RH 2014:33

På fast egendom avsedd för bostadsändamål har utförts åtgärder för om- och tillbyggnad som varit bygglovspliktiga. Efter att fastigheten sålts har det förhållandet att bygglov saknats ansetts utgöra fel i fastigheten. Köparna har ansetts kunna utgå ifrån att bygglov funnits och har alltså inte haft någon undersökningsplikt i det avseendet. Även fråga om beräkning av prisavdragets storlek.

Umeå tingsrätt

BAKGRUND

Fastigheten Umeå Fretten 2 (fastigheten) är bebyggd med ett tvåplans bostadshus. Genom undertecknande av köpekontrakt den 7 respektive 8 november 2006 överlät K.N. och R.K. (säljarna) fastigheten till A-C.M. och M.M. (köparna) för 2 170 000 kr, en köpeskilling som enligt uppgift med anledning av en vattenskada senare kom att ändras till ett belopp på 2 100 000 kr. Full betalning erlades den 31 januari 2007 i samband med undertecknande av köpebrev. Tillträde ägde rum samma dag. Köpet hade förmedlats av Bomäklarna i Umeå, som upprättat en objektbeskrivning vilken hade bifogats köpkontraktet. Säljarna hade inför köpet besvarat en frågelista, vilken även den hade bifogats köpekontraktet. Till detta hade även bifogats utdrag ur Lantmäteriets fastighetsregister, (bilaga 3). I köpekontraktet hade angetts att parterna, genom sina signaturer på tillhörande bilagor, tagit del av och godkänt innehållet. Tvist har uppstått sedan det framkommit att bygglov saknats i vissa avseenden.

YRKANDEN OCH INSTÄLLNING

Köparna har yrkat att tingsrätten förpliktar säljarna att till dem solidariskt utge 769 785 kr jämte ränta på 751 485 kr enligt 5 § räntelagen från den 1 februari 2007 och på 18 300 kr enligt 6 § räntelagen från den 18 december 2011, allt tills betalning sker.

Säljarna har bestritt käromålet i dess helhet.

GRUNDER

Köparna

Till grund för käromålet åberopas i första hand att säljarna utfört åtgärder på fastigheten som krävt bygglov utan att ha sådant samt att Byggnadsnämnden i beslut den 24 mars 2010 förelagt dem själva att såsom ägare av fastigheten återställa byggnationerna enligt tidigare beviljat bygglov, varför de enligt 10 kap. 25 § plan- och bygglagen (1987:10) och motsvarande bestämmelse i nu gällande 11 kap. 64 § plan och bygglagen (2010:900) är berättigade till avdrag på köpeskillingen och skadestånd.

I andra hand åberopas att fastigheten avvikit från avtalat skick dels genom att avtalad boyta på 175 kvadratmeter skiljer sig från faktiskt tillåten boyta på 88 kvadratmeter, dels på så sätt att bygglov saknats för uterum, balkong och förråd samt skärmtak och fasadändringar, vilket enligt 4 kap. 19 § jfr med 12 § jordabalken berättigar dem till avdrag på köpeskillingen och, då fastigheten vid köpet avvikit från vad säljarna får anses ha utfäst, skadestånd.

Om käromålet inte skulle vinna bifall på någon av dessa grunder gör de i vart fall gällande att fastigheten på motsvarande sätt som nyss angetts avvikit från vad de som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet, vilket enligt nyss nämnda lagrum berättigar dem till avdrag på köpeskillingen.

Av yrkat belopp avser 751 485 kr avdrag på köpeskillingen och 18 300 kr skadestånd.

Säljarna

De bestrider att de, bortsett från att ett garage med carport ändrats till ett lekrum (en omständighet som inte lagts till grund för käromålet), utfört sådana åtgärder på fastigheten som krävt bygglov. Vidare bestrids att fastigheten avvikit från avtalat skick eller från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet. Likaså bestrids att de gjort någon utfästelse med avseende på boyta eller bygglov. De har skriftligen förklarat att bygglov inte funnits, varför det ankommit på köparna att undersöka fastigheten med avseende på detta. Inga belopp vitsordas som skäliga i och för sig.

