SOU 1973:50
Bostäder 1974-76
Till Statsrådet och chefen för inrikesdepartementet
Genom beslut den 6 november 1970 bemyn— digade Kungl. Maj:t chefen för inrikesdepar- tementet att tillkalla tio sakkunniga för att utreda det framtida bostadsbyggandets om- fattning och inriktning m m. De sakkunniga har antagit namnet boendeutredningen. Ut- redningen har fått tilläggsdirektiv den 5 juni 1973 (dessa avser de boendes inflytande vid sanering).
Utredningens ordförande är riksdagsman Per Bergman. Ledamöter är riksdagsmännen Alvar Andersson, Ivar Nordberg, Bo Tures- son och Ola Ullsten samt direktör Sten Källenius, direktör Gunnar Leo, direktör Olle Lindström, byråchef Maj-Britt Sandlund och förbundsordförande Erik Svensson.
Experter i utredningen år fil kand Linnéa Gillwik, pol mag Björn I Ohlson och avdel- ningsdirektör Ralph Johansson (fr o m den 1 oktober 1973 sekreterare i utredningen).
Utredningen biträds av ett sekretariat som förutom experterna består av Esbjörn Ols- son, huvudsekreterare, Ingrid Dalén, Björn Karlberg (fr o m den 1 oktober 1973 förord- nad i bostadsfinansieringsutredningen) och Karin Wiklund, sekreterare.
Utredningen och dess sekretariat sam— arbetar nåra med bostadsfinansieringsutred- ningen (tillkallad av chefen för inrikesdepar- tementet den 24 augusti 1972).
Med de förutsättningar som gavs av direk- tiven, statistiskt material m m som underlag för utredningens överväganden kan huvud- betänkande inte lämnas förrän under 1974. Utredningen har också konstaterat att dess
huvuduppgift är avhängig resultaten från bostadsfinansieringsutredningen och bostads- kommittén (tillkallad av chefen för finans- departementet den 8 september 1972).
Utredningen har funnit det angeläget att belysa de snabba förändringarna inom bo- stadssektorn sedan utredningen tillsattes. En första analys har gjorts av de långsiktiga bostadsbehoven. Förutsättningarna för de närmaste årens bostadsförsörjning har be- dömts. Utredningen har därvid funnit det nödvändigt att aktualisera åtgärder av över- gångskaraktär.
Detta första betänkande behandlar därför de närmaste årens bostadsbyggande sett i ett långsiktigt perspektiv.
Reservation har lämnats av ledamoten Bo Turesson och särskilda yttranden av leda— möterna Alvar Andersson och Sten Källe- mus.
Stockholm den 17 oktober 1973 Per Bergman Alvar Andersson Maj-Britt Sandlund
Sten Källenius Erik Svensson
Gunnar Leo Bo Triresson Olle Lindström Ola Ullsten Ivar Nordb erg
/Esbjörn Olsson
,"'"".1'.""'," ',*'.,f'"' |.'.- "5'l'fllt.fl f'él..'ne:.,'u.2 .;
.' "l.
.l.."
""',..' ..
.. ..... .,,
, .., " ."l, . ., .. .." '..',"Äi'
'$," ""Hur? l....." . .' F"""""""' '1 ',,'; .1' l...... 13.1 _'L'."" ”5... "("L" ,,l'_"l..u'.' "
'... . . .. vi,.l"' '."."I .I. ."...'." " . 'l'lm'l'
, Miri... ,. ,,,—..."..l' ..'.1't"7,..'...,.$-', "'.' "..'-"." li" .',, . "M __l:I...._'.'
,. ,,'. . '., , , " , %" '." "'.' " -,.' ' '-', ',. ..._', ' =' ,.. ..'ul-J ....' ' ' .— ' "A. ..;lrlT'L'H'Mf' '. :,,,,E,._,'_,',.. ",""h'.,.1",!';.....n —w.,-,.,_ --',,"'|.',....'| |,,.l_. .. ' _ . 'l'lu'l'ilf "'-.,,".'-.'g'J"". ' ',.. Juhl", '.... ._,'H'..'."-'.' ,... j_" '. .. J"" .._".','[.T.i>""v,l ."Jl' _ .
L., - - .. '.'l_ . Ill- ,,:,,Fl "t' ' '. i?"..u'." 'R'; F.. ;;H,...').'_n'_". [ut;—$& . u.._.. ..5' |...
WWE-"Mivä- ".,",Jll """ "— .'",',- ,."E b' .. ,,,»,1' ." "gum—"..,..Flh' ... ..".l .....n ..-
;l,. ., .,. ,. , ,f ',l- . . _- '$ ,T....,, ,,,—,,,, , ,,,_,,,,,,.,r,., ,,',,._.,'å,*j.',, ,.,_,"] ,..,',,-,'..: 21113 .. .1'. . . -',.. 77.11, 'i?” ..,.,. ,, ,,... ,,,., f." ,, .,], ,,.l , .. ,.,,.. ..,..'_ ”,,,, .,.li'l'l'. ' '#, "annat..-.: -" "'#'!" " valmat". . ". . "' . '.ur.'...r|-.5,.|..u ;.T'J
,'T' ',-'|""'ä ".Wclål,,f"1'|..l '- .'-,*"",'*'.'..u . '!'.'. ,,'.-;*',*,!,,'.1 '.. ...-",'u'u .'l _' , mm...". ..'I ."",' ' " %,»... "i" '.'—”'a'" - - ,..'...' ,,... L,. ",'.'.,'lj,,:..'.' ..'.'.'l,'.m".".|_.1._.'. |...
"a.. ,.. '...'. ',. "' '
. .,.—- ,,,j ' ,,,!d1 """,". ,""""'.."..-'""" TFB-" ,,n|,,.',..,,14,||J,F-,,R.).5"' _ ,,,'...,,.,. äh. .! » ;.-,. '.,'""".,F"'"""' ,, l .,._'-'l, ...quj, ',"."J ,,,..i'l, ,,,],J"l'.g:|*,-11,+.|,?_,-,tll .
...—.,. .'_ "'.'i,' .,',[,. ,v,',.,, ' ,, ' '., ",' fi., ' Url-. j'rn'l i _,.
. ",-55%" Elin?" nr.?" |,|'|.'.1'I'l"|..'.'.m.ll.'rll"""... '.-l ,,l.. '.l II I.- I 1." ..,",ILnlfg .'ui'H'll"'n..",',' '. '.N'i.' '.
.. ,',.. ,..- .-.
.
"i'll" "".3'2, J'l'r' '..'l"." """.l'wM. 5121... .H.... #....
""Mr- 'i'.-FM.... ..»... ...... ....- -.
:. ",...äg'ÄrlÄ-iuxtl'ul . ...-J...... .... vi?-.,... """"""""""...
",,',1,F,,=,"".,, "ww" l!l".""i'f7.*.i ... '|'.
97.4
'..P" "&TH"'Y..- '...:l:':'F.,'u'.'.'.'. ..'."
,... .. '
.'.",'.--._.'.1|t|11.. :. ., m .. m...; ,.,,.gälija'....and)... '. . .. .. ,. "" 'u'bmåzlianil... ”i"—i"" fllWl n': mil, "till'" ...- "r.-f,. tr....li'tmi' _! '-|:'.' '"I'L Mm'n m.m ""'t.'_J.(l.i. maä'fé. hjul.... .. . '.'lt ',',,,*I.="' ..w!,.'rr. 't-f .. ... ur.-.'_...u. ILL'lF'IIfI'S'l.l.'l,.-F1J'l'|. ul. ..'Jl" ".".51.| ,Tr.'ll'|l-'..-.l..1? 'tl' .” . ling.-J.Lllmu 'lfl'l "' anti än...-hm..] ill! i'll!" MFT..i"."r[l|:|'_i'J
_|
Sammanfattning
Förklaringar av vissa uttryck
Kapitel 1 Bostadsbestånd och bostads- produktion .................. 1.1 Inledning ............... 1.2 Hustyper och lägenhetsstorlekar 1.2.1 Hustyp ............. 1.2.2 Lägenhetsstorlek ...... 1.3 Utrustningsstandard ........ 1.4 Bostadsbeståndets ålder ..... 1.5 Upplåtelseformer och fastighets- ägare .................. Kapitel 2 Hushållen och deras bo— stadsförha'llanden 2.1 Inledning ............... 2.2 Befolkningens sammansättning . 2.3 Hushållsbildning .......... 2.4 Hushållens sammansättning 2.4.1 Antal personer ........ 2.4.2 Antal barn .......... 2.5 Hushållens boendeförhållanden . 2.5.1 Utrymme ........... 2.5.2 Trångboddhet 2.5.3 Modernitet
Kapitel 3 Bostadsbehov och produk- tionsbehov under I 9 70-talet 3.1 Inledning ............... 3.2 Befolkningsutvecklingen 3.3 Antalet hushåll ...........
3.3.1 Hushåll i tätorter och gles-
19
21 21 23 23 23 26 26
27
28 28 28 31 33 33 34 34 34 35 36
38 38 38 39
bygd 3.4 Avgång och ersättningsproduk- tion 3.4.1 Problemställningen ..... 3.4.2 Allmänna mål för sanering 3.4.3 Saneringsbestånd i hela ri- ket ............... 3.4.4 Antaganden om sanering 3.4.5 Kalkyl för tätorter 3.4.6 Glesbygd 3.4.7 Övrig avgång ......... 3.4.8 Sammanfattning 3.5 Sammanfattning av produktions- kalkyler ................ 3.6 Aktuell bostadsbyggnadsplane- ring ................... 3.7 Bedömning av kalkyler och pro- duktionsförutsättningar 3.8 Lägenhetsfördelningen i nypro- duktionen .............. 3.8.1 Förändring av det nuvaran- de bostadsbeståndet . . . . 3.8.2 Behov av olika lägenhetsty- per ............... 3.8.3 Nyproduktion ........
Kapitel 4 Bostadskonsumtion 4.1 Inledning 4.2 Bostadskonsumtion enligt natio- nalräkenskaperna .......... 4.3 Samhällsåtgärder som påverkar bostadskonsumtionen ....... 4.3.1 Bostadspolitiska åtgärder
som påverkar bostadspriser
44 44 44
45 46 47 48 48 49 50 50 51 52 52
53 54
56 56
56
57
58
4.3.2 Bostadspolitiska åtgärder som stimulerar bostadskon- sumtion ............
4.3.3 Bostadsbeskattning .....
Bostadspriser 4.4.1 Hyresrätt
4.4.2 Bostadsrätt
4.4.3 Äganderätt ..........
Bostadskonsumtion enligt bo- stads- och hyresundersökningen (BHU) 1969 4.5.1 Inledning 4.5.2 Samband mellan disponibel inkomst och hyra för olika hushållstyper ......... 4.5.3 Trångbodda hushåll och hushåll i halvmoderna och omoderna lägenheter . . . 4.5.4 Olika hushållstypers kon- sumtionsmönster på delar av en lokal bostadsmark- nad ...............
4.6 Outhyrda lägenheter ........
4.4
4.5
Kapitel 5 Olika bostaders resurs-
anspråk .................... 5.1 Byggnads- och produktionskost-
nader .................. 5.2 Kostnadsaspekter vid nybyggnad
5.2.1 Inledning 5.2.2 Exploateringskostnader för
olika hustyper ........ 5.2.3 Effekter av val av upplåtel-
seform för bostäderna . . . Kostnadstäcknings- och kost- nadsfördelningsfrågor ....... 5.3.1 Kostnader vid exploatering 5.3.2 Bostadsbeskattning ..... 5.3.3 Finansieringssystem
5.3
Kapitel 6 Bostadsförsörjningen de när- maste åren i ett långsiktigt perspektiv 6.1 Aktuella bostadsfrågor 6.1.1 Inledning 6.1.2 En ny situation 6.1.3 Planering och bostadsbe- hov ...............
6.1.4 Skilda utvecklingslinjer 6.1.5 Hyresskillnader och prisut-
59 59 60 60 62 63
65 65
65
67
68 73
75
75 77 77
77
80
80 80 85 86
88 88 88 88
89 89
veckling ............ 91
6.1.6 Miljöfrågor .......... 91 6.1.7 Kommentarer ........ 91
6.2 Överväganden och förslag 92 6.2.1 Behov och inriktning av
åtgärder ............ 92
6.2.2 Sänkta bostadskostnader _ 95
6.2.3 Miljöförbättring ....... 102 6.2.4 Nyproduktion — omfatt- ning och inriktning ..... 105
6.2.5 Sammanfattning av förslag 106
Reservation och särskilda yttranden 107 Bilaga ] Inkomst, bostadskostnad och
bostadsstandard .............. 1 1 1 Bilaga 2 Prisnivåer och prisrörelser för en- och tvåfamiljsfastigheter ...... 153 Bilaga3 Bostadsförsörjning _ ett so- cialt och ekonomiskt fördelningspro- blem ...................... 161 Bilaga 4 Granskning av boendeprefe- rensundersökningar ............ 176 Bilaga5 Byggprisutveckling i bostads- byggandet under de senaste åren . . . . 189 Bilaga 6 Gällande bestämmelser för statligt stöd till miljö- och serviceåtgär- der i bostadsområden ........... 196
Tabellförteckning
1.1 Lägenheter i tätorter och glesbygd åren 1945, 1960, 1965 och 1970. 1.2
1.3
1.4
1.5
1,6
Lägenheter åren 1945, 1960, 1965 och 1970 procentuellt fördelade på hus- typer. Hela riket och tätorter. Lägenhetsbeståndets procentuella för— delning på lägenhetstyper samt genom- snittlig lägenhetsstorlek åren 1945, 1960, 1965 och 1970. Samtliga hus- typer. Lägenheter i tätorter 1960, 1965 och 1970 procentuellt fördelade efter hus- typ och storlek samt genomsnittlig lä- genhetsstorlek. Lägenhetsbeståndets procentuella för— delning på kvalitetsgrupper åren 1960, 1965 och 1970. Genomsnittlig lägenhetsstorlek år 1970
i olika kvalitetsgrupper. Hela riket och tätorter med 2 000 eller fler invånare.
1.7 Lägenhetsbeståndet år 1970 i hela ri- ket, tätorter och glesbygd procentuellt fördelat efter byggnadsår. 1.8 Genomsnittligt antal rum och rumsen- heter år 1970 i lägenheter från olika byggnadsperioder. Hela riket och tät— orter. 2.1 Antalet hushåll och genomsnittlig hus- hållsstorlek åren 1945, 1960, 1965 och 1970. Hushållskvoter för icke gifta män och kvinnor åren 1945, 1960, 1965 och 1970. 2.3 Hushållskvoter för icke gifta män och kvinnor i olika åldrar åren 1960, 1965 och 1970. Folkmängd efter ålder och kön procen— tuellt fördelad på samboende hushålls- föreståndare resp. maka, övriga hus- hållsföreståndare och personer utan egethushåll. 2.5 Hushåll åren 1945, 1960, 1965 och 1970 fördelade efter storlek.
Befolkningens procentuella fördelning
på hushållstyper åren 1945 , 1960, 1965 och 1970. 2.7 Antal och procentuell andel hushåll
med barn under 16 år samt antal barn per hushåll åren 1945, 1960, 1965 och 1970.
Barnhushållens procentuella fördelning
efter antal barn under 16 år åren 1945, 1960, 1965 och 1970.
29 Antal rum och rumsenheter per 100 personer åren 1945, 1960, 1965 och 1970. 2.10 Antal rumsenheter per 100 personer i olika hushållstyper år 1970 och ökning- en under perioden 1945—1970. 2.11 Procentuell andel i småhus åren 1960, 1965 och 1970 av hushåll med olika antal barn under 16 år. Hela riket och tätorter. 2.12 Boendetätheten åren 1960, 1965 och 1970 i småhus och övriga hus.
2.13 Trångboddheten åren 1945, 1965 och 1970 enligt olika mått. 2.2 2.4 2.6 2.8
1960,
2.14 Hushåll av olika storlek fördelade efter boendetäthet år 1970. 2.15 Hushåll i tätorter och glesbygd med bostadsföreståndare i åldern 65 —— w år procentuellt fördelade efter lägenhetens kvalitetsgrupp åren 1960, 1965 och 1970.
3.1 Faktisk respektive beräknad förändring av folkmängden i åldrarna 20 — w år 1960—1980. 1 OOO-tal.
3.2 Folkmängd samt antagen andel sam- boende efter kön och ålder 1970— 1980. Nettoimmigrationen antas uppgå till 15 000 personer per år 1974—1980. 3.3 Antal hushållsföreståndare i vissa ål- dersklasser. Bostadsbestånd efter kvalitetsgrupp och
hustyp. Riket 1970.
3.5 Sammanfattning av saneringsexempel för tätorter. Sammanfattning av kalkylexempel om avgång och modernisering. 3.7 Beräknad sammansättning av tätorter- nas bostadsbestånd 1980 förutsatt att 1973 års produktionsinriktning bibe- hålls. 4.1 Bostadskonsumtion 1971 enligt natio- 3.4 3.6
nalräkenskaperna.
4.2 Hyror i lägenheter om 2 rk. Hela riket. Kr/år. 4.3 Hyror i lägenheter om 3 rk. Hela riket. Kr/år. 4.4 Hyror i lägenheter om 3 rk. Modern byggd 1956—. Hela riket = 100. Hyror i lägenheter om 3 rk. Hela riket. Modern byggd 1956— = 100. Inflyttningshyror i lägenheter om 2 rk i statligt belånade flerfamiljshus. Hela ri- ket. Kr/år. 4.7 Inflyttningshyror i lägenheter om 3 rk i statligt belånade flerfamiljshus. Hela ri- ket. Kr/år. Inflyttningshyror i lägenheter om 3 rk i statligt belånade flerfamiljshus. Hela ri- ket. Index 1967 = 100. Inflyttningshyror i allmännyttiga före- tags lägenheter om 3 rk. Hela riket = 100. 4.10 Årsavgift i lägenhet om 2 rk 1969. 4.5 4.6 4.8 4.9
4.11 Årsavgift i lägenhet om 3 rk 1969. 4.12 Årsavgift och grundavgift (insats) i lä- genhet om 2 rk i statligt belånade fler— familjshus vid förstagångsupplåtelse. Hela riket. 4.13 Årsavgift och grundavgift (insats) i lä- genhet om 3 rk i statligt belånade fler- familjshus vid förstagångsupplåtelse. Hela riket. 4.14 Årsavgift i lägenhet om 3 rk 1969. Hela riket. 4.15 Produktionskostnad för statligt belåna- de gruppbyggda småhus. Hela riket. 4.16 Genomsnittliga köpeskillingar för frilig- gande enfamiljshus mellan 86 och 120 rn2 ly 1971. Kr/lägenhet. 4.17 Köpeskillingindex för en- och två-- familjsfastigheter 1957—1971. Index 1957 = 100. 4.18 Antal hushåll efter hushållstyp 1969. Hyres— och bostadsrättslägenheter. Hela riket. 4.19 Disponibel inkomst för olika hushålls- typer 1969. Median samt övre och un- dre kvartil. Hyres- och bostadsrätts— lägenheter. Hela riket. 4.20 Hyra efter hushållstyp och disponibel inkomst 1969. Medelvärde, median, öv- re och undre kvartil. Hyreslägenheter. Hela riket. 4.21 Inkomstelasticitet efter hushållstyp och inkomstklass 1969. Hyres- och bostads- rättslägenheter. Hela riket. 4.221nkomstfördelning för trångbodda re- spektive ej trångbodda hushåll efter hushållstyp i procent 1969. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Hela riket. 4.23 Inkomstfördelning för hushåll i ej mo- derna respektive moderna lägenheter efter hushållstyp i procent 1969. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Hela riket. 5.1 Antal lägenheter (lgh), bostadslägen- hetsyta (bly), byggnadskostnader (bk) och produktionskostnader (pk) i statligt belånade flerfamiljshus. Sane- rings- och exploateringsområden. Hela riket. 5.2 Antal lägenheter (lgh), bostadsyta
(boy), byggnadskostnader (bk) och pro-
duktionskostnader (pk) i statligt belå- nade gruppbyggda småhus. Hela riket.
5.3 Mark- och exploateringskostnader för statligt belånade flerfamiljshus och gruppbyggda småhus. 5.4 Exploateringskostnader per lägenhet in- om grannskapsenhet vid olika hustyper enligt SCAPE. Kronor. 5.5 Exploateringskostnader per lägenhet in- om en tätort vid olika hustyper enligt SCAPE. Kronor. 5.6 Exploateringskostnader av generalpla— nekaraktär per lägenhet vid olika hus- typer. Bearbetning av SCAPE. Kronor. 5.7 Kostnader och avgifter för anläggning av det lokala va-nätet jämte kostnads- täckningsgrad — exempel från Göte- borgs kommun. 5.8 Avgifter och subventioner för lokala va-nätet med en enhetlig kostnadstäck- ningsgrad på 40 %.
5.9 Avgifter för lokala va-nätet — minsta tillämpade subvention — beräkning per lägenhet (2 000 kr) resp. med hänsyn till bostadens storlek per rn2 vy (25 kr). 5.10 Avgifter för lokala va-nätet _ högsta tillämpade subvention — beräkning per lägenhet (24 000 kr) resp. med hänsyn till bostadens storlek per m2 vy (160
5.11 Intäktsprocent vid villabeskattning och olika räntesatser 1954—1970. 6.1 Genomsnittliga lägenhets- och bostads- ytor i statligt belånad bostadsproduk- tion 1962, 1967 och 1972. 6.2 Genomsnittliga lägenhets- och bostads- ytor i olika upplåtelseformer med låne— beslut 1972. 6.3 Lägenheter i småhus uppförda av stat, landsting, kommun, allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag 1967 och 1972. 6.4 Lägenheter utan statliga bostadslån (el- ler annat statligt stöd) 1967 och 1972. 6.5 Statsbelånade hyres- och bostadsrätts- lägenheter samt genomsnittsytor för år 1968—1977 till grund för kostnads- beräkning av hyresnedsättning. 6.6 Bruttokostnader för hyresnedsättning (milj. kr.).
6.7 Beräknade minskade kostnader för statskommunala bostadstillägg för stat och kommun som följd av hyresned- sättning (milj. kr.).
Figurförteckning
1.1
1.2
2.1
2.2
3.1
3.2
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
Antal lägenheter färdigställda åren 1951—1972 samt påbörjade åren 1970—1972. Antal lägenheter om högst 3 rum och kök resp. 4 rum och kök eller större i småhus och övriga hus i nyproduktio- nen åren 1961#l972. Befolkningens fördelning på olika åld- rar åren 1945, 1960, 1965 och 1970. Befolkningens procentuella fördelning efter civilstånd åren 1945, 1960, 1965 och 1970.
Andelen män utan eget hushåll i olika åldersklasser.
Andelen kvinnor utan eget hushåll i olika åldersklasser.
Genomsnittlig årshyra per hushåll efter disponibel inkomst och hushållstyp 1969. Hyreslägenheter. Hela riket. Hyrans/årsavgiftens andel av den dispo- nibla inkomsten för enpersonshushåll. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Stor- göteborg. Hyrans/årsavgiftens andel av den dispo- nibla inkomsten för endast makar. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Stor- göteborg. Hyrans/årsavgiftens andel av den dispo- nibla inkomsten för makar med 1 barn ( 18 år. Hyres- och bostadsrättslägen- heter. Storgöteborg. Hyrans/årsavgiftens andel av den dispo— nibla inkomsten för makar med 2 barn ( 18 år. Hyres- och bostadsrättslägen- heter. Storgöteborg. Andelen outhyrda lägenheter i statligt belånade flerfamiljshus tre månader efter färdigställandet 1967—1972. Hela riket.
Sammanfattning
Bostadsbestånd och bostadsproa'uktion (kapitel 1 )
Cirka 1 miljon lägenheter kommer att färdig- ställas under åren 1965—1974, vilket var det mål för bostadsproduktionens omfattning som 1965 års riksdag ställde upp.
Bostadsbyggandet ökade fram till 1971 och har därefter minskat. Minskningen har helt och hållet gällt flerfamiljshusen, medan småhusproduktionen fortsatt att öka. Av de lägenheter som började byggas under ja- nuari—augusti 1973 var 50 % i småhus.
Småhuslägenheter disponeras med få un- dantag med äganderätt. Lägenheter i fler— familjshus upplåts med hyres- eller bostads- rätt.
Nyproduktionen har utvecklats helt olika för småhus och flerfamiljshus. Samtidigt som den genomsnittliga storleken på lägenheter i småhus ökat (till 5,48 rumsenheter 1972) har den minskat i flerfamiljshus (till 3,07 rumsenheter 1972). Den nybyggda genom- snittslägenheten i flerfamiljshus var 1972 tillbaka till ungefär samma storlek som i början av 1950-talet.
I 1972 års Statsbelånade nyproduktion var den genomsnittliga lägenheten i gruppbyggda småhus ca 115 rn2 och i flerfamiljshus 65 m2.
Bostadsbeståndet omfattade 1970 ungefär 3,2 miljoner lägenheter. Nettotillskottet av lägenheter uppgick till 500 000 under 1960- talet.
Fyrarumslägenheten var 1970 den vanli-
gaste lägenhetstypen i småhusen och tvårum- maren vanligast i flerfamiljshusen.
Trots den stora nyproduktionen fanns 1970 drygt 700000 lägenheter, 23% av beståndet, som inte fyllde dagens krav på modernitet.
Hushållen och deras bostadsförhållanden (kapitel 2)
Antalet personer per hushåll har sjunkit. Detta förhållande och en ökande andel stora lägenheter har medfört att hushållens utrym- messtandard ökat markant under l960-talet. Familjer med flera barn bor dock fortfa- rande i små lägenheter och avsevärt trängre än övriga hushåll. Hushåll i småhus har högre utrymmesstandard än de som bor i flerfa- miljshus.
1940-talets målsättning att avveckla trång- boddheten (ej fler än två boende per rum, köket oräknat) var i stort sett förverkligad 1970.
Enligt ett nyare beräkningssätt var 475 000 hushåll, 16% av samtliga, trång- bodda 1970 (fler än två personer per rum, kök och vardagsrummet oräknade). Dessa hushåll omfattade drygt 1,5 miljoner män- niskor.
Bostadsbehov och produktionsbehov under I 970-talet ( kapi tel 3 )
Som bakgrund för ställningstaganden till mer kortsiktiga problem belyses några faktorer
som långsiktigt påverkar bostadsbehovet och behovet av nyproduktion och modernisering. Däremot görs ingen slutgiltig analys av lång- siktiga bostadsförsörjningsfrågor.
Utredningens beräkningar av befolknings- utveckling och hushållsbildning har baserats på statistiska centralbyråns senaste befolk- ningsprojektion och förutsätter bl. a. en net- toimmigration av 15000 personer per år efter 1973. Befolkningsförändringarna be- räknas ge en mindre ökning av antalet hus- håll än under l960-talet. Hushållsbildningen antas dock relativt sett fortsätta att öka, särskilt i yngre åldrar. Detta påverkar netto- tillskottet av hushåll mer än befolknings- förändringarna. I genomsnitt för hela 1970- talet beräknas antalet hushåll totalt öka med 40 000 per år. Osäkerheten i hushållsprogno— sen är mycket stor.
Nettotillskottet av hushåll kommer under 1970-talet att främst avse åldrarna 30—44 år Och över 64 år.
Behovet av ersättningsproduktion har uppskattats utifrån antagandet att alla omoderna och halvmoderna lägenheter bör saneras, kommer att överges eller avgå på annat sätt under 1970-talet. Om dessa anta- ganden från efterfrågesynpunkt är realistiska på relativt kort sikt, diskuteras inte i sam— band med dessa beräkningar.
Alternativa antaganden har gjorts av hur saneringen kommer att fördelas mellan mo— dernisering och rivning med därpå följande nybyggnad.
Saneringen skall bidra till fortgående för- bättring av hushållens bostadsstandard och ge förutsättningar för en mer allsidig hus— hållssammansättning i saneringsområdena. Båda dessa mål kräver att lägenheternas stor- leksfördelning förskjuts avsevärt mot större lägenheter genom sammanslagningar i flerfa- miljshusen.
Totalt uppskattas ersättningsbehovet un- der de angivna förutsättningarna till 47 000, alternativt 52000 lägenheter per år. Häri ingår även en mindre avgång av moderna lägenheter.
Osäkerheten i fråga om hur saneringen kommer att fördelas mellan modernisering
och totalsanering genom rivning och nybygg- nad är stor. Under förutsättning att lägen- hetsfördelningen i det äldre beståndet förändras väsentligt vid modernisering, torde dock en förskjutning mellan dessa sanerings- former inte påverka nybyggnadsbehovet i avgörande grad.
Produktionskalkylerna för hela 1970-talet kan sammanfattas på följande sätt. För det ökade antalet hushåll, specialbostäder och en viss mindre lägenhetsreserv behöver ca 47 000 lägenheter nybyggas per år. Tillsam- mans med ersättningsbehovet enligt ovan skulle enligt kalkylerna behöva byggas 90 000—100 000 lägenheter genomsnittligt per år under hela 1970-talet. Med ett beräk- nat färdigställande av omkring 390 000 lä- genheter under åren 1971—74 återstår att färdigställa genomsnittligt mellan 91 000 och 100 000 lägenheter per år under de sex åren 1975780.
Utöver nyproduktionen förutsätts ett till- skott av moderna lägenheter genom moder- nisering med omkring 25 000—30 000 per är.
Nu kända planer från kommunerna tyder på en igångsättning av ca 80 000 lägenheter per år under 1973 och 1974. Enligt de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen för perioden 1973—77 sjunker planerings- nivån under de därefter följande åren.
Bos tadskonsumtion (kapitel 4 )
De bostadspolitiska instrument som påverkar bostadskonsumtion är av två slag, dels åtgär— der som påverkar bostädernas pris, dels åt- gärder som stimulerar bostadskonsumtionen för grupper av hushåll vid givna priser.
Bostadspriserna påverkas bl.a. av fastig- hetsägarestruktur, hyreslagstiftning, hyres— regleringslagstiftning och bostadslångivning.
Bostadskonsumtionen påverkas av bo- stadstilläggen, som efter inkomstprövning ut- går till barnfamiljer och pensionärer och från den 1 januari 1974 till andra hushåll utan barn.
Bostadsbeskattningen har hittills betrak- tats som fristående från bostadspolitiken och
är inte avsedd att ha en selektiv konsum- tionsstimulerande effekt. Den har dock nu- mera sådana effekter på bostadsefterfrågans inriktning att den måste beaktas i en analys av de ekonomiska medlen i bostadspolitiken.
Det totala nettounderskottet för enfa- miljsfastigheter beräknades till 1,2 miljarder kronor taxeringsåret 1972 och ökar med ca 300 miljoner kronor årligen. Detta innebär att skattereduktionen för hushåll i ägda små- hus överstiger kostnaderna för det statskom- munala bostadstillägget till barnfamiljer (den del av bostadstilläggen som beror på bosta- dens pris). Bostadstilläggen minskar med ökande inkomster för hushållen. Skatte- reduktionen för ägare av småhus ökar där- emot med ökande inkomster.
Beskattningens effekt på bostadskostna- derna illustreras med följande. Bostadskost— naden (bortsett från bostadstillägg) i ett genomsnittligt statligt belånat gruppbyggt småhus med en bostadsyta på 115 m2 kan beräknas uppgå till 6 850 kronor, med be- aktande av skattereduktionen (marginalskatt 50 %). Detta understiger inflyttningshyran, 7 200 kronor, i genomsnittliga trerumslägen- heter på 78 m2, producerade av allmännyt- tiga bostadsföretag. Uppgifterna avser 1972.
lnflyttningshyran 1972 i en nybyggd tre- rumslägenhet var 2 600 kronor, 55 %,högre än hyran i en modern trerumslägenhet byggd före 1956. Den stora spridningen i hyror mellan olika årgångar av lägenheter motsva- ras av något större skillnader inom bostads- rättsbeståndet.
Sambanden mellan disponibel inkomst och hyra för boende i flerfamiljshus har undersökts.
Bostadskonsumtionen hos olika hushålls— typer i flerfamiljshus i Storgöteborg har dess- utom specialstuderats. Ett intressant drag framkommer därvid i det moderna lägenhets- beståndet. I sent producerade lägenheter med höga hyror och årsavgifter har hushållen inkomster som är anmärkningsvärt lägre än vad man kunnat vänta enligt de gängse kon- sumtionsmönstret (enligt detta har hushåll med höga inkomster högre hyra än hushåll med låga inkomster). Förhållandena kan
exemplifieras med följande. Hyrans andel av den disponibla inkomsten ökar från 14 % för makar med ett barn som bor i modern tvårumslägenhet byggd före 1956 till 27 % för motsvarande hushåll i tvårumslägenhet byggd 1966—68. För makar med två barn som bor i lägenhet i tre rum och kök ökar motsvarande tal från 15 % till 25 %.
Olika bostaders resursanspråk (kapitel 5)
Utredningen redovisar vissa uppgifter om kostnader för olika typer av bebyggelse. Den understryker betydelsen av att kommunerna skaffar relevanta kostnadsuppgifter som un— derlag för fysisk planering och noggrant be- aktar effekterna av olika metoder att fördela kostnaderna. Några egentliga förslag väcks inte i detta sammanhang.
Enligt låneunderlagsgruppen inom inrikes- departementet var produktionskostnaden 1972 för statligt belånade flerfamiljshus 82 000 kronor per lägenhet eller 1 218 kro- nor per ml. Motsvarande belopp för grupp— byggda småhus var 148 000 kronor eller 1 283 kronor per mz. Därav utlorde mark- och exploateringskostnaderna 6 600 respek- tive 21900 kronor. (Från 1 januari 1973 används tomt- och grundberedningskostna- der som låneteknisk term.)
Schablonbelopp för tomt- och grund- beredning fastställs av länsbostadsnämnd efter framställan av kommun. Ett generellt intryck av de fastställda beloppen är att variationerna mellan kommunerna är mycket stora, stundom alltför stora för att förklaras av variationer i exploateringskostnader. De torde i vissa fall förutsätta en kommunal subvention av exploateringen.
Inom Göteborgs kommun har stadsbygg- nadskontoret sammanställt ett räkneexempel kring effekter av en ökad småhusandel be- träffande generalplanemässiga och lokala merinvesteringar och fördelningen av dessa. Beräkningen bygger på kostnadsdata av- seende radhus. Den marginella merinveste— ringen per lägenhet i radhus beräknas där till 23 000 kronor, varav 9000 kronor avser lokala kostnader och 14000 kronor kost-
nader av generalplanekaraktär. Hela den ge- neralplanemässiga investeringen drabbar kommunen liksom 5 000 kronor av den 10- kala merinvesteringen. Av den totala mer- investeringen på 23 000 kronor betalar så- ledes kommunen 19000 kronor och bo- stadskonsumenten 4 000 kronor.
Formen för upplåtelse av lägenheterna har också ekonomiska konsekvenser. Om lägen- heterna upplåts med äganderätt drabbas stat, landsting och primärkommun av ett inte oväsentligt skattebortfall under i övrigt lika förutsättningar.
För en bedömning av olika bostäders re- sursanspråk är det väsentligt att behandla kostnadstäcknings- och kostnadsfördelnings— frågor. Subventionsinslag i samband med kommunal markupplåtelse eller exploatering samt bostadsbeskattning får betydelse för nyproduktionens omfattning och inriktning.
Subventioner och skattebortfall har om- fördelande effekter mellan individer och hus- håll. Därav följer också en stor återverkan på valet av handlingsalternativ och därmed på bostadsbyggandets resursanspråk.
Bostadsförsörjningen de närmaste åren i ett långsiktigt perspektiv (kapitel 6)
Aktuella bostadsfrågor
Samtidigt som bostadsbyggandet nådde en mycket hög nivå under senare delen av 1960-talet visade sig allt tydligare tecken på en ny och annorlunda relation mellan utbud och efterfrågan av nybyggda hyres- och bo- stadsrättslägenheter. Det förändrade läget har medfört en stark minskning av igångsätt- ningen av nya lägenheter. Minskningen är koncentrerad till hyres- och bostadsrätts- lägenheter. Det är dock andra drag än de volymmässiga förändringarna som framför allt bör uppmärksammas.
Att det finns ett antal lediga lägenheter i nya hus är inte tecken på att bostadsbehoven skulle ha tillgodosetts i så hög grad, att en betydande långsiktig minskning av nypro- duktionen är bostadspolitiskt befogad. Trots stort nytillskott och modernisering av äldre
lägenheter sedan 1970 kvarstår alltjämt avse- värda brister.
Kommunernas planering präglas nu i högre grad än tidigare av osäkerhet. De kommunala bostadsbyggnadsprogrammen vi- sar att andelen lägenheter för vilka plane- ringsmässiga förutsättningar för igångsätt- ning förelåg vid planperiodens början, var mindre än i närmast föregående program— omgång.
Uppgifterna om lägenhetstyper i de kom- munala bostadsbyggnadsprogrammen visar för flerfamiljshusen en fortsatt ökning av andelen lägenheter om högst 2 rk (nästan uteslutande hyres- och bostadsrättslägen-
heter). För småhus och flerfamiljshus samman-
taget är de nybyggda lägenheternas fördel- ning på olika lägenhetstyper någorlunda till- fredsställande. Den höjda standarden i ny- produktionen är dock mycket ojämnt för- delad. Skillnaderna har under de senaste åren ökat mellan åena sidan ägda lägenheter (små- hus) och å andra sidan hyres- och bostads- rättslägenheter. De ökande skillnaderna kan till största delen förklaras av skattesystemets indirekta effekter på bostadsutformningen.
Det finns betydande prisskillnader mellan hyres- och bostadsrättslägenheter av olika årgång. Den mycket snabba höjningen av priserna på väsentliga byggmaterial kommer att påverka de nyproducerade bostädernas produktionskostnader. Om detta får genom- slag i hyressättningen, kommer hyresskillna- derna (samt skillnaderna mellan årsavgifter för bostadsrättslägenheter) mellan senare producerade årgångar och de senare produ- cerade årgångar och de något äldre att öka ytterligare.
Behov av åtgärder
Det är nödvändigt med ett fortsatt högt bostadsbyggande. En väsentlig invändning mot en produktionsminskning är att denna lösning av ett kortsiktigt balansproblem inte är godtagbar så länge allvarliga brister i bo- stadsförhållandena kvarstår. En senare upp- gång av efterfrågan kan på nytt skapa akuta
bristsituationer och knapphetsbetingade pris- stegringar. Det är angeläget att bostadsbyg- gandet planeras så att förutsättningar skapas för en jämn sysselsättning i byggnads- industrin.
Oavsett nyproduktionens totala omfatt- ning, är det viktigt att den inriktas på ett varierat utbud av lägenheter i olika upplå- telseformer och bebyggelsetyper. Härigenom ökas konsumenternas valfrihet och skapas förutsättningar för en allsidig hushållssam- mansättning i bostadsområdena.
Inte minst väsentligt är att små hushåll och hushåll med begränsade ekonomiska re- surser ges möjlighet att bo i småhus om de så önskar.
Stora skillnader i bostadspris föreligger mellan i stort likvärdiga bostäder av olika årgång inom beståndet av hyres- och bostads- rättslägenheter. De skillnader i bostadskost- nader som uppkommer mellan bostäder i olika upplåtelseformer är ännu större (skill- nader mellan å ena sidan hyres- och bostads- rätt och å andra sidan äganderätt). Skillna- derna är särskilt påtagliga för relativt nypro- ducerade bostäder. För en nyproducerad lä- genhet med äganderätt blir bostadskostna- den mellan 30 och 40 kronor lägre per m2 och år än med hyres- eller bostadsrätt som en följd av bostadsbeskattningens utform- ning.
