RH 2009:70

Domskäl

Tingsrätten (tingsfiskalen Jonas Manole) anförde i dom den 14 mars 2008 bl.a följande.

YRKANDEN

R.E. yrkade vid tingsrätten att L.B. skulle förpliktas utge 16 386 kr. Vidare yrkade han ränta enligt 2 och 5 §§räntelagen (1975:635) på belopp enligt domsbilaga 1 (utesluten här) för perioden juli 1995 och framåt.

L.B. bestred käromålet i dess helhet.

GRUNDER

R.E.

R.E. har av L.B. debiterats en felaktig och för hög hyra för i vart fall perioden juli 1995 till den 31 december 2003. Det föreligger ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för L.B. såsom hyresvärd gentemot R.E. såsom hyresgäst. I hyreskontraktet står att lägenhetens yta är ca 57 kvm. Lägenhetens yta var endast 52 kvm och L.B. ska förpliktas att utge skadestånd motsvarande skillnaden mellan den hyra som faktiskt har debiterats och uträknad hyra utifrån den korrekta ytan. Ränta enligt 2 och 5 §§räntelagen ska utgå från respektive betalningstillfälle.

L.B.

L.B. har i hyreskontraktet angett att lägenhetens yta var ca 57 kvm. Någon utfästelse som kan grunda ett skadeståndsansvar har därmed inte skett. En avvikelse om ca 9 procent är inte större än att den ryms inom den osäkerhet som har markerats med angivande av ”ca 57 kvm”. Förhandlingsöverenskommelsen den 29 april 2004 innebar en överenskommelse ”i ett för allt” och avsåg även kompensation för förfluten tid.

R.E. har inte visat att han har lidit skada med yrkat belopp. I allt fall är kravet avseende 1995 preskriberat. Ränta enligt 2 och 5 §§räntelagen ska inte utgå från respektive betalningstillfälle eftersom kravet avser skadestånd.

UTVECKLING AV TALAN

R.E.

R.E. förhyr sedan den 1 augusti 1992 en lägenhet om två rum och kök i den av L.B. ägda fastigheten i Stockholm. I hyreskontraktet står angivet att lägenhetens yta är ca 57 kvm. Det hyreskontrakt som parterna skrev under innehöll en förhandlingsklausul, dvs. parterna förband sig att följa vad som genom förhandlingsöverenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden och å andra sidan Hyresgästföreningen kunde bestämmas om hyran m.m. för lägenheten. Inför varje förhandling har L.B. lämnat in ett för fastigheten aktuellt förhandlingsunderlag, innefattande uppgifter om fastställda hyror, lägenheternas ytor samt begärda hyreshöjningar. L.B. eller annan inom förvaltningen har i förhandlingsunderlaget angett att ytan för den aktuella lägenheten var 57 kvm. Vid en ombyggnad uppmärksammades att ytan för flera av lägenheterna var felaktigt angiven. Ytan för R.E:s lägenhet uppmättes till 52 kvm. I samband med att differensen i yta konstaterades träffades den 29 april 2004 en förhandlingsöverenskommelse, efter förhandling mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen, innefattande återbetalning till alla hyresgäster för perioden den 1 januari 2004 till och med den 30 april 2004. Hyran sänktes samtidigt proportionellt utifrån den korrekta ytan i förhållande till hur hyresbeloppet bestämts bakåt i tiden från och med den 1 maj 2004. Det yrkade beloppet är proportionellt uträknat med den korrekta ytan i förhållande till tidigare träffade förhandlingsöverenskommelser.

Hyresgästföreningen företräddes vid den aktuella förhandlingen av förhandlaren H.S. Anledningen till att endast en generell hyreshöjningsnivå om 1 procent medgavs var att hyresvärden ensidigt höjde hyrorna under år 2003, det var således inte fråga om kompensation avseende den överhyra utifrån felaktigt angivna lägenhetsytor som erlagts tidigare. H.S. hade inte befogenhet att för R.E:s räkning förhandla om kompensation för tidigare erlagd hyra.

