SOU 1957:43

Indragning av oförtjänt jordvärdestegring

Till Herr Statsrådet och Chefen för Kungl. Justitiedepartementet

Genom beslut den 22 oktober 1954 bemyndigade Kungl. Maj:t chefen för justitiedepartementet att tillkalla högst nio utredningsmän jämte sekre- terare för att verkställa utredning av frågan om indragning till det all- männa av oförtjänt jordvärdestegring. Med stöd av detta bemyndigande tillkallades den 5 november samma år såsom sakkunniga häradshövdingen Einar Anderberg, tillika ordförande, docenten Erik Anners, ledamoten av riksdagens andra kammare, överingenjören Gustav Boija, borgarrådet Joakim Garpe, ledamoten av riksdagens första kammare, studiesekrete- raren Eric Holmqvist, förste byråingenjören Hans Lantz samt ledamoten av riksdagens första kammare, andre vice talmannen, hemmansägaren Gunnar Lodenius. Till sekreterare åt de sakkunniga förordnades samtidigt hovrättsassessorn Bengt Hjern.

Sedan Hjern den 26 april 1956 förordnats till byråchef för lagärenden i justitiedepartementet förordnades hovrättsassessorn Bengt-Erik Åhberg att från och med den 10 maj samma år fullgöra huvuddelen av sekreterare- göromålen.

Att på kallelse av ordföranden såsom experter deltaga i överläggningar med de sakkunniga förordnades den 9 februari 1955 advokaten Sten ston Ankarcrona, godsägaren Otto Berch, ombudsmannen Leonard Fredricsson, arkitekten Gunnar Lindman, utredningschefen Anders Nordberg, fastighets- direktören Frans Persson, borgmästaren Erik Ringenson, distriktslantmäta- ren Karl Erik Sandström, professorn Ingvar Svennilson, t. f. stadsjuristen Erik Gustaf Westman samt bankjuristen Axel Åström. Sedan Svennilson entledigats från sagda uppdrag utsågs den 14 juni 1955 till expert i hans ställe professorn Carsten Welinder.

Utredningen, vilken antagit benämningen markvärdeutredningen, har efter remiss avgivit yttrande över hyresregleringskommitténs den 27 sep— tember 1955 avgivna betänkande angående hyresregleringens avveckling m. m. (SOU 1955: 35).

Sedan det utredningen lämnade uppdraget numera slutförts får uttred- ningen härmed vördsamt överlämna betänkande angående indragningg av oförtjänt jordvärdestegring. Betänkandet innehåller tre olika förslag. Vid ställningstagande såväl till frågan i vilken omfattning indragning aw de olika kategorierna av jordvärdestegring bör ske som till frågan vilka tek— niska metoder, som böra komma till användning, ha inom utrednimgen skilda meningar yppats utan att någon mening vunnit anslutning ifrån flertalet av utredningens ledamöter. Vid detta förhållande har utrednimgen beslutat redovisa de olika ståndpunkter, som varit företrädda inonn ut- redningen, i form av särskilda förslag. I betänkandet återgives sålulnda först det förslag varom herrar Anderberg och Lantz enats, förslag 1. ]Där- efter avgiva herrar Garpe och Holmqvist sitt förslag, förslag 11. Slutlligen framföra herrar Anners, Boija och Lodenius i förslag 111 sin gemensannma uppfattning.

Vid betänkandet äro såsom bilagor fogade en redogörelse för av host-.ads- styrelsen verkställda undersökningar om vissa tomtpriser, en promem10ria med redogörelse för en av statistiska centralbyråns utredningsinstitutc för utredningens räkning utförd statistisk undersökning rörande. fastiglilets- värden samt redogörelse för en av utredningen företagen enquéte. Slutliigen återgives ett protokoll från sammanträde med utredningen i Grangärde den 26 och 27 juni 1957.

Stockholm den 25 oktober 1957.

Einar Anderberg

Erik Anners Gustav Boija Joakim Garpe Eric Holmquist Hans Lantz Gunnar Lodenius

[Bengt Hjern Bengt—Erik Åhbel'g

FÖRSLAG I

Förslag till

Lag

om värdestegringshypotek

Härigenom förordnas som följer:

1 5.

Värdestegring å fast egendom må i den ordning, på de villkor och i den omfattning denna lag angiver indragas till staten och den kommun, där egendomen ligger.

För sådant ändamål må stiftas hypotek inom den del av fastighetsvärdet, som uppkommit genom värdestegringen. Sådant hypotek benämnes värde- stegringshypofek.

Ej må värdestegringshypotek tagas i fastighet, som icke har annat värde än jordbruks- eller skogsvärde och som ej heller inom de närmaste tio åren kan väntas bliva använd för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk.

2 &.

Värdestegringshypotek må sökas av staten eller kommunen. För statens räkning göres hypoteksansökan av myndighet, som Konungen bestämmer. Utan särskilt bemyndigande vare dock länsstyrelsen behörig att söka värdestegringshypotek.

För kommun sökes värdestegringshypotek av kommunens styrelse. Full- mäktige må dock, där så finnes påkallat, i stället förordna viss kommunal nämnd att göra sådan ansökan.

35.

Värdestegringshypotek sökes hos inskrivningsdomaren i den domsaga eller stad, där fastigheten är belägen.

4 &.

Finner inskrivningsdomaren, att ansökan avser område av en fastighet, och skall området ej enligt fastställd tomtindelning utgöra hel tomt, skall ansökningen avvisas. Lag samma vare, om fastigheten är i allmän ägo eller om den besväras av tomträtt, för vilken inskrivning är beviljad eller sökt.

10 5 &.

Föreligger ej sådant fall, varom i 4 5 är sagt, och möter eljest ej himder för ansökningens upptagande, låte inskrivningsdomaren i fastighetsbmken införa anteckning om ansökningen med angivande av den inskrivningsdag varå den upptagits.

6 5.

Senast tre månader efter anteckning, varom i 5 5 sagts, må hos exlpro- priationsdomstolen påkallas värdering av fastigheten för bestämmande av det värde fastigheten haft å dagen för anteckningen (ingångsvärdef).

Finner expropriationsdomstolen, att fastigheten icke har annat väirde än jordbruks- eller skogsvärde och ej heller inom de närmaste tio åren "kan väntas bliva använd för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk, s*.kall ansökan om värdering avvisas; och läte inskrivningsdomaren, sedan nned- delande härom inkommit från expropriationsdomstolen, anteckna förihål- landet i fastighetsboken. '

Sedan ingångsvärdet blivit fastställt genom dom som vunnit laga kraft, föranstalte expropriationsdomstolen om att i fastighetsboken göres antceck- ning om värdet.

7 5.

När begäran därom framställts, skall expropriationsdomstolen så smart ske kan företaga ny värdering av fastigheten för bestämmande av fastig- hetens värde vid den tiden (utgångsvärdet).

Har begäran om värdering, varom i första stycket är sagt, ej blivit fram- ställd inom fem år från hypoteksansökningen, skall denna vara förfallen.

8 5.

Av den värdestegring, som motsvarar skillnaden mellan utgångs- och ingångsvärdet, äger fastighetsägaren tillgodoräkna sig vad han själv fram- kallat genom nyttig anläggning eller förbättring. Ej må dock högre belopp sålunda tillgodoräknas fastighetsägaren än som motsvarar nedlagd kost- nad, där ej genom särskild utredning ådagalagts, att den framkallade värde- stegringen varit större än kostnaden.

Föranleder fastighetsägarens rätt med avseende å mineralfyndighet eller annan sådan naturtillgång ökning i fastighetsvärdet, skall sådan värde-

ökning komma fastighetsägaren tillgodo. Inträffar försämring i penningvärdet, må ock fastighetsägaren tillgodo- räkna sig vad av därigenom uppkommen värdestegring belöper på den hypoteksfria delen av fastighetsvärdet.

9 %. Begär fastighetsägaren i samband med värdering enligt 7 5 att bliva till- godoräknad värdestegring, skall vid expropriationsdomstolen förebringas utredning angående de förhållanden varå anspråket grundar sig.

Expropriationsdomstolen fastställe på grundval av utredningen i målet gränsen för det hypoteksfria värdet (hypoteksgränsen).

10 5.

Har fastigheten efter ingångsvärdets fastställande blivit delad, åligger det expropriationsdomstolen att för envar av de nya fastigheterna angiva hypoteksgränsen och utgångsvärdet. Hypoteksgränsen skall därvid fast— ställas mcd utgångspunkt från värdeförhållandet mellan fastigheterna vid tiden för hypoteksansökningen.

11 5.

Sedan expropriationsdomstolens dom vunnit laga kraft, skall hypoteks- ansökningen inom en månad däl efter fullföljas hos inskrivningsdomaren vid äventyr att den eljest förfallei. Om värderingens resultat göre inskriv- ningsdomaren anteckning i fastighetsboken.

Visas inför insklnnlngsdomal en att ansökningen förfallit eller att den ej kommer att fullföljas, skall förhållandet antecknas i fastighetsboken.

12 5.

Har ärendet fullföljts i laga ordning, utfärde inskrivningsdomaren två hypoteksbrev, det ena till staten och det andra till kommunen. Vartdera hypoteksbrevet skall lyda på belopp motsvarande hälften av det värde som icke är hypoteksfritt. Hypoteksbrev skall angiva den ränta, som dårå skall gäldas, den jämkningsavgift, som må hava fastställts, ävensom den för- fallotid, som skall iakttagas vid räntebetalningen och jämkningsavgiftens erläggande. I hypoteksbrevet skall tillika angivas att det ej får överlåtas.

Av hypoteksbreven skall det ena tillhandahållas riksbanken och det andra kommunen. Hypoteksbreven skola sinsemellan gälla med lika för- månsrätt.

13 &.

Ränta å värdestegringshypotek utgår efter den procentsats som riksdagen fastställer.

Till utjämning av sådan värdeminskning, som kan uppkomma genom slitning eller bristande underhåll av byggnad, skall å hypoteket, efter expropriationsdomstolens bestämmande, i samma ordning som gäller för ränta elläggas en årlig jämkningsavgift, ej överstigande en procent av vad byggnadens uppförande kostat.

Är hypotekets belopp helt eller delvis fastställt på grundval av antagande, att fastigheten skulle kunna lämna ökad avkastning genom att användas på annat sätt än det förhandenvarande, njute fastighetsägaren i motsva- rande mån befrielse från erläggande av ränta och jämkningsavgift, intill dess den nya användningen börjar. Befrielse, varom nu är sagt, skall dock

upphöra, när fastigheten överlåtes eller den tidpunkt är inne, då den nya användningen skäligen bör vidtaga. Uppkommer tvist om tidpunkten för betalningsskyldighetens inträde, skilje expropriationsdomstolen mellan parterna.

14 &.

Värdestegringshypotek må ej stiftas i flera fastigheter gemensamt. Dielas fastighet, vari Värdestegringshypotek är beviljat, gälle hypoteket i emvar av de nya fastigheterna efter värdeförhållandet mellan dem vid tiden för utgångsvärderingen; och åligge det förrättningsmannen att hos expropria- tionsdomstolen påkalla uppdelning av hypoteket.

Skola fastigheter sammanläggas och är någon av dem belastad med väarde- stegringshypotek, skall i sammanläggningsärendet upprättas förslag till förmånsordning med angivande av den nybildade fastighetens hypoteks- gräns. Ägodelningsdomaren må, där så finnes erforderligt för förmånsord- ningens genomförande, anlita expropriationsdomstolen för värdering; av fastighet som ingår i sammanläggningen.

Vad i denna paragraf sagts för det fall att fastighet delas eller samnnan— lägges med annan fastighet äge ock tillämpning om del av fastighet av- styckas för sammanläggning.

15 &.

Värdestegringshypotek skall gälla oförändrat under vissa tidsperiorder, med rätt för såväl fastighetsägaren som hypotekshavaren att under näst sista året av perioden påkalla omprövning. Påkallas ej omprövning, skall hypoteket vara oförändrat under nästa tidsperiod. Där ej annorledes över- enskommes utgör varje period tio år.

Såframt fastighetsägaren visar att han efter hypotekets fastställande blivit enligt 8 & berättigad att tillgodoräkna sig värdestegring, äge han dock när som helst påkalla därav föranledd jämkning med avseende å hypoteks- gränsen och utgångsvärdet.

Där på grund av väsentligt ändrade förhållanden den med värdesteg- ringshypotek följande betalningsförpliktelsen icke längre motsvarar rätt- visa och billighet, må fastighetsägaren utan hinder av vad i första stycket är stadgat påkalla omprövning.

16 &.

Vill fastighetsägaren eller hypotekshavaren påkalla omprövning som i 15 & sägs, skall han, om ej överenskommelse träffas, väcka talan därom vid expropriationsdomstolen. Med avseende å omprövningen skola bestäm- melserna i 7 10 åå äga motsvarande tillämpning.

Efter det målet avgjorts genom lagakraftvunnen dom, må hypoteksbre- ven hOS inskrivningsdomaren utbytas mot nya hypoteksbrev av det innehåll som motsvarar omprövningens resultat.

17 &.

Hypotekshavaren äge allenast i den ordning varom i 20 & stadgas utkräva värdestegringshypotekets kapitalbelopp.

Från fastighetsägarens sida må hypoteket bringas att upphöra genom de båda hypoteksbrevens infriande.

Sökes efter infriandet nytt hypotek, må ingångsvärdet ej bestämmas lägre än till det tidigare gällande utgångsvärdet. Ej heller må i sådant fall in- gångsvärdet sättas högre än till nämnda utgångsvärde, utan så är att in- friandet av hypoteksbreven skett inom ett år från deras utfärdande eller det nya hypoteket sökes senare än två år från infriandet.

18 5. Visar fastighetsägaren inför inskrivningsdomaren att hypoteksbreven in- friats, göre inskrivningsdomaren i fastighetsboken anteckning om dagen då infriandet skett och anmärke tillika att breven ej längre medföra hypo- teksrätt.

19 5.

Finnes i samma fastighet Värdestegringshypotek samt inteckning för nyttjanderätt, återköpsrätt, rätt till avkomst eller annan förmån, rätt till servitut eller till elektrisk kraft, äge sådan rätt företräde framför värde- stegringshypoteket, såframt icke detta har företräde framför inteckning för fordran, vilken sökts tidigare än inteckningen för den särskilda rätten.

20 &.

Värdestegringshypotek medför rätt att vid utsökning ur fastigheten ut- bekomma hypotekets belopp med ränta och jämkningsavgift, dock endast i den mån köpeskillingen med vad därtill lagts överstiger hypoteksgränsen. Finnes efter täckning av hypoteket med ränta och jämkningsavgift ett över- skott, skall detta lika delas mellan staten och kommunen.

Sker exekutiv försäljning efter det Värdestegringshypotek sökts men ännu icke beviljats, skall vad av fördelningssumman överstiger ingångsvärdet med tillägg av vad fastighetsägaren enligt 8 5 äger tillgodoräkna sig tillfalla staten och kommunen till lika fördelning.

När medel eljest av myndighet fördelas mellan rättsägare i fastigheten, berättigar värdestegringshypoteket till utdelning i den omfattning, som motsvarar hypotekets storlek i förhållande till fastighetens värde; dock skall värdestegringshypoteket ej medföra rätt till betalning ur ersättning, som utgår på grund av brandförsäkringsavtal.

21 &. Där exekutiv försäljning sker på ansökan av den som innehar värdesteg- ringshypotek, skola kostnaderna för förfarandet upptagas först i borgenärs-

förteckningen och lägsta budet så bestämmas, att det överstiger hypmteks- gränsen.

Är fastigheten avträdd till konkurs och har exekutiv försäljning begärts av borgenärerna utan att annan rättsägare äskat, att försäljningen skalll ske till gäldande av hans fordran, skall försäljningen ske till gäldande av värde- stegringshypoteket.

22 5.

Har Värdestegringshypotek efter exekutiv försäljning kontant gulditts ur köpeskillingen, skall vad i 17 5 tredje stycket stadgas äga motsvar'ande tillämpning.

Där Värdestegringshypotek eljest genom exekutiv försäljning blivit utan verkan, skall köpeskillingens belopp gälla såsom ingångsvärde för nytt hypotek, såframt sådant sökes inom två år från försäljningen.

23 5.

Angående förfarandet vid expropriationsdomstolen och grunderna för värderingen därstädes gälle vad om expropriation i allmänhet är stadgat i den mån det är tillämpligt.

Vad i 67 5 lagen den 12 maj 1917 om expropriation stadgas om skyldig- het för den exproprierande att ersätta motparten hans rättegångskositnad, skall dock äga motsvarande tillämpning allenast när talan föres om fast- ställande av ingångsvärde eller om fastställande första gången av utgångs- värde eller av förhöjning därav.

I domen skola rättegångskostnaderna uppskattas särskilt för varje part, oavsett om de skola ersättas eller icke.

24 5. Staten och kommunen skola sinsemellan taga del i kostnaderna vid expropriationsdomstolen efter den grund som med hänsyn till omständig- heterna prövas skälig. I händelse av tvist avgöre expropriationsdomstolen.

25 &.

Beträffande Värdestegringshypotek och hypoteksbrev gälle vad som fin- nes stadgat om inteckning och intecknat skuldebrev i den mån det är för- enligt med innehållet i denna lag.

Gör fastighetsägaren avbetalning å hypoteksbrev, äger han vid exekutiv försäljning njuta rätt till hypoteket med företräde framför hypotekshava— ren. Motsvarande skall ock gälla där fastighetsägaren helt infriar ettdera av de utfärdade hypoteksbreven.

Bestämmelserna i 15, 21 och 22 55, 25 5 första stycket, 26, 27, 31 och 59 åå förordningen den 16 juni 1875 angående inteckning i fast egendom gälle ej för Värdestegringshypotek.

26 &. Närmare bestämmelser rörande tillämpningen av denna lag meddelas av Konungen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1959. Har vid denna lags ikraftträdande fastighet haft ett värde, som berott på antagande att fastigheten skulle få annan användning än tidigare, skall vid ingångsvärdering enligt denna lag tagas skälig hänsyn till nämnda värde.

F ö r s l a g till L a g angående tillägg till 17 kap. handelsbalken

Härigenom förordnas, att i 17 kap. handelsbalken skall införas en ny paragraf, betecknad 13 a 5, av följande lydelse.

13 a 5.

Finnes Värdestegringshypotek i gäldenärs fasta egendom, må förmånsrätt, varom förut i detta kapitel är sagt, icke göras gällande i den del av egen— domens värde, som överskjuter hypoteksgränsen, utan skall i stället nämnda del av värdet tillkomma hypotekshavaren.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1959.

Förslag till

L 3 g angående ändring i 9 och 11 kap. vattenlagen

Härigenom förordnas, dels att i 9 kap. vattenlagen skall införas en ny paragraf, betecknad 12 a 5, av nedan angiven lydelse, dels ock att 11 kap. 43 å vattenlagen skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives.

9 kap. 12 a &.

Där strömfall jämlikt 1 kap. 14 å avstås från fastighet vari värdestegrings- hypotek blivit sökt, skall ersättningen motsvara det hypoteksfria värde, som bestämmes för den fastighet vilken omfattar fallsträckan.

Bör ersättning utgå medelst kraftöverföring, ankomme på vattendomsto- len att verkställa den omräkning som erfordras.

Det åligger expropriationsdomstolen att fastställa hypoteksgränsen, så snart mål om bestämmande av ersättning för strömfallet i laga ordning an— hängiggjorts vid vattendomstolen.

11 kap. 43 5.

I mål om fastställande av ersättning för strömfall, som jämlikt 1 kap. 14 5 skall avslås från fastighet besvärad av Värdestegringshypotek, åligger det vattenrättsdomaren att så snart ske kan hos expropriationsdomstolen på- kalla bestämning av hypoteksgränsen.

Vattenrättsdomaren eller —— — — hos vattenrättsdomaren.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1959.

Förslag till

Lag

angående ändring i lagen den 12 maj 1917 (nr 189) om expropriation

Härigenom förordnas, dels att 1, 7, 14, 15, 17, 28 och 67 55 lagen den 12 maj 1917 om expropriation skola erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives, dels ock att i lagen skola införas två nya paragrafer, betecknade 16 a och 16 b 55, av nedan angiven lydelse.

1 5.

Fastighet, som tillhör annan än kronan, må tagas i anspråk genom ex- propriation, om Konungen prövar det nödigt:

1. för befästning — _ — ofullständigt jordbruk;

16. för att säkerställa att mark på skäliga villkor är tillgänglig för tätbe— byggelse och därmed sammanhängande anordningar eller för att eljest i kommuns ägo överföra mark för upplåtelse med tomträtt, när sådant främ- jar lämplig bebyggelse eller eljest är ändamålsenligt med hänsyn till före- liggande allmänna intressen; eller

17. för att — — —— är sagt.

7 5.

För fastighet, som exproprieras, skall erläggas löseskilling motsvarande fastighetens värde med hänsyn särskilt till ortens pris och fastighetens av- kastning. Har Värdestegringshypotek blivit sökt i fastigheten, skall dock löseskillingen bestämmas lika med fastighetens hypoteksfria värde.

Exproprieras en del av en fastighet och lider återstoden skada eller in- trång genom expropriationen eller den exproprierade delens användande, skall ersättning därför gäldas. Uppkommer eljest genom expropriationen skada för ägaren, skall ock sådan skada ersättas.

Är den — _ —— kan meddelas.

14 5.

Första domstol i expropriationsmål är expropriationsdomstol, en för varje domsaga eller stad med rådhusrätt.

Expropriationsdomstol i stad med rådhusrätt må vara delad i avdelningar.

15 5. Expropriationsdomstol består av ordförande och fyra ledamöter. Ord- förande är ägodelningsdomaren i orten, såframt icke expropriationsdom-

stolen är delad i avdelningar, i vilket fall hovrätten förordnar ordförande. Av ledamöterna skola två vara expropriationstekniker och två expropria- tionsnämndemän. I mål av mindre betydelse är expropriationsdomstol dom- för med, förutom ordförande och expropriationsnämndemän, endast en expropriationstekniker.

Vid måls — _ — ordföranden ensam.

' 16 a &.

Expropriationsnämndeman, som bör vara erfaren i fråga om fastighets— förhållanden, skall vara valbar till nämndemansbefattning vid underrätt inom expropriationsdomstolens domkrets samt ej hava uppnått sextiofem års ålder; dock må den, som uppnått nämnda ålder, tjänstgöra i mål, var- med han förut som expropriationsnämndeman tagit befattning.

16 b &.

Expropriationsnämndemän utses till det antal Konungen bestämmer för tid och på sätt som för utseende av vattenrättsnämndemän finnes stadgat. Val bör, där så utan avsevärd olägenhet kan ske, äga rum vid samma tillfälle som då val av vattenrättsnämndeman förrättas. Om valets utgång skall så snart ske kan underrättelse lämnas expropriationsdomstolens ordförande.

Har expropriationsnämndeman upphört att vara valbar eller hos ex- propriationsdomstolens ordförande lagligen avsagt sig uppdraget, skall nytt val äga rum.

Vad i rättegångsbalken är stadgat om skyldighet att åtaga sig uppdrag som nämndeman och att kvarstå i uppdraget så ock att efter avgång fort- farande tjänstgöra äge motsvarande tillämpning beträffande uppdrag som expropriationsnämndeman.

17 5.

Till tjänstgöring i expropriationsdomstol kallar ordföranden den eller de expropriationstekniker, som han med hänsyn till erforderlig sakkunskap och övriga förhållanden finner lämpligast.

Av de till expropriationsnämndemän valda kallas av expropriationsdom- stolens ordförande för varje mål två att tjänstgöra i domstolen.

28 &. Domstolen äge, där så finnes lämpligt, uppdraga åt expropriationstekni- kerna eller en av dem att med eller utan biträde av expropriationsnämnde- männen eller en av dem verkställa undersökning å stället. I enklare fall må sådant uppdrag kunna lämnas åt expropriationsnämndemännen eller en av dem.

Om tiden — _ — av nöden.

67 5. Den exproprierande vare pliktig att, i den mån ej annat föranledes av vad i 18 kap. 6 och 8 åå rättegångsbalken stadgas, ersätta motparten hans kost- nader å expropriationsmålet i första instans, vid expropriationsersättningens fördelning och eljest i anledning av expropriationen. Vad sålunda stadgas skall, om kronan fullföljer talan, äga tillämpning jämväl å sådana kostna— der i högre rätt som åsamkas motparten genom kronans fullföljda talan.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1959. Innan expropriationsnämndemän första gången utses har expropria— tionsdomstolens.ordförande att vid behov till tjänstgöring såsom expropria- tionsnämndeman inkalla någon, som är valbar till expropriationsnämnde— man inom domkretsen.

Förslag till

L a g angående ändring i byggnadslagen den 30 juni 1947 (nr 385)

Härigenom förordnas, dels att 38, 44, 106 156 och 165 55 byg gnadslagen den 30 juni 1947 skola erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives, dels ock att 56—73, 89 och 155 55 samt överskrifterna framför envar av 56, 67 och 70 55 samma lag skola utgå.

38 &.

Nybyggnad må — — — rättsligen bestående.

Ej heller må nybyggnad ske, innan skyldighet att anordna utfartsväg och avlopp från tomten som enligt denna lag åligger ägaren blivit fullgjord eller nöjaktig säkerhet blivit ställd.

När synnerliga —— —— — första stycket.

44 5.

Finnes tätbebyggt område med hänsyn till den allmänna samfärdseln eller kravet på ändamålsenlig bebyggelse vara i behov av genomgripande ombyggnad, och kan denna icke lämpligen ske annorledes än i ett samman- hang, må Konungen, sedan i anledning av ombyggnaden fråga väckts om antagande eller ändring av stadsplan för området, medgiva staden att lösa den mark inom området som erfordras för ombyggnaden.

106 5.

I fall som avses i 105 5 skall vad i 25—55, 74 och 75 55 är stadgat äga motsvarande tillämpning; och skall därvid vad som stadgats om stad och stadsfullmäktige i stället gälla kommunen och kommunalfullmäktige.

Har fråga —— — _ åtta år. Finnes vad _ — — prövas nödig.

156 5.

Går gräns mellan två städer i gatas längdriktning, skall i fråga om tid- punkten för inträdandet av skyldighet att upplåta gatan till allmänt be- gagnande så anses som om gatan vore belägen inom en och samma stad.

Kostnaden för gatan skall fördelas mellan städerna efter den nytta de hava av gatan.

165 5. Ingår i byggnadsplan som fastställts före denna lags ikraftträdande om- råde i en ägares hand, skall vad i 113 5 stadgas om upplåtande av mark äga motsvarande tillämpning.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1959. Är ansökan om inlösen enligt 44 å i dess tidigare lydelse gjord före den 1 januari 1959, skall äldre lag äga tillämpning.

Har gata eller gatudel framför tomt upplåtits eller lagligen skolat upp- låtas till allmänt begagnande före den 1 januari 1969, skall tomtägare vara skyldig att gälda ersättning för gatumark enligt förut gällande bestämmel— ser såvida staden icke annorlunda beslutar.

Bestämmelser om bidrag till gatubyggnadskostnad, vilka gälla den 1 ja- nuari 1959, må tillämpas efter sistnämnda dag beträffande gata eller gatu— del som upplåtits eller lagligen skolat upplåtas till allmänt begagnande före den 1 januari 1969; och skall vad nu sagts jämväl avse sådan bidragsskyl— dighet, som gäller av ålder eller på grund av föreskrifter meddelade före den 1 januari 1932.

Stadgandena i 70—73 åå samt 165 5 första stycket skola alltjämt äga tillämpning, där ansökan om marks avstående och iordningställande gjorts före den 1 januari 1969.

Förslag till

Lag

om ändrad lydelse av 22 5 1 mom. och 25 ä 1 mom. samt 36 och 47 55 kommu- nalskattelagen den 28 september 1928 (nr 370)

Härigenom förordnas, att 22 5 1 mom. och 25 5 1 mom. samt 36 och 47 55 kommunalskattelagen den 28 september 1928 skola erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives.

22 å.

1 mom. Från bruttointäkten av jordbruksfastighet må avdrag göras för omkostnader, såsom för:

allt, som — — _— anställning å fastigheten;

arrende, som fastighetens brukare haft att därför utgöra, samt frälseränta eller annan avgäld. som skolat utgå av fastigheten;

ränta å lånat, i fastigheten nedlagt eller för dess drift använt kapital ävensom ränta å Värdestegringshypotek;

speciella skatter eller avgifter till det allmänna.

Har skog — _— — nämnda gottgörelse.

25 g.

1 mom. Från bruttointäkten av annan fastighet må, där ej annat föran- ledes av vad nedan i 3 mom. stadgas, avdrag göras för omkostnader, så— som för:

brandförsäkring, reparation — —— —— höra till fastigheten;

ränta å lånat, i fastigheten nedlagt kapital ävensom ränta å värdesteg- ringshypotek samt tomträttsavgäld eller liknande avgäld.

36 5. Från bruttointäkten — — _— i förvärvskällan. Beträffande fast egendom, vari finnes Värdestegringshypotek, må avdrag göras för hypotekets belopp, såvitt detta icke ingått i den köpeskilling, som den skattskyldige erlagt för egendomen.

47 5. För fastighet, som året näst före taxeringsåret varit skattepliktig, beräk- nas garantibelopp till två och en halv procent av fastighetens taxeringsvärde förstnämnda är; dock att garantibelopp för fastighet, vari sökts värdesteg-

ringshypotek, ej må beräknas å högre värde än fastighetens hypoteksfria värde. Garantibeloppet upptages inom den kommun, där fastigheten är be- lägen, såsom skattepliktig inkomst för fastighetens ägare. Såsom ägare anses jämväl den, vilken innehar fastighet med fideikommissrätt eller eljest utan vederlag besitter fastighet på grund av testamentariskt förordnande. Vad som _ _ _ hänsyn härtill.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1959.

Förslag till

Förordning

angående ändrad lydelse av 4 5 förordningen den 26 juli 1947 (nr 577) om statlig förmögenhetsskatt

Härigenom förordnas, att 4 5 förordningen den 26 juli 1947 om statlig förmögenhetsskatt skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives.

4 5.

Värdesättning av tillgångar, som i 3 5 1 mom. omförmälas, skall ske med hänsyn till förhållandena vid beskattningsårets utgång och med iakt— tagande av här nedan meddelade bestämmelser.

Fastighet, frälseränta inbegripen, upptages till det taxeringsvärde, som vid nämnda tidpunkt var för densamma gällande. Var sådant värde då ej åsatt eller har under beskattningsåret omständighet inträffat, som kan under taxeringsperioden påkalla förändrad värdering, upptages fastigheten till det taxeringsvärde, som för taxeringsåret bliver densamma åsatt. Har Värdestegringshypotek blivit sökt i fastighet och överstiger taxeringsvärdet hypoteksgränsen, upptages fastigheten till sitt hypoteksfria värde.

Tomträtt eller — _ _ normala förhållanden.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 1959.

Förslag till

Förordning

angående ändrad lydelse av 22 5 förordningen den 6 juni 1941 (nr 416) om arvsskatt och gåvoskatt

Härigenom förordnas, att 22 ä 1 mom. förordningen den 6 juni 1941 om arvsskatt och gåvoskatt skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives samt att till nämnda paragraf skall fogas ett nytt moment, betecknat mom. 3, av nedan angiven lydelse.

22 5.

1 mom. Såsom värde å fast egendom vid tidpunkt som avses i 21 å skall, där ej annat följer av vad i 3 mom. stadgas, gälla näst föregående årets taxeringsvärde eller, för fall som omförmälas i 2 mom., särskilt till ledning för arvsskattens bestämmande åsatt värde.

2 mom. Har fast egendom _ _ _ icke föras.

3 mom. Fast egendom, vari Värdestegringshypotek blivit sökt, må vid arvs- skattens bestämmande icke beräknas till högre värde än som motsvarar egendomens hypoteksfria värde.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 1959.

Förslag till

Förordning

om ändrad lydelse av 10 5 1. förordningen den 19 november 1914 (nr 383) angående stämpelavgiften

Härigenom förordnas, att 10 Q 1. förordningen den 19 november 1914 an- gående stämpelavgiften skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives.

10 5.

1. Då stämpelavgift skall utgå efter värdet av fast egendom, må detta icke upptagas lägre än nästföregående årets taxeringsvärde, men skall, vad angår köp av fast egendom eller överlåtelse av kronohemman eller nybygge, beräknas efter den i penningar bestämda köpe- eller löseskillingen, så framt denna överstiger nämnda värde; dock att stämpelavgift för fast egendom, vari sökts Värdestegringshypotek, icke i något fall må utgå efter högre värde än egendomens hypoteksfria värde.

I fråga _ _ _ utfärdat taxeringsbevis. Finnes för _ _ _ domarens prövning.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 1959.

KAPITEL I

Inledning

Den som äger ett visst föremål _ detta må vara en lös sak eller en fastighet _ blir enligt gällande rättsordning automatiskt ägare även till så- dan tillväxt i värde, som föremålet av en eller annan anledning erhåller. Äganderättsbegreppet _ sådant detta ter sig i följd av rättsreglernas ge- staltning _ kan sägas principiellt förutsätta, att det ägda föremålet i dess helhet bildar objektet för äganderätten. Härav följer visserligen icke i och för sig, att ägaren har befogenhet att tillgodogöra sig all den nyttoeffekt, som skulle kunna avvinnas föremålet. Summan av de befogenheter, som till- komma ägaren och därmed utgöra hans egendom, kan vara mindre om- fattande än utövningen av totalt herravälde över föremålet. Från ägande- rättens objekt är begreppsligen att skilja äganderättens innehåll, d. v. 5. de olika befogenheter som ingå i äganderätten. Synnerligen vanligt är, att äga- ren själv upplåtit en eller flera av sina befogenheter till en annan person såsom nyttjanderättshavare, panthavare o. s. v. Men även oberoende av ägarens egna åtgöranden kan rättsordningen ha utstakat vissa gränser för äganderättens utövning. En på så sätt från äganderätten utbruten eller a priori utesluten dispositionsmöjlighet kan till innebörden vara sådan, att den endast berör en viss fysisk del av föremålet eller endast en viss andel i dess värde. Gällande rättsregler tillstädja emellertid icke full frihet att företaga en dylik uppdelning efter gottfinnande. För att få bindande verkan måste uppdelningen ske i enlighet med reglerna för de i lagen särskilt utformade rättstyperna, de 5. k. begränsade sakrätterna, i den mån det icke är fråga om en av lagen själv gjord begränsning av äganderättens inne- håll. Det kan konstateras att lagstiftningen icke hittills anvisat någon an- ordning, varigenom en värdetillväxt å det ägda föremålet hindras från att bliva omfattad av de i äganderätten ingående befogenheterna.

Det lagstiftningsuppdrag, som anförtrotts markvärdeutredningen, gäller emellertid en indragning till stat eller kommun av en viss närmare angiven del av en fastighets värdestegring. De utfärdade direktiven synas närmast giva vid handen att indragningen _ vilket för övrigt av praktiska skäl torde bli ofrånkomligt _ bör drabba själva fastigheten såsom sådan. Det är alltså icke meningen, att det ifrågakomna beloppet skall utkrävas allenast såsom en personlig fordran hos fastighetsägaren. I stället torde förutsätt- ningen vara den, att det allmänna skall kunna göra gällande ett sakrättsligt

anspråk och således kunna i en eller annan ordning söka betalning ur fas- tigheten i vems hand denna än må vara. Vid sådant förhållande kan den till- ämnade lagstiftningen naturligtvis icke undgå att påverka vad här ovan definierats såsom äganderättens innehåll. Det blir följaktligen en uppgift för utredningen att konstruera den anordning, varigenom värdetillväxten skall kunna utskiljas från äganderätten.

De i allmänhet förefintliga svårigheterna att ingripa med en reform inom ett centralt område av rättsordningen accentueras i förevarande fall ytter- ligare därigenom, att den tillämnade indragningen icke kan avse jordvärde- stegring överhuvudtaget utan endast en viss särskilt kännetecknad typ av sådan värdestegring. Att i praktiken företaga en dylik uppdelning möter självfallet betydande vanskligheter. Enligt direktiven åligger det emellertid markvärdeutredningen att verkställa en översyn av problemet om att av- skaffa eller till det allmänna indraga vad man kallar oförtjänt jordvärde- stegring eller, såsom det heter, sådan jordvärdestegring, som uppkommer utan att fastighetsägaren genom insats av vare sig kapital eller arbete själv framkallat eller ens bidragit till värdestegringen. Denna översyn bör enligt direktiven i första hand syfta till att klargöra i vilka fall en jordvärdesteg- ring överhuvudtaget bör betraktas såsom oförtjänt i den meningen, att det allmänna _ staten eller kommunen _ kan anses äga ett befogat anspråk på att framför den enskilda markägaren komma i åtnjutande av värdesteg— ringen eller del därav.

För såvitt attributet oförtjänt tages i den betydelse som nyss nämnts, kan det sägas vara av all erfarenhet bestyrkt, att en värdestegring av detta slag förekommer i verkligheten. Någon vill måhända bestrida, att ordvalet år det rätta eller lämpliga, när man betecknar den ifrågavarande företeel- sen såsom oförtjänt vårdestegring. Ordet oförtjänt verkar onekligen i sin klangfärg såsom ett ogillande omdöme, och uttrycket hade kanske bort undvikas, om det nu icke vore så, att det sedan länge varit vedertaget i detta sammanhang. I uttrycket ligger, att ett värde icke _ såsom Karl Marx på sin tid lärt _ nödvändigt måste vara en frukt av mänskligt arbete. Tanken ledes härmed in på frågan vad värde egentligen är. Med hänsyn till den betydelse, som värdebegreppet kan antagas ha för en utredning om oför— tjänt jordvärdestegring, skall i detta sammanhang framställas några syn- punkter på detta begrepp.

Såsom känt är användes ordet värde i såväl juridiskt som annat språk- bruk i flera betydelser. Detta ord är den gemensamma beteckningen för olika begrepp, vilka tjäna till att uttrycka nyttan av ett visst föremål i jäm- förelse med nyttan av andra föremål. Om alla dessa begrepp gäller, att de icke avse någon sådan egenskap som kan sägas vara av absolut karaktär. Värdet framkommer först genom en av människor företagen bedömning, och givet är att varje person i detta hänseende dömer olika allt efter sin individuella läggning och de omständigheter vari han befinner sig.

Värdebegreppen ha brukat indelas i subjektivt och objektivt värde. Det förra _ ofta benämnt bruksvärdet — uttrycker den betydelse, som en nyt- tighet har för en viss bestämd persons intressen. Det senare _ vilket även benämnes bytesvärdet _ uttrycker vad som i den allmänna omsättningen ut- gör det tillräckliga vederlaget för att nyttigheten skall kunna bytas mot an- nan nyttighet. Består vederlaget av penningar, säges ett pris föreligga. I begreppet pris ligger dock icke med nödvändighet, att priset skall exakt uttrycka det objektiva värdet. I det konkreta avtalet mellan två personer kan även det subjektiva värdet spela en roll, exempelvis så att köparen av personliga skäl är beredd att betala mera än det normala marknadspriset. Det subjektiva värdet kan vid förevarande utredning visserligen icke helt lämnas åsido. Då det emellertid enligt sakens natur framför allt är det oh- jektiva Värdet, som här spelar en roll, kommer ordet värde att begagnas i sin objektiva betydelse, såvitt ej annat särskilt angives.

Ett i siffror uttryckt värde eller pris kan framkomma antingen såsom följd av värdebildningen i en mer eller mindre fri marknad eller såsom re— sultat av en värdering genom särskilt organ av ena eller andra slaget. Då en värdering regelmässigt sker i ett visst bestämt syfte, från vissa angivna utgångspunkter och under tillämpning av vissa föreskrivna eller vedertagna normer, kan ett dylikt på konstgjord väg ernått värde _ t. ex. ett taxerings- värde — komma att betydligt avvika från det så att säga naturvuxna mark- nadsvärdet. Hur detta senare egentligen kommer till har sedan gammalt utgjort ett diskussionsämne i den nationalekonomiska litteraturen. Någon anledning att här ingå på de många teorier, som särskilt i äldre tid fram- kommit på detta område, lärer knappast föreligga. Såsom representativ, åt- minstone för en viss riktning inom nämnda vetenskap, må den s. k. gräns- nytteläran (marginalprincipen) i förbigående omnämnas. Denna utsäger att subjektiva värdet av en viss, av A tillhandahållen vara bestämmes efter yt- tersta gränsen av det behov, som B är villig att täcka genom att avstå från en honom tillhörig vara. Gränsnyttan motsvarar alltså det minst viktiga av de behov, som tillgodoses genom varans förvärvande, eller annorledes uttryckt det viktigaste av de behov som förbli otillfredsställda genom att förvärvet underlåtes. I den öppna marknaden, där byte sker mellan ett fler— tal kontrahenter på vardera sidan, blir gränsnyttan sedan indirekt avgö- rande för marknadspriset, d. v. 5. det objektiva värdet, nämligen på så sätt att varje särskild kontrahent rättar sitt utbud respektive sin efterfrågan efter gränsnyttan och därmed i sin mån deltager i bestämmandet av den för prisbildningen direkt avgörande jämvikten mellan samlat utbud och samlad efterfrågan.

Bakom det teoretiska gränsnyttebegreppet döljer sig givetvis ett flertal reella faktorer av vilka gränsnyttan och därmed värdet äro beroende. Är det fråga om en vara, som kan produceras i tillräcklig mängd, synes visserligen

Värdet huvudsakligen bestämmas av kostnaderna för varans framställning eller reproduktion (produktionskostnadsvärde) och sålunda ytterst vara en följd av det på varan nedlagda arbetet. I andra fall åter spela produktions- kostnaderna endast den rollen, att deras summa utgör en nedre gräns, under vilken värdet ej gärna kan mera varaktigt befinna sig. Det förelig- ger i dessa fall däremot ej något hinder mot att värdet i större eller mindre grad överstiger kostnadssumman. Såsom värdebildande faktorer framträda varans förmåga att tillgodose föreliggande behov samt behovstillfredsstäl- lelsens angelägenhetsgrad. Av största betydelse är slutligen varans relativa sällsynthet, den s. k. knappheten. Denna förklarar att vissa oumbärliga nyttigheter — t. ex. vatten — kunna helt sakna värde, medan rena lyx- föremål _ t. ex. ädelstenar _ kunna ha ett mycket högt värde. Härmed förklaras också den värdeförskjutning som kan äga rum, därest under sär- egna omständigheter en verklig brist uppstår på den oumbärliga nyttig— heten.

De olika värdebildande faktorer som nyss uppräknats skulle säkerligen icke kunna bedömas såsom likvärdiga, om det gällde att med utgångspunkt från något slag av etisk normering avgöra, i vilken utsträckning uppkomna värden borde åtnjuta rättsligt skydd. Ingen lärer vilja förneka att den, som genom eget arbete åt sig skapat ett visst värde, har ett från moralisk syn- punkt välgrundat anspråk på rättsskydd för sitt tillgodonjutande av vad han skapat. Beträffande ett värde, som uppkommit exempelvis genom ökad knapphet på varan, kunna däremot förhållandena te sig annorlunda. I den mån värdeinnehavet utgör resultatet av ett samhällsnyttigt sparande är det emellertid icke svårt att även här finna skäl för ett rättsskydd.

Vad här ovan utvecklats rörande värdebegreppet gäller för alla nyttigheter, vare sig de ha karaktär av lös eller fast egendom. Mot tanken på indragning av oförtjänt värdestegring har ibland anförts, att denna företeelse icke är begränsad till jorden utan kan uppenbara sig i fråga om många andra nyt— tigheter. Om oförtjänt jordvärdestegring skall indragas, anser man må- hända följdriktigheten kräva, att även andra vinster, som uppstå genom inträdande knapphet på en vara, borde omfattas av en indragning. Den som framställer en sådan invändning torde emellertid förbise, att jorden i myc- ket väsentliga hänseenden intager en särställning, som gör det oberättigat att likställa jordvärdestegring med annan värdestegring.

Konstaterandet av denna särställning förutsätter icke och innebär icke något förnekande av den privata jordäganderättens existensberättigande i vare sig moraliskt eller samhällsekonomiskt avseende. Agitatoriska satser, sådana som att alla människor av naturen ha en lika rätt till jorden på samma sätt som de ha en lika rätt att andas in luften, förtjäna knappast någon uppmärksamhet. Det är ju tydligt, att något sådant som äganderätt icke existerat i naturtillståndet utan framkommit genom samhällsutveck—

lingen, likaså att denna lett till en alltmer specialiserad arbetsfördelning, som gjort det fullt förklarligt och ändamålsenligt att somliga äga jord men andra icke.

Den särställning för jorden, som här åsyftas, ligger alltså på ett annat plan, och den kan sägas kännetecknad därav, att kraftspelet mellan olika värdebildande faktorer får en annan verkan för jorden än för nyttigheter i allmänhet. Om beträffande dessa utvecklingen i stort sett kännetecknas därav, att kvantiteten och därmed totalvärdet av vad som produceras under— går en ökning, samtidigt som värdet av varje särskild varuenhet sjunker, så gäller denna regel ingalunda i fråga om jorden. Denna kan undergå värde- stegring som icke motsvaras av någon kvantitativ ökning eller kvalitativ för— bättring. Olikheten kan förklaras med sådana enkla fakta som att jorden, från universell synpunkt sett, är oföränderlig till sin storlek, att den icke kan importeras eller överhuvudtaget flyttas, samt att den tillgång på jord, som inom visst land eller visst område skulle kunna få användning för ena eller andra ändamålet, icke eller endast i begränsad män kan ökas genom mänskliga åtgöranden.

Dessa särdrag äro desto mera betydelsefulla, som jorden ekonomiskt sett icke i främsta rummet är en produkt utan fastmera ett av de medel, vilka äro nödvändiga för att en produktion av de för människor behövliga nyttig- heterna skall kunna äga rum. När den nationalekonomiska litteraturen, så— som vanligen är fallet, i sina diskussioner rör sig med de tre produktions- faktorerna jord, arbete och kapital, får visserligen jorden stå såsom be— teckning för naturkrafterna överhuvudtaget. Oavsett detta språkbruk är emellertid jorden, även i ordets trängre bemärkelse, att betrakta såsom ett produktionsmedel. Att ett visst stycke jord, direkt eller indirekt, kan med— föra nytta såsom produktionsmedel utgör därför en av förutsättningarna för att jordstycket skall få något värde.

Såsom äldre än allt annat har jorden självfallet från början saknat bytes- värde. Under en tid av begynnande kulturutveckling har det utförda od— lingsarbetet gjort den därav berörda marken värdefull. Detta har kunnat ske utan att jorden såsom produktionsmedel — d. v. s. naturjorden eller rå- marken _ haft värde. Eftersom denna icke är en produkt av något arbete, blir värdebildningen å densamma beroende endast av produktiviteten, be- hovsstegringen och knappheten. Genom den fortgående folkökningen har emellertid behovet av sådana nyttigheter, vilka produceras genom arbete (och kapital) i förening med jord undergått en stegring. Det ökade behovet har kunnat tillgodoses antingen genom intensivare brukning _ d. v. s. ökad insats av arbete (och kapital) _ av den redan produktivt använda jorden eller genom exploatering av mera j_ord. Denna utveckling har till följd av jordens orörlighet kunnat här och var leda till knapphet på jord överhuvudtaget. Av största betydelse är emellertid den omständigheten, att den i anspråk tagna jorden varit av växlande produktivitet. Jordens av-

kastning i ena eller andra användningen har varit större eller mindre be- roende på jordbeskaffenheten och än mer på jordens belägenhet, dess rela— tion till befolkningsfördelningen på olika områden. När nu arbetet i den fria marknaden _ såsom man i anslutning till gränsnytteläran kan teore- tiskt påvisa _ betalas efter den s. k. gränsproduktiviteten (den sist anställ- de arbetarens produkttillskott), måste skillnaden i avkastningsförmåga mellan de särskilda jordegendomarna i allmänhet få till följd att, efter det arbetaren fått sin lön, kapitalägaren sin kapitalränta och företagaren eventuellt s. k. företagarvinst, jordägaren får ett överskott av växlande stor— lek. Detta överskott, som kan sägas motsvara jordens andel i produktions— resultatet, utgör jordränta i den bemärkelse som detta ord haft inom natio- nalekonomien, alltsedan engelsmannen David Ricardo i början av 1800- talet lade grunden för den bestående teorien i detta ämne.

Förekomsten av jordränta innebär tydligen att även själva naturjorden (jorden såsom produktionsmedel) tagit åt sig ett värde, och ett värde som icke bildats genom jordägarens egen arbetsinsats. Kapitaliseras jordräntan efter viss räntefot, erhålles därmed ett visst uttryck för värdet av natur- jorden. Detta torde icke i längden kunna vara lägre än jordräntans kapita— liserade belopp. Att jordvärdet ofta ställer sig högre än nämnda belopp föl- jer därav, att jordräntan icke nödvändigt förblir densamma som nu utan tvärtom, enligt erfarenhetens vittnesbörd, kommer att framdeles stiga. Det värde som skulle kunna beräknas genom kapitalisering av den framtida jordräntan är naturligtvis mer eller mindre osäkert. Ej sällan äro dock förhållandena sådana, att en diskontering av det förväntade framtidsvärdet i viss utsträckning kan äga rum. I nuvärdet ingår i så fall, förutom den ka- pitaliserade nuvarande jordräntan, ett på spekulationen uppbyggt s. k. förväntningsvärde.

Att jordräntan kommit att inbegripas i jordäganderätten beror naturligt- vis icke på något rationellt övervägande av frågan om en sådan anordning är rättvis eller lämplig. Jordäganderättens nuvarande gestaltning är resul— tatet av en historisk utveckling, som till största delen ligger bortom den tidpunkt, då kännedomen om jordräntefenomenet kunnat påverka lagstift- ningen. Det är emellertid klart, att när det nu gäller att indraga den oför- tjänta jordvärdestegringen, jordräntan ovillkorligen måste träda i förgrun- den såsom en huvudfaktor i problemet. J ordräntans ökning täcker visserli- gen icke allt, som enligt den lämnade definitionen skulle kunna tänkas rubricerat såsom oförtjänt jordvärdestegring. Av orsakerna till dylik värde- stegring äro åtskilliga så beskaffade, att de icke ha något samband med jordräntan. Men på sätt som närmare kommer att belysas i den katalog över värdestegringskategorierna, som enligt direktiven skall upprättas, framträder jordräntefenomenet mer eller mindre starkt inom flertalet av de typfall, som närmast måste komma i åtanke. Jordräntan intager alltså en viss nyckelställning, och lösningen av det förelagda problemet synes

väsentligen bli beroende av vilken ståndpunkt man intager till spörsmålet om jordräntans indragning.

Jordräntans skiljande från privatäganderätten har på sin tid tillmätts en utomordentlig betydelse, och man har häri rent av velat finna ett univer- salmedel för avskaffandet av fattigdomen och andra förekommande sam- hälleliga missförhållanden. Det är anledning att taga avstånd från dylika överdrivna skönmålningar. Särskilt är detta motiverat med hänsyn därtill, att förhållandena i närvarande tid så starkt skilja sig från dem, som voro rådande när agitationen för en jordräntereform började. Det privata inne- havet av jordräntan har dock icke kunnat hindra att tekniska och kultu- rella landvinningar medfört en ofantlig produktionsökning på nästan alla områden. Och det är likaså tydligt, att socialpolitiska önskemål kunnat tillgodoses efter andra metoder än indragning av jordräntan. I detta sam— manhang bör ej heller frånses, att jordens roll såsom produktionsfaktor under nuvarande utvecklingstendenser synes undergå en relativ försvag- ning. Modern produktion baseras i växande utsträckning på maskiner, bygg- nader och annat realkapital, och det är till följd härav icke att vänta att jordens värde skall stiga i samma proportion som nationalprodukten. Slut— ligen må erinras att jordräntan, trots att den inbegripes i äganderätten, likväl ej sällan i verkligheten tillgodogöres av annan än den som äger jorden. De socialpolitiska reformer, som i senare tid genomförts inom nytt- janderättens område, torde ha medfört, att vissa grupper av arrendatorer och hyresgäster haft fördel av den jordränta som kunnat föreligga. Tydligt är också att det allmänna i viss utsträckning till sig indrager jordränta ge- nom beskattning enligt de vanliga metoderna.

Men även med beaktande av vad nu anförts till reducering av överdrivna föreställningar om verkan av jordräntans indragning, måste dock den re— formfråga som här föreligger bedömas såsom en av de viktigare. I den föl- jande undersökningen skall närmare klarläggas vilka fördelar som därmed stå att vinna. Om dessa bestå däri, att skadlig prisbildning på jord mot- verkas och att det allmänna i växande grad erhåller inkomst av vad för närvarande oförtjänt tillfaller vissa enskilda, skulle reformens genomfö- rande kunna vara motiverat.

Såsom en oeftergivlig förutsättning för en reform bör emellertid gälla, att densamma icke kränker någon av de principer av vilka den enskildes rättssäkerhet är beroende. Av dem som krävt jordräntans indragning är det icke alla, som insett att det ekonomiska livet i samhället icke kan und- vara det stöd som rättsordningen förmedlar. Att åsidosätta denna ordning för att på så sätt lättare vinna de särskilda syftena med reformen vore en förkastlig metod, som tvivelsutan skulle medföra vida större skada än nytta. Vad nu gäller jordräntan hör lämpligen hållas i minnet, att vad som från ekonomisk synpunkt är jordränta ingalunda utan vidare kan från rätts- lig synpunkt rubriceras såsom en oförtjänt fördel. När någon för ett mer

eller mindre högt pris förvärvat äganderätt till jord på vilken jordränta faller, så har han visserligen fördelen av denna meravkastning. Men lika tydligt är att han icke fått denna fördel till skänks utan för densamma off- rat kapital, som regelmässigt härrört från arbete och sparande. Den jord— ränta, som sålunda utgör vederlag för kapital, kan tydligen icke från rätts- lig synpunkt bedömas principiellt annorlunda än själva kapitalet. En in— dragning till samhället av dylik jordränta utan full gottgörelse härför skulle komma i strid med grundsatsen om skydd för välförvärvade rättigheter och innebära en konfiskation av egendomen. Det måste uppenbarligen förut- sättas, att om något redan förefintligt värde skall indragas, detta sker en- dast under sådana villkor och i sådana former, som äro hävdvunna inom expropriationslagstiftningen. Av stor betydelse är också, att de värderingar, som måste ske när den avsedda lagen skall tillämpas, icke anordnas så, att den enskilde riskerar förmögenhetsförlust genom felaktig bedömning av värdestegringen.

Någon kränkning av vedertagna rättsgrundsatser innebär emellertid icke den omständigheten i och för sig, att en ändring göres i de rättsregler som äro bestämmande för jordäganderättens innehåll. Lagändringar av sådan innebörd ha förekommit talrikt under senare decennier, och de inskränk- ningar av jordägarens befogenheter, som därigenom skett på många områ- den, synas icke hindra, att ägandet av jord alltjämt är eftertraktat. Erfa— renheten giver dock vid handen, att en ifrågasatt begränsning av ägande- rätten lätt nog i den allmänna diskussionen förväxlas med ett åsidosättande av principen om skydd för välförvärvade rättigheter. Härtill bidrager icke minst den oklarhet, som vidlåder gängse föreställningar om äganderätts- institutets syften och dess ställning inom rättsordningen. De flesta torde visserligen numera inse, att äganderätten i likhet med andra rättsinstitut ingår i den av lagstiftningen bestämda ordningen och alltså icke har ka- raktär av en ovanom denna, i natur eller religion grundad princip. Efter allt vad som under sekler blivit sagt om äganderätten och dess helgd är det emellertid förståeligt, om äganderätten rent känslomässigt i det all- männa rättsmedvetandet fått en förankring, som är åtskilligt starkare än den som betingas av äganderättens i och för sig mycket stora värde såsom samhällelig institution. Det kan därför förutses att en indragning av oför-

tjänt värdestegring — även om en sådan reform begränsas till att avse enbart den framtida värdestegringen och i övrigt genomföres under behö- rigt hänsynstagande till allmänna rättsprinciper _ kommer att möta in-

vändningar av principiell karaktär, sammanhängande med gängse upp- fattningar om äganderätten. Lika tydligt är att en sådan reform, trots att den ingalunda åsyftar eller måste leda till en inskränkning av den enskilda företagsamheten, likväl kan komma att framställas såsom en mot nämnda verksamhet fientlig socialiseringsåtgärd.

Med hänsyn till vad nu anförts har det synts lämpligt och påkallat att i nästföljande kapitel lämna en historisk redogörelse för jordäganderättens utveckling genom tiderna. Härmed avses givetvis också att, i den mån så kan ske, bidraga till belysningen av olika spörsmål, som under utredningen blivit aktuella.

KAPITEL II

J ordäganderätten i rättshistorisk och ekonomisk-historisk belysning

Odalböndemas tid

Äganderätt till jord torde ha framträtt senare i samhällsutvecklingen än äganderätt till lös egendom. Det har funnits en tid då människor med vapen, redskap och husdjur levde samman utan att de kände något behov att sinsemellan fördela det landområde där de livnärde sig. Under denna no- madperiod, som även de skandinaviska folkstammarna passerat, kan jord— äganderätt i någon form knappast ha existerat. Människorna utnyttjade visserligen jorden såsom ett produktionsmedel. De idkade jakt och fiske efter eget skön och läto sina kreatur beta på de herrelösa vidderna. Måhända blev det efter hand så, att medlemmarna av en viss ätt eller en viss familj hade för vana att uppehålla sig i en viss trakt och att de med en" sådan hävd- vunnen ordning såsom argument ville förbehålla denna trakt för sig själva.

Jordäganderätt i verklig mening har emellertid icke kunnat utbildas förrän i anslutning till den kulturomvälvning som skedde i och med åker- brukets införande. Åkerbruket bör, även när det bedrives i den mest pri- mitiva formen av ett ambulerande svedjebruk, kunna framkalla såsom en rättsuppfattning, att den som sår skall få skörda vad han sått. Härifrån och till tanken, att odlaren äger den jord där han sår, är naturligtvis steget icke så långt.

Åkerbrukets begynnelse i forntiden vidtog under samhällsförhållanden och under tekniska betingelser, vilka i stort sett uteslöto möjligheten av en rent individuell pioniärverksamhet. Bosättningen och uppodlingen fram- skred, åtminstone i vår del av världen, genom ett kollektivt besittningsta- gande av jorden. Såsom följd därav blev den jordäganderätt som utbildades icke i första hand individuell utan kollektiv. Det genom uppodlingen fixe- rade jordområdet kom att med samäganderätt tillfalla dem, som gemensamt och med ättens samtycke företagit uppodlingen, vare sig dessa utgjorde en s. k. storfamilj eller ingingo i en sammanslutning av enkelfamiljer. Det ge- mensamma intresse, som grundlades genom bosättningen och jordens fort— satta brukande, var tillräckligt starkt för att kunna ersätta blodsbandet såsom sammanhållande kraft i organisationen. Ehuru de ursprungliga släktsamhällena härigenom efter hand omvandlades till territoriella sam- hällen, byalag, förblev blodsbandet likväl en faktor av största betydelse inom den jordrättsordning, som successivt framväxte och som kännetecknades av en utveckling i riktning mot individuellt nyttjande eller ägande. Från den

individuellt disponerade bostaden och hustomten vidgades den individuella sfären till att omfatta den närmast liggande odlade marken. Eftersom varje byaman hade viss kvotdel i det samfällda objektet, kunde mark tilläggas en- var i proportion till hans kvotdel.

Äganderättsinstitutets utveckling stod självfallet i närmaste samband med uppkomsten av organiserad statsmakt och med framstegen i andlig och materiell kultur. Dessa blevo under forntiden mycket olika inom olika delar av världen. Vid en tidpunkt, då våra förfäder ännu stodo kvar på ett primitivt stadium, hade vissa folk längre söderut nått fram till en mycket hög kulturell standard, som icke minst kommit till synes i deras rätts— system. Den omständigheten att den romerska rätten, först inemot 1 000 år efter imperiets undergång, fick sin stora betydelse såsom ett mönster för lagstiftning och rättstillämpning i nutidens stater, kan vara en anledning att här skildra utvecklingen först med vårt eget land i blickpunkten.

Tack vare landskapslagarna känner man numera rätt väl den jordrätts- ordning, som gällde när det forna småstatssystemet avvecklades och land— skapen allt mera underordnades en hela landet omfattande statsbildning. Landets uppodling hade ännu icke fortskridit särskilt långt. Mellan de spridda bosättningarna _ byarna _ utbredde sig ödemarker vilka, i den mån de icke dragits in under de lokala småstaternas anspråk på överhöghet eller företräde och fått karaktär av härads- eller landskapsallmänningar, med fog kunde uppfattas såsom res nullius d. v. s. herrelösa. Den i jydske lov införda regeln, att vad ingen man äger det äger kungen, synes icke ha någon uttrycklig motsvarighet i de svenska lagarna.

Men även inom själva byalagen var det endast en mindre del av jorden, som genom skifte brutits ut från det kollektivt ägda objektet, d. v. s. byall— männingen. Vad som brutits ut var huvudsakligen den jord som uppodlats och inhägnats. I denna åtnjöt varje byaman den andel, som genom arvfall eller köp blivit hans och vars storlek plågade få ett synligt uttryck ge— nom bredden på hans tomt vid bygatan. Det omedelbara objektet för den enskildes ägande var alltså kvotdelen i byn; vad denna skulle motsvara på marken var en helt sekundär fråga, som fick bestämmas genom skif- tesläggningen. Denna innebar att envar delägare erhöll en jordremsa (teg) inom varje särskilt odlingsområde (skifte) som tillhörde byn, varvid ordningsföljden mellan tegarna kunde bestämmas efter den ordning, vari tomterna placerats i byn (solskifte). Emellertid blevo ägorna med detta system i allmänhet så små och sammanträngda, att ett individuellt drivet jordbruk svårligen kunde tillämpas. Det förblev av praktiska skäl en nöd- vändighet, att byamännen _ de 5. k. odalbönderna _ utförde sitt jord- bruksarbete gemensamt.

Byalagets kollektiva jordäganderätt var knappast mindre omfattande till sitt innehåll än vad äganderätt är under nutida förhållanden. Beträffande den enskilda odalbondens rätt skulle ett motsvarande omdöme däremot inne—

bära en överdrift. Odalbonden hade visserligen ännu på landskapslagarnas tid i sin rättsutövning föga eller ingen känning av statliga ingrepp och påbud. Men i en annan riktning, nämligen i förhållande till släkten, var hans rätt så starkt begränsad, att man icke helt utan fog talat om släkten såsom den verkliga jordägaren. Såsom redan antytts kvarlevde ännu långt efter de ursprungliga släktsamhällenas upplösning de urgamla rättsåskåd- ningar och regler, vilka hade sin rot i ättebegreppet och vad därmed sam- manhänger. Lagarna upptogo arvsregler och andra bestämmelser, som hade till uppgift att bevara jorden inom släkten och underlätta dess över— gång till ny generation utan uppdelning. Av särskild betydelse var den s. k. bördsrätten, som innebar rätt för släkting att i fall av jordförsäljning inlösa jorden till dess värde. Jorden intog alltså i det allmänna medvetandet en ställning, som gjorde den vitt skild från en vanlig handelsvara.

Det system med allmännings- och odalrätt, för vilket nu redogjorts, har haft grundläggande betydelse för all senare utveckling på jordrättens om- råde. Dess förhärskande ställning vid tiden för landskapslagarnas tillkomst utesluter emellertid icke, att även äganderättsförhållanden av annan typ kunde förekomma. En ekonomisk överklass synes ha funnits här i landet redan under mycket avlägsna förhistoriska tidsskeden, och det kan anta- gas för visst, att det även i början av historisk tid funnos privata jord- ägare, vilkas egendomar föllo utom ramen för den reguljära byalagsindel— ningen. Om den ursprungliga kolonisationen av landet är känt, att den åtminstone i någon mån fortskred i form av s. k. enstaka bosättningar, och det är tänkbart, att sådana kunde bevaras odelade under de följande gene- rationsväxlingarna. Då vidare släktjordsreglerna icke helt uteslöto möjlig— heten för jordaköp, kunde naturligen också på denna väg enstaka personer lyckas slå under sig mera jord än vad som i allmänhet tillhörde en odal- bonde. En dylik storman kunde på så sätt komma att äga andelar i flera byalag eller måhända en eller flera hela byar. Man kan alltså föreställa sig att här och var mellan byarna fanns en större gård med ett mera samlat och avrundat ägovälde närmast gården och härutöver med jord inom kring— liggande byar. För brukandet av ett sådant större jordkomplex fanns, efter träldomens avskaffande, möjligheten att anskaffa arbetskraft genom att upplåta nyttjanderätt, s. k. landbolega. Stormannens jordäganderätt erbjöd tydligen, även om den allmänna lagen gällde för densamma, vida större ut— rymme för en fri disposition än vad fallet var med odalböndernas rätt. Den sociala åtskillnad som här framlyser blev av framträdande betydelse under de följande århundradena.

De regala och feodala idéernas tidsskede Den jordrättsliga utvecklingen under medeltiden och följande århundra- den betingades mindre av de produktionstekniska framstegen _ dessa voro i själva verket blygsamma _ än av förändringarna inom samhällsorganisa—

tionen och av den fortskridande klassdifferentieringen. De primära orsa— kerna till vad som skedde voro sannolikt flera. Av betydelse var centralisatio- nen av statsmakten och dennas ökade uppgifter, med resultat att ökade krav måste ställas på undersåtarna.

Medeltidens svenska konungar voro för täckandet av sina finansiella behov i främsta rummet hänvisade till avkastningen av de egendomar, som under benämningen Uppsala öd på sin tid övertagits från det hedniska präst- konungadömet i Uppsala och som sedan dess sannolikt ytterligare vuxit i antal och storlek. Det måste enligt sakens natur ha tett sig angeläget för statsmaktens företrädare att så mycket som möjligt öka kronans förmö— genhet genom att förvärva äganderätt (dominium) till jord Och naturtill- gångar. Förutsättningen härför _ den på makten grundade överhögheten över riksterritoriet (imperium) _ fanns för handen. Den enskilda ägande- rätten, som utformats såsom ett skydd för de med jordbruksnäringen sam— manhängande intreSSena, omfattade endast en mindre del av territoriet, och den samhällsklass _ bönderna _ som främst innehade den odlade jor- den, saknade i allmänhet förmåga att utnyttja äganderätten för annan näring än den av ålder bedrivna. Men inom territoriets gränser slumrade naturrikedomar _ i form av skogar, vatten och malmer _ om vilkas framtidsvärde ingen vid denna tid kunnat ha någon föreställning och för vilka gemene man knappast kunnat hysa något ekonomiskt intresse. Att nyttiggöra dessa naturtillgångar eller åtminstone reservera dem för fram- tida behov var en naturlig uppgift för en statsledning. Det hade givetvis kun- nat ske genom lagstiftning eller reglering i någon form med stöd av ter- ritorialhögheten. Men i det tidsskede varom här är fråga stod dennas inne- börd föga klar i det allmänna medvetandet. Det tedde sig naturligast och måhända även sakligt sett lämpligast, att indragningen av omförmälda till- gångar skedde med stöd av en proklamerad kunglig rättighet ( regalrätt), som innebar ett dominium för kronan. I den mån regalrätten, såsom delvis skedde, kolliderade med enskilda äganderättsanspråk, kom den att inne- bära en begränsning av den enskilda äganderättens innehåll eller ett hinder mot en eljest tänkbar utvidgning av ägarens befogenheter.

Regalrätterna blevo med tiden många, och deras betydelse för utveck- lingen i senare tid har varit skiftande. Stor ekonomisk verkan fick efter hand det 5. k. skogsregalet, som vid tiden för landslagens tillkomst synes ha omfattat en tredjedel i häradsallmänningarna i Götaland och Svealand. Det av Gustav Vasa i kungl. brev den 20 april 1542 gjorda principuttalandet, att sådana ägor, som obyggda ligga, höra Gud, Konungen och Sveriges krona till, kom senare att citeras såsom grundläggande för denna regalrätt, som ibland påståtts avse hela statsterritoriet med undantag av den odlade jor— den. Att skogsregalet av Karl XI betraktats såsom privaträttsligt kronodo- minium framgår av 1683 års skogsordning, vari det heter att »varandes ofel- bart Vår och Kronans rätta enskilda egendom allt vad av slika stora skogar

ligger obrukat och allt vad som icke med goda skäl kan fulltygas att höra någon gård, by, socken eller härad till.»

Ett icke minst ur jordrättslig synpunkt intressant studieföremäl erbjuder bergsregalet. Det är omtvistat, huruvida detta var ursprungligt i den me- ningen att kronan redan vid tiden för uppkomsten av verkligt bergsbruk var att anse såsom ägare till de ännu icke upptäckta malmstrecken. Att den i urgammal tid förekommande utvinningen av järn ur sjö- och myrmalm tydligen varit baserad på en alle mans rätt att begagna allmänning utesluter icke, att en annan åskådning kom att framträda, när malm skulle brytas ur berg och huvudsakligen på djupområdet under markytan. En dylik hante— ring förutsatte en ny teknik samt insikter och kapitalresurser, som vida överstego en enkel odalbondes kapacitet. De äldsta bergverken tillkommo också väsentligen genom statsmaktens ingripande och under medverkan av inflyttade tyska bergsmän. Då dessa kommo från ett land, där i skriven lag (Sachsenspiegel) fastslagits, att jordägarens rätt ej sträckte sig dju- pare än plogen gick, låg det nära till hands, att en liknande rättsuppfattning vunne insteg också här i landet. Väl synes kronans anspråk på malm- strecken ha mot slutet av medeltiden trängts tillbaka i samband med stor- männens ökade inflytande. I och med det nationella konungadömet fram— trädde emellertid regalrätten med full styrka. Sålunda uttalade Gustav Vasa i brev till bergsmännen i Noraskog den 27 mars 1551, att »alla malmberg i Sverige lyda till Sveriges krona och icke till några bergsmans- eller bonde— hemman». På grundval av detta regale blev sedermera bergsbruket föremål för omfattande rättsliga regleringar (generalprivilegier m. m.). Genom lag- ändringarna under 1700-talet, som medförde att kronans rätt så att säga utskiftades mellan jordägaren och upptäckaren av fyndigheten (inmutaren), kom visserligen regalrättsåskådningen att ganska mycket fördunklas i all- männa medvetandet. Såsom grundläggande konstruktion bibehölls emeller— tid den genom regalet skedda begränsningen av jordäganderättens innehåll. I doktrinen gjorda försök att med stöd av nutida fastighetsbegrepp, enligt vil- ket mineralen utgöra beståndsdelar av fastigheten (pars fundi), låta jord- äganderätten omfatta även malmfyndigheterna ha icke förmått ändra det förhållandet, att jordäganderätten icke i sig själv innefattar befogenhet för jordägaren att tillgodogöra sig. sådana mineral, vilka såsom inmutbara hemfalla under gruvlagens regleixing (jfr. 73 & gruvlagen).

De regalrättsanspråk, som fra! kommo från kronans sida, kunde icke realiseras på samma sätt och i sa ma omfattning beträffande de redan av enskilda ianspråktagna nyttighetekgna som i fråga om herrelösa eller ännu oupptäckta rikedomar. Man kan frågat sig i vad mån här i landet _ liksom exempelvis i England _ existerat vad man plågat kalla ett grundregale, d. v. s. en kronans äganderätt till all jord, även den av enskilda odlade. Att en sådan fråga överhuvudtaget kunnat ställas sammanhänger med den ut- veckling som kom att äga rum på skatteväsendets område.

w

Den svenska allmogen hade sedan urgammal tid fått vänja sig vid att i förekommande fall lämna särskilda bidrag till sådan verksamhet _ exempel- vis krigsföretag _ som konungarna hade att leda. Med samhällslivets för- ändringar under medeltiden och följande århundraden kom denna skatt- skyldighet att bliva mycket mer omfattande. Äldre huvudformer av utskylder _ exempelvis ledungslama, skeppsvist m. fl. _ övergingo till att bliva ständiga skatter, och nya former av permanent eller tillfällig karaktär tillkommo. Att dessa skatter måste utgöras in natura och med produkter, som den skattskyldiges jordbruk avkastade, var i en tid av utpräglad natura- hushållning ganska uppenbart. Därför blev också innehav av jord ett vill— kor för skyldigheten att deltaga i skattebördorna. Till en början ansågs det likväl möjligt att uttaga skatterna efter en rent personell grund. Så länge förhållandena ännu icke utvecklat sig därhän, att de särskilda bruksenhe- terna visade för stora olikheter i värde, kunde envar, som hade tillräckligt med jord för att kunna anses besutten och alltså räknas till bondeklassen, påläggas lika stor skatt. Skatten utgick följaktligen efter antalet bönder eller, som termen kom att lyda, efter mantal. Den ursprungliga värdelikheten mellan bruksenheterna kunde emellertid icke i längden hålla sig. Trots vissa försök i slutet av medeltiden att medelst tvångslagstiftning hindra sådana jordaförvärv och jorddelningar, som rubbade likställigheten mellan bönderna, blev egendomsfördelningen allt mera ojämn. Det blev därför ofrånkomligt att vid fördelningen av skattebördan taga viss hänsyn till storleken av den jord som envar bonde innehade. Såsom mått på jordarealen användes i såväl Sverige som Danmark det 5. k. öreslandet, som motsvarade den åkerareal å vilken för sådden erfordrades utsäde till en myckenhet kos— tande ett öre. (1 mark : 8 öre : 24 örtug : 240 penningar). Användningen av detta arealmått _ jordatal _ för beskattningsändamål påkallade dock hänsynstagande till skillnaden mellan bättre och sämre jord. För att före— bygga orättvisa resultat måste öreslandet i sämre jord göras större än i bättre jord. Det efter taxering jämkade jordatalet kunde sedan användas såsom ett mått på egendomens värde och skattebärkraft. Då det härmed tillika kunde göra tjänst såsom byamål, kom det i denna funktion att på sina håll avlösa de äldre, i storleken på tomten uttryckta talen (bol, attung, aln- och stångtal).

Den under medeltiden successivt ökade skattskyldigheten medförde tyd- ligen en försämring i böndernas ställning. Sedan slutet av 1200-talet före- låg visserligen en möjlighet att, såsom det hette, frälsa sig från skatten, en befrielse som tidigare endast gällt för viss kyrklig egendom. I den s. k. Alsnöstadgan hade nämligen föreskrivits, att alla de män som tjänade med häst skulle vara fria från skatt. Som denna befrielse strängt taget endast utgjorde vederlag för den nya formen av vapentjänst, behövde den emellertid icke i och för sig innebära någon verklig förmån för annan än den, som av ärelystnad önskade strida till häst. Rusttjänsten blev i själva

verket ett på frälsejord vilande besvär, som även detta skulle fullgöras efter måttet av den avkastning som jorden lämnade. Längre fram i tiden skulle det dock komma att visa sig, att odaljordens uppdelning på frälse och skatte ledde till en privilegiering av den förstnämnda kategorien och till en ståndsskillnad av alltmer utpräglad karaktär.

För att bringa reda i de invecklade skatteförhållanden, som uppkom- mit under medeltiden, lät Gustav Vasa, med stöd av beslut på Vadstena herremöte år 1524, företaga en omfattande inventering av kronans in- komster från den fasta egendomen i landet. Inventeringen omfattade så- väl kronohemman som skatte- och frälsehemman. I de över inventeringen upprättade registren _ sedermera benämnda jordeböcker _ användes ordet ränta såsom gemensam beteckning för den avrad, som erlades av en landbo på ett kronohemman, och för den skatt, som efter jordatalet ut- gick från ett skattehemman. Denna s. k. jordeboksränta, i vilken de många äldre skatteformerna uppgått, blev emellertid icke länge den enda per- manenta skatten. Nya skatter, som införts till täckande av särskilda ut- gifter och vilka såsom allenast tillfälliga fått utgå efter mantal, övergingo till att bliva permanenta. I samband härmed befanns nödvändigt att gra- dera jämväl mantalet, så att detta, från att ha varit endast ett uttryck för antalet bönder, blev ett mått på jordens skattebärkraft. Den variation med olika bråkdelar av mantal, som härigenom uppkom mellan de sär- skilda bruksenheterna, erbjöd tillika viss möjlighet att i räkenskaperna identifiera dem såsom fastigheter. Sedan mantalsbeteckningarna införts i jordeböckerna, erhölls härigenom en redovisad indelning av jorden, den s. k. kamerala fastighetsindelningen. De nya jordeböckerna _ 1718 års jordeboksmetod —— upptogo alltså, förutom den gamla jordeboksräntan (ordinarie räntan), vad man kallade mantalsräntan (extra ordinarie rän- tan). Båda dessa räntor utgjorde skatt av den typ som benämnes grund- skatt.

Utmärkande för grundskatterna var att de såsom en sakrätt åvilade jor- den. Efter indelningsverkets genomförande under Karl XI fingo grund- skatterna härjämte en viss karaktär av oföränderlighet. När, såsom nu skedde, statens civila och militära ämbetsmän anvisades att såsom lön uppbära räntor _ d. v. s. avrad eller skatt _ från krono- eller skatte- hemman, måste nämligen härav följa, att räntorna borde utgå med samma kvantiteter år efter är oberoende av skiftningarna i jordvärdet. Att grund- skatten varken fick nedsättas eller höjas, blev en regel som kom att gälla även för andra hemman än de indelta. Man synes vid denna tid icke ha vågat räkna med att en skatteminskning till följd av försämrad jordkultur på ett ställe skulle kunna uppvägas genom en skatteökning till följd av förbättrad jordkultur på ett annat ställe. I fråga om nyodling förklarades uttryckligen, att sådan ej skulle leda till förhöjning av räntan.

Vid sidan av räntorna utgick en skatt som benämndes tionde. Ursprung-

ligen en skatt till kyrkan hade den vid reformationen till större delen in- dragits till kronan. Tionde utgick procentuellt på jordbrukets årliga av- kastning och förutsatte därmed en besvärlig kontroll beträffande skörd och produktion i övrigt. I enlighet härmed kunde tionden icke betraktas såsom grundskatt i verklig mening. Att den i ett senare tidsskede (1869) likväl fick en sådan karaktär genom att förvandlas till fast avgift skall här blott i förbigående erinras.

Den utveckling inom skatteväsendet, vars yttre konturer nu skisserats, var av många tecken att döma förbunden med en viss förskjutning i den allmänna uppfattningen om jordäganderättens innebörd. Att uttaga skatt från jordägarna skulle visserligen icke i och för sig ha behövt förändra äganderättens karaktär. Tydligt är emellertid, att i den mån skatteansprå- ken kunde baseras på en för folket begriplig rättsgrund, det skulle kunna gå lättare att genomdriva dem och försvara deras bibehållande för fram- tiden. Statsmakten och den uppkomna överklassen här i landet hade i bör- jan av nyare tid anledning att studera den rättsutveckling, som efter folk- vandringarna ägt rum ute i Europa.

Medeltidens rättsåskådning, sådan den efter hand kom till uttryck i det s. k. Iänsväsendet, är att bedöma mot bakgrunden av de omvälvningar, som sammanhängde med den sociala och kulturella upplösningen under senantiken och germanfolkens inträngande i de romerska provinserna. Samhällsförhållandena i dessa provinser hade redan före germaninvasio- nen fått en gestaltning, som underlättade den följande kulturblandningen. Den romerska förvaltningsapparaten hade till stor del vittrat sönder. Pen- ningvärdeförsämring och en tyngande skattebörda hade lamslagit städer- nas näringsliv och framdrivit en flykt till landsbygden, där emellertid jord- fördelningen blivit allt ojämnare. En övergång hade skett från en äldre driftsform, där de s. k. latifundierna brukades med hjälp av slavar som inhysts i kaserner, till ett system, där en herreman från sin befästa gård (villa) administrerade sitt ägovälde under utnyttjande av coloni, d. v. s. underlydande brukare, vilkas rättsliga ställning kännetecknades av deras bundenhet vid torvan (glebae adscriptis). I en tid av starkt försvagad stats- makt hade stormännen blivit den enda hjälpen för dem som under rådande otrygga förhållanden ville söka skydd för liv och egendom. Det hade bli- vit vanligt att även fria män ställde sig under en herremans beskydd mot löfte att tjäna honom med vapen, och av dylika s. k. bucellarii kunde bil- das en privathär ägnad att bevara herremannens makt och oberoende.

De på romerskt område inträngande germanfolken kunde i dylika in— stitutioner finna" åtskilligt som erinrade om deras egna förhållanden. Även hos germanerna funnos män, som i fråga om jordbesittning och anseende höjde sig över den stora massan. Och det hade sedan gammalt varit bruk, att sådana män, i likhet med deras konung, omgåvo sig med ett följe

(Gefolgschaft) av fria krigare, vilkas förhållande till ledaren känneteck- nades av den i nedärvd rättsåskådning grundfästa troheten (Treue). I sammansmältningen mellan nyssnämnda senromerska tjänsteavtal och det germanska trohetsbegreppet uppkom vad som senare kallats vasallskap. Ett sådant plågade konstitueras genom en särskild råttshandling i solenn form, den s. k. rekommendationen. Denna innebar bland annat, att vasal- len tillförsäkrades ett visst materiellt underlag för sin existens, vanligen så, att viss jord tilldelades honom, såsom det hette, in benificium. I all- mänhet betydde detta icke att vasallen fick full äganderätt (proprietas) till jorden. Vasallen fick regelmässigt nöja sig med en begränsad rätt, en s. k. tenure, omfattande en större eller mindre del av en ägares befogen— heter.

I det av frankerna skapade riket kom den från början privaträttsliga vasallinstitutionen att undergå en betydelsefull omdaning. .Den fick efter hand en offentligrättslig prägel såsom en bärande grundstomme i riks- författningen. Detta möjliggjordes genom att konungen — delvis på bekost— nad av kyrkan _ kunde förskaffa sig ett tillräckligt jordinnehav för en ökning av antalet kungliga vasaller och en förstärkning av dessas ställ- ning och anseende. Den statliga förvaltningen kom i sina olika instanser att motsvaras av vasaller och undervasaller i allt lägre grader, var och en med sitt benificium eller, såsom det kom att heta, feudum (län) såsom underlag för sitt tjänande. Genom förläningen kunde på så sätt en från konungen emanerande rätt under gradvis förminskning av innehållet suc- cessivt upplåtas till allt lägre befattningshavare. Vad som så utskiftades var icke blott de privaträttsliga befogenheterna utan även det statliga herra- väldet i dess olika former, t. ex. makten att utkräva skatt och bereda sig gottgörelse därav. Vid sidan av sin rent privata egendom _ allodialgodset _ hade en vasall alltså feodalgods, d. v. s. förlänad egendom. Feodalrätten innebar en utbrytning från regalet och kunde uppfattas såsom förlänad regalrätt.

I och med frankiska väldets delning kom detta länsväsen att ärvas av delstaterna, huvudsakligen Frankrike och de tyska länderna. Den norman— diska erövringen av England gjorde att länsväsendet i färdigbildad form kunde på en gång införas till detta land och organiseras med utgångspunkt från att konungen blivit ägare till all jord i riket, en konstruktion som sedan dess formellt ägt bestånd. Även i andra europeiska länder vann läns— väsendet på olika sätt insteg och fick större eller mindre betydelse i för— valtningen.

Länsväsendet fick sin teoretiska sanktionering genom läran om den delade äganderätten, en teori som anses härröra från det vid vissa univer— sitet påbörjade studiet av den romerska rätten. De rättslärda, som ägnade sig häråt, borde ha funnit den romerska rätten tämligen olik den verklig— het som omgav dem. Emellertid låg det i linje med deras beundran för

studieobjektet, att den levande rätten skulle passa in i det romersk-rätts- liga systemet. I sina försök att framkonstruera en dylik överensstämmelse synas dessa rättslärda de s. k. konciliatorerna _ ha förbisett, att det romerska begreppet dominium var av rent privaträttslig karaktär och alltså icke inneslöt några höghetsrättsliga befogenheter. De råkade vidare iden- tifiera den befogenhetsfördelning (i proprietas och ususfructus), som en- ligt romersk lag skedde vid nyttjanderättsupplåtelse, med den befogenhets- fördelning, som kunde sägas föreligga i rättsförhållandet mellan länsherre och vasall. Följderna av dessa förväxlingar voro dock närmast av termino- logisk art. Bortsett från den misslyckade jämförelsen med romersk rätt var omförmälda teori ägnad att ganska väl känneteckna det regal-feodala jordrättssystemet. Teorien innesluter såsom huvudbegrepp dominium ple— num, dominium directum och dominium utile. Av dessa tre termer be— tecknar den förstnämnda jorddrottens herravälde över sitt allodialgods. Dominium directum är jorddrottens herravälde, innefattande ränterätt och höghetsrätt, över de underlydandes gods. Med dominium utile betecknas slutligen den självägande bondens rätt till sin jord. Äganderätten till ett sjålvägt bondehemman skulle alltså enligt nämnda teori vara delad mel- lan bonden och den person som hade dominium directum.

Teorien om den delade äganderätten fick, liksom länsväsendets princi— per i övrigt, betydelse även för rättsutvecklingen i Sverige. Ett främmande inflytande kan spåras så tidigt som i landslagen, där det heter att konungen äger län läna. I konungens makt ingick att styra och råda över borgar och land, Uppsala öd, kronans gods och alla konungsliga rättigheter och in- täkter, dock så att andligt och världsligt frälse skulle njuta sina privilegier och sin gamla frihet. Med stöd av sin förvaltningsmakt utfärdade Konungen föreskrifter (s. k. ekonomisk lagstiftning), varigenom tillgodogörandet av de regala rättigheterna såväl som näringslivet i dess helhet reglerades. Denna reglering hade en under olika regimer växlande tendens, i det att tidvis konungens och tidvis frälseståndets intressen fingo dominera, men var likväl ett uttryck för den samhälls- och rättsuppfattning som känne- tecknade systemet. Vissa ämbetsmän och många inom den härskande klas— sen i övrigt omfattade åsikten, att alla rättigheter till jord inom stats- territoriet voro att anse såsom utflöden av kronans rätt. Givet är att denna rättsuppfattning och den politik, som i enlighet därmed fördes, innebar ett svårt hot mot den självägande bondens ställning. Det blir nu under nyare tid en viss tendens att bonden ej längre betraktas såsom skatte- bonde utan såsom kronoskattebonde, en term som kunde vara ett uttryck för tanken att kronan hade ränteäganderätt till hans egendom. Å andra sidan fortlevde dock i allmänna lagens bestämmelser den äganderätts- typ, som från forntiden existerat. Lagen utsade icke, att äganderätten var delad mellan bonden och hans skattetagare, och där omtalades icke heller

någon överäganderätt för konungen. Kronoskattebonden fick i likhet med landhon betala ränta av sin jord och riskerade i fall av försummelse härut- innan, att hemmanet såsom skattevrak tillföll kronan, men till skillnad från landhon kunde han förfoga över egendomen genom överlåtelse eller på annat sätt. Den gamla släktjordslagstiftningen kvarstod alltjämt och fungerade såsom ett ur skilda synpunkter nyttigt hinder mot sönder-splitt— ring och överdriven skuldsättning av bondejorden. Den till kronan ut— gående räntan, vilken genom skattläggningsmetoderna och en utveckling i riktning mot sakrättsskydd och reglerad prioritet kommit att mera be— stämt såsom grundskatt fästas vid jorden, hade åtminstone den fördelen, att den genom att hålla jordvärdet nere underlättade egendomens övergång till ny generation.

Samtidigt som de feodala tänkesätten och rättsreglerna hotade att under— gräva den fria allmogens ställning, voro de naturligtvis å andra sidan äg- nade att befrämja de större jordägarnas och överhuvudtaget frälseklassens intressen. De voro säkerligen en av drivkrafterna i den betydelsefulla om- daning av jordfördelning och produktionssystem, som från senare medel- tid och under århundraden därefter kännetecknade den ekonomiska ut- vecklingen. Omdaningen innebar en fortgående koncentration av jordinne— havet på ett färre antal personer, regelmässigt tillhörande frälseklassen. Denna koncentration _ som framträdde starkast i de landskap som vid ifrågavarande tid lydde under danskt välde _ kunde av produktionstek— niska skäl icke åtföljas av en lika stark koncentration av själva jord- bruksdriften. Förhållandena framtvingade därmed den ekonomiska orga— nisationsform, som under benämningen gods bibehållit sig genom tiderna. Godssystemet utmärkte sig därigenom, att en större gård (säteri eller an- nan huvudgård), som vanligen brukades av ägaren själv, fick utgöra den ekonomiska medelpunkten i en samling av andra personer brukade gårdar eller mindre enheter, från vilka prestationer i olika former fullgjordes till huvudgården. Som en huvudgård plågade vara alltför stor för att kunna brukas enbart med den dårå anställda stadigvarande arbetskraften, blev naturligtvis följden den, att även de underlydande landhornas arbetskraft måste tagas i anspråk för huvudgårdens skötsel. Vad en landbo hade att prestera såsom vederlag för sin nyttjanderätt kunde fullgöras i form av arbete. Av tidsomständigheterna följde givetvis, att denna arbetskraft blev synnerligen billig för arbetsgivaren.

Godset, vars kärna kunde utgöra ett förhållandevis väl avrundat helt, var uppenbarligen med avseende å produktiviteten vida överlägset den i tegskifte liggande bondejorden, vilken, trots förefintliga förbud mot delning, med tiden kom att lida av en allt svårare ägosplittring. Den ekonomiska över— makt, som redan denna omständighet medförde för herremannen, befräm- jades nu ytterligare genom den feodala rättsutvecklingen. Förutsättning- arna för denna voro visserligen här i landet annorlunda än i feodalismens

ursprungsländer. De svenska stormännen voro icke representanter för ett främmande herrefolk i ett erövrat land. Ett feodalvälde, liknande det utom- lands förekommande, kunde endast ernås genom en successivt fortskri- dande ståndsdifferentiering. Såsom innehavare av egendom, vilken var be- friad från skyldigheten att gälda ränta, kunde emellertid frälsemannen anses besitta sin jord med en äganderätt av högre valör, och den uppdelning i skilda jordnaturer, som sålunda kommit till stånd, underlättade tydligen en anpassning till det regal-feodala rättssystemet.

Under konungamaktens svaghetsperiod i slutet av medeltiden lyckades frälsemännen genomdriva ett förbud mot kronans och de ofrälses förvär- vande av frälsej ord. Det blev sedan regel, att frålserätten förvärvades genom kungligt brev och att den gick i arv till efterkommande, även om rust— tjänsten ej kunde fullgöras. Andra personliga privilegier, särskilt under stormaktstiden, befäste frälseklassens ställning såsom ett adligt ämbets— mannastånd. I fråga om de ekonomiska skyldigheterna mot kronan hade frälsemännen visserligen fått taga del i de nya efter mantal utgående skat- ter, som senare blivit permanenta och sammanförts under benämningen mantalsränta. Under drottning Kristinas regering blev emellertid även denna skattskyldighet till större delen avlyftad från frälsejorden, som där- efter i huvudsak endast svarade för vissa onera och de bevillningar varom ständerna hade att besluta. En särställning, som innebar befrielse från— praktiskt taget alla skatter och onera, intogs av det 5. k. ypperliga frälset, vilket omfattade Säterier och vissa andra egendomar (insockne frälsehem- man, rå- och rörshemman). Såsom villkor för att en gård skulle räknas som säteri, fordrades att den skulle vara så bebyggd och kultiverad, att den passade såsom säte för en adelsman. Såsom redan antytts fick frålsejorden successivt allt större omfattning. Detta skedde, förutom genom tillkomsten av nya adelskap, genom att kronan sålde, donerade eller förlänade antingen kronojord eller ränta av skattejord, varvid ränterätten tydligen enligt gängse betraktelsesätt var ett slags äganderätt .(dominium directum). När ränterätten på så sätt skildes från den återstående äganderätten (dominium utile; s. k. bördsrätt), uppstod den Särskilda jordnatur, som kallas skatte- frälse. Ett härmed jämförligt förhållande kunde tillskapas därigenom, att en frälseman själv uppdelade sin enhetliga äganderätt till ett hemman i en ränterätt och en bördsrätt. På detta sätt uppstod jordnaturen frälseskatte. Även denna var uppenbarligen ett uttryck för läran om delad äganderätt. Om denna uppfattnings livskraft vittnar det år 1895 antagna lagstadgandet om att frälseränta utgör fast egendom.

Förvandlingen av skattejord till frälsejord innebar tydligen ytterligare ett hot mot bondeklassen, vars huvudmassa utgjordes av de forna odalbön— dernas efterkommande. Genom den av Karl XI genomförda reduktionen, som till kronan återförde det mesta av vad som bortgivits eller förlänats, blev detta hot avvärjt. Möjligheten för ny tillväxt av frälsejorden upphörde

emellertid först, när det fastslagits att jordnaturen skulle vara oföränderlig och ej stå i beroende av innehavarens stånd.

Den bild, som i det föregående tecknats av den jordrättsliga utvecklingen under den cirka 500 år långa tidrymden mellan Alsnö stadga och 1789 års jordlagar, tarvar en komplettering med hänsyn till stads jorden. Sverige var visserligen under hela den nämnda tidrymden ett utpräglat jordbruksland, som saknade större städer och knappast kunde uppvisa någon på nationell grund framvuxen stadskultur. Ur rättslig synpunkt äro emellertid förhål— landena i städerna på denna tid av betydelse såtillvida, att de utgjort en historisk grundval för den nutida ordningen.

Av Sveriges städer äro några så gamla, att man saknar en verklig insyn i de omständigheter, varunder samhällsbildningen ägt rum. Då såväl städer som bondbyar voro tätbebyggda samhällen, ligger det i sakens natur, att dem emellan förelåg en viss yttre likhet. Redan vid den tid, som erbjuder de första hållpunkterna för historisk belysning, framträdde emellertid en väsentlig skillnad i organisatoriskt hänseende mellan städer och byar. Så— som tidigare berörts gällde i byarna en samäganderätt, innefattande rätt för envar delägare till viss kvotdel i det samägda objektet, vare sig detta utgjordes av bestämda markområden eller av rättigheter och förmåner i allmänning. Med kvotdelen såsom det primära objektet för individuell äganderätt kunde bydelägaren erhålla tilldelning av mark för eget bru— kande, utan att en sådan tilldelning innebar ett nytt äganderättsförvärv, d. v. s. ett fång i juridisk bemärkelse. I städerna däremot var den kollek- tiva äganderätten icke förbunden med rätt för den enskilde till viss kvotdel i stadsområdet. Detta innehades med äganderätt eller i allt fall ständig besittningsrätt av staden själv, uppfattad såsom en korporation med egen rättspersonlighet. Enskild person kunde följaktligen icke bli ägare till någon del av stadsområdet utan genom ett fång, där staden var fånges- mannen. Då dylika fång, såsom av det sagda framgår, icke voro andelsfång utan arealfång, uppkom på stadsjorden en fastighetsindelning, som känne- tecknades därav att varje fastighet utgjordes av ett visst till gränserna be- stämt område.

Då städerna av naturliga skäl uppstodo i trakter som icke voro alltför glest bebodda, kan man fråga sig, hur en dylik ordning, som så skarpt bröt mot de tegskiftade byarnas system, rättsligt sett genomfördes. Att byarna eller byamännen genom särskilda arealöverlåtelser —— såsom vid bildandet av urfjällar _— lämnade erforderlig mark för en stadsanläggning, torde endast vara en teoretisk möjlighet. Vanligt kan ej heller ha varit, att bön— derna i en by spontant läto ombilda sin organisation till en stadskorporation och förvandla byns hela ägovälde till stadsjord. Man frestas därför till antagande, att städerna regelmässigt tillkommo på initiativ eller under med- verkan av en tredje part, som stod utanför såväl böndernas som de till-

ämnade stadsinvånarnas sammanslutningar. I det kontinentala Europa uppbars denna roll vanligen av en högre eller lägre feodalherre, d. v. s. furste eller adelsman, vilkens ekonomiska intressen skulle gynnas genom den handel och det hantverk en stadsbildning kunde komma att betyda. Vad beträffar Sverige voro förhållandena sådana, att troligen endast ko- nungen förmådde göra en dylik insats. Det är känt, att största delen av de städer, som i historisk tid tillkommit här i landet, grundlagts efter beslut av konungen.

Av den jord, som redan i äldre tid ingått i stad, plägar en viss del kallas stadens odal jord. I denna kategori ingår dels jord, om vilken det är mer eller mindre ovisst hur och från vem förvärvet skett, och dels jord, om vil- ken man tror sig veta, att den genom privaträttsligt fång tillfallit staden med äganderätt. Vid sidan härav förekommer inom de gamla stadsgrän- serna i någon mån även sådan jord, som städse innehafts med ägande- eller besittningsrätt av andra rättssubjekt än staden, t. ex. av kronan eller kyr- kan eller av sådan ståndsperson som haft särskilt tillstånd att äga fastighet i staden. Huvudmassan av jorden i en gammal stads inre delar plågar emel- lertid utgöras av s. k. donationsjord. Man förstår härmed den jord, som staden genom gåva eller förläning bekommit från kronan att innehavas under full, delad eller begränsad äganderätt eller under ständig besitt- ningsrätt.

Med det nationella konungadömet blevo städerna föremål för en synner- lig omvårdnad från kronans sida. Det framstod såsom nödvändigt att till stärkande av rikets ställning och förbättring av folkets levnadsvillkor sär- skilt utveckla de näringsgrenar, d. v. s. handel och hantverk, för vilka ett stadsväsen utgjorde den lämpliga basen. Av den regala rättsåskådningen följde, att konungens möjlighet att företaga de erforderliga ingripandena voro mycket stora. När det gällde att tillhandahålla jord för ny anlägg- ning eller utvidgning av städer torde visserligen upplåtelsen vanligen ha skett från kronojord. Enligt läran om den delade äganderätten kunde emel- lertid konungen giva städerna jämväl s. k. ränteäganderätt (dominium directum) till kronoskattehemman. Här innefattades förutom rätten till ränta ett flertal andra rättigheter och förmåner, t. ex. rätt att genom husesyn kontrollera hävd och underhåll och att under vissa omständigheter utöva lösningsrätt. Staden kunde i dylikt fall påräkna att, när så erfordrades, för- värva även återstoden av bondens äganderätt för ett billigt pris.

Den rättstitel, varunder staden skulle inneha den donerade jorden, var icke alltid densamma. Enligt ett fåtal donationsurkunder blev jorden upp— låten till staden med full äganderätt (allodialrätt). Det framgår av före— skrifterna, att syftet i dessa fall varit, att staden i sin tur skulle låta de en- skilda borgarna förvärva jorden med full äganderätt. I allmänhet upprätt- hölls emellertid såsom princip, att donationsjorden skulle vara oförytterlig.

Man torde i denna anordning ha sett en garanti mot att jorden kom i hän- derna på andra än dem, som donationen avsåg att gynna, nämligen de en- skilda borgarna, som för sin näringsutövning behövde boplatser och annat utrymme inom staden. Huruvida dylika donationer medförde någon form av äganderätt eller allenast nyttjanderätt för staden, är med hänsyn till språkbruket i urkunderna ofta vanskligt att avgöra. Enligt en av kammar- kollegiet på 1890-talet företagen utredning skulle emellertid cirka 80 pro- cent av donationsjorden ha upplåtits till städerna med allenast nyttjanderätt.

När en stad under ena eller andra rättstiteln bekommit jord, gällde det att fördela denna mellan enskilda; meningen var ju icke att jordens nytt- jande skulle ske kollektivt. Emellertid kunde icke vilken stadsinnevånare som helst begära att få vara med i delningen. Rätt härtill förelåg endast för den, som i stadgad ordning vunnit burskap och därmed under benämningen borgare blivit medlem av den korporation som uppbar stadens rättsperson— lighet. Eftersom detta medlemskap icke gick i arv—, borde ej heller den erhållna besittningsrätten kunna ärvas, ett förhållande som givetvis dock icke i praktiken uteslöt, att son eller måg vanligen efterträdde fader eller svärfader i burskap och jordinnehav.

Den jord som en borgare kunde begära var naturligen i främsta rummet ett område så beskaffat och beläget, att han dårå kunde uppföra sina hus. Förutom detta område, d. v. s. tomten, kunde han erhålla visst område av stadens åker- och ängsmark samt rätt att deltaga i nyttjandet av allmän- ning. Dylika stadsägor hade sin särskilda betydelse med hänsyn därtill, att borgarna vid sidan av sitt huvudyrke ofta sysselsatte sig jämväl med jord- bruk. I följd av den naturliga samhörighet, som sålunda ofta förelåg mellan tomt och stadsäga, utvecklade sig bruket att jord, som tilldelades tomt ge- nom en av magistraten hållen förrättning, blev förklarad såsom oskiljaktig från tomten.

Donationsjordens oförytterlighet medförde, att de av sådan jord bildade tomterna icke i allmänhet kunde upplåtas med äganderätt. Tomterna blevo vad man kallar ofria. När tomtinnehavarens nyttjanderätt upphört, skulle en sådan tomt egentligen hemfalla till staden. Då det emellertid skulle ha tett sig alltför riskabelt för tomthavaren att bebygga tomten, därest denna icke var upplåten för mycket lång tid, blev det efter hand vanligt, att tom- terna upplätos med en mer eller mindre ständig besittningsrätt. Den er— sättning, som staden betingade sig för dylik upplåtelse och som plågade ut- tagas i form av en årlig avgäld, fick benämningen tomtören.

Vid sidan av de ofria tomterna förekommo i viss utsträckning även fria tomter. Dessa härröra icke så mycket från den gamla odaljorden, på vilken , man i själva verket gärna tillämpat samma regler som för donationsjorden. De fria tomternas ursprung synes vara ganska skiftande. En fri tomt kunde uppkomma exempelvis därigenom, att en borgare förvärvade jord utanför

stadsgränsen av någon frälseman eller bonde. Ett dylikt privaträttsligt fång ansågs i äldre tid medföra en utvidgning av staden i administrativt och judiciellt avseende.

Om såväl fri som ofri jord gäller att den icke var pålagd någon grundskatt direkt till kronan. Däremot voro städerna själva ofta förpliktade att till kro— nan betala vissa avgifter för stadsjorden, inberäknat de fria grunderna, och att fullgöra vissa därå vilande besvär. Det tillkom sedan staden att av de en— skilda jordbesittarna bereda sig vederlag härför.

Liberalismens period

Den uppblomstring av stadsväsendet, som med början i Italien redan under medeltiden efter hand kommit att bliva alltmer framträdande inom de västerländska staterna och till slut även i Sverige, hade fortskridit jäm- sides med en omdaning av produktionsordningen, en utveckling från natura- hushållning till penninghushållning och därutöver i riktning mot en begyn- nande kredithushållning. De tekniska uppfinningarna, tillströmningen av ädelmetall från nyupptäckta världsdelar, den internationella handelns upp- sving och åtskilligt annat hade skapat förutsättningar för en kapitalbild- ning, som med penningen såsom sparinstrument kunnat försiggå inom de av utvecklingen gynnade samhällsklasserna. Den regal-feodala härskar- makten hade i en tid av stark rivalitet de särskilda staterna emellan haft ett naturligt intresse av ett ekonomiskt uppsving, ägnat att öka skattebär- kraften hos undersåtarna. I överensstämmelse med sin allmänna patriar- kala läggning hade den också med största iver sökt ingripa i utvecklingen och leda denna i den önskade riktningen. Hur detta närmare skulle ske hade utvecklats teoretiskt på grundval av den för tiden typiska åskådning, som man plågat beteckna såsom merkantilismen. Denna hade uppfattat penning- mängdens riklighet såsom ett tecken på välstånd och därför rekommenderat en politik inriktad på möjligast gynnsamma handelsbalans. Med dettå mål för ögonen hade statsmakten företagit regleringar på alla områden av näringslivet. Det hade emellertid med tiden visat sig, att staten vid denna tid ingalunda hade förmåga att genomföra en sådan ordning utan att göra sig skyldig till allvarliga misstag. I opposition mot merkantilismen hade också framträtt en läroriktning _ fysiokratismen _ som starkt framhöll samhällslivets beroende av naturlagar och betraktade jorden såsom enda källa till rikedom.

Mot slutet av 1700-talet men ännu mer i början av 1800-talet framträdde i Europa alltmer den samhällsuppfattning, som vanligen sammanfattas såsom de liberala idéerna. Härmed började ett nytt tidevarv med radikala förändringar inom skilda områden av det ekonomiska livet. För den nya åskådningen _ i teorien utformad genom den s. k. klassiska nationaleko- nomien — framstodo de statliga ingripandena i näringslivet såsom en styg—

gelse. Det ekonomiska livet tänktes nu vara behärskat av naturlagar, och det ansågs felaktigt att icke låta dessa komma till sin fulla verkan. Det kunde nämligen antagas, att individen i eget intresse skulle företaga just de handlingar, som bäst främjade det helas väl. Den fria konkurrensen skulle automatiskt motverka varje tendens till oförnuftigt beteende. Efter— som individen själv vore bäst i stånd att bedöma vad som för honom vore lämpligt, borde full handlingsfrihet tillerkännas honom. Staten däremot borde avstå från sina försök att direkt främja välfärden och i stället be— gränsa sin uppgift till att såsom »rättsstat» övervaka de i rättsordningen givna spelreglerna.

Det råder ej något tvivel, att den omgestaltning av tänkesätt och livs- syn, som åtföljde liberalismen, har en betydande andel i den lysande ut- veckling, som näringslivet icke minst i vårt land kom att genomgå under det nittonde århundradet. En sida av denna utveckling är vad som ofta kallats den industriella revolutionen, och man har med detta uttryck rätt väl kännetecknat vad som varit den mest iögonfallande förändringen. Det skall emellertid ej heller förbises, att liberalismen även för jordbruket här i landet kom att få verkningar av djupgående betydelse. Framstegen inom denna näring skulle knappast varit möjliga, därest icke bönderna genom de stora skiftesreformerna blivit befriade från ägosplittringen och träng— seln inom de gamla byalagen, ernått större trygghet i jordbesittningen och vidgad dispositionsfrihet över sin egendom ävensom ett växande själv- förtroende sammanhängande med politiskt inflytande i ett samhälle av nyare typ. De fysiokratiska—liberala idéerna kunde givetvis ej undgå att på många punkter kollidera med den jordrättsordning, som kommit att utgöra resultatet av den fornsvenska rättens modifiering eller komplette- ring genom regal-feodala eller andra främmande nybildningar och som i 1734 års lag fått en definitiv sammanfattning. Liberalismen kom att på det rättskulturella området finna ett stöd i de grundsatser, som kunde framletas ur den romerska rättens systematiska och logiskt kristallklara tankebyggnad. Den romerska rättens redan tidigare begynta inträngande i västerländsk lagstiftning blev genom liberalismen till ett segertåg över Världen.

De romerska juristerna och ämbetsmännen hade, såsom känt är, lyckats att dels utveckla den gammalromerska, av religiösa föreställningar och ålderdomlig formalism präglade rättsordningen (de tolv tavlornas civil- rätt) dels kombinera den med en helt annorlunda beskaffad rättsord— ning till ett system (jus gentium), som förmådde tillgodose föreliggande praktiska behov inom ett världsvälde, sådant som det romerska imperiet med tiden blivit. Med erövringen av alla då kända civiliserade länder hade följt ett merkantilt uppsving, som fört fram till en långt avancerad pen- ning- och kredithushållning med miljonstaden Rom såsom ett självfallet

centrum för affärsliv och kapitalmarknad. Det s. k. riddarståndet i Rom hade utvecklat sig till en klass av affärsmän och kapitalister, som för sin handel hade intresse av en smidig Och formfri kontraktsrätt men för sin utlåningsrörelse även behövde ett äganderättsbegrepp så beskaffat, att den fasta egendomen på ändamålsenligt sätt kunde utnyttjas för en realkredit med underpant (hypotheca) såsom rättsligt instrument.

Vad angår jordäganderätten hade visserligen upprätthållits en formell skillnad mellan sådan i Italien belägen egendom, vilken hemfallit under gammalromersk civilrätt (res mancipii) och annan egendom. Fastigheter, belägna i ett erövrat land, voro teoretiskt romerska folkets egendom och kunde därför såsom res extra commercium icke beröras av reglerna i nämnda civilrätt. Men naturligtvis blevo även sådana fastigheter föremål för enskilt brukande och omsättning privatpersoner emellan. Det behov av rättsskydd, som härvidlag förelåg, tillgodosågs i full utsträckning ge— nom de ur jus gentium hämtade reglerna. Ur dessa hade framgått ett särskilt äganderättsbegrepp (dominium in bonis esse), som slutligen helt avlöst det gamla (dominium ex jure Quiritium). Om vad nu sagts i viss mån inbjuder till reflexionen, att ej ens romarna betraktat äganderätten såsom oberoende av statens lagstiftande makt, så kan å andra sidan kon— stateras att äganderätten, såväl som rättsliga begrepp över huvud taget, för romarna framstått såsom ett med naturlagarna och människans psyke förbundet fenomen, vilket det förnuftsmässiga tänkandet hade att närmare klarlägga.,Med avseende på innehållet syntes äganderätten för romarna sakna varje sådan begränsning, som skulle varit grundad i själva be- greppet. För såvitt legala äganderättsinskränkningar i verkligheten någon gång förekommit, torde de i allt fall icke ha vunnit sådan allmän giltig- het, att de kunnat uppställas såsom en särskild rättslig kategori. Ägarens obegränsade herravälde uteslöt däremot givetvis icke, att ägaren genom frivilligt avtal för längre eller kortare tid till annan upplät vissa i ägande- rätten ingående befogenheter. På så sätt uppkommo begränsade sakrätter (jura in re aliena), av vilka romarna kände ett flertal kategorier, näm- ligen olika slag av panträtt och servitut samt vissa om nutida åborätt och tomträtt påminnande institut. Äganderätten hade liksom de begrän- sade rättigheterna till föremål vad som kallades sak och som kunde vara antingen kroppslig eller icke. Utgjordes saken av en fastighet, kunde man givetvis fråga, hur långt mot djupet denna sträckte sig. Som jorden till skillnad från luften icke hemföll åt allas fria nyttjande, ansågs fastig- heten omfatta även djupområdet utan särskild bottenbegränsning. Av det ; sagda framgår att den romerska rätten bar en starkt individualistisk prä- 3 gel. Om dess jordäganderätt kan, allmänt talat, sägas att den var indivi- | duell, absolut, fri och uniform. [

Den kännedom om romersk rätt, som med nyare tid blivit alltmer spridd,

måste vid tiden för liberalismens genombrott ha verkat särskilt inspire- rande på tänkandet. Som bekant försiggick detta genombrott icke över allt i den lugna utvecklingens tecken. Det kom till ett explosivt uttryck genom franska revolutionen. I dennas allmänna ideologi intog den privata äganderätten en framskjuten plats, och man hade synbarligen en stark känsla för dess stora värde. Efter förebild i den nordamerikanska oav— hängighetsförklaringen av år 1776 tillkom under revolutionen den rykt— bara förklaringen om människans rättigheter, vari äganderätten, jåmte frihet, personlig säkerhet m. m., högtidligen proklamerades såsom oan— griplig.

I den år 1804 utkomna lagbok —— Code civil _ som utgjorde resultatet av det under revolutionstiden under inflytande av romersk rätt bedrivna lagstiftningsarbetet, blev begreppet äganderätt särskilt definierat. Ägande- rätten, heter det (art. 544), är rätten att bruka och förfoga över saken på det mest absoluta sätt, förutsatt att man icke därav gör sig en användning, som strider mot lag eller författning (La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la maniere la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage probibé par les lois ou par les réglements). Defini- tionen kan synas lida av en viss oklarhet eller inre motsägelse. Efter framhållandet av äganderättens absoluta karaktär göres ju den väsent- liga reservationen, att lag eller författning kan utgöra hinder mot rätts- utövningen. Måhända har emellertid härmed endast åsyftats att en ägande— rättsutövning, som överskrider gränsen för vad som är normalt eller i det särskilda fallet rimligt, skulle kunna kollidera med annat lagligen skyddat intresse. Att Code civil med avseende å ingripanden från statsmaktens sida sökte bereda privatäganderätten bästa möjliga skydd, framgår av det nästföljande stadgandet (art. 545). Det heter däri, att ingen kan vara tvungen att avstå från sin egendom, med mindre det sker för allmänt gagn och det i förväg lämnas en rättvis gottgörelse. (Nul ne peut étre contraint de céder sa propriété ni ce n”est pour cause d*utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.) Med detta stadgande _ som ej har motsvarighet i romersk rätt — lades grunden till det moderna expropriationsinstitutet.

Den rättsuppfattning angående äganderätten, som kommit till uttryck i den franska lagen, kom givetvis att påverka åskådningen långt utanför Frankrikes gränser. l åtskilliga länder antogos kodifikationer av civil- rätten, vilka i systematik och utformning liksom den franska lagen voro påverkade av romerskt mönster. Det största lagarbetet av denna art är den år 1896 i Tyskland antagna Bärgerliches Gesetzbuch. Denna (& 903) innehåller följande äganderättsdefinition: Ägaren av en sak kan, såvida icke lag eller tredje mans rätt utgör hinder, förfara med saken efter behag och utesluta andra från varje inverkan. (Der Eigenthiimer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit

der Sache nach Belieben verfahren und Andere von jeder Einwirkung ausschliessen.) Tydligt är att även denna definition lämnar fog för samma kritik, som kunnat riktas mot den franska. Av lagstadgandet kan emel- lertid utläsas att äganderätten kännetecknas av vad man kallat elasticitet; dess innehåll utvidgas automatiskt, så snart något hinder mot dess fulla utövning faller bort.

Bland europeiska länder, vilka avvikit från det gängse mönstret, må nämnas Storbritannien. Även om detta land icke kunnat undgå att på- verkas av den nya tidsandan, förhåller det sig dock så, att jordrätts- ordningen intill senaste tid, åtminstone i yttre formellt hänseende, bibe- hållit sin feodala karaktär.

Den individualistiska rättsåskådning, som innefattades i den liberala ideologien och fick sin näring ur den romerska rätten, måste på svenskt område kollidera med jordrättsregler av såväl det forntida som det regal- feodala märket. I sakens natur låg, att utvecklingen hårdast och i främsta rummet måste drabba den sistnämnda kategorien; denna syntes helt oför— enlig med det nya, varemot kärnan i den gamla odalrätten kunde passa som upptakt till en reform efter liberalismens kynne. Det gällde såväl att nedriva som att bygga upp. Det omfattande lagstiftningsarbete, som särskilt efter införandet år 1809 av det s. k. konstitutionella statsskicket kom att taga sikte på utformningen av en ny allmän lag, varmed 1734 års lag skulle ersättas, ledde emellertid icke till det sålunda åsyftade resultatet. Jordabalken i 1734 års lag förblev i väsentliga delar oförändrad under hela 1800—talet och är för övrigt, trots alla senare reformer, ännu icke formligen avlöst genom en ny balk. Ej heller kom någon av de reformer, som genomfördes, att innefatta ett formligt proklamerande av ett nytt äganderättsbegrepp. Liksom allmänna lagen under föregående tidsskede undgått att direkt belastas med någon bestämning av det då- varande feodala äganderättsbegreppet, så förskonades den nu även från sådan definition av det nya begreppet, varpå utländska lagar givit exem- pel. Lagens oföränderlighet i nyssnämnda hänseende uteslöt emellertid icke att uppfattningen om dess innebörd kom att växla. Förändringarna inträdde successivt och i viss mening omärkligt. Genom förmedling av doktrin och undervisning blevo de nya tänkesätten allmänna och funno även stöd i domstolarnas praxis och i den politiska debatten. Ägande- rätten blev alltså enligt härskande åskådning »den i sig obegränsade rättigheten att förfoga över en sak». Och i det fall, att saken utgjordes av en fastighet, så omfattade denna icke blott jordytan och vad som låg närmast därunder, utan den sträckte sig hur långt som helst på djupet med lodräta gränser. Effekten av de liberala idéerna stannade emellertid icke vid den nu nämnda förändringen av rättsuppfattningen. Dessa idéer avsatte tydliga spår även i lagstiftning och politiska avgöran- den av skilda slag. Av särskilt intresse är utvecklingen beträffande de olika

jordnaturerna. I fråga om dessa hade liberala reformvänner en naturlig bundsförvant i bondeståndet.

Nivelleringssträvandena fingo sin första stora framgång i samband med den förändring i riktning mot kungligt envälde, som genomfördes 1789 och tog sig uttryck i den s. k. förenings— och säkerhetsakten. I Kungl. Maj:ts försäkran och stadfästelse å svenska och finska allmogens fri- och rättigheter uttalades att skattebondes äganderätt till skattehemmanet skulle bibehållas uti sin helgd, alltid oförkrånkt, med den dispositionsrätt dårå, som blivit beviljad och försäkrad. Vad härmed avsågs utvecklades närmare i förordningen den 21 februari 1789 om kronohemmans försäljande till skatte samt de förmåner och villkor, varunder skattehemman hädanefter skola innehavas. I denna författning framhölls inledningsvis betydelsen av att säkerhet till egendom och frihet vid dess nyttjande vore så full- komlig och oinskränkt, som vore förenligt med fäderneslandets bestånd och nytta. Konungen, som alltid befrämjat en sådan frihet och säkerhet, sade sig emellertid hava funnit, att åtskilliga av »de rättigheter, som skatte- hemmans åboer av fordne tillhört, i avseende på den säkerhet och nyttjo- rätt, varunder de böra innehava slika hemman, blivit inskränkta samt genom åtskilliga förtydningar uti flera särskilte författningar kringspridda, allmogen till osäkerhet och skada». Av dessa skäl stadgades nu i förord- ningen (5 2) bland annat följande: »Alle skattemän, evad de innehava hemman, som redan ifrån oss och kronan äro försålda eller hädanefter kunna försäljas, eller ock urgamla skattehemman, äga över skattehem- manet och dess genom laga revning och rågång fastställda byamål, både uti in— och utägor samt skog och mark med därå varande fiske, jakt och djurfång, uti allt lika orubbelig ägande- och lika fri dispositionsrätt som frälseman över frälsehemman, enligt privilegium, lag och författningar; dock att härifrån undantages de för Kongl. Maj:ts och kronans behov tjänlige eke-, boke- och masteträd, varmed efter förra författningarne bör förfaras.» Genom förordningen upphävdes bestämmelserna om skatte- vrak och om skattebondes skyldighet att åt kronan hembjuda sin jord, då denna skulle säljas utom släkten. Med denna författning var första steget taget i riktning mot den uniforma äganderätt, som den liberala åskådningen eftersträvade. Ett nytt viktigt steg åt samma håll togs genom det år 1810 lämnade medgivandet för varje svensk man att förvärva och besitta fast egendom av vad natur som helst. Härmed hade adelns gamla, vid olika tidpunkter mer eller mindre omfattande monopol på innehav av frälsejord bringats att upphöra. En ganska framträdande jordspekula- tion, sammanhängande med livsmedelsfördyringen under den napoleonska krigsperioden, medförde att åtskilliga frälseegendomar övergingo till per- soner som saknade adlig börd. I jordens kamerala natur kunde en sådan äganderättsväxling emellertid icke göra någon ändring. Jordens fördel— ning på olika jordnaturer hade sedan Karl XI:s tid varit principiellt fast-

låst. Enligt författningarna kunde en adelsman i fråga om skattejord, som han på ett eller annat sätt förvärvat, ej ha bättre rätt än en skattebonde, och likaså bibehöll frälsejord av alla slag sin natur, även om den kom i ofrälses ägo. Den stora politiska frågan blev emellertid nu, hur skillna- den i jordnatur skulle kunna utjämnas, eller, annorledes uttryckt, hur det gamla grundskattesystemet skulle kunna avskaffas och skattebördan fördelas på alla medborgare efter rationella och rättvisa grunder.

Frågan om grundskatterna _ som med all kraft framfördes från bonde— ståndets sida redan 1809 före antagandet av regeringsformen — föranledde naturligtvis politisk strid mellan stånden, särskilt mellan adeln och bön- derna. De senare, som ytterst syftade till att de högre stånden skulle avstå från sina privilegier, kunde grunda sin talan om införande av grundskatt för frälsejord på den jämlikhetsprincip, som framgått av den naturrättsliga filosofien och som hävdats så starkt under franska revolutionen. Skillnaden mellan skatte och frälse berodde enligt böndernas uppfattning på orättvisor i det förgångna, och den tedde sig nu såsom en anomali, som innebar en omotiverad undantagsställning för en tredjedel eller mera av landets jord. Då jämlikhet borde råda mellan människorna, borde väl också deras jord beskattas lika i förhållande till dess växlande godhet och avkastning. På riddarhuset kunde de liberala politikerna visserligen erkänna det principiellt berättigade i jämlikhetskravet. Men om man nu _ såsom å ömse håll gjordes i debatten _ utgick från det nya äganderättsbegreppet, så kunde man dock på en teoretiskt hållbar grund bestrida, att jämlikheten skulle medföra att all jord pålades lika grundskatt. Det förhölle sig ju så att frälsefriheten ta- gits med i beräkningen, när en frälseegendom förvärvats, och sålunda med- fört högre köpeskilling än vad som skulle ha utgått, om jorden varit pålagd grundskatt. Sålunda insatt eget eller upplånat kapital måste givetvis för- räntas, och denna ränta kunde ju anses motsvara vad skattebonden erlade i grundskatt. Jämlikheten kunde ej rimligen innebära, att den enskilde genom pålagd grundskatt skulle berövas det kapital han nedlagt på jorden. Frälsejordens frihet från grundskatt utgjorde alltså i verkligheten en egen- dom, vilken i likhet med all annan egendom krävde skydd enligt principen om äganderättens helighet och okränkbarhet. Härtill komme att den ifråga- satta jämlikhetsbeskattningen skulle drabba orättvist även vid jämförelse skattehemman emellan. Somliga skattehemman hade ju utökats genom ny— odling utan att skatten fördenskull blivit höjd. Och många bönder hade för— värvat sin äganderätt från kronan genom s. k. skatteköp för en ytterst obe— tydlig avgift. Vad som sålunda anförts från adelns sida uteslöt tydligen icke, att den inkomst var och en hade av sin egendom kunde beskattas enligt regler, som icke innebure konfiskation av egendomen. Före regeringsfor- mens antagande gjorde adeln också vissa eftergifter i fråga om sina privile- gier, i det den för allt slags frälse åtog sig mantalspengar och bevillning.

Om det sålunda icke gick för sig att ålägga frälsejorden grundskatt, åter-

stod dock möjligheten att för vinnande av jämlikhet förfara på omvänt sätt och sålunda förvandla all jord till frälse, i syfte att sedan ordna beskatt- ningen efter rationella grunder. Även mot denna metod blev emellertid an— märkt, att den medförde en egendomskonfiskation, nämligen på så sätt att frälsejordsägarna — vilka ju merendels köpt sin skattefrihet _ komme att vidkännas högre skatt än som förutsatts vid äganderättsförvärvet, medan samtidigt skattejordsägarna, genom att få mindre skatt än beräknat, skulle göra en oförtjänt vinst genom jordvärdestegring. Frågan skulle därför icke kunna lösas, med mindre skattejordsägaren köpte sig fri från grundskatten genom att till staten inleverera skattens kapitaliserade belopp.

Grundskattefrågan kunde trots ofta återkommande riksdagsdebatter i ämnet icke slutgiltigt lösas, så länge det gamla representationssystemet med fyra stånd förblev gällande. Såsom betydelsefulla för denna lösning framstå dock vissa partiella reformer med avseende å sättet för skattskyldighetens fullgörande. Det hade sedan gammalt gällt, att skatterna utgingo i vissa bestämda persedlar, t. ex. spannmål, smör, kött, järn, tjära och dagsverken. Med tiden hade dock öppnats möjlighet för bönderna att få dessa naturale- veranser omvandlade i penningar efter markegångspris, och för vissa land- skap _ exempelvis Skåne _ hade kronans räntor redan i slutet av 1600-talet fixerats i penningar. Vid riksdagen 1828_1830 frånträdde staten sin rätt att infordra spannmålsräntorna in natura. Ett ytterligare steg i samma rikt- ning togs 1855. Det bestämdes då, att alla grundskatter till staten utom kronotionde skulle sammanföras under titeln ränta och att de många smärre räntepersedlarna skulle förvandlas antingen i penningar eller vissa bestämda huvudräntepersedlar. Slutligen förordnades år 1869, att ränta och tionde skulle omsättas i penningar efter särskilt angivet markegångspris och framdeles utgöras med detta värde. Sedan grundskatterna på så sätt fixerats i penningar, kommo de med den fortskridande penningvärdeför- sämringen att alltmer förlora i betydelse. Genom representationsreformen hade nu även tillskapats erforderliga politiska förutsättningar för en grundskatteavskrivning. Efter en vittgående partiell nedsättning år 1885 bestämdes slutligen genom lag den 2 december 1892, att de av nyssnämnda nedsättning berörda skatterna skulle avskrivas under loppet av tolv år efter en viss fastställd plan.

Genom 1892 års lagstiftning ernåddes likväl ej en fullständig utrotning av alla kvarlevor från den regal-feodala ränteäganderätten, vars system blivit följt även med avseende å ecklesiastik jord, kronojord av olika slag, skatte— frälsejord, frälseskattejord o. s. v. De räntor av mångahanda kategorier, som sålunda lämnats orubbade av 1892 års avskrivningslag, ha successivt bringats att upphöra genom en lång serie av specialförfattningar. Även den mångfald av besvär (onera), som från äldre tid påvilat den svenska jorden, särskilt för försvars— eller kommunikationsåndamål, är numera i stort sett försvunnen.

Om den nu skisserade utvecklingen beträffande grundskatterna från feo- dalrättslig synpunkt skulle kunna betecknas såsom en sammanslagning av dominium directum med dominium utile till ett dominium plenum för den enskilde, så skulle ett annat för det liberala tidsskedet typiskt karaktärsdrag kunna beskrivas såsom en fortskridande reducering av kronans med do- minium plenum innehavda jord och dennas övergång i enskild ägo. Denna omvandling försiggick efter två huvudlinjer, den ena ledande över den ständiga besittningsrätten såsom ett mellanstadium.

De former av ständig besittningsrätt, som sedan medeltiden förekommit på lands- eller häradsallmänningar, på viss frälsejord eller på kyrklig jord, hade till stor del saknat stödet av en mera fast reglering. Verklig trygghet för besittningen synes icke ha förelegat i andra fall än då rätten blivit stadfästad eller, såsom det hette, konfirmerad genom särskilt kungligt brev. Beträffande kronobergsmanshemman hade en mera generell konfirmation lämnats genom gruvlagstiftningen. Den ständiga besittningsrätten å krono- jorden eller, såsom den allmänt kallades, åborätten hade kunnat omvandlas till äganderätt under kronoskattetitel genom s. k. skatteköp, ett förfarande som av statsfinansiella skäl praktiserats särskilt under ofredsåren och som närmare reglerats genom vissa författningar under 1700—talet. För åborna kommo de politiska händelserna under år 1789 att medföra en väsentlig förbättring i deras ställning. Enligt 6 5 i förutnämnda förordning av den 21 februari 1789 tillförsäkrades nämligen alla åbor å kronohemman, att så länge de till hus och jord Väl och försvarligen hävdade deras åboende hem- man, de och deras barn skulle därå odrivna sitta man efter man uti den ordning, som Kungl. Maj:t särskilt stadgat. Hur denna ärftliga besittnings- rätt _ den s. k. stadgade åborätten _ i övrigt skulle vara beskaffad reglera- des närmare genom detaljbestämmelser i förordningen. Rörande skatteköp föreskrevs i nämnda paragraf, att åbon skulle äga företrädesrätt framför andra till att få skatteköpa sitt åboende hemman. Vad åbon vid sådant köp hade att betala bestämdes år 1793 till minst tio års räntor, vilket ansågs mot- svara den förut tillämpade löseskillingen av sex års räntor jämte omkost- naderna vid köpet. Den sålunda bestämda löseskillingen, som tydligen redan från början var billig, kom med penningvärdets fortgående fall att innebära en stark lockelse till skatteköp. I själva verket ha företagna beräkningar visat att skattejorden, som år 1700 utgjort cirka 21000 mantal, genom skatteköpen för tiden till 1878 ökats med icke mindre än 18 000 mantal. Då härtill kommer den år 1892 beslutade grundskatteavskrivningen — som omfattade även sådana kronohemman som hade kunnat skatteköpas _ framstår den gjorda uppoffringen från kronans sida såsom mycket bety- dande. Enligt liberal åskådning kunde den emellertid försvaras därmed, att den enskilda äganderätten var den besittningsform som bäst garanterade en förkovran inom jordbruksnäringen.

Emellertid kunde, såsom nämnts, kronojord även på ett mera direkt sätt

övergå i enskild ägo. Detta skedde bland annat i samband med den s. k. avvittringen, varmed här åsyftas den genom förordning av år 1683 inledda uppdelningen av Norrlands skogar mellan kronan och enskilda. Sedan Gustav Vasa, såsom förut omtalats, proklamerat regalrätt till de stora öde- markerna i norr, hade man till en tid ansett sig kunna undvara bestämda gränser mellan byarnas mark och den med regalrätt belagda marken. Beho- vet av gränsreglering hade emellertid blivit starkare, sedan kronan i syfte att främja gruvnäringen anslagit stora skogsområden till bergverken och bruken. Avvittringen _ till sin karaktär närmast rågångshestämning men ofta förbunden med skiftes- och andra förrättningar _ framgick under 1800-talet över större delen av Norrland i enlighet med skilda författningar, den senaste utfärdad år 1873 för Västerbottens och Norrbottens läns lapp- marker. I de vanliga fall, där byamän för sitt husbehov togo virke och andra skogsprodukter var som helst, medförde avvittringen den förändringen, att den obestämda husbehovsrätten blev utbytt mot äganderätt till bestämda områden. Med avvittringen åsyftades vidare att mindre bärkraftiga hem- man skulle av kronans marker tilldelas fyllnadsjord, vilken skulle beaktas vid följande skatteläggning (ökeskatt). Vad särskilt angår Lappland skulle från kronans marker nödiga områden tilldelas såväl förutvarande, icke behörigen avvittrade hemman och nybyggen som ock de nybyggen, vilka kunde i laga ordning upplåtas vid avvittringen. De markområden, som vid avvittringen stannade i kronans ägo, blevo antingen avsatta till kronopar— ker eller hänförda till s. k. överloppsmark, avsedd att disponeras på annat sätt än genom ordnad Skogshushållning. Det har gjorts gällande att genom avvittringen oerhörda skogsvidder kommit att avhändas det allmänna. Enligt den vid denna tid förhärskande liberala åskådningen skulle givetvis skogens övergång i enskilda händer kunna uppfattas såsom något i och för sig önskvärt.

Jämsides med den nu skisserade utvecklingen _ som inneburit så att säga en egendoms- eller värdeöverföring från publikt till privat ägande — förstärktes den enskilda jordäganderätten internt genom reformer av rätts- teknisk typ. Skiftesväsendets utveckling från tegskifte via storskifte till en- skifte eller laga skifte medförde en sammandragning av hemmanets må— hända hundratals kringspridda åkertegar till ett eller ett par större välar- ronderade områden inom bekvämt räckhåll från den ur bysamhället utflyt- tade gården. Att på så sätt jordbruk tillskapades, som verkligen lämpade sig för fri individuell företagsamhet, var naturligtvis en viktig förutsätt- ning för att jordens produktiva förmåga skulle kunna rationellt utnyttjas. Men den produktionsstegring, som åsyftades med skiftesreformerna, kunde icke vinnas med bibehållande av äldre brukningsmetoder. Den kunde icke grundas på en förening av enbart jord och arbete utan krävde i ständigt växande grad användning av den tredje produktionsfaktorn eller alltså kapitalet. Att jordens produktiva utnyttjande även för andra ändamål än

jordbruk förutsatte kapitaltillförsel torde vara överflödigt att framhålla; den ekonomiska utvecklingen ledde till en utpräglat kapitalistisk produktions- ordning, där den moderna storindustrien med dess tillbehör, en vitt utgrenad handel och ett tekniskt fulländat kommunikationsväsen, bildade. kärnan. Som kapitaltillförseln måste förmedlas genom kredit, kom det ekonomiska livet att erhålla strukturen av en kredithushållning, i vilken jorden med dess investerade kapital utgjorde den viktigaste posten på aktiva sidan. Det ligger i sakens natur att en fortgående reformering av jordrätten måste ha till ögonmärke att anpassa rättssystemet efter den moderna realkreditens krav.

Ur realkreditens synpunkt föreföllo de många från äldre tid kvarstående Iösningsrätterna såsom mer eller mindre skadliga. I den mån de voro av konventionell karaktär drabbades de av det allmänna förbud mot resolutiva köpevillkor, som genom en förordning av år 1810 infördes i 1 kap. 2 5 jorda- balken. Även de legala lösningsrätterna, eller i varje fall de flesta och vikti- gaste av dem, blevo efter hand avskaffade. Sålunda utslocknade stadgandet i 4 kap. 5 & jordabalken, enligt vilket vid försäljning av skattejord utom börd jorden före tredje uppbudet skulle hembjudas till kronan eller, i fråga om frälseskatte, till den som ägde frälserätt till jorden. Utvecklingen gjorde nu ej heller halt inför den urgamla arvejordslagstiftningen. Sålunda avskaf- fades åren 1857 och 1863 den i 5 kap. jordabalken stadgade lösningsrätt _ den s. k. bördsrätten _ som gällde för släkting (bördeman) vid försäljning av jord, som ärvts efter föräldrar, barn, syskon eller andra fränder, eller sadan avlingejord, som satts i stället för arvejord.

Bördsrättens avkaffande möjliggjorde i sin tur en modernisering av den urgamla publikationsprocedur _ Iagfarten _ varigenom jordäganderätts- förvärv kunnat kontrolleras och beredas en viss trygghet genom domstols- prövning och inskrivning i protokoll. Det äldre, till bördsrätten anpassade systemet med uppbud och fasta blev 1875 ersatt med en mera koncentrerad procedur, vars rättsverkningar dock äro fördelade mellan ansökan och beslut. Till lagfarten knötos nya materiella rättsverkningar. Den tillades prioritetsverkan i ett flertal fall av kollision mellan rättsanspråk och togs även mera direkt i realkreditens tjänst, då den blev förutsättning för upplå- tande 'av inteckningsrätt. Lagfarten fick även betydelse för gestaltningen av den år 1881 införda tjuguåriga hävden, som i likhet med sin romerska före- bild (longi temporis praescriptio) åsyftar att skydda den godtroende besit— taren mot klander från rätter ägares sida. Genom hävden utsläckes den förut- varande äganderätten och besittaren blir själv ägare. För hävd erfordras emellertid en formell åtkomst, god tro vid förvärvet, lagfart samt, därifrån räknat, tjugu år av oavbruten besittning såsom ägare. För uppklarande av mycken från äldre tid härrörande ovisshet i äganderättsförhållandena kom hävdeinstitutet att göra god nytta. Att det även bidragit till att jord övergått från allmän till enskild ägo må i förbigående antydas.

Då äganderättens utnyttjande såsom underlag för realkredit sker genom panträttsupplåtelse, kom naturligtvis utvecklingen att starkt beröra rätts- reglerna om panträtt. Den primitiva panträttstypen _ införseln _ som förutsatte besittning av den pantsatta jordegendomen, befanns otjänlig för ett modernt kreditväsen och blev definitivt avskaffad genom 1875 års lag- stiftning. Realkreditens intresse blev alltså helt förbundet med den hypote- kariska panträtt _ inteckningen _ som redan i 1734 års lag fått en viss grundläggande utformning, bland annat genom den i 17 kap. handelsbalken införda förmånsrättsordningen. Inteckningsrätten, för vars realiserande exe- kutiv auktion blivit det vanliga medlet, stärktes successivt genom reformer, som medförde mera fasta och specialiserade regler. Från början endast ett osj älvständigt accessorium till den fordran, för vilken den utgjorde säkerhet, fick inteckningen efter hand en viss självständighet. Sålunda kom den fordringspreskription, som år 1862 infördes i vår lagstiftning, icke att gälla för inteckning, vilket betydde att denna kunde fortleva, oaktat den per- sonliga fordringen upphört. Det praktiska livets krav framtvang även den märkliga förändring i rättspraxis, enligt vilken en fastighetsägare, som infriat en inteckning, ansågs kunna utställa skuldebrevet med oförändrad inteckningsrätt. Denna nyhet, som fick legal bekräftelse genom 1875 års lagstiftning, innebar ett första avsteg från den gamla principen, att objektet för en panträtt skall vara odelbart i den meningen, att om en panträtt upp- hör, den närmast efterföljande rycker upp och intager den förras plats i förmånsrättsordningen. Uppryckningsanordningen fick senare vidkännas en ännu starkare inskränkning genom de regler om ägarehypotek, som år 1912 införlivades med lagstiftningen. Enligt dessa får en fastighetsägare, som själv inlöst en inteckning, vid exekutiv försäljning njuta samma rätt

till utdelning ur köpeskillingen, som skulle tillkomma annan innehavare av * inteckningen, endast med den skillnaden att fastighetsägaren icke till- godoräknas ränta. Motsvarande gäller om fastighetsägaren har andel i en av annan person innehavd inteckning, vare sig dylik andel uppkommit genom att fastighetsägaren gjort avbetalning å sin gäld eller genom att inteckningen belånats till lägre belopp än det varå den lyder. Dessa regler om ägarehypo- tek sammanhängde med en reform av exekutionsförfarandet, som även i andra avseenden åsyftade att tillgodose de med realkrediten förbundna intressena. Begränsningen av inteckningsuppryckningen låter i själva ver- ket jordäganderätten framstå i en i viss mening ny dager. Dess objekt eller, om man så vill, fastighetsvärdet kan tänkas uppdelat i särskilda skikt, vart— dera belagt med en sakrätt, antingen i ägarens eller en inteckningshavares hand. Gängse indelning av krediten i en primär —— sekundär _ och tertiär- kredit kan sägas i viss mån återspegla ett dylikt betraktelsesätt.

Såsom ett led i strävandena att främja realkrediten har man även att betrakta den lagstiftning, som haft till uppgift att mera noggrant precisera äganderättens och därmed inteckningsrättens föremål. Det har sålunda

gällt att avgöra vad som är fast och vad som är lös egendom, en gräns- dragning som samtidigt bestämmer vad som är föremål för fastighetsin- teckning och för förlagsinteckning. En reglering i detta ämne kom till stånd genom lagen den 24 maj 1895 angående vad till fast egendom är att hänföra. Regleringen innebar att _ på grundval av ett fastighetsbegrepp _ en rättslig enhet tillskapas genom att vissa föremål, som ha samband med fastigheten, hänföras dit såsom tillbehör och därmed måste följa samma rättsliga öden som fastigheten. Principiellt skall alltså en rättighet, som belastar fastigheten, också omfatta dennas tillbehör, medan å andra sidan en särskild sakrätt ej skall kunna gälla enbart i ett tillbehör. Enligt lagens grundprincip utgöres den fasta egendomen av äganderätt till jord. De historiska förhållanden, som här förut skildrats, förorsakade emeller- tid att denna, med nutida betraktelsesätt nästan självklara regel icke kunde bli uttömmande för begreppet fast egendom. Hänsyn måste tagas till vissa alltjämt kvarstående rudiment från det regal-feodala tidsskedet. Förutom jordäganderätt kom därför begreppet fast egendom att omfatta vissa rät— tigheter, som icke enligt nutida men väl enligt äldre åskådning skulle kun— nat rubriceras såsom äganderätt (d. v. s. såsom delrättighet inom ramen för ett dominium plenum). Lagen nämner, dels byggnad å ofri tomt i för- ening med sådan rätt till tomten, att den ej må av ägaren återtagas, så länge tomtören erlägges eller utan att lösen för byggnaden gives, dels vat- tenverk å annans grund i förening med sådan rätt till grunden, att den ej må av ägaren återtagas, så länge verket uppehålles, dels i jordeboken upp- taget fiskeri, varmed äganderätt till grunden ej är förenad, dels ock frälse- ränta.

Såsom föremål för äganderätt måste jorden, på sätt redan antytts, in— delas i särskilda enheter eller fastigheter, en anordning som är ofrånkom— lig icke minst med hänsyn till jordens belastning med inteckningar. Det ligger emellertid i sakens natur att en sådan indelning i hög grad blir beroende av historiskt betingade förhållanden. Dessa medgåvo icke att be- begreppet fastighet gjordes liktydigt med ett visst till gränserna bestämt område, som ägdes av samma rättssubjekt och icke bildade flera särskilda brukningsenheter. Såsom härledd ur en samfällighetsbesittning hade näm- ligen den individuella äganderätten icke kommit att omedelbart hänföra sig till det konkreta, å marken utlagda området. Den ideella andelen i byn hade varit det primära egendomsobjektet, och det hade blivit en sekundär fråga, hur detta vid varje särskild tidpunkt motsvarades av ett eller flera å marken fixerade områden. Ett dylikt objekt för ägandet behövde alltså icke förlora sin identitet enbart därigenom, att det vid nytt skifte fick sina ägor förändrade till läge och gränser eller helt och hållet omplacerade. Trots den med tiden allt starkare tendensen att uppfatta det konkreta ägoväldet såsom äganderättens omedelbara föremål _ en upp- fattning som överensstämmer med verkligheten i sådana fall då förvärvet

skett genom områdesöverlåtelse _ kunde fastighetsbegreppet icke helt fri- göras från det ursprungliga abstrakta underlaget. Den officiella fastighets— redovisning, som kommit till stånd genom jordeböckernas inrättande, kunde härvidlag ej bringa någon principiell förändring. Den i jordeböckerna vi— sade indelningen — den s. k. kamerala fastighetsindelningen _ torde vis- serligen vid sin tillkomst i början av 1500-talet ha sammanfallit med den dåvarande civilrättsliga indelningen i gårdar eller byandelar. En dylik enhet bildade nämligen underlag för en viss i jordeboken antecknad grund— skatt. Ehuru denna kamerala indelning icke var för framtiden alldeles fast- låst utan successivt ändrades genom olika skattetekniska åtgärder, kunde den likväl under utvecklingens gång icke följa skiftningarna i äganderätts- förhållandena. För lagfarts— och inteckningsproceduren _ det s. k. inskriv- ningsväsendet — kom emellertid den kamerala indelningen att få stor be— tydelse, till en början på så sätt att fastigheterna i lagfarts- och inteck- ningsbesluten identifierades med hjälp av de i jordeböckerna angivna skattetalen. Tack vare skattetalens matematiskt obegränsade delbarhet kun— de den lagfarna eller intecknade egendomen uttryckas med ett tal, som stod i relation till skattetalet för den jordeboksenhet (hemman), varav egendomen utgjorde en del. Såsom ytterligare hjälp vid identifieringen hade man att tillgå de lagfarna ägarnas namn (fångeskedjan) samt datum och paragrafnummer för meddelad lagfart. Det kan sägas, att lagfarts- och inteckningsbesluten, om ock formellt baserade på den kamerala indelningen, likväl materiellt hänförde sig till en rättslig enhet, varvid dennas ursprung- liga karaktär av ideell byandel icke behövde särskilt framträda. Detta i viss mening tvetydiga system led av uppenbara brister, bland annat den, att av besluten icke kunde utläsas, om rättsobjektet utgjorde ett genom skifte eller hemmansklyvning utlagt område (fastighet i lantmäteriteknisk me- ning) eller ett område, som fixerats endast genom en rent privat delning (sämjelott), eller ock endast en kvotdel av en fastighet eller sämjelott. Den kamerala fastighetsindelningen fick genom 1875 års lagstiftning ytter— ligare den rollen, att de då påbjudna realregistren (lagfarts- och inteck- ningsböckerna) anordnades med ett upplägg för varje jordeboksenhet. .Till följd av den allt livligare fastighetsbildningen och ökningen av antalet in- teckningar kommo emellertid med denna anordning böckerna att bliva allt- mer svåröverskådliga och otjänliga för sitt ändamål. I syfte att få till stånd nya specialiserade fastighetsböcker igångsattes 1908 det vidlyftiga arbetet med att registrera fastigheterna efter föreliggande lantmäteriakter. På grundval av detta 5. k. jordregister upplades sedermera nya fastighets- böcker, där varje registerfastighet har sitt särskilda upplägg.

De rättstekniska reformer, varom i det föregående talats, ha givetvis bi-* dragit till ökad säkerhet och underlättat arbetet vid handhavandet av fastig- hetsbelåningen. Den starka utveckling som denna fått, med hjälp av en alltmer vittutgrenad organisation i form av hypoteksföreningar, sparbana

ker, affärsbanker, kreditkassor m. m., beror givetvis dock i främsta rum- met på rent ekonomiska förhållanden. Jordvärdenas stegring, till följd av de jordbrukstekniska framstegen och äganderättens befrielse från grund- skatter och andra hinderliga band, lockade tydligen i en helt annan grad än tidigare till nya investeringar med hjälp av fastighetsbelåning. Till en Ökad skuldsättning bidrog också i viss grad de med införandet av den s. k. lika arvsrätten ökade svårigheterna för jordbrukare att vid genera- tionsväxling utlösa medarvingar efter de billiga grunder som tidigare bru- kat tillämpas. I samma riktning verkade givetvis även den spekulation i jordegendomar, som under vissa perioder gjorde sig starkt gällande. Skuld- sättningen medförde sina risker med hänsyn till de tidvis uppträdande de- pressionerna, bekymmer som dock i stort sett brukade försvinna, när kon- junkturerna åter vände och utvecklingen gick vidare med stigande jord— värde och fallande penningvärde.

Den ekonomiska och tekniska utvecklingen under det tidsskede, som nu slutbehandlats för landsbygdens vidkommande, medförde, såsom allmänt känt är, en stark tillväxt i folkmängd och betydelse för städerna såsom helhet. Även städernas antal ökades. Genom tillkomsten av järnvägar och större industriföretag uppväxte flerstädes samhällen av stadsliknande typ, och många av dessa fingo med tiden stadsrättigheter. Det samhällsbyg- gande, som denna expansion innebar, var länge i stort sett lämnat åt sig självt. Den bgggnadsstadga, vars existens blivit förutsatt i 1734 års lag, hade nämligen icke blivit utfärdad, och de bestämmelser i hithörande äm- nen, som kunde finnas i de rent lokala byggnadsordningarna, erbjödo en- dast ofullständiga och efter nutida begrepp mycket otillfredsställande regle- ringar. För den liberala åskådningen torde en rationell planläggning med beaktande av de samhälleliga intressena ha framstått såsom mindre be- tydelsefull än markens exploatering till förmån för enskilt näringsliv. Den byggnadsstadga för rikets städer, som år 1874 äntligen utfärdades och som föreskrev att för varje stad skulle finnas en plan för stadens ord- nande och byggande, hade uteslutande administrativ karaktär och kunde till följd därav icke lämna erforderligt stöd för ingripande i de rättsliga förhållandena.

För fastighetsbildningen i städerna voro förutsättningarna såtillvida enk- lare, som man här icke belastades av samma historiska fastighetsbegrepp som gällde för landsbygden. Eftersom bildandet av en stad medförde att den å stadsområdet förut gällande kamerala indelningen utplånades, föll det sig naturligt att betrakta varje för sig avgränsat område såsom en en- het för ägande och pantsättning, d. v. s. såsom en fastighet. Att en jord- äganderätt efter liberalismens ideal likväl icke utan vidare kunnat ernå allmän tillämpning framgår av vad tidigare anförts beträffande donations- jorden och de ofria tomterna.

Då för den liberala åskådningen ett system, sådant som de ofria tom- terna innebar, näppeligen kunde verka tilltalande, gällde det för städerna att vid marköverlåtelser till enskilda om möjligt begagna sig av sådan jord som icke besvärades av donationsbestämmelser. Detta var ju fallet bland annat med odaljorden, vars omfattning troligen undergått en viss ökning på så sätt, att jord, om vars rättsliga karaktär tvivel kunnat råda, enligt uppkommen praxis behandlades såsom odaljord, när egenskapen av dona- tionsjord icke blev bevisad. Upplåtelse av fri tomt —- den metod som nu blev regelmässig _ kunde givetvis också ske från jord, som staden i senare tid anskaffat genom privaträttsliga fång. Från den donationsjord, som icke redan disponerats genom upplåtelser av ofria tomter, kunde upp— låtelse av fria tomter ske med stöd av dispens från Kungl. Maj:t. Det synes med tiden ha blivit allt vanligare, att sådan dispens meddelades när jorden var belägen inom stadsplanen. Beträffande annan donationsjord ansågs däremot ändamålet med donationen vanligen förhindra, att jorden med full äganderätt avyttrades till enskilda. I den mån sådan jord icke re- dan enligt äldre metoder fördelats, antingen mellan borgarna personligen eller mellan de existerande tomterna, blev den nu i regel utarrenderad för stadens gemensamma räkning. Skogs— och betesmarker brukades vanligen i stadens egen regi. Emellertid kom under utvecklingens gång såväl ut- arrenderad som omedelbart disponerad jord i en mängd fall likväl till slut att stanna hos enskilda brukare, vilka så småningom på ett eller annat sätt lyckats bli betraktade såsom ägare till jorden.

Under det liberala tidsskedet inträffade stora förändringar med avse- ende å stadssamhällets organisation och dess förhållande till den mark varå stadsbebyggelsen ägt rum. Redan år 1789 försäkrade Kungl. Maj:t, att de städerna donerade, förlänta och under nanm av stadsjord begrepne ägor skulle orubbade vid städerna bibehållas och förbliva samt icke förändra sin natur, i vems hand de än kunde komma. Och genom 1809 års regerings- form blev ytterligare fastslaget, att de menigheter, som efter dittills gäl- lande författningar innehade eller nyttjade kronans lägenheter, finge nyttja laglig rätt därå till godo. Dessa utfästelser ha ansetts innebära, att kronan för alltid frånsagt sig rättigheten att återtaga den donerade jorden och att även sådana upplåtelser, vilka utgjort förläning för behaglig tid, blivit oåterkalleliga förläningar. Vad beträffar sådana fall, där ändamålet med en donation icke vederbörligen uppfyllts, skulle kronans talerätt alltså vara begränsad till ett framtvingande av att donationsbrevets föreskrifter följ- des. Veterligen ha omförmälda utfästelser från kronans sida städse respek— terats.

Året 1810 medförde den viktiga förändringen att borgarnas ursprungliga monopol på innehav av stadsjord bragtes att upphöra. Enligt kungl. kun— görelsen den 6 april 1810 angående förändringar och jämkningar uti riks- ståndens innehavande och stadfästade privilegier m. m. medgavs nämli-

gen, att varje svensk man fick förvärva och besitta fast egendom och jord av vad natur som helst, jämväl i stad. I enlighet härmed kunde alltså en borgare överlåta rätten till en ofri tomt till vem han ville. Och givetvis blev även staden själv vid sina jordupplåtelser fri i sitt personval. Med denna förändring följde tydligen även en viss förskjutning i uppfattningen om stadens rättsliga konstruktion. Staden framträdde ej längre såsom en kor- poration av borgare utan som en kommun, i vilken alla inom stadsgrän- serna boende personer vore medlemmar. Denna omvandling fick sin legala bekräftelse genom 1862 års kommunallagstiftning. I förordningen om kom- munalstyrelse i stad lämnades även vissa föreskrifter angående stadsjor— dens förvandling till kommunal egendom. Dessa föreskrifter, som voro mycket dunkla till sin innebörd, berättigade måhända icke de kommunala organen att utan vidare övertaga den samfällt ägda jorden från det hur- skapsägande borgerskapet. Med hjälp delvis av de i anslutning till lagstift- ningen träffade s. k. likställighetsöverenskommelserna kunde emellertid stadskommunerna i sinom tid överallt tillskriva sig rätten till nämnda jord.

Såsom förut antytts kommo vissa delar av donationsjorden att övergå till enskilda ägare genom städernas egna åtgöranden (friköpen) eller stun- dom genom deras passivitet inför vad markbesittare företagit sig. Det låg härjämte i tidens allmänna kynne att den besittningsrätt, med vilken de formellt bibehållna ofria tomterna innehades, utvecklade sig till allt större likhet med äganderätt. Dylik besittningsrätt hade ursprungligen, liksom de av tomtinnehavaren uppförda husen, betraktats såsom lös egendom. Emellertid hade _ måhända under inflytande av läran om den delade äganderätten _ utbildat sig en praxis, enligt vilken uppbud och rent av fasta meddelades å fång till husen eller till själva den ofria tomten. I över- ensstämmelse härmed uttalades i en lagförklaring av år 1823, att inneha- vare av hus, byggnader och vattenverk på ofri grund i städerna kunde in- teckna sin egendom, under förutsättning att viss årlig tomtöresavgift er- lades och att innehavaren icke, utan att lösen gåves för byggnaderna, kunde skiljas från tomten. Sedan jämväl 1875 års lagfartsförordning förutsatt att ofri tomt kunde lagfaras, stadgades slutligen 1895, såsom i annat samman— hang nämnts, att rätten till ofri tomt utgjorde fast egendom. Enligt ut- talande av lagberedningen år 1905 kunde sådan rätt dåmera i viss mån lik- ställas med äganderätt till fri grund; stadens respektive kronans ägande- rätt till den fria tomtens'mark vore visserligen alltjämt bevarad men vore så blottad på praktiskt innehåll, att den tedde sig huvudsakligen såsom en logisk förutsättning för tomtens egenskap att vara ofri grund. Till följd av 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom upphörde möjligheten att , upplåta ofri tömt. Med 1881 års förordning om itj-uguår'ig hävd inträdde en väsentlig för— ändringför alla dem, "som”innehad'ef ofria tomter eller som på mer eller

mindre tvivelaktig härledning påstodo äganderätt till stadsjordsområde. Lagfarten enligt 1875 års förordning kunde nämligen, till skillnad från laga fasta, bilda utgångspunkt för hävdetid. Städerna måste vid sådant förhål- lande träffa ett avgörande, om de skulle söka återvinna den jord som kom- mit att frångå dem. År 1893 uppdrog Kungl. Maj:t åt kammarkollegium att utreda, huruvida befogenhet kunde inrymmas åt städerna att ej allenast med full äganderätt åt enskilda upplåta jord, som blivit till stad av kronan donerad, än även att, där sådan jord under ett eller annat uppgivet fång redan kommit i enskilds besittning, bekräfta den gjorda upplåtelsen, så att den kunde bliva för framtiden fullt betryggande. I ett år 1898 tryckt be- tänkande hemställde kollegiet om stadgande genom allmän författning, att donationsbestämmelserna icke skulle utgöra hinder för städerna att _ under de villkor och förbehåll som för varje stad efter framställning finge bestämmas _ bekräfta sådant enskilt innehav av donationsjord, som från- sett jordens donationsegenskap uppfyllde villkoren för hävd. Likaledes för- ordade kollegiet att städerna skulle få med äganderätt föryttra sådan i deras egen värjo befintlig donationsjord, som ingick såsom tomter eller tomtdelar uti behörigen fastställda stadsplaner. Beträffande den utom stadsplan lig- gande donationsjorden ifrågasattes i motiveringen, om icke åtgärder borde vidtagas för att förmå städerna att i den största möjliga omfattning söka återvinna jord, som kommit under enskild värjo. Men då en allmän reduk- tion åt städerna av den abalienerade donationsjorden icke skulle avlöpa utan att för städerna själva medföra svårigheter och uppoffringar, samt det kunde anses att donationsjordens bortlämnande till fri omsättning icke för städernas utveckling i allmänhet verkat så ofördelaktigt, att förhållan- det härutinnan borde ensamt för sig påkalla jordens reduktion, ansåg kol— legium att städerna borde få möjlighet att godkänna de enskilda anspråken.

Den allmänna författning, som kammarkollegiet önskat, blev aldrig ut- färdad. Kungl. Maj:t sade sig emellertid vilja från fall till fall pröva fram- ställningar angående tillstånd för stad att av donationsjorden upplåta tom- ter eller, undantagsvis, områden utom stadsplan. I enlighet härmed träffa- des flerstädes uppgörelser mellan stad och enskilda av innebörd att de senare skulle få full äganderätt till sin jord. Uppgörelserna underställdes Kungl. Maj:ts godkännande. I andra fall förhöllo sig städerna passiva och underläto att före utgången av hävdetiden anhängiggöra rättegång mot jordbesittarna. På dessa båda sätt ha städerna kommit att förlora en stor del av den jord, som de i äldre tid bekommit såsom gåva eller förläning från kronan.

Nutiden

Den lysande ekonomiska utveckling, som i stort sett kännetecknat det nittonde århundradet, hade icke kunnat försiggå utan att efter hand även Vissa skuggsidor kommit att framträda. Framstegen på det produktiva om-

rådet hade icke ätföljts av en sådan fördelning av produktionsresultatet, varmed alla samhällsgrupper kunnat eller bort känna sig tillfredsställda. Det gamla ståndssamhällets undergång hade icke betytt att den jämlikhet, som föresvävat många såsom ett ideal, kunnat förverkligas även i ekono- miskt avseende. Det hade snarare kunnat förefalla, som om individualismen, den enskildes nästan obegränsade frihet och självständighet i sitt ekono- miska handlande, skulle komma att ytterligare vidga klyftan mellan rika och fattiga; de sistnämnda särskilt hemmahörande i den nya arbetarklass som vuxit upp med industrialismen. Sociala missförhållanden av mer eller mindre svårartad karaktär hade kunnat påvisas och bildat en effektfull bakgrund till talet om proletariatet, med vilket namn man betecknade den egendomslösa arbetarklassen. Denna kunde av flera orsaker icke, såsom .de obesuttna i äldre tid, betrakta sin fattigdom såsom en oundviklig ödets skickelse, som det gällde att bära med jämnmod. Den hade tvärtom visat sig lyhörd för de mot privategendomen fientliga lärofäder, bland vilka Karl Marx, efter vad senare visat sig, fått den ojämförligt största betydelsen. Bildandet i Leipzig år 1863 av allmänna tyska arbetarföreningen kan be- traktas såsom en början till den kamp mellan arbetets och kapitalets in- tressen, vilken efter hand blev ett av de mest framträdande dragen i den moderna samhällsbilden. Från arbetarrörelsen utgående impulser kunde givetvis icke undgå att beröra tänkesätt och rättsuppfattning.

Den jordäganderätt, som hävdats i den liberala ideologien, hade vid sekel- skiftet ej längre samma säkra förankring i det allmänna medvetandet som tidigare. Av gjorda erfarenheter hade framgått att den harmoni, som enligt de klassiska lärorna skulle finnas mellan allmänt och enskilt intresse, långt ifrån alltid verkligen existerade. Det hade måhända rent av förefallit, som om en motsättning mellan dessa intressen skulle alltmer ökas efter hand som det materiella kulturuppsvinget fortsatte. Behovet av en socialpolitik, ett statsmaktens ingripande för att hjälpa de svaga i samhället, hade fram- trätt allt klarare. Säkerligen hade man också _ med 1800-talets många agrarkriser i minnet — börjat sätta större värde på statsregleringar inom näringslivet än vad anhängarna av en tullfri utrikeshandel kunnat göra. Men om då lagstiftningen i högre grad än förut måste beakta det allmännas intresse och i förekommande konfliktfall låta detsamma gå före enskilt intresse, så medförde detta vissa konsekvenser för den jordäganderätt, som man tidigare gärna föreställt sig såsom absolut. Då den materiella kulturen nu framskridit långt utöver antikens högvattensmärken, kunde väl ej heller den romerska rätten representera en avslutning på rättsutvecklingen.

De båda världskrig, som med två decenniers mellanrum övergingo framför allt den europeiska kontinenten, hade givetvis en i många hänseenden ödes- diger verkan för såväl många staters inre ekonomi som för det mellanfolk- liga varuutbyte, som under 1800-talet blomstrat i hägnet av guldmyntfot och fri individuell företagsamhet. De extraordinära förhållanden, som in-

trädde på grund av krigen eller den politiska utvecklingen under mellan- krigsperioden, äro allmänt kända och behöva icke närmare kommenteras i detta sammanhang. Ett påtagligt resultat av utvecklingen är emellertid, att samhällsekonomien över hela världen numera uppvisar en struktur, som mer eller mindre starkt avviker från den som kännetecknade det libe- rala skedet. Staterna synas över lag ha påtagit sig uppgiften att genom socialpolitiska lagstiftningsåtgärder samt kontroll och reglering av närings- livet sörja för medborgarnas välfärd. Den utveckling på jordrättens om— råde, som förekommit i anslutning härtill, har _ när den icke såsom i Ryssland lett till fullständig jordsocialisering — medfört en allt starkare begränsning av äganderättens innehåll, d. v. s. av de olika befogenheter som stå en jordägare till buds. Såsom i det följande skall något närmare beröras, kom givetvis även vårt land att påverkas av den nya åskådningen. Tecken till en annan inställning beträffande jordäganderätten hade fram- trätt redan i senare hälften av 1800-talet, varvid i främsta rummet skogs- vården kommit i blickpunkten.

Den ekonomiska och kulturella utvecklingen i främmande länder hade vid mitten av 1800-talet öppnat utsikter för en exploatering i större skala av skogstillgångarna i Norrland och vissa andra landsdelar. Förändringen hade till en början föranlett att kronan blivit mera benägen att bevara sitt eget skogsinnehav; det kunde icke rätt gärna ifrågakomma att kronan, såsom i princip beslutats vid 1823 års riksdag, skulle i största möjliga ut- sträckning försälja sina skogar. Den gynnsamma exportkonjunkturen och därmed sammanhängande uppsving för trävaruindustrien aktualiserade emellertid även andra betydelsefulla frågor, bland annat den, hur något för landets natur, klimat och framtida ekonomi så ödesdigert som en all- män skövling av skogstillgångarna skulle kunna hejdas. Det allmänna bästa kunde uppenbarligen icke i detta hänseende främjas genom att det enskilda vinstintresset finge fritt spelrum. Det krävdes följaktligen en särskild lag- stiftning i detta ämne. Efter vissa speciallagar för Gotland, Norrbotten och Västerbotten (dimensionslagarna) antogs år 1903 en allmängiltig lag om de enskilda skogarna, i vilken lag skyldigheten att vid avverkning sörja för återväxt av skogen i princip fastslogs. I senare lagar — av åren 1923 och 1948 _ ha föreskrivits långtgående inskränkningar i jordäganderätten med avseende å skogsmark. Skogsstyrelsen och under denna de länsvis ut- sedda skogsvårdsstyrelserna öva tillsyn över att skogsmark med därå växande skog skötes i enlighet med lagens föreskrifter.

Brytningen mellan olika äganderättsåskådningar har framträtt särskilt starkt inom vattenlagstiftningen, där man måst särhålla äganderätten till vattengrunden från rätten till vattnet. Medan den förstnämnda rätten varit och fortfarande är bestämd enligt reglerna om ägogränser i 12 kap. 4 & jordabalken i 1734 års lag, har rätten till själva vattnet i floder och sjöar varit betydligt mera omtvistad, delvis till följd därav, att denna rätt under

1600-talet kommit att behandlas såsom ett regale, omfattande icke blott den s. k. kungsådran utan även vattenkraftens utnyttjande genom byggande i vattnet. Sedan vattenregalet i sistnämnda del är 1863 avskaffats genom att byggandet blivit befriat från koncessionstvång och fått ingå i strandägande- rätten, skedde genom 1918 års vattenlag en omreglering även av institutet kungsådra. Härmed bortföll visserligen det regalrättsliga hindret mot byg- gande i kungsådra _ vattenkraften utlämnades alltså även här åt strand— äganderätten _ men till gengäld stadgades skyldighet för vattenrättens innehavare att, beträffande en tredjedel av den framrinnande vattenmäng- den, utan ersättning finna sig i att vattenmängd eller fallhöjd tages i an- språk för vissa allmänna ändamål, såsom samfärdsel, flottning, fiske o. s. v. Regleringen innebar vidare, att kungsådra skulle kunna finnas icke blott där den hade historisk hävd utan i alla sådana vattendrag, som upptagits å lagakraftägande förteckning upprättad i särskilt stadgad ordning. Den omständigheten att kungsådra sålunda inrättats i vissa vattendrag, där den förut saknats, innebär ett visst avsteg från den liberala äganderättsåskåd- ningen. Från lagens förarbeten må återgivas följande allmänna uttalanden: »Såsom redan förut antytts, är den grundägaren tillkommande rådigheten över vattnet — denna må nu kallas äganderätt eller allenast nyttjanderätt _ begränsad av de skrankor, som lagstiftningen själv uppställer därför. I fråga om all enskild rätt gäller, att över densamma står det allmännas rätt, det allmännas bästa, samhällsnyttan. Åt den enskilda rätten får icke givas ett innehåll som står i strid häremot. Av förhållandenas egen utveckling följer, att uppfattningen om det allmännas rätt kan från tid till annan växla. De en gång fastslagna gränserna för den enskilda rätten kunna vid sådant förhållande icke vara orubbliga. Den enskilde är pliktig att finna sig i de inskränkningar i hans rätt, vilka det till följd av förändrad uppfattning om det allmännas rätt befinnes nödigt att lagstadga.»

Den nya sociala synen på jordäganderätten är mycket märkbar även på jordbrukspolitikens område. I början av seklet var det särskilt förhållan- dena i Norrland, som påkallade uppmärksamhet. Trävaruindustrien hade av vissa skäl funnit lämpligt att trygga sin råvaruförsörjning genom att uppköpa de med skog försedda jordbruksfastigheterna, och genom dessa jordförvärv hade inom en jämförelsevis kort tidrymd en stor del av befolk- ningen i södra och mellersta Norrland kommit att övergå från självägande bönder till arrendatorer under industriföretagen, i regel stora aktiebolag. De ekonomiska och sociala problem, som denna snabba utveckling väckt till liv, blevo föremål för utredning genom den s. k. norrlandskommittén. Den- nas arbete resulterade i en serie lagar, avsedda att i såvitt möjligt rätt rikt- ning leda den sociala och ekonomiska utvecklingen i Norrland och Dalarna, i den mån denna påverkades av trävaruindustrien. Sålunda tillkommo 1906 års lag angående förbud i vissa fall för bolag och förening för ekonomisk verksamhet att förvärva fast egendom, 1909 års lag om arrende av viss jord

å landet inom Norrland och Dalarna samt den härtill anslutande lagen an- gående uppsikt å vissa jordbruk i Norrland och Dalarna. Lagarna innefat— tade i olika hänseenden begränsningar av jordäganderätten.

Med utgångspunkt från nyssnämnda norrländska arrendelag utformades ' senare (1927 och 1943) en för hela riket gällande social arrendelagstiftning, vars regler till stor del äro tvingande och alltså icke kunna åsidosättas genom vad kontrahenterna avtala. De sociala arrendelagbestämmelserna äga till- lämpning på brukningsdel under femtio hektar odlad jord, såvitt den till- hör bolag, förening eller stiftelse, lyder under huvudgård i ett gods, ingår i viss allmänning eller ock tillhör enskild person av viss närmare angiven kategori. De bereda arrendatorn sociala förmåner av åtskilliga slag, i främsta rummet en genom minimiarrendetid, optionsrätt och förköpsrätt tryggad besittning. Optionsrätten, som innebär en rätt till successiv förlängning av arrendeförhållandet, kan utövas hur länge som helst och kan vid arrenda- torns frånfälle övergå till arvinge, som vill fortsätta med arrendet. I syste— met ligger tillika, att arrendevillkoren kunna omregleras vid varje period— skifte, varvid de, om enighet ej ernås, få bestämmas genom ett skiljemanna- förfarande. Eftersom optionsrätten från jordägarens sida kan brytas, om han avser att han själv eller någon av hans anhöriga skall bruka jorden, medför optionsrätten icke den starka begränsning av jordäganderätten, som eljest skulle ha uppkommit genom de sociala arrendelagbestämmel— serna. Jordägaren är ofta nog i den belägenheten, att han någorlunda fritt kan bestämma, om fastigheten skall utarrenderas eller tagas under eget bruk. Av visst intresse i detta sammanhang är emellertid, att anordningen med optionsrätt och förköpsrätt enligt lagens övergångsbestämmelser gjorts tillämplig även på de före lagens ikraftträdande slutna arrendeavtalen, nämligen om arrendatorn eller hans föräldrar brukat fastigheten under sammanlagt minst tio år. Den modifikation av bestående avtalsförhållan- den, som nämnda retroaktiva tillämpning inneburit, har icke vid lagens genomförande bedömts såsom en kränkning av berättigade enskilda in- tressen. Beträffande optionsrättens inverkan på jordägarens förfogande— rätt har i motiven uttalats, att jordägaren icke, så länge optionsrätten be- stode, kunde fritt utarrendera jorden till den, som eventuellt skulle vara villig att betala högre arrende än vad som kunde påräknas bliva bestämt genom skiljenämnd, samt att denna omständighet, i händelse av fastig- hetens utbjudande till försäljning, skulle kunna verka i viss mån ned- pressande på eventuella köpeanbud. Enligt vad vidare uttalas i motiven borde emellertid jordägarens intresse av att kunna fritt betinga sig största möjliga fördel vid affärstransaktioner med avseende å fastigheten icke ur allmän synpunkt tillmätas sådan vikt, att önskemålet om besittningens tryggande för den som brukade jorden av hänsyn därtill borde stå tillbaka. Att optionsrätten efter förloppet av viss tid skulle behöva avbrytas enbart därför, att jordägaren skulle bliva i tillfälle att fritt tillvarataga eventuella

vinstmöjligheter, syntes näppeligen påkallat. Av dessa uttalanden framgår att 1943 års lagstiftare icke ansett otillbörligt att till arrendatorns förmån reducera sådan framtida jordvärdestegring, som skulle kunna uppkomma genom jordspekulation under högkonjunkturer.

Såsom led i den jordbrukspolitik, för vilken riktlinjer fastställdes vid 1947 års riksdag, tillkom bland annat en lag, enligt vilken kronan, för att underlätta bildandet av bärkraftiga brukningsdelar, skulle vara berättigad att i fall, då försäljning skedde av jordbruksfastighet, lösa till sig fastig- heten till det pris som köparen utfäst. Genom lagen den 3 juni 1955 om inskränkning i rätten att förvärva jordbruksfastighet _ vilken lag ersatte en äldre jordförvärvslag av provisorisk karaktär _ utbyttes omförmälda förköpsrätt mot en lösningsplikt för kronan i sådana fall då köp blivit ogillt genom att lantbruksnämnd förvägrat köparen förvärvstillstånd. Ut- vecklingen har alltså kommit därhän, att ägaren av en jordbruksfastighet ej längre har befogenhet att sälja fastigheten till vem han vill. Lagen _ från vars tillämpning vissa rättssubjekt och vissa typer av förvärv äro undantagna — stadgar att förvärvstillstånd skall vägras, om anledning finnes till antagande, att egendomen skulle bliva vanskött i förvärvarens ägo eller att förvärvaren med fånget huvudsakligen åsyftar att utan nytta för visst jordbruk i orten tillgodogöra sig skogstillgång, som är behövlig såsom stöd för ortens jordbruk, eller att bereda sig vinst genom snar avyttring av egendomen, del av densamma eller andel däri eller genom bortförande av byggnader eller annat som tarvas för egendomens brukande. Under angivna förutsättningar kan förvärvstillstånd vägras även i vissa andra fall, exempelvis när anledning finnes till antagande att förvärvaren vill åtkomma egendomen huvudsakligen för kapitalplacering eller i annat syfte än att själv ägna sig åt jordbruket. Regler, sådana som de nu berörda, äro belysande för den starka statskontroll som utövas beträffande jord- bruksnäringen. En sida härav är uppenbarligen, att jordäganderätten kom- mit att allt mer avvika från det mönster, som under liberalismens period tedde sig eftersträvansvärt.

I detta sammanhang torde få anmärkas, att jordäganderätten enligt svensk rättsuppfattning sedan gammalt haft en viss begränsning med hän- syn till förekomsten av en allemansrätt. Jordägaren har t. ex. ej kunnat hindra annan person att på hans mark plocka vilda bär, svamp och dylika naturprodukter. Ej heller har jordägaren ansetts generellt befogad att utestänga andra från att beträda marken eller att nyttja vattnet på hans enskilda område för bad, vattning, tvätt, båtfärd m. m. Jordäganderätten har alltså varit underkastad även andra begränsningar än sådana som framgått av skriven lag. Genom den år 1952 antagna strandlagen ha emellertid vissa sidor av den omförmälda allemansrätten blivit föremål för reglering och utvidgning. För att åt allmänheten trygga tillgången till platser för bad och friluftsliv vid havet eller vid insjö eller vattendrag

kan enligt lagen länsstyrelsen förordna, att inom visst område bebyggelse icke må företagas utan länsstyrelsens tillstånd, en regel som drabbar även ändring av befintlig byggnad för att tillgodose annat ändamål än det var- till byggnaden tidigare varit använd. Och om å sådant område eller i dess närhet finnes stängsel, som försvårar allmänhetens tillträde, kan läns— styrelsen förelägga den, som håller stängslet, att anordna genomgång eller i visst fall borttaga stängslet. I lagen finnas emellertid också regler, enligt vilka jordägaren under vissa förutsättningar är berättigad till ersättning för förlust på grund av inskränkningen av bebyggelserätten.

Ett rättsområde, som ännu saknar en systematisk reglering, är granne- lagsrätten. Det är en vedertagen uppfattning att en fastighetsägare vid utövandet av sin äganderätt är pliktig att taga skälig hänsyn till sina grannar. Vad detta närmare innebär torde emellertid behöva klarläggas genom lagstiftning. Förhållandet grannar emellan är nämligen i det mo— derna samhällslivet utsatt för vida starkare påfrestningar än som funnos i äldre tid. Svårbemästrade samhällsproblem ha vållats framför allt genom immissionerna, d. v. s. inverkan från ämnen, som överföras genom luften eller vattnet, t. ex. sot, gaser o. s. v. samt olika slag av fysikalisk inverkan, t. ex. hetta, buller och dylikt. För ett visst slag av immissioner, nämligen vattenföroreningar, finnes en reglering i vattenlagen. Såsom känt är, har emellertid frågan om vattenföroreningarna på senare tid fått en alltmer ödesdiger aktualitet. Det kan antagas att såväl denna som andra frågor inom grannelagsrätten kommer att föranleda en lagstiftning, där åter— igen allmänna intressen måste hävdas framför de enskilda.

Att den nya, av allmänintresset mer eller mindre bestämda synen på jordäganderätten gjort sig starkt förnimbar inom de delar av rättsord- ningen, där de för städernas och tätorternas bebyggelseutveckling av- görande reglerna stå att finna, kan utan vidare fastslås såsom något själv- klart. Den urbaniseringsprocess, den omflyttning av befolkningen från landsbygden till städer och samhällen, som redan tidigare framträtt, har som bekant under tjugonde århundradet fortgått med oförminskad eller ökad styrka. I anslutning härtill har en mångfald av viktiga samhälls- problem fått en alltmer brännande aktualitet. Med den trafiktekniska omvälvning som motorismen inneburit har stadsbyggnadsväsendet ställts inför nya och svåra uppgifter. Härtill komma de med stigande levnads- standard ofrånkomliga kraven på hygien, trevnad och ändamålsenlighet i fråga om bebyggelsen. Lösningen av alla dessa viktiga problem har av naturliga skäl i stor utsträckning måst anförtros åt kommunerna.

Av den här förut lämnade redogörelsen framgår, att kommunerna eller därmed jämförliga samhällsorganisationer redan i äldre tid måst ha en viss ledning beträffande bebyggelseutvecklingen, en ledning som natur- ligtvis varit ofrånkomlig, så snart det gällt gemensamma anordningar

såsom gator och offentliga platser eller vattenförsörjning, avlopp m. m. Med den liberala åskådning, som var förhärskande under 1800-ta1et, var det dock tämligen givet, att försäljningen av byggnadstomter och upp- förandet av husen i första hand skulle ankomma på enskild företagsamhet. I detta stycke kom efter sekelskiftet småningom en avsevärd förändring att inträda. Det blev vanligt att stadskommunerna, åtminstone de större av dem, togo till uppgift att själva anskaffa mark för exploatering, en verksamhet som kunde underlättas genom att staden inkorporerade an- gränsande landsbygdsområden. Tomterna upplätos vanligen under ägande- rättstitel, varför sålunda omfattningen av den fria grunden undergick en betydande ökning såväl absolut som relativt. Stockholm var länge den enda stad, där den genom 1907 års nyttjanderättslag införda tomträtten kom till regelmässig användning.

Genom lagen den 10 juli 1947 om kommunala åtgärder till bostads- försörjningens främjande fingo kommunerna sig förelagda direkta skyldig- heter beträffande bostadsförsörjningen. Alla kommuner skulle biträda vid handhavandet av den statliga låne- och bidragsverksamheten för bostads- försörjningsändamål, och för de större kommunerna, med mera än 10 000 invånare, tillkom såsom särskilt åliggande att uppgöra bostadsförsörj- ningsplan till ledning för kommunens framtida åtgärder med avseende å bostadsproduktionen. I samband härmed fick kommun rätt att ställa medel till förfogande i syfte att nedbringa kommunmedlemmars kostna— der för anskaffande eller innehav av en fullvärdig bostad. Även om det sålunda icke direkt stadgades, att kommunerna skulle själva exploatera tomtmark och uppföra hyreshus, så var det dock förutsatt, att de skulle bedriva en aktiv markpolitik och söka skaffa sig sådan ledning av bostads- produktionen, att en tillfredsställande tillgång till fullvärdiga bostäder kunde åstadkommas. För att stödja kommunernas aktivitet i nämnda hänseenden företogs år 1949 en utvidgning av de i 1917 års expropriations- lag stadgade expropriationsgrunderna. Det stadgades (1 5 16.) att fastig- het må av kommun tagas i anspråk genom expropriation, om Konungen prövar det nödigt, för att säkerställa att mark på skäliga villkor är till- gänglig för tätbebyggelse och därmed sammanhängande anordningar eller för att eljest i kommuns ägo överföra mark, som icke är tätbebyggd, för upplåtelse med tomträtt.

De allmänna intressen, som göra sig gällande när mark skall användas för bebyggelse, kunde uppenbarligen icke tillgodoses enbart därmed, att kommunerna fingo tillfälle att på privaträttslig väg och i konkurrens med enskild företagsamhet ingripa i utvecklingen. Att _ såsom väsentligen skedde under liberalismens period _ låta bebyggelsen i stort sett sköta sig själv utan ordentlig planläggning med hänsyn till kommunikationer, avlopp, skolor och andra för en samhällsbildning nödvändiga anordningar hade icke varit försvarligt. En särskild lagstiftning i syfte att åstadkomma

ett rationellt samhällsbyggande kunde alltså icke i längden undvaras. Lagen den 31 augusti 1907 angående stadsplan och tomtindelning innehöll den första generella regleringen i berörda ämnen. I denna lag föreskrevs att för stads ordnande och bebyggande skulle finnas plan, omfattande såväl byggnadskvarter som ock gator, torg och andra allmänna platser samt dessas höjdlägen (gatuprofiler). De vid genomförandet av sådan stadsplan uppkommande kollisionerna mellan stadens och markägarnas intressen reglerades närmare i lagen. I detta hänseende stadgades å ena sidan rätt och i en del fall skyldighet för samhället att lösa viss mark samt å andra sidan förbud mot nybyggnad och skyldighet för tomtägarna att i viss ut- sträckning bidraga till kostnaderna för stadsplanens genomförande (s. k. bettermentsbidrag). På 1907 års lag följde en stadsplanelag av den 29 maj 1931, som åt stadsplaneinstitutet gav ökad betydelse i olika avseenden. För ordnande av stadsområde utom stadsplan tillskapades särskilda planinsti- tut. Emellertid kom även 1931 års reglering ganska snart att te sig efter- bliven i förhållande till de snabbt växande kraven på lagstiftningen. År 1947 antogos nu gällande byggnadslag och därtill anslutande byggnads- stadga.

Denna nya byggnadslagstiftning innefattar givetvis många regler, som skulle kunna anföras såsom exempel på jordäganderättens begränsning. Byggnadslagen upptager såsom inledande bestämmelse, att markens ägare med avseende å dess användning för olika slag av bebyggelse skall vara underkastad de inskränkningar som stadgas i lagen eller med stöd av lagen. En mycket betydelsefull sådan inskränkning är den som framgår av stadgandet i 5 5 andra stycket byggnadslagen. För att mark skall få användas till tätbebyggelse förutsättes enligt nämnda stadgande, att den vid planläggning enligt byggnadslagen prövats från allmän synpunkt vara lämpad för ändamålet. Det står alltså ej längre den enskilde fritt att på mark, som han äger, igångsätta en byggnadsverksamhet, syftande till sådan samlad bebyggelse, som nödvändiggör särskilda anordningar för tillgodoseende av gemensamma behov. I princip ankommer det numera på det allmänna att bestämma var och när samhällsbildning får ske. Att jordägaren hindras att utnyttja sin mark för tätbebyggelse berättigar honom i regel icke till någon särskild ersättning.

Mark, som exploateras för tätbebyggelse, kommer givetvis icke att helt och hållet disponeras för enskilt bebyggande. En del av marken måste avsättas till gator och allmänna platser och bör därför lämpligen hemfalla under en kollektiv äganderätt. Huruvida marken skall få den ena eller andra användningen bestämmes genom planläggningen. Denna är av tvä slag, översiktlig planläggning och detaljplanläggning. Till förstnämnda kategori hör dels regionplan, som tjänar till samordning av flera kom—' muners eller samhällens planläggning, dels generalplan—, .som skall angiva grunddragen för markens användning till olika ändamål, såsom till tät-

bebyggelse, viktigare trafikleder och andra allmänna platser. Detaljplane- ring av bebyggelsen sker genom ”stadsplanen eller, vad angår landsbygds- områden, genom byggnadsplan. Ett särskilt planinstitut är meddelande av utomplansbestämmelser, varmed avses att reglera byggnadsverksamheten inom område som ej ingår i stadsplan eller byggnadsplan. De civilrätts- liga verkningarna av dessa skilda planinstitut äro olika. Generalplan, som gjorts bindande genom fastställelse, giver i likhet med stadsplan kom- munen en rätt till tvångsförvärv av mark, som är avsedd till trafikled eller annan allmän plats. Den fastställda generalplanen och stadsplanen medför ävenledes rätt för kommunen att inlösa annan för kollektiv disposition avsedd mark _ t. ex. mark för allmän byggnad, trafikområde, idrottsplats m. m. _ under förutsättning att markens användning för avsett ändamål ej på annat sätt kan anses säkerställd. Vad angår den för bebyggelse av- sedda marken förutsätter byggnadslagen, att det i normala fall ankommer på markägarna själva att uppföra de hus som enligt stadsplanen skola byggas. För det fall att stadsplanens genomförande ej kan förväntas äga rum inom skälig tid, giver dock lagen (45 &) kommunen en möjlighet att med Konungens tillstånd expropriera marken ( s. k. tomtexpropriation). Till denna expropriationsmöjlighet kom genom lagändring år 1953 ytter- ligare en, den s. k. zonexpropriationen, som har till syfte att underlätta ombyggnad i ett sammanhang av ett tätbebyggt stadsområde. Zonexpro- priation kan beviljas, så snart i anledning av ombyggnaden fråga väckts om antagande eller ändring av stadsplan för området, och expropriationen kan omfatta icke blott den mark inom området, som erfordras för om- byggnaden, utan även annan inom området eller i dess omedelbara närhet belägen mark, för vilken planens genomförande kan väntas medföra väsentligt ökat värde. '

Ehuru den nya byggnadslagstiftningen på åtskilliga punkter _ bland annat genom sina bestämmelser om skyldighet för tomtägare att utgiva gatumarksersättning och ersättning för gatubyggnadskostnad _ tagit viss hänsyn till den med markexploatering och samhällsutveckling följande jordvärdestegringen, har den likväl icke i någon väsentlig utsträckning rubbat det förhållandet att den enskilda jordäganderätten _ sådan denna efter grundskatternas fastlåsande och avskrivning kommit att gestalta sig _ alltjämt automatiskt omsluter uppkommande jordvärdestegring. Jord- räntan i nationalekonomisk bemärkelse tillhör fortfarande den enskilda jordägaren. Denna omständighet har speciellt i fråga om städernas och samhällenas utveckling fått en betydelse, som ingalunda reducerats utan fastmer ökats genom det moderna planläggningsväsendet. Frågan om in- dragning av jordräntan eller den s. k. oförtjänta jordvärdestegringen är emellertid redan ett gammalt problem. Rörande olika försök att lösa det- samma skall i följande kapitel lämnas en historisk och komparativ översikt.

KAPITEL III

Översikt av markvärdelagstiftningen i främmande länder

Frågan om indragning av oförtjänt jordvärdestegring kan historiskt här— ledas från det ekonomiska lärosystem som på 1700-talet, i opposition mot merkantilismen, framkom i Frankrike genom den s. k. fysiokratiska skolan. Fysiokraterna gjorde gällande, att ett folks välstånd ytterst berodde på vad jorden avkastade, att denna avkastning bleve större, om produktionen finge försiggå i frihet, samt att i ett fritt näringsliv endast jordägarna kunde påräkna ett värdeöverskott såsom netto, sedan erforderligt vederlag lämnats för arbete och kapitalinsats. De drogo härav den slutsatsen, att statens utgifter i sista hand måste täckas av jordens avkastning och att det därför vore lämpligast att inskränka beskattningen till en enda på jorden vilande allmän grundskatt (impöt unique), vilken till skillnad från skatt på arbets- inkomst eller livsförnödenheter icke skulle medföra skadeverkningar.

Jordränteläran har emellertid utvecklats av de klassiska nationalekono- merna, bland vilka särskilt engelsmannen Ricardo lyckades giva läran den utformning, som alltjämt kan sägas i det väsentliga bestå. Ricardo påvisade att jordräntan icke är något som skapas genom arbete utan fastmera något som gratis tillfaller jordägaren såsom en följd av den allmänna utveck- lingen. En annan engelsk tänkare , John Stuart Mill, började i anslut- ning till jordräntebegreppet använda termen oförtjänt värdestegring (unearned increment) samt ansåg att denna borde indragas till det all- männa.

Intresset för en jordränteindragning överfördes från vetenskapens till folkrörelsernas värld genom amerikanen Henry George, vilkens år 1879 ut- komna arbete Progress and Poverty kom att utöva en starkt suggestiv ver- kan inom vida kretsar och i många länder. Utgående från att konkurrensen verkade nedpressande på arbetslön och kapitalränta kom Henry George till det resultatet, att jordräntan slukade hela vinsten av den produktions- Ökning som kunde uppkomma genom befolkningstillväxten eller genom de tekniska framstegen. Den jordvärdestegring, som detta förhållande inne- bar, vidgades i framåtskridande samhällen genom den trygga förvissningen om en fortsatt jordvärdestegring, och denna spekulativa uppgång i jord- värdena kunde i sin tur leda till att jord undanhölls marknaden i avbidan på ännu högre pris. När genom sådan jordspekulation arbetslön och kapital- ränta nedpressats under en viss minimigräns, kunde balansen endast åter—

ställas genom produktionsminskning innebärande lågkonjunktur och arbets- löshet. Systemet med privat jordäganderätt ledde alltså till en orättvis för— delning av produktionsresultatet, till ökad rikedom för somliga och bestå- ende fattigdom för andra. Enligt Henry George fanns endast ett sätt att bota detta missförhållande, nämligen att göra jorden till gemensam egen- dom. Men under samhällets rättsanspråk kunde icke läggas sådant som förkroppsligade en arbetsinsats — icke husen eller jordförbättringarna _ utan endast det som utgjorde naturens fria skänker. Den moraliska grund— valen för äganderätten, d. v. s. människans naturliga anspråk på att få njuta frukterna av sina egna ansträngningar, motiverade ett särskiljande av jordvärdet och värdet av producerade nyttigheter. Jordvärdet uttryckte i en gripbar form samhällets anspråk på jord, som innehades av enskild person, och jordräntan uttryckte det belopp, som individen borde betala till samhället såsom ersättning för alla andra samhällsmedlemmars lika rätt till jorden. Man borde erkänna, att prioritet i besittningen gåve rätt att ostört nyttja jorden, men indraga jordräntan till samhället. Denna indrag- ning borde enligt Henry George ske utan att jordägarna kompenserades för det redan uppkomna jordvärdet. Att endast indraga den framtida värde- stegringen vore icke tillräckligt, ty därigenom skulle icke avhjälpas den orättfärdighet i egendomsfördelning som redan inträtt. Beträffande indrag- ningsmetoden i övrigt förordade Henry George, att jordägarna skulle få fortsätta sin besittning och fortfarande få kalla sig ägare till jorden. De skulle få köpa och sälja samt överlåta och testamentera jorden. Det vore nämligen icke nödvändigt att konfiskera annat än jordräntan. Man kunde tryggt lämna jordägarna skalet, om samhället toge kärnan. Henry George ansåg att fördelarna av en sådan reform skulle bli utomordentligt stora i skilda hänseenden. Indragningen av jordräntan skulle innebära uttagandet av den mest rättvisa skatt som kunde tänkas, en skatt som skulle inbringa så mycket, att alla andra skatter skulle kunna försvinna (single tax).

Den av Henry George skapade ideologien — den s. k. georgeismen — orga- niserades i början av 1880-talet i de anglosachsiska länderna och fick efter hand en allt större internationell räckvidd. Såsom organ för rörelsen fram- träder i våra dagar »International Union for Land Value Taxation and Free Trade», i vars regi internationella kongresser avhållits i olika länder. Emel- lertid blev georgeismen icke den enda idériktningen inom den praktiska jordreformrörelse, som kring sekelskiftet gjorde sig märkbar världen över. Ehuru georgeismen _ låt vara att den eftersträvar en indragning av jord- räntan _ bottnar i en utpräglat liberal samhällssyn, kom den i politiska sammanhang att rätt" mycket sammanblandas med agrarsocialismen, en åskådning som med utgångspunkt från Karl Marx lära vill avhjälpa sådana missförhållanden genom att låta staten övertaga äganderätten till all jord. Då varken georgeismen eller socialismen förmådde att omedelbart genom- driVa sina yttersta ideal, kom den praktiska jordreförmrörelsen att i viss

mån operera på båda linjerna; den kunde, när möjlighet därtill yppades, förorda en beskattningsåtgärd riktad mot jordräntan, medan den i andra fall kunde plädera för ett kollektivt ägande av viss jord. Denna mera mode— rata typ av jordreformering fick särskild betydelse i Tyskland, där national- ekonomen Adolph Wagner redan på 1870—talet gjort sig till förkämpe för beskattning av oförtjänt jordvärdestegring.

Georgeismens inverkan på lagstiftningen i skilda länder blev mycket väx- lande. Vad angår rörelsens eget hemland, d. v. s. Förenta staterna, uteblevo resultaten helt och hållet; man finner i detta land endast några smärre i experimentsyfte inrättade enklaver, där jorden upplåtits på så sätt att sam- hället förbehållit sig jordräntan. Beträffande England genomfördes visser— ligen tidigt en del beskattningsreformer av georgeistisk typ, men dessa blevo snart nog åter avskaffade. Varaktiga resultat uppnåddes däremot i Austra- lien, New Zealand, Canada och Sydafrika. Såsom följdverkan av george- ismen bör måhända även räknas den värdestegringsbeskattning, som efter lokala experiment successivt genomfördes i Tyskland och vissa andra kon- tinentala länder. Vad slutligen angår de skandinaviska länderna fick georgeismen fotfäste framför allt i Danmark, där småbrukarnas organisa- tioner anslöto sig till tanken att sådant jordvärde, som icke hade sin grund i den enskildes arbete utan berodde på samhällets utveckling, skulle indragas till stat och kommun (Kåge—resolutionen av år 1902). Jämväl i Sverige vann georgeismen anhängare, och det kan antagas att dess idéer haft sin bety- delse vid behandlingen av olika praktiska jordfrågor.

Något fullständigt förverkligande av Henry Georges grundtankar har emellertid veterligen icke hittills kommit till stånd i något land. Detta beror tydligen först och främst därpå, att det skulle strida mot moderna rätts— principer och i själva verket innebära en grov rättskränkning, om man utan gottgörelse indroge sådan jordränta för vilken jordägaren själv ut- givit vederlag i form av arbete eller kapital. Det har därför icke ansetts möjligt att göra jordränteindragningen retroaktiv med mindre den för- bundits med ett särskilt avlösningsförfarande. Och då ett sådant förfarande i sin tur medför svårigheter av skilda slag och reducerar de med reformen avsedda finansiella fördelarna, har man på de flesta håll sett sig tvungen att uppgiva tanken på retroaktiv jordränteindragning. Vad som då kvarstår såsom möjligt att beskatta är icke längre det förhandenvarande värdet av naturjorden utan den värdestegring, som denna kan komma att framdeles undergå. Skattetypen blir därmed en annan; det blir ej fråga om jordvärde- skatt utan om värdestegringsskatt. Erfarenheten visar emellertid, att även sistnämnda form av beskattning möter stora svårigheter, särskilt med hän- syn till ordningen för den realkredit, som under nutida förhållanden spelar så stor roll. Inför dessa svårigheter har lagstiftningen i vissa länder trots allt valt metoden med jordvärdebeskattning ; man har emellertid då sett sig

Ati—610838

nödsakad att släppa kravet på fullständig jordränteindragning och inskränkt sig till ett mera moderat skatteuttag på jordvärdet.

I olikhet mot värdestegringsskatt förutsätter jordvärdeskatten att värdet av naturjorden — d. v. s. fastighetsvärdet med avdrag av värde som upp- stått genom ägarens arbete och kapitalinsats _ blir föremål för särskild taxering. Då naturjorden och förbättringarna äro fysiskt förenade och i den allmänna omsättningen med dess naturliga värdebildning framträda såsom en enhet, låter det sig i regel icke göra att annorledes än med ofull- komliga beräkningar särskilja de båda egendomskategorierna. Såsom be- lysande för det sätt, varpå lagstiftningen sökt lösa de nu antydda svårig- heterna, må i detta sammanhang lämnas en redogörelse för fastighetstaxe- ringen i vårt södra grannland.

Såsom förberedelse till en framtida jordvärdebeskattning påbörjades år 1909 i Danmark vissa provtaxeringar, omfattande delar av Köpenhamn och en större landsortsstad, en hel landskommun och delar av ett flertal andra landskommuner på skilda håll i riket. Efter en utvidgning år 1912 av dessa provtaxeringar beslöt man att genomföra en försökstaxering av hela landets jord i samband med den allmänna fastighetstaxering, som enligt äldre lag. skulle äga rum år 1916. Denna försökstaxering, som utformades efter prin- ciper liknande de senare antagna reglerna, gav viss ledning för den all- männa, efter nya metoden inrättade taxering, som enligt beslut är 1918 förutsatts skola användas som skatteunderlag och som genomfördes år 1920. Den tidigare utgående statliga fastighetsskatten blev redan år 1922 föremål för omläggning. Den uppdelades nämligen nu i en grundskyld, som skulle utgå med 1,5 promille på själva jordvärdet, och en s. k. ejendoms- skyld, som skulle belasta endast byggnadsvärdet och utgöra 1,1 promille. Betydelsen av denna förändring låg tydligen närmast däri, att den lag- fäste den nya taxeringsmetoden och gjorde denna till underlag för beskatt- ning. Från år 1926 tillämpades grundskyldprinciperna även inom det kom- munala skatteväsendet, och genom vissa senare reformer fick taxeringen en ytterligare ökad betydelse, varjämte dess yttre organisation undergick förstärkning.

Lagen den 23 juni 1956 om värdering av landets fasta egendomar före- skriver att allmän värdering skall äga rum vart fjärde år. Härjämte sker emellertid varje år s. k. årsomvärdering för de egendomar där viss föränd- ring inträffat. Ärsomvärdering övergår exempelvis 1) egendom i vilken investerats minst 3000 kronor till förbättring av byggnader eller mark, 2) egendom som av en eller annan orsak undergått arealförändring, 3) egen— dom, som genom anläggning av gator, vägar m. 111. eller av annan särskild orsak kan antagas ha stigit i värde, 4) egendom, som lidit väsentlig skada genom brand eller storm, 5) egendom, som på grund av offentlig åtgärd undergått värdeminskning för vilken ägaren erhållit gottgörelse och 6)

egendom, vars ägare eller skattebetalande brukare i särskild ordning be- gärt omvärdering, som i så fall sker på dennes egen bekostnad.

Vid värderingen fastställes dels egendomsvärdet — d. v. s. värdet av den fasta egendomen i dess helhet _ och dels markvärdet (grundvaerdien), var- med förstås värdet av marken (inklusive grundförbättringar) i obebyggt tillstånd med hänsyn tagen till beskaffenhet, läge och en i ekonomiskt av- seende god användning. I samband med värderingen bestämmes tillika, huruvida och med vilket belopp grundförbättringar skola avräknas från markvärdet samt om och med vilket belopp markvärdestegring skall anses ha förorsakat värdeminskning på byggnad m. m.

Lagen fastslår såsom en princip att värderingen skall grunda sig på han- delsvärdet. Härmed avses den köpesumma, som kan påräknas vid ett fritt köpeavtal. Denna köpesumma skall beräknas genom en skönsmässig be- dömning av samtliga de omständigheter, som en förnuftig man bör taga hänsyn till, därest han köper fastigheten. Såsom vägledande för värderings— myndighetens bedömning nämnas i främsta rummet de köpeskillingar som ernåtts vid förekomna försäljningar. Emellertid varnas mot en överdriven tilltro till denna jämförelsegrund. Även uppgjord försäljningsstatistik anses icke möjliggöra någon direkt avläsning av värdenivån. Priserna erbjuda endast en viss kontroll på att värderingsmyndighetens skön motsvarar det vanliga i handel och vandel.

Varje fastighet skall, enligt vad förut berörts, värderas såsom om den vore obebyggd. Men härvid förutsättes, att allt annat i omgivningen, såsom vägar, järnvägar och bebyggelse, är tillstädes med de fördelar detta kan innebära. Värderingen skall ske under hänsynstagande till de förmåner och rättigheter såväl som till de bördor och förpliktelser, som i följd av lag- stiftning eller på grund av andra särskilda förhållanden kunna häfta vid marken. Detta gäller även med visst undantag för de efter taxeringen på egendomen vilande skatterna. Försåvitt dessa gravationer, i likhet med hypotek, plåga ingå i köpeskillingarna, skola de emellertid icke tagas i be— traktande vid värderingen.

Vad som skall beskattas är, såsom nämnts, själva naturjordens värde. Det gäller alltså att särskilt beräkna värdet av allt sådant, genom enskild insats tillskapat, som icke skall drabbas av jordvärdeskatten. Byggnad och liknande föremål, som lätt kunna preciseras, inbegripas icke i värderingen av marken. För sådana fall åter där gränsdragningen mellan de båda värdekategorierna kan vara tvivelaktig _ såsom när marken blivit före- mål för grundförbättringar av skilda slag —- har lagen sökt lösa svårighe- terna genom schablonmässiga avdragsregler.

Såframt ägaren har givit nödiga upplysningar, skall det beviljas avdrag för förbättring, som medfört stegring av markvärdet, förutsatt att förbätt- ringen gjorts genom privat insats av kapital eller arbete. Avdraget med— gives blott i den omfattning, vari förbättringen kan antagas verka värde-

förhöjande vid bestämmandet av markvärdet och får icke överstiga de ned- lagda kostnaderna, häri medräknat värdet av ägarens eget arbete. För- bättring som gjorts tidigare än 30 år — eller i visst fall beträffande skog 60 år _ före värderingen, medför ej någon rätt till avdrag. Inom trettio- årsperioden utgår emellertid avdraget oavkortat; det nedskrives alltså icke med 1/30 per år. Till avdragsgill förbättring räknas i praktiken icke sådan värdestegring, som är föranledd av att det genom en grundförbättring ådaga- lagts, att jorden är mer värdefull än tidigare antagits. Det värde jorden fått, till följd av att nya möjligheter att använda densamma blivit upptäckta, betraktas nämligen såsom ett samhällsskapat jordvärde.

Beträffande jordbruksjord gälla vissa speciella regler. Lagen föreskriver att dylik jord skall värderas till samma belopp per arealenhet, oavsett om jorden ingår i en större eller mindre egendom. Från det kända förhållandet, att priserna äro relativt högre för mindre egendomar än för större, skall man alltså vid värderingen bortse. Detta förutsätter att man har en abstrakt måttstock för bedömningen. I lagen föreskrives sålunda, att jorden skall värderas per arealenhet, efter vad jord av motsvarande beskaffenhet och belägenhet kan antagas enligt ortspriset kosta i handeln i obebyggt tillstånd, när jorden tänkes höra till en medelstor bondgård i medelgod kultur. Man tager alltså vid markvärderingen hänsyn endast till själva jordens beskaf- fenhet och belägenhet och lämnar åsido alla andra särpräglade drag —— t. ex. om jorden är i bättre eller sämre hävd, om arronderingen är god eller dålig, om bebyggelsen är välplacerad för driften o. s. v. _ men till sådana om- ständigheter skall i stället skänkas beaktande vid taxeringen till ejendoms- skylden. Markvärderingen får genom denna abstrakta uppskattning en prä- gel av likformighet, som ansetts underlätta det praktiska arbetet med taxe- ringarna och möjliggöra bättre kontroll över att förfarandet leder till rätt— visa resultat. Det är emellertid att märka, att specialreglerna för jordbruks- jord tillämpas endast, när jordens användning till jordbruk är den ekono- miskt goda användningen. Därest viss del av en egendom har högre värde, om den nyttjas för annat ändamål än jordbruk, värderas denna del för sig efter sitt handelsvärde, oavsett om den användes till jordbruk eller icke.

I fråga om skogsmark stadgar lagen att jorden skall åsättas det värde, som den antages ha, när den användes till god skogsdrift. Denna regel ut- säger icke direkt, att markvärdet inbegriper jämväl trädbeståndet. Efter- som de ursprungliga naturskogarna numera i regel efterträtts av rationellt vårdade skogar, där trädbestånd, vägar och diken tillkommit genom privata investeringar, kunde det förefalla motiverat, att begreppet markvärde in- skränktes till värdet av den nakna skogsmarken. Enligt givna tillämpnings— föreskrifter bör emellertid, såsom en utgångspunkt för beräkningen, skogs- mark vid taxeringen förutsättas såsom bevuxen med de trädslag, som den efter alla föreliggande förhållanden måste anses lämpad att frambringa, och det bör vidare antagas, att trädbeståndet är lämpligt fördelat på ålders-

klasser, att skogen har erforderliga inhägnader, vägar och diken, att den är normalt vårdad och att den som följd härav har den virkesmassa som betingas av nämnda förutsättningar. Det har varit överlämnat åt myndig- heterna att söka genom praktiska erfarenheter finna ett uttryck för huru mycket av normalskogens värde som skall hänföras till markvärde. Lagen föreskriver nu, att när normalvärdet för skogsfastigheten blivit bestämt, markvärdet sättes till 50 procent av normalvärdet. I fråga om vissa skogar — särskilt hed- och flygsandsplanteringar _ anses normalskogen icke kunna tagas till utgångspunkt för värderingen, eftersom trädbeståndet där anses helt vara ett resultat av ägarens insatser av kapital och arbete. Sådan skogsfastighet antages i regel ha samma markvärde som jord av likvärdig beskaffenhet, som finnes i samma trakt och icke planterats med skog.

Taxeringsarbetet bedrives i första instans av lokala nämnder (vurderings- råd) under en av finansdepartementet utsedd ordförande. Taxeringsord- förandena inom varje landstingsområde bilda en länstaxeringsnämnd (skyldråd), som genom sina rådslag skall verka för likformighet i taxe- ringen samt vägleda och kontrollera de lokala nämnderna ävensom avgöra besvär över taxeringen. För hela landet står taxeringsarbetet under tillsyn och kontroll av ligningsrådet, vars medlemmar utnämnas av regeringen eller väljas av riksdagen. Vid klagan över de av skyldråd företagna värderingarna dömer emellertid landskatterätten, som är högsta instans i fråga om taxe— ring. I rättsfrågor, som sammanhänga med beskattningen, får talan föras hos allmän domstol.

Själva tillvägagångssättet vid taxeringen är sådant, att man icke nödvän- digt behöver anställa besiktning av varje särskild egendom. Med utgångs- punkt från sådana fakta, varom kännedom erhålles genom kartor, fastig- hetsregister och andra officiella urkunder, upplysningar från kreditinstitut, ägarens självdeklaration m. in., kan taxeringsnämnden med hjälp av ut- arbetade fasta normer fastslå ett visst värde, från vilket avvikelse icke be- höver göras i de vanliga fallen. Vad särskilt angår städer och samhällen utföres taxeringen vanligen med utgångspunkt från ett s. k. gatpris, som anger vad en vid viss gata belägen tomt, vilken är av normalt djup och icke påverkas av hörnläge, kan anses kosta per kvadratmeter.

Vid 1950 års taxering utgjorde markvärdet för hela landet 9 266 miljoner kronor, motsvarande 2 170 kronor per invånare, medan totala fastighets— värdet uppgick till 29 475 miljoner kronor. Eftersom ökningen av nya fastig- heter och byggnader huvudsakligen gör sig gällande i städer och samhällen, befinner sig markvärdets andel av totalvärdet i sjunkande.

Grundskylden till staten _ vilken är 1937 höjdes till 6 promille, varav 4,4 promille till en gemensam kommunal utj ämningsfond — inbringade 1951 _1952 endast 49,6 miljoner kronor, medan ejendomsskylden inbragte 35,2 miljoner kronor.

Vad angår grundskyld och ejendomsskyld till kommunen äro reglerna

varierande och svåra att överblicka. I Köpenhamn får den kommunala grundskylden icke överstiga 7,5 promille. Emellertid få kommunstyrelserna icke beskatta enbart markvärdet; grundskylden är alltså sammankopplad med ren ejendomsskyld. I landsortsstäderna får den sammanlagda fastig- hetsbeskattningen icke överstiga en sjättedel av det skattebelopp, som genomsnittligt under de tio sista åren utgivits i såväl fastighetsskatt som personlig skatt. Beträffande landskommunerna fastställes vart fjärde är, hur stor del av den sammanlagda beskattningen, som skall uttaxeras på fast egendom, och vilka skattefria avdrag som skola medgivas för byggnads- värden. Den kommunala fastighetsbeskattningen inbragte 1951—1952 sam— manlagt i hela riket 296,8 miljoner kronor, varav 204,2 miljoner utgjorde grundskyld och 92,6 miljoner ejendomsskyld. Av den kommunala grund- skylden härrörde icke mindre än 183,4 miljoner kronor från landsbygden.

Genom lag är 1933 utökades fastighetsbeskattningen med en särskild värdestegringsskatt, s. k. grundstigningsskyld, som torde få närmare be— röras i vederbörligt sammanhang. Även för denna skatt utgör den ovan he- skrivna marktaxeringen grundvalen.

I mars 1948 tillsatte regeringen en kommission med uppdrag att söka klarlägga de spörsmål, som stode i förbindelse med genomförandet av s. k. full grundskyld, d. v. s. indragning av den del av jordräntan, som icke redan genom den allmänna grundskylden och grundstigningsskylden vore eller bleve indragen till det allmänna. Kommissionen avlämnade i oktober 1954 ett betänkande angående full grundskyld. Meningarna inom kommissionen voro starkt delade. Majoritetens förslag avsåg emellertid, att varje fastig- het skulle påläggas en årlig jordränteavgift med fyra procent av det belopp, vartill fastighetens markvärde efter avdrag av grundförbättringar beräknats vid taxering till grundskyld. Markvärdet skulle härvid beräknas utan hän- syn till avgiftens egen inverkan på värdet. Jordränteavgiften skulle utgå vid sidan av den tidigare allmänna grundskylden, vilken dock för kommu- nernas vidkommande skulle underkastas vissa begränsningar. Emellertid skulle icke hela jordränteavgiften omedelbart uttagas. Förslaget innebar, att allenast den ena av jordränteavgiftens fyra procent skulle genast på— läggas det existerande markvärdet. De återstående tre procenten skulle ut- tagas först när till ägaren kontant eller genom obligationer utbetalts en avlösningssumma motsvarande 25 gånger nedsättningsbeloppet i jordränte- avgiften. Avlösningen skulle vara genomförd inom 60 år från lagens ikraft- trädande. För uppkommande värdestegring skulle emellertid genast uttagas full jordränteavgift, vilken härvidlag skulle träda i stället för grundstig— ningsskylden.

Kommissionens lagförslag rönte stark opposition och den proposition, som år 1956 förelades folketinget, byggde på andra grunder än dem kom- missionen föreslagit (jfr sid. 92).

Den jordvärdebeskattning, som från 1890 utbrett sig inom det brittiska samväldet, kännetecknas i likhet med den danska därav, att en särskild markvärdering fungerar såsom underlag för beskattningen. Syftet med värderingen är att utröna naturjordens handelsvärde, d. v. 5. vad marken är värd utan byggnader och utan sådana förbättringar som tillkommit genom privata investeringar. De särskilda lagarna förete emellertid sins- emellan åtskilliga olikheter såväl i fråga om definitionen av begreppet mark- värde som beträffande skattereglernas utformning i övrigt.

I New Zealand, där jordvärdeskatt till staten infördes år 1891, var ända- målet med denna beskattningsform tvåfaldigt. Skatten skulle dels befrämja en uppdelning av de stora jordegendomarna och dels bereda staten inkoms— ter. Till följd härav gjordes skatten starkt progressiv. Denna anordning har med vissa modifikationer bibehållits även i en nyligen antagen skatte- lag (Land and Income Tax Act 1954). Skatt uttages på det taxerade natur- markvärdet (the unimproved value), sedan därifrån gjorts ett avdrag, som från ett maximum av 3 000 pund reduceras med 1 pund för varje 2 pund varmed nämnda markvärde överstiger 3 000 pund. Den skattskyldige kan, om han så vill, utbyta berörda skattefria avdrag mot ett avdrag för egen- domens panträttsbelastning. Detta utgör maximalt 7 500 pund och redu- ceras med 1 pund för varje pund, varmed markvärdet överstiger 7 500 pund. På den del av taxerade naturmarkvärdet, som återstår efter det skattefria avdraget, uttages skatt i en skala som stiger från cirka 4 till 16 promille. Denna statliga inkomstskatt har visat sig föga inbringande (i senare tid cirka 1 miljon pund per år), och frågan om en omläggning i syfte att effek- tivt åtkomma den framtida oförtjänta jordvärdestegringen (the unearned increment in land) har diskuterats utan att dock bringas till någon lösning.

Vid sidan av den statliga förekommer i New Zealand även en kommunal jordvärdebeskattning. Denna är fakultativ i den meningen, att kommunen själv får besluta, om den skall införa en dylik beskattning eller om i stället skatt skall beräknas på egendomens årliga avkastning eller på kapitalvärdet av mark och byggnader. Det har uppgivits att nära två tredjedelar av stads- kommunerna och cirka hälften av lantkommunerna övergått till jordvärde- beskattning. Skatteuttaget är av växlande storlek, i genomsnitt cirka 16 pro- mille i lantkommunerna och cirka 50 promille i stadskommunerna. I huvud- staden Wellington, som år 1948 hade en folkmängd av 133 800, uttogs vid samma tid jordvärdeskatt med cirka 0,8 miljoner pund på ett taxerat mark- värde av cirka 18 miljoner pund.

I Australien utgick tidigare till förbundsstaten en jordvärdeskatt, liknande den ovan beskrivna statliga skatten i New Zealand. Efter förslag av en kon- servativ regering blev denna federala jordvärdeskatt avskaffad år 1952. De sex delstaterna utkräva däremot fortfarande för sin räkning skatt på natur—

jordvärde i en växlande men ingenstädes mera betydande omfattning. Skat- ten utgår progressivt efter fritagande av egendomar under visst minimivärde.

Jordvärdebeskattningen i Australien är emellertid framför allt en in- komstkälla för kommunerna. Dessa ha sedan 1887 alltmera frångått det tidigare systemet att beskatta den årliga avkastningen och i stället övergått till att beskatta naturmarkens värde (Unimproved Capital Value), med stöd av en vanligen vart femte år återkommande taxering, varigenom alla byggnader och grundförbättringar uteslutas från den beskattningsbara egen- domen. Denna s. k. U. C. V.-beskattning, som numera tillämpas på 92 pro- cent av all tätbebyggd mark i Australien, uppgives ha motverkat jord- spekulationen och uppmuntrat till enskild företagsamhet med avseende å bebyggelse och grundförbättringar. Den kommunala jordvärdeskatten är icke progressiv. Då kommunerna emellertid för sitt skatteuttag äro be— roende av vederbörande delstats lagstiftning, varierar skattskyldigheten avsevärt i de olika landsdelarna. I Queensland är skatteuttaget maximerat till 75 promille, en siffra som dock får överskridas när det gäller avgifter för speciella ändamål, såsom till vatten- och avloppsanläggningar m. 111. På ett sammanlagt markvärde av cirka 73 miljoner pund utgick 1946_1947 i nämnda stat kommunal jordvärdeskatt med omkring 3 miljoner pund, vilket skulle betyda ett genomsnittligt uttag av cirka 40 promille. I New South Wales utgjorde skatteuttaget i genomsnitt 21 promille; på ett sammanlagt naturmarkvärde av cirka 350 miljoner pund blev skatten omkring 7 miljo— ner pund. I de övriga delstaterna är U. C. V.—beskattningen mindre fram- trädande och i många kommuner ersatt eller kompletterad med andra skatteformer.

Med en jordvärdebeskattning, som icke är alltför obetydlig och ej heller fastlåst under alltför långa perioder, kan den fortlöpande oförtjänta jord- värdestegringen intill en viss grad tillföra samhället en ökad skattein- komst. Då den för dylik beskattning säregna taxeringen fastslår naturjor— dens värde, kan markens oförtjänta värdestegring avläsas såsom skillna- den mellan det gällande taxeringsvärdet och ett tidigare åsatt lägre taxe- ringsvärde. Såsom metod att åtkomma oförtjänt värdestegring blir jord— värdeskatten härigenom effektivare än sådana skattetyper _ t. ex. den forna grundskatten, nutida inkomst- eller förmögenhetsskatter eller kon- junkturvinstskatter _ där de olika värdestegringskategorierna äro sam- manblandade. Emellertid lider även jordvärdeskatten av den svaghet som sammanhänger därmed, att den framtida oförtjänta jordvärdestegringen icke blir i förväg helt eller delvis reserverad åt det allmänna. Den utök- ning av skatteunderlaget, som i sinom tid följer på värdestegringen och leder till högre jordvärdeskatt, innebär icke att någon skatt lägges på den vinst eller inkomst som ökat nämnda underlag. Som ytterligare olägenhet tillkommer, att även jordvärdeskattens förhöjning verkar retroaktivt; den

drabbar fastighetsägaren utan hänsyn till att denne måhända redan vid köp fått betala för värdestegringen, och den försämrar säkerheten för den som förvärvat panträtt i fastigheten. De nu antydda olägenheterna förklara att reformsträvandena i många länder sökt sig över på den utvecklingslinje som representeras av värdestegringsskatten.

Det var främst jordreformrörelsen i Tyskland, som på sin tid framdrev denna beskattningsform. Ett år 1898 inom kolonien Kiautschou i Kina före- taget experiment ansågs ha utfallit så gynnsamt, att det kunde tjäna så— som förebild för en reform även i moderlandet, där kommunerna enligt gällande lag kunde till en viss grad självständigt gestalta sin beskattning. Sedan värdestegringsskatt år 1904 införts i Frankfurt am Main, fick detta exempel sådan efterföljd, att vid slutet av år 1910 icke mindre än 652 stads- och lantkommuner tillämpade dylik beskattning. Tiden syntes då mogen att genom rikslagstiftning göra skatten generell, vilket också skedde redan år 1911. Det var från början meningen, att vad som inflöt genom denna skatt skulle delas mellan riket, delstaterna och kommunerna. Två år senare av- stod emellertid riket från sin andel _ vilken principiellt utgjort 50 pro- cent _ och genom lagändring samma år återfingo delstaterna och kom- munerna befogenhet att införa egna värdestegringsskatter.

Omförmälda värdestegringsskatt var konstruerad enligt den s. k. indi- rekta metoden, innebärande att skatt uttogs endast, när i samband med fas- tighetens försäljning värdestegringen blivit realiserad genom en kapitalvinst. Vid beräknandet av skatten gällde det att från bruttovinsten _ d. v. s. skillnaden mellan inköps- och försäljningspris — utskilja den beskattnings- bara vinsten eller alltså den oförtjänta, av annat än ägarens egna åtgöran- den förorsakade värdestegringen. Detta förutsatte en uppskattning av alla de värdeökningar, som ägaren åstadkommit genom sina kapital- och arbets- insatser, och en sammanräkning av omkostnaderna för såväl inköpet som försäljningen. I enlighet härmed skulle till inköpspriset läggas: a) omkost- naderna vid förvärvet (mäklararvode, stämpel o. s. v. med 5_8 procent av priset), b) utgifter för nybyggnad eller ombyggnad, grundförbättringar, gatubyggnadskostnader o. s. v. samt c) föreskrivna räntor på köpeskillingen och utgifterna. Vidare skulle från försäljningspriset avdragas: a) omkost— naderna vid försäljningen och b) det belopp, varmed fastighetens avkast— ning understigit tre procent av inköpspris med omförmälda tillägg. Ytter— ligare måste hänsyn tagas till värdeminskningar, som uppkommit därige— nom att delar av den inköpta egendomen frånsålts densamma och inbragt vederlag.

Skatten utgick enligt en skala, som steg progressivt efter värdestegring- ens relativa storlek men modifierades regressivt efter besittningstidens längd. Med början från 1 procent vid en beskattningsbar vinst å 10 pro- cent höjdes skattesatsen successivt till 30 procent, som uppnåddes när vär- destegringen utgjorde 300 procent. För varje år av besittningstiden skulle

emellertid 1 eller i vissa fall 11], procent av skattebeloppet avräknas. Om försäljningspriset understeg 20000 mark för bebyggd och 5 000 mark för obebyggd fastighet förelåg skattefrihet.

Värdestegringsskatten visade sig icke motsvara de förhoppningar som ursprungligen ställts på densamma. Den beredde förvånansvärt ringa in- komst men desto större kostnader för beräkning och uppbörd. Sedan den år 1913 förlorat sin karaktär av skatt till riket, blev dess användning allt mindre. Genom den år 1923 i anledning av inflationen givna föreskriften, att penningens inre köpekraft skulle vara bestämmande vid vinsttaxeringen, kom Värdestegringsskatten att förlora all praktisk betydelse. Efter valuta- reformen blevo emellertid kommunerna ålagda att ånyo utkräva värdesteg— ringsskatt för fastigheter som förvärvats under åren 1919—1924, och man lyckades härmed verksamt träffa de höga inflationsvinster som gjorts på fastighetshandel under den föregående tiden. Bestämmelserna om vår- destegringsskatt upphävdes år 1944, då i stället en är 1940 införd fastighets- förvärvsskatt fick en tilläggsavgift, som skulle tillfalla kommunerna och betraktas såsom skatt på värdestegring. Frågan om indragning av oförtjänt markvärdestegring har emellertid alltjämt politisk aktualitet.

Det tyska systemet för värdestegringsbeskattning togs till förebild i åt- skilliga andra länder, såsom Österrike, Tjeckoslovakien, Spanien och Ma— rocko, ävensom i ett antal schweiziska kantoner. Såvitt känt är, torde emel— lertid systemet ha utspelat sin roll även i dessa länder.

I England infördes år 1909 fyra särskilda s. k. taxes on land, vilka voro avsedda att komplettera varandra. Av dessa skatter skulle en _ den s. k. increment value duty _ drabba värdestegringen å bebyggd och obebyggd jord i förhållande till dess den 30 april 1909 åsatta taxeringsvärde enligt en skattesats av 20 procent, varvid 10 procent av ingångsvärdet skulle vara skattefritt. Denna skatt, som var konstruerad enligt den indirekta meto- den, skulle utgå vid fastighetsförsäljning eller upplåtelse av besittningsrätt för minst 14 år, ävensom vid äganderättsövergång på grund av dödsfall. En annan av nämnda skatter — den s. k. undeveloped land duty _ var där- emot utformad enligt den direkta metoden. Den avsåg att genom en årligen utgående avgift träffa värdestegring på mark, där värdestegringsvinsten ännu icke realiserats, alltså framför allt tomtmark varå kunde väntas tät- bebyggelse.

Berörda skattelagstiftning visade sig mindre tillfredsställande och blev slutligen avskaffad. Misslyckandet har förklarats därmed, att bristande fastighetsredovisning förhindrat möjligheten att skapa ett tillförlitligt un- derlag för beskattningen.

Såsom förut nämnts har i Danmark, utöver där förekommande jordvärde- beskattning, även införts skatt på oförtjänt värdestegring. Början härtill gjordes redan 1909, då det antogs en lag om utvidgning av Esbjergs hamn.

Till täckning av det belopp, varmed Esbjergs stad skulle bidraga till utvidg- ningsföretaget, berättigades staden att utkräva värdestegringsavgift från fastigheterna inom dess område. Avgiften skulle utgå på grundval av perio- disk uppskattning av markvärdet. Det var emellertid icke fråga om någon årlig skatt; indragningen av värdestegringen skulle ske en gång för alla men med möjlighet att uppdela betalningen på ett antal år. Inom varje värderingsperiod skulle indragningen icke för någon fastighet få uppgå till mer än en tredjedel av den senast konstaterade värdestegringen. Någon erfarenhet av hur denna lag verkade erhölls emellertid icke. Staden utnytt- jade nämligen icke sin rätt att utkräva avgifterna.

År 1910 antogs en lag om jernbaneskyld. Härmed avsågs att uttaga en år- lig avgift med 11/, procent av den värdestegring, som till följd av järnvägs- anläggning uppkom på bebyggda eller obebyggda egendomar inom en till 50 är begränsad period. Avgiftsberäkningen skedde icke på grundval av särskild marktaxering utan i enlighet med äldre taxeringsmetod. Jernbane— skylden var alltså en värdestegringsavgift på jord och byggnader tagna så- som enhet. Lagen förutsatte, att den värdestegring som orsakats av järn- vägsanläggningen skulle kunna särskiljas från annan å fastigheten upp- kommen, förtjänt eller oförtjänt värdestegring. Då detta särskiljande måste göras efter skönsmässig bedömning, blev avgiftsuttagningen icke så verk- sam som man torde ha hoppats. I början av 1930-talet utgjorde statens inkomst av jernbaneskylden allenast 30 000 kronor per år.

Genom en lag av år 1926 bereddes för kommunerna möjlighet att utkräva s. k. grundstigningsskyld. Denna skulle grundas på den nya, är 1922 lag— fästa marktaxeringen, varigenom kunde erhållas besked med vilket belopp naturmarkens värde stigit sedan den senaste värderingen. Från detta värde- stegringsbelopp skulle den kommunala myndigheten göra vissa i lagen når- mare angivna avdrag. På återstående beskattningsbart belopp skulle kom- munen kunna uttaga skatt intill 10 promille per år. Genom att de skattefria avdragen gjorts alltför stora, kom denna kommunala värdestegringsskatt att lämna ganska ringa utbyte. Omkring hälften av stadskommunerna be- gagnade sig emellertid av grundstigningsskylden.

År 1933 infördes, såsom tidigare nämnts, en allmän värdestegringsskatt, av vilken stat och kommun uppbär hälften vardera. Lagen härom ersattes 1950 med en ny lag om grundstigningsskyld, som avsevärt ändrat reglerna om det beskattningsbara beloppet utan att dock principiellt avvika från den för skatten valda konstruktionen, som gjorts i enlighet med den s. k. direkta metoden.

Grundstigningsskylden utgår med 4 procent årligen på vad som utgör värdestegringens beskattningsbara belopp. Såsom ingångsvärde (nollpunkt- belopp) för beräknandet av värdestegringen fungerar numera det mark- värde som åsattes vid taxeringen den 1 oktober 1950. Sedan från det senast taxerade markvärdet med därå gjorda avdrag för förbättringar subtra-

herats nollpunktsbeloppet, ökat med två här nedan beskrivna tillägg, samt den sålunda framkomna resten ytterligare reducerats med en fjärdedel, er- hålles vad man kallar den reducerade grundstigningen. Genom att samman— lägga denna med den fixerade värdestegringen för tiden före 1950 erhålles det beskattningsbara beloppet.

Av de nämnda tilläggen till nollpunktbeloppet _ vilka alltså verka såsom skattefria avdrag _ har det ena till uppgift att undantaga värdestegring, som är betingad av allmän konjunkturvariation, t. ex. penningvärdeförsäm- ring eller stigande efterfrågan på jord i allmänhet. Detta bestämmes med ledning av ett statistiskt uträknat genomsnittstal, utvisande den procent med vilken markvärdet för samtliga fastigheter i landet _ Köpenhamn undantaget _ överstiger motsvarande värde vid taxeringen den 1 okto- ber 1950.

Det andra tillägget skall i regel utgöra 10 procent av det senast taxerade markvärdet. Dess uppgift är att fungera såsom en säkerhetsmarginal, var- igenom fastighetsägaren skall skyddas mot felvärdering.

Utöver den skattebefrielse, som de båda tilläggen innebära, stadgar lagen vissa särskilda inskränkningar i skattskyldigheten. Sålunda gäller, att om en grundförbättring efter stadgad tid upphört att vara avdragsgill vid be- räknandet av grundskyld, den likväl får tagas i betraktande vid beräknandet av grundstigningsskyld, därest den icke i verkligheten upphört att öka mar- kens värde. En nyhet i 1950 års lagstiftning är att sådan värdeförlust på byggnader, som sammanhänger med markvärdestegring efter år 1950, får avdragas vid uträkningen av denna markvärdestegring.

Grundstigningsskylden anses ha betydelse endast när markvärdesteg— ringen är stor. Detta kan vara fallet med områden, som exploateras för tätbebyggelse, samt med vissa kvarter i Köpenhamn och andra framåt— gående städer. Jordbruksegendomar på den egentliga landsbygden kunna på grund av de omförmälda avdragsbestämmelserna icke drabbas av denna beskattning.

Som lagen enligt sin ursprungliga utformning innebar, att allenast cirka 45 procent av den reella (icke inflatoriska) värdestegringen indrogs, blevo skatteintäkterna i början obetydliga. De stego emellertid successivt med varje ny taxering och utgjorde för år 1951—1952 16 miljoner kronor.

I början av år 1956 framlade regeringen ett förslag till lag om värde- ring och beskattning till staten av fasta egendomar. Första avsnittet i detta förslag upptog de regler om värdering och värderingsmyndigheter, vilka sedermera inflöto i omförmälda lag av den 23 juni 1956. Andra avsnittet innehöll regler om grundbeskattning (grundskyld och grundstignings- skyld). Tredje och fjärde avsnitten reglerade ejendomsskylden och skatter- nas betalning m. m. Medan enligt förslaget grundskylden lämnades väsent- ligen orörd, skulle grundstigningsskylden undergå vissa betydelsefulla skärpningar, sammanfattade i talesättet om s. k. full grundstignings-

skyld. Skärpningarna inneburo framför allt, att den årliga avgiften om fyra procent principiellt skulle utgå på hela markvärdestegringen och utan de

båda skattefria avdrag — för inflatorisk värdestegring och för felvärde- ringsrisk _ som hittills tillämpats. Beträffande avdraget för värdeförlust

på byggnad innehöll förslaget närmare regler, syftande till klarare avgräns- ning av de fall, där sådant avdrag skulle få ske, och till större trygghet för att värdeförlusten bleve vederbörligen beaktad. _ Samtidigt med nu be- rörda förslag framlades även ett förslag till lag om beskattning till kommu- nerna av fasta egendomar.

Bortsett från värderingsreglerna ha de föreslagna nyheterna icke hit- tills kunnat genomföras. Nya propositioner av motsvarande innehåll fram- ställdes även under år 1957, men de blevo icke antagna av folketinget innan detta upplöstes före allmänna valet den 14 maj 1957.

Genom utvecklingen i senare tid har frågan om indragning av oförtjänt värdestegring kommit att spela en roll även inom andra rättsområden än skattelagstiftningens. Uppmärksamheten har alltmer inriktats på den värde- stegring som uppstår i anslutning till byggnadsverksamheten i städer och samhällen. Viktiga försök ha gjorts att inom byggnadslagstiftning- ens ram ernå en i möjligaste mån generell lösning av frågan. Merendels ha emellertid reformsträvandena varit mera begränsade. De ha tagit sär- skilt sikte på sådan värdestegring, som uppstår genom viss verksamhet från samhällets sida, såsom exempelvis bebyggelseplanering, anläggning av trafikleder eller offentliga företag av olika slag. I fråga om metod och räckvidd äro dessa indragningar av värdestegring mycket skiftande, och något egentligt samband mellan dem och den georgeistiska åskådningen be- höver knappast anses föreligga. Såsom ett gemensamt kännetecken kan fastslås att de ifrågavarande reformerna närmast falla inom civilrättens område.

En metod, varigenom samhället kan tillförsäkra sig den framtida värde- stegringen, är att samhället exproprierar och behåller äganderätten till marken. Expropriationsgrunderna äro som bekant mångahanda. Vad som i detta sammanhang intresserar är emellertid endast sådan expropriation, ; där det allmännas anspråk på åtnjutande av värdestegring utgör den verk- 1 liga grunden för expropriationen.

Sedan 1858 har i Belgien förekommit en variant av zonexpropriation, vars utformning tydligen i hög grad varit betingad av syftet att låta sam- hället komma i åtnjutande av markvärdestegring. Lagen bemyndigade re- geringen att, om ett företag hade till ändamål att helt eller delvis sanera eller förbättra ett äldre kvarter eller att anlägga ett nytt kvarter, tillåta expropriation av all mark, som vore avsedd till gator och andra allmänna platser eller till byggnader innefattade i den allmänna planen för arbetena. En nyare lag (av år 1930) har tillagt icke blott kommun utan även staten

och provinsen rätt till zonexpropriation, och denna expropriationsrått kan avse även andra av värdestegring berörda fastigheter än sådana, som enligt uppgjord plan skola förses med byggnader.

Även i England har i speciella sammanhang tillämpats en expropriations- form (recoupment), som inneburit att mark i närheten av ett omplane- rat område inlösts av kommunen för att denna skulle kunna åtnjuta den väntade värdestegringen.

En renodlad form av värdestegringsexpropriation (expropriation pour cause de plus-value) finnes utbildad i Frankrike. Gällande expropriations- lag av år 1935 stadgar (art. 68), att expropriationsgrundens allmännytta (cause d'utilité publique) kan förklaras föreligga beträffande fastigheter, vilka på grund av sitt grannskap till område, varå planlagts ett offentligt arbete, genom detta arbete taga åt sig ett säkert mervärde av minst 15 pro- cent. Proceduren vid dylik expropriation avviker i vissa hänseenden från den vanliga. Den är utformad efter reglerna för s. k. villkorlig expropria- tion (expropriation conditionelle), vilket innebär att exproprianten icke behöver definitivt bestämma sig för expropriationen, förrän det fastsla— gits hur stor expropriationsersättning han måste betala. Vid värdesteg— ringsexpropriation konstateras först på vanligt sätt av regeringsrätten (Conseil d,Etat), att arbetsföretaget uppfyller kravet på allmännytta. Här- efter vidtager den utredning (enquéte parcellaire), som skall leda till när- mare fixering av expropriationens föremål. I samband härmed verkställes genom en i särskild ordning utsedd expert en uppskattning av den ifråga- komna värdestegringens omfattning. Med stöd av utredningen och upp- skattningen kan regeringsrätten sedan meddela ett beslut om expropria- tionen. Beviljas denna, är därmed likväl icke avgjort att den i verkligheten skall komma till stånd. Värdestegringsexpropriationen är nämligen så konstruerad, att fastighetsägaren har rätt att välja mellan att betala vad av värdestegringen överskjuter 15 procent eller att avstå fastigheten mot den bestämda ersättningen. Sedan exproprianten låtit delgiva expropria- tionsbeslutet och angivit vad han fordrar i värdestegringsersättning, har fastighetsägaren att inom fjorton dagar meddela vad han anser om skälig- heten av sistnämnda anspråk. Fastighetsägaren kan bjuda ett lägre belopp utan att därmed förlora sin rätt att optera. Ernås ej enighet om beloppet, sammanträda parterna inför den skiljenämnd (commission arbitrale d'éva- luation), som kan fastställa såväl värdestegrings- som expropriationser- sättningen. Om skiljenämndens beslut ej överklagas —— vilket kan ske hos allmän domstol — har fastighetsägaren att inom åtta dagar från beslutets lagakraftvinnande tillkännagiva om han vill betala för värdestegringen eller avstå från fastigheten. Väljer fastighetsägaren det sistnämnda, har exproprianten sedan ytterligare åtta dagar på sig att bestämma, om han vill fullfölja expropriationen —— vilket i så fall sker enligt vanliga regler _ eller om han vill avstå från denna. Om fastighetsägaren bestämmer sig för

att betala värdestegringsbeloppet —— en ståndpunkt som presumeras när något yttrande ej avgives — kan han välja mellan att utgiva hela beloppet på en gång —— antingen omedelbart eller vid fastighetens övergång till ny ägare — eller att fullgöra likviden genom annuiteter för en tid intill 15 år. I sistnämnda fall kan fordringsägaren förskaffa sig säkerhet genom att taga hypotek i fastigheten.

Ifrågavarande expropriationsinstitut lär icke ha medfört några bety— dande resultat. Det har uppgivits att man i Frankrike ej heller eljest ägnat större intresse åt frågan om indragning av oförtjänt värdestegring.

Att den franska lagstiftningen om värdestegringsexpropriation vunnit ett visst beaktande i Sverige skall här endast i förbigående nämnas. Närmare redogörelse för den svenska lagstiftningen i ämnet lämnas i ett följande kapitel.

Bland de länder, där markvärdestegringens problem omfattats med myc- ket stort intresse, märkes framför allt England. Efter avskaffandet år 1920 av den förut omtalade Värdestegringsskatten kom uppmärksamheten att koncentrera sig kring den värdestegringskategori som man i England plä- gat kalla betterment, d. v. s. den värdestegring, som betingas av samhäl- lets åtgärder med avseende å marks användning för bebyggelse. Metoden med direkta avgifter —— s. k. bettermentsbidrag — hade sedan 1909 haft stöd i lagstiftningen men visat sig svår att tillämpa i praktiken. Å andra sidan hade byggnadslagstiftningen sedan 1932 stadgat skyldighet för kommun att erlägga skadestånd (compensation) till markägaren, när den- nes rätt att exploatera marken inskränktes genom planeringsbestämmelser. Även dessa regler hade visat sig ha en negativ effekt, nämligen på kom- munernas intresse av planeringsåtgärder. Från dessa utgångspunkter fram- gick det radikala system —— den s. k. compensation-hettermentmetoden — som lagfästes genom the Town and Country Planning Act 1947. Principerna i detta system voro följande.

Ingen fastighet skulle bli föremål för exploatering (development) utan att särskilt tillstånd därtill lämnats. Med development avsågs då icke blott ny- bebyggelse eller olika slags arbetsföretag på, över eller under markytan utan även ombyggnad eller ändring av hus syftande till en förändrad an- vändning av huset. I händelse av vägrad exploatering skulle markägaren under vissa förutsättningar kunna påfordra inlösen av marken eller under speciella omständigheter kunna bli berättigad till särskild gottgörelse. Be- viljades exploateringen, skulle däremot markägaren erlägga en särskild avgift (development charge), vars storlek fastställdes av den i lagen an- givna centrala myndigheten (the Central Land Board). Avgiften, som skulle kunna likvideras med ett engångsbelopp eller genom fastställda annuiteter, skulle principiellt motsvara hela skillnaden mellan fastighetens värde i den nytillåtna användningen och det värde fastigheten haft, om denna an-

Vändning icke tillåtits; någon formlig utbrytning av den oförtjänta från den totala värdestegringen skedde emellertid icke. Eftersom ägaren skulle betala eller ställa godkänd säkerhet för betalningen av avgiften för att få påbörja det avsedda arbetet, måste avgiftens storlek bli beroende av en förhands- bedömning av värdestegringen. Det kunde vid sådant förhållande antagas, att avgiften merendels skulle bli lägre än värdestegringen. Centralmyn- digheten hade även befogenhet att i fall, då förutsättningarna ändrats, fö—r- ordna 0111 nedsättning i avgiften och om återbetalning av redan guldna belopp.

Man utgick från att dessa laghestämmelser skulle verka därhän, att all mark komme att i handeln prissättas efter värdet under markens dittills- varande användning (the existing use value). I enlighet härmed förutsattes, att ej heller vid expropriation av marken någon ersättning skulle lämnas för förväntningsvärden. Det ansågs emellertid icke möjligt att bortse från det förhållandet, att förväntningsvärden redan existerade vid den tidpunkt —— den 1 juli 1948 _ då lagen trädde i kraft. Man måste därför anordna ett slags avlösningsförfarande, syftande till att giva markägaren ersättning för förlusten av förväntningsvärdet. En summa å 300 miljoner pund ställ- des till förfogande för att täcka alla dessa förluster i hela Storbritannien, och det bestämdes, att denna sununa senast den 1 juli 1953 skulle vara fördelad mellan de markägare som i föreskriven ordning framställt sina anspråk.

De förhoppningar, som ställts på nu beskrivna compensation-betterments- system, blevo icke infriade. Redan efter en kort tids tillämpning av lagen kunde det konstateras, att den totala indragningen av planvärdestegringen förorsakade betydande svårigheter inom exploateringsverksamheten. De privata jordägarna voro icke villiga att avyttra tomtmark till det pris, som motsvarade fastighetens tidigare användning. De förhöllo sig avvaktande, först för att se hur den invecklade lagstiftningen skulle verka, och sedan för att se om den bleve ändrad eller avskaffad. Något nämnvärt tvång ut- övades ej heller för att förmå jordägarna till en ändrad hållning. Så länge någon exploatering ej skedde, uttogs ju ej någon avgift, och myndigheterna voro tydligen ej heller snabba till att begagna sin expropriationsrätt. I de fall då tomtförsäljningar verkligen kommo till stånd hade köparen i all- mänhet fått betala ett vida högre pris än vad lagen förutsatt. Rådande knapphet på byggnadslicenser kunde nämligen göra en köpare benägen att betala för ett övervärde, trots att han sedan måste gälda detta ännu en gång genom avgiften till staten. Särskilda bekymmer uppstodo även med hänsyn till avlösningssumman å 300 miljoner pund, vars utbetalning an- sågs verka inflationsdrivande.

På grund av nu antydda och andra med den komplicerade lagstiftningen sammanhängande svårigheter antogs i november 1952 en provisorisk lag— stiftning, som innebar att exploateringsavgiften helt avskaffades och att

utbetalningarna ur avlösningsfonden tills vidare inhiberades. En senare lag _ Town and Country Planning Act, 1954 _ föreskriver återupptagande av skadeståndsbetalningarna i annan ordning än tidigare gällt men har ej äterinfört exploateringsavgiften eller annorledes sökt lösa värdestegrings- problemet.

Införandet av exploateringsavgifter har på senare tid haft aktualitet även i Västtyskland. Ett i september 1950 avgivet sakkunnigförslag till bygg- nadslag har upptagit bestämmelser angående en värdestegringsavgift utgö— rande 80 procent av den värdestegring, som följer med fastställande av stads- plan, meddelande av byggnadstillstånd eller ändring av byggnadsrätt.

Den minst omfattande av metoderna för värdestegringsindragning är ut- tagandet av s. k. bettermentsbidrag, d. v. s. avgifter föranledda av att mar- ken genom någon av samhället företagen åtgärd eller verksamhet ökat i värde. I många eller de flesta länder torde dylik bidragsskyldighet vara fö- reskriven åtminstone beträffande någon speciell form av anläggning. I vissa länder grundas uttagandet av bettermentsbidrag på bestämmelser av mera generell natur.

Enligt kommunallagen i Holland äger kommunen — förutom särskild skatt på obebyggda tomter syftande till att förhindra att dessa bli oan- vända _ uttaga gatuskatt och en s. k. nyttoskatt. Den sistnämnda utgår, när kommunen utfört eller medverkat till någon anordning, som länt en fastighet _ bebyggd eller obebyggd — till båtnad och för vilken kommunen haft ett kapitalutlägg. Såsom exempel nämnes brobygge, igenfyllning av en kanal, rivningsarbete i ett stadscentrum m. m. Skatten, som uttages årligen under en period av högst 30 år, skall stå i relation till graden av den nytta, som fastigheten erhåller. Däremot kräves icke, att skatten skall stå i direkt förhållande till den uppskattade värdestegringen, och än mindre, att man måste avvakta värdestegringens realiserande. Vad kommunen kan fordra är endast ett skäligt bidrag till kostnaderna för anordningen. Om alla de ifrågakomna fastigheterna få fördel i ungefär samma grad, kan skatten beräknas exempelvis efter fastigheternas areal eller deras bredd mot gata. Är fördelen mycket varierande, lär emellertid skatten kunna avvägas efter värdestegringen på varje särskild fastighet.

Även i Italien finnas generella regler om bettermentsbidrag (contributo di miglioria). Dylik bidragsskyldighet föreligger vid såväl statliga som kom— munala anläggningar. Emellertid är skatteuttaget starkt begränsat i rela- tion till såväl värdestegringen som det allmännas kostnader. Dessa få till högst 30 procent täckas med bidragen. Under förarbetena till den år 1942 antagna byggnadslagen föreslogs från sakkunnigt håll att i denna lag upp- taga en mera omfattande indragning av värdestegringen. Detta skedde emellertid icke.

Såsom ett resultat av den jordreformrörelse, vars konturer här ovan uppdragits, må slutligen hänvisas till inrättandet och befrämjandet av så- dana besittningsformer, där äganderätten till själva marken blivit förbe- hållen samhället, medan besittaren äger tillbehören och har sin besittnings- rätt tryggad för lång eller obegränsad tid. Då samhället i dessa fall redan äger marken, är uppgiften här icke att indraga utan endast att i ägarens hand bevara värdestegringen. Såsom exempel må nämnas den danska lag- stiftningen om jordrentebrug.

För tomträttslagstiftningen i Sverige skall lämnas redogörelse i ett föl- jande kapitel.

KAPITEL IV

Historisk översikt av frågan om värdestegringsskatt på fastighet

I vårt land har alltsedan detta sekels begynnelse frågan 0111 införande av en särskild skatt å oförtjänt värdestegring av fastighet varit föremål för ett tidvis mycket intensivt utredningsarbete. Under åren kring sekelskiftet hade den av georgeismen framkallade jordreformrörelsen nått de skandinaviska länderna, först Danmark och småningom också Sverige och Norge. Jord- reformföreningar med syfte att verka för upplysning i jordfrågan bildades på skilda håll i landet, och det är tydligt, att när är 1909 särskilda sakkun- niga för första gången tillkallades att uppgöra förslag till grunder för en kommunal jordvärdestegringsskatt detta initiativ kan sättas i direkt sam- band med det intresse för jordfrågan, som jordreformrörelsen väckt till liv. Även om denna rörelse sedermera kommit att upphöra såsom en mer eller mindre fast organiserad företeelse,. har dock intresset för jordfrågan stän— digt hållits levande, låt vara att man under relativt långa perioder synes ha misströstat om reformsträvandenas förverkligande.

Vid sex särskilda tillfällen under åren 1909_1942 ha författningsförslag utarbetats, syftande till införande av en allmän värdestegringsskatt på jord. En dylik beskattning har i princip tillstyrkts av nästan samtliga myndigheter men likväl icke kunnat realiseras, då man ej varit ense om riktlinjerna för skattens utformning.

1909 års värdestegringsskattekommitterade

De första författningsförslagen avgåvos på hösten 1909 av de förut om- nämnda sakkunniga, 1909 års värdestegringsskattekommitterade.1 De sak- kunniga, vilkas uppdrag avsåg att uppgöra förslag till allmänna grunder för en kommunal jordvärdestegringsskatt, hade allenast att yttra sig an— gående det sätt, varpå en dylik skatt lämpligen borde anordnas. I fråga därom erinrade de sakkunniga inledningsvis att i huvudsak två olika vägar erbjöde sig. Antingen kunde skatten uttagas, i den mån värdestegring in— trädde, således genom direkt beskattning, eller ock blott då fastighet för- såldes eller på annat sätt överginge till ny ägare, alltså genom indirekt

1 Betänkande med förslag angående allmänna grunder för en kommunal jordvärdestegrings- skatt, Stockholm 1909. Betänkandet är undertecknat av herrar H. Cavalli, Axel Carlander, Gustav Cassel, Emil Kinander, P. Olsson, Axel Roos, Pehr Swartz, Ivan Svensson och Axel Vennersten. Reservationer avgåvos var för sig av herrar Vennersten och Swartz.

beskattning. Under det att den direkta Värdestegringsskatten sålunda drab- bade värdestegringen, så snart den vid periodvis återkommande taxe— ringar kunde konstateras, väntade den indirekta Värdestegringsskatten åter till dess värdestegringen realiserades i form av en kapitalvinst. De sak— kunniga menade, att intetdera av dessa system helt och konsekvent kunde ensamt för sig genomföras utan krävde en komplettering i vissa delar av det andra systemet. De sakkunniga hade därför utarbetat två särskilda för- slag, av vilka det ena _ A-förslaget _ i huvudsak byggde på den indi- rekta metoden samt det andra _ B-förslaget _ i huvudsak på den direkta.

Beträffande den grundläggande frågan huruvida direkt eller indirekt beskattning företrädesvis borde komma till användning yttrade de sak- kunniga att en direkt beskattning framför allt ur kommunal synpunkt syntes innebära en fördel genom att tillföra samhället en mera jämn och lättare beräknelig inkomst än den på en mer eller mindre livlig fastighets- försäljning beroende indirekta skatten. Därtill komme att under det att en indirekt skatt måste hänföra sig till såväl tomt som dårå uppförd bygg- nad, en direkt skatt kunde ansluta sig till värdestegring av endast själva marken, vilket emellertid krävde att en särskild taxering verkställdes av marken. Med hänsyn härtill samt till de skäl, som i övrigt brukade åbe— ropas till förmån för en direkt skatt, upptogo de sakkunniga först frågan, huruvida en jordvärdestegringsskatt i vårt land lämpligen kunde byggas på den direkta metoden. De sakkunniga erinrade härutinnan, att enligt i Norge och Danmark utarbetade förslag i ämnet skattskyldigheten vore grundad på de förhöjda taxeringsvärden, som kunde konstateras vid före- slagna periodiska fastighetstaxeringar. En liknande anordning syntes vara desto mera lämplig i vårt land, som på grund av de vart femte är åter- kommande fastighetstaxeringarna någon särskild dylik uppskattning icke kunde anses nödvändig. De sakkunniga hade i fråga härom icke förbisett, att enligt vad erfarenheten givit vid handen de vanliga fastighetstaxe- ringarna icke alltid kunde anses lämna ett tillförlitligt uttryck för en fastighets verkliga kapitalvärde. Ehuru en direkt beskattning således en— ligt de sakkunnigas mening borde grunda sig på de värden, som åsatts vid fastighetstaxering, torde ett förhöjt taxeringsvärde å tomt dock icke i och för sig kunna grunda skattskyldighet. Man måste nämligen enligt de sak- kunnigas åsikt fasthålla vid principen att värdestegringsskatt endast bör utgå, där värdestegringen med säkerhet kan antagas ha medfört en högre skatteförmåga. En sådan ökad skatteförmåga kunde vid en direkt beskatt- ningsmetod icke presumeras föreligga i annat fall än då värdestegringen medfört en motsvarande ökning i avkastningen. De sakkunniga sade sig ej hysa någon tvekan därom, att för skattskyldighetens inträde måste krä— vas en på värdestegringen grundad högre avkastning med därav föranledd ökad skatteförmåga. Beträffande frågan när en dylik skatteförmåga skulle anses vara för handen syntes det de sakkunniga lämpligast att presumera

tillvaron av en sådan, när fastighet kunde anses lämna en stadigvarande avkastning av vissa procent å det till följd av värdestegringen förhöjda taxeringsvärdet. För dylika fastigheter borde värdestegringsskatt inbe— talas genom tjuguåriga avbetalningar. Från skyldighet att erlägga direkt skatt skulle således alltid befrias fastigheter, vilka ej lämnade sådan av- kastning; för dylik fastighet skulle skatt erläggas först då äganderätten till fastigheten överginge å annan person, således en indirekt skatt men liksom den direkta byggd på taxeringsvärdet. Till förstnämnda grupp av fastigheter _ alltså fastigheter, som lämnade en stadigvarande avkast— ning _ komme i allmänhet alla hyresfastigheter att höra och till den andra gruppen _ bestående av fastigheter, som ej lämnade sådan avkast- ning _ bl. a. tomter, som användes för industriella ändamål eller egna hem. Det syntes de sakkunniga också praktiskt oundgängligt att från en direkt beskattning undantaga dessa fastighetskategorier, eftersom man eljest kunde riskera dels att förlama egnahemsverksamheten och i stället befrämja uppförandet av s. k. kasernhus dels ock att driva industrien från städerna.

De sakkunniga anförde, att ett på nu nämnda grunder uppbyggt skatte— system säkerligen skulle medföra att i mindre samhällen, där ofta blott ett fåtal hyresfastigheter funnes, den direkta skatten jämförelsevis sällan skulle komma till användning under det att ett annat förhållande där— emot skulle äga rum i storstäderna. Härtill komme naturligen och i främsta rummet _ yttrade de sakkunniga _ att själva fastighetstaxe— ringen, huru samvetsgrant den än ägt rum, i många fall icke kunde anses lämna ett så tillförlitligt vittnesbörd angående en fastighets verkliga värde att skillnaden mellan två taxeringar bleve en tillfredsställande grund för en så betydande skatt som Värdestegringsskatten. Denna borde enligt de sakkunnigas mening i så vidsträckt mån som möjligt byggas på en reali— serad värdestegring, om vars storlek bestämda siffror förelåge. En in- direkt skatt behövde visserligen kompletteras med en på taxering grun- dad direkt skatt. Men att i huvudsak grunda en värdestegringsskatt på det värde, som vid taxering åsattes fastigheten, torde av nyssnämnda skäl icke vara lämpligt. De sakkunniga hade därför, och då någon erfarenhet angående den lämpligaste anordningen av en direkt skatt icke vunnits, enat sig om att förorda att Värdestegringsskatten i huvudsak byggdes på den indirekta beskattningens grund.

A—förslaget angavs vara att betrakta som de sakkunnigas förslag. B- förslaget var uppgjort för att tjäna som en allsidigare belysning av den föreliggande beskattningsfrågan.

Enligt A—förslaget skulle jordvärdestegringsskatt i stad, köping och municipalsamhälle erläggas till samhället med en fjärdedel av den upp— skattade jordvärdestegringen. Skatten skulle erläggas vid fastighets över- gång genom köp, inrop på exekutiv auktion, expropriation och byte samt

gäldas av överlåtaren. Med värdestegring åsyftades enligt förslaget det bue- lopp, varmed det 5. k. slutvärdet, efter vissa avdrag, överstege ingångsvär- det (i förslaget kallat utgångsvärde). Såsom första ingångsvärde skullle anses fastighetens taxeringsvärde 1908. Visade den skattskyldige, att han betalt ett förvärvspris, som överstigit ett efter denna grund bestämt im— gångsvärde, finge han räkna förvärvspriset såsom ingångsvärde. Med slut- värde förstodes försäljningspriset eller, där sådant saknades eller icke kunde utrönas, det allmänna saluvärdet vid tillfället för äganderättsöver- gången. Slutvärdet skulle betraktas såsom ingångsvärde nästa gång fastig— heten överginge till ny ägare. Värdestegringsperiod skulle i allmänhet räknas från tiden för senaste förvärv av skattepliktig art, dock att den första värdestegringsperioden räknades från den allmänna fastighetstaxe— ring som bestämde det första ingångsvärdet. Vid beräkning av värdesteg- ring finge avdragas bl. a. omkostnader, som drabbat säljaren för försälj- ningen, såsom stämpelkostnader och provision, samt kostnader, som un- der värdestegringsperioden av fastighetsägaren nedlagts till varaktig, ännu bestående förhöjning av fastighetens värde utöver ingångsvärdet, däri inberäknat värdet av fastighetsägarens eget arbete.

De sakkunniga framhöllo såsom självklart att vid beräkning av oför- tjänt värdestegring alla kostnader, som ägaren nedlagt till varaktig förhöj- ning av fastighetens värde, därunder inbegripen jämväl skälig ränta å dessa kostnader, borde få avdragas. Tydligt vore också _ yttrade de sak- kunniga _ att dessa kostnader icke finge beräknas alltför knappt. Det kunde nämligen vara svårt nog att exakt uppge dem, och redan av det skälet måste en viss marginal tillåtas utöver de kostnader, som bestämt kunde uppgivas. Men även där en exakt räkning på nedlagda kostnader funnes, kunde man omöjligen göra gällande, att varje värdestegring utöver dessa kostnader vore »oförtjänt». Den byggmästare, som köpte en tomt och bebyggde den, vore lika berättigad till en normal affärsvinst som varje annan affärsman. I än högre grad gällde detta kanske om ett villa- stadsbolag, som nedlade stora kostnader till höjande av markvärdet. Det vore tydligt, att i dessa liksom i andra fall en affärsvinst, som något så när motsvarade risken, borde få avdragas. Först vad som sedan möjligen återstode av värdestegring kunde med någon säkerhet sägas vara en oför— tjänt värdestegring på jorden, uppkommen på grund av samhälleliga förhållanden och icke på grund av ägarens företagsamhet eller nedlagda kostnader.

Till komplettering av den nu skildrade indirekta skatten upptog A-för— slaget för sådan fastighet, som under 20 år ej varit föremål för försälj- ning, en direkt skatt på en fjärdedel av den värdestegring, som på basis av taxeringsvärdena kunde konstateras ha ägt rum sedan utgångsläget och som ej motsvarades av kostnader för ägaren; i detta fall skulle det nya taxeringsvärdet gälla såsom slutvärde (jfr ovan). Skatten skulle er-

läggas genom 20 årliga avbetalningar med 1/20 för vart är. De sakkunniga framhöllo, att denna kompletterande direkta skatt framför allt fordrades för att undvika den med ett enbart indirekt system förbundna olägen- heten, att skatten i regel ej drabbade fastigheter, som tillhörde bolag eller andra juridiska personer. Enligt de sakkunnigas mening borde en dylik direkt skatt emellertid givas en större räckvidd för att därigenom råda bot jämväl å den ytterligare olägenhet, som låge däri att skattskyldighet för fysiska personer i vissa fall kunde uppskjutas under årtionden, oaktat en å ökad avkastning grundad verklig skatteförmåga förelåge. Den direkta skatten skulle därför drabba alla fastigheter, som under 20 år ej bytt ägare. Förutsättningen för en dylik direkt skattskyldighet vore enligt de sakkunnigas förslag att fastigheten kunde anses lämna en stadigvarande avkastning av vissa procent å dess på grund av värdestegringen förhöjda taxeringsvärde. Befriade från den kompletterande direkta skatten vore jordbruksfastigheter, ett undantag som förklarades utgöra en konsekvens av kravet på att fastighet för att underkastas direkt värdestegringsskatt skulle kunna anses lämna en viss stadigvarande högre avkastning och som ytterligare motiverades därav att taxeringsvärdet å jordbruksfastighet svårligen kunde få den säkra utgångspunkt, som en uthyrd fastighet i allmänhet lämnade.

Enligt förslaget skulle stat och kommun vara befriade från värdesteg- ringsskatt. Samhällets intäkter av skatten finge endast användas för var- aktiga anläggningar såsom vägar, järnvägar, gator och byggnader.

Även den direkta skatten enligt B-förslaget skulle utgå med en fjärdedel av värdestegringen. Huruvida värdestegring förelåge, skulle bedömas i sammanhang med de regelbundet återkommande allmänna fastighetstaxe- ringarna; föremål för skatt vore med vissa avdrag det belopp, varmed det nya taxeringsvärdet å marken överstege det senast åsatta taxeringsvärdet dårå. För i stad, köping och municipalsamhälle belägen s. k. annan fastig- het skulle skatten erläggas genom 20 årliga avbetalningar med 1/20 varje år, såvida fastigheten kunde anses lämna en varaktig bruttoavkastning, som ej understege en viss procentsats av fastighetens taxeringsvärde. Denna procentsats skulle fastställas av samhället inom vissa i lagen be- stämda gränser, förslagsvis högst åtta och lägst fem procent. I fråga om övriga fastigheter skulle skattskyldighet inträda först då fastigheten över- ginge till ny ägare. — Under det att enligt A-förslaget den direkta skatten blott träffade sådana fastigheter, som under de senaste 20 åren ej varit föremål för försäljning, skulle den enligt B-förslaget alltså periodiskt fixe- ras i samband med de allmänna fastighetstaxeringarna.

1909 års författningsförslag

Det andra av de inledningsvis omnämnda författningsförslagen har brukat benämnas 1909 års författningsförslag. Det utarbetades inom

finansdepartementet av särskilt tillkallade sakkunniga på grundval av 1909 års värdestegringsskattekommitterades betänkande och avsåg en för- ordning angående värdestegringsskatt å fastighet.

Enligt 1909 års författningsförslag ägde kommun besluta att för värde- stegring å fastighet inom kommunen värdestegringsskatt skulle utgå. För- slaget utgick från att ej ökning i en fastighets jordbruksvärde utan blott dess värde såsom byggnadsgrund skulle utgöra föremål för värdesteg- ringsskatt.

Medel som inflöte till följd av skatten skulle avsättas till en särskild fond, vilken finge användas endast till varaktiga anläggningar såsom vä- gar, järnvägar, gator och byggnader. Skyldighet att erlägga värdesteg- ringsskatt inträdde vid fastighetens försäljning (värdestegringsskatt vid försäljning) samt dessutom, i fråga om fastighet som tillhörde bolag eller annan juridisk person, under år då allmän fastighetstaxering ägde rum, såvida fastigheten då under mera än 14 år oavbrutet tillhört samme ägare och under tiden icke åsatts värdestegringsskatt (periodisk värdestegrings- skatt). Periodisk värdestegringsskatt utginge ej för jordbruksfastighet. Värdestegringsskatt vid försäljning skulle gäldas av överlåtaren och pe- riodisk värdestegringsskatt av fastighetsägaren. Från skattskyldighet vore stat och kommun befriade. Värdestegringsskatten utginge med visst av kommunen bestämt belopp, högst 25 procent av den beskattningsbara värdestegringen.

Med värdestegring förstodes enligt förslaget det belopp, varmed fastig- hets värde vid värdestegringsperiods slut (utgångsvärde) överstege dess värde vid periodens början (ingångsvärde). Såsom utgångsvärde ansåges vid försäljning köpeskillingen. Om häri inginge värdet av växande gröda eller å rot stående träd, skulle detta värde frånräknas och återstoden upp- tagas såsom utgångsvärde. I fråga om periodisk värdestegringsskatt skulle såsom utgångsvärde gälla det efter en räntefot av sex procent uträknade kapitalvärdet av den årliga nettoavkastningen; Värdestegringsskatten fri— gjordes härigenom från taxeringsvärdenas utveckling. För att periodisk skatt skulle utgå fordrades alltså, att fastigheten gåve viss avkastning; avkastningens kapitalvärde skulle vidare överstiga ingångsvärdet. Be- friade från periodisk skatt bleve till följd därav obebyggda tomter samt tomter, som ännu icke vore så bebyggda, att deras värde till fullo utnytt- jats. Enligt förslaget komme den periodiska Värdestegringsskatten följakt— ligen att i huvudsak begränsas till egentliga hyresfastigheter och för han- dels—, bank—, hotellrörelse m. m. avsedda fastigheter, såvida de tillhörde juridiska personer.

Den totala värdestegringen, vilken sålunda utgjorde skillnaden mellan ingångsvärde och utgångsvärde, kunde ökas eller minskas enligt särskilda regler, varefter det belopp som sedan uppkomme _ den taxerade värde— stegringen _ drabbades av skatt. En ökning av den totala värdesteg—

ringen kunde inträffa, därest under värdestegringsperioden byggnad eller annan anläggning förstörts eller skadats. Då skulle nämligen ersättnings- beloppet beräknas såsom särskilt tillägg till utgångsvärdet. Avdrag från den totala värdestegringen medgåves efter grunder, som i vissa hänseen— den avveke från de värdestegringsskattekommitterades förslag. Dels gjordes i departementsförslaget skillnad på kostnader, som nedlagts på själva fas- tigheten, och på sådana, som nedlagts utom densamma men likväl föranlett värdestegring å fastigheten, dels medgavs avdrag för alla nedlagda kost- nader och sålunda ej blott för dem, som föranlett varaktig, vid värdesteg- ringsperiodens slut bestående förhöjning av fastighetens värde. Fastig- hetsägaren vore berättigad till avdrag både för kostnader, som han ned- lagt på fastigheten, och för kostnader som han nedlagt utom fastigheten på vägar, kloaker, vattenledningar eller andra anläggningar eller företag, som bidragit till värdestegringen i den mån de ej själva lämnade skälig avkastning. I kostnaderna finge inberäknas även Värdet av arbete, som ägaren själv nedlagt. Beloppet av berörda kostnader skulle ökas med femton procent, då kostnaderna nedlagts på själva fastigheten, samt eljest med tjugufem procent. Avdrag ägde jämväl rum för ränta å kostna— derna, beräknat efter sex procent. Härutöver finge avdrag ske för sär- skilda under värdestegringsperioden utgivna bidrag till allmänna arbeten såsom gatuanläggning och avloppsledningar ävensom för ett belopp, som motsvarade en procent för år av gällande ingångsvärde. Beträffande fas- tighet, vars avkastning för något år av värdestegringsperioden under- stigit ett belopp, som motsvarade ränta å ingångsvärdet, beräknad för vart och ett av de första åren av perioden efter fyra procent och för senare år efter två procent, finge avdrag jämväl ske för nämnda belopp, minskat med fastighetens årliga avkastning.

Kammarrättens utlåtande 1910

Över det nu i korthet refererade författningsförslaget inhämtades ytt- randen från ett stort antal myndigheter och organisationer. Med över— lämnande av värdestegringsskattekommitterades betänkande och nyss— nämnda författningsförslag jämte däröver avgivna yttranden anbefalldes sedermera kammarrätten att avgiva utlåtande.

Inledningsvis framhöll kammarrätten i berörda utlåtande,1 att det svår- ligen kunde förnekas, att den betydande värdestegring å jord, som särskilt vad anginge städer och andra befolkningscentra vore en allmän företeelse, i flertalet fall till ej oväsentlig del härledde sig, icke av ägarens eller inne- havarens egna åtgärder, utan av samhälleliga förhållanden, som hade sin grund i statens eller kommunens omedelbara åtgärder såsom anordnande

1 Avgivet den 10 juni 1910.

av kommunikationer, belysnings— och vattenledningsanläggningar, indiu- striella verk samt bildnings- och andra anstalter, vilka direkt eller im- direkt föranledde höjning av befolkningssiffrorna inom vissa områden och därigenom framkallade ökad efterfrågan på byggnadstomter. Visserr- ligen vore det sant _ yttrade k ringar stundom förekomme, för vars uppkomst samhälleliga förhållanden ej synts spela någon egentlig roll, t. ex. vid anläggning av enskilda jär1n— vägar eller stöl re industriella företaga ' landsbygden, men bo1tsett från att man svårligen t01de kunna antaga, att mera väsentliga värdestegringatr, framkallade av dylika omständigheter, vo1e särdeles talrika torde i regel även i dessa fall allmänna samhällsförhållanden åtminstone i viss mån medverka till den uppkomna värdeökningen. Det syntes därför kammar- rätten icke med fog kunna göras gällande, att en väl avvägd beskattning jämväl av sådan oförtjänt värdestegring, som framkallats enbart av andra än samhälleliga förhållanden, skulle innebära någon verklig obillighet.

Kammarrätten erinrade, att som en av värdestegringsskattens huvud- sakligaste fördelar brukat anföras dess hämmande inverkan på den före— kommande osunda tomtspekulationen, ett socialt moment, vars betydelse ej borde underskattas. Även angelägenheten av att genom öppnande för kommunerna av nya skattekällor lätta skattetrycket talade för att ett försök gjordes att på den föreslagna vägen tillföra kommunerna ökade inkomster.

I sitt utlåtande ingick kammarrätten på bemötande av den mot skatten vanligen framställda anmärkningen att, om värdestegring å fastighet be- lades med särskild skatt, konsekvensen fordrade att så också skedde med avseende å värdeökning å aktier och andra värdehandlingar. Häremot an- förde kammarrätten att vad fast egendom anginge skattens teoretiska grund vore samhällets _ statens och kommunernas _ medverkan till värdestegringen. Någon sådan allmängiltig grund för särskild beskattning av värdestegring i aktier och dylikt torde ej kunna påvisas.

Vad beträffar frågan huruvida Värdestegringsskatten rätteligen borde tillkomma staten, kommunen eller dem båda gemensamt yttrade kammar- rätten att det vore ovederläggligt, att skatten principiellt sett borde åt— njutas av den eller dem, genom vilkas åtgöranden värdestegringen fram- kallats. Det kunde ej heller bestridas, att skatten, vad särskilt landsbygden anginge, i ej oväsentlig grad föranleddes av statens anläggningar och andra anordningar, och statens anspråk på åtminstone någon del av skat- ten kunde följaktligen icke ur teoretisk synpunkt underkännas. Att upp- taga skatten även i statens skattesystem syntes dock kammarrätten icke välbetänkt. Det kunde rent av ifrågasättas om det vore utförbart. Om emellertid en fördelning av skatten mellan staten och kommunerna verk- ligen vore möjlig att åstadkomma, måste av praktiska skäl en sådan för- delning på förhand bestämmas genom vissa, en gång för alla givna regler,

så att exempelvis staten och kommunen ägde komma i åtnjutande av var sin kvotdel av skattebeloppet. Det vore lätt att inse, att det däremot ej borde ifrågakomma att anordna en prövning i varje särskilt fall av frågan i vad mån värdestegringen orsakats av den enes eller den andres åtgöran— den och fastställa vederbörandes andel i skatten efter resultatet av en ingående kännedom om en mängd faktorer, vilka delvis undandroge sig ett verkligt bedömande. I allt fall bleve en dylik anordning alltför inveck- lad och omständlig för att kunna förordas. Vad som talade emot att staten ej borde göra gällande anspråk på någon del av skatten vore bl. a., att åt- minstone för städernas och liknande samhällens vidkommande den oför- tjänta jordvärdestegringen i regel föranleddes i vida högre grad av kom- munernas än statens åtgöranden. Ej heller borde i detta sammanhang den synpunkten förbises att några skarpa gränslinjer ej funnes uppdragna mellan statens och kommunernas verksamhetsområden; dessa vore ut- stakade mera med hänsyn till praktiska behov än efter teoretiska grunder. Åt kommunerna hade i stor utsträckning uppdragits att fullgöra uppgifter, som egentligen skulle tillkomma staten, såsom undervisning och fattig- vård, och en högst väsentlig del av kommunernas inkomster toges i an— språk för bestridande av kostnader, som vore förenade med dessa upp- gifter. Vid sådant förhållande kunde det knappast anses opåkallat, att staten till kommunerna överläte rätten att ensamma tillgodogöra sig vär- destegringsskatten.

Beträffande frågan vilken skattemetod _ den direkta eller indirekta _ som borde äga företräde anslöt sig kammarrätten obetingat till uppfatt- ningen om den senare metodens större lämplighet. Enligt kammarrättens åsikt kunde tvekan råda, om över huvud taget något utrymme borde be— redas den direkta metoden i vår lagstiftning. Även om denna metod ur teoretisk synpunkt hade väsentliga företräden, kunde dock, när det gällde värdestegringsskattens införlivande med det svenska skattesystemet, dessa företräden icke anses äga avgörande betydelse. Större vikt måste i stället tillmätas frågan om de båda metodernas praktiska lämplighet och an— vändbarhet.

Som den måhända väsentligaste bristen hos den direkta skatteformen framhöll kammarrätten, att den saknade den fasta grund för värdesteg- ringsskattens beräkning, vilken den för fastigheten lämnade valutan er- bjöde vid tillämpning av den indirekta metoden. Vådorna av denna brist vore desto betänkligare, som till följd av skattens relativt höga belopp an- gelägenheten av en någorlunda exakt beräkning av den uppkomna värde- ökningen vore synnerligen trängande. Anledning vore att befara, att sedan direkt skatt blivit åsatt, den därvid beräknade värdestegringen vid senare försäljning kunde befinnas i själva verket ej ha uppstått. Den indirekta skatteformen, vid vars tillämpning själva värdestegringen framstode vida klarare än vid användning av den direkta metoden, medförde även den

väsentliga fördelen, att skatten i regel borde bli lättare för den skattt- skyldige att betala, eftersom han i allmänhet vid försäljningen finge ett större eller mindre kontant belopp tillgängligt eller åtminstone hade möj- lighet att försäkra sig om ett sådant. Då dessutom tiden för skattskyldiig- hetens inträde och värdestegringens storlek vore i mycket väsentligazre mån omedelbart beroende av fastighetsägarens frivilliga åtgöranden vid det indirekta systemet än vid det direkta, finge även åsättande av en skatt vid höjdpunkten av en uppåtgående konjunktur karaktären av obillighiet i vida högre grad vad beträffade den direkta skatteformen än den itn- direkta.

Kammarrätten påpekade, att med frågan om skattemetoden i viss mån sammanhängde spörsmålet huruvida Värdestegringsskatten borde vila en— dast å marken eller även å byggnader och andra till fast egendom hänför- liga anläggningar. I sitt utlåtande yttrade kammarrätten härom, att man brukade såsom en av de väsentligaste fördelarna med den direkta meto— den anföra, att metoden gåve möjlighet att beskatta endast jordvärdesteg- ring utan att man behövde belasta även värdestegring å byggnader. Enligt kammarrättens mening kunde knappast förnekas att en värdestegrings- skatt å fast egendom rätteligen borde läggas endast på själva jorden, eftersom ju skattens principiella berättigande vilade på förutsättningen att det allmänna i högre eller lägre grad medverkat till uppkomsten av den värdestegring vilken beskattades, och någon värdestegring å byggna- derna, orsakad av samhälleliga förhållanden, väl endast undantagsvis torde mera direkt kunna påvisas. Att endast av detta mera teoretiska skäl över- giva den indirekta skattemetoden med dess i regel fasta utgångspunkt vid taxeringen syntes kammarrätten dock icke vara att förorda. Och även om den indirekta metoden ej i och för sig uteslöte möjligheten av att begränsa skattens omfattning enbart till själva marken, ansåge sig kammarrätten dock böra betona, att det stöd för en sådan möjlighet, som kunde hämtas därav att redan enligt den sedan gammalt bestående lagstiftningen om fastighetsbevillning särskilt taxeringsvärde skulle åsättas tomt och sär- skilt värde därå befintlig byggnad, ej torde böra tillerkännas någon större betydelse, då ju en dylik uppdelning av taxeringsvärdet _ vilken för öv- rigt emellanåt underlätes _ åtminstone i regel vore alltför summarisk för att lämpligen kunna läggas till grund för beräkning av en så tyngande pålaga som värdestegringsskatt. I varje fall vore det klart att den fördel— ning av försäljningspriset mellan tomt och byggnader, vilken måste anför- tros åt taxeringsmyndigheterna, alltid komme att medföra fara för god- tycke. Kammarrätten anslöte sig därför till uppfattningen att värdesteg- ringsskatten skulle avse såväl jord som byggnader. _ Vad i övrigt an- ginge oförtjänt värdestegring å byggnader yttrade kammarrätten att så- dan värdestegring understundom kunde uppkomma på grund av stegring av värdet å material och byggnadskostnader. I allmänhet torde emellertid

byggnader, icke minst på grund därav att de efter hand bleve otidsenliga, snarare undergå värdeminskning.

Efter en erinran, att varken 1909 års värdestegringsskattekommitterade eller de inom finansdepartementet sedermera tillkallade sakkunniga an- sett sig böra förorda att Värdestegringsskatten skulle beträffande kommu- nerna få en rent obligatorisk karaktär, framhöll kammarrätten att skålen härför syntes vara synnerligen tungt vägande. Kammarrätten påpekade i detta avseende, att skatten på sina håll med all sannolikhet komme att bli så föga givande, att den måhända ej ens skulle motsvara de med taxe- ringsarbetet förenade kostnaderna. Att vid sådant förhållande påtvinga en kommun ovillkorlig skyldighet att införa skatten borde ej ifrågasättas.

Beträffande den betydelsefulla frågan om skattesatsen yttrade kam- marrätten att det måste anses vara av fundamental betydelse, för att för- söket att införliva ifrågavarande skatteform med det kommunala skatte- väsendet skulle kunna Vilma verklig framgång, att denna fråga reglerades på ett sätt, som ej strede mot rättvisa och billighet. Den föreslagna skatte- satsen _ motsvarande en fjärdedel av den beskattningsbara värdesteg- ringen _ förefölle kammarrätten i det hänseendet för hög. En skattesats av denna storleksordning syntes innebära en alltför kännbar belastning, särskilt vad anginge smärre vinster som tillförts mindre bemedlade fas— tighetsägare. Nödig varsamhet bjöde att, därest skatten bleve proportionell, icke fastställa en högre skattesats än tio till femton procent av nämnda värdestegring. Det syntes dock kammarrätten kunna ifrågasättas, om icke en progressiv anordning av skatten skulle bättre överensstämma med rätt- visa beskattningsprinciper. Graden av värdestegringens »skattekraft» syn- tes nämligen vara i icke ringa mån beroende ej endast av värdeökningens relativa storlek utan även av värdestegringsperiodens längd. Vid sådant förhållande vore möjligen en progressiv eller degressiv anordning av skat— ten att föredraga.

Kammarrätten berörde även frågan huruvida värdestegring, som upp- kommit före skattens införande, borde utgöra föremål för beskattning. Enligt kammarrättens mening ägde det föga berättigande att anse att en skattelagstiftning av förevarande slag icke borde givas tillbakaverkande kraft; denna uppfattning vederlades redan av en hänvisning till den ofta åberopade analogien med motsvarande bestämmelser inom arvsskattelag- stiftningen. Det vore dock härvid att märka _ yttrade kammarrätten _ att, om man ansåge sig böra beskatta även tidigare uppkommen värdesteg- ring, svärighet mötte att finna någon principiell grund för fastställande av den tidpunkt, från vilken man borde utgå, och därmed vore även utrymme lämnat för godtycket. Beskattades emellertid icke jämväl tidigare värde- stegring, komme skatten att bli ineffektiv och för kommunerna medföra högst ofördelaktiga verkningar, då det utbyte skatten komme att lämna säkerligen icke, åtminstone till en början, bleve synnerligen rikt. Å andra

sidan vore det klart att ju mer man flyttade tillbaka tidpunkten för den första vårdestegringsperiodens början, desto vanskligare bleve i regel bie— råkningen av det första ingångsvärdet, avdrag för kostnader etc. Med hån- syn till den synnerliga angelägenheten av att betryggande garantier erhöllxes för en i möjligaste mån exakt taxering av uppkommen värdestegring an- såge kammarrätten det icke tillrådligt att beskatta även sådan värdesteg- ring, som uppkommit före skattens införande.

Uppfattningen att man med värdestegringsskatt ej borde belasta (en fastighets jordbruksvårde utan blott dess tomtvårde delades av kammair- rätten, som vidare fann sig böra mot förslaget erinra att avseende däri iclke fästs vid förändringar i penningvärdet. Härutinnan yttrade kammarrätten att, därest den tillämnade lagstiftningen ej toge hänsyn till sådana för- ändringar, någon säkerhet ej kunde vinnas, att all verklig jordvärdesteg- ring men också endast sådan värdestegring bleve beskattad. Det vore tyrd- ligtvis förenat med stora svårigheter att ernå en godtagbar lösning av denna fråga, menade kammarrätten.

1910 års Värdestegringsskattekommitterade

Sedan yttranden sålunda avgivits över 1909 års författningsförslag till— kallades i oktober 1910 nya sakkunniga att efter verkställd granskning av de anmärkningar, som framställts mot nyssnämnda förslag, vidtaga de ändringar däri, vartill anmärkningarna kunde föranleda. Dessa sakkun- niga — 1910 års värdestegringsskattekommitterade _ avgåvo den 29 mars 1912 betänkande med det tredje författningsförslaget i ämnet.1 I detta för- fattningsförslag sökte de kommitterade huvudsakligen avhjälpa de tek- niska svagheter i 1909 års förslag, som påvisats vid remissbehandlingen av detsamma. Däremot ingingo de kommitterade däri ej på någon under- sökning, huruvida de huvudgrunder, på vilka sistnämnda förslag byggde, kunde anses riktiga och för svenska förhållanden lämpliga. Något utta- lande i detta avseende gjordes ej heller i den motivering, som anfördes till stöd för de kommitterades ändringsförslag. Då man emellertid bland de kommitterade ej kände sig tillfreds med de grunder, varpå 1909 års förslag vilade, utan ansåg Värdestegringsskatten böra anordnas så att densamma mera direkt träffade stegringen i själva jordvärdet, erhöllo de kommitte- rade på egen begäran bemyndigande att göra undersökning och eventuellt upprätta förslag i sådant avseende. Denna undersökning kom sedermera att fortsättas av landskamreraren Otto Landén och kanslirådet Sven Köhler, vilka hösten 1917 framlade var sitt förslag till jordräntestegrings- skatt. Båda dessa förslag innefattade en brytning med den tidigare stånd-

1 Betänkande med förslag till förordning angående kommunal värdestegringsskatt å fastighet ävensom till ändrad lydelse av vissa paragrafer i kommunalförtattningarna, undertecknat av herrar Conrad Carlesou, Gustav Cassel, Otto V. Landén och Axel Roos. Vid betänkandet funnos fogade särskilda yttranden av herrar Carlesou, Landén och Roos.

punkten, att skatten skulle baseras på den indirekta metoden. Enligt de båda förslagen skulle skatten vidare begränsas till den egentliga jord— värdestegringen och avse all jord, inklusive jordbruks- och industriegen- domar.

Landéns och Köhlers förslag

Landén erinrade i det av honom utarbetade förslaget till jordräntesteg- ringsskatt, att de tidigare förslagen i ämnet haft det gemensamt att de åsyftat en beskattning av viss värdeökning å fast egendom i dess helhet, d. v. 5. utan bortseende av de å jorden uppförda byggnaderna och anlägg— ningarna. Den värdestegring, som träffat själva jorden, hade ej gjorts till föremål för en fristående beskattning. Enligt Landéns uppfattning borde vid sidan av den allmänna fastighetsskatten, vilken avsåge fast egendom i dess helhet, anordnas en sårbeskattning av den framtida värdestegringen av jorden. En sådan sårbeskattning kunde motiveras ur både skattepoli- tiska och socialpolitiska synpunkter. De förra framträdde under hänvis— ning till teorin om beskattning efter intresse. Till följd av befolkningens tillväxt och samhällets fortgående utveckling åstadkommes sålunda utan några åtgärder från jordägarens sida en jordvärdestegring. Å andra sidan medförde befolkningstillväxt och samhällsutveckling ökade utgifter för samhället av olika slag. Det syntes under sådana förhållanden fullt be- rättigat _ framhöll Landén _ att samhället genom en särbeskattning av den jord, som till följd av samhälleliga åtgärder eller den allmänna sam- hällsutvecklingen ökat i värde, skaffade sig medel till täckning av de ökade utgifter, som uppkommit för samhället genom de omständigheter som orsakat värdestegringen. Vad de socialpolitiska skälen för en sår— beskattning av jordens värdestegring anginge yttrade Landén att man knappast kunde frigöra sig från uppfattningen att värden, som skapades genom samhällets direkta åtgöranden eller endast vore en följd av sam- hällets allmänna utveckling, strängt taget borde komma samhället och icke ett antal särskilt gynnade samhällsmedlemmar till godo. Att endast lägga en skatt, utmätt i förhållande till samhällets allmänna skattebehov, på dylika vården syntes icke nog. Oberoende av skattebehovet framträdde tanken på samhällets rätt att taga i anspråk den värdestegring, som sam- hället skapade, eller åtminstone en avsevärd del därav. Beskattningens sociala ändamål att underlätta tillgången på byggnadsmark och begränsa den tilltagande prisstegringen på sådan mark framträdde med ofrånkom- ligt krav på beaktande vid skattens anordnande.

Landén menade, att samhällets rätt till andel i jordvärdestegringen borde uppfattas såsom en oförytterlig rättighet, vilken praktiskt utnyttjades på så sätt att samhället årligen uppbure sin andel av den ökade jordräntan. Med denna utgångspunkt var det naturligt, att skatten på jordvärdesteg-

ringen enligt Landéns förslag utformades som en perpetuell årlig skatt, som skulle utgå så länge värdestegringen bestode. Vid tillämpning av denna skattemetod bleve jordägaren ägare endast till så stor del av den ökade jordräntan, som icke samhället förbehållit sig för egen räkning.

Jämväl Köhler var av den uppfattningen att lämpligast vore, att skatten bleve en årlig av jorden utgående avgäld, som fastställdes direkt i förhål- lande till jordräntestegringens vid varje taxeringstillfälle konstaterade storlek och påfördes fastigheten från tidpunkten för värdestegringens konstaterande intill dess vid ny uppskattning ändrade förhållanden före- låge. För beskattningens verkställande borde för den skull vid lagstift- ningens ikraftträdande visst ingångsvärde å jorden fastställas. Med detta värde såsom utgångspunkt skulle sedermera för jordräntestegringens ut- rönande de tid efter annan uppskattade markvärdena jämföras. Skillnads- beloppen bleve, sedan därifrån nödiga avdrag gjorts, bestämmande för jordräntestegringen och denna i sin tur för skattens storlek.

Markvärdet skulle enligt förslagen bestämmas genom kapitalisering efter en räntefot av fyra procent av den årliga nettoavkastning, som marken på grund av beskaffenhet, läge och tjänlighet för olika ändamål kunde för- väntas lämna under vanliga förhållanden.

Som nyss nämnts var enligt såväl Landéns som Köhlers förslag jord- räntestegringsskatten avsedd att träffa värdestegring även å jordbruks- jord. I de tidigare förslagen hade dylik jord gjorts till föremål för undan— tagslagstiftning beroende på de särskilda svårigheter, som ansetts förenade med en uppskattning av jordbruksjordens oförtjänta värdestegring. Enligt Landéns mening voro dessa svårigheter avsevärt överskattade och inga- lunda av den räckvidd, att de kunde berättiga till ett frångående av en rationell tillämpning av principerna för en jordräntestegringsskatt. Lan- dén framhöll, att en rationellt anordnad dylik skatt i princip borde träffa all ökning av jordräntan å all slags jord oberoende av jordens tillfälliga användningssätt. En annan sak vore, att någon nämnvärd jordvärdesteg- ring ej förekomme beträffande jordbruksjord. Köhler ansåg att det skulle leda till orättvisa i beskattningen om en jordbruksfastighet, som genom samhälleliga åtgärder fått sitt läge väsentligt förbättrat, varigenom jord- räntestegring inträtt såväl för fastigheten såsom använd för jordbruks- åndamål som också till följd av att en del av fastigheten blivit begärEig för byggande, icke skulle påföras någon som helst jordräntestegringsskatt under det att annan fastighet, varå jordräntestegring konstaterats, finge utgöra sådan skatt oberoende av hur ägaren disponerade sin egendom.

Till belysning av begreppet jordräntestegring yttrade Landén bl. a. att, liksom markvärdet i sig inbegrepe såväl jordens naturliga värde som de genom mänskligt arbete och kapital skapade värdena, den vid varje taxe- ringstillfälle konstaterade markvärdestegringen kunde ha sin grund an- tingen i markägarens egna åtgöranden eller i andra omständigheter, i det

senare fallet framför allt åtgärder från samhällets sida, befolkningens tillväxt eller samhällsutvecklingen i övrigt. Det vore av vikt, att dessa två olika slag av värdestegring vid taxeringen särskildes så att endast sådan värdestegring, som ej vore att tillskriva ägarens åtgärder, träffades av skatten. Enligt Landéns förslag skulle den totala markvärdestegringen vid varje taxering uppdelas i sina särskilda beståndsdelar, nämligen 1:o) av markägaren skapad markvärdestegring eller den skattefria markvärdesteg- ringen samt 2:o) jordräntestegringen, vilken omfattade all värdestegring, som icke hade sin grund i åtgärder från markägarens sida. Den skattefria markvärdestegringen skulle icke bestämmas genom att ägaren finge från den totala markvärdestegringen avdraga beloppet av de kostnader han nedlagt på åtgärder för åstadkommande av markvärdestegring, utan för— slaget fastslog i princip, att det vore den värdestegring vilken hade sin grund i nämnda åtgärder som vore att avråkna från den totala mark- värdestegringen. Det överlämnades således åt beskattningsmyndigheten att bedöma värdet av ägarens kostnader, sedda såsom värdestegrande fak- torer. Från principiell synpunkt vore det likgiltigt, om en av ägaren åstad— kommen värdestegring kostat honom mycket eller litet i fråga om arbete och kapital. Den omständigheten att värdestegringen skapats genom di- rekta åtgärder av honom utan påtagligt samband med sådant, som kunnat orsaka jordräntestegring, syntes Landén vara fullt tillräcklig anledning för att frikalla sådan värdestegring från skatt. I regel torde det kunna antagas _ anförde Landén att den av ägaren åstadkomna markvärde— stegringen stode i nära förhållande till beloppet av hans kostnader för åstadkommande av värdestegringen, varför hinder oftast ej torde möta för tillämpning av den med hänsyn till taxeringsarbetets underlättande frestande metoden att beräkna värdet av den ökning av markvärdet, äga- ren själv åstadkommit, till ungefär samma belopp som ägarens kostnader för värdeökningen. Där emellertid kostnaderna och värdeökningen icke stode i så nära förhållande till varandra, att de kunde anses uppgå till samma belopp, borde den värdeökning, som ägaren genom sina åtgärder skapat, fastställas till sitt antagliga verkliga belopp, oberoende av att hans kostnader för värdeökningen varit större eller mindre än värdeökningens belopp. En lagstiftning, som föreskreve att beloppet av den skattefria markvärdestegringen i varje fall skulle fastställas till belopp, som mot- svarade markägarens på jorden nedlagda kostnader, skulle helt säkert medföra ytterst betänkliga konsekvenser och framför allt avvika från den antagna grunden för införande av jordräntestegringsskatt, som angivits vara en önskan att med särskild beskattning träffa sådan jordvärdesteg- ring, som icke hade sin grund i åtgärder, vilka vidtagits av jordägaren. En annan sak vore givetvis att markägarens åtgärder förutsatte av honom utfört arbete eller nedlagt kapital. Men det vore ej arbetets värde eller det nedlagda kapitalets belopp, som i varje fall skulle antagas såsom mått för

den skattefria värdestegringen. Det vore i stället nödvändigt att bedöma det värdestegrande resultatet av det nedlagda arbetet och kapitalet. Om det åter vore fråga om en värdestegringsskatt, anordnad såsom beskatt- ning av markägarens vinst, komme frågan i ett annat läge.

Landén tänkte sig, att den nu angivna. principen tekniskt skulle genom- föras på så sätt att vid varje taxering till jordräntestegringsskatt den totala markvärdestegringen uppdelades i sina två beståndsdelar, av ägaren ska- pad värdestegring samt jordräntestegring. Den skattefria markvärdesteg- ringen framkomme icke genom en sammanläggning av den av ägaren en- ligt beräkning vid närmast föregående taxeringstillfälle skapade värdesteg— ringen och den värdestegring, som vore att tillskriva hans under den se- naste taxeringsperioden vidtagna åtgärder, utan det skulle tillses, om och i vad mån ägarens åtgärder under den senaste taxeringsperioden och tidi- gare, sedda i ett sammanhang, skapat den nu bestående markvärdesteg- ringen. Från den totala markvärdestegringen, d. v. 5. det belopp, varmed det vid taxering uppskattade markvärdet överstege ingångsvärdet, skulle alltså avdragas den markvärdestegring, som vore att tillskriva det arbete och de kostnader ägaren själv nedlagt på eller utom fastigheten för steg- ringens åstadkommande. Typiska fall, då dylikt avdrag borde ifrågakom- ma, utgjorde styckningsföretagen för anordnande av egnahem. Den som igångsatte ett sådant företag uppdelade vanligen en större jordbruksfastig- het eller del därav till tomter, avsedda till försäljning främst för bebyg— gande, samt anordnande till förmån för området av förbättrade kommuni- kationer (vägar, vatten och avlopp). Den del av markvärdestegringen, som hänförde sig till kostnaderna för dylika ändamål ävensom för andra, markvärdestegring orsakande åtgärder, borde då _ enligt Landén _ vid jordräntestegringens beräknande avdragas från det totala markvärde- stegringsbeloppet. Täckte de godkända avdragen den totala markvärde- stegringen, vore någon jordräntestegring ej för handen. I motsatt fall förelåge sådan till belopp, varmed den totala markvärdestegringen över- stege avdragssumman.

Bestämmelserna i Landéns förslag om avdrag för markvärdestegring, som skapats genom jordägarens egna åtgöranden, inneburo att alla slags kostnader, som denne åsamkats och vilka medfört värdestegring av hans mark, finge avdragas till belopp motsvarande den genom kostnaderna ska- pade värdestegringen. Som exempel på dylika kostnader nämndes i för- slaget nedlagda material- och arbetskostnader, däri medräknat värdet av markägarens eget arbete samt värdet av den för anläggningar av ifråga- varande art i anspråk tagna marken. Vidare nämndes sådana förvaltnings- kostnader, som hänförde sig till arbete för vilket avdrag medgåves, jämte räntor och av anläggningen föranledda särskilda lånekostnader under tiden intill arbetets fullbordande samt belopp, varmed den av anläggningen or- sakade årliga avkomststegringen av marken kunde ha understigit ett belopp,

motsvarande skälig ränta å de i anläggningen nedlagda kostnaderna. Såsom kostnader vore också att anse exempelvis den minskning i eljest påräkne- lig avkastning av mark, som skäligen kunde anses vara en följd av sådana av markägaren vidtagna åtgärder, vilka medverkat till markvärdesteg- ringen, liksom även bidrag av skilda slag, vilka markägaren utgivit till enskilda eller till det allmänna utgivit för företag, som medfört mark— värdestegringen.

Även Köhler kom helt naturligt att uppehålla sig vid innebörden av be- greppet oförtjänt markvärdestegring. Köhler yttrade härutinnan, att markvärdestegring i kanske flertalet fall tillkom utan ägarens egna åt- göranden. Icke sållan hade den sin grund i särskilda föranstaltningar från det allmännas sida. Ofta vore den en följd, icke av direkta åtgärder, vid- tagna av det allmänna eller av enskilda, utan blott av befolkningens till- växt och samhällets utveckling i allmänhet. Vidare kunde exempelvis för- hållanden, vilka inträtt som en följd av gjorda uppfinningar eller vidtagna ändringar i tullagstiftningen, medföra avkastningsökning, vartill ägaren ej kunde anses ha bidragit.

Köhler erinrade att av varjehanda anledningar även åtskilliga andra förmögenhetsobjekt än jorden kunde bli föremål för värdestegring utan ägarens åtgöranden. Jordvärdestegringen vore emellertid av annan karak- tär och medförde andra verkningar för samhället än annan värdestegring. Jorden vore absolut nödvändig för människans tillvaro. Den vore av na- turen noga begränsad. Markinnehavet innebure ett monopol, varav visser- ligen en mycket stor del av befolkningen vore i besittning. Värdet av detta monopol stegrades som en följd av och jämsides med befolkningens till— växt och samhällets utveckling. I den mån markägarna härigenom vunne fördelar, måste den övriga befolkningen vidkännas en motsvarande börda genom stegringen av arrenden och hyror samt fördyrande av de viktigaste livsförnödenheterna.

Tydligt vore _ framhöll Köhler _ att om man ville införa en mera all- män värdestegringsskatt ensartade bestämmelser för all oförtjänt vårde- stegring icke kunde meddelas. För beskattning av dylik värdestegring å lös egendom krävdes andra föreskrifter än dem, som passade för värdesteg— ring å jord.

Beträffande det tekniska förfarandet vid taxering till jordräntesteg- ringsskatt skulle enligt Köhlers förslag som regel gälla, att all landets jord kort efter den nya lagstiftningens antagande uppskattades för bestäm— mande av ingångsvärdet, d. v. 5. det för framtiden skattefria markvärdet. Periodvis, enligt förslaget vart femte år, skulle därefter undersökningar verkställas för utrönande av eventuellt inträdd jordräntestegring. Kon— staterades därvid att förhållande förelåge, som medfört jordräntestegring, beräknades värdet av den totala markvärdestegringen, d. v. 5. det belopp, varmed markvärdet ökats utöver ingångsvärdet. Härefter skulle utredas

vilka avdrag skäligen borde medgivas för bestämmande av det belopp, efter vilket skatt skulle utgöras. Enligt förslaget medgåves avdrag för alla skäliga kostnader, som markägaren under den förflutna femårsperioden fått vidkännas för företag, som ansåges medföra stegring i den honom tillhöriga markens avkastningsförmåga, dock endast i den mån kostna— derna ansåges skäligen böra påföras den ifrågavarande marken.

Avdragsbestämmelserna inneburo, att alla slags kostnader markägaren haft och som medfört värdestegring av hans mark finge avdragas. För medgivande av avdrag krävdes vidare att förekommande utgifter vore att anse såsom markägarens verkliga kostnader. Hade markägaren antingen själv utfört eller till annan utgivit bidrag för utförande av viss anlägg— ning, som medfört värdestegring å hans mark, och hade han sedermera på annat sätt än genom inträdd markvärdestegring erhållit full gottgörelse för sin ifrågavarande utgift, vore denna ej att betrakta såsom verklig kost- nad. Endast i den mån utgiften ej kunde anses vara markägaren gottgjord på annat sätt än genom den uppkomna markvärdestegringen förelåge av- dragsgill kostnad.

Endast kostnader för sådana företag, som ansåges medföra markvärde— stegring, fingo enligt förslaget avdragas. Avdrag finge alltså ej ske t. ex. för förvaltningskostnader, som hänförde sig till egendomens besittning. Endast i den mån kostnaderna prövades skäliga och ansåges skäligen böra påföras den ifrågavarande marken finge avdrag för kostnaderna med- givas. Hade en markägare på ett direkt oförståndigt sätt planlagt eller ut- fört visst arbete, så att kostnaderna onödigt stegrats; eller hade han upp- skattat sitt eget arbete oskäligt högt, borde beskattningsmyndigheten äga rätt att vid avdragets bestämmande jämka beloppet. Om det inträffade att en markägare utförde en anläggning eller anordnade ett affärsföretag, som ökade avkastningsförmågan ej blott hos hans egen mark utan även hos annans mark, hade beskattningsmyndigheten att på grund av förelig- gande omständigheter söka så noggrant som möjligt beräkna huru stor del av kostnaden som skäligen kunde anses belöpa å anläggarens mark. Endast den delen vore nämligen avdragsgill.

Såväl enligt Landéns som Köhlers förslag skulle från den totala mark- värdestegringen avdrag få göras jämväl för den skada eller förlust genom »intrång», som markägaren skulle förorsakas vid utnyttjande av jord- räntestegringen. Landén anförde härom närmare, att det i det praktiska livet otvivelaktigt förekomme en mängd fall av jordräntestegring, där det skulle vara förenat med en påtaglig obillighet att uttaga den principiellt även i dessa fall fullt berättigade jordräntestegringsskatten i hela dess omfattning och där det kunde vara motiverat att medgiva undantag från skattskyldigheten. Fall kunde sålunda förekomma, där det visade sig ltt en utan all fråga oförtjänt jordvärdestegring icke kunde tillfullo utnyttas utan att markägaren åsamkades skada och förlust genom att nödgas riva

byggnader och anläggningar, som bleve värdelösa eller åtminstone drabba- des av avsevärd värdeminskning därigenom att marken användes för ett annat ändamål än tidigare. Ett exempel härpå erbjöde det fall, då en jordbruksfastighet behövde tagas i bruk för att tillfredsställa behovet av byggnadsmark och på grund härav erhölle ökat värde. Om på jordbruks— egendomen funnes dyrbara anläggningar för jordbrukets behov, vilka måste bortföras för att den uppkomna jordräntestegringen skulle kunna utnyttjas, vållades ägaren genom byggnadernas nedrivande och bortfö- rande en förlust, som icke toges i beräkning vid jordräntestegringens taxe— ring, eftersom jordräntestegringen ju beräknades genom en jämförelse mellan det äldre och det nuvarande markvärdet och enligt förslaget skulle vid markvärdets uppskattning icke tagas någon hänsyn till att marken vore bebyggd. Liknande exempel erbjöde industriella fastigheter, då för utnyttjande av jordräntestegring å för dem använd mark de industriella byggnaderna måste bortföras. Det värde dessa byggnader representerade så länge de användes för sitt förutvarande ändamål och på sin nuvarande plats bleve säkerligen ofta i högsta grad reducerat genom byggnadernas rivning för förflyttning till annan plats. Även å en vanlig byggnadstomt, som vore bebyggd med ett i förhållande till det stegrade tomtvärdet olämp- ligt hus, kunde liknande skada eller förlust uppkomma för utnyttjande av jordräntestegringen. Köhler anförde följande exempel:

Ett för industriellt ändamål använt markområde har åsatts ett ingångsvärde av 50 000 kronor. Någon tid därefter blir områdets läge väsentligt förbättrat. För den industriella verksamhetens bedrivande är det förbättrade läget av föga betydelse; industrien anses kunna drivas lika väl på mindre välbelägen mark. Under förutsättning att området användes uteslutande för bostadsbebyggelse an- ses markens avkastningsvärde utgöra 90 000 kronor. Om den skada, som genom avkomststegringens utnyttjande tillfogas markägaren såsom följd av bortförandet av är området befintliga byggnader och maskiner uppskattas till 40000 kronor, blir markvärdet 50000 kronor (90 000—40 000), eller alltså lika med ingångs- värdet och någon markvärdestegring anses ej föreligga. Några år därefter upp- skattas markens avkastningsvärde till 100000 kronor och skadan för intrång till 45000 kronor. Markvärdet blir sålunda 55000 kronor (100 000—45 000) och markvärdestegringen 5000 kronor (55 000—50 000). Sedan någon tid ytter- ligare förflutit, tagcs området i bruk uteslutande för bostadsbebyggelse. Mark- värdet beräknas då till 110 000 kronor, och markägarens kostnader för byggna- ders och maskiners bortförande konstateras ha under senaste femårsperiod ut- gjort 45 000 kronor. Om annan kostnad ej tillfogats markägaren för den inträdda värdestegringen, blir alltså jordräntestegringens kapitalvärde 15000 kronor (110 000 — 50 000 — 45 000).

Den lindring i skattskyldighet, som kunde ifrågakomma såsom berätti- gad med hänsyn till omöjligheten att utnyttja inträdd markvärdestegring utan samtidigt uppoffrande av vissa befintliga värden, var enligt Landéns förslag avsett att realiseras på olika sätt allteftersom markägaren vid taxe-

ringen redan lidit den av intrånget vållade förlusten eller icke. I det se- nare fallet ansågs följdriktigast att beräkna den beskattningsbara jord— räntestegringen till belopp, som av jordräntestegringens kapitalvärde åter- stode efter avdrag för förlustens uppskattade belopp, och på denna väg åstadkomma en efter förlustens storlek avpassad nedsättning i skatten. Förlusten skulle alltså i detta fall uppskattas till sitt belopp vid varje allmän taxering till jordräntestegringsskatt och avräknas från jordränte- stegringens då uppskattade kapitalvärde. Skatten beräknades endast ]på den återstående delen av jordräntestegringen. Om förlusten åter redan ägt rum, skulle markägaren enligt förslaget kompenseras med skattefrihet under så lång tid, som erfordrades för att han genom eftergift av skatt skulle ha full ersättning för den förlust, som tillfogades honom.

Enligt Köhlers förslag gjordes ej någon skillnad på det fall att för- lusten genom intrånget vid den tid, då taxeringen ägde rum, förelåge så- som en beräknelig följd, därest den konstaterade jordräntestegringen kom- me att utnyttjas, och det fall att ägaren redan vid taxeringen lidit förlust. I den mån utnyttjandet av avkomststegringen förorsakade intrång för markägare medgåves i båda fallen avdrag med belopp, vartill den genom intrånget åsamkade skadan uppskattades.

Såväl Landén som Köhler framhöllo nödvändigheten av att vid beräk- ningarna för bestämmande av jordräntestegringsskatt behörig hänsyn toges till eventuellt inträdda förändringar i penningvärdet. Skillnaden i beloppen mellan ingångsvärdena och de periodvis uppskattade markvär— dena kunde till större eller mindre del vara endast skenbar beroende på fluktuationerna i penningvärdet. I syfte att göra nyssnämnda båda värden fullt kommensurabla med varandra torde tid efter annan nödig justering av ingångsvärdet företagas. Fluktuationerna i penningvärdet kunde emel- lertid givetvis icke på förhand beräknas. Det läte sig därför enligt Lan- déns och Köhlers mening ej göra att ange några grunder för en justering av nyssnämnda slag. Vid sådant förhållande och då det vore av synnerlig vikt att i alla hänseenden i möjligaste mån enhetliga principer följdes vid de ifrågavarande beräkningarna, syntes det dem lämpligast att låta tills vidare anstå med att meddela bestämmelser i saken. Först sedan föränd— ringar i det vid lagens ikraftträdande gällande penningvärdet i mera avse- värd grad framträtt och särskilda föreskrifter i ämnet utfärdats av stats— makterna, skulle alltså vid förekommande taxeringar till jordräntesteg— ringsskatt ifrågavarande förhållande beaktas.

Beträffande skattens storlek föreslogo Landén och Köhler att skatten skulle utgå med två procent årligen av jordräntestegringens kapitalvärde.

Till skillnad från de tidigare förslagen i ämnet skulle enligt Landéns och Köhlers förslag skatten vara obligatorisk. Till stöd härför åberopade Landén bl. a. principiella skäl. Han yttrade sålunda, att det uppenbarligen vore nödvändigt —— sedan det en gång blivit fastslaget, att den enskilde

markägaren vore skyldig att till samhället avstå viss del av den oförtjänta markvärdestegringen — att denna skyldighet utkrävdes inom alla kom- muner, oberoende av deras skattebehov. Det vore utan tvivel varje kom- muns skyldighet att taga vara på sina tillgångar. Den tillgång, som jord— räntestegringen representerade för kommunen, vore ej att utan vidare likställa med de övriga skattekällor, som lagstiftningen ställde till kom- munernas förfogande. Kommunens rätt och skyldighet att taga i anspråk viss del av jordräntestegringen grundades icke blott på skattepolitiska utan även på socialpolitiska skäl. Och dessa senare krävde en enhetlig och allmän tillämpning av ifrågavarande beskattningsbestämmelser.

I fråga om användningen av influtna skattemedel anförde Landén, att eftersom jordräntestegringsskatten vore avsedd att utgå i förhållande till inträdd stegring i marks avkastningsförmåga och såsom en perpetuell år— lig skatt, något behov icke förelåge att begränsa kommunens rätt att an- vända skattemedlen för kommunens sedvanliga löpande utgifter. Helt an- norlunda ställde sig saken då skatten, som de tidigare förslagen förut- satte, vore en engångsskatt, som utginge av en uppkommen kapitaltillgång. Under denna förutsättning vore det uppenbarligen ekonomiskt riktigt att betrakta även skatten såsom ett kapital, varav endast avkastningen borde användas för att bestrida löpande utgifter under det att kapitalbeloppet bevarades. I Landéns förslag hade sålunda ej upptagits de tidigare för- slagens bestämmelser om fondering av medel, som inflöte genom skatten. — Köhler tänkte sig, att skattemedlen skulle användas till utjämnande av den olika skattebördan i kommunerna.

Kammarrättens utlåtande 1918

Över de av Landén och Köhler utarbetade förslagen inhämtades ytt- randen av länsstyrelserna och kammarrätten.

I de av länsstyrelserna avgivna yttrandena vitsordades allmänt lämplig— heten av en jordräntestegringsskatt. Endast två av länsstyrelserna ställde sig tveksamma eller avvisande mot denna skatteform. De övriga tillstyrkte mer eller mindre livligt densamma, en del under förklaring att skattens berättigande torde vara så allmänt erkänd att delade meningar därom ej längre funnes samt att det vore av synnerlig vikt att frågan om jordränte- stegringsskatten skyndsamt bleve löst. Likaledes förordades allmänt den direkta skatteformen. Endast tre av länsstyrelserna ansågo den in- direkta skatten vara att föredraga. I de fall, där länsstyrelserna ingått på granskning av de närmare bestämmelserna rörande sättet för värderingens verkställande och värdestegringens beräknande, gåvo länsstyrelserna ut- tryck åt uppfattningen att bestämmelserna skulle bli svåra att tillämpa i praktiken. Det uttalades också farhågor för att beskattningsmyndighe-

terna (taxeringsnämnderna) ej skulle vara skickade att handha taxerings- arbetet.

Kammarrätten avstyrkte,1 att någotdera av förslagen lades till grund för lagstiftning i ämnet. Enligt kammarrättens mening vore förslagen icke praktiskt genomförbara. I förslagen saknades de garantier för riktiga uppskattningar, som utgjorde förutsättning för tillämpning av det direkta beskattningssystemet. Tanken på att anordna värdestegringsbeskattningen i enlighet med den direkta metoden ansåge sig kammarrätten nämligen ej längre böra avvisa, om blott det kunde förväntas att den kommunala skattelagstiftningen medförde betryggande garantier för fastighetsbeskatt- ningarnas riktighet och därigenom möjlighet också vunnes för erhållande av uppskattningar, varå värdestegringsbeskattning kunde byggas.

Beträffande sättet för markvärdets utrönande yttrade kammarrätten bl. a., att om Landén hade rätt i sitt uttalande att taxeringsnämnderna, hur de än vore sammansatta, icke skulle vara i stånd att åstadkomma sär- skild uppskattning av varje fastighets faktiska avkastningsvärde —— med byggnader och skog — utsikten att få en nöjaktig uppskattning av den beräkneliga avkastningsförmågan av en fastighet — tänkt utan byggnader och skog — väl torde vara än mindre. Kammarrätten hölle före att taxe- ringsmyndigheterna ej skulle se sig i stånd att till grund för uppskatt— ningen av markvärdet lägga den årliga avkastningsförmågan, sådan denna toge sig uttryck i den behållna årliga avkastning, som marken i förhanden- varande skick på grund av beskaffenhet, läge och tjänlighet för olika ända- mål under vanliga förhållanden och under förutsättning av ett i ekono- miskt avseende klokt utnyttjande av marken kunde antagas stadigvarande lämna, därvid befintligheten av byggnader och skog lämnades utan avse— ende. I stället komme taxeringsmyndigheterna helt säkert att bestämma markvärdet uteslutande med ledning av det allmänna saluvärdet, som för övrigt merendels utgjorde ett uttryck för fastighetens beräknade avkast- ningsförmåga.

Kammarrätten framhöll, att även om den i förslagen förutsatta metoden att för markvärdets utrönande först beräkna markens avkastning och där- efter kapitalisera denna efter viss procent icke skulle komma att följas i praktiken utan i stället det allmänna saluvärdet skulle läggas till grund för taxeringarna, svårigheterna för markvärdets beräkning därmed inga- lunda vore undanröjda. Den föreslagna skatten skulle —— vilket även måste erkännas såsom principiellt riktigt — träffa allenast jorden och icke därå befintliga byggnader och andra till fast egendom hänförliga anläggningar, liksom ej heller växande skog. Det allmänna saluvärdet kunde alltså ej omedelbart ligga till grund för taxeringen i andra fall än då fråga vore om obebyggda tomter eller eljest fastigheter, som saknade såväl byggnader och anläggningar som skog. Vad beträffade fastighet, som hade beskatt-

1 Utlåtande den 20 september 1918.

ningsnatur av annan fastighet, torde det dock låta sig göra att med led- ning av saluvärdet utfinna reella tomtvärden jämväl å bebyggda fastig- heter. Annorlunda ställde sig förhållandet, när det gällde jordbruksfastig- heter. Vanskligheten att någorlunda exakt kunna beräkna avkastningsför- mågan eller saluvärdet av en med byggnader och skog försedd jordbruks- fastighet, tänkt såsom frigjord från både byggnader och skog, syntes kam- marrätten uppenbar. På grund härav och då det kunde antagas att skatten aldrig komme att få någon större betydelse för den egentliga jordbruks- jorden ansåge kammarrätten praktiska skäl tala för att åtminstone tills vidare undantaga jordbruksfastigheter från beskattningen, såvitt anginge deras jordbruksvårde, däri inberäknat värdet av skogbärande mark och växande skog. Kammarrätten erinrade om att kammarrätten jämväl i sitt föregående yttrande uttalat sig i sådan riktning.

Angående förslaget att jordräntestegringsskatten skulle avse jämväl indu- striegendomar — vilka i 1909 års författningsförslag undantagits från perio- disk värdestegringsskatt — anförde kammarrätten, att eftersom industriella företag ofta nog och särskilt på landsbygden själva skapade värdestegring såväl av egen mark som av närliggande områden, samt ägaren av ett indu- striellt företag i regel icke kunde utnyttja värdestegringen eller eljest hade någon fördel av densamma så länge fastigheten användes för sitt industriella ändamål, det framstode såsom billigt att sådan fastighet ej belades med värdestegringsskatt. Därtill komme att kommunens eget intresse fordrade, att industriidkaren icke på grund av skatten tvingades att förlägga sin verk- samhet till annan kommun, där markvärdena vore lägre.

Kammarrätten fann de av Landén och Köhler föreslagna bestämmel— serna, enligt vilka avdrag från jordräntestegringens kapitalvärde skulle ske för den skada och förlust genom intrång, som markägaren skulle lida, därest jordvärdestegringen utnyttjades — vilka bestämmelser avsågo att beakta de praktiska hänsyn, som enligt 1909 års författningsförslag föranledde till industrifastigheters undantagande från värdestegringsskatt — lida av oklar- het. Kammarrätten anmärkte, att man av Landéns förslag kunde få den uppfattningen, att med skada och förlust avsåges allenast kostnad för bygg— nads eller anläggnings borttagande. Bereddes emellertid industriidkaren icke avdrag eller vederlag för annat än dylik kostnad, vars belopp i allmän- het måste antagas falla inom särdeles blygsamma gränser, vore uppenbart att vad som med de föreslagna anordningarna avsetts icke kunde vinnas. Av motiveringen vore man dock berättigad antaga att i fråga om indu- strifastigheter avsåges med skada och förlust icke blott nedrivningskost— nad utan även kostnaden för den industriella verksamhetens förläggande till annan ort, d. v. s. kostnaden för uppförande därstädes av byggnader, till storlek och användbarhet motsvarande dem, som för jordräntestegringens utnyttjande måste uppoffras. Men till skada och förlust syntes ock böra hän- föras ej blott de ökade transport- och andra driftkostnader, som kunde bli

en följd av den industriella verksamhetens förflyttning till den nya orten utan även den minskade årsbehållning, som eljest kunde föranledas av förflyttningen. Det kunde också ifrågasättas, om ej konsekvensen krävde, att industriidkaren tillerkändes avdrag för den inkomstminskning, som blewe följden, därest han för utnyttjande av jordräntestegringen nödgades helt nedlägga eller inskränka industriverksamheten. Kammarrätten fann det ligga i öppen dag, att uppskattningar i nu ifrågavarande avseende komme att mötas av de största svårigheter. Särskilt i de fall, då intrånget ännu ej inträffat och det ej vore bestämt, om industriverksamheten skulle nedläg- gas eller förflyttas till annan ort eller till vilken ort förflyttningen skulle ske, syntes svårigheterna bli stora.

Då syftet med de av Landén och Köhler i förevarande avseende föreslagna anordningarna vore detsamma som det, vilket enligt tidigare förslag frikal- lade industrifastigheter från periodisk värdestegringsskatt, och dessa anord- ningar antoges skola i många fall leda till samma resultat som om industri— fastigheterna undantoges från beskattning, saknades enligt kammarrättens mening anledning att frångå vad 1909 års författningsförslag härutinnan innehöll. Då emellertid enligt förslagen avdragen eller vederlagen för skada och förlust vore avsedda att tillgodogöras icke blott för industrijord utan även för annan mark, vars ägare för jordräntestegringens utnyttjande måste åsamkas eller redan tillskyndats skada och förlust, men i fråga om sådan mark skadan och förlusten i allmänhet icke torde komma att bestå i annat än kostnad för byggnads nedrivning och dylik kostnad ej brukade uppgå till mera avsevärt belopp, syntes det kammarrätten ej erforderligt att för ifrågavarande fall medgiva skattelindring.

Beträffande de i förslagen förordade avdragsbestämmelserna i övrigt yttrade kammarrätten att det skulle möta stora svårigheter, då det gällde att enligt Landéns förslag från den totala värdestegringens belopp avdraga vär- det av den markvärdestegring, som skäligen vore att tillskriva åtgärder av markens ägare, varmed även avsåges föregående ägare. Det ägde natur- ligtvis sin riktighet — framhöll kammarrätten — att det icke vore de av markägaren nedlagda kostnadernas belopp som i och för sig utvisade vär- det av markägarens åtgärder, liksom också att avdrag för kostnaderna så— som sådana icke vore principiellt berättigat. Men alltför stora betänklig— heter syntes dock resa sig mot att överlämna åt beskattningsmyndigheten att nästan utan alla anvisningar uppskatta värdet av markvärdestegring, som vore att tillskriva markägarens åtgärder, icke blott sådana som vidtagits under de närmaste förflutna åren utan alla hans åtgärder ända från tiden för ingångsvärdets bestämmande. Ledningen för beräkningen skulle vis— serligen hämtas av kostnadernas belopp men upplysning om kostnadsbe— loppen torde ofta komma att saknas, när kostnaderna nedlagts för länge sedan eller utav en föregående ägare. Resultatet av beskattningsmyndig- heternas uppskattning enligt Landéns förslag kunde befaras framstå såsom

rent godtycke. Bestämda direktiv för uppskattningen vore därför enligt kam— marrättens mening att föredraga, även om desamma icke i varje fall skulle leda till resultat, som i principiellt hänseende vore fullt riktiga. I sådant hänseende skulle i närmare anslutning till Köhlers förslag kunna föreskri- vas att samtliga av markägaren eller föregående ägare under viss tid, exem- pelvis de tio senaste åren, å marken eller för åstadkommande av värdesteg- ring å marken nedlagda kostnader finge avdragas, såframt och i den mån de icke vid föregående taxering avdragits, dock att då kostnaderna uppen- barligen icke medverkat till markvärdestegringen avdrag icke borde ifråga— komma. Om värdestegringsbeskattningen inskränktes till att i huvudsak träffa annan fastighet än jordbruksfastighet, syntes ett dylikt förenklat förfarande vara så mycket mer att tillråda, som å sådan fastighet nedlagda kostnader i allmänhet torde motsvara därav föranledd värdeökning.

Kammarrätten hävdade även nu, liksom i sitt föregående utlåtande (jfr sid. 109), att skatten borde vara allenast fakultativ. Likaledes vidhöll kam- marrätten sin i nämnda yttrande uttalade mening att skatten borde i sin helhet tillfalla den kommun, inom vilken värdestegringen ägt rum. Att på sätt Köhler ifrågasatt låta skatten i utjämningssyfte gå till fördelning mel- lan samtliga eller de mest skattetyngda kommunerna innefattade alltför stor avvikelse från principerna för objektbeskattning för att en sådan an— ordning — som för övrigt medförde att skatten måste bli obligatorisk — skulle kunna förordas. Beträffande skattesatsens storlek ansåg kammar— rätten att skatten icke borde sättas lägre än som motsvarade en en- gångsavgift av tjugu procent av den beskattningsbara värdestegringens belopp.

Under hänvisning till den framförda kritiken ifrågasatte kammarrätten huruvida icke den i de båda förslagen förordade perpetuella direkta skatten borde ersättas med en temporär sådan, utgående för viss tid, exempelvis tj ugu år. Kammarrätten anförde, att en sådan omläggning av beskattningen först och främst innebure den i principiellt hänseende viktiga avvikelsen från Landéns och Köhlers förslag, att jordvärdestegringen icke för fram— tiden bibehölles åt det allmänna såsom en dess oförytterliga rättighet utan att vederbörande jordägare i stället finge s. a. s. amortera till sig denna värdestegring. Vid amorteringstidens utgång — efter de tjugu åren — in— ginge alltså det ökade jordvärdet i det fastighetsvärde, som ägaren finge tillgodogöra sig. Intet hindrade, att om under periodens lopp ny värdesteg— ring inträdde, denna på liknande sätt gjordes till föremål för beskattning på nya tj ugn år. De vid olika tider inträdda värdestegringarna bleve då successivt beskattade för att successivt slutligen övergå i jordägarens hand. Med denna omformning av beskattningens karaktär syntes det praktiska genomfö— randet av en direkt värdestegringsskatt vara möjlig. Förhållandena under den tid skatten utginge ändrades icke så hastigt att icke jämförelse mellan ingångs— och utgångsvärdena kunde bli tillräckligt exakt. Vidare följde med

en beskattning endast för viss begränsad tid, att inga olägenheter mötte att från beskattningen åtminstone tillsvidare undantoges jordbruksvårdet å fast egendom. Under värdestegringsbeskattningen skulle alltså ingå annan fa s— tighet i dess tekniska bemärkelse. Men därjämte syntes beskattningen kunna och böra utsträckas till fastighets tomt- och industrivärde. Därigenom skulle under Värdestegringsskatten komma just de jordområden, där någon mera avsevärd stegring av jordvärdet kunde vara att påräkna, nämligen i städer— nas eller stadsliknande samhällens eller industricentras omedelbara grann- skap belägen mark, som tills vidare nyttjades till jordbruk. Med den tempo- rära skattens natur stämde vidare, att taxeringarna skulle ske på basis av det allmänna saluvärdet och att, efter jämförelse mellan de olika värdena, låta skatten utgå på stegringen i taxeringsvärdet, sedan därifrån avdragits markägarens kostnader för markförbättring. Det läge i öppen dag att taxe- ringar efter denna metod bleve vida mera utförbara och komme att lämna ett mera tillfredsställande resultat än efter den avkastningsberäkning, var- med förslagen opererade. Den nya skatten skulle alltså bli en jordvärde- stegringsskatt och icke en jordräntestegringsskatt.

Departementsbehandlingen 1918 samt propositioner till 1919 och 1920 års riksdagar

På hösten 1918 anmäldes ärendet för Kungl. Maj:t, varvid chefen för finansdepartementet, statsrådet Thorsson, anförde att det i anledning av vad mot Landéns och Köhlers förslag anmärkts syntes tydligt att förslagen borde göras till föremål för omarbetning i vissa hänseenden. Då det emeller- tid syntes departementschefen angeläget, att en skatt av ifrågavarande slag kunde komma i tillämpning snarast möjligt, ansåg han det böra tagas under övervägande, huruvida man ej genom att anordna ingångsvärdering av mark i och för blivande jordvärde- eller jordräntestegringsskatt skulle ernå att, på samma gång de i ämnet föreliggande författningsförslagen kunde ägnas den noggranna och omsorgsfulla överarbetning som frågans syn— nerliga vikt krävde, själva skattens utgörande ej skulle ytterligare fördröjas.

Förslag till anordnande av sådan ingångsvärdering framlades påföl— jande år för riksdagen. I propositionen (nr 329) uttalade föredragande de— partementschefen bl. a. att det berättigade i en jordvärde- eller jordränte— stegringsskatt vore allmänt erkänt. Även om någon tvekan knappast kunde anses råda i fråga om det rättvisa i en dylik skatt, vore meningarna emel— lertid delade beträffande hur skatten lämpligen borde anordnas. Det ena förslaget efter det andra hade framlagts för att mötas av en mer eller mindre skarp kritik. Givet vore att det vid införandet av en helt ny skatt alltid mötte svårigheter att finna de lämpligaste formerna för beskattningen; ej heller torde det vara uteslutet, att kritiken i någon mån berodde på en helt natur- lig tveksamhet, då det gällde att taga ståndpunkt till de olika spörsmålen.

Det syntes departementschefen vara en angelägenhet av största vikt, att

å ena sidan den ifrågasatta beskattningens genomförande ej längre fördröj- des men att å andra sidan ett blivande förslag i ämnet förbereddes på det omsorgsfullaste sätt. Då departementschefen i anslutning därtill ansett sig böra ifrågasätta, att en ingångsvärdering skulle företagas, hade han i främsta rummet avsett att tillgodose förstnämnda synpunkt, men han me- nade att en sådan värdering även komme att i hög grad underlätta frågans slutliga lösning. Den mot skatten framförda kritiken hade nämligen i vä- sentlig grad rört sig om värderingarnas verkställande. Därvid hade den första värderingen _ ingångsvärderingen _ ansetts erbjuda mindre svå- righeter; meningarna hade mera brutit sig om vilka principer, som borde följas vid de senare värderingarna och den därmed sammanhängande be-* räkningen av värdestegringen. De erfarenheter, som kunde vinnas vid en ingångsvärdering, torde givetvis i hög grad underlätta ett bedömande av huru de följande värderingarna borde anordnas och värdestegringen be- räknas för att det bästa och rättvisaste resultatet skulle ernås.

Departementschefen anmärkte, att innan en dylik ingångsvärdering be- slutades, man emellertid hade att överväga vilka spörsmål man därvid måste taga ståndpunkt till. De flesta och även de mest omstridda frågorna kunde och borde därvid skjutas åt sidan. Sålunda torde ej behöva avgöras, huruvida skatten skulle tillfalla stat eller kommun, ej heller, 0111 man be— stämde sig för sistnämnda alternativ, huruvida skatten skulle göras obli- gatorisk eller om det skulle bero av kommunerna själva, huruvida skatt över huvud skulle uttagas. En fråga, till vilken man däremot måste taga ståndpunkt, vore huruvida den direkta eller indirekta beskattningsmetoden borde tillämpas. Den förra metoden hade nog allmänt vunnit erkännande såsom den principiellt riktigaste men till en början hade likväl den indi- rekta metoden i regel förordats av rent praktiska skäl. Då emellertid de hörda myndigheterna frånträtt sin tidigare betänksamhet i fråga om den direkta skattemetodens lämplighet och så gott som enhälligt förordat denna metod, syntes det departementschefen att man utan tvekan kunde bestämma sig för denna.

Enligt departementschefens mening borde vidare övervägas vilken jord som borde ingå i en taxering. Den utan tvivel mest omfattande frågan i detta sammanhang vore, huruvida en stegring av fastighets jordbruksvårde borde underkastas beskattning eller ej. Departementschefen erinrade att mening- arna därom vore ganska delade. Å ena sidan hade man velat göra gällande att om ett fastighetsvärde ökades till följd av exempelvis en järnvägsanlägg— ning, det ej borde vara någon skillnad, om värdestegringen hade sin grund i möjligheten att försälja tomter eller i lättare avsättning av jordbrukspro- dukter. Å andra sidan hade man framhållit, att under det jordvärdetaxe— ringen beträffande jordbruksfastigheter skulle medföra synnerliga svå- righeter och kostnader, en skatt å värdestegring av dylik jord skulle giva jämförelsevis ringa utbyte. För egen del vore departementschefen ej beredd

att taga slutlig ståndpunkt till frågan, huruvida dylik värdestegring borde in- begripas under en blivande skatt. Svårigheterna att utan föregående erfaren- het omedelbart företaga den omfattande värderingen av dessa fastigheters mark utan byggnader och skog talade enligt departementschefens mening för att ej ifrågasätta en ingångsvärdering av desamma. Däremot syntes enligt de- partementschefens mening tillräcklig anledning ej finnas att från värde- ringen undantaga industrijord.

Beträffande frågan hur värderingen borde verkställas framhöll departe- mentschefen önskvärdheten av att denna anordnades på sätt som i minsta möjliga mån föregrepe ett blivande slutligt beslut och som på samma gång läte sig lätt tillämpas. Departementschefen erinrade att enligt Landéns och Köhlers förslag markvärdet skulle såväl vid ingångstaxering som vid före- kommande taxeringar till jordräntestegringsskatt bestämmas lika med den uppskattade behållna avkastningens efter viss grund beräknade kapi- talvärde (avkastningsvärdet). Kammarrätten åter ansåge, att ingångsvär- det borde bestämmas till belopp, som motsvarade markens värde efter ortens pris (allmänna saluvärdet). Tydligt vore _ yttrade departements- chefen _ att nämnda båda värden, avkastningsvärdet och allmänna salu- värdet, vad ingångstaxeringen beträffade, sammanfölle. Därest en ingångs— värdering anordnades i enlighet med kammarrättens förslag torde det för övrigt ej möta avgörande hinder att vid senare taxeringar beräkna den beskattningsbara värdestegringen på vare sig det ena eller det andra sättet. Departementschefen förordade därför en uppskattning av marken i huvud- saklig överensstämmelse med kammarrättens förslag.

Propositionen tillstyrktes i stort sett av bevillningsutskottet (betänkande nr 47), men vid behandlingen av förslaget i kamrarna stannade dessa i skilj- aktiga beslut, varför frågan för den riksdagen förfallit. Följande år fram- lades förslaget ånyo (proposition nr 22/1920). I enlighet med bevillnings— utskottets hemställan (betänkande nr 10) antog riksdagen förslaget, vil- ket i huvudsak överensstämde med det år 1919 framlagda. Till beslutet fo- gades dock ett tillägg av innehåll, att riksdagen med beslutet ej ville ha uttalat sig i fråga om de principiella linjer, som borde följas vid ett framtida utformande av ett lagförslag i ämnet. Samtidigt anvisade riksdagen en mil- jon kronor till täckande av de med markuppskattningen förenade kostna- derna.

Markvärdeuppskattningen 1920

Markvärdeuppskattningen, vilken avsåg markvärdet 1919, påbörjades i slutet av 1920. Den verkställdes av särskilda uppskattningsnämnder, en- var inom dess distrikt. För varje län och för Stockholms stad fungerade dessutom en granskningsnämnd med uppgift att granska uppskattningen samt pröva och avgöra besvär eller anmärkningar i anledning av uppskatt-

ningsnämndernas beslut. För att pröva och avgöra besvär, som anförts i anledning av granskningsnämndernas beslut, tillsattes en uppskattnings- övernämnd.

Sedan markvärdeuppskattningen avslutats avgav ordföranden i uppskatt— ningsövernämnden, f. d. överståthållaren J. Ramstedt, i skrivelse den 28 mars 1923 till chefen för finansdepartementet yttrande över uppskattning- ens resultat. Såsom slutomdöme uttalade han att markuppskattningen i befintligt skick icke vore sådan att den lämpligen kunde läggas till grund för en taxering till jordvärde- eller jordräntestegringsskatt. Mycket arbete och allvarliga strävanden att åstadkomma ett gott resultat vore utan tvivel nedlagda, och många uppskattningsresultat borde i oförändrat skick eller utan större jämkningar kunna användas för det avsedda ändamålet. Andra åter påkallade en mera genomgripande omarbetning och vore därförutan tillsynes icke användbara. Att uppskattningen sålunda icke blivit helt till— fredsställande torde enligt Ramstedts mening få tillskrivas flera omstän— digheter. Vad själva värdesättningen anginge så rådde ännu vid den tid- punkt, som därvidlag skulle vara bestämmande, stor osäkerhet på tomt- marknaden beroende främst på penningvärdets fortgående fall och av de då högt uppdrivna och för övrigt tämligen oberäkneliga byggnadskostnaderna. lnkonsekvenser och fel i uppskattningsförfarandet finge delvis anses bero på att föreskrifter, som meddelats för uppskattningen, varit väl knapphän- diga oeh icke lämnat tillräcklig ledning vid arbetets utförande. Det stöd, kännedomen om sättet för den blivande skattens uttagande skulle ha gi- vit åt ingångsvärderingen, hade icke heller funnits. Men även om dessa an— ledningar till tvekan och osäkerhet ej varit förbanden, skulle säkerligen ändock en värdering, som åsyftade en för hela landet likformig uppskatt— ning men måste utföras av så många olika myndigheter, vilka säkerligen icke alla förfogat över nödig sakkunskap, näppeligen kunnat medföra ett fullt tillfredsställande resultat.

I februari 1924 avgav Ramstedt _ efter erhållet uppdrag _ förslag till närmare anvisningar att följa vid blivande uppskattning av mark för taxering till jordvärdestegringsskatt.

1942 års författningsförslag

Från mitten av 1920-talet till början av det andra världskriget inträdde en paus i utredningsarbetet.1 På föranstaltande av riksdagen tillsattes emel- lertid år 1941 den sista av de utredningar, som enligt vad inledningsvis nämnts avgivit utarbetade författningsförslag till en värdestegringsskatt.

1 Frågan om värdestegringsskatt var dock föremål för bl. a. riksdagens uppmärksamhet flera gånger under mellantiden, se härom 1942 års betänkande s. 63—69. (Motion 1926 av herr Lindhagen; interpellation vid 1932 års riksdag av herr Sjöström i Göteborg; motion 1935 av herr Kilbom m. fl.; motioner 1939 av herrar Fredrik Ström och Hermansson m. fl.; motion 1941 av herr Edv. Björnsson m. fl.)

I direktiven för denna utredning _ benämnd 1941 års sakkunniga för vår— destegringsskatt _ anfördes bl. a. att det rådande krisläget aktualiserat be— hovet av en värdestegringsskatt å fastigheter. Statens skattebehov hade steg— rats i sådan grad, att man måste pröva alla möjligheter till skärpt beskatt— ning av sådana vinster, som uppkomme på grund av den ekonomiska ut- vecklingen och tillfölle enskilda personer och företag utan någon motsva- rande produktiv insats från deras sida. Betydelsen av en sådan värde— stegringsskatt vore emellertid endast ofullständigt angiven därmed, att den kunde förväntas tillföra det allmänna vissa inkomster. Även om skat- ten skulle ge relativt litet, skulle den fylla en betydelsefull funktion. Där- igenom att den kraftigt reducerade möjligheten till vinster på fastighets- marknaden, toge den bort underlaget för en spekulation i stigande fastig— hetsvärden och den bidroge sålunda till att stabilisera dessa värden.

I direktiven framhölls vidare att då en särskild uppskattning av markens värdestegring visat sig vara förenad med stora tekniska svårigheter, det borde undersökas, om skatten kunde baseras på den odelade värdesteg- ringen av hela fastigheten, inklusive byggnader. Vad anginge frågan om skat- ten borde upptagas av staten eller kommunerna syntes närmast böra över— vägas att formellt anordna skatten som en statsskatt, ehuru någon del av skatten borde tillfalla de kommuner, inom vilka fastigheterna vore belägna.

De sakkunniga avgåvo den 1 september 1942 betänkande1 med förslag till förordning om värdestegringsskatt & fastighet (SOU 1942: 39). Efter en summarisk redogörelse för den tidigare behandlingen i Sverige av frågan om värdestegringsskatt å fastighet lämnades i betänkandet först en över- sikt över de olika arter av värdestegring, som en fastighet kunde tänkas undergå.

Från ekonomisk synpunkt kunde man enligt de sakkunnigas mening skilja mellan tre huvudslag av värdestegring för en fastighet, varjämte de två sista kategorierna lämpligen kunde uppdelas i vissa undergrupper.

De sakkunniga anförde härom följande. 1) Om värdestegringen endast hade sin grund däri att fastighetsägaren investerat andra kapitaltillgångar i fastigheten, exempelvis genom att be- kosta nybyggnader eller förbättringsarbeten med eget eller lånat kapital, och om värdestegringen ej överstege de nedlagda kostnaderna, vore det tyd- ligen blott fråga om en omplacering av kapitaltillgångar, som ej åtföljdes av någon ökning i fastighetsägarens nettoförmögenhet.

Denna värdestegring borde enligt de sakkunnigas mening ej beskattas. 2) I andra fall vore fastighetens värdestegring uttryck för ett sparande från fastighetsägarens sida, varvid en motsvarande Ökning av hans netto- förmögenhet förutsattes äga rum. En dylik nyinvestering kunde ske på tre olika sätt:

1 Betänkandet, som var enhälligt, är undertecknat av ledamöterna herrar Wigert (ordförande), Elon Andersson, E. Baehrendtz, Edv. Björnsson, Erik Hagberg, Erik Lindahl och Axel Löfvanier.

a) Fastighetsägaren kunde bekosta förbättringsarbeten o. dyl. å fastig- heten med penningmedel som erhållits såsom inkomst från fastigheten eller från andra förvärvskällor, eller han kunde använda en del av fastighetens avkastning in natura vid ifrågavarande förbättringsarbeten.

b) Förbättringsarbeten kunde vidare komma till stånd genom oavlönade arbetsprestationer från fastighetsägarens eller hans familjs sida; även i detta fall kunde man tala om ett sparande, som investerades i fastigheten.

e) Värdestegringen kunde slutligen ha karaktären av en ackumulering av räntor å själva fastighetskapitalet; sålunda ökades ett skogsbestånd i värde är från år, i den mån skogens tillväxt överstege avverkningen, och värde— ökningen ej eliminerades genom prisfall; men även värdet av en obebyggd eller ofullständigt utnyttjad tomt, som i framtiden kunde väntas giva en god avkastning, borde vid oförändrade framtidsutsikter under varje år stiga med det belopp, varmed den efter marknadsläget bestämda räntan å fastig- hetsvärdet överstege den inkomst, som möjligen erhållits från fastigheten.

I den mån nu ifrågavarande värdestegring ej överstigit de av ägaren nedlagda kostnaderna — inklusive oavlönade arbetsprestationer och acku- mulerade räntor — borde värdestegringsbeskattning enligt de sakkunnigas tanke ej ifrågakomma.

3) I övriga fall kunde fastighetens värdestegring karaktäriseras som en tills vidare orealiserad förmögenhetsvinst, varmed avsåges en förmögenhets- ökning, som ej motsvarades av ett lika stort sparande. Det vore detta slags värdestegring, som enligt de sakkunnigas förslag skulle särskilt beaktas. De sakkunniga utginge ifrån att sådan förmögenhetsvinst kunde komma till stånd på fem olika sätt, nämligen

a) Först och främst genom fastighetsägarens egna åtgöranden. Fastighets- ägaren kunde investera kapital eller inkomstmedel på sådant sätt, att värde- stegringen bleve större än det investerade beloppet. Överskottet utgjorde en förmögenhetsvinst, som fastighetsägaren själv framkallat genom ett skick- ligt utnyttjande av den föreliggande situationen.

b) Genom åtgöranden från statens eller kommunernas sida.

c) Genom den allmänna ekonomiska utvecklingen. _ Såväl en ökning av folkmängden som en ökning av kapitaltillgången inom ett samhälle vore i regel ägnad att höja det ekonomiska utbytet av fastigheterna. Även tekniska framsteg, förbättrade exportmöjligheter, förändringar i behovsinriktningen m. ni. kunde leda till detta resultat. Det kunde här gälla en utveckling, som hänförde sig till hela landet och gåve upphov till en allmän tendens till sti— gande fastighetsvärden. Men utvecklingen kunde också medföra förskjut- ningar i värdeförhållandet mellan fastigheter på olika orter och mellan olika slag av fastigheter. I den mån en inflyttning ägde rum till städerna, kunde man sålunda emotse ett stegrat värde för vissa stadsfastigheter, som kanske i någon mån kompenserades av fallande fastighetsvärden på landet.

9—610838

I nu angivna tre fall hade värdestegringen antagits sammanhänga med en redan inträdd eller förväntad höjning av fastigheternas avkastning.

d) På grund av sänkning av räntefoten. — Fastigheter med oförändrad avkastning erhölle ett högre värde, om avkastningen kapitaliserades efter en lägre räntefot än förut. I detta fall komme ökningen av fastighetsägarens förmögenhet ej att åtföljas av förbättrade inkomstförhållanden, såvida ej fastigheten vore belånad och lånen vore uppsägbara på kort sikt.

e) På grund av penningvärdets försämring. — Inginge fastigheternas värdestegring såsom led i en allmän prisstegring, bleve förmögenhetsvinsten helt eller delvis blott av nominell art; den gåve ej upphov till någon ökning av ägarens förmögenhet, om denna omräknades i förändrat penningvärde. Skuldsatta fastighetsägare gjorde åter en vinst därigenom att lånen kvar- stode oförändrade trots stegringen i realvärdena. På grund härav upp- komme en större eller mindre ökning av deras nettoförmögenhet.

De sakkunniga anförde i anslutning till den ovan gjorda uppräkningen, att man med en värdestegringsskatt ville träffa sådana förmögenhetsvinster, som uppkommit på grund av fastigheternas värdestegring. Då grunden till skatten låge däri, att ifrågavarande förmögenhetsvinster framstode såsom mer eller mindre oberättigade, kunde den frågan ställas, varför skatten skulle begränsas just till fastigheter. Förmögenhetsvinster kunde ju uppkomma även på grund av att tillgångar, som hade karaktär av lös egendom, stege i värde, och dessa vinster kunde näppeligen anses som mera berättigade än vinster av det förra slaget. De sakkunniga hade emellertid funnit, att beskatt- ningen av de förmögenhetsvinster, som hänförde sig till fastigheter, utgjorde ett tämligen enhetligt problem, som kunde lösas oberoende av hur beskatt- ningen anordnades i fråga om de förmögenhetsvinster, som hänförde sig till lös egendom. De senare vinsterna beskattades redan i viss utsträckning så— som inkomst av rörelse eller såsom realisationsvinst, varjämte de i sådant fall för det dåvarande kunde träffas särskilt hårt av krigskonjunkturskatten. Med avseende härå framstode frågan om en värdestegringsskatt för fastig— heter som den mest aktuella lagstiftningsuppgiften på detta område.

I betänkandet uppräknades därefter i korthet de skatter och onera, som enligt svensk lagstiftning då kunde drabba förmögenhetsvinster på grund av värdestegring & fastigheter. De sakkunniga nämnde, att för det första så måste ägaren betala, förutom höjd fastighetsskatt, även höjd förmögenhets- skatt, i den mån värdestegringen ledde till en Ökning av hans nettoförmö- genhet, varjämte en med värdestegringen sammanhängande ökning av fastighetens nettoavkastning i regel föranledde höjd inkomstskatt. Genom dessa skatter utnyttjades den för framtiden bestående ökning av fastighets- ägarens skatteförmåga, som uppkommit genom värdestegringen. För det andra bleve sådan värdestegring (jfr 3 b här ovan), som direkt orsakats av åtgärder från det allmännas sida, i vissa fall förknippad med en skyldighet

för fastighetsägarna att bidraga till kostnadstäckningen för de ifrågavarande offentliga åtgärderna. En dylik enligt intresseprincipen reglerad skattskyl- dighet förelåge principiellt för markägare i fråga om kostnader för gators och ledningars framdragande. För det tredje beskattades vinst, som upp- kommit vid försäljning av fastighet, såsom realisationsvinst, om fastigheten förvärvats genom köp eller byte och därefter innehafts mindre än tio år. Då dylika vinster på grund av sin engångsartade natur i regel hade ka- raktären av kapitalförvärv och alltså ej kunde likställas med reguljära inkomster, kunde realisationsvinstbeskattningen ej till fullo motiveras därmed att vinsterna vore ett uttryck för en högre skatteförmåga. En reali— sationsvinst medförde visserligen en höjning av den skattskyldiges ekono- miska bärkraft men, som nyss nämnts, beaktades detta genom skatteunder— lagets ökning vid den framtida inkomst- och förmögenhetsbeskattningen. Man torde därför få anlägga en annan synpunkt på realisationsvinstbeskatt- ningen; enär ifrågavarande vinster från samhällets synpunkt framstode såsom mer eller mindre oförtjänta och oberättigade, kunde det anses befo- gat att genom en extra skatt verkställa en partiell indragning av dem till det allmänna. Dylika skatter, som ingrepe korrigerande i rådande inkomst- och förmögenhetsförhållanden, kunde sägas ha ett socialpolitiskt syfte.

Av den lämnade översikten framginge _ yttrade de sakkunniga — att beskattningen av de förmögenhetsvinster, som uppkomme på grund av fastigheters värdestegring, i vissa avseenden vore mindre tillfredsställande. Detta gällde den intressebetonade delen av denna beskattning och den del, som hade en mera socialpolitisk motivering. Från intressesynpunkt kunde man sålunda anföra många fall, då särskilt kommunala anläggningar av annat slag än gatuarbeten o. dyl. på ett påtagligt sätt gåve upphov till värde- stegring för privatägda fastigheter utan att detta grundlade någon skyldig- het för ägarna att underlätta kommunens finansiering av ifrågavarande utgifter genom att göra kommunen delaktig i de härav föranledda vins- terna. Vad åter anginge den socialpolitiska realisationsvinstskatten vore det allmänt erkänt att denna verkade mycket ojämnt och att den medförde olägenheter för de enskilda utan att motsvarande fördelar uppkomme för det allmänna. Då vinster på fastighetsförsäljningar, som ägde rum före tio- årsgränsen, beskattades fullt men därefter inträffande vinster ginge helt fria från skatt, måste följden bli en tendens att uppskjuta fastighetsförsälj- ningarna till en tidpunkt, då de kunde försiggå skattefritt, om ej skatteplik— ten kunde elimineras genom särskilda anordningar såsom bildandet av aktie- bolag för fastighetsinnehavet. Det allmännas intäkt genom denna beskatt- ning torde därför vara ganska obetydlig, samtidigt som den dock kändes som ett hårt tryck på fastighetsmarknaden.

De sakkunniga framhöllo önskvärdheten av att vid införandet av en sär- skild värdestegringsskatt för fastigheter skatten gavs en sådan utformning att den i möjlig mån avhjälpte de av de sakkunniga påtalade bristerna hos

förmögenhetsvinstbeskattningen. Att i en och samma skatteform tillgodose både de önskemål, som kunde resas från intressebeskattningens synpunktt, och de s. k. socialpolitiska önskemålen, läte sig emellertid knappast göra. En utformning av värdestegringsskatten enligt intresseprincipen skulle nämli— gen innebära, att skatten begränsades till sådana fall, där ett mera påtag- ligt orsakssammanhang kunde konstateras mellan det allmännas åtgärder och de privatägda fastigheternas värdehöjning, vidare att det allmännas skatteanspråk ej finge överstiga de kostnader, som de ifrågavarande åt- gärderna orsakat det allmänna, varför huvudparten av skatten skulle kom— ma att tillfalla kommunerna. Vid en socialpolitisk utformning bleve skatten ej bunden av de nämnda gränserna utan kunde träffa all värdestegring, som ej motsvarades av nedlagda kostnader från ägarens sida. Vidare syntes det i detta fall lämpligt att utforma skatten som en statsskatt, även om kom- munerna kunde tillerkännas viss delaktighet i skattens avkastning. Man hade alltså att välja mellan två olika typer av värdestegringsskatt. I enlig- het med de meddelade direktiven hade de sakkunniga ansett sig kunna begränsa sitt arbete till den socialpolitiska värdestegringsskatten.

I fråga om skattemetod togo de sakkunniga ställning till förmån för den direkta metoden. De sakkunniga yttrade härutinnan, att då den direkta me- toden måste grundas på periodiska fastighetstaxeringar, det förefölle mest naturligt att anknyta en efter denna metod utformad skatt till de fastig- hetstaxeringar, som redan ägde rum för den kommunala fastighetsskatten. Grundvalen för skatten borde alltså vara taxeringsvärdenas ökning, i den mån denna ökning ej motsvarades av kostnader för ägaren utan hade karak- tären av en verklig förmögenhetsvinst. Eftersom denna förmögenhetsvinst representerade ett orealiserat värde för fastighetsägare, som ej försålde sina fastigheter, och eftersom svårigheter i regel torde möta för dem att i likvid form anskaffa det kapital, som erfordrades för inbetalningen av den del av vinsten, som det allmänna gjorde anspråk på, borde skattskyldig— heten enligt de sakkunnigas mening begränsas till en årlig förräntning av skattens kapitalbelopp. Genom detta system mildrades avsevärt den olä- genhet hos den direkta metoden, som låge däri att skatten träffade en oreali— serad vinst. Värdestegringsskatten komme sålunda att utgå som en löpande ränta på den orealiserade förmögenhetsvinst, som konstaterades i samband med de vart femte år återkommande fastighetstaxeringarna. Detta förfa— rande medförde även den fördelen, att om förmögenhetsvinsten skulle re- duceras eller alldeles försvinna genom fastighetsvärdets nedgång, den årliga skatten kunde nedsättas i motsvarande grad respektive helt bortfalla.

En värdestegringsskatt, utformad enligt den indirekta metoden, ansågo de sakkunniga icke genomförbar. I två hänseenden vidtogo de sakkun- niga emellertid i det av dem utarbetade förslaget sådana modifikationer av den direkta skattemetoden, att därigenom vissa av den indirekta meto—

dens fördelar ernåddes. För det första gjordes skatteplikten latent för sådan värdestegring, som ej åtföljdes av en omedelbart stigande avkast— ning av fastigheten utan var baserad på förväntningar om ett bättre fram- tida utnyttjande av densamma. För sådan värdestegring, vilken i be- tänkandet kallas stegring av onyttjat värde, blev skatteplikten aktuell först när fastigheten togs i bruk för det avsedda syftet, såvida den ej dessförinnan blev föremål för försäljning. För det andra bereddes en fastig- hetsägare möjlighet att medelst kapitalavbetalning avlösa den såsom lö- pande ränta konstruerade årliga skatt, som utgick på grund av fastig— hetens värdestegring. Denna avlösningsrätt ansågo de sakkunniga kunna få betydelse särskilt i sådana fall, då ägaren stod i begrepp att sälja sin fastighet och köparen ville erhålla fastigheten ograverad av skatt, även 0111 köpeskillingen höjdes i motsvarande grad.

Beträffande skattepliktens omfattning erinrade de sakkunniga att i vissa av de förslag till värdestegringsskatt, som tidigare framlagts i Sverige, skatteplikten begränsats till stegringen av det rena jordvärdet. Värdehöj— ning för byggnader och andra fasta kapitalanläggningar hade alltså ute- slutits från skatten. De sakkunniga anförde, att denna konstruktion av skatten historiskt kunde förklaras därav, att skattens första förespråkare vore anhängare av Henry Georges lära om att privat äganderätt till jorden ej borde tillåtas, eftersom jorden ej vore ett resultat av mänskligt arbete. Enligt denna lära borde alltså principiellt sett all jordränta indragas till det allmänna.

Enligt de sakkunnigas mening innehöll uppfattningen om skattepliktens begränsning till stegringen av det rena jordvärdet ett argument, som vore av betydelse även vid bedömande av värdestegringsskattens allmänna ekonomiska verkningar. De sakkunniga framhöllo, att om skatten begrän- sades till naturtillgångar, som ej kunde produceras, den kunde väntas utöva ett mindre skadligt inflytande på näringslivet än om den träffade byggnader och andra anläggningar, som vore resultatet av produktiv verk- samhet. Som ytterligare försvar för en begränsning av skatteplikten till jordvärdets stegring kunde anföras, att denna på längre sikt hade den ojämförligt största betydelsen. Värdeökningen för byggnader och andra anläggningar kunde ju endast tillfälligtvis överstiga produktionskostna- dernas höjning, vilken i regel vore av avsevärt mindre dimensioner än jordvärdets stegring. Härtill komme att byggnader och anläggningar på grund av den fortgående slitningen hade en begränsad livslängd, varför värdestegringen successivt konsumerades vid föremålens utnyttjande.

För en utvidgning av värdestegringsskatten även till byggnader och andra anläggningar talade enligt de sakkunnigas uppfattning främst det prak— tiska skälet, att det ofta vore relativt lätt att konstatera storleken av den totala värdestegringen för en viss fastighet men förenat med stora prak-

tiska svårigheter att korrekt fördela detta värde på marken och kapital- anläggningarna. De viktigaste skattetekniska invändningar mot de förslag, som förut framlagts om en beskattning av den rena jordvärde- eller jord- räntestegringen, torde just ha hänfört sig till den otillfredsställande lös— ningen av denna fråga.

De sakkunniga framhöllo vidare, att i den mån en faktisk förmögenhets— vinst tillförts ägaren av en byggnad på grund av dennas värdestegring, denna vinst från allmänna synpunkter knappast kunde anses mera berät- tigad än en förmögenhetsvinst, som hänförde sig till det rena jordvärdet. I båda fallen vore det fråga om en förmögenhetsökning, som ej hade sin grund i ett sparande från fastighetsägarens sida och som det allmänna därför kunde göra anspråk på. Då de sakkunniga uppfattat värdesteg— ringsskatten som en skatt på vissa arter av förmögenhetsvinster hade de alltså ej haft några principiella betänkligheter mot att låta skatten om- fatta även vinster på kapitalanläggningar.

Slutligen gjorde de sakkunniga gällande, att eftersom värdestegrings- skatten ej träffade kostnadsvärdet av byggnader och andra anläggningar utan blott en stegring av värdet utöver dessa kostnader, den kunde för— väntas få ett avsevärt mindre ogynnsamt inflytande på räntabiliteten för ifrågavarande anläggningsverksamhet än en vanlig fastighetsskatt. Det vore endast den extra stimulans till dylik verksamhet, som läge i utsik- terna till en framtida värdehöjning av anläggningarna, som reducerades genom värdestegringsskatten. Skatten behövde därför knappast lägga hin— der i vägen för en normal fortgång av byggnads— och anläggningsverk— samheten.

Under hänvisning till vad sålunda anförts funno de sakkunniga det lämpligt att ej begränsa värdestegringsskatten till rena jordvärdet eller jordräntan utan att låta den omfatta även byggnader och andra fasta anläggningar. Från denna regel gjordes dock av praktiska skäl — två icke oviktiga undantag, i det att dels värdet av växande skog, d. v. 5. vad som vid fastighetstaxeringen benämndes »skogsvärde», dels värdet av fasta maskiner, som vid fastighetstaxeringen åsatts »särskilt maskinvärde» ej medräknades vid fastställande av fastigheternas värdestegring.

Såsom beteckning för fastighetstaxeringsvärde _ i förekommande fall minskat med däri ingående skogsvärde eller särskilt maskinvärde — före— slogo de sakkunniga benämningen skattevärde.

Efter att ha påpekat att i ett av de tidigare förslagen jordbruksfastighet befriats från värdestegringsskatt anförde de sakkunniga, att skattens vik- tigaste uppgift var att träffa värdeökningen av annan fastighet och att i jämförelse därmed en beskattning av stegrade jordbruksvården vore av underordnad betydelse. Från de synpunkter de sakkunniga anlagt på skat— ten förelåge emellertid ej något principiellt skäl att underlåta en beskatt— ning av de förmögenhetsvinster, som möjligen tillfölle ägare av jordbruks—

fastigheter. En dylik skattefrihet skulle för övrigt _ betonade de sak- kunniga —— ge upphov till betydande skattetekniska svårigheter i sådana fall, då jordbruksfastighet förändrades till annan fastighet och vice versa. De sakkunniga föreslogo dock — huvudsakligen av praktiska skäl — att fastigheter med skattevärde av högst 15 000 kronor, vare sig av jordbruks— fastighets eller annan fastighets natur, skulle befrias från värdestegrings— skatt, såvida de ej tillkommit genom delning. Denna skattefrihet för mindre fastigheter hade emellertid, enligt vad de sakkunniga påstodo, avsevärt komplicerat förslaget.

Med de modifikationer som nu nämnts — gällande dels skattefriheten för fastigheter med ett taxeringsvärde av högst 15 000 kronor dels från- räkningen av skogsvärden och särskilda maskinvärden dels ock den latenta skatteplikten för stegring av onyttjat värde — bestämde de sakkunniga begreppet beskattningsbar värdestegring så, att det i stort sett motsvarade bestämningen av begreppet förmögenhetsvinst såsom en förmögenhets— ökning, som ej motsvarades av ett lika stort sparande. Detta innebar å ena sidan —— yttrade de sakkunniga — att vad som karaktäriserades som ett sparande från fastighetsägarens sida ej inräknades i den beskattningsbara värdestegringen. När denna skulle fastställas med utgångspunkt från taxe- ringsvärdets höjning från ett taxeringstillfälle till ett annat, hade alltså såsom avdragsgilla poster upptagits ej blott vad som vid inkomstbeskatt- ningen betraktades såsom anläggningskostnader utan även oavlönade ar— betsprestationer från fastighetsägarens eller hans familjs sida samt vad som kunde betraktas som ackumulerade räntor å fastighetskapitalet. Å andra sidan hade all värdestegring, som ej hade karaktären av ett dylikt sparande, gjorts beskattningsbar, oberoende av om den kunde anses orsa— kad av fastighetsägarens egna åtgöranden eller andra omständigheter. Om en fastighetsägare investerade kapital eller inkomstmedel i en fastighet på ett så skickligt sätt, att resultatet bleve en värdestegring för fastigheten, som överstege de nedlagda kostnaderna och alltså medförde en förmögen- hetsvinst för fastighetsägaren, kunde denna vinst visserligen ej anses oför- tjänt på samma sätt som när den framkallats av åtgärder, som legat utan— för fastighetsägarens kontroll. Men då det i ett konkret fall vore omöjligt att efter objektiva grunder dela upp en konstaterad förmögenhetsvinst i en del, som kunde tillskrivas fastighetsägarens egna åtgöranden, och en annan mera oförtjänt del, förordade de sakkunniga den lösningen att hela förmögenhetsvinsten, d. v. s. värdestegringen med avdrag för de ned- lagda kostnaderna, gjordes beskattningsbar. Något avsteg från denna princip hade de sakkunniga ej heller föreslagit i fråga om sådan värde— stegring, som hade sin grund i att fastighetens kapitalvärde beräknades på grundvalen av en lägre räntefot än förut. Denna ståndpunkt kunde motiveras dels därmed, att det taxeringstekniskt vore mycket svårt att särskilja sådan del av värdestegringen, dels ock därmed att denna lösning

medförde den gynnsamma konsekvensen för de skattskyldiga att de i det motsatta fallet, då en räntehöjning medförde ett tryck på fastighets- värdena, komme i åtnjutande av den skattelindring, som orsakades av den därmed sammanhängande nedgången i den beskattningsbara värde- stegringen. Med hänsyn till att taxeringsvärdena för år 1938, då ränteläget var ovanligt lågt, enligt de sakkunnigas förslag skulle utgöra basen för den beskattningsbara värdestegringens bestämmande, förefölle det ej san- nolikt, att någon mera avsevärd värdestegring kunde komma till stånd inom överskådlig framtid på grund av räntesänkning under nämnda bot— tennivå.

Vad slutligen anginge värdehöjning av fastigheter, som uteslutande hade sin grund i försämring av penningvärdet yttrade de sakkunniga, att prin- cipiella skäl visserligen kunde åberopas för att sådan värdehöjning om möjligt borde behandlas enligt speciella regler, som garanterade att för- mögenhetsvinster av endast nominell art fritoges från värdestegringsskatt. De sakkunniga hade emellertid ej sett någon möjlighet att författnings— tekniskt lösa denna fråga på ett allmängiltigt sätt och hade därför ej upptagit några regler därom i det av dem utarbetade författningsförslaget. Enligt de sakkunnigas mening borde denna lucka i förslaget ej hindra dess tillämpning i ett fall då en allmän prisstegring -— som innefattade ökad avkastning av fastigheterna —— hölle sig inom moderata gränser. Med hänsyn till att fastigheterna i regel vore belånade till åtminstone 50 procent av taxeringsvärdet, kunde det nämligen antagas, att en allmän prisstegring medförde viss förbättring av fastighetsägarnas förmögenhets— ställning på långivarnas bekostnad. En måttlig beskattning av den nomi— nella förmögenhetsvinsten skulle därför måhända kunna i stort sett för— svaras som ett medel att tillföra det allmänna en skälig andel av den reala förmögenhetsvinst, som fastighetsägarna erhölle därigenom att deras nettoinkomst av fastigheterna — avkastningen minskad med skuldräntorna —— ökades mera än levnadskostnaderna. De sakkunniga förutsatte likväl att, om efter genomförandet av de sakkunnigas förslag en mera betydande uppgång av den allmänna prisnivån kunde konstateras före visst taxe- ringstillfälle, denna omständighet skulle kunna föranleda åtgärder, vilka vore ägnade att då tillgodose de av de sakkunniga framförda principiella önskemålen. Detta syntes måhända kunna ske genom ett efter rådande förhållanden avpassat tillägg till skattefria värdet, varom beslut skulle fattas av riksdagen året före varje allmän taxering till värdestegringsskatt.

I detta sammanhang må vidare nämnas att de sakkunniga ansågo att även värdestegring å mark upplåten med tomträtt borde beskattas. Den med tomträtt innehavda tomten samt tomträttshavarens därå uppförda byggnader skulle därvid betraktas som en värdeenhet. Skatten skulle er- läggas av tomträttshavaren.

De sakkunniga tänkte sig den årliga värdestegringsskatten såsom en objektskatt, vilande på fastigheten som sådan och tillerkänd en viss för- månsrätt. Denna konstruktion medförde den konsekvensen, att skatten skulle betalas av den, som för tillfället vore ägare av fastigheten, bortsett från de speciella fall då skattskyldigheten skulle åvila innehavaren (t. ex. tomträttshavare) .

Beträffande skattesatsen föreslogo de sakkunniga att denna bestämdes till två procent per år av den beskattningsbara värdestegringens kapital- belopp. Detta motsvarade hälften av kapitalets nettoavkastning, om denna beräknades uppgå till fyra procent av kapitalet.

Skattens avkastning, vilken endast kunde göras till föremål för en lös uppskattning, beräknades av de sakkunniga komma att uppgå till 30 mil— joner kronor per år. Om denna intäkt uppfattades som en löpande ränta på ett utestående skattekapital, skulle detta betyda att det allmänna ägde en kapitaltillgång på i runt tal en miljard kronor.

Enligt förslaget skulle skatten till hälften tillfalla staten och till åter- stoden den kommun inom vilken fastigheten vore belägen. Om fördelningen anförde de sakkunniga, att de funno den utveckling på det kommunala området och de omständigheter i övrigt, vilka kunde verka stegrande på fast egendoms värde, vara i så hög grad beroende av statens verksamhet och åtgärder, att det finge anses uteslutet att giva värdestegringsskatten rent kommunal karaktär. Till förmån för att staten borde erhålla en väsentlig del av skatten talade ej minst förstatligandet av vägväsendet. Härtill komme att skattens socialpolitiska syfte bättre realiserades om den utformades som en statsskatt. Å andra sidan torde dock i så många fall en blivande värdestegring komma att bero på kommunala åtgärder, att kommunerna borde få del i värdestegringsskatten. Att stadga att fördel- ningen skulle vara beroende av om och i vad mån en inträdd värdesteg- ring skulle kunna anses framkallad av den ena eller andra särskilt an- givna omständigheten måste vara uteslutet; en prövning i varje särskilt fall av frågan i vad mån värdestegring framkallats av statens eller kom- munens föranstaltanden torde ej vara genomförbar. De sakkunniga hade därför i stället övervägt olika schablonmässiga fördelningsgrunder och slutligen stannat vid att föreslå hälftendelning av skatten mellan stat och kommun.

Vid utformningen av sitt förslag anknöto de sakkunniga till kommunal- skattelagens regler om fastighetsskatt. Anordningar, som skulle föranleda rubbningar i nämnda lag, undvekos såvitt möjligt.

Enligt förslaget skulle värdestegringen fastställas av de ordinarie fastig—

hetstaxeringsnämnderna genom en i anslutning till de vart femte är åter- kommande allmänna fastighetstaxeringarna företagen allmän taxering till värdestegringsskatt av värdeenhet, omfattande en eller flera samhöriga taxeringsenheter — med bortseende dock från de i taxeringsvärdena even- tuellt ingående skogs- och maskinvärdena.

De sakkunniga tänkte sig år 1938 såsom basår och räknade med att nästa allmänna taxering till fastighetsskatt skulle äga rum 1944.

Det vederbörande värdeenhet vid 1944 års allmänna taxering till värde- stegringsskatt åsatta Skattevärdet skulle jämföras med värdeenhetens skat- tevärde enligt 1938 års allmänna fastighetstaxering.

Skattevärdet enligt 1938 års fastighetstaxering skulle enligt förslagets terminologi utgöra värdeenhetens skattefria värde för närmast föregående taxeringsperiod. Detta skattefria värde skulle dock ej direkt jämföras med det nya Skattevärdet enligt 1944 års allmänna värdestegringstaxering. Det skattefria värdet för närmast föregående taxeringsperiod skulle först, i tillämpliga fall, ökas med tillägg för förbättringsarbeten och vissa acku— mulerade räntor samt minskas med avdrag för reguljär värdeminskning av byggnader och anläggningar och för substansminskning. Det efter dessa operationer med skattefria värdet för närmast föregående taxeringsperiod framkomna värdet skulle under benämning skattefritt värde för löpande taxeringsperiod jämföras med det nya Skattevärdet och skillnaden mellan dessa båda värden skulle, om Skattevärdet för år 1944 vore större, utgöra taxerad värdestegring.

Tillägg för förbättringsarbeten fick ske endast i den mån de nedlagda kostnaderna verkat höjande vid beräkningen av värdeenhetens skatte- värde. Det var alltså ej givet att ökningen av det skattefria värdet skulle uppgå till lika högt belopp som de nedlagda kostnaderna. Skulle dessa föranleda en höjning, som icke uppgick till summan av kostnaderna, fick tillägg ske icke med hela sistnämnda summa utan endast med belopp, som motsvarade höjningen av Skattevärdet. Uppgick den av ägarens åtgärder framkallade värdestegringen till högre belopp än de av ägaren nedlagda kostnaderna, fick tillägg likväl icke göras med större belopp än som mot- svarade de nedlagda kostnaderna. Denna regel stod i överensstämmelse med den av de sakkunniga antagna principen, att skatten skulle träffa den förmögenhetsvinst som uppkommit genom värdestegringen; endast värdestegring som hade karaktären av sparande skulle undantagas.

De sakkunniga anförde, att det mot nyssnämnda regel kunde invändas att resultatet i värdestegring kunde bero på ägarens förmåga att på ett förståndigt sätt planlägga och utföra åtgärderna och hålla kostnaderna inom skäligt belopp samt att en markägare, som genom särskilt klokt vidtagna åtgärder lyckats åstadkomma en värdestegring till högre belopp än som motsvarade hans kostnader, finge betala skatt även för en värde- stegring, som kanske i viss mån skapats genom hans egna åtgärder. Även

om det ansåges önskvärt att behandla dylika av ägaren själv framkallade vinster skonsammare än andra av mer oförtjänt slag, vore det emellertid ej lätt att på ett betryggande och rättvist sätt fastställa, hur stor del av värdestegringen i ett konkret fall, som skulle tillskrivas ägarens åtgöran- den och hur mycket som kunde anses bero på andra orsaker, såsom sam- hällsutvecklingen och dylikt. Understundom kanske ägarens åtgärder en- dast varit ägnade att påskynda eller öka en av samhällsutvecklingen eller direkta åtgärder från det allmännas sida framkallad värdestegring.

Sedan värdeenhet en gång åsatts värdestegring skulle enligt förslaget det fastställda skattefria värdet, så länge värdeenheten förbleve skatte- pliktig, godtagas utan annan omprövning än som följde därav, att vid varje taxeringstillfälle skulle fastställas, huruvida och i vad mån det förut gällande skattefria värdet (skattefria värdet för närmast föregående taxe- ringsperiod) skulle förändras för den nya taxeringsperioden på grund av tillägg eller avdrag av ovan angivet slag, vilka hänförde sig till närmast föregående taxeringsperiod. Skatten kunde alltså växla eller helt bortfalla, allteftersom värdeenhets värde enligt allmän fastighetstaxering ökades eller minskades.

Det belopp, varmed vid en viss allmän taxering till värdestegringsskatt värdeenhets skattevärde för löpande taxeringsperiod översteg dess skatte- fria värde för samma taxeringsperiod, skulle enligt förslaget — som ovan nämnts — utföras såsom taxerad värdestegring. Den taxerade värdesteg- ringen kunde även vara lika med beskattningsbar värdestegring, men i vissa fall skulle viss del av stegringen avdragas från den taxerade värde- stegringen och endast återstoden betraktades då såsom beskattningsbar värdestegring.

Beträffande skattens allmänna verkningar frågade sig de sakkunniga, om fastighetsägaren skulle kunna övervältra skatten på konsumenterna (hyresgästerna). De sakkunniga anförde härom, att såvitt anginge den. del av skatten, som fölle på det rena jord- eller tomtvärdet, denna fråga sedan gammalt besvarats nekande inom den nationalekonomiska doktrinen. I alla händelser komme fastighetsägarens ställning vid förhandlingar på marknaden ej att i någon mån förbättras därigenom att en skatt pålagts jord- eller tomtvårde, varför en dylik skatt i och för sig ej kunde möjlig- göra en modifiering av avtalen i för honom förmånlig riktning. Däremot kunde den oftast mindre del av skatten, som hänförde sig till värdesteg- ring av byggnader eller andra kapitalinvesteringar, tänkas utöva ett åter— hållande inflytande på produktionen av dessa, varigenom den ifråga- varande delen aV skatten i vissa fall skulle kunna övervältras antingen på konsumenterna eller på innehavarna av de produktionsfaktorer, som sysselsattes inom byggnads— eller anläggningsverksamhet. Vad anginge

o

spörsmålet under vilka förutsättningar en värdestegringsskatt a själva

byggnadsvärdet kunde övervältras på hyresgästerna, när fråga vore om bostadshus, vore att märka att skatten ej utginge för en bostadsfastighet förrän denna stigit i värde och att värdestegringeni regel vore betingad av att den hyresinkomst, som kunde erhållas från fastigheten, redan stigit eller att möjligheter funnes att snart höja hyrorna. Det normala förloppet vore alltså, att hyreshöjningen gåve upphov till värdestegringen, vilken i sin tur bleve en orsak till värdestegringsskatten. En fastighetsägare måste således befara, att en mera avsevärd hyreshöjning komme att medföra ökad skatteplikt. Orsakssammanhanget vore alltså i regel ej att skatten gåve upphov till hyresstegringen. En effekt i denna senare riktning kunde tänkas uppkomma endast i två fall. Det ena fallet innebure, att en fastig- hetsägare, om värdestegringsskatt ej utginge, underläte att uttaga de hyror, som kunde erhållas från fastigheten, trots att möjligheten till hyreshöj- ning medfört en stegring av fastighetens taxeringsvärde, men när en dylik skatt införts höjde hyrorna för att få täckning för skatten. De sakkun— niga menade, att det här vore fråga om ett ganska speciellt fall, som ej torde vara så vanligt förekommande. Det andra fallet hade en mera gene- rell karaktär. Det uppkomme nämligen i den mån värdestegringsskatten, därigenom att den reducerade de framtida vinstutsikterna för fastighets- ägarna, utövade ett återhållande inflytande på byggnadsproduktionen med en ökad knapphet på bostadsfastigheter som resultat. Som en följd av denna ökade knapphet kunde så småningom en viss höjning av hyrorna komma till stånd. En tendens i denna riktning vore enligt de sakkunnigas uppfattning mycket väl tänkbar. Men de sakkunniga höllo före att den under dåvarande förhållanden ej kunde väntas bli av någon större be- tydelse. Det allmännas hyresreglerande verksamhet hade nämligen nått en sådan omfattning, att byggnadsproduktionen i mycket ringa utsträck- ning torde baseras på förväntningar om framtida hyreshöjningar och därav föranledda värdestegringar för fastigheterna.

De sakkunniga anförde vidare angående skattens verkningar, att det med dåvarande hinder för internationella kapitalrörelser ej heller förelåge någon större risk för att svenskt kapital skulle söka sig bort från den inhemska marknadens investeringsmöjligheter till mera vinstgivande så- dana i utlandet. Däremot kunde man måhända, om frågan såges på längre sikt, icke bortse från risken för att kapitalägare, som av värdestegrings- skatten möjligen skulle avskräckas från investeringar i byggnadsbranschen, skulle söka inom landet nedlägga sitt kapital i annan produktiv verksam- het, exempelvis nya industriföretag, kommunikationsleder eller kraftpro— duktion. Man torde emellertid få antaga att ett jämviktslåge snart skulle inställa sig på kapitalmarknaden även under sådana antagna förhållanden, enär nyproduktionen av kapital alltid i viss utsträckning önskade säkra placeringar inom byggnadsbranschen.

De av de sakkunniga anförda synpunkterna tillmättes av de sakkunniga

betydelse även vid besvarande av nästa fråga, som gällde fastighetsägar- nas möjlighet att övervältra skatten på byggnadsarbetare och innehavare av andra produktionsfaktorer inom byggnadsbranschen. De sakkunniga yttrade därom, att även denna möjlighet givetvis vore betingad av att skatten gåve upphov till en tendens till inskränkning av byggnadspro- duktionen. Eftersom denna tendens antagits bli ganska svagt framträ- dande, måste även skattens pressande effekt på byggnadslöner m. m. förutsättas bli ganska obetydlig. I den mån åter en dylik effekt inträdde, borde observeras, att resultatet bleve en mera normal fortgång av bygg- nadsproduktionen, varför skattens möjliga nackdelar för bostadskonsu- menterna samtidigt reducerades eller helt eliminerades.

De sakkunniga betonade, att värdestegringsskattens allmänna verkningar ej vore fullständigt angivna med den lämnade framställningen av vilka personer, som i sista hand skulle få bära skatten. Skatten kunde även väntas motverka en spekulation i stigande fastighetsvärden och utöva ett stabiliserande inflytande på fastighetsmarknaden. För den händelse vid en kommande kommunalskattereform den nuvarande garantiskatten skulle ersättas av en lägre, fristående objektsskatt, kunde man vänta att vissa fastigheter eller grupper av fastigheter bleve föremål för värdestegring eller att i allt fall vissa värdeförskjutningar uppstode mellan dem. I ett sådant läge kunde värdestegringsskatten bli en utjämnande faktor av betydelse.

Under hänvisning till det sagda förklarade de sakkunniga, att de an- sågo det av dem framlagda förslaget fylla de väsentliga krav man kunde ställa på en praktiskt genomförbar lagstiftning om värdestegringsskatt å fastighet.

Som tidigare antytts tänkte sig de sakkunniga att taxeringen till värde- stegringsskatt skulle anförtros samma myndigheter, som handhade taxe- ringen till fastighetsskatt. De sakkunniga framhöllo, att den omständig- heten, att fastigheternas taxeringsvärden förmenades vara mindre tillför— litliga såsom uttryck för fastigheternas verkliga värden, rimligen icke borde föranleda, att en ny organisation tillskapades för bedömandet ur offentligrättslig synpunkt av fastigheternas värden. Däremot måste det emellertid framstå såsom angeläget att man, då fastighetstaxeringen förut— sattes komma att bli än mer betydelsefull än förut, undersökte huruvida det vore möjligt att vidtaga åtgärder, varigenom bättre garantier för ett tillfredsställande resultat av fastighetstaxeringen kunde erhållas och så- ledes förutsättningar för säkrare konstaterande av eventuell värdestegring åvägabringas. Därvid syntes främst böra tillses, att ökade möjligheter ska- pades för att redan i första instans uppnå ett verkligt rättvist och lik- formigt bedömande av fastighetsvärdena.

De sakkunniga ansågo det både nödvändigt och lämpligt, att man bibe-

hölle nuvarande självständiga organisation för den allmänna fastighets- taxeringen. Organisationsproblemet syntes därför enligt de sakkunnigas mening böra gälla vilka åtgärder, som kunde vidtagas för vinnande av förbättringar i den nuvarande organisationen av nämnderna för allmän fastighetstaxering, å vilka de sakkunnigas förslag lade de huvudsakligaste taxeringsuppgifterna. I det hänseendet uppdrogo de sakkunniga vissa rikt- linjer för en partiell omorganisation av fastighetstaxeringsväsendet. Så- lunda föreslogo de sakkunniga, att taxeringen i första instans skulle hand- has av fastighetstaxeringsnämnder, å landsbygden utsedda efter i stort sett samma grunder som de nuvarande beredningsnämnderna, vilka skulle avskaffas. Nämndernas arbete skulle påbörjas under hösten före året för allmän fastighetstaxering och vara avslutat den 15 februari sistnämnda år. Taxeringsdistrikten skulle sammanföras till större enheter, för vilka skulle utses en gemensam fastighetstaxeringskonsulent. Gällande ordning för taxe- ringsarbetets bedrivande i stad skulle i så måtto ändras, att mindre städer kunde förenas med angränsande landsbygd under gemensam fastighets- taxeringskonsulent; i större städer, som omfattade flera fastighetstaxe- ringsdistrikt, kunde förordnas en för distrikten gemensam konsulent. Prövningsnämndsarbetet skulle delvis omorganiseras så att konsulenterna var för sitt distrikt statistiskt skulle ordna och bearbeta taxeringsmate- rialet samt inför prövningsnämnden redogöra för taxeringen inom distrik- tets olika kommuner. Konsulenten skulle även biträda vid granskningen av inkomna besvär och vid genomförandet av omtaxeringar, vilka syftade till att genomföra enhetliga och materiellt riktiga värderingsprinciper.

Vid utformningen av sitt författningsförslag utgingo de sakkunniga från att organisationen av beskattningsnämnderna vid allmän fastighets- taxering skulle omändras på nyss angivna sätt.

Yttranden över 1942 års författningsförslag

Över de sakkunnigas förslag avgåvos efter remiss yttranden av ett stort antal statliga och kommunala myndigheter samt av privata organisationer på näringslivets skilda områden.

I praktiskt taget samtliga remissyttranden förklarades att särskild be- skattning av verkligt oförtjänt värdestegring å fastighet i princip måste anses rättvis och riktig. Flertalet remissorgan syntes med »oförtjänt värde— stegring» avse sådan värdestegring, som säkert kunde konstateras ha uppkommit genom direkta åtgärder från det allmännas sida eller genom den allmänna samhällsutvecklingen. .De ansågo emellertid förslaget gå långt därutöver.

Kammarrätten, kammarkollegium, kommerskollegium och riksbanken- avstyrkte förslaget. Gentemot de sakkunnigas uttalande att deras förslag fyllde de väsentliga krav, som kunde ställas på en praktiskt genomförbar

lagstiftning i ämnet, hävdade kammarrätten att så icke var fallet. Riks- banken fann det ur de synpunkter, som banken hade att företräda, ange- lägnare att söka förhindra uppkomsten av värdestegring å fast egendom än att beskatta redan inträdd värdestegring. De ur penningpolitisk syn— punkt viktigaste instrumenten, då det gällde att söka uppehålla ett stabilt värde å fastigheter, läge enligt riksbankens mening icke på beskattningens utan på den ekonomiska politikens område. Värdestegring, förorsakad av åtgöranden från statens eller kommunernas sida, vore självfallet oberoende av den ekonomiska politiken. Av långt större betydelse för fastighets— värdet än dylika åtgöranden vore dock den statliga prispolitiken för olika produkter, bl. a. jordbruksprodukter, och den statliga bostadspolitiken.

Statskontoret framhöll, att spörsmålet om de principiella linjer, som borde följas vid värdestegringsskattens utformning, vore i behov av ytter- ligare utredning, innan hela det invecklade frågekomplexet vore moget för avgörande. Generaldirektören Björck var dock skiljaktig och ansåg den verkställda utredningen ådagalägga, att en beskattning av värdesteg- ring å fastighet väl läte sig genomföra i huvudsak enligt de uppdragna linjerna.

Riksräkenskapsverket, som varken till- eller avstyrkte förslaget, an- förde sammanfattningsvis att det obestridligen funnes ett beskattnings- objekt i form av oförtjänt värdestegring, som det i princip syntes vara riktigt och rättvist att beskatta. Begreppet oförtjänt värdestegring hade en vidare omfattning, men detta uteslöte enligt ämbetsverkets mening icke en beskattning av värdestegring å fastighet. Svårigheterna att omsätta tanken i praktiken på ett godtagbart sätt vore å andra sidan uppenbara. För en försiktig lösning talade risken för skadliga biverkningar gentemot samhällsnyttiga intressen. En effektiv lösning vore framför allt beroende av möjligheten att åstadkomma ett för ändamålet betryggande taxerings— förfarande.

Av de hörda länsstyrelserna förklarade sig endast länsstyrelsen i Norr— bottens län i princip ej ha något att erinra mot förslaget. Länsstyrelsen förstode, att det mötte svårighet att avgöra i vad mån värdestegring på fastighet kunde anses oförtjänt eller ej. Vid granskningen av förslaget hade länsstyrelsen emellertid funnit att det sätt, varpå de sakkunniga löst denna viktiga fråga, vore acceptabelt.

Länsstyrelsen i Stockholms län yttrade, att förslaget finge anses inne- bära en praktiskt framkomlig väg för frågans lösning. Beträffande frågan om lämpligheten att under då rådande förhållanden införa en värdesteg- ringsskatt vore länsstyrelsen icke beredd att uttala någon bestämd mening.

Länsstyrelsen i Västmanlands län fann de föreslagna författningsbestäm— melserna på en del punkter svåra att bemästra men ansåg förslagets huvudprinciper godtagbara.

Länsstyrelsen i Kalmar län ställde sig tveksam till förslaget och ifråga-

satte, om det kunde vara tillrådligt att införa en beskattning av den före- slagna karaktären. Länsstyrelsen förklarade, att skatten innebure ett klart avsteg från principen om skattens utmätande efter den skattskyldiges för— måga att bära skatten.

Länsstyrelserna i fem län ansågo förslaget ej kunna i föreliggande skick läggas till grund för lagstiftning. Länsstyrelsen i Kopparbergs län anförde starka betänkligheter mot förslaget. Överstäthållarämbetet och tolv läns- styrelser avstyrkte förslaget eller förklarade sig ej kunna tillstyrka det— samma.

Av städer och landskommuner, som yttrat sig över förslaget, tillstyrkte omkring sextio mer eller mindre uttryckligt detsamma, i åtskilliga fall under förutsättning att i yttrandena framförda erinringar beaktades. De framställda erinringarna gällde särskilt frågan om skattens fördelning mellan stat och kommun.

Förslaget förordades i princip av stadsfullmäktige i Stockholm, som dock ansågo att skatten, åtminstone vad städerna beträffade, borde i sin helhet tillfalla vederbörande kommun. Drätselkammaren i Göteborg an— förde, att ur stadens synpunkt intet vore att erinra mot att förslaget lades till grund för lagstiftning. I yttrandet ifrågasattes om värdestegrings- skatten icke för städerna eller åtminstone för de större städerna —— med undantag möjligen för Stockholm —- borde göras till en helt kommunal skatt.

Stadsfullmäktige i Malmö åberopade yttranden från drätselkammarens i staden första och tredje avdelningar, av vilka tredje avdelningen i prin- cip tillstyrkte införandet av en värdestegringsskatt. Första avdelningen uttalade sig i samma riktning men förutsatte därvid att skatten konstrue- rades så att densamma drabbade de verkliga värdestegringarna. Båda avdelningarna gåvo uttryck åt uppfattningen att en betydligt större del av skatten än hälften borde tillfalla kommunen.

Även stadsfullmäktige i Norrköping, som åberopade vad drätselkamma- ren i staden anfört, ställde sig positiva till förslaget. Enligt fullmäktiges mening förefunnes ett aktuellt behov av införandet av en värdestegrings- skatt och förslaget vore väl ägnat att i princip ligga till grund för lag- stiftning.

I mer än sextio yttranden, som avgivits av kommunala myndigheter, avstyrktes förslaget, i många fall under åberopande av att det icke kunde anses lämpligt att under dåvarande förhållanden införa värdestegrings- skatt. I ett stort antal yttranden påfordrades att förslaget skulle omarbetas.

Ett ej ringa antal kommuner, vilka beretts tillfälle att avge yttrande, avstodo därifrån, i vissa fall under framhållande av att man funnit för— slaget alltför svårbedömligt. Även från håll där man intog en mera positiv hållning till förslaget anmärktes i åtskilliga fall att förslaget vore in— vecklat och svårtillgängligt.

Från remissbehandlingen i övrigt må nämnas att svenska stadsförbundet ej hade någon invändning mot själva tanken att oförtjänt värdestegring av fastighet beskattades. Om det allmänna genom åtgärder av olika slag bidroge att öka fastighetsvärdet framstode det för förbundet såsom skä- ligt, att det allmänna erhölle del av värdeökningen. Vid utformningen av skatten borde emellertid strikt och genomgående hållas i sikte, att be- skattningen bleve rättvis och att den icke finge motverka en sund och klok ekonomi från fastighetsägarnas sida. Beskattningen förutsatte vidare en effektiv taxeringsorganisation.

Svenska Iandskommunernas förbund betecknade de sakkunnigas förslag som ett stort steg framåt, då det gällde möjligheterna att realisera in- dragandet till det allmänna av sådan markvärdestegring, som genom det allmännas åtgärder kommit fastighet tillgodo. Hyresgästernas riksförbund hemställde, att förslaget måtte framläggas för riksdagen redan under be- stående hyresreglerings giltighetstid.

Bland organisationer, som avstyrkte förslaget eller som förklarade sig ej kunna tillstyrka detsamma, märktes Konungariket Sveriges stadshypo- tekskassa, Sveriges allmänna hypoteksbank, svenska jordbrukskreditkas- san, svenska bankföreningen, svenska sparbanksföreningen, Sveriges in— dustriförbund, Sveriges lantbruksförband, Sveriges skogsägareförbund samt Sveriges fastighetsägareförbund.

Av de invändningar, som vid remissbehandlingen riktades mot förslaget, var den allvarligaste otvivelaktigt den att skatten ansågs skola drabba även en värdestegring på grund av fallande penningvärde (inflatorisk värde- stegring).

Kammarrätten anmärkte på att någon bestämmelse ej upptagits i för- slaget, varigenom värdestegring uppkommen genom en försämring av pen- ningvärdet undantoges från beskattning. I likhet med vad som skett i tidigare förslag1 borde enligt kammarrättens mening åtminstone så mycket härvidlag kunnat göras, att den principiella avgränsningen mellan den verkliga och den skenbara värdestegringen skett i lagtexten, där den hörde hemma, och hänvisning däri gjorts till i särskild ordning bestämda regler för sättet för de jämkningar i konstaterad värdestegring som på grund av allmän prisstegring kunde anses vara erforderliga. Underlåtenheten att intaga särskilda bestämmelser i ämnet syntes kammarrätten jämväl bero därav, att de sakkunniga skulle vilja låta en värdestegring, som föranletts av en inom moderata gränser hållen allmän prisstegring, drabbas av skatt. Kammarrätten yttrade, att det skäl de sakkunniga åberopat härför, näm- ligen att fastighetsägarens förlust på grund av skatt å endast en nominell värdestegring skulle kompenseras av förbättringen av hans förmögenhets- ställning på långivarnas bekostnad, ej vore hållbart. Här bruste sambandet

1 Landéns förslag, 59 ä 3 mom.

mellan skatten och det objekt man verkligen ville träffa med skatt. Be- skattningen i förevarande fall bleve dessutom helt godtycklig, ty den bleve beroende på graden av fastighetsbelåningen. Sålunda vore skillna- den iögonenfallande mellan en helt skuldfri fastighet och en fastighet, som vore avsevärt belastad av inteckningsskuld. Dessutom avsåge fastig- hetsbelåningen i många fall ej en kapitalinvestering i fastigheten utan anskaffande av driftskapital för annat ändamål, t. ex. för en av fastig- hetsägaren driven rörelse. Kammarrätten hölle i motsats till de sakkun- niga före, att man borde på klarast möjliga sätt söka avgränsa jämväl en moderat nominell värdestegring, som hade sin grund i ett försämrat penningvärde, från den verkliga värdestegringen och att denna tanke borde få sitt författningsmässiga uttryck.

Mot den av de sakkunniga väckta tanken att riksdagen året före varje taxering till värdestegringsskatt skulle fastställa ett efter rådande förhål— landen avpassat tillägg till skattefria värdet _ varigenom värdestegring av inflatorisk natur skulle undgå beskattning _ reste riksbanken en be— stämd gensaga. Tankens förverkligande skulle innebära _ framhöll riks- banken _ att riksdagen skulle fastställa den penningvärdesförsämring, som ägt rum sedan närmast föregående taxering. Bestämmelser härom vore ägnade att inge allvarliga betänkligheter. De torde av allmänheten uppfattas som ett tecken på att staten vore tveksam om möjligheterna att upprätthålla penningvärdet och torde kraftigt befordra tendensen att i ekonomiska avtal införa indexklausuler för att säkerställa endera partens kompensation för förluster till följd av sjunkande penningvärde. Här— igenom uppstode en monetär dualism: vid sidan av myntenheten sattes en eller annan index som värdemätare. Både ur allmänt penningpolitiska och praktiskt juridiska synpunkter borde dylika tendenser motarbetas.

Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län, som ansåg det vara en brist i förslaget, att de sakkunniga ej givit närmare regler för den omräkning av värdestegringen, som borde göras på grund av penningvärdesförsäm- ring, yttrade att det ej kunde förnekas, att hänsyn till inflation måste tagas, om man ville undvika att skattlägga fiktiva kapitalvinster. De sak- kunnigas uttalande att fastighetsägarna i regel hade sina fastigheter be- lånade till åtminstone 50 procent av taxeringsvärdet och att det med hänsyn härtill kunde antagas, att en allmän prisstegring medförde en viss förbättring av fastighetsägarnas förmögenhetsställning på långivarnas be- kostnad, kunde vara vilseledande. Om en fastighet, som vore taxerad till 50 000 kronor och belånad till samma belopp, vid en allmän prishöjning stege till 100000 kronor, skulle måhända en skattläggning av hela pris- stegringen, 50000 kronor, kunna godtagas, ehuru väl denna vinst rätte- ligen tillkommit på långivarnas bekostnad. Om emellertid fastigheten vore belånad för endast 10 000 kronor, så att det egna kapitalet före prissteg- ringen utgjorde nominellt 40 000 kronor men efter prisstegringen nominellt

tillhopa 90 000 kronor, krävde i varje fall rättvisan att sistnämnda belopp minskades med det nya värdet av det egna kapitalet, 80 000 kronor, så att värdestegringsskatt endast uttoges å 10 000 kronor. Vore fastigheten helt obelånad, syntes under angivna förutsättningar icke någon som helst värdestegringsskatt böra uttagas. En fastighetsägare, som hade sin fastig- het högt belånad, profiterade mera på inflationen än en fastighetsägare, som hade sin fastighet lågt eller ej alls belånad. Detta förhållande vunne emellertid automatiskt beaktande om ett tillägg till det skattefria värdet tillätes med ett belopp, som ställdes i relation till det egna kapitalets stor— lek. Om fastigheten vore belånad till hela sitt värde, torde sålunda intet inflationstillägg böra medgivas utan hela prisstegringen tagas till beskatt— ning, under det att inflationstillägget för den obelånade fastigheten borde medföra att denna ginge fri från värdestegringsskatt, för den händelse fastigheten icke stigit högre i värde än som svarade mot det försämrade penningvärdet.

Den av de sakkunniga angivna gränsen vid 50-procentig belåning syntes länsstyrelsen icke ha annan betydelse, än att om fastigheten vore högre belånad, fastighetsägaren gjorde en reell värdestegringsvinst, som vore större än den allmänna prisstegringen, under det att den reella värde— stegringen vore mindre än samma prisstegring vid lägre belåning. Läns- styrelsen underströk, att detta dock endast gällde under förutsättning att fastighetens skattevärde stigit i proportion till den allmänna prisnivån. I allmänhet torde väl värdenivån för fastigheter visa större tröghet i sina svängningar än prisnivån i övrigt. Särskilt framträdde detta i fråga om hyreshusen, vilkas avkastning lagstiftningsvägen blivit fastlåst vid ett i stort sett konstant läge. Den 50-procentiga belåningsgränsen bleve i detta fall utan betydelse. Av betydelse för en rättvis beskattning vore däremot att den reella värdestegringen och endast denna toges i betraktande, all— deles oavsett om denna värdestegring vore högre eller lägre än den all- männa prishöjningen. Uppenbart vore sålunda att vid allmän prisstegring av 50 procent någon värdestegringsskatt icke borde ifrågakomma för exempelvis en obelånad fastighet, som stigit i värde med endast tio procent.

Länsstyrelsen framhöll, att man visserligen kunde invända att beskatt- ningen helst borde bygga på rent objektiva till själva fastigheten hän- förliga förhållanden och sålunda genomföras oberoende av det sätt på vilket ägaren finansierat fastighetsförvärvet. Då emellertid en beskattning efter sådan grund likväl syntes leda till uppenbara orättvisor, torde man enligt länsstyrelsens mening icke böra tveka om det befogade i att operera med ett inflationstillägg, som syftade till att endast den reella värdesteg- ringen av det egna kapitalet skulle beskattas.

Inflationstillägget syntes länsstyrelsen böra beräknas så att förhållandet mellan detta tillägg och det i fastigheten nedlagda egna kapitalet vid föregående fastighetstaxering komme att svara mot den allmänna pris-

förhöjningen uttryckt i procent. Som exempel nämnde länsstyrelsen. att om prisindex mellan två fastighetstaxeringar stege från 100 till 110, in- flationstillägget borde utgöra tio procent av det i fastigheten investerade egna kapitalet vid nästgående fastighetstaxering.

Av prispolitiska skäl fann länsstyrelsen det önskvärt med en reaktion mot att fastighetsvärdena fluktuerade lika starkt som den allmänna pris— nivån. På grund härav ifrågasatte länsstyrelsen, huruvida icke inflations- tillägget lämpligen borde beräknas efter ett femårigt, möjligen tioårigt indexmedeltal. Härigenom vunnes den fördelen att fastighetsägaren i skatte— hänseende icke finge tillgodoräkna sig inflationen under annan förutsätt- ning än att densamma visade en bestående tendens. Om eget kapital in- vesterats i fastigheten mellan två allmänna fastighetstaxeringar, torde inflationstillägget böra jämkas med hänsyn därtill.

I händelse av deflation borde enligt länsstyrelsens mening medgivas avdrag från skattefritt värde.

Näringslivets skattedelegation — vars yttrande åberopades av bl. a. svenska bankföreningen —— påpekade i anslutning till behandlingen av förevarande fråga, att alla fastigheter icke vore intecknade i samma om- fattning, en del icke alls. Denna omständighet medförde, att den påstådda förmögenhetsvinst, som genom penningvärdeförsämring skulle uppstå för fastighetsägarna, bleve i hög grad variabel. Men icke endast av denna anledning komme skatten att drabba fastighetsägarna utomordentligt god- tyckligt. Beloppet av den påstådda förmögenhetsvinsten vore även bero- ende av den tidpunkt, vid vilken ett län upptagits. Om länet upptagits under då innevarande år, bleve fastighetsägarens »vinst» å penningvärde- försämringen tills vidare ganska problematisk. Om en förlust uppstode för långivaren, vore detta för övrigt ingen anledning för det allmänna att lägga beslag på vinsten. Därest på grund av utomordentliga förhållanden förlusten skulle bli mycket betydande, borde väl detta snarare föranleda en särskild lagstiftning för reglerande av låntagarens och kreditgivarens inbördes förhållanden, en lagstiftning som dock skulle stöta på mycket stora svårigheter.

I fortsättningen anförde delegationen, att om en ytterligare försämring av penningvärdet icke skulle kunna undgås, den föreslagna beskattningen komme att innebära beslagtagande av en del av fastigheternas realvärden och skärpa följderna av penningvärdeförsämringen. Värdestegringsskat- ten komme att för fastighetsägarna framstå såsom en på grund av det försämrade penningvärdet utgående grundskatt och väcka berättigad oppo- sition hos dessa. De bleve nödsakade att söka täcka denna utgift genom höjning av fastigheternas hyror eller av priset på jordbruks-, skogs- eller industriprodukter. Beskattningen komme således att medföra verkningar, som icke främjade strävandena att förhindra prisstegring.

I'det av Sveriges fastighetsägareförbun'd avgivna yttrandet betonades

vikten av att skatten hänfördes till sådana förmögenhetsvinster, som vore reella och i verklig mening oförtjänta. Förbundet gjorde gällande att det praktiskt taget vore omöjligt att på tillförlitligt sätt konstatera, om så- dana vinster överhuvud förelåge. Som förslaget utformats skulle skatten drabba värdestegring, som i främsta rummet berodde på försämrat pen— ningvärde. Antoges förslaget, torde följden bli en socialisering av enskilda fastighetsägares förmögenhetsandelar.

En annan invändning, som vid remissbehandlingen restes, hänförde sig till frågan om skatt å värdestegring till följd av att fastighets kapital— värde beräknades pä grundval av lägre räntefot än förut. Härom anförde svenska sparbanksföreningen att skatten principiellt vore att beteckna som en skatt å normala fluktuationer i fastighetsvärdena, i den mån dessa innefattade värdestegring. Den toge emellertid ej hänsyn till nedåtgående prisrörelser på annat sätt än att skatten ej längre skulle utgå, när värdet sjunkit. Mera betydande fluktuationer av allmän räckvidd berodde van- ligen just på en av ändrade ränteförhållanden betingad förändring av kapitaliseringsproeenten, på samma sätt som t. ex. obligationer finge ett högre eller lägre värde allteftersom räntefoten sjönke respektive stege. Eftersom skatten skulle avse att till det allmänna indraga omkring hälften av den ökade avkastning, som kunde antagas åtfölja en värdestegring, och det vid värdestegring på grund av lägre kapitaliseringsprocent ej före— låge någon ökad avkastning —— utom i den mån obundna utgiftsräntor sjönke —— framstode en beskattning i detta fall såsom stridande mot de sakkunnigas utgångspunkter.

Sveriges skogsägareförbund berörde samma spörsmål. Fallande ränta —— förklarade förbundet _— innebure sänkta krav på realtillgångarnas av- kastning, varvid dessa tillgångars kapitalvärden automatiskt stege. Om- vänt pressade stigande ränta avkastningskravet uppåt och kapitalvärdena nedåt. Fastighetsvärdena stege och fölle sålunda omvänt mot räntefoten utan att deras avkastning i absoluta tal, d. v. s. ägarens netto på investerat kapital, påverkades av berörda vågrörelse. För såvitt fråga icke vore om en för framtiden bestående sänkning av räntenivån, vilken kunde med- föra bestående värdeökning, utgjorde därför svängningarna i ränteläget en utomordentligt svag grund för en värdestegringsskatt. Detta framstode så mycket tydligare, om man betänkte, huru ändringarna i ränteläget numera tillkomme. Tidigare återspeglade diskontot det allmänna konjunk- turläget så att ett lågt diskonto med höga fastighetsvärden sammanfölle med en god konjunktur i allmänhet. Numera bestämdes diskontot blott till ringa grad av det allmänna affärsläget. Staten manipulerade med diskontot för att betjäna sina lånepolitiska m. fl. syften. Att reflexerna härav på fastighetsmarknaden, vilka därtill ofta vore av mycket kortvarig natur och i vart fall icke betydde någon stegring i avkastningen, skulle tagas till intäkt för en beskattning funne förbundet orättfärdigt. Staten

skulle komma att beskatta de bokföringsmässiga topparna i nivåkurvan men ej medge avdrag för värdeminskningen i vågdalarna. Ehuru denna princip tillämpades även på andra skatteområden kunde den icke anses vara med rättvisa och billighet överensstämmande.

I åtskilliga yttranden anmärktes på att skatten även skulle drabba värdestegring, som framkallats genom fastighetsägarens egna åtgöranden, såvida den överstege de för åtgärderna nedlagda kostnaderna.

Enligt kammarrättens mening borde sådan värdestegring vara fri från beskattning. Kammarrätten yttrade, att det härvidlag vore svårt att göra någon gränsdragning, särskilt om man betänkte, att en dylik »överskotts— värdestegring» ofta brukade ha sitt yttersta upphov även i samhällsutveck- lingen eller samhälleliga åtgärder. Vad man hade att göra vore blott att konstatera, att skatten kunde komma att drabba jämväl förtjänt värde— stegring och att denna omständighet jämte många andra manade till för- siktighet i fråga om värdestegringen såsom skatteobjekt. Särskilt märk- bar kunde denna omständighet bli, då det vore fråga om företag för jord— exploatering. Dessa företag, som ofta dreve en ur samhällssynpunkt gagnande verksamhet, torde ej sällan genom å jorden nedlagda kostnader framkalla en värdestegring, som av den anledningen att dessa kostnader läte ett förut latent värde komma i dagen eller av annan anledning över- stege dessa kostnader och som följaktligen antingen _— i realiteten —— ej vore någon värdestegring eller också en förtjänt sådan.

Sveriges fastighetsägareförbund anförde, att de sakkunniga genom att förorda att hela förmögenhetsvinsten med avdrag för de nedlagda kost- naderna skulle göras beskattningsbar helt åsidosatt den princip, vilken bort vara den ledande, nämligen att skatten allenast borde avse oförtjänt värdestegring och ej sådan, som hade sitt upphov i fastighetsägarens skick- lighet och omsorg.

Näringslivets skattedelegation, vars yttrande åberopades av bl. a. svenska bankföreningen, upptog i detta sammanhang till allmän belysning den mera vida frågan i vad mån värdestegring å fastighet överhuvudtaget kunde anses oförtjänt. Delegationen framhöll därvid bl. a., att industriella före- tag ofta själva skapade värdestegring såväl av egen mark som av andra tillhöriga, närliggande områden. Såsom exempel nämndes de norrländska gruvsamhällena. Icke endast dessa utan även ett flertal andra industri- samhällen, särskilt i Norrland, vore skapade genom att ett eller flera industriella företag förlagt sin verksamhet till en mer eller mindre vild- marksbetonad trakt, där tack vare dessa företags utveckling en stads- liknande bebyggelse, medförande ofta betydande jordvärdestegring, kom- mit till stånd. Den yttersta grunden till denna värdestegring vore således att tillskriva initiativet hos den eller de personer, som igångsatt den indu- striella verksamheten; icke sällan kunde man utan tvekan angiva en viss

person som den egentlige upphovsmannen. I den mån värdestegringen hänförde sig till mark, tillhörig ett sådant företag, framkomme den som en biprodukt av den industriella verksamheten, och den stode eller fölle med denna verksamhet. Det kunde icke i dylika fall med fog göras gäl- lande, att den uppkomna värdestegringen vore oförtjänt, och dess var- aktighet vore ofta osäker. Ägarna av intilliggande tomtmark, vilken även finge del av värdestegringen, vore ofta anställda hos de ifrågavarande företagen; de hade samfällt i olika grad bidragit till företagens framgång och utveckling. Den värdestegring, som tillfördes deras fastigheter, fram— stode ytterst såsom en biprodukt av deras arbete, och följaktligen kunde ej heller denna värdestegring betecknas som oförtjänt.

Om således uppfattningen att sådan värdestegring å jord, som ej mot- svarades av nedlagda kostnader, borde anses såsom oförtjänt icke kunde reservationslöst accepteras och i ett mycket stort antal fall befunnes vara helt felaktig, kunde denna uppfattning _ enligt vad delegationen vidare yttrade _ än mindre godtagas då fråga vore om byggnader. Dessa vore ju i motsats till jorden med dess relativa värdebeständighet å ena sidan städse underkastade en successiv värdeminskning genom slitning, medan å andra sidan ett flertal omständigheter, till en del beroende på andra insatser från ägarens sida än å själva fastigheten nedlagda kostnader eller arbete, kunde föranleda en mer eller mindre tillfällig värdestegring, som överstege den genom slitning uppkommande värdeminskningen. Så vore i utpräglad grad fallet med industrifastigheter. Värdet av dessa vore helt eller till huvudsaklig del grundat å resultatet av den därstädes bedrivna verksamheten, och detta resultat vore i sin tur oftast och framför allt beroende av näringsidkarens personliga insatser och konjunkturförhål- landena.

Även i många andra yttranden framställdes erinringar mot att skatt skulle kunna utgå på värdestegring, som fastighetsägaren själv skapat. Det talades i yttrandena t. ex. om straffskatt på skicklighet, förutseende och omtanke.

Åtskilliga invändningar hänförde sig till den föreslagna utformningen av skatten.

Beträffande frågan, huruvida skatten borde grundas på den direkta eller indirekta metoden (jfr sid. 132), uttalade flertalet av remissinstanserna sin anslutning till den förra.

Kammarrätten yttrade sålunda, att en skatt av i egentlig mening värde- stegringsskatts natur näppeligen torde kunna komma till stånd annor- ledes'än med anlitande av den direkta metoden. Klart torde också vara, att de värdeberäkningar, som vore en nödvändig förutsättning för till- lämpningen av denna metod, borde företagas på grundval av de värde- beräkningar som fastighetstaxeringarna lämnade. Att göra självständiga uppskattningar för värdestegringsskatt skulle innebära ett onödigt och

dyrbart dubbelarbete, som därjämte skulle kunna bli ödesdigert för båda de ifrågavarande värderingarnas auktoritet.

Också riksräkenskapsverket fann för sin del den direkta metoden vara den i princip riktigare. Erfarenheterna av realisationsvinstbeskattningen, vilken visat sig kunna kringgås, syntes enligt ämbetsverkets mening även tala för den direkta metoden. Ämbetsverket påpekade, att skatten enligt förslaget konstruerats som en löpande ränta, och detta innebure — fram- hölls i yttrandet —— att den automatiskt avvecklades, om värdestegringen bortfölle. Såsom förutsättning för att den direkta metoden skulle kunna i praktiken tillämpas, måste emellertid kravet på en korrekt fastighets- taxering starkt hävdas.

Svenska Iandskommunernas förbund anförde, att det syntes förbundet ofrånkomligt _ om oförtjänt värdestegring å fastigheter över huvud skulle beskattas —— att denna värdestegring drabbades icke endast i de relativt sällsynta fall, då värdestegring komme till synes genom försäljning, utan principiellt i alla de fall, där en dylik värdestegring ägt r.u1n Ju längre tid, som förflöte mellan den inträdda värdestegringen och försäljningen, desto svårare bleve det ju också att fastställa, huru mycket som belöpte på fastighetsägarens egna nedlagda kostnader och på det allmännas åt— gärder.

Bland myndigheter, som mer eller mindre kategoriskt anslöto sig till uppfattningen att skatten borde grundas på den indirekta metoden, märkes statskontoret. Ämbetsverket ansåg, att de sakkunniga icke på ett över- tygande sätt lyckats klargöra den direkta metodens överlägsenhet. Vissa med densamma förenade svagheter vore i allt fall uppenbara. Enär skatten måste grundas på periodiska fastighetstaxeringar, komme stora krav att ställas på taxeringsorganisationen. Statskontoret erinrade i detta samman- hang om att kammarrätten i sitt den 20 september 1918 avgivna utlåtande (jfr sid. 120) förklarat, att den direkta metoden endast kunde accepteras under förutsättning att betryggande garantier skapades för fastighets- taxeringarnas riktighet. Såvitt statskontoret kunde finna, vore dylika ga— rantier knappast för handen. Såsom särskilt betänkligt framstode, att den föreslagna skatten skulle baseras på de taxeringsvärden, som framkommit vid 1938 års fastighetstaxering. De värden, som åsattes fastigheterna vid denna taxering, torde vara tämligen schematiskt beräknade och hade under alla förhållanden tillkommit utan beaktande av den betydelse de för långa tider framåt skulle erhålla för en blivande, vid dåvarande tid- punkt icke aktuell Värdestegringsskatt. Enligt statskontorets mening ledde denna invändning fram till tanken att man — i likhet med vad som skett tidigare —— borde låta verkställa en särskild ingångsvärdering av fastig- heterna för att erhålla ett rättvisande underlag för skattens beräkning. Å andra sidan vore det givetvis mindre lämpligt att företaga en dylik

värdering vid en tidpunkt, då penningvärdet undergått en markerad för- sämring och den kommande utvecklingen vore svår att överblicka.

Statskontoret menade, att man i stället närmare borde överväga, om icke den indirekta metoden för skattens uttagande skulle medföra mindre olägenheter och färre orättvisor än en beskattning enligt de sakkunnigas förslag. Skatten kunde då tänkas utformad såsom en utvidgad realisa- tionsvinstbeskattning enligt progressiv skala, där skatteprocenten stege i förhållande till den relativa förmögenhetsvinstens storlek. Hänsyn vid skattesatsens utmätande syntes emellertid även böra tagas till den tid, under vilken fastigheten innehafts av samma ägare. Med en sådan be- skattning skulle man även nå de i många fall stora vinster, som inhöstats vid försäljningar till priser vilka låge över såväl nuvarande som blivande * taxeringsvärden. Statskontoret förutsatte, att den indirekta metoden icke ensam kunde komma till användning utan att den på lämpligt sätt kom— pletterades med en skatt enligt den direkta metoden.

Också kommerskollegium framträdde såsom förespråkare för den in— direkta metoden. Kollegium yttrade, att olägenheterna med den direkta metoden förnämligast läge i den ovisshet, som måste råda i fråga 0111 en eventuell värdestegrings förhandenvaro och omfattning och icke minst dess beständighet. Att härutinnan komma till en rättvis och skälig av- vägning vore en ytterst svår uppgift, för vilken krävdes en ingående känne- dom om fastighetsmarknaden och dess utveckling, och det kunde varken begäras eller påräknas, att taxeringsnämnderna, vilka tillsattes efter helt andra synpunkter, skulle äga den sakkunskap, som fordrades för ett så- dant värv. Det låge mycket nära till hands för dessa nämnder att väl optimistiskt uppskatta vinstchanserna på fastighetsmarknaden.

Till förmån för den indirekta metoden talade enligt kollegiets mening i första hand den större säkerhet och rättvisa, som utmärkte metoden. Man hade här en fast grund att bygga på, nämligen den vid en försälj- ning faktiskt konstaterade förmögenhetsvinsten, och man undginge så- ledes risken att röra sig med mer eller mindre fiktiva värden. Svagheten låge åter däri, att det i viss mån bleve den skattskyldige själv, som be— stämde tidpunkten för skattskyldighetens inträde genom att han kunde uppskjuta en ifrågasatt försäljning, och han kunde genom att överflytta fastighetsvärdet i ett aktieinnehav i viss mån helt undgå beskattningen. Emellertid borde härvid ej förbises, att även om fastigheten såsom sådan icke skulle bli föremål för omsättning, statens skattekrav i alla fall förr eller senare komme att i form av arvsskatt tillgodoses; skulle aktierna före arvfallet ha sålts, komme det däremot svarande värdet, i den mån det funnes i behåll, då att utgöra underlag för arvsskattens beräkning.

Även Överståthållarämbetet uppmärksammade att man vid tillämpning av den indirekta skattemetoden icke erhölle någon skatt i de fall, då fastigheten innehades av en juridisk person samt överlåtelsen ägde rum

genom att aktierna eller andelarna i företaget avyttrades. För de juridiska personerna kunde det enligt ämbetets mening bli nödvändigt med en årlig avgäld. Överståthållarämbetet ifrågasatte, om man då ej för konsekvensens skull borde utsträcka systemet med sådan avgäld även till de enskilda fastighetsägarna. I såväl det ena som det andra fallet borde tillses att skatten, när fastigheten nästa gång bytte ägare, uttoges genom ett kapital- belopp, varefter det fastställda högre värdet bleve att räkna som ingångs- värde för den nye ägaren. I annat fall bleve följden att den årliga skatten småningom komme att te sig som en å fast egendom lagd särskild pålaga. En sådan skatt skulle ej i längden komma att uppbäras av ett allmänt rättsmedvetande och krav på dess avskaffande skulle med visshet uppstå och efter hand växa sig allt starkare.

Länsstyrelsen i Örebro län uttalade, att den indirekta metoden obetingat vore att föredraga. Enligt denna metod drabbade skatten säljaren, som tillgodogjort sig vinsten, och därigenom uteslötos de orättvisor, som på grund av svårigheten att rätt bedöma en orealiserad förmögenhetsvinst alltid måste häfta vid en skatt enligt den direkta metoden. För länssty— relsen framstode det som en möjlig lösning att realisationsvinstbeskatt- ningen omarbetades och utvidgades, så att densamma komme att omfatta den verkliga värdestegring som borde bli föremål för särskild beskatt- ning. Genom en sådan metod för värdestegringsskattens beräkning skulle stora kostnader och mycket arbete inbesparas och samtidigt undvikas de allvarliga olägenheter av skilda slag, som vore förenade med en värde- stegringsskatt enligt de sakkunnigas förslag. Taxeringsförfarandet för- enklades och effektiviserades genom den möjlighet till kontroll, som er- bjödes i lagfartsförteckningarna.

I flertalet remissyttranden uttalades starka betänkligheter mot tanken att låta taxeringsvärdena utgöra grund för värdestegringens beräkning.

Om taxeringsvärdenas lämplighet såsom underlag för taxering till värde- stegringsskatt yttrade kammarrätten — vad först jordbruksfastighet be- träffar — att taxeringsvärdena i enskilda fall visat sig vara ganska osäkra. Representativa försäljningar gåve vid handen, att de ofta satts för lågt men någon gång överraskades man jämväl av motsatsen. Vad annan fastighet anginge syntes taxeringsvärdena för fastigheter för bostadsända- mål böra kunna göras förhållandevis pålitliga. Industrifastigheters taxe- ringsvärden bleve i allmänhet osäkrare redan av den anledningen, att tvekan kunde uppstå om vad som vore byggnad eller ej och vilka maski- ner, som vore hänförliga till fastighet. Bortsett härifrån kunde emellertid industrifastigheter i fråga om taxeringsvärdenas pålitlighet indelas i två klasser. De industrifastigheter som vore belägna i ett samhälle av den storleksordningen, att i fråga om varje enskild sådan fastighet kunde sägas att dess existens därstädes ej i nämnvärd mån påverkade tont- priser, borde i likhet med fastigheter för bostadsändamål m. ni. kunna få

ganska tillfredsställande värden. Uppskattningen åter av värdet å industri- fastigheter, vilka i mer eller mindre grad vore den omedelbara anledningen till den värdestegring å jorden, som uppkomme å och omkring deras verk- samhetsområden, vore synnerligen svår att göra. Man hade därvid ytterst osäkra utgångspunkter att hålla sig till. Troligen kunde rörelsens allmänna vinstmöjligheter härvidlag komma att få större betydelse än skäligt vore. Dessa fastigheter torde därför ej sällan ha fått taxeringsvärden, som vore föga ägnade att tjäna såsom underlag för en värdestegringsbeskattning.

Kammarrätten höll ej för troligt, att taxeringsvärdena skulle förmå upp- bära ett beskattningssystem av den omfattning och tyngd, som förslaget åsyftade.

Flera länsstyrelser och ett stort antal kommunala myndigheter påtalade taxeringsvärdenas ojämnhet såväl olika landsdelar emellan som inom ett och samma taxeringsdistrikt. Det uppgavs, att ojämnheter inom ett och samma taxeringsdistrikt ofta vore beroende av vederbörande fastighets- ägares intresse av en hög eller låg taxering.

I åtskilliga yttranden framhölls att höjda salupris med åtföljande höjda taxeringsvärden ej alltid betydde Ökad räntabilitet hos fastigheten. Sveriges Iantbruksförbund yttrade sålunda bl. a., att en närmare undersökning av saken torde kunna utvisa, att höga salupriser icke hade något direkt sam- band med eller berodde på en förhöjd räntabilitet inom jordbruket. I nu- varande läge vore orsakerna till prisstegringen å jordbruksfastigheter givet- vis i första hand att hänföra till penningvärdets alltmer fortgående för- sämring, men även under normala förhållanden med ett någorlunda stabilt penningvärde torde alltför höga priser betalas för jordbruksfastigheterna. Till väsentlig del berodde detta på att jordbruksfastigheter vore ett mycket omtyckt placeringsobjekt för kapitalstarka personer, som icke vore nöd- sakade att ha sin huvudsakliga försörjning av de inköpta gårdarna.

Svenska sparbanksföreningen uppgav, att de värden, som framkomme vid Sparbankernas egna, för fastighetsbelåning verkställda värderingar, ofta vore vitt skilda från taxeringsvärdena. Såväl undertaxeringar som övertaxeringar förekomme. På vissa håll kunde lån utlämnas med belopp, som låge taxeringsvärdena nära, medan på andra håll utlåningen hölle sig inom någon mindre del av taxeringsvärdet. Det vore en inom spar- bankskretsar allmänt rådande uppfattning, att detta ej betydde att säker- heten i de förra fallen skulle vara i stort sett svagare än i de senare. Det borde också märkas, att om värdestegringsskatten skulle verka något så när tillfredsställande, en justering av den hittillsvarande ojämnheten vore utesluten. Varje ändring av värdet, som ej innebure ett riktigt faststäl- lande av själva värdestegringen såsom sådan, måste komma att verka orättvist. Det sagda innebure, att där oriktiga taxeringsvärden vore fast- ställda, antingen värdestegringen måste bli orättvis eller nu rådande orätt- visa i fastighets- och den efter taxeringsvärdena utmätta förmögenhets-

skatten skulle kvarstå. Detta kunde undvikas endast genom uppställande av ett ovillkorligt krav på att ingångsvärdena för en värdestegringsskatt skulle vara riktigt avvägda.

Sparbanksföreningen betraktade det såsom betydelsefullt —— icke minst ur Sparbankernas speciella synpunkter — att taxeringsvärdena bringades att så nära som möjligt återgiva de verkliga värdena. Det måste emellertid befaras —— fortfor föreningen att förekomsten av en värdestegrings- skatt menligt skulle inverka på möjligheterna att få till stånd någorlunda tillfredsställande taxeringar. Det torde nämligen icke kunna bestridas, att fastighetsägarnas allmänna inställning i praktiken komme att starkt på- verka värdesättningen. För fastighetsägarna komme det att framstå såsom önskvärt att ej få de gällande värdena höjda och i många fall ej heller sänkta. Att höjningar skulle befinnas olägliga, läge i sakens natur. Ty därav skulle följa höjning både av förmögenhetsskatt, fastighetsskatt och värdestegringsskatt, en höjning som särskilt vid värdestegring på grund av sänkt räntefot i många fall torde överstiga den ökade avkastning, för vilken det ökade värdet skulle anses utgöra ett uttryck. Å andra sidan torde en sänkning av taxeringsvärdena anses från fastighetsägarnas sida böra undvikas i alla de fall, där ej värdestegringsskatt redan utgått, enär den lägre nivån skulle i princip komma att utgöra ingångsvärde för ny värdestegringsskatt. Att däremot sänkningar i värdena skulle genom— gående av fastighetsägarna eftersträvas, där värdestegringsskatt redan bör— jat utgå, torde också kunna antagas såsom självklart. En hård dragkamp mellan taxeringsmyndigheterna och de skattskyldiga måste befaras.

Sammanfattningsvis uttalade föreningen, att fastigheternas taxerings- värden skulle komma att i betydande grad fastlåsas, om en värdestegrings— skatt av föreslagen typ infördes.

Enligt Sveriges fastighetsägareförbunds mening förutsatte en värdesteg- ringsskatt en särskilt härpå inriktad taxering med ansvar för det allmänna, därest fastställda värden icke befunnes vara riktiga.

En remissinstans — kammarrätten —— anmärkte, att om värdestegrings— skatten bundes vid ett visst års taxeringsvärde såsom basvärde, stats— makterna också bleve bundna i fråga om möjligheterna att ändra grun- derna för fastighetstaxeringen. För att ett ingående och ett utgående taxe- ringsvärde skulle ha någon betydelse erfordrades nämligen, att de vore fastställda enligt alldeles samma grunder.

I ett stort antal remissyttranden framhölls såsom otillfredsställande, att skatt skulle kunna uttagas en längre eller kortare tid på en vinst, som itke realiserades och som visade sig vara övergående. Länsstyrelsen i Örebro län påpekade sålunda, att å de Värden, som fastställdes vid 1944 års taxering, skatt skulle utgå i fem år, även om värdena redan året efter taxeringsåret fallit tillbaka till 1938 års värden och någon värdestegring eller förmögen—

hetsvinst således icke förelåge. Under flera år kunde skatt alltså uttagas å en värdestegring, som icke funnes och som aldrig givit den skattskyl- dige någon som helst förmån eller ökad skatteförmåga.

Mot de sakkunnigas förslag att skatten skulle träffa värdestegring icke blott å rena jordvärdet utan jämväl å byggnader och andra anläggningar riktades kritik allenast från några håll.

Enligt kammarrättens mening utgjorde medtagandet av fasta anlägg- ningars värde en oerhörd belastning för hela beskattningssystemet. Visser- ligen kunde understundom en oförtjänt värdestegring även för dem in- registreras _ framhöll domstolen _ men när återigen värdesänkningar i avseende å dessa anläggningar förekomme, kunde dessa inkräkta å det belopp, som beskattningen egentligen avsåge, nämligen den oförtjänta värdestegringen av jordvärdet. Härigenom bringades, utan att i det långa loppet någon synnerlig skatteökning uppkomme, förvirring in i själva skattesystemet. Betänksamheten ökades än mer, när man därtill toge i betraktande dels att de svårtillämpade bestämmelserna om avdrag för å fastigheten nedlagda kostnader vid taxering av fastighet med byggnader och andra anläggningar måste komma till en avsevärt mycket vidsträck— tare användning än då fråga vore om allenast jordvärdet, dels att utsträck- ningen av skatteplikten till byggnader m. m. nödvändiggjorde de i för— slaget upptagna bestämmelserna, varigenom skattefria avdraget sänktes med belopp, motsvarande värdeminskning av byggnader m. m. Möjlig- heterna till felaktiga avgöranden vore sannerligen här många. När det vore fråga om å fastigheten nedlagda kostnader, gällde det först och främst att bestämma, vilka kostnader som härvidlag skulle tagas i betraktande. Givetvis vore det endast sådana, som utgjorde förbättringsarbeten. För kammarrättens ledamöter vore det väl känt, huru starkt divergerande meningarna kunde vara om vad som utgjorde kostnader för förbättrings- arbeten å en byggnad och kostnader för arbeten för byggnadens underhåll, särskilt vid dess förändring eller modernisering, och huru svårt det vore att utan mycket vidlyftig utredning ernå ett tillfredsställande domslut. Emellertid vore det icke nog att få konstaterat vilka kostnader som skulle medtagas; taxeringsmyndigheterna skulle också avgöra, i vad mån dessa kostnader verkat höjande på det aktuella Skattevärdet. Om allenast steg- ringen av jordvärdet beskattades, uppkomme frågor om förbättrings- arbetenas betydelse mycket mera sällan och vore genomsnittligt av betyd- ligt mera begränsad omfattning.

Statskontoret yttrade, att åtskilliga förenklingar i skatteförordningen och dess tillämpning uppenbarligen skulle vinnas och vissa felkällor elimi- neras, därest man, i likhet med vad som i allmänhet vore fallet i utlandet, uteslöte byggnadsvärdena från beskattningen.

Kommerskollegium erinrade om att i ett par tidigare förslag till värde-

stegringsskatt endast den egentliga markvärdestegringen underkastats be- skattning. Det av de sakkunniga framlagda förslaget, varigenom såväl värdestegringen av själva marken som även värdestegringen av byggnader skulle tjäna som underlag för beskattningen, komme enligt kollegiets mening att verka i hög grad orättvist och detta gällde speciellt för indu- strifastigheter. Det vore ju klart, att en industribyggnad, som vore 1 an- vändning och där en lönande industriell verksamhet bedreves, kunde tack vare den goda förräntning, som denna verksamhet beredde, anses ha ett förhållandevis högt värde. Om emellertid denna användningsmöjlighet bortfölle _ om den ifrågavarande industriella produktionen av en eller annan anledning bleve nedlagd — kunde byggnaden komma att mycket hastigt sjunka i värde. Densamma kunde måhända icke utan väsentliga omändringar och ombyggnader tjäna ett annat industriellt ändamål. Ur denna synpunkt befunne sig industrifastigheterna i ett någorlunda annat läge än bostadsfastigheterna, vilka senare ju under förutsättning att behov av bostäder förelåge på orten, alltid kunde tänkas bli använda och därmed bereda erforderlig förräntning.

De sakkunnigas förslag att även jordbruksfastigheter skulle omfattas av värdestegringsskatten kritiserades i några yttranden. Kammarrätten anförde sålunda, att principiella skäl visserligen talade för värdestegrings- beskattningens utsträckande till att omfatta jämväl jordbruksfastighet, särskilt för den händelse bestämmelser icke meddelades i syfte att und- vika inflatorisk värdestegring. Starka skäl funnes emellertid för uteslu- tande från beskattningen av jordbruksfastighet, givetvis i den mån fastig- heten icke hade särskilt värde på grund av markens lämplighet såsom tomtmark eller för användning som industriområde.

Även Sveriges lantbruksförbund ansåg, att värdestegringsskatt ej borde ifrågakomma å jordbruksfastigheter. Förbundet nämnde, att oförtjänt värdestegring å jordbruksfastigheter endast torde ha förekommit, då fastig- heterna legat i närheten av tätorter och liknande. De möjligheter till oför- tjänt värdestegring, som eventuellt tidigare förefunnits för sådana jord— hruksfastigheter, som på grund av närhet till expanderande tätorter kun- nat betinga sig högre priser å sina produkter, hade dock genom den starka utvecklingen av jordbrukarnas föreningsrörelse i största utsträckning eliminerats.

Beträffande skattens höjd anmärkte kammarrätten — liksom även riks- räkenskapsverket _ att skatten blivit alltför kraftigt utmätt. Om avkast- ningen av skatten yttrade samma myndighet att en beräkning i nämnda avseende måste bli så approximativ att den knappast ägde något värde. Ej heller finge förbises att skatten uppenbarligen måste inverka i sän- kande riktning å resultatet av beskattningen av såväl inkomst som lör-

mögenhet. Enligt av riksräkenskapsverket gjord beräkning skulle uttagan- det av en värdestegringsskatt av sammanlagt 30 miljoner kronor om året medföra en nedsättning av andra direkta skatter till stat och kommun med omkring tio miljoner kronor. Därtill komme _ anförde ämbetsverket _ att kostnaderna för förfarandet måste bli gansk'a betydande.

De sakkunnigas förslag att skatten till hälften skulle tillfalla staten och till hälften den kommun, inom vilken fastigheten vore belägen, tillstyrktes av bl. a. kammarrätten. Många statliga remissinstanser, och även några kommunala, ansågo att skatten borde helt tillfalla staten. De flesta kom- munala instanserna yrkade å andra sidan att skatten skulle bli helt kom- munal eller i vart fall med mer än hälften tillfalla kommunerna.

Riksräkenskapsverket yttrade i denna fråga, att ämbetsverket ej kunde finna det motiverat, att skatten fördelades mellan stat och kommun. Att värdestegring å fastighet tidigare ofta satts i samband med av kommun vidtagna åtgärder och därmed sammanhängande omständigheter, kunde ej tillmätas någon avgörande betydelse. Att i det enskilda fallet ett sam— band kunde påvisas mellan en av kommun vidtagen åtgärd och en in— träffad värdestegring å fastighet kunde icke motivera en genomgående fördelning av skatten. Denna vore ju icke avsedd att täcka kostnaderna för vissa bestämda åtgärder utan vore motiverad av socialpolitiska och i sista hand statsfinansiella skäl. Värdestegringen kunde mycket väl ha sin grund i åtgärder, som vidtagits helt av en enskild man eller ett enskilt företag. Den synpunkt, som ämbetsverket för sin del ville tillmäta av- görande betydelse, vore att skatten borde ses i samband med frågan om den kommunala skatteutjämningen. Att skatten, som de sakkunniga fram- hållit, företrädesvis skulle gynna sådana samhällen, som befunne sig i rask ekonomisk utveckling, kunde icke vara eftersträvansvärt. Sådana samhällen hade i regel ett gott skatteunderlag och kunde i varje fall upp- bringa önskvärt förlagskapital, medan däremot kommuner, som befunne sig i stagnation, brukade få allt sämre finanser med påföljd att staten finge träda emellan. Att märka vore nämligen att staten i allt större ut- sträckning genom statsbidrag av olika slag kommit att få bära bördan av ojämnheter i kommunernas ekonomi, och detta hade i särskilt hög grad varit fallet under de något mer än tjugu år, som förflutit sedan förslag om värdestegringsskatt senast framlagts. I betydande omfattning hade staten även direkt övertagit tidigare kommunala åligganden, som i detta sammanhang hade direkt aktualitet. Riksräkenskapsverket ville bara erinra om förstatligandet av väghållningen på landet. Betydelsen av de rent statliga åtgärder, som framkallade markvärdestegring, vore ofantligt stor. Om kommunerna finge del av skatten, skulle detta skärpa ojämn- heterna i kommunernas ekonomi, vilket alltså i sista hand skulle falla tillbaka på staten. Vid sådant förhållande framstode det för ämbetsverket

såsom uppenbart att det riktiga vore att skatten i sin helhet tillfölle sta- ten. — Liknande synpunkter anlades av kammarkollegium, som påpekade att värdestegring inom en kommun stundom kunde bero på utvecklingen i en grannkommun. Kollegiet ansåg avgörande skäl tala för att skatten utformades som en ré'n statsskatt. Om det befunnes önskvärt att i större utsträckning än gällande lagstiftning medgåve tillförsäkra kommunen an- del i sådan värdestegring, som påtagligt orsakats av kommunala åtgär- der, borde detta enligt kollegiets mening lämpligen ske genom en utbygg— nad av intressebeskattningen; förhållandet till värdestegringsskatten torde därvid kunna regleras så att vad en fastighetsägare hade att utgöra till kommunen finge vid taxering till värdestegringsskatt tillgodoräknas honom såsom å fastigheten nedlagd kostnad.

Bland dem som påfordrade att skatten skulle erhålla en rent kommunal karaktär må nämnas svenska stadsförbundet. Förbundet nämnde, att re- dan vid uppgörandet av stadsplaner de kommunala myndigheterna hade rika möjligheter att influera på taxeringsvärdena. Ordnandet av gator och ledningar av olika slag samt andra åtgärder för iordningställande av områden för bebyggelse inverkade i hög grad på fastighetsvärdena. Icke minst vore detta fallet med ordnandet av kommunikationsleder. I allt större omfattning hade städerna på de senaste åren måst vidtaga en mängd åtgärder för att länka utvecklingen på bostadsmarknaden till in- vånarnas bästa och därvid fått göra kännbara ekonomiska uppoffringar. I synnerhet i de fall, där stadens markbehov tidigare av skilda anledningar ej blivit tillgodosett, torde för fastighetsägarna tillfällen till värdestegring icke vara uteslutna. De senaste årens utveckling syntes förbundet därför stödja tanken på skattens utformning såsom en kommunal skatt.

Om skattens allmänna verkningar medgav kammarrätten att skatten syntes kunna bidraga till förhindrande av fastighetsspekulation och till en stabilisering av fastighetsmarknaden.

Vad beträffar de sakkunnigas uppfattning att i fråga om hyreshus skatten ej skulle komma att övervältras å hyresgästerna av den anled— ningen att det vore hyreshöjningen, som gåve upphov till värdestegringen med ty åtföljande skatt, och ej skatten, som föranledde hyreshöjningen, anförde kammarrätten att denna mening syntes föga verklighetsbetonad. Frånsett den omständigheten att i åtskilliga fall värdestegring inträtt utan föregående däremot svarande hyreshöjning, komme säkerligen fastighets- ägarna att, sedan skatten en gång blivit åsatt, betrakta skatteutgiften alle- nast såsom en omkostnad, vilken i görligaste mån borde övervältras å hyresgästerna. I sådant avseende syntes det också kammarrätten bely- sande vad i annat sammanhang anförts därom att enligt gängse uppfatt- ning en objektsskatt å hyresfastigheter i normala fall verkade såsom en allmän omkostnad och till sist övervältrades å hyresgästerna genom för— höjda hyror. I varje fall syntes det kunna antagas att beskattningen

komme att bidraga till att särskilt ägare av hyreshus bleve än mer be- nägna att uttaga högsta möjliga hyror ävensom att skatten genom att bidraga till minskad bostadsproduktion kunde medföra en höjning av hyresnivån.

Länsstyrelsen i Örebro län fann det utan vidare klart, att fastighets— ägarna komme att övervältra skatten å hyresgästerna. Länsstyrelsen an- förde, att skatten likaväl som andra utskylder, vilka vilade å fastighet, utgjorde en sådan omkostnad med vilken en fastighetsägare måste räkna vare sig det gällde att köpa eller nybygga en fastighet. Beträffande hyres- hus vore det visserligen delvis riktigt, att värdestegringen vore betingad av att hyresinkomsten stigit men man finge ej förbise att den ökade hyres— inkomsten som regel vore förbunden med eller förorsakad av höjda om- kostnader. Ökades omkostnaderna med värdestegringsskatt, måste brutto— hyran höjas med motsvarande belopp. Förhindrades detta genom det all- männas hyresreglerande verksamhet, kunde följden endast bliva inskränkt bostadsproduktion med ty åtföljande menliga inverkningar såväl för den hyressökande allmänheten som för byggnadsarbetare och affärsmän av olika slag inom byggnadsbranschen.

Även enligt riksbankens mening skulle värdestegringsskatten sannolikt leda till minskad byggnadsverksamhet och därmed bidraga till att öka knappheten på bostäder. Banken yttrade, att en konsekvens av skatten vidare torde komma att bli antingen att fastighetsunderhållet komme att eftersättas än mer än vad f. n. vore fallet eller också att ett starkt krav komme att resas på rätt att i motsvarande mån höja hyrorna. Båda ut— vägarna vore ur allmän synpunkt att beklaga. Om skatten infördes, komme detta dessutom att, åtminstone i vissa fall, försämra fastigheternas värde såsom kreditobjekt. Detta gällde bl. a. fastighet, som beboddes av ägaren ensam, eller om avkastningen eljest, före skattebetalningen, vore oför- ändrad. Riksbanken tillfogade, att det enda skäl, som under nuvarande förhållanden syntes kunna åberopas för att införa en värdestegringsskatt å stadsfastigheter, vore att man _ som de äldre förslagen avsett _ ville indraga en del av den oförtjänta värdestegringen å jord. Men förslaget vore icke så konstruerat att det lämpade sig för ett dylikt ändamål.

Hyresgästernas riksförbund sade sig däremot ej hysa några betänklig- heter mot den föreslagna skatten. Förbundet befarade ej några menliga följder för byggnadsproduktionen samt tillade, att om den spekulations- mässiga byggnadsverksamheten skulle reduceras, detta måste leda till aktivisering av statens och kommunernas bostadspolitik _ en utveckling som förbundet hälsade med tillfredsställelse.

Mot de sakkunnigas uraktlåtenhet att upptaga några bestämmelser, som reglerade värdestegringsskattens förhållande till andra allmänna skatter, vilka utginge av den ökade avkastning, som låge till grund för värdesteg-

ringen, riktades anmärkning bl. a. av kammarrätten, som påpekade att genom beskattningen av realisationsvinst vid fastighetsförsäljning någon del av stegringen av fastighetsvärdet i själva verket komme att beskattas dels genom värdestegringsskatt dels genom inkomstskatt.

Näringslivets skattedelegation anmärkte, att dubbelbeskattning undvekes genom att antingen förmögenhetsvinsten i sin helhet finge avdragas vid realisationsvinstberäkningen eller densamma undantoges från värdesteg— ringsbeskattning. Delegationen påpekade, att dubbelbeskattning skulle upp- stå även då den skattskyldige dreve yrkesmässig handel med fastigheter, således först och främst i alla de fall, då yrkesmässig tomtförsäljning ägde rum. Fastigheterna inginge i dylika fall i den skattskyldiges varulager, och därå uppkommande vinst bleve i sin helhet beskattad. Ej heller i detta fall kunde rättelse av dubbelbeskattning vinnas annorledes än därigenom att antingen vinsten å fastighetsförsäljningen avdroges vid inkomstberäk- ningen eller fastigheten undantoges från värdestegringsbeskattning.

Även i ett stort antal andra yttranden gjordes gällande att realisations- vinstbeskattning och värdestegringsskatt icke kunde bestå jämsides. Om värdestegringsskatt infördes, borde till undvikande av dubbelbeskattning antingen realisationsvinstbeskattningen avskaffas eller också bestämmel- ser meddelas om avräkning av t. ex. den årliga värdestegringsskattens kapitalbelopp från den beskattningsbara realisationsvinsten.

De sakkunnigas förslag att även mark upplåten med tomträtt borde beskattas avstyrktes bl. a. av kammarrätten, som ansåg att skattskyldig- heten borde läggas på jordägaren.

Kammarkollegium fann det obilligt, att den som innehade mark med tomträtt skulle vara ensam skattskyldig för värdestegring å marken, icke minst därest del av skatten skulle tillfalla kommunen. Kollegiet erinrade om att ett av motiven för att införa tomträttsinstitutet vore att förbehålla den väsentliga värdestegringen åt markägaren (lagberedningens förslag till jordabalk 1, sid. 230 och 259).

Medan Stockholms stads fastighetskontor framhöll att tomträtten borde undantagas från skatteplikt instämde borgarrådsberedningen i ett av sta- dens fastighetsnämnd gjort uttalande, enligt vilket tomträtt borde lik— ställas med fastighet, dock att bestämmelser borde införas varigenom undvekes att värdestegring å tomträtt träffades såväl av värdestegrings- skatt som av förhöjning av tomträttsavgälden, t. ex. genom att det kapitili- serade beloppet av inträdda avgäldsförhöjningar räknades såsom skatte- fritt värde.

KAPITEL V

Tidigare försök att på civilrättslig väg lösa markvärde- stegringens problem

Såsom av närmast föregående kapitel framgår ha de försök, som på skatte— väsendets område gjorts för att lösa frågan om indragning till det allmänna av oförtjänt markvärdestegring, icke lett till positivt resultat. Ansträng- ningarna att komma till rätta med problemet ha emellertid icke inskränkt sig till nyssnämnda område. Även inom civillagstiftningen har man haft problemet i sikte, och såvitt man därvid endast eftersträvat att åt det all- männa bevara möjligheten att tillgodogöra sig en eventuellt framtida upp- kommande värdeökning ha vissa resultat uppnåtts, såsom närmare framgår av kapitel VI här nedan. Då syftet däremot varit att på detta område finna åtgärder för en indragning till samhället av en redan inträdd värdeökning har utbytet blivit sämre. Om de försök, som härutinnan gjorts, skall i detta kapitel lämnas en skildring.

Det har främst varit expropriationslagstiftningen och därmed närbesläk- tad lagstiftning, som trätt i förgrunden, då det gällt att på civilrättslig väg lösa markvärdestegringens problem. På senare tid har nämligen den tan- ken börjat vinna insteg, att expropriationsproceduren i vissa fall skulle kunna begagnas såsom ett medel att åtkomma värdestegring. Tanken härpå kom bl. a. till uttryck vid tillkomsten av stadgandet i 5 5 andra stycket byggnadslagen, d. v. s. den principiellt utomordentligt viktiga regel, enligt vilken mark för att få användas till tätbebyggelse, måste ha vid planlägg— ning enligt byggnadslagen prövats från allmän synpunkt lämpad för ända— målet. Vid remissen till lagrådet hade uttalats att stadgandet indirekt med— förde, att ersättning för tätbebyggelsevärde ej skulle utgå, när markägare hindrades att exploatera marken för tätbebyggelse. Uttalandet föranledde lagrådet till följande kritiska reflexioner.

Lagrådet framhöll, att den i 5 & förslaget till byggnadslag förutsatta värde- regeln icke syntes kunna godtagas för såvitt densamma komme i strid med de ekonomiska normer, som enligt sakens natur måste öva inflytande på fastighetsmarknaden. Om sålunda ett område vore beläget intill en tätort och övervägande skäl talade för att tätorten komme att utvidgas till att omfatta området på sådant sätt, att större eller mindre del därav måste komma att bli föremål för tätbebyggelse, syntes det uteslutet att hänsyn därtill icke toges vid frivilliga försäljningar av till området hörande mark

redan innan frågan om planering av marken vore aktuell. Det förefölle lik a- så uteslutet att genom lagstiftning fastslå att den värdestegring, som vid en blivande planering med all säkerhet komme att konstateras, skulle vara helt reserverad för den, som vore ägare till marken vid tidpunkten för plan- läggningen. Tvärtom syntes uppenbart att man från det allmännas sida borde godtaga en värdestegring, som på detta sätt, allt efter den större eller mindre sannolikheten av att tätbebyggelse skulle medgivas, så småningom inträdde i avbidan på planläggningsfrågans avgörande. Just därför att en dylik värdestegring vore att betrakta såsom ett legitimt resultat av den diskontering av framtidsvärden, som alltid förekomme vid frivilliga för- säljningar, skulle en skyldighet för markägaren att innan planläggningen skett underkasta sig en nedvärdering av marken vid t. ex. en expropriation framstå såsom i hög grad obillig och medföra en betänklig osäkerhet på fastighetsmarknaden. En dylik skyldighet skulle för övrigt vara så mycket olämpligare som det i praktiken skulle vara svårt att göra någon skillnad mellan å ena sidan den värdestegring, som alltid uppkomme i avseende å en fastighet av ifrågavarande art genom förbättrade avsättningsmöjligheter, bättre kommunikationer genom grannskap till tätorten, ökad fördel av gles- bebyggelse, större möjligheter att uthyra bostadslägenheter sommartid och dylikt, samt å andra sidan den värdestegring, som föranleddes av utsikten att marken skulle komma att bli använd till tätbebyggelse. Omfattningen av sistberörda värdestegring finge för övrigt icke överdrivas. Med de före— slagna bestämmelserna borde någon sådan värdestegring överhuvud icke kunna uppkomma när det vore fråga om mark, som från sundhetssynpunkt eller eljest från allmän synpunkt måste antagas aldrig kunna godtagas för tätbebyggelse, och värdestegringen i övrigt bleve relativt blygsam på grund av risken att marken med hänsyn exempelvis till försvars-, samfärdsels- eller naturskyddsförhållanden ej komme att få användas för tätbebyggelse eller att marken komme att för längre eller kortare tid undantagas från sådan bebyggelse. Det måste också antagas, att om vid den första planlägg- ningen marken funnes icke lämpad för tätbebyggelse, en av utsikten till så- dan bebyggelse föranledd värdestegring komme att, såsom grundad på orik- tig bedömning, falla bort i och med planläggningen.

Lagrådet yttrade vidare, att den begränsning av värderegelns omfatt- ning, som enligt det anförda måste göras och som innebure att någon mot- sättning ej finge uppkomma mellan det under hänsynstagande till bygg- nadslagstiftningen bestämda marknadsvärdet och det värde som skulle tillämpas vid tvångsinlösen, näppeligen stode i strid med den lydelse 5 5 erhållit. Och det torde icke kunna undvikas att i andra liknande samman- hang markvärdering måste ske i överensstämmelse med det sagda. Om så- lunda för en tomt en viss relativt låg hushöjd vore fastställd, torde den ut- sikt, som kunde föreligga att få en höjning genomförd, även i framtiden _ allt efter den större eller mindre sannolikheten för ändringens genomfö-

rande — öva inverkan på tomtens värde, varför hänsyn borde tagas där- till vid en eventuell tvångsinlösen, medan den värdestegring, som inträffade om och då ändringen verkligen genomfördes, icke kunde dessförinnan vinna beaktande. Att vid fastighetstaxering nu berörda värdestegring skulle be- aktas i den mån den påverkat marknadsvärdet syntes också uppenbart.

Under förutsättning att ifrågavarande värderegel hade den innebörd som sålunda antagits syntes enligt lagrådets mening någon principiell invänd- ning 111ot densamma ej kunna göras.

Lagrådet uttalade i fortsättningen, att det ej syntes förenligt med den innebörd som lagrådet ansett böra givas åt förevarande regel _ eller att det värde som skulle tillämpas vid tvångsinlösen ej skulle avvika från det under hänsynstagande till byggnadslagstiftningen bestämda marknadsvär— det _ att tätbebyggelsevärde frånkändes mark som vid planläggning prö- vats lämpad för sådan bebyggelse men ändock tills vidare undantagits från tätbebyggelse. Den omständigheten att i en jämlikt lagen upprättad plan mark blivit avsatt för tätbebyggelse vore naturligen ägnad att i den all- männa marknaden medföra en faktisk värdestegring. Och att detta förhål- lande ej uteslötes enbart av det faktum, att marken tills vidare undantagits från tätbebyggelse, syntes desto tydligare, som bestående hinder mot tät- bebyggelse i stort sett komme att föreligga endast i fråga om mark som ej vore lämpad för sådan bebyggelse och därför icke borde ha något särskilt byggnadsvärde.

Gentemot vad lagrådet sålunda yttrat genmälde vederbörande departe- mentschef endast, att han vid remissen till lagrådet ej ansett sig böra fram— lägga något förslag till bestämmelser rörande den närmare regleringen av de värderingsspörsmål som berörts i lagrådets utlåtande. Han hade näm- ligen förutsatt, att dessa frågor skulle prövas i samband med den revision av expropriationslagstiftningen, som prövades av den då arbetande mark— utredningen.

Denna utredning _— vilken hade i uppdrag att verkställa utredning av frågan 0111 utformningen av en rationell markpolitik, såvitt anginge jordens användning för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk _ upptog i sitt den 9 december 1947 avlämnade betänkande (SOU 1948: 4) föreva- rande spörsmål om värderingsprincipen till övervägande. I polemik mot vad lagrådet hävdat yttrade markutredningen att den för sin del ej kunde finna, att om kommunen begagnade sin rätt att före stadsplanens fast- ställande expropriera marken, markägarens legitima anspråk på ersättning skulle trädas för när, om markvärderingen skedde med utgångspunkt från det användningssätt marken vid tillfället i fråga hade och den nyttjande- rätt som då förelåge. I själva verket innebure detta att ersättningen utginge efter det värde marken hade i den dåvarande ägarens hand.

Markutredningen framhöll i anslutning till det sagda, att den äldre upp— fattningen om en jämn koncentrisk utveckling av tätortsbebyggelsen, vil—

ken gåve markägarna över lag i tätorternas omgivning anledning att räkna med en framtida tätbebyggelse och en därav härflytande värdestegring, numera vore föråldrad. Den moderna tätbebyggelsen i städers och andra tätorters omgivning skedde endast på vissa ställen och efter en planering, vid vilken tekniska, ekonomiska, sociala och demografiska faktorer fällde utslaget. Den enskilde markägaren torde sällan eller aldrig äga förutsätt- ningar att på förhand någorlunda säkert bedöma hur dessa faktorer i sista hand komme att påverka planeringen och markutnyttjandet. Så kunde t. ex. en sådan teknisk fråga som kommunikationssystemets uppläggning för hela orten bli avgörande för om ett visst område upptoges för tätbebyg- gelse eller ej. Men som regel kunde denna fråga endast besvaras efter in- gående utredningar, som omfattade hela orten och sålunda berörde alla markområden på en gång. Företagslokaliseringen åter påverkade behovet av mark för tätbebyggelse. Men den vore i sin tur många gånger en fråga, som icke kunde bedömas ens ur ortens synvinkel utan där riksomfattande syn- punkter måste bli bestämmande. Det vore framför allt på generalplane— stadiet, som dessa faktorer gjorde sig gällande och på ett avgörande sätt reducerade markägarens förutsättningar att bedöma situationen.

0111 sålunda den enskilde markägaren på generalplanestadiet lika litet kunde bedöma lämpligheten eller möjligheten av tätbebyggelse på ett om- råde som han själv kunde påverka de faktorer som objektivt sett borde vara avgörande för om man vid planeringen räknade med tätbebyggelse eller ej, så syntes han ej heller _ enligt vad markutredningen vidare yttrade _ böra kunna räkna med att marken toge åt sig ett tätbebyggelse- värde. Därjämte borde beaktas att den omständigheten att samhället ägde möjlighet att expropriera marken till glesbebyggelsevärdet verkade däm- pande på eventuella jordvärdestegringstendenser. En köpare av mark torde nämligen icke vara benägen att för marken betala ett högre pris än det belopp som han vid en eventuell expropriation av marken kunde beräkna få ersatt.

En av de huvudfrågor, som avhandlades i markutredningens förslag, gällde införande av rätt för kommunerna att expropriera mark för en- skild bebyggelse. I nära samband med nämnda fråga stod spörsmålet om vem som borde få tillgodogöra sig den värdestegring, som i allmänhet uppkomme då mark exploaterades för tätbebyggelse. Vid behandlingen av detta spörsmål erinrade markutredningen om den vid tillkomsten .lV byggnadslagen uttalade principen, att ägare av sådan mark, som vid detaljplanering funnits icke böra tätbebyggas, icke annat än för en över- gångstid efter lagens genomförande borde ha anspråk att få ersatt något mervärde för väntad tätbebyggelse. Enligt markutredningens mening kunie denna grundsats icke undgå att öva återverkan även på beräkningen 1v ersättningen för mark, som enligt planen avsattes till tätbebyggelse. Mark-

utredningen yttrade härom, att det framstode såsom stötande, om en jord- ägare, vars mark i sin helhet icke finge tätbebyggas, skulle vid en expro— priation få åtnöjas med jordbruksvårdet. medan grannen, vars mark finge disponeras för tätbebyggelse, i samma situation skulle få räkna sig till godo det mervärde, som tätbebyggelsen möjligen kunde skapa. Ur rättvisesyn- punkt vore det påtagligt, att båda markägarna borde behandlas lika. Den ändring i användningssättet för marken, som betingades av samhällets till- växt och i samband därmed stående planläggningsåtgärder och som bestode i att området bleve föremål för tätbebyggelse, borde icke få föranleda att den enskilde markägaren bleve i tillfälle att tillgodogöra sig den värde- ökning, som marken i samband därmed kunde komma att undergå. Denna värdeökning borde i stället överföras till det allmänna, närmast vederbö- rande kommun. Detta borde kunna ske på så sätt att kommunen erhölle rätt att expropriera marken till det värde den hade innan ändringen av markens användning beslutades. Hade kommunen emellertid icke begagnat sin rätt att sålunda expropriera marken för jordbruksvårdet, borde tät- bebyggelsevärde, som därefter kunde uppkomma på marken, tillfalla den enskilde markägaren och således vid en eventuell framtida expropriation inräknas i ersättningen.

Enligt vad markutredningen vidare framhöll kunde förändring i mark- värdet, förutom genom ändring i själva markanvändningen, inträda genom att mark, som redan vore föremål för tätbebyggelse eller enligt fastställd stadsplan eller byggnadsplan vore avsedd att användas för dylik bebyg— gelse, på grund av ändring i planen finge den tidigare medgivna bygg- nadsrätten utökad. Sä vore fallet om t. ex. tvåvåningsbebyggelse varit med- given men enligt en stadsplaneändring sjuvåningsbebyggelse bleve till- låten. Det vore givet, att en dylik förändring i byggnadsrätten kunde för- anleda en höjning i markvärdet. Enahanda kunde förhållandet vara, om enligt planen bebyggelsen varit bestämd för bostadsändamål men genom en senare planändring kontors- och affärslokaler finge inredas i fastig- heten. Även en dylik förändring kunde genom en väntad stegring i hyres- intäkten medföra en ökning i markvärdet. Om kommunen funne sig ha anledning att genom expropriation förvärva dylik mark innan stadsplanen eller byggnadsplanen fastställts, borde icke den enskilde tomtägaren få till- godogöra sig den förhöjning i markvärdet, som ändringen i planen gåve upphov till. I så fall borde kommunen äga rätt att förvärva marken till det värde den hade före planändringen.

Markutredningen diskuterade vidare hur man närmare borde precisera den tidpunkt, då det allmännas expropriationsrätt senast borde utövas för att markvärdet skulle få bestämmas högst till glesbebyggelsevärdet. Efter övervägande av olika möjligheter stannade utredningen vid att bestämma tidpunkten i fråga till stadsplanens respektive byggnadsplanens faststäl- lande. I enlighet därmed utformades regeln rörande expropriationsersätt-

ning för tätbebyggelsevärde (7 & expropriationslagen) så, att värde ej finge beräknas på grund av väntad tätbebyggelse i vidare mån än sådan bebygg- gelse enligt fastställd stadsplan eller byggnadsplan vore tillåten då stäm- ning i expropriationsmälet utfärdades.

Tanken att indraga oförtjänt värdestegring framkom även såsom ett av motiven till markutredningens förslag att införa rätt för kommunerna att expropriera mark för enskild bebyggelse. Markutredningen anförde i denna del, att de problem som uppstode då det gällde att åstadkomma välordnade tätbebyggelseområden lättast torde lösas om marken vore i samhällets hand. Det borde därför för en framsynt ledning från kommunens sida vara angje- läget, att samhället i god tid innan bebyggelsen bleve aktuell satte sig i bue- sittning av de behövliga markområdena. Med det nära samband, som funnes mellan utnyttjandet av områden av olika slag inom en samhällsbildning, borde den expropriationsrätt, som vore avsedd att läggas i samhällets hand, gälla de slag av områden, som i första hand vore nödvändiga för samhälle- nas existens och utveckling, nämligen bostads- och industriområden och de områden som direkt behövdes för dessas utnyttjande, t. ex. trafikleder och fritidsområden. Genom att det allmänna finge möjlighet att förvärva ägande- rätten till marken innan den exploaterades, vunne man också, att samhället kunde tillföras den ekonomiska vinst som uppstode, därest marken i sam- band med exploateringen stege i värde. Denna vinst kunde visserligen i större eller mindre omfång överföras till samhället även genom beskattning av oförtjänt värdestegring å mark, men införandet av en dylik beskattning vore förenad med så stora praktiska svårigheter, att markutredningen icke i förevarande sammanhang velat upptaga frågan därom till behandling. Markutredningen hade eftersträvat att utforma sitt förslag till ändring av expropriationsreglerna så att det allmänna finge möjlighet att tillgodogöra sig den värdestegring å mark, som kunde uppkomma genom att samhället medgåve ökat utnyttjande av marken för byggnads- eller industriändamål. Sådan värdestegring skulle alltså tillföras det allmänna.

I enlighet med det sagda föreslog markutredningen att expropriation skulle få ske för att i kommuns eller municipalsamhälles ägo överföra mark, som med hänsyn till kommunens eller municipalsamhällets framtida utveck- ling erfordrades för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anord— ningar.

Under den fortsatta behandlingen av markutredningens förslag framkal- lade framförallt den ovan berörda sammankopplingen av frågan om expro- priation och frågan om indragning av värdestegring starka betänkligheter. Det ansågs som en olägenhet med den föreslagna lösningen av det senare problemet, att i varje särskilt fall indragningen av värdestegringen bleve beroende av om marken exproprierades och av om detta skedde i så god tid att endast glesbebyggelsevärdet behövde ersättas. Att så gjordes kunde ingalunda antagas bli regel utan bleve beroende av en rad olika faktorer,

som i och för sig icke hade något att göra med om värdestegringen skäligen borde stanna hos markägaren eller tillfalla det allmänna.

Mot förslaget anmärktes vidare att detsamma i olika hänseenden ställde stora krav på kommunerna. Icke minst i administrativt hänseende hade dessa av naturliga skäl mycket olika förutsättningar att bemästra pro- blemet. Det bleve nödvändigt för kommunerna att i sin markpolitik hand- la planmässigt och förutseende för att hinna med att utverka expropria- tionstillstånd och eventuellt lånetillstånd innan detaljplanen fastställdes. En ytterst olämplig konsekvens av systemet skulle uppkomma, om kommu- nerna frestades att fördröja planärendena för detta ändamål. Vidare skulle omfattande expropriationer på ett tidigt stadium av ett samhälles utveckling medföra betydande kapitalutlägg för kommunen under lång tid, vilket tedde sig vanskligt och kunde verka avskräckande även där engagemanget vore ekonomiskt sunt och välbetänkt. Det borde icke heller döljas, att långsiktiga engagemang i tomtmark icke vore helt riskfria affärer och att det kunde vara svårt att bedöma de framtida utsikterna.

Det framhölls att av dessa och liknande skäl det stundom måste inträffa att expropriation icke bleve av, helt enkelt enär kommunen administrativt och arbetstekniskt icke rådde med saken eller av ekonomiska skäl varit tvingad eller ansett sig vara tvingad att avstå. I dessa fall komme värdesteg- ringen mera av en slump att stanna på markägaren.

Det påpekades också, att allvarliga olägenheter även kunde uppstå, där kommunen avsiktligt underläte att expropriera eller uraktläte att med stöd av sin expropriationsrätt genomdriva överenskommelser i godo. Intet hind- rade en kommun att sålunda indraga värdestegringen beträffande vissa markägare men underlåta det i fråga om andra. Skälen för en sådan diffe- rentiering kunde vara olika. Ett markområde kunde t. ex. ha inköpts av ett industriföretag för framtida utvidgning, och kommunen underläte att ex- propriera detta område, enär kommunen vore angelägen om att gynna och behålla företaget, dess arbetstillfällen och dess skattekraft. Företaget vore emellertid oförhindrat att sedermera sälja området till tomter och inkassera vinsten i stället för att utvidga rörelsen. En uppgörelse om att expropriation skulle underlåtas kunde komma att ingå i mera komplicerade avtal om skat- telättnader o. s. v. och därigenom bli svårt att bedöma för utomstående och ge anledning till missförstånd om de verkliga skälen. Det hela kunde få ett drag av godtycke och mannamån, som vore synnerligen olyckligt och kunde ge anledning till svåra stridigheter. Det vore även oklokt att helt blunda för risken av obehöriga personliga inflytelser. Det kommunala besvärsinstitutet vore icke tillräckligt korrektiv, eftersom vad som skulle påtalas icke vore ett visst beslut utan frånvaron av en viss åtgärd, nämligen expropriation, eller denna åtgärds försening efter den kritiska tidpunkten. Föremålet för en be- svärstalan kunde därför icke preciseras på samma sätt som om denna gällde en positiv åtgärd.

Förslaget om exploateringsavgift

Med anledning av den mot markutredningens förslag framförda kritiken framstod det såsom angeläget att finna en form för värdeindragning, som var oberoende av expropriation, och på hösten 1948 utarbetades därför inom justitiedepartementet en promemoria med förslag, syftande till att åstad- komma en sådan värdeindragningsmetod.

Det förslag till lagstiftning om exploateringsavgift, som innefattades i de- partementspromemorian, sökte i viss mån efterlikna ett i England, genom The Town and Country Planning Act 1947, infört system för indragning av värdestegring. Detta vilade på den teoretiska konstruktionen, att den i jord- äganderätten ingående befogenheten att exploatera marken för bebyggelse bleve utbruten såsom en särskild rättighet och exproprierad av staten. Staten skulle alltså principiellt gottgöra jordägaren, om exploateringsrätten vid ti- den för lagens ikraftträdande verkligen hade något värde. Eftersom all obe- byggd mark tänktes ha blivit föremål för dylik expropriation, skulle i regel varje bebyggande av marken förutsätta särskilt tillstånd av offentlig myn- dighet. Om tillstånd lämnades, skulle den värdestegring som därigenom uppkomme helt eller delvis indragas till staten genom att markägaren er— lade eller garanterade en exploateringsavgift, innan exploateringen finge ut- föras.

Det framhölls i departementspromemorian att någon mera allmängiltig lösning av det stora problemet om oförtjänt markvärdestegring icke åsyf- tades med förslaget. Diskussionen vore i detta sammanhang strängt begrän— sad till den värdestegring, som skedde i anslutning till detaljplanering för tätbebyggelse, d. v. s. till skillnaden mellan å ena sidan markens värde för sådan tätbebyggelse, som medgåves genom planen, och å andra sidan dess värde för annan användning (jordbruk, skogsbruk, glesbebyggelse o. s. v.); vid ändring av gällande plan avsåges i stället skillnaden i värde för sådan användning som vore tillåten före ändringen och sådan som vore tillåten efter denna. Vad som åsyftades vore alltså blott en partiell lösning av pro- blemet, varvid man begränsade sig till värdestegring av visst bestämt slag, en värdestegring vars orsaker, förlopp och omfattning borde kunna konsta- teras med större säkerhet än vad som gällde jordvärdestegring i allmänhet.

I promemorian anfördes vidare att även i fråga om skälen för att värde- stegringen borde indragas till det allmänna nyssnämnda begränsning av spörsmålet borde vara klargörande. Om i princip all markvärdestegring to- ges i betraktande, innebure det ett synnerligen komplicerat problem att däri urskilja vad som vore att hänföra till »oförtjänt» värdestegring. Begränsa- des frågan däremot på sätt angivits, bleve åtminstone regelfallet lättare att bedöma. Inom den ekonomiska doktrinen torde allmänt råda enighet om det berättigade i indragning eller hård beskattning av sådan värdestegring på mark, som helt föranleddes därav att området råkade ligga i utvecklingslin-

jen för en tätort och därför endast genom att en Viss tid förflöte och utan några åtgärder från ägarens sida komme att stiga betydligt i värde. Även frågan om värdestegringen eller skatten på densamma borde tillfalla staten eller kommunen bleve med denna begränsning lättare att besvara. Steg- ringen hänförde sig till markens värde för tätbebyggelse, ett begrepp som i byggnadslagen definierades såsom sådan samlad bebyggelse som nödvändig— gjorde särskilda anordningar för tillgodoseende av gemensamma behov. I vårt samhällssystem vore det praktiskt taget kommunen, som svarade för dessa gemensamma anordningar, och på grund därav syntes det för svenska förhållanden ligga närmast till hands att kommunen och icke staten skulle uppbära värdestegringsskatten. Det vore naturligt, att markägarna bidroge till anordningarna genom en avgift eller skatt till kommunen, beräknad på skillnaden mellan glesbebyggelsevärde och tätbebyggelsevärde. Traditionellt bestode det i allmänhet en betydande skillnad mellan dessa båda värden, och rent principiellt kunde man fråga, om detta vore nödvändigt. Om skill— naden eller huvuddelen därav bleve ett tillskott till utförandet av gemen- samma anordningar för området, finge skillnaden emellertid en förnuftig mening. Det kunde övervägas att även formellt reservera de influtna medlen för vissa bostadspolitiska ändamål.

Enligt vad i promemorian vidare framhölls vore indragningen av värde- stegring i samband med detaljplanering icke endast grundad på ett sam- hällsekonomiskt resonemang, om vars riktighet i princip man allmänt torde vara ense, ehuru de praktiska svårigheterna för dess konsekventa genomfö- rande vore stora och formerna därför omstridda. Den kunde även föras till- baka på principer, som sedan länge funnits i vår stadsplane- och byggnads- lagstiftning. Det senare sambandet vore sålunda särskilt påtagligt vad an— ginge stadgandet i 44 å andra stycket byggnadslagen om s. k. ekonomisk zonexpropriation.1 Detta stadgande — som i huvudsak oförändrat funnits i vår stadsplanelagstiftning från 1931 till den 1 juli 1953 (se SFS nr 329/1953) — avsåge det fallet, att genomförande av stadsplan för ett område å ena sidan kostade staden väsentligt mera än vad staden finge in i bidrag till kostnad för gata, å andra sidan väsentligt ökade kvarters- markens värde. 1 den situationen kunde staden kräva att i skälig mån bli ersatt för merkostnaden, antingen genom direkt bidrag eller genom att staden finge expropriera marken. I denna bestämmelse utsades alltså klart, att vissa gemensamma anordningar, som stadsplanen förde med sig, skulle åtminstone i viss mån bekostas av den värdestegring på tomtmarken, som stadsplanen jämväl hade till följd. Det i promemorian framförda förslaget kunde sägas innebära ett mera konsekvent fullföljande av denna tanke.

I enlighet med vad sålunda anförts föreslogs i departementspromemorian att, sedan stadsplan eller byggnadsplan blivit fastställd, en avgift skulle på-

1 Detta institut har numera utmönstrats ur lagstiftningen. Se härom närmare vad idet följande anföres i detta kapitel.

föras sådan mark inom det planlagda området, som enligt planen finge tält- bebyggas och som hade högre värde för sådan användning än för annam. Även vid ändring av plan skulle avgift utgå på den värdestegring, som skedde om byggnadsrätten enligt planen ökades, t. ex. om ett villaområde ändrades till att avse bebyggelse med hyreshus. I båda fallen borde dock av praktiska skäl avgiften icke sättas så att den täckte hela värdestegringen. Det vore framför allt två synpunkter som talade härför. Det ena vore, att markägaren borde ha ett ekonomiskt intresse att själv bedriva styckning och tomtförsäljning, om kommunen icke ansåge sig böra övertaga denna funktion. Det borde således finnas en marginal för besvär och risker i sam- band med själva exploateringsföretaget. Det andra skälet vore, att beräk- ningen av värdestegringen ju endast kunde bli ungefärlig. Det fordrades en säkerhetsmarginal även ur denna synpunkt, och avgiften måste därför hål- las i underkant. Hellre än att för detta ändamål genomgående beräkna vär— destegringen lågt borde reglerna utformas så, att värdestegringen väl kunde uppskattas till sitt verkliga belopp men att avgiften alltid stannade något under detta. En marginal på tjugu procent syntes ur båda dessa synpunkter vara lämpligt avvägd. En beskattning på åttio procent vore uppenbarligen tillräcklig för att neutralisera sådana oskäliga värdestegringar, som på detta område förekommit.

Enligt förslaget skulle, sedan stadsplan eller byggnadsplan eller ändring däri blivit fastställd, kommunen och markägaren var för sig äga påkalla bestämmande av den planvärdestegring som skulle ligga till grund för be- räkning av exploateringsavgift. Om parterna ej kunde enas om planvärde- stegringens storlek, skulle denna bestämmas av ägodelningsrätten. Avgiften skulle icke utgå för mark tillhörande kronan, landsting, kommun eller mu- nicipalsamhälle. Även i vissa andra fall skulle förhållandena bedömas så, som om indragning av värdestegring icke vore motiverad. För dylika fall skulle Konungen äga meddela dispens. Kommunen skulle vidkännas å ömse sidor uppkomna kostnader för planvärdestegringens bestämmande, såvitt ej med hänsyn till omständigheterna annat funnes skäligt. Exploaterings- avgiften skulle erläggas innan lov till nybyggnad första gången meddelades efter det planen eller ändringen fastställts.

I promemorian framhölls att den föreslagna beskattningen uppenbarligen icke kunde drabba sådan värdestegring, som redan vid tiden för den nya la- gens ikraftträdande inträtt. Under åtskilliga år framåt torde de flesta om- råden, som ifrågakomme för tätbebyggelse, ha före lagens ikraftträdande tagit åt sig något tätbebyggelsevärde, och i dessa fall kunde förslagets inne- börd anges vara den, att om detaljplan eller ändring däri fastställdes efter lagens ikraftträdande, avgift skulle utgå med åttio procent av den skillnad, som eventuellt förelåge mellan markens värde för tätbebyggelse efter fast— ställandet och det värde marken hade då lagen trädde i kraft. Om tätbebyg— gelsevärdet redan vid denna tidpunkt helt slagit igenom, funnes ingen sådan

skillnad, och ingen avgift skulle utgå. Men om, såsom vanligen skedde, prisstegringen på grund av väntad tätbebyggelse skedde gradvis, berodde det på hur långt denna process fortskridit och påverkat gängse försäljnings- priser. I dessa övergångsfall borde ock uppmärksammas att penningvärdet kunde ha undergått vissa förändringar under mellantiden, och hänsyn borde då tagas därtill vid bestämmandet av värdestegringen. Det torde endast vara vid övergångsfallen som denna faktor bleve av betydelse. I övrigt grunda— des exploateringsavgiften på en uppskattning av det värde som marken vid en och samma tidpunkt, nämligen detaljplanens fastställande, hade för olika användning, och några sådana förändringar, som kunde iakttagas un- der längre tidrymder, inverkade därför icke på beräkningen.

Det underströks i departementspromemorian att exploateringsavgiftens syfte och funktion endast vore att starkt minska skillnaden mellan glesbe- byggelsevärde och markens nettopris vid försäljning till tätbebyggelse. Där— emot kunde den icke fullgöra funktionen att hålla dessa värden konstanta och förebygga prisstegringar. Om exempelvis exploateringsavgift uttaxerats och betalats med utgångspunkt från ett visst tätbebyggelsevärde, hindrade detta icke markägarna att sluta sig samman och därefter driva upp priserna på mark för tätbebyggelse utöver den tidigare nivån. I svåraste fall kunde det tänkas, att markägarna helt enkelt lade avgiften ovanpå det av dem öns- kade priset som en extra kostnad och därefter gjorde sådana vinster som man velat förhindra. Att hindra sådant låge utanför avgiftssystemets upp— gift och verkningsförmåga. I detta hänseende komme att behövas samma korrektiv som förut. I första hand vore det konkurrensen som verkade till- bakahållande på priserna, och om denna faktor icke vore tillräckligt stark, bleve det kommunens uppgift att etablera den konkurrens som behövdes. Kommunen måste då förvärva tomtmark och bjuda ut tillräckligt mycket därav för att hejda prisstegringen. Kunde mark ej erhållas frivilligt, måste expropriation tillgripas. Detta vore just ett av de viktigaste skälen för att kommunernas rätt att expropriera tomtmark borde utvidgas. Det vore också uppenbart, att den priskontrollerande effekten av en dylik åtgärd helt vore beroende av hur expropriationsersättningen bestämdes. Om ersättningen tenderade att följa med i prisstegringen, vore hela åtgärden förfelad. För denna sida av uppgiften, kontrollen av markprisernas absoluta höjd, vore därför reglerna om expropriationsersättningens beräkning av avgörande be- tydelse.

Enligt vad i promemorian vidare uttalades komme det —— med hänsyn till det ovan sagda —— att framdeles liksom hittills krävas planmässighet, förutseende och påpasslighet från kommunernas sida vid handhavande av bostadspolitiken. Då det förut i promemorian framhävts att man icke borde ställa alltför stora krav på att kommunerna på ett tidigt stadium skulle vara beredda till expropriationsåtgärder, och anvisning givits på en lösning, nämligen systemet med exploateringsavgift, som icke ställde så stora krav,

hade detta endast avsett frågan om indragning till det allmänna av mark- värdestegringen vid detaljplanering och speciellt den avgörande betydelse, som markutredningen tillmätt tidpunkten för detaljplanens fastställande. Beträffande angelägenheten att hålla nere markpriserna absolut taget vore kraven på kommunerna desamma som förut, låt vara att deras fullgörande underlättades genom vidgad rätt att expropriera.

Det tillades att det i sista hand vore kontrollen av hyresnivån, som hind- rade markägarna att vältra exploateringsavgiften över på allmänheten. Att hindra höjningar av denna nivå vore en bostadspolitisk uppgift för sam- hället, som förelåge oavsett om exploateringsavgift infördes. Fullgjordes denna uppgift riktigt — och även där vore kommunernas insats och deras expropriationsrätt av betydelse — vore det svårt att se hur denna övervält— ring skulle lyckas.

I departementspromemorian berördes även frågan, hur exploateringsav- giften komme att förhålla sig till de båda andra former för avgifter från markägare till kommunen, som reglerades i byggnadslagen, nämligen gatu- marksersättning och gatu.byggnadskostnadsbidmg. Det framhölls att för— slaget innebure ett mera konsekvent fullföljande av den princip, som kom- mit till uttryck i bestämmelserna om dessa avgifter. Principen innebure i korthet, att den plamnässiga bebyggelsen droge med sig vissa kostnader ——— i detta fall för gator och ledningar m. m. —— men å andra sidan ökade värdet av angränsande tomtmark och att i enlighet härmed avgifter lades på denna mark för att bidraga till de ifrågavarande kostnaderna. För— slaget innebure detsamma, men det toge steget fullt ut och indroge hela värdeökningen utan att närmare precisera beloppet av de kostnader, som skulle täckas med avgiften. Exploateringsavgiftens uttagande kunde där- för ses som en större åtgärd, som inneslöte de båda gatuavgifterna.

Om förhållandet mellan exploateringsavgiften och gatuavgifterna .in- fördes i promemorian, att exploateringsavgiften beräknades på skillna- den mellan å ena sidan nettovärdet för tätbebyggelse och å andra sidan glesbebyggelsevärdet. Nettovärdet för tätbebyggelse erhölles genom att från bruttovärdet vid försäljning av mark till tätbebyggelse draga allehanda ex- ploateringskostnader, såsom för administration, ledningsarbeten m. m., bland dem även de båda ifrågavarande gatuavgifterna. Om dessa icke droges ifrån, bleve nettovärdet och därmed exploateringsavgiften så mycket större. Av de båda gatuavgifterna vore gatubyggnadskostnadsersättningen fakul- tativ såtillvida, att det läge i stadens hand att bestämma om sådan ersitt- ning skulle upptagas av staden. Skedde ej så, bleve alltså exploateringsav- giften så mycket högre.

Eftersom gatuavgifterna sålunda inneslötes i den mera omfattande ex- ploateringsavgiften ifrågasattes i promemorian, om icke gatuavgifterna borde avskaffas, då exploateringsavgiften infördes. Det angavs som en

smakfråga, om så skulle ske. Två skäl anfördes dock för att bibehålla gatu- avgifterna. Det ena låge däri, att det vid uttagande av en avgift både för den avgiftspliktige och för mottagaren kunde vara tilltalande, att avgiften ginge till ett konkret närliggande ändamål och till beloppet bestämdes av den faktiska kostnaden för detta ändamåls genomförande. Det andra skälet gällde särskilt det fallet, att värdestegringen vid tätbebyggelse vore ringa, måhända obetydligt större än vad som åtginge till gatuavgifter och andra exploateringskostnader. I sådant fall vore det mera praktiskt att taga ut gatuavgifter än en exploateringsavgift. Dessa avglftsformer kunde därför tänkas alternera med varandra; att de i det enskilda fallet skulle utgå vid sidan av varandra förefölle däremot mera opraktiskt.

Under hänvisning till vad sålunda anförts förordades i departementspro- memorian att bestämmelserna om gatuavgifter åtminstone tills vidare skulle kvarstå i lagen. Som en möjlighet framfördes dock tanken att gatumarks— ersättningen skulle göras fakultativ på samma sätt som gatubyggnadskost- nadsersättningen. I så fall komme det att ligga i kommunens hand att av— göra, om den för sin del ville låta exploateringsavgiften konsumera de båda andra avgifterna eller hålla alla vägar öppna. Även om gatumarksersätt- ningen icke gjordes fakultativ i lagen, borde dock kommunen i det enskilda fallet kunna avstå från densamma för att förenkla uträkningen av exploa- teringsavgiften och slippa dubbel uppbörd.

Det sålunda framlagda förslaget om att införa exploateringsavgift rönte åtskillig kritik i remissyttrandena. I vissa yttranden förklarades att försla— gets konsekvenser i skilda hänseenden funnits så svåra att överblicka att något helhetsomdöme icke kunde avgivas. Från flera håll ifrågasattes be- hov av ytterligare utredning. Bl. a. gjordes gällande att det överhuvudtaget icke blivit klarlagt i vilken utsträckning eller under vilka förhållanden oför- tjänt värdestegring uppkommit. En intensivare utredning skulle sannolikt utvisa att sådan värdestegring i väsentlig utsträckning hörde till ett nu för- gånget tidsskede.

I flera yttranden framhöllos de stora administrativa svårigheter, som kommunerna skulle förorsakas genom förslagets genomförande. Det påpe— kades, att bestämmandet av exploateringsavgiften måste föregås av ett i de flesta fall ganska komplicerat värderingsförfarande. Sålunda måste utöver markens värde ur avkastningssynpunkt, (1. V. 5. dess jordbruks- eller skogs- värde, ett bruttotomtpris fixeras, exploateringskostnader beräknas och ex- ploateringstiden bedömas. Först därefter kunde exploateringsavgiften be— räknas. Sannolikt komme även markägarna att prestera motsvarande ut— redningar. I de flesta fall komme det slutliga fastställandet av exploaterings- avgift att föregås av tidskrävande förhandlingar mellan berörda parter. In- drivandet av exploateringsavgifter i samband med beviljandet av bygg- nadslov samt förandet av register över avgifterna komme säkerligen att

medföra en avsevärd belastning för den kommunala administrationen. Det nämndes att flertalet kommuner, inom vilka funnes fastställda stadsplaner, just med hänsyn till befarad administrativ belastning undvikit att antaga gatubyggnadskostnadsbestämmelser.

Vidare uttalades farhågor för att kostnaderna för värdeindragningen skulle närma sig eller rent av överstiga avgifternas sammanlagda belopp. Därest den totala kostnaden för själva proceduren skulle komma att ligga i närheten av nämnda belopp, vore proceduren ur nationalekonomisk syn- punkt knappast berättigad. Detta förhållande rubbades icke därav att dessa procedurkostnader till stor del bleve dolda eller drabbade andra rättssubjekt än den kommun till vilken värdestegringen skulle indragas. Den inkomst som rikets kommuner komme att erhålla genom exploateringsavgiften mot- vägdes vidare till ej ringa del genom bortfall av de skatter till stat och kom- mun för inkomst, realisationsvinster och förmögenhet, som från markägare skolat utgå om exploateringsavgift ej erlades. Storleken av dessa bortfallna skatter syntes med hänsyn till numera gällande skattesatser icke böra un— derskattas.

Från något håll underströks att den primära målsättningen borde vara icke att förbehålla det allmänna den genom tätortsbildning uppkomna vär— destegringen utan att i görligaste mån söka förhindra orsakerna till mark- värdestegring. Det väsentliga problemet, nämligen huru tätbebyggelsevärdet såsom sådant skulle undandragas spekulation, hade icke vunnit sin lösning genom förslaget.

I åtskilliga remissyttranden anmärktes på att avgiften icke komme att drabba markexploatören utan den som ägde marken då den skulle bebyggas och i sista hand allmänheten. Då man hade att räkna med att en viss knapp- het på lämplig mark komme att bli en tämligen konstant företeelse, kunde fara föreligga för att erlagd exploateringsavgift komme att inräknas i fas— tighetskostnaderna med därav följande avspegling i hyresnivån. Det i de- partementspromemorian rekommenderade remediet härför —— att kommu- nerna skulle etablera en utbudskonkurrens för nedpressande av tomtpri- serna _ vore enligt vad i ett yttrande uttalades praktiskt ogenomförbart. Något annat medel att vid bristande utbud hindra en övervältring syntes icke återstå än kontrollering av hyresnivån. Detta skulle förutsätta ett bibe— hållande av hyresregleringen för all framtid. Vid sidan av vissa övriga brister skulle exploateringsavgiften sålunda kunna bli anledning till bibe— hållande av en med tiden alltmera fördärvlig tvångströja på den viktiga del av produktionen, som avsåge tillskapandet av bostäder. Härtill komme att redan själva införandet av en exploateringsavgift vore ägnat att medföra en viss stagnation och stelhet på fastighetsmarknaden.

Vidare gavs vid remissbehandlingen uttryck för den farhågan, att vid införande av en exploateringsavgift markägaren och kommunen skulle få ett gemensamt intresse av att höja tomtpriserna. Det anfördes, att låga tomt—

priser visserligen alltjämt komme att ligga i linje med kommunernas all- männa bostadspolitiska uppgifter. Men i varje särskilt värderingsfall komme kommunen att få ett fiskaliskt intresse att åsätta ett högt värde, vilket lätt medförde en värdering i överkant med den följd att tomtpri- serna komme att stiga. Ett genomförande av departementsförslaget gåve ingalunda några garantier för att tomtkostnaderna hölles på skälig nivå och vore ej heller ägnat att förhindra uppkomsten av tätbebyggelsevärden. Tvärtom skulle förslaget, om det realiserades, ganska säkert verka uppdri- vande på tomtpriserna.

En annan konsekvens av förslaget bleve —— enligt vad vidare framfördes — att ekonomisk självsanering av fastighetsbeståndet skulle försvåras. Det framhölls, att möjlighet för närvarande funnes att offra ett visst värde i en äldre bebyggelse och låta detta ersättas av ett genom rivning frigjort högre tomtvårde. Hade detta värde redan förbrukats i en värdestegringsskatt, bort- fölle denna möjlighet.

Det betecknades som en svaghet i förslaget, att exploateringsavgiften vore konstruerad såsom endast en engångsavgift, som drabbade råmarksägaren vid den tidpunkt då marken lades under detaljplan. Alla kommande ägare till planlagd mark komme att få full ersättning för värdestegringen. Härigenom hade man icke nått det principiellt viktigaste vid värdestegrings- indragning, nämligen möjligheten att fortlöpande tillgodogöra sig jord- räntan.

I ett yttrande anfördes att man rörde sig med fiktioner, då det förutsattes att mark, som ännu icke blivit planlagd, ej hade annat värde än det som be- rodde på dess faktiska användning. En prisstegring syntes alltid komma att ske på mark, som vore belägen intill en tätort, och denna stegring komme alltid att inträda långt innan planering av marken vore aktuell. Det syntes uppenbart, att exploateringsavgift ej skulle utgå för den värdestegring, som kanske tagit sin början långt före stadsplanens framläggande.

Det betecknades som en brist i förslaget, att några direktiv däri ej läm- nats för hur exploateringsavgiften skulle fixeras. I detta hänseende vore värderingsfrågan av avgörande betydelse. Men denna viktiga fråga hade alls ej upptagits i promemorian. Mot tanken att planvärdestegringens storlek skulle bestämmas genom överenskommelse mellan kommunen och mark— ägaren och att domstolsvägen skulle anlitas blott om enighet ej uppnåddes, invändes att detta kunde leda till att i många fall ovidkommande synpunk— ter komme att öva inflytande vid uppgörelserna. Vidare strede ett sådant förfaringssätt mot den princip, som hittills uppburit svensk skattelagstift- ning, nämligen att det allmänna och enskild part icke kunde fritt för— handla om storleken av en offentlig avgift.

I fråga om exploateringsavgiftens storlek gjordes gällande att den före- slagna procentsatsen vore för hög; den markägaren förbehållna andelen av

12—610838

markvärdestegringen vore icke ägnad att stimulera till enskild exploate- ringsverksamhet.

Några remissinstanser ifrågasatte om ej exploateringsavgiften borde till- falla staten i stället för kommunen. Det anfördes härutinnan bl. a. att en markexploatering med åtföljande bebyggelse för kommunen medförde ett ökat skatteunderlag, som väl täckte kommunens ökade utgifter för området, särskilt om man beaktade den standardförbättring som ofta bleve resultatet. Konsekvensen av exploateringsavgiften syntes följaktligen bli att de i ut- veckling stadda kommunerna med stigande skatteunderlag skulle icke blott draga fördelar av detta utan dessutom få kontant betalning för den inom tätbebyggelsen kommande markvärdestegringen. Ett samhälles utveckling berodde mera sällan på kommunala åtgärder utan ytterst på dess naturliga förutsättningar för mänskligt livsuppehälle av olika art, såsom befolkning- ens speciella duglighet eller företagsamhet samt kommunens lämplighet som förläggning för industrier och andra inkomstgivande anordningar och institutioner. Härvidlag kunde statens ingripande vara betydelsefullt. Till en kommun kunde förläggas statliga institutioner — universitet, högskolor, andra vetenskapliga forsknings— eller försöksanstalter etc. — eller regemen- ten och statliga industrier. Å andra sidan inträffade att staten i talrika fall funne sig böra träda stödjande emellan, när ett samhälles ekonomi blivit all- varligt rubbad därigenom att exempelvis ett regemente indragits eller för- flyttats eller en industri inom samhället måst nedläggas. Det kunde vidare med skäl befaras, att införandet av en exploateringsavgift, som skulle till- falla kommunerna, komme att öka klyftan mellan fattiga och rika kommu- ner. Det ansågs därför, att om en särbeskattning av markexploatering borde ifrågakomma, denna borde göras helt statlig och användas för bostadssoci- ala ändamål.

Förslag om exploateringsavgifternas reserverande för visst ändamål framställdes även från håll, där man menade att avgifterna skulle till- falla kommunen. Det framhölls att den vinst, som kommunen erhölle ge- nom värdestegringens överförande från markägaren till kommunen, borde komma allmänheten till godo i form av minskade bostadskostnader. Detta innebure, att exploateringsavgifterna icke borde få ingå i kommunens bud- get såsom vanliga skattemedel utan borde avskiljas för att användas för nämnda syfte. Detta skulle kunna tillgodoses t. ex. genom att medlen dispo- nerades till inköp av tomter, vilka gratis eller till underpris tillhandahölles byggmästare mot det att kommunen finge bestämma hyrorna med hänsyns- tagande till det pris som tomten kunde ha betingat för byggmästaren. Kom- munen kunde givetvis även själv låta å tomter, förvärvade med anlitande av exploateringsavgifter, uppföra bostäder som sedermera tillhandahölles allmänheten till reducerade hyror. De influtna medlen skulle med andra ord användas till bekämpande av markvärdestegring genom eget utbud eller till

skapande av anordningar, som varaktigt tjänade tätbebyggelsens intresse, t. ex. gator samt vatten- och avloppsledningar.

Vad i departementspromemorian anförts om gatumarksersättning och gatubyggnadskostnadsbidrag föranledde uttalanden i flera yttranden. Det anfördes härom bl. a., att ifrågavarande ersättningar ofta vore synnerligen besvärliga att fastställa. Många och invecklade regler för dess uträknande hade måst upptagas i lagen. Det vore beklagligt, om den möjlighet till av- veckling av hela detta system som nu genom exploateringsavgiften yppades icke tillvaratoges. Å andra sidan hävdades, att om de särskilda gatuavgif— terna borttoges, risken vore stor att markägarna därigenom gjorde en di— rekt vinst på kommunens bekostnad. Vidare påpekades att medan rätten att uttaga dessa avgifter inträdde redan i mån av gatas upplåtande, rätten att uttaga exploateringsavgift kunde uppkomma långt senare. Det vore också att märka, att gatuavgifterna stundom täckte hela eller så gott som hela värdestegringen under det att exploateringsavgiften endast skulle ut- göra 80 procent av densamma. Om endast exploateringsavgiften utginge, skulle kommunen alltså i vissa fall icke få de kostnader täckta, som nu skulle bäras av markägaren.

Ehuru de kritiska rösterna mot departementsförslaget övervägde, sakna- des icke uttalanden av positiv innebörd. I ett yttrande erinrades om de olika försök, som tidigare gjorts att lösa problemet om skatt till det all- männa på oförtjänt markvärdestegring. Anledningen till att dessa försök misslyckats förmodades ha varit att man bedömt ämnet ur ren beskatt- ningssynpunkt och därvid ej förmått finna någon ur rättssäkerhetssyn- punkt betryggande anordning. I departementspromemorian hade saken be- handlats efter delvis andra grunder, och det syntes otvivelaktigt, att man därigenom nått fram till en bättre uppläggning av frågan än vad tidigare varit fallet. Genom att frågan om fastställande av exploateringsavgiften an- förtroddes åt en sakkunnig domstol öppnades nämligen en väg att på ett för rättssäkerheten betryggande sätt införa ifrågavarande avgiftsskyldighet. Å andra sidan gjordes i ett yttrande gällande, att frågan om indragning till det allmänna av oförtjänt värdestegring vore en skattefråga och att beredningen av densamma då också borde ske i den för sådana frågors behandling gängse ordningen och icke såsom en bostads— eller byggnadspolitisk fråga.

I proposition nr 184 till 1949 års riksdag, vari på grundval av markut- redningens förslag vissa ändringar föreslogos i expropriationslagen, utta— lade departementschefen, att med hänsyn till de starkt delade meningar som yppats såväl om markutredningens som departementspromemorians förslag i frågan om överföring till det allmänna av värdestegring vid tätbebyggelse, spörsmålet icke omedelbart borde föras fram till en lösning. Departements- chefen förklarade emellertid som sin avsikt att så snart riksdagsbehand- lingen av nämnda proposition ägt rum föranstalta om att utredning av

hela spörsmålet om värdestegringsindragning igångsattes och skyndsamt fördes till slut.

Bettermeutsbidrag och ekonomisk zonexpropriation

I svensk stadsplane- och byggnadslagstiftning ha sedan gammalt fun— nits bestämmelser om skyldighet för tomtägare att vid nyanläggning av gata ersätta staden viss del av värdet å gatumark, som måste tagas i an- språk utmed tomten. Skyldigheten att ersätta staden värdet av gatumarken fanns fastslagen redan i 1907 års stadsplanelag. Vad angår gatas iordning- ställande — ett arbete som i äldre tid utgjorde ett varje särskild fastighet åvilande onus — är tomtägare ej genom direkt stadgande i lag skyldig att bidraga till kostnaderna härför. I 1931 års stadsplanelag upptogs emellertid ett stadgande, enligt vilket stadsfullmäktige kunde för staden i dess helhet eller allenast viss del därav meddela särskilda bestämmelser — gatukost- nadsbestämmelser — rörande sådan skyldighet, ett stadgande som innebar att åt städerna överlämnades att själva bestämma huruvida bidrag till ifrå- gavarande kostnader skulle uttagas. Stadgandet överfördes i huvudsak oför- ändrat till byggnadslagen.

I stort sett likartat är förhållandet, då kommunen anlägger vatten- och avloppsanläggningar inom samhället. Till täckande av nödiga kostnader för dessa anläggningar äger kommunen nämligen uttaga avgifter, som skola stå i skäligt förhållande till fastigheternas större eller mindre nytta av an— läggningen.

Som förut i detta kapitel antytts ge lagbestämmelserna om bidrag till ga- tor och ledningar m. m. uttryck för en princip som innebär att, om den planmässiga bebyggelsen medför vissa kostnader men samtidigt ökar värdet av den berörda tomtmarken, samhället bör äga rätt att genom uttagande av bidrag gottgöra sig för de nedlagda kostnaderna. Genom uttagandet av bi- drag för gator och ledningar sker således, ehuru i begränsad skala, en in- dragning till det allmänna av markvärdestegring, som tillkommit utan in- sats från markägarens sida.

Då det gäller andra slags anläggningar än gator och dylikt har kommu- nen icke samma möjlighet att ur uppkommen värdestegring gottgöra sig för de nedlagda kostnaderna. Särskilt kostsamma äro sådana företag, som kräva ingripande i redan bebyggd mark. Till viss del bli kostnaderna för dessa företag ersatta genom gatumarksersättningar och gatukostnads- bidrag, eftersom omdaningar inom bebyggda områden vanligen också med- föra förändringar i gatunätet. Men vid större stadsplaneregleringar är det tydligt att gatubidragen icke förslå långt. Å andra sidan äro dessa större regleringar ofta i hög grad ägnade att medföra värdestegring å de tomter, som beröras av regleringen, liksom även å sådana tomter, som ligga i ome- delbar närhet av regleringsområdet. För kommunerna har det framstått så-

som obilligt att sålunda uppkommen värdestegring skall tillkomma tomt- ägarna, och det har länge varit ett kommunalt önskemål att kommunerna i större utsträckning än genom gatuavgifterna skulle få njuta vinstandel i värdestegringen för att därigenom få kostnaderna för en större stadsplane- reglering täckta.

På lagstiftningsvägen ha flera försök gjorts att tillgodose kommunernas önskemål om ökad vinstandel i värdestegring, som uppkommer vid genom- förandet av större stadsplaneregleringar. Därvid har man sökt sig fram på delvis olika vägar. Antingen har man tänkt sig att åt kommunerna skulle inrymmas en vidgad rätt att uttaga bidrag till täckande av kostnaderna för regleringen av de fastighetsägare, vilkas fastigheter avsevärt ökat i värde genom regleringen. Dessa bidrag har man brukat benämna betterments- bidrag. Eller oek har man velat bereda kommunen värdestegringsfördel ge- nom att medge kommunen rätt att inlösa sådan mark, som i väsentlig mån fått stegrat värde till följd av regleringen. För sistnämnda form av värde— indragning har beteckningen ekonomisk zonexpropriation blivit vedertagen. En kombination av dessa båda metoder har också prövats.

Systemet med bettermentsbidrag torde första gången mera renodlat ha kommit till uttryck i det förslag till lagstiftning om sådana bidrag, som av presidenten A. Petersson framlades i en promemoria för ett trettiotal år sedan. I denna promemoria framhölls att det funnes många andra fall än vid gatuanläggningar o. dyl., då det skulle vara lämpligt och önskvärt att uttaga speciella bidrag av dem, som av anordningen hade särskild fördel. En kommun kunde vilja utföra arbeten, som föranledde värdestegring å mark som därav berördes och för vilkas utförande bidrag från samma mark skulle kunna utkrävas med samma fog som för gator. Särskilt gällde detta varjehanda kommunikationsanstalter, vilka i regel medförde att därav berörda jordområden kunde bättre än förut utnyttjas och till följd därav stiga i värde. Det lede därför intet tvivel om att en utsträckning av kommuns rätt att upptaga bidrag vore högeligen önskvärd. De beskattningsföremål, av vilka bettermentsbidrag skäligen kunde utkrävas, syntes böra inskrän- kas till jord, enär endast i fråga om jord en värdestegring, som kunde läggas till grund för bidragsskyldighet, torde kunna med någon större grad av träffsäkerhet beräknas.

I anslutning till de Sålunda framförda synpunkterna upptogos i ett den 27 februari 1928 avgivet betänkande med förslag till stadsbyggnadslag vissa bestämmelser om bidrag till kostnaderna för genomförande av gene- ralplan i stad. I förslaget stadgades, att om staden iordningställde eller vä- sentligen förbättrade i planen upptaget huvudtrafikområde eller särskilt trafikområde, natur- eller idrottsområde eller huvudanläggning för avlopp, vattentillförsel eller elektrisk starkström samt avsevärd värdeökning där- igenom uppstode för vissa fastigheter, staden finge av ägare till sådana fas- tigheter uttaga bidrag till täckande av kostnaderna för anordningen. Fas-

tighetsägarnas sammanlagda bidrag skulle ej få överstiga hälften av kost- naden för den anordning, som föranledde bidrags utgående. Ej heller skulle viss fastighets bidrag få sättas till belopp, som visades överstiga hälften av den värdestegring, som genom anordningen kunde anses ha tillförts fastig— heten. Vid sidan av dessa bestämmelser upptogos i förslaget stadganden om bidrag till kostnaden för gata. _ Förslaget rönte vid remissbehandlingen åtskillig kritik och i den proposition till 1931 års riksdag (nr 79), varigenom ett förslag till en ny stadsplanelag framlades, följdes helt andra linjer än i 1928 års förslag. För de fall, där staden ansågs böra ha möjlighet att i större utsträckning än eljest få sina kostnader för genomförande av stadsplan täckta, upptogos i 1931 års stadsplanelag bestämmelser om rätt för staden till ekonomisk zonexpropriation. Denna rätt innebar, att om kostnaden för stadsplans genomförande beträffande viss mark kunde antagas väsentligt överstiga det bidrag till kostnad för gata, som staden ägde uttaga, och pla- nens genomförande tillika medförde väsentligt ökat värde för kringliggande kvartersmark, Konungen kunde medgiva staden att lösa sådan mark. Denna expropriationsrätt för staden betraktades emellertid i första hand såsom ett medel för utkrävande av bidrag till stadens kostnader för företaget. Markägaren kunde nämligen fria sig från expropriationsanspråket genom att ikläda sig skyldighet att gälda skäligt bidrag. Det angavs ligga i båda parternas intresse, å ena sidan att icke kräva för stort bidrag och å andra sidan att icke motsätta sig erläggande av sådant som vore skäligt. I brist på åsämjande härutinnan finge Konungen bestämma ett i förhållande till stadens kostnad och värdeökningens storlek skäligt belopp, som det ålåge markägaren att i den ordning Konungen föreskreve erlägga vid äventyr att staden eljest finge lösa marken.

Nämnda kombination av ekonomisk zonexpropriation och utgivande av bettermentsbidrag bibehölls i 1947 års byggnadslag. För att förbättra möj- ligheterna för reglernas tillämpning infördes emellertid i byggnadslagen ytterligare den föreskriften, att om staden och markägaren ej kunde enas om det belopp till vilket värdestegringen skulle beräknas, det skulle be- stämmas av expropriationsnämnd, som på endera partens ansökan skulle tillsättas i den ordning expropriationslagen föreskreve. I samband med revisionen år 1949 av sistnämnda lag ändrades denna föreskrift på så sätt, att värdestegringen i stället skulle bestämmas av expropriationsdomstolen.

Frågan om vidgad möjlighet för kommunerna att genom uttagande av bettermentsbidrag få kostnaderna för större stadsbyggnadsföretag täckta framfördes ånyo i det av zonexpropriationsutredningen den 20 september 1952 avgivna betänkandet med förslag till vissa ändringar i byggnadslag- stiftningen. Detta innefattade främst ett förslag om zonexpropriation, inne- bärande att, om tätbebyggt område, med hänsyn till den allmänna sam- färdseln eller kravet på ändamålsenlig bebyggelse, vore i behov av ombygg- nad och denna icke lämpligen kunde ske annat än i ett sammanhang,

Konungen ägde medgiva staden att, sedan fråga väckts om antagande av ny stadsplan över området, inlösa detta eller viss del därav.

Zonexpropriationsutredningen framhöll att det utan vidare vore klart, att om zonexpropriationen finge det tillämpningsområde som utredningen tänkt sig, detta komme att inrymma huvudparten av de fall, för vilka ekonomisk zonexpropriation kunnat ifrågakomma. Sistnämnda slag av expropriation måste nämligen tänkas i främsta rummet gälla fastigheter, vilka underginge värdestegring genom sitt grannskap till de vid stadsplane- regleringen utförda anläggningarna. Anledning saknades därför att bibe- hålla denna expropriationsform. Annorlunda ställde sig saken däremot vad beträffade den med institutet ekonomisk zonexpropriation sammankopp- lade bidragsskyldigheten. Med hänsyn till att huvudsyftet med detta institut vore att bereda kommunerna möjlighet att få bidrag till de stora kostnader, som följde med vissa stadsombyggnadsföretag och som icke kunde täckas med de ordinära gatuavgifterna, vore det knappast försvarligt att låta även bidragsskyldigheten bortfalla. Regler borde i stället tillskapas, vilka mera effektivt gåve kommunerna möjlighet att uttaga bidrag. Dessa regler måste utformas såsom fristående till expropriationsrätten och borde be— rättiga kommun att uttaga bidrag till täckande av sådana kostnader, som följde av större stadsplanereglering. Bidragen skulle uttagas av ägarna till sådana fastigheter, som av dylik reglering undfinge avsevärd värdestegring.

Med större stadsplanereglering åsyftades enligt förslaget sådana ombygg— nadsföretag, för vilka det nya institutet zonexpropriation vore avsett. Såsom första villkor för stads rätt att uppbära bettermentsbidrag (kostnadsbidrag) uppställdes sålunda att stadsplan genomfördes över område, som med hänsyn till den allmänna samfärdseln eller kravet på ändamålsenlig be- byggelse tarvade ombyggnad i ett sammanhang.

I motiveringen framhölls, att byggnadsarbeten av mera kostsamt slag — byggandet av trafiktunnlar, broar och särskilda gatuanordningar —- i all- mänhet förutsatte genomgripande ändringar i stadsplanen. Dylika anlägg- ningar inginge alltså merendels såsom ett led i genomförandet av en större reglering, i vilket fall rätt alltså uppkomme för staden, därest avsevärd värdeökning bleve följden, att av vederbörande fastighetsägare uttaga bet- termentsbidrag till täckande av kostnaderna för anläggningen. Uteslutet vore dock icke _ sades det — att byggandet av en tunnel, en bro eller en särskild gatuanordning kunde ske utan att den förefintliga bebyggel- sen nämnvärt berördes. I sådant fall skulle staden, om bettermentsbidrag endast finge uttagas vid större stadsplaneregleringar, vara betagen möjlig— heten att utfå bidrag. Utmärkande för dessa tunnel-, bro- och särskilda gatuanläggningar vore emellertid, att de i eminent grad vore ägnade att giva upphov till värdestegring. Det skulle därför vara mindre tilltalande, om den tillfälliga omständigheten, att anläggningen inginge som ett led i en större reglering, bleve avgörande för stadens möjlighet att uttaga

bettermentsbidrag för anläggningen. Redan anläggningens i sig själv vitt- omfattande och kostnadskrävande beskaffenhet utgjorde i själva verket ett tillräckligt motiv för att densamma i förevarande hänseende jämställ- des med genomförandet av en större reglering. Med hänsyn därtill före- slogs, att bettermentsbidrag jämväl skulle komma ifråga, då stad byggde trafiktunnel, bro eller gatuanordning av särskild konstruktion. Med sist— nämnda begrepp åsyftades enligt förslaget gata, som ej läge i plan med marken, t. ex. den del av en tunnelbana, som löpte över markplanet, samt olika slags mekaniska anordningar, som förmedlade den lättare gatutrafiken från en nivå till en annan (hissar, rulltrappor).

Skyldigheten att gälda bettermentsbidrag skulle enligt förslaget inträda, sedan den nya stadsplanen i viss omfattning genomförts. Att bidragsplikten aktualiserades först vid denna tidpunkt sammanhängde därmed, att bidra— gen vore att anse såsom fordringsanspråk för utförd prestation. Man måste följaktligen avvakta den tidpunkt, då kostnaderna för företaget kunde någorlunda exakt angivas; värdestegringen kunde ju överblickas först se- dan stadsplanen genomförts och en viss, ej alltför knapp tid därefter för- flutit. Vad beträffar trafiktunnel, bro och särskild gatuanordning kunde bidragsskyldighet ej ifrågakomma, förrän anläggningen förelåge färdig.

Beträffande förutsättningen att stadsplanens genomförande skulle för- anleda värdeökning för vissa fastigheter intog förslaget i princip samma ståndpunkt, som innefattades i stadgandet om ekonomisk zonexpropriation, d. v. 5. att stadsplanens genomförande skulle medföra väsentligt ökat värde för kvartersmarken. I motiveringen framhölls, att med hänsyn till det omfattande och kostnadskrävande utredningsarbete, som i allmänhet komme att erfordras för uttagande av bettermentsbidrag, det läge i sakens natur, att en stad ej framställde krav på sådant bidrag, då värdeökningen syntes obetydlig, Detta innebure å andra sidan icke att värdeökningen skulle vara exceptionellt stor.

Om uppkomsten av värdeökning anfördes att sådan framför allt in- trädde i de fall, då stadsplans genomförande medförde att nya eller för- bättrade affärslägen tillskapades, en utveckling som kunde vara resulta- tet av en strävan mot större differentiering av bebyggelsen men som också kunde uppstå till följd av åtgöranden, som i första hand avsåge andra ändamål. Ett område, som tidigare varit bebyggt med huvudsakligen bo- stadshus, kunde sålunda tagas i anspråk för bebyggelse, avsedd främst för affärs- och kontorslokaler. Särskilt torde åtgärder i trafikreglerande syfte vara ägnade att påverka bebyggelsen därhän, att denna överginge till att fylla nya uppgifter. Anläggandet av en ny och förbättrad kommunikations- led, avsedd att bära en betydande trafik, innebure sålunda ofta, att be- tingelser skapades för en ökad affärsverksamhet i grannskapet av kommu- nikationsleden. Att byggandet av en tunnelbana kunde inverka på bebyg- gelsen utmed tunnelbanan vore uppenbart; särskilt där tunnelbanestatio-

ner anlades kunde det förväntas, att bebyggelsen komme att tagas mera i anspråk för affärslivet än för bostadsändamål, en inriktning som självfallet medförde ökad avkastning av fastigheterna. -— I betänkandet uttalades, att även vid sanering av bostadsområden värdestegring kunde uppkomma. Det kunde sålunda tänkas, att kvartersmarken efter saneringen bleve mera effektivt och rationellt nyttjad. Som exempel anfördes att en sammangytt- rad kåkbebyggelse ersattes av höghusbebyggelse. Ett annat fall vore att den saneringsmogna bebyggelsen saknade källarutrymmen, medan däremot den planerade nybebyggelsen komme att tillföra saneringsområdet betydande sådana utrymmen, som kunde disponeras för hantverks- och lagerlokaler. Ett ytterligare exempel på ökat markutnyttjande vore, att gårdsöverbygg- nad och bebyggelse under gårdsplanet medgåves. Komme den nya planen sålunda att få till följd ökade bebyggelsemöjligheter, kunde dess genom- förande tydligen medföra värdestegring.

Varje fastighet, som vid genomförandet av en större stadsplanereglering eller genom att stad byggt trafiktunnel, bro eller gatuanordning av särskild konstruktion avsevärt stigit i värde, skulle enligt förslaget, oavsett fastig- hetens läge, i princip kunna komma i betraktande vid uttagande av kost- nadsbidrag. Utredningen anmärkte, att avgörande vore att ett orsakssam- manhang förefunnes mellan den av staden företagna åtgärden och den upp— komna värdeökningen. Främst bleve det naturligtvis de inom reglerings- området och de i närheten av detta belägna fastigheterna som underginge värdestegring. Det vore dock tänkbart, att betydande värdeökning kunde uppkomma även för fastigheter, som läge på längre avstånd från reglerings- området. Kunde det ledas i bevis, att denna värdestegring berodde på sta- dens åtgöranden, borde även sådana mera avlägset liggande fastigheter kunna indragas i bidragsplikten.

Medan skyldigheten att gälda gatumarksersättning och gatubyggnads- kostnadsbidrag endast åvilar ägare av tomt, skulle skyldigheten att gälda bettermentsbidrag enligt förslaget vara knuten till jordägande överhuvud. Anspråk på bettermentsbidrag skulle således kunna riktas icke blott mot tomtägare utan även mot ägare av stadsägor, samfälligheter och andra jord- områden i stad. Enligt vad i betänkandet påpekades vore det nämligen icke uteslutet att även annan mark än kvartersmark kunde avsevärt stiga i värde till följd av en större stadsplanereglering eller av att stad byggt tra- fiktunnel, bro eller gatuanordning av särskild konstruktion.

Skyldigheten att utgiva bettermentsbidrag skulle enligt förslaget åvila ägare till fastighet för vilken avsevärd värdeökning uppkommit. Enligt vad i motiveringen framhölls kunde det dock förutses, att bidragsskyldigheten i allmänhet ej komme att aktualiseras omedelbart och kanske ej heller inom den närmaste tiden sedan stadsplan genomförts. Anspråk på betterments- bidrag skulle nämligen kunna framställas ända intill dess tio år förflutit, sedan stadsplanen blivit för stadens del genomförd eller trafiktunnel, bro

eller särskild gatuanordning byggts färdig, en regel som förestavats av att värdeökning kunde uppkomma ganska lång tid efter stadsplanens genom- förande. Det ansågs, att det vid sådant förhållande vore av intresse för staden att i det längsta dröja med uttagandet av bidrag för att därige— nom fånga in så mycket som möjligt av den värdeökning, vartill stadens åtgärder givit upphov. Innan staden så äntligen påfordrade bidragspliktens fullgörande, kunde givetvis ha inträffat att fastigheten övergått till ny ägare. I så fall hade staden att rikta sitt anspråk på bidrag mot den som ägde fastigheten, då anspråket framställdes.

Omfattningen av bidragsplikten bestämdes enligt förslaget dels av den uppkomna värdeökningens storlek dels av kostnaden för stadsplanens ge- nomförande.

Beträffande först värdeökningen finge endast den värdeökning läggas till grund för bidragsskyldighet, vilken direkt orsakats av något av ifråga— varande företag (en större stadsplanereglering, ett tunnelbygge etc.). Ut- gångspunkt för bedömningen bleve det värde fastigheten hade innan fråga väckts om antagande av den nya planen. Detta värde skulle jämföras med det värde fastigheten hade, då anspråk på bettermentsbidrag framställdes. Skillnaden mellan dessa värden utgjorde värdeökningen. Av denna värde- ökning skulle utskiljas vad som berodde på stadens åtgöranden. Det framhölls, att det naturligtvis icke vore uteslutet att hela värdeökningen kunde vara avhängig därav. Den värdeökning, som uppkommit från det staden givit offentlighet åt avsikt att genomföra ett med bidragsrätt för- knippat företag till dess någon tid — ett eller ett par år —— förflutit sedan företaget slutförts, syntes av praktiska skäl kunna vara i sin helhet orsakad av stadens åtgöranden. Men allteftersom tiden ginge kunde nya omständigheter tillkomma, som övade inflytande på fastighetsvärdena. En större stadsplanereglering kunde ha tillskapat vissa förutsättningar för en expansion inom det enskilda näringslivet, en expansion som visserligen icke inträtt omedelbart, beroende på att andra förutsättningar härför sak- nats, men som vid en senare tidpunkt, när de sistnämnda förutsättningarna uppfyllts, framträtt med full styrka. Sålunda kunde tillkomsten av en in- dustri medföra att nya affärslägen tillskapades med påföljd att värdeökning uppkomme. Denna värdeökning kunde uppträda separat eller blanda sig med den värdeökning, som direkt härrörde från stadens åtgöranden. An- ledningarna till uppkomsten av en dylik sekundär värdeökning kunde givet- vis vara synnerligen skiftande. Dylik värdeökning framträdde emellertid mera såsom en följd av den allmänna utvecklingen än av de särskilda kom— munala åtgörandena. Med förslaget avsåges ej att sådan sekundär värde- ökning skulle utgöra grund för bidragsskyldighet, även om staden med visst fog skulle kunna göra gällande att värdeökningen ej skulle ha inträtt, därest regleringen ej skett. Ju längre tid som förflöte innan bidragsplikten aktualiserades, desto svårare torde det bli för staden att ådagalägga, att

värdeökningen i sin helhet vore omedelbart förorsakad av stadens åt- göranden.

Bettermentsbidrag skulle enligt förslaget endast kunna uttagas till täc- kande av sådan kostnad, för vilken staden ej i annan ordning erhölle veder- lag. Det påpekades, att vissa kostnader för stadsplans genomförande kom- penserades i annan ordning. En betydande utgiftspost utgjorde t. ex. kost- naden för markförvärv, som staden nödgades göra i och för en reglerings genomförande. För denna kostnad finge markens värde anses utgöra ett vederlag. — I betänkandet framhölls, att en mellanställning mellan de er- sättningsgilla och icke ersättningsgilla utgiftsposterna intoges av utgifterna för förvärv av gatumark och för anläggning av gator. För dessa utgifter erhölle staden i viss omfattning gottgörelse enligt reglerna om gatumarks- ersättning och gatubyggnadskostnadsbidrag. Denna ersättningsrätt vore emellertid enligt lagens regler begränsad. Till den del utgifter av före- varande slag översköte vad staden enligt sagda regler ägde utfå, skulle staden enligt förslaget kunna erhålla gottgörelse genom uttagande av bet- termentsbidrag.

Enligt förslaget skulle bidragsskyldigheten icke fördelas lika mellan de berörda fastighetsägarna. Det anfördes, att det finge anses vara en rim- lig princip att bidragens storlek bleve proportionell till den fördel — i detta fall värdeökning —- som uppkomme för varje fastighet. Uppkomme för två fastigheter lika stor värdeökning vore det naturligt, att fastighets- ägarna bleve i lika mån bidragsskyldiga; de hade fått samma prestation och borde följaktligen erlägga samma betalning. Uppkomme för fastighe- terna olika stor värdeökning, borde också bidragsskyldigheten vara olika.

Som en särskild fråga behandlades spörsmålet huruvida värdesteg- ringen i dess helhet eller allenast till viss del skulle få tagas i anspråk för bidragsskyldigheten. Härom hänvisades till vad i detta hänseende yttrats i förenämnda betänkande med förslag till stadsbyggnadslag. Enligt vad däri anfördes vore det både obilligt och oklokt att, även om en fastighet till följd av vissa stadens åtgöranden underginge en så väsentlig värdesteg- ring, att den överhuvudtaget komme i betraktande i och för uttagande av bidrag, av denna värdestegring indraga till staden en så stor andel, att det som återstode för fastighetsägaren tedde sig såsom föga värt. Det gagn en stad för sin allmänna utveckling kunde vänta sig av sina dyrbara anlägg- ningar ökades dock högst väsentligt genom den stimulerande inverkan å den enskilda företagsamheten, som åtgärden kunde medföra, och utsikten till vinster för denna, även i vad gällde fastighetsmarknaden, innebure i detta hänseende en icke betydelselös eggelse. De sålunda anförda synpunk- terna ägde enligt zonexpropriationsutredningen alltjämt sitt berättigande. Det tillades, att ytterligare ett skäl för att värdeökningen till någon del borde tillkomma fastighetsägaren sammanhängde med svårigheten att exakt bestämma den värdeökning, som vore avhängig av planändringen;

risken för felbedömning kunde härvidlag icke alldeles lämnas åsido. Under hänvisning till vad sålunda anförts förordades i förslaget att en fjärdedel av värdeökningen fritoges från bidragsskyldighet.

I betänkandet framhölls att genomförandet av en större stadsplaneregle— ring liksom även byggandet av trafiktunnel, bro eller särskild gatuanord- ning givetvis vore till gagn för staden i dess helhet. Det vore därför rimligt, att — även om kostnaden för företaget kunde täckas av uppkommen värde- ökning — viss del av kostnaden bures av staden själv, d. v. s. av de skatt- skyldiga i staden. Det föreslogs därför, att en tredjedel av kostnaden alltid skulle bäras av staden.

Beträffande själva förfarandet vid uttagande av bettermentsbidrag tänkte sig zonexpropriationsutredningen att _ sedan fråga väckts om upptagande av bidrag — fullmäktige i staden skulle i första hand låta verkställa ut- redning om kostnaden för stadsplanens genomförande ävensom angående frågan vilka fastigheter, som berördes av värdestegringen, storleken av denna samt annat som för ett allsidigt bedömande av bidragsskyldigheten kunde vara erforderligt. Den verkställda utredningen skulle utmynna i ett fullständigt förslag om de bidrag, som ansåges böra utgå. Förslaget skulle således innehålla uppgift om såväl samtliga de fastighetsägare, mot vilka anspråk för bidrag framställdes, som också storleken av varje särskilt bidrag. Förslaget skulle därefter hållas tillgängligt för granskning viss kortare tid för att fastighetsägarna skulle få tillfälle att yttra sig över det— samma. Efter utgången av nämnda tid skulle förslaget underkastas den ytterligare bearbetning som föranleddes av inkomna anmärkningar. Sedan detta skett vore ärendet i det skick att beslut skulle kunna av fullmäktige fattas om upptagande av bidrag.

Beslut om upptagande av bidrag skulle underställas expropriationsdom- stolens prövning. Om domstolen funne stadens beslut vara med rättvisa och billighet överensstämmande, skulle domstolen fastställa beslutet att lända till efterrättelse. I annat fall skulle expropriationsdomstolen göra den ändring i beslutet, som funnes påkallad. Kostnaden i målet skulle enligt förslaget gäldas av staden, såvitt ej med hänsyn till omständigheterna an- nat funnes skäligt. Sistnämnda bestämmelse avsåg att öppna möjlighet för domstolen att, om den med hänsyn till omständigheterna funne det skäligt, kvitta rättegångskostnaderna eller tillerkänna staden ersättning av motpart. Utredningen menade, att ett sådant avgörande åtminstone såvitt anginge processen i överrätterna borde få en icke ringa praktisk betydelse.

Vid remissbehandlingen av förslaget om bettermentsbidrag restes i all- mänhet ej några invändningar mot tankegången att kommun borde få del i den värdestegring, som för vissa fastigheter kunde uppkomma i samband med genomförandet av en större stadsplanereglering. I åtskilliga yttranden uttalade sig remissinstanserna uttryckligen till förmån för denna princip.

Sålunda anfördes från ett håll att det vore rimligt att, om värdet av en fas— tighet bleve avsevärt ökat genom åtgärder från kommunens sida, fastig- hetens ägare kunde åläggas att taga del i de av de kommunala åtgärderna föranledda kostnaderna. Å andra sidan gjordes i ett yttrande gällande att förslaget, som ju innebure att staden erhölle kompensation för vissa regle- ringskostnader genom att den finge tillgodogöra sig viss del av den värde- stegring som tillfördes av regleringen berörda fastigheter, kunde anses strida mot regeln om medborgarnas allmänna likställighet, i det att det all- männa i detta specialfall tillgodogjorde sig markvärdestegring men lämnade annan oförtjänt stegring av markvärde obeskuren. Det kunde därför starkt ifrågasättas, om icke den av utredningen behandlade värdestegringsindrag- ningen borde lösas i ett större sammanhang eller i samband med en lag- stiftning om indragning av all oförtjänt markvärdestegring.

Även om de flesta remissinstanserna i stort sett godtogo själva principen, att det i första hand vore staden som borde njuta värdestegringsfördel i följd av större stadsplaneregleringar, riktades likväl i många yttranden kri- tik mot utformningen av förslaget om bettermentsbidrag. De anmärk- ningar, som framställdes lågo sålunda ej så mycket på det principiella som fastmer på det praktiska planet. Ett stort antal remissinstanser pekade på de svårigheter, som måste uppstå när det gällde att bedöma storleken av den värdeökning, som skulle ligga till grund för skyldigheten att utgiva bidrag. Det framhölls sålunda, att markvärdena i våra städer och tätbebyggda sam- hällen påverkades av ett flertal vitt skilda faktorer, såsom växlingar i pen- ningvärdet, befolkningstillväxten inom orten, uppkomsten av nya industri- och affärsföretag, utvecklingen i det kommersiella livet över huvud, för- ändringar i export- och importförutsättningarna, centraliseringen av viss administrativ verksamhet till orten, förbättringar i levnadsstandarden m. in. Det ifrågasattes, om icke Stockholms stads utveckling och de värden som därmed skapats utgjorde resultatet just av dylika faktorer. Att med tillräcklig säkerhet urskilja den del av värdestegringen, som förorsakats uteslutande av samhällets åtgärder, måste möta hart när oöverstigliga svårigheter.

I åtskilliga yttranden påtalades vidare det långvariga och för fastighets- krediten högst menliga osäkerhetstillstånd, som skulle uppstå med hänsyn till att bidragsplikten kunde komma att aktualiseras först på ett mycket sent stadium. Det förmodades, att riskerna att betala bettermentsbidrag måste verka såsom ett latent, till beloppet ovisst hypotek på vederbörande fastigheter. Spekulationsaffärer skulle måhända också uppmuntras. Det ginge icke heller att blunda för att det många gånger kunde möta svårig- heter för fastighetsägarna att anskaffa de erforderliga penningmedlen för att betala bidragen; i sådana fall måste bidragsskyldigheten verka såsom ett tvångsmedel att genomföra fastighetens försäljning. Det ifrågasattes i ett yttrande att fastighetsägaren skulle få valrätt mellan att antingen betala

bidrag eller avstå från fastigheten och erhålla expropriationsersättning. Med gällande byggnadspriser och svårigheter på kreditmarknaden kunde det nämligen ofta bli besvärligt att helt eller till väsentlig del uttaga värde- ökningen, särskilt av mindre kapitalstarka fastighetsägare.

Anmärkningar riktades även mot det föreslagna förfarandet för utta- gande av bettermentsbidrag. Detta betecknades såsom omständligt, tids- ödande och kostsamt. Man fruktade att tillämpningssvårigheterna skulle bli väl så stora som de vilka förelåge vid den ekonomiska zonexpropriatio- nen och som föranlett att detta institut kommit att sakna praktiskt värde.

Enligt vad i ett yttrande framhölls borde alla de med förslaget förknippade svårigheterna leda till att man sökte undvika systemet med betterments- bidrag. Detta kunde knappast ske på annat sätt än genom att man avstode från denna bidragsform och eftersträvade en annan lösning. Man komme då in på ett spörsmål, som direkt sammanhängde med den olösta frågan om en indragning till det allmänna av oförtjänt värdestegring och som borde tagas upp i ett större sammanhang.

Som ett alternativ till det föreslagna systemet med bettermentsbidrag förordades i en del yttranden, att zonexpropriationsinstitutet måtte utfor- mas så att staden skulle äga rätt att inlösa jämväl sådana områden i anslut- ning till den av tekniska skäl aktuella zonen, vilka som en direkt följd av stadsplaneregleringen underginge avsevärd värdeökning. I några av nämnda yttranden intogs därvid den ståndpunkten att en på dylikt sätt utformad zonexpropriation kunde förekomma vid sidan av en anordning med better- mentsbidrag.

Zonexpropriationsutredningens förslag att ur lagstiftningen utmönstra institutet ekonomisk zonexpropriation föranledde i allmänhet ingen er— inran. I ett yttrande framhölls emellertid, att med den negativa stånd- punkt som i yttrandet intagits till förslaget om bettermentsbidrag det sak- nades anledning att avskaffa institutet. Ett par andra remissinstanser —— vilka likaledes ansåge att institutet borde bibehållas _- motiverade sitt ställningstagande därmed att spörsmålet om indragning till det allmänna av oförtjänt värdestegring borde göras till föremål för särskild utredning och att det i avvaktan på resultatet av denna vore lämpligt att reglerna om ekonomisk zonexpropriation kvarstode i lagen. —— Krav på utredning av nyssnämnda spörsmål restes i ytterligare ett antal yttranden.

I propositionen (nr 218/1953), som föranleddes av zonexpropriationsut- redningens betänkande, framhöll även departementschefen att det i och för sig vore både rimligt och rättvist, att kommunen finge del i den värdesteg- ring som de inom kommunen belägna fastigheterna underginge såsom en omedelbar följd av en med skattemedel bekostad genomgripande stadsom- byggnad. Även om denna allmänna princip framstode som självklar, vore det emellertid enligt departementschefens mening ytterst tveksamt, om förslaget till bettermentsbidrag kunde anses utgöra en godtagbar metod att.

omsätta densamma i praktiken. Kritik hade i åtskilliga viktiga hänseenden riktats mot förslaget och med hänsyn därtill ansåge sig departementschefen icke kunna tillstyrka att detsamma för närvarande lades till grund för lag- stiftning.

Departementschefen gav i propositionen tillkänna, att han i sinom tid ämnade tillkalla en särskild utredning med uppgift att verkställa en förnyad undersökning av frågan om indragning till det allmänna av oförtjänt mark- värdestegring. På denna utredning borde enligt departementschefen an- komma att pröva i vad mån förslaget om bettermentsbidrag, efter en i för- enklande syfte verkställd omarbetning, kunde tänkas tjäna som en grund- val för en lösning av värdeindragningsproblemet.

Utredningens förslag att ur byggnadslagen utmönstra reglerna om ekono- misk zonexpropriation biträddes av departementschefen. För att i någon mån skapa en ersättning för detta institut föreslog departementschefen — varom närmare redogörelse lämnas i kapitel VI — att det av utredningen föreslagna nya zonexpropriationsinstitutet skulle utvidgas på så sätt att staden till täckande av vissa kostnader för större stadsplanereglering skulle äga lösa, icke blott den mark som direkt erfordrades för ombyggnaden, utan även annan inom regleringsområdet eller i dess omedelbara närhet belägen mark, för vilken ombyggnaden kunde väntas medföra väsentligt ökat värde.

Propositionen tillstyrktes av vederbörande utskott (tredje lagutskottet, utl. nr 23), vilket ej ansåg systemet med bettermentsbidrag innefatta en ur praktisk synpunkt tillfredsställande lösning av det avhandlade problemet. Utskottet betonade emellertid angelägenheten av att den i propositionen utlovade utredningen om indragning till det allmänna av oförtjänt mark- värdestegring snarast komme till stånd, så att problemet kunde angripas i hela dess vidd. — Utskottets utlåtande godkändes sedermera av riksdagen (skr. nr 305).

KAPITEL VI

Markpolitiska institut i svensk lagstiftning

Som redan i inledningskapitlet anmärkts har frågan 0111 indragning till det allmänna av oförtjänt markvärdestegring alltsedan detta sekels bör- jan varit föremål för ett betydande intresse från statsmakternas sida. Åtskilliga utredningar ha tillsatts med uppgift att söka lösa problemet, antingen i hela dess vidd eller inom en begränsad sektor. Mot en allmän- giltig lösning ha de utredningar siktat, som opererat på skatteväsendets område (kap. IV). De utredningar åter, vilka sökt att på civilrättslig väg finna tjänliga instrument för en värdestegringsindragning (kap. V), ha som regel arbetat med ett mera begränsat mål i sikte; framför allt har det här gällt att åtkomma sådan värdestegring, som förorsakas av åtgär- der bekostade av kommun eller som uppkommer när mark genom plan— läggning får annan användning än tidigare (s. k. planvärdestegring). Men varken skatteutredningarna eller utredningarna på civillagstiftningens om- råde ha lett till mycket annat än att de berikat den i ämnet förda debatten, detta ehuru det i princip nära nog rätt en enstämmig mening om det berättigade i att verkligt oförtjänt markvärdestegring bör tillkomma det allmänna. Främst synes det ha varit faktorer av rättsteknisk art, som medverkat till att försöken strandat.

Gällande lagstiftning anvisar ej någon metod för indragning till det all- männa av redan inträdd markvärdestegring ; från möjligheten för en kom- mun att uttaga avgifter för gata och vissa andra anläggningar torde i detta sammanhang kunna bortses. Vad däremot beträffar det närbesläk- tade syftet att åt stat eller kommun bevara möjligheten att njuta en eventuellt framdeles intråffande markvärdestegring är förhållandet ett an- nat. I det avseendet förtjänar särskilt att uppmärksammas den år 1907 införda tomträtten, vilken i rättslivet fått en stor praktisk betydelse. Jämväl återköpsrätten och den moderna åborätten, tillskapade 1924 re- spektive 1926, äro i och för sig ägnade att främja det nyssnämnda syftet. Vidare är det relativt nytillskapade institutet zonexpropriation så kon- struerat, att det vid sidan av sitt egentliga ändamål även kan tjäna såsom instrument för kommunen att åtkomma framtida värdestegring. —— För- utom tomträtten må i detta sammanhang också nämnas vattenfallsrätten, ett år 1911 infört rättsinstitut, som innebär upplåtelse för viss tid av kronan tillhörigt vattenfall (5 kap. nyttjanderättslagen).

De nyss nämnda besittningsformerna — tomträtt, återköpsrätt och åbo- rätt — intaga en mellanställning mellan vanlig äganderätt och vanlig nyttjanderätt. Med avseende å jord i allmän ägo _ och det är å sådan jord ifrågavarande besittningsformer äga tillämpning —- förefinnes det å det allmännas sida stundom ett intresse att trots besittningsförändring kunna inverka på jordens framtida användning eller, oberoende av sam— hällets behov av själva jorden, kunna tillgodogöra sig framtida jordvärde- stegring. Det är dessa intressen förevarande rättsinstitut avse att tjäna.

Syftena med denna lagstiftning kunna vinnas på skilda vägar. Antingen inskränkes överlåten äganderätt på så sätt att överlåtaren i viss mån kvarhåller fastigheten inom sin intressesfär. Så har förfarits vid utfor- mandet av återköpsrätten. Eller ock kan man genom en förstärkning av upplåten nyttjanderätt komma till ett liknande resultat. Tomträtten och åborätten utgöra exempel på en dylik starkare nyttjanderätt.

Tomträtten -— den otvivelaktigt viktigaste av ifrågavarande upplåtelse— former — är en på särskilt sätt reglerad nyttjanderätt, som främst genom frånvaron av bestämd upplåtelsetid samt genom möjligheten att använda rättens ekonomiska värde såsom kreditobjekt skiljer sig från vanlig nyttjanderätt. Lagberedningen, på vars förslag tomträtten på sin tid in— fördes, yttrade därom, att institutet funne sin naturliga begränsning i det ändamål det vore avsett att tjäna. Det skulle befordra städernas bebyg- gande, underlätta ett ändamålsenligt ordnande av deras bostads- och hyresförhållanden och åt det allmänna bevara den naturliga stegringen av tomtvärdet. Det vore därför, liksom den äldre upplåtelseformen ofri tomt, ett så att säga municipalt institut, inskränkt till städerna eller andra orter med en tätare sammanträngd befolkning, såsom köpingar och muni- cipalsamhällen.

Den med tomträtten befryndade åborätten är en besittningsrätt för obe- gränsad tid till kronojord samt avsedd att användas endast vid upplåtelse för jordbruksändamål.

I det följande skall lämnas en redogörelse, först i korta drag för åter- köpsrätten och åborätten, därefter för tomträtten samt slutligen för in- stitutet zonexpropriation.

Återköpsrätt och åborätt

Enligt lagen den 20 juni 1924 (nr 384) om återköpsrätt till fast egendom äger säljaren —- kronan eller kommunen — vid försäljning av fastighet att i köpehandlingen, i samband med villkor om skyldighet för fastig- hetens innehavare att använda densamma för visst ändamål eller ock underlåta viss användning, göra förbehåll om rätt för säljaren att åter- köpa fastigheten. Förbehållet kan träffas för obestämd tid eller för viss

tid. Till säkerhet för återköpsrättens bestånd måste rätten intecknas inom viss kortare tid. Sökes ej inteckning inom den stadgade tiden, förfaller förbehållet om återköpsrätt. Återköpsrätten betraktas såsom en vid fastig- heten häftande gravation, och ingående regler ha givits om förhållandet mellan denna och andra å fastigheten vilande intecknade och ointecknade rättigheter.

Återköpsrätten får utövas endast i vissa av lagen särskilt angivna fall, bl. a. om fastighetens användning åsidosättes eller om fastigheten van— vårdas, så att det ändamål uppenbart äventyras, för vilket fastigheten enligt det avtalade villkoret skall användas. Återköpsrätten kan vidare utövas, när fastigheten på grund av ändrade förhållanden ej lämpligen kan användas enligt villkoret eller när fastigheten överlåtes till annan än närskyld person eller den som äger lott i fastigheten.

Den som vill göra gällande återköpsrätt har att instämma fastighetens ägare till expropriationsdomstolen i den ort, där fastigheten är belägen. Träffas ej överenskommelse rörande löseskillingen, skall denna bestäm— mas genom värdering, likartad med den som äger rum vid expropriation; dock skall vid löseskillingens bestämmande hänsyn tagas till den begräns- ning i användningen, som innefattas i det stipulerade villkoret, och till den inskränkning i ägarens förfoganderätt, som själva återköpsrättens till- varo inneburit.

Som av den nu i korthet lämnade redogörelsen framgår åsyftas med lagen främst att trygga ändamålet med samhällets upplåtelser. Enligt vad vid förarbetena till lagen framhölls vore det i vissa fall ett fullt berättigat anspråk från samhällets sida att ej behöva riskera att det ändamål, för vars främjande samhället kanske gjort stora uppoffringar, förbrukades eller till äventyrs helt förfelades genom att den upplåtna jorden rycktes in i den allmänna spekulationsvirveln eller på annat sätt komme till icke avsedd användning.

Med lagen har man vidare velat vinna den fördelen att, om i framtiden behov för samhället yppas att åter komma i besittning av jorden, detta skall kunna ske på enklare och billigare sätt än det som anvisas av expropriationslagstiftningen. Ett tredje samhällsintresse, som lagen avser att tillgodose, är det som har avseende å den framtida jordvärdesteg- ringen. Återköpsrätten medför nämligen indirekt, att samhället vid upp- låtelsen kan sägas förbehålla sig andel i dylik värdestegring. Denna andel är dock såtillvida begränsad, att den endast omfattar den värdestegring, som hänför sig till annan användningsmöjlighet beträffande fastigheten än den för jordägaren tillåtna. Slutligen har även den synpunkten fram- trätt, att man genom detta institut skulle kunna göra det lättare för mindre bemedlade att ägna sig åt jordbruk under trygga former.

Vid den översyn av bestämmelserna om återköpsrätt, som företagits av lagberedningen (SOU 1947:38), ha några mera genomgripande änd-

ringar i sak icke föreslagits. Inom beredningen har emellertid övervägts att utsträcka återköpsrättens användningsområde på det sättet att åter- köpsrätt skulle kunna stipuleras även utan samband med villkor om fastighetens användning. Medan återköpsrätten nu är avsedd att bru- kas endast till förebyggande av den överlåtna fastighetens användning på annat sätt än som åsyftats, skulle med en dylik utvidgning av reg— lerna en återköpsklausul även kunna tjäna ändamålet att återförvärva fastigheten på grund av ett yppat behov av densamma. Beredningen har dock, under hänvisning till att lagstiftningen om expropriation skulle kunna tillgodose sistnämnda ändamål, icke funnit den ifrågasatta ut— vidgningen av återköpsinstitutet nödvändig.

Som ovan antytts avses med åborätt, sådan denna utformats i lagen den 4 juni 1926 (nr 189) om upplåtelse under åborätt av viss jord, bildandet av jordbrukslägenheter. Denna åborätt, som är en ärftlig och förytterlig besittningsrätt för obegränsad tid mot avgäld till kronojord, har tillkom- mit i väsentligen samma syften, som ligga till grund för återköpsrätten, dock med tonvikt på ändamålet att bereda mindre bemedlade möjlighet att ägna sig åt jordbruk under tryggade former. Från tomträtten skiljer sig åborätten framför allt i det hänseendet, att det ekonomiska värdet av besittningsrätten icke kan utnyttjas såsom kreditobjekt. Denna om- ständighet torde utgöra förklaringen till att åborätten icke fått någon praktisk betydelse.

Tomträtten

Enligt 1907 års lagstiftning om tomträtt var möjligheten att upplåta tomträtt i princip förbehållen kronan, kommunerna och municipalsam- hällena. Efter medgivande av Kungl. Maj:t i varje särskilt fall kunde emel- lertid även mark, tillhörande fideikommiss eller annan stiftelse, upplåtas under tomträtt. Endast område som genom tomtindelning uttagits till be- byggelse kunde bli föremål för tomträttsupplåtelse. Upplåtelsen skulle avse viss tid, minst 26 och högst 100 år. I övrigt stod det kontrahenterna fritt att överenskomma om upplåtelsevillkoren.

Upplåtelsen skulle ske skriftligen och med vittnen. I upplåtelsehand- lingen skulle uttryckligen angivas, att upplåtelsen avsåge tomträtt. Även överlåtelse av tomträtt skulle ske skriftligen och med vittnen.

Tomträtt kunde inskrivas hos inskrivningsdomaren, men det förelåg icke någon skyldighet att söka inskrivning. Inskrivningen medförde, för- utom samma rättsverkan som inteckning för nyttjanderätt, att byggnad, stängsel och annan för stadigvarande bruk avsedd anläggning å tomten blev tillbehör till tomträtten. Om inskriven tomträtt övergick till ny inne- havare, var denne berättigad men icke skyldig att söka inskrivning av sitt fång. Inskriven tomträtt kunde intecknas för fordran men däremot

ej för annan rättighet. Sådan inteckning medförde panträtt i tomträtten med vad därtill hörde. Reglerna om tomträttsinteckning överensstämde i huvudsak med reglerna om vanlig fordringsinteckning. Gemensamma inteckningar voro emellertid icke tillåtna.

Innehållet i ett tomträttsavtal kunde ändras genom överenskommelse mellan tomtägaren och tomträttshavaren. När den avtalade upplåtelsetiden gått till ända, upphörde tomträtten och därmed även de inteckningar som meddelats i denna. Om tomtägaren enligt avtalet var pliktig att, då tomten återgick till honom, erlägga lösen för byggnad eller annat som funnes å tomten, skulle sådan lösen i första hand stå till inteckningshavarnas för- fogande. Var tomträtten intecknad, ålåg det därför tomtägaren att ned- sätta löseskillingen hos överexekutor för fördelning i laga ordning. Samma gällde för det fall att tomtägaren i avtalet förbehållit sig rätt att återtaga tomten före upplåtelsetidens utgång mot skyldighet att till tomträttshava- ren utge ersättning för mistning av nyttjanderätten.

Tomträttsinstitutet, sådant detta utformats i 1907 års lagstiftning, till— lämpades föga av kronan. De flesta tomträttsupplåtelserna verkställdes av städer, främst Stockholm, där de första tomträttsupplåtelserna ägde rum redan år 1908. Sedan dess har Stockholms stad konsekvent tillämpat tomträtt vid exploatering för bostadsbebyggelse av staden tillhörig mark i ytterområdena. Till en början avsågo upplåtelserna endast egnahems- bebyggelse, men under 1930-talet började man förlägga även hyreshus till ytterområdena. I den inre staden anlitades institutet mera sällan. Numera upplåtes tomträtt även i innerstaden; så sker regelmässigt vid nybyggnad i samband stadsplanereglering.

I Göteborgs stad infördes tomträtt år 1912. Då de fastställda upplåtelse- villkoren voro väsentligt oförmånligare för tomträttshavarna än de vill- kor, som tillämpades i Stockholm, hade tomträtten länge ringa använd- ning. Sedan man i början av 1940-talet övergått till upplåtelsevillkor lik- nande dem som gällde i Stockholm, verkställdes tomträttsupplåtelser för bostadsbebyggelse i betydande omfattning. — Även Malmö stad började relativt tidigt tillämpa tomträttsinstitutet.

Av landets övriga städer var det länge endast ett fåtal, som använde sig av tomträtt. Under 1940-talet började emellertid åtskilliga medelstora städer, bl. a. Hälsingborg, Lund och Jönköping, att följa storstädernas exempel.

Vid tomträttsinstitutets införande utgick lagstiftaren från att tomträtten i första hand skulle komma att användas såsom en övergångsform. Når- mast tänkte man sig att mark i en stads ytterområden skulle upplåtas under tomträtt för egnahemsbebyggelse och att staden sedermera, när dess utveckling medfört behov att utnyttja marken för en mera intensiv be— byggelse, skulle sälja marken och därigenom komma i åtnjutande av

inträdd markvärdestegring. I stället kunde då nya, från stadens centrum mera avlägsna områden upplåtas under tomträtt.

Under utvecklingens gång kommo emellertid dessa förutsättningar att förskjutas. Efter hand började institutet användas för all slags bebyggelse; i vissa städer infördes tomträtt även beträffande industritomter. Flera städer beslutade att överhuvudtaget icke vidare sälja mark. Allmänt räknade man med att de allra flesta tomträttsupplåtelserna skulle för- längas vid upplåtelsetidens utgång. Markvärdestegringen förutsattes skola komma upplåtaren till godo icke genom försäljning av marken utan genom att han för den nya upplåtelsetiden betingade sig den höjning av avgälden, som föranleddes av inträdd värdestegring å marken. Dessa omständig— heter medförde, att en revision av tomträttslagstiftningen framstod såsom ofrånkomlig.

Denna revision anförtroddes åt lagberedningen, och den 27 september 1952 avlämnade beredningen betänkande med förslag till ny lagstiftning om tomträtt m. m. (SOU 1952: 28). Förslaget förelades i något modifierad form 1953 års riksdag (prop. nr 177), vilken med en mindre jämkning antog detsamma. De nya tomträttsreglerna utfärdades genom lag den 5 juni 1953 (nr 415) och trädde i kraft den 1 januari påföljande år. De fingo liksom 1907 års lagregler sin plats i 4 kap. nyttjanderättslagen.

Enligt den nya lagen definieras tomträtten såsom en för visst ändamål mot årlig avgäld upplåten nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid. Redan av denna beskrivning framgår att tomträtten numera är kon- struerad på ett sätt, som väsentligt avviker från den förut gällande ord— ningen. Den principiellt viktigaste ändringen innebär, att tomträtt skall upplåtas icke såsom förut på viss tid utan för obestämd tid. I det hän- seendet skiljer sig tomträtten från alla övriga i nyttjanderättslagen be- handlade rättigheter. Karaktäristiskt för tomträtten är vidare att upp— låtelsen sker för visst ändamål (t. ex. för bostadsbebyggelse). Ändamålet är enligt lagen av principiell betydelse bl. a. beträffande avgälds- och upp- sägningsperiodernas längd.

Enligt 1907 års lagstiftning mötte ej hinder att upplåta tomträtt utan vederlag, låt vara att så i praktiken sällan skedde. Den nya lagens före- skrift att tomträttsupplåtelse skall ske mot årlig avgäld har förestavats därav att, när tomträtten konstruerats såsom en i princip ständig nytt- janderätt, det ansetts vara av vikt att tomträttshavaren genom att erlägga avgäld vid regelbundet återkommande betalningsterminer erkänner fastig- hetsägarens äganderätt till marken.

Den enligt 1907 års lagstiftning gällande begränsningen av tomträttens användning till tomtindelad mark har icke bibehållits i den nya lagen. Alla slags fastigheter kunna numera upplåtas under tomträtt. Vid lagens tillkomst ifrågasattes visserligen att genom särskilt stadgande förbjuda tomträttsupplåtelse för jordbruksändamål. Det ansågs emellertid ligga i

kontrahenternas intresse att vid upplåtelse för sådant ändamål tillämpa arrende i stället för tomträtt. Det antogs därför, att även utan särskilt förbud tomträtt icke komme att användas i fråga om upplåtelse för jord- bruksändamål.

Liksom förut kan tomträtt upplåtas i fastighet, som tillhör kronan eller kommun eller eljest är i allmän ägo. Med Konungens medgivande i varje särskilt fall får tomträtt upplåtas även i fastighet som tillhör stiftelse. Upplåtelse av tomträtt från fideikommiss är däremot ej längre tillåten. Med hänsyn till att föremålet för upplåtelsen bör noggrant individualise- ras, gäller att upplåtelsen alltid måste avse en för sig bestående fastighet, en registerfastighet. Tomträtt får således ej upplåtas i andel eller område av fastighet. Ej heller får tomträtt upplåtas i flera fastigheter gemensamt.

Avtal om upplåtelse av tomträtt skall även enligt den nya lagen upp— rättas skriftligen och med vittnen. I upplåtelsehandlingen skall uttryck— ligen angivas att upplåtelsen avser tomträtt. Handlingen skall också an- giva det ändamål för vilket upplåtelsen äger rum och det belopp varmed avgälden skall utgå till dess annat blir bestämt. Upplåtelsehandlingen skall vidare innehålla de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som skola gälla i fråga om tomträtten. Det kan här vara fråga icke blott om positiva åtgärder, t. ex. skyldighet att på fastigheten utföra eller underhålla vissa anläggningar eller uppföra vissa byggnader, utan även om inskränkningar i dispositions- rätten, t. ex. att viss del av tomten icke. får bebyggas eller att träd ej får fällas utan fastighetsägarens samtycke.

När tomträttsupplåtelse avser en fastighet, beträffande vilken särskilda byggnadsbestämmelser fastställts genom stadsplan. eller genom annan för bebyggelsen avsedd plan, utgör det i regel en förutsättning för avtalet, att tomträttshavarens användning av fastigheten icke skall sträcka sig längre än som överensstämmer med de vid upplåtelsen gällande byggnadsbestäm- melserna. I enlighet därmed stadgas i lagen att dessa bestämmelser skola anses ingå i upplåtelsen, såvida ej annat avtalats. Skola byggnadsbestäm- melserna oförändrade gälla i fråga om tomträtten, behöva de alltså ej intagas i upplåtelsehandlingen. Vill upplåtaren föreskriva ett mindre ut- nyttjande av fastigheten än som i stadsplanen medgivits såsom maximum, t. ex. om byggnads höjd och bredd, måste en sådan begränsning intagas i upplåtelsehandlingen. Möjlighet föreligger också att i upplåtelsehandlingen medgiva större byggnadsrätt än som följer av den vid upplåtelsen gällande stadsplanen, t. ex. för att bringa upplåtelsen i överensstämmelse med ett då upprättat men ännu icke fastställt förslag till ändring av stadsplanen. Om de vid upplåtelsen gällande byggnadsbestämmelserna sedermera änd- ras, inverkar detta icke i och för sig på avtalsförhållandet mellan kontra— henterna. Innebär ändringen att byggnadsrätten ökats, får sålunda å ena sidan ökningen icke utnyttjas av tomträttshavaren och å andra sidan vid

avgäldsreglering icke tagas hänsyn till ökningen, förrän tomträttsavtalet anpassats efter de nya byggnadsbestämmelserna.

Lagen stadgar att tomträttsupplåtelse skall anses innefatta överlåtelse å tomträttshavaren av byggnad och annan egendom, som vid upplåtelsen enligt lag tillhör fastigheten. Om fastighetsägaren betingar sig ersättning för den överlåtna egendomen, skall den bestämmas särskilt.

Den äldre lagen innefattade ej något hinder mot att vid upplåtelse av tomträtt avtala, att upplåtelsens rättsverkan skulle vara beroende av en oviss framtida händelse. Ett dylikt villkor medförde naturligtvis en viss osäkerhet för tomträttshavaren, ej minst på grund av villkorets inverkan på tomträttens kreditvärde. Den nya lagen stadgar förbud mot villkor, varav tomträttens inträde eller bestånd skulle vara beroende. Förbud är stadgat även mot att i tomträttsupplåtelse inskränkning sker i tomträtts— havarens rätt att överlåta tomträtten eller i denna upplåta panträtt eller nyttjanderätt. Föreskriften om förbud mot inskränkning i rätten att upp- låta nyttjanderätt innebär, att kommunerna numera äro betagna möjlig— heten att i tomträttskontrakten intaga bestämmelser av mer eller mindre bostadspolitisk innebörd, såsom att tomträttshavaren vid uthyrning av bostadslägenheter skall antaga hyresgäster, som anvisats av den kommunala bostadsförmedlingen, eller att han icke får uthyra lägenhet mot högre hyra än kommunen godkänner. Klausuler av dylikt innehåll voro tämligen vanligt förekommande under de senare åren av den äldre lagens giltighets- tid. Som lagen nu är avfattad föreligger dock intet hinder mot att upp- låtaren vid upplåtelsen avfordrar tomträttshavaren en fristående förbin— delse (en s. k. sidolöpare), exempelvis av innehåll att den första uthyr- ningen av bostadslägenheter skall ske genom kommunal bostadsförmedling. Dylik förbindelse, vilken alltså icke innefattas i själva tomträttsavtalet, har endast relevans i förhållandet mellan tomtägaren och den förste tomt- rättshavaren; mot ny innehavare av tomträtten saknar den verkan.

För det fall att fastighetsägaren eller tomträttshavaren gjort sig skyldig till kontraktsbrott, d. v. s. överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, stadgas i lagen, att det åligger honom att åter- ställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts. Han skall dess- utom gälda skadestånd. Hävningsrätt på grund av kontraktsbrott är där- emot utesluten.

Lagen tillåter ej, att upplåten tomträtt sedermera uppdelas i flera tomt- rätter, var och en avseende visst område av fastigheten. Därest tomträtt upplåtits till eller övergått å flera personer, inneha de tomträtten gemen- samt. Att en fastighet är upplåten med tomträtt utgör däremot ej hinder för att fastigheten delas. En sådan delning medför emellertid icke någon uppdelning av tomträtten.

Angående frågan vilken egendom som är tillbehör till tomträtt stadgas, att därom skall gälla vad som finnes föreskrivet beträffande tillbehör till

fastighet. Detta innebär, att såsom tillbehör till tomträtten skola anses, förutom egendom som ingår i upplåtelsen, även sådana byggnader och andra anläggningar, som tomträttshavaren tillför fastigheten.

Tomträttens nuvarande konstruktion såsom en till tiden obegränsad nyttjanderätt bygger på förutsättningen att markägaren får möjlighet att under tomträttens bestånd komma i åtnjutande av inträdd värdestegring å marken. Detta skall ske genom att tomträttsavgälden vid utgången av vissa tidsperioder skall kunna omregleras med hänsyn till ändringar i markvärdet. Den för systemet grundläggande regeln är att avgälden under varje sådan period hela tiden skall utgå med oförändrat belopp. Det är enligt lagen icke tillåtet att, såsom praktiserades under den äldre ordningen, fastställa avgälden med växlande belopp i förhållande till den avkastning som tomträtten bereder innehavaren eller allteftersom visst villkor uppfylles eller ej. Omprövningen avser således icke den för löpande period utgående avgälden utan hänför sig till avgälden för nästa period och kan av såväl fastighetsägaren som tomträttshavaren påkallas under näst sista året av varje period. Påkallas ej omprövning, skall avgälden även för nästa period utgå med samma belopp.

Vad angår periodernas längd föreskrives såsom huvudregel att varje period skall utgöra tjugu år, om ej längre tid överenskommes. Det är alltså möjligt för parterna att fixera en längre period än tjugu år. Däremot får perioden icke göras kortare. Från huvudregeln gäller emellertid det undan- taget, att om tomträttsupplåtelsen väsentligen avser annat ändamål än bostadsbebyggelse, överenskommelse må träffas om kortare perioder än tjugu år, dock minst tio år. Undantaget har motiverats därmed, att det vid tiden för upplåtelse av tomträtt för affärsbebyggelse ofta råder ovisshet angående den upplåtna markens lämplighet för det avsedda ändamålet, varför det för såväl fastighetsägarna som tomträttshavarna är önskvärt att en omprövning av avgälden kan ske efter relativt kort tid.

Kan avgäldsregleringen icke genomföras genom överenskommelse mel- lan kontrahenterna, skall omprövningen verkställas av expropriations- domstol.

Angående de grunder, efter vilka omreglering av avgälden skall ske, innehåller lagen endast att avgälden för påföljande period skall fastställas på grundval av det värde marken då äger. Vid bedömande av markvärdet skall hänsyn tagas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare före- skrifter, som skola tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Att i vidare mån binda uppskattningen av markvärdet vid särskilda regler har icke synts lämpligt. Det har ansetts få ankomma på rättspraxis att uppdraga de riktlinjer som böra tillämpas.

Grundsatsen att avgälden icke kan ändras för löpande avgäldsperiod är icke alldeles undantagslös. Fastighetsägaren och tomträttshavaren ha näm— ligen möjlighet att träffa överenskommelse om sådan jämkning i avgäldens

belopp, som påkallas av ändrade förhållanden rörande tomträttens ut- övning. Oberoende av överenskommelse kan tomträttshavaren dessutom ensidigt påkalla jämkning i de fall, då tomträttens värde avsevärt minskats genom nya eller ändrade byggnadsbestämmelser eller av annan särskild omständighet, som icke är att hänföra till tomträttshavaren eller beror av denne, t. ex. naturhändelse och dom i ägotvist.

Tomträtten kan enligt den nya lagen bringas att upphöra endast genom att uppsägning sker. Tomträttshavaren har ingen rätt att uppsäga avtalet. Icke ens i händelse av avgäldshöjning föreligger sådan rätt för honom. Det förhållandet att frågan om avgäldsreglering skall prövas av domstol i fall då överenskommelse icke träffas har ansetts utgöra tillräcklig ga- ranti mot oskäliga höjningar av avgälden. Fastighetsägaren äger däremot uppsäga tomträttsavtalet. Med hänsyn till vikten av att tomträttshavarens besittning till marken är tryggad under en mera avsevärd tidrymd får uppsägning från fastighetsägarens sida dock icke ske förrän vid utgången av vissa tidsperioder. Om ej längre tid överenskommes, utgör den första perioden sextio år samt varje följande period fyrtio år. Därest tomträtten avser väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse, kan överenskom- melse träffas om kortare tidsperioder, dock minst tjugu år. Såsom ytter- ligare förutsättning för fastighetsägarens uppsägningsrätt gäller, att det skall vara av vikt för ägaren att fastigheten användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare. Ett typfall, då uppsägning får ske, är att fastigheten skall användas för bebyggelse av hyreshus i stället för villor. För uppsägning krävs icke att fastighetsägarens behov av marken vid tiden för uppsägningen måste omedelbart tillgodoses. Men behovet skall ha vunnit en så stark aktualitet, att det kan sägas vara av vikt för fastighetsägaren att redan nu förfoga över marken. Uppsägning kan ske även om fastighetsägaren icke behöver förfoga över hela fastig- heten utan endast över någon del.

Uppsägning skall ske minst två år före periodens utgång, om ej längre tid överenskommits. Icke i något fall får dock uppsägning ske tidigare än fem år före periodens utgång. Uppsägning skall med angivande av skälen verkställas skriftligen.

Anser tomträttshavaren att skäl saknas för en verkställd uppsägning, kan han väcka talan om ogiltigförklaring av uppsägningen. Med hänsyn till fastighetsägarens intresse av att frågan huruvida rätt till uppsägning föreligger icke hålles svävande någon längre tid, stadgas att klandertalan skall väckas inom tre månader sedan uppsägningen antecknats i tomt— rättsprotokollet. Mål om klander av uppsägning upptages av expropria- tionsdomstol.

Vid tomträttens upphörande blir fastighetsägaren skyldig att lösa bygg- nad eller annan egendom, som utgör tillbehör till tomträtten. Löseskil- lingen skall motsvara egendomens värde vid tomträttens upphörande, under

antagande att tomträtten med samma ändamål och i övrigt oförändrade föreskrifter angående fastighetens användning och bebyggelse alltjämt skulle bestå. Vad som skall ersättas är således det värde egendomen skulle ha ägt i tomträttshavarens hand, om tomträtten fortfarande bestått. Med upplåtelsen förbundna inskränkningar i tomträttshavarens förfoganderätt över egendomen kunna tydligen medföra, att värdet sättes lägre än egen- domens värde efter övergången till fastighetsägaren. Å andra sidan kan värdet för tomträttshavaren vara högre än för fastighetsägaren. Sålunda kunna byggnaderna, när uppsägning skett för att avlägsna dem för genom- förande av ny stadsplan, ofta icke anses representera något egentligt värde för fastighetsägaren. Indirekt skada till följd av att tomträtten frångår tomträttshavaren omfattas icke av fastighetsägarens ersättningsskyldighet. Kostnader för flyttning och förlust genom att rörelse avbrytes eller ned— lägges ersättas således icke.

Regeln om fastighetsägarens skyldighet att ersätta tomträttshavaren för värdet av byggnader medför att all värdestegring, som inträtt å byggna- derna, förbehålles tomträttshavaren. Vid den nya lagens tillkomst gjordes från något håll gällande, att all annan värdestegring än den, som mot— svarade penningvärdets fall, vore att hänföra till marken och sålunda icke borde tillkomma tomträttshavaren. Denna uppfattning blev emellertid icke godtagen. Det hävdades sålunda att den värdestegring, som inträdde vid en av bostadsbrist föranledd höjning av hyresnivån, klart vore att hänföra till byggnaderna och icke till marken. Detsamma gällde även värdesteg- ring å äldre byggnader till följd av att byggnadskostnaderna stigit, även om värdestegringen skulle vara större än som motsvarades av penning- värdets fall. Det bestreds dock icke att vid värdering av bebyggd mark åtskilliga tveksamma spörsmål kunde uppkomma rörande fördelningen av värdet på byggnad och mark. Man menade, att lösningen av dessa frågor borde överlämnas åt rättstillämpningen.

Stadgandet om fastighetsägarens lösenskyldighet är i princip tvingande. Emellertid gäller det undantaget att kontrahenterna, när upplåtelsen vä- sentligen avser annat ändamål än bostadsbebyggelse, äga överenskomma att lösenskyldighet icke alls eller endast i begränsad omfattning skall föreligga. Undantaget har förestavats därav att om obligatorisk lösen- skyldighet även i detta fall förelåge, det kunde befaras att kommunerna skulle bli benägna att i stället för att använda tomträtt upplåta marken på arrende.

Angående sättet för löseskillingens bestämmande gäller att denna skall fastställas av expropriationsdomstolen. Äro fastighetsägaren och tomträtts— havaren ense om lösenbeloppet, kunna de undgå domstolsförfarandet ge— nom att tomträttshavaren överlåter tomträtten på fastighetsägaren. Talan om löseskillingens bestämmande skall i förekommande fall väckas inom ett år från det uppsägningen antecknades i tomträttsprotokollet. Under-

låtes det, förfaller uppsägningen. Även tomträttshavaren är berättigad att väcka sådan talan. Det har nämligen icke ansetts böra tillkomma fastig- hetsägaren att ensidigt återkalla en skedd uppsägning. Situationen kan ju vara den, att uppsägningen föranlett tomträttshavaren att vidtaga sådana dispositioner, att det skulle innebära förlust för honom, om uppsägningen förfölle.

Sedan löseskillingen blivit bestämd skall den erläggas genom nedsätt— ning hos länsstyrelsen. Syftet därmed är att trygga de rättsägare, för vilka tomträtten utgör säkerhet. Det nedsatta beloppet skall sedermera av länsstyrelsen utbetalas till dem, som äro berättigade därtill.

Tomträtten upphör den dag till vilken uppsägning skett. Om emellertid lösenskyldighet föreligger, är tomträttshavaren icke skyldig att frånträda fastigheten förrän löseskillingen blivit nedsatt, även om den dag uppsäg— ningen avser är inne.

Ett betydelsefullt komplement till de i 4 kap. nyttjanderättslagen upp- tagna stadgandena om tomträtt utgör den år 1949 i expropriationslagen genomförda bestämmelsen, enligt vilken fastighet må av kommun tagas i anspråk genom expropriation, om Konungen prövar det nödigt, för att i kommuns ägo överföra mark, som icke är tätbebyggd, för upplåtelse med tomträtt (1 5 16. expropriationslagen).

De i nyttjanderättslagen stadgade reglerna om tomträtt kompletteras av bestämmelser i ett flertal andra lagar, framför allt av stadgandena i lagen den 14 juni 1907 (nr 36) om inskrivning av tomträtt och vattenfalls- rätt samt av fång till sådan rätt samt lagen den 5 juni 1953 (nr 422) om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt. Den förstnämnda lagen under- kastades vissa jämkningar i samband med tomträttsreformen, och den senare ersatte samtidigt en tidigare lag i samma ämne.

Enligt den äldre lagstiftningen om inskrivning av tomträtt gällde att den som fått tomträtt upplåten hade möjlighet men icke skyldighet att söka inskrivning av tomträtten. I gällande lag stadgas nu en förpliktelse för tomträttshavaren att hos vederbörande inskrivningsdomare söka in- skrivning av tomträtten. Även senare fång av tomträtten skola inskrivas. Då inskrivningen till sin juridiska konstruktion närmast framstår såsom en motsvarighet till lagfarten, har det befunnits lämpligt att i fråga om längden av de frister inom vilka inskrivning skall sökas tillämpa de bestäm— melser som gälla om lagfart. En förutsättning för inskrivning av tomträtt är, nu liksom förut, att fastigheten är gravationsfri.

I överensstämmelse med sitt syfte att tillgodose i stort sett samma funktion som äganderätten kan tomträtten göras till föremål för samma slag av begränsade sakrätter som fast egendom, och sådana rättigheter kunna tryggas genom inteckning i tomträtten. Beträffande sådan inteck— ning äga inteckningsförordningens bestämmelser i huvudsak motsvarande

tillämpning. Tomträttsinteckning får emellertid ej meddelas i flera tomt- rätter gemensamt. Inteckning får ej beviljas förrän tomträtten blivit in- skriven.

Den nya tomträttslagstiftningen kan knappast sägas ha medfört att tomträttsinstitutet fått en större användning nu än tidigare. Endast i 49 av landets städer förekommer f. n. tomträtt.1 Institutet praktiseras dessutom i fem köpingar. Bland städer, som utnyttja detsamma, märkas de största samt flera av de medelstora städerna. Tomträttsupplåtelser förekomma sålunda bl. a. i Borås, Eskilstuna, Gävle, Göteborg, Halmstad, Hälsingborg, Jönköping, Landskrona, Malmö, Norrköping, Solna, Stockholm, Södertälje, Trollhättan och Örebro. Förekomsten av tomträttsupplåtelser växlar från ort till annan. Medan vissa städer i betydande omfattning verkställa dylika upplåtelser, förekomma de på andra orter endast mycket sparsamt; an- ledningen till sistnämnda förhållande är i åtskilliga samhällen att rå- dande, av åtstramningen på kreditmarknaden föranledda finansierings- svårigheter lagt hinder i vägen för tomträttsinstitutets tillämpning i önskad utsträckning.

I ett par av de större städerna har den nya lagstiftningen snarast fram- kallat en reaktion mot tomträttsinstitutet såsom kommunal upplåtelse- form. I en stad — Lund _— har den kommunala representationen t. o. m. formligen beslutat att staden tillhöriga fastigheter ej längre skola upplåtas med tomträtt.2

De betänkligheter, som även annorstädes på kommunalt håll torde före— finnas mot det nya tomträttsinstitutet, återspeglas rätt väl i ett av den s. k. tomträttskommittén i Lund avgivet yttrande, vilket ligger till grund för nyssnämnda beslut. Det framhölls i detta yttrande bl. a. att det nya tomträttsinstitutet utformats på sådant sätt, att tomträttshavarens rätt kommit att nära nog gestalta sig som en ständig besittningsrätt. Visser- ligen bibehölles staden formellt vid äganderätten, men denna hade genom de nya bestämmelserna uttunnats så, att det kunde ifrågasättas vad värde äganderätten kunde ha för staden. Sant vore även att staden efter de första sextio åren ägde uppsäga tomträtten. Såsom skäl för uppsägningen ford— rades emellertid, att det vore av vikt för staden att fastigheten användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare. Frågan härom skulle avgöras av expropriationsdomstol, som även träffade av- görande om löseskillingen. Denna skulle motsvara egendomens värde vid tomträttens upphörande under antagande att tomträtten med samma ända- mål och i övrigt oförändrade föreskrifter angående fastighetens använd- ning och bebyggelse alltjämt skulle bestå. Vid löseskillingens bestäm- mande komme sålunda att tagas hänsyn till framtida värdet av befintliga åbyggnader. Under sådana förhållanden vore det möjligt —— påpekades i

' Uppgiften hänför sig till hösten 1955. 2 Beslut den 18 juni 1954.

yttrandet — att skillnaden vid inlösen av tomträtt i förhållande till ägande- rätt icke bleve av mera väsentlig betydelse.

I berörda yttrande anfördes vidare, att tomträttsinstitutet innebure en bestämd olägenhet för staden, i det att denna icke såsom vid fastighets- försäljningar kunde räkna med inflytande köpeskillingar, som brukat tillföras stadens försäljningsmedelsfond. Dessa köpeskillingar hade varit tillgängliga för inköp av sådana fastigheter och jordar, vilkas förvärvande varit av betydelse för staden. I den mån staden icke själv finge medel till- gängliga för fastighetsförvärv måste staden anlita lånevägen. Detta med- förde, att staden dels bleve beroende av Kungl. Maj:ts medgivande för fastighetsförvärven dels måste under ett visst antal är, f. n. i regel 30, amortera kostnaderna för sådana förvärv, vilket innebure en belastning för stadens budget. Stadens möjligheter till önskade fastighetsförvärv bleve härigenom begränsade. Dessa olägenheter hade visserligen givit sig till känna redan under den äldre lagens giltighetstid. Denna lag hade dock berett staden sådana möjligheter att lösa tomträttsfastigheterna, att det varit försvarligt att trots olägenheterna tillämpa tomträttsinstitutet.

Då det gällde att tillvarataga stadens intressen vad beträffar sådana områden, som kunde bedömas såsom betydelsefulla för stadens utveck- ling, t. ex. järnvägs- och trafikområden, ansåg kommittén att detta borde ske antingen genom att staden läte exploatera området i egen regi eller genom att marken upplätes med vanlig nyttjanderätt.

Yttrandet utmynnade i en rekommendation att staden ej skulle upp- låta mark med tomträtt efter den 1 januari 1954. De synpunkter tomt- rättskommittén sålunda anlagt biträddes sedermera av stadens drätsel— kammare.

Även i Jönköping har den nya lagstiftningen väckt till liv en diskussion om tomträttsinstitutets lämplighet. Yrkande har hos stadsfullmäktige fram— ställts att staden för framtiden skall underlåta att utnyttja tomträtts- institutet och i stållet med äganderätt överlåta den för bostadsbebyggande avsedda tomtmarken till enskilda och sammanslutningar. Vidare har hem- ställts att nuvarande tomträttshavare skola få rätt att med äganderätt inlösa vederbörande tomter.

I den motion, vari dessa yrkanden framställdes,1 anfördes bl. a. att när tomträttsinstitutet på sin tid började tillämpas i staden, detta främst skedde från den synpunkten att kommunen skulle förhindra enskilda att göra oförtjänta spekulationsvinster genom den starka markvärdestegring, som stadens snabba utveckling såväl i de centrala delarna som i ytter— områdena medförde. Därjämte ville kommunen medverka till att under— lätta bostadsbyggandet för såväl enskilda som olika slags bostadsrätts— föreningar genom att tomtvärdena hölles inom vissa gränser. Genom att staden förvärvade markområden och uppläte dem med tomträtt ansåges

1 Motion den 18 januari 1955.

kommunen få ett grepp om den framtida utvecklingen. Den erhölle också möjlighet att framdeles själv tillgodogöra sig den markvärdestegring, som uppstått genom samhällets utveckling.

Enligt vad i motionen vidare framhölls utgjorde tomträtten ej längre någon garanti mot oförtjänta spekulationsvinster. Lagen vore numera utformad så att den enskildes besittningsrätt blivit mera definitiv. Erfaren— heten hade visat, att tomträttshavaren kunde i ungefär samma utsträck— ning som om han vore ägare av tomten tillgodogöra sig markvärdesteg- ringen vid överlåtelse av tomträtten på ny innehavare. Användningen av tomträttsinstitutet medförde även den olägenheten, att den bunde väldiga kapital. Särskilt måste detta beaktas i en tid, då den statliga ekonomiska politiken tungt lade sin hand över kreditgivningen. Jönköpings stad be- funne sig också av allt att döma i en speciell situation. Uppgiften att bedriva en aktiv saneringspolitik i stadens centrum vore både så ange— lägen och omfattande, att den komme att kräva mycket stora kapital. En skärpt kreditgivning kunde här försätta staden i en svår situation och kanske rentav medföra, att de skattebetalande medborgarna måste ikläda sig ytterligare förpliktelser för sina efterkommande.

I Hälsingborg var redan före tomträttsreformen förekomsten .av tomt- rätt mycket obetydlig; endast ett fåtal tomträtter hade under den gamla lagens giltighetstid upplåtits. Stadens tveksamma inställning till tomträtts- institutet synes efter den nya lagstiftningens ikraftträdande ytterligare ha skärpts. Härpå tyder att redan i februari 1954 drätselkammaren i staden antog ett uttalande, vari för stadsfullmäktige framhölls att tomt- rättsupplåtelser framdeles endast borde ske, när alldeles speciella om— ständigheter därtill föranledde. Enligt drätselkammarens mening hade tomträttshavaren i den nya lagstiftningen tillförsäkrats sådana förmåner, att tomträtten i själva verket endast obetydligt skilde sig från ägande- rätten. I uttalandet påpekades även att möjligheterna för tomträttsupp- låtaren att bringa tomträtten till upphörande vore starkt begränsade, var— till komme skyldighet för upplåtaren att alltid lösa byggnad och annan egendom, som utgjorde tillbehör till tomträtten. Då upplåtelse av jord under tomträtt dessutom icke tillförde upplåtaren någon kontant köpe— skilling såsom vid försäljning, komme efter hand som nya upplåtelser skedde betydande kapital att bindas i tomträtter. — Efter den 1 januari 1954 har i Hälsingborg hittills endast en tomträtt upplåtits. Denna avser en tomt för silobyggnader inom stadens hamnområde.

Zonexpropriation

I byggnadslagen fanns ursprungligen icke någon regel, som möjliggjorde— för kommun att för genomförande av större stadsplaneregleringar tvångs—

Vis förvärva all den för ändamålet behövliga marken. Bortsett från möj— ligheten att lösa mark, avsedd till gata eller annan allmän plats, var kom- muns lösningsrätt begränsad till det fall att mark, som ingick i byggnads- kvarter, icke var bebyggd i huvudsaklig överensstämmelse med stads- planen; kunde stadsplanens genomförande ej förväntas äga rum inom skälig tid utan stadens ingripande, ägde Konungen medgiva staden att lösa marken (s. k. tomtexpropriation). Efter framställning av Stockholms stad tillsattes på hösten 1951 en utredning med uppgift att undersöka möjligheterna att bereda kommunerna ökade möjligheter att lösa mark för genomförande av större stadsplaneregleringar. Utredningen, som an- tog benämningen zonexpropriationsutredningen, avgav den 20 september 1952 betänkande (SOU 1952: 25) med förslag till vissa ändringar i bygg— nadslagstiftningen.

Zonexpropriationsutredningen påpekade inledningsvis i sitt betänkande, att frågan om kommuns expropriationsrätt för genomförande av större stadsplaneregleringar ofta behandlats såsom sammanhängande med pro- blemet om indragning till det allmänna av oförtjänt markvärdestegring. Sålunda hade bl. a. den tanken framförts, att kommunerna skulle tillför- säkras dylik värdestegring med anlitande av samma procedur, som före— komme vid expropriation (jfr kapitel V). Det gällde därför att i första hand pröva, i vad mån sådana synpunkter, som hörde samman med tanken på värdestegringsindragning, finge inverka på utformandet av nya expro- priationsregler för genomförande av större stadsplaneregleringar. Härut- innan anförde zonexpropriationsutredningen, att det med en utvidgning av kommuns expropriationsrätt i nämnda hänseende vore föga vunnet, om en lagstiftning genomfördes, som gåve kommunerna en allomfattande expropriationsrätt för indragning av värdestegring. Man kunde utgå ifrån att en lösning av problemet om värdestegringsindragning enligt expropria- tionsmetoden vore förenad med sådana svårigheter, att dess genomförande måste bedömas såsom ovisst. Det syntes därför föreligga skäl att antaga, att om en värdestegringsindragning komme till stånd, denna icke finge expropriationens gestaltning. En konsekvens av denna arbetshypotes bleve, att inom det avsnitt utredningsuppdraget avsåge markvärdestegring icke borde göras till någon expropriationsgrund och att möjligheten för kom- munerna att njuta värdestegringsfördel överhuvudtaget icke i förevarande sammanhang borde anföras såsom motiv för någon lagändring.

Beträffande den för zonexpropriationsutredningen centrala frågan, näm- ligen huruvida dåvarande lagbestämmelser, främst stadgandena om tomt- expropriation, erbjöde tillräckligt för en kommun, som önskade genomföra en större stadsombyggnad, uttalades, att så icke vore fallet. Kommunens intressen skulle bättre bli tillgodosedda, om lagen tilläte expropriation redan innan ny stadsplan upprättats och om lagen icke gjorde expropria- tionsrätten beroende av villkor, som försvårade eller omöjliggjorde förvärv

av sammanhängande zoner, när sådant förvärv vore nödvändigt för om- byggnadsföretagets fulla nytta i nutid och framtid. I enlighet därmed förordades att en ny expropriationsform _ zonexpropriation _ upptoges i lagstiftningen. Dylik expropriation skulle kunna beviljas efter det fråga uppkommit om antagande av "ny stadsplan, och för expropriationsrätt skulle icke krävas, vare sig att bebyggelsen avveke från den nya stads- planen eller att dennas genomförande ej kunde förväntas äga rum inom skälig tid utan stadens ingripande. Zonexpropriation skulle dock endast kunna komma i fråga beträffande tätbebyggt område. Situationen skulle dessutom vara den att detta område, med hänsyn till den allmänna sam- färdseln eller kravet på ändamålsenlig bebyggelse, vore i behov av om— byggnad och denna icke lämpligen kunde ske annorledes än i ett sam- manhang.

Förslaget att zonexpropriation skulle kunna beviljas redan innan den tilltänkta ombyggnaden ännu blivit genom fastställandet av ny stadsplan i detalj preciserad och t. o. ni. redan innan någon sådan plan formligen upprättats avsåg bl. a. att tillgodose städernas önskemål att kostnaderna för genomförandet av ny stadsplan hölles inom rimliga gränser. Zon- expropriationsutredningen framhöll såsom obestridligt, att kostnadsfrågan starkt påverkades av den markvärdestegring, som i allmänhet åtföljde stadsplanering och som stundom kunde gälla mycket stora belopp. Det kunde visserligen förmodas att den värdestegring, som kunde anges vara skillnaden mellan markens värde för användningen enligt den nya stads- planen och markens värde för den tidigare användningen (den s. k. plan— värdestegringen), till någon del inträtt redan innan fråga väckts om an- tagande av den nya planen; det kunde nämligen icke undvikas, att fastig- hetsmarknadens köpeskillingar rönte inflytande av uppkomna förvänt- ningar med avseende å de framtida förhållandena. Men givet vore att dessa förväntningsvärden underginge stegring, allt eftersom förväntning- arna vunne stöd genom innehållet i ett publicerat stadsplaneförslag och genom förslagets vidare framförande mot den slutliga fastställelsen. När denna meddelades och därmed full visshet ernåddes, inträdde den de- finitiva värdeanpassningen efter den nya stadsplanen. I följd av denna utvecklingsgång vore det av stor betydelse, till vilken tidpunkt fastighets- värderingen i expropriationsförfarandet hänförde sig. Enligt zonexpropria— tionsutredningens mening torde expropriationsmälets anhängiggörande vid domstol vara det för värderingen bestämmande tidsmomentet. Då bygg- nadslagen för sådana fall, som här åsyftades, icke medgåve expropria- tion, förrän den nya stadsplanen fastställts, måste expropriationsersätt- ningen bestämmas efter värden, som i hög grad påverkats av den nya stadsplanen. Det vore uppenbart, att markförvärven under sådana om- ständigheter komme att ställa sig mycket dyrbara för städerna. Fram- flyttades tiden, då expropriation kunde beviljas, kunde detta icke undgå

att öva inverkan på expropriationsersättningens storlek. Ehuru mark— ägaren tänktes bli gottgjord efter det verkliga fastighetsvärdet vid tiden för expropriationsmälets anhängiggörande, utebleve dock för honom den vinst, som kunnat uppkomma genom värdestegring till följd av stads- planens fastställande. Denna värdestegring syntes vara av det slag, som brukat betecknas såsom oförtjänt värdestegring och vars indragning till det allmänna sedan länge diskuterats. Oavsett vilken mening som än kunde hysas beträffande detta indragningsproblem borde lagbestämmelser om kommuns expropriationsrätt för genomförande av större stadsplane- regleringar icke utformas med avvikelse från vad som vore rationellt, om meningen med en dylik avvikelse enbart skulle vara att bereda mark- ägaren större möjlighet att tillgodonjuta värdestegring.

För att ernå den med förslaget åsyftade effekten att nedbringa kostna- derna för genomförande av ny stadsplan förutsattes enligt förslaget att expropriationsansökan gjordes så snart denna formellt kunde upptagas till prövning, d. v. 5. när fråga väckts om antagande av den nya planen. Dröjs- mål härmed komme ju att ge upphov bl. a. till den nackdelen för sökanden, att markvärdet kunde stegras till följd av de förväntningar, som den till- tänkta stadsombyggnaden utlöste. Med kravet att fråga skulle ha väckts om antagande av ny stadsplan avsåges enligt förslaget icke att frågan nöd— vändigtvis måste ha uppkommit i stadsfullmäktige. Kravet syntes böra betraktas såsom uppfyllt åtminstone i det fall att frågan förelagts bygg— nadsnämnden.

Institutet zonexpropriation avsågs enligt förslaget icke skola stå till buds vid alla sådana tillfällen, då bebyggelsen i en stad skulle omändras i anslut- ning till ny stadsplan. Förslagets ståndpunkt var den, att institutets till- lämpningsområde skulle begränsas till extraordinära fall. Vore förhållan- dena inom ett område sådana, att en behövlig sanering för sitt lyckliga genomförande förutsatte att kommunen övertoge arbetsledningen, då kunde zonexpropriation bli aktuell.

För att zonexpropriation skulle kunna beviljas måste det, såsom ovan påpekats, föreligga ett behov av ombyggnad. Enligt vad zonexpropriations- utredningen framhöll kunde detta behov vara mer eller mindre trängande. Det syntes icke påkallat att begränsa institutets tillämplighet till sådana fall, där det framstode såsom oundgängligen nödvändigt att ombyggnad verkställdes ofördröjligen. Å andra sidan borde det icke anses tillräckligt för rätt till zonexpropriation, att en viss förändring i bebyggelsen skulle kunna anses nyttig eller eljest ur viss synpunkt önskvärd, låt vara att en ombyggnad med gatureglering vore enda sättet att förverkliga önskemålet. Det uttalades, att behov av ombyggnad förelåge, när bebyggelsen inom ett område kännetecknades av sådana missförhållanden, att dessa utan längre dröjsmål måste undanröjas och det nödvändiga medlet härför vore om- byggnad.

Genom att såsom villkor för zonexpropriation uppställa kravet att behov av ombyggnad skulle föreligga ansåg sig zonexpropriationsutredningen ha utformat institutet i full överensstämmelse med det hävdvunna begreppet expropriation. Till detta finge nämligen anses höra, att samhället skulle ha ett behov att få nyttja fastigheten för ett särskilt ändamål. En önskan att blott och bart stärka samhällets ekonomi borde icke få åberopas såsom grund för expropriation. Det vore visserligen både riktigt och rimligt, att samhället finge möjlighet att till täckande av de betydande kostnader, som samhället åsamkades för genomförande av större stadsplaneregleringar, tillgodogöra sig värdestegring, som uppstode för vissa fastigheter. Men denna värdestegring borde icke tillföras samhället genom att detta berät— tigades expropriera dylika fastigheter. Samhällets intresse av att njuta värdestegringsfördel borde i stället tillgodoses på det sätt att samhället till gottgörelse för sina kostnader erhölle rätt att uttaga särskilda kostnads- bidrag (bettermentsbidrag) av de fastighetsägare, vilkas fastigheter under- gått avsevärd värdestegring genom stadsombyggnaden.

En särskild fråga, som av utredningen dryftades, gällde huruvida de fas- tighetsägare, som genom expropriationen frånhänts sin äganderätt, borde få en viss företrädesrätt att inom det exproprierade området återförvärva egen- dom något så när likvärdig med den som avträtts. Frågan hade aktualise- rats genom att densamma framförts bl. a. inom den kommunala förvalt- ningen i Stockholm. Enligt zonexpropriationsutredningens mening kunde det ur skilda synpunkter vara önskvärt att rörelseidkare — vare sig de varit markägare eller ej — om möjligt finge tillfälle att åter etablera sig inom det kvarter eller den stadsdel, där de tidigare måhända under lång tid haft sin verksamhet eller skapat goodwill. Detta önskemål kunde sågas kvarstå oberoende därav, att expropriationsersättningen vore avsedd att principiellt täcka all skada av expropriationen, sålunda exempelvis även skada, som åsamkats en rörelseidkande hyresgäst genom förlust av kund- krets. Och även om det kunde antagas ligga i en kommuns eget intresse att upplåta fastigheter eller lägenheter i första hand åt dem, som tidigare bedrivit verksamhet inom det exproprierade området, skulle ifrågavarande enskilda intressenter dock få en tryggare ställning, om de kunde göra gäl- lande ett verkligt rättsanspråk på att få återvända till området.

Zonexpropriationsutredningen förklarade sig förmoda att regler, liknande dem som upptagits i en italiensk lag, i stort sett skulle tillgodose vad man i vårt land åsyftat, när man framfört tanken på en företrädesrätt för ex— propriater att återförvärva exproprierad egendom. Enligt utredningens me- ning skulle emellertid införandet av dylika bestämmelser i byggnadslagen för en speciell form av expropriation möta särskilda vanskligheter med hänsyn därtill att civilrätten i vårt land icke erbjöde nödigt rättstekniskt underlag för en sådan anordning. Att för ändamålet utforma ett särskilt slag av återköpsrätt eller eventuellt förköpsrätt skulle innebära en ganska

vidlyftig reglering. Med hänsyn till de uppgifter, som tillagts kommunerna inom bostadspolitiken och stadsbyggnadsväsendet, syntes det ingalunda framstå såsom onaturligt eller eljest betänkligt, om kommunerna finge definitivt behålla den egendom de förvärvade genom zonexpropriation. Man föreställde sig gärna, att kommunerna skulle förfoga över den ex— proprierade marken på ett sätt som innebure skäligt hänsynstagande till de förutvarande fastighetsägarnas och hyresgästernas önskningar om att få återkomma till sina kvarter. Att förstnämnda kategori genom expro- priationens definitiva karaktär ginge miste om utsikten att framdeles njuta värdestegringsvinst, torde från allmän synpunkt icke bedömas så— som en nackdel. Även om en allmän indragning av oförtjänt värdestegring icke förutsattes, så följde likväl icke härav, att lagen i en särskild punkt måste utformas så att dylik vinst direkt tillförsäkrades den enskilde.

Under hänvisning till vad sålunda anförts uttalades att institutet zon- expropriation icke borde förbindas med särskilda regler om egendomens återställande till expropriaterna. Det borde stå kommunerna fritt att efter expropriationen förfoga över egendomen på de olika sätt, som stode varje fastighetsägare till buds.

I den proposition (nr 218/1953), som sedermera utarbetades på grundval av zonexpropriationsutredningens betänkande, uttalade departementsche- fen att en stadsombyggnad av genomgripande omfattning undantagslöst föranledde en ofta mycket avsevärd värdestegring för vissa fastigheter. Det syntes icke rimligt, och det måste för skattebetalarna te sig stötande, att de markägare, vilkas fastigheter stege i värde, skulle få inkassera stora vinster på en stadsombyggnad, som alla stadens invånare måste bekosta, sam- tidigt som staden vore skyldig att utge betydande belopp i ersättning för exproprierad mark. Det vore i stället önskvärt, att staden såsom en kom- pensation för sina kostnader i anledning av stadsombyggnaden själv finge komma i åtnjutande av sådan värdestegring å fastigheterna inom reglerings- området, som vore en omedelbar följd av det allmännas åtgärder. Denna synpunkt ledde till samma resultat som de mera tekniskt betonade skälen för en utvidgning av expropriationsrätten, nämligen därtill att genomfö- randet av större stadsplaneregleringar borde ankomma på kommunen och ej på de enskilda markägarna samt att den för ombyggnad avsedda marken följaktligen borde kunna tvångsvis förvärvas av kommunen. Endast därige— nom kunde värdestegringen å denna mark på effektivt sätt komma kommu- nen till godo. Departementschefen påpekade, att detta icke innebure att man uppställde en ny princip i svensk jordpolitik utan endast att man fullföljde en sedan länge i lagstiftningen godkänd ståndpunkt. Han erinrade i detta sammanhang om att lagstiftningen om tomträtt vilade på uppfattningen, att det borde tillkomma det allmänna att njuta en eventuellt framdeles inträf-

fande jordvärdeökning och att samma syfte uppbure lagstiftningen om återköpsrätt och åborätt (jfr sid. 193).

Departementschefen framhöll, att om man utginge ifrån att kommunen borde äga åtnjuta den markvärdestegring, som vore en omedelbar följd av stadsombyggnaden, tidpunkten för expropriationsrättens inträde vore av väsentlig betydelse. Stadens möjlighet att tillgodogöra sig sådan värde- stegring bleve uppenbarligen större, om expropriationsrätten inträdde innan markvärdestegringen ännu hunnit göra sig nämnvärt gällande, men mindre, om rätten inträdde först på ett senare stadium. Ju tidigare expropriations- rätten inträdde, desto mindre komme också storleken av de belopp, som sta- den hade att erlägga i löseskilling för marken, att påverkas av förvänt- ningar och antaganden rörande den nya stadsplanen. När denna blivit slut— giltigt utformad och av myndighet fastställd, ökade nämligen de 5. k. för- väntningsvärdena. Såsom utredningen förordat borde zonexpropriation där— för kunna ske innan den tilltänkta stadsombyggnaden ännu blivit i detalj preciserad och alltså redan när fråga väckts om antagande av ny stadsplan.

Uppfattningen att värdestegring icke borde få åberopas såsom grund för zonexpropriation delades icke av departementschefen. Denne ansåg, att en genomgripande stadsombyggnad mycket väl kunde komma att sträcka sina verkningar utanför det aktuella planområdet, och angav såsom ett prak— tiskt exempel härpå, att sedan en gata avsevärt breddats men endast åt ena sidan, planens genomförande medförde betydande värdeökning för fastigheter inom sådana byggnadskvarter på andra sidan av gatan, som icke inginge i planförslaget. Dessa fastigheter hade genom stadens åtgärder fått en så förändrad karaktär, att det i realiteten icke längre vore fråga om samma förmögenhetsobjekt. Med hänsyn till de utomordentligt stora kost- nader, som en genomgripande stadsombyggnad under alla omständigheter medförde för staden, kunde det enligt departementschefens mening icke anses obilligt att staden såsom ett bidrag till dessa kostnader finge tillfälle att genom expropriation av fastigheter, belägna i saneringsområdets närhet, komma i åtnjutande av den värdestegring, som vore en direkt följd av kom- munens egna åtgärder. Departementschefen föreslog därför, att det av ut- redningen förordade zonexpropriationsinstitutet utvidgades i enlighet med det sagda. Det framhölls emellertid, att en av ekonomiska skäl betingad tvångsinlösen av fastigheter, som direkt inginge i saneringsplanen, endast borde ifrågakomma, då fastigheterna vore belägna i planområdets ome— delbara närhet eller utgjorde en enklav inom området. Det torde också krävas, att den värdeökning, som åberopades såsom expropriationsgrund, kunde antagas bli väsentlig.

Beträffande spörsmålet om företrädesrätt för expropriater att återförvärva exproprierad egendom anförde departementschefen, att det visserligen kunde synas både önskvärt och rimligt att icke blott markägare utan även rörelse— idkare finge tillfälle att åter etablera sig inom det kvarter eller den stads-

del, där de tidigare haft sin fastighet eller verksamhet. Att för detta syfte införa en återköpsrätt eller förköpsrätt (optionsrätt) i samband med zon— expropriationen skulle emellertid även enligt departementschefens mening möta stora svårigheter. Det torde nämligen — framhöll departementsche— fen — frånsett de rent rättstekniska vanskligheterna icke vara praktiskt möjligt att utforma bestämmelser i ämnet så, att de både gåve de enskilda en lagstadgad rättighet och tillgodosåge kommunens behov av viss rörelse- frihet. Vad som i särskilt hög grad vore ägnat att försvåra en lösning av problemet vore att de gamla tomterna efter en genomgripande stadsombygg- nad i regel komme att ha undergått så stora förändringar, att det icke skulle vara möjligt att göra en rättvis fördelning mellan alla intressenter. Vad be— träffar det från kommunalt håll i Stockholm framförda förslaget att ägare till sådan fastighet, som visserligen exproprierats men som enligt den nya stadsplanen icke förändrats med avseende å tomtgränser eller byggnadsrätt, skulle erhålla optionsrätt till upplåtelse av fastigheten med tomträtt, sedan den nya stadsplanen fastställts, vore det fall som därmed avsåges enligt departementschefens mening så speciellt och så sällan förekommande, att det icke kunde anses motivera en komplicerad rättslig reglering. Förslaget gåve ingen rättighet åt markägarna i normala fall och beaktade överhuvud— taget icke rörelseidkarnas intressen. Beträffande rörelseidkarna anmärkte departementschefen att det ofta vore mindre lämpligt att låta alla äldre rörelser återuppstå inom regleringsområdet. Det kunde sålunda tänkas, att flera av de tidigare rörelserna varit placerade vid bakgator och haft en täm- ligen obetydlig omfattning men att de fastigheter, som byggdes efter regle- ringen, vore belägna vid huvudstråk samt att de i dessa fastigheter inrymda affärs- och kontorslokalerna såväl med hänsyn till deras läge som i betrak- tande av de hyror de betingade måste utnyttjas av större rörelser eller i varje fall av rörelser av en helt annan karaktär än vissa av de äldre företa— gen. Spörsmålet om rätt för äldre rörelser att åter få etablera sig inom regle- ringsområdet vore en omdömesfråga, som måste prövas från fall till fall och som icke med fördel kunde regleras genom lagstiftning om bestämd före- trädesrätt.

Under hänvisning till vad sålunda anförts förklarade departementschefen att han icke ansåge någon form av företrädesrätt böra lagfästas. Man kunde utgå ifrån att kommunerna komme att förfoga över den exproprierade mar- ken på ett sätt som innebure ett skäligt hänsynstagande till de förutvarande fastighetsägarnas och hyresgästernas rimliga önskningar att få återkomma till sina kvarter.

I enlighet med propositionen kom byggnadslagen att upptaga ett stadgan- de av innehåll att, därest tätbebyggt område med hänsyn till den allmänna samfärdseln eller kravet på ändamålsenlig bebyggelse funnes vara i behov av ombyggnad och denna icke lämpligen kunde ske annorledes än i ett sam— manhang, Konungen ägde, sedan i anledning av ombyggnaden fråga väckts

om antagande eller ändring av stadsplan för området, medgiva staden att lösa den mark inom området som erfordrades för ombyggnaden ävensom an- nan inom området eller i dess omedelbara närhet belägen mark, för vilken planens genomförande kunde väntas medföra väsentligt ökat värde (44 å ). Det närmare bestämmandet av gränserna för den zon, inom vilken ex- propriationsrätt skulle tillerkännas staden, avsågs skola ankomma på Ko- nungen efter prövning i varje särskilt fall; att uppställa några mera detalje— rade regler i detta hänseende ansågs icke möjligt.

Förslaget om införande av institutet zonexpropriation innebar icke, att möjligheten till tomtexpropriation skulle försvinna. Zonexpropriation av- såges ju skola komma till användning endast för de mera undantagsvis förekommande fall, då en stadsombyggnad hade sådan omfattning, att den lämpligen borde genomföras i kommunens egen regi. Det ansågs att ut- rymme skulle finnas även för sådan expropriation av mark, som inginge i byggnadskvarter, där förfarandet vore utformat med hänsyn till att stads- planens genomförande i första hand skulle ankomma på markägarna själva. I enlighet därmed föreslogs att i byggnadslagen upptoges ett stadgande om tomtexpropriation, vilket — bortsett från ett i detta sammanhang mindre betydelsefullt tillägg — överensstämde med den tidigare lydelsen av mot- svarande stadgande (45 5).

Departementschefens förslag godtogs på alla punkter av riksdagen (skr. nr 305). Vederbörande utskott (3 L. U. nr 23) underströk emellertid, att godtagandet av en mera renodlad värdestegringsexpropriation på detta spe- ciella område icke i och för sig borde få verka prejudicerande, när det gällde att i andra sammanhang lösa problemet om indragning till det allmänna av oförtjänt markvärdestegring.

Beträffande frågan om företrädesrätt för fastighetsägare och hyresgäster att efter stadsplaneregleringens genomförande återförvärva egendom eller på nytt hyra lokaler inom det exproprierade området förklarade sig utskottet starkt vilja betona vikten av att kommunerna i praktiken komme att för— foga över den exproprierade marken på ett sätt, som innebure ett skäligt hänsynstagande till de förutvarande fastighetsägarnas och hyresgästernas rimliga önskningar att få återkomma till sina kvarter.

Vad utskottet sålunda yttrade godkändes av riksdagen.

KAPITEL vrf

Reformens aktualisering

I samband med igångsättandet av förevarande utredning anfördes i statsrådet den 22 oktober 1954 av chefen för justitiedepartementet bland annat följande: Under mer än ett halvt sekel hade såväl i Sverige som i åtskilliga andra länder ett betydande intresse ägnats åt problemet att till det allmänna indraga vad som brukade kallas oförtjänt jordvärde- stegring. Med detta uttryck åsyftades det förhållandet, att värdet av en fastighet — även vid stabilt penningvärde _— kunde stiga utan att fastig- hetsägaren genom insats av vare sig kapital eller arbete själv framkallat eller ens bidragit till värdestegringen. Det oförtjänta i en jordvärdesteg— ring framträdde särskilt tydligt i de fall, då värdestegringen direkt för- anleddes av sådana åtgärder, som utfördes eller bekostades av det all— männa. Som ett typiskt exempel härpå kunde nämnas den höjning av markvärdet som inträdde, när en kommun byggde en spårväg eller ett annat trafikmedel till ett tidigare ur kommunikationssynpunkt mindre gynnat område och detta genom tillkomsten av det nya trafikmedlet bleve begärligare ur både affärs- och bostadssynpunkt. Ett annat typiskt fall uppkomme, när tidigare obebyggd eller glesbebyggd mark exploaterades för tätbebyggelse och det allmänna därvid genom att bekosta vatten och avlopp samt andra av tätbebyggelsen betingade gemensamma anordningar skapade förutsättningarna för den mera intensiva bebyggelsen. Av dessa och andra orsaker uppkomme ständigt och successivt en oförtjänt värdestegring, som motsvarade utomordentligt stora kapitalbelopp. Undan för undan hade den uppfattningen slagit igenom i allt vidare kretsar, att det icke rimligen borde vara markägarna själva utan staten eller kommunen som skulle få tillgodogöra sig denna oförtjänta värdestegring. När det gällt att praktiskt förverkliga denna tanke, hade emellertid svårigheterna visat sig vara mycket betydande.

Sedan departementschefen härefter redogjort för olika försök i Sverige och i vissa andra länder att lösa problemet om den oförtjänta jordvärde- stegringen, anfördes i direktiven ytterligare följande: Trots de stora svå- righeterna att finna en praktiskt framkomlig lösning vore det med hänsyn till problemets utomordentligt stora ekonomiska och sociala betydelse ange- läget, att ett nytt försök gjordes att angripa detsamma. En förnyad över- syn av hela problemet borde därför företagas. Denna översyn borde i

första hand syfta till att klargöra i vilka fall en jordvärdestegring över- huvudtaget borde betraktas såsom oförtjänt i den meningen, att det allmänna — staten eller kommunen —— kunde anses äga ett befogat an- språk på att framför den enskilda markägaren komma i åtnjutande av värdestegringen eller del därav. Vid fullgörandet av denna uppgift borde en närmare analys verkställas av de olika grupper av fall som här kunde komma i fråga. Man torde bland annat böra skilja mellan markvärde- stegring som uppstode då obebyggd eller glesbebyggd mark exploaterades för tätbebyggelse, värdestegring som närmast föranleddes av en ny trafik— led eller något annat offentligt företag samt värdestegring som inträdde när byggnadsrätten å redan tätbebyggd mark utökades, t. ex. därigenom att sjuvåningsbebyggelse bleve tillåten där förut endast tvåvåningsbebyg- gelse varit medgiven eller därigenom att ett utpräglat bostadsområde ändrades till att avse bebyggelse med affärs- och kontorsfastigheter. Under de senaste åren hade det sistnämnda slaget av markvärdestegring eller alltså sådan som uppkomme å centralt belägen, redan bebyggd mark blivit ett alltmera betydelsefullt problem. Detta sammanhängde därmed att, såsom bostadsstyrelsen i en den 9 januari 1952 dagtecknad skrivelse till Kungl. Maj:t närmare utvecklat, nästan all bebyggelse i tätorterna under de senaste tio åren förlagts till perifert belägen obebyggd mark samt att det på grund härav förelåge ett stort latent behov att inom tät- orternas centrala delar få nya affärslokaler, kontor, biografer, samlings— lokaler etc. När dessa lokalbehov en gång skulle tillgodoses, kunde detta såsom bostadsstyrelsen påpekat komma att utlösa en så stark efterfrågan på centralt belägna tomter, att en betydande prisstegring på dylik mark inträdde. Det måste anses vara en angelägen uppgift för samhället att med effektiva medel motverka den markspekulation, som kunde befaras inträda i dylika och andra liknande fall.

Beträffande valet av metod för indragning av oförtjänt värdestegring gjordes i direktiven vissa allmänna uttalanden utan att dock några mera bestämda riktlinjer ansågos böra meddelas. Emellertid underströks vikten av att de förslag, som kunde komma att framläggas, finge en sådan ut- formning, att de bleve så lättillämpade som möjligt. Såväl ur det allmän— nas synpunkt som för de enskilda markägarna måste det vara av stort värde, att verkningarna av det föreslagna regelsystemet kunde på för— hand med någon grad av säkerhet överblickas samt att förfarandet ej bleve kostsamt och droge för långt ut på tiden. Självfallet finge strävan- det efter enkelhet och klarhet icke drivas så långt, att rättssäkerhetskravet eftersattes. Men då ämnets svårhetsgrad kunde locka till alltför kom- plicerade problemlösningar, måste säkerligen en viss förenkling eftersträ- vas för att praktiskt användbara resultat skulle kunna vinnas.

De sålunda för markvärdeutredningen gällande direktiven äro, i likhet

med äldre utredningsdirektiv i samma ämne, grundade på uppfattningen att en indragning av den oförtjänta markvärdestegringen skulle utgöra en ur skilda synpunkter starkt behövlig reform. Att en sådan syn på denna fråga sedan lång tid tillbaka varit mycket utbredd i vårt land är också uppenbart och torde rätt väl belysas genom framställningen här oVan i kap. IV—VI. Talrika uttalanden i den offentliga debatten, såväl inom som utom riksdagen, visa också att förhoppningarna om att det långvariga och tidvis intensiva utredningsarbetet till slut skulle krönas med ett posi- tivt resultat förblivit levande trots de många misslyckanden som ägt rum.

Likväl bör i detta sammanhang icke frånses, att de sociala och eko- nomiska förhållandena vid den tid då reformsträvandena togo sin början voro andra än de som känneteckna dagens samhälle. Den liberala åskåd- ning, som ännu i början av detta århundrade var den dominerande ideo- logien, betonade starkt individens roll i samhället samt betydelsen av en fri konkurrens mellan individerna, en frihet som man trodde enligt natu- rens lagar leda till det största välståndet för folket såsom helhet. Med denna tankegång sammanhängde en utomordentligt hög uppskattning av privategendomen såsom social och ekonomisk organisationsform, något som också präglade rättsuppfattningen, även om denna icke längre teore- tiskt anslöt sig till den naturrättsliga idén om en oinskränkt äganderätt. En konsekvens av denna åskådning var givetvis, att staten —— frånsett dess uppgifter såsom rättsstat —— hade föga att bestyra inom det ekono— miska livet. Ej heller kommunerna spelade någon roll i detta hänseende. Systemet präglades av en decentralisation, gränsande till individuell själv— styrelse, där kraftspelet på den fria marknaden fungerade som regulator. Makten inom varje särskilt företag låg i allmänhet hos privata kapital- ägare. De besvärades föga av statliga ingripanden. I detta utpräglat privat— kapitalistiska system fanns, trots konjunkturväxlingar, en ekonomisk jämvikt, som bland annat underlättade möjligheten att hålla penning- värdet stabilt. Till följd av förtroendet för penningvärdet, den låga be— skattningen av större inkomster och de starka bevekelsegrunder för indi- viduellt sparande som förelågo ernåddes en kapitalbildning, som i för- ening med de tekniska framstegen garanterade ökad produktion och allmänt framåtskridande.

Emellertid var fördelningen av produktionsresultatet icke sådan, att den i längden kunde tillfredsställa alla samhällsklasser. En strävan efter större social rättvisa och jämlikhet gjorde sig alltmer gällande. Härvid fram- trädde såsom en central uppgift att förebygga att enskilda oförtjänt be- rikades genom en jordvärdestegring, som de icke själva framkallat genom arbete eller sparande. En indragning av den fortgående jordränteökningen medelst särskild beskattning var ett ingripande, om vars principiella be- rättigande någon tvekan knappast behövde uppkomma. Sådan indragning syntes i själva verket stå i god överensstämmelse med den liberala upp-

fattningen om den fria konkurrensens betydelse. Endast sådan egendom, som förvärvats genom att ägaren i tävlan med andra skapat nya eller bevarat äldre produktionsmöjligheter, syntes förtjäna ett rättsligt skydd.

Genom den utveckling som ägt rum under de senaste decennierna har emellertid samhällstypen avsevärt förändrats. En vidsträckt sektor av vad som tidigare hemfallit under den fria marknadshushållningen ligger nu under det allmännas kontroll. Genom olika former av statliga åtgärder regleras sysselsättning, inkomstfördelning, kreditvolym, investeringar, hy- ror och andra ekonomiska företeelser. Åt kommunerna har uppdragits att på olika sätt medverka framför allt vid bostadsförsörjningen. Den för- ändring från passiv till aktiv ekonomisk politik, som sålunda försiggått, står naturligtvis i nära samband med den reformverksamhet som sökt realisera kraven på social rättvisa och utjämning av klasskillnaderna. Reformerna ha vid sidan av fackföreningsrörelsens insatser medfört, att fördelningen av det ständigt ökade produktresultatet blivit annorlunda än den skulle ha varit i ett samhälle av rent liberal struktur. Den väldiga expansion som skett inom näringslivet har lett till ett välstånd, som i främsta rummet tagit sig uttryck i en stark förbättring av arbetarklassens levnadsstandard. Till utjämningen av de ekonomiska resurserna inom skilda samhällsklasser har ytterligare bidragit, att beskattningen i viss mån inriktats på en omfördelning av hela nationalinkomsten till förmån för mindre inkomsttagare. Detta har blivit möjligt icke minst därigenom, att såsom följd av det allmännas verksamhet i förutberörda och andra hänseenden de offentliga utgifterna undergått en oerhörd ökning, som bortsett från pensionsavgifter o. d. finansieras genom ökade skatter. Så— lunda har den totala statliga beskattningen stigit från 197 miljoner kronor år 1913 till 11 048 miljoner kronor i riksstaten för 1957/58 — härvid får dock hänsyn tagas till att penningvärdet sjunkit till omkring en fjärdedel medan folkmängden ökats med cirka 30 procent. Med den omfattning som statsbudgeten sålunda erhållit har denna kunnat tagas i anspråk såsom ett medel för staten att dirigera det ekonomiska livet i skilda hänseenden. Huvudprincipen i den förda ekonomiska politiken är bevarandet av den fulla sysselsättningen. Denna ställer samhället inför betydelsefulla upp- gifter, såsom att rätt avväga förhållandet mellan konsumtion och sparande, det senare en nödvändig förutsättning för de för levnadsstandardens be- varande och förbättrande erforderliga investeringarna. Detta förhållande har hittills kännetecknats av en viss bristande balans, som tagit sig ut- tryck i ett fallande penningvärde. Att förena full sysselsättning med stabilt penningvärde torde i våra dagar framstå såsom den ekonomiska politikens huvudproblem.

I bilden av de nu aktuella stora ekonomiska frågorna synes problemet om indragning av den oförtjänta värdestegringen intaga en relativt blyg- sam plats, och dess reella betydelse kan synas vara mindre än tidigare.

Det nutida samhället erbjuder i och för sig mindre möjligheter för upp- komsten av dylik värdestegring än vad det forna liberala samhället med dess fria marknadshushållning gjorde. Hyresreglering, med statens bo- stadskredit förbundna villkor m. m. bidraga i vidsträckt omfattning till att markvärdena hållas nere, vida under den nivå som de skulle ha nått under fria marknadsförhållanden. Det kan också förutskickas att vissa nyare lagbestämmelser, t. ex. i byggnadslagen, inom speciella områden möjliggöra en om än begränsad indragning av oförtjänt värdestegring. Betydelsefullt är vidare, att de nuvarande inkomst- och förmögenhets- skatterna genom sin storlek och progressivitet medföra att mycket av den värdestegring, som eljest hade kunnat ifrågakomma till indragning, redan omfattas av beskattning. Ur social synpunkt torde också kunna konsta— teras, att en indragning av den oförtjänta värdestegringen knappast kan utgöra något större bidrag till ytterligare ekonomisk utjämning mellan de stora grupper av medborgare, som man plägat känneteckna såsom samhällsklasser. Den personella fördelningen av nationalprodukten skiljer sig nämligen avsevärt från dennas fördelning mellan produktionsfakto- rerna jord, arbete och kapital. En enskild person representerar i regel mer än en av dessa faktorer. Sålunda har det, efter hand som levnads- standarden stigit, blivit allt vanligare, att personer som räknas till arbe- tareklassen uppbära även annan inkomst än arbetslön. Att åtskilliga av dem i egenskap av tomt- eller villaägare kunna tänkas komma i åtnjutande av oförtjänt markvärdestegring synes ej heller böra lämnas ur räkningen.

De förbehåll som sålunda måst göras utesluta emellertid icke, att före- varande problem har en vidsträckt betydelse även under nuvarande tids- omständigheter. En av orsakerna härtill är naturligtvis den sedan länge pågående snabba tillväxten av befolkningen i tätorterna. Denna folkomflytt- ning har föranlett ett stadsbyggande av synnerligen stora proportioner, omfattande såväl bostäder som gator, vatten- och avloppsledningar och gemensamhetsanordningar av skilda slag. Utvecklingen har icke såsom i äldre tid kunnat i huvudsak lämnas åt sig själv. Den måste i vår tid ledas och kontrolleras genom omsorgsfull planläggning. Andra faktorer — i främsta rummet de behov som framkommit genom bilismen och de genom välståndsutvecklingen ökade kraven på bättre bebyggelsestandard —— ha aktualiserat ombyggnad i större omfattning av äldre centrala stads- delar. Även denna sida av stadsbyggnadsverksamheten ställer stora krav på planeringen. Inom hela den sektor, som sålunda regleras av byggnads- lagen, gör sig den oförtjänta markvärdestegringen i många hänseenden märkbar. Dess tillvaro är ägnad att på olika sätt komplicera eller mot- verka rationella lösningar av de i samband med planläggningen uppkom- mande tekniska eller ekonomiska detaljproblemen. Härigenom har frågan om en värdestegringsindragning fått en delvis ny aspekt, som gör att frågans lösning kan bedömas såsom angelägen och betydelsefull.

Att indraga den oförtjänta värdestegringen enligt en generell lösning bör naturligtvis betraktas såsom ett samhällsingripande på lång sikt, av- sett att verka under oöverskådlig tid framåt. Ovissheten om framtiden förhindrar möjligheten att säkert bedöma vad effekten slutligen kan bliva av en sådan reform. Dess betydelse är självfallet beroende av storleken och frekvensen av den oförtjänta värdestegring som framdeles må yppa sig. En mängd faktorer, endast delvis förutsehara, kunna här tänkas spela in. Att även förändringar i samhällets ekonomiska struktur kunna få en betydande inverkan har förut antytts. En förändring i riktning mot en fri marknadshushållning kan tänkas avsevärt Öka behovet av en värde— stegringsindragning. I detta sammanhang må särskilt erinras om den successiva avveckling av hyresreglering och generella bostadssubventioner, varom i princip numera träffats avgöranden. Det ligger i öppen dag, att nämnda avveckling kan förläna den nu avsedda reformen en starkt ökad aktualitet.

I anslutning till det sagda skola framställas några synpunkter på lägen- hetsbeståndets framtida utveckling.

Under perioden 1946—56 har svenska nationalprodukten vuxit relativt snabbt. Kunde ökningen fortgå i samma takt i framtiden, skulle den för- dubblas inom loppet av tjugo år. En sådan kalkyl torde dock vara alltför optimistisk. Framstegstakten har ej varit lika snabb 1951——56 som 1946 —50. Även om utrikespolitiska komplikationer ej tillstöta, göra förkortad arbetstid, brist på elkraft m. m. att en ytterligare uppbromsning i tillväxt- hastigheten ej är osannolik. De nya möjligheter, som automation och atomkraft erbjuda, komma först att långsamt realiseras.

Även om en fördubbling av nationalprodukten skulle kräva tjugofem eller trettio år, innebär detta dock en fortsatt expansion, som i hög grad kommer att påverka bebyggelsen av våra tätorter. Oavsett alla demogra- fiska faktorer, som folkmängdsökning, inflyttning till tätorter etc., kom- mer själva välståndsutvecklingen att öka efterfrågan å bostäder genom att man kommer att begära en förbättrad bostadsstandard. Under senaste decennium har kravet härpå i hög grad hållits tillbaka av bostadsbristen, varför allmänheten i stället efterfrågat andra varaktiga konsumtionsföre- mål, t. ex. motorfordon. Under alla förhållanden tar det minst fem år _ kanske åtskilligt längre tid — att avveckla bostadsbristen. På längre sikt kommer dock, om intet oförutsett tillstöter, byggnadsindustrien att få ökad möjlighet att tillgodose allmänhetens växande standardkrav.

Att detta kommer att inrikta sig på modernare bostäder är självfallet. Äldre bostadshus komma därför i stor omfattning att ombyggas eller, där detta ej är möjligt, att rivas och ersättas av nya. Man får även räkna med att allmänheten kommer att kräva rymligare bostäder, främst på så sätt

att den föredrar enfamiljshus framför hyreskaserner. Inneboendesystemets avveckling kommer att fortsätta.

Till den ökning av efterfrågan å bostäder, som själva välståndsutveck- lingen medför, komma de demografiska faktorerna. Givetvis äro dessa svåra att bedöma. Det kan ej avgöras, hur stor den framtida inflyttningen från den egentliga landsbygden till tätorter blir, och än mindre något bestämt sägas om invandringen från utlandet. Härtill kommer osäkerhet rörande de 5. k. hushållskvoterna, d. v. s. förhållandet mellan antalet lägen— hetsinnehavare i olika köns—, ålders- och civilståndsgrupper och antalet personer i motsvarande grupper av den totala folkmängden. För åren t. o. m. 1965 kan man dock få en vägledning för uppskattningen av det framtida bostadsbehovet utav det minimiprogram för bostadsbyggandet som bostadsstyrelsen utarbetat för 1955 års långtidsutredning (se Balanse- rad expansion, SOU 1956: 53, s. 176 f.).

Bostadsstyrelsen räknar i denna utredning med att inflyttningen från landsbygden till tätorter skall fortsätta, varför efterfrågan å bostäder å den förra minskas. I förening med naturlig folkökning i städerna räknar man med att inflyttningen från landsbygden kommer att 1956—1965 till- föra dessa 140 000 nya hushåll, vartill komma 10 000 hushåll till följd av förändringar i civilståndsfördelningen. Vidare utgår man från en netto- immigration från utlandet till städerna 1956—1965 av sammanlagt 22 000 personer, vilka väntas medföra en ökning av hushållstalet med 20000. Till följd av förändringar i hushållskvoterna, vari inbegripes bostads- bristens avveckling under perioden, beräknas hushållsantalet i städerna komma att ökas med 120 000. Det blir på så sätt en sammanlagd ökning av antalet hushåll i städerna 1956—1965 med 290 000. För övriga tätorter räknar man med en ökning av 105000 hushåll. Sammanlagt kommer alltså antalet hushåll i tätorterna under 1956—1965 att ökas med 405 000. För att skapa en tillräcklig lägenhetsreserv anses minst 45 000 nya lägen- heter erforderliga. Ytterligare 100 000 lägenheter måste byggas i tätorterna för ersättning av utrangerade, inklusive planmässig sanering. Bortses från dessa erhålles en ökning av antalet lägenheter med 450000 eller med ca 28 procent av det nuvarande lägenhetsbeständet. Att detta är ett minimi- program framgår redan av att bostadsstyrelsen endast i ringa omfattning tar hänsyn till att stigande levnadsstandard kommer att öka kravet på moderna rymliga lägenheter. Dess kalkyl rubbas därför ej i nämnvärd grad av framtida hyreshöjningar.

En annan fråga är givetvis, om behovet av 450000 lägenheter kan tillgodoses. Inklusive ersättning av utrangerade lägenheter och tillgodo- seende av landsbygdens byggnadsbehov skulle detta kräva att 650000 lägenheter uppfördes under 1956—1965. År 1956 ha uppförts 58 000 lägen- heter. Även om man ej omedelbart kommer upp till 65000 lägenheter

per år, synas dock möjligheter förefinnas för en sådan framtida produk- tionsökning att tioårsprogrammet kan fullföljas.

Är den ovan i korthet refererade kalkylen osäker, är det givetvis än svårare att säga något om bostadsbehovet efter 1965. Enligt SOS: Folkräk- ningen 1950: 5, kommer den totala folkmängden att 1965—1970 ökas med ca 75 000 personer _ hänsyn tas härvid ej till immigration. Bortses från barn under 15 år blir ökningen ca 105000. Antalet personer i åldrarna 20—29 år — det är främst från dessa den ökade efterfrågan kan väntas _ kommer att ökas med ej mindre än 150 000. Som jämförelse kan nämnas att under åren 1950—1955 motsvarande grupp minskats med 105 000 per- soner. Redan den naturliga befolkningsförändringen kommer alltså att medföra en stark efterfrågan på lägenheter och sannolikt även fortsatt invandring till tätorterna. Härtill kommer att fortsatt välståndsökning höjer kravet på moderna och rymliga bostäder.

Efter 1970 kommer själva befolkningsutvecklingen ej längre att ställa samma krav på bostadsmarknaden här bortses alltjämt från migra- tionen. Sannolikt har inflyttningen från landsbygden till tätorter upphört — det är t. o. m. tänkbart att den vänts i sin motsats, genom att bilismens och vägnätets utveckling medför att många med arbete i tätorterna före- dra att bo på landsbygden. Välståndshöjningen kommer dock alltjämt att öka kraven på bostäder. Bilismens utveckling kan väntas nödvändig- göra en radikal ombyggnad av många städer, vilken ej medhunnits före 1970 till följd av att byggnadsverksamheten till dess främst måst inriktas på att skaffa ett ökat antalet lägenheter. Om det antages att national— produkten och därmed den totala konsumtionsvolymen fördubblas på 25— 30 år, kan man räkna med en volymmässig ökning av bostadskonsum- tionen i tätorterna med 50—75 procent.

Tätorternas tillväxt kommer givetvis även att öka behovet av skolor, sjukhus och andra inrättningar samt medföra anläggandet av parker, idrottsplaner etc. Nya industriföretag komma att startas och gamla att utvidgas. Medan industriens maskinpark är relativt modern, är en stor del av byggnaderna starkt i behov av modernisering och utvidgning för att kunna motsvara en ökad produktion. Även handel och övriga service- ändringar ha redan nu ett otillfredsställt lokalbehov och få i framtiden ökat sådant.

Även om behovet av lägenheter av skilda slag kommer att starkt ökas, följer ej härav med nödvändighet att markbehovet kommer att ökas i samma utsträckning. Försåvitt byggnadstekniken i ökad omfattning in- riktas på uppförande av höghus, behöver ett ökat antal lägenheter i tät— orterna ej med nödvändighet kräva ökat markutrymme och därför ej heller driva upp markpriserna. Sannolikt kommer dock behovet av mark att ökas än mer än behovet av lägenhetsutrymme. Med ökad realinkomst kommer allmänhetens efterfrågan att allt mer inriktas på enfamiljshus.

Samtidigt kommer den växande trafiken och behovet av parkeringsutrymme att framtvinga en uppluckring av städernas citybebyggelse. Någon motsva— righet till de starka markvärdestegringar som tidigare förekommit i de större städernas centrala delar är antagligen ej att emotse i framtiden. Det är t. o. m. sannolikt att bristen på parkeringsutrymme kommer att ge många kvarter i dessa försämrat affärsläge och därmed sänka mark- priserna. En sådan utveckling har redan inträtt i USA. Varuhus o. d. söka sig till städernas utkanter, där de kunna erbjuda sina kunder tillräckliga parkeringsutrymmen. Å andra sidan kommer utflyttningen till förstäderna att starkt öka efterfrågan å mark i städernas utkanter. Även i fortsätt- ningen uppstår där en markkrävande villabebyggelse. Bebyggelsetätheten i städerna kommer att fortsätta att sjunka.1 Den framtida tomtvärdesteg— ringen blir därför antagligen snarare extensiv än intensiv. Även om det ej skulle bli någon större total ökning av tomtvärdena i städernas centrala delar, kan ombyggnaden av dessa ge vissa tomter starkt ökat Värde.

Sammanfattningsvis kan sägas att man får räkna med att en betydande del av våra städer och övriga tätorter under de närmaste tjugo åren fortsätta att expandera på ett sätt, som ställer deras markpolitik inför svåra uppgifter samt skapar möjligheter för tomtspekulation och tomt- värdestegring.

1 Stadsingenjörkontoret i Malmö har företagit en intressant undersökning av antalet invå— nare per hektar markyta i Malmö sedan början av 1500-talet. Räknas till mark även gatumark samt parker och begravningsplatser, konstateras att beboendetätheten vid 1500-talets början var ungefär 125. Vid seklets slut understeg siffran 100 för att vid 1700-talets ingång vara nere i 50. Siffran 100 uppnåddes på nytt vid 1800-ta1ets början, och vid 1800-talets slut överskreds siffran 200. Därefter började bebyggelsetätheten ånyo att sjunka, så att den nu understiger 100, och en ytterligare sänkning förutses.

KAPITEL VIII

Principfrågor

1. Förhållandet till redan existerande jordvärde

I det värde, som den fasta egendomen för närvarande har, ingår natur- ligtvis bland annat även det värde, som utgör resultatet av en genom sekler fortskridande jordränteökning och som kan sägas motsvara vad naturjorden, d. v. s. jorden i betydelsen av produktionsfaktor, antages avkasta. Såsom framgår av lämnad redogörelse för utländsk lagstiftning ha reformförsöken på sina håll tagit sikte även på denna redan existe- rande jordränta. Så är fallet med den indragningsmetod som beskrivits under benämningen jordvärdebeskattning. Denna form av beskattning skiljer sig såväl från de gamla grundskatterna som från nyare typer av fastighetsskatt därigenom, att det, som man säger, samhällsskapade jord— värdet — d. v. 5. det jordvärde som icke tillkommit genom ägarnas insatser av arbete och kapital »— uträknas särskilt för sig för att tjäna såsom underlag för visst skatteuttag. Uträkningen förutsätter givetvis taxerings- metoder av speciell karaktär. För att åtkomma värdestegring, som inträffar efter det att jordvärdet redan blivit fastställt, kräves en ny taxering av samma slag, och det är vanligen föreskrivet att en dylik omtaxering alltid skall göras efter förloppet av ett visst antal år. Efter omtaxeringen utgår skatten på det omräknade högre jordvärdet.

För såvitt en dylik jordvärdeskatt utgår med så pass låg skattesats, att den utan vidare kan sägas falla inom ramen för det allmänna skatte- systemet, är icke så mycket att säga om densamma. Det är givet att stats- makterna skulle kunna pålägga fastighetsägarna en skatt av detta slag utan att för sådant ändamål behöva ändra gällande civillag eller grundlag. Men härmed vore föga vunnet, om det gällde att effektivt lösa problemet om den oförtjänta jordvärdestegringen. Är syftet det nu sist angivna skulle jordvärdeskatten behöva uttagas i en omfattning, som oundvikligen skulle komma i strid med principerna för en rättvis skattefördelning, sådana dessa uppfattas enligt gängse politisk värdering. Jordvärdeskatten är näm- ligen till sin karaktär en objektskatt, som icke lämpligen kan utformas efter det tillfälliga skattesubjektets personliga förhållanden. Men dessa äro så gott som oberoende av jordvärdets storlek. Intet hindrar att den som innehar en fastighet under äganderättstitel likväl saknar behållen för- mögenhet eller kanske rent av eget kapital i fastigheten. Om skatt i en

mera betydande omfattning skall uttagas efter jordvärdets storlek, måste följaktligen, åtminstone i det väsentliga, bortses från sådana spörsmål som huruvida skatten står i den lämpliga proportionen till den allmänna skatteförmågan eller om personer med likvärdig skattebärkraft komma att totalt belastas med lika hög skatt. Ej heller torde jordvärdeskatten kunna med någon framgång lämpas efter den s. k. intresseprincipen. Att avgöra i vad mån det nu existerande jordvärdet skapats genom viss offent— lig verksamhet synes nämligen i allmänhet vara en hopplös uppgift.

Av det sagda framgår, att om en indragning av jordräntan medelst jordvärdebeskattning anses motiverad, grunderna härför icke stå att finna bland dem som uppbära det ordinära skatteväsendet. De skäl som kunna anföras till förmån för en sådan indragning ligga i själva verket på det civilrättsliga planet, och tydligt är, att om en lagstiftning i förevarande ämne skall motsvara sina grunder, den också bör utformas såsom en civillag. Härvid är det visserligen följdriktigt att bortse från skattepoli- tiska föreställningar om' rättvis fördelning av den totala skattebördan. Desto mera angeläget blir det emellertid då, att frågans lösning icke blott blir effektiv i förhållande till underliggande syften utan även godtagbar med hänsyn till civilrättens allmänna principer.

I ett gammalt kulturland som Sverige, där de olika fastighetsvärdena äro resultat av en långvarig utveckling, skulle en indragning av den redan existerande jordräntan givetvis betyda ett utomordentligt starkt ingrepp i de bestående förhållandena. Denna jordränta må en gång i tiden ha varit en oförtjänt vinning för en ägare av fastigheten. Tydligt är att den nu- mera i regel ej är någon oförtjänt tillgång för den som åtnjuter den- samma. Jordräntan har ingått i de köpeskillingar, som betalts vid de för- siggångna överlåtelserna av fastigheten. Och även där sådan överlåtelse icke på lång tid ägt rum, måste dock ägaren ha vidtagit dispositioner eller eljest inrättat sig i tro att jordräntan vore hans egendom för framtiden. Jordräntan ingår alltså som en del av underlaget för fastighetsbelåningen och för jordägarens personliga kredit. Såsom redan framhållits i inled— ningskapitlet ligger det i öppen dag, att en indragning av dylik existerande jordränta ej bör kunna ske utan att ersättning lämnas för denna tillgång. Att utan vidare konfiskera jordvärdet måste såsom stridande mot rätts- principerna anses uteslutet. Med hänsyn till den här i landet gällande ordningen synes ej heller anledning förefinnas, att ersättning för indrag- ning av nu existerande jordränta skulle beräknas efter andra normer än dem som enligt expropriationslagstiftningen gälla för tvångsförvärv i all- mänhet.

Om jordvärdeskatten förbindes med ett avlösningsförfarande efter an— tytt mönster, torde emellertid det system, som därmed framkommer, lämna fog för åtskillig kritik. Själva konstruktionen kan ej undgå att präglas av en viss otymplighet. Utbetalningen av de stora summor, som här komma

i fråga, kan bereda svårigheter för den som skall verkställa densamma, och om övergångstiden för reformens genomförande icke skall bli alltför lång, inställer sig faran att de vidlyftiga betalningstransaktionerna få en inflationsdrivande effekt. Än värre är måhända den omständigheten att det allmänna finge ikläda sig Åbetalningsskyldigheten utan att därmed vore tryggat, att värdestegring komme att inträda inom överskådlig tid eller ens att det nuvarande värdet bleve bestående. Härtill kommer att själva uppskattningen av det värde som skall avlösas är så pass vansklig, att det allmänna riskerar en betydande överbetalning i det stora hela, utan att jordägaren i det enskilda fallet därmed vinner säkerhet för att icke just han lider förlust.

Ett sätt att undvika avlösningen och därmed förknippade olägenheter vore måhända att låta skatten, från en ursprungligen mycket låg skatte- sats, steg för steg höjas, så att den till slut komme att innebära en effektiv indragning av jordräntan. Det kan antagas att en sådan politik haft före— språkare inom de länder, där georgeismens idéer i ett tidigt skede avsatt resultat i form av en viss jordvärdebeskattning. Av tillgängliga uppgifter att döma förefaller det dock, som om man på denna väg icke nått syn— nerligen långt, och utvecklingen torde numera på de flesta håll ha stagne- rat. I det betänkande om införande av full grundskyld, som en i Danmark tillsatt kommission år 1954 avlämnade, förordade kommissionens majori- tet ett avlösningsförfarande, om vilket dock kan sägas, att det icke skulle ha medfört full gottgörelse till jordägarna för deras förlust av existerande jordränta. Reservationsvis framfördes inom kommissionen den meningen, att denna avlösning —— motsvarande tre fjärdedelar av det taxerade jord- värdet — skulle komma att alltför mycket försvaga de sociala och eko— nomiska verkningarna av den tillämnade reformen. I stället förordades en anordning, enligt vilken den .skattenedsättning, som kunde befinnas nödvändig för det redan existerande jordvärdet vid övergången till full grundskyld, skulle kvarstå endast under ett begränsat antal år men sedan successivt upphävas inom en tidrymd av 60 är.

Att de alternativ till avlösningsförfarandet, som sålunda framställts, skulle göra jordvärdebeskattningen mera tillfredsställande lärer kunna be- tvivlas. Den orättvisa som komme att tillfogas jordägarna bleve nog så märkbar, icke minst därför, att den förutsedda successiva skatteökningen oundvikligen måste tagas i betraktande vid den diskontering av framtids- värdet, som ofta är avgörande för nuvärdet. Härtill kommer den olägen- het, som den långa övergångstiden i och för sig torde innebära.

De anförda synpunkterna må räcka för ett konstaterande att en retro- aktiv indragning av jordräntan skulle upprulla problem, som svårligen skulle kunna på ett godtagbart sätt bemästras. Indragningen bör alltså ej omfatta mera än den framtida värdestegringen, en begränsning som ingalunda utesluter, att reformens huvudsyften skulle kunna effektivt till-

godoses. Man föres härmed in på den väg, som så ofta beträtts vid för- söken att utforma en värdestegringsskatt.

I detta sammanhang framställer sig dock frågan, om icke jordvärde— skattens tekniska system borde kunna användas, trots att någon skatt icke uttages på det redan existerande jordvärdet. Att fastställa detta värde behövde ju icke vara ändamålslöst, om det kunde tjäna såsom utgångs— punkt (ingångsvärde) vid bestämmandet av den framtida värdestegringen. Det kan erinras att den i Danmark tillämpade värdestegringsskatten — grundstigningsskylden —— vilar på samma taxeringsförfarande, som den därstädes utgående grundskylden. Systemet innebär i princip, att värde- stegringen uppmätes såsom skillnaden mellan de jordvärden som vid två olika tidpunkter åsatts fastigheten.

Vid övervägande av denna fråga framträder omedelbart såsom en svårig- het att här i landet införa ett taxeringsförfarande liknande den danska taxeringen till grundskyld. Denna värderingsmetod — för vilken närmare redogjorts i kapitel III _ skiljer sig nämligen mycket väsentligt såväl från den svenska formen av fastighetstaxering som från de värderingsmetoder vilka praktiseras i expropriationsmål. Då det knappast kunde vara lämp- ligt, att en dylik nyhet infördes vid sidan av de äldre metoderna, skulle väl konsekvensen bliva den att den nuvarande fastighetstaxeringen finge ändras och anpassas efter den nya metoden.

Såsom framgår av den lämnade-redogörelsen har utformningen av grund- skyldstaxeringen föregåtts av långvariga förberedelser och av särskilda provtaxeringar. Resultatet synes likväl icke ha blivit sådant, att någon enighet blivit rådande beträffande frågan om metoden verkligen är ända— målsenlig och ägnad att leda till rättvisa avgöranden i de enskilda fallen. I vissa av de reservationer, som avgivits av ledamöter inom förutnämnda kommission, har med styrka framhållits, att metoden enligt redan vunnen erfarenhet är olämplig och att det skulle vara orimligt att använda den— samma, därest den s. k. fulla grundskylden bleve genomförd.

Det är i själva verket nog så tydligt, att ett värde, som skall uttrycka jordens värde >>i obebyggt tillstånd med hänsyn tagen till beskaffenhet och läge och en i ekonomiskt avseende god användning», med nödvändig- het blir en ytterst abstrakt företeelse. Dess framräknande blir huvudsak— ligen beroende av vilka schablonmässiga normer som anses böra följas, och det måste falla sig rätt svårt att med en sådan metod taga vederbörlig hänsyn till individuella omständigheter. Icke minst betänklig är den regel, som tillämpas när jordägaren påfordrar värdering av vidtagna grundför- bättringar. Att någon hänsyn icke skall tagas till'- dessa för längre tid tillbaka än 30 år, antyder hur vanskligt det kan vara att fixera ett värde, som ej har någon självständig existens i det ekonomiska livet.

Bortsett från svårigheten att rättvist fixera jordvärdet kan mot den här diskuterade indragningsmetoden invändas, att en viss förhöjning av

det åsatta jordvärdet icke i och för sig visar, att den värdestegring som inträffat varit av oförtjänt karaktär. Det är tydligt att jordvärdehöjningen kan vara föranledd av annan orsak än att jordräntan ökat. Jordvärdet har kanske stigit uteslutande därför att penningvärdet försämrats. Om nu en dylik värdestegring icke bedömes såsom oförtjänt, kan ej heller den genom taxeringarna ådagalagda skillnaden mellan jordvärdena betyda ett rätt angivande av beskattningsunderlaget. Det behov av komplettering, som härmed yppas, måste anses innebära, att indragningsmetoden i sig själv icke är den för ändamålet lämpligaste.

Utöver vad nu berörts synes anordningen med jordvärdeskatt lida av brister i skilda hänseenden. Då dessa väsentligen äro desamma, som även känneteckna olika former av värdestegringsskatt, kunna de lämpligen tills vidare lämnas åsido. Vad förut anförts må vara tillräckligt för att jord- värdeskatten skall kunna avföras ur diskussionen.

Den fråga, som i det följande skall undersökas, gäller icke fixerandet av ett abstrakt jordvärde utan sättet att ur fastighetens värdestegring avskilja vad som är förtjänt och vad som är oförtjänt värdestegring. Innan något svar lämnas härå, bör emellertid en översiktlig framställning lämnas rörande de olika fallen av värdestegring.

2. Värdestegringskategorierna

För att kunna fastställa i vilken utsträckning värdestegring å fast egen- dom skall kunna såsom oförtjänt indragas till det allmänna är det nöd- vändigt att till en början söka klargöra, vilka orsaker som kunna tänkas giva upphov till värdestegring. Om ett visst fall av värdestegring bör be— dömas såsom oförtjänt eller icke, är tydligen främst beroende av beskaf- fenheten av det förhållande som utgör värdestegringens orsak.

Den i vårt land sedan många sekler med endast tillfälliga avbrott på— gående utvecklingen mot allt högre fastighetsvärden har naturligtvis till en mycket väsentlig del berott av fastighetsägarnas egna åtgöranden. Genom nyodling, dikning, stenbrytning och annan jordförbättring har den bru— kade jordens avkastningsförmåga uppdrivits, varigenom fastighetsvärdet i motsvarande grad ökat. På fastigheter med skogsbestånd har värdesteg— ring uppkommit genom en rationell vård av den växande skogen. Och om fastigheter av skilda slag gäller, att de tillförts värdefulla tillbehör genom bebyggelse eller nyttiga anläggningar. Fastighetsägaren kan anses ha verk- ställt eller bekostat alla dylika åtgärder, antingen detta nu skett genom att han själv arbetat, investerat eget eller upplånat kapital eller enligt privaträttsligt avtal tillgodogjort sig sådan prestation av någon annan per— son. Tydligt är att attributet oförtjänt icke kan hänföra sig till en värde- stegring som har sin grund i förhållanden av nu beskriven art. Att den enskilde bör få behålla vad han själv skapat genom sitt arbete och sitt

sparande torde få betraktas såsom den etiska grundvalen för privategen- domen, och dennas berättigande har starkt framhållits icke minst i den lära, som bildat upptakten till reformrörelsen på förevarande område.

För att det överhuvudtaget skall kunna ifrågasättas, att ett visst fall av värdestegring bör tilldelas beteckningen oförtjänt, måste alltså värdesteg- ringen vara föranledd av annat än sådan insats av arbete och kapital, som fastighetsägaren gjort eller är berättigad att tillgodoräkna sig. Denna förutsättning är uppfylld beträffande de kategorier som här nedan skola var för sig redovisas.

A) Fastigheten kan befinnas inrymma en naturtillgång, vars existens förut varit okänd. Där kan anträffas exempelvis en mineralfyndighet eller lager av eldfast lera, kvartssand o. s. v. Upptäckten tillför fastigheten ett mervärde motsvarande diskonterade värdet av den antagna nettoavkast- ningen av fyndigheten. Detta betyder för ägaren en förmögenhetsvinst, som endast i det fall att han själv gjort upptäckten kan sägas motsvara någon arbetsinsats från hans sida. Fall lära ha förekommit, där en sådan vinst kunnat te sig oskäligt stor. Mervärdet är samhällsbetingat såtillvida, som det icke skulle ha existerat, därest icke den tekniska och ekonomiska utvecklingen fortskridit så långt, att fyndigheten med fördel kan bearbetas. Av den åskådning, enligt vilken naturjorden icke bör omfattas av privat äganderätt, följer utan vidare, att ett sådant mervärde principiellt hör till- falla samhället. Denna tanke har också kommit till uttryck i den lag- stiftning om jordvärdebeskattning, som förekommer i vissa länder. Beträf- fande svensk rätt må erinras, att frågan ej angår sådana fyndigheter, vilka äro föremål för inmutning enligt gruvlagen eller koncession enligt lagen angående stenkolsfyndigheter m. m. Dessa lagar avgränsa jord- äganderätten så, att den icke i och för sig innefattar någon rätt till fyn— digheter av de i lagarna angivna slagen. Beträffande andra fyndigheter än nu nämnts är emellertid frågan sådan, att den påkallar ett ställnings- tagande i detta sammanhang.

Om förutsättningen för bedömningen är den, att allenast framtida värde- stegring skall utsättas för indragning, framställer sig till eftertanke, huru— vida i förevarande fall någon sådan värdestegring verkligen kan anses föreligga. Det får hållas i minnet att jordägaren här redan genom sitt förvärv av fastigheten blivit berättigad att tillgodogöra sig fyndigheten, oavsett om denna vid förvärvet var känd eller okänd. I följd härav låter det säga sig, att den förmögenhetsvinst, som fastighetsägaren gör genom upptäckten, icke beror på att fastigheten undergått en verklig värdesteg— ring utan därpå, att fastigheten genom ofullständighet i värderingen kom- mit att bedömas såsom mindre värd än den i verkligheten varit. Skall förmögenhetsvinsten indragas, måste till stöd härför kunna åberopas andra skäl än de som föreligga beträffande en i framtiden uppkommande verklig

värdetillväxt å fastigheten. Vid en sådan indragning skulle måhända även fastighetsägarens fångesman kunna framträda såsom intressent.

Från det nu berörda fallet skiljer sig det fall, att en redan känd fyn- dighet framdeles tager åt sig värde till följd av den allmänna ekonomiska utvecklingen eller på grund av teknikens framsteg. Det gäller här en verk- lig värdestegring, som ter sig såsom skapad av samhällets utveckling. Även om den med hänsyn härtill — i överensstämmelse med vad här nedan under C) anföres — är att anse såsom oförtjänt, är dock att märka, att det nytillkomna värdet — liksom också i fråga om en nyupptäckt fyndig- het —— kommer att kunna bestå endast under en begränsad tid. Värdet grundar sig här icke på jordens brukande utan på dess förbrukande. Det är ett värde som faller efter hand som fyndigheten uttömmes, och det beror på fastighetsägaren eller dennes nyttjanderättshavare samt på de ekonomiska konjunkturerna, i vilket tempo utnyttjandet skall försiggå. Under sådana förhållanden lärer det icke vara möjligt att den metod, som kan befinnas lämplig för indragning av värdestegring i vanligen före- kommande fall, skulle kunna tillämpas även på värdestegring av det speciella slag varom nu varit tal. Ett eventuellt anspråk från samhällets sida på sådan värdestegring synes lämpligen böra prövas med utgångs- punkt från den gruvrättsliga lagstiftningen.

B) En fastighet kan, utan att dess användning förändras, undergå värde- stegring genom offentlig investering i anläggning å fastigheten eller dess grannskap. Det gäller här en värdestegringskategori, som närmast mot- svarar vad som i England plägat sammanfattas under termen betterment. De fall som inrymmas härunder äro tydligen mångskiftande. Investe- ringen kan vara gjord antingen av staten eller kommunen, och den kan antingen syfta till en fördel för fastigheten eller tjäna något annat ända- mål, vars fullföljande emellertid har den effekten att värdet av fastig- heten stiger. Det ligger i linje med den allmänna utvecklingen, att hit- hörande fall bli alltmera talrika och betydelsefulla, och det kan likaså konstateras, att om det i äldre tid huvudsakligen varit staten som gjort dessa investeringar, det i nutiden framför allt är den kommunala aktivi- teten som förorsakar värdestegringen.

Den statliga insats som här åsyftas har sedan länge haft sin tyngdpunkt på kommunikationsväsendets område. Byggandet av järnvägar och kanaler har tidigare spelat en utomordentlig roll i förevarande hänseende men kan tydligen icke beräknas komma att göra så även för framtiden. Desto viktigare bli statens åtgärder beträffande vägväsendet. Motoriseringen kräver i växande omfattning nyanläggning av vägar _ t. ex. särskilda motorvägar _ samt ombyggnad, breddning eller annan förbättring av de förut befintliga vägarna. I samband härmed inställer sig ett behov av kompletterande anläggningar av skilda slag. Vad särskilt angår broar och

tunnlar är det med hänsyn till den tekniska utvecklingen sannolikt, att sådana i framtiden komma att förbinda stränder, mellan vilka hittills trafiken måst upprätthållas uteslutande med båt eller flyg. En förbindelse över Öresund medelst bro eller tunnel framstår redan såsom ett aktuellt problem. Vid sidan av väghållningen komma statens resurser att liksom nu erfordras för vidare utveckling av sjö— och luftförbindelser. Byggandet av hamnar och flygplatser kommer att fortgå. Tydligt är att vad staten sålunda investerar till främjande av kommunikationerna mellan olika orter eller riksdelar eller mellan Sverige och utlandet i många fall kom- mer att direkt utlösa värdestegring på fastigheter, som befinna sig i an- läggningens grannskap eller i dess influensområde. I andra fall — såsom t. ex. vid anläggning av flygplats _ medför investeringen visserligen icke någon direkt värdeförhöjning för de närmast belägna fastigheterna. Detta utesluter emellertid icke, att den indirekt kan få betydelse såsom ett medel att främja den ekonomiska utvecklingen i det eller de samhällen, som ha tillgång till anläggningen. Uppenbart är att statens åtgärder på den interurbana trafikens område äro av vital betydelse för de olika sam- hällen som därav beröras. Den värdestegring, som kan uppkomma på nu antydda indirekta sätt, torde emellertid få hänföras till den nedan under C) avhandlade kategorien.

Även andra statliga investeringar än sådana, som beröra kommunika- tionsväsendet, kunna tänkas icke enbart indirekt utlösa värdestegring å mark som är belägen i anläggningens grannskap. Så kan ibland vara fallet med större offentliga byggnader, avsedda exempelvis för undervisning, administration, militärförläggning, fångvård etc. Fall torde även kunna förekomma, där beviljande av statsbidrag för visst ändamål, exempelvis för vatten- och avloppsanläggning, medför värdestegring å den fastighet som får nytta av anläggningen.

De kommunala investeringar varom här är fråga gälla i allmänhet så- dana anordningar som sammanhänga med bebyggelseutvecklingen i sam- hällena. Med nuvarande lagstiftning äro dessa vanligen föreskrivna i generalplan eller detaljplan, men om så skett eller icke är härvidlag utan betydelse. Beträffande vissa viktiga typer av investeringar förekommer redan enligt gällande lag en viss indragning till kommunen av den upp- komna värdestegringen. Sålunda må erinras om den skyldighet, som åvilar tomtägare, att ersätta staden värdet av gatumark enligt bestäm- melserna i 56—66 55 byggnadslagen. Samma lag innehåller vidare stad- ganden (67—69 55), som berättiga stadsfullmäktige att meddela bestäm- melser om skyldighet för ägare av tomt att bidraga till kostnaden för iordningställande av gata. Såväl gatumarksersättning som bidrag till gatu- byggnadskostnad torde med hänsyn till konstruktionen böra uppfattas såsom bettermentsbidrag, och staden har därigenom möjlighet att i viss utsträckning få gottgörelse för den kostnad som drabbar staden till följd

av dess skyldighet att svara för iordningställande och upplåtande till all- mänt begagnande av gata eller annan allmän plats inom område som ingår i stadsplan. Såsom bettermentsbidrag kan även betraktas bidrag, som enligt 53 & byggnadslagen skall gäldas av den som förfogar över specialområde, till eller genom vilket staden enligt stadsplan anordnar trafikled. En ny form av bettermentsbidrag har slutligen tillskapats genom lagen den 3 juni 1955 om allmänna vatten- och avloppsanläggningar. När kommunen — såsom vanligen är fallet _ omhänderhar vatten- och av- loppsanläggning, äger enligt sistnämnda lag kommunen att av de fastig- heter som anslutits till anläggningen uttaga avgifter till täckande av nödiga kostnader för utförande samt underhåll och drift av anläggningen. Även kostnaderna för avledande genom anläggningen av vatten från gator, vägar och andra allmänna platser inom område under stadsplan eller byggnads- plan få täckas genom avgifter å tomter och andra för bebyggande avsedda fastigheter inom området. Beträffande omfattningen av denna bidrags- skyldighet gälla vissa stadgade begränsningar. I princip heter det att avgifterna å de särskilda fastigheterna skola stå i skäligt förhållande till fastigheternas större eller mindre nytta av anläggningen.

Möjligheten för en kommun att utfå bettermentsbidrag är emellertid icke i vårt land grundad på någon lagbestämmelse av mera generell räck- vidd, och denna möjlighet är, såsom redan framgått, ganska begränsad även inom tillämpningsområdet för de givna speciella lagstadgandena i detta ämne. Det har också vid skilda tillfällen varit ifrågasatt att utvidga skyldigheten att betala bettermentsbidrag. Sålunda upptogos i 1928 års förslag till stadsbyggnadslag vissa bestämmelser om bidrag till kostna- derna för genomförande av generalplan i stad (4 kap.). I förslaget stad— gades, att om det beträffande vissa fastigheter uppstode avsevärd ökning i värdet, genom att staden för det bestämda ändamålet iordningställde eller väsentligen förbättrade i generalplanen upptaget huvudtrafikområde eller särskilt trafikområde, natur- eller idrottsområde eller huvudanlägg— ning för avlopp, vattentillförsel eller elektrisk starkström, staden finge av ägare till sådana fastigheter uttaga bidrag till täckande av kostnaderna för anordningen. Fastighetsägarnas sammanlagda bidrag skulle dock ej få överstiga hälften av kostnaden för den anordning, som föranledde bidrags utgående, och ej heller skulle viss fastighets bidrag få sättas till belopp, som visades överstiga hälften av den värdestegring som genom anord— ningen kunde anses ha tillförts fastigheten. Ett annat exempel på vidgad bidragsskyldighet finnes i det betänkande, som är 1952 framlämnades av den s. k. zonexpropriationsutredningen. Däri beaktades ej blott investe— ringar, sammanhängande med sådana större stadsombyggnadsföretag för vilka zonexpropriation skulle bli av betydelse, utan även fall där staden — utan att ingripa i bebyggelsen —— byggde trafiktunnel, bro eller gatu- anordning av särskild konstruktion.

Det är tydligt att ej heller med den utvidgning, som sålunda föreslagits i bidragsskyldigheten, kommunerna skulle ha blivit gottgjorda i alla de fall då en kommunal investering giver upphov till värdestegring å fastig- heter. Dessa fall äro delvis av helt speciell karaktär och kunna därför icke sammanställas i någon uttömmande uppräkning. Praktiskt betydelse- fulla äro särskilt sådana anläggningar som påverka kommunikationsmöj- ligheterna för de särskilda fastigheterna. När ett stadscentrum _— såsom fallet varit med Nedre Norrmalm — blir föremål för en ombyggnad, innefattande anläggning av nya öppna platser och trafikpulsådror, kan givetvis härav följa värdestegring även för andra fastigheter än dem som direkt beröras av byggnadsarbetena. Motsvarande gäller om anläggning av tunnelbana; det ligger i sakens natur att en stark värdestegring kan göra sig märkbar för de i närheten av en tunnelbanestation belägna fastig- heterna. Även tillkomsten av spårvägs- och busslinjer kan ha en värde- stegrande effekt. Detta gäller särskilt sådana ställen, där flera dylika linjer sammanlöpa och kommunen iordningställer en särskild station för tra- fikens underlättande. När, såsom ej sällan inträffar, ett torg, som tidigare tjänat andra ändamål, upplåtes till ändstation för bussar, måste därav i allmänhet följa en värdestegring å de vid torget belägna fastigheterna.

Det torde i stort sett råda enighet därom att sådan värdeökning, som uppkommer på en fastighet såsom en direkt följd av statens eller kom- munens arbets- eller kapitalinsatser, måste bedömas såsom oförtjänt. För denna åsikt kunna hållbara grunder anföras alldeles oberoende av den omständigheten, att dylik värdestegring utgör en form av jordräntans ökning. Det gäller här en förmögenhetstillväxt, som tillgodokommer annan än den som genom sitt sparande grundat densamma. Förhållandet er- bjuder påtaglig likhet med sådana fall, som inom civilrätten av gammalt plågat benämnas obehörig vinst och där, åtminstone i viss utsträckning, en ersättningsskyldighet för den på annans bekostnad profiterande vun- nit erkännande i rättstillämpningen. Förhållandet är ävenledes analogt med sådana fall där lagstiftningen, med hänsyn till de fördelar som ett visst ekonomiskt företag bereder ett flertal fastigheter, stadgar tvångs- delaktighet i företaget, såsom exempelvis vid vattenreglering, dikning, en- skilda vägbyggnadsföretag m. m.

Vad nu anförts utesluter naturligtvis icke att de konkreta fall, som inrymts i förevarande kategori, skulle kunna förete vissa skiljaktigheter inbördes, om det gällde att mäta graden av den obillighet, som vidlåder det förekomna profiterandet på annans bekostnad. Det kan måhända sägas att den, som exempelvis av estetiska eller traditionella hänsyn per— sonligen motarbetat tillkomsten av en viss trafikled, borde kunna starkare än andra hysa motvilja mot att bidraga till kostnaden. Vinsten för honom i objektivt värde skulle alltså kunna tänkas uppvägd genom en förlust i subjektivt värde. Att inom ramen för en lagstiftning om värdestegrings-

indragning beakta även dylika nyanser torde emellertid av praktiska skäl svårligen låta sig göra. Vid en dylik lagstiftning måste enligt sakens natur de objektiva värdena vara de utslagsgivande. Omförmälda gradskillnader kunna ej antagas vara så betydelsefulla, att de motivera en klyvning av förevarande värdestegringskategori. Denna bör i sin helhet hänföras under begreppet oförtjänt värdestegring.

C) En fastighet kan, utan att dess användning behöver förändras, undergå värdestegring, genom att den allmänna ekonomiska utvecklingen kräver en produktionsökning, som medför större efterfrågan på viss naturtillgång. Denna värdestegringskategori omsluter företeelser, vilka sedan 1700-talet starkt uppmärksammats inom den teoretiska national- ekonomien.

Ökningen i efterfrågan beror i främsta rummet på befolkningens till- växt, omflyttning eller stigande levnadsstandard. Även vissa tekniska fram- steg, som innebära en arbetsbesparing, kunna tänkas göra naturtillgången — jorden — mera begärlig. För att tillgodose den ökade efterfrågan stå två möjligheter till buds, antingen att arealen av den produktivt nyttjade jorden ökas eller att jorden nyttjas mera intensivt än tidigare. Vare sig det ena eller andra inträffar, måste jordens absoluta eller relativa knapp- het få en allt större betydelse. All den jord, som icke är så dålig eller illa belägen, att den saknar ekonomisk användbarhet, kommer genom denna utveckling att lämna en avkastning, som mer eller mindre överskjuter vad som erfordras till täckande av vederlag för utfört arbete och ränta å nedlagt kapital i form av uppodling, grundförbättring etc. Detta överskott eller, som det kallas, jordränta tillfaller då jordägaren, utan att denne gjort någon motsvarande insats i form av arbete eller kapital; bortsett naturligtvis från det fall att erlagd köpeskilling redan innefattat betal- ning för denna förmån. Jordräntans uppkomst eller ökning innebär tyd- ligen tillika, att fastighetens avkastningsvärde, och därmed i regel även dess handelsvärde, undergår en motsvarande stegring.

Det kan sägas att de invecklade förhållandena i ett gammalt kulturland som Sverige icke direkt motsvara det enkla schema som nyss uppritats. Tydligt är att jordräntan i nuvarande läge röner en betydande inverkan därav, att vårt ekonomiska liv väsentligen skiljer sig från en fri mark- nadshushållning. Vad särskilt angår jordbruket är som bekant dess lön- samhet ställd i direkt beroende av de produktpriser som grunda sig på statlig reglering. Meningen är att produktionen skall hållas uppe på en viss nivå, och denna ligger tydligen högre än den som kunnat påräknas, därest under fredliga förhållanden världsmarknaden fått bestämma pri- serna. I den mån jordränta förekommer, synes denna i regel vara ett resultat av jordbruksregleringen, och att dylik jordränta för framtiden

skulle kunna varaktigt stegras, torde under sådana förhållanden icke vara att räkna med.

I vida klarare dager framträder jordräntefenomenet i fråga om sådana fastigheter vilka få användas till tätbebyggelse. Väl kan man ej heller här med säkerhet konstatera en allmän för hela riket gällande tendens till jordräntestegring. För de många samhällen, där folkmängdstillväxten av- stannat, finnas sällan några förutsättningar för en värdestegring av detta slag. Men att jordräntans ökning fortfarande har stor betydelse i de framåt- gående städerna och samhällena synes ovedersägligt. För den mera av- lägsna framtiden kan visserligen ej göras några säkra prognoser beträf- fande utvecklingen inom olika orter. Denna kan komma att påverkas bland annat av den nya trafiksituation som följer med biltrafikens an— svällning. Man torde dock utan fara för misstag kunna räkna med att en värdestegring av förevarande slag kommer att göra sig starkt märkbar på många orter, däribland även sådana som hittills icke varit särskilt berörda av jordränteökning.

När man _ såsom ofta skett _ kännetecknat jordräntestegringen så- som en form av oförtjänt värdestegring har såsom den viktigaste syn- punkten vanligen anförts, att det ökade värdet icke frambragts av jord— ägaren själv utan så att säga skapats av samhällets utveckling. Man kan tycka att detta är tillräcklig motivering för en sådan klassificering. Vill man däri inlägga även den betydelsen, att värdestegringen bör indragas till det allmänna, är nyssnämnda synpunkt knappast helt avgörande. Det framställer sig då till eftertanke, om jordräntan möjligen inom samhällets hushållning fyller en sådan uppgift, att dess bevarande åt den enskilda jordägaren därmed skulle kunna försvaras.

Härvid faller genast i ögonen att förekomsten av jordränta skulle kunna verka såsom en produktionspremie för den jordägare som händelsevis har förmånen av densamma. Är jordägaren och producenten en och samma person, får denne en starkare ekonomisk ställning och därmed ett mera stabilt underlag för sin produktion. Men i ett samhälle, där den enskilda företagsamheten anses böra utvecklas på grundval av fri konkurrens, bör en sådan favör för somliga företagare knappast bedömas såsom en önsk— värd företeelse. Får den fria konkurrensen uppfattas såsom en tävlan, där framgången skall bero av den enskildes personliga duglighet, kan jordräntan sägas strida mot rättvisan i spelreglerna. När jordägare och företagare äro skilda personer, framträder denna ojämnhet även i för—" hållandet dem emellan. Jordräntan tillåter visserligen att konkurrensen gör sig gällande på den ena sidan, nämligen efterfrågesidan. Men på den andra sidan, tillgångssidan, synes jordägandet medföra en maktställning, som i viss mån liknar den som framträder vid ett monopol. De som äga jorden inom ett område, vilket genom sitt läge är särskilt begärligt ur företagaresynpunkt, kunna genom att fördröja eller minska sitt utbud av

jord tilltvinga sig högre pris än som skulle ha framkommit vid en verkligt fri konkurrens. Härmed uppkommer faran att jorden icke får den bästa ekonomiska användning, som under de givna förhållandena i övrigt varit möjlig.

Om jordräntestegringen har ofta sagts att den, till skillnad från exempel— vis den inflatoriska värdestegringen, icke är enbart nominell utan reell. Det skall medgivas att en viss olikhet i antydda hänseende föreligger. Jord- räntestegringen innebär nämligen för ägaren, att dennes fastighet får ett högre värde icke blott i förhållande till penningen utan även jämfört med realvärden av olika slag, däribland även fast egendom. Men härav följer icke att denna privatekonomiska värdestegring även utgör en reell värde- stegring för folkhushållet i dess helhet. Jordräntans ökning förutsätter ju icke att fastigheten i något hänseende förbättrats, att den i högre grad än tidigare tillgodoser föreliggande behov. Fastigheten är kvantitativt och kva- litativt av samma nyttovalör; dess substans och dess tillbehör äro oför- ändrade. Vad som inträffat med värdet är därför icke någon verklig värdestegring från folkhushållets synpunkt utan endast en av knappheten på jord betingad värdeförskjutning, varigenom fastighetens ägare tillföres en vinst som eljest hade kunnat tillfalla övriga produktionsfaktorer.

Det torde kunna fastslås att jordränteökning bör räknas såsom oför— tjänt värdestegring och att den bör indragas till det allmänna, därest detta tekniskt låter sig göra utan att indragningen vållar för stora olägenheter. Att under särskilda omständigheter — exempelvis sådana som föreligga i det typiska brukssamhället —— fog kan finnas för ett annat betraktelse— sätt skall beröras i ett senare avsnitt (sid. 328).

D) En fastighet kan stiga i värde genom rättsutvidgning, d. v. 5. genom att ramen vidgas för de befogenheter som utgöra äganderättens innehåll. Det är givet att fastighetsvärdet påverkas av det sätt varpå den disponeras för ena eller andra ändamålet. Värdeförändring kan därför uppkomma såväl genom att en begränsad sakrätt, exempelvis ett servitut, stiftas eller upphör, som genom att en s. k. legal äganderättsinskränkning tillkommer eller bortfaller. Av dessa båda fall torde endast det sistnämnda förtjäna att uppmärksammas vid förevarande undersökning. Legala äganderätts- inskränkningar spela som bekant en betydelsefull roll inom byggnadslag— stiftningen. Med hänsyn till den framställning som kommer att lämnas 'i ett senare avsnitt kan emellertid undersökningen här inskränkas till sådan värdestegring, som icke beror på rättsverkningarna av en antagen detaljplan, fastställd generalplan eller fastställda utomplansbestämmelser.

Enligt 81 & byggnadslagen få nybyggnad och vissa andra anordningar ej verkställas i närheten av befästning eller flygplats, såframt därigenom befästningens eller flygplatsens användning för avsett ändamål försvåras eller avsevärt men åsamkas försvaret eller luftfarten ; dock får länsstyrel—

sen medgiva undantag när synnerliga skäl äro därtill. Vidare stadgas i 86 och 122 55 samma lag, att om område, som ej ingår i stadsplan eller byggnadsplan, finnes böra särskilt skyddas på grund av naturskönhet, växtlighet eller andra särskilda naturförhållanden eller med hänsyn till förefintlig från historisk eller konstnärlig synpunkt värdefull bebyggelse, fasta fornlämningar eller andra minnesmärken, Konungen äger förordna, att nybyggnad inom området icke må företagas utan länsstyrelsens tillstånd. I anslutning till dessa förbud har i lagen stadgats rätt för ägaren att under vissa betingelser erhålla ersättning för skada som kan åsamkas genom dispositionsinskränkningen.

Regleringar av liknande art förekomma även i andra lagar än byggnads— lagen. För att åt allmänheten trygga tillgången till platser för bad och friluftsliv vid havet eller vid insjö eller vattendrag kan enligt strand- lagen länsstyrelsen förordna, att inom visst strandområde bebyggelse icke må företagas utan länsstyrelsens tillstånd (1 5). Har sådan ansökan om tillstånd till bebyggelse icke bifallits och kan till följd härav fastigheten, till den del dess utnyttjande inom eller utom förbudsområdet påverkas av bebyggelserättens inskränkande, av ägaren användas allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till värdet av nämnda del vid tiden för förordnandets meddelande, är ägaren berättigad till ersättning av kronan för den skada han härigenom lider (3 5). —— Vid fridlysning av naturminne eller naturpark enligt naturskyddslagen kan länsstyrelsen meddela särskilda föreskrifter, bland annat om inskränkning i rätten att bebygga marken. Även här är ägaren berättigad till ersättning, om in- skränkningen medför, att han kan nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde eller att honom eljest tillskyndas avsevärt men.

Det är naturligtvis tänkbart och ganska sannolikt, att beträffande vissa förbudsområden förutsättningarna för de meddelade bebyggelseinskränk- ningarna komma att framdeles bortfalla. En flygplats kan komma att nedläggas, en badplats kan bliva otjänlig och ett naturminne kan genom en stormkatastrof bliva fördärvat. Händelsen kan medföra, att inskränk- ningen i bebyggelserätten upphör och att fastigheten därigenom får ett ökat värde. Givet är att dylika sporadiskt förekommande värdestegringsfall icke kunna åberopas såsom ett självständigt motiv för indragning av oförtjänt markvärdestegring. Därest en sådan indragning likväl med hänsyn till andra värdestegringskategorier finnes önskvärd, måste dock avgöras, om förevarande slag av värdestegring bör betraktas såsom indragningsgill eller icke. Eftersom markägaren i de nu berörda fallen redan bör ha fått ersätt- ' ning för inskränkningen av bebyggelserätten, synes det riktiga vara, att den värdestegring, som följer med inskränkningens senare bortfallande, bedömes såsom indragningsgill.

Emellertid erbjuder gällande rättsordning en mängd exempel på legala

äganderättsinskränkningar, vilka markägaren måste tåla utan att ersätt- ning kan erhållas. En del av dessa — exempelvis den s. k. allemansrätten — vila uteslutande på sedvanerättslig grund och avse dispositioner som i själva verket alltid legat utanför den privata jordäganderättens gränser. Andra åter utgöra resultatet av den i modern tid genomförda lagstiftning, som på så många områden inneburit att jordäganderätten fått vika för allmänna intressen. Det skulle föra för långt att här lämna en uttömmande uppräkning. Såsom exempel må nämnas de i skogsvårdslagen stadgade avverkningsförbuden, de i jorddelningslagen föreskrivna jordpolitiska vill- koren för avstyckning, de i vattenlagen stadgade inskränkningarna med avseende å rätten att bygga i vatten ävensom de temporära förbud mot nybyggnad, som enligt 80 å andra stycket byggnadslagen kunna med- delas, när länsstyrelsen finner ifrågasatta utomplansbestämmelser icke kunna fastställas eller ock höra i viss del undantagas från fastställelse.

Även beträffande nu berörda, med ersättningsrätt ej kompenserade dis— positionsinskränkningar torde stundom kunna inträffa, att inskränkningen av någon anledning bortfaller och att fastigheten därigenom stiger i värde. Huruvida värdestegringen i så fall kan anses oförtjänt, torde bero på om- ständigheterna. Har dispositionsinskränkningen gällt så länge, att den tagits i beräkning såsom en varaktig belastning, torde det knappast vara av billighetshänsyn påkallat, att värdestegringen tillgodoräknas fastighets- ägaren. I övrigt kan sägas, att hithörande fall efter allt att döma icke kunna tilläggas någon praktisk betydelse, när det gäller att draga gränsen mellan förtjänt och oförtjänt värdestegring. Detta antydes redan av den omständigheten, att dispositionsinskränkningen icke förbundits med någon ersättningsrätt.

E) Medan en värdestegringsfaktor av slag, som omnämnts under A)—D), icke blott för tanken utan även i verkligheten kan utgöra enda orsaken till att en fastighet vid viss tidpunkt stiger i värde, är sammanhanget be- tydligt mera komplicerat vid sådan värdestegring, som förekommer när mark exploateras för tätbebyggelse eller för omändring av sådan bebyg- gelse. Denna värdestegring synes i regel kännetecknad därav, att en på rättslig väg åstadkommen kombination av faktorer — nämligen offentlig investering, jordränteökning och rättsutvidgning — gemensamt åstadkom- ma ett till en början endast potentiellt, men i slutskedet på en fast grund- val baserat mervärde. Genom inverkan av planläggningen och därmed sammanhängande rättsliga avgöranden försiggår värdestegringen i ett ojämnt, ryckigt tempo, tills efter förloppet av en mer eller mindre lång period värdet antingen stabiliseras eller hastigt sjunker.

Den jordränteökning, som följer med en fastighets ändrade användning från exempelvis jordbruk till tätbebyggelse, kunde tydligen, på den tid då

exploateringsmöjligheten var fri, anteciperas efter en någorlunda säker kalkyl, innebärande en diskontering av fastighetens blivande avkastnings- värde i den avsedda nya användningen. Nyare byggnadslagstiftning har i hög grad ändrat förutsättningarna för en dylik antecipering av fram- tidsvärdet. Detta framgår tydligast av den i 5 5 andra stycket byggnads— lagen upptagna bestämmelsen om att det för rätt till tätbebyggelse förut- sättes, att marken vid planläggning enligt samma lag prövats lämpad för ändamålet. Regeln innebär att jordäganderätten ej längre innehåller någon ovillkorlig befogenhet att använda marken för tätbebyggelse.

Den inverkan, som omförmälda lagbestämmelse har på värdebildningen, sträcker sig emellertid icke så långt, att den helt utesluter en antecipering av jordräntestegringen. Följden blir endast den, att eftersom det är ovisst om fastigheten framdeles kommer att avkasta mera än nu, en diskontering av framtidsvärdet ej kan leda till annat än ett rent potentiellt värde, ett spekulativt förväntningsvärde. Att angiva till vilket belopp ett dylikt värde rätteligen bör uppskattas kan synas vara en hopplös uppgift. Tydligt är emellertid, att den spekulativa fastighetsköparen sällan är ovillig att be- tala ett visst och ingalunda alltid särskilt blygsamt pris för förväntningen. Har fastigheten i det konkreta fallet ej annat värde än förväntningsvärdet, kan om ett köp av fastigheten sägas, att det är ett äventyrsavtal, ett s. k. emtio spei, liknande det gamla skolexemplet om den som för ett bestämt belopp köper den eventuella fångsten i ett förestående notvarp.

Sant är nu visserligen att de risker, som köp av förväntningsvärden innebära, kunna variera mycket beroende på omständigheterna. När mark- exploatören förvärvar fastigheten, är denna antagligen redan omfattad av en generalplan, och denna skall som bekant angiva grunddragen för mar— kens användning till olika ändamål, såsom till tätbebyggelse, viktigare trafikleder och andra allmänna platser. Generalplanen kan vara mer eller mindre detaljerad. I densamma kan exempelvis angivas, vilka områden som från sundhetssynpunkt eller med hänsyn till samfärdsel, vattenför- sörjning eller avlopp icke äro lämpade för tätbebyggelse och alltså skola undantagas därifrån. Innehållet i generalplanen kan följaktligen _ likaväl som den kan utsläcka förväntningsvärden _ mer eller mindre starkt stimulera förhoppningarna om att fastigheten med tiden får en mera lönande användning, att den verkligen tages i anspråk för enskilt be- byggande. Visshet härom erhålles först när en stadsplan antagits och därigenom bestämts gränserna för byggnadskvarter samt för gator, torg, parker och andra allmänna platser.

Till den från början rådande ovissheten om fastighetens blivande an— vändning kommer ytterligare den ovisshet, som råder beträffande tid- punkten för den förväntade exploateringen. Denna kan komma inom fem eller kanske inom tjugufem år, och den kan i värsta fall helt utebli, be- roende på vad framtiden bär i sitt sköte. Men vetskap om nämnda tid-

punkt är uppenbarligen av stor vikt, om man vill uppskatta värdet av förväntningen.

Den värderingssvårighet, som föreligger med avseende å de spekulativa förväntningsvärdena, har särskilt framträtt, när kommunen velat expro- priera eller enligt bestämmelserna i 21 och 22 åå byggnadslagen blivit skyldig att lösa marken eller att ersätta fastighetsägaren för intrång. Därest man i sådan situation anser, att förväntningsvärdet bör beräknas efter vad som utgör den bästa tänkbara möjligheten för exploatering, blir följden ofta den, att summan av alla förväntningsvärdena inom en viss bebyggelserayon konnner att flerdubbelt överstiga vad hela rayonen kan bli värd i den nya användningen. Detta fenomen, som man betecknat såsom flytande värde (floating value), beror naturligtvis därpå, att det i verkligheten icke föreligger behov att exploatera alla fastigheter, som var för sig skulle kunna komma i fråga, och att det i allt fall av praktiska skäl är nödvändigt att byggandet sker successivt. Flytande värde innebär alltså en övervärdering, och det torde icke överensstämma med grunderna för byggnadslagen, att en dylik princip tillämpas i fråga om förväntnings- värden uppkomna efter lagens ikraftträdande. Att principen emellertid fortfarande har betydelse för äldre förväntningsvärden följer av övergångs- stadgandet i 162 & byggnadslagen.

För såvitt ett förväntningsvärde står i rimlig relation till graden av sannolikhet för att fastigheten blir exploaterad till tätbebyggelse, ökas vär- det, allt eftersom förväntningen vinner stöd av en generalplan, ett publi- cerat stadsplaneförslag och av vad som förekommer när dylikt förslag föres fram mot slutlig (eller villkorlig) fastställelse. Under en dylik ut- veckling kan värdet påverkas även av sådana under planläggningspro- ceduren gjorda ingripanden, som röra andra fastigheter än den ifråga- varande. Så kan exempelvis ske, när generalplanen angiver att visst område tills vidare skall undantagas från tätbebyggelse, oaktat det i och för sig är lämpat därför. Att ett område på så sätt reserveras för framtida behov ökar nämligen sannolikheten för att de icke reserverade områdena komma att utbyggas i en tidigare etapp, och härigenom kommer det förstnämnda områdets förväntningsvärde att sjunka, medan de sistnämnda områdenas förväntningsvärden stiga. En dylik överföring av förväntningsvärde mel— lan olika fastigheter -— s. k. shifting value _ är tänkbar även i åtskilliga andra fall. Fenomenet kan uppträda, när Kungl. Maj:t vid fastställelse- prövning av förslag till generalplan eller stadsplan finner planen icke kunna bifallas och därvid, i avbidan på nytt godtagbart förslag, meddelar det förbud mot nybyggnad som föranledes av omständigheterna (16 och 36 55 byggnadslagen). Ytterligare exempel är det fall, att länsstyrelsen enligt 17 5 eller 40 & byggnadslagen meddelar förbud mot att på visst område vidtaga schaktning, fyllning, trädfällning eller annan därmed jämförlig åtgärd. Av ett sådant förbud kan nämligen dragas den slut-

satsen, att området kommer att ingå i gata eller utläggas till park, och härav följer, att sannolikheten för att visst annat område kommer att tagas i anspråk för enskilt bebyggande, blir så mycket större.

Det svårbedömda och osäkra förväntningsvärdet ersättes av ett fastare, kalkylerbart värde i och med att stadsplanen (eller byggnadsplanen) fast- ställes. Det blir då möjligt att, med utgångspunkt från den byggnadsrätt som planen medgiver och de miljöförhållanden som därav kunna utläsas, anställa en säkrare beräkning av vad de tomter äro värda, som skola bildas av fastigheten. Härvid blir också definitivt avgjort, i vad mån mark icke kommer att tagas i anspråk för enskilt bebyggande. Den skillnad i värde, som då kan konstateras mellan fastighetens värde för den blivande nya bebyggelsen och dess värde i den ursprungliga användningen, utgör vad som ibland betecknats såsom planvärdestegringen. På dennas storlek inverkar kommunens investeringar i gatubyggnad m. m., i den mån dessa kostnader ej ersättas enligt reglerna om ersättning för gatumark och gatu- byggnadskostnad.

Vad härefter angår det fall att redan förefintlig tätbebyggelse skall undergå förändring, kan tydligen värdestegring uppkomma, om genom planändring byggnadsrätten ökas eller en kvalitativ förbättring av miljö och lägenhetsbestånd åstadkommes. Dylik planvärdestegring torde icke principiellt skilja sig från den förut berörda. Tydligtvis kan även här värdestegringen anteciperas genom att förväntningsvärden uppkomma. I allmänhet torde emellertid dessa vara motiverade av en jämförelsevis hög sannolikhetsgrad, och fenomenet med värdeöverföring mellan skilda fastig- heter synes ha föga aktualitet.

Beträffande frågan om förevarande värdcstegringskategori bör räknas såsom oförtjänt synas de spekulativa förväntningsvärdena ur skilda syn- punkter intaga en särställning. De äro ej sällan uttryck för en överdriven och osund jordspekulation, och deras inverkan på den fortgående samhälls- bildningen erbjuder åtskilliga negativa aspekter. I konsekvens med vad förut uttalats under B)—D) synes emellertid all planvärdestegring prin- cipiellt böra bedömas såsom oförtjänt.

F) Fastigheter, som äro underkastade hyresreglering, kunna stiga i värde vid en övergång till fri hyresmarknad. Enligt hyresregleringslagen får hyresvärd principiellt icke mottaga, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhyran. Såsom grund- hyra anses det hyresbelopp som lägenheten betingade den 1 januari 1942. Var lägenheten då ej uthyrd, fastställes grundhyran av hyresnämnden efter hyresläget vid nämnda tid. För lägenhet i hus eller del av hus, som färdigställts senare än den 1 januari 1942, fastställer hyresnämnden grund- hyran till det belopp, som med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter synes skäligt. I lagen stadgas ytterligare bland annat, att

om en lägenhets värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändrings- arbete, hyresnämnden äger höja grundhyran till det belopp som därav föranledes.

Det är givet att denna reglering, såsom också varit åsyftat, medfört en relativ sänkning av hyresnivån för de reglerade fastigheterna. De högre hyror, som kunnat påräknas under de av bostadsbrist och dyrtid känne- tecknade tidsomständigheterna, ha icke kunnat uttagas. I följd härav ha fastigheternas avkastningsvärden och i andra hand även deras bytesvärden blivit lägre än vad de kunde ha varit i en fri marknad.

Emellertid har hyresregleringen icke fullständigt uteslutit varje möjlig- het till värdestegring å fastigheterna. Då enligt vad nyss anförts hyres- höjning får ske i fall av ombyggnad eller ändring av lägenheten, kan det antagas att sådan värdestegring, som har sin grund i privata investeringar, i stort sett icke hindrats från att göra sig gällande. Även viss annan värdestegring har förekommit medan hyresregleringslagen varit i kraft. I lagens 5 g stadgas nämligen, att där så finnes påkallat till följd av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning i viss kommun, Konungen eller efter Konungens bemyndigande statens hyresråd äger medgiva, att avtal må för tid, som angives i beslutet, träffas om hyreshöjning utöver grundhyran intill viss procent av denna eller, om däri ingår ersättning för lägenhetens uppvärmning eller förseende med varmvatten, av återstående del av grund- hyran. Med stöd av detta lagstadgande har tid efter annan företagits generell hyreshöjning, varvid tagits hänsyn bland annat till inträffad för— ändring av ränteläget. Någon fullständig kompensation för den skedda penningvärdeförsämringen torde dock dessa generella hyreshöjningar icke ha inneburit.

Hyresregleringslagen tillkom på sin tid för att hindra befarade skade- verkningar av den knapphet på hyreslägenheter, som uppstod genom att byggnadsproduktionen till följd av då pågående världskrig avsevärt gick tillbaka. Från början uppfattad såsom en kristidsföreteelse fick hyres- regleringen endast temporär giltighet. De under efterkrigstiden rådande förhållandena ha visserligen hittills hindrat avvecklingen och föranlett att lagen successivt prolongerats. Emellertid har i allmänhet antagits, att hyres- regleringen skulle upphöra, så snart det bleve möjligt att återinföra en fri hyresmarknad. Då de med regleringen följande olägenheterna efter hand framträtt allt starkare, har detta utgjort en ytterligare anledning att räkna med en nära förestående avveckling. Frågan härom fick en hög grad av aktualitet genom det av hyresregleringskommittén i september 1955 framlagda betänkandet i detta ämne. De förväntningar om fria och högre hyror, vartill dessa omständigheter givit anledning, ha naturligtvis icke kunnat undgå att påverka prisbildningen på de hyresreglerade fastig- heterna. Förväntningarna måste ha givit upphov till förväntningsvärden, som innebära en antecipering av den värdestegring som kunnat förutses

såsom en av avvecklingens följder. Uppkomsten av dylikt förväntnings- värde innebär att fastigheten i handeln kan betinga en köpeskilling, som är högre än det för fastigheten med utgångspunkt från gällande hyror beräknade avkastningsvärdet.

Det är tydligen icke möjligt att på förhand med någon säkerhet beräkna, hur stor del av den presumerade framtida hyreshöjningen kan ha ante- ciperats genom uppkomsten av förväntningsvärden. Inom hyresreglerings— kommittén framträdde skilda uppfattningar beträffande frågan om den effekt, som hyresregleringens upphävande komme att få beträffande fastig- hetsvärdena. I en till kommitténs betänkande fogad specialutredning, som verkställts av professorn Harald Dickson, uttalades att det icke vore säkert att effekten skulle bli särdeles stor. Enligt Dickson skulle värdena redan nu i stor utsträckning ligga på en nivå överstigande den som svarade mot rådande hyror. Delvis kunde detta kanske förklaras som ett uttryck för den allmänna flykt till sakvärden, som sammanhängde med den fort- gående penningvärdeförsämringen. I en av ledamoten Järtelius avgiven reservation yttrades emellertid, att man vid ett upphävande av hyres- kontrollen för affärslägenheter måste räkna med en avsevärd stigning av fastighetsvärdena, vilket i sin tur måste komma att verka hämmande och fördyrande på föreliggande saneringsprojekt.

Oavsett frågan om förväntningsvärdenas omfattning kvarstår emellertid såsom ett faktum, att en avveckling av hyresregleringen medför att den värdestegring —— förtjänt eller oförtjänt —— som till följd av regleringen icke tidigare kunnat framträda, nu kommer till full utveckling. Då enligt vad förut anförts värdestegring på grund av privata investeringar får anses redan kompenserad, samt det måhända vidare kan antagas att generella hyreshöjningar genomföras så att den försiggångna inflatoriska värdestegringen någorlunda täckes, skulle det kunna förutsättas, att åter- stoden av värdestegringen motsvarar vad som här ovan under B)—E) betecknats såsom oförtjänt värdestegring. Härvidlag är att märka, att denna i viss mån har karaktär av en försenad effekt av tidigare händelser; den skulle, om icke hyresregleringen mellankommit, ha inträtt redan innan någon lag om värdestegringsindragning trätt i kraft. Att denna omstän— dighet skulle kunna motivera en undantagsställning lärer emellertid böra betvivlas. Vid en indragning av oförtjänt värdestegring torde den faktiska tidpunkten för värdestegringens intråffande böra tillmätas avgörande be— tydelse.

G) En fastighet, varå finnes växande skog, kan undergå värdestegring genom att virkespriserna stiga. Detta gäller vare sig prisstegringen är ut- tryck för en på lång sikt tilltagande knapphet på virke ute i världen eller den endast är en konjunkturvariation.

Genom de olikheter som förefinnas mellan skilda skogsområdens läge,

klimat och markbeskaffenhet finnas i och för sig förutsättningar för upp- komsten av jordränta på skogsfastigheter, låt vara att denna för att bliva märkbar måste hänföra sig till mycket större arealer än vid annan mark— användning. Den av de högre virkespriserna framkallade värdestegringen å fastigheten torde emellertid i det stora hela icke böra betraktas såsom en form av jordränteökning. Enligt 1895 års lag angående vad till fast egendom är att hänföra gäller visserligen, att växande träd skola räknas såsom tillbehör till jorden. Detta utesluter emellertid icke att trädbestån- dets värde kan särskiljas från jordens värde. Trädbeståndet utgör näm- ligen en av jorden, i förening med arbete och kapital, framalstrad produkt, och det kan självständigt utbjudas i marknaden och i sinom tid avskiljas från jorden utan att därvid lida någon värdeförlust. När ett stigande virkespris framkallar värdestegring på fastigheten, är det vid sådant för- hållande naturligt, om hela värdestegringen hänföres till trädbeståndet. Att så bör ske vid konjunkturvariation på kort sikt synes uppenbart; det är i dylikt fall möjligt att hänföra värdestegringen till den del av träd- beståndet, som omedelbart kan avverkas. Genom prisstegring på längre Sikt kan visserligen även marken tänkas få ett ökat värde, men även i detta fall synes värdeökningen i huvudsak kunna hänföras till trädbestån— det. För övrigt torde ej ens markens värdestegring under nämnda om- ständigheter ovillkorligen behöva uppfattas såsom jordränteökning. Skogs- bruket förutsätter nämligen i våra dagar betydande kapitalinvesteringar i grundförbättringar av skilda slag.

Vad sålunda anförts föranleder slutsatsen, att en värdestegring av denna kategori knappast bör betraktas såsom oförtjänt. De vinster, som komma skogsägarna till del utöver vanlig kapitalränta, torde kunna upp— fattas såsom företagarevinster och höra såsom sådana icke underkastas någon indragning i förevarande ordning. En särskild fråga är hur dylika vinster skola kunna särskiljas från jordränteökningar. Denna fråga torde emellertid få praktisk betydelse, allenast om indragningen av värdesteg- ring skulle få en så vidsträckt tillämpning, att även fastigheter med endast jordbruks- eller skogsvärde komme att inbegripas.

H) Fastigheterna erhålla högre värde genom en allmän räntesänkning. Inom denna värdestegringskategori måste emellertid skiljas mellan det fall, att räntesänkningen uttrycker en reell förändring beträffande tillgång eller efterfrågan på kapitalmarknaden, och det fall att räntesänkningen genomföres såsom en rent penningpolitisk åtgärd utan fastare samband med realkapitalets prisläge.

I det förstnämnda fallet betyder räntesänkningen, att kapitalets an- vändning inom produktionen betingar ett lägre vederlag än tidigare (be- roende på att kapitalets gränsproduktivitet har sjunkit). Under förutsätt- ning att användningen av det billigare kapitalet icke förhindras genom

fastighetsägarens bundenhet vid långfristiga lån, måste minskningen av kapitalets andel i produktionsresultatet automatiskt medföra att jordens andel däri, d. v. s. jordräntan, blir större än förut. Emellertid har pris- sänkningen för kapitalet härutöver den effekten, att den stimulerar till ökad investering. När sådan sker och fastighetens avkastning och därmed dess värde ökas, kommer produkttillskottets fördelning mellan jord och kapital att ske i den nya proportionen. Den värdestegring, som äger rum utöver den nya investeringen, har alltså karaktär av jordränteökning, och den bör liksom den under C) här ovan behandlade kunna anses såsom oförtjänt värdestegring.

Beträffande en räntesänkning, som ej innebär anpassning till den reella kapitalräntan, kan sägas att den icke medför någon generell omfördelning av jordens och kapitalets andelar i produktionsresultatet. Den öppnar visserligen möjlighet för fastighetsägaren att göra investering med hjälp av billigare lån än han förut kunnat erhålla. Men då detta icke rubbar den naturliga avkastningsfördelningen mellan jord och kapital, synes den på investeringen följande värdestegringen icke inrymma något moment av jordränteökning, som skulle kunna tillskrivas räntesänkningen. Att fastighetsägaren personligen kan gottskriva sig en räntevinst är en sak för sig.

Oavsett om räntesänkningen är av ena eller andra slaget har den dock ytterligare den betydelsen, att den rubbar en av utgångspunkterna för be- stämmandet av fastighetsvärdet. Detta kommer nämligen att uträknas till högre belopp, om avkastningen kapitaliseras efter en lägre räntefot än tidigare. Eftersom detta icke betyder, att fastigheten i verkligheten av- kastar mera än förut, kan den på nämnda sätt uträknade värdestegringen så mycket mindre betraktas såsom oförtjänt som den i verkligheten endast är rent nominell.

Räntesänkningen kan emellertid under vissa förutsättningar medföra en förskjutning i det interna förhållandet mellan olika rättsägare i fastig- heten. Om fastigheten är belånad och lånen äro uppsägbara med kort frist, kan fastighetsägaren tänkas bereda sig en fördel genom att ned— pressa sina skuldräntor. Härtill kommer, att eftersom den nominella värde- stegringen ej drar med sig någon motsvarande stegring av skuldbördan, fastighetsägaren får större och inteckningshavarna mindre andel i det totala fastighetsvärdet.

I) Fastighetsvärdet kommer i regel att lyda på ett högre belopp, om en sådan allmän prisstegring inträffar, som sammanhänger med en för- sämring av penningvärdet. En utveckling av denna art eller, såsom det heter, inflation förutsätter icke med nödvändighet, att fastighetsvärdena stiga i samma proportion som varor i allmänhet. Den uppåtgående pris- rörelsen torde i själva verket sällan eller aldrig kännetecknas av full

likformighet. Priserna för olika nyttigheter fluktuera i förhållande till varandra och avvika mer eller mindre starkt från den genomsnittskurva som skulle kunna tänkas uppritad. Att exakt mäta penningvärdets för- sämring lär enligt förhållandenas natur icke vara möjligt. De särskilda index, som i sådant hänseende tagits i bruk, präglas av ofullkomlighet, även om de givetvis kunna praktiskt tjäna de särskilda ändamål för vilka de konstruerats.

Därest man emellertid för tanken uppställer såsom en förutsättning, att en försämring av penningvärdet utlöser en proportionellt lika stark steg- ring av alla priser, låter det säga sin", att den uppkomna värdestegringen å en fastighet är rent nominell; fastigheten har nämligen då exakt samma realvärde som tidigare. Antages i stället att fastighetsvärdet kommer att ligga under den allmänna varuprisnivån, är värdestegringen å fastigheten tydligen också rent nominell, men i detta fall föreligger samtidigt en minskning i fastighetens realvärde. Om det slutligen förutsättes, att fastig- hetsvärdet stigit högre än varupris i allmänhet, framstår den överskjutande värdestegringen såsom reell eller i allt fall icke såsom nominell i samma bemärkelse som nyss angivits.

Det är under nutida förhållanden rätt svårt att föreställa sig, att sist- nämnda fall skulle kunna inträffa i verkligheten. Förutsättningen härför vore nog ett regleringssystem, innebärande lönestopp och maximiprissätt- ning på flertalet varor. I detta sammanhang bör dock uppmärksammas att en inflation, utöver den rent räknemässiga omvandlingen av värdet, vanligen utlöser en ytterligare värdestegring, sammanhängande med ökad efterfrågan på sådana förmögenhetsobjekt för vilka nyssnämnda omvand- ling äger rum. Under en inflatorisk utveckling kan en förmögenhet, som består av fast egendom, bibehålla sitt realvärde, medan en förmögenhet, som består av inteckningar, obligationer, banktillgodohavanden eller andra fordringar, förlorar i realvärde. När denna utveckling i förväg befaras, uppstår den ökade efterfrågan som nyss nämnts och som innebär att till fastighetens avkastningsvärde även kommer ett förväntningsvärde.

Ehuru den inflatoriska värdestegringen sålunda icke är en allt igenom nominell företeelse, torde de hittills framförda synpunkterna svårligen kunna motivera, att värdestegringen för fastigheten såsom sådan betraktas såsom oförtjänt. I detta sammanhang måste dock omnämnas jämväl den verkan, som inflationen medför på det interna förhållandet mellan olika rättshavare i fastigheten. Genom att fastighetsvärdet stiger, medan in- teckningslånen kvarstå med oförändrat belopp, ökas ägarens egen för- mögenhet i fastigheten. Ägaren gör härigenom en verklig vinst i realvärde, som blir större ju mer fastigheten är skuldbelastad. Det kan sägas att en dylik vinst knappast från social rättvisesynpunkt är mindre stötande än mycket av det som i det föregående bedömts såsom oförtjänt värdesteg—

o

ring. Det är a andra sidan klart att inflationsvinsten i många hänseenden

skiljer sig från den värdestegring varom tidigare talats och som hänför sig till fastigheten såsom helhet. En indragning av inflationsvinsten skulle därför upprulla en mängd särskilda problem, icke minst av organisatorisk art. Det föreligger anledning att i annat sammanhang återkomma till detta ämne.

Beträffande de olika värdestegringskategorier, som behandlats i denna framställning, må slutligen framhållas att de i verkligheten ofta uppträda i förening med varandra. Olika faktorer kunna verka i samma riktning, och genom en dylik kumulation kan värdestegringen bli så mycket större. Tänkbart är emellertid också att en viss värdestegringsorsak neutraliseras av en faktor, som verkar minskande på värdet. Det blir under sådana för- hållanden en lika nödvändig som besvärlig uppgift att i de konkreta fallen särskilja den förtjänta och den oförtjänta värdestegringen. Möjlig- heten för en dylik uppdelning ställer sig mycket olika för olika kategorier. Medan en värdestegring, orsakad av privat investering, utan alltför stora svårigheter bör kunna någorlunda exakt fixeras, skulle det i många fall vara en hopplös uppgift, 0111 det gällde att skilja exempelvis mellan kate- gorierna B) och C) här ovan. Att det förhåller sig så är en omständighet, som icke bör frånkännas betydelse vid utformningen av en lagstiftning i förevarande ämne.

3. Valet av metod

Den lämnade katalogen över värdestegringskategorierna giver vid han- den, att den oförtjänta jordvärdestegringen har en förekomst, som icke är begränsad till en viss typ av fastigheter eller till en viss lätt iakttagbar situation. Kategorierna äro relativt många och sinsemellan tämligen olik- artade. Måhända består mellan dem även den skillnaden, att värdesteg- ringen i vissa fall är mera påtagligt oförtjänt än i andra. Ehuru en genom- förd gradering i sådant hänseende svårligen låter sig göra, kan dock fram- hållas, att den värdestegring, som beror av offentlig investering och som närmare analyserats under B) i katalogen, i det allmänna medvetandet måste framstå såsom det typiska eller mest utpräglade fallet av oförtjänt jordvärdestegring. Därest föreliggande reformsträvanden haft såsom modell en successivt fortskridande, partiell reformering, hade det alltså legat nära till hands, att nämnda kategori främst av alla kommit i blickpunkten.

Erfarenheten såväl från Sverige som från andra länder torde emellertid bekräfta, att det icke är möjligt att effektivt indraga värdestegring av den ifrågavarande bettermentstypen, om det icke skall vara tillåtet, att även värdestegring av annat slag omfattas av åtgärden. Det är nämligen i prak- tiken ogörligt att, annorledes än genom en rent skönsmässig bedömning, urskilja bettermentselementet i den totala värdestegring som en fastighet

finnes ha undergått. Sagda förhållande utesluter visserligen icke, att better- mentsbidrag kunna ha en uppgift att fylla i åtskilliga sammanhang, såsom lagen redan nu ådagalägger. Men beträffande en generell tillämpning av en sådan bidragsskyldighet måste slutsatsen bli den, att endast en mycket vid säkerhetsmarginal skulle kunna skydda mot risken att avgiften drabbar även annan värdestegring än den indragningsgilla. Genom bettermentsbi— drag skulle följaktligen icke kunna indragas någon större del av därmed avsedd värdestegring, och det är icke antagligt, att en dylik beskattning efter intresseprincipen skulle kunna uppfylla vad man i allmänhet väntat sig av en lösning av problemet om den oförtjänta jordvärdestegringen.

Av den upprättade katalogen framgår vidare, att de aktuella värdesteg- ringskategorierna icke kunna rymmas inom den ram som byggnadslag— stiftningen kan sägas erbjuda. Om indragningen icke finge större räckvidd än 1948 års förslag om exploateringsavgift, skulle den sålunda endast inne- bära en partiell reform. Det är icke troligt, att en sådan begränsning skulle vara ändamålsenlig. Härvidlag kunna erfarenheter vinnas från tillämp- ningen av de numera upphävda engelska lagbestämmelser, som utgjort före- bilden för nyssnämnda förslag. Då dessa bestämmelser, samtidigt som de inneburo full indragning av planvärdestegringen i exploateringsfallen, icke berörde jordägandet i övrigt, blev tydligen följden den, att exploaterings- verksamheten tenderade att minska. Det visade sig också, att eftersom av- giften uttogs först i samband med byggnadslovet, den ursprungliga mark- ägaren ofta kunde sälja jorden utan att priset reducerades med hänsyn till den avgift som tomtköparen skulle gälda. Systemet torde alltså, oavsett vad i övrigt kan anmärkas, lida av en sådan svaghet i sin grundkonstruktion, att det icke rätt gärna nu kan stimulera till fortsatta ansträngningar att för- bättra detsamma.

En indragning med generell räckvidd kan däremot tänkas komma till stånd genom värdestegringsskatt. Under denna beteckning har, såsom fram- gått av redogörelserna i kap. III och IV, sammanförts två sinsemellan rätt olika skatteformer. Den ena av dessa — den s. k. indirekta metoden —— kännetecknas därav, att skatten uttages först när värdestegringen realise- rats i form av en kapitalvinst, en situation som anses inträda endast när fastigheten säljes eller eljest övergår till ny ägare. Denna metod har icke utgjort modellen för de förslag om värdestegringsskatt, som framkommit efter 1912; den förordades likväl i vissa yttranden över 1942 års förslag. Till förmån för densamma har särskilt anförts, att bedömningen av värde- stegringens omfattning bleve mera tillförlitlig än enligt den direkta meto- den. Den vid en försäljning konstaterade förmögenhetsvinsten gåve näm- ligen en säkrare hållpunkt än ett genom taxering åsatt värde.

Emellertid lider den indirekta metoden av den påtagliga ofullkomlig- heten, att skatten icke drabbar annan värdestegring än sådan, som uppen- baras, när fastigheten övergår i annan persons ägo. Skattskyldighetens in-

träde blir alltså beroende av omständigheter, som äro tillfälliga eller ovid- kommande och över vilka den skattskyldige vanligen själv råder. Denna bristfällighet synes grundväsentlig och torde icke kunna avhjälpas genom några modifikationer av systemet. Dess förekomst är tillräckligt skäl för att den indirekta metoden, oavsett hur den i övrigt verkar, måste anses otjänlig för den nu avsedda reformen.

Beträffande den direkta metoden ställer sig saken däremot annorlunda. Dylik värdestegringsskatt kan få en generell tillämpning, icke blott så, att den omspänner alla de aktuella värdestegringskategorierna, utan även i den bemärkelsen, att man med skatten kan träffa i stort sett all upppkommande värdestegring. Det blir därför av intresse att granska, hur förekommande spörsmål blivit lösta vid utformningen av skattereglerna, och det faller sig i sådant hänseende lämpligt, att 1942 års förslag tages till underlag för dis- kussionen. Denna kan emellertid icke inskränka sig till ett resonemang om vissa detaljer. Det är ofrånkomligt att här upptaga till principiell be- dömning, om systemet med värdestegringsskatt överhuvudtaget erbjuder vad som här eftersökes. För att kunna svara härpå torde man få konfron- tera detta system med vad som bör angivas såsom målsättning för reform- strävandena.

Såsom katalogen över värdestegringskategorierna i viss mån bekräftar, kunna syftena med en indragning av oförtjänt jordvärdestegring numera icke rätt gärna sammanfalla med dem, som varit så starkt förnimbara under jordreformrörelsens tidigare skeden. När tanken på en indragning av jord- räntan ursprungligen framkom, var det framför allt den för jordbruks- ändamål nyttjade jorden som åsyftades. Jordräntefenomenet framstod som en massföreteelse, såsom ett med jordäganderätten överhuvud förknippat missförhållande, vars avlägsnande syntes kunna sanera äganderätten och därmed bringa hela samhällsutvecklingen in i en, som man trodde, gynn- sam riktning. Denna syn på saken motsvarar icke verkligheten i våra dagar. En skatt på jordbruksvårdenas stegring på grund av jordränteökning skulle kanske icke inbringa så mycket, att uppbördskostnaderna därigenom täck- tes. Jordräntefenomenet gör sig under nutida förhållanden gällande huvud- sakligen i fråga om tätbebyggelsevärdena, och det framträder ej heller på detta område med någon likformig gestaltning utan i hög grad sporadiskt och lokaliserat till vissa orter eller delar därav. Den ofta mycket ansenliga värdestegring, som sålunda kan inträda i de enskilda fallen, särskilt i sam- band med detaljplanering, är emellertid — såsom närmare beskrivits vid kategorien E) i katalogen — en komplicerad företeelse. De i dylikt fall före- kommande förväntningsvärdena — vilka utgöra den realitet, som döljer sig bakom det allmänna talet om jordspekulation och tomtjobberi — äro till avsevärd olägenhet för en planmässigt fortskridande samhällsbildning och bidraga i sin mån till en fördyring av kostnaden för markens användning

för avsett ändamål. Såsom objekt för en beskattning måste den spekula- tionsvinst, som kan göras i samband med en jordbruksegendoms omvand— ling till bebyggd tomtmark, erbjuda delvis andra problem än den vanliga jordränteökningen.

För att råda bot på de olägenheter, som förekomsten av spekulativa för- väntningsvärden åstadkommer inom stadsbyggnadsväsendet, torde man få välja mellan två tänkbara utvägar. Den ena är den, som markutredningen på sin tid föreslog. Den innebar att ett undantag skulle göras från den all- männa normen för bestämmandet av expropriationsersättning, nämligen såtillvida, att mark, som tagit åt sig särskilt värde på grund av väntad tät- bebyggelse, det oaktat skulle värderas på grundval av markens dittills- varande användning och alltså anses ha allenast ett glesbebyggelsevärde. Mot detta förslag riktades invändningar av principiell innebörd, och obe— stridligt är att en sådan lösning innebär ett i viss mening retroaktivt ingrepp i bestående egendomsförhållanden. Det är fara värt att ifrågavarande värde- ringsregel i en del fall skulle medföra resultat, som tedde sig obilliga eller stötande för rättskänslan.

Den andra utvägen är att — under respekterande av principen att all mark vid expropriation skall uppskattas till sitt verkliga värde — ställa det så, att uppkomsten av de icke önskvärda förväntningsvärdena fram- deles förebygges. Denna effekt skulle kunna vinnas, om indragningen av oförtjänt värdestegring blir så beskaffad, att ingen längre kan vänta sig, att han efter markförvärvet skall kunna göra någon vinst genom dylik värde- stegring. Det är tydligt att en sådan lösning skulle stå i god överensstäm- melse med grundtanken, att reformen skall avse allenast den framtida jord- värdestegringen. För att verkligen ernå nämnda effekt är det emellertid icke tillräckligt att på värdestegringen uttaga skatt efter en blygsamt tilltagen procentsats. Anordningen förutsätter en fullständig eller i allt fall hög- gradigt effektiv indragning.

Enligt 1942 års förslag skulle värdestegringsskatt utgå med två kronor årligen för varje fulla etthundra kronor av värdeenhets beskattningsbara värdestegring. Det är utan vidare klart, att en sådan skattesats icke kan vara tillfyllest, om målsättningen för reformen skall vara den som nyss ut- vecklats. Om beskattningen skall motsvara full indragning av den oför- tjänta värdestegringen, aktualiseras emellertid frågan om ett sådant skatte- uttag låter sig göra med hänsyn till värdeskattens konstruktion och sätt att verka. Redan i de yttranden, som avgåvos över 1942 års förslag, påtalades vissa ofullkomligheter i konstruktionen. Sålunda uttalades starka betänk- ligheter mot att taxeringsvärdena skulle tagas till underlag för beräknandet av värdestegringen och att beskattningen skulle drabba även sådan värde- stegring, som vore orsakad av penningvärdeförsämring. Dessa anmärk— ningar kunna icke frånkännas berättigande, och tydligt är att de anmärkta

bristerna skulle göra sig än mer gällande, om skattesatsen höjdes. Emeller— tid lider skatteformen även av andra ofullkomligheter, och bland dessa märkas sådana, som torde ha en utslagsgivande betydelse vid övervägandet av värdeskattens funktionsduglighet vid en indragning av oförtjänt värde- stegring.

Värdestegringsskatten utgör enligt 1942 års förslag en perpetuell ränta, som erlägges för den s. k. beskattningsbara värdestegringen. Det allmännas rätt till denna ränta är konstruerad såsom en fastigheten besvärande sak- rätt. Räntan skall nämligen kunna uttagas ur fastigheten alldeles obero— ende av dennas övergång till ny ägare. Denna sakrätt intager i fastigheten en rang, som är bättre än den som tillkommer inteckningarna och, bortsett från vissa servitut m. m., andra särskilda rättigheter. Den äger nämligen be— stånd, oavsett vad som händer när fastigheten försäljes exekutivt eller expro- prieras. Vad nu sagts gäller dock icke utan inskränkning för sådana skatte- belopp, som redan förfallit till betalning. Det allmännas fordringsanspråk på dessa belopp är visserligen förenat med en förmånsrätt, som gäller enligt 17 kap. 6 5 handelsbalken och alltså är bättre än den som tillkommer inteckningarna enligt 17 kap. 9 5 handelsbalken. Men förmånsrätten gäller icke för skattebelopp, som stått inne längre än ett år efter förfallodagen. Inträffar exekutiv försäljning, kommer alltså endast ett års skatt att gäldas ur köpeskillingen, för såvitt icke genom utmätning beretts förmånsrätt enligt 17 kap. 9 g handelsbalken för de från äldre tid innestående skatte- beloppen och köpeskillingen lämnar tillgång till betalning jämväl av dessa belopp. På själva rätten till framdeles förfallande skattebelopp har, såsom nyss berörts, den exekutiva försäljningen icke något inflytande. Rätten äger bestånd, ehuru den icke i likhet med inteckningar blivit inskriven i fastig- hetsbok och därmed kunnat redovisas i gravationsbevis.

Om en fastighet undergår en beskattningsbar värdestegring, och denna, såsom här förutsättes, i sin helhet indrages genom vad som kan benämnas full värdestegringsskatt, måste den som köper fastigheten givetvis beakta, att han utöver avtalad köpeskilling även skall fullgöra den perpetuella skattebetalningen. Detta innebär i princip, att han icke kan bjuda högre köpeskilling, än han kunnat göra i det fall att någon värdestegring icke ägt rum. Det skattefria värdeskiktet —— det som kan disponeras för realkrediten _— blir alltså av samma storlek som förut. Emellertid kommer dess place— ring i prioritetshänseende att undergå en försämring, och detta icke blott så, att ett årsbelopp av skatten njuter företräde till betalning ur köpeskil- lingen vid exekutiv auktion. Skatterättigheten i övrigt har nämligen, såsom redan antytts, en så förmånlig ställning, att den icke ens behöver deltaga i konkurrensen mellan rättigheterna i övrigt. Den beröres icke av lagbe— stämmelserna om exekutiv försäljnings inverkan på rättigheternas be- stånd. Erhålles vid den exekutiva auktionen icke så högt bud, att totala fastighetsvärdet — d. v. 5. det för beskattningen med ledning av bruttoav-

kastningen fastställda värdet — täckes av köpeskillingen ökad med den perpetuella skattens kapitaliserade värde, så drabbas icke Skatterättigheten härav men väl rättighet inom det skattefria värdet. Metoden med värdesteg- ringsskatt betyder alltså icke, att det allmänna tillägnar sig endast *det värdeskikt, som bildats genom den oförtjänta värdestegringen, utan den betyder i stället, att främsta skiktet i det förut existerande jordvärdet be- lägges med en rättighet, som tränger andra sakrättigheter tillbaka, givetvis med möjlighet för dem att utnyttja det nybildade skiktet. Häri ligger en oegentlighet, som under givna betingelser kan verka till skada för fastighets- krediten.

Faran för en dylik skadlig effekt skulle naturligtvis bliva än större, om värdestegringsskatten icke blott förhindrade en mot värdetillväxten sva- rande förhöjning av handelsvärdet _ d. v. 5. 'den köpesumma som kan på- räknas vid fritt köpeavtal _ utan därutöver verkade direkt nedpressande på detta värde. Det är troligt, att uttagandet av full värdestegringsskatt skulle komma att medföra detta, förutsatt att icke s. k. inflatorisk värde- stegring gjordes skattefri och det uppkomme en spekulation i dylik värde— stegring. För den som köper fastigheten är det nämligen icke så lätt att be- döma, om han icke på grund av värdestegringsskattens prioritet i själva verket komme att förlora på en blivande värdestegring. Denna ovisshet skulle råda, även om taxeringsförfarandet erbjöde möjlighet för en någor- lunda exakt värdering. Vad detta kan betyda framstår tydligt, om man be- tänker, att en fastighet under vissa betingelser kan på ett fåtal år undergå en värdestegring, som mångdubbelt överstiger det tidigare existerande jord- värdet.

Den omförmälda osäkerheten sammanhänger i viss mån därmed, att Skatterättigheten njuter sin prioritet oberoende av inskrivning. Det skulle därför svårligen låta sig göra att förhindra den retroaktiva effekten genom att lämna företräde åt tidigare sökt rättighet eller genom att avskärma det skattefria värdet medelst en orubblig värdegräns. Den tysta förmånsrätten för förfallet skattebelopp är naturligtvis också att bedöma såsom oläglig.

Eftersom värdestegringsskatten har karaktär av en på fastigheten vilande rättighet, måste särskilda anordningar vidtagas för sådana fall då fastig- heten delas eller sammanlägges med annan fastighet. En reglering av dessa fall, som ofta erbjuda invecklade situationer, skulle givetvis ha underlät— tats, om den kunnat anknytas till den civilrättsliga ordning av vilken fastig— hetsbokföringen kan sägas vara en utåt synlig reflex. Att, såsom skett i 1942 års förslag, utforma en helt självständig reglering i detta ämne torde möta avsevärda svårigheter och en viss risk för att bestämmelserna bliva invecklade och svårbegripliga. Det gäller här detaljregler, som knappast ha sin naturliga hemortsrätt inom skattelagstiftningen och som antagligen skulle bereda särskilda svårigheter för beskattningsnämnderna.

Att den för beskattningen erforderliga värderingen enligt 1942 års för-

slag anförtrotts åt fastighetstaxeringsnämnderna kunde tyckas erbjuda en praktisk fördel såtillvida, att dessa nämnder redan på grund av sina åliggan- den enligt taxeringsförordningen måste åtminstone vart femte år taga be- fattning med fastigheternas taxering. Det är emellertid tydligt, att en taxe- ring till värdestegringsskatt skulle ställa dessa nämnder inför nya upp- gifter, vilka komme att kräva betydligt större sakkunskap än den förut erforderliga. Även arbetets omfattning skulle komma att undergå en mycket stor ökning. Om den avsedda lagstiftningen utformas såsom en skattelag— stiftning, torde nämligen därav följa, att en bedömning måste göras för varje särskild fastighet (värdeenhet). Detta gäller i viss utsträckning även sådan fastighet, som på grund av bestämmelser om visst minimivärde skulle vara undantagen från skatteplikt. Följden härav är uppenbarligen den, att detta taxeringsarbete till en stor och kanske till den största delen kommer att te sig överflödigt i så måtto, att någon oförtjänt värdestegring icke upp- kommer eller inom överskådlig tid kan väntas uppkomma. I den mån icke inflationsfenomenet kommer in i bilden, är nämligen den oförtjänta värde- stegringen, såsom tidigare framhållits, en med avseende å tid och rum ganska begränsad företeelse.

Än mera allvarlig är naturligtvis anmärkningen, att en värdering, enligt sådana metoder som kunna användas av en taxeringsnämnd, icke kan vän- tas uppfylla kravet på rättssäkerhet. Till dessa metoder hör oundvikligen en tillämpning av schablonregler och genomsnittsberäkningar. Att beakta de många individuella omständigheterna låter sig svårligen göra. Taxerings- förfarandet måste såväl med hänsyn härtill som till kravet på fullständig utredning och sakkunskap i bedömningen anses underlägset den med dom- stolsförfarande förbundna expropriationsvärderingen.

Betydelsen härav blir desto större, när, såsom nu måste ske, från den totala värdestegringen skall utbrytas dess skattefria element. Då i 1942 års förslag icke upptogs någon bestämmelse om frånskiljande av s. k. inflato- risk värdestegring, angavs såsom skäl härför, att det icke synts möjligt att författningstekniskt lösa denna fråga på ett allmängiltigt sätt. Om detta konstaterande är riktigt, bör det kunna åberopas som ytterligare skäl för att skiljandet mellan förtjänt och oförtjänt värdestegring icke anförtros åt taxeringsnämnd utan åt expropriationsdomstolen.

Vad sålunda utvecklats angående värdestegringsskattens innebörd och sätt att fungera måste föranleda den slutsatsen, att denna skatteform icke lämpar sig såsom metod för sådan indragning av oförtjänt värdestegring varom nu är fråga. Det synes icke möjligt att på denna väg nå fram till en lösning, som skulle kunna tillgodose kravet på effektivitet utan alltför stor risk, att enskild rätt utsättes för kränkning. Omdömet torde bli detsamma, vare sig värdeskatten utformas efter förebild i 1942 års förslag eller den utbygges på grundval av sådan taxering av jordvärde, varom talats i första avsnittet av detta kapitel. Uppgiften blir alltså nu närmast att konstruera

en indragningsmetod, som skulle kunna uppfylla de föreliggande önske- målen. I anslutning till de kritiska anmärkningar, som i det föregående framställts mot värdestegringsskatten, kunna dessa önskemål preciseras sålunda:

a) Indragningen bör avse just det värdeskikt, som bildats genom den oförtjänta värdestegringen, och den bör icke få rubba rättsförhållandena inom ramen för det före värdestegringen existerande jordvärdet.

b) Den genom indragningen konstituerade sakrätten bör för sin giltig- het vara beroende av att det allmänna söker och erhåller inskrivning av rättigheten.

c) Rättigheten bör komma till uttryck genom ett bestämt kapitalbelopp, som i händelse av fastighetens försäljning skall kunna avräknas från köpe- Skillingen.

d) Rangordningen mellan ifrågavarande rättighet och de i fastigheten gällande privata rättigheterna skall vara så bestämd, att de senare, obe- roende av tiden för deras tillkomst, skola ha företräde, i den mån utrymme finnes inom värdeskikt som icke indragits.

e) Värdering, som erfordras i samband med indragningen, skall verk- ställas genom domstol enligt reglerna för expropriationsvärdering.

De sålunda uppställda önskemålen kunna icke tillgodoses genom det nu- varande inteckningsinstitutet. Detta kännetecknas nämligen därav, att en inteckning icke ligger fast förankrad inom något bestämt värdeskikt utan automatiskt rycker fram, när någon framförvarande rättighet av en eller annan anledning faller bort. I en sådan framryckning deltager även fastig- hetsägaren själv, dels så att honom tillkommande inteckningsandel (ägare- hypotek) följer med i framryckningen och dels så att det fria värdeskiktet utvidgas i motsvarande mån.

Detta system med automatisk framryckning är emellertid icke, rättspoli- tiskt sett, den enda möjliga lösningen. Man kan mycket väl tänka sig ett system, där de särskilda panträtterna ligga fast förankrade envar inom sitt värdeskikt. Och något hinder torde ej heller behöva möta, om man vill ordna det så, att en dylik, från automatisk framryckning undantagen rät— tighet skall kunna existera i en fastighet samtidigt med inteckningar av nuvarande typ.

På grundval av sålunda gjorda överväganden har under utredningen konstruerats en ny sakrättstyp, som i förslaget erhållit benämningen värde- stegringshypotek. Detta nya institut är avsett att komma till användning för en indragning av oförtjänt värdestegring. Det skiljer sig i vissa avseen— den, särskilt i fråga om prioritetsanordningen, från den nuvarande ford- ringsinteckningen men kan i övrigt baseras på samma lagbestämmelser som denna. Innan värdestegringshypoteket närmare presenteras, torde emeller- tid ytterligare vissa frågor av principiell räckvidd böra dryftas.

4. Värderingen

Ett Värdestegringshypotek skall —— i likhet med en värdestegringsskatt enligt s. k. direkt metod —— framkomma såsom en skillnad mellan resulta- ten vid två på olika tidpunkter företagna värderingar. För att kunna be— stämma den värdestegring, vilken såsom oförtjänt skall indragas, måste dock till det först framkomna värderingsresultatet — det 5. k. ingångs— värdet —— i förekommande fall göras ett tillägg, motsvarande den förtjänta värdestegring som skall tillgodoräknas ägaren. Summan av ingångsvärde och förtjänt värdestegring betecknar gränsen — den s. k. hypoteksgränsen — för det hypoteksfria värdeskiktet, som uteslutande förbehålles den pri- vata dispositionen. Hypoteket skall omfatta det värdeskikt, som sträcker sig från hypoteksgränsen till det vid sista värderingstillfället framkomna s. k. utgångsvärdet. Då någon tillförlitlig uppskattning av värdestegringen svårligen kan göras, innan denna verkligen ägt rum, skall vid den första förrättningen bestämmas allenast ingångsvärdet, medan vid den sista såväl utgångsvärde som hypoteksgräns måste fastställas.

I likhet med en inteckning måste värdestegringshypoteket hänföra sig till ett sådant fysiskt objekt, som enligt gällande ordning bildar en rättslig enhet av fast egendom, d. v. 5. en fastighet i juridisk bemärkelse. Hypotek skall alltså icke få begränsas till en materiell del av fastigheten, t. ex. marken med uteslutande av byggnaderna. En självklar följd härav är att de nyss- nämnda begreppen ingångsvärde, hypoteksgräns och utgångsvärde bliva ut- tryck för hela fastighetens uppdelning i särskilda värdeskikt. Vad beträffar ingångs- och utgångsvärdena är det då också utan vidare klart, att dessa kunna bestämmas genom att fastigheten i dess helhet, på samma sätt som vid expropriation, blir föremål för en enhetlig värdering. I fråga om hypoteksgränsen blir uppgiften i främsta rummet att bestämma det belopp, som skall tillgodoräknas fastighetsägaren för de under värderingsperioden gjorda investeringarna. För såvitt detta bestämmande skall ske efter stor- leken av den värdeökning som investeringarna medfört, är det tydligen lika— ledes den för fastigheten i dess helhet uppkomna värdeökningen som skall uttryckas.

Beträffande hypoteksgränsen bör det emellertid kunna betraktas såsom ett självklart önskemål, att denna, samtidigt som den delar fastighets- värdet i ett hypoteksfritt och ett hypoteksbelagt värdeskikt, tillika kommer att utgöra den verkliga skiljelinjen mellan förtjänt och oförtjänt värdesteg- ring. Detta önskemål skulle ej vara svårt att förverkliga, om det förhölle sig så, att de föremål, som i rättsligt hänseende räknas såsom tillbehör till jorden, hade den obegränsade livslängd och den värdebevaringsförmåga, vilka känneteckna själva jorden. Med en dylik homogen fastighetssubstans skulle nämligen ett visst mått av värdestegring — vare sig denna vore för— tjänt eller oförtjänt —— motsvaras av en alltid lika stor skillnad mellan in-

256 gångs- och utgångsvärde. I verkligheten råder emellertid sällan någon har- moni av nu antydda slag. Det vanliga är att fastigheten omfattar byggnader och andra föremål av varierande livslängd eller att åtminstone jordens kva- litet påverkats av grundförbättringar, vilkas betydelse successivt avtager. Fastighetsvärdets stegring genom tillkomsten av byggnader, anläggningar eller grundförbättringar är tydligen normalt en förtjänt värdestegring. Det kan redan härav slutas, att denna art av värdestegring jämfört med den oförtjänta har en svagare effekt såtillvida, att det tillskapade värdet med tiden oundvikligen minskar. Härav följer, att om två fastigheter med samma ingångsvärde samtidigt undergå lika stor men till karaktären olika värdeökning, de i sinom tid bestämda utgångsvärdena bliva olika, högre om värdeökningen varit oförtjänt men lägre om den varit förtjänt. Ojämn- heten kan tänkas medföra vissa konsekvenser med avseende å bestämman- det av hypoteksgränsen.

Såsom närmare beskrivits i kap. IV, ha vissa äldre lagförslag rörande värdestegringsskatt haft sådan gestaltning, att ingångs- och utgångsvär- dena skulle inbegripa allenast själva markens värde, varemot byggnader och andra tillbehör skulle lämnas helt utanför. Tankegången — vilken tyd- ligen har en nära frändskap med den som uppbär den georgeistiska jordvär— debeskattningen —— bygger särskilt på antagandet, att beskattningen skulle få en mindre skadlig effekt, om den drabbade enbart jorden, än om den träffade jämväl byggnader och andra producerade fastighetstillbehör. Ehuru berörda anordning på sin tid möttes av starka skattetekniska invändningar och 1942 års förslag under intryck härav frångick densamma och i stället lät den beskattningsbara värdestegringen bestämmas genom värderingar av hela fastigheten, torde den likväl alltjämt ha vissa förespråkare. Vad ovan anförts om svårigheten att få hypoteksgränsen att ligga exakt i skillnads- linjen mellan förtjänt och oförtjänt värdestegring må vara en anledning att ånyo diskutera, huruvida mark och byggnader lämpligen kunna värderas var för sig samt, om så skulle vara fallet, huruvida en sådan metod går att förena med de prioritetsregler, som enligt vad förut utvecklats böra vara grundläggande för institutet Värdestegringshypotek.

Det är givetvis icke någon lätt uppgift att rätt värdera en bebyggd fastig- het. Men såsom framhållits i ett av kammarrätten år 1918 avgivet utlåtande måste det vara ännu svårare att rätt värdera en bebyggd fastighet, såsom om den hade varit obebyggd. I själva verket torde det icke finnas någon teoretiskt invändningsfri metod, efter vilken en dylik värdering skulle kunna genomföras. Det är att märka, att när man talar om värdet av en viss sak, det strängt taget är värdet av äganderätten till densamma, som man har i tankarna. Men när det gäller fast egendom, utgöres saken av den äganderättsenhet som man kallar fastighet, och det är till denna som de rättsliga dispositionerna och därmed den naturliga värdebildningen i handel

och vandel hänföra sig. Handelsvärdet för en bebyggd fastighet är vad som betalas för överlåtelse av äganderätten till hela fastigheten; mark och bygg- nader säljas icke var för sig och få därför ej heller några egna självständiga handelsvärden, som" tillsammans skulle kunna motsvara fastighetens totala handelsvärde. På liknande sätt förhåller det sig med sådant värde som kan beräknas med ledning av fastighetens avkastning. Denna produceras ju icke av mark och byggnader var för sig utan i samverkan, och det är därför icke möjligt att urskilja, hur stor del av avkastningsvärdet som belöper på mar- ken respektive byggnaderna. Vad slutligen angår en värdeberäkning efter produktionskostnader, så hindras en likformigt genomförd tillämpning av denna metod tydligen därav, att jordräntan och därmed markvärdet ej stå i relation till några sådana kostnader. Såsom en särskild svårighet tillkom- mer, att produktionskostnaderna för en byggnad icke kunna fullständigt särskiljas från kostnaden för markförvärvet. Av marken fungerar näm- ligen en viss del såsom grund för byggnaden och påverkar följaktligen be— räknandet av dennas produktionskostnader, utan att det likväl kan fast— ställas något exakt värdeförhållande mellan byggnadsgrunden och mark- området i övrigt.

När, såsom i olika praktiska sammanhang kan vara påkallat, mark och byggnader skola var för sig åsättas värde, måste en sådan värdering _ förutsatt att den icke får ske efter en rent skönsmässig eller godtycklig uppskattning —— företagas enligt normer, som icke äro matematiskt be- tingade eller eljest påförhand givna utan som måste särskilt utväljas med hänsyn till olika förnuftsmässiga synpunkter. Det kan exempelvis tänkas, att en byggnad värderas genom att man först beräknar vad det skulle kosta att återuppföra byggnaden och därefter från denna reproduktionskostnad gör ett visst avdrag för slitage och annan värdeminskning. Skall sedan även markens värde bestämmas, sker detta måhända så, att byggnadsvärdet av- räknas från det avkastningsvärde, som blivit uppskattat för fastigheten i dess helhet. Det är emellertid uppenbart, att en dylik räknemetod i en mängd fall måste leda till missvisande resultat. Avkastningsvärdet och re- produktionskostnadsvärdet vila på olika förutsättningar och äro icke sins—- emellan kommensurabla. Det oegentliga i räkneoperationen visar sig bland annat däri, att värdesiffran för marken blir beroende av reproduktionskost- nadens räntabilitet och avskrivningarnas storlek i relation till byggnadens livslängd, ett beroende som tydligen icke har någon motsvarighet i verk- ligheten.

De brister, som vidlåda metoden att värdera marken och byggnaderna var för sig, torde framstå såsom än mer betänkliga, när det gäller att företaga värdering vid två skilda tidpunkter och att efter jämförelse mellan värde- ringsresultaten fastställa vad som utgör indragningsgill värdestegring. Denna skall ju, enligt det nu diskuterade systemet, framkomma såsom en skillnad, icke mellan fastighetens utan mellan markens ingångs- och ut-

gångsvärde. Härvidlag aktualiseras, förutom de redan antydda felkällorna, en särskild fråga av vittgående praktisk betydelse. Såsom erfarenheten be- kräftat, förhåller det sig så, att vid vissa slag av värdestegring — framför allt vid sådan, som förekommer vid exploatering till tätbebyggelse eller änd- ring av dylik bebyggelse — drivkraften till värdestegringen samtidigt är orsak till att de å fastigheten befintliga byggnaderna få sin livslängd av- kortad och därigenom utsättas för en värdeminskning, som sker mycket snabbare än den som betingas av normal förslitning. Under hänvisning till vad som återgivits i kap. IV av den under åren 1917—1918 förda diskussio- nen kring denna fråga, må det sagda belysas genom följande exempel.

En lantegendom i närheten av en stad befinnes vid ingångsvärderingen ha ett markvärde (huvudsakligen jordbruksvårde) av 150 000 kronor och ett byggnadsvärde av 50 000 kronor. Efter någon tid fastställes stadsplan, som innebär att egendomens mark i sin helhet skall användas till tätbe- byggelse. Vid därefter företagen utgångsvärdering befinnes markvärdet ha stigit till 300 000 kronor, vilket innebär att det nu finnes ett tomtvårde för nybebyggelse som är högre än totalvärdet räknat efter fastighetens hittills- varande användning. Anses nu den indragningsgilla värdestegringen mot— svara skillnaden mellan de båda markvärdena, kommer den att uträknas till 150 000 kronor. Genom ett sådant räknesätt har emellertid fastighetsägaren icke blott avstängts från möjligheten att göra en nettovinst å 100 000 kronor utan därutöver åsamkats en förlust å 50 000 kronor.

Med tillämpning av samma bruttovinstberäkning-inom ramen för ett system med Värdestegringshypotek skulle i det anförda exemplet hypoteket komma att lyda på 150 000 kronor. Detta hypotek hade tydligen icke kunnat rymmas inom fastighetens totalvärde, med mindre det finge belägga även det värdeskikt å 50 000 kronor som ligger närmast under ingångsvärdet. Men om så skedde, skulle detta uppenbarligen strida mot grunderna för omförmälda institut och innebära kränkning av enskild rätt.

Nu låter det visserligen säga sig, att ett korrektiv mot en oriktighet av berörda slag borde kunna föreskrivas, utan att man fördenskull frånginge metoden att värdera mark och byggnader var för sig. I skattelagförslagen av år 1917 upptogos i själva verket vissa ersättningsregler i sådant syfte, och även i Danmark har tanken att begränsa indragningen till att avse värdestegringens netto kommit till uttryck vid 1950 års revision av lagstift— ningen om grundstigningsskyld. Behovet av ett sådant korrektiv ådaga- lägger emellertid, att en värderings- och kalkyleringsmässig separation mel— lan mark och byggnader ingalunda är ägnad att fritaga byggnadskapitalet från att beröras av värdestegringsindragning. Det förhåller sig tvärtom så, att detta kapital skulle kunna helt förloras, om det icke på något sätt sörj des för att även byggnaderna komme att omfattas av kalkylen.

När det nu endast är nettovärdestegringen som är indragningsgill, måste den omdiskuterade frågan kunna lösas på ett bättre sätt än genom separa—

tion mellan mark och byggnader. Såsom av det sagda framgår, skulle denna metod dels medföra en otymplig dubbelhet, i det att ingångs- och utgångs- värden måste fastställas för såväl fastigheten i dess helhet som särskilt för marken, dels innebära stora risker för felaktiga värderingar och dels nöd— vändiggöra en särskild och sannolikt svårtillämplig bestämmelse, vars syfte skulle vara att genom indragningens begränsning till nettovärdestegringen förhindra en eljest uppkommande rättskränkning.

I betraktande av dessa förhållanden föreligger anledning att ånyo upp- märksamma det andra alternativet, d. v. s. metoden att beräkna hypoteket på grundval av totalvärderingar av fastigheten. Då med denna metod rent automatiskt följer, att allenast nettovärdestegringen kan indragas, kan tyd- ligen det ovan berörda spörsmålet om byggnadernas värdeminskning i ex- ploateringsfallen utan vidare avföras ur bilden. Till denna betydande fördel kommer uppenbarligen ett flertal andra av såväl saklig som lagteknisk karaktär. Värderingarna kunna utföras efter matematiskt riktiga normer, anslutande till den naturliga värdeutveckling som äger rum. Ur praktisk synpunkt är det också betydelsefullt, att värderingsmetoden blir densamma som nu användes vid expropriation, en likformighet som i hög grad under- lättar möjligheten av en kombination mellan värdestegringsindragning och fastighetsförvärv. Slutligen må konstateras att denna metod står i god över- ensstämmelse med fastighetsbegreppet och andra hithörande civilrättsliga principer.

Emellertid kan ej heller denna metod helt uppfylla önskemålet att hypo- teksgränsen skall exakt sammanfalla med den tänkta skiljelinjen mellan förtjänt och oförtjänt värdestegring. Vad detta må betyda torde nu böra ytterligare klarläggas.

Den omständigheten att vad som värderas -— d. v. s. äganderätten till fastigheten —— även innefattar byggnaderna innebär naturligtvis icke i och för sig, att indragningen kommer att drabba jämväl det i byggnaderna in- vesterade kapitalet. Detta kapital förekommer nämligen på båda sidor i den balansräkning varur hypoteksbeloppet framgår. Byggnadsvårdet kan följaktligen träffas endast under den förutsättningen, att dess värde är större i den utgående balansen än i den ingående (ingångsvärdet ökat med nya investeringar). Det kan ifrågasättas, om en dylik byggnadsvärdeökning överhuvudtaget är möjlig; förutsatt att man i detta sammanhang får bortse från den rent nominella höjning som allenast återspeglar en penningvärde- försämring.

Tydligt är att konstaterandet av en reell byggnadsvärdeökning ytterst beror på möjligheten att i verklig mening fixera ett självständigt byggnads- värde inom ramen för det totala fastighetsvärdet. Det har förut framhållits, att en sådan möjlighet strängt taget icke föreligger. Mark och byggnader stå till varandra i det särskilda sammanhang, som betecknats med termen för—

enat utbud (joint supply) och som kännetecknas därav, att produktions— kostnaderna för de olika objekten icke kunna fullständigt särskiljas. Bygg- nadsvårdet kommer alltså att variera allt efter den mer eller mindre pas- sande metod som användes för att bestämma detsamma. Är metoden allenast en produktionskostnads- och amorteringsberäkning, kan byggnadsvärdet icke bli högre i den utgående än i den ingående balansen. Är metoden en annan, behöver det däremot icke vara alldeles uteslutet, att en viss, om ock tillfällig byggnadsvärdeökning kan konstateras vid utgångsvärderingen. Det kan då diskuteras, om en dylik värdeökning har någon självständig grund eller om den allenast är en återspegling av en värdestegring, som rätteligen bort föras på markens konto.

Såsom exempel må nämnas, att till följd av uppkommen bostadsbrist byggnadsvärdet för en enfamiljsvilla vid taxering bedömes såsom högre än vid tidigare värderingstillfälle. Det är icke nödvändigt att på ett dylikt fall anlägga betraktelsesättet, att byggnadskroppen såsom sådan fått ett visst värdetillskott. Värdestegringen orsakas givetvis icke enbart av knappheten på byggnader utan beror minst lika mycket därpå, att fastigheten är be— lägen på en plats, där en större efterfrågan på bostäder gör sig gällande. Vad som inträffat är att äganderätten till en fastighet, som har egenska- perna att vara bebyggd på visst sätt och att vara belägen i en ort med bo- stadsbrist, tillfälligtvis blivit mera värd än eljest. En dylik värdestegring skiljer sig knappast i princip från en tillfällig jordränteökning, och det synes tämligen betydelselöst, om den skall anses hänförlig till byggnaden eller till marken. Såsom framhållits i motiven till 1942 års förslag är det i dylikt fall fråga om en förmögenhetsökning, som ej har sin grund i ett sparande från fastighetsägarens sida och som det allmänna därför kan göra anspråk på att bliva delaktig av.

Förekomsten av byggnader å fastigheten leder alltså icke till att balans- räkningens resultat blir missvisande i den för fastighetsägaren oförmånliga riktningen. Hypoteksgränsen kommer m. a. o. icke att ligga lägre än den tänkta skiljelinjen mellan förtjänt och oförtjänt värdestegring. Det skulle vid sådant förhållande knappast kunna anses motiverat, att byggnadsvärdet genom en uttrycklig regel fritages från hypoteksbelastning. På grund av svårigheten eller omöjligheten att rätt avgränsa byggnadsvärdet skulle en sådan regel medföra betydlig osäkerhet och sannolikt föranleda, att oför- tj änt markvärdestegring i obehörig omfattning komme att undgå indragning.

När förut sagts, att hypoteksgränsen ickeexakt kommer att sammanfalla med den tänkta skiljelinjen mellan förtjänt och oförtjänt värdestegring, så äger detta emellertid sin riktighet såtillvida, att hypoteksgränsen kan komma att ligga något högre än omförmälda skiljelinje. Som denna av- vikelse vanligen blir ringa och uteslutande är till fastighetsägarens favör, kan frågan härom icke bedömas såsom särskilt betydelsefull. Förhållandet beror givetvis därpå, att varje byggnad efter ett antal år successivt för—

sämras på grund av mekanisk slitning och därmed jämförliga orsaker. Längden av den tid som åtgår, innan byggnaden på detta naturliga sätt blivit värdelös, varierar allt efter byggnadens beskaffenhet, om den är upp- förd av sten eller trä eller om den i övrigt är konstruerad på ena eller andra sättet. Det gäller här en form av värdeminskning, vilken till skillnad från den förut avhandlade härrör från ett förhållande för vilket fastighetsägaren själv är närmast ansvarig. Det är hans sak att möta en dylik värdeminsk- ning med avskrivningar och kalkylera med dessa såsom driftskostnader.

I betraktande härav skulle det kunna vara motiverat att uppställa ett visst korrektiv mot den rubbning, som genom byggnadernas nedslitning eller bristande underhåll skulle kunna uppstå i värderingsunderlaget. Den önskade utjämningen bör kunna vinnas, genom att i förekommande fall en viss årlig jämkningsavgift pålägges vid sidan av själva hypoteksräntan. Med en sådan anordning erfordras icke någon nedflyttning av hypoteksgränsen. Ej heller sker någon ändring i principen att utgångsvärdet skall motsvara fastighetens verkliga värde vid värderingstillfället.

Påläggandet av jämkningsavgift ifrågakommer i sådana fall då fastig— heten har en bebyggelse, som medför högre värde än tomtvärdet för nybe- byggelse. Är bebyggelsen redan rivningsmogen, skall alltså någon jämk- ningsavgift ej uttagas.

Till frågan hur en dylik avgiftsbetalning närmare skall utformas finnes anledning att återkomma i specialmotiveringen.

5. Realvärdeagarantin

Den effekt, som en försämring av penningvärdet orsakar beträffande fas- tighetsvärdena, är enligt vad förut utvecklats tvåfaldig. Det uppkommer dels en höjning av fastighetens hela värde _ en höjning som huvudsakligen endast är nominell _ och dels en särskild vinst för fastighetsägaren, i det att nämnda värdestegring helt och hållet lägges till hans förmögenhet i fastigheten, medan inteckningarnas belopp blir oförändrat.

Vad först angår fastighetsvärdets höjning är denna, såvitt den är nomi- nell, tydligen icke av sådan karaktär, att den på grund härav bör indragas. Den omständigheten att en inflation innebär social orättvisa för vissa grup— per av medborgare _ exempelvis sådana som ha sin förmögenhet placerad i sparbanksmedel _ utgör naturligtvis ej heller något skäl för att samma orättvisa skall drabba ännu en grupp, detta desto mindre som denna icke skulle kunna omfatta fastighetsägare av alla kategorier. Härvidlag må fram- hållas, att förevarande reform icke kan ha till uppgift att lösa problemet om inflationsorättvisan i hela dess vidd. Dess utgångspunkt är följaktligen icke sådan, att den skulle kunna syfta till att fråntaga fastighetsägarna den med deras jordinnehav följande tryggheten mot realvärdeminskning. Reformen bör överhuvudtaget ej grundas på något antagande om att inflation för

framtiden blir en normal och oundviklig företeelse. Att vissa med infla- tionsfenomenet sammanhängande spörsmål likväl måste upptagas till be- handling, torde få ses mot bakgrunden därav, att en inflation, trots alla be— mödanden att förhindra en dylik ogynnsam företeelse, under vissa förhål- landen lätt kan inträffa och att detta kan komplicera indragningen av oför- tjänt jordvärdestegring. Det skulle under sådana förhållanden te sig direkt motbjudande, om endast de fastighetsägare, vilkas fastigheter belagts med Värdestegringshypotek, skulle förlora sin realvärdesförmån. Förlusten skulle te sig såsom beroende av en i detta sammanhang ovidkommande om— ständighet.

I enlighet med det nu sagda torde en lagstiftning om värdestegrings- hypotek böra upptaga en regel, varigenom ägaren av en hypoteksbelagd fastighet tillförsäkras full kompensation för realvärdet av den förmögen- het som han har i fastigheten. Följdriktigheten kräver, att en sådan real- värdesgaranti lämnas oberoende av fastighetens särskilda beskaffenhet och sammansättning. Med hänsyn till den inflatoriska värdestegringens nomi- nella karaktär saknas anledning att från realvärdesgarantin undantaga någon viss materiell del av fastigheten, t. ex. själva jorden. Ett dylikt undantagande skulle i själva verket leda till mycket varierande resultat, en olikformighet som med fog hade kunnat kritiseras såsom orättvis mot vissa fastighetsägare. Även om till stöd för en sådan olikartad behandling må— hända en eller annan socialpolitisk synpunkt hade kunnat utvecklas, skulle dock den reglering varom nu är fråga icke erbjuda lämpligt utrymme för realiserandet av något politiskt specialsyfte, låt vara att detta i och för sig kunde förefalla beaktansvärt. Likformigheten måste i ett sådant samman- hang som detta tillmätas en avgörande betydelse.

Vad nu anförts innebär att den av penningvärdeförsämringen orsakade värdestegringen måste särskilt för sig uppskattas och i likhet med annan förtjänt värdestegring tilläggas det redan existerande hypoteksfria värdet. Det är naturligtvis en fråga för sig hur nämnda värdestegring i praktiken skall kunna urskiljas och till beloppet preciseras. Svårigheten härvidlag är icke så mycket att konstatera, att en inflation förekommit mellan värde- ringstillfällena. Det torde kunna förutsättas, att en konjunkturutveckling, som ej har något mera markant kännetecken än en viss fördyring av priset på bebyggda eller obebyggda fastigheter, ej bedömes såsom inflation. I detta uttryck torde få inläggas ett krav på att de allmänna levnadskostna- derna stigit i en viss, icke alltför obetydlig omfattning. Att inflation sålunda bör kunna konstateras med ledning av socialstyrelsens levnadskostnads- index innebär emellertid ieke, att den inflatoriska värdestegringen på en fastighet skulle kunna utan vidare bestämmas genom en omräkning efter nämnda index. Såsom redan i annat sammanhang framhållits, förutsätter inflation ingalunda, att fastighetsvärdena stiga i samma proportion som varor i allmänhet. Sedan 1938 redovisar levnadskostnadsindex en snabbare

stegring än den som fastighetsprisen undergått, och det är anledning an- taga att en sådan olikhet i utvecklingen skulle komma till synes även i det fall, att penningvärdet i en framtid skulle drabbas av försämring. Om före- varande inflationstillägg skulle beräknas efter levnadskostnadsindex eller annan därmed jämförlig prisstatistik, skulle under sådana förhållanden resultatet kunna bli en mycket betydande överkompensation för fastighets- ägaren, och indragningen av oförtjänt värdestegring skulle härigenom med tiden kunna förfela sina verkningar.

Eftersom inflationstillägget måste hållas inom ramen för den värdesteg— ring som faktiskt inträtt på fastigheten, kunna normerna för tilläggets be— räknande icke rätt gärna hänföra sig till andra prisförändringar än sådana, som gälla eller åtminstone ha betydelse för fast egendom. Något använd- bart index för sådana prisförändringar _ t. ex. ett markvärdesindex _ torde icke för närvarande existera. Det är ej heller antagligt, att ett sådant med framgång skulle kunna konstrueras, för såvitt dess uppgift skulle vara att utgöra ett tillförlitligt underlag för bestämmandet av inflations- tillägg av förevarande slag. Prisförändringarna kunna befaras variera allt— för mycket efter fastigheternas olika användning, belägenhet och bebyggelse— förhållanden, för att en genomsnittsberäkning skulle kunna bli tillräckligt betryggande för de enskilda fallen.

Att ett index med anknytning till fastighetspriserna saknas gör emellertid icke spörsmålet om beräknande av inflationstillägg olösligt. Eftersom denna beräkning, i likhet med värderingen i allmänhet, skall handhavas av dom- stol, föreligger ej samma behov av abstrakta tillämpningsregler, som skulle ha yppats, därest taxeringsnämnd eller annat administrativt organ skolat avgöra saken. Expropriationsdomstolarna få redan enligt gällande ordning företaga realvärdesuträkning i sådana mål om inlösning av mark, där detta erfordras med hänsyn till bestämmelserna i 21, 41, 48 och 162 55 byggnads- lagen, och denna räkneuppgift ter sig i vissa hänseenden såsom mera kom- plicerad än den som nu är i fråga. I det utredningsmaterial, som genom partsförhandling, sakkunnigbevisning eller på annat sätt tillhandahålles domstolen, bör denna kunna finna de hållpunkter, som erfordras för infla— tionstilläggets bestämmande på grundval av den utav inflationen föror- sakade förändringen i fastighetsprisnivån. Det torde få överlämnas åt rättstillämpningen att avgöra, vilken metod som härvidlag i varje särskilt mål blir den bästa. I de enkla fall, där något förhållande av beskaffenhet att kunna framkalla oförtjänt jordvärdestegring icke kan utrönas, bör naturligtvis, om inflation förevarit, kunna presumeras, att den konstate— rade värdestegringen i sin helhet bör tillföras det hypoteksfria värdet. När den inflatoriska värdestegringen sammanträffar med exempelvis jordränte- ökning, torde domstolen få anställa en jämförelse med fastighetsprisernas utveckling inom en ort eller på ett område, där jordränteökning kan antagas vara utesluten. Vid en dylik jämförelse lära i förekommande fall även

förändringarna i råmarkspris och byggnadskostnader kunna komplettera bilden.

Beräknandet av inflationstillägg medför självfallet en viss arbetsökning för expropriationsdomstolen. Sett i relation till domstolens totala arbets- börda torde ökningen emellertid icke bliva alltför betydande. Tydligt är nämligen att den utredning, som en gång förebragts rörande inflationens inverkan på fastighetspriserna, kan komma att få betydelse vida utöver det mål vari utredningen skett. Det kan förutses att ett större antal fastigheter av ensartad typ och belägna i samma ort komma att beläggas med värde- stegringshypotek ungefär samtidigt eller i allt fall så, att deras utgångs- värden komma att avspegla en från samma inflationsutveckling härrörande värdestegring. Det synes då möjligt att den procentsats, vartill inflations- effekten uppskattats i ett mål, kan tillämpas även i en mängd andra därmed jämförliga mål. På detta sätt skulle alltså genom domstolspraxis kunna utbildas ett flertal markvärdesindex, vart och ett anpassat för en viss typ eller grupp av fastigheter.

De skäl, som här ovan anförts till stöd för en realvärdesgaranti, kunna icke utan vidare åberopas beträffande den i viss mening obehöriga vinst, som en fastighetsägare till följd av inflation kan göra på bekostnad av bor— genärer, framför allt inteckningshavare. Det är tänkbart, att denna vinst skulle kunna indragas, genom att fastigheten belägges med värdestegrings— hypotek. Den omständigheten att en sådan indragning skulle försätta ägarna av hypoteksbelagda fastigheter i en annan och mindre förmånlig position än ägarna av andra fastigheter är måhända icke något avgörande argument emot vinstens indragning. Att ett visst missförhållande består på ett om- råde utgör knappast något försvar för att samma missförhållande bevaras även på ett annat område, där dess avskaffande ligger inom räckhåll. Än mindre kan detta vara fallet när, såsom nu, ett ställningstagande måste ske vid utformning av ny lag. Den idé om principiell inkomstlikställighet, som starkt framträtt i vissa socialpolitiska målsättningar, synes icke hemma- hörande i ett sådant sammanhang som detta. Något avgörande hinder mot indragning av inflationsvinsten torde ej heller kunna härledas från den syn- punkten, att denna vinst strängt taget borde återföras till den som lider förlusten, d. v. s. långivaren. Då det praktiskt sett icke synes möjligt att genomföra en dylik restitution, kan det synas rimligt, om vinsten över— tages av det allmänna.

Det är dock tydligt att en lagbestämmelse _ innebärande att inflations- tillägget begränsas till att avse vad som belöper på den gäldfria delen av fastighetsvärdet _ skulle erbjuda avsevärda vanskligheter. Till en början kan ifrågasättas, om en sådan regel skulle komma att stå i god överensstäm- melse med värdestegringshypotekets allmänna konstruktion. Enligt den framställning, som redan lämnats, kan det nämligen synas vara förutsatt,

att hypoteksgränsens läge skall vara beroende allenast av storleken och karaktären av den värdestegring som fastigheten såsom helhet undergår. Tydligen skulle det innebära en avvikelse från denna tankegång, om man nu läte en sådan faktor som fastighetsägarens inflationsvinst påverka place- ringen av hypoteksgränsen. Denna vinst orsakas ju icke av värdesteg- ringen i och för sig utan av den värdeförskjutning, som äger rum när den av inflationen berörda fastigheten är belånad. Det kan synas irrationellt, om realvärdeminskningen av en fordran i fastigheten skulle behandlas på samma sätt som en oförtjänt stegring av fastighetens värde. Hypoteksgrän— sen komme då ej längre att vara ett renodlat uttryck för själva fastig- hetens värdestegring. Och även om härav icke skulle följa annan praktisk olägenhet än en försämrad möjlighet för statistisk redovisning av värde- stegringen, skulle dock nämnda förhållande från teoretisk utgångspunkt te sig mindre tillfredsställande. Tanken att hypoteksgränsen skall vara be- roende endast av fastighetsvärdets stegring lärer i själva verket följdrik- tigt leda därhän, att inflationsvinsten får sin lokalisering nedom hypoteks- gränsen, d. v. 5. inom det hypoteksfria värdet. Härav behöver naturligtvis icke följa, att den skall undgå att drabbas av indragning. Men den metod, som i så fall finge anlitas, bleve icke Värdestegringshypotek utan en sär- skild beskattning, d. v. 5. ett slags konjunkturskatt. Tydligt är att systemet med Värdestegringshypotek skulle kunna underlätta en riktig beräkning av objektet för en sådan beskattning; och detta icke blott beträffande sådana skattskyldiga som själva äga hypoteksbelagda fastigheter. Värdestegrings— hypoteket förutsätter nämligen, såsom redan utvecklats, en beräkning av inflationens effekt på fastighetsvärden av olika typer.

Att en hypoteksbeläggning av inflationsvinsten möter så stora svårigheter beror emellertid mest på rent praktiska förhållanden. Såsom självklart är måste införandet av Värdestegringshypotek medföra en ökning av expropria- tionsdomstolarnas arbetsbörda, liksom också ett ökat behov av expertis på fastighetsvärderingens område. Det kan antagas att de anspråk i organisa— toriskt hänseende, som på grund härav måste tillgodoses, icke behöva bliva alltför övermäktiga, så länge man med Värdestegringshypotek skall ernå indragning allenast av den reella oförtjänta värdestegringen. Om däremot Värdestegringshypotek skulle komma till användning även i sådana fall, där syftet endast kan vara att åtkomma fastighetsägarens inflationsvinst, skulle även med betydande personalförstärkningar risken för organisato- riskt sammanbrott bliva svår att förebygga. Det kan nämligen befaras, att vederbörande kommunala organ i nämnda fall skulle anse sig skyldiga att fortast möjligt ansöka om Värdestegringshypotek, om icke i alla så i de flesta fastigheterna i kommunen. Och även om ett sådant tillvägagångssätt icke i verkligheten komme att praktiseras, skulle blotta möjligheten därtill vålla en ovisshet, som i högsta grad skulle försvåra planläggning och ut- byggnad av erforderlig organisatorisk förstärkning.

Med hänsyn till vad nu sist blivit anfört synes försiktigheten påkalla åtminstone ett visst anstånd med den tillämnade lagstiftningens tillämpning på inflationsvinsterna. Innan ett sådant steg tages, bör närmare kännedom ha vunnits om värdestegringshypotekets funktionssätt och verkningar i skilda avseenden. Vid sådant förhållande torde det emellertid icke heller vara nödigt att redan nu binda sig för en viss ståndpunkt i fråga om infla- tionsvinstens indragning. Då enligt vad förut utvecklats mycket talar för att en sådan indragning, om den befinnes önskvärd och politiskt genomför— bar, bäst sker genom konjunkturskatt, skulle frågan tydligen få en annan räckvidd än den nu avsedda lagstiftningen om Värdestegringshypotek. Därest skatt skall utgå med viss procentsats av gäldsumman i en fastighet, vare sig denna belagts med Värdestegringshypotek eller icke, måste tyd- ligen även avgöras, vilken myndighet som vid sidan av eller i stället för expropriationsdomstolen skall ömbesörja skattens uträkning. De vittut- seende spörsmål, som sålunda antytts, få här lämnas åsido såsom fallande utom ramen för förevarande utredning.

Den inflatoriska värdestegringen skulle kunna medföra en vinst för fastighetsägaren, icke blott i förhållande till dem, som ha intecknade ford- ringar nedom hypoteksgränsen, utan även i förhållande till de rättshavare — stat och kommun _ som enligt vad här förutsättes genom ansökan om Värdestegringshypotek förbehållit sig det ovan hypoteksgränsen liggande värdeskiktet. Om nämligen fastighetsägaren finge tillgodoräkna sig hela den inflatoriska värdestegringen, komme denna att öka hans förmögen- het i motsvarande utsträckning, medan däremot värdestegringshypoteket (eller den ännu icke slutgiltigt bestämda, oförtjänta värdestegringen) skulle förbli oförändrat till sitt belopp. Till skillnad från förut omtalad inflationsvinst skulle emellertid vinsten från hypoteket få en omedelbar verkan på läget av hypoteksgränsen. Denna skulle komma att ligga högre, än om proportionen mellan hypoteksfritt och hypoteksbelagt värde beva- rats oförändrad.

Den förskjutning, som sålunda skulle kunna uppkomma genom en in- flation, kan svårligen anses tillfredsställande från allmän synpunkt. Visser- ligen låter det säga sig, att innehavarna av hypoteket, till skillnad från in- teckningshavarna, icke äro långivare åt fastighetsägaren. Värdestegrings— hypoteket vilar dock på uppfattningen, att den egendom, som det represen— terar, rättmätigt tillkommer det allmänna, vars rättsförvärv för övrigt, i betraktande av gjorda investeringar och annan verksamhet, ingalunda be— höver betraktas såsom vederlagsfritt. Att nu låta en inflatorisk värdesteg- ring medföra en förskjutning till nackdel för värdestegringshypoteket är desto mindre tilltalande, som hypoteket belägger det värdeskikt, som i hän— delse av en på inflationen följande nedåtgående konjunktur först av alla komme att försvinna.

Av skäl som nu anförts synes det rimligt, att hypoteksrätten, i likhet med fastighetsägarens rätt, förses med en realvärdesgaranti. Detta innebär att den inflatoriska värdestegringen skall fördelas efter storleksförhållandet mellan hypoteksfritt och hypoteksbelagt värde. Om exempelvis en fastighet med ett totalvärde av 200 000 kronor, varav 150 000 kronor fritt och 50 000 kronor hypoteksbelagt, genom inflation får en nominell värdeökning med 200 000 kronor, skall alltså därefter det hypoteksfria värdet utgöra 300 000 kronor och det hypoteksbelagda 100 000 kronor. I enlighet härmed synes kunna stadgas, att om försämring inträffar i penningvärdet, fastig- hetsägaren skall få tillgodoräkna sig vad av därigenom uppkommen värde- stegring belöper på hypoteksfritt värde.

Ehuru begreppet inflation under nutida omständigheter fått en helt annan aktualitet än sin motsats, d. v. s. deflation, torde denna sistnämnda företeelse likväl icke böra bedömas såsom en allenast teoretisk möjlighet. Av den konstruktion, som ligger till grund för värdestegringshypoteket, följer att om fastigheten minskar i värde, hypoteket skall i motsvarande mån reduceras. För det fall att värdeminskningen beror på deflation och alltså har nominell karaktär, kunde det måhända vara frestande att, i ana- logi med den omräkning som skall ske vid inflation, låta värdeminskningen proportionellt fördelas mellan hypoteksfritt och hypoteksbelagt värde, en åtgärd som i så fall skulle betyda en sänkning av hypoteksgränsen. Det kan emellertid betvivlas, att en sådan genomförd teknisk harmoni även skulle vara den ur samhällsekonomisk synpunkt lyckligaste lösningen. För fastighetsägarens och inteckningshavarnas trygghet kan det onekligen vara av betydelse, att hypoteksgränsen aldrig skall kunna flyttas i mer än en riktning, nämligen uppåt. Och tages härvid i betraktande vad värdesteg- ringshypoteket kommer att innebära i fråga om fastighetsägarens möjlighet att draga fördel av jordvärdestegring, ter det sig icke opåkallat, att han till gengäld vinner bättre skydd mot risken av en inkomst- och förmögenhets- förlust vid nedåtgående konjunktur.

6. Värdestegringshypotekets tillämpningsområde

Med den metod för indragning av oförtjänt jordvärdestegring, som här blivit vald, framstår såsom betydelsefullt, att indragningsproceduren icke iscensättes i en vidsträcktare omfattning än som motiveras av syftena med reformen. Någon indragning bör helst icke försökas i fråga om andra fas- tigheter än sådana, där enligt vad i förväg kan bedömas utsikt finnes till att ett värdestegringshypotek skall kunna komma till stånd. Såsom förut an- tytts är avsikten den, att vederbörande statliga och kommunala organ själva skola ombesörja denna förhandsbedömning. Genom att dessa i en mängd fall avstå från att söka hypotek, åstadkommes en viss utgallring. Det kan

antagas att hypoteksansökan i allmänhet icke kommer att göras, när om- ständigheterna äro sådana, att proceduren skulle medföra större kostnad än fördel för det allmänna. Härmed vinnes också en önskvärd begränsning av expropriationsdomstolarnas arbetsbörda. Utgallringen är desto mera på- kallad, som lagstiftningen icke lämpligen kan generellt undantaga alla fas- tigheter nedom en viss fixerad minimivärdegräns.

Emellertid torde omförmälda individuella utgallring icke utesluta, att be- hov kan föreligga av en i lagen uttryckligt angiven begränsning av dess tillämpningsområde. Man kan fråga sig, om värdestegringshypotek skall få tagas i fastigheter av alla slag, även sådana, där det inom överskådlig tid icke kan bli tal om annat värde än glesbebyggelsevärde. I främsta rummet gäller det att taga ställning till den redan under tidigare utredningar upp— märksammade frågan, huruvida sådana jordbruksfastigheter, som icke kunna antagas bliva berörda av täthebyggelseutveckling, överhuvudtaget skola omfattas av den tillämnade lagstiftningen.

Av den lämnade katalogen över värdestegringskategorierna torde kunna slutas att _ då det nu icke är avsett att 5. k. inflatorisk värdestegring skall indragas _ den oförtjänta värdestegringen knappast kan vara någon mera utbredd företeelse inom jordbruksnäringen, när nu bortses från fastigheter med tomt- och industrivärden. Bland uppräknade kategorier är det strängt taget endast en, nämligen den under C) i katalogen avhandlade jordränte- ökningen, som i detta sammanhang förtjänar att uppmärksammas.

Det synes obestridligt, att i varje fall tidvis här och var funnits för- utsättningar för jordränta å sådana jordbruksfastigheter varom nu är fråga. Detta är nämligen en nästan självklar följd därav, att jordbruk i vårt land bedrives under så vitt skilda betingelser i fråga om befolkningstäthet, klimat, jordmån och natur. Till uppkomsten av jordränta har naturligtvis bidragit, att jordbruket sedan lång tid kunnat utveckla sin produktion i skydd av tullar och andra därmed jämförliga anordningar. Dylika skydds- åtgärder ha nämligen den effekten, att jordvärdet rätt snart stiger med det kapitaliserade beloppet av den genom åtgärderna ökade nettoavkastningen. Att en liknande verkan kunnat uppstå även genom en av krigsförhållanden betingad avspärrning är uppenbart. Det kan sålunda antagas att den syn- nerligen starka, om än mycket kortvariga jordvärdestegring, som förekom under och närmast efter första världskriget, icke uteslutande var av infla— torisk karaktär utan även medförde jordräntevinster, låt vara att dessa åter gingo förlorade i den efter kriget följande depressionen. För den problem— ställning som nu föreligger kunna emellertid de historiska förhållandena ej ha någon omedelbar praktisk betydelse. Vare sig det nu existerande jord—- värdet framkommit såsom resultat av jordränteförändring eller icke, så skall ju detta värde, enligt den ståndpunkt som i det föregående intagits, icke bliva föremål för indragning. Vad frågan gäller är i vad mån en ökning

av jordräntan kan bedömas såsom sannolik, därest den fredliga utvecklingen kommer att fortgå utan alltför svåra störningar.

Den reglering av produktpriserna, som med växlande utformning till— lämpats sedan efter 1950-talets ingång priserna på den internationella marknaden blivit lägre än på den svenska, har som bekant icke grundats uteslutande på ett rent ekonomiskt kriterium. Den har fullföljt även andra syften än att landets produktionsresurser skola insättas där de få sin mest lönande användning. Härvidlag har särskilt den socialpolitiska målsätt- ningen spelat en framträdande roll. Det har synts önskvärt att i görligaste mån utjämna den inkomstklyfta, som man med stöd av ingående under- sökningar trott sig finna mellan jordbruksbefolkningen och jämförliga be- folkningsgrupper. Som mål för jordbrukspolitiken uppställdes sålunda i ett av 1947 års riksdag fattat beslut, att arbetskraften vid rationellt drivna går- dar i storleksgruppen 10—20 hektar (basjordbruken) skulle, förutom ränta på sitt i jordbruket investerade kapital, även tillföras en arbetsinkomst, lik- värdig med arbetsinkomsten för jämförliga arbetargrupper på landsbyg- den. Vad detta principuttalande närmare innebar och hur detsamma prak- tiskt skulle tillämpas vid beräkningar rörande inkomstläget kunde förefalla tvivelaktigt. Genom beslut vid 1955 års riksdag blev emellertid fastslaget, att de arbetargrupper, varmed jämförelse skulle äga rum, skulle utgöras av industriarbetare och liknande inom de två lägsta dyrortsgrupperna. Vid sam- ma riksdag togs även ställning till den uppkomna frågan, hur storleken skulle bestämmas av det investerade kapital för vilket jordbrukaren i jämförelse— kalkylen skulle tillgodoräknas ränta. I enlighet med uttalanden i ett av jord- bruksprisutredningen år 1954 avgivet betänkande konstaterades härvid, att en del av det kapitalbelopp, som representerades av nuvarande jordbruks— värden liksom en del av nuvarande förmögenheter, icke motsvarades av gjorda investeringar utan framkommit genom värdestegringar, i främsta rummet på fastigheterna. Medan det befanns berättigat att jordbrukaren tillgodoräknades ränteinkomst för kapitalbelopp med ett realvärde, som ut- gjorde summan av hans tidigare förmögenhet (eget kapital) och löpande sparande, ansågs det däremot icke berättigat, att ränta tillgodoräknades ho- nom på eget kapital, som framkommit genom prisstegringar. Om denna del av kapitalet — vars avkastning alltså i kalkylen skulle likställas med ar- betsinkomst _ hade jordbruksprisutredningen yttrat, att den kunde delvis härröra från starkare värdestegring på tillgångarna än som motsvarades av penningvärdeförsämringen men i första rummet uppkomme genom att en del av tidigare investeringar finansierats med lån, vilka förbleve oför— ändrade samtidigt som realtillgångarnas värde ökades.

Principen om inkomstlikställighet har icke ansetts böra utesluta, att pris- bildningen på jordbruksprodukter får en viss anknytning till den interna- tionella marknaden. För närvarande tillämpas ett system, som i stort sett innebär att det inhemska priset motsvarar det internationella med tillägg

av en importavgift (jämte regleringsavgift i vissa fall). Denna importavgift skall vara oförändrad, så länge priset för en viss produkt icke över- eller understiger en bestämd övre respektive nedre prisgräns. Meningen är att dessa prisgränser skola vara fastställda så, att mittprisnivån mellan dem i huvudsak kan bereda jordbruksbefolkningen den åsyftade inkomstlikställig- heten. Intervallerna mellan prisgränserna variera i storlek men äro i all- mänhet sådana, att avståndet mellan gräns och mittpris utgör 10 eller 15 procent av mittpriset. För det fall att den internationella utvecklingen skulle leda till överskridande av den övre prisgränsen, skall importavgiften ned- sättas i erforderlig utsträckning och, om ej ens avgiftens slopande hjälper, särskild exportreglering införas. Vad angår det fall, att nedre prisgränsen underskrides, får importavgiften höjas intill 25 procent av importpriset och, om ej ens en sådan höjning hjälper, kvantitativ importreglering tillgripas. Till systemet hör ytterligare en del särskilda spärregler. En av dessa avser att neutralisera verkningarna av en penningvärdeförsämring. Eftersom anordningen med importavgifter och prisgränser avser nominella värden, har det ansetts påkallat att företaga omräkning, så snart socialstyrelsens konsumentprisindex ändrats med minst 5 procent. En annan sådan spärre- gel _ 6-procentregeln _ träder i funktion, när den genomsnittliga faktiska producentprisnivån mera stadigvarande avvikit från den avsedda mittpris- nivån, utan att dock priserna på de enskilda varorna legat utanför pris— gränserna. Omförmälda spärregler tillämpas var för sig med utgångspunkt från basårets prisgränser och avgifter.

Det angivna systemet förutsätter, att man vid försöken att förverkliga in- komstlikställighetens idé ej alltför mycket fäster sig vid inkomstläget under enskilda år utan lägger huvudvikten vid hur detta utvecklar sig under lop- pet av flera år. Vid sådant förhållande måste naturligtvis tid efter annan kontrolleras i vad mån likställigheten upprätthålles. I sådant syfte och även av andra skäl har det bestämts, att en allmän översyn av systemet skall äga rum när tre år förflutit från dess införande år 1956. Frågan om syste- mets fortsatta tillvaro kommer givetvis att bli beroende av de erfarenheter som vunnits under dessa tre år.

Ett prisstöd, sådant som det föreliggande, har antagits kunna medföra, att jordbruksproduktionen blir större än som kan anses motiverat av eko- nomiska synpunkter och hänsyn till beredskapen för en avspärrningssitua- tion. Genom en dylik överskottsproduktion, som måhända icke skulle kunna avlastas genom export, skulle på längre sikt svårigheter uppstå att vidmakthålla inkomstlikställigheten. Vid tillkomsten av 1947 års riksdags- beslut förutsattes därför en allmän rationalisering, ägnad att göra jord- bruket mindre beroende av prisstödet och samtidigt minska faran för överproduktion. Bland åtgärder, som i sådant syfte skulle befrämjas, må nämnas sammanslagning av brukningsdelar för att underlätta mekanisering, övergång till mera extensiv drift på vissa områden samt överföring av jord-

bruksjord till skog. Ett visst hinder mot en dylik strukturrationalisering utgör förekomsten av sådana småbruk, vilkas innehavare icke ha tillfälle att genom lönande sysselsättning utanför brukningsdelen kompensera det egna jordbrukets bristande lönsamhet. Då det av sociala hänsyn icke ansetts böra ifrågakomma, att dessa småbrukare skulle få nöja sig med en väsent- ligt lägre levnadsstandard än jämförliga arbetargrupper, tillämpas vid si- dan av det allmänna prisstödet särskilda stödåtgärder åt det mindre jord— bruket. Med hänsyn till angelägenheten av att detta stöd ej alltför mycket hämmade den avsedda strukturrationaliseringen, blev stödet principiellt be- gränsat till de nuvarande innehavarna av ifrågavarande slag av mindre brukningsdelar.

Det prisstöd, som det allmänna sålunda lämnar jordbruket, medför tydli— gen i första hand att jordbrukets nettoavkastning blir större än den skulle ha varit om inga skyddsåtgärder vidtagits. Att i följd härav även fastig— hetsvärdena måste bli högre än de eljest skulle ha varit, innebär emellertid icke med nödvändighet, att det även uppkommer jordränta. För det stora flertalet jordbruksegendomar ställer sig saken, i händelse av prisstödets bortfallande, i själva verket så, att icke nog med att jordräntan skulle ha utgjort noll, utan nettoavkastningen skulle icke ens ha räckt till för att förränta kapitalet och bereda jordbrukaren en rimlig ersättning för hans arbete. Detta förhållande _ som man stundom benämnt negativ jordränta _ sammanhänger framför allt därmed, att reproduktionskostnaderna för de för jordbruket nödiga byggnaderna i våra dagar äro alltför höga för att i allmänhet kunna bäras genom den löpande avkastningen. Fastigheten såsom helhet får alltså i en mängd fall ej större värde än som motsvarar brandförsäkringsvärdet för byggnaderna.

Då den arbetsinkomst, som i priskalkylen tillgodoräknats jordbrukarna (paritetsinkomsten), svårligen kan bedömas såsom oskäligt hög, lärer prisstödet icke kunna anses giva upphov till jordränta för den egendomska- tegori (10—20 hektar), efter vilken prisstödet blivit avvägt, och naturligt- vis ännu mindre för småbruken. För de större egendomar, vilkas åkerareal överstiger 20 hektar, är det visserligen tänkbart att jordränta kan upp— komma eller att redan existerande jordränta ökas. Emellertid torde dessa fall vara sällsynta. Den lönsamhet, som förekomsten av skog kan bereda en egendom, torde nämligen icke bidraga till jordränta. Och den statistiska bedömning, som skett och fortlöpande skall ske av förhållandena vid det s. k. basjordbruket, är i själva verket begränsad till skoglösa egendomar i södra och mellersta Sveriges slättbygder (den s. k. slättbygdskalkylen).

Av det sagda framgår, att föga skulle kunna vinnas med att låta värde- stegringshypoteket bli tillämpligt även på jordbruksegendomar utan tomt— och industrivärde. Den obetydliga vinsten skulle icke kunna uppvägas av nackdelarna med ett dylikt ingripande. Detta skulle te sig mindre lämpligt redan därför, att vid nämnda egendomar jordvärdet för sitt fortsatta bestånd

är beroende av det allmännas egna stödåtgärder. Men härtill kommer att värdestegringshypoteket i vissa hänseenden skulle påverka prissättningen och göra denna i och för sig invecklade anordning ännu mera komplicerad. Det synes därför naturligt och riktigt att de organ, på vilka det ankommer att utreda prisfrågorna, såsom hittills själva få bedöma, i vad mån en av- vägning bör göras med hänsyn till förekomsten av oförtjänt jordvärde- stegring.

En indragning av oförtjänt jordvärdestegring inom skogsbruket synes vansklig redan med hänsyn till svårigheten att göra en teoretiskt rättvisande gränsdragning mellan förtjänt och oförtjänt värdetillväxt på en skogsfas— tighet. Såsom redan antytts i katalogen över värdestegringskategorierna (mom. G), är det diskutabelt i vad mån en uppgång i virkespriset kan anses verka värdeförhöjande på mer än det trädbestånd, som inom en jämförelsevis kort tidrymd får avverkas och som huvudsakligen kan bedö- mas såsom en produkt av ägarens insats av kapital och arbete. Antages vär- destegringen begränsad till en sådan del av trädbeståndet _ i vilket fall man talar om realisationsvärde — vore det knappast riktigt, om den bleve föremål för indragning genom tillämpning av värdestegringshypotek. Men detta skulle kunna bli fallet, om realisationsvärdet bleve inräknat i det vid utgångsvärderingen bestämda fastighetsvärdet.

Även vad angår den möjligheten, att en knapphetsbetingad efterfrågan på skogsprodukter skulle på längre sikt kunna höja själva skogsmarksvär- det, skulle tillämpningen av värdestegringshypoteket möta avsevärda värde— ringstekniska svårigheter. Eftersom något marknadspris icke är att på- räkna såsom norm för värderingen, finge denna verkställas genom beräk- ning av avkastningsvärde, antingen för hela fastigheten såsom en enhet eller för mark och växande skog var för sig. Enligt nu gällande skogsvärde— ringsinstruktion (SFS nr 440/1951) skall skogsmark med därå växande skog värderas med hänsyn till markens produktionsförmåga, det tillstånd vari den växande skogen befinner sig samt den avkastning i penningar som med beaktande av dessa omständigheter kan antagas för framtiden bliva uttagen under förutsättning att ett efter förhållandena avpassat uthålligt skogsbruk kommer att där bedrivas. Då det ej kan förutses vilka priser virket vid avverkningen kommer att betinga, måste emellertid för beräkning av det framtida utbytet i penningar göras vissa antaganden beträffande pri- serna, varvid en medeltalsberäkning lägges till grund. Om de beräknade framtida virkesavkastningarna från en skog uppskattas i penningar enligt de antagna priserna, därvid beträffande varje års avkastning avdrag göres för beräknade allmänna kostnader, samt de sålunda erhållna nettoavkast- ningarna i penningar diskonteras till nuvärden och dessa sammanläggas, erhålles det belopp, som utgör skogsmarkens och den växande skogens hela nuvärde (det s. k. förväntningsvärdet).

Det sagda giver en antydan om den värderingsgrundval, som skulle bliva aktuell, när en skogsfastighet belägges med värdestegringshypotek. Tydligt är att en betydande ovisshet, särskilt med avseende å framtidens virkespri— ser, ovillkorligen mäste belasta värderingen. Härtill kommer att det skill- nadsbelopp, som skulle kunna framkomma mellan ingångs- och utgångs- värde, beräknat efter angivna normer, svårligen skulle kunna betraktas såsom avgörande för hypotekets storlek. Skillnadsbeloppet komme nämligen att till stor del motsvara en värdestegring, om vilken det med större eller mindre säkerhet kan sägas, att den icke är oförtjänt. Det faller i ögonen att tillbehöret till en skogsfastighet _ d. v. s. trädbeståndet —— icke i föreva— rande hänseenden kan likställas med ett tillbehör av det slag som en byggnad utgör. Medan en byggnad under sin livslängd successivt minskar i värde, företer trädbeståndet normalt en rakt motsatt utveckling. Härav följer att en tillämpning av värdestegringshypoteket inom skogsbruket nödvändiggör speciella korrektiv, vilkas utformning torde erbjuda avsevärda svårigheter.

Oavsett de tekniska vanskligheterna torde från mera allmänna utgångs- punkter skäl föreligga att icke i detta sammanhang förorda indragning av oförtjänt värdestegring på skogsfastigheter. Det torde få beaktas, att den värdestegring som kan uppkomma huvudsakligen är betingad av utveck- lingen i de främmande länder till vilka skogsprodukterna exporteras. Sär- skilda hänsyn måste också tagas därtill, att skogen lämnar råvaruförsörj- ning för exportindustrier, vilkas konkurrenskraft på världsmarknaden är av största vikt för vår folkhushållning.

Såsom avgörande kan slutligen angivas den omständigheten, att skogs- bruket i vårt land i stor utsträckning bedrives i sammanhang med jord- bruk. Bland annat sker detta på så sätt, att självägda jordbruk även inne— fatta skog, vilket i så fall betyder ett värdefullt stöd för jordbruket. Då enligt vad förut anförts värdestegringshypoteket icke avses skola tillämpas på jordbruksegendomar utan tomt- och industrivärde, synes ett motsvarande undantag böra göras även för skogsegendomar.

7. Översikt av de föreslagna reglerna om värdestegringshypotek

Oförtjänt jordvärdestegring skall indragas till staten och den kommun, där fastigheten ligger. För indragningen skall hypotek få stiftas inom det värdeskikt i fastigheten, som bildats genom den oförtjänta värdestegringen. Detta hypotek benämnes värdestegringshypotek. Fastighet, som ej inom de närmaste tio åren kan antagas få annat värde än jordbruks- eller skogs- värde, undantages från hypotekets tillämpningsområde (1 5).

Värdestegringshypotek skall sökas hos inskrivningsdomaren i den dom- saga eller stad, där fastigheten är belägen (3 €). Ansökan skall göras av staten eller kommunen. För statens räkning sökes hypotek av den myn- dighet, som Konungen bestämmer. Länsstyrelsen är dock behörig utan sär-

skilt bemyndigande. För kommun göres hypoteksansökan av kommunens styrelse eller av kommunal nämnd, som förordnats att göra sådan ansökan (2 5). Hypoteksansökan skall hänföra sig till en fastighet i juridisk bemär— kelse. Ansökan kan emellertid avse område av en fastighet, om området en- ligt fastställd tomtindelning skall bilda hel tomt. I fastighet, som är i allmän ägo eller som besväras av tomträtt, får hypotek ej sökas (4 5). Därest hin— der enligt anförda bestämmelser ej möter för hypoteksansökningens uppta- gande, skall inskrivningsdomaren i fastighetsboken låta införa anteckning om ansökningen (5 5).

Senast inom tre månader efter det hypoteksansökan antecknats i fastig- hetsboken äga stat och kommun hos expropriationsdomstolen påkalla vär- dering av fastigheten. Genom värderingen skall det värde bestämmas, som fastigheten haft å dagen för anteckningen, det s. k. ingångsvärdet. Sedan detta värde fastställts genom dom som vunnit laga kraft, skall på föran— staltande av expropriationsdomstolen anteckning om värdet göras i fastig- hetsboken (6 5). Så snart staten eller kommunen härefter framställer be- gäran därom, skall expropriationsdomstolen företaga ny värdering av fas- tigheten. Genom denna värdering bestämmes fastighetens värde vid den tidpunkt då den nya värderingen företages, det 5. k. utgångsvärdet. Fram- ställning om utgångsvärdering får ej ske senare än fem år från hypoteks- ansökningen (7 5).

Av den värdestegring, som motsvarar skillnaden mellan utgångs- och ingångsvärdet, skall fastighetsägaren äga tillgodoräkna sig vad han själv framkallat genom nyttig anläggning eller förbättring. Högre belopp än som motsvarar nedlagd kostnad får dock ej tillgodoräknas, såvida icke fastig— hetsägaren visar att den framkallade värdestegringen varit större än kost- naden. Om fastighetsägarens rätt till mineralfyndighet eller annan lik— nande naturtillgång föranleder ökning i fastighetsvärdet, skall sådan värde— ökning också komma fastighetsägaren tillgodo. Av värdestegring till följd av försämring i penningvärdet får fastighetsägaren tillgodoräkna sig vad som belöper på den hypoteksfria delen av fastighetsvärdet (8 5). För att bliva tillgodoräknad värdestegring måste fastighetsägaren framställa yr— kande därom i samband med utgångsvärderingen. Han skall förebringa ut- redning angående de omständigheter varpå han grundar sitt anspråk. På grundval av utredningen i målet skall expropriationsdomstolen därefter fastställa gränsen för det hypoteksfria värdet, den s. k. hypoteksgrän— sen (9 5 ).

Värdestegringshypotek får ej stiftas i flera fastigheter gemensamt (14 5 första stycket). Om fastigheten delats sedan ingångsvärdet fastställts, åligger det sålunda expropriationsdomstolen att ange hypoteksgränsen och utgångs- värdet för envar av de nya fastigheterna. Hypoteksgränsen skall därvid be- stämmas med utgångspunkt från värdeförhållandet mellan fastigheterna vid tiden för hypoteksansökan (10 å).

Värdestegringshypoteket kommer att omfatta det värdeskikt, som sträc— ker sig från hypoteksgränsen till det vid sista värderingstillfället framkomna utgångsvärdet (12 5 första stycket). Å hypoteket skall utgå ränta efter procentsats som riksdagen beslutar (13 5 första stycket). Å hypoteket skall dessutom efter expropriationsdomstolens bestämmande erläggas en årlig avgift benämnd jämkningsavgift. Denna avgift är avsedd att utjämna värde- minskning, som kan uppkomma genom slitning och bristande underhåll av byggnad, och får ej överstiga en procent av vad byggnadens uppförande kostat (13 5 andra stycket).

För att hypotek skall stiftas i fastigheten måste hypoteksansökningen, inom en månad efter det expropriationsdomstolens dom vunnit laga kraft, fullföljas hos inskrivningsdomaren. Är ansökningen fullföljd i laga ordning, skall inskrivningsdomaren göra anteckning om värderingens resultat i fas- tighetsboken (11 5 första stycket). Han skall utfärda två hypoteksbrev, varav det ena ställes till staten och det andra till kommunen. Vartdera hy- poteksbrevet skall lyda på belopp motsvarande hälften av det värde som icke är hypoteksfritt. Hypoteksbrev skall ange hypoteksräntan, jämkningsav- giften, om sådan fastställts, samt den förfallotid, som skall iakttagas beträf- fande ränta och jämkningsavgift. I hypoteksbrevet skall därjämte anges att brevet ej får överlåtas. Det ena hypoteksbrevet tillhandahålles riksbanken och det andra kommunen. Hypoteksbreven skola sinsemellan gälla med lika förmånsrätt (12 å).

Skyldighet att betala ränta och, om sådan finnes, jämkningsavgift inträ— der i och med hypotekets tillkomst. Är hypotekets belopp helt eller delvis fastställt på grundval av antagande, att fastigheten skulle kunna lämna ökad avkastning genom att användas på annat sätt än det förhandenvarande, äger fastighetsägaren emellertid i motsvarande mån åtnjuta befrielse från erläg- gande av ränta och jämkningsavgift intill dess den nya användningen bör- jar. Denna befrielse skall dock upphöra, när fastigheten överlåtes eller den tidpunkt är inne, då den nya användningen skäligen bör vidtaga. Uppkom— mer tvist om tidpunkten för betalningsskyldighetens inträde, skall den som kräver betalning anhängiggöra talan härom vid expropriationsdomstolen (13 & tredje stycket).

Delas fastighet, vari värdestegringshypotek är beviljat, åligger det ex— propriationsdomstolen att efter anmälan av förrättningsmannen verkställa uppdelning av hypoteket. Hypoteket skall därvid fördelas på de nybildade fastigheterna efter värdeförhållandet mellan fastigheterna vid tiden för ut- gångsvärderingen (14 5 första stycket). Vid sammanläggning av fastighe— ter skall hypotek, som förut gällt i någon av fastigheterna, efter åtgärden i stället besvära den nybildade fastigheten. I sammanläggningsärendet skall upprättas förslag till förmånsordning som anger den nybildade fastighetens hypoteksgräns. Erfordras för förmånsordningens genomförande värdering

av fastighet som ingår i sammanläggningen, äger ägodelningsdomaren anlita expropriationsdomstolen för värderingen (14 5 andra stycket).

Värdestegringshypotek skall gälla oförändrat under vissa tidsperioder, med rätt för såväl fastighetsägaren som hypotekshavaren att under näst sista året av perioden påkalla omprövning av hypoteket. Därest omprövning ej påkallas, skall hypoteket vara oförändrat under nästa period. Om ej annat överenskommes omfattar varje period tio år. Utan hinder av stadgandet att hypotek skall vara oförändrat äger fastighetsägaren, såframt han visar att han efter hypotekets fastställande enligt 8 & blivit berättigad att tillgodo- räkna sig värdestegring, att när som helst påkalla därav föranledd jämkning av hypoteksgränsen och utgångsvärdet. Fastighetsägaren får dessutom på- kalla omprövning, när den med hypoteket följande betalningsförpliktelsen på grund av väsentligt ändrade förhållanden icke längre motsvarar rättvisa och billighet (15 5). Vill fastighetsägaren eller hypotekshavaren påkalla omprövning, skall han, om överenskommelse ej träffas, väcka talan därom vid expropriationsdomstolen (16 å).

Bortsett från fall då värdestegringshypotek realiseras vid utsökning eller när medel eljest av myndighet fördelas mellan rättsägare i fastigheten, skall värdestegringshypotekets kapitalbelopp icke kunna tvångsvis utkrävas. Den med hypoteket förbundna betalningsskyldigheten skall inskränka sig till utgivandet av årliga räntebelopp och avgifter (17 å första stycket). Från fastighetsägarens sida skall hypoteket emellertid kunna bringas att upp- höra genom de båda hypoteksbrevens infriande (17 å andra stycket). Om nytt hypotek sökes efter infriandet av hypoteksbreven får ingångsvärdet ej bestämmas lägre än till det tidigare gällande utgångsvärdet. I sådant fall skall ingångsvärdet ej heller sättas högre än till detta utgångsvärde, såvida icke hypoteksbreven infriats inom ett år från deras utfärdande eller det nya hypoteket sökes senare än två år från brevens infriande (17 å tredje stycket).

Finnes i samma fastighet värdestegringshypotek samt inteckning för nytt- janderätt, återköpsrätt, rätt till avkomst eller annan förmån, rätt till servitut eller till elektrisk kraft, äger sådan rätt företräde framför värdestegrings- hypoteket, såframt hypoteket icke har företräde framför inteckning för fordran, vilken sökts tidigare än inteckningen för den särskilda rätten.

Vid utsökning ur fastigheten medför värdestegringshypotek rätt att ut- bekomma hypotekets belopp med ränta och jämkningsavgift i den mån köpeskillingen med vad därtill lagts överstiger hypoteksgränsen. Uppstår överskott sedan hypoteket med ränta och jämkningsavgift täckts, skall över- skottet delas lika mellan staten och kommunen (20 5 första stycket). Sker exekutiv försäljning efter det värdestegringshypotek sökts men ännu icke beviljats, skall den del av fördelningssumman, som överstiger ingångs— värdet med tillägg av vad fastighetsägaren enligt 8 & äger tillgodoräkna sig som förtjänt värdestegring, tillfalla staten och kommunen till lika fördel—

ning (20 å andra stycket). När medel eljest fördelas mellan rättsägare i fas- tigheten, berättigar värdestegringshypoteket till utdelning i den omfattning, som motsvarar hypotekets storlek i förhållande till fastighetens värde. Värdestegringshypoteket medför dock ej rätt till betalning ur ersättning, som utgår på grund av brandförsäkringsavtal (20 5 tredje stycket).

Har fastighetsägaren gjort avbetalning på hypoteksbrev, äger han vid exekutiv försäljning njuta rätt till hypoteket med företräde framför hypo- tekshavaren. Motsvarande gäller även när fastighetsägaren helt infriat ettdera av hypoteksbreven (25 å andra stycket).

När exekutiv försäljning sker på ansökan av den som innehar värde- stegringshypotek, skola kostnaderna för förfarandet upptagas först i borge- närsförteckningen. Lägsta budet skall samtidigt bestämmas så att det över- stiger hypoteksgränsen. Om fastigheten är avträdd till konkurs och exeku— tiv försäljning begärts av borgenärerna utan att annan rättsägare yrkat, att försäljningen skall ske för att gälda hans fordran, skall försäljningen ske till gäldande av värdestegringshypoteket (21 å).

Sökes nytt Värdestegringshypotek sedan hypotek efter exekutiv försälj- ning kontant guldits ur köpeskillingen, skola bestämmelserna om ingångs- värdets bestämmande i 17 & tredje stycket äga motsvarande tillämpning. Om värdestegringshypotek eljest genom exekutiv försäljning blivit utan verkan, skall köpeskillingens belopp gälla som ingångsvärde för nytt hypotek, så- framt sådant sökes inom två år från försäljningen (22 å).

Beträffande förfarandet vid expropriationsdomstolen och grunderna för domstolens värdering skall i tillämpliga delar gälla vad om expropriation i allmänhet är stadgat (23 5 första stycket). Stadgandet i 67 & expropria- tionslagen om skyldighet för den exproprierande att ersätta motpartens rättegångskostnader skall emellertid tillämpas i mål om värdestegrings— hypotek endast när talan föres om fastställande av ingångsvärde eller om fastställande första gången av utgångsvärde eller av förhöjning därav (23 å andra stycket). I domen skola rättegångskostnaderna uppskattas särskilt för varje part, oavsett om kostnaderna skola ersättas eller ej (23 & tredje stycket).

Kostnaderna vid expropriationsdomstolen skola fördelas mellan staten och kommunen efter den grund som med hänsyn till omständigheterna prövas skälig. I händelse av tvist skall expropriationsdomstolen avgöra kostnads- fördelningen (24 å).

Beträffande värdestegringshypotek och hypoteksbrev skall gälla vad som finnes stadgat om inteckning och intecknat skuldebrev i den mån det är förenligt med hypotekslagen (25 & första stycket). Inteckningsförordning— ens bestämmelser i 15, 21 och 22 55, 25 5 första stycket samt 26, 27, 31 och 59 55 skola emellertid ej gälla för värdestegringshypotek (25 & tredje stycket).

Om fastighet vid lagens ikraftträdande haft ett värde som berott på

antagande att fastigheten skulle få annan användning än tidigare, skall vid ingångsvärdering tagas skälig hänsyn till detta värde (övergångsbestäm— melserna).

8. Värdestegringshypotekets förhållande till expropriationsinstitutet

Genom ansökning om värdestegringshypotek kan stat eller kommun till— försäkra sig det värde, som efter ansökningen eventuellt bildas genom oförtjänt markvärdestegring. Ett motsvarande resultat kan redan enligt nu gällande rättsordning vinnas, såframt det förefinnes laglig anledning att expropriera äganderätten till fastigheten samt staten eller kommunen är beredd att betala en löseskilling som täcker fastighetens redan existerande värde. Den omständigheten att expropriation sålunda skulle kunna vara ett medel för indragning till det allmänna av oförtjänt jordvärdestegring har såsom redan beskrivits i skilda sammanhang (kap. III, V och VI), spelat en viss roll inom det markpolitiska reformarbetet, och man har icke varit främmande för tanken, att värdestegringsproblemet skulle kunna erhålla en generell lösning på denna väg. Emellertid har expropriationsinstitutet, så- dant detta utformats med hänsyn till sina ursprungliga uppgifter, erbjudit avsevärda svårigheter för ett förverkligande av den antydda tanken. Om expropriation endast får ske, när det allmänna måste kunna såsom ägare förfoga över fastigheten för ett särskilt ändamål, ligger häri en stark be- gränsning av möjligheten att åtkomma den oförtjänta jordvärdestegringen på fastigheter i allmänhet. Och om det vidare skall vara så att det allmänna, när det endast är den framtida värdestegringen som eftertraktas, för att tillgodonjuta denna nödvändigt måste skrida till inlösen av fastigheten utan att i förväg känna till löseskillingen, torde detta villkor ha en starkt återhållande verkan. Dessa svårigheter ha endast delvis kunnat reduceras, genom att nya expropriationsgrunder införts i lagen eller genom att vid sidan av den vanliga expropriationen tillskapats speciella expropriations- typer, mera direkt anpassade efter syftet att indraga oförtjänt värdestegring.

I det av markutredningen år 1948 framlagda lagförslaget voro frågorna om expropriation och om värdestegringsindragning i viss utsträckning samman- kopplade. För att tillgodose det bostadspolitiska önskemålet om en kommu— nal aktivitet till främjande av bostadsförsörjningen ville markutredningen först och främst utvidga den kommunala expropriationsrätten. Det föreslogs därför upptagande i lagen av en ny expropriationsgrund, konstituerad av syftet att i kommunens ägo överföra mark som med hänsyn till kommu- nens framtida utveckling erfordrades för tätbebyggelse och därmed samman- hängande anordningar. Emellertid avsåg markutredningen härjämte, att den praktiska utövningen av den kommunala expropriationsrätten skulle underlättas, genom att värderingsreglerna i viss mån ändrades till fördel för exproprianten. Detta tänktes ske — förutom genom en formell jämkning

av huvudregeln — genom att det allmänna i samband med löseskillingens bestämmande tillfördes sådant förväntningsvärde, som plägade uppkomma inför en förestående exploatering. Markutredningen föreslog att värde ej skulle få beräknas på grund av väntad tätbebyggelse i vidare mån än sådan bebyggelse enligt fastställd stadsplan eller byggnadsplan var tillåten, då stämning i expropriationsmälet utfärdades. Med denna formulering avsågs att täcka även det fall, där inom planlagt område tätbebyggelse redan före— funnes men där en förhöjning av byggnadsrätten vore avsedd att genomfö— ras, t. ex. från 2-vånings- till 7—våningsbebyggelse. Bestämmelsen skulle tyd— ligen giva kommunen rätt att, innan planändring fastställts, expropriera den ifrågavarande fastigheten till det värde den haft före planändringen.

Den reform av expropriationslagstiftningen, som genomfördes vid 1949 års riksdag, upptog endast delvis vad markutredningen sålunda föreslagit. Reformen kom visserligen att betyda en avsevärd utvidgning av den kommu— nala expropriationsrätten. Den gick i detta hänseende till och med längre än markutredningens förslag, i det att vid sidan om den föreslagna expropria— tionsgrunden — vad man kallat expropriation för en fri tomtmarknad —— uppställdes jämväl expropriation för tomträttsändamål. I lagen infördes nämligen en bestämmelse, varigenom kommun fick rätt att expropriera mark, som icke är tätbebyggd, för upplåtelse med tomträtt. Emellertid kom markutredningens förslag om att expropriationsersättningen i hit- hörande fall skulle få bestämmas efter fastighetens värde före planändringen icke att leda till lagstiftning. Frågan om indragning av förväntningsvärdena ställdes därmed på framtiden.

Det är tydligt, att den utvidgade expropriationsrätten under sådana för- hållanden icke kunnat helt infria de ursprungligen ställda förhoppningarna om att den skulle bli ett effektivt medel till främjandet av den kommunala markanskaffningen. Denna kom alltjämt att vara belastad av de svårig- heter, som sammanhänga med att expropriationsersättningarna kunna bli avskräckande höga. Visserligen avsåg 1949 års reform att även på andra vägar än de nyss berörda söka ernå begränsning av dessa ersättningar. Över- flyttandet av värderingen från expropriationsnämnd till expropriations- domstol medförde i och för sig vissa fördelar härvidlag. Kvar står dock den fördyring av markpriset, som beror därpå att kommunen måste betala värdestegring, föranledd av förväntan på markens exploatering för tät- bebyggelse. Olägenheten härav blir desto större, därest även värdestegring, som uppkommer efter expropriationsmälets anhängiggörande, skall till— godoräknas fastighetsägaren. Då expropriationslagen icke innehåller något uttryckligt stadgande om den tidpunkt till vilken värderingen av fastigheten skall hänföra sig, har i rättspraxis den uppfattningen kunnat framträda, att värderingen, utom i fall då förhandstillträde ägt rum, skall hänföra sig till dagen för domen i den instans där målet slutligen avgöres. Detta innebär ur kommunernas synpunkt en allvarlig försämring i jämförelse med den

äldre ordningen, enligt vilken expropriationsersättningen i allmänhet blev definitivt fastslagen redan före domen i första instans genom expropria- tionsnämndens värdering.

Man har nu anledning att fråga sig, i vad mån den med förslaget avsedda lagstiftningen om värdestegringshypotek förmår avhjälpa de svagheter, som enligt vad nyss utvecklats vidlåda det expropriationsrättsliga stödet för kommunernas markanskaffning. Det är tydligt att värdestegringshypoteket i detta hänseende öppnar nya möjligheter.

Av betydelse är i främsta rummet, att ansökningen om värdestegrings- hypotek, redan från den dag då den antecknas i fastighetsboken, medför den verkan, att därefter uppkommande oförtjänt värdestegring förbehålles staten och kommunen. Detta utesluter att löseskillingen vid expropriation — sak samma när denna kommer till stånd — skulle kunna till nackdel för kommunen fördyras genom en stegring i förväntningsvärde under den längre eller kortare tid, som kan förflyta innan en expropriation aktuali- seras och genomföres. Jämfört med nuvarande ordning innebär detta en stor fördel för kommunen.

Genom de uppskattningar, som skola ske i och för värdestegringshypo- teket, erhålles vidare en bestämning av fastighetens hypoteksfria värde, uttryckt antingen genom ingångsvärdet eller genom en senare tillkommen hypoteksgräns. Det är en självklar följd av värdestegringshypoteket, att endast den del av fastighetsvärdet, som är hypoteksfri, skall vid expropria— tion gottgöras de enskilda rättsägarna. Den återstående delen — den hypo- teksbelagda — är förbehållen staten och kommunen. I detta sammanhang framställer sig till eftertanke, om icke från angivna utgångspunkt en för- enkling skulle kunna vinnas på så sätt, att det hypoteksbelagda värdet i dess helhet tillgodoföres den som är expropriant, d. v. s. i hithörande fall regel- mässigt kommunen. Det kan sägas att den ställning, som kommunen intager i förhållande till allmänna intressen särskilt inom bostadspolitiken, är sådan, att staten utan olägenhet borde kunna avstå från den betalning, som vid expropriation skulle utfalla på statens andel i värdestegringshypoteket. Med en liknande eftergift från kommunens sida för sådana fall, då staten exproprierar, samt från såväl kommunen som staten för de relativt säll— synta fall, då exproprianten är ett enskilt företag, synes den regeln kunna uppställas, att löseskillingen skall bestämmas lika med fastighetens hypo- teksfria värde.

Den anknytning som sålunda vinnes mellan värdestegringshypotek och expropriation torde medföra avsevärda praktiska fördelar. 'Den som över- väger att söka rätt till expropriation får tydligen en möjlighet att redan i förväg, med en hög grad av säkerhet, kunna bedöma vad fastighetsför— Värvet kommer att kosta. Den viktigaste och ofta enda posten i expropria— tionsersättningen, d. v. s. löseskillingen, är nämligen — förutsatt att pen- ningvärdet förblivit oförändrat _— siffermässigt fixerad till följd av hypo-

teksproceduren. Står den eventuella exproprianten inför ett val mellan olika fastigheter, vilka var för sig skulle kunna tjäna hans syfte, kan han alltså lättare avgöra vilket alternativ som för honom blir det förmånligaste. Och är läget sådant, att han överväger att genom expropriation tillförsäkra sig framtida värdestegring, giver hypoteksproceduren en god vägledning för bedömningen, om han bör nöja sig med den värdestegring som redan hypoteket förmedlar, eller om han lämpligen bör söka vinna mera genom att underkasta sig de särskilda uppoffringar som erfordras för ett ägande- rättsförvärv. Risken för att expropriation leder till oförutsett höga kostnader för en expropriant, utan att denne är i tillfälle att återkalla sitt anspråk, kan med den föreslagna anordningen anses eliminerad. Denna får över- huvudtaget ett verkningssätt, som erinrar om den i fransk lag reglerade s. k. villkorliga expropriationen (expropriation conditionelle).

Genom att värdestegringshypoteket på angivna sätt sammanlänkas med expropriationsinstitutet ernås uppenbarligen även en viss arbetsbesparing. Den ökning av arbetsbördan för vissa myndigheter —— i främsta rummet expropriationsdomstolen som en värdestegringsindragning oundvikligen måste medföra, blir alltså mindre, än den skulle ha blivit utan den berörda anordningen.

9. Expropriationsrättens utvidgning

Den värdestegringsindragning, som står att vinna genom ett med hjälp av hypoteksbeläggning genomfört äganderättsförvärv, kan tydligen i ett flertal situationer bliva mera omfattande och på längre sikt mera lättpraktikabel än den som kan ernås genom att det allmänna, utan att förvärva äganderätt, inskränker sig till att kräva räntor och avgifter på hypoteket. Förutsätt— ningen härför är emellertid då den, att staten eller kommunen för sin ägan- derättsutövning har möjlighet att välja en dispositionsform, som är ägnad att åt ägaren — d. v. 5. det allmänna — bevara den framdeles uppkom— mande värdestegringen. Men även om denna rent faktiska möjlighet före- funnes, skulle dock en användning av expropriationsinstitutet i syfte att indraga värdestegring — såsom lagen för närvarande är utformad —— få vidkännas den begränsning som följer därav, att expropriation endast får ske på viss i lagen angiven grund. Expropriationsgrunderna äro visser— ligen numera många och vittomfattande. Bortsett från regeln om utvidgad zonexpropriation gäller dock om samtliga dessa grunder, att det kräves att exproprianten skall ha ett behov av att kunna förfoga över marken för visst ändamål. Att marken kan komma att stiga i värde berättigar icke i och för sig till något tvångsförvärv av densamma.

Principen om markbehovet såsom en förutsättning för expropriation torde anses ha stor betydelse för den enskildes trygghet i utövningen av honom tillkommande jordäganderätt. Med hänsyn till de viktiga funktioner, som

under nuvarande samhällsordning tillkommer privatäganderätten såsom institution, skulle ett eftergivande helt eller delvis av nämnda princip kunna befaras medföra betänkliga följder. Tvingande skäl för en sådan radikal förändring torde bli desto svårare att påvisa, som genom värde- stegringshypoteket erhållits en metod att, med bibehållande av privat— äganderätten, åt det allmänna förbehålla den oförtjänta värdestegringen.

Med vad nu anförts skall emellertid icke förnekas att en lagstiftning om värdestegringshypotek skulle kunna vinna i effektivitet, om densamma förbundes med en ändamålsenlig lagändring beträffande expropriations— grunderna. Behov av en sådan komplettering kan komma att visa sig särskilt för sådana fall, då värdestegringsindragningen skall ske från bebyggda fas- tigheter inom tätbebyggt område. Kan det beträffande områden av detta slag sägas, att det allmännas behov av att kunna disponera över mark för särskilda ändamål, icke i tillräcklig grad blivit tillgodosett genom de nuva- rande expropriationsgrunderna, skulle till motivet att avhjälpa en sådan ofullkomlighet kunna läggas ytterligare det skälet, att åtgärden komme att verka till fördel för indragningen av den oförtjänta värdestegringen. Det faller i ögonen att den i 1 5 16 punkten expropriationslagen upptagna bestäm- melsen om rätt för kommun att expropriera mark för upplåtelse med tomt- rätt icke gäller för tätbebyggd mark. Eftersom tomträttsinstitutet ur sam- hälleliga synpunkter ansetts vara så värdefullt, att dess användande funnits böra befrämjas genom en särskild expropriationsbestämmelse, framställer sig till begrundande, varför de tätbebyggda områdena skola vara undan— tagna från denna bestämmelse. Det är ju att märka att tomträttsupplåtelser sedan länge varit i bruk även på tätbebyggd mark.

Begränsningen till den icke tätbebyggda marken förekom icke i det år 1949 till lagrådet remitterade förslag, där expropriation för tomträttsända- mål första gången utformats i lagtext. Lagrådet avstyrkte införandet av denna nya expropriationsgrund och hemställde i andra hand att dess till- lämpning måtte begränsas till mark, som icke redan vore tätbebyggd. Såsom skäl för avstyrkandet anfördes att ifrågavarande expropriation skulle kunna beviljas oberoende av hur den aktuella tomtmarknaden gestaltade sig och oavsett den enskilde markägarens vilja och förmåga att tillgodose markna- dens behov. Ett godtagande av en expropriationsgrund av denna beskaffen- het skulle alltså innebära ett än längre gående ingrepp i den enskilda jord— ägarens rätt än expropriationsgrunden för tätbebyggelse. Man kunde svår- ligen uppfatta den ifrågasatta expropriationsrätten för tomträttsupplåtelse annorledes än som ett medel, som främst syftade till att vinna en överflytt- ning å kommunen av en beräknad markvärdestegring. De intressen som i övrigt skulle kunna komma ifråga syntes nämligen tillräckligt tillgodosedda redan genom möjligheten att expropriera för tätbebyggelse. Om man ville åstadkomma en överflyttning av markvärdestegring från enskilda till det allmänna, syntes detta för övrigt böra ske på ett för alla likformigt och

rättvist sätt och ej så slumpartat som genom expropriation, då endast den markägare, mot vilken expropriation företoges, skulle drabbas därav. Vad särskilt anginge tätbebyggd mark syntes den föreslagna lagregelns formule— ring medgiva att i tätorterna kommunen utan några inskränkningar skulle kunna förvärva enskildas fastigheter för att sedan upplåta dem med tomt- rätt. Även om man kunde utgå från att den högsta administrativa myndig- heten icke skulle tillämpa regeln på ett så stötande sätt, kunde det dock icke vara med hävdvunnen lagstiftningsmetod överensstämmande att på detta för den enskilde viktiga område lämna så vida möjligheter för administra- tivt godtycke.

Med anledning av detta yttrande av lagrådet uttalade departementschefen i propositionen (nr 184) till 1949 års riksdag att han ej funnit anledning frångå sin mening om behovet av den ifrågavarande expropriationsgrunden. De fördelar som vore förenade med att samhället behölle äganderätten till marken syntes så stora, att avsikten att göra tomträttsupplåtelse borde mo— tivera expropriationsrätt. Tillsvidare syntes dock lagrådets hemställan om regelns begränsning till icke tätbebyggd mark böra godtagas. Sedan pågå- ende utredning om tomträttsinstitutet slutförts, skulle definitiv ställning tagas till frågan om denna begränsning.

Den nya lagstiftning om tomträtt, som genomfördes år 1953, förestavades av det dubbla syftet, att tomträttshavarens ställning såvitt möjligt skulle rättsligt tryggas, samtidigt som tomträttsupplåtarens intressen skulle tillvara— tagas, särskilt därutinnan att han kunde tillgodogöra sig inträdd markvärde- stegring och vid behov förfoga över den upplåtna marken för annat allmän- nyttigt ändamål. Problemställningen innefattade alltså en avvägning mel- lan två i viss mån motstående intressen. Denna ledde till att tomträttens ti- digare utformning såsom en för viss tid upplåten nyttjanderätt icke ansågs böra bibehållas. I stället konstruerades tomträtten som en till tiden obe- gränsad, från tomträttshavarens sida ouppsägbar rätt med förbehåll för markägaren att, då behov därav föreligger, efter utgången av vissa tids- frister kunna uppsäga tomträtten till upphörande.

Det råder icke något tvivel, att denna nya konstruktion av tomträtten innebär en stor förbättring i tomträttshavarens ställning såväl i fråga om tryggad besittning som beträffande kreditmöjligheter och ekonomiska vill- kor i övrigt. En fråga för sig är emellertid, huruvida denna fördel kunnat vinnas utan större uppoffring av det motstående intresset, d. v. s. samhällets intresse av att såsom markägare få njuta framdeles uppkommande mark- värdestegring. Huru härmed i verkligheten förhåller sig torde först efter en längre tids tillämpning av lagen kunna med någon säkerhet bedömas. Rent teoretiskt framställer sig till eftertanke, huruvida icke en besittningsrätt, som i så hög grad som fallet är med tomträtten till sitt innehåll närmar sig äganderätten, tenderar att taga åt sig den värdestegring som marken efter hand vanligen undergår. Av betydelse för bedömningen härav är vad lagen

stadgar rörande möjligheterna för avgäldsförhöjning och uppsägning av tomträtten. Beträffande avgäldsförhöjning må konstateras, att medan lagen icke reser särskilda hinder mot subventionering beträffande avgäldsbetal- ning, den å andra sidan i tomträttshavarnas och kreditgivarnas intresse avsevärt begränsar möjligheterna till avgäldsförhöjning i takt med mark- värdestegringen. Omreglering av avgälden kan icke påkallas när som helst utan endast vid utgången av vissa på förhand bestämda tidsperioder. Dessa utgöra minst 20 år, utom i det fall att tomträtten upplåtes väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse, i vilket fall tiden får sättas till lägst 10 år. I fråga om möjligheten för markägaren att tillgodogöra sig upp— kommande planvärdestegring är att märka, att vid avgäldsreglering hänsyn icke får tagas till en genom stadsplaneändring medgiven ökning av bygg— nadsrätten, i jämförelse med vad som gällt vid upplåtelsen, förrän upplå- telsens innehåll genom överenskommelse anpassats till den nya stadspla— nen. Visserligen kan markvärdestegring tillgodokomma upplåtaren även på så sätt, att hans ersättningsskyldighet vid uppsägning i intet fall omfattar markvärdet med därå inträdd värdestegring. Emellertid är uppsägnings- rätten bunden av särskilda förutsättningar. Uppsägning får överhuvudtaget ej ske, med mindre det är av vikt för ägaren att fastigheten användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare. Ej heller kan tomträtten när som helst bringas att upphöra genom uppsägning. Sådant får ske endast vid utgången av en lång tidsperiod. Denna utgör enligt huvud- regeln 60 år för den första perioden och 40 år för varje följande period. När upplåtelsen väsentligen avser annat ändamål än bostadsbebyggelse, får överenskommelse träffas om kortare tidsperiod, dock minst 20 år.

I följd av nu angivna lagbestämmelser och det förbud som meddelats mot inskränkning i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller i denna upplåta nyttjanderätt lärer ett markägande förbundet med tomträttsupplå— telse i allmänhet icke kunna bereda ägaren lika stor värdestegringsvinst som ett markägande under annan varaktig dispositionsform. Tomträttsupp— låtelsen blir visserligen ofta i praktiken den utväg som står till buds, när det gäller att bevara äganderätten i kommunens hand. Det är emellertid troligt att en metod, som innebär att kommunen efter exploateringen avyttrar fastigheten och sedan söker värdestegringshypotek i densamma, skulle i många fall leda till större total värdestegringsvinst än metoden med tomt- rättsupplåtelse. Under alla omständigheter kommer den fördel av värde— stegring, som tomträttsupplåtaren kan hoppas på, att framträda först på längre sikt.

Felaktigt vore emellertid, om tomträttens betydelse såsom rättsinstitut skulle bedömas huvudsakligen ur synpunkten av upplåtarens intresse med avseende på värdestegringen. Tomträttens samhälleliga värde framträder fastmera i dess dubbelsidighet, dess förmåga att även på indirekt väg, (1. v. 5. via den enskildes intresse, befrämja den kommunala markexploateringen och

den med stöd därav försiggående bebyggelseutvecklingen. Vad särskilt angår bostadsförsörjningen torde tomträtten i betydande mån ha underlättat kom- munernas möjlighet att lösa sina uppgifter inom denna samhällssektor. Men det är tydligt att tomträtten även eljest visat sig vara ett livskraftigt institut av stor betydelse för städernas markpolitik. Att problemet om indragning av den oförtjänta värdestegringen å mark i enskild ägo erhåller en godtagbar lösning genom värdestegringshypoteket, behöver därför ingalunda utesluta, att det alltjämt kommer att finnas anledning att förekomsten av tomträtts- upplåtelser stimuleras. Såsom redan antytts är det ur effektivitetssynpunkt önskvärt, att värdestegringshypoteket får ett komplement genom expropria- tionsrätten, och vad nyss framhållits rörande tomträtten anvisar såsom lämpligt, att den exproprierade marken disponeras genom tomträttsupplå— telse. Härigenom kunna de framtida förändringar i fråga om markens an- vändning, vilka äro önskvärda med hänsyn till en orts utveckling, genomfö- ras under större handlingsfrihet än om marken skulle behöva exproprieras. Såsom mera speciella fördelar med tomträtten må nämnas följande.

För fastigheter inom samma kvarter bli gemensamma anordningar allt vanligare. Dylika anordningar utgöras av gemensamma värmeanläggningar och tvättstugor samt framför allt av gemensamma parkeringsutrymmen. Även om en stadsdel icke skall ombyggas, ter det sig allt nödvändigare att skapa juridiskt tillfredsställande avtalsformer med avseende å dessa anord- ningar. Enligt nuvarande lagstiftning finnas nämligen små möjligheter att sluta sakrättsligt verkande avtal om gemensamma anordningar. Servitut kan endast användas i begränsad omfattning, eftersom servitutslagen icke medger att ägare av härskande fastighet ålägges ett positivt handlande (jfr beträffande servitut för gemensam värmecentral rättsfall återgivet i Nytt Juridiskt Arkiv 1954 sidan 166). Såvitt gäller de gemensamma parke- ringsutrymmena är frågan om rättsförhållandet mellan fastigheterna sär— skilt svårlöst. Visserligen kan man nödtorftigt hjälpa sig fram genom att bil- da ekonomiska föreningar och försöka få servitutsavtal intecknade så långt det är möjligt, men detta system är otillfredsställande. Ett lagförslag av lagberedningen, som sökt lösa frågan genom 5. k. samfällighetsavtal, har icke blivit föremål för proposition. Om sålunda gemensamhetsanordningarna sakna juridisk garanti eller icke synas kunna erhålla sådan garanti på ett smidigt sätt så länge fastigheterna tillhöra flera ägare, kan däremot pro- blemet avsevärt förenklas om fastigheterna bliva tomträttsfastigheter. Sedan lång tid tillbaka ha gemensamhetsanordningar för tomträttsfastigheter kun- nat regleras genom bestämmelser i tomträttskontrakten. Genom att tomt- rättslagstiftningen medger upplåtaren att lämna föreskrifter om det sätt på vilket fastigheten skall nyttjas, föreligga möjligheter att bestämma tomt— rättshavarnas inbördes rättigheter och skyldigheter i vad avser gemensam- hetsanordningar utan att regler härom behöva införas i lagstiftningen. Ex- propriation för tomträtt å bebyggd mark skulle ur denna synpunkt betyda

en stor vinst, icke direkt för det allmänna utan i första hand för husägarna inbördes. '

Icke ovanligt är att staden, utan att ombyggnad av ett stadsområde ifråga- sättes, önskar framdraga en gångtrafikled i markplanet genom ett helt kvarter eller över en tomt. Sådana s. k. stadsplanescrvitut kunna enligt nu- varande lagstiftning fastställas i stadsplan endast om staden visar att en överenskommelse föreligger med markägaren. Att uppnå en sådan överens— kommelse är ofta svårt, och ibland kan trafikleden fördenskull icke anord— nas, eftersom expropriationsrätt till servitut för gatuändamål icke kan er- hållas vare sig enligt expropriationslagen eller enligt byggnadslagen. Be- träffande tomträttsfastighet kan emellertid åtgärden genomföras utan ändring av tomträttskontraktet. Tomträttshavaren är nämligen berättigad till nedsättning i avgälden, om tomträttens värde avsevärt minskas genom nya eller ändrade byggnadsbestämmelser eller av annan särskild omstän- dighet. Det förutsättes sålunda att tomträttshavaren icke skall kunna mot- sätta sig ett intrång genom exempelvis en allmän trafikled, men samtidigt garanteras honom en sänkning av tomträttsavgälden. Tomträtten är uppen- barligen även i detta fall ägnad att underlätta framtida mindre stadsplane— ändringar.

En ytterligare omständighet, som talar för att tomträtten blir den nor- mala besittningsformen inom städerna, är att tätbebyggelsen numera icke såsom tidigare sker huvudsakligen eller uteslutande i markplanet. Oavsett om bebyggelsen i markplanet lämnas orubbad, kommer marken att bli genomkorsad icke endast av ledningsservitut utan även av servitut för tunnlar för gång- och biltrafik samt för tunnelbanor. Då byggnadsrätten en— ligt stadsplan därjämte regleras både uppåt och nedåt i förhållande till markplanet, uppstår ofta en förvirrande mängd servitut och stadsplane- bestämmelser i vilka senare ofta ändringar vidtagas. Äganderätten blir- många gånger så urholkad att den icke skiljer sig från en besittningsrätt, om man bortser från att värdestegringen å marken tillfaller den enskilde. I tomträttskontrakten kunna alla de förhållanden, som gälla besittnings- rätten bli enhetligt reglerade. Vidare elimineras det nuvarande i och för sig otillfredsställande förhållandet att en fastighetsägare, vilkens rättigheter beskäras genom administrativa förfoganden i form av stadsplanebestäm- melser, lämnas utan kompensation. Tomträttshavaren har ur denna syn- punkt en gynnsammare position.

I detta sammanhang bör även uppmärksammas, att jämväl mark som ut- gör gata i allt större utsträckning kommer att underbyggas icke blott med trafikleder utan också med utrymmen för enskilda ändamål, exempelvis för lager- och butiksändamål, vilka utrymmen sammanhänga med bebyggel— sen å ömse sidor av gatan. I dessa fall finnas under nuvarande förhållanden huvudsakligen två möjligheter att åstadkomma kredit åt den som skall bygga under gatan. Den ena är att staden lämnar en servitutsupplåtelse, vil-

ken emellertid ej kan intecknas och sålunda utgör ett tämligen otillfreds- ställande kreditobjekt. Den andra möjligheten är att gatumarken göres till tomtmark, vari staden erhåller ett servitut som medför rätt att i mark- planet utnyttja marken som gata. Om sådan tomtmark blir föremål för en- skild äganderätt uppstår det egendomliga förhållandet, att staden icke ens skulle äga sina egna gator. En bättre lösning är att gatumarken samman- lägges med angränsande tomt och att hela den nybildade tomten upplåtes med tomträtt. I tomträttskontraktet förbehålles staden därvid rätt att nyttja del av tomten såsom gata. Staden kommer således att äga både tomt och gata samt såsom ägare förbehålla sig rätten att i markplanet använda en del av tomten för gatuändamål. En användning av tomträtten på redan be- byggd stadsjord är sålunda lämplig även av den anledningen, att i framtiden den skillnad, som för närvarande råder mellan gatumark och byggnads- mark, kommer att uttunnas eller helt upphöra.

De fördelar med tomträtten, som här ovan beskrivits, torde kunna moti— vera, icke blott att den nuvarande rätten för kommunen att expropriera för tomträttsändamål bibehålles, utan även att bestämmelsen utvidgas till att avse jämväl den tätbebyggda marken. Frågan härom synes numera be— finna sig i ett annat läge än är 1949, och de i berörda lagrådsutlåtande fram- förda betänkligheterna mot denna expropriationsform ha till stor del för- lorat sin aktualitet. Vad särskilt angår farhågan, att expropriationsrätten skulle betyda att markvärdestegring överflyttades på kommunen på ett slumpartat sätt, så måste denna farhåga sägas bliva undanröjd, i och med att problemet om värdestegringsindragning löses genom värdestegrings- hypoteket. Såsom hypoteksproceduren utformats, kan det nämligen anses möjligt, att alla mera praktiskt betydelsefulla värdestegringsfall inom en någorlunda begränsad tidrymd bliva föremål för behandling. Överflytt- ningen av värdestegringen skall alltså, oavsett vilken metod som användes, kunna försiggå i stort sett likformigt och utan mannamån. Den blir till följd av hypoteksbeläggningen tillika oberoende av de tidpunkter, som en kommun kan välja för genomförandet av expropriationer.

Att kommunen genom den nu förordade lagändringen får ett medel i sin hand att förvärva bebyggda fastigheter, innebär naturligtvis icke, att sådana förvärv komma att bli en massföreteelse. Hinder häremot komma att föreligga redan i följd därav att dylika expropriationer — även om desamma underlättas genom värdestegringshypoteket och möjligheten att omedelbart överlåta byggnaderna med hjälp av tomträttskredit —— likväl måste kräva betydande utgifter för markens förvärvande, en kapitalinsats som i allmänhet icke ånyo frigöres utan synes bli bunden för all framtid. Det kan antagas att en kommun i allmänhet kommer att handhava ex- propriationsrätten i den utsträckning, som motsvarar dess finansiella re- surser och föreliggande markpolitiska önskemål. Att förhållandena härvid- lag komma att te sig olika för olika kommuner synes självfallet. Och lika

tydligt är att det får bero på kommunens eget omdöme i vilken omfattning mark skall exproprieras för tomträttsändamål. Anser en kommun skäl föreligga för en mera systematisk överföring av privatägd mark till tomt- rättsmark, lärer det få ankomma på kommunen att själv utreda de organisa- toriska och ekonomiska förutsättningarna för en sådan omläggning.

Mot den nuvarande lagregeln torde emellertid kunna anmärkas, att den genom sin allmänt hållna avfattning formellt öppnar möjlighet för ex- propriation även i fall där ett sådant ingripande icke rätteligen bör före— komma eller där annan upplåtelse än med tomträtt, exempelvis arrende, utgör den ändamålsenliga dispositionen. För expropriation synes böra krävas något mera än ett uttalande från kommunens sida att den har för avsikt att upplåta marken med tomträtt. I expropriationsärendet bör rimligen kunna antagas, att tomträttsupplåtelsen skall bli till nytta även ur annan syn- punkt än indragning av värdestegring. Klart är att expropriation ej bör beviljas, om den skulle stå i strid med något allmänt intresse, som för- tjänar att beaktas framför det kommunala anspråket. Tydligt är också, att en förändring från besittning under äganderättstitel till besittning med tomträtt icke bör framtvingas på sätt som medför störningar inom närings- livet. Ett industriföretag, som för sin drift förvärvat visst markområde, sy— nes icke rimligen böra få ansättas med krav på att dess äganderätt skall om- vandlas till tomträtt. Till precisering av förevarande lagbestämmelse synes böra uppställas såsom villkor för expropriationsrätt, att tomträttsupplåtel- sen skall främja lämplig bebyggelse eller eljest vara ändamålsenlig med hänsyn till föreliggande allmänna intressen.

KAPITEL IX

Reformens verkningar

1. Inledande synpunkter

För att ståndpunkt skall kunna tagas antingen för eller emot tanken att med vår lagstiftning införliva ett sådant institut som det här förut beskrivna värdestegringshypoteket är det uppenbarligen icke tillräckligt, att de med denna nyhet sammanhängande rättstekniska konstruktionsfrågorna konsta- teras ha blivit lösta på ett sätt som är tillfredsställande eller i allt fall bättre än enligt andra yppade alternativ. Det blir även nödvändigt att, så långt detta låter sig göra, söka bedöma de allmänna verkningar för samhälls- ekonomien eller särskilda avsnitt av densamma, som denna reform kan an- tagas medföra. Att vissa sådana verkningar måste komma, kan tagas för givet, och det skulle ju ej heller överensstämma med reformens syfte, om de utebleve. Men verkningarna kunna vara av olika slag, gynnsamma eller ogynnsamma, och uppgiften blir nu att närmare precisera vilka de kunna vara och vilken vikt som bör tillmätas desamma. Härav skulle så erhållas ledning för bedömandet, huruvida fördelarna med reformen överväga de därmed förknippade olägenheterna. Vid en sådan undersökning bör för- utsättningen vara den, att reformen i sin konstruktion och i sina detaljer blir just sådan, som de utarbetade lagförslagen angiva. Härav följer att spörsmål av uteslutande juridiskt intresse i detta sammanhang kunna lämnas åsido. Man får antaga att rättvisesynpunkten i det enskilda fallet blivit vederbörligen tillgodosedd. Och även om den lösning, som förslaget er— bjuder för ett dylikt fall, skulle framstå såsom komplicerad eller mindre ändamålsenlig, så behöver en dylik bristfällighet ej tarva särskild kommen— tar, för så vitt fallet är så pass sällsynt, att det icke kan befaras påverka den totalbild av reformens verkningar, som här eftersökes. Vad som nu intresse- rar är hur reformen kommer att ställa sig för huvudmassan av de i prak— tiken förekommande fallen och vilka verkningar för samhällsekonomien som därav äro att vänta.

En undersökning av detta slag möter naturligtvis vissa vanskligheter med hänsyn därtill, att någon med värdestegringshypoteket jämförlig anordning icke hittills blivit prövad i vårt land. Vad angår de olika system för in- dragning av oförtjänt värdestegring, som förekommit eller förekomma i vissa främmande länder, så ha dessa visserligen haft en tillämpning, som möjliggjort att slutsatser kunnat dragas rörande deras verkningar. Men om

dessa huvudsakligen negativa omdömen gäller i stort sett, att de icke kunna överföras på värdestegringshypoteket, eftersom detta genom sin konstruk- tion på avgörande punkter skiljer sig från alla hittills tillämpade system. Av det sagda följer att undersökningen måste ske enligt en metodik, som icke i större utsträckning kan underbyggas med statistiskt material. Från de utgångspunkter som äro givna torde emellertid, utan hinder av bristen på siffror, kunna framdeduceras slutsatser av betydelse för det ställningstagande som här avses. '

Bland de verkningar som reformen kan väntas medföra äro en del att be— trakta såsom allenast övergångsföreteelser. Det är naturligtvis nödvändigt att även dessa bli föremål för bedömning. Med hänsyn till deras tillfälliga karaktär kan det emellertid vara anledning att icke upptaga dem till be- handling i detta sammanhang. Hur övergången till den nya ordningen är tänkt, framgår av de övergångsbestämmelser som lagförslaget innehåller. De särskilda problem, som äro förknippade med övergången, få sin belys— ning i motiveringen till dessa bestämmelser.

Med den begränsning av ämnet som nu angivits får undersökningen ka- raktär av en jämförelse mellan nu rådande förhållanden och det tillstånd, som kan förväntas inträda, sedan den tillämnade lagstiftningen under ett antal år haft praktisk tillämpning. I inledningen till detta betänkande har redan betonats, att de fördelar, som stå att Vinna med reformen, icke kunna nå en storlek, motsvarande de mycket högt ställda förhoppningar som man i äldre tid ofta förbundit med tanken på jordräntans indragning. Det kan därför också vara anledning konstatera att en kritik, som grundas enbart på obestämda farhågor om att en sådan reform skulle innebära en ödesdiger omvälvning av samhällsekonomien, icke förtjänar större avseende i detta sammanhang.

Värdestegringshypoteket framträder civilrättsligt såsom en legal be- gränsning av jordäganderättens innehåll. Beträffande räckvidden av denna begränsning framgår det av förslaget, att redan existerande jordvärde icke skall hypoteksbeläggas, att den stora massan av jordbruks- och skogsfastig- heter skall helt undantagas från lagens tillämpning, samt att förutsättningen i övrigt är den, att hypotek icke kommer att sökas i andra fastigheter än sådana, för vilka det finns anledning att räkna med en oförtjänt värde- stegring. Det är under sådana omständigheter tydligt nog, att värdestegrings— hypoteket, oavsett hur det i övrigt må inverka på det ekonomiska livet, icke kommer att innebära någon märkbar strukturförändring i fråga om egen- domsfördelningen i landet. Borttagandet av möjligheten till en oförtjänt och stundom tillika opåräknad värdestegringsvinst träffar icke någon kärn- punkt i äganderättsinstitutionen, och reformen kan i det stora hela ej heller eljest tänkas rubba själva det ekonomiska system med privategendom, som antages vara det lämpliga för våra förhållanden.

Med värdestegringshypoteket skall visserligen enligt förslaget kombineras

en utvidgning av rätten för kommun att expropriera mark för upplåtelse med tomträtt. Då nu, oavsett detta, hypoteksansökningen får vissa rättsverk- ningar, som i avsevärd grad komma att underlätta de faktiska möjligheterna att genomföra expropriationer, kan det förutses, att omföringen av mark- innehav från äganderättstitel till tomträttstitel kommer att fortgå i ett snabbare tempo än hittills; förutsatt givetvis, att man på kommunalt håll vidbliver nu gängse uppfattning om tomträttsinstitutets lämplighet för det allmänna. Det kan tänkas att utvecklingen på så sätt leder till att marken i våra städer och tätorter — såsom under en äldre historisk epok varit fallet — till största delen kommer att omfattas av ett kollektivt ägande. Ett sådant perspektiv torde emellertid icke erbjuda alltför stora betänkligheter, sett från privategendomens försvarsposition. Det är en känd sak att tomträtten, i den utformning som den fått genom 1953 års reform, bereder tomträtts- havaren en ställning, som föga skiljer sig från den som tillkommer en fastighetsägare.

Diskussionen angående den avsedda reformens verkningar torde alltså med fördel kunna förläggas till ett plan, som medger en direkt insyn på så- dana områden av ekonomiskt liv, där reformen kan tänkas upprulla frågor av praktiskt betydelsefull innebörd. Härmed avses naturligtvis icke, att för— hållanden, vilkas aktualitet får bedömas såsom övergående, nu skulle tarva särskild uppmärksamhet. En lag om värdestegringshypotek måste syfta till en lösning med giltighet för ett långvarigt framtida tidsskede, och det skulle överhuvudtaget vara oriktigt, om förhållanden av tillfällig karaktär bedömdes såsom slutgiltiga hinder mot reformens genomförande.

Med den tillämpning, som värdestegringshypoteket avses skola ha, får reformen betydelse huvudsakligen för tätbebyggda områden och områden som förutses komma till användning för tätbebyggelse. Vad som intresserar är naturligtvis främst sådan ekonomisk verksamhet, som gäller dispositionen av marken. Undersökningen bör i enlighet härmed omfatta problem hän- förliga till utvecklingen från obebyggd mark till bebyggda kvarter. I för- grunden tränga vidare sådana frågor som angå hyresmarknaden och för- valtningen av hyresfastigheter. Uppmärksamhet bör ytterligare ägnas åt egnahemsbebyggelsens intressen samt åt saneringen av förefintlig äldre bebyggelse. Av särskilt intresse är reformens förhållande till fastighets- krediten. I andra hand komma de mera indirekta verkningar, som reformen skulle kunna tänkas medföra för näringslivet, närmast industri och handel, inom ifrågavarande områden. Slutligen synes reformens samband med skat— teväsendet böra bli föremål för viss analys.

För att reformens verkningar skola kunna någorlunda riktigt bedömas, måste såsom villkor gälla att den, som genom värdestegringshypoteket skall hindras från att göra en oförtjänt vinst, icke blir i stånd att genom avtal med annan och på dennes bekostnad likväl inkassera vinsten. Det måste alltså kunna förutsättas att värdestegringshypoteket icke blir en börda av det slag

som kan övervältras. Frågan huru härmed i verkligheten förhåller sig är självfallet av stor vikt. Det kan i detta sammanhang erinras att den kritik, som på sin tid riktades mot det år 1948 framlagda förslaget om exploaterings- avgift, innefattade såsom en huvudanmärkning, att avgiften kunde över- vältras. Anmärkningen _ som senare fått en viss bekräftelse genom erfa- renheterna från den engelska lagstiftningen i samma ämne — lät sig ej direkt avvisas, låt vara att man trodde sig ha funnit ett korrektiv genom den konkurrens i utbudet av tomtmark, som skulle etableras genom kom- munens aktiva, av expropriationsrätt underbyggda markpolitik.

För värdestegringshypotekets vidkommande ligger emellertid denna fråga annorlunda till. Detta institut har en konstruktion, som i avgörande punkter gör detsamma olikt exploateringsavgiften. Hypoteket är icke för sin existens beroende av att stadsplan blivit fastställd, och det kommer därför normalt att träffa markägandet redan innan någon överlåtelse för exploatering kommit till stånd. Med hypotekskonstruktionen följer vidare, att mark- ägaren — den ursprunglige eller dennes efterman — icke behöver hållas i ovisshet om vad han kan räkna såsom sin andel i fastighetsvärdet. Genom ingångsvärderingen och dess publicerande genom fastighetsboken erhålla enskilda kontrahenter en god ledning för sin bedömning av priset, och det blir möjligt för en köpare av fastigheten att direkt avläsa, huruvida och i vad mån hans övertagande av betalningsansvar för hypoteket skall för— anleda avräkning å köpeskillingen. Eftersom hypoteket förhindrar upp- komsten av spekulativa förväntningsvärden, torde i själva verket köpe- skillingen vid en försäljning, som äger rum under den närmaste tiden efter ingångsvärderingen eller i allt fall innan någon värdestegring ägt rum, i allmänhet bestämmas till samma belopp som ingångsvärdet. Det är visser— ligen tänkbart att en köpare i något fall skulle kunna vara benägen att betala ett visst överpris. Omständigheterna kunna nämligen vara sådana, att fas— tigheten för just denne köpare är av särskild betydelse, d. V. 5. att den för honom har ett s. k. subjektivt värde. Att han erlägger betalning härför är naturligtvis hans ensak och innebär icke någon övervältring av hypoteks- bördan. Det kommer givetvis att ligga i en sådan köpares intresse att vid utgångsvärderingen påvisa förekomsten av det subjektiva värdet, så att icke den erlagda köpeskillingen blir en vilseledande faktor vid bedömningen av ortspriset och därmed måhända även för bestämmandet av fastighetens objektiva värde.

Sedan sålunda framgått, att någon övervältring av hypoteksbördan icke är att befara på tomt- eller fastighetsmarknaden, återstår att undersöka, om ett dylikt fenomen det oaktat skulle kunna uppträda på själva hyresmark- naden, d. v. s. så att räntebetalningarna å hypoteket komme att slutligen stanna på hyresgästerna. Även härvidlag bör hållas i minnet, att värde- stegringshypoteket har en helt annan konstruktion än exploateringsavgiften. Den senare tog nämligen uteslutande sikte på den s. k. planvärdestegringen,

och den var utformad såsom en engångsavgift, vars erläggande visserligen utgjorde villkor för nybyggnadslov men som lämnade åsido den värde- stegring som sedan kunde följa. I motsats härtill är värdestegringshypote- ket en fastigheten åvilande gravation, som innebär möjlighet för det all- männa att genom de årliga ränteinbetalningarna fortlöpande tillgodogöra sig all framtida oförtjänt värdestegring. Ägaren av en fastighet, från vil- ken värdestegringen på ett tidigare stadium indragits, kan icke taga ska— dan igen på ett senare stadium genom att höja hyrorna. Om så skedde, skulle ju detta få till följd att hypoteksbeloppet och därmed ränteutgifterna komme att öka i motsvarande mån. Där fastighetsägaren ej befinner sig i en monopolställning, torde för övrigt övervältring i den mening här avses få anses utesluten redan på den grund, att den allmänna, av efterfrågan på lägenheter bestämda prisbildningen icke tillåter variationer med hänsyn till varje särskild fastighets utgiftsförhållanden. Att värdestegringshypoteket reducerar nettobehållningen från en viss fastighet kan alltså icke kompen- seras genom ökning av bruttoavkastningen. Det är i själva verket hyrorna som bestämma värdestegringsvinsten och icke tvärtom.

Vad nu anförts berättigar alltså till den slutsatsen, att någon övervältring av hypoteksbördan i de enskilda fallen och så att säga på direkt väg icke synes möjlig. Härmed är emellertid ännu icke konstaterat, att en lagstiftning om värdestegringshypotek icke skulle kunna på indirekt väg utlösa ogynn- samma återverkningar för intressen, som man med reformen avser att skydda. För att kunna bedöma huru härmed förhåller sig kräves en när— mare undersökning av värdestegringshypotekets verkningar inom olika sek- torer av samhällsekonomien.

2. Markägandet i tätorternas omgivning

Den fortgående folkökningen i en tätort har såsom en naturlig följd en mer eller mindre stark efterfrågan på exploaterbar mark i tätortens om— givning. Den prisstegring, som härigenom kan framkallas, hejdas själv- fallet icke vid den gräns, där markförvärvet skulle ställa sig för dyrt i förhållande till vad marken kan avkasta med hittillsvarande användning. Markägaren knyter till utvecklingen den förhoppningen, att hans mark förr eller senare kommer att användas till tätbebyggelse, och han kan med hänsyn härtill begära ett pris, som uttrycker hans förväntan om högre avkastning i denna användning. Med stegrad expansion ökas mark- köparens villighet att betala för ett dylikt förväntningsvärde. Genom att hålla tillbaka sitt utbud kan markägaren å sin sida ytterligare driva upp priset. Med ägandet av mark i en tätorts omgivning följer på så sätt ofta en förmögenhetsvinst för ägaren, som icke motsvaras av utfört arbete eller sparande. Fastighetens värdestegring är av det slag, som enligt förslaget skall bedömas såsom oförtjänt. '

Det är tydligt att fenomenet med förväntningsvärden framkallat vissa svårbemästrade problem, av betydelse för bostadsförsörjningen och stads- byggnadsväsendet i övrigt. Man torde i denna värdestegring få söka en av drivkrafterna i den utveckling, som lett fram till en starkare samhälle- lig kontroll över bebyggelseutvecklingen och till en mera aktiv markpolitik från kommunernas sida. Det var icke minst med tanke på förväntnings- värdena, som den kommunala expropriationsrätten genom 1949 års lag— stiftning vidgades genom uppställandet av nya expropriationsgrunder. Man ansåg att kommunen skulle bäst kunna lösa utbyggnadsfrågorna, om den förvärvade äganderätt till den mark i ytterområdet, där tätbebyggelse var att vänta. Beträffande särskilt planeringen framhölls det såsom mycket betydelsefullt, att dennas rationella utformning icke förhindrades eller försvårades genom de ekonomiska konsekvenserna av markens kvarstan— nande i enskilda spekulanters ägo.

Det heter alltså nu, att ledningen för en kommun skall vara så fram- synt, att kommunen i god tid, innan tätbebyggelse blivit aktuell, till rim— liga priser förskaffar sig äganderätt till de behövliga markområdena. Att kommunerna, eller i allt fall många av dem, gjort sitt bästa för att för- verkliga detta önskemål om en aktiv markpolitik torde icke böra be- tvivlas. Men enligt sakens natur måste dock resultaten av en sådan kom- munal markpolitik komma att variera allt efter tätorternas expansions- tempo samt kommunernas större eller mindre ekonomiska och personella resurser. Måhända ha de kommunala markförvärven på sina håll varit så omfattande, att mark i onödan eller onödigt tidigt kommit att frångå enskilda, ett förhållande, som vad jordbruksjorden beträffar vanligen med- för en ogynnsam effekt i produktivt avseende. Vad man i detta samman- hang har att fråga sig är emellertid, i vad mån kommunerna verkligen lyckats förvärva den erforderliga marken till sådana priser, som från bostadsförsörjningens och stadsnäringarnas synpunkt varit tillräckligt gynnsamma. Såsom redan tidigare (jfr kapitel VIII: 8) utvecklats, innebar '1949 års expropriationslagstiftning icke en sådan lösning i fråga om mark- priserna, att förväntningsvärdena därigenom förlorade sin betydelse. Och även oavsett detta, kan naturligtvis expropriation icke vara den utväg, som ligger närmast till hands, när en kommun vill förvärva mark. Det är tydligt, att prisbilligheten i de kommunala markförvärven i mycket hög grad blir beroende av det förutseende och den affärsskicklighet som kan presteras från kommunens sida. När det gäller att genom frivilligt köp förvärva mark, intager kommunen ingalunda någon monopolställning. Köpare av skilda kategorier kunna uppträda på marknaden och konkur— rera med kommunen genom att bjuda högre pris än som motsvarar jord- bruksavkastningen. Under vissa konjunkturer kan efterfrågan på jord- bruk vara så stark, att avsevärda överpris bjudas även av sådana köpare, som endast ha markens användning för jordbruk i tankarna. Ej sällan

förekommer också, att fastigheten för viss köpare har ett subjektivt värde, som gör honom benägen att betala vida mer än gängse ortspris. Härtill kommer konkurrensen från personer, vilka i likhet med kommunen räkna med en förändrad användning av marken. Ett industriföretag kan tänkas vilja i god tid reservera mark för en tillämnad utvidgning av rörelsen. Men slutligen förekommer givetvis också i viss utsträckning, att personer, vilkas enda eller huvudsakliga syfte är att spekulera i ett stigande för- väntningsvärde, uppträda såsom köpare och lyckas förekomma kommunen. Det är i betraktande av allt detta tydligt, att den nuvarande ordningen icke innebär någon betryggande garanti mot att anskaffningskostnaden för tomtmarken drives onödigt i höjden till följd av oförtjänt markvärde- stegring.

Den totala belastning, som förväntningsvärdena sålunda utgöra vid tät- orternas fortskridande utbyggnad i ytterområdena, torde alltefter tids- omständigheterna variera inom vida gränser, och det skulle därför vara ändamålslöst att med statistiska siffror — om nu några sådana stode att få —— söka angiva något bestämt belopp. Att förhöjningen i köpeskil- lingarna rör sig om något hundratal miljoner kronor per år må vara ett rimligt skönsmässigt antagande. Huruvida den i en framtid skulle komma att öka eller minska år ovisst. Det är troligt att en minskning skulle komma att uppvägas av en starkare förekomst av oförtjänt värdestegring inom tätorternas centrala delar. Härvidlag må erinras, att stadsbyggandet under de senaste decennierna endast i ringa mån framträtt såsom en rekonstruktion (sanering) av bebyggelsen i samhällenas centrala delar. Nyproduktionen av bostäder och industribyggnader har till alldeles över- vägande del varit förlagd till ytterområdena, ett förhållande som, vad särskilt Stockholm angår, rätt väl belyses därav, att numera endast 36 procent av Stor-Stockholms befolkning bor i innerstaden. Att denna utveck- lingsgång —-— såsom av flera skäl är sannolikt — med tiden måste ändras utesluter givetvis icke, att den oförtjänta värdestegringen i samhällenas omgivningar alltjämt skulle komma att spela en stor roll. Det kan vara lämpligt att i detta sammanhang återgiva ett konkret rättsfall vilket — om det också icke rent siffermässigt är typiskt _ dock är ett skolexempel på huru den oförtjänta markvärdestegringen kan vålla svårigheter.

Jordbruksegendomen Holma gård, som är belägen inom stadsdelen Fosie i Malmö, tillhörde vid 1951 års ingång ett dödsbo och omfattade vid denna tidpunkt 22 hektar åker, en areal som var vida mindre än den som fun- nits i äldre tid. Egendomen gränsade omedelbart till ett område, som blivit bebyggt med en- eller tvåfamiljshus och för vilket fanns fastställd stadsplan. Den hade upplåtits på arrende genom ett avtal, som ansågs hemfalla under de sociala arrendelagbestämmelserna. Malmö stad, som avsåg att använda marken till bostadsbebyggelse efter upplåtelser med tomträtt, lyckades i januari 1951 inköpa egendomen av dödsboet mot en

köpeskilling av 210000 kronor. Den å egendomen sittande arrendatorn förde emellertid talan 0111 förköp och kunde härigenom den 1 augusti samma år övertaga egendomen såsom ägare, varvid han endast hade att betala köpeskillingen å 210000 kronor jämte stadens lagfartskostnad ä 2 134 kronor. Såsom en extra fördel med förvärvet tillkom, att de gamla och för jordbruket överflödiga ekonomiutrymmena kunde, om ock till- fälligt, mot en betydande årshyra upplåtas såsom lagerlokaler till ett industriföretag. Emellertid anhöll staden den 29 oktober 1951 om tillstånd att expropriera egendomen. Genom resolution den 3 juli 1953 beviljade Kungl. Maj:t staden rätt att, för säkerställande av att mark på skäliga villkor vore tillgänglig för tätbebyggelse och därmed sammanhängande anordningar, genomföra expropriationen. Som ägaren (förre arrendatorn) under tiden avlidit, kom stämningen i expropriationsmälet att riktas mot hans dödsbo, och detta fick av staden erbjudande om en ersättning å 277 500 kronor. Ägaren begärde emellertid 815 373 kronor. Sedan parterna härefter upptagit förhandlingar, träffades slutligen en överenskommelse, enligt vilken staden skulle i expropriationsersättning erlägga 550 000 kro- nor, därav 80 000 kronor belöpte å egendomens överloppshus, samt betala rättegångskostnaderna med 21 000 kronor. Överenskommelsen fastställdes genom dom av rådhusrätten den 6 september 1955.

Det nu refererade rättsfallet —— som på sin tid ådrog sig rätt stor upp— märksamhet — ådagalägger otvivelaktigt ett missförhållande. Detta består emellertid icke däri, att arrendatorn genom sin förköpsrätt kunde inlösa egendomen. Situationen för staden skulle ju knappast ha varit bättre, om arrendatorn i vanlig ordning köpt egendomen av den ursprunglige ägaren eller om denne tillvaratagit sin spekulationsmöjlighet genom att behålla egendomen till dess expropriation genomförts. Det anmärkningsvärda lig- ger uppenbarligen däri, att en förmögenhetsökning av den storlek som rättsfallet illustrerar kunnat uppstå på så kort tid utan att härför behövt göras någon egentlig arbets- eller kapitalinsats. Man kan — låt vara med någon förenkling —— göra gällande att ägaren genom sitt fyraåriga ägande gjort en oförtjänt värdestegringsvinst å 340 000 kronor. Och härtill kom- mer att, eftersom egendomen icke avyttrats genom frivillig försäljning, vinsten ej heller drabbats av realisationsvinstbeskattning. Vill man här göra en jämförelse med det fall att förmögenhetsökningen utgör ett resultat av arbete och sparande, konstateras lätt en betydelsefull skillnad. Medan i förstnämnda fall tillväxten lämnas helt obeskattad, är i sistnämnda fall den inkomst, av vilken förmögenhetsökningen skall framkomma, varje är utsatt för en beskattning enligt progressiv skala. Denna skillnad måste betecknas såsom mycket otillfredsställande.

Därest den nu avsedda lagstiftningen om värdestegringshypotek varit genomförd, hade ett resultat, sådant som det i nyssberörda rättsfall fram- komna, uppenbarligen förhindrats. Det kan förutsättas att staden, redan

innan förhandlingar upptagits om köpet, sökt värdestegringshypotek i egendomen. Det ingångsvärde, som i samband härmed skolat åsättas, hade av allt att döma icke kunnat bliva högre än omförmälda köpeskilling å 210 000 kronor. Staden hade sedan — när så fallit sig lägligt — kunnat förvärva egendomen till detta pris, eventuellt med ett av penningvärde- försämring betingat särskilt tillägg. Förvärvet hade kunnat ske i form _av frivilligt köp eller genom expropriation. I förstnämnda fall hade måhända arrendatorn, av hänsyn till sin verksamhet såsom jordbrukare, anställt förköpstalan. Om så skedde eller ej, skulle dock ur stadens synpunkt vara mindre betydelsefullt. Staden hade under alla omständigheter kunnat vid behov expropriera egendomen utan annan förhöjning av ingångsvärdet än den som eventuellt föranletts av inflation. Med en sådan expropriations- ersättning skulle tydligen samma verkan ha ernåtts, som om ett belopp, motsvarande den oförtjänta värdestegringen enligt rättsfallet, formligen överlämnats till staden. För den händelse staden av någon anledning hade avstått från att förvärva egendomen, hade den tack vare hypoteket likväl kunnat åtnjuta värdestegringen. Denna hade, sedan väl stadsplan fast- ställts, kunnat till beloppet fixeras genom en utgångsvärdering.

Emellertid lärer effekten av värdestegringshypotekets införande icke stanna därvid, att skillnaden mellan ingångs- och utgångsvärde — såvitt angår den oförtjänta värdestegringen — indrages till det allmänna. På det utvecklingsstadium, varom diskussionen i förevarande avsnitt rör sig, ut- göres den oförtjänta värdestegringen under nuvarande förhållanden huvud- sakligen av spekulativa förväntningsvärden. Ett dylikt värde är enligt sin natur bestämt dels genom diskontering av ett antaget högre framtidsvärde dels genom en ytterligare reducering, svarande mot graden av sannolikhet beträffande förutsättningarna för framtidsvärdets åtnjutande. Då nu värde— stegringshypoteket principiellt borttager möjligheten för ägaren att till- godonjuta den del av framtidsvärdet, som uppkommer genom oförtjänt värdestegring, måste ett förväntningsvärde —— som ej upprätthålles på konstlad väg genom en särskild lagbestämmelse —— reduceras till noll. Detta betyder, annorledes uttryckt, att värdestegringshypoteket kommer att i framtiden förhindra uppkomsten av spekulativa förväntningsvärden. Tydligt är att denna verkan inträder även i sådana fall, där fastigheten ännu icke belagts med hypotek eller ens någonsin får en sådan belastning. Ägaren måste nämligen utgå från att hypotek förr eller senare kommer att sökas. Prisbildningen på den fastighetsmarknad varom nu är fråga kommer alltså att kännetecknas därav, att marken betales efter sitt värde i den hittillsvarande användningen, d. v. s. i regel jordbruksvårdet.

Vad hittills utvecklats giver naturligtvis stöd för antagande att reformen, till den del nu är i fråga, kommer att bereda det allmänna avsevärda för- delar. Önskemålet om billiga priser vid markanskaffningen synes bliva tillgodosett, så långt detta låter sig göra utan kränkning av enskild rätt.

Genom de spekulativa förväntningsvärdenas bortfallande ernås tillika en nivellering skilda fastigheter emellan, som undanröjer vissa nu förefint- liga svårigheter vid byggnadslagens tillämpning. Detta gäller bland annat om den olikhet i värde, som under nuvarande förhållanden uppkommer mellan mark, som får ingå i byggnadskvarter, och mark, som avsättes till gata eller parkområde. Reformen torde vidare på olika sätt underlätta planeringsarbetet. Den gör planförfattaren mindre bunden av ekonomiska hänsyn och giver honom därmed större möjlighet att utforma planen på det ur teknisk synpunkt mest rationella sättet. I fråga om kommunernas markanskaffning må slutligen konstateras, att denna kan försiggå under lugnare förhållanden än hittills. Ett uppskov med markförvärvet blir ej längre så ödesdigert. Kommunen kan också för genomförande av expro- priation mera fritt välja den tidpunkt som passar.

Man har nu att fråga sig, i vad mån dessa fördelar för det allmänna kunna uppvägas genom nackdelar, sammanhängande med begränsningen av markägarnas möjligheter till värdestegringsvinst. Det kan härvid bort- ses från lagändringens rent rättspolitiska sida. Under förutsättning att redan existerande värden nöjaktigt skyddas genom övergångsbestämmelser torde nämligen icke från etiska eller rättsliga utgångspunkter kunna riktas någon befogad kritik mot det förhållandet att i en framtid möjligheten att tillgodonjuta oförtjänt markvärdestegring ej längre står till buds. Beträf- fande reformens nationalekonomiska sida finnes däremot anledning att i detta sammanhang närmare begrunda, i vad mån den nya ordningen skulle betyda sämre produktionsbetingelser än den nuvarande.

Att de spekulativa förväntningsvärdena bortfalla ändrar självfallet icke tillgången på mark, som kan användas till tätbebyggelse. Tillgången kan i detta fall icke, såsom när det gäller en producerad nyttighet, vara be— roende av den produktionsstimulans som ett högre pris kan utgöra. Hur reformen kommer att påverka markägarens villighet att avstå marken är en fråga, som med hänsyn till expropriationsmöjligheterna enligt gäl- lande lag knappast synes betydelsefull. Då markägarna till följd av värde- stegringshypoteket ej längre kunna spekulera i stigande markvärde, torde emellertid de flesta komma att visa ökad benägenhet att sälja jorden. Sina köpare torde de då få söka på annat håll än inom den krets av per- soner, som under hittillsvarande förhållanden köpt egendomar allenast med markspekulation i ögonsikte. Det får antagas att denna kategori av mellanhänder efter värdestegringshypotekets införande kommer att för- svinna.

En fråga, som i detta sammanhang måste framställas till besvarande, är hur reformen kommer att verka med avseende å markens fortsatta nytt- jande för jordbruksändamål. Att värdestegringshypotek sökes i en jord- bruksegendom medför givetvis icke någon omedelbar förändring i fråga om jordbruksdriften. Då enligt lagförslaget hypoteksränta ej kommer att

finnas före utgångsvärderingen och räntebetalningen även härefter kom- mer att anstå, så länge tätbebyggelsevärdet är onyttjat, betyder hypoteks- ansökningen icke någon utgiftsbelastning för ägaren. Denne får visser— ligen räkna med att hans egendom förr eller senare kommer att tagas i anspråk för den blivande bebyggelsen, och detta korttidsperspektiv får naturligtvis sina konsekvenser med avseende å såväl investeringar och underhåll som driftsmetoder. Häri ligger emellertid icke någon nyhet jämfört med den nuvarande ordningen. Reformen synes icke på något sätt skärpa den tendens till avtynande för jordbruket, som oundvikligen följer med tätortsexpansionen. Det är snarare att antaga att reformen i detta hänseende får en viss återhållande effekt, i det att de självägda jordbrukens omvandling till arrendejordbruk under kommunerna icke be- höver ske på ett alltför tidigt stadium i utvecklingen.

Bland de farhågor, som på sin tid uttalats med anledning av mark- utredningens förslag till värderingsregler vid expropriation, förekommer även den, att mark, som vore belägen kring tätort och icke blivit öppnad för tätbebyggelse, skulle komma i en mycket ogynnsam ställning såsom marknadsobjekt, i det att köparna kanske ej ens skulle vilja betala det pris, som mark av jämförlig beskaffenhet betingade på rena landsbygden. Såsom skäl härtill nämndes, att en jordbrukare kunde väntas undvika mark, som hotades av expropriation, och i stället föredraga en plats, där han kunde varaktigt bosätta sig och i lugn bedriva sin verksamhet. Vad angår den nu avsedda lagstiftningen om värdestegringshypotek torde emel- lertid en invändning av detta slag knappast vara bärkraftig. Det bör icke frånses att tätortens närhet vanligen innebär fördelar i olika personliga och ekonomiska hänseenden. Det är därför icke troligt att ingångsvärde- ringen i anslutning till en hypoteksansökan skulle giva till resultat, att värdet bleve lägre än som skulle vara normalt i ren landsbygd. Med in- gångsvärdets fastställande vinner för övrigt markägaren en garanti, att löseskillingen vid blivande expropriation icke kommer att understiga in- gångsvärdet.

Såsom ett sammanfattande omdöme torde sålunda kunna sägas, att lag— stiftningen om värdestegringshypotek icke synes medföra någon skadlig ekonomisk återverkan inom det nu diskuterade området.

Det sagda utesluter naturligtvis icke att under en övergångstid eko- nomiskt stöd i en eller annan form skulle kunna beredas för sådana jord- ägare, vilka för sin fortsatta verksamhet såsom jordbrukare nödgas att i stället för jord, som avstås till tätbebyggelse, förvärva jord på annat håll. Med hänsyn till den starka konkurrens, som under nuvarande konjunktur— betingelser gör sig gällande beträffande köp av jordbruksjord. skulle dylikt stöd för särskilda fall kunna vara motiverat. Frågan härom är emellertid av agrarpolitisk karaktär och torde få övervägas i administrativ ordning.

3. Markexploateringen

Att marken i en tätorts omgivning tages i anspråk för tätbebyggelse är under nutida förhållanden vanligen förorsakat av den ökade efterfrågan på bostäder och andra anordningar, som inställer sig när folkmängden i tätorten växer i samband med stegrad sysselsättning eller av annan an- ledning eller när invånarnas levnadsstandard stiger. Denna ökade efter- frågan gör det ekonomiskt lönande att genomföra den procedur, ofta be- nämnd exploatering, varigenom den för lantbruk — jordbruk och skogs— bruk — disponerade marken omvandlas till ett område med samlad be- byggelse och särskilda anordningar för tillgodoseende av gemensamma behov. Omförmälda efterfrågan är också under fria förhållanden bestäm- mande för det pris, som betalas för den iordningställda tomtmark varå de nya husen uppföras. Stegrad efterfrågan medför ökning av tomtpriset, och denna prisökning kan endast tillfälligt motverkas genom ökat till- handahållande av tomtmark. Den jord, varifrån tomtmarken härleder sig, är nämligen icke producerbar och förblir kvantitativt densamma, hur mycket än efterfrågan ökas. Om sålunda förhållandena på utbudssidan i stort sett icke kunna verka prissänkande, är det däremot möjligt och även i verkligheten förekommande, att vissa sådana förhållanden verka pris- stegrande. De kunna göra det därigenom, att de förhindra eller försena tillhandahållandet av tomtmarken. Den härmed så att säga på konstlad Väg framkallade knappheten på tomtmark påverkar efterfrågan, så att tomtpriset stiger mer eller mindre högt över den nivå, där det skulle ha befunnit sig, om endast konkurrensen mellan tomtköparna varit den be- stämmande faktorn. Såsom exempel på dylika med utbudet av tomtmark sammanhängande förhållanden må nämnas dröjsmål med avseende å plan— läggningen samt en alltför långsam takt i exploateringsarbetenas fortskri- dande. Särskild betydelse har emellertid tillagts det förhållandet, att den för exploatering lämpliga marken ej sällan disponerats av enskilda, vilka genom att innehålla sitt utbud lyckats åstadkomma en monopolistisk pris- bildning och en därav betingad stegring i de spekulativa förväntnings- värdena.

Den icke minst ur bostadspolitisk synpunkt viktiga uppgiften att bryta tendensen till prismonopol är enligt nuvarande ordning anförtrodd åt kommunen. Genom 1949 års utvidgning av den kommunala expropria- tionsrätten — åstadkommen genom de båda i 1 5 16. expropriationslagen stadgade expropriationsgrunderna _ har avsetts, att kommunen skall kunna göra de markförvärv, som erfordras för att kunna anordna en nyttig kon- kurrens på tomtmarknaden. Samtidigt som de kommunala markförvärven — på sätt redan i föregående avsnitt utvecklats _ skulle möjliggöra, att en fortsatt markvärdestegring i större omfattning förbehölles det allmänna, skulle kommunens med stöd av dess markinnehav bedrivna konkurrens

med enskilda företag leda till önskad prisbildning på tomtmarknaden, med de fördelar som därav kunde följa för egnahemsbildning och hyresmark- nad. Huruvida och i vad mån nu angivna syften kunna realiseras är emel- lertid beroende av expropriationsreglernas anpassning för uppgifter av detta slag. Att denna med lagbestämmelsernas nuvarande utformning läm- nar åtskilligt övrigt att önska är påtagligt, och härom torde få hänvisas till vad som anförts i föregående avsnitt. Vad särskilt angår monopol- ställningen för vissa markägare, så är denna knappast undanröjd därmed, att deras mark kan exproprieras. Avgörande är vad expropriationen kom— mer att kosta kommunen. Omständigheterna härvidlag kunna tydligen vara sådana, att en markägare formligen önskar att hans mark blir före— mål för expropriation men att kommunen vill undvika detta.

Såsom känt är har utvecklingen under senare år gått i den riktningen, att kommunerna i allt större omfattning påtagit sig uppgiften att för- värva mark för exploatering till tomter och jämväl i viss utsträckning bebygga dessa tomter. Denna kommunala exploatering har i själva verket numera vida större omfattning än den privata företagsamheten i denna samhällssektor, ett förhållande som dock kan tänkas bero även på andra orsaker än den kommunala aktiviteten. I vad mån denna omställning från privat till kommunal exploatering påverkat tomtpriserna är vanskligt att bedöma. Såsom närmare belyses av den statistiska översikt, vilken såsom bilaga 1 fogats till detta betänkande, ha priserna på färdigställd tomtmark, för såväl hyreshus som egnahem, sedan 1948 undergått en betydande om ock för skilda orter rätt växlande stegring.

Med den dubbla målsättningen att å ena sidan stimulera till ökat bo- stadsbyggande och att å andra sidan för de nya husen hålla en hyresnivå, icke alltför mycket överstigande den för det övriga husbeståndet gällande, har genom statliga åtgärder utformats ett speciellt kreditsystem, vari såsom viktigaste låneformer märkas dels tertiärlån och tilläggslån till ny- och ombyggnad av flerfamiljshus samt dels egnahemslån till ny- och om- byggnad av enfamiljs- och tvåfamiljshus. Tertiärlånen, som starkt ökat i antal och berörde icke mindre än 92 procent av de år 1955 färdigställda lägenheterna i flerfamiljshus, löpa med ränta av allenast 3 eller vissa fall 4 procent och innebära alltså en räntelättnad i förhållande till den privata marknadens kreditförutsättningar. För nybyggnad av flerfamiljshus utgår emellertid härutöver en kapitalsubvention, tilläggslånet, som i princip är ränte- och amorteringsfritt. Det är avsett att med denna subvention upp- väga vad högre hyror skulle ha betytt för täckning av tomtpris och bygg- nadskostnad. Hyrorna äro underkastade särskild kontroll. Beträffande egnahem erbjudes en motsvarande kapitalsubvention, genom att lånet in- rymmer en räntefri, stående del. Det är tydligt att en kreditgivning av detta slag varit ägnad att framkalla en ökad efterfrågan på tomtmarken.

Den prisstegring på tomtmarken, som denna ökade efterfrågan normalt

skulle haft till följd, har motverkats genom särskilda åtgärder från de statliga bostadspolitiska organens sida. Vid införandet under början av 1940-talet av de statliga subventionsåtgärderna till bostadsbyggandet ut- talades från statsmakternas sida att prövningen av tomtkostnadernas skälighet måtte hänföras till en lågkonjunkturbetonad nivå. En undersök— ning av tomtprisutvecklingen hade nämligen utvisat att tomtkostnaderna under åren 1935—1939 hade stigit avsevärt utan en däremot svarande stegring av exploateringskostnaderna. Under åren 1942—1945 träffades överenskommelser mellan bostadsstyrelsens föregångare, statens byggnads— lånebyrå, och flertalet städer om den tomtprisnivå för orten, som i an— slutning till en lågkonjunkturbetonad nivå skulle tillämpas. Dessa orts- prisnivåer ha därefter tillämpats med de förändringar som påkallats av ökade arbets- och materialkostnader, förbättrad stadsplanestandard (ökat behov av mark per invånare för att tillgodose allmänna anordningar så— som parkeringsplatser, parker, mark för offentliga byggnader m. m.), för— bättrad standard på gatuanläggningar och avloppsanordningar (gatorna utföras numera ofta med permanentad körbana och avloppsledningarna utföras med särskilda ledningar för spillvatten och dagvatten). Den höj- ning av tomtkostnaderna som framgår av bostadsstyrelsens statistik är sålunda i allt väsentligt att hänföra till sistnämnda faktorer. Höjningen av ortspriserna för råmark under den period som statistiken omfattar har icke varit anmärkningsvärd. Om denna skälighetsprövning i samband med den statliga låneverksamheten icke ägt rum, skulle tomtpriserna för närvarande ha varit mycket högre än de äro och skulle ha kunnat stiga i en omfattning, som motverkat och kanske rent av eliminerat verkningarna av de statliga låne- och subventionsförmånerna. De nuvarande råmarks- priserna bilda däremot ett i viss mening förmånligt utgångsläge för till- lämpningen av de jordpolitiska reformer som nu föreslås.

Av intresse i detta sammanhang är det sätt på vilket under nuvarande förhållanden råmärken värderas inför en förestående exploatering. Man torde härvid utgå från det utnyttjande för olika ändamål, som är med- givet enligt stadsplan, byggnadsplan eller generalplan, eller om planering ännu ej skett, från det utnyttjande som anses sannolikt. Såsom mått på detta utnyttjande användes i fråga om flerfamiljshus våningsytan, medan vid annan bebyggelse tomtarealen intager motsvarande plats i kalkylen. Bruttoinkomsten av exploateringen erhålles sedan genom att beräknade våningsytor, respektive tomtytor, multipliceras med det pris (bruttotomt— pris) per ytenhet, som anses skäligen motsvara ortens förhållanden. Man erhåller härmed ett uttryck för vad tomten skall anses vara värd när tid- punkten för dess bebyggande är inne. När från detta framtidsvärde på tomten avdragas exploateringskostnaderna, erhålles en rest som kan be— traktas såsom råmarkens värde, såvida icke med hänsyn till exploaterings- tidens längd en diskontering måste ske såväl på inkomst- som utgiftssidan.

Vad beträffar exploateringskostnaderna så äro dessa naturligen beroende av vilka arbeten som erfordras för att försätta marken i det skick den bör ha när bebyggandet skall börja. Tätbebyggelsen förutsätter anläggning av gator och allmänna platser ävensom ledningar av skilda slag. I den mån dylika anläggningar icke skola finansieras genom årsavgifter eller bekostas av kommunen böra de ingå i exploateringskalkylen såsom utgifts- poster. Till följd av bestämmelserna om ersättning för gatumark och de fakultativt gällande bestämmelserna om ersättning för gatubyggnadskost- nad pläga dylika ersättningar innefattas i bruttotomtpriset och skola följaktligen avdragas vid beräkningen av råmarkens värde. I kalkylen böra vidare på utgiftssidan uppföras sådana extra kostnader för bebyggelsen, som kunna vara betingade av speciella naturförhållanden, t. ex. kostnader för förstärkning av undergrunden och kostnader för bergsprängning, schaktning och planering utöver vad som kan anses normalt. Till exploa- teringskostnader hänföras slutligen även vissa administrationskostnader, såsom kostnader för lagfart, tomtmätning, avstyckning m. m.

Såsom av den lämnade redogörelsen torde kunna utläsas blir det med rådande subventionssystem än mera betydelsefullt, att kommunerna i god tid säkerställa, att mark i tillräcklig omfattning finnes tillgänglig för tätbebyggelse. Knapphet på lämpligt belägen exploateringsbar mark kan, åtminstone tillfälligt, driva tomtprisnivån i höjden, och det föreligger då också en viss risk, att den tillfälligt höga prisnivån konserveras för fram- tiden. Det är även med hänsyn härtill av stor betydelse, att den kom- munala aktiviteten icke hämmas till följd av de svårigheter, som äro för- knippade med expropriation enligt nuvarande regler. Med den nu avsedda lagstiftningen om värdestegringshypotek skulle dessa svårigheter elimine- ras genom den möjlighet, som därmed erbjudes kommunen-exploatören, att betala marken efter dess värde i den tidigare användningen.

Inom det skede av bebyggelseutvecklingen, som kan rubriceras såsom markexploateringens stadium, avses att det föreslagna nya institutet skall kunna förmedla en indragning av den oförtjänta värdestegring, vilken räknemässigt må uttryckas såsom skillnaden mellan markens värde för tätbebyggelse (nettotomtvärdet) och dess värde för den tidigare använd— ningen. Syftet med reformen i förevarande del synes alltså sammanfalla med det som 1948 års förslag om exploateringsavgifter avsåg att tjäna. I fråga om metoderna och förutsättningarna för deras tillämpning blir emellertid skillnaden, såsom i annat sammanhang framhållits, avsevärd. Såsom normalfall förutsättes nu att, redan innan någon planläggning ägt rum, värdestegringshypotek blivit sökt i fastigheten. Därmed har, på sätt i föregående avsnitt utvecklats, fixerats ett ingångsvärde, som icke inne- sluter någon anteciperad del av den väntade planvärdestegringen. Jämfört med expropriation enligt nuvarande ordning betyder detta i allmänhet en vidgad klyfta mellan de för indragningens storlek bestämmande värde-

gränserna. Värdestegringshypoteket håller dessa gränser i sär, så att hela planvärdestegringen ograverat står till förfogande såsom objekt för in- dragning. Med den föreslagna anordningen följer tillika, att markägarna sakna möjlighet att ernå en monopolistisk prisbildning. Emellertid kom— mer själva indragningsförfarandet att gestalta sig olika vid kommunal och vid privat exploatering. Beträffande sistnämnda kategori kommer även viss olikhet att råda, allt eftersom exploateringen sker på grundval av stadsplan eller den sker enligt byggnadsplan.

Kommunal exploatering förutsätter att kommunen förvärvar ägande— rätt till fastigheten och därefter såsom ägare själv företager de åtgärder med marken, som erfordras för att den skall kunna bebyggas. Kostnaderna härför _ d. v. s. råmarkslösen och exploateringskostnader i trängre be— märkelse _ skola täckas av den köpeskilling, som kommunen betingar sig när den för bebyggelse färdiga tomten avyttras. Detta innebär, att tomtpriset omsluter även viss andel av värdet av den mark som skall användas till gata eller annan allmän plats. Skillnaden mellan tomtpriset och summan av omförmälda utgiftsposter utgör den värdestegringsvinst som skall tillfalla kommunen. I denna vinst erhåller staten ej någon andel. Metoden med kommunal exploatering innebär nämligen, att någon utgångs- värdering med anledning av hypoteksansökningen icke företages. Kom- munen exproprierar fastigheten för en löseskilling motsvarande ingångs- värdet, och fastigheten övergår därvid till kommunen fri från all särskild rätt och således även från hypoteket. Det är också tänkbart att kommunen utan expropriation förvärvar den hypoteksbelagda fastigheten genom köp. I sådant fall kan hypoteksansökningen bringas att förfalla genom under- låten fullföljd, förutsatt givetvis att icke staten inskrider och bevarar sin hypoteksrätt. Vid den kommunala exploateringen sker alltså värdesteg— ringsindragningen genom att kommunen utövar sina befogenheter såsom expropriant och ägare. Härav följer att kommunen, så länge den äger fastigheten, kan tillgodogöra sig icke blott den egentliga planvärdesteg- ringen utan även den inflatoriska värdestegring, som skulle kunna tänkas uppstå under denna tid. Emellertid är frågan på vad sätt kommunen skall kunna realisera sin vinst givetvis beroende av grunden för den beviljade expropriationen. Är grunden den att marken skall upplåtas med tomträtt, måste naturligtvis kommunen anse sig bunden härav (jfr 68 & expropria- tionslagen). I sådant fall äger kommunen icke sälja tomten och därmed på en gång inkassera sin värdestegringsvinst. Däremot är kommunen oförhindrad att vid tomträttens upplåtande betinga sig en årlig avgäld, vars kapitaliserade värde står i marknadsmässigt förhållande till tomtens försäljningsvärde. Vad som ytterst bestämmer prisbildningen vid såväl tomtförsäljningar som tomträttsupplåtelser blir naturligtvis den efter- frågan, som gör sig gällande enligt den fria konkurrensens princip. Det

torde icke ligga i kommunens verkliga intresse att söka ernå högre vinst genom att på onaturligt sätt öka denna efterfrågan.

När hypoteksbelagda fastigheter bli föremål för privat exploatering enligt stadsplan, är det exploatören och icke kommunen som äger marken. Det är i dessa fall mycket sällsynt, att äganderättsförvärvet skett genom expro- priation. Följaktligen kvarstår hypoteksansökningen, och denna föranleder i sinom tid, att utgångsvärdering sker på grundval av den fastställda stadsplanen och att hypoteksbrev därefter utfärdas till stat och kommun. Storleken av det sålunda fastställda hypoteket kommer därvid att mot— svara skillnaden mellan utgångsvärde och hypoteksgräns. En särskild fråga blir då, hur denna hypoteksgräns skall bestämmas. Den privata exploa- tören har naturligtvis, liksom en kommun i motsvarande ställning, att ombesörja vissa arbeten för markens färdigställande. För dessa blir han berättigad till gottgörelse enligt lagförslagets 8 5, vilket innebär en där- emot svarande höjning av hypoteksgränsen. Vad nu sagts innebär emel- lertid icke i och för sig, att alla slag av exploateringskostnader automatiskt medräknas vid bestämmandet av hypoteksgränsen. Det är att märka att staden enligt 49 å byggnadslagen har att svara för iordningställande och upplåtande till allmänt begagnande av gata eller annan allmän plats inom område som ingår i stadsplan. För de kostnader, som denna skyldighet åsamkar staden, har staden hittills kunnat få gottgörelse i viss utsträck- ning enligt bestämmelserna om ersättning för gatumark och gatubygg- nadskostnad (56—69 55 byggnadslagen), och enligt särskilda bestämmel- ser (70—73 åå byggnadslagen) _ givna för det fall att stadsplan lägges över område i en ägares hand — har det kunnat föreskrivas, att områdets ägare skall vara pliktig att i viss ordning bekosta anläggning av gator samt anordningar för vattenförsörjning och avlopp inom området. Då den nu föreslagna lagstiftningen avser att i samband med värdestegrings- hypotekets införande, om än efter viss övergångstid, upphäva omförmälda bestämmelser i 56—73 55 byggnadslagen, skulle det knappast vara till- fredsställande, om följden härav bleve den att vissa kostnader, som genom den privata exploateringen åsamkas staden, lämnades obeaktade.

Emellertid bör ett sådant mindre gynnsamt resultat kunna i praktiken undvikas, genom att staden och markexploatören träffa en överenskom- melse, innebärande att den sistnämnde skall svara för exploateringskost- naderna i samma utsträckning, som staden själv skulle ha gjort i fall av kommunal exploatering. En sådan överenskommelse _ stadsplaneavtal — betyder icke någon ekonomisk uppoffring från exploatörens sida, efter- som förutsättningen givetvis är den, att kostnaderna skola gottskrivas honom genom höjning av hypoteksgränsen. Det kan tagas för givet att exploatören, trots att han icke längre som nu kan spekulera i en värde- stegringsvinst, likväl skall vara benägen att med hänsyn till sina före- tagareintressen sluta ett dylikt stadsplaneavtal. Tydligt är att den privata

exploateringen, liksom hittills varit fallet, förutsätter ett samarbete mellan exploatören och kommunala myndigheter beträffande såväl planläggningen som andra för exploateringen betydelsefulla frågor. Och att en exploatör hädanefter skulle visa sig ovillig till sådant samarbete, ter sig desto mindre sannolikt, som staden genom sin expropriationsrätt alltid har möjlighet att själv övertaga exploateringen. Det är å andra sidan uppenbart att staden, när den av någon anledning icke själv önskar exploatera, har ett intresse av att sluta ett stadsplaneavtal av omförmälda innebörd. Detta giver staden större fördel än om staden avstode från sin kostnadskompen— sation och delade därav föranledd hypoteksutvidgning tillsammans med staten. Vad slutligen angår statens intresse i detta sammanhang torde ifrågavarande anordning med stadsplaneavtal icke giva fog för några betänkligheter. Anordningen försätter ju icke staten i sämre läge än om kommunen själv företagit exploateringen, och den innebär från allmän synpunkt den praktiska fördelen av likformighet i fråga om kostnads- kalkylen vid bedömning av tomtpriser.

Sker privat exploatering med stöd av byggnadsplan, äro förhållandena enkla såtillvida, att det icke förefinnes någon skyldighet för kommunen att, när utvecklingen hunnit till ett visst stadium, iordningställa marken till allmänt begagnande. Ej heller finnas för byggnadsplaneomräde regler om ersättning för gatumark och gatubyggnadskostnad. Bestämmelserna i 112 och 113 åå byggnadslagen — vilka skola kvarstå oförändrade enligt den nu föreslagna lagstiftningen _ pålägga emellertid under vissa förut- sättningar vederbörande markägare skyldighet att utan ersättning upplåta mark, som enligt byggnadsplanen är avsedd till väg eller annan allmän plats eller för områdets ändamålsenliga användning erfordras till väg eller annan allmän plats. Denna skyldighet avser icke, att marken skall avstås med äganderätt, utan innebär allenast, att marken får tagas i anspråk och nyttjas för avsett ändamål. Den är, såvitt den grundas på 113 & byggnads— lagen, beroende av att länsstyrelsen vid planens fastställande förordnar om dylik markupplåtelse, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Därest nu det fall skulle förekomma, att området vid bygg- nadsplanens fastställande är belagt med värdestegringshypotek, torde läns- styrelsen vid bestämmandet av upplåtelseskyldigheten böra taga hänsyn till den omständigheten att hypoteket kan tänkas reducera markägarens vinst av planens genomförande. Tydligt är emellertid, att i den mån mark- ägaren genom kostnadsfritt upplåtande av gatumark fått vidkännas en uppoffring, denna skall räknas honom till godo vid bestämmandet av hypoteksgränsen. I övrigt är endast att tillägga att användningen av bygg- nadsplaneinstitutet för framtiden torde bli alltmer begränsad. Om bygg- nadsplanens rättsverkningar icke äro tillräckliga för att trygga en ända— målsenlig reglering av tätbebyggelsen, bör naturligtvis stadsplaneinstitutet

i stället komma till användning. Bestämmelsen i 105 5 byggnadslagen be- reder möjlighet härtill även i sådana fall, där det med hänsyn till ortens förhållanden ej anses böra förekomma någon municipalbildning.

Av det förut sagda framgår, att om en enskild företagare köper en hypoteksbelagd fastighet i syfte att på grundval av stadsplan eller bygg- nadsplan exploatera marken och eventuellt själv bebygga densamma, han i huvudsak måste grunda sin vinstberäkning på andra omständigheter än att marken genom exploateringen kommer att stiga i värde. Vad han kan hoppas på, utöver skälig gottgörelse för sin arbetsinsats, är en före- tagarvinst, som självfallet blir beroende av konjunkturerna och den skick- lighet varmed han genomför sitt arbetsföretag. Att utsikten till värdesteg- ringsvinst i stort sett försvinner skulle måhända i vissa lägen kunna försvaga intresset för den privata exploateringen. Emellertid torde detta förhållande icke böra tillmätas alltför stor betydelse. Det är ju att märka att den värdestegring, som här åsyftas, under nu rådande ordning ofta till största delen inkasseras av den ursprunglige markägaren. I och med värdestegringshypotekets införande kommer exploatören att kunna för- värva fastigheten efter priset i dess tidigare användning, ett pris varom han erhåller en säker upplysning genom det åsatta ingångsvärdet. Är hypoteket redan färdigbildat, övertager han detta i avräkning på köpe— skillingen, som i så fall bestämmes lika med utgångsvärdet. Under den tid exploatören äger fastigheten torde räntebetalning i allmänhet icke ifrågakomma, och detta gäller obetingat om fastigheten förvärvats före hypotekets färdigbildande. Och inträffar under denna tid en inflatorisk värdestegring, kommer denna att tillgodoräknas honom. När exploatören avyttrar den bebyggda eller för bebyggelse färdiga tomten, övertager köpa- ren hypoteket med skyldighet att betala ränta därå. Hypoteksgränsen har vid denna tidpunkt höjts till det läge som betingas av den försiggångna s. k. förtjänta värdestegringen.

Det föreligger under dessa omständigheter knappast anledning antaga att den privata exploateringen, såsom följd av markspekulationens upp— hörande, kommer att ytterligare reduceras i jämförelse med den kom- munala exploateringen. Det är visserligen troligt att de kommuner, som vilja och kunna göra markförvärv i större skala, kunna bereda sig avse- värt större förmåner genom ett dylikt aktivt uppträdande än genom att passivt tillsammans med staten uppbära räntor på fastställda hypotek. Tydligt är dock, att det för kommunernas handlingskraft på detta område kommer att finnas en viss naturlig begränsning, som kommer att lämna utrymme även för den enskilda företagsamheten.

4. Hyresmarknaden

Då värdestegringshypoteket är avsett att belasta fastighetsägarna, böra dessa självfallet ej ha möjlighet att övervältra förräntningen av detsamma

på sina hyresgäster. Kunde en övervältring ske i större omfattning, vore detta en avgörande invändning mot att överhuvudtaget införa ett värde- stegringshypotek. Ej heller får detta minska byggnadsverksamheten och därigenom ytterligare förlänga nu rådande brist på bostäder. Då möjlig- heten att förhindra ogynnsamma effekter främst blir beroende av hur värde— stegringshypoteket påverkar bostadsbyggandet, ha dessa problemställ- ningar nära samband.

Värdestegringshypotekets tänkbara effekt å bostadsbyggandet blir be- roende av de juridiska och ekonomiska villkor varunder detta arbetar. Tidi- gare ombesörjdes det i huvudsak av privata byggmästare. Dessa voro i regel kapitalsvaga och måste därför så snart som möjligt avyttra de nyuppförda fastigheterna till kapitalplacerare. Var detta ej möjligt eller erhöllo bygg- mästarna icke sådana priser, vilka gåvo dem vad de betraktade som en till- räcklig vinst, kunde byggnadsindustrien även vid bostadsbrist arbeta med outnyttjad kapacitet. Så var i stor utsträckning fallet under 1920—talet och början av 1930-talet. Den livliga byggnadsverksamheten under senare hälf- ten av 1930-talet förklaras ej minst av att räntesänkningen gjorde bostads- fastigheter till efterfrågade placeringsobjekt. För närvarande förekommer detta slag av bostadsbyggande blott i ringa omfattning. Hyreshus uppföras främst av kommunala bostadsföretag. Även om dessa söka täcka sina kost— nader — i den mån de ej bestridas genom statliga eller kommunala sub— ventioner — bestämmes deras verksamhet ej av privatekonomiskt vinst- intresse. Detsamma gäller om HSB och liknande företag. Enskilda byggnads- företagare avyttra i regel de fastigheter de uppfört genom att bilda bostads- rättsföreningar. Detta medför att räntabilitetssynpunkter och vinstutsikter spela mindre roll för bostadsbyggandets omfattning än tillgång på kredit, arbetskraft och material samt därav betingade statliga regleringar.

Det är givetvis dock ej otänkbart, att bostadsbyggandet ånyo ändrar ka- raktär, så att det i framtiden i större omfattning än nu blir inriktat på att uppföra hyreshus, vilka man söker avyttra med vinst utan att därför bilda bostadsrättsföreningar. Möjligheten härtill blir som redan antytts beroende av hur hyreshus bedömas som kapitalplaceringar. Tidigare ha de i allmän- het betraktats som _ om ej rikt givande — så i varje fall säkra sådana. De ha därför ofta efterfrågats av personer med relativt ringa kapital. Ej sällan ha dessa ej blott utnyttjat fastigheten som en kapitalplacering i egentlig mening utan även som ett medel att skaffa sig arbetsinkomst genom att själva fungera som Vicevärd o. d. Att fastigheter betraktats som säkra kapitalplaceringar har väl främst berott på att de erbjudit ett skydd mot den penningvärdeförsämring, vilken med vissa avbrott pågått under senaste femtio år. Detta skydd har varit så mycket bättre som de i allmänhet varit högt intecknade, varför ägaren kunnat draga fördel av den värdeminskning som träffat utlånat kapital. Många fastigheter ha dock kunnat erhålla även

en reell värdestegring genom att marken ökat i värde till följd av befolk- ningens tillväxt, nya kommunikationsleder etc. Även om flertalet fastig- hetsägare ej medvetet räknat med att dessa faktorer skulle ge dem möjlighet att göra spekulationsvinster, måste de dock rimligen ha påverkat deras räntabilitetskalkyler.

Detta visar sig främst i att fastighetsägare vanligen kalkylerat med inga eller ytterst små avskrivningar. Man har räknat med att värdestegringen — vare sig denna varit reell eller blott nominell — skulle hålla takt med bygg— nadens fortgående förslitning. Givetvis kan ingen inflation hindra att själva byggnaden till slut är värdelös, men man har kunnat räkna med att tomten då erhållit ett ökat värde. Detta har gjort det möjligt för kreditinstituten att lämna amorteringsfria primärlän. Övriga lån ha visserligen varit amorte- ringspliktiga, men genom att taxeringsvärdena höjts var det tidigare möj- ligt att skriva om sekundärlån till primärlän. Det förelåg också möjlighet att på nytt belåna ett genom amorteringar skapat ägarehypotek.

Den föreslagna reformen syftar till att indraga viss reell markvärde- stegring till det allmänna. Men då själva hypotekets realvärde ej skall minskas genom en inflation, kommer fastighetsägaren även att förlora en del av den vinst han eljest erhållit till följd av en sådan —— det förutsättes här att han ej genom en hyresreglering hindras från att höja sina hyror i takt med penningvärdeförsämringen. Givetvis är det omöjligt att komma med något kvantitativt preciserat antagande, men det förefaller sannolikt, att utsikten att bli påförd ett värdestegringshypotek i någon mån kommer att påverka allmänhetens villighet att placera sitt kapital i fastigheter. Även om antalet fastigheter som påföres hypotek ej blir stort och beloppen i allmänhet relativt små, kan själva osäkerhetskänslan, tanken att man ej är helt skyd- dad i sin äganderätt, att man kan tvingas föra en process 0. d. tänkas på— verka fastighetsköpare, vilka främst eftersträva säkerhet. Framför allt för mindre fastighetsägare kan en lag om värdestegringshypotek därför verka mera avskräckande än vad som i och för sig svarar mot den reella risken att bli påförd ett sådant — stora fastighetsbolag o. d. komma väl att kal- kylera mera affärsmässigt. Å andra sidan ha redan andra offentliga åtgär- der i hög grad minskat fastigheternas attraktionsförmåga som kapitalplace- ringsobjekt, varför det är möjligt att ett värdestegringshypotek ej skulle kännas som någon nämnvärt ökad belastning. Ju mera hyresreglering, konkurrens från allmännyttiga bostäder etc. hindra privatägda fastigheter att stiga i värde, desto mindre betydelse får värdestegringshypoteket.

Ovan har blott behandlats den del av bostadsbyggandet, som är beroende av kapitalplacerarnas villighet att övertaga nyuppförda hyreshus. För när- varande spelar detta som nämnts ringa roll. Hyreshus uppföras främst för kommunala företags räkning. Sådant bostadsbyggande lärer ej påverkas av risken för värdestegringshypotek. Vad byggandet av bostadsrättsförenings— hus beträffar, är detta beroende av efterfrågan å andelslägenheter. Under

nuvarande bostadsbrist kan man ej anta att risken att bostadsrättsför- eningens fastighet påföres ett värdestegringshypotek minskar efterfrågan å sådana lägenheter — en annan sak är att det fördyrar innehavet av en så- dan. Detsamma gäller om efterfrågan på "enfamiljslägenheter. Den dag bostadsbristen är hävd torde man kalkylera kostnaderna för andels— lägenheter och enfamiljsfastigheter på ett noggrannare sätt än nu är fallet; frågan om bostadsbyggandets omfattning får emellertid då ej samma bety- delse som nu.

Oavsett de former bostadsbyggandet tar, kommer det givetvis att gynnas av den omständigheten, att möjligheten för kommunerna att påföra värde- stegringshypotek underlättar för dem att expropriera eller genom frivilliga avtal förvärva mark eller överhuvudtaget föra en mera ändamålsenlig mark- politik. Blir detta fallet, komma även markpriserna å den privata markna- den att sjunka. Man kan i varje fall vid nuvarande struktur hos bostads- byggandet antaga, att dessa faktorer få större betydelse för bostadsbyggandet än de hinder häremot, som värdestegringshypoteket under vissa förhål— landen möjligen kan tänkas resa.

Vad hittills sagts gäller nyuppförandet av bostadshus. En annan fråga är hur värdestegringshypoteket påverkar ombyggandet av sådana hus. Antag att en fastighetsägare planerar en modernisering av sin fastighet, t. ex. genom att ombygga stora lägenheter till mindre eller inlägga värmeled- ning. Givetvis gör han ej detta, försåvitt han ej räknar med att det ned- lagda kapitalet skall förränta sig. Detta torde ej blott gälla om privata fas- tighetsägare utan även om allmännyttiga företag samt om bostadsrättsför— eningar. Så länge hyresregleringen varar, blir räntabiliteten beroende av vil- ken hyreshöjning myndigheterna medgiva som kompensation för de ned— lagda kostnaderna. Visserligen måste det vara möjligt att uthyra lägenheten till den åsatta hyran, men så länge bostadsbristen varar är detta i regel ej något problem. Annat kan förhållandet bli, sedan denna hävts och fri prisbildning ånyo råder på hyresmarknaden. Här förutsättes att så är fallet.

Antag att en fastighetsägare investerar 100 000 kronor i en ombyggnad av sin fastighet. Det räknas här med tvenne alternativ. Enligt det ena har ombyggnaden visat sig vara en felinvestering, då den blott ökar fastig- hetens kapitalvärde _ bestämt av den hyresavkastning denna ger -— med 80 000 kronor. Enligt det andra har den lönat sig, då fastighetens värde ökas med 120 000 kronor. Givetvis böra investeringskostnaderna höja hypoteks- gränsen, så att en motsvarande del av värdestegringen undgår hypoteket. Begränsade man sig härtill, skulle det förra alternativet innebära, att fas- tighetsägaren lede en förlust av 20 000 kronor, medan det senare ej gåve honom någon varaktig vinst, då det medförde ett värdestegringshypotek motsvarande skillnaden mellan värdestegringen och investeringskostnaden, d. v. s. å 20000 kronor. Då ombyggnaden blott skulle kunna förorsaka ägaren förlust men aldrig någon vinst, frånsett en tillfällig sådan innan

hypoteket hunnit införas, skulle den givetvis blott äga rum när man vore absolut säker på att värdestegringen i allt fall ej bleve mindre än kostna- den. Även då hade fastighetsägaren haft endast ringa intresse av en om- byggnad av fastigheten.

Nu åsyftar emellertid förslaget att varje värdestegring, som beror på fastighetsägarens egna åtgöranden, skall gå fri från indragning. Under denna förutsättning är i här behandlade fall värdestegringshypoteket i prin- cip neutralt gentemot investeringskalkylen, och man behöver ej frukta att det avskräcker från ombyggnader o. d. Om man blott medgivit avdrag för kostnaden, hade man knappast kunnat underlåta att pröva, huruvida om- byggnaden ej blivit omotiverat dyr eller ägaren eljest investerat belopp som ej ökat fastighetens värde. Denna prövningundvikes genom den föreslagna lösningen, som vidmakthåller fastighetsägarens intresse att bygga så eko- nomiskt som möjligt. .

Nyss har antagits att värdestegringen förorsakas enbart av ombyggnaden. Annat blir förhållandet om denna sker för att utnyttja en värdestegring, som tillkommit utan fastighetsägarens åtgörande och därför i princip skall in- dragas till det allmänna. Antag t. ex. att en gatureglering ger ett hyreshus ett bättre affärsläge än tidigare. Förutsättningen för att det skall gå att utnyttja detta är tydligen att fastigheten innehåller butiker. Är så ej fallet, drar den först nytta av gaturegleringen sedan sådana inretts. Eller antag att en ändring av stadsplanen tillåter högre bebyggelse inom ett kvarter. Den värdeökning marken inom detta erhåller kan först utnyttjas sedan fastigheten blivit påbyggd eller en ny och högre fastighet uppförts. Enligt förslaget skall hypoteksräntan efterskänkas till dess en sådan om- eller ny- byggnad ägt rum. Hur påverkar detta fastighetsägarens intresse av arbetets utförande?

För att först välja ett enkelt fall må antagas, att en ombyggnad för 200 000 kronor, varigenom butiker inrättas, ökar fastighetens värde med 500 000 kronor samt att denna ombyggnad ej lönat sig, för såvitt ej en viss gatureg- lering ägt rum, som möjliggjort uthyrning av butikerna. Vid bestämmandet av värdestegringshypoteket skall alltså endast 200 000 kronor tillföras hypoteksfria värdet.

Ombyggnaden medför i detta fall ej någon ekonomisk fördel för fastighets- ägaren, då investeringsvinstens netto, d. v. s. 300 000 kronor, motsvaras av ett förräntningspliktigt värdestegringshypotek. Fastighetsägaren kan i stäl- let tänkas frukta, att han ej får avdrag för hela investeringskostnaden. Domstolen bör som nämnts ej medge honom avdrag för mer än nödvändiga kostnader, och även om dessa beräknas frikostigt, kan fastighetsägaren ej vara helt säker på att få sina kostnader godkända. Än större blir fastig- hetsägarens risk om investeringskalkylen ställer sig mindre gynnsam, så att det ej är säkert att värdestegringen överstiger 200 000 kronor, utan det är tänkbart att den understiger detta belopp. I så fall riskerar fastighets-

ägaren alltså att lida en förlust, som ej kompenseras av någon vinstmöjlig- het, något som måste avskräcka honom från investeringar.

En särskild fråga är hur värdestegringshypoteket kommer att påverka underhållet av fastigheten. Genom att ägarens behållna avkastning minskas, får ägaren i och för sig mindre möjlighet att underhålla fastigheten. Då hy— potek blott skall påföras fastigheter i den mån dessa ge ökad avkastning, torde emellertid detta förhållande få ringa praktisk betydelse. Har en fastig- het åsatts ingångsvärde och stiger marken därefter i värde, kunde fastig- hetsägaren tänkas undvika värdestegringshypotek, om han genom att ej un- derhålla byggnaden läte dennas värde sjunka i takt med värdestegringen å marken. För att hindra detta har emellertid föreslagits en särskild an- ordning, den s. k. jämkningsavgiften.

Sammanfattningsvis kan sägas, att. om värdestegringshypoteket kan leda till ett rikligare utbud av billig tomtmark och även i övrigt underlätta kom— munens markpolitik — som redan nämnts finns anledning att förvänta detta — bör reformen innebära en ej oväsentlig fördel för bostadsbyggandet. Den enda nackdel för detta, som kan tänkas få praktisk betydelse, följer av fastighetsägarens möjlighet att få hypoteksräntan eftergiven i fall, där värdestegringen ej omedelbart kan utnyttjas.

I det föregående har behandlats värdestegringshypotekets betydelse för byggnadsverksamhetens — och då i första hand bostadsbyggandets _ totala omfattning. En fråga, som äger nära samband därmed, är huruvida reformen kan väntas påverka byggnadsverksamhetens inriktning, så att marken i skilda delar av en tätort blir bebyggd på det mest ändamålsenliga sätt stads- planen tillåter.

Antag att en tomt, som utbjudes till salu, efterfrågas av två personer, av vilka den ene är villig att erlägga ett högre pris än den andre. Orsaken kan vara att den förre behöver tomten för att utöka ett företag, beläget bredvid denna, att han har ett mera räntabelt projekt, är en skickligare byggmästare etc. Man kan i ett dylikt fall förmoda att det privatekonomiskt mest fördel— aktiga användningssättet även är det ur nationalekonomisk synpunkt mest ändamålsenliga. Vid fri prisbildning kommer den som är villig att betala mest för en tomt i allmänhet också att erhålla densamma. Vad här sagts om obebyggda tomter äger givetvis även tillämpning på rivningsfastigheter, ombyggbara fastigheter o. (1. Frågan blir då om värdestegringshypoteket skulle kunna ogynnsamt påverka antydda prisbildningsprocess.

Antag att en fastighet är påförd ett värdestegringshypotek av 200000 kronor, samt att hypoteksgränsen går vid 300000 kronor. I och för sig hindrar detta ej en person från att betala 500 000 kronor för fastigheten, varvid han erlägger 200 000 kronor genom att övertaga hypoteket. Då detta är placerat såsom en toppgravation, kan det t. o. m. underlätta köpet för mindre kapitalstarka personer, något som i och för sig främjar en fri

prisbildning genom att öka antalet potentiella köpare. Anser en person fastigheten i fråga värd över 500 000 kronor, kan han givetvis betala ett överskjutande belopp för densamma. Det enda hindret är att han ej har möjlighet att inteckna detta i fastigheten. Antag att denna vid köpet utöver värdestegringshypoteket är belastad med en enskild inteckning å likaledes 200 000 kronor. Köparen kan i så fall högst uttaga en inteckning å 100 000 kronor. Är han villig att erlägga 550 000 kronor för fastigheten, måste han uppbringa 50 000 kronor på annat sätt. I jämförelse med den stora fördelen att kunna överta en toppgravation på 200 000 kronor, är detta en ringa olägenhet.

Antag åter att fastigheten blott åsatts ett ingångsvärde, men att man kan räkna med att den inom kort påföres ett värdestegringshypotek. Här inträ— der ett osäkerhetsmoment genom att en köpare ej i förväg kan beräkna hypotekets storlek. Antag att ingångsvärdet ligger vid 300 000 kronor samt att han anser fastigheten värd 500 000 kronor. Räknar han med att hypote- ket blir 200 000 kronor, är han villig att betala 500 000 kronor för fastigheten plus vad han sparar i ränta intill dess hypoteket införes. Räknar han med att detta skall belöpa sig på blott 150 000 kronor, är han villig att erlägga 50 000 kronor över ovannämnda pris. Väntar han åter att hypoteket skall belöpa sig på 250 000 kronor, är han däremot villig att betala endast 450 000 kronor för fastigheten. En köpare, som räknar mera optimistiskt i fråga om hypo- tekets framtida storlek, kan alltså vara villig att erlägga ett högre pris för fastigheten än en mera pessimistisk spekulant, även om denne kan utnyttja fastigheten på ett mera effektivt sätt. Härigenom införes tydligen en irra— tionell faktor i prisbildningsprocessen. Detta är dock ej blott något som kännetecknar en fastighet, som hotas av ett värdestegringshypotek. Då en fastighets framtida avkastning aldrig exakt kan förutses, måste köpeskil- lingen alltid påverkas av irrationella psykologiska faktorer.

Ytterligare en förutsättning för att ett värdestegringshypotek ej skall snedvrida prisbildningen å fastigheter är att hypotekets storlek bestämmes efter objektiva grunder utan hänsyn till att en köpare kunnat erlägga ett speciellt högt pris för fastigheten. Antag att hypoteksgränsen liksom ovan ligger vid 300 000 kronor samt att värdestegringshypoteket uppgår till 200 000 kronor. Fastighetens normala marknadsvärde antages utgöra 500 000 kronor. En köpare har dock speciell användning för fastigheten och är därför villig erlägga 550 000 kronor för densamma. Skulle detta leda till att värdestegringshypoteket ökades till 250 000 kronor, finge han betala mer- priset av 50 000 kronor två gånger. Kan han i stället erhålla fastigheten för 525 000 kronor, lönar sig köpet, även om det medför en ökning av hypote- ket med 25 000 kronor, men det är ej säkert att ägaren är villig sälja till detta pris. Skulle värdestegringshypotekets storlek påverkas av sådana överpris, betingade av speciella omständigheter, komme det »att fungera

som en omsättningsskatt å fastigheter. Utöver det merpris köparen erlade till säljaren finge han även betala ett merpris i form av ökat hypotek. Sammanfattningsvis kan sägas att Värdestegringshypoteket ej behöver snedvrida prisbildningen, om det bestämmes efter fastighetens objektiva värde utan hänsyn till subjektiva fördelar, som ägaren till följd av mer eller mindre skicklig förvaltning kan utvinna. De normer, varefter värderingen sker, böra så vitt möjligt vara sådana, att hypotekets storlek under givna förhållanden kan bestämmas med största möjliga noggrannhet.

Frågan om värdestegringshypotekets betydelse för hyresmarknaden är till stor del behandlad genom vad ovan sagts om dess tänkbara effekt å bostads— byggandet. Så länge hyresregleringen behålles, blir fastighetsägarnas möj- lighet att övervältra en hypoteksränta beroende av i vad mån de få rätt till motsvarande hyreshöjningar. I det följande förutsättes emellertid att fri prisbildning råder på hyresmarknaden. I så fall blir hyresnivån vid given efterfrågan på lägenheter kort sagt beroende, dels av fastighetsägarnas marknadsstrategiska position, bestämd av tillgången på lägenheter, dels ock av deras utnyttjande av positionen. Tillgången på lägenheter blir i sin tur beroende av tillgången på lämpliga tomter samt villigheten att bebygga dessa — värdestegringshypotekets betydelse för sistnämnda faktor har redan be- handlats.

Såsom utgångspunkt tages först en schematiserad modell. Det antages att det mest uppskattade läget för en fastighet är i stadens centrum samt att en fastighet anses desto sämre belägen ju längre bort den ligger från detta. Sämst belägna anses fastigheterna i stadens utkanter vara. Tillgången på mark antages där vara så riklig, att den blott betingar ett pris av 1 krona per kvm. Bebyggelsetätheten kan där vara sådan att på en kvm tomtmark belöpa två kvm lägenhetsyta. Genomsnittshyran i nyuppförda hus i sta— dens utkanter antages utgöra 30 kronor per kvm, vilket motsvarar vad som erfordras för att förränta, avskriva och förvalta dessa hus. I centrum kan man till följd av den bättre belägenheten vara villig att betala 35 kronor per kvm i lägenheter av samma slag. Bebyggelsetätheten antages för enkelhetens skull vara densamma som i stadens utkanter. Resultatet blir tydligen att en fastighet i centrum ger 10 kronor mer i avkastning per kvm tomtyta än i stadens utkanter. Då denna meravkastning enbart beror på läget, kommer den tomten till godo. Kapitaliseras avkastningen efter en räntefot av 5 pro— cent, erhålles ett mervärde av 200 kronor per kvm. Man är alltså villig att betala 201 kronor per kvm för mark i centrum i jämförelse med blott 1 krona per kvm för mark i utkanten.

Antag nu att staden växer. Då utkanterna skjutas allt längre bort från centrum, blir det allt mera fördelaktigt att bo i det senare. Efter någon tid är man kanske villig att betala 10 kronor mera för att bo i centrum. Är hyran fortfarande 30 kronor per kvm i de nya utkanterna, uppgår den alltså

nu till 40 kronor per kvm i centrum. Under i övrigt oförändrade förhållan- den har tomtpriset i centrum nu stigit till 401 kronor per kvm mot 1 krona i de nya utkanterna. Det har alltså stigit med 200 kronor. De områden som förut varit utkanter ha genom stadens tillväxt fått en relativt bättre belägenhet än tidigare. Då skillnaden i värderingen av lägenheter i cent- rum och vad som tidigare utgjorde utkanterna antagits vara 5 kronor per kvm, är man nu villig att betala 35 kronor per kvm för lägenheter i de senare. Hyrorna ha alltså där till följd av stadens tillväxt ökats med 5 kronor per kvm. Enligt ovan antagna beräkningssätt motsvarar detta ett tomtpris av 201 kronor i vad som tidigare utgjorde stadens utkanter eller en prisstegring med 200 kronor per kvm.

Även om denna modell är starkt förenklad, belyser den dock de väsent- liga sammanhangen. Stadens tillväxt skapar ökad relativ knapphet på väl- belägna fastigheter. Detta gör det möjligt att uttaga högre hyror i dessa, vilka i sin tur driva upp tomtpriserna. De höga tomtpriserna äro alltså en följd av de höga hyrorna och ej tvärtom. Vid tillräcklig tillgång på lägen- heter eller i varje fall tillräcklig möjlighet att producera nya sådana skulle hyresgästerna ej vilja betala högre hyror i centrum enbart på grund av att tomtpriserna där äro högre, utan de göra det därför att de föredraga att bo där. På samma sätt kunna affärer vid huvudgator ej hålla högre priser på sina produkter enbart därför att de erlägga högre hyror, utan möjligheten här- till beror på att allmänheten finner det bekvämt att handla i dessa affärer och därför besöker dem även om priserna äro något högre. Detta kunna fastighetsägarna utnyttja till att betinga sig högre hyror, vilket i sin tur driver upp tomtpriserna. Om staden exproprierat marken och sålt denna bil- ligt till enskilda byggnadsföretagare, hade dessa likväl kunnat hålla samma hyror.

Det sagda utgör en starkt schematiserad bild av prisbildningen å tomt- mark. Förbättrade kommunikationer inom städerna, högre uppskattning av frisk luft och grönska etc. har medfört att många föredra att bo i städernas utkanter framför i dess centrum, som ej sällan uppvisar bostadsslum. Van- ligen finns det dock delar av en stad, vilka till följd av belägenhet vid en park, mot havet 0. s. v. äro särskilt uppskattade, och ju större staden blir desto flera efterfråga där belägna bostäder och desto högre hyror kunna uttagas där vid fri prisbildning. På samma sätt finns det affärskvarter, som delar av Norrmalm i Stockholm. som erbjuda det bästa läget för butiker, där företag ha sina kontor och där advokater, mäklare m. fl. helst etablera sig. Ju större staden blir, desto större blir efterfrågan på detta slag av lägen— heter och desto högre bli hyror och tomtpris. Det är dock tänkbart att i samband med stadens tillväxt nya förmånliga bostadskvarter och affärs- centra tillkomma, varigenom knappheten på välbelägen tomtmark ej blir så stor som eljest skulle vara fallet. Överhuvudtaget har stadsplanepolitiken ett avgörande inflytande på tomtprisbildningen, genom det sätt varpå staden

drar kommunikationsleder, anlägger parker etc. och ej minst genom regleringen av den omfattning vari skilda kvarter få bebyggas. Även om en realistisk bild av prisbildningen på tomtmark alltså blir starkt differentierad, kvarstår som den avgörande faktorn att stadens utveckling tagen i detta begrepps vidaste bemärkelse — i regel ger vissa tomter ett ökat knapp— hetsvärde.

Ovan har antagits att det kring staden finns så god tillgång på tomtmark, att denna kan erhållas för ett pris som föga överstiger dess värde som jord- bruksmark. Alltid är så ej fallet. Bortsett från naturliga hinder för bebyg— gelse kan en konstlad knapphet på tomtmark uppkomma genom att mark- ägare vägra att sälja till rimligt pris. Stundom kan detta vara resultatet av en medveten tomtspekulation, så att en person uppköper mark, som han väntar skall bli efterfrågad som tomtmark, och håller tillbaka utbudet i hopp om att erhålla ökat framtida pris. I flertalet fall är det dock snarare så, att markägarna se vilka tomtpriser som kunna erhållas i stadens centrala delar och därför finna det skäligt, att även de få priser som avsevärt överstiga jord- bruksvärdena. Relativt höga priser i stadens utkanter kan ytterligare driva upp priset i de centrala delarna. Prisstegringen i de senare kan av mark- ägare kring staden tagas som motiv för att begära ytterligare höjda priser etc. I viss omfattning kan kommunen hindra en sådan utveckling genom att i god tid uppköpa mark, vilken den upplåter till tomter mot självkostnads- pris, inklusive exploateringskostnaderna, men alltid är detta ej möjligt.

Medan prishöjningar å marken betingade av en på ovannämnda sätt ska— pad konstlad knapphet givetvis böra elimineras — som tidigare nämnts kan man vänta att värdestegringshypoteket erbjuder det allmänna ett hjälp- medel härtill — bör den prisstegring som följer av att det ej i en stad kan råda obegränsad tillgång på välbelägen mark accepteras. Visserligen bör staden söka föra en sådan stadsplanepolitik, att marken utnyttjas på bästa möjliga sätt, men i den mån knapphet råder på ett visst slag av tomter, le- der en prisstegring å dessa till ett i stort sett ändamålsenligt urval. Antag att all tomtmark i en stad betingade samma pris, oavsett sin belägenhet, och att följaktligen hyresnivån överallt var densamma. I så fall skulle affärskvarteren delvis upptagas av hyresgäster, som lika väl kunde hyra annorstädes, medan många som nödvändigtvis behövde bo i affärskvar- teren och vore villiga betala höga hyror härför icke kunde beredas rum där. Att den prisstegring, som är resultat av en naturlig knapphet, i allmän- het bör accepteras som ett uttryck för fri prisbildning, innebär icke i och för sig att den bör komma fastighetsägaren till godo. Tvärtom är det poli- tiska motivet för ett värdestegringshypotek, att då det rör sig om en oför- tjänt värdestegring, denna bör indragas till det allmänna.

Av vad ovan sagts framgår, att om ett värdestegringshypotek skall leda till en hyreshöjning, förutsättningen måste vara antingen att det minskar utbudet av lägenheter och därmed förbättrar fastighetsägarnas marknads-

strategiska läge eller genom att det giver fastighetsägarna anledning att _ i den mån det är möjligt —— utnyttja det marknadsläge, som föreligger vid existerande utbud och efterfrågan, mera till sin fördel än de hittills gjort. Utbudet kan antingen minskas genom att uppförandet av byggnader blir mindre lönande eller genom att det blir svårare att erhålla lämplig tomt- mark till skäligt pris. Tidigare har emellertid framhållits att ett värde- stegringshypotek sannolikt kommer att öka utbudet av tomtmark och i regel ej kommer att utgöra ett hinder för bebyggandet av denna. Antages att fastighetsägarna redan före hypotekets införande uttaga de högsta hyror, som äro möjliga vid rådande utbud och efterfrågan, skulle blott ökad knapp— het på lägenheter möjliggöra en hyreshöjning. Då reformen i regel ej kom- mer att minska tillgången på lägenheter — kanske snarare öka denna — finns såtillvida ej anledning antaga, att den skall kunna leda till en hyres- höjning, som övervältrar hypoteksräntan på hyresgästerna. Hyreshöjningen och ej hypoteket blir den primära faktorn.

Det är dock ej säkert att en fastighetsägare alltid uttar de högsta hyror han kan erhålla vid rådande marknadsläge. Antag t. ex. att en gatureglering ökar omsättningen i affärerna inom ett kvarter, varför det finns möjlighet att uttaga högre hyror av dessa. Fastigheterna i detta kvarter ha alltså stigit i värde, och detta oavsett om ägarna omedelbart företa motsvarande hyres- höjningar eller ej. De kanske ej vilja höja hyran för gamla hyresgäster. På samma sätt är det tänkbart, att t. ex. en parkanläggning gör närliggande bostadslägenheter mera efterfrågade, utan att fastighetsägarna därför höja hyrorna för gamla hyresgäster. Även om någon hyreshöjning ej sker, ha fastigheterna objektivt sett stigit i värde, varför de kunna påföras ett värde- stegringshypotek. Man får räkna med att detta blir en anledning för fastig- hetsägarna att företa den hyreshöjning marknadsläget tillåter eller i varje fall så stor hyreshöjning att hypoteksräntan täckes.

Detta är dock undantagsfall. I regel kommer hypoteksräntan som nämnts att stanna på fastighetsägarna. Detta betyder att den även träffar andels- lägenheter. Antag att en bostadsrättsförening äger en fastighet i ett kvarter, där tomterna till följd av en gatureglering få ökat värde. En andelsägares »hyra» kommer i så fall att ökas med den på hans lägenhet belöpande delen av hypoteksräntan.

5. Saneringen

Med sanering förstås enligt en numera vanlig definition varje sådan, genom nybyggnad, ombyggnad eller rivning företagen förändring i befint- lig bebyggelse, som medför väsentlig förbättring i hygieniskt avseende eller ur trevnadssynpunkt för dem som bo eller arbeta inom det område som be- röres av förändringen. Under detta begrepp faller icke blott åtgärd, som har det begränsade syftet att byggnadstekniskt förbättra bebyggelsen på en viss

enstaka tomt. Dit hör även och framför allt ett ingripande med ändamål att undanröja de bristfälligheter, som bottna i skilda byggnaders läge och utformning i förhållande till omgivningen (s. k. stadsplaneteknisk sane— ring). Ett dylikt ingripande kan i ett sammanhang ske, antingen på en enstaka tomt, inom en större del av ett kvarter, inom ett helt kvarter eller på ett större område omfattande flera kvarter. Allteftersom det berörda bebyg- gelseområdet är av sådan lägre eller högre dignitet, skiljes mellan olika saneringstyper. Med punktsanering avses företrädesvis ett ingripande som är begränsat till en enstaka tomt. Utgöres saneringsenheten däremot av ett helt kvarter eller ännu större område, plågar den samordnade omändringen vanligen angivas såsom kvarterssanering. Med den särskilda termen gårds- sanering ha betecknats åtgärder, som avse undanröjande av staket, uthus och liknande mindre byggnader samt en omplanering av den fria tomt- marken inom ett kvarter.

Den nu pågående omregleringen av Stockholms affärscentrum — Nedre Norrmalm —— är enligt den nyss angivna terminologien en kvarterssanering i mycket stor skala. Den fullföljer emellertid speciella med citybildningen sammanhängande önskemål och intager därför i mångt och mycket en sär- ställning. Bortsett från Nedre Norrmalmsregleringen har saneringsverksam- heten i svenska stadssamhällen hittills nästan genomgående haft karaktär” av punktsanering. Den har såsom sådan tidvis varit betydande. Sålunda hade enligt 1945 års bostadsräkning verkställts ombyggnad av cirka 37 procent av de hus, som uppförts i tätorterna före år 1920, och av ungefär 12 procent av de hus, som uppförts under åren 1921—1945. Beträffande perioden 1936—— 1940 har uppgivits, att ombyggnadsarbetena berörde lägenheter till ett antal av cirka 20 000 per år. (Jfr härom närmare 1954 års betänkande rörande saneringsfrågan, SOU 1954: 31.) Emellertid har denna verksamhet endast i mindre mån medfört, att lägenheter avgått ur bostadsbeståndet. Sane— ringsverksamheten synes ej heller kvantitativt ha spelat någon större roll för nyproduktionen av lägenheter. Enligt en av bostadsstyrelsen för perioden 1946—1949 utförd inventering skulle i 87 undersökta städer och köpingar de i samband med rivning nybyggda bostadslägenheterna motsvara allenast ungefär 6 procent av hela bostadsproduktionen på de undersökta orterna under nämnda period.

Av olika med de allmänna tidsomständigheterna och läget på bostads— marknaden sammanhängande orsaker har saneringsverksamheten —— och även den enkla byggnadstekniska punktsaneringen — på de senaste åren kommit att starkt gå tillbaka. Denna företeelse, som giver ett visst berätti- gande åt talet om en fortgående förslumning av städernas centrala delar, innebär ett allvarligt problem, vars lösning blir alltmer trängande, även om i dagens läge den rådande bostadsbristen anses göra en sanering i större om— fattning föga aktuell. I förevarande sammanhang, där förhållandena måste-

skärskådas på lång sikt, är sambandet mellan sanering och indragning av oförtjänt markvärdestegring ett betydelsefullt ämne.

Det ligger i utvecklingens linje att den framtida saneringsverksamheten mycket mer än den hittillsvarande måste ske efter stadsplanetekniska syn- punkter. Detta innebär tillika, att de särskilda saneringsföretagen ofta kom— ma att omfatta hela kvarter eller ännu större områden. Enbart punktsane- ring kan naturligtvis icke vara tillfyllestgörande, när tomtindelningen inom ett kvarter framstår såsom olämplig med hänsyn till moderna byggnadsme- toder och nutida krav på bostadslägenheternas beskaffenhet. Ej heller kan detta vara fallet, om själva stadsplanen är otidsenlig, exempelvis genom att den icke beaktat biltrafikens konsekvenser med avseende å gatunätets struktur och gatornas bredd, behovet av parkeringsutrymmen m. m. Med punktsanering följer också den risken, att åtgärden kan föregripa en senare rekonstruktion av bebyggelsen inom ett större område eller en lämplig för- delning av lägenheterna för skilda uppgifter. Härvidlag har såsom en bety— delsefull omständighet framhållits, att den hittillsvarande inriktningen av bostadsproduktionen medfört olämpliga stadsbildningar, kännetecknade därav att en relativt lågt exploaterad stadskärna omgives av en över stora områden utspridd bebyggelse med stora hyreshus. Olägenheterna av en sådan lokalisering anses nu göra det angeläget, att byggandet av flerfamiljs- hus förlägges till de centrala stadsdelar, där det är möjligt att mera intensivt än nu utnyttja marken för bostadsändamål. Ett dylikt byggande skulle tydligen innebära kvarterssanering i stor skala.

Med den förskjutning från punktsanering till kvarterssanering, som så- lunda är att emotse, kommer det än mer än hittills att bli beroende på kom- munerna, om saneringsverksamheten skall kunna fortgå i önskvärt tempo. Detta följer därav att en kvarterssanering regelmässigt förutsätter, att. all mark inom saneringsenheten befinner sig i en och samma ägares hand eller i allt fall under en enhetlig kontroll. Härmed skall visserligen icke vara sagt, att det privata initiativet till sanering nödvändigt måste vara begränsat till fall av punktsanering. Det är i och för sig tänkbart, att fastighetsägarna inom ett kvarter skulle kunna sammansluta sig för ett gemensamt och planmässigt handlande. Och det bör ej heller förbises att en privat ägare _ exempelvis ett kooperativt byggnadsföretag — skulle kunna, genom fri- villiga avtal eller genom ändrad tomtindelning och inlösning enligt 46 & byggnadslagen, utsträcka sin äganderätt till all mark inom ett kvarter. Även genom samfällighetsavtal av den typ, varom för närvarande förbe- redes lagstiftning, skulle marken inom ett kvarter kunna bringas under samma äganderätt, i så fall tillkommande en s. k. föreningssamfällighet. Men även med beaktande av alla dessa möjligheter skulle det dock vara verklighetsfrämmande, om man föreställde sig att en rekonstruktion av tätorternas centrala delar skulle kunna garanteras bli utförd inom rimlig

tid och med nödig planmässighet, om en sådan uppgift huvudsakligen an- förtroddes åt den privata företagsamheten. En lösning av saneringsfrågan synes av rent praktiska skäl icke möjlig, med mindre kommunerna över— taga ansvaret härför och utveckla den aktivitet som erfordras.

En aktiv kommunal markpolitik i det hänseende varom nu är fråga möter emellertid under nuvarande förutsättningar svårigheter av skilda slag, och det kan befaras att dessa ofta skulle visa sig så stora, att de helt eller delvis komme att lamslå kommunens strävanden. Svårigheterna härröra icke så mycket från de rent juridiska förutsättningarna för tillskapandet av sane- ringsenheter. Genom de reformer, som i skilda etapper genomförts beträf- fande den kommunala expropriationsrätten, erbjuder denna numera, for- mellt sett, vidsträckta användningsmöjligheter. När ett tätbebyggt område med hänsyn till den allmänna samfärdseln eller kravet på ändamålsenlig bebyggelse är i behov av genomgripande ombyggnad och denna icke lämp— ligen kan ske annorledes än i ett sammanhang, kan zonexpropriation bevil- jas, och sådan tvångsinlösen kan, enligt stadgandet härom i 44 & byggnads- lagen, komma att avse även sådan i områdets närhet liggande mark, för vil- ken stadsplanens genomförande kan väntas medföra väsentligt ökat värde. Beträffande sådana saneringsfall, där rekvisitet för zonexpropriation icke är uppfyllt, har kommunen möjlighet att expropriera kvartersmark enligt reglerna i 45 5 byggnadslagen (s. k. tomtexpropriation). I betraktande kom- mer jämväl den möjlighet till tvångsinlösen, som erbjudes genom 46 och 47 åå byggnadslagen. Vad slutligen angår stadgandet i punkt 16 av 1 5 expropriationslagen, så medger detta visserligen icke, att tätbebyggd mark exproprieras endast för tomträttsändamål. Såsom grund för expropriation i ett saneringsfall kan emellertid enligt sistnämnda stadgande åberopas, att kommunen måste säkerställa att mark på skäliga villkor blir tillgänglig för tätbebyggelse.

De svårigheter som här åsyftas framträda på det ekonomiska planet och ha ett nära samband med förekomsten av oförtjänt markvärdestegring. När tiden för sanering av ett tätbebyggt område är inne, ligger det nära till hands att spekulera i de fördelar, som saneringen kan bringa fastigheten i form av ökad byggnadsrätt och större begärlighet för hyresgäster. Det för- väntningsvärde, som härigenom uppkommer, får i allmänhet betalas av kommunen, när denna genom frivilligt köp eller expropriation förvärvar äganderätten till fastigheten. Förhållanden av en mera speciell karaktär kunna bidraga till ytterligare uppskruvning av fastighetsprisen. Den före- teelse, som är känd under benämningen flytande värde, kan spela en viss roll även i en saneringssituation. Sålunda kan den omständigheten, att någon av fastigheterna i ett område förväntas bliva exploaterad för ett speciellt ända— mål och därmed få en extra god avkastning, leda till att varje enskild fastig- hetsägare inom området beräknar att just hans fastighet skall tagas i anspråk för det speciella ändamålet.

Det är emellertid uppenbart att, även bortsett från de spekulativa för- väntningsvärdena och andra irrationella inslag i prisbildningen, förvärvet av fastigheter i och för sanering måste ställa betydande krav på kommunernas ekonomi. En omfattande kvarterssanering skulle ej heller alltid eller ens i de flesta fall kunna leda till att kommunens totala utgifter för omändringen bleve amorterade genom påvisbara inkomster eller besparingar i den kom- munala budgeten. Farhågan för en dylik saneringsförlust skulle kunna tänkas avhålla kommunen från att företaga en viss sanering, oaktat denna måhända i och för sig vore av behovet påkallad. Detta resultat skulle vara desto mera beklagligt, om saneringen, vid en realistisk bedömning av dess totala verkan såsom företag, i själva verket skulle framstå såsom räntabel. En sådan situation, där kommunen lider förlust samtidigt som enskilda göra vinster, kan lätt förekomma när, såsom merendels är fallet, den av företaget framkallade värdestegringen icke inskränker sig till det område som ingår i saneringsenheten. Såsom starkt framhållits i 1954 års betän- kande i saneringsfrågan, är det ett väsentligt samhällsintresse, att en ut- veckling undvikes, som innebär att det allmänna helt får bestrida kostna- derna för den sanering som är förlustbringande, medan vinsterna av de ekonomiskt mest gynnsamma projekten odelade tillfalla enskilda.

Detta missförhållande är av samma art som det som nu är aktuellt, när en stad bygger trafiktunnlar, broar eller andra gatuanordningar, vilka medföra betydande värdeökning för vissa fastigheter utan att staden kan kompense- ras för sina kostnader för byggnadsföretaget. Frågan anses betydelsefull särskilt i Stockholm, där i vissa stadsdelar, utan att fördenskull byggnads- kvarter behöver rekonstrueras, dyrbara tunnelstationer måste anläggas och detta merendels så, att utrymme för tunnelbaneuppgången anordnas i en enskild fastighet.

Med det förslag om bidragsskyldighet för fastighetsägarna, som zon- expropriationsutredningen på sin tid framlade och för vilket redogjorts i kapitel V här ovan, skulle sådan oförtjänt värdestegring (s. k. better- ment), varom nu talats, ha kunnat i viss omfattning indragas. Emellertid blev den föreslagna bidragsskyldigheten icke genomförd vid antagandet av lagstiftningen om zonexpropriation. I stället kompletterades expropriations- stadgandet, så att det kom att omfatta även sådan, i ombyggnadsområdets omedelbara närhet belägen mark, för vilken stadsplanens genomförande kunde väntas medföra väsentligt ökat värde. Med tillämpning härav kan exempelvis, när en gata i ombyggnadsområdets ytterkant breddas endast åt ena sidan, expropriation ske av fastigheter, vilka äro belägna utmed ga- tans andra sida och genom ombyggnaden få ett avsevärt bättre affärsläge. Emellertid kan med detta komplement till zonexpropriationen icke åtkom- mas fastigheter, som ligga på längre avstånd men dock influeras av bygg- nadsföretaget. Ej heller kan någon värdestegringsindragning i denna ord-

21—610838

ning förekomma i de vanliga fall, då rekvisitet för zonexpropriation icke an— ses uppfyllt. Då härtill kommer, att värdestegringsindragningen gjorts be- roende av att zonexpropriation verkligen genomföres — en händelse som av naturliga skäl sällan kommer att inträffa — torde berörda komplement till zonexpropriationsregeln icke kunna få stor betydelse, när det gäller att kompensera kommunerna för saneringsförluster.

Med den nu avsedda lagstiftningen om värdestegringshypotek bliva förut- sättningarna för kvarterssanering väsentligt förändrade. Att förslaget in- rymmer en utvidgning av expropriationsmöjligheterna, i det att expropria— tion för tomträttsändamål skall kunna ske även å tätbebyggd mark, behöver måhända här endast i förbigående påpekas. Vad angår de ekonomiska för- utsättningarna för saneringen medför tydligen värdestegringshypoteket den förändringen, att de spekulativa förväntningsvärdena ej längre komma att spela någon roll. Deras uppkomst torde nämligen förhindras av enahanda skäl, som tidigare angivits på tal om markägandet i ytterområdena. Det är sannolikt, att detta i en mängd fall kommer att innebära ett avsevärt för— hilligande av kommunernas fastighetsförvärv. Med möjligheten att fixera ett visst ingångsvärde följa tillika betydande fördelar i fråga om kommu- nernas saneringsförberedelser och markpolitik i anslutning därtill. Det blir ej längre så angeläget för kommunen att långt i förväg tillförsäkra sig äganderätten till de fastigheter som skola ingå i saneringsenheten. Man kan bida sin tid och i lugn och ro uppgöra ett ändamålsenligt handlingsprogram för saneringsverksamheten. De nya stadsplanerna kunna utformas utan störning av irrationella ekonomiska faktorer. Planläggningen kommer också att kunna försiggå mera öppet än vad nu är fallet. Den sekretess, som för närvarande måste upprätthållas av hänsyn till markspekulationen och vars skilda uttryck på sina håll bedömas såsom mer eller mindre stötande eller osympatiska, skulle med den nya ordningen kunna eftergivas.

Värdestegringshypoteket synes vidare lösa problemet med de kommunala investeringarnas markvärdestegrande verkan utanför saneringsenheterna på ett vida effektivare sätt och i en mera generell omfattning än som kan er-- bjudas genom ett system med bettermentsbidrag. Av betydelse för effek— tiviteten är framför allt den omständigheten, att den av kommunens investe— ringar framkallade värdestegringen icke behöver utskiljas från den allmänna- jordränteökningen, då ju även denna såsom oförtjänt skall indragas till det allmänna. Med den avsedda reformen ernås alltså här det resultat, som vid utredningen i saneringsfrågan kännetecknats såsom kvittning av sanerings- förluster mot vinster. En kvarterssanering behöver ej längre bliva förlust-v bringande för kommunens ekonomi, om saneringen, bedömd efter sin hela verkan såsom företag, visar sig vinstgivande. Det kan rimligen i detta sam— manhang förutsättas, att staten kommer att stödja angelägna sanerings- företag genom att eftergiva sin andel i därmed sammanhängande värde— stegringshypotek. Man föranledes alltså till den slutsatsen, att reformen på-

längre sikt kommer att få väsentlig betydelse för finansieringen av stads- samhällenas rekonstruktion.

Huruvida vid sidan av värdestegringsindragningen även andra åtgärder böra vidtagas i syfte att stimulera saneringsverksamheten, är en fråga som torde falla utom ramen för förevarande utredning. Det är naturligtvis icke uteslutet att vissa sådana åtgärder, berörande exempelvis långivning eller subventionering från statens eller kommunernas sida, i en framtid komma att tagas under omprövning. De bliva givetvis då att bedöma på grundval av det nya läge som här förutsättes uppkomma genom värdestegringsindrag- ningen. Denna gör uppenbarligen behovet av sådana åtgärder vida mindre än under nuvarande ordning. I den mån vissa redan nu diskuterade projekt äro att fatta såsom nödlösningar, som framkallats av svårigheterna med den oförtjänta värdestegringen, lära de kunna avföras från blickfältet.

Givet är att även den framtida saneringsverksamheten kommer att i för- hållandevis betydande omfattning gestaltas såsom punktsanering. Huruvida eller i vad mån värdestegringshypoteket inverkar på sanering av detta slag, innefattas i den mera allmänna frågan om förhållandet mellan värde— stegringshypotek och privata investeringar och torde därför icke behöva särskilt beröras i detta avsnitt.

6. Industrizan

Förslaget innehåller icke, att industrifastigheter skola vara undantagna från tillämpningen av värdestegringshypotek. Ett sådant undantagsstad- gande hade svårligen kunnat förenas med de allmänna syften, som förslaget fullföljer beträffande tätbebyggelsentvecklingen. Av skilda orsaker är det ju framför allt i tätorterna och deras närmaste omgivningar, som mark dispone- ras för industriändamål. Men industrifastigheterna äro, i likhet med de före- tag som utnyttja desamma, av växlande karaktär. De äro icke alltid så belägna eller så bebyggda, att en varaktig användning för industriändamål ter sig sannolik. Måhända är rörelsen till sin art sådan, att den icke förutsätter några särskilt stora eller kostsamma anläggningar. Kanske äro byggnaderna uppförda för att nyttjas under en kortvarig konjunktur eller såsom ett rent provisorium. Eller också kan situationen vara den, att rörelsen står inför sin avveckling, att den representerar en redan svunnen epok i den tekniska utvecklingen eller att de uppförda byggnaderna och anläggningarna tjänat ut eller blivit nedslitna och föråldrade.

När en industrifastighet, som innehaves under omständigheter sådana som de nyss antydda, råkar befinna sig i kraftfältet till en expanderande tätort, in- träder lätt den situationen, att den av företaget disponerade marken kan avkasta mera, om dess användning förändras till att tjäna ett annat ändamål än den industriella rörelsen. Det kanske befinnes att marken med fördel skulle kunna bebyggas med hyreshus eller villor. Det kan må-

hända förutses att fastighetens värde, beräknat såsom tomtvårde för nybe— byggelse, kommer att bliva högre än fastighetens värde i dess hittillsvarande använd-ning, trots att sistnämnda värde även omfattar kvarstående byggna- der. Tydligen böra i ett sådant läge gälla enahanda regler för industrifastig— heter som för fastigheter av annan art. Liksom ägaren av en lantgård eller ett trädgårdsmästeri måste till förmån för den nya bebyggelsen avträda sin mark och låta nedriva byggnader eller växthus, måste industriföretagaren avstå från sin egendom; självfallet mot löseskilling motsvarande fastighe- tens värde och med rätt till ersättning för skada som i övrigt kan upp- komma. Och lika tydligt torde vara, att om värdestegringshypoteket skall fungera såsom hjälpmedel för en sådan övergång, det måste kunna tilläm- pas på en industrifastighet likaväl som på en jordbruksfastighet. I annat fall skulle lagen komma att lida av bristande följdriktighet och lätt nog kunna kringgås.

Att ändring kan inträda i förutsättningarna för markanvändningen gäller naturligtvis icke blott för tätorternas omgivningar utan även för deras cen— trala delar. Utvecklingen kan också där medföra att mark, som disponerats för industriändamål, måste överföras till annan användning. När en in— dustriell verksamhet förorsakar alltför svåra sanitära olägenheter och för- denskull måste förläggas till ett annat ställe, är det icke säkert, att fabriks— byggnaderna kunna övertagas av något annat industriföretag, vars drift skulle kunna anses tolerabel för miljön. Den ledigblivna tomten kan i dylikt fall komma att disponeras för annat ändamål än industri. En förändring av industriföretags lokalisering torde även eljest bliva aktuell, när bebyggel— sen i en central del av tätorten vidlådes av alltför besvärande stadsplanetek— niska brister. Exempel härpå torde ej vara svåra att finna. På ganska många ställen i våra städer ha fabriker och bostäder sammanträngts till en gyttrig blandning, och de förhållanden som där råda kunna icke anses motsvara nutida anspråk i fråga om trafikutrymme och allmän trivsel. När på sådana ställen en kvarterssanering i större skala måste genomföras, kan denna bland annat komma att innebära, att visst industriföretag skall flyttas från det centrala området till lämplig plats i tätortens periferi. Det synes klart att i ett sådant sammanhang industrifastigheten i likhet med andra fastigheter inom området skall kunna beläggas med värdestegringshypotek.

Den tillämpning av värdestegringshypoteket på industrifastigheter, som hittills diskuterats, kan emellertid endast gälla ett relativt ringa antal fas— tigheter. Den berör icke den stora huvudmassan av de företag, som inrättat sig för en varaktig existens och som fått verklig betydelse för ortens eller landets ekonomi. Beträffande denna kategori — som i det närmaste mot- svarar hela industrinäringen i gängse bemärkelse — framträda andra för- hållanden än de hittills berörda.

En för industriändamäl disponerad fastighet kan naturligen, även utan att dess användning förändras, tänkas undergå en värdestegring av sådan

art, som enligt förslaget bedömes såsom oförtjänt. Den ekonomiska eller tekniska utvecklingen kan exempelvis medföra en förskjutning i värdeför- hållandet mellan en dylik fastighet och andra för olika ändamål nyttjade fastigheter. Expansionen inom den ort, där fastigheten ligger, kan tänkas försiggå snabbare än på andra håll, vilket kan medföra att det ekono- miska utbytet av rörelsen blir bättre än om fastigheten haft ett annat läge. Och det kan slutligen förhålla sig så, att en värdestegring, som redan kan avläsas på den fastigheten omgivande marken, skulle tillgodokomma även fastigheten, om dennas användning förändrades.

Det är emellertid uppenbart att den värdestegring, som sålunda kan tänkas försiggå på en industrifastighet, vanligen icke alls eller endast i mindre män kan lända ägaren till fördel, så länge fastigheten användes för sitt industriella ändamål. För såvitt det högre värdet sålunda framstår såsom onyttjat och får antagas under överskådlig tid så förbliva, kan det knappast vara lockande för det allmänna att belägga fastigheten med värde— stegringshypotek. Såsom lagförslaget utformats, skall nämligen hypoteks- brev principiellt icke medföra räntebetalning, förrän den vid hypotekets tillkomst förutsatta högre avkastningen verkligen erhålles å fastigheten.

Oavsett om visst värde förblir onyttjat eller icke, måste det bliva förenat med särskilda svårigheter att beräkna den inträdda värdestegringen å en fastighet, som avses skola för framtiden disponeras för någon industriell rörelse av betydenhet. Visserligen gäller även för en sådan fastighet, att värderingarna skola avse mark och byggnader såsom en enhet och att värde- stegringen skall utläsas såsom en skillnad mellan de vid två särskilda tid- punkter erhållna värderingsresultaten. Och att ett värde skall kunna bestäm— mas för en industrifastighet följer ju redan därav, att en dylik fastighet under givna förutsättningar kan tagas i anspråk genom expropriation. Frågan är emellertid hur mycket en expropriationsdomstol vid sin värde— ring förmår närma sig det så att säga för tanken existerande verkliga värdet på fastigheten. Det finnes icke för närvarande, såvitt känt är, någon mera beprövad allmängiltig metod för bestämmandet av en industrifastighets värde. Ej heller synes det antagligt, att någon ny metod skall kunna kon- strueras, som verkligen garanterar ett någorlunda rättvisande resultat. Det är tydligt att varken ortens pris eller fastighetens avkastning kan erbjuda någon säker hållpunkt för en bedömning. Vad särskilt angår möjligheten att värdera efter fastighetens avkastning, så torde denna försvåras eller omöjliggöras därav, att avkastningen av fastigheten utgör ett till omfatt- ningen obestämt element i rörelsens driftsresultat. Att inom detta urskilja vad som belöper på fastigheten, maskinbeståndet, arbetskraften eller annan ifrågakommande faktor torde i allmänhet vara ogörligt.

Det skulle i betraktande härav kunna ligga nära till hands att såsom en nödfallsutväg söka utreda markvärdet och byggnadsvärdet var för sig och därefter sammanlägga dessa värden till en totalsumma för fastigheten. Att

en dylik värderingsmetod i och för sig innebär en oegentlighet har fram- hållits i annat sammanhang. I förevarande fall möter emellertid ytterligare den svårigheten, att om byggnadsvärdet skall bestämmas med utgångspunkt från kostnaden för byggnadernas uppförande eller återuppförande, det måste te sig ytterst vanskligt att bedöma efter vilken procent avskrivning å bygg— naderna bör få ske. Det gäller här att bedöma den ekonomiska livslängden för en viss fabriksbyggnad. I sakens natur ligger emellertid att denna livs- längd måste starkt variera allt efter företagets art, konjunkturerna inom branschen och den ekonomiska utvecklingen i stort. Uppgiften ter sig såsom en bedömning av ovissa framtidsförhållanden, en bedömning som lätt kan urarta till ren gissning.

Svårigheten att företaga en dylik värdering ökas ytterligare därigenom, att förutom byggnaden även dess tillbehör spela en mycket framträdande roll för industrifastighetens värde. Enligt 3 & första stycket lagen den 24 maj 1895 angående vad till fast egendom är att hänföra skola följande ka— tegorier utgöra tillbehör till byggnad av varje slag nämligen: 1) fast inred- ning, såsom avbalkningar, ledstänger o. s. v., 2) ledningar för uppvärmning, belysning, luftväxling samt vattens eller andra ämnens inledande eller bortförande, 3) annat, som i vägg, tak eller golv är inmurat eller intimrat, samt 4) vad till stadigvarande bruk för byggnaden blivit anskaffat, såsom dubbeldörrar, innanfönster o. s. v. Men när fråga är om fabrik eller annan för industriell verksamhet inrättad byggnad skall enligt andra stycket i nämnda lagrum tillbehörsbegreppet omfatta ytterligare varje motor, maskin, kärl eller därmed jämförligt redskap, som för sin användning kräver och jämväl vilar på fast, från grunden berett underlag, så ock kraftledningar med därtill hörande inrättningar, dock med undantag av sådana ledningar, som från det allmänna ledningssystemet överföra kraft till särskild maskin, som ej är att hänföra till fast egendom. Denna bestämning av tillbehörsbe- greppet beträffande industribyggnader torde numera betraktas såsom för- åldrad eller mindre lämplig. l följd av den tekniska utvecklingen kunna nämligen dylika byggnader få en kraftigare konstruktion och sammansättas av mera hållfast material än som i äldre tid stod till buds. Därmed kunna då också mycket stora och tunga maskiner, som i fabriker av äldre typ skulle ha erfordrat särskilt underlag, uppställas direkt på golvet och till och med i någon övre våning. Med berörda bestämning av tillbehörsbegreppet följer då att samma slags maskiner i vissa fall utgöra tillbehör till byggnaden och i andra fall räknas som lös egendom. Härtill kommer att frågan, huruvida viss maskin kräver ett fast från grunden berett underlag, ofta är vansklig att bedöma och att lagregelns tillämpning lätt blir be- roende av tillfälliga och principiellt sett ovidkommande omständigheter. Av nu antydda och andra skäl har i senare tid uppstått en tendens att, på om— råden där detta varit möjligt, avvika från omförmälda civilrättsliga regle- ring. Vid brandförsäkring plågar maskinbeståndet behandlas såsom lös

egendom, oavsett om detsamma är tillbehör till fabriksbyggnaden eller icke. Ytterligare må erinras, att enligt 10 å kommunalskattelagen skall vid taxe- ring byggnadsvärde redovisas med angivande huru mycket därav som be- löper å maskiner och liknande tillgångar vilka äro avsedda att huvudsakligen tjäna industriellt eller därmed jämförligt ändamål. Meningen med ett dylikt särskilt maskinvärde för de fasta maskiner, som utgöra tillbehör till bygg- naden, är att dessa i fråga om rätten till avskrivningar skola kunna följa andra regler än den fasta egendomen i övrigt. Slutligen får i detta samman- hang nämnas, att enligt ett av lagberedningen är 1947 avlämnat förslag rörande vissa delar av jordabalken tillbehörsregeln om maskiner m. ni. skulle ändras i riktning mot en begränsning av tillbehörskretsen. Det föreslås i princip, att såsom tillbehör skola räknas endast sådana maskiner, vilkas an— vändning ej är begränsad till en viss industri eller verksamhetsgren, alltså exempelvis kraftmaskiner, kylsystem och fläktmaskiner. Ehuru det sålunda ter sig sannolikt, att tillbehörsbegreppet på förevarande område framdeles kommer att inskränkas, torde en sådan lagändring likväl icke på länge kunna få någon betydelse i fråga om värdestegringshypotek. Av rättstekniska skäl kan nämligen det fysiska objektet för värdestegringshypoteket icke vara till omfattningen mindre än det objekt vartill fastighetsinteckningarna hän- föra sig. Men i fråga om dessa inteckningar måste vid en framtida inskränk- ning av tillbehörsbegreppet hänsyn tagas till då bestående rättsförhållanden. Följden härav blir tydligen den, att äldre lag fortfarande måste tillämpas på varje fastighet, vari gäller någon inteckning som beviljats före lag- ändringen. Det kan befaras att övergångstiden blir mycket lång.

Om man sålunda nödgas räkna med att de för värdestegringshypotek erforderliga värderingarna måste omfatta vad som enligt nuvarande taxe— ringsbestämmelser redovisas såsom särskilt maskinvärde, gäller det att be- döma konsekvenserna härav. Betydelsen ligger icke uteslutande däri, att till den förut berörda svårigheten att angiva fabriksbyggnadens ekonomiska livslängd kommit ytterligare en osäkerhetsfaktor, nämligen vanskligheten av att beräkna värdeminskningen å maskinerna, en värdeminskning som uppenbarligen är mycket skiftande alltefter omständigheterna. Det låter här säga sig, att en osäkerhet i värderingen icke behöver lända den enskilde till något förfång, förutsatt att expropriationsdomstolen — såsom den anses skyldig att göra vid expropriation — beaktar osäkerheten och fastställer ett sådant värde, att den förefintliga osäkerhetsmarginalen tillgodokommer den enskilde. Naturligtvis bör en sådan princip följas även vid tillämpningen av värdestegringshypotek, vilket här måste innebära att ingångsvärdet blir högre och omvänt utgångsvärdet lägre än som skulle ha varit fallet, om värderingen icke lidit av osäkerhet. Vad som i förevarande sammanhang måste särskilt framhållas är emellertid den omständigheten att maskinbe- ståndet, hur det nu än värderas, regelmässigt är utsatt för en förhållandevis mycket snabb värdeminskning. Den tekniska utvecklingen kan vara sådan,

att en dyrbar maskin redan efter några få år ter sig föråldrad och nästan värdelös.

För att ett värdestegringshypotek överhuvudtaget skall kunna konstitu— eras, erfordras emellertid, att markvärdestegringen är så pass stor, att den förmår överväga den negativa effekt, som framkallas genom osäkerhets- marginalen vid värderingarna och genom den, annorledes än genom fysisk nedslitning, uppkommande värdeminskningen å fabriksbyggnaderna och tillbehören till dessa. Det torde utan vidare kunna fastslås, att denna förut- sättning endast i undantagsfall kan tänkas bliva uppfylld. Tages härjämte i betraktande vad tidigare anförts därom, att det ernådda högre värdet i huvudsak förblir onyttjat, så länge den industriella rörelsen fortsättes, måste slutsatsen bliva den, att det allmänna icke kan ha intresse av att söka värdestegringshypotek i industrifastigheten, därest icke situationen är sådan, att marken skulle kunna få en bättre användning för annat ändamål. I en— lighet med lagförslagets utformning kan det förutsättas, att någon hypoteks- ansökan icke kommer att göras, med mindre den kan leda till fördel för det allmänna.

Att industrifastigheterna sålunda i stort sett undgå att beröras av värde- stegringsindragningen, torde icke i och för sig behöva från allmän synpunkt bedömas såsom ett ogynnsamt förhållande. Enligt det förslag till förordning om värdestegringsskatt, som innefattades i 1942 års betänkande, skulle vis- serligen även industrifastigheter komma att påföras dylik skatt. I betän- kandet erkändes härvidlag svårigheterna att rätt taxera dylika fastigheter och utmäta passande värdeminskningsavdrag, och reglerna om avdragen skrevos med avsikt så vaga, att jämkningar skulle kunna vidtagas med led- ning av vunnen erfarenhet vid taxeringsarbetet. Såsom närmare redovisats i kapitel IV här ovan, yppades emellertid åtskillig kritik mot tanken att be- lägga industrifastigheterna med värdestegringsskatt. Härvid framkommo synpunkter, som onekligen erbjuda ett stöd för uppfattningen, att en indrag- ning av oförtjänt värdestegring å industrifastigheter i många fall skulle komma att te sig mindre berättigad.

Den klassificering av värdestegringskategorier, som företagits i kapitel VIII här ovan, tarvar i förevarande sammanhang viss ytterligare kommen— tar med hänsyn till den industriella företagsamheten. Om begreppet oför- tjänt värdestegring skall ha såsom främsta kännetecken, att värdestegringen uppkommit oberoende av fastighetsägarens egna åtgöranden, vill man fråga sig, om i så fall någon oförtjänt värdestegring överhuvudtaget kan upp- komma på en industrifastighet. Det må vara riktigt att en dylik fastighet i likhet med andra skulle kunna stiga i värde genom den fortgående folkök— ningen och den allmänna ekonomiska utvecklingen i samhället och i sär- skilda fall genom direkta åtgöranden från statens eller kommunens sida. Emellertid torde härvidlag få erkännas, att det enskilda industriföretaget kan vara en viktig orsaksfaktor i denna utveckling och att dess roll härutin—

nan ej sällan är i viss mening avgörande. När kommunen — såsom i det ty- piska brukssamhället — för fullföljandet av sina uppgifter är helt beroende av industrien, skulle det vara föga rimligt, om kommunen sökte belägga in— dustrifastigheten med värdestegringshypotek. Men även om samhällstypen är en annan än den nämnda, torde kommunen i allmänhet finna med sitt intresse förenligt, att industrifastigheterna lämnas utanför värdestegrings— indragningen.

Om enstaka industriföretag i någon utsträckning skulle kunna njuta fördel av oförtjänt markvärdestegring, torde denna omständighet ej heller medföra någon egentlig olägenhet ur folkhushållets synvinkel. I den mån sådan fördel skulle kunna ha något att betyda för möjligheten att begränsa produktionskostnaderna eller underlätta investeringarna, torde det med hän- syn till den utländska konkurrensen knappast vara önskvärt att fördelen försvinner.

Att genom särskilda lagbestämmelser söka avskilja sådana fall där en vär- destegringsindragning från industrifastigheter skulle vara mindre önsk- värd, torde emellertid svårligen låta sig göra. Därest indragningen varit konstruerad såsom en över alla fastigheter framgående skattläggning, skulle väl för berörda fall ett dispensförfarande ha varit motiverat. Med det sätt, varpå reglerna om värdestegringshypotek utformats i förslaget, torde emel- lertid förevarande spörsmål komma att i praktiken lösas av sig självt. När, såsom här förutsättes, hypotek endast kommer att sökas i de fall, där värde- stegringsindragningen är praktiskt utförbar och ligger i det allmännas intresse, åstadkommes i själva verket en smidig avgränsning.

En fråga, som kan vara av viss betydelse, är hur värdestegringshypoteket kommer att påverka nyanskaffning av mark för industriändamål. Mark- förvärv bliva givetvis aktuella såväl vid grundandet av nya företag som vid äldre företags förflyttningar eller utvidgningar. Det är en känd sak att många industriföretag — ofta i det särskilda syftet att skydda sig mot spe- kulativ och oförtjänt markvärdestegring _ förvärvat stora områden, vilka hållas i reserv för en framtida användning för industriändamål. Tidigare torde dylika markförvärv i allmänhet ha skett direkt från de ursprungliga markägarna. Under nuvarande förhållanden föreligger tydligen även den möjligheten att kommunen såsom mellanhand tillhandahåller marken, an- tingen genom överlåtelse av äganderätten eller genom upplåtelse av tomträtt.

Såsom i annat sammanhang framhållits, kommer värdestegringshypoteket att framdeles förhindra uppkomsten av spekulativa förväntningsvärden. Den gynnsamma effekt, som härmed åstadkommes på prisbildningen och som ingalunda blir inskränkt till de fall då hypotek verkligen sökes, kan natur- ligen även tänkas tillgodokomma ett industriföretag, när detta köper ett markområde. Av den tillämnade lagstiftningen följer emellertid, att det all— männa genom att söka hypotek skall kunna förbehålla sig den oförtjänta markvärdestegringen även utan att förvärva äganderätt till marken. Det kan

alltså inträffa att ett markområde, som ett industriföretag önskar förvärva, redan finnes vara belagt med värdestegringshypotek. Ett sådant förhållande torde emellertid icke behöva vara någon anledning för industriföretaget att ändra sin lokaliseringsplan. Om kommunen — såsom nästan alltid är fallet — önskar få rörelsen förlagd till sitt område, lärer kommunen icke underlåta att köpa eller expropriera marken, så att denna därefter på fördelaktiga villkor kan ställas till industriföretagets disposition.

Av den gjorda undersökningen kan sammanfattningsvis konstateras, att den föreslagna lagstiftningen lämnar industrien i stort sett oberörd. Den synes icke komplicera finansieringsproblemen eller försämra produktions- betingelserna. Vad beträffar sådana enstaka fall, då under nuvarande ord- ning en planvärdestegring i samband med tätbebyggelseexpansion eller sanering hade kunnat tillgodokomma ett industriföretag, kommer visser— ligen möjligheten för sådan värdestegringsvinst att för framtiden bortfalla. Omvänt torde emellertid den avsedda lagstiftningen kunna bringa vissa för— måner för industriföretagen, när det gäller för dessa att anskaffa mark för industribebyggelse.

7. Exploateringen av vattenkraften

Ehuru det föreliggande lagförslaget huvudsakligen tager sikte på den vär- destegring, som sammanhänger med tätbebyggelse, avser det likväl icke att lagens tillämpningsområde skall sammanfalla med begreppet tätbebyggelse. Värdestegringshypotek skall ej få tagas i fastighet, som icke har annat värde än jordbruks- eller skogsvärde och som ej heller under de närmaste tio åren kan väntas bliva använd för annat ändamål än jordbruk eller skogs- bruk. Och det har vidare föreskrivits, att om fastighetsägarens rätt med av— seende å mineralfyndighet eller annan sådan naturtillgång föranleder ökning i fastighetsvärdet, sådan värdeökning skall komma fastighetsägaren till- godo. Härmed är emellertid ingalunda allt, som faller utanför tätbebyggelse- begreppet, undantaget från den värdestegringsindragning som med förslaget avses. Det är anledning att särskilt uppmärksamma de naturtillgångar som utgöras av strömfallen. Dessa framvisa den olikheten mot mineralfyndig— heterna, att deras värde icke successivt förbrukas genom att tillgångarna utnyttjas. Det är fastmera tänkbart att värdet, på grund av tilltagande knapp— het i världens energiförsörjning, oavlåtligt kommer att stiga. Härvid kan, i den mån strömfallet exploateras, uppkomma värdestegring även å den kringliggande marken. Till frågan om indragning av sådan markvärde— stegring anknyta sig emellertid icke några problem, som i detta sammanhang behöva särskilt utredas.

Den värdestegring, som kan uppkomma på ett strömfall, är tydligen en verkan av orsaker liknande dem, som framkalla jordränteökning i vanlig bemärkelse. I fråga om ägarens möjligheter att utnyttja värdestegringen

skiljer sig visserligen strömfallet från ett vanligt markområde. Utnyttjandet kan praktiskt taget icke ske för mer än ett ändamål, nämligen kraftproduk- tion, och det är endast med hänsyn till denna användning som strömfallet tager åt sig värde. De rättsliga förutsättningarna för att ett strömfall skall få exploateras ha också utformats annorlunda än vad som gäller för tätbebyg- gelse enligt 5 5 andra stycket byggnadslagen, och detta gör att den antecipe- ring av blivande avkastning, som tager sig uttryck i en värdestegring på det ännu outbyggda strömfallet, har ett säkrare underlag än vad förhållandet är med förväntningsvärden vid tätbebyggelse. Men dessa olikheter hindra icke att det principiella resonemang, som kan föras beträffande jordräntan, har sin giltighet även i fråga om värdetillväxten på vattenkraften. Även denna värdestegring har sin grund i andra faktorer än ägarens arbete och sparande. Det är också tydligt att strömfall såväl som tomtmark under vissa omständigheter kan komma att betinga pris, som ligger högre än det som borde framkomma vid en fullt fri konkurrens. När strömfall, vilka utgöra en naturlig enhet vid en planmässigt fortskridande utbyggnad, råka befinna sig i olika ägares händer, får en sådan ägare ej sällan en viss monopolställ- ning, varigenom han skulle kunna betinga sig ett mer eller mindre betydande överpris vid vattenkraftens avyttring.

Därest tanken att indraga oförtjänt markvärdestegring sålunda följd- riktigt leder till att indragningen även bör gälla värdetillväxten å ström— fallen, återstår likväl att undersöka, i vad mån det förevarande indragnings- instrumentet, d. v. s. värdestegringshypoteket, är praktiskt användbart med hänsyn till de speciella förhållanden som framträda beträffande ström— fallen. Dessa kännetecknas icke minst därav, att redan nu gälla vissa lag- bestämmelser, vilkas syfte är att motverka spekulation i vattenkraft. Be— stämmelserna, som tillkommit i skilda etapper, grunda sig närmast på sakkunnigförslag av åren 1943 och 1947 (SOU 1943: 14 och SOU 1947: 81). Om dessa bestämmelser har i elkraftutredningens år 1954 avlämnade betän- kande (SOU 1954: 12) uttalats, att genom dem behovet av åtgärder mot spe- kulation i vattenkraft synes vara tillgodosett. Då uttrycket spekulation i denna sammanställning synes angå allenast de omförmälda inslagen av monopolistiska överpris i marknaden, torde nämnda uttalande knappast kunna åberopas för den nya situation, som inträder i och med genomförandet av en generell lösning av problemet om den oförtjänta markvärdestegringen. En bedömning av hithörande spörsmål torde emellertid böra ske mot bak- grunden av förefintliga uppgifter om landets vattenkrafttillgångar och dessas fördelning.

Den totala vattenkrafttillgången i vårt land beräknades år 1954 omfatta en natureffekt å 17,1 millioner kilowatt (kW), motsvarande en teoretisk energiproduktionsförmåga av cirka 150 milliarder kilowattimmar (kWh) per år. Av denna krafttillgång kan emellertid en stor del under nuvarande förhållanden icke nyttiggöras med ekonomisk fördel. Den utbyggnadsvärda

vattenkraften beräknades nämnda år motsvara en energimängd av 80 milliar- der kWh per år. Av denna vattenkraft var vid slutet av 1954 utbyggt cirka 4,6 millioner kW installerad turbineffekt med en årsproduktion av cirka 24 milliarder kWh. Detta synes vara mindre än hälften av den utbyggnads— värda vattenkraften. Det har antagits att återstoden av denna skulle kunna vara utbyggd redan före 1970, under förutsättning att utbyggnadstakten förbleve densamma som den varit under en följd av år, (1. v. s. i genom- snitt 6,5 % årlig ökning av produktionskapaciteten. Härvidlag anses dock, att takten kommer att bliva långsammare, efter hand som utbyggnaden fortskrider över tillgångar som icke äro högvärdiga, d. v. s. draga en ut- byggnadskostnad som vid oförändrat penningvärde väsentligen överstiger dylik kostnad vid de redan utbyggda fallen.

Kraftförsörjningen handhaves dels av staten med cirka 40 procent, dels av kommunala kraftföretag med cirka 5 procent och dels av enskilda kraft- företag med cirka 55 procent av den totala energiproduktionen. Dessa kraft- producenter äro också ägare till största delen av den utbyggnadsvärda men ännu outbyggda vattenkraften. Enligt en av 1942 års sakkunniga verkställd överslagsberäkning fanns år 1942 endast omkring 5 procent eller något mera på spekulativa händer, medan 75 procent var i fast ägo (tillhörde kraftproducent) och 20 procent var kvar hos ursprungliga jordägare, d. v. s. huvudsakligen jordbruksidkande befolkning. År 1947 antogs innehavet på fasta händer ha ökat med några procent och jordbrukshefolkningens innehav ha minskat i motsvarande grad, medan innehavet på spekulativa händer förblivit väsentligen oförändrat. Vid bedömningen av dessa siffror är emel- lertid att märka, att de grunda sig på en lägre uppskattning av den utbygg- nadsvärda vattenkraften än den varmed för närvarande räknas. Huru den icke utbyggnadsvärda vattenkraften fördelar sig på skilda ägarekategorier, är icke närmare känt. Det torde emellertid kunna antagas, att den icke i större omfattning övergått till kraftproducenter och att den därför till större delen är i enskild ägo.

Av betydande intresse är givetvis nu, att den vattenkraft, som för när- varande anses icke utbyggnadsvärd, med ändrade förutsättningar i framti- den skulle kunna exploateras med ekonomisk fördel. Det är tydligt att grän- sen mellan den utbyggnadsvärda och den icke utbyggnadsvärda kraften på senare är avsevärt förskjutits, och det är sannolikt eller i varje fall tänk- bart, att denna förskjutning kommer att fortsätta, så att ännu mer vatten— kraft bedömes såsom utbyggnadsvärd. Frågan härom synes beroende av så— väl den allmänna utvecklingen och välståndsökningen som av prisrelatio— nerna mellan elektrisk energi och annan energi. Erfarenheten visar, att nya användningsområden för elektrisk energi snabbt kunna öka behovet därav. Det kan emellertid då komma att gälla, huruvida det ökade behovet kan tillgodoses billigare genom importerat bränsle — d. v. s. stenkol eller olja än genom ökat uttag av vattenkraft. Motsvarande konkurrens mellan vatten—

kraft och importerat bränsle föreligger även i fråga om värmealstring. En ny faktor inom energiförsörjningen blir tydligen atomkraften. Huruvida denna kommer att lämna större bidrag än som motsvarar blivande nedgång i sten- kols— och oljeresurserna torde vara en öppen fråga. Det synes därför kunna antagas, att efterfrågan på vattenkraft kommer att ytterligare öka, vilket i sin tur måste leda till en värdestegring, medförande att än flera strömfall bliva utbyggnadsvärda. I samma riktning verkar också en teknisk utveckling, som åstadkommer bättre och billigare utbyggnadsmetoder samt vidgade möjligheter att reglera vattenföringen i olika vattendrag.

Med hänsyn till en sådan sannolik eller tänkbar utvecklingsgång skulle det kunna vara ett viktigt samhällsintresse att produktionen icke ytterligare belastas genom en knapphetsbetingad stegring i priset på naturkraft. Det synes önskvärt, att förvärvskostnaden icke blir högre, vare sig för de ström- fall som redan nu ha ett visst värde eller för de strömfall som för till- fället sakna värde. Visserligen har sagts att priset för naturkraften utgör en förhållandevis liten del —— vid större kraftstationer knappast 10 procent _ av produktionskostnaden för elektrisk energi. Tydligt är emellertid att, därest en knapphetsbetingad stegring av naturkraftspriset inträder, detta måste inverka på elektricitetspriserna. Vad detta betyder framstår klarast, om man beaktar att större delen —— enligt en äldre uppgift cirka 3/4 _ av den totala energiförbrukningen i landet faller på storindustrien. För att denna näring med framgång skall kunna hävda sig i en allt svårare konkur- rens på världsmarknaden, är det självfallet av största betydelse, att dess produktion icke i onödan fördyras, genom att en besparingsmöjlighet på någon punkt förhindras. Onödigt är emellertid, att en sådan fördyring skall behöva inträda genom oförtjänt värdestegring på en naturtillgång.

Beträffande de nu gällande lagbestämmelser, som äro av intresse i detta sammanhang, mä följande nämnas. Medan övriga europeiska lagar utom den norska och finska intagit den ståndpunkten, att alla vatten av större bety- delse falla utanför den enskilda jordäganderätten och betraktas antingen såsom statsegendom eller såsom offentliga vatten under statens höghets- rätt, gäller här i landet enligt vattenlagen, att envar äger att — med i vatten- lagen stadgade eller eljest lagligen gällande inskränkningar —— råda över det vatten som finnes å hans grund. Inskränkningarna i denna rådighet äro givetvis många och betydande och skola icke här bliva föremål för någon närmare beskrivning. Lagens intresseavvägning är allmänt talat så- dan, att vattenområdena skola utnyttjas på bästa sätt ur såväl allmän som enskild synpunkt men med den begränsning eller ersättningsskyldighet, som påkallas av hänsyn till grannskapsförhållanden av olika slag. Prisbildningen ä vattenkraften är numera ej helt fri. År 1946 antogs en provisorisk lag om kontroll å överlåtelse av vattenkraft, och denna blev år 1953 prolongerad till och med den 30 juni 1958 eller den tidigare dag som Kungl. Maj:t bestämmer.

Enligt sagda provisoriska lag skall den som mot vederlag förvärvar rätt till vattenkraft i strömfall, varur i dess helhet vid ändamålsenlig utbyggnad kan uttagas mer än etthundra turbinhästkrafter räknat efter normalt oregle- rat lågvatten, för kontroll av vederlagets skälighet ofördröjligen göra an— mälan om förvärvet hos Kungl. Maj:t, i den mån Kungl. Maj:t förordnar därom. I denna anmälan skall lämnas upplysning om vederlaget för vatten- kraften, varjämte skola tillhandahållas de handlingar och uppgifter som erfordras för prövning av vederlagets skälighet. Om vid förvärv av fastig- het med tillhörande vattenkraft särskilt vederlag för vattenkraften icke be— stämts, skall uppgivas hur stor del av vederlaget i dess helhet som anses belöpa på vattenkraften. lnkommer ej anmälan, äger Kungl. Maj:t eller den myndighet, som Kungl. Maj:t givit befogenhet därtill, införskaffa erforder- liga uppgifter. Finnes vederlaget för vattenkraften ej vara skäligt, äger Kungl. Maj :t eller den utsedda myndigheten föreskriva den nedsättning som därav påkallas. I avbidan på prövningen får det utfästa vederlaget ej givas eller mottagas. Blir vederlaget nedsatt, äger överlåtaren frånträda avtalet, så framt han underrättar förvärvaren därom senast två månader efter det han erhållit del av nedsättningsbeslutet. Åsidosättande av föreskrifterna medför straffpåföljd. Med rätt till vattenkraft likställer lagen aktie i bolag eller andel i handelsbolag eller förening, vars huvudsakliga tillgång utgöres av rätt till vattenkraft. Lagen äger emellertid icke tillämpning å förvärv från eller för kronan eller från konkursbo eller ä exekutiv auktion.

Om 1946 års lag hade i direktiven för 1947 års utredning yttrats, att vissa olägenheter onekligen vore förbundna med en dylik lagstiftning. Kontrol- len medförde en administrativ procedur som kunde bli betungande. De prin- ciper efter vilka priserna skulle prövas måste vidare med nödvändighet bli ganska svårbestämbara. Även i övrigt kunde besvärande verkningar tän— kas inträda. Emellertid funno de sakkunniga för sin del, att lagen haft en god verkan i prisstegringshindrande riktning. Vid prövning av de under första året inkomna anmälningarna —— till antalet 12 — hade befunnits, att de avtalade vederlagen visserligen i en del fall varit höga men dock ej uppen- bart oskäliga, och anmälningarna hade också, på ett undantag när, blivit godkända. Kontrollen syntes genom sin blotta tillvaro föranleda kontrahen- terna att iakttaga mätta vid sina uppgörelser.

Även om 1946 års lag sålunda kan antagas ha betydelse för vissa grövre fall av monopolistisk prisbildning, så torde den likväl svårligen kunna er- bjuda en lämplig utgångspunkt, om målsättningen skall vara den, att den oförtjänta värdestegringen å strömfallen skall indragas till det allmänna. Det ligger i öppen dag, att en för sådant ändamål godtagbar värdering icke kan ernås genom en kontrollprocedur av den typ som 1946 års lag anordnat. I själva verket torde värdering av ett strömfall -—— även när det är outbyggt — vara en allt annat än lätt uppgift och säkerligen svårare än värdering av ett markområde. Kommunalskattelagens anvisningar i detta ämne angiva

såsom huvudprincip, att värdet uppskattas efter storleken av en beräknad, hela vattenkraften i fallet motsvarande effekt och ett beräknat värde per effektenhet. Effekten bestämmes efter fallhöjden och den efter särskilda grunder beräknade genomsnittliga vattenföringen. Värdet per effektenhet be- räknas med ledning av priset på vattenkraft för orten men får jämkas uppåt eller nedåt med hänsyn till utbyggnadsförhållandena, kostnaderna för anordnandet av årsreglering samt överföringsavstånd och avsättningsförhål— landen. I det sålunda jämkade värdet vidtages den nedsättning, som be- tingas av den tid vilken väntas förflyta innan fallet blir utbyggt.

Dessa värderingsnormer giva en antydan även om den värdering, som måste göras därest strömfallet — eller rättare den fastighet vartill detta hör — skall beläggas med värdestegringshypotek. Det får förutsättas att en med vederbörlig expertis utrustad domstol skall kunna vid värderingen komma så nära det objektiva värdet som överhuvudtaget är möjligt. Att värderingen måste avse hela fastigheten — d. v. s. även jordbruks- och skogsvärde _ har härvidlag ej så mycket att betyda. Detta hindrar icke att strömfallet, till led- ning för senare jämförelse, redovisas särskilt för sig såsom ett från den övriga egendomen fristående värde. I det särskilda fall att vattenkraften uppenbarligen ännu icke är utbyggnadsvärd synes värderingen kunna bli enkel. Det har då ännu icke uppkommit något värde på strömfallet.

Om redan vid ingångsvärderingen strömfallets värde bestämts med led— ning av de olika för den blivande exploateringen relevanta faktorerna, synes därmed också arbetet med utgångsvärderingen till stor de] vara undangjort. Utgångsvärderingen blir då huvudsakligen endast en partiell omprövning av de tidigare beräkningarna. Emellertid torde i många och kanske de flesta fall en utgångsvärdering icke komma att ske. Det kan nämligen förutses, att värdestegringshypotek i allmänhet icke konnuer att sökas i den avsikten, att stat och kommun skola kunna nj uta ränta av ett färdigbildat hypotek. Dylik ränta erhålles först, när värdestegringen i någon form realiseras, och detta kan _ i de fall som här förutsättas ha betydelse — endast ske genom vattenkraftens avyttring. Sådan måste, sedan spekulationen berövats sin lockelse, regelmässigt ske till staten eller annan kraftproducent. Den be- tydelse, som Värdestegringshypoteket skulle kunna få på detta område, måste alltså hänföra sig till strömfallets förvärvande. I följd härav ledes uppmärksamheten till de expropriationsbestämmelser som gälla med avse- ende å vattenkraft.

Någon allmän rätt för kraftproducent att tvångsvis förvärva strömfall i och för exploatering förefinnes icke enligt expropriationslagen. Ej heller torde vid en tillämnad utbyggnad omständigheterna regelmässigt vara så- dana, att kraftproducenten till stöd för sitt anspråk skulle kunna åberopa något av de expropriationsändamål som uppräknas i nämnda lag. Denna kan följaktligen icke utgöra något verksamt hjälpmedel för indragning av värdestegring från strömfall i allmänhet. Av större betydelse i sådant hän-

seende är emellertid den expropriationsrätt, som blivit reglerad i 1 kap. 14 å vattenlagen och vars utformning sedan 1948 varit bestämd med hänsyn till önskemålet att förebygga olämplig spekulation i vattenkraft.

Såsom förutsättning för rätt att expropriera strömfall gäller enligt sist— nämnda lagrum, att det från allmän synpunkt för tillgodoseende av kraft- försörjningens planmässiga utveckling finnes nödigt att strömfallet tages i anspråk. Detta innebär att användningen av expropriationsrätten ej _— såsom tidigare gällt —— är begränsad till de redan utbyggnadsmogna strömfallen. En kraftproducent, som på lång sikt planerat ett visst utbyggnadsprograni, kan tillåtas expropriera även sådana strömfall, som enligt programmet skola tills vidare hållas i reserv för att kunna täcka förutsedda framtida kraftbehov och som på ett naturligt sätt ansluta sig till producentens övriga krafttillgångar inom en viss intressesfär. Vad angår kretsen av exproprianter gäller ej någon särskild begränsning. Expropriationsmedgivande kan alltså lämnas stat, kommun eller enskild. I 1947 års betänkande uttalades visser- ligen, att det vid den praktiska tillämpningen sannolikt komme att visa sig, att expropriationsmedgivande i regel komme att lämnas, förutom stat eller kommun, endast sådant enskilt företag, vari stat eller kommun ägde ett väsentligt intresse. Uttalanden av såväl departementschefen som veder— börande riksdagsutskott giva emellertid vid handen, att konkurrensen mel- lan allmänna och enskilda kraftproducenter fortfarande anses böra vara fri och att företräde i fråga om expropriation bör lämnas den sökande, som kan förväntas komma att utnyttja fallet på det ur allmän synpunkt lämpli- gaste sättet.

Den expropriationsrätt, som sålunda står till buds enligt 1 kap. 14 & vattenlagen, synes uppfylla den förutsättningen för en kombination med värdestegringshypoteket, att den är tillräckligt vidsträckt. Beträffande expropriationsrättens utformning i övrigt framträda emellertid vissa sär— drag, som göra bilden mera komplicerad. Det faller till en början i ögonen, att frågan om expropriationsersättningens bestämmande avgöres icke av expropriationsdomstolen utan av vattendomstolen. Då nu med hänsyn till likställigheten mellan olika kraftproducenter löseskillingen, när värdesteg- ringshypotek blivit sökt eller beviljat i fastigheten, bör bestämmas lika med hypoteksfria värdet, oaktat endast en del av fastigheten exproprieras, blir alltså vattendomstolen såtillvida bunden av den utav en annan myndighet tidigare gjorda värderingen. Eftersom tillämpningen av värdestegringshypo— teket svårligen kan tänkas bliva aktuell inom hela området för stadgandet i 1 kap. 14 & vattenlagen, torde berörda dualism knappast kunna undvikas.

Emellertid torde möjligheten att söka värdestegringshypotek medföra den förändringen, att kraftproducenten icke längre såsom nu har anledning att expropriera strömfallet, innan en utbyggnad av detta är omedelbart före— stående. Härigenom skulle återgång kunna ske till det system, som gällde under åren 1945—1948 och som innebar att expropriationsfrågan handlades

av vattendomstolen gemensamt. med frågan om tillstånd till utbyggnaden enligt 2 kapitlet vattenlagen. Detta förfaringssätt har även nu en alternativ giltighet. Det stadgas härom i lagen (1 kap. 14 5), att vattendomstolen skall på den ersättningsberättigades framställning låta med expropriationsersätt— ningens bestämmande anstå tills vidare, längst till dess medgivande enligt 2 kapitlet lämnas till strömfallets bebyggande; dock att ersättningsfrågan — i det fall att vattenkraften vid tiden för expropriationsförordnandet icke var tillgodogjord —— skall upptagas till avgörande efter fem år från förord— nandets meddelande, om den ersättningsskyldige det begär. Därest en ex- propriant, som redan sökt värdestegringshypotek i den fastighet vartill strömfallet hör, väljer alternativet att få ersättnings- och tillståndsfrågorna prövade i ett sammanhang, lärer icke förfarandet såsom helhet bliva mera tungrott än vad nu är förhållandet, när expropriationen avser ett icke ut- hyggnadsmoget strömfall. De processtekniska olägenheterna av den omför- mälda dualismen i domstolsproceduren torde under sådana förhållanden icke böra bedömas såsom alltför betydande.

Beträffande innebörden av ett expropriationsförordnande enligt 1 kap. 14 & vattenlagen gäller för närvarande, att strömfallet får tagas i anspråk antingen genom äganderättsexpropriation eller genom expropriation av särskild rätt till strömfallet. Avser förvärvet äganderätt, betyder dess genom- förande bildandet av en ny fastighet. Denna omfattar allenast själva den fallsträcka, från vilken vattenkraften avses skola utvinnas. Däri ingår alltså icke sådan strandmark, som kan komma att behövas såsom utmål när vat- tenkraften skall utvinnas. Emellertid är denna anordning såtillvida tillfällig, att frågan om fastighetsbildningen på nytt aktualiseras, när vattendomsto— len behandlar utbyggnadsfrågan. Enligt 11 kap. 62 5 2 mom. vattenlagen skall i utslaget angivas med vilken fastighet rätten till vattnets tillgodo- görande skall för framtiden vara förenad. Denna fastighet — den s. k. strömfallsfastigheten _— bör, där så lämpligen kan ske, omfatta allenast den sökanden tillhöriga mark, som upptages av byggnaden och därmed förenade anläggningar, jämte den del av vattenområdet som sökanden äger.

Det tillvägagångssätt som sålunda beskrivits torde icke utgöra något hinder mot tillämpningen av värdestegringshypotek. Tydligt är emellertid, att om hypotek sökes i den fastighet vartill ett outbyggt strömfall hör, hypo- teksgränsen under den följande utvecklingen måste kunna bestämmas sär- skilt för den fastighet som motsvarar fallsträckan och särskilt för vad som återstår av den ursprungliga fastigheten. Detta skall ske med utgångs— punkt från värdeförhållandet mellan fastigheterna vid tiden för hypoteks- ansökningen. Så snart ersättningsfrågan upptagits av vattendomstolen, torde det få ankomma på expropriationsdomstolen att lämna vattendomstolen besked om hypoteksgränsens läge.

När ett strömfall tages i anspråk jämlikt 1 kap. 14 & vattenlagen och expropriationsersättningen bestämmes i samband med att medgivande läm-

nas till strömfallets bebyggande, skall enligt 9 kap. 13 & vattenlagen ersätt— ningen utgå medelst kraftöverföring, i den mån fastighet, till vilken vatten- kraften hört, kan anses ha behov av kraft. Såsom villkor härför gäller dock, att ersättningens utgörande i kraft ej prövas medföra olägenheter av betydenhet för ena eller andra parten.

Denna form av ersättning har tillkommit särskilt med tanke på sådana fall, där en strömfallsägare utnyttjat sin angränsande mark för kvarn, såg eller annan anläggning, som fått drivkraft från strömfallet. I följd av de ändringar, som år 1948 genomfördes i expropriationsrätten, kan tydligen en expropriant ej längre med någon säkerhet utgå från att ersättning kommer att lämnas medelst kraftöverföring. Normalfallet torde nämligen nu vara, att expropriationsersättningen fastställes utan samband med utbyggnads- tillstånd, vilket innebär att ersättningen måste bestämmas i penningar. An- vändningen av värdestegringshypotek lärer emellertid även i detta avseende kunna medföra en viss återgång till vad förut brukats. Såsom tidigare nämnts torde förslaget leda till att ersättningsfrågan i allmänhet kommer att behandlas först i samband med tillståndsgivningen för utbyggnaden, och härigenom uppfylles en av förutsättningarna för tillämpning av sagda ersättningsform. Förändringen torde medföra en fördel för vissa fastig- hetsägare. Eftersom hypoteksgränsen måste angivas i penningar, torde emellertid få ankomma på vattendomstolen att företaga en omräkning.

Som en ofullkomlighet i den med förslaget avsedda anordningen måste dock betecknas det förhållandet, att av de större kraftproducenterna allenast staten kommer att kunna söka värdestegringshypotek. Uteslutna från denna möjlighet bliva icke blott de enskilda kraftföretagen utan även kommunala kraftföretag, såframt icke strömfallet ligger inom kommunens eget område. Detta kan synas innebära en viss rubbning av den principiella likställighet som under nuvarande ordning anses råda mellan statliga, kommunala och enskilda kraftföretag. Rent praktiskt sett torde anmärkta förhållande icke få stor betydelse. Företag, som icke bliva behöriga att söka värdestegrings— hypotek, komma nämligen liksom nu att söka tillgodose sitt behov av ökad krafttillgång genom frivilliga köp eller expropriationer på ett tidigt sta- dium. Och det är troligt att sådana förvärv på indirekt väg komma att under— lättas genom den föreslagna lagstiftningen. Det kan nämligen förväntas, att denna genom sin blotta tillvaro kommer att generellt påverka naturkraftens prisnivå i sänkande riktning. Likaså förefaller det antagligt, att en sam— verkan mellan en enskild kraftproducent och den kommun, där strömfallet ligger, skulle i särskilda fall kunna bringa en fördel vid strömfallets för— värvande.

Vad som verkligen kan sägas ha betydelse för upprätthållandet av prin- cipen om likställighet mellan kraftproducenterna är alltså icke behörig- heten att söka värdestegringshypotek utan möjligheten att förvärva ström- fallet. Den föreslagna lagstiftningen betyder icke någon avvikelse från grund—

satsen, att den producent, som bäst kan utnyttja strömfallet, skall lämnas företräde att förvärva detsamma. Att ett visst strömfall belagts med värde- stegringshypotek skall sålunda icke hindra, att expropriation av ström- fallet beviljas för ett enskilt företag, om detta har de bästa förutsättningarna för exploateringen. Det torde kunna antagas, att under medverkan av sam— arbetsorganisationerna en viss naturlig uppdelning i intressesfärer kommer till stånd, och att det statliga företaget undviker att taga värdestegrings- hypotek i strömfall, som ligger utanför dess operationslinjer. Något annat är att faktiska omständigheter peka i den riktningen, att exploateringen av de outbyggda vattenfallen i stor omfattning kommer att åvila staten. Den outbyggda men utbyggnadsvärda vattenkraften förekommer huvudsak- ligen i Norrland, och detsamma torde gälla om den ännu icke utbyggnads- värda kraften. Statens vattenfallsverk, som svarar för kraftförsörjningen inom större delen av Norrland, torde redan nu ha majoritetsställning i fråga om den outbyggda men utbyggnadsvärda vattenkraften.

Såsom sammanfattning av det hittills sagda torde kunna uttalas, att re— formens nackdelar inom den nu behandlade sektorn synas vara mindre än de påräkneliga fördelarna. Dessa bestå främst däri, att indragningen av oförtjänt värdestegring kommer att kunna ske effektivare än med nuva- rande regler. Värdestegringshypoteket omsluter nämligen icke blott själva strömfallet utan även marken däromkring. Och det blir med detta rättsin- stitut möjligt att på ett tidigt stadium avskärma värdetillväxten, utan att detta behöver vara beroende av markägarens villighet att sälja eller av den omständliga expropriationsproceduren. Fördelaktigt i skilda hänseenden är slutligen det förhållandet, att förvärvet av strömfallet icke behöver ske, förrän tiden för utbyggnaden verkligen är inne. I betraktande av vad nu anförts synes anledning icke föreligga att undantaga strömfallen från den avsedda reformen. Att den oförtjänta värdestegringen indrages jämväl från den grupp av fastighetsägare, varom nu varit fråga, är blott vad som mot— svarar följdriktighetens krav.

8. Fastighetskrediten

När en indragning av den oförtjänta värdestegringen —- såsom ofta skett — betecknats såsom en olöslig uppgift, har såsom ett belägg härför plågat åberopas, att indragningen skulle bringa oordning i prioritetsförhållandena och därmed rubba eller omintetgöra inteckningshavarnas säkerhet. De olika system för jordvärde- eller värdestegringsbeskattning, som under de gångna decennierna tillämpats eller föreslagits inom skilda länder, ha i själva ver- ket genomgående lidit av den ofullkomligheten, att indragningen verkat för- ryckande på de redan existerande rättigheternas placering i fastigheten. Påläggandet av skatten skulle få samma effekt, som om en ny rättighet till— skapades med prioritet framför de redan bestående. Att en sådan ordning

är ogynnsam för fastighetskrediten synes uppenbart. Vid utlåning mot in- teckning måste givetvis lånevillkoren med avseende å förräntning och amor- tering grundas på vissa förutsättningar i fråga om lånets läge inom fastig- hetsvärdet. Möjligheten att dessa förutsättningar rubbades skulle betyda ett riskmoment, ägnat att försvåra och fördyra kreditgivningen. För lån i sva— gare läge skulle, i händelse av omslag till fallande konjunktur, kapitalför— luster i stor omfattning inträda.

Den med förslaget avsedda lagstiftningen vidlådes icke av sådana brister som nyss antytts. I enlighet med sin konstruktion skall värdestegringshypo— teket icke kunna beröra någon del av det fastighetsvärde, som redan existe- rar när hypoteket sökes. Detta innebär att alla inteckningar eller andra sak- rätter, som vid denna tidpunkt finnas inrymda inom fastighetens värde, lämnas helt opåverkade av hypotekets tillkomst. Av anordningen följer till- lika att fastighetsägaren kan utan hinder av hypoteket fritt förfoga över hela det vid hypoteksansökningen förefintliga värdet (ingångsvärdet). I den mån detta icke redan är toppbelånat, kan detsamma alltså belastas med nya inteckningar, vilka erhålla bättre förmånsrätt än värdestegringshypo- teket, trots att detta sökts tidigare. Genom att inteckningsprioriteten, i lik— het med vad nu gäller, är rörlig i den betydelsen, att vid en rättighets bort- fall tomrummet automatiskt utfylles genom framryckning av efterföljande rättigheter, ernås vidare att en inteckning, som från början icke rymts inom det hypoteksfria värdet, kan erhålla en tryggad position efter hand som ti- digare lån amorteras eller infrias. Med sådana regler synes det icke behöva befaras, att de förutsättningar, som äro bestämmande för utlåningen i ett visst fall, ändras genom tillkomsten av värdestegringshypotek. Uppkomsten och indragningen av oförtjänt värdestegring kan enligt förevarande system ej heller medföra, att de nedom hypoteksgränsen befintliga inteckningarna blottställas i händelse av fallande konjunktur. Värdestegringshypoteket ver- kar i detta fall såsom ett skydd för inteckningshavarna.

Att gränsdragningen mellan hypoteksfritt och hypoteksbelagt värde måste ske genom expropriationsdomstolens värdering torde näppeligen skapa nå- gon otrygghet för inteckningshavarna. Här som eljest lärer skola tillses, att svårigheterna för en exakt värdering icke komma att gå ut över enskilda. Om sålunda genom ingångsvärdets fastställande skulle bliva fastslaget, att en eller flera av de sämst prioriterade inteckningarna icke skulle kunna rymmas inom det hypoteksfria värdet, så innebär detta naturligtvis icke, att innehavaren av en sådan inteckning därigenom lidit en rättsförlust. Hans situation är i princip ej annorlunda, än om han innehaft en inteckning, som vid exekutiv auktion icke hade kunnat täckas av köpeskillingen. Det torde kunna förutsättas att en expropriationsvärdering i allmänhet lämnar säk- rare besked om fastighetsvärdet än som kan erhållas genom uppskattning i annan ordning.

Det hittills anförda giver vid handen att reformen icke kommer att för-

svaga den för fastighetskrediten erforderliga rättssäkerheten. Tilliten till inteckningen såsom kreditinstrument bör kunna kvarstå oförminskad, och några ökade svårigheter för kreditinstitutionernas upplåning lärer icke vara att vänta.

Värdestegringshypoteket innebär självfallet en viss begränsning av kre- ditvolymen för den fastighet som belägges med hypotek. Det blir icke längre samma möjlighet som nu att för kreditändamål utnyttja ett genom oför— tjänt värdestegring nybildat värdeskikt. Begränsningen gäller knappast i fråga om primär- eller sekundärkrediten. Då dennas volym står i viss rela— tion till taxeringsvärdet och därmed till det totala fastighetsvärdet, kan den i samband med oförtjänt värdestegring komma att vidgas, i den mån ut— rymme härför finnes nedom hypoteksgränsen. Däremot kommer det icke längre att vara möjligt för fastighetsägaren att direkt utnyttja det nybildade värdeskiktet såsom pantobjekt.

Det är antagligt att berörda restriktion, intill dess anpassning skett efter den nya ordningen, kan komma att förnimmas såsom en nackdel av de fas— tighetsägare, som under nuvarande förhållanden vant sig vid att kalkylera med en fortgående jordränteökning. Under inverkan av skilda omstän- digheter, icke minst de inflatoriska tendenserna i efterkrigstidens utveck— ling, torde det ha blivit allt vanligare, att även toppskiktet i en fastighet blir föremål för belåning. Från det allmännas socialpolitiska åtgärder i samband med bostadsförsörjningen må visserligen i detta sammanhang bortses. Det torde emellertid även i den privata kapitalmarknaden i viss utsträckning förekomma toppbelåning av fastigheter. Rörande behovet av en sådan låne- form lärer från fastighetsägarehåll kunna hänvisas till den nedpressning av fastighetsvärdena, som förorsakats av hyresregleringen, och till den efter- släpning i fråga om underhåll och modernisering, som är märkbar i dagens situation.

I vad mån förväntningar om jordränteökning spela en roll för olika kre- ditinstitutioners villighet att utlämna lån mot inteckningssäkerhet är må- hända svårt att överblicka. Givet är emellertid att hänsyn till eventuell värdestegring i förekommande fall kan ingå bland de faktorer, som till- mätas betydelse vid prövningen av en låneansökan. Det ligger nära till hands att i jordränteökningen se en garanti mot fastighetsvärdets nedgång till följd av byggnadernas förslitning. Förmodligen utgör ett dylikt betraktelsesätt en av förklaringarna till att de amorteringsfria s. k. stående lånen förekomma i mycket större utsträckning i Sverige än i andra länder. Då med denna Iåneform bördan av den befintliga skuldsättningen åtminstone temporärt ter sig mindre tyngande, torde den merendels uppfattas såsom gynnsam för fastighetsägarna. Att i en tid av fallande penningvärde även ett stående lån automatiskt får sin andel i fastighetsvärdet förminskad, behöver här blott i förbigående erinras.

Emellertid torde synpunkter, sådana som de hittills framförda, vara föga betydelsefulla, när det gäller att på längre sikt bedöma frågan om kredit- volymen under en lagstiftning om värdestegringshypotek. Det kan till en början fastslås, att de privatekonomiska fördelarna av jordränteökningen ingalunda utfalla likformigt på alla fastighetsägare. Om många och kanske de flesta gäller, att de knappast ha anledning att i förväg kalkylera med någon jordränteökning. Inom vidsträckta områden är denna måhända helt obefintlig, medan den på andra håll visserligen kommer men kommer ovän- tat. I dylika fall måste naturligtvis fastighetsägaren inrätta sin ekonomi efter antagandet att fastigheten icke framdeles kommer att erbjuda större under- lag för kredit än vad den dittills gjort. Rätteligen hör han också säga sig, att fastighetsvärdet kan komma att successivt minska såsom följd av byggna- dernas förslitning och att han i tid bör möta denna nedgång genom att amortera sina lån. Vad som sålunda under nuvarande förhållanden är möj- ligt för många torde i en framtid, sedan anpassning skett till de nya reglerna, bliva möjligt för alla. Värdestegringshypotekets effekt i förevarande hänse— enden innebär endast en viss nivellering, kreditvolymens begränsning till nivån för de fastigheter som icke undergå oförtjänt värdestegring.

Ur samhällsekonomisk synpunkt framställer sig till eftertanke, huruvida belånandet av de genom oförtjänt värdestegring uppkommande värdeskikten verkligen skulle kunna vara ägnat att främja en sund ekonomisk utveckling. Jordräntans ökning utgör ju icke resultatet av en reell höjning av fastighe— ternas nyttovalör utan av en knapphetsbetingad värdeförskjutning mellan produktionsfaktorerna. Även om jordränteökningen uppkommer såsom en reflex av en växande efterfrågan på jord för skilda ändamål, kan det dock förefalla, som om belåningen av omförmälda värdeskikt skulle kunna vara liktydig med en kreditansvällning utan något omedelbart produktivt under- lag. Sådan belåning skulle med andra ord kunna verka inflationsdrivande, om den skedde i större omfattning. Oavsett huru härmed förhåller sig, måste en överdriven skuldsättning av den fasta egendomen i och för sig be- dömas såsom en betänklig företeelse. Till dess uppkomst medverka i viss utsträckning faktorer av improduktiv karaktär. När en på oförtjänt värde— stegring inriktad, mer eller mindre spekulativ uppskruvning av fastighets- prisen äger rum, kan detta visserligen lända nuvarande tillfälliga ägare till ekonomisk vinst, men därigenom övervältras också på en ny ägaregene- ration en skuldbörda, som är större än den skulle ha varit vid en försiktig bedömning av fastigheternas avkastningsförmåga. Att faran härav under en epok av fortgående penningvärdeförsämring icke kunnat framträda ute— sluter givetvis icke dess verkliga existens. _

Den föreslagna lagstiftningen om värdestegringshypotek är med hänsyn till sin karaktär och uppbyggnad hänvisad att verka huvudsakligen på längre sikt och den faller såtillvida utom synfältet för konjunkturpolitiska ingri- panden. I detta sammanhang kan dock förtjäna att fastslås, att den begräns-

ning av kreditvolymen, som här angivits såsom en verkan av reformen, rätt väl harmonierar med aktuella strävanden i syfte att upprätthålla ett sta- bilt penningvärde och stimulera sparandet. Ehuru värdestegringshypoteket icke medför någon inskränkning i den formella rätten att söka inteckning, kommer dock det hypoteksbelagda vårdeskiktets avskärmning från egen- domen i övrigt att medverka till att skuldsättningen hålles inom rimliga gränser. Det blir ej längre möjligt att utnyttja fastighetens totala värde för en belåning, vars egentliga syfte är att tillförsäkra låntagaren vinst genom en förväntad inflation. Ej heller blir det möjligt att låta den oförtjänta värde- stegringen ersätta det egna sparandet såsom medel att finansiera repara- tioner och nya investeringar i fastigheten. Hypoteksgränsen får alltså vid sidan av sina övriga funktioner även den att tjänstgöra såsom en belånings— gräns. Fördelarna härav från allmän synpunkt synas värda beaktande.

Beträffande amorteringsfria lån torde reformen icke ovillkorligen behöva föranleda en avveckling av denna för vårt land säregna Iåneform. Om grun— den för denna är att tomtvårdets stegring väntas uppväga värdeminskningen på byggnaderna, så kan ett sådant betraktelsesätt gälla, även om värde- stegringshypotek sökes eller kan sökas i fastigheten. Att ett visst värdeskikt i toppen avskärmas och förbehålles det allmänna försämrar nämligen icke inteckningarnas placering i förhållande till totala fastighetsvärdet. Såsom förslaget utformats kan emellertid fastighetsägaren, utöver hypoteksräntan, även påläggas skyldighet att betala en viss jämkningsavgift, avsedd såsom korrektiv mot den rent fysiska byggnadsslitningens inverkan på hypoteks- beräkningen. Med hänsyn till denna avgiftsbetalning torde det i praktiken komma att te sig lämpligast och räknemässigt riktigast, att inteckningslånen förbindas med amorteringsskyldighet.

En ändring i nu berörda hänseende är ingalunda att fatta såsom en nack- del av reformen. Den ligger tvärtom helt i linje med det redan nu existe- rande önskemålet om ett ökat amorteringssparande, ett önskemål för vars förverkligande icke minst från sparbankshåll torde göras ansträngningar. Därest sådana lån — exempelvis bottenlån i egnahem —— vilka nu äro amor- teringsfria, få ersättas av lån med små, knappast kännbara avbetalningar, anses detta bliva till fördel för såväl långivare som låntagare. Det har sagts att om alla de egnahems- och villaägare, som ha sina bottenlån placerade i sparbanker, årligen avbetalade 1,5 % pådessa lån, därigenom skulle inflyta cirka 90 millioner kronor per år, vilket skulle möjliggöra att medel till ytterligare 3 600 bottenlån ställdes till Sparbankernas förfogande.

Det ligger i sakens natur att en reform sådan som den föreslagna icke kan undgå att på diverse punkter påverka arbetsmetoderna inom kreditinsti- tutens utlåningsrörelse. En detaljerad och fullständig redogörelse härför skulle föra alltför långt och synes ej heller vara av behovet påkallad. Klart är att i den mån lagen — såsom väl understundom är ofrånkomligt _ kom—

mer att innebära en ordning, som är oförenlig med ett visst tillvägagångs- sätt inom det ena eller andra kreditinstitutet, det i regel får bli arbetsmeto- den som anpassas efter lagen och icke tvärtom. Att en dylik anpassning skulle möta oöverstigliga svårigheter i något hänseende är tillsvidare okänt men förefaller knappast troligt.

Av särskild betydelse för det praktiska handhavandet av utlåningsrörelsen är naturligtvis det förhållandet att värdestegringshypoteket —— till skillnad från andra former av värdestegringsindragning —— är baserat på ett inskriv- ningsförfarande. De för bedömning av hypotekets förekomst och betydelse erforderliga uppgifterna bliva med andra ord publicerade genom fastighets- boken och det på grundval därav utfärdade gravationsbeviset. Viktig är icke minst den omständigheten att långivaren genom gravationsbeviset erhåller kunskap om det värde — ingångsvärdet —— som skall bilda utgångspunkten för indragning av oförtjänt värdestegring. Kännedom härom är givetvis nöd— vändig, för att långivaren överhuvudtaget skall kunna veta, om den för lånet erbjudna panten är tillräcklig. Men eftersom värderingen, såsom verk- ställd av expropriationsdomstolen, måste antagas lämna ett avsevärt pålit- ligare resultat än fastighetstaxering eller värdering för belåning, förefaller det troligt, att kreditinstituten i antydda hänseende kunna draga en viss praktisk fördel av värdestegringshypoteket.

I detta sammanhang torde dock få erinras att ingångsvärdet i många och kanske de flesta fall förr eller senare förlorar sin aktualitet såsom gräns mellan hypoteksfritt och hypoteksbelagt värde. Detta följer redan därav, att en ingångsvärderad fastighet skall kunna i vanlig ordning uppdelas i nya fastigheter. När så skett, åligger det enligt lagförslaget expropriationsdom- stolen att för envar av de nya fastigheterna angiva hypoteksgränsen och ut- gångsvärdet, och hypoteksgränsen skall därvid fastställas med utgångspunkt från värdeförhållandet mellan fastigheterna vid tiden för hypoteksansök- ningen. Då en dylik omläggning vanligen låter sig utföras utan särskilda besvärligheter, bör dess resultat kunna vara återgivet i gravationsbevis vid den tidpunkt, då beviljandet av lån i de nybildade fastigheterna blir aktuellt. De fortgående förändringarna av fastighetsindelningen giva dock ibland upphov till komplicerade situationer, och sådana bliva givetvis icke lättare att bemästra genom att värdestegringshypoteket kommer in i bilden. Svå— righeterna i sådana fall kunna tvinga till avvikelser från det rutinmässiga förfarandet vid låneärendenas behandling och understundom vålla viss tidsutdräkt. Det torde emellertid kunna förutsättas, att kreditinstituten i sin strävan efter god kundtjänst komma att vidtaga de praktiska arrange- mang, som i de särskilda fallen visa sig lämpliga. Tydligt är, att om den i lagen tänkta ordningen för värdestegringshypotekets omföring på nybildade fastigheter i något fall visar sig alltför opraktisk, genvägar kunna beträdas genom särskilda överenskommelser eller måhända genom avlösning av hypoteket.

En fråga av stort intresse är hur systemet med värdestegringshypotek kommer att fungera i de situationer, där nybyggnad skall uppföras å fastig- heten, vare sig denna vid värdestegringshypotekets tillkomst saknat bygg- nader eller haft rivningsmogen bebyggelse. Av lagförslaget framgår, att fastighetsägaren i dylikt fall skall få tillgodoräkna sig en mot investeringen svarande utvidgning av det hypoteksfria värdet, en utvidgning som skall komma till synligt uttryck genom en av expropriationsdomstolen företagen höjning av hypoteksgränsen. Det nya värdeskikt, som sålunda ställes till privat förfogande, torde regelmässigt komma att helt eller delvis utnyttjas såsom kreditobjekt. Vad frågan nu gäller är inom vilken tid och på vad sätt detta kan försiggå.

Byggnadskreditivet utgör för närvarande den form av kredit, som särskilt utformats med hänsyn till medelsanskaffningen för uppförande av byggnad. Dess rättsliga instrument är ett kontrakt, varigenom banken för kreditiv— tagaren öppnar kredit i räkning intill visst angivet belopp att begagnas ge- nom successiva uttag mot säkerhet i inteckningar, vilka om banken så med- giver få överlämnas successivt allt efter som lyftning sker. För dylikt uttag förutsättes att banken på kreditivtagarens framställning om lyftning prövar byggnadsarbetet ha framskridit så långt, att banken anser sig kunna god- taga i fastigheten meddelade och till banken överlämnade inteckningar som säkerhet för det efter lyftningen föreliggande fordringsbeloppet. Såsom vill- kor gäller vidare bland annat, att lyftning icke får ske, innan för byggandet erforderliga tillstånd erhållits och till banken överlämnats fullständiga kopior av föreliggande ritningar, teknisk beskrivning och materialbeskriv- ning. Banken äger genom utsedd kontrollant på sätt banken finner lämp- ligt följa byggnadsarbetets fortgång. För det fall att kreditivtagaren blir urståndsatt att bedriva byggnadsarbetet i vederbörlig ordning eller efter avbrott underlåter att omedelbart på anmaning återupptaga arbetet i full omfattning, kan banken enligt kontraktet vara berättigad att låta genom annan fullfölja arbetet.

Med de regler som sålunda tillämpas i fråga om byggnadskreditiv skulle det vara en fördel för banken, därest den genom byggnadsarbetet fortskri— dande värdestegringen kunde successivt avspeglas genom höjning av hypo- teksgränsen. Expropriationsdomstolens omprövning av hypoteksgränsens läge skulle därmed rent av kunna i viss utsträckning ersätta den besiktning och bedömning, som banken för närvarande måste göra för att kontrollera att den ställda panten har täckning i utfört arbete. Att en sådan i viss mening idealisk lösning möter hinder, som icke så lätt kunna undanröjas, synes emellertid obestridligt. Visserligen skall enligt lagförslaget en fastighets- ägare som gör investering ha rätt att när som helst påkalla därav föranledd jämkning med avseende å hypoteksgränsen. Förutsättningen härför är dock, att investeringen icke blott är kalkylerad utan verkligen utförd, när om- prövningen begäres. Det är också tydligt, att därest expropriationsdomstolen

skulle behöva befatta sig med omprövning vid varje särskild lyftning på ett byggnadskreditiv, en avsevärd ökning i arbetsbelastningen skulle bliva följ- den. Det kan befaras att i så fall förseningar skulle uppkomma, så att syftet med hypoteksgränsens successiva fastställande skulle bliva förfelat. I be- traktande härav synes man lämpligen åtminstone tills vidare böra räkna med att bankerna icke i onödan komma att kräva nyfastställelse av hypoteks— gränsen såsom villkor för lyftning på byggnadskreditiv. Att uppskatta det värdetillskott, som ett visst byggnadsarbete utgör för fastigheten, torde i själva verket icke vara svårare, om fastigheten är belagd med värdestegrings- hypotek än om så icke är förhållandet. Värdetillskottet skall i båda fallen tillgodokomma fastighetsägaren. Och den omständigheten att värdetill- skottet ännu icke formellt redovisats i någon officiell urkund synes mindre betydelsefull, då det i allt fall enligt lag är fullt klart att värdetillskottet faller på den hypoteksfria delen av fastighetsvärdet.

9. Skattefördelningen

Såsom redan utvecklats åsyftas med reformen en begränsning av jord- äganderättens innehåll i så måtto, att den i framtiden uppkommande oför— tjänta markvärdestegringen skall kunna hindras från att automatiskt om- fattas av jordäganderätten. Med hänsyn till denna grund för lagstiftningen och till den rättstekniska utformning, som värdestegringsindragningen er- hållit enligt lagförslaget, är värdestegringshypoteket att bedöma såsom ett civilrättsligt institut med de konsekvenser i olika hänseenden som därav betingas. Detta förhållande utesluter givetvis icke, att institutet har ett samband även med skattelagstiftningen. Vissa av de syften, som äro förknip- pade n1ed värdestegringshypoteket, sammanfalla med dem, som traditio— nellt utgjort motiv för införande av värdestegringsskatt. För såvitt begrep- pet skatt kan definieras såsom ett till det allmänna tvångsmässigt utgående bidrag, som icke har en direkt motsvarighet i en bestämd prestation från det allmännas sida, kan institutet värdestegringshypotek sägas i viss me- ning inrymma en form av beskattning, som kommer till synligt uttryck genom de årliga räntebetalningarna. Vid ett försök att utreda värdesteg— ringshypotekets verkningar inom skatteväsendet torde under sådana om— ständigheter böra uppmärksammas dels den allmänna effekt, som ernås beträffande skattskyldigheten såsom helhet, och dels de verkningar i de- talj, som kunna uppstå inom särskilda för närvarande tillämpade beskatt- ningsformer.

Förutsatt att den indragning av värdestegring, som kommer till stånd genom de årliga räntebetalningarna på hypoteken, efter hand uppnår en viss betydenhet, kan värdestegringshypotekets allmänna effekt i skatte- hänseende sägas bestå däri, att detta institut blir ett komplement till skatte-

systemet. Bortsett från vad denna komplettering kan betyda ur fiskalisk synpunkt _ en fråga som skall behandlas i nästföljande kapitel — fram— träder här spörsmålet, huruvida och i vad mån reformen kan väntas lämna ett bidrag till en mera rättvis fördelning av den totala skattebördan; detta ord fattat i den vidsträckta betydelse, som även innesluter ifrågavarande hypoteksräntor.

Problemet om skattefördelningen sammanhänger i viss män med frågan vad som utgör en rättvis inkomstfördelning. Denna är med hänsyn till sin allmänna räckvidd och sitt beroende av politiska värderingar av sådan art, att den uppenbarligen faller utom ramen för vad här lämpligen kan diskuteras. Såsom en av utgångspunkterna för förevarande reform kan emellertid betecknas den uppfattningen, att en inkomstart, sådan som den oförtjänta jordvärdestegringen, representerar ett orättvist inslag i in- komstfördelningen. Med följdriktig tillämpning av detta betraktelsesätt skulle då även skattefördelningen te sig orättvis, när, såsom fallet är, skat— ten trycker hårdare eller åtminstone lika hårt på berättigad inkomst som på sådan inkomst, som i viss mening kan sägas vara oberättigad.

På reformens kreditsida kan därför bokföras, att värdestegringshypote— ket, såvitt angår oförtjänta värdestegringsvinster, synes i huvudsak elimi- nera den nyss antydda orättvisan i skattefördelningen. Reformen kan här sägas vara ett uttryck för tanken, att den rätta ordningsföljden bör vara den, att oberättigade inkomster indragas till det allmänna, innan skatter på— läggas de berättigade inkomsterna. Då nu, med omkastning av denna ord- ningsföljd, de stegrade utgifterna för stat och kommun i senare tid främst täckts genom skattehöjningar som drabbat berättigade inkomster, skulle det stå i följdriktig överensstämmelse med angivna tankegång, om en nu i efterhand företagen värdestegringsindragning resulterar i en relativ skatte— lindring för de berättigade inkomsterna. Om skattelindringen tillika skall bliva absolut, är naturligtvis beroende av den statliga eller kommunala ut— giftspolitiken och utgör tydligen en fråga som icke här skall besvaras.

Värdestegringshypotekets betydelse såsom komplement till skattesyste- met ökas, i den mån de förhandenvarande skatteformerna visa sig mindre tjänliga för beskattning överhuvudtaget av den oförtjänta jordvärdesteg- ringen, vilket skulle betyda att denna rent av vore privilegierad i förhål- lande till andra förekommande skatteobjekt. Av intresse i detta samman— hang äro tydligen de direkta skatterna, i främsta rummet den allmänna inkomstskatten — med dess utbyggnad i form av företagsskatt — samt för- mögenhetsskatten. Vad den allmänna inkomstskatten angår torde kunna fastslås, att denna vilar på ett inkomstbegrepp, som principiellt utesluter, att en fortgående markvärdestegring skulle kunna beskattas år för år, efter hand som den ökar den skattskyldiges reella förmögenhet. När den ökade förmögenheten i sinom tid lett till högre inkomst, kommer visserligen denna att beskattas i likhet med annan inkomst. Men intill dess så skett,

synes förmögenhetsökningen icke drabbas av skatt, med mindre reglerna om beskattning av s. k. realisationsvinst äro tillämpliga. Dessa regler inne- bära, att vinst å icke yrkesmässig avyttring av fast eller lös egendom, som förvärvats genom köp, byte eller därmed jämförligt fång och varit i den skattskyldiges ägo under viss tid, räknas såsom intäkt av tillfällig förvärvs— verksamhet, dock icke generellt utan endast i viss begränsad omfattning. Lagen (35 5 kommunalskattelagen) stadgar härom, såvitt angår fastighet, att såsom skattepliktig realisationsvinst skall räknas, om fastigheten inne— hafts mindre än 7 år, 100 procent av vinsten, om den innehafts 7 år men mindre än 8 år, 75 procent av vinsten, om den innehafts 8 år men mindre än 9 år, 50 procent av vinsten, och om den innehafts 9 år men mindre än 10 år, 25 procent av vinsten. Av dessa bestämmelser — som icke uteslutande avse oförtjänt värdestegring —— framgår, att en oförtjänt jordvärdesteg— ringsvinst icke i något fall blir hårdare men väl i vissa fall lindrigare beskattad än en förmögenhetsökning av annat slag, uppkommen exempel- vis genom inkomst av arbete. Vidare kan av bestämmelserna dragas den slutsatsen, att oförtjänt jordvärdestegring med lätthet kan undgå realisa- tionsvinstbeskattningen. Denna träder i funktion endast när fastigheten inom en viss tidsfrist avyttras, en åtgärd som vanligen kan uppskj utas och som givetvis ingalunda är den enda metoden att realisera en värdesteg- ringsvinst. I detta sammanhang må ytterligare erinras, att realisationsvinst- beskattningen icke aktualiseras vid varje överlåtelse inom den stadgade tiden. Det heter härom att vinst, som uppkommit genom att fast eller lös egendom tagits i anspråk genom expropriation eller liknande förfarande eller eljest avyttrats under sådana förhållanden, att tvångsförsäljning som nyss sagts måste anses vara för handen, icke i något fall är att anse som skattepliktig realisationsvinst, dock att skatteplikt enligt eljest gällande regler föreligger, därest det skäligen kan antagas, att avyttringen skulle ägt rum även om tvång icke förelegat. Att detta undantag från realisations- vinstbeskattningen icke saknar praktisk betydelse är uppenbart och har belysts genom det rättsfall som refererats i avsnitt 2 i detta kapitel. Vid en återblick på vad i detta ämne anförts torde få dragas den slutsatsen, att den allmänna inkomstskatten icke träffar den oförtjänta jordvärdesteg- ringen ens så mycket, att man kan tala om likställighet mellan värdesteg— ringsvinst och inkomst i vanlig mening. Detta omdöme har giltighet även beträffande den proportionella skatt, som erlägges av aktiebolag och vissa andra företag och utgår på företagets vinst. Ej heller genom denna skatte- form åtkommes den successiva ökning av förmögenheten, som kommer till stånd genom den oförtjänta jordvärdestegringen. Beskattningen påverkas först, när värdestegringen avsatt ett synligt resultat i form av högre inkomst.

Vad angår förmögenhetsskatten äro förhållandena något annorlunda. Enligt förordning den 26 juli 1947 skall dylik skatt erläggas till staten för

kapitalvärdet av tillgångarna, i den mån samma värde överstiger kapital- värdet av skulderna. Finnes bland tillgångarna en fastighet, som undergår oförtjänt värdestegring, kommer i enlighet härmed värdestegringen att principiellt omfattas av denna skattskyldighet, som bland annat känne— tecknas därav, att den fullgöres år för år i anslutning till den allmänna inkomstskatten. Förmögenhetsskatten är progressiv med en maximal skattesats av 18 promille, som uppnås vid en marginal motsvarande en miljon kronor. Detta innebär, att en oförtjänt jordvärdestegring inom en stor förmögenhet till väsentlig del redan nu indrages genom förmögenhets- skatten. Emellertid träffar ej heller denna skatteform den oförtjänta jord- värdestegringen hårdare än den träffar en förmögenhetsökning genom ar- bete, sparande eller annan insats av förtjänt karaktär. De fall där en mera betydande indragning av oförtjänt jordvärdestegring kommer till stånd genom förmögenhetsskatten bliva också av naturliga skäl relativt fåtaliga. Av förordningens bestämmelser följer, att för fysisk person, oskiftat dödsbo, utländskt bolag m. fl. någon förmögenhetsskatt överhuvudtaget icke utgår, med mindre den beskattningsbara förmögenheten överstiger 80000 kronor, samt att inhemska aktiebolag äro helt fritagna från för— mögenhetsbeskattning. Såsom betydelsefull framstår slutligen den omstän- digheten, att den skattepliktiga förmögenhetens omfattning i fråga om fast egendom bestämmes av taxeringsvärdet. Att detta endast ofullständigt kan återspegla en värdeutveckling sådan som den oförtjänta jordvärdesteg- ringen torde utan vidare stå klart.

Den i forna tider betydelsefulla särskilda fastighetsbeskattningen spelar som bekant numera en ringa roll och utgör endast ett osjälvständigt mo- ment i den kommunala inkomstskatten. Den är icke uppbyggd såsom en verklig objektskatt för att utgå oberoende av fastighetens avkastning. I stället är den anordnad så, att den endast garanterar ett visst minimiskatte- underlag. Att den skulle kunna vara något effektivt medel för indragning av oförtjänt jordvärdestegring är vid sådant förhållande uteslutet.

Såsom komplement till skattesystemet kan värdestegringshypoteket må- hända även på andra vägar än den förut antydda komma att bidraga till en mera rättvis skattefördelning. Det är anledning att uppmärksamma de nack- delar som i stigande omfattning kommit att vidlåda inkomst- och förmö— genhetsskatterna, efter hand som dessa undergått skärpning. Med inkomst— skattens utveckling till dominerande skatteform har det naturligtvis blivit allt viktigare att kunna rätt angiva själva skatteobjektet, d. v. s. inkomsten. De hjälpmedel som härvidlag stå till buds äro emellertid ofullkomliga. Till ledning för taxeringen tjänar i främsta rummet den självdeklaration, som i princip varje skattskyldig skall avlämna rörande sin inkomst och för- mögenhet. Det synes ovedersägligt att dessa uppgifter — med den deklara- tionsmoral som under nutida förhållanden blivit rådande _ regelmässigt skulle brista i trovärdighet, om icke vid sidan av deklarationsskyldigheten

anordnats ett särskilt kontrollförfarande, baserat på uppgifter från arbets- givare, leverantörer m. fl. Såsom känt är förhåller det sig emellertid så, att ett kontrollförfarande varken är eller kan bliva så omfattande, att där- igenom skulle kunna effektivt tilltäppas alla de luckor genom vilka skatte- flykten försiggår. Denna har i själva verket nått en omfattning, som för- anleder tvivel på möjligheten att tillgodose rättvisesynpunkterna genom detaljbestämmelserna i den komplicerade skattelagstiftningen. De reella olikformigheter i beskattningen, som förorsakas genom skatteflykten, äro i hög grad stötande för rättskänslan och bidraga naturligtvis i sin mån till att ytterligare försämra deklarationsmoralen.

Oriktig deklaration —— som beräknats medföra att inkomstbelopp å till- hopa två miljarder kronor undandragas beskattning — är naturligtvis ett fenomen, som icke är inskränkt till de personkategorier som sakna del- aktighet i oförtjänt markvärdestegring. När, såsom lätt kan inträffa, en och samma person dels undgått inkomst- eller förmögenhetsskatt genom oriktig deklaration och dels gjort en oförtjänt värdestegringsvinst, som lämnats obeskattad, framträder orättvisan i skattefördelningen på ett flagrant sätt. Med tillkomsten av värdestegringshypoteket bör en dylik dubbel orättvisa kunna mildras genom att åtminstone värdestegringsvins- ten blir föremål för beskattning. Det är att märka att den kompensation, som det allmänna i dylikt fall erhåller genom värdestegringshypoteket, blir större ju större det belopp är som undandragits från förmögenhetsbe— skattningen. Om deklarationen va'rit riktig, skulle nämligen en del av den oförtjänta värdestegringen ha tillgodokommit staten i form av förmögen- hetsskatt. Även om man icke härav är berättigad till slutsatsen, att värde— stegringshypoteket skulle kunna i nämnvärd grad minska frestelsen att deklarera för lågt, synes dock en bedömning av reformens verkningar ur förevarande synvinkel böra föranleda ett gynnsamt omdöme.

Vad nyss anförts om den större effekten i fall av låg deklaration utgör emellertid endast en sida av det förhållandet att värdestegringshypoteket, när räntebetalning och skattebetalning betraktas såsom sammanlagda, medför viss lindring i den progressivitet, som enligt nuvarande ordning gör sig gällande när allenast skatt uttages. Detta är en självklar följd därav, att ju mera av oförtjänt värdestegring, som redan indrages genom skatterna, desto mindre blir den återstod därav, som åtkommes först genom värde- stegringshypoteket. Rättvisesynpunkter kunna uppenbarligen i detta hän- seende ej leda längre än till att den oförtjänta värdestegringen i sin helhet skall indragas. AV efterföljande undersökning rörande verkningarna inom de särskilda skatteformerna kommer även omförmälda progressivitetslind- ring att närmare belysas.

Eftersom värdestegringshypoteket utgör en rättslig nybildning, har dess betydelse självfallet icke kunnat beaktas vid utformningen av nuvarande

skattelagbestämmelser, och det är vid sådant förhållande klart, att refor- men måste inbegripa vissa följdändringar inom skattelagstiftningen. Det kan vara anledning att dessa strängt begränsas till vad som nödvändigt er— fordras för den lagtekniska anpassningen efter det nya institutet. Att i detta sammanhang diskutera sådana skattepolitiska reformkrav, som måhända skulle kunna framkomma såsom delvis motiverade av värdestegringshypo- teket utan att dock stå i oupplösligt samband med detta, skulle föra för långt och vara opåkallat icke minst ur den synpunkten, att skattelagstift— ningen i så hög grad, som fallet är, bestämmes av skiftande politiska värde— ringar och fortlöpande utgör föremål för statsmakternas uppmärksamhet och överväganden.

Såsom civilrättsligt institut erbjuder värdestegringshypoteket många lik— heter med inteckningsinstitutet. Det vore emellertid förhastat att härav draga den slutsatsen, att vad som gäller för intecknad gäld beträffande av- dragsrätten vid bestämmandet av skattepliktig inkomst eller skattepliktig förmögenhet automatiskt borde kunna erhålla tillämpning jämväl på värde— stegringshypotek. Vid detta förekommer icke, såsom vid inteckningslån, ett bakomvarande avtal, varigenom låntagaren förbundit sig att återbetala en penningsumma, som han bekommit såsom valuta, och till säkerhet här— för ställt en pant ur det kapital som han har i fastigheten. Värdestegrings- hypoteket utgör ej pant för någon lånad penningsumma, och dess tillkomst betyder därför ej heller någon minskning av det kapital som fastighets- ägaren har i sin fastighet. Vad som sker, när värdestegringshypotek sökes, är däremot, att ett eventuellt senare framväxande värdeskikt förbehålles åt det allmänna och sålunda hindras från att utöka fastighetsägarens eget kapital. Att hypoteksbeloppet under stadgade förutsättningar kan uttagas ur fastigheten innebär under dessa förhållanden icke, att beloppet blir att hänföra till fastighetsägarens skulder. Hypoteket framträder däremot så— som en egendom tillhörig annan person än fastighetsägaren, en egendom som för sin fortsatta existens är beroende av att fastigheten icke undergår värdeminskning. Enligt gällande, på romersk rätt uppbyggda systematik bör en rättighet av detta slag rubriceras såsom en speciell form av begrän- sad sakrätt. Ett skuldförhållande inträder först, när fastighetsägaren på grund av värdestegringshypoteket blir skyldig att betala ett visst ränte— belopp. .

De slutsatser, som från dessa teoretiska utgångspunkter kunna dragas beträffande avdragsrätten vid beskattningen, få främst betydelse inom förmögenhetsskattens område. Eftersom hypotekets kapitalbelopp, på sätt nyss utvecklats, icke är att betrakta såsom skuld, skall det alltså icke, i likhet med ett inteckningslån, avräknas från den skattskyldiges tillgångar. Om så skedde, skulle i själva verket värdestegringen och dess hypoteks— beläggning i många fall leda till en minskning av den före värdestegringen befintliga skattepliktiga förmögenheten, en minskning som vore desto

mindre motiverad, som den skattskyldiges förmögenhetsställning i verklig- heten icke undergått någon försämring genom hypoteksbeläggningen utan tvärtom, denna oaktat, i någon mån förbättrats genom värdestegringen. Förhållandet sammanhänger givetvis därmed, att fastigheten vid förmö— genhetsberäkningen enligt lag skall upptagas till sitt taxeringsvärde. Av orsaker, som torde kunna antagas vara allmänt kända, lärer emellertid icke kunna förutsättas, att taxeringsvärdet regelmässigt kommer att lyda på samma belopp som det vid utgångsvärderingen åsatta värdet. Relatio— nerna mellan dessa värden komma att skifta beroende på växlande praxis och andra omständigheter, men det sannolika är att taxeringsvärdet i de flesta fall kommer att ställa sig lägre än utgångsvärdet. Vad en sådan ord- ning skulle kunna få till följd, i den händelse hypoteksbeloppet finge av— räknas från tillgångarna, skulle kunna belysas med en mängd sifferexempel. Måhända kan det räcka, om ett sådant anföres. Det antages sålunda, att en fastighet är taxeringsvärderad till 100 000 kronor. I fastigheten sökes sedan värdestegringshypotek, varvid ingångsvärdet bestämmes till 110000 kro- nor. Vid nästa taxering beaktas inträdd värdestegring såtillvida, att taxe— ringsvärdet höjes till 120 000 kronor. Utgångsvärderingen giver emellertid till resultat, att fastigheten anses värd 150000 kronor, varför sålunda hypoteket kommer att lyda på 40 000 kronor. F inge nu detta belopp vid förmögenhetsbeskattningen avräknas från taxeringsvärdet, skulle den skattepliktiga förmögenheten komma att utgöra allenast 80000 kronor, (1. v. s. 20 000 kronor mindre än vad den varit före värdestegringen. Resul- tatet är uppenbarligen icke rimligt.

Anser man, såsom naturligt är, att reformen såvitt möjligt icke bör leda till en mot den verkliga utvecklingen stridande förändring av den skatte- pliktiga förmögenheten, blir det följaktligen nödvändigt att för sådana fall, då en fastighet belägges med värdestegringshypotek, modifiera den nuva- rande lagbestämmelsen om taxeringsvärdets roll vid förmögenhetsberäk- ningen. Självfallet är att det hypoteksbelagda värdeskiktet, såsom till- hörande annan person än den skattskyldige, icke skall inräknas i dennes skattepliktiga förmögenhet. För att fastslå detta synes det tillräckligt, att lagen kompletteras med en bestämmelse av innebörd, att den skattepliktiga förmögenheten i en fastighet, vari sökts värdestegringshypotek, icke får be- räknas till högre belopp än som motsvarar hypoteksgränsen.

Den lagbestämmelse som sålunda förordats utesluter tydligen icke, att taxeringsvärdet i vissa fall kan komma att bliva bestämmande för den skattepliktiga förmögenheten. Förutsättningen härför är att taxeringsvär- det kommit att ligga lägre än hypoteksgränsen. Det är lätt att föreställa sig sådana fall i verkligheten. Hypoteket kan exempelvis omfatta ett så ringa belopp, att det kan inrymmas ovanför taxeringsvärdet, trots att detta är relativt högt i förhållande till utgångsvärdet. Men det kan givetvis också inträffa, att fastigheten av en eller annan orsak fått ett i jämförelse med

andra fastigheter ovanligt lågt taxeringsvärde, eller att taxeringsvärdena på vissa eller alla slag av fastigheter kommit att kännetecknas av en mera betydande eftersläpning i förhållande till den allmänna utvecklingen. Därest en dylik undertaxering icke beror på misstag eller liknande felaktig— het vid värderingen utan snarast har ett visst stöd i vedertagen taxerings- praxis och på så sätt kan sägas vara ett uttryck för en skattefördelning som statsmakterna önska eller åtminstone tolerera, framställer sig till efter- tanke, huruvida den förmån, som undertaxeringen erbjuder den skattskyl- dige, kan bibehållas även sedan fastigheten undergått värdestegring som belagts med hypotek. Tydligt är att begreppet taxeringsvärde måste vara ett och samma, vare sig fastigheter beläggas med värdestegringshypotek eller icke; taxeringsvärdet måste alltså uttrycka det totala fastighetsvärdet, även om detta till någon del genom hypoteksbeläggning undanhållits från fastighetsägarens egen förmögenhet. Under sådana omständigheter kan det måhända förefalla, som om den förmån som undertaxeringen inneburit för fastighetsägaren skulle helt eller delvis komma att försvinna, när fastigheten undergår en sådan värdestegring, som genom hypotek förbe— hållits det allmänna. Å ena sidan bör ju en sådan värdestegring vid nästa taxering föranleda en däremot svarande höjning av taxeringsvärdet. Å andra sidan kan — om ock såsom en sanning med viss modifikation — göras gällande, att värdestegringen icke ökat den skattskyldiges förmö- genhet och att i följd härav en höjning av taxeringsvärdet skulle medföra att den hypoteksbelagda fastigheten, i olikhet mot hypoteksfria fastig- heter, förlorade sin förmån av undertaxeringen. Mot en dylik argumenta- tion kan naturligtvis invändas, att förmånen av undertaxering icke utgör något i lag garanterat skatteprivilegium och att dess bortfallande knappast vore att beklaga ur synpunkten av en rättvis skattefördelning mellan skatt- skyldiga av alla kategorier. Det synes emellertid obestridligt att det problem som här framställts kan få en icke ringa praktisk betydelse. Då det torde vara önskvärt, att lagstiftningen om värdestegringshypotek icke i onödan förändrar läget vid beskattningen, kan det förtjäna att övervägas, huruvida icke ett korrektiv bör sökas mot en alltför stark upptaxering av sådana hypoteksbelagda fastigheter, vilkas taxeringsvärden ligga under hypoteksgränsen. Frågan synes böra behandlas i administrativ ordning. Det får härvidlag beaktas, att hypoteksbeläggningen icke helt utesluter fastighetsägaren från delaktighet i de ökade inkomsterna, och att den hypoteksbelagda värdestegringen i allt fall minskar risken för förlust vid en konjunkturförändring. Med utgångspunkt härifrån kunna måhända lämnas anvisningar om en viss begränsning av taxeringsvärdets förhöjning i fall av hypoteksbelagd värdestegring. Det torde kunna förutsättas att be— gränsningen icke blir så stor, att den innebär ett verkligt avsteg från prin- cipen att likvärdiga fastigheter böra åsättas lika höga taxeringsvärden.

Av mera fristående karaktär är frågan, huruvida införandet av värde—

stegringshypoteket kommer att draga med sig en allmän lyftning av taxe- ringsvärdena för olika slag av fastigheter, även dem som icke beläggas med hypotek. Förutsättningen för denna fråga är naturligtvis att det värde- ringsförfarande, som anordnas i anslutning till hypoteksproceduren, kan antagas leda till åsättande av högre värden än dem som nu framkomma vid taxeringarna. Då den föreslagna reformen icke innefattar något påbud om att taxeringsvärdena skola anknytas till de för hypoteken fastställda ut- gångsvärdena, kan frågan begränsas till att avse möjligheten av en rent fak- tisk inverkan vid taxeringarna. Ehuru något formellt samband mellan de båda värderingsinstitutionerna icke kommer att vara för handen, kan sagda möjlighet likväl icke helt uteslutas. Det kan konstateras, att om fas— tighetsägarna under nuvarande förhållanden vanligen eftersträva låga taxeringsvärden, de i händelse av hypoteksbeläggning få ett intresse av att ingångsvärdena sättas så högt som möjligt. Detta intresse kan i förekom- mande fall visa sig vara det starkare och komma att sätta en viss prägel på de deklarationer som avgivas till ledning för fastighetstaxeringen. Det är tänkbart att taxeringsnämnderna under intryck härav bliva benägna att företaga jämkningar uppåt även för de fastigheter av jämförbart slag, som icke blivit hypoteksbelagda. Huruvida en sådan tendens —— vilken för statsverkets vidkommande skulle betyda ökade skatteinkomster _— verkligen kommer att göra sig gällande, måste dock anses tvivelaktigt. Under en fort— satt utveckling skulle det ligga närmast till hands att jämföra taxerings— värdena med utgångsvärdena. Men i fråga om dessa torde fastighetsägarna komma att eftersträva en låg värdesättning. Oavsett det nu sagda torde det stå klart, att en relativt lång tid kommer att förflyta innan en mera bety- dande del av fastigheterna påförts värdestegringshypotek. Vilka skattefor- mer och skattesatser som komma att finnas vid denna tidpunkt synes icke möjligt att nu bedöma.

De synpunkter och förslag, som här ovan framlagts rörande beräkningen av skattepliktig förmögenhet, gälla icke blott den årliga förmögenhets— skatten utan även vissa andra skatteformer, vid vilka en motsvarande be— räkning är aktuell. Enligt 22 5 1 mom. förordningen om arvsskatt och gåvo- skatt skall sålunda såsom värde å fast egendom vid tiden för skattskyldig- hetens inträde i regel gälla näst föregående årets taxeringsvärde. Denna bestämmelse torde på sätt förut angivits böra kompletteras med en före— skrift om att fastighet, vari sökts värdestegringshypotek, icke må tagas i beräkning för högre belopp än som motsvarar hypoteksgränsen. Av före- skriftens placering i nämnda lagrum följer att den automatiskt vinner till- lämpning även på kvarlåtenskapsskatt.

Även beträffande den speciella art av omsättningsskatt, som utgår i form av lagfartsstämpel, synes en ändring vara påkallad. I 10 & stämpelförord- ningen torde få upptagas en föreskrift om att stämpelavgift för fastighet,

vari sökts värdestegringshypotek, icke må utgå efter högre värde än som motsvarar hypoteksgränsen.

Slutligen synes den föreslagna inskränkningen av taxeringsvärdets an- vändning bliva aktuell även i fråga om den i kommunalskatten ingående garantiskatten för fastighet. Enligt 47 g kommunalskattelagen skall för fastighet, som året näst före taxeringsåret varit skattepliktig, beräknas garantibelopp till två och en halv procent av fastighetens taxeringsvärde förstnämnda år. Konsekvensen av förevarande förslag synes bli den, att procentberäkningen i fråga om fastighet, vari sökts värdestegringshypotek, icke må göras efter högre Värde än som motsvarar hypoteksgränsen.

Vad härefter angår värdestegringshypotekets inverkan på de särskilda formerna av inkomstskatt synes någon tvekan icke behöva föreligga därom, att fastighetsägaren skall få från bruttointäkten av sin fastighet avräkna vad han erlagt till det allmänna i form av ränta å hypotek. Räntan represen- terar ju en av fastigheten utgående inkomst, som icke fär behållas av fastighetsägaren utan skall inbetalas till det allmänna. Tillägg härom torde böra göras i-22 och 25 55 kommunalskattelagen.

Den skattereducering, som denna avdragsrätt medför, kommer givetvis att ställa sig olika vid olika skatteformer. Beträffande den kommunala inkomstskatten _— som utgår proportionellt, d. v. s. med samma procent oberoende av skatteobjektets storlek — kommer reduceringens storlek att bliva beroende av den kommunala utdebiteringen. Utgör denna exempelvis 12 kronor per skattekrona, reduceras skatten med 12 procent av ränte- avdragets belopp. Motsvarande gäller i fråga om den statliga företagsskat- ten (aktiebolagsskatten). Då denna enligt gällande huvudregel alltid utgår med 50 procent av den beskattningsbara inkomsten, kommer ränteavdraget här att medföra en skattereducering med hälften av den betalda räntan. Vid den vanliga statliga inkomstskatten kommer till följd av dennas pro— gressivitet skattereduceringen att bliva beroende av den marginella skatte- satsen. I följd av denna kan skattereduceringen i de högsta inkomstlägena komma att överstiga 50 procent av ränteavdraget, ett resultat som dock i någon mån motverkas därigenom, att till följd av kommunalskattens redu- cering avdraget för sådan skatt blivit lägre än eljest.

Beträffande realisationsvinstbeskattningen må konstateras, att denna med hänsyn till sin allmänna räckvidd icke kan anses bliva ersatt med lag- stiftningen om värdestegringshypotek och följaktligen måste bibehållas. Det kan i följd härav inträffa, att en hypoteksbelagd fastighet utsättes för reali- sationsvinstbeskattning. I dylikt fall kan givetvis den skattepliktiga realisa- tionsvinsten icke bestämmas så, som om värdestegringshypoteket icke existerat. Rätta lösningen synes vara, att hypotekets belopp, såvitt detta icke ingår i den köpeskilling som den skattskyldige erlagt för fastigheten,

avräknas från vinsten och att den skattepliktiga realisationsvinstendärefter uttages ur återstoden intill den procent som lagen för det särskilda fallet stadgar. Anordningen föranleder ändring i 36 & kommunalskattelagen.

Såsom framgår av den lämnade redogörelsen kommer den beskattnings— mässiga effekten av värdestegringshypoteket att te sig svagare ju mera en indragning av oförtjänt värdestegring redan sker genom den vanliga be- skattningen. En annan sida av detta förhållande är naturligtvis, att en reducering av skattesatserna — särskilt tänkbar vid en omläggning av hela systemet _ automatiskt stärker betydelsen av värdestegringshypoteket. Uppenbart är att detta, jämfört med nuvarande skattesystem, erbjuder för- delen av en bättre differentiering mellan olika slag av inkomster. Härmed underlättas betydligt möjligheten att genomföra lindrigare skattesatser. En skattesänkning skulle ej bringa fördel för den som profiterar på oförtjänt värdestegring. Vad han vunne i skatt, skulle han automatiskt förlora genom hypoteket.

KAPITEL X

Värdestegringshypotekets betydelse i den offentliga hushållningen

1. Det finansiella utbytet av reformen

Jämte de mer eller mindre betydelsefulla verkningar, som den genom värdestegringshypotekets införande ernådda civilrättsliga förändringen sy- nes kunna medföra inom skilda sektorer av det enskilda näringslivet såväl som för rättsvård och socialpolitik, framträder såsom en viktig sida av reformen dess funktion inom den offentliga hushållningen. Denna funktion har såsom förutsättning, att värdestegringshypoteket förmedlar överflytt— ning till det allmänna av vissa inkomster eller förmögenhetsvinster, vilka ur rättspolitisk synpunkt bedömas såsom oförtjänta. Vad som sålunda kommer den offentliga hushållningen till godo sammanfaller visserligen icke helt med vad som indrages från de fastigheter som undergå oförtjänt värdestegring. Förutom att den föreslagna lagstiftningen innebär annat och mera än sådant, som kan uttryckas genom siffror, är i detta sammanhang att erinra, att en eliminering eller reducering av en fastighetsägares oför- tjänta vinst på markvärdestegring i vissa fall kan medföra ekonomisk för— del för annan person, utan att övergången förmedlas genom den offentliga hushållningen. Att spekulation i förväntningsvärden förebygges och att monopolistisk prisbildning förhindras kan sålunda direkt medföra en be- sparing för markköpare eller hyresgäster. I väsentlig utsträckning gäller dock, att vad som genom värdestegringshypoteket indrages, tillföres det all— männa såsom inkomst eller utgiftsminskning.

Det skulle självfallet vara av stort intresse att kunna i förväg medelst siffror angiva den sammanlagda ekonomiska fördel, som en lagstiftning av föreslaget innehåll kommer att bereda det allmänna. Lätt inses emellertid, att ett sådant önskemål icke i verklig mening står att uppfylla. Hur mycket reformen kommer att inbringa måste nämligen enligt sakens natur bliva fullständigt beroende av den allmänna utveckling som i framtiden kommer att försiggå i Vårt land. Att för någon längre tid överblicka denna utveck- ling, att bedöma dess tempo och inriktning och att därifrån draga slutsatser beträffande värdestegringen på fastigheterna skulle uppenbarligen vara en föga rimlig uppgift. Rent teoretiskt framställer sig såsom tänkbart, att den värdestegring som är avsedd att indragas kommer att bliva obetydlig eller nästan obefintlig. Men det är å andra sidan ej heller teoretiskt uteslutet, att denna värdestegring med tiden skulle kunna nå en utomordentlig storlek.

Erfarenheterna från skilda länder och tidsepoker erbjuda i själva verket många exempel på reell jordvärdestegring av en drastisk storleksordning. I ett föredrag i detta ämne, som hölls inför en allmän bostadskongress i Stockholm år 1930, nämndes sålunda bland annat, att jordvärdet inom ett visst område i Berlin stigit från 100 000 mark år 1860 till 65 miljoner mark är 1903. Dylika resultat torde icke uteslutande tillhöra en svunnen tid. En värdestegring av jämförlig karaktär torde för närvarande äga rum på sina håll i vissa starkt expanderande områden, kanske främst i Sydamerika (exempelvis Caracas).

Vad svenska förhållanden angår kunna naturligtvis icke ytterlighetsfall, sådana som de nyss angivna, läggas till grund för någon uppskattning av vad tillämpningen av värdestegringshypotek kan komma att inbringa till det allmänna. Att jordränteökningen i de centrala delarna av Stockholm och andra större städer intill senare tid varit betydlig är ett känt faktum, och detta belyses rätt väl därav, att skillnaden mellan högsta tomtpriset i Stockholm och ett ordinärt tomtpris i en medelstor stad synes överstiga 3 000 kronor per kvm. Härigenom vinnes dock icke någon verklig vägledning för en uppskattning av den totala jordränteökning som ägt rum, medan ännu fria förhållanden varit rådande på fastighetsmarknaden.

Därest man, för en uppskattning av vad värdestegringshypoteket skulle kunna inbringa, anser sig kunna bortse från det ovissa i framtidsutveck- lingen, skulle måhända en låt vara skenbar bedömningsgrundval stå att erhålla genom en undersökning av taxeringsvärdenas ökning. I 1942 års be- tänkande angående värdestegringsskatt redovisades en dylik undersökning, avseende fastighetstaxeringarna åren 1930, 1935 och 1940, med uteslutning av samtliga fastigheter under den skattefria gränsen å 15 000 kronor. Härav framgick bland annat, att för kategorien annan fastighet taxeringsvärdena i riket ökat från cirka 12 031 miljoner kronor år 1930 till cirka 17 753 miljo- ner kronor år 1940 samt häri ingående mark- och parkvärden från cirka 3 155 miljoner kronor år 1935 till cirka 3 878 miljoner kronor år 1940 eller sålunda med 22,9 procent under en femårsperiod. För jordbruksfastigheterna sjönko taxeringsvärdena från cirka 6 544 miljoner kronor år 1930 till cirka 6 048 miljoner kronor år 1935 samt stego därefter till cirka 6 662 miljoner kronor år 1940. Vid sin beräkning av den tilltänkta värdestegringsskattens avkastning utgingo de sakkunniga emellertid från en antagen ökning av taxeringsvärdena med 10 procent under perioden 1938—1944. Då taxerings- värdena år 1939 för samtliga fastigheter över den skattefria gränsen utgjorde 16 693 miljoner kronor samt den häremot svarande beskattningsbara värde— stegringen antogs uppgå till jämnt 1 500 miljoner kronor, skulle enligt de sakkunnigas bedömning en tvåprocentig värdestegringsskatt komma att in- bringa 30 miljoner kronor per år.

Den siffra, som på nämnda sätt framräknats år 1942, är uppenbarligen av ringa värde såsom hållpunkt för en uppskattning av vad värdestegrings-

hypoteket kan komma att inbringa. Att den med omräkning till nutida penningvärde och med tillämpning av fyraprocentig skattesats skulle ha motsvarat ett årligt belopp om cirka 100 miljoner kronor är i verkligheten föga upplysande. Då enligt tillgängliga uppgifter taxeringsvärdena för hela riket enligt 1945 års taxering utgjorde cirka 31 272 miljoner kronor, skulle tydligen värdestegringsskatten —— vilken enligt 1942 års förslag skulle träffa jämväl inflatorisk värdestegring — ha inbragt en årlig inkomst, som inga- lunda stannat vid beräknade 30 miljoner kronor utan betydligt överstigit 200 miljoner kronor. Men även om den inflatoriska värdestegringen från- räknas, framstår det nu i efterhand såsom tydligt, att värdestegringsskatten skulle ha inbragt vida större belopp än det beräknade. I detta sammanhang är skäl att notera, att enbart markvärdet för kategorien annan fastighet steg från cirka 3 797 miljoner kronor år 1939 till cirka 5 011 miljoner kronor år 1945, d. v. s. med ungefär 30 procent, varvid får ihågkommas att häri ingår värdet av mark som förut redovisats såsom jordbruksfastighet men under perioden tagits i anspråk för tätbebyggelse.

Markvärdeutredningen har övervägt, i vad mån det lämpligen läte sig göra att »— trots omöjligheten att giva ett verkligt svar på frågan vad värdestegringshypoteket kommer att inbringa —— underbygga en diskussion i ämnet med ett nyare statistiskt material. Det har då visat sig, att om av en statistisk undersökning skulle krävas att den siffermässiga redovisningen exakt anslöte sig till den föreslagna lagens kategoribestämningar och till- lämpningsbegränsningar, undersökningen skulle, i den mån den över- huvudtaget kunde genomföras, draga kostnader, som icke skulle stå i rim- lig proportion till vad med en sådan siffersammanställning vore att vinna. Den statistiska undersökning, varom markvärdeutredningen föranstaltat och vars resultat framlägges såsom bilaga 2 till detta betänkande, har med beaktande av nämnda kostnadshänsyn upplagts mera schematiskt och fått en mera begränsad omfattning. Att undersökningens värde såsom grund- val för den åsyftade beräkningen icke kan vara stort beror emellertid icke så mycket på själva anordningen som därpå, att materialet hänför sig till en tid, då situationen på fastighetsmarknaden icke varit normal. Inflation och hyresreglering ha medfört exceptionella förhållanden, som starkt för- svåra möjligheten att draga allmänna slutsatser av siffermaterialet. Att eliminera inflationens verkningar på förevarande område ter sig vanskligt med hänsyn till saknaden av ett för detta ändamål konstruerat index. I fråga om hyresregleringen är uppenbart, att den verkat förryckande på prisbildningen beträffande bostadshus. Detta gäller även om enfamiljshus. Hyresnivåns fastlåsning synes nämligen ha utgjort anledning att begränsa den höjning av taxeringsvärdena, som eljest skulle ha skett.

Av de i bilagan intagna tabellerna 9 och 10 kan utläsas, att det i taxe- ringsvärdet för annan fastighet ingående markvärdet inom hela riket stigit från 5 011 miljoner kronor år 1945 till 8 750 miljoner kronor år 1954. Denna

ökning med cirka 3,7 miljarder kronor eller 74,6 procent är tydligen delvis ett resultat av den försiggångna inflationen. I tabell 13 har nämnda, år 1954 framkomna markvärde, med hjälp av socialstyrelsens allmänna konsum- tionsprisindex, omräknats i 1945 års penningvärde till 6 153 miljoner kro- nor. Den sålunda reducerade markvärdeökningen angives i tabell 14 till 1 142 miljoner kronor och i tabell 15 till 22,8 procent. Måhända kunde det vara frestande att i nämnda summa av cirka 1,1 miljarder kronor se ett mått på den oförtjänta jordvärdestegring, som — under förutsättning att den allmänna ekonomiska utvecklingen fortskrede i oförändrat tempo — vore att emotse under en tioårsperiod efter värdestegringshypotekets införande. Att så göra skulle betyda att man lämnade ur räkningen, att värdeökningen till stor del föranletts av den försiggångna nybildningen av fastigheter. Emellertid finnas även felkällor som verka i positiv riktning.

Det är till en början uppenbart, att tillämpningsområdet för den avsedda värdestegringsindragningen sträcker sig utöver det taxeringsmässiga be— greppet markvärde vid annan fastighet. Indragningen kommer att träffa även en viss del av den mark, som i statistiken redovisas under rubriken jordbruksfastighet, och denna del är med all säkerhet större än vad som upptagits såsom tomt- och industrivärde och år 1954 taxerats till 145 miljoner kronor efter en höjning från år 1945 med endast 10,7 miljoner kronor. En omständighet, som kan tänkas betyda åtskilligt, är vidare, att den vid taxeringarna gjorda uppdelningen mellan markvärde och bygg- nadsvärde skett efter annan metod än det i förevarande förslag tilltänkta särskiljandet mellan förtjänt och oförtjänt värdestegring. När, såsom fram- går av tabell 14, byggnadsvärdet vid annan fastighet, efter omräkning till 1945 års penningvärde, angives ha stigit under tioårsperioden med icke mindre än 837,5 miljoner kronor eller, enligt tabell 15, med 47,5 procent, finnes anledning antaga att en viss del av denna värdestegring rätteligen faller inom den oförtjänta kategorien.

Ej heller bör det bortses från att en viss höjning av taxeringsvärdena ingalunda torde motsvara den värdestegring som i verkligheten ägt rum. Av tabellerna 1—8 framgår att överprisprocenten —— d. v. 5. den procent varmed köpeskillingen överstiger taxeringsvärdet — företett stora Wäx- lingar vid skilda tidpunkter och för olika kategorier av fastigheter. Mate- rialet synes berättiga till slutsatsen, att det tidvis funnits en tendens till undertaxering av vissa fastigheter. I följd härav torde den under tioårs- perioden uppkomna värdestegringen avsevärt överstiga den vidtagna lhöj- ningen av taxeringsvärdena.

Såsom en ytterligare felkälla framträder slutligen den omräkning till 1945 års penningvärde, från vilken erhållits de diskuterade uppgifterna i tabellerna 14 och 15. Det är nämligen icke antagligt, att den av inflatioinen förorsakade nominella värdestegringen på marken varit relativt lika stor som den i konsumtionsprisindex redovisade prisstegringen på varor i all-

mänhet, utgörande för tiden 1937—1944 52,8 procent och för tiden 1944—1951 31,2 procent. Av den taxeringsförhöjning å cirka 3,7 miljarder kronor, som i tabell 11 redovisats beträffande markvärde vid annan fas- tighet, torde följaktligen en betydligt större andel än 1,1 miljarder böra tillskrivas andra faktorer än inflationen.

I betraktande av vad sålunda anförts rörande förekomsten av olika fel— källor förefaller det troligt att den värdestegring under perioden 1945— 1954, som hade kunnat indragas om den nu föreslagna lagstiftningen till- lämpats, varit större än 1,1 miljarder kronor. Att med någon säkerhet angiva hur stor den varit låter sig Visserligen icke göra. Det synes emellertid icke uteslutet att den överstigit 2 miljarder kronor.

Oavsett till vilken summa den förekomna oförtjänta värdestegringen be- räknas, måste ytterligare tagas i betraktande, att den skulle ha varit högre och sannolikt mycket högre, därest icke under den ifrågakomna perioden förekommit hyresreglering och offentlig kontroll av tomtpriser. Vid en efter värdestegringshypotekets införande verkställd avveckling av hyres- regleringen torde inträda en ganska betydande stegring av vissa fastig- hetsvärden, en värdestegring som till stor del bör kunna indragas genom hypoteksbeläggningen.

Därest med stöd av dessa överväganden kan antagas, att hypoteksbelägg- ningen under en första femårsperiod kommer att omfatta värden uppgående till cirka 2 miljarder kronor, skulle det allmännas utbyte av hypoteksbelägg— ningen, om ränta beräknas efter fyra procent, kunna överstiga 80 miljoner kronor per år, när tio år förflutit från lagens ikraftträdande. Huru stor del härav, som kan beräknas inflyta i form av hypoteksräntor, torde i detta sammanhang få lämnas därhän. Det kan emellertid förutses, att hypoteks- beläggningen i betydande utsträckning kommer att följas av expropriation, vilket i så fall innebär, att fördelen för det allmänna kommer att bestå i en utgiftsbesparing.

Vid bedömningen av det finansiella utbytet bör naturligtvis icke förbises, att värdestegringshypoteket även föranleder vissa negativa effekter. I följd av hypoteksbeläggning och räntebetalning kommer fastighetsägaren att bliva berättigad till avdrag vid beskattningen. Summan av vad sålunda bortfaller i skatt kommer tydligen att ökas i proportion till indragnings- vinsternas omfattning. Måhända kommer detta skattebortfall att under nu- varande system och med nuvarande skattesatser att motsvara cirka en tredj e- del av vad som inflyter i form av hypoteksräntor. I vad mån denna avbrän- ning kommer att uppvägas genom att reformen indirekt framkallar en tendens till höjning av taxeringsvärdena får anses ovisst. Emellertid torde alltför stort avseende icke böra fästas vid omförmälda skattebortfall. Det är icke möjligt att nu bedöma, vilket skattesystem och vilka skattesatser som komma att gälla vid den tid, då värdestegringshypoteket når sin fulla effekt.

Vad som får aktualitet redan omedelbart efter lagens ikraftträdande, är frågan om kostnaderna för hypoteksbeläggningens genomförande. Det kan förutses att i synnerhet de tidigaste ingångsvärderingarna komma att för- orsaka betydande processkostnader, därest icke expropriationsprocessen snarast rationaliseras på sätt som kommer att dryftas i kap. XI. Att frågan om processkostnaderna och de organisatoriska problemen i övrigt påkalla särskild uppmärksamhet vid lagstiftningens genomförande, följer icke minst därav, att olägenheter på detta område äro ägnade att fördröja hypoteksbeläggningen och därmed minska möjligheterna för det allmänna att i önskad omfattning indraga den oförtjänta värdestegringen.

Oavsett vad nu anförts ligger det i sakens natur, att värdestegringshypo- teket först efter några år kan få en mera märkbar finansiell betydelse. Dock torde redan på ett tidigt stadium åtminstone kommunerna kunna påräkna avsevärda fördelar genom att expropriationer kunna genomföras billigare och effektivare än vad hittills varit möjligt. På längre sikt torde värdestegringshypoteket kunna lämna ett väsentligt inkomsttillskott för städer och andra tätorter, som befinna sig i utveckling. Härvid må särskilt framhållas att värdestegringshypoteket — om än fastighetsägaren i vissa fall kan komma att göra bruk av sin rätt att genom kapitalbetalning infria hypoteksbreven _— får karaktären av en på fastigheten vilande varaktig gravation, som ökas eller minskas, allteftersom värdet stiger eller sjunker, men som icke försvinner, med mindre värdet går ned till den nivå _ hypoteksgränsen _ där det hypoteksfria värdeskiktet slutar. Eftersom markvärdet i allmänhet kan förutsättas stiga med utvecklingen, kommer också summan av de hypoteksbelagda värdena att förete en fortskridande ökning. Om sålunda, i enlighet med förut angivet exempel, hypoteksrän- torna efter en första tioårsperiod belöpa sig till 80 miljoner kronor per år, kunna de efter ytterligare tio är måhända ha stigit till 160 miljoner kronor per år.

2. Fördelningen mellan stat och kommun

I den diskussion, som i skilda länder förts i samband med förberedelser till införande av värdestegringsskatt, har frågan om skatten bör tillfalla staten eller kommunen eller fördelas mellan dessa båda intressenter spelat en ganska framträdande roll. Samtliga tre alternativ äro representerade i den mängd av lagförslag, som under det förflutna halvseklet framkommit. Vad särskilt angår Sverige har emellertid icke i något lagförslag upptagits, att värdestegringsskatten uteslutande skulle tillkomma staten. I äldre svenska lagförslag var värdestegringsskatten konstruerad såsom kommunalskatt, medan däremot 1942 års förslag avsåg att av skatten för viss fastighet hälf- ten skulle tillfalla staten och hälften den kommun (eller det municipalsam- hälle) där fastigheten var belägen.

En motsvarighet till den nyss angivna frågan förefinnes uppenbarligen även vid en lagstiftning om värdestegringshypotek. Synpunkterna för och emot varje särskilt alternativ bliva i stort sett desamma som framförts i tidi- gare diskussion rörande värdestegringsskatt. Såsom förhållandena utveck- lat sig i vårt land, föreligger i närvarande tid uppenbarligen icke någon anledning att utesluta kommunen från delaktighet i den ekonomiska för- delen av den oförtjänta värdestegringens indragning. Det kan konstateras, att de kommunala förvaltningsuppgifterna i senare tid starkt ökat i antal och omfattning och att deras ombesörjande i växande grad lägger bördor på kommunmedlemmarna. Det är också tydligt, att i den mån den oförtjänta värdestegringen har sin grund i offentliga investeringar, dessa till över- vägande del äro sådana som kommunerna företaga. Tages härjämte i be— traktande, att en stor del av de på kommunerna lagda förvaltningsuppgif- terna i själva verket överförts från staten, ter det sig än mer begripligt, att man på sina håll velat tillerkänna kommunerna en ensamrätt eller åtminstone ett företräde framför staten till att åtnjuta intäkterna av värdestegrings- indragningen. Med värdestegringshypoteket sammanhänga dock vissa om- ständigheter, som synas göra det svårt eller mindre lämpligt att helt utesluta staten från delaktighet i hithörande förmåner.

Det är till en början ovedersägligt att den expansion, som försiggår inom en kommun och föranleder en stegring av fastighetsvärdena, ytterst har ett samband med den allmänna utveckling av riksomfattande karaktär, i vilken staten representerar det offentliga intresset. Folkmängdens ökning och lokalisering, de förbättrade kommunikationerna mellan länder och städer, handelns uppsving, den stigande produktionen och andra sådana faktorer ha naturligtvis en avgörande betydelse även för utvecklingen i varje särskild kommun. Deras samband med markvärdestegringen framstår tydligast, när denna framkommer såsom en av exploatering och offentlig investering obe- roende jordränteökning. I ett system, vilket såsom det nu föreslagna åsyftar att i princip indraga hela den framtida jordräntetillväxten, lärer sålunda ett statligt anspråk på delaktighet i den indragna värdestegringen ha en klar rättslig grundval.

Att staten ej bör frånfalla sitt anspråk kan motiveras även med hänsyn till utformningen av den föreslagna lagstiftningen. Denna gör visserligen hypo- teksbeläggningen beroende av ett ansökningsförfarande. Härav följer emel- lertid icke, att värdestegringshypoteket skall anses ha en i verklig mening fakultativ karaktär. Avsikten är icke att sökande av hypotek skall kunna underlåtas även i sådana fall, då det efter en saklig bedömning står klart, att den väntade oförtjänta värdestegringen blir tillräckligt stor, för att dess indragning skall kunna löna sig. Det vore knappast försvarligt att låta varje särskild kommun uteslutande på egen hand avgöra, huruvida i visst fall hypoteksbeläggning skall ske eller icke. Med hänsyn till de olika rätts- politiska uppgifter, som värdestegringshypoteket avser att fylla, blir kravet

på effektivitet och likformighet i tillämpningen ofrånkomligt, och teri- denser till slapphet eller godtycklighet måste bekämpas. Behovet av kontroll i dessa hänseenden synes emellertid bliva tillgodosett, om även staten får ett omedelbart intresse av värdestegringsindragningen och en rätt att obe— roende av kommunen själv taga initiativ till hypoteksbeläggning.

Därest sålunda av anförda skäl en fördelning av de indragna värdena bör ske mellan stat och kommun, inställa sig naturligtvis spörsmålen på vad sätt och i vilken proportion denna fördelning skall göras. Uppenbarligen skulle det vara praktiskt ogörligt att i varje konkret fall låta fördelningen bliva beroende av orsaken till den uppkomna värdestegringen. Ej heller skulle det vara ändamålsenligt att i det särskilda ärendet söka fastställa, i vad mån en viss konstaterad värdestegring direkt framkallats av en utav kommunen eller staten gjord investering. Att under sådana omständigheter en enkel schablon- regel måste ligga till grund för fördelningen torde emellertid icke behöva uppfattas såsom en ur principiell synpunkt mer eller mindre betänklig nöd— lösning. Vid en närmare granskning av den ställning, som kommunen inta- ger i förhållande till staten, lärer framgå att en fördelning, innebärande ett konsekvent fullföljande i detalj av vanliga rättvisesynpunkter, skulle vara föga motiverad med hänsyn till de båda rättssubjektens inbördes relationer i övrigt.

Förhållandet mellan stat och kommun kan nämligen endast i viss utsträck- ning erbjuda en parallell till ett privaträttsligt förhållande mellan själv— ständiga juridiska personer. Kommunen är icke blott ett privaträttsligt subjekt. Den utövar också inom sitt territorium en från staten härledd tvångsmakt, som bland annat innefattar en makt att beskatta de inom territoriet boende. Staten har också, icke minst i senare tid, vid decentralise- ring av olika förvaltningsuppgifter ofta valt utvägen att anförtro dessa åt kommunerna, vilka på så sätt kommit att i viss mening fungera såsom lokala statliga organ. Med förekomsten av denna s. k. självförvaltning eller reglerade förvaltning sammanhänger också, att staten i en alltmer ökad om- fattning lämnar bidrag till kommunernas verksamhet. Vissa av statsbidra— gen _- exempelvis understöden till synnerligt skattetyngda kommuner och kompensationerna för bortfall av skatteunderlag — utgå som allmänna till- skott till kommunernas hushållning, medan en mångfald andra utgå såsom speciella bidrag till olika verksamhetsområden eller arbetsuppgifter. Bidrags- systemets stora omfattning, dess svåröverskådliga och diffusa karaktär samt dess tungrodda administration ha aktualiserat kravet på en omläggning i syfte att åstadkomma förenkling och rationalisering, ett krav som numera också delvis förverkligats genom beslut vid 1957 års riksdag (jfr prop. nr 112/1957). I det av Allmänna statsbidragsutredningen år 1952 framlagda principbetänkandet (SOU 1952: 44) angivas tre huvudgrunder för den till- tänkta framtida statsbidragsgivningen, nämligen den skattetekniska grun- den, skatteutjämningsgrunden samt stimulansgrunden. Den förstnämnda

innebär att staten, genom att med sina medel bestrida en del av de kom- munala utgifterna, skall tillse att kommunalskatten i allmänhet icke över- stiger en såsom rimlig ansedd utdebiteringsgräns. Med skatteutjämnings- grunden avses att i görligaste mån minska skillnaderna i skattetryck mellan de olika kommunerna, i den mån dessa skillnader bero på förhållanden över vilka kommunerna icke kunna råda, såsom t. ex. svaghet i själva skatte- underlaget, gles bebyggelse eller ett utgiftsstegrande klimat. Till skillnad från de båda nämnda grunderna vilka antagas bliva bäst tillgodosedda genom att de många speciella statsbidragen sammanföras till ett enda nytt allmänt bidrag —— förutsätter stimulansgrunden att speciellt bidrag förbin— des med den särskilda verksamhet som avses skola stimuleras. I omförmälda principbetänkande uttalas emellertid, att utrymmet för stimulanssynpunk— terna numera minskat, i följd varav antalet speciella statsbidrag skulle kunna begränsas till några få.

Därest den fråga om fördelning mellan stat och kommun, vartill värde- stegringshypoteket givit anledning, skärskådas i belysning av vad som nu anförts rörande statsbidragen, ligger det tydligen nära till hands, att de kommunala förmånerna av hypoteksbeläggningen på ett eller annat sätt uppmärksammas såsom betydelsefull faktor vid statsbidragsgivningen. Huru detta närmare skulle tillgå, finge i så fall bliva beroende av vilken konstruk— tion som valdes för det nya allmänna statsbidrag, som får träda i stället för den tidigare brokiga mångfalden av speciella statsbidrag. Om grun- derna för det allmänna statsbidraget — i enlighet med vad som förordats i berörda principbetänkande _ utformas så, att ett till beloppet bestämt totalbidrag fördelas mellan kommunerna efter storleken av dels en skatte- underlagsfaktor och dels en utgiftsfaktor, skulle hänsynstagande till hypo- teksbeläggningen kunna ske inom ramen för endera eller båda dessa fak— torer. Måhända skulle det vara möjligt att på denna väg i lämplig utsträck- ning tillgodose framförda önskemål om att indragningen av oförtjänt värdestegring skall bliva till hjälp även för kommuner, där dylik värdesteg— ring uteblivit och utvecklingen tenderar att försämra det ekonomiska läget.

Emellertid finnes knappast anledning att ytterligare fullfölja denna tankegång. Det är naturligtvis en fråga för sig, i vad mån det kan anses motiverat, att de med avseende å värdestegring välbeställda kom— munerna skola avstå något av sina fördelar åt sämre ställda kommuner. Oavsett vilken mening man må hysa härom, skulle dock frågans samband med en reform av statsbidragsgivningen försvåra möjligheten att nu komma till ett konkret ställningstagande. Frågan synes ej heller vara av den natur, att den tränger till en omedelbar lösning. I detta sammanhang må erinras, att en delning av hypoteksbeläggningens förmåner mellan stat och kommun redan med nuvarande system för statsbidragsgivning skulle kunna leda till en viss utjämning kommunerna emellan. Det har under senare år upp- kommit en starkare tendens att avväga storleken av vissa statsbidrag efter

kommunens skatteunderlag. På motsvarande sätt skulle även en viss anpass- ning kunna ske efter kommunens fördelar av hypoteksbeläggning, i den mån dessa skulle kunna tänkas överstiga kommunens värdestegringsska- pande insatser.

Vad nu anförts om förhållandet mellan stat och kommun, särskilt sådant detta kommer till uttryck i statsbidragsgivningen, stöder uppfattningen, att en fördelning av hypoteksbeläggningens förmåner mellan stat och kom- mun efter en enkel schablonregel icke behöver anses betänklig. Förhållan- det mellan stat och kommun är sådant, att det frestar till en jämförelse med det fysikaliska skolexemplet om kommunicerande kärl. Det är i allt fall tydligt, att storleken av den andel i värdestegringsindragningen, som till- skiftas vardera intressenten, icke är liktydig med det fördelningsresultat som i verkligheten kan förekomma. Detta kan i större eller mindre grad vara bestämt av de indirekta verkningarna. Sålunda skulle även i det fall, att staten helt avstode från delaktighet, därmed icke vara avgjort, att hypo- teksbeläggningens fördelar helt tillgodokomme den kommun inom vilken värdestegringen framträtt.

När, såsom förevarande förslag avser, staten och kommunen vardera skola njuta hälftenandel i varje värdestegringshypotek, så innebär emellertid denna lösning ingalunda, att kommunen icke blir bättre ställd än staten i fråga om delaktighet i förmånerna. Fördelningsresultatet påverkas näm— ligen även av andra och starkare verkande faktorer än det nämnda sam— bandet med statsbidragsgivningen, och dessa faktorer medföra en betydande förskjutning till kommunens favör. En sådan faktor är den mellan staten och kommunen uppkommande olikheten i fråga om det av hypoteksbelägg— ningens inverkan på avdragsrätten förorsakade skattebortfallet.

Detta blir vad kommunen angår jämförelsevis begränsat. Såsom redan i annat sammanhang nämnts, måste till följd av den kommunala inkomst- skattens proportionella beräkning skattereduceringens storlek bliva beroende av den kommunala utdebiteringen. Detta betyder — vid en antagen utdebite- ring av 12 kronor per skattekrona och med bortseende från garantiskatten —— att ett skattebelopp motsvarande 12 procent av hypoteksräntan eller allltså inemot en fjärdedel av kommunens andel i samma ränta kommer att frångå kommunen. Att detta i och för sig icke ogynnsamma resultat väsentligt lkan förbättras, om kommunen i större utsträckning indrager värdestegringen genom att förvärva äganderätt till fastigheten, skall här blott i förbigåemde erinras. Överhuvudtaget synes reformen med tiden kunna få en avsevärd finansiell betydelse för många samhällen, som befinna sig i en framåt- skridande utveckling. Därest de av hypoteksbeläggningen härrörande in- komsterna sparas, skulle härigenom kunna ernås en skattelindring. äginad att i sin tur förbättra kommunens nettovinst av hypoteksbeläggningen-

För statens del blir med nuvarande skattesystem situationen väsentligen annorlunda. I den mån skatt till staten utgår efter proportionell grund,, är

skatten i vissa praktiskt viktiga fall så hög, att den lämnar endast ringa utrymme för en nettovinst för staten på grund av hypoteksbeläggningen. Den statliga inkomstskatten utgör nämligen för svenska aktiebolag, i den mån de icke driva livförsäkringsrörelse, för närvarande femtio procent av den beskattningsbara inkomsten. Detta innebär, att om den avdragsgilla kommunalskatten till följd av hypoteket reducerats med 12 procent av hypo— teksräntan, staten får ett netto, som utgör allenast 6 procent av nämnda ränta. Härvid förutsättes givetvis att aktiebolaget verkligen redovisar en inkomst som lämnar utrymme för räntebeloppets avdragande.

Beträffande den statliga inkomstskatten för fysiska personer försvåras en beräkning av skattebortfallet genom skattens progressiva karaktär. Att söka beräkna vad avdraget för hypoteksräntan skulle komma att betyda i de sär- skilda, efter inkomst, förmögenhet, dyrort och familjesituation växlande fallen skulle uppenbarligen föra alltför långt. En sådan beräkning vore också ändamålslös ur den synpunkten, att den icke skulle berättiga till någon säker slutsats rörande skattebortfallets totala omfattning. Denna är näm- ligen beroende av den oförtjänta värdestegringens frekvens och storlek inom olika inkomstgrupper, en fråga som även efter vidlyftig undersökning svår- ligen skulle kunna annat än gissningsvis besvaras. För de särskilda fallens vidkommande kan emellertid konstateras, att skattebortfallet växer alltefter- som vid stigande inkomst den marginella skattesatsen ökar. Från att i de lägsta inkomstlägena ungefärligen motsvara kommunalskattens reducering kommer denna nivå att överskridas, redan när den beskattningsbara inkoms- ten når upp till 10 000 kronor. Vid en inkomst mellan 100 000 och 150 000 kronor är den marginella skattesatsen, 59 procent, så pass hög, att staten i stället för vinst åsamkas en förlust genom hypoteksbeläggningen.

Till vad nu nämnts kommer ytterligare den effekt, som hypoteksbelägg- ningen kan komma att få för den statliga förmögenhetsskatten, även denna en skatt av progressiv karaktär. På sätt redan skildrats i kap. IX: 9 är det avsett, att den skattepliktiga förmögenheten i en fastighet skall anses be- gränsad till det värde som ligger under hypoteksgränsen. Då det naturligen ofta' kan inträffa, att fastighetens taxeringsvärde överstiger hypoteksgränsen, kommer värdestegringshypoteket i dessa fall att medföra en viss reduce- ring av objektet för förmögenhetsskatten. Storleken av det skattebortfall, som sålunda kan uppkomma, kommer att variera efter fastighetsägarens för- mögenhetsläge och taxeringsvärdets relativa höjd. Är förmögenheten myc- ket stor, skulle denna skattereducering i extrema fall kunna överstiga sta- tens andel i hypoteksräntan. Vad den kan komma att betyda sammanlagt år på grund av de ovissa faktorerna ej möjligt att beräkna. I detta samman- hang torde ånyo få erinras, att en tendens till höjning av taxeringsvärdena naturligtvis i andra avseenden kan medföra ökade inkomster för staten.

Ehuru det sålunda icke är möjligt att mera bestämt angiva den nettovinst, som staten kan påräkna av värdestegringshypoteket sedan skatteförlusten

frånräknats, torde den översikt som lämnats dock giva vid handen, att sta- tens Vinst med nuvarande skattesystem blir mycket lägre än kommunens vinst och sannolikt kommer att understiga hälften av denna. Förhål- landet kan naturligtvis tjäna ”såsom ytterligare argument för att inkomsterna av hypoteksbeläggningen icke skola tillfalla kommunen ensam.

Såsom en faktor av betydelse för bedömningen av fördelningsfrågan fram- träder slutligen den föreslagna regeln, att en hypoteksbelagd fastighet skall kunna exproprieras mot en löseskilling som motsvarar ingångsvärdet eller särskilt bestämd hypoteksgräns. Det är anledning antaga, att denna anord- ning kommer att bliva av stor betydelse för de kommuner, som vilja driva en aktiv markpolitik på basis av tomträttsupplåtelser. Ur synpunkten av statens rent fiskaliska intresse skulle den emellertid komma att betyda en icke ringa uppoffring, i varje fall om man bortser från förändringarna i skatteintäkterna. I följd av kommunens expropriation av den hypoteks— belagda fastigheten går ju staten miste om den ränteinkomst, som i det särskilda fallet är att påräkna, och detta sker dessutom vid en tidpunkt, då staten redan åsamkats utgifter i samband med ingångsvärdets fastställande. Förutsättningen för en sådan lösning är givetvis, att staten av olika anled- ningar önskar befrämja användningen av tomträttsinstitutet.

KAPITEL XI

Reformens organisatoriska sida

Genomförandet av en lagstiftning om värdestegringshypotek kan själv- fallet ej undgå att upprulla organisatoriska problem av mer eller mindre vittutseende karaktär. Sådana kunna i viss mån uppkomma redan beträf- fande det förvaltningsmässiga handhavandet av de rättigheter, som den ifrågavarande lagstiftningen avser att tillägga de offentliga rättssubjekten, d. v. s. staten och de särskilda kommunerna. Det är naturligtvis av vikt, att dessa planera sin aktivitet såsom parter i värdestegringsindragningen på det sätt som bäst gagnar de skilda allmänna intressen för vilkas tillgodo- seende de ha att svara. Vad här måste krävas är att erforderliga organisa— toriska anstalter bliva tillräckligt effektiva utan att draga alltför stora kostnader.

För statens del torde hithörande administrativa spörsmål få lösas med utgångspunkt från att behörigheten att söka hypotek anförtros åt de stats— organ, som på grund av sin verksamhet ha speciella förutsättningar att be— döma uppkomsten av markvärdestegring.

Vad angår kommunerna ligger det i öppen dag att lösandet av antydda spörsmål måste bli beroende av kommunernas egna i hög grad skiftande förhållanden, deras storlek, förvaltningsapparat och ekonomiska utveck- ling. Organiserandet av den kommunala verksamheten med avseende å värdestegringsindragningen måste följaktligen till stor del bli en uppgift som kommunerna själva måste söka lösa.

I administrativ ordning torde måhända höra övervägas, om icke ett visst centralorgan bör finnas med åliggande att ha en allmän uppsikt över hur lagstiftningen funktionerar. Ett dylikt centralorgan borde kunna meddela erforderliga råd, föreskrifter och anvisningar vid tillämpningen av lagstift— ningen. För att underlätta denna verksamhet borde i så fall hypotekssökande myndighet åläggas att avisera centralorganet om varje hypoteksansökan och resultatet därav. Såsom centralorgan torde framför allt kammarkolle- gium böra komma i åtanke.

Under hänvisning till vad i det följande kommer att anföras beträffande process och processkostnader och till den kommentar som ytterligare skall länmas i anslutning till vissa av de föreslagna lagreglerna torde de av det allmännas partsställning härrörande organisationsfrågorna i övrigt kunna lämnas åsido i detta sammanhang. Framställningen i detta kapitel kan där-

med begränsas till att avse den judiciella behandlingen av de med värde- stegringsindragningen sammanhängande ärendena. I främsta rummet intres- sera de arbetsuppgifter som enligt förslaget skola påläggas expropriations- domstolarna. Då det är dessa organ, som skola handhava den betydelsefulla funktionen att genom ingångs- och utgångsvärderingar uppskatta värde- stegringens omfattning, kan det säkerligen påstås att förverkligandet av reformens syften i hög grad blir beroende av nämnda domstolars möjlighet att bemästra den nya arbetsbördan.

Eftersom inrättandet av expropriationsdomstolarna skett så sent som år 1949, torde erfarenhetsrönen från deras verksamhet än så länge vara täm- ligen begränsade. Slutsatser rörande dessa organs funktionsduglighet un— derlättas dock därigenom, att expropriationsdomstolarna utbyggts inom ramen för den redan förut bestående domstolsorganisationen och att rätte— gången i expropriationsmålen i stort sett följer samma regler som gälla för civilprocess i allmänhet.

En expropriationsdomstol har till uppgift att vara första domstol i expropriationsmål och vissa därmed likställda mål. I varje domsaga eller stad med rådhusrätt skall finnas en expropriationsdomstol; dennas dom- krets sammanfaller med den allmänna underrättens. Även expropriations- domstolens sammansättning är delvis densamma som den allmänna under- rättens. I expropriationsdomstol ingå ägodelningsdomaren i orten såsom ordförande, två expropriationstekniker samt två nämndemän; dock erford- ras för domförhet i mål av mindre betydelse endast närvaro av ordföran- den, nämndemännen och en expropriationstekniker. För att tjänstgöra som expropriationstekniker förordnar Kungl. Maj :t för en tid av sex år i sänder för varje län lämpligt antal personer, av vilka hälften skall ha erfarenhet i fråga om fastighetsvärdering inom tätorter och hälften beträffande dylik värdering å landet. Det ankommer på ordföranden att bland de utsedda expropriationsteknikerna kalla dem, som han med hänsyn till erforderlig sakkunskap och övriga förhållanden finner lämpligast. Likaså är det ord- föranden, som till tjänstgöring i expropriationsdomstolen inkallar två av nämndemännen i orten. Vid inkallandet av dessa skall såvitt möjligt tillses att den ene är ägare av fastighet men den andre icke.

Från expropriationsdomstolen kan talan fullföljas till hovrätt och högsta domstolen på samma sätt som från andra underrätter. Överdomstolarna ha ej någon speciell sammansättning vid handläggningen av expropriations— mål. I den mån dessa domstolar anse sig behöva tillgång till särskild sak- kunskap, måste sådan liksom i andra mål tillföras genom att yttrande in- hämtas från sakkunnig instans.

Av råttegångsbalkens allmänna tillämplighet följer, att expropriations- processen i stor utsträckning kommit att präglas av omedelbarhets- och förhandlingsprinciperna. Det är visserligen icke uteslutet, att ett expro-

priationsmål avgöres på grundval av vad som förekommit vid muntlig eller skriftlig förberedelse eller vid sådan huvudförhandling, som kan hållas i omedelbart samband med förberedelsen. Förutom i fall då expropriations- domstolen av formella skäl avvisar målet kan emellertid en sådan enkel procedur — vari expropriationsdomstolen är domför med ordföranden ensam — tillämpas allenast under förutsättning att på grund av överens- kommelse i ersättningsfrågan någon verklig tvist ej föreligger eller ock parterna samtyckt till proceduren eller saken finnes uppenbar. Det van- liga hlir därför att en fullständig huvudförhandling, kännetecknad av munt- lighet, koncentration och omedelbarhet, måste äga rum. Denna kräver me- rendels ett betydande kraftuppbåd från såväl parternas som domstolens sida. Omedelbarhetsprincipen innebär nämligen, att målets avgörande skall grundas omedelbart å vad som förekommit vid huvudförhandlingen, och härav följer att hänsyn ej får tagas till processmaterial, som visserligen är tillgängligt från förberedelsen men som av någon anledning icke föredragits eller i erforderlig utsträckning berörts vid huvudförhandlingen. I enlighet med förhandlingsprincipen ankommer det i främsta rummet, på parterna själva att bestämma föremålet för processen och att tillse att saken blir uttömmande behandlad. Förfarandet kan dock röna en viss inverkan därav, att det åligger domstolen att ex officio kontrollera att icke — till förfång för inteckningshavarna _ löseskillingen eller ersättningen, på grund av att fastighetsägaren begärt för litet, bestämmes lägre än till verkliga värdet. Denna plikt för domstolen klassificerar expropriationsmälet såsom in- dispositivt, vilket enligt åtskilliga lagstadganden får sina konsekvenser be- träffande det yttre förloppet av rättegången. Av målets indispositiva karak- tär anses likväl icke följa nägon obegränsad befogenhet för domstolen att självmant föranstalta om erforderlig bevisning. Domstolen får alltså icke utan framställning av part höra vittne, som ej förut hörts på parts begäran, eller meddela föreläggande om företeende av skriftligt bevis, men har där- emot full frihet att anordna syn på stället, införskaffa utlåtande från myn- dighet eller höra annan sakkunnig.

Det ligger i sakens natur att den utredning, som från parternas sida förebringas i expropriationsmål, till väsentlig del utgöres av sakkunnig— bevis. Denna bevisning anses icke behöva begränsas till bestämda frågor av rent faktisk karaktär. Den omfattar merendels även den av rättsliga och ekonomiska synpunkter beroende slutledning, som kan göras med ut- gångspunkt från de faktiska förhållandena och som kan sägas utgöra själva värderingen. Sakkunnigbeviset får härmed en funktion, som i viss mening konkurrerar med domstolens eget bedömande av det föreliggande saksam- manhanget. Häri ligger en icke ringa fara för onödig vidlyftighet i utred- ningen. En sådan fara framträder också såsom följd av gällande ordning, att den exproprierande regelmässigt skall ersätta motpartens rättegångs- kostnader. Fastighetsägaren har härigenom fått en vidsträckt möjlighet

att införskaffa sakkunnigbevisning utan att behöva löpa risk att vid en ogynnsam utgång av målet betala kostnaden för denna bevisning. I denna omständighet torde få sökas en av de viktigaste orsakerna till att ett expropriationsmål kan draga oproportionerligt höga kostnader.

En säregen ställning i processen tillkommer de båda expropriationstek— nikerna. Dessa äro visserligen ledamöter i domstolen. Härmed anses likväl icke uteslutet, att expropriationsteknikerna skola kunna under pågående förhandling delgiva parterna sina synpunkter på värderingen. Domen i expropriationsmälet anses nämligen ej böra innehålla en värdering grundad på andra fakta eller synpunkter än dem som under rättegången varit före- mål för diskussion eller åtminstone varit kända av parterna. Med hänsyn till målets prövning i högre instans betraktas det såsom betydelsefullt, att expropriationsteknikernas synpunkter komma till särskilt uttryck i domen. Till förebyggande av oklarhet rörande principiella frågor vid värderingens genomförande skall domen innefatta en utförlig motivering. Att domsto- larna efter bästa förmåga söka tillgodose detta önskemål är ett antagande, som icke minst de under de senaste åren refererade rättsfallen synas väl ägnade att bekräfta.

Den specialuppgift inom underrätternas verksamhetsområde, som den genom 1949 års lagstiftning införda proceduren för expropriationsmål kommit att innebära, kan säkerligen icke räknas till de lättare. Svårigheter måste ha gjort sig märkbara redan med hänsyn till innehållet och beskaf— fenheten av de materiella rättsregler, vilkas tillämpning här stått i förgrun- den. På sätt i annat sammanhang skall närmare beröras torde i synnerhet byggnadslagen av skilda orsaker ha föranlett betydande tolkningssvårig- heter och erbjudit talrika tillfällen till meningsskiljaktighet beträffande rättsfrågor. Härtill kommer att denna lagtillämpning rört sig inom ett rättsområde, som åtminstone för flertalet domstolsjurister varit föga känt och i själva verket först på senare år kommit att framträda såsom hög- aktuellt för samhällsutvecklingen. Även den rent praktiska sidan av den dömande funktionen — d. v. s. värderingen i mera inskränkt bemärkelse —— torde för de flesta ha tett sig såsom något nytt och oprövat.

Vad nu anförts bör ej föranleda den slutsatsen, att icke expropriations— domstolarna varit i stånd att även i invecklade fall självständigt och objek— tivt tillgodogöra sig och bedöma det material som framlagts i expropria- tionsmälen. Detta är i och för sig ej något mera än vad som i allmänhet begäres av den, som är satt att döma i tvister av alla upptänkliga slag, ej sällan härrörande från mycket speciella fackomräden. En sak är emellertid att efter inträngande studium och stor möda samt under riklig användning av tid nå fram till ett tillfredsställande resultat. Något annat är att utan större ansträngning men med ringa tidsspillan avgöra målet med lika be- tryggande säkerhet. Det senare förutsätter speciella förkunskaper i ämnet samt praktisk begåvning och en uppövad rutin i behandlingen av mål av

den förevarande typen. Det torde kunna befaras att nämnda förutsättningar icke ännu äro att påräkna vid expropriationsdomstolarna, låt vara att åt— skilliga jurister genom deltagande i de av justitiedepartementet anordnade kurserna för expropriationsdomare och expropriationstekniker förskaffat sig extra utbildning. Antalet expropriationsmål har nämligen hittills varit anmärkningsvärt ringa. Sålunda har, vad landsbygden angår, antalet mål, avgjorda efter fullständig huvudförhandling, utgjort 109 under år 1953 och 169 under år 1954, medan motsvarande siffror för städer med rådhusrätt utgjort 41 respektive 28. I hovrätterna steg antalet avgjorda expropriations- mål under åren 1951—1955 från 7 till 50. Om man betänker, att exempelvis vid häradsrätterna antalet inkommande mål under åren 1950 1955 ökat från 46 745 till omkring 52 000, inses lätt, att expropriationsmälens andel i den totala arbetsbördan är oväsentlig. Härtill kommer att expropriations- målens fördelning på skilda domstolar och frekvens under olika är vid varje särskild domstol synas starkt växla. Det förhåller sig uppenbarligen så att åtskilliga domstolar, särskilt på landsbygden, hittills helt saknat praktisk erfarenhet av expropriationsvärdering.

Även om domstolsledamöternas brist på rutin efter hand motverkas ge— nom en fortgående ökning av antalet expropriationsmål, måste likväl be- faras att nuvarande processuella regler lägga vissa hinder i vägen för ett förverkligande av önskemålet att processen icke blott skall garantera rätts— säkerhet utan även uppfylla praktiska krav på snabbhet och billighet. Detta önskemål lärer knappast kunna vinnas med mindre expropriationsdom- stolen, i högre grad än vad nu är fallet, kan koncentrera sig på uppgiften att med utgångspunkt från föreliggande fakta själv draga de slutsatser, varigenom värderingen kommer till stånd. Den vidlyftiga och ofta starkt divergerande bevisningen genom sakkunniga, som tillkallats av parterna själva, synes böra ersättas med ett system, där de olika ledamöterna i dom- stolen samtliga äro kompetenta att på egen hand företaga värderingen.

Det behov av större effektivitet och minskad kostnadsåtgång, som så- lunda kan sägas föreligga redan under nuvarande förhållanden, kan an— tagas bliva än mer framträdande, när, såsom föreliggande lagförslag avser, expropriationsprocessen skall komma till användning i och för bildandet av Värdestegringshypotek. Givet är att med den föreslagna reformens ge- nomförande antalet rättegångar inför expropriationsdomstol kommer att bliva mångdubbelt högre än för närvarande. Och det är självfallet av vikt att fastigheternas beläggande med värdestegringshypotek icke i onödan försenas eller fördyras på grund av tungroddhet i värderingsorganisationen.

Emellertid torde en mera genomgripande reform av de processuella reg- lerna på förevarande område vara alltför vittutseende för att kunna defini- tivt lösas inom ramen för förevarande utredning. Vid en sådan reform skulle bland annat få tagas ståndpunkt till frågan, om expropriationsmälen och därmed även målen om värdestegringshypotek borde flyttas till en

från de allmänna domstolarna fristående expropriationsdomstol med exem- pelvis länet såsom domkrets. Härvid framställer sig också frågan om expropriationsdomstolarnas sammanförande med ägodelningsrätterna, vil- kas framtida organisation för närvarande lärer vara föremål för utredning inom fastighetsbildningssakkunniga. I betraktande härav och då det i allt fall knappast synes tillrådligt, att en ny organisationsform utbygges, innan erfarenhet vunnits beträffande tillämpningen av den föreslagna lagstift- ningen om värdestegringshypotek, torde en reformering av rättegången i hithörande mål lämpligen böra begränsas till ett avhjälpande av vissa redan nu framträdande brister. Härom är följande att nämna.

Om expropriationsdomstolen skall kunna fullgöra sin uppgift såsom värderingsorgan, måste dess ledamöter själva äga sakkunskap och träning i värdering. Detta är nödvändigt icke endast för att värderingsuppgifterna skola kunna lösas utan eftersättande av rättssäkerhetens krav utan även för att värderingsförfarandet ej skall draga för långt ut på tiden och bliva alltför kostsamt. Om domstolen har framstående sakkunskap och rutin i värdering, lära parterna nämligen vara mera benägna att godtaga domsto- lens värdering. Fråga blir om expropriationsdomstolens nuvarande samman- sättning tillgodoser de angivna kraven.

Av den ovan lämnade redogörelsen framgår, att tekniskt sakkunniga leda- möter upptagits i expropriationsdomstolen. Dessa ledamöter, expropria- tionsteknikerna, ha tillsatts emedan själva värderingen i expropriations- mälen, för att ett ur rättssäkerhetens synpunkt tillfredsställande resultat skall nås, kräver tillgång särskilt på teknisk sakkunskap. Detta är i synner- het fallet vid lösenfrågor i stad och andra större tätorter, där värderingen gäller speciella problem som ha avseende på tomtmark och gatumark. Värderingsfrågorna i hypoteksmål bliva huvudsakligen sådana för vilka expropriationsdomstolen tillförts tekniker med fastighetsvärdering i tät- orter som specialitet. Då dessutom såsom ovan nämnts ordförandeskapet i ägodelningsrätten och expropriationsdomstolen sammanfalla, torde expro- priationsdomstolen äga såväl rättslig som ekonomisk-teknisk sakkunskap för värdering enligt hypotekslagen. Genom expertinslaget garanteras tillika kontinuitet och tränad erfarenhet i värderingen. _ Med hänsyn till hypoteks— målens beskaffenhet komma vid målens handläggning huvudsakligen de tekniker att anlitas, som äro specialister på fastighetsvärdering i tätorter. Detta kan medföra att antalet tekniker, för närvarande fyra till sex för varje län, måste utökas. Det torde ej bli svårt att finna tillräckligt antal rutinerade specialister, eftersom samma person kan utses till expropria— tionstekniker i två eller flera län.

Vad angår lekmannainslaget i expropriationsdomstolen utgöres detta som tidigare anförts av två nämndemän i orten. Såväl ägodelningsnämnde- män och vattenrättsnämndemän som nämndemän vid de allmänna domsto-

larna kunna komma i fråga. Genom att dessa nämndemän kunna anlitas även för tjänstgöring i expropriationsdomstolen undvikes en särskild val- procedur. Anordningen är emellertid icke helt tillfredsställande. För att lek- männens insats i expropriationsdomstolen skall bliva av betydelse, är det både önskvärt och nödvändigt, att de äga någon förtrogenhet med frågor om värdering av mark. Krav härpå framträder särskilt starkt när det gäller sådana värderingar, som bliva vanligast i hypoteksmål, nämligen värde- ring av fastigheter i städer, tätorter och deras omgivningar. Beträffande expropriationsdomstol i domsaga torde det vara tvivelaktigt om de lekmän, som tjänstgöra (lär, ha kvalifikationer för dessa värderingsuppgifter. Vad åter angår expropriationsdomstol i stad få lekmännen huvudsakligen uttagas bland de nämndemän, som utsetts att tjänstgöra i rådhusrätten i vissa brottmål, och måste därför förutsättas ha blivit valda ur helt andra synpunkter än dem som ha betydelse i expropriationsmål. För övrigt är det ofta så att nämndemän i städerna äro kommunalt verksamma i den ut— sträckning att de äro jäviga eller i varje fall mindre lämpliga att tjänstgöra i mål, där staden är part. I städer med endast _9 eller 12 nämndemän torde det vara särskilt svårt att erhålla lämpliga nämndemän i expropriations— domstolen.1

Kompetenskravet måste sålunda anses eftersatt i fråga om lekmanna- elementet. Kravet torde otvivelaktigt bliva bättre tillgodosett om särskilda nämndemän — expropriationsnämndemän — väljas för expropriations- domstolen. Vid val av expropriationsnämndemän kunna endast personer med förtrogenhet i värdering komma i åtanke, och tillskapandet av en be- stämd krets utav sådana nämndemän befordrar rutin i värdering. Olägen- heten av en valprocedur är icke så betydande, att man därför bör avstå från den förstärkning av domstolen, som expropriationsnämndemän skulle innebära. Fördenskull föreslås att expropriationsnämndemän skola tjänst- göra i expropriationsdomstolen. Dessa kunna utses i motsvarande ord— ning som vattenrättsnämndemän, eller alltså, för domsaga av särskilda fullmäktige, för stad som ej lyder under landsrätt av stadsfullmäktige. För att undvika onödiga valförrättningar böra expropriations- och vattenrätts— nämndemän om möjligt väljas vid samma tillfälle. Expropriationsnämnde- männens antal, som måste bliva skiftande i olika städer och i olika dom- sagor, torde böra fastställas av Kungl. Maj:t. Såsom hittills bör det an- komma på ordföranden i expropriationsdomstolen att för varje mål inkalla två nämndemän till tjänstgöring.

De kostnader, som den av värdestegringsindragningen föranledda värde- ringsverksamheten kommer att medföra för det allmänna, utgöras dels av

1 Rådhusrätten i Sala t. ex. har till justitiedepartementet anmält, att svårighet föreligger att få expropriationsdomstolen domför. De för rådhusrätten utsedda nio nämndemännen äro på ett eller annat sätt engagerade i stadens representation.

statens och kommunernas utgifter i följd av ställningen såsom part eller intressent i särskilda mål om värdestegringshypotek, dels av utgifter till förstärkning av personal och täckande av ökade omkostnader i övrigt inom de ifrågavarande sektorerna av domstolsväsendet. Om båda dessa kostnads- kategorier gäller, att de måste bli beroende, i första hand av sj älva förekoms- ten av oförtjänt värdestegring, i andra hand av den energi som från det allmännas sida utvecklas i syfte att indraga densamma. Av dessa faktorers ovisshet följer, att det på förhand är uteslutet att en kostnadskalkyl i vanlig mening skulle kunna uppgöras. Vad frågan gäller är icke att uppskatta en viss engångskostnad, snarare att söka bedöma, i vad mån utgifterna för en fortlöpande verksamhet i form av processer komma att bli rimliga i förhål— lande till tvisteföremålens värde.

Vad angår den förstnämnda kostnadskategorien —— egna och motparters rättegångskostnader _ torde få erinras därom, att enligt grunderna för den föreslagna lagstiftningen indragning av värdestegring bör försökas endast i de fall där det allmänna efter förnuftig bedömning kan påräkna någon fördel. Är situationen sådan, att kostnaderna kunna befaras bli lika stora eller större än värdestegringsvinsten, bör naturligtvis någon hypo- teksbeläggning ej göras. Vid sådant förhållande torde emellertid värde— stegringsindragningens totala omfattning bli rätt mycket beroende av att rättegångskostnaderna icke bliva alltför betungande för det allmänna. Det måste kunna bära sig att söka hypotek i sådan utsträckning, att den till- ämnade lagens olika syften bliva förverkligade. I detta hänseende är, så— som redan förut antytts, vissa drag i den nuvarande expropriationsproces— sen ägnade att framkalla betänkligheter.

Enligt 67 5 expropriationslagen är den exproprierande pliktig att, i den mån ej annat föranledes av vad i 18 kap. 6 och 8 åå rättegångsbalken stad- gas, ersätta motparten hans kostnader å expropriationsmälet, vid expropria— tionsersättningens fördelning och eljest i anledning av expropriationen. Detta stadgande — som tidigare omnämnts på tal om sakkunnigbevisningen i expropriationsmål —— synes ägnat att verka över hövan fördyrande på expropriationsprocessen. Att det frestar till onödig och skadlig vidlyf- tighet i utredningen vid första domstolen, är måhända icke den svåraste olägenheten. Värre är att en markägare, utan att behöva löpa nämnvärd risk för att betala rättegångskostnader, kan föranledas att fullfölja målet ända till högsta instans, även om utsikterna till förhöjning av expropria- tionsersättningen äro synnerligen små eller obefintliga. Denna anordning — som fick sin aktualitet sedan 1949 års lagstiftning infört klagorätt över värderingen — torde, även oavsett värdestegringshypoteket, höra av— vecklas. I likhet med vad som numera stadgats i 7 5 lagen den 1 december 1950 om ersättning för mistad fiskerätt m. m. torde i fråga om rättegången i överinstanserna principiellt böra gälla att expropriat, som tappar målet, skall vara berättigad till gottgörelse för kostnader å detsamma endast i den

utsträckning kostnaderna föranletts av fullföljd talan från det allmän- nas sida.

Även med den lagändring som nu förordats kan det antagas, att åt- minstone ingångsvärderingarna bliva ganska kostsamma i förhållande till de hypotek som komma till stånd vid den första utgångsvärderingen. I detta sammanhang torde emellertid få understrykas, att kostnaderna i de fåtaliga expropriationsprocesser som hittills förekommit ingalunda kunna anses jämförbara med dem som äro att förutse i målen om värdestegrings- hypotek. Nämnda processer ha blivit dyrbara icke minst därför, att de haft en fristående karaktär och ofta avhandlat spörsmål, för vilkas besvarande andra förekomna avgöranden ej erbjudit mönster eller ledning. Vid en fortgående hypoteksbeläggning av en större del av fastighetsbeståndet i en ort erbjuda sig goda möjligheter för en så att säga seriemässig värdering med därav följande starka reducering av kostnaderna i varje särskilt mål. Särskilt gäller detta om obebyggd mark, där jordbruksvårdet förblir nor- merande eller där viss enhetlighet råder med avseende å tomtstorlek och byggnadsrätt 111. m. Även vid värdering av bebyggda fastigheter torde i rättegångarna aktualiseras åtskilliga spörsmål, som äro gemensamma för ett större antal mål och som därför merendels icke behöva fullständigt ut- redas i mer än ett av målen. Det hinder mot en förenkling, som skulle kunna uppkomma genom att skilda fastighetsägare anlita olika rättegångs- ombud, torde icke spela alltför stor roll i detta sammanhang. _ Vid en bedömning av frågan om kostnaderna i mål om värdestegringshypotek är slutligen att ihågkomma, att kostnaden för en ingångsvärdering i sinom tid ofta kommer att betyda en motsvarande besparing vid en senare expropriation.

Till ledning för en bedömning av en kommunförvaltnings sannolika kost- nader för hypoteksbeläggning synes på grundval av de ovan framförda syn- punkterna kunna uppställas följande förutsättningar.

1) Expropriationsproeessen tänkes utformad såsom en specialprocess där domstolen själv verkställer värderingen.

2) Domstolens behandling av de särskilda hypoteksmålen tänkes ske serievis, så att en mängd frågor bli gemensamma för flera mål och doms- skrivningen kan försiggå efter viss mall.

3) Hypotekssökanden avstår från särskild värdering genom partssak— kunnig och från vidlyftig plädering inför domstolen.

4) Kommunförvaltningen låter emellertid utföra vissa förberedande åtgärder avsedda att underlätta domstolsförhandlingen och värderingen. Beträffande hyreshus, som icke är rivningsmoget, upprättas sålunda en särskild besiktningshandling. Denna skall innehålla uppgifter om grund- läggning och grundförhållanden, byggnadens konstruktion och stabilitet, byggnadsmaterial, rumsindelning, rums— och lägenhetsstorlek, takhöjd m. m. samt uppvärmningssystem och sanitär inredning. Ytterligare uppställes en

tablå över driftskostnaderna, vilka förutsättas omfatta utgifter för fastig- hetsskötare eller portvakt, trappstädning, vattenförbrukning, sophämtning, snökörning, elektricitet, sotning, försäkringar, reparationer, fastighetsför- valtning och bränsle.

5) Vid upprättandet av fastighetsbeskrivning och driftskostnadstablå be— gagnas en fastställd, för ändamålet särskilt konstruerad blankett.

6) Beträffande motpartens rättegångskostnader bör hävdas, att eftersom särskild värdering genom partssakkunniga såsom konkurrerande med domstolens egen värdering är att anse såsom överflödig, kostnaden härför icke bör ersättas i rättegången.

7) Det tillses att advokat- och sakkunnigarvoden icke debiteras högre än vad som är brukligt i rättegång, där kostnaden faller på enskild part.

Under nu angivna förutsättningar torde det allmännas kostnader för partsverksamheten i hypoteksmålen kunna hållas på en rimlig nivå. Det ligger i sakens natur att relationen mellan kostnader och vinst kommer att variera från fall till fall. Kostnaderna i det särskilda målet påverkas näm- ligen i allmänhet icke av värdestegringsvinstens större eller mindre omfatt- ning. Rent skönsmässigt torde emellertid kunna antagas, att kostnaderna för in- och utgångsvärdering i flertalet fall kunna hållas lägre än till en summa motsvarande tio procent av hypotekets belopp.

Beträffande härefter frågan om personalförstärkning inom domstols— väsendet synes uppenbart, att ett visst behov härav kommer att föreligga såsom följd av reformen. Det är emellertid knappast antagligt, att detta behov omedelbart framträder med full styrka; mycket tyder på att hypo- teksbeläggningen under de första åren får en jämförelsevis begränsad om- fattning. Än vidare är tydligt, att behovet kommer att bli mycket växlande inom skilda domkretsar. En faktor, som härvid spelar en roll, är naturligt- vis i vad mån domstolen i det särskilda fallet redan nu av andra orsaker kan sägas vara i behov av personalförstärkning.

Vad särskilt angår domsagorna skulle det med hänsyn till hypoteks- målens ovissa frekvens och fördelning vara föga motiverat att redan nu inrätta någon ny tjänst med anledning av reformen. Den arbetsökning, som är att emotse sammanlagt för expropriationsdomstolarna på landsbygden, torde tills vidare kunna bemästras genom att för hovrätterna beredes möj- lighet att låta assessorer eller fiskaler förstärka domarpersonalen i sådana domsagor, där en fortgående hypoteksbeläggning märkbart ökat arbets- bördan. Någon säker uppskattning av vad denna utökade arbetskraft kan komma att kosta synes knappast möjlig. Från skönsmässiga utgångspunk- ter bör måhända kunna antagas, att en medelsreserv å 500 000 kronor per år skulle vara tillräcklig för att täcka behovet för samtliga hovrätter.

Eftersom den tillämnade lagstiftningen av allt att döma får sin största betydelse för områden som ingå i städer, kommer självfallet även vid stads- domstolarna viss personalförstärkning att erfordras för att tillgodose de

nya arbetsuppgifterna för expropriationsdomstolen. Frågan om och i vad mån en sådan förstärkning bör göras blir emellertid beroende av lokala förhållanden och synes därför böra utredas inom varje stad särskilt. I de största städerna torde målen om värdestegringshypotek, åtminstone efter hand, bliva så talrika att handläggningen ej kan medhinnas av en enda expropriationsdomstol. En lagbestämmelse synes därför böra upptagas, som medger att expropriationsdomstol i stad med rådhusrätt må vara delad i avdelningar.

Vad beträffar överdomstolarna torde målen om värdestegringshypotek _ vilka i likhet med expropriationsmål skola få fullföljas i högre instanser _ icke på rätt länge komma att spela någon större roll för arbetsbördan. Det kan antagas att fullföljdsrätten kommer att utnyttjas huvudsakligen i fråga om rent principiella spörsmål i anslutning till värderingen. Ett eventuellt behov av personalförstärkning torde böra bedömas sedan viss erfarenhet vunnits om den nya lagstiftningen.

Reformen medför en viss arbetsökning även inom inskrivningsväsendet. De arbetsuppgifter, som enligt lagförslaget påläggas inskrivningsdomaren, kunna dock icke bedömas såsom särskilt betungande. Vid domstolar, där en större anhopning av hypoteksansökningar är att vänta eller där redan tidigare av andra skäl arbetskraften icke är tillräcklig, måste givetvis tillses att nödig personalförstärkning genomföres. Överhuvudtaget synes för så- väl denna som andra berörda grenar inom domstolsförvaltningen kunna såsom ett allmänt önskemål framföras, att de redan nu föreliggande per- sonalfrågorna lösas i tid, så att icke brist på arbetskraft kommer att lägga hinder i vägen för reformens genomförande. I detta sammanhang må erinras att Statens organisationsnämnd i en den 16 mars 1956 avlämnad rapport över undersökning rörande administrativa verksamhetsformer vid de statliga domstolarna (rapport II: 2 sid. 276) bland annat föreslagit, att antalet tingsnotarier och icke rättsbildade biträden i domsagorna skall minskas. Måhända skulle den tillämnade lagstiftningen om värdestegrings- hypotek kunna bliva en anledning att icke låta en rationalisering i enlighet med organisationsnämndens förslag åtföljas av en starkare nedskärning av omförmälda arbetskraft.

KAPITEL XII

Sammanfattande allmän motivering

När tanken att till det allmänna indraga vad som brukar kallas oförtjänt jordvärdestegring först började göra sig gällande, frambars den av för- hoppningen att en sådan indragning skulle innebära ett betydelsefullt fram- steg i riktning mot social rättvisa med därav följande fördelar för produk— tionen och minskade motsättningar mellan olika befolkningsgrupper. Man föreställde sig exempelvis, att en dylik reform skulle göra slut på jordspe- kulationen, underlätta möjligheten för envar att förvärva jord för bosätt- ning eller yrkesverksamhet, motverka hyresstegringar och slutligen bereda stat eller kommun intäkter ägnade att lätta skattetrycket för medborgarna i allmänhet. Förväntningar av sådan art sammanhängde därmed, att reform— strävandena siktade till en radikal systemförändring inom jordrätten, enligt mångas uppfattning till den privata jordäganderättens sanering, genom bortopererandet av den såsom skadlig utväxt betraktade ägarebefogen- heten att tillgodogöra sig jordränteökningen. Den av jordräntetillväxten be— tingade värdestegringen framstod såsom skapad av samhället, framkallad genom en ökad efterfrågan på jord till följd av folkökning och annan ekono- misk utveckling inom samhället. Denna värdestegring syntes bereda den enskilde en arbetsfri och merendels även skattefri inkomst, en förmögen- hetsvinst utan motsvarighet i sparande. Till en sådan favör hade den en- skilde icke någon moralisk rätt, och han borde följaktligen ej heller för— bliva juridiskt berättigad därtill.

De samhällsförhållanden under vilka dessa reformsträvanden togo sin början voro givetvis i mångt och mycket annorlunda än dem som nu, efter förloppet av ett halvt sekel, äro rådande. Det är knappast erforderligt att söka skissera den stora omdaning som skett, för att det skall stå klart, att utvecklingen måste ha haft viss inverkan även på problemet om indrag— ningen av den oförtjänta värdestegringen. Vissa kategorier av sådan värde— stegring kunna ha förlorat i betydelse, medan andra numera te sig desto viktigare. Värdestegringens relation till andra ekonomiska företeelser kan ha ändrats genom att olika faktorer bortfallit, måhända ersatta av nya som tillkommit. Argument, som en gång tett sig riktiga, kunna i dagens situa— tion vara förlegade, medan andra tidigare icke aktuella synpunkter nu kunna ha vägande betydelse.

Det skulle emellertid vara förhastat, om man av sådana betydelseförskjut-

ningar och detaljförändringar ville draga den slutsatsen, att problemet om den oförtjänta värdestegringen nu tillhörde ett förgånget tidsskede. Det är _ även utan tillgång till den utredning som framlagts i detta betänkande _ icke svårt att inse, att de missförhållanden, mot vilka den äldre jord- reformrörelsen riktade sig, i stort sett alltjämt finnas kvar. Att de genom tillfälliga ingripanden, genom regleringar, subventioner och liknande åtgär- der i viss utsträckning undanskymmas, utesluter icke deras existens. I en fri marknadshushållning kunna de ånyo visa sig i full omfattning. Även i vår tid kan spekulation i jordvärdestegring utgöra en stötesten för det ratio- nella samhällsbyggandet och leda till resultat som te sig obilliga för rätts— känslan. I tätorternas centrala delar kan genom hyresregleringens avskaf- fande utlösas en stark hyresstegring, som särskilt vad angår affärslokaler i eftersökta lägen kan medföra oskäliga vinster för vissa enskilda. Genom de senare årens utveckling på beskattningens område, kännetecknad icke minst av den höga marginalskatt som kan drabba ren arbetslön, har också skatte— fördelningen mellan inkomst i vanlig mening samt förmögenhetsbildning genom oförtjänt markvärdestegring blivit än mindre rättvis än tidigare. Att genom dylik markvärdestegring, utan insats av arbete eller kapital, på kort tid en förmögenhet kan bildas, som förblir alldeles skattefri intill ett belopp av 80 000 kronor, synes föga rimligt, när man betänker vilket hinder, som den årliga inkomstskatten utgör mot försök att skapa en dylik förmögenhet genom arbetsprestationer, exempelvis i form av ett kvalificerat övertids- arbete.

I betraktande av sådana omständigheter torde knappast i och för sig fin- nas någon anledning att nu pruta på den målsättning, som tidigare van- ligen förts fram, när det varit tal om en generell lösning av problemet om den oförtjänta markvärdestegringen. Vad som bör eftersträvas är en anordning, som i vidsträckt omfattning befriar rättsliv och samhällsekonomi från de många och olikartade missförhållanden vartill den oförtjänta markvärde- stegringen giver upphov. Detta naturliga krav uppfylles tydligen icke, om reformeringen begränsas till ett eller annat punktvis ansatt ingripande eller till sakligt sett oväsentliga j ämkningar här och var i lagstiftningen. Med dy— lika åtgärder kan det allmänna visserligen på enstaka områden och i en begränsad omfattning tillgodogöra sig uppkommande markvärdestegring. Vad särskilt angår systemet med s. k. bettermentsbidrag _ till vars gene- ralisering eller utvidgning lagförslag vid olika tillfällen utan resultat fram- lagts _ skulle möjligheten att indriva bidrag kunna bereda en viss finansiell fördel för exempelvis en kommun, som investerat medel i någon anläggning för trafiken eller annat ändamål. Men genom en dylik sporadisk avgifts- beläggning förverkligas ingalunda något av de för rättslivet och folkhus- hållet väsentliga reformsyftena. En lagstiftning om bettermentsbidrag kan alltså icke betecknas såsom någon verklig lösning av problemet om den oför— tj änta markvärdestegringen.

Såsom närmare belyses av den i kap. VIII: 2 lämnade framställningen rö- rande värdestegringskategorierna, är problemet om den oförtjänta värde- stegringen fortfarande i hög grad ett problem om den tillväxande jordrän— tan. Denna ingår såsom ett oskiljaktigt element i så gott som varje värdestegringskategori, som enligt den utförda analysen kunnat betecknas såsom oförtjänt. Härav följer att förevarande lagstiftningsuppgift icke kan lösas på ett rationellt och allmängiltigt sätt, med mindre steget tages ut till en indragning av den framdeles uppkommande jordräntan. Även vad angår den särskilda form av värdestegring, som har sitt upphov i offentlig investe— ring, synes en effektiv lösning icke stå att vinna, utan att jordräntan berö- res. Att i de konkreta fallen rätt avgränsa förstnämnda slag av värdestegring från den allmänna jordräntetillväxten torde nämligen i verkligheten icke vara tekniskt utförbart.

Den väg som tidigare varit närmast i åtanke, när man velat indraga den framtida jordränteökningen, är att pålägga fastigheterna Värdestegrings- skatt enligt den s.k. direkta metoden, innebärande att skatt uttages, efter hand som värdestegringen inträder, och oberoende av ägareväxling. Såsom fram- går av den i kap. IV lämnade redogörelsen har icke minst i Sverige denna väg blivit prövad vid utformningen av lagförslag i förevarande ämne. Vid dessa reformförsök har framträtt en anmärkningsvärt stor enighet om det principiellt berättigade i att den oförtjänta värdestegringen _ begreppsligen fattad såsom inkluderande den framtida jordränteökningen _ bör indragas till det allmänna genom en mer eller mindre långtgående specialbeskattning. Att icke något av dessa förslag likväl vunnit sådan anslutning, att det kunnat upphöjas till lag, torde få tillskrivas de tekniska ofullkomligheterna i ut- formningen. Dessa ha i själva verket varit så starkt framträdande att de givit fog för en negativ inställning mot en lagstiftning av berörda typ.

Av den i kap. III lämnade översikten framgår att det system med värde- stegringsskatt, som införts i Danmark, visat sig besitta en viss livskraft och att lagstiftningsarbetet därstädes numera ställts inför uppgiften att införa vad man kallat full grundstigningsskyld, innebärande att den framtida jord- ränteökningen i sin helhet pålägges en årlig avgift med fyra procent. Att framlagt förslag härom ännu icke vunnit folketingets bifall torde kunna för- klaras därmed, att enligt förslaget icke blott jordränteökningen utan även markens inflatoriska värdestegring skulle falla under beskattningen.

Den danska metoden för indragning av jordräntetillväxten synes emeller- tid icke böra tagas till förebild för en reform av motsvarande omfattning här i landet. Dess grundförutsättning _ den speciella taxering av naturjordens värde som under loppet av flera decennier efter hand utformats _ saknas i Sverige, där efter 1920 års markvärdeuppskattning reformsträvandena slagit in på andra vägar. Att i nuvarande läge återgå till den en gång övergivna linjen synes så mycket mindre påkallat, som det torde böra starkt , betvivlas, att en taxering av nämnda art skulle kunna bliva ändamålsenlig

och omfattas med förtroende här i landet. Metoden synes nämligen förut- sätta, att den oförtjänta värdestegringen beräknas väsentligen efter abstrakt måttstock och medelst en centraldirigerad, av lokala nämnder sammansatt värderingsorganisation. De ofullkomligheter, särskilt beträffande förhållan- det till fastighetskrediten, som känneteckna värdestegringsskatt i allmän- het, lära ej heller kunna tillfredsställande avhjälpas med en lagstiftning av den danska typen.

Dessa överväganden ha föranlett eftersökandet av en annan metod att indraga den oförtjänta värdestegring i vilken jordräntetillväxten inne— slutes. Såsom resultat av detta försök har här förut i detta betänkande pre- senterats ett system, grundat på en nykonstruerad sakrätt — det s. k. värdestegringshypoteket — i kombination med vissa ändringar i nuvarande expropriationslagstiftning. I kap. VIII: 7 har lämnats en översikt av de stadganden, som avses skola reglera institutet värdestegringshypotek. Av särskild betydelse är den anordningen, att från och med en viss, i fastig- hetsboken antecknad dag den uppkommande oförtjänta värdestegringen blir förbehållen det allmänna. Rörande ändringarna i expropriationsreg- lerna som bland annat innebära att expropriation för tomträttsända- mål skall kunna ske även på tätbebyggd mark — hänvisas till framställ- ningen i kap. VIII: 8 och 9. Av skäl som utvecklats i kap. VIII: 6 ha jord— bruks- och skogsfastigheterna på rena landsbygden blivit undantagna från tillämpningen av värdestegringshypotek.

Systemet med värdestegringshypotek undgår väsentligen de invänd- ningar, som med fog kunnat riktas mot tidigare förslag rörande värde- stegringsskatt. Genom att de erforderliga värderingarna skola utföras av expropriationsdomstol enligt reglerna för expropriationsvärdering ernås be- tydligt större säkerhet för en riktig beräkning av värdestegringen än om denna skolat mätas på grundval av en beskattningsnämnds taxering enligt vanliga regler eller enligt en för ändamålet särskilt konstruerad metod. Det blir med den föreslagna värderingsanordningen även möjligt att med erfor- derlig noggrannhet ur värdestegringen urskilja vad som bör räknas såsom förtjänt och såsom oförtjänt värdestegring. Sålunda ernås att indragningen icke behöver drabba värdestegring, som framkallats genom fastighetsäga- rens egna åtgärder, även om sådan värdestegring skulle överstiga de för åtgärderna nedlagda kostnaderna. En beaktansvärd fördel är vidare, att fastighetens s. k. inflatoriska värdestegring kan uppskattas efter en i möj- ligaste mån rättvis norm samt frånskiljas annan värdestegring. Fastig- hetsägaren tillförsäkras härmed en realvärdesgaranti för den del av fastig- hetsvärdet, som icke utgör föremål för indragning. Stor betydelse måste ock tilläggas den omständigheten, att det indragna värdebeloppet erhåller en bestämd lokalisering inom fastighetsvärdet. Detta blir uppdelat i två sär- skilda skikt, det hypoteksfria och det hypoteksbelagda. Gränsen dem emel- lan, den s. k. hypoteksgränsen, vilken i likhet med ingångsvärde och ut-

gångsvärde kommer att framgå av de inskrivningar som göras i fastighets- boken, innebär en markering, som i skilda hänseenden bidrager till trygg— het i fastighetsomsättningen. Hypoteksbeläggningen betyder icke _ såsom fallet var med värdestegringsskatt — att det allmänna tillägnar sig en prio- ritet, som tränger de övriga sakrättigheterna tillbaka. Hypoteket blir i stället fast förankrat i det toppvärde, som nybildats genom den oförtjänta värde- stegringen. Denna anordning _ som ernås genom en ny, från intecknings— institutet avvikande prioritetsordning — blir uppenbarligen av stor betydelse för bevarande av inteckningshavarnas säkerhet. Som hypoteksgränsen icke kommer att kunna förflyttas i mer än en riktning, nämligen uppåt, är där- med också förebyggt, att indragningen under utvecklingens gång skulle kunna träffa något av vad redan tillgodoräknats fastighetsägaren. Då inträ— dande värdeminskning i första hand drabbar det hypoteksbelagda toppskik- tet, vinner fastighetsägaren ett visst skydd mot verkningarna av ett kon- junkturomslag.

En fördel med systemet är vidare, att på grundval av hypoteket värdesteg- ringsindragning kan ske även i annan ordning än genom årlig avgifts- betalning. Möjlighet föreligger för hypotekets infriande genom kapitalbetal- ning. Av än större betydelse är emellertid den omständigheten, att hypoteket i hög grad kommer att underlätta möjligheten att genom expropriation åt- komma den oförtjänta värdestegringen. Såsom det nya institutet kombine— rats med expropriationslagstiftningen har såsom en regel kunnat uppstäl- las, att när expropriation på en eller annan giltig grund skall genomföras, löseskillingen skall motsvara det hypoteksfria värdet och alltså sättas lika med hypoteksgränsen. Löseskillingen kommer följaktligen icke att bli för- dyrad genom sådan oförtjänt värdestegring, som inträtt efter hypoteksansök— ningen. För de kommuner som ha vilja och förmåga att genomföra en mera aktiv markpolitik synes expropriationsmetoden erbjuda avsevärda fördelar.

Tydligt är att värdestegringsindragningen _ vare sig den sker på ena eller andra sättet — kan bereda finansiell fördel för det allmänna. Med hänsyn till den allmänna utvecklingens ovisshet ligger det dock i sakens natur, att någon verklig beräkning av det allmännas ekonomiska utbyte icke står att genomföra. Troligast är att vinsten till en början får en blygsam omfatt- ning men att den efter hand kommer att stiga till belopp, som kommer att märkas i många kommuners hushållning. Utsikten till, finansiell fördel torde emellertid knappast böra uppställas såsom ett huvudmotiv för lag- stiftningens genomförande. Tankegången skulle i så fall vara den, att efter— som markvärdena i en framtid kunna tänkas undergå stegringar, måhända i storlek jämförliga med de största bland dem som iakttagits under äldre tidsskeden, lagstiftningen lämpligen borde vara rustad för en sådan even- tualitet.

De starkaste skälen för reformens genomförande synas vara av rättspoli- tisk, samhällsekonomisk och social karaktär. Under hänvisning till den i

kap. IX lämnade framställningen erinras här att reformen synes medföra gynnsamma verkningar bland annat i följande hänseenden:

1) Genom att värdestegringshypoteket förhindrar uppkomsten av spe— kulativa förväntningsvärden underlättas möjligheten att på skäliga villkor anskaffa mark för tätbebyggelse. Prisbildningen på dylik mark påverkas därhän att marken betales efter sitt värde i den hittillsvarande användningen (jordbruksvårdet). Härmed ernås en fördel för egnahemsbildningen och en kostnadsbesparing för kommuner som vilja förvärva mark för tomträtts— upplåtelser.

2) Reformen möjliggör att planering enligt byggnadslagen lättare kan genomföras på det tekniskt mest rationella sättet.

3) Vid markexploatering ernås jämlikhet eller större rättvisa i förhål- landet mellan de olika fastighetsägare, vilkas mark skall tagas i anspråk för tätbebyggelse.

4) Reformen är ägnad att bryta tendenserna till monopolprisbildning på hyresmarknaden och kan därigenom, när denna marknad blir fri, i många fall åstadkomma billigare hyror än som eljest hade utgått.

5) Genom reformen skapas bättre ekonomiska och organisatoriska förut— sättningar för genomförandet av stadsplanetekniska saneringsföretag eller anläggningar av olika slag inom tätorternas centrala delar.

6) Värdestegringshypoteket kommer att motverka överdriven skuldsätt- ning och utgöra ett visst skydd vid en fallande konjunktur.

7) Såsom komplement till skattesystemet kan värdestegringshypoteket bidraga till en mera rättvis skattefördelning och underlätta framtida refor- mer inom skattelagstiftningen.

8) Indragningen av den oförtjänta värdestegringen befriar den privata jordäganderätten från en så att säga moralisk belastning, ägnad att fram— kalla bristande social jämlikhet och att i drastiska fall utmana opinionen inom vida kretsar.

För att nu nämnda och andra tänkbara fördelar med reformen verkligen skola vinnas måste naturligtvis den avsedda lagstiftningen präglas av erfor- derlig effektivitet. De gynnsamma verkningarna torde utebli, om indrag- ningen från början begränsas till att gälla en alltför ringa procentuell andel av den oförtjänta värdestegringen. Med en sådan uppläggning av reformen följer risken att den i lagen tänkta andelen genom inverkan av skilda fak- torer i den praktiska tillämpningen ytterligare reduceras, så att slutresulta- tet blir närmast betydelselöst. För att indragningen skall bliva effektiv torde å andra sidan icke behöva förutsättas, att den ovillkorligen måste omfatta 100 procent av fastighetens oförtjänta värdestegring. Det är sannolikt i och för sig tillräckligt, om den får stanna vid exempelvis 80 procent, och att det ur skilda synpunkter skulle kunna vara lämpligt med en viss marginal till förmån för enskilt intresse bör ej heller lämnas ur räkningen.

Därest en effekt av nu sagda storleksordning finnes önskvärd, torde emel-

lertid såsom utgångspunkt böra väljas en högre siffra än 80 procent. Såsom framgår av utredningen inom skilda avsnitt kan en värdestegringsindrag- ning _ förutsatt att den icke får kränka enskild rätt icke undgå vissa avbränningar, föranledda antingen av själva systemet såsom sådant eller av särskilda billighets- eller lämplighetshänsyn. Här kan erinras exempelvis därom, att eventuell osäkerhet vid värdering principiellt icke skall drabba fastighetsägaren, att denne blir befriad från skyldighet att gälda ränta under tiden före hypotekets fastställande och under den tid värdestegringen för- blir outnyttjad, samt att indragningen i fråga om bebyggda fastigheter i vissa fall förutsätter en särskild jämkningsavgift, vilken av praktiska skäl måste utformas efter en för fastighetsägaren gynnsam schablon. Redan i betraktande härav kan det måhända anses påkallat att Värdestegrings- indragningen principiellt bestämmes till att avse 100 procent. Ett ytterligare skäl att välja denna utgångspunkt är den möjlighet, som står till buds, att den årliga avgiftsbetalningen blir bestämd efter en räntefot, som blir lägre än den vanliga marknadsräntan. En sådan anordning torde ur praktisk syn- punkt vara fördelaktigare än en begränsning av indragningen till att avse viss andel i värdestegringen. Det har enligt förslaget lagts i riksdagens hand att fastställa räntefoten. Härvid är naturligtvis förutsatt, att dylika avgöranden skola träffas med lagstiftningens effektivitet i ögonsikte. Räntefoten torde under nuvarande förhållanden icke böra understiga fyra procent.

Det är att emotse att invändningar av såväl teoretisk som praktisk art komma att framställas mot den föreslagna lagstiftningen. Beträffande en kritik, som med ideologisk motivering angriper den med reformen avsedda begränsningen av jordäganderättens innehåll, må framhållas, att ägande— rättsinstitutionens förmåga att tillgodose sina betydelsefulla samhällsfunk- tioner ingalunda försvagas därmed, att äganderättens utformning bättre anpassas efter de grunder, som i allmänhet åberopas till stöd för privat- äganderättens bibehållande. Den enskildes anspråk att tillgodonjuta oför- tjänt värdestegring kan självfallet icke framföras såsom en dylik grund. Att den som spekulerar i dylik värdestegring måhända därvid ådagalägger ett visst mått av företagsamhet eller förutseende innebär icke, att han utför en prestation, varav någon annan än han själv kan draga fördel. Prestatio- nen är icke att jämföra med den produktiva insats, som i allmänhet åsyftas, när det talas om enskild företagsamhet.

Det ligger i öppen dag att jordäganderätten i likhet med allt annat kan behöva förändras efter utvecklingens krav. Att så också skett i det förflutna belyses av den i kap. II lämnade rättshistoriska översikten. Denna påvisar också att en begränsning av jordäganderättens innehåll enligt nutida rätts— åskådning anses försvarlig, om en sådan förändring motsvarar samhällsnyt- tans krav. Det kan icke med fog påstås, att en indragning av den framtida jordräntetillväxten står i annan klass än många av de reformer som redan blivit genomförda på förevarande område. Ett viktigt krav är naturligtvis

att förändringen icke sker i strid med grundsatsen om skyddet för välför— värvade rättigheter. Om den nu föreslagna reformen kan sägas, att den väl tillgodoser detta krav och att den i detta hänseende bör givas ett företräde framför tidigare kända system för jordvärdebeskattning eller värdesteg— ringsskatt. Genom en särskild övergångsbestämmelse tillgodoses också de billighetssynpunkter som kunna anläggas beträffande de före lagens ikraft- trädande uppkomna spekulativa förväntningsvärdena.

Klart är att vid en reform av förevarande slag även vissa negativa effekter här och var kunna påvisas. Det har under utredningen nedlagts betydande ansträngningar på att söka i förväg utfinna och bedöma olägenheterna. Framställningen i kap. IX lärer icke giva vid handen, att de svårigheter, som kunnat upptäckas, ha sådan betydelse, att de kunna uppväga de fördelar som äro att påräkna av reformen. Av stor vikt är emellertid, att de organisa— toriska förbättringar som diskuterats i kap. XI verkligen komma till utfö- rande, så att icke indragningen av den oförtjänta värdestegringen möter onödigt hinder i form av en alltför tungrodd och dyrbar procedur.

Angelägenheten av att dessa organisationsfrågor snarast lösas är sär- skilt trängande, för såvitt reformen anses böra träda i kraft, innan ännu hyresregleringen är helt avvecklad. Med hänsyn till de betydande värdesteg- ringar, som kunna väntas när hyresregleringen upphör, synas starka skäl tala för att reformens genomförande icke fördröjes. För de samhällsorgan, som omhänderha uppgiften att medgiva generella hyreshöjningar på grund av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning, föreligger emellertid anled- ning att före lagens ikraftträdande ompröva, i vad mån fastighetsägaren fått den kompensation som må anses tillbörlig, så att icke ingångsvärdering enligt den avsedda lagen kommer att visa ett oskäligt lågt värde på fastigheten.

KAPITEL XIII

Specialmotivering

1. Förslaget till lag om värdestegringshypotek

1 5.

Beträffande denna paragraf hänvisas till den allmänna motiveringen. Av skäl som utvecklats i kap. VIII: 6 skall från värdestegringshypotekets tillämpningsområde principiellt uteslutas de för jordbruk eller skogsbruk an- vända fastigheter å vilka någon täthebyggelseutveckling icke är förestående. Hur sistnämnda kriterium lämpligast skall kunna konstateras, är emellertid en fråga för sig, vilken i likhet med den närmare bestämningen av gränsen tarvar ytterligare överväganden.

Det ligger nära till hands att för dessa frågors lösning söka en anknytning till de regler som för närvarande gälla vid taxering av jordbruksfastighet. Enligt 10 & kommunalskattelagen redovisas för sådan fastighet, dels jord- bruksvårde _ varmed förstås fastighetens värde, utom värdet av växande skog, under förutsättning att fastigheten användes för jordbruk med binä- ringar eller skogsbruk _ dels skogsvärde _ varmed förstås värdet av växande skog _ dels ock tomt— och industrivärde _ varmed förstås värde, som fastig- heten eller del därav äger utöver jordbruksvärdet och skogsvärdet på grund därav, att till fastigheten hörande mark kan tillgodogöras för annat ändamål än jordbruk med binäringar eller skogsbruk. Av nämnda särskilda delvärden är det naturligtvis i främsta rummet tomt- och industrivärdet, som i detta sammanhang är av intresse.

Anvisningarna till kommunalskattelagen förklara närmare vad med sådant värde bör förstås. Det erinras där att jordbruksfastighet eller del därav stun- dom kan äga ett högre allmänt saluvärde, än om den skulle användas endast för jordbruk med binäringar eller skogsbruk, på den grund att den inom över- skådlig framtid lämpligen kan användas såsom tomtmark eller för industri- ellt eller likartat ändamål. Härom säges vidare, att ett dylikt högre värde i allmänhet förefinnes blott å sådan jordbruksfastighet, å vilken finnes vatten- fall, brytvärdig fyndighet, torvmosse eller dylikt eller som är belägen i när- heten av större stad eller i tillväxt varande industri-, järnvägs- eller annat tätare bebyggt samhälle. Även närbelägenhet till gruv- eller vattenkrafts— anläggning, badortsanläggning eller annat sådant företag anses kunna med- föra, atti fastighetens allmänna saluvärde ingår ett mervärde av ifrågavarande art; i den mån utvecklingen å en dylik ort fortskrider, behöver nämligen när- belägen därför lämpad mark tagas i anspråk för nya bostäder, industriella anläggningar m. m.

Att de lokala förhållandena i ett visst fall äro sådana som nyss beskrivits är emellertid icke tillräckligt för att fastigheten skall åsättas tomt— och indu- strivärde. Enligt vad i anvisningarna framhålles bör vid uppskattning av vår- det iakttagas, att detta merendels är beroende av utvecklingens hastighet och att hänsyn därtill måste tagas. Därest exempelvis ett område kan exploateras såsom tomtmark, är det möjligt, att någon eller några tomter kunna omedel- bart avyttras efter visst å-pris, medan däremot övriga tomter kunna först successivt försäljas och exploateringen kan väntas bliva slutförd först efter så lång tid, att något mervärde för tomtändamål knappast kan anses ännu tillkomma alla delar av området, utan att det dock är möjligt att avgöra, ivil- ken ordning de särskilda delarna kunna komma att tagas i anspråk såsom tomtmark. Vid bestämmande av det pris, som en förståndig köpare skulle vilja erlägga för ett dylikt område, måste denne göra sin kalkyl så, att de vid olika tidpunkter påräkneliga försäljningsvärdena diskonteras till nutidsvär— den, därvid hänsyn tages jämväl till exploateringens osäkerhet och andra dylika omständigheter. I anvisningarna framhålles ytterligare att tillbörlig hänsyn även måste tagas, å ena sidan till den avkastning, som kan erhållas från fastigheten, innan försäljningen för tomtändamål kan väntas äga rum, och å andra sidan till kostnader för exploatering m. m.

I den mån förefintligheten av tomt- och industrivärde tillägges betydelse för den nu åsyftade avgränsningen av värdestegringshypotekets tillämpnings— område, inställer sig tydligen spörsmålet, om fastighetstaxeringen skall få vara bestämmande för möjligheten att söka värdestegringshypotek i en jord- bruksfastighet. Vad nyss återgivits från anvisningarna till kommunalskatte- lagen torde emellertid berättiga till den slutsatsen, att en dylik fast anknyt- ning mellan förevarande lagstiftning och de skatterättsliga reglerna svårligen kan förordas. Det är tydligt, att fastighetstaxeringsnämndens möjlighet att bedöma den tid, inom vilken exploatering är att vänta, måste lida av en bety— dande osäkerhet och att bedömningsresultaten i följd härav bliva ojämna. Då under nuvarande förhållanden tomt- och industrivärdet till stor del utgöres av mer eller mindre spekulativa förväntningsvärden, måste även värderingen i övrigt bliva i hög grad beroende av subj ektiva faktorer, och den verkan, som värdestegringshypoteket kan komma att utöva på dylika förväntningsvärden, synes ytterligare reducera betydelsen av ett utav fastighetstaxeringsnämnd åsatt tomt- och industrivärde.

Det har av skäl som nu anförts synts lämpligast, att den ifrågavarande för- utsättningen för sökande av värdestegringshypotek prövas oberoende av det resultat, vartill fastighetstaxeringsnämnden kommit vid taxeringen. Såsom framgår av 6 5 andra stycket, avses att prövningen skall verkställas av ex- propriationsdomstolen i samband med ingångsvärderingen. Med hänsyn till den kunskap om exploateringsförhållandena, som bör kunna förmedlas ge- nom hypotekssökanden, kan det antagas att expropriationsdomstolen utan alltför stor svårighet skall kunna avgöra, om fastigheten har ett visst mer-

värde utöver jordbruks- eller skogsvärdet. Anser expropriationsdomsblen, att ett sådant mervärde existerar, bör lagen om värdestegringshypotek få tillämpas, även om mervärdet icke beaktats vid taxeringen.

Emellertid synes tillämpningen av värdestegringshypoteket icke böra be- gränsas till sådana fall, då ett mervärde utöver jordbruks- och skogsvärdet på ett eller annat sätt kan konstateras. Såsom närmare utvecklats i den allminna motiveringen avses att hypoteksansökningen skall göras på ett tidigt stadium av utvecklingen, så snart det överhuvudtaget kan förutses, att en värdeökning kommer att inträda. I följd härav bör det _ bortsett från övergångstidens förhållanden _ kunna betraktas såsom ett normalfall, att fastigheten ännu icke tagit åt sig något mervärde, låt vara att förutsättningarna för en sådan värdebildning måhända framdeles kunna väntas bliva uppfyllda.

Syftet att även fall av sistnämnda slag skola inrymmas inom värdesteg- ringshypotekets tillämpningsområde torde knappast kunna tillgodoses med en bestämning, som innehåller att fastigheten inom viss tid, exempelvis tio år, kan förväntas få annat värde än jordbruks- eller skogsvärde. En sådan bestäm- ning skulle nämligen stå i mindre god överensstämmelse med den förebyg- gande effekt på förväntningsvärdena, som lagen om värdestegringshypotek kan antagas medföra. Den lämpligaste avgränsningen torde därför ernås, om de faktiska möjligheterna för en framtida förändring av fastighetens använd- ning bliva avgörande. _

I enlighet med de synpunkter som här ovan framställts har i tredje stycket av förevarande paragraf upptagits en bestämmelse, som innehåller att värde- stegringshypotek ej får tagas i fastighet, som icke har annat värde än jord- bruks- eller skogsvärde och som ej heller inom de närmaste tio åren kan väntas bliva använd för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk.

Om fastighet utöver jordbruks- och skogsvärdet har blott obetydligt mer- värde eller endast till oväsentlig del kan förväntas bliva använd för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk, kan hypoteksansökan göras i fastig- heten. Att uppställa ett formellt hinder häremot har icke synts påkallat, eftersom hypoteksbeläggning i dylika fall sällan torde påräkna intresse från det allmännas sida.

25.

Oförtjänt värdestegring skall indragas till staten och kommunen. Det bör således vara dessa rättssubjekt, som taga initiativet till stiftande av hypotek. Med hänsyn härtill har i paragrafens första stycke stadgats, att värdesteg- ringshypotek må sökas av staten eller kommunen.

Vad som i detta sammanhang menas med staten torde icke behöva närmare utvecklas. Begreppet kommun är att fatta på samma sätt som i kommunal- lagen, där kommunerna indelas i landskommuner, köpingar och städer. Dessa kommuner bruka betecknas primärkommuner. Därutöver finnas kommuner

av annat slag. De kyrkliga kommunerna utgöra en kategori. En annan grupp är landstingskommunerna. Borgerliga kommuner, som tillskapats för en eller flera särskilda uppgifter, benämnas specialkommuner. Municipalsamhället utgör exempel på en sådan kommun. Dessutom förekomma kommunbild- ningar av alldeles speciell karaktär, såsom tingslagen.

Det är uppenbart att de kyrkliga kommunerna, landstingen och tingslagen icke skola äga rätt att göra hypoteksansökan. Att också utesluta municipal- samhälle härifrån kan måhända förefalla mera diskutabelt. Sådana samhällen företaga stundom värdeskapande investeringar, vilket kunde motivera del— aktighet i den ekonomiska fördelen av värdeindragningen. Spörsmålet är lik- artat med den av 1941 års värdestegringsskattesakkunniga behandlade frågan, huruvida värdestegringsskatt borde tillfalla municipalsamhället eller den primärkommun, inom vilken municipalsamhället vore beläget. De sakkunniga föreslogo, att kommunandelen av värdestegringsskatt, som belöpte på fastig— heter i municipalsamhällen, helt skulle tillfalla vederbörande samhälle. Beträffande värdestegringshypoteket skulle denna anordning innebära, att municipalsamhälle finge rätt att söka hypotek. Frågan, huruvida municipal- samhälle bör få del av uppkommen värdestegring, befinner sig emellertid numera i ett annat läge. Municipalsamhället är nämligen en samhällsform, som år stadd i avveckling. Antalet municipalsamhällen i landet har under de senaste åren kraftigt nedgått. Medan antalet den 1 januari 1950 uppgick till 205, utgjorde det vid ingången av 1955 endast 149. Det är sannolikt, att avvecklingen kommer att fortsätta och att nya municipalsamhällen, utom i rena undantagsfall, icke komma att bildas. Oavsett denna utveckling torde kunna konstateras att ett municipalsamhälle sällan får anledning att söka hypotek. Sådant lår i första hand bli en angelägenhet för de större sam- hällena, främst städerna och köpingarna. Det har alltså icke synts föreligga tillräckliga skäl för att municipalsamhälle berättigas att söka värdesteg- ringshypotek.

Den återstående gruppen av kommuner är de borgerliga primärkommuner, d. v. s. städer, köpingar och landskommuner, i vilka riket enligt kommunal- lagen skall vara indelat. Dessa kommuners värdeskapande insatser och om- fattande förvaltningsuppgifter utgöra såsom framhållits i den allmänna moti- veringen grunden för den kommunala delaktigheten i den indragna värde- stegringen. Uppgiften att söka hypotek kan dessutom jämställas med andra betydelsefulla åligganden, som de borgerliga primärkommunerna ha att om- besörja. Det bör därför vara dessa kommuner, som skola göra hypoteks- ansökan.

Av lätt insedda praktiska skäl bör en kommuns rätt att söka värdesteg- ringshypotek vara begränsad till det egna kommunområdet. Det är visserligen tänkbart, att kommunala åtgöranden inom en kommun kunna leda till värde- stegring inom en annan. I dylikt fall kan det tyckas obilligt att icke den förra kommunen skall få tillgodogöra sig denna värdestegring. När en sådan situa-

tion inträffar, torde en lösning kunna uppnås genom förhandlingar kommu- nerna emellan. Om den kommun, vars åtgöranden framkallat värdestegringen, med hänsyn till en eventuell indelningsändring är angelägen om att hypotek sökes, kan det exempelvis tänkas att den andra kommunen är villig att göra hypoteksansökan mot att kostnaderna helt eller delvis bestridas av den först- nämnda kommunen.

Varje särskilt statsorgan bör icke ha rätt att söka hypotek för statens räk- ning. Ett urval bör ske och detta får bli beroende av arten av den verksamhet vederbörande statsorgan bedriver. Med denna verksamhet kan följa sådan förtrogenhet med förhållandena att det blir naturligt att tillägga myndighe- ten initiativ till sökande av hypotek. Så är fallet med de organ, som planlägga och ombesörja utförandet av de olika företag, vilkas tillkomst brukar fram- kalla mera betydande värdestegring. Detsamma gäller de institutioner, som visserligen icke själva vidtaga de värdeskapande åtgärderna men vilka ge- nom att öva uppsikt över ett visst verksamhetsområde ha goda möjligheter att överblicka och bedöma markvärdenas fluktuationer.

Ett statsorgan, vilket torde ha speciellt goda möjligheter att på ett tidigt stadium bedöma uppkomsten av markvärdestegring, är byggnadsstyrelsen. På detta ämbetsverk ankommer enligt byggnadslagen att hålla den allmänna uppsikten över planläggningen och byggnadsväsendet i riket. I denna egen- skap åligger det styrelsen bland annat att granska stadsplaneförslag och att avgiva utlåtande däröver. Styrelsen får även viss befattning med det i städerna bedrivna generalplanearbetet. Innehållet i stads- och generalplaner ger ofta anvisning om var markvärdestegring är att emotse. Byggnadsstyrelsen hör uppenbarligen till de organ, vilka böra komma i fråga att för statens räkning göra hypoteksansökan.

Ett annat i detta sammanhang betydelsefullt ämbetsverk är bostadsstyrel- sen. Utöver uppgiften att handha den statliga låne- och bidragsverksamheten åligger det detta verk att följa utvecklingen på bostads- och byggnadsmark- naderna samt att utföra plantekniska, byggnadstekniska och fastighetseko- nomiska utredningar. I ej ringa utsträckning anlitas styrelsen dessutom såsom remissorgan i stadsplanefrågor. Till bostadsstyrelsen vidarebefordras de domar i expropriationsmål, som enligt särskild kungörelse skola insändas till justitiedepartementet, sedan dom meddelats av expropriationsdomstol, eller av högre rätt i mål, som fullföljts från expropriationsdomstol. På grund av sina ämbetsåligganden och sin befattning i övrigt med markfrågor torde styrelsen vara väl förtrogen med de problem som äga samband med mark- värdestegring.

Av de statsorgan, vilka mera direkt utöva en verksamhet som kan ge upp- hov till markvärdestegring, må i första hand nämnas väg- och vattenbygg- nadsstyrelsen. Genom befattningen med ärenden angående vägväsendet och övriga kommunikationer torde detta organ äga utmärkta förutsättningar att bedöma, var markvärdestegring kan komma att uppstå. Även den verksam-

het, som bedrives av vattenfallsstyrelsen, är sådan att den stundom kan medföra markvärdestegring.

För att underlätta statens medverkan vid indragning av markvärdestegring torde det vara lämpligt, att även något organ med lokalt avgränsade arbets- uppgifter utrustas med behörighet. Ett sådant organ är länsstyrelsen, vilken genom sina skiftande åligganden har den bästa överblicken över förhållandena och utvecklingen i länet. Länsstyrelsen besitter uppenbarligen särskilda för- utsättningar att bedöma, var oförtjänt markvärdestegring inom länet kan uppkomma. Här må erinras om länsstyrelsens i byggnadslagen stadgade uppgift att öva tillsyn över planläggningen och byggnadsväsendet. I fler- talet fall, där hypoteksansökan kan ifrågakomma, torde sålunda statens rätt kunna tillvaratagas av länsstyrelsen.

Uppräkningen av myndigheter, lämpliga för uppgiften att för statens räk— ning göra hypoteksansökan, är icke uttömmande. Ytterligare exempel kunde anföras. Den lagregel som får uppställas bör därför icke avfattas så att behö- righeten definitivt bindes vid vissa angivna statsorgan. Behörigheten bör i stället göras beroende av Kungl. Maj:ts bemyndigande. Den centrala ställ- ning, vilken enligt vad ovan framhållits bör tillkomma länsstyrelsen i fråga om rätten att söka hypotek, torde emellertid motivera att länsstyrelsen blir behörig utan särskilt bemyndigande.

I enlighet med det anförda har i andra stycket av förevarande paragraf stadgats, att hypoteksansökan för statens räkning må göras av myndighet, som Konungen bestämmer samt att länsstyrelsen utan särskilt bemyndigande är behörig att söka värdestegringshypotek. Länsstyrelsens funktion kommer i Stockholm att utövas av överståthållarämbetet.

I paragrafens tredje stycke regleras frågan vem som skall äga göra hypo- teksansökan för kommunens räkning.

Kommunens organ äro många, och varje kommunalt organ har sina speci- ella funktioner. Uppgiften att söka värdestegringshypotek bör endast till- komma något visst eller vissa av dessa organ och blott sådant, vilket på grund av sin verksamhet är lämpat för uppgiften. Betydelsefullast av de kommu- nala organen är fullmäktige. Denna församling utövar kommunens beslu- tanderätt. Kommunens styrelse utgöres i landskommun och köping av kom- munalnämnden och i stad av drätselkammare eller stadskollegium.

Att göra ansökningar om värdestegringshypotek bör ankomma på något av kommunens verkställande organ. Kommunens styrelse intar den centrala ställningen i den kommunala förvaltningsapparaten. Bland de uppgifter, som enligt kommunallagstiftningen åvilar kommunstyrelsen, må nämnas att den med uppmärksamhet skall följa de frågor, som kunna inverka på kommu- nens utveckling och ekonomiska ställning. Styrelsen har vidare att handha kommunens drätsel och att hos myndigheter göra de framställningar som finnas påkallade. Kommunstyrelsens ställning såsom centralorgan för finans- förvaltningen gör den väl skickad för uppgiften att för kommunens räkning

ombesörja hypoteksansökningar. Dessa förutsätta överväganden icke minst ur finansiell synpunkt. Kommunstyrelsen synes även såtillvida vara en lämplig företrädare för dessa intressen som den endast utgör en relativt liten församling med därav följande mera smidiga arbetsformer. Dess Över- läggningar äro icke offentliga. Tilltänkta hypoteksaktioner behöva alltså icke i förväg bringas till allmän kännedom. Kommunstyrelsen sammanträder regelbundet och tämligen ofta; mellan de ordinarie sammanträdena skall den även sammanträda så snart ordföranden finner det behövligt. Härigenom har styrelsen möjlighet att i brådskande fall handla med tillbörlig skynd- samhet.

Mot kommunstyrelsen såsom kommunens företrädare i hypoteksärenden kan möjligen riktas den anmärkningen att styrelsen icke alltid har den ut- blick över de kommunala förhållandena, att den städse förmår bedöma de faktorer vilka kunna framkalla markvärdestegring. Denna invändning är icke helt obefogad. Det torde dock förhålla sig så att de förtroendemän, som ingå i kommunstyrelsen, äro väl orienterade även om den verksamhet, som bedrives inom andra kommunala organ. Denna förtrogenhet med den kom- munala verksamheten överhuvud utgör en konsekvens därav, att kommun- styrelsen enligt vad i kommunallagen stadgas är direkt ålagd icke blott att leda förvaltningen av kommunens angelägenheter utan även att ha inseende över övriga nämnders verksamhet. Självfallet kan det, även i en mindre kommun, ibland komma att undgå kommunstyrelsen att hypoteksansökan i ett visst fall är befogad. Det torde emellertid få förutsättas att de kommu- nala organ eller funktionärer inom kommunförvaltningen, som uppmärk- sammat att sådan åtgärd är påkallad, komma att underrätta kommunstyrel- sen därom. I större samhällen med en vittutgrenad förvaltningsapparat kan det dock vara lämpligt att annan kommunal nämnd blir behörig för uppgif- ten. Det torde böra ankomma på kommunens fullmäktige att meddela upp- drag för sådan nämnd att i kommunstyrelsens ställe söka värdestegrings- hypotek. Av nämnder, som kunna komma i fråga, må särskilt nämnas fas- tighetsnämnd. Däremot synes byggnadsnämnd ej böra erhålla förordnande att söka hypotek. Byggnadsnämndens uppgift i sammanhanget bör vara att hos behörigt kommunalt organ väcka fråga om hypoteksansökan.

Av fullmäktige meddelat förordnande bör icke avse allenast ansökan i enstaka fall utan vara generellt. Har sådant förordnande meddelats, år kom- munstyrelsen därmed betagen möjligheten att själv göra hypoteksansökan.

Ett problem som i detta sammanhang inställer sig är huruvida ett inom kommunen fattat beslut att söka värdestegringshypotek bör få överklagas. Ett sådant beslut avgör icke slutligt huruvida hypotek skall komma till stånd. Ansökningen skall i sinom tid följas, först av en Värdering för bestämmande av ingångsvärde och därpå av en värdering för fastställande av utgångsvärde. Det avses, att båda dessa vid olika tidpunkter infallande värderingar skola anförtros åt expropriationsdomstol. Ingångs- och utgångsvärdena äro de för :

hypotekets storlek grundläggande faktorerna, och expropriationsdomstolens beslut rörande dessa värden skola kunna prövas av högre instans. Vid sådant förhållande torde det för fastighetsägaren knappast finnas något beaktans— värt intresse av besvärsrätt beträffande beslut om hypoteksansökan. Ej heller synas tillräckliga skäl föreligga att medge den enskilde kommunmedlemmen sådan besvärsrätt.

Den ståndpunkt, som intagits till frågan om besvärsrätt, påkallar icke införande av någon ny lagbestämmelse. Komunallagens regler om besvär torde nämligen bli tillämpliga. Visserligen får besvär anföras över beslut av kommunens styrelse och annan kommunal nämnd i huvudsakligen samma omfattning som över beslut av kommunens fullmäktige (76 5). Ett undantag har emellertid stadgats för det fall att beslutet är av rent förberedande eller verkställande natur; mot sådant beslut må talan ej föras. Ett beslut att söka värdestegringshypotek torde vara att betrakta som en åtgärd av allenast förberedande art.

3 &.

Såsom framgår av den allmänna motiveringen skall hypoteksansökan göras hos inskrivningsdomaren. Enligt sakens natur avses härmed inskrivnings- domaren i den domsaga eller stad, där fastigheten är belägen. Ett stadgande härom har upptagits i förevarande paragraf.

Särskilda bestämmelser om hypoteksansökans form och innehåll torde icke erfordras. Ansökan bör emellertid ske skriftligen. Dess innehåll torde kunna begränsas till en anhållan att hypotek fastställes i viss fastighet, vil- ken bör vara tydligt individualiserad. Avsikten är sålunda ej att ansökan skall vara motiverad eller innehålla utredning om fastighetens värde och annat av betydelse vid handläggningen inför expropriationsdomstolen.

Fastighets ingångsvärde skall hänföra sig till dagen för hypoteksansö- kans antecknande i fastighetsboken. Om både staten och kommunen samti- digt eller å skilda tider söka hypotek i en fastighet, skola därför båda ansökningarna antecknas. I annat fall kunde genom den i fastighetsboken införda ansökningens förfallande eller återkallande den kritiska tidpunkten för värderingen komma att framflyttas till nackdel för det allmänna.

Inträffar det däremot att ett och samma rättssubjekt genom olika organ söker hypotek i en fastighet, bör tydligen endast den första av ansökning- arna föranleda anteckning i fastighetsboken. Inskrivningsdomaren torde lämpligen böra underrätta den siste sökanden därom.

4 5. Hypoteksansökan bör givetvis hänföra sig till den bestående fastighets- indelningen d. v. s. indelningen i registerfastigheter. Från denna princip kan undantag dock vara påkallat beträffande vissa administrativt bildade tomter.

Administrativt bildas tomt genom tomtindelning. Denna är ej omedelbart fastighetsbildande, utan ytterligare åtgärder erfordras för att tomtindelning- en skall bli rättsligen genomförd. Dessförinnan motsvaras de administrativt bildade tomterna av redan bestående fastigheter eller av delar därav eller ock av områden, som ej ingå i fastighetsindelning. Administrativt bildad tomt, vilken motsvarar del av fastighet, övergår till rättsligen bestående tomt, d. v. s. till civilrättsligt färdigbildad fastighet, genom införande i tomtbok. Detta skall ske när tomtens ägare gör framställning härom. Tomten anses därvid genom fastställelsen å tomtindelningen vara avstyckad från den fastighet, som den förut tillhört.

Såsom förfarandet anordnats när område av en fastighet enligt fastställd tomtindelning utlagts till hel tomt, kan området jämförelsevis snart efter tomtindelningens fastställande bli rättsligen bestående tomt. I sådant fall vore det därför opraktiskt att icke från början behandla området såsom ett möjligt objekt för hypotek. En bestämmelse som medger detta har införts i förevarande paragraf.

Då med reformen åsyftas att åt det allmänna förbehålla den oförtjänta jordvärdestegringen kan det icke gärna komma i fråga att hypotek sökes i fastighet som tillhör det allmänna. Hypotek bör sålunda icke få stiftas i fas- tighet, som äges av stat eller kommun — kommun fattat i så vidsträckt bety- delse att däri ingår ej endast primärkommuner d.v.s. landskommuner, köpingar och städer utan även kyrkliga kommuner och landstingskommu- ner samt specialkommuner såsom municipalsamhälle och tingslag. Förbudet bör emellertid icke inskränkas härtill utan också omfatta fastigheter som eljest äro i allmän ägo. Härmed avses dels fastigheter vilka väl icke direkt kunna sägas tillhöra staten eller viss kommun men ändock måste anses till- höra det allmänna, då detta uppfattas såsom representerat av stat, kommun eller därmed jämförlig samfällighet, och dels fastigheter som utan att ägas av sådant rättssubjekt likväl disponeras för allmänt ändamål. Såsom exempel på den förstnämnda kategorien torde med hänsyn till häradets sedan gam- malt i viss mån kommunala natur kunna nämnas häradsallmänningarna. Till den andra kategorien böra exempelvis räknas fastigheter som utan att tillhöra stat eller kommun disponeras för kyrkliga ändamål, fastigheter vilka ägas av universiteten samt fastigheter som tillhöra statliga eller kom- munala bolag.

I överensstämmelse med det anförda har i förevarande paragraf stadgats, att hypoteksansökan skall avvisas om den avser fastighet i allmän ägo.

Den omständigheten att hypotek ej får sökas i fastighet i allmän ägo ute- sluter icke att hypotek likväl kan förekomma i sådan fastighet. Så blir näm- ligen fallet om stat eller kommun förvärvar fastighet som besväras av hypo- tek. Förvärvas fastigheten av staten lärer man emellertid kunna räkna med att staten inlöser den del av hypoteket, som utgör kommunens andel. Att staten icke har egna förpliktelser på grund av hypoteket ligger i sakens natur.

På motsvarande sätt torde avvecklingen komma att tillgå, då fastigheten förvärvas av kommunen.

Genom förbudet att stifta värdestegringshypotek i fastighet i allmän ägo bli de flesta fastigheter som besväras av tomträtt undantagna från lagens tillämpningsområde. Upplåtelse av tomträtt är nämligen i princip begrän- sad till fastigheter, som tillhöra staten eller kommun eller eljest äro i all- män ägo. Efter medgivande av Kungl. Maj:t i varje särskilt fall kan emel- lertid även fastighet tillhörande stiftelse upplåtas med tomträtt. Då tomt- rättsfastighet skall vara gravationsfri — inskrivning av tomträtt får ej meddelas där fastighet är besvärad av sökt eller beviljad inteckning —— måste med hänsyn till möjligheten att upplåta tomträtt i stiftelse tillhörig fastighet, hypoteksansökan i tomträttsfastighet uttryckligen förbjudas i lagen. Ett stadgande härom har upptagits i förevarande paragraf.

Särskild föreskrift erfordras däremot ej för det fall att fastigheten är be- svärad av vattenfallsrätt. Det är nämligen endast vattenfall, vilka ägas av kronan, som kunna upplåtas med sådan rätt. Avser hypoteksansökan så- lunda en fastighet som besväras av vattenfallsrätt, skall den avvisas på den grund att fastigheten är i allmän ägo.

5 &.

Såsom redan framgått skall inskrivningsdomaren endast verkställa en formell prövning av hypoteksansökan. I första hand måste han kontrollera att ansökningen gjorts av därtill behörig företrädare för stat eller kommun. Saknas behörighet, kan ansökningen icke upptagas. Är inskrivningsdomaren tveksam huruvida behörighet föreligger, bör tillfälle lämnas att styrka denna. Då vilandeförklaring av hypoteksansökan ej bör ifrågakomma, får ansökans behandling anstå tills kompletteringen fullgjorts. Detsamma bör gälla, när annan brist i ansökan behöver avhjälpas.

Inskrivningsdomaren har vidare att beakta de i 4 & uppställda villkoren beträffande objektet för hypoteksansökan. Han måste sålunda kontrollera att ansökan avser en registerfastighet eller ett område, som enligt fastställd tomtindelning skall utgöra hel tomt. Kontrollen kan ske med hjälp av fastig- hetsboken och de uppgifter om tomtindelning, som tillställas inskrivnings- domaren. Denne skall även uppmärksamma, att fastigheten icke är i allmän ägo eller besvärad av tomträtt. Huruvida sistnämnda villkor iakttagits kan direkt konstateras i fastighetsboken. Då ansökan om inskrivning av tomträtt beviljats eller förklarats vilande, skall nämligen anteckning härom göras i fastighetsboken. Äro de i 4 5 angivna förutsättningarna icke uppfyllda, skall inskrivningsdomaren avvisa hypoteksansökan.

En hypotekssökande är givetvis oförhindrad att upptaga flera fastigheter i samma ansökan. Av 14 & följer att hypoteksansökan i detta fall skall be- handlas som en framställning om stiftande av särskilda hypotek i envar av fastigheterna. '

Om inskrivningsdomarens prövning leder till att ansökningen skall av- visas, bör han omedelbart meddela beslut härom. Beträffande beslutet bör gälla vad som för motsvarande fall är stadgat om inskrivningsärende. Inne- fattar beslut i sådant ärende, att ansökan ej bifallits, skall enligt 9 5 lagen den 3 juni 1932 med särskilda bestämmelser om handläggning av inskriv- ningsärenden sökanden eller hans ombud genast i rekommenderat brev underrättas om skälen för beslutet. Avvisar inskrivningsdomaren en hypo- teksansökan, har han således att förfara på sätt som anges i berörda lagrum. Någon särskild föreskrift härom erfordras ej. Avsikten är nämligen att de bestämmelser som finnas om inteckning även skola gälla värdestegrings- hypotek i den mån de äro förenliga med hypotekslagen (25 5). På grund härav blir ovannämnda stadgande i lagen om handläggning av inskrivnings- ärenden utan vidare tillämpligt på värdestegringshypotek. Detta är också fallet med 11 å samma lag, enligt vilken klagan över inskrivningsdomarens beslut får föras i hovrätten. Fullföljdsrätt kommer sålunda att finnas beträf- fande beslut om avvisning av hypoteksansökan.

Föreligger ej hinder mot hypoteksansökans upptagande bör såsom tidigare anförts inskrivningsdomaren låta införa anteckning om ansökningen i fastig- hetsboken. Hypoteksansökan bör liksom ansökan i andra inskrivningsären- den ej anses gjord innan den upptages å inskrivningsdag (6 5 lagen om hand- läggning av inskrivningsärenden). Med hänsyn till de rättsverkningar, som äro knutna till dagen för anteckningen, bör av fastighetsboken framgå å vilken inskrivningsdag ansökan upptagits. Föreskrift om ansökningens an- tecknande i fastighetsboken och om anteckningens innehåll har givits i förevarande paragraf.

6 5.

Vad som närmast bör ske, sedan hypoteksansökan antecknats i fastighets- boken, är att fastighetens ingångsvärde bestämmes. Proceduren överflyttas härmed från inskrivningsdomaren till expropriationsdomstolen.

Då det gäller formerna för hypoteksförfarandets inledande vid expropria- tionsdomstolen kunna olika möjligheter tänkas. En metod vore att värde— ringsfrågan självmant upptoges av domstolen efter underrättelse från in- skrivningsdomaren. En annan att det överlämnades åt stat och kommun att inom viss tid taga initiativet. Till förmån för den sistnämnda metoden talar framför allt det förhållandet att stat eller kommun icke definitivt bundit sig för att stifta hypotek i fastigheten genom att hypotek sökts däri. I de talrika fall där det brådskat med hypoteksansökan, därför att tidpunkten för denna är avgörande för ingångsvärdet, kan det visa sig att ansökan varit förhastad. I dylikt fall är det en praktisk ordning att ansökan får förfalla genom under- låten fullföljd till expropriationsdomstolen. Om det preliminära ställnings— tagandet däremot befinnes motiverat, bör ansökningen naturligtvis följas av

vidare åtgärder. Det synes lämpligt att initiativet härtill utgår från antingen stat eller kommun.

Med hänsyn till behovet av efterhandsprövning böra stat och kommun få viss tid till sitt förfogande för fullföljd av hypoteksansökningen. En tidrymd av tre månader, räknat från dagen för ansökans antecknande i fastighets- boken, torde vara tillfyllest.

Såsom av det sagda framgår skola både stat och kommun kunna påkalla ingångsvärdering, och detta gäller oavsett vem som sökt hypoteket. Har hypoteket sökts av staten, hindrar detta således ej att kommunen begär ingångsvärdering. Och en ansökan som gjorts av kommunen kan på motsva- rande sätt fullföljas av staten. Att ingångsvärdering skall kunna begäras av annat statligt eller kommunalt organ än det som sökt hypoteket torde utan särskilt stadgande vara uppenbart.

Ingångsvärdering bör påkallas genom skriftlig framställning hos expro- priationsdomstolen. Att såsom i expropriationsmål uppställa krav på att anhängiggörandet skall ske genom ansökan om stämning synes emellertid ej nödvändigt. Framställningens innehåll torde kunna begränsas till en be- gäran om värdering av den fastighet hypoteksansökningen avser. Det är således icke erforderligt att lämna uppgift om vad fastigheten kan anses vara vård eller redogörelse för de omständigheter, som ligga till grund för upp- fattningen om värdet. Å andra sidan bör det givetvis vara sökanden obetaget att ge framställningen ett mera fylligt innehåll. Har hypoteksansökningen eller begäran om ingångsvärdering föregåtts av utredning av betydelse för domstolens värdering — och så torde ej sällan komma att bli fallet är det önskvärt att expropriationsdomstolen erhåller del därav. Domstolen får där- igenom möjlighet att redan från början sätta sig in i målet, vilket kan främja en snabbare handläggning.

I överensstämmelse med det anförda har i första stycket av förevarande paragraf stadgats, att senast tre månader efter anteckning varom i 5 5 sagts hos expropriationsdomstolen må påkallas värdering för bestämmande av det värde fastigheten haft å dagen för anteckningen d.v.s. ingångsvärdet.

Om tremånadersfristen gått till ända utan att ingångsvärdering påkallats, innebär detta att hypoteksansökningen förfallit och att nytt initiativ blir nödvändigt för att hypotek skall kunna stiftas i fastigheten. Hypoteksansök- ningen har emellertid föranlett anteckning i fastighetsboken. Sådan anteck- ning bör naturligtvis snarast avföras. Föreskrift härom har upptagits i 11 5 andra stycket.

När framställning om ingångsvärdering inkommit till expropriationsdom- stolen skall först en formell prövning verkställas. Domstolen har sålunda bland annat att undersöka, huruvida värdering påkallats inom behörig tid och beträffande samma objekt, som hypoteksansökan avser. Brist i något av. dessa hänseenden medför att domstolen ej kan upptaga värderingsfrågan. Uttryckligt stadgande härom i lagen har ej synts erforderligt.

Upptages framställningen om ingångsvärdering, synes det fortsatta för- farandet höra i huvudsak överensstämma med vad som gäller för rättegången i expropriationsmål. Hypoteksmålet bör således utan dröjsmål utsättas till förberedelse. Denna torde på det inledande stadiet stundom kunna ske genom skriftväxling (jfr 42 kap. 14 & rättegångsbalken). Detta är framför allt fallet när sökanden åberopat omfattande utredning rörande fastigheten. Fastig- hetens ägare bör då ha möjlighet att inom viss tid skriftligen bemöta utred— ningen. Sedan yttrande inkommit eller utsatt tid gått till ända utan att fastig- hetsägaren låtit sig avhöra, torde förberedelsen i allmänhet kunna fortsättas muntligen. Sammanträde för fortsatt förberedelse bör utsättas att äga rum så snart ske kan. Därest framställningen om ingångsvärdering endast inne- håller en begäran om värdering, torde domstolen omedelbart böra utfärda kallelse till muntlig förberedelse.

Enligt 1 5 får hypotek ej tagas i fastighet, som icke har annat värde än jordbruks- eller skogsvärde och som ej heller inom de närmaste tio åren kan väntas bliva använd för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk. Denna förutsättning för hypotek skall expropriationsdomstolen självmant beakta. Domstolens prövning huruvida förutsättningen är för handen bör tydligen ske innan ingångsvärderingen vidtager eller såsom det första ledet i denna. Vill fastighetsägaren göra gällande att hinder enligt 1 & föreligger för stiftan- de av hypotek, hör han göra invändning därom vid första inställelsen i målet, eller om förberedelsen är skriftlig, i den första skriften. Expropriationsdom- stolens prövning av frågan torde ofta kunna inskränka sig till ett enkelt konstaterande att förutsättningen är uppfylld. Så blir t. ex. fallet om fastig- heten är bebyggd med bostadshus eller uppenbart ligger i utvecklingslinjen för tätortsbebyggelse.

Om expropriationsdomstolen med bestämdhet kan säga sig att fastigheten inom de närmaste tio åren kan bli använd för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk, skall begäran om värdering upptagas. I annat fall skall den avvisas. Meddelas avvisningsbeslut bör inskrivningsdomaren underrättas så att anteckning därom kan göras i fastighetsboken. Bestämmelser med detta innehåll ha upptagits i andra stycket av förevarande paragraf.

Över beslut, varigenom expropriationsdomstolen avvisat framställning om ingångsvärdering, bör talan kunna föras i högre rätt. Något särskilt stad- gande härom är icke erforderligt. Såsom framgår av 23 & skola expropria- tionslagens regler i allmänhet även gälla hypoteksmål. Härav följer att talan mot avvisningsbeslutet skall föras genom besvär.

Expropriationsdomstolens värdering av fastigheten skall ske enligt grun- derna för expropriationsvärdering. Detta följer av den allmänna hänvisning till expropriationslagen som göres i 23 5.

I hypoteksmål torde ofta två olika bud komma att föreligga om fastig- hetens värde. Detta är naturligt, eftersom hypotekssökanden har intresse av att ingångsvärdet sättes så lågt som möjligt medan fastighetsägarens strävan

går i motsatt riktning. Det är vid sådant förhållande mindre troligt att det verkliga värdet motsvarar något utav buden. Läget är tämligen likartat med det som råder vid expropriation. Även vid expropriation är det för sökanden ett intresse att värdet blir det lägsta möjliga och för fastighetsägaren det motsatta.

Enligt expropriationslagen (32 5 första stycket) får ersättningen i expro- priationsmål ej bestämmas lägre än vad den exproprierande erbjudit eller högre än vad motparten begärt. Från denna regel gäller emellertid det undan- taget (32 å andra stycket) att till förfång för innehavare av fordringsinteck- ning löseskillingen icke må bestämmas lägre än till det verkliga värdet även om fastighetsägaren begärt mindre. Tillämpad på värdestegringshypotek skulle undantagsregeln innebära, att därest fastighetsägarens bud ligger un— der det verkliga värdet, detta likväl skall vara bestämmande för ingångs- värdet.

Det har ovan förutsatts att tvist råder om ingångsvärdet. Äro parterna ense därom måste expropriationsdomstolen likväl fastställa ingångsvärdet. Domstolen kan ej underlåta att oberoende av parternas samstämmiga me- ning fastställa det verkliga värdet. En annan sak är att parternas samstäm- mighet torde vara ägnad att underlätta värderingen.

Uppgift om fastighetens ingångsvärde synes böra inflyta i fastighetsboken. Expropriationsdomstolen bör därför, sedan lagakraftägande dom föreligger, föranstalta om att i fastighetsboken göres anteckning om värdet. En bestäm- melse med detta innehåll har upptagits i tredje stycket av förevarande para- graf.

7 &.

Såsom framgår av den allmänna motiveringen skall fastigheten, sedan ingångsvärdet blivit fastställt, underkastas ny värdering för fastställande av dess utgångsvärde.

Innan utgångsvärde åsättes fastigheten bör så lång tid förflyta att mera betydande värdestegring hunnit uppkomma. Värdestegringshypotek på en- dast små belopp kunna nämligen knappast anses önskvärda. Visserligen torde det ofta inträffa att större värdestegring utvecklas redan kort tid efter den tidpunkt, som är avgörande för ingångsvärdets bestämmande. Så är exempelvis fallet när ett stadsplaneförslag, som syftar till ökad bebyggelse, fastställes strax efter hypoteksansökans ingivande. Men lagförslaget avser icke endast dylik värdestegring utan värdestegring av mycket varierande slag (se kap. VIII: 2), och värdeökningen kan uppenbarligen också ske i långsamt tempo. Utgångsvärderingen bör å andra sidan icke skjutas alltför långt fram i tiden. Ju längre tid som förflyter desto svårare måste det bli att särskilja den förtjänta och den oförtjänta värdestegringen. Både för det allmänna och för fastighetsägaren är det dessutom av intresse att hypoteket blir fixerat till sitt belopp inom rimlig tid. Längre än fem år synes därför

utgångsvärderingen icke böra anstå. Före utgången av denna tid bör värde- ring emellertid när som helst kunna äga rum. Utgångspunkt för femårs- fristen måste tydligen vara den dag, som varit bestämmande för ingångs— värdet. Enligt 6 5 är detta dagen för hypoteksansökans antecknande i fastig— hetsboken.

Det ligger i sakens natur att också utgångsvärdet bör bestämmas av expro- priationsdomstolen. Fråga blir då hur förfarandet denna gång skall inledas vid domstolen. En möjlighet vore, att domstolen av eget initiativ verkställde utgångsvärderingen. Emellertid kan det tänkas att det allmänna vid femårs— fristens utgång ej längre har intresse av att målet fullföljes. De förväntningar, som tidigare ställts beträffande uppkomsten av värdestegring, ha måhända icke infriats; värdestegringen har kanske helt uteblivit eller endast utvecklats i obetydlig omfattning. Eller ter det sig i hög grad ovisst hur det förhåller sig med värdestegringen. I dylika fall finnes knappast någon anledning att driva saken längre. Förhåller det sig däremot så att fastigheten inom femårsperio- den otvivelaktigt undergått värdestegring, torde stat eller kommun vanli- gen önska att få denna fixerad genom utgångsvärdering. Framställning härom bör då göras hos expropriationsdomstolen. Såväl stat som kommun böra äga påkalla utgångsvärdering, oavsett vem som sökt hypoteket och vem som sedermera begärt ingångsvärdering.

Även framställningen om utgångsvärdering bör vara skriftlig. Den behöver endast innehålla en begäran att domstolen skall företaga ny värdering av fastigheten. Om stat eller kommun låtit framställningen föregås av utred- ning angående värdestegringen, bör domstolen erhålla del därav.

När utgångsvärdering påkallats bör expropriationsdomstolen i första hand undersöka att det skett inom behörig tid. Domstolen bör också utöva erfor- derlig kontroll beträffande objektet för värderingen. Det kan exempelvis inträffa att den fastighet, för vilken ingångsvärde blivit bestämt, under mel- lantiden delats; ingångsvärderingen kan t. ex. ha hänfört sig till en stadsäga, vilken senare utlagts till tomter. I sådant fall måste utgångsvärderingen, efter fördelning av ingångsvärdet, hänföra sig till samtliga tomter, vilka tidigare utgjort stadsägan, detta för såvitt icke framställningen begränsats eller befin- nes skola gälla allenast viss eller vissa fastigheter. Domstolens uppgift blir således att kontrollera, huruvida det i framställningen angivna objektet för utgångsvärderingen överensstämmer med gällande fastighetsbildning.

Den procedur, som följer sedan värderingsfrågan ånyo upptagits, omfattar flera olika moment. Först skall utgångsvärdet för fastigheten bestämmas. Därefter skall en jämförelse anställas mellan in- och utgångsvärden, varvid såsom resultat framkommer den skillnad som utgör värdestegringen. Av denna värdestegring skall därefter särskiljas den del, som bedömes såsom förtjänt. Den förtjänta delen skall tillgodoföras fastighetsägaren och läggas till ingångsvärdet. Summan kommer att utgöra den s. k. hypoteksgränsen.

Utgångsvärderingen måste i huvudsak tillgå på samma sätt som ingångs-

403 värderingen. Självklart är att värderingsnormerna böra tillämpas så att en rättvisande jämförelse kan anställas mellan de framkomna värdena. Så— lunda torde få iakttagas, att om ränteförändring inträffat efter ingångsvär- deringen, detta icke i allmänhet bör föranleda, att vid beräkning av avkast- ningsvärde annan kapitaliseringsfaktor användes än den som tillämpats vid ingångsvärderingen. Även förfarandet vid värderingarna måste enligt sakens natur bli tämligen likartat. Expropriationslagens regler för rätte- gången i expropriationsmål höra i tilllämpliga delar gälla även för utgångs- värderingen. Målet skall alltså först utsättas till förberedelse. Denna kan anordnas antingen i skriftlig eller i muntlig form; av omständigheterna får bero vilken form som skall väljas. Ofta torde på något stadium av förbe- redelsen skriftväxling mellan parterna befinnas ändamålsenlig.

Ehuru stor överensstämmelse föreligger mellan ingångs- och utgångsvär- deringarna, torde dock den sistnämnda värderingen i allmänhet bli enklare och mindre tidsödande. Vid utgångsvärderingen är ju läget det att fastig- heten redan en gång värderats. Den tidigare värderingen — ingångsvärde- ringen — måste i många fall vara till god ledning och ägnad att göra den nya värderingen till ett snabbare förfarande.

Parternas position i själva sakfrågan är en annan vid utgångsvärderingen än vid ingångsvärderingen. Stat och kommun ha intresse av att få ett högt utgångsvärde. Fastighetsägarens intresse är det motsatta. Han ser helst att utgångsvärdet sättes så lågt att hypotek icke uppstår eller blir så litet som möjligt. Expropriationsdomstolens uppgift blir att inom ramen för parternas yrkanden och medgivanden söka träffa det verkliga värdet hos fastigheten.. Utgångsvärdet får således icke fastställas till lägre belopp än fastighets- ägaren medgivit eller till högre belopp än sökanden yrkat.

Även om parterna äro ense om utgångsvärdet måste värdering inom före- skriven tid påkallas hos expropriationsdomstolen. Utgångsvärdet torde emel- lertid, till skillnad mot ingångsvärdet, kunna fastställas på grundval av en mellan parterna träffad överenskommelse, eftersom en sådan överens— kommelse ej kan inverka på inteckningshavarnas rätt. _ Parterna kunna också tänkas gå till väga på så sätt att de, utan att tillkännage sin egen mening om värdet, överlämna åt domstolen att efter objektiva grunder bestämma detta.

Bestämmelser om utgångsvärderingen ha upptagits i förevarande paragraf. I första stycket har stadgats, att när begäran därom framställts, expropria- tionsdomstolen skall så snart ske kan företaga ny värdering av fastigheten för bestämmande av fastighetens värde vid den tiden. I ett andra stycke har upptagits, att om begäran som nyss sagts ej blivit framställd senast inom fem år från hypoteksansökningen denna skall vara förfallen. Om hypoteksansö— kan på grund av sistnämnda föreskrift förfallit, måste ny ansökan göras för att hypotek skall kunna bildas i fastigheten; hela proceduren får med andra ord upprepas.

8 5.

Såsom framhållits i den allmänna motiveringen (kap. VIII: 2) är det avsett att sådan värdestegring, som icke enligt förslaget skall bedömas såsom oförtjänt, skall tillfalla fastighetsägaren. Hur en sådan åtskillnad mellan förtjänt och oförtjänt värdestegring skall kunna göras, är naturligtvis för värdestegringshypoteket såväl som för varje annan form av värdestegrings- indragning en fråga av grundväsentlig betydelse. Det är till en början nöd- vändigt att medelst lagbestämmelser av materiellt-rättslig innebörd närmare precisera fördelningen av värdestegringskategorierna mellan fastighetsäga- ren och det allmänna. Med hänsyn till resultatet av redan gjorda principiella överväganden har den i lagtekniskt hänseende lämpligaste lösningen härvid- lag synts vara den, att indragningen får omfatta all värdestegring, som icke lagen uttryckligen tillägger fastighetsägaren. Med förevarande paragraf avses att fastslå vad som sålunda skall räknas såsom förtjänt värdestegring och komma fastighetsägaren tillgodo.

Av hithörande värdestegringskategorier är naturligtvis den viktigaste den, där fastighetsägaren själv framkallat värdestegringen genom nyttig anlägg- ning eller förbättring. Härom handlar första stycket i denna paragraf. Bland nyttiga anläggningar intaga byggnaderna den främsta platsen. Att fastighets- ägaren principiellt bör kunna tillgodoräkna sig sådan värdestegring, som framkommit genom att han — eller någon från vilken han härleder sin äganderätt —— uppfört byggnad på fastigheten, får anses självklart. Någon anledning att särskilt definiera vad som bör förstås med byggnad till skillnad från annan nyttig anläggning föreligger tydligen icke, då för båda arterna samma regler äro avsedda att gälla. Såsom exempel på anläggningar, vilka enligt allmänt språkbruk ej betecknas såsom byggnader, må nämnas vägar, vatten- och avloppsledningar, brunnar, vattenintag och vissa slag av silo- anläggningar. Vad beträffar de många slag av gemensamhetsanläggningar som förekomma vid nutida tätbebyggelse —— t. ex. busstationer, parkerings- platser, torg, parker och lekplatser — så tilldraga sig dessa mindre intresse i förevarande sammanhang, eftersom de regelmässigt plåga bekostas av kom- munen. Klart är emellertid, att fastighetsägarens rätt att tillgodogöra sig värdestegring icke skall vara inskränkt till anläggningar, som rymmas inom fastighetens gränser. Om exempelvis flera fastighetsägare förena sig om att i grannskapet anlägga en värmecentral, ett gemensamt skyddsrum, en båt- brygga, motorbåtshamn eller liknande, så bör den av sådan privat investering härrörande värdestegring, som kan tänkas uppkomma å en eller flera av de anslutna fastigheterna, få tillfalla den enskilde.

Med anläggning skall enligt förslaget likställas förbättring. Härav framgår, att en inträffad värdestegring icke skall betraktas såsom oförtjänt enbart därför, att den icke direkt motsvaras av ett bestämt föremål, som fått karak- tär av tillbehör till fastigheten. En förbättring kan exempelvis bestå däri, att fastighetsägaren låter riva en viss byggnad, vars avlägsnande är en förutsätt—

ning för en ekonomiskt bättre användning av tomten. Betydelsefulla i före- varande sammanhang äro också de åtgärder av skilda slag, som kunna in- rymmas i en privat exploatering för tätbebyggelse och som närmare berörts i kap. IX: 3. Att tomtmark undergår terrassering eller utfyllning eller att byggnadsgrund förstärkes ökar givetvis fastighetsvärdet, låt vara att detta i följd av marknadsbetingelserna ej kan bliva högre än det värde tomtmarken skulle ha fått, därest nämnda åtgärder varit obehövliga.

Följdriktigheten kräver, att den ifrågavarande rätten för fastighetsägaren att tillgodoräkna sig värdestegring även skall inbegripa sådana fall, då för- bättringsåtgärden, om också utförd av det allmänna, likväl i större eller mindre utsträckning bekostats av fastighetsägaren. Det har synts obehövligt att genom uttryckligt stadgande framhäva, att om fastighetsägaren _ såsom under en viss övergångstid är avsett — inbetalar gatumarksersättning eller ersättning för gatubyggnadskostnad, utgiften härför skall kompenseras ge- nom att fastighetsägaren får tillgodoräkna sig en däremot svarande värde- stegring. Detsamma avses skola gälla beträffande avgifter för allmänna vatten- och avloppsanläggningar.

Rätten att tillgodonj uta förtjänt värdestegring bör rimligen gälla, oavsett om den värdestegrande förbättringsåtgärden skett med hänsyn till en annan användning av fastigheten eller dess syfte endast varit effektivare nyttjande i den hittillsvarande användningen. Att ett å fastigheten uppfört bostadshus blir föremål för en modernisering, exempelvis genom en inre ombyggnad av lägenheterna, skall alltså berättiga fastighetsägaren att tillgodoräkna sig därav föranledd värdestegring. Motsvarande bör också principiellt sett gälla, när å en hypoteksbelagd jordbruksfastighet nedläggas förbättringar, som syfta till att öka dess avkastningsförmåga såsom jordbruk, t. ex. stenröjning och utdikning.

Vad fastighetsägaren enligt förevarande bestämmelse skall få tillgodo- räkna sig bestämmes naturligen i princip av den genom förbättringsåtgärden uppkomna värdeökningens storlek. Att i det konkreta fallet fastställa denna bör ej uppfattas såsom en olöslig uppgift. Genom att prövningen, såsom av 9 5 framgår, skall verkställas av expropriationsdomstolen, ernås bästa möj- liga garanti för att de olika individuella omständigheterna i fallet vederbör- ligen beaktas. Den värdeökning, som inträder till följd av en privat investe- ring,, är vanligen omedelbart framträdande och låter sig därför lättare urskil- jas inom den totala värdestegring, som fastigheten under en längre tids- period av olika orsaker kan tänkas undergå. Ett gott stöd för en uppskattning av den förtjänta Värdestegringen erbjuda givetvis de faktiskt nedlagda kost- naderna, vilkas belopp bör kunna styrkas inför expropriationsdomstolen. Då det kan antagas, å ena sidan, att en investering vanligen göres med tanke på att den skall löna sig, och å andra sidan, att den allmänna konkurrensen tenderar att hålla värdeökningen nere i nivå med kostnadssumman, fram- ställer sig såsom ett normalfall, att värdeökningen kan beräknas motsvara

de nedlagda kostnaderna, när i dessa inbegripes jämväl en skälig gottgörelse för företagarens initiativ och organisatoriska verksamhet. Emellertid måste vid förevarande reglering uppmärksammas även sådana fall, där värde— ökningen mer eller mindre starkt avviker från kostnadssumman.

Såsom känt är inträffar det stundom i verkligheten, att de kostnader, som en viss förbättringsåtgärd medför, icke bliva täckta av den därigenom fram- kallade värdeökningen. Ett sådant resultat kan bero på att fastighetsägaren felbedömt sina utsikter eller vid åtgärdens genomförande handlat planlöst eller oförståndigt. Men tänkbart är också, att han vid planerandet av åtgärden varit fullt medveten om att densamma icke skulle bliva lönande. Bevekelse— grunden för hans handlande har i så fall varit en annan än det ekonomiska vinstintresset. För att tillfredsställa personlig smak eller ambition kan en fastighetsägare tänkas uppföra exempelvis en villa av lyxkaraktär eller eljest vidtaga anordningar av särpräglad beskaffenhet, ehuru utsikter saknas, att den härigenom förorsakade kostnadsökningen någonsin skulle kunna täckas genom en motsvarande ökning i fastighetens objektiva värde. Tydligt är att i sådana fall som de nu beskrivna fastighetsägaren själv bör svara för den del av kostnaderna, som överstiger den av förbättringsåtgärden framkallade värdestegringen. Om så ej skedde och fastighetsägaren alltså erhölle kom- pensation även för en oekonomisk kostnadsinsats, skulle detta innebära en frestelse att avvika från sund ekonomisk kalkylering. Då det av praktiska skäl ej heller kan vara lämpligt att medgiva kostnadskompensation för sådana speciella fall, där en förelupen felkalkylering i viss mening skulle kunna sägas vara ursäktlig, har i förslaget intagits den ståndpunkten, att vad fastighetsägaren skall få tillgodoräkna sig aldrig skall kunna överstiga den faktiska värdestegring, som framkallats genom anläggningen eller för— bättringen.

Vida svårare att komma till rätta med äro sådana fall, där den av fastighets- ägarens åtgärder framkallade värdestegringen uppgår till högre belopp än vad dessa åtgärder kostat. Dylika fall lära icke få betraktas såsom alltför sällsynta. Det låter lätt tänka sig, att en fastighetsägare skulle kunna genom skicklighet och omtanke i sin planering, genom införande av nya och mera rationella arbetsmetoder eller på annat liknande sätt hålla sina kostnader under den nivå, som värdestegringen under de förhandenvarande mark- nadsmässiga förutsättningarna uppnår. Ett dylikt överskott i värdeökning torde principiellt sett icke vara att bedöma såsom jämförligt med oförtjänt värdestegring. Tydligt är emellertid, att det i dessa fall kan möta avsevärda praktiska svårigheter att rätt avgöra, hur mycket av en viss värdestegring som bör tillskrivas fastighetsägaren och hur mycket som får anses bero på andra orsaker. Även om händelseförlopp och fakta i övrigt kunna utredas, kan det bliva föremål för delade meningar, i vad mån fastighetsägaren i sitt handlande varit beroende av faktorer, sammanhängande med den allmänna ekonomiska utvecklingen eller det allmännas verksamhet. Oavsett detta lig-

ger det i öppen dag, att en oinskränkt rätt för fastighetsägaren att tillgodo- räkna sig ett överskott i värdeökning skulle kunna föranleda en mängd obefogade krav i sådan riktning och erbjuda en icke ringa fara för missbruk.

Av skäl, som huvudsakligen motsvara de nyss anförda, intog 1942 års förslag rörande värdestegringsskatt den ståndpunkten, att skatten skulle drabba även den genom fastighetsägarens egna åtgöranden framkallade vär- destegringen, i den mån denna överstege de för åtgärderna nedlagda kostna- derna. Såsom redovisats i den i kap. IV lämnade översikten rönte emellertid förslaget i denna del åtskillig kritik i avgivna yttranden. Härvid framhölls bland annat, att ståndpunkten innebar åsidosättande av den princip, som bort vara den ledande, nämligen att skatten allenast borde avse oförtjänt värde- stegring och ej sådan, som hade sitt upphov i fastighetsägarens skicklighet och omsorg.

Vid sidan av den rent principiella grunden torde även vissa samhällseko- nomiska argument kunna framföras till stöd för uppfattningen, att fastig- hetsägaren icke bör vara utesluten från möjligheten att tillgodogöra sig den förtjänta värdestegringen även såvitt den överstiger de nedlagda kostna- derna. Det är naturligtvis i allmänhet av betydande vikt, att värdestegrings- hypoteket icke i någon mån motverkar den enskildes intresse av att göra nyttiga investeringar. Att detta intresse vidmakthålles synes påkallat särskilt beträffande den fortgående ombyggnaden av äldre bostadshus.

Av skäl som nu anförts har den i 1942 års förslag intagna ståndpunkten i förevarande fråga icke synts böra helt godtagas. Visserligen torde av prak- tikabilitetshänsyn böra uppställas såsom huvudregel, att högre belopp ej skall få tillgodoräknas fastighetsägaren än som motsvarar nedlagd kostnad. Men en sådan regel, som kan sägas innebära en presumtion för att värdesteg- ringens storlek sammanfaller med kostnadssumman, torde icke böra vara undantagslös. Fastighetsägaren bör ha möjlighet att genom särskild ut- redning ådagalägga, att den framkallade värdestegringen varit större än kostnaden. En bestämmelse av sådan innebörd har upptagits bland bestäm- melserna i första stycket. Dess formulering avser att utmärka, icke blott att fastighetsägaren skall vara bevisskyldig för sin uppgift om värdestegringens storlek utan även att kraven på bevisningens styrka och fullständighet icke böra vara ringa. Det torde kunna förutsättas, att någon avvikelse från huvud- regeln icke göres, med mindre det står fullt klart, att överskottet i värde- ökningen ovillkorligen måste tillskrivas fastighetsägarens egen insats. Hur bevisningen skall föras får naturligtvis bero på omständigheterna, och några särskilda regler härför torde knappast kunna angivas.

Rörande bestämmelserna i andra och tredje styckena hänvisas till allmän motivering i kap. VIII: 2 och 5.

95.

Enligt 8 5 skall fastighetsägaren under givna förutsättningar äga tillgodo-

räkna sig förtjänt värdestegring. I denna paragraf regleras proceduren härför.

Uppdelning av värdestegringen i förtjänt och oförtjänt värdestegring bör endast ske om fastighetsägaren framställer begäran därom. Det är fastighets- ägaren som har intresse av att åtskillnad göres. Dessutom vore det opraktiskt att ålägga expropriationsdomstolen att taga upp frågan, eftersom fastighets- ägaren ofta icke har något värdestegringsanspråk. Underlåter fastighetsäga- ren sålunda att begära tillgodoräknande av värdestegring, bör hela värde— stegringen anses oförtjänt och beläggas med hypotek.

Yrkande att värdestegring skall tillfalla fastighetsägaren bör tydligen gö- ras i samband med utgångsvärderingen och på tidigast möjliga stadium av denna. Fastighetsägaren bör redan vid första förberedelsen anmäla sitt an- språk och om möjligt ange det belopp han vill tillgodoräkna sig. Han bör därvid också uppge den bevisning som han ämnar åberopa. Det torde emel- lertid stundom bli nödvändigt att medge anstånd med bevisuppgiften.

Har fastigheten alltsedan ingångsvärderingen haft samme ägare och har denne efter värderingen nedlagt kostnader, som avses i 8 5, eller utfört oavlö- nat arbete å fastigheten, torde han icke försumma att meddela expropriations- domstolen detta. Om fastigheten bytt ägare mellan värderingarna och den tidigare ägaren utfört förbättring, som grundar rätt till värdestegring, kan emellertid den nye ägaren på grund av ovetskap härom tänkas gå miste om värdestegring. Det är dock föga troligt att en köpare, vilken betalar ett pris som överstiger ingångsvärdet, ej skaffar sig belägg för att säljaren nedlagt kostnader, som motivera det högre priset.

I det föregående har berörts det fall då viss värdestegring orsakats av fastighetsägarens egna åtgöranden (8 5 första stycket). Värdeökning skall emellertid även tillfalla fastighetsägaren, när den föranletts av mineralfyn- dighet eller annan sådan naturtillgång (8 5 andra stycket). Också i detta fall bör såsom förutsättning för tillgodoräknande fordras framställning hos ex- propriationsdomstolen. Vid domstolen får sedan förebringas utredning om de omständigheter, varå anspråket grundas. Finnes mineralfyndighet, kom- mer värdet av fyndigheten att öka fastighetsvärdet, men samtidigt skall värdestegringen räknas fastighetsägaren till godo.

När fastighetsägaren har rätt till värdestegring till följd av försämring i penningvärdet (8 5 tredje stycket) torde även yrkande böra framställas. Med hänsyn till värdestegringens natur torde fastighetsägarens intresse emel- lertid komma att beaktas oberoende av uttryckligt yrkande.

I enlighet med vad ovan anförts har i första stycket av förevarande paragraf upptagits en regel, enligt vilken, om fastighetsägaren i samband med värde- ring enligt 7 5 begär att bli tillgodoräknad värdestegring, utredning skall före- bringas vid expropriationsdomstolen angående de förhållanden varå ansprå- ket grundar sig.

Sedan utredningen i målet slutförts — antingen detta nu skett genom par-

ternas eller genom domstolens egen försorg — blir domstolens uppgift att på grundval av densamma bestämma till hur stor del värdestegringen skall tillfalla fastighetsägaren. Det belopp, som sålunda framräknas och till- lägges ingångsvärdet, avgör den gräns — hypoteksgränsen — som bildar skiljelinjen mellan hypoteksfritt och hypoteksbelagt värde. Det sagda må åskådliggöras med följande exempel. Ingångsvärdet har fixerats till 500.000 kronor och utgångsvärdet har bestämts till 600.000 kronor. Av värde- stegringen _ 100.000 kronor — har fastighetsägaren rest anspråk på 75.000 kronor. Domstolen finner sig kunna godkänna ett krav på 50.000 kronor. Sistnämnda belopp skall då tilläggas ingångsvärdet (500.000 + 50.000). Hypoteksgränsen konnner således att ligga vid ett värde av 550.000 kronor. Detta värde blir hypoteksfritt under det att skillnaden mellan utgångsvärdet (600.000 kronor) och det genom hypoteksgränsen markerade värdet (550.000 kronor) hypoteksbelägges (50.000 kronor).

En regel om expropriationsdomstolens uppgift att på grundval av utred- ningen i målet fastställa hypoteksgränsen har upptagits i andra stycket av förevarande paragraf.

10 5.

En fastighet som är föremål för hypoteksansökan kan under hypoteks— procedurens gång komma att undergå mer eller mindre genomgripande för— ändringar i fastighetsbildningshänseende. Den kan t. ex. delas. Mest prak- tiskt torde det fall vara att en jordbruksfastighet utlägges till tomter. 1 vad mån det är erforderligt att i förevarande lagstiftning upptaga särskilda regler med tanke på en dylik situation skall i det följande närmare undersökas.

Av betydelse för frågans besvarande är i vilket skede av hypoteksprocedu- ren delningen äger rum. Har ärendet ej fortskridit längre än att hypoteks- ansökan gjorts hos inskrivningsdomaren, är läget tämligen enkelt. Fastig- hetens förändring hänför sig då till en tidpunkt, som ligger inom den i 6 5 stadgade fullföljdsfristen. När ansökningen sålunda avser en fastighet i odelat skick, ligger det i sakens natur att framställningen till expropriations- domstolen om ingångsvärdering helst bör gälla de nybildade fastigheterna, d.v.s. de fastigheter vilka bildats av den odelade fastigheten. Vad nu sagts innebär dock ej något absolut krav på att hypotekssökanden verkligen skall utforma den nyssnämnda framställningen med hänsyn till den ändrade fas- tighetsindelningen. Det är visserligen ur ordningssynpunkt ett intresse att så sker, men underlåtenhet att förfara på angivet sätt bör rimligen icke lända sökanden till förfång. Det får nämligen anses åligga expropriationsdomstolen att självmant beakta vad som i fastighetsbildningshänseende förekommit sedan hypoteksansökan blivit gjord. Domstolen skall alltså, även om fram- ställningen om ingångsvärdering felaktigt eller av förbiseende kommit att avse den odelade fastigheten, bestämma ingångsvärde för varje ny fastighet, som bildats genom delning av stamfastigheten. Expropriationsdomstolen skall

med andra ord handla som om ingångsvärdering påkallats beträffande de nya fastigheterna. Att sådan värdering skall hänföra sig till tiden för hypoteks- ansökningen framgår av 6 5. Det anförda torde vara så självklart att någon lagbestämmelse icke erfordras.

Delning av fastigheten kan också ske då hypoteksmålet hunnit bli an- hängigt hos expropriationsdomstolen. I detta fall avser således både hypoteks- ansökningen och framställningen om ingångsvärdering den odelade fastig- heten. Fallet är ganska likartat med det nyss berörda och synes böra behand- las på samma sätt. Domstolen har följaktligen att ex officio taga hänsyn till den ändrade fastighetsindelningen och för var och en av de nybildade fastig- heterna bestämma det värde fastigheten haft å dagen för hypoteksansök- ningen. Ej heller för detta fall synes någon särskild lagregel böra uppställas.

Mera komplicerat blir läget när fastigheten undergår delning sedan ingångs- värde blivit slutgiltigt fastställt. Detta är onekligen ett fall, som är betydligt mera praktiskt än de förut omnämnda fallen. Mellan ingångs- och utgångs- värdena kan ligga en tidrymd på fem år, och det är tydligt att under denna tid åtskilligt kan inträffa i fastighetsbildningsavseende. Härtill kommer att en fastighet, vari hypotek sökts, ofta kan sägas vara förutbestämd till att upp- delas i nya fastigheter. Det får antagas bli vanligt att hypotek sökes i en jordbruksfastighet, som ligger i utvecklingslinjen för tätortsbebyggelse. In- gångsvärdet torde i detta fall i allmänhet komma att avse den odelade jord- bruksfastigheten. När tiden sedan är inne att fixera utgångsvärdet är möj- ligheten stor att fastigheten utlagts till tomter. Detta är kanske det mest typiska exemplet på att en fastighet delats mellan de båda värderingstillfäl- lena. Det är emellertid uppenbart att anledningarna till en delning kunna vara mycket varierande och att delning kan ske under mångahanda andra former.

Vid utgångsvärdering bör naturligtvis bestämmas värde för varje nybildad fastighet, som omfattas av ingångsvärdet. I det ovan valda exemplet, att en jordbruksfastighet uppdelats i tomter, skall således för var och en av tom- terna bestämmas ett utgångsvärde. Nu kan givetvis ofta inträffa att icke all den ingångsvärderade marken utlagts till tomter. Viss mark kan ha av- satts till gata eller annan allmän plats. För sådan mark skall givetvis ut- gångsvärde ej bestämmas. Principen måste vara den att utgångsvärde en— dast åsättes sådan mark, vari hypotek kan stiftas.

Sedan utgångsvärde på sätt ovan angivits åsatts varje självständig enhet av den gamla fastigheten skall detta jämföras med ingångsvärdet. Om nu förhållandet är sådant att ingångsvärdet hänför sig till hela den gamla odelade fastigheten, måste ett ingångsvärde bestämmas i efterhand. Och detta är naturligtvis ej någon omöjlighet. Ingångsvärdet för den odelade fastigheten utgör härvidlag en utgångspunkt. Detta ingångsvärde får slås ut på de nybil- dade fastigheterna som om dessa existerat redan vid ingångsvärderingen. För att värdestegringen och storleken av denna skall kunna bedömas, är det

nämligen nödvändigt att utgå från värdeförhållandet mellan fastigheterna vid tiden för hypoteksansökningen. I praktiken torde tillämpningen av den anförda principen många gånger ställa sig ganska enkel. Har stamfastigheten vid ingångsvärderingen varit obebyggd och haft enhetligt markvärde skall sålunda varje nybildad fastighets areal kunna tillmätas avgörande betydelse. Varje ny fastighet tilldelas med andra ord så stor del av ingångsvärdet som svarar mot dess areal i förhållande till stamfastigheten. Ett enkelt exempel må åskådliggöra tankegången. Stamfastighetens areal utgör 12.500 kvadrat- meter. Vid utgångsvärderingen är fastigheten delad på så sätt att den består av fyra tomter om 3.500, 3.000, 2.000 respektive 1.500 kvadratmeter. Åter- stoden _ 2.500 kvadratmeter — har utlagts till gatumark. Ingångsvärdet kommer i enlighet med vad nyss sagts att fördelas på de olika tomterna sålunda att dessa i nämnd ordning tillskiftas TPigg-delar, %% -delar, .liizoä-delar och ggr,-delar av ingångsvärdet. Gatumarken tilldelas ggg-delar därav. För det fall att något enhetligt markvärde ej existerar utan vissa tomter anses särskilt värdefulla måste uppdelningen lämpas härefter.

Sedan ingångsvärdet sålunda uträknats för var och en av delfastigheterna, kan läget sägas ha blivit sådant, som om hypotek redan från början sökts i dessa. Varje särskild fastighet får därefter betraktas för sig. För denna före- ligger nu både ett ingångsvärde och ett utgångsvärde. Skillnaden mellan dessa värden utgör den värdestegring som fastigheten skall anses ha undergått. Av denna äger fastighetens ägare atti enlighet med bestämmelserna i 8 & tillgodo- räkna sig viss del. Därest han önskar att värdestegring skall tillgodoräknas honom, har han enligt 9 5 att hos expropriationsdomstolen framställa begä- ran därom. Domstolens uppgift blir därefter att på grundval av den i målet förebragta utredningen fastställa hypoteksgränsen.

I överensstämmelse med vad ovan anförts har i förevarande paragraf upp- tagits ett stadgande av innehåll att, därest fastigheten efter ingångsvärdets fastställande blivit delad, det åligger expropriationsdomstolen att för envar av de nya fastigheterna angiva hypoteksgränsen och utgångsvärdet. Det har vidare föreskrivits att hypoteksgränsen därvid skall fastställas med utgångs- punkt från värdeförhållandet mellan fastigheterna vid tiden för hypoteks- ansökningen.

Förhåller det sig så att redan då hypotek sökes fastigheten blivit föremål för tomtindelning, låt vara att tomterna ännu icke blivit rättsligen bestående, kan sökanden välja mellan att antingen söka hypotek i fastigheten såsom sådan eller, därest denna enligt tomtindelningen uppdelats på hela tomter, i var och en av de nya, administrativt bildade tomterna. Att sådan valmöjlig- het föreligger framgår av vad ovan anförts under 4 &. Möjligheten att söka hypotek i de olika tomterna i stället för i stamfastigheten är naturligtvis att föredraga. Proceduren blir åtskilligt enklare. Bestämmelserna i förevarande paragraf behöva icke tillämpas utan förfarandet kan från början inriktas på de nybildade tomterna.

11 5.

I och med att expropriationsdomstolen bestämt utgångsvärdet och fastställt hypoteksgränsen är domstolens befattning med hypoteksmålet avslutad. Såsom av 23 5 framgår skall expropriationsdomstolens avgörande av saken ske genom dom. Denna skall naturligtvis få överklagas och därvid böra de allmänna fullföljdsreglerna för tvistemål i huvudsak kunna tillämpas.

Definitivt avgörande i hypoteksmålet föreligger, då domen däri vunnit laga kraft. Hypoteksproceduren ingår därmed i sitt sista skede. Den hos inskrivningsdomaren en gång gjorda hypoteksansökningen måste fullföljas för att leda till resultat. Det är naturligt att hypotekssökanden svarar för fullföljden. Denna torde enklast kunna tillgå så att hypotekssökanden till inskrivningsdomaren inger den lagakraftvunna domen i hypoteksmålet. Då resultatet av hypoteksansökningen inverkar på fastighetsägarens möjlighet att belåna och försälja fastigheten, bör frågan om fullföljden ej hållas svä- vande någon längre tid. En tidsfrist synes därför böra föreskrivas. En frist om en månad får anses innebära tillräckligt rådrum för sökanden.

Sedan hypoteksansökningen fullföljts hos inskrivningsdomaren, bör denne i fastighetsboken göra vederbörliga anteckningar om utgångsvärderingen. Fastighetsboken innehåller redan från tidigare stadier i hypoteksprocedu- ren anteckningar om hypoteksansökningen (5 5) och ingångsvärdet (6 5). Nu bör anteckning göras dels om utgångsvärdet och dels om hypoteksgrän- sen. Av dessa anteckningar kan omedelbart utläsas, hur stor del av den uppkomna värdestegringen som skall tillfalla stat och kommun.

Bestämmelser om fullföljd av hypoteksansökningen ha upptagits i första stycket av förevarande paragraf. Däri har stadgats, att sedan expropriations- domstolens dom vunnit laga kraft, hypoteksansökningen inom en månad där- efter skall fullföljas hos inskrivningsdomaren vid äventyr att den eljest för- faller. Vidare har föreskrivits att inskrivningsdomaren i fastighetsboken skall göra anteckning om värderingens resultat.

Det är givetvis tänkbart att utgångsvärderingen ur hypotekssökandens syn- punkt icke 1notsvarar vad denne väntat sig. Värdestegringen kanske visat sig vara sådan att den tillgodoräknats fastighetsägaren. Eller också är den del av värdestegringen, som skall tillfalla stat och kommun så ringa, att den blott ger utrymme för ett obetydligt hypotek. I det förstnämnda fallet är det meningslöst att hypotekssökanden fullföljer ansökningen; om han gör det, kan ansökningen icke leda "till positivt beslut. I det senare fallet finner han det måhända icke lönt att fullfölja ansökningen. Det må emellertid påpekas, att enbart den omständigheten att hypoteket blir ringa icke bör avhålla hypotekssökanden från att fullfölja ansökningen. Han måste nämligen all- tid ställa sig frågan, huruvida icke fastigheten i framtiden kan komma att undergå ytterligare värdestegring. Anser han den frågan kunna besvaras jakande, hör han fullfölja ansökningen. Det får visserligen till följd att fas- tigheten blott kommer att belastas med ett obetydligt hypotek, vilket ger föga

ekonomiskt utbyte. Men hypotekshavaren får därmed möjlighet att seder- mera —— med tillämpning av de i lagen stadgade omprövningsreglerna —— till- godogöra sig den kanske betydligt större värdestegring, vartill den framtida utvecklingen kan ge upphov.

Hypoteksansökningen förfaller om ingångs- och utgångsvärdering ej på— kallas inom föreskriven tid (6 5 första stycket och 7 5 andra stycket). Ansök- ningen förfaller även för det fall att den ej fullföljes inom den i förevarande paragraf bestämda tiden från lagakraftägande dom i hypoteksmålet. Om hypoteksansökningen förfaller eller av annan orsak ej kommer att fullföljas, vore det mindre tillfredsställande om de anteckningar i fastighetsboken, som föranletts av ansökningen, skulle kvarstå. I andra stycket av föreva- rande paragraf har därför stadgats, att om det inför inskrivningsdomaren visas att hypoteksansökningen förfallit eller att den ej kommer att fullföl- jas, förhållandet skall antecknas i fastighetsboken.

Det normala är naturligtvis att fastighetsägaren bringar till inskrivnings- domarens kännedom att ansökningen förfallit eller att den ej kommer att fullföljas. Stadgandet är emellertid så utformat, att inskrivningsdomaren blir skyldig att göra anteckning om förhållandet även om upplysning därom vunnits från annat håll.

12 5.

När ett hypoteksärende fullföljes hos inskrivningsdomaren bör denne underkasta ärendet en viss formell granskning. Han bör sålunda förvissa sig om att hypoteksansökningen fullföljts inom den i 11 5 föreskrivna tiden och att den som fullföljer ansökningen är behörig därtill. Vidare hör han kontrol- lera om fullföljden avser samma objekt som hypoteksansökningen. Full identitet mellan objektet för hypoteksansökningen och objektet för fullfölj- den behöver tydligen icke råda. Den fastighet i vilken hypotek sökts kan under procedurens gång ha delats. Fullföljden skall då hänföra sig till de fastigheter, varav den odelade fastigheten efter delningen består. Det är också tänkbart att objektet för fullföljden är mindre än objektet för hypoteks- ansökningen. Vid delningen av fastigheten kan viss mark ha avsatts till gata eller annan allmän plats, och det är klart att sådan mark, i vilken hypotek ej kan stiftas, icke skall omfattas av fullföljden. Det är även möjligt att ut- gångsvärderingen utfallit så att utrymme för hypotek föreligger endast i vissa av de nybildade fastigheterna. I sådant fall bör ärendet givetvis icke full- följas beträffande de återstående fastigheterna.

Sedan det konstaterats att hypoteksärendet blivit i laga ordning fullföljt och vederbörliga anteckningar skett i fastighetsboken, återstår för inskriv- ningsdomaren att utfärda hypoteksbrev. Detta är närmast en uppgift av expe- ditionell natur. Expropriationsdomstolens dom innehåller nämligen alla de grundläggande data, som erfordras för ändamålet. Dessa äro fastighetsbeteck— ningen, hypoteksgränsen samt utgångsvärdet. Har fastigheten blivit delad

och hypoteksgräns och utgångsvärde följaktligen finnas angivna för flera fastigheter (10 5), skall hypoteksbrev utfärdas för var och en av de nya fastigheterna.

Såsom framgått av den allmänna motiveringen skall värdestegringshypo- teket uppdelas på två hypoteksbrev. Det ena brevet representerar statens andel i värdestegringen och det andra kommunens lika stora andel däri.

Utöver kapitalbelopp böra hypoteksbreven angiva den ränta, som skall gäldas, och den jämkningsavgift, som kan ha fastställts. Av den allmänna motiveringen framgår, att ränta ej skall utgå efter en för all framtid fixerad räntefot utan efter den procent som riksdagen fastställer. Detta medför att hypoteksbreven ej kunna innehålla en bestämd räntesats utan allenast en hänvisning till vad som sålunda skall gälla. Beträffande ränta och jämk- ningsavgift torde i hypoteksbreven böra angivas den förfallotid, som skall iakttagas vid betalningen.

Det skulle strida mot lagens syfte om den stat och kommun tillagda rätten att tillgodogöra sig markvärdestegring överginge på enskild person. Hypo- teksbreven kunna följ aktligen ej tillåtas cirkulera i den allmänna marknaden. Att medgiva överlåtelse av hypoteksbreven mellan stat och kommun och mellan kommuner inbördes torde ej medföra beaktansvärda fördelar. Hypo— teksbreven böra sålunda ställas till stat och kommun och innehålla förbud mot överlåtelse.

I enlighet med det anförda har i första stycket av förevarande paragraf föreskrivits, att om hypoteksärendet fullföljts i laga ordning, inskrivnings- domaren skall utfärda två hypoteksbrev, det ena till staten och det andra till kommunen. Vartdera hypoteksbrevet skall lyda på belopp motsvarande hälf- ten av det värde som icke är hypoteksfritt. Hypoteksbrev skall angiva den ränta, som därå skall gäldas, den jämkningsavgift, som må ha fastställts, ävensom den förfallotid, som skall iakttagas vid räntebetalningen och jämk- ningsavgiftens erläggande. I hypoteksbrevet skall tillika angivas att det ej får överlåtas.

Inskrivningsdomarens handläggning av hypoteksärendet skall, liksom nu sker med inskrivningsärende, hänföras till viss inskrivningsdag. Det är tyd- ligt att å hypoteksbreven bör angivas dagen för utfärdandet. Hypoteksbreven böra undertecknas av inskrivningsdomaren. Närmare föreskrifter beträffan- de utformningen av hypoteksbreven torde få meddelas i tillämpningskun- görelsen.

Fastighetsägaren har uppenbarligen ett starkt intresse av att veta huru hypoteksärendet slutligen avlöper. Så snart hypoteksbrev utfärdats bör re- sultatet därför meddelas honom. Meddelandet torde lämpligen kunna ske i den formen att en kopia eller avskrift av hypoteksbreven tillställes fastig- hetsägaren. Föreskrift härom torde böra inflyta i tillämpningskungörelsen.

Ett spörsmål blir härefter till vem inskrivningsdomaren skall utlämna hypoteksbreven. Detta är en fråga, som främst är avhängig av hur betal-

ningen av hypoteksränta och jämkningsavgift bör vara anordnad. Det synes nämligen mest praktiskt, att hypoteksbreven utlämnas till det eller de organ som skola uppbära ränta och jämkningsavgift.

Beträffande de hypoteksräntor och de jämkningsavgifter, som skola till- falla staten, bör det ankomma på ett enda statligt organ att verkställa upp- börden. Ett alternativ vore att staten tillkommande ränta och jämknings- avgift erlades till det statliga organ, som i det särskilda fallet sökt hypoteket. Det kan emellertid befaras att detta organ icke alltid skulle lämpa sig för uppgiften i fråga. Ordningen med ett centralt uppbördsorgan är uppenbar- ligen mest rationell ur kostnads- och arbetssynpunkt.

Att uppbära hypoteksräntor och jämkningsavgifter är en uppgift, jämför- bar med den som bankerna fullgöra, då de mottaga räntor för vanliga fordringsinteckningar. Det synes följaktligen vara med gängse ordning bäst överensstämmande att också uppbörden av räntor å värdestegringshypotek samt jämkningsavgifter sker i bankmässiga former. Uppbörden torde därför kunna överlämnas åt riksbanken. Enligt den för Sveriges riksbank gällande lagen — lag den 30 juni 1934 (nr 437) — driver riksbanken bankrörelse, dels vid huvudkontoret i Stockholm dels vid avdelningskontor i landsorten. Såsom ett led i bankrörelsen är riksbanken skyldig att utan räntegottgörelse för statens räkning mottaga penningar (20 5). Det åligger också riksbanken att vid huvudkontoret i öppet förvar emottaga värdepapper, som för sådant ändamål överlämnas från statens myndigheter eller som på grund av särskilt stadgande nedsättas i riksbanken (24 å).

Riksbankens uppgift bör endast vara att för statens räkning uppbära ränta och jämkningsavgift samt att i händelse av utebliven betalning vidtaga erfor— derliga åtgärder för beloppens utfående. Det är däremot icke tänkt att vad som på grund av hypoteken inflyter till riksbanken skall tillföras bankens egen vinst. Mottagna belopp skola tillhandahållas statsverket. Beloppen ut- göra en inkomst för statsverket, vilken det ankommer på statskontoret att i enlighet med sin instruktion mottaga och redovisa (se SFS nr 901/1939).

Vad åter beträffar den del av hypoteksräntan och jämkningsavgiften, som skall tillfalla kommunen, är det lämpligast att inbetalningen sker direkt till vederbörande kommun.

Eftersom det sålunda är till riksbanken och till de olika kommunerna, som ränta och jämkningsavgift skola betalas, följer därav utan vidare att det är till riksbanken och vederbörande kommun, som hypoteksbreven skola utlämnas. Överlämnandet av hypoteksbreven skall naturligtvis ske utan dröjsmål; samtidigt bör som nyss nämnts en kopia eller en avskrift av breven tillställas fastighetsägaren. Har ett statligt organ varit sökande i hypoteks- ärendet, bör detta organ på motsvarande sätt underrättas, eftersom expedi- tionen i ärendet — hypoteksbrevet — tillställes riksbanken. —- Det synes lämpligt att riksbanken och kommunerna avisera fastighetsägarna om för- fallodagen för ränta och jämkningsavgift.

Dä nu stat och kommun skola erhålla ett hypoteksbrev vardera inställer sig frågan i vilken ordning hypoteksbreven skola gälla inbördes. Tänkbart vore att hypoteksbreven finge gälla med förmånsrätt efter varandra, varvid företräde skulle tillkomma den för vilkens räkning hypoteksansökan först blivit gjord. En sådan ordning synes emellertid otillfredsställande. Stat och kommun höra i princip alltid ha samma rätt att tillgodogöra sig oförtjänt markvärdestegring. Staten skulle eljest kunna skaffa sig försteg framför kommunerna och ett irriterande konkurrensförhållande skulle kunna upp- komma. Den riktigaste lösningen synes därför vara att intet av breven får företräde framför det andra utan att de ges samma förmånsrätt.

I enlighet med vad ovan anförts har i andra stycket av förevarande para- graf stadgats, att det ena hypoteksbrevet skall tillhandahållas riksbanken och det andra kommunen samt att hypoteksbreven sinsemellan skola gälla med lika förmånsrätt.

13 g.

Såsom framgår av den allmänna motiveringen är det avsett att värdesteg- ringsindragningen — i det vanliga fall att värdestegringshypoteket icke blivit avlöst genom frivillig kapitalbetalning eller upphört att gälla till följd av expropriation eller exekutiv auktion — skall försiggå i den formen, att fastig- hetsägaren erlägger en årlig avgift, benämnd ränta, samt därjämte, under vissa betingelser, en likaledes årlig s. k. jämkningsavgift. Hur denna betal- ningsskyldighet närmare bestämmes är naturligtvis av stor betydelse för lagens verkningar i skilda hänseenden och icke minst för det allmännas finan- siella utbyte av värdestegringshypoteket. I förevarande paragraf regleras omförmälda ränte- och avgiftsbetalning, för vilken, enligt den valda kon- struktionen, icke fastighetsägarens hela förmögenhet utan endast fastigheten skall svara. Det i paragrafen behandlade frågekomplexet inbegriper bland annat spörsmålet i vad mån modifierande bestämmelser erfordras för det fall att hypoteksbeläggningen träffar en av fastighetsägaren ännu icke realiserad värdestegring.

Den gemensamma utgångspunkten för en behandling av samtliga hit- hörande frågor är principen att den oförtjänta värdestegring, som uppkom- mer å en fastighet efter det ansökan om värdestegringshypotek blivit gjord, skall vara förbehållen det allmänna. Denna rätt för det allmänna har icke sin upprinnelse i ett avtal utan får sin grund i själva lagen, sådan denna efter för- slagets genomförande kommer att te sig, såvitt angår jordäganderättens inne- håll. Att värdestegringshypoteket alltså icke blir en konventionell utan en legal rättighet är icke utan betydelse, när det gäller att närmare reglera den med hypoteket avsedda betalningsrätten. Denna blir icke i sin utformning bunden av de grundsatser, som anses följa med någon viss nu existerande avtalstyp. I stället torde de särskilda spörsmål, som här framställas till be-

svarande, kunna lösas oberoende av rättslig deduktion, på det sätt som fin- nes bäst motsvara den ur skilda synpunkter lämpliga intresseavvägningen.

Vad först angår den ränta, som avses skola gäldas å värdestegringshypo- teket, så skiljer sig denna från den vid inteckningslån utgående räntan såtill- vida, att den icke hänför sig till något utlånat kapitalbelopp och ej heller eljest grundar sig på någon utfästelse av den betalningsskyldige. Det föreligger vid sådant förhållande ej någon omedelbar anledning att en för hypoteket bestämd räntesats skall följa de i marknaden förekommande låneräntornas fluktua- tioner. Att denna räntesats vid en viss tidpunkt är lägre än den som i allmän- het betingas, när toppskiktet inom fastighetsvärdet belånas mot intecknings- säkerhet, synes ej heller behöva utesluta, att räntesatsen kan vara tillräckligt hög för att åstadkomma full indragning av den oförtjänta värdestegringen. Frågan huru härmed i det konkreta fallet förhåller sig är tydligen att bedöma med ledning av fastighetens avkastningsförhållanden. Såsom institutet värde- stegringshypotek blivit konstruerat, torde det ligga nära till hands att i ränte- betalningen se ett utgivande av det allmännas andel i fastighetens netto- avkastning, en andel som i så fall tänkes motsvara en avkastningsökning av oförtjänt karaktär. Emellertid kan i detta sammanhang ifrågasättas, om relationen mellan avkastningsökning och värdestegring verkligen är så enkel, att den senare endast utgör en funktion av den förra. Att även andra faktorer än den faktiska avkastningen påverka värdet bestyrkes redan därav, att enligt den vid expropriationsvärdering gällande huvudregeln löseskillingen skall motsvara fastighetens värde med hänsyn särskilt till ortens pris och fastig- hetens avkastning. Ortspriset fungerar alltså här såsom en i förhållande till avkastningen självständig faktor.

Vad som är avgörande för fastighetens värde är icke den nettoavkastning som erhålles vid den tidpunkt då värdet uppskattas utan fastmera den fram- deles förväntade nettoavkastningen, låt vara att denna i många fall måste skönsmässigt beräknas med ledning av den förstnämnda avkastningen. Vär- det framkommer egentligen såsom en summa av de till nutidpunkten dis- konterade årliga avkastningsbeloppen. En sådan kalkyl innefattar emellertid ett flertal svårbedömda delposter. Även om det exempelvis är fastslaget, vilken byggnadsrätt stadsplanen medgiver för fastigheten, kan bruttoavkast- ningen dock komma att variera under olika är till följd av förändringar på hyresmarknaden. Det kan finnas anledning att överväga i vad mån risk före- ligger att lokaler inom fastigheten komma att tidvis vara outhyrda. Stor- leken av kostnaderna för drift och underhåll kunna likaledes variera efter konjunkturerna, och de förväntningar som i detta hänseende kunna upp- komma äro av beskaffenhet att påverka fastighetsvärdet. En osäker men betydelsefull faktor är bebyggelsens ekonomiska livslängd. Det gäller här att bedöma vid vilken tidpunkt fastighetens nettoavkastning kommer att underskrida räntan på det markvärde för nybebyggelse, med avdrag för riv- ningskostnad, som vid samma tidpunkt förefinnes. Slutligen må erinras att

fastighetsvärdet kan påverkas även av andra faktorer än sådana som sam- manhänga med en viss förväntad nettoavkastning. I betraktande komma sådana företeelser som att konkurrensen om arbetstillfällen kan höja värdet av jordbruksfastigheter och att fruktan för inflation kan inverka höjande på fastighetsvärden överhuvudtaget. Av stor betydelse är slutligen den ränte- fot som kommer till användning i värdekalkylen. Därest fastighetens netto- avkastning antages bliva oförändrad, erhålles dock olika värden allteftersom avkastningen kapitaliseras efter en högre eller lägre räntefot. Göres kalkylen så enkel, att den oförtjänta värdestegringen anses utgöra kapitaliserade vär- det av en Viss såsom oförtjänt ansedd avkastningsökning, ernås full indrag- ning av värdestegringen, därest hypoteket förräntas efter samma procentsats som utgjort kapitaliseringsfaktor i kalkylen.

Av vad nyss skildrats framgår emellertid, att nettoavkastningen från en viss fastighet kan variera mer eller mindre starkt från år till år och att den för en tid kan helt utebliva. Tydligt är vidare att dylika ojämnheter i utveck- lingen icke föranleda motsvarande ändringar i fastighetsvärdet, för såvitt detta framkommit genom en riktig förhandsbedömning av utvecklingen. Det är tänkbart att fastighetsvärdet stiger, trots att fastigheten vid samma tid- punkt ej inbringar något netto. Och omvänt kan likaså tänkas, att fastighets- värdet sjunker, oaktat fastigheten för tillfället lämnar en ovanligt hög av- kastning. Vad som har betydelse för värdet är, såsom redan antytts, den totala avkastningen inom den tidrymd varmed kan räknas i en värdekalkyl.

Under sådana omständigheter är det naturligtvis av praktiska skäl uteslutet att räntebetalningen å ett värdestegringshypotek skulle kunna fullständigt anpassas efter fastighetens verkliga nettoavkastning under varje särskilt år. Man lärer i detta hänseende ej kunna komma längre än att en procentsats bestämmes, som står i ett lämpligt förhållande till den nettoavkastning som genomsnittligen kan påräknas av en fastighet i ett visst såsom normalt ansett ränteläge på den allmänna kreditmarknaden. Måhända hade en sådan pro- centsats — såsom skett i viss utländsk jordvärdebeskattning % kunnat direkt angivas i lagen. Ur skilda synpunkter ter det sig dock önskvärt, att en mera smidig utväg öppnas för sådan omprövning av procentsatsen, vartill utveck- lingen kan giva anledning. Vid bestämmandet av procentsatsen torde hänsyn böra tagas även till andra omständigheter än fastigheternas genomsnittliga avkastning. Här framträder bland annat spörsmålet, i vad mån enskilt vinst- intresse lämpligen kan tillförsäkras ett visst utrymme, genom att procent- satsen sättes något under vad som eljest skulle ha varit den passande stor- leken. Om sålunda en räntesats av exempelvis fem procent antages vara den som bäst motsvarar de genomsnittliga avkastningsförhållandena, skulle en reducering till fyra procent kunna sägas i stort sett innebära, att den oför- tj änta värdestegringen indrages till åttio procent.

På grund av det anförda har i första stycket av denna paragraf upptagits en bestämmelse, som innehåller att ränta å värdestegringshypotek skall utgå

efter den procentsats som riksdagen fastställer. Det överlämnas åt riksdagen att sj älv avgöra, om fastställandet skall ske för viss tid eller tillsvidare. Emel- lertid torde kunna förutsättas att anordningen icke skall behöva leda till att räntesatsen omprövas alltför ofta. Såsom redan antytts, behöver en diskonto- ändring eller en ändring av obligationsräntan icke nödvändigt draga med sig att räntesatsen på värdestegringshypotek ändras på motsvarande sätt. Att sistnämnda räntesats får vara oberoende av marknadsräntorna kan i före- kommande fall tänkas mildra verkningarna av räntestegring.

Enligt 8 & äger fastighetsägaren att av den värdestegring, som motsvarar skillnaden mellan utgångs- och ingångsvärdet, tillgodoräkna sig vad han själv framkallat genom nyttig anläggning eller förbättring. Den rätt till för- tjänt värdestegring, som sålunda förefinnes, kommer enligt 9 5 till uttryck på så sätt, att expropriationsdomstolen fastställer hypoteksgränsen, vilket innebär en utvidgning uppåt av det hypoteksfria värdet. Det fysiska under- laget för detta värde utgöres emellertid av föremål, vilkas existens icke i likhet med jordens kännetecknas av en obegränsad varaktighet. Föremålen —— i främsta rummet byggnader — äro underkastade en fortgående kvalitets- försämring till följd av mekanisk slitning, angrepp av skadedjur och andra liknande orsaker. Såväl härigenom som genom en efter hand uppkommande allmän otidsenlighet blir en byggnad allt mindre värdefull, och till slut inträ- der den situation, då ett fortsatt underhåll av byggnaden ej längre lönar sig. När den fysiska livslängden sålunda gått till ända, representerar byggnaden ej längre något tillskott till fastighetsvärdet.

En dylik fortgående värdeminskning på byggnader kräver tydligen beak- tande vid en indragning av den oförtjänta värdestegringen. Om det hypo- teksfria värdet blir av samma omfattning, som blivit bestämd när en byggnad uppförts och haft sitt maximala värde, innebär detta, att hypoteket succes- sivt reduceras, efter hand som ifrågavarande värdeminskning föranleder lägre utgångsvärden. Härigenom kommer proportionen mellan hypotek och hypoteksfritt värde att förskjutas till fördel för fastighetsägaren, utan att denne genom någon motsvarande insats gjort sig förtjänt av en sådan fördel. Ett sådant resultat vore tydligen mindre tillfredsställande. Den rätt att till- godoräkna sig värdestegring, som enligt 8 5 tillagts fastighetsägaren, leder följdriktigt därhän, att fastighetsägaren själv måste bära en värdeminsk- ning av förevarande slag. Att närmare reglera hur och i vilken omfattning detta skall ävägabringas förutsätter emellertid ett ställningstagande till åt— skilliga rättstekniska och ekonomiska problem.

Till en början gäller att bestämma på vad sätt ett korrektiv med angivna syfte lämpligen skall kunna infogas i värdestegringshypotekets tekniska kon- struktion. Den närmast till hands liggande tanken vore måhända, att hypo- teksgränsen finge successivt justeras nedåt i takt med värdeminskningen på byggnaden. En sådan lösning skulle emellertid te sig mycket oläglig. Såsom i

skilda sammanhang framhållits, är det särskilt med hänsyn till fastighets- krediten av stor vikt, att hypoteksgränsen skall kunna förskjutas allenasti en riktning, nämligen uppåt. Förkastas alltså metoden att låta hypoteket utvid- gas nedåt, återstår möjligheten att utvidga detsamma uppåt, d.v.s. att till själva hypoteket foga vad som skulle kunna kallas ett tilläggshypotek, vars belopp skulle motsvara beloppet av det allmännas ersättningsanspråk i anled- ning av värdeminskningen på byggnaden. Tilläggshypoteket skulle naturligt- vis förräntas i likhet med själva hypoteket. Med denna lösning undvikes de nyss antydda olägenheterna. Det är emellertid tydligt att andra, om ock mindre svåra avigsidor skulle komma att framträda. Dessa sammanhänga därmed att hypoteksbeläggningen med tiden skulle komma att alltmer förlora sambandet med det verkliga fastighetsvärdet, sådant detta blivit bestämt genom åsättandet av ett utgångsvärde. Även om tilläggshypoteket bokfördes såsom en särskild post, icke ingående i det egentliga värdestegringshypoteket, skulle likväl ej kunna undvikas, att fastighetsägaren nödgades förränta ett med tiden ständigt ökat belopp, för vilket komme att saknas täckning i fastig- heten. Det kan befaras att en sådan anordning skulle utgöra en stark frestelse för fastighetsägaren att arrangera en exekutiv auktion för att därigenom fri- göra fastigheten från tilläggshypoteket.

En ur praktisk synpunkt bättre lösning bör emellertid kunna erhållas, om man låter det tänkta tilläggshypoteket bli föremål för en successiv avlösning, t. ex. i form av en årlig kapitalbetalning. Storleken av en dylik årlig avgift — jämkningsavgiften _ bör i så fall icke överstiga vad som åtgår för avlösning av den efter den fastställda procentsatsen utgående perpetuella räntan å ett tänkt tilläggshypotek, som motsvarar byggnadens förslitning under loppet av ett år. Att avgiften i själva verket bör sättas icke oväsentligt lägre än vad nu angivits följer därav, att den icke lämpligen skulle kunna restitueras i det tänkbara fall att hypoteket och därmed räntebetalningen upphörde till följd av nedgång i fastighetsvärdet.

Jämkningsavgiften betyder alltså att en utvidgning _ nedåt eller uppåt _ av värdestegringshypoteket som följd av värdeminskning ä byggnad und- vikes. Till sin rättsliga natur blir avgiften därför en amortering. Den innebär detsamma som om fastighetsägaren erlagt betalning för ett motsvarande värdeskikt i fastigheten. Vid omprövning av hypoteket kommer detta sålunda _ under förutsättning att ny markvärdestegring ej inträtt _ att nedsättas med minst lika stort belopp som avgiften för förfluten hypoteksperiod. När fastighetsvärdet på grund av byggnadens nedslitning sjunkit ned till hypo- teksgränsen, kommer hypoteket vid omprövning att helt bortfalla och därmed även fortsatt betalning av jämkningsavgift.

J ämkningsavgif tens bestämmande är tydligen en uppgift som bör ankomma på expropriationsdomstolen. Denna har, så snart den skall värdera en fastig- het med ännu icke rivningsmogen bebyggelse, anledning att kalkylera med en viss avskrivning motsvarande den fortskridande reduceringen av skillna-

den mellan avkastningsvärde och tomtvårde för nybebyggelse. Då bestäm- mandet av denna avskrivning förutsätter ett ställningstagande till frågan om fastighetens ekonomiska livslängd, torde det falla sig naturligt och ändamåls- enligt, att i samband härmed även den för jämkningsavgiften grundläggande fysiska livslängden tages i betraktande. Att båda dessa frågor bedömas i ett sammanhang torde väsentligt underlätta möjligheten att göra en rättvis avvägning i det särskilda fallet.

Det har av praktiska skäl synts lämpligt, att jämkningsavgiften påföres hypoteksbrevet såsom en med räntan samordnad betalningsförpliktelse. Ehuru det i och för sig vore tänkbart, att jämkningsavgift skulle kunna ut- tagas även i vissa fall, där utgångsvärdet stannat vid eller under hypoteks- gränsen, har en sådan anordning likväl icke synts böra förordas. Är mark- värdestegringen icke större än att den helt neutraliseras av byggnadens ned- slitning, bör det allmännas intresse kunna anses tillräckligt tillgodosett genom möjligheten att expropriera fastigheten mot en löseskilling motsvarande hypoteksgränsen. För att jämkningsavgift skall kunna uttagas bör alltså krävas, att ett hypotek, om än aldrig så litet, blivit pålagt fastigheten. Såsom en rimlig och naturlig begränsning i avgiftsuttagandet framstår också, att avgift beräknas allenast när fastigheten vid värderingstillfället är försedd med byggnad som ännu icke är rivningsmogen.

Av det sagda följer att jämkningsavgiftens bestämmande blir en uppgift som expropriationsdomstolen har att lösa vid utgångsvärderingen. En fråga för sig är emellertid, huruvida och i vad mån vid avgiftens beräknande hänsyn skall tagas till förhållandena under den period som föregått utgångsvärde- ringen. Härmed sammanhänger spörsmålet om den betydelse, som underhållet av byggnaden bör erhålla för beräknandet av avgiften. Givet är att om en byggnad underhålles sämre än normalt, dess fysiska livslängd därigenom kan förkortas, ett förhållande som i så fall borde leda till högre jämkningsavgift. Tydligt är också att expropriationsdomstolen, åtminstone i mera flagranta fall, har möjlighet att konstatera, huruvida underhållet blivit eftersatt. Att expropriationsdomstolen, om underhållet av byggnaden framstår såsom osed— vanligt dåligt, pålägger högre jämkningsavgift än eljest, är desto mera påkal- lat, som möjligheten av en dylik avgiftsförhöjning bör kunna effektivt för- hindra, att fastighetsägarna av hänsyn till hypoteksbeläggningen frestas att lämna byggnaderna utan erforderligt underhåll.

Om expropriationsdomstolen i övrigt skulle vara skyldig att beräkna jämk- ningsavgiften efter den konkreta fysiska nedslitningen under den närmast föregående perioden, torde emellertid praktiska svårigheter komma att in- ställa sig. I sakens natur ligger att nedslitningsgraden för en viss byggnad icke kan rätt fastställas enbart medelst okulär besiktning. En avsevärd slit- ning kan ha skett, utan att denna avsatt resultat i form av några utifrån skönjbara brister. Det synes därför ofrånkomligt att beräknandet av jämk- ningsavgiften _ frånsett vad nyss anförts om fall av osedvanligt dåligt under-

håll _ måste ske på grundval av en abstrakt bedömning, d. v. 5. genom att utgå från den genomsnittliga fysiska livslängden för en byggnad av den ifråga- varande typen och beskaffenheten. Med denna metod blir jämkningsavgiften icke en funktion av den slitning som redan skett. Då det ur skilda synpunkter kan vara motiverat att jämkningsavgiften eftergives för den tid som förflyter mellan hypoteksansökningen och hypotekets fastställande, synes avgiften böra konstrueras såsom en ärlig betalning av den framtida värdeminskning som vid värderingstillfället kan uppskattas med utgångspunkt från byggna- dens fysiska livslängd.

I enlighet med det nu sagda kommer storleken av jämkningsavgiften att främst bliva beroende av vad expropriationsdomstolen anser om fysiska livs- längden för den bebyggelse som i det särskilda fallet finnes på fastigheten. Anses denna livslängd utgöra exempelvis 100 år, kan den kostnadssumma, som åtgått för byggnadernas uppförande, helt avskrivas under samma tid med ett årligt belopp motsvarande en procent av kostnadssumman. Det är emellertid klart att livslängden varierar betydligt allt efter byggnadens art. Till jämförelse må nämnas, att enligt 1942 års förslag rörande värdestegrings- skatt värdeminskningen beräknades utgöra, för stenhus en halv procent och för trähus trefjärdedels procent för år av det i taxeringsvärde ingående bygg- nadsvärdet efter avdrag för därtill hörande särskilt maskinvärde. Beträffande jordbruksfastighet bestämdes avdragsprocenten till en halv procent av det i taxeringsvärde ingående jordbruksvårdet med undantag av därtill hörande skogsmarksvärde. I fråga om byggnader, använda för industriellt ändamål, ansågs utmätandet av riktig avdragsprocent kunna föranleda svårigheter. Värdeminskningen skulle här bestämmas under vederbörligt hänsynstagande till den större eller mindre grad av slitning, som fastigheten kunde vara under- kastad, dock högst till en och en halv procent av byggnadsvärdet efter avdrag för därtill hörande särskilt maskinvärde.

När den fysiska livslängden på antydda sätt skall tagas till bestämnings- grund för jämkningsavgiften, uppstår bland annat frågan på vilket värde den avsedda avskrivningsprocenten skall beräknas. Att såsom i 1942 års för- slag söka utgångspunkten i taxerade byggnadsvärdet skulle knappast vara lämpligt med hänsyn till den ordning i övrigt, som avses skola tillämpas för värdestegringshypotek. Den principiellt riktiga utgångspunkten torde vara anskaffningskostnaden för byggnaden; förutsatt givetvis att hänsyn icke skall tagas till inträffad penningvärdeförsämring. Att denna kostnad måhända för vissa äldre byggnader icke alltid kan exakt angivas, lärer icke vara avgörande, då en dylik osäkerhet i allt fall icke skall gå ut över fastighetsägaren.

Den fråga som härefter skall besvaras gäller den avskrivningsprocent efter vilken byggnadens värdeminskning skall uträknas. Att här lagfästa vissa procenttal såsom normerande för särskilda slag av byggnader vore knappast den smidigaste lösningen. Det synes riktigare att expropriationsdomstolen med stöd av allmän erfarenhet och byggnadsforskning själv bildar sig en

mening om byggnadens sannolika fysiska livslängd och bestämmer avskriv- ningsprocenten i överensstämmelse härmed. Att vid en sådan bedömning viss ledning står att erhålla från skilda rättsområden, där liknande spörsmål tidi- gare blivit prövade, är naturligt. Vad beträffar beskattningsmyndigheternas tillämpning av reglerna om värdeminskningsavdrag vid taxering måste emel- lertid observeras att dessa avdrag även inbegripa annan värdeminskning än fysisk förslitning. Att en byggnad till följd av fortskridande markvärdesteg- ring eller på grund av dess samhörighet med en viss kortvarig konjunktur kan tänkas ha en ekonomisk livslängd, som är väsentligt kortare än den fysiska, synes ej böra utgöra skäl till förhöjning av jämkningsavgiften.

Även om sålunda jämkningsavgiftens storlek bör kunna variera från fall till fall, kan det dock ur synpunkten av rättssäkerhet vara motiverat, att lagen angiver en viss maximigräns, som icke får överskridas vid avgiftens fastställande. Med beaktande av olika på frågan inverkande omständigheter har det synts ändamålsenligt att denna gräns sättes vid en procent av vad byggnadens uppförande kostat. Att medgiva en förskjutning av gränsen i fall av bristande underhåll har icke ansetts vara av behovet påkallat. Då frågan om påförande av jämkningsavgift knappast kan väntas få någon större prak- tisk betydelse för andra anläggningar än byggnader, torde regleringen kunna begränsas till att avse byggnader.

Gången i bestämmandet av jämkningsavgiften må belysas med följande siffror. Först anges anskaffningskostnaden, exempelvis till 1.000.000 kronor. Nästa faktor blir livslängden, som till exempel bestämmes till 100 år. En pro- cent av detta belopp blir 10 000 kronor. Detta belopp utgör det tänkta till- läggshypotek som förutsättes skola bli avlöst. — Om det tänkta hypoteket skulle förräntas efter fyra procent _ vilket blir 400 kronor — och kapitali- sering sker efter talet 20, erhålles siffran 8000. Jämkningsavgiften skall följaktligen enligt exemplet utgöra 8 000 kronor per år.

Den reglering som på nu anförda skäl synts böra komma till stånd har fått sin plats i andra stycket av förevarande paragraf. Det har stadgats att till utjämning av sådan värdeminskning, som kan uppkomma genom slitning eller bristande underhåll av byggnad, å hypoteket skall, efter expropriations- domstolens bestämmande, i samma ordning som gäller för ränta erläggas en årlig jämkningsavgift, ej överstigande en procent av vad byggnadens upp- förande kostat. Av stadgandets innehåll och placering framgår, att om de skedda värderingarna icke lämnat utrymme för någon hypoteksbildning, någon jämkningsavgift ej skall uttagas. För att stadgandet skall få betydelse erfordras alltså, att den markvärdestegring, som försiggått mellan ingångs- och utgångsvärderingarna, icke varit så obetydlig, att den helt neutraliserats av värdeminskning på byggnaderna.

Vid exekutiv auktion förutsättes att likställighet föreligger mellan ränta och jämkningsavgift.

Såsom redan i annat sammanhang antytts kan oförtjänt värdestegring upp— komma på en fastighet, oaktat denna ännu icke lämnar större avkastning än tidigare. Ett typiskt exempel härpå erbjuder det fall, att en jordbruksfastig- het i närheten av ett samhälle är avsedd att exploateras för tätbebyggelse. Har en sådan fastighet, efter det att värdestegringshypotek sökts i densamma, kommit att omfattas av fastställd stadsplan, kan en utgångsvärdering genom- föras på grundval av den i stadsplanen angivna byggnadsrätten. Den plan— värdestegring, som därvid konstateras, föranleder att ett hypotek beviljas i fastigheten. Härmed är emellertid icke avgjort, att denna omedelbart kommer att tagas i anspråk för den avsedda nya användningen. Det är tvärtom sanno- likt, att en avsevärd tid kommer att förflyta, innan en exploatering påbörjas, och en ännu längre tid, innan jordbruksfastigheten omvandlats till en utbyggd tätortsdel. Självfallet skall marken icke under hela denna väntetid ligga oan- vänd. Det normala är att jordbruksdriften i en eller annan form fortsätter, så länge någon del av den ursprungliga fastigheten kan disponeras för sådant ändamål. Att fastställelse av stadsplanen medför byggnadsförbud i viss ut— sträckning behöver i allmänhet icke betyda sådan inskränkning i möjlig- heterna att utnyttja marken på ett ekonomiskt rimligt sätt, att någon lös- ningsskyldighet för kommunen uppkommer enligt 48 å byggnadslagen.

Förutsatt att fastigheten i nämnda exempel — såsom vanligen blir fallet när kommunen ej själv ämnar exploatera marken _ förblivit i enskild ägo, skulle en redan i och med hypotekets tillkomst inträdd skyldighet att erlägga ränta på hypoteket kunna medföra en kännbar belastning för ägarens eko- nomi. Den värdetillväxt, som ägt rum och föranlett hypoteksbildningen, är ju grundad på antagande, att fastigheten skulle kunna lämna ökad avkastning genom att användas på annat sätt än det hittillsvarande. Men denna ökade avkastning existerar ännu icke, ity att fastigheten fortfarande användes för jordbruk. Värdetillväxten har _ om man vill begagna terminologien i 1942 års förslag rörande värdestegringsskatt — karaktären av onyttj at värde, och den situation föreligger, som enligt nämnda förslag skulle medföra ett upp- skjutande tills vidare av skatteplikten för värdestegringen. Det är att befara att den utgiftsökning, som en räntebetalning under förevarande omständig- heter skulle komma att betyda, merendels skulle tvinga ägaren att söka av- yttra fastigheten. Antagligen skulle ett sådant försök ofta möta svårigheter och icke kunna genomföras utan att viss förlust uppkomme. Av billighetshän- syn skulle en sådan anordning svårligen kunna upprätthållas, utan att kom- munen älades skyldighet att inlösa fastigheten. Emellertid skulle en dylik inlösningsskyldighet ej sällan medföra olägenheter för kommunen och kunna bliva alltför betungande för denna. Anordningen skulle härjämte, oavsett spörsmålet om inlösningsskyldighet, kunna vålla särskilda bekymmer genom en tendens till alltför forcerad takt i exploateringsverksamheten.

Det har av skäl som nu anförts synts påkallat, att den med värdestegrings- hypotek förbundna räntebetalningsskyldigheten mildras i sådana situationer

som den här ovan beskrivna. Närmast till hands ligger utvägen, att fastighets- ägaren får befrielse från erläggande av ränta och, om sådan finnes, jämk- ningsavgift, intill dess den förutsedda nya användningen av fastigheten bör- jar. Behovet av en dylik regel är naturligtvis icke begränsat till sådana fall där fastigheten, från att ha varit använd för jordbruk, skall användas för tät— bebyggelse. Liknande situationer kunna uppkomma när byggnadsrätten å redan tätbebyggd mark utökas, t.ex. därigenom att sjuvåningsbebyggelse blir tillåten där förut endast tvåvåningsbebyggelse varit medgiven eller där- igenom att ett utpräglat bostadsområde ändras till att avse bebyggelse med affärs— och kontorsfastigheter. Man kan i sådana fall tala om att fastigheten skall användas på annat sätt än det förhandenvarande. Att göra regeln till- lämplig även på sådana fall, där det endast är fråga om en intensifiering av den förhandenvarande användningen skulle kunna föra för långt. En mindre utökning av byggnadsrätten torde alltså icke böra betraktas såsom tillräcklig grund för befrielse från räntebetalningen.

Vad beträffar det speciella fall att fastigheten redan är belagd med värde— stegringshypotek kräver följdriktigheten, att fastighetsägaren fortsätter att betala på det gamla hypoteket intill dess tidpunkten för betalningsskyldig- heten å det nya hypoteket är inne.

Befrielsen bör naturligtvis icke sträcka sig längre än till dess fastighetens nya användning börjar. Fastmera äro fall tänkbara, där befrielsen lämpligen bör upphöra före denna tidpunkt. Sålunda kan sägas, att om fastigheten över- låtes, den huvudsakliga grunden för befrielsen därmed upphör. Den nye äga— ren har ju också möjlighet att vid sitt förvärv bedöma de med värdestegrings- hypoteket följande förpliktelserna. Han skulle tydligen kunna vara villig att betala högre pris för fastigheten, om befrielsen med räntebetalningen finge fortsätta än om så icke vore förhållandet. Från allmän synpunkt vore det emellertid en nackdel, om det högre priset skulle betalas. Resultatet härav bleve att överlåtaren gjorde en oförtjänt vinst av det slag som värdesteg- ringshypoteket har till uppgift att indraga. Visserligen kan sägas, att om befrielsen skall upphöra i och med överlåtelsen, detta kan få till följd, att den som överväger att köpa fastigheten helst uppskjuter köpet till dess exploa— tering kan ske. Om så skulle vara, torde detta emellertid icke böra bedömas såsom någon verklig olägenhet.

En anledning till att befrielse från räntebetalning hör upphöra före föränd— ringen i fastighetens användning finnes vidare i det fall, att fastighetsägaren underlåter att inom skälig tid genomföra förändringen. Möjligheten att njuta befrielse bör naturligtvis icke vara sådan, att den kan fresta en fastighetsägare till att i det längsta uppskjuta ett angeläget byggnadsföretag. Från allmän synpunkt kan det vara ett väsentligt intresse, att ett obebyggt område, som genom sin belägenhet särskilt väl lämpar sig för bostadsbebyggelse eller för industriella anläggningar, snarast möjligt tages i anspråk för avsett ändamål. Det kan givetvis också vara ett allmänt intresse att ett område, som är bebyggt

exempelvis med föråldrade och förfallna tvåvåningshus, med det snaraste ersättes av sådana höghus, som enligt en fastställd stadsplan skola få upp- föras. På samma grunder som nu antytts vila vissa redan nu gällande stad— ganden i byggnadslagen. Sålunda ger 45 5 första stycket nämnda lag staden en inlösningsrätt i det fall att mark, som ingår i byggnadskvarter, icke är bebyggd i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplanen och dennas genom- förande ej kan förväntas äga rum inom skälig tid utan stadens ingripande. Och i andra stycket i samma lagrum stadgas, att om ansökan om inlösen prövas icke kunna beviljas på den grund att stadsplanens genomförande kan förväntas äga rum inom skälig tid utan stadens ingripande, Konungen likväl kan på stadens begäran föreskriva viss skälig tid inom vilken bebyggelsen skall ha bragts i överensstämmelse med stadsplanen, vid äventyr att efter utgången av sagda tid nämnda hinder mot inlösen ej vidare skall anses före— ligga. De intressen, som dessa stadganden om inlösningsrätt skola tillgodose, kunna ej annat än ytterligare befrämjas, om nu tillika föreskrives, att befri- else från betalning av ränta och jämkningsavgift skall upphöra, när den tid- punkt är inne, då den nya användningen av fastigheten skäligen bör vidtaga. Det är troligt att en sådan föreskrift i många fall kan bespara kommunen besväret att anlita inlösningsförfarandet, ett besvär, som eljest med den före- slagna räntebefrielsen skulle ha kunnat bliva oftare aktualiserat än under nuvarande förhållanden.

Det torde kunna förutsättas, att ifrågavarande regler om befrielse från betalning av ränta och jämkningsavgift skola kunna tillämpas under samför- stånd mellan parterna, utan att i allmänhet härför någon offentlig procedur skall behöva träda i funktion. Klart är emellertid att det i särskilda fall kan uppkomma en tvist om tidpunkten för betalningsskyldighetens inträde. Det är i sådant fall naturligt att den som kräver betalning anhängiggör talan härom. Att tvisten i så fall icke bör prövas av allmän domstol utan av expro- priationsdomstolen torde vara tydligt.

I enlighet med vad här ovan anförts har i tredje stycket av förevarande para- graf upptagits såsom en huvudregel, att om hypotekets belopp helt eller delvis blivit fastställt på grundval av antagande, att fastigheten skulle kunna lämna ökad avkastning genom att användas på annat sätt än det förhandenvarande, fastighetsägaren i motsvarande mån skall få njuta befrielse från erläggande av ränta och jämkningsavgift, intill dess den nya användningen börjar. Såsom ett undantag från denna huvudregel har vidare föreskrivits, att befrielse varom nu är sagt, skall upphöra, när fastigheten överlåtes eller den tidpunkt är inne, då den nya användningen skäligen bör vidtaga. Slutligen har till detta stycke fogats en bestämmelse om att expropriationsdomstolen, när tvist uppkommer om tidpunkten för betalningsskyldighetens inträde, skall skilja mellan parterna.

427 14 &.

I den allmänna motiveringen har framhållits, att värdestegringshypoteket såsom civilrättsligt institut erbjuder många likheter med fordringsinteck- ningen. De båda instituten kunna i juridiskt-tekniskt hänseende i viss ut- sträckning bygga på samma grund. Bland de regler som utformats för in- teckningsinstitutet och vilka i detta sammanhang tilldraga sig uppmärksam- het äro reglerna om gemensamma inteckningar. För det fall att värdesteg— ring hänför sig till ett flertal fastigheter kunde även ett system med gemen- samt värdestegringshypotek ifrågasättas.

Enligt gällande inteckningsförordning är det medgivet att inteckna flera fastigheter för samma fordran. De särskilda fastigheternas ansvar för den gemensamma inteckningen är i första hand delat efter fastigheternas värden. Om brist emellertid uppstår i någon fastighet, uttages bristen ur de andra fastigheterna. Systemet innebär alltså att ansvaret för gemensamt inteck- nade fastigheter är primärt ett delat ansvar, subsidiärt ett solidariskt ansvar. Genom särskilda regler om exekution i gemensamt intecknade fastigheter kan gemensamheten i ansvar alltid göras fullt gällande vid exekution.

En anordning med gemensamt värdestegringshypotek måste tydligen, i analogi med den gemensamma inteckningen, innebära någon form av soli- dariskt ansvar för värdestegring som hänför sig till flera fastigheter. Fråga blir då om ett solidariskt ansvar är förenligt med värdestegringshypotekets konstruktion.

Såsom värdestegringshypoteket konstruerats innebär det att en fastighets värde ovanför en viss gräns, hypoteksgränsen, förbehålles det allmänna. Hypoteket skall ligga fast förankrat inom det värdeskikt som bildats ovan hypoteksgränsen. Vad som finns därunder, det 5. k. hypoteksfria värdet, står ej till förfogande såsom realisationsobjekt för hypoteket. Vid exekutiv för— säljning av en hypoteksbelagd fastighet kan likvid således ej utfalla på hy- poteket, med mindre köpeskillingen och vad därtill skall läggas lämnar till- gång till ett överskott, sedan det hypoteksfria värdet till fullo täckts (20 5). Av det anförda framgår, att gemensamhet i ansvar för värdestegringshypo- tek icke skulle kunna göras gällande i det under hypoteksgränsen liggande värdeskiktet. Det ovan hypoteksgränsen förefintliga värdeskiktet är redan förbehållet det allmänna. En regel om gemensamt värdestegringshypotek är följaktligen oförenlig med hypotekets konstruktion. Ett uttryck härför är redan det i 10 5 upptagna stadgandet därom att expropriationsdomstolen skall, sedan fastigheten efter ingångsvärdets fastställande undergått delning, för envar av de nya fastigheterna angiva hypoteksgränsen och utgångsvär— det. Detta stadgande tager emellertid ej sikte på det fall att det från början är fråga om flera fastigheter. För tydlighetens skull torde förbudet mot stiftande av gemensamt hypotek böra meddelas genom en särskild regel. En sådan har införts i första stycket av förevarande paragraf.

Stadgandet att hypotek ej må stiftas i flera fastigheter gemensamt hindrar

icke att ett hypotek likväl kan komma att gälla i flera fastigheter. Detta kan inträffa genom att en fastighet delas sedan hypotek stiftats. I 10 5 har be- handlats det fall att fastigheten delats efter ingångsvärdets fastställande. När delning sker sedan hypotek beviljats är hypoteksproceduren slutförd och expropriationsdomstolen skild från befattningen med hypoteksärendet. Den nu aktuella frågan kan därför icke såsom i det i 10 & reglerade fallet lösas genom ett särskilt förfarande i samband med den normala hypoteks— proceduren. Två lösningar äro tänkbara. Den ena är att bestämma, att varje ny fastighet endast skall häfta för visst belopp av hypoteket. Den andra är att föreskriva en omedelbar uppdelning av hypoteksbeloppet så att sär- skilda hypotek bildas i de nya fastigheterna.

Väljes den första lösningen skulle expropriationsdomstolen icke behöva företaga uppdelning av hypotek i samband med varje delning av hypoteks- belagd fastighet. Den tänkta regeln finge betydelse så snart någon av de nybildade fastigheterna genom frivillig försäljning komme i ny ägares hand. Skyldigheten att erlägga hypoteksränta skulle då fördelas på fastigheterna efter måttet av deras ansvar för hypoteket. Detta kunde ske relativt obun- det genom en intern uppgörelse fastighetsägarna emellan. Någon anledning att däri engagera stat eller kommun förefunnes knappast. Huvudsaken vore att räntan betalades; hur fastighetsägarna sinsemellan fördelade bördan vore för stat och kommun likgiltigt. Regeln finge även tillämpning när någon av fastigheterna bleve föremål för exekution. Vid den exekutiva för- säljningen måste fastighetens ansvar för hypoteket vara bestämd. Uppdel— ning av hypoteket kunde ske såsom ett led i exekutionsförfarandet. I detta ingår bl. a. att utmätningsmannen skall verkställa värdering av fastigheten; för denna uppgift har han möjlighet att använda sakkunnig hjälp. Fastig- hetens ansvar för hypoteket kunde bestämmas i anslutning till värderingen. Förutom vid räntebetalning och exekutiv försäljning kan det i vissa situa- tioner bli nödvändigt att utröna till vilket belopp hypoteket gäller i var och en av de nya fastigheterna. Härvid vore det ej alltid möjligt att använda nå- got av de nyss skildrade tillvägagångssätten. Från en fastighet, vari hypotek blivit beviljat, verkställes t. ex. en avstyckning. Det kunde visa sig svårt att sälja den nybildade fastigheten, så länge ingen med säkerhet visste till vilket belopp hypoteket gällde i fastigheten. Detta ginge visserligen att räkna ut på ett ungefär med ledning av den diskuterade regeln, men den eventuelle köparen nöjde sig kanske ej härmed utan ville ha ett auktoritativt besked så att han med bestämdhet kunde säga sig vad han gåve sig in på. Om fas- tighetsägaren önskade belåna den nybildade fastigheten torde det ofta komma att inträffa att långivare vägrade bevilja kredit, så länge det ej vore helt klart för vilket belopp hypoteket gällde i fastigheten.

I de nu anförda fallen skulle den diskuterade regeln försvåra fastighetsom- sättningen och medföra olägenheter för fastighetskrediten. Med hänsyn till dessa nackdelar och de tillämpningssvårigheter som äro förenade med regeln,

är det tydligen enklare och ändamålsenligare att införa en föreskrift om uppdelning av hypoteket i samband med fastighetsbildningen.

Fråga blir då efter vilken grund hypoteket skall fördelas på de olika fas- tigheterna. Liksom vid fördelning av ingångsvärdet i det fall som regleras i 10 & synes det naturligt att tillämpa den princip, som gäller beträffande inteckning för fordran när fastighet delas. Hypoteket skall alltså fördelas i förhållande till fastigheternas värden.

När hypoteksbeloppet uppdelas på de nybildade fastigheterna, fastställes därmed också hypoteksgräns och utgångsvärde för varje fastighet. Dessa hypoteksgränser och utgångsvärden skola bilda utgångspunkter för bedöm- ning även av värdestegring eller värdeminskning, som den odelade fastig- heten kan ha undergått efter utgångsvärderingen. För att detta skall bli möjligt, är det tydligen nödvändigt att vid hypotekes uppdelning utgå ifrån värdeförhållandet mellan fastigheterna vid tiden för utgångsvärderingen.

För att uppdelning av hypotek skall komma till stånd utan omgång, torde initiativet till uppdelningen kunna anförtros lantmätare eller mätnings— man, som företagit jorddelningsförrättningen. Om delning sker genom tomtindelning, som jämlikt 1 kap. 3 5 lagen den 12 maj 1917 om fastig- hetsbildning i stad har avstyckande verkan, torde uppdelning av hypotek utan särskilt stadgande kunna påkallas av mätningsman, som verkställer mätning av tomten.

I överensstämmelse med vad ovan anförts har i paragrafens första stycke stadgats, att om delning sker av fastighet, vari värdestegringshypotek är beviljat, hypoteket skall gälla i envar av de nya fastigheterna efter värde- förhållandet mellan dem vid tiden för utgångsvärderingen; varvid det skall åligga förrättningsmannen att hos expropriationsdomstolen påkalla uppdel- ning av hypoteket.

Objektet för värdestegringshypoteket kan förändras därigenom att fas- tigheten sammanlägges med annan fastighet. Eftersom sammanläggning innebär att däri ingående fastigheter bilda en fastighet, bör tydligen hypotek, som förut gällt i någon av fastigheterna, efter åtgärden i stället besvära den nybildade fastigheten. En fråga blir emellertid vilket läge i förmånsrätts- hänseende hypoteket skall få.

I lagen den 18 juni 1926 om sammanläggning av fastigheter å landet före- skrives som huvudregel, att sammanläggning av intecknade fastigheter en- dast får ske om fastigheterna äro intecknade på sådant sätt att inteckning- arna kunna gälla med orubbad prioritet i den nybildade fastigheten, eller, för det fall de äro intecknade på annat sätt, om envar inteckningshavare medgivit sammanläggningen på grundval av preliminärt upprättad för— månsordning för inteckningarna i den sammanlagda fastigheten. Förslag till sådan förmånsordning upprättas av ägodelningsdomaren. Om det finnes ändamålsenligt, må ägodelningsdomaren utsätta sammanträde för förhand- ling om förmånsrättsordningen. I lagen upptagas tvingande regler om sam-

manträdets utlysande, vilka angiva vad som erfordras för att sakägare skall anses rätteligen kallad. Förslag till förmånsordning skall för att bli gällande även godkännas av den som sökt sammanläggningen, d. v. s. ägaren av de fastigheter som ingå i sammanläggningen. För stad och vissa stadsliknande samhällen finnas motsvarande regler i lagen den 12 maj 1917 om fastighets- bildning i stad.

Är någon av de fastigheter som skola sammanläggas belastad med värde— stegringshypotek, måste förslag till förmånsordning med angivande av den nybildade fastighetens hypoteksgräns upprättas i sammanläggningsärendet. Vid sammanläggning kan nämligen värdestegringshypotekets läge icke förbli orubbat, eftersom det hypoteksfria värdet ökas. Hypoteksgränsen måste följaktligen skjutas uppåt för att icke någon del av detta värde genom sammanläggningen skall gå förlorad för fastighetsägaren. Hypoteksgränsen ligger t. ex. vid 500 000 kronor. Den med hypotek belastade fastigheten skall sammanläggas med en fastighet, vars värde uppskattas till 200 000 kronor. Detta värde skall läggas till nyssnämnda 500 000 kronor, och vid ett värde av 700 000 kronor kommer alltså hypoteksgränsen i den sammanlagda fas- tigheten att ligga. Hypotek kan förekomma i flera av de fastigheter, som skola sammanläggas. Den i nyssnämnda exempel omnämnda fastigheten, vars värde uppskattats till 200 000 kronor, tänkes också vara belastad med hypotek. Hypoteksgränsen i denna fastighet antages ligga vid 150 000 kro- nor. I detta fall är det sistnämnda värde — fastighetens hypoteksfria värde _ som skall adderas till motsvarande värde — 500 000 kronor _ i den andra fastigheten. Summan utgör 650 000 kronor, och där kommer hypo— teksgränsen i den nya fastigheten att ligga.

Äro alla de fastigheter som skola sammanläggas belastade med värde- stegringshypotek, torde den nybildade fastighetens hypoteksgräns utan svå— righet kunna fastställas med ledning av de av expropriationsdomstolen be- stämda värdena. Så snart någon av sammanläggningsfastigheterna icke be- sväras av värdestegringshypotek, måste emellertid dess värde bestämmas för att hypoteksgränsen i den nybildade fastigheten skall kunna angivas i för- månsordningen. I sådant fall torde ofta sammanträde för förhandling om för- månsordningen bli erforderligt. Vid sammanträdet _ till vilket självfallet även hypotekshavarna skola kallas — blir ägodelningsdomarens främsta uppgift att söka ena sakägarna om värdet. Detta kan möta svårigheter då så- väl fastighetsägaren som inteckningshavarna ha intresse av att något topp- värde ej går förlorat. För att sammanläggningen ej skall förhindras genom oenighet om hur hypoteksgränsen bör angivas i förmånsordningen, är det nödvändigt att ägodelningsdomaren får möjlighet att anlita expropriations- domstolen för värdering av fastighet som ingår i sammanläggningen.

Om mera än en av de fastigheter som sammanläggas är besvärad av värde— stegringshypotek, bör denna belastning i den sammanlagda fastigheten bilda

ett hypotek och nya hypoteksbrev skola fördenskull utfärdas efter samman- läggningen.

I andra stycket av förevarande paragraf har upptagits ett stadgande, som reglerar det fall att sammanläggning skall ske. Sålunda föreskrives, att om fastigheter skola sammanläggas och någon av dem är belastad av värde— stegringshypotek, förslag till förmånsordning med angivande av den nybil— dade fastighetens hypoteksgräns skall upprättas i sammanläggningsärendet. Ägodelningsdomaren må, där så finnes erforderligt för förmånsordningens genomförande, anlita expropriationsdomstolen för värdering av fastighet, som ingår i sammanläggningen.

Ett ofta förekommande fall är att från en fastighet avstyckas ett område under villkor om sammanläggning med annan fastighet. Området blir aldrig någon självständig fastighet utan uppgår efter avstyckningen omedel- bart i en genom sammanläggning nybildad fastighet. Är värdestegringshypo- tek beviljat i den fastighet varifrån omrädet avskiljes, måste uppdelning av hypoteket komma till stånd för att hypoteksgränsen för den sammanlagda fastigheten skall kunna angivas. De i första stycket meddelade bestämmel- serna om uppdelning av hypotek förutsätta att för sig bestående fastigheter uppkomma genom jorddelningen. En kompletterande föreskrift har där— för upptagits i paragrafens tredje stycke. Enligt denna föreskrift skall vad i första och andra styckena sagts för det fall att fastighet delas eller sam- manlägges med annan fastighet tillämpas även när del av fastighet avstyckas för sammanläggning. _ Om området som avstyckas är litet, torde fastig— hetsägaren ofta till underlättande av sammanläggningen komma att inlösa den del av hypoteket, som belöper på området.

15 5.

En indragning av oförtjänt värdestegring med hjälp av värdestegrings- hypotek kan försiggå enligt tre huvudmetoder. Den första — som kan till- lämpas redan innan hypoteket färdigbildats — består däri, att det allmänna, när förutsättningar härför finnas, genom expropriation eller genom inrop på exekutiv auktion förvärvar äganderätt till fastigheten mot ett vederlag, som motsvarar det hypoteksfria värdet. Den andra metoden _ vilken helt och hållet är beroende av fastighetsägarens fria val _ innebär att hypoteket infrias genom betalning av det kapitalbelopp varå hypoteket lyder. Medan det enligt båda dessa metoder sker en indragning, som i viss mening är total, blir så knappast förhållandet, när indragningen försiggår enligt den tredje metoden. Denna innebär att fastighetsägaren, därest stadgade be— tingelser för en sådan betalningsskyldighet äro för handen, erlägger en årlig ränta på hypoteket, en ränta som emellertid förutsättes vara något lägre än den fria marknadens ränta för lån i motsvarande läge. Den värde- begränsade äganderätt, under vilken fastigheten sålunda innehaves efter

hypotekets färdigbildande, inbjuder särskilt genom räntebetalningsskyldig- heten till viss jämförelse med den nuvarande tomträtten.

Ur synpunkten av det allmännas intresse av största möjliga indragnings- vinst skulle det uppenbarligen vara önskvärt, att räntebetalningen fullstän— digt anpassades efter de fortlöpande förändringarna i fastighetsvärdet. För att förverkliga ett sådant önskemål skulle i så fall erfordras att fastighets— värdet varje år, eller måhända ännu oftare, bleve kontrollerat. En sådan ständigt fortgående undersökning torde emellertid av praktiska skäl icke kunna anordnas när, såsom förslaget avser och jämväl tomträttslagstift- ningen innebär, värderingen av fastigheten skall ske med beaktande av de individuella omständigheterna och i den betryggande formen av en dom- stolsprocedur. Det blir då nödvändigt att i viss mån begränsa frekvensen av de tillfällen då en nyvärdering kan äga rum. Härvid framstår såsom ändamålsenligt, att den av värdeutvecklingen beroende omregleringen av hypoteket och därmed av räntebetalningen knytes till vissa i lagen angivna tidsperioder.

Enligt tomträttslagstiftningen gäller beträffande omprövning av avgäld såsom huvudregel, att varje period skall utgöra tjugu år, om ej längre tid överenskommes. Såsom undantag härifrån har dock stadgats, att om tomt— rätt upplåtes väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse, överens- kommelse må träffas om kortare perioder än nyss nämnts, dock minst tio år. Dessa bestämmelser torde få bedömas mot bakgrunden därav, att värde- stegringsindragningen i form av avgäldsförhöjning försiggår från tomträtts- havaren till markägaren. En avgäldsförhöjning är därför ägnad att minska värdet av tomträtten och därmed av tomträttskreditens underlag. Detta för- hållande torde nödvändiggöra att möjligheten till avgäldsreglering hålles inom snäva gränser, så att icke tomträttshavarens och kreditgivarens in- tresse av ekonomisk trygghet eftersättes. Den omförmälda undantagsbe- stämmelsen har motiverats därmed, att det vid tiden för upplåtelse av tomträtt för affärsbebyggelse ofta råder ovisshet angående den upplåtna markens lämplighet för det i upplåtelsen angivna ändamålet och att det därför för båda kontrahenterna är önskvärt med möjlighet till omprövning efter relativt kort tid.

De skäl som sålunda förestavat periodbestämningen i tomträttslagstift- ningen lära icke ha giltighet i fråga om värdestegringshypotek. Såsom detta institut konstruerats, kan en indragning av den oförtjänta värdestegringen icke föranleda någon minskning av det värde _ det hypoteksfria värdet _ som tillkommer fastighetsägaren och bildar underlaget för hans kredit. Av systemet följer alltså icke i och för sig något behov att tillförsäkra rätts- ägarna ett särskilt skydd genom tvingande bestämmelser om en lång mi- nimitid mellan omprövningarna. Tydligt är emellertid att de praktiska syn- punkterna _ icke minst önskemålet att expropriationsdomstolens verksam- het underlättas _ böra kunna motivera, att värdestegringshypoteket får

gälla oförändrat under en viss icke alltför kort tidsperiod. Längden av en sådan period har synts lämpligen kunna bestämmas till tio år, med möj- lighet för hypotekshavaren och fastighetsägaren att överenskomma om kor— tare eller längre tid. I samband härmed har föreslagits bestämmelse, att såväl fastighetsägaren som hypotekshavaren skall ha rätt att under näst sista året av perioden _ d. v. 5. mellan två och ett år före den dag perio- den utgår _ påkalla omprövning. Därest omprövning ej påkallas, skall naturligtvis hypoteket vara oförändrat under nästa tidsperiod. Jämväl härom har föreskrift upptagits i första stycket av paragrafen.

Det är emellertid uppenbart, att den nu berörda anordningen med be- stämda perioder icke kan fullständigt tillgodose det behov, som i verklig- heten föreligger, att anpassa hypoteket efter de fortgående förändringarna av fastighetsvärdet. Av betydande vikt är därför att närmare angiva i vil- ken utsträckning och under vilka betingelser en omprövning av hypoteket skall få ske under löpande tioårsperiod. Allt efter syftet med omprövningen synas från början tre huvudfall tänkbara, nämligen att det allmänna önskar få ett högre utgångsvärde, att fastighetsägaren begär höjning av hypoteks- gränsen samt att fastighetsägaren önskar få ett lägre utgångsvärde. Ett fjärde fall, d. v. s. att det allmänna påkallar en sänkning av hypoteksgrän- sen, kan genast avföras från diskussionen, enär en sådan förändring skulle strida mot grunderna för institutet värdestegringshypotek, sådant detta konstruerats.

Det synes obestridligt att det allmänna skulle kunna bereda sig större fördel av värdestegringsindragningen, om det stadgades möjlighet för hypo- tekshavaren att under löpande period få till stånd en förhöjning av utgångs- värdet. Situationer äro tänkbara, då en sådan möjlighet kan förefalla sär- skilt motiverad. Såsom exempel må nämnas att en hypoteksbelagd fastig- het i ett tidigt skede av den löpande perioden undergår en avsevärd värde— ökning till följd av ett genom offentlig investering verkställt brobygge. Då en dylik värdeökning åtföljes av en omedelbart stigande avkastning av fastigheten, vore det i och för sig rimligt, om genom utgångsvärdets för- höjning även räntebetalningen kunde omedelbart ökas. Nackdelen av ett uppskov med den förhöjda räntebetalningen i sådana särskilda fall måste dock vägas gentemot tidigare antydda praktiska synpunkter. Det är själv- fallet av vikt, att omprövningarna icke taga expropriationsdomstolens tid alltför mycket i anspråk, så att följden därav måhända blir en eftersläp- ning av de för lagstiftningens effektivitet grundläggande ingångsvärdering- arna. Att rätt avgränsa omprövningsfallen från de fall där omprövning icke borde tillåtas torde också möta vanskligheter. Med ett särskiljande av dessa olika fall skulle den formella frågan om hinder mot värderingsprocessen komma att spela en alltför stor roll; det skulle här ankomma på expro- priationsdomstolen att i förväg bedöma, icke blott huruvida den förutsedda värdestegringen skulle kunna utnyttjas av fastighetsägaren utan även om

den kunde beräknas bliva så stor, att omprövningen överhuvudtaget lönade sig. I detta sammanhang bör ej heller frånses, att om än räntebetalningen uppskjutes till periodens utgång, värdestegringen dock omedelbart förbe- hålles det allmänna, så att den helt skulle kunna indragas genom exempel- vis expropriation av fastigheten. Det kan i betraktande härav vara rimligt, att fastighetsägaren undslipper den störning, som ett genast framfört krav på ökad betalningsförpliktelse kan sägas medföra för hans förvaltning. Att ränteuppskovet i någon mån gynnar den enskildes intresse i nu disku- terade fall torde ej heller behöva möta alltför stora betänkligheter. Här må framställas till jämförelse det ränteuppskov, som uppstår under tiden mel- lan hypoteksansökningen och hypotekets beviljande. På grund av vad så- lunda anförts har i förslaget icke upptagits någon bestämmelse om rätt för hypotekshavaren att under löpande period påkalla omprövning.

Vad härefter angår det fall, att fastighetsägaren önskar en höjning av hypoteksgränsen, förhåller det sig visserligen så, att en av honom gjord investering måste tillgodoräknas honom, oavsett när en formlig höjning av hypoteksgränsen äger rum. Tydligt är emellertid, att det för fastighetsäga- ren, icke minst ur bevisningssynpunkt, är av väsentlig betydelse, att rätts- läget snarast möjligt klarlägges genom att hypoteksgränsen även formellt förlägges till den värdenivå där den bör ligga. Att hypoteksgränsen efter en investering blir rätt redovisad i fastighetsboken och genom gravations- beviset är uppenbarligen också i hög grad påkallat av föreliggande prak— tiska förhållanden inom kreditväsendet. Så är också i viss mån fallet vid de övriga formerna av förtjänt värdestegring *(8 5 andra och tredje styc- kena). Vid penningvärdeförsämring kan behovet att vidga kreditvolymen vara så trängande för fastighetsägaren, att han är beredd att betala den ökade ränta som en omprövning skulle medföra. Av skäl som nu anförts har i andra stycket av förevarande paragraf upptagits en bestämmelse, som innebär obeskuren rätt för fastighetsägaren till omprövning, när han kan visa, att han blivit enligt 8 5 berättigad att tillgodoräkna sig värdestegring.

Beträffande slutligen det fall, att fastighetsägaren under löpande period önskar få ett lägre utgångsvärde, kan naturligtvis en sådan önskan icke redan i och för sig vara tillräckligt skäl för omprövning. Det kan icke få vara så, att utgångsvärdet skall sänkas vid varje fluktuation nedåt, medan det omvänt icke får höjas, när under löpande period konjunkturen åter stiger. Omständigheterna kunna emellertid stundom vara sådana, att det skulle te sig obilligt, om en lättnad i räntebetalningsskyldigheten icke skulle kunna åvägabringas förrän vid periodens utgång. Såsom typiskt exempel må nämnas, att en allmän kris uppkommer på fastighetsmarknaden. Ett annat exempel —— vars betydelse emellertid beror av praxis vid stadsplane— fastställelse _ är att i samband med ändring av en stadsplan byggnads- rätten avsevärt minskas för fastigheten. Vid en sådan rättsförändring kan visserligen fastigheten tänkas under avsevärd tid framåt lämna samma av-

kastning som tidigare. Därest emellertid fastighetsägaren under löpande period skulle vilja anpassa bebyggelsen å fastigheten efter de nya bygg- nadsbestämmelserna, skulle han komma att drabbas av förlust, därest han oaktat avkastningsminskningen hade att betala ränta såsom förut på ett oförändrat hypotek. För att förebygga otillfredsställande resultat vid värde- minskning under omständigheter, jämförliga med vad nu nämnts, torde medlet vara en rätt för fastighetsägaren att påkalla omprövning. Såsom villkor för omprövningen har synts böra uppställas, att på grund av väsent- ligt ändrade förhållanden den med värdestegringshypotek följande betal- ningsförpliktelsen icke längre motsvarar rättvisa och billighet. Bestämmelse härom har upptagits i tredje stycket av förevarande paragraf.

16 5.

I denna paragraf regleras proceduren för omprövning av ett Värde- stegringshypotek. Eftersom omprövningen förutsätter ny Värdering och kan leda till ändring av de för hypoteket bestämmande värdegränserna, d. v. s. hypoteksgränsen och utgångsvärdet, ligger det nästan i sakens natur, att proceduren måste gestaltas på enahanda sätt som vid hypoteksansökningen och vid dess fullföljande. Den som vill påkalla omprövning skall alltså väcka talan därom vid expropriationsdomstolen, och bestämmelserna i 7—10 55 skola därefter äga motsvarande tillämpning på omprövningen. Stadganden härom ha upptagits i första stycket. De innebära emellertid icke någon tvingande reglering.

En fråga av icke ringa praktisk betydelse är i vad mån omprövningsproce- duren kan ersättas eller förenklas genom överenskommelse. Frågan sam- manhänger tydligen med spörsmålet i vilken utsträckning inteckningshava- res intresse är att beakta i samband med sådan efter hypotekets tillkomst försiggående värdeutveckling, som är ägnad att påverka hypoteksgräns och utgångsvärde. Då, enligt vad som angivits under 15 &, någon sänkning av hypoteksgränsen aldrig skall kunna göras samt det nya värdeskikt, som må ha bildats ovan utgångsvärdet, i sin helhet tillkommer det allmänna,. kan nämnda spörsmål få aktualitet endast för höjning av hypoteksgränsen eller för sänkning av utgångsvärdet.

Tydligt är, att när expropriationsdomstolen i samband med utgångsvär- deringen fastslagit hypoteksgränsen, det därmed också med bindande verkan för inteckningshavarna blivit bestämt, på vilken del av fastighetsvärdet dessa kunna göra anspråk. Att viss inteckning måhända härvid befunnits sakna underlag inom det hypoteksfria värdet skall icke hindra att inteck- ningen sedermera, i den mån utrymme beredes genom de framförvarande inteckningarnas framryckning, kommer att erhålla ett sådant underlag. Samma resultat kan uppnås även därigenom, att det hypoteksfria värdet

utvidgas vid omprövning enligt 15 5 första eller andra stycket. Av denna om— ständighet lärer dock icke behöva följa, att innehavaren av en dylik nöd- lidande inteckning borde tillerkännas en av fastighetsägaren oberoende rätt att själv påkalla omprövning i syfte att ernå höjning av hypoteksgrän- sen. Det är nämligen icke nödvändigt, att en sådan inteckningshavare i förevarande hänseende ställes bättre, än om fastigheten vid tiden för hypo- teksansökningen blivit försåld exekutivt och inteckningen därvid fallit utom köpeskillingen. En självständig initiativrätt för inteckningshavaren till om- prövning skulle säkerligen också medföra praktiska olägenheter. Om det alltså står fast, att en inteckningshavare icke skall kunna på egen hand be— gära omprövning vare sig vid periodskifte eller under löpande period, inne— bär detta tillika att inteckningshavaren bör vara bunden av den ståndpunkt som fastighetsägaren själv intager beträffande hypoteksgränsens läge. Vill fastighetsägaren låta hypoteket gälla oförändrat under en ny period, ehuru måhända utsikt förefinnes för en viss höjning av hypoteksgränsen, kan in- teckningshavaren icke ändra detta förhållande; bortsett naturligtvis från den påverkan han kan tänkas utöva på fastighetsägaren i följd av sin ställ— ning såsom borgenär.

Vad angår sänkning av utgångsvärdet så innebär en sådan åtgärd icke någon förändring av det hypoteksfria värdet. Den är följaktligen icke ägnad att direkt beröra inteckningarna och deras läge i prioritetshänseende. Att fastighetsägaren underlåter att förskaffa sig den lindring av räntebetal- ningen, vartill han må vara berättigad, kan visserligen tänkas strida mot vad innehavaren av en nödlidande inteckning finner önskvärt. Men det önskemål, som sålunda kan hysas av en inteckningshavare, skiljer sig icke från de oprioriterade borgenärernas allmänna intresse av att deras gäldenär sköter sin ekonomi och är sålunda icke av den karaktär, att det bör kunna grunda någon självständig rätt för inteckningshavaren att påkalla omprövning.

Av vad sålunda utvecklats lärer framgå att en omprövningstalan vid expropriationsdomstolen bör kunna ersättas med en mellan fastighetsägaren och hypotekshavaren träffad överenskommelse om höjning av hypoteks— gräns eller sänkning av utgångsvärde, utan att härigenom inteckningsha- varnas rätt blir åsidosatt. Det synes icke erforderligt att för giltigheten av en sådan överenskommelse uppställa såsom villkor, att inteckningshavarna skola ha samtyckt till densamma. Givet är emellertid, att om överenskom— melsen icke fastställts av expropriationsdomstolen, det måste åligga inskriv- ningsdomaren att företaga en giltighetsprövning enligt allmänna rättsregler.

Vare sig omprövningsresultatet framgår av en dom eller av en överens— kommelse, skall det naturligtvis komma till synes i fastighetsboken och i de expeditioner som utfärdas med ledning av denna. I andra stycket av föreva— rande paragraf har stadgats, att hypoteksbreven hos inskrivningsdomaren må utbytas mot nya hypoteksbrev av det innehåll, som motsvarar ompröv- ningens resultat.

17 å.

Såsom framgår av den allmänna motiveringen är det icke avsett, att in- dragningen av den med värdestegringshypotek belagda värdestegringen i allmänhet skall ske genom engångsbetalning eller successiva kapitalavbe- talningar. Bortsett från sådana i 20 & reglerade fall, då Värdestegringshypo— teket realiseras vid utsökning eller då medel eljest av myndighet fördelas mellan rättsägare i fastigheten, skall tvångsvis utbetalning av hypotekets kapitalbelopp icke kunna förekomma. Den betalningsskyldighet, som skall vara förbunden med hypoteket, inskränker sig till utgivandet av vissa år- liga räntebelopp och avgifter, en betalningsskyldighet, som även den sak— nar den för vanlig fordringsrätt kännetecknande egenskapen att kunna uttagas ur den förpliktades hela förmögenhet och som följaktligen endast skall kunna utsökas ur fastigheten. Principen att hypotekshavaren icke äger utkräva hypotekets kapitalbelopp har synts böra komma till uttryck genom ett stadgande i första stycket av förevarande paragraf.

Genom berörda stadgande uteslutes tydligen icke att fastighetsägaren, om denne själv så önskar, skall kunna på ett eller annat sätt avlösa värdesteg- ringshypoteket genom kapitalbetalning. Det kan uppenbarligen ligga i det allmännas intresse att en sådan önskan villfares. När det gäller att när- mare bestämma i vilken form och under vilka betingelser en dylik avlös- ning lämpligen kan ske, inställa sig dock åtskilliga spörsmål, vilkas lös— ning kan komma att påverka icke blott fastighetsägarens villighet att göra kapitalbetalningen utan även det allmännas intresse av att betalningen kom- mer till stånd.

Avlösningen av värdestegringshypotek kan icke rimligen tilläggas en så vittgående rättsverkan, att det allmänna därigenom för all framtid ute- slutes från möjligheten att indraga efter avlösningen uppkommande ny värdestegring på fastigheten. Då det å andra sidan får betraktas såsom klart, att den värdestegring, som motsvaras av de båda utfärdade'hypo— teksbreven, icke senare skall kunna ånyo indragas till det allmänna, kom- mer spörsmålet om avlösningens rättsverkan att få betydelse endast för sådan värdestegring, som uppkommit under tiden mellan utgångsvärde- ringen och avlösningstillfället. Denna värdestegring är vid avlösningen ännu icke officiellt uppskattad; ofta är den även latent i den meningen att den ännu icke realiserats genom högre avkastning. Tydligt är nu, att om av- lösningen tillerkännes sådan rättsverkan, att fastighetsägaren undgår in- dragning av nämnda, ej ännu uppskattade värdestegring, detta i vissa fall skulle innebära ett motiv för honom att företaga avlösningen; förutsatt givetvis, att det icke kan befaras en senare värdeminskning av sådan stor- lek, att avlösningen därigenom komme att te sig förlustbringande. Mot vinsten för fastighetsägaren i berörda fall svarar emellertid en eftergift från det allmännas sida, och denna eftergift skulle kunna bliva alltför om- fattande. För den intresseavvägning, som här måste göras, tillkommer så-

som en särskild faktor det sätt på vilket avlösningssumman skall bestäm— mas för de båda hypoteksbreven. Det är nämligen icke alldeles självklart, att denna avlösningssumma skall vara lika med hypoteksbrevens samman— lagda nominella belopp. För att hypotekets verkliga värde skall kunna be- stämmas måste hänsyn tagas jämväl till ränta och jämkningsavgift.

Enligt 1942 års förslag om värdestegringsskatt skulle en avlösning av skatteplikten för taxerad värdestegring kunna ske mot erläggande av ett penningbelopp motsvarande tjugu gånger det årliga skattebeloppet. Avlös- ningen skulle kunna avse såväl skatt å beskattningsbar värdestegring som den skatt, vilken framdeles kunde komma att utgå för stegring av onyttjat värde. I motiven uttalades att avlösningssumman — med hänsyn till att denna icke skulle restitueras i fall av senare värdeminskning _ borde såsom kompensation för förlustrisken sättas till ett lägre belopp än om det vore fråga om avlösning av en perpetuell ränta. Med antagande att fas— tighetens nettoavkastning utgjorde fyra procent av taxeringsvärdet syntes därför relationen mellan skatten och avlösningssumman kunna vara något högre, exempelvis fem procent. För det fall att någon skulle önska under löpande taxeringsperiod avlösa skatteplikt för värdestegring, som kunde ha uppkommit efter den senaste allmänna taxeringen till värdestegrings- skatt — ett fall som enligt förslaget skulle föranleda särskild uppskattning _ skulle den till omförmälda nya värdestegring hänförliga avlösnings— summan nedsättas med belopp motsvarande tre procent årlig ränta därå från och med inbetalningsdagen till den löpande taxeringsperiodens slut. Såsom skäl för denna nedsättning åberopades, att det i förevarande fall gällde avlösning av en ännu ej aktuell skatteplikt och att den skattskyldige vid sådan i förväg gjord inbetalning borde gottskrivas en skälig räntegott- görelse.

Det är naturligtvis i och för sig tänkbart, att en avlösning av värdesteg- ringslfypotek skulle kunna ske efter beräkningsgrunder liknande dem som upptagits i 1942 års förslag. Tydligt är emellertid, att en sådan reglering ej ens för värdestegringsskattens vidkommande kunde göra anspråk på att vara en exakt bestämning, och att, om den införlivades med den nu före- slagna lagstiftningen om värdestegringshypotek, den knappast skulle kunna garantera att avlösningssumman verkligen bleve lägre än hypotekets no- minella belopp. Det är nämligen att märka, att den procentsats, efter vilken hypoteksränta skall utgå, avses icke skola fixeras i lag utan bliva beroende av riksdagens bestämmande, samt att vid sidan av räntan i förekommande fall även skall utgå jämkningsavgift. Skall avlösningssumman motsvara exempelvis tjugu gånger det årliga belopp, som utgår i form av ränta och jämkningsavgift, lärer den lika väl kunna överstiga hypotekets nominella belopp som understiga detta. Vid sådant förhållande föreligga knappast till— räckliga skäl att stadga annan beräkningsgrund än att hypoteket avlöses genom betalning av nominella beloppet. Hypotekets avlösning skall under

alla omständigheter bero av fastighetsägarens fria val, och det får ankomma på honom att själv bedöma, huruvida i det särskilda fallet kapitalbetalning eller fortsatt räntebetalning är förmånligast för hans ekonomi. Även psy— kologiska faktorer kunna tänkas spela en roll för hans ställningstagande, särskilt när omständigheterna äro sådana, att det kan beräknas att efter avlösningen någon ny hypoteksbeläggning ej ifrågakommer. Såsom exempel på fall, där en avlösning ligger nära till hands, må nämnas tomter vilka upplåtas efter privat exploatering. I enlighet med det nu anförda har i andra stycket av förevarande paragraf upptagits bestämmelse, att värde- stegringshypotek må från fastighetsägarens sida bringas att upphöra genom de båda hypoteksbrevens infriande.

Med hänsyn till vad nu föreslagits beträffande avlösningssumman synas skäl tala för att den av hypoteksbreven ännu icke omfattade värdesteg- ringen åtminstone i viss utsträckning får tillgodokomma fastighetsägaren utan särskilt vederlag. Härigenom skulle nämligen, såsom tidigare antytts, villigheten att prestera kapitalbetalning kunna i förekommande fall sti- muleras, samtidigt som en viss förenkling av förfarandet kunde vinnas. Därest en sådan anordning icke skall leda till alltför stor ojämnhet i verk— ningarna och öppna möjlighet för alltför spekulativa transaktioner, torde det emellertid bliva ofrånkomligt, att det allmännas avstående från ifråga- varande värdestegring begränsas under hänsynstagande till längden av den tid som förflutit från sista värderingstillfället. Att vid en avlösning, som sker kort innan en ny värdering förestår, låta fastighetsägaren gratis be- komma hela den under löpande period uppkomna värdestegringen skulle vara desto mindre lämpligt, som det lätt kunde inträffa, att denna vårde— stegring vore vida större än den redan hypoteksbelagda. Det är därför uppenbart, att den ifrågasatta premieringen av kapitalbetalning icke bör gälla annan avlösning än sådan, som sker inom en kort tidsfrist _ för- slagsvis ett år _ efter hypotekets fastställande.

Den metod som står till förfogande, när det gäller att bestämma rätts- verkningarna vid hypotekets avlösning, är att fixera det ingångsvärde som skall gälla vid ny hypoteksansökan. Grundsatsen att redan indragen värde— stegring icke skall kunna ånyo indragas kan sålunda uttryckas med ett stadgande om att ingångsvärdet för nytt hypotek icke får bestämmas lägre än till det tidigare gällande utgångsvärdet. Den avsedda begränsningen av fastighetsägarens rätt till den ännu icke uppskattade värdestegringen kan åstadkommas genom en regel om att ingångsvärdet för nytt hypotek icke får sättas högre än nämnda utgångsvärde. Från denna regel kan sedan göras undantag för det fall att infriandet av hypoteksbreven sker inom ett år från deras utfärdande. Med detta undantag åsyftas givetvis då, att en ny värdering _ förutsatt att den icke resulterar i lägre värde än det tidi- gare utgångsvärdet _ skall på vanligt sätt vara avgörande för det nya in- gångsvärdet. Av denna anordning följer, att om avlösningen skett inom den

stadgade årsfristen, fastighetsägarens möjlighet att tillgodonjuta värde- stegring blir större, i den mån det allmänna dröjer med ny hypoteks- ansökan.

En reglering av det innehåll som nu beskrivits har upptagits i tredje stycket av förevarande paragraf. Då ingångsvärdet för nytt hypotek icke lämpligen kan för obegränsad tid framåt bindas vid det tidigare utgångs- värdet, har såsom villkor för sådan bundenhet uppställts, att det nya hypoteket skall vara sökt inom en tvåårsfrist.

18 5.

Då ett infriat hypoteksbrev, till skillnad från en inlöst inteckningsrevers, icke skall kunna ånyo utgivas med bibehållen rätt i fastigheten, ter det sig naturligt, att de sakrättsliga verkningarna av hypoteksbrevens infriande anknytas till själva betalningsåtgärden. Att så är avsett framgår av den i 17 å andra stycket valda formuleringen. Detta stadgande innebär emeller- tid tillika, att hypoteket icke upphör med mindre båda hypoteksbreven in— frias. Om det fall skulle inträffa, att endast ena hypoteksbrevet likvideras, inträder en situation, motsvarande den som föreligger vid s. k. ägarehypotek enligt 25 å andra stycket inteckningsförordningen.

Att ett värdestegringshypotek bringats att upphöra genom frivillig kapi- talbetalning utgör emellertid en förändring, som bör komma till uttryck i fastighetsboken. Det kan förutsättas att fastighetsägaren av hänsyn till sina kreditmöjligheter är angelägen om att nämnda urkund snarast möj- ligt bringas i formell överensstämmelse med det nya rättsläget. I föreva— rande paragraf lämnas en föreskrift om den procedur som härvid är att följa. Enligt denna föreskrift skall inskrivningsdomaren, sedan fastighets- ägaren visat att hypoteksbreven infriats, i fastighetsboken göra en anteck- ning om dagen då infriandet skett samt förse hypoteksbreven med en an- märkning om att de ej längre medföra hypoteksrätt. Att ett dylikt ärende bör betraktas såsom ett inskrivningsärende och alltså behandlas å inskriv- ningsdag samt redovisas i dagbok och protokoll eller akt har synts överflö- digt att särskilt utmärka.

Sedan omförmälda anteckning gjorts i fastighetsboken, finnes i allmän— het ej längre någon anledning att värdestegringshypoteket omnämnes i. gravationsbevis. Att vid ny hypoteksansökan ingångsvärdet ej får sättas under det tidigare utgångsvärdet utgör nämligen ej någon belastning för fastigheten, och även oavsett detta äro de fall, där denna regel aktualiseras, alltför sällsynta för att kunna motivera att ett avlöst hypotek för framtiden skulle behöva redovisas i gravationsbevis. Annorlunda ställer sig saken i det fall att infriandet av hypoteksbreven icke skett inom ett år från deras utfärdande. Med hänsyn till den betydelse, som i detta fall skall tillkomma det tidigare utgångsvärdet, lärer det bliva ofrånkomligt, att hypoteket redo—

visas i gravationsbevis intill dess den stadgade tvåårsfristen utgått. Det förutsättes att föreskrifter i detta ämne meddelas i administrativ ordning.

19 5.

Det inskrivningsförfarande, som under benämningen inteckning regleras i inteckningsförordningen, omfattar icke blott fordringsinteckning, d. v. s- panträtt, utan även vissa andra genom lag utformade sakrättstyper, nämligen nyttjanderätt, återköpsrätt, rätt till avkomst eller annan förmån, rätt till servitut och rätt till elektrisk kraft. I enlighet härmed förekommer det ofta, att en fastighet graveras såväl av fordringsinteckningar som av en eller flera inteckningar för särskild rätt av nyssnämnda slag. Bland de företeel- ser, som utmärka den intecknade särskilda rätten till skillnad från pant—- rätten, måste i förevarande sammanhang läggas märke till den, att särskild rätt icke på samma sätt som panträtt kan hänföras till ett bestämt skikt inom fastighetsvärdet. Detta följer redan därav, att den särskilda rätten icke- så att säga lyder på ett bestämt belopp i penningar. Härmed sammanhänger också, att beträffande prioritetsläge och inverkan av exekutiv försäljning reglerna för de särskilda rättigheterna äro andra än de som gälla för ford- ringsinteckning. Den särskilda rättens prioritet i förhållande till fordrings- inteckning bestämmes visserligen av tiden för inteckningsansökan, men vid samtidig ansökan har den särskilda rätten företräde. Och vid exekutiv försäljning skall visserligen fastigheten först utropas med förbehåll om be- ståndet av alla särskilda rättigheter. Men om då horgenär med bättre rätt ej kan erhålla full gottgörelse ur köpeskillingen, uppoffras de rättigheter, som ej falla inom lägsta budet, i en ordning som är omvänd i förhållande till deras prioritet.

Om nu i en fastighet, förutom fordringsinteckningar och inteckningar för särskild rätt, finnes ett värdestegringshypotek, så följer härav ej någon komplikation, för såvitt den fordringsinteckning, som ligger närmast under hypoteksgränsen, icke efterföljes av någon inteckning för särskild rätt. Är detta emellertid fallet, lämna nuvarande prioritetsregler ej någon ledning för bestämmandet av den särskilda rättens företräde i förhållande till värdestegringshypoteket, då ju detta har en prioritet, som icke är bestämd av tiden för hypoteksansökan utan av hypoteksgränsens läge. Frågan om företrädet i ett dylikt fall har synts lämpligen kunna lösas på så sätt, att den särskilda rätten får företräde framför hypoteket. Emellertid kan ej ens denna regel vara tillfyllest när läget är sådant, att den särskilda rätten följer efter en fordringsinteckning, för vilken ej finnes fullt utrymme nedom hypoteksgränsen. I denna situation får tydligen värdestegringshypo- teket anses ha företräde framför den särskilda rätten.

I förevarande paragraf har prioritetsförhållandet mellan värdestegrings- hypotek och inteckning för särskild rätt blivit reglerat på sätt nu angivits.

20 5.

I enlighet med de allmänna grunderna för institutet värdestegringshypo— tek skall innehavaren av hypoteket _ såsom ock direkt framgår av den i 25 å gjorda hänvisningen till bestämmelserna om inteckning _ äga rätt att föranstalta om exekution å fastigheten, när hans fordran på ränta förfallit till betalning. Den vanliga proceduren härför, d. v. s. lagsökning enligt 1 5 andra stycket lagsökningslagen, resulterar i ett utslag, som innebär att rätten fastställer hypoteket till betalning ur den hypoteksbelagda egen- domen. Rättsverkan härav blir enligt 77 a & utsökningslagen att fastigheten skall anses utmätt. Förfarandet kan härefter, enligt den i utsökningslagen stadgade ordningen, fortskrida till en exekutiv försäljning, som kan in- bringa medel för likvidering icke blott av räntefordringen och eventuell jämkningsavgift utan även av hypotekets kapitalbelopp. Den sålunda före- liggande rätten att utfå betalning ur fastigheten skall emellertid icke vara inskränkt till det fall, att hypotekshavaren själv är exekutionssökande, utan kunna utövas även när en annan rättsägare, t. ex. en inteckningshavare, föranstaltat om exekutionen. Förevarande paragraf upptager bestämmelser för båda dessa fall.

Det nuvarande fördelningssättet präglas av grundsatsen att de inteck- ningar, som gå före exekutionssökandens rätt eller, såsom det heter, falla inom lägsta budet, skola avräknas å köpeskillingen för att sedan till sitt kapitalbelopp innestå i fastigheten. Övriga inteckningar skola kontant gäl- das ur köpeskillingen, såvida icke köparen kan visa, att inteckningshavaren lämnat honom anstånd med betalningen, i vilket fall även sådan inteckning får avräknas. Vad av köpeskillingen återstår, sedan berörda avräkning skett, skall av köparen gäldas i reda penningar. Till det belopp som sålunda inbetales lägges ibland viss annan tillgång. En utmätningssökande kan nämligen begära att hyra och liknande avkastning, som förfaller efter ut- mätningen, skall uppbäras av utmätningsmannen eller särskilt förordnad sysslomän, och den avkastning, som sålunda kan finnas att tillgå, fördelas tillsammans med köpeskillingen. I förekommande fall kan till denna även läggas vad en på auktionen uppträdande inropare, som efter inropet för— summat att vidmakthålla köpet, nödgats erlägga i skadestånd. Vid fördel- ningen har den borgenärsförteckning, som upprättats vid auktionen och vari de särskilda rättigheterna uppförts i sin rangordning enligt lag, en grundläggande betydelse. Fördelningen verkställes efter en fördelnings- längd, grundad på borgenärsförteckningen och den förekomna förhand- lingen mellan rättsägarna. Detta innebär i stort sett att utdelningen bestäm- mes av rangordningen, så att en inteckning med bättre läge får sin likvid fullt ut, innan något tillfaller den därnäst följande inteckningen. Om fastig- hetsägaren själv äger eller har andel i en inteckning får han betalt såsom inteckningshavare. Han utfår därjämte det överskott, som kan föreligga sedan inteckningshavarna fått sina anspråk tillgodosedda. För intecknat

belopp, som enligt borgenärsförteckningen faller utom vad av köpeskil- lingen täckes, skall enligt 23 & inteckningsförordningen fastigheten icke vidare häfta.

Uppenbart är att den procedur, för vilken nu redogjorts, tarvar viss för— ändring för det fall att i fastigheten finnes värdestegringshypotek. Detta följer därav att hypoteket _ såsom konstruktionen gjorts _ skall ligga fast förankrat inom det värdeskikt, som bildats ovan hypoteksgränsen. Vad som finnes därunder, det 5. k. hypoteksfria värdet, står ej till förfogande så- som realisationsobjekt för hypoteket. Att de i fastigheten tagna inteckning- arna mähända icke helt utfylla sistnämnda värdeskikt skall alltså icke be- rättiga hypotekshavaren att framför fastighetsägaren bekomma den likvid, som utfaller på det inteckningstomma rummet. Beträffande detta skall fas- tighetsägaren ha samma förmån, som om det varit belagt med en av honom själv innehavd inteckning. Å hypoteket utfaller följaktligen ej någon likvid, med mindre köpeskillingen och därtill lagda medel lämna tillgång till ett överskott, sedan hypoteksfria värdet blivit till fullo täckt. I överens- stämmelse härmed har till det i första stycket upptagna stadgandet om rät- ten till betalning ur fastigheten fogats en inskränkande bestämmelse av innebörd att betalning utfås endast i den mån köpeskillingen med därtill lagda medel överstiger hypoteksgränsen.

Av värdestegringshypotekets allmänna konstruktion följer, att nivåskill- naden mellan hypoteksgränsen och utgångsvärdet exakt motsvarar hypote- kets kapitalbelopp. För att jämte kapital även ränta och jämkningsavgift skola kunna likvideras måste följaktligen köpeskillingen med dess tillägg överstiga utgångsvärdet, en förutsättning som i en period av stigande konjunktur vanligen också kan uppfyllas. Enligt de allmänna grunderna för lagstiftningen skall även det värdeskikt, som må hava bildats ovan utgångs- värdet, vara förbehållet staten och kommunen. Ett stadgande härom har införts i sista punkten av första stycket.

I detta sammanhang bör emellertid uppmärksammas, att statens och kommunens anspråk på ränta och jämkningsavgift kunna vara olika, be- roende på att indrivningen icke skett likformigt. Beträffande inteckning gäller för närvarande enligt 18 5 1 mom. inteckningsförordningen, att be- talningsrätten icke omfattar ränta för längre tid före den dag utmätning , sker eller konkurs börjas än två år. Att stadga motsvarande begränsning i fråga om ränta på hypotek kunde måhända synas naturligt. Situationen är dock härvidlag en annan såtillvida, att en anhopning av oindrivna räntor och avgifter icke kommer att rubba någon långivares beräkningar, då ju hela det ovan hypoteksgränsen liggande värdeskiktet förbehålles det all- männa. En tidsbegränsning av förevarande slag skulle endast betyda att den part — staten eller kommunen — som dröjt längst med ränteindriv- ning riskerade att till den andra parten få avstå en del av sin fordran. Då en sådan verkan synts mindre tilltalande, har stadgandet i sista punkten

av första stycket erhållit en avfattning, som avses förhindra att inteck- ningsförordningens räntebegränsningsregel får tillämpning på värdesteg- ringshypotek.

Såsom framgår av den allmänna motiveringen skall redan ansökningen om värdestegringshypotek vara förbunden med den viktiga rättsverkan, att all därefter uppkommande oförtjänt värdestegring förbehålles det all- männa. Principen härom är att beakta i det fall, att en exekutiv försäljning av fastigheten kommer till stånd efter det värdestegringshypotek sökts men ännu icke beviljats. Enligt den för detta fall givna bestämmelsen i andra stycket skall vad av fördelningssumman överstiger ingångsvärdet med tillägg av vad fastighetsägaren enligt 8 & äger tillgodoräkna sig tillfalla staten och kommunen till lika fördelning. När, såsom stundom kan inträffa, ingångsvärdet till följd av privat investering eller penningvärdeförsämring ej längre betecknar gränsen för det hypoteksfria värdet, uppstår tydligen i förevarande fall en viss komplikation. Den bör kunna lösas antingen genom att rättsägarna träffa överenskommelse eller genom att fastighetsägaren (gäldenären eller inroparen) eller eventuellt dennes konkursbo påkallar ny värdering av fastigheten enligt 7 5.

Förutom vid exekution beaktas enligt gällande ordning intecknings- havarnas intressen ex officio vid åtskilliga andra åtgärder, som ha karak- tär av tvångsingripande mot fastigheten. Tydligt är att i princip motsva- rande skydd bör finnas även beträffande värdestegringshypotek. Det är emellertid av flera skäl icke lämpligt att för hypoteket uppställa regler, som i förevarande hänseende erbjuda full likformighet med dem som nu gälla i fråga om inteckningar. Vad först angår det fall, att hela fastigheten exproprieras, skall, enligt vad som utvecklats i den allmänna motiveringen, förekomsten av värdestegringshypotek medföra, att löseskillingen bestäm- mes lika med fastighetens hypoteksfria värde. I följd av denna anordning _ åt vilken gives uttryck genom en i 7 & expropriationslagen införd be- stämmelse _ får frågan om löseskillingens fördelning i detta fall ej någon aktualitet för värdestegringshypotek. Annorlunda blir däremot förhållan- det, när fastighetens avstående sker utan att nyssnämnda regel är gällande eller när det icke är hela fastigheten utan endast en del därav som beröres av tvångsingripandet. Beträffande de fall då icke hela fastigheten beröres må hänvisas till 24 Q 2 mom. inteckningsförordningen, där frågan om utfal- len betalnings inverkan på inteckningsrätten är reglerad. I lagrummet näm- nas ersättning enligt vattenlagen för förlorad vattenkraft, ersättning som en- ligt vattenlagen eller lagen om flottning i allmän flottled tillkommer jord- eller vattenverksägare för skada eller intrång, lösen av mark som jämlikt gruvlagen eller lagen angående stenkolsfyndigheter m. m. avträtts till in- mutare eller koncessionsinnehavare och ersättning som enligt någon av de båda sistnämnda lagarna tillkommer jordägare för skada eller intrång. Vidare uppräknas bland annat sådana fall, då på grund av expropriation

endast en del av fastigheten avträtts eller nyttjanderätt eller servituts- rätt upplåtits, eller då enligt vattenlagen eller bestämmelserna om änd- ring eller utrivning av vattenverk eller ensittarlagen en del av fastig- heten avträdes. Ehuru ej nämnt i inteckningsförordningen kan härtill läggas även det fall att markersättning utgår enligt lagen den 22 juni 1921 om ströängars indragande till kronan. Genom att vissa lagar hänvisa till expropriationsreglerna tillkomma ytterligare en del fall.

I ett flertal av nämnda fall, där något helt avstående av fastigheten ej sker, gäller att ersättningen kan utbetalas till fastighetsägaren eller annan rättsägare utan förutgången nedsättning hos myndighet. Såsom villkor här- för kräves dock, att den skada eller det intrång, som med ersättningen avses, prövas vara utan betydelse för fordringsägares säkerhet. Stadganden av dylik innebörd förekomma exempelvis i 48 å expropriationslagen och 9 kap. 54 & vattenlagen _ vilka stadganden dock icke gälla avstående av ägande- rätt _ ävensom i 20 5 lagen om allmänna vågar, 7 5 lagen om fornminnen och 30 & naturskyddslagen. När ersättning utbetales på sätt nu angivits, får betalningen ej någon inverkan på inteckningarna, utan dessa kvarstå i fastigheten med oförminskade belopp. Anledning torde saknas att härvidlag göra skillnad mellan värdestegringshypotek och inteckning. Att villkoret för den nu berörda förenklade proceduren blir att skadan eller intrånget skall sakna betydelse jämväl för värdestegringshypoteket har synts överflödigt att särskilt utmärka i lagtext.

När den förenklade proceduren icke kan användas, utan nedsättning av medel måste ske, förutsätta de i 24 5 inteckningsförordningen meddelade bestämmelserna om betalningens inverkan på inteckningarna, att dessa tilläggas betalning i en viss bestämd ordning. Härvid följas samma regler som gälla vid fördelning av köpeskilling för exekutivt såld fastighet. Att så kan ske, när genom tvångsingripandet hela fastigheten avstås, är uppen- bart. Vad beträffar de fall, då endast ett partiellt avstående göres, har där- emot lämpligheten av nämnda metod blivit starkt ifrågasatt. Denna medför att betalning i första hand tillägges den som har inteckningen med den bästa rangen. I själva verket är det emellertid icke denne utan innehavaren av den sista inteckningen, som har det starkaste behovet av skydd mot den av tvångsingripandet förorsakade värdeminskningen av fastigheten. Detta behov av skydd tillgodoses nu på så sätt, att den inteckning, varå betal- ning utfallit, till motsvarande belopp blir utan verkan, en effekt som sedan i sin tur automatiskt föranleder en framryckning av alla efterföljande in- teckningar. Kvar står emellertid den olägenhet som åsamkas innehavaren av den bästa inteckningen, när han påtvingas en betalning i förtid, med därav följande rubbning av amorteringsplan och eventuell ränteförlust.

Såsom vilande på grundsatsen om inteckningarnas automatiska fram- ryckning synes berörda fördelningsmetod icke vara förenlig med värdesteg- ringshypoteket, som enligt sin konstruktion är fast förankrat inom ett på

förhand bestämt värdeskikt. Förmodligen komma i samband med jorda- balkens revision hithörande bestämmelser att ändras, och dessa kunna måhända då tillämpas även på värdestegringshypotek. Men intill dess så skett, torde en specialbestämmelse för värdestegringshypotek vara erfor- derlig. Den enklaste lösningen torde vara att värdestegringshypotekets rätt till utdelning i förevarande fall erhåller företräde framför inteckningarna. Mot en sådan lösning lärer emellertid kunna invändas, att en inteckning närmast under hypoteksgränsen därigenom skulle kunna utsättas för ökad risk. Även om den praktiska betydelsen härav med hänsyn till fallens säll— synthet torde bli ringa, kan det dock synas betänkligt att bortse från denna nackdel. En annan lösning, som mera följdriktigt ansluter till lag- förslagets grunder, är att medlen uppdelas proportionellt mellan hypotek och hypoteksfritt värde.

I enlighet med vad nu anförts har i tredje stycket av förevarande paragraf upptagits en bestämmelse av innebörd att när medel _ i annat fall än vid exekutiv försäljning — av myndighet fördelas mellan rättsägare i fastig- heten, värdestegringshypoteket berättigar till utdelning i den omfattning som motsvarar hypotekets storlek i förhållande till fastighetens värde. Med en sådan fördelningsordning torde någon särbestämmelse icke erfordras för sådana i 24 5 1 mom. inteckningsförordningen omnämnda fall, då en hel fastighet avstås utan att löseskillingen bestämmes till hypoteksfria värdet. Om sålunda exempelvis en fastighet med en hypoteksgräns vid 100 000 kronor och ett utgångsvärde av 125 000 kronor avstås mot en er- sättning av 150 000 kronor, skall denna fördelas så, att 30 000 kronor till- faller hypoteket och 120 000 kronor går till vanlig fördelning mellan in- teckningshavarna och fastighetsägaren.

Från den omförmälda bestämmelsen har emellertid synts böra undan- tagas det fall, att fördelningen avser ersättning som utgår på grund av brandförsäkringsavtal. Enligt gällande lag kan även dylik ersättning för- delas av myndighet. En panthavare har nämligen enligt 58 & försäkrings- avtalslagen framför ägaren rätt till utfallande ersättningsbelopp. Denna företrädesrätt har beträffande brandförsäkring av byggnad närmare ut- formats genom en tvingande reglering, upptagen i lagen den 8 april 1927 om inteckningshavares rätt till betalning ur ersättning som utgår på grund av brandförsäkringsavtal. I fråga om fördelningen av ersättningen och för- delningens rättsverkan innehåller emellertid denna reglering avvikelser från den vanliga ordningen.

Av 1 5 i 1927 års lag följer att ersättningen tillfaller inteckningshavarna, om den överstiger en tiondel av det belopp, för Vilket brandförsäkring å egendomens byggnad är gällande. Emellertid kan en inteckningshavare, utan att därigenom riskera förlust av sin inteckningsrätt, tillåta att fastig- hetsägaren uppbär ersättningen. Fastighetsägaren har också en Viss möjlig- het att oberoende av inteckningshavarnas samtycke få rätt att lyfta ersätt-

ningen. Förutsättningen härför är att han avhjälper skadan eller ställer säkerhet för att ersättningen skall återbäras, om ej skadan blir avhjälpt inom skälig tid. Endast i det fall att nedsättning skett och intecknings- havarna icke givit till känna att de ej önska betalning fördelar länsstyrel— sen ersättningen med tillämpning av reglerna om fördelning av köpeskil- lingen för exekutivt såld fastighet. Att 1927 års lag sålunda stadfäst en från det vanliga systemet avvikande procedur kan tydligen förklaras därmed, att ersättningen i regel kan antagas bliva använd till återuppförande av den brunna byggnaden och att det före branden existerande fastighetsvärdet därigenom återställes eller höjes.

Om byggnad nedbrinner på en fastighet, vari finnes värdestegrings- hypotek, skulle det rent tekniskt vara möjligt att med avseende å brand- försäkringsersättningen tillämpa den i 1927 års lag föreskrivna proceduren med den modifikation, att vid fördelning genom länsstyrelsens försorg er- sättningen skulle delas proportionellt mellan hypotek och hypoteksfritt värde. Emellertid torde ur andra synpunkter kunna ifrågasättas, om ett värdestegringshypotek verkligen bör medföra rätt till någon utdelning ur brandförsäkringsersättning. Eftersom hypoteket icke tillkommit såsom pant för län, kan anspråket på dess skyddande i händelse av brand svår- ligen bedömas såsom likvärdigt med en inteckningshavares motsvarande anspråk. Säkerligen kan också göras gällande, att den temporära Värde- minskning, som drabbar fastigheten genom branden, hänför sig till ett realkapital, som icke haft del i den oförtjänta värdestegringen. Såsom en praktisk synpunkt tillkommer, att en utdelningsrätt för hypoteket skulle kunna i viss mån försvåra den nuvarande möjligheten att undvika det for- mella fördelningsförfarandet. Det skulle visserligen kunna förutsättas, att det allmänna i stor utsträckning komme att medgiva fastighetsägaren att lyfta ersättningen. Men det kan i så fall vara ändamålsenligt att denna eftergift en gång för alla fastslås genom en lagbestämmelse.

Av skäl som nu anförts har i sista stycket av förevarande paragraf stad- gats att värdestegringshypotek ej skall medföra rätt till betalning ur er- sättning, som utgår på grund av brandförsäkringsavtal. Följden av denna regel är naturligtvis att hypoteket förblir gällande i fastigheten. Beträf- fande hypoteksgränsens läge, när den brunna byggnaden återuppförts, torde kunna förutsättas, att fastighetsägaren icke enligt 8 5 får tillgodo- räkna sig mera för nybyggnaden än som motsvarar därav föranledd ökning av det fastighetsvärde som funnits före branden.

21 5.

En av huvudprinciperna i det nu gällande exekutionssystemet är att nå- gon exekutiv försäljning icke utan samtycke av vederbörande rättsägare kan komma till stånd, med mindre avgivet bud med åtminstone ett öre överstiger summan av de fordringar, vilka ha företräde framför exekutions-

sökandens fordran, jämte kostnaderna för förfarandet. Med denna s. k. täckningsprincip avses att förebygga, att innehavare av rättigheter i be- tryggande läge åsamkas kostnader och risker genom en exekution, som ej kan leda till positivt resultat för sökanden. Att lagen, även för det fall att försäljning kommer till stånd, tillagt lägsta budet viktiga funktioner be- träffande exekutionens inverkan på inteckningar och andra rättigheter torde här icke behöva närmare utvecklas. Med hänsyn till betydelsen av lägsta budet skall detta vara fixerat i den borgenärsförteckning, som skall upprättas till ledning för den exekutiva försäljningen. I 107 & utsöknings— lagen stadgas, att kostnaderna för förfarandet skola i borgenärsförteck— ningen upptagas näst före den fordran varför utmätning skett. Och enligt 113 få samma lag skall i borgenärsförteckningen angivas, att lägsta budet _ utom i visst fall av överenskommelse — skall överstiga summan av de fordringar, vilka ha företräde framför exekutionsfordringen, jämte kostna— derna för förfarandet. I samma lagrum stadgas, att om behållen avkastning av egendomen finnes att tillgå, avdrag därför skall ske vid lägsta budets be- stämmande.

Att fastigheten enligt förevarande lagförslag belagts med värdestegrings- hypotek synes icke hindra tillämpningen av berörda regler, för såvitt exe— kutionen sökes av annan rättsägare än hypotekshavaren. Härvid är dock att märka, att om exekutionen sökes för fordran, som icke till någon del rymmes inom hypoteksfria värdet, det icke går att fixera något lägsta bud, såframt icke jämlikt 118 5 utsökningslagen särskild överenskommelse där- om kan träffas. Att i saknad av dylik överenskommelse egendomen skall förbli osåld och att utrop följaktligen icke behöver ske, har synts över- flödigt att särskilt utmärka i lagtexten. Till det fall att egendomen är, av- trädd till konkurs finnes emellertid anledning att återkomma i ett senare sammanhang.

Vad angår det fall att exekutiv försäljning sker på ansökan av den som innehar värdestegringshypotek, skulle en tillämpning av de vanliga reg- lerna om lägsta budet kunna medföra vissa komplikationer. Dessa sam- manhänga därmed, att värdestegringshypoteket ligger fast förankrat inom ett bestämt värdeskikt. Det är vid sådant förhållande icke säkert, att hy- poteket omedelbart ansluter till den närmast framförvarande inteckningen, utan det kan vara skilt därifrån genom ett inteckningsfritt rum, som mot- svarar fastighetsägarens eget kapital i fastigheten. Men även om hypoteks- fria värdet helt och hållet belagts med inteckningar, kan det likväl före- komma och är i själva verket högst sannolikt, att fastighetsägaren gjort av- betalning på den sista inteckningen eller att denna från början belånats till lägre belopp än det varå den lyder. Jämlikt 25 å tredje stycket intecknings- förordningen äger i de båda sistnämnda fallen fastighetsägaren, i fråga om den del av intecknade beloppet, som icke tillkommer inteckningshavaren, själv njuta inteckningsrätt, dock utan ränteberäkning och med förmåns-

rätt efter inteckningshavarens fordran. Därest nu, med tillämpning av om- förmälda bestämmelse i 107 & utsökningslagen, kostnaderna för förfarandet skulle i borgenärsförteckningen upptagas näst före värdestegringshypoteket, torde en oklar situation uppkomma. I det fall, att hela det hypoteksfria vär- det intecknats, skulle konsekvensen närmast bliva den, att kostnaderna för förfarandet icke skulle kunna gäldas ur köpeskillingen, vilket enligt 198 & utsökningslagen skulle medföra att hypotekshavaren själv måste betala kostnaderna.

Tydligt är emellertid, att om innehavaren av ett värdestegringshypotek söker exekution för ogulden ränta samt fastighetsägaren förfogar över eget kapital i fastigheten, kostnaderna om möjligt böra gäldas ur detta kapital. Ett sådant resultat ernås vanligen också, om det föreskrives, att kostna- derna för förfarandet skola upptagas först i borgenärsförteckningen.

Om fastighetsägaren helt eller i det närmaste saknar eget kapital i fastig- heten, skulle dock med nyssnämnda anordning kunna följa, att den när- mast hypoteksgränsen liggande inteckningen ej längre kunde helt rymmas inom hypoteksfria värdet. Det kan sägas att en sådan ökning av risken bort kunna förutses av långivaren, vilken för övrigt redan av andra or- saker _ t. ex. förekomsten av tysta förmånsrätter _ kan komma i ett utsatt läge och med hänsyn härtill borde låta en viss marginal närmast hypoteksgränsen vara obelånad. Fall äro dock tänkbara, där exekutions- kostnadernas placering framför inteckningarna skulle kunna medföra ett mindre tillfredsställande resultat. Det ligger i dylika fall närmast till hands, att det allmänna själv får bära kostnaderna för auktionsförfarandet. Om dessa kostnader _ vilka främst utgöras av ett till förrättningsmannen ut- gående arvode _ ha såvitt angår egendom på landet närmare bestämmelser meddelats i en kungl. kungörelse av den 2 november 1934. Enligt denna författning skall arvodet tillfalla statsverket. Beträffande egendom i stad gälla särskilda regler som innebära att arvodet tillfaller staden. Det torde vid sådant förhållande kunna förutsättas, att i administrativ ordning före- skrifter komma att meddelas om en reducering av auktionskostnaderna för sådana fall, där deras uttagande i föreslagen ordning skulle kunna leda till förfång för någon inteckningshavare.

Av skäl som nu anförts har i första stycket av förevarande paragraf synts kunna stadgas, att om exekutiv försäljning sker på ansökan av den som innehar värdestegringshypotek, kostnaderna för förfarandet skola upptagas först i borgenärsförteckningen och lägsta budet så bestämmas att det överstiger hypoteksgränsen.

I anslutning till paragrafens innehåll i övrigt torde få erinras, att en fastighet kan tjäna till betalning även för oprioriterade fordringar. Om fastigheten blivit utmätt för en sådan fordran, får enligt 17 kap. 9 5 handelsbalken borgenären förmånsrätt till betalning ur fastigheten, såsom om inteckning för fordringen beviljats den dag utmätningen skedde. Här-

med är givetvis icke sagt, att utmätningen även leder till exekutiv för- säljning av egendomen. När det gäller en hypoteksbelagd fastighet, kan en försäljning, såsom tidigare berörts, komma att hindras därigenom, att den fordran, för vilken fastigheten utmätts, icke får någon plats inom hypoteksfria värdet.

Förutom efter lagsöknings- eller utmätningsförfarande kan exekutiv för- säljning av fastighet äga rum jämväl i åtskilliga andra fall; exempelvis enligt 8 5 lagen den 18 juni 1925 angående förbud i vissa fall för bolag, förening och stiftelse att förvärva fast egendom, 7 5 lagen den 30 maj 1916 om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom eller gruva eller aktier i vissa bolag samt 2 5 lagen den 18 juni 1925 om bulvanför- hållande i fråga om fast egendom. Då enligt nämnda författningar lägsta budet skall sättas framför den fordran, som har den bästa förmånsrätten, lärer förekomsten av värdestegringshypotek icke kunna hindra, att den avsedda tvångsföryttringen kommer till stånd. Vid exekutiv försäljning enligt 12 å jordförvärvslagen gäller också, att lägsta budet skall placeras framför fordran med bästa förmånsrätt. Emellertid får i detta fall någon försäljning ej ske, med mindre den bjudna köpeskillingen tillika täcker det värde, som åsatts egendomen av utmätningsmannen eller, om ägaren i god tid före auktionen påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen skattas av värderingsmän som överexekutor utser. Det är natur- ligtvis teoretiskt tänkbart, att förordnande om exekutiv försäljning enligt jordförvärvslagen kan komma att meddelas beträffande en med värde- stegringshypotek belagd jordbruksfastighet, och att hypoteket i så fall till följd av nyssnämnda reglering kan komma att i viss mån försvåra för- säljningen. Då någon verklig olägenhet härav icke synes vara att befara samt fallet knappast torde ha praktisk betydelse, har särskild reglering av frågan icke ansetts erforderlig.

Av större intresse är det fall att en fastighet, som belagts med värde- stegringshypotek, skall under konkurs försäljas i exekutiv ordning. Enligt 70 & konkurslagen äger förvaltaren att hos vederbörande myndighet äska sådan försäljning. Detta innebär att fastigheten avses skola säljas för de oprioriterade borgenärernas räkning. Om icke värdestegringshypoteket fun- nits, skulle i så fall lägsta budet ha blivit satt efter alla fordringar och begränsade sakrätter, som upptagits i borgenärsförteckningen; detta för såvitt icke någon prioriterad borgenär, som bevakat fordran i konkursen, utövat s. k. anslutningsrätt enligt 114 & utsökningslagen och därmed för- anlett att lägsta budet placerats framför hans fordran. Därest nu fastig- heten emellertid belagts med värdestegringshypotek, skulle frågan om lägsta budets placering — bortsett från det fall att anslutning begäres _ icke utan särskilt stadgande kunna besvaras. Det är uppenbarligen önsk- värt, att värdestegringshypoteket icke skall utesluta konkursborgenärerna från möjligheten att få fastigheten exekutivt försåld. De kunna ha ett

starkt intresse därav, icke minst med tanke på de ägarehypotek som kunna tillkomma fastighetsägaren. Med hänsyn härtill har i andra stycket av förevarande paragraf upptagits en bestämmelse, som innebär att i om- förmälda fall lägsta budet skall sättas så, som om försäljningen skedde till gäldande av värdestegringshypoteket.

22 5.

I denna paragraf behandlas frågan om rätten till värdestegring, som kan uppkomma sedan fastigheten blivit exekutivt försåld.

Enligt 23 & inteckningsförordningen skall, sedan exekutiv auktion vunnit laga kraft och köpeskillingen erlagts, egendomen icke vidare häfta för in- tecknat belopp, som enligt borgenärsförteckningen faller utom det för för- säljningen bestämda lägsta budet, där ej köparen fått avräkna beloppet å köpeskillingen på sätt som stadgas i 131 & utsökningslagen. Vad sålunda gäller för inteckning blir utan vidare tillämpligt även på värdestegrings- hypotek. Av den motivering som anförts vid 21 å i förslaget framgår emel— lertid, att någon exekutiv försäljning icke kan komma till stånd, utan att värdestegringshypoteket faller utom lägsta budet. För att ett värdesteg- ringshypotek skall kunna vidmakthållas i fastigheten efter en exekutiv för— säljning, erfordras alltså, att köparen senast vid fördelningen av köpeskil- lingen kan visa, att hypotekshavaren lämnat honom anstånd med betal— ningen. När så skett kan, så långt köpeskillingen förslår, såväl hypoteks- belopp som upplupen ränta och ogulden jämkningsavgift avräknas och kvarstå i fastigheten. Om köpeskillingen _ vartill enligt gängse tolkning får läggas sådan avkastning som redovisats till själva auktionen — icke täckt hela värdestegringshypoteket, bortfaller återstoden av detta. Detta innebär att hypoteksbreven, intill dess ny värdering skett, komma att lyda på lägre belopp än det ursprungligen fastställda. Givetvis kommer räntan därefter att utgå på detta lägre belopp. Beträffande jämkningsavgiften är tydligt, att eftersom köpeskillingen ej ens täckt hypoteksbeloppet, nämnda avgift helt bortfaller. Vad nu utvecklats följer av gällande bestämmelser och har icke synts motivera någon särskild reglering i den nu föreslagna lagen.

När någon avräkning enligt 131 & utsökningslagen ej sker, upphör, såsom av det sagda framgår, värdestegringshypoteket att belasta fastigheten. Detta gäller vare sig hypoteket till fullo guldits ur köpeskillingen eller så icke skett. I förstnämnda fall har tydligen resultatet för hypotekshavaren blivit lika förmånligt, som när fastighetsägaren frivilligt infriar hela hypoteket. Det synes därför rimligt att i fråga om det allmännas rätt till framtida värdestegring på detta fall tillämpa de regler, som i 17 & tredje stycket föreslagits med avseende å frivillig avlösning av hypotek. Bestämmelse härom har upptagits i första stycket av förevarande paragraf.

Vad angår det fall att värdestegringshypoteket endast delvis eller icke

alls täckes av köpeskillingen, finnas många tänkbara orsaker till ett sådant resultat. Förhållandet kan naturligtvis uppkomma därigenom, att staten eller kommunen inropar fastigheten för att skydda sitt på hypoteket grun— dade anspråk, varvid anledning saknas att avgiva högre bud än som mot- svarar hypoteksgränsen. Eftersom fastigheten efter dylikt inrop övergår i allmän ägo, med möjlighet för det allmänna att utan hjälp av nytt hypotek tillgodogöra sig framdeles uppkommande värdestegring, erfordras härvidlag ej någon särskild reglering i förevarande hänseende. Annorlunda ställer sig emellertid saken, om det allmänna av någon anledning icke vill förvärva fastigheten men förbehålla sig möjligheten att genom ett nytt hypotek till- godogöra sig framdeles uppkommande värdestegring. Att köpeskillingen i ett dylikt fall icke räcker till täckande av det före auktionen befintliga hypoteket, kan tydligen förklaras, antingen därmed, att fastigheten efter utgångsvärderingen sjunkit i värde, eller också därmed, att den bjudna köpeskillingen icke nått upp till det verkliga värdet. Är förklaringen den förstnämnda, torde det vara rimligt, att fortsatt värdestegringsindragning får anknyta till det moment i värdeutvecklingen, där indragningen avbröts. Detta innebär att köpeskillingens belopp bör kunna fungera såsom ingångs- värde för nytt hypotek. I likhet med vad som stadgats i 17 å tredje stycket bör förutsättningen härför vara att hypoteket sökes inom en tvåårsfrist. Beträffande alternativet att den bjudna köpeskillingen varit för låg är det visserligen andra synpunkter som träda i förgrunden. Genom sitt inrop skulle köparen här kunna tillgodogöra sig värdestegring, som det allmänna genom sin ursprungliga hypoteksansökan avsett att förbehålla åt sig. Och en sådan vinstutsikt skulle måhända inbjuda till att exekutiva försäljningar arrangerades i syfte att kringgå lagen. Faran härför synes kunna förebyg— gas, om köpeskillingens belopp även för nu berörda alternativ får bliva normerande vid ny ingångsvärdering.

På grund av vad sålunda anförts har i andra stycket av förevarande paragraf upptagits en bestämmelse, som stadgar att om värdestegrings- hypotek — i annat fall än i första stycket är sagt _ genom exekutiv för- säljning blivit utan verkan, köpeskillingens belopp skall gälla såsom in— gångsvärde för nytt hypotek, såframt sådant sökes inom två år från för- säljningen.

23 5.

Såsom framgår av den allmänna motiveringen är det avsett, att det pro- cessuella förfarande, som värdestegringshypoteket förutsätter, skall följa reglerna för expropriation i allmänhet, i den mån dessa kunna erhålla motsvarande tillämpning på nämnda förfarande. I sakens natur ligger emel- lertid, att expropriationslagens reglering i ganska stor utsträckning icke är aktuell för värdestegringshypotekets vidkommande. Detta gäller exem- pelvis de föreskrifter, som avse andra sakägare än fastighetsägaren, även—

som de bestämmelser, som hänföra sig till expropriation av fastighetsdel och ersättning för skada eller intrång.

Jämväl i fråga om värderingsnormerna avses att lagstiftningen om värde— stegringshypotek skall ansluta till expropriationslagen. När i sistnämnda lag föreskrives att löseskillingen skall motsvara fastighetens värde med hän- syn särskilt till ortens pris och fastighetens avkastning, så blir denna före- skrift tillämplig även när värderingens ändamål är att bestämma ett värde- stegringshypoteks omfattning och läge. En sådan överensstämmelse är i själva verket en nödvändig följd därav, att hypoteksansökningen med åtföl- jande ingångsvärdering skall kunna fungera såsom underlag för en kom- mande expropriation.

Åt det samband, som sålunda formellt och materiellt skall finnas mellan värdestegringshypotek och expropriation, har givits ett uttryck genom be- stämmelsen i första stycket av förevarande paragraf. Enligt denna bestäm- melse skall angående förfarandet vid expropriationsdomstolen och grun- derna för värderingen därstädes gälla vad om expropriation i allmänhet är stadgat i den mån det är tillämpligt. Tydligt är, att i den mån den före- slagna lagen om värdestegringshypotek uttryckligen reglerar viss fråga, därmed uteslutes tillämpligheten av en i expropriationslagen förekommande bestämmelse i samma ämne. När sålunda, enligt vad som framgår av 16 &, hypotekshavaren och fastighetsägaren skola kunna träffa överenskommelse om ändring av hypotek utan att härför anlita expropriationsdomstolens medverkan, så uteslutes härigenom tillämpligheten av expropriationslagens bestämmelser om överenskommelse rörande expropriationsersättningen. Däremot kunna dessa bestämmelser bliva aktuella, när i enlighet med de tvingande stadgandena i 6 5 samt 7 och 9 55 mål om bestämmande av de för hypoteket grundläggande värdena anhängiggjorts vid expropriations- domstolen. Rättegången gäller i sådant fall fråga, som kan inverka på inteckningshavares rätt, och expropriationsdomstolen bör därför icke vara bunden av parts yrkande eller medgivande.

Beträffande rättegångskostnad gäller för närvarande enligt 67 å expro- priationslagen, att den exproprierande är pliktig att, i den mån ej annat föranledes av vad i 18 kap. 6 och 8 55 rättegångsbalken stadgas, ersätta motparten hans kostnader å expropriationsmälet, vid expropriationsersätt- ningens fördelning och eljest i anledning av expropriationen. Bortsett från de nämnda, sällan tillämpade undantagsstadgandena _ avseende försumlig processföring och krav på ersättning för kostnad, som icke varit skäligen påkallad för tillvaratagande av partens rätt _ innebär den nuvarande ord- ningen, att exproprianten alltid får vidkännas icke blott sina egna utan även fastighetsägarens rättegångskostnader. Av skäl, som utvecklats i all- män motivering i kap. XI, skall enligt förslaget denna vidsträckta skyldighet för exproprianten i fråga om rättegångskostnaderna begränsas till att gälla endast i första instans, medan frågan om kostnader vid överrätterna avses

i huvudsak skola bedömas enligt de allmänna reglerna i rättegångsbalken. Att den sålunda vidtagna begränsningen får tillämpning även beträffande värdestegringshypotek följer av omförmälda bestämmelse i första stycket. Den likställighet i förevarande hänseende, som sålunda skall finnas mellan expropriationsprocess och hypoteksprocess, har emellertid icke synts böra utsträckas till alla de skilda typer av mål, som skola kunna anhängiggöras enligt den föreslagna lagen. Medan likställigheten synes nödvändig beträf- fande mål, där talan föres om fastställande av ingångsvärde, om bestäm- mande första gången av ett utgångsvärde eller om senare förhöjning av sådant värde, kan detsamma knappast sägas om övriga vid expropriations- domstol handlagda mål enligt lagen om värdestegringshypotek. Att helt generellt uppställa såsom en grundsats, att det allmänna skall bära hela kostnaden i första instans, skulle kunna leda till en alltför stark arbets— belastning för expropriationsdomstolarna och till en utgiftsökning för det allmänna; desto mindre rimlig som, vad omprövning angår, denna ofta kan antagas ske i fastighetsägarens intresse. I betraktande härav har den i 67 & expropriationslagen föreslagna grundsatsen genom bestämmelse i andra stycket i förevarande paragraf gjorts tillämplig på värdestegringshypotek allenast när talan föres om fastställande av ingångsvärde eller om faststäl- lande första gången av utgångsvärde eller av förhöjning därav. Beträffande andra mål rörande värdestegringshypotek föreslås icke någon avvikelse från rättegångsbalkens regler om rättegångskostnader.

Med hänsyn bland annat till den fördelning av rättegångskostnaden, som förutsättes skola ske mellan stat och kommun, även när endast endera för talan i målet, har det synts lämpligt, att domen i mål om värdestegrings- hypotek skall redovisa även sådan kostnad, för vilken motpart ej ålägges någon ersättningsskyldighet. Bestämmelse härom har upptagits i tredje stycket av förevarande paragraf.

24 5.

I 18 kap. 9 & rättegångsbalken är stadgat, att om rättegångskostnad skall ersättas av flera medparter, dessa skola svara en för alla och alla för en. Från denna regel om solidarisk ansvarighet göras vissa undantag. Sålunda föreskrives, att om särskild kostnad uppkommit i viss del av målet, som allenast angår någon av parterna, kostnaden skall gäldas av den parten ensam. Detsamma gäller också om part orsakat kostnad genom vårdslös eller försumlig processföring. Därest emellertid enligt nyssnämnda regel två eller flera svara solidariskt för rättegångskostnad, äger rätten — enligt vad som vidare stadgas i 18 kap. 11 & rättegångsbalken — att på yrkande av någon av dessa med hänsyn till omständigheterna pröva, huru kostnaden mellan dem skall fördelas eller om någon av dem skall vidkännas hela kostnaden. Man har härvid ansett, att om ej särskilda omständigheter föranleda till annat, såsom grund för fördelningen bör anses gälla den

andel de äga i själva saken. Vid fördelningen skall givetvis även beaktas den merkostnad som någon av medparterna föranlett.

Dessa regler för den ordinära civilprocessen äro tydligen av visst intresse för frågan om fördelning mellan staten och kommunen av kostnaderna i en hypoteksprocess. Till följd av den i 23 5 gjorda hänvisningen till vad som gäller om expropriation i allmänhet samt den i 13 & expropriations- lagen förekommande hänvisningen till vad som gäller beträffande rättegång vid allmän domstol torde i själva verket omförmälda regler, i den mån ej annat föreskrives, erhålla tillämpning även för hypoteksprocessen. Här- med synes likväl icke den fråga om kostnadsfördelning, som här fram- ställer sig, ha vunnit någon fullständig lösning. Denna fråga kan nämligen icke _ såsom i en ordinär rättegång _ anses inskränkt till det fall att både stat och kommun formellt intaga en partsställning i processen. Ej heller är frågan begränsad till den rättegångskostnad, för vilken det allmänna har att svara i förhållande till fastighetsägaren. En fördelning ifrågakom- mer även beträffande statens eller kommunens egna kostnader i rätte- gången.

Den fråga om kostnadsfördelning, som sålunda preciserats, är tydligen att bedöma mot bakgrunden av värdestegringshypotekets allmänna kon- struktion. Denna innefattar bland annat, att staten och kommunen skola njuta lika andel i hypoteket, oavsett om båda eller endast endera uppträtt såsom hypotekssökande eller såsom part i hypoteksprocessen. Av den sam- hörighet, som sålunda skall grundas omedelbart på lag, måste anses följa, att även den delägare, som till det yttre förhållit sig passiv och icke formellt varit part i processen, bör vara skyldig att deltaga i gäldandet av process- kostnaderna. Den lika delaktigheten i förmåner motiverar i princip lika andel även i kostnaderna. Likväl torde en sådan fördelningsprincip svår- ligen kunna tilläggas en undantagslös giltighet. Fall äro givetvis tänkbara, där den i processen aktive fullföljt hypoteksansökan eller anhängiggjort mål av annat slag, oaktat den passive bedömt åtgärden såsom opåkallad och velat uttryckligen frånsäga sig ansvar för densamma. Om det i ett sådant fall skulle visa sig, att den passive haft rätt i sina farhågor, skulle det icke överensstämma med allmänna rättsgrundsatser att låta denna part vidkännas processkostnader. Liknande synpunkt framträder i det fall, där parterna visserligen varit ense om att söka hypotek men där under för- farandets gång uppkommit meningsskiljaktighet rörande processföringen, exempelvis på så sätt, att endast ena parten velat förebringa vidlyftig utredning i någon viss fråga.

Mot tanken att i lag uttryckligen fastslå såsom regel, att processkostna- derna skola delas lika mellan staten och kommunen, talar emellertid ytter- ligare den omständigheten, att fördelningsfrågan svårligen kan prövas i samband med frågan om rättegångskostnaden i det särskilda hypoteks- målet. När detta avgöres _ t. ex. genom att ett visst ingångsvärde fastställes

_ är det ännu för tidigt att bedöma, huruvida ett av den passive parten framställt yrkande om befrielse från ansvar för rättegångskostnad för- tjänar att bifallas. Om grunden för ett sådant yrkande är att hypoteks— ansökningen icke medför någon värdestegringsvinst för det allmänna, så kan ett sådant förhållande icke vederbörligen konstateras förrän vid utgångsvärderingen. Det är redan härav tydligt, att om meningsskiljaktig- het skulle yppas beträffande kostnadsfördelningen, frågan härom måste prövas i särskilt mål.

Härvidlag framställer sig ytterligare den synpunkten, att i den mån meningsskiljaktighet uppkommer, denna sannolikt berör förhållanden, som ha betydelse utöver ett visst enskilt fall. I en fortlöpande verksamhet, som syftar till hypoteksbeläggning av ett stort antal fastigheter, ofta alla eller de flesta fastigheter inom ett visst område eller en viss stadsdel, skulle det vara föga naturligt, om kostnadsfördelningen föranledde ett antal isolerade rättegångar. Det kan måhända antagas, att frågan om kostnadsfördelningen regleras genom ett generellt avtal, utformat efter någon fastställd modell och i huvudsak grundat på principen om en lika fördelning. Men om ett sådant avtal mellan staten och viss kommun ej kommit till stånd eller kostnadsfördelningen likväl giver upphov till tvist, skulle det vara mindre lämpligt, om densamma icke finge bedömas efter förhållandena i stort. Det torde under sådana omständigheter varken vara erforderligt eller lämp- ligt, att frågan om kostnadsfördelningen löses genom bestämmelser av mera preciserad detaljutformning.

Det har synts kunna stadgas, att staten och kommunen skola sinsemellan taga del i kostnaderna vid expropriationsdomstolen efter den grund som med hänsyn till omständigheterna prövas skälig. Härtill har fogats en bestämmelse, som innebär, att i händelse av tvist denna skall avgöras av expropriationsdomstolen.

25 &.

Såsom framgår av den allmänna motiveringen förutsättes att värde— stegringshypoteket, i den mån dess ändamål så tillåter, skall kunna i sin utformning ansluta till vad som gäller beträffande inteckningsinstitutet. Den allmänna hänvisning till inteckningsrättsliga lagbestämmelser, som enligt denna förutsättning erfordras, har upptagits i första stycket av före- varande paragraf. Självfallet skall en för inteckning eller intecknat skulde"- brev gällande lagbestämmelse icke kunna tillämpas på värdestegringshypo- tek eller hypoteksbrev, med mindre bestämmelsen är förenlig med innehållet i den nu föreslagna lagen. Till följd av omständigheter sammanhängande med värdestegringshypotekets allmänna konstruktion eller på grund av särskilda föreskrifter i förevarande lag komma därför de flesta stadganden i inteck- ningsförordningen att sakna tillämplighet på värdestegringshypotek. Så är fallet med bestämmelserna om fordringsintecknings tillkomst (1—14 55),

om begränsning av rätten till ränta (18 5 1 mom.), om rätten till utdelning ur ersättning vid expropriation och liknande åtgärder (24 5), om per- sonligt betalningsansvar för intecknad gäld (28—30 55), om gemensamma inteckningar (32—37 55), om inteckning för nyttjanderätt, avkomsträtt, ser- vitut, rätt till elektrisk kraft och återköpsrätt (39—58 a 55) samt om inteck- nings ogiltighet (59 och 60 55). Gemensamma för inteckning och värde- stegringshypotek bliva däremot de i skilda författningar upptagna regler, som avse handläggningen av inskrivningsärenden och förandet av fastig- hetsboken.

I andra stycket av förevarande paragraf regleras det fall att fastighetsäga- ren — utan att hypoteket enligt 17 å andra stycket bringas att upphöra ge- nom båda hypoteksbrevens infriande _ dock gör en kapitalbetalning på hypoteket. Ehuru det kan förmodas, att sådana avbetalningar icke bliva särskilt vanliga, ha tillräckliga skäl icke synts föreligga att betaga fastig- hetsägaren möjligheten att göra en sådan avbetalning. När en sådan avbetal- ning göres _ vare sig därigenom att det ena hypoteksbrevet helt infrias eller icke _ inträder en situation, snarlik den som föreligger, när fastighets— ägaren själv innehar inteckningsrätt i sin fastighet på grund av skedd betal- ning eller av annan grund (s. k. ägarehypotek). De bestämmelser i 25 å andra och tredje styckena inteckningsförordningen, som statuera en dylik rätt för fastighetsägaren, lära icke i och för sig vara oförenliga med inne- hållet i den nu föreslagna lagen. Emellertid har det synts stå i mindre god överensstämmelse med värdestegringshypotekets allmänna karaktär, om fastighetsägaren _ såsom enligt nämnda lagbestämmelser skulle ha blivit fallet _ finge sin andel i hypoteket placerad i sämre prioritetsläge än åter- stoden av hypoteket. Omförmälda bestämmelser i 25 5 andra och tredje styckena ha därför synts böra modifieras sålunda, att fastighetsägaren vid exekutiv försäljning skall njuta rätt till hypoteket med företräde framför hypotekshavaren.

I tredje stycket av förevarande paragraf uppräknas vissa lagrum i in— teckningsförordningen, som visserligen kunnat anses förenliga med inne— hållet i den föreslagna lagen men som av praktiska skäl eller andra hänsyn synts böra sakna tillämplighet på värdestegringshypotek. Uteslutna bli så- lunda exempelvis förbudet mot inteckning, som sökes efter det fastigheten blivit avträdd till konkurs. Även bestämmelserna om utbyte av intecknings- handling, dödande och postposition komma icke att erhålla motsvarande tillämpning på värdestegringshypotek.

26 5.

Särskilda tillämpningsföreskrifter komma att erfordras bland annat för reglering av värdestegringshypotekets iakttagande inom fastighetsbokfö- ringen och vid utfärdandet av gravationsbevis.

Övergångsbestämmelser

Såsom omnämnts i allmän motivering i kap. VIII: 2 kan under nuva- rande förhållanden en fastighet, som antages komma till användning för tätbebyggelse, redan innan den omfattas av fastställd stadsplan undergå en värdestegring till följd av förväntning om högre avkastning i den till- tänkta nya användningen. Naturligtvis komma en mängd sådana spekula- tiva förväntningsvärden att förefinnas vid den tid då den föreslagna lagen om värdestegringshypotek skall träda i kraft. Om en fastighet, som ta- git åt sig ett dylikt spekulationsvärde, någon tid efter lagens ikraftträdande skall bliva föremål för ingångsvärdering, vore det emellertid ganska sanno- likt att spekulationsvärdet försvunnit eller i allt fall betydligt reducerats. Det kan nämligen förutses att den nya lagen, oavsett om hypotek i det sär- skilda fallet sökes eller icke, föranleder en prissänkning såtillvida, att en köpare av fastigheten icke vill betala högre pris än som motsvarar de genom lagen begränsade utsikterna till ökad nettoavkastning. Det sagda må bely— sas genom följande exempel.

Antag att ägaren av ett obebyggt område invid en tätort beräknar att om- rådet kommer att exploateras om 10 år med en byggnadsrätt, som skulle giva marken ett värde av 100 000 kronor. Det efter 5 procent diskonterade nuvärdet härav utgör cirka 60 000 kronor. Därest i detta sammanhang bort- ses från eventuellt jordbruksvärde, kan det alltså förutsättas, att fastigheten anses värd 60 000 kronor, när lagen om värdestegringshypotek beslutas. Om det nu anses tillbörligt att efter hypoteksansökan ingångsvärdet bestämmes till 60 000 kronor, så betyder detta likväl icke, att fastigheten vid tiden för hypoteksansökningen verkligen har ett så högt marknadsvärde som 60 000 kronor. Denna värdeuppskattning var ju nämligen grundad på antagandet, att ägaren skulle kunna utfå en nettoavkastning, vars kapitaliserade värde skulle motsvara 100 000 kronor. På grund av hypoteket kan han emellertid icke räkna med större nettoavkastning än som motsvarar ett kapitaliserat värde av 60 000 kronor. Och nuvärdet härav, d. v. s. det aktuella marknads- värdet, utgör allenast 36 000 kronor. Göres nu ytterligare det tankeexperi- mentet att ingångsvärdet, för att kunna motsvara fastighetens verkliga värde, sättes till 36 000 kronor, så har därmed likväl ej vunnits vad som åsyftas. Värdestegringshypoteket blir i detta fall så mycket större, och följden härav kan endast bliva en ytterligare reducering av vad nyss kallats marknadsvärdet eller det verkliga värdet. Paritet ernås tydligen först vid den nivå som motsvarar värdet av fastigheten i dess hittillsvarande användning, d. v. s. jordbruksvårdet.

Det är enligt förslaget avsett att ingångsvärdet _ liksom löseskillingen vid expropriation _ i princip skall bestämmas efter vad fastigheten i verklighe— ten är vård och alltså icke efter något av lag normerat fiktivt värde. Anförda exempel torde emellertid visa att en konsekvent tillämpning av denna prin-

cip icke blott förhindrar uppkomsten av nya förväntningsvärden utan även är ägnad att tillintetgöra eller starkt reducera sådana spekulationsvärden som uppkommit före lagens ikraftträdande. Beträffande sistnämnda effekt kan det vara diskutabelt i vad mån den behöver mildras. Det kan visserligen sägas att spekulationsvärden vanligen äro alltför obestämda för att kunna bliva föremål för en regelrätt uppskattning, och att ett sådant värde, även oberoende av den föreslagna lagen, är så pass osäkert, att dess försvinnande, av ena eller andra orsaken, är något som man måste räkna med. Och likaså kan fastslås att ett anspråk på värdets bevarande icke har samma valör som ett anspråk på skydd för välförvärvad rättighet. Emellertid skulle det knap- past vara lämpligt att här bortse från föreliggande billighetssynpunkter. Det är tydligt att en fastighetsägare, som vid sitt förvärv av fastigheten nödgats betala en med hänsyn till den sannolika exploateringen förhöjd köpeskilling, skulle kunna åsamkas betydande förlust genom värdestegringshypotekets införande. I detta sammanhang må erinras, att när vid byggnadslagens ge- nomförande en i viss mån liknande situation hade kunnat uppkomma för vissa spekulationsvärden, det ansågs obilligt att helt utesluta ersättning för dylikt värde. Bland annat med hänsyn härtill tillkommo de övergångsbestäm- melser som återfinnas i 162 5 byggnadslagen.

Därest ett visst spekulativt förväntningsvärde kan antagas existera vid tidpunkten för nya lagens ikraftträdande, lärer detta medelst legal reglering kunna upprätthållas såsom ett verkligt marknadsvärde även efter denna tid- punkt. Förutsättningen härför är, att ingångsvärdet vid sökande av hypotek sättes så högt ovan det vid lagens ikraftträdande etablerade värdet, att oaktat värdestegringshypotekets prissänkningseffekt marknadsvärdet lik— väl kommer i paritet med nämnda etablerade värde. Emellertid torde de anförda billighetssynpunkterna knappast utgöra tillräckligt stöd för ett så långtgående hänsynstagande till uppkomna spekulationsvärden. Den rim- liga lösningen synes vara att ingångsvärdet sättes lika med det vid lagens ikraftträdande etablerade värdet. Detta värde blir härigenom även avgö- rande för vad som skall betalas såsom löseskilling vid expropriation.

Med en sådan legal värdeförhöjning blir det av särskild vikt att tillse, att utgångspunkten för beräkningen, d. v. s. det vid lagens ikraftträdande etab- lerade värdet, blir fullt betryggande. Det bör självfallet icke få förekomma, att expropriationsdomstolen godtager ett påstått förväntningsvärde, vars existens vid den avgörande tidpunkten icke är till fullo bevisad. Såsom bevis bör kunna gälla den omständigheten, att fastigheten vid taxering före lagens ikraftträdande blivit åsatt ett visst tomtvärde. Måhända torde i särskilda fall även faktorer av annan art kunna komma i betraktande. I sakens natur ligger emellertid, att bevisvärdet av vad som kan komma att åberopas i all- mänhet försvagas efter hand som tiden förflyter.

Kravet på en fullt tillförlitlig bevisning gäller naturligtvis icke blott för- väntningsvärdets existens utan även dess storlek. Att godkänna värdebelopp,

som icke kunnat vara ett rimligt uttryck för en sund bedömning av sanno- likhetsgraden för den väntade exploateringen, vore naturligtvis felaktigt. Tydligt är också, att den optimistiska uppskattning, som föranlett talet om s. k. flytande värde, icke kan ha något berättigande vid en ingångsvärde- ring i samband med hypoteksbeläggning. Om situationen exempelvis varit den, att av ett visst markområde endast hälften, men obestämt vilken hälft, kunnat beräknas bliva exploaterad och på sådant sätt, att nuvärdet kan upp— skattas till 10 kronor per kvadratmeter, bör alltså värdet för området i dess helhet icke bestämmas högre än efter 5 kronor per kvadratmeter.

På grundval av de synpunkter som här ovan framställts har synts kunna stadgas, att om vid lagens ikraftträdande fastighet haft ett värde, som berott på antagande att fastigheten skulle få annan användning än tidigare, vid ingångsvärdering enligt lagen skall tagas skälig hänsyn till nämnda värde.

2. Förslaget till lag angående tillägg till 17 kap. handelsbalken

I fastighet vari finnes värdestegringshypotek skall hela det ovan hypoteks— gränsen liggande värdeskiktet vara förbehållet staten och kommunen. Vid exekution å fastigheten kommer nämnda värdeskikt följaktligen att stå till förfogande som realisationsobjekt allenast för hypoteket, och överskott som kan uppstå, sedan hypoteket med ränta och jämkningsavgift täckts, till— faller staten och kommunen. Annan rättsägare än hypotekshavare blir så- ledes för betalning ur fastigheten hänvisad till dennas hypoteksfria värde. Detta har ansetts böra komma till uttryck i 17 kapitlet handelsbalken, i vilket kapitel regleras borgenärers rätt och företräde till gäldbunden egen- dom i vissa kollisionsfall vid konkurs och stundom vid utmätning. I kapitlet föreslås sålunda införande av en ny paragraf, betecknad 13 a 5, vari före— skrives att, därest värdestegringshypotek finnes i gäldenärs fastighet, för— månsrätt icke må göras gällande i den del av fastighetens värde, som över- skjuter hypoteksgränsen. Nämnda del av fastighetsvärdet skall i stället tillkomma det allmänna.

3. Förslaget till lag angående ändring i 9 och 11 kap. vattenlagen

Enligt 1 kap. 14 & vattenlagen förefinnes under vissa förutsättningar rätt att expropriera strömfall. Regler för expropriationsersättningens bestäm- mande meddelas i 9 kapitlet. En ny paragraf föreslås nu införd under de allmänna bestämmelserna i detta kapitel. Paragrafen reglerar ersättnings- skyldigheten när strömfall skall avstås från fastighet, som är besvärad av värdestegringshypotek. I detta fall skall ersättningen motsvara det hypo- teksfria värdet för den fastighet, som bildas genom expropriationen och som endast omfattar den fallsträcka, från vilken vattenkraften avses skola ut- vinnas. Besked om hypoteksgränsens läge i den blivande fastigheten skall

lämnas vattendomstolen av expropriationsdomstolen. Om ersättning bör utgå medelst kraftöverföring skall vattendomstolen verkställa erforderlig omräkning. Motiveringen till den föreslagna paragrafen har lämnats i kapi— tel IX: 7.

Bestämning av hypoteksgränsens läge i den fastighet som omfattar fall- sträckan bör ske efter framställning av vattendomstolen. Ett stadgande härom har upptagits i ett föreslaget tillägg till 43 å i 11 kapitlet.

4. Förslaget till lag angående ändring i lagen den 12 maj 1917 om expropriation

Motiveringen för den föreslagna ändringen av 1 g 16., varigenom kommu- nens rätt att expropriera för tomträttsändamål vidgas, har lämnats i kapitel VIII: 9.

Beträffande skälen för den regel som föreslås i 7 5 om löseskillingens be- stämmande vid expropriation av fastighet, som är besvärad av värdesteg- ringshypotek, hänvisas till vad som yttrats i kapitel VIII: 8. Det har icke ansetts praktiskt betingat —— bortsett från expropriation enligt vattenlagen — att utsträcka denna regel till sådana fall där endast del av fastighet exproprieras. I detta fall får alltså löseskillingen bestämmas efter mark- nadsvärdet, varvid värdestegringshypoteket berättigar till utdelning enligt 20 å tredje stycket lagen om värdestegringshypotek.

Förslaget om expropriationsdomstolens uppdelning i avdelningar, 14 å andra stycket, och om domstolens sammansättning, 15 5, har motiverats i kapitel XI. Den formella utformningen av 16 a och 16 b 55 har delvis skett i anslutning till motsvarande stadganden i rättegångsbalken samt vatten- lagens 11 kapitel. Ändringarna i 17 och 28 åå äro endast av formell natur.

Motiveringen för ändringen av reglerna i 67 5 om rättegångskostnad har givits i kapitel XI.

5. Förslaget till lag angående ändring i byggnadslagen den 30 juni 1947

I och med tillkomsten av ett förslag till generell lösning av problemet om indragning av oförtjänt värdestegring aktualiseras åtskilliga spörsmål om förhållandet mellan detta förslag samt sådana gällande lagbestämmelser, vilka ha till syfte att i speciella sammanhang möjliggöra värdestegringsin— dragning eller vilkas utformning mer eller mindre tydligt påverkats av hänsyn till den oförtjänta värdestegringen. Lagbestämmelser av denna kate— gori förekomma talrikt i den byggnadslag, som sedan ett decennium är gällande här i landet.

Den principiellt sett viktigaste nyhet, som denna byggnadslagstiftning medfört, kan sägas vara innefattad i den bestämmelse i 5 5 andra stycket, enligt vilken mark, för att få användas till tätbebyggelse, måste ha vid

planläggning enligt lagen prövats från allmän synpunkt lämpad för ända- målet. En följd av denna bestämmelse är tydligen, att en markägare, som genom bestämmelsen hindras att utnyttja marken till tätbebyggelse, icke enbart på denna omständighet kan grunda någon rätt till gottgörelse av det allmänna. Givet är att en sådan inskränkning i exploateringsrätten kan i viss mån bromsa uppkomsten eller stegringen av förväntningsvärden före planfastställelsen. Däremot lärer nämnda bestämmelse icke i och för sig betyda indragning av någon del av det marknadsvärde som marken, bestäm- melsen till trots, kan ha fått genom uppkomna förväntningar om att marken kommer att tagas i anspråk för tätbebyggelse. För det fall att marken ex- proprieras skall alltså enligt gällande lag löseskillingen motsvara vad fas— tigheten i verkligheten är värd. Att även den nu föreslagna lagen om värde— stegringshypotek har det verkliga värdet såsom utgångspunkt för den pro— cedur, varigenom en värdestegringsindragning kommer till stånd, torde ha framgått av vad som utvecklats i skilda sammanhang. Vid den värdering, som skall ske i samband med en hypoteksansökan, skall alltså ingångs- värdet motsvara fastighetens verkliga värde. Att detta värde _ om det ej har någon fastställd plan såsom underlag —— till följd av den väntade in- dragningens reflexverkan svårligen kan höja sig över den nivå, som fastig- hetsvärdet vid markens hittillsvarande användning representerar, är natur— ligtvis en sak för sig, som här kan lämnas åsido.

Emellertid har tillblivelsen av det verkliga värdet icke undantagslöst ställts i beroende av yttre faktorer. I den föreslagna lagens övergångsbe— stämmelser har stadgats, att vid ingångsvärdering skälig hänsyn skall tagas till förväntningsvärde, som uppkommit före lagens ikraftträdande. Genom denna legala reglering kan ett förväntningsvärde — trots den nya lagstift— ningens prissänkande effekt _ upprätthållas såsom marknadsvärde även efter lagens ikraftträdande. Ej heller denna anordning synes komma i någon motsättning till vad som gäller enligt byggnadslagen. Det är visser— ligen tänkbart, att sedan ingångsvärde blivit satt enligt berörda övergångs- bestämmelse, hinder mot tätbebyggelse visas föreligga enligt 5 5 andra stycket byggnadslagen. Effekten härav blir tydligen den, att fastighetsvärdet nedgår under det bestämda ingångsvärdet. Detta innebär icke att fastig- hetsägarens position förbättrats genom hypoteksansökningen. Att ingångs- värdet blivit bestämt på sätt som skett innebär icke någon grund för gott- görelse för värdeminskningen och kan å andra sidan ej heller påverka någon värdestegringsindragning, eftersom i ett dylikt fall något hypotek ej kan bildas.

Även i fråga om expropriation, som sker sedan plan fastställts, gäller för närvarande såsom princip, att löseskillingen skall motsvara det verkliga värdet sådant detta kan bedömas enligt planen. Olika meningar synas emel- lertid ha framträtt rörande tillämpligheten av denna princip i sådana fall, då kommun enligt stadganden i 18, 41 eller 103 55 byggnadslagen inlöser

mark, som är avsedd till gata eller eljest skall användas för annat ändamål än enskilt bebyggande. Har den ifrågavarande marken före planläggningen haft ett värde, som varit bestämt av utsikten till en markanvändning för byggnadsändamål, bör ju planens fastställande få den effekten att sagda mervärde försvinner. Någon uttrycklig lagbestämmelse torde icke finnas, som utsäger att löseskillingen i dessa fall skall innefatta gottgörelse för det bortfallna mervärdet. Att en beräkning av löseskillingen efter det verkliga värdet i hithörande fall skulle leda till en ojämn behandling av skilda mark- ägare är emellertid obestridligt. Vid genomförandet av 1949 års expropria- tionslagstiftning togs också i motiven avstånd från en sådan beräknings- metod. Departementschefen uttalade, att då fråga vore om mark för gata eller annan allmän plats, vissa modifikationer måste göras i regeln att utnyttjanderätten å planlagd mark skall bedömas efter gällande plan. På detta fall anlades den synpunkten, att kvartersmarken och gatumarken ända till planfastställelsen utgjort ett i värdehänseende enhetligt område. Ersätt— ning för gatumark som löses ansågs därför böra bestämmas under hänsyns— tagande till en före planläggningen uppkommen värdestegring å området.. Sedan planen fastställts, skulle visserligen kvartersmarken kunna stiga i värde mer än som redan skett, men efter byggnadslagens ikraftträdande saknades grund för att jämväl mark, som vore avsedd exempelvis till gata, skulle undergå en liknande värdestegring. Enligt uttalande vid byggnads- lagens tillkomst skulle dock löseskillingen jämväl i fråga om gatumark he- stämmas med utgångspunkt från markens realvärde, när hindret mot mar— kens utnyttjande för bebyggelse uppkom.

Den värdeberäkning, som sålunda förordats i fråga om gatumark, är emellertid enligt berörda motivuttalande icke i samma mån tillämplig be- träffande mark som eljest tages i anspråk för annat än enskilt bebyggande. När det gäller ett för specialändamål avsett större markområde — t. ex. större parkanläggning, naturskyddsområde, flygplats eller hegravningsom- råde — anlägges icke den förut berörda synpunkten om gemenskap med kvartersmarken under värdeutvecklingen före planfastställelsen. Värde- ringen av sådan mark anses alltså böra ske i nära anslutning till huvud- regeln, att utnyttjanderätten skall bedömas efter gällande plan. Detta inne- bär att ett före planläggningen uppkommet tätbebyggelsevärde helt kan bortfalla, när det visat sig, att marken icke kommer att användas för enskilt bebyggande. Löseskillingen vid expropriation bestämmes alltså efter mar- kens verkliga värde. En fråga för sig är naturligtvis, hur denna markkate- gori närmare bör avgränsas från den med gatumark likställda kategorien. Det har sagts att mindre i tätbebyggelse insprängda områden — t. ex. mindre parker, idrottsplatser och liknande områden —— ävensom vissa mindre hamn- områden borde kunna likställas med gatumarken.

Tydligt är alltså att en viss oklarhet uppkommit i fråga om beräknandet av expropriationsersättning för gatumark och annan mark, som enligt plan

skall användas för annat ändamål än enskilt bebyggande. Räckvidden av den från 5 5 andra stycket byggnadslagen härledda principen om att hinder mot tätbebyggelse ej berättigar markägaren till särskild gottgörelse synes begränsad av motivuttalanden, som sakna direkt motsvarighet i lagtext. Betydelsen härav torde emellertid icke böra överdrivas. Sagda uttalanden, vilka syfta till en för markägaren gynnsammare lösning än vad en följd- riktig tillämpning av principen om det verkliga värdet skulle innebära, torde ha godtagits i den rättspraxis, som utbildats efter byggnadslagens tillkomst (jfr H 1956: 205). Fortsatt prejudikatbildning kan förväntas bidraga till ytterligare säkerhet i tillämpningen.

Ett särskilt skäl, att antydda tillämpningssvårigheter icke nu böra leda till ändring i byggnadslagen, är naturligtvis den omständigheten, att den före- slagna lagen om värdestegringshypotek är ägnad att verka utjämnande på de olikheter i fråga om rätten till expropriationsersättning, som nuvarande ordning medför för skilda markkategorier. Denna lag torde efter hand få en prisbildningsverkan som, oavsett om hypotek i det särskilda fallet sökts eller icke, förhindrar uppkomsten av förväntningsvärde före planfastställel- sen. Därmed vinnes, om ock på annan värdenivå, den likställdhet mellan kvartersmark och gatumark, som vid nuvarande reglers tillkomst ansetts eftersträvansvärd ur rättvisesynpunkt.

Emellertid är principen om att löseskillingen skall motsvara verkliga vär- det underkastad begränsning även i vissa fall, som blivit reglerade genom uttryckliga stadganden i byggnadslagen. Härmed åsyftas de i 21, 48, 83, 116 och 121 55 upptagna reglerna om skyldighet att lösa mark, som på grund av innehållet i fastställd generalplan, stadsplan eller byggnadsplan eller också fastställda utomplansbestämmelser icke får användas för enskilt bebyggande. Före byggnadslagens tillkomst gällde enligt 28 & stadsplane- lagen, att stad skulle vara pliktig att lösa mark, om i stadsplan eller stom— plan bestämts, att marken skulle användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och markens ägare till följd härav kunde nyttja marken allenast på sätt som stod i uppenbart missförhållande till markens värde. Den för bedömande av lösningsplikten och löseskillingens storlek avgörande tid- punkten sammanföll enligt denna äldre ordning med tiden för frågans prövning. Markägaren kunde alltså intill dess tillgodogöra sig all å marken uppkommande värdestegring. Mot vad sålunda gällde anmärktes vid bygg— nadslagens tillkomst, att bestämmelsen kunde leda till att en stad bleve skyldig att lösa mark, även utan att dennas avkastningsvärde minskats på grund av dispositionsinskränkningen. Mellan avkastningen och det ökade värde, som uppkomme till följd av planens genomförande med avseende å närbelägen mark, kunde nämligen ett missförhållande lätt sägas föreligga. Att staden på så sätt kunde tvingas till inlösen på grund av en värdestegring, som huvudsakligen inträffat till följd av dess egna åtgärder, ansågs icke vara skäligt. Dessa synpunkter ledde fram till den ståndpunkten, att frågan

om lösningsplikten och därmed även löseskillingens storlek borde prövas med hänsyn till det värde, som marken haft före planläggningen. Omför- mälda stadganden l byggnadslagen äro —— i likhet med den i 22 & samma lag förekommande regleringen av skadeståndsskyldigheten vid dispositionsin- skränkning enligt generalplan — utformade enligt denna ståndpunkt, vil- ken kommit till uttryck även i lagen om allmänna vägar, strandlagen och naturskyddslagen. När det gäller att fastställa det s.k. tidigare värdet in- ställa sig liknande spörsmål, som förut angivits beträffande expropriation av gatumark eller annan mark som ej är avsedd för enskilt bebyggande. Det blir alltså i viss utsträckning — t. ex. beträffande gata _ möjligt att beakta ett före planfastställelsen uppkommet förväntningsvärde. Är däremot marken av sådant slag, att den bör värderas efter sitt verkliga värde vid planfastställelsen, bortfaller förväntningsvärdet. I den mån det verkliga värdet — såsom i vissa fall är tänkbart _— skulle utan penningvärdeförsäm- ring ha kunnat stiga efter planfastställelsen, innebär principen om det tidi- gare värdet en indragning av oförtjänt värdestegring.

Svårigheten att i praktiken tillämpa omförmälda stadganden om lösnings- skyldighet blir givetvis icke mindre, genom att det 5. k. tidigare värdet, enligt uttalanden i motiven, skall bestämmas med utgångspunkt från pen- ningvärdet vid den tidpunkt då lösensumman fastställes. En avsevärd tid kan nämligen tänkas förflyta från planfastställelsen till dess en inlösen blir aktuell, och införandet av principen om det tidigare värdet skulle därför, i händelse av inflation, ha inneburit en betydande försämring för fastighets- ägaren, jämfört med den äldre lagens ståndpunkt, om icke det tidigare vär- det skulle utgöra ett realvärde. Förarbetena till byggnadslagen ha emellertid icke lämnat någon anvisning hur ett markområdes realvärde vid en viss förfluten tidpunkt skall beräknas. Den till en tid av flertalet domstolar tillämpade metoden att följa socialstyrelsens beräkning av levnadskostnads- index har synts kunna föra till ohållbara resultat. I domstolspraxis synes numera den tanken ha vunnit insteg, att en ledning får sökas i den prisut— veckling som hänför sig till mark av det förevarande slaget.

Vid en sammanställning av den föreslagna lagen om värdestegringshypo- tek med byggnadslagens stadganden om lösningsplikt må konstateras, att sökandet av hypotek i en viss fastighet icke behöver utesluta, att det kan finnas fog för en plikt att lösa fastigheten. Det låter lätt tänka sig, att exempelvis en jordbruksfastighet till följd av de med planläggningen för- bundna inskränkningarna i ägarens möjlighet att nyttja fastigheten åsam- kas sådana olägenheter, att nyttjandet allenast kan försiggå på sätt, som står i uppenbart missförhållande till det jordbruksvårde som funnits före planläggningen. Ägaren skall i så fall kunna påfordra att fastigheten inlöses för en summa som motsvarar detta tidigare jordbruksvårde. Det är icke alldeles säkert, att detta värde är lägre än det för hypoteket bestämda in- gångsvärdet. Har hypoteksansökan blivit gjord vid en tidpunkt, då till följd

av innehållet i en fastställd generalplan fastigheten undergått en värde- minskning av berörda slag, skulle denna kunna tänkas ha påverkat ingångs- värderingen. Begreppet tidigare värde enligt byggnadslagen bör därför i ett sådant fall anses ha en självständig betydelse. Denna omständighet synes dock knappast motivera ett särskilt undantagsstadgande från den föreslagna regeln i 7 & expropriationslagen, enligt vilken löseskillingen skall bestäm— mas lika med fastighetens hypoteksfria värde. Det torde nämligen kunna förutsättas, att expropriationsdomstolen i berörda fall bestämmer ingångs- värdet med beaktande av fastighetsägarens rätt att påfordra inlösen efter tidigare högre värde.

I fråga om sådana i tidigare värdet ingående förväntningsvärden, som uppkommit före planfastställelsen, får tydligen värdestegringshypoteket samma utjämnande effekt som redan skildrats på tal om inlösning utan in— lösningsplikt. Såsom instrument för indragning av oförtjänt värdestegring synes hypoteket kunna helt övertaga den roll, som principen om det tidigare värdet för närvarande fyller på ifrågavarande område. Vad särskilt angår beräkningen av realvärdet torde kunna förutsättas att denna i rättstillämp- ningen kommer att ske efter enahanda metod, vare sig det gäller tillämp- ning av värdestegringshypotek eller uppskattning av tidigare värde enligt byggnadslagen. Att avskaffa sistnämnda anordning torde emellertid _ för- utom av skäl som redan antytts _ icke vara möjligt med hänsyn därtill, att det icke kan påräknas att all mark blir belagd med hypotek. Ej heller synas i övrigt föreligga skäl för ändring av förevarande stadganden.

Det hittills sagda har gällt värdebildningen efter byggnadslagens ikraft- trädande den 1 januari 1948. I 162 & byggnadslagen finnes emellertid en särskild reglering av övergången från de i äldre tid tillämpade värderings- reglerna och de nya regler som sammanhänga med byggnadslagens begräns— ning av exploateringsrätten. Nämnda lagrum innehåller, att vid prövning av fråga om lösnings- eller ersättningsplikt med avseende å mark, som ej får tagas i anspråk för enskilt bebyggande eller för viss bebyggelse, värdet å marken skall bestämmas med skälig hänsyn till det värde marken vid tiden för lagens ikraftträdande ansågs ha enligt dittills tillämpade grunder, varvid jämväl det värde som då tillmättes marken för tätbebyggelse får komma i betraktande. Detta stadgande avser i första hand att förhindra att en markägare, som enligt äldre lag kunde påfordra inlösen, skulle kunna gå miste om denna rätt i följd av byggnadslagens mellankomst, särskilt tillämp— ningen av principen om det tidigare värdet. Vid prövningen av frågan om lösningsplikten, när denna grundlagts genom en före lagens ikraftträdande fastställd plan, blir den avgörande omständigheten, icke vad marken var värd före planfastställelsen utan vad den var värd vid en senare tidpunkt, nämligen den 1 januari 1948. Stadgandet har härjämte betydelse för bestäm- mandet av löseskillingen. Såsom gatumark värderades enligt den äldre ord- ningen, betydde planfastställelsen icke att gatumarken frånkändes delaktig—

het i den fortsatta värdestegringen på kringliggande tomtmark. Även mark av annat slag, som omfattas av inlösningsplikt, skulle kunna tänkas ha haft högre värde den 1 januari 1948 än vid planfastställelsen dessförinnan. Enligt omförmälda stadganden får vid bestämmandet av marklösen skälig hänsyn tagas till detta högre värde. Stadgandet utesluter emellertid icke, att om det verkliga värdet _ värdet i den allmänna marknaden — efter den 1 januari 1948 sjunkit, hänsyn får tagas jämt/äl härtill.

Tillämpningen av 162 & byggnadslagen torde ha erbjudit avsevärda svårig— heter. Dessa synas emellertid delvis ha berott därpå, att markens värde den 1 januari 1948 skall vid bestämmandet av löseskillingen anses ha karak- tär av realvärde. Följaktligen betecknar nämnda datum icke någon slut- punkt i värdeutvecklingen. Till det värde, som kan anses vederbörligen ådagalagt den 1 januari 1948, skall göras ett tillägg som avses skola mot- svara detta värdes inflatoriska stegring. Grunden härtill är icke att söka i 162 5 utan i de motivuttalanden som gjorts i anslutning till andra bestäm- melser, särskilt dem i vilka principen om det tidigare värdet kommit till uttryck. Ett upphävande av 162 5 skulle alltså icke betyda, att de med beräknandet av inflationstillägget sammanhängande spörsmålen därmed vore undanskaffade.

Eftersom 162 5 har karaktär av övergångsbestämmelse kommer dess be- tydelse _ som redan i och för sig är tämligen begränsad _ att successivt minska. Stadgandet synes knappast erbjuda någon särskild svårighet för tillämpningen av värdestegringshypoteket. När hypotek sökes, lärer visser- ligen hänsyn få tagas därtill, att det verkliga värdet kan tänkas understiga sådant värde som kan beräknas enligt 162 5. Om så är fallet, bör detta så att säga fiktiva värde utgöra ingångsvärde för hypoteket. Erforderligt legalt stöd härför erhålles genom den föreslagna övergångsbestämmelsen till lagen om värdestegringshypotek.

Av skäl som nu anförts har ej heller 162 & byggnadslagen synts böra undergå någon ändring med anledning av den tillämnade lagstiftningen.

Institutet zonexpropriation, som reglerats i 44 å byggnadslagen, har ingående behandlats i kapitel VI. Det må erinras om att institutet, som tillskapats för att underlätta genomförandet av större stadsplaneregleringar, utformats på så sätt att det vid sidan av sitt egentliga ändamål kan tjäna det omedelbara syftet att tillförsäkra kommunen framtida markvärdesteg- ring. Kommunen har sålunda tillagts expropriationsrätt ej allenast beträf- fande mark som erfordras för stadsombyggnad utan även beträffande mark, som kan förväntas erhålla väsentligt ökat värde som följd av sådan om- byggnad. Tankegången bakom denna form av värdestegringsexpropriation är den, att en stadsombyggnad av genomgripande omfattning ofta föranleder en betydande värdeökning även för fastigheter utanför det aktuella plan- området, samtidigt som ombyggnaden för staden regelmässigt medför utom-

ordentligt stora kostnader. Det är därför skäligt att staden såsom ett bidrag till kostnaderna får tillfälle att genom expropriation av dessa fastigheter komma i åtnjutande av den värdestegring, som är en direkt följd av stadens egna åtgärder.

Det är tydligt att den värdestegring, som man här vill överföra på kom- munen, är av sådan art att den enligt lagen om värdestegringshypotek skall bedömas såsom oförtjänt och indragas till det allmänna. En tillämpning av lagen skulle således innebära att värdestegringen, genom hypoteksbelägg— ning av de fastigheter vilka kunde förväntas öka i värde till följd av stads— ombyggnaden, bleve förbehållen det allmänna. Att bibehålla den diskuterade expropriationsgrunden med dess begränsade tillämpningsområde vid sidan av lagen om värdestegringshypotek kan därför synas mindre följdriktigt. Materiella olägenheter kunna visserligen knappast tänkas uppstå genom dess bibehållande. Men även andra motiv kunna finnas för ett borttagande av expropriationsgrunden. Till förevarande reform hör, att kommunens möj- lighet att expropriera för tomträttsändamål — genom sådan expropriation tillföres kommunen framtida markvärdestegring — skall vidgas, så att expropriation för detta ändamål även kan ske av tätbebyggd mark. Genom— föres detta synes den diskuterade expropriationsgrunden knappast fylla någon funktion. Dessutom är utformningen av 44 5 något oklar. Den del av stadgandet som behandlats i förevarande sammanhang förutsätter, vilket också är nödvändigt, att värdestegringen skall bedömas utifrån en bestämd plan. Stadgandet i övrigt utgår samtidigt från att flera planförslag skola kunna åberopas i expropriationsärendet. Den definitiva planen föreligger kanske ej förrän expropriationen genomförts. För vilka fastigheter värde- stegring kan förväntas och i vilken omfattning kan tydligen ej alltid över- blickas i expropriationsärendet; därmed skulle värdestegring som grund för expropriation i många fall ej kunna åberopas. På grund av det anförda föreslås, att stadgandet om värdestegring såsom grund för expropriation skall utgå ur 44 & samtidigt med ikraftträdandet av lagen om värdesteg- ringshypotek och av den nya bestämmelsen om tomträttsexpropriation.

Motiven för tomtägares skyldighet att ersätta gatumark och bidraga till gatubyggnadskostnad (56—69 55 byggnadslagen) ha berörts i framställ- ningen om bettermentsbidrag i kapitel V. Denna skyldighet torde betingas av den värdeökning å tomtmarken, som gatas framdragande och iordning- ställande medför. Även enligt lagen om värdestegringshypotek är sådan värdestegring i princip oförtjänt och skall genom hypoteksbeläggning av tomtmarken kunna förbehållas det allmänna. Värdestegringshypoteket inne- bär emellertid en åtgärd av större omfattning än gatuavgifterna. Hypoteket drabbar hela värdeökningen å tomtmarken utan inskränkning till bestämda kostnader och utan den begränsning som gatuavgifternas anknytning till en viss värdestegringskategori innebär.

Om gatuavgifterna bibehölles, skulle fastighetsägaren vid utgångsvärde- ring enligt lagen om värdestegringshypotek äga tillgodoräkna sig erlagda gatuavgifter på samma sätt som andra nyttiga investeringar. Det icke hypo- teksfria värdet skulle följaktligen bliva mindre. Minskningen skulle åt- minstone motsvara beloppet av de erlagda avgifterna.

Av det sagda torde framgå, att värdeindragning enligt de nu diskuterade bestämmelserna i byggnadslagen inrymmes i den mera omfattande värde- indragningen genom värdestegringshypoteket liksom det mindre i det större, och det kan därför ifrågasättas, om icke gatuavgifterna borde avskaffas samtidigt med ikraftträdandet av lagen om värdestegringshypotek.

Två skäl kunna emellertid framhållas för att bibehålla avgifterna. Det ena är att kommunerna få en del av sina kostnader för gatumark och iord- ningställande av gata direkt ersatta. Det andra skälet gäller särskilt om värdestegringen är ringa, t. ex. inom egnahems- och villaområden, kanske obetydligt större än vad som motsvarar beloppet av gatuavgifterna. I sådant fall skulle det kunna förefalla mera praktiskt och ekonomiskt att taga ut gatuavgifter än att använda sig av förfarandet med värdestegringshypotek.

Mot det första skälet kan till en början invändas, att gatuavgifterna, vilket en av utredningen verkställd enquéte (Bil. 3) visat, för många kommuner sakna ekonomisk betydelse.1 Och även om avgifternas borttagande skulle medföra en viss avbränning kommunalekonomiskt sett, uppväges detta av den förmån som värdestegringshypoteket innebär för kommunernas dcl. Förutom att kommunerna tillföras medel genom räntebetalning å hypotek undgå de, vilket icke är det minst viktiga, att vid sina markförvärv betala den fördyring av markpriset, som beror på förekomsten av oförtjänt värde- stegring.

I fråga om det andra skälet kan sägas att tillämpningen av lagen om värdestegringshypotek visserligen förutsätter, att oförtjänt värdestegring skall indragas när den förekommer. Man får emellertid ej tänka sig lagen tillämpad så att kommunerna belägga varje fastighet med hypotek. Detta skall ske endast när det befinnes ekonomiskt lönande. Ett slopande av gatu- avgifterna medför måhända vissa förluster för kommunerna beträffande villa— och egnahemsfastigheter. Sett i stort torde detta dock vara av mindre betydelse med hänsyn till den förmån värdestegringshypoteket enligt vad ovan anförts innebär för kommunerna.

1 Som komplettering av enquéten har utredningen förfrågat sig hos några städer om gatu- avgifternas ekonomiska betydelse för dem under 1955. Följande uppgifter må här redovisas: Borås, kostnader för gatumark och iordningställande av gata tillhopa 1 932 000 kronor, inbe- talda gatumarksersättningar och gatubyggnadskostnadsbidrag tillhopa 182 000 kronor samt beräknade omkostnader för avgifternas uttagande 4 000 kronor. Västerås, kostnader för gatu- mark och iordningställande av gata tillhopa 1 407 194 kronor, inbetalda gatumarksersättningar och gatubyggnadskostnadsbidrag tillhopa 489 254 kronor samt beräknade omkostnader för av— gifternas uttagande 20 000 kronor. Malmö, kostnader för gatumark 72 000 kronor samt inbe— talda gatumarksersättningar 21 590 kronor.

De framförda skälen för att bibehålla gatuavgifterna vid sidan av värde- stegringshypoteket böra sålunda icke anses avgörande. Ett bibehållande av avgifterna kan för övrigt tänkas medföra en icke önskvärd utveckling i fråga om användningen av värdestegringshypoteket. Det är tänkbart att kommuner nöjde sig med att uttaga gatuavgifter eller med att uttaga gatu- avgifter endast av vissa fastighetsägare, medan andra fastighetsägare finge hela värdeökningen indragen genom värdestegringshypotek. En sådan till- lämpning av lagen skulle strida mot dennas grunder. Visserligen kunde staten ingripa korrigerande, men en utveckling i den antydda riktningen torde böra förebyggas.

En viktig praktisk fördel skulle uppnås om bestämmelserna om gatu- marksersättning och gatubyggnadskostnadsbidrag upphävdes. Galuavgif— terna äro nämligen ofta synnerligen svåra att fastställa. Många och inveck- lade regler för deras beräkning ha måst upptagas i lagen. Den tidigare om- nämnda enquéten visar, att kommuner finnas som ej uttaga gatumarkser- sättning, oaktat reglerna härom äro obligatoriska. Närmare hälften av de kommuner som besvarat enquéten sakna bestämmelser om gatubyggnads— kostnadsbidrag.1 Att reglerna ej vunnit fullständigare tillämpning torde mycket bero på deras komplicerade innehåll. En avveckling av systemet med gatumarksersättning och gatubyggnadskostnadsbidrag skulle sålunda med- föra en förenkling av byggnadslagen, en möjlighet som bör tillvaratagas.

Anförda synpunkter föranleda slutsatsen, att gatuavgifterna böra avskaf- fas. Emellertid torde det vara lämpligt att behålla avgifterna under en över— gångstid. Verkningarna av lagen om värdestegringshypotek komma att in- träda successivt. Avskaffades gatuavgifterna, då lagen infördes, kunde detta sålunda medföra kännbara inkomstminskningar för kommunerna. Avgif- terna torde fördenskull böra bibehållas under en övergångstid, som lämp— ligen kan bestämmas till 10 år.

Systemet med gatuavgifter kompletteras av bestämmelser i byggnads- lagens 70—73 55, genom vilka ägare av större markområden såsom bidrag till stads gatukostnad kunna åläggas att avstå mark utan ersättning och att bekosta anläggning av gator. Lägges stadsplan över område i en ägares hand äger Konungen sålunda efter ansökan av staden vid planens fastställande förordna, att mark som erfordras till gata, annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla staden. I förordnandet äger Konungen dessutom på stadens begäran föreskriva att ägaren skall bekosta anläggning av gata. Förordnande må meddelas endast i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt.

1 Enligt uppgift från Byggnadsstyrelsens stadsplanebyrå funnos gatukostnads- eller gatu— byggnadskostnadsbestämmelser den 4 augusti 1956 införda i 63 städer, 30 köpingar, 28 muni— cipalsamhällen och 5 landskommuner eller sammanlagt 126 samhällen.

Möjligheten för ägare av större markområden att genom exploatering till- godogöra sig markvärdestegringen vid tätbebyggelse har här ansetts moti- vera en överflyttning av de skyldigheter att bidraga till stads gatukostnad, vilka enligt vanliga regler vila på ägarna av färdigbildade tomter. Efter införandet av lagen om värdestegringshypotek kommer emellertid grunden för tillämpningen av bestämmelserna i 70—73 55 att Ibortfalla. Värdesteg- ringen skall genom hypotek förbehållas det allmänna. Fullgoda skäl kunna icke anföras för att bibehålla bestämmelserna som alternativa Specialregler till lagen om värdestegringshypotek och detta desto mindre sedan gatuavgif- terna befunnits böra borttagas. Bestämmelserna i 70—73 55 böra upphöra att gälla samtidigt med reglerna om gatuavgifter.

I förevarande förslag till lag om ändring av byggnadslagen ha bestäm— melserna i 56—73 55 förklarats skola utgå. Som följd härav ha även 89 och 155 55 upphävts och vissa jämkningar företagits i 38, 106, 156 och 165 55. Följdändringarna äro endast av formell natur och tarva ingen särskild kommentar.

Ändringen av 44 & bör träda i kraft samtidigt med lagen om värdesteg- ringshypotek eller sålunda den 1 januari 1959.

Expropriationsrätt, som grundas å ansökan gjord före den nya lagstift— ningens ikraftträdande, bör givetvis ej borttagas genom nya lagen. I över- ensstämmelse härmed har i övergångsbestämmelser till lagförslaget före- skrivits, att ansökan om inlösen enligt 44 å, som gjorts före den nya lag- stiftningens ikraftträdande, skall behandlas efter äldre lag.

Gatuavgifterna skola bibehållas under en övergångstid av 10 år och av- gifter, som förfallit till betalning innan utgången av denna tidsperiod, böra naturligtvis även därefter få uttagas. Det synes emellertid ej påkallat att under övergångstiden medgiva meddelandet av nya bestämmelser om gatu- byggnadskostnadsbidrag eller att bibehålla bestämmelserna om gatumarks- ersättning såsom obligatoriska bestämmelser.

Skyldighet för tomtägare att betala ersättning för gatumark inträder jäm- likt byggnadslagen (63 5) i mån av gatas eller gatuvidgnings upplåtande till allmänt begagnande. Motsvarande regel i 1931 års stadsplanelag (47 5), vilken är tillämplig på grund av övergångsföreskrift i byggnadslagen (163 g), uppställer som villkor för betalningsskyldighetens inträde, utom att gatan eller gatuvidgningen upplåtits till allmänt begagnande, att på tomten finnes bebyggelse i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplanen. I över- gångsbestämmelserna till lagförslaget har föreskrivits, att tomtägare, såvida staden icke annorlunda beslutar, skall vara skyldig att ersätta gatumark enligt förut gällande bestämmelser, om gata eller gatudel framför tomt upp- låtits eller lagligen skolat upplåtas till allmänt begagnande före den 1 januari 1969. Härigenom kommer ersättning enligt stadsplanelagen som förfaller till betalning efter sistnämnda dag att kunna uttagas. Detta före-

faller också vara ändamålsenligt. Det skulle nämligen ofta i praktiken möta svårighet att bedöma om det ytterligare villkor är uppfyllt, som stadsplane- lagen uppställer för betalningsskyldighetens inträde.

Möjligheten för kommun att antaga gatubyggnadskostnadsbestämmelser infördes genom föreskrifter i stadsplanelagen. Dessa föreskrifter ha med jämkning i vissa detaljer bibehållits i byggnadslagen. Bestämmelser om gatubyggnadskostnad skola angiva tiden för bidrags erläggande. Vid till- komsten av byggnadslagen utgick man ifrån, att lagens bestämmelser om gatumarksersättning skulle kunna tjäna som mönster i detta hänseende och att skyldigheten att erlägga bidrag sålunda skulle inträda i mån av gatas eller gatuvidgnings upplåtande till allmänt begagnande. Man förutsatte vidare att gatubyggnadskostnadsbestämmelser som vid tiden för byggnads- lagens ikraftträdande voro fastställda i enlighet med regler i stadsplane- lagen snarast skulle bringas i överensstämmelse med motsvarande regler i byggnadslagen. I övergångsbestämmelserna till lagförslaget har för att få en klar regel föreskrivits, att bestämmelser om bidrag till gatubyggnadskost- nad, vilka gälla den 1 januari 1959, även därefter må tillämpas beträffande gata eller gatudel som upplåtits eller lagligen skolat upplåtas till allmänt begagnande före den 1 januari 1969.

Till följd av övergångsföreskrifter i stadsplanelagen (88 5) och byggnads- lagen (159 5) kan skyldighet att bidraga till iordningställande av gata fort- farande gälla av ålder eller på grund av föreskrifter meddelade före stads- planelagens ikraftträdande den 1 januari 1932. Sådan bidragsskyldighet bör upphöra i samma ordning som bidragsskyldighet enligt utfärdade gatu- byggnadskostnadsbestämmelser. Föreskrift härom har upptagits i över— gångsbestämmelserna till lagförslaget.

I övergångsbestämmelserna har slutligen föreskrivits, att bestämmelserna i 70—73 55 samt 165 5 första stycket alltjämt skola äga tillämpning i ärende, där ansökan om marks avstående och iordningställande gjorts före den 1 januari 1969.

Av det ovan anförda framgår, att reglerna om gatuavgifter under en över- gångstid kunna tillämpas vid sidan av lagen om värdestegringshypotek. Detta torde icke medföra särskilda komplikationer. Vid värdering enligt lagen om värdestegringshypotek äger fastighetsägaren tillgodoräkna sig er- lagda avgifter på samma sätt som andra nyttiga investeringar.

6. De föreslagna ändringarna i skattelagstiftningen

Beträffande motiveringen till de ändringar, som föreslås i kommunalskat- telagen den 28 september 1928, förordningen den 26 juli 1947 om statlig förmögenhetsskatt, förordningen den 6 juni 1941 om arvsskatt och gåvo— skatt samt förordningen den 19 november 1914 angående stämpelavgiften hänvisas till vad som yttrats i kapitel IX: 9.

FÖRSLAG II

||-'.||'-: "|."u"1 "5'.'.. r

E'.'n"(lt'lt'l

I. Markvärden och stadsbyggnadspolitik

Det framgår av protokollsutdraget på sid. 611 att markvärdeutredningens arbete har avbrutits mot vår önskan, innan utredningsarbetet enligt vår mening kunde anses slutfört. Majoritetsbeslutet att avbryta det gemen- samma arbetet i kommittén och endast utsätta en dag för slutjustering har gjort det nödvändigt att redigera kommitténs betänkande på ett säreget sätt. Vad som i betänkandet redovisas under rubriken Förslag I och endast går i ordförandens och en ledamots namn innehåller, ej blott i de refererande avsnitten utan även i de delar, där markvärdeproblemen behandlas princi- piellt, där värdestegringskategorierna analyseras, där skälen att dra in den oförtjänta markvärdestegringen till det allmänna och verkningarna av en sådan reform diskuteras, till stor del värderingar och omdömen, om vilka det rätt enighet inom kommittén eller som i vart fall omfattats av en majo- ritet i denna. Det är främst när framställningen behandlar värdestegrings- indragningens tekniska problem och föreslår en ny metod för indragningen till det allmänna _ genom 5. k. värdestegringshypotek _ som avgörande meningsskiljaktigheter föreligger och ordföranden _ förslagsställaren samt en ledamot blivit ensamma om den i Förslag I redovisade stånd— punkten.

Emellertid är framställningen även i övriga delar här och där färgad av principiella uppfattningar, som kommittén icke tagit slutlig ställning till, eller av de två undertecknarnas ståndpunkt till metodproblemen. Då det, sedan det gemensamma arbetet i kommittén avbrutits, ej kunnat ske någon omredigering av materialet med utbrytande av kontroversiella delar, redo— visar betänkandet nu såsom ett minoritetsförslag hela den undersökning, som kommittén gemensamt har varit sysselsatt med och som dess utred- ningsapparat praktiskt taget helt tagits i anspråk för.

Det är inte vår mening att med det sagda försöka förringa betydelsen av de meningsmotsättningar, som förekommit inom kommittén. Ty även om uppdelningen på tre skilda förslag betyder att det är svårt att överblicka, hur långt enighet föreligger mellan utredningsmännen och kan inge före- ställningen att de principiella meningsmotsättningarna är större än de i verkligheten är, så kan å andra sidan meningskiljaktigheter om valet av metod i praktiken vara mycket betydelsefulla. Metodfrågan har alltid varit markvärdestegringsindragningens akilleshäl.

När vi nu är nödsakade att helt fristående, såsom Förslag Il, redovisa vår ståndpunkt så långt detta utan en fortsatt utredning är möjligt, har vi för vår del till en början att anmäla, att vi anser att den oförtjänta mark- värdestegringen, där den är markant och gripbar, bör indragas till det all— männal.

Att utredningsarbetet avbrutits i förtid har emellertid också fått till följd, att markvärdeproblemen endast blivit belysta ur en relativt snäv synvinkel. I direktiven för utredningen är det förutsatt, att den skall undersöka frågan om indragning av den oförtjänta markvärdestegringen i hela dess vidd. Det konstateras, att tidigare utredningar, som prövat olika vägar _ beskatt- ningsmetoder, exploateringsavgifter, bettermentsbidrag, värdestegrings- expropriation _ har visat hur svårt det är att finna en praktiskt fram— komlig lösning men å andra sidan att problemet har en stor ekonomisk och social betydelse. >>En förnyad översyn av hela problemet bör därför före- tagas.»

Når utredningsarbetet avslutas, föreligger nu endast ett huvudförslag detaljredovisat. Det är en ny, såvitt vi vet tidigare inte prövad indragnings- metod som undersökts. På dess lagtekniska konstruktion har nedlagts ett intresserat, i och för sig synnerligen aktningsvärt arbete. Men trots att kom- mittén haft tillgång till högklassig expertis även på andra områden än det juridiska, har även detta förslag i betänkandet blivit högst ofullständigt belyst till sina praktiska konsekvenser. Vad som i dessa avseenden redo- visas, är ordföranden-förslagsställarens åsikter, vilka på de avgörande punk- terna haft föga stöd inom kommittén och av dess experter. När Förslag I gör utblickar över andra metoder för indragning av markvärdestegringen är det inte för att självständigt pröva deras användbarhet utan främst för att ur en kritik av dem härleda argument för hypoteksmetoden. När så en majoritet i kommittén funnit att denna metod icke kan förordas, har utred- ningsarbetet mot vårt yrkande förklarats avslutat och kommittén har däri- genom betagit sig möjligheten att redovisa alternativförslag i den tekniskt genomarbetade form som Förslag I har och att inom kommittén slutföra en jämförande bedömning av utredningsmässigt jämbördiga alternativ.

Förslag I redovisar vid sidan av sin mycket utförliga beskrivning av hypo- teksmetoden en knapphändig undersökning om hur man lagtekniskt kan vidga kommunernas möjligheter att förvärva mark genom tomträtts- expropriation. Vi har på ett tidigt stadium av utredningsarbetet påyrkat, att frågorna om tomträtt och tomträttsexpropriation skulle tas upp till en allsidig undersökning omfattande först och främst de stadsbyggnadspoli- tiska skälen för en successiv ökning av kommunernas markinnehav samt därefter ej blott de lagtekniska åtgärder, som erfordras i detta syfte, utan också de nödvändiga förstärkningarna av kommunernas praktiska resurser

1 Vid utarbetandet av detta förslag har experten hos utredningen, utredningschefen Anders Nordberg medverkat.

för en sådan markpolitik. Vi kunde därvid stödja oss på ett värdefullt för- beredande material, som framlagts för kommittén av en av dess experter, t. f. stadsjuristen E. G. Westman. Däri påvisades såväl tomträttens före- träden framför äganderätten, när det gäller organiserandet av modern stads- bebyggelse, som även möjligheterna att genom en vidgad användning av tomträtt och tomträttsexpropriation överföra den oförtjänta markvärde- stegringen till det allmänna.

Överhuvudtaget förefaller det oss uppenbart att direktivens krav på en översyn av hela problemet om den oförtjänta markvärdestegringen icke kan besvaras med en rättsteknisk undersökning av en eller flera indragnings— metoder. Det är nödvändigt att gå djupare in i problemet: att ta som utgångspunkt hur den moderna stadsbyggnadsutvecklingen påverkar mark- ägandet och markvärdena och att ur en sådan undersökning dra slutsat- serna om hur samhället bör handla i markfrågorna och hur vinster på oför- tjänt markvärdestegring skall tillföras samhället.

Såvitt man kan finna av statistiskt material från utvecklingen under senare år, förefaller det inte att för närvarande finnas någon starkare ten— dens till en allmän stegring av markvärdena, snarare släpar de efter jäm- fört med andra realvärden. Detta sammanhänger främst med hyresregle- ringen och den förda bostadspolitiken. Det är också tydligt att genom det skärpta skattetrycket på inkomst och förmögenhet blir den oförtjänta mark- värdestegringens avkastning redan nu till icke oväsentlig del indragen till stat och kommun. Från dessa utgångspunkter skulle man kunna ifråga- sätta, om det överhuvudtaget finns tillräckliga skäl att genomföra ett system för indragning av den oförtjänta markvärdestegringen med generella verk- ningar. Det kunde synas tillräckligt att genom något system av exploate- ringsavgifter och bettermentsbidrag indraga de påtagliga värdestegrings- vinster, som obestridligen uppkommer för särskilda grupper av fastigheter i samband med tätorternas tillväxt och strukturförändringar inom dem.

Det finns emellertid både kortsiktiga och långsiktiga skäl för att ej be— gränsa undersökningarna om en indragning av den oförtjänta markvärde- stegringen till sådana metoder, som inriktar sig endast på särskilda grupper av fastigheter.

Att en sådan reform tillför samhället inkomster, som samhället väl be- höver och som måste betraktas som oförtjänta hos den enskilde, är inte det enda skälet för reformen. En minst lika värdefull effekt har det ansetts vara att man väsentligen eller helt och hållet skulle rycka undan grunden för en osund spekulation i stigande markvärden. En godtagbar metod för indragning av markvärdestegring i tätorterna skulle vidare, såvitt vi kan finna, vara ett verksamt redskap för att styra utvecklingen, om den nu gäl- lande hyresregleringen avskaffas. Det är ovisst om man därmed skulle fullt effektivt kunna motverka alla försök att vid fri hyresmarknad utnyttja en knapphetssituation. Men den bör dock ge stora möjligheter att hejda en

hyresstegring och att någorlunda rättvist fördela mellan fastighetsägaren och det allmänna sådana vinster, som nu, stundom på ett upprörande sätt, tillfaller innehavare av hyresrätter, när dessa överlåtes.

Ser man markvärdeproblemen på längre sikt, förefaller det oss ganska klart, att vi har att emotse en stadsbyggnadsutveckling, där det visserligen kommer att vara en otillräcklig markpolitik, om det allmänna nöjer sig med åtgärder för att indraga oförtjänt marlwärdestegring, men där sådana åtgärder likväl framstår som i och för sig mycket betydelsefulla för samhäl- lets möjligheter att konsekvent genomföra den förnyelse av tätortsbebyggel- sen, som utvecklingen kommer att kräva.

Det nya drag i stadsbyggnadsutvecklingen, som enligt vår mening har grundläggande betydelse, är en strukturförändring, som inte blott påverkar markvärdeutvecklingen utan också motiverar en annan besittningsform än den enskilda äganderätten.

.Under de närmaste årtiondena kommer uppfattningen om vad som är ändamålsenliga murstenar i stadsbyggnaden att förändras. Vi kan redan iaktta att våra nya tätortsbildningar räknar med andra enheter och arbetar i en annan skala än de gamla. Deras centra är organiskt odelbara enheter kring en strängt specialiserad trafikapparat. De har sin service gemen— samt organiserad antingen det gäller de utrymmeskrävande anordningarna för barnens lekplatser, bilparkering och dylikt eller sådana praktiska nyt— tigheter som elkraft och uppvärmning. Utnyttjandet av mark och bygg- nader kan spaltas horisontellt eller vertikalt, men indelningsgrunden är inte längre tomten, inte ens kvarteret.

Ändå bygger vi än så länge inte alls konsekvent för människan med bil. Så snart våra exploaterings— och saneringsplaner definitivt har accepterat motorismens konsekvenser, kommer bebyggelseenheternas måttskala att tendera mot det >>omänskliga>> i alla intensivt utnyttjade områden. Lika myc- ket som individens möjligheter att äga sitt eget hem kommer att ökas genom stigande levnadsstandard, lika mycket kommer möjligheterna för enskilda att äga högexploaterad mark att krympa. Det kommer att vara möjligt att upplåta tomträtter inom dessa högexploaterade områden och att till dem knyta meddelaktigheten i de gemensamma anläggningarna. Men det kommer att vara omöjligt att låta individuell bestämmanderätt över varje tomt _ vilket äganderätten trots alla inskränkningar ändå innebär —— stänga eller driva utvecklingen på sned i dessa för näringslivet och den all- männa samlevnaden viktiga delar av samhällsbyggnaden.

Det är också tydligt att tätorternas utvecklings- och omdaningsprocesser kommer att gå snabbare och bli mera ingripande än vad även de vaknaste bedömare ofta föreställer sig. För vårt lands del har detta bland annat fram- hållits av långtidsutredaren professor Ingvar Svennilson. Vi citerar föl- jande uttalande av honom på tal om samhällsbyggandets utveckling:

»Det är stora ekonomiska värden som här står på spel. Under de när-

maste tio åren kommer vi sannolikt att investera något sådant som 125 mil- jarder kronor, varav kanske 60 år 70 miljarder i byggnader och anlägg— ningar. En tekniker kan måhända räkna ut vad detta betyder i m3 och m”. Dessa investeringar kommer helt att förändra vår samhällsmiljö. Närmare hälften av det byggnadskapital som bestämmer miljöbilden om 10 år 15 år har ännu inte byggts utan återstår att skapa, utforma och lokalt fördela.» Kraven på höjd bostadsstandard, utrymme för bilen och moderna be- tingelser för arbetslivet kommer att snabbt göra våra gamla samhällen för- åldrade och valet kommer att stå mellan radikal förnyelse eller förslum— ning. Interbau i Berlin, Stockholms cityreglering och ett par just nu fram— lagda stadsplaneskisser för bostadsområden där ger föraningar om de nya mått på bebyggelseenheterna, som vi har att räkna med i framtiden och säkerligen inte bara i de största städerna. Äteruppbyggnads- och förnyelse- arbetet i städerna runt om i Europa har mött detta problem. Till och med när husen legat utbombade och hela kvarter i spillror, har den enskilda ägan- derätten till tomterna ofta verkat som en tvångströja på förnyelsearbetet. Det är för övrigt inte nödvändigt att räkna med en mycket radikal för- nyelse av stadssamhällena för att kunna konstatera att enskild äganderätt är en i hög grad opraktisk besittningsform när det gäller högexploaterad mark. Det privata markinnehavet är, särskilt i centralare stadspartier, regelmässigt uppdelat på en mängd tomter, som i allmänhet var och en för sig överhuvudtaget är för små för modern stadsmässig nybebyggelse. Vid varje förnyelse av bebyggelsen i ett sådant område är splittringen på många små markägare med olika viljor och olika stora praktiska resurser ett svårt hinder, som kan äventyra möjligheterna att vidareutveckla en bostadsmiljö eller att skapa adekvata betingelser för modernt näringsliv. Samtidigt måste förnyelsen av stadsplanerna ofta innebära sådana förändringar av trafik— apparat och markanvändning, att markvärdena, även där de totalt sett inte stiger, fördelas om ganska radikalt utan att det är möjligt att beakta, att den ena fastighetsägaren blir gynnad och den andre missgynnad. Kostna- derna för stadsombyggnaden faller till mycket stor del på det allmänna. Om marken låge under tomträtt skulle det vara lättare, att genomföra förnyel— sen på ett rationellt sätt, att utjämna vinster och förluster olika fastigheter emellan och fördela de gemensamma kostnaderna på ett rättvist sätt. Markvärdeutvecklingens stadsbyggnadspolitiska konsekvenser framträder också på andra sätt. En av kommitténs experter, förre stadsplanechefen i Malmö arkitekten Gunnar Lindman, har sagt oss följande: >>Ur stadsplanesynpunkt är det väsentligt att frågan om indragning av den oförtjänta markvärdestegringen snarast löses på ett praktiskt till- fredsställande sätt. Innan så sker, måste man liksom hittills räkna med att man med andra regleringsåtgärder söker hindra oförtjänta men likväl reella markvärdestegringar att slå igenom i prissättningen. I sin tur medför detta icke sällan en snedvridning av lokaliseringen och en feldimensionering av

bebyggelse av olika art. Det bör ej heller förnekas, att man vid valet mel- lan olika alternativ till stadsplaner i dag inför olusten att medverka till oförtjänt markvärdestegring ibland väljer ett ur lokaliseringssynpunkt eller formgivningssynpunkt sämre alternativ, om detta till skillnad från andra alternativ medför mindre värdestegring å enskild mark. Det synes mig överhuvudtaget oriktigt att en enskild persons förmögenhetsförhållanden skall kunna påverkas av en stadsplans utformning.»

Om nu fackmannen har olustkänslor, hur reagerar då samhällets plan— organ? Det finns ingen anledning att förneka, att bebyggelselokaliseringen kan påverkas av markägarförhållanden. När nyexploateringen ibland diri- geras till mark, som är i kommunal ägo eller som kan förvärvas till rimligt pris, trots att annan mera välbelägen mark blir liggande outnyttjad, är oviljan mot att framkalla oförtjänt marlwärdestegring nog ofta det skäl, som medvetet eller omedvetet varit bestämmande.

Låt oss anföra ett aktuellt exempel på vad den oförtjänta markvärde- stegringen kan röra sig om. Bortsett från Järvafältet finns nu inom Stock- holms gränser ett enda stort markområde, som ligger oexploaterat. Staden har länge fört förhandlingar med ägarna om förvärv av området. Dessa har ännu inte lett till resultat, men under tiden har området, som förr betraktats som ett strövområde i stadens utkant nära en mil från stadscentrum, i re- gionplaner och generalplaner allt bestämdare utpekats som nödvändigt för utvecklingen av bostadsbebyggelsen. Under de senaste åren har staden inte kunnat undgå att redovisa en planläggning, som betyder att området skall förses med tunnelbanekommunikationer till stadscentrum och att det så snart som möjligt skall tagas i anspråk för en ganska omfattande stads- bebyggelse. Staden har numera sökt och erhållit tillstånd att expropriera om— rådet, som har ett taxeringsvärde av 7 miljoner kronor. Markägarna har i expropriationsprocessen uppgivit sitt ersättningskrav till 59 miljoner kronor. Om detta värde är riktigt förutsätter det att området ges en bebyggelse av Vällingbyformat. Kan en sådan explotering komma i fråga så är det därför att området förses med en tunnelbana, som det beräknas kosta staden 380 miljoner kronor att anlägga. Vem bör då ha de 50 miljoner, som fastighets- ägarna vill tillgodogöra sig i exploateringsvinst?

II. Tomträttsexpropriation

Genom att Förslag I behandlar indragningsproblemen från rättstekniska utgångspunkter har det markpolitiska framtidsperspektivet kommit i skym— undan. Värdestegringshypoteket framställes som överlägset tomträtten, när det gäller indragning av den oförtjänta markvärdestegringen. Att stads- byggnadsutvecklingen kan kräva mera ingripande åtgärder erkännes, men konsekvenserna därav för utredningsarbetets uppläggning har ej blivit be- aktade. När Förslag I i samband med tomträttsexpropriationen redovisar skäl »som talar för att tomträtten blir den normala besittningsformen inom städerna», är metodvalet redan gjort.

Även skildringen av utgångsläget är missvisande i Förslag I. Dess redo- görelse för tomträtten och dess användning andas en allmän skepsis mot hela institutet. I stället för att redovisa hur tomträtten utvecklats _ att t. ex. i Stockholm ungefär hälften av hela stadens befolkning bor på tomt— rättsmark, att nya stadscentra sådana som Vällingby och Farsta helt ligger undertoudrää och au den pågåendeförnyeken av chykärnan genondöres med zonexpropriation och tomträttsupplåtelser så långt stadens begränsade resurser överhuvudtaget förslår -—— refereras utförligt några beslut från mindre städer att inskränka tomträttens användning. Men det blir inte klart att vad som är den yttersta grunden till denna utveckling på vissa håll just är de kommunalfinansiella problem, som det innebär för kommunerna »— med det knappa utrymme som står till förfogande för deras upplåning och med de regler, som gäller för amortering av kommunlån _ att i större utsträckning förvärva mark och behålla den i sin ägo.

Förslag I inskränker sig därefter till att föreslå en lagteknisk vidgning av expropriationsrätten försedd med vissa besvärande inskränkningar och med ett undantag för industrifastigheter intaget i motiven. Till kommu- nernas praktiska problem ställer sig Förslag I helt oförstående: »Anser en kommun skäl föreligga för en mera systematisk överföring av privatägd mark till tomträttsmark, lärer det få ankomma på kommunen att själv utreda de organisatoriska och ekonomiska förutsättningarna för en sådan omläggning.» Det är dock omständigheter utanför kommunens rådighet, som det här gäller att komma till rätta med.

Som framgått av det ovan sagda anser vi för vår del att tomträttsproble- met är den primära fråga, som en utredning i våra dagar om den oförtjänta

markvärdestegringens indragande till det allmänna har att angripa. I våra tätbebyggda större befolkningscentra är den privata äganderätten till mark i centrala och ur kommunikationssynpunkt vitala områden en föråldrad sak och vi anser att sådan mark successivt bör förvärvas av kommunerna och upplåtas till enskilda under tomträtt. För detta erfordras bland annat en vidgad expropriationsrätt för kommunerna.

Förslag I har till viss grad tillmötesgått vårt yrkande på ökade möjlig— heter att för tomträttsupplåtelse överföra bebyggd mark i kommunernas ägo. I detta syfte föreslås en ändring av 16:e punkten i expropriations— lagens 5 1. Vi förordar en enklare ändring än den Förslag I redovisar.

Nu har punkten följande lydelse:

(Expropriation kan medges av Konungen) »16. för att säkerställa att mark på skäliga villkor är tillgänglig för tätbebyggelse och därmed sam— manhängande anordningar eller för att eljest i kommuns ägo överföra mark, som icke är tätbebyggd, för upplåtelse med tomträtt.»

Begränsningen till icke tätbebyggd mark gjordes på sin tid med hänvis- ning till pågående utredning av tomträttsinstitutet. Sedan denna slutförts, skulle definitiv ställning tagas till begränsningen ifråga. Ny lag om tomt- rätt har därefter stiftats. Vi föreslår, att bisatsen »som icke är tätbebyggd» uteslutes, så att kommunerna generellt får möjlighet att efter Konungens prövning expropriera mark för tomträttsupplåtelse.

Det påbörjades inom markvärdeutredningen en undersökning om möjlig— heterna att expropriera marken men låta fastighetsägaren behålla bygg- naderna under tomträtt. Denna undersökning blev aldrig fullföljd. Vi fin- ner det angeläget att ytterligare undersökningar göres därom.

Oberoende av vad som kan regleras genom lagstiftning är det emellertid ofta rimligt och för båda parterna önskvärt att expropriaten erhåller före- trädesrätt till tomträttsupplåtelsen. Vi utgår ifrån, att kommunerna som regel kommer att, såsom hittills brukat ske, enas med vederbörande fastig- hetsägare härom, men att därest undantagsvis så icke skulle ske ett skäligt önskemål om förhandsrätt till tomträttsupplåtelsen beaktas vid den slutliga prövningen av expropriationsansökningen. Denna vår ståndpunkt överens— stämmer med den åt vilken både föredragande departementschefen och vederbörande utskott gav uttryck, då zonexpropriationslagen infördes år 1953.

Det kan vidare ifrågasättas om inte reglerna för expropriationsersätt— ning borde ändras så att ersättning endast medgåves för utnyttjat värde (existing use value), vilket skulle effektivt bidraga till att motverka upp- komsten av höga förväntningsvärden och markspekulation. Vi har emeller— tid inte ansett oss kunna säkert överblicka konsekvenserna av en så genom- gripande omläggning. Medan expropriationsersättningarna förr brukade utmätas i hög grad till fastighetsägarnas förmån, torde också Värderingarna numera ligga betydligt närmare det verkliga Värdet. Vi begränsar oss där-

för nu till att framställa två yrkanden. Det bör genom föreskrift i expro- priationslagen fastslås, att expropriationsersättningen skall bestämmas efter fastighetens värde när expropriationsansökningen ingives. Åtgärder bör vidare vidtagas för att väsentligt förkorta den tid som förflyter från det att expropriationsansökan gjorts och till dess att Kungl. Maj:ts avgörande faller och för att effektivisera expropriationsdomstolarna, så att expropria— tionsprocesserna kan slutföras snabbare.

Vilken tidpunkt värderingen hänförde sig till var en fråga av begränsad betydelse under expropriationsnämndernas tid. Ett expropr-iationsmål av- dömdes i regel ganska snart efter stämningens anhängiggörande. Men sedan expropriationsdomstolarna införts och klagorätt medgivits, har den nu gäl- lande regeln att värderingen skall hänföra sig till den dag, då fastigheten avstås, fått en icke avsedd verkan. Om expropriationsprocessen tar 3—4 år, kan en betydande värdestegring äga rum under processens gång. Värde- stegringen kan bero på det företag, för vars skull expropriation begäres. Den kan också bero på andra skäl. Om ett av syftena med expropriationen skall vara att förbehålla värdestegringen åt det allmänna, bör tydligen den tidpunkt, som värderingen skall avse, sättas så tidigt som möjligt. I princip synes därför tidpunkten böra vara den dag, då expropriationsansökan in- gives. Om det i något fall skulle finnas skäl, som talar för att värderingen bör avse en senare tidpunkt, kan detta beaktas och bestämmas i Kungl. Maj :ts beslut om ansökningens beviljande.

Vi har observerat, att det för närvarande ofta drar mycket lång tid från det att en expropriationsansökan ingivits innan den blir beviljad. Det före- faller som om detta stundom beror på att man i de instanser, som ärendet passerar, ger sig in på en prövning, som går utöver vad ärendet egentligen gäller. Det är visserligen angeläget att expropriationsansökningar blir noga prövade, men inte minst för fastighetsägaren är det också besvärande att under lång tid sväva i ovisshet om utgången av ansökan. Denna sida av saken får ökad vikt, om värderingen hänföres till tidpunkten för ansökans ingivande. Med nuvarande regel överväger kanske fastighetsägarens intresse av att så länge som möjligt bli tillgodoräknad fastighetens stigande värde. Det bör emellertid vara möjligt att genom anvisningar om hur ansökning- arna om expropriationstillstånd skall beredas högst väsentligt avkorta tiden från ansökningens ingivande tills avgörande faller.

En effektivisering av expropriationsdomstolarna synes nödvändig. Man betraktar det nu som ganska normalt att ett expropriationsärende drar 3—4 år, om det fullföljes till sista instans, vilket naturligtvis är en alldeles för lång tid. Skall dessutom belastningen på expropriationsdomstolarna ökas, torde det bli nödvändigt att göra en översyn av deras organisation. Vatten- råttsdomstolarna kan därvid tjäna som förebild. Det är nog ur flera syn- punkter olämpligt att expropriationsteknikerna ej är heltidsanställda liksom vattenrättsingenjörerna. Om expropriationsdomstolarna förstärks och för-

.ses med förstklassig teknisk och även ekonomisk sakkunskap — i expro- priationsvärderingen ingår ibland värdering av rörelser, vartill byggnads- tekniker mera sällan har erforderlig sakkunskap — borde det vara möjligt att avsevärt minska parternas intresse av att överklaga deras beslut. Med en sådan förbättring av den första instansens standard skulle man också kunna ta under övervägande att, såsom Förslag I förordar, begränsa över— klagandena genom att låta den som söker ändring betala kostnaderna, om han förlorar processen i överrätten.

Detta förefaller oss att vara den lagtekniskt riktiga vägen att främja en fortsatt kommunalisering av städernas mark. Om det förnuftiga i en sådan utveckling torde i stort sett också råda en betydande enighet inom kom- mittén, men vad kommittén försummat genom att nu avbryta utrednings— arbetet är en undersökning om förbättrade praktiska möjligheter för kom- munerna att driva en sådan markpolitik. De frågor, som då måste prövas är såvitt vi kan finna främst principerna för amortering av kommunala markförvärv och möjligheterna att för sådana ändamål vidga kommunernas upplåning under beaktande av att det inte är nya realinvesteringar det är fråga om. Frågan om möjligheter för kommunerna att betala markför— värven med obligationer, eventuellt någon särskild form av »tomträtts— obligationer», bör i detta sammanhang undersökas liksom överhuvudtaget statsmakternas möjligheter att på olika sätt stödja kommunerna i deras markpolitiska strävanden.

III. Indragning av markvärdestegringen på enskild mark:

hypoteksmetoden

Som vi anfört inledningsvis, finner vi det inte tillräckligt, att kommunernas möjligheter att överföra mark i sin egen ägo vidgas och främjas. Det vore önskvärt att därjämte ha en metod för att indraga oförtjänt värdestegring på enskild mark. Den i Förslag I redovisade hypoteksmetoden har av en majo- ritet i utredningen befunnits vara oanvändbar för detta syfte.

Det ingående studiet av metoden med värdestegringshypotek har dock varit ägnat att "från sina utgångspunkter belysa indragningsproblemen ganska noga. På grund av denna undersökning och egna jämförelser med tidigare utredningars resultat, utländsk lagstiftning m. 111. har vi för vår del kommit till den uppfattningen, att indragningen av oförtjänt markvärdestegring med större framgång skulle kunna ske genom en skatt, huvudsakligen av den karaktär, som 1941 års enhälliO'a kommitté föreslog. En närmare bearbet— ning av dess förslag (refererat ovan såsom 1942 års förslag sid. 127—142) bland annat i belysning av den utförda undersökningen av metoden med värdestegringshypotek _— som trots att den behandlar indragningsproblemen från andra utgångspunkter möter samma grundläggande problemställningar —-— skulle såvitt vi kunnat finna ha haft goda förutsättningar att leda till ett positivt resultat.

För att motivera denna ståndpunkt är det nödvändigt att först diskutera hypoteksmetoden. Vi måste därvid av naturliga skäl begränsa oss till att påvisa var de avgörande bristerna hos denna metod är att finna. Denna analys ger samtidigt vissa anvisningar, som är av betydelse för valet av en annan indragningsmetod, och den är även av intresse, när man försöker bedöma tyngden i den kritik, som på sin tid av vissa remissinstanser rikta- des mot 1942 års förslag.

Man kan om hypoteksmetoden säga att vad som vid första påseendet före- faller att vara dess styrka vid närmare betraktande visar sig vara dess svag— het. När metoden rör sig med värderingar genom expropriationsdomstol, hy— potek och hypoteksräntor i stället för med taxeringar och skatter ger den ett intryck av att framför andra metoder för värdestegringsindragning särskilt utmärka sig för exakthet, objektivitet och rättssäkerhet. Men när metoden utarbetas, visar det sig, att domstolens värderingar blir någonting helt annat

än vad vi nu menar med expropriationsvärdering, att värdestegringshypote- ken endast har en ytlig likhet med traditionella hypotek och att hypoteks— räntan närmast är ett annat nanm på en skattesats, som riksdagen skall fastställa. Till de övriga begreppen fogar sig vidare en jämkningsavgift, som kan drabba alla bebyggda fastigheter och som, alldeles som namnet anger, är avsedd att ganska skönsmässigt korrigera sådana fall där den förment exakta värderingen leder till praktiskt sett mindre användbara resultat. Denna jämkningavgift är för övrigt principiellt sett oförenlig med hypotekskon— struktionen emedan den åsyftar att indraga en del av den oförtjänta värde- stegringens kapitalbelopp, icke värdestegringens avkastning.

Värderingen för expropriation har till syfte att fastställa det belopp i pengar, som en fastighetsägare bör tillerkännas för att bli fullt kompenserad när det allmänna för något ändamål behöver överföra hans fastighet i sin ägo. Den skall vara giltig vid en bestämd tidpunkt men påstår sig inte gälla för någon längre tidsperiod. Värderingen baseras på en undersökning om fastighetens avkastningsvärde och saluvärde och innebär väl ofta en kom- promiss mellan expropriatens och expropriandens uppfattningar. Den torde i allmänhet inom en viss marginal ge ett ganska riktigt uttryck åt fastig- hetens värde vid den tidpunkt, som värderingen är inriktad på.

Men alldeles bortsett från sådana omständigheter, som åstadkommer större, varaktiga förändringar i fastighetsvärdena —— förtjänta eller oför- tjänta — är sådana värden regelmässigt underkastade ganska täta förskjut— ningar uppåt och nedåt, genom fluktuationer på fastighetsmarknaden, pris— och lönerörelser, ändringar i räntenivå och beskattning m. 111. En värdering utförd med expropriationens noggrannhet registrerar alla sådana ofta var för sig relativt betydelselösa förändringar. Det är således en helt normal företeelse, om två sådana värderingar utförda av samma värderingsman visar något olika resultat, om de utföras en tid efter varandra, även om tidsskill- naden är ganska kort.

Eftersom värdet av en fastighet bestämmes av många faktorer och man kan ge dessa olika vikt, är det också en normal företeelse, att två olika värde— ringsmän sällan kommer till exakt samma resultat när de värderar samma fastighet, även om värderingarna görs vid samma tidpunkt.

Vad vi vill framhålla med det sagda är att fastighetsvärden överhuvud- taget inte är någonting som det går att fastställa entydigt och med matema- tisk noggrannhet, att man vid en engångsvärdering för expropriation ändå som regel torde uppnå en betryggande noggrannhet — i synnerhet som expropria- tionsersättningen nog i allmänhet utmätes med en viss säkerhetsmarginal uppåt — men att om syftet är att genom två värderingar med en längre tids mellanrum fastställa en i förhållande till hela fastighetsvärdet ofta rela- tivt liten skillnad, på vilken en avgäld skall grundas, som sedan skall löpa oförändrad under ganska lång tid, så är det felaktigt att tro att om blott värderingarna varit så noggranna som möjligt, så kan man också lita på att

den på skillnaden mellan värderingarna grundade avgälden är rättvist ut- mätt, och rättvis inte bara när utgångsvärderingen göres utan även för en ganska lång tidsperiod därefter.

Vill man belägga denna skillnad med en avgift till det allmänna, tvingas man därför alltid att genom räntesatsen eller på annat sätt införa en säker- hetsmarginal, och denna måste vara så stor att betydelsen av noggranna detaljvärderingar blir helt underordnad.

Vid traditionell expropriationsvärdering kommer det vidare inte i fråga att försöka dela upp fastighetsvärdet i en förtjänt och en oförtjänt del, att uppskatta värdet av s. k. skicklig investering, att undersöka vad som hör till- komma fastighetsägaren av sådan nominell värdeökning, som beror på pen- ningvärdets fall m. in. Det är givet att bestämningen av ett värdestegrings— hypotek, där alla dessa omständigheter också skall beaktas, ännu mindre bör utge sig för att vara en exakt bestämning. Behovet av en säkerhetsmarginal ökar alltså och nyttan av millimetervärderingar reduceras ytterligare.

Ofta är det vid expropriation inte ens nödvändigt att skilja mellan tomtens och byggnadens värde. Värdestegringshypoteket måste enligt förslagsställar— nas bestämda mening inbegripa såväl tomtens som byggnadens värdestegring. Men för att den värdeminskning, som byggnadens åldrande kan innebära, icke skall oskäligt reducera en stegring av tomtvärdet, inför man enligt hypo- teksmetoden en jämkningsavgift som korrektion, och denna gör det nödvän- digt att kunna särskilja tomtens och byggnadens värdeförändringar. Därmed avlägsnar man sig ytterligare från den traditionella expropriationens värde- ringsuppgift.

En säkerhetsmarginal räknar Förslag I för övrigt även med på så sätt att man finner det sannolikt att det allmänna skall bestämma hypoteksräntan så, att man i realiteten nöjer sig med att ta ut 80 procent av den genom värderingarna beräknade oförtjänta markvärdestegringen. Betydelsen av en exakt bestämning av värdestegringen förminskas rätt mycket, om man där- efter gör en generell nedrundning med 20 procent.

Med det anförda har vi inte velat påstå, att vi inte skulle tilltro expropria- tionsdomstolarna att utföra sådana värderingar, som alltid måste vara grunden för en indragning av oförtj änt markvärdestegring, vilken metod man än vill använda. De har för övrigt redan nu enligt tomträttslagstiftningen en sådan uppgift. Vad vi har velat påvisa är endast, att de värderingar, som domstolen skall göra för att fastställa Värdestegringshypotek och jämknings- avgifter, har mycket litet med traditionella expropriationsvärderingar att göra. Däremot blir de besläktade med det arbete, som välutrustade fastig- hetstaxeringsnämnder kan utföra.

Så länge man begär samma grad av noggrannhet i hypoteksbestämning- arna som vid traditionell expropriation, måste hypoteksmetoden falla på att den komme att kräva orimligt stora uppbåd av högkvalificerad expertis för ett improduktivt millimeterarbete, orimligt stora kostnader både i förhål-

lande till nyttan och till samhällets blivande intäkter samt orimligt lång tid att genomföra. Det är en allvarlig brist att undersökningen av hypoteksmeto— den inte innehåller något material, som belyser kostnadssidan. Experternas uttalanden och vissa från de största städerna lämnade uppgifter — som ej redovisas i betänkandet — bekräftar emellertid att kostnaderna skulle bli prohibitiva.

Förslagsställarna har också själva insett att en förenkling av värderings- proceduren måste till för att metoden skall fungera. De har visserligen be- hållit beteckningen expropriationsprocess men som beteckning för en pro- cedur, som i förslaget karakteriserats på följande sätt:

»1) Expropriationsprocessen tänkes utformad såsom en specialprocess där domstolen själv verkställer värderingen.

2) Domstolens behandling av de särskilda hypoteksmålen tänkes ske serievis, så att en mängd frågor bli gemensamma för flera mål och domskriv— ningen kan försiggå efter viss mall.

3) Hypotekssökanden avstår från särskild värdering genom partssakkun- nig och från vidlyftig plädering inför domstolen.

4) Kommunalförvaltningen låter emellertid utföra vissa förberedande åt— gärder avsedda att underlätta domstolsförhandlingen och värderingen. Be— träffande hyreshus, som icke är rivningsmoget, upprättas sålunda en sär- skild besiktningshandling. Denna skall innehålla uppgifter om grundlägg— ning och grundförhållanden, byggnadens konstruktion och stabilitet, bygg- nadsmaterial, rumsindelning, rums- och lägenhetsstorlek, takhöjd m. m. samt uppvärmningssystem och sanitär inredning. Ytterligare uppställes en tablå över driftskostnaderna, vilka förutsättas omfatta utgifter för fastig- hetsskötare eller portvakt, trappstädning, vattenförbrukning, sophämtning, snökörning, elektricitet, sotning, försäkringar, reparationer, fastighetsför- valtning och bränsle.

5) Vid upprättandet av fastighetsbeskrivning och driftskostnadstablå begagnas en fastställd, för ändamålet särskilt konstruerad blankett.

(i) Beträffande motpartens rättegångskostnader bör hävdas att eftersom särskild värdering genom partssakkunniga såsom konkurrerande med dom— stolens egen värdering är att anse såsom överflödig, kostnaden härför icke bör ersättas i rättegången.

7) Det tillses att advokat— och sakkunnigarvoden icke debiteras högre än vad som är brukligt i rättegång, där kostnaden faller på enskild part.»

(Kursiveringarna har gjorts av oss.) Det föreslagna värderingsförfarandet är i själva verket ett slags taxerings— förfarande i domstolens regi. Enligt vår uppfattning är detta också logiskt och i sak riktigt. Man bör konstatera att en fastighets oförtjänta värde- stegring icke går att fastställa exakt i kronor och ören. Man måste nöja sig med ett närmevärde och gardera sig för överuppskattningar genom en gene— rell säkerhetsmarginal. Enligt vår uppfattning kan det ej heller vara någon

angelägen sak att indraga till det allmänna värdestegringar, som är så små att de framträder först vid en ingående detaljvärdering och som lätt skulle kunna förbytas i sin motsats. Vad samhället vill komma åt är påtagliga klart oförtjänta värdestegringar och det är inget avgörande fel om utmätandet av dessa måste göras med en ganska stor säkerhetsmarginal, fastighetsägaren tillgodo. Under sådana förhållanden är det naturligt att bestämningen av värdestegringen sker genom en lareringsprocedur och icke genom en dom- stolsprocess.

Innan vi går vidare måste vi i detta sammanhang påpeka, att förslags- ställarna har framhävt som en viktig förtjänst hos hypoteksmetoden, att värderingen för expropriation år undangjord: inlösenbeloppet skall vara lika med det hypoteksfria värdet. De föreslår också sådana ändringar i expropriationslagen, att denna regel kommer att gälla. Om värderingarna för värdestegringshypotek verkligen kunde göras med samma noggrannhet, som traditionella expropriationsvärderingar, skulle det med rätta kunna be— tecknas som en betydelsefull sak, att därigenom hade genomförandet av en expropriation förenklats radikalt. Men det framgår av det ovan sagda, att detta knappast kan vara praktiskt möjligt och att förslagsställarna i själva verket räknar med sådana förenklingar i värderingsproceduren, att förfaran— det ej uppfyller de krav på rättssäkerhet, som man måste uppställa, när ägaren skall avstå fastigheten till det allmänna. Hypoteksmetoden har därför inte den förtjänsten att dess värderingar kan ligga till grund för expropria- tion.

Vi har alltså konstaterat, att värdestegringshypotekets storlek kommer att bestämmas såsom skillnaden mellan två Värderingar, som i sj älva verket har karaktären av taxeringar, utförda med schablonmetod men naturligtvis med största möjliga omsorg. Hypoteket är måttet på värdestegringens storlek. Vad vinner man då med förslaget att ge denna värdeskillnad en civilrättslig ge- statt?

Den föreslagna uppdelningen på två hypotek, ett till staten och ett till kom- munen, är ägnad att särskilt framhäva nackdelarna därav. Att stat och kom- mun skulle hålla sig med var sin apparat för att bevaka var och en lika stora hypotek med lika förmånsrätt i varje hypoteksbelagd fastighet skulle innebära ett meningslöst dubbelarbete. En delning av ränteinkomsterna kan naturligtvis göras även om man endast rör sig med ett hypotek och upp—

bördsapparaten är gemensam. — Men oavsett detta förefaller det ganska klart att stat och kommun, som redan har en —— gemensam —— apparat för upphörd och indrivning av skatt, drar in avkastningen av oförtjänt mark- värdestegring enklare och billigare såsom skatt än som en civilrättsligt för- ankrad hypoteksränta.

I övrigt har det åberopats att hypoteksmetoden ger en enkel möjlighet, för den som så önskar, att inbetala värdestegringens kapitalbelopp. Men vem önskar inbetala detta? Endast den, som icke har andra skulder på fastighe-

ten, löpande med högre ränta, som är övertygad om att fastighetsvärdet inte kommer att sjunka i framtiden och som är övertygad om att det allmänna kommer att i all framtid ta ut full marknadsränta på hypoteksbeloppet. (1 Förslag I betraktas det som sannolikt att det allmänna skall nöja sig med att ta ut 80 % av värdestegringen.)

Hypoteksmetoden har vidare den begränsningen, att den enligt vad för- slagsställarna efter ingående prövning konstaterat, förutsätter att hypoteket beräknas på tomt och byggnad gemensamt. Därav följer, som redan tidigare framhållits, den komplikationen, att hypoteksräntan, när värdeminskning på byggnad reducerar tomtvärdestegringen, skall åtföljas av en särskild jämk- ningsavgift, som det måste bli svårt att fastställa på ett objektivt sätt och vars konsekvenser för fastighetsekonomien är mycket svåröverskådliga. En skattemetod skulle såvitt vi kan finna ge möjlighet att begränsa värdesteg- ringsindragningen till tomtens värdestegring, varvid man undgår denna komplikation. — Vi återkommer till denna fråga i det följande.

Det framgår av det ovan sagda, att vi funnit att det för hypoteksmetoden kännetecknande, nämligen den civilrättsliga karaktären, icke ger någon god utgångspunkt för att lösa indragningsproblemet. Det visar sig nödvändigt att ge de civilrättsliga begrepp, som man rör sig med, en ny innebörd och att därvid närma sig skattemetoden så långt, att vad som återstår av civilrättsligt innehåll i stället blir en belastning för metoden.

Om metoden härigenom blir olämplig för en mera generell indragning av oförtjänt markvärdestegring, skulle det likväl kunna förtjäna att övervägas om den kunde få en mera begränsad användning, i så fall väl närmast för att utmäta s. k. bettermentsbidrag. En sådan begränsad användning av me- toden kunde kanske ifrågakomma, såvitt man funne det omöjligt att genom— föra en allmänt verkande indragning av den oförtjänta markvärdestegringen. Men även vid en begränsad användning måste metodens olägenheter bli be- svärande. Eftersom vi för vår del har större sympati för en generell metod för indragning av oförtjänt markvärdestegring och därjämte förordat utvid- gade möjligheter för kommunerna att använda tomträttsexpropriation med tanke bland annat på sådana fall, där någon form av bettermentsbidrag eljest kunde ifrågakomma, har vi ej ansett oss ha anledning att gå närmare in på frågan om tillskapande av ytterligare ett institut, värdestegringshypotek, för begränsad användning.

Innan vi lämnar frågan om värdestegringshypotek måste vi också fram- hålla att förslagsställarna enligt vår mening tagit allt för lätt på icke blott frågan om den apparat och de kostnader, som genomförandet av metoden i stor skala skulle dra med sig, utan också på en rad andra spörsmål rörande den praktiska tillämpningen. Det har t. ex. lagts i expropriationsdomstolar- nas hand att slutligt avgöra var och när markvärdestegring på grund av uppkomsten av tätbebyggelsevärde skall antagas inträffa, medan det i själva verket är de kommunala och statliga planorganen som har de bästa möjlig-

heterna att överblicka detta, ja t. o. ni. har uppgift och befogenhet att be— stämma över grundläggande drag i den stadsbyggnadsutveckling, som i de flesta fallen är markvärdeförändringarnas orsak. Det har inte heller till- räckligt beaktats, att när både statliga och kommunala organ givits samma rätt att ta initiativ till utläggandet av värdestegringshypotek måste det upp- komma risk för dels dubbelarbete, dels meningsskiljaktigheter om vad som är den sannolika markvärdeutvecklingen. Det är ej heller fastlagt vilket av flera möjliga organ, som i de olika fallen skall avgöra om hypoteksansökan skall ingivas, om anhängiggjorda ärenden skall fullföljas, vem som skall fullfölja dem, vilka kostnader som bör nedläggas därpå o. s. v. Risken för meningsskiljaktigheter mellan stat och kommun har endast beaktats såtill- vida, att expropriationsdomstolen givits befogenhet att i efterhand bestämma om fördelningen mellan dessa parter av kostnader, som den ena parten mot den andras önskan nedlagt, och genom att kammarkollegium föreslås få en centralt dirigerande roll. I detta sammanhang må påpekas, att de flesta kommuner inte alls har några sakkunniga organ för att upprätta de fastig— hetsbeskrivningar och driftskostnadstablåer, som det enligt Förslag I ankom- mer på kommunalförvaltningarna att tillhandahålla åt expropriationsdom- stolen och som skall utgöra underlaget för dess värderingar. — Att uppdel- ningen på två hypotek, ett till staten och ett till kommunen, måste vara en otymplighet har påpekats i det föregående.

Det måste också allvarligt ifrågasättas, om det kan vara riktigt att infö- randet av värdestegringshypotek och vidgad tomträttsexpropriation skall föranleda att reglerna om gatumarksersättning och gatubyggnadskostnads- bidrag slopas. För kommunerna måste det vara otillfredsställande att ta på sig hela kostnaden för anläggandet av gata m. m. och endast kunna kom— penseras med halva räntan på ett hypotek. Vid behandlingen av denna fråga har vi yrkat att gatuavgifterna skulle bibehållas men reglerna för deras be- räkning radikalt förenklas.

Till sist måste vi också anmärka, att vad som sägs i Förslag I om det ekonomiska utfallet av reformen står helt för förslagsställarnas räkning. Något material av vilket det skulle vara möjligt att bedöma uppskattningens hållbarhet har trots upprepade yrkanden från vår sida, och beslut härom av kommittén, icke förebragts inom utredningen. Det antydes, att utbygg— naden av expropriationsdomstolarna endast skulle behöva kosta omkring en halv miljon kronor om året och att kostnaderna för in— och utgångsvär- dering i flertalet fall kunna antagas bli lägre än en summa motsvarande tio procent av hypotekets belopp. Vi finner det troligt att denna delpost måste bli mycket stor, ch påpekar att den blott är en av de stora utgiftsposter, som man har att räkna med. Därutöver tillkommer ju statens och kommu- nens kostnader för det förberedande arbetet med hypotekens utläggande och den löpande övervakningen av institutets fortsatta tillämpning samt kost- naderna för den uppbörds- och indrivningsapparat, som också måste till- skapas —— enligt förslaget både hos staten och varje enskild kommun.

IV. Beskattning av den oförtjänta markvärdestegringen på

enskild mark

Vi övergår nu till att granska skattemetoden som instrument för indrag- ningen av oförtjänt markvärdestegring för fastigheter under enskild ägande— rätt.

Vi vill då först framhålla, att under den korta tid som stått oss till buds, sedan kommitténs majoritet beslöt att utredningsarbetet skulle avbrytas och möjligheterna att rådgöra med den samlade sakkunskap, som kommittén och dess experter representerar, därigenom avklipptes, har det inte varit oss möjligt att göra de undersökningar om skattemetodens användbarhet för värdestegringsindragning som vore nödvändiga för ett preciserat ställ- ningstagande. Mot bakgrunden av vad vi ovan anfört angående hypoteksme- toden kan vi dock konstatera, att en värdestegringsskatt enligt 1942 års för- slag — i synnerhet om den avgränsas till enbart markvärdet — i varje fall måste vara en bättre metod än värdestegringshypoteket att till samhället indraga avkastningen av oförtjänt markvärdestegring.

Vi inser väl de praktiska svårigheter, som även en metod av detta slag kan möta. Det kända förhållandet att nu tillämpade normer vid fastighets— taxering kan ge mycket osäkra utslag, kan man således inte se bort ifrån. Fastighetsbeskattningen har under senare är lättats, bl. a. genom att pro— centtalet för beräkning av garantibeloppet sänkts från 4 till 2,5 procent, som skall gälla vid 1958 års taxering. Därmed torde också behovet av exakthet i själva taxeringsförfarandet ha fått minskad betydelse — i vart fall för själva fastighetsbeskattningen i dess nuvarande form. För det ändamål vi åsyftar skulle man tvärtom behöva en ökad noggrannhet. Det har vidare framställts som en målsättning att helt avveckla fastighetsskatten och i juni 1957 utsågs en särskild utredning med uppgift att undersöka verkningarna av en sådan åtgärd. Denna utredning kommer även att pröva frågan om fastighetstaxeringarnas roll i ett läge där fastighetsskatten avvecklats. Även om man nog vågar anta, att det oberoende av den särskildalfastighetsbeskatt— ningen kommer att kvarstå ett behov av enhetligt genomförda periodiska taxeringar av fastighetsvärdena, är det således i det nuvarande läget ovisst vilken grund man kommer att kunna bygga på om man vill ta sådana taxe- ringar som underlag för en beskattning av markvärdestegringen.

Studiet av Förslag I har emellertid särskilt framhävt två egenskaper, som det är viktigt att en praktiskt användbar metod för indragningen av oför— tjänt markvärdestegring äger. Den bör för det första inte vara inriktad på millimetervärderingar utan i stället acceptera en tillräckligt stor säkerhets— marginal mot obilliga verkningar av metoden. Den bör för det andra vara generell inom sitt användningsområde. Det skall inte bero på en indivi- duell prövning av statliga eller kommunala myndigheter, inte heller på domstolsprövning, vilka fastigheter som får värdestegringen indragen och vilka som går fria. Som framgått av det tidigare anförda, anser vi det mer sannolikt att dessa krav kan fyllas om indragningen sker genom en värde- stegringsskatt.

Det är främst i de ovan angivna avseendena som Förslag I enligt vår me- ning är inne på principiellt sett felaktiga vägar. Däremot anser vi att För- slag I gör en riktig bedömning, när jordbruks- och skogsvärden generellt utesluts från värdestegringsindragningen.

När nu förslaget om värdestegringshypotek framkallat så starka menings— motsättningar inom kommittén, är det ganska naturligt att vi har ägnat sär- skilt intresse åt att studera det förslag 0111 en värdestegringsskatt, som så sent som på 410-talet kunde framläggas av en enhällig kommitté, sammansatt av såväl parlamentariker som specialister. Vi har funnit att denna metod i det väsentliga tycks uppfylla de av oss uppställda kraven. Man undgår en rad av de praktiska svårigheter, som hypoteksmetoden drar med sig.

1942 års förslag inriktar sig emellertid liksom hypoteksmetoden på både markens och byggnadens värdestegring. Kommitténs direktiv gav för öv- rigt direkta anvisningar att man borde söka en sådan lösning. Men om man tillämpar 1942 års metod enbart på markens värdestegring torde man elimi- nera även sådana svårigheter, som beror på att byggnadernas värdeför— ändringar delvis bestäms av andra faktorer än markens. Därigenom und- går man värderingsproblem, som förefaller att vara åtskilligt svårare att lösa tillfredsställande än det enligt vår mening ofta överskattade problemet att utskilja den värdestegring, som hänför sig till marken.

1942 års förslag finns beskrivet i Förslag 1, sid. 127—142. Vi nöjer oss med att här rekapitulera själva huvuddragen. Den då föreslagna värdestegrings- skatten innebar att det allmänna genom en objektskatt på fastigheten skulle tillgodogöra sig en årlig ränta på den oförtjänta värdestegring, som konstateras vid periodiskt _ med femårsintervall — återkommande fastig— hetstaxeringar. De värdestegringskategorier, som skulle beskattas, var i det väsentliga desamma som enligt hypoteksmetoden. Utredningen beskrev dem sammanfattningsvis som sådan förmögenhetsökning, som ej motsvaras av ett lika stort sparande.

Beskattningen omfattade enligt förslaget såväl markens som byggnadens värdestegring och gjorde av praktiska skäl ej undantag för sådan värde— stegring, som kan hänföras till s. k. skicklig investering, samt ej heller för

inflationsvinster. Vid större förändringar i penningvärdet kunde dock kor- rigeringar göras genom generell förhöjning av det skattefria fastighets- värdet.

Skatteplikten skulle vara latent för sådan värdestegring, som ej omedel- bart kom till uttryck som en ökad avkastning av fastigheten (stegring av onyttjat värde). Skattesatsen föreslogs till två procent per år av den beskattningsbara värdestegringens kapitalbelopp, d. v. s. hälften av kapita- lets nettoavkastning, om denna beräknas uppgå till fyra procent av kapi- talbeloppet. Fastigheter med ett skattevärde (fastighetstaxeringsvärde mins- kat med skogsvärde eller särskilt maskinvärde) av högst 15000 kronor, som ej tillkommit genom delning, undantogs av praktiska skäl generellt från beskattning. Skatten skulle till hälften tillfalla staten och till hälften den kommun, där fastigheten är belägen. Taxeringen till värderingsskatt samordnades med den ordinarie fastighetstaxeringen. Anordningar skulle vidtagas för att förbättra möjligheterna att redan i första instans uppnå ett rättvist och likformigt bedömande av fastighetsvärdena.

Även 1942 års metod har vissa påtagliga brister. Var dessa är att finna, är det ganska lätt att konstatera, sedan man diskuterat hypoteksmetoden. De blev för övrigt väl belysta i remissyttrandena över förslaget, som också finns refererade i Förslag I, sid. 142—162.

Vi kan här förbigå den allmänna kritik, som i vissa remissyttranden rik- tades mot en indragning av den oförtjänta markvärdestegringen. Den var i dessa yttranden varken originell eller särskilt sakrik och kan väl i allt väsent- ligt anses bemött genom den principdiskussion, som redovisas i Förslag I. Det är den kritik, som riktar sig mot indragningsmetodiken, som här är av särskilt intresse.

Invändningarna mot den i 1942 års förslag tillämpade metodiken kan i huvudsak föras tillbaka på två egenskaper hos den föreslagna värdesteg- ringsskatten. För oss är det av särskilt intresse, att en grupp av erinringar har direkt samband med att inte bara marken utan — liksom vid hypoteks- metoden —— även byggnaderna skulle vara underlag för skatten. Dessa in- vändningar är, såvitt vi kan finna, de principiellt sett viktigaste.

Den andra egenskap hos skatten, som gav upphov till kritiska anmärk- ningar, är mera speciell. Förslaget innebar att en redan utförd fastighets- taxering, 1938 års taxering, skulle vara utgångspunkt för bestämningen av den beskattningsbara värdestegringen. Därigenom gav förslaget ett större utrymme än vad som eljest skulle vara nödvändigt åt sådan kritik som riktar sig mot tillförlitligheten i de värderingar, som bestämmer skatte— uttaget.

När man ser frågan om byggnadernas värdestegring behandlad dels av hypoteksförslaget, dels av 1942 års förslag, förefaller det oss uppenbart att här ligger ett kärnproblem för värdestegringsindragningen, som icke har blivit tillräckligt belyst i dessa förslag. I båda förslagen väjer man för de

värderingsproblem, som uppkommer om man vill begränsa sig till att in- draga markens värdestegring. De inbegriper därför även byggnadernas vär- destegring. Men det visar sig snart att man då i stället står inför nya principiella och praktiska problem. Det är nödvändigt att här kortfattat beröra dessa.

Vad som kanske först faller i ögonen är att om man konsekvent skall till- lämpa principen att både markens och byggnadens värdestegring skall in- dragas, bör den gälla även för sådana fall, där mark och byggnad ej är i samma ägares hand. De viktigaste fallen är tomträttsfastigheterna. Hypo— teksmetoden accepterar såsom något med denna metod ofrånkomligt att byggnader på tomträtt icke blir föremål för någon värdestegringsindrag- ning och således får en viss förmånsställning framför byggnader på ägande- rättsmark. 1942 års förslag lägger däremot värdestegringsskatt även på tomträttsfastigheterna, trots att markens värdestegring redan är förbehållen det allmänna genom reglerna om tomträttsavgäldens reglering. Här är alltså 1942 års förslag konsekventare, men i synnerhet numera när tomt- rättslagstiftningen ändrats, förefaller det oegentligt att markens och bygg- nadernas värdestegring var för sig och genom helt olika procedurer skall indragas till det allmänna trots att skälet till att byggnadernas värdesteg- ring inbegripits i systemet just är svårigheterna att åtskilja markens och byggnadens värdeförändringar.

Nästa besvärliga problem uppkommer genom att byggnad regelmässigt undergår en värdeminskning genom åldrande och förslitning. Denna värde- minskning skulle reducera den oförtjänta värdestegring, som man vill beskatta, om man inte införde en särskild korrektion. 1942 års metod är så konstruerad, att man kan justera det skattefria fastighetsvärdet nedåt, allteftersom byggnaden sjunker i värde. Hypoteksmetoden tillåter ej en sådan lösning, eftersom det är väsentligt för metoden att »det hypoteksfria värdet» inte skall kunna sjunka. Den jämkningsavgift, som detta förslag innehåller, har därför konstruerats som en årlig kapitalavbetalning på den oförtjänta markvärdestegringen lika stor som byggnadens värdeminskning (dock högst en procent på byggnadens anskaffningsvärde). Om avgiften skall betalas ur fastighetens avkastning, kommer avkastningen ej längre att ge utrymme för normal avskrivning på byggnaden, vilket bl. a. kan inne- bära, att fastighetsägaren ej kommer att ha möjlighet att amortera lån på fastigheten.

Om man begränsar värdestegringsindragningen till markens värdesteg— ring uppkommer överhuvudtaget ej de ovannämnda komplikationerna. Sam- tidigt får andra komplikationer en väsentligt reducerad betydelse.

Det är t. ex. uppenbart att när byggnadernas värdeökning skall ingå i skatteunderlaget, får det ibland avsevärd betydelse hur man behandlar sådan värdestegringsvinst, som kan bero på fastighetsägarens egen investe- ringsskicklighet. Hypoteksförslaget ger fastighetsägaren en principiell rätt

att tillgodoräkna sig sådana värdestegringsvinster men tvingas att före- skriva stor restriktivitet vid tillämpningen, eftersom det obestridligen måste vara mycket svårt att utskilja och kvantitativt bestämma detta slags vinster. 1942 års förslag å sin sida finner de sistnämnda svårigheterna alltför stora och låter därför eventuell värdestegringsvinst genom skicklig investering bli beskattad tillsammans med värdestegringen i övrigt. Ingendera lösningen är invändningsfri. Men det är tydligt att om man inskränker sig till att beskatta markens värdestegring och utesluter byggnaderna, har man där- med också reducerat hela problemet om vinster på grund av skicklig inves- tering så långt, att 1942 års lösning troligen kan vara acceptabel.

Ungefär detsamma gäller om värdestegring, som uppkommer genom inflation. När man rör sig med det sammanlagda värdet av mark och bygg— nad, synes det svårt att inte skilja bort den inflatoriska värdestegringen. Att kunna särskilja denna är å andra sidan ett icke löst problem. Men be- gränsar man värdestegringsindragningen till markens värdestegring, före- faller det fullt acceptabelt att även den inflatoriska värdestegringen blir beskattad. Det behövs då bara att fastigheten är belånad så högt som till fulla tomtvärdet för att fastighetsägaren skall vara kompenserad för denna del av skatten genom den motsvarande lättnad som det innebär för honom att betala låneräntan i sämre pengar. Man kan inte heller påstå att det skulle ligga någon orättvisa i att det allmänna övertar den inflationsvinst, som fastighetsägaren annars skulle göra sig på långivarens bekostnad.

Bland fördelarna av att utesluta byggnaderna från värdeindragningen kan man ytterligare nämna, att man slipper ifrån värderingen av industri— byggnader och fasta maskiner, d. v. 5. objekt där värdet i utomordentligt hög grad beror på kortsiktiga och särpräglade faktorer. Förslag I försöker dimensionera ned dessa svårigheter genom att förutsätta att industrifastig- heter endast sällan skulle komma att beläggas med hypotek. Man åberopar därvid kommunernas intresse av att hålla sina industrier under armarna och det torde vara riktigt att kommunerna ibland på grund av lokala för— hållanden frestas att bereda industrier särskilda förmåner. Men hur skall då medintressenten-staten reagera? Det torde vara dess uppgift att i sådana fall verka för en rättvis behandling av industrifastigheterna obe- roende av lokala intressen. Eftersom det inte är ovanligt att industrifastig- heter i samhällenas centralare delar — ofta olämpligt lokaliserade — under— går kraftig värdestegring, är indragningsproblemet visst inte oväsentligt för denna kategori.

När alltså nackdelarna av att låta värdestegringsindragningen omfatta även byggnad är så betydande, kan det då vara rimligt att acceptera dessa nackdelar därför att man anser det förenat med alltför stora svårigheter att bestämma enbart markens värdestegring? I Förslag I anser man sig ha visat med ett praktiskt exempel, sid. 258, att så är fallet, att det t. o. m. skulle kunna leda till orimliga resultat i praktiken om man grundade en värde-

stegringsindragning enbart på markens värdestegring. Detta exempel är emellertid felkonstruerat. Den värdeökning för marken som man där räk— nar fram när marken övergår från en användning, jordbruk, till en annan, tätbebyggelse, är ej lika med fastighetsägarens oförtjänta markvärdesteg- ring. För att inkassera värdeökningen på marken måste han uppoffra ett annat värde, nämligen värdet av jordbruksbyggnaderna. Det skulle därför aldrig komma i fråga att lägga en avgäld eller skatt på hela denna värde- stegring.

Det förefaller oss också, allmänt sett, som om man i diskussionen om en enbart på marken lagd värdestegringsindragning inte tillräckligt beaktade, att det är skillnaden mellan två värden som skall beskattas. Vad som är viktigt är alltså, att man vid den senare värderingen känner och fullt ut beaktar från vilka utgångspunkter den första värderingen gjordes, så att inte skenbara värdeförändringar uppkommer, som i själva verket beror på olikformigheter vid värderingarna. Man har att iaktta detta och man skall dessutom beakta att det under alla förhållanden ej kan bli fråga om en hundraprocentig indragning av en värdestegring, som man försökt beräkna på kronan när, utan det måste finnas en tillräcklig marginal för den relativa osäkerhet, som värderingarna erbjuder, antingen man inbegriper byggna- derna eller ej. Vi anser då att en skatt enbart på markens värdestegring inte innebär någon omöjlighet. Det skulle för övrigt vara högst egendomligt om en sådan beskattning vore omöjlig att anordna. Ty svensk lagstiftning på det här ifrågavarande området fastslår redan nu, att markens värde- stegring skall kunna bestämmas oberoende av byggnader. Detta är näm- ligen grunden för gällande regler om förhöjning av tomträttsavgäld på grund av markvärdestegring.

Vi kan nu sammanfattande ange de riktlinjer, efter vilka vi anser att utredningen om en indragning av den oförtjänta markvärdestegringen för äganderättsmark borde ha fullföljts och kan fullföljas.

Värdestegringsindragningen bör åsyfta markens men icke byggnaders värdeökning och vara generell för alla fastigheter utom jordbruks- och skogsfastigheter, som görs till föremål för indragningsåtgärder först när marken får ett ökat värde genom annan användning än för jordbruk och skogsbruk.

Värdestegringsindragningen bör ske genom en skatt på den ioförtjänta markvärdestegringen _ sådan förmögenhetsökning, som ej motsvaras av ett lika stort sparande. Skatten konstrueras som en objektskatt på fastig- heten, vars underlag fastställes genom periodiskt återkommande fastighets- taxeringar.

Som vi redan deklarerat, är det de markanta, klart oförtjänta värdesteg- ringarna, som en reform bör inriktas på. Därav följer att vi räknar med att skatteplikten skulle vara latent på onyttjad värdestegring. Om detta inte ger en betryggande avgränsning av sådana markvärdeökningar som ganska

allmänt kan uppkomma t. ex. på villafastigheter, utan att det enligt vår me- ning finns tillräcklig anledning att dra in dem, bör dessa värdeökningar hål- las utanför beskattning genom en lämpligt avvägd minimiregel.

Frågan om skatteuttagets storlek vid en värdestegringsskatt kan knappast bedömas utan ett närmare studium av hur denna skatt samverkar med re- dan gällande skatter på inkomst och förmögenhet. Denna fråga har ej bli- vit närmare belyst genom det i Förslag I redovisade utredningsmaterialet men av vissa undersökningar, som en av kommitténs experter, godsägare Otto Berch, utfört, framgår det att skattefrågan är ett ganska intrikat pro- blem. Uppenbart är att om man genomför en indragning av den oförtjänta markvärdestegringen i särskild ordning, måste detta — oberoende av vilken metod man väljer — få konsekvenser för skattesystemet i övrigt.

I detta sammanhang är också värdestegringsinkomsternas fördelning på stat och kommun en betydelsefull sak. Från kommunalt håll har man tidi— gare hävdat att inkomsterna av en värdestegringsskatt i sin helhet borde tillfalla kommunerna. Så som den statliga beskattningen numera fungerar skulle emellertid detta kunna innebära, att staten så att säga finge svara för en del av kommunernas inkomster av den nya skatten genom att in- täkterna från andra statsskatter bleve mindre än vad de skulle ha blivit utan en värdestegringsbeskattning. Detta kan vara ett ytterligare skäl att skatten bör delas mellan stat och kommun, om man inte skall tvingas att alltför mycket göra förändringar i det gällande skattesystemet. Kommu- nerna å sin sida har möjligheten att genom tomträttsexpropriation förbe- hålla sig hela markvärdestegringen.

Utan att nu kunna ställa ett förslag vill vi i denna fråga ange såsom en användbar fördelningsprincip att den oförtjänta markvärdestegring, som taxeringarna redovisar, delas i tre lika delar mellan fastighetsägaren, staten och kommunen. Det behöver enligt vår mening ej vara något avgörande fel om indragningen begränsas till kanske endast två tredjedelar av en försiktigt be- räknad värdestegring. Vi anser att det är riktigare att i ett sammanhang genomföra en generell metod, som ej kan ge ett hundraprocentigt resultat, än att sträva efter höggradig indragningsseffektivitet i det enskilda fallet och därigenom tvingas att konstruera en metod, som är så komplicerad och arbetskrävande att den endast skulle kunna tillämpas på ströfall och enbart därigenom komme att verka orättvist fastighetsägarna emellan. Och när vi nöjer oss med en metod, som ger en betydlig men inte fullständig indrag— ning av markvärdestegringen, så hänger detta också samman med att vi lägger utomordentligt stor vikt på den utveckling, som bör löpa parallellt med en värdestegringsbeskattning nämligen en successiv kommunalisering av den mark, där förändringarna i bebyggelsestrukturen måste bli mest ingripande och därmed även värdeförändringarna störst.

V. Slutord

Vi lägger alltså i vårt förslag en huvudvikt på tomträttslinjen. För denna ståndpunkt talar inte bara den självklara omständigheten att några pro— blem 0111 den oförtjänta markvärdestegringens indragande till samhället inte uppkommer i den mån marken är i samhällets, i detta fall : kommu- nens ägo. Vår ståndpunkt är också bestämd av den uppfattningen att mark- värdestegringen och dess indragning inte kan behandlas som ett problem för sig, fristående från den markpolitiska och stadsbyggnadsmässiga utveck- lingen i övrigt. Markvärdestegringen är ju i första hand en funktion av tät- ortsbildningen. Vi är nu på väg in i ett nytt skede i städernas och tätorter— nas växande och det har redan visat sig att denna utveckling ställer stads- styrelserna inför sådana uppgifter i stadsbyggandet, att det är svårt att se hur dessa skall kunna bemästras utan att kommunerna själva också i erfor- derlig mån förfogar över marktillgångarna.

Vårt förslag innebär alltså 1) utvidgning av kommunernas rätt att enligt expropriationslagen 1: 16 expropriera för tomrättsupplåtelse till att gälla även för redan bebyggd mark och ändringar i värdering och expropriationsförfarande på sätt vi här ovan förordat; samt

2) fortsatt utredning om en skatt på oförtjänt markvärdestegring och om vidgade praktiska möjligheter för kommuner att förvärva mark och behålla den i sin hand.

'— 'c,.,.*'j,*e..| i;. -

"jla tåg!”?! Pr za." mamma.

gåta ma'e-wmaa». _' nyansen.

' midi—Frau täåwfl

_- + Haren-mt w

' +.. ' .i' år”. ...en,» '. . liir-1 lui-E': lf'll— l'Her * _:;":"'.: '— " I 'I '. :'Jl _a” H&m ”Jing!" ”1, 't?!» -' ' .. f . - . ! 'an- emm ! '.rl-ul l..-ww

-.,; ich-...:w—f. ' ,J_..— 'i'.:li' jtl" ..... .. . ” LI

—|.1|H.....'_ 1:

.'"lJl _l lxi lll

FÖRSLAG III

I. Inledning

Vi kan inte ansluta oss till det förslag, som utredningens ordförande med instämmande av ledamoten Lantz framlagt och som i betänkandet redovisas såsom Förslag I.

Till en början har vi annan mening om vad som är oförtjänt värdestegring än den som redovisats i Förslag I. Såsom i egentlig mening oförtjänt fram- står för oss värdestegring som uppkommer genom offentlig investering. Endast i sådana fall av värdestegring har det allmänna — staten, kom- munen eller bådadera — regelmässigt ett befogat anspråk att framför den enskilde markägaren tillgodogöra sig värdestegringen eftersom denna kan härledas till en insats av kapital från det allmännas sida, men inte till någon prestation eller uppoffring av fastighetsägaren. Med vår inställning blir problemet oförtjänt värdestegring, sådant det numera föreligger, reducerat till mera rimliga proportioner. Den uppfattning om problemets storleks- ordning, som ligger till grund för Förslag I, är enligt vår mening starkt överdriven.

Vad angår övriga kategorier värdestegring, som i Förslag I betraktats så- som oförtjänta och indragningsgilla, finns enligt vår mening ej anledning att i princip tillerkänna det allmänna företräde därtill framför fastighetens ägare.

Den metod för indragning av värdestegring genom värdestegringshypotek, som upptages i Förslag I, måste vi bestämt taga avstånd från. Värdesteg- ringshypoteket skulle innebära ett synnerligen djupgående ingrepp i ägande- rätten till fast egendom, sådan denna rätt utformats genom hittillsvarande svensk lag och praxis. Med användande av värdestegringshypotek skulle det allmänna komma att skaffa sig del i fastigheter, tillhöriga enskilda personer och företag. Det skulle endast i undantagsfall bli möjligt för fastighets- ägarna att befria sig från det påtvingade och betungande delägarskapet genom inlösen av hypoteket. Redan den psykologiska effekten av ett institut med en sådan utformning måste enligt vårt bedömande bli mycket olycklig. Bl. a. kan den befaras hindra den pågående utvecklingen att allt fler män- niskor inom alla samhällsklasser blir ägare av fastighet —— villafastigheter, egnahem, sportstugor o. s. v.

Förutom till dessa mera allmänna och principiella betänkligheter synes oss det föreslagna institutet värdestegringshypotek ge anledning till allvar-

liga erinringar såväl ur organisatoriska, statsfinansiella och samhällsekono- miska synpunkter som ur rättssäkerhetssynpunkt.

Ur organisatorisk synpunkt faller det i ögonen att handläggningen av Värderingsfrågorna och andra väsentliga spörsmål, av hänsyn till rättssäker— heten, skall ankomma på expropriationsdomstol, d. v. s. läggas på det redan hårt belastade domstolsväsendet. Om institutet skall kunna tillämpas i så— dan utsträckning att det får praktisk betydelse, kommer det att ge domsto— larna en extra arbetsmängd av betydande omfattning. För att arbetet skall bli utfört kommer att erfordras motsvarande arbetskraftsförstärkning. Det är tveksamt om det behövliga tillskottet av kvalificerad arbetskraft över— huvudtaget kan uppbringas. Även om en förstärkning kommer till stånd, torde tillströmningen av mål bli så stor och så ojämn att för parterna besvä- rande stockningar och eftersläpningar inte kan undvikas. Det allmänna kommer att belastas med avsevärda utgifter för utvidgningen av domstols— väsendet. Och för domstolsväsendet, vars domarpersonal enligt övervägan- den i andra sammanhang om möjligt ej bör ökas, blir utvidgningen oläglig. De angivna olägenheterna torde ej bli nämnvärt mindre om de förenklingar och övriga ändringar i expropriationsdomstolarnas förfarande och organi- sation genomföres, som skisserats i XI kap. av Förslag 1. Vissa av ändring- arna, framför allt de som syftar till att hindra part från att anlita annan sakkunskap i fråga om fastighetsvärdering än den som finnes inom dom— stolen, är för övrigt ägnade att försämra processen och inkräkta på veder- börande fastighetsägares rättssäkerhet.

Det finansiella utbytet för det allmänna av värdestegringshypoteket torde komma att bli dåligt. I Förslag I anföres såsom ett sammanfattande om- döme i denna del, att det måste hållas för troligast att vinsten till en början får en blygsam omfattning men att den efter hand kommer att stiga till >>belopp, som kommer att märkas i många kommuners hushållning». An— ledning finnes till antagande att t. o. m. denna bedömning är alltför för- månlig. Det torde finnas risk för att värdestegringshypoteket skulle kunna ge finansiellt underskott för det allmänna om man tar hänsyn till uppbörds- kostnader och skattebortfall. Att värdestegringshypoteket skulle kunna bi— draga till en mera rättvis skattefördelning och underlätta framtida reformer inom skattelagstiftningen, något som antages i Förslag I, är enligt vår me- ning uteslutet.

De samhällsekonomiska verkningarna av värdestegringshypoteket skulle enligt Vår mening bli till vida Övervägande del ogynnsamma. Några mark- politiska fördelar av nämnvärd betydelse vid exploatering och sanering är knappast att förvänta enbart genom att de berörda fastigheterna påföres värdestegringshypotek. Vissa sådana fördelar kan uppnås genom att det blir möjligt att expropriera fast egendom till det pris som motsvarar in- gångsvärdet. Dessa fördelar skulle emellertid kunna uppnås utan värdesteg- ringshypoteket, eftersom åsättande av ingångsvärde kan tänkas existera som

självständigt institut. Även ett sådant institut skulle emellertid vara behäf— tat med så svåra nackdelar att det enligt vår uppfattning måste avböjas både av principiella och praktiska skäl. Det kan vidare ej påräknas, att man med värdestegringshypotekets hjälp skulle kunna åstadkomma någon nämnvärd hyressänkning. Risk finnes däremot för hyreshöjning. I varje fall skulle den enskilda byggnadsverksamheten och de enskilda fastighets- ägarna bli över hövan ekonomiskt belastade om värdestegringsindragning genom värdestegringshypotek genomfördes. Belastningen skulle bli desto kännbarare som värdestegringshypoteket skulle till det sämre ändra förut- sättningarna för rådande system för kreditinstitutens finansiering av bygg— nadsverksamhet och för deras kreditgivning till fastighetsägare. Sålunda skulle långivning i byggnadskreditivets form försvåras och förutsättning— arna för de nu gängse amorteringsfria bottenlånen i fast egendom försäm- ras eller bortfalla, såvitt gäller fastigheter på vilka lagstiftningen om värde- stegringshypotek skulle bli tillämplig. För övrigt torde värdestegringshypo- teket medföra, att fast egendom skulle förlora hela eller mycket av sin dragningskraft såsom objekt för kapitalplacering. Denna verkan lär vara oundviklig 0111, såsom avses i Förslag I, en total indragning skall ske av den värdestegring, vilken betecknas såsom oförtjänt. En för fastighetsägaren ohållbar situation uppkommer nämligen om det allmänna skall tillgodogöra sig all uppkommande värdestegring, som ej har sin grund i fastighetsäga— rens insats av kapital eller arbete, medan fastighetsägaren själv skall bära alla värdeminskningar. Enligt Förslag I skulle ställningen för fastighets- ägaren i själva verket bli ännu mera prekär därigenom att han t. 0. ni. kan bli nödsakad kompensera samhället för värdeminskning. Värdeminskning på byggnad skall visserligen få avräknas mot värdeökning på tomt när ut- gångsvärdet bestämmes. Men i stället skall s. k. jämkningsavgift erläggas av fastighetsägaren. Och denna avgift skall enligt 135 lagförslaget utgå »till utjämning av sådan värdeminskning, som kan uppkomma genom slit- ning eller bristande underhåll av byggnad».

Vad tidigare sagts innebär i flera hänseenden en ytterst allvarlig kritik ur rättssäkerhetssynpunkt av det i betänkandet framlagda Förslag I. Ur denna synpunkt är emellertid att tillägga att den värdestegringsindragning som skulle ske enligt Förslag I överhuvudtaget icke skulle kunna fylla ens mycket lågt ställda krav på rättssäkerhet. En elementär förutsättning för att sådana krav skall kunna tillgodoses är nämligen att de värdeföränd- ringar, som inverkar vid bestämningen av huruvida och till vilket belopp indragning av värdestegring skall ske, kan till beloppet fastställas genom en någorlunda tillförlitlig värderingsmetod. I Förslag I hänvisas till den värderingsmetod som användes vid expropriation. Nämnda metod grundar sig på marknadsvärdet. Men fast egendom som påförts värdestegrings- hypotek skulle ju i och med att ingångsvärde åsatts i regel få just ingångs- värdet — eller senare, hypoteksgränsen — såsom saluvärde. Detta betyder

att fastighetsmarknaden icke vidare annat än i speciella undantagsfall skulle ge utslag för stegring i sådan fast egendoms värde genom höjning av marknadspriset. Vartefter lagstiftningen om värdestegringshypotek träder i tillämpning, kommer det att bli svårare och svårare att göra jämförelser med ej hypoteksbelagda fastigheters värde. För övrigt kommer lagstift- ningen såsom sådan av allt att döma att inverka på prisbildningen på fastig— hetsmarknaden. En godtagbar uppskattning i pengar av värdestegringen lärer därför icke kunna göras efter marknadsvärdet. Eftersom annan till- förlitlig metod för att konstatera och mäta sådan värdestegring icke anvisas i Förslag I och icke eljest torde stå till buds, torde expropriationsdomsto- larna — i den mån de alls skulle anse sig kunna konstatera dylik värde— stegring —— nödgas tillämpa särskilda, mer eller mindre på fri hand kon- struerade värderingsmetoder. Därmed skulle fastighetsägarna i själva verket bli undandragna den garanti för rättssäkerhet, som man tänkt sig att ge dem genom att hänskjuta värderingsfrågan till expropriationsdom- stol. Den nu påtalade bristen i förslaget framträder vidare på så sätt att det icke torde bli möjligt för en fastighetsägare att prestera den i 8 5 första stycket andra punkten lagförslaget avsedda bevisningen, att hans fastighet i där avsett fall stigit i värde med högre belopp än som motsvarar på fastig— heten nedlagd kostnad. Han kan därför i realiteten icke beräkna att bli gott- skriven något belopp utöver den nedlagda kostnaden. Lagstadgandet, som syftar till att ge fastighetsägaren en »förmån», fyller därför icke detta syfte utan blir en tom gest. Den här anförda bristen framträder vidare därut- innan att intet index anvisats för att mäta den »värdestegring» till följd av försämring i penningvärdet, som enligt 8 & tredje stycket i lagförslaget skall tillgodoräknas fastighetsägaren. Därmed blir fastighetsägarens realvärdes- garanti (Förslag I kap. VIII 5.) av tvivelaktigt värde.

Vi vill efter att ha anfört dessa kritiska omdömen om det i betänkandet framlagda Förslag I tillägga, att vi genom vårt deltagande i markvärdeut- redningens arbete kommit till den uppfattningen, att problemet om indrag- ning av oförtjänt markvärdestegring, såsom det uppfattas i Förslag I, över- huvudtaget icke kan lösas på ett godtagbart sätt. Problemets olöslighet framträder tydligast i fall då syftet är att uppnå total indragning. Ett stort antal försök till lösning har, såsom framgår av betänkandet, gjorts i utlan— det och några i Sverige. De svenska försöken har icke föranlett lagstiftning. Av de utländska försöken har några lett till lagstiftning. Resultaten har i dessa fall blivit jämförelsevis obetydliga. I åtminstone ett uppmärksammat fall —— vi syftar på den engelska Town and Country Planning Act 1947 —— har en stort upplagd lagstiftning av detta slag — liksom det i förevarande betänkande framlagda Förslag I i princip syftande till total indragning av >>oförtjänt>> värdestegring _ i tillämpningen visat sig medföra så stora olägenheter och så ringa utbyte att lagstiftningen inom kort måste upp- hävas.

Emellertid hyser vi uppfattningen att i verklig mening oförtjänt värde— stegring, varmed vi alltså menar sådan värdestegring som uppstår genom offentlig investering, bör indragas till det allmänna i den mån detta låter sig göra med rimliga administrationskostnader och utan oproportionerliga rubbningar i samhällsekonomien eller oskäligt intrång i enskild rätt. Vi kan också godtaga att värdestegring, till vilken det allmänna enligt vår mening icke har någon företrädesrätt, i samband med åtgärder för annat ändamål blir överförd till det allmänna, om det sker under rättsligt betryggande for- mer och i en utsträckning, som vid en avvägning av det allmännas och den enskildes intressen framstår såsom skälig. Vi syftar _ förutom på beskatt- ningen —— framför allt på åtgärder av olika slag som är nödvändiga för sam- hällsplanering. Vi erinrar om att det redan finns ett system av olika i denna riktning verkande åtgärder. Indragning sker redan, eller kan i varje fall ske, efter initiativ från organ för det allmänna såväl av värdestegring som uppkommit genom offentlig investering som av värdestegring av andra kategorier genom möjligheten för kommun att uttaga gatubyggnadskost- nadsbidrag och gatumarksersättning samt genom möjligheterna till zon— expropriation enligt 44 & byggnadslagen och till expropriation enligt 1 5 16. expropriationslagen av icke tätbebyggd mark för tätbebyggelse och därmed sammanhängande anordningar eller för upplåtelse med tomträtt. Redan tomträttsinstitutet som sådant har ju till syfte, bl. a. att tillgodoföra det allmänna uppkommen markvärdestegring. Det förtjänar påpekas, att zon- expropriation enligt 445 byggnadslagen fått en så vidsträckt omfattning, att den ger möjlighet till expropriation av vissa fastigheter enbart på den grund att de genom stadsplanereglering kan väntas taga åt sig ett väsentligt högre värde.

I Förslag I föreslås att rätten till expropriation för upplåtelse med tomt- rätt enligt 1 g” 16. expropriationslagen skall utvidgas därhän att den skall omfatta även tätbebyggd mark under förutsättning att »sådant främjar lämplig bebyggelse eller eljest är ändamålsenligt med hänsyn till före- liggande allmänna intressen». I detta förslag kan vi icke instämma. Vi me- nar att den nyss återgivna expropriationsgrunden till sin innebörd är allde— les för vag och ger alldeles för vidsträckta expropriationsmöjligheter. Det bör uppmärksammas, att Förslag I i denna del innebär att tomträtt i framtiden skulle bli den normala formen för markinnehav i tätorterna. Ett dylikt avgörande ståndpunktstagande till frågan om den framtida rätts- liga formen för markinnehav i tätorterna, en fråga som enligt vår mening är av vida större omfattning och av mycket större principiell betydelse än problemen kring indragning av oförtjänt markvärdestegring, faller utanför det givna utredningsuppdraget. Utredningen har heller icke undersökt denna fråga.

Vi anser att utredningen borde ha grundligt undersökt möjligheterna att vidga det nu existerande system av åtgärder, som medför indragning av

värdestegring, särskilt möjligheterna att konstruera ett rättvist och prakti- kabelt bettermentsbidrag för indragning av värdestegring till följd av offent- lig investering. Det har emellertid icke varit oss möjligt att få en sådan undersökning utförd inom markvärdeutredningen. Vid detta förhållande får vi nöja oss med att i det följande angiva vissa riktlinjer efter vilka dylika undersökningar framdeles kan bedrivas.

I den fortsatta framställningen utvecklas närmare vår gemensamma upp- fattning. Framställningen omfattar tre huvudavsnitt, vilka i tur och ord- ning innehåller allmänna synpunkter, kritik av värdestegringshypoteket och riktlinjer för en lösning av problemet om Överförande till det allmänna av viss värdestegring. Här må slutligen tilläggas att vi icke ingår på någon kritik av de inledande och historiska avsnitten 1 kap. I—-—VI av Förslag I och att den fortsatta framställningen utgår från vissa där lämnade sakuppgifter.

II. Allmänna synpunkter

A. Begreppet oförtjänt värdestegring

Den lära om indragning av jordränta vilken uppkom såsom en filosofisk och nationalekonomisk teori under 1700-talet för att i slutet av 1800—talet genom amerikanen Henry George ge upphov till en folkrörelse med sprid- ning över en stor del av världen, byggde på uppfattningen att jorden borde vara gemensam egendom. Vad som skulle tillkomma jordägarna borde inskränka sig till en rätt för dessa att bruka jorden och att njuta värdet av de nyttigheter, som därigenom producerades. Likaså borde de ha rätt till byggnader, som de byggt eller låtit bygga och till jordförbättringar liksom överhuvudtaget till det som var resultatet av en insats av kapital eller arbete från deras sida. Däremot borde den stegring i jordvärdet, d. v. 5. den jord— ränta, som uppkommit till följd av och i takt med den allmänna samhälls— utvecklingen icke tillkomma jordägarna utan det allmänna såsom en ersätt— ning för alla andra samhällsmedlemmars lika rätt till jorden. Då jordränta och annan värdestegring, vilken uppkommit på annat sätt än genom in- satser från jordägarnas sida av kapital och arbete, med rådande system till- föll jordägarna trots att de med nyss angivna betraktelsesätt icke kunde ha några rättmätiga anspråk därpå, föll det sig naturligt för jordräntelärans förespråkare och anhängare att beteckna vad jordägarna sålunda tillgodo- gjorde sig såsom oförtjänt värdestegring. Enligt den georgistiska jordränte— läran ledde systemet med privat jordäganderätt och privat tillgodogörande av jordräntan till ekonomiska kriser, till en orättvis fördelning av produk- tionsresultatet, till ökad rikedom för somliga och till bestående fattigdom för andra. Indragning av jordräntan skulle därför innebära att man tog ut den rättvisaste skatt som kunde tänkas. Den skatten skulle dessutom in- bringa så mycket att alla andra skatter skulle kunna försvinna. —— Den vikt och betydelse som jordränteproblemet sålunda tillmätts och de förvänt- ningar som ställdes på fördelarna av dess lösning genom jordräntans in- dragning till det allmänna ledde till att i begreppet >>oförtjänt värdesteg— ring» inmängdes en moralisk förkastelsedom av utomordentlig styrka och beständighet.

I betänkandets Förslag I kap. I och VII uttalas, att problemet om indrag- ning av den oförtjänta värdestegringen i bilden av de numera aktuella stora

frågorna intar en relativt blygsam plats och att problemets reella betydelse synes vara mindre än tidigare. De två förslagsställarna säger också, att indragning i viss utsträckning redan sker, bl. a. genom den numera kraf- tiga och progressiva beskattningen. De vidgär, att problemet om indragning av oförtjänt värdestegring ur social synpunkt numera har underordnad betydelse. De tar bestämt avstånd från de »överdrivna skönmålningarna» av jordräntereformens allmänna fördelar och det ekonomiska utbytet därav, sådana dessa skönmålningar föreligger hos jordräntelärans upphovsmän (s. 218 f., 34). Och de tar lika bestämt avstånd från sådana teser som att alla människor har en lika rätt till jorden.

Mot bakgrunden av dessa uttalanden är det i viss mån överraskande att i Förslag I kap. XII yttras, att de missförhållanden mot vilken den äldre jordreformrörelsen riktade sig i stort sett alltjämt finns kvar (5. 381). De kan, sägs det, vara i viss utsträckning undanskymda genom olika samhälle- liga åtgärder, men i en fri marknadshushållning skulle de ånyo kunna visa sig >>i full omfattning». Särskilt framhålles, att spekulation i jordvärde— stegring kan utgöra en stötesten för det rationella samhällsbyggandet, att hyresregleringens avskaffande kan utlösa en stark hyresstegring, varvid oskäliga vinster kan uppkomma för vissa enskilda, samt vidare att, med rådande höga skattetryck på inkomst i vanlig mening, det framstår såsom mer stötande än tidigare att inkomst genom oförtjänt markvärdestegring kan undgå skatt och möjliggöra för därav gynnade markägare att på kort tid bilda förmögenheter.

Enligt vår mening kan man inte, efter alla de ändringar i förhållandena som inträtt sedan jordränteläran började vinna gehör såsom reformrörelse, betrakta problemet om indragning av oförtjänt markvärdestegring såsom i princip detsamma som det lärans upphovsmän hade för ögonen. Man har också anledning taga hänsyn till att äganderätten till fast egendom aldrig fått den begränsade innebörd, som jordräntelärans upphovsmän strävade efter, utan tvärtom just i fråga om rätten till själva den ägda jordens värde snarare fixerats än försvagats sedan jordräntelärans genombrott såsom folk- rörelse. Om man bortser från dessa fakta är detta ägnat att snedvrida pro- blemställningarna och att äventyra lösningen av problemet sådant detta numera gestaltar sig.

Vad angår de nyss angivna faktas inverkan på själva begreppet oförtjänt värdestegring vill vi till en början, med förnyad hänvisning till vad som anföres i Förslag I kap. I och VII om indragningsproblemets minskade be- tydelse, uttala, att begreppet rimligen redan på denna grund borde vara mindre bemängt med moraliskt ogillande än tidigare. Om inte en så att säga känslomässig eftersläpning ägde rum, borde de missförhållanden som nu- mera är för handen, kunna studeras och medel för att avlägsna dem begrun- das utan pressen av att de ägnas ett allmänt och kraftigt ogillande av denna art. Till en ytterligare avspänning borde särskilt kunna bidraga, att möj-

ligheterna för enskilda att i utmanande former förskaffa sig vinster på markvärdestegring i hög grad beskurits genom lagstiftning och andra regle- rande åtgärder samt Vidare att fastighetsägandet icke är monopoliserat till ett privilegierat fåtal utan tvärtom, tack vare en utveckling som gjort det möjligt för snart sagt alla och envar att förvärva fast egendom, fördelat på allt flera händer och inom alla samhällsgrupper.

Utgår man från det innehåll som äganderätten har enligt gällande svensk rättsordning, så kan man med de två utredningsledamöter, som står bakom Förslag I (kap. I s. 28) konstatera, att den som äger ett föremål, det må vara en lös sak eller en fastighet, automatiskt blir ägare också till sådan tillväxt i värde, som föremålet av en eller annan anledning erhåller. Likaså kan man konstatera att lagstiftningen hittills icke anvisat någon anordning, varigenom en värdetillväxt på det ägda föremålet hindras från att bli om- fattad av de i äganderätten ingående befogenheterna. Redan av dessa konsta- teranden framgår, att det i varje fall ur rent tekniska synpunkter är orik- tigt att tala om oförtjänt värdestegring i den meningen att ägaren icke skulle ha en välfången rätt till uppkommen värdestegring på den sak eller den fastighet han äger. Man kan gå ett steg vidare och göra den förmodan att äganderättens utformning i denna del sammanhänger med att rättsord- ningen både i lag och praxis i princip godtagit att värdestegring är ett för- tjänt och icke ett oförtjänt tillskott till ägarens förmögenhet.

Emellertid har det sagts att värdestegring på jord skulle vara moraliskt oförtjänt i den mån den uppkommit utan att fastighetsägaren genom insats av vare sig kapital eller arbete själv framkallat eller ens bidragit till värde- stegringen. I så fall skulle vidare det allmänna kunna anses ha ett befogat anspråk på att framför den enskilde jordägaren komma i åtnjutande av vår- destegringen eller del därav. Värdestegringen skulle, med andra ord, med denna konstruktion bli indragsgill.

Vi kan emellertid för vår del inte heller godtaga denna konstruktion. Vi kan inte finna det moraliskt stötande i och för sig att enskilda tillgodogör sig vinster i form av värdestegring, som uppkommit på dem tillhörig fast eller lös egendom utan påvisbar insats av kapital eller arbete från deras sida. Sådana vinster kan ofta, även i fall då det inte rör sig om företagar- vinst i teknisk mening vilken ju skall falla utanför begreppet oförtjänt värdestegring även sådant det användes i Förslag I, helt eller delvis uppkom- ma tack vare förutseende och skicklighet hos den enskilde, i det han för- stått att placera pengar på ett sådant sätt att de förkovras och inte för- minskas. Vi finner det naturligt och sunt både ur allmän och enskild syn— punkt att ett sådant handlande premieras genom att vederbörande får till— godogöra sig den uppkomna värdestegringen. Vi anser detta omdöme till— lämpligt vad gäller lös egendom t. ex. på placeringar genom förvärv av aktier, obligationer och andra värdepapper men det har också tillämpning på andra förvärv t. ex. av konstföremål och många slags nyttoföremål. Vad gäller lös

egendom har i Förslag I ej uttalats något mot detta stridande omdöme. Men vi för vår del finner det lika tillämpligt på förvärv av fast egendom, vare sig ett sådant förvärv direkt avser förmögenhetsplacering eller det avser an- skaffande av fastighet för eget bruk, en jordbruksfastighet, en Villafastighet, ett egnahem eller en tomt, där vederbörande vill uppföra en sportstuga.

Jordräntelärans anhängare använde begreppet oförtjänt värdestegring med den nyss angivna innebörden i fråga om fast egendom och från dem har det förts vidare i språkbruket. Den värdestegring som de framför allt fann oförtjänt var givetvis den som uppkom i form av stigande jordränta. De som alltjämt använder begreppet menar, att jorden har en särställning i förhållande till andra nyttigheter på så sätt att den inte kan flyttas och att den är praktiskt taget oföränderlig till sin storlek. Därigenom får kraft- spelet mellan de olika värdebildande faktorerna icke samma verkan för jorden som för andra nyttigheter. Detta tar sig uttryck däri att värdet på jord tenderar att stiga enbart till följd av den allmänna samhällsutveck- lingen och den därmed stigande efterfrågan. Och genom att en allmän sam- hällelig utveckling föranleder stegringen och inte insatser från de enskilda jordägarna kan det allmänna enligt denna mening anses ha en företrädes- rätt till de värden, som uppkommer genom stegringen.

För vår del kan vi inte finna att den särställning, som jorden onekligen innehar, bör medföra att det anses föreligga någon avgörande artskillnad mellan värdestegring på fast och värdestegring på lös egendom. Vi anser att »den allmänna samhällsutvecklingen» skulle kunna tillskrivas åtminsto— ne en del av den värdestegring som kan uppkomma på åtskillig lös egendom t. ex. just värdepapper, konstföremål och nyttoföremål, som vi tidigare talat om. Men en indragning av sådan värdestegring såsom oförtjänt skulle allmänt och med rätta anses orimlig både ur juridiska, moraliska och ekonomiska synpunkter. Det är klart att värdestegringsfenomenet genom jordens be- ständighet får en i viss mån annan karaktär för en fastighetsägare än för en ägare av en lös sak. Fastighetsägaren kan, så länge hans rätt till jorden och värdet därav är erkänd och fredad, känna sig säkrare att värdestegring som uppkommit på honom tillhörig jord kommer att bestå än vad en ägare av lös egendom kan göra i fråga om värdestegring på sådan egendom. Men å andra sidan medför just jordens oföränderlighet till plats och omfång att det ligger nära till hands och är jämförelsevis lätt för en modern, reglerande stats- makt att på olika sätt ingripa med åtgärder som tryggar samhället mot att jordägarens ställning brukas till hinder för samhällets utveckling och andra allmänna intressen. Det finnes ju också ett stort antal bestämmelser av detta slag i byggnadslagstiftningen, väglagstiftningen o. s. v. De regle- rande bestämmelser av detta slag som genomförts är enligt vår mening en verksam motvikt mot de möjligheter till oskäliga vinster för fastighets- ägarna, som den förutan skulle kunna uppkomma genom att jorden har den angivna särställningen.

Vi vill vidare framhålla, att jorden visserligen allmänt sett tenderar att stiga i värde — trots att den under senare tid relativt sett förlorat i bety- delse såsom produktionsfaktor. Men den stigande tendensen är icke genom- gående eller i varje fall icke jämn. I Sverige kännetecknas den samhälleliga utveckling som är av betydelse i förevarande hänseende för närvarande av att tätorterna utvecklas. Därav följer värdestegring på jorden i och kring tätorterna. Den rena landsbygden i Sverige blir allt glesare befolkad. Denna omständighet jämte det förhållandet att det för närvarande produceras mera jordbruksprodukter än som kan konsumeras inom landet skulle an- tagligen ha kommit att medföra en press nedåt på priserna för jordbruks- fastigheter, om inte en sådan utveckling motverkats av den statliga jord- bruksprisregleringen samt av den fortgående penningvärdeförsämringen. I varje fall tidigare då jordbruksnäringen saknade skydd mot regelrätta kri- ser, kunde värdeminskning uppkomma på jordbruksfastighet. Det finns i och för sig ingenting som motsäger att under samhällets vidare utveckling och till följd av denna, andra slag av jord också kan komma att minska i värde. Genom bilismens utveckling har numera uppkommit en tendens till spridning av storstädernas bebyggelse. Denna tendens kan tänkas komma att medföra prisfall på marken i stadscentra. Det synes oss, som om sådan värdeminskning skulle vara lika >>oförtjänt» som en värdestegring, vilken beror på samhällets utveckling och inte på ägarens åtgöranden. De som håller på indragning till det allmänna av oförtjänt värdestegring borde väl också fordra att det allmänna ersatte oförtjänt värdeminskning lika väl som vi hävdar att den enskilde jordägaren själv i regel skall tillgodogöra sig värdestegringen liksom att han själv skall svara för värdeminskningen. Men förespråkarna för indragning av värdestegring har inte tagit denna konsekvens, antagligen därför att därmed skulle bli uppenbart att den grund de åberopat för det allmännas rätt till värdestegring också skulle skapa skyldigheter och ansvar, som det allmänna inte bör och inte kan bära. I Förslag I har man f. ö. kommit undan att konfronteras med denna debet- sida av värdestegringsindragningen bl. a. genom att från tillämpning därav undantaga jordbruksfastighet.

Ytterligare må här anföras, att markvärdestegring kan uppkomma inom en viss trakt till följd av att där anlägges och drives en större industri eller annan rörelse under enskild ledning. Markvärdestegringen kan i detta fall endast indirekt härledas till en samhällelig utveckling. Den direkta anled— ningen till dess uppkomst är det enskilda företaget. Det synes då finnas föga grund för att tillerkänna det allmänna rätt att till sig indraga värde- stegringen på grund av en företrädesrätt därtill framför den enskilde fastig- hetsägaren.

Det orimliga i den från jordränteläran härledda distinktionen mellan vär- destegring på jord såsom oförtjänt och värdestegring på lös egendom såsom icke oförtjänt, sådan denna distinktion använts i Förslag I, må här belysas

med ett exempel. Enligt den klassiska jordränteläran skulle värdesteg- ringen på själva naturjorden vara oförtj änt och indragningsgill medan värde- stegring på byggnader skulle tillkomma ägaren och inte det allmänna. I denna del avviker Förslag I från den klassiska uppläggningen av problemet, i det förslagställarna avser att indraga värdestegring av fast egendom med däri ingående byggnader. Byggnad, som ligger på mark vilken innehaves med tomträtt, är emellertid alltid lös egendom, och byggnad, vilken eljest ligger på mark, som tillhör annan än byggnadens ägare, är i regel lös egen- dom. Sådana byggnader kommer således icke att drabbas av indragning i den form som angives i den i Förslag I upptagna lagen om värdestegrings- hypotek. Man har svårt att förstå varför uppkommen värdestegring skulle vara oförtjänt i fråga om byggnad på ägarens grund men inte i fråga om byggnad på annans grund. Exemplet har sin betydelse också för att visa att den som godtar den oriktiga uppfattningen att värdestegring på jord är oförtjänt i den mening som här avses lätt frestas att godtaga den likaledes oriktiga uppfattningen att även värdestegring på annan egendom är oför- tjänt. Denna gång har i Förslag I byggnad på ägarens grund förts till egen- dom, varpå värdestegring kan vara oförtjänt och indragsgill medan byggnad på annans grund, jordbruksfastighet och skogsfastighet icke förts dit. Överhuvudtaget är gränsdragningen i Förslag I mellan tomtmark jämte därpå liggande byggnader på ägarens grund å ena sidan och byggnad på tomtmark på annans grund, jordbruksfastighet och skogsfastighet å andra sidan — med de allmänna motiveringar, som i Förslag I anförts för värde- stegringsindragningen — konstlad. Särskilt gäller detta skogsfastigheterna. Om man under åberopande av allmänna rättviseskäl förklarar jordräntan i princip indragningsgill, borde indragningen — just av rättviseskäl — om— fatta även skogsmarken. Accepteras Förslag I kommer starka krav säker- ligen snart att höjas på en indragning av jordräntan på skogsmarken. Till stöd för dessa krav kan då åberopas, att jordräntan i princip anses indrag- ningsgill enligt en gällande lagstiftning. Gentemot sådana krav, som kom- mer att sammanfalla med rättstillämpningens automatiska strävan till likformig behandling av likartade företeelser, blir konstlade barriärer snabbt verkningslösa. En sannolikt oundviklig och snabbt inträdande följd- verkan av en indragning av jordräntan på tomtmark blir därför en indrag- ning av jordräntan på skogsmark. Om man låter en indragning av värde- stegringen på tomtmark omfatta även värdestegringen på byggnad på äga- rens grund kommer det därtill att vara naturligt, såsom överensstämmande med dåmera i lagstiftningen vedertagen rättviseuppfattning att låta en indragning av värdestegringen på skogsmark omfatta även värdestegringen på själva trädbeståndet. En liknande utveckling kan befaras beträffande byggnad på tomtmark på annans grund och jordbruksfastighet. I så fall uppkommer fara för en ytterligare utvidgning till värdepapper och annan lös egendom. Eftersom en dylik utveckling skulle i grund förändra de rätts-

liga och ekonomiska betingelserna inom områden som är av central bety- delse för samhällslivet och eftersom förändringarna skulle vara till det sämre, finns det anledning att med stor skärpa varna för att ta det inle- dande steg därtill som ett införande av värdestegringshypoteket skulle inne- bära.

Med det anförda har vi avsett att försöka klargöra, att det inte är logiskt bärande och inte ur rättsliga synpunkter befogat att allmänt påstå

att värdestegring på fast egendom, i den mån den icke uppkommit genom insats av kapital eller arbete från ägarens sida, skulle vara oförtjänt,

att det allmänna skulle äga företrädesrätt till den och att den skulle vara indragningsgill. När vi angriper problemet om oförtjänt jordvärdestegring har vi helt andra utgångspunkter än de som upptages i Förslag I. Vi anser att en fastighetsägare som i form av båtnad, vilken uppkommer genom andras insats av kapital och arbete i anläggningar av särskilda slag, tillföres värdestegring på sin fastighet i vissa fall bör deltaga i anläggningskost- naderna genom att utge ersättning i form av bidrag till den som utfört anläggningen. Ersättningens belopp har en naturlig maximigräns i värde- stegringen eller i den anläggningskostnad, som skall belöpa på veder— börande fastighet, om kostnadens belopp är lägre än värdestegringen. I och med att ersättningen bestämts och erlagts blir givetvis möjligen återstående värdestegring att betrakta såsom förtjänt och med rätta tillkommande fastig- hetsägaren. Kompensation för värdestegring, som tillförts någon i form av båtnad på fast egendom, kan enligt gällande svensk rätt utgå i åtskilliga sammanhang. Framför allt i vattenlagen finns regler för olika fall, då kompensation av detta slag skall utgå. I den framställning, som här följer, blir det med hänsyn till det markvärdeutredningen förelagda utrednings- uppdraget endast aktuellt att behandla vissa speciella fall, då det allmänna _— staten eller kommun eller bådadera —— står för utförandet av anlägg- ning, som föranleder båtnad och värdestegring på fast egendom, men skyl— digheten för ägaren av denna egendom att bidraga till det allmännas kost— nader enligt gällande bestämmelser antingen är ingen eller också oskäligt låg. I sådana fall kan, enligt vår mening, med fog sägas, att det allmänna har en företrädesrätt till värdestegringen. Denna bör kunna indragas —- vilket redan i viss utsträckning är fallet enligt gällande lagstiftning —— an- tingen genom en bidragsskyldighet för fastighetsägaren eller genom en expropriationsrätt för det allmänna. Vi kommer i det följande att anföra vissa tänkbara riktlinjer för en vidareutveckling av dessa metoder inom en för oss principiellt godtagbar ram.

Även andra vinster än sådana som föranledes av offentlig investering kan med fog betraktas såsom oskäliga. Vi syftar på sådana vinster som upp- kommit genom osund markspekulation och s. k. tomtjobberi. Givetvis anser vi att sådan verksamhet är otillbörlig och att den bör stävjas i den mån den

alltjämt förekommer. Men vi betraktar inte denna företeelse som ett utslag av det fenomen, som sedan jordräntelärans dagar betecknats med uttrycket >>oförtjänt värdestegring». Vi anser, att det är en form av ojust affärsverk- samhet. I fråga om fast egendom finns onekligen möjligheter för särskilt initierade att i vissa fall skapa sig en faktisk monopolställning och att söka utnyttja denna till att driva priserna oskäligt i höjden. Dessa och andra möjligheter till ojust prisstegring har också ibland begagnats och därmed har det moraliska ogillande av >>oförtjänt jordvärdestegring», som härleder sig från jordränteläran, fått ny näring.

>>Jobberi>> är emellertid något, som kan förekomma även med annat än fast egendom. Värdepapper, särskilt aktier, var under tidigare ekonomiska utvecklingsskeden på vissa håll i utlandet och i någon mån även här i lan- det föremål för en osund spekulation och ett >>jobberi>>, vilket liksom den osunda markspekulationen skadade enskilda och allmänna intressen och liksom denna väckte ett stort och berättigat moraliskt ogillande. »Jobberi» i olika former kan också förekomma med annan lös egendom, särskilt .i krissituationer då brist på förnödenheter uppkommit. Men en sanering av de marknader, där osund affärsverksamhet av detta slag tenderar att upp- komma, bör enligt vår mening inte ske genom att vederbörandes vinster så- som »oförtjänt värdestegring» indrages till det allmänna. Den bör i stället genomdrivas genom reglerande åtgärder av olika slag. Sådana åtgärder kan ha till syfte att i förekommande fall sätta i funktion de krafter som håller marknadspriserna i balans _ eller att vid kriser och extraordinära för— hållanden ersätta dessa krafter. Som ett typiskt exempel på reglerande åt— gärder av det förstnämnda slaget kan nämnas de som införts genom lag- stiftningen om motverkande av konkurrensbegränsande åtgärder. Exempel på den typ av krislagstiftning som kan sägas syfta till att ersätta de i vanliga fall fungerande ekonomiska krafterna erbjuder prisregleringslagen och det komplex av författningar som ansluter sig därtill. Vad beträffar fast egen- dom finns ett helt system av lagar som syftar till att underlätta planering av olika slag, främst byggnadslagen och därtill anslutande författningar. Dessa ger också möjligheter att i viss mån reglera priserna på mark som beröres av planering. — Den sanering, varom här talas, kan f. ö. i flagranta fall också åstadkommas med hjälp av strafflagstiftningen. I sådana fall förekommer enligt gällande lagstiftning, att en på ojust sätt åtkommen vinst indrages till det allmänna. Man kan också räkna med att affärslivets utveckling mot större stabilitet, organisationsväsendet och annat bidragit till en omfattande självsanering inom affärslivet. Sålunda torde >>börsjob- beri» av det slag som tidigare väckte ogillande, numera icke förekomma här i landet. Såvitt vi har oss bekant är också markspekulation och tomt- jobberi i utmanande former numera ganska sällsynt förekommande. Med vad vi här sagt vill vi inte göra gällande att faran är över för att osund

markspekulation ånyo skulle kunna bli ett mera påträngande problem. Men vi menar, att denna fara bör mötas med motåtgärder av de slag vi här an- tytt. Att för denna faras skull tillgripa åtgärder av det slag som de vilka är på tal i Förslag I vore felaktigt och, såsom torde komma att framgå av den fortsatta framställningen, ur olika synpunkter olyckligt.

Vidare må i detta sammanhang nämnas att det enligt vår mening kan vara anledning för det allmänna att ingripa med expropriation och andra med rättsordningen väl förenliga åtgärder som i praktiken överför eller kan överföra värdestegring på fast egendom helt eller delvis till det allmänna i andra fall än de här förut angivna. Såsom exempel härpå kan nämnas de fall då till följd av planering eller väntad tätortsbebyggelse en prisstegring på fast egendom äger rum inom det berörda området. De åtgärder vi syftar på bör i dessa fall emellertid ha till egentligt ändamål att möjliggöra eller underlätta genomförandet av tätbebyggelsen enligt den tilltänkta eller upp- gjorda planen. Att de dessutom kan medföra indragning av värdestegring kan enligt vår mening godtagas som skäligt därför att det får anses vara en allmän regel, att samhället vid kollisioner mellan enskild rätt och allmänna intressen skall göra en skälig avvägning hur långt den enskildes rätt bör tillåtas sträcka sig och genom lagstiftning förordna om begränsning dithän av den enskildes rätt gentemot det allmännas. I den mån den enskilde däri- genom får avstå från väntad värdestegring sammanhänger detta således med att han såsom enskild medborgare har att underordna sig vissa all- männa intressen. Däremot beror det enligt vår redan uttalade mening icke på att värdestegringen, den som uppkommit lika litet som den vilken vän- tas uppkomma, skulle vara i moralisk mening oförtjänt. Det må här under- strykas att vi finner det särskilt verklighetsfrämmande och stötande att, såsom sker i Förslag I kap. XII under 8) (s. 385) beteckna det såsom en »moralisk belastning» på den privata jordäganderätten att t. ex. de många 10 OOO-tals fastigheter i tätorternas närhet, som förvärvats av lojala med- borgare såsom bostäder och för rekreation, normalt undergår en fortgående värdestegring.

B. Värde och äganderätt

Tekniken i det förslag om indragning av värdestegring på fast egendom genom värdestegringshypotek, som framlagts i Förslag I, är att fastighets- ägarnas rätt till sin fastighets värde i princip skulle begränsas till det värde fastigheten har vid en viss tidpunkt. Det värde som därefter uppkommer skulle tillfalla det allmänna i den mån fastighetsägaren icke kan bevisa att han har rätt till det. För att detta skall anses bevisat, måste övervärdet kunna härledas till insats av kapital eller arbete från fastighetsägarens sida eller till penningvärdets försämring.

Enligt vår mening låter sig en på detta sätt konstruerad metod för in— dragning av värdestegring icke förena med det äganderättsbegrepp, som formats och vunnit hävd i svensk lag och praxis. Vi skall här försöka visa hur värdestegringshypoteket skulle angripa äganderätten till fast egendom i dess kärna och bryta sönder den grund på vilken det hittillsvarande äganderätts- begreppet bygger. Framställningen gäller endast äganderätten till fast egen- dom, ehuru den i och för sig torde ha avseende även på äganderätten till lös egendom.

I den tidigare framställningen har vi framhållit, att utvecklingen icke gått i riktning mot att begränsa äganderätten till fast egendom på det sätt jord- räntelärans förespråkare önskade, d. v. s. därhän att den icke skulle ge enskilda ägare rätt till naturjorden. Vår uppfattning är att äganderättens innehåll i stället fixerats på denna punkt. Vi menar vidare att just rätten till värdet av det ägda, inbegripet värdet av naturjorden, blivit en av de vik— tigaste beståndsdelarna i äganderätten. Rättsordningen medger intrång av olika slag i den enskildes äganderätt till fast egendom, när detta anses på- kallat ur allmän synpunkt. Såsom exempel på lagstiftning, varigenom så- dana legala inskränkningar i äganderätten möjliggjorts, må nämnas bygg- nadslagstiftningen, strandlagstiftningen, naturskyddslagstiftningen, väglag- stiftningen och jordförvärvslagen. Rättsordningen har också sedanlänge med- givit att äganderätten till fast egendom genom expropriation kan överföras till annan ägare, vanligen det allmänna när vissa i lag angivna grunder för sådan överföring föreligger. Men principen är att vid legala inskränkningar, i den mån de medfört avsevärt men eller intrång av närmare angiven styrka, och vid expropriation, ägaren skall hållas ekonomiskt skadeslös ge— nom ersättning, vilken skall motsvara fulla värdet av vad han gått miste om.

Rätten till värdet är, alltjämt enligt vår mening, en funktion av att den ägda fasta egendomen i dess helhet i princip utgör objektet för äganderätten. Såsom framgår av vad nyss anförts hindrar detta icke att äganderätten kan vara begränsad av legala inskränkningar. Likaså kan den vara begränsad på den grund att ägaren själv har möjlighet att med laga verkan till andra upp- låta rättigheter över egendomen av olika slag. Men gemensamt för sådana rättigheter, liksom för de rättigheter, som från ägarens sida är att betrakta såsom legala inskränkningar i hans äganderätt, är att de är fixerade till vissa gränser. Rättsordningen godtager endast upplåtelse av vissa bestämda be- gränsade sakrätter och lagstiftaren har konstruerat de legala inskränkning- arna i äganderätten efter mönster av dessa begränsade sakrätter. Delar av ägarens befogenhet kan således frångå honom, f. ö. så stora eller så många delar att så gott som intet blir honom övrigt. Men äganderättens egenskap att vara total yttrar sig däri att den i motsats till de partiella rättigheterna inte har fasta gränser utan är elastisk. Den ger ägaren rätt till fastigheten >>med allt vad därtill hörer och lagligen tillvinnas kan», såsom det brukar stå

i köpehandlingar; ägarens rätt omfattar allt som inte är genom lag eller avtal uttryckligt undantaget. Praktiskt tager detta sig uttryck däri, att just sådant som värdestegring regelmässigt tillfaller ägaren. Man skulle kunna uttrycka detta förhållande så att ägaren genom att betala köpeskillingen fått rätten till både förutsedd och oförutsedd avkastning och annan vinst av fastigheten. Om en begränsad sakrätt upphör, inträder ägaren automatiskt i rättsinneha- varens ställe och övertar den befogenhet som tillkommit honom. Särskilt tyd- ligt framträder äganderättens egenskap att vara total och elastisk i vissa fall då legala inskränkningar i dess utövning upphör. Vi syftar bl. a. på fall då fridlysning enligt naturskyddslagen upphäves eller då vågrätt upphör. Inskränkningarna i ägarens rätt bortfaller i dessa fall, så att ägaren på nytt kan utöva sina befogenheter som ägare. Och ägaren behöver icke till någon del återgälda den ersättning han erhållit då fridlysningen eller vägrätten kommit till stånd även om ersättningen utmätts med hänsyn till att veder- börande åtgärd avsetts gälla för obegränsad tid.

Men om den i Förslag I förordade lagstiftningen genomföres, blir förhål- landena annorlunda. I fråga om fast egendom, som belagts med värdesteg- ringshypotek kommer ägaren, vad angår värdet till fastigheten, att få en genom ingångsvärdet eller hypoteksgränsen begränsad, partiell rätt, medan den totala, elastiska rätten till uppkommande övervärde med vissa undantag skulle tillkomma det allmänna. Ägarens rätt skulle i detta stycke få det viktigaste av de kännetecken, som nu markerar en begränsad sakrätt och det allmännas rätt skulle i samma stycke få den obegränsade och elastiska karaktär, som utmärker den nuvarande äganderätten. Detta intryck för— stärkes av att det allmännas rätt i hypoteksbelagd fast egendom bör tendera att öka, i varje fall i den mån det är riktigt att fast egendom genomsnittligt kan beräknas öka i värde på grund av samhällets utveckling. Därtill kom- mer att det sällan torde vara ekonomiskt möjligt eller i varje fall inte eko- nomiskt förmånligt att avlösa ett pålagt hypotek. Intrycket att det allmänna får en rätt med vissa av äganderättens grundläggande karakteristika mot- säges heller inte av att ägaren till en viss tid kan få uppbära den meravkast- ning som kan uppkomma vid en värdestegring. Ägaren kan icke tillgodogöra sig kapitalvärdet av värdestegringen, och den ökade avkastningen skall enligt 15 5 lagförslaget indragas till det allmänna genom justering av värdesteg- ringshypotekets belopp vid utgången av vederbörande tioårsperiod. Mot vårt betraktelsesätt kan anföras, att den faktiska utövningen av de befogenheter, som av hävd tillkommer ägaren skall ankomma på denne även sedan värde- stegringshypotek pålagts. Härtill synes dock kunna genmälas, att i den mån det ekonomiska resultatet av befogenhetsutövningen skall indragas till det allmänna såsom oförtjänt värdestegring och således ej stanna hos ägaren, denne synes mera få ställning av förpaktare än av ägare. Värdestegrings— hypoteket kommer, såvitt vi kan se, att betyda att äganderätten till därav

träffad fast egendom kommer att bli delad mellan den enskilde ägaren och det allmänna.

Det kan förefalla som om detta sätt att se vore uteslutande teoretiskt och formellt. Såsom torde komma att framgå av den följande framställningen kommer emellertid denna ordning att bli besvärande både för de enskilda och det allmänna — förutom att den kommer att medföra oreda i en central del av det rättsliga systemet. Vi vill alltså bestämt göra gällande, att de for— mella och teoretiska förändringar i äganderätten, som vi påvisat, kommer att få reella konsekvenser av största räckvidd. Att fastighetsägare inte längre blir självägande, utan delägare i egendom, där det allmänna kan inträda som meddelägare, betyder en återgång till förhållanden liknande dem som rätt under tidigare utvecklingsskeden, och i viss mån påminnande om läget under den tid, då de kamerala myndigheterna under intryck av regala och feodalrättsliga åskådningar gjorde gällande en kronans överäganderätt till all skattejord.

I föregående avsnitt har vi utvecklat orsakerna till att ett införande av värdestegringshypoteket beträffande fastigheter på tomtmark torde komma att medföra, att institutets tillämplighetsområde snabbt utvidgas till att gälla jämväl skogsmark och då innefattande också trädbeståndet. Vi har även uttalat farhågor för att vårdestegringsindragningen efter hand utsträcks till byggnad på tomtmark på annans grund liksom till jordbruksfastighet. Om en dylik befarad utveckling blir verklighet kommer, just på grund av värde— stegringshypotekets karaktär av meddelägarrätt, en helt annan syn på för- hållandet mellan det allmänna och ägare till fast egendom att tränga igenom. Om det i lagstiftningen fastslås att det allmänna har en ställning i förhållande till huvudmassan av den fasta egendomen, som närmast kan betecknas som en meddelägarrätt eller kanske snarare som en överäganderätt ligger det i linje med denna utveckling att den enskilde fastighetsägarens position efter hand sjunker ned till en nyttjanderätt. Så radikala förändringar beträffande äganderättspositionens innehåll som ifrågasatts i Förslag I är, just därför att de träffar ett för samhällslivets struktur så centralt institut som ägande- rätten, överhuvudtaget ägnade att medföra ytterst vittgående konsekvenser, som svårligen kan överblickas. Så mycket kan dock med bestämdhet sägas, att följdverkningarna mera allmänt torde bli att den enskildes ställning i förhållande till det allmänna starkt försämras. Hans frihet och trygghet för— svagas, och hans intresse för ett planmässigt och effektivt förvaltande av fast egendom i hans besittning förminskas. Äganderättsinstitutet har så viktiga sociala och ekonomiska funktioner att man måste vara ytterst varsam vid reformer, som berör institutets kärna — rätten till värdet. Förslag I utgör just ett radikalt ingrepp i institutets kärna. Till sin innebörd och sina verk— ningar strider det emellertid mot en allmän tendens i det nutida väster— ländska samhället att skapa ökade möjligheter till självständighet, frihet och trygghet för individen genom att allt fler människor i alla samhällsklasser

blir ägare av fast egendom — villafastigheter, egnahem, sportstugor. Ur samhällets synpunkt är det givetvis också mycket fördelaktigt att ägandet av fast egendom på detta sätt sprides alltmera. Uppgiften att förvalta dylik egendom är ju ägnad att utveckla människornas ansvarskänsla och sinne för planmässigt och framsynt handlande liksom deras ekonomiska insikter.

C. Metoder för indragning av värdestegring

Den klassiska jordränteläran utgick från att alla hade lika rätt till jorden. Detta innebar att varje värde på jorden ansågs oförtjänt, i den mån det till- kom en enskild ägare. Överfört till juridisk terminologi innebar jordränte— läran att äganderätten till naturjorden i sin helhet borde överföras till det allmänna.

En total sådan överföring kan med gällande lagstiftning åstadkommas ge- nom expropriation. Vid expropriation indrages emellertid endast efter ex— propriationen uppkommande värdestegring. Enligt allmänt vedertagna väs- terländska rättsprinciper skall nämligen fulla värdet av det som exproprieras erläggas till expropriaten. Denne får alltså valuta för den värdestegring som kan ha uppkommit under tiden mellan hans förvärv och expropriationen. På samma sätt har tidigare den, som han förvärvade jorden av, i form av köpeskillingen fått valuta för eventuell värdestegring under hans tid som ägare o. s. v. I svensk rätt finnes numera en expropriationsform som möj- liggör för kommun att expropriera mark att på skäliga villkor hållas till- gänglig för tätbebyggelse och därmed sammanhängande anordningar eller för att eljest i kommunens ägo överföra mark, som icke är tätbebyggd, för upplåtelse med tomträtt (1 5 16. expropriationslagen). När kommun expro- prierar mark och sedermera upplåter denna med tomträtt, synes man ha kommit jordräntelärans mål ganska nära i det ju kommunen därmed blir ägare till marken och, om än med viss eftersläpning, kan tillgodogöra sig markvärdestegring genom ökad avgäld, medan den enskilde såsom tomt— rättshavare kan utöva praktiskt taget alla en ägares befogenheter över fastigheten. Ur den enskildes rättssäkerhetssynpunkt och ur systematiska och tekniska juridiska synpunkter finns enligt vår mening föga att erinra mot värdestegringsindragning genom expropriation, följd av tomträttsupplå— telse. Däremot kan denna ordning ha andra olägenheter både för vederbö— rande kommun och för de enskilda. För kommunerna har det framför allt nackdelen att förvärvet av marken blir dyrbart och fordrar stora kontant- utlägg. Av de enskilda kan inskränkningarna i de befogenheter, de skulle haft som ägare till fastigheten på fri grund, uppfattas som en olägenhet. Denna uppfattning är förklarlig eftersom utvecklingen tidigare gått den vägen, att tomtmark i städerna övergått från att såsom >>ofri>> vara i kom- munernas ägo till att såsom »fri» övergå i enskild ägo. Härom hänvisas till den historiska framställningen i Förslag I kap. II (s. 49—52, 66—69, 75—78).

Det finnes ytterligare möjligheter för kommun att genom zonexpropriation enligt 44 & byggnadslagen lösa till sig mark inom tätbebyggt område som är i behov av genomgripande ombyggnad i den mån marken erfordras för om- byggnaden. Expropriationen kan utsträckas till att avse annan inom området eller i dess omedelbara närhet belägen mark, för vilken planernas genomfö- rande kan medföra väsentligt ökat värde. — Vid expropriation enligt 1 5 16. expropriationslagen är den väsentliga expropriationsgrunden att kom— mun behöver förvärva mark, inte att värdestegring skall indragas. Vid ex- propriation enligt 44 & byggnadslagen är i varje fall den ursprungliga grun- den att mark erfordras för att genomföra ombyggnad. Som en följd härav kan expropriationen utsträckas så att kommunen får i sin hand mark som genom ombyggnaden kan stiga i Värde. Expropriationen kommer därmed att avse hela den zon, som beröres av ombyggnaden, inbegripet den del av zonen som endast beröres på det sättet att dess värde väsentligt stiger. Detta måste framhållas med påpekande tillika, att en expropriationsform som direkt och uteslutande grundade sig på en önskan från det allmännas sida att tillgodo- göra sig värdestegring med våra utgångspunkter skulle kunna godtagas en— dast i den mån den riktade sig mot värdestegring som uppkommit genom offentlig investering.

En överföring till det allmänna av värdestegring utan att det allmänna övertager äganderätten till den ifrågavarande marken kan ske bl. a. genom att bidrag eller avgifter utkräves från markägaren till de åtgärder från det allmännas sida, som föranleder värdestegringen, eller genom beskattning eller genom något civilrättsligt rättsinstitut t. ex. det i Förslag I förordade värdestegringshypoteket. Med den syn på problemet om indragning, som vi har och som vi redovisat under A. i detta huvudavsnitt, har vi i och för sig ej anledning att framställa några erinringar mot att det allmänna ge- nom bidrag eller avgifter eller genom beskattning övertar viss del av värde- stegringen på fast egendom. Men såsom grund för åtgärderna bör icke an- föras att >>oförtjänt värdestegring» skall indragas, utom i det fall att vårde- stegringen kan härledas till en offentlig investering. Och givetvis måste åtgär- derna vara utformade så att de håller måttet ur tekniska och rättsliga syn- punkter.

Vad angår bidrag kommer främst i fråga sådana av typen bettermentsbi— drag. I svensk lagstiftning finnes för närvarande två bidrag som närmast torde vara att hänföra till denna grupp nämligen gatumarksersättning och gatubyggnadskostnadsbidrag. Såsom vi tidigare uttalat är det riktigt och angeläget att sådan enligt vår mening i egentlig mening oförtjänt värde- stegring som uppkommit genom offentlig investering indrages till det all- männa och en lämplig metod därför synes oss bettermentsbidragen vara. Svå- righeten är bl. a. att finna en metod med vars hjälp kan fastställas ett med hänsyn såväl till det allmänna som till den enskilde fastighetsägaren skäligt belopp för bidraget. Syftar man till en metod som avses vara rätt-

vis i den meningen att all oförtjänt värdestegring skall indragas torde det inte bli möjligt att i praktiken använda sig av den. Det lär nämligen ej låta sig göra att på tillförlitligt sätt få ett exakt mått på den värdestegring, som kan härledas till den offentliga investeringen. För att metoden skall bli an- vändbar torde man alltså böra inrikta sig på en partiell indragning och sätta gränserna därför med hjälp av närmevärden på ett sådant sätt att både den enskilde fastighetsägarens och det allmännas rätt saint ekonomiska intressen tillbörligen beaktas. Det har emellertid visat sig svårt att konstruera ett bi— drag, som är lätt att praktisera. Gällande bestämmelser om gatumarkser— sättning och gatubyggnadskostnadsbidrag kritiseras ganska allmänt och anses vara alltför invecklade och svåra att tillämpa. Enligt vad vi erfarit har man emellertid på sina håll tillämpat ifrågavarande bestämmelser med gott resultat.

Systemet med avgifter har varit på tal i form av exploateringsavgifter, syftande till att indraga sådan värdestegring, närmast av kategorien plan- värdestegring, som uppkommer vid exploatering för tätbebyggelse. Detta system har använts i den engelska Towu and Country Planning Act 1947 och det föreslogs för Sveriges del i en är 1948 utarbetad departementsprome- moria (Förslag I kap. III s. 95—97, kap. V s. 170—180). I den engelska lag- stiftningen syftade man till indragning av all värdestegring. I det svenska förslaget satte man, för att få en säkerhetsmarginal, avgiften till 80 % av den beräknade värdestegringen. Den engelska lagstiftningen kunde inte till— lämpas i praktiken utan måste upphävas år 1952. Det svenska lagförslaget utsattes för kritik i remissvaren och blev icke upphöjt till lag. För vår del har vi endast att göra den kommentaren till systemet med avgifter, att såvitt det riktar sig mot planvärdestegring utan samband med offentlig investering därav skulle träffas en kategori värdestegring, som enligt vår mening i och för sig ej är oförtjänt. Indragning får alltså i sådana fall motiveras på annat sätt än med att värdestegringen är oförtjänt. För övrigt torde de påpekanden vi gjort i fråga om systemet med bidrag äga tillämpning även för systemet med avgifter.

Vad så angår systemet med beskattning må till en början anmärkas att vår- destegring på fast egendom med gällande skattelagstiftning i praktiken re- dan blir indragen till det allmänna i viss utsträckning. Värdestegring som tagit sig uttryck i ökad avkastning träffas i allmänhet av inkomstbeskattning. I den mån värdestegringen ger utslag vid fastighetstaxering i form av höjt taxeringsvärde kan detta leda till att förmögenhetsskatt utgår på grund av värdestegringen. Och i den mån fastighetsägare tillgodogjort sig en värdestegring genom att försälja fastigheten, träffas värdestegringen, om försäljningen ägt rum inom tio år från förvärvet, såsom realisationsvinst regelmässigt av inkomstskatt. Även arvsskatt, gåvoskatt och kvarlåtenskaps- skatt kan medföra att viss del av inträdd värdestegring övergått till det all- männa. Den indragning genom beskattning som i den sålunda angivna ord—

ningen äger rum är betydande. Det kan nämnas, att praxis beträffande be— skattning av vinst för yrkesmässig handel med fast egendom alltmera skärpts.

Vad som här närmast är av intresse är emellertid inte den reguljära be- skattningen utan möjligheterna att till det allmänna indraga värdestegring med hjälp av en uteslutande för detta syfte tillskapad skatt eller ett system av sådana skatter. Beträffande denna metod för indragning har ansetts att den borde vara möjlig att tillämpa eftersom fast egendom, vilken undergår värdestegring, skulle vara ett objekt som i och för sig borde kunna tåla att beskattas. Det har emellertid visat sig, att skattemetoden såsom konstrue- rad mera för att realisera en av >>moraliska>> synpunkter och >>rättfärdig- hetshånsyn» dikterad önskan att i största möjliga utsträckning indraga den »oföi'tjänta värdestegringen» än för att på ett fiskaliskt givande sätt ut- nyttja ett skatteobjekt inom ramen för dess faktiska skattekraft, blivit svår eller omöjlig att tillämpa. Svårigheterna har framför allt uppenbarat sig när det gällt att tillförlitligt uppskatta värdestegring och vad därav som är oförtjänt.

Såsom framgår av Förslag I kap. III—IV har i skilda främmande länder med varierande framgång tillämpats olika slag av skatter med syfte att in- draga oförtjänt markvärdestegring. I vissa fall har skatten varit utformad såsom en jordvärdeskatt, d. v. s. riktat sig mot fastigheternas jordvärde i sin helhet eller annorlunda uttryckt mot redan uppkommen värdestegring, i andra fall som en värdestegringsskatt, d. v. s. riktat sig mot den oförtjänta värdestegring som kan uppkomma under tiden efter skattens införande. I vissa fall har beskattningen varit direkt, d. v. s. uttagits i och med att värdestegring inträtt, i andra indirekt, d. v. s. uttagits först i samband med att värdestegringen inkasserats vid överlåtelse. Skatterna har varit kom- munala och statliga. Ofta har båda dessa slag av skatter förekommit i samma land. I Sverige har vid sex särskilda tillfällen, det senaste är 1942, förslag framlagts till en allmän värdestegringsskatt på jord. Intet av förslagen har emellertid realiserats. Beträffande detaljer i de utländska skattelagstift- ningarna och i de svenska förslagen hänvisar vi till den framställning, som lämnas i de nyss angivna kapitlen av Förslag I (5. 79—162). De olika skat- terna, efter vilket system de än varit konstruerade, förefaller i allmänhet att ha givit ringa utbyte. I några fall har skattelagstiftning, som beslutats, vi- sat sig helt misslyckad och inte kunnat tillämpas i praktiken. Exempel härpå erbjuder den skattelagstiftning som infördes i England år 1909 (se 5. 90).

Av intresse är att skattesystem, som bygger på idén om oförtjänt värde- stegring, i Danmark spelar en jämförelsevis stor roll. Där har man sedan åtskillig tid både jordvärdeskatt, kallad grundskyld, och värdestegrings— skatt, grundstigningsskyld. Båda skatteformerna tillämpas såväl statligt som kommunalt. Skattesystemet riktar sig icke enbart mot den del av fastighe- terna som är mark. Hänsyn tas även till byggnadernas värde. Detta beskattas

genom en med grundskylden sammankopplad ejendomsskyld. Värdeminsk- ning på byggnader kan också föranleda sänkning av grundstigningsskylden. För att kunna uttaga skatterna har man genomfört en särskild organisa- tion för värdering av fast egendom och särskilda, schablonartade metoder för denna värdering.

Att den danska beskattningen fungerar och ger visst ehuru begränsat

utbyte — grundstigningsskylden beräknas åren 1956—1957 ge c:a 16 mil— joner kronor brutto årligen — torde vara att tillskriva dels att man till- lämpar schablonartade värderingsmetoder och dels att skatterna torde ha anpassats efter skattetekniskt hållbara grunder d. v. s. efter skattekraft mera än efter de strikt >>rättvisa» grunder som måste tillämpas om prin- ciperna för indragning av oförtjänt värdestegring skall fullföljas vid beskatt- ningen. Det är att märka att man i Förslag I — i samband med att man tagit avstånd från indragning av existerande jordvärde — tagit avstånd från de danska värderingsmetoderna och förklarat, att liknande metoder icke bör konuna till användning vid indragning av oförtjänt värdestegring här i landet (Förslag I kap. VIII s. 227—228; jfr kap. XII s. 382—383).

Enligt vår mening visar den översikt, som i Förslag I framlagts över de många olika metoder för indragning av markvärdestegring vilka prövats eller föreslagits, bättre än annan argumentering att det inte är möjligt att på ett ur olika synpunkter godtagbart sätt indraga >>oförtjänt värdestegring» till det allmänna. Att det förhåller sig så kan på ett naturligt sätt förklaras därmed, att hela problemet om överföring av markvärdestegring till det allmänna, genom inverkan av jordränteläran kommit att snedvridas och angripits från fel utgångspunkter. I det följande huvudavsnittet ämnar vi utveckla en kritik över den i Förslag I framlagda metoden att utföra indragningen till det allmänna på civilrättslig väg med s. k. värdestegringshypotek. Redan här kan sägas, att förslaget om värdestegringshypotek förefaller att ytterligare bekräfta, att problemet om indragning av markvärdestegring inte kan ra- tionellt lösas med utgångspunkt från att värdestegringen är oförtjänt i jord- räntelärans mening. Kritiken kommer särskilt att träffa förslagets verk- ningar ur organisatoriska, statsfinansiella och samhällsekonomiska syn- punkter samt ur rättssäkerhetssynpunkt. Översikterna i Förslag I redovisar endast i ringa mån verkningarna i dessa hänseenden av de i utlandet prö- vade metoderna för indragning av oförtjänt värdestegring enligt jordränte— lärans principer. Om översikterna bättre redovisat dessa verkningar, torde de ännu tydligare ha visat att de många försöken att indraga oförtjänt värde- stegring icke har lyckats.

Slutligen mä framhållas att man i Holland tillämpar ett system av mark- beskattning, som tydligen icke bygger på jordränteläran utan antagligen på överväganden av samma art som de vi gjort i det föregående. Enligt över- sikten (Förslag I kap. 111 s. 97) äger kommunen — förutom en särskild skatt på obebyggda tomter syftande till att förhindra att dessa blir oan-

vånda — uttaga gatuskatt och en s. k. nyttoskatt. Nyttoskatten skall utgå av fastighet, vilken haft båtnad genom att kommunen nedlagt kapital i bro— bygge, rivningsarbete i stadscentrum o. s. v. Det intressanta med den hol- ländska skatteformen synes, att döma av den kortfattade redogörelsen i över- sikten, vara att den inriktats på att ha en stimulerande verkan på företag— samheten, både den enskilda och den allmänna. Den skiljer sig härutinnan på ett påfallande sätt från de metoder för indragning av värdestegring, som inspirerats av jordränteläran. Dessa synes, såvitt kan bedömas, undantags- löst ha en motsatt verkan.

III. Kritik av värdestegringshypoteket

A. Värdestegringshypotekets konstruktion

Det i Förslag I förordade värdestegringshypoteket är utformat såsom en sakrätt av delvis ny konstruktion. Regler om hypoteket upptages i en sär- skild lag om värdestegringshypotek. Hypoteket ingår som det väsentliga ele- mentet i ett system av åtgärder, med vilkas hjälp Vissa slag av värdestegring på fast egendom skall kunna indragas till det allmänna. 1 Förslag I förut- sättes för systemets genomförande såsom kompletterande åtgärd bl. a., att vissa ändringar skall vidtagas i nuvarande expropriationslagstiftning. Dessa innebär att möjligheten till expropriation för bl. a. tomträttsändamål skall vidgas att även avse tätbebyggd mark (Förslag I kap. XII s. 383).

Värdestegringshypoteket skall enligt den föreslagna lagen läggas på fast egendom, som undergått värdestegring av de kategorier vilka i Förslag I betecknas såsom oförtjänta. Hypoteket skall stiftas till förmån för staten och kommunen med lika delar inom det värdeskikt i fastigheten som bildats genom den oförtjänta värdestegringen. Jordbruksfastigheter och skogsfastig- heter skall undantagas från hypotekets tillämpningsområde.

Ansökan om hypotek skall göras hos inskrivningsdomaren, som har att göra anteckning i fastighetsboken. Ansökan skall inom tre månader från dagen för inskrivningsdomarens anteckning följas av begäran hos expropria- tionsdomstolen om värdering. Denna skall avse fastighetens ingångsvärde, d. v. s. värdet den dag anteckningen i fastighetsboken verkställts.

Senast fem år efter hypoteksansökningen kan hos expropriationsdomsto- len begäras ny värdering avseende fastighetens värde, vid den tidpunkt då den nya värderingen företages, dess utgångsvärde. Av den värdestegring, som motsvarar skillnaden mellan ingångsvärde och utgångsvärde, skall fastig- hetsägaren få tillgodoräkna sig vad han själv framkallat genom nyttig an- läggning eller förbättring. Vill han tillgodoräknas mer än den nedlagda kostnaden, måste han bevisa att värdestegringen varit större än kostnaden. Fastighetsägaren skall vidare tillgodoräknas värdestegring på grund av penningvärdeförsämring i den mån värdestegringen belöper på den hypo- teksfria delen av fastigheten. Expropriationsdomstolen skall, på grundval av utredningen, fastställa gränsen för det hypoteksfria värdet, hypoteks— gränsen. Denna gräns kommer att ligga vid det värde som utgör summan av

ingångsvärdet och det värde däröver, som fastighetsägaren skall äga till- godoräkna sig. — Värdestegringshypotekets belopp blir skillnaden mellan hypoteksgränsen och utgångsvärdet.

Sedan expropriationsdomstolens dom vunnit laga kraft, skall ärendet full- följas hos inskrivningsdomaren. Denne skall utfärda två hypoteksbrev, det ena till staten och det andra till kommunen. Vartdera hypoteksbrevet skall lyda på hälften av värdestegringshypotekets belopp. I hypoteksbreven skall angivas den ränta och i förekommande fall den jämkningsavgift, som skall betalas. Räntan utgår efter procentsats som riksdagen bestämmer. Jämk— ningsavgiften skall utgå till utjämning av sådan värdeminskning, som kan uppkomma genom slitning eller bristande underhåll av byggnad. Den må, för år räknat, uppgå till högst en procent av vad det kostat att uppföra bygg— naden. Om värdestegringshypotek pålagts på grund av antagande att fastig— heten genom att användas på annat sätt än tidigare skall ge ökad avkastning, skall fastighetsägaren befrias från både ränta och jämkningsavgift till dess han börjar använda fastigheten på det nya sättet eller den nya använd- ningen »skäligen bör vidtaga». Överlåtes fastigheten dessförinnan, skall ränta och jämkningsavgift utgå från och med tidpunkten för överlåtelsen. _ Här må anmärkas, att stat och kommun skall avgöra huruvida värde- stegringshypotek skall sökas eller icke. Tillkomsten av värdestegringshypo— tek beror alltså i varje särskilt fall av initiativ från det allmännas sida.

Värdestegringshypoteket skall i princip gälla oförändrat i perioder om tio år. Under näst sista året av perioden kan såväl hypotekshavaren som fas- tighetsägaren begära omprövning. Begäres ej omprövning gäller hypoteket oförändrat under nästa period. Fastighetsägaren kan, vid väsentligt ändrade förhållanden eller om han enligt reglerna för fastställande av utgångsvärde och hypoteksgräns blivit berättigad tillgodoräkna sig Värdestegring, påkalla omprövning även under löpande period. Omprövning verkställes i samtliga fall av expropriationsdomstolen, för den händelse överenskommelse ej träffas mellan hypotekshavare och fastighetsägare. Efter omprövning må hypoteks- breven hos inskrivningsdomaren utbytas mot nya, vilka svarar mot om— prövningens resultat.

Hypotekshavaren kan endast i samband med utsökning i fastigheten ut- kräva värdestegringshypotekets kapitalbelopp. Fastighetsägaren kan bringa hypoteket att upphöra genom att inlösa hypoteksbreven. Sökes därefter nytt hypotek, får ingångsvärdet ej sättas lägre än till det tidigare gällande ut- gångsvärdet. I regel får det ej heller sättas högre än nämnda utgångsvärde. _ Här må anmärkas, att det är en genomgående princip i lagförslaget att hypoteksgränsen inte får sänkas. Intrång får alltså icke ske på sådant värde, som en gång förklarats hypoteksfritt. Å andra sidan bygger lagen på indrag— ning av all oförtjänt värdestegring. Dessa två principer framträder i de nyss återgivna föreskrifterna när de stadgar att ingångsvärdet inte får minskas och i regel ej heller höjas.

Den föreslagna lagen innehåller vidare åtskilliga föreskrifter om den rätt värdestegringshypotek medför vid utsökning, om förfarandet vid ex- propriationsdomstol, om tillämpningen på värdestegringshypotek av be- stämmelserna i inteckningsförordningen rn. m. Beträffande dessa bestäm— melser och övriga detaljer torde få hänvisas till lagtexten (Förslag I 5. 9—15) samt till kommentarerna i Förslag I (kap. VIII 7. s. 273—278 och kap. XIII s. 388—460).

I Förslag I kap. XII (s. 385) sammanfattar förslagsställarna de fördelar, förslaget enligt deras mening kommer att medföra i följande åtta punkter:

1) Genom att värdestegringshypoteket förhindrar uppkomsten av spekula- tiva förväntningsvärden underlättas möjligheten att på skäliga villkor an- skaffa mark för tätbebyggelse. Prisbildningen på dylik mark påverkas där- hän att marken betalas efter sitt värde i den hittillsvarande användningen (jordbruksvårdet). Härmed ernås en fördel för egnahemsbildningen och en kostnadsbesparing för kommuner som vill förvärva mark för tomträttsupp- låtelser. (Kursiveringen i denna punkt, liksom i de följande sju punkterna, gjord här!)

2) Reformen möjliggör att planering enligt byggnadslagen lättare kan ge— nomföras på det tekniskt mest rationella sättet.

3) Vid markexploatering ernås jämlikhet eller större rättvisa i förhållan— det mellan de olika fastighetsägare, vilkas mark skall tagas i anspråk för tätbebyggelse.

4) Reformen är ägnad att bryta tendenserna till monopolprisbildning på hyresmarknaden och kan därigenom, när denna marknad blir fri i många fall åstadkomma billigare hyror än som eljest hade utgått.

5) Genom reformen skapas bättre ekonomiska och organisatoriska för- utsättningar för genomförandet av stadsplanetekniska saneringsföretag eller anläggningar av olika slag inom tätorternas centrala delar.

6) Värdestegringshypoteket kommer att motverka överdriven skuldsätt- ning och utgöra ett visst skydd vid en fallande konjunktur.

7) Såsom komplement till skattesystemet kan värdestegringshypoteket bidraga till en mera rättvis skattefördelning och underlätta framtida refor- mer inom skattelagstiftningen.

8) Indragningen av den oförtjänta värdestegringen befriar den privata jordäganderätten från en så att säga moralisk belastning, ägnad att fram- kalla bristande social jämlikhet och att i drastiska fall utmana opinionen inom vida kretsar.

Vidare framhålles i Förslag I kap. XII, att de gynnsamma verkningarna av lagstiftningen torde utebli, om indragningen från början begränsas till att gälla en alltför ringa procentuell andel av den oförtjänta värdesteg— ringen. Med hänsyn till att fastighetsägarna torde komma att gynnas bl. a. genom att osäkerhet vid värdering icke skall drabba dem, genom att hypo- teksräntan torde sättas lägre än marknadsräntan och genom att jämknings-

avgiften torde bestämmas efter en för fastighetsägarna förmånlig schablon, förordar förslagsställarna, att indragningen principiellt bestämmes till att avse 100 procent av värdestegringen (s. 386).

I den kritik av värdestegringshypoteket som vi i det följande avser att utföra ämnar vi i tur och ordning granska det ur organisatoriska, finansiella och samhällsekonomiska synpunkter samt ur rättssäkerhetssynpunkt, var- efter vi avser att anföra viss detaljkritik och slutligen att avgiva ett sam- manfattande omdöme.

B. Värdestegringshypoteket ur organisatoriska synpunkter

Det faller i ögonen att Värderingsfrågorna och andra väsentliga frågor i ärenden om värdestegringshypotek enligt det 1 Förslag I ingående lagför— slaget skall handläggas av domstol, närmare bestämt av expropriationsdom- stolarna. Som skäl för denna ordning har anförts att om de erforderliga värderingarna utföres av domstol enligt reglerna för expropriationsvärde— ring, betydligt större säkerhet ernås för en riktig beräkning av värdesteg- ringen än om denna skolat mätas på grundval av en beskattningsnämnds taxering enligt vanliga regler eller enligt en för ändamålet särskilt kon- struerad metod. (Förslag I kap. XII s. 383.)

Såsom torde komma att framgå av vad som i det följande anföres under F. brister det i förutsättningarna för att anlita expropriationsdomstolarna redan på det sättet, att reglerna för expropriationsvärdering icke med för- del torde kunna användas vid de värderingar varom här är fråga. Reglerna utgår i första hand från marknadsvärdet och de värdestegringar som det här främst är fråga om att bestämma torde icke komma att ge utslag i form av ändringar i detta värde.

Genom att denna grundläggande förutsättning brister, försvinner eller avtar betydelsen av den säkerhetssynpunkt som föranlett att expropriations- domstolarna enligt Förslag I skall anlitas i så stor utsträckning. Och ur andra synpunkter än säkerhetssynpunkt är det förenat med direkta nack- delar att lägga de här ifrågavarande uppgifterna på domstolsväsendet. Nackdelarna gör sig gällande såväl för dem, vilka kommer att beröras av värdestegringshypoteket och vad därmed sammanhänger som för domstols— väsendet.

Vad angår nackdelarna ur den förra synpunkten —— man skulle kunna tala om indragningssynpunkten —— är att märka, att domstolsprocessens krav på säkerhet av naturliga skäl gärna leder till en viss vidlyftighet. Därav följer i sin tur att domstolsprövningen blir förhållandevis dyr och att man måste räkna med att den tar ganska lång tid. Dyrbarheten kom-- mer, med nuvarande regler om processkostnaderna helt och med de i För-- slag I förordade ändringarna däri i varje fall till vida övervägande del, att belasta det allmänna såsom part i mål angående värdestegringshypotek. Den blir därigenom en betydande minuspost när det gäller att bedöma det

ekonomiska utbytet för det allmänna av värdestegringshypoteket. Den lär därmed komma att bidraga till att sätta det allmänna i det dilemma, som uppkommer därigenom, att ekonomiska skäl i många fall kommer att tala mot att värdestegringshypotek pålägges, medan den i sammanhanget natur- liga strävan att av rättfärdighetsskäl behandla alla lika kommer att tala för värdestegringshypotek även i dessa fall. Begär det allmänna värdesteg- ringshypotek trots att ekonomiska skäl talar mot åtgärden, så betyder detta ett slöseri med allmänna medel och med kvalificerad arbetskraft samt för— sämrat utbyte av den värdestegringsindragning som åsyftas genom värde- stegringshypoteket. Därmed kan indragningen också komma att träffa stora grupper av fastighetsägare _ egnahemsägare, sportstugeägare m. fl. _ vilkas fastigheter undergått en måttlig värdeökning. Att av rättfärdighets— skäl indraga sådan värdestegring torde ej ha stöd i allmänna opinionen. Underlåter det allmänna däremot att begära värdestegringshypotek, så upp- kommer lätt tal om mannamån. Indragningen av markvärdestegring är ju en åtgärd som ligger beskattningen nära, även om den verkställes i värde— stegringshypotekets form. Och på beskattning ställes kravet att den skall drabba alla i samma ställning lika. Underlåtenhet att begära värdestegrings— hypotek torde vidare komma att medföra att hypotekets prisreglerande effekt och andra verkningar därav förminskas.

Ehuru i Förslag I ej finnes lika klara uttalanden om att värdestegrings— indragningen hör vara total såväl i den meningen att den bör träffa största möjliga antal fastigheter där indragningsgill värdestegring kan uppstå, som i den meningen att all värdestegring bör indragas i fråga om de fastigheter, vilka pålägges värdestegringshypotek, så torde det ligga i sakens natur att förslaget i själva verket bygger på total indragning i båda dessa hänseenden.

Man torde i varje fall böra räkna med att lagen om värdestegringshypo- tek kommer att föra med sig en mycket betydande extra arbetsbelastning på domstolarna. Detta innebär, förutom andra nackdelar som senare skall beröras, utgifter för utvidgning av domstolsorganisationen. Även dessa ut- gifter kommer att belasta det allmänna som en minuspost vid värdesteg- ringsindragningen. I Förslag I har utgifterna härför skönsmässigt och utan angivande av beräkningsgrunder uppskattats till 500000 kronor per år (kap. XI s. 378). Enligt vår mening kommer detta belopp icke på långt när att förslå. Begränsas medelsanvisningen till detta belopp, måste man an- tingen räkna med att värdestegringshypoteket kommer att användas endast i mycket ringa omfattning eller med att kaos uppstår vid expropriations— domstolarna.

För fastighetsägarna och för den allmänna omsättningen på fastighets— marknaden kommer den långsamhet som måste påräknas vid en domstols- prövning av ärendena om värdestegringshypotek att vara till allvarlig nack— del. Det ligger, som tidigare sagts, i sakens natur att domstolsprövningen i och för sig är en jämförelsevis tidsödande procedur. De värderingar och andra avgöranden, som lagen om värdestegringshypotek kommer att föra

med sig, torde regelmässigt bli aktuella till stort antal samtidigt inom samma domkrets. Expanderande städer torde, när exploatering blir aktuell, komma att begära värdestegringshypotek på större områden i sina utkanter samtidigt och även i andra fall torde man med hänsyn bl. a. till de rätt— färdighetssynpunkter och effektivitetssynpunkter som tidigare antytts, få räkna med att fastigheterna inom ett större eller mindre område samtidigt blir föremål för begäran om indragningsåtgärd. Tendensen till mångfald torde komma att gå igen i de flesta sammanhang. Det lär väl i regel bli naturligt att utgångsvärderingen lika väl som ingångsvärderingen sker sam— tidigt för fastigheterna inom ett helt område. Men även mål om jämkning av hypoteksgränsen och utgångsvärdet enligt 15 å torde visa samma tendens att komma många på en gång. Om en fastighetsägare finner anledning att begära höjning av hypoteksgränsen på grund av att det inträtt en penning— värdeförsämring, torde övriga fastighetsägare i trakten finna skäl att följa hans exempel. Skulle den situationen en gång inträffa, att penningvärdet förbättrades och fastigheternas nominella värde således minskade, torde ägarna till hypoteksbelagda fastigheter allmänt finna anledning att hos expropriationsdomstolarna begära nedsättning av utgångsvärdet för att på så sätt få sina värdestegringshypotek till beloppet nedsatta eller eventuellt bli dem kvitt. Vid den situation, som förutsättes inträffa och som satts i samband med införandet av indragning av markvärdestegring, nämligen att hyresregleringen upphäves, torde väl fråga uppstå om att hypoteks— helägga så gott som hela det fastighetsbestånd, som i dagens läge beröres av lagstiftningen om hyresreglering. Även om den ordningen kunde tänkas, att hyresregleringslagen upphävdes områdesvis i etapper, så torde utom- ordentligt stor belastning på expropriationsdomstolarna vara att motse. Det hör till saken att värderingarna i detta sammanhang inte torde komma att inskränka sig till de enligt lagen om värdestegringshypotek normalt förekommande. Man torde även få räkna med extra värderingar enligt 15 å i betydande utsträckning. Överhuvudtaget torde extra värderingar bli vida vanligare än förslag I förutsätter.

Den här förutskickade tendensen hos målen om värdestegringshypotek att komma samtidigt i stort antal, synes ofrånkomligen komma att få till följd, att förfarandet vid domstolarna kommer att bli ännu mera tidsödande än i fråga om mål med en jämn tillströmning. Härvid bortses ej från möj— ligheterna att bringa ned tiden för varje mål, när flera fastigheter inom samma trakt skall värderas, även om dessa möjligheter icke bör överskattas. Tidsutdräkten kommer i detta sammanhang att ha särskilt olyckliga kon- sekvenser. Marköverlåtelser kommer att fördröjas i avbidan på att de för överlåtelse väsentliga frågor som behandlas i mål enligt lagen om värde— stegringshypotek blir avgjorda. Byggnadsverksamheten kommer att för— svåras därigenom att det blir tidsödande och omständligt att få fastighets utgångsvärde höjt i takt med byggnadsarbetenas fortskridande och därmed

också att ordna byggnadskrediter, i varje fall om den hittills gängse kredit- formen med byggnadskreditiv skall tillämpas. Fastighetsmarknaden och byggnadsverksamheten, som redan är belastade med en rad administrativa förfaranden av olika slag, kommer att bli beroende av ännu en procedur. Denna blir av mera genomgripande natur än de, varom hittills varit fråga,. och den kan befaras bli väsentligt osmidigare och mera tidsödande än de- hittillsvarande.

De här anförda nackdelarna kan inte tänkas bli hävda och knappast hel- ler nämnvärt motverkade, om de ändringar i gällande processordning som framlägges 1 Förslag I kap. XI (s. 369—379) skulle bli genomförda. Med vår allmänna inställning till förslaget om värdestegringsindragning genom värdestegringshypotek, har vi ej anledning ingå på någon detaljkritik av de organisatoriska och processuella ändringar som förordas i nämnda kap. av Förslag I. Vi vill emellertid uttala, att det i fråga om domstolsprocessen gäller som en allmän regel, att man får betala för ökad snabbhet och billig- het med minskad säkerhet och vice versa. För de två utredningsledamöter som ställt Förslag I har det gällt att finna former för rationalisering av expropriationsdomstolarnas behandling av mål om värdestegringshypotek som ger vinster i form av ökad snabbhet och minskade kostnader utan att rättssäkerheten lider obehörigt intrång. Enligt vår mening har de klart överskridit den gräns, de bort sätta med hänsyn till rättssäkerhetskravet, när de föreslagit, att fastighetsägare icke skall äga på hypotekssökandens bekostnad verkställa värdering genom sakkunnig. Detta framstår desto klarare som förslagsställarna samtidigt utgått från, att hypotekssökanden skall utföra åtskilliga »förberedande åtgärder avsedda att underlätta dom- stolsförhandlingen och värderingen». En domstolsvärdering som grundar sig på »förberedande åtgärder» av detta slag från ena parten och i övrigt enbart på domstolens egen sakkunskap skulle avvika starkt från vad hit- tills varit gängse. Den är icke ägnad att vinna förtroende bland de fastig— hetsägare, som blir beroende därav. För vår del måste vi bestämt ta avstånd från en sådan ordning.

Det återstår att beröra nackdelarna för domstolsväsendet av att bli belas- tat med de värderingar och andra uppgifter som enligt Förslag I skall ankomma på expropriationsdomstolarna. Av den föregående framställ— ningen framgår, att dessa uppgifter kan beräknas medföra en ökad arbets— börda av betydande omfattning. Det framgår också att målen om värde— stegringshypotek kan beräknas komma stötvis i stort antal. Redan den ojämna belastning som är att räkna med kommer att bli besvärande. Och det finns skäl antaga att målen blir invecklade. Även om målen i en serie kan tänkas bli varandra ganska lika och därför kunna handläggas i viss mån schablonmässigt, så är detta icke något som säkert kan påräknas. Fastighetsägarna torde finna anledning att i all utsträckning som är möjlig söka påvisa särskilda förhållanden, ägnade att sätta dem i bättre läge än

övriga fastighetsägare vilkas mål behandlas samtidigt. Det får betecknas såsom olyckligt om domstolsväsendet, som redan har svårigheter att be— mästra sina arbetsuppgifter utan balans och besvärande eftersläpningar, pålägges ytterligare en uppgift av denna storleksordning. Det skulle te sig desto olyckligare som uppgiften ej är av den art att den klart faller inom ramen för vad som bör ankomma på domstolsväsendet, utan tvärtom i åtskilliga hänseenden torde falla utom denna ram.

Här har redan sagts, att kostnadsberäkningen i Förslag I enligt vår mening är tilltagen alldeles för lågt. Det finns också anledning att taga avstånd från förslagets lättvindiga sätt att lösa den viktiga frågan om att förvärva den för uppgifterna nödiga domarpersonalen. Det heter i Förslag I att »den arbetsökning, som är att emotse sammanlagt för expropriations— domstolarna på landsbygden, torde tills vidare kunna bemästras genom att för hovrätterna beredes möjlighet att låta assessorer eller fiskaler förstärka domarpersonalen i sådana domsagor, där en fortgående hypoteksbeläggning märkbart ökat arbetsbördan». Förutom att en >>förstärkning>> i denna ord- ning i och för sig är ur domstolsväsendets synpunkt olycklig och olämplig lär den inte kunna tillämpas i sådan utsträckning att uppgifterna med hypoteksbeläggning kan bemästras. Enligt vår mening skulle därför erford— ras ett betydande tillskott av domarpersonal och även av annan kvalificerad personal, främst expropriationstekniker. Med den begränsade tillgång som råder på kvalificerade arbetstagare, är det tveksamt om det alls skulle gå att förvärva för uppgiften lämpade befattningshavare. I varje fall torde de hittillsvarande kraven på särskild kompetens hos domarpersonal i så fall få uppges i stor utsträckning. Därmed skulle det rättssäkerhetskrav, som föranlett förslag om frågornas förläggande till domstol, ytterligare även- tyras. Och ur domstolsväsendets synpunkt skulle det betyda ett kraftigt avsteg från de aktuella strävandena att om möjligt ej öka domarkårens numerär och att även för framtiden säkra önskemålet om en till antalet begränsad, kvalitativt högtstående domarkår (se t. ex. SOU 1956: 52 s. 30).

Enligt vår mening är de anmärkningar, som här framförts, av den vikt och betydelse, att de berättigar till omdömet att förslaget till lag om värde- stegringshypotek är orealiserbart redan på den grund att de organisatoriska förutsättningarna därför icke kommer att föreligga.

C. Värdestegringshypoteket ur finansiella synpunkter

Målsättningen för dem som önskade indragning av oförtjänt värdesteg- ring i den ordning, som förutsättes i den klassiska jordränteläran, var att genom en inbringande och rättvis skatt dels tillföra det allmänna betydande inkomster dels vinna åtskilliga sociala och samhällsekonomiska fördelar.

Målsättningen 1 Förslag I synes även den vara att genom indragning av oförtjänt värdestegring vinna såväl finansiellt utbyte som sociala och sam-

hällsekonomiska fördelar. På grund av att samhällsförhållandena radikalt ändrats sedan jordräntelärans tid och då det problem som sedan dess allt- jämt innefattas i formeln >>oförtjänt värdestegring» numera även enligt förslagsställarnas mening är av relativt underordnad betydelse har emel- lertid förväntningarna på utbytet av reformen reducerats.

Medlet för indragningen av oförtjänt värdestegring är emellertid i För- slag I inte konstruerat såsom en skatt utan såsom ett slags konfiskation på civilrättslig väg. Detta torde vara ägnat att medföra vissa praktiska konsekvenser. I beskattningens natur ligger att den syftar till att ge det allmänna inkomster. Därav följer att vid beskattning hänsyn kan tagas till det fiskaliska utbytet bl. a. i den formen att skattetrycket avväges så att inte de som träffas av skatten drabbas så hårt att deras skattekraft minskar och som följd därav skatten blir mindre givande. Den konfiskation, varom faktiskt är fråga i Förslag I, vare sig förslagsställarna avsett detta eller icke, ger i princip ej möjlighet till sådana avvägningar. Dess syfte är att till det allmänna indraga vissa värden, som i ägarens hand anses vara oför- tjänta och till vilka det allmänna anses ha en företrädesrätt. De rättfärdig- hetssynpunkter, varpå indragningen grundar sig, skulle uppenbarligen trä— das för nära, om indragningen inte gjordes total. Enskilda fastighetsägare skulle då få behålla värden, vilka borde tillkomma det allmänna. Den »moraliska belastning» som den oförtjänta värdestegringen enligt uttalande i Förslag I (kap. XII s. 385) lägger på den privata jordäganderätten skulle endast delvis avlyftas om indragningen begränsades. _ Det är ur systeå matiska synpunkter missvisande att beteckna värdestegringshypoteket som ett komplement till skattesystemet, något som sker i Förslag I kap. IX 9. (s. 346—347).

Den metod för indragning, som kommer till användning i Förslag I, är således icke lämpad att tillgodose fiskaliska synpunkter. Indragning borde, med förslagets utgångspunkter, äga rum oavsett det finansiella utbytet och oavsett andra verkningar på samhällsekonomien. Frågan huruvida finan- siellt utbyte uppstår eller icke borde alltså i princip vara en bisak. Förslags- ställarna synes icke vara helt på det klara med denna konsekvens av för- slaget. Det har redan sagts att det synes ingå i deras målsättning att värde— stegringshypoteket skall ge finansiellt utbyte. Vissa ehuru ganska vaga förespeglingar om i varje fall på lång sikt ganska betydande ekonomiskt resultat av indragningen göres i Förslag I kap. X 1. som just handlar om det finansiella utbytet av reformen. I den sammanfattande allmänna moti- veringen avges det allmänna omdömet att det är troligast att vinsten för det allmänna till en början får en blygsam omfattning men att den efter hand kommer att stiga till belopp som kommer att märkas i många kommuners hushållning. Därjämte framhålles uttryckligen att utsikten till finansiell fördel knappast bör uppställas som huvudmotiv för lagstiftningens genom- förande. Likafullt återkommer förslagsställarna till det finansiella utbytet

genom att uttala att i framtiden stora markvärdestegringar kan komma att inträffa och att lagstiftningen bör vara rustad för en sådan eventualitet (kap. XII s. 384).

Vid bedömningen av det finansiella utbytet hör till en början vad man kan kalla uppbördskostnaderna tagas i beräkning. I nästföregående avsnitt har framlagts allmänna synpunkter på de organisatoriska svårigheter och kostnader, som förslaget måste beräknas medföra. Här må tilläggas, att det allmännas rättegångskostnader i de värderingsmål som är förutsättning för värdestegringshypotek måste antagas bli mycket dryga. Det låter sig icke göra att lämna någon kalkyl vare sig på deras sammanlagda belopp eller på deras belopp i olika slag av mål, eftersom så många därför avgö— rande faktorer är okända. Men de hittillsvarande erfarenheterna av värde— ringsprocesser ger vid handen att sådana processer i regel är invecklade och kostsamma. Processerna enligt lagen om värdestegringshypotek torde inte bli mindre invecklade än de värderingsprocesser av motsvarande slag som man hittills haft erfarenhet av.

Posterna administrationskostnader och rättegångskostnader _ tillsam- mans utgörande posten uppbördskostnader _ på värdestegringshypotekets finansiella debetsida blir således med all sannolikhet mycket betungande. Vad som kan komma att uppföras på kreditsidan är ovisst. Graden av oviss- het framgår därav att redan värderingen av sådan värdestegring, som enligt Förslag I är oförtjänt och indragningsgill, erbjuder problem på vilka för- slagsställarna inte funnit någon lösning. Härtill återkommer vi i avsnittet E. nedan. Vidare må erinras om att domstolsorganisationen enligt vad nyss anförts under B. icke torde komma att förslå för den uppgift som enligt lagförslaget skall handhavas av expropriationsdomstolarna.