Utredningen gör en genomgång av dessa skillnaders betydelse för bostadsval och bo- stadsutbud och diskuterar subventionsfrågor med anledning av detta. Den konstaterar med eftertryck att en utvidgning av systemet med inkomstprövade bostadstillägg inte löser de problem som skapas av prisstrukturen. De fullt bidragsberättigade hushållens valfrihet gäller en starkt begränsad del av bostads- marknaden. Detta förhållande kan endast i liten grad påverkas med inkomstprövade bi- drag, så länge övriga pris- och kostnadsrela— tioner är oförändrade. Problemen med att bostadsområden kategoriseras efter inkomst kommer att kvarstå eller öka.
Det är därför enligt utredningens mening nödvändigt med snabbverkande åtgärder, som påverkar prisstrukturen. Dessa skall syf-
ta till att ge likvärdiga förutsättningar för hushål- lens bostadsval påverka nyproduktionen.
Bostadsbyggandet — förslag
Boendeutredningen anser, att den nuvarande situationen inom bostadssektorn kräver omedelbara åtgärder. Mer genomgripande förslag från de tre arbetande bostadsutred- ningarna, förutom boendeutredningen också bostadstinansieringsutredningen och bostads- kommittén kan därför inte avvaktas. Viktigt är dock att en smidig övergång till mer långsiktiga förändringar av skatter, finansie- ring och andra åtgärder blir möjlig. De snabbverkande åtgärderna bör också — vilket sammanhänger med förslagets karaktär av övergångslösning — vara lätta att admi- nistrera.
Boendeutredningen har .ort en översikt- lig analys av olika möjliga åtgärder för att sänka priser och kostnader för bostäder som på grund av bl.a. byggprisutveckling och skatteregler är dyra i jämförelse med andra bostäder. Åtgärderna kan vara av två slag, dels sådana som utgörs av stöd till bostadsföre- tagen, dels stöd till de boende. I den förra gruppen återfinns som exempel bl. a. investe- ringsbidrag, momsrestitution, räntesänkning, förändring av amorteringstider samt förändring av basannuitet och paritetstal inom paritetslånesystemet. Inom den andra gruppen av åtgärder återfinns förändringar av bostadstilläggen, ändring av bostadsbeskatt- ning samt direkta bostadskostnadssänkande åtgärder. Utredningen har stannat för det senaste — ett riktat bostadsstöd — något som getts samlingsnamnet bostadsrabatt.
Det bör också nämnas att utredningen diskuterat ett stöd av annat slag till bostads- företagen utan bostadskostnadssänkande effekter men avstått från att gå närmare in på den typen av lösningar.
Problemen med de outhyrda lägenheterna tar utredningen upp på följande sätt: Åtgär- der av annan karaktär, avsedda att ge bo stadsföretagen möjligheter att övervinna 10—
kalt förekommande vikande efterfrågan, har redan vidtagits och är under fortsatt behand- ling. Denna fråga som utredningen bedömer vara av stor vikt behandlas därför inte i detta sammanhang.
Förslaget om bostadsrabatt är i huvudsak utformat på följande sätt:
Lägenheter Bostadsrabatt färdigställda kr/m2 ly år
1968 6 1969 6 1970 9 1971 13 1972 16 1973 20 1974 20 1975 20 1976 20 (1977 20)
Bostadsrabatt avser boende i alla hyres- lägenheter samt i bostadsrättslägenheter i fastigheter med statliga bostadslån, oavsett hustyp;
Bostadsrabatt binds generellt till hus som blivit färdiga för inflyttning under åren 1968—76 med särskilda belopp för varje årgång — lika för hela landet. I samman- hängande bostadsområden av enhetligt slag, med lika hyror och årsavgifter bör dock bostadsrabatten i stället anknytas till beräk- nad medelfärdigställandetidpunkt;
Bostadsrabatt bör därtill, under vissa be- tingelser, omfatta ombyggnader under åren 1968—76;
Bostadsrabatt utgår som ett belopp per m2 lägenhetsyta och förmedlas av bostads- företagen direkt till den boende i samband med uppbörd av hyror och årsavgifter;
Bostadsrabatt utgår till hushållen och kan alltså endast avse upplåtna lägenheter. Bruttokostnaderna för detta stöd har av utredningen beräknats till följande belopp (milj. kr.)
Kalenderär 2:a halvåret 1974 169 1975 378 1976 437 l:a halvåret 1977 242
1974/75 350 1975/76 407 1976/77 469
Boendeutredningen föreslär oförändrade beräkningsgrunder för de inkomstprövade bostadstilläggen. Bostadsrabatterna kommer således inte att påverka bostadstilläggens storlek. De utgår utöver bostadstilläggen till alla hushåll med lika belopp per m2 . Härige- nom understryks bostadstilläggens familje- politiska verkan och standardutjämnande effekt.
Boendeutredningen föreslår att bostads- byggnadsplanen för åren 1974—76 bör med- ge nybyggnad av bostäder med lägst 90 000 lägenheter per år.
För beräkning av bostadsbyggnadsplanen, uttryckt i m2 våningsyta, bör hänsyn tas till utredningens redovisade bedömning av önsk- värd lägenhetsfördelning och ändrade ge- nomsnittsytor.
Utredningen understryker därvid att pla- neringen för återstoden av 1970—talet bör inriktas på en nybyggnad av bostäder som genomsnittligt för landet innebär att högst 25 % av lägenheterna bör omfatta 2 rk eller mindre samt omkring 50 % av lägenheterna bör omfatta 3 eller 4 rk.
Miljöförbättring — förslag
Bostadsområden som byggts under senare tid har i flera avseenden hög kvalitet, t. ex. med trafikseparering. Utredningen anser dock att man bör beakta den kritik som riktas mot bristfälliga miljöer Och mindre väl genom- förd utformning av vissa bostadsområden. Det finns brister i bostadsområdena — här som på andra områden av samhällslivet — vilket är förklarligt, inte minst mot bakgrund av den volymmässigt omfattande nypro- duktion som genomförts. Boendeutredningen föreslär för miljöför- bättring att bostadslån skall kunna utgå för redan statligt belånade bostadsobjekt för in- vesteringar som höjer användbarhet och att- raktivitet — ansökan skall beviljas om den
tillstyrkes av kommunen (härmed avses inte åtgärder av underhållskäraktär) — lånen skall i princip omfatta fastigheter färdigställda 1958 och senare.
De boende och deras organisationer förut- sattes spela en aktiv roll vid utformningen av åtgärder. Förslaget öppnar nya möjligheter till försök med ökat hyresgästinflytande — en fråga som utredningen kommer att be— handla i senare betänkande.
Prövningen av kostnadernas skälighet skall göras av lånemyndigheten. Lån får normalt utgå till hela kostnaden upp till en övre gräns av 50 kr/m2 lägenhetsyta; även projekte- ringskostnaden bör få inräknas. Dessa lån bör endast utgå under perioden 1974—76.
Omfördelning av lån får ske enligt pari- tetslåneprincipen med basannuiteten 5,1 % och paritetstalet 1,00 under året för genom- förande av åtgärderna.
För att stimulera intresset till insatser anser utredningen att gällande bestämmelser om initialstöd till ombyggnad bör kunna utvidgas att gälla även dessa åtgärder. Ett investeringsbidrag om 20 % skulle i så fall kunna utgå under 1974.
Utredningen understryker att en enkel och snabb handläggning av låneärendena bör eftersträvas. Lånen skall vara attraktiva.
För att förebygga att bostadsområden som nu byggs eller planeras blir eftersatta av finansieringsskäl, bör finansieringsreglerna medge en fullgod utformning av omgivning och utrustning.
Som en konsekvens av detta bör reglerna för beräkning av låneunderlag medge mer omfattande åtgärder. Detta innebär att maxi— migränserna för miljöskapande åtgärder, f. n. finplanering och tomtutrustning bör höjas, dvs. tillägg inom låneunderlaget skall beviljas efter kostnads- och skälighetsprövning; där- vid skall eftersträvas att bostadsområdet i sin helhet görs attraktivt för de boende.
Förklaringar av vissa uttryck
Boendeutredningen använder i detta betän- kande några uttryck som förklarasi följande förteckning. Statistiska, lånetekniska eller andra termer av specialkaraktär finns definie- rade i respektive textavsnitt.
Lägenhet Bostad, oavsett hustyp och upplåtelseform, för enskilt hushåll.
lägenhets- Lägenheters fördelning ef-
fördelning ter storlek i antal rum och kök/kokvrå lägenhets- Storleken kan uttryckas i storlek yta eller antal rumsenheter
eller antal rum.
lägenhetstyp Lägenhetstypen uttrycks i antal rum och kök/kokvrå. upplåtelse— Lägenheter kan upplåtas
form med hyres-, bostads— eller äganderätt. För de olika upplåtelseformerna gäller olika civil- och skatterätts- liga regler.
Hustyper flerfamiljs- Bostadshus som innehåller hus mer än två lägenheter. småhus En- och tvåfamiljshus, van- ligtvis villor, rad- eller kedjehus.
Produktions- begrepp
nyproduktion Nybyggnad av bostadhus i
sanering
modernise-
ring
ombyggnad
Bostadspris
exploaterings- och sane- ringsområden. Sammanfattande begrepp för förnyelse genom riv- ning och nybyggnad eller modernisering. Sammanfattande begrepp för alla standardhöjande åtgärder i befintliga bo- stadshus. Förnyelse av befintliga bo- stadshus genom åtgärder av varaktig karaktär.
Med bostadspris avses vid hyresrätt hyran, vid bo- stadsrätt dels grundavgift/ överlåtelsepris och dels lö- pande avgifter till bostads- rättsföreningen samt vid äganderätt dels köpe- skilling och dels löpande utgifter för kapital, under- håll och drift. Bostadspris i denna bemär- kelse är priset som utgår för bostaden, oavsett vil- ket hushåll som bor i den. Hänsyn tas således inte till bostadstillägg och skatte- effekter.
det löpande bostadspriset (hyra, årsavgift till bo- stadsrättsförening eller egna utgifter för kapital, underhåll och drift) minus bostadstillägg och skatte- effekter.
Bostadskostnad är således den nettokostnad ett en- skilt hushåll har för att bo i en bostad under en tids-
period.
1. Bostadsbestånd och bostadsproduktion
1.1. Inledning
År 1970 fanns det ungefär 3,2 miljoner bostadslägenheter i Sverige. 2,6 miljoner fanns i tätorter, därav ca 1 miljon i de tre storstadsregionerna, och knappt 0,6 miljoner iglesbygden.
Sedan år 1945, då den första totala bo- stadsräkningen genomfördes i vårt land, har beståndet ökat med 50% och en kraftig förskjutning har skett från glesbygd till tät- orter. Medan antalet lägenheter i glesbygden har minskat med drygt en fjärdedel på 25 år har det nära nog fördubblats i tätorterna, tabell 1.1. (Med tätort avses en bebyggelse- grupp med minst 200 invånare. Bebyggelse- tätheten i gruppen skall vara sådan att av- stånden mellan husen inte överstiger 200 rn.)
Från ett färdigställande av drygt 40 000 lägenheter per år i slutet av 1940-talet steg bostadsbyggandet successivt, dock med en nedgång under 1950-talets första år. År 1960
Tabell 1.1 Lägenheter i tätorter och gles- bygd åren 1945, 1960, 1965 och 1970.
1945 1960 1965 1970 1 OOO-tal lägenheter Hela riket 2102 2 675 2 875 3181 Tätorter 1 357 1 999 2 271 2 635 Glesbygd 745 676 604 546 Procent Hela riket 100 100 100 100 Tätorter 65 75 79 83 Glesbygd 35 25 21 17 SOU 1973:50
färdigställdes ca 68 000 lägenheter. Ök- ningen fortsatte fram till år 1970, då ca 109000 lägenheter blev klara för inflytt- ning.
Efter år 1970 har bostadsbyggandet mins- kat. En fortsatt nedgång är att vänta under de närmaste åren, figur 1.1.
Den pågående och planerade nybyggnads- volymen innebär att ca en miljon lägenheter färdigställs under perioden 1965—1974, vil- ket var det mål för bostadsproduktionens omfattning som 1965 års riksdag ställde upp.
Nyproduktionen under 1960-talet till- förde beståndet 929 000 lägenheter. 54 000 av dessa var specialbostäder, huvudsakligen studentbostäder, personalbostäder, rum i ålderdomshem och ungdomshotell. En jäm- förelse mellan nyproduktionen och nettotill- skottet av lägenheter visar att drygt 40 % av de nyproducerade lägenheterna har ersatt lägenheter som av olika anledningar har ut- gått ur beståndet.
Förutom nyproduktion har en omfat- tande modernisering av äldre, omoderna och halvmoderna lägenheter skett under 1960- talet. Det kan beräknas att nära en femtedel av tillskottet av moderna lägenheter har till- kommit genom modernisering. Av allt att döma har något fler lägenheter modernise- rats under senare hälften av 1960-talet än under förra.
Nettotillskottet av lägenheter uppgick till 300 000 under senare hälften av 1960-talet jämfört med 200 000 under förra. Det högre
Antal lägen- heter .. .. 1000-tal FARDIGSTALLDA 100 ) PÅBÖRJADE 90—
..l
70—
60 50 40 — 30 —I 20 —
10—
W
År 1951 53 55 57 59 61 63 65 67 69 71
Figur 1.1 Antal lägenheter färdigställda åren 1951—1972 samt påbörjade åren 1970—1972.
antalet under perioden 1966—1970 beror nästan helt och hållet på den större nypro- duktionen under denna period. Nettoav- gången av lägenheter var mellan åren 1960 och 1965 ca 194 000 och mellan åren 1965 och 1970 ca 175 000.
1.2. Hustyper och lägenhetsstorlekar 1.2.1 Hustyp
I glesbygden är småhuset den helt domine- rande hustypen. Också i de mindre tätorter- na utgörs bostadsbebyggelsen till större de- len av småhus. De små tätorternas bebyggel- sekaraktär har i stort sett varit oförändrad under efterkrigstiden. I de större tätortema överväger däremot flerfamiljshusen.
Den påtagliga ökningen av de större tät- orternas bostadsbestånd har därför medfört att andelen lägenheter i småhus minskat i hela riket, tabell 1.2. Andelen småhuslägen- heter har i tätorterna under hela 1960-talet ut|ort drygt 30 %.
Antalet lägenheter såväl i enfamiljshus som i flerfamiljshus har ökat starkt under hela efterkrigstiden. Antalet lägenheter i två- familjshus har däremot gått tillbaka, både i
Tabell 1.2 Lägenheter åren 1945, 1960, 1965 och 1970 procentuellt fördelade på hustyper. Hela riket och tätorter.
År 1 000— Därav i % i tal lä- " _ genhe— enfa- tvåfa- ovrlga ter miljs- miljs- hus hus hus 1945 Hela riket 2 102 39 18 43 Tätorter 1 357 19 18 63 1960 Hela riket 2 675 35 12 53 Tätorter ] 999 21 11 68 1965 Hela riket 2 875 36 9 55 Tätorter 2 271 24 8 68 1970 Hela riket 3 181 36 6 58 Tätorter 2 635 26 5 69
tätorter och i glesbygd. Många tvåfamiljshus har med eller utan ombyggnad övergått till att fungera som enfamiljshus. Nästan inga nya tvåfamiljshus har byggts.
Av nyproduktionen har under 1960-talet mellan 25 och 31 % utgorts av lägenheter i småhus. Vid ingången av 1970-talet skedde en markant ökning av småhusbyggandet. Mellan åren 1971 och 1972 ökade färdigstäl- landet av lägenheter i småhus med 16 %; påbörjandet ökade med 19 %. Färdigställda lägenheter i flerfamiljshus minskade med 10 %, påbörjade med 20 %.
Minskningen av bostadsbyggandet har helt och hållet gällt flerfamiljshusproduktionen, under det att småhusproduktionen också antalsmässigt fortsatt att öka, trots ned- gången i bostadsbyggandet totalt sett. Ut- vecklingen är i stort sett densamma i hela landet. En fortsatt förändring i denna rikt- ning är att vänta de närmaste åren. Av de lägenheter som började byggas under janu- ari—augusti 1973 var 50 % i småhus jämfört med 39 % under samma period är 1972.
1.2.2. Lägenhetsstorlek
Sedan gammalt har antalet rumsenheter an- vänts som ett sammanfattande mått på lä- genheternas storlek. Som rumsenhet har räk- nats såväl bostadsrum som kök. Vi redovisari det följande både antalet bostadsrum per lä- genhet och antalet rumsenheter.
Den genomsnittliga lägenhetsstorleken i bostadsbeståndet har successivt ökat, tabell 1.3. De lägenheter som byggts har varit relativt stora. Samtidigt har de lägenheter som försvunnit ur beståndet varit relativt små.
Förändringarna, totalt sett, har varit på- tagliga. Ännu 1945 var lägenheter om ett rum och kök vanligast förekommande. 1970 återfanns mer än halva lägenhetsbeståndet som lägenheter på två eller tre rum och kök.
I tätorterna återfinns företrädesvis de stör- re lägenheterna i småhus och de mindre i flerfamiljshus. Den genomsnittliga lägenhets- storleken är 1970 var 3,89 rum i småhusen och 2,23 rum i flerfamiljshusen, tabell 1.4.
Tabell 1.3 Lägenhetsbeståndets procentuella fördelning på lägenhetstyper samt genomsnitt- lig lägenhetsstorlek åren 1945, 1960, 1965 och 1970. Samtliga hustyper.
År 1 OOO—tal Därav i % bestående av Antal lägenheter 1 rkv 2 rk 3 rk 4 rk 5+rk rum per rumsenheter
1 rk lägenhet per lägenhet m. m.
1945 2102 38 31 16 8 8 2,21 3,12 1960 2 675 26 32 23 11 8 2,49 3,41 1965 2 875 23 28 25 14 9 2,67 3,58 1970 3181 19 27 26 16 12 2,82 3,76
Tabell 1.4 Lägenheter i tätorter 1960, 1965 och 1970 procentuellt fördelade efter hustyp och storlek samt genomsnittlig lägenhetsstorlek.
År 1 OOO-tal Därav i % bestående av Antal lägenheter Hustyp lrkv 2 rk 3 rk 4 rk 5+rk rum per rumsenheter 1 rk lägenhet per lägenhet m. m.
1960 Småhus 632 11 23 30 21 15 3,16 4,14 Övriga hus 1 366 38 35 18 6 3 2,03 2,89
1965 Småhus 726 8 16 27 27 21 3,54 4,51 Övriga hus 1 546 35 34 22 6 3 2,13 2,98
1970 Småhus 823 4 11 23 31 30 3,89 4,88 Övriga hus 1 813 29 34 26 8 3 2,23 3,13
År 1960 var drygt en tredjedel av alla småhuslägenheter i tätorter mindre än tre rum och kök; de flesta av dessa fanns i tvåfarniljshusen. Tremmmaren var den van- ligaste lägenhetstypen i småhusen.
Tio år senare var bara 16 % av lägenhe- terna mindre än tre rum och kök. Fyrarum- maren hade blivit den vanligaste lägenhets- typen och 30 % var större än fyra rum och kök. Många smålägenheter hade slagits sam- man till större i samband med att tvåfamiljs- husen övergått till att nyttjas som bostad för endast ett hushåll.
I flerfamiljshusbeståndet var tvårummaren den vanligaste lägenhetstypen både år 1960 och år 1970. Smålägenheternas andel mins- kade under denna tid. Andelen lägenheter större än fyra rum och kök var ungefär konstant, ca 3 %.
Nyproduktionen har utvecklats helt olika
för småhus och flerfamiljshus, figur 1.2. Samtidigt som den genomsnittliga lägenhets- storleken i småhusen ökade från 5,24 rums— enheter år 1966 till 5,48 är 1972 minskade den i flerfamiljshus från 3,59 till 3,07 rums— enheter. Genomsnittet var för flerfamiljs- husens del är 1972 lika lågt som under förra hälften av 1950-ta1et.
Också ytmässigt uppvisar småhusen och flerfamiljshusen helt olikartade utvecklings- linjer. Ytorna har ökat i småhusen och mins- kat i flerfamiljshusen. Detta gäller inte bara genomsnittligt för samtliga lägenheter utan också för varje enskild lägenhetstyp. Så har t. ex. den genomsnittliga ytan för en lägen- het om fyra rum och kök i småhus, som byggts direkt för ägaren, ökat från 104 till 110 m2 mellan åren 1966 och 1972, medan ytan för en motsvarande lägenhet i ett fler- familjshus minskat från 99 till 93 m2.
S = Småhus
Antal .. . O = Ovriga hus
lägen- heter
30 OOO—l 20 000— S
10 000— Ö Ö
Ö | I 4 rum och kök eller större
3 rum och kök eller mindre
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
1961—65 1966—70 1971 1972
Figur 1.2 Antal lägenheter om högst 3 rum och kök resp. 4 rum och kök eller större i småhus och övriga hus i nyproduktionen åren 1961—1972.
Antalet omoderna lägenheter har minskat kraftigt under 1960-talet, tabell 1.5. Detta är följden av modernisering och rivning av äldre lägenheter.
År 1970 fanns det dock alltjämt nära 90000 lägenheter, 3 % av samtliga, som saknade vatten och avlopp. Ungefär tre fjär- dedelar av dessa låg i glesbygden.
Antalet lägenheter med vatten och avlopp men utan centralvärme och/eller wc har minskat med drygt hälften och uppgick år 1970 till ca 300 000. 59 % återfanns i tätorter, varav 27 % i de tre storstadsregio- nerna.
Av de halvmoderna lägenheterna, dvs. de som hade centralvärme och wc men sak- nade badrum, sammanlagt 323 000, låg 84 % i tätorter, därav 29 % i de tre storstadsregio- nema.
Sarnmanfattningsvis gäller att drygt 700 000 lägenheter, eller 23 % av samtliga, inte uppfyllde dagens krav på modernitet år 1970. Av dessa fanns ungefär en tredjedel i glesbygden.
De dåligt utrustade lägenheterna är ge- nomsnittligt sett mindre än de moderna.
Tabell 1.5 Lägenhetsbeståndets procentuella fördelning på kvalitetsgrupper åren 1960, 1965 och 1970.
År 1 OOO—tal Därav i % tillhörande
lägenheter kvalitetsgruppl 1—2 3 4—6 7 okänd 1960 2 675 51 12 24 10 1 1965 2 875 65 11 17 6 1 1970 3 181 77 10 9 3 1
1Kvalitetsgrupp
1: lägenheter med vatten, avlopp, centralvärme, wc och bad- eller duschrum, byggda efter år 1955. 2: lägenheter med vatten, avlopp, centralvärme, wc och bad- eller duschrum, byggda år 1955 eller tidigare. 3: lägenheter nred vatten, avlopp, centralvärme
och wc 4—6: lägenheter med vatten, avlopp och i vissa fall centralvärme eller wc 7: lägenheter utan vatten och/eller avlopp
Tabell 1.6 Genomsnittlig lägenhetsstorlek år 1970 i olika kvalitetsgrupper. Hela riket och tätorter med 2 000 eller fler invånare.
Kvalitets- Genomsnittlig lägenhetsstorlek år grupp1 1970 hela riket tätorter 2 OOO—w invånare antal antal antal antal rum rums- rum rums- enhe- enhe- ter ter 1 3,07 4,01 3,00 3,94 2 3,02 3,97 2,75 3,69 3 1,95 2,76 1,73 2,50 4—6 2,23 3,16 1,79 2,66 7 2,13 3,06 1,95 2,72
1 Se tabell 1.5
Skillnaderna är större i de stora tätorterna än i glesbygden och i de mindre tätorterna, tabell 1.6.
1.4 Bostadsbeståndets ålder
Närmare hälften av alla lägenheter är yngre än 20 år, tabell 1. 7. I tätorterna överstiger andelen 50 % medan den i glesbygden endast utgör 14 %.
Lägenhetsstorleken sammanhänger med lägenheternas ålder, tabell 1.8. Från bostads- räkningarna kan vi sluta oss till att äldre lägenheter i någon omfattning sammanslås till större enheter i samband med modemise- ring. Många av de minsta lägenheterna har också rivits.
Tabell 1.7 Lägenhetsbeståndet år 1970 i he- la riket, tätorter och glesbygd procentuellt fördelat efter byggnadsår.
Byggnadsår Procentuell andel lägenheter hela riket tätorter glesbygd Före 1921 21 14 53 1921—1950 32 32 31 1951 — 1960 19 21 8 1961 — 1965 12 15 3 1966— 197 0 15 17 3 okänt 1 l 2 Samtliga 100 100 100
Tabell 1.8 Genomsnittligt antal rum och rumsenheter år 1970 i lägenheter från olika byggnadsperioder. Hela riket och tätorter.
Byggnadsår Genomsnittlig lägenhetsstorlek år
1970
antal antal rum rumsenheter
hela tät- hela tät— riket orter riket orter Före 1901 2,89 2,60 3,86 3,53 1901—1930 2,79 2,66 3,73 3,59 1931—1950 2,57 2,46 3,50 3,37 1951—1960 2,76 2,71 3,67 3,61 1961—1965 3,03 3,01 3,97 3,95 1966—1970 3,15 3,13 4,10 4,08
Av alla lägenheter om upp till två rum och kök torde ungefär var fjärde vara tillkommen före år 1921 och knappt var femte under 1960—talet. Av trerumslägenhetema är knappt var femte från tiden före år 1921 och nära nog 30 % från 1960-talet. Av fyrarums- lägenheterna torde ca 17 % vara byggda före år 1921 och mer än var tredje under 1960- talet.
1.5. Upplåtelseformer och fastighetsägare
Den offentliga statistiken är upplagd på ett sådant sätt att det är svårt att kombinera uppgifter om upplåtelseform med uppgifter om fastighetsägare. Fastighetsägarkategori och upplåtelseform är dock traditionellt så sammankopplade med varandra, att endast relativt små fel uppkommer om man av uppgifter om ägarkategori också drar slutsat- ser om upplåtelseform.
Flerfamiljshus och småhus uppvisar helt olikartade mönster när det gäller både fastig- hetsägarstruktur och upplåtelseform.
Lägenheter i flerfamiljshus upplåts nästan uteslutande med hyresrätt eller bostadsrätt. 1945 uppläts 90% av lägenheterna i flerfa- miljshus med hyresrätt och 10% med bo- stadsrätt. Andelen lägenheter med bostads- rätt har ökat och var 1970 23 %.
Mellan 1945 och 1970 har fastighetsägar- strukturen i flerfamiljshus förändrats kraf- tigt. 1945 ägdes 80 % av lägenheterna i
flerfamiljshus av privata fastighetsägare, 9 % av den offentliga sektorn (stat, kom- mun och allmännyttiga bostadsföretag) och 11 % av bostadsrättsföreningar. 1970 var bilden helt annorlunda. Det privata ägandet av lägenheter i flerfamiljshus hade minskat starkt. 43% av lägenheterna i flerfamiljs- hus ägdes då av privata fastighetsägare, 34 % av den offentliga sektorn, där de allmän- nyttiga företagen står för den helt domine- rande delen, och 23 % av bostadsrätts- föreningar. Detta innebär att av 1 844 000 lägenheter i flerfamiljshus ägdes 784 000 av privata fastighetsägare, 623 000 av stat, kommun och allmännyttiga bostadsföretag och 436 000 av bostadsrättsföreningar.
Lägenheter i småhus ägs i 80 % av fallen av den boende. Efterkrigstidens utveckling har här inte inneburit någon större förändring. Under 1960-talets första hälft uppluckrades det traditionella mönstret något. Antalet små- hus upplåtna med bostadsrätt ökade då från drygt 2000 1960 till drygt 20000 1965. Denna utveckling har helt avstannat. Av 1 338 000 lägenheter i småhus 1970 ägdes en- dast 7 % av den offentliga sektorn och bo- stadsrättsföreningar.
Den starkt förändrade inriktningen av bo- stadsproduktionen med en kraftigt fallande andel lägenheter i flerfamiljshus och en kraf- tig uppgång av andelen lägenheter i småhus kommer därför att innebära också en mins- kande andel lägenheter med hyresrätt och bostadsrätt och en ökande andel enskilt ägda lägenheter i bostadsbeståndet.
2. Hushållen och deras bostadsförhållanden
2.1 Inledning
Med hushåll avses en person eller en grupp av personer som bor i en bostadslägenhet och även är mantalsskriven där. Anknytningen av hushållsbegreppet till mantalsskrivningen medför att det inte råder full överensstäm- melse mellan folk- och bostadsräkningamas redovisning av hushållen och faktisk bosätt- ' ning. Det finns sålunda ett antal upplåtna lägenheter, ofta bebodda, som saknar man- talsskrivet hushåll. Denna grupp omfattar 1—2 % av bostadsbeståndet.
Antalet bostadshushåll i hela riket upp- gick år 1970 till ca 3,1 miljoner. Av dem fanns ca 2,5 miljoner i tätorter, därav knappt 1 miljon i de tre storstadsregionerna, och 0,5 miljoner i glesbygden. I dessa 3,1 miljoner hushåll bodde sammanlagt 7,9 miljoner per- soner. Genomsnittshushållet bestod av 2,59 personer, tabell 2.1.
Folkmängden ökade med ca 20% från 1945 till 1970. Samtidigt ökade hushållsan-
Tabell 2.1 Antalet hushåll och genomsnittlig hushållsstorlek åren 1945, 1960, 1965 och 1970.
År 1 OOO-tal Antal personer hushåll per hushåll
1945 2 082 3,15 1960 2 582 2,84 1965 2 778 2,74 1970 3 050 2,59
talet med inte mindre än 46 %. Antalet personer per hushåll har därigenom minskat med 18 %. Antalet hushåll har ökat kraftiga- re under senare delen av 1960-talet än tidiga- re. I avsnitten 2.2—2.4 i det följande redovi- sas vissa uppgifter om befolkningens sam- mansättning med avseende på kön, ålder och civilstånd, om hushållsbildningen och om hushållens sammansättning. Dessa uppgifter belyser de demografiska förutsättningarna för bostadskonsumtionens förändringar un- der efterkrigstiden. De ger också utgångs- punkter för den bedömning av efterfrågans framtida utveckling som görs i kapitel 3.
I avsnittet 2.5 beskrivs hur befolkningens bostadsstandard har förändrats i olika avse- enden sedan år 1945.
2.2. Befolkningens sammansättning
Ålderssammansättningen inom befolkningen har förändrats på ett för bostadsefterfrågan betydelsefullt sätt, figur 2.1.
Behovet av lägenheter bestäms huvudsakli- gen av den vuxna befolkningens, 20-w år, förändring. Denna grupp ökade under perio- den 1945—1960 med 10 % eller i genomsnitt 33 000 per år.
Under 1960-talet var ökningen betydligt snabbare. Den uppgick då till i genomsnitt 60000 per år eller 16 %. Liksom tidigare ökade antalet medelålders och äldre perso- ner. Den kraftigaste ökningen skedde iåld-
1 OOO-tal pers.
2 0004 1 9004 1 800-l
1 700— 1 600— 1500— 1400- 1300- 1200- 1100— 1000— 900— 8004 7001 6004 500— 400— 300— zool 100—
Ålder 0—1 5 "ie—1 9
År
20—24
|_l_l
725—29 ' 30—44 45—64 65—
45 60 65 70 45 60 65 70 45 60 65 70 45 60 65 70 45 60 65 70 45 60 65 70 45 60 65 70
Figur 2.1 Befolkningens fördelning på olika åldrar åren 1945, 1960, 1965 och 1970.
rarna från 65 år. Stora ökningar, såväl i antal som i relation till andra åldersgrupper, uppvisade också åldrarna 20—29 år. Barn- och ungdomsgruppema, upp till 19 år, samt åldrarna 30—44 år gick däremot tillbaka.
Utvecklingen under de båda hälftema av 1960-talet har varit ganska likartad. Den vuxna befolkningen ökade dock något mer under senare hälften än under förra, d. v. 5. med respektive 62 000 och 57 000 personer per år.
En betydande del av folkökningen under 1960-talet uppkom genom irnmigrations- överskott, som uppgick till i genomsnitt 18 500 personer per år under den första femårsperioden och till 29 200 personer per
år under den andra. Huvuddelen av dessa tillskott var i åldrarna över 20 år.
Efter år 1970 har befolkningsutvecklingen drastiskt förändrats. Ökningen av antalet vuxna personer kan åren 1971—1973 beräk- nas understiga 25 000 per år. Denna svaga ökning är en följd av dels omslag från netto- invandring till nettoutvandring, dels svagare Ökning av den inhemska befolkningen.
Civilståndsfördelningen förändrades under perioden 1945—1960 på sådant sätt att an- delen gifta i varje åldersklass ökade och andelen ogifta minskade. De förut gifta, dvs frånskilda och änkor/änklingar, blir relativt sett något fler i åldrarna upp till 65 år men minskade i de äldsta åldrarna, figur 2.2.
100 förut
gifta 90
80
70
60
50
gifta
30
20
10 ogifta
Ålder 20—24 25—29 30—44 45—64 65—- Är 45 60 65 70 45 60 65 70 45 60 65 70 45 60 65 70 45 60 65 70
% KVINNOR 100 90 80 70 60 50 40
gifta 30
20
10 ogifta
0 . Ålder 20—24 25—29 30—44 45—64 65—
År 45 60 65 70 45 60 65 70 45 60 65 70 45 60 65 70 45 60 65 70 Figur 2.2 Befolkningens procentuella fördelning efter civilstånd åren 1945, 1960, 1965 och 1970.
Under 1960-talet ägde endast mindre för- ändringar av Civilståndsfördelningen rum. Under senaste hälften av decenniet var den mest framträdande förändringen att det rela- tiva antalet gifta minskade i de yngre åldrar- na. Minskningen är en följd av en stark nedgång i giftermålsfrekvensen. Denna ned- gång hade år 1970 hunnit påverka den rela- tiva civilståndsfördelningen endast i ringa grad men kommer, om den blir bestående, att medföra stora förändringar på längre sikt. Den tycks dock, som visas i följande avsnitt, påverka bostadsbehovet i mycket liten ut- sträckning.
2.3 Hushållsbildning
Hushållsbildningen mäts traditionellt med de 5. k. hushållskvotema. Hushållskvoten anger antalet lägenhetsinnehavare (eller hushålls- föreståndare) per 100 personer i en viss befolkningsgrupp. Vid redovisning av hus- hållskvotema i folk- och bostadsräkningama uppdelas befolkningen på män och kvinnor samt på civilstånd och ålder. I hushåll som består av gift par betecknas mannen som lägenhetsinnehavare.
Av de gifta paren har under hela efter- krigstiden 98 å 99 % haft egna lägenheter. Endast i hushåll där mannen varit under 30 år har hushållskvoten mera väsentligt avvikit härifrån. För de yngre åldrarna minskade kvoterna något från 1945 till 1960 men har därefter åter ökat, så att de 1970 låg på en något högre nivå än 1945. Förklaringen här-
Tabell 2.2 Hushållskvoter för icke gifta män och kvinnor åren 1945, 1960, 1965 och 1970.
År Hushållskvot för
ogifta 20—w år förut gifta
män kvinnor män kvinnor 1945 23 32 66 69 1960 31 41 66 76 1965 32 42 68 80 1970 39 47 71 82
till är naturligtvis den förbättrade tillgången på lägenheter.
Hushållskvotema för de icke gifta har under hela efterkrigstiden varit högre för kvinnoma än för männen och högre för förut gifta än för ogifta. För samtliga grup- per har kvoterna stigit, tabell 2.2.
Hushållskvotema ökar starkt med åldern. Genomsnittstalen döljer därför väsentliga olikheter som kommer fram när man stude- rar de olika åldersgrupperna.
Mellan 1960 och 1965 ökade hushållskvo- terna för de icke giftas del mycket litet. Till stor del beror detta på att andelen personer i yngre åldrar har ökat. Flertalet åldersgrupper ökade nämligen sina hushållskvoter mer än genomsnittet för hela gruppen icke gifta män respektive icke gifta kvinnor, tabell 2.3. An- talet icke gifta lägenhetsinnehavare ökade i själva verket med ca 75000 under denna femårsperiod.
Mellan 1965 och 1970 fick många av de icke gifta, särskilt i de yngre åldrarna, egna lägenheter, vilket kraftigt höjde hushållskvo- terna. Antalet hushåll med icke gift hushålls— föreståndare ökade under perioden med nära 190 000. För vissa åldersgrupper, särskilt bland kvinnorna, synes kvoten nu vara så hög att man kan räkna med att den ligger nära ett mättnadsvärde. På grund av den förändring av Civilstånds-
Tabell 2.3 Hushållskvoter för icke gifta män och kvinnor i olika åldrar åren 1960, 1965 och 1970.
Ålder, Hushållskvoter för är män kvinnor 1960 1965 1970 1960 1965 1970
15—19 1 1 2 2 3 3 20—24 8 10 19 13 17 26 25—29 21 27 39 33 42 52 30—34 32 36 47 46 5.6 65 35—44 43 47 52 57 64 72 45—54 57 60 64 65 71 77 55—64 67 71 73 71 75 81 65—w 66 69 71 70 73 76 20—w 40 42 47 56 60 64
fördelningens innebörd, som har ägt rum mellan 1965 och 1970, är hushållskvoternas ökning under denna period svårtolkad. Kvo- terna återspeglar således inte förändringen inom en med hänsyn till samboendeförhållan- dena likvärdigt redovisad befolkning. Detta har givetvis stor betydelse från prognossyn- punkt.
Betydelsen av en förändring av förhållan- det mellan antalet faktiskt samboende och antalet gifta kan illustreras om hushållskvo- terna räknas om enligt följande antaganden:
Samboende utan formellt äktenskap före- komi obetydlig omfattning år1965.
Andelen gifta överensstämde därför i stort sett med andelen faktiskt samboende par detta år.
Denna andel var densamma 1970 som 1965.
Man får under dessa antaganden en sänk- ning av hushållskvoterna för icke samboende mån, om männen betraktas som hushållsföre- ståndare i de tillkommande ”samboendehus- hållen”. Kvinnornas hushållskvoter ökar där- emot. Som framgår av uppgifterna i följande tablå blir förändringen betydande, upp till 10 procentenheter.
Hushållskvoter i % 20—24 år 25—29 år '30—34 år
män kv män kv män kv
EnligtFoB 70 19 26 39 52 47 56
Enligt antagen faktisk andel samboende 16 27 34 62 42 70
Det är inte troligt att antagandet om att mannen är lägenhetsinnehavare i alla hushåll med icke gifta samboende är helt korrekt. I en del fall innehas lägenheten troligen av kvinnan och mannen antecknas som tillhörande bo- stadshushållet men utan något formellt fa- miljesamband med hushållsföreståndaren, dvs som övrig boende. Man kan dock konstatera, att antalet ”övriga boende” har ökat uppseen- deväckande bland yngre kvinnor mellan 1965 och 1970, både absolut och relativt sett, me-
dan ökningen bland männen varit mindre. 1 åldern 20—29 år ökade denna grupp av kvin- nor med nära 25 000 medan motsvarande ök- ning för män var endast 7 000. Mellan 1960 och 1965 ökade antalet betydligt svagare i absoluta tal och minskade relativt sett. För- ändringen av gruppen ”övriga boende” synes bekräfta antagandet, att överensstämmelsen mellan civilståndsredovisning och samboende har försämrats.