C-G.N., som företrädde L.B., tillställdes den 17 juni 2005 ett brev med krav på kompensation avseende erlagd överhyra. Den 22 juni 2005 svarade denne och tillbakavisade kravet. Kravet avseende andra halvåret 1995 är således inte preskriberat.

L.B.

Det vitsordas att lägenhetens yta var 52 kvm. Det vitsordas också att en hyressättning enligt det relativa hyressättningssystemet för en lägenhet om 52 kvm hade räknats fram på det sätt som R.E. har angett. Det i domsbilaga 1 angivna skillnadsbeloppet är således korrekt uträknat. Det vitsordas dock inte att R.E. har lidit skada med det yrkade beloppet.

Hyran har under årens lopp bestämts i enlighet med sedvanliga hyressättningsprinciper. Lägenhetens storlek är därvid en faktor. L.B. har i hyreskontrakt samt inför förhandlingarna uppgett ungefärliga ytor på lägenheterna. Någon felaktig utfästelse har inte skett utan lägenhetens yta har angetts till ”ca 57 kvm”. L.B. har inte haft vetskap om någon annan yta än den som angetts. Den aktuella ytuppgiften härrör troligen från när hyreshuset uppfördes år 1963. Gällande standards för hur lägenheter ska mätas upp har ändrats vid flera tillfällen sedan dess. Det har därför varit befogat att ange en cirkauppgift avseende lägenheternas storlek. Den förhandlingsöverenskommelse som träffades 2004 var en uppgörelse ”i ett för allt”, vilket framgår av den anteckning som gjorts på handlingen, och den ringa hyreshöjningsnivån om 1 % var kompensation för tidigare års erlagda hyror.

C-G.N. hade inte i egenskap av förhandlare haft befogenhet att för hyresvärdens räkning motta krav avseende återbetalning av tidigare erlagda hyror. Det brev som tillställdes honom är dessutom inte preciserat på sådant sätt att det kan ha haft preskriptionsavbrytande verkan. Kravet avseende 1995 är därför preskriberat.

UTREDNING

På R.E:s begäran hördes H.S. som vittne. På båda parters begäran hördes C-G.N. som vittne. Parterna åberopade viss skriftlig bevisning.

H.S.

Han är hyresförhandlare för Hyresgästföreningen och var den som avseende fastigheten förhandlade inför överenskommelsen år 2004. Hyresförhandlingarna går normalt till på det sättet att hyresvärden framställer en begäran om en generell höjning av hyran, samt tillställer Hyresgästföreningen ett underlag inför förhandlingen. Han utgår alltid från att uppgifterna i underlaget - som ska vara undertecknat - är korrekta. Han förhandlar för ca 1 400 fastigheter och vanligtvis kan därför inte någon kontroll av uppgifterna ske. Inför förhandlingarna år 2004 hade det visat sig att vissa av lägenheterna i fastigheten var mindre än vad som hade angetts. Flera av hyresgästerna kontaktade honom angående detta och det var en viss diskussion om att kräva tillbaka hyra. Han hade dock inte mandat att för hyresgästernas räkning förhandla om återkrav längre tillbaka i tiden än det aktuella året, inom ramen för förhandlingsordningen. R.E. gav honom inte något särskilt mandat att förhandla om detta. Förhandlingsöverenskommelsen innefattade en generell höjning om 1 %. Den låga höjningen var en kompensation för att hyresvärden ensidigt hade höjt hyran under 2002/2003. Hyrorna räknades fram utifrån de nya uppgifterna om ytor för lägenheterna. Vidare förhandlades med anledning av de uppmätta ytorna fram viss återbetalning för de under året redan erlagda hyrorna. Hans uppfattning är att R.E:s hyra hade varit lägre om den rätta ytan varit känd.

C-G.N.