VAD PARTERNA ANFÖRT TILL UTVECKLANDE AV TALAN

Köparna

År 2006 sökte de ett bostadshus som passade dem och deras då sju barn, varav en funktionshindrad dotter, som inte kunde gå i trappor. De hade därför krav på ett tillräckligt stort hus i vilket dottern kunde bo och vårdas på bottenvåningen. De fann ett passande hus i en annons från Bomäklarna. I annonsen stod det bland annat att huset var i två plan, med 220 m² boyta, att det hade sex sovrum, altan och ett lekrum på 45 kvadratmeter. Vid de två visningar som de deltog i framkom inget som tydde på att det skulle saknas bygglov i något avseende. När kontrakt sedan skulle skrivas hos mäklaren framkom dock genom vad som angetts i frågelistan att lekrummet varit garage och att säljarna inte sökt bygglov för ändringen. Däremot stod det inget i frågelistan och sas inte heller något om att bygglov saknades beträffande annat än lekrummet. I frågelistan angavs att säljarna hade byggt till bland annat ett uterum. Av till objektbeskrivningen fogade skisser framgick också att bottenvåningen förutom lekrummet omfattade bland annat kök och allrum. Den taxeringsinformation som bifogades köpekontraktet, och som inte funnits med i försäljningsprospektet, grundade sig på 2003 års fastighetstaxering och återspeglade inte förhållandena vid köpet.

De var flera gånger i kontakt med mäklaren med anledning av uppgiften i frågelistan att bygglov saknades för ändringen av garaget till lekrum, men fick varje gång lugnande besked att ansökan om bygglov hade lämnats in och att mäklaren fått uppgift om att bygglov skulle komma att beviljas. I samband med köpebrevets undertecknande den 31 januari 2007 visade det sig emellertid att säljarna inte hade sökt bygglov avseende lekrummet; något annat än lekrummet kom inte på tal. Eftersom de sålt sin tidigare bostad och då det sas att bygglovet bara var en formsak, fullföljde de ändå köpet mot en kompensation med 1 200 kr för att själva bekosta en ansökan om bygglov.

När de efter inflyttning i huset skulle försäkra fastigheten framkom via försäkringsbolaget att alla ny-, om- och tillbyggnader på fastigheten var svartbyggen. Bygglov fanns endast avseende en enplansvilla, dvs. bygglov saknades för hela nedervåningen såsom boyta, liksom för uterum m.m. I byggnadsnämndens beslut den 24 mars 2010 angavs följande. Byggnadsnämnden beslutar att avslå ansökan om bygglov för ombyggnad av garage med carport till förråd och groventré, tillbyggnad uterum med altan ovan, samt tillbyggnad med skärmtak. Byggnadsnämnden beslutar att förelägga ägarna av fastigheten Fretten 2, Ann-Charlotte och M.M., att senast 3 månader från att detta beslut vunnit laga kraft ha återställt byggnationerna inom fastigheten enligt tidigare beviljat bygglov.

Den köpta fastigheten har alltså inte haft avtalad standard och det har inte gått att få bygglov i de delar där sådant saknats. Bygglov fanns för blott 88 kvadratmeter boyta och saknades helt för användning av nedervåningen såsom boyta. Bygglov saknades också för uterummet, skärmtaket mot gatan m.m.

Enligt objektsbeskrivningen, som utgör del av köpeavtalet, framgår att boytan efter den ombyggnation som säljarna företagit uppgått till 220 kvadratmeter, en uppgift som lämnats av säljarna. Av objektsbeskrivningen framgår vidare att byggnaden är försedd med uterum, balkong och förråd, något som bekräftats av säljarna vid visningen av fastigheten. Av frågelistan som säljarna fyllt i före köpet framgår att det fanns bygglov för garaget om 45 kvadratmeter, dock inte med användning såsom lekrum vilket säljarna inrett det till, varför den avtalade boytan får anses uppgå till (220 - 45 =) 175 kvadratmeter. Utifrån vad som framkommit i samband med visning av fastigheten har köparna i vart fall kunnat utgå ifrån att bygglov funnits för boytorna på nedervåningen, bortsett från lekrummet, liksom för uterummet m.m.

De har varit i god tro med avseende på frågan om bygglov och någon undersökningsplikt har därför inte åvilat dem vid en tillämpning av plan- och bygglagens bestämmelse. Undersökningsplikt finns inte heller i och med att fastigheten avvikit från avtalat skick. Vid en prövning utifrån vad de med fog kunnat förutsätta vid köpet föreligger i och för sig en undersökningsplikt, men de får i det fallet anses ha fullgjort vad som ankommit på dem eftersom den enda varningssignal som funnits gällt lekrummet.