Det kan synas paradoxalt att antalet ”övriga boende” —i dagligt tal ”inneboende” — har ökat i yngre åldrar under hela 1960- talet samtidigt som hushållskvoterna har ökat. Förutom av folkökningen och föränd- rade samboendeforrner kan utvecklingen för- klaras av stor omflyttning och bostadsbrist. Ungdomar flyttade i ökad utsträckning från föräldrahemmet till andra orter och måste bli inneboende, då de inte lyckades få egna lägenheter. Bristen på lägenheter för ung- domar var ju stor i expanderande orter under hela 1960-talet.
Man kan givetvis också studera hushålls- bildningen för hela åldersklasser utan upp- delning efter civilstånd och blir då mindre beroende av civilståndsbegreppets föränd— ring, tabell 2.4.
För varje åldersklass kan man konstatera att det relativa antalet personer som inte har eget hushåll har minskat. I åldern 20—24 år var denna andel 1970 så stor som 70 % av männen och omkring 45 % av kvinnorna. Den sjönk sedan med stigande ålder till endast 7—8% av männen och 5—6% av kvinnorna i åldern 45—64 år. I den äldsta åldersklassen ökade andelen personer utan eget hushåll åter. I åldrarna 35—64 år har förändringarna varit små, med något undan- tag, sedan 1960. För kvinnor gäller i fråga om hela den stora åldersgruppen 30—64 år att andelen personer utan eget hushåll är så låg, 5—6 % av folkmängden, att den knap- past kan minska så mycket mer. Hushålls- bildningen synes således ligga nära ett mätt- nadsvärde. För män i alla åldrar och för kvinnor under 30 och över 64 år kan där- emot finnas utrymme för fortsatt ökning av hushållsbildningen.
Tabell 2.4 Folkmängd efter ålder och kön procentuellt fördelad på samboende hushållsföre- ståndare resp. maka, övriga hushållsföreståndare och personer utan eget hushåll.
Ålder, år Män Kvinnor Å r Samtliga Därav Samtliga Därav samboende övriga ej eget maka hf ej eget hf hf hushåll till hf hushåll 20—24 1960 100 15 6 79 100 38 8 54 1965 100 17 8 75 100 38 10 52 1970 enligt FoB 100 14 16 70 100 36 17 47 1970 enligt antagandel 100 17 13 70 100 38 17 45 25—29 1960 100 53 10 37 100 73 8 19 1965 100 57 11 32 100 74 11 15 1970 enligt FoB 100 53 18 29 100 71 16 13 1970 enligt antagande1 100 57 14 29 100 74 16 10 30—34 1960 100 72 7 21 100 82 8 10 1965 100 75 7 18 100 82 9 9 1970 enligt FoB 100 72 12 16 100 81 13 6 1970 enligt antagande1 100 74 10 16 100 82 13 5 35—44 1960 100 78 9 13 100 82 10 8 1965 100 78 10 12 100 83 11 6 1970 enligt FoB 100 77 11 12 100 82 12 6 1970 enligt antagande1 100 78 10 12 100 83 12 5 45—54 1960 100 78 13 9 100 76 15 9 1965 100 79 12 9 100 78 15 7 1970 100 78 14 8 100 79 16 5 55—64 1960 100 76 16 8 100 62 26 12 1965 100 76 16 8 100 62 26 12 1970 100 76 17 7 100 68 26 6 65—w 1960 100 59 26 15 100 33 45 22 1965 100 61 26 13 100 34 47 19 1970 100 63 25 12 100 37 49 14
1 Andelen samboende antas vara densamma som andelen gifta 1965.
2.4 Hushållens sammansättning 2.4.1 Antal personer
Genom förändringen av befolkningens åldersfördelning och hushållssprängningen har småhushållen ökat kraftigt, både till antal och i relation till övriga hushållstyper, tabell 2.5.
Andelen enpersonshushåll har ökat från 14 % år 1945 till 25 % år 1970 och andelen tvåpersonshushåll från 25 till 30 %. Övriga hushållstypers andelar har minskat.
l antal hushåll räknat är det endast sex- persons- och större hushåll som är färre 1970 än 1945. Fempersonshushållen har dock minskat under 1960-talet.
Antalet enpersonshushåll däremot har ökat med 159 % sedan 1945 och med 48 % under 1960-talet. Ökningen har varit större under senare hälften av 60-talet än under förra. Detsamma gäller tvåpersonshushållen. Trepersons- och större hushåll visar en avta- gande ökningstakt.
TabellZ.5 Hushåll åren 1945, 1960, 1965 och 1970 fördelade efter storlek.
Antal boende Hushåll är per hushåll 1945 1960 1965 1970 1 OOO-tal 1 298 522 621 771 2 518 702 770 903 3 533 566 585 590 4 369 453 479 497 5 189 208 207 198 6 94 81 75 63 7+ 81 49 40 28 Samtliga 2 082 2 582 2 778 3 050 Procent 1 14 20 22 25 2 25 27 28 30 3 26 22 21 19 4 18 18 17 16 5 9 8 7 6 6 4 3 3 2 7+ 4 2 1 1 Summa 100 100 100 100
Tabell 2.6 Befolkningens procentuella för- delning på hushållstyper åren 1945, 1960, 1965 och 1970.
År 1 OOO-tal Därav i% i hushåll med nedan- personer stående antal personer 1 2 3 4 5 6 7+ 1945 6 555 5 16 24 22 14 9 10 1960 7 341 7 19 23 25 14 7 5 1965 7 624 8 20 24 25 13 6 4 1970 7 915 10 23 22 25 12 5 3
Tabell 2. 7 Antal och procentuell andel hus- håll med barn under 16 år samt antal barn per hushåll åren 1945, 1960, 1965 och 1970.
År 1 OOO-tal Barnhushåll i % Antal barn hushåll av samtliga per hushåll med barn hushåll med barn
1945 868 42 1,75 1960 1 014 39 1,75 1965 987 36 1,74 1970 1 019 33 1,73
Tabell 2.8 Barnhushållens procentuella för- delning efter antal barn under 16 år åren 1945, 1960, 1965 och 1970.
År 1 OOO—tal Därav i% med nedan-
hushåll stående antal barn med barn
1 2 3 4 5+
1945 868 53 29 11 4 3 1960 1 014 49 34 12 3 1 1965 987 49 35 12 3 1 1970 1 019 47 37 12 3 1
Allt fler människor bor följaktligen helt ensamma. Så var fallet med närmare 800 000 år 1970, jämfört med 300 000 år 1945, tabell 2.6. 341 000 av dem som 1970 bodde ensamma var 65 år eller äldre.
2.4.2. Antal barn
Under hela efterkrigstiden har något mindre än en fjärdedel av hela befolkningen utgjorts av barn under 16 år. Antalet barn per hushåll med barn har inte förändrats särskilt mycket. Däremot har, som en följd av den kraftiga hushållssprängningen, den procen- tuella andelen hushåll med barn minskat, från 42 % år 1945 till 33 % år 1970, tabell 2. 7.
Såväl ett- och tvåbams- som trebamshus- hållen var fler är 1970 än 25 år tidigare. Antalet ettbarnshushåll var dock lägre 1970 än 1960. Trebamshushållen ökade mellan dessa är endast obetydligt. Den relativa för- delningen av bamhushållen, tabell 2.8, har förändrats på så sätt att andelen ettbarnshus- håll har minskat och andelen tvåbamshushåll har ökat. Övriga familjetyper har haft unge- fär samma andel under hela efterkrigstiden.
2.5 Hushållens boendeförhållanden 2.5.1 Utrymme
Den minskande hushållsstorleken och den ökande lägenhetsstorleken har medfört att boendetätheten genomsnittligt sett har blivit allt lägre. År 1970 använde 100 personer 110 rum och 146 rumsenheter. Tio år tidiga-
Tabell 2.9 Antal rum och rumsenheter per 100 personer åren 1945, 1960, 1965 och 1970.
Antal rumsenheter per 100 personer
År Antal rum per 100 personer
1945 72 100 1960 88 121 1965 98 131 1970 110 146
Tabell 2.10 Antal rumsenheter per 100 per- soner i olika hushållstyper år 1970 och ökningen under perioden 1945—1970.
Antal Antal rumsen- Ökningiantalrumsen- personer heter per 100 heter åren per hus— personer år håll 1970 1945— 1960— 1965— 1960 1965 1970 1 261 16 10 17 2 183 17 10 11 3 139 17 9 10 4 117 14 8 10 5 102 12 6 9 6 89 12 4 7 7+ 74 12 3 6
Tabell 2.11 Procentuell andel i småhus åren 1960, 1965 och 1970 av hushåll med olika antal barn under 16 år. Hela riket och
tätorter. Antal barn Procentuell andel hushåll i under 16 år småhus år
1960 1965 1970 Hela riket 47 45 43 0 46 43 40 1 46 45 43 2+ 53 53 5 1 Tätorter 32 32 32 0 30 29 28 1 32 34 ' 34 2+ 38 42 47 Tabell 2.12 Boendetätheten åren 1960,
1965 och 1970 i småhus och övriga hus.
Antal rumsenheter per 100 personer
År Antal rum per 100 personer
småhus övriga hus småhus övriga hus 1960 96 79 128 113 1965 109 87 141 122 1970 122 98 156 138
re disponerade lika många personer 88 rum och 121 rumsenheter, tabell 2.9.
Alla hushållstyper har förbättrat sin ut- rymmesstandard. Några mer påtagliga utjäm- ningar har dock inte skett mellan de olika hushållstypema. Antalet rumsenheter per person har ökat mer än dubbelt så mycket för enpersonshushållen som för de största hushållen. Perioden 1945—1960 synes ha inneburit en större utjämning mellan hus- håll av olika storlek än vad 1960—talet har gjort, tabell 2.10.
Vid studiet av tabell 2.10 bör hållas i minnet att andelen personer i olika stora hushåll är väsentligt annorlunda nu än för 25 år sedan. År 1970 bodde 33 % av alla perso- ner i en- eller tvåpersonshushåll och 20 % i fempersonshushåll eller större hushåll. År 1945 var procenttalen de omvända.
De hushåll som bor i småhus är genom-
snittligt sett större än de som bor i andra hustyper, eftersom hushåll med barn oftare än andra hushåll bor i småhus, tabell 2.11. Trots detta är, på grund av den högre utrym- messtandarden i småhusen, boendetätheten lägre där än i övriga hus. Skillnaden i detta avseende mellan hustypema har t. o. m. ökat något under 1960-talet, tabell 2.12.
2.5.2. Trångboddhet
Under 1940-talet formulerades ett etappmål för utrymmesstandardens utveckling, vilket innebar att det inte skulle bo fler än två personer per boningsrum, köket oräknat. Högre boendetäthet skulle rubriceras som trångboddhet. Dessförinnan, under 1930- talet, hade en boendetäthet av två personer per rumsenhet, dvs. rum eller kök, ansetts acceptabel.
Tabell 2.13 Trångboddheten åren 1960, 1965 och 1970 enligt olika mått.
År Procentuell andel hushåll trångbodda enligt måttet mer än två personer
per per bonings- per rum, kök rums- rum, köket och ett rum enhet oräknat oräknade
1945 5 21 44 1960 1 8 34 1965 1 5 25
1970 . 2 16
Under 1960-talet började man använda ett annat mått för trångboddhet som därefter har tillämpats vid sidan om l940-talets. Som trångboddhet räknas enligt detta mått en högre boendetäthet än två personer per rum, sedan såväl kök som ett rum räknats bort. Enpersonshushåll räknas dock tills vidare aldrig som trångbodda.
Trångboddheten enligt olika mått återges i tabell 2.13.
Trångboddhet enligt 1930-talets sätt att mäta är nästan helt försvunnen idag. Där- emot var ännu år 1970 2 % av alla hushåll och 3 % av alla personer trångbodda enligt 1940-talets mått. Särskilt vanlig var trång- boddheten bland de största hushållen. Större delen av trångboddheten återfanns emeller- tid hos trepersonshushållen (i ett rum och kök) och fempersonshushållen (i två rum och kök).
Hushållens boendetäthet framgår också av tabell 2.14.
Sarnmanfattningsvis gäller att det främst är de större hushållen, huvudsakligen med flera barn, som har låg utrymmesstandard. Detta har varit fallet under hela efterkrigs— tiden.
Trångboddheten var år 1970 för personer i olika åldrar följande:
Ålder Procentuell andel trångbodda personer
enligt måttet mer än två personer
per rum, köket oräknat
per rum, kök och ett rum oräknade
O— 6 år 5 33 7—15 år 5 27 16—17 år 5 25 18—64 år 3 20 65—w år 1 12 Samtliga 3 21
2.5.3. Modernitet
I kapitel 1 har förändringarna inom bostads- beståndet belysts. Det har framgått att antalet lägenheter utan modern utrustning har minskat. Minskningen har varit något större under senare hälften av 1960-talet än tidiga- re.
Äldre personer har varit kraftigt över- representerade i det dåligt utrustade bostads- beståndet.
Tabell 2.14 Hushåll av olika storlek fördelade efter boendetäthet år 1970.
Antal Mer än 2 personer 2 personer per Mindre än 2 per- personer per boningsrum, kök rum, kök och ett soner per rum, per hus— och ett rum oräknade rum oräknade kök och ett rum håll oräknade 1 OOO-tal i% av 1 OOO-tal i% av 1 OOO-tal i% av hushåll samtl. hushåll samtl. hushåll samtl. 1 -—1 _ 3961 51 3711 48 2 107 12 350 39 443 49 3 181 30 211 36 197 33 4 78 16 170 34 248 50 5 73 37 60 30 65 33 6 19 30 20 31 24 38 7+ 17 60 6 23 5 17 Summa 475 16 1 213 40 1 353 44
1 Ettrumslägenheten godtas för enpersonshushåll
Tabell 2.15 Hushåll i tätorter och glesbygd med bostadsföreståndare i åldern 65 - w år procentuellt fördelade efter lägenhetens kvalitetsgrupp åren 1960, 1965 och 1970.
År 1 OOO-tal hushåll med Därav i% i lägenhet tillhörande kvalitetsgrupp1 bostadsföreståndare 65 _ w år 1—2 3 4—6 7 okänd 1960 Hela riket 569 34 17 30 17 2 Tätorter 394 43 21 28 6 1 Glesbygd 175 12 7 36 43 2 1965 Hela riket 652 48 17 23 11 1 Tätorter 473 58 20 18 3 1 Glesbygd 179 21 9 35 32 3 1970 Hela riket 741 65 17 13 6 1 Tätorter 564 72 4 8 6 0 Glesbygd 177 40 13 27 19 2 1 Se tabell 1.5.
Som en följd av insatser från samhällets sida i form av förbättringslån och bostads- tillägg m.m. bor de äldre nu i modernt utrustade bostäder i betydligt större ut- sträckning än tidigare. 65 % av alla hushåll där bostadsföreståndaren var 65 år eller äldre bodde år 1970 i fullt moderna lägenheter. År 1960 var andelen endast 34 %, tabell 2.15.
3. Bostadsbehov och produktionsbehov
under 1970-talet
3.1. Inledning
Syftet med den följande framställningen är endast att belysa några faktorer som lång- siktigt påverkar bostadsbehovet och behovet av nyproduktion eller ombyggnad. Dessa bör ses som en bakgrund för ställningstaganden till mera kortsiktiga problem. De utgör där- emot ingen slutgiltig analys av långsiktiga bostadsförsörjningsfrågor.
Antalet bostadslägenheter som behöver nybyggas eller moderniseras under en viss period bestäms av en rad demografiska och ekonomiska faktorer. Schematiskt kan man dela upp dessa i sådana som medför en ökning av det totala antalet lägenheter i landet och sådana som medför förändringar av det befintliga bostadsbeståndet.
Till ökningsfaktorerna hör i första hand befolkningsförändringar och ökning av hus- hållsbildningen. Dessutom kan reserven av lediga lägenheter samt antalet lägenheter som disponeras av personer som statistiskt inte hänförs till bostadshushåll behöva ökas.
Förändringarna i det äldre beståndet på- verkar nybyggnadsbehovet genom att lägen- heter rivs, tas i anspråk för andra ändamål, överges eller slås ihop. Modernisering kan i vissa fall ske utan att lägenhetsantalet för- ändras, men kan också medföra minskning eller i undantagsfall ökning av antalet lägen- heter.
Utöver de nämnda faktorerna tillkommer byggande av vissa specialbostäder såsom
ålderdomshem eller bostadshotell som sta- tistiskt inräknas i nyproduktionen men inte ingår i folk- och bostadsräkningarnas redovis- ning av bostadsbeståndet.
3.2. Befolkningsutvecklingen
Om man uttrycker bostadsbehovet endast i antal lägenheter — och således bortser från lägenheternas storlek, kvalitet o. dyl. _ kan förändringarna i detta behov i första hand sägas vara bestämda av förändringar i den vuxna befolkningens antal och fördelning på köns-, ålders- och civilståndsklasser.
För att bedöma behovet av lägenheter behövs således som underlag en prognos för befolkningsutvecklingen. Framskrivningen av befolkningen utförs årligen av statistiska centralbyrån och här har använts den senaste av dessa. Den utgår från den faktiska folk- mängden vid ingången av 1973 och redovisar den beräknade befolkningen fördelad på kön och ålder vid slutet av varje år under fram- skrivningsperioden.
Framskrivningen redovisar befolkningen dels under förutsättningen att ingen vinst eller förlust uppkommer genom utrikes flytt- ningar, dels att dessa ger en nettoimmigration av 15 000 personer per år från 1974. immi- grationsantagandet överensstämmer i stort sett med de antaganden om immigrationen
som tillämpats vid översynen av 1970 års långtidsutredning (SOU 1973 :21).
De beräknade förändringarna av den vux- na befolkningen under båda hälfterna av 1970-talet jämförda med faktiska föränd- ringar under 1960—talet framgår av tabell 3.1.
Ökningen av den vuxna befolkningen be- räknas inklusive nettoimmigrationen uppgå till endast omkring en kvarts miljon under hela 1970-talet eller mindre än hälften av ökningen under 1960-talet.
Den beräknade utvecklingen under 1970— talet avviker också från l960-taleti fråga om åldersförändringarna. Ökningen är koncen- trerad till åldersklasserna 30—44 år, dvs. de åldrar då hushållen når sin maximala storlek. De demografiska tendenserna tyder således på att förskjutningen mot småhushåll kan bli svagare än under 1960-talet.
Som framgått av kapitel 2 har civilstånds- fördelningen förändrats under sista hälften av 1960-talet på så sätt att det relativa antalet gifta har minskat i yngre åldrar. Detta avbrott i den tidigare utvecklingstren- den innebär troligen inte en motsvarande förändring av de faktiska samboendeförhål- landena utan torde förklaras av att samboende utan formellt äktenskap har ökat. Förändringen av civilståndsbegreppets innebörd medför att den formella civil- ståndsfördelningen inte längre kan användas på samma sätt som tidigare vid bedömning av hushållsbildning. Om man baserade en sådan bedömning på det beräknade antalet gifta par enligt de senaste årens gifterrnåls- frekvenser skulle resultatet troligen bli en grov underskattning av antalet faktiskt sam- boende. Någon ny prognos för befolkningen i olika civilstånd har heller inte gjorts av
statistiska centralbyrån.
Det relativa antalet samboende i en viss åldersklass utgör en restriktion för hur stor övrig hushållsbildning kan bli och det går därför inte att helt bortse från samboende- frekvensen vid bedömning av hushållsbild- ningen. Som beräkningsunderlag har därför använts en civilståndsprognos baserad på ut- vecklingstendenserna vid mitten av 1960- talet. Med utgångspunkt i denna har gjorts ett antagande om fördelningen på samboen- de och icke samboende. Med samboende avses gifta par och andra samboende under motsvarande förhållanden. Den beräknade folkmängden samt andelen samboende män och kvinnor i olika åldrar framgår av tabell 3.2. Redovisningen har begränsats till alter— nativet med en nettoimmigration av 15 000 personer per år från 1974.
Antagandet innebär en i stort sett oför- ändrad samboendefrekvens med en svag ök- ning huvudsakligen i de yngre åldrarna. An- talet samboende par ökar från 1 910 000 år 1970 (antalet gifta samboende enlig FoB var då 1 881 000) till 2 031 000 år 1975 och 2092 000 år 1980, dvs. en ökning med 121 000 under perioden 1971—75 och 61 000 under perioden 1976—80.
3.3 Antalet hushåll
Som förut framhållits bestäms ökningen av hushållsantalet i första hand av den vuxna befolkningens ökning och förändringar av dess sammansättning. Genom enbart befolk- ningsförändringarna skulle dock hushålls- antalet under t. ex. andra hälften av 1960-
Tabell 3.1 Faktisk respektive beräknad förändring av folkmängden i åldrarna ZO—w år 1960—1980. 1 OOO—tal.
Ålder, år 1961—65 1966—70 1971—75 1976—80 Utan im- Med im- Utan im- Med im- migration migration migration migration 20—29 195 193 — 83 — 69 — 129 — 88 30—44 — 96 — 36 143 144 203 214 45—w 188 155 50 50 O 5 Summa 287 312 110 125 74 131 SOU 1973:50 39
Tabell 3.2 Folkmängd samt antagen andel samboende efter kön och ålder 1970—1980. Nettoimmigrationen antas uppgå till 15 000 personer per år 1974—80.
Åldersklasser 1 OOO-tal personer Antagen andel (%) samboende personer 1970 1975 1980 1970 1975 1980 Totalt därav gifta1
Män
0—14 856 881 880 — — — — 15—19 282 275 298 0 0 0 0 20—24 336 288 285 18 15 20 20 25—29 329 337 297 58 54 60 60 30—34 252 325 338 75 73 77 78 35—44 464 471 571 78 77 80 81 45—54 526 489 445 78 78 80 80 55—64 488 485 480 77 77 78 78 65—w 501 550 589 64 64 65 65 Kvinnor
0—14 811 836 835 — — — — 15—19 270 262 285 2 2 4 4 20—24 323 276 272 39 36 42 43 25—29 301 319 278 75 71 76 77 30—34 236 302 320 83 81 84 85 35—44 455 453 536 83 82 84 85 45—54 524 491 445 79 79 80 80 55—64 501 500 498 68 68 69 69 65—w 622 697 760 37 37 39 41 Hela folkmängden 8 077 8 237 8 412 20—w år 5 858 5 983 6 114
1 Faktisk andel gifta samboende enligt FoB 70.
talet ha ökat med endast 152 000 medan den faktiska ökningen var 273 000. Skillna- den, 121000 hushåll, är en följd av att hushållskvoterna ökade i olika befolknings- grupper, vilket framgått av redogörelsen i kapitel 2.
Den beräknade svagare befolkningsutveck— lingen under 1970-talet innebär givetvis att den av befolkningsförändringar orsakade till- växten av antalet hushåll blir svagare än under 1960-talet. Vid oförändrade hushålls— kvoter kan således ökningen uppskattas till endast omkring 100 000 åren 1971—75 och 70000 åren 1976—80 enligt befolknings— alternativet med nettoimmigration.
Hushållskvoterna för icke gifta kan antas öka även under 1970-talet. Det råder emel- lertid stor osäkerhet om hur hushållsföre- ståndarna var fördelade på samboende och ej samboende 1970 särskilt i de för hushålls- bildningen viktiga åldrarna 20—34 år. Vi vet därför inte med någon säkerhet hur stora
hushållskvoterna egentligen var för ej sam- boende män och kvinnor, varför det är vanskligt att göra antaganden om föränd- ringar. I stället för att utgå från de traditio- nella hushållskvoterna för olika civilstånd har därför som prognosmetod valts att extra- polera förändringen av det relativa antalet personer som inte har eget hushåll.
Andelen personer utan eget hushåll, tabell 2.4, antas relativt sett minska på samma sätt som under 1960-talet. Med hänsyn till att det fanns kvar en viss bostadsbrist 1970 har dock andelen personer utan eget hushåll minskats i åldrarna 20—24, 25—29, 30—34 och 35—44 år för män med respektive 4, 3, 2 och 1 procentenhet och för kvinnor i de båda förstnämnda åldersklasserna med 3 resp. 1 procentenhet. Denna justering mot- svarar ett tillskott av omkring 60 000 hushåll 1971—75. Som en restriktion har införts att antalet personer utan eget hushåll inte i någon åldersklass får sjunka under 4 % av
folkmängden. Detta värde uppnås för kvin- nor i åldrarna 30—64 är redan 1975. Anta— gan det framgår av figurerna 3.1. och 3.2. Antalet hushåll beräknas under hela 1970- talet öka med i genomsnitt 40 000 per år, men avsevärt mer under den förra än under den senare femårsperioden. Skillnaden för- klaras av främst tre faktorer. Antagandet innebär en antalsmässig ”bristavveckling” under den första perioden. I realiteten har denna sannolikt till stor del kommit till stånd åren 1971—73. Förändringarna ibe- folkningens åldersfördelning är olika under de två femårsperioderna och tillväxten i an- talet samboende par avtar från 1971/75 till 1976/80. Slutligen har hushållsbildningen
en fortgående minskning i hushållsantalets tillväxt. Fördelningen mellan femårsperio- derna bör dock inte tillmätas alltför stort prognosvärde. En utjämning kan tänkas komma till stånd. Med hänsyn till det nuva- rande bostadsmarknadsläget, som istort sett innebär att tillgången på lägenheter totalt sett inte är något hinder för hushållsbildning, går det dock inte att utesluta en ännu ojäm— nare fördelning.
Resultatet sammanfattas i följande tablå.
Ökning av antalet hushåll
1971—75 1976—80 1971—80
På grund av befolk-
_. . . . ,, _ . ningsförändringar 103 000 68 000 171 000 för kvrnnor 1 Vissa aldrar antagits uppna På grund av ökad mättnadsvärden 1975. relativ hushålls- De beräknade skillnaderna mellan de två bummg 126 000 101 000 _2_2_7_00_0_ femårsperioderna kan allmänt sägas tyda på Tom" 229 000 169 000 398 000 % Män 100 80 N _ N & ä ä _ 60 _ _ _ * — 20—24 år 40 _ _ _ ä _ — _ _ _ 20 _ _ 25—29 år _ _ _ __————— ss—wår __—_——————— '35—64år 0 1960 1970 1980
Figur 3.1 Andelen män utan eget hushåll i olika åldersklasser.
% Kvinnor 100
80
60
40
20
1 960
1970
Figur 3.2 Andelen kvinnor utan eget hushåll i olika åldersklasser.
Osäkerheten i hushållsprognosen är mycket stor. [ allmänhet brukar antas att hushållsbildningen bland icke samboende ökar med stigande realinkomster. Det är sannolikt att inkomstutvecklingen också un- der l970-talet medför en ökning av hushålls- bildningen, men andra faktorer torde också påverka ökningen. Utvecklingen under 1960-talet har således varit olika under de båda femårsperioderna och förändringarna har också varit olika för män och kvinnor och för olika åldersklasser med likartad in- komstutveckling. Det är knappast troligt att enbart inkomstförändringarna har varit be- stämmande för hushållskvoternas förändring under 1960-talet eller att då gällande in— komstsamband förblir konstanta. En analys av inkomstfaktom kan bli möjlig först sedan
även ekonomiska uppgifter från F08 70 er- hållits.
Resultaten av hushållsberäkningarna av- viker inte i väsentlig grad från tidigare lik- artade kalkyler. Alla sådana visar en total- nivå för tillväxten under 1970-talet av 35 000—45 000 hushåll per år och en "bryt- ningspunkt” med starkt minskande netto- tillskott av hushåll omkring mitten av 1970- talet. Det drastiska omslaget från högkon- junktur med extremt stora immigrations- överskott till en lågkonjunktur med utrikes tlyttningsförlust synes dock ha medfört att förändringen de senaste åren gått snabbare än det tidigare funnits anledning att anta.
Inte bara förändringen av antalet hushåll utan också förändringen av hushållens ålders- fördelning har stor betydelse för bostads-
Tabell 3.3 Antal hushållsföreståndare ivissa åldersklasser.
Hushållsfö- 1 OOO-tal hushåll Förändring reståndarens [ OOO—tal ålder,år 1970 1980 1971—1980 429 451 500 49 30—44 709 933 224 45—64 1 150 1076 — 74 65—w 740 939 199 Summa 3 050 3 448 398
efterfrågan. Nettotillskottet av hushåll var under 1960-talet främst koncentrerat till åld- rarna under 30 år och över 45 år. Under 1970-talet är det främst antalet hushålls- föreståndare i åldern 30—44 år och över 64 år som ökar starkt, tabell 3.3.
3.3.1. Hushåll i tätorter och glesbygd
Under 1960-talet ökade hushållsantalet i tät- orterna med 583 000, medan det minskade i glesbygden med 115 000. Utvecklingen var likartad under båda hälfterna av 1960-talet. Den var också likartad i olika delar av landet. Såväl i regioner med totalt sett minskande folkmängd som i expanderande regioner förekom således en förskjutning inom regio- nen från glesbygd till tätorter. Nettoresulta- tet av dessa förändringar var att omkring 12000 lägenheter om året övergavs eller övergick till fritidsbostäder o. dyl. i glesbyg- den, medan ett motsvarande antal måste nybyggas i tätorter.
Utredningar som har gjorts centralt om den regionala befolkningsutvecklingen be- handlar i allmänhet de olika regionerna — kommunblock eller större enheter — som helhet och belyser inte de förväntade för- skjutningarna inom regionerna på ett från bostadsförsörjningssynpunkt adekvat sätt.
De utredningar som presenterats av exem- pelvis ERU (expertgruppen för regional ut- redningsverksamhet SOU 1970114—15) bely- ser exempelvis utvecklingen i olika storleks- klasser av regioner och tätorter. En slutsats är att expansionen kan förväntas blilstarkast i större kommuner och tätorter med minst
75 000 invånare, medan små kommuner med svaga tätorter kan väntas gå tillbaka. Det går dock inte att härav dra några kvantitativa slutsatser om i vilken omfattning omlokalise- ringen kan tänkas öka hushållsantalet i vissa tätorter och medföra minskning och över- givande av bostäder i andra tätorter och framför allt i glesbygd.
Nettoutflyttningen från glesbygden under sista hälften av 1960-talet har uppskattats till inemot 200 000 personer i åldrarna 20 år och däröver. Den kvarvarande folkmängdeni dessa åldrar var 1,1 miljoner 1970 varav nära 300 000 i åldrarna över 64 år. Utflyttnings- överskottet var betydande även i sistnämnda åldersklasser, uppskattningsvis 30 000— 40 000 personer mellan 1965 och 1970.
Befolkningens åldersfördelning i tätorter respektive glesbygd är sådan, att antalet hus- håll i tätorterna kan beräknas öka något mer än som beräknats för riket även om flytt- ningsvinsterna från glesbygden upphör. An- talet hushåll i glesbygden skulle alltså i stål- let minska något. Bedömningen blir dock osäker på grund av stora skillnader i hushålls- kvoterna mellan tätorter och glesbygd.
I högre åldrar kan utflyttningen från gles- bygd antas ha just förbättring av bostadsför- hållandena som syfte. Bostäderna i gles- bygden förbättras visserligen fortlöpande och det av riksdagen beslutade glesbygds- stödet kan väntas underlätta kvarboende. Det finns dock knappast skäl att räkna med att dessa flyttningar kommer att upphöra helt.
Flyttningsförlusterna i arbetsför ålder är främst beroende av sysselsättningen och möj- ligheterna att pendla mellan glesbygd och arbetsplatser i närbelägna tätorter. Även om antalet förvärvsarbetande skulle förbli oför- ändrat, vilket förutsätter att den beräknade fortsatta minskningen inom jord- och skogs- bruk kompenseras inom andra näringsgrenar, kan man dock räkna med rätt betydande flyttningsförluster, kanske under innevaran- de femårsperiod hälften så stora som 1966—70. Även i dessa åldrar torde man därför böra räkna med att tätorterna erhåller inte obetydliga befolknings- och hushållstill-
skott. Räknar man med att utflyttningen i de arbetsföra åldrarna blir bara hälften så stor som 1966—70, men fortgåri oförändrad omfattning i högre åldrar, kan minskningen av hushållsantalet bli 40 000—50 000 under en femårsperiod.
Den samlade effekten av den naturliga befolkningstillväxten i tätorterna och flytt- ningstillskott från glesbygden antas bli ett hushållstillskott i tätorter som överstiger det för riket beräknade med 10000 per år. Detta antagande har tillämpats för båda fem- årsperioderna av 1970-talet. Väsentligt för bedömningen är att tätorterna även i fort- sättningen kan väntas få tillskott av personer även i högre åldrar som har höga hushålls- kvoter. Osäkerheten i detta antagande är naturligtvis mycket stor och kan lika väl vara en underskattning som en överskattning. Effekten på bostadsefterfrågan av en annan utveckling begränsas dock om man beaktar bostädernas kvalitet i glesbygden. Om be- folkningen bor kvar i större utsträckning måste flera bostäder byggas om eller helt ersättas.
Även inom tätortsbeståndet erhåller man en effekt på bostadsbyggnadsbehovet genom att hushållsantalet minskar i vissa tätorter, särskilt mindre sådana, och ökar starkt i andra. Denna faktor kommer dock att be- handlas i det följande i samband med diskus- sion av lägenhetsavgång och ersättningspro- duktion.
3.4 Avgång och ersättningsproduktion 3.4.1 Problemställningen
Förändringen av det befintliga bostadsbe- ståndet är ett avsevärt mer svårbedömt problem än frågan om bostadsbeståndets till— växt i antal lägenheter. Ser man på äldre bedömningar kan man också konstatera, att medan överensstämmelsen i fråga om pro- gnoserad och faktisk utveckling av hushålls- antalet är någorlunda god så har bedöm- ningar av avgången av lägenheter i betydande grad slagit fel.
Här har problemet uteslutande setts som
en fråga om hur det befintliga beståndet skulle behöva förändras, om vissa resultati fråga om bostadsstandarden skall kunna upp- nås. Om det från efterfrågesynpunkt på rela- tivt kort sikt finns förutsättningar för dessa förändringar diskuteras inte. Detta är en fråga om bl. a. allmän ekonomisk utveckling, prisbildning på bostadsmarknaden och gra- den av bostadspolitisk styrning.
3.4.2. Allmänna mål för sanering
Saneringsutredningen (SOU l971:64) kon- staterade att de allmänna målen för bostads- politiken anger att lägenheter som saknar en eller flera av utrustningsdetaljerna vatten, avlopp, centralvärme eller eget wc (bostads- räkningamas kvalitetsgrupper 4—7) inte bör godtas för någon hushållsgrupp.
Efter en övergångstid kan, enligt utred- ningen, inte heller lägenheter som saknar eget bad- eller duschrum (bostadsräkningar- nas kvalitetsgrupp 3) anses godtagbara. Vida- re framhålls att det finns lägenheter som visserligen definitionsmässigt tillhör kvali- tetsgrupp 1—2 men som ändock har låg standard och behöver moderniseras.
Saneringsutredningen uppställer som mål för planeringen under 1970-talet att alla lägenheter utan eget bad- eller duschrum (bostadsräkningarnas kvalitetsgrupper 3—7) skall saneras och att därvid även andra brister än de som kan hänföras till utrust- ningen skall föranleda åtgärd.
I proposition nr 21 till 1973 års riksdag med förslag till åtgärder för att stimulera sanering framhåller departementschefen att lägenheternas indelning i kvalitetsgrupper bara ger ett ungefärligt mått på sanerings- behovet i stort. Brister eller kvaliteter i fråga om lägenheternas funktion, husets skick och den närmaste omgivningen bör också ingå i helhetsbedömningen. De boendes situation måste också uppmärksammas och sanerings- behovet bör inte prövas på grundval av en- bart tekniska bedömningar.
Den takt i vilken sanering av bristfälliga bostäder kan genomföras blir beroende av
varierande förhållanden i fråga om behov av och förutsättningar för verksamheten i olika orter. Av betydelse för saneringstakten är också det förhållandet att lägenheter med åren successivt blir saneringsmogna. Departe- mentschefen anser det därför inte möjligt eller ändamålsenligt att ange en tidpunkt då alla bristfälliga lägenheter i landet skall vara ersatta eller moderniserade. Inte heller finns det underlag för att för någon längre tid ange det antal lägenheter som årligen bör förbätt- ras, byggas om eller rivas.
Saneringsutredningen behandlade endast frågan om sanering av tätorternas flerfamiljs- hus. Departementschefen betonar emellertid att de förslag som läggs fram har generell karaktär. Med sanering i vidsträckt bemärkel- se synes man enligt detta uttalande även böra avse modernisering och ersättning av småhus i såväl tätorter som glesbygd.
Riksdagen anslöt sig till propositionens förslag i fråga om saneringens mål och in- riktning.
Med den nyanserade syn på sanerings- behov och målen för sanering, som de refere- rade uttalandena är uttryck för, går det inte att ange ett bestämt mått på saneringsbehov under en tidsperiod. Detta synsätt är i prin- cip riktigt oavsett om man vill betrakta saneringsbehovet som en följd av hushållens efterfrågan på bostäder med olika egen- skaper eller ser det som en rent bostadssocial fråga. Det enda vi någorlunda kan konkreti-
sera är emellertid hur många lägenheter som behöver moderniseras eller ersättas, om vi ställer krav på vissa statistiskt enkelt mätbara egenskaper. I det följande diskuteras därför vad det innebär att inom viss tid sanera alla lägenheter i kvalitetsgrupperna 3—7 enligt 1970 års folk- och bostadsräkning. Ett antal mer eller mindre godtyckliga antaganden måste införas och det skall bestämt under- strykas att resultaten av kalkylerna inte kan betraktas som något bestämt mått på sane— ringsbehov under en viss tid.
3.4.3. Saneringsbestånd ihela riket
Som framgår av kapitel 1 fanns det 1970 drygt 300 000 lägenheter i kvalitetsgrupp 3 och omkring 400000 1 kvalitetsgrupperna 4—7.
Av lägenheterna i kvalitetsgrupperna 3—7 var drygt hälften — 384 000 — belägna i små- hus och knappt hälften — 341 000 — i fler- familjshus, tabell 3.4. Förutsättningarna för modernisering eller ersättning är mycket olika för dessa två huvudgrupper.
Skillnaderna i saneringsförutsättningar mellan de redovisade kvalitetsgrupperna är också stora. Uppgifter om att en grupp endast saknar eget bad- eller dusch- rum medan de andra saknar ytterligare någon utrustning ger endast ett svagt stöd för att bedöma skillnaderna. Lägenheterna i kvalitetsgrupp 3 ligger således till stor del 1
Tabell 3.4 Bostadsbestånd efter kvalitetsgruppl och hustyp. Riket 1970.
1 OOO-tal lägenheter
Totalt Enfamiljshus Tvåfamiljshus Flerfamiljshus
Bostadsbestånd 1970 3 181 1 132 206 1 843 Kvalitetsgrupp 3 322 67 53 202 Därav byggda 1951—70 42 4 3 35 byggda före 1951 280 63 50 167 Kvalitetsgrupp 4—7 403 214 50 139 Därav byggda 1951—70 16 8 4 4 byggda före 19512 387 206 46 135 Totalt saneringsbestånd2 725 281 103 341
1 Se tabell 1.5. 2 Häri har inräknats 16 000 lägenheter med okänd kvalitetsgrupp.
tämligen sent byggda hus — som i många fall är av god byggnadsteknisk kvalitet. Omkring två tredjedelar av lägenheterna finns i fler- familjshus och ungefär en tredjedel torde ha tillgång till badrum gemensamt för flera lägenheter. Smålägenheter om högst ett rum och kök utgör omkring 65 %.