Han arbetar som fastighetsjurist sedan 25 år tillbaka och företräder främst fastighetsägare samt fastighetsägareföreningen i förhandlingar och tvister. Han hade uppdraget att sköta förhandlingarna avseende fastigheten år 2004. Det hade varit en del diskussioner kring ytfrågor och man gjorde därför en ommätning för att få stopp på alla spekulationer. Utifrån den relativa hyressättningsprincipen gjorde han en ny uträkning av hyrorna på basis av de nya ytuppgifterna. Justeringen skedde per den 1 januari 2004. Förhandlingsöverenskommelsen baserades på de nya ytuppgifterna och hyreshöjningen om 1 % lades på de framräknade talen. Allting, inkluderande återbetalningen i form av hyresnedsättning, togs med i förhandlingsöverenskommelsen, som alltså var en lösning ”i ett för allt”. Han ifrågasatte aldrig om H.S. - som var den som han från Hyresgästföreningens sida förhandlade med - hade fullmakt att träffa den aktuella uppgörelsen. Någon omprövning av överenskommelsen begärdes inte av hyresgästerna. Han mottog brevet av den 17 juni 2005, som han besvarade den 22 juni samma år. Han blev upprörd över brevet och tyckte att kravet var dålig stil. Han hade ju fullmakt att vara ombud i hyresförhandlingen och kan inte svara på om han på något sätt vidarebefordrade brevet till L.B. Han uppfattade att allting var löst i och med förhandlingsöverenskommelsen 2004. Såvitt han känner till har principerna för att mäta upp lägenheter ändrats vid tre tillfällen. Tidigare mätte man med linjaler och tumstockar medan man numera har en helt annan noggrannhet med lasermätning. Han kan själv inte redogöra närmare för hur mätningarna ska gå till.

DOMSKÄL

Tingsrätten konstaterar inledningsvis att det i målet är ostridigt att den aktuella lägenheten var 52 kvm och att L.B. såsom hyresvärd i hyreskontraktet har angett lägenhetens yta till ca 57 kvm.

Utifrån de motstridiga uppfattningarna om förhandlingsöverenskommelsen 2004 som har redogjorts för av C-G.N. respektive H.S., samt det faktum att H.S. knappast kan ha haft behörighet att utan fullmakt binda R.E. vid en uppgörelse ”i ett för allt”, kan tingsrätten inte finna utrett att den aktuella överenskommelsen omfattade eventuella krav från hyresgästernas sida avseende före januari 2004 erlagd hyra. Denna invändning från L.B:s sida kan inte vinna bifall.

Frågan i målet blir därmed om det på grund av den i hyreskontraktet samt inför hyresförhandlingarna uppgivna ungefärliga bostadsytan föreligger ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen, samt i sådant fall hur skadan ska beräknas. En förhandlingsöverenskommelse som gäller hyra tar sin utgångspunkt i bruksvärdet för lägenheten. Av 21 § hyresförhandlingslagen (1978:304) följer emellertid att samma hyra ska bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Högsta domstolen har i NJA 2002 s. 477 uttalat att detta måste anses medföra att uppgiften om en lägenhets storlek har så stor betydelse för fastställandet av hyran, att den i normalfallet bör anses vara en utfästelse av sådant slag att den som lämnat uppgiften ska ansvara strikt för dess riktighet.

I förevarande fall konstaterar tingsrätten att det är ytuppgiften om 57 kvm som har legat till grund för hyressättningen av den av R.E. förhyrda lägenheten vid respektive förhandlingsöverenskommelse. Det framstår därmed som sannolikt att hyran under den aktuella perioden skulle ha bestämts till ett lägre belopp om den exakta ytan varit känd, något som stöds av det faktum att C-G.N. efter uppmätningen för L.B:s räkning har räknat om hyrorna.

Vad gäller den principiella frågan om skadeståndsskyldighet föreligger konstaterar dock tingsrätten att L.B. i hyreskontraktet har angett en ungefärlig uppgift om ytan, något som har markerats med angivande av ”ca 57 kvm”. Avvikelsen från den korrekta, exakta, ytan 52 kvm är därmed ca 9 procent, en avvikelse som enligt tingsrättens mening inte är större än att den får anses godtagbar. Den i hyreskontraktet lämnade uppgiften om den ungefärliga ytan kan därmed inte anses vara felaktig. Vid sådana förhållanden bör ett yrkande om på utfästelse gentemot hyresgästen grundat skadeståndsansvar inte vinna bifall, även om i fall som detta hyran sannolikt skulle ha satts lägre om den exakta ytan varit känd. Det bör härvid anmärkas att det inte gjorts gällande att L.B. kände till lägenhetens exakta yta.