Begärd nedsättning av köpeskillingen med avseende på tillåten boyta har beräknats genom att byggnadsvärdets andel av fastighetens totala taxeringsvärde (633 000 / 1 028 000 =) 61,57 procent multiplicerats med köpeskillingen 2 100 000 kr, vilket ger ett belopp på 1 292 970 kr. Därefter har den tillåtna boytans andel av den avtalade boytan (88 / 175 =) beräknats till 50 procent, vilket innebär att också den otillåtna boytans andel uppgått till 50 procent, en andel som därför multiplicerats med nyss angivet belopp, vilket ger ett avdrag på (1 292 970 kr x 0,5 =) 646 485 kr. Härtill bör läggas nedsättning av köpeskillingen med avseende på avsaknad av bygglov för uterum, balkong och förråd, vilket skäligen kan uppskattas till 5 procent av köpeskillingen, dvs. 105 000 kr. Sammanlagt bör köpeskillingen därmed sättas ner med ett belopp på 751 485 kr.

Skadeståndsanspråket avser kostnaderna för att riva skärmtak och uterum samt för att återställa boyta till carport och förråd. Materialkostnaderna har uppgått till 4 800 kr och arbetskostnaderna till 13 500 kr, vilket ger ett sammanlagt belopp på 18 300 kr.

Säljarna

När de själva köpte fastigheten fanns boyta både på neder- och övervåningen. Den sammanlagda ytan i huset uppgick till 179 kvadratmeter, varav 88 kvadratmeter boyta fördelat på de båda våningarna. Vad de själva gjort är att från övervåningen flytta ner köket till det utrymme där det tidigare fanns ett inbyggt garage, en åtgärd som inte kräver bygglov, och att glasa in altanen. Invändiga ändringar får man göra, det krävs bara att man i efterhand skickar in en planritning. De blev dock aldrig klara med sina ombyggnationer.

Vid försäljningen överlämnade de åt mäklaren att sköta allt och har själva inte gjort något fel. De ansvarar inte för vad mäklaren sagt. Inga diskussioner angående bygglov förekom mellan parterna innan köpekontraktet skrevs under. I den frågelista som de fyllt i har de skrivit ”Nej” på frågan om bygglov finns, men angett att bygglov finns för garaget, dock inte såsom lekrum som det inretts till. Av de bifogade taxeringsuppgifterna, som även hade följt med försäljningsprospektet, framgick att boarean uppgick till 88 kvadratmeter. Mot bakgrund av vad som sålunda framgått av handlingarna har fastigheten inte avvikit från avtalat skick och har köparna inte haft fog att förutsätta att bygglov funnits. Det har ankommit på köparna att undersöka saken, t.ex. genom att ringa till Lantmäteriet. Köparna har också anlitat en fackman, LSB Byggkonsult, för att besiktiga fastigheten innan de fullföljde köpet.

UTREDNINGEN

Viss skriftlig bevisning har lagts fram, i huvudsak bestående av markerade delar i bilaga 1-3 samt tidigare återgiven del av byggnadsnämndens beslut. Förhör under sanningsförsäkran har på köparnas begäran ägt rum med A-C.M. och M.M.. Ingen av parterna har åberopat förhör med någon av säljarna och inga vittnen har hörts i målet.

A-C.M. har uppgett bland annat: Vid de två visningarna av fastigheten kom det inte fram något om avsaknad av bygglov. Hon och hennes man skrev på köpekontraktet hos mäklaren; säljarna var inte närvarande. De läste igenom frågelistan och uppfattade skrivningen så att det saknades bygglov för just lekrummet, något som mäklaren sa skulle ordna sig. Det kom inte fram något om att det skulle saknas bygglov för något annat. Utdraget ur fastighetsregistret hade inte funnits med i prospektet men det fanns bifogat till köpekontraktet. Enligt mäklaren behövde de inte bry sig om det, eftersom det var ett ”gammalt papper”. De litade på mäklaren och skrev på kontaktet. När de sedan själva ansökte om bygglov för lekrummet fick de avslag på ansökan. Eftersom nedervåningen inte fick användas som boyta blev de även tvungna att ge in ytterligare ansökningar om bygglov.

