RH 1999:90
Hyresnämndsmål. Hyran för vissa allmännyttiga lägenheter, som åberopades som jämförelsematerial i ett ärende om fastställande av hyra, ansågs inte ha bestämts på ett korrekt sätt. Med hänsyn härtill och till att hyran väsentligt avvek från rimliga självkostnader för byggnationen, har hyrorna inte ansetts kunna beaktas vid bedömningen av skälig hyra enligt 12 kap. 55 § jordabalken.
Lägenheterna i den av E.M. ägda fastigheten i kv. Oxkärran i Stockholms city var klara för inflyttning 1996. Hyresnivån bestämdes till ca 1 500 kr per kvm lägenhetsyta (ly)och år. Samma år var lägenheterna Svenska Bostäders fastighet Tegelpråmen 2 på Kungsholmen inflyttningsklara. Hyresnivån där bestämdes vid inflyttningen till ca 1 450 kr per kvm ly och år. Genom beslut av Svenska Bostäders styrelse under våren 1997 sänktes dock hyrorna i Tegelpråmen till ca 1 100 kr per kvm och år. Eftersom Svenska Bostäder är ett sådant allmännyttigt bostadsföretag vars hyror enligt bruksvärdessystemet anses vara prisledande, uppfattades sänkningen av hyrorna i kv. Tegelpråmen som en sänkning av det s.k. hyrestaket för nybyggda bostäder i Stockholm. Hyresgäster i kv. Oxkärran begärde därför sänkning av sina hyror, vilket E.M. motsatte sig.
Hyresgästerna i fem bostadslägenheter i kv. Oxkärran ansökte hos hyresnämnden med stöd av 12 kap. 54 § jordabalken att deras hyra skulle sänkas till vissa angivna belopp. Som grund för yrkandena anförde hyresgästerna, med hänvisning till bruksvärdesregeln i 12 kap. 55 § jordabalken, att hyran inte var skälig, eftersom den var påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet var likvärdiga. Som jämförelse åberopade de lägenheter i bl.a. kvarteret Tegelpråmen 2.
E.M. bestred yrkandena om sänkning av hyran på den grunden att de gällande hyrorna var skäliga och att hyrorna i Tegelpråmen 2 var underprissatta. Han åberopade vidare som grund för sitt bestridande att bruksvärdessystemet stred mot EG-rättens konkurrensregler, i vart fall om hyror inom de allmännyttiga bostadsföretagen trots underprissättning tilläts som jämförelsematerial vid hyressättningen.
Hyresgästerna invände att de åberopade bestämmelserna i EG-rätten inte var tillämpliga i detta fall samt att någon underprissättning inte skett i kv. Tegelpråmen.
Hyresnämnden i Stockholm (1998-12-08, hyresrådet Håkan Julius samt intresseledamoten Olov W. Olsson), som fann att hyran för lägenheterna i kv. Tegelpråmen 2 skulle uteslutas från jämförelsematerialet och att övriga åberopade lägenheter inte var i grova drag jämförbara med prövningslägenheterna, fastställde hyran för dessa efter en allmän skälighetsbedömning.
I sina domskäl konstaterade hyresnämnden att prövningslägenheterna i kv. Oxkärran och jämförelselägenheterna i kv. Tegelpråmen, med bortseende från en lägenhet, i grova drag kunde anses likvärdiga samt att den fråga som hyresnämnden hade att ta ställning till var huruvida den påstådda underprissättningen kunde utgöra grund för att utesluta lägenheterna i kv. Tegelpråmen från jämförelsematerialet. Nämnden fann därvid, med hänvisning till uttalanden i lagmotiven, att redan den svenska hyreslagstiftningen förutsatte att sådana hyror i de allmännyttiga bostadsföretagen som vid tvist åberopas som jämförelsematerial måste vara korrekta och representativa för att kunna läggas till grund för en jämförelseprövning. Om underprissättning förelåg i den meningen att självkostnadsprincipen frångåtts, borde därför enligt hyresnämnden hyrorna uteslutas ur jämförelsematerialet och inte heller få användas som underlag vid en mer allmän skälighetsbedömning när en direkt jämförelse inte går att göra på grund av att lägenheterna är alltför olika. Hyresnämnden fann mot den bakgrunden inte anledning att inhämta förhandsavgörande från EG-domstolen. I sin bedömning av frågan om självkostnadsprincipen hade åsidosatts i kv. Tegelpråmen anförde hyresnämnden följande:
