RH 2016:61

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg och Gun Lombach, referent, samt tf. hovrättsassessorn Johanna Carlsson) anförde i beslut den 15 april 2016 följande.

SKÄL

Allmänna utgångspunkter

Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärd och hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del förhandlingen har avsett (24 § första stycket hyresförhandlingslagen [1978:304]). Vid prövning av en sådan tvist ska 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas.

I 12 kap. 55 § första stycket jordabalken anges att vid tvist om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp och att hyran inte är att anse som skälig om den är påtagligt högre än för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. I förarbetena till bestämmelsen har uttalats att någon detaljprövning inte ska eftersträvas vid prövningen av om jämförelseobjekt och prövningslägenhet är direkt jämförbara (prop. 1968:91 Bihang A s. 54).

Ett centralt begrepp vid prövning av bostadslägenheters hyra är bruksvärdet. I frågan vad som är avgörande för bruksvärdet har regeringen uttalat följande. En lägenhets bruksvärde bestäms av bl.a. dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Däremot ska inte byggnadsår eller produktions-, drifts- eller förvaltningskostnader påverka hyran. Inte heller ska hyresgästens individuella värderingar och behov beaktas. Hyran ska i första hand fastställas efter en jämförelse med hyran för andra likvärdiga lägenheter (direkt jämförelse). De jämförelselägenheter som representerar den högsta hyresnivån bildar utgångspunkten för fastställande av prövningslägenhetens hyra. Finns inte underlag för att fastställa hyran genom en jämförelse med likvärdiga lägenheters hyresnivåer så fastställs hyran genom en allmän skälighetsbedömning grundad på bl.a. hyresnämndens eller hovrättens kännedom om det allmänna hyresläget på orten. (Jfr prop. 2009/10:185 s. 22.)

Prövningslägenheterna

Prövningsfastigheten ligger, såsom hyresnämnden beskrivit, i den del av området Rosengård i Malmö som ligger längst ut från centrum, Herrgården. Husen har genomgått en total upprustning som omfattar både lägenheterna och de gemensamma utrymmena. Även gården har rustats upp, vilket har skett i samverkan med hyresgästerna. I samband med byte av vatten- och avloppsledningar har ytskikt och inredning i samtliga hallar, kök, badrum och - i förekommande fall - gästtoaletter byggts om. Det kan vidare nämnas att det är förberett för tvättmaskin i badrummen. Likaså är det förberett för diskmaskin i köken förutom i lägenheterna som består av 2 rum och kokvrå. Elen har bytts ut och automatsäkringar samt jordfelsbrytare har installerats. Balkongfönstren har bytts ut till nya med isolerglas och väggen mot balkongen har tilläggsisolerats. Det finns persienner som standard i samtliga fönster. Förråden har försetts med plåtväggar mot källargången. Tvättstugorna är helkaklade och det finns torkrum med avfuktare. Garaget, som ligger under gården och till vilket det finns ingång via trapphuset, har rustats upp och garageplatserna har försetts med låsbara gallergrindar. Garageplats ingår dock inte i hyran.

Jämförelselägenheter

Hyresgästerna har för jämförelse med prövningslägenheten om 4 rum och kök, 100 kvm, åberopat en lägenhet om 4 rum och kök, 112 kvm, i Landsfiskalen 1. Vid synen kunde hovrätten konstatera att lägenheten är en hopslagning av två lägenheter varför planlösningen klart avviker från prövningslägenhetens och att lägenheten dessutom består av 5 rum. Någon direkt jämförelse med denna lägenhet kan alltså inte göras.

När det gäller lägenheterna om 3 rum och kök samt 2 rum och kokvrå gör hovrätten följande bedömning.

De av bolaget åberopade jämförelselägenheterna i samma fastighet som prövningslägenheterna, har gjorts i ordning under åren 2004 och 2007 och hyran har bestämts i förhandlingsöverenskommelse med Hyresgästföreningen. Hyrorna för dessa lägenheter överstiger vad hyresnämnden bestämt för prövningslägenheterna. Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att hyrorna för enstaka lägenheter - som det är fråga om här - inte visar en hyresnivå. Någon direkt jämförelse med dessa lägenheter kan därför inte ske.