M.M. har uppgett bland annat: Det förekom inget tal om bygglov beträffande något annat än lekrummet. De kontrollerade inte något bygglov. Mäklaren sa att det var okej och de tog det för givet. Mäklaren sa att taxeringsuppgiften om 88 m² inte stämde, utan att huset hade byggts om efteråt och att det skulle vara på 220 m². Sedan byggnadsnämnden fattat sitt beslut om återställande av byggnationerna tog han ledigt två veckor från sitt arbete och åtgärdade dessa.

Domskäl

Tingsrätten (rådmannen Dag Engström) anförde i dom den 8 juni 2012 bl.a. följande.

DOMSKÄL

Allmänt

Utredningen i målet är begränsad; för fastigheten vid överlåtelsetidpunkten beviljade bygglov har inte redovisats och inte heller i vad mån förnyade ansökningar om bygglov förekommit efter byggnadsnämndens beslut den 24 mars 2010. Det kan därför inte anses utrett exakt vilka ytor i huset som lovligen kunnat nyttjas för bostadsändamål varken vid tiden för överlåtelsen eller under senare tid. Det får emellertid anses ostridigt att vid överlåtelsen bygglov funnits för en boarea på endast 88 kvadratmeter och inte för de 220 kvadratmeter som angetts i mäklarens objektbeskrivning. Det står också klart att bygglov då saknats för bland annat uterummet på bottenplanet. Genom att endast delar av byggnadsnämndens nyss angivna beslut lagts fram som bevisning och då såväl bakgrunden till och de närmare omständigheterna kring detta beslut framstår som oklara, kan dock inte med säkerhet slås fast exakt vilka byggnationer inom fastigheten som skolat återställas enligt beslutet. Att beslutet omfattat bland annat uterummet får dock anses klarlagt, liksom att vissa ytor i huset skolat återställas till annat än bostadsändamål. Huruvida bygglov såsom för boarea alltjämt finns för endast 88 kvadratmeter får däremot anses vara en öppen fråga.

Tingsrätten har uppmärksammat parterna på utredningens begränsning men har, då det förefallit som att parterna medvetet valt att begränsa processmaterialet, inte velat ta initiativ till ytterligare utredning till förmån för den ena eller andra parten.

Med anledning av de knapphändiga uppgifter som parterna valt att redovisa sakframställningsvis och då inga förhör på någondera sidans begäran hållits med någon av säljarna, kan inte anses utrett exakt vilka ombyggnationer på fastigheten som företagits av säljarna. Det går med andra ord inte av den framlagda utredningen att utesluta att vissa bygglovspliktiga åtgärder olovligen vidtagits redan innan säljarna förvärvade fastigheten. Tingsrätten finner emellertid genom de uppgifter som säljarna lämnat i förening med åberopad del av byggnadsnämndens beslut den 24 mars 2010 utrett, att säljarna olovligen vidtagit i varje fall de åtgärderna att de dels byggt om det ursprungliga, inbyggda garaget till kök, dels byggt till ett uterum genom att låta glasa in en veranda på bottenvåningen.

Lagreglering

Av 4 kap. 19 § jfr med 12 § jordabalken följer att en fastighetsköpare har rätt att göra avdrag på köpeskillingen om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Av samma bestämmelse följer vidare att köparen har rätt till ersättning för skada bland annat om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Dessa jordabalkens bestämmelser kompletteras av en bestämmelse i 11 kap. 64 § nu gällande plan- och bygglagen, som trädde i kraft den 2 maj 2011. Bestämmelsen hade sin motsvarighet i en något annorlunda utformad bestämmelse i 10 kap. 25 § i den fram till dess gällande plan- och bygglagen (1987:10). Av sistnämnda bestämmelse, som alltså gällde vid tidpunkten för ifrågavarande fastighetsöverlåtelse, följde att 4 kap. 12 § jordabalken skulle tillämpas om egendom på vilken olovligen utförts en åtgärd som krävt bygglov överläts mot ersättning och rättelse skulle vidtas på grund av beslut enligt samma kapitel, däribland beslut meddelat av byggnadsnämnden, såvida inte överlåtaren vid överlåtelsen upplyst om åtgärden eller förvärvaren annars känt till eller bort känna till denna (s.k. ond tro). Innebörden av bestämmelsen är, såvitt nu är av intresse, att köparen i ett sådant fall, dvs. vid svartbyggen som köparen inte upplysts om eller annars känt till eller bort känna till, är berättigad till avdrag på köpeskillingen och skadestånd.