Sammantaget går det av utredningsmaterialet inte att dra några bestämda slutsatser om vilken självkostnad som bort utgöra underlag för hyressättningen i kv. Tegelpråmen. Hyresnämnden kan dock konstatera att hyrorna vid inflyttningen i kv. Tegelpråmen 1996 bestämdes till ca 1 450 kr per kvm ly, men att de redan under våren 1997 sänktes till ca 1 100 kr per kvm ly, dvs. med närmare 25 %. Av E.O:s vittnesmål framgår att detta uppenbarligen skedde i strid med de beräkningar som gjorts av verkställande direktören och tjänstemännen inom Svenska Bostäder och att det i allt fall var E.O:s uppfattning att hyrorna härigenom inte skulle täcka självkostnaderna för projektet. Sakkunnigutlåtandena från S.L. och J.K. bestyrker det riktiga i denna uppfattning. Det framgår vidare av E.O:s vittnesmål, men i viss mån även av de uppgifter hyresgästerna lämnat, att sänkningen mer skedde utifrån en bostadspolitisk ambition att hålla hyrorna för hyresgäster i allmänhet på rimliga nivåer än fastighetsekonomiska överväganden om vilka hyror som projektets självkostnader motiverade. - Mot bakgrund av det anförda måste det enligt hyresnämndens mening starkt sättas i fråga om hyresnivån på cirka 1 100 kr i kv. Tegelpråmen är korrekt med beaktande av självkostnadsprincipen. Enligt nämnden talar omständigheterna i stället för att angiven nivå i stället avviker från en hyresnivå baserad på rimliga självkostnader för det aktuella projektet. Redan på grund av dessa omständigheter bör hyrorna i kv. Tegelpråmen uteslutas från jämförelsematerialet och inte heller i övrigt ligga till grund för bedömningen av skäliga hyror i kv. Oxkärran.
Från beslutet var intresseledamoten H.W. skiljaktig och anförde bl.a., såvitt nu är i fråga, att det inte hade styrkts att hyran i jämförelsefastigheten Tegelpråmen 2 var underprissatt samt att hyran i fastigheten Oxkärran därför inte fick påtagligt överstiga hyran i Tegelpråmen och att den skulle fastställas till ca 1 100 kr per kvm för en lägenhet om 3 rum och kök om 77 kvm.
Svea hovrätt
Flertalet hyresgäster överklagade hyresnämndens beslut till Svea hovrätt och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden.
Svea hovrätt (1999-06-30, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén samt hovrättsråden Karl Matz, referent, och Omi Mohammar) lämnade överklagandet utan bifall. I sina beslutsskäl anförde hovrätten följande:
Bruksvärdessystemet
Målet gäller väsentligen frågan om lägenheterna i Oxkärran skall bestämmas efter en direktjämförelse med de ostridigt i grova drag likvärdiga lägenheterna i Tegelpråmen eller om dessa jämförelselägenheter skall uteslutas på grund av inkorrekt hyressättning, som innebär att de är underprissatta. Även i det senare fallet skall prövas på vilket sätt och till vilka belopp hyran för prövningslägenheterna skall bestämmas.
För bedömningen av frågan om hyran i Tegelpråmen är korrekt satt har det betydelse, inte bara på vilket sätt och på vilka grunder hyran fastställts, utan även hur bruksvärdessystemet motiverats och vilka vägledande uttalanden som gjorts i förarbetena till lagstiftningen. Av intresse är främst frågan vilka krav som har ställts eller som förutsatts gälla beträffande hyressättningen i det allmännyttiga lägenhetsbeståndet med hänsyn till att detta getts en hyresledande ställning.
Det s.k. bruksvärdessystemet infördes 1968 och anknöt då enligt huvudregeln till den rådande hyresnivån på bostadsmarknaden. Den nya lagstiftningen hade även anknytning till det s.k. paritetslånesystemet, som syftade till en jämn fördelning av kapitalkostnaderna över tiden, men som redan några år senare avskaffades. Bruksvärdessystemet var ett försök att med rättsliga medel efterlikna de principer för hyressättning som skulle råda på en balanserad bostadsmarknad, med ett visst överskott på lägenheter och tillräcklig efterfrågan. Med en lägenhets bruksvärde avses vad den med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses vara värd ur konsumentens - hyresgästens synpunkt i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort. En särskild skyddsregel ansågs emellertid nödvändig för de fall då det förelåg en mera påtaglig brist på hyreslägenheter. Bestämmelsen skulle motverka ett starkt tryck uppåt på hyrorna som kunde uppkomma i ett sådant läge. I prop. 1968:91 Bih. A (s. 50) pekar föredraganden på risken för att den hyresnivå som ger full kostnadstäckning skulle komma att överskridas i en sådan situation. Uttalandet ger närmast vid handen att skyddsregeln ansågs nödvändig för att förhindra att hyresvärdar i bristlägen tog ut hyror som översteg självkostnaden.
