RH 2014:13

Hyresnämnden i Malmö

Bostadsrättsföreningen Gyllenbo (föreningen) ansökte om hyresnämndens godkännande av föreningens beslut på föreningsstämmorna den 5 november 2012 och den 26 november 2012 att de garageplatser som tillhör bostadsrätterna inte längre ska ingå i bostadsrätterna, punkterna 1 och 2 i styrelsens förslag som stämman beslutade i enlighet med. Den första punkten innebar att åtta metallslädar för uppställning av personbilar i garaget skrotas utan att ersättas av nya och den andra punkten att samtliga garageplatser frikopplas från bostadsrätterna. Till grund för sin ansökan anförde föreningen bl.a. följande. Föreningen har upplåtit bostadsrätter till 23 bostadslägenheter. Till de upplåtna bostadsrätterna hör bl.a. en parkeringsplats. Under husen och gården mellan husen finns garage med 25 parkeringsplatser. Åtta av parkeringsplatserna finns på metallslädar. Slädarna har nu efter 20 års slitage rostat sönder. Det går inte utan stora svårigheter och kostnader att ersätta dem. Ett borttagande av slädarna innebär att endast 20 parkeringsplatser går att återskapa och att tre bostadsrätter kommer att sakna parkeringsplats. Eftersom endast 15 av ägarna av de 23 bostadsrätterna använder sin parkeringsplats har stämman i stället för att ta bort parkeringsplatser för tre bostadsrätter beslutat att frikoppla alla parkeringsplatser från bostadsrätterna och sänka månadsavgiften. Parkeringsplatserna kommer därefter att hyras ut till de medlemmar som så önskar.

Bostadsrättshavaren S.L. bestred ansökan.

Hyresnämnden (hyresrådet Ylva Lönnaeus samt intresseledamöterna Barbro Molin och Miroslav Han) anförde i beslut den 28 februari 2013 bl.a. följande.

SKÄL

För att ett stämmobeslut som innebär att en lägenhet som upplåts med bostadsrätt kommer att förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad ska bli giltigt fordras enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (1991:614) att bostadsrättshavaren går med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till åtgärden, blir beslutet dock ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande på stämman går med på beslutet och det dessutom godkänns av hyresnämnden. Av 9 kap. 17 § bostadsrättslagen framgår att hyresnämnden ska godkänna stämmobeslutet om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt samt beslutet inte heller är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får beslutet godkännas om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt. Bedömningen av inverkningarna av en ombyggnad på bostadsrättslägenheten och om förändringen är av liten betydelse ska göras utifrån objektiva kriterier och inte utifrån de personliga utgångspunkter viss bostadsrättshavare kan ha.

Genom den praxis som finns, står det klart att även sådana bostadsrättshavare vars lägenheter inte direkt berörs av en om- eller tillbyggnad kan omfattas av det skydd som ges i 9 kap. 16 § första stycket bostadsrättslagen. Så är fallet t.ex. om bostadsrättshavaren genom beslutet förlorar tillgång till utrymmen eller ytor som han eller hon tidigare haft tillgång till, om ingreppet leder till att bostadsrättshavaren får ett minskat trivselvärde i sitt boende eller om ingreppet leder till att bostadsrättshavarens bostadsrätt minskar i värde.

Av föreningens 25 garageplatser finns åtta på metallslädar. Föreningen har uppgett att slädarna rostat sönder och att det inte utan stora svårigheter och kostnader går att ersätta dem. Såvitt framkommit är det den omständigheten att slädarna rostat sönder som gett upphov till föreningens arbete med att lösa situationen och den förändring föreningen vill genomföra. Föreningen har uppgett att slädarna inte tillverkas i Sverige längre och att det är svårt att hitta leverantörer även i utlandet. S.L. har invänt att slädarna går att renovera men inte presenterat något underlag för påståendet. Mot bakgrund av det som sagts ovan finns det inte skäl att utgå från något annat än att slädarna rostat sönder. Bostadsrättslägenheter med garageplatser på slädar kommer således att förändras med anledning av den ombyggnad det innebär att slädarna tas bort. Förändringen måste dock anses angelägen för föreningen och kan inte tillgodoses på något annat sätt samt kan inte heller anses oskälig mot S.L. Stämmobesluten ska därför godkännas vad avser den första punkten i styrelsens förslag.

Den andra punkten i styrelsens förslag, som stämman beslutat i enlighet med, innebär att alla garageplatser ska ”frikopplas” från bostadsrätterna, dvs. inte längre ingå i bostadsrätten. Att garageytan tas bort innebär en förändring av bostadsrättslägenheten. Som framgått ovan kan föreningen inte förändra en lägenhet utan bostadsrättshavarens samtycke, såvitt det inte sker med anledning av en om- eller tillbyggnad. Då finns möjligheten att besluta om förändringen med två tredjedels majoritet på en föreningsstämma och sedan få hyresnämndens godkännande av stämmobeslutet. De garageplatser som inte finns på metallslädar byggs inte om. Frågan blir därför om åtgärden att ta bort garageplatserna från lägenheterna och i stället hyra ut dem har så nära samband med åtgärden att ta bort de sönderrostade slädarna, att den kan sägas vara med anledning av en ombyggnad. Hyresnämnden konstaterar att förändringen inte framstår som en självklar följd av borttagandet av slädarna. Bestämmelsen som gör det möjligt att förändra en lägenhet utan samtycke har karaktär av undantagsregel. Den infördes för att ge föreningar möjlighet att genomföra nödvändiga förändringar, t.ex. på grund av ändringar i plan- och bygglagen. Även om förändringen i detta fall är ett led i föreningens plan att hitta en praktisk lösning som också behandlar medlemmarna lika, anser hyresnämnden att sambandet i detta fall inte är sådant att lägenheterna förändras med anledning av en ombyggnad. Ansökan om godkännande av hyresnämnden ska därför avslås i denna del.

BESLUT

1. Hyresnämnden godkänner beslutet av Bostadsrättsföreningen Gyllenbo på föreningsstämmor den 5 och 26 november 2012 om skrotning av vagnarna i garaget utan att de ersätts, första punkten i styrelsens förslag, som stämman beslutade i enlighet med (punkten 10 i stämmoprotokollet).

2. Hyresnämnden avslår ansökan om godkännande av beslutet att garageplatserna ska frikopplas från bostadsrätterna, andra punkten i styrelsens förslag, som stämman beslutade i enlighet med (punkten 10 i stämmoprotokollet).

Hovrätten