RH 2022:26

Hyresnämnden i Malmö

M.O.A. yrkade att M.J. och S.R. (hyresvärdarna), såvitt nu är av intresse, skulle åläggas att underhålla och montera skåpluckor och lådfronter i köket, underhålla garderobsdörrar i sovrum som hade lossnat, täta balkongdörren samt byta handfat i badrum.

Hyresvärdarna motsatte sig att vidta de aktuella åtgärderna och anförde i huvudsak att M.O.A. själv orsakat de aktuella bristerna genom att bl.a. låta balkongdörren stå öppen när det regnat och varit vårdslös med skåpsdörrar, lådfronter och garderobsdörrar.

Hyresnämnden besiktigade lägenheten.

Hyresnämnden (ordförande hyresrådet Susanne Björkman Ragnarson) anförde i beslut den 4 november 2021 bl.a. följande.

SKÄL

− − −

Vad visar utredningen i ärendet?

I ärendet kan det konstateras att skicket i lägenheten vid hyresgästens inflyttning år 2013 är viktigt för en korrekt bedömning av tvisten. Det finns dock inget besiktningsprotokoll från den tidpunkten och skicket i lägenheten är då inte objektivt dokumenterat. Det är en stor brist i utredningen som både hyresvärd och hyresgäst får ta konsekvenserna av.

Utredningen om skicket i lägenheten innan M.O.A. flyttade in har kompletterats bl.a. med förhör med parter och med vittnen. Det har dock varit svårt för parterna att få fram uppgifter i dem som kan användas av nämnden. Inte heller den skriftliga bevisningen har tillfört annat än fragmentariska uppgifter. Ingen av parterna – alltså varken hyresgäst eller hyresvärd – har framstått mer trovärdig än den andre.

S.R. har i sitt förhör berättat om skicket i lägenheten när M.O.A. flyttade in men uppgifterna är inte tillräckligt säkra eller konkreta för att kunna läggas till grund för bedömningen i nämnden. Hyresvärdarna verkar inte ha några fasta rutiner för hur de gör när hyresgäster flyttar ut och in.

Vittnet M.M. har varit på besök i lägenheten vid ett tillfälle efter att han fått erbjudande om att hyra lägenheten sommaren 2013. Han tyckte att lägenheten var i bra skick då men uttrycker sig endast säkert på en punkt: skåpsdörrarna i köket och garderobsdörrar satt på sin plats.

M.O.A. har i sitt förhör bestritt att han varit vållande till de brister och men han gör gällande. Han har uppgett att lägenheten var i mycket dåligt skick när han flyttade in men att han litat på hyresvärdarnas löfte att de skulle åtgärda felen och renovera lägenheten. Det förhållandet att han har väntat närmare 8 år innan ansökan getts in till nämnden och hans i övrigt ganska obestämda utsaga i nämnden gör att hans uppgifter kan ifrågasättas på flera punkter. Att han inte känt till sina rättigheter är inte en trovärdig förklaring med hänsyn till att samma regler som gäller i Sverige även synes gälla i hans tidigare hemland Syrien. Hans uppgifter om skicket när han flyttade in är vaga och opreciserade. Han nämner att det var smutsigt och annat som nu inte är aktuellt. En del uppgifter är ofullständiga och svåra att begripa. Nämnden bedömer t.ex. att hans uppgift om trasiga skåpsdörrar och garderobsdörrar inte är trovärdig. Han kan ju inte beskriva vad som var trasigt eller sönder med dem när han flyttade in.

M.O.A. har vidare åberopat foton som påstås vara tagna i anslutning till att han flyttade in i lägenheten. Dessa är inte daterade och har lämnats in till nämnden dagen innan besiktningen och är därför mindre tillförlitliga.

Vittnet L.W. har uttalat sig om lägenhetens skick efter sommaren 2021 men samtidigt betonat att han inte gjort någon besiktning av lägenheten och att han endast spekulerat om vad som orsakat brister och men. Hans utsaga har varit allmänt hållen och är inte av sådan styrka att den kan läggas till grund för nämndens bedömning.

Vittnet T.S. har uppgett att han varit med och hjälpt S.R. när denne monterat handfat och kommod i lägenheten år 2018. Han har även betonat att hans minne av besöket och vad som hände då är dåligt. Samtidigt har M.O.A. i sitt förhör mycket bestämt uppgett att det inte var T.S. utan andra personer, M. och N., som var med när handfatet och kommoden installerades. Mot den bakgrunden är det inte möjligt att använda T.S:s uppgifter alls vid bedömningen av ärendet.