Köparna är inte berättigade till avdrag på köpeskillingen och skadestånd på grund bestämmelsen i plan- och bygglagen

Köparna har i första hand gjort gällande rätt till avdrag på köpeskillingen och skadestånd under hänvisning till nyss nämnda bestämmelse i plan- och bygglagen samt åberopat att säljarna olovligen företagit ändringar på fastigheten som krävt bygglov och att byggnadsnämnden förelagt köparna att återställa dessa byggnationer. Som tidigare redovisats finner tingsrätten utrett att säljarna olovligen vidtagit i varje fall de åtgärderna att de utan bygglov låtit bygga om ett garage till kök och bygga till ett uterum samt att dessa åtgärder omfattas av byggnadsnämndens föreläggande om återställande. I vad mån säljarna i övrigt, bortsett från lekrummet som inte omfattas av talan, olovligen vidtagit ny-, om- eller tillbyggnader som inverkat på boarean kan däremot inte anses visat.

I de delar där det klarlagts att olovliga ändringar gjorts av säljarna inställer sig frågan huruvida säljarna kan anses ha upplyst om detta eller om köparna annars känt till eller bort känna till att bygglov saknats för åtgärderna. Av avgörande betydelse härvidlag är det skriftliga svar som säljarna lämnat i frågelistan och hur detta svar bör uppfattas. Det har i målet inte gjorts gällande att svaret muntligen berörts vid kontakter parterna emellan. I vad mån detta tagits upp till diskussion mellan köparna och fastighetsmäklaren har inte närmare belysts och torde för övrigt sakna betydelse eftersom mäklaren såvitt utrett inte agerat som ombud för säljarna. Rättens prövning i denna del får därför göras på grundval enbart av innehållet i de åberopade handlingarna.

Säljarna har i sitt svar på fråga 1 i frågelistan uttryckt sig oklart. Vad de där angett skulle, såsom de själva tycks ha gjort gällande, kunna läsas som ett kategoriskt nej på frågan huruvida erforderliga bygglov funnits, annat än för ett garage, eller, såsom köparna hävdat, som att bygglov saknats endast såvitt avsåg ombyggnaden av garaget till lekrum, dvs. att bygglov i övrigt förelegat. Den förstnämnda tolkningen framstår som i det närmaste orimlig eftersom den skulle innebära att bygglov, med undantag för garaget, saknats för hela bostadshuset, vilket är beläget i en tätort och uppenbarligen uppfört för många år sedan. Det får dock konstateras att svaret rent språkligt innebär att säljarna förklarat att bygglov saknas. Av de handlingar som fogats till köpekontraktet har vidare tydligt framgått dels att bostadshuset varit föremål för ombyggnation, vilken enligt objektbeskrivningen resulterat i en boarea på cirka 220 kvadratmeter enligt information från säljarna, dels att boarean vid senaste fastighetstaxering endast uppgått till 88 kvadratmeter. Enligt tingsrätten har det därför för en noggrann köpare funnits all anledning att närmare överväga huruvida det nekande svaret i frågelistan hänfört sig uteslutande till den av säljarna vidtagna åtgärden att bygga om garaget till lekrum eller om det hänfört sig även till andra delar av den vidtagna ombyggnationen. Säljarna kan med sitt svar på frågan om bygglov visserligen inte anses ha upplyst om i vilka avseenden bygglov saknats, men svaret har sammanställt med övrig skriftlig information inneburit att köparna bort inse att bygglov kunde saknas inte enbart för lekrummet, varför de bort utreda saken. Köparna har alltså enligt tingsrätten bort skaffa sig kännedom om i vilken utsträckning bygglov beviljats för ombyggnationen, något som inte varit svårt att åstadkomma. Eftersom de sålunda varit i ond tro är de inte berättigade nedsättning av köpeskillingen och skadestånd med stöd av bestämmelsen i plan- och bygglagen.