I stort sett torde man kunna betrakta lägenheterna i kvalitetsgrupp 3 som ett mo- derniseringsbestånd. Det är dock ett bestånd som, frånsett enfamiljshusen, knappast kan moderniseras utan att lägenheter slås ihop i många fall. Detta är önskvärt för att åstad- komma en mer varierad lägenhetsfördelning och i många fall nödvändigt, eftersom lägen- hetsytoma är så små att det inte går att inreda badrum, tidsenlig köksutrustning och förvaringsutrymmen.
] kvalitetsgrupperna 4—7 utgör lägenheter i flerfamiljshus inte mer än en tredjedel. De ligger i äldre hus som till stor del torde vara i sämre skick och bl. a. saknar ledningssystem med kapacitet för vattenklosetter och bad. Det är därför troligt att en stor del av husen på längre sikt måste rivas eller byggas om i en omfattning som från investeringssyn- punkt inte skiljer sig så mycket från nybygg- nad. Något homogent rivningsbestånd är det dock inte fråga om, utan såväl permanent som temporär upprustning kan antas komma till stånd. Sådana åtgärder stimuleras av de förbättrade villkor för modernisering som har beslutats av årets riksdag. Även i detta bestånd kan moderniseringar medföra sam- manslagning av lägenheter i flerfamiljshusen. I fråga om småhusen är förutsättningarna för modernisering respektive rivning eller över- givande mycket olika i tätorter och i gles- bygd.
För att komma fram till vad sanering av kvalitetsgrupperna 347 kan medföra i fråga om nybyggnadsbehov skulle man behöva be- svara följande delfrågor.
a) Hur många lägenheter kommer att moder- niseras?
b) Hur mycket minskar lägenhetsbeståndet genom sammanslagning vid modemise- ring?
0) Hur många lägenheter avgår genom rivning eller på annat sätt?
Det går naturligtvis inte att ge något svar på dessa frågor, utan endast att med ett par exempel visa på tänkbara möjligheter. Ett par målinriktade antaganden måste införas.
3.4.4 Antaganden om sanering
Saneringen i tätorter antas i enlighet med riktlinjerna i den ovannärrmda propositionen 197312] främst ske genom modernisering.
Två alternativa kalkyler redovisas enligt följande:
Kvalitets- Kvalitets- grupp 3 grupp 4—7 A) B) A) B) Modernisering i % av beståndet 75 50 33 25 Rivning och övrig avgång 25 50 67 75
Vid bedömning av förutsättningarna för modernisering måste hänsyn tas inte bara till rent byggnadstekniska förhållanden. Lä- genheter avgår i betydande omfattning även genom att tas i anspråk för annat ändamål än bostad — kontorisering — eller rivs för att marken skall utnyttjas för andra ändamål, t. ex. trafikleder, citybildning, industri o.dyl. Sådan avgång kan ersättas endast genom nybyggnad och det är av bl. a. detta skäl orimligt att räkna med att t. ex. 100 % av lägenheterna i kvalitetsgrupp 3 kan mo- derniseras.
I enlighet med statsmakternas ställnings- taganden och för att få underlag för beräk- ningar anser vi att saneringen skall bidra till en fortgående förbättring av hushållens bo- stadsstandard och till en mer allsidig hus- hållssammansättning i saneringsområdena. Båda dessa mål kräver att lägenheternas stor- leksfördelning förskjuts avsevärt mot större lägenheter genom sammanslagningar i fler- familjshusen.
Den genomsnittliga lägenhetsstorleken, som är 2,4 rumsenheter per lägenhet i kvali- tetsgrupp 3 och 2,5 i kvalitetsgrupperna 4—
7, antas komma att öka till 3,5. Detta är ett antaget genomsnitt för flerfamiljshus i ny- produktionen, på längre sikt. Man kan tänka sig olika alternativ även för denna utveck- ling, som givetvis medför en betydande av- gång av lägenheter. Den kvantitativa betydel- sen av förändrad genomsnittlig lägenhetsstor- lek är inte så stor att det ansetts motiverat att belasta framställningen med ytterligare exempel. Som ett tekniskt antagande förut- sätts att 0,2 rumsenheter avgår per lägenhet för att ge utrymme för badrum m. m.
Småhusen i tätorter antas förändras ge— nom att tvåfamiljshus blir enfamiljshus vid modernisering.
[ glesbygd antas förändringen ske genom att det sämsta beståndet överges på grund av att antalet hushåll minskar och återstoden förbättras eller i begränsad omfattning er- sätts genom nybyggnad.
3.4.5. Kalkyl för tätorter
Totalt fanns i tätorterna drygt 470 000 lä- genheter i kvalitetsgrupperna 3—7 år 1970. Ungefär tre fjärdedelar av dessa låg i fler- familjshus. Den största gruppen var lägen- heter i kvalitetsgrupp 3, ca 195 000, medan kvalitetsgrupperna 4—7 omfattade 129 000 lägenheter.
Enligt de två räkneexemplen skulle mo- derniseringen omfatta ca 270 000 respektive 185 000 lägenheter brutto och ge ett netto- tillskott av omkring 180 000 respektive 130 000 moderna lägenheter.
En modernisering av den antagna omfatt- ningen skulle innebära en ökning med 30— 80 % i förhållande till 1960-talet. Nettotill- skottet av moderna lägenheter genom mo- dernisering kan således 1966—70 uppskattas ha varit omkring 10000 per år i tätorter. Viktigare än volymökningen är emellertid att det krävs en stark förskjutning av modernise- ringen från småhus till flerfamiljshus. [ fler- familjshus torde således 1966—70 ha till- kommit bara 2 OOO—3 000 moderna lägen- heter per år genom modernisering. Detta antal skulle behöva ökas till 9 000—13 000 per år. Antalet sammanslagningar av lägen-
heter skulle också behöva ökas avsevärt. Genomförande av modernisering i den antag- na omfattningen torde således, som även saneringsutredningen framhöll, ställa stora krav på kommunernas och fastighetsägarnas planering av verksamheten.
Saneringsexemplen har sammanfattats i tabell 3.5. Den totala minskningen av det befintliga saneringsbeståndet uppgår till 289 000 respektive 342 000 lägenheter som alltså skall ersättas genom nybyggnad.
[ posten rivning m.m. ingår även kontori- sering, övergivande av lägenheter och rivning på grund av att marken tas i anspråk för trafikändamål, industri eller annat använd- ningssätt. De egentliga totalsaneringama i form av att bostäder rivs för att lämna plats för ny bostadsbebyggelse utgör således en- dast en del, kanske drygt hälften, av den totala avgången exklusive sammanslagningar av lägenheter. Avgången genom sammanslagning av lä- genheter uppgår i exemplen till ca 90000 respektive 50 000. Detta antagande har vä- sentlig betydelse för bedömningen av nypro- duktionens sammansättning med avseende på lägenhetstyper och för frågan om bestån-
Tabell 3.5 Sammanfattning av sanerings- exempel för tätorter.
1 OOO-tal lägenheter
totalt små- fler- hus familjs- hus Saneringsbestånd 1970 476 151 324 Därav kvalitetsgruppl 3 271 76 195 Därav kvalitetsgrupp1 4—7 204 75 129 Alternativ A Modernisering brutto 274 85 189 Modernisering netto 186 66 120 Avgång totalt 289 85 204 Därav sammanslagning 88 19 69 rivning m.m. 201 66 135 Alternativ B Modernisering brutto 186 57 129 Modernisering netto 134 44 90 Avgång totalt 342 107 235 Därav sammanslagning 52 13 39 rivning m. m. 290 94 196
1 Se tabell 1.5.
dets sammansättning och möjligheterna till en allsidig sammansättning av befolkning och hushåll i olika bostadsområden.
Skulle sammanslagningen få mindre om- fattning minskar givetvis avgången och det motsvarande nybyggnadsbehovet. En ofrån- komlig konsekvens torde dock i så fall bli att målsättningen om ett med hänsyn till lägen- hetstyperna mer differentierat bostadsbe- stånd i saneringsområdena måste uppges.
Till jämförelse med avgångskalkylema kan nämnas att nettoavgången av lägenheter i tätorterna enligt bostadsräkningama kan uppskattas till knappt 10 000 per år 1966— 70. Exemplen innebär alltså en ökning till ungefär tre gånger detta antal.
I kalkylerna har inte alls beaktats bostads- beståndets geografiska fördelning eller skill- nader mellan olika tätorter i fråga om bo- stadsefterfrågans tillväxt. Det bör emellertid nämnas att nära 40 % av tätorternas bestånd av lägenheter i kvalitetsgrupperna 3—7 finns i de tre storstadsregionerna. Deras andel av saneringsbeståndet i flerfamiljshus är ännu större, ca 45 %. Utvecklingen i dessa regioner har alltså mycket stor betydelse för hur omfattande saneringen kommer att bli totalt iriket.
Den olika utvecklingstakten iskilda tätor- ter torde leda till att folkmängden och antalet bebodda lägenheter minskar i vissa tätorter och ökar i motsvarande grad genom inflytt- ning i expanderande orter. Nettoeffekten blir alltså densamma som tidigare diskuterats i fråga om förskjutningen från glesbygd till tätorter. [ de tillbakagående tätorterna kom- mer lägenheter att bli tomma och utrymmet för modernisering minskar » förutsatt att det inte är moderna lägenheter som överges — även om nyproduktionen helt upphör. Vid skattningar på riksnivå är det av dessa skäl risk för att möjligheterna till modernisering blir överskattade och övrig avgång under- skattad.
3.4.6. Glesbygd
Lägenhetsbeståndet i glesbygden har fört- farande avsevärt lägre utrustningsstandard än
i tätorterna. Omkring 250 000 lägenheter tillhörde kvalitetsgrupperna 3—7 i glesbyg- den 1970, varav endast en femtedel tillhörde grupp 3-
I det föregående har antagits att hushålls- antalet i glesbygden minskar med 10 000 per år. Man torde kunna anta att åtminstone huvuddelen, om inte alla, av de lägenheter som därigenom överges eller tas i anspråk för andra ändamål är av låg kvalitet. Utslaget på en tioårsperiod skulle i så fall det återstående förbättringsbehovet uppgå till (250 000— 100 000=) 150 000 lägenheter eller 15 000 per år, varvid även lägenheter med okänd kvalitet inräknats.
Nybyggnad har under 1960-talet förekom- mit i liten omfattning i glesbygden, omkring 3 000 lägenheter per år. Moderniseringen har däremot varit omfattande och gett ett netto- tillskott av 15 000 moderniserade lägenheter om året. Även i fortsättningen kan ombygg- nad och modernisering antas få stor omfatt- ning, men också nyproduktionen kan behöva ökas. Många av de äldre bostäderna är i sådant skick att modernisering inte ger full— värdiga bostäder.
Om hushållsantalet i glesbygden minskar med 10 000 per år, vilket är något mindre än under 1960-talet, synes nybyggnad och mo- dernisering tillsammans behöva ha samma omfattning som åren 1966—70. Det torde då bli möjligt att ersätta eller modernisera alla lägenheter i kvalitetsgrupperna 3—7 under 1970-talet.
3.4.7. Övrig avgång
Avgången av lägenheter kan inte helt begrän- sas till sådana i kvalitetsgrupperna 3—7. En del hus har en blandning av moderna och halvmoderna eller omoderna lägenheter. Även lägenheter i kvalitetsgrupp 2 — som har badrum och annan utrustning men är byggda före 1956 — kan därför beröras av sanering. Andra lägenheter som visserligen statistiskt hänförts till kvalitetsgrupp 2 är gamla och dåligt underhållna. De kan i realiteten vara av lika låg kvalitet som halvmoderna eller omoderna. I vissa fall är rivning av moderna
hus ofrånkomlig. Sammanslagning av moder- na lägenheter förekommer bl. a. itvåfamiljs- hus och även övergång till andra ändamål kan antas förekomma.
Det finns inga uppgifter om den totala avgången av lägenheter i kvalitetsgrupperna 1—2. Den statistiskt redovisade rivningen av sådana lägenheter har under senare år utlort endast drygt 1000 per år, men har fört- gående ökat. Totalt kan avgången antas vara större och öka efter hand som äldre lägenheter i dessa kvalitetsgrupper blir sämre och möjlig- heten att ta ianspråk lägenheter av sämre kva- litet vid ombyggnad till lokaler o.dyl. blir mindre. Som genomsnitt för 1970-talet antas därför 5 000 moderna lägenheter om året komma att avgå och behöva ersättas genom nybyggnad.
På längre sikt framstår sammanslagning av lägenheter i moderna hus som önskvärd i stor omfattning i syfte att åstadkomma en mer allsidig lägenhetsfördelning i bostadsom- råden som i hög grad domineras av smålägen- heter. Denna bostadspolitiskt motiverade av- gång har inte beaktats i det föregående anta- gandet.
3.4.8. Sammanfattning
Målet att sanera alla omoderna och halvmo- derna lägenheter (kvalitetsgrupperna 3—7) under 1970-talet skulle innebära att totalt 725000 lägenheter behöver moderniseras eller ersättas genom nybyggnad, varav om- kring 475 000 i tätorter och 250 000 i gles- bygden. Av de sistnämnda antas 100000 komma att överges eller övergå till fritids- bostäder o. dyl.
] fråga om glesbygden synes en fortsatt nybyggnad och modernisering av samma om- fattning som under senare hälften av 1960- talet vara tillräcklig för att ersätta det åter- stående beståndet av omoderna och halv- moderna lägenheter. En förskjutning mot större andel nybyggnad kan dock behövas.
För tätorternas del skulle det behövas en drastisk ökning av saneringen för att uppnå det angivna målet under 1970-talet.
Statsmaktemas åtgärder i syfte att stimu-
lera sanering är enligt riksdagsbesluten 1973 främst inriktade på att öka moderniseringen. Möjligheterna till modernisering begränsas dock, dels genom att lägenheter avgår till andra ändamål eller genom stadsplaneregle- ringar o. dyl., dels genom att det på sina håll uppstår överskott av lägenheter på grund av folkmjnskning, dels slutligen av byggnadstek- niska och ekonomiska orsaker.
Osäkerheten i fråga om hur saneringen kommer att fördelas mellan modernisering och totalsanering genom rivning och nybygg- nad är stor. En förskjutning mellan dessa saneringsformer torde dock inte påverka ny- byggnadsbehovet i avgörande grad. Även vid modernisering uppkommer ett nybyggnads— behov genom att lägenheter avgår vid sam- manslagningar.
Utöver avgång av omoderna och halvmo- derna lägenheter genom sanering måste man räkna med att även en del lägenheter som enligt folk- och bostadsräkningen tillhör kva- litetsgrupperna 1—2 kommer att avgå av olika anledningar. Detta antal har antagits uppgå till 5 000 i genomsnitt per år.
De kalkylexempel som har |orts om lä- genhetsavgång och modernisering samman- fattasi tabell 3. 6.
Tabell 3.6 Sammanfattning av kalkylexem- pel om avgång och modernisering.
1 OOO-tal lägenheter A B
Avgång genom sammanslag- ning av lägenheter vid mo- dernisering 88 52 Rivning, kontorisering, övergivande av lägenheter
o. d. i tätorter 201 290 Rivning, övergivande, över-
gång till fritidsbostäder o.d. i glesbygd 130 130 Avgång av moderna lägen- heter 50 50 Total avgång 46 9 5 22 Nettotillskott av moderna lägenheter genom moderni- sering 303 254
Innan de i föregående avsnitt redovisade kalkylerna angående hushållsbildning och av- gång sammanfattas bör göras ytterligare ett par tillägg.
l nyproduktionen inräknas även byggande av specialbostäder, vilka hittills mest bestått av ålderdomshem och studentbostäder. De boende i dessa räknas inte som bostadshus- håll och blir därför inte beaktade i hushålls- kalkylerna. Ett tillägg bör därför göras för att man skall komma fram till en total bostadsproduktion.
Vid början av 1970-talet nybyggdes om- kring 6 000 specialbostäder per år. Produk- tionen har sedan minskat genom att byggan- det av studentbostäder har gått ner. I fort- sättningen antas nybyggnad av specialbostä- der huvudsakligen avse ålderdomshem. För hela 1970-talet antas specialbostäderna upp- gå till 40 000.
För att bostadsmarknaden skall fungera väl behövs en reserv av lediga lägenheter jämnt fördelad över hela bostadsbeståndet. Denna reserv var sannolikt för liten 1970 och antas behöva ökas med 30000 lägen- heter under 1970-talet.
Kalkylerna kan sammanfattas på följande sätt för hela 1970-talet.
l OOO-tal
lägenheter
A B Nettotillskott av hushåll 398 398 Nybyggnad av specialbostäder 40 40 Ökning av lägenhetsreserv 30 30 Summa ökningsposter 468 468 Avgång i glesbygd 130 130 Sammanslagning av lägenheter 88 52 Övrig avgång i tätorter 251 340 Summa ersättningsbehov 469 522 Nyproduktion 937 990
Behovet av nybyggnad skulle enligt kalky- lerna kunna anges till storleksordningen 90 000—100 000 i genomsnitt per år under hela 1970-talet. Härtill kommer ett tillskott
av moderna lägenheter genom modernisering av omkring 25 OOO—30 000 per är.
3.6 Aktuell bostadsbyggnadsplaneri;ig
Färdigställandet av lägenheter kan nu någor- lunda säkert överblickas för åren 1971—74. De två första åren av 1970-talet färdigställ- des 211000 lägenheter. Den hittills 1973 färdigställda produktionen och nu kända pla- ner för igångsättning motsvarar ett färdigstäl- lande 1973—74 av omkring 180000 lägen- heter, dvs. sammanlagt för de fyra åren omkring 390 000 eller i genomsnitt 97 500 lägenheter per år.
Jämfört med kalkylerna skulle det återstå 547 OOO—600 000 lägenheter att färdigställa de sex åren 1975—80, eller i genomsnitt 91 OOO—100 000 årligen.
Igångsättningen av byggnader under 1973 beräknas omfatta 80 000 lägenheter eller möjligen något mindre. Nu kända planer för 1974 tyder på ungefär samma omfattning av nyproduktionen, och enligt de av kommuner- na redovisade bostadsbyggnadsprogrammen för perioden 1973—77 sjunker planerings- nivån de närmast följande åren.
Bostadsbyggnadsprogrammen omfattar för perioden 1973—77 i genomsnitt omkring 85 000 lägenheter per år med en minskning från omkring 90000 lägenheter det första planeringsåret till omkring 80 000 under 1977. I jämförelse med föregående program- omgång innebär detta en sänkning av plane- ringsnivån med omkring 20 %. Minskningen hänför sig till flerfamiljshusen, medan lägen- heter i småhus ingår med i stort sett oföränd- rat antal av drygt 40 000 per år, vilket också ungefär motsvarar den faktiska produktionen 1972—73.
Erfarenhetsmässigt är det i bostadsbygg- nadsprogrammen upptagna antalet lägen- heter större än det antal lägenheter som faktiskt kommer att byggas. Detta är en följd av själva planeringstekniken. Program- men skall omfatta en viss reserv så att bo- stadsbyggandet kan fortgå i önskvärd om- fattning även om vissa projekt skulle falla bort. Programmen kan således sägas indikera
en lägre produktionsnivå än 85 000 lägen- heter per år 1973—77.
Förutom en lägre produktionsnivå än tidi- gare visar kommunernas program en försäm- rad planeringsberedskap. Andelen projekt som redovisar att mark- och stadsplanefrågor är lösta, exploateringsarbeten genomförda eller färdigplanerade, husen projekterade etc. är således lägre än i tidigare program. För- ändringen tyder på en allmän osäkerhet i planeringen, som torde sammanhänga med ändrade efterfrågeförutsättningar.
Under de närmaste två åren 1974—75 kan färdigställandet av lägenheter väntas uppgå till omkring 80 000 per är, möjligen mindre. Nivån ligger alltså minst 10 OOO—20 000 lä- genheter under det i kalkylerna angivna ge— nomsnittet för återstoden av 1970-talet. Kommunernas bostadsbyggnadsprogram in- dikerar ett fortsatt byggande på samma nivå eller därunder fram till 1977. Det synes alltså finnas små förutsättningar för att den faktiska produktionen 1975—80 skall bli så stor som enligt de föregående kalkylerna, dvs. 90 000 lägenheter per år i genomsnitt.
3.7 Bedömning av kalkyler och produk- tiansförutsattningar
De utförda kalkylerna är naturligtvis osäkra i den meningen att om någon förutsättning ändras så ändras också resultaten. En del av dessa förutsättningar ligger utanför bostads- politiken och kan inte påverkas av bostads- politiska medel. Det gäller främst befolk- ningsutvecklingen totalt i riket, befolk- ningens fördelning inom landet, inkomstut- veckling och till väsentlig del hushållsbild- ningen. Alltså de faktorer som bestämmer ökningen av antalet lägenheter och hushåll.
Om exempelvis nettoinvandringeii helt skulle upphöra under 1970—talet eller bli fördubblad så innebär det att hushållstill- skotten sjunker eller ökar med i genomsnitt omkring 5 000 per år. En något större för- ändring skulle inträffa om den relativa hus— hållsbildningen plötsligt upphörde att öka eller stegrades till det dubbla t. ex. på grund av stora inkomstförändringar eller ändrade
värderingar i fråga om hushållsbildning. Man skulle i det förstnämnda fallet behöva bygga ett mindre antal, men i genomsnitt större lägenheter.
Det är i och för sig en självklarhet att man av de antydda skälen måste räkna med en osäkerhet av storleksordningen t. ex. i 10 000 lägenheter per år. Planeringen inne- bär bl. a. att behärska denna osäkerhet så att den inte leder till våldsamma svängningar på kort sikt.
Osäkerheten i avgångskalkylema är av annan karaktär. I och för sig ligger en osäker- het i själva antagandena. Det äldre beståndet kan saneras utan sammanslagning eller riv- ning av lägenheter, och nybyggnadsbehovet blir då mycket mindre medan ombyggnader- na måste öka i antal lägenheter. Konsekven- sen blir dock att ett bestånd av smålägen- heter konserveras och sätter stopp för möj- ligheten att förändra hushållssarnmansätt- ningen i bostadsområdena.
En helt annan fråga är om det kommer att finnas förutsättningar för en förskjutningi efterfrågan från äldre till nya eller modemi- serade lägenheter i tillräcldig omfattning och om planeringen möjliggör en omfattande modernisering.
På båda dessa punkter finns det skäl att hysa allvarliga farhågor.
Som förut påpekats finns inemot hälften av saneringsbeståndet i flerfamiljshus i de tre storstadsområdena. Det är i dessa områden som vi också för närvarande har de starkaste tendenserna till minskning av bostadsbyggan- det. Där finns också de mest utpräglade prisproblemen på bostadsmarknaden. Detta gäller såväl i fråga om flerfamiljshus från olika byggnadsperioder, med olika kvalitet och olika lägen, som mellan å ena sidan hyres- och bostadsrättslägenheter och å andra sidan egnahem och olika former av andelslägen- heter. Resultatet av dessa prisskillnader blir att det sker en läsning i bostadsbeståndet och en spontan uppflyttning från sämre till bättre lägenheter inte sker i önskvärd omfatt- ning. Den stimulans till sanering som skulle erhållas om efterfrågan på lägenheter av sämre kvalitet viker eller visar sig mindre stabil går
därigenom förlorad.
Förekomsten av lediga lägenheter i ny- byggda hus samtidigt som lägenheter med mycket låg standard efterfrågas till relativt sett höga priser är ett symptom på de här antydda problemen.
Sammanfattningsvis kan man vid en kon- frontation av kalkylresultat med verkligheten konstatera följande.
Det finns en självklar osäkerhet i fråga om bostadsbehovets tillväxt i antal lägenheter, men avvikelser kan tänkas både uppåt och nedåt och är av måttlig storlek. De senaste årens erfarenheter visar att den standard- höjande efterfrågan är för svag och att pris- skillnaderna mellan olika delar av beståndet är för stora för att sanering i den i kalkylerna diskuterade omfattningen skall bli möjlig. En förutsättning för att det kalkylerade byggan- det skall komma till stånd är således att pris- och efterfrågeförhållanden ändras.
Planeringen är åtminstone för något år framåt svag, men möjligheterna att förbättra den torde vara goda och den kan knappast betraktas som ett oöverkomligt hinder för ökad sanering och byggande.
Med den efterfrågesituation som nu före- ligger är det inte troligt att nyproduktionen under de närmaste åren kan komma upp till de 90 000—100 000 lägenheter som skulle behövas enligt kalkylerna. En minskning till 70 OOO—80 000 lägenheter förefaller troli- gare. Detta kan i förhållande till kalkylerna antas medföra att saneringen blir mindre och förbättringen av bostadsstandarden svagare. Hushållsbildningen kan också komma att hämmas. Någon reserv av lediga lägenheter i det äldre beståndet som skulle kunna under- lätta omflyttning uppkommer inte. Det är på grund av pris- och efterfrågeförhållandena ändock osäkert om de lediga lägenheterna i senare årgångar av flerfamiljshus kommer att minska i antal.
3.8 Lägenhetsfördelningen [ nyproduk- tionen
3.8.1 Förändring av det nuvarande bostads- beståndet
Trångboddheten är i huvudsak lokaliserad till tätorterna och där till flerfamiljshusen. Diskussionen av beståndets sammansättning och förändring begränsas därför till tätor- terna. Lägenheternas relativa fördelning efter storlek var där följande 1970.
1 000- Därav i %
tal ___—___ lägen- 1 rkv 2 rk 3 rk 4 rk 5+ rk heter 1 Ik rn. m. Flerfamiljshus 1 812 29 34 26 8 3 Småhus 823 4 11 23 32 30 Hela beståndet 2 635 21 27 25 15 12
Över 60 % av lägenheterna i flerfamiljshu- sen var högst två rum och kök och uppfyller alltså inte utrymmesbehovet för trepersons- hushåll, om man håller sig till normen ”högst två boende per sovrum”. Bara 11 %, dvs. lägenheter om minst fyra rum och kök, uppfyllde minimikraven för fem personer. Småhusen bestod till 85 % av lägenheter med minst tre rum.
Det befintliga beståndet förändras genom sammanslagning och avgång av lägenheter. Sanering av kvalitetsgrupperna 3—7 skulle således innebära att antalet smålägenheter minskar, men i vilken omfattning detta sker blir beroende av hur saneringen kommer att fördelas på totalsanering och modernisering och i vilken utsträckning lägenheter slås ihop vid modernisering.
Enligt det med A betecknade exemplet i avsnitt 3.4 beräknas förändringen av bestån- det i tätorterna bli följande.
1 000— Därav i %
tal ___—— lrkv 2rk 3rk 4rk 5+rk lrk m m Lägenheter 1970 2635 21 27 25 15 12 Lägenheter 1980 2 293 15 26 29 17 13
Enligt de tillämpade antagandena skulle saneringen medföra en betydande minskning av andelen ettrumslägenheter, från 21 till 15% av hela beståndet. Flerfamiljshusen skulle dock även efter förändringen komma
att domineras av ettrums- och tvårumslägen- heter. Möjligheterna för hushåll med mer än två boende att erhålla tillräckligt stora lägen- heter i tlerfamiljshusen måste bedömas som tämligen små. Skillnaden i lägenhetsfördelning och i ge-
nomsnittlig lägenhetsstorlek mellan småhus och flerfamiljshus skulle öka något. Antalet rumsenheter per 100 lägenheter ökar således från 488 till omkring 530 i småhus och från 313 till omkring 330 i flerfamiljshus. Små- huslägenheterna skulle genomsnittligt kom- ma att innehålla litet mer än fyra bostadsrum och lägenheterna i flerfamiljshus omkring 2,5 rum.
Det måste understrykas att den genom- förda kalkylen bygger på förutsättningen att hela det halvmoderna och omoderna bo- stadsbeståndet saneras och att saneringen leder till en genomgripande förändring av lägenhetsfördelningen. Om detta är ett rea- listiskt antagande med hänsyn till nuvarande prisstruktur samt ekonomiska och bostads- politiska förutsättningar har inte diskuterats. Det kan dock allmänt förmodas att antagan- det knappast kan bli realiserat för flerfamiljs— husens del om inte de ekonomiska förutsätt- ningarna förändras.
En betydande förändring av lägenhetsför- delningen, som är önskvärd med hänsyn till utrymmesstandarden och för att möjliggöra en allsidigare hushållsfördelning i bostadsom- rådena, strider mot önskemål om att hushål- len i stor utsträckning skall kunna bo kvar eller flytta tillbaka efter sanering.
Om förändringarna inte blir så stora i saneringsbeståndet blir konsekvenserna härav a) att förbättringen av utrymmesstandarden i högre grad måste tillgodoses genom nyex- ploatering eller ändring av befintliga moder- na lägenheter b) att saneringsbeståndet för- blir ensidigt sammansatt (möjligen kan det dock kompletteras) e) att skillnaden ilägen- hetsfördelning mellan äldre och nya områ-
den förblir stor och kanske ökar. Detta medför i stort sett att större hushåll bara får nya områden och äldre småhus att välja på, om de inte skall bli trångbodda.
3.8.2 Behov av olika lägenhetstyper
Behovet av olika lägenhetstyper är beroende av hushållens storleksfördelning samt av in- riktningen av deras efterfrågan. Därvid tän- kes hushåll med svag betalningsförrnåga er- hålla ett bostadspolitiskt stöd så att de sti- muleras att efterfråga lägenheter där de åtminstone inte anses vara trångbodda.
Samspelet mellan förändringar av utbudet, priser för olika slags lägenheter och hushål- lens efterfrågan, som påverkas av både demo- grafiska och ekonomiska faktorer, är kom- plicerat. Det bör särskilt framhållas att minskningen av andelen trångbodda hushåll har svarat för bara en mindre del av efter- frågan på ökat bostadsutrymme. Den största ökningen erhålls genom att utrymmesstan- darden för stora grupper av hushåll ökar utöver miniminorrnen. Detta kan kanske be- traktas som en självklarhet. För den totala efterfrågan på bostäder måste det betyda mycket mer om de 84% av hushållen — omkring 2,6 miljoner — som inte är trång- bodda ökar sin efterfrågan rätt måttligt än om återstående 16 % — knappt en halv mil- jon — tar ett stort steg uppåt.
Avvecklingen av trångboddhet underlättas av att hushållen i genomsnitt blir allt mindre. Mellan 1965 och 1970 minskade således antal boende per hushåll från 274 till 260 och med de antaganden som gjorts om hus- hållsbildningen kan minskningen väntas fort- sätta till omkring 245 boende per 100 hus- håll 1980. Den årliga minskningen skulle alltså bli endast hälften så stor som 1966—70 men ändock betydande.
Någon närmare analys av vad förändring av befolkningens åldersfördelning och ök- ningen av hushållskvoterna kan betyda för hushållens spridning på storleksklasser har ännu inte kunnat göras på grundval av FoB- uppgifter från 1970. Eftersom befolknings- sammansättningen inte kan väntas avvika
väsentligt från beräkningar i tidigare progno- visas även uppgifter om förändringen ser kan dock tillämpas samma antaganden 1960—70. som i dessa om hushållens relativa storleks- fördelning. Nedanstående antagande 1980 är Bestånd Andel (%) lägenheter Summa detsamma som tillämpades i bostadsstyrel- lrkv 2 rk 3 rk 4rk 5+ rk sens prognos 1970. [ rk m. m. Boende Faktiskt Antagande 1960 30 31 23 10 6 100 per hushåll 1970 21 27 25 15 12 100 1960 1970 1980 1980 12 23 29 19 17 100 1 20 25 28 å %; äg åå 3.8.3 Nyproduktion 4 18 16 14 . ., . 1 51. 13 10 8 Nyproduktionen erhalles som skillnad ine — Summa 100 100 100 lan det önskvärda beståndet 1980 och det
Detta antagande innebär att antalet en- persons- och tvåpersonshushåll skulle öka starkt, med 20—25 % på 10 år eller i absolu- ta tal 180 OOO—190 000 för vardera hushålls- gruppen. Antalet hushåll med minst tre boende beräknas däremot minska med någon procent, eller i absoluta tal 10 OOO—20 000.
Vi kan knappast bedöma om det finns förutsättningar för en lika stark ökning av utrymmesstandarden under 1970-talet som under 1960—talet. Om man tills vidare antar att antalet rumsenheter per person ökar i absoluta tal lika mycket under 1970-talet som mellan 1960 och 1970, synes det dock rimligt att detta inte innebär någon väsentlig underskattning av den möjliga efterfråge- ökningen. Antalet rumsenheter per 100 per- soner skulle därigenom öka till 170.
Om en sådan genomsnittlig utrymmes- ökning också medför att trångboddheten avvecklas är en fördelningsfråga. Det kan endast sägas att det finns förutsättningar för en sådan aweckling om inte bostadsutrym- met blir ojämnare fördelat än nu, dvs. om inte vissa hushållsgrupper får en mycket stark utrymmesökning och andra släpar efter.
På grundval av erfarenhetsvärden i fråga om lägenheternas fördelning på storleksklas- ser vid olika genomsnittlig lägenhetsstorlek har gjorts följande fördelning av bostadsbe- ståndet i tätorter 1980. Till jämförelse redo-
kvarvarande äldre bostadsbeståndet. Lägen- hetsfördelningen i nyproduktionen skulle då enligt föregående antaganden bli följande som genomsnitt för hela 1970-talet. —1 rk 2 rk 3 rk 4 rk 5+ rk Summa 6 15 28 24 27 100 Jämfört med den beräknade fördelningen av produktionen under de första fyra åren av 1970-talet innebär kalkylen att andelen ett- och tvårumslägenheter skulle behöva minska starkt, från 33 till 21 %, och ersättas med större lägenheter.
Vi kan också se på konsekvenserna om den i 1972 års nyproduktion gällande lägen- hetsfördelningen bibehålls vid en genom- snittlig produktionsnivå av 80 000 lägen- heter per är, lika fördelade på småhus och flerfamiljshus. På grund av den stora andelen småhus skulle lägenhetsfördelningen förskju- tas starkt mot större lägenheter och få unge- fär följande sammansättning.
lrkv 2rk 3rk 4rk 5+rk Summa 1 rk m. m.
1975—80 11 17 24 24 24 100 1971—80 12 18 25 23 22 100
Den sistnämnda produktionsinriktningen skulle ge ett större tillskott av rymliga lägen- heter under senare delen av 1970-talet än under de senaste åren. Om den också skulle ge bättre förutsättningar för att aweckla trångboddhet är svårt att bedöma. Detta är
beroende av dels i vilken utsträckning små- husen kan bli ekonomiskt tillgängliga även för hushåll med svag betalningsförmåga, dels i vilken utsträckning större lägenheter frigörs i det äldre beståndet genom småhusbyggan- det och kan övertas av hushåll som inte önskar eller kan bo i småhus.
Resultaten av den genomförda typen av kalkyler är mycket känsliga för ändringar i antaganden och särskilt gäller detta givetvis om resultat som avser nettoförändringar eller nyproduktion.
Av grundläggande betydelse är de föränd- ringar som faktiskt kan komma till stånd i det äldre bostadsbeståndet. Om saneringen där blir av mindre omfattning, eller medför ett mindre antal sammanslagningar av lägen- heter, blir konsekvensen - om man bortser ifrån möjligheten att de äldre lägenheterna blir tomma utan att saneras — en nedgångi nyproduktionen. För att uppnå samma för- bättring i utrymmesstandarden borde då ny- produktionen i högre grad förskjutas mot större lägenheter.
De avvikelser som konstaterats mellan kal- kylerad sammansättning av nyproduktionen och den faktiska lägenhetsfördelningen un- der senare år bör inte tillmätas för stor betydelse. Avvikelserna ligger inom de fel- marginaler som man måste räkna med. Vida- re kan antagandet om genomsnittlig utrym- messtandard, 170 rumsenheter per 100 per-
Tabell 3.7 Beräknad sammansättning av tät- orternas bostadsbestånd 1980 förutsatt att 1973 års produktionsinriktning bibehålls.
1 000— Därav i % tal ___—'_— lägen. högst 3 rk 4 rk 5+ rk heter 2 rk Totalt Flerfamiljshus 2 023 55 33 9 3 Småhus 1 120 7 19 36 38 Byggda _ 1970 Flerfamiljshus 1 558 56 31 9 4 Småhus 735 9 21 35 35 Byggde 1971—80 Flerfamiljshus 465 53 37 9 1 Småhus 385 4 7 41 48
soner, betraktas som högt. Även vid en något svagare ökning och större antal smålägen— heter kan en avveckling av trångboddhet vara möjlig. Den slutsats man kan dra är i stort sett att om det inte på kort sikt skulle finnas efterfrågeförutsättningar för en större andel rymliga lägenheter i nyproduktionen, så blir resultatet en något långsammare förbättring av utrymmesstandarden och ett på längre sikt ökat behov av att förändra lägenhets- sammansättningen i det befintliga beståndet.
Risken för att den nuvarande produk- tionsinriktningen leder till alltmer ensidigt sammansatta bostadsområden med å ena si- dan små hushåll och en liten andel större hushåll med svag ekonomi och låg utrym- messtandard i flerfamiljshus samt å andra sidan större hushåll och över huvud taget ekonomiskt bättre situerade i småhus synes vara det allvarligaste aktuella problemet. Med samma produktionsinriktning som 1973 och de i det föregående tillämpade förutsätt- ningarna i övrigt skulle tätorterna således få ungefär den i tabell 3. 7 angivna sammansätt- ningen av bostadsbeståndet 1980.
Det bör understrykas att den beräknade fördelningen är baserad på ett saneringsanta- gande som med nuvarande marknadsförut- sättningar måste betraktas som mycket optirnistiskt. Om förändringen av det äldre bostadsbeståndet inte blir så stor ökar skill- naderna mellan småhus och flerfamiljshus. Från produktionssynpunkt kan problemen komma att bli mer påtagliga om några år, då man kan räkna med att det, med oförändrad efterfrågeinriktning, sker en nettominskning i efterfrågan på flerfamiljshus. Möjligheterna att upprätthålla en nyproduktion av sådana kan alltså i många tätorter bli helt beroende av avgång i det äldre beståndet.
4. Bostadskonsumtion
4.1 Inledning
I de föregående kapitlen har det befintliga bostadsbeståndet behandlats och relaterats till hushållen. Vi har också gjort en bedöm- ning av det framtida bostadsbyggnadsbe- hovet uttryckt i antal lägenheter. Denna be- dömning innefattar inte någon kvantitativ be- räkning av hur ekonomiska faktorer kan kom- ma att påverka framtida bostadskonsumtion. I det följande redovisas i stället ett underlag för en kvalitativ bedömning av utvecklingsten- denser för bostadsefterfrågan.