I Förslag I har, överslagsvis, antagits att indragning skulle kunna ske av värden för omkring 2 miljarder kronor per tioårsperiod. Trots reserva- tioner att en del av dessa värden genom expropriation av vederbörande fas— tigheter komme att tillgodoföras det allmänna på annat sätt än i form av ränta och trots att det torde vara att påräkna att befrielse jämlikt 13 & lagförslaget från utgivande av hypoteksränta kommer att gälla i ganska stor utsträckning göres en beräkning att hypoteksräntorna _ jämknings- avgiftens belopp har ej beräknats _ efter en tioårsperiod kan tänkas belöpa sig till 80 miljoner kronor årligen och efter ytterligare en tioårs- period till 160 miljoner kronor. (Förslag I kap. X s. 360_362.) Dessa beräkningar är gjorda på så lösa grunder att de strängt taget icke kan tagas till utgångspunkt för en kritisk granskning. Vissa synpunkter må dock anläggas.

Till en början må understrykas, att indragningen först efter det några år förflutit från lagstiftningens ikraftträdande lär kunna ge något utbyte alls; det måste ju dröja någon tid innan värdestegring hinner inträda. Vidare må anföras, att den bedömning av tomtprisernas utveckling under

förfluten tid som kan göras på grundval av det svårtolkade statistiska material som ställts till utredningens förfogande knappast kan bli tillför— litligt. I varje fall visar den ej någon allmän realvärdestegring hos tomt— mark i jämförelse med värdena före kriget. Vad beträffar tendensen för framtiden finns det skäl som talar för att den framtida befolkningsutveck- lingen blir sådan att den i varje fall under de närmaste 10—15 åren medför en ytterligare ökning av befolkningen i tätorterna. Till den expansion dessa Visat till följd av växande innevånarantal kommer även, att kravet på höjd bostadsstandard leder till ökad total lägenhetsvolym. Det är dock sannolikt att tätorternas fortsatta expansion ej kommer att medföra tomtvärdesteg- ringar på samma sätt som hittills. Man ser i de stora amerikanska städerna en klar tendens till fallande tomtvärden i centrum till följd av att bilismen ej gör det lika nödvändigt som tidigare att kontor, butiker Och liknande lokaler är belägna i städernas centrum. Varuhus flyttas ut till städernas ut- kanter, där de kan erbjuda sina kunder parkeringsutrymme, vilket ej är möjligt i det trånga city. För kunderna spelar avståndet till butiken mindre roll än möjligheten att kunna parkera sin bil i dess närhet. Samma utveck- ling kan väntas i Sverige. Härtill kommer att framtidens tätorter i högre grad torde konnna att bestå av en- och tvåfamiljsfastigheter. I fråga om sådana fastigheter kan man ej vänta någon större värdestegring. Den värde- stegring, som inträffar i de centrala delarna och kan bli av större omfatt- ning, blir sannolikt i högre grad bestämd av saneringar och dylika åtgärder.

Vad nu anförts torde ge vid handen att det är synnerligen ovisst vilka markvärdestegringar, som kan komma att uppstå i framtiden. Ovissheten ökas av att lagen om värdestegringshypotek måste komma att påverka prisbildningen och av att gällande regler för värdering av fast egendom inte lär bli användbara efter lagens genomförande. Om man trots allt detta skulle utgå från den enligt vår mening alldeles orealistiska förutsättningen i Förslag I att de antagna värdestegringarna av 2 miljarder kronor per tio- årsperiod inträder och därmed att det finns underlag för antagandet att lagstiftningen skulle kunna ge 80 miljoner, 160 miljoner o. s. v. årligen, så måste betänkas att dessa belopp är bruttobelopp. Därifrån skall först avgå administrations- och rättegångskostnader. Rättegångskostnaderna har i Förslag I skönsmässigt uppskattats till lägre än 10 procent av de pålagda hypotekens belopp, under förutsättning att däri föreslagna jämkningar i värderingsprocessen genomföres. (Förslag I kap. XI s. 378.) Det har inte angivits hur mycket lägre procent än 10 som avses. Här kalkyleras med hela procenttalet 10. Så sker med påpekande att talet enligt vårt förme— nande säkert skulle visa sig avsevärt för lågt. Administrationskostnaderna har skönsmässigt uppskattats till 500 000 kronor om året (Förslag I kap. XI samma s. 378). Enligt vår mening är denna uppskattning tilltagen ännu mycket mer i underkant än den förra. Om man skulle godtaga de i För— slag I antagna uppbördskostnaderna _ vilket man i realiteten icke kan

göra _ betyder detta att det allmänna under varje tioårsperiod skulle betala (2 000 000 000 X 10

100

nästa och följande tioårsperioder inkassera högst 80 miljoner kronor om året i hypoteksräntor. Utbytet måste som nämnts beräknas bli mycket mindre — i själva verket antagligen endast en bråkdel av det uppskattade högsta beloppet — kostnaderna däremot antagligen relativt sett väsentligt större. Kostnaderna måste dessutom till övervägande delen betalas avsevärd tid innan utbytet börjar flyta in.

+ 10 )( 500000 :) 205 miljoner kronor för att under

Därtill kommer att det allmänna måste påräkna stora avbränningar i form av utebliven skatt. Vi har tidigare under II C. anmärkt att värdesteg- ring på fast egendom med gällande skattelagstiftning i praktiken redan blir indragen till det allmänna i ganska betydande utsträckning. I den mån total indragning av värdestegring skulle komma att ske genom värdesteg- ringshypotek kommer detta uppenbarligen att medföra bortfall av den skatt som skulle uttagits i samband med samma värdestegring. I Förslag I har denna verkan av värdestegringshypoteket behandlats dels i kap. IK 9. (s. 355—356) dels ock i kap. X 2. (s. 366—368). Till vad där anföres torde få fogas följande. För staten kommer utbytet av dess hälft av pålagda värdestegringshypotek att så gott som helt utebli eller övergå i förlust när fastighetsägaren betalar marginell statlig inkomstskatt med 50 procent eller däröver. Den för staten kritiska inkomstgränsen uppnås av alla aktiebolag som redovisar vinst och den nås eller passeras vid nu rådande skattetryck av enskilda med beskattningsbar inkomst överstigande 40 000 kronor. För- mögenhetsskatten, som också måste beaktas i sammanhanget, gör att samma för staten oförmånliga resultat kan uppkomma även i fråga om enskilda i lägre inkomstskikt för den händelse de har skattepliktig för— mögenhet. Relativt sett kommer värdestegringshypoteket med hänsyn till de angivna skattekonsekvenserna att hårdast drabba vissa lägre inkomst— tagare. — För staten kan uppkomma ytterligare skattebortfall, nämligen av arvsskatt, gåvoskatt och kvarlåtenskapsskatt.

Vad angår skattebortfallet för kommunerna är endast att säga att den kommunala utdebiteringen numera överslagsvis bör beräknas till 12,5 pro- cent och att skattebortfallet således alltid kommer att motsvara en fjärde— del av räntans belopp. Därvid förutsättes att fastighetsskatten är helt av- skaffad.

Av intresse hade varit att kunna göra en beräkning hur stor del av det allmännas totala utbyte av värdestegringshypotek som skulle komma att motsvaras av skattebortfall. För att möjliggöra en sådan beräkning hade erfordrats en statistisk undersökning av inkomstförhållandena för de kate- gorier fastighetsägare, vilkas fastigheter kunde komma i fråga som objekt för värdestegringsindragning. Någon sådan undersökning har ej kommit

'till stånd. Det kan anmärkas att en undersökning av aktieägarnas inkomst- förhållanden gjordes i samband med 1950 års ändringar i lagstiftningen 'om skatt vid utskiftning av aktiebolags tillgångar. Undersökningen i fråga avsåg att ge hållpunkter för beräkning av genomsnittsinkomsten för de kategorier personer som ägde aktier och att med ledning därav beräkna .aktieägarnas genomsnittliga marginalskatt. Undersökningen gav vid handen att genomsnittsinkomsten låg vid 20 000 kronor. Marginalskatten ansågs vid denna inkomst ligga vid 40 procent, därav 30 procent i statlig och 10 procent i kommunal inkomstskatt (se prop. 240/1950 5. 23 ff, 33 ff). Klart är att en jämförelse med detta undersökningsresultat blir av begränsat intresse och inte kan ge några fasta hållpunkter. Penningvärdet har ändrats sedan 1950 liksom skatterna. Och fastighetsägarna är kanske en kategori, vars inkomstförhållanden väsentligt skiljer sig från aktieägarkategorien. Skulle vi trots detta våga en gissning, hur stort det sammanlagda bortfallet .av skatter till stat och kommun skulle bli, så skulle denna gissning föra till en andel av närmare hälften av det belopp, vartill hypoteksräntorna på alla värdestegringshypotek sammanlagt skulle uppgå.

Ett försök till en summering av värdestegringshypotekets kreditposter och debetposter skulle, med en realistisk uppskattning av uppbördskost- naderna och av intäkterna i form av hypoteksräntor och med hänsyn till skattebortfallet, enligt vår mening med all sannolikhet ge vid handen att staten skulle göra förluster. Det kan tänkas att hypoteket skulle kunna ge vissa starkt expanderande kommuner något finansiellt utbyte, men inte heller detta är säkert. Talet i Förslag I om att hypoteket skulle kunna bidraga till en rättvisare skattefördelning är enligt vår mening fullkomligt verklighetsfrämmande liksom också talet om att det skulle kunna under— lätta framtida reformer inom skattelagstiftningen (kap. IX 9. s. 349 ff, kap. XII s. 385).

I detta avsnitt förtjänar också uppmärksammas att värdestegringshypo- teket kommer att medföra två slags värderingsregler för uppskattning av fast egendom, nämligen dels de regler som taxeringsmyndigheterna följer och som leder till att fastigheterna åsättes taxeringsvärden, dels de regler som expropriationsdomstolarna kommer att följa i mål om värdestegrings- hypotek. Förhållandet har uppmärksammats i Förslag I kap. IX (s. 352 ff; se även Förslag till förordning angående ändrad lydelse av 4 5 förordningen den 26 juli 1947 [nr 577] om statlig förmögenhetsskatt s. 25). Av Förslag I framgår, att detta kan leda till högre värden vid förmögenhetsbeskattning av fastigheter som värderats i samband med mål enligt lagen om värde- stegringshypotek än som skulle tillämpats om taxeringsreglerna för värde- ring genomgående fått gälla. Förslag I synes i princip utgå från att taxeringsreglerna bör jämkas så att taxeringsvärdena kommer i nivå med de värden som expropriationsdomstolarna kan väntas åsätta; för- månen av »undertaxering» utgör icke något i lag garanterat skatteprivi—

legium, säges det. Något direkt förslag till jämkning av taxeringsreglerna framlägges emellertid icke utan det förutsättes att frågan skall behandlas i administrativ ordning. — Taxeringsmyndigheternas värdering av den fasta egendomen är enligt vår mening motiverad av ekonomiska realiteter. Det films ej anledning att, till men bl. a. för stabiliteten pä fastighetsmarkna— den, göra ändring i dessa regler. Däremot finns det anledning framhålla, att det antagligen icke blir möjligt att få till stånd en fullt likformig beskatt— ning av hypoteksbelagda och icke hypoteksbelagda fastigheter och att detta är ytterligare ett skäl mot att införa värdestegringshypoteket.

D. Värdestegringshypoteket ur samhällsekonomiska synpunkter

Det kan inte bli fråga om att här ingå på en uttömmande analys av värde- stegringshypotekets ekonomiska verkningar. Huvudvikten kommer att läg— gas på att framföra vissa i förhållande till Förslag I kompletterande syn- punkter av kritisk natur. Framställningen kommer under särskilda rubri- ker att beröra markvärdet i tätorterna, verkningar på byggnadsverksam- heten m. m. samt verkningar på hyresmarknaden.

1. Markvärdet i tätorterna

I Förslag I räknar man enligt punkt 1) i den inledningsvis återgivna för— teckningen över väntade gynnsamma verkningar av värdestegringshypoteket med att det allmänna skall kunna förvärva råmärken i tätorternas omgiv- ningar till jordbruksvårdet, sedan den övergångstid förflutit inom vilken existerande förväntningsvärden skall respekteras. Det finns emellertid skä- lig anledning antaga, att prisutvecklingen kommer att bli mer komplicerad. Här skall framläggas några synpunkter just på frågan om prisbildningen på råmark i tätorternas omgivningar.

I dagens läge kan priserna variera inom en marginal, vars nedre gräns utgöres av jordbruksvårdet och vars övre gräns utgöres av det högsta pris som kan förräntas vid de hyror som det efter markens bebyggande kom— mer att bli möjligt att få ut. En dämpande faktor är att bostadsstyrelsen ej godkänner oskäliga tomtpriser, när det gäller att fastställa en fastighets belåningsvärde. Marknaden präglas i betydande grad av att kommunerna driver aktiv markpolitik och ofta uppträder som den dominerande mark- exploatören. När detta är fallet är detta också ägnat att hålla priserna nere. I de fall då enskilda markexploatörer konkurrerar 0111 marken kan priserna drivas upp, desto mera ju mindre utbudet är i förhållande till efterfrågan. Vad angår markutbudet är en monopolisering och därav möjliggjord mark— spekulation mindre vanlig. Detta hindrar ej att överpris över jordbruks— värdet begäres och betalas för mark i en tätorts omgivningar. Markägarna där tar intryck av de tomtpriser, som gäller i ortens centrala delar och fin- ner det skäligt att även de får något överpris. Detta spelar så liten roll för

de totala byggkostnaderna och för hyran i de hus som uppföres att mark— exploatörerna, även kommunen, regelmässigt är villiga att betala ett visst överpris. Ur nationalekonomisk synpunkt behöver detta ej vara enbart av ondo. I den mån det råder en naturlig knapphet på råmark —— och-inte en knapphet som framkallas genom att spekulation skapar en konstgjord efter— frågan — synes ett mot markens knapphet svarande pris vara ägnat att befrämja en ekonomisk användning därav. Ett pris under det som skulle ge jämnvikt mellan efterfrågan och utbud kunde tänkas —— trots att mar- kens användning i så hög grad bestämmes av kommunens stadsplane— politik — leda till visst slöseri med marken på så sätt att man med hänsyn till dess låga pris frestades använda den till mindre viktiga behov än de den med största fördel kan användas till och lät dessa stå tillbaka. Och om man betraktar situationen ur markägarnas synpunkt ter sig en måttlig värde- stegring som en skälig kompensation för att de av den expanderande tät- orten drivs bort från den fastighet där de, kanske sedan mycket länge, har haft sin bostad och måhända också sin näring.

För att belysa att den värdestegring som nu uppkommer har ringa bety— delse för hyresnivån och därmed torde vara godtagbar ur sociala synpunkter vill vi anknyta till det i Förslag I kap. IX (s. 295—297) återgivna skol- exemplet på »oförtjänt» värdestegring nämligen fallet Holma gård utanför Malmö. Denna gård om 22 hektar åker förvärvades år 1951 av arrendatorn, som utnyttjade sin förköpsrätt, från Malmö stad för 210 000 kronor och återförvärvades 1955 av staden för 550 000 kronor. Prishöjningen uppgick i runt tal till 1 krona 60 öre per kvadratmeter. Antar man att området be- bygges så att på varje kvadratmeter våningsyta kommer 2—3 kvadratmeter tomtmark, ökas bostadskostnaden per kvadratmeter våningsyta med 3,20— 4,80 kronor. Räknar man med en räntefot av 5 procent betyder detta att hyreshöjningen blir 16—24 öre per kvadratmeter våningsyta. Även i detta fall, som man har anledning räkna med såsom ganska ytterlighetsbetonat, är således markvärdestegringen praktiskt taget utan betydelse för hyres— nivån. — I Förslag I göres det skönsmässiga antagandet, att de förhöjningar av köpeskillingar-na för råmark i tätorternas ytterområden som förvänt— ningsvärdena medför, skulle uppgå till något hundratal miljoner kronor per år. Detta antagande torde icke motsvara verkligheten. Utgår man från en så hög årsproduktion som 5 miljoner kvadratmeter våningsyta och räknar man alltjämt med att varje kvadratmeter våningsyta motsvaras av 2—3 kvadrat- meter råmark liksom med en värdestegring av 1 krona 60 öre per kvadrat- meter våningsyta, så leder detta till ett årligt överpris av 16—24 miljoner kronor. I denna kalkyl, som givetvis är i högsta grad oviss även den, bortses bl. a. från att mark förvärvas för åtskilliga andra ändamål än bostadsbyg- gande. Trots kalkylens grovhet torde den ge en betydligt riktigare uppfatt— ning om den verkliga storleken av den prishöjning, varom är fråga, än det i Förslag I gjorda antagandet.

När det gäller att bedöma prisbildningen på råmark i tätorternas utkanter kan man skilja mellan olika fall. Som första fall antar vi att enbart kom— munen uppträder som markköpare. För att värdestegringshypoteket skall leda till en prissänkning, måste det antingen minska kommunens villighet att köpa eller öka markägarnas villighet att sälja. Då kommunen ej träffas av värdestegringshypoteket, kan den i och för sig betala lika högt pris som innan detta infördes. Den har därför ej anledning att hålla tillbaka sin efterfrågan vare sig på mark, som påförts ingångsvärde respektive hypotek, eller på övrig mark. Markägaren å andra sidan behöver ej betala ränta på ett eventuellt hypotek, så länge marken inte användes som tomt eller denna användning skäligen bör vidtaga. Det kan även tänkas att han kan få hypoteksgränsen höjd över ingångsvärdet genom att åberopa en penning- värdeförsämring. Vare sig han påförts ett värdestegringshypotek eller blott behöver räkna med risk härför, ger det honom alltså ej i detta fall anled— ning att forcera utbudet av mark. Att värdestegringshypoteket här ej leder till lägre markpris är en naturlig följd av att det ej träffar kommunen. Om denna står som ensam eller huvudsaklig köpare av mark kan den ej sam- tidigt slippa hypoteket och tack vare detta erhålla lägre markpris.

Deii föregående framställningen utgår från att kommunen ej begagnar den betydelsefulla rätt, som enligt Förslag I skall tillkomma den, att expro- priera till pris motsvarande ingångsvärdet eller, i fråga om mark som åsatts värdestegringshypotek, till det värde som markeras av hypoteks- gränsen. Har kommunen besörjt, att marken påförts ingångsvärde i så god tid att dess värde stannat vid jordbruksvårdet, kan kommunen sedan indra varje värdestegring genom att expropriera marken till dess ingångs— värde. Den kan, i varje fall delvis, även beröva marken ett redan existe- rande förväntningsvärde. Säg att man räknar med att mark om några år kommer att säljas till bebyggelse för ett pris, som med 5 kronor överstiger dess jordbruksvårde, och att marken till följd därav har ett nupris som med 3 kronor överstiger jordbruksvårdet. Åsättes marken ett ingångsvärde av 3 kronor över jordbruksvårdet, kan kommunen när den en gång behöver marken expropriera den till detta pris. Då nutidspriset utgör det diskon— terade värdet av detta framtidspris, kommer det att sjunka under ingångs- värdet. Detta gör det möjligt att sätta lägre ingångsvärden på annan likvär- dig mark. Därigenom pressas markpriset ytterligare 0. s. v.

Emellertid är att märka att kommunens möjlighet att expropriera icke är obegränsad. Expropriation fordrar tillgång till ofta ganska betydande kon- tantbelopp att utges såsom expropriationsersättning. Kommer expropria- tionsdomstolarna att få de i Förslag I tilltänkta uppgifterna torde det vara att påräkna att det blir ett tidsödande företag att expropriera, även när värdering ej behövs på grund av att ingångsvärde åsatts den mark om vars exproprierande är fråga. Det må f. ö. anmärkas, att ingångsvärdet av mark-

ägaren kan begäras jämkat på grund av inflation och i så fall måste vär- dering företagas även vid expropriationstillfället-.

En enskild markägare är däremot i regel ej villig att betala mera för rå— mark än som motsvarar dess hypoteksfria värde. Detta sätter alltså ett maximipris på tomten. Då markägaren — bortsett från vid inflation — ej kan räkna på ökat salupris, har han ingen anledning att hålla tillbaka sitt utbud. Priset kommer därför i regel att motsvara det hypoteksfria värdet. Detta innebär dock ej att köparens verkliga kostnad motsvarar detta. Även om värdestegringshypoteket kan hindra spekulationsvärden, hindrar det ej — och bör ej heller hindra »— den värdestegring som är en följd av naturlig knapphet i förhållande till behovet av mark. Denna värdestegring får mark- ägaren bära i form av värdestegringshypotek. Vi har här utgått från att den av enskilda företagare efterfrågade marken är belagd med ingångsvärde eller hypotek. Även om detta ej är fallet, kan ägaren tänkas vara intres- serad av att bjuda ut marken, innan han påföres ett sådant. Eftersom hypo— teket i princip ej skall träffa redan bestående värden, är hans intresse av att utbjuda marken dock avsevärt mindre i detta än i föregående fall. Man kan därför ej räkna med att värdestegringshypoteket i högre grad påverkar saluvärdet å mark, som ej påförts något ingångsvärde.

Vad här sagts om inverkan av lagstiftningen om värdestegringshypotek på prisbildningen å mark i tätorternas omgivning torde i viss utsträckning äga motsvarande tillämpning vid sanering av tätorternas centra. Problemet kompliceras där i olika hänseenden av att fastighetsvärdena ligger flerfalt högre än i tätorternas utkanter liksom av att lagstiftningen om värdesteg- ringshypotek torde komma att lägga en stark hämsko på den nybyggnads— verksamhet, som är saneringens ändamål, i den mån verksamheten skall utföras av enskilda företagare. Till sistnämnda fråga återkommer vi i fram- ställningen av värdestegringshypotekets verkningar på byggnadsverksam- heten m. m. I den mån det allmänna belagt fastigheterna i tätortscentra med värdestegringshypotek eller fått dem åsatta ingångsvärde, kan prisbild- ningen påverkas i dämpande riktning om kommunen använder sina expro- priationsmöjligheter. Den prismekanism som därvid kommer att träda i funktion kan antagas vara av samma slag, som den vilken enligt vår redo— görelse kan antagas verka i motsvarande situation för råmarken i tätorter— nas utkanter. Expropriationsåtgärderna blir mera komplicerade i tätorts- centra, beroende på de stora värden det rör sig om och på att fastigheterna sins emellan torde vara så olika att någon »seriebedömning» i regel ej lär komma i fråga. Dessa omständigheter lär emellertid ej komma att hindra den prisåterhållande effekt, varom här talats. Och liksom vad angick rå- mark kommer kommunens planering att lättare kunna genomföras. Men detta uppnås, liksom i fråga om råmarken, inte främst genom värdesteg- ringshypoteket utan genom möjligheten att expropriera till pris motsva-

rande ingångsvärdet (eller, i fråga om hypoteksbelagda fastigheter, till det pris som markeras av hypoteksgränsen).

Resultatet av de här gjorda övervägandena är enligt vår mening att det med hjälp av lagstiftningen om värdestegringshypotek och expropriations- reglerna kan bli möjligt att i viss mån hindra prisstegring på råmark i tät- orternas utkanter och därmed att i samma mån minska kostnaderna för bebyggelse av sådan mark. Sänkningen blir dock ej av den storleksordning att den kommer att nämnvärt påverka hyresprissättningen. Vad angår prisbildning på mark som beröres av företag för sanering av centrala delar i en tätort kan också antagas att åtgärder som möjliggöres av Förslag I får en återhållande effekt. I båda fallen underlättas av allt att döma kommu- nens möjligheter att genomföra en rationell bebyggelseplanering. Men denna verkan kan nås i den mån kommunen använder sig av möjligheten att hindra värdestegring genom expropriation till ingångsvärde, inte genom att den utnyttjar möjligheterna att med hjälp av värdestegringshypoteket indra värdestegring. Sistnämnda möjlighet synes stå i motsats till den förstnämnda. Om värdestegring hindras medför detta ju en lättnad för fas— tigheterna och deras ägare eftersom det värde som skall förräntas blir mindre. Inträdd värdestegring medför motsvarande belastning och detta vare sig värdestegringen stannar hos enskild ägare eller indrages till det allmänna genom värdestegringshypotek. I den mån värdestegring hindras blir det mindre att dra in och det allmännas ekonomiska utbyte minskas. I den mån värdestegring tillåtes uppkomma blir utbytet av indragning me- delst hypotek för det allmänna större men i gengäld synes det sociala och det >>moraliskt>> betingade utbytet bli mindre. Det förefaller som om det allmänna skulle komma i en svårlöst intressekonflikt när avgörande skall träffas hur den i Förslag I framlagda lagstiftningen skall användas.

2. Verkningar på byggnadsverksamheten m. m.

Innan en fastighetsägare bebygger en tomt eller bygger om ett redan uppfört hus måste han göra en kalkyl, huruvida det lönar sig för honom att låta utföra byggnadsarbetena. Om han efter det lagstiftningen om värde— stegringshypotek genomförts fått fastigheten belagd med hypotek, blir kal- kylen beroende av i vad mån han kan få hypoteksgränsen skjuten uppåt med ett belopp, som svarar mot den värdestegring fastigheten kommer att undergå genom byggandet.

I Förslag I behandlas fallet, att det allmänna vill påföra värdestegrings- hypotek och att fastighetsägaren söker hindra detta eller begränsa hypo- tekets belopp genom att hänvisa till sina investeringar i fastigheten (För— slag I kap. XIII s. 404—407; jfr kap. IX. 3. s. 307). Men fastighetsägaren kommer att få känning av att värdestegringshypoteket existerar redan innan påförande av hypotek blir aktuellt. I och med att ingångsvärde sätts på fastigheten har en värdegräns blivit dragen, som innebär att det all-

männa gör anspråk på allt värde ovanför gränsen med de undantag för bl. a. investeringskostnader och penningvärdeförsämring som omtalas i lag- förslagets 8 5. Detta för med sig att en inteckning ovanför ingångsvärdet kommer att betraktas såsom osäker och att fastighetsägaren följaktligen inte kan kalkylera med att få låna pengar mot inteckning annat än i den mån han genom att styrka värdestegring genom investering kan få det hypoteksfria värdet på sin fastighet höjt. En liknande situation uppkom- mer för en fastighetsägare som vill bygga eller bygga om under löpande period för ett åsatt värdestegringshypotek. Inte heller kan han kalkylera med inteckningslån för att finansiera byggnadsarbetena förrän efter det hypoteksgränsen och därmed det hypoteksfria värdet höjts jämlikt 155 lagförslaget.

Mot vad här anförts kan invändas att för byggnadskreditiv, som får be— traktas som gängse kreditform för byggnadsverksamhet, ej med nödvändig- het erfordras inteckning. Men, måste därvid genmälas, såväl fastighets- ägaren som banken är intresserade av att byggnadslån i kreditivets form så snart som möjligt utbytes mot lång kredit mot inteckning. Fastighetsäga- ren får därmed en räntebesparing. Och förutsättningen för att banken skall kunna lämna en ny byggnadskredit är att den gamla avlyftes. Svårigheter att avlyfta byggnadskreditiv har flera gånger medfört hot mot byggnads- verksamhetens finansiering.

Den erforderliga höjningen av fastigheternas hypoteksfria värden kom- mer emellertid, om de överväganden håller streck som gjorts i denna framställning under B. rörande de organisatoriska verkningarna av lag- stiftningen om värdestegringshypotek, med all sannolikhet att bli tids- ödande. Man måste utgå från en väntetid innan målet kommer före vid expropriationsdomstolen och sedan dessutom med att handläggningen av målet kommer att taga åtskillig tid. Redan detta s. a. s. formella beroende av expropriationsdomstolarna kommer att vålla byggnadsverksamheten åtskillig tidsförlust och avbräck.

Därtill kommer att beroendet av expropriationsdomstols värdering sakligt sett torde komma att vålla den enskilda byggnadsverksamheten avbräck. En enskild byggmästare eller fastighetsägare, som vill utföra ett byggnads— företag på honom tillhörig mark, är beroende av möjligheten att kunna göra en investeringsvinst. Han måste ha denna möjlighet såsom kompen- sation för risken att göra en investeringsförlust. Vid en utgångsvärdering enligt 85 lagförslaget eller vid en jämkning enligt 15 & skulle det gälla för honom att visa att fastighetsvärdet genom byggnadsarbetena stigit med investeringskostnaderna samt därutöver med ett belopp som motsvarar skä— lig vinst. Enligt lagförslaget har han rätt till höjning motsvarande nedlagd kostnad, i den mån denna anses nyttig. Större höjning kan han få endast i den mån värdestegring utöver den nedlagda kostnaden ådagalägges genom särskild utredning. Redan att styrka investeringskostnader, vilka ej kan

verifieras med fakturor, kan tänkas vålla svårigheter. Såsom exempel på kostnader som är svåra att verifiera kan nämnas företagarens eget arbete, vissa kontrollkostnader, vissa för företagarens hela verksamhet gemensam- ma kostnader, varav viss del skäligen bör belasta byggnadsföretaget m. in. Att visa att byggnadsföretaget medfört en investeringsvinst lär vara ännu svårare. Antag att tomtägaren köpt en tomt för 50 000 kronor, att denna åsatts ingångsvärde till detta belopp, att den sedermera blivit bebyggd för 1 000 000 kronor och att företagaren gör gällande att fastighetens värde därigenom ökat till 1 100 000. Detta innebär att han gör anspråk på en investeringsvinst av 50 000 kronor. Han kan inte bevisa att denna vinst uppkommit på så sätt att han utbjuder fastigheten till försäljning och hän— visar till resultatet därav. Ingen torde nämligen vilja ta risken av att köpa den för ett pris, överstigande ingångsvärdet ökat med klara investerings- kostnader, förrän expropriationsdomstolen tagit ställning till frågan om var hypoteksgränsen skall sättas. Det torde i allmänhet vara svårt att lägga fram en räntabilitetskalkyl, som klart visar att fastigheten har det upp- givna värdet. Risken att gå miste om investeringsvinst får därför bedömas såsom betydande. Verkan därav torde bli att enskildas intresse för bygg- nadsverksamhet avtar, att intresset för att investera på ett skickligt och ekonomiskt givande sätt motverkas och att de enskilda företagarna genom lagstiftningen frestas att för sin existens” skull fuska med verifikationerna för sina kostnader. Det är enligt lagen icke avsett och torde ej heller vara lämpligt att expropriationsdomstolen i de här avsedda fallen kalkylerar med ett »normalt» tillägg till investeringskostnaderna såsom investerings- vinst eftersom därmed utan åtskillnad såväl skicklig som mindre skicklig investering skulle premieras.

Den lämnade framställningen utgår från en enskild företagare, vilken uppför en fastighet för att antingen behålla den och hyra ut den eller för att försälja den. Tidigare var det senare alternativet det vanliga. Bygg— mästare uppförde fastigheter och sålde dem, varefter det frigjorda kapi— talet användes till att uppföra en ny fastighet. Numera är båda fallen säll- synta. Detta är dock en följd av nu gällande regler för fastighetsfinansie— ring och hyreskontroll och visar ej att inte utvecklingen i framtiden kan bli en annan. Man måste räkna med att de flesta människor även framdeles föredrar att hyra en lägenhet framför att äga den.

Numera säljer en enskild byggmästare vanligen en nyuppförd fastighet på så sätt, att han bildar en bostadsrättsförening och överlåter lägenheterna i denna. Bostadsrättsföreningen kan dock ej betala fastigheten över hypo- teksgränsen. Byggmästaren har anledning frukta att denna ej sättes så högt att han får täckning för sina risker. Då föreningen ej kan övertaga fastigheten förrän hypoteksgränsen är bestämd, riskerar byggmästaren att få behålla denna längre än som avsetts. Detta kan ställa sig särskilt oläg—

ligt för honom då inteckningslån ej kan tagas förrän expropriationsdom- stolen bestämt hypoteksgränsen och därmed det hypoteksfria värdet. Även om bostadsrättsföreningen själv eller genom en centralorganisation låter uppföra fastigheten, kan det faktum att tomten är belagd med ett ingångs- värde eller hypotek utgöra ett osäkerhetsmoment.

För närvarande är det aktuellt att företa en omfattande sanering av fas- tighetsbeståndet. Denna kommer att kräva stora kapitalinsatser från fas- tighetsägarnas sida. Även om det allmänna lämnar subventioner, blir det ofta diskutabelt huruvida de om- och nybyggnader som här blir nödvändiga kommer att löna sig. Inte ens den som anser att nybyggnadsverksamhet främst bör ske genom allmän försorg, kan begära att det allmänna skall ha resurser att ensamt sanera det äldre fastighetsbeståndet. Att risken för värdestegringshypotek kommer att minska de enskilda fastighetsägarnas intresse av att medverka i saneringsarbetet förefaller dock uppenbart. Vad tidigare sagts om att de själva får bära investeringsförluster men riskerar att få avstå från investeringsvinster samt att tids— och därmed ränteför- lustcr kan uppstå i samband med finansieringen är även här tillämpligt.

Här bör även tilläggas, att lagstiftningen om värdestegringshypotek ut- formats pä ett sådant sätt att den kan sägas uppmuntra fastighetsägarna till bristande underhåll av sina fastigheter. Härmed åsyftas inte det faktum att hypoteksränta och jämkningsavgift minskar det belopp som står till fas- tighetsägarens förfogande för underhåll. Däremot avses den omständigheten att rätten att vid värdeminskning få hypoteket nedsatt enligt 15 & lagförsla- get ger fastighetsägaren möjlighet att komma ifrån värdestegringshypoteket och därmed såväl hypoteksränta som jämkningsavgift, för den händelse han underhåller sina byggnader så illa att fastighetens totalvärde sjunker under hypoteksgränsen. Värdeminskningen kommer ju då inte att belasta fastighetsägaren utan kan tvärtom medföra en betydande vinst för honom. Redan när fastigheten åsatts ingångsvärde uppkommer frestelsen för fastig- hetsägaren att försumma underhållet eftersom försummelsen minskar ris- ken för att ett värdestegringshypotek blir pålagt hans fastighet. Man kan i fråga om fastigheter som pålagts värdestegringshypotek tänka sig att fastighetsägaren i vissa fall på grund av hypotekets konstruktion skulle frestas att riva en byggnad för att på så sätt sänka fastighetens värde och komma ifrån hypoteket.

Den här påtalade, allvarliga nackdelen hos värdestegringshypoteket sam- manhänger med att det värde som är avgörande enligt lagen om värde— stegringshypotek är nettovärdet på fastigheten, inbegripet därpå befintliga byggnader, icke enbart värdet på tomtmarken. Nackdelen i fråga blir mera framträdande därigenom att jämkningsavgiften, som i olika hänseenden är av synnerligen tvivelaktig konstruktion, inte såsom den möjligen borde göra med hänsyn till grunden för den skall utgå såsom en straffavgift i hän—

delse av försummat byggnadsunderhåll utan förbundits med värdesteg- ringshypoteket på sådant sätt att den skall gäldas endast i den mån hypo- tek gäller i fastigheten. Därigenom kan den som avsiktligt försummar underhåll bli kvitt en utgående jämkningsavgift och således premieras i stället för bestraffas. Beträffande jämkningsavgiften hänvisas i övrigt till framställningen i det följande under F., kommentaren till lagförslaget om värdestegringshypotek 13 5.

I de fall då byggnaderna underhålles normalt och då fastigheten i sin helhet på grund av ökat tomtvårde undergår en värdestegring blir denna efterhand indragen genom värdestegringshypotek. Förutom att detta med— för en i lagstiftningen avsedd belastning på fastighetens ekonomi i form av betalning av hypoteksränta och jämkningsavgift torde därav komma att följa kreditsvårigheter. En betydande del av fastighetskrediten lämnas f. n. i form av amorteringsfria, stående lån. Denna Iåneform torde, såsom upp- gives i Förslag I kap. IX 8. (s. 341), delvis vara grundad på en bedömning att fastigheternas tomtvärden normalt ökar och att därmed en garanti ska- pas mot fastighetsvärdets nedgång till följd av byggnadernas förslitning. Blir denna värdestegring indragen genom värdestegringshypotek för fas— tighetsägare, som underhåller sina fastigheter på ett ur vanliga synpunkter tillfredsställande sätt, rubbas en viktig förutsättning för kreditgivningen i form av stående lån. Detta kan komma att leda till att denna Iåneform helt eller delvis avvecklas, så att fastighetsägarna nödgas erlägga amorteringar på lån med säkerhet inom värdeskikt som hittills medgivit amorterings- frihet. Enligt Förslag I (s. 343) skulle det icke innebära en nackdel, om inteckningslån av detta slag förbands med amorteringsskyldighet. Tvärtom skulle en sådan utveckling ligga »helt i linje med det redan nu existerande önskemålet om ett ökat amorteringssparande». Denna synpunkt kunde må— hända ha berättigande 0111 det fanns ekonomiska förutsättningar för ett sådant sparande. Men förutsättningarna för amortering av bottenlån skulle redan med nuvarande förhållanden — bl. a. inverkar avskrivningsvillkoren vid fastighetsbeskattning —— ofta vara dåliga. Sedan värdestegringshypotek införts och fastighetsägarna påförts ytterligare pålagor i form av hypoteks— ränta och jämkningsavgift kan det påräknas att förutsättningarna i regel blir obefintliga. Man kommer i det läget att just av den anledningen att fastigheterna blivit sämre såsom kreditobjekt, så måste kreditinstituten kräva amorteringar på lån som av tradition fått vara stående. Av samma anledning kan fastighetsägarna beräknas ofta få oöverstigliga svårigheter att betala amorteringarna. Situationen torde därigenom efter någon tid bli tydligt ohållbar. — Förslag I innebär i denna del att man framtvingar ett »amorteringssparande» genom att underminera den ekonomiska grund på vilken detta sparande skulle bygga.

De besvär som värdestegringshypoteket enligt vad här ovan anförts måste antagas medföra för enskilda fastighetsägare och byggnadsföretagare inom

tätorterna eller i deras närhet är enligt vår mening så stora, att man har an ledning räkna med att det enskilda kapitalet i stor utsträckning kommer att dragas bort från den fasta egendomen i tätorterna. Detta skulle i så fall betyda å ena sidan att det allmänna, genom vederbörande kommuner, fick väsentligt vidga sin insats av kapital i fastigheter och å andra sidan, att enskilt kapital, som hittills placerats i fastigheter, skulle söka sig till andra placeringsobjekt. Det finns inte anledning att gå in på något försök till närmare analys av den situation som därigenom skulle uppkomma. Enligt vår mening skulle dock följderna av en sådan ändring i det ekonomiska livet bli mycket olyckliga. Det finns anledning framhålla att de två utred— ningsledamöter, som står bakom Förslag I, icke synes önska att deras för- slag skall framkalla en dylik utveckling. De förutsätter sålunda att det »för kommunernas handlingskraft kommer att finnas en viss naturlig begräns- ning, som kommer att lämna utrymme även för den enskilda företagsam— heten». Denna bedömning synes oss riktig såtillvida att kommunernas handlingskraft måste antagas i viss mån begränsad på grund av knapphet på kapital och andra resurser. Det utrymme som därigenom kommer att bli över för enskild företagsamhet torde denna emellertid icke bli villig använda sig av. Därav kan befaras följa avbräck för byggnadsverksam- heten.

3. Verkningar på hyresmarknaden Enligt den i Förslag I kap. XII intagna sammanfattande allmänna motive- ringen är en av fördelarna med den i förslaget upptagna reformen att den är ägnad att bryta tendenserna till monopolprisbildning på hyresmarkna- den och att den därigenom, när denna marknad blir fri, i många fall kan åstadkomma billigare hyror än som eljest hade utgått (s. 385). Vi har i Förslag I ej kunnat återfinna någon motivering eller eljest något som ger skäl för en sådan uppfattning. Uttalandet ger vidare anledning till reflexio— nen att hyresmarknaden icke synes hotad av några monopol, i varje fall icke av några enskilda sådana. Kommunerna lär även i framtiden bli stora företagare på detta område. Om våra bedömanden håller streck kommer den sektor av hyresmarknaden som kommunerna behärskar att vidgas, efter- som kommunerna i motsats till privata fastighetsägare icke kommer att be- sväras av värdestegringshypoteket. När det gäller att bedöma värdestegringshypotekets inflytande på hyres- nivån, kan man antingen utgå från en reglerad hyresmarknad, sådan som den nuvarande, eller från en fri sådan. Den förra är av ringa intresse. Det blir så svårt att fastställa en fastighets värdestegring så länge dess hyres- avkastning är reglerad, att förutsättningen för varje mera allmän tillämp- ning av värdestegringshypoteket måste vara att hyresregleringen avskaffas. Införes likväl dessförinnan värdestegringshypotek, blir dessas effekt på hyresnivån beroende av det sätt, varpå hyresregleringslagen tillämpas.

Ytterlighetsfall är att hypoteksräntorna medges få leda till en motsvarande hyresökning samt att de överhuvudtaget ej tillåtes påverka hyresnivån, men även mellanformer är tänkbara. Då valet mellan dessa möjligheter kommer att bestämmas av politiska värderingar, finns det här ej anledning att närmare diskutera detsamma.

Däremot kan värdestegringshypotekets betydelse för prisbildningen på en fri hyresmarknad bli föremål för en ekonomisk analys. Av vad som tidigare anförts i detta avsnitt, framgår att värdestegringshypoteket kommer att fördyra fastighetsägandet. Redan detta är ägnat att leda till en hyreshöj- ning oavsett om det minskar byggnadsverksamheten. Visserligen bestäm- mes hyrorna på en fri marknad i stort sett av tillgång och efterfrågan på lägenheter. Men hyresmarknaden är trögrörlig, beroende på att hyresgäster av hänsyn till flyttningskostnader och av andra skäl i allmänhet torde före- draga att, inom vissa gränser, underkasta sig en hyreshöjning framför att byta bostad. Ganska stora variationer är därför möjliga kring det pris, som i och för sig skulle ge jämvikt mellan utbud och efterfrågan på hyresmark- naden. Därest lagstiftningen om värdestegringshypotek genomföres, torde fastighetsägarna ha anledning taga ut mesta möjliga hyror i tiden innan åtgärd för hypoteksbeläggning vidtagits i förhoppning att, när sådan åtgärd blir aktuell, detta skall medföra så högt ingångsvärde som möjligt. Sedan ingångsvärde åsatts, kan vissa fastighetsägare tänkas vilja hålla hyrorna i sin fastighet nere för att därigenom undgå högt utgångsvärde och därmed också slippa undan värdestegringshypotek. Emellertid skall utgångsvärde- ringen ske efter marknadsmässiga hyror och icke efter de hyror som fak- tiskt utgår. En hyressättning som ligger under den marknadsmässiga bör därför ej få till resultat att fastigheten undgår förhöjt utgångsvärde och naden. Därest lagstiftningen om värdestegringshypotek genomföres, torde hänsynen till utgångsvärderingen ej längre bli något återhållande moment i hyressättningen. Och sedan värdestegringshypotek pålagts torde fastig- hetsägarna drivas att höja hyrorna för att kompensera sig för hypoteks- ränta och jämkningsavgift. Hyreshöjningen torde visserligen i sinom tid föranleda förhöjt hypotek. Men till dess förhöjningen skett, kan fastighets— ägaren inkassera den höjda hyran. Sedan värdestegringshypoteket höjts, drives fastighetsägarna till ytterligare hyreshöjning o. s. v.

Vi har tidigare visat, att värdestegringshypoteket kan antagas minska den enskilda byggnadsverksamheten genom att göra denna mindre lönande, försvåra erhållandet av kredit samt göra fastigheter mindre eftersökta som kapitalplaceringsobjekt. Självfallet är att detta på en fri marknad kommer att förstärka tendensen till hyreshöjning.

Det ovanstående har avsett hyresfastigheter, som innehas av enskilda. Vid bostadsrättsföreningsfastigheter är läget såtillvida enklare som varje belastning av dessa innebär en motsvarande »hyreshöjning». Detsamma gäller om enfamiljsfastigheter. Ju större spridning dessa bostadsformer

erhåller, desto mera kan ett värdestegringshypotek angripas ur »bostads— social» synpunkt.

Det kan vara anledning att i detta sammanhang framhålla, att åtskilligt kommer att bero på om kommunerna fattar som sin uppgift att begagna sin rådighet över värdestegringshypoteket till att främja det sociala ändamålet att hålla markvärden och kostnader för fastighetsägande och därmed hy- rorna nere eller att främja det fiskaliska intresset att inkassera stora hypo- teksräntor samt jämkningsavgifter och därmed driva samma kostnader och tillika hyrorna i höjden.

E. Värdestegringshypoteket ur rättssäkerhetssynpunkt

De kritiska synpunkter av skilda slag som anförts i det föregående inne- bär i flera hänseenden en skarp kritik av det 1 Förslag I förordade värde- stegringshypoteket även ur rättssäkerhetssynpunkt. Om nämligen, såsom vi gjort gällande den värdestegring av olika kategorier, som enligt Förslag I skall indragas såsom oförtjänt, med undantag endast för värdestegring av en kategori, i själva verket tillkommer fastighetsägaren med rätta, så har ju grunden för indragningen bortfallit. Och om indragningen sker i former, som är ägnade att tillfoga de enskilda fastighetsägarna stora skador och förluster av olika slag utöver det med indragningen avsedda avståendet från viss värdestegring, så måste detta av de berörda personerna komma att upp- fattas såsom ett angrepp på deras rättssäkerhet.

Men även om man i dessa hänseenden skulle se saken med samma ögon som de två utredningsmän, vilka framlagt Förslag I, och alltså anse indrag- ningen befogad, blir förslaget tvivelaktigt ur rättssäkerhetssynpunkt, om den värdestegring som skall indragas ej kan värderas på ett tillförlitligt sätt. Det mål man med Förslag I vill förverkliga, är att totalt indraga den värdestegring som anses oförtjänt i de fastigheter, vilka belägges med värdestegringshypotek. För att detta mål skall kunna nås, måste man finna en metod som gör det möjligt att, i princip exakt, värdera vad som från början skall tillkomma fastighetsägaren såsom hans välfångna del av fastig- hetens värde, vad av därefter uppkommen värdestegring som skall anses vara förtjänt och därför likaledes tillkomma fastighetsägaren samt slutligen vad av värdestegringen som är oförtjänt och därför skall indragas till det allmänna. Slår värderingen fel till det allmännas förmån, kommer värden, vartill fastighetsägaren skall ha rätten, att indragas till det allmänna. Detta kan icke godtagas ur rättssäkerhetssynpunkt. Slår värderingen fel till det allmännas nackdel betyder detta, sett ur praktiska synpunkter, minskat ekonomiskt utbyte av värdestegringshypoteket. Detta får dock anses vara jämförelsevis mindre väsentligt. Men så starkt som de principiella syn- punkterna drives i Förslag I förtjänar det också nämnas, att det ur dessa synpunkter skulle betyda, att den privata jordäganderätten endast delvis

befriades från den »moraliska belastning» som enligt Förslag I följer av att jordägarna själva inkasserar såsom oförtjänt betraktad värdestegring på sina fastigheter.

I Förslag I anvisas såsom en lösning på det centrala problem, som värde- ringen utgör, att värderingen skall verkställas genom domstol enligt reg- lerna för expropriationsvärdering (kap. VIII 3. s. 254). I övrigt innehåller Förslag I inga anvisningar om hur värderingen skall gå till. Det avsnitt — kap. VIII 4. -— som rubricerats »Värderingen», innehåller en motivering för förslagets ståndpunkt, att värdestegringsindragningen skall omfatta både marken och därpå uppförda byggnader och andra tillbehör, alltså inte endast marken. Denna motivering bygger främst på svårigheterna att vär- dera mark och byggnader var för sig. Därjämte påvisas behovet av ett kor- rektiv mot att byggnader successivt försämras på grund av mekanisk slit— ning och därmed drar ned fastighetsvärdet. Såsom korrektiv anvisas den jämkningsavgift, som finnes upptagen i 13 & lagförslaget och för vilken i Förslag l närmare redogöres i specialmotiveringen (kap. XIII s. 419—423). Till jämkningsavgiften ämnar vi återkomma under F. i vår framställning, där vi avser att gå in på viss detaljkritik av lagförslaget i Förslag I.

Den centrala regeln för expropriationsvärdering finnes upptagen i 7 & expropriationslagen.» Där heter det att för fastighet, som exproprieras, skall erläggas löseskilling motsvarande fastighetens värde med hänsyn särskilt till ortens pris och fastighetens avkastning. Förslag I utgår synbarligen från att denna regel skall kunna tillämpas vid de värderingar, som föranledes av lagen om värdestegringshypotek. Härvid synes de två förslagsställarna emellertid icke ha tagit med i beräkningen att fastigheter som åsatts in— gångsvärde eller pålagts värdestegringshypotek inte annat än i sällsynta undantagsfall kommer att kunna säljas för högre pris än det som motsvaras av det hypoteksfria värdet och som alltså markeras av ingångsvärdet eller hypoteksgränsen. Sker en sådan försäljning kommer ju nämligen köparen att få betala överpriset dels till säljaren såsom köpeskilling, dels till det allmänna i form av värdestegringshypotek. Den del av fastigheternas »värde», som ligger över vad som är hypoteksfritt, kommer alltså icke att ge utslag på fastighetsmarknaden. Man kan icke tala om något ortens pris för sådana fastigheter. Om alla fastigheter inom ett område belagts med ingångsvärde eller hypotek synes det överhuvudtaget icke vara möjligt att få fram något »ortens pris» för detta bestånd av fastigheter, i varje fall inte i fall då värdet ligger över det hypoteksfria värdet. Skulle vissa fastigheter ha gått fria från åtgärd enligt lagen om värdestegringshypotek kan mark- nadsvärdet för dem stiga oberoende av ingångsvärde och hypoteksgräns på de därmed belagda fastigheterna. Genom jämförelse med de »fria» fastig- heterna skulle man då kunna få fram ett »ortens pris» även för de fastig— heter, som icke är »fria». Detta pris skulle emellertid vara marknadsvärde i nu gällande betydelse endast så länge kommunen inte begagnade sig av

sin möjlighet att expropriera med ingångsvärde eller hypotek belagda fas— tigheter till pris motsvarande deras hypoteksfria värde. När denna möjlighet tages i anspråk pressas i viss mån priserna även på de »fria» fastigheterna, såsom framgår av vad som anförts härovan under D 1.

Teoretiskt sett kan det alltså tänkas uppkomma tre olika sorters mark- nader av intresse i detta sammanhang. För det första sådana där alla fas- tigheter inom ett område är belagda med värdestegringshypotek eller in- gångsvärde. För det andra sådana där vissa fastigheter förblivit »fria», andra inte och där det ej kommer i fråga att använda möjligheten till expropria- tion efter ingångsvärde eller hypoteksgräns. Och för det tredje marknader med »fria» och »ofria» fastigheter, där kommunen använder sig av expro- priationsmöjligheten gentemot de >>ofria>> fastigheterna. Av dessa tre mark- nader torde nummer 2 sakna praktisk betydelse. Att den medtagits här, beror på att den inte saknar betydelse för de överväganden som här skall göras.

I Förslag I har man lämnat alla de frågor obesvarade, som uppstår när det gäller att tillämpa expropriationslagens värderingsregler i de angivna fallen. Vad skall anses vara ortens pris i fråga om marknader av det först beskrivna slaget? Det kan uppenbarligen inte bli de värden, vilka en gång satts som ingångsvärden eller hypoteksgräns, ty då skulle värdestegring icke kunna inträda, eftersom hela fastighetsbeståndet inom området förut— sättes vara »ofritt». Skall det möjligen vara det pris som fastigheter av ifrågavarande slag kan antagas ha uppnått, om priserna på vissa av fastig- heterna inom området skulle ha fått utveckla sig som om den med den nya lagstiftningen kombinerade expropriationsmöjligheten ej existerat, d. v. s. på sätt vi nyss antagit i fråga om det andra slaget av marknader? Eller skall det vara ett antaget ortspris. på vilket indragningslagstiftningens pris- dämpande verkan fått spela in (1. v. 5. ett sådant pris som kan antagas ha uppkommit på det tredje slaget av marknader? Eller skall det möjligen vara ett på grundval av en faktisk eller antagen avkastning på fri hand konstruerat pris?

I fråga om den andra beskrivna typen av marknader skulle man väl kunna utgå från att såsom ortens pris skulle anses vad som faktiskt kom- mer att betalas för de »fria» fastigheterna. Emellertid torde som nämnts marknader av denna typ knappast uppkomma.

I fråga om den tredje typen av marknader ligger det nära till hands att antaga att de priser som där faktiskt kommer att betalas för »fria» fastig- heter också betraktas såsom ortens pris. Men anlägges detta betraktelsesätt har man godtagit en prisbildning, som påverkats av den nya lagstiftningen. Och om det skall vara någon verklig innebörd i det rättssäkerhetskrav, som ställes i Förslag I, och som man vill tillgodose genom en i möjligaste mån exakt värdering så borde värderingen avse priser som uppkommit i en marknad, där de ekonomiska krafterna fått det spelrum de har i dagens

läge, inte de priser, som uppkommer i en marknad där den nya lagstift- ningen påverkat kraftspelet och därmed priserna. — Efter vårt bedömande kan således »ortens pris» i regel inte vidare användas såsom värderings- grund, om indragningslagstiftningen införes.

Måhända har man vid avfattandet av Förslag I insett att »ortens pris» (1. v. s. marknadsvärdet inte längre blir användbart vid värderingarna och utgått från att det kommer att bli möjligt att göra exakta värderingar, grundade på respektive fastigheters avkastning. Om så är, har man emel- lertid bortsett från att prisbildningen på fastighetsmarknaden, sådan den för närvarande är beskaffad, inte står i ett så fast och omedelbart förhål- lande till avkastningen på respektive fastigheter att sambandet kan in- fångas i nägon allmänt gällande formel. En ökad avkastning behöver icke medföra ett mot ökningen svarande högre värde på en fastighet, om näm- ligen avkastningsökningen varit väntad och slagit igenom i fastighetens pris såsom ett förväntningsvärde redan innan den börjat utgå. Omvänt behöver en avkastningsminskning inte med nödvändighet medföra sänkt pris på en fastighet, t. ex. om avkastningsminskningen sammanfaller med en sänkning av räntan. Det här sagda må räcka för att belysa oregelbun— denheten i växelspelet mellan pris och avkastning. Detta växelspel kan påverkas av en mängd just för tillfället aktuella faktorer av olika slag. Binder man priset, helt eller delvis — och det är vad som skulle ske genom den i Förslag I förordade lagstiftningen — så upphör eller snedvrides detta växelspel. Det finnes sedan ingen möjlighet att med godtagbar grad av säkerhet konstruera fram hur priset skulle ha tett sig om det inte hade hämmats genom lagstiftningen i fråga. Reglerna för expropriationsvärde- ring är inte avsedda för sådana värderingar och torde ej kunna användas för ändamålet.

Ett exempel må ges på de vådor som kan uppkomma genom att värde- ringsproblemet i Förslag I ej fått en tillfredsställande lösning. Det finns skäl antaga, att förväntningarna att hyresregleringen skall upphöra redan i viss mån slagit igenom i form av ökade priser på vissa stadsfastigheter och det torde ej vara orealistiskt att räkna med ytterligare stegring. Antag att lagen om värdestegringshypotek införes och att omedelbart därefter ingångs- värde åsättes ett antal hyresfastigheter. Detta ingångsvärde kommer tyd- ligen att ligga högt i förhållande till den aktuella hyresavkastningen. Antag sedan att hyresregleringen upphäves och att hyresavkastningen i vissa fastigheter i samband därmed ökas. I den mån hyresavkastningen inte ökar mer än väntat borde den inte föranleda högre pris på fastigheterna i fråga. Men hur skall man kunna veta i vad mån avkastningsökningen ligger inom eller utom förväntningarna i fråga om en fastighet som åsatts ingångs- värde? Fastigheten torde ej kunna försäljas till pris överstigande ingångs- värdet. Den saknar alltså ett marknadsvärde i hittillsvarande mening. Ingen möjlighet finns att på ett objektivt godtagbart sätt visa vilken inverkan på

marknadspriset avkastningsökningen skulle fått. Det kan påräknas att det allmänna gör gällande att avkastningsökningen helt eller till stor del bör slå igenom i fastighetsvärdet såsom en oförtjänt värdestegring och vid expropriationsdomstol kräver indragning därav genom en så hög uppskatt- ning av fastighetens värde, att avkastningsökningen helt eller till stor del går till det allmänna i form av ränta på värdestegringshypotek. Fastighets— ägaren torde komma att värja sig genom att göra gällande att föga eller ingen ökning inträtt i fastighetens värde. Expropriationsdomstolen kom— mer enligt vår mening oftast ej att ha möjlighet att med de nu gällande reglerna skilja mellan de tvistande parterna. I Förslag I anvisas ingen metod som kan användas för att nå en rättvis lösning. Det kan ifråga— sättas om expropriationsdomstolarna kommer att anse det möjligt att över- huvudtaget göra den erforderliga värderingen. Den utvecklingen kan rent— av tänkas, att anvisningar om hur värderingen skall tillgå utfärdas av Kungl. Maj:t i statsrådet i form av tillämpningsföreskrifter, när det blir aktuellt med sådana anvisningar. Om så sker blir det emellertid oegent- ligt att tala om rättssäkerhet. Kungl. Maj:t i statsrådet skulle genom an- visningar om hur fastighetsvärderingen skall tillgå på ett avgörande sätt kunna påverka det framtida utbytet av värdestegringshypoteket. Detta är olämpligt redan därför att det skulle innebära att inte den av Kungl. Maj:t och riksdagen utfärdade lagen utan de av Kungl. Maj:t ensam utfärdade anvisningarna skulle bestämma om och i vad mån lagstiftningen om värde— stegringshypotek skulle få den avsedda konfiskatoriska effekten. Denna [ordning skulle stå i dålig överensstämmelse med principen att riksdagen skall besluta om skatter och andra pålagor. Vidare måste det strida mot elementära rättsprinciper att domstolarna i rättegångar mellan det all— männa å ena sidan, samt enskilda parter å den andra, där de enskilda parternas rätt är beroende av domstolarnas värdering, skulle vara skyldiga tillämpa av Kungl. Maj:t i statsrådet utfärdade värderingsregler, vilka konstruerats på fri hand. Det har i tidigare sammanhang varit på tal att genom en särskild central instans utfärda värderingsregler till ledning för domstolarna. Denna ordning väckte emellertid skarpa gensagor bl. a. ur rättssäkerhetssynpunkter och den blev icke genomförd. Någon anledning att ändra ståndpunkt i denna del finnes icke.

Redan tidigare har vi anfört såsom vår mening, att bristen på tillför— litlig värderingsmetod kommer att göra det svårt eller omöjligt för en fas— tighetsägare att jämlikt 8 5 första stycket lagförslaget ådagalägga att en av honom företagen investering medfört värdeökning utöver investeringskost- naderna. I vad mån en fastighetsägare kommer att kunna visa att viss »värdestegring» belöper på inträffad försämring i penningvärdet är omöj- ligt att säga. I Förslag I anvisas nämligen intet index, varmed sådan för- sämring kan mätas.

Efter vår mening har således i Förslag I ej anvisats någon metod varmed

de i lagen om värdestegringshypotek förutsatta värderingarna skulle kunna utföras på godtagbart sätt. Därmed skulle lagstiftningen ej kunna fylla elementära krav på rättssäkerhet. Den synes i stället komma att möjlig— göra långtgående godtycke från det allmännas sida. Redan på denna grund bör förslaget till lagstiftning enligt vår mening avvisas.

F. Viss detaljkritik

Några detaljfrågor torde här få beröras i form av kommentar till veder- börande paragrafer i det i Förslag I framlagda förslaget till lag om värde— stegringshypotek.

1 5.

De skäl som i Förslag I kap. IX 6. (s. 323—330) anföres för att lagstift- ningen skall bli tillämplig på industrifastighet må ha visst teoretiskt fog för sig med hänsyn till lagstiftningens principiella bakgrund. Men det finns anledning påpeka att olägenheterna av att hypoteksbelägga industrifastig- heter torde bli betydligt större än vad kommentarerna i Förslag I ger anledning förmoda.

4 5.

I specialmotiveringen till denna & anföres att såsom fastighet i allmän ägo skall förstås bl. a. sådan fastighet som tillhör statligt eller kommunalt bolag (Förslag I kap. XIII s. 396). För det första kan det inte anses givet att be— greppet med gängse tolkning skulle ha denna vidsträckta innebörd. För det andra är det diskutabelt hur stor del av aktierna i ett bolag, som skall ligga hos det allmänna för att bolaget skall betraktas såsom statligt eller kommu- nalt. För det tredje synes det sakligt felaktigt att sätta statliga och kommu- nala bolag, som driver förvärvsverksamhet, i bättre ställning än de enskilda bolag, varmed de konkurrerar.

6 &. Såsom närmare utvecklats under E. ger lagförslaget ej besked om till— vägagångssättet vid de värderingar som däri förutsättes.

8 5.

I Förslag I borde ha närmare övervägts i vad mån värdestegring på en eller flera fastigheter i samma ägares hand skäligen borde få räknas bort genom kvittning mot värdeminskning i annan fastighet.

Såsom tidigare framhållits är det inte möjligt att på ett tillfredsställande sätt bestämma »värdestegring» på grund av penningvärdeförsämring, så länge intet index för penningvärdeförsämringen angivits.

I Förslag I kap. VIII 2. F) (s. 243) och kap. X (s. 361) förutsättes att värdestegring vid hyresregleringens upphörande till stor del skall indragas. Då denna värdestegring —— i den mån den ej slagit igenom i förtid såsom

förväntningsvärden — torde bli en kompensation för eftersläpning i fastig- hetspriserna på grund av regleringen, synes förutsättningen tvivelaktig.

13 å.

Paragrafens första stycke förutsätter rörlig ränta på värdestegrings— hypotek. Detta synes icke rimligt. Antag att räntan först är 4 procent. En avkastningsökning av 4000 kronor i en Viss fastighet kapitaliseras efter denna procentsats till 100 000 kronor och indrages helt genom att hypotek till sistnämnda belopp påföres. Beslutar riksdagen höjning av räntan till 5 procent, blir hypoteksräntan 5 000 kronor vilket är 1 000 kronor mer än den redan i sin helhet indragna avkastningsökningen.

Jämkningsavgiften förefaller mycket tvivelaktig till sin konstruktion. Den synes vara ett resultat av att man i Förslag I visserligen i princip gått ifrån den teoretiskt mest näraliggande linjen att endast indraga värdesteg- ring på mark och föreslagit indragning av värdestegring på mark med byggnader, men att man velat kompensera det allmänna för det fall att därav skulle uppkomma minskad möjlighet till indragning. Tanken synes vara, ehuru den inte är fullt klar och inte helt utförd, att fastighetsägaren skall tvingas genom jämkningsavgiften kompensera det allmänna för att den värdeminskning, som normalt träffar byggnad, inverkar på fastighetens totalvärde och minskar det allmännas möjligheter att indraga värdestegring som marken tagit åt sig. Kompensationen uttages i form av jämknings— avgiften, vilken alltså till sin rättsliga natur är en form av amortering. Detta tar sig uttryck å ena sidan däri, att avgiften ej får avdragas såsom utgift vid fastighetsägarens inkomsttaxering, och å andra sidan däri, att den skall avgå från värdestegringshypotekets belopp vid omprövning därav (Förslag I kap. XIII s. 420).

För att belysa avgiftens konstruktion och verkningar torde några exem- pel få nämnas med utgångspunkt från att en fastighet påförts ett ingångs- värde av 1000 000 kronor, därav 100000 kronor för tomtmarken och 900 000 kronor för byggnaden. Efter 5 år påföres utgångsvärde. Därvid befinnes att marken stigit till 155 000 kronor medan byggnaden undergått en normal förslitning av en procent per år eller med 45 000 kronor. Utgångs- värdet blir 1 010 000 kronor och ett hypotek av 10 000 kronor kan påföras. Den årliga räntan därpå blir efter 4 procent 400 kronor. Därjämte kan påföras en årlig jämkningsavgift, ej överstigande en procent av vad bygg- nadens uppförande kostat, d. v. 5. högst 9000 kronor. Denna jämknings— avgift skall normalt utgå under följande tidsperiod av 10 år. Vid periodens slut har sålunda utgått högst 90 000 kronor i jämkningsavgift. — Om man i stället gör antagandet att vid tiden för utgångsvärdets fastställande den ifrågavarande fastighetens tomtvårde stigit till 140 000 kronor medan bygg- nadsvärdet sjunkit med tidigare antagna 45 000 kronor, så blir utgångs— värdet lägre än ingångsvärdet och hypotek kan ej påföras. Resultatet blir

att fastighetsägaren undgår både hypoteksränta och jämkningsavgift- Medan en värdestegring på tomten av 55 000 kronor leder till dels hypotek av 10 000 kronor med räntebetalningar om tillhopa 4 000 kronor, dels jämk— ningsavgifter å maximalt 90 000 kronor, leder en värdestegring år 40 000 kronor under i övrigt lika förhållanden överhuvudtaget ej till någon be- lastning. Det ojämna sätt varpå jämkningsavgiften träffar, framgår må- hända ännu tydligare, om man antar att värdeminskningen på byggnaden under ett skede då reparationer bort vidtagas påskyndats genom avsiktligt försummat underhåll. Därmed kan utgångsvärdet tänkas bli nedbringat under hypoteksgränsen med resultat att hypoteket vid omprövning enligt 15 5 lagförslaget bortfaller och att jämkningsavgiften ej vidare skall utgå.

Det skulle antagligen gå att utforma jämkningsavgiften så att den leder till mindre egendomliga konsekvenser, men en fullt riktig kompensation för att hypoteket minskar kan den ej ge. I vissa fall synes den ta för myc- ket, i andra fall för litet.

Jämkningsavgiften är för övrigt tvivelaktig även ur rent tekniska syn— punkter. Den har en oklar plats i prioritetsordningen. Den är ej intecknad till något bestämt belopp utan förefaller att trängas med värdestegrings— hypoteket på det område som reserverats för dess skull.

Det kan sägas vara en naturlig sak att jämkningsavgiften blir tvivelaktig till sin konstruktion eftersom den synes vara en icke bärande kompromiss mellan idén att indraga värdestegring från fast egendom med byggnader och idén att indraga endast på marken belöpande värdestegring. Kompro- missens ändamål synes vara att bevara åt det allmänna fördelarna av att tillämpa den förstnämnda idén men bespara det allmänna nackdelarna av denna idés tillämpning. Kompromissens genomförande borde förutsätta bestämmande av markvärde för sig och byggnadsvärde för sig. Just svårig— heten att göra detta har tidigare i Förslag I åberopats såsom skäl för att tillämpa indragning på fast egendom med byggnader (Förslag I kap. VIII 4. s. 255—261).

Enligt 13 & tredje stycket skall fastighetsägare åtnjuta befrielse från hypoteksränta och jämkningsavgift till dess avkastningsökning inträder. Detta är berättigat med hänsyn till principerna och tekniken i lagförslaget om värdestegringshypotek. Samtidigt belyser det förslagets allmänna egen— skap att dämpa företagsamhet, eftersom effekten av befrielsen måste bli att intresset hos fastighetsägaren minskar för att sätta i gång det byggande eller den ombyggnad som är förutsättning för avkastningsökningen. En i förstone hämmande effekt har också bestämmelsen att befrielsen skall upp— höra, då fastigheten överlåtes. Att en köpare omedelbart belastas med hypoteksränta innebär ett avhållande moment för en spekulant att göra inköpet. Har han å andra sidan köpt fastigheten, driver däremot räntan honom att låta utföra de för avkastningsökningen erforderliga arbetena

snarast möjligt. — Själva principen att överlåtelse skall föranleda att befrielse från ränta och jämkningsavgift skall upphöra synes tvivelaktig och otillräckligt motiverad.

15 och 16 åå.

Paragraferna reglerar möjligheterna till jämkning av pålagt värdesteg— ringshypotek. Jämkning kan av hypotekshavaren endast erhållas vid ut- gången av tioårsperioderna men av fastighetsägaren även vid andra tid— punkter. En fastighetsägare torde, med förslagets formulering, vara oför- hindrad att, t. ex. under förebärande av fortgående inflation, begära jämk— ning och omvärdering snart sagt varje år. _— När en fastighet bebygges eller befintlig byggnad ombygges, erfordras jämkning och omvärdering. Vid in— träffad inflation har fastighetsägarna ett intresse av att få hypoteksgränsen höjd, så att de bättre kan utnyttja sina fastigheter såsom kreditobjekt. Vid deflation däremot har fastighetsägarna intresse att utnyttja paragrafens möjlighet att få utgångsvärdet Sänkt så att hypoteket minskar eller försvin— ner. Eftersom den värdeminskning som inträder vid deflation endast är nominell, är det egentligen en inkonsekvens att behandla detta fall efter de i paragrafen meddelade reglerna. Det konsekventa hade varit att sänka såväl det hypoteksfria som det hypoteksbelagda värdet i fastigheten i samma pro— portioner. En sådan lösning skulle emellertid komma i strid mot lagförslagets princip att hypoteksgränsen aldrig får förflyttas nedåt. Pågående byggnads- verksamhet och inträffande förändringar i penningvärdet kan beräknas medföra begäran om omprövning i stor skala. Överhuvudtaget skulle antalet värderingar och omvärderingar enligt den föreslagna lagstiftningen säker— ligen bli större än vad motiveringen därtill ger anledning tro att förslags— ställarna räknat med. Därav följer belastning på domstolsväsendet och kost- nader för det allmänna.

20 &.

Föreskriften i denna paragraf, att 0111 vid exekutiv auktion ett överskott uppkommer, som hänför sig till fastighetens värde ovanför hypoteksgrän- sen, överskottet skall delas mellan stat och kommun kan få egendomliga konsekvenser. Antag att en tomt har ett värde av 50000 kronor, varav 10 000 kronor motsvaras av värdestegringshypotek. Tomten bebygges för 1 000 000 kronor, men fastigheten går till exekutiv auktion innan ägaren hunnit begära en höjning av hypoteksgränsen. Enligt 5 20 tillfaller i så fall byggnadens värde av 1 000 000 kronor såsom liggande över värdestegrings— hypoteket, staten och kommunen. En annan fastighet antages ha ett värde av 1 000 000 kronor, varav 100 000 kronor i toppen motsvaras av ett värde- stegringshypotek. Ökar en inflation fastighetsvärdet med 25 procent, erhål- ler stat och kommun vid en exekutiv auktion ett övervärde av 250000

kronor över hypoteket, försåvitt ej ägaren begär höjning av hypoteksgrän- sen. Har fastighetsägaren så många borgenärer med oprioriterade ford— ringar, att han ej kan räkna med att få någon del av nämnda övervärde, saknar han eget intresse av en höjning av hypoteksgränsen, eftersom vinsten därav blott kommer hans borgenärer till godo. Det är inte säkert att man på de i Förslag I anvisade vägarna kan komma till rätta med dessa kompli- kationer.

G. Sammanfattande omdöme

Under B.-F. har anförts en rad skäl som talar mot att den i Förslag I för- ordade lagstiftningen om värdestegringshypotek genomföres. Av dessa skäl är åtminstone två av sådan vikt, att de vart och ett för sig borde föranleda att förslaget på rent tekniska grunder underkännes. Vi syftar därvid dels på att det ej angivits någon tillförlitlig och rättvis metod att mäta den värde- stegring som skall indragas, dels på att domstolsväsendet måste antagas ej rå med den extra arbetsbelastning, som lagstiftningen skulle medföra, och att således de organisatoriska förutsättningarna för lagstiftningen saknas.

Skulle lagstiftningen genomföras trots dessa bristande förutsättningar och därav följande vådor för fastighetsägarnas rättssäkerhet samt fara för överbelastning av expropriationsdomstolarna, så kan det finansiella utbytet av lagstiftningen i och för sig väntas bli dåligt varjämte proportionen mellan avkastning och uppbördskostnader med säkerhet kan påräknas bli ytterligt ogynnsam. Därtill kommer att lagstiftningen måste antagas få stora sam- hällsekonomiska skadeverkningar. Det bör enligt vår mening vara alldeles uteslutet att statsmakterna för att eliminera de jämförelsevis ringa miss- förhållanden, som kan anses uppkomma genom att >>oförtjänt» värdesteg- ring i viss utsträckning tillfaller fastighetsägarna, skulle genomföra en lag- stiftning, vilken med nödvändighet måste skapa missförhållanden av många gånger större och svårare slag.

De i framställningen under III A angivna åtta punkter, vari i Förslag I sammanfattas de fördelar som enligt förslagsställarna skulle uppkomma vid lagstiftningens genomförande föranleder till följande kommentarer:

1) Det finns anledning antaga att lagstiftningen skulle medföra en sned- vridning av prisbildningen. Hurudan prisbildningen skulle bli, beror av i vilken utsträckning lagstiftningen skulle tillämpas på de särskilda områden, där tillämpning därav kan ifrågakomma. I den mån priserna hålles nere, kommer mindre värden att kunna indragas och det finansiella utbytet av lagstiftningen att minska.

2) Ingångsvärderingar och åsättande av hypoteksgräns i kombination med de vidgade expropriationsmöjligheterna i Förslag I kan tänkas i viss mån underlätta planering enligt byggnadslagen. Själva värdestegringshypo- teket kan icke få sådana verkningar.

3) Det kan i regel ej anses orättvist att fastighetsägare såsom kompen- sation för att de får lämna sina fastigheter får gottgöra sig en rimlig värde— stegring vid fastigheternas ianspråktagande för tätbebyggelse. Några skade- verkningar därav kan ej anses uppkomma. Den föreslagna lagstiftningen är ej ägnad att åstadkomma större jämlikhet eller rättvisa i förhållandet mellan olika fastighetsägare.

4) Lagstiftningen är ägnad att driva bort enskilda från fastighetsägande och därmed att monopolisera fastighetsägandet hos kommunerna. Den kan däremot ej sägas vara ägnad att åstadkomma billigare hyror, snarare tvärtom.

5) Beträffande lagstiftningens verkan vid genomförandet av stadsplane- tekniska saneringsföretag torde få hänvisas till vad som nyss yttrats vid 2).

6) Med nuvarande kreditrestriktioner torde det vara svårt att utnyttja hela fastighetsvärdet för inteckningskredit. Ett värdestegringshypotek lär göra det möjligt för fastighetsägaren att inteckna en relativt större del av värdet under hypoteksgränsen än den del av hela fastighetsvärdet som han kunnat inteckna om hypotek ej pålagts. Talet om att hypoteket skulle mot- verka överdriven skuldsättning och utgöra visst skydd vid en fallande kon— junktur är därför svårförståeligt.

7) Värdestegringshypoteket kan till följd av det dåliga finansiella utbytet icke bidraga till en mera rättvis skattefördelning och ej heller underlätta framtida reformer inom skattelagstiftningen.

8) Talet om att den föreslagna lagstiftningen skulle kunna befria den privata jordäganderätten från >>moralisk belastning» är verklighetsfräm- mande och i vissa hänseenden direkt stötande. Det har uppkommit på grund av att Förslag I i allt väsentligt bygger på felaktiga förutsättningar.

IV. Riktlinjer för en lösning av problemet om överförande till

det allmänna av viss värdestegring

A. Speciella synpunkter

I direktiven för markvärdeutredningen meddelades inga bestämda rikt— linjer beträffande valet av metod för indragning av den värdestegring, som kunde befinnas oförtjänt (Förslag I kap. VII s. 216). Det förutsattes emel- lertid, att indragningen skulle ske efter en metod som inte var alltför kom- plicerad, utan enkel, klar och lätt att tillämpa samtidigt som den fyllde kra- ven på rättssäkerhet. Verkningarna av metodens regelsystem borde kunna överblickas. Dess förfarande borde ej bliva kostsamt och inte draga för långt ut på tiden.

Redan på ett tidigt stadium framfördes av utredningens ordförande tan- ken på att använda metoden med indragning genom värdestegringshypotek. Utredningens arbete har därefter så gott som uteslutande varit inriktat på att lösa det förelagda problemet med hjälp av denna metod, och utred— ningens resurser har väsentligen använts för undersökningar av dess an- vändbarhet och verkningar. Allteftersom detta arbete framskridit har det emellertid för oss framstått såsom allt tydligare, att metoden med värde- stegringshypotek inte i något hänseende fyller de anspråk som direktiven ställde på lämplig indragningsmetod. Samtidigt har det visat sig att vår upp- fattning om vad som är att beteckna såsom oförtjänt värdestegring på ett avgörande sätt avviker från den som legat till grund vid diskussionerna om värdestegringshypotekets tillämplighet.

Eftersom även vi anser det vara ett allmänt intresse av vikt att i verk- lig mening oförtjänt värdestegring — och dit räknar vi endast värdesteg— ring som uppkommer genom offentlig investering; beträffande innebörden av detta begrepp hänvisas till Förslag I kap. VIII 2. B (s. 230—234) — på lämpligt sätt överföres till det allmänna, har vi strävat efter att finna andra och enligt vår mening bättre metoder än värdestegringshypoteket för att uppnå detta. En metod, som därvid erbjuder sig är indragning genom bet- termentsbidrag. Vi vill erinra om, att i den proposition nr 218/1953, som framlades på grundval av zonexproprialionsutredningens år 1952 avgivna

563 betänkande, departementschefen visserligen avvisade zonexpropriationsutred- ningens förslag till bettermentsbidrag men samtidigt gav till känna att han ämnade tillkalla en särskild kommitté med uppgift att verkställa utredning om indragning till det allmänna av oförtjänt värdestegring. Det borde an- komma på denna utredning att pröva i vad mån förslag om bettermentsbidrag, efter en i förenklande syfte verkställd omarbetning, kunde tänkas tjäna som en grundval för en lösning av indragningsproblemet (prop. s. 80, För- slag I kap. V s. 191). Det borde mot bakgrunden härav ha varit en bjudande plikt för markvärdeutredningen, som fått det utredningsuppdrag justitie- ministern avsåg, att utföra denna undersökning. I samband med en så- dan undersökning borde ha prövats i vad mån den i propositionen nr 218/ 1953 föreslagna och av riksdagen godtagna särskilda möjligheten att jämlikt 44 å byggnadslagen företaga en värdestegringsexpropriation borde bestå. Denna expropriationsform upptogs i propositionen såsom en ersättning för det avvisade förslaget om bettermentsbidrag.

Nu har markvärdeutredningens ordförande och den ledamot som anslutit sig till honom såsom en följd av värdestegringshypotekets genomförande, föreslagit att den i 445 byggnadslagen upptagna värdestegringsexpropria- tionen skall slopas (Förslag I lagtexten s. 21, kap. XIII s. 467—471). Trots att vi hyser betänkligheter mot denna expropriationsform, vars grund är mera vidsträckt än vad vi från våra utgångspunkter kan godtaga, vill vi inte, för närvarande, förorda ett slopande av denna värdestegringsexpro- priation. Däremot har vi anledning hålla fast vid tanken att frågan om bet- termentsbidrag bör undersökas. Vi anser också, att frågan om en tomträtts- expropriation av tätbebyggt område, vilken omfattar enbart marken, där marken beräknas i en nära framtid undergå betydande värdeökning genom offentlig investering, bör prövas. Leder dessa undersökningar till positivt resultat, här frågan om bibehållandet av värdestegringsexpropriation enligt 44 & byggnadslagen omprövas. Från vårt håll har i markvärdeutredningen framförts önskemål om undersökning av möjligheten att konstruera ett praktikabelt bettermentsbidrag, men det har ej gått att få gehör för detta önskemål. Vi har emellertid övervägt spörsmålet och vill i det följande skissera vissa riktlinjer, som kan tänkas leda till en lösning. Innan vi övergår därtill vill vi emellertid precisera vårt ställningstagande till de lag- förslag i Förslag I, som hittills icke särskilt berörts, samt framlägga vissa speciella synpunkter.

Vi tager avstånd från samtliga iFörslag I framlagda lagförslag. Förslaget om ändringar i 1 5 16. expropriationslagen innebär att expropriation skall kunna ske för att säkerställa att mark är tillgänglig för tätbebyggelse och därmed sammanhängande anordningar eller för att eljest i kommunens ägo överföra mark för upplåtelse med tomträtt, när sådant främjar lämplig bebyggelse eller eljest är lämpligt med hänsyn till föreliggande allmänna intressen. (Beträffande lagförslaget, se Förslag I lagtexten s. 18, samt kap.

VIII 9. s. 281 288). Stadgandet innebär utvidgning i förhållande till gäl- lande rätt på så sätt att mark, som är tätbebyggd, skall kunna exproprieras för de angivna ändamålen. Såsom ett av utvidgningen föranlett villkor har tillkommit stadgandet att expropriationen skall främja lämplig bebyggelse eller vara lämplig med hänsyn till föreliggande allmänna intressen.

Såsom i inledningen till vårt yttrande framhållits, finner vi dessa förutsätt— ningar alldeles för vaga och vidsträckta. Förslag I innebär på denna punkt ett principiellt avgörande av frågan huruvida äganderätt eller tomträtt i framtiden skall bli den normala formen för markinnehav i tätbebyggt om- råde (se Förslag I kap. VIII 9. s. 281—288). Bakom detta avgörande står emellertid varken något i direktiven meddelat uppdrag eller för avgörandet erforderlig utredning. För vår del anser vi det tänkbart att utsträcka rätten till expropriation för upplåtelse med tomträtt att gälla själva marken inom tätbebyggt område, men vi anser att villkoret bör göras snävare än i 1 5 16. vad gäller förvärv av sådan mark. För det första bör expropriation endast få ske om marken på grund av offentlig investering kan beräknas undergå en betydande värdestegring. För det andra bör läget vara sådant att den värdestegrande effekten framstår såsom säker och såsom förestående inom en nära framtid.

Vi anser alltså skäl finnas att överväga möjligheterna att kommuner genom tomträttsexpropriation inom tätbebyggt område skulle kunna för- värva äganderätt till enbart marken medan fastighetsägaren behåller därpå uppförda byggnader och därjämte erhåller rätt att få marken upplåten med tomträtt. En sådan expropriationsform förutsätter ej obetydliga jämk— ningar i de expropriationsregler som hittills tillämpats. En rad synnerligen svåra frågor måste ingående övervägas, t. ex. hur marken med bortseende från därpå befintliga byggnader skall kunna värderas på ett tillförlitligt sätt, huruvida i fastigheten intecknad gäld kan kvarstå oavsett expropria- tionen och fortsätta att gälla såsom tomträttsinteckning, i vad mån kom— munen skall kunna gottgöra till löseskilling berättigad rättsägare med obli- gationer eller liknande värdehandlingar i stället för kontanta medel, om i så fall dessa värdehandlingar bör ha någon form av garanti för värdebe- ständighet vid inflation m. m. Fördelen med en sådan expropriationsform skulle vara att kommunen icke behövde förvärva mer än marken och där— med skulle besparas de mycket stora kontanta utlägg som förvärvet även av byggnaderna måste föra med sig. Det är marken som kommunen har intresse att förvärva för att tillgodogöra sig värdestegring, men också, och framför allt, för att lättare kunna genomföra större arbeten och anlägg- ningar.

Vi anser därjämte, att det finns fog för den bl. a. av zonexpropriations- utredningen framförda meningen, att den vid expropriation för fastighets- värderingen avgörande tidpunkten bör vara när expropriationsmälet an- hängiggöres (se härom Förslag I kap. VI s. 208). Det borde kanske där-

jämte övervägas, om möjlighet lämpligen kan öppnas, att till skydd mot spekulation i mark som inom kort skall exploateras, genom expropriations- anmälan få ett ännu tidigare datum bestämt som utgångspunkt för fastig- hetsvärderingen. Klart är emellertid att en sådan befogenhet för kommu- nerna måste kringgärdas med åtskilliga restriktioner för att inte fastighets- ägarnas rätt skall kunna trädas för nära. Sålunda torde expropriations- anmälan i princip böra medföra skyldighet för kommunen att inom viss, kort tid anhängiggöra talan om expropriation av fastigheter som upptagits i sådan anmälan. Genom de åsyftade restriktionerna måste institutet expro- priationsanmälan, om det alls skall kunna komma i fråga att införa ett så- dant institut, på ett avgörande sätt skilja sig från den i lagförslaget om värdestegringshypotek intagna rätten att expropriera till det åsatta in— gångsvärdet. Denna rätt skulle innebära att det allmänna efter fritt skön skulle kunna genom anmälan till expropriationsdomstol begära att vissa fastigheter såsom ingångsvärde åsattes det värde, de uppskattades till den dag anmälan gjordes, varpå det allmänna under obegränsad tid skulle ha rätt att om och när anledning därtill ansågs föreligga genom expropriation förvärva fastigheterna till ingångsvärdet (Förslag I kap. VIII 8. s. 280). Ett sådant institut skulle ha minst lika svåra nackdelar, som de vi påvisat hos värdestegringshypoteket och måste därför bestämt avvisas.

Det bettermentsbidrag, för vilket vi i det följande utvecklar vissa tänk— bara riktlinjer, skall användas till att delvis ersätta kommunen kostnaden för offentlig investering som föranlett värdestegring på mark i enskild ägo. Vi föredrar att kalla bidraget för båtnadsbidrag. Denna term kommer i fort— sättningen att användas.

B. Båtnadsbidrag

Vad till en början angår frågan vilka offentliga investeringar, som är så beskaffade, att de är ägnade att medföra bidragsskyldighet, nämndes i zon- expropriationsutredningens år 1952 avgivna betänkande med förslag till vissa ändringar i byggnadslagstiftningen (SOU 1952 : 25; se härom Förslag I kap. V 5. 182—191, kap. VI s. 206—214) vissa trafikanläggningar såsom trafiktunnel, bro eller gatuanordning av särskild konstruktion. Vad därmed avsågs utvecklades närmare i betänkandet (SOU 1952: 25 s. 127 ff). Vidare föreslogs att bidragsskyldighet skulle uppkomma på grund av värdeökning som följd av en större stadsplanereglering.

Uppenbart är att trafikanläggningar i de allra flesta fall medför bety- dande värdestegring för intilliggande fastigheter. Typexemplet är tunnel- banearbetena i Stockholm. Värdestegringen koncentreras där omkring tun- nelbanestationerna. Likaså måste anläggandet av nya broar eller andra större trafikapparater som regel medföra värdestegring för de fastigheter,

som därigenom får bättre förbindelser med de centrala delarna inom kom— munen. Å andra sidan kan exempelvis en anordning avsedd att påskynda trafikrytmen ofta medföra att de fastigheter som ligger invid en sådan led får ett sämre läge ur affärssynpunkt. Så får anses vara fallet med de fastig— heter som ligger invid Södergatans norra del i Stockholm och så blir väl oftast fallet om man anordnar en snabb trafikled i ett annat plan än kring— liggande hus, vare sig trafiken leds under marken eller på viadukter. Det torde därför inte undantagslöst förhålla sig så, att dylika offentliga in- vesteringar medför ökat värde för samtliga intilliggande fastigheter.

Vad större stadsplaneregleringar beträffar, är det svårt att angiva någon lämplig avgränsning för fall då båtnadsbidrag är påkallat och då det icke är påkallat. De mycket stora kostnader som uppkommer genom förvärv av er- forderlig mark för större stadsplaneregleringar torde emellertid i regel icke vara att anse som sådana investeringar, att de skall medföra anspråk på båtnadsbidrag, eftersom staden genom förvärvet av marken erhållit mot— svarande värde. I den mån markens värde stiger tillkommer ju värde- ökningen efter förvärvet staden. Även omkringliggande mark har staden efter 1953 års ändring i 44 å byggnadslagen rätt att förvärva för att tillgodo— göra sig värdestegringen. Såsom ett led i större stadsplaneregleringar ingår emellertid ofta sådana investeringar för trafikens ordnande som avsågs i 1952 års förslag. I den mån investeringar av denna typ förekommer, bör de givetvis även i detta sammanhang kunna föranleda bidragsskyldighet. I vad mån andra slags offentliga investeringar vid större stadsplanereglering bör kunna medföra skyldighet att utge båtnadsbidrag, är en fråga som måste närmare utredas. Såsom utgångspunkt vid utredningen bör uppställas att båtnadsbidrag skall komma i fråga endast i fall investering medför bety- dande markvärdestegring. En annan förutsättning bör vara, att kommunen ej får vederlag i annan ordning för investeringskostnaderna (t. ex. genom gatumarknadsersättning eller gatubyggnadskostnadsbidrag).

Bidraget får varken överstiga det allmännas investeringskostnader eller de belastade fastigheternas värdeökning till följd av dessa. Då båda dessa belopp — framför allt det senare — är svåra att uppskatta, kräver redan hänsyn till rättssäkerheten, att båtnadsbidraget sättes under den av dem bestämda maximigränsen.

Den första frågan blir alltså, hur den bidragsberättigade investerings— kostnaden skall bestämmas.

I fråga om en till tid och rum avgränsad investering, synes det vara ett förhållandevis enkelt problem att fastställa vilka investeringskostnader som skall utgöra utgångspunkt för beräkningen av bidragsskyldigheten. Betyd— ligt svårare blir detta fastställande om investeringarna pågår under längre tidrymder såsom fallet är med tunnelbanearbetena i Stockholm. Värde— ökningen koncentreras omkring tunnelbanestationerna. Därför måste en fördelning av kostnaderna göras mellan de olika stationerna. Redan detta

synes kunna föranleda tvist. Eftersom tunnelbanearbetena kombinerats med synnerligen omfattande stadsplaneregleringar, måste det dessutom bli svårt att avgöra, vilka kostnader som skall räknas såsom investering och vidare vilka kostnader som staden i annan ordning kan erhålla gottgörelse för. Sistnämnda kostnader bör ju icke dessutom föranleda båtnadsbidrag. Många andra svårlösta frågor uppkommer också, t. ex. hur man skall göra med kostnaderna för förvärv av mark som kan utnyttjas för annat ändamål än tunnelbanebygge samt i vad mån trafiken på tunnelbanan skall belastas med en del av kostnaderna.

Sedan investeringskostnaderna fastställts måste man avgöra hur stor del av dessa som bör bäras av de fastighetsägare, vilka kan antagas erhålla båtnad av investeringen. Uppenbart är att inte hela kostnaden bör läggas på dem; de är ju inte ensamma om att ha fördel av investeringen och har i regel såsom skattebetalare redan bidragit till den. Hur stor del som skä- ligen bör läggas på fastighetsägarna måste bli föremål för särskilt över- vägande. Enligt vår uppfattning torde fastighetsägarnas andel icke böra överstiga hälften.

Den bidragsgilla kostnaden måste sedan fördelas mellan fastighetsägarna i proportion till deras presumerade båtnad. Denna fördelning kan icke göras annat än efter schematiska regler. För att fördelningen icke skall medföra, att bidraget för respektive fastighet uppgår till högre belopp än fastighetens värdeökning på grund av investeringen, måste därjämte konsta- teras, att denna värdeökning är åtminstone lika stor som det med utgångs- punkt från investeringskostnaden för fastigheten beräknade beloppet. Det blir alltså nödvändigt med två bedömningar, en med utgångspunkt från den bidragsgilla investeringskostnaden och en för att konstatera den fak- tiska båtnaden.

Vad därvid först angår hur de bidragsgilla kostnaderna skall kunna för— delas mellan de olika fastighetsägarna, må erinras om att liknande fördel- ningsproblem föreligger då fråga är om fördelningen av kostnaderna för ett torrläggningsföretag eller ett avloppsföretag enligt vattenlagen. I dessa fall har man bestämt skyldigheten att deltaga i första hand med ledning av rent objektiva normer, t. ex. markens höjdläge över viss vattenyta eller mängden kloakvatten, som utsläppes från en fastighet. Ibland tillämpas mera allmänna bestämmelser, men det viktigaste är i dessa fall att fördel- ningen leder till ett rimligt resultat vid en jämförelse de olika fastigheterna emellan. Om den ena eller den andra av flera i och för sig användbara metoder att fastställa båtnaden eller nyttan av ett företag tillämpas, spelar då ej så stor roll.

Onekligen är det besvärligare att fördela kostnaderna för en offentlig in— vestering. Detta beror på att kretsen av fastigheter som berörs av inves- teringen är så svår att fastställa efter objektiva normer. En objektiv ut- gångspunkt är fastighetens belägenhet i förhållande till investeringsområdet

eller den plats dit värdeökningen koncentreras. Vad angår en tunnelbana uppkommer värdeökningen på fastigheter i trakten av stationerna. Ök— ningen blir i regel störst närmast stationen för att stegvis avta med ökande avstånd. Denna fallande skala för värdeökningen bör på något sätt komma till synes i det schema, som skall tillämpas för att fastställa bidragets stor- lek. Någon exakt gradering efter en sådan skala är däremot självfallet omöjligt att åstadkomma. Det torde därför vara bäst att indela det ifråga- kommande influensområdet i olika zoner med centrum i tunnelbanesta- tionen. Inom varje zon skulle båtnadsbidraget uttagas efter samma pro- centtal. Procenttalet bör falla från zon till zon med jämna steg. Antalet zoner bör vara ganska litet, t. ex. 3—5. För att ange förhållandet mellan zonerna skulle uttagningsprocenten — om zonerna är fyra i centrum- zonen vara 100 procent samt därefter i de följande zonerna t. ex. 75, 50 och 25 procent. Hur zonerna skall utläggas på marken måste bero av förhål- landena i det särskilda fallet.

Sedan man utlagt de olika zonerna och bestämt hur stor kostnad som skall tagas ut från varje zon, uppkommer frågan vad som skall belöpa på de enskilda fastigheterna inom varje zon. Enklast skulle vara om taxe- ringsvärdena kunde tagas som utgångspunkt och fördelningen verkställas så, att den på de särskilda fastigheterna belöpande kostnaden beräknades till viss procent av fastighetens taxeringsvärde. Det är emellertid tveksamt om taxeringsvärdena erbjuder ett tillräckligt säkert underlag för fördel- ningen. Om man vill ha en mera objektiv norm, kan det måhända ligga närmare till hands att i fråga om obebyggd mark fördela kostnaden efter markens areal eller medgiven byggnadsyta. Beträffande bebyggda om- råden kan fördelningen kanske också ske efter den bebyggelserätt, som föreligger eller måhända efter den befintliga bebyggelsens våningsyta eller beskaffenhet i övrigt. Möjligt är att man bör kunna fördela kostnaden efter olika metoder allt efter omständigheterna.

En sådan metod att fördela bidragsskyldigheten förutsätter uppenbarligen att kretsen av bidragsskyldiga inte blir för liten och att det ej är fråga om investeringar av sådan obetydlig storleksordning, att värdeökning uppkom- mer blott för enstaka fastigheter.

Sedan vederbörande fastighets andel av investeringskostnaden sålunda fastställts, måste konstateras att fastigheten stigit i värde med åtminstone samma belopp. Vid beräkning av en sådan värdeökning möter avsevärda svårigheter, men dessa är av mindre storleksordning än i fråga 0111 värde- stegringshypoteket, bl. a. därför att man ej behöver bestämma fastighetens totalvärde. Med den begränsning av bidragets storlek till hälften av investe- ringskostnaden, som ovan föreslagits, kan det måhända i många fall utan ett alltför ingående värderingsförfarande vara möjligt att konstatera att värdeökningen på grund av investeringen uppgår till det påförda beloppet.

Om det inte är uppenbart att detta krav är uppfyllt, måste man emellertid

göra en noggrannare bestämning av värdeökningen. Därvid kan man ej utgå från marknadsvärdet, eftersom skyldigheten att erlägga båtnadsbidrag hindrar att den bidragsskyldiga fastighetens värdeökning återspeglar sig i dess marknadsvärde. Man får i stället söka göra en uppskattning av för— ändringen av dess avkastningsvärde. Självfallet är det svårt att uppskatta den hyreshöjning, som den offentliga investeringen gör det möjligt att ut- taga av fastigheterna. Det kan sålunda tänkas att fastigheternas ägare underlåter att höja hyrorna i hopp att härigenom erhålla mindre bidrags- skyldighet. En viss vägledning bör man dock kunna erhålla genom att göra en jämförelse med hyrorna i fastigheter, vilkas läge i förhållande till tidi- gare investeringar av samma typ kan anses ungefär motsvara det läge ur avkastningssynpunkt, som de bidragspliktiga fastigheterna erhållit till följd av den offentliga investeringen. Förutsättning för en avkastningsberäkning är självfallet en fri hyresmarknad.

Vid värderingen måste också konstateras, att värdeökningen beror på investeringen. I de fall då bidragsbeloppet skall fastställas inom kort tid efter det investeringen gjordes och då det samtidigt ej är fråga om plan- värdeökning, torde detta konstaterande icke möta några större svårigheter. Emellertid kan värdeökningen vara en gemensam följd av en offentlig in- vestering och t. ex. en stadsplaneändring på sätt, som gör det omöjligt att uppdela värdeökningen på dessa faktorer. För att skapa en utgångspunkt för värderingen kan man då tänka sig att bygga på den presumtionen, att den offentliga investeringens andel av värdestegringen skall anses utgöra hälften. Presumtionen skulle alltså tillämpas i de fall där offentlig inves- tering, jordränta och rättsutvidgning parallellt skapar värdestegringen. Vid det av oss nedan föreslagna förfarandet för fastställande av bidragets stor- lek borde det vid syneförrättningen åligga förrättningsmännen att under- söka, huruvida presumtionen skulle tillämpas eller om skäl kunde antas föreligga att frångå presumtionen. Under det fortsatta förfarandet vid expropriationsdomstol och överrätterna skulle parterna ha rätt att mot- bevisa presumtionen. Om detta skulle lyckas, måste presumtionen falla och det skulle i stället åligga domstolarna att med utgångspunkt från parternas bevisning fastställa den offentliga investeringens andel i värdestegringen. Det går emellertid ej att bortse från, att bedömningen då kan bli av mera skönsmässig karaktär, vilket kan medföra fara ur rättssäkerhetssynpunkt. Samma fara föreligger givetvis även då presumtionen tillämpas. Fastighets— ägaren kan få erlägga ett alltför stort bidrag eller det allmänna erhålla ett alltför litet bidrag. Utifrån våra principiella utgångspunkter finner vi det mest angeläget att fastighetsägaren skyddas mot en i dylika situationer tänkbar indragning av värdestegringsdel som enligt vår uppfattning icke är indragningsgill. Ett skydd häremot skulle kunna vara en regel, att båt- nadsbidraget högst får utgå med 75 procent av den del av värdestegringen på fastigheten, som fastställes vara ett resultat av offentlig investering.

Vad beträffar förfarandet för bidragsskyldighetens fastställande må först anmärkas att enligt 1952 års förslag staden skulle göra en fullständig utred- ning, varefter stadsfullmäktige skulle besluta om bidragsskyldigheten. Sta— dens beslut skulle därefter underställas expropriationsdomstolen. Detta för- farande är enligt vår mening ej lämpligt. En bättre utväg vore att helt till- lämpa den för expropriationsmål gällande ordningen. En tredje metod skulle vara att först behandla frågan vid syneförrättning i huvudsak på samma sätt som vid vissa företag enligt vattenlagen. Ansökan om syne- förrättning bör göras av kommunen inom viss, kortare tid efter det de arbeten som föranlett investeringen avslutats, vid äventyr att rätten till båt- nadsbidrag eljest förfaller. I ansökan bör angivas, vilka fastigheter som enligt kommunens mening genom investeringen kommer att undergå bety— dande värdestegring och därför bör bli bidragsskyldiga. Anteckning om ansökan torde böra göras i fastighetsboken på dessa fastigheters upplägg.

Det synes även värt att undersöka huruvida vederbörande kommun bör åläggas att redan innan investeringsarbetena påbörjas, föranstalta om an- teckning i fastighetsboken —— bidragsanmälan —— om att bidragsskyldighet kommer att påkallas. Sådan anteckning torde då böra göras beträffande alla fastigheter, från vilka kommunen ämnar påkalla bidrag, och vara en förut- sättning för att båtnadsbidrag skall kunna påföras fastigheten. Även om kommunerna skulle komma att göra anmälan beträffande ett större antal fastigheter än som sedermera skulle befinnas bidragsskyldiga, måste det dock, ej minst ur rättssäkerhetssynpunkt, vara en avsevärd fördel om på ett tidigt stadium den yttre gränsen för bidragsskyldigheten fastställes. Den fria prisbildningen kommer då icke att påverkas i fråga om fastigheter utanför denna gräns.

Införandet av en skyldighet att göra bidragsanmälan kan tänkas leda till att kommunen gör sådan anmälan inom ett vidsträckt område. Det kan sedan visa sig att båtnad icke inträder för ett måhända avsevärt antal fastig- heter inom området. För dessa skall alltså ej erläggas båtnadsbidrag. Efter- som en bidragsanmälan i regel måste medföra en viss belastning för fastig- hetsägaren och därtill blir ägnad att sätta den fria prisbildningen ur spel och därmed försvåra ett rättvist bestämmande av båtnadsbidragen är det angeläget att risken för obefogat tillämpande av institutet motverkas. Huru detta skall kunna ske bör närmare prövas.

Vid syneförrättningen skulle det åligga förrättningsmännen att verkställa erforderliga utredningar och att på grundval av vad därvid framkommit verkställa kostnadsfördelningen. Ett sådant förfarande är förhållandevis billigt och kan, rätt bedrivet, snabbt leda till resultat. Såsom synemän vid en förrättning för bestämmande av båtnadsbidrag kunde lämpligen fungera en expropriationstekniker, lantmätare, lantbruksingenjör eller annan person med liknande erfarenhet såsom ordförande samt gode män. Eftersom förrättningsmännen bör ha skyldighet att självmant beakta allt som är av

betydelse för fastställande av bidragsskyldigheten, kan parternas agerande inför synemännen bli ganska begränsat. Syneförrättningen bör mynna i ett utlåtande, där bidragsskyldigheten fastställes. Utlåtandet bör obliga- toriskt underställas expropriationsdomstolen. Talan däremot bör dessutom kunna fullföljas dit av missnöjd part och målet föras vidare på samma sätt som andra expropriationsmål. Då fördelningen verkställts av opartiska förrättningsmän bör den fortsatta processen icke behöva bli så vidlyftig som om staden gjort den förberedande utredningen och målet sedan upptagits vid expropriationsdomstolen.

Om förfarandet inledes med en opartisk undersökning, vinnes vidare att man icke behöver ålägga kommunen en bevisskyldighet, som är svår att fullgöra. Om förfarandet inleddes vid expropriationsdomstolen på samma sätt som vanliga expropriationsmål skulle det nämligen åligga kommunen att framlägga förslag hur bidragsskyldigheten bo1de bestämmas och att styrka riktigheten av de uppgifter på vilka den grundat förslaget. Med nu gällande regler för ersättning av rättegångskostnader i expropriationsmål kan det befaras att en bestämmelse av sådant innehåll skulle kunna med- föra orimligt omfattande och dyrbara processer.

Hur det fortsatta förfarandet efter synemännens utlåtande skulle gestalta sig torde i hög grad komma att bero på fullföljdsreglerna och reglerna om ersättning för rättegångskostnader. För närvarande gäller i dessa hän— seenden vissa regler enligt expropriationslagen och andra därifrån skilj— aktiga regler enligt vattenlagen. Enligt expropriationslagen (67 5) skall den exproprierande ersätta motparten hans kostnader på målet i alla instan- ser. Detta har medfört att expropriationsmål överklagas i mycket stor ut- sträckning. Enligt vattenlagen skall som regel ersättning utgå till den som berörs av ett företag för hans kostnader i första instansen. I överinstan- serna blir han enligt vanliga regler utan ersättning, om han förlorar.

Om båtnadsbidraget i första hand skulle fastställas vid syneförrättning, bör någon egentlig process icke uppstå vid syneförrättningen. Bestämmel- serna om rättegångskostnadsersättning bör avpassas därefter. Vid expro- priationsdomstolen bör de olika fastighetsägarna liksom för närvarande erhålla ersättning för nödiga rättegångskostnader. Däremot kan ifrågasät- tas om icke för processen i överinstanserna vattenlagens regler bör gälla i fråga om rättegångskostnaderna. De skulle antagligen dessutom med fördel kunna tillämpas på själva förfarandet så att prövningen i hovrätt och högsta domstol som regel kunde företagas på handlingarna utan huvud- förhandling. Därmed skulle processen antagligen vinna avsevärt i fråga om både snabbhet och billighet utan att därför behöva förlora i säkerhet.

Ett spörsmål av stor betydelse är vilka villkor som skall gälla för bidra- gets betalning. Det får givetvis icke komma i fråga att ålägga fastighets- ägarna så hårda betalningsvillkor att de tvingas realisera fastigheten. Minst pressande för fastighetsägaren vore antagligen om bidraget icke togs ut

kontant utan fick stå inne i fastigheten med säkerhet i denna. Bidragsskyl— digheten skulle i så fall fullgöras genom erläggande av en perpetuell ränta. Detta är emellertid olämpligt ur olika synpunkter. Det lämpligaste torde vara att bidraget betalas genom årliga avbetalningar, som innefattar både amortering och ränta. Man skulle kunna fastslå en viss längsta tid, t. ex. 20 år, för att fullgöra bidragsskyldigheten och lämna åt förrättningsmännen vid de skisserade syneförrättningarna att med hänsyn till båtnadsbidragets storlek och övriga omständigheter närmare bestämma tiden och storleken av de årliga avbetalningar som skulle utgå. I likhet med vad som nu är stadgat i fråga om avdikningslån, skulle de årliga avbetalningarna kunna medges förmånsrätt före inteckningarna i fastigheten. Anteckning bör då ske i fastighetsboken om de belopp som årligen skall erläggas. Fastighets- ägare, som så önskar, bör kunna betala bidraget i förtid. Han bör t. o. m. uppmuntras därtill genom en generöst tilltagen kontantrabatt i händelse av sådan betalning.

Det båtnadsbidrag, som sålunda skisserats, kommer inte att bli så enkelt att tillämpa som i och för sig vore önskvärt. Detta ligger dock i sakens na- tur, eftersom det förutsättes komma till användning i ett begränsat antal fall då offentlig investering ägt rum och denna föranlett betydande värde— stegring på intilliggande fastigheter. Storleken av de företag det rör sig om, den ovissa naturen av de ekonomiska följdverkningar av företagen som det gäller att bedöma och hela sakens allmänt komplicerade beskaffenhet gör att det torde vara mycket svårt att hitta en lösning, som är verkligt enkel men ändå rättvis. Jämför man det här skisserade båtnadsbidraget med det i Förslag I förordade värdestegringshypoteket, måste i varje fall jämförel- sen utfalla till båtnadsbidragets förmån. Värderingen blir som nämnts betydligt enklare. Då antalet ärenden blir färre, uppkommer ej samma administrativa problem. Ur ekonomisk synpunkt är båtnadsbidraget långt mindre riskabelt än värdestegringshypoteket. Endast under den relativt korta tid, som förflyter mellan att det aktualiseras och att det blir fastställt, kan det tänkas rubba prisbildningen på fastighetsmarknaden. Sedan belas- tar det fastigheten på samma sätt som en vanlig inteckning. Endast under ovannämnda tid kan det tänkas avskräcka från investeringar i fastig- heten eller göra det svårare att belåna densamma. Det frestar ej heller till att eftersätta fastighetens underhåll.

Därest såväl en lagstiftning 0111 båtnadsbidrag som en lagstiftning om rätt för det allmänna att expropriera mark inom tätbebyggt område för upplåtelse av marken till fastighetsägaren med tomträtt skulle införas, kommer det allmänna att kunna välja mellan dessa metoder. Det synes oss väl värt att överväga om inte också fastighetsägaren då borde beredas en viss motsvarande valfrihet på det sätt att han finge rätt att förhindra värdestegringsexpropriation genom att begära att i stället få utge båtnads- bidrag. En dylik rätt synes oss i och för sig önskvärd och skulle stå i god

överensstämmelse med en tidigare och under icke alltför avlägsen period gällande regel i svensk lagstiftning (1931 års stadsplanelag 24 &; byggnads- lagen 44 å i dess ursprungliga lydelse).

Som vi förutskickat och av skäl som ovan angivits har vi måst stanna vid att ange riktlinjer för och uppslag till lösningar av frågan om indrag— ning av oförtjänt jordvärdestegring, vilka kan tänkas ge ledning vid ett — enligt vår mening nödvändigt — fortsatt utredningsarbete med mera begrän— sad målsättning. Som ett sammanfattande slutomdöme vill vi nämligen an- föra att vi kommit till den bestämda uppfattningen att frågan om indrag- ning av oförtjänt jordvärdestegring är av vida mindre storleksordning och angelägenhetsgrad än vad i direktiven förutsatts. Den hör — så som vi i princip uppfattar den _ kunna lösas på de partiella reformernas väg genom ett varsamt utbyggande av institut, som redan har hävd i svensk rätt och svensk rättsuppfattning.

Bilaga 1

Redogörelse för av bostadsstyrelsen verkställda undersökningar om tomtpriser dels för flerfamiljshus för vilka tertiärlån sökts dels ock för enfamiljs- och tvåfamiljshus med slutliga beslut om egnahemslån

I. Flerfamiljshus för vilka tertiärlån sökts

Tabellerna A och B utgöra en påbyggnad av en i 1951 års bostadsutredning publicerad undersökning om tomtkostnadsutvecklingen under åren 1940—1951. Denna undersökning publicerades på så sätt, att de företag, för vilka endast an- sökan om preliminärt beslut inkommit, särredovisats. Ansökningar om lån, som behandlats av länsbostadsnämnderna, ingå ej i undersökningen.

Tomtkostnaden avser exploateringsfärdig mark och inkluderar i förekommande fall gatubyggnadskostnad och extraordinär grundläggningskostnad. Sanerings- företag ha uteslutits ur redovisningen.

Uppdelningen på kommungrupper avser den administrativa indelningen den 1 januari 1952. I de tre största städerna är antalet ärenden, som behandlats år 1948 eller senare, tämligen obetydligt, beroende på att huvuddelen av tomtmarken för fastigheter med tertiärlån i dessa städer upplåtes med tomträtt. Med anled- ning bärav har redovisningen av uppgifterna för dessa städer uteslutits.

Vad utvecklingen av tomtkostnaderna beträffar kan konstateras att för samt- liga kommungrupper, med undantag av städer med 30 000—100 000 invånare, ha tomtkostnaderna per m2 våningsyta ökat.

Uppgifterna i nedanstående tablå utvisande skillnaden i genomsnittlig tomt— kostnad per m2 våningsyta mellan städer med 30 000—100 000 invånare och städer och köpingar med mindre än 5000 invånare giva vid handen, att den utjäm- ning av tomtkostnaderna mellan olika kommungrupper i förhållande till genom— snittet för åren 1940—1947, som kan konstateras för perioden 1948—1952 av- brutits och ersatts av en större differens mellan olika kommungrupper,

prel. beslut

1940—1947 1948—1952 1953 1954 1955 13,10 9,50 17,27 17,30 19,55

Beträffande bostadsbyggnadsföretagens storlek (antal bostadslägenheter per ärende) kan man konstatera en tydligt stigande tendens för samtliga kommun- grupper.

II. Enfamiljs- och tvåfamiljshus för vilka slutligt beslut om egnahemslån meddelats

Uppgifterna i tabell C avser av bostadsstyrelsen eller länsbostadsnämnd god-- kända tomtpriser för nybyggda enfamiljs- och tvåfamiljshus med slutligt beslut om egnahemslån budgetåren 1949/50—1953/54. Ur redovisningen ha uteslutits lån avseende hus belägna på jordbruksfastighet och lån avseende hus byggda på tomt upplåten med tomträtt. Dessutom ha lån avseende hus belägna på områden som sakna kommunalt ledningsnät för vatten och avlopp uteslutits.

I det statistiska primärmaterialet redovisas tomtpriser och tomtytor avrundade-

till närmast lägre tiotal kronor, respektive tiotal m”. De i tabellen lämnade genom- snitten. äro beräknade på dessa avrundade tal.

Dateringen av lånen avser det budgetår under vilket slutligt beslut om egna- hemslån erhållits. Slutliga beslut meddelas först sedan byggnationen avslutats. Härav följer att inköpet av tomtmarken skett vid en obestämd tidigare tidpunkt.

Fördelningen på kommungrupper har baserats på den administrativa indel- ningen vid tidpunkten för det slutliga beslutet och folkmängden den 1 januari det aktuella kalenderåret.

De genomsnittliga tomtpriserna per m” tomtyta ha i städerna stigit varje bud- getår — sammanlagt under de redovisade budgetåren med mer än 70 procent. För hus som belånats 1949/50 uppgick tomtpriset i genomsnitt till 2: 66 kronor per 1112 tomtyta, för hus som belånats 1953/54, till 4:55 kronor. Tomtprisernas ökning var särskilt utpräglad mellan budgetåren 1949/50 och 1950/51 samt mellan 1951/52 och 1952/53.

Prisutvecklingen i köpingarna visar ett lugnare förlopp. Genomsnittspriserna ha stigit men i mindre grad, totalt med 34 procent mellan 1949/50 och 1953/54. Till största delen har denna ökning ägt rum mellan budgetåren 1950/51 och 1951/52.

I de tre största städerna — Stockholm, Göteborg och Malmö —— är antalet lån litet. Tomtpriserna fluktuera men en stigande tendens kan urskiljas.

I städer med 30 000—100 000 invånare kunna vid jämförelse med övriga städer konstateras de relativt sett största prisstegringarna. Tomtpriserna per 1112 tomtyta ha sedan 1949/50 kontinuerligt stigit från i genomsnitt 1:67 kronor till 5:51 kronor. Städer med 20 000—30 000 invånare kunna — trots att tomtpriserna bud- getåren 1949/50—1951/52 visa en fallande tendens — uppvisa de i genomsnitt högsta priserna 1953/54 — 5:83 kronor per 1112 tomtyta. Prisnivån var redan 1949/50 hög i dessa städer.

Tabell A. Tomtpriser för flerfamiljshusföretag. Preliminära ansökningar (Tomträttsupplåtelser ingå ej)

Tomtpris Antal Kommungrupp, Antal krono ' , .. .. ., . .. r per m lägenheter år for arendets behandling ärenden våningsyta per företag Städer med 30 000—100 000 inv. 1948—1952 .................... 144 22: 29 27 1953 .................... 41 30: 18 63 1954 .................... 105 35: 19 41 1955 .................... 70 38: 35 32 Samtliga 360 31: 03 36 Städer med 20 000—30 000 inv. 1948—1952 .................... 95 24: 21 21 1953 .................... 23 29: 77 51 1954 .................... 75 29: 41 27 1955 .................... 50 28: 44 35 Samtliga 243 27: 78 28 Städer och köpingar med 10 000— 20 000 inv. 1948—1952 .................... 155 17: 87 24 1953 .................... 29 18: 99 32 1954 .................... 166 25: 91 31 1955 .................... 93 20: 75 28 Samtliga 443 21: 93 28 Städer och köpingar med 5 000— 10 000 inv. 1948—1952 .................... 133 13: 52 20 1953 .................... 27 16: 56 28 1954 .................... 71 17: 84 35 1955 .................... 50 24: 41 38 Samtliga 281 17: 86 28 Städer och köpingar med mindre än 5 000 inv. 1948—1952 .................... 68 12: 79 16 1953 .................... 19 12: 91 25 1954 .................... 52 17: 89 24 1955 .................... 28 18: 80 28 Samtliga 167 15: 89 22 Egentliga landskommuner 1948—1952 .................... 205 13: 08 13 1953 .................... 63 13: 93 27 1954 .................... 86 21: 64 34 1955 .................... 45 18: 74 30 Samtliga 399 16: 94 22 Totalt 1948—1952 .................... 800 17: 89 20 1953 .................... 202 22: 93 38 1954 .................... 555 26: 34 33 1955 .................... 336 25: 92 31 Samtliga 1 893 23: 23 28

Tabell B. Tomtpriser för flerfamiljshusföretag. Slutliga ansökningar (Tomträttsupplåtelser ingå ej)

Tomtpris, Antal Kommungrupp, Antal , _ år för ärendets behandling ärenden R?;ågååår: åiåegääz; Städer med 30 000—100 000 inv. 1940—1947 .................... 1 413 22: 90 20 1948 .................... 56 21: 90 28 1949 .................... 79 19: 43 31 1950 .................... 62 22: 07 38 1951 .................... 83 24: 33 38 1952 .................... 77 24: 82 28 1953 .................... 92 22: 15 31 1954 .................... 91 30: 36 35 1955 .................... 88 35: 82 49 Samtliga 2 041 24: 27 25 Städer med 20 000—30 000 inv. 1940—1947 .................... 875 20:02 16 1948 .................... 59 17: 89 15 1949 .................... 40 18:16 19 1950 .................... 55 19: 02 25 1951 .................... 66 19: 27 27 1952 .................... 49 23: 70 30 1953 .................... 74 23: 88 38 1954 .................... 65 26: 84 48 1955 .................... 53 27: 93 39 Samtliga 1 336 21: 73 21 Städer och köpingar med 10 000— 20 000 inv. 1940—1947 .................... 1 103 14: 28 15 1948 .................... 88 15: 28 12 1949 .................... 60 19: 53 22 1950 .................... 116 14: 44 22 1951 .................... 107 13: 98 25 1952 .................... 110 17: 42 29 1953 .................... 112 24: 59 25 1954 .................... 136 23: 89 33 1955 .................... 69 31: 51 52 Samtliga 1 901 18: 17 20 Städer och köpingar med 5 000— 10 000 inv. 1940—1947 .................... 747 12: 88 12 1948 .................... 54 12: 94 12 1949 .................... 66 12: 51 13 1950 .................... 71 12: 97 17 1951 .................... 82 14: 39 19 1952 .................... 73 14: 63 20 1953 .................... 87 17: 33 26 1954 .................... 115 15: 07 39 1955 .................... 72 20: 85 36 Samtliga 1 367 14: 78 17

Kommungrupp Antal Tomtpris, .. Antal år för ärendets behaiidling ärenden kronor per mz lägenheter våningsyta per företag Städer och köpingar med mindre än 5 000 inv. 1940—1947 .................... 311 9: 80 11 1948 .................... 38 11: 30 11 1949 .................... 48 12: 18 17 1950 .................... 69 11: 33 13 1951 .................... 50 12: 80 16 1952 .................... 56 13: 94 19 1953 .................... 72 13: 66 21 1954 .................... 51 17: 65 24 1955 .................... 27 17: 66 24 Samtliga 722 12: 70 15 Egentliga landskommuner 1940—1947 .................... 424 9: 77 9 1948 .................... 57 10: 23 10 1949 .................... 58 10: 02 10 1950 .................... 114 10: 53 13 1951 .................... 92 12: 91 14 1952 .................... 108 12: 58 16 1953 .................... 113 15: 76 16 1954 .................... 109 16: 90 24 1955 .................... 61 17: 01 28 Samtliga 1 136 13: 17 14 Totalt 1940—1947 .................... 4 873 18:02 15 1948 .................... 352 16: 71 15 1949 .................... 351 17: 01 19 1950 .................... 487 15: 90 20 1951 .................... 480 17: 53 24 1952 .................... 473 18: 30 23 1953 .................... 550 20: 58 25 1954 .................... 567 22: 55 32 1955 .................... 370 27: 97 40 Samtliga 8 503 19: 35 20

Tabell C. Antal lån och tomtpriser per m2 tomtyta. Nybyggda enfamiljs— och tvåfamiljs- hus för vilka slutligt beslut om egnahemslån meddelats budgetåren 1949/50—1953/54

Tomtpris per Tomtpris per Komnåunggupp, Alråtal mg tomtyta, Korgrråunggupp, Alråtal mg tomtyta, bu ge r n kronor u ge år n kronor Städer. 5 000— Samlliga städer 10 000 inv.

1949/50 ...... 966 2: 66 1949/50 ...... 243 2: 33 1950/51 ...... 1 734 3: 48 1950/51 ...... 435 2: 73 1951/52 ...... 1 827 3: 64 1951/52 ...... 375 2: 85 1952/53 ...... 1 358 4: 28 1952/53 ...... 273 3:00 1953/54 ...... 1 221 4: 55 1953/54 ...... 208 3: 22 Städer. Övcr Städer. Under

100 000 inv. 5 000 inv.

1949/50 ...... 87 5: 57 1949/50. . . . . . 81 1: 79 1950/51 ...... 123 6: 93 1950/51. . . . . . 135 2: 21 1951/52 ...... 103 7:09 1951/52. . . . .. 144 2: 83 1952/53 ...... 125 6: 72 1952/53. . . . .. 104 2: 55

1953/54 ...... 77 7: 55 1953/54 ...... 114 2: 98 Städer. 30 000— Samtliga

100 000 inv. köpingar

1949/50 ...... 139 3: 37 1949/50. . .... 460 2: 01 1950/51 ...... 229 3: 57 1950/51. . . . . . 914 2: 09 1951/52 ...... 294 4:11 1951/52. . . . . . 727 2:63 1952/53 ...... 172 4: 69 1952/53. . . . . . 506 2: 74 1953/54 ...... 162 5: 51 1953/54 ...... 478 2: 70 Städer. 20 000— Köpingar. Över

30 000 inv. 10 000 inv.

1949/50 ...... 139 4: 10 1949/50. . .... 42 2: 89 1950/51 ...... 330 4: 08 1950/51 ...... 55 3: 43 1951/52 ...... 351 3: 83 1951/52 ...... 87 4: 64 1952/53 ...... 281 5: 30 1952/53 ...... 56 4: 50 1953/54 ...... 280 5: 83 1953/54. . . . .. 53 4: 39 Städer. 10 000— Köpingar. Under

20 000 inv. 10 000 inv. | 1949/50 ...... 225 3: 08 1949/50. . .... 418 1: 91 1950/51 ...... 482 3: 25 1950/51 ...... 859 1: 99 1951/52 ...... 560 3: 37 1951/52 ...... 640 2: 30 1952/53 ...... 403 3: 88 1952/53 ...... 450 2: 45 1953/54 ...... 380 3: 96 1953/54 ...... 425 2: 39 Anm. Vissa kommuner ha _ för att stimulera enfamiljshusbyggandct —— tillhandahållit tomtmark till priser under självkostnaderna. Dessa subventioner kunna icke utläsas av ovan— stående statistik men torde vara av så ringa omfattning att de icke påverka resultatet.

'.'» ."-'-. '.

': (|; ...i-j . _ " .- '

” "så man: stac-sdm—tntna ”ju!!! ut'. maxima! ”m :,:-':in malware! utg.-, nm lamb. .D ltado't = ' Lana. ' äfhubuöjnpjahmm räntans—sånna": mu Salsa:! initiala mtl'm' nöt anti .fr |- ?”.»L'. . I'U ..» .] '". ' '.lr ' '- _ l. .

llll !—

Änwö'f' ' ' * _ ......me, ..weammm/f F” - ”få! 'W'å'mm"'l _ ,.... ..... w.... » , »»

_ .| . __. |,' ,. '. | _ . n .

— , ». y » », 138512»!th - jämt. »' av. ..... Ä%et — m:: ?.....3 et | 'm '. ..—»...._..eeueei '

.l'! »»

lm,-, ;S-' '.. ' .vmmqg . 'I 558” ' ,_...__,_,oatgn_r

" * » ...... i o. .t & ......gåå'ä. ,. ..... .a 1389: alm,, 1--—i.£_.lmll |

T_x- iaf Liaqtimaxml' M? ';m'n' i». att Mme mim "mi.-Wu... alla?” nam Mania om:.

I'd-tr... »_ '. --

| ;— ' .j -. . ,, EL" "u'f .» . A! ' . », .a . l

Bilaga 2

PM med redogörelse för en av statistiska centralbyråns utrednings- institut för markvärdeutredningens räkning utförd statistisk undersökning rörande fastighetsvärden

A. Saluvärden och taxeringsvärden för jordbruksfastigheter åren 1939, 1946 och 1954 framgår av tab. 1. Tabellen avser skattepliktiga jordbruksfastigheter inom riket i dess helhet för vilka lagfart sökts på grund av köp vid frivillig försälj- ning som ägt rum under nämnda år. Siffrorna har hämtats ur den hos statistiska centralbyrån förda löpande statistiken över saluvärden och taxeringsvärden för jordbruksfastigheter.

Tabell]. Saluvärden och taxeringsvärden för jordbruksfastigheter, åren 1939, 1946 och 1954.

.. Köpesk. Tax.v. Överpris År Antal ko? 1 000 kr 1 000 kr % 1939 3 781 63 051 51 746 21,8 1946 6 542 139 260 94 551 47,3 1954 3 614 144 021 85 123 69,2

Tab. 2 avser samma fastigheter som redovisas i tab. 1. Mellan tabellerna före- ligger den skillnaden att i tab. 2 taxeringsvärdena omräknats till 1939.års taxe- ringsnivå. Detta har skett med ledning av de på Kungl. Maj:ts uppdrag gjorda redogörelserna för taxeringsutfallet beträffande jordbruksfastigheter på lands- bygden. Enligt dessa redogörelser var taxeringsvärdena för jordbruksfastigheter i genomsnitt 29,1 % högre enligt 1945 års allmänna fastighetstaxering än enligt 1938 års motsvarande taxering samt 55 % högre enligt 1952 års allmänna fastig- hetstaxering än enligt 1945 års taxering. Se Höijer och Lindeberg, Undersökning av taxeringsutfallet beträffande jordbruksfastighet å landsbygden vid 1945 års allmänna fastighetstaxering (SOU 1950: 34 s. 8 f) samt Lindeberg och Näslund, Undersökning av taxeringsutfallet beträffande jordbruksfastighet å landsbygden enligt beredningsnämndernas förslag vid 1952 års allmänna fastighetstaxering (stencil), s. 20.

Tabell 2. Saluvärden och taxeringsvärden för jordbruksfastigheter, åren 1939, 1946 och 1954.

Taxeringsvärdena enligt 1939 års nivå.

.. Köpesk. Tax.v. Överpris År Antal ko? 1 000 kr 1 000 kr % 1939 3 781 63 051 51 746 21,8 1946 6 542 139 260 73 239 90,1 1954 3 614 144 021 42 539 238,6

Tabell 3. Saluvärden och taxeringsvärden för jordbruksfastigheter, åren 1939, 1946 och 1954.

Taxeringsvärdena enligt 1939 års nivå, köpeskillingarna enligt 1939 års penningvärde.

., Köpesk Tax.v. Överpris ÅT Antal kap 1 000 kr 1 000 kr % 1939 3 781 63 051 51 746 21,8 1946 6 542 93 390 73 239 27,5 1954 3 614 68 234 42 539 60,4

Vidare har i lab. 3 köpeskillingarna för de i tab. 1 redovisade fastigheterna omräknats till belopp enligt 1939 års penningvärde. Man kan sålunda av tab. 3 se, huru prisutvecklingen skulle ha gestaltat sig, om 1939 års penningvärde och samma års taxeringsnivå hade förblivit konstanta under tiden t. o. m. är 1954. Omräkningarna av penningvärdet har skett med ledning av årsmedelvärdena i socialstyrelsens allmänna konsumtionsprisindex (1935 = 100), vilka medelvärden är 107,5 för år 1939 samt 160,3 för år 1946 och 226,9 för år 1954.

För tydlighetens skull bör måhända nämnas, att de i tabellerna 1, 2 och 3 redovisade köpen icke avser samma fastigheter från år till är.

B. Uppgifter öm salu- och taxeringsvärden för andra fastigheter än jordbruks- fastigheter ges i tabellerna 4, 5 och 6. Dessa tabeller avser förhållandena i Stock- holm och 10 andra städer, uttagna på sätt som omtalas under E här nedan, samt åren 1939, 1946, 1952 och 1954.

Siffermaterialet har anskaffats under medverkan av länsstyrelser och lokala skattemyndigheter samt, vad angår huvudstaden, institutet för värdering av fas- tigheter i Stockholm. Uppgifterna omfattar köp vid frivillig försäljning på grund varav lagfart sökts under de nämnda åren. Uteslutna från redovisningen är köpe- avtal mellan nära anhöriga och köp som av annan anledning icke kan anses re- presentativa för prisnivån på den allmänna fastighetsmarknaden. Där köpe— avhandling, utan tillägg till eller förändring i stadgade villkor, överlåtits inom den för lagfart föreskrivna tiden, räknat från det första fånget, och inom samma tid företetts för lagfart, har endast det ena fånget medräknats.

I tab. [lhar de sålda fastigheternas taxeringsvärden upptagits till de vid tiden för köpet gällande beloppen, och köpeskillingarna har angivits till belopp mot— svarande penningvärdet vid samma tid.

Tab. 5 åter visar förhållandet mellan saluvärdena å ena sidan samt taxerings— värdena å andra sidan, då de sistnämnda räknats om till 1939 års taxeringsnivå. Denna omräkning har skett med ledning av den löpande officiella taxeringssta— tistikens siffror för var och en av de städer, som ingår i tabellen. Taxeringsvär- dena har reducerats med hjälp av de procenttal som utvisar den genomsnittliga höjningen av taxeringsnivån de år då allmän fastighetstaxering ägt rum, d. v. 5. från 1944 till 1945 och från 1951 till 1952. Procenttalen ifråga framgår av tablån å sid. 583.

Sättet för reduktionen" av taxeringsvärdena torde vara behäftat med ett visst fel, som dock torde sakna nämnvärd betydelse. De vid reduktionen använda pro- centtalen torde nämligen ha påverkats av de utav fastighetsbildning, byggnads- verksamhet m. m. beroende förändringar i fastighetsbeståndet, som ägt rum un— der året näst före det varunder allmän fastighetstaxering ägt rum.

Vidare har i tab. 6 köpeskillingarna för de i tab. 4 och 5 redovisade fastig- heterna, med ledning av årsmedelvärdena i socialstyrelsens allmänna konsum-

Stad Tax.-värde Tax.-värde 1945 i % Tex.—värde Tax.-värde 1952 i % 1945 1944 av 1944 1952 1951 av 1951

Stockholm. . 5 634 539 5 321 052 105,891 8 193 538 G 741 122 121,546 Sigtuna. . . . 13 338 11 022 121,013 24 681 19 401 127,215 Motala ..... 49 716 42 154 117,939 177 958 128 612 138,368 Vimmerby . 14 781 12 773 115,721 35 307 22 461 157,192 Höganäs . . . 32 284 24 452 132,030 64 655 43 830 147,513 Trelleborg. . 78 866 68 515 115,108 129 639 105 062 123,393 Halmstad .. 151 044 130 604 115,650 280 904 214 069 131,221 Kungälv . .. 14 488 12 552 115,424 27 959 18 661 149,826 Västerås. . .. 253 852 219 060 115,882 554 528 408 818 135,642 Sollefteå. . . . 25 199 15 097 166,914 66 692 42 078 158,496 Östersund . . 90 367 70 022 129,055 153 413 126 003 121,753

tionsprisindex (1935=100), omräknats till belopp motsvarande 1939 års pen- ningvärde. Vilka dessa medelvärden är för åren 1939, 1946 och 1954 har angivits under A härovan; för år 1952 är medelvärdet 223,0.

Tab. 6 torde således visa, huru prisutvecklingen skulle ha gestaltat sig, om 1939 års penningvärde och samma års taxeringsnivå hade förblivit konstanta under tiden t. o. m. år 1954. Emellertid är de i tabellerna 4—6 redovisade fastig- hetsköpen ofta så fåtaliga att tillfälligheterna måste antagas ha haft för stort spelrum bland dem för att man skall kunna draga några slutsatser av dessa ta— beller beträffande utvecklingen av fastighetsvärdena i de berörda städerna. En bättre grund för bedömningen av värdeutvecklingen hade sannolikt erhållits, om primärmaterialet för undersökningen utgjorts av uppgifter från år till år om samma fastigheter. Så är här, liksom i fråga om tabellerna 1, 2 och 3, icke fallet. De negativa talen för åren 1946, 1952 och 1954 i kolumnen för överprisprocenten i tab. 6 synes tyda på att prisstegringen på fastigheter icke alltid motsvarat pen- ningvärdets fall.

C. Beträffande förhållandet mellan saluvärden och taxeringsvärden för andra fastigheter än jordbruksfastigheter i riket hänvisas till tabellerna 7 och 8, vilka är hämtade från den hos statistiska centralbyrån förda löpande statistiken rö- rande dessa värden. Alla de år (1952—1955) som tabellerna omfattar ingår i en och samma taxeringsperiod, och taxeringsnivån skall sålunda vara densamma för dem. Den förändring penningvärdet undergått från år 1952 till år 1954 är jäm— förelsevis obetydlig, enligt socialstyrelsens konsumtionsprisindex från 223,0 till 226,9 då 1935 sättes till 100. Omräkning av 1954 års tal till 1952 års penningvärde har därför ansetts opåkallad.

D. Tab. 9—15 redogör för förändringarna i taxeringsvärdena från år 1945 till år 1954 och omfattar alla skattepliktiga fastigheter, såväl jordbruks- som andra fastigheter, i hela riket med fördelning på landsbygd och städer, och i kombina- tion därmed på de olika länen.

Tab. 9 återger taxeringsvärdena år 1945 enligt den hos statistiska centralbyrån förda löpande statistiken över skattetaxeringar, och tab. 10 ger motsvarande upp- gifter för år 1954.

I tab. 11 anges i absoluta tal skillnaden mellan 1954 och 1945 års taxeringsvär- den, under det att tab. 12 anger denna skillnad i procent av 1945 års värden.

De i tab. 10 angivna värdena för år 1954 har i tab. 13 omräknats till belopp motsvarande 1945 års penningvärde. Till grund för denna omräkning har lagts socialstyrelsens allmänna konsumtionsprisindex för januari månad (1935 = 100). Siffrorna för åren 1945 och 1954 i denna indexserie är 157,8 resp. 224,4. Anled-

ningen till att man icke här, liksom vid den i tab. 4 gjorda omräkningen av salu— värden, begagnat årsmedelvärdena i index är, att fastighetstaxeringarna avser fastighetsvärdena vid taxeringsårets ingång, medan man får räkna med att köpe- avtalen är spridda över hela observationsåret.

Därefter anges i tab. 14 i absoluta tal skillnaden mellan 1954 års omräknade värden och 1945 års värden, under det att tab. 15 anger denna skillnad i pro- cent av sistnämnda värden. Dessa båda tabeller visar sålunda vid jämförelse med tab. 11 och 12, hur taxeringsvärde och saluvärde utvecklats vid sidan av var- andra från år 1945 till år 1954.

E. Uppgifterna i tab. 16 och 17 avser att ge en jämförelse mellan fastigheter- nas värdestegring inom vissa orter och den allmänna samhällsutvecklingen inom samma orter. Härvid har som mått på fastigheternas värden använts deras taxe- ringsvärden. En orts utveckling tar sig uttryck på mångahanda sätt (t. ex. i bygg- nadsväsendet, kommunikationerna, näringslivet, belysningsanordningarna, vatten- lednings- och avloppsväsendet). Som ett sammanfattande uttryck för alla dessa faktorer har här använts siffrorna för folkmängden. Jämförelsen avser endast städer och andra fastigheter än jordbruksfastigheter. Det är måhända beträffande sådana fastigheter som den oförtjänta värdestegringen gör sig mest gällande, och vidare förekommer jordbruksfastigheter jämförelsevis sällan inom stads område.

Förutom huvudstaden har i tabellerna medtagits 10 städer, nämligen desamma som redovisats i tab. 4—6 samt dessutom Göteborg och Malmö. Siffrorna avser åren 1945 och 1954. Vid valet av städer har följande förfaringssätt tillämpats. Först har den procentuella folkökningen från år 1945 till år 1954 uträknats för var och en av rikets år 1945 befintliga städer, till antalet 123. Undantag har där- Vid ej gjorts för sådan folkökning som berott på inkorporering. Städerna utom Stockholm har förtecknats i ordning efter procenttalets storlek. Ur förteckningen har utvalts staden med det högsta procenttalet samt ytterligare var 13:e stad i storleksordningen räknat.

I tab. 16 redovisas de för åren 1945 och 1954 gällande taxeringsvärdena, un- der det att i tab. 17 det sistnämnda årets taxeringsvärden omräknats till belopp motsvarande 1945 års penningvärde. Vid denna omräkning har använts januari- siffrorna för åren 1945 och 1954 i socialstyrelsens konsumtionsprisindex. Av dessa tabeller framgår klart att taxeringsvärdena gått i höjden med stegring i folkmängdssiffrorna. Med de antaganden på vilka tab. 16 och 17 vilar skulle man alltså av dessa tabeller kunna sluta att den allmänna samhällsutvecklingen medför höjning av de sammanlagda fastighetsvärdena.

Tabell 4. Köpeskillingar och taxeringsvärden för andra fastigheter (än jordbruksfastigheter) i vissa städer, beträffande vilka lagfart sökts på grund av köp vid frivillig försäljning under åren 1939, 1946, 1952 och 1954.

1939 1946 1952 1954

.. Taxe- .. Taxe— .. Taxe- .. Taxe- Stad KOPC' - Över- Kope- - Över- KOPE' - Över- Kope- ' Över- A tal . . rmgs- _ Antal . . rings- A tal . . rings- _ A tal . . rings- kröp sklllmgar Vär den prls köp skillingar Vär den pI'lS kTöp skillingar vär den prls klöp skillingar Vär den prls O 0 O O 1 000 kr A 1 000 kr A) 1 000 kr A) 1 000 kr /0

2 3 181 103 446 88 103 17,4 176 100 857 82 737 21 9 5,8 139 84 604 70 913 19,3 143 88 341 71 301 23,9 7 6 42 18 842 17 190 9,6 33 12 516 11 436 9 4 Stockholm. . . . . . . . 310 147 975 137 661 7,5 271 139 974 114 480 2 därav inre staden 310 147 975 137 661 7 5 204 115 910 92 115 2 yttre staden . . . . . . . . 67 24 064 22 365

Sigtuna. . . . . . . . . . 27 385 376 2,4 32 516 454 13,7 36 723 495 46,1 34 1 003 907 10,6 Motala. . . . . . . . . . 90 2 516 2 234 12,6 198 5 843 3 788 54,3 180 8 319 6 050 37,5 207 8 171 5 458 49,7 Vimmerby. . 325 261 24,5 34 1 037 769 34,9 26 2 885 2 466 17,0 45 1 151 785 46,6 Höganäs. . . 183 156 17,3 35 469 337 39,2 15 448 251 78,5 24 588 358 64,2 Trelleborv. . 3 460 3 018 14,6 219 6 237 4 948 26,1 98 3 644 3 228 12,9 86 5 613 3 693 52,0

röv-ch 010100 1—4

6 139 5 929 3,5 163 8 318 6 616 25,7 109 5 953 4 673 27,4 125 7 542 5 668 33,1

400 360 11,1 14 258 194 33,0 9 252 174 44,8 13 386 244 58,2 8 361 7 003 19,4 246 17 252 13 841 24,6 128 9 594 7 540 27,2 166 13 133 8 931 47,0 31 565 418 35,2 42 1 431 1 015 41,0 26 1 355 974 39,1 46 1 839 1 189 54,7 . . . . 113 3 605 2 853 26,4 111 7 899 5 743 37,5 81 10 176 8 145 24,9 120 8 842 5 759 53,5

Halmstad. . Kungälv. . . Västerås. . . Sollefteå. . . Östersund.

(Du-oo] PHP v—l H

Tabell 5. Köpeskillingar och taxeringsvärden för andra fastigheter (än jordbruksfastigheter) i vissa städer, beträffande vilka lag- fart sökts på grund av köp vid frivillig försäljning under vart och ett av åren 1939, 1946, 1952 och 1954. Taxeringsvärdena för åren 1946, 1952 och 1954 omräknade till 1939 års taxeringsniva”.

1939 1946 1952 1954

St d Köpe Taxe- Ö Köpe Taxe- Ö Köpe Taxe— Ö Köpe Taxe- Ö a ' - ver- ' - ver- ' ' ver- ' ' ver- Antal - - rmgs— . Antal - - rmgs- . Antal - - rlngs- . Antal - - rmgs- . köp skillingar Vär den prlS köp skllhngar Vär den pris köp sklllmgar Vär den pris köp skillingar vår den prls

() 0 0 0 1 000 kr A) 1 000 kr A) 1 000 kr A) 1 000 kr Å)

Stockholm. . . . . . . . 310 147 975 137 661 7,5 271 139 974 108 111 29,5 181 103 446 68 453 51,1 176 100 857 64 283 56,9 därav inre staden 310 147 975 137 661 7,5 204 115 910 86 990 33,2 139 84 604 55 097 53,6 143 88 341 55 398 59,5 yttre staden . . . . . . . . 67 24 064 21 121 13,9 42 18 842 13 356 41,1 33 12 516 8 885 40,9 Sigtuna. . . . . 27 385 376 2,4 32 516 375 37,6 36 723 322 124,5 34 1 003 589 70,3 Motala. . . . . . . . . .. 90 2 516 2 234 12,6 198 5 843 3 212 81,9 180 8 319 3 707 124,4 207 8 171 3 345 144,3 Vimmerby. . 23 325 261 24,5 34 1 037 665 55,9 26 2 885 1 356 112,8 45 1 151 432 166,

Höganäs. . . 183 156 17,3 35 469 255 83,9 15 448 129 247,3 24 588 184 219,6 Trelleborg. . 187 3 460 3 018 14,6 219 6 237 4 299 45,1 98 3 644 2 273 60,3 86 5 613 2 600 115,9

1—4 N

Halmstad. . 176 6 139 5 929 3,5 163 8 318 5 721 45,4 109 5 953 3 079 93,3 125 7 542 3 735 101,9 Kungälv. . . . . . . . . 11 400 360 11,1 14 258 168 53,6 9 252 101 149,5 13 386 141 173,8 Västerås . . . 172 8 361 7 003 19,4 246 17 252 11 944 44,4 128 9 594 4 797 100,0 166 13 133 5 682 131,1 Sollefteå. . . . . . . . . 31 565 418 35,2 42 1 431 608 135,4 26 1 355 368 268,2 46 1 839 449 309,6 Östersund. . . . . . . . 113 3 605 2 853 26,4 111 7 899 4 450 77,5 81 10 176 5 184 96,3 120 8 842 3 665 141,3

Tabell 6. Köpeskillingar och taxeringsvärden för andra fastigheter (än jordbruksfastigheter) i vissa städer, beträffande vilka lag- fart sökts på grund av köp vid frivillig försäljning under vart och ett av åren 1939, 1946, 1952 och 1954. Köpeskillingarna och taxeringsvärdena för 1946, 1952 samt 1954 omräknade till 1939 års penningvärde- resp. taxeringsnivä.

1939 1946 1952 1954

.. Taxe— .. Taxe- .. Taxe- .. Taxe- Stad Kope- . Över- Kope- . Över- Kope- . Öva—_ Kope- . Över- Antal ' - rmgs- . Antal — - rmgs- . Antal - - rmgs— . Antal - - rmgs- . köp sklllmgar vår den prls köp sklllmgar Vär den pris köp skillmgar vär den pris köp skillingar vår den pris

0 0 0 0 1 000 kr A] 1 000 kr A 1 000 kr & 1 000 kr Å)

Stockholm. . . . . . . . 310 147 975 137 661 7,5 271 93 869 108 111 —— 13,2 181 49 867 68 453 — 27,2 176 47 784 64 283 -— 25,7 därav inre staden 310 147 975 137 661 7,5 204 77 731 86 990 — 10,6 139 40 784 55 097 —— 26,0 143 41 854 55 398 —24,4 yttre staden . . . . . . . . 67 16 138 21 121 _ 23,6 42 9 083 13 356 — 32,0 33 5 930 8 885 — 33,3

Sigtuna. . . . . . . . .. 27 385 376 Motala........... 90 2516 2234 1 Vimmerby. . 23 325 261 2 1 1

2 4 32 346 375 —7,7 36 349 322 8,4 34 475 589 —— 19,4 2 6 198 3 918 3 212 22,0 180 4 010 3 707 8,2 207 3 871 3 345 15,7 4,5 34 695 665 4,5 26 1 391 1 356 2,6 45 545 432 26,2 7 3 4 6

Höganäs. . . 183 156 Trelleborg. . 187 3 460 3 018

v-4 N

35 315 255 23,5 15 216 129 67,4 24 279 184 51,6 219 4 183 4 299 —2,7 98 1 757 2 273 —22,7 86 2 659 2 600 2,3

Halmstad . . . . . . . 176 6 139 5 929 3,5 163 5 578 5 721 —2 5 109 2 870 3 079 — 6,8 125 3 573 3 735 —4 3 Kungälv. ....... . 11 400 360 11,1 14 173 168 3 0 9 121 101 19,8 13 183 141 29,8 Västerås. . . . . . . . . 172 8 361 7 003 19,4 246 11 569 11 944 —- 3,1 128 4 625 4 797 —— 3,6 166 6 222 5 682 9,5 Sollefteå. . . . . . . . . 31 565 418 35,2 42 960 608 57 9 26 653 368 77,4 46 871 449 94 0

19 0 14 3

Östersund. . . . . . .. 113 3 605 2 853 26,4 111 5 297 4 450 81 4 905 5 184 —-5,4 120 4 189 3 665

Tabell 7. Antal köp och överprisprocent1 för en— och tvåfamiljsfastigheter beträffande vilka lagfart sökts under åren 1952—1955 på grund av frivillig försäljning, efter tiden för köpet.

Städer, köpingar och municipalsamhällen Egentlig landsbygd

Taxeringsvärde 1952 1953 1954 1955 1952—55 1952 1953 1954 1955 1952—55

kr ' _ _ _ _ _ , _ ' _ _ _ _ Antal 035; Antalögg; Antalövrgsr A......Övrg; Antalöjgsr A....löwr Antalolä: Antal Ogg; Antal 035; Analog;

köp PO köp PO köp P0 köp po köp po köp , köp P(, köp P0 köp po köp P0 i. A A. A» A. A» i. /.. A /.

6 100— 10000 287 99,3 354 99,9 388 107,5 343 109,65 1 372 104,3 811 95,2 985 98,9 1 126 105,3 953 109,3 3 875 102,5 10 100— 20000 967 69,0 1 097 68,5 1 307 83,2 1 007 84,5 4 378 76,7 1 338 62,4 1 671 68,6 1 889 74,3 1 516 77,9 6 414 71,2 20 100— 50 000 1 536 47,7 1 694 51,1 1 971 57,3 1 428 60,7 6 629 54,2 716 45,3 953 48,4 1 008 55,6 842 59,5 3 519 52,5 50 100—100 000 245 49,4 263 53,4 292 50,3 243 66,2 1 043 54,6 52 40,5 42 49,3 41 34,6 31 46,7 166 42,3 100 100—200 000 26 50,9 19 49,8 33 71,4 15 50,6 93 58,2 1 —72,0 3 47,7 4 22,0 2 74,4 10 30,1

20100—200000 1807 48,2 1976 51,6 2296 56,4 1686 61,8 7765 54,5 769 44,1 998 48,5 1053 53,4 875 58,7 3695 51,3

1 Den procent varmed köpeskillingen överstiger taxeringsvärdet.

Tabell 8. Antal köp och överprisprocent1 för andra bostadsfastigheter än en— och tvåfamiljsfastigheter, affärsfastigheter samt kom- binerade bostads— och affärsfastigheter beträffande vilka lagfart sökts under åren 1952—1955 på grund av frivillig försäljning, efter tiden för köpet.

Städer, köpingar och municipalsamhällen Egentlig landsbygd

Taxeringsvärde 1952 1953 . 1954 1955 1952—55 1952 1953 1954 1955 1952—55

kr _ .. _ .. _ _ . _ . _ _ _ Antal ÖV?” Antal Over Antal OV? Antal Över Antal . Antal . Antal CW.”. Antal CW." Antal Över Antal Över pris pris pris pris pris pris pris pris pris pris

köp % köp % köp % köp % köp % köp % köp % köp % köp % köp %

Över- Över-

högst 30000 316 48,5 379 56,6 470 73,8 336

5 1501 30100— 100000 527 29,6 587 30,4 786 40,1 616 3

2 1

6 129 49,4 140 53,3 151 59,1 122 60,1 542 55,6 2 516 3 74 37,2 73 36,7 39,9 84 46,2 320 40,2 2 4 11,0 60,0 1 23,5 14 30,2 1 8,6 1 0,0 4,3 —— —- 8 6,0 25, —— — — — — 1 25,4

36,8 — — 7,7 —— — 2 17,7

100 100— 200 000 129 22,4 128 27,5 231 16,3 173 200 100— 500 000 93 15,8 101 16,2 231 7,8 140 500 100—1 000 000 48 14,2 36 15,1 115 1,5 55

över 1 000 000 12 8,5 16 11,7 31 ——1,5 20 1

8 7 7 7 5 0 661 6,9 565 5 2 254 2 6 79

036.900 IH 00 enwp-(H

30100— 200000 656 26,9 715 29,41017 30,1 789 32,4 3177 29,9 77 33,0 77 33,4 95 43,1 85 45,4 334 39,1 över 200000 153 13,6 153 14,6 377 3,3 215 11,7 898 9,0 6 24,9 1 0,0 4 6,9 V — 11 15,0

1 Den procent varmed köpeskillingen överstiger taxeringsvärdet.

Tabell .9. De skattepliktiga fastigheternas värden (] 000 kr) länsvis, enligt fastighetstaxeringen är 1945.

Län

J ordbrukstastighet

Annan fastighet

Jord— bruks- Värde

Därav

skogs- marks- värde övrigt jordbruks- värde

Skogs- värde Tomt- och industri— värde

Summa

Mark- Värde Bygg- nads- värde

Park- värde

Summa Summa värde å skatte- pliktig fastighet

Landsbygd

Stockholms län . . . Uppsala » . . . Södermanlands » . . . Östergötlands » , _ _ Jönköpings » . . .

Kronobergs » . . . Kalmar » . Gotlands » . Blekinge » . . . Kristianstads » . . .

Malmöhus » . . . Hallands » . . . Göteborgs- o. Bohus » . . . Älvsborgs » . . . Skaraborgs » . . . Värmlands » . , . Örebro » . . . Västmanlands » . . . Kopparbergs » . . . Gävleborgs » . . .

Västernorrlands » . . . Jämtlands » . . . Västerbottens » . . . Norrbottens » . . .

Rikets landsbygd ........

202 420 170 622 216 127 389 241 241 192 168 404 277 835

76 848 105 881 412 037

739 811 245 757 155 688 292 997 375 743 259 421 207 842 166 145 228 224 183 422 204 684 146 474 215 070 159 026

5 840 911

183 381 155 930 195 505 357 470 204 989 133 432 239 095 71 703 93 530 390 407 732 045 232 088 146 065 256 357 353 470 199 928 180 875 147 036 167 437 134 670 159 074 103 072 173 507 130 770

5 141 836

71 865 59 522 85 042 124 989 112 863

102 896 133 602 16 802 29 113 56 942

23 013 30 617 21 488 117 694 77 922

252 766 115 937

80 269 230 487 197 390

143 439 145 343 122 545

84 399 2 436 945

14 958 1 570 1 249 1 867 2 119

2 148 2 400 363 943 3 351 2 197 1 536 11 966 4 107 1 887 1 362 454 805 1 454 1 756 1 330 805 1 461 542

62 630

289 243 231 714 302 418 516 097 356 174 273 448 413 837

94 013 135 937 472 330

765 021 277 910 189 142 414 798 455 552 513 549 324 233 247 219 460 165 382 568 349 453 292 622 339 076 243 967

8 340 486

276 801 32 222 19 741 38 562 29 088

21 126 24 530

5 416 19 171 55 382

59 005 30 935 53 330 53 322 24 338 36 561 23 401 18 866 33 918 29 571

51537 44 265 18 755 19 117

1018 960

670 414 143 251 165 468 278 633 183 056 136 272 168 086 41 128 99 099 303 500 347 097 128 915 199 559 313 768 176 433 300 823 208 292 150 558 257 553 250 542 406 221 184 994 159 894 181 608

5 455164

76 70 94 38 73 12 64 98

200 132 95 58 199 40 22 72 25

80 11 16 10 1 627

947 291 175 479 185 279 317 272 212 238 157 436 192 689

46 556 118 334 358 980

406 302 159 909 253 021 367 185 200 829 337 583 231 733 169 446 291 543 280 138 457 838 229 270 178 665 200 735

6 475 751

1 236 534 407 193 487 697 833 369 568 412

430 884 606 526 140 569 254 271 831 310

1 171 323 437 819 442 163 781 983 656 381

851 132 555 966 416 665 751 708 662 706 807 291 521 892 517 741 444 702

14 816 237

Städer

Stockholms Stockholms Uppsala Södermanlands Östergötlands Jönköpings Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge

Kristianstads Malmöhus Hallands

Göteborgs o. Bohus

Älvsborgs

Skaraborgs Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs

Gävleh orgs Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrb ottens

Rikets städer. . . . . . .

riket

1 736 2 352 2 171 6 627 23 007 4 909 4 429 4 091

981 1 608

8 284 32 489 6 117 12 975 11 430

10 908 8 210 17 730 12 946 3 928

4 672 3 907

841 1 650 2 182 190 180

6 031 091

113 149 338 612 222 708 672

1 623 2 203 2 164 6 289 22 395 4 687 3 954 3 898

950 1 535

8 183 32 482 6 111 12 664 10 520

10 497 7 278 15 688 11 861 3 794

3 846 3 468

795 1 600 2 098 180 583

5 322 419

490 413

77 1 471

. 2 089

748 1 578 790 127 513 251 176 22 733

3 109 1 506 3 534 8 901 5 158

598

3 126 1 693 165 198 328

37 794 2 474 739

14 647 10 798 3 673 387

5 610

604 608 352

61 410 94 6 975 518 9 071 5 347 1 387

970 1 911 1 875 1 016

4 010 182 182 428 644

71 760

134 390

16 873 13 563 5 921 8 485 30 706

6 261 6 615 5 233 1 169 2 531 8 629 39 640 6 657 22 779 19 886

13 801 12 714 28 542 19 979

5 542

11 808 5 782 1 188 2 276 3 154

299 734

8 640 220

1 627 930 164 869 75 773 81 577 156 779

75 706 19 688 57 426 10 259 44 649 26 660 415 345 48 665 531 714 187 801 39 798 62 901 77 358 68 528 53 744 53 342 38 282 19 708 26 161 27 604 3 992 267 5 011 227

4 006 609 — 432 780 53 243 132 2 324 498 63 538 390 94

319 977 22 75 282 26 209 205 49 51 007 — 174 562 47

152 462 1 1 306 362 48 207 932 55 1 496 697 5 432 364 63

214 145 27 227 214 14 407 108 19 352 322 — 232 661 3 292 781 — 172 371 10 70 659 —— 100 508 —— 122 866 14 12 163 894 615 17 619 058 2 242

5 634 539 597 702 318 907 406 138 695 263

395 705 94 996 266 680 61 266 219 258 179 123 1 721 755 256 652 2 028 416 620 228 253 970 290 129 484 485 420 850 286 408 346 123 210 663

90 367 126 669 150 484

16156 776

22 632 527

5 651 412 611 265 324 828 414 623 725 969

401 966 101 611 271 913

62 435 221 789

187 752 1 761 395 263 309 2 051 195 640 114 267 771 302 843 513 027 440 829 291 950 357 931 216 445

91 555 128 945 153 638 16 456 510 31 272 747

Tabell 10. De skattepliktiga fastigheternas värden (] 000 kr), länsvis, enligt fastighetstaxeringen år 1954.

Län

Jordbruk sfastighet

Annan fastighet

Summa

J ord- bruks— värde

Därav

skogs- marks- värde övrigt j ordbruks- värde

Skogs- värde Tomt- och industri- värde

Summa

Mark- värde Bygg- nads- värde

Park- värde

Summa

värde å skatte— pliktig

fastighet

Landsbygd

Stockholms Uppsala Södermanlands Östergötlands Jönköpings Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge Kristianstads

Malmöhus

Hallands

Göteborgs o. Bohus Älvsborgs Skaraborgs

Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Gävleborgs

Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens

Rikets landsbygd. . . . . .

297 561 250 220 299 576 533 465 336 714 285 794 422 833 128 633 158 900 615 271

1 160 429 390 745 223 605 424 166 533 250

387 229 289 593 239 508 347 715 273 852 288 616 225 762 344 962 275 761

8 734 160

27 663 22 731 29 578 49 274 62 608 58 447 70 363

6 021 19 317 27 052 9 788 18 586 12 743 55 211 33 279

86 756 37 450 26 830 78 084 62 419 54 651 47 415 56 171 32 152

984 589

269 898 227 489 269 998 484 191 274 106 227 347 352 470 122 612 139 583 588 219

1 150 641 372 159 210 862 368 955 499 971

300 473 252 143 212 678 269 631 211 433 233 965 178 347 288 791 243 609

7 749 571

116 204 109 924 155 894 252 007 256 234 217 214 307 089 25 705 60 195 87 585

30 755 58 239 42 870 238 309 155 886

375 177 171 461 129 331 351 594 306 166 201 333 184 006 206 487 118 284

4 157 949

22 367 681

1 662 1 493 2 652 1 657 2 820 789 822 4 165 2 283 1 812 6 000 3 987 2 287 1 644 868 610 1 735 1 797 1 573 788 5 692 792

70 976

436 132 360 825 457 132 786 965 595 600 504 665 732 742 155 127 219 917 707 021

1 193 467 450 796 272 475 666 462 691 423

764 050 461 922 369 449 701 044 581 815 491 522 410 556 557 141 394 837

12 963 085

613 792 50 435 30 416 65 893 47 899

42 133 50 488 10 402 34 831 103 752

124 002 73 221 94 631 104 411 42 358

65 399 42 905 32 015 74 895 71 971

144 862 127 958 56 190 76 986

2 181 845

1 360 011 255 708 278 908 510 287 440 286

403 898 420 054 102 398 235 818 690 759 771 757 331 087 489 870 733 687 362 887 600 197 501 600 335 742 627 734 629 673 972 401 548 495 441 921 510 334

12 555 512

631 211 221 237 88

62 67 82 61 25

162

30 10 2 494

1 973 880 306 153 309 337 576 301 488 408

446 081 470 601 112 808 270 674 795 142 895 970 404 326 584 722 838 335 405 333 665 658 544 572 367 839 702 690 701 669

1 117 425 676 456 498 141 587 330

14 739 851

2 410 012 666 978 766 469 1 363 266 1 084 008

950 746 1 203 343 267 935 490 591 1 502 163

2 089 437 855 122 857 197 1 504 797 1 096 756 1 429 708 1 006 494

737 288 1 403 734 1 283 484

1 608 947 1 087 012 1 055 282

982 167

27 702 936

Städer

Stockholms Stockholms Uppsala Södermanlands Östergötlands Jönköpings Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge

Kristianstads Malmöhus Hallands

Göteborgs o. Bohus Alvsborgs

Skaraborgs Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Gävleborgs Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens

Rikets städer. . . . . . . . .

Hela riket...........

3 658 10 174 10 718 22 562 76 176

47 898 6 961 6 029 1 669 6 230 39 058 61 508 14 998 20 327 20 781 26 173 26 522 32 241 29 393

8 750 6 308 11 958 1 762 4 414 10 217

506 485 9 240 645

125 827 282 1 701 2 348

6 338 764 523 37 313

164 89

55 461 1 997 1 266 3 905 4 160 2 324

686

1 017 1 423 75 277 788

31 945 1 016 534

3 533 9 347 10 436 20 861 73 828

41 560 6 197 5 506 1 632 5 917 38 894 61 419 14 943 19 866 18 784 24 907 22 617 28 081 27 069

8 064 5 291 10 535 1 687 4 137 9 429

474 540 8224 111

828

3 637 1 451 9 322 11 023

26 552 2 882 2 197

172 1 738 491 499 160 1 740 9 070

6 112 17 093 19 242 11 815 3 098 5 384 5 806

290 1 227 2 419

_ 144 248 ,

4 302 197

19 096 4 158 5 592 2 294 7 090

1 524 865 1 387 73 844

116 6 465 617 4 835 6 766

1 572 1 010 1 805 1 795

615

3 836 691 60 614 408

74 128 145 104

23 582 17 969 17 761 34 178 94 289 75 974 10 708 9 613 1 914 8 812 39 665 68 472 15 775 26 902 36 617 33 857 44 625 53 288 43 003 12 463 15 528 18 455 2 112 6 255 13 044

724 861.

13 687 946

2 554 204 376 663 125 408 155 282 273 832

157 480 36 166 108 790 16 360 60 791

55 277 565 421 86 557 843 040 281 714 66 212 118 711 109 110 145 126 91 221

102 041 72 643 33 271 73 121 60 043

6 568 484 8 750 329

6 107 845 1 327 637 563 578 794 165 1 178 545

758 563 185 139 459 656 105 846 358 850 337 087 2 365 139 435 633 2 941 310 916 859 457 614 570 802 864 629 879 211 612 415 703 288 504 071 138 387 295 645 547 453 24 409 367

211 83 31 37 29 58 45 15 30 16 46

48 59 52 10 66 18

856.

8 662 260 1 704 383 688 986 949 447 1 452 408

916 080 221 334 568 504 122 206 419 686 392 366 2 930 575 522 220 3 784 366 1 198 619 523 874 689 572 973 739 1 024 389 703 636 805 329 57 6724 171 658 368 832 607 514

30978 707

45 718 558

8 685 842 1 722 352 706 747 983 625 1 546 697

992 054 232 042 578 117 124 120 428 498 432 031 2 999 047 537 995 3 811 268 1 235 236 557 731 734 197 1 027 027 1 067 392 716 099 820 857 595 179 173 770 375 087 620 558

31 703 568

36 964 879

3 350

59 406 504

Tabell 11. De skattepliktiga fastigheternas värdestegring (1 000 kr) enligt skattetaxeringarna, länsvis från år 1945 till 1.954.

Län

J ordbruksfastighet

Annan fastighet

Summa

J ord— bruks- värde

Därav

skogs- marks— värde övrigt jordbruks- värde

Skogs- värde Tomt- och industri— värde

Summa

Mark- värde Byge- nads-

värde Park- värde

Summa

värde å skatte- pliktig

fastighet

Landsbygd

Stockholms län .

Uppsala Södermanlands Östergötlands Jönköpings

Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge Kristianstads

Malmöhus

Hallands

Göteborgs o. Bohus Älvsborgs Skaraborgs

Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Gävleborgs

Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens

Rikets landsbygd. . . . .

95 141 79 598 83 449 144 224 95 522

117 390 144 998 51 785 53 019 203 234 420 618 144 988

67 917 131 169 157 507

127 808 81 751 73 363 119 491 90 430

83 932 79 288 129 892 116 735 2 893 249

8 624 8 039 8 956 17 503 26 405

23 475 31 623 876

6 966 5 422 2 022 4 917 3 120 18 571 11 006

27 263 10 483

7 721 17 297 13 667 9 041 4 013 14 608 3 896

285 514

86 517 71 559 74 493 126 721 69 117 93 915 113 375 50 909 46 053 197 812

418 596 140 071

64 797 112 598 146 501

100 545 71 268 65 642 102 194 76 763

74 891 75 275 115 284 112 839 2 607 735

44 339 50 402 70 852 127 018 143 371

114 318 173 487 8 903 31 082 30 643

7 742 27 622 21 382

120 615 77 964 122 411 55 524 49 062 121 107 108 776

57 894 38 663 83 942 33 885

1 721 004

7 409 -— 889 413 —— 374 533

— 491 420 426 — 121 814

86

276

— 5 966 — 120 400

282 414 — 195 281

41

243

— 17 4 231 250 8 346

146 889 129 111 154 714 270 868 239 426 231 217 318 905 61 114 83 980 234 691 428 446 172 886

83 333 251 664 235 871

250 501 137 689 122 230 240 879 199 247 142 069 117 934 218 065 150 870

4 622 599

336 991 18 213 10 675 27 331 18 811

21 007 25 958

4 986 15 660 48 370

64 997 42 286 41 301 51 089 18 020 28 838 19 504 13 149 40 977 42 400 93 325 83 693 37 435 57 869

1162 885

689 597 112 457 113 440 231 654 257 230 267 626 251 968

61 270 136 719 387 259

424 660 202 172 290 311 419 919 186 454 299 374 293 308 185 184 370 181 379 131 566 180 363 501 282 027 328 726

7 100 348

— 57 44 129 12 —14 — 39 533 11 —41 89 142 30

—— 137 27

60 — 11

1 026 589 130 674 124 058 259 029 276 170

288 645 277 912

66 252 152 340 436 162

489 668 244 417 331 701 471 150 204 504 328 075 312 839 198 393 411 147 421 531 659 587 447 186 319 476 386 595

8 264100

1 173 478 259 785 278 772 529 897 515 596

519 862 596 817 127 366 236 320 670 853 918 114 417 303 415 034 722 814 440 375 578 576 450 528 320 623 652 026 620 778 801 656 565 120 537 541 537 465

12 886 699

Städer

Stockholms Stockholms Uppsala Södermanlands Östergötlands Jönköpings Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge

Kristianstads Malmöhus

Hallands

Göteborgs o. Bohus Älvsborgs

Skaraborgs Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Gävleborgs Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens

Rikets städer. . . . . . . . .

Hela riket.............

» » » )) »

aaaag

1 922 7 822 8 547 15 935 53 169

42 989 2 532 1 938

688 4 622

30 774 29 019 8 881 7 352 9 351 15 265 18 312 14 511 16 447

4 822 1 636 8 051

921 2 764 8 035 316 305 3 209 554

12 678 275 1 363 1 736

6 1 16 289 330 6 240

63 82 49 150 1 087

855 2 973 2 118 1 239 552

191 984

29 227 704

22 348

307 862

30 711 28 937 8 832 7 202 8 264 14 410 15 339 12 393 15 208

4 270 1 445 7 067

892 2 537 7 331 293 957

2 901 692

240 323 138 1 007 5 961

4 606 13 559 10 341 6 657 2 500 2 258 4 113

125 1 029 2 091 106 454

1 827 458

4 449 —— 6 640 1 919 1 907 1 480

920 257

1 035 12 434 22

—— 510 99

—4 236 1 419

185

40

— 106 — 80 — 401 — 174 509 _ 122 186 — 236

2 368

10 714

31 036 28 832 9 118 4 123 16 731 20 056 31 911 24 746 23 024

6 921 3 720 12 673 924 3 979 9 890

425 127

5 047 726

926 274 211 794 49 635 73 705 117 053

81 774 16 478 51 364 28 617 150 076 37 892 311 326 93 913 26 414 55 810 31 752 76 598 37 477 48 699 34 361 13 563 46 960 32 439 2 576 217 3 739 102

2 101 236 894 857 320 446 469 667 640 155

438 586 109 857 250 451

54 839 184 288

184 625 1 058 777 227 701 1 444 613 484 495 243 469 343 588 457 521 526 889 379 754 410 507 331 700

67 728 195 137 424 587

12 245 473 19 345 821

11 21 45 52

66

241

1 108

3 027 721 1 106 681 370 079 543 309 757 145

520 375 126 338 301 824

60 940 200 428

213 243 1 208 820 265 568 1 755 950 578 391 269 904 399 443 489 254 603 539 417 228 459 206 366 061

81 291 242 163 457 030

14 821 931 23 086 031

3 034 430 1 111 087 381 919 569 002 820 728

590 088 130 431 306 204

61 685 206 709

244 279 1 237 652 274 686 1 760 073 595 122 289 960 431 354 514 000 626 563 424 149 462 926 378 734

82 215 246 142 466 920 15 247 058 28 133 757

Tabell 12. De skattepliktiga fastigheternas procentuella värdestegring enligt skattetaxeringarna, länsvis, från är 1945 till år 1954. %

Län

J ordbruksfastighet

Annan fastighet

J ord- bruks— värde

Därav

skogs marks- värde

övrigt jordbruks— värde

Skogs värde

Tomt- och industri- värde

Summa

Mark- värde Bygg- nads- värde

Park- värde

Summa Summa värde å skatte- pliktig fastighet

Landsbygd

Stockholms Uppsala Södermanlands Östergötlands Jönköpings Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge Kristianstads

Malmöhus

Hallands

Göteborgs o. Bohus Älvsborgs Skaraborgs

Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Göteborgs

Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens

Rikets landsbygd. . . . .

c.? :d .—

.å*t gnaga

47,0 46,7 38,6 37,1 39,6 69,7 52,2 67,4 50,1 49,3 56,9 59,0 43,6 44,8 41,9 49,3 39,3 44,2 52,4 49,3 41,0 54,1 60,4 73,4 49,5 45,3 54,7 43,4 55,1 72,9 67,1 81,6 17,0 56,4 25,1 26,0 36,0 32,4 50,7 49,4 45,8 38,9 40,4 28,5 28,0 47,2 45,9 38,1 35,4 33,7 70,4 47,4 71,0 49,2 50,7 57,2 60,4 44,4 43,9 41,4 50,3 39,4 44,6 61,0 57,0 47,1 73,0 66,4 86,3 50,7 61,7 84,7 83,3 101,6 127,0

111,1 129,9 53,0 106,8 53,8

33,6 90,2 99,5 102,5 100,1 48,4 47,9 61,1 52,5 55,1 40,4 26,6 68,5 40,1 70,6

49,5 -—— 56,6 33,1 —- 20,0 25,2

— 22,9 17,5 117,4 — 12,8 24,3

3,9 18,0

— 49,7

_ 2,9 21,

20,7 91,2 —— 24,2 19,3 2,3 18,3 —— 2,1 289,6 46,1 13,3

50,8 55,7 51,2 52,5 67,2 84,6 77,1 65,0 61,8 49,7 56,0 62,2 44,1 60,7 51,8 48,8 42,5 49,4 52,4 52,1 40,7 40,3 64,3 61,8 55,4

121,7 56,5 54,1 70,9 64,7

99,4 105,8 92,7 81,7 87,3

110,2 136,7 77,4 95,8 74,0

78,9 83,3 69,7 120,8 143,4

181,1 189,1 199,6 302,7 114,1

102,9 78,5 68,6 83,1 140,5 196,4 149,9 149,0 138,0 127,6 122,3 156,8 145,5 133,8 105,7

99,5 140,8 123,0 143,7 151,3

139,4 196,5 176,4 181,0 130,2

1,3

66, — 81,4 57,1 137,2

31,6 — 19,2 — 33,3 — 60,9 543,9

5,5

— 69,5 67,4 149,5 51,7 — 68,8 67,5 272,7 —— 15,3

102,5 — 72,7 87,5

53,3

108,4 74,5 67,0 81,6 130,1 183,3 144,2 142,3 128,7 121,5 120,5 152,8 131,1 128,3 101,8

97,2 135,0 117,1 141,0 150,5

144,1 195,0 178,8 192,6 127,6

Städer

Stockholms Stockholms Uppsala Södermanlands Östergötlands Jönköpings Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge

Kristianstads Malmöhus Hallands

Göteborgs o. Bohus Älvsborgs

Skaraborgs Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Gävleborgs Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens

Rikets städer. . . . . . . . .

Hela riket .....

act—ee: gasa. Qåéåå aaah

110,7 332,6 393,7 240,5 231,1 875,7 57,2 47,4 70,1 287,4 371,5 89,3 145,2 56,7 81,8 139,9 223,0

81,8 127,0 122,8 35,0 206,1 109,5 167,5 368,2

166,3

53,2

10,6

455,0

3 928,6

403,3 283,

2 755,0 60,8 171,0 19,4 328,8

62,4 1 171,4 816,7 48,2 119,5

208,0 319,0 103,7 114,2 411,9

23,1 224,1 63,0 454,0 838,1

232,9

43,4

69,0 780,6

1 784,4 533,7 427,7 3 449,7 82,6 178,1 35,4 238,8

95,6 183,5 627,3 137,4 191,7

305,8 383,7 116,2 129,1 418,1

72,2 242,9 75,8 519,7 637,5

281,7

73,8

26,4

— 36,6

8,0

39,8 32,5 200,o 302,8 207,1

1 113,4 61,9 83,7 63,7

248,2 359,7 72,7 137,0 18,1 84,1 145,3 251,0

86,7 115,2 124,9 31,5 219,2 77,8 174,8 313,6

141,8

58,4

56,9 128,5 65,5 90,4 74,7

108,0 83,7 89,4 59,5 36,2 107,3 36,1 77,9 58,6 50,0

66,4 88,7 41,1

111,8 69,7

91,3 89,8 68,8 179,5 117,5 64,5 74,6

52,4 206,8 131,8 144,7 118,9

137,1 145,9 119,7 107,5 105,6 121,1 81,0

109, 96,5

112,1 113,7 151,2 112,4 149,5 163,2 140,2 192,4

95,9 194,2 345,6

100,7 109,8

56,6 — 100,0 — 100,0 —— 67,0 68,2 53,7 185,2 116,0 133,8 108,9

131,5 133,0 113,2 99,5 91,4 119,0 70,2 103,5 86,6 93,3 106,3 137,7 1o1,o 143,4 145,7 132,7 173,8

90,0 191,2 303,7 91,7

102,0

53,7 181,8 117,6 137,2 113,

146,8 128,4 112,6 98,8 93,2 130,1 70,3 104,3 85,8 93,0 108,3 142,4 100,2 142,1 145,3 129,3 175,0

89,8 191,0 303,9 92,7 90,0

Tabell 13. De skattepliktiga fastigheternas värden (1 000 kr), länsvis, enligt fastighetstaxeringen år 1954. Taxeringsvärdena angivna

efter omräkning till 1945 års penningvärde.

Län

J ordbruk sfastighet

Annan fastighet

Summa

J ord- bruks— värde

Därav

skogs marks— värde

övrigt jordbruks- värde

Skogs värde

Tomt— och industri- värde

Summa

Mark- värde Bygg- nads- värde

Park- värde

Summa

värde å skatte- pliktig

fastighet

Landsbygd

Stockholms Uppsala Södermanlands Östergötlands Jönköpings Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge Kristianstads

Malmöhus Hallands

Göteborgs o. Bohus Älvsborgs Skaraborgs

Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Gävleborgs

Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens

aeaea anaaa Q&Qåa an..

Rikets landsbygd. . . . .

209 248 175 957 210 665 375 138 236 781 200 973 297 340

90 456 111 740 432 664

816 025 274 776 157 241 298 278 374 987 272 304 203 645 168 424 244 517 192 575 202 958 158 758 242 581 193 918

6 141 949

19 453 15 985 20 800 34 650 44 027 41 100 49 480

4 234 13 584 19 022 6 883 13 070 8 961 38 825 23 402

61 008 26 335 18 867 54 910 43 893 38 431 33 343 39 500 22 610

692 373

189 795 159 972 189 865 340 488 192 754 159 873 247 860 86 222 98 156 413 642 809 142 261 706 148 280 259 453 351 585 211 296 177 310 149 557 189 607 148 682 164 527 125 415 203 081 171 308

5 449 576

81 716 77 300 109 626 177 214 180 186

152 747 215 948 18 076 42 330 61 591

21 627 40 954 30 147 167 581 109 621

263 828 120 573

90 947 247 244 215 299

141 579 129 395 145 204

83 178 2 923 911

15 729 479

1 169 1 050 1 865

306 693 253 736 321 460 553 402 418 832

1 165 1 983 555 578 2 929

354 885 515 271 109 087 154 648 497 184

1 606 1 274 4 219 2 804 1 608

839 258 317 004 191 607 468 663 486 216

1 156 610 429 1 220 1 264

537 288 324 828 259 800 492 981 409 138

1 106 554 4 002 557

345 643 288 707 391 787 277 653 49 911 9115 771

431 625 35 466 21 389 46 337 33 683

29 629 35 504

7 315 24 493 72 959

87 200 51 490 66 545 73 423 29 786 45 989 30 171 22 513 52 667 50 611

101 868 89 982 39 513 54 137

1 534 295

956 373 179 817 196 131 358 839 309 614 284 025 295 386

72 007 165 830 485 749

542 707 232 823 344 482 515 936 255 186 422 064 352 730 236 097 441 429 442 792 683 802 385 707 310 764 358 872

8 829 162

54 85 156 35 41 18 444

148 155 167 62 44 47 58 43 18 114

21 1 754

1 388 052 215 290 217 529 405 261 343 453

313 689 330 931

79 328 190 341 559 152

630 055 284 326 411 182 589 526 285 034 468 097 382 948 258 668 494 139 493 421 785 784 475 691 350 298 413 016

10 365 211

1 694 745 469 026 538 989 958 663 762 285

668 574 846 202 188 415 344 989 1 056 336

1 469 313 601 330 602 789 1 058 189 771 250 1 005 385 707 776 518 468 987 120 902 559 1 131 427 764 398 742 085 690 669 19 480 982

Städer

Stockholms Stockholms Upp sala Södermanlands Östergötlands Jönköpings Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge

Kristianstads Malmöhus Hallands

Göteborgs o. Bohus Älvsborgs

Skaraborgs Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Gävleborgs Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens —

agge-= Qaéåå GQQQQ &aaaa

Rikets städer. . . . . . ......

Hela riket...........

2 572 7 154 7 537 15 866 53 568

33 682 4 895 4 240 1 174 4 381 27 466 43 253 10 547 14 294 14 613 18 405 18 651 22 672 20 669

6 153 4 436 8 409 1 239 3 104 7 185

356 165

6 498 114

88 582 199 1 196 1 651 4 457 537 368 26 220

115 63

39 324 1 404

890 2 746 2 925 1 634 482 715

1 001 53 195 554

22 464

714 837

2 484 6 572 7 338 14 670 51 917

29 225 4 358 3 872 1 148 4 161 27 351 43 190 10 508 13 970 13 209 17 515 15 905 19 747 19 035

5 671 3 721 7 408 1 186 2 909 6 631

333 701

5 783 277

582 2 558 1 021 6 555 7 751

18 672 2 027 1 545

121 1 222 345 351 112 1 224 6 378

4 298 12 020 13 531 8 308 2 179 3 786 4 083 204 863 1 701

101 437

3 025 348

13 429 2 924 3 932 1 613 4 986

1 072 608 975 51 594 82 4 546 434 3 400 4 758 1 105 710 1 269 1 263 432 2 698 486 42 432 287

52 128

102 039

16 583 12 636 12 490 24 034 66 305 53 426 7 530 6 760 1 346 6 197 27 893 48 150 11 093 18 918 25 749 23 808 31 381 37 472 30 240

8 764

10 920 12 978 1 485 4 399 9 173

509 730

9 625 501

1 796 142 264 873 88188 109 196 192 562

110 741 25 432 76 502 11 504 42 749

38 871 397 610 60 868 592 834 198 105 46 562 83 479 76 727 102 054 64 148 71 756 51 083 23 397 51 419 42 223 4 619 024 6 153 319

4 295 098 933 608 396 314 558 465 828 764

533 429 130 192 323 235

74 432 252 347

237 043 1 663 189 306 341 2 068 359 644 744 321 798 401 394 608 016 618 270 430 656 494 559 354 468

97 315 207 901 384 974 17 164 911 25 994 073

148 602

2 356

6 091 388 1 198 539 484 502 667 661 1 021 348

644 196 155 644 399 778

85 936 295 127

275 916 2 060 810 367 230 2 661 204 842 881 368 394 484 914 684 743 720 361 494 804 566 315 405 558 120 712 259 366 427 210

21 784 537 32 149 748

6 107 971 1 211 175 496 992 691 695 1 087 653

697 622 163 174 406 538

87 282 301 324

303 809 2 108 960 378 323 2 680 122 868 630 392 202 516 295 722 215 750 601 503 568 577 235 418 536 122 197 263 765 436 383

22 294 267 41 775 249

Tabell 14. De skattepliktiga fastigheternas värdestegring (1 000 kr) enligt skattetaxeringarna, länsvis, från är 1945 till är 1954. Taxe-

ringsvärdena angivna efter omräkning till 1945 års penningvärde.

J ordbruksfastighet

Annan fastighet

J ord- bruks- värde

Därav

skogs- marks- värde

.. . Skogs ovrlgt .. jordbruks- varde värde

Tomt- och industri- värde

Summa

Bygg- nads- värde

Mark- värde Park- värde

Summa Summa värde å skatte— pliktig fastighet

Landsbygd

Stockholms Upp sala Södermanlands Östergötlands Jönköpings Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge Kristianstads

Malmöhus

Hallands

Göteborgs o. Bohus Älvsborgs Skaraborgs

"Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Gävleborgs

Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens

:s

&%%å =.**. nalt., garna» aga.

Rikets landsbygd. . . ..

6 828 5 335 —5 462 —14 103 —4 411

32 569 19 505 13 608

5 859 20 627

76 214 29 019 1 553 5 281 — 756 12 883 —4 196 2 279 16 293 9 153

— 1 726 12 284 27 511 34 892

301 039

414 1 293 178 2 879 7 824

6 128 10 740 —911 1 233

—2 608

—— 883 — 599 —— 662 2 185 1 129

1 515 — 632 — 242 — 5 877 — 4 859

—7 179 —10 059 ——2 063 —5 646 —6 702

9 851 17 778 24 584 52 225 67 323

6 414 4 042 »— 5 640 — 16 982 —— 12 235

26 441 8 765 14 519 4 626 23 235 49 851 82 346 1 274 13 217 4 649

77 097 29 618 2 215

3 096 — 1 885

— 1 386 10 337 8 659 49 887 31 699

11 368 — 3 565 2 521 22 170 14 012 11 062

4 636 10 678 16 757 17 909

5 453 22 343 29 574 40 538

—1 860 —15 948 22 659 —1 221

307 740 486 966

771 —— 1 091 80 -— 817 — 254 —— 983 — 417 192 —— 365 —— 422 — 591 — 262 — 7 747 —— 1 303 -—— 279 — 206 156 -— 376 — 234 — 492 — 224 —— 251 2 541 15

— 12 719

17 450 22 022 19 042 37 305 62 658 81 437 101 434 15 074 18 711 24 854 74 237 39 094

2 465 53 865 30 664

23 739

596 12 581 32 816 26 570 —3 810 ——3 915 52 711 33 686 775 286

154 824 3 244 1 648 7 775 4 595

285 959 -— 22 36 566 1 30 663 — 61 80 206 8

126 558

8 503 10 974 1 899 5 322 17 577

147 753 127 300 30 879 66 731 182 249

28 195 20 555 13 215 20 101

5 448

195 610 103 908 144 923 202 168

78 753 4

9 428 6 770 3 647 18 749 21 040

121 241 — 155 144 438 7 85 539 36 183 876 — 29 192 250

50 331 45 717 20 758 35 020

277 581 200 713 150 870 5 177 264

515 335 3 373 998

440 761 39 811 32 250 87 989 131 215 156 253 138 242 32 772 72 007 200 172 223 753 124 417 158 161 222 341

84 205

130 514 151 215

89 222 202 596 213 283

327 946 246 421 171 633 212 281

3 889 460

458 211 61 833 51 292 125 294 193 873 237 690 239 676 47 846 90 718 225 026 297 990 163 511 160 626 276 206 114 869 154 253 151 811 101 803 235 412 239 853 324 136 242 506 224 344 245 967

4 664 746

Städer

Stockholms Stockholms Uppsala Södermanlands Östergötlands Jönköpings Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge

Kristianstads Malmöhus Hallands

Göteborgs o. Bohus Älvsborgs

Skaraborgs Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Gävleborgs Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens

Rikets städer. . . . . . . ..

Hela riket...........

åQhå». * :s... neta—a

836

4 802 5 366 9 239 30 561

28 773 466 149 193

2 773

19 182 10 764 4 430 1 319 3 183

7 497 10 441 4 942 7 723 2 225

— 236 4 502 398

1 454 5 003

165 985 467 024

— 25 433 192 858 1 039 4 235 62 175 — 5 147 14 56 33 13 494

479 1 814 883 549 348

— 1 1 1 562 7

145 470

12 867

6 165

861

4 369 5 174 8 381 29 522

24 538 404 — 26 198

2 626

19 168 10 708 4 397 1 306 2 _689

7 018 8 627 4 059 7 174 1 877

——- 125 3 940 391

1 309 4 533

153 118 460 858

92 2 145 944 5 084 5 662

17 924 449 755

— 6 709

94 175 90 491 3 269 2 792 8 486 4 630 3 150 1 581

660

2 390 39 665 1 373

63 643 550 609

— 1 218 — 7 874 259 1 226 —— 624

468 623 — 10 184

—— 12 —2 429 —— 84 —5 671 —— 589

— 282 -— 260 — 642 — 612 — 584

— 1 312 304

— 140

4

— 357 — 19 632

— 32 351

— 290 — 927

6 569 15 549 35 599

47 165 915

1 527 177 3 666

19 264

8 510 4 436 — 3 861 5 863

10 007 18 667 8 930 10 261 3 222 —— 888 7 196 297

2 123 6 019

209 996 985 282

168 212 100 004 12 415 27 619 35 783

35 035 5 744 19 076

1 245 —— 1 900

12 211 — 17 735 12 203 61 120 10 303

6 764 20 578 — 631 33 526 10 404

18 414 12 801

3 689 25 258 14 619

626 757

1 142 092

288 489 500 828 153 182 233 967 290 374 213 452 54 910 114 030 23 425 77 785

84 581 356 827 98 409 571 662 212 380

107 653 174 180 200 908 265 948 197 995 201 778 182 096

26 656 107 393 262 108 5 001 016 8 375 014

—19

456 849 600 837 165 595 261 523 326 085 248 491 60 648 133 098 24 670 75 869

96 793 339 055 110 578 632 788 222 653

114 424 194 785 200 258 299 511 208 396 220 192 194 895

30 345 132 697 276 726

5 627 761 9 517 221

456 559 599 910 172 164 277 072 361 684 295 656 61 563 134 625 24 847 79 535 116 057 347 565 115 014 628 927 228 516 124 431 213 452 209 188 309 772 211 618 219 304 202 091

30 642 134 820 282 745 5 837 757 10 502 502

Tabell 15. De skattepliktiga fastigheternas procentuella värdestegring enligt skattetaxeringarna, länsvis, från år 1945 till är 1964. Taxeringsvärdena angivna efter omräkning till 1.945 års penningvärde.

J ordbruksfastighet Annan fastighet Summa

Därav Tomt— . värde å

Skogs- och Mark- Bygg- Park- skatte-

.. . . _ nads- .. Summa pliktig varde lngääiäl- varde vär de varde fastighet

Län J ord- bruks— skogs övrigt värde marks— jordbruks- värde värde

Summa

Landsbygd Stockholms län . .

3,4 2 2 3,5 13,7 5,2 6,0 55,9 42,7 — 28,9 46,5 37,1 Uppsala » . . . 3,1 8 8 2,6 29,9 — 69,5 9,5 10,1 25,5 16,7 22,7 15,2 Södermanlands » . . . — 2,5 0,9 »— 2,9 28,9 — 6,4 6,3 8,3 18,5 — 87,1 17,4 10,5 Östergötlands » . . . — 3,6 9 1 —— 4,8 41,8 — 43,8 7,2 20,2 28,8 10,4 27,7 15,0 Jönköpings » . . . -— 1,8 21,6 —— 6,0 59,7 — 12,0 17,6 15,8 69,1 66,0 61,8 34,1

Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge Kristianstads

17,5 19,8 48,5 — 45,8 29,8 40,3 108,4 —— 7,9 99,2 55,2 27,7 3,7 61,6 — 17,4 24,5 44,7 75,7 — 43,8 71,7 39,5 —— 17,7 20,2 7,6 52,9 16,0 35,1 75,1 — 50,0 70,4 34,0 10,0 4,9 45,4 — 38,7 13,8 27,8 67,3 — 71,9 60,9 35,7 -—— 12,1 6,0 8,2 — 12,6 5,3 31,7 60,0 353,1 55,8 27,1

..

mmem H H 82.449

Malmöhus Hallands

Göteborgs o. Bohus Älvsborgs Skaraborgs

— 6,0 — 26,9 9 7 47,8 56,4 — 26,0 55,1 25,4 33, —— 17,1 14 1 66,4 80,6 — 78,0 77,8 37,3 — 64,7 1,3 24,8 72,6 17,4 62,5 36,3 3 0 6 7

v—lv—l ov—lv—lHo HH aa aa &

..

010500 CQOOOOON

42,4 — 31,7 1 37,7 64,4 75,8 60,6 35,3 40,7 —-14,8 22,4 44,6 6,9 41,9 17,5

..

"2 o

se maoxqmm ONHHO

I |

Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Gävleborgs

4,4 _ 15,1 4 6 25,8 40,3 —— 77,9 38,7 18,1 4,0 34,4 0 2 28,9 69,3 17,5 65,3 27,3 ——46,7 5,1 19,3 56,8 163,6 52,7 24,4 7 1 6 9

..

001—o "DN—ihm & :: ,,, e

'.

..

7,3 — 16,1 55,3 71,4 —— 40,3 69,5 31,3 9,1 —— 28,0 71,2 76,7 — 28,0 76, 36,2

.

""J.

av H box—_Nä iom—mo HH

Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens

N.

(Y) N oovioocn oooNv-c

3 —— 16,8 — 1,1 97,7 68,3 42,5 71,6 40,2 ,0 —31,2 —1,3 103,3 108,5 -— 81,8 107,5 46,5 5 5

173,9 15,5 110,7 94,4 31,3 96,1 43,3 2,8 13,8 183,2 97,6 -——30,0 105,8 55,3

QQQQ

HN

Rikets landsbygd. . . .. .

o_ o 01 cl co c>_ V—l "*.. LD

—20,3 9,3 50,6 61,8 7,8 60,1 31,5

Städer

Stockholms stad Stockholms län .

Uppsala Södermanlands Östergötlands

Jönköpings Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge

Kristianstads Malmöhus Hallands Göteborgs o. Bohus Älvsborgs

Skaraborgs Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Gävleborgs Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens

Rikets städer. . . . . . .

Hela riket.........

agge. *.gee eaaaa agan.

48,2 204,2 247,2 139,4 132,8

586,1 10,5

19,7 172,5

231,6 33,1 72,4 10,2 27,8

68,7 127,2 27,9 59,7 56,6

_ 5,1 115,2 47,3 88,1 229,3

87,3

7,7

201,4

13,9 800,0 550,0

4,2

54,

116,5 194,6 43,2 50,6 259,7

_ 13,4 128, 15,2 290,0 559,5

134,1 0,9

53,1 198,3 239,1 133,3 131,8

523,5 10,2 — 0,7 20,8 171,1 234,2 33,0 72,0 10,3 25,6

66,9 118,5 25,9 60,5 49,5

— 3,2

113, 49,2 81,8

216,1

84,8

8,7

18,8 519,4

1 226,0 345,6 271,0 2 396,3 28,5 95,6

_ 4,7 138,2

37,5 99,4 409,1 67,0 105,1

185,4 240,1 52,0 61,1 264,4

21,1 141,2 23,6 335,9 418,6

168,4

22,3

44,9

—16,2 _62,5 _11,0

_ 20,3 _ 26,8 _ 33,6 — 32,6 _ 57,5 — 32,7 167,0 _ 76,9 0,9 _ 55,4 _ 27,4 _ 24,1

10,3 60,7 16,4 33,9 22,8 46,3 29,2 33,2 12,1 _ 4,3 45,8 _4,3 25,1 11,5 5,5 17,0 32,7 _ 0,8 48,9 19,4 34,5 33,4 18,7 96,6 53,0 15,7 22,8

7,2 115,7 63,0 72,1 53,9

66,7 72,9 54,5 45,9 44,6 55,5 27,3 47,3 38,2 49,1 50,3 76,7 49,4 75,5 85,1 68,9 105,6 37,7 106,8 213,3 41,1 47,5

9,4

_ 100,0 _ 100,0 — 76,6

18,2 _ 23,1 — 16,3

— 34,0

100,0 _ 77,1 — 61,8 120,0 _ 47,6

25,9 192,9 — 100,0

oo _ 100,0

8,1 100,5 51,9 64,4 46,9

62,8 63,8 49,9 40,3 34,6 54,0 19,7 43,1 31,2 35,9 45,1 67,1 41,3 71,2 72,8 63,6 92,5 33,6 104,8 183,9 34,8 42,1

35,9 61,8 19,7 43,7 30,7 35,7 46,5 70,5 40,8 70,3 72,5 61,3 93,4 33,5 104,6 184,0 35,5 33,6

Tabell 16. Folkmängd och taxeringsvärden å skattepliktig »annan» fastighet i vissa städer, åren 1945 och 1.954.

Folkmängd Taxeringsvärde (1 000 kr)

A 1954 År 1945 År 1954 År 19541 % av år 1945 År 1945 År 1954 . ” (31.12) (31. 12) 1 % '” hala hela hela

. därav . därav . är 1945 taxerings- .. taxermgs- .. taxerings- vär det markvarde vär de t markvarde värde t

Städer

mark- värdet

Stockholm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 671 601 776 947 115,7 5 634 539 1 627 930 8 662 260 2 554 204 153,7 156,9 Göteborg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315 474 373 433 118,4 1 828 196 487 638 3 288 026 761 047 179,9 156,1 Malmö. . . . . . ..... . . . . . . . . . . . . . . . . 171 158 205 640 120,1 936 386 250 010 1 553 004 328 881 165,9 131,5

Motala........................... 9268 25729 277,6 49716 8000 189530 32527 381,2 406,6 Sigtuna.......................... 1442 2521 174,8 13338 4267 26487 6348 198,6 148,8 Västerås . . . . 45 549 66 067 145,0 253 852 47 996 616 206 101 322 242,7 211,1 Kungälv. . . . 3 638 4 886 134,3 14 488 2 545 30 871 4 358 213,1 171,2 Vimmerby. . . 4 368 5 594 128,1 14 781 2 252 38 443 5 060 260,1 224,7 Sollefteå. . . . 7 743 9 666 124,8 25 199 3 441 64 001 6 816 254,0 198,1 Östersund. . . 19 593 23 389 119,4 90 367 19 708 171 657 33 271 190,0 168,8 Halmstad. . . 31 241 36 762 117,7 151 044 29 091 305 991 49 314 202,6 169,5 Trelleborg . . . . . . . . . . . 15 536 17 689 113,9 78 866 18 747 138 374 25 316 175,5 135,0

Höganäs . . . . . 6 705 7 064 105,4 32 284 3 967 67 470 6 704 209,0 169,0

Tabell 17. Folkmängd och taxeringsvärden ä skattepliktig »annan» fastighet i vissa städer, åren 1945 och 1 95 4. Taxeringsvärdena angivna efter omräkning till 1945 års penningvärde. Folkmängd Taxeringsvärde (1 000 kr)

År 1945 År 1954 År 1954 i % av är 1945

hela taxerings- värdet

År 1945 År 1954 År, 1954 (31 12) (31 12) 1 /0 av hela därav hela ' ' är 1945 taxerings- .. taxerings-

.. markvarde ..

vardet vardet

Städer

mark- värdet

därav markvärde

Stockholm. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 671 601 776 947 115,7 5 634 539 1 627 930 6 091 388 1 796 142 108,1 110,3 Göteborg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315 474 373 433 118,4 1 828 196 487 638 2 312 173 535 176 126,5 109,7 Malmö. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . 171 158 205 640 120,1 936 386 250 010 1 092 088 231 272 116,6 92,5

9 268 25 729 277,6 49 716 8 000 133 279 22 873 268,1 285,9 1 442 2 521 174,8 13 338 4 267 18 626 4 464 139,6 104,6 45 549 66 067 145,0 253 852 47 996 433 322 71 251 170,7 148,5 Kungälv. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 638 4 886 134,3 14 488 2 545 21 709 3 065 149,8 120,4 Vimmerby. . 4 368 5 594 128,1 14 781 2 252 27 034 3 558 182,9 158,0 Sollefteå. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 743 9 666 124,8 25 199 3 441 45 006 4 793 178,6 139,3 Östersund . . . 19 593 23 389 119,4 90 367 19 708 120 711 23 396 133,6 118,7 Halmstad. . . 31 241 36762 117,7 151 044 29091 215176 34678 142,5 119,2 Trelleborg. . 15 536 17 689 113,9 78 866 18 747 97 306 17 802 123,4 95,0 Höganäs . . . . . . . . . . . 6 705 7 064 105,4 32 284 3 967 47 446 4 714 147,0 118,8

Motala. . . . . Sigtuna. . . . Västerås. . .

Bilaga 3

Redogörelse för en av markvärdeutredningen företagen enquéte rörande gatumarksersättning och gatubyggnadskostnadsbidrag

I mars 1956 tillställde markvärdeutredningen en del städer och köpingar ett antal frågor angående gatumarksersättning och gatubyggnadskostnadsbidrag. Frå- gorna riktades till städernas stadskollegier respektive drätselkammare samt till köpingarnas kommunalnämnder.

Svar ha inkommit från 27 städer1 och 17 köpingarä Svaren ha lämnats an- tingen av det tillfrågade kommunala organet direkt eller av någon kommunal myndighet eller tjänsteman, som erhållit i uppdrag att besvara frågorna.

I det följande redogöres under varje särskild fråga för resultatet av den verk— ställda enquéten.

1) Plägar kommunen uttaga gatumarksersättning av markägarna? 22 städer3 och 6 köpingar4 ha besvarat frågan jakande medan 5 städer5 och 11 köpingar6 lämnat nekande svar.

I anslutning till de jakande svaren från Hälsingborg, Lidingö, Luleå, Sundsvall och Uddevalla må framhållas, att av svaren från dessa kommuner även framgår, att gatumarksersättning icke influtit till dem under femårsperioden 1951—1955 därför att kommunerna huvudsakligen exploaterat mark själva eller vid privat markexploatering erhållit gatumark kostnadsfritt av tomtägarna.

I Ängelholm, där ersättning uttages, sker detta ytterst sällan, enär staden för- värvat råmark för nya exploateringsområden.

För Djursholm, Enköping, Nacka och Ystad samt Finspång, Hällefors, Oskar- ström och Åtvidaberg, vilka kommuner besvarat frågan med nej, synes uttagande av gatumarksersättning icke ha varit aktuellt till följd av kommunal markexploa- tering eller vederlagsfria överlåtelser av gatumark.

1 Borås, Borlänge, Djursholm, Enköping, Eskilstuna, Falköping, Gävle, Göteborg, Hälsing- borg, Jönköping, Karlskoga, Lidingö, Linköping, Luleå, Malmö, Nacka, Norrköping, Stock- holm, Sundsvall, Sundbyberg, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Västerås, Ystad, Ängelholm och Örebro. ” Danderyd, Finspång, Hallsberg, Herrljunga, Hällefors, Morastrand, Osby, Oskarström, Saltsjöbaden, Stocksund, Svedala, Sveg, Tierp, Täby, Vännäs, Åtvidaberg och Älvsbyn. 3 Borås, Borlänge, Eskilstuna, Falköping, Göteborg, Hälsingborg, Jönköping, Karlskoga, Lidingö, Linköping, Luleå, Malmö, Norrköping, Stockholm, Sundsvall, Sundbyberg, Udde- valla, Umeå, Uppsala, Västerås, Ängelholm och Örebro. * Hallsberg, Morastrand, Osby, Stocksund, Tierp och Täby. 5 Djursholm, Enköping, Gävle, Nacka och Ystad. 6 Danderyd, Finspång, Herrljunga, Hällefors, Oskarström, Saltsjöbaden, Svedala, Sveg, Vännäs, Åtvidaberg och Älvsbyn.

2) Ha bestämmelser fastställts om skyldighet för tomtägare att bidraga till kost- nader för iordningställande av gata?

16 städer1 och 5 köpingar2 ha av Kungl. Maj:t fastställda gatukostnadsbestäm- melser eller gatubyggnadskostnadsbestämmelser medan återstående 11 städer3 och 12 köpingar4 sakna sådana bestämmelser.

Två av de städer, som sakna av Kungl. Maj :t fastställda bestämmelser om bi— dragsskyldighet, nämligen Eskilstuna och Gävle, uttaga bidrag till iordningstäl- lande av gata enligt kommunala stadgar, vilka tillkommit före 1931.

I Borlänge, Göteborg, Norrköping, Sundbyberg och Danderyd, där bestämmel- ser om gatubyggnadskostnadsbidrag fastställts, gälla dessa bestämmelser ej för kommunerna i deras helhet. Bestämmelser finnas sålunda icke för vissa ytter- områden i Göteborg, som införlivats med staden under senare år (del av Västra Frölunda socken, Backa socken samt delar av Säve socken och Mölndals stad). 1 Borlänge äro bestämmelser meddelade för den del av staden, som motsvarar förutvarande Domnarvets kommun; i Norrköping för Borgs, S:t Johannes och östra Eneby församlingar; i Sundbyberg för stadsdelen Lilla Alby; samt i Dande- ryd för det område, som utgjort Enebybergs municipalsamhälle.

Förslag till bestämmelser om bidrag till iordningställande av gata har antagits av stadsfullmäktige i Enköping och fråga om sådana bestämmelser har väckts hos fullmäktige i Djursholm, Eskilstuna, Finspång, Morastrand och Åtvidaberg.

3) Plägar kommunen uttaga gatubyggnadskostnadsbidrag av tomtägarna? 15 av 16 städer och 3 av 5 köpingar, där bestämmelser om gatubyggnadskost- nadsbidrag fastställts, ha svarat, att bidrag uttagas.

Nacka, Danderyd och Hallsberg äro de tre kommuner med bestämmelser om bidragsskyldighet, som ej bejakat frågan. I Nacka och Hallsberg har det ännu icke varit aktuellt att tillämpa bestämmelserna medan dessa i Danderyd hittills endast vunnit tillämpning beträffande vatten- och avloppsanslutning.

Eskilstuna och Gävle uttaga, såsom anförts under den föregående frågan, bi- drag i enlighet med äldre kommunala stadgar.

4) Medgiva bestämmelserna uttagande av fall ersättning eller har någon av- vikelse gjorts från byggnadsstyrelsens normalbestämmelser?

I 115 av 16 städer och 4" av 5 köpingar, där bestämmelser om gatubyggnads- kostnadsbidrag fastställts, medgiva bestämmelserna uttagande av full ersättning.

Avvikelser från normalbestämmelserna ha gjorts i följande kommuner. Borlänge. Hälften av enligt normalbestämmelserna beräknat belopp kan uttagas. Göteborg. Bestämmelserna överensstämma i huvudsak med normalbestämmel- serna.

Hälsingborg. Bestämmelserna medgiva i princip att full ersättning får uttagas. Reduktion sker dock, då tomt gränsar mot två gator.

Jönköping. En tredjedel av kostnaden för gatas anläggning framför tomten kan uttagas.

1 Borås, Borlänge, Falköping, Göteborg, Hälsingborg, Jönköping, Lidingö, Linköping, Malmö, Nacka, Norrköping, Stockholm, Sundbyberg, Umeå, Uppsala och Västerås. 3 Danderyd, Hallsberg, Osby, Stocksund och Täby. 3 Djursholm, Enköping, Eskilstuna, Gävle, Karlskoga, Luleå, Sundsvall, Uddevalla, Ystad, Ängelholm och Örebro. 4 Finspång, Herrljunga, Hällefors, Morastrand, Oskarström, Saltsjöbaden, Svedala, Sveg, Tierp, Vännäs, Åtvidaberg och Älvsbyn. 5 Borås, Falköping, Lidingö, Linköping, Malmö, Nacka, Norrköping, Stockholm, Umeå, Uppsala och Västerås.

5 Danderyd, Hallsberg, Stocksund och Täby.

Sundbyberg. Bestämmelserna medgiva ej uttagande av full ersättningl. Osby. Endast halva kostnaden kan uttagas. De kommunala stadgar enligt vilka bidrag uttagas i Eskilstuna medgiva ut- tagande av ersättning till gatas mitt oavsett hushöjd.

5) Plägar kommunen uttaga hela det belopp bestämmelserna medgiva eller sker någon generell reduktion av beloppen?

I de kommuner, som enligt redovisningen under den tredje frågan uttaga bi- drag jämlikt av Kungl. Maj:t fastställda bestämmelser, medgives ingen generell reduktion av de belopp, som kunna uttagas enligt för dem gällande bestämmel- ser. Eventuellt förekommande jämkning sker huvudsakligen efter byggnadslagens regler.

För Eskilstunas del synes generell reduktion äga rum till överensstämmelse med byggnadsstyrelsens normalbestämmelser.

6) Angiv totalsumman i kontanter eller in natura av influtna gatumarksersätt- ningar under femårsperioden 1951—1955! (Har gatumarksersättning i annat fall än 61 5 byggnadslagen gått i avräkning på köpeskilling bör om möjligt ersätt- ningens beräknade storlek angivas.)

Följande 14 städer och 3 köpingar ha besvarat frågan.

Städer Borås ................................. 260 000 Borlänge ............................... 222 665 Eskilstuna ............................. 69 000 Falköping .............................. 171 085 Göteborg ............................... 254 000 Jönköping ............................. 38 740 Linköping .............................. 187 442 Malmö ................................. 361 000 Norrköping ............................. 530 500 Stockholm ............................. 3742 389 Sundbyberg ............................ 28 000 Umeå ................................. 4100 000 Västerås ............................... 338 519 Örebro ................................. 72 773 Summa 3 176 113 kronor Köpinqar Hallsberg ................................. 216 Morastrand ................................ 4 500 Stocksund ................................. 5 000

Summa 9 716 kronor

Beträffande Hälsingborg, Lidingö, Luleå, Sundsvall, Uddevalla och Ängelholm hänvisas till vad som anförts rörande dessa städer under den första frågan.

1 Avvikelserna ej angivna i svaret. ” Stadens störste byggherre, Stora Kopparbergs Bergslags Aktiebolag, har ännu ej in casu avfordrats ersättning utan meddelats byggnadslov mot förbindelse att framdeles i ett samman- hang fullgöra skyldighet beträffande gatukostnader. ** Under femårsperioden ha säkerheter för framtida skyldighet att utgiva gatumarksersätt- ning ställts i samband med byggnadslov till ett värde motsvarande 1 036 491 kronor. 4 Beloppet avser även inbetalda gatubyggnadskostnadsbidrag.

Karlskoga och Uppsala samt Osby, Tierp och Täby ha ej kunnat uppgiva några summor.

7) Angiv totalsumman av influtna gatubyggnadskostnadsbidrag under åren 1951 —-1955 och angiv hur stor del av denna summa som belöper på iordningställande av gata respektive avloppsledningar! (Har gatubyggnadskostnadsbidrag i annat fall än i 61 5 byggnadslagen sägs gått i avräkning & köpeskilling bör om möjligt ersättningens beräknade storlek angivas.)

13 städer och 2 köpingar ha besvarat frågan. Svaren redovisas endast beträf- fande den summa, som gäller iordningställande av gata.

Städer Borås ................................. 375 000 Eskilstuna ............................. 1199 000 Gävle ................................. 2443 447 Göteborg .............................. 3511 600 Jönköping ............................ 148 713 Lidingö ............................... 49 600 Linköping ............................. '2 815 659 Malmö ................................ 158 355 Norrköping ............................ 1*316 300 Stockholm ............................ '132 416 ISjundåbyberg ........................... "åå ggg me ................................ Västerås .............................. 1 098 848 Summa 6 380 938 kronor Köpingar Osby ................................. 16 690 Stocksund ............................. 17 000

Summa 33 690 kronor

Beträffande Nacka, Danderyd och Hallsberg hänvisas till vad som anförts rö- rande dessa kommuner under den tredje frågan.

I Borlänge ha definitiva gatubyggnadskostnadsbidrag ännu icke uttagits. Den byggande har i stället i samband med byggnadslov ställt viss säkerhet för ett preliminärt uträknat gatubyggnadskostnadsbelopp.

I Hälsingborg ha under femårsperioden icke influtit andra bidrag än sådana bidrag som jämlikt 61 & byggnadslagen gått i avräkning på köpeskilling. Falköping, Uppsala och Täby ha ej kunnat uppgiva några summor.

1 Bidrag uttagas enligt för staden gällande byggnadsordning av år 1900. 2 Bidrag uttagas enligt bestämmelser antagna år 1905. 3 Under femårsperioden i samband med byggnadslov ställda, hos staden ännu kvarstående säkerheter för utgivande av bidrag till kostnad för gata uppgå sammanlagda till ett värde av cirka 520000 kronor. * Häri ingå bidrag för av staden försålda tomter. 5 Avser endast åren 1954 och 1955. ** Summan avser även vad som belöper på avloppsledningar. Under femårsperioden ha säker- heter för framtida skyldighet att utgiva gatubyggnadskostnad ställtsisamband med byggnadslov till ett värde av 2 242 285 kronor. Sistnämnda belopp avser både iordningställande av gata och avloppsledningar. 7 Summan innesluter också gatumarksersättning.

8) Förekommer det i kommuner vid exploatering av privatägd mark att i sam- band med framläggandet av stadsplan avtal icke träffas med exploatören rörande kostnaderna för stadsplanens genomförande eller avstående av mark (stadsplane- avtal)?

27 städer och 9 köpingar ha besvarat frågan. 10 städer1 och 4 köpingar2 ha svarat nekande medan 11 städer3 och 2 köpingar'A lämnat jakande svar. övriga 6 städer5 och 3 köpingar6 ha uppgivit, att frågan ej varit aktuell.

I anslutning till svaren bör anmärkas följande. I Eskilstuna har något stads- planeavtal ej förekommit före den 1 januari 1955. I Jönköping skola sådana avtal framgent träffas. I Malmö och Uppsala slutas i allmänhet stadsplaneavtal, i Malmö dock endast i fråga om avstående av mark.

9) Angiv om möjligt en relation mellan kommunernas inkomster och admi- nistrationskostnaderna vid uttagandet av gatumarksersättningar och gatubygg— nadskostnadsbidrag!

5 kommuner — städer — ha försökt angiva relationer mellan administrations- kostnader och inkomster. Följande siffror, som äro ungefärliga, återgiva admi- nistrationskostnaderna i procent av inkomsterna.

Borlänge ................................ 720 Göteborg ................................ 529 Linköping ............................... 53 Va Stockholm .............................. ['18 Sundbyberg ............................. 54

1 Borås, Borlänge, Djursholm, Eskilstuna, Göteborg, Lidingö, Linköping, Nacka, Västerås och Ängelholm. * Finspång, Stocksund, Täby och Åtvidaberg. 3 Falköping, Gävle, Jönköping, Karlskoga, Malmö, Norrköping, Stockholm, Sundsvall, Uppsala, Ystad och Umeå. * Hallsberg och Osby. 5 Enköping, Hälsingborg, Luleå, Sundbyberg, Örebro och Uddevalla. ' Morastrand, Hällefors och Oskarström. " Avser endast relationen mellan administrationskostnader och gatumarksersättningar. 3 Vid beräkningen av den önskade relationen har hänsyn även tagits till bidrag för avlopps— ledningar.

Protokoll, hållet vid sammanträde med markvärdeutredningen i Grangärde (len 26 och den 27 juni 1957.

Onsdagen den 26 juni.

Närvarande: herrar Anderberg, ordförande, Anners, Boija, Garpe, Holmqvist, Lantz, Lodenius, Welinder och Hjern, ävensom undertecknad sekreterare.

Herr Garpe yrkade, att frågan om kommitténs definitiva ställningstagande i anledning av utredningsuppdraget skulle bordläggas. Herr Garpe framhöll där- vid att utredningen ej vore så fullständig att ett ställningstagande nu vore möjligt.

Kommittén ziVslog bordläggningsyrkandet.

Herrar Garpe och Holmqvist reserverade sig mot beslutet.

Torsdagen den 27 juni.

Närvarande: herrar Anderberg, Anners, Boija, Garpe, Holmqvist, Lantz, Lode- nius, Welinder och Hjern, ävensom undertecknad sekreterare.

Herr Anners yrkade, att i den missivskrivelse till Kungl. Maj:t som skulle bi- fogas betänkandet skulle intagas ett stycke av följande lydelse: Vid ställnings— tagande såväl till frågan i vilken omfattning indragning av de olika kategorierna av jordvärdestegring bör ske som till frågan vilka tekniska metoder, som böra komma till användning, ha skilda meningar yppats inom kommittén utan att någon mening vunnit anslutning från kommitténs flertal. Vid sådant förhållande har kommittén beslutat redovisa de olika ståndpunkter, som äro företrädda inom kommittén i form av särskilda yttranden. Först återgives det förslag, varom herr Ordföranden och herr Lantz enats. Därefter angiva herrar Garpe och Holmqvist sina synpunkter. Slutligen framföra herrar Anners, Boija och Lodenius sin gemen- samma uppfattning.

Herr Garpe yrkade härefter att det av herr Anners begärda ställningstagandct till disponeringen av betänkandet skulle uppskjutas till dagen för betänkandets slutjustering.

Kommittén avslog herr Garpes yrkande. Härefter biföll kommittén herr Anners yrkande. Herrar Garpe och Holmqvist deltogo ej i sistnämnda beslut. Kommittén beslöt, att ledamöternas yttranden skulle avlämnas till sekreteraren senast den 15 oktober och att sammanträde för slutjustering av betänkandet skulle hållas den 25 oktober klockan 09.00.

Det beslöts att protokollet skulle bifogas betänkandet. Till justeringsmän utsågos herr ordföranden samt herrar Anners och Holmqvist.

Vid protokollet: Bengt Erik Ähberg Justeras Grangärde den 28 juni 1957 Einar Anderberg Erik Anners Eric Holmqvist

." 'i'—31411 "litt? ”V..:mutlrr' lit! !;nllml .il'sJutoufl ' , .Tilli Emin, U |||—A... 31.113 :' lv uhh,-41:10.) i

' _ ., » .. "',, _7' JM:s-| liq— fl'hlt-Ll'aigiroantl ”"Full! "kl.? " ....- -_|s1|_'l. '.l I'll: ..”. 'Futl'ttiiiy'l .t—h' "|'.|:|."_ ': :1': 1)? ”'.Ä.r._ ' , .'I', '___,' ,, -..;;-.%,.;h.—.1-.:.|- .....gwf. '.|-.' ...|. nr,”? amn .. —..:..||1.'1/ ,: il|':f'||,' ; |||.- ' glada,. Jaia'uhäi f::"tälnit,._|, vin?:lIiltftFH'iil rr..- in."—' .; :..:ml'tq ('t-|" .: 'r—ti 'lit- .trrrg'ui _cnf .'n- iufä , j,, [hit)-:l 'ffÅiN'il-N _ .. ' . ,.4_:.'-".'...|'1J|1 ";;, pnii'h'Jin samt»..— filer: _mr '5 .n . "pigg _|'|' ., i! ,. "t'. muut: "lr & . .'.|_::_|:'...'..iatz..:'|1|,Z

'.l'iiula-ih') .ru”: ,,; '.'—'re'i 'em; . : n lli-|| rie-lll:

;jmlguf. iw. kl.. etbi'iu'tueu ::::1»: :!ult [i'm :» | mulle- ._- "JJ , ..L . ||”. 71; 710": *

' ',!znl.|,f.||| ,u' "tål .] i. ' .» .:. ..]; Turf-.. .:-|'||:|.' ».1' www)” thin—shui? ha.. Å'i'llil_,|. iu |||. "H. ... .s—t'uitl ||” .113hnUJfI.-'ll" trim;- ||.,.jr|.l.EL,|_£ånrz=Jl lil mini,/. f:! Jim-iran? twin i Jimie/_ mant. 't'l*||l '-j|'|J:_' ;),—"al. ju'ri. Jämtin ||; :nl:— ite n'! n. E'r. Till:-' labanlniihvi ang. _" "snll-' .. .4 |: [ ?i'inlllltliuu :| min 1" m;..ari'F'Hit 3;ng slutna,. JW därnäst AJ! : l-reut'f'it hit 1: m 'ul/ ||"... ;;nngat—aluv "uluoj li' mbti? rrmn almn'q rmwinvm mint»: ||| ,..uuiminu-z till 511 :m- hunnit—t' —:|| ':f .,m'inr tt avåiilmn .:1 nu:”. gsiuunlmuttmnw gum: |. . , '-'.».|l-'1.,|.l._|.';.,'t umr Jul.! IMÅ'J ..tih at: 11» "ml 3— fullt!—ml :wttimrm grå. ..._" .:. få:"? ||| 'l|.'| Anna””. ' lisää '..t: . "'.!:"1: . |. sitt :i: | a,! lil'tul |" där innan!. -' ått—at '":I't'äiui Dtigim "tull-WU! .?ItnEH .'entJ 'muri il'm autumn-II:] ”Wat/ed riff: ätit!" M [19:4le tina—'. 'unf'ui mö.: . '|' .: mahlmt—”". nuluuqni l.'.[1 ', " _ .'.-,,n tillnkid'l: clumu ' ': iii" gummibit—% namn 1'r|:mt.'|'-':'rf Tilt. !:h m.— mtl s..: otmi'. ,.c ..ruu') men ? , liiii'ht'iit' __tl'l'l 1"! dial-. lli! Yu?|:.|:l:qu.,|-*;1l'llrzi'r l'mm' |||! :" || :|: tu ritanmjrih "' . *? &

gui—.. , billti- _,. "änns-M.; cy"; | || ml gola—m .nu 131

-1—. "' " '.".11 ,'l'ltj rwgrmt- .. ' | :.|. (ram |. llo' $$.-

. årtal,.h1t'nrtf-i». E' i') ngullul: iv.|,|1'lrll || .1- _ul ' :| rf'uttr (Vunnit etulr'i '.: ..'|:. ... ,:5 :||: ,.Ölaud &th ..tnll fll-'. lifluiq ':?” obj;: unmrl. [J.. 'i'x. ”11111”le " f» :l- l'n-z t:-

. » ' " .lt'l. f' » !..1'A'..»l;l | |dn|.l|| | ' nal» rj.” ':.-- *.. . E.,fi'. ' ':'.tiligorz..|||: |",1. varit- alfa! '! .z-JI. ->t.....|-m lin . .%taof 'th WP?!!!» Width" .'lmJJé, Fi:-HL ||._' nu..: Julinsnil'rl .o m=. _:.. .:. ut ..| ':||| 10:e. |: .it!"

FEI”

:. tmuJA H. ,.1_ ,Ii':

.? | ann—strut.

"17.01 [uni 82 mot) utnämns-|:") |,-__'. Å'nlmI. walli

meant. inl

' ':.--.'|'|V,ut'|l|".'t'-_ : ”få