Käromålet ska därför ogillas. Vid denna utgång finns det inte skäl att bedöma huruvida kravet avseende år 1995 var preskriberat.

DOMSLUT

Tingsrätten ogillar käromålet.

Domskäl

Hovrätten (hovrättspresidenten Fredrik Wersäll, hovrättslagmannen Kristina Boutz och hovrättsrådet Ingrid Holmstrand, referent) anförde i dom den 24 april 2009 bl.a. följande.

DOMSKÄL

Frågan i målet är om det föreligger en på utfästelse grundad skyldighet för L.B. att utge skadestånd.

R.E. har gjort gällande att L.B. gjort en utfästelse som inneburit att lägenhetens yta skulle vara 57 kvm genom att dels i hyreskontraktet vid uppgiften ”Läg yta/bruksarea ca” ange 57 kvm, och dels inför varje förhandling om hyressättning ge in ett underlag som angav lägenhetens yta till 57 kvm. I målet är ostridigt att lägenhetens yta är 52 kvm.

Genom att lämna de nyssnämnda uppgifterna har L.B. gjort en utfästelse om lägenhetens yta. I avtalet med R.E. har han emellertid gjort förbehåll i fråga om ytan genom att ange att det är fråga om en cirkauppgift. Hovrätten anser att R.E. därför inte med framgång kan hävda att en förbehållslös utfästelse om yta - även om förbehållet saknades i underlaget inför hyresförhandlingarna - gjorts gentemot honom. L.B. får alltså gentemot R.E. anses ha utfäst att lägenhetens yta är cirka 57 kvm.

För denna utfästelse svarar L.B. strikt (se NJA 2002 s. 477). Med hänsyn till bl.a. lägenhetens storlek är en avvikelse om 5 kvm enligt hovrättens mening alltför stor för att rymmas inom begreppet cirka. Lägenhetens yta avviker alltså från vad L.B. utfäst. L.B. ska därför utge ersättning för den skada som R.E. drabbats av till följd av avtalsbrottet. Vid beräkningen av skadan måste hänsyn tas till att utfästelsen cirka 57 kvm ger utrymme för en viss, kontraktsenlig, avvikelse.

Hovrätten gör liksom tingsrätten bedömningen att L.B. inte visat att parterna träffat en uppgörelse som omfattar de i målet aktuella kraven.

Beträffande yrkat belopp för år 1995 har L.B. invänt att detta krav är preskriberat. Hovrätten gör bedömningen att det brev som R.E. genom ombud i juni 2005 tillställde C-G.N. hade preskriptionsbrytande verkan dels med hänsyn till C-G.N:s mandat från L.B. att nå en fullständig uppgörelse avseende de erlagda hyrorna och dels det förhållandet att C-G.N. besvarade R.E:s krav i L.B:s namn.

Ersättning ska enligt hovrättens mening utgå med hälften av yrkat belopp. På detta belopp är R.E berättigad till avkastningsränta på sätt som han yrkat [jfr prop. 1975:102 s. 115 f., NJA 1988 s. 457 och 22 § tredje stycket hyresförhandlingslagen (1978:304)]. Tingsrättens dom ska därför ändras.

DOMSLUT

Med ändring av tingsrättens domslut förpliktar hovrätten L.B. att till R.E. betala 8 193 kr samt ränta enligt 5 § räntelagen (1975:635) på hälften av de skillnadsbelopp som framgår av bilaga 1 till tingsrättens dom, från och med respektive belopps förfallodag, med början den 1 juli 1995 till dess betalning sker.

Hovrättens dom meddelad: den 24 april 2009.

Mål nr: T 3131-08.

Lagrum: 5 § räntelagen (1975:635); 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304).

Rättsfall: NJA 2002 s. 477; NJA 1988 s. 457.

Litteratur: Prop. 1975:102 s. 115 f.