På grund av det anförda får nämndens bedömning grunda sig i de iakttagelser som nämnden kunnat göra vid besiktningen samt de få andra konkreta uppgifter som nämnden bedömt tillförlitliga. Dessa framgår nedan. − − −

Utgångspunkten för bedömningen är att en hyresvärd inte är skyldig att åtgärda skador och brister som hyresgästen är ansvarig för eller som hyresgästen har vållat. − − −

1. Underhåll och montering av skåpsluckor och lådfronter i köket

Det är totalt fem skåpsluckor och två lådfronter som har lossnat. Luckorna och lådfronterna är helt av och sönder på ett sätt som inte är normalt slitage utan tyder på vårdslöst handhavande. Det finns uppgifter som talar för att luckorna satt fast innan hyresgästen flyttade in. Hyresgästen har inte gjort sannolikt att bristen funnits när han flyttade in och då är det i stället sannolikt att hyresgästen varit vållande till skadorna. Det är då en brist som hyresvärdarna inte behöver åtgärda. Yrkandet ska avslås i den delen.

− − −

4. Underhåll av garderobsdörrar i sovrum som har lossnat och saknar gångjärn

Dörrarnas gångjärn är helt av och sönder på ett sätt som inte är normalt slitage utan tyder på vårdslöst handhavande. Det finns uppgifter som talar för att dörrarna satt fast innan hyresgästen flyttade in. Det är inte sannolikt att bristen funnits när hyresgästen flyttade in utan i stället sannolikt att hyresgästen varit vållande till skadorna. Bristen behöver hyresvärdarna inte åtgärda. Yrkandet ska avslås i den delen.

− − −

8. Täta balkongdörren

Balkongdörren behöver underhållas på insidan och tröskeln behöver göras vid, se nedan. Vid besiktningen kunde nämnden konstatera att balkongdörren går att stänga och verkar sluta tätt mekaniskt. Det går inte heller att säkert fastställa att det läcker in vatten. Hyresvärdarna bör följa upp ev. läckage efter att underhåll skett och det kan behövas tätningslister inför vintern för att minska drag. Hyresgästen har inte visat att det finns en brist och yrkandet ska avslås i den delen.

− − −

11–12. Byta handfat − − −

Handfat och kommod monterades år 2018 och var då i nyskick. Det är enligt nämndens bedömning uppenbart att handfatet gått sönder på grund av att något hårt och tungt föremål tappats i det.

Hyresgästens version att det är hyresvärden som tappat ett verktyg i handfatet är mot hyresvärdens bestridande och uppgifter inte trovärdig. Nämnden bedömer därför sannolikt att skadan orsakats av hyresgästen själv. Hyresgästen har i det avseendet varit vårdslös och hyresvärdarna ska då inte åläggas att byta handfatet. Yrkandet avslås i den delen.

− − −

BESLUT

1. − − −

2. Hyresnämnden avslår M.O.A:s yrkande om åtgärder med skåpsluckor och lådfronter i köket, otät balkongdörr, byte av handfat och montering av garderobsdörrar i sovrummen.

3. − − −

Hovrätten

M.O.A. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle bifalla hans talan i hyresnämnden avseende de åtgärder som hyresnämnden avslagit.

M.O.A. vidhöll vad han hade anfört i hyresnämnden och lade till bl.a. följande. Skåpluckorna, lådfronterna och garderobsdörrarna är sönder och hade lossnat redan när han flyttade in i lägenheten år 2013. Han har alltså inte vållat dessa brister. Skadan på handfatet uppstod genom att S.R. tappade ett verktyg i samband med ett elarbete under hyrestiden. I den delen är det alltså fråga om en skada som visserligen uppstått under hyresförhållandet men som han inte är ansvarig för. De aktuella bristerna utgör hinder och men i hans nyttjanderätt. Anledningen till att han dröjt under lång tid med att vidta rättsliga åtgärder på grund av bristerna är att han tidigare inte kände till att det fanns en sådan möjlighet.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Maj Johansson och Carin Häckter samt tf. hovrättsassessorn Bror Aili, referent) anförde i beslut den 29 juni 2022 följande.

SKÄL

− − −

Rättsliga utgångspunkter

När det gäller de påstådda bristerna avseende balkongdörren, skåpluckorna, lådfronterna och garderobsdörrarna hävdar M.O.A. att dessa fanns redan vid hyrestidens början. Han gör alltså gällande att det är fråga om s.k. ursprungliga brister. Prövningen i denna del avser därmed om ett åtgärdsföreläggande ska utfärdas med stöd av bestämmelsen i 12 kap. 11 § första stycket 5 jordabalken. Om en bostadslägenhet på tillträdesdagen inte är i det skick som hyresgästen har rätt att fordra får enligt den nämnda bestämmelsen hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen. Enligt 9 § samma kapitel är utgångspunkten att hyresvärden på tillträdesdagen ska tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

När det gäller den påstådda bristen avseende handfatet ska denna enligt M.O.A. ha uppstått under hyrestiden utan att han är ansvarig för den. I den delen är frågan därmed om ett åtgärdsföreläggande ska utfärdas med stöd av bestämmelsen i 12 kap. 16 § första stycket 1 och andra stycket jordabalken.