Käromålet kan inte heller bifallas med stöd av jordabalkens bestämmelser

I andra hand har köparna gjort gällande att fastigheten avvikit från vad som avtalats om dels en boarea på 175 kvadratmeter, dels bygglov i vissa avseenden. Tingsrätten konstaterar att det inte ens påståtts att den faktiska boarean vid överlåtelsen understigit 175 kvadratmeter, varför frågan närmast gäller huruvida köpeavtalet är att uppfatta så, att parterna träffat avtal om köp av en fastighet på vilken den befintliga bostadsbyggnaden - med undantag av lekrummet -till alla delar varit uppförd och ombyggd med stöd av bygglov. Eftersom det inte sägs något uttyckligen i köpekontraktet angående bygglov och då svaret på fråga 1 i den bifogade frågelisten inte kan betraktas som en garanti i förevarande hänseende, finner tingsrätten inte visat att fastigheten avvikit från vad som avtalats. Käromålet bör alltså inte heller bifallas på den i andra hand åberopade grunden.

Köparna har slutligen gjort gällande att de i vart fall är berättigade till avdrag på köpeskillingen då fastigheten avvikit från vad de med fog kunnat förutsätta med avseende på bygglov. I överensstämmelse med redan redovisad bedömning anser inte tingsrätten att köparna utifrån köpehandlingarnas innehåll, utan att kontrollera saken med byggnadsnämnden eller på annat sätt, med fog kunnat förutsätta att bygglov funnits med avseende på den ombyggnation som bostadshuset varit föremål för. Följaktligen finns inte heller förutsättningar för nedsättning av köpeskillingen på denna grund.

Slutsats

På grund av det sagda bör käromålet lämnas utan bifall.

DOMSLUT

Tingsrätten ogillade käromålet.

Köparna överklagade domen och yrkade att hovrätten skulle förplikta säljarna att solidariskt till dem betala 769 785 kr jämte ränta på 751 485 kr enligt 5 § räntelagen från den 1 februari 2007 och 18 300 kr enligt 6 § räntelagen från den 18 december 2011, allt tills betalning sker.

Säljarna motsatte sig ändring och godtog inget belopp som skäligt i sig.

Hovrätten (hovrättsråden Hans Sundberg, referent, och Tom Madell samt tf. hovrättsassessorn Lisa Hedlund) biföll efter föredragning överklagandet delvis och anförde följande.

DOMSKÄL

Målet rör frågorna om köparna är berättigade till ersättning (prisavdrag och skadestånd), och i så fall med hur mycket, på grund av att ombyggnader av fastigheten Umeå Fretten 2 (fastigheten) skett utan bygglov och att köparna varit tvungna att återställa fastigheten i bygglovsenligt skick.

Parterna har åberopat samma omständigheter till grund för sin talan som vid tingsrätten. Hovrätten har tagit del av samma bevisning som tingsrätten. De handlingar som parterna åberopat har hovrätten tagit del av i sin helhet. Köparna har dessutom tillåtits att åberopa handlingarna Tjänsteskrivelse LOV 07-395 och Byggnadstaxering 2011-03-22. Förhören har spelats upp.

Processlägesanalys

Enligt hovrättens mening bör frågorna i målet besvaras i följande ordning.

1) Fel

a) Har det olovligen utförts åtgärder på den aktuella fastigheten som krävt bygglov, med den påföljden att rättelse måste vidtas på grund av beslut (till exempel beslut som meddelats av byggnadsnämnden)?

b) Avviker fastigheten från vad parterna avtalat om eller vad säljarna utfäst i fråga om tillåten boyta?

c) Avviker fastigheten från vad köparna med fog kunnat förutsätta i fråga om tillåten boyta?

Om svaret på dessa frågor är nej ska käromålet ogillas. Om svaret på någon av frågorna är ja, ska hovrätten pröva frågan om

2) Ond tro

a) Har säljarna upplyst om att boytan endast var 88 kvadratmeter?

b) Har köparna annars känt till eller bort känna till detta?

Om svaret på någon av dessa frågor är ja ska käromålet ogillas. Om svaret på frågorna är nej ska hovrätten pröva frågan om

3) Rättsföljd - med vilket belopp ska köpeskillingen ska sättas ned eller skadestånd utgå?

Fel?