Landsfiskalen 1 och 2 ligger intill Kronodirektören 3 i området Rosengård men något närmare Malmö centrum. Läget är således närmast identiskt. Fastigheterna ägs av det kommunala bostadsföretaget MKB. MKB förvärvade fastigheterna år 2006 efter att kommunen köpt fastigheterna. Av förhöret med Henrik Kjellgren, som är hyresanalytiker på MKB, framgår att fastigheterna då var i ett ”bedrövligt skick” och att flera lägenheter t.o.m. saknade ytterdörr. De första tre åren ägnade MKB åt att åstadkomma något som kunde kallas för en värdig bostad. Därefter rustades gården, garaget, tvättstugorna och trapphusen upp. Tappvattenledningarna byttes, varefter lägenheterna rustades upp allt efter behov. Det har således enligt Henrik Kjellgren inte varit fråga om en genomgripande renovering, utan snarare om att ”lappa och laga”. Hovrätten har vid sin syn kunnat konstatera att det föreligger stora skillnader i upprustningsgrad mellan prövningsfastigheten och fastigheterna Landsfiskalen 1 och 2. I köken i sist nämnda fastigheter har inte hela köksinredningen bytts ut utan stommarna har behållits. Köksfläkten är av enklare modell. Vidare har inte förberetts för diskmaskin och tvättmaskin. Jordfelsbrytaren omfattar inte hela lägenheten och det saknas automatsäkringar i Landsfiskalen 1 och 2. Köksinredningen och utförandet i kök och badrum är mer gediget och praktiskt i prövningslägenheterna jämfört med lägenheterna i Landsfiskalen 1 och 2. De allmänna utrymmena i Landsfiskalen 1 och 2 håller inte samma höga standard som i prövningsfastigheten. Någon direkt jämförelse mellan lägenheterna i Landsfiskalen 1 och 2 respektive Kronodirektören 3 kan därför inte göras.

Vidare har Henrik Kjellgren uppgett att det finns ett politiskt intresse av att begränsa hyreshöjningarna i Landsfiskalen 1 och 2, att hyrorna inte höjdes de första tre åren samt att driftsnettokalkylen egentligen skulle föranleda en försäljning av fastigheterna eftersom de inte går med vinst. Det faktum att hyrorna i Landsfiskalen 1 och 2 har bestämts efter andra kriterier än vad som är gängse medför att dessa lägenheter inte kan ligga till grund för en direktjämförelse (jfr det s.k. S:t Eriksmålet, RH 1999:90).

Sammanfattningsvis finner hovrätten att det i målet inte finns några jämförelselägenheter i utredningen som lämpar sig för en direkt jämförelse med prövningslägenheterna.

Skälighetsbedömning

Eftersom det inte finns några lägenheter att göra direkt jämförelse med är hovrätten hänvisad till att göra en allmän skälighetsbedömning baserad på vad som framförts av parterna och vad hovrättens ledamöter iakttagit vid synen samt hovrättens allmänna kännedom om hyresläget i Malmö. Hovrätten har vid syn av prövningslägenheterna och främst jämförelselägenheterna i Landsfiskalen 1 och 2 kunnat konstatera att prövningslägenheterna håller en väsentligt bättre standard, inte bara vad avser den genomförda renoveringen av lägenheterna utan även med beaktande av säkerhetsaspekter och kringmiljö. Även om någon direkt jämförelse inte kan göras med dessa är det ändå lägenheterna i Landsfiskalen 1 och 2 som är närmast jämförbara med prövningslägenheterna. Hyrorna i dessa fastigheter har bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Att hyrorna inte vid prövningstidpunkten var förhandlade enligt den s.k. Malmömodellen har inte någon betydelse för bedömningen av om hyrorna kan läggas till grund för en allmän skälighetsbedömning. Inte heller det förhållandet att hyresvärden må ha haft en ambition att hålla nere hyrorna i Landsfiskalen 1 och 2 har någon betydelse vid en skälighetsbedömning. Med beaktande av skillnaden i standard mellan prövningslägenheterna och lägenheterna i Landsfiskalen 1 och 2 ska hyrorna i prövningsfastigheten sättas högre än i Landsfiskalen 1 och 2. Utredningen i målet ger dock inte skäl för en höjning av hyrorna utöver vad hyresnämnden bestämt. Överklagandet ska därför avslås vad gäller hyresnivån.

