RH 1996:108
Hyresgästen sade upp hyresavtalet för villkorsändring enligt 12 kap. 58 a § jordabalken. Hyresvärden accepterade inte villkorsändringen inom den angivna acceptfristen. Det förhållandet att hyresgästen därefter i den till hyresnämnden ställda medlingsansökningen vidhöll den begärda villkorsändringen har inte ansetts innebära att hyresgästen avgett ett nytt, i avtalsrättslig mening bindande anbud.
I mars 1990 tecknades ett hyreskontrakt, enligt vilket Aktiebolaget Silicon hyrde kontorslokaler om cirka 476 kvm i Solna av Fastighetsbolaget Svetsaren. Avtalet löpte för tiden den 1 juli -- den 30 september 1993. Uppsägning av kontraktet skulle ske skriftligen minst nio månader före den avtalade hyrestidens utgång; i annat fall skulle kontraktet anses förlängt med tre år för varje gång. Den 22 september 1992 sade Silicon upp kontraktet för villkorsändring och fordrade besked senast den 1 november 1992 huruvida Svetsaren godtog de av Silicon föreslagna nya villkoren. Något sådant besked lämnades inte, och Silicon hänsköt i skrift den 18 november 1992 saken till hyresnämnden för medling. I sin ansökan om medling skrev Silicon: "Hyresgästen kvarstår vid sin önskan om förlängning av hyresavtalet på i uppsägningshandlingen angivna villkor". C.F. och C.M. träffades den 22 december 1992, varvid C.F. representerade Svetsaren och C.M. Silicon. Någon överenskommelse kom då inte till stånd, men mötet slutade med att parterna var överens om att träffas igen efter nyår. I januari sökte C.F. C.M. vid ett antal tillfällen utan att lyckas få kontakt. Den 12 februari lyckades C.F. nå C.M. på telefon. Samma dag förklarade C.F. på Svetsarens vägnar skriftligen att de i uppsägningshandlingen för villkorsändring angivna villkoren godtogs.
Svetsaren yrkade vid Solna tingsrätt att Silicon skulle förpliktas att till Svetsaren utge 500 273 kr jämte ränta. Till grund för käromålet anförde Svetsaren att Silicon avgivit ett bindande anbud att hyra kontorslokalerna men, sedan anbudet accepterats av Svetsaren, frånträtt avtalet med påföljd att Svetsaren gjort en ekonomisk förlust motsvarande det yrkade beloppet.
Silicon bestred käromålet men vitsordade kapitalbelopp och räntesats såsom i och för sig skäliga.
Silicon anförde som grund för bestridandet följande. Att ansökningen om medling upptog de villkor som Silicon önskade, betydde inte att Svetsaren fick ett nytt anbud med obestämd frist; ansökningen var en nödvändig åtgärd för att uppsägningen inte skulle bli utan verkan. C.M. och C.F. diskuterade vid ett tillfälle i november och vid ett annat den 22 december 1992 ändrade villkor men utan att komma överens. Vid det senare tillfället sade C.F. att hans förslag var ett slutbud, varvid C.M. förklarade att saken var utagerad och att Silicon skulle skaffa andra lokaler. När C.F. den 12 februari 1993 talade med C.M. på telefon hade denne redan funnit nya lokaler och förklarade för C.F. att så var fallet. Trots detta besked skickade C.F. efter sitt samtal med C.M. en "accept" av det för länge sedan förfallna anbudet.
Solna tingsrätt (1995-09-18, lagmannen Brita Sundberg-Weitman) ogillade käromålet och anförde i sin bedömning följande.
Svetsaren har gjort gällande att Silicon, genom att i ansökan om medling ange vilken ändring av hyresvillkor som önskades, hade lämnat ett anbud som var bindande för Silicon så länge förhandlingar pågick mellan parterna eller så länge Silicon inte klargjort för Svetsaren sin avsikt att flytta. Tingsrätten kan inte ansluta sig till den ståndpunkten. För att inte riskera förlängning av hyresförhållandet på oförändrade villkor var det nödvändigt för Silicon att ansöka om medling; se 12 kap. 58 a § jordabalken och 8 § 1 och 2 st. lag om arrendenämnder och hyresnämnder. Varken i motivuttalanden eller i annan juridisk litteratur har tingsrätten funnit något stöd för meningen att hyresgästens önskemål om ändrade hyresvillkor, sådana de angivits i ansökan om medling, skulle vara att betrakta som ett anbud bindande för hyresgästen så länge medlingsärendet är öppet eller så länge hyresgästen inte aviserat avsikt att flytta. (jfr Holmqvist, Hyreslagen, 4 uppl., 527 f. om att en hyresvärd i motsvarande situation inte är bunden under längre tid än den sedvanliga acceptfristen.)