Enligt vad som framgår av byggnadsnämndens beslut, frågelistan som är bifogad till kontraktet och vad säljarna har medgett vid tingsrättsförhandlingen står det klart att det har vidtagits vissa åtgärder på fastigheten utan bygglov, vilket medfört att boytan blivit större än den som det funnits bygglov för. Det saknar betydelse om det är säljarna eller någon annan som vidtagit dessa åtgärder. Köparna har visat att de ålagts att återställa fastigheten till den boarea som det finns bygglov för, 88 kvadratmeter. Förutsättningarna för att tillämpa bestämmelserna 10 kap. 25 § plan- och bygglagen i dess äldre lydelse (SFS 1987:10) beträffande olovliga åtgärder och myndighets beslut är därmed uppfyllda.

Fråga 1 a) ska alltså besvaras jakande - fastigheten såldes i ett skick som utgör fel. Hovrätten behöver således inte pröva frågorna 1 b) eller 1 c). Köparna har därmed rätt till kompensation, för det fall att de inte var i ond tro beträffande felet.

Har köparna varit i ond tro?

Har säljarna upplyst om att boytan endast var 88 kvadratmeter?

I den frågelista som säljarna upprättade inför köpet uppges följande. Fråga: ”Finns erforderliga bygglov med åtföljande slutbesiktning? Eventuella anmärkningar?” På detta ges följande svar: ”Nej (finns på garaget dock omgjort till lekrum)”. Både fråga och svar är otydliga. Frågan måste rimligen avse sådana om- och tillbyggnader som skett efter att huset uppfördes 1956. Köparna menar att svaret innebär att det endast var det lekrum som fanns i ett tidigare garage som saknade bygglov, medan säljarna - som hovrätten uppfattar dem - menar att innebörden är att det helt saknats bygglov för om-och tillbyggnader, utom för garaget, som dock sedan det byggdes har inretts till lekrum.

Det är säljarna som upprättat svaret på frågelistan, vilket talar för att eventuella otydligheter ska tolkas till deras nackdel. Köparna har vidare lämnat tydliga och detaljerade uppgifter om hur diskussionerna fördes om avsaknaden av bygglov för lekrummet i samband med köpet. Slutligen förefaller den tolkning som köparna förespråkar vara den naturliga. Mot den bakgrunden måste det svar som angivits på frågelistan enligt hovrättens mening tolkas så, att det endast var ett lekrum (som fanns i vad som varit ett garage) som saknade bygglov. Säljarna har alltså inte upplyst om att boytan endast var 88 kvadratmeter.

Borde köparna ha förstått att boytan endast var 88 kvadratmeter?

Säljarna har anfört att köparna har eller borde ha förstått att boytan endast var 88 kvadratmeter; dels eftersom det framgick av senaste fastighetstaxering att boytan endast var 88 kvadratmeter, vilket borde ha föranlett köparna att undersöka saken ytterligare, dels därför att köparna inte har undersökt vilka bygglov som funnits.

Enligt 10 kap. 25 § plan- och bygglagen i här aktuell lydelse har en förvärvare rätt till ersättning enligt 4 kap. 12 § jordbalken, om inte säljaren upplyst köparen om otillåtna åtgärder eller köparen annars känt till eller bort känna till att bygglovspliktiga åtgärder utförts utan tillstånd. I äldre förarbeten (till plan- och bygglagens föregångare, lag (1976:666) om påföljder och ingripanden vid olovligt byggande m.m., prop. 1975/76:164, s. 83 ff) uttalas (trots lagrådets kritik mot regeln) att köparen genom ovan nämnd bestämmelse har en slags undersökningsplikt i vissa situationer. Som exempel nämns att köparen ska anses ha känt till eller bort känna till en olovlig åtgärd när det vid tiden för köpet funnits en inskriven anteckning om föreläggande om rättelse, och att köparen sett att en större tillbyggnad företagits och säljaren inte har kunnat visa att bygglov till detta meddelats. Regeln synes inte ha tillämpats i praxis och har kritiserats i litteraturen (Folke Grauers, Fastighetsköp, vid avsnitt 443.32).

Hovrätten gör i denna del följande bedömning. Utgångspunkten är att en köpare har rätt att förvänta sig att bygglov finns för vidtagna bygglovspliktiga åtgärder. Det kan inte komma i fråga att ålägga en köpare någon allmän undersökningsplikt av att bygglov finns för om- eller tillbyggnader. Utdraget ur senaste fastighetstaxeringen år 2003 kan inte, oavsett om det kommit till köparnas kännedom före avtalsslutet eller inte, medföra någon utökad undersökningsplikt för köparna. Tvärtom innebär enligt hovrättens mening det ovan diskuterade svaret som säljarna lämnat i frågeformuläret om något en mindre omfattande undersökningsplikt, eftersom köparna med fog kunnat uppfatta det svaret som att bygglov fanns för allt utom den förändrade användningen av garaget.

