Hyresnämnden i Stockholm

Fastigheten Stockholm Pahl 7 (hyresfastigheten) är bebyggd med hyreshus och ägdes ursprungligen av Fahlia AB (Fahlia). Genom delning enligt 24 kap. 1 § aktiebolagslagen (2005:551) upplöstes Fahlia och dess tillgångar och skulder övertogs av ett antal andra aktiebolag som bildades genom delningen. Ett av dessa bolag - Pahlia AB (Pahlia) - erhöll hyresfastigheten. Pahlia yrkade att hyresnämnden skulle förklara att hembud enligt 6 § tredje stycket lagen (1982:352) om rätt till ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen) inte behövdes för bolagets förvärv av hyresfastigheten.

Den bostadsrättsförening som bildats av de hyresgäster som bor i hyresfastigheten, bostadsrättsföreningen Pahl 7 (bostadsrättsföreningen), bestred bolagets yrkande och gjorde i första hand gällande att bolagets ansökan skulle avvisas då Pahlia som förvärvare av fastigheten inte var behörig att begära undantag från hembudsskyldighet.

Hyresnämnden (hyresrådet Lennart Wallström samt intresseledamöterna Bertil Lindbäck och Jan Strömdahl) anförde i beslut den 15 maj 2008 bl.a. följande.

SKÄL

Enligt 6 § första stycket ombildningslagen får en fastighet för vilken intresseanmälan gäller, inte överlåtas genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som gjort intresseanmälan erbjudits att förvärva fastigheten; med överlåtelse genom köp eller byte likställs bl.a. delning enligt 24 kap. 1 § aktiebolagslagen. Enligt tredje stycket i paragrafen behövs inte hembud om ett förvärv av föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs ska prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

En begäran om undantag från hembudsskyldighet ska enligt 6 § ombildningslagen framställas i förväg - dvs. innan en överlåtelse av fastigheten har ägt rum - och göras av den fastighetsägare som vill överlåta fastigheten. Detta gäller även när avsikten är att överlåtelsen ska ske genom delning enligt 24 kap. 1 § aktiebolagslagen. I förevarande fall har det överlåtande bolaget Fahlia inte - innan den delning/fission varigenom hyresfastigheten överlåtits till Pahlia ägt rum - begärt att hyresnämnden prövar frågan om hembud behövts för överlåtelsen. Det står klart att Fahlia i och med delningen har upplösts och därför inte ens i efterhand kan begära att hyresnämnden prövar frågan om undantag från hembudsskyldighet.

Pahlia har gjort gällande att bolaget genom delningen/fissionen övertagit samtliga rättigheter och skyldigheter från Fahlia och därför har rätt att i Fahlias ställe begära undantag från hembudsskyldigheten.

Hyresnämnden kan inte finna att det finns förutsättningar att på ansökan av den till vilken en fastighet har överlåtits pröva frågan om hembud för överlåtelsen behövts. Pahlias ansökan ska därför avvisas.

BESLUT

Hyresnämnden avvisar Pahlias ansökan.

Hyresnämnden i Stockholm

Fastigheten Malmö Bardisanen 5 (hyresfastigheten) är bebyggd med hyreshus och ägdes ursprungligen av Fastighets AB Nolhalla (Nolhalla). Genom s.k. förenklad moder-dotterbolagsfusion enligt 23 kap. 28 § aktiebolagslagen (2005:551) absorberades Nolhalla av dess moderbolag, Heimstaden Fastigheter 2 Syd AB (Heimstaden). Genom fusionen upplöstes Nolhalla och hyresfastigheten övertogs av Heimstaden. Heimstaden yrkade att hyresnämnden skulle förklara att hembud inte behövdes enligt 6 § tredje stycket lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen) för bolagets förvärv av hyresfastigheten.

Den bostadsrättsförening som bildats av de hyresgäster som bor i hyresfastigheten, bostadsrättsföreningen Backaborgen (bostadsrättsföreningen), bestred bolagets yrkande.

Hyresnämnden (hyresrådet Susanne Björkman Ragnarson) anförde i beslut den 19 juni 2008 bl.a. följande.

SKÄL

I 6 § ombildningslagen föreskrivs att fast egendom, som utgör hyreshus och för vilken en intresseanmälan gäller, inte får överlåtas utan att den förening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hyreshuset, s.k. hembud. Med överlåtelse genom köp likställs överlåtelse genom bl.a. fusion enligt aktiebolagslagen.

Enligt andra och tredje styckena i paragrafen får överlåtelse i vissa fall ske utan hembud till föreningen. Så är enligt tredje stycket fallet om ett förvärv av föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs eller inte prövas av hyresnämnden.

Vad gäller förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren avses släktskap eller personlig gemenskap men även ett förhållande mellan juridiska personer, t.ex. ett koncernförhållande.

Heimstaden har till grund för sin begäran om dispens bl.a. anfört att Heimstaden genom s.k. förenklad moder-dotterbolagsfusion enligt 23 kap. 28 § aktiebolagslagen har absorberat sitt helägda dotterbolag Nolhalla, vilket varit lagfaren ägare till den aktuella hyresfastigheten. Fusionen har utgjort en koncernintern omstrukturering och innebär inte någon traditionell överlåtelse av fastigheten på marknadsmässiga villkor eller att kontrollen eller ägandet av fastigheten ändras. Det finns inget vederlag vid fusionen och det saknas även ett naturligt pris på fastigheten och villkor för en överlåtelse som ett hembud kan baseras på.

Hyresnämnden finner på de skäl Heimstaden anfört att det med hänsyn till förhållandet mellan Heimstaden och Nolhalla får anses oskäligt att i detta fall behöva erbjuda bostadsrättsföreningen att förvärva hyresfastigheten. Vad bostadsrättsföreningen anfört om Heimstadens agerande m.m. inför överlåtelsen och ärendet vid hyresnämnden är inte något som kan förändra den bedömningen. Heimstadens yrkande om dispens från hembudsskyldigheten ska därför bifallas.

SLUT

Hyresnämnden beviljar Heimstaden dispens från hembudsskyldigheten.