RH 1997:106

I.S.E., som är 85 år, hyr sedan år 1944 en bostadslägenhet om två rum och kök i fastigheten Rindögatan 40 i Stockholm. År 1979 ombildades lägenheterna i fastigheten till bostadsrätter och bostadsrätten avseende I.S.E:s lägenhet uppläts till I.S.. Bostadsrättsföreningen sade i egenskap av hyresvärd i förhållande till I.S.E. upp hyresavtalet på den grunden att I.S.E. ansågs sakna behov av lägenheten. Som sakligt avflyttningsskäl åberopades att I.S. hade behov av lägenheten i första hand som bostad åt sin son och i andra hand som bostad till sina föräldrar. Bostadsrättsföreningen anförde att flera ersättningslägenheter erbjudits I.S.E..

I.S.E. bestred upphörsyrkandet och anförde att hon efter en hjärtattack bott en längre tid hos sin syster men att prövningslägenheten var hennes bostad samt att hon inte kunnat godta de ersättningslägenheter som erbjudits henne.

Hyresnämnden i Stockholm (1996-05-06, hyresrådet H-Å.W. och två intresseledamöter) lämnade hyresvärdens upphörsyrkande utan bifall, i följd varav hyresavtalet löpte vidare på oförändrade villkor, samt anförde i sina skäl följande.

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet gäller enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

En första förutsättning för att ett hyresförhållande skall upplösas enligt det angivna lagrummet är att hyresvärden har åberopat ett sakligt avflyttningsskäl. Så har skett i förevarande fall.

Häremot skall då ställas hyresgästens behov av att få hyresavtalet förlängt.

I.S.E. har hyrt prövningslägenheten sedan år 1944. Annat har inte framkommit än att den är hennes enda egna hem och bostad. Att hon tidvis vistas och vistats på annat håll har sin förklaring i hennes hälsotillstånd och föranleder inte någon annan bedömning. Den omständigheten att lägenheten uppläts med bostadsrätt 1979 inverkar inte på det besittningsskydd I.S.E. åtnjuter. Det sagda utesluter emellertid inte att det sakliga avflyttningsskäl hyresvärden åberopat kan vara i och för sig beaktansvärt särskilt sett i ljuset av att I.S.E. är villig att flytta från lägenheten om en ersättningslägenhet kan erbjudas henne i närheten av systerns bostad. De ersättningslägenheter som erbjudits I.S.E. kan hon i förevarande situation emellertid med hänsyn till det starka besittningsskydd hon åtnjuter inte anses vara skyldig att mot sitt bestridande godta.

Hyresnämnden finner då sammanfattningsvis att hyresvärdens upphörsyrkande inte kan bifallas.

hovrätten

Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut till hovrätten och yrkade bifall till sin vid hyresnämnden förda talan.

I.S.E. bestred ändring.

Svea hovrätt (1996-11-22, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén samt hovrättsråden Nils Genell och Karl Matz, referent) lämnade överklagandet utan bifall. I skälen till beslutet anförde hovrätten.

Föreningen har åberopat samma grunder och omständigheter som vid hyresnämnden med den ändringen att den som sakligt avflyttningsskäl här åberopat att makarna S. vill ordna sitt äldreboende och därför har behov av prövningslägenheten. Föreningen har även anfört att den sedan förhandlingen vid hyresnämnden erbjudit I.S.E. ytterligare möjligheter till ersättningslägenhet.

I.S.E. har till stöd för sitt bestridande anfört samma grunder och omständigheter som vid hyresnämnden. Hon har vitsordat att föreningen erbjudit henne ersättningslägenheter i angiven omfattning men gjort gällande att de erbjudna ersättningslägenheterna inte är jämförbara med prövningslägenheten.

Liksom hyresnämnden anser hovrätten att upplåtelsen år 1979 med bostadsrätt inte inverkar på I.S.E:s besittningsskydd.

Syftet med det direkta besittningsskyddet är att skapa trygghet i besittningen av det egna hemmet. Vid bestämmelsens tillkomst framhölls det ideella intresset av att få ha sitt hem orubbat och att få kvarbo på den plats, där man vuxit in i miljön och funnit sig tillrätta med den (SOU 1966:14 s. 209 jfr m. prop. 1968:91 bihang A s. 102). I.S.E. är 85 år. Den aktuella lägenheten har under mer än 40 år varit hennes enda hem och bostad. Hennes intresse av att få behålla lägenheten får därmed anses väga klart tyngre än föreningens intresse av att bereda bostadsrättshavarna bostad i lägenheten. Enbart den omständigheten att I.S.E. erbjuds en ersättningslägenhet bör med hänsyn till det sagda inte få till följd att hon mot sin vilja tvingas lämna lägenheten. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.

Målnummer ÖH 2482/96, beslut nr SÖH 441