4.2 Bostadskonsumtion enligt nationalräken- skaperna
Nationalräkenskaperna är den normalt ut- nyttjade källan för uppgifter om bostadskon- sumtion i Sverige. Med bostadskonsumtion avses där ett beräknat marknadsvärde av allt nyttjande av bostäder inklusive fritidsbostä- der. I bostadskonsumtionen ingår således dels hushållens hyror och avgifter till bo- stadsrättsföreningar och utgifter för räntor, underhåll och drifti egnahem och fritidshus, dels en beräknad ränta på grundavgift i bostadsrättsföreningar och på hushållens eget kapital i egnahem och fritidshus. Hus- hållens eget kapital utgör därvid skillnaden mellan fastighetens beräknade marknads- värde och de skulder som belastar fastig- heten. I den totala bostadsposten ingår även hushållens kostnader för uppvärmning och
övrig förbrukning av elektrisk energi, hus- hållsgas o dyl. Bränsle- och elförbrukningen redovisas som en särskild post men kan inte fördelas på olika bostadsformer eller detalj- ändamål.
Bostadsposten inklusive bränsle och el- ström uppgick 1971 till drygt 21 miljarder kronor i löpande priser eller till 22 % av den privata konsumtionen. Härav utgjorde de permanenta bostäderna frånsett bränsle och elström 74 % samt bränsle och elström 18 %. Eftersom den sistnämnda posten även om- fattar fritidshus kan man uppskatta konsum- tionen av permanenta bostäder inklusive bränsle och elström för dessa 1971 till drygt 19 miljarder kronor eller 20 % av den privata konsumtionen. Fördelningen på detaljposter framgår av följande, tabell 4.1.
Vid jämförelse med beståndets samman- sättning framstår nyttjandevärdet av småhus som högt i förhållande till hyror och avgifter
Tabell 4.1 Bostadskonsumtion 1971 enligt nationalräkenskaperna
Milj. kr 1 %
Bostad, bränsle och elström 21 194 100 Bostad och vattenavgifter
för permanenta bostäder 15 635 74 Hyror och årsavgifter 6 765 32 Nyttjandevärde av småhus 8 870 42 Nyttjandevärde av fritidshus 1 680 8 Material för egna reparationer 88 O Bränsle och elström 3 791 18
till bostadsrättsföreningar och de båda pos- terna är knappast fullt jämförbara mått på bostadskonsumtion. Det är därför skäl att särskilt understryka den stora vikt som av- kastningen av ägamas eget kapital har för konsumtionsberäkningen. Denna del omfat- tar i grundkalkylen drygt en tredjedel av småhusens nyttjandevärde. Räntesatsen vid avkastningsberäkningen, som motsvarar ban- kernas inlåningsränta för kapitalräkning, har stor betydelse för kalkylen. Man kan givetvis tänka sig andra beräkningsmetoder som ger ett högre eller lägre värde för egnahemsnytt— jande, men ingen sådan metod är invänd- ningsfri.
För senare hälften av 1960-talet var ökningen av bostadskonsumtionen inklusive fritidshus, bränsle och elström 19% eller något större än den relativa ökningen av den privata konsumtionen som under samma tid var ca 17%. Bostadspostens andel av den privata konsumtionen ökade med knappt en halv procentenhet från 20,4 % 1965 till 20,8 % 1970.
Ser man till de olika posterna i bostads- konsumtionen kan konstateras betydande skillnader i utveckling och icke oväsentliga förändringar i deras relativa fördelning. Fri- tidshusen har således ökat med omkring 7 % per år och posten bränsle och elström unge- fär lika mycket. I den sistnämnda posten kan antas att ökningen av elström för hushålls- apparater o. dyl. har varit särskilt stark. Vo- lymökningen för permanenta bostäder ex- klusive bränsle och elström var däremot en- dast omkring 2,5 % per år mellan 1965 och 1970 och deras andel av den privata konsurn- tionen minskade något, från 15,6 till 15,1 %.
Utvecklingen mellan 1970 och 1971 av- viker väsentligt från genomsnittet för den föregående femårsperioden. Bostadskonsum- tionen ökade med 2,6 % medan den privata konsumtionen totalt minskade med 1 %. Samtidigt kan konstateras att tillväxten för fritidshus samt bränsle och elström låg be- tydligt under genomsnittet för den före- gående femårsperioden.
Detaljuppgifter för 1972 saknas ännu. Den totala konsumtionsökningen för bostä-
der uppskattas emellertid till 2,6 %, medan den privata konsumtionen ökade med 2,3 %. Nedgången ibostadsbyggandet får full effekt för konsumtionsökningen först under 1973—74, då bostadskonsumtionen kan vän- tas öka svagare än den totala privata kon- sumtionen.
4.3 Samhallsåtgarder som påverkar bostads- konsumtionen
De bostadspolitiska instrument som påverkar bostadskonsumtion i ekonomisk bemärkelse är av två slag, dels åtgärder som påverkar bostädernas pris och dels åtgärder som sti- mulerar bostadskonsumtion för grupper av hushåll vid givna priser.
Bostadsbeskattningen har hittills betrak— tats som fristående från bostadspolitiken och är inte avsedd att ha en selektiv konsum- tionsstimulerande effekt. Den har numera de facto sådana effekter på bostadsefterfrågans inriktning att den måste beaktas i samband med en redogörelse för de ekonomiska med- len i bostadspolitiken.
Med bostadspriser avser vi i det följande vid hyresrätt hyran, vid bostadsrätt dels grundav- gift/överlåtelsepris och dels löpande avgifter till bostadsrättsföreningen samt vid ägande- rätt dels köpeskilling och dels löpande utgif- ter för kapital, underhåll och drift.
Bostadspriser i denna bemärkelse är priser som utgår för bostaden oavsett vilket hushåll som bor i den.
Med bostadskostnad menar vi däremot den nettokostnad ett enskilt hushåll har för att bo i en viss bostad under en avgränsad tidsperiod, dvs. det löpande bostadspriset (hyra, avgift till bostadsrättsförening eller egna utgifter för kapital, underhåll och drift) minus bostadstillägg och skatteeffekter.
Eftersom priser och kostnader är olika uppbyggda vid olika upplåtelseformer är mer förfinade försök till jämförelser mellan upp- låtelseformerna i detta avseende mindre meningsfulla med de angivna definitionerna.
4.3.1 Bostadspolitiska åtgärder som påver- kar bostadspriser
De bostadspolitiska instrument som påverkar bostadspriserna är främst åtgärder för att förändra fastighetsägarestrukturen, hyres- regleringslagstiftningen, hyreslagstiftningen och bostadslånegivningen.
Förändringen av fastighetsägarestrukturen under efterkrigstiden har inneburit att all- männyttiga (kommunala) och kooperativa bostadsföretag nu är ägare till mer än hälften av lägenheterna i flerfamiljshus. Bakom denna strävan från stat och kommun att vidga de allmännyttiga och kooperativa före- tagens andel av bostadsmarknaden ligger i den del prisbildningen beröres en ambition att förhindra att den bostadsbrist som varit aktuell under nästan hela efterkrigstiden skulle medföra höjda bostadspriser. De all- männyttiga och kooperativa företagen skall drivas enligt självkostnadsprincipen; höjs bostadspriserna totalt i företagens fastighets— bestånd skall detta bero på att företagens kostnader har ökat _ inte på att efterfrågan i sig gör prishöjningar möjliga.
De offentliga och kooperativa företagen på bostadsmarknaden har ökat sin andel av det totala antalet lägenheter i flerfamiljshus från 20% år 1945 till 57 % år 1970. Detta innebär att mer än 1 miljon lägenheter ägdes av självkostnadsföretag 1970. Inte fullt 800000 lägenheter i flerfamiljshus var år 1970 i privat ägo.
Hyresregleringen omfattar för närvarande inte fullt 400000 av dessa 800 000 privat ägda lägenheter i flerfamiljshus. Hyresregle- ringen tillkom år 1942 för att förhindra efter- frågebetingade hyreshöjningar. Från och med den 1 oktober 1972 gäller hyresreglerings- lagen för enskilt ägda hyreslägenheter byggda före 1958 i 43 större och/eller expanderande kommuner. Hyran i de hyresreglerade lägen- heterna fastställdes före den 1.10.1972 av offentliga myndigheter. Efter detta datum fastställs hyrorna i huvudsak genom förhand- lingar mellan fastighetsägare eller fastighets— ägareorganisation och hyresgästorganisation. Den avtalade hyran får dock inte överstiga
lägenhetens bruksvärde. Kan inte parterna enas fastställs hyran av hyresnämnd. Hyres- nämndens beslut kan överklagas hos statens hyresråd.
Hyreslagen (12 kap. jordabalken) bygger på principen om avtalsfrihet beträffande hy- ressättning mellan bostadsmarknadens parter men ger också möjligheter till rättslig pröv— ning av hyran. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas om den ej är oskälig, dvs. inte är väsentligt högre än hyrorna för likvärdiga lägenheter på orten eller alltför hög i förhållande till hyrorna i nyproduk- tionen. Vid fastställelse av priset/hyran i en enstaka fastighet saknar således de kostnader för kapital, underhåll och drift som belastar fastigheten i princip betydelse för hyressätt- ningen. Man tar i stället hänsyn till en genomsnittlig prisnivå som naturligtvis är avhängig av en genomsnittlig kostnadsnivå. Anser en hyresgäst att en utgående eller begärd hyra är oskälig kan han begära hyres— prövning i hyresnänmd och fastighetsdom— stol. Anses hyran därvid oskälig nedsätts den till ett skäligt belopp.
En ny statlig långivning till bostäder inför- des år 1968 i samband med avvecklingen av tidigare utgående räntesubventioner. Därvid infördes räntelån och s. k. paritetslån. Denna nya form av långivning kallas paritetslåne- systemet. Lånesystemet innebär att kapital- kostnaderna för en fastighet omfördelas i tiden. De är lägre när fastigheten är ny och stiger sedan i den takt Kungl. Maj :t varje år fastställer efter förslag av statistiska central- byrån. Inom dess paritetstalsnämnd utreds hur bl. a. byggnadskostnadsutvecklingen bör påverka kapitalkostnadsutvecklingen i det paritetsbelånade bostadsbeståndet. I en ny- byggd allmännyttig eller kooperativ fastighet innebär idag systemet att bostadsföretaget betalar ca 65 % av kapitalkostnaderna med hyresintäkter och lånar resten av staten. Hyran/avgiften för en normal lägenhet om tre rum och kök kan härigenom bli ca 225 kronor lägre per månad. Den totala skuld- ökningen på ränte- och paritetslån till småhus och flerfamiljshus var 1 033 miljoner kronor för budgetåret 1972/73.
Det har tidigare framgått att det inte längre finns någon direkt koppling mellan fastighetsägarens kostnader och hyran. De allmännyttiga och kooperativa företagens dominans i nyproduktionen garanterar dock att paritetslånesystemet blir av avgörande betydelse för prissättningen i nyproduk— tionen.
Paritetslånesystemet utreds för närvarande av bostadsfinansieringsutredningen.
För'säljningspriser vid förstagångsförsälj— ning av statligt belånade gruppbyggda små- hus fastställes av länsbostadsnämnd. 1972 omfattade denna priskontroll 18 450 småhus eller 50 % av det totala antalet färdigställda småhus.
4.3.2 Bostadspolitiska åtgärder som stimu— lerar bostadskonsumtion
I samband med den tidigare omtalade av- vecklingen av räntesubventionerna och in- förandet av den nya bostadslångivningen beslutades om bostadstillägg till barnfamil— jer. Detta innebar en utvidgning av de tidi- gare utgående familjebostadsbidragen.
Bostadstillägget består av två delar, statligt och statskommunalt bostadstillägg. Det stat- liga bostadstillägget är ett inkomstprövat barnbidrag och lämnas därför utanför detta sammanhang. Det statskommunala bostads- tillägget skall trygga tillgången till en god bostad vid ett för inkomst och försörjnings- börda alltför högt bostadspris. Tilläggets storlek är således beroende av de tre fakto- rerna statligt taxerad inkomst, antal barn och bostadsprisets storlek. Kostnaderna för det statskommunala bostadstillägget till barnfamiljer budgetåret 1973/74 beräknas uppgå till ca 500 miljoner kronor, varav kom- munerna står för en tredjedel och staten för två tredjedelar.
Den 1.1.1974 införes ett motsvarande bo- stadstillägg för låginkomsttagare utan barn. Kostnaderna för detta kan beräknas uppgå till ca 100 miljoner kronor för helt år.
Bostadstillägg till folkpensionärer är helt kommunala. Bidragsreglerna varierar från kommun till kommun men ofta betalar kom-
munerna i stort sett pensionärernas hela bostadspris om folkpensionen är enda in- komst. Kommunernas kostnader för dessa tillägg var 1972 1 074 miljoner kronor.
4.3.3 Bostadsbeskattning
Bostadsbeskattningens effekter på bostads- priser och bostadskostnader är svåröverskåd- liga och skall inte beskrivas mer ingående i detta sammanhang. En översikt av bostads- beskattningen |ordes av bostadsbeskatt- ningsutredningen i betänkandet Bostadsbe- skattning (Ds Fi 1971:14). Se även avsnitt 5.3.2.
Inkomst av en- och tvåfamiljsfastigheter be- räknas sedan mitten av 1950-talet i allmänhet enligt en schablonmetod, liksom inkomst av fastigheter tillhöriga allmännyttiga bostads- företag och bostadsföreningar. Bostadsfas- tighet som ingår ijordbruk eller rörelse berörs inte av schablontaxeringen. Metoden innebär i princip att en andel av fastighetens taxerings- värde (som står i relation till fastighetens marknadsvärde) betraktas som intäkt av fastigheten. Från denna intäkt får avdrag göras för räntekostnader och tomträttsavgäld. Ägaren av småhusfastigheten får dessutom göra ett extra avdrag på f. n. 500 kronor per år. Uppstår ett överskott av fastigheten in- komstbeskattas detta. Uppstår däremot ett underskott dras detta av från andra inkomster och reducerar därigenom den beskattades in- komstskatt. När schablontaxeringen infördes låg schablonintäktstalet och statslåneräntan på samma nivå. Varken överskott eller under— skott uppstod således normalt vid inkomstbe- skattningen. För närvarande är statslåne- räntan 7,25 % och intäktschablonen 3 % för allmännyttiga företag och bostadsrätts- föreningar och 2 % för den helt dominerande andelen enfamiljsfastigheter. En schablon- taxerad fastighet som är belånad till taxerings- värdet visar således numera alltid ett stort underskott. Allmännyttiga företag och bo- stadsrättsföreningar kan normalt inte utnyttja detta underskott då de inte har några in- komster som kan reduceras genom under- skottsavdrag. Ägaren av en enfamiljsfastighet
har däremot normalt inkomst av tjänst eller av rörelse. Fastighetens underskott reducerar därför hans inkomstskatt. Enligt bostadsbe- skattningsutredningens betänkande beräk— nades det totala nettounderskottet för en- familjsfastigheter till 1,2 miljarder kronor taxeringsåret 1972. Enligt vissa beräkningar ökar nu underskottet årligen med ca 300 mil- joner kronor, bilaga 3. Detta innebär att skattereduktionen för hushåll i enfamiljs- fastigheter klart torde överstiga det stats- kommunala bostadstillägget till barnfamiljer. Budgetåret 1973/74 beräknades detta uppgå till ca 500 miljoner kronor.
Samtliga fastighetsägarekategorier betalar dessutom kommunal inkomstskatt på garan- tibelopp. Garantibeloppet är 2 % av fastig- hetens taxeringsvärde.
Bostadsbeskattningen utreds för närva- rande av bostadsskattekommitte'n.
Av det ovan sagda framgår att bostads- tilläggen och skattereduktionen har motsatta effekter. Bostadstilläggen för barnfamiljer minskar med ökande inkomster. Vid en hyra på 550 kronor per månad är tillägget 1973 70 kronor per månad för en ettbarnsfamilj med en statligt taxerad inkomst på 31 000 kronor. Vid en inkomst på 35 000 kronor är tillägget 10 kronor och upphör helt att utgå vid högre inkomster. Skattereduktionen för ägare av småhus ökar däremot med ökande inkomst som en följd av det progressiva skattesystemet.
Underskottsavdragen för småhus påverkar också småhusägarens bostadstillägg. Den taxerade inkomsten reduceras nämligen, vilket medför att bostadstillägget blir högre. Möjligheten att tillgodogöra sig underskotts- avdrag vid inkomstprövning av bostadstillägg begränsades av 1973 års riksdag till under- skott på maximalt 4 000 kronor.
4.4. Bostadspriser 4.4.1 Hyresrätt
Uppgifter om hyror i bostadsbeståndet och i nyproduktionen finns i statistiska central- byråns bostads- och hyresundersökningar
(BHU) respektive statistiska centralbyråns uppgifter om inflyttningshyror m. m. i stat- ligt belånade flerfamiljshus. Samtliga upp- gifter avser hyror inklusive bränsle.
BHU—undersökningarna redovisar hyrorna i bostadsbeståndet för hittills fyra år, tabell 4.2 och 4. 3.
BHU-materialet är regionindelat vilket gör att vissa regionala variationer i hyresnivåer kan avläsas. Hyrorna i storstadsområdena är högre än i riket som helhet, i Storstockholm t. o. m. avsevärt högre, tabell 4. 4.
Tabell 4.2 Hyror i lägenheter om 2 rk. Hela riket. Kr/år.
Modern Modern Halv- Omodern byggd byggd modern 1956- -1955 1969 4 400 3 200 2 200 2 100 1970 4 600 3 400 2 400 2 200 1971 4 900 3 500 2 500 2 400 1972 5 200 3 700 2 700 2 500
Tabell 4.3 Hyror i lägenheter om 3 rk. Hela riket. Kr/ år.
Modern Modern Halv- Omodern byggd byggd modern 1956- -1955 1969 5 600 4 000 2 800 2 900 1970 5 900 4 200 2 900 3 000 1971 6 200 4 400 3 200 3 500 1972 6 500 4 700 3 200 3 700
Tabell 4.4 Hyror i lägenheter om 3 rk. Mo- dem byggd1956—. Hela riket = 100.
Hela Stor- Stor- Övriga riket Stockholm Göteborg kommuner >50 000 inv. 1972 100 112 105 98 SOU 1973z50
Av större vikt än de regionala variatio- nema i hyresnivåer, som kan tänkas kom- penseras av regionala variationer i inkomst- nivåer, är variationerna i hyresnivå mellan de olika årgångarna av lägenheter, tabell 4.5.
Dessa variationer framstår som ännu stör- re om de senast byggda lägenheterna redovisas i flera åldersgrupper.
Inflyttningshyrorna kan följas från 1967 genom bostadsstyrelsens statistik som över- togs av statistiska centralbyrån 1970, tabell 4.6 och 4. 7.
Tabell 4.5 Hyror i lägenheter om 3 rk. Hela riket. Modern byggd 1956— = 100.
Modern Modern Halv- Omodern byggd byggd modern 1956- —1955
197 2 100 7 2 50 57
Tabell 4.6 Inflyttningshyror i lägenheter om 2 rk i statligt belånade flerfamiljshus. Hela riket. Kr/år.
Allmännyttiga Enskilda företag företag 19671 4 800 5 100 1968 5 100 5 600 1969 5 200 5 400 1970 5 400 5 700 1971 5 700 6 200 1972 6 000 6 500
1 Avser l:a, 2:a och 3:c kvartalet
Tabell 4. 7 Inflyttningshyror ilägenheter om 3 rk i statligt belånade flerfamiljshus. Hela riket. Kr/år.
Allmännyttiga Enskilda företag företag 19671 6 000 6 300 1968 6 300 6 900 1969 6 500 6 900 1970 6 600 7 000 1971 6 900 7 900 1972 7 200 7 900
1 Avser 1:a,2:a och 3:e kvartalet
Förändringarna i inflyttningshyror under perioden framgår klarare av nedanstående indexserie, tabell 4. 8.
Inflyttningshyrorna i de allmännyttiga företagens lägenheter har således ökat med i genomsnitt ca 4% Per år och i de enskilda företagens lägenheter med ca 5 % per år.
Den stora variationen ihyror mellan olika årgångar av lägenheter framstår klarare om inflyttningshyroma jämföres med BHU- materialet. Exempelvis var inflyttningshyran i en lägenhet om 3 rk i Storstockholm byggd 1972 ca 20 % högre än hyran 1972 i motsva- rande lägenhet byggd 1961465. I Storgöte- borg var motsvarande skillnad 26 %.
Inflyttningshyroma uppvisar samma regio- nala variationer som hyrorna i bostadsbe— ståndet, tabell 4. 9. '
Som tidigare nämnts kan de regionala variationerna i hyresnivåer tänkas kompen— seras av variationer i inkomstnivåer.
Tabell 4.8 Inflyttningshyror i lägenheter om 3 rk i statligt belånade flerfamiljshus. Hela riket. Index 1967 = 100.
Allmännyttiga Enskilda företag företag 19671 100 100 1968 106 109 1969 109 110 1970 110 111 1971 115 126 1972 119 126
1Avser l:a, 2:a och 3:c kvartalet
Tabell 4.9 Inflyttningshyror i allmännyttiga företags lägenheter om 3 rk. Hela riket = 100.
Hela Stor- Stor- Övriga riket Stockholm Göteborg kommuner > 75 000 inv. 1972 100 112 106 98
Uppgifter om årsavgifter i bostadsrättsbe- ståndet och årsavgifter och grundavgifter (in- satser) vid förstagångsupplåtelse av bostads- rätt fmns i statistiska centralbyråns bostads- och hyresundersökning (BHU) 1969 respek- tive statistiska centralbyråns uppgifter om inflyttningshyror m.m. i statligt belånade flerfamiljshus. Dessutom redovisar de två rikskooperativa företagen HSB och Svenska Riksbyggen viss egen statistik.
Som tidigare nämnts förekommer två typer av pris vid bostadsrätt, dels det lö- pande pris bostadsrättshavaren betalar till bostadsrättsföreningen (årsavgift), dels det pris bostadsrättshavaren betalar för att till- träda bostadsrätten (grundavgift eller över- låtelsepris).
Årsavgifter i bostadsrättsbeståndet kan redovisas för 1969 och årsavgifter i nypro— duktionen fr. o. m. 1967. Uppgifterna avser årsavgifter inklusive bränsle.
Grundavgifter vid upplåtelse av statligt belånade bostadsrättslägenheter kan redovi- sas fr.o.m. 1967. Vi har däremot ingen
Tabell 4.510 Årsavgift i lägenhet om 2 rk 1969. Modem Modern byggd byggd 1956- -1955 Hela riket 3 800 2 700 Storstockholm 4 300 2 800 Storgöteborg 4 300 2 900 Övriga kommuner >50 000 invånare 3 700 2 600
Tabell 4.1] Årsavgift i lägenhet om 3 rk 1969. Modern Modern byggd byggd 1956— -1955 Hela riket 4 900 3 600 Storstockholm 5 500 3 500 Storgöteborg 5 100 3 800 Ovriga kommuner >50 000 invånare 4 500 3 500
tillfredsställande information om överlåtel- sepriser på bostadsrätter. Tidigare var över- låtelsepriset bundet av grundavgift och amor- terat kapital på fastighetslån. Denna kontroll av överlåtelsepriserna släpptes i och med bostadsrättskontrollagens upphävande års- skiftet 1968/69. Den statistik över överlå- telsepriser de rikskooperativa företagen redo- visat efter kontrollagens upphävande ger inte någon fullständig bild av prisutvecklingen.
I tabell 4.10 och 4.1] redovisas årsavgifter 1969 för de moderna bostadsrättslägenhe— tema. De halvmoderna och omoderna bo- stadsrättslägenheterna redovisas inte, då de 1969 utgjorde endast 4 % av det totala be- ståndet på nära 400 000 lägenheter.
I tabell 4.12 och 4.13 redovisas årsavgifter och grundavgifter vid förstagångsupplåtelse av lägenheter i statligt belånade flerfamiljs- hus.
Tabell 4.12 Årsavgift och grundavgift (in- sats) i lägenhet om 2 rk i statligt belånade flerfamiljshus vid förstagångsupplåtelse. Hela riket.
Årsavgift Grundavgift 19671 4 600 8 000 1968 4 900 6 900 1969 4 900 5 900 1970 5 100 5 600 1971 5 500 5 800 1972 5 900 5 900
] Avser l:a, 2:a och 3:c kvartalet
Tabell4.13 Årsavgift och grundavgift (in- sats) i lägenhet om 3 rk i statligt belånade flerfamiljshus vid förstagångsupplåtelse. Hela riket.
Årsavgift Grundavgift 19671 5 800 10 300 1968 6 000 9 000 1969 6 000 7 300 1970 6 300 6 800 1971 6 700 6 900 1972 7 000 7 200
' Avscr1:a, 2:a och 3:c kvartalet SOU l973:50
Den tidigare registrerade stora spridningen i hyror mellan olika årgångar av lägenheter framträder ännu klarare i bostadsrättsbestån- dets skillnader i årsavgifter, tabell 4.14. Detta är en följd av den självkostnadsprissättning som tillämpas; varje bostadsrättsförening fast- ställer sina egna årsavgifter och någon utjäm- ning av avgifter mellan olika föreningar är i princip inte möjlig.
Tabell 4.14 Årsavgift i lägenhet om 3 rk 1969. Hela riket.
Färdig- Modem Modern ställd byggd byggd 1969 1956- -1955 1969 6 000 4 900 3 600
Som framgår av de tidigare redovisade upp- gifterna om grundavgifter (insatser) vid första— gångsupplåtelse av bostadsrätt, har grundav— giftema sjunkit med ca 25 % under den ak- tuella perioden. Sannolikt kommer grund- avgifterna att kunna sänkas ytterligare till följd av 1972 års beslut om en höjning av den övre lånegränsen för bostadskooperativa före- tag från 95 till 98 %. Sänkningen av grundav- giftema bör ha en återhållande effekt på över- låtelsepn'serna.
Överlåtelsepriserna har sannolikt generellt sett sjunkit sedan 1969. Detta har flera orsaker. När bostadsrättskontrollagen upp- hävdes kvarstod flerstädes en allmän brist på bostäder. När denna brist, i vart fall på nyproducerade lägenheter, minskat eller för- svunnit har detta haft effekter på överlåtelse- priserna. Bristen har dessutom försvunnit i samband med en konjunkturnedgång. Där skillnaderna är stora mellan årsavgifter och bruksvärde, kan överlåtelsepriserna fortfa- rande vara höga. Framför allt gäller detta de äldre, moderna bostadsrättslägenheterna i storstadsregionerna.
4.4.3. Äganderätt
Den civilrättsliga diSpositionsformen ägande— rätt vid boende förekommer nästan uteslu-
tande vid småhusboende. De helt skilda be- greppen äganderätt och småhusboende har därför ofta oegentligt blivit synonyma i bo- stadsdebatten.
Vi har inte tillgång till några representa- tiva statistiska uppgifter om löpande bo- stadspriser och bostadskostnader i ägda små- hus. Delar av denna bristande statistiska information är boendeutredningens pågåen- de s.k. småhusundersökning avsedd att täcka (utförs av statistiska centralbyrån un- der 1973).
Däremot har vi en viss statistisk informa- tion om köpeskillingar för ägda småhus. Denna information kommer framför allt från låneunderlagsgruppens (tillsatt av inrikesmi- nistern) uppgifter om produktionskostnader för statligt belånade gruppbyggda småhus och från köpeskillingsstatistiken.
Med utgångspunkt i låneunderlagsgrup- pens material kan man konstruera exem- pel på löpande bostadspriser (och bostads- kostnader) i ägda småhus.
Det genomsnittliga statligt belånade gruppbyggda småhuset i hela riket 1972 hade en bostadsyta på 115 rn2 och en produktionskostnad på 148 000 kronor. Pro- duktionskostnaden var 3 % högre än pant- värdet. Med en normal paritetsbelåning och drifts- och underhållskostnader på 25 kronor per m2 innebär detta en kontantinsats på ca 19 000 kronor och ett löpande bostadspris (utgifter för kapital, drift och underhåll) på ca 10 500 per år. Fastighetens underskott blir ca 7 300 kronor det första året vilket med en marginalskatt på 50 % ger en skatte- reduktion på 3 650 kronor eller en bostads- kostnad bortsett från bostadstillägg på 6 850 kronor, vilket understiger inflyttningshyran i de allmännyttiga företagens lägenheter om 3 rum och kök på 78 rn2 1972.
Produktionskostnaden för statligt be- lånade gruppbyggda småhus svarar mot det försäljningspris länsbostadsnämnd fastställer vid förstagångsförsäljning, tabell 4. 15.
De regionala variationerna är betydande. l Storstockholm låg produktionskostnaden 1972 25 000 kronor över genomsnittet för riket.
Tabell 4.15 Produktionskostnad för statligt belånade gruppbyggda småhus. Hela riket.
År Kr/lägenhet 1964 95 000 1965 106 000 1966 118 000 1968 126 000 1969 131 000 1970 134 000 1971 143 000 1972 148 000
Bostadsstyrelsen har .ort en undersök- ning1 av effekterna av den till bostadslån— givning knutna kontrollen av priserna vid förstagångsförsäljning. Man har därvid jäm- fört faktiska försäljningspriser för icke stat— ligt belånade gruppbyggda småhus (alltså fria från priskontroll) med de försäljningspriser länsbostadsnämnd skulle ha godkänt om husen varit statligt belånade. Av undersök- ningen, som omfattar 2 529 småhus, framgår att det genomsnittliga försäljningspriset per hus var 203 000 kronor, vilket översteg det försäljningspris länsbostadsnämnd skulle ha medgivit med 40 000 kronor. Marknads-
priset på dessa småhus överstiger således väsentligt det kostnadsbaserade försäljnings- pris länsbostadsnämnd skulle ha fastställt om husen varit statligt belånade.
Institutionen för fastighetsekonomi vid tekniska högskolan i Stockholm har på upp- drag av boendeutredningen sammanställt en promemoria om prisnivåer och prisrörelser för en- och tvåfamiljsfastigheter för perrna- nent boende. Redovisningen avser prisut— vecklingen 1957 -— 1971 i tolv av rikets län, taxeringsvärdesnivåer 1970 (taxeringsvärdets procentuella andel av de under taxerings- periodens första är faktiskt betalade priser- na) och genomsnittliga köpeskillingar 1970 och 1971. Promemorian redovisas i sin hel- het i bilaga 2.
Av denna framgår bl. a. den genomsnitt- liga köpeskillingen 1971 med uppdelning på byggnadsårsklasser, tabell 4.16.
Prisutvecklingen från 1957 till 1971 redo- visas i tabell 4.1 7.
l Uppgivna försäljningspriser m. m. för 87 småhusgrupper utan statliga lån (PM 1973402—05).
Tabell 4.16 Genomsnittliga köpeskillingar för friliggande enfamiljshus mellan 86 och 1201112 ly 1971. Kr/lägenhet.
Byggnadsår
1940—49 1950—59 1960—69 Hela riket 99 000 118 000 145 000 Stockholms län 179 000 181 000 192 000 Göteborgs och Bohuslän 141 000 151 000 171 000 Malmöhus län 108 000 129 000 152 000
Tabell 4.17 Köpeskillingindex för en- och tvåfamiljsfastigheter 1957—1971. Index 1957 = 100.
1957 1960 1963 1966 1969 1971 Stockholms län 100 113 145 193 216 2361 Uppsala län 100 109 136 191 230 248 Östergötlands län 100 103 120 161 204 225 Värmlands län 100 104 124 148 184 197 Norrbottens län 100 106 105 126 142 151
1 1971 redovisas Stockholms län inklusive f.d. Stockholms stad vilket dock inte påverkar jämför- barheten.
Prisutvecklingen på en- och tvåfamiljs- fastigheter har i tio av de undersökta tolv länen (varav fem redovisas i tabell 4.17) överstigit utvecklingen av den allmänna pris— nivån enligt konsumentprisindex. I Stock- holms, Uppsala, Östergötlands och Hallands län har ökningen varit mellan 28 och 42 % större än ökningen av konsumentprisindex.
Det ovan refererade materialet ger inte underlag för några bedömningar av löpande bostadspriser (kostnader för kapital, drift och underhåll) i de berörda fastigheterna.
4.5 Bostadskonsumtion enligt bostads- och h yresundersökningen ( BH U) 1 969
45.1. Inledning
1969 års BHU baseras på ett riksomfattande urval av hushåll och lägenheter i flerfamiljs- hus med hyresrätt och bostadsrätt. Genom denna undersökning kan vi belysa samband mellan hushållens storlek, inkomst och bo- stadsförhållanden inklusive hyror och årsav- gifter.
1969 års BHU har på uppdrag av boende- utredningen bearbetats av AB Per Holm Eko- nomisk Planering. Denna bearbetning utgör underlag för detta avsnitt och slutrapporten från bearbetningen redovisas i sin helhet i bilaga I .
Materialet omfattar 1 557 000 hushåll. Hushållens fördelning på hushållstyper redo- visas i tabell 4.18.
I undersökningen används inkomstbegrep- pet disponibel inkomst i bemärkelsen in- komst minus preliminär skatt plus bostads- tillägg och barnbidrag.
Tabell 4.18 Antal hushåll efter hushållstyp 1969. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Hela riket.
Enpersons— Endast Makar med Övriga hushåll makar barn hushåll ( 18 år
503 000 346 000 377 000 331 000
De tre största hushållstypernas disponibla inkomster framgår av tabell 4.19.
4.5.2. Samband mellan disponibel inkorrrst och hyra för olika hushållstyper
Figur 4.1 visar sambandet mellan genom- snittlig årlig hyra och disponibel inkomst för fyra olika hushållstyper.
I figuren redovisas dessa samband för hus- håll med disponibla inkomster mellan 10000 kronor och 40 000 kronor per år. Hushåll med inkomster under 10 000 kronor och över 40 000 kronor redovisas ej. Detta medför att endast 50 % av enpersonshushål- len redovisas. Av de ej redovisade enpersons— hushållen är 59 % ensamstående pensionärer. Figuren är därför representativ framför allt för ensamstående icke-pensionärer.
För de övriga tre hushållstyperna ger figu- ren information om mellan 89 och 93 % av det totala antalet hushåll i respektive hus- hållstyp.
Några drag i sambanden mellan inkomst och hyra är särskilt värda att uppmärksam- mas. Större hushåll har högre hyror än mindre hushåll vid samma inkomst. I in- komstklassen under 10 000 kronor (ej redo- visad i frg. 4.1) finns inget positivt samband
Tabell 4.19 Disponibel inkomst för olika hushållstyper 1969. Median samt övre och undre kvartil. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Hela riket.
Dispo nibel inkomst kronor
undre kvartil median övre kvartil Enpersonshushåll 7 100 10 200 15 000 Endast makar 15 000 21 000 27 700 Makar med barn under 18 år 20 400 24 800 30 500 SOU 1973:50 65
6,0
4,0 -
%
Makar med 2 barn under 18 år
Makar med 1 barn under 18 år
Endast ma kar
Enpersonshushåll
10 20 30 Disp. ink. 1 000 kr 40
Figur 4.1 Genomsnittlig årshyra per hushåll efter disponibel inkomst och hushållstyp 1969. Hyreslägen— heter. Hela riket.
mellan inkomst och hyra utom för enpers- onshushåll, och i övriga inkomstklasser, där hyran stiger med stigande inkomst, är hyres- stegringen relativt sett mindre än inkomst— stegringen.
I tabell 4.20 redovisas uppgifter om den hyresspridning vid given hushållstyp och disponibel inkomst som ligger bakom vissa
av de ifigur 4.1 redovisade medelvärdena. Sambandet mellan hyra och inkomst ger underlag för en bedömning av hur inkomst- förändringar påverkar bostadskonsumtionen. Ett mått på detta samband är inkomstelasti- citeten. Inkomstelasticiteten anger här för- hållandet mellan procentuell förändring av hyra och procentuell förändring av inkomst.
Tabell 4.20 Hyra efter hushållstyp och disponibel inkomst 1969. Medelvärde, median, övre och undre kvartil. Hyreslägenheter. Hela riket.
Hushållstyp Antal Årshyra, kr. Disponibel inkomst, 1 000 kr. hushåll medel- undre median övre värde kvartil kvartil Endast makar 5—10 9 576 2 870 2 000 2 430 3 470 15—20 50 653 3 260 2 420 3 200 3 910 30—40 30 643 4 390 3 140 4 050 5 310 Makar med 1 barn under 18 år 5—10 2 078 3 690 2 000 3 530 5 000 15—20 20 099 4 140 3 000 4 000 5 190 30—40 24 046 4 950 4 060 4 840 5 870 66 SOU l973:50
Om en inkomsthöjning med 10 % medför att ett hushåll betalar 3 % mer i hyra innebär detta att hushållets inkomstelasticitet är %, dvs. 0,3.
Resultat av sådana beräkningar på grund- val av hyror, årsavgifter och inkomster i BHU-materialet redovisas i tabell 4.2].
De på detta sätt beräknade elasticitets- talen är mycket låga i den lägsta inkorrrst- klassen men ökar med stigande inkomst för samtliga hushållstyper utom enpersonshus- hållen. Inkomstökningar för hushåll med mycket låga inkomster skulle således föranleda små eller försumbara förändringar av bostadskonsumtionen.
Tidigare har man antagit att elasticitetstal omkring 1 är normala. Man har då avsett samtliga hushåll i hela bostadsbeståndet, så- ledes även hushåll i småhus, som ligger utan- för BHU—undersökningen. Det kan antas att småhusmarknaden uppvisar högre mot- svarande elasticitetstal. Elasticitetsberäk- ningar på BHU-materialet utan uppdelning på hushållstyper ger en inkomstelasticitet kring 0,45.
Man bör dock observera, att antaganden om elasticitetstal omkring 1 utgått från in- komstbegreppet bruttoinkomst. Om man i stället beräknar inkomstelasticiteter på dispo- nibla inkomster bör dessa elasticitetstal vara avsevärt högre än elasticitetstal beräknade på bruttoinkomster. Detta förhållande gör att de här funna elasticitetstalen framstår som än me r anmärkningsvärt låga.
Tabell 4.2] lnkomstelasticiteter efter hus— hållstyp och inkomstklass 1969. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Hela riket.
Hushållstyp Disponibel inkomst, 1 000 kr 10—15 20—25 30—40 Enpersonshushåll 0,34 0,26 0,22 Endast makar 0,16 0,39 0,48 Makar med 1 barn under 18 år 0,12 0,27 0,34 Makar med 2 barn under 18 år 0,00 0,29 0,42
4.5.3. Trångbodda hushåll och hushåll i halv- moderna och omoderna lägenheter
Bearbetningen av BHU 1969 har visat att det finns betydande variationer i bostadskon- sumtion mellan hushåll med likartade förut— sättningar. Denna iakttagelse gäller också hushåll med otillfredsställande bostadsstan- dard, dvs. trångbodda hushåll enligt 1960-talets mått på trångboddhet och hus- håll i halvmoderna och omoderna lägenheter.
Enligt förutsättningar som redovisas i bi- laga ] , avsnitt 5 .2 har nära 850 000 av totalt 1 557 000 hushåll möjligheter att betala hy- ran/årsavgiften för en tillfredsställande bo— stad, medan drygt 700 000 hushåll skulle ha svårt att ha en tillfredsställande bostadsstan- dard med redovisade disponibla inkomster.
Av de 850 000 hushåll, som har möjlighet att ha en god bostad utan att inskränka sin övriga konsumtion under en normativ mini- migräns, är 16% trångbodda. 13 % bor i halv- eller omoderna lägenheter. 3 % av hus- hållen är både trångbodda och boende i halv- eller omoderna lägenheter.
Av de 700 000 hushållen under gränsen är 29 % trångbodda. 24 % bor i halv- eller omoderna lägenheter. 6 % är både trång- bodda och bOende i halv- eller omoderna lägenheter.