Infasning av ny hyra (trappning)

Om den hyra som är att anse som skälig är väsentligt högre än den tidigare hyran, ska rätten, om särskilda skäl inte talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid (12 kap. 55 § femte stycket jordabalken) s.k. infasning eller trappning. I förarbetena till bestämmelsen uttalade regeringen att vad som ska anses som en väsentligt högre hyra får avgöras i rättstillämpningen efter omständigheterna i det särskilda fallet. En hyreshöjning på närmare 10 procent bör emellertid i allmänhet anses vara väsentlig. Särskilda skäl som kan tala emot en tillämpning av bestämmelsen kan vara att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av standardhöjande åtgärder (se prop. 2009/10:185 s. 91 f.). Hovrätten konstaterar att det är främst i samband med standardhöjande renoveringar som det kommer att bli aktuellt med hyreshöjningar på 10 procent eller mer. I förarbetena understryks att det inte föreligger något absolut undantag för trappningsregelns tillämpning i samband med att standardhöjande åtgärder vidtagits. Vidare poängteras att trappningsregeln är ett skydd för hyresgästerna, varför utgångspunkten bör vara att väsentliga hyreshöjningar inte ska genomföras på en enda gång (se a. prop. s. 72 och RH 2013:9 I).

I detta fall rör det sig om hyreshöjningar som väsentligt överstiger 10 procent. I rättsfallet RH 2013:9 III har slagits fast att, när en hyresgäst har accepterat en viss hyreshöjning måste detta beaktas vid en infasning av den nya hyran. Detta innebär att den utgående hyran inte vid något tillfälle får understiga det av hyresgästerna medgivna beloppet. Hovrätten delar hyresnämndens bedömning att det är aktuellt att fasa in hyrorna för A.H.C. och F.K. Vad gäller M.C:s och H.K:s hyror överstiger den nya hyran den medgivna hyran med ett belopp som understiger 100 kr. Mot den bakgrunden anser hovrätten att det saknas anledning att deras hyror ska fasas in. Hovrätten ändrar därför hyresnämndens beslut i enlighet med det sagda.

Anstånd med betalning av retroaktiv hyra

I rättsfallet RH 2013:9 I har framhållits att det ofta inte är nödvändigt att tillämpa reglerna om trappning och om anstånd med att betala överskjutande belopp samtidigt. Hovrätten finner att det i detta fall är befogat att tillämpa bestämmelserna samtidigt för A.H.C. och F.K.

Såsom hyresnämndens beslut är utformat, har hyresgästerna haft att börja att betala det överskjutande beloppet innan frågan om villkorsändring vunnit laga kraft. En ändring av hyresnämndens beslut i detta avseende är därför nödvändig. Hovrätten flyttar således fram anståndstiden så att sexmånadersfristen går ut den 31 december 2016.

BESLUT

Hovrätten ändrar och förtydligar hyresnämndens beslut på följande sätt.

1. Hovrätten fastställer hyrorna från och med den 1 februari 2013 för

- M.C:s lägenhet till 7 700 kr/månad,

- H.K:s lägenhet till 7 700 kr/månad,

- A.H.C:s lägenhet till 5 000 kr/månad och

- F.K:s lägenhet till 8 400 kr/månad.

2. Under tiden från och med den 1 februari 2013 till och med den 31 januari 2014 ska

- A.H.C. betala hyra med 4 719 kr/månad och

- F.K. betala hyra med 8 014 kr/månad.

3. Anstånden med betalning av överskjutande belopp jämte ränta skjuts upp till den 31 december 2016. Ränta till förfallodagen ska beräknas enligt 5 § räntelagen. Efter anståndstidens utgång beräknas räntan enligt 6 § räntelagen.

Hovrättens beslut meddelat: den 15 april 2016.

Mål nr: ÖH 6975-13.

Lagrum: 12 kap. 55 § och 55 d § fjärde-åttonde styckena jordabalken; 24 § första stycket hyresförhandlingslagen (1978:304).

Rättsfall: RH 1999:90; RH 2013:9 I och III.

Litteratur: Prop. 1968:91, Bihang A, s. 54; Prop. 2009/10:185, s. 22, 72 och 91 f.