Det är ostridigt att någon överenskommelse inte kom till stånd vid mötet mellan C.F. och C.M. den 22 december 1992 och att parterna därefter inte hade någon kontakt med varandra förrän den 12 februari 1993. Enligt Svetsaren hade C.M. den 22 december framhållit att det tidigare anbudet kvarstod, men enligt Silicon slutade mötet med att C.M. förklarade att saken var utagerad och att Silicon skulle skaffa andra lokaler. Svetsaren kan inte anses ha visat att C.M. medgav anstånd med svar på det anbud han lämnade den 22 december. Enligt 1 kap. 3 § 2 st. avtalslagen måste anbud, som göres muntligen utan att anstånd med svaret medgives, omedelbart antagas.
Vid telefonsamtalet mellan C.F. och C.M. den 12 februari hade C.M. enligt Svetsaren hänvisat C.F. till advokaten J.L., och denne hade enligt Svetsaren inte sagt något om att tidigare lämnat anbud inte längre kvarstod; därmed hade Silicon enligt Svetsaren konkludent fasthållit vid sitt tidigare anbud. Påståendet vinner emellertid inte stöd av vad vare sig C.F. eller J.L. uppgivit; C.F. har inte nämnt något annat telefonsamtal med J.L. än det då denne sagt att Silicon inte fasthöll vid sitt tidigare bud, och enligt J.L. själv hade denne sagt till C.F. att det inte var aktuellt för Silicon att förlänga hyresförhållandet. Tingsrätten finner inte att Svetsaren styrkt sitt påstående om att Silicon sagda dag på ett konkludent sätt hållit fast vid sitt tidigare anbud.
Således finner tingsrätten Svetsaren ej ha visat att det efter mötet mellan C.F. och C.M. den 22 december 1992 förelegat ett bindande anbud från Silicons sida att medge förlängning av hyresförhållandet på de villkor som angivits i uppsägningsavtalet och i ansökningen om medling. Käromålet skall alltså ogillas.
Svetsaren överklagade domen och yrkade i hovrätten bifall till sin talan vid tingsrätten.
Silicon bestred ändring.
Svea hovrätt (1996-06-25, lagmannen Gerhard Wikren, hovrättsrådet Ulla Erlandsson, referent, och t.f. hovrättsassessorn Anna Tiberg) fastställde tingsrättens domslut samt yttrade:
När Silicon den 22 september 1992 sade upp hyresavtalet för villkorsändring innebar villkorsförslaget ett anbud till Svetsaren att ingå ett nytt avtal med bolaget fr.o.m. den 1 oktober 1993 på de angivna villkoren. Svetsaren accepterade inte anbudet inom den av Silicon angivna acceptfristen, den 1 november 1992. Anbudet förföll därför.
Eftersom parterna efter uppsägningen sålunda inte träffat någon överenskommelse om den fortsatta förhyrningen skulle Silicons uppsägning bli utan verkan om bolaget inte hänsköt tvisten till hyresnämnden för medling. Silicon var därvid enligt 8 § första stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skyldigt att ange den ändring av hyresvillkoren som begärdes. Det förhållandet att de i uppsägningshandlingen angivna villkoren upprepades i den till hyresnämnden ställda medlingsansökningen kan mot denna bakgrund inte innebära att Silicon skall anses ha avgivit ett nytt, i avtalsrättslig mening, bindande anbud.
Det är inte visat att någon representant för Silicon senare under hösten lämnade ett anbud att hyra lokalerna på i uppsägningshandlingen angivna villkor. De diskussioner som förekom mellan C.M. och C.F. måste snarast uppfattas så att C.M., i vart fall i inledningsskedet, uppmanade C.F. att för Svetsarens räkning avge ett anbud med tidigare angiven hyresnivå, ett anbud som det stod Silicon fritt att anta eller förkasta. Svetsaren har således inte visat att Silicon efter den 22 september 1992 avgivit ett bindande anbud att hyra lokalerna. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.