Inkomstfördelningen för trångbodda re- Spektive ej trångbodda hushåll i tre hushålls— typer har sammanställts i tabell 4. 22.
Som framgår av tabellen har de ej trång- bodda hushållen relativt sett väsentligt högre inkomster än de trångbodda.
Motsvarande uppställning har gjorts för hushåll boende i moderna respektive halv- eller omoderna lägenheter, tabell 4.23.
Samma mönster beträffande inkomstför- delningen framträder i denna tabell som i det föregående. Hushåll med lägre inkomster bor i större utsträckning i halv- eller omoderna lägenheter än hushåll med högre inkomster.
Tabell 4.22 Inkomstfördelning för trångbodda respektive ej trångbodda hushåll efter hus- hållsty p i procent 1969. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Hela riket.
Disponibel inkomst Hushållstyp kronor Endast Makar med Makar med makar lbarn(18år 2barn(l8är trång— ej trång- trång- ej trång- trång— ej trång- bodda bodda bodda bodda bodda bodda — 9 999 12 4 4 O 1 1 10 000 — 19 999 54 37 33 15 32 11 20 000 _ 29 999 28 40 48 50 54 55 30 000 — 39 999 6 13 13 27 12 25 40 000 — 0 6 2 8 1 8 Samtliga 100 100 100 100 100 100 Andel trångbodda hushåll 18 47 32
Tabell 4.23 Inkomstfördelning för hushåll i ej moderna respektive moderna lägenheter efter hushållstypi procent 1969. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Hela riket.
Disponibel inkomst Hushållstyp kronor Endast Makar med Makar med makar 1barn(18år 2barn(18 år ej moderna ej moderna ej moderna moderna moderna moderna — 9 999 7 3 12 2 0 1 10 000 — 19 999 58 37 33 23 20 18 20 000 — 29 999 28 40 43 49 60 55 30 000 — 39 999 7 14 12 21 20 20 40 000 — 0 6 0 5 0 6 Samtliga 100 100 100 100 100 100 Andel hushåll i ej moderna lä genheter 14 8 5 4.5.4 Olika hushållstypers konsumtions- i moderna lägenheter om två rum och kök mönster på delar av en lokal bostadsmarknad
Genom specialbearbetningar av BHU-mate- rialet har det blivit möjligt att mer detaljerat studera olika hushållstypers bostadskonsum- tion på en lokal bostadsmarknad, i detta fall flerfamiljshusen i Storgöteborg.
Vissa resultat presenteras i figurerna 4.2, 4.3, 4.4 och 4.5. Dessa figurer redovisar bostadsmarknaden som en matris med lägen- hetsstorlekar efter horisontalaxeln och lägen- hetskvalitet/byggnadsår efter vertikalaxeln. T. ex. figur 4.2 läses så, att enpersonshushåll
byggda 1956—65 betalade 26 % av sin dispo- nibla inkomst i hyra/årsavgift och att dessa hushåll utgjorde 5 % av det totala antalet enpersonshushåll i Storgöteborg.
Vi har valt att endast redovisa uppgifter för matrisrutor där 5 % eller mer av antalet hushåll inom respektive hushållstyp åter- finnes. Detta innebär, att redovisningen om- fattar 7l % av enpersonshushållen, 76 % av endast makar, 82 % av makar med 1 barn under 18 år och 90 % av makar med 2 barn under 18 år.
lägenhetskvalitet/ byggnadsår
modern
byggd 196668
modern
byggd 195665
modern
byggd —1955
halvmodern
omodern
lägenhetsstorlek
1rk
hh.
3rk 4rk 5+rk
hyrans/årsavgiftens andel av den disponibla inkomsten (%) ( 5 % av andelen hushåll andelen hushåll (%)
Figur 4.2 Hyrans/årsavgiftens andel av den disponibla inkomsten för enpersonshushåll. Hyres- och
bostadsrättslägenheter. Storgöteborg.
Dessa matriser antyder vissa intressanta konsumtionssamband. Med något undantag är hyrans/årsavgiftens andel av den disponibla inkomsten relativt konstant för varje hus- hållstyp inom varje kvalitets/byggnadsårs- klass oavsett vilken lägenhetsstorlek hus- hållet bor i. Den högre hyran i större lägen- heter skulle således i flertalet fall kompen- seras av högre inkomster.
Vid förändringar av kvalitets/byggnadsårs- klass förändras däremot hyrans/årsavgiftens andel av den disponibla inkomsten kraftigt. Således ökar hyresprocenttalet för endast
makar i två rum och kök från 16% i en modern lägenhet byggd före 1956 till 24 %i en modern lägenhet byggd 1966—68. För makar med 1 barn under 18 år ökar mot- svarande tal från 14% till 27% och för makar med 2 barn under 18 år i tre rum och kök från 15 % till 25 %.
Vi har tidigare, avsnitt 4.5.2, för bostads- beståndet i dess helhet, konstaterat att det finns ett positivt samband mellan hyror och inkomster. De mycket höga hyresprocent- talen för hushåll i de senast byggda lägenhe- terna framstår mot denna bakgrund som
lägenhetskvalitet/ byggnadsår
modern
byggd 1 96668
modern byggd 1 956-65
modern
byggd —1955
halvmodern
omodern
lägenhetsstorlek
1rk 2rk 3rk 4rk 5+rk
hyrans/årsavgiftens andel av den disponibla inkomsten (%)
. ( 5 % av andelen hushåll
& andelen hushåll (%)
Figur 4.3 Hyrans/årsavgiftens andel av den disponibla inkomsten för endast makar. Hyres— och bostads- rättslägenheter. Storgöteborg.
mycket anmärkningsvärda. Hushållen idessa lägenheter har inkomster på ungefär samma eller t. o. m. lägre nivå än hushåll i det äldre moderna bostadsbeståndet. Deras hyror/års- avgifter är dock avsevärt högre.
lägenhetskvalitet/ byggnadsår
modern
byggd 196668
modern
byggd 195665
modern
byggd —1955
halvmodern
omodern
lägenhetsstorlek
1rk 2rk 3rk 4rk 5+rk
A hyrans/årsavgiftens andel av den disponibla inkomsten (%)
. ( 5 % av andelen hushåll & andelen hushåll (%)
Figur 4.4 Hyrans/årsavgiftens andel av den disponibla inkomsten för makar med 1 barn ( 18 år. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Storgöteborg.
lägenhetskvalitet/ byggnadsår
modern byggd 196668
modern byggd 1956-65
modern
byggd —1955
halvmodern
omodern
1rk 2rk 3rk 4rk 5+rk
lägenhetsstorlek
. hyrans/årsavgiftens andel av den disponibla inkomsten (%l
( 5 % av andelen hushåll & andelen hushåll (%)
Figur 4.5 Hyrans/årsavgiftens andel av den disponibla inkomsten för makar med 2 barn ( 18 år. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Storgöteborg.
4.6. Outhyrda lägenheter
Efter mitten av 1960—talet började vissa av- sättningssvärigheter uppträda för nyproduce- rade lägenheter. Avsättningssvärigheterna var från början koncentrerade till ett relativt begränsat antal lägenheter i ett fåtal orter och kunde vanligen förklaras med lokala nedgångar i sysselsättning eller utebliven för— väntad sysselsättningsexpansion.
Avsättningssvårigheterna medförde att bo- stadsstyrelsen 1967 påbörjade insamling av uppgifter om uthyrningssvärigheter för ny- producerade lägenheter i statligt belånade flerfamiljshus. Fr.o.m. 1970 överfördes statistiken till statistiska centralbyrån. Det matt man utnyttjat för att mäta avsättnings- svarigheterna har varit andelen outhyrda lägenheter en, två och tre månader efter fär- digställandet.
Mellan 1968 och 1970 sjönk andelen tomma lägenheter men fr.o.m. det andra halvåret 1971 har denna ökat starkt. Det andra halvåret 1972 var andelen outhyrda lägenheter tre månader efter färdigställandet nära 11 %i hela riket.
Utvecklingen av andelen outhyrda lägen- heter tre månader efter färdigställandet fram— går av figur 4. 6.
Förutom statistiska centralbyråns under- sökningar av avsättningssvårigheterna har bostadsstyrelsen vid tre undersökningstillfäl- len samlat in uppgifter om antalet outhyrda lägenheter i det lägenhetsbestånd som finns i statligt belånade flerfamiljshus färdigställda fr.o.m. 1967 exklusive specialbostäder, dvs. samma lägenhetsbestånd som om- fattats av de tidigare nämnda undersök- ningarna.
Antalet outhyrda lägenheter i de fler- familjshus som färdigställdes 1967—1972 har stigit från 8 200 i mars 1972 till 16 400 i mars 1973. Detta innebär att andelen out- hyrda lägenheter i det undersökta beståndet ökat från 2,5 % till 4,3 %.
De outhyrda lägenheterna finns isamtliga årgångar undersökningarna omfattar. Ande- len outhyrda lägenheter i de sex olika är- gångarna varierade i mars 1973 från ca 3 %i
flerfamiljshus färdigställda 1967 och 1970 till drygt 7% i flerfamiljshus färdigställda 1972. För övriga årgångar låg andelen out— hyrda lägenheter på omkring 4 %.
Avsättningssvårigheterna uppvisar stora regionala variationer. Storgöteborg hade drygt 4 000 outhyrda lägenheter eller mer än 9 % av lägenhetsproduktionen i flerfamiljs- hus 1967—72. Motsvarande tal för Stor- Stockholm var drygt 2000 tomma lägen- heter eller nära 3 % av produktionen och för Stormalmö nära 1500 tomma lägenheter eller drygt 5 % av produktionen. I övriga kommunblock med mer än 75 000 invånare stod nära 3000 lägenheter tomma och i kommunblock med 75000 invånare eller mindre drygt 5000 vilket motsvarar 4 re- spektive 3 % av den aktuella produktionen.
Uppgifter om det totala antalet tomma lägenheter saknas. 1970 års folk- och bo— stadsräkning kommer så småningom att göra en bedömning för är 1970 möjlig, men 1970 års uppgifter torde då vara av ett ganska begränsat värde. Vi vet att det finns ett betydande antal tomma lägenheter i student- bostadshus och ungdomshotell, som bostads- styrelsens undersökningar inte omfattar. Eftersom avsättningssvårigheterna berör samtliga årgångar i bostadsstyrelsens under- sökningar, till exempel lägenheter färdig- ställda 1968 och 1969 i högre grad än lägenheter färdigställda 1970, finns det skäl att anta att även lägenheter färdigställda före 1967 i viss utsträckning är outhyrda.
Andelen outhyrda lägenheter i %
12
11
10
Färdig- 1967 68 69 70 71 72 stallandeår
Figur 4.6 Andelen outhyrda lägenheter i statligt belånade flerfamiljshus tre månader efter färdigställandet 1967—72. Hela riket.
5. Olika bostäders resursanspråk
5.1 Byggnads- och produktionskostnader
Byggnads- och produktionskostnaderna i det statligt belånade bostadsbyggandet följs kon- tinuerligt av låneunderlagsgruppen inom in- rikesdepartementet. Den redovisar årligen PM angående pantvärde (låneunderlag) och produktionskostnader för flerfamiljshus re- spektive gruppbyggda småhus. Denna statistik baseras på preliminära ansökningar om bo- stadslån.
I det följande redovisas utvecklingen be- träffande genomsnittliga lägenhetsstorlekar, byggnadskostnader per rn2 bostadslägenhets- yta och per lägenhet samt produktionskost- nader per m2 bostadslägenhetsyta och per lägenhet för flerfamiljshus respektive grupp- byggda småhus.
Med byggnadskostnader avses i undersök- ningarna anläggningskostnaden för hus och kostnader för grundläggning, grovplanering, finplanering, öppna bilplatser, parkerings- däck, anslutningsavgifter för el, evakuerings- kostnader o.dyl. vid sanering samt i före- kommande fall konstnärlig utsmyckning.
Med produktionskostnad avses byggnads— kostnaden plus kostnader för mark och ex- ploatering. Mark- och exploateringskostna- der är i huvudsak köpeskilling för mark och kostnader för gator (vägar) samt vatten och avlopp.
Av tabell 5.1 framgår, att i flerfamiljshu- sen har den genomsnittliga lägenhetsytan minskat med 10 %, byggnadskostnaden per lägenhet ökat med 14 % och produktions- kostnaden per lägenhet ökat med 16 %, räk-
Tabell 5.1 Antal lägenheter (lgh), bostadslägenhetsyta (bly), byggnadskostnader (bk) och produktionskostnader (pk) i statligt belånade flerfamiljshus. Sanerings- och exploateringsom— råden. Hela riket.
Tidpunkt Antal Bly/lgh m2 Bk/m2 Pk/m2 Bk/lgh Pk/lgh för låne- lgh
beslut
1965 54 000 74,6 887 948 66 200 70 700 1966 54 000 75,6 938 1 008 70 900 76 200 1967 54 000 74,8 923 990 69 000 74 100 1968 57 000 71,9 946 1025 68 000 73 700 1969 59 000 70,1 954 1038 66 900 72 800 1970 62 000 68,9 994 1 080 68 500 74 400 1971 60 000 68,1 1053 1 146 71700 78 000 1972 48 000 67,3 1121 1218 75 400 82 000 SOU 1973:50 75
nat över den redovisade perioden som hel- het.
Orsakerna till stegringarna av byggnads- kostnaderna i flerfamiljshus har undersökts inom bostadsstyrelsen för perioderna 1961—1966 och 1966—1971.
Den första perioden karakteriseras av att andelen större lägenheter i nyproduktionen steg, att genomsnittsytorna i varje lägenhets- typ ökade, att utrustningsstandarden i lägen- heter och hus förbättrades och att byggnads- kostnaderna steg kraftigt. Byggnadskostna— den för en genomsnittslägenhet steg under perioden med 28 800 kronor, varav 13 000 kronor ansågs motsvara ökad yta och utrust- ning och resterande 15 800 kronor en allmän prisstegring inom byggnadssektorn.
Den senare perioden uppvisar en starkt avvikande utveckling. Genomsnittsytorna har minskat, utrustningsmängden har mins- kat och byggnadskostnadsutvecklingen däm- pats kraftigt. Genomsnittslägenhetens bygg- nadskostnad förändrades från 70 900 kronor till 71 700 kronor. Skillnaden på 800 kronor utgör nettot av en allmän prisstcgring inom byggnadssektom på 6300 kronor och en kostnadsminskning på 5 500 kronor orsakad av minskad yta och utrustning.
Uppgifter för de gruppbyggda småhusen redovisas i tabell 5.2.
Av tabell 5.2 framgår, att ide gruppbygg- da småhuscn har bostadsytan ökat med 12 %, byggnadskostnaden per lägenhet ökat med 31 % och produktionskostnaden per
Tabell 5.3 Mark— och exploateringskostna- der för statligt belånade flerfamiljshus och gruppbyggda småhus.
Tidpunkt Flerfamiljshus Småhus
för låne- 2 2
beslut Kr/m bly Kr/lgh Kr/m boy Kr/lgh 1965 61 4500 92 9500 1966 70 5 400 110 11 700 1967 67 5 100 _ — 1968 79 5 700 135 15 000 1969 84 5 900 143 16 700 1970 86 5 900 164 18 600 1971 93 6 300 167 19 200 1972 97 6 600 190 21 900 lägenhet ökat med 40 %.
Ett anmärkningsvärt "faktum är. att bygg- nadskostnaden per m2 bostadslägenhctsyta är lika stor i småhus som i flerfamiljshus trots att marginalkostnaden vid ytökningar är avtagande.
[ tabell 5.3 särredovisas mark- och exploa- teringskostnader för flerfamiljshus respektive småhus.
Av tabell 5.3 framgår, att mark- och ex- ploateringskostnaden per lägenhet i fler- familjshus under den redovisade perioden ökat med 47 % och per lägenhet i småhus med 130 %. Den totala mark- och exploate- ringskostnaden var 1972 nära 22 000 kr per lägenhet i småhus och mindre än 7000 kronor per lägenhet i flerfamiljshus.
Tabell 5.2 Antal lägenheter (lgh), bostadsyta (boy), byggnadskostnader (bk) och produk- tionskostnader (pk) i statligt belånade gruppbyggda småhus. Hela riket.
Tidpunkt Antal lgh Boy/lgh 1112 Bit/m2 Pk/n12 Bk/lgll Pk/lgh för låne- beslut
1965 8 000 102,9 937 1 029 96 400 105 900 1966 9 000 106,9 990 1 100 105 900 117 600 1968 10 000 111,5 999 1 134 111400 126 400 1969 13 000 116,2 985 1 128 114 400 131 100 1970 12 000 113,3 1016 1180 115100 133 700 1971 14 000 114,4 1081 1248 123 600 142 800 1972 18 000 115,3 1093 1283 126100 148 000 76 sou 1973:50
5.2 Kostnadsaspekter vid nybyggnad 5.2.1 Inledning
Enligt 16 % byggnadsstadgan skall förslag till plan enligt 1 och 5 %% byggnadslagen åtföljas av tekniska och ekonomiska utredningar som belyser konsekvenser av framlagda planför- slag. I praktiken har det dock varit mycket oklart vad sådana utredningar skall omfatta.
] samband med ett ökat kostnadsmed- vetande i bostadsbyggandet har frågorna om kostnadskonsekvenser av olika utbyggnadsal— ternativ för de boende och för kommunerna tilldragit sig ökad uppmärksamhet.
Exempel på detta ökande intresse är i forskningssammanhang den s.k. SCAPE- gruppens vid CTH arbete, redovisat bl. a. i byggforskningsrapporten Kostnad och kvali- tet i tätortsbebyggelse (R4:1972), SVst plananvisningskommittés arbete bl. a. redovi- sat i byggforskningsrapporten Plankostnads— kalkyler (R10:1972), och Erik Högbergs av- handling Bebyggelseprocess och boendekost- nad (rapport nr 2 från nämnden för bebyg- gelseekonomi vid tekniska högskolan i Stockholm).
En exploatering förutsätter en rad insatser från kommunen. Kommunen uppträder i detta sammanhang vanligen som huvudman för exploateringsområdets tekniska försörj- ning, dvs. försörjning med gatunät, parkan- läggningar, el, vatten och avlopp etc. Dess- utom förutsätter en exploatering insatser från andra kommunala förvaltningar, såsom skolförvaltning och socialförvaltning.
Överlag synes man nu inom kommunerna ta fram mer ambitiösa underlag för bedöm- ningar av kostnadskonsekvenscr av olika ut— byggnadsalternativ. I vissa fall sker detta genom speciella enheter för planekonomisk analys inom de kommunala förvaltningarna.
De frågor kommunerna ställer sig är natur- ligen vilka investerings- och driftskostnader olika utbyggnadsalternativ medför och hur dessa kostnader skall fördelas och täckas. Häri ingår flera ofta förbisedda delfrågor; vilken kostnadstäckning kommunen har för kostnader som skall bäras av berörda fastig- hetsägare och därmed av de boende, olikhe-
ter mellan utbyggnadsalternativ beträffande investeringar av generalplanekaraktär som skall täckas med skattemedel och effekter på kommunens driftsbudget av val av upplåtel- seform för bostäderna.
Det är utomordentligt knappt med syste- matiserade data som kan belysa sådana kon- sekvenser av genomförda exploateringar. Re- sultatet av intresset för dessa frågor in- skränker sig ännu till att problemen upp- märksammats av intressenter i byggproces- sen, att rutiner för detta slag av utredningar skapats och att vissa kommuner kommit relativt långt i praktisk tillämpning av plan- kostnadskalkyler.
1 stor utsträckning ligger svårigheterna att systematisera kostnadsdata för exploate- ringar och dra slutsatser därav i problemet självt; varje exploatering har så många speci- fika förutsättningar, till skillnad från t.ex. själva husbyggeriet, att endast jämförelser mellan olika bebyggelsealternativ på samma mark kan te sig relevanta.
5.2.2 Exploateringskostnader för olika hustyper
Den 1.1.1973 förändrades de statliga reglerna för lån till mark- och exploateringskostnader. Schablonbelopp för s.k. tomt- och grund- beredningskostnader ersatte då de tidigare schablonbeloppen för mark- och exploate- n'ngskostnader.
Bostadsstyrelsens belåningsregler för tomt- och grundberedning ger ett uttryck för skill- nader i exploateringskostnader mellan olika hustyper och en ram för fördelning av ex- ploateringskostnader mellan byggherre och kommun.
Byggherren kan i princip belåna mark- och exploateringskostnader inom exploaterings- området, således t. ex. kostnader för råmark, parker avsedda för de boende, lokalt gatunät och lokalt römät för vatten- och avloppsan- läggningar, samt kostnader för anslutning av de lokala rör- och gatunäten till centrala nät. Däremot är inte kostnader för exploaterings- anläggningar av generalplanekaraktär, som be- tjänar mer än det lokala exploateringsom-
rådet, t.ex. sekundärleder och rekreations- områden möjliga att finansiera med bostads- lån. Kostnader för sådana anläggningar kom- mer därmed att i princip skattefinansieras.
Schablonbelopp för tomt- och grundbe- redningskostnader fastställs av länsbostads- nämnd efter framställan av kommun. Läns- bostadsnämnden tillser endast att de begärda schablonbeloppen inte överstiger kommu- nens kostnader för den del av exploateringen byggherren skall betala. Understiger belop- pen kommunernas kostnader ligger detta utanför länsbostadsnämndens intressesfär; önskar kommunen subventionera exploate- ringen är detta kommunen obetaget.
Schablonbeloppen är differentierade på fem olika hustyper. För friliggande småhus och övriga hus med mindre än två våningar fastställs schablonbeloppet i kronor per hus. För de övriga gnipperna (tvåvåningshus. tre- och fyravåningshus och hus med mer än fyra våningar) uttrycks beloppet i kronor per m2 våningsyta (vy).
Ett generellt intryck av de fastställda be- loppen är att variationerna mellan kommu- nema är mycket stora, stundom alltför stora för att förklaras av variationer i exploaterings- kostnader. Så är t. ex. schablonbeloppet för ett friliggande småhus 79 000 kronor i Stockholms kommun, 52 500 kronor i Göte- borgs kommun och 33 500 kronor i Partille kommun som är en av Göteborgs kranskom- muner.
Exemplifieringen visar att de aktuella schablonbeloppen i vissa fall torde förutsätta en kommunal subvention av exploateringen. Omfattningen av sådana subventioner går dock inte att mäta eller fördela på hustyper med utgångspunkt i det aktuella materialet.
Också jämförelser mellan hustyper inom samma kommun måste göras med vissa reser- vationer, bl. a. därför att schablonbeloppet i vissa fall uttrycks i kronor per hus och i andra fall i kronor per m2 vy.
Under förutsättning att en lägenhet på 150 m2 vy i ett friliggande småhus jämföres med en lägenhet på 150 m2 vy i ett trevå- ningshus är schablonbeloppen för lägenheten i det friliggande småhuset och lägenheten i flerfamiljshuset i Stockholm 42 000 respek- tive 24000 kronor, i Göteborg 36 400 re- spektive 18 540 kronor och i Malmö 52 500 respektive 26 250 kronor. Tomt- och grund- beredningskostnaden för lägenheten i det fri- liggande småhuset skulle således i de tre största kommunerna vara nära dubbelt så stor som för motsvarande lägenhet i ett trevånings- hus.
Dessa relationer överensstämmer väl med uppgifterna om mark- och exploateringskost— nader i tabell 5.3 även om den där tillämpa- de definitionen av mark- och exploaterings- kostnader är avsevärt snävare än den som ges av de nya schablonbeloppen för tomt- och grundberedning.
Frågeställningen kan också belysas med
Tabell 5.4 Exploateringskostnader per lägenhet inom grannskapsenhet vid olika hustyper enligt SCAPE. Kronor.
Friligg. 2-p1ans 8-vånings småhus radhus lamellhus Lekparker, strövytor 8 700 2 400 1 100 Angöringsgator, matarled, cykel- och mopedväg 10 000 2 600 600 Bostadsparkering, busshållplats 1 300 1 300 1 1 500 Va, värme,el, tele 13 600 8 100 1 400 Summa 33 600 14 400 14 600
Tabell 5.5 Exploateringskostnader per lägenhet inom en tätort vid olika hustyper enligt SCAPE. Kronor.
Friligg. 2-plans 8—vånings småhus radhus lamellhus Lekpark, idrottsanläggning 10 300 4 000 2 700 Vägar, gator t. o. m. primärled 13 900 5 500 2 600 Parkering, busshållplats 1 300 1 300 11 500 Va, värme, el, tele även huvudledning 28 400 20 100 11 000
Summa 53 900 30 900 27 800
hjälp av SCAPE-gruppens teoretiska an- nala investeringen i exploateringsanlägg- greppssätt' vars svagheter och förtjänster ningar av generalplanekaraktär vid olika hus- dock inte närmare behandlas. typer.
De totala exploateringskostnaderna per lägenhet inom en tätortsanläggning med 75 000 invånare framgår av tabell 5.5.
SCAPE-materialet antyder således att be- byggelsens täthet är av avgörande betydelse för exploateringskostnaderna. Bebyggelsens täthet brukar uttryckas i ett exploaterings- tal, som anger våningsyta i förhållande till markareal. Exploateringstalen för frilig- gande småhus i exemplen är 0,074, för 2- plans radhus 0,230 och för 8-vånings lamell- hus 0,871 .
Det bör påpekas, att anläggningskostna— den för parkering vid 8-vånings lamellhus bygger på en normering som idag är orealis- tiskt hög och en byggnadsteknisk lösning som i flertalet fall anses alltför dyr.
Om det teoretiska betraktelsesättet ut- vecklas ytterligare ett steg och man förutsät- ter att exploateringskostnaderna inom grann- skapsenheten täckes med bostadslån utgör differensen mellan exploateringskostnaderna i tabell 5.4 och 5.5 ett mått på den kommu-
Exploateringskostnaderna av generalplane- karaktär ökar således med 54 % vid övergång från 8-vånings lamellhus till friliggande små- hus.
Inom Göteborgs kommun har stadsbygg- nadskontoret sammanställt ett räkneexem- pel2 kring effekter av en ökad småhusandel beträffande generalplanemässiga och lokala merinvesteringar och fördelningen av dessa. Beräkningen bygger på kostnadsdata avseen- de radhus. Den marginella merinvesteringen per lägenhet i radhus i förhållande till fler- familjshus beräknas där till 23 000 kronor varav 9000 kronor avser lokala kostnader och 14 000 kronor kostnader av generalpla- nekaraktär. Hela den generalplanemässiga in- vesteringen drabbar kommunen liksom 5 000 kronor av den lokala merinveste- ringen. Av den totala merinvesteringen på
1 Se Kostnad och kvalitet i tätortsbebyggelse (R4:l972), sid 51 och 174 samt Bebyggelscproeess och boendekostnad, sid 76. 2 Skrivelse till byggnadsnämnden 1972-11-21.
Tabell 5.6 Exploateringskostnader av generalplanekaraktär per lägenhet vid olika hustyper. Bearbetning av SCAPE. Kronor.
Friligg. 2-plans 8-vånings
småhus radhus lamellhus Lekparker, idrottsanläggn. 1 600 1 600 1 600 Vägar, gator 3 900 2 900 2 000 Va, värme,el, tele 14 800 12 000 9 600 Summa 20 300 16 500 13 200
23000 kronor betalar således kommunen 19 000 kronor och bostadskonsumenten 4 000 kronor.
5.2.3 Effekter av val av upplåtelseform för bostäderna
] samband med det tidigare refererade räkne- exernplet om marginella exploateringskost— nadsökningar vid en ökad småhusandel i Göteborg diskuterade också stadsbyggnads- kontoret effekter på skatteunderlaget av val av upplåtelseform för bostäderna.
Man visade där vilka bruttoinkomstök- ningar för hushållen som var nödvändiga för att kompensera kommunens skattebortfall genom underskottsavdrag för ägda småhus i fem aktuella småhusområden i Göteborg. De nödvändiga bruttoinkomstökningarna varie- rade där mellan 8 800 kronor och 14600 kronor.
Problemet har också berörts av Erik Hög- berg i hans tidigare refererade avhandling. Han visar där ett exempel på hur de totala årliga kostnaderna för ett bostadsområde på- verkas av val av upplåtelseform.1
Om man väljer upplåtelseformen ägande- rätt ökar kostnaderna för stat, landsting och primärkommun med 30 kronor per m2 vå- ningsyta i jämförelse med hyresrätt. [ den mån den offentliga sektorn kompenserar sig för ett sådant skattebortfall kan detta endast ske genom skatteökningar, vilka i lika hög grad drabbar boende med hyresrätt och bo- stadsrätt.
5.3 Kostnadstäcknings- och kosmadsfördelningsfrågor
För en bedömning av olika bostäders resurs- anspråk anser vi det vara väsentligt att be— handla kostnadstäcknings- och kostnadsför- delningsfrågor. I det sammanhanget upp- märksammar vi vissa subventionsinslag, var- för vi särskilt uppehåller oss vid dem.
Vi bedömer att de subventioner som främst har betydelse för nyproduktionens omfattning och inriktning utgöres av subven- tioner i samband med kommunal markupp—
låtelse eller exploatering samt skattereglernas effekter.
De har omfördelande effekter mellan indi- vider och hushåll och därav följer också en stor återverkan på valet av handlingsalterna- tiv och därmed på bostadsbyggandets resurs- anspråk.
Det individ- eller hushållsanknutna, in- komstprövade bostadsstödet bedömer vi där- emot ha liten påverkan, om ens någon, på olika bostäders resursanspråk. En redogörel- se har tidigare länmats, avsnitt 4.3.2.
Boendeutredningen avser inte att i detta sammanhang väcka några egentliga förslag. Vi vill genom att behandla frågorna understryka betydelsen av att kommunerna skaffar rele- vanta kostnadsuppgifter som underlag för fy- sisk planering och noggrant beaktar effek- terna av olika metoder att fördela kostna- derna.
5.3.1 Kostnader vid exploatering
När det gäller olika slags exploateringskost- nader och deras täckande är vi här främst intresserade av kommunens agerande. Både de kommunala investeringarnas och drifts- kostnadernas fördelning vid exploatering är väsentliga att behandla. Någon fullständig redogörelse lämnas inte utan avsikten är närmast att ge några olika infallsvinklar på problemområdet. Exploateringskostnaden kan täckas av en- gångsavgift (tomtpris, anslutningsavgifter och motsvarande), löpande avgift för ej in- täckt kostnad och skatt. Driftskostnaden kan fördelas på driftsavgift per producerad förbrukningsenhet och skatt. Vi bortser i detta sammanhang från att statsbidrag kan utgå för vissa ändamål och i vissa samman- hang, exempelvis för vägar eller av sysselsätt- ningsskäl.
Två skilda principer för fördelning av kostnader är fördelning efter nytta och efter kostnad.
Inom bostadsbyggandet kan kanske en
1 Se Bebyggelseprocess och boendekostnad, sid. 152.
exemplifiering göras särskilt lätt inom va- området. I den tidigare va-lagen angavs "nyttan" som fördelningsgrund för avgifter- na. ] den nuvarande va-lagen finns däremot angivet att ”avgiftsskyldighet skall fördelas efter skälig och rättvis grund”. Detta antyder en väsentligt annorlunda principiell inställ- ning till frågorna och leder tankarna till att fördelning kan ske på helt annat sätt eller alternativt genom något sammanvägt förfa- rande. l förarbetena till den nya va-lagen anges att nyttosynpunkten fortfarande bör finnas kvar men att den inte skall tillmätas samma betydelse som tidigare.
Det torde ännu vara alldeles för tidigt att söka sammanfatta hur kommunerna utfor- mat sina va-taxor efter den nya va-lagens tillkomst. Flera större kommuner torde ännu inte ha fattat beslut i frågan. Från Svenska Vatten— och Avloppsverksföreningen före- ligger sedan 1972 normalförslag till va-taxor. De principiella resonemang som förs i den senare handlingen innebär en nedtoning av
nyttoaspekten. Framställningen nedan i detta avsnitt
handlar uteslutande om olika fördelnings- principer när det gäller anläggningskostna— der. Dessa fördelas sedan i någon form och erläggs av fastighetsägare/byggherre som en engångsavgift eller anslutningsavgift. I den mån självkostnaden inte täcks återstår en mer eller mindre stor restpost — vilket nor- malt är fallet. Denna får täckas av skatteme- del eller kan väntas bli förräntad av drifts- avgifter.
Givetvis kan motsvarande resonemang som redovisas nedan om fördelning efter kostnad eller nytta också föras om drifts- kostnader. Av enkelhetsskäl begränsas fram- ställningen till investeringssidan och redovis- ning görs närmast i exempelforrn.
Tillämpning av nyttoprincipen torde i det- ta sammanhang innebära ungefär följande:
Man anser att försörjningen av exempelvis vatten och avlopp till en bostadslägenhet innebär en nytta för de boende som i stort sett är konstant för alla slag av bostäder. Detta skulle ge ett mätetal för ”nytta” som är lika stort för alla lägenheter.
Mindre skillnader uppstår dock genom att större lägenheter i allmänhet har större hy- gienutrymmen, fler tappställen och rymmer större hushåll osv. Detta kan motivera att man schablonmässigt relaterar nyttan till lä- genhetens lägenhetsyta, våningsyta, bostads- yta, antal rumsenheter eller annat motsva— rande begrepp. Mätetalet för ”nyttan” blir på detta sätt beroende av lägenhetens storlek.
Med utgångspunkt i dessa nyttoresone- mang debiteras sedan engångsavgifterna för framdragande av vatten och avlopp direkt i förhållande till nyttans ”storlek”.
Eftersom denna inte låter sig mätas — vi har ingen marknadsekonomisk prissättning av stadsplaneanläggningar — kan beloppen väljas tämligen godtyckligt, efter tradition, gissning, beslut om viss kostnadstäckning för investeringar i va-anläggningar med fördel- ning över olika bostäder under en begränsad tidsperiod osv. Enda restriktionen är att debiteringen inte får överstiga självkostna- den.
Tillämpningen av kostnadsprincipen torde i detta sammanhang innebära följande:
Man bygger vidare på det många gånger gjorda konstaterandet att kostnaderna som förknippas med framdragande av vatten- och avloppsledningar jämte serviser (anslutnings- anordningar vid eller inom fastighets- eller husgräns) varierar högst betydligt med ex- ploateringsgrad, terrängbeskaffenhet, tomt- indelningsförhållanden, markkostnader, hus- typ m.m. Den enskilda bostaden får därvid direkt bära de kostnader som sammanhänger med anläggningen.
l renodlad form skulle kostnadsprincipen då kunna innebära att man debiterar en- gångsavgiften lika med den kostnad, som varje enskild lägenhet orsakat för genom- förande av anläggningen (häri bortses från svårigheten att göra avgränsningar när det gäller andel av det grövre ledningsnätet, vat- tenreservoarer, reningsanläggningar o.dyl.).
Mer praktiskt torde vara att man inom ett och samma område av relativt enhetlig be- byggelse fördelar kostnaderna efter någon enkel fördelningsgmnd, lägenhetsyta eller
dylikt.
I kommuner där de topografiska förutsätt- ningarna är starkt varierande kan det också vara mycket naturligt att införa någon typ av utjämning mellan områden, som färdigställts inom en begränsad tidsperiod. Därigenom åstadkommes att exempelvis likartade hyres- lägenheter belägna i olika delar av kommu- nen åsamkas ungefär lika stora avgifter.
Spelar då valet av princip någon som helst roll för utfallet i form av produktionskostna- der för olika slags bostäder och därmed för bostadskostnaderna för de boende? Svaret är entydigt, ja.
För att belysa detta förhållande anser vi det lärorikt att använda sifferexempel. De siffror som återges i vår exemplifiering är hämtade från Göteborgs kommun. Såvitt vi kan konstatera är siffrorna vederhäftiga och de är baserade på ett stort underlag. Siffror- na kan dock inte ges riksgiltighet med tanke på den stora betydelse som topografi, plan— förhållanden o. dyl. torde spela.
Exempel ]
I en aktuell undersökning av anläggnings- kostnaderna för det lokala va-rörnätet har man i Göteborg funnit följande.
En undersökning som omfattade ett tjugo- tal nyexploateringsområden med drygt 7 000 småhus visar att den genomsnittliga kostnaden för anläggning av det lokala va- römätet uppgår till ca 20000 kronor per småhus. Av småhusen var 60 % radhus. Va- kostnaderna för de friliggande husen är om- kring dubbelt så höga som för radhusen. Detta
ger en genomsnittlig kostnad för radhusen på 14 000 kronor och för friliggande småhus på 28 000 kronor.
Undersökningen beträffande flerfamiljshu- sen omfattade ett tiotal områden med när- mare 15 000 lägenheter. Kostnaden för det lokala va-römätet uppgick till ca 4 000 kro- nor per lägenhet eller ca 50 kronor/m2 våningsyta.
Bostadslägenlietema förutsätts vara beläg- na i typfastigheter av följande slag.
Radhus med en våningsyta om 100 m2 samt en tomtyta på 500 m2 vilket inkluderar andel i samfälld mark. Radhuslängan omfat— tar 5 fastigheter.
Det friliggande småhuset har en vånings- yta på 150 m2 och en tomtyta på 800 m2.
Flerfamiljshuset innehåller 25 lägenheter a 80 m2 med en tomtyta på 1 200 ml.
Avgiftsdebitering efter använd taxa: I tabell 5.7 visas använda debiteringar av engångsavgifter eller anläggningsavgifter enligt 1973 års taxa i Göteborgs kommun, de beräknade självkostnaderna samt kost- nadstäckningsgraden.
Redan en ytlig granskning ger vid handen att kostnadsprincipen inte spelar någon stör- re roll vid valet av taxekonstruktion.
En förledande rättvisa skulle åstadkom- mas om man åsatte de olika bostäderna samma kostnadstäckningsgrad, uttryckt i procent. Här väljes godtyckligt kostnadstäck- ningsgraden 40% — ett värde som ligger emellan högsta och lägsta observerade. Ef- fekterna återges i tabell 5. 8.
Förändringarna i fråga om kostnadsbe-
Tabell 5.7 Kostnader och avgifter för anläggning av det lokala va-nätet jämte kostnads- täckningsgrad — exempel från Göteborgs kommun.
Avgift/kostnad Radhus Friliggande Lägenhet i småhus flerfamiljshus Uttagen anläggningsavgift, kr 5 420 8 500 2 170 Beräknad anläggningskostnadl , kr 16 420 32 000 4 170 Kostnadstäckning, procent 33 27 52
1 Inkl. servisledning från gatuledning till tomtgräns, som ej medtagits ovan i redovisning av kostnads-
förutsättningar.
Tabell 5.8 Avgifter och subventioner för lokala va-nätet med en enhetlig kostnadstäcknings- grad på 40 %].