Det är hyresgästen som har bevisbördan för att det förekommer sådana brister i lägenheten som motiverar att ett åtgärdsföreläggande ska utfärdas. Som huvudregel åligger det däremot hyresvärden att visa att påstådda brister uppkommit under hyrestiden (se RH 2017:5 och jfr NJA 1987 s. 668).

Hyresvärden har som utgångspunkt även bevisbördan för att en brist som uppstått under hyrestiden vållats av hyresgästen (jfr NJA 1991 s. 476). I vissa situationer där bevisläget är sådant att hyresvärden saknar eller i praktiken har mycket begränsade möjligheter att säkra bevisning kan dock bevisbördan placeras på ett annat sätt (jfr NJA 2019 s. 94 p. 30). I det avseendet har det i praxis slagits fast att skador på egendom som under hyrestiden normalt inte är åtkomlig för annan än hyresgästen och som typiskt sett uppkommer genom ovarsamhet får antas ha vållats av hyresgästen eller någon för vilken denne är ansvarig, såvida det inte framkommer omständigheter som tyder på att skadan uppkommit på annat sätt (se NJA 1975 s. 657, Svea hovrätts beslut den 17 januari 2020 i mål nr ÖH 11917-18 med däri gjorda hänvisningar och Svea hovrätts beslut den 6 mars 2020 i mål nr ÖH 12049-18).

Hovrättens bedömning

När det gäller den påstådda bristen avseende balkongdörren anser hovrätten att en balkongdörr som inte är tät i och för sig kan innebära att en bostadslägenhet inte är fullt brukbar. Det som förekommit i hovrätten motiverar dock ingen annan bedömning än den som hyresnämnden har gjort beträffande balkongdörren. M.O.A. har alltså inte visat att dörren inte är tät. Det finns därmed inte förutsättningar för ett åtgärdsföreläggande i den delen.

Parterna är överens om att de övriga brister som M.O.A. har gjort gällande föreligger.

Enligt hovrätten kan även trasiga och lossnade skåpluckor, lådfronter och garderobsdörrar i och för sig vara sådana brister som innebär att en bostadslägenhet inte är fullt brukbar. Frågan är då vad som är visat i denna del.

M.O.A. har i sitt förhör bekräftat sitt påstående om att skåpluckorna, lådfronterna och garderobsdörrarna var trasiga och hade lossnat från sina platser när han flyttade in men inte lämnat några närmare uppgifter om på vilket sätt de skulle ha varit trasiga. S.R. har uppgett att han inför M.O.A:s tillträde gjorde en okulär besiktning av lägenheten och att alla skåpluckor, lådfronter och garderobsdörrar då var hela och fastmonterade. Vidare har M.M. berättat att han besökte lägenheten under sommaren 2013 för att ta ställning till om han ville hyra den. Enligt honom saknades det då inte några luckor eller fronter i köket och alla garderobsdörrar satt fast som de skulle. M.M. har beskrivit lägenhetens dåvarande skick som bra och uppgett att han inte avböjde hyreserbjudandet till följd av skicket utan på grund av att lägenheten var för stor. S.R:s och M.M:s uppgifter om skicket före M.O.A:s tillträde får visst stöd av den skriftliga bevisningen.

Sammantaget finner hovrätten att hyresvärdarna har visat att bristerna avseende skåpluckorna, lådfronterna och garderobsdörrarna har uppstått under hyrestiden. Det finns därmed inte heller förutsättningar för ett åtgärdsföreläggande i denna del.

Skadan på handfatet avser egendom som under hyrestiden normalt inte är åtkomlig för annan än hyresgästen. Det måste även anses vara en sådan skada som typiskt sett uppkommer genom oaktsamhet. I utredningen beträffande skadan står ord mot ord. M.O.A. har i sitt förhör uppgett att den uppstod genom att S.R. kom för att åtgärda en lampa i badrumsskåpet några månader efter att handfatet hade installerats år 2018 och då tappade ett verktyg i handfatet. S.R. har å sin sida förnekat detta och uppgett att han aldrig besökt lägenheten för att åtgärda en lampa i badrumsskåpet.

Under dessa förhållanden kan det inte sägas ha framkommit några omständigheter som tyder på att skadan på handfatet uppkommit på annat sätt än genom M.O.A:s oaktsamhet. Den aktuella bristen får därför antas ha vållats av honom eller någon som han är ansvarig för. Inte heller i denna del finns det alltså förutsättningar för ett åtgärdsföreläggande.

Slutsatsen av det anförda är att överklagandet ska avslås.

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandet.