SOU 1981:74

Från hyresrätt till bostadsrätt

Till statsrådet och chefen för bostadsdepartementet

Regeringen bemyndigade genom beslut den 10 november 1978 chefen för bostadsdepartementet att tillkalla en kommitté med högst fyra ledamöter för att utreda frågan om ökad användning av bostadsrätt inom bostadsbeståndet. Departementschefen tillkallade den 27 december 1978 med stöd av detta bemyndigande direktören Gunnar Dalgren såsom ledamot och ordförande i kommittén. Den 23 februari 1979 förordnades därefter som ledamöter i kommittén riksdagsledamoten Georg Danell, kommunalrådet Nils Yngves- son och riksdagsledamoten Sven Eric Åkerfeldt. Riksdagsledamoten Rolf Dahlberg förordnades i Danells ställe fr. o. m. den 1 november 1979. Kommittén antog namnet 1978 års bostadsrättskommitté.

Förordnade experter åt kommittén har varit t. f. departementsrådet Jan Forsström, justitiedepartementet, förbundssekreteraren Bengt Hallberg, Hyresgästernas Riksförbund (fr. o. m. den 1 februari 1981), kammarrätts- rådet Bodil Hulgaard, budgetdepartementet, verkställande direktören Ralf Hultberg, Svenska Riksbyggen, direktören Ulf Jirlow, fastighetskontoret i Stockholms kommun (t. o. m. den 30 juni 1980), hyresrådet Inge Lindqvist, hyresnämnden i Göteborg (fr.o.m. den 21 augusti 1980), verkställande direktören Håkan Minnberg, AB Bostadsgaranti (t.o.m. den 6 oktober 1980), direktören Arne Näverfelt, Svenska Byggnadsentreprenörföreningen (fr.o.m. den 7 oktober 1980), verkställande direktören Esbjörn Olsson, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), direktören Lennart Ram- nek, HSB:s Riksförbund, överingenjören Arne Rosenlund, fastighetskon- toret i Stockholms kommun (fr. o. m. den 1 januari 1980), f. verkställande direktören i Stockholms Bostadsföreningars Centralförening (SBC) Gösta Rudholm, direktören Mats Rönnberg, Konungariket Sveriges Stadshypo- tekskassa (fr. o. m. den 1 januari 1980), förbundsordföranden Erik Svens— son, Hyresgästernas Riksförbund (t. o. m. den 22 januari 1981) och verkställande direktören Per Tornée, Sveriges Fastighetsägareförbund. Forskningssekreteraren Bengt Nyman och hovrättsfiskalen Håkan Julius har tjänstgjort som sekreterare i kommittén, som också har biträtts av kontorsassistenten Christer Bergman.

Chefen för bostadsdepartementet överlämnade till kommittén den 9 februari 1981 en skrivelse från länsstyrelsen i Stockholms län om priskontroll och inskränkningar i förfoganderätten till bostadsrätt samt den 7 maj 1981 en skrivelse från Danderyds kommun med utredning om bostadsrättsinstitutets användning i kommunen.

Vi får härmed överlämna betänkandet Från hyresrätt till bostadsrätt. Reservationer till betänkandet har på olika punkter avgivits av ledamöterna Dahlberg och Yngvesson. Särskilda yttranden har med kommitténs medgi- vande också lämnats av experterna Hallberg, Hultberg, Olsson och Rudholm samt Näverfelt och Tornée tillsammans.

Vi har härmed slutfört vår uppdrag. Stockholm den 7 september 1981

Gunnar Dalgren

Rolf Dahlberg Nils Yngvesson Sven Eric Åkerfeldt

/Bengt Nyman Håkan Julius

InnehåH

Författningsförslag Sammanfattning

1 Bostadsrätten som upplåtelseform 1.1 Lagstiftning 1.2 Intressenter . 1.2.1 Inledning 1.2.2 HSB 1.2.3 Riksbyggen . . . . . . . . 1.2.4 Stockholms Bostadsföreningars Centralförening och Bostadsföreningarnas Riksförbund 1.2.5 BR Fastighetsgaranti AB 1.3 Kooperativa upplåtelseformer i andra länder 1.3.1 Inledning 1.3.2 Danmark 1. 3. 3 Norge 1. 3. 4 Storbritannien . . . . . 1.4 Attityder och kunskaper om upplåtelseformer och andra boen- devillkor — resultat av några undersökningar 1.4.1 Inledning . . . . 1.4.2 En studie av några bostadsområden i Uppsala 1.4.3 Riksbyggens förvaltningsprojekt . . 1.4.4 En undersökning av hyresgästers attityder till ombild- ning

2 Ombildningar under 1970-talet — några erfarenheter

2.1 Utgångspunkter . . . . . . .

2. 2 Kommunernas inställning till en ökad andel bostadsrätter — en enkätundersökning . 2.2.1 Undersökningens uppläggning . . . 2. 2. 2 Bostadsmarknadsläget och nyproduktionen av bostäder 2.2.3 Intresset för övergång från hyresrätt till bostadsrätt 2.2.4 Kommunalt stöd och service . . . . . . . 2.3 Karakteristiska drag i genomförda ombildningar — resultatet av en undersökning . . . . . ' 2.3.1 Studiens inriktning och uppläggning

54 55 56 56 57 59 63

69 69 69 72

73

77 77

78 78 79 80 81

82 82

2.3.2 Övergångarnas förekomst och framväxt . . . . . 83 2.3.3 Uppdelning i olika typer av övergångar . . . . . 84 2.3.4 De övertagna fastigheterna . . . . . . . . . 86 2.3.5 Fastigheternas pris . . . . . . . . . . . . 87 2.3.6 Finansiella lösningar . . . . . . . . . . 88 2.3.7 Vald förvaltnings- och ombyggnadslösning . . . . 88 2.4 Konsekvenser för de boende i några övergångsområden — redovisning av en undersökning . . . . . . . . . 90 2.4.1 Uppdraget och studiens uppläggning . . . . . . 90 2.4.2 Faktorer som påverkat de boendes ställningstagande . 92 2.4.3 Ekonomiska konsekvenser för de boende efter övergång- en . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 2.4.4 Förvaltningsdeltagande och inflytande . . . . . . 94 2.4.5 Förändringar i befolkningssammansättningen . . . 95 2.5 Kommitténs överväganden och slutsatser . . . . . . . 96 2.5.1 Statens roll . . . . . . . . . . . . . . . 96 2.5.2 Den kommunala rollen . . . . . . . . . . . 97 2.5.3 Föreningsbildarens roll . . . . . . . . . . . 100 3 Föreningsbildning och andra organisatoriska frågor . . . . . 103 3.1 Ombildningsförfarandet . . . . . . . . . . . . . 103 3. 1. 1 Allmän översikt . . . . . . . . . 103 3.1. 2 Hyresgästbildade bostadsrättsföreningar . . . . . 105 3. 1. 3 Synpunkter på ombildningsförfarandet . . . . . 107 3.2 Hyresgästintlytande och formerna för anslutning . . . . . 110 3.2.1 Gällande lagstiftning om inflytande och majoritet . . 110 3.2.2 Gällande lagstiftning om medlemskap och upplåtelse av bostadsrätt . . . . . . . . . . . . . 111 3. 2. 3 Kommitténs överväganden och förslag . . . . . 112 3.3 Ekonomisk plan m. m. . . . . . . . . . . . . . 118 3.3.1 Gällande lagstiftning . . . . . . . . . . 118 3. 3. 2 Reglernas funktion och kritik av dem . . . . . . 120 3. 3. 3 Kommitténs överväganden och förslag . . . . . 123 3.4 Kvarboende hyresgäster . . . . . . . . . . . . . 133 3.5 Information, rådgivning och service . . . . . . . . . 135 3.6 Kommunalt inflytande i bostadsrättsföreningar . . . . . 136 3.6.1 Gällande regler . . . . . . . . . . . . 136 3. 6. 2 Kommitténs överväganden och förslag . . . . . 140 3.7 Äldre bostadsföreningar . . . . . . . . . . . . . 144 3. 7.1 Nuvarande förhållanden . . . . . . . . . . 144 3.7.2 Kommitténs överväganden . . . . . . . . . 149 3.8 Förslag i sammanfattning . . . . . . . . . . . . . 152 4 Förvärv av enskilt ägd fastighet . . . . . . . . . . . . 155 4.1 Utgångspunkter . . . . . . . . . . . . 155 4. 2 Lagstiftning av speciell betydelse . . . . . . . . . . 156 4.2.1 Allmänna bestämmelser . . . . . . . . . 156 4. 2. 2 Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. . . . . 156

4..23Förköpslagen .W158

4.2.4 Hyresförhandlingslagen 4.3 Förköpsrätt i svensk lagstiftning 4.4 Förköpsrätt för ombildning i andra länder 4.4.1 Norge 44.2 Danmark .. .. .... 4.5 Överväganden och förslag om förköpsrätt för hyresgäster 4.5.1 Allmänna synpunkter . . 4.5.2 Hänsynen till den kommunala förköpsrätten 4.5.3 Valet av lösning — en hembudsmodell 4.5.4 Rätten till hembud 4.5.5 Hembudsförfarandet 4.5.6 Undantag från förköpsrätten . . 4.5.7 Förslag i sammanfattning och vissa konsekvenser

5 Förvärv av allmännyttigt ägd fastighet 5. 1 Utgångspunkter . . . . . . 5. 2 De allmännyttiga bostadsföretagens tillkomst och utveckling 5.3 Grunderna för ombildning 5.3.1 Formella förutsättningar . . . 5.3.2 Huvudmannaskap och andra särskilda villkor . 5.3.3 Modeller för prissättning på allmännyttigt ägda fastighe- ter........”.. 5.3.4 Det kommunala bostadsförsörjningsansvaret 5.4 Konsekvenser av ombildning till bostadsrätt 5.4.1 För de allmännyttiga företagen 5.4.2 Konsekvenser för stat och kommun

6 Finansiering av fastighetsförvärv 6.1 Utgångspunkter . . 6.2 Statliga lån för bostadsrättsföreningar 6.2.1 Allmän översikt . . 6.2.2 Låneandel lånegräns och räntebidrag . 6.2.3 Ingångsvärde och låneunderlag vid ombyggnad 6.2.4 Vissa låneförutsättningar 6.2.5 Tomträttsupplåtelse 6.2.6 Förvärvslån . . . 6.2.7 Övertagande av statliga lån 6.3 Långfristiga bottenlån . . . 6.3.1 Omfattningen och prioriteringssystemet 6.3.2 Bottenlåneinstitutens oprioriterade långivning 6.3.3 Lånebelastning och lånebehov i äldre fastigheter 6.4 Kommitténs överväganden och förslag 6.4.1 Finansiering av enskilt ägd fastighet 6.4.2 Finansiering av allmännyttigt ägd fastighet 6.4.3 Förslag i sammanfattning

7 Finansiering av bostadsrättsförvärv 7.1 Utgångspunkter . . . 7.2 Kommunala lån och borgensåtaganden

162 163 166 166 167 169 169 171 173 176 179 192 197

199 199 201 203 203 206

208 212 214 214 219

225 225 226 226 227 228 228 229 230 231 234 234 237

238 242 242 245 246

247 247 248

7.2.1 Legala förutsättningar . . . . . . . . . . . 248 7.2.2 Kommunala lån i Malmö . . . . . . . . . . 248 7.2.3 Kommunal borgen i Göteborg . . . . . . . . 249 7.2.4 Kommunal borgen i Stockholm . . . . . . . . 250 7.3 Annan kreditgivning för förvärv av bostadsrätt . . . . . 251 7. 3.1 Bankerna . . . . . . . . . . . . 251 7. 3. 2 Riksbankens avbetalningslån mot borgen . . . . 251

7. 3. 3 De rikskooperativa organisationernas bosparande och grundavgiftslån . . . . . . . . . . . . 252 7.4 Pantsättning och utmätning av bostadsrätt . . . . . . . 252 7. 4.1 Bostadsrättsbeviset . . . . . . . . . . . . 252 7.4.2 Pantförskrivning . . . . . . . . . . . . . 253 7.4.3 Denuntiation . . . . . . . . . . . . . . 254 7.4.4 Utmätning av bostadsrätt . . . . . . . . . . 255 7.4.5 Bostadsrättens värde som pantsäkerhet . . . . . 255 7.5 Kommitténs överväganden och förslag . . . . . . . . 256 7.5.1 Syftet med ett behovsprövat insatslån . . . . . . 256 7.5.2 Lånets storlek . . . . . . . . . . . . . . 257 7.5.3 Prövningsförfarandet . . . . . . . . . . . 258 7.5.4 Administrationen . . . . . . . . . . . . 261 7.5.5 Lånevillkor och säkerhet för lån . . . . . . . . 265 7.5.6 Förslag i sammanfattning och ekonomiska konsekven- ser..................266 8 Överlåtelse av bostadsrätt . . . . . . . . . . . . . . 269 8.1 Utgångspunkter . . . . . . . . . . . . . . . . 269 8.2 Äldre förhållanden . . . . . . . . . . . . . . . 270 8.2.1 Bostadsrättskontrollagen . . . . . . . . . . 270 8.2.2 Bostadskooperationens prisrekommendationer . . . 272

8.3 Prisutvecklingen under 1970-talet och prispåverkande faktorer — en särskild undersökning . . . . . . . . . . . . . 273 8.3.1 Undersökningens uppläggning . . . . . . . . 273 8.3.2 Prisutveckling, omsättning och medelprisnivåer . . 273 8.3.3 Prispåverkande faktorer . . . . . . . . . . 275 8.4 Realisationsvinstbeskattning . . . . . . . . . . . . 277 8.4.1 Gällande regler . . . . . . . . . . . . 277 8. 4. 2 Kapitalvinstkommitténs utredning . . . . . . . 279 8.5 Åtgärder l prisdämpande syfte . . . . . . . . . . . 280 8.5.1 Gällande rätt . . . . . . . . . . . . . . 280 8. 5. 2 Kommunala och rikskooperativa initiativ . . . . . 282 8.6 Prisreglering ] andra länder . . . . . . . . . . . 285 8.6.1 Överlåtelse av andel' 1 borettslag' 1 Norge . . . . . 285 8.6.2 Prisbestämmelser för andelslägenheter 1 Danmark . 286 8.7 Kommitténs överväganden och förslag . . . . . . . . 287 8.7.1 Prisbildningen och behovet av åtgärder . . . . . 287 8.7.2 Motiv för ändrad lagstiftning . . . . . . . . . 290 8.7.3 Tillämpning av prisföreskrifter . . . . . . . . 291

8.7.4 Prisföreskrifternas efterlevnad m.m. . . . . . . 296

8.7.5 Krav på skriftlig överlåtelse . . . . . . . . . 299 8.7.6 Förslag i sammanfattning . . . . . . . . . . 300 Reservationer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 Särskilda yttranden . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 Bilaga 1 Kommitténs direktiv . . . . . . . . . . . . . 325 Bilaga 2 Specialmotivering till författningsförslag . . . . . . 333

Bilaga3Förkortningar . . . . . . . . . . . . . . . 353

. * r' i l— ucia-mill! till'

Författningsförslag

] Förslag till Lag om förköpsrätt för hyresgäster

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

lå Hyresgäster som vill gå över till bostadsrätt har förköpsrätt till fast egendom, som enligt fastighetstaxeringen utgör eller ingår i en hyreshusen- het, om intresseanmälan gäller enligt 3 %.

Bestämmelserna om fast egendom i denna lag gäller även tomträtt.

Undantag från förköpsrätten

Zå Förköpsrätt föreligger inte, om

1. egendom innehåller färre än fem lägenheter,

2. egendom ägs av staten, kommun, landstingskommun, kommun- förbund, allmännyttigt bostadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller landstingskommun,

3. staten är förvärvare,

4. förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

5. förvärv endast avser andel i fastighet,

6. förvärv sker genom inrop på exekutiv auktion,

7. förvärv sker på annat sätt än genom köp eller byte,

8. det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan överlåtare och förvärvare eller villkoren för eller omständigheterna vid en överlåtelse.

Intresseanmälan

35 Hyresgäster som har intresse av att utöva förköpsrätt skall ge in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Anmälan skall göras av en bostadsrättsförening eller annan förening, som har bildats av hyresgästerna. I anmälan skall lämnas uppgift om antalet lägenheter på den fasta egendom som omfattas av anmälan samt intyg från föreningens styrelse om att

hyresgästerna i flertalet uthyrda lägenheter har förklarat sig intresserade av att gå över till bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter skall bortses från garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.

Inskrivningsmyndigheten skall i fastighetsboken anteckna att intressean— mälan har gjorts, om den fasta egendomen inte är undantagen från förköpsrätt enligt 25 1 eller 2. Föreningen och fastighetsägaren skall underrättas om anteckningen.

En intresseanmälan gäller under två år från det den antecknades i fastighetsboken. Anmälan gäller utan hinder av att beslutet om anteckning inte äger laga kraft.

Hembud, bevakning och antagande av hembud

4,5 Om en ägare av fast egendom, beträffande vilken anteckning om intresseanmälan gäller, avser att överlåta egendomen. skall han skriftligen hembjuda egendomen till hyresgästerna.

Hembudet skall undertecknas av fastighetsägaren och delges den förening som har gjort intresseanmälan. Det skall innehålla uppgift om priset och övriga villkor för förvärv av egendomen samt fastighetsägarens adress.

5 5 För att bevara rätten till förköp skall hyresgästerna bevaka förköpsrätten inom två månader från delgivningen av hembudet. Bevakning sker genom att föreningen skriftligen anmäler till fastighetsägaren att hyresgästerna är intresserade av att förvärva egendomen på de villkor som anges i hembudet.

Vid bevakningen skall föreningen foga bevis om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av att gå över till bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter skall hänsyn inte tas till garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.

Bevakningen anses fullgjord, om föreningen inom föreskriven tid har lämnat erforderliga handlingar på posten för befordran med rekommenderat brev till fastighetsägaren under den adress som han har angivit i hembu- det.

65 Om hyresgästerna vill anta hembudet, skall de göra detta inom sex månader från delgivningen av hembudet. Antagande sker genom att en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening skriftligen anmäler till fastighets— ägaren att den vill förvärva egendomen på de villkor som anges i hembudet. Vid antagande av hembudet skall föreningen bifoga protokoll från en föreningsstämma, som utvisar att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna har beslutat om förvärvet i överensstämmelse med bestämmelserna i 60 a % bostadsrättslagen (1971:479). Hembudet anses som antaget, om föreningen inom föreskriven tid har lämnat erforderliga handlingar på posten för befordran med rekommenderat brev till fastighetsägaren under den adress som han har angivit i hembu- det.

Förlust av förköpsrätten

75. Förköpsrätten förfaller, om

1. hyresgästerna efter ett hembud underlåter att bevaka förköpsrätten eller anta hembudet inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt,

2. en förening som företräder hyresgästerna efter ett hembud förklarar att hyresgästerna avstår från att utnyttja förköpsrätten,

3. en bostadsrättsförening som antagit ett hembud undandrar sig att underteckna köpehandling som grundas på hembudet.

Vill fastighetsägaren göra gällande att föreningens bevakning av förköps- rätten inte har skett inom föreskriven tid eller på föreskrivet sätt, skall han underrätta föreningen härom utan oskäligt dröjsmål. I annat fall förlorar han rätten att göra bristen gällande mot föreningen.

Överlåtelse till annan än hyresgästerna

8 & Om förköpsrätten förfaller på grund av att hyresgästerna inte utnyttjar sin förköpsrätt efter ett hembud, får fastighetsägaren inom två år efter delgivningen av hembudet överlåta fastigheten utan hinder av bestämmel- serna i denna lag. Förutsättningen är dock att priset inte är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastig- hetsägaren än vad som angavs i hembudet.

Prövning av förköpsrättens bestånd m. m.

942 Om det råder tvist mellan en fastighetsägare och en förening av hyresgäster huruvida förköpsrätt enligt denna lag föreligger eller ej, skall hyresnämnden pröva frågan på begäran av endera parten.

10 & En kommun, som av annan än en av hyresgästerna bildad bostadsrätts- förening har mottagit en anmälan om förvärv enligt 3 & lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. ni., skall bereda förening som företräder hyresgästerna tillfälle att yttra sig inom en månad, om anteckning om intresseanmälan gällde när förvärvet skedde och föreningen inte har godkänt förvärvet.

Begär föreningen i yttrandet att hyresnämnden prövar frågan om förköpsrättens bestånd eller om överlåtelsen strider mot 8 5, skall kommu- nen anmäla detta till nämnden och bifoga yttrandet. Kommunens anmälan skall göras inom den tid som föreskrivs i 3 a & lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Förklarar hyresnämnden att hyresgästernas förköpsrätt består eller att överlåtelsen strider mot 8 &. är förvärvet ogiltigt. Underlåter hyresgästerna att begära prövning enligt andra stycket, gäller förvärvet utan hinder av bestämmelserna i denna lag.

11 5 Om en kommun, enligt vad därom särskilt är föreskrivet, underrättas om förvärv av fast egendom i annan ordning än enligt 3 5 lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., skall bestämmelserna i 10 % äga motsvarande tillämpning. Kommunens anmälan till hyresnämnden skall i

dessa fall dock ske inom den tid som föreskrivs i 75 andra stycket förköpslagen (19671868) eller, om förköpsrätt ej föreligger för kommunen, före den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv.

Om en kommun har förvärvat en hyresfastighet utan att utöva förköpsrätt enligt förköpslagen. skall 10.5 gälla i tillämpliga delar.

Särskilda bestämmelser

125 I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn- der.

135 Mot hyresnämndens beslut enligt denna lag får part föra talan hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall ges in till domstolen.

14 5 I ärende enligt denna lag skall vardera parten svara för sin rättegångs- kostnad i bostadsdomstolen, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 ä rättegångsbalken. I övrigt gäller allmänna bestämmelser om rättegångskost- nader i bostadsdomstolen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

2 Förslag till Lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 20 kap. 7 & jordabalken skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

20 kap. 7 & Förekommer icke omständighet som avses i 6 %, skall lagfartsansökan

förklaras vilande, om

1. vid köp, byte eller gåva överlåtarens underskrift på fångeshandlingen icke är styrkt av två vittnen och överlåtelsen ej skett genom statlig myndig- het,

2. fångesmannen ej har lagfart och fall som avses i 95 icke föreligger,

3. rättegång pågår om hävning eller återgång av förvärv av fastigheten el- ler om bättre rätt till denna,

4. lagfart sökes på grund av testamente, dom eller förrättning som ännu icke vunnit laga kraft,

5. vid förvärv genom legat detta ej utgivits,

6. vid förvärv på exekutiv försäljning köpebrev ej utfärdats eller vid expropriation eller liknande tvångsförvärv inlösen ej fullbordats,

7. vid överlåtelse överlåtaren är gift och förvärvet enligt giftermålsbal- kens bestämmelser är beroende av andra makens samtycke,

8. vid överlåtelse genom boutredningsman förvärvet enligt ärvdabalkens bestämmelser är beroende av dödsbodelägarens samtycke,

9. förvärvet avser del av fastighet och är beroende av fastighetsbild- ning,

10. vid köp eller byte förvärvet är 10. vid köp eller byte förvärvet är beroende av att förköp ej sker eller beroende av att förköp av kommun vid förköp detta ej är fullbordat, ej sker eller vid sådant förköp detta

ej är fullbordat,

10 a. vid köp eller byteförvärvet är beroende av hyresgästers förköpsrätt eller av att villkoren för förvärvet prövas av hyresnämnden, allt enligt lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyresgäster,

11. förvärvet i annat fall enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets tillstånd,

12. förvärvet är beroende av villkor och, i fråga om gåva, villkoret avser viss tid som ej överstiger två år från den dag då gåvohandlingen upprättades.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

1 Senaste lydelse 1979: 307.

3. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:ll32) om förvärv av hyresfastighet

m. m.

Härigenom föreskrivs att 3 a & lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig- het m. m. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3aål

Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt 3ä första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning på- kallas.

Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt 35 första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning på- kallas. Om skyldighet för kommunen att i vissa fall bereda hyresgäster tillfälle att yttra sig, finns bestämmel- ser i 10 5 lagen (I982:000) om för- köpsrätt för hyresgäster.

Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggande skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 5. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

4. Förslag till Lag om ändring i förköpslagen (1967:868)

Härigenom föreskrivs att 3 och 7 åå förköpslagen (19671868) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 &I

Förköpsrätt får ej utövas, om

1. försäljningen endast avser fastighet, som har en ägovidd understigande 3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer,

2. staten är säljare,

3. staten eller landstingskommun är köpare,

4. köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens avkomling,

5. försäljningen sker på exekutiv auktion,

6. försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gava.

6. försäljningen avser endast an- del av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

6. försäljningen avser endast an- del av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva,

7. försäljningen är beroende av hyresgästers förköpsrätt eller av att villkoren för försäljningen prövas av

hyresnämnden, allt enligt lagen ( I 982.000) om förköpsrätt för hyres- gäster.

Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser del av fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid bedömas som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan förköpsrätt utövas. bedömes frågan i stället med hänsyn till delen, om denna är utbruten, eller. när försäljningen avser område av fastighet, fastighetsbildningsbeslut meddelats.

Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.

7 sz Förköpsrätten utövas genom att kommun inom tid som anges i andra stycket underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelserna. Avser beslutet fastighet inom annan kommuns område, gäller vad som sagts om underrättelse till säljare och köpare också

. . .. . 1 Senaste l delse den andra kommunen. Beslutet skall antecknas ] fastighetsboken for varje y

_ . 19791895. fastighet som ingår 1 försäljningen. 2 Senaste lydelse Förköpsrätten skall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast 19792308.

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

efter tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv eller. om förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen (19791230) eller lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.. från det tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen, med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, innan lagfart eller tillstånd sökts, anmäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belä- gen, räknas tiden i stället från det kommunen mottog sådan anmälan. Skall försäljningen anmälas till kommunen enligt 3 5 första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., räknas tiden alltid från det kommunen mottog anmälan om försäljningen. Var avskrift av köpehand- lingen ej bifogad ansökan eller anmälan, räknas tiden först från det kommunen mottog sådan handling.

Utan hinder av bestämmelserna i andra stycket, får kommunen utöva sin förköpsrätt på den inskrivnings— dag som infaller närmast efter en månad från det hyresnämndens beslut om att förköpsrätt för hyres- gäster ej består vunnit laga kraft. Detsamma gäller om hyresnämndens beslut innebär att villkoren för en överlåtelse står i strid med 8 55 lagen *(1982:000) om förköpsrättför hyres- gäster,

Utövas förköpsrätten ej inom föreskriven tid. är förköpsrätten förlo— rad.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

5. Förslag till Lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.

Härigenom föreskrivs att Sä lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. skall ha nedan angivna lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5 ä'

Ansökan om tillstånd till förvärv av fast egendom enligt 1 eller 2 så eller om prövning enligt 4 åtillställes länsstyrelsen i det län där egendomen eller del av denna är belägen. Ansökan göres skriftligen före fånget eller inom tre månader från det fånget skedde. I ärendet bör fångeshandlingen eller, om sådan ännu ej upprättats, fångesmannens skriftliga samtycke till ansökning- en företes i huvudskrift eller bestyrkt avskrift. Har det ej skett och är ej fråga om förvärv på auktion som avses i 8 så, må sökanden föreläggas att avhjälpa bristen vid äventyr att ansökningen eljest avvisas.

Angår ansökan som avses i första stycket förvärv av fast egendom genom köp eller byte, får ansökning- en ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas, innan det bli- vit slutligt avgjort huruvida förköp enligt förköpslagen (19672868) äger rum. Vad nu sagts äger ej tillämp- ning. om det är uppenbart att för- köpsrätt icke kommer att utövas.

Angår ansökan som avses i första stycket förvärv av fast egendom genom köp eller byte, får ansökning- en ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas, innan det bli- vit slutligt avgjort huruvida förköp enligt förköpslagen (19671868) äger rum. Vad nu sagts äger ej tillämp- ning, om det är uppenbart att för- köpsrätt icke kommer att utövas. Ansökan får dock inte prövas, om förvärvet är beroende av hyresgästens förköpsrätt eller av att villkoren för förvärvet prövas av hyresnämnden, allt enligt lagen (l982:000) om för- köpsrätt för hyresgäster.

Göres ej ansökan om tillstånd till förvärv som avses i första stycket inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras tillstånd, är fånget ogillt. Detsamma gäller, om ansökan om prövning enligt 4 & lämnas utan bifall och beslutet härom vinner laga kraft samt tiden för ansökan om tillstånd enligt första stycket utgått.

Sökes tillstånd i fall, som enligt vad ovan sägs ankommer på regeringens prövning, åligger länsstyrelsen att insända handlingarna jämte eget utlåtande till regeringen. _

Närmare föreskrifter rörande den utredning, som må erfordras för länsstyrelses prövning i ärende, som nu sagts, meddelas av regeringen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

1 Senaste lydelse 1979z897.

6. Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder'

dels att nuvarande 16 d och 16 e åå skall betecknas som 16 f och 16 g 55,

dels att rubriken närmast före 16 d åskall sättas närmast före den nya 16 f & och att rubriken närmast före 16eå skall sättas närmast före den nya 16 g &,

dels att 4 och 16 b åå skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas två nya paragrafer. 16 d och 166 så och närmast före den nya 16 d & en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 äl

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 & jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 å andra styck- et, skadestånd enligt 12 kap. 24 a &, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34—36 åå, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 & förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 &, hyresvill- kor enligt 12 kap. 55 & eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 &. allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 % hyresförhandlingslagen (1978z304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 få samma lag.

3. pröva tvist om hyresvillkor 3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 5 sista stycket, upplåtelse av enligt 7 % sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 305 lägenhet i andra hand enligt 30 å andra stycket eller medlemskap andra stycket. medlemskap enligt enligt 52 &, allt bostadsrättslagen 52 % eller överlåtelse/iris enligt 14 a 55 (1971:479), allt bostadsrättslagen (1971 :479),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 565 jordabalken eller av beslut som avses i 60% första stycket 1 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres— förhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsför- valtningslagen (1977:792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m. m., 8. pröva frågor enligt bostadsan- 8. pröva frågor enligt bostadsan— ISenaste lydelse Visningslägen (1980z94). vtsgmngls-lagen (198094), I. I av 16 då 1980z97, . prova fragor en lgt agen av 16 e 5 19743090. (1982.-000) om förköpsrätt för hyres- 2 Senaste lydelse gäster.

1980:97.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen Ärende som avses i 9,17 eller 18 ;; lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnämnden iden ort där bolagets styrelse har sitt säte eller. i fråga om handelsbolag. där förvaltningen föres.

16 b 53

Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom finnes samt. om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan tillstånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestämmas så att den ej understiger tre månader.

I ärende angående förvärvstillstånd skall kommun. där den fasta egendomen är belägen, samt hyresgästorganisation, som berörs av ansök- ningen, anses som sökandens motparter.

I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i 14% andra stycket motsvarande tillämpning.

Ansökan om tillstånd att förvär- va

1. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte.

2. aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 å andra stycket lagen (1975:1132) om för- värv av hyresfastighet m. ni., får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

Föreläggande enligt 3 a å andra stycket lagen om förvärv av hyresfas- tighet m. m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp ej skall äga rum.

Ansökan om tillstånd att förvär- va

1. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,

2. aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 å andra stycket lagen (1975:1132) om för- värv av hyresfastighet m. ni., får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp enligt förköpsla- gen (1967:868) eller lagen om förvärv av hyresfastighet m. ni. skall äga rum.

Föreläggande enligt 3 a & andra stycket lagen om förvärv av hyresfas- tighet m. m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp enligt förköpslagen (I967:868) eller lagen omförvärv av hyresfastighetm. m. ej skall äga rum. Sådant föreläggande får ej heller utfärdas innan det blivit slutligt avgjort om förköpsrätt för hyresgäster består eller om villkoren står i strid med 8 5 lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyresgäster.

Ärende angående hyresgästers för- köpsrätt m. m.

3 Senaste lydelse 19791898.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

lödé'

Ansökan i fråga som avses i 9,5 lagen ( ] 982.000) om förköpsrätt för hyresgäster skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om det berör- da huset och dess ägare samt sökan- dens yrkande och grunderna för det- ta.

Bestämmelserna i 8 # andra—femte styckena skall tillämpas ifråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det inte är uppenbart att någon förhandling inte behövs. Om en part skall inställa sig person- ligen, fär nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallats men inte kommer till förhandlingen, avskrivs ärendet. Att motparten uteblir hind— rar inte att ärendet avgörs.

Iöes'

Om hyresgäster har begärt pröv- ning enligt 10 eller ]] 55 lagen ( I 982.000) om förköpsrätt för hyres- gäster, skall deras begäran tillställas överlåtaren och förvärvaren för ytt- rande. Överlätaren och förvärvaren är hyresgästernas motparter.

[ ärende enligt denna paragrafäger bestämmelserna i 14 $$ andra stycket motsvarande tillämpning.

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1982.

7 Förslag till Lag om ändring i bostadsrättslagen (197lz479) Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1971:479)' dels att i 5 & ordet "godkänna" i olika böjningsformer skall bytas ut mot "registrera" i motsvarande form och att i 49 och 67 åå ordet "godkännande” skall bytas ut mot ””registrering”, dels att 3. 4. 14. 37, 49 och 52 åå skall ha nedan angivna lydelse. dels att i lagen skall införas fem nya paragrafer, 9 a, 12 a, 14 a, 51 a och (1011 åå av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Innan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av före- ningens styrelse och godkänts av länsstyrelsen.

Föreslagen lydelse

Innan bostadsrätt upplåtes. skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av före— ningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedöman- det av föreningens verksamhet.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förrän ny ekonomisk plan upprättats och godkänts.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förrän ny ekonomisk plan upprättats och registrerats.

Ekonomisk plan skall ha upprät- tats av styrelsen och hållas tillgänglig för hyresgästerna, innan beslut fattas om förvärv av hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt enligt 60 a .é'. Ett besiktningsprotokoll, som utvisar fastighetens skick, skall vara fogad till planen. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 5 5.

4 ;? Ekonomisk plan skall upprättas i två exemplar och undertecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.

Planen skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillför— litliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet. Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller myndighet, som regeringen förordnar, förklarat be-

Planen skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillför— litliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet. Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller myndighet, som regeringen förordnar, förklarat be-

1 Senaste lydelse av 67 5 1974:170.

2 Senaste lydelse 1974: 1087.

Nuvarande lydelse

höriga att utfärda sådant intyg. Till intygsgivare får ej utses någon, beträffande vilken det föreligger omständighet som är ägnad att rub- ba förtroendet till hans opartiskhet.

Ansökan om godkännande av ekonomisk plan göres av styrelsen. Vid ansökningshandlingen skall båda exemplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla godkänd eko- nomisk plan tillgänglig för den som vill taga del av planen.

Föreslagen lydelse

höriga att utfärda sådant intyg. Till intygsgivare får ej utses någon. beträffande vilken det föreligger omständighet som är ägnad att rub— ba förtroendet till hans opartiskhet. Av intyget skall framgå att minst en av intygsgivarna inte är anställd hos företag, organisation eller annan. som bildat bostadsrättsföreningen el— ler biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekono- miska planen.

Ansökan om registrering av eko— nomisk plan göres av styrelsen. Vid ansökningshandlingen skall båda ex- emplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla registrerad ekonomisk plan tillgänglig för den som vill taga del av planen.

9a5

Utan hinder av bestämmelsen i 9 .(9 får en bostadsrättsförening i stadgar— na föreskriva att de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt enligt 60 a 5 skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter förvärvet. Före— ligger en sådan skyldighet, är bostadsrättsföreningen å sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som biträtt beslutet.

Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har upplåtits, för- faller föreningens och ltyresgästernas förpliktelser enligt första stycket. Vill hyresgästerna överlåta sin hyresrätt när bostadsrättsföreningen är ägare av fastigheten, får föreningen dock som villkor för överlåtelsen föreskri— va att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bo- stadsrätt.

Om beslut har fattats om väsentlig ökning av de avgifter som skall utgå för hyresgästen, får denne genast

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

efter uppsägning frånträda sin skyl- dighet att teckna bostadsrätt, om detta inte är obilligt mot bostadsrätts- föreningen eller medlemmarna. Be- stämmelserna om uppsägning i 23

och 39 55 skall i så fall äga motsva- rande tilllämpning.

lZaå

Överlåtelse av bostadsrättskall ske genom skriftligt avtal, som skrivs under av överlåtaren och förvärva- ren. Avtalet skall ta upp den bostads- rätt som överlåtelsen avser samt köpeskillingen.

En överlåtelse som strider mot

första stycket är ogiltig. Förvärvaren har rätt till ersättning av överlåtaren för den skada som uppstår. Talan om ogiltighet och ersättningsanspråk skall ha väckts senast inom sex måna- der från det lägenheten tillträddes.

14?

I stadgarna kan intagas förbehåll att vid övergång av bostadsrätt till annan lägenhet än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stad— garna skall i så fall ange i vilken ordning lösningsrätten skall tillkom- ma föreningen och medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas.

Bostadsrättsföreningen får i stad- garna inta en föreskrift om rätt till lösen av bostadsrätt som skall över- låtas. Stadgarna skall i så fall ange efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas. Lös- ningsrätten kan i den ordning som stadgarna föreskriver tillkomma fö- reningen, bostadskooperativ organi- sation, allmännyttigt bostadsföretag eller kommun. Ett allmännyttigt bostadsföretag får dock tillförsäkras lösningsrätt endast isamband med att företaget överlåter fast egendom eller tomträtt till bostadsrättsföreningen.

En föreskrift om rätt till lösen gäller inte, om överlåtelse sker

I.i syfte att bostadsrättshavaren genom byte skall erhålla annan bostad,

2. till make, makes avkomling, släkting i rätt upp- och nedstigande led, syskon, syskons avkomling eller

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

någon som varaktigt sammanbor med bostadsrättstvaren och. om bostadsrättshavaren avlidit. över— låtelse sker av dödsboet till någon som varaktigt sammanbott med den- ne,

3. till en kommun eller av en kam- mun,

4. genom gåva,

5. genom exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt 10. 12 eller 37 #.

14115

Gäller en föreskrift om rätt till lösen enligt 14 55, skall en bostads- rättshavare, som vill överlåta sin bostadsrätt, skriftligen anmäla detta till föreningen med uppgift om tillträ- desdag och begärt pris. Inom en månad från det en sådan anmälan mottogs, skall föreningen fatta beslut om överlåtelsepriset enligt de grunder som anges istadgarna. ] beslutet skall anges vem som har rätt att lösa bostadsrätten och den lösningsberät- tigades adress. Bostadsrättshavaren äger rätt till kontant betalning för bostadsrätten på överlåtelsedagen, om annat ej medges.

Är bostadsrättshavaren inte nöjd med det pris som föreningen beslutat, får bostadsrättshavaren hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom en mättad från det denne fick del av beslutet.

Lösningsrätten är förfallen och bostadsrättshavaren berättigad att sälja bostadsrätten till annan inom ett är från det den har förfallit, om

I . bostadsrättsföreningen under/å- tit att fatta beslut enligt första stycket och inom tid som där sägs.

2. den lösningsberättigade avstår från sin rätt,

3.1ösningsrätten ej görs gällande hos bostadsrättshavaren inom en

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

månadfrån det denne i rekommende- rat brev anmodat den lösningsberätti— gade att lösa bostadsrätten till det pris som har beslutats.

Den lösningsberättigade får inte tillämpa andra grunder för prissätt- ningen vid försäljning av förvärvad bostadsrätt än de som gällt i förhål- lande till bostadsrättshavaren.

37 55

Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsäg— ning i fall som avses i 33 &. skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion så snart det kan ske. om ej föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anstå till dess brist för vars avhjälpande bostadsrättshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Vad som återstår tillfaller denne.

Om föreningen har underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, är föreningen skyldig att utan dröjsmål underrätta panthavaren, om bostads- rättshavarens obetalda avgifter till föreningen överstiger en månadsav- gift och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen utöver två veckor från förfallodagen. Har föreningen försummat sin underrättelseskyldig- het, har den vid försäljning enligt första stycket företräde till betalning före panthavaren, endast i fråga om belopp som förfallit till betalning innan underrättelse borde ha skett.

49 %

Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange

1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrym- men.

2. dagen för länsstyrelsens godkännande av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen.

3. bostadsrättshavarens namn.

4. grundavgiften för bostadsrätten. Uppgifter enligt första stycket skall genast införas i förteckningen när bostadsrätt upplåtes.

Underrättas föreningen om pant- Underrättas föreningen om pant- sättning av bostadsrätt eller ändras sättning av bostadsrätt eller ändras

Nuvarande lydelse

uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas.

Dagen för anteckning skall anges.

Föreslagen lydelse

uppgift i förteckningen. skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall styrkt avskrift av överlåtelseavtal fogas til/förteckning— en på lämpligt sätt.

5la$$

En bostadsrättsförening. som har förvärvat eller avser att förvärva hus. får inte vägra en bostadshyresgäst i huset inträde i föreningen. om hyres- gästen uppfyller de villkor för med- lemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättsha- vare. Inträde får dock vägras sålänge som föreningen inte börjat att anta medlemmar bland hyresgästerna.

525

Förvärvare av bostadsrätt, som vägrats inträde i föreningen, kan inom en månad från det han fick del av beslutet härom hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

Förvärvare av bostadsrätt. som vägrats inträde i föreningen. kan inom en månad från det han fick del av beslutet härom hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller den som är bostadshyresgäst i före- ningens hus och vägrats inträde i föreningen.

60aé'

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna [ minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvär- vet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsförening— en.

Vid beräkningen av antalet lägen- heter skall hänsyn inte tas till garage. lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrym- me.

Protokollet från föreningsstäm-

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

man skall innehålla uppgift om hur beräkningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren. Bestämmelserna i denna paragraf gäller för bostadsrättsförening som är ansluten till rikskooperativ organisa- tion, endast om förvärvetsker genom förköp enligt lagen ( ] 982.000) om förköpsrätt för hyresgäster.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

8. Förslag till

Lag om ändring i lagen (l947:523) om kommunala åtgärder för bostadsförsörjningens främjande m. m.

Härigenom föreskrivs att 2 5 lagen (1947:523) om kommunala åtgärder för bostadsförsörjningens främjande m. m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Kommun är skyldig att genom lämpligt kommunalt organ förmedla lån och bidrag, som utgå av statsme- del i syfte att främja bostadsförsörj- ningen inom riket eller eljest gälla bostäder och lokaler inom bostads- område. samt att vid sådan statlig lime» och bidragsverksamhet biträda vid byggnadskontroll och låneför- valtning.

Föreslagen lydelse

Kommun är skyldig att genom lämpligt kommunalt organ förmedla lån och bidrag, som utgå av statsme- del i syfte att främja bostadsförsörj— ningen inom riket eller eljest gälla bostäder och lokaler inom bostads- område. samt att vid sådan statlig låne- och bidragsverksamhet biträda vid byggnadskontroll och läneför— valtning och utöva insyn [ bostads- rättsföreningars verksamhet.

Genom lämpligt organ skall kommun fortlöpande samla uppgifter om bostadsförsörjningen i kommunen och på begäran underrätta bostadssökan- de om möjligheterna att få bostad i kommunen. bostädernas belägenhet, storlek och utrustning. bostadskostnader samt andra förhållanden som bostadssökande behöver kännedom om.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Sammanfattning

Vår uppgift har varit att utreda och föreslå statliga åtgärder i syfte att främja ett ökat boendeinflytande i bostadsrättsform genom en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Bakgrund

Utvecklingen av bostadspolitiken har under en följd av år kännetecknats av bl. a. ett uttalat syfte att öka likställdheten mellan de olika besittningsfor- merna på bostadsmarknaden — äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Detta har särskilt gällt de ekonomiska villkoren. Riksdagen har sålunda beslutat om ändringar i det statliga systemet för bostadsfinansiering som är av betydelse för framför allt det nyare bostadsbeståndet och nyproduktio- nen.

Frågan om likställdhet mellan olika besittningsformer är emellertid inte enbart en ekonomisk fråga. Det är också en fråga om de boendes möjligheter att utöva inflytande över sina egna boendeförhållanden. Dessa möjligheter är mindre för hyresgästen än för den som äger sin bostad eller innehar den med bostadsrätt. Utvecklingen under senare är har även i detta avseende emellertid inneburit en viss utjämning av skillnaderna mellan besittningsfor- merna genom ökade möjligheter för hyresgästerna att påverka sin situation. Det gäller t. ex. det förstärkta besittningsskyddet, bytesrätten, hyresgästin- flytandet i samband med ombyggnad och vid särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen samt inflytandet enligt hyreslagstiftningen.

Hyresförhandlingslagen ger dessutom hyresgästerna en lagfäst rätt att förhandla med hyresvärden om sina boendeförhållanden. Genom att uppträda gemensamt kan alltså de boende förhandlingsvägen tillförsäkra sig ett ökat inflytande över frågor som rör den egna lägenheten, gemensamma anordningar i huset och den dagliga boendemiljön i övrigt. Den av regeringen tillsatta utredningen om underhåll av hyres- och bostadsrättsfas- tigheter. underhållsfondsutredningen, har nyligen också i ett delbetänkande, Hyresgästinflytande på målning och tapetsering (SOU 1981: 47). lagt fram förslag om att hyresgästerna själva får bestämma över målning och tapetsering i sin lägenhet.

Det anförs emellertid i direktiven för vårt arbete att det inte torde gå att inom överskådlig tid uppnå samma inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande— eller bostadsrätt. med hänsyn till bl. a. det ekonomiska

ansvar som är förenat med ägande och förvaltning av fastigheter. Om man vill åstadkomma ett ökat boendeinflytande, utöver vad som är möjligt på hyresrättens område, måste det därför ske genom att bostäder i ökad omfattning upplåts med ägande— eller bostadsrätt. Våra direktiv behandlar frågan om statliga åtgärder i syfte att främja ett ökat boendeinflytande i bostadsrättsform.

En övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan ske genom att hyresgästerna i en fastighet bildar en bostadsrättsförening, som förvärvar fastigheten och upplåter lägenheterna med bostadsrätt. Detta har hittills förekommit endast i begränsad omfattning — under hela 1970-talet har det berört ca 9000 lägenheter — vilket främst torde bero på att övergången till bostadsrätt är förenad med åtskilliga problem. Vi har haft i uppdrag att utreda dessa problem och föreslå åtgärder för att befrämja övergångar.

Det anförs i direktiven att man inte kan bortse från att en övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan innebära risker för en ökad segregation i boendet, som en följd av att personer med låga inkomster och utan tillräckliga medel för kapitalinsatsen får svårt att göra sig gällande på denna del av bostadsmarknaden. Vi har därför också haft till uppgift att så långt möjligt söka eliminera dessa risker vid utformningen av våra förslag. Det gäller bl. a. överväganden huruvida utvecklingen av priserna vid försäljning av bostadsrätter under senare är bör ge anledning till åtgärder från statens sida.

Utredningsarbetet

Vårt arbete har varit starkt präglat av den omfattning och komplexitet som frågeställningarna i direktiven har. Vi har tagit del av ett mycket omfattande undersökningsmaterial om såväl svenska som utländska förhållanden. Vi har bl. a. studerat de erfarenheter som man har i Danmark. Norge och Storbritannien av övergång från hyresrätt till kooperativa upplåtelseformer. Vi har själva också genom flera konsultuppdrag initierat studier för att belysa en del av de frågor som direktiven tar upp och som vi och våra experter har ansett vara nödvändiga.

Resultaten av sådana studier återges i betänkandet och då främst i lkap. 1 och 2. Kap. 1 om bostadsrätten som upplåtelseform refererar bl. a. några undersökningar om boendes attityder och kunskaper om upplåtelseformer och andra boendevillkor. En enkätundersökning redovisas t. ex. som Statistiska Centralbyrån har genomfört på vårt uppdrag bland hyresgäster i såväl enskilt som allmännyttigt ägda fastigheter om deras attityder till boendet och till en övergång till bostadsrätt.

Kap. 2 om erfarenheter från ombildningar under 1970—talet redovisar en enkätundersökning som vi själva har genomfört bland 50 av landets största kommuner om deras inställning till en ökad andel bostadsrätter i bostads- beståndet. Kapitlet omfattar också resultatet av en studie inom företagseko- nomiska institutionen vid Stockholms Universitet om karakteristiska drag i redan genomförda ombildningar. Slutligen redovisas där i sammandrrag en undersökning vid avdelningen för byggnadsfunktionslära, Tekniska Högsko- lan i Stockholm (KTH) om konsekvenser för de boende i några övergångs-

områden. Rapporten, som har tagits frampå uppdrag av oss, har tidigare publicerats i dess helhet, Konsekvenser för de boende vid övergång till bostadsrätt (Ds Bo 1981: 4).

Även andra undersökningar, som vi själva har initierat, återges i sammandrag i betänkandet. Det gäller t. ex. den studie av prisutvecklingen på bostadsrätter som har genomförts vid institutionen för fastighetsekonomi vid KTH, Priser och omsättning på bostadsrättslägenheter (Ds Bo 1981: 2). Vi har genom ett uppdrag till en fristående forskare och företagskonsult (ekon. dr Ingemar Gärdborn) speciellt låtit studera konsekvenserna för de allmännyttiga företagen vid en övergång till bostadsrätt i företagens fastigheter. Lantmäteriverket har dessutom för vår räkning sökt utveckla några olika modeller för prissättning på sådana fastigheter. Konsekvenserna för stat och kommun vid en övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter har analyserats i ett antal uppsatser, författade av några administratörer och forskare med inriktning på bostadsmarknad, samhälls- planering och samhällsekonomi. Vi har tidigare publicerat uppsatserna i en debattbok. Bostadsrätt — bättre bostadssätt? (LiberFörlag, Stockholm 1981).

Vi avlämnade i oktober månad 1980 ett delbetänkande, Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt (Ds Bo 1980: 3), som sedermera har lett till regeringsförslag och riksdagsbeslut om en ändring i bostadsrättslagen fr.o.m. den 1 oktober 1981 (prop. 1980/ 81: 148, LU 1980/81: 29, SFS 1981: 603).

Genom sammansättningen av vår expertkrets har vi haft ett naturligt och ingående samarbete med företrädare för partsorganisationerna på hyres- marknaden. fastighetsägarintressen och de bostadskooperativa organisatio- nerna. Dessa har bl. a. deltagit i olika arbetsgrupper, som har haft till uppgift att ta fram underlag för våra förslag.

Företrädare för vår kommitté har också haft samråd med fritidsboende— kommittén, hyresrättsutredningen, kapitalvinstkommittén, stadsförnyelse- kommittén, underhållsfondsutredningen och ägarlägenhetsutredningen. Vi har tagit del av underlagsmaterial för kooperationsutredningen och vi har informerat bl. a storstadskommunerna om vårt arbete. Vi har utanför kommittén i speciella frågor dessutom haft samråd med företrädare för bostadsstyrelsen, konsumentverket, lantmäteriverket, riksskatteverket, länsstyrelsen i Stockholms län, delegationen för bostadsfinansiering, riks- banken, Svenska bankföreningen och Svenska sparbanksföreningen.

Överväganden och förslag

De övergångar från hyresrätt till bostadsrätt som hittills ägt rum har inte i någon större utsträckning planerats eller styrts av samhället. Erfarenheterna från dessa ombildningar utgör enligt vår mening inte skäl för samhället att acceptera att en övergång till bostadsrätt uteslutande sker på de villkor som fastighetsmarknadens parter själva anger. Direktiven för vårt arbete är på denna punkt tvärtom mycket tydliga och föreskriver att vi, när vi utformar våra förslag, skall söka eliminera de risker för en ökad segregation som en ändring av upplåtelseformen kan innebära.

Den mest betydelsefulla utgångspunkten för våra förslag är att ombild- ningen skall ske på de boendes villkor. Det är i första hand de boendes krav, önskemål och synpunkter som skall tillgodoses med en övergång. Våra förslag syftar därför bl. a. till att förbättra förutsättningarna i olika avseenden för hyresgästerna i den fastighet som blir föremål för ombildning. Ombildningarna får emellertid inte heller åsamka övriga hyresgäster i flerbostadshus förluster i form av t. ex. ökade kostnader genom höjda hyror. Samhället måste därför ställa upp vissa regler och villkor för hur övergångar skall ske.

Staten och kommunerna delar ansvaret för samhällets åtgärder inom bostadsförsörjningen. Vår huvudsakliga uppgift är visserligen att föreslå statliga åtgärder, men dessa våra förslag förutsätter å andra sidan en viss medverkan från kommunernas och även föreningsbildarnas sida, för att en ökad övergång i seriösa former skall befrämjas. Vi beskriver i kap. 2 den rollfördelning som vi anser bör finnas mellan stat, kommun och förenings- bildare, för att syftet skall uppnås.

De åtgärder av statsmakterna som kan komma ifråga för att befrämja övergångar är dels lagstiftning, dels kapitalförsörjning och långivning. Lagstiftningen bör i första hand syfta till att stärka ställningen och förhandlingspositionen för de boende i den fastighet som blir föremål för ombildning. Den som efter ombildningen ändock föredrar att bo kvar med hyresrätt skall kunna göra detta utan att vederbörandes rättsskydd därmed försämras.

En ökad omvandling till bostadsrätt får inte bidra till att fastighetspriserna trissas upp. Kapitalförsörjningen måste därför vara förknippad med villkor, som gör att bostadsrättsföreningar inte skall kunna finna anledning att betala mer för fastigheter än vad andra köparkategorier normalt gör. Finansierings- förutsättningarna bör dessutom vara sådana att grundavgifterna kan hållas på en rimlig nivå. Genom samhällets försorg förbättrade möjligheter till län mot säkerhet i fastigheten bör emellertid riktas till bostadsrättsföreningen. Det är också angeläget att ingen tvingas avstå från att delta i en övergång på grund av brist på tillräckliga medel för kontantinsatsen.

Kommunernas uppgift inom bostadsförsörjningen är i huvudsak att svara för den praktiska verksamheten. De har dock stor frihet att handla efter lokala förhållanden och egna målsättningar. Det måste då ligga i statsmak- ternas intresse att förse kommunerna med de instrument som krävs, för att även övergång från hyresrätt till bostadsrätt skall kunna bli ett medel för kommunal bostadsförsörjning.

Vi kan konstatera att det finns en ambition från kommunernas sida att öka andelen bostadsrätter i nyproduktionen. Eftersom möjligheterna att genom nyproduktion kunna åstadkomma några väsentliga förändringar av bostads- beståndets sammansättning och fördelning under 1980-talet torde vara starkt begränsade, borde även övergångar från hyresrätt till bostadsrätt kunna vara ett medel för kommunerna att nå en annan fördelning i bostadsbeståndet, om detta eftersträvas.

Det finns även andra argument, bl. a. prisbildningen på bostadsrätter. som talar för ett mer aktivt kommunalt engagemang för ombildningar som en del i ansvaret för bostadsförsörjningen. Övergångar från hyresrätt till bostadsrätt skulle enligt vår mening genom initiativ från kommunernas sida kunna bli ett

väsentligt medel för att i olika avseenden utveckla och förändra bostads- marknader med problem. Detta kräver dock ett bakomliggande handlings- program och en uttalad målsättning, som lämpligen kommer till uttryck i bostadsförsörjningsprogrammen och som grundar sig bl. a. på bostadssociala inventeringar. Kommunerna kan aktivt också medverka till att ombildningar kommer till stånd, bl. a. genom ekonomiskt stöd för förvärv av bostadsrätt samt genom information och service vid övergångar.

Initiativtagaren till att en bostadsrättsförening bildas, föreningsbildaren, har också en betydelsefull roll vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Ombildning förutsätter bl. a. engagemang och kunskap bland de boende, vilket bör vara grundläggande för föreningsbildarens åtgärder. De ekono- miska villkoren är av avgörande betydelse för anslutningen till övergången. Även föreningens storlek har stor betydelse för möjligheterna att uppnå ett ökat intresse för boendet och boendemiljön.

Ombildningsförfarandet vid övergång till bostadsrätt kan utformas på flera sätt. Den tidsmässiga ordningen mellan de ingående momenten kan vara olika och hyresgästernas inflytande på förfarandet kan variera. Förutsätt- ningarna är väsentligt olika, om föreningsbildaren är den förre fastighets- ägaren, en rikskooperativ organisation eller hyresgästerna själva.

Vi beskriver i kap. 3 de olika förfaringssätten och konstaterar bl. a. att den teknik som tillämpas när fastighetsägaren bildar bostadsrättsförening innebär stora nackdelar för de boende. Fastighetsförvärvet kan visserligen ske på ett smidigt sätt och de finansiella möjligheterna kan normalt skapas för förvärvet. Hyresgästerna saknar emellertid möjlighet att påverka ombild- ningsprocessen och förfarandet kan ge utrymme för spekulation på de boendes bekostnad. Som en följd av vårt tidigare nämnda delbetänkande samt regeringens förslag och riksdagsbeslutet i frågan träder en lagändring i kraft den 1 oktober 1981 i avsikt att stärka kvarboende hyresgästers rättsskydd. Lagändringen torde även komma att motverka tillkomsten av fastighetsägarebildade bostadsrättsföreningar.

Även om de rikskooperativa företagens teknik vid ombildning är likartad den som fastighetsägarna tillämpar, ger den andra möjligheter till ett tillfredsställande inflytande för hyresgästerna. Förfarandet ger bl. a. utrym- me för information om övergången och de ekonomiska villkoren kan i regel också avpassas så att boendekostnaderna för hyresgästerna inte påverkas negativt. Vi har också anledning att förvänta oss att tekniken för ombildning och inflytande för hyresgästerna ytterligare utvecklas efter de erfarenheter som har vunnits vid hittills genomförda övergångar.

I de fall hyresgästerna själva är föreningsbildare bör man söka åstadkomma en teknik som bättre än f. n. tillgodoser flertalets intressen. Vi anser att man genom särskilda majoritetsregler bör skapa bestämda former för inflytande vid fastighetsförvärvet. Det är enligt vår mening också viktigt att man har samma regler, oberoende av om fastigheten förvärvas på frivillig väg eller efter förköp.

Vi föreslår därför att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna engagerar sig i en bostadsrättsförening som medlemmar och fattar beslut om fastighetsförvärvet på en föreningsstämma, för att övergång till bostadsrätt skall gälla. De rikskooperativa bostadsrättsföreningarna undantas från denna regel vid frivilliga förvärv men inte vid förvärv genom

förköp. En förening skall ha rätt att i sina stadgar ta in ett förbehåll om att den hyresgäst som biträder beslutet om fastighetsförvärvet skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet så länge hyresförhållandet består. Ingen bostadshyresgäst bör kunna vägras medlemskap i en bostadsrättsförening vid en ombildning.

Ledamoten Yngvesson föreslår i en reservation att föreningsbildning uteslutande skall ske genom någon av de rikskooperativa organisationerna för att man skall undvika allt för stora risker för hyresgästerna och garantera dessa en grundtrygghet vid bedömningen av fastigheten. Genom en sådan ordning kan även fastighetsägaren känna en större säkerhet om att ombildningen kan genomföras, menar reservanten.

Den ekonomiskaplanen spelar en central roll när bostadsrätt skall upplåtas och kan sägas vara ett instrument för att åstadkomma att bostadsrättsföre- ningen vilar på betryggande ekonomiska grunder både vid nyproduktion och vid ombildning. Bostadsrättslagens regler är emellertid i första hand utformade med hänsyn till nyproduktionens krav. Eftersom den ekonomiska planen vid ombildning till bostadsrätt spelar en väsentligt större roll som informationsinstrument för den enskilde bostadskonsumenten, bör vissa förändringar göras i lagstiftningen. Bostadsstyrelsen bör i fortsättningen bl. a. spela en mer aktiv roll när det gäller planernas utformning m. in.

Vi föreslår att en ekonomisk plan skall upprättas, innan en bostadsrätts- förening förvärvar en hyresfastighet för övergång till bostadsrätt. Planen skall då ha försetts med det enligt bostadsrättslagen erforderliga intyget av två personer, som har förklarats behöriga av bostadsstyrelsen — s. k. intygsgivare — och hållas tillgänglig för hyresgästerna före föreningens beslut om fastighetsförvärv. Bostadsrättsföreningar anslutna till de rikskooperativa organisationerna skall vara undantagna från bestämmelsen, om förvärvet inte sker genom hyresgästernas förköp. Ett besiktningsprotokoll skall obligatoriskt fogas till den ekonomiska planen i ombildningsfall.

Intygsgivamas ställning är en principiellt mycket viktig fråga både vid nyproduktion och vid ombildning. Risken för beroendeställning i förhållan- de till det företag där planen görs eller till dem som har upprättat planen kan förringa tilltron till deras objektivitet och till planens hållbarhet. Vi föreslår därför att åtminstone en av intygsgivarna bör vara fristående från organisa— tion, företag eller förening som har biträtt med föreningsbildningen eller upprättat den ekonomiska planen. Bostadsstyrelsen bör aktivt och i större omfattning än f. n. rekrytera intygsgivare bland andra än dem som är anställda hos organisationer och företag som vanligen upprättar ekonomiska planer och handhar frågor om föreningsbildning. Styrelsen bör även i övrigt utöva tillsyn över intygsgivarnas verksamhet.

Det bör också ankomma på bostadsstyrelsen att inom ramen för en allsidig information om olika upplåtelse- och förvaltningsformer lämna en allmän, saklig och lättillgänglig information om tillvägagångssättet vid ombildningar. Vi anser det däremot inte påkallat att staten eller kommunerna etablerar några särskilda insatser för hjälp med ombildningar i enskilda fall. De organisationer som f. n. verkar på bostadsrättsmarknaden — HSB. Riksbyg- gen, centralföreningar tillhörande Bostadsföreningarnas Riksförbund samt BR Fastighetsgaranti AB — har tillräckliga resurser och erfarenheter för att klara den verksamheten.

Bostadsrättsföreningar främjas i vissa fall särskilt med en högre belåning än många andra låntagarkategorier, om vissa speciella förutsättningar angivna i bostadsfinansieringsförordningen är uppfyllda. Som villkor för dessa förmånliga lån krävs bl. a. en kommunal insyn i föreningen, för att staten skall få en garanti för att samtliga låneförutsättningar vidmakthålls även efter det att länet har beviljats. Behovet av insyn och kontroll är enligt vår mening störst under en förenings inledningsskede och i ett ombyggnads- skede särskilt vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Däremot är behovet av insyn inte så påtagligt under förvaltningsskedet.

Vi föreslår att en kommun enligt lag skall vara skyldig att i låneverksam- heten åta sig att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. Kommu- nen bör dock själv få avgöra omfattningen av kommunens skyldigheter och dessa bör kunna anpassas efter förhållandena i varje enskilt fall. Den kommunala insynen får t. ex. utövas av en kommunal rapportör i stället för genom styrelseledamot och insynen i övrigt kan ske genom att kommunen i erforderlig omfattning granskar föreningens ekonomi och räkenskaper.

Hyresgäster, som när en fastighet skall säljas vill förvärva den för övergång till bostadsrätt, har f.n. inte samma möjligheter som andra presumtiva köpare att göra detta. Det har bl. a. att göra med att de oftast inte är organiserade och därför inte heller har sådan förhandlingsberedskap som enskilda köpare, bolag eller andra tänkbara köpare. Vi anser att en majoritet av hyresgäster, som önskar gå över till bostadsrätt, alltid bör ha en reell möjlighet att förvärva fastigheten vid försäljning. Vi föreslår i kap. 4 en förköpsrätt, som tillsammans med finansiella åtgärder bör ge hyresgästerna en sådan möjlighet. En möjlighet för hyresgästerna att på rättslig väg kunna utverka att fastigheten säljs till dem, när ägaren är beredd att avhända sig egendomen, bör leda till att denne i första hand på frivillig väg försöker att nå en uppgörelse med hyresgästerna om förvärv. Den förstärkta ställning för hyresgästerna som följer av förköpsrätten bör leda till att fastighetspriserna dämpas vid framtida övergångar. Ett förköpsinstitut markerar också samhällets positiva inställning till övergångar, vilket tillsammans med finansiella åtgärder bör initiera allt fler hyresgäster att gå över till bostadsrätt. Förköpsrätt bör dock endast föreligga när privata hyresfastig- heter skall säljas.

Vi har ingående övervägt olika modeller för hyresgästernas förköp. En utvidgad kommunal förköpsrätt i ombildningssyfte t. ex. har obestridligen flera fördelar från praktisk synpunkt. Tidsaspekten får emellertid en alldeles särskild betydelse för kommunen. Vår slutsats är att även med en något förlängd tidsfrist i förhållande till nuvarande tre månader så kan inte en kommunal förköpsrätt införas, utan att man ger avkall på smidighet och effektivitet i handläggningen. Vi har dessutom, mot bakgrund bl. a. av riksdagens tidigare uttalanden härom, ansett oss förhindrade att föreslå någon mer omfattande förlängning av tidsfristen.

Vi har slutligen stannat för att konstruera förfarandet för hyresgästernas förköp som en hembudsskyldighet för fastighetsägaren. En sådan skyldighet innebär att fastighetsägaren, med angivande av köpevillkor, först skall erbjuda hyresgästerna att köpa fastigheten, innan den säljs till någon annan. Ledamoten Yngvesson föreslår i en reservation till majoritetens förslag, att

gällande kommunala förköpsrätt i stället bör utvidgas till att gälla även detta ändamål. Förutom en väsentligt förenklad administration skulle kommunen enligt reservanten då lättare kunna styra socialt motiverade ändringar, när det gäller bostadsområdenas sammansättning med avseende på upplåtelse— form. Om hyresgästerna i fastigheter som berörs av förköp anmäler sitt intresse för att i folkrörelsekooperativ form ta över fastigheten, skall kommunen, om den finner det bostadssocialt motiverat, medverka till detta.

Vi föreslår att en särskild lag om förköpsrätt för hyresgäster införs. En fastighetsägare skall enligt lagförslaget under vissa förutsättningar vara skyldig att erbjuda hyresgästerna förvärv av fastigheten för övergång till bostadsrätt. Erbjudandet skall ske genom ett hembud, som skall innehålla de villkor som fastighetsägaren vill ställa upp för försäljningen. Rätten till hembud och förköp av fastigheten grundas på en intresseanmälan som hyresgästerna lämnar in till inskrivningsmyndigheten vid tingsrätten. En förutsättning för att en intresseanmälan skall godtas är att flertalet hyresgäster i huset har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt och att dessa har bildat en bostadsrättsförening eller en annan förening, som lämnar anmälan.

En fastighetsägare, som vill sälja sin fastighet, skall vara skyldig att hembjuda fastigheten till den förening som har lämnat in en intresseanmälan. En förening som har delgivits ett hembud måste bevaka förköpsrätten inom två månader och då visa att hyresgästerna i minst två tredjedelar av lägenheterna har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt. Förköpsrätten förfaller om den inte bevakas. En bostadsrättsförening, som har bildats av hyresgästerna, måste hos fastighetsägaren anta hembudet inom sammanlagt sex månader från det att det avgavs. Hyresgästerna i minst två tredjedelar av lägenheterna skall då vara medlemmar i föreningen och ha fattat beslut om förvärv av fastigheten. Förköpsrätten förfaller, om inte hembudet antas.

Fastighetsöverlåtelsen är ett vanligt civilrättsligt avtal, som kan ingås när som helst under hembudsproceduren. Lagfart skall dock inte kunna beviljas för någon annan än hyresgästerna så länge som deras förköpsrätt består. Begränsningar i hembudsskyldigheten gäller i vissa fall med hänsyn till fastighet, överlåtelsens art, ägare och förvärvare. Fastighetsägaren får, om hyresgästerna inte utnyttjar sin förköpsrätt, inte sälja fastigheten till någon annan inom en tvåårsperiod från hembudet, om priset på fastigheten är lägre eller villkoren för försäljningen tillsammantagna är avsevärt ogynnsammare för ägaren, än de som gällde för erbjudandet till hyresgästerna. Tvist mellan fastighetsägaren och hyresgästerna i förköpsfrågan bör prövas av hyres- nämnden.

Många frågor i samband med övergång från hyresrätt till bostadsrätt är från bostadskonsumentens synpunkt desamma, oberoende'av om fastigheten tidigare har varit i enskild eller i allmännyttig ägo. Bostadsrättsföreningars förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter har emellertid ur samhällets synvinkel speciella aspekter av såväl bostadspolitisk som ekonomisk karaktär. Vi behandlar dessa speciella aspekter i kap. 5 om förvärv av allmännyttigt ägd fastighet.

De allmännyttiga bostadsföretagen har en gång tillkommit på statsmak-

ternas initiativ för att utgöra ett medel för en social bostadspolitik. Avsikten har varit att för produktion och förvaltning av bostäder satsa på företag som arbetar utan enskilt vinstintresse och i samverkan med kommunerna. Det har för oss varit en självklar utgångspunkt att de allmännyttiga bostadsföretagen även i framtiden kommer att vara ett betydelsefullt instrument för att förverkliga vissa bostadspolitiska mål, som statsmakterna fastlägger. En övergång till bostadsrätt bör med hänsyn till det övergripande ansvaret för bostadsförsörjningen därför endast kunna ske i den utsträckning som den enskilda kommunen finner det motiverat.

Eventuella ombildningar bör ses mot bakgrund av ett medvetet handlings- program från de berörda kommunernas sida och vissa principer bör tillgodoses i största möjliga utsträckning. I kommunens ansvar för bostads- försörjningen har det länge ansetts ligga bl. a. ett ansvar för en allsidig hushållssammansättning och för att tillgodose behovet av goda bostäder. Vi anser att kommunen också bör känna ett ansvar för att tillgodose ett behov av olika upplåtelseformer, självfallet utan att ge avkall på övriga mål för bostadsförsörjningen. En uppblandning av besittningsformerna borde också verksamt kunna bidra till att utveckla många bostadsområden i positiv riktning. Genom ett handlingsprogram för det redan existerande bostadsbe— ståndet skulle kommunerna kunna vidareutveckla de allmännyttiga bostads- företagens roll som ett medel för en social bostadspolitik.

Ledamoten Yngvesson anför i ett yttrande att det inte finns några motiv för att inflytandefrågorna i allmännyttig hyresrätt skall angripas genom utför- säljning av dessa lägenheter till bostadsrätt. Demokratisering i boendet med inflytande såväl ekonomiskt som praktiskt skall kunna ske inom ramen för allmännyttans nuvarande organisation. Detta kräver dock ett starkare engagemang från fastighetsägarens och hyresgästernas sida samt att möjlig- het ges till att en kooperativ hyresrätt får införas.

Vi anser att kommunfullmäktige, oberoende av vem som tar initiativ till övergång till bostadsrätt, bör besluta om vissa principer för hur eventuella övergångar skall genomföras. Ett sådant beslut bör innefatta en rekommen- dation om en ändring av företagets ändamålsbeskrivning, om övergångarna avses få någon nämnvärd omfattning. Principer bör fastställas för prissätt- ningen på de fastigheter som skall försäljas och frågan om till vad försäljningsintäkterna skall användas bör dessutom avgöras. Beslutet bör också ange till vem försäljning skall ske eller andra riktlinjer för eventuellt huvudmannaskap för bostadsrättsföreningarna. Därmed avgörs frågan om det allmännyttiga bostadsföretaget i fortsättningen skall ha något inflytande över föreningens verksamhet. En fortsatt anknytning till det allmännyttiga företaget torde enligt vår mening innebära vissa fördelar från bostadsför- sörjnings- och förvaltningsorganisatorisk synpunkt.

Ledamoten Dahlberg reserverar sig mot majoritetens åsikt att kommun- fullmäktige bör fastställa riktlinjer för till vem försäljning av fastigheterna skall ske. De boende skall själva bestämma detta och hur huvudmannaskapet fortsättningsvis skall ordnas. Det finns enligt reservationen inte heller anledning att förorda en fortsatt anknytning till det allmännyttiga företaget. En sådan bostadsrättsförening skulle bli av en särskild typ, betydligt mer styrd och ofri än andra.

Den fråga som torde ha störst betydelse i ett kommunalpolitiskt beslut om

eventuell försäljning av allmännyttigt ägda fastigheter är principerna för prissättning på fastigheterna. Vi visar i några räkneexempel vilka konse— kvenser för de boende och för företagen olika prissättningsmodeller får, om de utgår från avkastningsvärdemetoder. Samtliga alternativ ger ett accepta- belt resultat för fastigheterna i relation till det bokförda värdet. Resultatet gynnar dock de boende på det allmännyttiga företagets bekostnad, om inte intäktssidan i kalkylen korrigeras med hänsyn till en solidarisk hyresutjäm- ning. Resultatet kommer annars att understiga ett bedömt marknadsvärde. Modellerna torde för de boende i regel ge acceptabla resultat, även om man på kostnadssidan i kalkylen tar hänsyn till en viss egen arbetsinsats från deras sida.

Vi diskuterar i kapitlet också konsekvenser för företagen vid övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter. Det framgår bl. a. att övergångi äldre, attraktiva områden torde såväl försämra företagets ekonomiska förutsättningar som bidra till att förstärka icke önskvärda segregationsten- denser. Det framförs emellertid i vår undersökning att begränsade över— gångar i s. k. problemområden skulle kunna bidra till att skapa en större social stabilitet genom att minska utflyttningen av resursstarka hushåll. Det skulle därmed också skapas ekonomiska möjligheter att utveckla andra delar av företaget.

Konsekvenserna för företagens förvaltningsorganisation och sysselsätt- ning torde vara begränsade och hanterbara. Detta gäller speciellt om ombildningen endast avser en mindre del av företagets totala lägenhetsbe- stånd och inte koncentreras tidsmässigt. Stordriftsfördelarna i bostadsför- valtningen är dessutom begränsade, vilket innebär att möjligheten att anpassa förvaltningsorganisationens kapacitet till en förändrad volym borde vara stor.

Övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter får en rad konsekvenser första! och kommun. Det ökar det kollektiva bostadssparandet och torde minska samhällets utgifter för bostadsbidrag. Det ökar de boendes egna insatser och kan därmed leda till en högre underhållsstandard. Det utgör ett väsentligt incitament för energibesparande åtgärder och ger då utrymme för en minskad energiförbrukning. Övergångarna får samtidigt inte bli ett dominerade inslag i områden som förvaltas av allmännyttan, för att inte rationella förvaltningsenheter skall brytas ner och de framtida möjlig— heterna att utveckla områdena som helhet skall försämras. Ombildning skulle normalt kunna äga rum i det yngsta beståndet utan nämnvärda könsekvenser för bruksvärdesprincipen eller företagens hyresutjämning inom beståndet.

För kommunernas bostadsförsörjningsansvar innebär övergångar vid brist på hyreslägenheter att det blir svårare för boendekategorier med stor rörlighet på bostadsmarknaden att skaffa bostad vid inträde på marknaden. Ombildningarna kan i en sådan situation också få arbetsmarknads- och regionalpolitiska effekter.

Finansieringsfrågan spelar en central roll, när hyresgästerna bildar bostadsrättsförening och vill förvärva en fastighet i syfte att gå över till bostadsrätt. Det är bostadsrättsföreningen som i egenskap av köpare måste skaffa fram erforderligt kapital vid en övergång. Det krävs oftast nybelåning, utöver de lån i fastigheten som får tas över och vad säljaren eventuellt kan

medverka med. Det förutsätts också att bostadsrättshavarna normalt skjuter till kapital genom grundavgifter. De finansiella förutsättningarna får kartläggas och diskuteras mellan hyresgästerna och fastighetsägaren i varje enskilt fall. Vi föreslår i kap. 6 åtgärder för att underlätta bostadsrättsföre- ningarnas finansiering av fastighetsförvärvet och i kap. 7 åtgärder för att ingen hyresgäst skall tvingas avstå från att förvärva bostadsrätt på grund av brist på kapital till grundavgiften.

Vi utgår från att den långfristiga finansieringen av fastighetsförvärvet måste ske på den oprioriterade marknaden. Vi har funnit att bottenlånein- stituten bör vara de mest ändamålsenliga kreditgivarna i detta sammanhang. Riksbankens årligen fastställda ram för den oprioriterade utlåningen hos stadshypoteksinstitutionen och kreditaktiebolagen bör därför även avses omfatta finansiering av ombildningar. Bostadsrättsförening bör där kunna erhålla lån upp till i vart fall 75 % av uppskattningsvärdet, under förutsättning att säljaren binder en del av försäljningssumman mot en kapitalmarknadsrevers eller obligation.

Vi har vid våra överväganden och förslag i finansieringsfrågorna ansett det angeläget att hålla fast vid principen om att [än mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och inte av medlem- marna personligen. Vi föreslår att delegationen för bostadsfinansiering (DFB) och kreditinstituten bör komma överens om regler för detta efter uttalande av statsmakterna. DFB bör i sina årliga överläggningar med instituten också verka för att krediter ställs till bostadsrättsföreningarnas förfogande för att kompensera uteblivna grundavgifter på grund av fortsatt hyresrättsupplåtelse.

De olika låneformer som står till buds ger förutsättningar för att låna medel åtminstone till del av insatsen vid förvärv av bostadsrätt, om det finns bankmässig säkerhet. Vi anser därför inte att det finns anledning att förbättra lånemöjligheterna i allmänhet för förvärv av bostadsrätt, även om befintliga låneformer är beloppmässigt begränsade och inte är garanterade. Utgångs- punkterna är dock annorlunda vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En ökad omvandling stimulerad av statsmakterna bör också kombineras med statliga lån för bostadsrättsförvärv till dem som av ekonomiska skäl annars kan tvingas att avstå från att delta i övergången.

Vi föreslår därför att samhället bör erbjuda en lånemöjlighet till kontantinsatsen vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En behovspröv- ning av ett statligt insatslån bör ske på bostadssociala grunder och i första hand mot beskattningsbar förmögenhet. Till förmögenhet under 15 000 kr. tas dock ingen hänsyn. Lånet skall oreducerat kunna utgå med 80 % av grundavgiften, dock högst 20 % av lägenhetens andel av beräknad anskaff- ningskostnad för fastigheten. Lägsta lånebelopp bör vara 5 000 kr.

Kommunerna får genom borgensåtagande ett avgörande inflytande över låneprövningen och skall bl. a. kunna kräva att bostadsrätten pantsättes som säkerhet. Kommunen skall också kunna avstå från borgensåtagande, om man finner att sökandens inkomst är av den storleken att denne normalt borde kunna få lån på annat sätt. Bostadsrättens värde som pantsäkerhet bör förstärkas, genom att man inför en skyldighet för bostadsrättsföreningen att underrätta panthavaren, när bostadsrättshavaren häftar i skuld till förening- en. Vi föreslår att insatslånet, som skall vara personligt och alltså inte kan

överlåtas tillsammans med bostadsrätten, normalt skall återbetalas på tio år med möjlighet till eftergift eller senarelagda amorteringar, men vara utan räntesubvention.

Prisbildningen vid överlåtelse av bostadsrätt har genomgått några karak- täristiska förändringar sedan bostadsrättskontrollagen upphörde att gälla vid utgången av år 1968. Priserna har utvecklats mycket olika och har på vissa orter stigit kraftigt och i Stockholms innerstad t. o. m. mycket kraftigt efter en allmän stagnation under första hälften av 1970-talet. Det framgår av redovisningen i kap. 8 att man i de flesta fall kan se tydliga samband mellan tillgången på bostäder och prisutvecklingen på bostadsrätter. Prisskillnader- na på grund av läget inom orten har blivit tydligare och bostadsrättshavarnas kunskaper om marknaden har fått allt större betydelse för priserna.

De problem som följer av denna utveckling är av såväl bostadspolitisk som fördelningspolitisk karaktär. Stora Obeskattade vinstmöjligheter med åtföl- jande risker för en utbredd spekulation framstår från fördelningspolitisk synpunkt som det huvudsakliga problemet. Det har inte framkommit något som tyder på en systematisk spekulation med bostadsrätter, i den betydelsen att bostadsrättshavare i någon större omfattning för egen vinning medvetet utnyttjar stigande prisnivåer i de fall dessa förekommer. En ökad övergång till bostadsrätt får dock inte, anser vi, stimuleras av förmodanden om stora framtida försäljningsvinster. Vi har därför för egen del all anledning att ställa oss bakom en snar och betydande skärpning av reglerna för beskattning av realisationsvinster.

Den tydliga prissplittring som har uppstått sedan kontrollagen slopades är från bostadspolitisk synpunkt den mest väsentliga förändringen. Sambandet mellan tillgången på lägenheter på den lokala marknaden och prisutveck- lingen betyder att det finns en risk för att fler orter under 1980-talet kommer att få allt högre prisnivåer. Strukturförändringar på arbetsmarknaden bl. a. kan få betydelse för vilka dessa orter kommer att bli. Sådana faktorer som tillgången på kapital, reallönernas utveckling och den lokala marknadens utbredning blir förmodligen avgörande för hur höga prisnivåerna kommer att bli.

Såväl de rikskooperativa organisationerna som olika kommuner försöker på olika sätt att möta denna utveckling, vilket har medfört att man på lokala marknader har fått olika modeller för hur prisutvecklingen skall stävjas. Det kommer därmed att råda olika förutsättningar olika delmarknader emellan och det torde bli svårt för bostadskonsumenterna att vid byte av bostad känna till de regler som gäller, om dessa olika modeller kommer till användning i . någonstörre utsträckning. Detta talarför att man bör. förhindra en utveckling

mot användningen av dylika modeller.

En viktig uppgift för bostadspolitiken bör vidare vara att motverka segregation i boendet. Prisstegringar på bostadsrätter, som leder till höga prisnivåer eller till stora lokala prisvariationer, kan medföra en situation där endast ekonomiskt starka hushåll förbehålls vissa bostadslägenheter. En målsättning bör enligt vår mening vara att risken för högre prisnivåer och allt större lokala prisvariationer inte förstärks vid kommande nyproduktion och förstagångsupplåtelse av bostadsrätt eller vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Det finns bl. a. en viss risk för att de lägre grundavgifter som statliga lån medför utnyttjas i spekulativa syften.

En allmän priskontroll på bostadsrätter skulle emellertid från flera synpunkter vara både olämplig och opåkallad. Däremot bör bostadsrättsfö- reningar, rikskooperativa organisationer och i vissa fall även kommuner ha möjlighet att när de så bedömer det nödvändigt kunna besluta om åtgärder för att påverka prisbildningen på bostadsrätter. Sådana åtgärder bör avse nybildade föreningar och ha en enhetlig karaktär. Bostadsrättsbegreppet bör enligt vår mening så långt möjligt hållas entydigt och lokala lösningar undvikas. Det är därför också angeläget att lagstiftningen på ett mer klargörande sätt än hittills anger gränserna för vad som är tillåtet och inte tillåtet.

Bostadsrättslagen ger visserligen redan idag utrymme för en bostadsrätts- förening att i sina stadgar införa särskilda prisföreskrifter. Medlemskap kan vägras, om föreskrifterna åsidosätts. Man kan emellertid konstatera att den möjlighet som lagstiftningen f. n. erbjuder inte alls torde utnyttjas, vilket bl. a. hänger samman med att metoden inte är tillräckligt effektiv med avseende på kontrollmöjligheterna. Det enda egentligt effektiva sättet att förhindra s. k. svarta pengar vid försäljning av bostadsrätter i föreningar med prisföreskrifter torde vara att ingripa i den fria överlåtelserätten och helt bryta kontakten mellan säljaren och den köpare som kan vara intresserad av att betala ett högre pris än vad prisföreskrifterna medger. Vi stöder oss i denna vår bedömning bl. a. på undersökningar som har genomförts i Norge.

Vi föreslår att en bostadsrättsförening i sina stadgar förutom prisföreskrif- ter skall kunna införa en klausul om skyldighet för bostadsrättshavare att före överlåtelse hembjuda lägenheterna till lösen av bostadsrättsföreningen, rikskooperativ organisation, allmännyttigt bostadsföretag om sådant är föreningsbildare, kommunen eller någon som dessa har anvisat. Hembud skall i så fall ske till det pris som anges i stadgarnas prisföreskrifter. Undantag gäller för överlåtelse genom byte m. m. eller familje- och successionsrättsliga förvärv.

Länsbostadsnämnden skall dessutom i vissa fall och efter kommunens yttrande som villkor för upptagande eller övertagande av statligt bostadslån kunna kräva att prisföreskrifter tas ini stadgarna för nybildade föreningar för en tid av högst fem år. Prisföreskrifter som har införts i samband med statligt lånebeslut får inte vara oskäligt betungande för bostadsrättshavaren. Under den angivna tiden skall prisföreskrifterna inte kunna upphävas utan kommunens medgivande. Kommunens rätt till prisföreskrifter bör normalt tillförsäkras genom ett avtal mellan bostadsrättsföreningen och kommunen. Lånet skall kunna sägas upp, om föreningen inte uppfyller sina skyldigheter enligt avtalet, t. ex. genom att bevilja medlemskap i strid med prisföreskrif-

ten. Hembudsskyldighet till kommunen skall också kunna påbjudas i stadgarna

i kombination med prisföreskrifter, som villkor för statliga lån. Vi förutsätter dock att vederbörlig hänsyn genom särskilda överenskommelser tas till bostadskooperativ organisations önskemål om att få förmedla lägenheter via egen bosparkö, på motsvarande sätt som enligt bostadsfinansieringsförord- ningens regler f. n. gäller vid upplåtelse av bostadsrätt.

Ledamoten Dahlberg reserverar sig mot majoritetens förslag i dessa avseenden. Han anser bl. a. att det inte finns något behov av priskontrolle-

rande åtgärder, då höga överlåtelsepriser egentligen enbart förekommer i Stockholms innerstad. I de fall de förekommer, kommer de att bli beskattade genom ändrade realisationsvinstregler, som kommer att verka prisdämpan— de. Det finns enligt reservanten mycket som talar för att utvecklingen av överlåtelsepriserna kommer att dämpas även av andra skäl. Följden av att införa en möjlighet till priskontroll och hembudsskyldighet skulle enbart bli olika sorters marknader för bostadsrätter, risker för en ”svart marknad" samt ett minskat intresse för ett gott underhåll.

Vi föreslår slutligen också att avtal om överlåtelse av bostadsrätt skall vara skriftligt. Kopia av avtalet skall av bostadsrättsföreningen fogas till lägen- hetsförteckningen.

De av oss föreslagna lagändringarna m. m. bör träda i kraft den 1 juli 1982. Utöver nämnda reservationer till betänkandet har också flera av våra experter lämnat särskilda yttranden.

1. Bostadsrätten som upplåtelseform

1.1. Lagstiftning

Strävandena att genom samverkan i föreningsform tillgodose behovet av bostäder går tillbaka till 1800-talet. En del bostadsföreningar bildades under den svåra bostadsnöden på 1870-talet med syfte att bereda medlemmarna möjligheter att på skäliga villkor förvärva bostadslägenheter. Stora ansträng- ningar och försök gjordes sedan under de följande decennierna att i föreningsform skaffa bostäder åt bostadssökande, men som en följd av svårigheterna på bostadsmarknaden kom antalet föreningar att öka i någon nämnvärd utsträckning först efter första världskriget.

Svårigheterna hade lett till att hyresgästföreningar bildats och i de diskussioner som fördes inom föreningarna kom tankar fram om att hyresgästerna borde engagera sig för att själva bygga och förvalta bostäder. Hyresgästernas Riksförbund bildades år 1923 och Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening (HSB) bildades samma år på initiativ av hyresgästfö- reningen i Stockholm. Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB) hade dessförinnan bildats redan år 1916. SKB upplät sina lägenheter med hyresrätt, medan HSB upplät sina lägenheter med ständig besittningsrätt (numera bostadsrätt). HSB och SKB kom genom de skilda upplåtelsefor- merna att representera två olika linjer för föreningsbildning. Det fanns i slutet av 1920—talet omkring 900 föreningar. Lägenheterna i ungefär två tredjedelar av dessa uppläts med besittningsrätt på begränsad eller obegrän- sad tid. i de övriga med hyresrätt.

Verksamheten i föreningarna reglerades av den allmänna föreningslag- stiftningen, först 1895 års lag om registrerade föreningar för ekonomisk verksamhet och sedan 1911 års lag om ekonomiska föreningar. Det ansågs emellertid angeläget med en speciell lagstiftning för bostadsföreningar, lned hänsyn till den betydande omfattning bostadsföreningsrörelsen hade fått och till de allt större ekonomiska värden som föreningarna representerade. En sådan kom till stånd genom 1930 års lag om bostadsrättsföreningar. Det främsta syftet med lagen var att trygga föreningsmedlcmmarnas rätt till sina bostäder och att hindra tillkomsten av osunda bostadsföretag. Lagstiftningen begränsades till upplåtelser med ständig besittningsrätt.

En lag om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m.m. tillkom år 1942 som ett led i priskontrollen på bostadsmarknaden under andra världskriget. Den utgjorde närmast ett komplement till 1942 års hyresregleringslag. Lagen innehöll förutom kontrollbestämmelserna bl. a.

också förbud mot upplåtelse av vissa andelsrätter. Den upphörde att gälla år 1968. Lagen om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt m. m. trädde samtidigt i kraft.

Nu gällande bostadsrättslag (1971: 479) trädde i kraft den 1juli 1972. 1930 års lag om bostadsrättsföreningar och 1968 års förskottslag upphävdes samtidigt. I förarbetena till den nya bostadsrättslagen (prop. 1971: 12 samt LU 1971: 9) erinrades om att bostadsmarknaden hade undergått stora förändringar sedan 1930 års bostadsrättslag kom till. Antalet bostadsrättsla- genheter hade ökat kraftigt och steg under perioden 1945—1967 från 90 000 till 430 000. Bostadsrättsföreningarnas verksamhet hade ändrats väsentligt i vissa avseenden. Det var inte längre vanligt att nya föreningar bildades av de blivande bostadsrättshavarna själva. Initiativet togs i stället som regel av de rikskooperativa organisationerna HSB eller Riksbyggen eller av enskilda byggnadsföretag. I propositionen erinrades också om de betydande föränd— ringar som hade ägt rum på närliggande områden, inte minst i fråga om hyreslagstiftningen.

De allmännyttiga och kooperativa företagen skulle, enligt riktlinjerna för bostadspolitiken från år 1967 (prop. 1967: 100), spela en viktig hyrespolitisk roll genom att vara prisledande och prisbildande. Föredragande departe— mentschef framhöll, med hänvisning till dessa riktlinjer, betydelsen av att den nya lagstiftningen om bostadsrätt möjliggjorde en rationell bostadskoo— perativ verksamhet med stor nyproduktion av lägenheter. Det var samtidigt angeläget att lagstiftningen hindrade uppkomsten av ekonomiskt osunda företag. Vikten av att bostadsrättshavarna fick god insyn i föreningarna och ett gott skydd för besittningen av sina lägenheter framhölls också.

Bostadsrättslagen innehåller uttömmande bestämmelser om bostadsrätts- föreningar. De speciellt bostadsrättsliga bestämmelserna i lagen har syste- matiskt delats upp i fyra avsnitt, benämnda Inledande bestämmelser (1 och 2 55), Upplåtelse av bostadsrätt (3—9 åå), Övergång av bostadsrätt (10—17 åå) samt Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter (18—39 åå). Flertalet bestämmelser beträffande de föreningsrättsliga delarna (40—74 åå) har getts formen av direkta hänvisningar till motsvarande regleri lagen (1951: 308) om ekonomiska föreningar (föreningslagen). Bostadsrättslagen innehåller i övrigt ett avsnitt om förfarandet i bostadsrättstvister m. m. (75—78 åå), ett om förbud mot andelsupplåtelse (79 &) samt övergångsbestämmelser. Bestämmelser om bostadsrättsföreningar finns också i bostadsrättskungörel— sen (1971: 486).

Vi skall här kortfattat sammanfatta lagens huvudpunkter. Bostadsrättsfö- reningar har till huvudändamål att upplåtabostäder.eller.andra lägenheter till nyttjande utan begränsning till tiden. En sådan till tiden obegränsad nyttjanderätt får enligt lagen upplåtas endast till medlem i bostadsrättsföre- ning. Bostadsrätt avser sammanfattningen av de befogenheter som en medlem i en bostadsrättsförening förvärvar, genom att en lägenhet upplåts till denne med sådan nyttjanderätt. En bostadsrättshavare äger således inte sin lägenhet, vilket är viktigt att betona.

Bostadsrätt måste upplåtas skriftligt. Det är föreningen som upplåter bostadsrätt och vid nyproduktion sker detta vanligen någon tid före inflyttningen. Medlemmen skall för upplåtelsen betala en insats, i lagen benämnd grundavgift, som skall anges i upplåtelsehandlingen. En ekonomisk

plan skall ha upprättats för föreningens verksamhet innan bostadsrätt upplåtes. Planen måste också i lagens mening godkännas av länsstyrelsen. Den skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. Planen skall vara försedd med intyg av två personer, som har förklarats behöriga av bostadsstyrelsen (s. k. intygsgiva- re), om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. Uppgift om bl. a. det totala antalet hus och lägenheter i föreningen samt anskaff- ningskostnaden för dessa skall lämnas i planen. Planen måste vidare innehålla upplysning om hur företaget skall finansieras och om storleken av de avgifter som skall tas ut av bostadsrättshavarna.

Styrelsen fastställer grundavgift för varje bostadsrättslägenhet på grundval av lägenhetens värde i förhållande till fastighetens totala värde. Beräkningen sker med hänsyn till lägenhetens storlek, läge i byggnaden och andra faktorer som påverkar värdet. Årsavgifterna, som fortlöpande fastställes av bostads- rättsföreningens styrelse, skall täcka föreningens kapitalkostnader samt drifts- och underhållskostnader. Bostadsrättshavarens boendekostnad, för- utom egna kapitalkostnader, påverkas inte av något annat än självkostnaden för fastighetens drift och underhåll samt för de kapitalkostnader som belöper på fastigheten. Ingen utomstående har något direkt inflytande över årsavgifterna. Det är bostadsrättsföreningens styrelse som ensam beslutar om årsavgiftens storlek.

En bostadsrättshavare som vill avyttra sin lägenhet får göra detta genom att överlåta bostadsrätten och ta ut ersättning för bostadsrätten vid överlåtelsen. Bostadsrätten kan också övergå genom arv, bodelning, gåva o. (1. En bostadsrättshavare har möjlighet att avsäga sig bostadsrätten och bli fri från sina förpliktelser mot föreningen, om han inte kan finna en köpare. Avsägelse får ske sedan två år har förflutit från det att bostadsrätt uppläts. Bostadsrättshavaren har vid avsägelse dock inte rätt till ersättning för sin bostadsrätt eller att få tillbaka den en gång betalade insatsen. Den bestämmelsen är tvingande, vilket alltså innebär att bostadsrättsföreningen i sina stadgar inte får ta in bestämmelse av motsatt innehåll. Skälet härtill är att en förening som gör så kan utsätta sig för faran att vid nedåtgående konjunkturer på bostadsmarknaden bli tvungen att kanske till ett flertal medlemmar betala tillbaka insatserna och onödigtvis tvingas till likvidation, varigenom övriga medlemmars intressen skulle bli lidande.

Den som har förvärvat en bostadsrätt får enligt lagen inte utöva bostadsrätten, dvs. nyttja lägenheten, förrän han har antagits till medlem i föreningen. Föreningen får inte vägra medlemskap, om — som det heter i lagen — föreningen skäligen kan nöjas med förvärvaren som bostadsrättsha- vare och om förvärvaren uppfyller de villkor för medlemskap som kan vara föreskrivna i stadgarna. Bostadsrättslagen bygger på att bostadsrätt innehas av en medlem. Lagen hindrar emellertid inte i och för sig att bostadsrätt innehas av flera medlemmar gemensamt. Samägarna svarar i så fall solidariskt — en för alla och alla för en — gentemot bostadsrättsföreningen för de förpliktelser, som åligger innehavare av bostadsrätten.

Överlåtelse av bostadsrätt mot ersättning var enligt kontrollagen giltig, bara om hyresnämnden godkände överlåtelsen. Detta fick inte ske, om ersättningen översteg visst belopp. Lagstiftningen saknar numera bestäm- melse om överlåtelsevärde, vilket innebär att parterna själva får komma

överens om ersättningen. Bostadsrättsföreningar får emellertid ta in bestämmelser i sina stadgar om begränsning av överlåtelseersättningen.

Bostadsrättshavaren är skyldig att på egen bekostnad hålla sin lägenhet i gott skick. Föreningen har dock i fråga om underhållet ansvaret för lägenhetens stamledningar, förutom övriga utrymmen i huset. Man har vanligen löst underhållsfrågan genom att en viss del av årsavgiften avsätts till fonder för inre och yttre underhåll.

Lagen innehåller en särskild bestämmelse om vad bostadsrättshavaren skall iaktta vid användningen av lägenheten. Det sägs att bostadsrättshava— ren är skyldig ”att vid lägenhetens begagnande iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten”. Bostadsrättshavare måste också rätta sig efter de ordningsföreskrifter som föreningen meddelar. Styrelsens tillstånd fordras för att bostadsrättshavaren skall få hyra ut sin lägenhet till annan än medlem i föreningen. Bostadsrättslagen innehåller även bestämmelser om i vilka fall ett avtal om nyttjande av en lägenhet kan upphöra på grund av bostadsrättshavares avtalsbrott. De vanligaste fallen är försummelse att betala avgift i rätt tid, upplåtelse av lägenhet utan bostadsrättsförenings samtycke eller försummelse att iaktta ordning och skick inom fastigheten.

Det högsta beslutande organet i föreningen är föreningsstämman. Ordi— narie föreningsstämma skall hållas en gång årligen, varvid styrelsens förvaltning behandlas och styrelseledamöter, revisorer och suppleanter väljs. Stämman tar ställning till hur eventuellt överskott skall disponeras och om ansvarsfrihet för styrelsen. Varje medlem har en röst vid stämman. Flera medlemmar, som innehar bostadsrätt gemensamt, har tillsammans endast en röst, om ingenting annat sägs i stadgarna.

1.2. Intressenter

1.2.1. Inledning

Bostadsrätt är således bostadsrättslagens uttryck för en upplåtelse av nyttjanderätt på obegränsad tid och en sådan rätt får enligt bostadsrättslagen endast upplåtas av bostadsrättsföreningar. Det framgår dock av övergångs- bestämmelserna till lagen att den som upplät nyttjanderätt till lägenheter på obegränsad tid, när 1930 års lag trädde i kraft, får fortsätta sin verksamhet t. V.

.Det finns inga säkra uppgifter om hur många lägenheter ilandet som f. n. är upplåtna av föreningar och hur många dessa föreningar är. Antalet registrerade bostadsrätts- och bostadsföreningar torde emellertid år 1980 ha uppgått till minst 11 000 motsvarande i storleksordningen 600 000 lägenhe- ter, varav ca 530 000 lägenheter upplåtna med bostadsrätt i ca 9 000 föreningar. Ca 4 000 av föreningarna med tillsammans ca 375 000 lägenheter är organiserade i de rikskooperativa företagen HSB och Riksbyggen.

Bostadskooperation kan i vid bemärkelse sägas innefatta mycket mer än enbart upplåtelse med bostadsrätt. Bostadskooperation innebär också kontinuitet i byggande och förvaltning av bostäder samt medlemmarnas engagemang i hela bostadsfrågan. Bostadskooperation bedrivs på central,

Tabell 1.1 Antal bostadsrättsföreningar och HSB-föreningar 1950—1980

1950 1960 1970 1980 Bostadsrättsft'ireningar 884 1 769 2 780 2 979 HSB-föreningar 149 187 96 72

regional och lokal nivå genom en landsomfattande, varaktig och omfattande verksamhet med produktion och förvaltning av bostäder företrädesvis i bostadsrättsform. De bostadskooperativa organisationerna är öppna för alla som önskar få sin bostadsfråga löst genom kooperativa insatser. Den ideologiska grund som organisationerna vilar på och de krav som bostads- kooperationen ställer på samhället preciseras i stadgarna och i särskilda program, som har antagits av medlemmarna och deras föreningsorgan.

Bostadskooperationen i Sverige kom i första hand att knytas till uppkomsten och utvecklingen av riksorganisationerna HSB och Riksbyggen. Man fick genom HSB:s uppbyggnad i moder- och dotterföreningar en organisation som kunde samla erfarenheter och resurser för en kontinuerlig nyproduktion och förvaltning av bostäder. Resurser skapades bl. a. genom den sparverksamhet som byggdes in i medlemskapet. Ett av målen har varit att öka jämlikheten i boendet genom att höja kvaliteten på bostäderna och motverka det klassboende man ansåg skulle bli en följd av att man byggde visserligen billiga, men också sämre bostäder till hushåll med begränsade resurser. Bostadens standard borde kunna höjas och ändå bli överkomlig i pris, genom att man tog bort vinstmomentet och grundade boendet på självkostnad.

1.2.2. HSB

HSB är organiserat i tre led — bostadsrättsföreningarna, HSB-föreningarna och riksförbundet. De olika leden är förenade med varandra, genom att alla bostadsrättsföreningar inom en viss HSB-förenings verksamhetsområde är förvaltningsmässigt anknutna till denna förening och alla HSB—föreningar är medlemmar i riksförbundet. Antalet HSB-föreningar vid utgången av år 1980 var 72 stycken, antalet bostadsrättsföreningar 2 979 stycken och antalet medlemmar ca 370 000. Ca 70 % av den totala medlemsstocken bestod av inflyttade medlemmar, medan övriga väntade på att få bostad, den s. k. fria gruppen. Utvecklingen av antalet bostadsrättsföreningar och HSB-förening- ar framgår av tabell 1.1.

Antalet medlemmar har nu åter börjat öka efter en stagnation i utvecklingen under 1970-talet. Ett tillskott på ca 17 000 medlemmar noterades år 1980. HSB-föreningarna, som har sammanslagits till större enheter, har minskat antalsmässigt under 1960- och 1970-talen. Det finns inte någon samlad uppgift om bostadsrättsföreningarnas storlek, men enligt en undersökning från år 1979 skulle 47 % av föreningarna ha färre än 50 medlemmar och 12 % av föreningarna ha fler än 200 medlemmar. Bostadsrättsföreningarnas verksamhet regleras av bostadsrättslagen och föreningarnas stadgar. En bostadsrättsförening inom HSB har till uppgift att

främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och andra lägenheter åt medlemmarna med bostadsrätt. En viktig uppgift är också att främja studie- och fritidsverksamhet. Verksamhe- ten i bostadsrättsföreningen skall bedrivas i fortlöpande samverkan med HSB-föreningen på orten. Bostadsrättsföreningen skall därför vara medlem i HSB-föreningen och HSB—föreningen och styrelseledamöter i denna skall å sin sida vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Samverkan mellan bostadsrättsföreningen och HSB-föreningen bedrivs främst beträffande förvaltningen av bostadsrättsföreningens hus. Den ekonomiska förvaltning— en (bokföring, budgetering, medelsförvaltning osv.) skall enligt bostadsrätts- föreningens stadgar obligatoriskt handhas av HSB—föreningen. Övriga förvaltningsuppgifter får handhas av bostadsrättsföreningen, som emellertid kan anlita HSB-föreningen även för dessa uppgifter. HSB-föreningen tar därvid betalt för sina tjänster.

Såväl HSB-föreningens som riksförbundets samtycke krävs för ändring av bostadsrättsföreningens stadgar eller av den ekonomiska planen. HSB- föreningens samtycke kan också behöva inhämtas för vissa beslut i bostads- rättsföreningen. Bostadsrättsföreningen skall betala en årlig avgäld till HSB-föreningen. Särskilda regler gäller vid överlåtelse av bostadsrätt. Skriftlig anmälan om överlåtelsen skall lämnas till bostadsrättsföreningen, varvid överlåtelsedag och villkor skall anges.

Den primära uppgiften inom HSB-rörelsen är produktion och förvaltning av bostäder. HSB-föreningen, som har central betydelse för denna uppgift, är en ekonomisk förening som har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att bereda dem bostäder och lokaler och biträda med förvaltningen av dessa. Föreningen skall också verka för produktion av goda bostäder samt samla upp sparmedel från medlemmarna för insättning på HSB: s Riksförbunds sparkassa.

Föreningsstämman är det högsta beslutande organet i HSB-föreningen. Stämmans befogenheter utövas dock av fullmäktige, som till högst hälften skall bestå av medlemmar som inte innehar bostadsrätt. Kommunen skall vara representerad i fullmäktige under högst tre år, om styrelsen begär det. Bostadsrättsföreningarnas medlemmar utser ombud till HSB-föreningens fullmäktige. Ombuden väljs i de större kommunerna genom distriktsorgan. Medlemmar som inte har fått bostad väljer fullmäktige vid särskilda möten eller genom krets-,och distriktsorgan.

HSB-föreningens styrelse består av minst fem och högst elva ledamöter jämte suppleanter. Kommunen skall enligt bestämmelser i bostadsfinansie— ringsförordningen (1974: 946) vara representerad i bostadsrättsföreningar- nas styrelse och ha utsett en revisor i dessa, om föreningen skall kunna erhålla statliga bostadslån upp till 99 % av pantvärdet. Kommunen skall enligt HSB-föreningarnas stadgar i stället vara representerad i HSB-föreningens styrelse och ha utsett en revisori den föreningen, om kommunal representa— tion och revisor saknas i bostadsrättsföreningen.

Den som vill komma ifråga för bostad inom HSB ansöker om medlemskap i HSB-föreningen. HSB-föreningen är en öppen förening och några begräns- ningar för medlemskap gäller inte. Medlemskap i bostadsrättsförening erhålles i samband med att bostadsrätt upplåtes. Man betalar vid inträdet i HSB-föreningen en inträdesavgift samt också en avgift för en andel.

Årsavgift utgår dessutom till HSB-föreningen. Tilldelning av bostad sker i bestämd turordning, som grundar sig på medlemstidens längd.

HSB:s Riksförbund har till ändamål att främja medlemmarnas ekono- miska intressen genom att biträda vid bildandet av HSB-föreningar eller andra lämpliga arbetsorgan, avsedda att tas upp som medlemmar i riksför- bundet. för att därigenom befordra produktion av goda bostäder. Man lämnar och förmedlar lån till finansiering av byggnadsverksamheten och utövar kontroll och revision av denna verksamhet. Riksförbundet organise- rar och stödjer dessutom den gemensamma sparverksamheten och bedriver utlåning av hopsamlade medel. Andra uppgifter av betydelse är att förmedla uppslag och erfarenheter medlemmar emellan, att bistå med juridiska råd samt att tillhandahålla teknisk hjälp vid igångsättandet av byggnadsverksam- het. Man handlar slutligen också upp byggnadsmaterial samt producerar byggnadsmaterial och -komponenter liksom småhus genom olika dotterföre- tag.

Varje HSB-förening och jämförlig kooperativ bostads- eller byggnadssam- manslutning kan antas som medlem i förbundet. Kongressen är högsta beslutande organ och består av 300 ombud för riksförbundets medlemmar. Ordinarie kongress hålls vart tredje år, varvid 50 fullmäktige väljs, därav två från Hyresgästernas Riksförbund. Fullmäktige utövar föreningsstämmans befogenheter. Styrelsen, som utövar den direkta ledningan av förbundet, består f. n. av elva ledamöter, därav två som representerar personalen och en som är vald på förslag av Hyresgästernas Riksförbund.

HSB har under perioden 1924—1980 färdigställt drygt 250 000 lägenheter med bostadsrätt. HSB: s verksamhet var av relativt liten omfattning under 1920- och 1930-talen. HSB-organisationen kom emellertid under 1930-talet och i ännu högre grad senare att medverka i den kommunala produktionen av bostäder. HSB kunde t. o. m. utgången av år 1974 i viss utsträckning föreslå representanter i de allmännyttiga företagens styrelser och HSB-representa- tion förekom då i företag med tillsammans ca 29 000 lägenheter. Samarbetet mellan HSB och kommunerna har fortsatt även därefter. HSB hade år 1977 slutit samarbetsavtal med 113 allmännyttiga företag och förvaltade då också ca 77 000 lägenheter tillhöriga sådana företag eller kommuner.

Antalet förtroendevalda i fullmäktige, bostadsrättsföreningar m.m. är stort inom HSB-rörelsen, f. n. ca 30 000. Den interna utbildningen är därför en viktig del av HSB: s verksamhet. Riksförbundets studieavdelning, HSB-skolan, svarar för den centrala utbildningen. Där finns förvaltnings- kurser som är avsedda både för anställda och förtroendevalda. HSB-skolan framställer också studiematerial i samarbete med Brevskolan för den lokala studieverksamheten, som bedrivs av föreningarna. Det skall i varje HSB-förening finnas en informations— och utbildningsansvarig, som har att handlägga lokala utbildningsfrågor.

En omfattande studiecirkelverksamhet bedrivs bland bostadsrättsföre- ningarnas medlemmar. 574 sådana cirklar anordnades under studiesäsongen 1977—1978 med 5 580 deltagare. Antalet studiecirklar ökade kraftigt under säsongen, vilket hängde samman med uppbyggnaden av en ny organisation med studieorganisatörer inom varje förening. Tidningen Vår bostad utges av HSB: s Riksförbund gemensamt med Hyresgästernas Riksförbund, uppla- gemässigt en av landets största tidningar. Varje medlem får tidningen en

gång i månaden. HSB: s Riksförbund utger också tidningen Att bo. som är en tidskrift för bostadspolitik och samhällsdebatt samt HSB—journalen, som distribueras till anställda och förtroendevalda.

HSB har de senaste åren genom köp av privata hyresfastigheter medverkat i 30-tal projekt, som syftat till ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Bland de större projekten kan nämnas Hallunda i Botkyrka kommmun (2 640 lägenheter), Viggbygärdet i Täby kommun (500 lägenheter), Akalla i Stockholms kommun (1 180 lägenheter), Tanto i Stockholms kommun (730 lägenheter) samt Gårdsten i Göteborgs kommun (860 lägenheter). Bland övriga projekt märks också ett flertal sådana som har genomförts i s.k. brukssamhällen, där industriföretag har önskat sälja egna hyresfastigheter, som tidigare har använts som personalbostäder.

1.2.3. Riksbyggen

Riksbyggen tillkom år 1940, då 40 % av alla organiserade byggnadsarbetare var arbetslösa. Initiativet togs av två fackförbund inom byggbranchen. Utöver de ursprungliga ägarna har därefter ett stort antal fackförbund även utanför byggfacken gått in som andelsägare liksom 47 fackförbundsavdel- ningar, samtliga Riksbyggens 69 lokalföreningar samt Landsorganisationen (LO) och Kooperativa Förbundet (KF). 270 av de 1 068 bostadsrättsföre- ningar som Riksbyggen hade bildat fram till år 1980 och vilkas fastigheter förvaltas av Riksbyggen är också andelsägare i Riksbyggen. Ca 600 är anslutna till någon av Riksbyggens lokalföreningar och därmed indirekt medlemmar i Riksbyggen.

Andelsägarna har representation vid kongressen, som samlas vart tredje år. Även de bostadsrättsföreningar som inte är andelsägare kan genom medlemskapet i en lokalförening vinna representation vid kongressen. Alla medlemsorganisationer, dvs. andelsägare, har rätt att delta med en representant vid kongressen. De medlemsorganisationer som har betalat in mer än fem andelar äger rätt att sända en representant för varje fullt femtal andelar. Röstantalet för varje ägarorganisation är dock begränsat till maximalt en tredjedel av antalet andelar som är representerat vid kongres- sen.

Endast juridiska personer är medlemmar i Svenska Riksbyggen förening u. p. a. Medlemsstocken domineras antalsmässigt av ca 25 % av de bostadsrättsföreningar som har bildats genom Riksbyggens försorg. Ett antal fackliga organisationer är dock tillsammans med KF de dominerande medlemsgrupperna i kraft av antalet andelar och därmed röststyrkan vid kongressen (jfr andelsägareuppställningen i tabell 1.2).

Svenska Riksbyggen har centralt funktioner för marknadsföring. projekte- ring. byggande, förvaltning och administration. Riksbyggen är regionalt uppdelat i 16 distrikt, som i sig består av totalt 30 riksbyggekontor samt ett antal lokalkontor. Varje riksbyggekontor leds av en ombudsman, som är direkt underställd Svenska Riksbyggens verkställande direktör.

Riksbyggen har bildat lokalföreningar på de platser där ett mer kontinuer— ligt byggande har skett. Lokalföreningarnas uppgift har framför allt varit att bilda bostadsrättsföreningar. De har utgjort föreningsstämma för dessa till dess att de boende själva har tagit över huvudmannaskapet. Lokalförening-

Tabell 1.2 Riksbyggens andelsägare 1950—1980

Antal andelsägare 1950 1960 1970 1980 Fackförbund 7 8 15 14 Fackföreningar 85 91 47 47 Platsorganisationer 15 10 — — Produktionsföretag 9 12 — — Lokalföreningar 8 30 105 69 Bostadsrättsföreningar 97 91 123 270 Andclskapital,tuscn kr. 1 075 1 792 2 211 2 794

arna är ideella organisationer och medlemskap kan förvärvas av fackföre- ningar. organisationer med anknytning till arbetarrörelsen, bostadsrättsföre- ningar som har. bildats genom Riksbyggen samt av Svenska Riksbyggen. Drygt 900 lokala organisationer är f. n. anslutna till någon lokalförening.

Riksbyggen inriktade sig i början helt på att bygga bostäder för bostads- rättsföreningar. Numera åtar man sig också projektering, byggledning och förvaltning av hela bostadsområden med centrum, skolor osv. liksom även vårdanläggningar, förvaltningsbyggnader m. m. Ca 243 000 bostäder har projekterats och byggts sedan starten, varav ca 90 000 för allmännyttiga företag. Omkring hälften av volymen under de senaste åren har utgjorts av typhus. Småhusförsäljningen svarade för 35 % av en total omsättning år 1980 på 759 milj. kr.

Fastighetsförvaltningen omfattar dels ekonomitjänster såsom redovisning, hyres- och avgiftsuppbörd, löneredovisning m. m., dels tekniska tjänster såsom underhållsplanering, teknisk rådgivning, vicevärdsuppdrag, fastig- hetsskötsel. värmekontroll m. m. Den ekonomiska förvaltningen omfattar f. n. ca 188 000 bostadslägenheter och 130 000 andra förvaltningsobjekt för ca 1 250 uppdragsgivare. Flertalet förvaltade lägenheter tillhör bostadsrätts- föreningar. Ca 72 000 lägenheter tillhör allmännyttiga bostadsföretag eller annan uppdragsgivare. Den tekniska förvaltningen är ett expansivt område, som omfattar ca 135 000 lägenheter. De flesta uppdragsgivare är bostads- rättsföreningar.

Riksbyggen bedriver systematisk utbildningsverksamhet på flera olika sätt. Fortbildningskurser inom olika ämnen anordnas och bekostas för den egna personalen. Mer än en tredjedel av personalen berörs av någon utbildningsaktivitet varje år. Konferenser för fortbildning och erfarenhetsut- byte ordnas årligen för funktionärer i bostadsrättsföreningarnas styrelser. Antalet förtroendeuppdrag uppgår till ca 4 000, vartill kommer omkring 3 000 suppleanter till dessa. Ca 1 000 kommunalt valda förtroendemän är därutöver verksamma inom föreningsstyrelserna. Ett internt utarbetat utbildningsmaterial för funktionärernas grundutbildning används företrä- desvis i studiecirklar. Olika former av studie- och fritidsverksamhet anordnas också för att ge de enskilda medlemmarna ökad möjlighet att följa verksamheten i bostadsrättsföreningarna. Denna verksamhet torde f. n. nå något 10 OOO-tal medlemmar årligen. Det bedöms att omkring 25 000 medlemmar i bostadsrättsföreningarna eller ca 20 % deltar förhållandevis aktivt i föreningarnas verksamhet.

Riksbyggen har ännu inte den omfattande erfarenhet av ombildning till bostadsrätt i befintliga fastigheter som t. ex. HSB har. Den enda övergång av någon omfattning som Riksbyggen har medverkat till är Masthuggget i Göteborg (ca 1 000 lägenheter), som dock redan tidigare var i Riksbyggens ägo som hyresrätt. Ett av skälen till att man endast i mycket begränsad omfattning hittills har medverkat till ombildningar är att man tycker sig kunna se ett antal problem av ekonomisk. organisatorisk och juridisk karaktäri samband med övergångarna.

1.2.4. Stockholms Bostadsföreningars Centra/förening och Bostadsföreningarnas Riksförbund

Stockholms Bostadsföreningars Centra/förening (SBC) bildades år 1921 med ändamål att främja bostadsföreningarnas och deras medlemmars intressen] i frågor där samverkan kunde medföra fördelar. Stockholms Kooperativa Bostadsförening bl. a. blev medlem i SBC från början. SBC: s alla angelä- genheter sköttes under de första åren på 1920-talet av dess styrelseledamö— ter. Personal anställdes först år 1928 för att under en ombudsman tillsam- mans med styrelsen sköta de med åren utökade uppgifterna. SBC började bl. a. med service av hissinstallationer och år 1931 utökades verksamheten med reparations- och ombyggnadsarbeten.

SBC är en kooperativ ekonomisk förening och lagen om ekonomiska föreningar är därför tillämplig på föreningens verksamhet. Föreningen har till uppgift bl. a. att biträda medlemsföreningarna i tekniskt, ekonomiskt och juridiskt avseende och att med egen personal utföra underhåll av medlem- marnas fastigheter. Föreningen anordnar kurser för föreningarnas funktio- närer och anställda, medverkar vid bildandet av nya bostadsrättsföreningar samt stödjer över huvud taget boendeformen genom informations— och remissverksamhet.

Medlemmar i SBC är registrerade bostadsrätts- och bostadsföreningar. bl. a. vissa HSB-föreningar, eller andra sammanslutningar med ändamål att upplåta bostadslägenheter åt sina medlemmar. Medlemmarna utövar infly- tande på föreningens verksamhet främst vid föreningsstämman, som ordina- rie hålls en gång om året. Stämman väljer sju styrelseledamöter och tre suppleanter. Endast den som är medlem i ansluten förening eller samman- slutning är valbar. De anställda vid SBC har rätt att till styrelsen utse två arbetstagarledamöter med två personliga suppleanter.

Stämman behandlar styrelsens förvaltning och tar ställning till hur eventuellt överskott skall disponeras och om ansvarsfrihet för styrelsen. Det har vid fyra tillfällen under 1970-talet beslutats att lämna återbäring till medlemmarna av överskottet. Medlem äger rätt att delta med högst två representanter vid föreningsstämma och varje representant har en röst. Röstning med fullmakt är inte tillåten. Varje ny medlemsförening skall erlägga en insats och dessutom utgår årsavgift.

SBC har f.n. 700 medlemsföreningar med tillsammans närmare 50000 lägenheter. 250 av dessa föreningar anlitar SBC för sin fastighetsförvaltning. Medlemsföreningen avlastas därmed rutinarbete med ekonomi och redovis- ning och kan även få hjälp med tillsyn och driftskontroll av fastigheterna. SBC utför i egen regi också fastighetsunderhåll samt biträder med teknisk

och ekonomisk rådgivning vid större ombyggnader. Man omsätter f. n. ca 25 milj. kr. per år på förvaltnings- och ombyggnadsverksamheten.

SBC började under de första åren på 1970-talet hjälpa hyresgäster, som ville bilda bostadsrättsförening för att överta sitt hus, med rådgivning och tjänster vid föreningsbildningen. Man har i samarbete med hyresgästerna hittills medverkat vid övergångar i ett 70-tal fastigheter och för att underlätta information och rådgivning har man bl. a. utarbetat en informationsskrift, som beskriver hur en föreningsbildning går till. ] tjänsterna vid föreningsbild- ning ingår bl. a. att biträda vid fastighetsvärdering, upprätta ekonomisk plan, ordna informationsmöten. utfärda bostadsrättsbevis m. m.

SBC tog initiativ till att Bostadsföreningarnas Riksförbund (BR) bildades år 1978. Medlemmar i BR är centralföreningar i Stockholm, Göteborg, Malmö. Östergötland, Gävleborg, Mälardalen och Värmland samt enskilda föreningar. som inte tillhör de rikskooperativa organisationerna. Medlem- marna representerar totalt ca 850 bostadsrätts- och bostadsföreningar. Målsättningen är att medverka till att ytterligare centralföreningar bildas och BR har därför bl. a. utarbetat mönsterstadgar för sådana. Skriftlig informa- tion i aktuella föreningsfrågor sänds fortlöpande ut och kurser i riksförbun- dets regi erbjuds på orter där centralföreningar finns. BR skall vidare utgöra remissinstans och företräda medlemmarna gentemot olika myndigheter.

1.2.5. BR Fastighetsgaranti AB

Svenska Byggnadsentreprenörföreningen (SBEF) och Byggförbundet bil- dade år 1960 ett garantiorgan, AB Bostadsgaranti, för att bemöta den kritik som under 1950-talet växte fram mot byggmästarbildade bostadsrättsföre- ningar. Bolaget var avsett att stödja bildandet av bostadsrättsföreningar i nyproducerade hus, genom att en garantiförbindelse ställd till bostadsrättsfö- reningen gav ett skydd bl. a. för dem som tecknade bostadsrätt. Garantin innehåller en obegränsad kontraktsborgen som avser entreprenadkontraktet mellan bostadsrättsföreningen och entreprenören. Den innehåller dessutom ett skydd för bostadsrättshavarna, som säkerställer deras rätt att erhålla den ersättning för bostadsrätten som de enligt bostadsrättslagen kan vara berättigade att få, om bostadsrättsupplåtelsen förklaras ogiltig eller efter godkänd uppsägning av bostadsrätten. Garantiförbindelsen godtas som säkerhet enligt 5 så bostadsrättskungörelsen.

SBEF, AB Bostadsgaranti och Sveriges Fastighetsägareförbund bildade år 1978 ett nytt bolag, BR Fastighetsgaranti AB, för att på motsvarande sätt stödja ombildningar till bostadsrätt i befintliga hyresfastigheter. Företaget ägs gemensamt av nämnda organisationer jämte Stockholms Fastighetsäga- reförening. Delägarskap i bolaget kan endast vinnas av fastighetsägareföre- ning och således inte av enskild fastighetsägare.

Bolaget har enligt gällande bolagsordning till uppgift att ”främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt vad avser bostäder, att ställa härför erforderliga garantier, att utöva erforderlig kontroll samt att driva härmed förenlig verksamhet”. Bolagets verksamhet bedrivs efter dess Huvudsakliga regler samt utarbetade rutiner för handläggningen av övergångar från hyresrätt till bostadsrätt.

Bolaget utfärdar under handläggningen en garantiförbindelse som god-

kännes av bostadsrättsföreningen. Garantiförbindelsen utgör säkerhet för att säljaren fullgör sina ekonomiska förpliktelser och åtaganden i de skriftliga avtal som upprättas, att ändringen av upplåtelseform sker enligt rutiner som har godkänts av bolaget samt att föreningens fastighetsköp sker på villkor godkända av bolaget. Garantin utgör inte säkerhet för fastighetens fysiska skick.

Garantiförbindelsen utfärdas på ansökan av delägare i bolaget och efter en speciell granskning av teknisk—ekonomisk karaktär. Någon ny garantiförbin— delse utfärdas inte, om fastighetsägaren inte har fullgjort sina skyldigheter enligt tidigare ställd garanti. Bolaget får föreskriva som ytterligare villkor för garantiätagandet, att bostadsrättsförening som bildas med anledning av övergången under åtminstone en tvåårsperiod skall vara ansluten till en fastighetsägareförening. Fastigheten skall under en övergångsperiod också förvaltas genom en fastighetsägareförening eller på annat sätt. som kan godkännas av Fastighetsgaranti.

Bolagets garanti syftar till att trygga den enskilde bostadskonsumentens intressen. Fastighetsägare, vars fastigheter är föremål för bolagets verksam— het enligt bolagets regler, samt bolagets aktieägare erhåller däremot inte något skydd för förluster. Förluster, som kan inträffa i samband med övergång från hyresrätt till bostadsrätt och som drabbar konsumenten. måste helt bekostas av fastighetsägaren. Bolagets stiftare och i sista hand dess aktieägare träder in först när fastighetsägaren inte kan bära förlusten. men då enbart för att skydda bostadskonsumentens intressen.

Bolagets handläggningsrutiner för övergång till bostadsrätt kommer i viss utsträckning att behöva förändras genom ändringar i bostadsrättslagen med anledning av vårt delbetänkande (Ds Bo 1980: 3) Råttsskyddför kir'arboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt (se prop. 1980/81 : 148, LU 1980/81: 29 samt SFS 1981:603).

1.3. Kooperativa upplåtelseformer i andra länder

1.3.1. Inledning

Det ligger i vår uppgift bl. a. att studera de erfarenheter som kan ha gjorts utomlands, främst i Norden, rörande övergång från hyresrätt till andra besittningsformer. Vi har begränsat detta till att avse olika former av kooperativ karaktär. Sådana boendeformer har en lång tradition i många europeiska länder, medan det i andra är en relativt ung företeelse. Vi har valt att koncentrera våra studier till att i första hand avse förhållandena i Danmark, Norge och Storbritannien. Undersökningarna har därvid avsett såväl det kooperativa boendets villkor i allmänhet som de speciella förutsättningar som föreligger vid övergång från hyresrättsliknande boende- former.

Vi har tagit del av ett omfattande utredningsmaterial från dessa tre länder och vi har även genom besök i Oslo och i London själva fått tillfälle att diskutera med inblandade parter om deras syn på de förhållanden vi beskriver i det följande om Norge resp. Storbritannien. Beskrivningen i detta kapital är så upplagd att den beträffande Danmark och Norge endast tar upp

de allmänna förutsättningarna, medan vissa speciella frågor utvecklas ytterligare i anslutning till resp. sakavsnitt i betänkandet. främst i kap. 4 och 8. Brittiska förhållanden däremot beskrivs endast i detta kapitel. Vi har därvid dessutom ansett det vara önskvärt med en något utförligare tillbaka- blick över utvecklingen, eftersom situationen kan antas vara mindre väl bekant och förändringarna har skett snabbt och delvis är av experimentell karaktär.

1.3.2. Danmark

Det finns i Danmark i dag totalt ca 2 000000 lägenheter. Ca 147 000 lägenheter. motsvarande ungefär 44 % av det allmännyttigt ägda bostadsbe- ståndet på ca 335 000 lägenheter. finns i allmännyttiga andelsbostadsföre- ningar. Det privata flerbostadshusbeståndet utgörs av ca 400 000 lägenheter, varav uppskattningsvis ca 60 000 år 1978 fanns i privata ana'elsbostadsföre- ningar. Antalet ägarlägenheter i flerbostadshus uppskattades samma år till ca 120000.

Den danska bostadsmarknaden har under 1970—talet påverkats starkt av snabbt stigande mark- och byggnadspriser samt en utpräglat hög räntenivå. En klar nedgång i nybyggnadstakten har ägt rum efter 1973, då bostadsbyg- gandet nådde sin höjdpunkt. Särpräglat för den danska bostadsmarknaden under 1970-talet har också—varit en successiv ändring av bostadsbeståndets sammansättning i riktning mot en allt större andel ägarlägenheter. Bakgrun- den härtill är dels ombildningar av äldre hyreslägenheter till ägarlägenheter, dels ägarlägenheternas stigande andel av nyproduktionen. Man räknar med att omkring 110 000 lägenheter ”utstyckades” mellan åren 1966. då ägarlä- genhetsinstitutet infördes, och 1978.

Lagen om ägarlägenheter har ändrats ett flertal gånger. En viktig ändring genomfördes år 1976, då man upphävde ett fyra år tidigare infört förbud mot utstyckning av lägenheter. som uppförts före 1966. Man tillät alltså på nytt utstyckningar efter detta temporära förbud, men under förutsättning att lägenheterna kom att uppfylla vissa kvalitetskrav. Dessa krav skärptes år 1977. En återgång till de före år 1976 gällande reglerna om förbud mot uppdelning av det äldre bostadsbeståndet i ägarlägenheter genomfördes emellertid i november månad 1979. Motiveringen härtill angavs vara att utbudet av hyreslägenheter för den del av befolkningen som på grund av sin inkomst inte hade råd med ägarlägenheter hade blivit mindre samt att väntetiderna till de allmännyttiga bostäderna hade ökat till följd av detta. Andelsboendet, som i Sverige närmast motsvaras av bostadsrätten. uppkom egentligen redan år 1911, inspirerat av engelska förebilder. Privata andelsbostadsföreningar stiftades på 1930—talet och hade för det mesta karaktären av byggnadsföreningar. De allmännyttiga andelsbostadsföre- ningarna uppkom senare i linje med sådana föreningar. Förvärv av egendom på andelsbasis var under lång tid förbehållet förhållandevis välsituerade hyresgäster i mindre hyresfastigheter. Det privata andelsboendet kom emellertid från slutet av 1950-talet att få en väsentligt större utbredning. Det blev då främst hyresgäster som i andelsbostadsförening övertog det hus de bodde i.

Ett viktigt skäl till att andelsboendet under senare år åter har ökat tycks

delvis hänga samman med de lagändringar som genomfördes år 1976 angående ägarlägenheter. Socialdemokraterna krävde då. som ett villkor för att gå med på att även det äldre bostadsbeståndet skulle få utstyckas till ägarlägenheter, att hyresgästerna i huset i sådana situationer skulle äga rätt till förköp av fastigheten i syfte att överta denna på andelsbasis. En förköpsrätt hade emellertid redan år 1975 införts vid försäljningar av hyresfastigheter utan samband med utstyckning. Det uppstod en allmän önskan att stärka hyresgästernas möjligheter att överta sitt hus på andelsbasis och det privata andelsboendet har därmed på nytt blivit en aktuell boendeform i Danmark.

Bostadsministern tillsatte, mot bakgrund av debatten om andelsboende och önskemål från socialdemokraterna, venstre och det radikale venstre, i juli månad 1979 en särskild arbetsgrupp för utredning om dels finansiella regler för nybyggnad av andelsbostäder. dels regler för överlåtelse av andelsbostäder. Arbetsgruppen har slutfört sitt arbete genom att avlämna en redogörelse i februari månad 1980, Ande/sboliger. Finansiering afnybyggeri, och en redogörelse i juli månad 1980, Andelsboliger, Overdragelseregler m. v.

De allmännyttiga företagen i Danmark kan vara organiserade på tre olika sätt. De kan vara garantibolag, som är en särskild form av bostadsaktiebolag. eller självägande bostadsbolag. närmast motsvarande våra bostadsstiftelser, eller andelsbostadsföreningar. Samtliga företag är underkastade en vittgå— ende kontroll från samhällets sida med anknytning till de statliga subventio- nerna. Företagens fastigheter är uppdelade på sinsemellan fristående avdelningar. Varje avgränsat hus eller kvarter brukar utgöra en avdelning. De boende har i avdelningarna möjligheter till direkt medverkan i förvaltningen inom en av företaget självkostnadsbestämd budget. Avdel- ningsstyrelsen väljs av de boende och de boende har representanter också i företagets styrelse. Företaget verkställer avdelningens beslut och svarar för nybyggnadsverksamheten.

De allmännyttiga andelsbostadsföreningarna skiljer sig från de övriga allmännyttiga företagen. genom att de boende själva har beslutsmajoritet såväl i avdelningen som i företagets styrelse. De boende skall i samtliga allmännyttiga företag betala en insats, som normalt uppgår till 3 % av fastighetens pantvärde. Medlemmarna i andelsbostadsföreningarna betalar dessutom ett särskilt mindre andelsbelopp. Det kan inom en sådan förening finnas särskilda turordningsregler vid fördelning av bostäderna.

Det finns även andra skillnader mellan de allmännyttiga och de privata andelsbostadsföreningarna. utöver de olikheter som följer av de allmännyt- tiga företagens uppbyggnad i avdelningar och de möjligheter som där föreligger för de boende att också påverka nybyggnationen. De allmännyt— tiga andelsbostadsföreningarna måste godkännas som allmännyttiga av bostadsministeriet, vilket även innebär att föreningsstadgarna och särskilda stadgebestämmelser fastställs. De allmännyttiga bostäderna skall vidare vara utrustade med moderna bekvämligheter utan lyxprägel. Särskilda regler gäller bl. a. för areal och standard. Villkor kan också ställas upp om att vissa bostäder skall inrättas för sociala behov.

De allmännyttiga andelsbostäderna kan, till skillnad från de privata, inte överlåtas fritt. Lediga lägenheter fördelas i första hand efter inkomst- och

hushållsstruktur och inom denna ram efter särskilda turordningsregler. Andelsbostadshavaren kan i den allmännyttiga föreningen efter särskilt avtal med företaget få ersättning för nedlagda reparationer enligt speciella regler. Den private andelsbostadshavaren däremot får tillgodogöra sig värdet av nedlagda reparationer vid försäljning av bostaden. En väsentlig skillnad i förhållande till privata andelsbostäder är slutligen också att kapitalinsatsen inte värdesäkras inom den allmännyttiga föreningen.

De allmännyttiga företagen är anslutna till Boligselskabens Landsfore- ning. Det finns i Danmark inte någon rikskooperativ rörelse motsvarande den i Sverige eller i Norge. De privata andelsbostadsföreningarna kan vara anslutna till Andelsboligforeningernes Faellesorganisation.

De rättsregler som gäller för privata andelsbostadsföreningar har i stor utsträckning utbildats genom sedvanerätt och rättspraxis. Förhållandet mellan medlemmarna och föreningen samt medlemmarna sinsemellan regleras i första hand av föreningens stadgar. Det står varje förening fritt att själv bestämma vad stadgarna skall innehålla. Olika lagar. som i viktiga avseenden berör andelsboendet. har emellertid stiftats under slutet av 1970-talet. Hyresgäster har enligt hyreslagen sedan år 1975 möjlighet att för övergång till andelsboende förköpa den fastighet de bor i. Regler om upplysningsplikt vid övergång samt prisregler vid överlåtelse av andelsbostad ges i en lag från år 1979 om andelsbostadsföreningar och andra bostadssam- manslutningar.

Den danska bostadsstyrelsen har senast år 1979 fastställt normalstadgar för andelsbostadsföreningar. Dessa stadgar. som till stor del är utarbetade av Andelsboligforeningernes Faellesorganisation. är emellertid inte i något hänseende bindande. En hel del bestämmelser, som har samband med en övergång till andelsboende. anges i den nya lagstiftning som föreslogs av den tidigare nämnda, av bostadsministern tillkallade arbetsgruppen.

1.3.3. Norge

Det första bostadskooperativet i Norge, Oslo Bostads- och Sparkassefore- ning (OBOS), bildades år 1929. Medlemmarna betalade en mindre registreringsavgift och öppnade ett sparkonto, som senare kunde användas för en första avbetalning för en lägenhet. OBOS fick under 1930-talet stöd från Oslo kommun genom ränte- och skattelättnader. Kommunen hade tidigare själv drivit bostadsbyggandet men fann kostnaderna höga och förvaltningen svår. Man överlämnade därför byggandet till OBOS och överförde senare också några befintliga bostadsområden. Liknande koope- rativ bildades i andra städer, men andra världskriget satte t. v. stopp för allt byggande.

En omfattande bostadsbrist uppstod efter kriget på grund av rivning, krigsskadade hus, befolkningstillväxt, kraftig urbanisering och en ökad efterfrågan på en högre bostadsstandard. Man hade samtidigt brist på byggnadsmaterial och utrustning samt konkurrens från andra typer av byggande. Kontrollåtgärder infördes, först genom materialransonering och sedan genom fördelning av statliga bostadsbyggnadslån.

OBOS och 21 andra bostadsföreningar bildade år 1946 en nationell organisation, Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL). Samtidigt

etablerades ett statligt bostadsdirektorat. som utsåg arkitekter över hela landet för granskning av utbyggnadsplaner, innan dessa underställdes låneprövning. De goda lånemöjligheterna för de granskade projekten ledde till en snabb tillväxt och expansion av bostadskooperationen.

Bostadskooperationen har sedan andra världskriget svarat för ca 25 % av allt bostadsbyggande i Norge med en än större andel i städerna, i Oslo t. ex. ca 50 %. Det har inom NBBL sammanlagt producerats ca 175 000 lägenheter. En omfattande bostadskö existerar dock fortfarande med såväl unga människor. som väntar med att få gifta sig. som hyresgäster. som vill ha "egen" lägenhet.

De enskilt ägda småhusen utgör enligt tillgänglig statistik från år 1975 en dominerande del av det totala bostadsbeståndet i Norge. Andelen sådana hus var då 53 %, andelen hyresbostäder 28 % och andelen lägenheter innehavda med aktie eller andel 13 %. Härtill kommer tjänstebostäder m. m. De kooperativt ägda lägenheterna utgör den helt dominerande delen av antalet lägenheter med aktie eller andel. Antalet lägenheter med aktie eller andel i Oslo kommun var år1975 ungefär lika stort som andelen hyresbostäder eller ca 40 %. Det privata hyreshusbeståndet omfattar på grund av den kooperativa sektorns framväxt till största delen fastigheter byggda före andra världskriget. Det finns i Norge inte något större bestånd av kommunägda bostadsfastigheter eller fastigheter ägda av kommunala bolag eller stiftelser. Den kommunala bostadspolitiken har därför i stor utsträckning förutsatt ett engagemang i den bostadskooperativa verksamheten.

Norska staten har under efterkrigstiden tagit på sig huvudansvaret för finansieringsfrågorna inom bostadspolitiken. Detta har skett speciellt genom tillkomsten och utvecklingen av Den Norske Stats Husbank. Målsättningen var enligt ett politiskt beslut år 1975 att den statliga finansieringen skulle svara för 75 % av de totala kostnaderna för byggande av bostäder. en målsättning som dock inte har kunnat hållas. Andelen låg år1979 på ca 70 % och hela finansieringspolitiken har därefter nyligen omprövats.

Ett uttalat önskemål från statsmakternas sida har under senare år varit att uppnå ett ökat nyttjande av den kooperativa bostadsformen i det äldre bostadsbeståndet. Åtgärder har därför vidtagits för att underlätta för hyresgäster att bilda s. k. borettslag och överta äldre hyresfastigheter. Kommunerna fick år 1977 en rätt att förköpa hyresfastigheter, i syfte bl. a. att ombilda dessa till kooperativt ägda fastigheter.

NBBL har efter andra världskriget haft en mycket kraftig tillväxt och är med sina ca 600 000 medlemmari dag en av Norges största organisationer. Bostadskooperationen inom NBBL har utbildats efter mönster från svenska HSB och är uppbyggd i tre led — riksorganisationen, boligbyggelaget (bostadsbyggnadsföreningen) och borettslaget (bostadsrättsföreningen). Antalet boligbyggelag inom NBBL uppgick år 1979 till 100 stycken och det finns ca 3 000 borettslag anslutna till sådana boligbyggelag. Ett mindre antal fristående boligbyggelag med anslutna borettslag finns vid sidan av NBBL. Borettslag som inte är anslutna till något boligbyggelag finns dessutom såväl inom som utom NBBL. Antalet sådana. s. k. fristående borettslag, har uppskattats till ca 25 % av den totala bostadskooperationen.

NBBL: s uppgifter är av huvudsakligen övergripande natur. Organisatio— nen bistår vid bildandet av boligbyggelag och borettslag och ett omfattande

mönstermaterial har utarbetats för detta ändamål. NBBL bistår också föreningarna med ekonomisk, juridisk och teknisk rådgivning. Bland övriga uppgifter märks främjande av forskning och upplysningsverksamhet på boendeområdet.

Boligbyggelagens verksamhet regleras genom särskild lagstiftning. Med ett sådant "lag" förstås enligt lagstiftningen en förening som har som huvudsaklig uppgift att anskaffa bostadshus åt medlemmarna. Föreningen är öppen för alla som önskar att skaffa sig lägenhet i de hus som föreningen skall bygga. En särskild turordning bestämmer medlemmens rätt till bostad. Väntetiderna är på grund av bostadsbristen ofta mycket långa. Det åligger boligbyggelaget att, så snart ett bygge skall påbörjas. bilda ett borettslag för de medlemmar som är berättigade till bostad. Ett särskilt avtal om att uppföra huset sluts sedan mellan boligbyggelaget och borettslaget. Det råder enligt det kontrakt som används inom NBBL ett oupplösligt samband mellan föreningarna, genom att borettslaget obligatoriskt måste anlita boligbygge- laget för den ekonomiska förvaltningen av huset. En ekonomisk plan. som bl. a. skall ange insatsen och årsavgiften. upprättas av boligbyggelaget.

Ett boligbyggelag bildas genom att minst 15 stiftare kommer överens om att bilda föreningen och teckna andelar. Styrelsen utses på föreningsstämma. Det kan i stadgarna vara bestämt att en del av styrelseledamöterna skall utses av staten eller kommunen. En kommunal representant skall alltid enligt lagen om boligbyggelag ingå i styrelsen. Ett representantskap, som har vissa kontrollerande uppgifter. samt revisorer utses också inom boligbyggela- get.

Ett borettslag är enligt lagstiftningen en förening som har till ändamål att förvärva. förestå uppförandet av eller uppföra bostadshus samt hyra ut lägenheterna till andelsägarna. Borettslaget får inte utan departementets godkännande hyra ut mer än två lägenheter till annan än andelsägare. Stiftarna av ett borettslag skall till antalet vara minst tre. Borettslag anslutna till boligbyggelag kan emellertid stiftas genom att boligbyggelaget tecknar samtliga andelar. Boligbyggelaget kommer i så fall att efter det att den ekonomiska planen har upprättats teckna avtal med de medlemmar som står i tur för bostad. Dessa får överta boligbyggelagets andelar eller i förekom- mande fall teckna nya andelar.

Bortsett från nämnda undantag är huvudregeln i lagstiftningen att endast fysiska personer kan vara andelsägare. att ingen person kan äga mer än en andel och att andelarna i föreningen skall vara lika många som antalet lägenheter. Det kan emellertid i borettslagets stadgar bestämmas att staten, kommun. boligbyggelag eller annan institution eller sammanslutning med samhällsnyttigt ändamål samt arbetsgivare. som skall använda lägenheter som personalbostäder. kan inneha upp till 10 % av andelarna i borettslaget. Andelsägarna utövar sitt inflytande i generalförsamlingen. Generalförsam- lingen väljer styrelse. som handhar den löpande förvaltningen. samt representantskap och revisorer.

Det hyresavtal som tecknas mellan borettslaget och andelshavaren kan inte begränsas till viss tid. Borettslaget kan bara säga upp avtalet om andelsägaren väsentligt har åsidosatt sina skyldigheter. Andelsägaren själv kan säga upp avtalet med sex månaders uppsägningstid. Han är i så fall skyldig att överlåta andelen till den som styrelsen godkänner.

Det åligger styrelsen att utarbeta en plan för verksamheten. om borettslaget skall uppföra byggnad. Planen skall bl. a. innehålla upplysning— ar om insatser och årsavgifter. Planen får inte sättas i verket utan departementets godkännande, om den kommer att medföra att antalet andelar ökar med mer än 10 % i förhållande till vad som förutsattes vid andelsteckningen. Borettslaget kan företa ändringar i förhållande till planen och ändringarna kan grunda sig på annat än tekniska och ekonomiska skäl eller beslut av myndighet. Andelsägare. som inte har godkänt en sådan ändring. får emellertid häva sitt avtal. om ändringen har lett till att insatsen höjts med mer än 10 %.

Borettslagen har en demokratisk organisationsform med en principiellt lika möjlighet till medinflytande för alla medlemmar. Organisationen inom föreningarna har emellertid varit utsatt för kritik. då det har hävdats att avståndet mellan de styrande och medlemmarna har blivit allt för stort. Det har då antagits att borettslagens storlek kan ha viss betydelse. Frågan togs upp av den s. k. Grinikommittén (NOU 1974: 6). som bl. a. utredde borettshavarnas inflytande. bostadsmiljö samt förhållandet mellan boligbyg- gelagen och borettslagen. Antalet andelsägare i borettslag kunde enligt kommittén variera från minimum tre stycken till ca 1 100. Genomsnittet för borettslag inom NBBL låg på 55 andelar. Det fanns emellertid 22 föreningar i Oslo kommun år 1973 med fler än 500 medlemmar och genomsnittet var 203 medlemmar.

Kommittén övervägde om en lagfäst övre gräns för föreningarnas storlek borde införas. men en sådan ordning avvisades. Man fann bl. a. att storleken var avhängig av den form som byggnaderna och bostadsområdet hade. Det var visserligen lättare för en andelsägare att göra sitt inflytande gällande i föreningar som inte var alltför stora. men större enheter kunde ge ekonomiska och administrativa fördelar samt ge bättre underlag för boservice m. m. Kommitténs intryck var att boligbyggelagen i stort sett sökte undvika att stifta borettslag med fler än 400—500 andelar. Lokala förhållan- den borde även i fortsättningen få vara avgörande för storleken.

En minoritet inom kommittén föreslog att det i borettslag med fler än 100 lägenheter skulle finnas s. k. naboutvalg för varje naturlig grupp av bostadsenheter i bostadsområdet. Naboutvalget skulle fungera som kontakt- länk mellan styrelsen och de boende i grupperna samt träffa avgöranden som särskilt gällde dessa. Kommitténs betänkande ledde i denna fråga till att en särskild bestämmelse infördes i lagen om borettslag. av innebörd att generalförsamlingen kan bestämma om naboutvalg utan krav på visst minsta antal lägenheter i borettslaget.

Ett sätt för kommunerna att utöva ett inflytande över borettslagen är att tillförsäkra sig andelar i dessa. Det kan i stadgarna föreskrivas att bl. a. kommunen kan inneha upp till 10 % av andelarna. Den procentuella andelen kan med departementets medgivande sättas högre. Departementet medger i praktiken ofta 30 % och i enstaka fall har 50 % medgivits. Kommunen kan överlåta andelarna till bostadsbehövande i kommunen eller upplåta dessa med vanlig hyresrätt. Kommunerna tycks föredra att sälja andelarna till de som skall bo där, eftersom det har ansetts att administrativa svårigheter för parterna och sociala svårigheter för den boende kan uppstå. när olika upplåtelseformer finns i samma hus. Olika former av ekonomiskt understöd

från kommunen kan därvid tänkas förekomma i de enskilda fallen.

En generell rätt för kommunerna att i likhet med boligbyggelagen kunna kontorsstifta borettslag har i olika sammanhang avvisats som stridande mot principen om att det är de boende som skall styra borettslaget. Kommunerna har i speciella fall. t. ex. då något borettslag inte har kunnat etableras på orten. med departementets samtycke emellertid givits rätt att teckna samtliga andelar i ett av kommunen bildat borettslag. Andelar. som innehas på detta sätt. får inte innehas längre än under den tid som beräknas gå åt för att upprätta en ekonomisk plan. Andelarna skall därefter överlåtas till bostadssökande efter kommunens bestämmande.

1.3.4. Storbritannien

Det fanns i Storbritannien (England. Skottland och Wales) den 1 januari 1978 ca 17 225000 bostäder. Över hälften (56 %) av hushållen bodde i egenägda bostäder. vanligen småhus av olika former. Det är i London och andra storstäder också vanligt med ägda lägenheter i flerbostadshus. Den överväldigande delen av husköpen finansieras genom lån från 5. k. Building Societies.

Ca 2 200 000 bostäder är privatägda hyresbostäder. Hyresregleringar av olika slag har sedan 1915 dock medfört att privatbyggande för uthyrning inte längre är lönsamt och andelen i beståndet har minskat från ca 90 % år 1914 till ca 13 % år 1978. Ca 70 % av husen är byggda före 1919 och underhållet äri många fall kraftigt eftersatt. Hyresregleringen sker enligt den s. k. fair rent-principen. En hyresinspektör utsedd av kommunen och en hyreskom- mitté avgör hyrans storlek. De skall beakta sådana faktorer som bostadens ålder. karaktär och läge samt hur väl underhållen den är och avgöra vad som är en rimlig hyra. Denna kan mycket väl vara avsevärt lägre än marknads— hyran. eftersom inget knapphetsvärde beaktas. Många har hävdat att systemet är godtyckligt och att åsatta värden lätt blir föråldrade.

Den boende har besittningsskydd till bostaden och en hyresvärd har inte rätt att säga upp kontraktet med en hyresgäst annat än efter domstolsutslag. Den boende har dock så gott som inga möjligheter till medinflytande över sina boendeförhållanden. Det finns ingen riksomfattande hyresgästorgani- sation och de lokala hyresgästföreningar som har bildats på sina håll har små möjligheter att påverka hyresvärdarna. Den enda möjligheten att t. ex. komma tillrätta med en hyresvärd som vägrar att reparera är att förmå kommunen att använda sin expropriationsrätt och köpa huset. Detta kräver dock regeringens godkännande och förekommer sällan. De boende kan emellertid själva bilda en bostadsförening (en s. k. Housing Association) och med hjälp av statliga lån och subventioner köpa bostäderna. De kan inte tvinga en hyresvärd att sälja. men i praktiken brukar det aldrig vara några problem att få köpa bostäderna på grund av den dåliga lönsamheten.

Ca 30 % av det totala beståndet är kommunala hyresbostäder. Primär- kommunerna skall bedöma behovet av bostäder i distriktet och tillhanda- hålla bostäder genom att bygga nytt eller köpa och sanera äldre hus. Det är kommunernas fastighetsnämnd som direkt har hand om bostadsförsörjning- en och några kommunala bostadsbolag finns inte. Kommunerna använder sig för fördelning av bostäder vanligen av ett speciellt poängberäkningssystem.

där faktorer som tid i bostadskön. antal barn m. m. värderas. Det medför i praktiken att det endast är barnfamiljer med låga inkomster och som har bott i kommunen en längre tid, som har möjlighet att få en kommunal bostad. även om kommunerna skall bygga bostäder åt alla hushållskategorier. Rörligheten är liten. eftersom det endast är tid i resp. kommuns egen bostadskö som tillgodoräknas. Skötsamma hyresgäster kan efter en tid få möjlighet att flytta till nyare och mer populära områden och kvari de äldre och mest nedslitna husen blir hushåll med problem av olika slag.

Kommunernas bostadsbestånd har främst kommit till efter andra världs- kriget. En vanlig metod för stadsförnyelse har varit att hela bostadsområden jämnats med marken via s. k. compulsory purchase orders och nya grupper av flerbostadshus har byggts. Kommunerna kan också använda sin expro- priationsrätt till att köpa in privata fastigheter. om fastighetsägaren inte uppfyller olika sanereringsåligganden. Det kommunala bostadsbeståndet slits dock fort och har i många fall varit föremål för en kraftig vandalise- ring.

Kommunernas bostadsbyggande regleras av kostnadsgränser. som anger vad en lägenhet högst får kosta. Den dåvarande konservativa regeringen ålade kommunerna i 1972 års bostadslag att ta ut hyror enligt hyresregle- ringen. Detta åläggande återtogs dock av den senare labourregeringen år 1975. då kommunerna åter fick frihet att sätta så låga hyror de ville. Kommunala hyror är nu i regel mycket låga. betydligt lägre än de hyror som sätts av Housing Associations och privatvårdar. De kommunala bostäderna subventioneras dels av staten. dels genom den kommunala fastighetsskatten och dels också genom hyresutjämning för att så låga hyror skall kunna hållas. Ett nyuppfört kommunalt projekt beräknas därigenom totalt subventioneras med 20—25 %. De hushåll som har det sämst ställt kan dessutom få hyresrabatter. Hyresgästerna i de kommunala bostäderna har numera fått en rätt att köpa sina lägenheter. tillsammans med vissa rättigheter beträffande medinflytandet i hyresboendet. Kommunerna har redan tidigare haft rätt att sälja fastigheter till hyresgäster eller andra köpare och kan även bygga hus för försäljning. Den förra labourregeringen ansåg att försäljning av kommunala hus till hyresgäster kunde ske i vissa speciella fall. men att försäljningen inte fick medföra att kommunens bostadsbestånd för uthyrning allvarligt decimerades. Man hade däremot inget att erinra mot att de boende fick rätt att köpa sina bostäder. när flerbostadshus var till salu och detta kunde ske inom en kooperativ ram. Kommunerna kan därför få sälja bostäder till en grupp hyresgäster. som kollektivt äger dessa. De boende betalar inte någon insats och försäljningen sker ofta till priser som ligger 20—30 % under marknadspriset. De boende kan vanligen också få lån från kommunerna för köpet.

Den nuvarande konservativa regeringen har som målsättning att sälja ut så många kommunala bostäder som möjligt. Man lovade i 1979 års valrörelse att samtliga kommunala hyresgäster skulle ges rätten att köpa sina bostäder. En lagändring har också aviserats. som gör det möjligt för regeringen att ingripa. om en kommun i något fall inte skulle vilja sälja.

Housing Associations med ca 230 000 lägenheter har ofta kallats bostads- marknadens tredje arm. ett alternativ för personer som vare sig vill eller kan köpa sina bostäder. men heller inte har möjlighet att få en kommunal bostad.

De flesta associationer vänder sig dock till ungefär samma grupper som kommunerna. men det förekommer också att de riktar sig till speciella grupper. t. ex. äldre människor. handikappade. rehabiliteringspatienter från mentalsjukhus osv. Det finns associationer av alla storlekar. från små som bara äger några enstaka hus till stora rikstäckande sådana. Housing Associations ägnar sig åt såväl sanering som nybyggnation och har gjort en speciellt stor insats i slumområden. Man svarar f.n. för ca 20 % av all nyproduktion och sanering i flerbostadshus. Bostäderna håller i regel god standard. även om byggandet regleras av systemet med kostnadsgränser.

Hyrorna sätts som i privatuthyrda hus av en offentlig hyresinspektör. Bostäderna subventioneras genom statliga bidrag. Housing Association Grant och Revenue Deficit Grant. Housing Association Grant betalas ut per projekt och innebär att en stor del av de statliga lånen avskrivs. Revenue Deficit Grant ges om verksamheten för enstaka år inte går ihop.

De boendes möjligheter till medinflytande varierar. Det finns ingen lagstiftning som på något sätt ålägger Housing Associations att samråda med de boende. Många föreningar är emellertid intresserade av hyresgästmed- verkan och har initierat olika typer av medinflytandeprojekt. Förvaltnings- kooperativ förekommer inom Housing Associations. liksom inom den kommunala sektorn. där de boende kollektivt förvaltar bostäderna och där de kan disponera eventuella besparingar till t. ex. förbättringar eller hyressänkningar. Housing Associations har också sålt fastigheter till boendekooperativ.

I takt med att de privatägda hyreshusen minskade. började en oro göra sig gällande i slutet av 1950-talet över polariseringen mellan egenägda och kommunalägda bostäder. En önskan om att förstärka Housing Associations låg bakom försöket med s. k. cost-rent housing. Meningen var att man skulla komma fram till en ny uthyrningsform. som skulle vara osubventionerad men också utan privat vinstintresse. Avsikten var att hyrorna skulle kunna hållas på en rimlig nivå. Försöksprojekt initierades av National Federation of Housing Associations (NFHA), som av regeringen fick £ 25 milj. för utlåning till dessa projekt.

Systemet utökades år 1964 med en form för individuellt delägande. co-ownership. En speciell myndighet. The Housing Corporation, inrättades och tilldelades £ 100 milj. för att låna ut till sådana Housing Associations som byggde enligt dessa principer. Co-ownership innebar att en Housing Association etablerade ett projekt och byggde bostäder med lån från Housing Corporation och Building Societies. En kooperativ förening bildades när de nya delägarna hade flyttat in och tog över lånen genom 5. k. block mortgage, dvs. föreningen lånade hela summan och de boende betalade ingen insats. Den boende kunde vid avflyttning efter fem år tillgodogöra sig en premie, som var avsedd att återspegla den boendes bidrag till avbetalningen av lånen samt en del av bostadens värdeökning.

En ny låneform. s. k. option mortgage, introducerades år 1967. Privata ägare av småhus eller lägenheter hade sedan länge kunnat göra ränteavdrag i deklarationen. Option mortgage innebar att personer med låga inkomster och som inte betalade skatt. t. ex. pensionärer. kunde välja att i stället betala en lägre ränta. Co-ownership gynnades av detta system. eftersom föreningen kunde få lån till den lägre räntan. vilket bidrog till en växande popularitet. Ca

45 000 bostäder med co-ownership byggdes mellan åren 1961 och 1972. Projekten med cost-rent var mindre attraktiva och försvann snabbt från marknaden.

Såväl marknadspriser som bygg- och räntekostnader steg emellertid i början av 1970-talet och även co-ownership visade sig för dyrbart för de hushållskategorier man vände sig till. Många bostäder stod tomma och 1974 upphörde Housing Corporation att finansiera nya projekt. Housing Corpo- ration gavs samma år utökade befogenheter att svara för kontroll och registrering av de Housing Associations som ansökte om bidrag. Man fick för detta ändamål kraftigt utökad personal och budget.

Olika typer av bostadskooperativa föreningar började växa fram i början av 1970—talet. Det var ofta hyresgäster i slumområden som med hjälp av socialarbetare och etablerade Housing Asssociations gick samman för att köpa ut de privata hyresvärdarna och själva förvalta bostäderna kooperativt. Detta gick i praktiken vanligen till så att en Housing Association köpte husen och gav hyresgästerna rätten att förvalta dem. eftersom hyresgästerna saknade eget kapital för husköp.

En utredning tillsattes, då labourpartiet bildade regering år 1974. för att studera hur kooperativa boendeformer av den här typen skulle kunna stödjas. Det ingick också i utredningens direktiv att undersöka hur man skulle komma till rätta med de dåvarande problemen med co-ownership samt hur ett ökat boendeinflytande skulle kunna åstadkommas inom olika sektorer.

Utredningen gjorde i en första rapport enjöversikt över olika sätt. på vilka kommuner och Housing Associations skulle kunna stödja kooperativ. Kooperativ definierades som föreningar, där de boende kollektivt ägde och förvaltade sina bostäder. men där inget enskilt vinstintresse förelåg. Utredningen rekommenderade att regeringen skulle bilda en särskild myndighet för att på olika sätt hjälpa fram kooperativ.

Olika former av s. k. equity-sharing, dvs. hur de boende skulle kunna få del av bostädernas värdeökning. behandlades i utredningens andra rapport. Equity-sharing betraktades inte som kooperativ. men man betonade att det måste finnas utrymme för olika ägande- och finansieringsformer. Man angav inte exakt hur ett nytt system för co-ownership skulle arrangeras, men påpekade att det system som valdes måste vara rättvist både mot kommunens hyresgäster och egnahemsägare. Kommunens hyresgäster betalade låg hyra, men kunde inte få del av bostädernas värdeökning. Småhusägare subven— tionerades inte på samma sätt. men kunde få ut hela värdestegringen. Man tänkte sig en mellanform med visst inslag av statlig subvention och där de boende skulle kunna tillgodogöra sig en del av bostädernas värdeökning.

1975 års bostadslag antogs redan innan utredningen hade blivit klar och kommunerna gavs där rätt att föra över förvaltningsuppgifter eller ägande- rätten till boendekooperativ. Lagen gav också kooperativa föreningar möjlighet att få Housing Association Grant. Regeringen gav sedan år 1976 ut en skrivelse, där kommuner och Housing Associations på olika sätt uppmuntrades att bilda kooperativ. Man ansåg inte att det av ideologiska eller andra skäl skulle föreligga hinder för hyresgäster i kommunens bostäder att köpa fastigheterna och bilda bostadskooperativ. Detta kunde tvärtom vara ett medel för att göra svåruthyrda lägenheter och nedgångna bostads-

områden mer attraktiva. Man betonade ocksä betydelsen av variation och valmöjlighet som viktiga bostadspolitiska medel för att förbättra förhållan- dena i det befintliga bostadsbeståndet.

The Co-operativ Housing Agency (CHA) etablerades i december månad 1976 som en fristående underavdelning till Housing Corporation. CHA skulle handla enligt direktiv från en kommitté. The Advisory Committee on Co-operatives (ACC). Medlemmarna i kommittén utsågs ursprungligen av regeringen, men kooperativen fick senare också tillfälle att utse represen- tanter. Syftet var att CHA skulle utarbeta en ny lagstiftning och admini- stration samt tillhandahålla finansiella resurser för att därigenom bli ett nationellt centrum för bostadskooperativ utveckling. Man skulle också bistå med viss direkt hjälp i olika frågor till grupper som var intresserade av att starta kooperativ.

CHA publicerade under sin verksamhet en mängd informationsmaterial. ACC och CHA arbetade gemensamt ut ett förslag till förändrad lagstiftning och finansiering för kooperativ. Man förde också statistik över kooperativ samt anordnade kurser och konferenser. CHA sysslade dock inte med former av equity-sharing. utan dessa uppgifter föll på Housing Corporation och NFHA. Housing Corporation initierade en ny form av co-ownership. benämnd co-o wnership (equity-sharing), medan NFHA satsade på ett system benämnt community leasehold. Båda formerna är ännu i experimentstadi- et.

Det bestämdes efter det att CHA hade varit verksamt i två år att organisationen som sådan skulle upphöra och dess funktioner skulle i stället tas över av en specialistsektion vid Housing Corporation. vilket skedde i april 1979. Denna sektion skulle också handha co-ownership och liknande former samt allmänna frågor om medinflytande i bostadsförvaltningen. CHA var aldrig avsett att vara annat än en temporär företeelse, tills dess kooperativen hade blivit starka nog att bilda en egen centralorganisation.

Den grupp av boende som i dag vill bilda ett kooperativ i Storbritannien kan välja. om man endast vill äta sig förvaltningen i form av ett s.k. managementco-operative eller om man vill ta över äganderätten för en längre tid i ett s. k. par-value co-operative. Equity-sharing (co-ownership och community leasehold) innebär en viss insats av eget kapital för den boende. även om inte lägenheten ägs fullt ut, och är den form som mest liknar den svenska bostadsrätten. Dessa former utgör således olika mellansteg från i vår bemärkelse den rena hyresrätten till den rena äganderätten. Såväl kommu- nala serviceorgan som s. k. Secondary Housing Associations, närmast motsvarande centralföreningar för bostadsföreningar i Sverige. organiseras för service (rådgivning, information. utbildning m. m.).

Ett management kooperativ innebär att de boende tar över förvaltningen av ett bostadsområde och ett avtal reglerar i varje särskilt fall vilka uppgifter kooperativet åtar sig och de finansiella villkoren för detta. De boende kan disponera eventuella besparingar till t. ex. förbättringar eller hyressänkning. Hyrorna i ett kooperativ, där fastigheterna ägs av en Housing Association, sätts enligt hyresregleringssystemet. Tidigare gällande hyressättningsprincip ändras inte heller i kommunalt ägda bostäder, dvs. hyrorna är kraftigt subventionerade och ligger betydligt lägre än reglerade hyror. I non-equity varianten. som förekommer i kommunalt ägda fastigheter. ingås ett upp till

sjuårigt arrende- eller tomträttsavtal. som ges en något annan juridisk innebörd än ett förvaltningsavtal. De boende är då inte längre kommunala hyresgäster. men kommunen förlorar trots detta inte de statliga hostadssub— ventionerna.

Äganderätten till kommunala fastigheter kan också föras över för längre tid än sju är. vanligtvis på 30-årskontrakt. till ett par-value kooperativ. Kommunen förlorar då emellertid de statliga subventionerna för bostäderna ifråga. Kommunen kan tillhandahålla lån och bidrag för kooperativets köp och sanering av fastigheterna. Lånet återbetalas av staten som ett bidrag på 80 % av kostnaderna och återstoden betalas av kooperativet med 30 års amortering. Kommunen tillförsäkrar sig i regel rätten att utse hyresgäster. t. ex. när någon flyttar.

Ett kooperativ i en tidigare privatägd fastighet kan bilda en självständig Housing Association genom att anta regler och stadgar som är godkända enligt lag. Kooperativet kan sedan registreras hos Housing Corporation. vilket är ett villkor för att den vägen få bidrag. Ytterligare ett villkor är att

— kooperativet kan visa att man kan klara av uppgifter beträffande husköp. sanering m. m.. t. ex. genom professionell hjälp från någon serviceorgani- sation. Bidragsgivningen är behovsprövad och endast föreningar där majoriteten av medlemmarna lever under dåliga bostadsförhällanden och är låginkomsttagare kan få Housing Association Grant.

Personer som önskar bli medlemmar i ett par-value kooperativ betalar en medlemsavgift (vanligen £ 1). men ingen kapitalinsats. De har inte heller rätt till någon ekonomisk ersättning vid avflyttning. Hyrorna sätts enligt systemet med hyresreglering av en hyresinspektör. I den nya varianten av co— ownership. equity-sharing. ägs bostäderna kollektivt av kooperativet. som lånar 50 % av kostnaden hos ett Building Society och 12.5 % från Housing Corporation. varefter resterande 37.5 % täcks genom Housing Association Grant. De boende betalar ingen enskild insats. men hyrorna skall täcka amortering och ränta på lånen enligt den lägre option mortgage-räntan samt kostnader för förvaltning och administration. Den ersättning den boende får ut vid avflyttning räknas ut efter en särskild formel och skall motsvara hälften av bostadens värdeökning under boendetiden.

I ett community leasehold köper den boende en 50-procentig andel i bostaden med hjälp av lån från ett Building Society. Bostaden värderas av en opartisk värderingsman. district valuer. Kooperativet lånar 10 % från Housing Corporation och resterande 40 % täcks genom Housing Association Grant. Bostaden värderas åter. när den boende flyttar. och denne erhåller 50 % av det nya marknadsvärdet eller av det som den nyinflyttande betalar.

Antalet kooperativ har ökat snabbti Storbritannien under de senaste åren. Det fanns i början av år 1979 ca 225 kooperativa grupper med sammanlagt ca 7 500 bostäder mot ett 40-tal föreningar är 1975. Till detta kommer ca 45 000 bostäder i den typ av co-ownership som byggdes på 1960-talet. De flesta kooperativen finns i större städer. framför allt London (ca 60 %) och Liverpool (ca 10 %). men även i andra städer. t. ex. Birmingham. Glasgow. Edinburgh m. fl.. växer intresset för bostadskooperationen.

1.4. Attityder och kunskaper om upplåtelseformer och andra boendevillkor — resultat av några undersökningar

1.4.1. Inledning

En av de bostadspolitiska uppgifterna är att öka möjligheterna för individer och hushåll att påverka sitt boende. Det är därför viktigt att utröna människors attityder och klarlägga hur de uppfattar innebörden av olika upplåtelseformer och andra boendevillkor. Vi redovisar i det följande resultaten från några undersökningar som bidrar till belysningen av dessa frågor. Det är för det första en studie genomförd av planeringskontoret i Uppsala kommun om några bostadsområden i kommunen (Byggforsknings- rådets rapport R 138: 1980 Upplåtelseform — områdesstorlek - boendevill- kor). Därefter följer en redovisning av några resultat från Riksbyggens forskningsprojekt om förvaltning med särskild inriktning på bostadsrätt. Projektet. som till större delen finansieras med byggforskningsanslag. syftar till att skapa ett underlag för beslut om bostadsrätt som boendeform samt dess förvaltning. Vi redovisar slutligen också huvuddragen i en undersökning som Statistiska Centralbyrån (SCB) har genomfört på vårt uppdrag om hyresgästers attityder till en ändring av upplåtelseformen.

1.4.2. En studie av några bostadsområden i Uppsala

Undersökningens syfte var att utifrån vissa grundläggande föreställningar samla och söka klarlägga indikationer på samband mellan upplåtelse— och förvaltningsform och andra boendevillkor samt att studera hur dessa villkor värderas av och gynnar olika hushållskategorier. Några olika bostadsområ— den valdes ut och undersökningen hade karaktären av en jämförande beskrivning av boendevillkoren i dessa områden. aspekt för aspekt.

De grundföreställningar som låg bakom valet av frågor var flera. Det antogs bl. a. att upplåtelseformen (hyresrätt. bostadsrätt. äganderätt) kan ha stor betydelse för den sociala sammansättningen av de boende och att förvaltningsformen (förutom skillnader föranledda av olika upplåtelsefor- mer även förvaltningsenhetens storlek) kan påverka det sociala nätverkets styrka. Upplåtelse- och förvaltningsform kan vidare påverka boendevillko- ren i fråga om frihet och oberoende. hemkänsla och lokal förankring. upplevd trygghet. Valet av boendeform (kombinationen av hustyp och upplåtelseform) kan ha samband med engagemang i samhället i stort och de boendes information och inflytande skiljer sig i olika upplåtelse— och förvaltningsformer. Förvaltnings- och skötselproblemen ter sig olika och de boendes kostnader och egna arbetsinsatser kan variera liksom bostädernas standard och skick. Trivseln och flyttningsviljan kan vara olika.

Uppgifter om de valda bostadsområdena samlades in via intervjuer med boende och fastighetsförvaltare under ett par månader våren 1978. Områdena hade det gemensamt att de var byggda under 1960—talet. de låg på i stort sett samma reseavstånd från stadskärnan och husen var att betrakta som låghus (1—3 våningar).

Det första området var ett stort hyreshusområde med 700 lägenheter. ägt av- ett kommunalt bostadsföretag. Mycket i den sociala miljön stämde

överens med klichéerna om missförhållanden i massproducerade flerbos- tadshus. trots att den fysiska miljön passade väl in i dagens ideal med låga hus. god markkontakt och liten skala. Anonymitet. isolering och missbruk var vanligt förekommande och många av hyresgästerna var rädda för sina grannar. De gemensamma lokaler som fanns bidrog inte till att skapa kontakt och hyresgäströrelsen hade svårt att vinna fotfäste.

Det andra området var en rikskooperativ bostadsrättsförening med ca 250 lägenheter. Avståndet i föreningen mellan styrelse och övriga medlemmar upplevdes som stort. trots aktningsvärda försök att nå en god kontakt genom t. ex. information om föreningens angelägenheter. En förklaring till det ringa deltagandet i föreningsarbetet angavs vid sidan om föreningsstorleken vara att praktiskt taget alla lägenheter var lika stora, vilket innebar att man måste flytta från området, om man t. ex. behövde ytterligare ett rum. In- och utflyttningen var därför stor.

. Ett tredje område bestod av en privatägd hyresfastighet med ett 70-tal lägenheter. Huset förvaltades av en Vicevärd. som hade haft sysslan mycket länge trots ägarbyten. Hans omsorg om huset och dess hyresgäster var stor. vilket tog sig uttryck i en patriarkalisk stämning. Hans ord vägde tungt t. ex. vid valet av hyresgäster. som ofta skedde på rekommendation av någon tidigare boende. Vad värd och Vicevärd framför allt tycktes fästa vikt vid var att hyresgästerna var aktsamma om huset och anspråkslösa när det gällde reparationer och underhåll. Husets skick upprätthölls främst tack vare en noggrann tillsyn.

Tre fristående bostadsrättsföreningar i flerbostadshus med 50—60 lägenhe- ter i varje förening bildade ett undersökningsområde. Föreningarna hade både likheter och olikheter sinsemellan. Området uppvisade det tätaste grannkontaktmönstret bland flerbostadshusområdena och få av de boende var helt obekanta för varandra. Äldre boende och fåpersonershushåll dominerade.

Två små rikskooperativa bostadsrättsföreningar i radhus var också med i undersökningen. Det fanns här liksom i andra småhusområden ett tätt grannkontaktnät. förmedlat i första hand via barn och trädgårdsarbete. Det förekom en del informell kontroll grannar emellan genom de gemensamma trädgårdsutrymmena. Deltagandet i föreningarnas verksamhet var tillfreds- ställande. Det fanns här fler som var villiga att äta sig organisatoriska uppgifter än i flerbostadshusområden.

Det fanns slutligen också ett område med egnahem i huvudsak tillkomna genom självbyggnadsverksamhet under lång tid. Där hade det i viss utsträckning skett ett generationsskifte. men många bodde kvar sedan de hade byggt sina hus och levde nu med en god utrymmesstandard och låga utgifter.

Man gjorde i undersökningen bl. a. en jämförelse av befolkningssamman- sättningen i de olika områdena. Den visade att hushållstyperna var mest blandade i de stora områdena. [ de små flerbostadshusen var pensionärerna flest och barnen fåtaligast. De äldre barnfamiljerna var vanligast i småhusen. medan i denna boendeform unga hushåll utan barn var mycket fåtaliga. Inslaget av låginkomsttagare bland männen var störst i bostadsrättshusen. delvis på grund av en hög andel studerande, och bland kvinnorna i småhusen. där deltidsarbete var vanligast. Inslaget av lågutbildade var störst i det stora

hyreshusområdet och minst i bostadsrättsområdena.

Det lokalsamhälle som bostadsområdets invånare utgjorde och det sociala samspelet spelade olika roll i de boendes liv. Man umgicks t. ex. mer med grannar i småhus än i flerbostadshus, ofta i samband med trädgårdsskötsel. I det privata hyreshuset kännetecknades mönstret av att man hade enbart ytliga kontakter, i det stora hyreshusområdet var åtskilliga helt utan grannkontakter.

En annan kontaktkälla var hyresgästföreningens resp. bostadsrättsföre- ningarnas verksamhet. Mycket få av intervjupersonerna deltog i kontakt- kommitténs verksamhet i hyreshusområdena. Deltagandet i bostadsrättsfö- reningens verksamhet tycktes hänga samman med både hustyp och föreningsstorlek. En större andel av de boende deltog regelbundet i de små föreningarna, speciellt i småhusområdena. Ungefär var fjärde intervjuper- son sade sig ha blivit bekant med grannar i samband med användningen av gemensamhetslokaler, dock ingen i det allmännyttiga företagets hyreshus. De lokaler som fanns användes rätt flitigt, men av ett mycket litet antal boende.

De flesta uppgav sig ha lagom mycket grannkontakter. Erfarenheterna av för litet kontakt redovisade fler intervjuade i flerbostadshus än i småhus och fler i hyresrätt än i övriga upplåtelseformer. Omflyttningen skilde sig väsentligt åt mellan olika områden och var större i de stora områdena än i de små.

När det gällde boendevillkoren och den lokala förankringen hade man flitigare grannumgänge i små områden än i stora, flitigast i bostadsrättsom- råden, minst i hyresområden. I de små områdena var det vanligare med ett stort och tätt nät av grannar som man kände igen. Personlig otrygghet fann man bara i det stora hyreshusområdet. Oron för egendom var större i stora områden än i små. Den upplevda friheten att använda gemensamma gårdsutrymmen var liten i det privata hyreshuset, men stor i övriga områden.

Den ekonomiska informationen var betydligt fylligare i bostadsrättsföre- ningarna än i hyreshusen och de boende var också mera nöjda där. I hyresrätten skedde informationen via hyresgästföreningens kontaktkommit- téer, där dock få hyresgäster var aktiva. Informationen i bostadsrättsföre- ningarna förmedlades främst vid årsstämmorna. Fler boende i småhus deltog i föreningarnas verksamhet än boende i flerbostadshus och fler deltog också i små föreningar än i stora. Kostnaden för fastighetsskötsel var i allmänhet högre i de stora områdena än i de små. Även kostnaden för underhåll var större i stora områden. Administrationskostnaden varierade dock inte systematiskt med områdestyp.

Undersökningen omfattade slutligen också vissa övergripande attityder. De förväntningar på bostaden som de boende hade haft i förväg hade i allmänhet infriats, dock i något mindre grad i hyresbostäder och i det stora bostadsrättsområdet. Drygt hälften av hyresgästerna i flerbostadshus ville bilda en bostadsrättsförening. Bara var fjärde av dessa i det allmännyttigt ägda området var dock beredd att betala en insats för detta, mot de flestai det privata hyreshuset.

Frågan om att föra över förvaltnings- och skötseluppgifter till de boende diskuterades både med boende och förvaltare. Intrycket från förvaltarna var

att ett överförande av förvaltningsuppgifter till de boende skulle vara fullt möjligt, om man genomförde det genom en utökad privat sfär. Initiativ för skolning av de boende skulle sannolikt krävas för övertagande av organisa— tionsuppgifter. De allra flesta bland hyresgästerna var beredda att åta sig skötsel av den egna bostaden. Äldre boende i små flerbostadshusområiden var mest villiga att äta sig skötsel av gårdar och gemensamma utrymmen. Boende med hyresrätt hade i högre grad planer på att flytta än boende med bostads- eller äganderätt. Det vanligaste motivet bland hyresgäster för flyttning var önskemål om en annan boendeform. Intervjupersoncrna fick också rangordna olika trivselfaktorer. Främst kom, i nämnd ordning

3 Möjlighet att rå sig själv

, God planlösning

Trevlig utomhusmiljö

God kontakt med grannar.

Rangordningen var i stort sett oberoende av boendeformen.

1.4.3. Riksbyggens förvaltningsprojekt

Ett centralt inslag i projektet Förvaltning med särskild inriktning på bostadsrätt har varit en enkätundersökning, som har omfattat drygt 2000 bostadsrättshavare inom Riksbyggen. Urvalsförfarandet gick så till att tio av Riksbyggens drygt 30 lokala kontor valdes ut i syfte att avspegla regionala skillnader samt skillnader mellan större och mindre orter resp. mellan ekonomiskt krympande och expanderande orter. Fyra till sex bostadsrätts- föreningar valdes på var och en av dessa orter i syfte att få fram en ålders- resp. storleksmässig spridning. Ur dessa föreningar valdes slutligen 300 hushåll per ort. fördelade proportionellt på de utvalda föreningarna. Särskilt utbildade intervjuare fick i uppdrag att intervjua minst ca 200 hushåll per ort. Vägrarfrekvensen låg med ett par undantag under 15 %.

Enkätundersökningen som helhet omfattade drygt 160 frågor. Dessa berörde intervjupersonernas bakgrundsdata, fakta om deras boende, förekomsten av våld och vandalism," sociala kontakter i boendemiljön och kunskaper om miljön. Undersökningen tog också upp frågor om intervju- personernas aktiviteteri bostadsrättsföreningen och deltagande i Studieverk- samhet. 30 % av de intervjuade var pensionärer och lika många barnfamil- jer.

Nästan hälften av intervjupersonerna angav skäl som en lugn och bra miljö för sitt val av bostadsrätt som boendeform. Var fjärde person pekade på möjligheterna att påverka boendemiljön, medan endast en mindre andel uppgav sig ha kapitalförvaltande motiv. I flera fall var det dock inte fråga om ett medvetet val, utan en följd av bristen på hyreslägenheter. Flertalet intervjupersoner kände inte till vad olika kostnadslag innehåller, hur mycket föreningens reparationer hade kostat eller hur mycket föreningen hade fonderat för framtida underhåll. En tredjedel av de intervjuade ansåg inte att drifts- och underhållskostnaderna var påverkbara. De boende hade samman- taget av resultatet att döma en vag bild av föreningens ekonomiska situation. En mycket liten andel hade granskat föreningens ekonomi vid köpet av sin bostadsrätt, trots sambandet mellan föreningens ekonomi och den enskil- des.

Tre av fem intervjupersoner hade inte deltagit i något årsmöte de senaste tre åren. Det vanligaste sättet att agera på var att vända sig till Riksbyggen eller till någon styrelseledamot. Ungefär två tredjedelar ansåg att det var väsentligt att ha möjlighet till inflytande, framför allt på reparationer, ekonomiska förhållanden och utformning av gårdsmiljö. En majoritet hade dock inte på något sätt försökt att påverka sin boendemiljö. Den lägsta aktiviteten uppvisade de ensamstående och den förhållandevis högsta hade barnfamiljer. De intervjupersoner som hade goda kunskaper om föreningens ekonomi hade också ett större intresse för inflytande.

De boendes bedömning av föreningens skötsel, fastighetens skick. förvaltningen och styrelsens arbete var mycket positiv. En stor majoritet ansåg också att den ekonomiska informationen var bra. trots att många uppgav sig ha svårigheter att förstå verksamhetsberättelsen. Över hälften av de boende ansåg inte att föreningen hade några problem. I de fall man pekade på problem berördes främst föreningens ekonomi.

Närmare hälften av de boende umgicks med sina grannar. Var tredje intervjuperson hade dock aldrig bjudit hem eller blivit hembjuden av någon granne. Umgänget i mindre föreningar var något mer omfattande än i stora och medelstora föreningar. Var tredje person hade planer på att flytta och av dessa ville en tredjedel flytta till en ny bostadsrättslägenhet.

1.4.4. En undersökning om hyresgäster-s attityder till ombildning

SCB har på vårt uppdrag genomfört en enkätundersökning bland hyresgäster om deras attityder till boendet och till en övergång till bostadsrätt. Urvalet gjordes i huvudsak slumpmässigt bland boende i privatägda och allmännyt— tigt ägda fastigheter och bestod av ca 2 500 hushåll fördelade på ca 200 fastigheter. Resultatet redovisades förutom på fastighetsägarekategori även på kommunstorlek och fastighetsstorlek.

Enkäten omfattade ett 30-tal huvudfrågor. som behandlade bl. a. flyttpla- ner och önskemål om bostad. kunskaper om bostadsrätt, betalningsbered- skap och betalningsmöjligheter vid övergång till bostadsrätt samt konsekven- ser av en övergång. Undersökningen genomfördes under fjärde kvartalet 1980 och bortfallet var knappt 30 %.

Ca 60 % av samtliga hyresgäster har i sitt vuxna liv alltid bott i hyrd bostad och endast ett fåtal har någon gång bott i en bostadsrättslägenhet. Ungefär hälften har någon nära bekant eller släkting som bor med bostadsrätt. Ca 65 % av hyresgästerna har ingen i huset där de bor som de umgås eller utbyter små tjänster med. I de allmännyttigt ägda fastigheterna är motsvarande andel i stort sett tre personer av fyra. Två av fem tror att grannsamarbetet kommer att öka vid en övergång till bostadsrätt.

En rad frågor ställdes om hur hyresgästerna uppfattade sin boendesitua— tion. Man fick ange hur nöjd eller missnöjd man var med olika aspekter. Svaren visar att de boende oftast är missnöjda (ca 35—45 %) med bristen på inflytande över boendeförhållandena i stort, med ljudisoleringen och med hyran. Det man är mest nöjd med (75—85 %) är tillgången till grönområden och transportmedel samt möjligheten att lätt kunna göra dagliga inköp. dvs. förhållanden som inte kan påverkas genom en förändring av upplåtelsefor- men.

Ifråga om inflytande anser tre hyresgäster av fyra att de inte har något alls när det gäller hur hyrorna görs upp, varannan när det gäller användningen av gemensamma utrymmen och ca 65 % när det gäller hur huset skall skötas och underhållas. Personer bosatta i fastigheter belägna i storstäderna samt i stora fastigheter anser oftare än övriga att de inte har något inflytande. Varannan hyresgäst tror att möjligheterna till inflytande i dessa avseenden ökar vid en övergång till bostadsrätt.

Var fjärde hushåll har konkretaplanerpå attflytta och var tredje tror att de kommer att flytta under de närmaste fem åren. Var sjunde av de som har planer på att flytta skulle vara mindre benägen att flytta, om det fanns en möjlighet att omvandla lägenheten till bostadsrätt. Två tredjedelar av de som planerar att flytta till en bostadsrättslägenhet, vilka endast utgjorde ca 5 % av de med konkreta flyttplaner, skulle dock flytta ändå, även om hyreslägenheten ombildades till bostadsrätt. Man flyttar således främst av andra skäl.

Man är av svaren att döma mycket osäker på vilken form man vill bo i. Endast var tredje hyresgäst har några absoluta preferenser. Det torde bero på att det i första hand är andra faktorer än bostadstypen som är avgörande vid valet av bostad. De som absolut vill bo i hyresrätt var fem gånger fler än de som vill bo i bostadsrätt. Grupper som är mest positiva till bostadsrätt är de som

gärna hjälper till med husets skötsel,

kan betala mer för en önskebostad än för nuvarande bostad. tillhör yngsta åldersgruppen,

har hög egen inkomst eller hög hushållsinkomst. kommer att få större inkomst under de närmaste åren.

DUBDEI

Hyresgästerna fick besvara ett 10-tal olika frågor om vilka följder de tror att det skulle medföra, om den egna lägenheten gjordes om till bostadsrätt. Den stora skillnaden jämfört med hyresrätt är möjligheten att förändra den egna lägenheten, där ca 63 % tror att den ökar. Tre hyresgäster av fyra anser dessutom att det är viktigt att denna möjlighet ökar. Hälften av de boende tror att aktsamheten om huset ökar och ca 84 % anser att detta är viktigt. Två viktiga skäl till att gå över till bostadsrätt skulle således vara att aktsamheten om huset och möjligheterna att påverka den egna bostaden då ökar. Man är mest osäker på möjligheterna att snabbt kunna göra sig av med sin lägenhet och på risken för att det kan uppstå konflikter mellan grannar.

Kunskaperna om bostadsrättsformen är begränsade bland hyresgäster. Det ställdes i enkäten sju kunskapsfrågor med två svarsalternativ (ja eller nej). Frågorna behandlade bl. a. principerna för underhållsansvaret i bostadsrätt, prisbestämmelser och prisutveckling för bostadsrätter. beskattningsprinci— per m. m. Hälften besvarade fyra eller flera frågor riktigt. Kunskaperna är lägst hos äldre personer och personer med låg inkomst. Svaren visar också samband med inställningen till att låta den egna lägenheten gå över till bostadsrätt. Ju högre kunskapsnivån är, desto mera positiv är man till bostadsrättsalternativet.

En fråga behandlade vilka förändringar av boendekostnaden man skulle acceptera för en övergång till bostadsrätt. Det visar sig att knappt hälften av hyresgästerna accepterar en övergång vid oförändrad månadskostnad.

Andelen är något högre (ca 49 %) för boende i privata fastigheter och något lägre (ca 42 %) för hyresgäster i allmännyttan. Andelen är minst för fastigheter med fler än 80 lägenheter, därunder är den i stort sett oberoende av storleken. Andelen är likaså klart minst för kommuner med 100 000—200 000 invånare. medan den är oberoende av kommunstorlekar i övrigt. Endast var tredje pensionär accepterar en övergång till samma boendekostnad, medan två av tre ungdomar under 25 är gör det.

Den månadskostnad vid vilken minst 60 % av de boende accepterar en övergång är i privata fastigheter den samma som nuvarande och i allmännyttigt ägda fastigheter 100 kr. lägre än den nuvarande. I de allra minsta kommunerna (15 000—50 000 invånare) måste månadskostnaden bli 400 kr. lägre än nuvarande hyra, för att 60 % av hyresgästerna skall acceptera en övergång.

Undersökningen visar att utan oförändrad eller sänkt månadskostnad är det inte troligt att tillräckligt intresse finns för att åstadkomma en övergång till bostadsrätt. Ett annat sätt att mäta intresset för en övergång är att se hur många som är positiva till bostadsrätt trots kostnadsökning och hur många som är negativa trots kostnadsminskning. Det finns inte heller i det avseendet några utpräglade, säkra skillnader mellan ägarekategorierna, kommungrup- perna eller fastighetsstorlekarna. Den största andelen positiva, dock inte i något fall över hälften, finns bland dem som gärna hjälper till med husets skötsel, har stora lägenheter eller hög inkomst. Det visar sig också att de som har goda kunskaper om bostadsrätt är mer positiva än de som inte har det.

Ca 40 % av hyresgästerna bejakar att de skulle vara beredda att hjälpa till med husets skötsel vid en övergång. Tre hyresgäster av fyra, som absolut vill bo i lägenhet med bostadsrätt eller är villiga att betala högre månadskostnad för bostadsrätt, vill göra det trots tvång att hjälpa till med skötseln. Det framgick dock inte av frågan vad hjälpen skulle bestå av eller vilka kostnadsbesparingar hjälpinsatsen skulle kunna medföra, varför resultatet måste förenas med viss reservation.

Vart fjärde hushåll uppgav att de inte utan banklån skulle kunna betala någonting i kontantinsats vid anskaffandet av en bostadsrätt. Andelen minskar till ca 18 %, om möjligheter erbjuds att låna i bank. Motsvarande andelar för dem som bor i allmännyttigt ägda fastigheter var högre, ca 30 % resp. ca 23 %. Andelen personer som inte kan betala någonting ökar med ökande storlek på fastigheten. Tendensen är också att ju mer pengar man tror sig kunna anskaffa med eller utan bankens medverkan, desto mer positiv är man till att låta den egna lägenheten gå över till bostadsrätt, Ca 48 % av dem som absolut eller gärna vill ha bostadsrätt kan betala 10 000 kr. eller mer i kontantinsats utan lån i bank. Endast var femtonde av de hyresgäster som inte kan betala någonting alls har angett att de absolut eller gärna vill ha en bostadsrättslägenhet. Vart tredje hushåll har avstått från att besvara frågorna om tillgång till kapital för kontantinsatsen.

2. Ombildningar under 1970-talet — några erfarenheter

2.1. Utgångspunkter

Kommitténs uppgift är i första hand att överväga statliga åtgärder i syfte att främja en ökad Övergång till bostadsrätt. I direktiven påpekas bl. a. att man inte kan bortse från att en övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan innebära risker för en ökad segregation i boendet och att vi, när vi utformar våra förslag. så långt möjligt därför skall söka eliminera dessa risker. Direktiven förutsätter således att förfarandet vid övergång skall tillgodose vissa bostadssociala krav. Detta ställningstagande torde avse såväl de juridiska förutsättningarna för att bilda bostadsrättsförening och förvärva den fastighet man bor i. som de ekonomiska och sociala aspekterna på en ändring av upplåtelseformen från hyresrätt till bostadsrätt.

Den mest betydelsefulla utgångspunkten för våra förslag är att ombild- ningarna skall ske på de boendes villkor. Det är i första hand de boendes krav, önskemål och synpunkter som skall tillgodoses med en övergång. Våra förslag syftar därför bl. a. till att förbättra förutsättningarna i olika avseenden för hyresgästerna i den fastighet som är föremål för ombildning. Ombildningarna får emellertid inte heller åsamka övriga hyresgäster i flerbostadshus förluster i form av t. ex. ökade kostnader genom höjda hyror. Samhället bör därför ställa upp vissa regler och villkor för hur övergångar skall ske.

Hur har då de ombildningar som hittills ägt rum fungerat i detta avseende? Hur har övergångarna gått till och vilka konsekvenser har de fått för de boende och för priserna på bostadsrätter och på fastigheter? Vilken roll har kommunerna spelat och vilka andra erfarenheter kan man dra? Vi kommer att ägna detta kapitel åt en redovisning av några studier, som söker belysa dessa frågeställningar som underlag för kommande åtgärdsförslag. Vi kommer vidare att beskriva den rollfördelning som bör finnas mellan stat, kommun och föreningsbildare, för att en ökad övergångi seriösa former skall befrämjas. Vår huvudsakliga uppgift är visserligen att föreslå statliga åtgärder, men dessa våra förslag förutsätter å andra sidan en viss medverkan från kommunernas och föreningsbildarnas sida för att syftet skall uppnås.

Vi har själva genomfört en enkätundersökning till ett 50-tal av landets största kommuner om deras inställning till en ökad andel bostadsrätter i bostadsbeståndet och om deras aktiviteter och engagemang i frågan. Vi har vidare tagit del av en undersökning genomförd vid företagsekonomiska institutionen vid Stockholms Universitet om övergångar från hyresrätt till

bostadsrätt under 1970-talet, deras förekomst och karaktär. Vi har dess- utom, genom ett konsultuppdrag till avdelningen för byggnadsfunktionslära vid Tekniska Högskolan i Stockholm, särskilt låtit studera konsekvenserna för de boende i samband med fyra olika övergångar från hyresrätt till bostadsrätt.

2.2. Kommunernas inställning till en ökad andel bostads- rätter — en enkätundersökning

2.2.1. Undersökningens uppläggning

Vi riktade under våren 1980 en enkät till 50 av landets kommuner, vilken beträffande urval och uppläggning gjordes i samråd med Svenska Kommun- förbundet och delegationen för företagens uppgiftslämnande (DEFU). Den hade till främsta syfte att ge aktuell information om kommunernas inställning till en ökad andel bostadsrätter i bostadsbeståndet och om kommunernas aktiviteter och engagemang i frågan.

Urvalet omfattade dels de tio största av landets kommuner, dvs. de med fler än 100 000 invånare, dels var tredje kommun i intervallet 50 000—100 000 invånare samt därutöver var sjätte kommun med 15 000—50 000 invånare. Urvalet kompletterades dessutom med ett antal kommuner inom storstäder- nas bostadsförsörjningsområden. De två sistnämnda storleksgrupperna omfattade därför 12 resp. 28 kommuner. Urvalet var således inte represen- tativt för landets samtliga kommuner, då större kommuner och storstadsre- gionerna blev jämförelsevis överrepresenterade. Bakgrunden härtill var att vi bedömde frågan om övergång från hyresrätt till bostadsrätt vara mest aktuell på större orter. Ett visst svarsbortfall föreligger i undersökningen, men detta torde inte nämnvärt påverka de slutsatser man kan dra av den. Tabell 2.1 visar andelen bostadsrätteri det totala bostadsbeståndet i de valda kommunerna enligt Folk- och Bostadsräkningen 1975 (FoB 75) i förhållande till kommuntyp. _

Fördelningen visar inte något entydigt mönster. De fem kommuner som har den högsta andelen bostadsrätter i bostadsbeståndet — mellan 32 % och 55 % — representerar vitt skilda kommuntyper. De fem kommunerna med de

Tabell 2.1 Andelen bostadsrätter fördelat på kommuntyp i urvalet

Kommuntyp Andel bostadsrättslägenheter i beståndet

-15 % 15—25 % 25— % Summa

Storstadsregion inkl. förorts-

kommun 8 9 4 21 Övriga

100 000— inv. 3 2 2 7 50 000—100 000 inv. — 5 1 6 15 000—50 000 inv. 10 4 2 16

Summa kommuner 21 20 9 50

lägsta andelarna — endast 3—5 % av det totala beståndet — är samtliga mindre kommuner. Skillnaderna mellan storstadskommunerna är anmärkningsvär- da — Stockholm 13 %, Göteborg 16 % och Malmö 32 %. Uppsala t. ex. har fem gånger så många bostadsrätter som Örebro. Det finns dock sammantaget en viss tendens för högre bostadsrättsandelar i större kommuner.

2.2.2. Bostadsmarknadsläget och nyproduktionen av bostadsrätter

På en fråga, om bostadsbeståndets sammansättning har ändrats med avseende på upplåtelseformerna sedan FoB 75, svarade 16 kommuner ja. Ungefär hälften av dessa, huvudsakligen större kommuner, anger att andelen bostadsrättslägenheter har ökat med någon eller några procenten- heter, medan den andra hälften anger att andelen har minskat något, främst till följd av ett ökat småhusbyggande. Tabell 2.2 visar kommunernas mening om hur bostadsmarknaden såg ut vid undersökningstillfället, dvs. om det råder överskott eller brist på vissa kategorier bostäder i centrala och perifera lägen.

Svaren visar att bostadsbristen är mest markant i storstadsregionerna, där 14 av 18 svarande kommuner har uppgivit brist i alla kategorier. Endast 9 av de 43 svarande kommunerna har inte någon brist i något alternativ utom småhus. Bristen på bostadsrättslägenheter är något mindre markerad än bristen på hyres- och äganderätter. Endast en — mindre — kommun säger sig ha överskott på bostadsrätter, dock bara i perifera lägen.

Kommunal bostadsförmedling finns i 33 av de 43 kommuner som har besvarat enkäten. Länsbostadsnämnden har jämlikt 645 bostadsfinansie- ringsförordningen för 19 kommuner — storstäderna, Stockholms förorter samt fyra av de 13 största kommunerna i landet — förordnat att lägenheter som finansieras med statliga lån skall förmedlas av kommunen.

Kommunerna har i sina svar uppgivit hur många bostadsrättslägenheter som kommer att byggas under åren 1980—1982, resp. hur många som har byggts under åren 1977—1979. Den planerade och genomförda produktionen har beräknats som en procentuell andel av den totala bostadsstocken enligt FoB 75. Andelen för den planerade produktionen ligger mellan 0 och 2,9 %. Totalt avser fem kommuner att bygga bostadsrättslägenheter till ett antal av 2 % eller mer av hela lägenhetsbeståndet under den innevarande treårspe-

Tabell 2.2 Bostadsmarknadsläget i de kommuner som har besvarat enkäten

Antal Hyreslägenheter Bostadsrätts- Ägda småhus kommuner lägenheter med —————— Centrala Perifera Centrala Perifera Centrala Perifera lägen lägen lägen lägen lägen lägen Brist 32 21 29 18 34 26 Balans 8 14 13 20 6 13 Överskott 3 6 - l 2 2

Summa kommuner 43 41 42 39 42 41

rioden. Endast en kommun har dock nått denna siffra i den produktion som har påbörjats under den gångna treårsperioden.

Det synes föreligga ett samband mellan planerad och påbörjad produktion samt andelen bostadsrättslägenheteri beståndet, så till vida att kommunerna genom nyproduktion söker kompensera en låg andel bostadsrättslägenheter. Det planerade byggandet är också väsentligt större än det som verkligen har genomförts under den gångna treårsperioden. Huruvida dessa högre ambitioner kommer att förverkligas kan dock inte nu bedömas.

Totalt avser hela 33 kommuner av de 40 som har besvarat frågan att bygga fler bostadsrätter under den innevarande treårsperioden än under perioden dessförinnan. Fyra kommuner har varken byggt eller ämnar bygga några. bostadsrätter, medan tre kommuner avser att minska byggandet av bostadsrätter. Sju av de mindre kommunerna och nio förortskommuner. de flesta småhuspräglade, har inte byggt några bostadsrätter under den gångna treårsperioden. Den genomsnittligt planerade och den påbörjade produk- tionen som andel av det totala lägenhetsbeståndet enligt FoB 75 fördelat på kommunstorlek framgår av tabell 2.3.

Det framgår klara skillnader för skilda kommuntyper. Skillnaden är särskilt skarp mellan kommuner med mer resp. mindre än 50 000 invånare. Genomsnittet för den genomförda produktionen dras för storstadsregioner- nas del ner av de småhusdominerade förorterna.

2.2.3. Intresset för Övergång från hyresrätt till bostadsrätt

Endast 9 av 43 svarande kommuner anger att hyresgästintresse har anmälts till kommunen att få bilda bostadsrättsförening eller att kommunen på annat sätt har fått kännedom om detta. Dessa är storstäderna. fem förortskom- muner samt Gävle. I Stockholm är det fråga om ett 75-tal fastigheter med ca 2 000 lägenheter, varav ungefär en tredjedel ägs av allmännyttiga företag. I Göteborg och i Malmö berörs vardera ett 150-tal lägenheter.

I 13 kommuner— storstäderna, sex förortskommuner och fyra andra större kommuner — har man kännedom om att fastighetsägare har tagit initiativ till ombildning av fastighet från hyresrätt till bostadsrätt. Stockholms kommun redovisar tre modeller för hur ombildning har skett. Fastighetsägaren kan bilda handelsbolag, som efter några år ombildas till bostadsrättsförening. Enskilda fastighetsägare kan sälja till en bostadsrättsförening, där han själv

Tabell 2.3 Genomsnittlig planerad resp. påbörjad produktion av bostadsrättslägenhe- ter för olika kommuntyper i % av det totala lägenhetsbeståndet enligt FoB 75

Kommuntyp Planerad produk— Påbörjad produk- tion 1980—1982 tion 1977—1979 Storstadsregion inkl. förortskommun 1,24 0,36 Övriga 100 000— inv. 1,21 0,91 50 000—100 000 inv. 1,47 1,19 15 000—50 000 inv. 0,74 0,39

Genomsnitt 1,10 0,54

är med i styrelsen och slutligen kan fastighetsägaren också ta kontakt med fastighetens hyresgäster för att efterhöra intresset för ett köp av fastigheten. Flera kommuner redovisar, förutom de fall som rör privata fastighetsägare, att HSB och Riksbyggen har köpt hyresfastigheter för att ombilda dem till bostadsrätter.

Frågan om en ökad övergång från hyresrätt till bostadsrätt har tagits upp i 16 kommuner under de senaste åren genom politiska initiativ, t. ex. i form av motioner eller utredningsuppdrag. I Göteborg har detta sedermera lett till ett beslut om att 3 000 lägenheter i allmännyttig ägo skall ombildas till bostadsrätter. Stockholms kommun har avbrutit en utredning om förutsätt— ningarna för en överföring till bostadsrätt av vissa fastigheter i ytterområ- dena, vilka ägs av kommunala bostadsföretag. Kommunfullmäktige har vidare avslagit en framställan från fastighetsnämnden om en försäljning till hyresgästerna av vissa centralt belägna fastigheter ägda av kommunala bolag.

I Uppsala har man genomfört en ändring av stadgarna för det allmännyt- tiga bostadsföretaget för att möjliggöra en omvandling av lägenheter i dess förvaltning från hyresrätt till bostadsrätt. Danderyds kommun har genomfört en egen parlamentarisk utredning. Flera kommuner har i sina beslut hänvisat till att man bör avvakta resultatet av vårt arbete innan man tar ställning i frågan.

2.2.4. Kommunalt stöd och service

Ett fungerande system för kommunala lån för förvärv av bostadsrättslägen- het finns endast i en av de svarande kommunerna, nämligen i Malmö. Ytterligare ett par kommuner säger sig ha planer på att införa sådana lån. I sju av de svarande kommunerna har man fattat beslut om kommunal borgen för lån till förvärv av bostadsrättslägenhet. Vi kommeri ett senare avsnitt om finansiering av bostadsrättsförvärv (kap. 7) att mer detaljerat visa exempel på hur dessa stödformer fungerar i praktiken.

Ett tiotal kommuner har fattat principiella beslut om annan form av ekonomiskt stöd, t. ex. att kommunen köper en bostadsrättslägenhet för att sedan hyra ut den. Malmö kommun förvärvar årligen ett mindre antal bostadsrätteri nybyggda områden för uthyrning. Kommunen har f. n. drygt 1 000 lägenheter, som hyresgästerna efter fem års boende har möjlighet att förvärva. Andra kommuner har hittills tillämpat detta system bara i mindre omfattning. Endast tre kommuner har ordnat med information om hur man bildar och driver en bostadsrättsförening. Likaledes har endast tre kommu- ner utnyttjat den kommunala förköpsrätten för att vidareförsälja fastighet eller efter frivilligt förvärv av enskilt ägd fastighet överfört denna till en bostadsrättsförening.

13 av de svarande kommunerna saknar representanter i bostadsrättsföre- ningar, väsentligen förorts- och andra mindre kommuner. Två kommuner — Malmö och Gävle — säger sig tillämpa priskontroll vid överlåtelse av bostadsrättslägenhet och då vid försäljning av kommunens bostadsrätter till hyresgäster eller i samband med förmedling av bostad. Stockholms kommun utreder f. n. frågan om prisbildningen på bostadsrätter och småhus och om

den s. k. svarta handeln med lägenheter. Utredningen syftar också till att ta reda på vilka krav kommunen bör ställa på regering och riksdag när (let gäller lagstiftning eller anvisningar för att komma bort från problemet med stigande priser på berörda typer av bostäder.

2.3. Karakteristiska drag i genomförda ombildningar resultatet av en undersökning

2.3.1. Studiens inriktning och uppläggning

Ekon. dr Birger Ljung vid företagsekonomiska institutionen vid Stockholms Universitet bedriver inom ramen för ett anslag från statens råd för byggforskning en studie om övergångar från hyresrätt till bostadsrätt. Förekomsten och karaktären hos de övergångar som har ägt rum i Stockholms, Uppsala, Malmöhus, Göteborgs och Bohus samt Örebro län fram till årsskiftet 1979—1980 beskrivs i en första rapport (Övergångar från hyresrätt till bostadsrätt — framväxt, förekomst. valda lösningar, Byggforsk- ningsrådets skrift T32zl981). Rapporten redovisar bl. a. hur övergångarna har varierat över tiden, deras geografiska spridning, vilka som har tagit initiativ till övergångarna, vilka ekonomiska och juridiska lösningar som har valts och vilka fastigheter övergångarna har avsett. Övergångarna delas också in i olika typer. Ytterligare två rapporter planeras, den ena om hur inblandade parter har agerat samt vilka problem de har upplevt och den andra om de nybildade föreningarnas ekonomi.

Beskrivningen i rapporten har utformats med syftet att den skall bidra till det underlag som krävs för att i första hand bedöma vilka ekonomiska effekter övergångarna har fått för de boende och för den tidigare fastighetsägaren. Man har genom studien, när det gäller värderande ställningstaganden, sökt belysa frågeställningar som hur boendekostnaden, boendeinflytandet och den fysiska och sociala boendemiljön har påverkats av ombildningarna samt vad övergångarna kan innebära för segregationen i boendet och situationen på bostadsmarknaden, bl. a. vad gäller prisbildning- en. Man har vidare frågat sig, när det gäller styrande ställningstaganden. vilka drivkrafter som finns i den process som leder till övergångar. Hur genomförs/åstadkoms övergångarna och de olika stegen i en övergång?

Det är väsentligt att försöka urskilja och beskriva olika typer av övergångar, vilket enligt rapporten har fått styra studiens utformning. Övergångarna sker enligt samma lagstiftning som gäller för upplåtelse av bostadsrätt 1 nyproduktionen och många frågor, som endast uppkommer vid byte av upplåtelseform, är därmed inte reglerade på samma sätt av samhället. Detta, tillsammans med att olika parter med olika intressen är engagerade i övergångarna, har lett till att olika typer av övergångar har vuxit fram. I vissa fall kontrolleras t. ex. de olika stegen i övergången av den tidigare fastighetsägaren och i andra fall kontrolleras de av de tidigare hyresgäster- na.

Den hittillsvarande utvecklingen har mot bakgrund av studiens syfte och nämnda ställningstaganden beskrivits i rapporten i följande termer

Lägen (geografiska skillnader vad avser utbredning, framväxt, valda ekonomiska och juridiska lösningar). C! Tiden (antalet övergångar över tiden, trender vad gäller olika typer av övergångar, lägen. valda ekonomiska och juridiska lösningar samt ordningsföljden och tidsskillnaden mellan de olika stegen i en över- gång). Parter (vem som tar initiativ till och driver övergångarna, vilka organisationer och företag som arbetar med övergångarna, vilka knyt- ningar som finns till olika intresseorganisationer osv.). C Fastigheterna (ålder, standard. storlek, läge osv.).

Tillvägagångssätt (det praktiska tillvägagångssättet och valda lösningar vad avser ekonomi, juridisk konstruktion, fastighetens förvaltning osv.).

Inventeringen omfattade 233 övergångar i de fem länen, varav 156 fastigheter vid fastighetstaxeringen 1975 klassificerades som hyreshus med huvudsakligen bostäder. Återstoden, 77 fastigheter, avsåg hyreshus huvud- sakligen med såväl bostäder som lokaler. Urvalet omfattar inte någon försäljning från de allmännyttiga bostadsföretagen, trots att det är bekant att sådana har ägt rum. Detta kan t. ex. bero på att de allmännyttiga försäljningarna vid inventeringens början ännu inte hade hunnit få sina ekonomiska planer godkända. En anledning härtill kan vara att de har valt att till länsstyrelsen lämna den ekonomiska planen i ett relativt sent skede av övergångsprocessen.

2.3.2. Övergångarnas förekomst och framväxt

231 av de 233 övergångar som ingår i urvalet har ägt rum under 1970-talet. Antalet övergångar har stigit kraftigt under 1970-talet med undantag för en avmattning under decenniets mitt, vilket framgår av figur 2.1. Koncentra- tionen till Stockholms kommun, särskilt stadens centrala delar, är mycket stark. Antalet övergångar inom Stockholms kommun svarar för hela 79 % (184 övergångar) av det totala antalet inom de fem länen. 16 övergångar med tillsammans 1 545 lägenheter har ägt rum i Göteborgs och Bohus län, tio i Malmöhus län och tre i vardera Uppsala och Örebro län.

Antal över- gångar Totalt 231 övergångar (8 756 lägenheter)

60 50 40

I

/ Stockholms län 199 övergångar I (6068 lägenheter) I

30

20

Figur 2.I Antalet över- gångar'i hela urvalet resp. i Stockholms län 1970 71 72 73 74 75 76 77 78 79 År 1970—1979.

10

Det konstateras i rapporten att övergångarna innebär ett byte från en upplåtelseform, som är hårt prisreglerad, till en annan upplåtelseform. där det i princip råder fri prissättning. Antalet övergångar kan tänkas samvariera med den allmänna prisnivån på bostadsmarknaden, i den mån drivkraften för övergång till bostadsrätt kan vara en förväntad ökning av marknadsvärdet. De studerade övergångarna uppvisar kraftiga sådana variationer. Övergång- arna har främst uppträtt i de större städerna och förefaller där främst vara koncentrerade till områden som kan rubriceras som attraktiva.

Övergångarna uppvisar enligt rapporten också drag som kan förknippas med att de har uppstått spontant och inte i någon större utsträckning planerats eller styrts av samhället. Bostadsområde eller kvarter torde t. ex. i bostadsplaneringssammanhang vara den naturliga planeringsenheten. De funna övergångarna däremot avser till största delen fastighetsrättsliga enheter. Man kan också konstatera att den geografiska koncentrationen av övergångar knappast skulle ha blivit lika stark, om t. ex. kommunerna hade avgjort var övergångarna skulle ha ägt rum.

2.3.3. Uppdelning i olika typer av Övergångar

Vikten av att särskilja olika typer av övergångar betonas som tidigare nämnts i rapporten. HSB och Riksbyggen har svarat för 22 av de 233 övergångarna med totalt 3 918 lägenheter, medan det i 211 fall har bildats privata bostadsrättsföreningar med tillsammans 4 892 lägenheter. Övergångar till privata bostadsrättsföreningar har delats in på det sätt som framgår av tabell 2.4. Med hyresgästbildade avses i rapporten sådana fall där detär hyresgästerna som har tagit initiativ till och drivit övergången. Med ombyggnadsfall menas fall där ombyggnad har genomförts, pågår eller är planerad. Övergångarna till privata bostadsrättsföreningar (typ 14) visar en mycket stark koncen- tration till Stockholms län. Övergångarna till HSB och Riksbyggen (typ 5) har däremot en jämnare geografisk fördelning.

Övergångarna har ändrat karaktär under 1970-talet. Till att börja med var ombyggnadsfallen och de ej hyresgästbildade föreningarna i majoritet. De övergångar som har klassats som hyresgästbildade resp. som ej ombyggnads- fall har emellertid under de två sista åren i perioden stigit kraftigt och är numerai majoritet. En fördelning av övergångarna på olika typer visar enligt rapporten sammantaget stora olikheter vad avser läge och tid. De hyresgästbildade fallen förefaller t. ex. ha en starkare geografisk koncentra- tion.

Tabell 2.4 Andelen övergångar av olika typer (%) vid övergång till privat bostads- rätt

Ombygg- Ej ombygg-

nadsfall nadsfall Summa Hyresgästbildade Typl 21 Typ2 29 50 Ej hyresgästbildade Typ 3 38 Typ 4 12 50

Totalt 59 41 100

Ytterligare en indelningsgrund används i rapporten för de studerade övergångarna, nämligen hur föreningarna har finansierat sina fastighetsköp. Finansieringsbehovet kan täckas på två principiellt olika sätt. En möjlighet är att föreningen tar upp lån. Detta leder till kapitalkostnader för föreningen, som sedan tas ut som årsavgifter från de boende. En annan möjlighet är att klara finansieringsbehovet genom de grundavgifter som tas ut av de boende. Merparten av köpeskillingen i samband med övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan täckas på det ena eller det andra sättet, vilket ger olika effekter på boendekostnaden.

Den räntekostnad som uppstår, om de enskilda bostadsrättshavarna tar upp personliga lån för att täcka grundavgifterna, kan dras av i den enskildes deklaration, vilket ger en lägre räntekostnad efter skatt beroende på den boendes marginalskattesats. Kapitalkostnaden i boendekostnaden kan alltså sänkas, genom att man avstår från att ta upp lån i föreningen och i stället tar ut höga grundavgifter med personliga lån. Ett sätt att ordna detta har varit att föreningen ställt säkerhet för de lån som har tagits av bostadsrättshavarna och att dessa personliga lån ingått som en del i affärsuppgörelsen. Det väsentliga, när det gäller boendekostnaden, förefaller enligt rapporten inte vara vilka juridiska konstruktioner som har valts, utan i vad mån kapitalkostnaden på detta sätt har förts över från föreningen till de boende.

Låneandelen för övergångarna i urvalet har beräknats i figur 2.2. Figuren visar hur stor del av anskaffningskostnaden som har täckts genom lån, som har tagits upp av föreningen. Återstående del har täckts genom grundavgif- ter. Alla kombinationer av lån och grundavgifter förekommer i stort sett. I figuren finns dock en tendens till två grupper av lösningar. Ett relativt stort antal fall har inga (37 föreningar) eller mycket låga lån i föreningen. En annan stor grupp har en låneandel omkring 70—80 %. Variationerna inom grupperna kan bl. a. förklaras av att övergångarna har avsett fastigheter med olika ålder. De befintliga lån som har övertagits har också varierat och därmed i viss mån styrt möjligheten att välja mellan lån i föreningen och grundavgifter.

Antal fall

"Höga grundavgifter" "Låga grundavgifter"

0— 20— 30— 40— 50— 60— 70— — 9 29 39 49 38 90_ 1 00

Föreningslånens andel av Figur_2.2 Bostadsrätts- av fastighetens anskaff- foremngarnas laneandel ningspris (procent) av köpeskillingen.

Övergångarna i rapporten har mot bakgrund av figuren delats in i

höga grundavgifter — fall där föreningens lån enligt den ekonomiska planen är mindre än 50 % av anskaffningskostnaden, låga grundavgifter— fall där föreningens lån enligt den ekonomiska planen är lika med eller större än 50 % av anskaffningskostnaden.

128 av redovisade 233 övergångar har klassats som "höga grundavgifter". Det framgår inte i detalj av materialet hur de höga grundavgifterna har finansierats. I 102 fall av de 128 har dock föreningens stadgar en formulering som ger föreningen rätt att ställa säkerhet för personliga lån som tas upp av bostadsrättshavarna. I tabell 2.5 framgår hur stor del av de olika typerna av övergångar till privata bostadsrättsföreningar som har höga grundavgifter.

Den höga andelen höga grundavgifter tyder enligt rapporten på att de fördelar som kan uppnås med denna konstruktion kan ha varit en betydelsefull drivkraft för övergång till bostadsrätt. De ej hyresgästbildade ombyggnadsfallen (typ 3) har t. ex. en mycket hög sådan andel. Dessa övergångar har i stor utsträckning varit knutna till olika byggföretag.

2.3.4. De övertagna fastigheterna

Uppgifter om fastigheterna är enligt rapporten centrala, när man försöker bilda sig en uppfattning om vilka ekonomiska effekter som övergångarna har fått för de boende och för den tidigare fastighetsägaren. Ålder, storlek, andel kommersiella ytor m. 111. kan förväntas påverka försäljningspriset på fastigheten, finansieringsmöjligheterna, föreningens kostnadsstruktur osv. Uppgifter om vilka typer av fastigheter som övergångarna har avsett kan också ge en allmän uppfattning om vad som har varit drivkraften för övergång.

Ca två tredjedelar av de inventerade fastigheterna är hyreshus med huvudsakligen bostäder. Ungefär en förening av fem har kontori fastigheten upplåtna med bostadsrätt och över hälften av föreningarna har kommersiella ytor för uthyrning, i genomsnitt dock endast knappt 5 % av totalytan. Hyreslägenheter för bostadsändamål förekommer i var fjärde övergång. Andelen sådana hyreslägenheter är emellertid i genomsnitt inte mer än ca 4%. En mycket stor del av övergångarna har avsett äldre fastigheter. Ombyggnadsfallen har främst avsett hus byggda omkring sekelskiftet, medan ej ombyggnadsfall huvudsakligen berör hus byggda under mellankrigstiden. De övertagna husen kan, när det gäller övergångarna till rikskooperativa

Tabell 2.5 Andel höga grundavgifter ( %) vid övergång till privata bostadsrättsföre- ningar Ombygg— Ej ombygg- Genom- nadsfall nadsfall snitt Hyresgästbildade 29 62 48 Ej hyresgästbildade 78 62 74

Genomsnitt 60 62 61

företag, delas in i två åldersgrupper, en med byggår omkring sekelskiftet och en med hus producerade under tiden för det 5. k. miljonprogrammet.

Merparten av övergångarna har gällt små fastigheter. De övergångar som avser fastigheter med högst 30 lägenheter svarar för tre fjärdedelar av antalet fall. 36 övergångar avser fastigheter med tio lägenheter eller färre. Medianvärdet är 18 lägenheter och medelvärdet 38 lägenheter. Koncentra- tionen till fastigheter med litet antal lägenheter är speciellt stark för övergångar till privata bostadsrättsföreningar. Endast sju av alla övergångar omfattar fler än 200 lägenheter, samtliga till rikskooperativa företag. Dessa har uppträtt först under de sista tre åren på 1970-talet, vilket enligt rapporten måste ses som en mycket betydelsefull förändring. Dessa övergångar skiljer sig så markant från de övriga att det skulle kunna vara motiverat att tala om en ny typ av övergång.

Tabell 2.6 ger en uppfattning om säljarna eller tidigare ägare till de övertagna husen. Det framgår av tabellen att försäljningar från fysisk person har svarat för drygt hälften av samtliga ombildningar. Materialet avser endast Stockholms kommun.

2.3.5. Fastigheternas pris

Den genomsnittliga köpeskillingskoefficienten (köpeskilling i relation till taxeringsvärde) för ombildningsfastigheter skiljer sig inte markant från övriga försäljningar av hyresfastigheter. Det skulle därmed enligt rapporten knappast finnas belägg för tanken att bostadsrättsföreningar i allmänhet skulle betala ett högre pris för fastigheter, än vad som är normalt vid andra försäljningar. Försäljningar till bostadsrättsföreningar avviker dock genom att uppvisa betydligt större variationer.

I rapporten jämförs grupper av ombildningar, som i övriga avseenden är så likartade att en jämförelse kan anses försvarbar, i ett försök att avgöra vad som påverkar fastighetspriserna. Det konstateras vid en sådan analys av materialet bl. a. att i de fall det enligt kommunens bedömning föreligger s. k. intressegemenskap mellan köpare och säljare har man i Stockholms kommun betalat betydligt mer för fastigheterna, än om så inte har varit fallet. Med intressegemenskap avses t. ex. de fall då bostadsrättsföreningens styrelse består av tidigare fastighetsägare och personer som inte bor i huset. Köpeskillingskvoterna är dessutom betydligt högre för fastigheter förvär- vade av hyresgästbildade bostadsrättsföreningar med höga grundavgifter än motsvarande förvärv med låga grundavgifter.

Tabell 2.6 Tidigare ägare till ombildade fastigheter i Stockholms kommun

Ägarkategori % Fysisk person 53 Dödsbo 6 Byggnads- och/eller förvaltningsbolag" 19 Annat aktiebolag 6 Annan juridisk person 14

” Ej allmännyttigt eller kommunalt.

2.3.6. Finansiella lösningar

Föreningarnas låneandel har som tidigare framgått varierat kraftigt och vissa tecken tycks enligt rapporten tyda på att konstruktionen med höga grundavgifter och personliga lån har kommit till användning i relativt stor utsträckning. Det är framför allt ej hyresgästbildade ombyggnadsfall (typ 3), där konstruktionen med höga grundavgifter och personliga län har kommit till användning. 78 % av dessa föreningar har grundavgifter som överstiger hälften av fastighetens anskaffningspris, 34 % har över huvud taget inga lån alls i föreningen och 76 % har en formulering i stadgarna som tillåter föreningen att i fastigheten ställa säkerhet för medlemmars personliga län. De föreningar som bildats i rikskooperativ regi (typ 5) har inte i något fall utnyttjat dessa konstruktioner. Mönstret blir det samma vid en beräkning av genomsnittlig grundavgift per m2 lägenhetsyta. Grundavgifterna för ej hyresgästbildade ombyggnadsfall t. ex. är 3—4 gånger högre än för hyresgäst- bildade ombyggnadsfall eller för ombildningar genomförda av de rikskoo- perativa företagen.

De statliga lånemöjligheterna har utnyttjats i relativt liten utsträckning. Lån till förvärv har främst kommit till användning i anslutning till ombildningar genomförda av de rikskooperativa företagen. Flertalet av de övergångar som har erhållit lån till förvärv omfattar relativt många lägenheter och har relativt sena byggår. Statliga lån till ombyggnad har främst utnyttjats av de hyresgästbildade ombyggnadsfallen (typ 1).

Krav på avsättningar till fonder för inre resp. yttre underhåll kan i stadgarna uttryckas som en procentuell andel av ett tal, som på något sätt återspeglar värdet av den enskilda lägenheten eller av fastigheten. Byggkost- naden eller anskaffningskostnaden är enligt rapporten det vanligast före— kommande värdet och den genomsnittliga avsättningens storlek uppgår till 0,25—0,30 % av värdet. I det närmaste samtliga bostadsrättsföreningars stadgar omfattar krav på avsättning till fond för yttre underhåll. Endast 36 % av samtliga däremot har krav på avsättning för inre underhåll, däribland dock alla rikskooperativa föreningar.

2.3.7. Vald förvaltnings- och ombyggnadslösning

De boendes arbetsinsatser är enligt rapporten sådana att de kan förväntas påverka föreningens kostnader och därmed avgiftsuttag på ett betydande Sätt. De förvaltningsuppgifter som i stor utsträckning utförs av de boende svarar i normalfallet för en icke försumbar del av en bostadsrättsförenings kostnader. De skillnader som har framkommit mellan de olika typerna av övergångar följer samma mönster som när det gäller andra undersökta faktorer. Aktiviteten är högre i övergångar till privata bostadsrättsföreningar än i övergångar organiserade av de rikskooperativa företagen. De hyresgäst- bildade ombyggnadsfallen (typ 1) uppvisar den högsta aktiviteten av övergångar till privata bostadsrättsföreningar. Det framgår av figur 2.3 hur aktiviteten varierar med avseende på föreningsstorleken i dessa övergång- ar.

Löpande bokföring

Upprättande av bokslut

coon-oo &

Upprättande av deklaration ',

Revision Hyresuppbörd _ ..

Övriga administra- tiva uppgifter som hyresvärd

Trappstädning

. . . . : . . . . . . . : Skötsel av mark _ och gårdar . ..

..

.

.

. . . . . . . O . . .

Löpande tillsyn av installationer och anläggningar

Byte av glödlampor och säkringar i gemen— samhetsutrymmen 0% 50% 100%

_ 1—25 bostadslägenheter ___—'— 26—50 bostadslägenheter

""" " "" 51— bostadslägenheter

Kameral förvaltning

Teknisk förvaltning

Andelen föreningar, där de boende utför någon del av de reparationer och det underhåll som inte främst har att göra med den egna lägenheten, framgår

av tabell 2.7.

Tabell 2.7 Andelen föreningar (%), där de boende utför reparations- och underhålls- åtgärder utanför den egna lägenheten

Hyresgästbildade — ombyggnadsfall (typ 1) — ej ombyggnadsfall (typ 2) Ej hyresgästombildade — ombyggnadsfall (typ 3) — ej ombyggnadsfall (typ 4) Rikskooperativa (typ 5)

Genomsnitt

58 45

37 14

24 39

Figur 2.3 Andelen pri- vata bostadsrättsförening- ar, uppdelade efter stor- lek, där de boende utför olika förvallningsuppgif- ter.

De framkomna uppgifterna om vald ombyggnadslösning ger enligt rapporten anledning att konstatera, att en av de mest betydelsefulla ekonomiska effekterna kan ha uppstått som en följd därav. De ombyggnader som har genomförts i hyresgästbildade föreningar kan i motsats till ej hyresgästbildade karaktäriseras som "försiktiga och utdragna”. Bl. a. uppgår kostnaderna per ut2 endast till lite drygt en tredjedel.

Man har i ungefär hälften av ombildningsfallen vidtagit åtgärder i syfte att förbättra den gemensamma boendemiljön. Rapporten nämner som exempel anordnandet av gemensamhetslokaler, cykel- och barnvagnsrum, bastu, lokalanordningar etc. Variationerna är även i detta avseende mycket stora mellan olika typer av övergångar. Sådana åtgärder har t. ex. vidtagits i fyra av fem hyresgästbildade ombyggnadsfall (typ 1), men endast i ett av fem ej hyresgästbildade, ej ombyggnadsfall (typ 4).

2.4. Konsekvenser för de boende i några övergångsområden — redovisning av en undersökning

2.4.1. Uppdraget och studiens uppläggning

Vi skall enligt våra direktiv särskilt uppmärksamma problem som kan vara förknippade med att hyresgäster i bostäder i allmännyttig ägo önskar bilda bostadsrättsförening och belysa konsekvenserna i detta avseende för bl. a. de boende. Vi menar dock att frågan om konsekvenser för de boende vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt har ett generellt intresse, som bör uppmärksammas inte enbart i samband med ombildningar som berör allmännyttigt ägda bostäder. Vi har därför försökt att i det följande ge belysningen av denna frågeställning en mer allmängiltig karaktär. Över- gångarna i allmännyttan var emellertid ännu vid den tidpunkt då våra studier påbörjades mycket få och speciella, vilket har varit en beränsande faktor för oss. De övergångar vi valt för våra fallstudier har därför inte omfattat några tidigare allmännyttigt ägda fastigheter.

Vi gav hösten 1979 avdelningen för byggnadsfunktionslära vid Tekniska Högskolan i Stockholm (KTH) i uppdrag att i en särskild undersökning studera de sociala konsekvenserna för hyresgästerna i samband med några ombildningar. Vi avsåg med sociala konsekvenser dels övergripande sådana i form av förändringari befolkningssammansättningen, dels konsekvenser för det sociala livet såsom samarbetet mellan grannar och det enskilda hushållets engagemang i bostadsrättsföreningen. Redovisningen i detta avsnitt är ett sammandrag av de enligt vår mening viktigaste delarna i rapporten från undersökningen, som har publicerats separat i fullständigt skick (Konsekven- ser för de boende vid övergång till bostadsrätt, Ds Bo 1981: 4).

Utgångspunkten för undersökningen var hur olika boendegrupper har berörts av övergångar. Arbetet fick en utforskande inriktning i stället för en hypotesprövande uppläggning, eftersom forskning hittills har saknats om övergång till bostadsrätt. En inträngande beskrivning gjordes av övergång- ens olika stadier i de konkreta fallen. Centrala frågor i undersökningen var bl. a.

Vilka faktorer påverkade de boendes ställningstagande till bostads- rätt? Vilka hushåll blev bostadsrättshavare och vilka bodde kvar som hyresgäster? Vilka blev de ekonomiska konsekvenserna för de boende efter övergång- en? D Hur blev de kvarboende hyresgästernas rättsliga och sociala ställning? Vilka förändringar skedde i befolkningssammansättningen?

[_|

Övergång till bostadsrätt betraktades som en process i olika stadier. Det blev emellertid inte möjligt att genomföra en processtudie av ett enda bostadsområde före och efter övergången, med hänsyn till den beränsade tid som stod till buds. Undersökningen inriktades därför på empiriska studier av några bostadsområden, där övergången hade nått olika stadier. En inventering som gjordes av pågående och genomförda övergångar visade att det fanns få konkreta fall, som hade nått så långt att det gick att utvärdera resultatet av dem. Vårt önskemål var att åtminstone ett par av områdena skulle vara jämförbara med bebyggelse i allmännyttig förvaltning samt att en övergångsföreningi Stockholms innerstad skulle studeras. Tre stora bostads- områden byggda under åren 1965—1975, där övergångarna har genomförts i rikskooperativ regi samt en mindre fastighet, där övergången hade genom- förts av de boende, valdes utifrån dessa riktlinjer. Tabell 2.8 visar en sammanställning över de områden som undersökningen omfattade.

Studierna inriktades på olika frågor, eftersom områdena befann sig i olika stadier. I Masthugget studerades själva ombildningsfasen. då de boende tog ställning till bostadsrätt. I Viggbygärdet kom man in i ett skede då man började bygga upp bostadsrättsföreningen. I Hallunda och Modellen 5 studerades inflytande och förvaltningsdeltagande i redan fungerande bostadsrättsföreningar.

Studierna har genomförts med en kombination av etnologiska fältarbets-

Tabell 2.8 Undersökningsområden

Modellen 5 Hallunda Viggbygärdet Masthugget Antal lägenhe- 32 292 + 384 500 1 038 ter i förening- (2 föreningar) en Kommun Stockholm Botkyrka Täby Göteborg Byggnadsår 1909 1970-tal 1960—tal 1960-tal Tid för över- 1973 1977—1978 1979 1980 gång Initiativtagare Hyres- HSB HSB Riksbyggen gästerna Grundavgift 20000 kr. 900 kr. 36 400 kr. 66 300 kr. (3 rum och kök) Finansiering av Egna medel HSB-lån på HSB-lån Riksbyggelån

grundavgift

hela beloppet, 3 års amort.

upp till 95 %, 15 års amort.

upp till 90 %, 15 års amort.

metoder och statistisk insamlingsteknik. Tonvikten i undersökningen var att beskriva de boendes upplevelser. Strukturerade samtalsintervjuer på 2—4 timmar genomfördes därför med ett urval av hushåll i varje område eller sammanlagt 86 hushåll, varav tre med hyreskontrakt. Undersökningsgrup- pen gjorde dessutom egna observationer i områdena. I Masthugget i Göteborg bodde gruppen i en månad. I de andra undersökningsområdena i Stockholmstrakten vistades man dagligen och deltog i olika möten och aktiviteter, observerade människor på gårdarna och på offentliga platser. Statistiska uppgifter över områdena som helhet sammanställdes vad beträf- far befolkningssammansättning, in— och utflyttningar, inkomster m. in. En särskild postenkät genomfördes bland flyttare från Masthugget och Hallun- da.

Bostadsförvaltare och kommunala tjänstemän kontaktades i varje under- sökningsområde för att spåra personer med särskilda kunskaper om området såsom fastighetsskötare, hyresgästföreningens representanter, tjänstemän vid kommunernas statistikkontor och bostadsförmedling, sociala fältassis— tenter m. fl. Sammanlagt har 91 sådana personer intervjuats, ofta vid flera tillfällen.

2.4.2 Faktorer som påverkat de boendes ställningstagande Undersökningen visade att områdenas olika förutsättningar i hög grad påverkade de boendes ställningstagande till ombildningen. Övergångsvillko— ren utformades av rikskooperativa organisationer i tre av de fyra fallen. i det fjärde av de boende själva. Flera faktorer tillsammans påverkade hushållens ställningstagande till bostadsrätt. Bl. a. kan nämnas hur informationen inför övergången utformades, vilka erfarenheter de boende hade av förvaltningen samt utformningen av de ekonomiska villkoren. En viktig faktor var också hyresgästernas förväntningar om möjligheten att påverka den egna bostaden efter övergången.

De ekonomiska villkoren i samband med övergången var enligt rapporten av absolut avgörande betydelse. Finansieringsformerna varierade mellan områdena och det var stora skillnader mellan storleken på grundavgifter och lånemöjligheter. Det visade sig inte oväntat att anslutningen till bostads- rättsföreningen var störst i Hallunda, där de lägsta grundavgifterna och de förmånligaste lånevillkoren hade erbjudits de boende. Där var anslutningen 95 % efter teckningsperiodens slut. I Viggbygärdet och i Masthugget var den 80 % resp. 23 % efter första teckningsperioden, medan 25 av 32 hushåll (79 %) valde att teckna bostadsrätt i Modellen 5.

Kravet på kontantinsats och behovet av ett långfristigt lån medförde emellertid att vissa kategorier avstod från att teckna bostadsrätt, även om lånemöjligheterna var relativt goda i dessa övergångar. Det framgår av studien i Masthugget, där grundavgiften var särskilt hög och anslutningen låg, att det främst blev hushåll tillhörande socialgrupp 2. ofta med barn och där två vuxna medlemmar förvärvsarbetar, som gick över till bostadsrätt. Det blev i första hand äldre och riktigt unga hushåll samt ensamstående föräldrar som avstod.

Finansieringssystemet, med möjligheter att ta höga personliga lån till grundavgiften, gynnade främst hushåll med höga marginalskatter i Masthug-

get och i Viggbygärdet. Det fanns enligt rapporten inte samma ekonomiska incitament för hushåll med låga inkomster att förvärva bostadsrätt. En annan viktig drivkraft var argumentet att bostadsrättshavare får lägre boendekost- nader. Tonvikten i informationen inför övergången lades i samtliga rikskooperativt organiserade ombildningar på de ekonomiska faktorerna, där man underströk möjligheten till lägre boendekostnader.

Men också andra faktorer hade i många fall betydelse för hushållens ställningstagande. Boende avstod t. ex. i Masthugget från att teckna bostadsrätt. trots att de hade ekonomiska förutsättningar. De avstod då på grund av erfarenheterna av företagets tidigare förvaltning eller av osäkerhet över möjligheten att kunna sälja bostadsrätten. En del avskräcktes även av svårigheten att förstå informationen och vad övergången skulle innebära för den personliga situationen. Förvaltningen gav också löfte om ett oförändrat hyresförhållande för de kvarboende, vilket gjorde att många inte kände sig motiverade att delta i ombildningen.

2.4.3. Ekonomiska konsekvenser för de boende efter övergången

Månadsavgiften för bostadsrättshavarna sänktes i samband med övergången i de studerade fallen i förhållande till tidigare hyror. Andra utgifter såsom avbetalningar för län samt egna investeringar i utrustning och underhåll av bostaden skall emellertid läggas till bostadsrättshavarnas månadsavgift, vilket gör det svårt att beräkna deras faktiska boendekostnader. Det framkom i flera intervjuer att bostadsrättshavarnas förväntningar om att drastiskt få sina boendekostnader sänkta efter övergången inte alltid hade infriats. De enskilda bostadsrättshavarna och de nybildade styrelserna hade svårt att påverka de stora kollektiva drifts- och kapitalkostnaderna.

Det har dock varit först vid senare lägenhetsöverlåtelse som den tydligaste skillnaden enligt rapporten framkommit mellan dem som har valt att bo kvar som hyresgäster och de som tecknade bostadsrätt. När en bostadsrättshavare har sålt, har denne kunnat ta ut ersättning för gjorda investeringar i lägenheten och dra fördel av prisutvecklingen på bostadsmarknaden i stort. Priserna på bostadsrätter har stigit kraftigt under senare år i de kommuner som studerats. Detta har medfört de differenser mellan grundavgifter och överlåtelsevärden som framgår av tabell 2.9.

Den kraftiga prisutvecklingen har i många fall varit överraskande för bostadsrättshavarna själva och inte setts enbart som positivt. En konsekvens av prishöjningen har bl. a. varit att det också har blivit dyrare för bostadsrättshavarna själva att förvärva en annan lägenhet. Prisutvecklingen

Tabell 2.9 Priser på bostadsrätter i studerade områden

Grundavgift för 3 rum och kök Överlåtelsepris 1980

Modellen sa 15 omm 000 (1973) 275 000—350 000 Hallunda soo 1 000 (1977) 18 000— 25 000 Viggbygärdet 36 000 (1979) 60 000— 90 000 Masthugget 60 000—66 000 (1980) 70 000— 80 000

” Ombyggnadsprojekt.

har även drabbat kvarboende hyresgäster. De som önskat teckna bostadsrätt några år efter övergången har i de undersökta områdena fått betala ett pris som motsvarar marknadspriset. Det har därför blivit svårare att bli bostadsrättshavare för många hyresgäster, som av ekonomiska skäl har avstått från att förvärva bostadsrätt i samband med övergången.

Prishöjningarna har för nytillkommande bostadsrättshavare inneburit att boendekostnaderna blivit väsentligt högre än för dem som först tecknade bostadsrätt. Många har tvingats ta län. Det har bl.a. fått till följd i de föreningar där priserna har höjts markant, som t. ex. i Modellen 5. att det nästan enbart är personer med goda bankförbindelser och/eller realiserbara tillgångar i form av villa eller annan bostadsrätt som har haft råd att förvärva bostadsrätt.

2.4.4. Förvaltningsdeltagande och inflytande

Graden av inflytande och deltagande i förvaltningen har varierat i de undersökta områdena. Det råder stor kontrast mellan föreningar som Modellen 5 å ena sidan och de stora bostadsrättsföreningarna å den andra. Skillnaderna beror främst på att de kooperativa företagen i hög grad har utformat de förvaltningsmässiga förutsättningarna redan före övergången, t. ex. genom att bestämma föreningsstorlek och teckna långsiktiga förvalt- ningsavtal med den egna organisationen. Detta har kunnat ske beroende på att det är företaget självt som ursprungligen har bildat bostadsrättsförening- en och att medlemsantagningen har skett på ett relativt sent stadium, efter det att föreningen har förvärvat fastigheten. Detta har i sin tur lett till svårigheter för bostadsrättsföreningen, när det gäller möjligheterna att kunna påverka formerna för förvaltningen.

De boende engagerade sig i de stora föreningarna enligt rapporten främst i de egna lägenheterna. De flesta bostadsrättshavare hade fått klart för sig att de fick reparera sina lägenheter och lade ned mycket tid och pengar på detta. De boende har själva tagit över en del av förvaltningen även av närmiljön såsom på gårdar eller andra mindre enheter. Den lilla föreningen Modellen 5 kan nämnas som exempel, där de boende hade hand om trappstädning och skötseln av gårdar och gemensamma utrymmen. De boende i Hallunda tog främst del i mer informella och frivilliga förvaltningsuppgifter som höst- och vårstädning på gårdarna och annat gårdsarbete.

Motivationen för arbete på den egna gården var genomgående högt och engagemanget har också inneburit en förbättring av närmiljön. Förstörelsen har minskat markant i Hallunda efter övergången som en följd av en medveten informationskampanj i områdestidningar, studiecirklar och gårds- arbete. Förklaringen uppgavs vara att de boende nu kände mera ansvar för sina gårdar genom att de hade lagt ned eget arbete och pengar.

Det har varit svårare att uppnå engagemang i större övergripande förvaltningsfrågor. Man har i Hallunda inte lyckats motivera de boende till att spara energi och vatten. Föreningarna är så stora att en enda gårds insatser visade sig ha ringa effekt på kostnaderna i dess helhet och det har därför varit svårt att uppbåda engagemang kring gemensamma sparåtgärder. Ett annat hinder för förvaltningsengagemang har det avtal varit om samordnad teknisk, ekonomisk och administrativ förvaltning som slöts

mellan det kooperativa företaget och bostadsrättsföreningen, som då företräddes av interimsstyrelsen. Detta avtal, som var femårigt, har begränsat styrelsens handlingsfrihet när det gäller förvaltningens organisa- tion och personal. Det har väckt missnöje i flera fall att avtalet slöts innan boenderepresentanter vann tillträde i styrelserna.

Man hari de stora föreningarna blivit starkt beroende av HSB-föreningens handledning och stöd. Bostadsrättsföreningen kan genom att tillhöra en HSB-förening räkna med stöd och hjälp i komplicerade förvaltningsfrågor. Det medför samtidigt emellertid en risk för att föreningen gör sig beroende av denna hjälp och därigenom förlorar sin självständighet. Styrelseledamöter i undersökningen framförde klagomål över att förvaltningen var svår att påverka och överblicka. Det har i alla föreningar dessutom varit svårt att få boende att ta styrelseuppdrag, eftersom många är rädda för att inte klara av uppgifterna.

En grupp som har saknat inflytande i bostadsrättsföreningarna är de som har bott kvar med hyresrätt. Man har som kvarboende hyresgäst inte haft rätt att delta på föreningens stämmor. Hyresgästföreningens kontaktkommittér har upplösts i de studerade fallen med undantag för Masthugget, vilket har medfört att det inte längre har funnits någon lokal organisation, som har tagit tillvara hyresgästernas intressen. Hyresgästerna har på grund av sin isolerade ställning fått svårt att hävda sig, om konflikter uppstått med bostadsrättsha- varna.

2.4.5. Förändringar i befolkningssammansättningen

Det sägs i rapporten att det inte i något fall har framkommit att övergången skulle ha ökat omflyttningen under de första åren. Rykten om en förestående övergång till bostadsrätt verkar snarare ha haft en stabiliserande effekt för områdena. Intervjuerna med de boende tyder på att de som inte har velat teckna sig för bostadsrätt hellre har bott kvar i området som hyresgäster än flyttat i väg. Flyttningsfrekvensen i exempelvis Hallunda har under de senaste åren minskat markant. Antalet utflyttade personer från hela det flerbostadsområde som ombildats till bostadsrätt var ca 34 % lägre året efter övergången (1978) jämfört med året före (1976). Utflyttningen i Modellen 5 har ökat efter fem år, dvs. vid den tidpunkt då hushållen enligt nuvarande regler inte längre beskattas för realisationsvinsten. Det är ännu för tidigt att uttala något om omflyttningen för de två övriga föreningarna, Viggbygärdet och Masthugget.

Utflyttade hushåll från Hallunda och Masthugget har intervjuats i en särskild enkätundersökning. Det framkommer i denna undersökning att få som har flyttat har angivit övergången som orsak. Endast tre av 62 utflyttade hushåll från Hallunda under övergångsperioden har angivit att övergången till bostadsrätt i någon mån påverkade deras beslut att flytta. De intervjuade flyttarna har inte heller påverkats att stanna kvar i området, trots de ekonomiska fördelar som tecknandet av bostadsrätt kunde ha inneburit.

De hushåll från Masthugget som intervjuats har i allmänhet uppgivit fler skäl till flyttningen än Hallunda-flyttarna. Flera hushåll som lämnat Masthugget har påverkats att flytta på grund av övergången till bostadsrätt. 22 av 59 utflyttade hushåll har gjort ekonomiska överväganden som lett till

ställningstagandet att inte teckna bostadsrätt. Framför allt insatsens storlek men också månadskostnaderna har då varit viktiga faktorer. Fem av de utflyttade har haft principiella invändningar mot bostadsrätten som boende- form.

Den sociala sammansättningen förändrades efter övergångarna i Modellen 5 och i Hallunda. Jämförelser har gjorts i Hallunda med befolkningssam- mansättningen i ett angränsande hyresområde (Norsborg) och i rapporten konstateras att skillnaderna har ökat mellan områdena efter 1977, när det gäller medelinkomster och andelen utländska medborgare. De höga överlåtelsepriserna har enligt tjänstemän på bostadsförmedlingen medfört att det blivit mer betalningsstarka grupper som söker sig till Hallunda. Unga som flyttar hemifrån, ensamstående föräldrar, äldre personer, invandrarhus- håll samt resurssvaga hushåll har fått svårare att skaffa lägenhet där.

De höga lägenhetspriserna i Modellen 5 har också medfört att det blivit andra kategorier som flyttat in efterhand. Antalet hushåll i socialgrupp 3 har sedan övergången 1973 minskat, medan en ökning har skett av hushåll i socialgrupp 2. Antalet pensionärer är färre liksom antalet barnfamiljer. De flyttade hushållen har mestadels ersatts av ensamstående och yngre par utan barn, många med akademisk utbildning. Liknande sociala förändringar har enligt rapporten också konstaterats, med hänvisning till en särskild utredning (Byggforskningsrådets rapport R 93: 1979 Segration vid bostadsförnyelse), i andra ombildade fastigheter, som har sanerats i Stockholms innerstad under 1970-talet.

2.5. Kommitténs överväganden och slutsatser

2.5 .1 Statens roll

Vi har i detta kapitel sökt redovisa och belysa några väsentliga erfarenheter av övergångar från hyresrätt till bostadsrätt under 11970-talet, som de har kommit till uttryck i ett begränsat antal undersökningar. De ombildningar som hittills ägt rum har inte i någon större utsträckning planerats eller styrts av samhället. Erfarenheterna av dessa ombildningar utgör dock inte skäl för samhället att acceptera att en övergång till bostadsrätt uteslutande sker på de villkor som fastighetsmarknadens parter själva dikterar. Direktiven för vårt arbete är på denna punkt tvärtom mycket tydliga. Dessa föreskriver att vi, när vi utformar våra förslag, skall söka eliminera de risker för en ökad segregation i boendet som en ändring av upplåtelseformen kan innebära.

Staten och kommunerna delar ansvaret för samhällets åtgärder inom bostadsförsörjningen. Statens uppgift består främst i att svara för de finansiella insatser som behövs för att förverkliga de bostadspolitiska målen. De statliga uppgifterna fullgörs administrativt främst genom bostadsstyrel- sen och länsbostadsnämnderna. Kommunernas uppgift är i detta samman- hang i huvudsak att svara för den praktiska verksamheten såsom planering och produktionsinitiativ samt för en ändamålsenlig byggnation och förvalt- ning. Det måste då ligga i statsmakternas intresse att förse kommunerna med de instrument som krävs för att även övergång från hyresrätt till bostadsrätt skall kunna bli ett medel för den kommunala bostadsförsörjningen.

De åtgärder av statsmakterna som kan komma ifråga för att befrämja övergångar är dels lagstiftning, dels kapitalförsörjning och långivning. Lagstiftningen bör i första hand syfta till att stärka ställningen och förhandlingspositionen för de boende i den fastighet som blir föremål för ombildning. Den som efter ombildningen ändock föredrar att bo kvar med hyresrätt skall kunna göra detta utan att vederbörandes rättsskydd därmed försämras.

En ökad omvandling till bostadsrätt får inte bidra till att fastighetspriserna trissas upp. Kapitalförsörjningen måste därför vara förknippad med villkor, som gör att bostadsrättsföreningar inte skall kunna finna anledning att betala mer för fastigheter än vad andra köparkategorier normalt gör. Detta är enligt våra direktiv också ett skäl för att de generella statliga lånemöjligheterna inte bör förändras.

Finansieringsförutsättningarna bör vara sådana att grundavgifterna kan hållas på en rimlig nivå. Genom samhällets försorg förbättrade möjligheter till län mot säkerhet i fastigheten bör riktas till föreningen. Speciella problem uppstår å andra sidan på orter med höga överlåtelsevärden på bostadsrätter, om grundavgifterna kan hållas relativt låga. Bostadsrättshavare, som från början har varit medlemmar i föreningen, kan därmed komma att få oacceptabla fördelar, om inte samhället vid långivning ges en möjlighet att påverka villkoren för en ombildning eller framtida överlåtelser. Det är slutligen också angeläget att ingen tvingas avstå från att delta i en övergång på grund av brist på tillräckliga medel för kontantinsatsen.

2.5.2. Den kommunala rollen

Kommunernas kompetens på bostadsförsörjningens område styrs i likhet med övrig kommunal verksamhet i första hand av 1 kap. 4 % kommunallagen (1977: 179), dvs. den enskilda kommunen ”får själv vårda sina angelägen- heter”. Det finns dock speciallagstiftning på bostadsförsörjningens område, som ger kommunerna befogenheter som sträcker sig längre och i viss utsträckning åsidosätter de principer som enligt rättspraxis ryms inom denna allmänna kompetensregel. De centrala bestämmelserna finns i lagen (1947: 523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande, den s. k. bostadsförsörjningslagen. Principen om att tyngdpunkten i ansvaret för bostadsförsörjningen ligger hos kommunerna är inte lagfäst, men den har i praktiken godtagits sedan lång tid tillbaka. Principen har ytterligare accentuerats genom regeringens prop. 1977/78: 93 om riktlinjer för ansvars- fördelningen inom bostadsförsörjningen m. m.

Lagen innehåller föreskrifter om såväl befogenheter som åligganden för kommunerna i syfte att främja bostadsförsörjningen. Kommunerna är enligt lagen berättigade att ställa medel till förfogande för åtgärder i syfte att nedbringa den enskildes kostnader för att anskaffa eller inneha en fullvärdig bostad. Kommunerna är skyldiga att förmedla lån och bidrag som staten ställer till förfogande i syfte att främja bostadsförsörjningen samt att i övrigt biträda vid handhavandet av låne- och bidragsverksamheten. Man är vidare skyldig att samla in uppgifter samt att upprätta bostadsförsörjningsprogram. Kommunerna är slutligen också skyldiga att anordna avgiftsfri bostadsför- medling i erforderlig omfattning.

Lagen anger inte vad kommunerna dessutom kan göra för att främja bostadsförsörjningen. men viss ledning kan hämtas ur dess förarbeten (prop. 1947: 259). I propositionen föreslogs att det enligt lag skulle åligga kommun ”att till främjande av bostadsförsörjningen inom kommunen vidtaga alla de åtgärder i fråga om planläggning av byggnadsproduktionen. initiativtagande till bildandet av allmännyttiga bostadsföretag och ledning av bostadsproduktionen, som erfordrades för att åstadkomma en tillfredsstäl— lande tillgång på fullvärdiga bostäder inom kommunen”. Förslaget ledde inte till lagstiftning av främst lagtekniska skäl (pågående arbete med expropria— tionslagen m. m.), även om det rådde enighet om principerna mellan regering och riksdag.

Det finns inte någon lagstiftning i fråga om allmänna mål och riktlinjer i den bostadsförsörjande verksamheten, även om det har varit på förslag. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna föreslog i betänkandet (SOU 1975: 51) Bostadsförsörjning och bostadsbidrag, att det genom lagstiftning skulle fastslås att kommunen ”skulle medverka för att dess invånare och de som avser att bosätta sig inom kommunen får tillgång till rymliga, väl utrustade och ändamålsenliga bostadslägenheter och en i övrigt god bostadsmiljö”. Kommunerna skulle därvid "skapa förutsättningar för en allsidig hushållssammansättning inom kommunens bostadsområden”. Departementschefen ansåg emellertid att sådana allmänt formulerade mål inte borde föranleda lagstiftning (prop. 1977/78: 93 s. 174—175), även om målen kunde anses vara allmänt omfattade.

Kommun har således, såväl då det gäller åtgärder som främjar bostads- försörjningen och vilka inte direkt anges i lagen, som då det gäller åtgärder inom bostadsförsörjningens ram, stor frihet att handla efter lokala förhål- landen och egna målsättningar. Fördelningen av olika boende- och upplåtelseformer inom bostadsbeståndet är ett område som kommunerna kan påverka, t. ex. genom att stödja ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. Ombildningar kan visserligen ske helt utan kommunernas medverkan, men om det krävs att statliga lån tas upp, ger reglerna i bostadsfinansieringsförordningen kommunerna medel att styra utveckling- en. Reglerna om ekonomiskt understöd i bostadsförsörjningslagen ger också kommun möjlighet att i viss utsträckning understödja ombildningar.

Vi kan konstatera att vår undersökning om kommunernas inställning till en ökad andel bostadsrätter i bostadsbeståndet ger en skiftande bild av aktiviteten och engagemanget i frågan. De flesta kommuner planerar för en ökning av nyproduktionen av bostadsrätter. Detta är särskilt markant i kommuner med en i dag relativt låg andel bostadsrätter i beståndet. Direkta kommunala initiativ för omvandling av hyresrätter till bostadsrätter före- kommer dock inte. med några få undantag. Förslag har däremot väckts och utredningsarbete har genomförts i en rad kommuner.

Ett antal kommuner tillämpar ekonomiskt stöd i form av län eller framför allt borgen för lån för förvärv av bostadsrätt. Några kommuner förvärvar också bostadsrättslägenheter för att ordna bostadsfrågan åt vissa hushållska- tegorier. Frågan om prisreglering i vidare bemärkelse har av undersökningen att döma knappt mer än aktualiserats i ett par kommuner. Kommunal hjälp i form av information och service vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt förekommer knappast. Större kommuner liksom vissa förortskommuner är

genomgående mest intresserade av dessa frågor.

Slutsatsen måste sammanfattningsvis bli att kommunernas engagemang i dessa frågor är litet, vilket främst torde bero på att intresset från de boendes sida också är dåligt utanför storstadsregionerna. I direktiven för vårt arbete erinras bl. a. om att denna fråga har berörts i anslutning till statsmakternas tidigare nämnda beslut om ansvarsfördelningen inom bostadsförsörjningen m. m. Föredragande statsråd framhöll därvid bl. a. det angelägna i att kommunerna på ett tillfredsställande sätt informerar om hur bostadsrättsfö- reningar bildas och, i linje med bostadsförsörjningslagens syfte, skyndsamt utser representanter i bostadsrättsföreningar.

Det finns enligt vår undersökning en ambition från kommunernas sida att öka andelen bostadsrätter i nyproduktionen. Skälen härtill kan vara flera. Även övergångar från hyresrätt till bostadsrätt borde kunna vara ett medel för kommunerna att nå en annan fördelning i bostadsbeståndet, i den mån det finns ett allmänt ökat intresse för det kooperativa boendet och bostadsrätten som upplåtelseform. Möjligheterna att genom nyproduktion kunna åstadkomma några väsentliga förändringar av bostadsbeståndets sammansättning och fördelning torde under 1980-talet vara starkt begrän- sade.

Kommunala initiativ för att befrämja övergångar skulle, förutom att man åstadkommer en uppblandning av besittningsformerna, också kunna bidra till att man i vissa fall påverkar prisbildningen på bostadsrättslägenheter. Detta kan ske i syfte att antingen söka hålla nere en redan hög prisnivå eller att söka dämpa en snabb prisutveckling. Möjligheterna härtill torde, som framgår av vår prisutvecklingsstudie (kap. 8 samt Ds Bo 1981: 2), vara individuellt betingade i de olika kommunerna. Bostadsmarknadsläget och tillgången på hyreslägenheter på orten är dock generellt sett avgörande för prisnivån på bostadsrätter. Det betyder att övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan hålla nere prisnivån på bostadsrätter, endast så länge som tillgången på hyresrättslägenheter fortfarande är god.

Det är i första hand större kommuner, som universitets- och residensstä- der, och kommuner ingående i större bostadsmarknader, främst storstads- områden, som idag har utpräglat höga prisnivåer på bostadsrätter. Bostads- marknaderna i dessa kommuner har i regel stor lokal utbredning. Det geografiska läget inom en ort är vid sidan av bostadsmarknadsläget den viktigaste prisförklarande faktorn. Ett ökat utbud av perifert belägna bostadsrätter kommer således att betinga låga priser jämfört med befintliga bostadsrätter i attraktiva lägen

En snabb prisutveckling är framförallt kännetecknande för orter med begynnande bostadsbrist och en låg andel bostadsrätter. Marknader med en låg andel bostadsrätter är enligt undersökningen betydligt känsligare för förändringar i utbud och efterfrågan, även om inte andelen har någon direkt betydelse för prisnivån. Förutsättningarna är också större att priserna hålls uppe på en relativt hög nivå vid en låg andel bostadsrätter på orten, även om det råder överskott på bostäder. En ökning av andelen bostadsrätter skulle således tillsammans med en hög nyproduktion kunna verka stabiliserande på bostadsrättspriserna.

Vi har här kortfattat sökt peka på några argument för ett mer aktivt kommunalt engagemang för ombildning till bostadsrätt som en del i ansvaret

för bostadsförsörjningen. Övergångar från hyresrätt till bostadsrätt skulle. menar vi, genom initiativ från kommunernas sida kunna bli ett väsentligt medel för att i olika avseenden utveckla och förändra bostadsmarknader med problem av olika slag. Detta kräver dock ett bakomliggande handlingspro— gram och en uttalad målsättning, som lämpligen kommer till uttyck i bostadsförsörjningsprogrammen. Vi vill särskilt understryka vikten av att noga överväga den önskvärda omfattningen av övergångar. mot bakgrund av de problem som övergångarna avses lösa.

Det åligger kommunerna enligt 3 % bostadsförsörjningslagen att fortlöpan- de upprätta bostadsförsörjningsprogram, som skall omfatta en tid av fem år och bl. a. ange omfattning och inriktning av ny- och ombyggnad. Program— met skall även ange andra åtgärder som behövs för att främja bostadsför- sörjningen, i den omfattning som kommunerna finner det lämpligt. Bostadssociala inventeringar bör också ses som en naturlig del i beslutsun- derlaget för den kommunala planeringen, även om det inte föreligger någon lagfäst skyldighet för kommunerna att göra sådana. Syftet är enligt boendeutredningarnas förslag (SOU 1975: 51 s. 210 f.). till vilket föredra- gande statsråd anslöt sig i stort i förslaget till riktlinjer för ansvarsfördelning inom bostadsförsörjningen m. m. (prop. 1977/78: 93). att få djupare kunskaper om bostadsområdena och ett gemensamt beslutsunderlag för olika kommunala förvaltningar, bostadsföretag m. fl. Sociala hänsyn och de boendes intressen bl. a. skulle härigenom på ett bättre sätt kunna beaktas i planeringen.

Upplåtelseformernas fördelning i bostadsbeståndet bör, som vi har anfört, betraktas som en del av kommunernas planering i bostadsförsörjningsfrågor och därmed även i bostadssociala inventeringar och i bostadsförsörjnings- programmen. Gällande författningar, föreskrifter och kommentarer har emellertid f. n. inte någon speciell inriktning på den kommunala planeringen och beredskapen för ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. Det torde vara nödvändigt att i bostadsförsörjningsprogrammet betona bedömningen av omfattningen, om åtgärder vidtas för en ökad övergång, samt även planeringen av de ekonomiska, administrativa och personella insatser som krävs av kommunen.

2.5.3. Föreningsbildarens roll

En övergång från hyresrätt till bostadsrätt innebär inte endast en lagteknisk ändring av upplåtelseformen i dess begränsade bemärkelse. En övergång innebär i första hand en annan fördelning av ansvar och befogenheter, rättigheter och skyldigheter samt andra möjligheter och begränsningar för den boende. En annan upplåtelseform medför för den boende i hög grad en ändring av den form för inflytande, inom vilken han kan påverka sin situation.

Samhället bygger i allt väsentligt på den representativa demokratins principer. Regler och villkor t. ex. på bostadsmarknaden fastställs genom beslut i riksdag och kommuner. Besluten ger, när det gäller hyresboendet. inom hyresförhandlingslagens ram utrymme för frivilliga överenskommelser mellan parterna på hyresmarknaden. Dessa parter är också de ofta organiserade och uppbyggda efter samma principer som politiskt valda

församlingar, dvs. med parlamentarisk representativitet. Parternas överens- kommelser kan avse såväl hyressättningen som hyresförhållanden i övrigt och kommer därigenom att i detalj utgöra villkoren för den enskilde hyresgästens boende. Denne påverkar sitt boende genom att utnyttja den representativa demokratins spelregler.

Bostadsrättsboendet bygger, när det gäller villkoren för den enskilde. på principer som ofta sammanfattas i begreppet ”direkt demokrati”. Bostads- rättshavaren har, utan att för den skull äga sin lägenhet, det yttersta ansvaret för lägenheten och dess skötsel. En rätt att omdisponera lägenheten, inom de ramar som bostadsrättslagen och föreningsstadgarna anger, ingår också i rätten att nyttja den. Bostadsrättsföreningen äger den fastighet i vilken lägenheten är belägen och medlemmarna har därmed ett inflytande över och ett ansvar för den gemensamma egendomens skötsel och disposition. Varje medlem har i dessa beslut var sin röst.

Bostadsrättsupplåtelse är för det kooperativa boendet huvudsakligen det legala instrumentet. Bostadskooperation kan emellertid dessutom sägas innebära såväl en kontinuitet i byggande och förvaltning av bostäder som medlemmarnas engagemang i hela bostadsfrågan. Kooperationen förutsät- ter att de enskilda föreningarna sluter sig samman för att gemensamt ta tillvara sina intressen. Det är då naturligt att formulera mål för verksamhe- ten, som skall söka återspegla de intressen man vill samarbeta kring. En balanserad ekonomi genom större sparande och mindre subventioner, en bättre hushållning med kapital och energi, en utbyggd demokrati och större gemenskap är exempel på sådana mål. De sistnämnda exemplen anspelar främst på de speciella egenskaper som ligger i upplåtelseformens natur.

Med bostadsrättsupplåtelse följer således även utanför bostadskoopera- tionen en rad rättsliga och föreningsdemokratiska attribut, som inte har sin tillämpning i hyresrättsboendet. även om bostadsrätt endast är ett lagtek- niskt uttryck för upplåtelse med nyttjanderätt för obegränsad tid. Detta gör att initiativtagaren till en övergång från hyresrätt till bostadsrätt — i fortsättningen benämnd föreningsbildare — får en alldeles speciell roll och ett särskilt ansvar, såväl juridiskt som moraliskt. Föreningsbildarens syfte kan, vid sidan av rent ekonomiska skäl. vara att åstadkomma just den förändring som här har nämnts av de grundläggande förutsättningarna för de boende att påverka sin situation. Enskilda personer, sammanslutning av personer eller etablerad organisation kan vara föreningsbildare, men de har det gemensamt att de ikläder sig ett speciellt ansvar som initiativtagare till en förändring av ett antal hyresgästers boendevillkor.

Det är i några avseenden som vi menar att föreningsbildarens roll blir särskilt tydlig och där ansvaret blir speciellt uttalat för att en bostadsrätts- förening från början skall kunna få rimliga förutsättningar för sin verksam- het. Övergång från hyresrätt till bostadsrätt kräver engagemang, vilket bör vara grundläggande för föreningsbildarens åtgärder. Så många som möjligt skall stimuleras att delta i ombildningen. Den bör därför genomföras först när det föreligger en stabil och kvalificerad majoritet bland de boende. De boende måste dock ges rimlig tid att utifrån sina egna förutsättningar ta ställning till övergången och att organisera sig som förberedelse för övertagandet av fastigheten. Ställningstagandet måste grundas på en egen övertygelse om att man vill ändra sina boendeförhållanden. Fortsatt

hyresrättsupplåtelse av ett mindretal lägenheter får heller inte leda till motsättningar mellan olika boendegrupper.

Engagemanget förutsätter i sin tur kunskap. Detta avser förhållanden rörande såväl föreningsbildning och fastighetsförvärv som förvaltningsarbe- te. Hyresgästerna behöver fördjupade kunskaper om boendet. om dess juridik, teknik och ekonomi för att kunna ta över och rätt utöva sitt ansvar. Behovet av rådgivning och service blir uppenbart. Den ekonomiska planen för föreningens verksamhet är ett mycket värdefullt instrument för överfö— ring av information och kunskap till föreningsmedlemmarna. Det är därför angeläget att planen bygger på saklig grund och att den innehåller all nödvändig information om föreningens ekonomi för överblickbar tid.

Resultatet av de studier som har återgivits i detta kapitel tyder vidare på att de ekonomiska villkoren är av avgörande betydelse för anslutningen till föreningen. Anslutningen blir nära nog total, om de totala boendekostna— derna inte stiger och grundavgiften är tillräckligt låg. Anslutningen blir däremot dålig, om boendekostnaden stiger och föreningen av något skäl är tvingad att ta ut en relativt hög grundavgift, även om villkoren för lån till grundavgiften är goda. Detta skulle således bl. a. tala för att grundavgifterna bör vara så låga som möjligt. Studierna pekar emellertid samtidigt på de stora lägesfördelar som kan realiseras vid senare överlåtelse, om skillnaden är alltför stor mellan grundavgift och prisnivån på bostadsrätter på den lokala marknaden.

Vi vill slutligen peka på ytterligare en faktor. där föreningsbildarens roll av undersökningsresultaten att döma har stor betydelse för engagemanget i bostadsrättsföreningen. Det har visat sig att föreningens storlek betyder mycket för möjligheterna att uppnå vad föreningsbildaren ofta torde eftersträva, nämligen ett ökat intresse för boendet och boendemiljön. Varken barn eller vuxna har möjlighet att lära sig att känna eller känna igen mer än ett begränsat antal personeri sin närmaste omgivning. Varje förening bör av det skälet enligt olika sociologiska studier omfatta högst 200—250 hushåll, om man vill eftersträva en gemenskap inom bostadsrättsföreningens ram.

Det finns också erfarenheter som talar för att en förening bör omfatta minst 25—30 hushåll för att man skall kunna upprätthålla en effektiv förvaltning och få underlag för en kompetent och handlingskraftig styrelse, även om det i lagstiftningen formellt inte krävs mer än fem medlemmar för att bilda bostadsrättsförening. Studier, som har genomförts i Norge och i England, tyder på att medlemmarna upplever att föreningar med 50—150 hushåll fungerar bäst. Det är enligt vår mening angeläget att man vid föreningsbildning lägger stor vikt vid dessa erfarenheter, även om t. ex. kraven på en rationell förvaltning i något fall skulle förutsätta en större förening.

Lokala fysiska betingelser kan naturligtvis också ge andra restriktioner för storleken på bostadsrättsföreningen. Det gäller t. ex. alla de många små fastigheter som finns i enskild ägo. Många av dessa kan med de krav som ställs upp i bostadsrättslagen aldrig komma i fråga för föreningsbildning. Ett sätt att lösa detta problem kan vara att föra samman flera fastigheter i en och samma bostadsrättsförening, vilket också kan ge underlag för en effektivare förvaltning.

3 Föreningsbildning och andra organisatoriska frågor

3.1. Ombildningsförfarandet

3.1.1. Allmän översikt

En övergång från hyresrätt till bostadsrätt innehåller från organisatorisk synpunkt flera frågor av främst föreningsrättslig, hyresrättslig, fastighets- rättslig och finansiell art. Flera olika författningar har betydelse för den organisatoriska ram inom vilken en ombildning måste äga rum. Bostadsrätts- lagen, reglerna i 4 kap. jordabalken om köp av fast egendom och i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) om hyra, förköpslagen (1967: 868) samt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. (tillståndslagen) är exempel på sådan lagstiftning som har särskild betydelse vid en ombildning. Skall ombildningen ske i samband med ombyggnad, får även andra författningar stor betydelse. I övrigt präglas alla ombildningar i hög grad av vilka finansiella möjligheter som står till buds för fastighetsförvärv och för förvärv av bostadsrätt.

En övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan genomföras, när en fastighetsägare som upplåter lägenheter med hyresrätt är beredd att överlåta sin fastighet till en bostadsrättsförening. Efter förvärvet kan bostadsrättsfö- reningen upplåta lägenheterna med bostadsrätt i stället för med hyresrätt. Schematiskt omfattar en ombildning alltid följande grundläggande moment.

En bostadsrättsförening bildas. Cl Bostadsrättsföreningen förvärvar en fastighet, i vilken lägenheterna är

upplåtna med hyresrätt. En ekonomisk plan för föreningens verksamhet upprättas.

E De hyresgäster som vill ändra upplåtelseform antas som medlemmar i bostadsrättsföreningen. D Medlemmarna förvärvar bostadsrätt till sina lägenheter.

Den närmare utformningen av ombildningsförfarandet kan dock variera. Den tidsmässiga ordningen mellan de grundläggande momenten kan i viss utsträckning vara olika. Vidare är hyresgästernas inflytande på ombildnings- förfarandet inte alltid detsamma. Skall huset byggas om, kan detta ha betydelse för sättet och tiden för en ombildning. De finansiella möjligheterna är i dessa fall också av särskild betydelse. Ombildningsförfarandets gestaltning beror dock till stor del på vem det är som är föreningsbildare.

Förutsättningarna är således väsentligt olika, om föreningsbildaren är en rikskooperativ organisation, den tidigare fastighetsägaren eller hyresgäster— na själva. Vi skall i det följande redovisa det typiska ombildningsförfarandet utifrån den sistnämnda indelningsgrunden. Vår redovisning tar i första hand sikte på själva tillvägagångssättet för att åstadkomma en ombildning. Sådana frågor som rör t. ex. information och finansiering behandlar vi i annat sammanhang.

Vid de övergångar som har genomförts av de rikskooperativa organisatio— nerna, f. n. främst av HSB, har det hittills varit sällsynt att initiativet till en ombildning kommit från hyresgästerna själva. Någon gång har en intresse- förening vänt sig till HSB för att få hjälp med ombildningen. HSB-föreningen på orten eller riksorganisationen har annars först gjort en allmän bedömning av möjligheterna att få till stånd en ombildning. Projektet har sedan förankrats hos hyresgästerna efter det att fastigheten har förvärvats. Fastighetsförvärvet har föregåtts av förhandlingar mellan HSB och fastig- hetsägaren. Under tiden från fastighetsförvärvet till dess upplåtelse av bostadsrätt ägt rum, har fastigheten, utan hyresgästernas direkta medver- kan, förvaltats som en hyresfastighet.

HSB-föreningen på orten eller HSB:s Riksförbund har i vissa fall varit köpare av fastigheten. Syftet har då varit att senare sälja fastigheten vidare till en bostadsrättsförening som bildats inom HSB. Detta förfarande har tillämpats främst då man har räknat med att projektet kunnat ta lång tid i anspråk, t. ex. för att fastighetsbildnings- eller ombyggnadsåtgärder måste vidtas. I de flesta fall tycks emellertid en HSB-bildad bostadsrättsförening ha kunnat köpa fastigheten direkt från den tidigare fastighetsägaren.

Den HSB-bildade bostadsrättsföreningen har tillkommit i huvudsaklig överensstämmelse med de principer som tillämpas av HSB vid nyproduktion. Det innebär att bostadsrättsföreningens styrelse och medlemmar ursprung- ligen har bestått av personer utsedda inom HSB-föreningen, s. k. kontors- stiftning. Den ekonomiska planen för föreningens verksamhet har upprättats först efter fastighetsförvärvet. När slutfinansieringen av huset blivit klar. har hyresgästerna antagits som medlemmar i föreningen och fått teckna bostadsrätt. En förutsättning för medlemskap i bostadsrättsföreningen har varit att hyresgästerna anslutit sig till HSB—föreningen på orten. Bostads- rättsföreningen har också fortsatt att vara en förening inom HSB-rörelsen. Hyresgäster som inte önskat gå över till bostadsrätt har stått kvar som hyresgäster. De har i allmänhet kunnat ångra sig inom en ettårsfrist och förvärva lägenheten på samma villkor som övriga hyresgäster. En genom- gående princip vid ombildningarna har varit att hyresgästerna fått lån till grundavgifterna med 90—95 %. En liknande ordning som inom HSB har också tillämpats av Riksbyggen i de få fall som organisationen hittills har medverkat vid ombildning.

Även de ombildningar där privata fastighetsägare varit föreningsbildare har genomförts genom att en kontorsstiftad bostadsrättsförening först har förvärvat fastigheten. Det har mestadels varit fastighetsägaren själv och ett fåtal andra personer, ofta inte alls hyresgäster i fastigheten, som utgjort föreningens styrelse och föreningsstämma. Sedan bostadsrättsföreningen har förvärvat fastigheten, har flera eller samtliga lägenheter upplåtits med bostadsrätt till fastighetsägaren själv. Efter hand har denne sedan kunnat

överlåta bostadsrätterna till hyresgästerna. De bostadsrätter som inte kunnat överlåtas har kvarstått hos fastighetsägaren eller försålts till annan.

Privata fastighetsägare har också medverkat vid en del ombildningar enligt de rutiner som har utvecklats av BR Fastighetsgaranti AB (jfr kap. 1). Förfarandet med kontorsstiftning och upplåtelse av bostadsrätt till fastig- hetsägaren har hittills tillämpats även i dessa fall. Bolaget har emellertid ställt upp vissa krav på ombildningsförfarandet och utfärdar en garantiförbindelse som säkerhet bl. a. för att rutinerna följs och att fastighetsägaren fullgör sina förpliktelser mot hyresgästerna. Bolaget har innan garantin utfärdats också granskat ombildningsproceduren utifrån ekonomiska och tekniska synpunk- ter.

När hyresgästerna själva tar initiativ till en ombildning och när fastighets- ägaren eller någon rikskooperativ organisation inte medverkar, är det knappast möjligt att tillämpa tekniken med en kontorsstiftad förening. Redan före fastighetsförvärvet måste det nämligen stå klart hur många hyresgäster som ansluter sig till övergången. Detta har väsentlig betydelse för finansieringen av fastighetsförvärvet men även för föreningens fortsatta ekonomi och stabilitet. Det är också nödvändigt att hyresgästerna kan skjuta till egna medel, så att handpenningen och kontantsumman av köpeskillingen för fastigheten kan erläggas. Kalkyler på grund- och årsavgifter bör därför göras före fastighetsförvärvet. Det innebär att den bostadsrättsförening som bildas måste organisera en majoritet av hyresgästerna som medlemmar före förvärvet. Bostadsrättsupplåtelse kan dock inte ske förrän efter förvärvet.

Det finns anledning för oss att mot bakgrund av våra direktiv i fortsättningen lägga tonvikt vid de hyresgästbildade bostadsrättsföreningar— na. Vi skall därför något ytterligare beröra tillvägagångssättet vid en ombildning i dessa fall.

3.1.2. H yresgästbildade bostadsrättsföreningar

När hyresgästerna själva bildar bostadsrättsförening, är det många frågor som måste lösas innan föreningsbildningen är klar och fastigheten kan förvärvas av de boende. Vi skall utan anspråk på fullständighet behandla sådana frågor som i allmänhet kommer upp vid en ombildning. Vi kommer i detta sammanhang inte att lämna någon detaljerad redovisning av den lagstiftning som är aktuell vid övergången. Vi har i stället funnit det lämpligast att senare redovisa denna, i den mån vi anser att förändringar är påkallade. Den följande framställningen är alltså mycket summarisk.

Det blir i det enskilda fallet hyresgästerna själva som gestaltar ombild- ningsförfarandet inom ekonomiska och legala ramar. Hyresgästerna får till en början på lämpligt sätt organisera sig genom att sammankalla till möten och diskutera och fatta ståndpunkt i de frågor som är aktuella för övergången. Det är vanligt att på ett husmöte tillsätta en mindre arbetsgrupp, som får förhandla med fastighetsägaren och i övrigt ombesörja de åtgärder som krävs för ombildningen. Om möjligheter, intresse och engagemang finns för övergången, måste så småningom hyresgästerna samlas till ett konstitue- rande sammanträde, där bostadsrättsföreningen bildas, styrelse väljs och stadgar antas. De hyresgäster som vill gå över till bostadsrätt antas sedan som medlemmar i föreningen.

Stadgarna kan betraktas som det avtal på vilket föreningsbildningen grundas. Föreningen uppstår som juridisk person genom registrering hos länsstyrelsen i det län där styrelsen har sitt säte. Hos varje länsstyrelse förs ett särskilt föreningsregister med en avdelning för bostadsrättsföreningar. Det ankommer på bostadsrättsföreningens styrelse att ansöka om registrering. För registrering fordras att föreningen har antagit stadgar och utsett styrelse och revisorer. Protokoll från det konstituerande sammanträdet skall därför fogas till ansökan. En förutsättning för registrering är vidare att föreningen har minst fem medlemmar, vilket skall intygas av styrelsen. Vid länsstyrelsen i Stockholms län är handläggningstiden för registrering av en bostadsrätts- förening f. n. 6—8 veckor.

De ekonomiska villkoren är naturligtvis en central fråga vid varje ombildning. Bostadsrättsföreningen skall kunna finansiera fastighetsförvär- vet genom lån och med eget kapital i form av grundavgifter eller s. k. insatser från de boende. De ekonomiska åtaganden som de boende skall göra är dels att betala en grundavgift till föreningen för förvärv av bostadsrätt, dels att i fortsättningen betala årsavgifter, som avser att täcka föreningens kostnader för kapital, drift och underhåll. I syfte att klarlägga frågorna om finansiering måste kontakter tas med olika kreditgivare och beräkningar göras på hur stor del av anskaffningskostnaden på fastigheten som kan finansieras med lån och på vilka villkor lånen kan erhållas. Det blir oftast nödvändigt att upprätta preliminära kalkyler. Hyresgästerna mäste var och en också undersöka sina egna möjligheter att få fram erforderliga medel till den insats som de skall betala.

Fastighetspriset inverkar självfallet på de ekonomiska villkoren för ombildningen. Som i andra sammanhang vid fastighetsköp är det viktigt för hyresgästerna att en undersökning görs av fastighetens skick. En sakkunnig värdering grundad på besiktning av fastigheten bör också göras för att kunna vägleda hyresgästerna om hur mycket de skall bjuda för huset eller om erbjudna köpevillkor är rimliga. En annan fråga som inverkar på övergång- ens ekonomi är hur många hyresgäster som ansluter sig. Ju fler som är villiga att satsa egna medel, desto gynnsammare blir i allmänhet de ekonomiska villkoren för övergången.

När de ekonomiska förutsättningarna har utretts, kan föreningen upprätta den ekonomiska planen över föreningens verksamhet. Enligt bostadsrättsla- gen skall en sådan plan upprättas innan bostadsrätt upplåtes. Det föreligger emellertid f. n. ingen laglig skyldighet att upprätta planen före fastighetsför- värvet. Planens hållbarhet skall granskas av två auktoriserade intygsgivare och lämnas in till länsstyrelsen för godkännande ] formellt avseende. Även denna handläggning tar i Stockholm ca 6—8 veckor.

Skall fastigheten byggas om, utgör hyresgästernas kontakter med kommu- nen ett viktigt inslag i ombildningsproceduren. Statliga lån behövs i allmänhet för ombyggnaden och i bostadsfinansieringsförordningen (BFF) finns speciella bestämmelser om kommunal insyn, om de förmånligaste lånen skall erhållas. Kontakter med kommunen är också viktiga med tanke på kommunens förköprätt m. m.

När föreningsbildningen är klar och de ekonomiska frågorna har klarlagts samt övriga förutsättningar för en övergång är uppfyllda, genomförs fastighetsförvärvet med bostadsrättsföreningen som köpare. Föreningen

måste nu anmäla förvärvet till kommunen enligt de närmare bestämmelserna i tillståndslagen. Påkallar kommunen inte förvärvsprövning hos hyresnämn- den och utövar kommunen inte heller sin förköpsrätt, kan föreningen få lagfart på förvärvet hos inskrivningsmyndigheten vid tingsrätten. Efter förvärvet och under förutsättning av att den slutliga anskaffningskostnaden för föreningens hus är fastställd i en ekonomisk plan eller på en förenings- stämma, kan bostadsrätt upplåtas till medlemmarna i föreningen. Bland övriga frågor som kommer upp vid ombildningen kan nämnas frågor om hur förvaltningen av föreningens hus skall anordnas.

Vid en ombildning där hyresgästerna själva organiserar den bostadsrätts- förening som köper fastigheten har de normalt behov av sakkunnig hjälp. Det kan finnas kunskaper hos dem som bor i huset, men det torde oftare vara nödvändigt att någon utomstående anlitas. I regel krävs både juridisk, ekonomisk och teknisk sakkunskap vid ombildningen. Detta och andra åtgärderi samband med ombildningen drar självfallet kostnader. Det torde vara vanligt att hyresgästerna samlar in pengar till en handkassa för administrativa kostnader i samband med ombildningsförfarandet. Kostna- derna kan sedan föras upp i den ekonomiska planen och fördelas på medlemmarnas grundavgifter. Om ombildningen inte kan genomföras, får dessa kostnader bäras av de boende. Det är ofrånkomligt att de som på detta sätt satsar pengar i ombildningsföretaget tar en viss risk. De kostnadsposter som uppstår kan t. ex. vara

utskrift av kallelser och möteshandlingar, porto, lokalhyra m. m., arvoden för konsulter, informatörer m. fl., kostnader för ekonomisk plan, intygsgivning och föreningsbildning, kostnader för besiktning och fastighetsvärdering.

DUBB

Inom Stockholms Bostadsföreningars Centralförening (SBC) räknar man normalt med att en viss ordning för övergången följs. Man fäster bl. a. stor vikt vid att en arbetsgrupp bildas bland hyresgästerna, att husmöten anordnas, att en sakkunnig värdering görs av fastigheten och att information lämnas till hyresgästerna i flera olika avseenden. Centralföreningen är behjälplig vid själva ombildningsprocessen och sedan även vid fastighetsför- valtningen. Den nybildade bostadsrättsföreningens kostnad för värdering, upprättande av ekonomisk plan, intygsgivning m. m. kan i gynnsamma fall uppgå till 15 000—20 000 kr. Kostnaderna kan dock bli högre beroende på fastighetens skick, behovet av konsulter m. m.

3.1.3. Synpunkter på ombildningsförfarandet

Vi har tidigare uttalat att den mest betydelsefulla utgångspunkten för våra förslag är att ombildningar skall ske på de boendes villkor. Det är i första hand deras intressen, önskemål och synpunkter som skall tillgodoses med övergången till bostadsrätt. Som vi ser det, ligger det också i linje med bostadsrättslagens allmänna syfte att föreningsbildningen vilar på kooperativ grund och att de boende själva ges inflytande på ombildningsprocessen. När hyresgästerna själva bildar bostadsrättsförening, föreligger det givetvis stora förutsättningar för inflytande på ombildningsprocessen. En

annan sak är att det i praktiken kan visa sig svårt att genomföra en ombildning. Detta hänger bl. a. samman med finansiella förhållanden, men även med att ombildningsproceduren är långdragen och att hyresgästerna måste sätta sig in i flera komplicerade frågor. Det föreligger också risk för att fastighetsägaren säljer fastigheten till någon annan, som har förutsättningar att förvärva den. Våra direktiv tar bl. a. upp både de finansiella frågorna och frågan om bättre förutsättningar för förvärv genom att införa en förköpsrätt för en majoritet hyresgäster. Vi skall återkomma till dessa frågor.

När fastighetsägare bildar förening för övergång. är tekniken sådan att fastighetsförvärvet kan ske på ett smidigt sätt och att finansiella möjligheter kan skapas för detta förvärv. Som vi tidigare har berört i vårt delbetänkande (Ds Bo 1980: 3) Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt finns det emellertid stora nackdelar med förfarings— sättet. Frågan belyses också i regeringens proposition med anledning av förslaget (prop. 1980/81: 148 jämte bilagor). Fastighetsägaren har då det avgörande inflytandet när bostadsrättsföreningen bildas, fastigheten försäljs till föreningen och bostadsrätt upplåtes. Hyresgästerna saknar möjlighet att påverka ombildningsprocessen. Om fastighetsägaren inte själv anordnar ombildningsförfarandet på ett tillfredsställande sätt, kan hyresgästerna således inte utöva något inflytande på villkoren vare sig vid överlåtelse av fastigheten eller vid upplåtelse av bostadsrätt. Lagförslaget, som i huvudsak innebar att lägenheter som är upplåtna med hyresrätt inte får upplåtas med bostadsrätt så länge ett hyresförhållande består, träderi kraft den 1 oktober 1981. Vi återkommer till detta i avsnitt 3.4. Även om den nya lagstiftningen motverkar tillkomsten av sådana fastighetsägarbildade bostadsrättsförening— ari vilka hyresgästerna saknar inflytande, är det enligt vår mening angeläget att ytterligare åtgärder vidtas för att öka hyresgästernas inflytande vid övergångar till bostadsrätt.

När det gäller de rikskooperativt bildade föreningarna, har hyresgästerna visserligen inget inflytande vid själva fastighetsförvärvet och tekniken för ombildning är också likartad den som fastighetsägarna tillämpar. En väsentlig skillnad är emellertid att den rikskooperativa organisationen eller bostadsrättsföreningen på sedvanligt sätt alltid förhandlar om villkoren för förvärvet med den fastighetsägare som ämnar sälja sin fastighet. Detta medför att priset på fastigheten i regel bestäms på samma sätt som för hyresfastigheter i allmänhet. De ombildningar som hittills har genomförts ger belägg för detta. De ekonomiska villkoren vid fastighetsförvärvet och vid bostadsrättsupplåtelserna har också kunnat avpassas, så att boendekostna- derna för hyresgästerna inte har påverkats i negativ riktning. Anslutningen har därigenom oftast blivit hög. Den kooperativa grundtanken ligger också inbyggd i systemet och företagen har alla möjligheter att under ombildnings- processen lämna de boende en tillfredsställande information om övergången. Efter de erfarenheter som har vunnits vid hittills genomförda övergångar,vil— ket bl. a. framgår av den undersökning om sociala följder vid övergångar som vi har redovisat i avsnitt 2.4, har vi också anledning att förvänta oss att tekniken för ombildning och inflytandet för hyresgästerna ytterligare utvecklas.

Vi anser sammanfattningsvis att de rikskooperativa företagens teknik för ombildning vid egna initiativ till fastighetsförvärv i huvudsak fungerar bra

och att den ger möjligheter till ett tillfredsställande inflytande för hyresgäs- terna. Enligt vår mening bör man emellertid för andra fall söka åstadkomma en teknik som bättre än f. n. tillgodoser hyresgästernas intressen. Vi menar också att man genom majoritetsregler bör skapa bestämda former för inflytande vid fastighetsförvärvet.

Frågan om majoritet har samband med frågan om en förköpsrätt för hyresgäster. vilket vi kommer närmare in på i kap. 4. Enligt direktiven bör vi vid våra överväganden utgå från att förköpsmöjligheten bör förenas med villkor om att bostadsrättsföreningen omfattar en majoritet av hyresgäster- na. Vi anser att det är viktigt att man i huvudsak har samma majoritetsregler, oberoende av om fastigheten förvärvas på frivillig väg eller efter förköp. Detta gäller i synnerhet med hänsyn till den konstruktion som vi föreslår för förköpsrätten.

Ett majoritetskrav uppbärs emellertid delvis av skilda syften. när det gäller frivilliga fastighetsförvärv resp. förvärv efter förköp. I förköpsfallen är det berättigat att införa en majoritetsregel, bl. a. med hänsyn till det ingrepp i fastighetsägarens rådighet över sin egendom som förköpsrätten innebär. De rikskooperativa föreningarna kan av den anledningen självfallet inte heller undantas från majoritetsreglernai dessa fall. Vid samtliga fall av övergång till bostadsrätt finns det vid sidan av möjligheten till inflytande över ombild- ningsprocessen emellertid också andra syften med en majoritetsregel.

En övergång till bostadsrätt kräver således från demokratisk synpunkt att majoriteten hyresgäster ansluter sig till övergången. Med ett starkt majoritetsintresse för förvärv motverkas sådana motsättningar mellan hyresgäster som kan ha sin grund i olika bedömningar om det realistiska att förvärva en fastighet och gå över till bostadsrätt. Det finns vidare en finansiell aspekt. Ju fler hyresgäster som ansluter sig, desto bättre blir i allmänhet finansieringen av fastigheten och de framtida förutsättningarna för förening- ens verksamhet. Den kooperativa grundvalen för bostadsrättsföreningar talar också för att de flesta lägenheterna bör vara upplåtna med bostadsrätt. Syftet med en övergång till bostadsrätt bör alltså vara att så många som möjligt av dem som bor i huset engageras i bostadsrättsföreningens verksamhet för att öka sitt boendeinflytande. Det skulle enligt vår mening stå i strid med grunden för den ekonomiska föreningslagstiftningen att uteslutande utnyttja denna föreningsform i privatekonomiskt syfte. Med de nu angivna utgångspunkterna skall vi återkomma med förslag i majoritets- frågan i avsnitt 3.2.3.

Vid sidan om de finansiella frågorna och frågorna om förköpsrätt och inflytande vid ombildningen är det viktigt att ombildningen sker under betryggande former. Det gäller här inte enbart att tillgodose de enskilda hyresgästernas och fastighetsägarens trygghet. Stor vikt måste också tillmätas bostadsrättsföreningens och boendekollektivets intresse av att ombildningen vilar på stabil grund. Formerna och förutsättningarna för hur de boende skall knytas till bostadsrättsföreningen och ombildningen spelar härvid en väsentlig roll. Frågan hänger samman med inflytandefrågan och majoritetsreglerna och kommer att behandlas i avsnitt 3.2. I avsnitt 3.3 skall vi sedan behandla den ekonomiska planen, som är särskilt viktig från trygghetssynpunkt. Rättsskyddet för sådana hyresgäster som inte önskar gå över till bostadsrätt tar vi uppi avsnitt 3.4. I avsnitt 3.5 kommer vi därefter in

på behovet av information, rådgivning och service. Kapitlet avslutas i avsnitt 3.6 med vissa överväganden om kommunalt inflytande i bostadsrättsföre— ningar och i avsnitt 3.7 om ombildning till bostadsrätt av äldre bostadsföre- ningar.

3.2. Hyresgästinflytande och formerna för anslutning

3.2.1. Lagstiftning om inflytande och majoritet

I bostadsrättslagen (BRL) finns bestämmelser som syftar till att ge en viss garanti för att medlemmarna kan påverka föreningens angelägenheter redan i inledningsskedet. Det föreskrivs sålunda i 56 % att minst två av styrelsens ledamöter, eller om styrelsen har färre än fem ledamöter minst en av dessa. skall väljas på föreningsstämma. Det finns emellertid inga bestämmelser om att föreningsmedlemmarna skall vara bosatta i föreningens hus. Det är alltså fullt möjligt att bilda en bostadsrättsförening med syfte att förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt, utan att vare sig styrelseleda- möterna eller övriga föreningsmedlemmar är bosatta i fastigheten.

Bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen) saknar också speciella bestämmelser som har avseende på beslut om förvärv av fast egendom eller behörigheten att teckna köpeavtal. Det följer dock av de allmänna föreningsrättsliga reglerna, att styrelsen eller annan behörig ställföreträdare för föreningen får sluta avtal om förvärv. Man är därvid dock bunden vid bestämmelser i bostadsrättsföreningens stadgar eller vid särskil- da föreskrifter som föreningsstämman kan ha meddelat (56 å BRL jämfört med 32 & föreningslagen). Fastighetsförvärvet är självfallet av särskilt stor betydelse för bostadsrättsföreningen vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Även om inte föreningsstämman har lämnat några särskilda föreskrifter för fastighetsförvärvet, så framstår det för oss som naturligt att styrelsen underställer föreningsstämman frågan om förvärvet. Det finns emellertid inte heller vid ett beslut om ett fastighetsförvärv några garantier för att stämman består av personer som är bosatta i huset.

För att ett beslut på en föreningsstämma skall vara giltigt, gäller särskilda regler om röstmajoritet för vissa frågor. Det krävs t. ex. enligt 60% BRL utöver vissa andra regler att en kvalificerad majoritet på två tredjedelar av de röstande samtycker till beslutet, om det inbördes förhållandet mellan fastställda grundavgifter skall ändras, föreningens verksamhet skall utvidgas eller fast egendom skall överlåtas. Om en fastighet skall förvärvas för övergång till bostadsrätt, finns det dock inte stöd i lagen för annat än att ett enkelt majoritetsbeslut krävs.

Det finns f. n. också två andra majoritetsnormer som är aktuella när bostadsrättsföreningar bildas. Ingen av dem är emellertid tvingande i den meningen att föreningen inte får registreras eller fastigheten inte förvärvas, om normerna inte uppfylls.

Den ena normen syftar till att dra en gräns mellan sådana föreningar som för inkomst av annan fastighet bör beskattas konventionellt, s. k. oäkta bostadsförening, och sådana som bör beskattas schablonmässigt, s. k. äkta bostadsförening. Enligt 24 ä 3 mom. kommunalskattelagen (1928: 370)

beskattas de äkta bostadsföreningarna för en intäkt beräknad till 3 % av taxeringsvärdet. För att en bostadsrättsförening skall schablonbeskattas på detta sätt krävs att dess verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att åt medlemmarna bereda bostäder i föreningens hus. Enligt de föreskrifter som riksskatteverket har utfärdat (RSV 1976: 73) gäller dels att minst tre bostadslägenheter i huset skall ha upplåtits med bostadsrätt, dels att minst 60 % av taxeringsvärdet kan hänföras till bostadslägenheter som är upplåtna med bostadsrätt. Fördelningen av taxeringsvärdet skall ske i förhållande till grundavgifterna eller åsatta andelsvärden.

Den andra majoritetsnormen finns i bostadsstyrelsens anvisningar till 59 5 BFF. Enligt anvisningen får de förmånligaste statliga bostadslånen inte betalas ut, om inte minst 50 % av bostadslägenheterna har tecknats för upplåtelse med bostadsrätt.

3.2.2. Lagstiftning om medlemskap och upplåtelse

Anslutningen till en bostadsrättsförening sker genom medlemsantagning. Beträffande rätten till medlemskap i föreningen gäller i bostadsrättslagen olika regler för den som skall förvärva bostadsrätt när denna upplåts av bostadsrättsföreningen och den som förvärvar bostadsrätt efter överlåtelse från en bostadsrättshavare. Styrelsen är i det förstnämnda fallet ensam behörig att pröva inträdet. Prövningsrätten är fri, men stadgarna kan innehålla särskilda regler för medlemskapet. Den fria prövningsrätten avviker från vad som i allmänhet gäller för ekonomiska föreningar. Dessa är nämligen i princip öppna associationer. Den prövningsrätt som tillkommer en bostadsrättsförenings styrelse motiveras av föreningens karaktär. En begränsning av antalet medlemmar är nödvändig och de personliga egenskaperna hos dem som skall antas som medlemmar har också betydelse.

När det gäller dem som har förvärvat bostadsrätt från en tidigare bostadsrättshavare, är rätten till inträde dock bunden vid särskilda regler i 11% BRL. Enligt lagrummet får den som har förvärvat bostadsrätt inte vägras inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. Vägras den inträdessökande medlemskap, kan han enligt 52 å få frågan prövad av hyresnämnden. Såväl vid överlåtelse som vid upplåtelse av bostadsrätt gäller särskilda regler för att i vissa fall tillförsäkra en kommun medlemskap i föreningen.

Bostadsrätt kan upplåtas endast till den som är medlem i föreningen. Upplåtelse skall enligt 6å BRL ske skriftligt och ekonomisk plan skall ha godkänts av länsstyrelsen innan upplåtelse får ske (3 5). Om den slutliga kostnaden för att anskaffa föreningens hus inte har redovisats i den ekonomiska planen eller på föreningsstämma, måste länsstyrelsen ge sitt tillstånd till upplåtelse (5 €). Tillstånd skall lämnas, om ekonomisk plan har godkänts och föreningen hos länstyrelsen har ställt betryggande säkerhet, som avser att garantera bostadsrättshavaren ersättning för bostadsrätten, om denne utnyttjar sin lagliga rätt att frånträda bostadsrätten. Detta kan nämligen ske, om beslut har fattats om väsentlig ökning av avgiften till föreningen och det inte är obilligt mot föreningen eller dess medlemmar att

bostadsrätten frånträdes (23 5).

Enligt 9 & BRL får en bostadsrättsförening inte träffa avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt till bostadslägenheter. Det anses av detta förbud mot s.k. förhandsavtal också följa ett förbud att uppbära förskott på upplåtelse av bostadsrätt. Motivet till förbudet, som tillkom med nuvarande bostadsrättslag, var framför allt att de som hade betalt förskott inte omedelbart antogs som medlemmar i föreningen och under avsevärd tid kom att stå utanför denna. Trots betalning och utfästelse att senare teckna bostadsrätt kunde de förskottsbetalande alltså inte påverka föreningens verksamhet, eftersom de inte var medlemmar. Före nuvarande bostads— rättslag gällde enligt en särskild lag om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt m. m. att förskott fick uppbäras under samma förutsättningar som nu gäller för upplåtelse av bostadsrätt innan den slutliga anskaffningskostnaden är känd, dvs. med krav på säkerhet och tillstånd av länsstyrelsen (jfr prop. 1971: 12 s. 79 f.).

Förbudet mot förskott har tillkommit mot bakgrund av förhållandena i nyproduktionen. När ombildning till bostadsrätt sker efter initiativ från hyresgästerna själva, är det nödvändigt att de boende skjuter till egna medel före fastighetsförvärvet och upplåtelse av bostadsrätt. I den mån bostads- rättsföreningen inte kan erhålla tillräckliga topplån i fastigheten, krävs sådana medel från hyresgästerna, för att föreningen skall kunna betala det kontanta belopp som krävs när fastigheten förvärvas. Det torde i praktiken därför i dag förekomma att hyresgäster betalar någon form av förskott på kommande upplåtelse av bostadsrätt. I regel torde också den som på detta sätt betalar kapital till föreningen räkna med att han senare skall ha rätt att teckna bostadsrätt. Föreningen torde å sin sida räkna med att den boende kommer att tecka bostadsrätt och inte kräva beloppet åter, såvida ombildningen inte förfaller. Om parterna har haft sådana förutsättningar som nu sagts, kommer de emellertid i konflikt med förbudet mot förhandsavtal i 9 & BRL. Utan sådana förutsättningar är det dock givetvis inget som hindrar att föreningen tar upp lån av hyresgästerna.

3.2.3. Kommitténs överväganden och förslag

Vi har i våra allmänna synpunkter på ombildningsförfarandet bl. a. anfört att ett ökat inflytande för hyresgästerna kan nås genom att man inför majoritetsregler för övergången och vi har också angett motiven för en sådan regel. Majoritetsreglerna bör i huvudsak vara desamma, oavsett om förvärvet sker på frivillig väg eller genom förköp. Beträffande de frivilliga förvärven har vi dock ansett att bostadsrättsföreningar inom de rikskoope- rativa organisationerna bör vara undantagna.

Majoritetsregler för förvärv av hyresfastighet kan utformas på olika sätt. Ett sätt är att införa krav på samtycke av en viss andel hyresgäster, för att ett förvärv skall få genomföras (jfr förslag i prop. 1980/81: 148 bilaga 2). Om ett sådant krav införs, medför detta att hyresgäster kan förhindra ett förvärv av en bostadsrättsförening som de själva inte har något inflytande i. Hyresgäs- terna kan vägra samtycke, om de t. ex. anser att priset på fastigheten är för högt. Priset på fastigheten eller övriga omständigheter, som kan ha betydelse för ett samtycke, spelar å andra sidan kanske inte så stor roll för en enskild

hyresgäst, om denne inte har något intresse för en övergång till bostadsrätt. Ett samtycke ger alltså inte uttryck för att den enskilde hyresgästen också är intresserad av en övergång till bostadsrätt.

Enligt vår mening förfelas ett väsentligt syfte med majoritetsregeln. om fastighetsförvärvet enbart skall grundas på samtycke från hyresgästerna. Eftersom endast ett samtycke inte är förenat med krav på engagemang, ges de boende inte inflytande över ombildningsprocessen som helhet. Fastig- hetsägaren skulle alltså fortfarande kunna få det dominerande inflytandet. I de fall hyresgästerna själva bildar förening är vidare viljan att gå över till bostadsrätt särskilt viktig för bostadsrättsföreningen. Föreningen bör alltså kunna vara säker på att den som en gång har förklarat sig villig att gå över till bostadsrätt också håller detta löfte, när föreningen förvärvar fastigheten. Det föreligger annars risk för 'att hela ombildningsföretaget kan stjälpas. Enbart ett samtycke är inte heller lämpligt i förköpsfallen. Endast en stark majoritet hos hyresgästerna för en övergång till bostadsrätt kan nämligen, som vi tidigare har anfört, motivera att en förköpsrätt införs för dem.

Vi anser således att samtycke inte är någon lämplig grund för en majoritetsregel. Vi menar att majoritetsregeln i stället bör utformas med utgångspunkt i att de hyresgäster som vill gå över till bostadsrätt engagerar sig som medlemmar i bostadsrättsföreningen före fastighetsförvärvet. Med hänsyn till den vikt beslutet om fastighetsförvärvet har för bostadsrättsföre- ningen bör detta fattas på en föreningsstämma.

Vi anser det också olämpligt att applicera riksskatteverkets anvisningar om äkta bostadsföreningar vid majoritetsregelns närmare utformning, vilket måhända kunde vara naturligt. Regler som tar hänsyn till sådana faktorer som andelsvärde. areal, hyrans storlek m. m. blir över huvud taget svåra att tillämpa och kontrollera i praktiken. Sådana regler uppfyller inte heller det demokratiska syfte som bör gälla. En annan sak är att hyresgästerna inför en övergång självfallet alltid bör beakta RSV: s anvisningar med hänsyn till framtida skatteförhållanden.

Det demokratiska syftet med en majoritetsregel uppfylls bäst, om man utgår från att en viss andel av hyresgästerna skall biträda ett beslut om förvärv av fastigheten för övergång till bostadsrätt. I anslutning till de skäl för en majoritetsregel som vi i övrigt har tagit upp i våra synpunkter på ombildningsförfarandet i avsnitt 3.1.3, anser vi det påkallat att en kvalifice- rad majoritet hyresgäster ansluter sig till övergången. Vi har slutligen stannat för att formulera regeln så, att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna i den fastighet som skall förvärvas skall vara medlem- mar i bostadsrättsföreningen och biträda beslutet om förvärv på förenings- stämman. Endast hyresgäster som hyr sina lägenheter direkt av fastighets- ägaren bör ha rösträtt. Andrahandshyresgäster skall alltså lämnas utanför. Om flera hyresgäster innehar en hyresrätt gemensamt, innebär formulering- en att samtliga hyresgäster i lägenheten måste biträda beslutet för att deras lägenhet skall tillgodoräknas.

Vi har inte ansett det erforderligt att föreslå bestämmelser som begränsar antalet lokaler i en fastighet, för att en ombildning skall få ske. Vårt ståndpunktstagande gäller såväl frivilliga förvärv som förvärv genom förköp. Erfarenheten visar att lokalinslaget sällan är dominerande vid en övergång. Man får också räkna med att önskemål om en övergång i första hand kommer

från bostadshyresgäster. Vi har inte heller ansett det erforderligt att utesluta lokalhyresgäster från rösträtt på den föreningsstämma som fattar beslut om ett fastighetsförvärv. Det kan i många fall tvärtom vara värdefullt att lokalinnehavarna stödjer en ombildning, genom att själva förvärva bostads- rätt. Inget hinder bör dock föreligga för föreningen att vägra medlemskap, i de fall bostadsrättsföreningen anser att lokalhyresgästerna av ekonomiska eller andra skäl bör kvarstå som hyresgäster.

Den majoritetsregel vi har föreslagit utgår med hänsyn till det anförda från att beräkningen av antalet lägenheter sker såväl med hänsyn till lokaler som till bostadslägenheter. Ett undantag är emellertid påkallat för att inte regeln skall förlora sitt syfte. Det vore således orimligt om garage, lager och andra sådana lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen medräknades. Vi föreslår därför att sådana lägenheter skall undantas.

Vi har också övervägt om majoritetsregeln borde utformas med särskild hänsyn till att en fastighet i vissa fall kan vara endast delvis uthyrd, vilket framför allt kan vara fallet vid en förestående sanering. En princip skulle då kunna vara, att beslutet om fastighetsförvärvet inte skulle behöva omfattas av fler hyresgäster än så många att fastigheten efter saneringen beräknades innehålla minst två tredjedelar bostadsrättshavare. Detta skulle kunna uppnås, om biträde till ett beslut om förvärv av fastigheten fick anses ha lämnats för de tomma lägenheterna.

En sådan beräkning kan emellertid i flera fall bli svår att göra, bl. a. med hänsyn till att vissa lägenheter kanske skall slås samman eller delas upp. Man måste i förköpsfallen också göra särskilda undantag, så att inte olika majoriteter uppstår i huset, vilka var för sig skulle ha rätt till förköp. Även andra svårigheter skulle förmodligen kunna uppstå med en sådan regel. Vi har med hänsyn härtill avstått från att föreslå någon särskild regel för saneringsfallen. Beslutet om förvärv av fastigheten bör även i dessa fall omfatta hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna. Vi vill i sammanhanget också erinra om att det av grunderna för bostadsrätts- lagen får anses följa att minst fem lägenheter måste finnas för att en föreningsbildning skall komma till stånd.

Den av oss föreslagna majoritetsregeln bör kunna tas in i bostadsrättslagen i anslutning till bestämmelserna om föreningsstämma. Bestämmelsen är så tillvida speciell, att majoritetsberäkningen sker efter andelen hyresgäster för övergång till bostadsrätt och inte som i 60 & BRL efter andelen bostadsrätts- havare. Vi anser därför att det är lämpligare att införa en ny 60 aå för ändamålet. De rikskooperativa bostadsrättsföreningarna undantas från bestämmelsen, utom när det gäller förköp.

Bestämmelsen om majoritet innefattar en ovillkorlig behörighetsbegräns- ning för styrelsen att köpa fastigheten, om regeln inte iakttas. Om ett förvärv har ägt rumi strid mot bestämmelsen, är förvärvet ogiltigt. Det ankommer på inskrivningsmyndigheten att kontrollera styrelsens behörighet att förvärva egendomen. Protokoll från föreningsstämma, som innehåller uppgift om hur beräkningen av rösterna har skett, måste därför lämnas in till inskrivnings- myndigheten. Vi vill erinra om att inskrivningsmyndigheten skall göra en motsvarande kontroll, när en ekonomisk förening överlåter fast egendom och föreningens stadgar innehåller bestämmelser om hur ett beslut om överlåtelse skall fattas. Protokollet skall också hållas tillgängligt för

fastighetsägaren och samtliga hyresgäster. Vi kommer senare att föreslå att den ekonomiska planen skall upprättas av styrelsen, innan beslut fattas om förvärv. Protokollet bör därför också innehålla uppgift om att ekonomisk plan, som upprättats enligt vårt förslag, har funnits tillgänglig för hyresgäs- terna före beslutet om fastighetsförvärv.

Vi skall nu gå över till att behandla formernaför hyresgästernas anslutning till en ombildning. Vid en ombildning får man i allmänhet räkna med att beslutet om att förvärva fastigheten fattas i nära anslutning till köpeavtalets undertecknande och att bostadsrätt upplåtes strax efter förvärvet. I många fall — särskilt när ombyggnadsåtgärder är aktuella — får man dock räkna med att föreningen avvaktar med att upplåta bostadsrätter en tid efter förvärvet. Det framgår av det vi tidigare har anfört vid genomgången av nuvarande lagstiftning om medlemskap och upplåtelse av bostadsrätt, att en hyresgäst som ansluter sig till en bostadsrättsförening före ett fastighetsförvärv inte lagligen kan binda sig vid projektet genom förhandsteckning av bostadsrätt eller genom förskott. Bundenhet uppkommer först genom själva upplåtelsen av bostadsrätt, vilket måste ske efter fastighetsförvärvet. Vi anser det emellertid rimligt att de hyresgäster som vid en ombildning en gång har förklarat att de vill teckna bostadsrätt normalt också skall vara skyldiga att göra detta så länge som de vill utnyttja sin rätt att bo kvar i huset. Vissa förändringar i nuvarande lagstiftning är därför påkallade.

Vi kommer att i nästa avsnitt behandla den ekonomiska planen och föreslå förändringar som medför att planen bättre än f. n. kan ligga till grund för den enskilde hyresgästens ställningstagande för en övergång till bostadsrätt. Även om planen fortfarande skall kunna utgöras av en kalkyl, bör den kunna ligga till grund för bostadsrättsföreningens beslut om fastighetsförvärvet och därmed även den enskilde hyresgästens beslut att gå över till bostadsrätt. Vi anser därför att en bostadsrättsförening i sina stadgar bör kunna ta in ett förbehåll om att de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av en fastighet bör vara bundna vid detta och således skyldiga att efter förvärvet teckna bostadsrätt till sina lägenheter. Enligt vår mening bör i en ny 9 a % i bostadsrättslagen kunna tas upp att bestämmelsen i 9 & BRL om förbud mot förhandsavtal inte utgör hinder för en sådan föreskrift i stadgarna.

Bostadsrättsföreningen bör givetvis å sin sida vara skyldig att upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som har biträtt beslutet, om det föreligger en skyldighet att teckna bostadsrätt. Det bör inte föreligga hinder mot att parterna kommer överens om att de ömsesidiga förpliktelserna skall upphöra. Med de avvikelser som föranleds av de nödvändiga undantag från förpliktelserna som vi tar upp i det följande, bör i övrigt också allmänna avtalsrättsliga principer tillämpas på förhållandet mellan bostadsrättsföre- ningen och den enskilde hyresgästen.

Om föreningen i sina stadgar tar in ett förbehåll om skyldighet för hyresgästerna att teckna bostadsrätt, måste vissa undantag gälla för att bestämmelsen inte skall vara oskäligt betungande för hyresgästerna. Detta skulle kunna avhålla dem från att ansluta sig. Det kan inträffa — särskilt om fastigheten skall byggas om — att föreningen måste höja avgifterna. En hyresgäst bör i dessa fall, på motsvarande sätt som gäller enligt 23 % BRL för den som har tecknat bostadsrätt, kunna frånträda sin utfästelse att teckna bostadsrätt. Förutsättningen för detta bör alltså vara att avgiftsökningen är

väsentlig och att det inte är obilligt mot föreningen att hyresgästen frånträder beslutet om att ansluta sig till ombildningen. Innehållet i den ekonomiska planen och de förutsättningar under vilka hyresgästen har biträtt beslutet om en övergång blir väsentligt för bedömningen. Om hyresgästen på grundval av uppgifterna i den ekonomiska planen har kunnat förutse avgiftsökningen eller själv har varit med att besluta om denna. bör utfästelsen normalt inte kunna frånträdas.

När en hyresgäst biträder ett beslut om ett förvärv av en fastighet. innebär detta inte annat än ett åtagande gentemot bostadsrättsföreningen att teckna bostadsrätt. Hyresgästen gör detta åtagande i egenskap av medlem i föreningen. Åtagandet bör emellertid inte inverka på den hyresrätt som hyresgästen har.

Hyresgästen bör således vara bibehållen sin rätt enligt hyreslagen att säga upp sitt hyresavtal för avflyttning. Hyresgästen bör vidare kunna byta eller på annat sätt överlåta sin hyresrätt i den utsträckning som hyreslagen medger.

Om fastigheten ännu inte har överlåtits till bostadsrättsföreningen. kan föreningen självfallet inte kräva att en tillträdande hyresgäst åtar sig den skyldighet som har förelegat att teckna bostadsrätt för en hyresgäst som har avflyttat. Det ärinte heller möjligt att den avflyttande hyresgästen skall vara skyldig att kvarstå vid sin förpliktelse. Det torde dock av allmänna avtalsrättsliga principer följa en skyldighet för en hyresgäst att underrätta föreningen om när dennes hyresförhållandet skall upphöra att gälla. Någon särskild bestämmelse om en sådan underrättelseskyldighet torde alltså inte behöva tas upp i lag. Vi anser det inte heller nödvändigt att för sådana enstaka fall införa särskilda bestämmelser, som skulle kräva ett nytt beslut på föreningsstämma om förvärv.

Förpliktelsen att teckna bostadsrätt bör inte heller när bostadsrättsföre- ningen har förvärvat fastigheten inverka på hyresgästens möjligheter att flytta från lägenheten. Även föreningen bör enligt de i hyreslagen gällande reglerna ha möjlighet att säga upp hyresgästen, t. ex. på grund av bristande betalning. Det bör enligt vår mening normalt inte heller anses strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obilligt mot en hyresgäst att dennes hyresförhållande upphör, om förpliktelsen att teckna bostadsrätt mot bostadsrättsföreningen inte uppfylls. Föreningen bör därför i dessa fall kunna få hyresavtalet upplöst enligt 46 & första stycket 10 hyreslagen. Beror hyresgästens underlåtenhet att teckna bostadsrätt på att avgiftsökningen har blivit väsentlig, måste detta emellertid beaktas vid intresseavvägningen. Det torde normalt inte föreligga några svårigheter för föreningen att hyra ut lägenheten till någon annan med förutsättning att denne senare tecknar bostadsrätt, om det ursprungliga hyresavtalet upphör att gälla. Låt vara att . någon skyldighet att teckna bostadsrätt ändå inte föreligger. Självfallet bör dock en sådan förutsättning ha stor betydelse i en besittningsskyddstvist mellan föreningen och den tillträdande hyresgästen.

Den hyresgäst som är skyldig att teckna bostadsrätt kan ha önskemål om att få överlåta sin hyresrätt. Vi anser att det skulle vara en påtaglig olägenhet för bostadsrättsföreningen, om föreningen som fastighetsägare inte kunde förena ett samtycke till överlåtelsen med ett villkor om att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Ett sådant villkor

bör också kunna föreskrivas av hyresnämnden som ett villkor för tillstånd till en överlåtelse. Redan gällande bestämmelse i 37å hyreslagen om rätt att förena tillstånd till överlåtelse med villkor får anses medge detta. Vid den intresseavvägning som skall göras i en tvist om byte bör således hyresnämn- den beakta bostadsrättsföreningens intresse av ett sådant villkor. Vi vill i denna del slutligen stryka under att någon möjlighet inte föreligger för en hyresgäst att överlåta sin rätt att teckna bostadsrätt. Detta följer bl. a. av att denna rätt upphör när hyresförhållandet upphör.

När det sedan gäller bruket av att hyresgäster skjuter till kapital till ombildningsprojektet före fastighetsförvärvet. får detta inte heller i fortsätt- ningen anses innebära att hyresgästerna binder sig vid projektet. Bundenhet uppstår först när beslut fattas om fastighetsförvärvet på en föreningsstämma och under förutsättning av att förbehåll om sådan bundenhet har tagits in i stadgarna. Det saknas därför anledning att införa några speciella regler om förhandsteckning och förskott vid upplåtelse av bostadsrätt. De medel som hyresgästerna tillskjuter bör tas upp som lån av föreningen. Lånevillkoren kan, om detta anses önskvärt av föreningen, t. ex. vara så utformade att lånet förfaller till betalning. om skyldigheten att teckna bostadsrätt upphör.

När det slutligen gäller rätten till medlemskap i en bostadsrättsförening som avser att förvärva en hyresfastighet eller redan har förvärvat en sådan fastighet, anser vi att inga bostadshyresgäster i fastigheten bör kunna utestängas från en ombildning utan starka skäl. En bostadshyresgäst bör enligt vår mening inte kunna vägras inträde i föreningen på andra grunder än sådana som motsvaras av de som anges i 11 & BRL. Lagrummet avser det fallet att en bostadsrätt har övergått till en ny innehavare. Inträde bör alltså beviljas även en bostadshyresgäst, om denne uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare. Hyresgästen bör kunna hänskjuta tvisten till hyresnämnden för prövning, om inträde vägras. Bostadsrättsfö- reningen bör dock fortfarande kunna vägra lokalhyresgäster inträde. Det kan nämligen vara ekonomiskt fördelaktigt för föreningen att hyra ut en lokal i stället för att upplåta den med bostadsrätt.

Reglerna om medlemskap bör gälla samtliga bostadsrättsföreningar, således även de rikskooperativa och oavsett om fastigheten är föremål för ombildning eller ej. Som vi tidigare har anfört sker medlemsantagningen vid de ombildningar som genomförs av de rikskooperativa företagen emellertid en tid efter fastighetsförvärvet. Med hänsyn bl. a. till detta tillvägagångssätt, anser vi att en bostadsrättsförening bör kunna vägra medlemskap så länge som föreningen inte har börjat anta medlemmar bland hyresgästerna. Reglerna om medlemskap bör kunna tas upp som en ny 51 a 5 i bostadsrätts- lagen. Möjligheten att hänskjuta en tvist om vägrat medlemskap till hyresnämnden bör tas upp i 52 & BRL.

Vi föreslår alltså sammanfattningsvis följande i de delar som vi nu har behandlat. För en övergång till bostadsrätt skall gälla att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna engagerar sig i en bostadsrättsförening som medlemmar och fattar beslut om fastighetsförvär- vet på en föreningsstämma. De rikskooperativa bostadsrättsföreningarna undantas från denna regel vid frivilliga förvärv men inte vid förvärv genom förköp. En förening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att den hyresgäst

som biträder beslutet om fastighetsförvärvet normalt skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet så länge dennes hyresförhållande består. Ingen bostadshyresgäst bör kunna vägras medlemskap i en bostadsrättsfö- rening vid en ombildning.

3.3 Ekonomisk plan rn. m.

3.3.1. Gällande regler

Ekonomisk plan för föreningens verksamhet skall ha upprättats av förening- ens styrelse och godkänts av länsstyrelsen, innan bostadsrätt upplåtes (3 & första stycket BRL). Upplåtelse i strid mot bestämmelsen medför straffans- var för upplåtaren och avtalets ogiltighet. Den till vilken upplåtelse har ägt rum har också rätt till skadestånd.

Ändamålet med den ekonomiska planen är att skapa garantier för att föreningen vilar på betryggande ekonomisk grund. Planen skall enligt 3 & BRL innehålla de upplysningar som är av betydelse för att bedöma föreningens verksamhet. Två auktoriserade intygsgivare skall enligt 4 & BRL utfärda intyg om att den ekonomiska planen enligt deras mening vilar tillförlitliga grunder.

Närmare bestämmelser om innehållet i den ekonomiska planen meddelas i bostadsrättskungörelsen. Det anges i en bilaga till kungörelsen vilka uppgifter som normalt skall ingå i planen. I huvudsak bör följande uppgifter tas med

fastighetens beteckning och areal, byggnadernas antal och typ med kort byggnadsbeskrivning, lägenheternas antal och typ med kort lägenhetsbeskrivning, gemensamma anordningar, tidpunkt för inflyttning, total anskaffningskostnad för hus och fastighet, lån och villkor, grundavgifternas totalbelopp och avgifternas fördelning i stort på de olika bostadsrätterna, kapitalkostnader, driftskostnader och avsättningar till underhåll, årsavgifter och övriga intäkter, 3 årsavgifternas fördelning i stort på olika bostadsrätter.

DDDDDDDD

Eli]

Kraven på planens innehåll och funktion avviker från förhållandenai tidigare lagstiftning. Det främsta syftet med bestämmelserna i 1930 års bostadsrätts- föreningslag var att den bostadssökande genom att ta del av uppgifterna i planen skulle kunna pröva förutsättningarna för föreningens ekonomiska verksamhet och bedöma de utgifter som han tog på sig. Eftersom planen låg till grund för att fastställa bostadsrättshavarnas rättigheter och skyldigheter, måste den innehålla detaljerade uppgifter om bl. a. yta, utrustning, avgifter, andelsvärden m. m. Andelsvärdet var ett jämförelsetal och den måttstock efter vilken bostadsrättshavarens andel i föreningens tillgångar bestämdes. Andelsvärdet utgjorde också grunden för bostadsrättshavarens betalning av grundavgift och övriga avgifter till föreningen.

Vid tillkomsten av nuvarande bostadsrättslag anförde departementsche- fen (prop. 1971: 12 s. 77 f.) att utvecklingen hade gått mot allt större byggnadsprojekt. Medan föreningarna tidigare i stor utsträckning förvär- vade färdiga hus, svarade numera det övervägande antalet föreningar själva för att bebygga fastigheterna. Förändringarna hade fått till följd att en enskild bostadssökande i regel inte hade någon reell möjlighet att själv göra en bedömning av företagets soliditet på grundval av uppgifterna i den ekonomiska planen. Det var därför enligt departementschefen angeläget att skapa särskilda garantier för planens innehåll i sakligt hänseende. En granskning av planens hållbarhet borde göras av två intygsgivare, som båda skulle vara auktoriserade. Den ekonomiska planen kom därför efter tillkomsten av bostadsrättslagen huvudsakligen att utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet. För den bostadssökande ansågs det tillräckligt att han fick tillgång till de detaljerade uppgifterna rörande sin lägenhet genom själva upplåtelseavtalet. Den ekonomiska planen kunde under dessa förhållanden ges ett mera översikligt innehåll än tidigare. De rättsverkningar som tidigare var förbundna med andelsvärdet upphörde också och något sådant värde behöver numera inte tas in i planen. De fastställda grundavgifterna kan i stället användas som relationstal.

Behörighet att utfärda det intyg som skall vara fogat till den ekonomiska planen meddelas enligt 4 & BRL av bostadsstyrelsen. Styrelsen skall enligt bostadsrättskungörelsen också se till att det finns tillgång till ett lämpligt antal intygsgivare. En särskild förteckning över intygsgivarna skall föras och förteckningen skall finnas tillgänglig på samtliga länsstyrelser. Endast den som är väl förtrogen med byggnadsverksamhet och förvaltning av bostads- rättsfastighet kan meddelas behörighet som intygsgivare. Behörighet med- delas på viss tid, högst fem år, och kan återkallas om det finns skäl till det.

Den som söker behörighet som intygsgivare prövas om han med hänsyn till sakkunskap och erfarenhet är skickad för uppgiften. Ansökan, som skall vara skriftlig, behandlas på låne- och bidragsbyråns lånesektion vid bostadsstyrel- sen. Sektionen inhämtar minst två referenser av enskilda personer, företag eller kommuner. I flertalet fall remitteras ansökan till länsbostadsnämnden med avseende på sökandens fackmässiga förutsättningar att fungera som intygsgivare. Även i de fall sökanden tidigare har medgivits behörighet och ansökan avser fortsatt behörighet inhämtas upplysningar från länsbostads- nämnden och dessutom från länsstyrelsen. Referenser som har lämnats i samband med den tidigare ansökan gås igenom på nytt. Det förekommer också att sökandens sakkunskap är känd för bostadsstyrelsen, antingen genom tidigare anställning vid styrelsen eller vid annan myndighet som har anknytning till verksamhetsområdet.

Till intygsgivare får enligt 4 & BRL inte utses någon, beträffande vilken det föreligger omständighet som är ägnad att rubba förtroendet till hans opartiskhet. Det är bostadsrättsföreningen som skall utse intygsgivare i varje enskilt fall. Det framgår av förarbetena (prop. 1971: 12 s. 99 och 252—253) att allmänna jävsgrundsatser bör vara tillämpliga och att domarjäven i 4 kap 13 & rättegångsbalken i vissa fall kan vara till ledning. När det gäller anställda i en organisation eller ett företag som har bildat en bostadsrättsförening, framgår

klart av förarbetena att avsikten med jävsregeln inte har varit att utesluta sådana personer som intygsgivare. Jävsfrågan skall för de anställda bedömas med hänsyn till om anställningen är av sådan art att den är ägnad att förringa vederbörandes tillförlitlighet som intygsgivare.

Intygsgivarnas granskning tar sikte på att planen innehåller de uppgifter som är av betydelse för föreningens verksamhet, att de faktiska uppgifter som har lämnats i planen stämmer överens med tillgängliga handlingar ochi övrigt med kända förhållanden samt att i planen gjorda beräkningar är vederhäftiga. Det formulär till intyg som skall användas och som finns fogat som bilaga till bostadsrättskungörelsen innehåller dessa punkter. Enligt formuläret skall intygsgivarna också som ett allmänt omdöme uttala att planen enligt deras uppfattning vilar på tillförlitliga grunder. Det anges i Knutsson — Lindqvists kommentar till 4 % BRL (s. 23) att intygsgivarna bör jämföra uppgivna anskaffningskostnader med köpekontrakt, entreprenad- handlingar m. m. och pröva sannolikheten för att finansieringen kan ordnas på de i planen förutsedda villkoren. Enligt kommentaren bör intygsgivarna också göra överväganden om lägenheternas standard och om de beräknade avgifterna är sådana att bostadsrätterna kan avsättas på orten.

Bostadsrätt får inte upplåtas, om ekonomisk plan inte har upprättats. Det förutsätts dock i bostadsrättslagen att den ekonomiska planen kan grundas på en kalkyl. Om den slutliga anskaffningskostnaden inte är känd, får bostadsrätt upplåtas endast under förutsättning att säkerhet för återbetalning av grundavgifterna ställs på visst sätt och efter tillstånd av länsstyrelsen. Uppgifterna i planen kan bli inaktuella, antingen genom föreningens egna åtgärder eller på grund av att beräkningarna inte håller. Föreningen är enligt 3 & BRL skyldig att upprätta en ny ekonomisk plan, om förhållanden inträffar som är av väsentlig betydelse för föreningens verksamhet. Lagen ger ingen närmare vägledning om vad som kan anses vara av väsentlig betydelse. Skyldigheten att upprätta ny ekonomisk plan föreligger dock bara, om ytterligare bostadsrätt skall upplåtas.

3.3.2. Reglernas funktion och kritik av dem

Ekonomisk plan måste alltid upprättas innan bostadsrätt upplåtes. Förut- sättningarna för planen och planens roll kan i flera avseenden vara olika, om det är fråga om nyproduktion eller om ombildning till bostadsrätt. Reglerna är dock alltid desamma.

Kritik har framförts mot reglerna om ekonomisk plan och tillämpningen av dem. När det gäller nyproduktion, har kritik främst riktats mot att beräkningar i den ekonomiska planen har slagit fel och mot intygsgivarnas ställning. När det gäller ombildning, har kritik riktats mot planernas innehåll och det praktiska tillvägagångssättet vid deras upprättande.

Enligt ett uttalande av bostadsministern i riksdagen den 15 mars 1979 skall det anses ligga inom bostadsrättskommitténs uppdrag att undersöka hur bestämmelserna om ekonomisk plan fungerar i praktiken och föreslå de lagändringar som kan visa sig motiverade (riksdagens protokoll 1978/79: 104 53). Uttalandet föranleddes av en fråga i riksdagen angående konsumen- ternas ställning vid köp av bostadsrätt. Bakgrunden var att bostadsrättsha- vare i ett stort bostadsområde (Tegelhagen i Sollentuna kommun) under två

års tid efter förvärvet av bostadsrätt hade fått kännas vid kraftiga höjningar av månadsavgifterna och hade nu åter ställts inför krav på betydande höjningar. Höjningen av månadsavgiften skulle alternativt kombineras med en höjning av grundavgiften, som skulle röra sig om 10 OOO-tals kronor. Frågeställaren menade bl. a. att en konsument bör kunna utgå från att det finns en realism bakom de ekonomiska kalkyler som presenteras och ifrågasatte om den ekonomiska kalkylen inte skulle ha bindande rättsverkan. Han menade vidare att regeln i bostadsrättslagen om jäv, som tillåter anställda i den organisation eller det byggnadsföretag som har bildat bostadsrättsföreningen att vara intygsgivare, var så utmanande att den borde tas bort.

Det skall här framhållas att förlikning nu har träffats mellan föreningsstif— taren och den aktuella bostadsrättsföreningen i Tegelhagen. Flera liknande fall har emellertid förekommit, där bostadsrättsföreningar har fått vidkännas betydande kostnadsökningar, vilka har lett till väsentligt höjda grund— och årsavgifter för bostadsrättshavarna strax efter förvärvet av bostadsrätt. Det kan här tillräckligt att nämna ett uppmärksammat fall i Orminge i Nacka kommun, som avsåg nyproducerade bostäder. Vi har emellertid inte kännedom om något fall av övergång från hyresrätt till bostadsrätt, som väckt uppmärksamhet för att olägenheter av angivet slag har uppstått. Betydande och icke förutsedda kostnadsökningar i förhållande till uppgifterna i den ekonomiska planen har dock uppkommit för bostadsrättshavare efter ombyggnad av hyreshus, där evakuering har skett av de tidigare hyresgäs- terna.

Konsumentverket har erhållit anmälningar som avser de nu berörda fallen. Verket har också utifrån uppgifter i framför allt dagspressen tagit upp några fall på eget initiativ. Grunden för verkets agerande är 3 så marknadsförings- lagen (1975: 1418). Enligt lagrummet åligger det näringsidkare att lämna information som har särskild betydelse från konsumentsynpunkt. Konsu- mentverkets åtgärder kan syfta till att nå överenskommelser med bl. a. de rikskooperativa företagen. Sådana överenskommelser kan leda till att en föreningsstiftare på ett så tidigt stadium som möjligt lämnar tillförlitlig information om kända eller förväntade kostnadshöjningar i förhållande till uppgifterna i den ekonomiska planen. Några resultat av verkets arbete har ännu inte uppnåtts. Det bör också nämnas i sammanhanget att konsument- verket i beslut den 7 april 1980 har gjort vissa erinringar mot en mäklare som marknadsfört bostadsrätter innan föreningen har erhållit tillstånd till förvärv av en hyresfastighet. I beslutet anför verket att det, sedan småhusköpskom- mittén (Ju 1975: 02) har avslutat sitt uppdrag under hösten 1981, ämnar återuppta förhandlingar med mäklarbranchen angående marknadsföring av bostadsrätter. Konsumentverket har slutligen också vissa möjligheter att enligt avtalsvillkorslagen (1971: 112) vidta åtgärder mot näringsidkare, som tillämpar oskäliga avtalsvillkor i sin verksamhet.

Vi har inom ramen för vårt arbete i denna fråga bl. a. haft kontakter med företrädare för konsumentverket. bostadsstyrelsen och länsstyrelsen i Stockholms län. Vi har vidare inhämtat särskilda yttranden av HSB:s Riksförbund och Svenska Riksbyggen. Kommittén har därvid angett vissa punkter för tänkbara förändringar i gällande regler. bl. a. med avseende på intygsgivarnas ställning och bostadsstyrelsens roll.

HSB:s Riksförbund har i sitt yttrande bl. a. anfört att intygsgivarna i aktuella fall, lika litet som författarna till den ekonomiska planen, har haft någon möjlighet att förutse kostnadsutvecklingen och den slutliga produk— tionskostnaden. I dag föreligger det mer uttalade önskemål från bostads— konsumenternas sida att så tidigt som möjligt kunna knytas till ett projekt och en bestämd lägenhet och på så sätt kunna välja tapeter. färgsättning och lägenhetsstandard. Byggnadstekniken gör det nödvändigt att fånga upp dessa önskemål 6—12 månader före inflyttningen. Genom att grundavgifterna inbetalas tidigt till föreningen, befrias denna från motsvarande behov av externt och därmed betydligt dyrare kapital i form av byggnadskreditiv. Inom de rikskooperativa organisationerna har alla erfarenheter talat för att ett system där intygsgivaren nära kan följa arbetet med den ekonomiska planen är till fördel från alla synpunkter. Planens tillförlitlighet torde därigenom regelmässigt bli större, än om intygsgivarna endast hade den färdiga planen att utgå från vid sin bedömning. Förbundet avstyrker förändringar beträffande intygsgivarnas ställning och uppgifter.

Även Svenska Riksbyggen anser att ordningen med intygsgivning bör fungera som hittills och har därutöver anfört bl. a. följande. Den slutliga kostnaden kan i stort sett beräknas med ledning av den kostnadssamman- ställning som föreligger i samband med preliminärt beslut om statliga lån vid nyproduktion eller ombyggnad. Antaganden måste dock göras om tillkom— mande produktionskostnader under byggnadstiden, indexutvecklingen. ränte— och kreditivkostnader samt moms och avgifter till myndigheter. Sakkunniga från flera specialområden äri regel inblandade i upprättandet av en ekonomisk plan. De ekonomiska planerna har i de flesta fall också en mycket hög träffsäkerhet. De avvikelser som förekommer beror i första hand på att inflationstakten och därmed indexhöjningen har blivit högre än man har kunnat förutse. Det har i några fall också förekommit att tillkommande kostnader bestämts väl lågt. Det avgörande för den ekonomiska planens kvalitet är enligt Riksbyggens mening kompetensen hos dem som upprättar planer och hos dem som har ansvaret för föreningen under byggnadstiden. Det torde vara svårt att utanför den krets av företag som kontinuerligt är engagerade i bostadsrättsverksamhet inkl. förvaltning finna personer som besitter den sakkunskap som en intygsgivare bör ha.

Stockholms Bostadsföreningars Centralförening (SBC) har i en skrivelse till bostadsstyrelsen den 10 december 1980 tagit upp frågan om ekonomisk plan och intygsgivning vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt utifrån ett speciellt fall, som har kritiserats av föreningen. SBC anser att bostadsstyrel- sen bör utfärda riktlinjer för granskningen av de ekonomiska planerna vid ombildning till bostadsrätt. Då skapas enligt föreningen garantier för att bedömningen av planerna sker på enhetliga grunder, oavsett vem som är intygsgivare. Riktlinjerna bör omfatta krav på information om fastighetens värde som hyresfastighet samt en bedömning av underhållsbehov och beaktande av underhållskostnaderna vid en analys av de framtida boende- kostnaderna. SBC anser vidare att de boende vid sidan av planen bör ges upplysningar om bl. a. amorteringstiden på lån som beviljas eller förmedlas av fastighetsägaren samt andra omständigheter som påverkar boendekost- naderna. Slutligen anser SBC att bostadsstyrelsen borde överväga om det är lämpligt att samma person upprättar den ekonomiska planen och även

intygar dess tillförlitlighet. På grund av vårt arbete har bostadsstyrelsen t. v. inte vidtagit några åtgärder med anledning av skriften.

Ett annat problem med den ekonomiska planen vid ombildning har vi berört i vårt delbetänkande (Ds Bo 1980: 3). I ett särskilt yttrande till betänkandet kritiserades kommitténs förslag om förbud mot att upplåta bostadsrätt till en lägenhet sålänge som ett tidigare hyresförhållande består. Genom att tillåta sådana upplåtelser skulle man enligt yttrandet redan från början kunna upprätta ekonomisk plan, där alla lägenheter är bostadsrätter. Detta skulle ge klarare linjer för föreningens ekonomi och innebära att planen inte behövde arbetas om.

3.3.3. Kommitténs överväganden och förslag Utgångspunkter

Den ekonomiska planen spelar en central roll när bostadsrätt skall upplåtas. Bostadsrättslagens regler om ekonomisk plan är emellertid i första hand utformade med hänsyn till nyproduktionens krav. Det framgår av tidigare omnämnda uttalanden, som departementschefen gjorde i samband med lagens tillkomst, att detta också har varit avsikten. Den ekonomiska planens roll kan både vid nyproduktion och vid ombildning sägas vara ett instrument för att åstadkomma att bostadsrättsföreningen vilar på betryggande ekono- miska grunder. Vid ombildning till bostadsrätt spelar emellertid den ekonomiska planen en väsentligt större roll än vid nyproduktion som informationsinstrument för den enskilde bostadskonsumenten. Detta gäller särskilt vid sådana ombildningar som genomförs på initiativ av hyresgästerna själva. Den ekonomiska planen bör vid sådana ombildningar utgöra det viktigaste beslutsunderlaget för bostadsrättsföreningen och hyresgästerna när de skall ta ställning till en övergång. Detta bör även gälla ombildningar som genomförs på initiativ av fastighetsägaren. Vid nyproduktion och vid sådana ombildningar som genomförs av de rikskooperativa organisationerna har uppgifterna i upplåtelseavtalen och information om förändringar i de ursprungligen uppgivna kostnaderna större betydelse i informationshänse- ende än själva planen. Informationen vilar dock självfallet till stor del på planens innehåll.

En förväntad ökning av antalet övergångar till bostadsrätt ger oss inte anledning att utforma reglerna väsentligt annorlunda, när det gäller nyproduktion resp. ombildning. Vi menar inte heller att det finns någon anledning att återgå till sådana mer detaljerade planer som skulle upprättas enligt 1930 års bostadsrättsföreningslag. Vi anser likväl att vissa förändringar bör komma till stånd. Som vi skall återkomma till, föreslår vi bl. a. att bostadsstyrelsen i fortsättningen bör spela en mer aktiv roll då det gäller planernas utformning m. m. , vilket också bör avse nyproduktionen. Vi anser dessutom att vissa andra förändringar är påkallade i reglerna om ekonomisk plan och intygsgivning.

När skall planen upprättas

Den ekonomiska planen skall enligt 3 åå BRL upprättas innan bostadsrätt upplåtes. Bostadsrätt kan inte upplåtas förrän efter ett fastighetsförvärv. Vid en övergång till bostadsrätt behöver den ekonomiska planen därför f. n. inte upprättas förrän efter förvärvet. Vi anser dock att det finns skäl att överväga om inte planen obligatoriskt bör upprättas före fastighetsförvärvet vid ombildningar.

Vid de ombildningar som genomförts av de rikskooperativa organisatio— nerna har den information som företaget lämnat efter fastighetsförvärvet och de presenterade upplåtelseavtalen haft större betydelse än själva planen för de boende. De boende har heller inte behövt betala någon avgift till föreningen förrän vid bostadsrättsupplåtelsen, som ägt rum efter förvärvet. Det har i några fall förekommit att hyresgästerna själva vänt sig till en rikskooperativ organisation för att få hjälp med ett förvärv av fastigheten och med ombildningen. Inte heller i dessa fall har det förekommit att de boende betalat avgifter för kommande upplåtelser. Det är enligt vår mening inte så angeläget att ekonomisk plan upprättas före den typ av frivilliga förvärv som de rikskooperativa företagen har medverkat i.

När hyresgästerna själva bildar förening. måste emellertid varje hyresgäst som vill gå över till bostadsrätt i allmänhet skjuta till egna medel till föreningen före förvärvet. Vi har i avsnitt 3.2.3 föreslagit att en hyresgäst skall kunna binda sig vid ett ombildningsprojekt genom att biträda ett beslut om förvärv på en föreningsstämma. Det är enligt vår mening angeläget att en ekonomisk plan finns före fastighetsförvärvet i dessa fall, så att varje hyresgäst kan ta ställning till om han skall binda sig till ombildningsprojektet och betala in egna medel till föreningen. Vi förordar därför att en sådan ordning blir obligatorisk. Motsvarande ordning bör gälla för de rikskoope- rativa bostadsrättsföreningarna i förköpsfallen.

Det kan möjligen framhållas som ett skäl mot att upprätta ekonomisk plan före ett förvärv, att en ny ekonomisk plan kan behöva upprättas även efter förvärvet i de fall ombyggnad skall äga rum. Det torde nämligen ofta vara svårt att göra tillförlitliga beräkningar på ombyggnadskostnaderna redan före förvärvet. Det gäller särskilt vid förköp, då det normalt råder stor brådska. Vi anser att man vid en ombyggnad kan dela upp ombildningen i två faser, där den första utgörs av själva fastighetsförvärvet och den andra av föreningens beslut om ombyggnad och därav föranledda höjningar av avgifterna till föreningen. Om bostadsrätt skall upplåtas efter ombyggnaden. måste enligt 3 åBRL en ny ekonomisk plan upprättas. Om bostadsrätt redan har upplåtits och ytterligare bostadsrätt inte skall upplåtas efter ombyggna- den, behöver någon ny ekonomisk plan däremot inte upprättas. Grundav- gifterna får då höjas efter beslut av föreningsstämman enligt 57 % BRL. Det anförda hindrar dock inte att man redan före fastighetsförvärvet bör kalkylera även med kommande ombyggnadskostnader. Vi skall återkomma till detta.

Vi anser sammanfattningsvis att en ekonomisk plan skall upprättas. innan en bostadsrättsförening förvärvar en hyresfastighet för övergång till bostads- rätt. Planen bör då ha försetts med det erforderliga intyget enligt 4 & BRL. Däremot anser vi det inte påkallat — bl. a. av tidsskäl — att planen

dessförinnan har givits in till länsstyrelsen. Planen bör dock hållas tillgänglig för hyresgästerna före föreningens beslut om fastighetsförvärv. Bostadsrätts- föreningar anslutna till de rikskooperativa organisationerna skall vara undantagna från bestämmelsen, om förvärvet inte sker genom förköp. En bestämmelse om när den ekonomiska planen skall upprättas i ombildnings- fall bör kunna tas upp som ett nytt stycke till 3 €? BRL.

Planens innehåll

Vi anser det inte tillräckligt att planen vid ombildning till bostadsrätt endast anger grundavgifter och årsavgifter baserade på en kalkylerad köpeskilling för fastigheten och kostnaden i samband med köpet. Om fastigheten är i behov av underhålls- eller ombyggnadsåtgärder, kan det ganska snart efter ombildningen bli erforderligt med en höjning av avgifterna. För den enskilde hyresgästen är det väsentligt att han redan vid sitt ställningstagande för en övergång till bostadsrätt har information om väntade kostnadsökningar.

Det underhållsbehov och behov av reparationer som normalt konstateras vid ett fastighetsförvärv bör enligt vår mening tas upp i planen. En särskild beräkning bör med sådana uppgifter som grund kunna göras av de framtida boendekostnaderna. Motsvarande bör i den utsträckning detta är möjligt gälla. om fastigheten är i behov av ombyggnad. Föreningen bör se till att fastigheten besiktigas för en bedömning av de nu angivna frågorna. Det är mycket väsentligt för en bostadsrättsförening att den inte betalar ett högre pris för fastigheten än som motiveras av bl. a. dess underhållsstandard. Man kan genom en besiktning och en värdering av fastigheten undvika att underhållskostnader övervältras från fastighetsägaren till hyresgästerna. Vi vill starkt understryka vikten av en besiktning och föreslår att ett besiktningsprotokoll obligatoriskt skall fogas till den ekonomiska planen i ombildningsfall. Värderingen bör dock inte vara obligatorisk. På grundval av besiktningen och värderingen bör hyresgästerna kunna göra en bedömning av hur mycket de skall erbjuda för fastigheten.

Bestämmelsen om besiktningsprotokoll bör kunna tas upp i anslutning till den föreslagna regeln i 3 i? BRL om att planen skall upprättas före förvärvet. Bestämmelser om bedömning av underhålls- och ombyggnadsbehov samt om beräkning av de framtida boendekostnaderna bör kunna föras in i den bilaga som finns fogad till bostadsrättskungörelsen och i vilken innehållet i den ekonomiska planen tas upp.

Bostadsstyrelsen har ingen befogenhet att meddela föreskrifter eller anvisningar om innehållet i de ekonomiska planerna. De bestämmelser som finns upptagna i den till bostadsrättskungörelsen bifogade bilagan har utfärdats av regeringen i samband med att bostadsrättslagen trädde i kraft. Bestämmelserna är — på samma sätt som bostadsrättslagen i övrigt — utformade i första hand med tanke på nyproduktionen.

Det finns givetvis ett starkt samband mellan intygsgivarnas verksamhet och innehållet i de ekonomiska planerna. Det är ytterst intygsgivarna som i varje enskilt fall svarar för att planen innehåller de upplysningar som är av betydelse för föreningens verksamhet och att den vilar på tillförlitliga grunder. Med tanke på detta ansvar menar vi att det inte är lämpligt att bostadsstyrelsen ges befogenhet att meddela bindande föreskrifter om

planernas innehåll. Vi ser det däremot som mycket angeläget att styrelsen på annat sätt verkar för att planerna får en så hög kvalitet som möjligt.

Enligt vår mening bör detta kunna ske genom att bostadsstyrelsen lämnar allmänna råd till dem som upprättar ekonomiska planer och till intygsgivar- na. Sådana råd bör bl. a. kunna avse innehållet i planerna och metoder för att beräkna framtida kostnadshöjningar såväl i nyproduktionen som vid ombildningar, vid vilka underhålls- eller ombyggnadsåtgärder är aktuella. Vid övergång till bostadsrätt föreligger det ofta svårigheter att fastställa grundavgifter med hänsyn till lägenheternas relativa bruksvärden. Bostads- styrelsen bör i samråd med organisationerna på bostadsrättsmarknaden kunna lämna råd om lämpliga metoder i detta sammanhang. Kontakter med intygsgivare och organisationer bör även ge styrelsen anledning att ge råd i andra avseenden.

Intygsgi varna

Om man skall behålla nuvarande system med ekonomiska planer, som inte behöver vara definitiva utan kan utgöra kalkyler. är det ofrånkomligt att oförutsedda händelser kan inträffa, som gör att en kalkyl slår fel. Man kan t. ex. tänka sig byggnadsprojekt som försenas på grund av strejk eller liknande orsaker och att kostnadsfördyringar uppstår av den anledningen. Oförutsedda grundförhållanden och andra dylika omständigheter av teknisk natur kan också leda till ökade produktionskostnader. Kostnadsökningar av nu nämnda slag går givetvis inte att komma åt i någon större utsträckning med förbättrade kalkylmetoder eller ökad kompetens hos dem som upprättar planer eller hos intygsgivarna.

Beräknade kostnadsökningar kan i andra fall däremot bero på brister i själva beräkningssättet eller kalkylmetoderna. Det kan vara fråga om felaktigt beräknade drifts- eller kapitalkostnader. Man kan vidare ha missbedömt kostnadsutvecklingen och inflationen eller inte alls tagit hänsyn till sådana förhållanden. Produktionskostnadsökningar, som bott kunna beaktas, kan också ha utelämnats av olika anledningar. I dessa fall kommer kompetensen hos dem som upprättar ekonomiska planer och hos intygsgi- varna mer i förgrunden.

En allmän uppföljning av utfallet i de ekonomiska planerna kunde från flera synpunkter vara värdefull för att upptäcka felaktigheter vid hantering- en. En sådan uppföljning anser vi emellertid ligga vid sidan av våra direktiv och möjligheter. Vi har heller inte ansett det möjligt att göra någon närmare undersökning av de faktorer som har medfört de olyckliga konsekvenserna med kostnadsökningar för bostadsrättshavare i vissa uppmärksammade fall. Vilka orsaker som kostnadsökningarna i dessa fall kan ha haft utöver den allmänna kostnadsutvecklingen, kan vi inte bedöma. Det är därför inte heller berättigat av oss att påstå att brister har förelegat i intygsgivarnas granskning av de aktuella planerna. Några sådana brister har vi alltså inte kunnat konstatera.

Det anförda undanskymmer emellertid inte den principiellt viktiga frågan om intygsgivarnas ställning. Det torde inte kunna bestridas att en beroende- ställning hos intygsgivarna i förhållande till det företag där planen görs eller till dem som har upprättat planen kan förringa tilltron till deras objektivitet

och till planens hållbarhet. Det ter sig särskilt berättigat då större kostnadsökningar uppstår att ställa frågan om planen verkligen har vilat på tillförlitliga grunder. Det är enligt vår mening inte uteslutet att en beroendeställning hos intygsgivarna kan inverka negativt på planens kvalitet.

Ett motiv för att förändra nuvarande regler om intygsgivning är alltså den beroendeställning som många intygsgivare intar och som kan innebära negativa konsekvenser för planens hållbarhet och tilltron till den. Ett annat motiv är att behovet av intygsgivning ökar med ett ökat antal övergångar. Detta ställer krav på rekryteringen av intygsgivare. Nuvarande ordning medger att intygsgivare auktoriseras för att fungera endast i enstaka fall. Det bör enligt vår mening vara en strävan att så långt möjligt tillgodose kravet på kompetens vid intygsgivningen genom att ta tillvara erfarenheter från tidigare bedömningar av ekonomiska planer och motverka risker för en utveckling där intygsgivare auktoriseras bara för att fungera i något enstaka fall.

Vi har övervägt om man helt och hållet skulle ersätta nuvarande system med en granskning av den ekonomiska planen hos det kommunala förmedlingsorganet. En sådan ordning skulle bl. a. ha den fördelen att granskningen skulle kunna ske i anslutning till den granskning som görs vid ansökan om statliga bostadslån. Även i de fall statliga lån inte utgår, skulle förmedlingsorganet mot full kostnadstäckning kunna granska den ekono- miska planen. Förmedlingsorganets tjänstemän har ofta goda kunskaper om produktionskostnadsfrågor och finansiering av projekt. Tjänstemännen har också kunskaper om sådana beslut och om åtgärder från myndigheter som kan komma att påverka de slutliga produktionskostnaderna. De skulle därför kunna ta initiativ till informationsinsatser gentemot de blivande bostadsrättshavarna, när förutsättningarna ändras för den ekonomiska planen. Bostadskonsumenterna kunde måhända också finna det positivt, om sakligheten i den ekonomiska planen granskades av ett samhällsorgan.

Även om en sådan ordning utifrån vissa synpunkter kan ha fördelar, anser vi att nuvarande förhållanden inte ger oss anledning till en så drastisk ändring av gällande regler. Det kan medföra en ökad byråkrati och förmodligen även komplikationer i samordningen med den statliga långivningen att lägga granskningen på förmedlingsorganet. Den värdefulla kunskap som intygsgi- vare inom organisationerna och på andra håll trots allt måste besitta förloras också. Det finns ofta bland intygsgivarna kunskap om bl.a. hyres- och driftskostnadskalkyler och bedömningar om avgiftssättningen på lägenheter med olika bruksvärde m. m. Sådan kunskap torde i stort sett f. n. saknas hos de kommunala tjänstemännen. De kommunala tjänstemännen har inte heller någon erfarenhet av förvaltning av bostadsrättsfastighet, vilket f. n. är ett krav enligt bostadsrättskungörelsen.

Det anförda leder oss till den bedömningen att man inte bör driva objektivitetsprincipen så långt att anställda hos organisationer och företag på bostadsrättsmarknaden helt utesluts från intygsgivning. Om bättre förutsätt- ningar skapas för att motverka en beroendeställning hos dessa intygsgivare, anser vi tvärtom att det kan ligga en fördel i om intygsgivaren på nära hålla kan följa arbetet med den ekonomiska planen. Denna fördel skulle knappast praktiskt kunna uppnås, om det kommunala förmedlingsorganet ensamt

skulle vara granskare. Vi tror inte heller att det är realistiskt att tänka sig en ordning där intygsgivarna frikopplas från sina egna företag för att granska planerna i andra företag eller att man helt och hållet rekryterar intygsgivarna utanför bostadsrättsorganisationerna.

Vi vill alltså hålla fast vid ett system som ger förutsättningar för en minskad beroendeställning hos intygsgivarna, men som ändå ger utrymme för anställda inom bostadsrättsorganisationerna m. fl. att även fortsättningsvis uppträda som intygsgivare. För att tillgodose detta anser vi att åtminstone en av intygsgivarna bör varafristående från organisation. företag eller förening som har biträtt med föreningsbildningen eller upprättat den ekonomiska planen.

Nästa fråga blir hur den fristående intygsgivaren skall utses. Vi har här övervägt olika lösningar. Vi har bl. a. diskuterat om en av intygsgivarna i det enskilda fallet skulle utses hos kommunen. En annan tänkbar lösning vore att länsstyrelsen utsåg intygsgivaren. Vi har emellertid stannat för att bostads— rättsföreningen skall utse även den fristående intygsgivaren. Man bör i detta sammanhang komma ihåg att det ofta är en kostnadsfråga vilken person föreningen vill utse som intygsgivare.

Redan enligt gällande bestämmelser i bostadsrättskungörelsen (2 %$) skall bostadsstyrelsen tillse att det finns ett lämpligt antal intygsgivare. Vårt förslag om en fristående intygsgivare bör föranleda bostadsstyrelsen att i väsentligt större omfattning än f. n. rekrytera och auktorisera intygsgivare bland andra än dem som är anställda hos organisationer och företag som vanligen upprättar ekonomiska planer och handhar frågor om föreningsbild- ning. Rekryteringen bör kunna ske bland företag som har erfarenheter av byggnadsprojektering och produktionskostnadskalkyler m. m. Rekrytering— en bör också kunna ske bland kommunala tjänstemän. som har erfarenhet av statlig långivning. Enligt 3 & bostadsrättskungörelsen fordras för behörighet som intygsgivare förtrogenhet med byggnadsverksamhet och förvaltning av bostadsrättsfastighet. Vi menar att även andra personer med sådan särskild kunskap som bostadsstyrelsen finner erforderlig bör kunna meddelas behörighet som intygsgivare.

Bostadsstyrelsen bör även i övrigt kunna utöva tillsyn över intygsgivarnas verksamhet. Även om bostadsrättsföreningarna också i fortsättningen skall utse båda intygsgivarna, bör styrelsen kunna se till att de fristående intygsgivarna inte ensidigt anlitas av vissa företag. Det bör också vara en målsättning att intygsgivarna inte utses bara för enstaka fall. utan att de kontinuerligt åtar sig uppdrag som intygsgivare. Bostadsstyrelsen bör dessutom med uppmärksamhet iaktta om intygsgivarna följer gällande jävsbeståmmelser. Styrelsen bör slutligen verka för att intygsgivarna ges tillräcklig information. Vi har i denna del tidigare föreslagit att styrelsen genom allmänna råd till bl. a. intygsgivarna verkar för att de ekonomiska planerna uppnår en god kvalitet.

Enligt 4 & BRL får till intygsgivare inte utses någon, beträffande vilken det föreligger omständighet som är ägnad att rubba förtroendet till hans opartiskhet. Lagrummet bör kunna kompletteras med en bestämmelse om den fristående intygsgivaren. Vi föreslår att det av intyget skall framgå att minst en av intygsgivarna inte är anställd hos företag, organisation eller annan, som har bildat bostadsrättsföreningen eller har biträtt med förenings—

bildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. Övriga ändringar som vi har föreslagit i denna de] bör komma till uttryck i bostadsrättskungö- relsen.

Vi vill slutligen under denna rubrik framhålla att vi har erfarit att bostadskonsumenterna ibland missuppfattar länsstyrelsens roll när det gäller den ekonomiska planen. Det framgår av förarbetena till gällande bostads- rättslag att länsstyrelsens uppgift är rent formell. Det ankommer alltså inte på länsstyrelsen att göra någon prövning av planens hållbarhet. Det sägs emellertid i 3 & första och tredje stycket BRL att planen skall ha "godkänts” av länsstyrelsen. För att bättre klargöra länsstyrelsens roll anser vi att det citerade uttrycket bör bytas ut mot ”registrerats". Motsvarande ändringar bör göras i de övriga lagrum i bostadsrättslagen där ordet ”godkänna” i olika böjningsformer eller ordet "godkännande" används.

Planens ställning med hänsyn till kvarboende hyresgäster

Om en övergång till bostadsrätt inte omfattar samtliga hyresgäster i en fastighet, utan vissa hyresgäster kommer att bo kvar med hyresrätt, uppstår både finansiella och praktiska problem för föreningen. De finansiella problemen beror på att grundavgifter inte betalas in för de lägenheter som fortfarande skall vara uthyrda. Om de uteblivna grundavgifterna inte kan täckas med lån, måste de blivande bostadsrättshavarna betala högre grundavgifter, än de skulle ha gjort om samtliga lägenheter hade varit upplåtna med bostadsrätt. Om lån ändå kan erhållas, påverkar räntorna årsavgifternas storlek. De kvarboende hyresgästernas hyror kan med hänsyn till bruksvärdeprincipen emellertid inte omedelbart påverkas, när kostna- derna ökar.

Vi kommer i kap. 6 ytterligare att beröra frågan om finansiering av ett fastighetsförvärv med hänsyn till kvarboende hyresgäster. I kap. 7 föreslår vi ett system med behovsprövade lån i syfte bl.a. att stimulera så många hyresgäster som möjligt för en övergång till bostadsrätt. Vi skall nu behandla vissa praktiska problem som uppstår med avseende på den ekonomiska planen.

Vid en ombildningssituation kan det ofta vara svårt för hyresgästerna att bestämma sig för om de skall ansluta sig till övergången. Deras beslut beror bl. a. på grundavgifternas och årsavgifternas storlek. Avgifterna berori sin tur på hur stor anslutningen blir. En definitiv kostnadskalkyl i form av en plan kan inte upprättas förrän anslutningsfrågan är klar.

Vi ser i detta fall ingen annan möjlighet än att föreningen efter hand upprättar preliminära kalkyler. Man kan göra detta på olika sätt och förhållandena kan variera från fall till fall. Ett sätt kan vara att man först gör en preliminär kalkyl med förutsättningen att alla hyresgäster går med vid ombildningen. Man får efter hand sedan se vilka hyresgäster som inte är villiga att betala sådana allt högre avgifter som blir följden av att anslutningen minskar och kalkylen måste ändras. En annan möjlighet kan vara att göra en kalkyl med högsta resp. lägsta tänkbara avgifter. Det kan också finnas andra möjligheter. Hyresgästerna bör i samråd med sakkunnig hjälp kunna avgöra vad som är lämpligast just i deras fall.

Ett annat praktiskt problem uppstår. när den ekonomiska planen har

upprättats, men grundavgifter inte har fastställts för samtliga lägenheter redan från början. Om det senare visar sig att lägenheter där de boende har föredragit att bo kvar med hyresrätt är möjliga att upplåta med bostadsrätt. måste nya grundavgifter fastställas för varje lägenhet och det kan bli nödvändigt att upprätta en ny ekonomisk plan.

Det senast berörda problemet togs upp i prop. 1980/81:148 (s. 8) i anslutning till vårt delbetänkande (Ds Bo 1980: 3) om rättsskydd för kvarboende hyresgäster. Vårt förslag i rättsskyddsfrågan, som nu har genomförts, innebar i huvudsak att en lägenhet som är upplåten med hyresrätt inte får upplåtas med bostadsrätt så länge ett hyresförhållande består. En förening kan därför inte redan från början upplåta samtliga lägenheter med bostadsrätt, om vissa hyresgäster vill bo kvar med hyresrätt. Det har varit vanligt att sådana upplåtelser av uthyrda lägenheter har skett till fastighetsägaren, när denne själv har varit föreningsbildare. Departements— chefen anför följande i den nämnda propositionen

Vad beträffar frågan hur den föreslagna lösningen inverkar på upprättandet av ekonomisk plan kan konstateras att det givetvis rent praktiskt är enklare för den som upprättar planen om samtliga lägenheter redan från början upplåts med bostadsrätt. Det torde emellertid inte förorsaka några oöverstigliga problem, om upplåtelse av bostadsrätt till vissa lägenheter sker först vid en senare tidpunkt.

De problem som kan uppkomma i fråga om upprättandet av ekonomisk plan när bostadsrätter upplåts successivt är för övrigt inte nya. Redan nu förekommer det i nybildade bostadsrättsföreningar att vissa lägenheter från början är uthyrda och att de upplåts med bostadsrätt först vid en senare tidpunkt. De olägenheter detta kan medföra kan begränsas genom att man redan från början fastställer grundavgifter för samtliga lägenheter. Grundavgifterna för de lägenheter som t. v. är uthyrda kan täckas antingen genom att föreningen tar upp län eller genom att bostadsrättshavarna skjuter till medel i form av extra avgifter eller län till föreningen. På motsvarande sätt kan de uteblivna årsavgifterna slås ut på bostadsrättshavarna i den mån de inte täcks av hyrorna från hyresgästerna. När någon av de uthyrda lägenheterna sedermera upplåts med bostadsrätt behöver man inte göra någon ny ekonomisk plan. Den grundavgift som betalas för lägenheten kan användas till återbetalning av län eller avgifter.

Vi ansluter oss i huvudsak till vad som har anförts i propositionen, men vill ändå framhålla att det är tveksamt om det lagligen är möjligt att ta ut extra avgifter på det sätt som sägs. Det framgår nämligen av 44 å BRL att föreningen genom särskild uttaxering inte kan ta ut mer än 100 kr. för år och medlem. utöver grundavgift, årsavgift, upplåtelseavgift och en inträdesavgift på högst 100 kr.

Man kan tänka sig att ta ut de extra avgifterna som upplåtelseavgifter. Något formellt hinder mot detta kan inte utläsas direkt av bostadsrättslagen. Det framgår dock av förarbetena att upplåtelseavgifterna är avsedda att komma till användning när bostadsrätt upplåtes på ett senare stadium än övriga bostadsrätter. Utöver de fastställda grundavgifterna skall föreningen då kunna kompensera sig för det övervärde som bostadsrätterna kan anses ha med hänsyn till föreningens tillgångar (jfr prop. 1971: 12 s. 140). Det är alltså bl. a. fråga om en sådan avgift som föreningen, utöver en fastställd grundavgift, kan ta ut av en kvarboende hyresgäst, som på ett senare stadium vill förvärva bostadsrätt till sin lägenhet. För att föreningen skall kunna ta ut en upplåtelseavgift krävs särskilda stadgebestämmelser, men grunderna för

avgifternas beräkning behöver inte anges.

Det finns ett visst behov för föreningar, som t.v. skall ha lägenheter uthyrda, att ta ut extra avgifter av bostadsrättshavarna på det sätt som har förordats i propositionen om rättsskydd för kvarboende hyresgäster. Om sådana avgifter skall kunna tas ut, bör man emellertid lagstifta om detta. Vi har dock inte funnit att en sådan lagstiftning är påkallad. Ett system med extra avgifter torde f. ö. kunna bli ganska komplicerat, bl. a. med hänsyn till en eventuell återbetalning.

Vi ser emellertid inget hinder mot att en förening redan enligt nuvarande regler från början fastställer grundavgifter för samtliga lägenheter, dvs. även för de som fortfarande skall vara uthyrda. Den ekonomiska planen behöver då inte ändras, när nya bostadsrättshavare tillkommer. Föreningen har alltså möjlighet att efter en tid upplåta bostadsrätt mot den en gång fastställda grundavgiften.

Det kapital som erfordras vid föreningsbildningen för att täcka de uteblivna grundavgifterna för sådana lägenheter som är uthyrda. bör föreningen i första hand söka anskaffa genom lån i bank eller annan kreditinrättning. Vi föreslår i kap. 6 vissa åtgärder i den riktningen. Eventuellt kan länet i stället tas upp genom en säljarrevers, dvs. säljaren lånar ut en del av köpeskillingen till bostadsrättsföreningen. Om någon av dessa möjligheter inte står till buds, återstår ingen annan möjlighet för föreningen än att antingen höja grundavgifterna för bostadsrättshavarna eller att ta upp motsvarande förhöjning i form av lån hos dessa.

Lån hos bostadsrättshavarna kan tas upp mot revers. Villkoren för en sådan revers kan utformas på olika sätt. En möjlighet är att föreningen förbinder sig att återbetala en del av länet, när bostadsrätt senare kommer att upplåtas. Lånet kan vara räntefritt eller löpa med ränta som kan gottgöras ur en upplåtelseavgift. Överlåter bostadsrättshavaren bostadsrätten, kan också dennes fordran på föreningen överlåtas.

Vi skall slutligen ta upp ett schematiskt exempel i syfte att något ytterligare illustera de lösningar som föreningen är hänvisad till, när vissa lägenheter t. v. skall vara uthyrda. Vårt syfte är endast att åskådliggöra de praktiska problem som vi nu har tagit upp. Vi är medvetna om att förhållandena kan vara betydligt mer komplicerade i verkligheten än i vårt exempel, bl. a. med hänsyn till svårigheterna att erhålla lån och osäkerheten om hur många hyresgäster som kommer att ansluta sig till övergången m. m.

Vi förutsätter i tabell 3.1 att en fastighet har tolv lägenheter. Anskaff- ningskostnaden är 1 milj. kr. och utgör köpeskillingen samt kostnader för lagfart, föreningsbildning och reparationer och underhåll i samband med ombildningen. Föreningen erhåller och tar över lån i fastigheten med sammanlagt 800 000 kr. Ytterligare lån kan inte erhållas, vare sig i bank eller genom säljarrevers. Hyresgästerna i fyra av lägenheterna (nr 5,79. och 11) vill bo kvar med hyresrätt. Något hinder föreligger inte för övergången, eftersom hyresgästerna i två tredjedelar av lägenheterna har förklarat att de vill gå över till bostadsrätt.

Det ytterligare kapital på 200 000 kr. som erfordras för att hela köpeskillingen skall kunna täckas kan fördelas som grundavgifter bland dem som vill gå över till bostadsrätt. En annan möjlighet är att fastställa grundavgifter för samtliga lägenheter med sammanlagt detta belopp. De

grundavgifter som inte flyter in till föreningen för sådana lägenheter som i fortsättningen skall vara uthyrda, måste då tas upp i form av lån bland de blivande bostadsrättshavarna. Om den sistnämnda lösningen väljs, kan ett utdrag ur den ekonomiska planen ställas upp i enlighet med tabell 3.1.

Grundavgifter har alltså åsatts samtliga lägenheter i exemplet. De för hyresrätterna uteblivna grundavgifterna har fördelats på bostadsrättshavar— na som lån i proportion till hela summan inbetalda grundavgifter (t. ex. lägenhet nr 1,8 000x80 000: 120000 = 5 333 kr.). Fördelningen av lånen kan självfallet ske på annat lämpligt sätt. Om t. ex. lägenhet nr 5 senare upplåtes med bostadsrätt, skall grundavgiften 16 000 kr. betalas in till föreningen. Härutöver kan föreningen ta ut en särskild upplåtelseavgift, om bestämmel- ser om detta finns i stadgarna. Enligt de närmare villkoren för lånen kan en del av detta då återbetalas till de ursprungliga bostadsrättshavarna. Ränta kan eventuellt också tillgodogöras ur den erhållna upplåtelseavgiften.

Om föreningen i stället för lån av bostadsrättshavarna tar upp ett lån i bank med 80 000 kr.. måste räntan för detta lån läggas till årsavgifterna. Årsavgifterna är i exemplet något lägre än hyrorna och en utjämning skulle alltså komma till stånd. Dessutom tillkommer amorteringar på banklänet. Motsvarande skulle gälla om länet i stället hade tagits upp i form av en säljarrevers.

Tabell 3.1 Utdrag ur ekonomisk plan

Lägenhet Antal rum/ Grund- Län från Totalt Årsavgift nr yta m2 avgift bostads— eller rätts- hyra havare

1 1/40 8 000 5 333 13 533 10000 2 1/40 8 000 5 333 13 533 10000 3 2/50 10 000 6 667 16 667 12 000 4 2/50 10 000 6 667 16 667 12 000 5 (hyra) 3/80 (16 000) — — (20 000) 6 3/80 16 000 10 667 26 667 19 400 7 (hyra) 3/80 ( 16 000) — — (20 000) 8 4/100 20 000 13 333 33 333 24 000 9 (hyra) 4/100 (20 000) — — (25 000) 10 4/100 20 000 13 333 33 333 24 000 11 (hyra) 5/140 (28 000) — — (40000) 12 5/140 28 000 18 667 46 667 33 600

S:a 12 37/ 1000 200 000 80 000 200 000 250 000

Grundavgifter bostadsrätt 120 000 Årsavgifter 145 000 Grundavgifter hyresrätt 80 000 Hyror 105 000 Övertagna och nya län 800 000

Anskaffningskostnad 1 000000

3.4. Kvarboende hyresgäster

Vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt är det från bostadsrättsfö- reningens synpunkt önskvärt att så många hyresgäster som möjligt ansluter sig till övergången. Vi har tidigare tagit upp bl. a. de finansiella problem som uppstår för föreningen. om vissa hyresgäster inte ansluter sig. Det är dock ofrånkomligt att hyresgäster av olika anledningar vill bo kvar i sina lägenheter med hyresrätt, vilket måste respekteras. En övergång till bostadsrätt i en fastighet får inte medföra att de kvarboende hyresgästernas rättsliga ställning försämras.

Vi har i vårt tidigare nämnda delbetänkande föreslagit bestämmelser. som syftar till att efter en ombildning bevara de kvarboende hyresgästernas besittningsskydd och rätt att genom byte överlåta sina lägenheter. Dessa rättigheter är enligt de närmare bestämmelserna i hyreslagen tillförsäkrade hyresgäster. oberoende av om en fastighet byter ägare.

Våra förslag träder med vissa mindre justeringar i kraft den 1 oktober 1981 (prop. 1980/81: 148, LU 1980/81: 29, SFS 1981: 603). De nya bestämmelser- na innebär att en lägenhet som är uthyrd i princip inte får upplåtas med bostadsrätt så länge som hyresförhållandet består.

Om bostadsrätt upplåtes i strid med detta förbud, blir upplåtelsen ogiltig. Konsekvensen av bestämmelserna är att en hyresgäst som vill bo kvar med hyresrätt vid en ombildning kommer att stå i hyresförhållande direkt med bostadsrättsföreningen, som efter ombildningen är fastighetens ägare. Detta innebär att hyresgästens rättsliga ställning blir densamma mot bostadsrätts- föreningen som den skulle ha blivit mot vem som helst annan som förvärvat fastigheten med äganderätt.

Någon bostadsrättshavare har alltså aldrig trätt in som hyresvärd i förhållande till hyresgästen. Det har tidigare varit vanligt att en fastighets- ägare. som själv har tagit initiativ till en ombildning, har förvärvat flera eller samtliga redan uthyrda lägenheter med bostadsrätt för att därefter försälja bostadsrätterna till de boende. Detta har lett till negativa konsekvenser för de kvarboende hyresgästerna liksom för samtliga boendes inflytande på ombildningsprocessen. Vi har beskrivit tillvägagångssättet tidigare i detta kapitel och föreslagit ytterligare åtgärder för att stärka hyresgästernas inflytande vid en ombildning.

Vi saknar anledning att ytterligare diskutera och föreslå åtgärder som berör de kvarboende hyresgästernas rättsliga ställning. Framtida erfarenhe- ter får utvisa om ytterligare åtgärder är påkallade. Vi skall i detta avsnitt endast göra en kort sammanfattning av de huvudsakliga regler som gäller. när en hyresgäst bor kvar med hyresrätt i en fastighet, där majoriteten lägenheter omvandlas till bostadsrättlägenheter.

Det är för det första viktigt att slå fast att de kvarboende hyresgästernas hyresavtal kommer att gälla mot bostadsrättsföreningen som ny ägare av fastigheten (7 kap. 13 % jordabalken). Endast i mycket speciella undantags— fall vid muntliga hyresavtal kan ett hyresförhållande upplösas av en ny fastighetsägare. Upplåtelsens giltighet mot bostadsrättsföreningen betyder i princip att en hyresgäst har samma rättigheter och förpliktelser mot föreningen med avseende på hyra m. m. som gällde i förhållande till den förre fastighetsägaren.

Den kvarboende hyresgästens besittningsskydd kommer också att gälla i förhållande till bostadsrättsföreningen. Närmare bestämmelser om besitt- ningsskydd tas upp i 46 & hyreslagen. Besittningsskyddet innebär en rätt för hyresgästen till förlängning av hyresavtalet. utom när vissa i lagen angivna s. k. hcsittningsskyddsbrytandc grunder föreligger. Besittningsskyddet kan brytas — på samma sätt som vid övriga hyresförhållanden — om huset skall undergå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten samt att det inte heller är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Bestämmelsen om att hyresavtalet kan upplösas vid större ombyggnad innebäri praktiken att en hyresgäst inte behöver flytta, om han inte erbjuds en annan bostad av bostadsrättsföreningen. Han kan också träffa avtal med föreningen om att få flytta tillbaka efter ombyggnaden. Enligt 46 & tredje stycket skall en hyresgäst "om möjligt" beredas tillfälle att efter ombyggna- den hyra likvärdig lägenhet i huset. Vi är dock medvetna om att den återflyttningsrätt som en hyresgäst har kan förorsaka problem i vissa ombyggnadsfall, när lägenheter skall slås samman. Det blir då fråga om att skapa en turordning mellan de hyresgäster som har förklarat att de vill gå över till bostadsrätt och de som vill bo kvar med hyresrätt. Det är t. ex. inte rimligt att en hyresgäst, som har bott mycket lång tid i en fastighet. skall behöva lämna denna för en kommande bostadsrättshavare, som kanske endast har bott i fastigheten under en kort tid. Det kan också föreligga sociala skäl, som talar för att en hyresgäst ges förtur. Bostadsrättsföreningens intresse att genomföra ombyggnaden bör å andra sidan väga tungt i sammanhanget. Det är angeläget att föreningen noga planerar och förbere- der de förändringar som en större ombyggnad ger upphov till och vid behov ombesörjer evakuerings— och ersättningslägenheter i samarbete med kom- munen. Om behov visar sig uppstå att reglera återflyttningsrätten i ombildningsfall, bör denna fråga kunna tas upp på nytt.

En hyresgäst har enligt 35 å hyreslagen rätt att överlåta sin lägenhet genom byte. Denna rätt består för en hyresgäst som vill bo kvar med hyresrätt vid en ombildning på samma sätt som den i övrigt består för hyresgäster vid ägarväxling. Den som övertar lägenheten efter ett byte inträder i den avträdande hyresgästens hyresförhållande på samma villkor som har gällt för denne. Lägenheten kvarstår alltså som en hyreslägenhet. Bostadsrättsförea ningen och den tillträdande hyresgästen kan dock i samband med ett byte träffa överenskommelse om nya hyresvillkor. Föreningen och den tillträdan- de hyresgästen kan givetvis också träffa avtal om att lägenheten skall upplåtas med bostadsrätt.

Hyran för de kvarboende hyresgästerna kan inte omedelbart påverkas av bostadsrättsföreningens kostnader. Om föreningen säger upp ett hyresavtal för reglering av hyran. skall hyran bestämmas enligt bruksvärderegeln i 48 & hyreslagen. Huvudregeln är att en av föreningen fordrad hyra skall anses som oskälig och alltså inte godtas, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är lika. Slutligen vill vi här anmärka att en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978: 304). som har träffats mellan en tidigare fastighetsägare och en organisation av hyresgäster. även kommer att gälla mellan bostadsrättsföre— ningen och organisationen efter en övergång. Förhandlingsordningen

medför bl. a. en rätt för parterna att påkalla förhandlingar om hyran. Vi beskriver lagen närmare i avsnitt 4.2.4.

3.5. Information, rådgivning och service

Önskemalet om en ökad övergång till bostadsrätt får inte innebära att man eftersätter nödvändiga krav på att ombildningarna genomförs under betryggande former. Vi har i vårt arbete ansett att en rättslig reglering är påkallad i flera olika frågor som kan uppstå. Redan nu gällande lagstiftning om bl. a. föreningsbildning. upprättande av ekonomisk plan. fastighetsför— värv m. m. torde emellertid vara svår att sätta sig in i för den enskilde bostadskonsumenten. Detsamma gäller frågor av ekonomisk och teknisk karaktär. Det är alltså ofrånkomligt att en övergång till bostadsrätt blir en komplicerad process för den enskilde hyresgästen. Denne skall gemensamt med andra hyresgäster i huset sätta sig in i och försöka komma överens om svåra frågor av främst juridisk. ekonomisk och teknisk art. För de flesta hyresgäster torde det knappast finnas någon möjlighet att genomföra en ombildning utan sakkunnig information, rådgivning och service.

Det bör givetvis stå varje grupp av hyresgäster fritt att anlita den sakkunskap som de finner erforderlig. Vi vill dock som ett allmänt omdöme uttala att det oftast är en fördel. om en ombildning sker i anslutning till fast utvecklade handläggningsrutiner. Vidare anser vi att det är viktigt att kontinuerlig information lämnas hyresgästerna om ombildningsförloppet, om upprättade kalkyler och "om andra frågor som har anknytning till ombildningen. Hyresgästerna måste också genom information förbereda sig för en kommande förvaltning av fastigheten. Vi tror därför att en verksamhet med bistånd i ombildningsproceduren som helhet är den mest lämpade, pålitliga och rationella formen för sakkunnig hjälp åt hyresgästerna.

Vi menar att redan etablerade organisationer på bostadsrättsmarknaden bör spela den viktigaste rollen i detta sammanhang. En sådan ordning medför också möjligheter att sluta avtal om den framtida fastighetsförvaltningen. Vi har i kap. 1 beskrivit den verksamhet som bedrivs inom HSB, Riksbyggen, centralföreningar tillhörande Bostadsföreningarnas Riksförbund samt BR Fastighetsgaranti AB. Nämnda organisationer kan f. n. anlitas för bistånd i samband med ombildningen mot ersättning för kostnaderna. Medverkan från HSB: 5 sida torde dock vad vi har erfarit förutsätta att den blivande bostadsrättsföreningen anknyts till en HSB-förening och att bostadsrättsha- varna blir medlemmar i HSB. På motsvarande sätt förutsätter ett garanti- åtagande från BR Fastighetsgaranti AB att bostadrättsföreningen under åtminstone en tvåårsperiod skall vara ansluten till en fastighetsägareföre- ning. Det är vår förhoppning att dessa organisationer och företag ytterligare utvecklar sin verksamhet med ombildningar och att även andra företag som specialiserar sig på denna typ av verksamhet etableras. Det anförda hindrar givetvis inte att vi anser att enskilda specialister såsom advokater, revisorer, arkitekter m. fl. bör anlitas i enskilda frågor som kräver speciell sakkun-

. skap.

Vi anser det inte påkallat att staten eller kommunerna etablerar några särskilda insatser för hjälp med ombildningar i enskilda fall. Vi kommer emellertid att i nästa avsnitt ta upp den författningsenliga kommunala

insynen i sådana bostadsrättsföreningar som erhåller de förmånligaste statliga bostadslånen. Vi vill också erinra om den betydelse som intygsgivar— na har för den ekonomiska planen vid varje enskild ombildning. Här bör också nämnas att länsstyrelsen kan ge värdefulla upplysningar om registre— ring av en bostadsrättsförening och om de formella förutsättningar som gäller för en ekonomisk plan m. m.

Vi har hittills uppehållit oss vid den hjälp som hyresgäster kan behöva i enskilda fall av ombildning. Vi menar emellertid också att det är nödvändigt att samhället ger en allmän, saklig och lättillgänglig information om tillvägagångssättet vid ombildningar samt över huvud taget om bostadsrätten som upplåtelseform. Olika utredningar visar att de boende har mycket begränsade kunskaper om bostadsrättsformen (se bl. a. undersökningen om hyresgästers attityder i avsnitt 1.4.4.). Vi tror att en ökad och åskådlig information i dessa frågor är ett utomordentligt viktigt led i en allmän bostadspolitisk målsättning om en ökad övergång till bostadsrätt. En sådan allmän information bör också understryka vikten av att de boende anlitar sakkunnig hjälp för en övergång och att erforderliga kontakter tas med kommunen i de frågor som ligger inom dess verksamhetsområde.

Vi anser att det i första hand bör ankomma på bostadsstyrelsen att — inom ramen för en allsidig information om olika upplåtelseformer och förvalt- ningsformer— också informera om bostadsrätt i bl. a. de avseenden vi nu har angivit (jfr prop. 1977/78: 93 om riktlinjer för ansvarsfördelningen inom bostadsförsörjningen m. m.). Informationen kan i viss utsträckning vända sig till enskilda hushåll, men vi tror också att informationen bör utformas så att den kan utgöra underlag för kommunerna att i väsentligt större utsträckning än f. n. informera om bostadsrätt efter sina lokala förhållanden. Vi anser slutligen också att konsumentverket bör samråda med bostadsstyrelsen i dessa frågor och initiera egen information inom sitt verksamhetsområde.

3.6 Kommunalt inflytande i bostadsrättsföreningar ,

3.6.1. Gällande regler

Vi kommer i avsnitt 6.2 att redogöra för systemet med statliga lån till bostadsrättsföreningar. Det framgår där att bostadsrättsföreningar med kommunal insyn medges en högre belåning än övriga bostadsrättsföreningar. Redan i de äldre författningarna om s. k, tertiärlån på 1940-talet medgavs sådan högre belåning. om föreningen verkade utan enskilt vinstsyfte och under kontroll, som det lånebeviljande organet fann betryggande. Det ankom på den dåvarande byggnadslånebyrån att fastställa de närmare förutsättningarna för kontrollen. Det föreskrevs därvid bl. a att det i stadgarna för en bostadsrättsförening skulle tas in en föreskrift om att en ledamot av styrelsen samt en revisor skulle utses av kommunen. Föreskrif- terna om kommunal insyn tillkom således ursprungligen i administrativ ordning. Villkoret om kommunal insyn togs sedermera upp i själva författningen genom bostadslånekungörelsen (1967: 552).

De nuvarande reglerna finns i bostadsfinansieringsförordningen. Enligt %& (ändrad senast genom SFS 1981: 588) lämnas bostadslån till bostads-

rättsföreningar med 29 % av låneunderlaget (upp till 99 % av pantvärdet) under förutsättning att

B föreningen arbetar utan enskilt vinstsyfte.

från föreningens bildande mer än halva antalet ledamöter representerar bostadskooperativ riksorganisation eller förening som är ansluten till en sådan organisation eller. i annat fall. som är fristående i förhållande till byggintressenter. minst en av kommunen utsedd ledamot och suppleant för denne ingår i styrelsen under tiden från föreningens bildande till dess att tio år har förflutit från utbetalningen av länet. kommunen under denna tid utser minst en revisor och suppleant för denne.

Bestämmelserna om kommunal insyn har under senare år varit föremål för förändringar och debatt i olika avseenden. Frågan togs upp i prop. 1977/78: 93 om riktlinjer och ansvarsfördelning inom bostadsförsörjningen m. m. och departementschefen föreslog vissa ändringar i syfte att göra det enklare att överföra hyreshus i bostadsrättsform. I sammanhanget framhölls också det angelägna i att kommunerna på ett tillfredsställande sätt informerade om hur bostadsrättsföreningar bildas och i linje med bostads- försörjningslagens syfte skyndsamt utsåg representanter i bostadsrättsföre- ningar. Det var också angeläget att ytterligare underlätta såväl kommuner- nas uppgifter som bostadsrättsföreningarnas verksamhet i de fall då kommunal representation var aktuell. De förslag som lämnades i proposi- tionen har lett till ändringar, när det gäller tiden och formerna för den kommunala insynen (se prop. 1977/78: 23 s. 172 f. och prop. 1980/81: 100 s. 40 f.)

Beträffande tiden för den kommunala insynen gällde tidigare ett krav på representantskap och revisor under hela lånets löptid. Den begränsning till tio år som nu gäller. får ses mot bakgrund av att föreningen under denna tid får anses ha vunnit sådan kunskap och erfarenhet av förvaltning att kommunal insyn inte längre är motiverad. Statens intresse som kreditgivare har alltså inte ansetts eftersatt genom denna begränsning.

Kommunal insyn skall enligt huvudregeln alltid finnas från föreningens bildande. Det har emellertid inte ansetts rimligt att alltid förutsätta en ingående kännedom om dessa regler när en bostadsrättsförening bildas. För att förenkla förfarandet vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt har det därför införts en särskild undantagsregel för dessa fall. enligt vilken det är tillräckligt om insyn föreligger fr. o. m. den dag då låneansökan lämnas in till det kommunala förmedlingsorganet. Ansökan om lån måste emellertid göras inom fem år från dagen från förvärvet och i föreningen får inte ingå någon medlem som har varit intressent i fastigheten före förvärvet.

Det har också gjorts vissa ändringar när det gäller formerna för insyn. Bostadsstyrelsen har på grundval av departementschefens riktlinjer i prop. 1977/78: 93 meddelat särskilda föreskrifter till 26å BFF om undantag från huvudregeln om kommunal representation. Ett undantag gäller de bostads- kooperativa organisationerna. Om länsbostadsnämnden så medger. är det tillräckligt att den s. k. moderföreningen i kommunen. eller numer även i annan kommun inom ett bostadsförsörjningsområde. har en styrelseledamot

och en revisor utsedd av kommunen.

Ett annat undantag är att den kommunala insynen får utövas av en kommunal rapportöri stället för genom styrelseledamot. Systemet har sedan lång tid tillbaka tillämpats i Stockholm och i Göteborg. Regeringens dispens har tidigare fordrats. men numera kan systemet tillämpas av samtliga kommuner, om länsbostadsnämnden inte finner vägande skäl däremot. Såvitt vi känner till tillämpas det dock fortfarande bara i de nämnda kommunerna. Rapportörskapet utövas av en kommunal tjänsteman. som kan ha uppdrag i flera föreningar på orten. Föreningarnas verksamhet följs genom att rapportören deltar på föreningsstämmor och styrelsesammanträ- den. Kravet på kommunal revisor har inte eftergivits i bostadsstyrelsens föreskrifter.

Malmö kommun grundar sin kontroll på dispens från regeringen (inrikes- departementets beslut den 7 mars 1969, nr 2-274) och följande ordning tillämpas i huvudsak. För HSB: 5 del utser fastighetsnämnden en styrelsele- damot jämte en suppleant i HSB-föreningen. För Riksbyggens del utses motsvarande ledamot jämte suppleant i lokalföreningens styrelse. men endast under projekterings- och produktionsskedet. Under förvaltningsske- det görs en ingående ekonomisk och kameral kontroll av bostadsrättsföre- ningarna genom fastighetskontorets ekonomiavdelning. Styrelseledamot. rapportör eller revisor utses sålunda inte under förvaltningsskedet. Den ordning som tillämpas för Riksbyggen tillämpas på motsvarande sätt för övriga bostadsrättsföreningar. Systemet har inom kommunen ansetts till- räckligt bl. a. mot bakgrund av den obligatoriska tillsyn och besiktning som ändå skall göras av förmedlingsorganet under lånetiden enligt 60 & BFF och som f. ö. även gäller alla andra låntagare.

Bostadsstyrelsen inhämtade år 1974 länsbostadsnämndernas yttrande om hur den kommunala representationen fungerade. I de kommuner där man tillämpade systemet med kommunal styrelseledamot och revisor, var uppdragen i allmänhet fördelade på ett mycket stort antal personer. Representanterna utsågs vanligen efter partipolitiska grunder bland dem som hade kommunala uppdrag. Det förekom stora variationer i kvalifika- tionerna för uppdragen. Vissa kommuner ställde upp kompetenskrav medan andra kommuner inte ställde några sådana krav med hänsyn till svårighe- terna med rekryteringen.

Många länsbostadsnämmnder gav uttryck åt uppfattningen att en större aktivitet borde kunna utvecklas hos de kommunala representanterna. särskilt om de var bättre informerade om de frågor som de hade att bevaka. En annan erfarenhet var att de boende hade starka önskemål om att samråda med den kommunala representanten i olika frågor.

Vi har på grundval av den utredning vi gjort, när det gäller kommunernas åtgärder för att underlätta bildandet av bostadsrättsföreningar (se avsnitt 2.2). inte anledning att förmoda att någon större förändring har inträffat sedan den angivna undersökningen gjordes hos länsbostadsnämnderna. Detta gäller åtminstone de föreningar som står utanför de bostadskoopera- tiva riksorganisationerna.

När det gäller de kommunala representanternas uppgifter, meddelar bostadsstyrelsen numera inga detaljerade bestämmelser. Kommunerna får i stället själva utfärda riktlinjer. Vår erfarenhet är dock att sådana saknasi stor

utsträckning. Enligt de allmänna föreskrifter som bostadsstyrelsen har meddelat åligger det den kommunalvalde styrelseledamoten och revisorn att inom ramen för bostadsfinansieringsförordningen se till att huset förvaltas tillfredsställande. Frågor av principiell vikt eller av större ekonomisk betydelse får inte avgöras utan den kommunalvalde ledamotens närvaro. Denne skall också hålla förmedlingsorganet underrättat om inträffade förhållanden av betydelse. Bostadsstyrelsen har inte utfärdat några andra särskilda föreskrifter om de kommunala rapportörernas uppgifter. Dessa uppgifter har emellertid kommit att utökas och förändras under senare år på grund av ett ökande antal ombildningar till bostadsrätt.

I Stockholms kommun finns inte någon fastställd instruktion för rappor- törerna. Deras uppgifter går emellertid längre än vad som annars är vanligt vid kommunal insyn. Efter en utredning (Att bilda bostadsrätt i ombyggnads— fastig/zet. Stockholms fastighetskontor 1976-07-09) beslutade fastighets- nämnden år 1977 om ett aktivt stöd vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. På grundval av beslutet har fastighetskontorets uppgifter ökat väsentligt dels i form av aktiv hjälp inför föreningsbildningen, dels i form av nya rapportörsuppdrag. Kommunen har å andra sidan kunnat återkalla flera rapportörsuppdrag och sedermera även revisorsuppdrag, genom de begräns- ningar i tiden för insyn som har kunnat göras enligt de ovan relaterade ändringarna i bostadsfinansieringsförordningen.

Om hyresgästerna planerar att ta över en fastighet för ombyggnad och upplåtelse med bostadsrätt innebär fastighetskontorets arbete i Stockholm kortfattat och i huvudsak följande. Kontoret lämnar till en början hyresgästerna upplysning om bostadsrättsformen, föreningsbildning, upp- rättande av ekonomisk plan m. m. Information lämnas också om bestäm— melserna i bostadsfinansieringsförordningen, byggbestämmelser m. m. Om hyresgästerna bestämmer sig för att bilda bostadsrättsförening, bistår kontoret dem om cirka tre fjärdedelar visar stort intresse. Kontoret hänvisar dem då i första hand till Stockholms Bostadsföreningars Centralförening (SBC) för hjälp. Den kommunale rapportören utses först sedan föreningen har registrerats, men normalt är denne inkopplad redan på ett tidigare stadium. Genom rapportören kan allmänna besked lämnas om kommunens inställning till ombildningen med hänsyn till kommunala planer, förvärvs- tillstånd. förköp m. m.

Projektering och genomförande av en ombyggnad kräver att föreningen upprättar kalkyler över ombyggnadskostnaden, träffar avtal med konsulter och entreprenörer och deltar i besiktning. Stockholms kommuns riktlinjer innebär att föreningarna bör ställa speciella krav på de avtal som skall tillämpas vid upphandling av olika slags tjänster. Rapportören bistår föreningen i flera av dessa frågor i form av rådgivning. Rapportörskapet utövasi allt väsentlig inom ramen för styrelsens arbete, men får inte innebära att kommunen åtar sig något byggherreansvar. Teknisk expertis får anlitas hos fastighetskontoret. Rapportören medverkar efter inledningsskedet även under projekterings- och produktionsskedet och senare även under förvalt- ningsskedet.

Inom AB Bostadsgaranti (jfr avsnitt 1.2.5) har man erfarit att det hos kommuner och länsbostadsnämnder ansetts vara en stor brist att instruktio- ner inte finns att tillgå för de av kommunen oftast politiskt tillsatta ledamöterna och revisorerna. Man har därför utarbetat ett förslag till

1 Förslaget har utarbetats i samarbete med f. byrå— chefen hos bostadsstyrel- sen Carl-Magnus Ro- bach. Det har sänts ut av bolaget till samtliga kommuner och genom bostadsstyrelsens försorg tillställts samtliga läns- bostadsnämnder för kän- nedom.

instruktion för de kommunala representanterna? Enligt förslaget bör representanterna ha som huvudfunktion att bevaka kommunens och de blivande bostadsrättshavarnas intressen under projekterings- och produk- tionsstadiet av en ombyggnad. De skall vidare under förvaltningsskedet företräda kommunen och bevaka att fastigheten förvaltas tillfredsställande så att säkerheten för utlämnat statslån inte äventyras. Förslaget innehåller utförliga åligganden för representanterna och liknar i stora delar de principer som tillämpas i Stockholm.

Vi skall nu gå över till att behandla frågan i vilken utsträckning en kommun a'rskyldig att utöva kommunal insyn. Bakgrunden är den debatt som har förts i riksdagen med anledning av att kommunfullmäktige i Norrköping i ett fall har beslutat att inte utse någon kommunal representant eller revisor för två bostadsrättsföreningar. Beslutet torde få uppfattas som ett principbeslut om att kommunen inte kommer att utöva insyn i andra föreningar än de som tillhör HSB och Riksbyggen. Med hänvisning till kommitténs direktiv har chefen för bostadsdepartementet ansett att vi bör bedöma olika frågor som har uppstått med anledning av beslutet (se riksdagens protokoll 1977/78: 107 och 1979/80: 146 anförande 46 samt CU 1977/78: 28 s. 7).

I kommunalbesvär över beslutet av kommunfullmäktige i Norrköping yrkade klaganden att detta skulle upphävas. Enligt klaganden stred beslutet mot lag. En konsekvens av beslutet var vidare att medlemmarna i de två bostadsrättsföreningarna skulle få komma att vidkännas högre boendekost- nader än andra bostadsrättshavare inom kommunen. Beslutet vilade därför på orättvis grund. Eftersom kommunens beslut innebar att produktionen av bostadsrättslägenheter endast borde göras av de bostadskooperativa företa- gen stred det också mot likställighetsprincipen. Slutligen menade klaganden att beslutet skulle få en starkt konkurrensbegränsande effekt och att det innefattade en illojal maktanvändning. Kommunfullmäktige avstyrkte i sitt yttrande bifall till besvären.

Länsstyrelsen för Östergötlands län anförde i beslut 1979-()7-16 (dnr 32.14-17—78) att någon föreskrift inte finns meddelad i lag eller annan författning av innebörd att skyldighet skulle föreligga för en kommun att utse ledamot och suppleant i en bostadsrättsförening. Det förhållandet att — såsom kommunfullmäktige hade uttalat — bostadsrättslägenheter bör produ- ceras av rikskooperativa företag kunde. med hänsyn till de befogenheter att utforma sina bostadsförsörjande åtgärder som tillkommer kommunen enligt bostadsförsörjningslagen. inte anses innebära att beslutet var olagligt i något av de övriga hänseenden klaganden hade åberopat. På grund av det anförda lämnade länsstyrelsen besvären utan bifall. Regeringsrätten gjorde ingen ändringi beslutet (dom den 25 februari 1980. dnr 3559-1979.) Det står alltså klart att kommunen enligt gällande rätt kan avslå en bostadsrättsförenings begäran om insyn och därmed möjligheten till de förmånligaste statliga lånen.

3.6.2. Kommitténs Överväganden och förslag

För att statliga bostadslån skall utgå ställs vissa allmänna förutsättningar upp som gäller alla låntagare. Bostadslån skall enligt 15 äBFF inte utgå. bl. a. om låntagaren antas sakna förutsättningar att fullgöra de skyldigheter som är

förbundna med lånet eller att förvalta huset tillfredsställande. Lån utgår inte heller, om hyrorna eller årsavgifterna blir så höga att risk föreligger för förlust. [ 165 BFF stadgas om viss köpeskillingskontroll. Vid ombyggnad gäller enligt 8 & BFF bl. a. att kostnaden för ombyggnaden skall vara skälig och att ombyggnaden skall medföra en väsentlig ökning av bostadsvärdet. Förmedlingsorganet i kommunen har under lånetiden skyldighet att i viss utsträckning biträda vid byggnadskontroll och låneförvaltning (60—63 55 BFF). Sistnämnda skyldighet är också direkt föreskriven i bostadsförsörj- ningslagen.

Bostadsrättsföreningar främjas särskilt med en högre belåning, om de speciella förutsättningar som anges i 26%? BFF är uppfyllda. Utöver de allmänna förutsättningarna krävs alltså att föreningen arbetar utan enskilt vinstsyfte och att den till övervägande del är fristående från byggintressenter. Den kommunala insyn som därutöver krävs som villkor för lånet kan. så som vi har uppfattat det. sägas vara ett intresse från statens sida av att garanti erhålls för att samtliga låneförutsättningar vidmakthålls även efter det att länet har beviljats. Trots den högre lånegränsen kommer statens intresse som kreditgivare härigenom inte att äventyras.

Det är enligt vår mening väsentligt att den statliga bostadslånegivningen över huvud taget är förbunden med garantier. så att grunderna för långivningen inte åsidosätts och att statens intresse som kreditgivare inte äventyras. En kontroll som skall göras i detta syfte behöver dock inte vara onödigt långtgående. Det är i stället angeläget att reglerna om kontroll och insyn utformas så att hänsyn kan tas till förhållandena i varje enskilt fall. När det gäller bostadsrättsföreningar med de förmånligaste lånen. bör grunden för långivningen vara att föreningens verksamhet fortlöpande vilar på en ekonomiskt och administrativt stabil grund och att föreningen också bibehåller sin kooperativa karaktär.

Vi vet att den uppbyggnad som de bostadskooperativa organisationerna har samt den erfarenhet och sakkunskap som finns inom dessa organisationer inte ger anledning till någon större kontrollinsats eller insyn från statens sida. För dessa bostadsrättsföreningar finns det också speciella undantag i 26 å BFF. I andra fall kan behovet av kontroll och insyn vara större. för att grunderna för långivningen inte skall förfelas. Förhållandena kan dock skifta. Det bör emellertid enligt vår bestämda mening vara samhällets skyldighet att i dessa fall ordna med erforderlig insyn och att medge den högre belåningen. om föreningen underkastar sig insyn och om övriga förutsättningar för lån är uppfyllda. Vissa bostadsrättsföreningar skall således inte ha fördelar framför andra. om förutsättningarna för län är desamma utöver den insyn som krävs.

Vi har särskild anledning att överväga behovet av insyn mot bakgrund av önskemålet om ett ökat antal övergångar till bostadsrätt. Det är för oss uppenbart att behovet av insyn vid en ombyggnad som äger rum i samband med en övergång är väsentligt större än vid andra fall. Detta hänger självfallet samman med att hyresgäster i allmänhet inte har den erfarenhet och sakkunskap som är nödvändig för att en ombyggnad skall kunna genomföras på ett betryggande sätt. Det är viktigt att sådana frågor som bl. a. rör planering. projektering och upphandling löses på ett sådant sätt att föreningens verksamhet inte äventyras eller att onödiga fördyringar inte

uppstår. En ombyggnad ställer också krav på besiktningar. kalkylering. kontakter med myndigheter och med kommunen samt på alla de frågor om föreningsbildning som hänger samman med en övergång. Det är betydelse- fullt för hyresgästerna, men också för staten i egenskap av kreditgivare. att alla dessa frågor löses på ett tillfredsställande sätt.

Det ligger inte inom ramen för vårt arbete att ta upp till behandling alla de många komplicerade frågor som kommer upp när hyresgäster själva låter bygga om sin fastighet. Från de synpunkter vi har att beakta. vill vi dock kraftigt stryka under vikten av att hyresgästerna anlitar sådan sakkunskap att de kan påräkna att ombyggnaden sker under betryggande former. Kontak- terna med kommunen är i dessa fall särskilt viktig. De uppdrag som föreningen kan lägga ut på organisationer och andra företag med erfarenhet av övergångar till bostadsrätt i samband med ombyggnad bör dock inte tas över av kommunen. Vår uppgift i sammanhanget är endast att bevaka att hyresgästernas behov av lån inte eftersätts och att insynen från samhällets sida får den inriktningen att en ombyggnad kan ske under betryggande former.

Behovet av insyn vid den högre belåningen har alltså en särskild betydelse vid övergång till bostadsrätt i samband med ombyggnad. Under förvaltnings- skedet efter ombyggnaden kan emellertid insatserna minskas i takt med att hyresgästernas erfarenhet ökar. Vi kan för egen del inte se något hinder mot att insynen helt upphör efter den tioårsperiod som nu gäller. Under förvaltningsskedet bör det centrala vara att de beslut som fattas inom föreningen inte äventyrar dess ekonomi och att styrelsens förvaltning och föreningens räkenskaper är tillfredsställande. Lånemyndigheten bör kunna underrättas om inträffade förhållanden av betydelse. Finns det en godkänd eller auktoriserad revisor i föreningen. bör kontrollinsatserna kunna minska. Samhällets kontrollinsatser bör över huvud taget kunna minskas. om förvaltningen är ordnad på ett tillfredsställande sätt. Sammanfattningsvis anser vi att behovet av insyn och kontroll är störst under en förenings inledningsskede och i ett ombyggnadsskede. särskilt vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Däremot är behovet av insyn inte så påtagligt under förvaltningsskedet. Behovet av insyn bör alltid kunna anpassas efter förhållandena i det enskilda fallet.

Mot bakgrund av vad vi nu har anfört. vill vi föreslå vissa förändringar när det gäller samhällets insyn och kontroll i bostadsrättsföreningar. som söker 99-procentiga statliga lån. Vår utgångspunkt är att lån skall medges. om samtliga låneförutsättningar är uppfyllda och oberoende av skäl som kan ligga vid sidan av de som ställs upp i bostadsfinansieringsförordningen. Ett villkor för lånet måste dock vara att bostadsrättsföreningen underkastar sig viss insyn. För att åstadkomma en sådan ordning krävs att samhället inte undandrar sig insyn eller att det accepterar den insyn som erbjuds av föreningen.

Kommunen har enligt tradition haft ansvaret för insynen. Gällande regler bör ses mot bakgrund av att kommunen lojalt har följt intentionerna bakom långivningen och ställt upp med den insyn som krävs. när övriga låneförut— sättningar är uppfyllda. Mot bakgrund av det biträde som kommunen annars lämnari den statliga låneverksamheten är den förutsatta kommunala insynen enligt bostadsfinansieringsförordningen också naturlig. Den erfarenhet som

finns i kommunerna och de möjligheter till rådgivning och information som kan ges talar starkt för att den angivna ordningen bör fortsätta. Det finns också anledning för oss att särskilt markera kommunernas ansvar i samband med övergångar från hyresrätt till bostadsrätt. Med beaktande av vad vi nu har sagt vill vi inte förorda att insynen i föreningarnas verksamhet normalt skall kunna fullgöras på annat sätt än genom kommunerna.

Man kunde visserligen tänka sig ett system med andra möjligheter till insyn. om kommunerna vägrade att ställa upp. Ett sådant system skulle t. ex. kunna gå ut på att länsbostadsnämnden utövade insynen i dessa fall. Man kunde också tänka sig en ordning där vissa krav ställdes på föreningen. som hade betydelse för dess förvaltning. Ett krav kunde t. ex. vara att en auktoriserad revisor var utsedd och att föreningen därutöver hade viss underrättelseskyldighet till lånemyndigheten. Om insyn skulle ordnasi första hand av någon annan än kommunen, tror vi emellertid att en förskjutning så småningom skulle uppstå så att kommunernas intresse och ansvar för insynen urholkades. Detta skulle. som vi ser det, på sikt vara till nackdel för såväl bostadsrättsföreningarna som kommunerna. liksom även för staten såsom kreditgivare. Kommunens arbetsinsats bör emellertid kunna minska avse- värt, om föreningarna själva i stor utsträckning sörjer för en god förvaltning och för en tillfredsställande revision.

Med hänsyn till att kommunerna redan nu sörjer för den insyn som behövs, anser vi inte att det bör föreligga vare sig några principiella eller av bristande resurser betingade skäl mot att kommunerna åläggs en skyldighet att svara för insynen. En sådan skyldighet måste dock enligt 8 kap. 5 & regeringsfor- men föreskrivas i lag. Kommunerna åläggs enligt 25 första stycket bostadsförsörjningslagen att förmedla statliga lån och bidrag genom lämpligt kommunalt organ (förmedlingsorganet) samt även i övrigt att biträda i den statliga låne- och bidragsverksamheten vid byggnadskontroll och låneförvalt- ning. Lagrummet bör enligt vår mening kunna kompletteras med att en kommun också skall vara skyldig att i låneverksamheten utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet.

Den skyldighet som skall åläggas kommunen bör närmare preciseras i bostadsfinansieringsförordningen. Den bör enligt vår mening emellertid inte sträcka sig så långt att kommunen skall vara skyldig att upprätthålla huvudregeln med styrelseledamot och revisor. Kommunen bör själv få avgöra omfattningen och enligt de riktlinjer som vi tidigare har tagit upp bör denna kunna anpassa efter förhållandena i enskilda fall. En allmän riktpunkt för skyldigheten bör vara att kommunen skall utse en styrelseledamot och suppleant eller en rapportör och att revisionen utövas antingen av en utsedd revisor eller av organ inom kommunen. I enlighet härmed bör 26% BFF kunna ändras i huvudsak enligt följande.

Utser kommunen inte styrelseledamot och revisor. men är förutsättning- arna för lån till bostadsrättsföreningen uppfyllda i övrigt, skall kommunen utöva insynen på annat sätt under den föreskrivna tiden. Den kommunala insynen bör få utövas av en kommunal rapportör i stället för genom styrelseledamot och insynen i övrigt genom att kommunen i erforderlig omfattning granskar föreningens ekonomi och räkenskaper. Bostadsstyrel- sen bör kunna meddela allmänna föreskrifter om insynen, som sker på angivet sätt. Insynen bör också få utövas i annan speciell ordning, om

1 Se tidigare bl. a. SOU 1928: 16. NJA II 1930 s. 460 f.. prop. l945: 3 s. 348. Ds Ju 1967: 13, prop. 1968: 161 s. 368. SOU 1969: 4 s. 90 f., prop. 1971: 12 s. 67 och s. 92 f.. LU 1975: 26. SOU 1975: 51 s. 320. Ds Ju 1976: 11 s, 91 samt A. Knutsson — I. Lind-

qvist Bostadsrättslagen s. 184—186. 188 och 192.

länsbostadsnämnden medger detta. Länsbostadsnämnden bör också kunna medge att kommunen ändrar en redan antagen ordning för insyn eller — om tillräckligt skäl föreligger — att insynen helt upphör. Bostadsstyrelsen bör kunna utfärda föreskrifter för länsbostadsnämndernas handhavande av frågan om insyn i speciell ordning eller om att insyn skall kunna upphöra.

Vi vill också särskilt understryka vikten- av att bostadsstyrelsen ser till att erforderliga instruktioner utarbetas för representanter och rapportörer i kommunerna. Det torde emellertid vara olämpligt att lämna sådana instruktioner genom bindande föreskrifter från bostadsstyrelsen.

Den nya ordningen bör tillämpas även på äldre bostadsrättsföreningar.

3.7. Äldre bostadsföreningar

3.7.1 Nuvarande förhållandet:

Enligt våra direktiv bör vi uppmärksamma att det finns bostadsföreningar på vilka bostadsrättslagen inte är tillämplig. Vi bör utreda förekomsten av sådana föreningar och överväga behovet av ett förenklat förfarande vid ombildning av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.l För bedömningen av eventuella regler för att förenkla förfarandet vid övergång till bostadsrätt är det av särskild vikt att vinna klarhet om den besittningsrätt till bostaden som de boende har i dessa föreningar och vilken skillnad i upplåtelseformen som föreligger i förhållande till bostadsrätten. Vi skall i detta avsnitt därför göra en genomgång härav. innan vi återkommer med överväganden i avsnitt 3.7.2.

Bostadsrätt avser sammanfattningen av de befogenheter som en medlem i en bostadsrättsförening förvärvar genom att en lägenhet upplåts till denne i föreningens hus. Den i bostadsrätten ingående nyttjanderätten är obegrän- sad i tiden. Endast bostadsrättsförening kan upplåta sådan nyttjanderätt. Bostadsrättsföreningar är ekonomiska föreningar. som regleras särskilt genom bostadsrättslagen.

Hyresrätt är en form av nyttjanderätt som kan upplåtas av envar juridisk eller fysisk person. Hyrestiden kan vara bestämd eller obestämd. men nyttjanderätten är begränsad i tiden. Ett hyreskontrakt är sålunda bindande under högst 50 år eller inom stadsplan under högst 25 år. Upplåtelse kan dock ske för någons livstid. Vanligen upplåts hyresrätt till bostadslägenheter på ett åri sänder. Hyresrätten regleras i 12 kap. jordabalken (hyreslagen).

Med andelshus avses ofta hus i vilka nyttjanderätt till lägenheter grundar sig på äganderätt av ideella andelar i fastigheten eller på delägarskap i handelsbolag och kommanditbolag. Delägarna brukar ingå särskilda avtal om dispositionsrätt till bestämda lägenheter i huset och om förvaltningen. Förvärv av andelshus i de nu nämnda formerna har varit vanliga och har av skatteskäl tidigare ofta ägt rum som ett första steg vid övergång till bostadsrätt i samband med ombyggnad. Begreppet andelshus har under senare år även kommit till användning för sådana fjällstugor m. m. där veckoupplåtelser under året äger rum. Andelshus kan också användas som benämning på hus där nyttjanderätten grundas på aktier eller på andelsrätt i

en s. k. bostadsförening.

Bostadsföreningar är ekonomiska föreningar, som upplåter lägenheter på antingen obegränsad tid eller begränsad tid. I en bostadsförening kan rätten att nyttja lägenheten vara på ett eller annat sätt knuten till andelsrätt i föreningen. men beteckningen bostadsförening förekommer även när sådan anknytning inte föreligger. Bostadsföreningar är underkastade lagen om * ekonomiska föreningar. Speciella regler och övergångsbestämmelser i bostadsrättslagen har betydelse för dessa föreningar.

Före den 1 juli 1930. då den numer upphävda lagen om bostadsrättsföre- ningar trädde i kraft. var det vanligt att ekonomiska föreningar upplät andelsrätt i föreningen sammankopplad med nyttjanderätt för obegränsad tid till en lägenhet. Sådan rätt, som ofta stiftades i bostadsföreningar inom HSB. benämndes i föreningens stadgar mestadels "ständig besittningsrätt”. Föreningarna har därför oftast kallats besittningsföreningar. 1930 års lag tillkom mot bakgrund av behovet att trygga den enskildes rätt till bostad i dessa föreningar och för att förhindra att osunda bostadsföretag etablerades. Endast bostadsrättsföreningar fick i fortsättningen upplåta nyttjanderätt på obegränsad tid i enlighet med de bestämmelser som upptogs i den nya bostadsrättsföreningslagen. Enligt övergångsbestämmelser fick dock de föreningar som hade bildats före lagens tillkomst rätt att fortsätta med sin verksamhet. Den rätten inskränktes inte heller i vår nuvarande bostads- rättslag, vilket framgår av punkt 2 i övergångsbestämmelserna. Rätten avser dock endast fortsatt verksamhet. Om den tidigare verksamheten utvidgas, måste bostadsföreningen ombildas till en bostadsrättsförening.

Vid sidan av besittningsföreningarna fanns också 5. k. hyresföreningar. Sådana föreningar kunde upplåta andelsrätt med vilken följde nyttjanderätt på begränsad tid. Andelsrätten kunde vara på ett eller annat sätt samman- kopplad med nyttjanderätten, men det fanns också bostadsföreningar utan sådan fast sammankoppling. När 1930 års bostadsrättsföreningslag infördes, förbjöd man hyresföreningarna att i fortsättningen upplåta nyttjanderätt på obestämd tid. Skälet härtill tycks främst ha varit att dessa föreningar framstod som snarlika besittningsföreningarna (se NJA II 1930 s. 460—461). I övrigt berördes emellertid inte hyresföreningarna av 1930 års lag. Enligt ett särskilt stadgande, som togs upp i den dåvarande lagen om ekonomiska föreningar. fick nyttanderätt i fortsättningen endast upplåtas på bestämd tid av sådana föreningar.

Då bostadsrättskontrollagen infördes år 1942, kom sådana föreningar som upplät andelsrätt varmed följde rätt att besitta eller hyra lägenhet att bli underkastade lagens kontrollbestämmelser på samma sätt som bostadsrätts- föreningarna. Departementschefen underströk särskilt att kontrollbestäm- melserna skulle vara tillämpliga, även om den rätt till en lägenhet som följde med en överlåtelse av andelsrätt benämndes hyresrätt (prop. 1942: 341 s. 14). Kontrollen innebar bl. a. att överlåtelseersättningen för en med nyttjanderätt förenad andelsrätt skulle vara underkastad hyresnämndens granskning.

Under åren närmast efter 1942 års kontrollag uppträdde nya former av bostadsföreningar på bostadsmarknaden. Dessa var organiserade som bostadsrättsföreningar, men med den skillnaden att lägenheterna uppläts åt medlemmarna på begränsad tid. I en del fall hade föreningsformen valts för

att kringgå priskontrollagen. Detta kunde ske genom att byggmästarna själva bildade föreningar. på vilka de överlät fastigheter och på så sätt själva bestämde föreningens anskaffningskostnad. Detta påverkade i sin tur upplåtelsekontrollen. I andra fall hade den nya föreningsformen tillämpats för att undslippa det långdragna förfarandet i hyresnämnden med kontroll av ekonomisk plan för bostadsrättsförening. Med hänsyn till de olägenheter som uppstod genom att dessa bostadsföreningar bildades. vidtogs en lagändring i kontrollagen år 1945. Efter denna ändring fick bl. a. bostads- föreningar utan hyresnämndens tillstånd inte upplåta andelsrätt varmed följde rätt att besitta eller hyra lägenheter.

Utanför hyresreglerat område var det dock fortfarande tillåtet att upplåta andelsrätt sammankopplad med nyttjanderätt på begränsad tid. När kontrollagen upphörde den 1 januari 1969, infördes emellertid ett generellt förbud mot sådana upplåtelser. Motivet var främst att man inte ansåg att det fanns något verkligt behov av sådana bostadsföreningar och att man ville främja en önskvärd enhetlighet på bostadsmarknaden. när det gällde olika former för upplåtelse (se bl. a. prop. 1968: 161 s. 49—51).

Förbudet för de med andelsrätt sammankopplade nyttjanderätterna på begränsad tid upptogs först i den provisoriska lagen om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt m. m., som gällde från det att kontrollagen upphörde att gälla till dess vår nuvarande bostadsrättslag trädde i kraft den 1 juli 1972. I bostadsrättslagen har förbudet därefter tagits upp i 79 5.

Enligt 79 % BRL gäller f. n. att bl. a. föreningar inte får upplåta andelsrätt, med vilken följer en rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslä- genhet. Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt vid upplåtelse av lägenhet gäller inte mot den till vilken lägenhet har upplåtits. Om föreningen, innan lagen trädde i kraft. hade rätt att upplåta andelsrätt som nu sagts. gäller enligt punkt 16 i övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen att föreningen får fortsätta med detta. Skall verksamheten utvidgas till nyförvärvade hus. måste dock tillstånd inhämtas av länsstyrelsen.

Bland de föreningar som i dag får fortsätta att driva sin verksamhet på grund av punkt 16 i övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen finns alltså sådana där andelsrätten och nyttjanderätten är sammankopplade, genom att de i likhet med bostadsrätt överlåtes samtidigt. Karakteristiskt för dessa föreningar är att ersättning vid överlåtelse kan uppbäras för nyttjanderätten och andelsrätten i förening, även om nyttjanderätten formellt är begränsad i tiden. Det torde vara svårt att hävda att regeln i 65 5 l hyreslagen om straff för otillåten ersättning för överlåtelse av hyresrätt är i tillämplig på dessa föreningar, som enligt sina stadgar ofta uttryckligen ; tillåter överlåtelse av andelsrätten och nyttjanderätten sammankopplade. En insats här också erlagts för andelsrätten i kombination med nyttjanderätten. Den fasta kombination som således finns mellan andelsrätten och nyttjan- derätten torde därför även i övrigt medföra att de föreningsrättsliga reglerna tar över de hyresrättsliga. Beteckningen hyresförening blir med denna slutsats inte helt adekvat för dessa bostadsföreningar. Det kvarstår dock att föreningarna upplåter nyttjanderätt på begränsad tid. Det bör därför framhållas att slutsatsen ingalunda är helt säker och att den inte kan beläggas med rättspraxis.

Det finns emellertid föreningar, för vilka man med visshet kan säga att

hyreslagens bestämmelser om bl. a. otillåten ersättning vid överlåtelse är tillämpliga, även om dessa föreningar fortsätter sin verksamhet på grund av punkt 16 i övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen. Dit hör främst Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB). Karakteristiskt för SKB är bl. a. den turordningsrätt till lägenhet som följer med förvärv av andelsrätt i föreningen. Med andelsrätten kan alltså sägas följa en rätt att hyra bostadslägenhet. men denna rätt har inte den fasta sammankoppling som sägs i föregående stycke.

För att erhålla turordningsrätt skall medlem lämna föreningen kredit, vars storlek bestäms av styrelsen. Turordningsrätten kvarstår även då medlemmen har erhållit lägenhet. Vid lägenhetsupplätelsen tecknar SKB och medlemmen ett sedvanligt hyresavtal. Före 1930 års bostadsrättsföreningslag löpte hyrestiden tills vidare. Därefter tecknades kontrakten på 25 år. Till följd av den ändrade hyreslagstiftningen år 1968 tecknas emellertid kontrakten numera på ett år i sänder. I samband med förhyrning av lägenhet åligger det medlemmen att lämna SKB ytterligare kredit. Räntan på den kredit som medlemmen sammanlagt har lämnat föreningen överförs till ett för denne upplagt reparationskonto. Krediten återbetalas när medlemskapet upphör. Länsstyrelsen har den 2 september 1971 lämnat SKB tillstånd att fortsätta sin verksamhet i hus som föreningen har förvärvat efter den 1 juli 1972, när bostadsrättslagen trädde i kraft. Såvitt känt är SKB den enda bostadsförening som har sådan dispens. Lägenhetsupplåtelser som sker genom SKB är underkastade hyreslag- stiftningen. men även här föreligger dispenser i olika avseenden. Länsstyrelsen har enligt 51 åjordabalkens promulgationslag meddelat dispens för SKB från regeln i 15 & hyreslagen om hyresvärdens reparationsskyldighet. Vidare har länsstyrelsen meddelat dispenser från förbudet i 19 a & hyreslagen mot obestämd hyra, från hyresförhand- lingslagen och från bostadssaneringslagen. Den bytesrätt som tillförsäkras hyresgäster i 35 & hyreslagen gäller även SKB:s hyresgäster. Bytesrätten utgör en komplikation för föreningen, eftersom den bryter systemet med turordningsrätten.

Det kan också finnas andra bostadsföreningar som hyr ut sina lägenheter och där de boende innehar andelar i föreningen. med vilken följer rätt att hyra lägenhet för bestämd tid. Något hinder mot att i dessa fall överlåta andelsrätten och hyresrätten samtidigt föreligger inte, men överlåtaren får inte betinga sig någon särskild ersättning för hyresrätten. Ett överpris på andelsrätten kan innebära en förtäckt ersättning för hyresrätten och är i så fall straffbar enligt 65 % hyreslagen. Fortfarande torde man ha att räkna med äldre bostadsföreningar, som hyr ut sina lägenheter utan någon direkt sammankoppling med andelsrätten. I tidigare rättspraxis finns flera exempel på fall där gränsdragningsproblem har funnits mellan dessa föreningar och bostadsföreningar med en fast sammankoppling av andelsrätt och nyttjan- derätt (se hyresrådets utslag ID 187, 550 och 586).

Det är endast sådana bostadsföreningar där det för rätten till en lägenhet krävs en andelsrätt som omfattas av förbudet i 79 & BRL och övergångsbe- stämmelsen i punkt 16. Detta förhållande kan framgå av föreningsstadgarna eller av särskilt avtal. Om det med andelsrätt inte följer någon rätt till lägenhet, är bestämmelserna inte tillämpliga. Det är därför tillåtet för ekonomiska föreningar att på vanligt sätt hyra ut lägenheter till medlemmar eller utomstående. Efter 1951 års föreningslag, där det föreskrivs att en ekonomisk förening skall ha kooperativ karaktär, torde det emellertid föreligga hinder mot registrering av en ekonomisk förening, vars huvudsak-

liga ändamål består i att förvalta och hyra ut bostäder. Det har tidigare också varit vanligt att fastighetsägare av privatekonomiska skäl har bildat bostadsföreningar, där de själva har innehaft samtliga andelar i föreningen och där uthyrning av lägenheterna har skett på vanligt sätt. Fortfarande tycks denna form av bostadsföreningar existera särskilt i Göteborgs innerstad. Efter tillkomsten av 1951 års lag om ekonomiska föreningar kan inte heller privatekonomiska föreningar av nämnt slag registreras.

Med hänvisning till vad som hittills har anförts, torde man i dag ha att räkna med följande kategorier av bostadsföreningar

D föreningar bildade före den 1 juli 1930, som upplåter andelsrätt i förening med nyttjanderätt på obegränsad tid, EJ föreningar bildade före den 1 januari 1969, som upplåter andelsrätt med vilken följer nyttjanderätt på begränsad tid, C föreningar som upplåter hyresrätt utan anknytning till andelsrätt.

Beträffande förekomsten av bostadsföreningar av olika kategorier. torde det vara mycket svårt att utan omfattande undersökningar få en klar bild härav. En viss ledning kan hämtas från fastighetslängden fr. o. m. 1981 års taxering. Genom riksskatteverket har vi försökt att få fram uppgifter om antalet. De datakoder (ägarkod 08 och 09) som förts upp innefattar emellertid även äldre bostadsaktiebolag, vissa handelsbolag m. m. Det finns också anledning att anta att andra objekt än som avsetts har tagits upp under angivna koder. Vi vill här uppmärksamma att det enligt en undersökning som gjordes år 1927 fanns 833 bostadsföreningar totalt, därav 554 som upplät sina lägenheter med ständig besittningsrätt (se SOU 1928: 16 s. 70). Efter 1930 har det som vi anfört tillkommit flera föreningar som inte upplåter lägenheter med ständig besittningsrätt. Enligt en mycket grov uppskattning som gjorts inom kommittén torde det totala antalet bostadsföreningar beräknas uppgå till 4 000—5 000.

Föreningslagen är tillämplig för alla former av bostadsföreningar. Stad— garna får därför särskild betydelse för bostadsföreningarna.Vid bedömning- en av de skillnader utöver själva upplåtelseformen som finns mellan bostadsföreningar å ena sidan och bostadsrättsföreningar å den andra. får man göra jämförelser mellan föreningslagen. bostadsrättslagen och hyresla- gen. Hyreslagen är som tidigare framgått endast tillämplig på vissa bostadsföreningar. Bostadsrättslagen är aldrig direkt tillämplig. Enligt övergångsbestämmelser till föreningslagen har några enstaka regler enligt den äldre föreningslagen (1911 års lag) fortfarande betydelse för bostadsfö- reningarna, vilket hänger samman att de allra flesta av dem bildades innan 1951 års föreningslag trädde i kraft.

Bland de regler som kvarstår från 1911 års föreningslag bör främst uppmärksammas de om medlemskap. Dessa medför att bostadsföreningar kan vara slutna föreningar, dvs. att de fritt kan vägra inträde i föreningen (4 5 2 mom. lag om införande av nya lagen om ekonomiska föreningar). Stadgarna kan emellertid ha andra föreskrifter. Enligt föreningslagen gäller annars principen om att en förening skall vara öppen. Bostadsrättslagen kan i viss mån sägas inta en mellanställning. Vid överlåtelse av bostadsrätt kan medlemskap i en bostadsrättsförening inte vägras, om den inträdessökande

uppfyllder de villkor som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare (11% BRL). När bostadsrätt upplåtes för första gången. har dock styrelsen helt fria händer att godkänna eller vägra medlemskap.

En annan regel. som kvarstår från 1911 års lag och som kan ha betydelse vid upplösning av en bostadsförening. rör utskiftningen av föreningens tillgångar. Om inte stadgarna anger annat. skall varje medlem vid föreningens upplösning återfå sin insats eller, om tillgångarna inte förslår till detta, vad som belöper på insatsen. Uppstår det överskott, skall detta fördelas efter huvudtalet. dvs. jämt mellan andelshavarna. I bostadsrättsla- gen anges endast i 44 & 13 att stadgarna alltid skall ange hur man skall förfara med föreningens tillgångar vid dess upplösning. men det finns ingen anvisning på hur fördelningen skall ske.

Föreningslagen innehåller inte några speciella nyttjanderättsliga regler. Om hyreslagen är tillämplig på en bostadsförening, får stadgarna eller upplåtelseavtalen inte stå i strid med hyreslagens tvingande bestämmelser. Detta gäller t. ex. hyresvärdens reparationsskyldighet. bytesrätten och besittningsskyddet. Om hyreslagen inte är tillämplig, har föreningen emellertid stor frihet att i stadgarna och i upplåtelseavtalen bestämma lämpliga regler om nyttjanderätten. Inte heller bostadsrättslagens tvingande regler blir här tillämpliga. Stadgarna kan således innehålla inskränkningar i överlåtelserätten, i möjligheterna att upplåta lägenheter i andra hand, när det gäller lägenhetens underhåll m. rn. Stadgarna kan också innehålla regler om uteslutning. som avviker från vad som stadgas som förverkande i 42—44 åå hyreslagen och motsvarande bestämmelser i 32—36 åå BRL.

För samtliga typer av bostadsföreningar saknas regler om ekonomisk plan. I motsats till vad som gäller för bostadsrättshavare har en medlem som avgår ur en bostadsförening rätt att återfå erlagda insatser. När det gäller de rent föreningsrättsliga reglerna, finns det i flera avseenden likheter mellan bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar. men i flera frågor är bestäm- melserna olika. Slutligen skall här framhållas den skillnad som ligger i att vissa tvister enligt bostadsrättslagen skall prövas av hyresnämnden medan motsvarande t. ex. tvister om medlemskap för bostadsföreningarnas del prövas av tingsrätten.

Vi saknar anledning att utöver vad som nu har anförts belysa de rättsliga skillnader som föreligger mellan bostadsrättsföreningar och bostadsföre- ningar. Vid en övergång till bostadsrätt ser vi det emellertid som väsentligt att föreningens karaktär först kartläggs med avseende på de förhållanden som vi hittills har tagit upp. Vi skall nu gå över till att behandla hur en övergång till bostadsrätt kan gå till.

3.7.2. Kommitténs överväganden

Vår genomgång av besittningsformerna i de äldre bostadsföreningarna samt de huvudsakliga skiljaktigheter som föreligger i förhållande till bostadsrätten visar att systemet är mycket svåröverskådligt. Det har ifrågasatts (jfr LU 1975:26) om man inte tvångsvis borde avveckla bostadsföreningarna samt andra mindre frekvent förekommande förvaltningsformer av flerbostadshus (bostadsaktiebolag, vissa handels— och kommanditbolag samt fastigheter

med ideella andelar). Vår uppgift är emellertid att överväga behovet av ett förenklat förfarande för övergång till bostadsrätt bland bostadsföreningar. Vi saknar därför anledning att ta ställning till frågan om tvångsavveck— ling.

Ett förenklat förfarande kan verka i riktning mot en ökad övergång. Vi tror dock inte att åtgärder i detta hänseende i någon större utsträckning medverkar härtill. Redan i dag förekommer det övergångar, men vi har ändå intrycket att bostadsföreningar av andra skäl än förfarandemässiga hinder vill kvarstå som sådana föreningar. För att åstadkomma en ökad övergång skulle man förmodligen behöva vidta åtgärder som ligger utanför vårt uppdrag, t. ex. med avseende på beskattningen av föreningarna eller genom att förena statliga ombyggnadslån med villkor om ombildning till bostads- rätt.

Möjligheten att vidta förfarandemässiga förenklingar är begränsade. Vår ambition är emellertid att peka på några tänkbara åtgärder. Vi avstår däremot från att lägga fram något lagförslag i dessa delar. Detta bör ske i annan ordning och efter en mer ingående analys av de associationsrättsliga bestämmelserna. än vad vi har haft möjlighet och anledning att göra.

Gällande lagstiftning saknar regler om hur en bostadsförening skall kunna ombildas till en bostadsrättsförening. Den möjlighet som tillämpas i praktiken är att bostadsföreningen likvideras enligt föreningslagens regler och att de boende bildar en bostadsrättsförening, som förvärvar fastigheten under likvidationen. Beslut om likvidation fattas på föreningsstämma enligt 70å föreningslagen. Beslutet är giltigt, endast om samtliga röstberättigade har förenat sig om detta eller om beslutet fattas på två på varandra följande stämmor. Minst en av dessa stämmor skall vara ordinarie, och på den stämma som hålls sist skall beslutet biträdas av minst två tredjedelar av de röstande. Förfarandet bliri övrigt ganska omständligt med tanke på att de boende ändå vill fortsätta sin boendesamverkan i den ekonomiska föreningens form, även om det är med en annan besittningsrätt till lägenheterna. Eftersom bostadsrättsföreningen förvärvar fastigheten av bostadsföreningen, måste lagfart sökas på förvärvet och stämpelskatt skall då utgå enligt 7 5 stämpelskattelagen (1964z308) med åtminstone 1,5 % av taxeringsvärdet. Ett annat sätt för ombildning kan vara en fusion mellan bostadsföreningen och en av de boende bildad bostadsrättsförening. Detta förfarande är emellertid också mycket omständligt.

Den möjlighet som i första hand bör övervägas för att förenkla förfarandet är att bostadsföreningen ombildas till en bostadsrättsförening genom en ändring av stadgarna så att dessa överensstämmer med bostadsrättslagen. Normalt gäller samma majoritetsregel vid stadgeädring som vid likvidation. En sådan ordning kan förefalla enkel men kan inte tillämpas i alla situationer. Bostadsrättslagens regler om upplåtelse av bostadsrätt och om ekonomisk plan torde f. n. inte medge en sådan ordning för övergång. Om inte samtliga boende i en förening går med på en sådan stadgeändring. uppstår också frågan med vilken rätt de som inte går med skall besitta sina lägenheter samt även vilken ersättning dessa skall ha av föreningen för sin andelsrätt. En annan fråga som uppstår är om en ordning med enbart stadgeändring är lämpligi de situationer då de måste skjuta till egna medel för att en övergång skall kunna genomföras. Mot bakgrund av främst nu angivna förhållanden

ser vi ingen möjlighet att utan vittgående reglering i olika avseenden generellt tillämpa metoden med stadgeändring.

Metoden med stadgeändring bör emellertid kunna tillämpas för sådana bostadsföreningar som omfattas av punkt 2 i övergångsbestamme/serna till bostadsrättslagen. Det är alltid fråga om bostadsföreningar som har bildats före år 1930 och som upplåter lägenheter med ständig besittningsrätt. En förutsättning för förfarandet bör emellertid vara att samtliga röstberättigade i föreningen förenar sig om stadgeändringen på en föreningsstämma. Om enighet inte kan uppnpås, bör i stället likvidationsförfarandet tillämpas.

En ändring av stadgarna i överensstämmelse med föreskrifterna i bostads— rättslagen måste registreras hos länsstyrelsen. Vi föreslår att ansökan om registreringen bör vara åtföljd av en förenklad ekonomisk plan, som upprättas av styrelsen. Planen, som inte skall behöva vara försedd med intyg enligt 4é BRL, skall ange fastighetens beteckning, antalet lägenheter, ett sammandrag av föreningens tillgångar och skulder, (fiktiva) grundavgifter beräknade efter lägenhetens andel i föreningens behållna tillgångar samt årsavgifter.

Övergången till bostadsrätt bör anses ha skett vid registreringen av stadgeändringen. Det bör dock åligga föreningens styrelse att upprätta särskilda upplåtelseavtal för varje bostadsrättshavare i överensstämmelse med 65 BRL. Styrelsen måste självfallet även vidta vissa andra åtgärder enligt bostadsrättslagen, t. ex. se till att lägenhetsförteckning och medlems- förteckning upprättas. Föreningen behöver inte söka lagfart, men anmälan om namnändringen måste göras till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken.

När det gäller sådana bostadsföreningar som omfattas av punkt 16 i övergångsbestämmelserna är det tveksamt i vilken utsträckning metoden med stadgeändring kan komma till användning. Dessa föreningar upplåter andelsrätt "med vilka följer rätt” att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Föreningarna utgör, som framgår av vår tidigare redovis- ning, en heterogen grupp och oklarheter kan föreligga i vissa fall om föreningen är underkastad hyreslagens bestämmelser eller ej. Det torde dock finnas möjligheter att även för flera av dessa föreningar tillgripa metoden med en stadgeändring för övergång till bostadsrätt. Det föreligger emellertid vissa svårigheter att göra en bestämd avgränsning av alla sådana föreningar som kan komma ifråga. Beträffande vissa hyresföreningar kan det tänkas att de boende måste skjuta till medel för övergången. Den boendes andelsrätt i föreningen kanske inte stämmer överens med det relativa andelsvärde som kan beräknas för den från andelsrätten frikopplade nyttjanderätten av lägenheten. För en sådan förening som SKB kan en övergång genom stadgeändring inte ske redan på grund av föreningens storlek.

Vi vill i detta sammanhang erinra om att riksdagen som sin mening har givit regeringen till känna att det finns skäl att utreda frågan om s. k. hyresrättskooperation (LU 1980/8118). Denna fråga berör i hög grad de föreningar som omfattas av punkt 16 i övergångsbestämmelserna. Mot bakgrund härav, men även i övrigt till vår redovisade tveksamhet beträffande möjliga förenklingar i övergångsförfarandet för dessa föreningar, vill vi inte förorda någon annan ordning än likvidation kombinerad med en försäljning till en av de boende bildad bostadsrättsförening. Vi anser det emellertid

påkallat att fastighetsförvärv som görs av bostadsrättsföreningar i dessa fall bör undantas från stämpelskatt.

När det gäller sådana föreningar som inte berörs av övergångsbestämmel- serna i bostadsrättslagen, saknas det anledning att tillämpa någon annan ordning för övergång till bostadsrätt än som gäller för övergångar i vanliga hyresfastigheter. Stämpelskatt bör inte helleri dessa fall utgå vid fastighets- förvärvet. Detta bör även gälla sådana föreningar som omfattas av punkt 2 i övergångsbestämmelserna, men som inte har möjlighet att gå över till bostadsrätt genom stadgeändring.

Enligt 385 BRL gäller som huvudregel att en bostadsrätt upphör. om föreningens hus överlåtes. Upphör bostadsrätten skall skriftligt hyresavtal anses ingånget. Lagrummet tar också upp vissa ersättningsregler, bl. a. för det fall att föreningen försätts i likvidation. Motsvarande regler bör införas för de fall då en bostadsförening likvideras vid övergång till bostadsrätt.

3.8. Förslag i sammanfattning

Vi har i detta kapitel bl. a. beskrivit tillvägagångssättet vid en övergång till bostadsrätt. Vi har då kunnat konstatera att förutsättningarna för en ombildning är väsentligt olika, beroende på om ombildningen sker i de rikskooperativa företagens, de tidigare fastighetsägarnas eller hyresgäster- nas regi. När det gäller de ombildningar som hittills har skett i de rikskooperativa företagens regi, anser vi att tekniken för ombildningen i huvudsak fungerar bra och att den ger möjligheter till ett tillfredsställande inflytande för hyresgästerna. Man bör enligt vår mening emellertid för andra fall söka åstadkomma en teknik som bättre än f. n. tillgodoser hyresgästernas intressen. En målsättning för en sådan teknik bör vara att skapa bestämda former för hyresgästernas inflytande över ombildningen samt att ombildning— en sker under betryggande former. För att uppnå denna målsättning krävs vissa ändringari främst bostadsrättslagen. Vi tar också upp vissa andra frågor som ligger inom ramen för vårt arbete. Vi föreslår sammanfattningsvis följande

121 För en övergång till bostadsrätt skall gälla att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna engagerar sig i bostadsrättsföre- ningen som medlemmar och fattar beslut om fastighetsförvärv för ombildning på en föreningsstämma. De rikskooperativa bostadsrättsfö- reningarna undantas från denna regel vid frivilliga förvärv, men inte vid hyresgästers förköp. B En bostadsrättsförening fåri sina stadgar föreskriva att den hyresgäst som på föreningsstämman biträder ett beslut om fastighetsförvärv för ombildning skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet. Cl Bostadshyresgäster i hus som ombildas till bostadsrätt eller ägs av bostadsrättsföreningar skall inte kunna vägras medlemskap i förening- en. 121 En ekonomisk plan skall i ombildningsfallen ha upprättats innan föreningen fattar beslut om fastighetsförvärv. Planen skall då bl. a. innehålla uppgifter om underhållsbehov och en analys av framtida

boendekostnader grundat på underhållsbehovet. Planen skall också vara försedd med ett besiktningsprotokoll. Bostadsstyrelsen bör kunna ge allmänna råd om innehållet i planerna m. m.

D Minst en av intygsgivarna för den ekonomiska planen skall alltid vara fristående från den organisation eller det företag som har biträtt med föreningsbildningen eller upprättat planen. Bostadsstyrelsen bör ha en mer aktiv roll med avseende på rekryteringen av intygsgivarna. D De boende bör anlita sakkunskap när de skall gå över till bostadsrätt. Vi uttalar som ett allmänt omdöme att det oftast är en fördel, om en ombildning sker efter fast utvecklade handlingsrutiner. Sådana rutiner finns till stor del redan nu hos de etablerade organisationerna och företagen på bostadsrättsmarknaden. Zl Samhället bör ge en saklig och lättillgänglig information om tillväga- gångssättet vid ombildningar samt över huvud taget om bostadsrätten som upplåtelseform. Bostadsstyrelsen bör vara ansvarig för informa- tionen till enskilda hushåll i viss utsträckning men även till kommunerna, som i sin tur kan rätta informationen efter lokala förhållanden. Konsu- mentverket har också en viktig uppgift i sammanhanget. Kommunen skall enligt lag vara skyldig att i låneverksamheten åta sig att

utöva insyn i bostadsrättsföreningar med de fördelaktigaste statliga bostadslånen. Reglerna bör dock blir mer anpassade till det behov av insyn som föreligger i varje enskilt fall. B En mer ingående analys av de associationsrättsliga bestämmelserna bör göras. innan lagförslag läggs fram om förfarandemässiga förenklingar för övergång till bostadsrätt bland bostadsföreningar. Vi beskriver vissa äldre besittningsformer i bostadsföreningar och pekar på tänkbara vägar till förändringar i syfte att underlätta övergångar till bostadsrätt.

4 Förvärv av enskilt ägd fastighet

4.1. Utgångspunkter

Vi har i kap. 3 uppehållit oss vid olika organisatoriska frågor som måste lösas för att en övergång från hyresrätt till bostadsrätt skall kunna komma till stånd. Vi har bl. a. behandlat frågor om föreningsbildning, ekonomisk plan och upplåtelse av bostadsrätt. I detta kapitel kommer vi att behandla sådana frågor som gäller bostadsrättsföreningens förvärv av fastigheten.

Vi kommer att uppehålla oss vid de juridiska förutsättningar som gäller och som vi föreslår skall gälla när det är fråga om förvärv av enskilt ägda fastigheter. Förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter har speciella aspekter, i första hand bostadspolitiska men även värderingsmässiga. En skillnad i förutsättningarna för förvärv är också att enskilt ägda fastigheter omsätts i stor utsträckning på fastighetsmarknaden, medan detta sällan är förhållandet med de allmännyttigt ägda. Man är för de senare i hög grad beroende av ägarens och indirekt kommunens inställning till en försäljning och övergång till bostadsrätt, medan man för andra fastigheter kan utnyttja en försälj- ningssituation för övergången. Vi har därför valt att behandla förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter för sig i kap. 5. Vi vill emellertid framhålla att den lagstiftning som vi redovisar i det följande är tillämplig även i de fall en bostadsrättsförening förvärvar en allmännyttigt ägd fastighet. Detta gäller alltså såväl de allmänna bestämmelserna om förvärv som lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. , förköpslagen (1967: 868) samt hyresför- handlingslagen (1978: 304).

Kommittén bör enligt direktiven undersöka de problem som är förenade med en förköpsreform för hyresgäster och föreslå hur dessa frågor skall regleras. Våra överväganden och förslag i förköpsfrågan utgör tyngdpunkten i detta kapitel. Vi har som underlag för våra överväganden i förköpsfrågan bl. a. haft utformningen av olika förköpsinstitut i svensk lagstiftning samt i Norge och Danmark. Vi redovisar detta i avsnitten 4.3 och 4.4. Kapitlet avslutas med en sammanfattning av våra förslag.

4.2. Lagstiftning av speciell betydelse

4.2.1. Allmänna bestämmelser

Bostadsrättsföreningar intari de flesta avseenden inte någon särställning vid förvärv av fast egendom i förhållande till vad som gäller allmänt vid sådana förvärv. De centrala reglerna i 4 kap. jordabalken om köp, dess form, villkorligt förvärv och om säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser är självfallet tillämpliga även för bostadsrättsföreningar. Även övriga bestämmelser i jordabalken gäller för bostadsrättsföreningar, i den mån de har betydelse för fastighetsförvärvet.

Bostadsrättsföreningar är enligt stämpelskattelagen skyldiga att betala stämpelskatt för fastighetsförvärv. Dessa föreningar är dock jämte de allmännyttiga företagen särskilt gynnade i förhållande till de flesta andra juridiska personer som förvärvar fast egendom. Bostadsrättsföreningar betalar i regel stämpelskatt med f.n. 1,5 % av köpeskillingen, medan juridiska personer vanligen betalar skatt med 3 %.

När det gäller de föreningsrättsliga reglerna finns det varken i bostads- rättslagen eller i föreningslagen några speciella bestämmelser som avser beslut om förvärv av fast egendom eller behörigheten att teckna köpeavtal. Vi vill här hänvisa till avsnitt 3.2, där vi har tagit upp dessa frågor och lagt fram förslag till majoritetsregler för fastighetsförvärv vid övergång till bostadsrätt.

4.2.2. Lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Syftet med lagen om förvärv av hyresfastighet m. rn. (tillståndslagen) är i första hand att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra olämpliga personer från att förvärva dessa. Lagen trädde i kraft år 1976 (prop. 1975/76: 33, CU 1975/76: 5), varefter vissa förändringar har skett per den 1 juli 1979 (prop. 1978/79: 164, CU 1978/79: 38). Med hyresfastighet avses fast egendom som vid taxeringen betecknas som hyreshusenhet. Lagen omfattar inte obebyggda fastigheter eller fastigheter som är bebyggda med annat än hyreshus. Förvärvstillstånd fordras, om hyreshuset innehåller fler än två lägenheter avsedda för bostadsändamål. Tillståndspliktiga förvärv är köp, byten och gåvor samt vissa associationsrättsliga förvärv.

Vid sådana fastighetsförvärv som omfattas av tillståndsplikten skall förvärvaren inom tre månader från det att förvärvet har skett anmäla detta till den kommun där fastigheten är belägen. Om kommunen därefter vill påkalla tillståndsprövning, skall den anmäla sitt beslut till hyresnämnden inom tre månader från anmälan. Har kommunen påkallat tillståndsprövning, förelägger hyresnämnden förvärvaren att inom en månad från det att han har fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Om plikten att göra anmälan till kommunen eller ansöka om hyresnämndens prövning inte har iakttagits, är förvärvet ogiltigt.

Förfarandet är samordnat med den kommunala förköpslagen genom att förvärvarens anmälan till kommunen också utlöser den tremånadersfrist inom vilken kommunen i förekommande fall måste utöva sin förköpsrätt (7 5 andra stycket förköpslagen). Såväl kommunen som berörd hyresgästorgani-

sation är part i förvärvsärenden hos hyresnämnden. Det innebär bl. a. att de kan anföra besvär mot hyresnämndens beslut i bostadsdomstolen. Med berörd hyresgästorganisation avses såväl etablerad organisation på orten, i praktiken alltså hyresgästförening ansluten till Hyresgästernas Riksförbund, som hyresgästorganisation som på annat sätt är berörd av tillståndsansökan. Det gäller då främst organisation som har tecknat förhandlingsordning med hyresvärden enligt hyresförhandlingslagen. Det åligger hyresnämnden att tillställa kommunen ansökan om förvärvstillstånd för yttrande. Berörd hyresgästorganisations yttrande skall inhämtas, om det lämpligen kan ske.

De viktigaste reglerna för tillståndsprövningen finns i 45 första stycket tillståndslagen. Det framgår av lagrummet att förvärvstillstånd skall vägras, om förvärvaren inte gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten, att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning, att han därvid kan hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.

I villkoret att förvärvaren skall vara i stånd att förvalta fastigheten ligger bl. a. att han skall ha de ekonomiska förutsättningarna att klara förvärvet. Han skall vidare vara i stånd att rent praktiskt sköta uppgiften som fastighetsförvaltare eller ordna så att fastigheten ställs under betryggande förvaltning på annat sätt. Som skäl att vägra tillstånd nämns i förarbetena också att förvärvaren tidigare har varit föremål för ingripanden med tvångsförvaltning e. d. och därefter inte visat prov på bättre vilja. Andra skäl som nämns är att förvärvaren under en kort tid kan ha köpt och sålt hyresfastigheter i större omfattning eller att han äger fastigheter där förhållandet mellan honom och hyresgästerna är mindre gott. Vidare nämns att redan sådana omständigheter som att köpeskillingen för en fastighet, som inte är rivningsmogen, vida överstiger fastighetens avkastningsvärde kan visa att köparen kan ha andra syften med sitt förvärv än god bostadsförvalt- ning.

Bostadsrättsföreningen Jasminen 9/10 förvärvade år 1978 två tomma hyresfastigheter. Enligt den ekonomiska planen var förvärvskostnaden efter ombyggnad 12,5 milj. kr. Genom olika försäljningsomgångar hade fastigheterna undergått en kraftig prisut- veckling sedan år 1973, då priset sammanlagt var 1,3 milj. kr. Hyresnämnden avslog föreningens tillståndsansökan med motiveringen att föreningen inte hade gjort sannolikt att syftet med förvärvet var att idka bostadsförvaltning. Som grund för sitt ställningstagande tycks hyresnämnden ha lagt särskild vikt vid den höga anskaffnings- kostnaden och vid förekomsten av s. k. strimlade lån. Enligt nämnden hade förvärvet vidare fått en ”rent affärsmässig karaktär” och bostäderna hade blivit ”handelsvara”. Efter besvär i bostadsdomstolen anförde domstolen bl. a. följande i sitt beslut: "Även om förvärvslagen har syftet att förebygga spekulation står det alldeles klart att lagen inte har avsetts få någon prisreglerande effekt på fastighetsmarknaden. Att en köpare är beredd att betala ett överpris för en fastighet kan således inte ensamt leda till att han inte meddelas förvärvstillstånd. Vad som anförts utesluter självfallet inte att köpeskillingens storlek i förening med andra omständigheter undantagsvis kan berättiga till slutsatsen att köparen har andra syften med sitt förvärv än en god bostadsförvaltning (jfr prop. 1975/76: 33 s. 69). Ingenting i utredningen ger emellertid vid handen att sådana förhållanden som sagts nu skulle föreligga i de nu aktuella målen.” Vidare uttalade domstolen att förekomsten av s. k. strimlade län var

ovidkommande för bedömningen om syftet var att idka bostadsförvaltning. Den omständigheten att bostadsrättsföreningen vid förvärvet bestod av personer som inte ämnade förvärva medlemskap i föreningen kunde inte heller tillmätas betydelse vid prövningen. Då inget annat hinder förelåg, lämnades föreningen tillstånd till förvärvet (bostadsdomstolens beslut 1978—09-29, nr 258).

Enligt 2å tillståndslagen gäller flera undantag från kravet på tillstånd. Tillstånd fordras inte om egendomen förvärvas från staten, kommun eller kommunalförbund och inte heller om dessa är förvärvare. Om bolag som ägs av kommun eller landstingskommun eller allmännyttigt bostadsföretag är förvärvare, fordras inte heller tillstånd. Förvärv av andel i hyresfastighet är undantaget, om förvärvaren och hans familj skall bereda sig bostad på fastigheten. Dessutom gäller släktskapsundantag för make och avkom- ling.

Bestämmelserna i 8—11 åå innebär att det krävs tillstånd av hyresnämnd också för förvärv av aktie eller andel i bolag som äger hyresfastigheter. Tillståndsplikten omfattar dock endast förvärv av aktie i fåmansbolag samt andel i handelsbolag. Bolagets tillgångar skall uteslutande eller huvudsakli- gen utgöras av hyresfastigheter. Tillstånd söks direkt hos hyresnämnden inom tre månader efter förvärvet. För prövningen gäller 4å i tillämpliga delar.

Lagen innehåller slutligen också bestämmelser (12—22 åå) som ger kommunen förköpsrätt till aktieri vissa fall. Syftet med förköpsrätten är att ge kommunerna inflytande på förvaltningen av hyresfastigheter, som ägs av bolag som till huvudsaklig del ägnar sig åt bostadsförvaltning. Enligt förköpslagen kan förköp inte utövas i sådana fall där fastigheter ägs av bolag och där fastighetsöverlåtelse i realiteten sker genom överlåtelse av aktierna'i bolaget. Tillståndslagen öppnar emellertid möjlighet för kommunerna att förvärva hyresfastigheter indirekt genom förköp av aktier i det bolag som äger fastigheterna.

Förköpsrätt får utövas, om någon förvärvar aktie för vilket det krävs förvärvstillstånd. Förköpsrätten tillkommer den kommun där bolagets hyresfastigheter eller huvuddelen av dessa finns. Förköpsrätt utövas genom att kommunen senast i samband med yttrande över ansökan om förvärvs- tillstånd hos hyresnämnden anmäler sitt beslut att förköpa aktierna. Förköp sker till det pris som har avtalats mellan köpare och säljare. Bestrider säljaren eller köparen förköpsrätten inom viss tid efter det att kommunen har anmält sitt beslut att förköpa aktierna, skall hyresnämnden efter ansökan av kommunen pröva tvisten. Tillstånd till förköp skall vägras, bl. a. om det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan köpare och säljare eller till villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen.

4.2.3. Förköpslagen

En bostadsrättsförening får enligt gällande ordning i likhet med andra förvärvare av fast egendom räkna med att ett fastighetsförvärv kan omintetgöras genom att kommunen utövar sin förköpsrätt enligt förköpsla- gen. Det är därför viktigt för föreningen att känna till under vilka förutsättningar som kommunen kan utöva sin förköpsrätt. Förköpslagen är

viktig för våra överväganden om den mest lämpliga konstruktionen av en förköpsrätt för hyresgäster. Den är också viktig med hänsyn till den i våra direktiv berörda frågan om avvägningen mellan den kommunala förköpsrät- ten och en förköpsrätt för hyresgäster.

Förköpslagen trädde i kraft den 1 januari 1968 (prop. 1967: 90, 3 LU 1967: 54). Till grund för lagstiftningen låg 1963 års markvärdeskommittés betänkande (SOU 1966: 23) Markfrågan. Enligt 1 å i lagen har kommunen under vissa förutsättningar förköpsrätt till sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen behövs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Kommunen har sedan den 1 januari 1975 också förköpsrätt vid försäljning av sådan fast egendom som behöver rustas upp. Med fast egendom jämställs tomträtt. Undantag från förköpsrätten gäller enligt 3 å bl. a. vid förvärv av småhus och förvärv på exekutiv auktion. Undantagen för släktförvärv har numera begränsats till förvärv av make och avkomling för att nå en bättre överensstämmelse med tillståndslagen, jordförvärvslagen (1979: 230) och lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. Kommunen har inte rätt till förköp, om syftet endast är att fastigheten skall försäljas till en bostadsrättsförening. Det föreligger dock inte något hinder mot att kommunen vidareförsäljer en fastighet, sedan den har förvärvats i upprustningssyfte.

Syftet med den kommunala förköpsrätten är att kommunen skall kunna fullgöra sina uppgifter inom samhällsbyggandet genom att förvärva mark och säkerställa att den görs tillgänglig för tätbebyggelse till skäliga priser. Enligt ett uttalande av departementschefen i samband med de ändringar i förköpslagen som genomfördes den 1 januari 1975, måste den principiella utgångspunkten vara, att förköpsrätt skall kunna utövas närhelst det behövs för att kommunen skall kunna genomföra sina markpolitiska intentioner (prop. 1974: 152 s. 28). När det gäller enstaka fastigheter som behöver rustas upp, ansåg departementschefen att kommunerna måste kunna förfoga över sådana instrument som behövdes för att saneringsverksamheten skall kunna fullgöras inom ramen för upprättade program. Förköpsrätten borde därför omfatta även sådana enstaka fastigheter. Kommunernas saneringsverksam- het underlättades också av att man upphävde vissa begränsningar i förköpsrätten, som tidigare hade funnits med hänsyn till fastighetens värde och areal.

Kommunernas ansvar för saneringsverksamheten har alltså medfört att förköpsrätten får utnyttjas inte bara då det gäller att tillgodose ett långsiktigt behov av mark, utan även då det är fråga om förestående saneringar, som antingen kan innebära bebyggelseomdaning eller upprustning av enstaka fastigheter. Rätten till förköp får anses vara synnerligen vidsträckt. Det förtjänar emellertid att påpekas att förköpsrätt för upprustning knappast kan komma i fråga, om de avsedda förändringarna ur kvalitativ och kvantitativ synpunkt inte är av någon större omfattning. Gränsdragningen har varit aktuell när det gäller förköp för förändrad lägenhetssammansättning (se regeringens beslut 1979-02-13, Pl 895/78 samt CU 1979/80: 14 och CU 1980/81: 16).

Vi går nu över till att behandla förköpsrättens konstruktion och rättsverkningar. Kommunen kan enligt lagen utöva sin förköpsrätt, först efter det att ett bindande köpeavtal har kommit till stånd mellan en säljare

och en köpare. Förköpsrätten innebär att kommunen får förvärva den egendom köpet avser från säljaren på de villkor som har avtalats mellan denne och köparen (5 å). Förköp skiljer sig från expropriation, genom att förköpet alltid sker först när ägaren är beredd att avhända sig egendomen och till det pris som säljaren och köparen har kommit överens om. Förköpet är fullbordat, när kommunens beslut om förköp har vunnit laga kraft och regeringen har givit tillstånd till förköpet eller tiden för att bestrida förköpet har gått ut (10 å).

Kommunen kommer att träda in som avtalspart i köparens ställe, när förköpsrätten har fullbordats. Egendomen anses ha gått över från säljaren till kommunen vid tidpunkten för försäljningen genom frivillig överlåtelse (11 å). Den kommunala förköpsrätten kan således sägas innebära att kommunen övertar ett redan genomfört köp. Kommunen kan avstå från förköpsrätt genom 5. k. förhandsbesked (4 å).

Viktiga rättsverkningar inträder på grund av förköpet. Dessa gäller kommunens förhållande till säljaren, till köparen och till tredje man. I förhållande till tredje man gäller principen om förköpets likställighet med en frivillig överlåtelse. De fordringsinteckningar som gäller i fastigheten kommer t. ex. att stå kvar oförändrade efter förköpet. Vid expropriation gäller, i motsats till de nu redovisade reglerna, att de särskilda rättigheternai fastigheten upphör att gälla efter förvärvet (3 å expropriationslagen, 1972: 719).

När det gäller kommunens förhållande till säljaren, är utgångspunkten att de köpevillkor som har gällt mellan säljaren och köparen automatiskt kommer att bli gällande efter förköpet mot kommunen (5 å). Kommunen blir därför bunden av de villkor som har reglerats av köpekontrakt och köpebrev, men även av sådana muntliga villkor som har gällt mellan säljaren och köparen på grund av köpet. Säljaren skall på anmodan av kommunen upplysa om sådana bestämmelser som gäller för köpet och som inte direkt framgår av köpehandlingen (5 5 andra stycket). Även de allmänna fastighetsrättsliga reglerna i jordabalken om rättigheter och förpliktelser på grund av köpet och om påföljder av kontraktsbrott m. ni. kommer att bli gällande mellan säljaren och kommunen.

När det slutligen gäller de rättsverkningar som inträder i förhållande till köparen, kan för det första denne inte få lagfart på sitt förvärv förrän frågan om förköpet är avgjord. Åtgärder som köparen företar med egendomen innan förköpsfrågan har avgjorts är utan verkan mot kommunen. Egen— domen kan således inte överlåtas eller pantförskrivas. Om köparen däremot har fullgjort något åtagande som grundar sig på köpet, blir detta bestående. Kommunen får då tillgodogöra sig detta mot säljaren. Köparen å sin sida har rätt att få ersättning av kommunen (13 å). Köparen har också rätt att av kommunen få ersättning för nödvändiga kostnader i samband med köpet och kostnader som har lagts ned på egendomen och inte kan lyftas av avkastningen.

Vi skall nu gå över till reglerna om förköpsförfarandet. Förköpsrätten utövas enligt 7 å förköpslagen, genom att kommunen inom viss angiven tid underrättar säljaren och köparen om beslutet att utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med bevis om underrät- telserna. Det åligger inskrivningsmyndigheten att anteckna kommunens

beslut i fastighetsboken. Förköpsrätten skall normalt utövas senast på den inskrivningsdag som infaller närmast tre månader från det att lagfart söktes för förvärvet. Inskrivningsmyndigheten skall underrätta kommunen om lagfartsansökan senast två veckor från den inskrivningsdag då anmälan gjordes. Om försäljningen skall anmälas till kommunen enligt 3å första stycket tillståndslagen, räknas tremånadersfristen för att utöva förköpsrätten i stället från det att kommunen tog emot anmälan och köpehandling från köparen. För dessa fall får man i allmänhet förutsätta att köparen inte söker lagfart förrän förköpsfrågan resp. tillståndsfrågan är avgjord.

Säljaren eller köparen har rätt att bestrida förköpsrätten enligt 9 å, sedan kommunen har beslutat att utöva sin förköpsrätt och lämnat erforderliga underrättelser till säljare, köpare och inskrivningsmyndighet. Ett bestridan- de skall anmälas hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsbo- ken senast inom en månad från det att förköpsrätten utövades. Inskrivnings- myndigheten skall ofördröjligen underrätta kommunen om bestridandet. Det åligger sedan kommunen att, inom en månad från det att bestridandet antecknades i fastighetsboken, söka tillstånd till förköpet hos regeringen (bostadsdepartementet).

Tillstånd till förköp skall vägras enligt 9 å första stycket i förköpslagen, om egendom som ingår i köpet inte omfattas av förköpsändamålen enligt 1 &, dvs. i huvudsak tätbebyggelse- eller upprustningsändamål, eller ”om det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren eller omständigheterna vid försäljningen”. Den citerade regeln avser att göra undantag från förköpsrätten, när ett hävande av ett tillämnat köp skulle verka stötande. Området för regeln har överlämnats åt rättstillämpningen. Som exempel på sådana situationer då regeln kan vara tillämplig har i förarbetena nämnts bl. a. vissa fall av personlig eller ekonomisk gemenskap mellan säljaren och köparen. Regeln tillämpas således i praxis vid förvärv av den som är sammanboende med säljaren. Ett mycket starkt eller speciellt intresse hos säljaren eller köparen att köpet genomförs eller att priset på fastigheten har satts lägre än marknadsvärdet i syfte att köparen skall gynnas kan också göra att ett förköp är obilligt.

Regeringen har i ett fall vägrat tillstånd, när en bostadsrättsförening har uppträtt som köpare till privata hyresfastigheter (regeringens beslut 1979—02-22, dnr Pl 1106/78). Enligt ett av kommunen företett besiktningsutlåtande uppfyllde fastigheterna inte kravet på lägsta godtagbara standard enligt bostadssaneringslagen och behövde därför rustas upp. Kommunen framhöll bl. a. att dess beslutade planmässiga saneringsarbete skulle äventyras och fördyras, om inte förköp kunde medges samt att lägenhetsför— delningen i fastigheterna måste förändras så att den följde kommunens målsättning för en allsidig hushållssammansättning. Med hänsyn till att föreningsmedlemmarna under lång tid hade hyrt lägenheter i fastigheten och till att de under hyrestiden hade medverkat i reparationer och skötsel, ansåg emellertid regeringen att de hade ett mycket speciellt och starkt intresse av att förvärvet kom till stånd. Tillstånd till förköp vägrades därför med åberopande av den ovan citerade regeln i 9 å förköpslagen. Det uppmärksammade förköpet av fastigheten Kadetten 25 på Tomtebogatan i Stockholm kan också vara av intresse i detta sammanhang. Sedan bostadsrättsföre- ningen Kadetten 25 hade förvärvat fastigheten i slutet av år 1975, beslutade kommun- fullmäktige i Stockholm att förköpa fastigheten i upprustningssyfte. Bostadsrättsfö- reningen bestred förköpet, varefter kommunen begärde tillstånd till detta hos regeringen. Förköpet blev mycket omdebatterat och spelade en stor roll i valrörelsen

1976. Efter 1976 års val och majoritetsskifte i kommunfullmäktige fick fastighetskon— toret i uppdrag att undersöka möjligheterna att låta förköpet återgå på villkor att saneringen skulle kunna genomföras på önskvärt sätt. Den politiska skiljelinjen mellan blocken syntes vara, om kommunen skulle fullfölja förköpet och upplåta fastigheten till föreningen med tomträtt eller om förköpet skulle återgå och föreningen erhålla fastigheten med äganderätt. Bostadsrättsföreningen hade valt det senare alternativet. I september månad 1977 biföll kommunfullmäktige kommunstyrelsens hemställan att återkalla ansökan om tillstånd till förköp" samt att godkänna en överenskommelse med föreningen om upprustning (se Stockholms kommunstyrelses utlåtande 1977: 201 samt kommunfullmäktiges protokoll 1977: 11 å4).

4.2.4. Hyresförhandlingslagen

En möjlighet att organisera sig för att genom förhandlingar med hyresvärden påverka sina boendeförhållanden i olika avseenden har hyresgästerna fått genom hyresförhandlingslagen, som trädde i kraft den 1 juli 1978. Hyresförhandlingslagen kan i princip sägas innebära ett legalt erkännande av den sedan länge gällande frivilliga kollektiva förhandlingsmodellen. Lagen anger i vilka former och under vilka förutsättningar kollektiva hyresförhand- lingar rörande bostadslägenheter får bedrivas. Det har genom lagen skapats en ordning, inom vilken en organisation av hyresgäster har möjlighet att etablera en förhandlingsrätt, även om hyresvärden motsätter sig detta. Stor vikt har lagts vid den enskilde hyresgästens ställning inom det kollektiva förhandlingssystemet.

Enligt lagen förs förhandlingar mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandlingar förs på grundval av en förhandlingsordning, som har kommit till stånd genom avtal mellan parterna eller efter beslut av hyresnämnden. Då fastigheten säljs, gäller avtal om förhandlingsordning mot den nye ägaren. Då en bostadsrättsförening förvärvar en fastighet och hyresgäster bor kvar med hyresrätt i fastigheten, gäller alltså förhandlings- ordningen mot bostadsrättsföreningen i den utsträckning som den har berört hyresgästerna före ägarskiftet.

Parts rätt och skyldighet att påkalla förhandling samt området för förhandling anges i 5 å hyresförhandlingslagen. Hyresvärden har 5. k. primär förhandlingsskyldighet, när det gäller frågor om höjning av hyran. Regeln är tvingande, men den primära förhandlingsskyldigheten kan utvidgas genom avtal. Förhandlingordningens parter har vidare rätt men inte skyldighet att påkalla förhandling i andra frågor som gäller hyresförhållandena i huset, t. ex. husets och lägenheternas skick. Området för sådana frågor kan ändras genom avtal. När det gäller frågor om boendeförhållanden som rör hyresgästerna gemensamt, är utgångspunkten enligt 5 å andra stycket 4 att alla sådana frågor är förhandlingsbara. Det har inte ansetts möjligt att dra någon bestämd gräns mellan frågor av kollektiv art, som bör vara förhandlingsbara, och sådana som skulle kunna lämnas utanför förhandlings- området (prop. 1977/78: 175 s. 120).

Med denna utgångspunkt skulle det kunna sättas i fråga om förhandlings- ramen är så vid att den även inrymmer en rätt för en organisation av hyresgäster, som har tecknat förhandlingsordning med hyresvärden, att påkalla förhandling om hyresgästernas övertagande av fastigheten i syfte att

omvandla denna till en bostadsrättsfastighet. Någon på lagen grundad rätt att göra en sådan fråga till föremål för förhandling torde emellertid inte föreligga. Enligt 1 å får förhandlingar föras ”om hyresförhållanden” i överensstämmelse med föreskrifterna i lagen. Genom denna bestämmelse får lagens tillämpningsområde anses vara begränsat till förhandlingar rörande den ordning som skall gälla i hyresförhållandet mellan hyresvärden och hyresgästerna. Naturligtvis är det dock inget som hindrar att parterna, t. ex. vid en ombyggnad i fastigheten, frivilligt tar upp frågan om ett eventuellt övertagande av fastigheten.

Enligt 1 å hyresförhandlingslagen skall förhandlingar på hyresgästsidan föras av en "organisation av hyresgäster". De närmare krav som ställs på en sådan organisation utvecklas i lagens förarbeten (prop. 1977/78: 175 s. 110 f.). Till en början framhålls det att några andra formella krav, än vad som ligger i själva begreppet hyresgästorganisation, inte ställs upp i lagen. Det innebär att föreningen måste uppfylla de allmänna krav som ställs upp i rättstillämpningen för att en ideell förening skall vinna erkännande som självständigt rättssubjekt, nämligen att föreningen har antagit stadgar, som anger hur beslut i föreningens angelägenheter skall fattas, samt valt en styrelse. I begreppet hyresgästorganisation ligger vidare att föreningen, som åtminstone ett av sina ändamål, måste ha att ta tillvara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Något formellt krav på att organisationen skall ha anknytning till den etablerade hyresgäströrelsen ställs däremot inte upp.

När det gäller organisationens kompetens, anförs det i propositionen att ett minimikrav är att organisationen förfogar över personer, som kan ta ansvar för förhandlingsverksamheten och som har möjlighet att delta i sammanträden med hyresvärden i den utsträckning som ett regelbundet bedrivet förhandlingsarbete fordrar. Det framgår emellertid att lika stora anspråk på förhandlingskapacitet inte bör ställas när det gäller enstaka hus med ett mindre antal lägenheter, framför allt inte om alla eller nästan alla hyresgäster är medlemmar i organisationen. Beträffande organisationens representativitet ställs det inte upp något krav på en viss medlemsanslutning bland de berörda hyresgästerna. Syftet med lagen är emellertid inte att driva igenom en förhandlingsordning, om detta strider mot den förhärskande uppfattningen bland hyresgästerna. Om fastighetsägaren inför hyresnämn- den invänder att hyresgästerna är negativa till den sökande organisationen, måste således hyresgästernas inställning dokumenteras.

4.3. Förköpsrätt i svensk lagstiftning

Från tid till annan har det förekommit, att man för olika ändamål och med olika konstruktioner har tillerkänt det allmänna eller enskilda rätt att före annan få förvärva fast egendom. Sådana begränsningar i den principiellt fria överlåtelserätten har ofta benämnts förköpsrätt. En legal förköpsrätt till fast egendom tillerkänns f. n. endast kommuner. Förköpsrätten innebär att kommunen träder in i köparens ställe och förvärvar fastigheten av säljaren på de villkor som har avtalats mellan denne och köparen, dvs. kommunen övertar det redan genomförda köpet. I själva verket innebär denna konstruktion av förköpsrätten en nydaning i svensk lagstiftning. Den

1 En utförlig redogörelse för äldre förhållanden lämnas av Undén Svensk sakrätt 11, fast egendom 1965 års uppl. s. 144 f. samt av 1963 års mar- kvärdekommitté i betän- kandet Markfrågan 1 (SOU 1966: 23 s. 90 f.). Se även Gullnäs — Lars- sons kommentar Den kommunala förköpsrät- ten. En redovisning av olika förköpskonstruk- tioner finns i Sandström Hembud och lösningsrätt vid övergång av aktie s. 77 f. Hembud av bo- stadsrätt behandlas av Knutsson — Lindqvist i Bostadsrättslagen under 14 å.

kommunala förköpsrätten till aktier enligt tillståndslagen har senare konstruerats på ett liknande sätt.

Den vanliga konstruktionen för förköpsrätt till fast egendom har annars varit en legal lösningsrätt riktad mot en förvärvare av egendomen. Ofta har denna lösningsrätt varit kombinerad med en möjlighet eller skyldighet för fastighetsägaren att genom s. k. hembud erbjuda fastigheten på vissa villkor till den förköpsberättigade, när det blev aktuellt med en försäljning.1 Den tidigare gällande lagen (1943: 884) om arrendators förköpsrätt kan bl. a. nämnas som exempel. Denna lag, som tillämpades i ett mycket begränsat antal fall, ansågs snarast ha negativa verkningar, eftersom jordägarna blev mindre hågade att upplåta arrende. Den är dock intressant på grund av sin konstruktion och skall därför redovisas i korthet. Det bör påpekas att arrendelagskommittén (Ju 1975: 04) f. n. överväger att eventuellt återinföra någon form av förköpsrätt för arrendatorer.

Förköpsrätt kunde tillkomma sådan arrendator som enligt lag hade rätt till nytt arrende vid försäljning av den arrenderade fastigheten eller del av denna. Jorden skulle tillhöra bestämda ägarkategorier som bolag, förening- ar, stiftelser m. fl. Vid konkurrens med den kommunala förköpsrätten ägde kommunen företräde. Arrendatorns förköpsrätt innebar en särskild rätt att vid fastighetens försäljning få lösa in egendomen hos köparen på de villkor som köparen hade utfäst enligt köpeavtalet. Om arrendatorn ville göra bruk av rätten, skulle han instämma köparen till allmän domstol inom tre månader från det att köparen hade sökt lagfart på förvärvet och inom samma tid göra anmälan till inskrivningsdomaren för anteckning i fastighetsboken. Köparen hade emellertid själv möjlighet att anmäla förvärvet till arrendatorn. Tidsfristen var då en månad från anmälan.

För att få föra talan om förköp måste arrendatorn ställa säkerhet hos överexekutor för den ersättning han kunde bli skyldig att utge till köparen. Vid bifall till arrendatorns förköpstalan ålåg det rätten att utsätta en viss tid, minst tre månader från domens dag, då arrendeavtalet skulle upphöra och fastigheten övergå i arrendatorns ägo. På den utsatta dagen skulle arrendatorn utge köpeskillingen till köparen eller, om denne ännu inte hade fullgjort sin betalningsskyldighet, till säljaren.

När lagen om arrendators förköpsrätt infördes, diskuterades om man inte i stället borde införa enbart en hembudsskyldighet för fastighetsägaren (prop. 1943: 346 s. 87). Detta avvisades emellertid av departementschefen bl. a. av det skälet att en föreskrift om hembudsskyldighet skulle vara föga effektiv, om den inte kombinerades med regler om särskild påföljd när hembudsskyldigheten eftersattes. Ett annat problem utgjorde frågan huru- vida en försäljning, som hade skett i strid med hembudsskyldigheten, ändå var civilrättsligt giltig. Även om hembudsskyldighet således inte infördes, ansågs det dock nödvändigt att införa en regel om möjlighet för fastighets- ägaren att med viss rättsverkan hembjuda fastigheten till arrendatorn. Om arrendatorn inte hade antagit hembudet inom tre månader, fick förköpsrät- ten inte göras gällande under ett år efter hembudet, om försäljningen inte skedde på villkor som för jordägaren var mindre fördelaktiga än de som hade gällt för hembudet.

Den sist nämnda konstruktionen med en hembudsmöjlighet togs seder- mera upp i ett numer upphävt första stycke i 4 å i den kommunala

förköpslagen. Hembud skulle göras skriftligen och innebar ett erbjudande om att till bestämt pris och på i övrigt angivna villkor förvärva egendomen. Ett hembud var inte bindande för fastighetsägaren. Inte heller kommunens förklaring att hembudet antogs var bindande. En försäljning kom till stånd först genom ett skriftligt köpeavtal, som upprättades i vanlig ordning. Kommunen måste inom tre månader underrätta fastighetsägaren om att hembudet hade antagits för att hindra att detta fick rättsverkan mot kommunen.

Det förelåg inte någon skyldighet för kommunen att besvara ett hembud. Om kommunen ändock uttryckligen hade beslutat att avvisa ett hembud, skulle fastighetsägaren utan dröjsmål underrättas om beslutet. Verkan av att ett hembud inte antogs var att fastigheten under två år kunde säljas utan att förköpsrätt fick utövas. Undantag gjordes så att förköpsrätt fick utövas, om priset var lägre eller villkoren för försäljningen tillsammantagna var avsevärt ogynnsammare för ägaren än de som gällde för hembudet. Förköpsrätt förelåg också, om det i försäljningen ingick någon egendom som inte hade hembjudits. Regeringen kunde pröva om hinder mot förköp förelåg enligt hembudsregeln. Anledningen till att hembudsregeln enligt den kommunala förköpslagen upphörde var bl. a. att den kunde missbrukas i syfte att få en fastighet värderad och i övrigt också medföra andra olägenheter för kommunerna. Det ansågs vidare att hembudsregeln inte hade någon nämnvärd betydelse vid sidan om möjligheterna till förhandsbesked (se prop. 1978/79: 214 s. 20).

Vi skall i detta avsnitt slutligen beröra något om utfästelse att framdeles ingå avtal om överlåtelse av fast egendom och om avtalad förköpsrätt. Enligt en sedan länge gällande rättsgrundsats är en utfästelse att sälja eller köpa fast egendom inte bindande för den som har avgivit utfästelsen. Bundenhet uppkommer först sedan parterna har undertecknat en formaliserad köpe- handling. Förklaringen till principen torde främst vara att söka i att man inte har velat ålägga någon part bundenhet, förrän man definitivt har avtalat om samtliga villkor för fastighetsköpet. I vissa fall kan det emellertid förekomma att en säljare avlämnat en fullständig och formenlig köpehandling som ett anbud till någon som vill köpa fastigheten, eventuellt med föreskrift om viss betänketid. Om köparen genom sin underskrift accepterar detta anbud, har ett bindande köpeavtal kommit till stånd. Så länge detta inte skett, har emellertid säljaren full frihet att återkalla anbudet. Bundenheten vid anbudet går därför inte ens i dessa fall så långt som när viss form för avtal inte föreskrivs (jfr 1 å avtalslagen, 1915: 218).

Denna rättsgrundsats innebär också att avtal om förköpsrätt till fast egendom inte är bindande (jfr NJA 1971 s. 516). Lagberedningen tog emellertid upp ett särskilt institut om avtalad förköpsrätt i förslaget till jordabalk åren 1947 och 1960, liksom också en särskild utredningsman gjorde i det år 1963 avgivna reviderade förslaget. Förköpsrätt skulle enligt det sistnämnda lagförslaget (SOU 1963: 55) kunna stiftas bl. a. genom ett fristående skriftligt avtal mellan en fastighetsägare och någon utomstående. För att bli gällande måste avtalet dock skrivas in hos inskrivningsdomaren. En förköpsrätt, som hade stiftats på detta sätt, kunde bli gällande under femtio år för enskild person. Förköpsrätten följde fastigheten oberoende av ägarväxling. I övrigt företedde förköpsrätten likheter med arrendatorernas

förköpsrätt, genom att talan skulle väckas hos domstol och att en hembudsmöjlighet fanns. Förslaget om avtalad förköpsrätt mötte emellertid stark kritik under remissbehandlingen. Institutet ansågs bl. a. kunna föra med sig vissa ogynnsamma verkningar för fastighetsomsättningen och kreditgivningen. Förslaget ledde därför aldrig till lagstiftning (se prop. 1970: 20 del Bl, remiss till lagrådet 1966 av förslag till jordabalk s. 22 f.)

4.4. Förköpsrätt för ombildning i andra länder

4.4.1. Norge

Den bostadskooperativa rörelsen tog fart i Norge först efter andra världskriget. Fastigheter byggda före kriget är därför i stor utsträckning upplåtna med hyresrätt. Ett önskemål från statsmakternas sida har varit att uppnå ett ökat bruk av den kooperativa borettsformen även i detta bestånd, dvs. den upplåtelseform som motsvarar vår bostadsrätt. I direktiven till den s.k. huslejelovskommitte'n angavs att man skulle överväga frågan om att införa en förköpsrätt för hyresgäster vid försäljning av hyresfastigheter.

Huslejelovskommittén awisade tanken på en förköpsrätt direkt från hyresgästerna. Visserligen ansågs en sådan förköpsrätt kunna uppmuntra hyresgäster att bilda borettslag, men det skulle fortfarande vara svårt att få dessa att organisera sig med sikte på att vid någon okänd tidpunkt i framtiden få möjlighet att överta huset. Det skulle vidare bli svårt för hyresgästerna att under den korta tid som skulle stå till buds få fram erforderliga medel för att finansiera köpet, när försäljningen väl kom till stånd och förköpsrätten blev aktuell. I stället föreslog kommittén att förköpsrätten skulle tillkomma kommunen, som skulle få köpa hyresfastigheten på hyresgästernas vägnar. Innebörden av förslaget var att kommunen obligatoriskt blev skyldig att vidareförsälja fastigheten till de boende.

Under departementsbehandlingen ändrades kommittéförslaget, så att kommunen gavs en självständig förköpsrätt utan den begränsningen att egendomen måste vidareförsäljas till de boende. Anledningen till ändringen var bl. a. att ge kommunerna större möjligheter att anskaffa rimliga bostäder åt de ekonomiskt svaga hushållen och att undanröja möjligheten av återgång av köpet, om det visade sig att de boende slutligen bestämde sig för att inte överta huset. Lagen om kommunal förköpsrätt till hyresfastigheter, som trädde i kraft år 1977, kom därför att tillerkänna kommunen rätt att bruka förköpsrätten ”på egne vegne eller på vegne av borettslag stiftet bland leierne i gården eller selskap som ledes och kontroleres av kommunen eller staten”.

Förköpsrätten innebär att kommunen träder in som part på köparsidan och övertar köpet på de villkor som har avtalats mellan säljaren och köparen. Förköpsrätten måste utnyttjas senast tre månader efter det att kommunen har fått underrättelse om köpet. Förköpsrätten gäller generellt vid försälj- ning av hyresfastighet och under vissa förutsättningar vid försäljning av aktier i bostadsaktiebolag. Förvärv genom gåva och bodelning omfattas också av förköpsrätten, men vissa släktförvärv och förvärv från stat och landstingskommun är undantagna.

Förköpsrätten kan formellt utnyttjas utan krav på ombildning. Enligt lagens förarbeten bör kommunen emellertid alltid undersöka om de boendei huset är intresserade av att bilda borettslag och överta huset. Om det härvid skulle visa sig att någon av hyresgästerna inte önskar gå med i borettslaget, har kommunen möjlighet att vid vidareförsäljningen till borettslaget förbehålla sig andelar enligt vissa regler.

Den kommunala förköpsrätten tycks hittills ha tillämpats främst i Oslo kommun. Efter lagens tillkomst, men även tidigare, har kommunen också understött en hel del ombildningar utan samband med förköp. Som huvudprincip gäller att förköpsrätten endast utnyttjas, om särskilda kom- munala intressen så kräver eller om minst 50 % av hyresgästerna i fastigheten begär det. Inköp av hyresfastigheter med syftet att hyresgästerna senare skall bilda borettslag och överta egendomen sker normalt inte. Det har nämligen ansetts alltför osäkert, om en borettslagsbildning verkligen kan komma till stånd i sådana fall. I de fall ombyggnad av fastigheten måste äga rum, överlåter kommunen först fastigheten till ett särskilt ”byförnyelseselskap”, som får svara för ombyggnaden innan fastigheten försäljs till borettslaget.

Inom den tid som står till buds att utnyttja förköpsrätten, måste kommunen få kännedom om hur många hyresgäster som är intresserade av en övergång. I Oslo har denna fråga praktiskt lösts så, att kommunen låter ett speciellt privat bolag ombesörja undersökningen. Bolaget är i sin ordinarie verksamhet beh j älpligt vid ombildningar och förvaltar även fastigheter, som tillhör sådana borettslag som inte är anslutna till den rikskooperativa organisationen NBBL. Bolagets uppgift i en förköpssituation är att så snart som möjligt ta kontakt med de boende och informera om möjligheterna att överta huset samt om låne- och bidragsmöjligheter. I samband därmed utarbetar bolaget utkast till kalkyler, stadgar osv. Erfarenheterna av förfarandet har inte varit enbart goda, vilket bl. a. synes hänga samman med den korta tid som står till buds.

Det har varit ett önskemål från Oslo kommun att försäljningen till borettslaget skall ske samtidigt med att förköpsrätten utnyttjas. I praktiken har emellertid en sådan ordning visat sig vara svår att genomföra, bl. a. beroende på att borettslaget ännu inte har hunnit organiseras tillräckligt.

Kommunens försäljning till borettslaget sker i enlighet med villkoren i ett standardiserat kontraktsformulär, som har utarbetats av kommunen. Köpe- skillingen skall motsvara kommunens förvärvspris, med tillägg för omkost- nader och andra kostnader som kommunen har fått svara för i samband med köpet samt ränta. Om borettslaget önskar att marken upplåtes med tomträtt, avgörs detta från fall till fall. Oslo kommun övertar de andelar som inte har kunnat upplåtas och hyr ut lägenheterna till hyresgästerna i den utsträckning som lagen medger eller som dispens medges av departementet.

4.4.2. Danmark

Hyresgästerna i vissa privatägda fastigheter har i Danmark rätt till inflytande över fastighetsförvaltningen, genom att de etablerar en särskild s.k. beboerrepresentation (jfr avsnitt 1.3.2). Minst tre och högst fem hyresgäst- representanter skall väljas på ett särskilt husmöte, där en majoritet av hyresgästerna har deltagit. Representanterna har inga beslutande eller

verkställande uppgifter men har rätt att samråda med hyresvärden i frågor som rör fastighetsförvaltningen, ta del av räkenskaper, få information i olika frågor m. m.

I samband med att vissa ändringar gjordes i hyreslagen år 1975 infördes också en möjlighet för hyresgäster i fastigheter med beboerrepresentation att få förköpa fastigheten. För att förköp skulle få komma ifråga skulle flertalet bostadshyresgäster ha fattat beslut om att fastigheten först skulle erbjudas dem för övergång till andelsboende, innan fastigheten överläts till någon annan. Meddelande om beslutet skulle tillställas fastighetsägaren och innehålla upplysningar om till vem ett bindande anbud skulle lämnas.

Fr. o. m. den 1 januari 1980 har som ett led i strävandena att främja övergångar till andelsboende en väsentlig utvidgning skett av förköpsrätten. Det är inte längre nödvändigt att hyresgästerna etablerar en beboerrepre- sentation för att förköp skall få ske. Numera skall fastighetsägaren alltid erbjuda hyresgästerna att överta egendomen på andelsbasis, innan försälj- ning sker till någon annan. Förköpsrätten gäller fastigheter som uteslutande används för bostadsän- damål, om fastigheten innehåller minst sex lägenheter. Om fastigheten inte enbart används för bostadsändamål, skall det finnas minst 13 bostadslägen- heteri huset för att lagen skall vara tillämplig. Förköpsrätten gäller inte vid försäljning till staten, till kommunen eller till de 5. k. saneringsselskaberne. Dessutom gäller undantag för bl. a. familjerättsliga förvärv och förvärv av nära släktingar.

Förköpsrätten är inte utformad på samma sätt som t. ex. den kommunala förköpsrätten i Sverige. Enligt våra regler innebär ju förköpet att kommunen förvärvar egendomen på de villkor som har avtalats mellan en säljare och en köpare och att kommunen övertar ett redan genomfört köp. Den förköpsrätt som gäller för hyresgäster i Danmark innefattar i stället en s. k. tillbudspligt för fastighetsägaren, dvs. en skyldighet att först erbjuda fastigheten till hyresgästerna, innan denna försäljs till någon annan.

Tillbudspligten fullgörs genom anbud till samtliga hyresgäster. Anbudet skall innehålla uppgift om att en av de boende bildad andelsbostadsförening kan förvärva fastigheten till samma köpeskilling, kontanta betalning och övriga köpevillkor, som ägaren kan uppnå vid försäljning till annan. Villkoren skall vara sådana att de kan uppfyllas av en andelsbostadsförening, vilket innebär att andra fastigheter inte får ingå i försäljningen. Om fastighetsägaren tänker försälja sin fastighet, skall anbudet vara åtföljt av dokumentation som utvisar att säljaren kan uppnå de erbjudna villkoren. Om fastighetsägaren tänker ge bort fastigheten eller om fastigheten är föremål för arvsskifte, skall anbudet vara åtföljt av ett sakkunnigutlåtande om att egendomens värde motsvarar anbudet. Ägaren är bunden vid sitt anbud inom en acceptfrist, som skall vara minst sex veckor. Andelsbostads- föreningens accept kan avvisas av ägaren, om inte minst hälften av hyresgästerna är medlemmeri föreningen vid accepttidpunkten. Motsvaran- de gäller om föreningen på anfordran inte dokumenterar att den kan betala kontantsumman för fastigheten. Accepterar hyresgästerna inte ägarens anbud, får egendomen överlåtas till annan på de erbjudna villkoren senast inom ett år efter anbudet. Lagfares förvärvet inte inom denna tid, måste egendomen erbjudas på nytt till hyresgästerna.

4.5. Överväganden och förslag om förköpsrätt för hyres- gäster

4.5.1. Allmänna synpunkter

Ett fastighetsförvärv utan tvångsinslag är givetvis det mest önskvärda, om hyresgäster önskar ta över den fastighet de bor på för att gå över till bostadsrätt. Efter genomgången av den lagstiftning som har betydelse för bostadsrättsföreningars fastighetsförvärv, har vi kunnat konstatera att flera bestämmelser och en på lagstiftningen grundad rättstillämpning har särskild vikt vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Bostadsrättsföreningar intar dock i många avseenden inte någon särställning i förhållande till andra förvärvare av fast egendom. Om det finns en färdigbildad bostadsrättsföre- ning, som förfogar över erforderligt kapital, bör det i allmänhet inte föreligga några speciella svårigheter vid själva fastighetsförvärvet. Detta gäller när en rikskooperativ organisation bildar en bostadsrättsförening, som förvärvar en hyresfastighet. Detsamma gäller också när en fastighetsägare själv tar initiativ till att bilda en bostadsrättsförening, som förvärvar den av honom ägda fastigheten.

Det förhåller sig däremot annorlunda i en situation då en fastighet skall säljas och hyresgästerna som bor där vill förvärva den för en övergång till bostadsrätt. Det är fullt klart att sådana hyresgäster f. n. inte har samma möjligheter som andra presumtiva köpare att förvärva fastigheten. Detta hänger väsentligen samman med att hyresgästerna oftast inte är organiserade och därför inte heller har sådan förhandlingsberedskap som enskilda personer, bolag eller andra tänkbara köpare. De har dessutom inte den finansiella beredskap som krävs för att kunna konkurrera med andra köpare. När det blir aktuellt med försäljning av en fastighet, där det finns en majoritet hyresgäster som önskar gå över till bostadsrätt, bör dessa enligt vår mening alltid ha en reell möjlighet att förvärva fastigheten. Tillsammans med finansiella åtgärder tror vi att en förköpsrätt kan ge hyresgästerna en sådan möjlighet.

Med förköpsrätt avser vi en möjlighet för hyresgästerna att på rättslig väg kunna utverka att fastigheten säljs till dem, när ägaren är beredd att avhända sig egendomen. Fastigheten skall kunna förvärvas av en bostadsrättsföre- ning, som har bildats av hyresgästerna. Som framgår av avsnitt 4.3 om förköpsrätti svensk lagstiftning, kan förköpsrätten konstrueras på flera olika sätt och begreppen förköp eller förköpsrätt bör inte förbehållas enbart en av de tänkbara konstruktionerna. När vi i det följande använder dessa begrepp, bör man ha det nu sagda i åtanke.

En lagstiftning om förköp tror vi bör leda till att fastighetsägaren i första hand på frivillig väg försöker att nå en uppgörelse med hyresgästerna om förvärv. Man torde därför få räkna med att de formella reglerna om förköp aktualiseras fullt ut endast i ett fåtal fall. De olägenheter som kan följa med reglerna bör ses mot denna bakgrund.

Enligt vad vi har redovisat i kap. 2, finns det exempel på att hyresgäster gärna betalar fastighetspriser vid förvärv för övergång till bostadsrätt som väsentligt överstiger de priser som annars betalas för hyresfastigheter. Väsentligen tycks det vara fråga om sådana fall från främst Stockholms

innerstad där hyresgäster, i stället för att låta föreningen ta upp erforderliga lån, själva i stor utsträckning tar upp personliga lån och tillskjuter kapital till föreningen. Därigenom uppnås skattefördelar, som kompenserar det höga fastighetspriset. Vi tror dock att ett önskemål från hyresgäster om att få förvärva en fastighet framför en annan köpare också i andra fall kan medföra att priset blir högre, än det skulle ha blivit om fastigheten även i fortsättningen skulle förvaltas som hyresobjekt.

Vi anser att sådana hyresgäster som önskar gå över från hyresrätt till bostadsrätt i princip inte skall behöva betala ett högre pris för fastigheten, än det marknadsvärde som kan anses motsvaras av fastighetens värde som hyresobjekt. Även om man inte helt kan uppnå detta mål, menar vi att den förstärkta ställning för hyresgästerna som följer med förköpsrätten bör leda till att priserna dämpas vid framtida övergångar. Om samhället på det sätt som vi föreslår i kap. 6 och 7 skall vidta olika finansiella insatser för att stimulera till övergångar, är det också rimligt att detta sker under förutsättning av att fastighetspriserna kan hållas nere.

Från samhällets synpunkt ser vi förköpsrätten som ett medel att tillgodose en allmän bostadspolitisk målsättning om en ökad övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Ett förköpsinstitut markerar samhällets positiva inställning till övergångar, vilket jämte finansiella åtgärder bör initiera allt fler hyresgäster att gå över till bostadsrätt. Vi är självfallet medvetna om att en förköpsre- form också innebär problem och ytterligare ingrepp i fastighetsägarens rådighet över sin egendom. En förköpsreform ställer också stora krav på samtliga inblandade parter, inte minst med tanke på att man inom ett hyresgästkollektiv ofta kan ha olika uppfattningar i de frågor som är aktuella vid köpet.

De regler som är förknippade med en förköpsrätt för hyresgäster bör vara så enkla som möjligt. Det är dock ofrånkomligt att ett förköpsinstitut, hur det än är utformat, medför en viss byråkrati. Annars kan möjligheten till förköp för hyresgästerna lätt bli illusorisk. Man har emellertid, som vi tidigare har påpekat, anledning att räkna med att de flesta övergångarna genomförs på frivillig väg. Det beror ytterst därför på parternas eget agerande, om förköpsreglerna skall behöva tillämpas eller inte. Det anförda undanskym- mer emellertid inte önskemålet, att förköpsreglerna utformas på ett så enkelt sätt som möjligt, utan att berättigade krav på rättssäkerhet och effektivitet åsidosätts.

Oavsett hur reglerna för förköpsrätten utformas, får man räkna med tidsaspekten som ett av de mest väsentliga problemen, dvs. frågan om hur lång tid hyresgästerna bör få på sig för att köpa fastigheten när detta är aktuellt. Vi vill här erinra om den tremånadersfrist som gäller enligt den kommunala förköpslagen och som motiveras av säljarens och köparens intresse av att köpet inte hålls svävande under alltför lång tid. Senast i samband med vissa ändringar i förköpslagen år 1979, uttalade departements- chefen att hon inte var beredd att förlänga fristen, vilket hade föreslagits från kommunalt håll (prop. 1978/79: 214 s. 16).

Om hyresgäster ges rätt till förköp, måste flera organisatoriska problem klaras av, innan ett förvärv kan komma till stånd. En bostadsrättsförening måste ha bildats och de finansiella förutsättningarna ha skapats. Bland övriga uppgifter som bör klaras av märks också upprättande av en ekonomisk plan,

av vilken hyresgästerna bl. a. bör få en klar uppfattning om vilka grundavgifter och årsavgifter som skall betalas. Det är enligt vår mening viktigt att förköpsrätten utformas så, att det föreligger en realistisk möjlighet för hyresgästerna att förvärva fastigheten och att tidsmarginalen inte blir för snäv. En rimlig begränsning av tidsfristen är emellertid nödvändig av rättssäkerhetsskäl. Speciella krav på organisation hos hyresgästerna blir därför nödvändiga, liksom även i övrigt att förfarandet skall präglas av effektivitet.

När det gäller frågan om hur hyresgästernas finansieringsbehov skall lösas inom ramen för ett förköpsförfarande, är det inte bara de tidsmässiga aspekterna som har betydelse. Om särskilda finansieringsformer anordnas för övergång till bostadsrätt, är det också viktigt att hyresgästerna kan utnyttja finansieringsmöjligheterna även i de fall reglerna om förköp skall tillämpas. Vi kommer senare att behandla dessa frågor.

Vi har i våra utgångspunkter till detta kapitel anfört, att förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter har speciella aspekter. Vi har också framhållit att dessa fastigheter inte omsätts i någon utsträckning. Mot bakgrund härav och med hänsyn till de förhållanden som vi i övrigt kommer att behandla i kapitel 5, anser vi inte att förköpsrätten för hyresgäster bör omfatta denna kategori av fastigheter. Vår utgångspunkt är därför att förköpsrätt bör föreligga endast när privata hyresfastigheter skall säljas.

En särskild fråga som nämns i våra direktiv är vem som skall- ha företrädesrätt, när både kommunen och hyresgästerna är berättigade till förköp. Enligt våra direktiv talar starka skäl för att stor hänsyn bör tas till hyresgästernas önskemål i konkurrensfallen. Vi vill förutskicka att proble- met med företrädesrätten inte nödvändigtvis behöver bli så stort som våra direktiv tycks förutsätta. Som vi senare skall komma till, beror det nämligen i hög grad på förköpsrättens tekniska utformning, hur markerat problemet blir. Vi skall nu emellertid först ta upp frågan om hänsynen till den kommunala förköpsrätten, när förköpsrätt också införs för hyresgäster. Vi kommer därefter in på vårt val av teknisk lösning.

4.5.2. Hänsynen till den kommunala förköpsrätten

Vi vill inledningsvis erinra om, vad vi tidigare har anfört om motiven för den kommunala förköpsrätten och för den förköpsrätt för hyresgäster som vi nu vill införa. Mot bakgrund av dessa motiv finns det otvivelaktigt en risk för att samhällets krav på stadsförnyelse och en på sikt förändrad lägenhets- och utrymmesstandard kan komma i konflikt med enskilda hyresgästers önske- mål om en övergång till bostadsrätt. Dessa önskemål kan nämligen vara grundade på att de själva skall kunna påverka sina boendeförhållanden på ett mer påtagligt sätt, än vad de har haft möjlighet till inom hyresrättens ram.

En konflikt mellan hyresgäster och kommunen om att få förvärva en hyresfastighet kan uppstå redan i dag, i de fall hyresgästerna har förhandlat sig fram till ett frivilligt förvärv. Om en av hyresgästerna bildad bostads- rättsförening förvärvar fastigheten, kan sålunda kommunen ha rätt till förköp. Bostadsrättsföreningen kan då på vanligt sätt bestrida förköpsrätten och få frågan om tillstånd prövad av regeringen, vilket dock inte tycks vara vanligt. Regeringen har emellertid i ett fall vägrat tillstånd till kommunalt

förköp, när en bostadsrättsförening har uppträtt som köpare till privata hyresfastigheter (beslut 1979-02—22, dnr Pl 1106/78). Vi har tidigare redogjort för detta fall. De motsättningar som kan uppstå belyses också av det redovisade fallet med bostadsrättsföreningen Kadetten 25.

I de fall där kommunen har ett intresse av att upprustning kommer till stånd, vill vi erinra om att bostadssaneringslagen inte är tillämplig på bostadsrättsfastigheter. Detta innebär att kommunerna för dessa fastigheter inte har något medel att förmå bostadsrättsföreningar att upprusta till 5. k. lägsta godtagbara standard. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna anförde i sitt slutbetänkande (SOU 1975: 51 s. 311 f. och 535 f.) att man inte borde kunna kringgå reglerna om lägsta godtagbara standard genom att upplåta omoderna och halvmoderna lägenheter med bostadsrätt. De lade också fram vissa förslag för att motverka ett sådant syfte. Vi anser oss sakna anledning att särskilt ta upp och bedöma de frågor som berördes i betänkandet. Vi är emellertid angelägna om att betona kommunernas ansvar för att önskvärda upprustningar kommer till stånd och att på sikt negativa konsekvenser för det gemensamma fastighetsunderhålleLundviks.

Även med denna utgångspunkt vill vi dock framhålla, att frågan om kommunen i ett enskilt fall bör utöva sin förköpsrätt ger utrymme för skälighetsbedömningar. Det har i förarbetena till förköpslagen uttalats att någon avvägning mellan kommunens och den enskilde fastighetsägarens (köparens) möjligheter att genomföra en upprustning inte är avsedd. Det bör vara tillräckligt att det föreligger ett upprustningsbehov (prop. 1974: 152 s. 29). Däremot bör givetvis kommunen vid sitt avgörande av frågan om förköp bl. a. ta hänsyn till om erforderlig upprustning kan garanteras utan ingripan- de av kommunen.

Uttalandet gör inte något undantag för det fall att en bostadsrättsförening är köpare. Vi menar dock att kommunen i dessa fall bör fästa särskild vikt vid hyresgästernas egna önskemål om inriktningen och omfattningen av den upprustning som bör komma till stånd. Önskemålet om en övergång till bostadsrätt hänger ofta samman med idéer hos hyresgästerna om eventuell upprustning och en vilja till ansvarstagande för att realisera dessa idéer. Vi vill också framhålla, att om hyresgästerna har ett starkt uttalat önskemål om en övergång till bostadsrätt och köp för dem kan komma i fråga, krävs det en hel del förberedelser och arbete. Det är rimligt att ta stor hänsyn till detta och i övrigt till hyresgästernas önskemål att själva ta över förvaltningen av fastigheten. Vi vill i sammanhanget också nämna att en kommun är oförhindrad att efter eget förköp sälja fastigheten till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening, även om förköp enligt gällande lag inte får ske i enbart ombildningssyfte.

Den avvägning mellan kommunens och hyresgästernas motstående intressen som vi här har redovisat, avser det fall då en bostadsrättsförening har förvärvat en fastighet på frivillig väg. Avvägningen ligger enligt vår mening i linje med gällande lagstiftning och rättstillämpning. Det saknas anledning att göra en annorlunda avvägning i de fall en bostadsrättsförening förvärvar fastigheten genom ett förköp. Vår slutsats blir därför att förköpsrätten för hyresgäster bör utformas så, att bedömningen av företrä- desfrågan blir lika som när bostadsrättsföreningen förvärvar fastigheten på frivillig väg. Det får således i allmänhet anses obilligt mot hyresgästerna att

kommunen utövar sin förköpsrätt, om förköpsrätt också är aktuell för hyresgästerna. Någon absolut företrädesrätt för endera kommunen eller hyresgästerna har vi emellertid inte för avsikt att föreslå.

Det ankommer på kommunen att bedöma om den skall utöva sin förköpsrätt. Vi vill därför stryka under vikten av att hyresgästerna etablerar en tidig kontakt med kommunen, när de önskar gå över till bostadsrätt. En sådan kontakt är enligt nuvarande regler given, åtminstone när ombyggnad skall ske med 99-procentiga statliga län. Den är också angelägen, även om hyresgästerna inte har för avsikt att ansöka om statliga lån.

4.5.3 Valet av lösning — en hembudsmodell

Vi har i det föregående försökt att peka på olika problem som är förenade med en förköpsreform. Framför allt har vi tagit upp tidsaspekten, kravet på enkelhet i förfarandet, finansiella förutsättningar och hänsynen till den kommunala förköpsrätten. Vi har också framhållit önskvärdheten av att parterna kan komma överens efter frivilliga förhandlingar. Innan vi går vidare med vissa grundläggande krav, som vi anser bör ställas upp på ett förköpsinstitut för hyresgäster, skall vi i detta avsnitt ta upp våra överväganden när det gäller valet av teknisk lösning i förköpsfrågan.

Man kan schematiskt beskriva olika tänkbara konstruktioner såsom avtalad förköpsrätt, förköpsrätt efter hembud, förköpsrätt genom överta- gande av köp och förköpsrätt utformad som en legal lösningsrätt. Härtill bör man lägga en utvidgad kommunal förköpsrätt för ombildning. Den norska modellen är konstruerad på detta sätt, medan den danska modellen närmast är att hänföra till en förköpsrätt efter hembud. Andra konstruktioner eller kombinationer kan också tänkas.

Vi har mycket ingående övervägt olika modeller, även om det saknas anledning att lämna någon utförligare redovisning av detta. Vi vill dock framhålla följande. En utvidgad kommunal förköpsrätt i ombildningssyfte har från praktisk synpunkt obestridligen flera fördelar. Det finns bl. a. förutsättningar att ge hyresgästerna möjlighet att bilda förening och ordna med ombildningen i ett långsammare tempo än inom ramen för övriga modeller.

Tidsaspekten får dock i stället särskild betydelse för kommunen. Kommunen tvingas att noggrant utreda intresset hos hyresgästerna för ett köp inom tidsfristen. För att inte riskera att ”bli sittande” med fastigheter, som inte går att vidareförsälja till hyresgästerna, måste kommunens utredning bli tämligen omfattande. Även i övrigt torde kommunens handhavande av förköpsfrågan bli resurskrävande och den kommunala beslutsordningen kommer att ställa stora krav på planering och snabbhet. Kommunen måste inom tidsfristen också ta ställning till ett eventuellt eget förköp. Man torde inte, utan mycket invecklade regler, kunna undvika en absolut företrädesrätt för kommunen framför hyresgästerna. Vår slutsats blir att även med en något förlängd tidsfrist i förhållande till nuvarande tre månader så kan inte en utvidgad kommunal förköpsrätt införas, utan att man ger avkall på smidighet och effektivitet i handläggningen. Vi har dessutom, mot bakgrund av tidigare diskussioner härom, ansett oss förhindrade att föreslå någon mer omfattande förlängning av tidsfristens längd.

När det gäller den modell för förköpsrätt som får anses vara förutsatt i våra direktiv, dvs. en förköpsrätt för hyresgäster utformad efter mönster från den kommunala förköpslagen, vill vi anföra följande. Karakteristiskt för en sådan konstruktion är att fastigheten redan har överlåtits när förköp blir aktuellt. Detta ställer stora krav på rättssäkerhet för både säljaren och köparen. Det torde bl. a. vara nödvändigt att anordna en särskild tillstånds- prövning, t. ex. hos hyresnämnden, för att förköp skall kunna medges. När även kommunen utövar sin förköpsrätt, kommer en på denna tillståndspröv- ning följande regeringsprövning att göra förfarandet mycket tungrott. Enligt vår mening är emellertid en sådan regeringsprövning nödvändig, om man skall upprätthålla principen om att såväl frivilligt köp av en bostadsrättsfö- rening som förvärv genom förköp skall behandlas lika. Man blir annars hänvisad till att införa en regel om absolut företrädesrätt för endera hyresgästerna eller kommunen.

Med denna typ av förköpsrätt tror vi vidare att finansiella svårigheter kan uppstå för hyresgästerna, eftersom ett gäldenärsbyte för i fastigheten befintliga lån i praktiken kan visa sig svårt att genomföra, åtminstone då det gäller andra län än bottenlånen. I motsats till vad som är vanligt när kommunen utövar sin förköpsrätt, har hyresgäster sällan någon möjlighet att lösa de innestående lånen.

Förköpskonstruktionen är till nackdel även för säljare och köpare, eftersom fastigheten inte kan pantsättas under den tid som avtalet mellan dessa är svävande och man avvaktar ett eventuellt beslut hos hyresgästerna att utöva förköp. Detta medför att köparen får svårt att uppbära kredit för köpet under mellantiden, vilket kan äventyra avtalet med säljaren. Det torde vidare vara nödvändigt att införa regler om krav på säkerhet för den kontantinsats som skall lämnas av hyresgästerna, om förköpet utövas. Vi avstår därför från att föreslå en förköpsrätt för hyresgäster, som är utformad efter mönster från den kommunala förköpslagen.

Vi vill framhålla den fördel det måhända skulle ligga i, att i viss utsträckning applicera den tidigare gällande lagstiftningen om arrendators förköpsrätt även på en förköpsrätt för hyresgäster. Det är i båda fallen fråga om att tillgodose intressen hos dem som tidigare har nyttjat fastigheten. Även denna konstruktion, som innefattar en mot förvärvaren riktad lösningsrätt, medför emellertid att ett redan genomfört köp rubbas, om förköpsrätten utövas. Man omintetgör således det planerings- och förhand- lingsarbete hos säljare och köpare som normalt föregår ett köp. Det blir med en lösningsrätt nödvändigt att föreskriva, att den av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningen måste instämma köparen till domstol inom en viss tidsfrist eller att tillstånd inhämtas hos myndighet till förköpet. Med den relativt långa tid som hyresgästerna måste få på sig för föreningsbildning och organisation samt för den efterföljande myndighetsprövningen, föreligger det en uppenbar risk för ett långdraget förfarande. Även i detta fall blir samordningen med det kommunala förköpsförfarandet svår att genomföra, om man inte vill tillerkänna kommunen en absolut företrädesrätt framför hyresgästerna. Det torde med denna modell vidare vara nödvändigt att i säljarens och köparens intresse ställa upp vissa krav på säkerhet för de belopp som hyresgästerna skall erlägga. Finansiella svårigheter torde även i övrigt kunna uppstå.

Vi har vid våra överväganden slutligen stannat för att konstruera förfarandet som en hembudsskyldighet för fastighetsägaren. En sådan skyldighet innebär att fastighetsägaren, med angivande av köpevillkor, först skall erbjuda hyresgästerna att köpa fastigheten, innan den säljs till någon annan. Med de föreskrifter om sanktioner m. ni. som vi kommer att föreslå i det följande och som syftar till att hembudsskyldigheten inte åsidosätts, anser vi att konstruktionen bör uppfattas som en förköpsrätt för hyresgäster. Vi använder därför begreppet förköpsrätt för denna konstruktion.

En förköpsrätt konstruerad på det nu angivna sättet inrymmer också den flera problem, som måste få sin lösning. Särskilt gäller detta om konflikter uppstår mellan fastighetsägaren och hyresgästerna. Vid en jämförelse med de övriga konstruktioner som vi har övervägt, anser vi dock att hembuds- konstruktionen bäst löser de problem som vi har sammanfattat i avsnitt 4.5. 1. Detta hänger till stor del samman med att det förvärv som grundas på hembudet inte skiljer sig från ett vanligt civilrättsligt förvärv av fastigheten. Förutsättningar bör sålunda normalt finnas för att parterna kan göra upp i godo på samma sätt som vid ett frivilligt förvärv. Den väsentliga skillnaden i jämförelse med nuvarande förhållanden blir, att hyresgästerna får sin ställning stärkt för att kunna genomföra förvärvet och att de inte kan förbigås av någon annan spekulant på fastigheten.

Vi avser med hembud i detta sammanhang ett erbjudande till förvärv. I motsats till vad som i juridiskt språkbruk betecknas som anbud, innefattar hembudet inte en för avgivaren bindande utfästelse att sälja. Hembudet kan alltså återkallas. Följden härav blir att ett nytt hembud måste lämnas om fastigheten skall säljas, såvida hyresgästerna inte har avvisat det tidigare hembudet eller att det på annat sätt beror på dem att köpeavtal inte kommer till stånd. Vi kommer senare att behandla frågan om under vilka förutsätt- ningar hyresgästerna har rätt till hembud och fastighetsägaren har rätt att sälja fastigheten till någon annan än dem. Genom förslaget om hembuds- skyldighet kommer vi inte att frångå den grundläggande fastighetsrättsliga principen om att en utfästelse om att sälja fast egendom inte är bindan- de.

Vi har dock övervägt om hembudet, utan att vara bindande i nu angiven mening, ändå skulle kunna utgöra underlag för accept. Ett bindande avtal mellan parterna skulle alltså komma till stånd så fort som bostadsrättsföre- ningen antog hembudet, t. ex. genom att underteckna detta. Det skulle då krävas att hembudet utgjordes av en fullständig köpehandling och uppfyllde de formkrav som ställs upp i lag på en sådan handling. En sådan lösning kan från olika synpunkter verka bestickande och kan också ha vissa förfarande- mässiga fördelar. Vi tror dock att det ur båda parters synvinkel bör vara en fördel, om köpet genomförs på vanligt sätt, genom att köpehandlingen undertecknas vid den tidpunkt då parterna är överens om att köpet skall genomföras och om vilka villkor som slutligen skall gälla för detta. I de fall muntliga förhandlingar har förts efter ett hembud, kan det vara svårt att avgöra vad som verkligen kommer att gälla i avtalsförhållandet, om antagandet av hembudet är bindande. En fördel med hembudsförfarandet är just, att parterna inte på samma sätt som vid andra förköpskonstruktioner är absolut bundna vid bestämda förutsättningar, utan att möjligheter finns till förhandlingar. Hembudet kan vidare vara otydligt och tveksamhet kan

uppstå hos hyresgästerna om innebörden av att hembudet antas. Särskilt med den relativt långa tidsfrist som måste gälla för hyresgästerna innan hembudet kan antas, finns det också en risk för att olika förutsättningar kan ändras.

När hyresgästerna har delgivits ett hembud, är det viktigt att dessa får så god tid på sig att de hinner bilda bostadsrättsförening, ordna finansiella frågor och upprätta ekonomisk plan m. m. Inom ramen för hembudsmodel- len behöver olägenheterna med en relativt lång tidsfrist inte bli så stora. En rimlig begränsning av fristens längd är emellertid ofrånkomlig med hänsyn till fastighetsägarens rättssäkerhet. Med beaktande av de krav som vi i övrigt kommer att ställa upp på hembudsförfarandet och som syftar till att göra förfarandet så effektivt som möjligt, finner vi att tidsfristen lämpligen bör kunna bestämmas till sex månader från det att ett hembud delgavs hyresgästerna. Vi är emellertid införstådda med att en sådan. från fastighetsägarens synpunkt mycket lång tidsfrist kan medföra olägenheter. Vi föreslår därför att hyresgästerna i viss ordning skall vara skyldiga att bevaka förköpsrätten inom två månader från delgivningen. Bevakas inte förköpsrätten, skall fastighetsägaren ha rätt att sälja fastigheten till någon annan.

Vi tar i det följande upp frågan om vilka krav som skall ställas på hyresgästerna för att de skall äga rätt till hembud. Avsnittet därpå om hembudsförfarandet behandlar, förutom själva hembudsproceduren, också sanktionsmöjligheterna för det fall att hembudsskyldigheten eftersätts. Vi kommer då även in på fastighetsägarens rätt att sälja fastigheten till någon annan än hyresgästerna. Begränsningar i hembudsskyldigheten med hänsyn till fastighet, ägare, förvärvare och förvärvstyp tas upp i avsnittet däref- ter.

4.5.4. Rätten till hembud

Vi anser det till en början ogörligt att införa en generell rätt till förköp i den meningen att hembud alltid skall delges hyresgäster i en fastighet som skall försäljas. En sådan rätt skulle bl. a. innebära en onödig arbetsbelastning och omgång för fastighetsägaren i de fall intresse och engagemang för en övergång till bostadsrätt saknas. Vi tror också att svårigheter skulle kunna uppstå med hänsyn till den begränsade tid för förvärvet som måste gälla.

Ett engagemang för en övergång till bostadsrätt kan innebära att hyresgästerna tar upp förhandlingar med fastighetsägaren om ett förvärv av fastigheten. Oftast sker detta med anledning av en förestående försäljning. Även om inte förhandlingar har förts eller ens förfrågningar har gjorts hos fastighetsägaren, kan ett starkt intresse för ett förvärv av fastigheten ha manifesterats hos hyresgästkollektivet, t. ex. vid sammankomster på husmö- ten. Om samhället genom olika åtgärder främjar övergångar till bostadsrätt. har vi anledning att tro att hyresgäster i större omfattning än hittills kommer att engagera sig på det sätt som vi nu har beskrivit.

Vi anser att man vid utformningen av hembudsförfarandet bör värna om detta engagemang. Engagemanget bör enligt vår mening komma till uttryck, genom att hyresgästerna avger en formaliserad intresseyttring, som berätti- gar till hembud och därmed en rätt att före annan köpare få förvärva fastigheten. Vi kommer i det följande att kalla en sådan intresseyttring för

intresseanmälan. I avsnitt 4.5.5 skall vi närmare återkomma till vilka krav som bör ställas på en intresseanmälan.

Karakteristiskt för en bostadsrättsförening är dess kooperativa inriktning, dvs. att medlemmarna själva är engagerade i föreningens verksamhet. En förutsättning för en övergång till bostadsrätt bör därför vara att hyresgäs- terna visar både intresse och engagemang för övergången. I kap. 3 har vi behandlat frågor om majoritet vid fastighetsförvärvet, bl. a. mot bakgrund av detta synsätt. Vi har därvid ställt upp en majoritetsregel, som innebär att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna i huset skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen och att dessa också skall ha fattat beslut om förvärvet. Denna regel bör gälla både vid frivilliga förvärv och vid förköp. Hyresgästernas intresse och engagemang bör emellertid ha kommit till uttryck redan innan ett hembud skall tas emot. Ett annat skäl som talar för detta är att hembudsförfarandet bör präglas av effektivitet. Det är därför nödvändigt att göra en avgränsning mellan fastigheter i vilka hyresgästerna har rätt till hembud och fastigheter där sådan rätt inte föreligger.

Vi anser det också angeläget att den intresseanmälan som avges av hyresgästerna verkligen är allvarligt menad och att förutsättningarna för en övergång till bostadsrätt är så gynnsamma som möjligt. Vi har mot denna bakgrund diskuterat olika möjligheter till organisation av hyresgästerna före det att ett fastighetsförvärv blir aktuellt. Vi har till en början ansett att det skulle föra för långt att obligatoriskt kräva att endast bostadsrättsföreningar skulle ha rätt att avge intresseanmälan och mottaga hembud. Å andra sidan har vi inte heller ansett det tillräckligt att tillämpa de rutiner som i dag är vanliga vid tillämnade övergångar. I regel tillsätts en arbetsgrupp eller utses andra företrädare för hyresgästerna för att utröna intresset för övergång och ta tillvara hyresgästernas intressen. En sådan ordning är ofta lämplig vid sidan av den hjälp som kan erhållas från t. ex. utomstående organisationer, som är sakkunniga på området, men tillgodoser inte helt de krav som vi föreslår skall gälla för hembudsförfarandet.

Vi förordar i stället att det för rätten till hembud bör krävas att hyresgästerna bildar antingen en bostadsrättsförening eller en särskild intresseförening för övergång till bostadsrätt. Denna förening bör i så fall vara en ideell förening. För att en ideell förening skall kunna godkännas som juridisk person måste stadgar ha antagits och styrelse ha utsetts. Vi har anledning att tro, att enkla rutiner utvecklar sig för att bilda sådana föreningar. Som vi ser det finns det flera fördelar med att bilda en förening. Man får en naturlig beslutsordning i de frågor som har betydelse för ombildningen. Föreningsbildningen visar på ett påtagligt sätt att viljan till övergång till bostadsrätt är allvarligt menad. Kontakten med fastighetsäga- ren, med olika myndigheter och med kreditinstitut underlättas. Man skapar också förutsättningar för att på ett smidigt sätt bilda och registrera den bostadsrättsförening som blir nödvändig för att fastigheten skall kunna förvärvas. De fördelar som speciellt hänför sig till hembudsförfarandet är att hembudet kan delges föreningen utan speciella krav om delgivningsbestäm- melser för varje hyresgäst samt att föreningen i övrigt skall ha rätt att föra talan mot fastighetsägaren, om hembudsskyldigheten åsidosätts.

De uppgifter som vi menar skall ankomma på intresseföreningen kan självfallet lika väl skötas av föreningar som har bildats av hyresgäster i huset

av annan anledning än övergång till bostadsrätt. Om förutsättningarna för representativitet m. m. är uppfyllda, skall således också en sådan förening ha rätt att avge intresseanmälan och mottaga hembud. Vi tänker här främst på föreningar som har tecknat förhandlingsordning med fastighetsägaren. En förutsättning bör emellertid vara att föreningen har bildats av hyresgästerna i huset. Sådana större föreningar som tillhör Hyresgästernas Riksförbund och inte har denna anknytning till huset bör alltså inte komma i fråga.

Det är i detta skede viktigt att kunna konstatera, om det finns ett mer allmänt intresse i huset för en övergång till bostadsrätt. Något krav på en kvalificerad majoritet hos hyresgästerna bör dock inte ställas upp på detta stadium. Däremot är det viktigt att endast en intresseanmälan avges. Hyresgästerna i flertalet uthyrda lägenheter bör därför ha förklarat sig intresserade för en övergång. Vi skall senare återkomma till den ordning som bör gälla för intresseanmälan.

Vår tanke är att föreningen skall kunna avge sin intresseanmälan, oberoende av om en försäljning är nära förestående eller ej. Intresseanmälan kan i sig medföra att fastighetsägaren tar upp förhandlingar med hyresgäs— terna. Man torde dock ofta få räkna med att intresset hos hyresgästerna tar fart, först sedan de genom utannonsering eller på annat sätt har blivit informerade om att fastigheten skall säljas. Det gäller då att organisera sig på det sätt som vi nu har beskrivit. Vi har emellertid inte nu funnit det nödvändigt att ställa upp några särskilda regler om underrättelse från fastighetsägaren till hyresgästerna före en försäljning. Frågan härom anser vi dock bör kunna tas upp på nytt, om kommande erfarenheter av hyresgäs— ternas förköpsrätt ger anledning härtill.

Vi tror att ett sådant engagemang hos hyresgästerna som vi nu har talat om bör kunna bidra till en effektivisering av förfarandet när hembud skall lämnas. Vi tror också att ett engagemang hos hyresgästerna. som manifes- teras i en intresseanmälan, normalt bör bidra till att fastighetsägaren tar upp frivilliga förhandlingar med hyresgästerna, innan han hembjuder fastighe- ten.

Vi anser att det är mycket väsentligt att hyresgästerna vid en ombildning biträds av personer eller organisationer med sakkunskap på området. Sådan sakkunskap är betydelsefull, inte minst när hembud lämnas till hyresgästerna och ett förvärv av fastigheten skall äga rum inom en begränsad tidsram.

Om hyresgästerna anlitar en etablerad organisation på bostadsrättsmark- naden, som är förtrogen med sådana frågor som rör ombildning till bostadsrätt, kan väsentlig hjälp erhållas med föreningsbildning, upptagande av lån i fastigheten och för de enskilda bostadsrättshavarna samt upprättande av ekonomisk plan. I de fall hyresgästerna redan vid sin intresseanmälan har anlitat en sådan organisation, får man också räkna med att denna är behjälplig under hela den kommande ombildningen. De organisationer som vi i första hand syftar på när förköp kan bli aktuellt är HSB, Riksbyggen, Bostadsrättsföreningarnas Riksförbund och regionala föreningar anslutna till dessa. Vi har övervägt, om man inte borde kanalisera samtliga de ombildningar där hembud skall komma ifråga över de nämnda, etablerade organisationer- na för att på så sätt få garantier för att hyresgästerna biträds av erforderlig sakkunskap vid förköpet. Vi har emellertid funnit att man genom en sådan

ordning i allt för stor utsträckning skulle beskära hyresgästernas möjligheter att själva genomföra ombildningen och att anlita den sakkunskap som de själva finner nödvändig.

Vi har också övervägt, om inte hyresgästerna på annat sätt skulle vara skyldiga att inom ramen för hembudsförfarandet visa att de har anlitat erforderlig sakkunskap. I denna del har vi diskuterat olika möjligheter, men till slut stannat för att det vore olämpligt att genom lagstiftning föreskriva en sådan skyldighet. Våra överväganden baseras främst på att några garantier för att hyresgästerna fortlöpande använder sig av den anlitade sakkunskapen därmed ändå inte skapas samt att särskilda regler om sakkunskap och prövning härav i för stor utsträckning skulle tynga hembudsförfarandet. Härtill kommer svårigheten att ange de krav som bör ställas upp för att sakkunskap skall anses föreligga. Vi vill emellertid kraftigt stryka under vikten av att man anlitar erforderlig sakkunskap.

4.5.5. Hembudsförfarandet Allmän karakteristik

Förköpsrätten och rätten till hembud grundas på att hyresgästerna genom en av dem bildad bostadsrättsförening eller annan förening avger en intresse- anmälan för övergång till bostadsrätt. Fastighetsägaren blir i dessa fall skyldig att hembjuda fastigheten till hyresgästerna på av honom angivna villkor, innan försäljning kan ske till någon annan köpare. Hyresgästerna har sedan sex månader på sig att förbereda och genomföra köpet av fastigheten. I syfte att minska olägenheterna för fastighetsägaren med denna långa tidsfrist, föreslår vi att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna måste bevaka förköpsrätten inom två månader från delgiv- ningen av hembudet. Leder förfarandet därefter inte till att en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening förvärvar eller antar hembudet inom fristen, förfaller förköpsrätten. För att anta hembudet och förvärva fastigheten får det förutsättas att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna fattar beslut på en föreningsstämma, på motsvarande sätt som gäller vid frivilliga förvärv enligt vårt förslagi kap. 3. Förköpsrätten förfaller också, om hyresgästerna inte bevakar förköpsrätten eller om de avstår från förvärv. Vissa förutsättningar skall gälla för de köpevillkor fastighetsägaren efter ett hembud får betinga sig vid en försäljning till någon annan än hyresgästerna. Annars skulle förköpsreglerna lätt kunna kringgås. En särskild lag om förköpsrätt för hyresgäster införs.

Det är enligt vår mening viktigt att man vid en närmare utformning av de olika leden i hembudsförfarandet eftersträvar så enkla regler som möjligt, utan att man åsidosätter de nödvändiga krav på rättssäkerhet som bör råda. Grundläggande bör vara att hembudet antingen leder till en frivillig överenskommelse om köp eller, om detta inte sker, till att fastighetsägaren utan omgång kan överlåta fastigheten till en annan köpare än hyresgästerna. Inom ramen för det föreslagna systemet med intresseanmälan, hembud, bevakning och antagande av hembud har vi också anledning att tro att förfarandet i allmänhet kan fortgå utan komplikationer. Det förtjänar att upprepas att hembudsförfarandet i första hand syftar till att förhandlingar

skall föras mellan parterna. Vi är emellertid väl införstådda med att tvister kan uppstå och dessa måste självfallet få sin lösning. En viktig fråga vid förfarandets utformning är därför hur ett prövningsförfarande skall anord— nas.

Vi har, som vi anfört i våra allmänna överväganden, valt hembudsmodel- len bl. a. därför att vi anser att ett civilrättsligt förvärv grundat på ett hembud är till fördel från olika synpunkter. Härmed uppnås bl. a. att myndighets hjälp för att lösa tvistefrågor endast behöver anlitas om part påkallar detta. Om en tvist ändå uppstår, råder det en grundläggande skillnad mellan om det är hyresgästerna eller fastighetsägaren som vill påkalla rättelse. Vi skall i det följande behandla denna skillnad samt föreslå hur prövningsförfarandet bör vara anordnat i stort. Därefter kommer vi att mer detaljerat gå in på de olika momenten i hembudsförfarandet.

Hyresgästernas möjligheter att åstadkomma rättelse i de fall fastighets—

' ägaren har åsidosatt hembudsskyldigheten eller vad som i övrigt ankommer på honom, kommer att aktualiseras först efter det att fastigheten har sålts till . någon annan än hyresgästerna. Vad det kan bli fråga om är att fastighets— ägaren har sålt huset utan att beakta att intresseanmälan har funnits, som grundat rätt till hembud. Fastighetsägaren kan vidare ha sålt fastigheten till någon annan, trots att hyresgästerna har bevakat hembudet eller senare antagit detta. Även om hyresgästerna har avstått från ett förvärv, kan villkoren för en senare försäljning till någon annan än hyresgästerna vara så mycket förmånligare för köparen, att man kan påstå att fastighetsägaren har kringgått reglerna om hembud genom att sätta ett för högt pris i hembudet. I samtliga nu angivna fall måste en sanktionsmöjlighet anordnas i hyresgäs— ternas intresse.

Vi avstår av skäl som vi har redovisat i våra allmänna överväganden från att föreslå en rätt för hyresgästerna att i dessa fall träda in i köparens ställe och genom förköp i den kommunala förköpslagens mening överta det genom- förda köpet. Likaså avstår vi från att föreslå en legal lösningsrätt för hyresgästerna. Den sanktionsmöjlighet som vi i stället har valt är en rätt för hyresgästerna att få frågan om förköpsrättens bestånd underställd hyres- nämndens prövning. Detta bör kunna ske i anslutning till den ordning som gäller enligt tillståndslagen. Motsvarande prövning bör kunna begäras av hyresgästerna, när det gäller fastighetsägarens övriga åligganden inom ramen för förköpsförfarandet, dvs. att villkoren vid en försäljning till annan än hyresgästerna inte är förmånligare för köparen än de som har tagits upp i hembudet. Förutsättningen för den föreslagna ordningen blir emellertid att den förening som företräder hyresgästerna ges möjlighet att påkalla prövning hos hyresnämnden. En ytterligare förutsättning är att lagfart inte skall kunna meddelas så länge förköpsfrågorna inte har klarlagts. Vi skall återkomma till hur prövningsförfarandet närmare skall anordnas.

När det sedan gäller fastighetsägarens möjligheter att få prövat, om hyresgästerna har iakttagit de regler som gäller för dem vid intresseanmälan, bevakning och antagande av hembud, vill vi anföra följande. Vad som i första hand kan vara föremål för tvist är om hyresgästerna har bildat en sådan förening som har behörighet att lämna intresseanmälan, om tillräcklig majoritet bland hyresgästerna har uppnåtts eller om föreskrivna tidsfrister har iakttagits. Tvister kan också uppkomma av andra orsaker. Det är i samtliga fall fråga om tvister som föreligger under själva hembudsprocedu-

ren. Det kan därför diskuteras, om en särskild prövningsmöjlighet bör öppnas under hembudsproceduren för dessa tvistefrågor. Det skulle alternativt vara tillräckligt att även dessa frågor prövades i anslutning till tillståndsprövningen, dvs. först när fastigheten har överlåtits till någon annan än hyresgästerna.

Bedömningen av hur dessa frågor skall lösas blir bl. a. beroende av hur hembudsförfarandet skall inledas, dvs. vem som skall vara mottagare av intresseanmälan och hur de uppgifter som skall fogas till denna anmälan skall styrkas. Det primära syftet med intresseanmälan är att hembud skall behöva lämnas endast i de fall där man kan konstatera ett mer allmänt intresse bland hyresgästerna för en övergång till bostadsrätt. Ett annat syfte bör vara, att förutom fastighetsägaren också en presumtiv köpare av fastigheten på ett tillförlitligt sätt skall kunna få kännedom om att det har skett en intresseanmälan från hyresgästerna. Detta är en förutsättning för att fastigheten inte i god tro skall kunna förvärvas av någon annan än hyresgästerna. En köpare bör självfallet också kunna utverka försäkringar hos fastighetsägaren om att hembudsreglerna har iakttagits, innan han förvärvar fastigheten. Ytterligare ett syfte med intresseanmälan bör slutligen vara att hyresgästerna efter en sådan anmälan får klarhet i, om förutsätt- ningarna för rätten till hembud är uppfyllda.

Mot bakgrund av de angivna syftena anser vi att hyresgästerna skall lämna in sin intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Vi är väl medvetna om att man från statsmakternas sida i olika sammanhang har motsatt sig en ökad belastning hos inskrivningsmyndigheterna, med motivering att de redan nu i vissa fall alltför långa expeditionstiderna kan komma att förlängas (se LU 1976/77: 22 s. 9 och prop. 1978/79: 164 s. 18). Prövningen behöver emellertid inte bli annan än rent formell. Någon oacceptabel ökning av inskrivnings- myndigheternas arbetsbörda torde inte behöva befaras.

Med hänsyn till hembudsförfarandets anknytning till kommunernas verksamhet enligt tillståndslagen, skulle man visserligen med fog kunna hävda att en intresseanmälan i stället borde ges in till kommunen. Särskilda register— som inte kan uppfylla samma krav som fastighetsböckerna - skulle i så fall få upprättas hos kommunerna. Den formella prövningen av intresseanmälan måste också verkställas av kommunerna. Enligt vår mening skulle en sådan ordning innebära att ytterligare arbetsuppgifter lades på dem som i grunden är främmande för deras verksamhet.

Hembudsförfarandets utformning i övrigt gör det inte heller lämpligt att man på detta stadium låter enbart fastighetsägaren stå som mottagare av intresseanmälan. När denne senare skall sälja fastigheten, bör han nämligen ha fullständig klarhet i, om en korrekt intresseanmälan har lämnats och om' han är skyldig att hembjuda fastigheten till hyresgästerna. Om inskrivnings- myndigheten genom anteckning i fastighetsboken har godkänt intressean- mälan och underrättat fastighetsägaren om detta, har det nu angivna syftet nåtts och någon ytterligare prövning av intresseanmälan behöver inte ' förekomma.

Frågan blir härefter om en särskild prövningsmöjlighet är nödvändig, innan fastigheten säljs till någon annan än hyresgästerna. Vår grundtanke är att förköpsrätten skall förfalla, om hyresgästerna avstår från att bevaka eller senare anta ett hembud. Har å andra sidan bevakning och antagande av ett

hembud fullgjorts på rätt sätt, skall hyresgästerna ha rätt till förvärv, om hembudet inte återkallas. En annan grundtanke, som vi tidigare har redovisat i avsnitt 4.5.3, är att hyresgästernas antagande av ett hembud inte skall vara bindande. Ett särskilt köpeavtal måste alltså alltid upprättas mellan parterna, om ett förvärv skall genomföras. Vi vill vidare framhålla att hyresgästerna givetvis med bindande verkan skall kunna avstå från ett förvärv, om de av någon anledning inte anser sig ha möjlighet att genomföra köpet. Denna möjlighet bör stå öppen under hela hembudsproceduren. Har hyresgästerna avstått från ett förvärv, skall en annan köpare kunna förvärva fastigheten, dock endast om köpevillkoren inte är förmånligare för denne.

Syftet med en prövningsmöjlighet under hembudsproceduren skulle vara att få klarhet i, om hyresgästerna fortfarande har rätt till förköp. Ett behov av klarhet i dessa fall bör främst kunna finnas, om fastighetsägaren gör gällande att bevakning eller antagande av hembud har skett för sent eller att brist föreligger i något annat avseende. Man skulle visserligen kunna anse att förekommande tvister borde kunna prövas i anslutning till tillståndspröv- ningen för en annan förvärvare än hyresgästerna. Likväl är det osäkert om en köpare alltid skulle vara beredd att förvärva en fastighet, om tvist i de angivna frågorna förelåg mellan parterna. Vid bedömningen av om en särskild prövningsmöjlighet bör anordnas, utöver den som kan ske i anslutning till tillståndsprövningen, kommer man också in på frågan om den verkan som passivitet från någon av parterna bör ha under hembudsproce- duren.

Fastighetsägaren skulle kunna vara passiv genom att underlåta att underteckna en köpehandling, trots att hyresgästerna har förklarat sig beredda att köpa fastigheten på de villkor som har tagits upp i hembudet. Om hyresgästerna antar ett hembud, måste därför fastighetsägaren normalt också anses skyldig att teckna köpeavtal med dem, såvida han inte återkallar hembudet.

Hyresgästerna skulle också kunna vara passiva. Även om de har antagit ett hembud inom sexmånadersfristen, skulle de ändå kunna underlåta att underteckna det köpeavtal som läggs fram av fastighetsägaren. Följden härav skulle kunna bli att fastighetsägaren fick svårt att sälja fastigheten till någon annan, när fristen hade gått ut. Med de krav som vi anser bör ställas på ett antagande av ett hembud, torde det knappast föreligga någon risk för att hyresgästerna antar detta endast i syfte att hindra en försäljning till någon annan. Det kan emellertid tänkas att samtliga förutsättningar för ett fastighetsförvärv ännu inte föreligger vid sexmånadersfristens utgång. Föreningen kanske ännu inte har fått ett lån utbetalat. Det bör givetvis inte föreligga något hinder för fastighetsägaren att avvakta ytterligare en tid i sådana fall. Enligt vår mening måste man emellertid hålla hårt på principen att samtliga förutsättningar för förvärv av fastigheten skall vara uppfyllda, då hyresgästerna antar hembudet. Om hyresgästerna inte uppfyller de krav som ställs på dem inom sexmånadersfristen, bör fastighetsägaren sålunda ha möjlighet att utan större omgång kunna sälja fastigheten.

Främst med hänsyn till frågorna om passivitet anser vi det nödvändigt att en prövningsmöjlighet finns, för att man skall få klarhet i om fastigheten kan säljas till någon annan än hyresgästerna, utan att dessa kan göra förköps-

rätten gällande. Beror det på hyresgästerna att köpeavtal inte kommer till stånd, skall fastighetsägaren alltså kunna sälja fastigheten, sedan hyresnämn- den har förklarat att förköpsrätten är förfallen. Beror det å andra sidan på fastighetsägaren att avtal inte kommer till stånd, fastän hyresgästerna har antagit hembudet, skall nämnden förklara att förköpsrätten består.

Vi anser att den nu angivna prövningsmöjligheten bör stå öppen för båda parter under hela hembudsproceduren. Förutom de frågor om passivitet från ena partens sida som vi har berört, skall också de övriga frågor som kan uppstå med anledning av bevakningen och antagandet av hembudet kunna tas upp till prövning. Prövningen, som bör ankomma på hyresnämnden, bör utmynna i en förklaring om huruvida förköpsrätten består eller ej. Förklarar nämnden att förköpsrätt består, kommer hembudsproceduren att fortsätta. Förklarar nämnden att förköpsrätt ej består, kan fastighetsägaren sälja fastigheten till en annan köpare. På samma sätt som när hyresgästerna skriftligen avstår från ett förvärv, skall nämnden emellertid senare kunna pröva om köpevillkoren är förmånligare för köparen än i hembudet, såvida hyresgästerna inte har godkänt överlåtelsen.

Vi kommer i det följande att diskutera och ange vilka undantag som skall gälla från fastighetsägarens skyldighet att hembjuda fastigheten. Vi skall då finna att man inte i lag kan precisera alla undantag som bör gälla. Vi föreslår i stället att man, på motsvarande sätt som gäller enligt 9 & förköpslagen, inför en generell regel, enligt vilken undantag från hembudsskyldigheten kan medges, om detär obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren eller villkoren för eller omständigheterna vid en överlåtelse. Det bör lämpligen efter ansökan av fastighetsägaren kunna ankomma på hyresnämnden att även före en tillämnad försäljning kunna verkställa en sådan prövning. Hyresgästernas intresse av ett förvärv efter en intresseanmälan kräver emellertid att en sådan regel tillämpas mycket restriktivt. Vi återkommer i det följande till de situationer då vi i första hand tänker oss att regeln skall kunna tillämpas.

Sammanfattningsvis anser vi att hyresgästernas intresseanmälan skall ges in till och prövas av inskrivningsmyndigheten. Gör hyresgästerna gällande att förköpsrätt består för dem eller att villkoren i en försäljning till en annan köpare är förmånligare än hembudets villkor, skall de kunna påkalla prövning i anslutning till tillståndsprövningen för köparen. Fastighetsägaren skall i anslutning till denna prövning kunna invända att hyresgästerna har åsidosatt vad som ålegat dem. Båda parter ges dock möjlighet att, innan en tillståndsprövning blir aktuell, erhålla förklaring hos hyresnämnden om huruvida förköpsrätten består eller ej. Vidare ges fastighetsägaren möjlighet att hos hyresnämnden erhålla förklaring om att förköpsrätten för hyresgäs- terna inte skall gälla vid en viss försäljning. Vi skall återkomma till den prövning som ankommer på hyresnämnden.

Intresseanmälan

För att fastighetsägaren skall vara skyldig att hembjuda fastigheten till hyresgästerna, måste således en intresseanmälan för övergång till bostadsrätt ha lämnats in till inskrivningsmyndigheten. Anmälan skall göras för registerfastighet, men om flera fastigheter har ett gemensamt taxeringsvärde

kan den omfatta samtliga fastigheter som ingår i en hyreshusenhet enligt fastighetstaxeringen. Vi skall senare återkomma till denna fråga.

Endast en bostadsrättsförening eller en annan förening som har bildats av hyresgästerna har behörighet att lämna intresseanmälan. Föreningen skall visa att hyresgästerna i flertalet uthyrda lägenheter har förklarat sig intresserade av en övergång. Det är dock enligt vår mening inte nödvändigt att föreskriva några större krav på bevisningen om intresset hos hyresgäs— terna i detta skede. Vi anser det enklast om föreningens styrelse skriftligen intygar, att den på ett husmöte som har anordnats av föreningen eller på annat sätt har kunnat konstatera att hyresgästerna i flertalet av fastighetens uthyrda lägenheter har förklarat sig intresserade av att gå över till bostadsrätt. Anmälan skall vara åtföljd av uppgifter om antalet uthyrda lägenheter i huset samt taxeringsbevis. För en ideell förening fordras stadgar och protokoll, som utvisar att styrelse har blivit utsedd och beslut har fattats om att inge intresseanmälan. För bostadsrättsförening krävs registreringsbe- vis och protokoll med beslutet om intresseanmälan. Dessutom skall föreningen alltid ange adressen, där hembudet skall delges. Denna adress blir också avgörande för delgivning till hyresgästerna i övrigt.

På grundval av de handlingar som lämnas och på uppgifterna i fastighets- boken prövar inskrivningsmyndigheten kraven på organisation och majoritet samt om fastigheten med hänsyn till taxering, ägare och minsta antal lägenheter är underkastad hembudsskyldighet. Om kompletteringar inte erfordras och om anmälan inte skall avvisas, antecknar inskrivningsmyndig- heten i fastighetsbokens lagfartsspalt att hyresgästerna har anmält intresse för övergång till bostadsrätt. Fastighetsägaren och föreningen skall under- rättas om anteckningen. Det skall framgå av underrättelsen till fastighets- ägaren på vilken adress hembudet skall delges. Besvär över inskrivnings- myndighetens beslut får på vanligt sätt föras i hovrätten. Anteckningen måste emellertid gälla utan hinder av att beslutet ännu inte har vunnit laga kraft. Fastighetsägaren bör sålunda inte kunna sälja fastigheten bara genom att besvära sig över beslutet om anteckningen.

Med hänsyn till omsättningen på hyresgäster bör intresseanmälan inte grunda rätt till förköp mer än för en begränsad tid. Vi finner att denna tid lämpligen kan bestämmas till två år från anteckningen. Om hembud inte delges hyresgästerna inom denna tid, måste hyresgästerna alltså göra en ny intresseanmälan, om tvåårsgränsen passeras. En ny intresseanmälan måste också göras för att hyresgästerna skall kunna begära prövning av köpevill- koren för ett förvärv, som görs av en annan köpare, sedan hyresgästerna inte har utnyttjat sin förköpsrätt efter ett hembud.

Enligt vår mening är det viktigt att hålla hårt på principen att förköpsrätt endast skall föreligga om intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken. Ett förvärv, som äger rum innan intresseanmälan görs, bör därför inte kunna kullkastas av en senare intresseanmälan, även om lagfart på förvärvet ännu inte har sökts. Om en intresseanmälan finns vid tiden för ett förvärv, som görs av annan än hyresgästerna, gäller dock förköpsrätten.

Hembudet

Om en anteckning om intresse för övergång till bostadsrätt finns, åligger det fastighetsägaren att före en försäljning till annan hembjuda fastigheten till hyresgästerna. Hembudet skall delges den förening som har anmält intresset. Föreningen svarar därefter för att hyresgästerna i fastigheten underrättas om hembudet. Dagen för delgivningen av hembudet bildar utgångspunkt för förköpsfristen. Hembudet skall vara skriftligt och undertecknat av fastig- hetsägaren. Fastighetsägarens adress skall också anges. Det bör av hembudet framgå vad hyresgästerna har att iaktta, om de vill förvärva fastigheten. Det får emellertid förutsättas att formulär utarbetas på marknaden för hur hembudet bör formuleras.

Hembudet skall innehålla uppgift om priset och de övriga villkor som fastighetsägaren vill åberopa. Även betalningsvillkor och krav på säkerhet bör sålunda anges. Med tanke på den jämförelse mellan hembudet och sådana köpevillkor som fastighetsägaren senare kan komma att ställa upp vid en försäljning av fastigheten till någon annan än hyresgästerna, är det från fastighetsägarens synpunkt viktigt att samtliga de villkor som han vill åberopa anges. Något hinder mot att hyresgästerna och fastighetsägaren tar upp förhandlingar om andra villkor än de som har tagits upp i hembudet föreligger inte. Fastighetsägaren måste dock avge ett nytt hembud, om han vill ändra på innehållet i hembudet.

Det kan från affärssynpunkt ibland vara av särskild vikt för fastighetsäga- ren att sälja flera fastigheter samtidigt. I de fall fastigheterna inte utgör en hyreshusenhet som skall hembjudas. kan dessa ändå ha ett sådant inbördes samband med varandra att en gemensam försäljning är den mest ändamåls- enliga. Köpeskillingen kan i dessa fall avse hela beståndet utan uppdelning på de olika fastigheterna. Enligt det system som gäller om kommunen vill utöva sin förköpsrätt, måste samtliga fastigheter som ingår i ett förvärv också ingå i förköpet. Ett avgörande skäl för den ordningen är den kommunala förköpsrättens konstruktion och att det skulle ställa sig svårt att anordna ett särskilt förfarande för en köpeskillingsfördelning på de olika fastigheterna (jfr prop. 1967: 90 s. 96—99).

När hyresgästerna enligt vårt förslag har rätt till förköp, blir situationen emellertid en annan. Det skulle av lätt insedda skäl ställa sig mycket svårt, om hyresgästerna skulle vara tvungna att anta ett hembud som upptog även andra fastigheter, än de som de anmält intresse för. Det är enligt vår mening ofrånkomligt att hembudet måste avse sådana fastigheter separat. Vi är dock medvetna om att denna konsekvens kan innebära svårigheter för fastighets- ägarna i vissa fall. Vi har också tidigare föreslagit att undantag från förköpsrätten skall kunna göras enligt en särskild obillighetsregel. Frågan om skyldigheten att avge ett hembud bör, i de fall som vi nu har tagit upp, ofta kunna leda till att hyresnämnden förklarar att förköpsrätt inte föreligger för hyresgästerna. Det bör emellertid ankomma på fastighetsägaren att med utredning visa varför det skulle vara obilligt om någon av fastigheterna i stället såldes till hyresgästerna. Vid bedömningen måste också hyresgäster- nas intresse och de förberedelser de vidtagit för ett förvärv beaktas.

Hembudet är inte bindande för fastighetsägaren, lika litet som ett antagande av detta är bindande för hyresgästerna. Köp kommer alltså inte till

stånd förrän en formaliserad köpehandling har upprättats mellan parterna enligt föreskrifterna i 4 kap. jordabalken. Principen om hembudets icke bindande natur innebär att fastighetsägaren fritt kan återkalla hembudet. Om intresseanmälan kvarstår, blir denne emellertid på nytt tvungen att hembjuda fastigheten, innan den skall försäljas till någon annan.

Bevakningen

Om hyresgästerna vill bevara rätten att förvärva fastigheten framför någon annan köpare, åligger det dem att genom sin förening bevaka förköpsrätten hos fastighetsägaren inom två månader från det att de fick del av ett hembud. I detta skede förutsätts det att hyresgästerna har fått del av de ekonomiska villkor som gäller för försäljningen samt en ungefärlig uppfattning om vad de själva kan komma att få betala för övergången. Man bör därför nu kunna kräva att varje hyresgäst som har intresse av en övergång skriftligen anger detta. Man bör också kunna kräva att en kvalificerad majoritet förklarar sig intresserad för övergången. Dokumentation om intresset kan ske på en särskild lista eller på annat ändamålsenligt sätt. Det skall av dokumentatio- nen framgå att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna har förklarat sig intresserade för övergången.

Bevakningen skall alltså ske genom anmälan till fastighetsägaren och det skall åligga föreningen att skriftligen dokumentera att den erforderliga majoriteten har uppnåtts. Hyresgästernas skriftliga förklaring om intresset för övergången ärinte bindande. Bevakningen har fullgjorts, om föreningen inom fristen har lämnat erforderliga handlingar och uppgifter i rekommen- derat brev på posten för befordran till fastighetsägarens i hembudet angivna adress.

Om bevakning inte har skett eller om den skett för sent eller annan brist föreliggeri bevakningen, förfaller hyresgästernas förköpsrätt. En försäljning kan då ske utan vidare, om saken är uppenbar. Som vi tidigare beskrivit har fastighetsägaren dock en möjlighet att inhämta ett intyg från hyresgästerna om att de avstår från förvärv eller att de godkänner en överlåtelse som sker till någon annan än dem. Fastighetsägaren kan i andra fall vända sig till hyresnämnden för att få prövat om förköpsrätten har förfallit eller ej.

Möjligheten att vända sig till hyresnämnden, som också står öppen för hyresgästerna, är inte knuten till någon bestämd tidsfrist. En sådan frist skulle nämligen i praktiken innebära en skyldighet för fastighetsägaren att vända sig till nämnden. Enligt vår mening skulle detta innebära en onödig omgång och belastning för hyresnämnderna, ide fall bevakning inte alls har skett eller saken annars är uppenbar. Fastighetsägaren bör emellertid inte kunna åberopa brist i bevakningen på ett alltför sent stadium. Om hyresgästerna är i god tro om bevakningens giltighet, kan nämligen kostnader och arbete som de lägger ner på ombildningen bli onyttiga. Vi anser av denna anledning att det bör åligga fastighetsägaren att utan oskäligt dröjsmål lämna hyresgästerna besked på brister i en bevakning som har gjorts av dem. En särskild föreskrift om detta bör alltså införas. Åberopar hyresgästerna vid hyresnämnden att fastighetsägaren i tid inte har lämnat dem besked om brist i bevakningen, skall nämnden alltså pröva den frågan.

Antagande av hembud

Lika väl som en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening kan förvärva fastigheten på frivillig väg utan hembud, kan ett förvärv självfallet också äga rum när som helst under hela hembudsproceduren. En förutsättning för förvärv är dock alltid, som vi tidigare har föreslagit, att den av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningen på en föreningsstämma har fattat beslut om förvärvet, och att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna är medlemmar i bostadsrättsföreningen och har biträtt beslutet.

Bostadsrättsföreningens förvärv av fastigheten efter ett hembud är ett vanligt civilrättsligt förvärv. Detta innebär bl. a. att reglerna i 4 kap. jordabalken om formkrav och om säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser gäller fullt ut. Det saknas anledning att för hembudssituationen införa några speciella regler om själva fastighetsköpet. Bostadsrättsförening- en måste också på vanligt sätt ha långivarens medgivande till att överta lån i fastigheten.

Har fastigheten hembjudits till hyresgästerna, bör det normala vara, antingen att hyresgästerna förvärvar fastigheten inom sexmånadersfristen eller att de avstår från förvärvet. Några komplikationer bör vanligtvis alltså inte uppstå. Om hyresgästerna har fullgjort vad som ankommer på dem inom sexmånadersfristen och avtal av någon anledning ändå inte kommer till stånd, måste emellertid hyresgästerna kunna förhindra att fastigheten övergår till en annan ägare. Detta kan ske genom att hyresgästerna utnyttjar sin möjlighet att påkalla hyresnämndens prövning av om förköpsrätten beståri anslutning till tillståndsprövningen. Hyresgästerna måste emellertid i så fall visa att de med erforderlig majoritet har beslutat att förvärva fastigheten och att de förklarat sig beredda till ett förvärv, dvs. att de antar hembudet. Antagande av ett hembud skall ske hos fastighetsägaren. Delgivningen får på samma sätt som vid bevakningen, ske med rekommen- derat brev. Antagandet är giltigt endast om det sker av en bostadsrättsfö- rening som har bildats av hyresgästerna och föreningen har fattat beslut om förvärv av fastigheten på en föreningsstämma i överensstämmelse med de av oss föreslagna reglerna i 60 a % BRL.

Som vi närmare har utvecklat i avsnitt 4.5.3, skall ett antagande av ett hembud inte innebära att köp därigenom kommer till stånd. Antagandet innebär emellertid som huvudregel att hyresgästerna är bevarade vid sin rätt att före annan teckna avtal om köp med fastighetsägaren. Om antagande inte har skett eller om det har skett för sent eller annan brist föreligger i antagandet, förfaller däremot hyresgästernas rätt till förköp.

Fastighetsägaren har samma möjligheter som vid bevakningen att vända sig till hyresnämnden för att få en förklaring om huruvida förköpsrätten har förfallit. En sådan förklaring kan också begäras om fastighetsägaren menar att hyresgästerna förhåller sig passiva efter antagandet eller eljest inte undertecknar köpeavtal som grundas på hembudet. Har hyresgästerna undandragit sig att underteckna en köpehandling som grundas på hembudet, skall hyresnämnden förklara att hyresgästernas förköpsrätt är förfallen. Fastighetsägaren får i dessa fall anses ha ett mycket starkt intresse av att få förfarandet avslutat. Hyresnämnden bör ställa stränga krav på att förutsätt-

ningarna för förvärv skall ha varit uppfyllda vid den tidpunkt som antagandet gjordes. Någon tidsutdräkt med att teckna köpeavtal i enlighet med hembudet skall inte tolereras, med mindre än att fastighetsägarens agerande föranleder detta. Hyresnämnden bör också behandla ärendet med förtur.

Fastighetsägarens rätt att sälja till annan än hyresgästerna

Hyresgästerna saknar förköpsrätt, om de inte har gjort en intresseanmälan. Har en intresseanmälan antecknats i fastighetsboken kommer förköpsrätten att förfalla om hyresgästerna inte bevakar ett hembud eller om de senare inte antar detta. Förköpsrätten förfaller också, om hyresgästerna avstår från förvärv eller på annat sätt inte gör förköpsrätten gällande. Saknar hyresgästerna rätt till förköp, kan fastighetsägaren givetvis sälja fastigheten till någon annan köpare. Det ankommer normalt på fastighetsägaren själv att avgöra om en försäljning skall äga rum. Hyresgästerna har dock möjlighet att påkalla hyresnämmndens prövning av förköpsrättens bestånd i anslutning till en annan köpares anmälan till kommunen enligt tillståndslagen.

Fastighetsägaren kan alltså sälja fastigheten till någon annan. om hyresgästernas förköpsrätt har förfallit efter ett hembud. Fastighetsägarens möjlighet bör emellertid vara begränsad till två år från det att hyresgästerna fick del av hembudet. Har hyresgästerna inte gjort en ny intresseanmälan vid tvåårstidens utgång, föreligger det dock givetvis full frihet att sälja fastigheten. Fastigheten måste dock hembjudas på nytt till hyresgästerna, om det finns en intresseanmälan då.

Det är uppenbarligen nödvändigt att försäljningen till en annan köpare inte får ske på villkor som är förmånligare för denne än de villkor som fastighetsägaren angivit i hembudet. Hembudsreglerna kan annars kringgås genom att fastighetsägaren ställer upp orimliga villkor för hyresgästerna i hembudet. Vi finner det lämpligt att utforma en sådan regel i överensstäm- melse med vad som tidigare i huvudsak gällde enligt den kommunala förköpslagen och enligt lagen om arrendators förköpsrätt. Det innebär att en försäljning av egendomen inom tvåårsfristen inte får äga rum, om priset på fastigheten är lägre eller villkoren för försäljningen tillsammantagna är avsevärt ogynnsammare för ägaren, än de som gällde för erbjudandet till hyresgästerna. Regeln innebär i första hand att försäljning aldrig får ske till ett lägre pris. Även om så inte är fallet, utan priset är detsamma eller högre, kan övriga villkor avvika så mycket från hembudet att köpet som helhet måste betraktas som ogynnsammare för fastighetsägaren. Prövningen av köpevillkoren skall på hyresgästernas begäran kunna ske av hyresnämnden i anslutning till den ordning som gäller för tillståndsprövning av en annan köpare. En förutsättning är emellertid att hyresgästerna påkallar pröv- ning.

Det har från fastighetsägarhåll framhållits att det vore önskvärt om fastighetsägaren när som helst under hembudsproceduren kunde ta upp meningsfulla förhandlingar med någon annan köpare och också få denne bunden vid ett förvärv, under villkor av att hyresgästerna inte förvärvar fastigheten. En utomstående köpares tillståndsansökan skulle kunna vilan— deförklaras av hyresnämnden i avbidan på att klarhet vanns i förköpsfrå- gan.

Vi anser för egen del att man vid utformningen av hembudsförfarandet i så stor utsträckning som möjligt söker minska det ingrepp i fastighetsägarens förfoganderätt över sin fastighet som hembudsskyldigheten innebär. Den förhållandevis långa tidsfrist på sex månader som skall gälla motiverar att fastighetsägaren inte förhindras att sälja fastigheten under villkor att hyresgästerna inte begagnar sig av förköpsrätten.

På samma sätt som när fastighetsägaren säljer fastigheten utan uttryckligt villkor om hyresgästernas förköpsrätt, bör en villkorlig överlåtelse kunna ske utan att omedelbar ogiltighet inträder. Först när hyresnämnden förklarar att förköpsrätt består för hyresgästerna, bör förvärvet anses ogiltigt enligt vår mening. Inom ramen för det förfarande som vi föreslår i nästa avsnitt, bör hyresnämnden efter eget bedömande kunna avgöra om förköpsärendet skall förklaras vilande i dessa fall. Om det efter en vilandeförklaring visar sig att svårigheter uppstår för hyresgästerna med att kunna utnyttja förköpsrätten, t. ex. på grund av att fastigheten inte kan pantsättas, bör nämnden självfallet kunna ta upp ärendet till prövning och förklara att förköpsrätt består för hyresgästerna. Genom en sådan förklaring kommer det villkorade förvärvet att bli ogiltigt. Det är givetvis möjligt för köparen att träffa en sådan överenskommelse med fastighetsägaren avseende tidpunkten för förvärvet, att skyldighet för köparen att anmäla detta till kommunen inte inträder förrän frågan om hyresgästernas förköpsrätt har klarlagts.

Förfarandet då annan än hyresgästerna är förvärvare av fastigheten

Vi har i avsnitt 4.2.2 redogjort för tillståndslagen och en köpares skyldighet att anmäla ett förvärv till kommunen i sådana fall då lagen är tillämplig. Efter en sådan anmälan har kommunen möjlighet att inom tre månader påkalla prövning av ett förvärv hos hyresnämnden. Kommunen skall inom denna tid också ta ställning till eget förköp. Utövar kommunen sin förköpsrätt, innebär gällande ordning att frågan om tillstånd till förvärvet inte får tas upp till prövning i hyresnämnden, förrän frågan om kommunens förköpsrätt har klarlagts. En lagfartsansökan skall förklaras vilande, om förvärvet är beroende av kommunens förköp eller av förvärvstillstånd (20 kap. 7 % 10 och 11 jordabalken). Om ett förvärv inte är underkastat tillståndslagens bestämmelser. får kommunen ta ställning till om förköpsrätt skall utövas efter anmälan om förvärvet från inskrivningsmyndigheten eller i vissa fall på annat sätt.

Hyresgästernas förköpsrätt innebär en rätt att få förvärva fastigheten framför annan förvärvare. Så länge som förköpsrätten består, skall fastigheten inte kunna säljas till någon annan än en bostadsrättsförening som bildats av hyresgästerna. Med förköpsrätten följer också en rätt att förhindra ett förvärv som sker på förmånligare villkor än de som erbjudits hyresgäs- terna i ett hembud.

Om någon annan än hyresgästerna förvärvat fastigheten är vår utgångs- punkt att full lagfart inte skall kunna beviljas köparen så länge som förköpsrätt består för hyresgästerna. Har förköpsrätten förfallit, skall full lagfart ej heller kunna beviljas, om förvärvet är beroende av att villkoren kan komma att prövas av hyresnämnden. Dessa bestämmelser om lagfart bör tas upp som ett tillägg till 20 kap. 7.5 jordabalken.

Vi har i avsnitt 4.5.2 anfört att kommunens förköpsrätt skall bestå. även om hyresgästerna förvärvar fastigheten genom eget förköp. Vi har å andra sidan också anfört att det i allmänhet måste anses obilligt, om kommunen utövar sin förköpsrätt när hyresgästerna har förvärvat fastigheten genom eget förköp. Kommunen bör i konsekvens härmed inte få utöva förköp mot en annan köpare än hyresgästerna så länge hyresgästernas förköpsrätt består. Hyresgästerna skulle ju annars kunna gå miste om sin rätt. genom att fastigheten felaktigt sålts till någon annan än dem. Frågan om förköpsrätt föreligger för hyresgästerna måste alltså avgöras först.

Vi har vidare funnit att det är olämpligt om hyresnämnden prövar en fråga om förvärvstillstånd för en annan köpare än hyresgästerna innan frågorna med anledning av deras förköpsrätt blivit klarlagda. På motsvarande sätt som gäller när kommunen utövar sin förköpsrätt, bör alltså frågan om hyresgäs- ternas förköpsrätt avgöras innan prövningen enligt tillståndslagen tar vid.

Vi har i vår allmänna karakteristik av hembudsförfarandet anfört, att hyresgästerna skall ha rätt att få frågorna om förköpsrätten underställd hyresnämndens prövning i anslutning till den ordning som gäller enligt tillståndslagen. Ett sådant förfarande är enligt vår mening det mest lämpliga, om frågorna i anledning av hyresgästernas förköpsrätt skall avgöras innan kommunen utövar sin förköpsrätt eller hyresnämnden prövar en tillstånds- fråga för köparen. Prövningen av förköpsfrågorna för hyresgästerna bör emellertid ses som ett självständigt förfarande vid sidan om tillståndslagens bestämmelser. Det är alltså inte fråga om en prövning som skall utmynnai ett beslut om tillstånd för förvärvaren eller avslag på dennes tillståndsansökan. I anslutning till det sagda bör förfarandet ordnas på följande sätt.

Vid sin anmälan till kommunen enligt tillståndslagen skall en köpare uppge om en intresseanmälan fanns antecknad i fastighetsboken vid tiden för förvärvet. Det bör ankomma på kommunen att kontrollera denna uppgift hos inskrivningsmyndigheten. Om intresseanmälan har antecknats bör köparen hos kommunen i första hand förete ett intyg från den i fastighets- boken antecknade föreningen eller en senare bildad bostadsrättsförening om att köp inte är aktuellt i anledning av intresseanmälan. Med ett sådant intyg kan köparen visa att hyresgästerna vare sig har invändningar mot försälj— ningen eller mot de villkor som gäller för denna, dvs. att de har godkänt överlåtelsen. Saknas ett sådant fullständigt intyg eller föreligger det brist i intyget skall kommunen inhämta yttrande från föreningen, som också tillställs ett exemplar av den köpehandling, som det enligt gällande lag åvilar köparen att inge till kommunen. Har hyresgästerna bildat en bostadsrätts- förening får yttrandet avges av den föreningen, även om anteckningen i fastighetsboken avser en annan förening.

Svarar föreningen i ett yttrande att köp inte är aktuellt med anledning av intresseanmälan eller underlåter föreningen att svara, skall köparens förvärv i fortsättningen behandlas som i ett vanligt förvärvsärende enligt gällande lag. Detta gäller också om hyresgästerna godkänt överlåtelsen och om intresseanmälan saknas. Mot bakgrund av köparens intresse av att före ett förvärv få klarhet i om hembudsreglerna har iakttagits och att hyresgästerna inte riktat några invändningar mot köpevillkoren, torde man i de flesta fall få räkna med att någon ytterligare handläggning i hembudsfrågan inte blir aktuell.

Begär emellertid hyresgästerna i yttrandet att hyresnämnden skall pröva frågan om förköpsrättens bestånd eller villkoren för förvärvet. skall kommunen hänskjuta deras begäran till hyresnämnden. Om kommunen själv önskar påkalla tillståndsprövning för köparen. bör detta ske samti- digt.

Enligt 3 aå andra stycket tillståndslagen skall hyresnämnden i de fall kommunen har påkallat tillståndsprövning förelägga köparen att ansöka om tillstånd inom en månad från det att denne har fått del av föreläggandet. Att köparen på detta sätt skall ansöka om tillstånd hos nämnden, trots att kommunen har påkallat prövning, hänger samman med att denne i de flesta fall som sådan prövning påkallas inte har något intresse av att genomföra köpet. Om en ansökan om tillstånd inte kommer in från köparen, kan hyresnämnden avskriva ärendet utan större omgång. Förvärvet blir då automatiskt ogiltigt.

Vissa skäl kunde tala för att man tillämpade ordningen med att förelägga köparen att komma in med en ansökan även i förköpsfallen. Förköpsfrågan skall emellertid inte handläggas som en del av tillståndsärendet. I flertalet fall torde kommuen inte heller påkalla tillståndsprövning. Vi anser därför att ett yttrande över hyresgästernas begäran skall inhämtas direkt från köparen. Ett yttrande skall också inhämtas från fastighetsägaren. I ärendet skall alltså köparen och fastighetsägaren anses som hyresgästernas motparter. Kommu- nen skall däremot inte vara part i förköpsärendet hos hyresnämnden.

Har hyresgästerna begärt prövning av förköpsrättens bestånd, skall hyresnämndens beslut utmynna i en förklaring om huruvida förköpsrätt består eller ej. Avser hyresgästernas begäran en prövning av villkoren för förvärvet, skall nämndens beslut utmynna i en förklaring om villkoren får anses tillåtna eller ej. Förklarar hyresnämnden att förköpsrätt ej består eller att villkoren avviker från de som får anses tillåtna, skall köparens förvärv vara ogiltigt. Som vi har berört i föregående avsnitt. bör nämnden efter eget bedömande kunna avgöra. om ärendet i förköpsfrågan, vid vissa fall av förvärv som är beroende av villkor om hyresgästernas förköpsrätt, skall förklaras vilande.

Om kommunen vill påkalla prövning av ett förvärv enligt tillståndslagen, bör detta ske samtidigt med att hyresgästernas begäran anmäls till hyresnämnden. Hyresnämnden måste då i sin helhet avgöra förköpsfrågan för hyresgästerna, innan föreläggande utfärdas för köparen att komma in med en tillståndsansökan.

Om hyresgästerna har godkänt en överlåtelse, föreligger inga problem för kommunen att utöva sin förköpsrätt i enlighet med nuvarande regler. Motsvarande gäller om hyresgästerna inte påkallar prövning av sin förköps- rätt hos hyresnämnden. Om däremot sådan prövning påkallas, bör kommu- nen inte få utöva sin förköpsrätt förrän hyresnämnden har fattat beslut om att förköpsrätt inte består för hyresgästerna. Detta förutsätter emellertid bl. a. att den frist inom vilken kommunen måste utöva sin förköpsrätt — f. n. tre månader från köparens anmälan om förvärvet till kommunen — måste förlängas. Detta bör lämpligen ske, genom att kommunen medges rätt att utöva sin förköpsrätt en månad från det att hyresnämndens beslut om att förköpsrätt för hyresgästerna inte består vann laga kraft. För de fall hyresgästerna påkallar hyresnämndens prövning av villkoren för en över-

låtelse till någon annan än dem, saknas anledning att införa bestämmelser som avviker från de nu upptagna.

Det kan i vissa fall förekomma, då en intresseanmälan gäller, att förvärvaren inte är underkastad prövning enligt tillståndslagen och att det således inte förligger någon anmälningsplikt till kommunen för förvärvaren. Detta gälller t. ex. när kommunen själv eller ett allmännyttigt företag är förvärvare samt om förvärvet är underkastad prövning enligt lagen om vissa inskränkningari rätten att förvärva fast egendom m. m. Hyresgästerna måste i dessa fall i annan ordning kunna begära hyresnämndens prövning. Vi skall återkomma till detta i specialmotiveringen.

Den föreslagna ordningen medför att ändringar i olika avseenden måste göras i bl. a. förköpslagen, tillståndslagen och lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vi återkommer även till dessa ändring- ar i specialmotiveringen.

4.5.6. Undantag från förköpsrätten

Tillämpningsområdet för den kommunala förköpslagen är begränsat med avseende på fastighet, fång, ägare och förvärvare. Begränsningar i dessa avseenden gäller också enligt lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. Även då det gäller den hembudsskyldighet som här föreslås, anser vi det nödvändigt att liknande begränsningar görs.

Vår utgångspunkt är att förköpsrätt bör föreligga endast när privata hyresfastigheter skall säljas. Sådana försäljningar som inte ryms under denna allmänna bestämning skall alltså vara undantagna. En självklar begränsning ligger i att ändamålet med förvärvet skall vara en övergång till bostads- rätt.

Undantag med hänsyn till fastighet

Endast sådan fast egendom som vid fastighetstaxeringen utgör eller ingår i en hyreshusenhet bör komma i fråga för förköp (jfr. prop. 1980/81: 61 med ändringar bl. a. i tillståndslagen).

Endast en fastighet ingår normalt i en hyreshusenhet. Om flera fastigheter har samma ägare, kan dessa dock också utgöra en hyreshusenhet. Byggnaderna måste då ligga intill varandra i samma kvarter, utgöra en ekonomisk enhet, förvaltas tillsammans och drivas företagsmässigt som en enhet (se riksskatteverkets föreskrifter till 4 kap. 6 & fastighetstaxeringsla- gen, 1979: 1152).

Vi anser att någon begränsning inte behöver göras i hembudsskyldigheten av den anledningen att flera fastigheter utgör en hyreshusenhet. Om en förening har bildats för hela enheten och intresseanmälan har givits in till inskrivningsmyndigheten, skall anteckning därför göras för samtliga fastig- heter. Det åligger sedan fastighetsägaren att hembjuda samtliga fastigheter till hyresgästerna, innan dessa säljs. Det torde vara sällsynt att en enstaka fastighet bryts ut ur hyreshusenheten för försäljning. Om en sådan försäljning ändå skulle anses påkallad, bör fastighetsägaren normalt vara skyldig att hembjuda även den fastigheten, även om en förening har bildats för hela hyreshusenheten. Vi anser dock att ett visst utrymme bör kunna

finnas för undantag från förköpsrätten efter den obillighetsregel som vi har föreslagit. Vi skall ytterligare återkomma till dessa frågor i specialmotive- ringen.

Enligt 43 & BRL fordras det minst fem medlemmar för att en bostadsrätts- förening skall kunna registreras. Det följer av 65 & BRL, jämfört med 71 5 lagen om ekonomiska föreningar, att en förening skall träda i likvidation, om antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare har nedgått under fem, såvida inte tillräckligt antal åter ansluter sig inom viss tid. Bestämmelserna om lägsta antal medlemmar och bostadsrättshavare motiveras av föreningens kooperativa karaktär. Det får av grunderna för bestämmelserna anses följa, att minst fem lägenheter skall vara upplåtna med bostadsrätt för att inte likvidationsskyldighet skall inträda. Det bör därför enligt vår mening införas en särskild bestämmelse om ett lägsta antal lägenheter för att förköpsrätt skall föreligga. Intresseanmälan skall alltså inte tas emot, om mindre än fem lägenheter, inberäknat bostadslägenheter och lokaler, finns i fastigheten eller hyreshusenheten.

Undantag med hänsyn till överlåtelsens art

Enligt den kommunala förköpslagen gäller att endast köp och byten av fastigheter år underkastade förköp. Då det är fråga om arv och gåva, tillskott till bolag, utskiftning eller utdelning från bolag samt fusion gäller således inte någon förköpsrätt. Enligt vår mening bör även hembudsskyldigheten endast omfatta sådana fall i vilka fastigheten skall övergå till annan genom köp eller byte.

Vi har i avsnitt 4.2.2 närmare beskrivit den förköpsrätt till aktier och andelar i vissa fåmansbolag som kommunen har enligt tillståndslagen. När det gäller förvärv av ideella andelar i en fastighet, innehåller både tillståndslagen och förköpslagen undantag i vissa fall. Huvudregeln är dock att ideella andelar är underkastade tillståndsplikt resp. förköp första gången någon förvärvar en andel i en fastighet.

När det gäller försäljning av aktier och andelar i bolag, torde det vara förenat med stora svårigheter att införa regler om förköpsrätt som skulle göra det möjligt för hyresgästerna att ta över själva fastigheten. Frågan skulle kräva ytterligare utredning för en tillfredsställande lösning och vi anser därför att en sådan rätt inte nu bör införas, även om detta i hög grad kunde te sig önskvärt.

Vid en diskussion om undantag för förvärv av ideella andelar i hembuds- fallen bör delvis andra aspekter beaktas än de som ligger till grund för tillståndslagen och förköpslagen. Utgångspunkten för en bedömning måste nämligen vara att en bostadsrättsförening knappast kan vara betjänt av att förvärva endast en andel i en fastighet. Utan hembudsskyldighet för en andel i fastigheten uppkommer emellertid problemet att en fastighetsägare som vill sälja sin fastighet mycket lätt skulle kunna kringgå hembudsskyldigheten genom att i stället försälja flera andelar efter varandra. Det är enligt vår mening inte önskvärt att denna möjlighet hålls öppen.

Det är dock förenat med vissa svårigheter att komma till rätta med problemet om förvärv av ideella andelar. Man kan tänka sig att en fastighetsägare, som avser att överlåta endast en andel i fastigheten, normalt

1Jfr prop. 1980/81: 158 om avveckling av statens bestånd av uthyrnings- bostäder m. m. samt Ds B 1980: 14 och CU 1980/81: 35

skulle vara skyldig att hembjuda hela fastigheten till hyresgästerna, om möjligheten härtill inte begränsades av andra andelsägare. Det skulle dock finnas en möjlighet för fastighetsägaren att påkalla en obillighetsprövning enligt den generella regel som vi har föreslagit. En annan möjlighet vore att köparen av en andel vid tillståndsprövningen av förvärvet måste göra sannolikt att förvärvet inte skedde i syfte att kringgå hembudsreglerna. Det kan emellertid ifrågasättas, om en prövning hos hyresnämnden på något av de angivna sätten är verkningsfull, eftersom det torde vara mycket svårt att påvisa en avsikt att kringgå reglerna. Man måste förmodligen vidta mer ingripande åtgärder för att komma tillrätta med problemet.

I samband med de ändringar i tillståndslagen som genomfördes år 1979, uttalade föredragande departementschef att det kan finnas skäl att se över reglerna om förutsättningarna för tillstånd i syfte att få en bättre kontroll av förvärv av hyresfastighet (prop. 1978/79: 164 s. 22). En mer allmän översyn skulle få ske när ytterligare erfarenheter hade vunnits om lagens tillämpning. Departementschefen hänvisade också till att värdefullt material hade kommit fram i en utredning som gjorts av Stockholms kommun.

Efter departementschefens uttalande har ytterligare utredning i frågan gjorts inom Stockholms kommun (se delrapport VI samt slutrapport i kommunstyrelsens i Stockholm utredning om ekonomisk brottslighet och social utslagning). I rapporten föreslås bl. a. vissa förändringar i tillstånds— lagen då det gäller aktieförvärv, andelsförvärv i bolag samt förvärv av ideella andelar i fastigheter. Rapporten har tillställts bostadsdepartementet.

Mot bakgrund av att utvecklingen när det gäller bl. a. aktie- och andelsförvärv är föremål för uppmärksamhet, anser vi oss inte nu böra föreslå förändringar i de delar som enbart berör hembudsreglerna. Dessa frågor bör uppmärksammas i ett större sammanhang. Med beaktande av de synpunkter som har redovisats, finner vi det i vårt förslag vara befogat att dels inte föreslå någon förköpsrätt för hyresgäster när överlåtelse sker av aktier eller andelar i bolag, dels undanta förvärv av ideella andelar i fastigheter från förköpsrätten.

Slutligen anser vi att det inte är lämpligt att låta hyresgästerna få förköpsrätt, om ett förvärv sker genom inrop på exekutiv auktion. Både det exekutiva förfarandets och hembudsförfarandets utformning talar för detta.

Undantag med hänsyn till ägare

Undantag som bör göras med hänsyn till ägare grundas på allmänna intressen. Vi anser det till en början viktigt att sådana fastigheter som tillhör stat1 och kommun inte underkastas hembudsskyldighet. Vidare har vi på annat ställe i betänkandet strukit under att fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag bör försäljas till bostadsrättsföreningar endast i den utsträckning som den enskilda kommunen finner det motiverat. Som en följd därav anser vi inte heller att dessa fastigheter, som f. ö. inte försäljs i någon större omfattning, bör vara underkastade hembudsskyldighet. I de enstaka fall en allmännyttigt ägd fastighet skall försäljas och kommunala hänsyn inte kräver att fastigheten skall tillfalla en viss ägare, bör emellertid enligt vår mening stor hänsyn tas till hyresgästernas önskemål att gå över till

bostadsrätt. Något hinder mot att hyresgästerna i dessa fastigheter manifes- terar sitt intresse genom en anmälan till företaget föreligger givetvis inte. Någon förköpsrätt kan dock inte grundas på en sådan intresseanmälan. Vi gör motsvarande bedömningar beträffande fastigheter som tillhör andra bolag, som helt ägs av kommunen eller kommunalförbund, liksom beträf- fande Iandstingskommunernas fastigheter, som inte heller bör vara under- kastade hembudsskyldighet.

Undantag med hänsyn till förvärvare

Vi anser att undantag i allmänt intresse bör göras för förvärv av staten. Vi ställer oss emellertid tveksamma när det gäller förvärv av kommunen och vill då anföra följande.

I det föregående har vi klargjort att den kommunala förköpsrätten skall gälla oförändrad, även om en bostadsrättsförening har förvärvat fastigheten efter hembud. Vi har då också framhållit att hyresgästerna först bör etablera kontakt med kommunen, så att de undviker en situation där kommmunen utövar sin förköpsrätt när de har förvärvat fastigheten. Det kan i detta sammanhang också nämnas att kommunen med bindande verkan genom förhandsbesked kan avstå från att utöva sin förköpsrätt med anledning av en tillämnad försäljning (4 & förköpslagen). Det är självfallet meningslöst för hyresgästerna att fortsätta med föreningsbildning och förvärv av fastigheten i de situationer där kommunen är beredd att förköpa fastigheten, såvida inte omständigheterna är sådana att kommunen inte kan förmodas få tillstånd till förköpet. Även om ett hembud har lämnats får man alltså i allmänhet förutsätta att hyresgästerna i de angivna fallen avstår från att förvärva fastigheten till förmån för ett förvärv utan förköp från kommunens sida. En föreskrift om hembudsskyldighet skulle alltså i dessa fall inte vara meningsfull, men skulle å andra sidan inte heller innebära någon större olägenhet. Om man däremot lät fastighetsägaren fritt få sälja sin fastighet till kommunen, utan att först hembjuda denna till hyresgästerna, skulle det kunna inträffa att sådana hyresgäster som gjort intresseanmälan förbigicks, trots att kommunen i och för sig inte varit berättigad att genom förköp förvärva fastigheten. Sådana situationer bör enligt vår mening undvikas.

Med hänvisning till vad vi nu anfört har vi slutligen stannat för att inte föreslå någon begränsning i hembudsskyldigheten för de fall kommunen 'avser att förvärva fastigheten genom frivilligt förvärv. Vi anser inte heller någon annan begränsning i allmänt intresse vara erforderlig.

Vi skall nu ta upp de begränsningar som bör göras i enskilt intresse. I första hand anknyter dessa till de 5. k. släktköpen. En utgångspunkt bör enligt vår mening vara att fastighetsägaren inte i oskälig utsträckning fråntas rätten att redan under sin livstid fördela sin egendom mellan sådana släktingar som vanligen kan komma att tillskiftas denna genom arv eller bodelning. Det kan i dessa fall också vara aktuellt att bestämma köpeskillingen på annat sätt än efter marknadsmässiga grunder. En avvägning måste dock göras mot hyresgästernas intresse av att förvärva fastigheten. Vi anser nämligen att hyresgästerna inte utan starka skäl bör fråntas möjligheten till ett förvärv, om en intresseanmälan har gjorts.

Enligt den kommunala förköpslagen får förköp inte utövas om ”köparen

är säljarens make och ej heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens avkomling”. Motsvarande begräns— ningar gäller enligt tillståndslagen och f. ö. även enligt jordförvärvslagen och lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. Det är framförallt av praktiska skäl man har ansett att släktskapsundantaget enligt förköpslagen bör ha samma snäva begränsning som i de övriga förvärvsla- garna. Före en lagändring som gjordes år 1979 gällde nämligen att släktskapsundantaget i förköpslagen också omfattade syskon, syskons avkomling och makes avkomling (jfr prop. 1978/79: 214 s. 17). Det berodde framför allt på innehållet i 95 förköpslagen att man, även med de skilda syften som ligger till grund för förköpslagen å ena sidan och förvärvslagarna å den andra, ansåg sig kunna begränsa släktskapsundantagen. Regeringen kan enligt detta lagrum vägra tillstånd till förköp, om sådant skulle vara obilligt med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen. Denna regel hade redan i praxis tillämpats för att vägra tillstånd till förköp, när säljaren och köparen hade sammanbott under en längre tid eller om köpeskillingen inte hade bestämts efter marknadsmässiga grunder utan med hänsyn till personlig gemenskap mellan säljaren och köparen.

Vid bedömningen av vilka släktskapsundantag som skall gälla i hembuds- fallen utgår vi till en början från att någon inskränkning i förhållande till vad som gäller enligt förköpslagen inte bör göras. En säljare skall alltså, oberoende av intresseanmälan från hyresgästerna, utan hembud kunna sälja sin fastighet till sin make eller avkomling enligt den närmare beskrivning som görs i förköpslagen. Frågan blir närmast om denna regel skall utsträckas också till syskonkretsen och till samboende eller över huvud taget till annan person som fastighetsägaren på grund av särskilda omständigheter vill gynna.

I hembudsfallen förhindras en fastighetsägare att sälja sin egendom till den person han önskar. Han är emellertid alltid tillförsäkrad att få ut ett marknadsmässigt pris för fastigheten om hyresgästerna förvärvar den. Med hänsyn till detta, men även till det starka intresse som hyresgäster kan ha av att förvärva den fastighet de bor i, anser vi oss ha fog för uppfattningen att fastighetsägaren normalt bör hembjuda fastigheten till sådana hyresgäster som har gjort intresseanmälan.

Det kan emellertid i vissa fall framstå som obilligt, om inte fastighetsäga- ren kunde undgå hembudsskyldighet till hyresgästerna. Vi har tidigare föreslagit en regel, som motsvarar 9 & i förköpslagen för kommuner. Fastighetsägaren bör alltså hos hyresnämnden kunna ansöka om att en viss försäljning undantas från förköpsrätten. Vid obillighetsprövningen bör särskild vikt fästas vid om fastighetsägaren ekonomiskt vill gynna någon närstående med ett lägre pris på fastigheten. Med hänsyn till hyresgästernas intresse av att förvärva fastigheten, bör emellertid enbart det personliga förhållandet mellan fastighetsägaren och köparen inte vara så framträdande vid prövningen. Detta gäller även om undantag i allmänhet bör göras för den som under lång tid har sammanbott med fastighetsägaren. Vi förordar dock en restriktiv tillämpning av regeln.

Vissa förfaranderegler

Frågan om begränsningar i hembudsskyldigheten med hänsyn till fastighet och ägare skall avgöras av inskrivningsmyndigheten i samband med att en intresseanmälan ges in. Om begränsning föreligger med hänsyn till överlåtel- sens art eller förvärvare, behöver fastighetsägaren inte avge ett hembud. Det ankommer då på inskrivningsmyndigheten att vid lagfartsansökan pröva om hembudsskyldighet har förelegat. Hyresnämnden kan på fastighetsägarens begäran också före en överlåtelse pröva om det är obilligt att förköp sker.

4.5.7. Förslag i sammanfattning och vissa konsekvenser

Vi föreslår att en särskild lag om förköpsrätt för hyresgäster införs. Enligt lagförslaget skall en fastighetsägare under vissa förutsättningar vara skyldig att erbjuda hyresgästerna förvärv av fastigheten för övergång till bostadsrätt. Erbjudandet skall ske genom ett hembud, som skall innehålla de villkor som fastighetsägaren vill ställa upp för försäljningen. I huvudsak skall följande ordning gälla

[: Hyresgästerna bildar en bostadsrättsförening eller en annan förening. E Rätten till hembud och förköp av fastigheten grundas på en intressean- mälan, som föreningen ger in till inskrivningsmyndigheten vid tingsrät- ten.

Cl En förutsättning för att en intresseanmälan skall godtas är att flertalet hyresgäster i huset har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt. B En fastighetsägare, som vill sälja sin fastighet, är skyldig att hembjuda fastigheten till en förening som har lämnat in en intresseanmälan. I:] En förening som har delgivits ett hembud måste bevaka förköpsrätten

inom två månader och då visa att hyresgästerna i minst två tredjedelar av lägenheterna har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt. Förköpsrätten förfaller, om den inte bevakas. Inom sammanlagt sex månader från hembudet måste en bostadsrättsfö- rening som har bildats av hyresgästerna anta hembudet hos fastighets- ägaren. Hyresgästerna i minst två tredjedelar av lägenheterna skall då vara medlemmar i föreningen och ha fattat beslut om förvärv av fastigheten. Förköpsrätten förfaller, om inte hembudet antas. D Fastighetsöverlåtelsen är ett vanligt civilrättsligt avtal, som kan ingås när

som helst under hembudsproceduren. Tvist mellan fastighetsägaren och hyresgästerna i förköpsfrågan prövas av

hyresnämnden.

Lagfart kan inte beviljas för någon annan än hyresgästerna, så länge som deras förköpsrätt består. CI Begränsningar i hembudsskyldigheten gäller i vissa fall med hänsyn till förvärv, fastighet, ägare och förvärvare. D Fastighetsägaren kan, med vissa begränsningar beträffande villkoren,

sälja fastigheten till annan köpare inom en tidsperiod av två år från hembudet, om hyresgästerna inte utnyttjar sin förköpsrätt.

Vissa arbetsmässiga och ekonomiska konsekvenser uppstår för inskrivnings- myndigheterna, kommunerna och hyresnämnderna som en följd av förköps- förfarandet. '

En förköpsrätt för hyresgäster behöver i sig inte innebära'att fastighets- omsättningen ökar, eftersom förköp blir aktuellt, endast när fastighetsäga- ren är beredd att avhända sig egendomen. Vår avsikt är emellertid också att förköpsrätten skall stimulera till en ökad övergång till bostadsrätt. Tillsam- mans med de övriga åtgärder som vi föreslår i syfte att stimulera en ökad övergång, är det därför sannolikt att fastighetsomsättningen kommer att öka.

Det är troligt att inskrivningsmyndigheternas arbetsbörda kommer att öka, främst till följd av systemet med intresseanmälan, men i viss mån även till följd av en ökad fastighetsomsättning och därmed ett ökat antal lagfartsan- sökningar. Vi tror dock inte att'ökningen av arbetsbördan kommer att bli så markant, att den inte bör kunna accepteras inom ramen för nuvarande expeditionstider. Vi saknar dock tillräckligt underlag för att kvantitativt kunna bedöma denna fråga. Stämpelskatt och expeditionsavgifter bör kompensera utgiftsökningen för staten.

Kommunernas arbetsbörda påverkas av en ökad fastighetsomsättning. eftersom antalet anmälningar enligt lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. då kommer att öka. Kommunen skall enligt vårt förslag i samband med anmälan kontrollera hos inskrivningsmyndigheten om en intresseanmälan finns antecknad i fastighetsboken. Kontroll av uppgifter ur fastighetsboken förekommer redan i dag i stor utsträckning efter en anmälan om ett förvärv. Fastighetsdatasystemet underlättar kommunernas och inskrivningsmyndig- heternas verksamhet i denna del, där systemet förekommer. Vårt förslag om att kommunerna i vissa fall skall inhämta yttrande från hyresgästerna torde i praktiken komma att tillämpas i ytterst få fall. Vi anser med hänsyn till det anförda att en eventuell utvidgning av kommunernas verksamhet inte blir av annan omfattning än att den bör kunna accepteras.

Hyresnämnderna skall i vårt förslag pröva tvister med anledning av hyresgästernas förköpsrätt. En tvist kommer under nämndens prövning, endast om part påkallar detta. Det är vår förhoppning att antalet tvister skall bli mycket få. Det saknas anledning att förmoda att hyresnämndernas arbetsbörda kommer att öka i någon större utsträckning. I vårt förslag har vi avfärdat tanken på att hyresgäster efter mönster från den kommunala förköpslagen skulle kunna överta ett redan genomfört köp. En sådan ordning torde ha krävt att tillstånd inhämtades hos hyresnämnden vid varje förköp, vilket antagligen hade ökat nämndernas arbetsbörda i större utsträckning, än den ordning med hembud som vi nu föreslår kommer att göra.

Sammantaget anser vi att vårt förslag om förköpsrätt för hyresgäster inte är så kostnadskrävande att det i någon utsträckning kräver besparingar i form av rationaliseringar och omprövningar för inskrivningsmyndigheternas, kommunernas och hyresnämndernas verksamhetsområden.

5 Förvärv av allmännyttigt ägd fastighet

5.1. Utgångspunkter

Många problemställningar i samband med övergång från hyresrätt till bostadsrätt torde från den enskilde bostadskonsumentens synpunkt vara desamma, oberoende av om fastigheten tidigare har varit i enskild eller allmännyttig ägo. Detta gäller t. ex. de frågor vi tidigare har behandlat om föreningsbildning, ekonomisk plan och upplåtelse av bostadsrätt. Bostads- rättsföreningars förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter har emellertid ur samhällets synvinkel speciella aspekter av såväl bostadspolitisk som ekono— misk karaktär.

De allmännyttiga bostadsföretagen har en gång tillkommit på statsmak- ternas initiativ för att utgöra ett medel för en social bostadspolitik. Avsikten har varit att för produktion och förvaltning av bostäder satsa på företag som arbetar utan enskilt vinstintresse och i samverkan med kommunerna. Det finns därför särskild anledning att uppmärksamma problem som kan vara förknippade med att hyresgäster i bostäder i allmännyttig ägo önskar bilda bostadsrättsförening. Vi skall således belysa konsekvenserna i detta avseen- de för de allmännyttiga bostadsföretagen, för hyresgästerna samt för stat och kommun.

Det har varit en självklar utgångspunkt för våra överväganden att de allmännyttiga bostadsföretagen även i framtiden kommer att vara ett betydelsefullt instrument för att förverkliga vissa bostadspolitiska mål, som statsmakterna fastlägger. Det har följaktligen inte varit aktuellt att diskutera åtgärder för att åstadkomma en mer eller mindre tvångsvis försäljning av allmännyttigt ägda fastigheter liknande vad som har förekommit i några andra länder, t. ex. i England. En övergång till bostadsrätt bör endast kunna ske i den utsträckning som den enskilda kommunen finner det motiverat, vilket också framhålls i direktiven. Ombildningar skall äga rum först efter berörda hyresgästers uttryckliga önskemål och på lokala politiska initia- tiv.

Man kan från boinflytandesynpunkt hävda det principiellt tveksamma i att från kommunalt håll inte medge ombildningar, när boende uttrycker önskemål om detta. Ett önskemål från de allmännyttiga bostadsföretagens hyresgäster om att i bostadsrättsföreningens form ta över ansvaret för sitt boende borde i princip inte motarbetas utan snarare understödjas. Det borde också vara positivt för samhället i dess helhet, om en annan upplåtelseform kan resultera i bättre sociala relationer och att de boende genom egna

insatser och eget engagemang kan påverka sina boendekostnader.

Det kommunala fastighetsägareansvaret innebär emellertid ett hänsynsta- gande inte bara till dem som vid ett visst tillfälle bori en speciell fastighet. Det innebär också ett övergripande ansvar för bostadsförsörjningen inom hela kommunen. Det skulle därför stå i strid med den kommunala representativa demokratins principer att alltid medge ombildning enbart därför att de boende uttrycker önskemål om att gå över till bostadsrätt. Frågan om övergång från hyresrätt till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter måste således bedömas som en kommunalpolitisk angelägenhet i ett större sammanhang.

Detta innebär också att övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter måste ske inom ramen för av samhället angivna riktlinjer. Följden får inte bli att det efter ombildningen kvarstående beståndet förslummas så att bostadsmiljöer försämras och boendekostnaderna ökar eller att andra negativa konsekvenser för bostadsförsörjningen uppstår. Vi anser det därför nödvändigt att eventuella ombildningar ses mot bakgrund av ett medvetet bostadspolitiskt handlingsprogram från de berörda kommunernas sida och att vissa principer, som vi skall söka utveckla i detta kapitel, tillgodoses i största möjliga utsträckning.

I kommunens ansvar för bostadsförsörjningen har sedan länge och utan särskild lagstiftning ansetts ligga bl. a. ett ansvar för en allsidig befolknings- sammansättning och för att tillgodose behovet av goda bostäder. Det har dock sällan med samma tyngd uttryckligen anförts att kommunerna också bör ha ett ansvar för att tillgodose ett behov av olika upplåtelseformer, även om frågan tidigare har berörts i samband med flera bostadspolitiska beslut. Tiden är nu enligt vår mening mogen för att statsmakterna markerar även detta ansvar, självfallet utan att ge avkall på övriga mål för bostadsförsörj- ningen. Det saknas mot bakgrund härav anledning för en enskild kommun att inta en principiellt negativ hållning till övergångar till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter. Kommunernas ansvar mot de hyresgäster som vill engagera sig för en övergång till bostadsrätt bör således inte i fortsättningen undanskymmas av att sakligt motiverade restriktioner måste ställas upp, som för vissa kommuner kan vara långtgående och för andra mindre långtgående. Detta bör inte heller undanskymma kommunens ansvar för att genom egna initiativ engagera hyresgäster för övergångar, om detta anses erforderligt eller önskvärt. Vi vill i dessa avseenden hänvisa till vad vi i kap. 2 har anfört beträffande bostadssociala inventeringar och de kommu- nala bostadsförsörjningsprogrammen.

Vi kommer i detta kapitel att redovisa och diskutera grunderna för övergångari allmännyttan samt framhålla den roll och det ansvar vi anser att kommunerna bör ha i samband med ombildningar. Vi har vidare sett det som en angelägen uppgift att klarlägga de formella förutsättningarna för ombildning och undersöka i vad mån det finns hinder, t. ex. enligt gällande låneförfattningar, mot övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastig- heter. Vi redovisar också konsekvenser av övergångar för de allmännyttiga företagen samt för stat och kommun. Vi har tidigare i kap. 2 redovisat vår studie om konsekvenser för hyresgästerna vid övergång till bostadsrätt i allmänhet. Vi skall härutöver i detta kapitels sista avsnitt ta upp några speciella aspekter på sociala konsekvenser vid övergångar i allmännyttigt

ägda fastigheter. Vi inleder dock med en kortfattad beskrivning av de allmännyttiga bostadsföretagens tillkomst och utveckling.

5.2. De allmännyttiga bostadsföretagens tillkomst och utveckling

Tillkomsten av de allmännyttiga bostadsföretagen får ses mot bakgrund av den svåra situation som rådde på bostadsmarknaden under senare delen av 1800-talet och under 1900-talets första decennier. Den stora inflyttningen inleddes då till städerna med åtföljande spekulation i bostadsbyggande och stigande hyror. Trångboddheten var omfattande bland de mindre bemedlade och då särskilt bland barnfamiljerna.

Den bostadssociala utredningen tillsattes år 1933 och syftet var att åstadkomma en mer planmässig bostadspolitik. Statliga lån och bidrag för flerbarnsfamiljernas bostadsförsörjning infördes år 1935 på dess förslag. Utredningens slutbetänkande och de beslut av statsmakterna som det föranledde åren 1946—1948 drog upp riktlinjerna för efterkrigstidens svenska bostadspolitik. Målsättningen var, förutom en höjd bostadsstandard och förbättrade villkor för barnfamiljer, även att åstadkomma ett spekulations- fritt byggande och förvaltande och en stabil sysselsättning.

Dessa mål skulle nås genom både statliga och kommunala insatser. Kommunerna fick ansvaret för åtgärder som behövdes för ”att åstadkomma tillräckliga produktionsinitiativ och ett ändamålsenligt byggande och förval— tande av bostäderna”. Det bestämdes i lag att företag, som arbetade utan enskilt vinstsyfte och under samverkan med och tillsyn av vederbörande kommun, kunde erkännas som allmännyttigt bostadsföretag. Styrelsemajo- riteten skulle bl. a. tillsättas av kommunen. Företagen kunde vara antingen aktiebolag eller stiftelser, men det ställdes som ett villkor att något enskilt vinstsyfte inte fick finnas. Den övre lånegränsen för dessa företag höjdes till 100 % och lånen skulle löpa med låg, fast ränta under förutsättning att kommunerna själva svarade för en femtedel av förlustrisken.

Bland motiven till att bostadsbyggandet i huvudsak skulle ske i de allmännyttiga bostadsföretagens regi var uppfattningen att dessa var mer resistentai krislägen än enskilda företag. Man ville också ha ett stort bestånd av allmännyttiga bostäder, när hyresregleringen upphörde för att däri ha en prisstabiliserande faktor. Hyresregleringen ansågs vid denna tid endast vara en provisorisk lösning uppbyggd för krisförhållanden. De allmännyttiga bostadsföretagen skulle göra det möjligt att rationalisera byggande och förvaltning av fastigheter i städerna, vilket var ytterligare ett skäl. Man ansåg att vinster skulle kunna nås, genom att kommunerna med sina företag skulle komma att förvalta större enheter. Man kunde bl. a. utnyttja fastighetsskö- tarna bättre och vinna fördelar genom att ha t. ex. gemensamma värmean- läggningar.

Syftet var också att höja kvaliteten på de nya bostadsområdena. Det gick lättare att planera kollektiva anordningar i större förvaltningsenheter. Det gav också en möjlighet att tillgodose växande krav på lekskolor och daghem, fritidslokaler m. m. Man ansåg att det gick smidigare att införa bostadskomp- lement i nya bostadsområden, om de planerades, uppfördes och förvaltades

av de företag i vilka kommunerna var engagerade.

Den hyrespolitiska reformen 1968 innebar bl. a. att hyresregleringen successivt avskaffades och att statsmakterna i stället fastställde regler om spärrar mot oskäliga hyror. De allmännyttiga företagen med sina i princip självkostnadsbestämda hyror tilldelades en viktig roll, genom att deras hyror blev normgivande vid prövningen av skälig hyra på hyresmarknaden i dess helhet enligt den s. k. bruksvärdesprincipen. Hyresgäströrelsens önskan att genom förhandlingar med allmännyttiga företag hålla nere hyresnivåerna i allmänhet och därmed också i det enskilt ägda bostadsbeståndet anses emellertid ha medfört svårigheter för företagen att trygga sin ekonomi i ett mer långsiktigt perspektiv. Utfallet av hyresförhandlingarna har för många allmännyttiga bostadsföretag bl. a. medfört att reservation av underhållsme- del inte har skett i tillräcklig omfattning. Hyrorna har under 1970-talet i de flesta företag inte täckt kostnaderna. Många företag har också vissa år tvingats tära på sina underhållsreservationer för andra ändamål än under- håll.

De allmännyttiga bostadsföretagen kom att bli betydelsefulla som ett instrument för att förverkliga det 5. k. miljonprogrammet, dvs. målsättning- en att producera en miljon nya lägenheter under perioden 1965—1974. Hälften eller ca 370 000 av företagens bostäder tillkom under denna tidsperiod och företagen svarade således för en dryg tredjedel av den totala produktionen. Äganderättsförhållandena inom bostadsbeståndet kom häri- genom också att förskjutas. Andelen allmännyttigt ägda lägenheter i flerbostadshusbeståndet ökade från 15 % till 34 % år 1975. Företagen äger och förvaltar i dag totalt ca 750 000 bostäder, vilket motsvarar ca 20 % av samtliga bostäder i riket eller ca 35 % av bostäderna i flerbostadshusbestån- det.

Det finns f. 11. ca 450 allmännyttiga företag, men de flesta är relativt små. Stiftelsen är den vanligaste associationsformen, ca 70 % av företagen, i övrigt används aktiebolagsformen. Riksdagen beslutade år 1974 att kommunerna skulle utse samtliga styrelseledamöter i de företag som bildades efter den 1 januari 1975. Sammansättningen av företagens styrelser bestäms därmed av de politiska styrkeförhållandena i den aktuella kommunen.

SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) är en riksorganisation för de olika allmännyttiga bostadsföretagen. SABO: s huvuduppgift är att främja det allmännyttiga bostadsbyggandet i landet och verka för att fullvärdiga bostäder och bostadsmiljöer skapas. Riksorganisationen bildades år1950 och då anslöt sig ett 50-tal företag. Medlemsantalet är f. n. ca 270 med ca 710 000 förvaltade lägenheter, vilket motsvarar ca 95 % av det allmän- nyttiga beståndet. SABO-företagen stod för drygt 60 % av antalet nyprodu- cerade lägenheter i flerbostadshus år 1980.

De allmännyttiga företagen har under 1970-talet undergått en avsevärd strukturförändring som en följd av kommunsammanslagningarna. 950 företag förvaltade år 1968 ca 420 000 lägenheter, tio år senare förvaltade 460 företag ca 750 000 lägenheter. Den årliga nyproduktionen sjönk under samma tid från ca 42 000 lägenheter till ca 9 000 lägenheter. Det kan nämnas för att belysa företagens tillväxt att 10 % av de till SABO anslutna företagen år 1965 förvaltade fler än 2 000 lägenheter eller sammanlagt 64 % av beståndet i alla SABO-företag, medan 12 % av företagen är 1977 förvaltade

fler än 5 000 lägenheter eller sammanlagt 62 % av beståndet.

De allmännyttiga bostadsföretagen har således sammanfattningsvis under hela efterkrigstiden spelat en väsentlig roll i förverkligandet av den sociala bostadspolitiken. Principen om det kommunala ansvaret för bostadsförsörj- ningen torde inte ha kunnat uppfyllas utan tillkomsten av och samhällets stöd till dessa företag. Företagen har även haft stor betydelse för fullföljandet av miljonprogrammet. En snabb tillväxt och sedermera plötslig stagnation för företagen, liksom på olika sätt den allmänna utvecklingen i samhället, har emellertid medfört svårigheter av bl. a. ekonomisk karaktär. Staten och kommunerna stöder genom lån och bidrag företagen för att dessa även i framtiden skall kunna vara ett av medlen för att förverkliga bostadssociala mål.

Företagen själva söker samtidigt former för att förnya sig. SABO och Hyresgästernas Riksförbund kom våren 1979 överens om att rekommendera SABO: s medlemsföretag och de lokala hyresgästföreningarna att teckna avtal om vidgat boinflytande. Bostadsföretag påtar sig genom sådant avtal informations- och samrådsplikt i alla för hyresgästerna och företaget väsentliga förvaltningsfrågor. Flera förslag till förändring av företagens arbetsformer har därefter lagts fram och beslutats. SABO har bl. a. presenterat riktlinjerna för vad man kallar hyresvalsrätt, där hyresgästerna ges en möjlighet att själva välja servicegrad i sitt boende. Principerna för hyresvalsrätten ansluter i tillämpliga delar till underhållsfondsutredningens förslag (SOU 1981: 47) Hyresgästinflytande på målning och tapetsering. Kommunfullmäktige i Stockholm har också beslutat att de kommunala bostadsföretagen där skall bedriva försöksverksamhet med s. k. förvaltarfö- reningar, där de boende i ekonomisk förening får bestämmanderätt över drifts- och underhållskostnaderna. '

5.3. Grunderna för ombildning

5.3.1. Formella förutsättningar

En viktig fråga för oss är att undersöka om det föreligger hinder för de allmännyttiga bostadsföretagen att överlåta fast egendom eller tomträtt på bostadsrättsföreningar och därmed medverka vid ombildningar från hyres- rätt till bostadsrätt. Vi konstaterar i ett kommande avsnitt (kap. 6) om övertagande av statliga lån att det från lånesynpunkt inte föreligger något hinder mot att fast egendom överlåtes på bostadsrättsföreningar. Andra faktorer har emellertid också betydelse för frågans bedömning. Det gäller främst företagens juridiska konstruktion, deras kompetens samt de kommu- nalrättsliga reglernas inverkan på företagens verksamhet.

Det kan till en början konstateras att det inte föreligger något absolut lagligt hinder mot att de allmännyttiga bostadsföretagen överlåter fast egendom. Restriktionerna är relativa i den mån de finns, antingen i den meningen att de inom ramen för gällande lag kan upphävas genom beslut av företagetyeller av kommunen, eller i den meningen att en försäljning kräver att man iakttar en viss ordning eller vissa principer.

De allmännyttiga bostadsföretagen är organiserade som aktiebolag eller

som självständiga stiftelser. De är därför juridiska personer, som lyder under civilrättsliga regler. Företagen som sådana ärinte underkastade kommunal- lagen, bostadsförsörjningslagen eller annan lagstiftning som är inriktad på kommunens verksamhet. Företagen är därmed inte heller underkastade de rättsliga principer som har utbildats inom den kommunala verksamheten, t. ex. likställighetsprincipen. Det medför bl. a. att beslut inom företaget inte kan överklagas, dess handlingar inte är offentliga och dess tjänstemän inte är underkastade kommunalt tjänstemannaansvar. Kommunalrättens regler kan emellertid genom företagens förhållande till kommunen få indirekt betydelse för deras verksamhet.

Allmännyttiga företag, som är organiserade som aktiebolag, lyder i likhet med privata aktiebolag under aktiebolagslagen (1975: 1385). Aktieägare är kommunen eller, för bolag bildade före 1975. i vissa fall dessutom en minoritet av andra aktieägare, som ofta är rikskooperativa organisationer. Bolagsstämman är bolagets beslutande organ. Kommunen representeras på stämman i praktiken oftast endast av en enda person, en kommunal förtroendeman. Förtroendemannens beslut är lika litet som bolagets beslut underkastade de kommunalrättsliga reglerna. Styrelsen svarar för bolagets organisation och för förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen får besluta om försäljning av fast egendom, i den mån bolagsordningen eller särskilda föreskrifter av bolagsstämman inte hindrar detta. Styrelsen utses av bolagsstämman. Aktiebolagslagen medger dock att annan, t. ex. kommun- fullmäktige, utser styrelsen.

Det saknas närmare lagreglering för stiftelser. Lagen (1929: 116) om tillsyn av stiftelser äger knappast någon praktisk betydelse för bostadsstif- telserna, eftersom möjligheten att genom föreskrift i stadgarna undandra stiftelsen från lagens tillämpningsområden i regel torde utnyttjas. En stiftelse uppkommer genom att egendom ställs under särskild förvaltning för att som självständig förmögenhet tjäna visst ändamål. Ändamålet kan anges i stiftelseurkunden eller i stiftelsens stadgar. Kommunala bostadsstiftelser skall enligt SABO: s normalstadgar stå under överinseende av kommunsty- relsen. Verksamheten skall handhas av en styrelse, som utses av kommun- fullmäktige. Någon motsvarighet till bolagsstämma finns inte i Stiftelserna. Styrelsen får besluta om försäljning av fast egendom, i den mån stiftelseur- kund, stiftelsestadgar eller särskilda av kommunfullmäktige meddelade föreskrifter inte förhindrar detta.

Beslut som meddelas av kommunfullmäktige, kommunstyrelsen eller kommunens nämnder och som berör de allmännyttiga företagen är underkastade de kommunalrättsliga reglerna. Dessa beslut kan röra aktieteckning och kapitaltillskott, instruktioner för kommunens förtroende- man på bolagsstämma m. m. En första förutsättning är att kommunens beslut att utöva viss verksamhet genom bolag eller stiftelse inte sträcker sig längre än den kommunala kompetensen. De allmännyttiga företagens ställning att vara ett instrument för kommunerna inom bostadsförsörjningen kommer till uttryck i den ändamålsbestämning som finns i bolagsordningen eller i stadgarna. Bolaget/stiftelsen skall enligt SABO: s normalbolagsordning och -stadgar ha till föremål för sin verksamhet att ”förvärva fastigheter eller tomträtt för att på dem uppföra och förvalta bostadshus med tillhörande affärslägenheter och kollektiva anordningar".

1 l

Ändamålsbestämmelsen innefattar således inte försäljning av fast egen- dom till t. ex. en bostadsrättsförening, vilket dock knappast kan innebära något hinder för en sådan åtgärd. Enstaka fastighetsförsäljningar torde inte kunna anses innebära att företaget ändrar sin verksamhet. Det torde mot sådana enstaka försäljningar heller inte kunna invändas att de ger visst överskott och därför står i strid med bostadsfinansieringsförordningens bestämmelse om att företagen inte får drivas i enskilt vinstsyfte. Helhetsbil- den av företaget måste således beaktas. SABO: s normalbolagsordning/ normalstadgar förutsätter också att fast egendom kan försäljas med kommunstyrelsens medgivande, vilket dock snarast innebär en inskränkning i styrelsens beslutanderätt vid fastighetsförsäljningar. Det krävs dock att bolagsordningen får en därtill anpassad ändamålsbeskrivning, för att möjliggöra försäljningar utöver vad som kan betecknas som enstaka fall.

Man är därmed inne på frågan om vilken ordning och vilka principer som skall tillämpas vid fastighetsförsäljningar. Kravet på kommunstyrelsens medgivande för försäljning av fast egendom innebär att en fastighetsförsälj- ning blir underkastad de kommunalrättsliga reglerna, varvid främst likstäl- lighetsprincipen är av intresse. Den utgör en i rättspraxis fastlagd princip och innebär att det inte är tillåtet för kommunen att särbehandla vissa kommunmedlemmar eller vissa grupper av kommunmedlemmar på annat än objektiv grund.

Likställighetsprincipen har emellertid på bostadsförsörjningens område till stor del åsidosatts. Det torde därför få förekomma dels att det görs ett urval av de fastigheter som skall komma ifråga för försäljning, dels att vissa normer för prissättning och andra villkor ställs upp i syfte att t. ex. underlätta försäljningar inom vissa områden eller försvåra försäljningar inom andra.

Initiativet till försäljning i den situation som nu har berörts kan komma från det allmännyttiga företaget genom styrelsen, antingen på dess initiativ eller sedan hyresgäster har begärt att få köpa den fastighet de bor i. Kommunstyrelsen eller det organ inom kommunen som har i uppdrag att godkänna fastighetsförsäljningen kan då endast ställa upp regler om i vilka fall medgivande till försäljning skall lämnas. Det torde visserligen oftast råda enighet mellan kommunstyrelsen och företaget om sådana regler och i vilka fall initiativ till försäljningar eventuellt skall tas. Det bör emellertid enligt vår mening vara kommunfullmäktige som drar upp riktlinjer och principer för övergångar, om en ökad övergång från hyresrätt till bostadsrätt skall vara en bostadspolitisk målsättning. Fullmäktige bör då också se till att de föränd- ringar vidtas av bolagsordningen som kan krävas.

Vi anser alltså att kommunfullmäktige, oberoende av vem som tar initiativ till övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter, bör fastställa vissa principer för hur övergångar skall genomföras. Ett sådant beslut bör innefatta en rekommendation om en ändring av berörda företags ändamåls- bestämmelser, om övergångarna avses få någon nämnvärd omfattning. Beslutet bör också omfatta riktlinjer för eventuellt huvudmannaskap för bostadsrättsföreningarna och frågan om det allmännyttiga bostadsföretaget i fortsättningen skall ha något inflytande över föreningens verksamhet. Principer bör dessutom fastställas för prissättningen på de fastigheter som skall försäljas och frågan om till vad intäkterna från försäljningen skall användas bör också avgöras. Vi skall ta upp dessa frågor var för sig, i den mån

de på något sätt avviker från frågornas allmänna behandling annorstädes i betänkandet.

5.3.2. Huvudmannaskap och andra särskilda villkor

Tre vägar står i första hand öppna, när det gäller valet av huvudmannaskap för den bostadsrättsförening som förvärvar en allmännyttigt ägd fastighet. Fastigheten kan förvärvas av en rikskooperativ organisation, som tar initiativ till att en bostadsrättsförening bildas. Hyresgästerna kan på eget initiativ bilda bostadsrättsförening och genom denna förvärva fastigheten. Det allmännyttiga företaget kan slutligen självt organisera hyresgästerna i en bostadsrättsförening, som förvärvar fastigheten.

Effekterna av de tre tillvägagångssätten blir något olika. En förenings— bildning på initiativ av det allmännyttiga företaget torde då bäst kunna tillgodose sådana krav som det kommunala ansvaret för bostadsförsörjning- en kan föranleda. Företaget kan istadgarna för en sådan förening t. ex. ställa villkor om styrelserepresentation samt om hembudsskyldighet till företaget eller till kommunen i samband med överlåtelse av bostadsrättslägenhet, enligt de principer vi föreslår i kap. 8. Stadgarna kan dessutom föreskriva att dessa inte får ändras utan bostadsföretagets medgivande. Företaget kan vidare övergångsvis också försäkra sig om förvaltningsavtal med bostads- rättsföreningen för att mildra eventuella sysselsättningseffekter av en ombildning. Det bör dock strykas under, att även om företaget tar initiativ till och bildar en bostadsrättsförening, kan stöd och hjälp krävas av en rikskooperativ eller annan organisation för själva ombildningsförfarandet. En utväg kan också vara att det allmännyttiga företaget träffar ett särskilt avtal med någon rikskooperativ organisation om principerna för övergång- ar.

Bostadsrättsföreningen kommer givetvis att förses med de normalstadgar som gäller inom resp. organisation, om fastigheten förvärvas av en rikskooperativ sådan. Detta innebär för HSB: s vidkommande att bostads- rättsföreningens stadgar i första hand torde komma att tillgodose de intressen som HSB-föreningen kan ha av att förmedla och fördela lägenheter. Möjligheten till kommunalt inflytande över förmedlingen av lediga lägenhe- ter torde vara större, när det gäller en förening inom Riksbyggen, med hänsyn till organisationens något annorlunda uppbyggnad. Kommunal förmedlingsrätt till lägenheter förutsätter, om fastigheten förvärvas av en bostadsrättsförening bildad på initiativ av hyresgästerna, att övertagandet av de statliga lånen förses med villkor om särskilda stadgeföreskrifter enligt vårt förslag i kap. 8. . *

Kommunens behandling av frågan om huvudmannaskap och ombildnings- förfarande får således konsekvenser i vissa avseenden. Rimliga krav på hyresgästernas inflytandemöjligheter i samband med ombildning tillgodoses oberoende av frågans lösning av våra förslag till majoritetsregler i bostadsrättslagen, som vi har framfört i kap. 3. Valet av förfaringssätt påverkar däremot framför allt de framtida möjligheterna för kommunen att förmedla lediga lägenheter. En bostadsrättsförening bildad av det allmän- nyttiga företaget torde också innebära vissa förvaltningsorganisatoriska fördelar.

Ett kommunalt beslut om principerna för prissättning på de fastigheter som skall försäljas har naturligtvis stor betydelse inte enbart för den förvärvande bostadsrättsföreningens ekonomi, utan även för det allmännyt- tiga företaget och därmed också i stort för dess övriga hyresgäster. Prissättningen kan ske utifrån två skilda utgångspunkter. Priset kan antingen genom en avkastningsvärdering sättas för att tillgodose det allmännyttiga bostadsföretagets företagsekonomiska intressen. Företaget och dess hyres- gäster skall inte bli ekonomiskt lidande på att ombildning till bostadsrätt sker i någon eller några av företagets fastigheter. Principen får dock något olika konsekvenser, om man ser till resultatet på kort eller lång sikt och beroende på vilken omfattning man bedömer att den framtida nyproduktionen kan komma att få.

Prissättningen kan å andra sidan betraktas som en väsentlig del av ett bakomliggande bostadspolitiskt handlingsprogram, på vars grund beslut om enskilda försäljningar skall fattas. Priset sätts då för att i första hand tillgodose vissa bostadsförsörjningsprinciper och därför styra ombildningar- na till särskilda delar av kommunen eller till speciella fastigheter — en efterfrågerelaterad prissättning. Prissättningen betraktas som ett incitament för att stimulera till ombildning i vissa områden och att avhålla från ombildning i andra.

Dessa båda ansatser kan i vissa fall ge ett sammanfallande resultat. Resultaten kan i andra fall avvika högst avsevärt. Det torde dock gälla generellt att priskänsligheten hos de boende är påtaglig och att ett intresse för ombildning av någon betydelse kan förväntas, endast om den nya boende- kostnaden inte överstiger den gamla. En restriktion för att i praktiken få till stånd ombildningar kan således sägas vara att priset på de allmännyttiga fastigheterna inte får vara högre än att den nya boendekostnaden blir i stort sett likvärdig med den gamla.

Vi skall kort också beröra frågan om eventuella försäljningsintäkters användning, innan vi går över till att mer i detalj behandla principerna för prissättning på allmännyttigt ägda fastigheter. Kommunerna har från början tillskjutit bostadsföretagens grundkapital liksom efter hand även i förekom- mande fall bidrag för att täcka hyresförluster och driftunderskott i bostadsförvaltningen. Det är då naturligt att kommunerna också tar ansvar för beslut om vad eventuella intäkter från fastighetsförsäljningar skall användas till.

Olika möjligheter till användning av försäljningsintäkter står formellt till buds. Medel kan naturligtvis kortsiktigt användas för en hyressänkning eller för reducering av en hyreshöjning. Finansiering av ett senarelagt eller eftersatt underhåll torde vara en åtgärd med likartade ekonomiska effekter. Vi anser det emellertid vara självklart att insatser av mer långsiktig och bestående karaktär bör övervägas i första hand. Dit hör bl. a. upprustning och kompletteringsbebyggelse i bostadsområden och av bostadskomple- ment. Dit hör också förvärv av äldre fastigheter i de större tätorternas centrala delar, där allmännyttiga företag f. n. ofta är dåligt representerade. Detta sistnämnda förhållande leder i dag bl. a. till att hyressättningen av äldre lägenheter i det enskildt ägda beståndet kompliceras, eftersom ett tillräckligt jämförelsematerial saknas som underlag för en s. k. bruksvärde- ring. Vi har här kortfattat berört de punkter som vi anser att ett eventuellt

kommunalt beslut om försäljning till bostadsrättsföreningar av allmännyttigt ägda fastigheter bör omfatta. Vi skall nu gå över till att mer ingående behandla den fråga som torde ha störst betydelse i ett sådant beslut, nämligen principerna för prissättning på fastigheterna.

5.3.3. Modeller för prissättning på allmännyttigt ägda fastigheter

De allmännyttiga bostadsföretagen tillämpar en utjämnande hyressättning. Husens ålder och läget i de skilda områdena inom företagens fastighetsm- nehav slår inte igenom till fullo vid hyressättningen. Principerna leder till att det är ovanligt att hyran i en viss fastighet är lika med fastighetens självkostnad. Det förekommer att de äldre fastigheterna genom sina hyror bär en del av kostnaderna för de nyproducerade husen och att hyror för hus i attraktiva lägen subventioneras på bekostnad av hus i mindre eftertraktade lägen. I systemets natur ligger också att avkastningarna förändras över tiden. Kostnaden för den enskilda fastigheten kan komma att utvecklas i en annan riktning än intäkten (hyran).

Dessa effekter innebär att konventionella avkastningsvärdemetoder inte kan ge ett acceptabelt uttryck för marknadsvärdet. Marknadsvärdet för en fastighet är det mest sannolika pris som en köpare på fastighetsmarknaden betalar för fastigheten, vilket kan variera inom förhållandevis vida gränser för till synes likadana fastigheter. Man kan få en uppfattning om den samlade bedömning som köparna gör av de faktorer som påverkar fastighetspriserna genom att studera fastighetsmarknadens priser, det 5. k. ortsprismaterialet. Man får, om ortsprismaterialet är bristfälligt, nöja sig med beräkningar eller bedömningar av fastighetsvärdet, varvid det dock är lätt att fjärma sig från ett marknadsvärde.

Avkastningsvärderingen är ett sätt att beräkna ett sannolikt marknadsvär- de. Ett avkastningsvärde uttrycker emellertid ett värde i användning, medan marknadsvärdet avser ett bytesvärde. Principen för avkastningsvärdering är att ett nuvärde beräknas utifrån förväntade avkastningar. Ett visst års betalningsnetto beräknas genom summering av samtliga in- och utbetalning— ar, som fastighetsinnehavet direkt eller indirekt medför för fastighetsägaren. Nuvärdet måste sedan sättas i relation till t. ex. begärt pris eller bokfört värde, för att det i en beslutssituation skall få en meningsfull innebörd.

Jämförelseförvärv sker sällan av den typ av fastigheter som normalt ingår i det allmännyttigt ägda beståndet, vilket är en svårighet vid värdering med marknadsvärdet som mål. Orsaken härtill är främst att så få fastigheter i utbyggnadsområdena är i enskild ägo och att de mycket sällan erbjuds på fastighetsmarknaden. Införandet av tillståndslagen torde vidare ha inneburit att efterfrågan har minskat när det gäller hyresfastigheter. En marknadsvär- dering av hyresfastigheter av detta speciella slag är således synnerligen vansklig.

Ett helt annat tillvägagångssätt för att sätta pris på fastigheterna vore att använda en produktionskostnadsmetod vid värderingen. Resultatet skulle då bli ett tekniskt nuvärde för byggnaden. Detta värde kan naturligt nog inte innefatta någon hänsyn till olikheter beträffande läge m. m. Tomtens värde skall emellertid också läggas till det tekniska nuvärdet för byggnaden. Svårigheterna att uppskatta marknadsvärdet är stora, även när det gäller

tomtmark, men högsta godkända tomtkostnad vid statlig belåning kan vara en möjlig utgångspunkt. Ytterligare justeringar behöver göras efter denna produktionskostnadsanknutna preliminära prissättning för att prismässigt kunna differentiera fastigheter i olika lägen och med olika lånebilder. Utgångspunkten för en sådan prissättning skulle vara att det allmännyttiga företaget fullt ut skall kompenseras för återanskaffningsvärdet av den försålda fastigheten för att omedelbart kunna nyproducera samma antal lägenheter för hyresrättsupplåtelse som har omvandlats till bostadsrätt. Det främsta argumentet för en sådan princip skulle vidare vara att marknadsan- delen av allmännyttigt ägda lägenheter upplåtna med hyresrätt i utbyggnads- områden inom kommunen inte får minska genom övergångar till bostads- rätt.

Vi har för egen del svårt att acceptera detta som en generell princip. De allmännyttiga företagens andelar på den lokala bostadsmarknaden varierar f. n. högst avsevärt mellan olika kommuner. Detta beror främst på olika lokala förutsättningar under tiden för miljonprogrammet av typ efterfrågan på bostäder av olika slag, arbetsmarknadssituation, kommunalpolitisk sammansättning etc. De kommuner där företagen äger och förvaltar en dominerande del (30—50 %) av det totala bostadsbeståndet och där övergång till bostadsrätt i en begränsad del av detta bestånd i första hand torde komma i fråga är sådana som ofta också har balans på bostadsmarknaden eller t.o.m. har överskott på bostäder. Det synes oss inte troligt att dessa kommuner under överblickbar tid med de ekonomiska förutsättningar som f. n. råder anser sig kunna få tillräckligt underlag för en nyproduktion av hyreslägenheter av någon nämnvärd omfattning.

Beräkningen av ett tekniskt nuvärde som en värderingsmetod ger äveni ett annat avseende ett missvisande resultat. Nyproduktionen av bostäder är kraftigt subventionerad av samhället. Byggherrens utgifter vid ökade produktionskostnader återspeglar på grund av räntesubventioner inte de faktiska kostnaderna. En produktionskostnadsmetod för värdering av allmännyttigt ägda fastigheter skulle därmed överkompensera företaget för bortfallet av ett visst antal lägenheter.

Vi har mot den här bakgrunden i stället valt att utgå från avkastningsme— toder, där man söker belysa hur variationer i bl. a. lägesfaktorn i en fullt ut tillämpad solidarisk hyressättning påverkar priset på fastigheterna. Prissätt- ningsmodellerna i det följande skall i första hand ses som hur man i räkneexempel kan åskådliggöra de bostadspolitiska grundprinciper vi tidigare har givit uttryck för i detta kapitel och vilka effekter det får för de allmännyttiga företagen.

Flera metoder kan konstrueras i syfte att i viss mån komma tillrätta med de inledningsvis redovisade svårigheterna med en marknadsvärdering. Hyrorna kan korrigeras i en konventionell kalkyl till att bli mera läges- och kostnadsanknutna. Räntan på eget kapital kan differentierasi syfte att bättre spegla läges- och åldersklassens inverkan på fastighetsvärdet. Korrigeringar beträffande hyror alternativt ränta på eget kapital bör i så fall ske mot bakgrund av uppfattningar om marknadsvärdet på det aktuella objektet.

Vi har i några beräkningsexempel använt oss av de principer för hyressättning som överenskommits inom hyresmarknadskommittén, kon- taktorganet mellan SABO och Hyresgästernas Riksförbund. Hyresmark-

nadskommitténs rekommendation om hyressättningssystem påverkar hyres— förhållandena mellan olika bostadsområden. Varje bostadsområde tilldelas i systemet ett bestämt tal — en hyressättningsfaktor. Det totala hyresbeloppet för bostäder fördelas på de olika bostadsområdena efter deras resp. hyressättningsfaktor och storlek. Ett område med en hög hyressättningsfak- tor får relativt sett en högre hyra än ett annat med en lägre osv. Den berörda fastighetens värde för företaget vid en fullt ut genomförd hyresutjämning återspeglas genom tillämpning av dessa principer i en avkastningsvärde— ring.

Hyressättningsfaktorn bildas av två tal, en ålderskomponent och en bostadsvärdeskomponent, som adderas till varandra. Älderskomponenten är tänkt att spegla den normala standardutvecklingen inom företaget från år till år. Den fastställs för varje bostadsområde med hjälp av en särskild tabell, där tidpunkten för färdigställande är avgörande. Bostadsvärdeskomponen- ten används för att uttrycka sådana kvalitetsskillnader mellan olika bostadsområden inom ett företags bestånd som inte fångas in av ålderskom- ponenten. Bostadsvärdeskomponentens storlek bestäms, sedan hänsyn har tagits till avvikelser i lägenheter, gemensamma anläggningar och bostadsfö- retagets åtaganden och service samt till läge, miljö och social, kulturell och kommersiell service.

Vi har i samarbete med lantmäteriverket och SABO studerat effekterna av att tillämpa här skisserade principer på sammanlagt 17 fastigheter på fyra olika orter (Uppsala, Gävle, Skövde och Hofors). Urvalet representerar produktion från tidigt 1950—tal till mitten av 1970-talet, centrala till perifera lägen samt små (20-tal lägenheter) till stora (1 100 lägenheter) objekt. Eventuella överskott i fastigheternas interna ekonomi, dvs. totala intäkter minus totala kostnader, har beräknats i fyra alternativa modeller. Överskott förutsattes användas till förräntning av de boendes kontantinsatser. Priset förutsattes motsvara det lånade kapitalet i fastigheten, om inget överskott förelåg. Underhållskostnaderna har vid beräkningarna schablonmässigt satts till ett belopp som i stort sett motsvarade den genomsnittliga underhållskost- naden för samtliga dessa fastigheter under år 1979 (25 kr. per mZ lägenhetsyta).

Det eventuella överskottet förutsattes i alternativ 1 täcka räntekostnader- na för ett personligt annuitetslån till den boendes kontantinsats. Låneräntan sattes i alternativet till 13,5 %, medan amorteringar betraktades som sparande och således inte ingår på kostnadssidan i priskalkylen. De faktiska räntekostnaderna för de boende blir med hänsyn till skatteeffekten (60 % marginalskatt) 40 % av 13,5 %, dvs. 5,4 %. Summan av befintliga lån och nya personliga lån till kontantinsatserna utgör anskaffningskostnaden eller priset. Alternativet innebär att månadskostnaderna för de boende inte ökar bortsett från amorteringar på lån till kontantinsatserna.

Samma principer gällde i alternativ 2 som för alternativ 1, men förändrade hyresbelopp har beräknats för provfastigheterna genom hyresutjämning. Den utgående hyran blir kalkylhyra i modellen, om inte den solidariska hyressättningen motiverar en högre hyra.

Alternativ 3 och 4 utgick från att en kostnadsminskning skulle vara möjlig vid en övergång till bostadsrätt. Alternativen överensstämmer i övrigt med alternativ 2. Kostnadssidan i alternativ 3 reduceras med 10 kr. per m2

lägenhetsyta och i alternativ 4 med 20 kr. Hyresgästen drabbas i vissa fall av månadskostnadsökningar beroende på den solidariska hyressättningen.

Resultaten av beräkningsexemplen kan sammanfattas på följande sätt. Alternativ 1, utan solidarisk hyressättningi kalkylen, ger överlåtelsepriser på fastigheterna som i många fall understiger marknadsvärdet för provfastighe- terna. Marknadsvärdet för samtliga fastigheter har överslagsmässigt bedömts utifrån taxeringsvärde och ortsprismaterial. Alternativet gynnar de boende på det allmännyttiga företagets bekostnad. Alternativet kan vidare ha den effekten att endast välbelägna objekt, med i relation till den solidariska hyressättningen låga hyror, blir föremål för förvärv. Resultatet överstiger dock i 13 fall av 17 det bokförda värdet, som vanligtvis liggeri nivå med lånen i resp. fastighet.

Alternativ 2 ger ett i relation till bedömt marknadsvärde acceptabelt resultat, när det gäller yngre objekt. Förutsättningen där är att befintliga lån övertas, att solidarisk hyressättning tillämpas inom beståndet och att överskottet i fastigheten skall täcka ett personligt lån till kontantinsatsen. Alternativet bör i de flesta fall vara tilltalande från de boendes synpunkt, då nödvändiga kontantinsatser i förhållande till läge och storlek är rimliga jämfört med priser på bostadsrättslägenheter på orten.

Alternativ 3 liknar i huvuddrag alternativ 2, men kostnadssidan är reducerad med 10 kr. per m2 lägenhetsyta. Alternativet ger ett kalkylresultat för fastigheterna som klart torde överstiga marknadsvärdena. Alternativet synes vidare vara acceptabelt för de boende för i varje fall yngre fastigheter, fastigheter i relativt sett mindre attraktiva lägen och fastigheter med underskott eller litet överskott.

Alternativ 4 liknar alternativ 3, men reduktionen på kostnadssidan beräknas till 20 kr. per mZ lägenhetsyta. Alternativet ger ett mycket gott ekonomiskt resultat för fastigheterna i relation till det förmodade marknads- värdet. Alternativet är i de flesta fall emellertid oacceptabelt för de boende. Ett gott resultat för de boende uppstår endast i en underskottssituation. Det finns vidare en risk för en från samhällets synpunkt icke önskvärd värdehö jande effekt på fastighetsbeståndet, om en betydande försäljning av fastigheter sker till överlåtelsepriser enligt alternativ 4 och måhända även alternativ 3. Priserna bör dock vara acceptabla i de fall marknadsvärdenivån uppnås vid prissättningen.

Vi har här sökt visa vilka konsekvenser fyra olika prissättningsmodeller får för de boende och för företagen vid övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter. Samtliga alternativ ger ett acceptabelt resultat för fastigheterna i relation till det bokförda värdet. Resultatet gynnar dock de boende på det allmännyttiga företagets bekostnad, om inte intäktssidan i kalkylen korrigeras med en solidarisk hyresutjämning. Resultatet kommer annars att understiga ett bedömt marknadsvärde. Modellerna torde för de boende i regel ge acceptabla resultat, även om man på kostnadssidan tar hänsyn till en viss egen arbetsinsats från deras sida.

De redovisade alternativen är dock alla statiska i den meningen att de endast är baserade på dagens avkastning och således anger det pris som gäller med dagens förutsättningar. Modellerna tar ingen hänsyn till eventuella framtida förändringar av avkastningen, t. ex. det värde som fastigheten representerar för företaget vid utjämning av kostnaderna för en ökad

nyproduktion. En prissättningsmodell bör som vi tidigare har anfört inom sig kunna innehålla försäkringar om kompensation för effekter på hyresutveck- lingen och på bolagets ekonomi, så att övriga hyresgäster hålls skadelösa. En försäljning bör inte medföra att hyresuttaget för kvarvarande fastigheter blir högre än det skulle ha blivit om fastigheten hade funnits kvar i bolaget. Försäljningspriset bör om möjligt vara sådant att det även rymmer framtida förändringar av fastighetens täckningsbidrag.

Priset bör bestämmas som ett avkastningsvärde och beräknas enligt intäkts-/kostnadsmetoden. Det är emellertid inte tillräckligt att grunda beräkningen enbart på dagens intäkter och kostnader. Kallhyrorna böri linje med de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättningsprinciper i framtiden utvecklas procentuellt lika över hela beståndet, förutsatt att hyressättningen i nuläget är baserad på resp. lägenhets bostadsvärde. Det är således den genomsnittliga kostnadsutvecklingen i hela företaget som kommer att avgöra hyran/intäkten i den enskilda fastigheten. Kostnaderna för den enskilda fastigheten kan däremot, på grund av skilda förutsättningar. komma att utvecklas i en annan riktning. Man bör därför använda sig av en diskonteringsmetod som medger att hänsyn tas till hur hyror resp. kostnader bedöms utvecklas inom en rimlig framtid. Vi kommer i ett följande avsnitt om en omvandlings ekonomiska konsekvenser för det allmännyttiga företaget att redovisa vilka konsekvenser som användningen av en sådan beräkningsmetod kan tänkas få.

5.3.4. Det kommunala bostadsförsörjningsansvaret

Vi anser, som vi tidigare anfört, att eventuella ombildningar i allmännyttigt ägda fastigheter bör ske först när de grundar sig på ett handlingsprogram från kommunens sida. Frågan om ombildning torde i första hand komma upp som ett önskemål från hyresgästerna om att få förändra sina boendeförhållanden. De boende kan emellertid inte på formella grunder, lika lite f. ö. som om ägaren vore en enskild person, tvinga det allmännyttiga företaget att försälja fastigheten. Övergångar kan dock även betraktas som ett bostadspolitiskt medel i sig, i syfte att t. ex. åstadkomma en större variationsrikedom och en uppblandning av besittningsformerna i områden där de allmännyttiga bostadsföretagen har en helt dominerande ställning. I debatten förekom- mande argument för en sådan lösning är att tillkomsten av bostadsrättslä- genheter i områden som i dag domineras av lägenheter upplåtna med hyresrätt skulle kunna bidra till att förhindra segregation och utjämna sociala klyftor mellan olika delar av en kommun.

Vi har i kap. 2 om erfarenheter av ombildningar under 1970-talet dragit upp riktlinjerna för den principiella rollfördelning vi anser bör föreligga mellan staten, kommunen och föreningsbildaren i samband med övergång till bostadsrätt i allmänhet. Vi har där framhållit det angelägna i ett mer aktivt kommunalt engagemang vid ombildning till bostadsrätt som en del av ansvaret för bostadsförsörjningen och pekat på att detta engagemang lämpligen bör komma till uttryck i bostadsförsörjningsprogrammet. Kom- munernas medel för att följa upp intentionerna i programmet 1 det här avseendet är emellertid med nuvarande regler begränsade, när det gäller det enskilt ägda hyreshusbeståndet. Det blir därmed i första hand för det

allmännyttiga beståndet som en mer planmässig ombildningsverksamhet skulle kunna komma till stånd.

En kommun har, både då det gäller åtgärder som främjar bostadsförsörj- ningen, men som inte direkt anges i lagen, och då det gäller åtgärder inom bostadsförsörjningslagens ram, stor frihet att handla efter lokala förhållan-

den och egna målsättningar. Ett av instrumenten för den kommunala .

bostadsförsörjningen är allmännyttiga bostadsföretag, som har tillkommit för att lösa väsentliga bostadssociala uppgifter.

Det behöver från bostadsförsörjningssynpunkt inte ligga något egenvärde i att försälja ett allmännyttigt företags fastigheter till alla de hyresgäster som vill bilda bostadskooperativ. Iden mån en ombildning kommer till på initiativ av kommunen, kan syftet också vara ett annat än att tillgodose krav på ändrade boendeförhållanden. En stor del av produktionen i det 5. k. miljonprogrammet domineras, framför allt i anslutning till de större tätorterna, av allmännyttigt ägda flerbostadshus, som har upplåtits med hyresrätt. Produktionen kännetecknas på samma sätt ofta av en uppdelning mellan klart avgränsade småhus- resp. flerbostadshusområden, dvs. i regel mellan områden med äganderätt resp. hyresrätt.

En ökad variationsrikedom har länge varit en allomfattad målsättning. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna t. ex. ansåg i sitt slutbetän- kande (SOU 1975: 51) beträffande inriktningen av bostadsbyggandet, bl. a. att tendenserna till en skiktning av de boende områdesvis måste motverkas och att lägenheter av olika storlek i olika besittningsformer och hustyper borde kunna erbjudas för att ge alla människor verkliga valmöjligheter. Föredragande departementschef anförde i förslaget till riktlinjer för bostads- politiken m.m. (prop. 1974: 150) att en ökad variationsrikedom borde eftersträvas i fråga om såväl bebyggelseutformning som lägenhetsfördelning och besittningsformer. Grundsynen, att en allsidig hushålls- och boendes- truktur inom bostadsområdena är angelägen från både sociala och samhäll- sekonomiska synpunkter, borde i hög grad styra den kommunala planering- en av bostadsförsörjningen.

Vi har, som vi återkommer till i avsnitt 5.4 om konsekvenser av ombildning till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter, särskilt studerat den lokala bostadsmarknadssituationen och de allmännyttiga bostadsföretagen på sex olika orter (Botkyrka, Hofors, Oxelösund, Piteå, Skövde och Uppsala). Bostadsmarknaden är lokal och avgränsad, vilket innebär att det är stora skillnader mellan bostadsförsörjningssituationen på olika orter. Valet av orter för våra fallstudier har skett bl. a. utifrån kriteriet att finna situationer som är så olika som möjligt med avseende på en rad variabler, i syfte att söka återspegla förekommande variationer över landet i dess helhet.

De studerade bostadsmarknaderna skiljer sig åt, bl. 3. vad avser andelen bostadsrätt resp. hyresrätt. Olikheter områden emellan inom orten följer ofta ett liknande mönster. I Uppsala t. ex. är 34 % av bostäderna bostadsrätt, medan Piteå endast har 2 % bostadsrätter. I Botkyrka är hälften av alla bostäder upplåtna med hyresrätt, medan Uppsala endast har 25 % hyreslä- genheter förutom studentlägenheterna. Uppsala har bostadsbrist medan Skövde, Oxelösund, Hofors och Piteå har överskott på bostäder. Ombild- ning till bostadsrätt i Uppsala skulle förmodligen starkt begränsa möjlighe- terna för de kategorier som föredrar hyresrätt, medan situationen i Piteå är

annorlunda. De kategorier som föredrar bostadsrätt har idag mycket begränsade möjligheteri Piteå. Det är ur kommunernas och de allmännyttiga företagens synvinkel väsentligt att kunna erbjuda bostäder till olika boendekategorier för att få en allsidig och balanserad hushållssammansätt— ning i bostadsbeståndet.

Möjligheterna att genomföra några förändringar av betydelse på bostads- marknaden inom överskådlig framtid genom vissa riktlinjer för nyproduk- tionen torde vara begränsade. Det är i stället genom ett handlingsprogram för det redan existerande bostadsbeståndet som kommunerna enligt vår mening skulle kunna vidareutveckla de allmännyttiga bostadsföretagens roll som ett medel för en social bostadspolitik. Ändrings- och kompletterings— bebyggelse är en mycket angelägen uppgift, även om möjligheterna att förändra den fysiska strukturen är begränsade. En uppblandning av besittningsformerna borde också verksamt kunna bidra till att utveckla många bostadsområden i en positiv riktning. De allmännyttiga företagen är likaså underrepresenterade i de större tätorternas centrala delar och i småhusområden, där det efter samma princip borde vara mer angeläget att förvärva fastigheter i enskild ägo än att försälja fastigheter.

Det är sammanfattningsvis således vår uppfattning att ett kommunalt engagemang vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt bör betraktas som en del av det kommunala bostadsförsörjningsansvaret. Detta bör komma till uttryck i bostadsförsörjningsprogrammet, som bl. a. grundas på bostadsso— ciala inventeringar. Beslut i kommunfullmäktige torde krävas vid övergångar i allmännyttigt ägda fastigheter beträffande företagens ändamålsbestämmel- se, huvudmannaskap för bostadsrättsföreningarna, principer för prissättning på fastigheterna samt försäljningsintäkternas användning. Sådana beslut bör givetvis föregås av utredning inom kommunen.

5.4. Konsekvenser av ombildning till bostadsrätt

5 .4.1 För de allmännyttiga företagen

Det torde inte vara vare sig möjligt eller lämpligt att drastiskt och omfattande skära ner det bestånd av bostäder som i dag ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag, vilket vi också har anfört inledningsvis. Företagen har och kommer under överskådlig framtid att ha en betydelsefull roll som ett av medlen för den kommunala bostadsförsörjningen. De allmännyttiga företa- gen erbjuder i dag bostäder åt alla kategorier av boende. En stor utförsäljning till bostadsrätter skulle kunna innebära att företagen får en mycket specialiserad roll på marknaden, t. ex. att tillhandahålla bostäder för mindre bemedlade. En omstrukturering av fastighetsinnehavet borde däremot för många av företagen kunna innebära fördelar såväl bostadspo- litiskt som ekonomiskt.

Vi skall enligt direktiven belysa vad en övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter innebär för bl. a. företagen själva. Vi har med hjälp av en fristående forskare och företagskonsult (ekon. dr Ingemar Gärdborn) ingående studerat allmännyttiga företag och den lokala bostads- marknaden på sex olika orter (Botkyrka, Hofors, Oxelösund, Piteå. Skövde

och Uppsala) i syfte att analysera konsekvenserna för företagen på dessa orter vid en övergång till bostadsrätt i en begränsad del av beståndet. Gärdborn har samarbetat med SABO och de allmännyttiga företagen vid insamlingen av grundmaterial för studien.

Vi har vid valet av orter sökt variera såväl kommunstorlek och geografiskt läge som företagsstorlek och andel av bostadsmarknaden för olika upplåtel- seformer. Kommunernas och företagens tillväxtsituation med åtföljande balansproblem på bostadsmarknaden har också haft betydelse för urvalet. Det är viktigt att betona att just på grund av de stora olikheter mellan olika företag och kommuner som här har nämnts går det inte att dra några generella slutsatser av redogörelsen i det följande. Avsikten är däremot att den skall peka på faktorer av betydelse vid den här typen av studier och ange en lämplig metodik härför.

Vi har valt att koncentrera analysen till ett begränsat antal frågor, som vi ansett vara primära vid en bedömning av konsekvenserna för företagen.

Vilka blir konsekvenserna med avseende på företagets roll på den lokala bostadsmarknaden? :! Hur påverkas företagets ekonomi av en ombildning?

Vad innebär en ombildning för företagets förvaltningsorganisation och sysselsättningsroll?

Man kan således i dessa avseenden inte generellt säga om det är bra eller dåligt att ombilda från hyresrätt till bostadsrätt i ett allmännyttigt företag. Man måste studera olika faktorer och variabler för sig som den lokala bostadsmarknaden, det aktuella bostadsområdet och den förväntade ekono- miska utvecklingen. Fallstudierna har i några specifika fall sökt peka på vilka problem som löses av en ombildning till bostadsrätt resp. vilka problem som inte löses och vilka problem som skapas, när det gäller konsekvenserna för företagets roll på den lokala bostadsmarknaden. Studierna visar att konse- kvenserna blir olika, beroende på vad som utmärker den lokala marknaden. Det finns bl. a. exempel som tycks visa på att en ombildning vid överskott på bostäder i hyresrätter skulle kunna leda till en ökad stabilisering och därmed följande minskning i andelen tomma lägenheter i problemområden.

S. k. problemområden är resultat av ett komplext problemmönster. Studierna indikerar att det på de flesta orter finns ett visst område eller vissa områden som av många karaktäriseras som problemområde. Dessa utmärks av hög omflyttning, ibland tomma lägenheter, social instabilitet och en koncentration av resurssvaga hushåll. Områdena har i flera fall ansetts vara problemområden alltsedan de byggdes, vilket kan vara mer än tio år tillbaka i tiden. Att områdena förblir problemområden tycks i hög utsträckning ha att göra med det sätt på vilket flyttningsströmmarna hanteras, såväl när hushåll flyttar till kommunen som när de flyttar inom kommunen eller inom det allmännyttiga företaget.

Karaktäristiskt för ett problemområde är ofta en rad komponenter som tillsammans bildar en ond cirkel. Hushåll. som utan bytesmöjligheter flyttar in till kommunen, blir ofta hänvisade till detta område, liksom ungdomar som behöver bostad första gången. Resursstarka hushåll flyttar så snart som möjligt, medan resurssvaga hushåll har svårt att komma därifrån. Problem-

mönstret förstärks ofta genom bostadsföretagets flyttningspolitik.

Ett problemområde är i flera avseenden en belastning för företaget. dels genom att det utgör en direkt ekonomisk belastning, dels genom den effekt det har på företagets anseende såväl externt på marknaden som internt bland personalen. En hypotes som framförs är att en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skulle kunna bidra till att skapa en större social stabilitet genom att minska utflyttningen av resursstarka hushåll. Företaget kommer förmod- ligen att från ekonomisk synpunkt göra en bokföringsmässig förlust, men samtidigt avgår en fastighet ur beståndet, vars kostnader är högre än intäkterna. Möjligheter skapas därigenom att utveckla andra delar av företaget.

Förhållandet torde bli det motsatta vid ombildningar i attraktiva områden. Attraktiva områden är oftast äldre områden med låg omflyttningstakt och en kö av bostadssökande. Ekonomiskt ger dessa områden ett överskott till företaget. Konsekvenserna av att ombilda till bostadsrätt blir att företaget genom att avhända sig ett attraktivt område väsentligen minskar sina möjligheter att erbjuda kvalitativa boendemiljöer och därigenom försämrar sitt anseende såväl utåt som internt. En ombildning skulle därigenom också kunna bidra till att förstärka icke önskvärda segregationstendenser. En ombildning på marknader med brist på bostäder i hyresrätt kan leda till ökade svårigheter för vissa grupper att få bostäder, t. ex. ungdomar och ensamstående föräldrar. En ombildning i attraktiva områden skulle visser— ligen kunna ge ett betydande bokföringsmässigt överskott, men samtidigt avhänder sig företaget en positiv intäktskälla och möjligheterna att utveckla andra delar av företaget skulle kunna försvåras.

Konsekvenserna för företagets ekonomi är beroende av det pris företaget får för fastigheterna vid en ombildning. De priser som följer av en avkastningsvärdering är, som vi har anfört i föregående avsnitt, beroende av vilken bedömning som köpare resp. säljare gör av den allmänna ekonomiska utvecklingen samt av utvecklingen av driftskostnader och hyror.

En förändrad ekonomisk situation med en väsentligt lägre inflationstakt och en starkt dämpad driftskostnadsutveckling, parallellt med en hyresut- veckling som innebär att hyrorna stiger mer än driftskostnaderna, medför starkt ökade avkastningsvärden. Företagen borde i denna situation få betydande bokföringsmässiga överskott vid en ombildning. En avkastnings- värdering indikerar emellertid priser som skulle ge en bokföringsmässig förlust, om den nuvarande ekonomiska utvecklingen med hög inflation, minskande resurstillväxt och minskade reala inkomster fortsätter, samtidigt som inga avgörande förändringar sker i de drivkrafter som ligger bakom ekonomiska problem i många bostadsföretag. Det är i extremfallet t. o. m. möjligt att vissa fastigheter ger ett negativt driftsnetto, dvs. hyrorna ökar i en långsammare takt än driftskostnaderna och fastigheten ger om ett antal år ett driftsunderskott.

Fallstudierna visar att många allmännyttiga bostadsföretag har ekono- miska problem förorsakade av såväl interna som externa faktorer. En hög inflationsnivå tillsammans med minskade subventioner från samhällets sida medför att företagen inom en snar framtid arbetar med helt andra ekonomiska förutsättningar än f. n. Många företag har dessutom ackumu- lerade underskott till följd av att intäktsökningarna under en följd av år har

släpat efter kostnadsökningarna. vilket på grund av företagens låga soliditet blir mycket kännbart. Detta beror i sin tur bl. a. på energikrisen och snabbt stigande bränslepriser samt kommunernas allt kärvare ekonomiska situation och därmed sammanhängande förändringari taxepolitiken. Stagnerande och minskande disponibla inkomster för stora grupper av befolkningen innebär också vikande efterfrågan på bostäder med på vissa orter tomma lägenheter och hög omflyttning som följd. Det är speciellt mot denna bakgrund angeläget att företagen har förmåga att utveckla och anpassa förvaltnings- servicens innehåll och teknologi till nya krav.

Vi har med material från fallstudierna för olika samhällsekonomiska utvecklingsalternativ beräknat det finansiella överskott/underskott som en överlåtelse av en fastighet skulle medföra, om denna sker till det pris som fås vid en tillämpning av avkastningsvärdemetoden. Hänsyn har vid beräkning- en bl. a. tagits till villkoren för de lån som belastar resp. fastighet. Man får ett finansiellt överskott i de fall avkastningsvärdet är större än de lån som belastar fastigheten, under förutsättning att det bokförda värdet inte överstiger summan av lånen. Vid ett finansiellt överskott får bostadsföreta- get pengar som kan användas på olika sätt. Ett finansiellt underskott uppstår på motsvarande sätt, om avkastningsvärdet är mindre än de lån som belastar fastigheten. Krav ställs i detta fall på att företaget har de likvida resurser som en överlåtelse kräver.

Beräkningarna visar den avgörande betydelse som alternativa ekonomiska utvecklingar har för värdet på fastigheterna. En låg inflation och en positiv utveckling av inkomster och kostnader indikerar priser som ger ett finansiellt överskott till företaget för de studerade fastigheterna. En hög inflation och en negativ utveckling av inkomster samt snabba kostnadsstegringar ger priser som medför ett finansiellt underskott för de studerade fastigheterna.

Den genomsnittliga inflationsnivån i ett låginflationsalternativ har för den närmaste tioårsperioden antagits ligga på 6 %, vilket ungefär motsvarar nivån under 1970-talets början. Denna utveckling torde vara förenlig med en reallöneökning på några procent och det har därför antagits att det är möjligt att höja hyrorna med i genomsnitt 9 % per år. Driftskostnaderna har antagits öka med 7 %, dvs. en lägre takt än vad hyran utvecklas. Nettointäkten ökar därför för varje år under 1980-talet. Vi har vidare antagit att nettointäkten efter tioårsperioden förblir oförändrad. Finansiella överskott uppstår, genom en kapitalisering av nettointäkterna, i studerade fastigheter i detta alternativ med ca 300—1 000 kr. per m2 Vägd lägenhetsyta.

Vi har i ett höginflationsalternativ antagit att den genomsnittliga inflations- nivån under den närmaste tioårsperioden kommer att ligga på samma nivå som under de senaste åren, dvs. ca 12 %. Vi har vidare antagit att hyrorna höjs med 11 %, eftersom det på grund av stagnerande och för stora grupper minskande realinkomster kommer att vara svårt att höja hyrorna i samma takt. Antagandet motsvarar den faktiska hyreshöjningen per år under perioden 1976—1979. Driftskostnaderna utvecklas snabbt bl. a. till följd av kommunala taxehöjningar, värmekostnadsökningar, ökning av skötselkost- nader och underhållskostnader. Vi har därför antagit att driftskostnaderna kommer att öka i samma takt som under perioden 1976—1979, dvs. med 15 % per år. Denna utveckling innebär att nettointäkten i flertalet fastigheter minskar från år till är, för att efter tioårsperioden antas förbli konstant.

Finansiella underskott uppkommer i detta alternativ i samtliga studerade fastigheter med ca 100—700 kr. per m2 Vägd lägenhetsyta.

Det pris som företaget bör begära för en fastighet blir emellertid beroende av en rad faktorer och kan avvika högst avsevärt från vad som framkommer med hjälp av dessa beräkningar. En viktig sådan faktor är att den lokala hyresnivån kan variera. Uppsala och Skövde t. ex. har för relativt likvärdiga fastigheter avsevärt lägre hyror (30—40 kr. per m2 Vägd lägenhetsyta) än Piteå och Botkyrka. Avkastningsvärdet vid övertagande av befintliga lån skulle förändras på ett betydande sätt, om man antar att hyresnivån i Skövde resp. Uppsala höjdes till ungefär samma nivå som i Botkyrka och Piteå. Det finansiella överskottet skulle i låginflationsalternativet öka med ca 600 kr. per m2 och det finansiella underskottet i höginflationsalternativet skulle minska med ca 400 kr. per m2 och i vissa fall övergå i ett finansiellt överskott.

Konsekvenserna av en ombildning för förvaltningsorganisation och sysselsättning har också undersökts. Organisationen av den administrativa och ekonomiska funktionen är centraliserad i de studerade företagen och relativt likartad till sin uppbyggnad. Administration och ekonomi innefattar uthyrning, hyresuppbörd, in- och utbetalningar, bokföring, redovisning, bokslut, löner, inköp etc. Ett av företagen, som köper en del av dessa tjänster av Riksbyggen, utgör ett undantag.

Organisationen för teknisk förvaltning och fastighetsskötsel (besiktningar, underhåll, arbetsledning, städning, reparationer etc.) uppvisar dock bety- dande skillnader mellan företagen. Ett företag t. ex. säljer en del tjänster till kommunen och till privata företag. Ett annat företag däremot köper tjänster som städning och målning, samtidigt som man säljer ekonomitjänster till bostadsrättsföreningar. Reparatörer och målare arbetar ofta över hela beståndet i bostadsföretaget, medan fastighetsskötare i regel är knutna till olika bostadsområden. Större företag har många gånger en distriktsorgani— sation med en förvaltare och några fastighetsskötare placerade på resp. distrikt, som omfattar ett eller flera bostadsområden. En bedömning av sysselsättningskonsekvenserna grundad på fallstudierna framgår av tabell 5.1.

Det finns även anledning att beakta några ytterligare förhållanden vid en bedömning av konsekvenserna för förvaltningsorganisation och sysselsätt- ning. Ett syfte med övergång från hyresrätt till bostadsrätt är att ge större möjligheter för de boende att medverka i förvaltning och skötsel av fastigheten, vilket naturligtvis får konsekvenser för sysselsättningen. Dessa konsekvenser får man dock också i de allmännyttiga företag där man förändrar servicegraden gentemot de boende i syfte att sänka förvaltnings- kostnaderna eller där man bildar s. k. förvaltningsföreningar.

Flertalet bostadsrättsföreningar köper en del tjänster från förvaltningsbo- lag och då i första hand ekonomitjänster. Bostadsföretaget kan därmed erbjudas en möjlighet att även i fortsättningen tillhandahålla tjänster för de lägenheter som ombildas. De bostadsföretag som i betydande omfattning köper tjänster från underentreprenörer hanterar en förändring genom ett minskat inköp av förvaltningstjänster. En annan möjlighet för företagen att minska sysselsättningskonsekvenserna är att erbjuda förvaltningstjänster till fastighetsägare på den öppna marknaden. Den förändrade kostnadsbilden

Tabell 5.1 Sysselsättningskonsekvenser vid ett bortfall av 100 resp. 1 000 lägenheter av ett fastighetsbestånd, dår bostadsföretaget har all förvaltning i egen regi

Funktion

Omfattning

100 lägenheter

1 000 lägenheter

l. Administration, ekono- mi

2. Teknisk förvaltning. ar— betslcdning

3. Löpande fastighetssköt— sel

4. Reparationer och un- derhåll

Marginell förändring

Marginell förändring

Underlaget för 1 tjänst bortfaller Beror på var i under- hållscykeln fastigheten befinner sig

Underlaget för 1—2 tjän- ster bortfaller Underlaget för ca 1/2 kvalificerad tjänst bort- faller Underlaget för 5—8 tjän- ster bortfaller Beror på var i under- hållscykeln fastigheten befinner sig. Ca 1 tjänst bortfaller för löpande reparation

och den i vissa avseenden ökade komplexiteten skapar en växande marknad för förvaltningsservice.

Vår slutsats är att konsekvenserna för förvaltningsorganisation och sysselsättning torde vara begränsade och hanterbara för de berörda företagen. Detta gäller speciellt om ombildningen endast avser en begränsad del av resp. bostadsföretags totala lägenhetsbestånd och inte koncentreras tidsmässigt, vilket har varit vårt antagande. Det bör också noteras att Stordriftsfördelarna i bostadsförvaltningen är begränsade, vilket innebär att möjligheten att anpassa förvaltningsorganisationens kapacitet till en föränd- rad volym borde vara stor.

5.4.2 Konsekvenser för stat och kommun

Vi har i detta kapitel inledningsvis konstaterat att allmännyttiga bostadsfö- retag även framdeles kommer att vara ett betydelsefullt instrument för att vissa bostadspolitiska mål skall kunna förverkligas. Övergångar till bostads- rätt i dessa företags fastigheter kan därför enligt vår mening endast äga rum i den utsträckning som kommunerna finner det förenligt med sitt bostadsför- sörjningsansvar. Kommunerna måste vidare se till att eventuella ombild- ningar sker mot bakgrund av ett medvetet bostadspolitiskt handlingsprogram från deras sida, där övergång till bostadsrätt betraktas som en av flera metoder för att utveckla de allmännyttiga företagens roll som ett medel för en social bostadspolitik.

Vi har också betonat det kommunala bostadsförsörjningsansvarets bety- delse för den kommunala rollen i ombildningsförfarandet och särskilt behandlat den vikt man måste lägga vid prissättningen på dessa fastigheter, som ett medel för att styra övergångarnas omfattning och lokalisering. Vi har vidare av studien om konsekvenser för de allmännyttiga företagen kunnat se att övergång till bostadsrätt i äldre. attraktiva områden torde såväl försämra företagets ekonomiska förutsättningar som bidra till att förstärka icke önskvärda segregationstendenser.

Vad vi; här har anfört talar i viss utsträckning emot övergångar i allmännyttan. som ett medel för hyresgästerna att när de så önskar få en ändring till stånd av sina boendeförhållanden. Vi vill emellertid återigen stryka under att bostadsrättsföreningars förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter ur samhällets synvinkel har alldeles speciella aspekter av saväl bostadspolitisk som ekonomisk karaktär. Samhället måste därför enligt var mening också ställa upp vissa villkor för sådana övergångar för att inte avhända sig möjligheterna att även fortsättningsvis långsiktigt planera och klara bostadsförsörjningen.

Det är mot den här bakgrunden som våra överväganden i det följande om konsekvenser för stat och kommun skall ses. Vi förutsätter saledes. för att ombildningarna skall kunna ske under samhälleligt kontrollerbara former. att de äger rum i linje med ett kommunalt handlingsprogram och under hänsynstagande av ekonomiska och andra konsekvenser för de allmännyttiga företagen. Det innebär bl. a. att övergångarna bör stå i viss proportion till det allmännyttiga företagets marknadsandel på orten och i bostadsområdet. Vi har bl. a. antagit att övergångarna vid varje enskilt tillfälle får en begränsad omfattning. Dramatiska förändringar eller omfattande övergångar i det allmännyttigt ägda beståndet torde få helt andra konsekvenser, än vad vi här har kunnat förutse. Vi förutsätter vidare att kommunerna och företagen i erforderlig utsträckning utnyttjar den möjlighet till hembudsvillkor knutna till övertagandet av de statliga lånen som våra förslag i kap. 8 erbjuder. Vi utgår slutligen också från att kommunerna går i borgen för statliga insatslån till hushåll med otillräckliga medel för grundavgiften enligt vårt förslag i kap. 7.

Vi har valt att bjuda in åtta personer med omfattande erfarenhet från bostadsmarknaden — administratörer samt forskare med inriktning på bostadsmarknad, samhällsplanering och -ekonomi — att bidra till var bearbetning av dessa frågor. De har fått i uppdrag att analysera effekterna för samhället vid en övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter, i Stort mot bakgrund av de förutsättningar vi här nu har nämnt. Deras bidrag har under våren 1981 presenterats i en debattbok (Bostadsrätt — bättre bostadssätt?, LiberFörlag). Detta material har för våra överväganden i det följande utgjort ett värdefullt underlag.

Övergång till bostadsrätt torde från samhällets synpunkt ha sin största betydelse för bostadssparandet. Ombildning i allmännyttigt ägda fastigheter ger en betydande ökning av det kollektiva sparandet med de förutsättningar som här är givna. En bostadsrättsförenings förvärv av en allmännyttigt ägd fastighet förutsätter att del av det statliga bostadslånet återbetalas (jfr kap. 6), förutom att den köpeskilling skall erläggas som överenskommes mellan köpare och säljare. Det innebär med hänsyn till den återstående skuldsum- mans andel av pantvärdet att återbetalning torde bli aktuell för fastigheter producerade under 1970-talet. Skuldsumman år 1979 i fastigheter ägda av SABO-företag översteg 99 % av pantvärdet med t. ex. 15—20 kr. per m2 för fastigheter producerade 1970—1972 och med 125-130 kr. per m2 för fastigheter producerade 1976—1977. Reglerna för övertagande av statliga hyresförlustlån innebär vidare att viss återbetalning skall ske, om sådana lån belastar den fastighet som en bostadsrättsförening förvärvar. En femtedel av länet skall lösas inom sex månader och ytterligare lika mycket skall

återbetalas på tio år.

Den årliga boendekostnaden är lägre i bostadsrätt än i hyresrätt vid en jämförelse mellan årsavgift och årshyra. Samhällets utgifter för selektivt bostatlsstöd i form av bostadsbidrag minskar därigenom i samband med övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Bostadsbidraget för t. ex. en hyreslägenhet producerad under perioden 1966—1977 var år 1978 upp till 1400 kr. högre än för motsvarande bostadsrättslägenhet vid i övrigt lika förutsättningar beträffande inkomster och barnantal. Skillnaden varierar med lägenhetsstorlek och produktionsår och är störst för mindre och något äldre lägenheter. Beräkningen grundar sig på genomsnittliga boendekostna- der enligt Statistiska Centralbyråns (SCB) bostads- och hyresundersökning 1978 (BHU 78) samt de regler för bostadsbidrag som gällde samma år. Bidragen är beräknade med utgångspunkt från ett hushåll bestående av två vuxna och två barn och där den statligt taxerade hushållsinkomsten uppgick till 57000 kr.

En övergång till bostadsrätt förutsätter också att de boende i högre grad underhåller sina lägenheter genom egna insatser och därmed således tar samhällets resurser i anspråk i mindre utsträckning. Minst 0,6 % av byggnadernas anskaffningsvärde skall fonderas från årsavgiften för under- håll, därav hälften för det inre underhållet, enligt de rikskooperativa organisationernas normalstadgar. Underhållsfonderna inom HSB: s bostadsrättsföreningar t. ex. uppgick år 1978 totalt till 452 milj. kr., vilket motsvarar ca 1 800 kr. per lägenhet. De SABO-anslutna bostadsföretagens underhållsreserver uppgick samma år till ca 900 kr. per lägenhet. De boendes utgifter för underhåll i sina egna lägenheter år1978 har på grundval av BHU 78 beräknats uppgå till ca 230 milj. kr. eller ca 2,70 kr. per m2 för hyresgäster och ca 440 milj. kr. eller ca 16 kr. per ml för bostadsrättshavare. 19 % av hushållen i allmännyttigt ägda hyreslägenheter utförde enligt samma undersökning eget arbete i sin lägenhet år 1978 mot 45 % av hushållen i bostadsrättslägenheter. Den genomsnittliga utgiften per lägenhet för de hushåll som vidtagit åtgärder är 1978 var 1 000 kr. för hyreslägenheter och 2 200 kr. för bostadsrättslägenheter. Oavlönat arbete utfördes i dessa hyreslägenheter med i genomsnitt 23 timmar och i bostadsrättslägenheter med i genomsnitt 30 timmar.

Större egna insatser från de boendes sida tillsammans med ett lägre underhållsbehov, bl. a. på grund av längre boendetider och minskad lägenhetsomsättning, torde totalt sett medföra en högre underhållsstandard i bostadsrättsbeståndet. Bostadssektorns s.k. kapitalkvot, dvs. relationen mellan insatta resurser och resulterande produktion. sjunker med ett bra underhåll. Resultatet blir att man med oförändrad prioritering av investe- ringari nya bostäder kan åstadkommma en ökning av tillväxttakten. Det är på motsvarande sätt möjligt att förbättra bostädernas kvalitet och utrustning utan att få en nedgång i ekonomins tillväxt.

Bostadsrättsformen torde även utgöra ett väsentligt incitament för att vidta åtgärder i energibesparande syfte, vilket bl. a. har stor betydelse för våra möjligheter att reducera oljeberoendet. Fastigheter ägda av bostads- rättsföreningar har i genomsnitt lägre energiförbrukning än fastigheter ägda av allmännyttiga bostadsföretag. Energiförbrukningen per 1000 m2 upp- värmd yta motsvarade enligt SCB: s energistatistik för flerbostadshus 1978

en förbrukning av ca 30 m3 oljai allmännyttigt ägda fastigheter. oberoende av om dessa värmdes upp från egen värmecentral eller med fjärrvärme. Energiförbrukningen för bostadsrättsfastigheter var ca 5 % lägre vid uppvärmning från egen värmecentral och ca 12 % lägre vid uppvärmning med fjärrvärme. Undersökningen avser flerbostadshus i huvudsak färdig- ställda 1975 och tidigare.

Vi har här behandlat konsekvenser för samhället som i viss mån är kvantifierbara, när det gäller övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter. Det finns emellertid några ytterligare faktorer av vikt. vars effekter dock är svåra att uttrycka i ekonomiska eller andra kvantitativa termer.

Vi har som tidigare nämnts inte funnit anledning att ifrågasätta grunderna för de allmännyttiga företagens tillkomst och verksamhet såsom de har framgått av avsnitt 5.2. Behovet av att utveckla byggande och förvaltning har snarast ökat, även om det i första hand torde vara ombyggnation i stället för nyproduktion som kommer att dominera under den närmaste framtiden. En viktig uppgift är fortfarande också att komplettera och höja kvalitén på befintliga bostadsområden, varvid det kommunala engagemanget är viktigt. Detta sammantaget torde förutsätta att övergångar till bostadsrätt inte blir ett dominerande inslagi områden som förvaltas av allmännyttiga företag, för att inte rationella förvaltningsenheter skall brytas ner och möjligheterna att utveckla bostadsområdena som helhet skall försämras. En omfattande övergång torde t. ex. väsentligt försämra kommunernas möjligheter att i framtiden åstadkomma en planmässig ombyggnadsverksamhet i berörda områden.

De allmännyttiga företagens hyror är normgivande vid prövning av skälig hyra på hela hyresmarknaden enligt bruksvärdesprincipen. Det förutsätter en rimligt jämn fördelning av lägenhetsbeståndet med avseende på faktorer som läge, ålder och storlek. Man kan konstatera att företagen är dåligt representerade i det äldre beståndet, ofta beläget i de större tätorternas centrala delar, samt att man har jämförelsevis många och något mindre lägenheteri det yngre beståndet. Ombildning skulle således normalt kunna äga rum i det yngsta beståndet utan nämnvärda konsekvenser för bruksvär- desprincipens tillämpning. Underlaget för bruksvärderingen skulle på motsvarande sätt kunna förbättras, om företagen hade en större andel äldre och centralt belägna lägenheter. Företagens hyresutjämning inom beståndet har likartade effekter. Den äldre delen av beståndet får inte ombildas i första hand, för att inte hyresgäster i återstående delar skall drabbas av ökade kostnader i form av höjda hyror, som vi har visat tidigare i detta kapitel. Företagens äldre fastigheter utgör en potential för framtida utjämning av hyror med anledning av allt högre nyproduktionskostnader, även om hyresutjämningen inte heller i dag är genomförd i någon större omfatt- ning.

Övergång till bostadsrätt får konsekvenser också för kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Underlaget för förmedling av hyreslägenheter minskar. samtidigt som boendetiden förlängs och omsättningen sjunker i det tidigare allmännyttigt ägda beståndet. Flyttningsfrekvensen i allmännyttigt ägda fastigheter uppgår i genomsnitt till ca 20 %, vilket skall jämföras med ungefär hälften för bostadsrättsfastigheter. Den största andelen områden

med höga flyttningsfrekvenser återfinns bland de stora bostadsområdena färdigställda under perioden 1965—1974. Det innebär bl. a. att boendekate- gorier med stor rörlighet på bostadsmarknaden, som t. ex. ungdomar och invandrare, vid brist på hyreslägenheter får svårare att skaffa sig bostad vid inträde på marknaden. Dessa kategorier torde också ha svårt att förvärva en bostadsrätt. eftersom brist på bostäder samtidigt i regel tycks leda till höga överlåtelsevärden på bostadsrätter (jfr kap. 8).

Det skall dock strykas under att en omvandling därmed inte nödvändigtvis leder till vad man vanligen kallar segregation, dvs. en geografisk uppdelning av olika boendekategorier. Vi har tidigare framhållit att övergångar även av andra skäl inte får bli dominerande inslag i områden som hitintills uteslutande har förvaltats av allmännyttiga företag. Ett av ändamålen med dessa företag har alltid varit att kunna tillhandahålla bostäder för alla hushållskategorier och därmed åstadkomma en allsidig befolkningssamman- sättning. Det är viktigt att den målsättningen bibehålls även fortsättningsvis för berörda bostadsområden och att eventuella övergångars omfattning och lokalisering noga övervägs mot bakgrund härav. Den aspekten har också haft stor betydelse vid utformningen av kommitténs förslag i övrigt. Vi har. som framgår på flera ställen i betänkandet, eftersträvat att motverka tendenser till ensidighet i bostadsrättsboendet.

Ombildningar kan också komma att få arbetsmarknads- och regionalpoli- tiska effekter. En allmänt minskad benägenhet bland den rörliga arbetskraf- ten att byta bostad, tillsammans med ett minskat utrymme på bostadsmark- naden för denna kategori vid brist på hyreslägenheter. kan medföra en trögare arbetsmarknad. Det finns således anledning att även betona sambanden mellan arbetsmarknads- och bostadspolitiska insatser. Insatser- na på det sistnämnda området kan komma att behöva ökas mot bakgrund av en förväntat svagare inkomstutveckling och växande arbetslöshetsproblem. Behovet av omfördelande åtgärder inom bostadspolitiken minskar visserli- gen. om arbetslösheten bringas ner. Andra bostadspolitiska insatser kan dock behövas, om arbetslösheten minskas genom en ökad rörlighet på arbetsmarknaden. De som flyttar för att få arbete måste ha bostäder och det finns därför anledning att i stället öka utbudet på bostäder i regioner där sysselsättningen ökar.

6 Finansiering av fastighetsförvärv

6.1. Utgångspunkter

Finansieringsfrågan spelar en central roll, när hyresgästerna bildar bostads- rättsförening och vill förvärva en fastighet i syfte att gå över till bostadsrätt. Kännetecknande för bostadsrättsföreningens finansiering är den uppdelning man gör mellan grundavgifter och övrigt kapital som behövs för fastighets- förvärvet. De enskilda bostadsrättshavarna tillskjuter således kapital till föreningen genom egna insatser. Finansieringen sker härutöver genom övertagande av befintliga lån och genom att föreningen själv tar upp lån. Fördelningen mellan grundavgifter och övrigt kapital kan variera. Vi skall här behandla finansieringen av fastighetsförvärvet, medan finansieringen avseende den egna insatsen behandlas i kap. 7.

Finansieringsförutsättningarna skiftar avsevärt mellan olika fastighetsför- värv. Hyresgästerna måste i varje enskilt fall skaffa fram kapital som svarar mot fastighetens köpeskilling. Möjligheterna att få fram kapital påverkas av flera faktorer, som har att göra med finansieringsbilden för fastigheten i förening med läget på kreditmarknaden eller i övrigt.

Den långfristiga finansieringen av ett fastighetsförvärv sker normalt genom att köparen tar upp bottenlån, vilket självfallet endast kan ske inom ramen för det utrymme som finns på kapitalmarknaden. En generell statlig lånefinansiering för hyresgästers förvärv bör enligt våra direktiv inte komma i fråga. Riskerna för en ogynnsam påverkan på prisbildningen är ett starkt skäl mot såväl statlig lånefinansiering som finansiering genom den s.k. prioriterade kapitalmarknaden. Sådana finansieringsmöjligheter skulle vida- re innebära att uppkommen värdeökning på fastigheten skulle få en prioriterad ställning i lånehänseende på bekostnad av produktiva investe- ringar i t. ex. ny- och ombyggnad.

Dessa i direktiven angivna utgångspunkter har enligt vår mening efter hand fått ökad tyngd. Utrymmet för en ökning av den prioriterade upplåningen på kapitalmarknaden för nya ändamål måste f. n. bedömas som praktiskt taget obefintligt. Detta gäller såväl om utlåningen sker genom staten som genom bostadsinstituten. En omfördelning av tillgängliga resurser på den prioriterade marknaden kan inte heller anses realistisk. Den långfristiga finansieringen av hyresgästernas fastighetsförvärv måste således i allt väsentligt ske på den oprioriterade delen av kapitalmarknaden. Vi har gjort våra överväganden från dessa utgångspunkter. Vi har också utgått ifrån att det är bostadsrättsföreningen som förvärvare av fastigheten som skall ta

upp de lån utöver grundavgifterna som behövs för fastighetsförvärvet.

Övergång till bostadsrätt sker ofta i samband med ombyggnad, som finansieras med statliga lån. Ett visst utrymme för förvärvslän finns också inom den statliga bostadslånegivningen. De statliga lånebestämmelserna har även i övrigt stor betydelse i samband med övergångar till bostadsrätt. Vi skall därför lämna en redovisning av de statliga bestämmelser som har aktualitet vid en övergång till bostadsrätt, innan vi kommer in på finansieringen vid sidan av statliga bostadslån samt våra överväganden och förslag.

6.2. Statliga lån för bostadsrättsföreningar

6.2.1. Allmän översikt

Statliga bostadslån och därmed sammanhängande räntebidrag utgår enligt bostadsfinansieringsförordningen (BFF) för ny- och ombyggnad. Bostads- rättsföreningar är därutöver speciellt gynnade, då lån under vissa förutsätt- ningar också kan utgå för förvärv av fastighet. Kommunens inflytande vid all statlig långivning är stort mot bakgrund av dess ansvar för bostadsförsörj- ningen. Ett särskilt kommunalt organ, förmedlingsorganet, handhar förmed- lingen av de statliga bostadslånen. Länsbostadsnämnden, som är beslutande myndighet, får frångå förmedlingsorganets yttrande endast om särskilda skäl föreligger. För förvärvslånen, som har en särskild betydelse vid övergångar till bostadsrätt, gäller dock t. v. att regeringen skall lämna sitt medgivande till lånen.

Det kommunala inflytandet har speciell betydelse för bostadsrättsföre- ningar genom kravet på kommunal föreningsrepresentation som förutsätt- ning för vissa lån. Detta krav motiveras ytterst med statens intresse som kreditgivare av att ha insyn i föreningarna. De kommunala representanterna hari praktiken dock ofta rådgivande och stödjande uppgifter, som just vid övergångar från hyresrätt till bostadsrätt kan sträcka sig längre än enbart insyn. Vi har därför valt att mer ingående behandla de kommunala representanternas roll i kap. 3.

Länsbostadsnämnden meddelar, när det gäller ny- och ombyggnadslån för flerbostadshus, först ett preliminärt beslut innan byggnadsföretaget påbör- jas. Slutligt beslut och därefter beslut om utbetalning av länet meddelas sedan byggnadsföretaget har färdigställts. Det slutliga beslutet korrigeras normalt i förhållande till det preliminära beslutet för större delen av prisökningar under byggnadstiden. Bostadslånets storlek beräknas som en för olika kategorier av låntagare bestämd procentsats av det s. k. låneun- derlaget, som fastställs efter schablonberäkningar på olika kostnadsposter. Ett pantvärde för fastigheten fastställs också i varje låneärende, inom vilket pantsäkerheten måste vara placerad.

Speciellt förmånliga bestämmelser om beräkning av låneunderlag vid nybyggnad infördes under år 1980. Låneunderlaget för hyres- och bostads- rättshus får nämligen, i de fall anbudskonkurrens tillämpas, baseras på kostnader enligt antaget anbud med tillägg för skäliga kostnader som inte ingår i anbudet, s. k. produktionskostnadsbelåning.

6.2.2. Låneandel, lånegräns och räntebidrag

Man skall enligt bostadsfinansieringsförordningen från lånesynpunkt göra skillnad mellan bostadsrättsföreningar med resp. utan kommunal insyn. Statligt bostadslån utgår för bostadsrättsföreningar med kommunal insyn vid såväl ny- som ombyggnad med 29 % av låneunderlaget. Inteckningarna skall vara belägna inom 99 % av pantvärdet, som alltså är lånegränsen, om panträtt upplåts i fastigheten. Dessa föreningar utgör den mest prioriterade låntagarkategorin med undantag för de allmännyttiga bostadsföretagen och vissa andra kategorier låntagare, vars låneandel är 30 % och lånegräns 100 %. Bostadsrättsföreningar med kommunal insyn är även i andra avseenden prioriterade, främst när det gäller markvillkoret och möjligheter- na till förvärvslän. De närmare förutsättningarna för att en bostadsrättsfö- rening skall falla inom denna kategori anges i 26 & BFF och i bostadsstyrel- sens föreskrifter till denna paragraf. Vi har i kap. 3 närmare beskrivit dessa regler.

Representation i föreningen vid övergång från hyresrätt är, i syfte att förenkla förfarandet, tillräcklig fr. o. m. dagen för låneansökan, om denna ges in inom fem år från förvärvet. En ytterligare förutsättning är emellertid att i föreningen inte ingår medlem som var intressent i fastigheten vid förvärvet (prop. 1977/78: 93 s. 172). Den kommunala insynen får utövas genom 5. k. rapportör, om länsbostadsnämnden inte finner vägande skäl däremot.

Procentsatserna för låneandel och lånegräns för föreningar med kommu- nal insyn har höjts i olika omgångar i syfte att stimulera efterfrågan på bostadsrättslägenheter. Gränserna höjdes år 1971 från 25 % resp. 95 % till 28 % resp. 98 % av låneunderlag och pantvärde. Departementschefen framhöll vid en senare höjning år 1975 (prop. 1974: 150 s. 457) det angelägna i att på olika sätt öka de boendes inflytande över bostadsförvaltningen och ytterligare stimulera efterfrågan på bostadsrättslägenheter. Höjningen borde emellertid enligt departementschefen inte vara så stor att den eliminerade det för bostadskooperationen grundläggande kravet på egen kapitalinsats. Höjningen beräknades dock minska den genomsnittliga insatsen med hälften (jfr prop. 1975: 1 bil. 14, p IV: 11).

Bostadsrättsföreningar utan kommunal insyn är jämställda med övriga låntagarkategorier. Lån för ny- och ombyggnad utgår med 22 % av Iåneunderlaget och skall i säkerhetshänseende vara placerat inom 92 % av pantvärdet. De reguljära bottenlåneinstituten medger i allmänhet lån intill statslånets nedre gräns. 70 % av pantvärdet. Bostadslån kan utgå med högre belopp, i de fall det visar sig omöjligt att erhålla erforderlig underliggande kredit i ett reguljärt kreditinstitut. Man säger i sådana fall att bostadslånet fördjupas.

Räntebidraget utgör i princip skillnaden mellan å ena sidan faktiska räntekostnader för såväl bostadslån som bottenlån och å andra sidan en av staten garanterad räntekostnad för samma lån. Bidragets storlek blir som en följd därav beroende av låneandelen för bostadsrättsföreningen. Räntebi- drag för flerbostadshus utgår numera redan från husets färdigställande. Flerbostadshus skall i detta sammanhang anses färdigställt, när minst tre

fjärdedelar av antalet lägenheter i huset är färdigställda efter ny- eller ombyggnad.

6.2.3. Ingångsvärde och låneunderlag vid ombyggnad

Det ansågs, enligt de överväganden som gjordes i boende- och bostadsfi- nansieringsutredningarnas slutbetänkande (SOU 1975: 51 s. 317 f.), angelä- get att övertaganden av saneringsmogna hyreshus av hyresgästerna skedde i linje med allmänt omfattade mål för bostadssaneringen, som de har kommit till uttryck i kommunernas saneringsplanering. Det kommunala inflytandet skulle garanteras, om husen byggdes om med stöd av statliga län. Det avgörande finansiella hindret för hyresgästers övertagande av hus i samband med sanering var enligt utredningarna emellertid att det 5. k. ingångsvärdet för fastigheten inte fick räknas in i låneunderlaget. Låneunderlaget beräknades enbart på själva ombyggnadskostnaderna, medan värdet på mark och byggnad lämnades utanför. Följden blev att ombyggnader missgynnades, eftersom låneandelen och därmed räntebidraget vid nybygg- nad fick räknas på såväl byggnads- som markkostnader.

Ingångsvärdet beaktas enligt de regler som numera gäller vid beräkning av låneunderlaget för ombyggnad (24 & BFF och 14 5 förordningen (1978: 384) om beräkning av låneunderlag och pantvärde), så att — förutom själva ombyggnadskostnaden — kostnader för mark får räknas in i låneunderlaget med 40 % av ombyggnadskostnaderna. En av förutsättningarna för detta är att ansökan om lån skall ha kommit in till lånemyndigheten inom fem år från dagen för förvärvet, om inte särskilda skäl föreligger för att medge förlängning av denna tid. Ombyggnaden får inte omfatta enbart åtgärder som kan anses små i förhållande till pantvärdet, t. ex. gårdssanering eller i flertalet fall ändrad lägenhetssammansättning.

6.2.4. Vissa låneförutsättningar

Bostadslån kan beviljas bostadsrättsförening som har registrerats hos länsstyrelsen. Ekonomisk plan för föreningen behöver inte företes vid vare sig det preliminära eller det slutliga beslutet om bostadslån. Planen skall enligt bostadsstyrelsens föreskrifter till 58 & BFF som regel dock företes vid beslutet om lånets utbetalning. Den granskning som länsbostadsnämnden gör inskränker sig i regel till en kontroll av att planen har godkänts av länsstyrelsen. Det görs således ingen kontroll av att kalkylerna i låneärendet överensstämmer med innehållet i den ekonomiska plan som presenteras för kommande bostadsrättshavare.

Det ankommer på länsbostadsnämnden att redan vid den preliminära låneansökan pröva om de förutsättningar för lån föreligger som anges i 15 & BFF. Bostadslån skall inte utgå, om låntagaren kan antas sakna förutsätt- ningar att fullgöra de skyldigheter som är förbundna med lånet eller förvalta huset tillfredsställande. Bostadslån skall inte heller utgå, om de årsavgifter som behövs för att täcka de årliga kostnaderna för fastigheten blir så höga, att påtaglig risk för förlust föreligger.

Bostadslån får slutligt beviljas, endast om byggnadsföretaget har utförts enligt föreskrifter i det preliminära beslutet och om sökanden har fått eller

med säkerhet kan påräkna tillräcklig underliggande kredit på godtagbara villkor. Godtagbara kreditgivare är bl. a. bottenlåneinstituten BOFAB, Spintab och statshypoteksföreningarna. Underliggande kredit skall också anses godtagbar, om den har tagits upp hos HSB:s Riksförbund av bostadsrättsförening som är ansluten till förbundet.

En förutsättning för utbetalning av bostadslån till en bostadsrättsförening är att mer än hälften av bostadslägenheterna har tecknats för upplåtelse med bostadsrätt. Hela bostadslånet får dock också betalas ut. om låntagaren ställer godtagbar borgen såsom för egen skuld för den del av länet som överstiger 22 % av låneunderlaget. med giltighet intill dess att mer än hälften av bostadsrättslägenheterna har tecknats. Länsbostadsnämnden är oförhind- rad, även om godtagbar borgen inte kan lämnas och när mer än hälften av bostadsrätterna har tecknats, att betala ut den del av bostadslånet som motsvarar 22 % av låneunderlaget i avvaktan på utbetalning av resterande låneandel.

Det kommunala markvillkoret innebär som regel att bostadslån enbart beviljas i de fall marken har överlåtits på lånesökanden av kommun, landstingskommun eller 5. k. kommunalt exploateringsföretag. Villkoret och de dispenser som ges från villkoret har sin största betydelse för kommunen för att kunna påverka bostadsbyggandet. Villkoret har dock numera. när det gäller s. k. saneringsområden, tagits bort genom ett riksdagsbeslut våren 1981 (prop. 1980/81:194. CU 1980/81:40). Det är således normalt inte längre tillämpligt, då hyresgäster går över till bostadsrätt och rustar upp fastigheten.

6.2.5. Tomträttsupplåtelse

Kommunen kan, när avtal om fastighetsköp har träffats mellan en fastighetsägare och en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna, utnyttja sin förköpsrätt enligt förköpslagen och därefter upplåta fastigheten med tomträtt till bostadsrättsföreningen. En förutsättning för ett sådant förfaran- de är att fastigheten behöver rustas upp. En tomträttsupplåtelse kan naturligtvis komma till stånd. om samtliga parter är ense, utan att förköpslagen behöver tillgripas.

Det pris som bostadsrättsföreningen får betala för tomträttsupplåtelsen uppgår till det mellan säljaren och föreningen överenskomna försäljnings- priset minskat med markens värde. Priset blir således lägre, än om fastigheten hade förvärvats direkt av säljaren. En del av bostadsrättsföre- ningens finansieringsbehov kan därigenom lösas, samtidigt som kontantlik- viden får betalas av kommunen. Låneunderlaget skall i så fall minskas enligt 12 och 14 åå förordningen om beräkning av låneunderlag och pantvärde med den del av markvärdet som belöper på utrymmen för bostadsändamål. Markvärdet skall i allmänhet beräknas motsvara en kapitaliserad tomträtts— avgäld efter den för avgäldsberäkningen gällande räntesatsen. Lånens storlek blir således mindre jämfört med äganderättsfallet.

Föreningen kommer, när det gäller kapitalkostnaderna, att undvika de räntekostnader för marken som skulle ha erlagts, om föreningen hade förvärvat fastigheten med äganderätt. Föreningen får i stället betala tomträttsavgäld till kommunen. Räntebidrag utgår enligt 37 & BFF även till

den kostnad för tomträttsavgälden som inte utgörs av den garanterade räntan. Kapitalkostnaderna vid äganderätt och tomträtt torde ofta i stort sett bli desamma, eftersom räntebidragi allmänhet utgår även för större delen av markkostnaden i äganderättsfallet.

6.2.6. Förvärvslån

Bostadslån utgår enligt 2 % BFF för förvärv av hus som har uppförts eller byggts om med stöd av statligt bostadslån. Förvärvslån utgår till kommuner och allmännyttiga bostadsföretag samt sedan den 1 juli 1975 även till bostadsrättsföreningar med kommunal insyn (prop. 1975: 1 bil. 14 s. 83 och 86 samt CU 1975: 7). Förvärvslånen har haft särskilt stor betydelse för de större ombildningar som under senare år har genomförts i de rikskooperativa företagens regi. De sammanlagda pantvärdena, som har fastställts för fastigheter där förvärvslän för ombildning hittills beviljats. utgör ca 600 milj. kr. (t. o. m. mars månad 1981). Lånen är fördelade på tolv ärenden och 6 139 lägenheter. De största ombildningarna utgjordes av 2 636 lägenheter i Hallunda och 1 181 lägenheter i Akalla utanför Stockholm.

Förvärvslånet skall beviljas enligt bostadsfinansieringsförordningen, om det äldre länet är beviljat enligt den förordningen. Förvärvslånet skall dock beviljas enligt bostadslånekungörelsen (1967: 552), om det äldre länet är beviljat enligt denna eller någon äldre kungörelse. Anledningen till uppdelningen på olika författningar är att villkoren för förvärvslånet knyts till villkoren för det äldre länet. Det föreligger emellertid inga skillnader mellan författningarna, när det gäller låntagarkategorier och allmänna förutsättningar för lån. Här nedan redogörs för bestämmelserna i bostads- finansieringsförordningen.

Förvärvslånet utgår endast efter regeringens medgivande. Förvärvslåne- givningen uppgår till betydande belopp och omfattar dessutom ofta förvärv inom flera kommuner eller län, vilket enligt propositionen (1977/78: 93 s. 190) är anledningen till att beslutsbefogenheten inte har decentraliserats.

Regeringens medgivande skall enligt 10 % BFF lämnas, om förvärvet ger förutsättningar för en effektivare fastighetsförvaltning eller om det annars finns godtagbara skäl för förvärvet. Det finns inte några närmare anvisningar för regeringens prövning. Kommunens yttrande tillmäts emellertid, enligt vad vi har inhämtat, stor betydelse vid förvärvslånegivningen. Sådana omständigheter som köpeskillingens storlek kan naturligtvis, med den allmänna avfattning som 10 & har fått, bl. a. ge anledning till att inte medge förvärvslän.

Länsbostadsnämnden skall meddela nytt lånebeslut, om medgivande har lämnats av regeringen och detta medgivande täcker alla låneförutsättningar. Det innebär för bostadsrättsföreningen att låneandelen ändras till 29 % av låneunderlaget och att lånet placeras inom' 99 % av det fastställda pantvär- det. Lånet beräknas emellertid på det låneunderlag som fastställdes i samband med husets ny- eller ombyggnad. Detta låneunderlag får inte ändras med anledning av förvärvslånet. Förvärvslånet utgör skillnaden mellan det tidigare utbetalade lånebeloppet, utan hänsyn till gjorda amorteringar, och det belopp som beräknas på grundval av den nya låneandelen. Användningen av det äldre låneunderlaget vid beräkningen

innebär att förvärvslånen blir relativt små vid övertagande av lån i äldre fastigheter, för vilka låneunderlaget är lågt, räknat i dagens penningvärde. Förvärvslånen får därigenom sin största betydelse vid övertagande av lån i relativt nybyggda fastigheter.

Lånet för förvärv amorteras enligt samma system — annuitetslån, uppskjuten amortering, rak amortering — som gäller för husets ny- eller ombyggnad. Amorteringen skall likaså löpa ut samtidigt som för detta län. De bestämmelser om ränta som tillämpas på det ursprungliga lånet tillämpas också på förvårvslånet.

En speciell situation uppkommer då fastigheten överlåtes sedan beslut har meddelats om bostadslån, men innan länet har betalats ut. Det tidigare lånebeslutet skall då återkallas och förvärvaren får ansöka om nytt lån, varvid en högre låneandel kan bli aktuell. Detta gäller t. ex. bostadsrättsfö- reningar som förvärvar en fastighet strax efter en genomförd upprustning. Ett nytt län är då inte ett förvärvslän. varför de allmänna reglerna för beviljande av lån vid ombyggnad är tillämpliga.

6.2.7. Övertagande av statliga lån

Regler om övertagande av statliga bostadslån finns i bostadsfinansieringsfö- rordningen för lån beviljade enligt den författningen samt i bostadslåne- kungörelsen och andra äldre kungörelser för lån beviljade enligt dessa författningar. Förfarandet är detsamma vid övertagande av ett äldre lån, oavsett vilken författning som är tillämplig. Lånevillkoren efter övertagandet blir dock olika, beroende på innehållet i den författning som gällde då lånet meddelades, ändringar i författningen samt meddelade övergångsbestäm- melser. Ansökan om övertagande av lån skall lämnas till förmedlingsorganet inom sex månader från förvärvet. Länsbostadsnämnden fattar beslut sedan förmedlingsorganet har yttrat sig över anmälan.

Prövningen blir i allmänhet rent formell. Det ankommer emellertid på länsbostadsnämnden, enligt de föreskrifter som bostadsstyrelsen har utfär- dat med anledning av 45 & BFF, att pröva sökandens möjligheter att bestrida årskostnaden eller i förekommande fall förvalta huset tillfredsställande (jfr 15 5 första stycket). Det kan inte alltid, liksom vid en ansökan om upptagande av lån, förväntas att en bostadsrättsförening kan prestera en ekonomisk plan. Bostadsstyrelsen gjordei det ärende angående övertagande av lån som redovisas i det följande ett allmänt uttalande rörande bostads- rättsföreningars rätt att ta över ett äldre län. Det bör enligt styrelsen bl. a. vara fråga om en bostadsrättsförening i ”egentlig mening", som bedöms uppfylla krav på att förvalta en fastighet på ett tillfredsställande sätt. Det är emellertid svårt att göra någon närmare precisering av det citerade uttrycket.

Det kan till det anförda läggas att förmedlingsorganets yttrande även i ärenden om övertagande av lån endast får frångås, om särskilda skäl föreligger (3 & tredje stycket). Kommunerna har således en viss möjlighet till inflytande också då hyresgäster önskar gå över till bostadsrätt, utan att nytt bostadslån tas upp. Det torde t. ex. föreligga en möjlighet att avstyrka en ansökan om övertagande av lån, om kommunen anser köpeskillingen vara för hög.

Vi skall enligt direktiven undersöka i vad mån det föreligger hinder. t. ex. enligt gällande låneförfattningar, mot att' ett allmännyttigt bostadsföretag försäljer sin fasta egendom till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsföre- ning. Lån utgår med 30 % av låneunderlaget för ny- och ombyggnad, om länsbostadsnämnden har godkänt ett företag som allmännyttigt. Inteckning- en skall vara belägen inom 100 % av pantvärdet, om säkerheten för bostadslånet utgörs av panträtt i fastigheten. Pantsättning behöver emeller- tid enligt 185 BFF inte ske, om kommunen går i borgen för bostadslå- net.

En viss osäkerhet har tidigare rått, huruvida allmännyttiga företag, med hänsyn till innehållet i bolagsordning eller stadgar, har varit förhindrade att överlåta sin fasta egendom till bl. a. bostadsrättsföreningar. Det är till en början uppenbart, att i den mån företagens stadgar inte medger sådana överlåtelser kan heller inte överlåtelse äga rum. Problemet, som bäst belyses av nedanstående beslut från bostadsstyrelsen den 16 november 1978 (dnr 49-2472), rör dels under vilka förutsättningar stadgarna kan ändras, dels om bostadsrättsföreningar får ta över befintliga bostadslån i fastigheten efter en överlåtelse. Beslutet föranleddes av en besvärsskrivelse från kommunstyrel- sen i Uppsala över länsbostadsnämndens beslut att inte godkänna en föreslagen ändring av stiftelsen Uppsalahems stadgar, med innebörd bl. a. att ändamålsbestämningen skulle ges ett utökat innehåll. I beslutet anförs

Bostadsstyrelsen har alltsedan tillkomsten 1946 av allmännyttiga bostadsföretag i form av bolag eller stiftelse uppställt krav på innehåll och utformning av vissa bestämmelser i bolagsordning respektive stadgar. Dessa krav har motiverats ur lånesynpunkt och ändring av bolagsordning eller stadgar har — så länge beviljat statslån anlitats för finansiering av företaget tillhörande bostadshus — inte kunnat vidtas utan medgivande av det lånebeviljande organet. Kraven i fråga har kommit till uttryck i dels föreskrifter till länsbostadsnämnderna och förmedlingsorganen, dels normalstadgar och normal- bolagsordningar, som utformats efter beslut av bostadsstyrelsen.

I av bostadsstyrelsen 1975-06-11 utfärdade förskrifter (Sfo nr 36/75 till länsbostads— nämnderna och förmedlingsorganen) meddelade styrelsen. att tidigare gällande formulär till normalbolagsordningar och normalstadgar skulle ersättas av vissa stadganden som ur lånesynpunkt skall vara obligatoriska vid tillkomsten av nya allmännyttiga företag. Dessa föreskrifter är tillämpliga även på tidigare bildade allmännyttiga företag. I sammanhanget slopades vissa tidigare krav, bl. a. föreskriften om att överlåtelse av statsbelånad fastighet förutsatte medgivande av länsbostads- nämnd. Beträffande företagens verksamhet anges i föreskrifterna, att de inte utan länsbostadsnämndens medgivande äger bedriva annan byggnadsverksamhet än sådan till vilken utgår statligt eller kommunalt stöd.

Kommunerna har enligt statsmakternas beslut ansvaret för utformningen av den bostadspolitiska verksamheten inom kommunerna. Detta gäller bl. a. fördelning på

' upplåtelseformer inom det statsbelånade bostadsbyggandet. I fråga om de allmännyt- tiga bostadsföretagens verksamhet har lånemyndigheten i princip endast att uppställa sådana krav som bedömes vara påkallade ur lånesynpunkt. I övrigt har lånemyndig— heten att lämna information och rådgivning i bostadspolitiska frågor.

Bostadsstyrelsen konstaterar med hänsyn härtill att kommunen själv har möjlighet att ändra stadgarna i de avseenden varom här är fråga. Styrelsen undanröjer därför länsbostadsnämndens beslut.

Bostadsstyrelsen erinrar om att vid övertagande av statslån gäller bestämmelserna i tillämplig låneförfattning om övertagande av lån. Sådant övertagande får prövas av länsbostadsnämnden med hänsyn till de allmänna förutsättningarna i varje enskilt fall.

Härvid förutsätts bl. a. — om en bostadsrättsförening önskar övertaga ett lån — att det är fråga om en sådan förening i egentlig mening, som bedömes uppfylla krav på att förvalta en fastighet på ett tillfredsställande sätt.

Bostadsstyrelsen har med anledning av beslutet gjort vissa tillägg till sina föreskrifter till 1 och 5 åå BFF. Föreskrifterna återges här som en sammanfattning på vad som f. n. gäller, då ett allmännyttigt företag önskar försälja en fastighet till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening.

Bestämmelser i bolagsordningar eller stadgar är utan verkan mot bostadsmyndigheterna, om de strider mot bostadsfinansieringsförordning- en. föreskrifter till denna eller motsvarande äldre bestämmelser. Befintliga bolagsordningar och stadgar kan ändras, utan hinder av föreskrift i dessa att ändringen förutsätter godkännande av länsbostadsnämnden eller bostads- styrelsen. Det anges särskilt att statsbelånad hyresfastighet, som ägs av allmännyttigt bostadsföretag, utan principiellt hinder för lånet kan överlåtas till annan för upplåtelse med bostadsrätt. Följden vid överlåtelse blir dock att låneandelen skall ändras från 30 % till 29 % eller till 22 %, beroende på om bostadsrättsföreningen kommer att få kommunal insyn eller inte. En viss inbetalning måste således ske.

Endast kommunal borgen krävs som säkerhet för statliga bostadslån, som har tagits upp av allmännyttiga företag. Pantsättning måste därför ske, om en bostadsrättsförening vill ta över länet, och pantsäkerheten måste vara placerad inom 99 % av pantvärdet. Det kan emellertid inträffa att företaget redan har pantsatt fastigheten i statslånets inomläge. Sådan pantsättning får nämligen ske för överkostnader i samband med bygget, om länsbostads- nämnden har medgivit pantsättningen. Det får förutsättas att kreditgivaren accepterar samma säkerhet för lånet, om föreningen skall kunna ta över även dessa lån.

En allmännyttig fastighet kan förutom statliga bostadslån också vara belastad med underhållslån och hyresförlustlån (se SFS 1978: 992 och 1976: 260). Underhållslånen kan ha tågits upp något av åren 1979—1981 för hus som har färdigställts 1965—1975. En förutsättning för sådana lån har bl. a. varit att husen varit avsedda att upplåtas med hyresrätt. Man kan därför ställa sig tveksam till, om en bostadsrättsförening har rätt att överta ett underhållslån. Det finns dock inte något uttryckligt hinder mot detta. Lånet skall sägas upp, om en ny ägare inte övertar det. Beslut om övertagande eller uppsägning skall avse den del av länet som beräknas belöpa på det hus som har övergått till den nye ägaren, om lånet även omfattar hus som fortfarandet skall ägas av det allmännyttiga företaget. Borgen så som för egen skuld eller panträtt, som placeras inom 115 % av vad som kan anses motsvara pantvärdet, godtas som säkerhet för lån. En kommun kan formellt stå kvar med borgensåtagandet, om lånet övertas av en ny ägare. Pantsättning behöver alltså inte äga rum.

Det föreligger inget hinder mot att en bostadsrättsförening tar över ett hyresförlustlån. Reglerna om övertagande av länet motsvarar i stort sett reglerna för underhållslån. Villkoren beträffande eftergift förändras dock, om bostadsrättsförening övertar lånet. Endast 60 % av länet eftergesi sådant fall mot 100 %, om allmännyttigt företag är låntagare. Vidare gäller att hälften av det lånebelopp som inte efterges skall lösas in inom sex månader och att återstoden, särskilt hyresförlustlån, skall återbetalas på tio år.

6.3. Långfristiga bottenlån

6.3.1. Omfattningen och prioriteringssystemet

Statsmakterna tar varje år ställning till omfattningen av det bostadsbyggande som får ske och detta byggande prioriteras på visst sätt i fråga om finansieringen. Systemet bygger på de åtgärder som står till riksbankens förfogande enligt lagen (1974: 922) om kreditpolitiska medel. Investeringar- na finansieras i allt väsentligt genom byggnadskrediter under byggnadstiden och genom långfristiga lån efter färdigställandet. Härtill kommer det egna kapital som krävs i varierande utsträckning beroende på ägarkategori. Bankerna har, när det gäller byggnadskreditgivningen. sedan slutet av 1960-talet varje år åtagit sig den finansiering som krävs för att uppfylla statsmakternas mål om bostadsbyggandet. Bostadsbyggnadskreditgivningen och bostadslångivningen under år 1979 resp. 1980 framgår av tabell 6.1. Åtagandena från bankernas sida sker efter årliga överläggningar mellan dessa och delegationen för bostadsfinansiering (DFB). Bankerna har därvid sinsemellan särskilt överenskommit om riktpunkter för fördelningen under året av krediterna på bankgrupper. Förordnande om särskild placeringsplikt kan enligt lagen om kreditpolitiska medel meddelas för bankinstituten, om man inte skulle kunna träffa överenskommelse om byggnadskreditgivning- en. Med sådan placeringsplikt följer skyldighet att lämna byggnadskredit för särskilt angivet byggnadsföretag, för vilket statligt bostadslån utgår eller kommer att utgå och för vilket kommunal borgen föreligger.

Tabell 6.1 Bostadsbyggnadskrediter och bostadslån åren 1979 och 1980 (milj. kr.)

Kreditgivare Bostadsbyggnadskrediter Bostadslån. _— brutto Nya Avlyft Netto 1979 Affärsbanker 15 010 12 063 2 947 2 069 Sparbanker, större 5 808 4 899 929 i 026 Föreningsbanker 1 039 950 89 201 Bostadsinstitut 204 84 120 13 150 Försäkringsbolag — — — 290 Staten — — — 5 035 Summa 22 061 17 996 4 085 21 771 1980 Affärsbanker 17 262 13 473 3 789 531 Sparbanker, större 5 985 5 544 441 819 Föreningsbanker 1 223 898 325 187 Bostadsinstitut 202 107 95 13 695 Försäkringsbolag — — — 403 Staten — — — 6 389 Summa 24 672 20 022 4 650 22 024

Källa: Riksbanken. Anm. I bostadslånen ingår även mellankrediter. Uppgifterna över byggnadskrediter inkluderar i december månad debiterade räntor.

Försörjningen av långfristiga krediter sker genom avlyft av byggnadskre- diterna, dels till bostadsmyndigheten, dels till stadshypoteksinstitutionen, BOFAB och Spintab. Dessa är, liksom i princip även staten, för sin långfristiga upplåning beroende av kapitalmarknaden. Den form för upplåning som i första hand används är obligationer, vilket framgår av tabell 6.2. Den prioriterade utlåningen grundar sig således på obligationer.

Kreditgivningen har under senare år tryggats genom olika åtgärder i syfte att placera bostadsobligationerna. Dessa obligationer placeras på den s. k. organiserade marknaden. dvs. allmänna pensionsfonden (AP-fonden), försäkringsbolagen och bankerna. Åtagandena i fråga om obligationsköp ingår, när det gäller bankerna. i den årliga överenskommelse som träffas med DFB. För försäkringsbolagen och AP-fonden gäller att riksbanken överläg- ger om institutens insatser avseende köp av bostadsobligationer. Bankernas, försäkringsbolagens och AP-fondens långfristiga placeringar framgår av tabell 6.3.

Förordnande om allmän placeringsplikt kan meddelas, om det bedöms nödvändigt för att tillgodose behovet av långfristiga krediter för bostadsbyg- gandet. Regeringen har för åren 1980 och 1981 meddelat sådant förordnande för försäkringsbolagens placeringar bl. a. i bostadsobligationer. Riksbanken har i början av år 1981 utfärdat tillämpningsföreskrifter beträffande räntereglering och allmän placeringsplikt. Försäkringsbolagen har ålagts en placeringskvot och en särskild bostadsobligationskvot.

Andra åtgärder kan också efter förordnande av regeringen stå till

Tabell 6.2 Långfristig upplåning i Sverige (nettobelopp, milj. kr.)

Placeringsform Låntagare Summa Staten Kom- Bostäder Närings- muner liv 1979 Långfristiga obligationer 13 413 143 12 333 4 808 30 697 Reverslån från enskilda och offentliga försäkrings-

inrättningar 105 796 1 676 4 481 7 418

Aktier — — — 1 937 1 937 Summa 13 518 939 14 009 11 586 40 052

1980 Långfristiga obligationer 10 726 109 12 109 2 150 25 124 Reverslån från enskilda ochoffentligaförsäkrings- inrättningar 337 554 1 347 7 066 9 344 Aktier — — — 3 173 3 173 Summa 11 103 663 13456 12 419 37 641

Källa: Riksbanken. Anm. Enskilda och offentliga försäkringsinrättningars reverslån innefattar de som har lämnats såväl direkt till de olika realsektorerna som till specialinstituten för dessa sektorer.

Tabell 6.3 Bankernas, AP-fondens och försäkringsbolagens placeringar i bostadsobli- gationer och kapitalmarknadsreverser under åren 1978, 1979 och 1980 (nettoförän- dringar, milj. kr.)

1978 1979 1980 Affärsbanker — bostadsobligationer 3 696 3 654 3 360 Sparbanker — bostadsobligationer ] 843 2 060 1 886 Föreningsbanker — bostadsobligationer 292 368 363 Försäkringsbolag — bostadsobligationer 3 070 3 313 2 971 — kapitalmarknadsreverser 275 1 071 326 AP—fonden — bostadsobligationer 4 320 3 894 3 954 — kapitalmarknadsreverser 93 44 353 Summa bostadsobligationer 13 221 13 289 12 534 Summa kapitalmarknadsreverser 368 1 115 679

Källa: Statistiska Centralbyrån (SCB). bearbetning stadshypotekskassan.

riksbankens förfogande enligt lagen om kreditpolitiska medel. Vissa av medlen kommer i praktiken till användning även utan sådant direkt förordnande. Bankinstitut kan t. ex. åläggas likviditetskrav. Obligationer, som har utfärdats av stadshypotekskassan eller av kreditaktiebolag och som avser prioriterad bostadskreditgivning, skall då alltid räknas som likvida medel. Likviditetskrav utgör ett incitament för bankerna att genom köp av bostadsobligationer lyfta av byggnadskreditiv för att förbättra sin likvida ställning enligt riksbankens föreskrifter.

Riksbanken kan vidare genom emissionskontro/l reglera utbudet på obligationsmarknaden i syfte att fördela tillgången på de olika sektorerna. Riksbanken kan också bestämma villkoren för obligationer, förlagsbevis eller andra för den allmänna rörelsen avsedda skuldebrev. Förordnande om räntereglering kan direkt eller indirekt syfta till att hålla nere kostnaderna för lån avseende bl. a. bostadsinvesteringar. Även kassakrav och utläningstak är medel som kan ha betydelse för bostadsfinansieringen.

Vissa föreskrifter, som har utfärdats av riksbanken angående låneverk- samheten, har sedan sluten av 1960-talet gällt för stadshypoteksinstitutionen. BOFAB och Spintab. Till den 1 juli 1980 gällde sålunda att minst 90 % av nyutlåningen skulle kanaliseras till prioriterade objekt. Med sådana objekt avses nyproducerade bostäder, vare sig de är statligt belånade eller inte, samt andra objekt, för vilka statligt bostadslån eller statligt lån för anordnande av allmän samlingslokal utgår. Lånen är i de senare fallen prioriterade till belopp som motsvaras av fastställt låneunderlag minskat med det statliga länet och den egna insatsen. Övriga 10 % av nyutlåningen kunde användas till annan, oprioriterad utlåning, dvs. till ej statligt belånade affärs- och kontorshus samt till äldre bostäder.

Fr. o. m. den 1 juli 1980 delas upplåningen upp i en prioriterad och en oprioriterad del. Det är bara prioriterade bostadsobligationer som obligato-

riskt är likviditetsgrundande för bankinstituten. All prioriterad upplåning skall som en följd härav kanaliseras till prioriterad utlåning. Det innebär att man inte längre kan disponera 10 % av resurserna för den oprioriterade långivningen, utan måste skaffa sådana lånemedel utan stöd av de kreditpolitiska åtgärderna.

Den prioriterade upplåningen kanaliseras via instituten på i princip oförändrade villkor med ett räntepäslag om 0,2 % till låntagaren. Påslaget skall täcka administrationskostnader och fondbildning. De prioriterade lånens löptid var per den 1 juli 1981 20 år. Räntan var 13,7 % och bunden i femårsperioder under löptiden. Räntan anpassas alltså till aktuell marknads- ränta vid räntejusteringstillfällena. Amorteringarna sker enligt olika planer. beroende på typ av objekt, enligt en s. k. serielåneprincip med en antagen total amorteringstid mellan 20 och 50 år.

6.3.2. Bottenlåneinstitutens oprioriterade långivning

De institut som verkar på den oprioriterade sektorn är förutom stadshypo- teksinstitutionen, BOFAB och Spintab också kreditaktiebolagen GIGAB, PK-kredit, Svensk Fastighetskredit och SIGAB (ägda av affärsbanker), Spafi (ägt av sparbankerna) samt Agro Kredit (ägt av föreningsbankerna). Stadshypotek ägnar sig åt långivning till samtliga ändamål inom sektorn, dvs. affärs- och kontorshus och äldre bostadshus, medan kreditaktiebolagen främst sysslar med belåning av småhus. De sparbanksägda instituten har fördelat sin verksamhet så att Spintab främst ägnar sig åt den prioriterade sektorn, medan Spafi har hand om den oprioriterade långivningen och då i första hand småhuslångivning.

De riktlinjer för den oprioriterade fastighetskreditgivning som nu gäller fastställdes av riksbanken i februari 1980. Riksbankens uttalade syfte med riktlinjerna var att i ökad utsträckning och i mer välordnade former än dittills tillgodose efterfrågan på krediter för att underlätta finansieringen av fastighetsöverlåtelser och av reparationer och ombyggnader. Förutsättning- arna skulle därigenom minskas för att en grå, helt okontrollerad kreditmark- nad med omfattande handel i säljarreverser skulle växa fram. Man kan dock inte räkna med att kunna tillgodose hela efterfrågan på krediter för oprioriterade ändamål inom bostadssektorn och beståndet av kontors- och affärsfastigheter, även om kreditramen för långivningen har ökats.

Riksbanken har i sina direktiv för institutens utlåningspolitik inte angivit någon generell inriktning av ändamålen. Man har sagt att ombyggnad och reparation av äldre villor samt överlåtelser av äldre, lågt belånade fastigheter, som underlättar rörligheten på bostadsmarknaden. allmänt sett är angelägna syften. Däremot bör krediter som gäller belåning av fastigheter för konsumtion eller ökad belåning av nya villor. som innehafts kort tid, prövas mycket restriktivt.

De upplåningsformer som kan användas är för stadshypoteksinstitutionen. BOFAB och Spintab obligationer och reverser, medan övriga institut är hänvisade till enbart reversupplåning. Reverserna skall vara långfristiga med en genomsnittlig löptid av minst fem år. Räntesättningen är i princip fri, medan däremot kreditvolymen styrs genom att instituten årligen tilldelas ramar för sin upplåning. Den totala basramen för upplåningen på den

organiserade marknaden har för år 1981 satts till 2 247 milj. kr. En lika stor ram, tilläggsram, gäller för upplåning på den icke organiserade marknaden eller totalt således 4 494 milj. kr. Tilläggsramen vidgas med det dubbla beloppet i den utsträckning som basramen inte utnyttjas. Fördelningen instituten emellan för år 1981 framgår av tabell 6.4.

Riksbankens avsikt med uppläggningen av den oprioriterade finansiering— en var bl. a. att vidga den långa marknaden. Det är från den icke organiserade marknaden som nytillskotten skall komma. Förutsättningar skapas för en lång upplåning från hushållssektorn genom att koppla bostadskreditgivning till reversupplåning från hushållen. Den som har lagt ned sitt sparande i bostad ställer vid försäljning av sitt hus och godtagande av en kapitalmarknadsrevers detta sparande till förfogande för andras behov av bostadsfinansiering. Köpeskillingen blir inte omedelbart likvida medel. som eljest skulle bli fallet, utan tar formen av ett lån med successiv återbetalning. Även andra former för sammankoppling av institutens upplåning och utlåning kan enligt riksbanken tänkas, t. ex. genom att långsiktigt sparande ger möjlighet till framtida krediter.

Villkoren för såväl upplåning som utlåning på den oprioriterade sektorn är i princip marknadsmässiga. Amorteringen är i regel 3,33 % per år. dvs. 30 års amortering. Räntan är f. n. i regel 16,5 % för småhuslån och något lägre för andra ändamål. Löptiden på lånen är vanligen fem år, varefter villkoren kan omprövas.

6.3.3. Lånebelastning och lånebehov [ äldre fastigheter

Det krävs i första hand kännedom om resp. fastighets belastning av ordnade långfristiga krediter, för att man skall kunna bedöma vilka lånebehov som

Tabell 6.4 Upplåningens totala omfattning år 1981 samt fördelning på organiserad och icke organiserad marknad, om basramen utnyttjas helt och om basramen inte utnyttjas alls (milj. kr.)

Fullt utnyttjande intet utnyttjande av basram av has-ram

Organi— lckc or- Totalt Organi- lckeor— Totalt serad ganiserad serad ganiscrad marknad marknad marknad marknad Stadshypoteks— kassan 600 600 1 200 0 1 800 1 800 Sparbanks- gruppen 517 517 1 034 0 1 551 1 551 BOFAB 300 100 400 0 700 700 PK-kredit 249 313 562 0 811 811 Agro Kredit % 120 216 0 312 312 Fastighets- kredit 250 314 564 0 814 814 SIGAB 170 207 377 0 547 547 GIGAB 65 76 141 0 206 206

Totalt 2 247 2 247 4 494 () 6 741 6 741

föreligger vid överlåtelse av äldre fastigheter. En ny ägare till en fastighet får regelmässigt ta över fastighetslånen. Det medför att behovet av nya sådana krediter normalt föreligger med belopp som motsvarar skillnaden mellan befintliga lån och 75 % av fastighetens uppskattningsvärde.

Inteckning i fastighet skall enligt lagen (1968: 576) om Konungariket Sveriges Stadshypotekskassa och stadshypoteksföreningar ligga inom 75 % av fastighetens uppskattningsvärde. Uppskattningsvärdet bestäms av långi- varen på grundval av särskild värdering. Bolagsordningar för Spintab och BOFAB, som är fastställda av regeringen, innehåller motsvarande regler. Bolagsordningarna för övriga kreditaktiebolag har tidigare också haft sådana regler. Regeringen har dock genom ett beslut i mars månad 1981 för äldre kreditaktiebolag godkänt ändringar av bolagsordningar, så att krediter upp till 85 % av värdet numera får räknas som säkerhet för upplåningen.

Det är förenat med stora svårigheter att få fram uppgifter om lånebelast- ningen främst i äldre fastigheter. Långfristiga krediter i fastigheter färdig- ställda före år 1960 lämnades ofta av andra kreditinstitut, än de som nu verkar på denna marknad. Man kan endast ställa upp vissa antaganden, som bygger på material som kommittén har tagit fram på olika håll. och med ledning av dessa uppgifter få en viss uppfattning om lånebehovet i förhållande till t. ex. taxeringsvärdet. Vi vill dock inleda redovisningen med att ge en överblick över hyresfastighetsbeståndet och dess struktur.

Det fanns i landet är 1975 ca 100 000 hyresfastigheter, då till ett sammanlagt taxeringsvärde av ungefär 107 000 milj. kr, enligt sammanställ- ningar som har gjorts av resultatet från 1975 års allmänna fastighetstaxering (jfr bl. a. byggforskningens rapport R21: 1978 Hyresfastigheter i Sverige). Med hyresfastighet menas taxeringsenhet. som är bebyggd eller är avsedd att bebyggas med hyreshus. dvs. byggnad med minst tre lägenheter upplåtna som bostad eller för kontor, butik eller förrådsutrymmen. Beståndet av hyresfastigheter har sedermera för år 1979 beräknats ha ett totalt taxerings- värde på ca 117000 milj. kr. och ett marknadsvärde för år 1980 på ca 225000 milj. kr.

Ca 30 % av alla hyresfastigheter var år 1975 bostadshyreshus som innehades av fysisk person eller dödsbo. Med bostadshyreshus avses fastigheter, där andelen hyresintäkter från bostadslägenheter är 85 % eller mer. Dessa fastigheter svarade dock inte för mer än knappt 10 % av det totala taxeringsvärdet. Hälften av alla fastigheter hade år 1979 ett taxeringsvärde som understeg 500 000 kr. Endast 5 % av fastigheterna hade ett taxeringsvärde överstigande 10 milj. kr. Det genomsnittliga taxeringsvär- det var samma år för hela riket 1,2 milj. kr.. medan det för fastigheter i t. ex. Stockholms län uppgick till 2,4 milj. kr.

Ca 4 500 hyresfastigheter omsattes enligt fastighetstaxeringskommittén på marknaden år 1978 för ca4 miljarder kr., dvs. i genomsnitt till en köpeskilling av ca 900 000 kr. Bostadshyreshus svarade för ca 60 % av antalet köp och kombinerade hyreshus (andelen hyresintäkter från bostadslägenheter upp- går till 25—85 %) för ca 25 %. 65 % av bostadshyreshusen hade ett marknadsvärde som understeg 500000 kr.

Sveriges Fastighetsägareförbund genomförde under år 1980 en enkätun- dersökning till ett urval av såväl medlemmar i fastighetsägareföreningarna som icke medlemmar i syfte att erhålla bättre kunskaper om det enskilt ägda

fastighetsbeståndets omfattning åldersfördelning ägarekategorier och till— komst Resultaten är dock förenade med viss osäkerhet med hänsyn till urvalsförfarandets karaktär av stickprovsteknik samt en relativt låg svars— frekvens. Redovisningen är t. ex. nästan helt begränsad till fastighetsägme med färre än 15 fastigheter när det gäller den del av enkäten som behandlade fastigheternas finansiering.

Ägarekategorin fysiska personer och dödsbon har. som framgår av tabell 6. 5 i undersökningen belånat sina fastigheter med i genomsnitt 7 ”( över 1975 ars taxeringsvärden. Den genomsnittliga belåningen fö| bostadshytes- hus förvärvade aren 1975—1979 ligger dock 65 % över 1975 års taxeringsvär- den. Övriga ägarekategorier (svenskt aktiebolag eller annan juridisk person) har totalt sett lägre belåning | förhållande till taxeiingsvärdena eller ca 98 % av dessa medan lånen per m- totalyta är genomgående hög|e i dessa fastigheter. Tabellen redovisar medelvärden för olika ägarekategoricr och fastigheter med skilda användningssätt och förvärvsår. Det kan som jämförelse nämnas att enligt SCB. s intäkts- och kostnadsundersökning var Skuldsumman | samtliga enskilt ägda fastigheter 567 kr. per m- totalyta år 1979 och dess andel av taxeringsvärdet 97 %.

De genomsnittliga lånebeloppen är förhållandevis höga för fastigheter byggda före år 1920 jämfört med nybyggnadsåren 1920—19.59. om lanen beräknas per ml totalyta för olika byggnadsperioder. De genomsnittliga lånebeloppen ökar sedan kraftigt för fastigheter bebyggda under 1960— och framför allt 1970- talet. Lånen har | enkäten också fördelats på olika typer, vilket framgår av tabell 6.6.

Dessa uppgifter tyder sammanfattningsvis på att belåningen i det enskilt ägda fastighetsbeståndet i genomsnitt ligger i nivå med 1975 års taxerings- värden. Variationerna blir emellertid påtagliga vid en uppdelning på ägarekategorier, fastighetstyper och framför allt förvärvsår. Detskiljer t. ex.

Tabell 6.5 Enskilt ägda fastigheters belåning per m2 totalyta och i relation till 1975 års

taxeringsvärden Ägarekategori/ Län i kronor per m3 totalyta (% av 1975 års fastigheternas taxeringsvärden) förvärvsår Bostads— Kombinerade Lokal» Samtliga hyreshus hyreshus hyreshus fastigheter

Fysiska personer. dödsbon

—1969 309 ( 65) 334 ( 72) 279 ( 49) 3l3 ( 66) 1970—1974 483 ( 95) 377 ( 83) 759 (126) 495 ( 99) 1975—1979 663 (165) 538 (121) 577 (128) 643 (157) Genomsnitt 475 (lll) 375 ( 85) 529 (1011) 461 (1117) Övriga ägarekategorier

—1969 418 ( 69) 611 (135) 482 ( 58) 508 ( 91) 1970—1974 522 ( 89) 526 ( 50) — (102) 523 ( 81) 1975—1979 907 (148) 1209 (117) 618 (121) 858 (136) Genomsnitt 558 ( 91) 634 (123) 518 ( 75) 574 ( 98)

Källa: Sveriges Fastighetsägareförbund.

Tabell 6.6 Lånens fördelning på lånetyper i det enskilt ägda fastighetsbeståndet

Ägare— Typ av Belåning Fördel- Medelvärde kategori lån totalt ning per låntag. (milj. kr.) (%) (tusen kr.) Fysiska personer, Bottenlån (bundna) 7 316 47 915 dödsbon Bottenlån (obundna) 4 117 26 373 Statliga lån 1 735 11 300 Kvarliggande lån hos tidigare ägare 547 4 246 Övriga lån ] 892 12 355 Summa 15 607 100 1017 Övriga Bottenlån (bundna) 7 606 42 5 151 ägarekategorier Bottenlån (obundna) 3 239 18 2 655 Statliga län 2 321 13 2101 Kvarliggande lån hos tidigare ägare 619 4 1 506 Övriga län 4 192 23 2 895 Summa 17 979 100 6 845

Källa: Sveriges Fastighetsägareförbund.

100 procentenheter mellan bostadshyreshus förvärvade före år 1970 resp. efter 1974 av fysiska personer eller dödsbon.

I genomsnitt 75—85 % av lånen, beroende på ägarekategori, torde vara bundna och obundna bottenlån samt statliga lån. Återstoden är av den karaktären att de kan behöva saneras vid ett ägarskifte. Detta betyder för en genomsnittsfastighet att 35—40 % av en normal köpeskilling (1980) torde kunna finansieras genom övertagande av äldre lån i fastigheten. Fastighets- förvärvet kan därutöver och upp till 75 % av uppskattningsvärdet, dvs. ungefär lika mycket, finansieras genom nya lån mot inteckning i fastighe- ten.

Det allmännyttigt ägda beståndet däremot är mer homogent och variatio- nerna är mycket små. Allmännyttiga bostadsföretag innehade år 1980 fastigheter till ett sammanlagt taxeringsvärde av 40 000 milj. kr. Allmännyt- tigt ägda fastigheter är betydligt större än enskilt ägda med ett genomsnittligt taxeringsvärde år 1975 på ca 2,75 milj. kr. Taxeringsvärdet var år 1979 ca 735 kr. per m2 totalyta och skuldsumman ca 1 010 kr. enligt SCB:s intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus. Belåningen står normalt i direkt relation till produktionsår och -kostnad samt till amorteringstakten, eftersom fastigheterna i mycket begränsad utsträckning har omsatts på marknaden. Detta innebär också, som en följd av förändringar i lånesystemet, att skuldsummans andel av anskaffningskostnaden är betydligt lägre för fastigheter byggda t. o. m. är 1967 än för fastigheter producerade däref- ter.

6.4. Kommitténs överväganden och förslag

6.4.1. Finansiering av enskilt ägd fastighet

Det är bostadsrättsföreningen som i egenskap av köpare har att skaffa fram erforderligt kapital vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Det krävs oftast nybelåning, utöver de lån i fastigheten som får tas över och vad säljaren eventuellt kan medverka med. Det förutsätts också att bostadsrättshavarna normalt tillskjuter kapital genom grundavgifter. De finansiella förutsättning— arna får kartläggas och diskuteras mellan hyresgästerna och fastighetsägaren i varje enskilt fall.

Det förekommer, som vi tidigare har visat, att bostadsrättsföreningar i stor utsträckning finansierar hela eller en s