Avgift/subvention Radhus Friliggande Lägenhet i småhus flerfamiljshus
Beräknad anläggningsavgift, kr 6 570 12 800 1 670 Subvention (ej uttagen kostnad) kr 9 850 19 200 2 500
' Förutsättningar i övrigt enligt rabel15. 7 och text.
lastningar för de olika bostäderna skulle bli endast marginella — sedda i relation till respektive lägenheters totala produktions- kostnad, vilket torde vara den relevanta jäm- förelsen. Den största kostnadshöjningen, som inträffar för det friliggande småhuset, torde begränsa sig till ca 2 %av totalkostnaden. Det krävs ingen djupare analys för konstaterandet att subventionerna för de olika hustypema fortfarande skulle bli högst olika. Om man kvarhåller tanken att subventio-
ner måste utgå — kostnadsstegringar skulle kanske eljest vålla stora bekymmer av annat slag — skulle en rimligare lösning vara att man åsatte varje bostad en och samma sub- vention. Ett ,lbostadskonsumtionsstimule- rande” alternativ med traditioner inom bo-
stadssektorn kunde vara att subventionens storlek i stället blev direkt avhängig av bosta- dens storlek. Båda alternativen återges ita- bellerna 5.9 och 5.10.
Vid val av subventionsgrad kan den följan- de exemplifieringen begränsas till två ytter- lighetsfall:
Å ena sidan minsta tillämpade subven— tionsbelopp (den högsta använda kostnads- täckningsgraden, ca 50% för lägenheter i flerfamiljshus eller ca 2 000 kronor).
Å andra sidan största tillämpade subven- tionsbelopp (den lägsta kostnadstäcknings- graden om ca 25 % för friliggande småhus, motsvarande en subvention av ca 24000 kronor).
Tabell 5.9 Avgifter för lokala va-nätet — minsta tillämpade subvention — beräkning per lägenhet (2 000 kr) resp. med hänsyn till bostadens storlek per rn2 vy (25 kr).
Form av subvention Radhus Friliggande Lägenhet i småhus flerfamiljshus
2 000 kr bostad 14 420 30 000 2 170 25 kr/m vy 13 920 28 250 2170
Tabell 5.10 Avgifter för lokala va—nätet — högsta tillämpade subvention — beräkning per lägenhet (24 000 kr) resp. med hänsyn till bostadens storlek per rn2 vy (160 kr).
Form av subvention Radhus Friliggande Lägenhet i småhus flerfamiljshus
24 000 kr bostad ./. 9 580] 8 000 ./. 19 830: 160 kr/m vy 420 8 000 ./. 8 630
1 Innebär negativ avgift. dvs. utbetalning vid anslutningstillfället.
För de beräkningar som ovan redovisats i de båda senaste tabellerna gäller en mer tilläm- pad kostnadsprissättning än i tidigare redo- visade sifferexempel.
Vi fortsätter med att översiktligt studera hur utfallet blir när kostnadstäckning sker på annat sätt än med engångsavgifter.
Vi väljer att utgå ifrån det sifferexempel som redovisats i tabell 5.8. Avgiftskonstruk- tionen kunde ju mycket ytligt betraktas som ett utslag av ”rättvisa” eftersom en och samma kostnadstäckningsgrad använts för samtliga hustyper.
Exempel 2
Om vi inledningsvis utgår från att den del av anläggningskostnaden som ej bäres av de beräknade anläggningsavgifterna skall täckas av skattemedel, blir slutsatserna av detta följande:
Kommunen anser det vara väsentligt att göra en uppoffring för att förse nya bostäder med va-anordningar;
Kommunen anser som konsekvens härav att samma ekonomiska uppoffring erfordras för att åstadkomma ett friliggande småhus som för alternativt två radhuslägenheter eller alternativt titta lägenheter i flerfamiljshus. (Räknat i bostadsyta, egentligen våningsyta, blir resultatet att samma ekonomiska upp- offring ger förutsättningar för att bygga 150 rn2 i ett friliggande småhus, alternativt 200 m2 i radhus eller alternativt 640 m2 i flerfamiljshus.)
Exempel 3
Alternativt kan vi anta att de anläggnings- kostnader, som ej täcks av engångsavgifter,i stället helt och hållet kommer att tas ut genom någon form av löpande debitering. Med tanke på gängse betraktelsesätt skulle i huvudsak tre möjligheter finnas för detta:
Avgifterna bestäms på sådant sätt att man inom viss tid fyller upp kvarstående utrym- me fram till full kostnadstäckning för re- spektive objekt;
Avgifterna sätts i relation till ursprungli. gen uttagna engångsavgifter;
Kostnaderna sprids ut över samtliga drifts- objekt (tekniskt antagligen i form av en avgift per förbrukad enhet — rn3 vatten eller dylikt).
Det första fallet är mycket enkelt och representerar en tillämpning av principen att fördela med kostnaderna som grund. Man kan betrakta det hela som en informell utlåning från kommunen. Ett praktiskt pro— blem, förutom att bestämma kostnadsnivån. är att avgöra rimlig amorteringstid för kom- munens utlåning till fastighetsägaren.
Det andra fallet, att relatera löpande avgif- ter till ursprungliga engångsavgifter, ger olika utfall beroende på ursprunglig kostnadstäck- ningsgrad.
Här skall endast kort anföras att om. som vi använt i denna exemplifiering i övrigt, en och samma kostnadstäckningsgrad användes för bestämning av engångsavgiften, kommer därmed också resultatet att vara en tillämpa ning av kostnadsprincipen (förutsatt att inve- steringen amorteras på rimlig tid och med realistiska räntevillkor). Om däremot, som fallet var i tabell 5. 7, kostnadstäckningsgra- den från början var olika, blir resultatet en kvarstående skillnad med större subvention till den från början mest gynnade hustypen.
Det tredje och sista fallet, att fördela ej intäckta investeringskostnader med regelrät- ta driftsavgifter, representerar en kostnads- täckning som nästan lika gärna hade kunnat göras direkt per kommuninvånare (vi bortser från inverkan av industriell förbrukning) — eftersom de praktiska möjligheterna att indi- viduellt variera förbrukningen av vatten, park- vägsunderhåll eller dylikt inte är särdeles stora.
Kommen tarer
Man kan gentemot de anförda beräkningarna i exempel i med lika genomförd subventio- nering på olika nivåer invända att exemplen representerar en form av sifferakrobatik utan verklighetsanknytning.
Det är visserligen sant att taxekonstruktio- ner i enlighet med den som visas i de båda tidigare tabellerna 5.7 och 5.8 är mer vanligt förekommande i praktiken.
Oavsett de formella eller de reella fördel- ningsgrunderna är det nödvändigt att klargö- ra vilka omfördelande effekter mellan indivi— der och hushåll olika fördelningsalternativ beträffande engångsavgifter, löpande avgifter för ej intäckt anläggningskostnad samt skat- ter har och därmed också dess effekter på bostadsefterfrågan.
De båda angivna exemplen 2 och 3 repre- senterar renodlade fall av de kombinationer som de tre sätten att täcka anläggningskost- naderna innebär, genom engångsavgif- ter, löpande avgifter eller skatter.
Med exemplifieringen kan vi inte visa nå- got annat än hur väsentlig avgiftspolitiken är och hur lätt ursprungliga, medvetna eller omedvetna subventionsinslag behålls eller förstärks med tiden.
Vi har tidigare, i avsnitt 5.2, noterat ett ökat medvetande hos kommunerna när det gäller kostnadskonsekvenserna av olika ut— byggnadsalternativ.
Det ligger därför nära till hands att förmo- da att det ökade kostnadsmedvetandet också lätt tar sig uttryck i försök att nå en högre grad av reell kostnadstäckning. Erfarenheter- na talar också för att detta sker genom successiva förändringar av avgiftspolitiken.
En ökning av engångsavgifter, som sker snabbare än prisökningen för anläggningsar- beten eller alternativt snabbare än en allmän prisökning, får som en naturlig konsekvens en större kostnadsbelastning för nyare bo- stadsobjekt än för äldre.
Detta kommer med nuvarande mekanis- mer för bestämmande av bostadspriserna också att påverka bostadsprisrelationerna — göra senare byggda hus dyrare än äldre.
Önskar man motverka detta torde möjlig- heterna begränsas till att antingen öka sub- venrionerna för nybyggandets exploatering eller differentiera driftsavgifterna för att nå samma effekt.
Det bör i förbigående noteras att ett marginalkostnadsresonemang som grund för
debitering av engångsavgifter vid sanering och nyexploatering kan ge besynnerliga kostnads- konsekvenser för de boende.
5.3.2 Bostadsbeskattning
Avsnittet ägnas helt åt en återblick på villa- beskattningen, som till sin verkan är den del av skattesystemet, som inte är neutral i förhål— lande till bostadsformen, se även avsnitt 4.3.3.
Schablonbeskattning av villor började tillämpas vid 1955 års taxering. Tidigare skatteregler hade lett till otympligheter och administrativa svårigheter. Den då införda metoden innebar att beräkningar vid taxe- ring skulle ske enligt en enkel schablonme- tod. Som intäkt för fastigheten upptogs ett belopp beräknat som 3 % av fastighetens taxeringsvärde. Ägaren fick därefter göra av- drag för räntekostnader för länat kapital i fastigheten och för tomträttsavgäld.
Som skäl till förändringarna anfördes bl. a. behovet av ett förenklat förfarande vid deklaration och taxering. Metoden skulle också leda till mindre skillnader mellan olika skattskyldiga. Det framhölls också att dessa fastigheter inte kunde jämföras med förvärvs- källor i vanlig mening. Värdet av förmåneni den egna fastigheten borde kunna uppskattas och beräknas som motsvarande ränta på eget kapital. Uppskattningen borde göras med ett ganska lågt procenttal och man jämförde med den avkastning som ägaren skulle erhålla om man t. ex. placerade kapitalet i en sparbank. Med utgångspunkt i de rådande förhållandena _ riksbankens diskonto var 2,75 % — ansågs att 3 % var ett lämpligt tal.
Avsikten var att den nya schablonmeto- den inte skulle innebära några större skillna- der jämfört med tidigare tillämpade regler. På längre sikt skulle utfallet bli detsamma för den enskilde. Vid större förskjutningi räntenivån borde procenttalet kunna ändras men först då en ändring, höjning eller sänk- ning av den verkliga hyresnivån kunde bedö- mas bli varaktig.
Om räntekostnaden för lånat kapital över- steg den schablonmässigt beräknade intäkten på 3 % av taxeringsvärdet skulle detta under—
skott kunna utnyttjas på sedvanligt sätt som avdrag för underskott av förvärvskälla.
Inför en väntad höjning av taxeringsvärde- na för fastigheter vid 1957 års fastighetstaxe- ring sänktes procenttalet vid inkomst- beräkningen från 3 % till 2 1/2 %. Ett extra avdrag på 200 kronor tillkom sedan som en ytterligare utjämningsfaktor för att mildra effekterna av taxeringsvärdeshöjningen. Av- draget avsågs också kompensera att kostna- derna för underhåll ej längre var avdragsgilla på sätt som tidigare vid den konventio- nella beskattningsmetoden.
Från och med 1966 års taxering sänktes procenttalet på nytt från 21/2 % till 2% som en kompensation för höjningen av taxe- ringsvärdena vid 1965 års allmänna fastighets- taxering.
Från och med 1968 års taxering tillämpas differentierade intäktsschabloner. Differen- tieringen får den verkan att villor med myc- ket höga taxeringsvärden belastas med högre procenttal över en lägsta gräns som omfattas av intäktsschablonen 2 % (f. n. 150 000 kro- nor). Beslutet var en följd av det betänkande som den s. k. villabeskattningsutredningen tidigare publicerat (betänkandet Reviderad schablon för villabeskattningen).
Enligt finansdepartementets beräkningar omfattas för närvarande ungefär 95 % av alla villor endast av den lägsta intäktsschablonen. Differentierade intäktsschablo'ner, dvs. för
Tabell 5.1] Intäktsprocent vid villabeskatt- ning och olika räntesatser 1954—1970
Inkomstår lntäkts— Ränta på Riksbankens
schablon bottenlån diskonto enhetslån % % %
1954 3 3,7 2,75 1956 2,5 4,7 4,00 1960 2,5 5,7 5,00 1965 2 6,45 5,50 1970 21 7,55 7,00
1 För taxeringsvärde under 150 000 kr; schablo— nen utgör 4 % respektive 8 % för de delar av taxeringsvärdet som överstiger 150 000 kr. respek- tive 225 000 kr.
del av taxeringsvärdet högre procenttal, gäl- ler således för ca 5 %.
Från och med 1971 års taxering, då taxe- ringsvärdesgränserna för de differentierade intäktsschablonerna ändrades, gäller också ett till 500 kronor höjt extra avdrag för Villa avsedd för eget bruk.
Av framställningen ovan framgår att av— sikten med införandet av schablonmetoden var att åstadkomma ett förenklat förfarande och att erhålla en rättvisare beskattning av villainnehavet. [ argumenteringen anknöts in- täktsschablonen till det gällande ränteläget. Det beslutade procenttalet överensstämde väl med gällande räntesatser för bottenlån, statliga tertiärlån respektive riksbankens diskonto. Som framgår av tabell 5.11 har räntorna undergått en mycket snabb föränd- ring.
Verkningarna av beskattningen, såsom de nu utvecklats, har förstärkts genom införan- det och höjningen av schablonavdraget. Resultatet har blivit att underskot- ten i flertalet villor blivit avsevärda, på sätt som inte var fallet då systemet infördes. Underskotten blir regelmässigt mycket stora när det rör sig om nybyggda villor.
Några bostadssociala motiv för införandet av schablontaxeringssystemet eller för för- ändringar i detta synes inte ha anförts. Argu- menteringen har skett med utgångspunkt i taxeringstekniska och allmänt skattepo- litiska överväganden. Avsikten synes inte ha varit att införa subventioner av denna omfattning och utformning. Utvecklingen har i stället åstadkommits genom den relativt snabba höjningen av ränteläget och förstärkts genom en sänkning av intäktsschablonen, höj- ning av det extra avdraget och marginalskatte- förändringar.
5.3.3 Finansieringssystem
Eftersom vi tidigare konstaterat att paritets- lånesystemet har bostadsprissänkande effekt, finns anledning att behandla hur detta kan påverka den frågeställning som ryms i kapi- telrubriken, Olika bostäders resursanspråk.
Vi kan först konstatera att även om avsik-
ten med övergången till den nya bostadsti- nansieringsordningen 1968 var att införa ett subventionsfritt system, har detta likväl subventionerande effekt. Det formella förhållandet att fastighetsägaren häftar i skuld på skillnaden mellan utgående hyror och kostnader (grovt förenklat) innebär vis- serligen att statens fordran kan indrivas, sett i ett längre perspektiv.
Från den boendes synpunkt innebär finan- sieringsformen likväl att dess effekter i stort sett överensstämmer med en generell subven- tionering. I ett större samhällsekonomiskt eller marknadsekonomiskt sammanhang kan man således hävda att bostadsefterfrågan sti- muleras, något som påverkar resursförbruk- ningen. Detta är i så fall inte överraskande utan står helt i överensstämmelse med fat- tade politiska beslut.
Däremot är det svårt att finna att valet inför byggande av olika bostäder skulle på— verkas i någon större utsträckning. Visserli— gen är den s.k. basannuiteten som direkt bestämmer det första årets kapitalkostnad något olika och utgör 5,1 % för flerfamiljs- hus och 5,3 % för småhus som bebos av ägaren. Denna skillnad kan dock antas vara för liten för att spela någon roll i en sådan valsituation.
Större betydelse kan belåningstekniken, fastställande av låneunderlag och pantvärde, ha. Det hävdas ibland att dessa regler har starkt styrande inverkan på bebyggelseut- formning, val av konstruktioner, material m. m. Det finns då skäl att påminna om att avsikten med belåningen är att denna i dessa avseenden skall vara neutral. Oavsett om man lyckats nå neutralitet eller inte, är det vår uppfattning att belåningsteknikens be- tydelse är relativt liten, med det översiktliga perspektiv som boendeutredningen har an- ledning anlägga i denna fråga.
Vi kan därför helt avstå från att behandla finansieringssystemet och därmed de nuva- rande paritets- och räntelånens karaktär. De prissänkande och därmed bostadskostnads- sänkande effekter som detta lånesystern har är nämligen i stort sett likartade för alla boende- former.
För det icke statligt belånade bostadsbyg— gandet uppkommer visserligen andra prisför- hållanden. Man bör därvid notera att antalet lägenheter i flerfamiljshus utan statlig belå- ning är utomordentligt litet. Andelen och antalet icke statligt finansierade småhus har visserligen snabbt ökat under senare år, men den prissänkande effekten av paritetslånen är jämförelsevis mindre än de resultat för bo- stadskostnaderna som den individuella be— skattningens utformning ger för bostäder med äganderätt. Detta gör, att vi i detta sammanhang avstår från att närmare utveck- la konsekvenserna av skillnaderna mellan statligt och icke statligt belånat bostadsbyg-
gande. Man kan härvidlag också bortse från att
lånesystemets utformning m.m. medför att skilda kapitalkostnadsvillkor uppkommer för olika slag av ombyggnads- och förbättringsåt- gärder. Skillnader uppkommer mellan åtgär- der av olika långt gående slag samt mellan ombyggnadsverksamhet och nybyggnad. Frå- gor beträffande finansieringens uppbyggnad och kapitalkostnadsvillkor är visserligen av mycket stor betydelse när det gäller mer förfinade analyser angående styrmöjligheter beträffande bostadsinvesteringarnas omfatt- ning och inriktning. Som framgår av kapitel- rubriken lämnas dock dessa frågor åt sidan vid detta tillfälle.
6. Bostadsförsörjningen de närmaste åren i ett långsiktigt perspektiv
6.1 Aktuella bostadsfrågor 6.1.1 Inledning
För bostadsbyggandets omfattning gällde det länge, under i stort sett ett kvarts sekel från mitten av l940—talet till slutet av 1960-talet, att producera så många lägenheter som möj- ligt inom ett begränsat investeringsutrymme. Bostadsförhållandena karakteriserades i debatten under denna tid ofta som ett av våra svåraste eller rent av som vårt svåraste sociala problem. Främst avsågs följderna av bostadsbrist i den meningen att familjer sak- nade egen lägenhet eller splittrades på grund av bostadssituationen, att hushållsbildning hindrades och flyttningar till vissa orter för- svårades. I denna situation var det väsentligt att uppställa nyproduktion av ett visst antal lägenheter som ett viktigt långsiktigt mål för bostadspolitiken.
Statsmakternas beslut om nyproduktio- nens omfattning, programmatiskt uttryckt ca en miljon lägenheter under de tio åren 1965—74, innebar att bostadssektorn stärk- tes i förhållande till andra investeringssekto- rer. Detta bidrog till att bevara en hög produktionsnivå även under år med stark konkurrens om investeringsutrymmet. De nybyggda lägenheternas antal kunde öka med ungefär 25 % mellan första och andra hälften av 1960-talet.
Antalet färdigställda lägenheter ökade så— ledes från omkring 97 000 år 1965 — med en
tillfällig tillbakagång det följande året —— till nära 110000 år 1970. En minskning har därefter skett är för år och 1973 kan antalet färdigställda lägenheter beräknas bli något mindre än 100 000. Med sannolikt omkring en miljon färdigställda lägenheter under pe- rioden 1965—74 kommer det uppställda målet att nås.
6.1.2 En ny situation
Samtidigt som bostadsbyggandet nådde en mycket hög nivå under senare delen av 1960-talet visade sig allt tydligare tecken på en ny och annorlunda relation mellan utbud och efterfrågan av nybyggda hyres- och bo- stadsrättslägenheter. Man började notera le- diga lägenheter på en del orter. Under åren med konjunktumedgång, med en drastisk förändring av in- och utvandringen och en fortsatt stor nyproduktion av lägenheter accentuerades omsvängningen. Bl.a. har an— talet outnyttjade lägenheter i sent byggda flerfamiljshus blivit för stort på många håll.
Det förändrade läget har medfört en stark minskning av igångsättningen av nya lägen- heter. Under 1973 beräknas byggen med ca 80 000 lägenheter komma i gång. Minsk— ningen är koncentrerad till hyres- och bo— stadsrättslägenheter. Förutom de volym- mässiga förändringarna finns också andra drag i den pågående utvecklingen som bör uppmärksammas.
6.1 .3 Planering och bostadsbehov
Kommunernas planering präglas nu i högre grad än tidigare av osäkerhet. Planerings- nivan i de kommunala bostadsbyggnadspro- grammen för åren 1973—77 ligger på i ge- nomsnitt ca 80000 lägenheter per år och visar en fallande tendens under perioden. Dessutom synes planeringsberedskapen ha försämrats. Andelen lägenheter, för vilka pla- neringsmässiga förutsättningar för igångsätt- ning förelåg vid planperiodens början, var således mindre än i närmast föregående pro- gramomgång.
Att det finns ett antal lediga lägenheter i nya hus är inte tecken på att bostadsbehoven skulle ha tillgodosetts i så hög grad, att en betydande långsiktig minskning av nypro- duktionen är bostadspolitiskt befogad. Re- dogörelserna i kapitlen 1 och 2 för bostads- förhållandena 1970 visar tvärtom att bostä- derna för en stor del av hushållen inte uppfyllde ens måttliga anspråk på utrymme och kvalitet. Nära en halv miljon hushåll var trångbodda. Över 700 000 lägenheter sakna— de eget bad- eller duschrum. Bland dessa fanns ca 400 000 lägenheter som dessutom saknade en eller flera andra moderna be- kvämligheter. Trots stort nytillskott och mo- dernisering av äldre lägenheter sedan 1970 kvarstår alltjämt avsevärda brister.
[ kapitel 3 anges behovet av nybyggnad till 90 000—100 000 lägenheter i genomsnitt per år under hela 1970-talet. Härtill kommer ett tillskott av moderna lägenheter genom modernisering av omkring 23 OOO—30 000 per ai. Kalkylerna beträffande det långsik- tiga bostadsbehovet är visserligen osäkra, mer. vi anser att planeringen av nybyggnad för återstoden av 1970—talet inte bör inriktas på ligre nivå än genomsnittligt 90 000 lägen- heter om året. Den aktuella planeringen för- utsätter nybyggnad av ca 80 000 lägenheter per år de närmaste åren. Omfattningen av den planerade moderniseringsverksamheten ärinte känd. Det föreligger en inte oväsentlig skillnad mellan den aktuella planeringen och de långsiktiga bostadsbehoven.
Strävan är att trångboddheten skall av-
vecklas och beståndet medge en ökning av utrymmesstandarden. Andelen smålägen- heter, högst 2 rum och kök, i nyproduktio- nen bör därför begränsas ijämförelse med den senaste tidens byggande. För stora hus- hållsgrupper är det betydelsefullt att nypro- duktionen av lägenheter om 3—4 rum och kök blir tillräcklig.
Uppgifterna i de kommunala bostadsbygg- nadsprogrammen om lägenhetstyper visar för flerfamiljshusen en fortsatt ökning av ande- len lägenheter om högst 2 rum och kök (nästan uteslutande hyres- och bostadsrätts- lägenheter). Andelen är i genomsnitt 55 % under programperioden 1973—77. Någon väsentlig förändring av småhusens storlek (närmare hälften av dessa är på 5 rum och kök eller större) framgår inte av program- men. Liksom tidigare kan för småhusen an— nan upplåtelse än med äganderätt förutsättas få liten omfattning.
6.1.4 Skilda utvecklingslinjer
För småhus och flerfamiljshus sammantaget är de nybyggda lägenheternas fördelning på olika lägenhetstyper någorlunda tillfreds- ställande. Den höjda standarden i nyproduk- tionen är dock mycket ojämnt fördelad. Skillnaderna har under de senaste åren ökat mellan å ena sidan ägda lägenheter (småhus) och å andra sidan hyres- och bostadsrätts-
lägenheter. Som framgår av tabell 6.1 ökade under
den senaste tioårsperioden den genomsnitt- liga bostadsytan i småhusen med ca 20 ml,
Tabell 6.1 Genomsnittliga lägenhets- och bostadsytor i statligt belånad bostadsproduk- tion 1962, 1967 och 1972.
Är för lilcrfamiljs— Småhus, m2 låne— hus beslut m2 två beslut ett beslut 1962 66 95l 1967 74 104 112 1972 66 112 117
1 Uppdelning i olika bcslutsärenden föreligger ej
medan ytan i lägenheter i flerfamiljshus var ungefär konstant. Betraktar man enbart den senaste femårsperioden framkommer att ge— nomsnittsytorna i flerfamiljshusen under denna tid minskat väsentligt. Förändringarna är framför allt följden av förskjutningen av lägenhetstyper (se kapitel 1). Även ytorna för jämförbara lägenhetstyper har förändrats olikformigt.
Vi har svårt att finna annat än att de ökande skillnaderna till största delen kan förklaras av skattesystemets indirekta effek- ter på bostadsutformningen. Systemets ut- formning framgår av avsnitten 4.3.3 och 5.3.2. Vi har exempelvis visat att bostads- beskattningen medför att bostadskostnaden för hushållet i ett genomsnittligt statligt belånat gruppbyggt småhus byggt 1972 det första året är drygt 3 500 kr lägre om den boende äger huset i stället för att hyra det eller inneha det med bostadsrätt.
Förklaringen stöds också av enjämförelse mellan nybyggda lägenheter i olika upplåtel- seformer. tabell 6.2.
Tabell 6.2 indikerar en ytskillnad på ca 45 m2 i småhusen som följd av de skilda upplåtelseformerna. Skillnaden mellan olika hustyper för de allmännyttigt förvaltade hyreslägenheterna förklaras av en större an- del lägenheter om 4 rk och större i små— husen.
Det är uppenbart att byggherrar och kom- muner har uppfattat möjligheterna att erbju- da småhus i annan form än till äganderätt
Tabell 6.2 Genomsnittliga lägenhets- och bostadsytor i olika upplåtelseformer med lånebeslut 1972.
Hustyp, Yta upplåtelseform m2 flerfamiljshus, samtliga lgh 66 därav allmännyttiga (hyreslgh) 64 Småhusl , samtliga, tried äganderätt l18 samtliga, med hyresrätt 75 därav allmännyttiga, med hyresrätt 77
1 Tvåbeslutsärendcn (gruppbyggda hus).
Tabell 6.3 Lägenheter i småhus uppförda av stat. landsting, kommun, allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag 1967 och 1972.
[färdigstäl— Antal Andel av Andel av
landeår totalprod. småhusen, % %
1967 4 760 5 17 1972 2 310 2 6
som mycket små och minskande. Statistiken är ofullständig men ger viss vägledning, tabell 6.3.
De i tabell 6.3 angivna småhusen har uppförts av byggherrar inom den offentliga och kooperativa sektorn. Detta ger anledning förmoda att de till större delen upplåts med hyresrätt eller bostadsrätt. Härav framgår att utbudet av sådana lägenheter både absolut och relativt sett är utomordentligt litet.
Andelen lägenheter som omfattas av stat- lig långivning har avsevärt förändrats de senaste åren. Förutom de ekonomiska fakto- rerna — skattesystemets stora bostadskost- nadssänkande effekter gör det mindre ange- läget att efterfråga statliga bostadslån för vissa småhusägargrupper — har också det frisläpp av privatfinansierade småhus, som gjorts av arbetsmarknadsskäl, spelat roll för förändringarna, tabell 6. 4.
Förändringarna är inte oväsentliga, efter- som den statliga långivningen verkar direkt styrande på lägenheternas utformning. Här— till kommer att det föreligger klara prisskill- nader mellan lägenheter som uppförts med statliga bostadslån och sådana som uppförts utan statlig finansieringsmedverkan och där— till hörande prisgranskning (se avsnitt 4.4.3).
Tabell 6.4 Lägenheter utan statliga bostads- lån (eller annat statligt stöd) 1967 och 1972.
Färdigstäl- Flerfamiljs— Småhus
landeår hus % _ % antal
1967 8 15 4 156 1972 5 33 12 399
Eftersom hushållens ekonomiska situation — deras disponibla kapital och deras löpande inkomster — spelar stor roll för möjligheter— na till bostadsval, ger den senaste tidens utveckling anledning till oro. Nyproduktio— nen tenderar att bli uppdelad med de stora lägenheterna i ägareform, som inte är möjliga att efterfråga för alla grupper, och med de mindre lägenheterna i hyresrätts- och bo- stadsrättsform.
Bostadspriser och bostadskostnader har stor betydelse för den aktuella efterfrågan. De påverkar de boendes attityder och sätt att fungera när det gäller att söka, byta eller överge bostäder. Vi bör därför ta ställning till om de till bostaden bundna ekonomiska förutsättningarna är rimliga och riktiga och om dessa leder till en önskvärd fördelning av bostadsinvesteringarna. Några aspekter på dessa frågor finns också redovisade i bilaga 3.
Vi menar inte att dessa ekonomiska fak- torer är de enda förklaringarna till de aktuel- la efterfrågetendenserna. Vi kan dock kon— statera att ingen idag kan ange hur hushål- lens bostadsval skulle gestalta sig om pris— och kostnadsrelationerna vore annorlunda. På denna punkt hänvisar vi i övrigt till den granskning av några aktuella boendeprefe- rensundersökningar som utförts på uppdrag av boendeutredningen, bilaga 4.
6.1.5 Hyresskillnader och prisutveckling
De största bostadskostnadsskillnaderna finns mellan upplåtelseformerna. Vi kan dock inte bortse från skillnaderna mellan hyres- och bostadsrättslägenheter av olika årgång. Ett utförligt siffermaterial finns redovisat i kapi- tel 4 och bilaga 1. Vi har också konstaterat att ett relativt sett betydande antal lägen- heter i senare års produktion står tomma. Prisförändringarna inom byggnadsbran- schen bör uppmärksammas. I bilaga 5 lämnas en särskild redogörelse för prisutvecklingen. Den mycket snabba höjningen av priserna på väsentliga byggmaterial kommer att påverka de nyproducerade bostädernas produktions- kostnader. Om detta får genomslag i hyres- sättningen, kommer hyresskillnaderna (samt
skillnaderna mellan årsavgifter för bostads- rättslägenheter) mellan senare producerade årgångar bostäder och de något äldre att öka ytterligare.
6.1.6 Miljöfrågor
Sedan lägenheternas utrustning och utform- ning nu genomsnittligt sett blivit väsentligt bättre, har i stället bostadsområdenas yttre miljö, tillgång till service o.d. alltmer kommit i blickpunkten. Boendeutredningen kommer att ta upp dessa frågor i ett senare betänkan— de, med underlag bl.a. från en särskild boen— demiljöundersökning i Göteborg, som ge- nomförs i utredningens regi.
Bostadsområden som byggts under senare tid har i flera avseenden hög kvalitet, t.ex. med trafikseparering. Vi anser dock att man bör beakta den kritik som riktas mot brist- fälliga miljöer och mindre väl genomförd utformning av vissa bostadsområden. Det finns brister — i bostadsområdena som på andra områden av samhällslivet — vilket är förklarligt, inte minst mot bakgrund av den volymmässigt omfattande nyproduktion som genomförts.
Man kan heller inte bortse från att det ekonomiska utrymme som stått till buds kan ha begränsat möjligheterna att skapa en god miljö.
6.1.7 Kommentarer
Bostadsbyggandet är inne i en period av stora förändringar. Vi ställer oss kritiska till några drag i den utvecklingen.
Vi gör den bedömningen att det är både möjligt och nödvändigt med åtgärder som snabbt påverkar förutsättningarna för bo- stadsbyggande och bostadsutbud.
Enligt vår bedömning är det nödvändigt med ett fortsatt högt bostadsbyggande. En väsentlig invändning mot en produktions- minskning är att denna lösning av ett kort- siktigt balansproblem inte är godtagbar så länge allvarliga brister i bostadsförhållandena kvarstår. En senare uppgång av efterfrågan kan på nytt skapa akuta bristsituationer och
knapphetsbetingade prisstegringar. Det är an- geläget att bostadsbyggandet planeras så att förutsättningar skapas för en jämn sysselsätt- ning i byggnadsindustrin.
6.2 Övervägande/'i och förslag 6.2.1 Behov och inriktning av åtgärder Inledning
Bostaden betraktas i Sverige som en social rättighet, en grundläggande trygghetsfaktor. Målet för bostadspolitiken är att ge alla människor tillgång till en god bostad till ett rimligt pris. För att komma närmare detta mål har samhället under efterkrigstiden bl. a. garanterat en hög produktionsvolym, skapat en bostadsförvaltning utan enskilt vinstsyfte, stött bostädernas finansiering och de ekono- miskt svaga hushållsgruppernas bostadskon- sumtion.
Vi har tidigare visat på skillnaderna mellan långsiktigt bostadsbehov och aktuell plane- ring. En för stor nedgång i bostadsbyggandet medför att det kommer att ta lång tid att undanröja dåliga bostadsförhållanden. Den bryter också kontinuiteten ibyggandet. Den senare tidens bostadsproduktion och den planerade tenderar också att ge ett bostads— utbud som kännetecknas av stora skillnader mellan olika upplåtelseformer och hustyper. Vi anser att denna utveckling måste brytas:
Bostadsproduktionen bör inriktas på att skapa ett varierat utbud av lägenheter i olika upplåtelseformer och bebyggelse- typer, bl. a. för att öka konsumenternas valfrihet och skapa förutsättningar för en allsidig hushållssammansättning i bostads- områdena.
Den förda bostadspolitiken ger institu- tionella, tekniska och finansiella förutsätt- ningar att lösa de närmast liggande pro- blemen och samtidigt hålla fast vid den bostadssociala målsättningen.
Statsmakterna har överlämnat till kommu- nerna att styra nyproduktionens fördelning på upplåtelseformer, hustyper. lägenhetsför-
delning o. dyl. Kommunerna har avgörandet i fråga om bebyggelsens utformning enligt byggnadslagens bestämmelser om planering. Det föreligger knappast nägra förutsättningar för statsmakterna att göra bättre bedöm- ningar i dessa avseenden än kommunema. Däremot kan och bör statsmakterna centralt — vilket skett sedan länge påverka de ekonomiska förutsättningarna för bostads- utbudet.
Bos tadspris— och bostadskostnadsre/ationer
Vi har tidigare kunnat konstatera följande:
stora skillnader i bostadsPris mellan i stort likvärdiga bostäder (främst avseende hyreslägenheter);
stora skillnader i bostadskostnader mel- lan bostäder i olika upplåtelseform (avser skillnader mellan å ena sidan hyresrätt och bostadsrätt och å andra sidan äganderätt; skillnaderna är särskilt påtagliga för relativt nyproducerade bostäder).
Bostadskostnaderna spelar en mycket stor roll för hushållens möjligheter att välja mellan lägenheter tried olika upplåtelseform, storlek och kvalitet. Det ter sig för stora grupper hushåll knappast attraktivt att öka sin utrymmesstandard om detta endast kan göras med en bostadskostnad som ökar med mellan 50 och 100 %. (I kapitel 4 har redovisning lämnats över hyres— och bostads- rättslägenheter.) Som exempel kan nämnas att möjligheterna att flytta från 2 rk till 3 rk i ”samma årgång” i det något äldre bestån- det är mycket begränsade — i stort sett utgör nyproduktionen den valmöjlighet som står till buds. Hyror och årsavgifter i nyproduk— tionen är höga i förhållande till äldre men fullt moderna lägenheter.
Olika orter visar en något olika hyres- struktur även om grundmönstret är det— samma. På vissa orter har man ansträngt sig att åstadkomma en flack hyresstruktur i senare årgångar bostäder. Syftet har bl.a. varit att möta en minskande efterfrågan med prisinstrumentet för att erhålla bästa möjliga totalekonomi. Möjligheterna att fortsätta på
detta sätt är utomordentligt begränsade med de ekonomiska resurser som står till buds och med de begränsningar och restriktioner som uppdelningen på olika företag och företagsformer innebär.
Konsekvenserna av de konstaterade prisskillnaderna för i stort sett jämförbara lägenheter blir från bostadssocial synpunkt desto allvarligare som relationen hyra/ disponibel inkomst är påtagligt ogynnsam- mare för hushåll i nyproducerade lägenheter än för hushåll i äldre men i alla avseenden fullt moderna lägenheter. Detta gäller såväl totalt sett för alla hushållstyper som för varje hushållstyp för sig.
Den mycket stora rörligheten i det nya beståndet av lägenheter i flerfamiljshus kan delvis förklaras av prisrelationerna ibostads- sektorn. En större omflyttning än i äldre bostäder behöver inte i och för sig vara onormal. Det är emellertid mindre lyckligt med en omflyttning som beror på olika ekonomiska villkor för skilda upplåtelse— fomier ('skatteeffekterna). Dessa får till följd att hushåll med hygglig ekonomi finner bostadskostnaderna för höga i förhållande till andra upplåtelseformer. Dessa hushåll kan alltså finna och övergå till andra boendealternativ. Nya hyres- och bostads— rättslägenheter bör bli attraktiva även för de stora grupper av människor, vilka inte är berättigade till inkomstprövat bostadsstöd — attraktiva i relation till andra lägenheter och i relation till den ägda bostaden.
Bostadstilläggen är användbara för att utjämna skillnader i ekonomi och försörj- ningsbörda mellan olika hushåll. De ger möjlighet för ekonomiskt svagare att efter- fråga bostäder. De problem som skapas av skatte- och prisförhällanden kan inte lösas med en utökning av ett inkomstprövat bostadsstöd. En utvidgning av de inkomst- prövade bostadstilläggen kan få andra positiva effekter. Med bibehållen grund- konstruktion av bostadstilläggen kan den övre hyresgränsen höjas, bidragsandelen för hyresmerkostnad (f.n. 80 %) ökas och in- komstgränserna förändras. Bortsett från negativa verkningar i form av marginal-
effekter etc. kan härigenom de grupper som idag har bostadstillägg få något högre bidragsbelopp och antalet bidragsberätti- gade hushåll bli större.
Det grundläggande missförhållandet kvar- står dock. Oavsett om hushållen har bostads- tillägg eller inte blir bostadskostnaden högre om de hyr eller har bostadsrätt än om de äger lägenheten. Kostnaden blir också i- många fall högre för en nybyggd än för en likvärdig äldre lägenhet. En stor del av hus- hållen med bostadstillägg saknar möjligheter att konkurrera med hushåll med bättre eko—' nomi. De senare hushållen efterfrågar som bekant inte nyproducerade bostäder med hyresrätt och bostadsrätt, framför allt på grund av deras höga pris i förhållande till äldre bostäder och bostäder med äganderätt. Vi saknar anledning förmoda att hushåll med låga inkomster och begränsad valfrihet värde— rar bostäder annorlunda än andra hushåll. Därför kan inte det totala efterfrågemönstret påverkas på något avgörande sätt av en ut— vidgning av de inkomstprövade bostadstill— läggen. Åtgärder som syftar till att stimulera bostadsefterfrågan och skapa större rättvisa måste då främst avse bostädernas pris, något som i sin tur på sikt påverkar bostadsut- budets sammansättning. En utvidgning av de nuvarande inkomstprövade bostadstilläggen kan medverka till en ökad hushållsskiktning om prisstrukturen inte dessförinnan korrige- ras.
Problemen med prisstrukturen i vidsträckt bemärkelse _ varmed här avses såväl beskattningens inverkan på bostadskost- naden som hyressplittring inom beståndet av hyreslägenheter — påverkas inte heller av en konjunkturförbättring. En sådan kan i och för sig öka efterfrågan på lägenheter i tätorterna och leda till en ny bristsituation. Detta kan på sikt leda till ett ökat bostadsbyggande, men de grundläggande fördelningsproblemen i bostadssektorn skulle kvarstå.