Den kompletterande regeln för orter där det rådde påtaglig brist på hyreslägenheter innebar att hyran skulle prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra utan även med beaktande av det allmänna hyresläget på orten för lägenheter i nybyggda bostadshus. Eftersom nyproduktionen dominerades av allmännyttiga bostadsföretag, som verkade utan vinstintresse, kom hyresnivåerna i bristorter att anpassas till dessa företags hyresnivå i nyproduktionen. Härigenom skulle oskäliga, av bostadsbristen betingade hyreshöjningar hindras. Vidare framhölls att hyresnivån i nyproduktionen i sin tur bestämdes - förutom av bostadskreditstödet - av produktionskostnaderna. Uttalandena bör tolkas så, att det var den faktiska kostnadsnivån i allmännyttans nyproduktion som avsågs, dvs. utan beaktande av eventuell fördelning av kostnaderna på äldre delar av lägenhetsbeståndet. Däremot ger inte 1968 års proposition stöd för att övervägandena avsåg kostnadstäckning av det enskilda projektet (se Palm, Wevle, Victorin: Konfliktlösningen, 1992 s. 94 f.).
Genom 1974 års reform (prop. 1974:150) kom bruksvärdessystemet att påtagligt förändras. I propositionen framhölls visserligen inledningsvis (s. 470) att någon mera genomgripande ändring av bruksvärdesreglerna inte krävdes, men däremot vissa jämkningar för att skapa ytterligare garantier för att bruksvärdessystemet medförde skäliga hyresnivåer. De ovan citerade uttalandena om betydelsen av kostnaderna i nyproduktionen berördes inte. Den avgörande förändringen efter 1974 blev emellertid att allmännyttan, i orter där den var representerad, gavs en hyresledande ställning vid all bruksvärdesprövning. Därmed upphörde till stor del den anknytning till den allmänna hyresmarknaden som ursprungligen fanns. I 1974 års proposition framhölls dock samtidigt, som hyresnämnden påpekat, att det självfallet måste krävas att hyressättningen i de allmännyttiga jämförelselägenheterna är korrekt och representativ för det allmännyttiga lägenhetsbeståndet (s. 471).
Att det är viktigt för tilltron till bruksvärdessystemet att principen om självkostnadstäckning upprätthålls har påpekats även i prop. 1983/84:137 (s. 75). I denna anges att hyrorna sätts så att de skall täcka företagens självkostnader för drift, kapital och underhåll, men att det inom hyresbeståndet förekommer en hyresutjämning som innebär, att en del av den erforderliga hyran för nya bostäder fördelas på hyrorna för lägenheterna i det äldre beståndet. I propositionen pekas bl.a. på problemet med att denna hyresutjämning medverkar till att hyrorna blir alltför låga i nyproduktionen. Någon ändring av bruksvärdessystemet skedde emellertid inte. Däremot erinrades om vikten av att tilltron till bruksvärdessystemet bibehölls och om att det i sin tur är viktigt för tilltron till bruksvärdessystemet att principen om självkostnadstäckning upprätthålls (s. 75).
Bestämmelsen i 12 kap. 55 § jordabalken anger, att hyran inte är att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga och att därvid främst skall beaktas lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Dessa företag skall i princip drivas utan vinstsyfte och deras hyressättning bygger på att självkostnaderna täcks. Bestämmelsen sätter en bestämd gräns för hyresnämndens fria bedömning av vilken hyra som är skälig och medför att de allmännyttiga bostadsföretagens interna hyresbeslut i avsevärd utsträckning blir styrande för vilken hyra andra bostadsföretag kan få ut och därmed för vilka ekonomiska möjligheter privata hyresvärdar har att starta eller fortsätta verksamhet på bostadshyresområdet.
Bestämmelsens ordalydelse hindrar inte hyresnämnden eller hovrätten från att vid fastställande av skälig hyra bortse från underprissatta jämförelseobjekt. Frågan blir då om motiven till lagstiftningen medför annat. I motiven framhålls som en grundläggande förutsättning att de allmännyttiga företagens hyror är korrekta och att deras hyressättning bygger på principen om täckning för självkostnaden. Hur självkostnaden skall beräknas framgår emellertid inte närmare och någon allmängiltig definition står knappast att finna. Något uttalat stöd för att självkostnadshyran vid - som i detta fall - nybyggnad skall knytas till produktionskostnaden för det enskilda objektet återfinns inte. Däremot har i 1968 års proposition hänvisats till kostnadsnivån i nyproduktionen hos de allmännyttiga företagen. Den omständigheten, att det vid hyressättningen av nyproducerade lägenheter sker en viss övervältring av produktionskostnaden på andra delar av företagets lägenhetsbestånd, medför dock enligt gällande rätt inte utan vidare att lägenheterna inte får användas som jämförelsematerial. Utrymmet för en sådan utjämning får dock, enligt hovrättens mening, anses begränsat, inte minst under nuvarande förhållanden då det statliga stödet för bostadsproduktionen avvecklas och möjligheterna till hyresutjämning allmänt minskar. Att vid hyressättning av en nyproduktion hos ett allmännyttigt bostadsföretag utan vidare betrakta som självkostnad enbart vad bostadsföretaget väljer att hänföra till nyproduktionen, sedan den fördelat kostnaderna även på andra delar av sitt lägenhetsbestånd, framstår varken från allmänna utgångspunkter eller med hänsyn till motivuttalandena som förenligt med en korrekt hyressättning. Under alla förhållanden kräver - som hyresnämnden framhåller - upprätthållandet av tilltron till bruksvärdessystemet att det vid hyressättningen inte har gjorts några väsentliga avsteg från självkostnaden för det aktuella projektet. Annars skulle i många fall privata hyresvärdar utan möjlighet till kostnadsutjämning komma att diskrimineras och sakna möjlighet att bedöma de ekonomiska förutsättningarna för sin verksamhet.
Sammanfattningsvis ger således bestämmelsen i 12 kap. 55 § jordabalken, även enligt hovrättens mening, möjlighet att vid fastställande av skälig hyra utesluta jämförelselägenheter som är underprissatta. Hovrätten har då att pröva om så är fallet i fråga om Tegelpråmen.
Frågan om hyran för Tegelpråmen bestämts på ett korrekt sätt
E.O. har i hovrätten berättat som i hyresnämnden. Han har även här framhållit att hyran för lägenheterna i Tegelpråmen, beräknad på vedertaget sätt och med normal avkastningsränta, i behörig ordning fastställts till 1 450 kr per kvm och år. Han har tillagt bl.a. att inte heller denna nivå gav full kostnadstäckning samt att den sänkning av hyresnivån till 1 300 kr per kvm ly och år som han föreslog styrelsen för att få "lugn i huset" innebar en ytterligare årlig minskning av intäkterna med ca 850 000 kr. Denna beräkning av självkostnadshyran stöds av vad de sakkunniga S.L. och J.K. här anfört. Hyresgästerna har emellertid gjort gällande att hyressättningen är korrekt från fastighetsekonomiska utgångspunkter och att styrelsens beslut den 18 mars 1997 innebar ett återställande av hyresnivån från en omotiverat hög nivå. Till stöd härför har de i hovrätten som sakkunnig åberopat f.d. fastighetsrådet B.H.
Av vad E.O. här berättat och av protokollet från sammanträdet med Svenska Bostäders styrelse den 18 mars framgår att den beslutade sänkningen av årshyran till 1 100 kr per kvm inte motiverades med en avvikande beräkning av möjligheterna till kostnadstäckning eller i övrigt av fastighetsekonomiska bedömningar. Den har i stället, som hyresnämnden anger, mera skett från bostadspolitiska ambitioner att hålla hyrorna för alla hyresgäster på rimliga nivåer. Styrelsen hänvisar bl.a. till att nyproduktionshyrorna på S:t Eriks sjukhusområde ligger på 1 500 kr per kvm och år medan genomsnittshyran i de kommunala bostadsbolagen är drygt 700 kr per kvm ly. I anslutning härtill framhåller styrelsen i beslutet att det är oacceptabelt att Svenska Bostäder medverkar till att hyrorna i praktiken marknadsanpassas och att styrelsen därför fastställer att nyproduktionshyran för S:t Eriks sjukhusområde är högst 1 100 kr per kvm ly.
Redan vad som nu redovisats talar med styrka för att hyran i Tegelpråmen inte har bestämts på ett sådant sätt, att lägenheterna där bör tillåtas ingå som jämförelsematerial vid prövningen av hyrorna i Oxkärran. Vid bedömningen av om underprissättning skett bör även värderas de fastighetsekonomiska beräkningar som gjorts av, å ena sidan, S.L. och J.K. och, å den andra, B.H. Om dessa kan sammanfattningsvis sägas följande.
Någon helt säker uppgift om produktionskostnaden för Tegelpråmen har inte framkommit. Utredningen ger dock starkt stöd för att räkna med att kostnaden i vart fall inte understigit ca 17 000 kr per kvm ly. I fråga om sättet att beräkna erforderlig hyra för att täcka självkostnaden skiljer sig B.H. från de sakkunniga på hyresvärdssidan och E.O. på i huvudsak följande sätt. B.H. har utgått från de faktiska utgifterna under 1998 utan beaktande av den kostnadsökning i form av bl.a. bortfall av räntesubventioner och belastning med fastighetsskatt som inträder efter att antal år. Han har inte heller beaktat den ökning av underhållskostnaden som successivt inträder. Övriga sakkunniga, liksom VD-staben hos Svenska Bostäder, har i stället gjort vad som kallas en "livscykelekonomisk" kalkyl, beräknad på en period av 50 år, och därvid beaktat de bidrag och kostnader som kunnat förutses. De har sålunda beaktat bl.a. att de nuvarande räntesubventionerna upphör efter några år, att fastighetsskatt inträder efter de första tio åren och att underhållskostnaderna efter hand blir avsevärt högre än under de första åren. Beräkningssätten skiljer sig från varandra även i andra avseenden, t.ex. beträffande frågan om avskrivning och behandlingen i kalkylen av investeringsbidragen. Enligt hovrättens mening är en kostnadsberäkning av det slag som hyresvärden åberopar från fastighetsekonomiska utgångspunkter mer rättvisande än en ren utgiftskalkyl för ett av de första åren, när det gäller att bedöma vilken hyra en nyproduktion kräver för att bära sig. Även i övrigt anser sig hovrätten i huvudsakliga delar böra godta de beräkningar som gjorts på hyresvärdsidan.
Vad som sålunda framkommit ger enligt hovrättens mening inte något stöd för att det, som hyresgästerna påstår, varit fråga om ett återställande av en opåkallat hög hyra. Övervägande skäl talar i stället för att hyresnivån 1 100 kr per kvm och år väsentligt avviker från vad som kan anses som rimliga självkostnader för Tegelpråmen och likvärdig produktion i motsvarande innerstadslägen.
Med hänsyn till det sätt på vilket den nuvarande hyran för Tegelpråmen bestämts och med beaktande av att hyran väsentligt avviker från rimliga självkostnader för Tegelpråmen finner hovrätten, liksom hyresnämnden, att hyrorna i Tegelpråmen inte kan beaktas vid bedömningen av skäliga hyror för lägenheterna i Oxkärran. Inte heller bör då de ursprungliga hyrorna i Tegelpråmen få beaktas. Dessa hade redan upphört att gälla vid den tidpunkt från vilken hyressänkning i Oxkärran begärs. Härtill kommer att frågan vilka hyror som skall gälla för Tegelpråmen endast ankommer på Svenska Bostäder att avgöra och att andra hyresvärdar därför endast kan ha ett berättigat anspråk på att lägenheter vilkas hyra är inkorrekt bestämd utesluts vid bruksvärdesprövningen.
Jämförelsematerialet i övrigt. Skälighetsbedömningen
Hovrätten delar hyresnämndens bedömning att varken lägenheterna i kvarteret Skålen eller de i kvarteret Tullstugan kan anses i grova drag jämförliga med lägenheterna i kvarteret Oxkärran.
Hovrätten saknar vidare anledning att på grund av vad som här förekommit frångå den skälighetsbedömning som hyresnämnden gjort efter besiktning av bl.a. prövningslägenheterna.
Hovrätten anförde slutligen: Enligt hovrättens mening står den bedömning av målet som hovrätten kommit fram till vid tillämpning av 12 kap. 55 § jordabalken - och som innebär att Tegelpråmen uteslutits som jämförelseobjekt - inte i strid med EG-rättens bestämmelser rörande s.k. blandadministration eller i något annat hänseende. Hovrätten finner därför inte skäl att begära något förhandsavgörande.
Utredningen i målet har emellertid fäst uppmärksamheten på möjliga konflikter mellan EG-rätten och bruksvärdessystemet. Utan att ta närmare ställning i denna fråga vill hovrätten peka på det lämpliga i att frågan beaktas när bruksvärdesreglerna görs till föremål för en översyn.