Köparna har alltså inte varit i ond tro.

Rättsföljd?

Köparna har yrkat att köpeskillingen ska sättas ned med 751 485 kr och att säljarna ska förpliktas att betala skadestånd med 18 300 kr. Båda dessa rättsföljder är sådana som enligt 4 kap. 12 § jordabalken kan komma i fråga. Hovrätten behandlar dem var för sig nedan.

Avdrag på köpeskillingen

Det avdrag på köpeskillingen som köparna begärt utgår från en påstådd värdeminskning. Den modell som köparna utgått ifrån redovisas i detalj i tingsrättens dom. Huvudsakligen bygger den på att förväntad boyta ställs i relation till den erhållna (dvs. hälften) och att byggnadsvärdets andel av det totala taxeringsvärdet (61,57 %) ställs i relation till köpeskillingen. Värdeminskningen skulle enligt köparna alltså motsvara hälften av 61,57 % av köpeskillingen 2 100 000 kr. En sådan modell som köparna förespråkar får till resultat att varje ”förlorad” kvadratmeter, i förhållande till den förväntade ytan, medför lika stor värdeminskning.

Avdraget på köpeskillingen ska bestämmas till skillnaden mellan det som köparna betalat och det värde fastigheten hade på grund av avsaknaden av bygglov och att det fanns en skyldighet att återställa fastigheten i bygglovsenligt skick, dvs. den värdeminskning som detta medförde. Det kan konstateras att det i den modell för beräkning av skadestånd som köparna föreslagit inte tas hänsyn till några andra faktorer än förlusten av förväntad boyta. Samtidigt kan det också konstateras att säljarna varken har fört fram någon egen modell eller riktat några som helst invändningar - annat än att den inte kan godtas - mot den beräkning som köparna föreslagit. Även om frågan inte berörts uttryckligen är omständigheterna i målet, mot denna bakgrund, sådana att frågan om prisavdragets storlek ska avgöras utifrån en skälighetsbedömning grundad på den utredning som finns i målet (jfr. rättsfallet NJA 2011 s. 576, punkterna 6-8) och allmänna erfarenhetssatser.

Säljarna har alltså inte riktat någon specifik kritik mot den modell som köparna använt sig av. Enligt hovrättens mening är modellen också en god utgångspunkt för bedömningen, men det är inte rimligt att inte beakta att det inte bara är boytan som bestämmer en byggnads värde och att värdet av ytterligare boyta avtar med storleken. Den modell som köparna använt sig av skulle därför, enligt hovrättens mening, leda till viss överkompensation. Hovrätten anser därför att avdraget på köpeskillingen ska bestämmas till skäliga 500 000 kr.

Skadestånd

Det finns inte någon egentlig bevisning om de kostnader som köparna påstår sig ha haft för att återställa fastigheten, annat än att köparna haft kostnader för att återställa fastighetens boarea till 88 kvadratmeter. Köparna har dock lämnat tämligen detaljerade uppgifter om vad kostnaderna bestått i. Säljarna har inte heller i denna del anfört några specifika invändningar. Hovrätten ifrågasätter inte att köparna haft dessa kostnader och finner dessutom de uppgivna kostnaderna om 18 300 kr som skäliga.

Detta innebär att säljarna solidariskt ska betala 518 300 kr till köparna, med ränta på sätt som yrkats.

---

DOMSLUT

Hovrätten ändrade tingsrättens dom på så sätt att K.N. och R.K. förpliktades att till A-C.M. och M.M. solidariskt betala 518 300 kr, jämte viss ränta.

Hovrättens dom meddelad: den 26 maj 2014.

Mål nr: T 555-12.

Lagrum: 11 kap. 64 § plan och bygglagen (2010:900); 4 kap. 12 § jordabalken.

Rättsfall: NJA 2011 s. 576.

Litteratur: Folke Grauers, Fastighetsköp; prop. 1975/76:164, s. 83 ff.