Subve/ztionsfrägor
Under den bostadspolitiska omprövningen Under mitten av 1960-talet då de tidigare
generella bostadssubventionerna i form av räntegarantier skulle avskaffas fördes diskus- sionen mot bakgrund av den stora efter- frågan på bostäder som gällt i stort sett obruten sedan krigsslutet. Slutsatserna blev dels en satsning på en stor nyproduktion, dels en övergång till och utbyggnad av individanknutna eller hushållsanknutna bo- stadsbidrag, numera bostadstillägg (endast de statskommunala bostadstilläggen har verkan av bostadssubvention).
En väsentlig anledning till att man önskade överge de tidigare generella subven- tionerna var, att dessa subventioner kunde tillgodogöras av grupper som hade goda inkomster, medan lägre inkomsttagare endast i mindre utsträckning fick del av bostadssubventionerna. [ den marknads- situation som då rådde var det onekligen ett väsentligt steg mot ökad jämlikhet att förbättra betalningsförmågan för de lägre inkomsttagarna (i detta sammanhang bortses helt från de tekniska brister som vidlåder ett bidragssystem av detta slag med starka marginaleffekter, ett tvivelaktigt inkomst— begrepp m. m.).
] förbigående bör påminnas om den nya bostadsfinansieringsformen från 1968, som är ett subventionsfritt system i den me- ningen att fastighetsägaren häftar iskuld för skillnaden mellan utgående hyror och kostnader (grovt förenklat). Detta medför att statens fordran kan indrivas, sett i ett längre perspektiv. För hushållen däremot överensstämmer finansieringsformens effek- ter med en generell subventionering. (En redogörelse finns i avsnitt 4.3.1.) När därför frågan om en avvägning mellan olika slags generella och individanknutna, inkomst- prövade bostadssubventioner tas upp till ny diskussion i belysning av den senaste tidens erfarenheter innebär detta inte att den förda bostadspolitikens grundvalar skulle ifråga- sättas.
Effekterna av de tidigare utgående ränte— garantierna, som de utvecklades under 1960-talet, kan jämföras med skattesyste— mets nuvarande verkningar på bostads- sektorn. Utvecklingen på skattesidan har
skett successivt och de bostadspolitiska effekterna har länge varit föga uppmärksam- made. Stora skattereduktioner utgår mer eller mindre generellt till hushåll med ägda bostäder.
Dessa skattereduktioner är av en storleks- ordning som vida överstiger de generella bostadssubventioner i form av räntegaran- tier, som utgick före 1968. De är också större än de totala kostnaderna för de stats- kommunala bostadstilläggen.
Det vore förhastat att av de resonemang som fördes under 1960-talet även i fortsätt— ningen dra slutsatsen att generella subven- tioner för delar av bostadsbeståndet inte i framtiden skulle behövas av bostadssociala skäl. I direktiven till bostadstinansieringsut- redningen, varom regeringen fattade beslut under hösten 1972, öppnas också direkt möjligheter att återinföra generella subven- tioner.
Miljö Även om avsikten med detta betänkande är att behandla nybyggande av bostäder under de närmaste åren, har vi starkt betonat vikten av att beakta det totala bostadsut- budet. I övrigt handlar framställningen till största delen om de ekonomiska betingel- serna för utbud och efterfrågan. Med tanke på att saneringsfrågornai ett vidare samman- hang nyligen varit föremål för riksdagens be- slut (prop 1973:1 (bilaga 13),21, 22, 25;CU 1973118, 19, 20) finner vi närmast anledning att behandla frågor som inte har samband med mer omfattande saneringsåtgärder. Omsvängningen av bostadsefterfrågan har bidragit till att brister i sent byggda bostadsområdens utformning uppmärksam- mats. Vi anser att bristerna kan minskas med speciellt utformade åtgärder område för område. Detta skulle vara ägnat att i någon mån minska kvalitetsskillnader mellan olika bostadsområden. Bättre förutsättningar att utnyttja redan gjorda bostadsinvesteringar skulle härigenom också skapas. Boendeutredningens förslag redovisas i avsnittet 6.2.3.
Det är vår uppfattning att likvärdiga ekonomiska villkor för olika upplåtelse- former och hustyper är nödvändiga förut- sättningar för att skapa ett varierat utbud. Olika boendeformers och bebyggelsetypers möjligheter kan i så fall värderas renodlat: tätt glest, högt—lågt etc. Sådana förutsätt- ningar i kombination med ett tillräckligt stort utbud kommer att öka hushållens valmöjligheter. Bostadstilläggen kan i en sådan situation väsentligt öka de ekonomiskt svagare hushållens möjligheter att söka bostad på hela bostadsmarknaden.
De önskvärda förändringarna av prisrela- tionerna mellan olika upplåtelseformer och mellan bostäder av olika årgång är en fråga på lång sikt. De utreds f. n. av boendeutred— ningen, bostadsfinansieringsutredningen och bostadsskattekommittén. På grund av bo- städernas långa brukningstid får den aktuella inriktningen av nyproduktionen verkningar långt fram i tiden. Det är därför enligt vår mening nödvändigt med snabbverkande åtgärder. Dessa skall syfta till att
ge likvärdiga förutsättningar för hushål- lens bostadsval påverka nyproduktionen.
Detta innebär att bostäder med hyres- och bostadsrätt skulle göras mer konkurrenskraf- tiga i förhållande till de ägda bostäderna. Nybyggda områden med hyres— och bostads- rättslägenheter # huvudsakligen i flerfamiljs- hus — hotas nu av utamining från två håll. Hushåll med medelgoda och högre inkomster flyttar sällan dit och lärrmar områdena, vilket leder till en ekonomisk och social ensidighet. Strävan att hålla nere hyrorna medför att lägenhetsytorna och antalet större lägenheter minskar och att standarden i övrigt pressas så hårt som möjligt, inte minst när det gäller den yttre miljön. Samtidigt produceras allt större och allt rikligare utrustade lägenheter som upplåts med äganderätt. Utvecklingen har mot bakgrund av tidigare erfarenheter varit svår att förutse.
[ detta läge aktualiseras på nytt frågan att övergångsvis använda generella subventioner för vissa lägenheter i syfte att åstadkomma kostnadsrelationer som gör att de boende kan söka sig bostad efter sina behov och sina resurser. Det finns knappast andra alternativ för att nå de önskvärda förändringar som boendeutredningen angivit. En utvidgning eller ökning av bostadstilläggen kommer inte att lösa de problem som uppkommer till följd av prisstrukturen.
Förändringarna i bostadsutbudet skapas genom nyproduktion. [ dagsläget finns risker för att kontinuiteten ibostadsförsörjningen bryts » detta inger oro för framtiden. Svårigheter kan uppkomma att senare inhämta en nedgång i produktionen. För— ändringarna av lägenhetsstorlek och av lägenhetsfördelningen kommer att vara svåra, om inte omöjliga, att korrigera fram- deles när bostäderna väl är byggda.
För att komma till rätta med bostads- marknadsproblemen krävs långtgående för- ändringar av prisstrukturen. Vi anser det inte bara möjligt utan också nödvändigt med snabbverkande åtgärder som ett första steg.
Boendeutredningens förslag, grundade på dessa överväganden, redovisas i de avslutande avsnitten.
6.2.2 Sänkta bostadskostnader Inledning
Vi har ovan översiktligt angivit motiven för att med snabbverkande åtgärder påverka de närmaste årens bostadsbyggande. Åtgärderna bör inriktas på att förändra pris- och bostadskostnadsstrukturen. Avgörande för vår bedömning att det nu bör vidtas åtgärder av provisorisk karaktär är följande. Mer genomgripande förslag från de arbetande bostadsutredningarna, förutom boendeutred- ningen också bostadsfinansieringsutred- ningen och bostadsskattekommittén, kan knappast genomföras och få effekter förrän om några år. Den nuvarande situationen kräver snabbare åtgärder. Dessa bör utformas så, att en smidig övergång till mer långsiktiga
förändringar av skatter, finansiering och andra åtgärder inom bostadssektorn blir möjlig. De snabbverkande åtgärderna bör också — vilket sammanhänger med förslagets karaktär av övergångslösning — vara lätta att administrera. Boendeutredningen har gjort en översikt- lig analys av olika möjliga åtgärder för att sänka priser och kostnader för bostäder som på grund av bl.a. byggprisutveckling och skatteregler är dyra i jämförelse med andra bostäder. Exempel på åtgärder är investe- ringsbidrag, momsrestitution, räntesänkning, förändring av amorteringstider. samt föränd- ring av basannuitet och paritetstal inom pari- tetslånesystemet jämte förändring av bo- stadsbeskattningen m.m. För samtliga upp- räknade möjligheter gäller att de inte fyller de krav som ovan angivits för åtgärder i detta sammanhang. Detta utesluter inte att flera av åtgärderna, alternativt i kombinationer, kan vara användbara för mer långsiktiga lösningar och därmed tas upp av boendeutredningen och de andra, ovan apostroferade utred- ningarna, vid senare tillfälle. En resumé av de möjliga alternativen återges nedan.
En grupp bostadskostnadssänkande alter- nativ utgörs av stöd till bostadsföretagen. Ett sådant stöd kan ta olika former: investerings- bidrag (t.ex. engångsbelopp, ränte- och amorteringsfria lån), ändrade kapitalkost- nadsvillkor m. m. Sådana åtgärder blir i olika hög grad kapitalkrävande. Vissa av åtgär- derna ligger utom ramen för boendeutred- ningens direktiv. lngrepp i finansierings— systemet bör också undvikas med tanke på utredningsläget och för att inte försvåra de framtida avlösningsmöjligheterna. Stöd som riktas till bostadsföretagen kommer också endast att få indirekt — därtill delvis långsam — effekt på priser och bostadskostnader.
Ett stöd av annat slag riktat till bostadsföretagen men utan bostadskostnads- sänkande effekter kan utgöras av avkast- ningsgaranti eller dylikt, exempelvis genom efterskänkta kapitalkostnader vid otillräck- liga hyresintäkter eller garanti för hyresin- täkter av viss storlek. Detta stöd kan bidra till att behålla en viss produktionsstruktur
och, om stödet förknippas med styrande villkor, också påverka nybyggandet. Pris- och bostadskostnadsrelationerna kommer ej att påverkas. Svårigheterna att avväga styrmedel och ange lämpliga prövningskriterier är så påtagliga att detta alternativ inte tas upp till närmare övervägande.
Åtgärder av annan karaktär, avsedda att ge bostadsföretagen möjligheter att övervinna lokalt förekommande vikande efterfrågan, har redan vidtagits och är under fortsatt behandling. Denna fråga som utredningen bedömer vara av stor vikt behandlas därför inte i detta sammanhang.
Ett stöd till de boende däremot verkar direkt i form av sänkta bostadskostnader. En utbyggnad av bostadstilläggen kommer dock inte att ge de effekter på planering och byggande som boendeutredningen främst anser önskvärda. Förändringar av bostads— tilläggen tar dessutom av administrativa skäl lång tid att genomföra och får verkan först på längre sikt. Prisstrukturen påverkas över huvud taget inte. En möjlighet är föränd- ringar av bostadsbeskattningen. Denna fråga behandlas av en annan utredning och förslag från denna kan knappast förväntas föreligga så tidigt att de kan påverka bostadsimeste- ringarna inom de närmaste åren. Därmed återstår som alternativ direkta
bostadskostnadssänkande åtgärder -— ett icke inkomstprövat bostadsstöd. Boendeutred- ningen använder för detta samlingsbegreppet bostadsrabatt.
Bostadsrabatt
Det är inte möjligt att beräkna hur stor en bostadsrabatt bör vara för att den skall få påtagliga effekter på planering och byg- gande, utan vi måste göra en skälig avvägning på andra grunder. Som ovan anförts, anser vi att skillnaden mellan de olika upplåtelse- formerna skall överbryggas. Som en över- gångslösning anser vi det rimligt att för nyproduktionen införa en bostadsrabatt på 20 kronor per rn2 lägenhetsyta för nybyggda hyres- och bostadsrättslägenheter.
Eftersom bostadsrabatten också syftar till
större rättvisa, vore det konsekvent att låta den omfatta samtliga de bostäder för vilka de olika upplåtelseformerna medför skillna— der i bostadskostnad. Detta är synnerligen resurskrävande och inte heller nödvändigt för att ta ett. första steg i det långsiktiga syftet: att förbättra bostadsutbudet. Vi har dock tidigare pekat på att senare årgångar bostäder är dyra i förhållande till äldre. Bostadsrabatten bör därför med en avtrap- pande utformning omfatta ett antal årgångar av det befintliga beståndet. Man riskerar eljest att få en alltför ojämn hyresstruktur. Den nu pågående och planerade produktio— nen riskerar att drabbas av ytterligare kost- nadshöjningar, något som stärker skälen för bostadsrabatt för denna.
Var bedömning är att det är nödvändigt med åtgärder av den föreslagna karaktären. Det väsentliga är att effekterna på hushållens bostadskostnader blir påtagliga. I vilken form en riktad bostadskostnadssänkning ge- nomförs är däremot mindre betydelsefull. Med de krav som vi ställer på en övergångs- lösning förefaller den av oss förordade ut- formningen vara lämpligast. Vi är medvetna om att nivåns storlek och avtrappningens utformning ej har beräknats efter exakta, siffermässigt belagda kriterier. Argument kan därför anföras för en bostadsrabatt såväl på en lägre som på en högre nivå än föreslagna 20 kr/m2 * en siffra som är resultatet av en skälighetsbedömning inom utredningen i den aktuella situationen. Frågan om precision är dock mindre viktig vid jämförelse med be- hovet av att nå de effekter som utredningen åsyftar.
Vi föreslår en bostadsrabatt enligt följan- de:
Lägenheter Bostadsrabatt färdigställda år kr/m2 ly 1968 6 1969 6 1970 9 1971 13 1972 16 1973 20 1974 20 1975 20 1976 20 (1977 20)
Avtrappningen av bostadsrabatten under åren 1968—1973 har skett under beaktande av bostadsprisskillnader och olika kostnads- förutsättningar i form av produktionskostna- der, finansieringsregler och dylikt.
För de närmast kommande åren har bo- stadsrabatten angivits till 20 kr/mz, dvs. 1973 års nivå. Om förutsättningarna föränd- ras och andra korrigeringar ej vidtas, anser vi det befogat att nivån omprövas.
Förslaget omfattar bostadsrabatt för får- digställda lägenheter fram t. o. m. 1976. För att genomföra beräkningar av kostnader fram t. o. rn. budgetåret 1976/77 har vi dock parentetiskt angivit samma bostadsrabatt även för 1977.
Vi föreslår följande:
Bostadsrabatt avser boende i hyres- lägenheter samt i bostadsrättslägenheter i fastigheter med statliga bostadslån, oav— sett hustyp;
Bostadsrabatt binds generellt till hus som blivit färdiga för inflyttning under åren 1968—76 med särskilda belopp för varje årgång — lika för hela landet. I sammanhängande bostadsområden av en- hetligt slag, med lika hyror och årsavgif- ter, bör dock bostadsrabatten i stället anknytas till beräknad medelfärdigställan- detidpunkt;
Bostadsrabatt bör därtill, under vissa betingelser, omfatta ombyggnader under åren 1968—76;
Bostadsrabatt utgår som ett belopp per m2 lägenhetsyta och förmedlas av bo- stadsföretagen direkt till den boende i samband med uppbörd av hyror och års- avgifter;
Bostadsrabatt utgår till hushållen och kan alltså endast avse upplåtna lägenheter.
Bostadsrabatten föreslås således omfatta boende i alla hyreslägenheter som färdig- ställts eller färdigställs de aktuella åren. Man kan visserligen invända att det inte är er- forderligt att indirekt stödja en icke stats- belånad produktion, som inte är underkastad kostnadSprövning.
Eftersom stödet primärt tillkommer de boende är inte invändningen stark. Det bör också erinras om att för samtliga hyreslägen- heter som omfattas av förslaget gällerhyres— lagens bestämmelser om möjlighet till skälig- hetsprövning av hyran.
Det förhåller sig däremot annorlunda när det gäller bostadsrättslägenheter och lägen- heter med annan upplåtelseform. Vi finner inga skäl att stödja boende som valt bostads- form för att med tekniskt utnyttjande av skatteregler minska sina bostadskostnader. Detta förefaller ske i ökande omfattning framför allt i storstäderna. Formerna varie- rar: andelslägenheter, personliga fastighetslån och dylikt. En lämplig avgränsning bör där- för göras, genom att förbehålla bostadsrabat- ten för boende i — förutom hyreslägenheter — bostadsrättslägenheter med statliga bo-
stadslån. _ Administrationen av en bostadsrabatt av
detta slag bör kunna göras utomordentligt enkel. Samtliga statsbelånade objekt finns förtecknade hos länsbostadsnämnderna och/ eller förmedlingsorganen. Hos dessa finns också alla relevanta uppgifter om tidpunkt för färdigställande, ytor och liknande till- gängliga. För färdigställande bör man kunna använda den tidpunkt som utnyttjas för bestämning av paritetstal.
För de icke statligt belånade hyresfastig- heterna ärinte samma registrering tillgänglig. Det rör sig dock om ett förhållandevis litet antal fastigheter och vi förutsätter att kom- plettering med nödvändiga uppgifter för
dessa kan ske mycket lätt. Förfaringssättet bör lämpligen kunna vara att bostadsföretaget med särskild notering drar av bostadsrabatten på avin som går till hushållet. Begäran om utbetalning riktas från bostadsföretaget till ansvarig myndighet som i sammanhanget har att kontrollera lämnade uppgifter. Med hänsyn till före- tagens likviditet bör dessa kunna rekvirera medel för exempelvis tre månader i taget.
En bostadsrabatt som är lika stor för varje m2 lägenhetsyta innebär att bostads- kostnadssänkningen i allmänhet är något större för större lägenheter i förhållande till
mindre. Detta är i överensstämmelse med den allmänna målinriktning som gällt för bostadspolitiken sedan länge, nämligen att höja bostadsstandard och öka bostadsut- rymmet. Den relativt sett större subven- tionen till hushåll i större lägenheter är också motiverad av att bostadskostnadsdifferen- serna mellan å ena sidan hyres- och bostads- rättslägenheter och å andra sidan ägda bo— städer är särskilt märkbara för de större lägenhetstyperna.
Bostadsrabatt kan utgå endast till upp— låtna lägenheter. En fördel med konstruk- tionen är att bostadsföretagen ökar ansträng— ningarna att få samtliga lägenheter upplåtna.
Ökade valmöjligheter
Vi har i avsnittet 6.1.4 ovan visat att utbudet av småhus med hyres- Och bostadsrätt är utomordentligt litet. Detta beror på att hy- ran/årsavgiften för småhus, oavsett lägenhe— tens storlek, blir så hög, att dessa bostäder inte blir konkurrenskraftiga vid jämförelse med ägda småhus. Åtskilliga hushåll som skulle vilja bo i småhus mäste av ekonomiska skäl avstå från detta, som en följd av kraven på kapitalinsats och de årliga utgifternas storlek.
Förslaget om bostadsrabatt är avsett att sänka kostnaderna för lägenheter som upp- låts med hyres- eller bostadsrätt. Det ger vissa möjligheter till ett ökat utbud av lägen- heter med dessa upplåtelseformer i småhus. Också mindre småhuslägenheter, mindre än fyra rum och kök bör därmed komma att produceras. Fler hushåll än för närvarande får då möjlighet att bo i småhus.
Kommunerna har möjligheter att påverka lägenhetsfördelning, lägenhetstyper, fördel- ningen av lägenheter i olika hustyper och upplåtelseformer. Detta kan ske bl. a. genom de kommunala bostadsbyggnadsprogram- men, genom föreskrifter i den fysiska plane- ringen eller i samband med markupplåtelse. Vi förutsätter att de nya möjligheter till ett varierat utbud, som skapas av förslaget, ock— så kommer att följas av åtgärder på kommu- nal nivå (se också avsnitt 6.2.4).
Möjligheterna att kunna erbjuda småhus i ägareform till hushåll med begränsade in- komster och litet sparkapital påverkas inte direkt av förslagen. Hushållens valmöjlighe- ter kan vara begränsade av småhusens stor— lek, kravet på kapitalinsats och av de årliga utgifternas storlek. En till följd av förslaget ändrad produktionsinriktning bör dock leda till att småhus med begränsad yta kommer att finnas på marknaden i ökad utsträckning. En ändrad produktion och en trolig, dämpad prisutveckling på småhusen bör ge bättre förutsättningar för hushållen. Vi är likväl medvetna om att många hushåll som önskar förvärva ett småhus kan ha svårt att förverk- liga sin önskan, exempelvis genom kravet på kapitalinsats. Kraven på kapitalinsats kom- mer att prövas av utredningen i senare sam- manhang, vid bedömningen av olika stödåt- gärder inom bostadspolitikens ram.
Kostnader
Beräkningarna baseras för perioden 1968—1972 på antalet färdigställda lägen- heter i hus som finansierats med statliga bostadslån. Till grund för uppgiften för år 1973 ligger den faktiska igångsättningen år 1972 för andra hus än småhus med avdrag för 3 000 lägenheter som antagits avse pri- vatfinansierade fastigheter samt ålderdoms- hem. På samma sätt utgör igångsättningen för 1973 underlag för 1974 års färdigstäl- lande och beräknas uppgå till ca 80000 lägenheter, varav 40 000 av vardera småhus och övriga hus. Avdrag görs likaledes med 3 000 lägenheter.
För de därefter följande åren grundar vi beräkningarna på det bostadsbehov som an- ges i kapitel 3, eftersom vi förutsätter att bostadsrabatten kommer att få effekt på investeringsviljan. 1976 skulle då kunna fär- digställas 90 000 lägenheter per är, exklusive ombyggnader, varav ca 45 000 statsbelånade hyres- och bostadsrättslägenheter. Eftersom åtgärderna inte kan förväntas få omedelbar effekt, har vi för år 1975 räknat med ett något lägre färdigställande.
Vidare har vi förutsatt att bostadsrabatten
får effekt på lägenhetsytorna i hyresrätts- och bostadsrättslägenheterna. Genomsnitts- ytan antas öka med 2 m2 1975, 2 m2 1976 och 2 m2 1977.
I tabell 6.5, som är en sammanställning av underlaget för beräkning av kostnaderna för bostadsrabatten, har avrundning gjorts för antalet färdigställda lägenheter åren 1968 _ 72. Anledningen är att dessa upp- gifter inkluderar specialbostäder, medan dessa däremot inte ingår i statistiken för de genomsnittliga lägenhetsytorna.
Tabell 6.5 Statsbelånade hyres- och bostads- rättslägenheter samt genomsnittsytor för år 1968—1977 till grund för kostnadsberäkning av bostadsrabatt.
Är för Antal lägen— Lägenhets- fa'rdig- heter yta m2 ställande
1968 71 000 74 1969 70 000 72 1970 69 000 69 1971 70 000 67 1972 62 000 66 1973 53 000 66 1974 37 000 66 1975 41 000 68 1976 45 000 70 1977 45 000 72
Bruttokostnaderna har med antagande om att bostadsrabatten införs den 1 juli 1974 framräknats dels för kalenderår, dels för budgetår till och med l:a halvåret 1977, tabell 6. 6.
Tabell 6.6 Bruttokostnader för bostadsra- batt (milj. kr.).
Kalenderår 2:a halvåret 1974 169 1975 378 1976 437 l:a halvåret 1977 242 Budgetår 1974/75 350 1975/76 407 1976/77 469
Effekter för de statskommunala bostadstill- laggen
Bostadsrabatten verkar direkt bostadskost— nadssänkande för samtliga hushåll som bori de lägenheter som omfattas av förslaget. Vi redovisar nedan som två alternativ hur bo- stadsrabatten kan uppfattas i förhållande till de inkomstprövade statskommunala bostads- tilläggen, vars storlek är beroende av den utgående hyran (årsavgiften).
Enligt det första alternativet baseras de statskommunala tilläggens storlek på den avtalade hyran (årsavgiften) minus bostads- rabatt. Samtliga hushåll får därmed en sänk- ning av bostadskostnaderna. Sänkningens storlek blir beroende av om bostadstillägg utgår eller inte. Den största sänkningen, 20 kr/m2 i nyproduktionen, erhåller hushåll utan bostadstillägg. Hushåll med maximala bostadstillägg får utöver dessa en bostads- kostnadssänkning om lägst 4 kr/mz. (En 2-barnsfamilj kan exempelvis erhålla maxi- malt statskommunalt bostadstillägg under förutsättning att den taxerade inkomsten inte är högre än ca 32 500 kr/år.)
Anspråken på medel över statsbudgeten blir enligt detta alternativ lägre än ovan redovisade bruttokostnader, eftersom bo- stadsrabatterna minskar de statskommunala bostadstilläggen. En kostnadsminskning upp— står också för kommunerna.
En sammanställning av de minskade kost- naderna för statskommunala bostadstillägg (enligt de bestämmelser som gäller för 1973) finns i tabell 6.7. Följande förutsättningar gäller för beräkningarna:
Den procentuella andelen lägenheter i de aktuella årgångarna av hus, bebodda av hushåll med statskommunalt bostadstill- lägg antages uppgå till 40 %.
Hushåll med statskommunala bostads— tillägg antas ha hyror som ligger mellan övre och undre hyresgräns. Bostadsrabat- ten antas också i sin helhet ligga inom detta intervall.
Medellägenhetsytan för boende som uppbär statskommunalt bostadstillägg an- tas vara 10 m2 större än genomsnittsytan
för samtliga nyproducerade lägenheter i flerfamiljshus enligt tabell 6.5.
Tabell 6.7 Beräknade minskade kostnader för statskommunala bostadstillägg för stat och kommun som följd av bostadsrabatt
(milj. kr.).
Tidsperiod Stat Kommun Kalenderår 2:a halvåret 1974 40 20 1975 90 45 1976 104 52 l:a halvåret 1977 58 29 Budgetår 1974/75 83 42 1975/76 97 49 1976/77 112 56
Härtill kommer att kostnaderna för de kommunala bostadstilläggen till pensionärer kan beräknas minska i någon mån.
Enligt det andra alternativet utgår stats- kommunala bostadstillägg oförändrat med utgångspunkt från den i hyreskontrakt av- talade hyran (utgående årsavgift). Bostads- rabatten skulle därefter dragas bort med lika belopp, 20 kr/m2 i nyproduktionen, för alla hushåll i lägenheter som berörs av förslaget.
I detta alternativ reduceras inte anspråken på medel över statsbudgeten. Kostnaderna framgår av ovan redovisade tabell 6.6.
I valet mellan dessa båda alternativ vill vi framhålla följande. I båda fallen erhålles den av utredningen eftersträvade primära effek- ten, nämligen att minska den stora kostnads- skillnaden mellan upplåtelseformerna. Av- sikten är att därmed öka hushållens valmöj- ligheter och påverka produktionens inrikt- ning.
Bostadstilläggens funktion, deras familje- politiska verkan och deras bidrag till stan- dardutjämning är mycket viktig. En utform- ning av bostadsrabatten enligt det andra alternativet understryker dessa syften. Vi föreslår därför att bostadsrabatten inte skall påverka de statskommunala bostadstilläggens storlek. Dessa bör oförändrat beräknas med utgångspunkt från inkomst, barnantal och avtalad hyra/årsavgift.
Några följdfrågor
Vi har föreslagit att bostadsrabatt skall ugå till bostäder i vissa årgångar. Fråga uppkom- mer om ombyggnader skall berättiga till bostadsrabatt. Man ställs därvid inför aWäg- nings- och avgränsningsproblem. En utgångs- punkt för bostadsrabatt till boende i om- byggda lägenheter — vilket följer av motiven för bostadsrabatt till nyproduktion — är att ombyggnaden skall vara omfattande och leda till en standard som är jämförbar med nypro- ducerade lägenheters. Inte minst för att få en otvetydlig klassificering vill vi som förutsätt- ning införa, att ombyggnad skall ske till nybyggnadsstandard och därvid finansieras med statliga bostadslån. Förutsättning bör också vara att de statliga lånen ges i form av paritetslån. Anledningen är att de bostads- kostnadssänkande effekter som paritetslånen medger i första hand bör utnyttjas. För den nyproduktion som är statligt belånad bör också paritetslån vara förutsättning för bo- stadsrabatt.
En åtgärd av temporär art som bostads- rabatt medger och förutsätter att paritetslåne- systemet utnyttjas under tiden. Förändringar av paritetstal bör kunna genomföras enligt de allmänna intentioner som låg till grund för systemets införande. Det saknas anledning förmoda att bostads- företagen eller bostadsrättsföreningarna inte skulle vilja medverka till lägre bostadskost- nader — i all synnerhet som administrationen för företagens del bör bli utomordentligt enkel. De boende och deras organisationer kommer också med säkerhet att vara på- drivande. Om det i den fortsatta handlägg- ningen framkommer förhållanden, som inne- bär att bostadsrabatten kanske inte kommer att utnyttjas i alla de fall den är möjlig, bör man dock inte tveka att införa tvingande bestämmelser. Det som för de boende är en icke obetydlig förmån måste nämligen vara väsentligare än de hinder som deras motpart eventuellt kan anföra.
Den föreslagna bostadsrabatten innebär att ett steg tas i riktning mot en utjämning mellan de olika upplåtelseformerna. Denna
mycket viktiga åtgärd skulle i och för sig kunna innebära att mindre ofullkomligheter accepteras. Den avtrappande bostadsrabatten i årgångarna mellan 1968 och 1973 kan inte ge en exakt rätt avvägd prisstruktur, något som inte heller bör styras med detta slag av åtgärder. För sammanhängande bostadsom- råden med olika delar färdigställda vid olika tidpunkter har vi föreslagit att bostadsrabat- ten framräknas med ett enkelt vägningsför- farande. Hyresrelationerna mellan olika bo- stadsområden fastställs vid förhandlingar och vi förutsätter att de förhandlande parterna beaktar utgående bostadsrabatter. Hyresför- handlingar sker vanligtvis årligen. Därför be- dömer vi att man lokalt snabbt kommer att ta ställning till en på orten riktig prisstruk- tur.
Man skulle visserligen kunna tänka sig att ett rambelopp — beräknat enligt vårt förslag — kunde användas för fördelning mellan olika bostadsområden efter föregående för— handlingar. Vi vill dock avvisa detta med motiveringen att justeringar av utgående hyror genomförs inom ramen för de sedvan- liga hyresförhandlingarna. Frågan torde vara av marginell betydelse. Administrations— och kontrollaspekterna talar också för att undan- tag från årgångsvis bestämda bostadsrabat- ter inte bör medges. Mellan bostadsrätts- föreningar är däremot för närvarande omför- delningar knappast möjliga. Vi är därför medvetna om att mindre taggar i bostads- kostnadsstrukturen kan uppstå mellan olika bostadsrättsföreningar. Sådana ojämnheter förekommer redan, exempelvis som en följd av olikheter i produktions- och finansierings- förutsättningar. Det påtalade förhållandet utgör därför inte någon allvarligare invänd- ning, speglat framför allt mot de åsyftade generella effekterna.
En ytterligare fråga gäller i vilken ut- sträckning prövningen av hyrors skälighet enligt hyreslagen påverkas av den föreslagna bostadsrabatten.
Den skisserade bostadsrabatten är en hyresrabatt som utgår direkt till de boende. Vid varje tillfälle gäller en avtalad hyra som inte påverkas av denna. Enligt hyreslagen
kan nämligen för närvarande prövning av hyrans skälighet påkallas av hyresgästen under åberopande av 48 &.
De hyror som kan prövas är de mellan hyresvärd och hyresgäst avtalade (alternativt hyresvärdens yrkande vid förlängning). Där- vid skall jämförelser göras med likvärdiga lägenheter. Den skisserade bostadsrabatten torde härvidlag inte medföra några problem. Det bör vara helt klart att detär de avtalade hyrorna som skall ingå idetjämförelsemate- n'al som skall ligga till grund för hyresnämn- dens beslut. Den med hjälp av bostadsrabat- ten erhållna bostadskostnaden saknar i detta sammanhang intresse. En viss parallell kan göras med de nuvarande hyresanknutna statskommunala bostadstilläggen som också reducerar bostadskostnaden. För det första är ”nettohyran” med bostadsrabatten avdra- gen inte resultatet av träffad överenskom— melse mellan hyresgäst och hyresvärd, med de senare justeringar som resultatet av kol- lektiva förhandlingar kan ha lett till (det senare syftar på den förhandlingsklausul som återfinns i flertalet hyreskontrakt inom den allmännyttiga sektorn). För det andra är bostadsrabatten av tillfällig karaktär sett från hyresgästens och hyresvärdens utgångspunk- ter — att sedan bostadsrabatten vid en senare tidpunkt kan komma att avlösas av perma- nenta åtgärder av annat slag är en helt annan sak och något som inte påverkar hyresförhål- landet som sådant.
Skulle likväl ovisshet befaras, kan even- tuella tveksamheter undanröjas. Man kan vid införandet av bostadsrabatten i klarläggande syfte ange dess karaktär av bidrag till hushål- len. Hyrorna förändras inte härav.
Alternativt kan klarläggande ske, genom att i hyreslagen intaga en tidsbestämd be- stämmelse om att bostadsrabatten inte skall beaktas vid prövning av hyrors skälighet.
6.2.3 Miljöförbättring Inledning
Bostädernas yttre miljö, tillgång till service rn. fl. frågor har under de senare åren blivit
allt mer uppmärksammade. Olika möjlig- heter står till buds för att tillgodose miljö- och servicekrav, såväl i samband med nypro— duktion som i samband med sanering. Bo- stadslån kan utgå till anläggningar och loka— ler som betjänar de boende. Detta gäller såväl nybyggnad som sanering. Till viss mo- dernisering som också kan innefatta förbätt- ring av den yttre miljön kan under en tidsbegränsad period direkta bidrag utgå, s.k. initialstöd. En översiktlig redogörelse för finansierings— och bidragsvillkor lämnas i bilaga 6. För att statlig kreditmedverkan skall lämnas till förbättringar, komplettering med lokaler o.d., gäller att behovet av åtgärderna skall vara väl dokumenterat.
För äldre bostadsområden utgår således i enlighet med riksdagsbeslut våren 1973 kredit- och investeringsstöd till olika sane- ringsåtgärder. Riksdagen har därvid under- strukit att åtgärder även bör kunna vidtagas i förebyggande syfte. Vi anser att det nu finns skäl att föreslå ytterligare åtgärder med inriktning på den senaste och närmast kom- mande bostadsproduktionen.
Färdigställda bostadsområden
Den kritik som riktas mot vissa senare byggda bostadsområden avser ofta förhållan- den både med och utan samband med den byggda miljön. I åtskilliga fall kritiseras lägenheter och bostadsområdens fysiska ut- formning trots att det som uppfattas nega- tivt kan vara effekter av andra företeelser i samhället, ojämn inkomstfördelning, snabba strukturförändringar, dåliga kommunikatio- ner eller allmänna brister i fråga om social omsorg, fritidsverksamhet o. d. Det finns otvivelaktigt även brister i fråga
om själva bostäderna och deras omgivning. Ändringar och kompletteringar kan behövas även i nya områden. Det kan gälla åtgärder inomhus, exempelvis ändrad lokaldisposition för lek eller fritidsändamål. Utomhus kan bl.a. ifrågakomma komplettering eller ut- byte av lekutrustning för alla åldrars behov, omdisposition av fria ytor, komplettering med vegetation. Förhållandena växlar emel-
lertid — inte bara från ort till ort utan också från bostadsområde till bostadsområde. En avgränsning mellan sedvanligt underhåll och åtgärder av investeringskaraktär torde vara lätt att göra.
Möjligheterna att centralt ange vilka åtgär- der som erfordras är utomordentligt begrän- sade. Av samma skäl är en central detaljpröv- ning av förslag vansklig. De bästa kunska— perna om vilka "ändringar eller förbättringar som bör och kan genomföras finns hos de boende och respektive bostadsföretag.
Vi förutsätter att förändringar är möjliga i de fall brister föreligger. Det är givet att byggnadernas placering och allmänna ut- formning inte kan påverkas sedan de väl är uppförda. De fysiska förutsättningarna i övrigt hindrar inte nya åtgärder — men dessa behöver anpassas till förutsättningarna från fall till fall.
Förbättringar av det slag som vi här åsyftar medför kostnader för både investe- ring och drift. Med den rollfördelning som finns mellan stat och kommun finner vi det inte motiverat att nu aktualisera statliga driftsbidrag. Utformning av verksamhet och kostnaderna för denna bör övervägas lokalt. Vi anser däremot att staten bör medverka genom att lämna lån till åtgärder som kan höja ett bostadsområdes användbarhet eller attraktivitet. Syftet skall vara att förbättra mindre goda bostadsområden och därigenom medverka till att utjämna kvalitetsskillnader i det tillgängliga bostadsutbudet.
Boendeutredningen tillmäter inte låne- säkerhetsargument någon större betydelse. Följande resonemang kan dock föras. Sta- tens lånemedverkan ligger i det högsta risk- låget. Om bostäderna har en sådan utform- ning att deras användbarhet på sikt kan ifrågasättas, ligger det i långivarens intresse att medverka till en gynnsammare prognos. I andra motsvarande situationer är det inte ovanligt att långivaren behöver medverka med en utvidgad kreditgivning.
Vi föreslår därför följande:
Bostadslån skall kunna utgå för redan statligt belånade bostadsobjekt för in-
vesteringar som höjer användbarhet och attraktivitet —— ansökan skall beviljas om den tillstyrkes av kommunen (härmed avses inte åtgärder av underhållskaraktär);
Bostadslån av detta slag skall kunna utgå för fastigheter i vilka lägenheterna upplåts med hyres- eller bostadsrätt och vilka har bostadslån med omfördelning av kapitalkostnaderna enligt 1967 års bo- stadslåne- och räntelånekungörelser (s.k. ränte— och paritetslån) — lånen skulle såle- des i princip omfatta fastigheter färdig- ställda 1958 och senare;
Prövning av kostnadernas skälighet skall göras av lånemyndigheten;
Lån får normalt utgå till hela kostnaden upp till en övre gräns av 50 kronor/m2 lägenhetsyta; även projekteringskostnaden bör få inräknas;
Omfördelning av lån får ske enligt paritetslåneprincipen med basannuiteten 5,1 % och paritetstalet 1,00 under året för genomförande av åtgärderna;
Dessa lån bör utgå endast under perio- den 1974—76.
Till säkerhet för lånen bör lämnas inteck- ning i förmånsrättsläge som får bestämmas av lånemyndigheten med hänsyn till fastig- hetens tidigare låneskuld.
Vi vill understryka att bostadslån skall beviljas efter den lånesökandes bedömning av behoven — prövning av kostnaderna skall däremot göras av lånebeviljande myndighet. Om bostäder uppförts med statlig kredit- medverkan har nämligen redan bostadsbe- hovet prövats i enlighet med bostadslånekun- görelsens bestämmelser (6 & a). Det är emel- lertid lämpligt att en tillstyrkan från kom- munen utgör förutsättning för lånebeslut.
Vi förutsätter att de boende och deras organisationer kommer att spela en aktiv roll vid utfomningen av åtgärder och priorite- ringen mellan olika alternativ. Lånesökande för fastigheter med hyreslägenheter bör vara skyldig att visa att samråd med de boende, vanligtvis företrädda av den lokala hyresgäst- föreningen, har föregått ansökan. Genom att förslaget öppnar nya möjligheter är det vår
förhoppning att det ger impulser till försök med olika former av hyresgästinflytande — en fråga som boendeutredningen kommer att följa med stort intresse. I en bostadsrätts- förening innebär beslutsformerna att de boende själva svarar för initiativ och genom- förande. Bostadsföretagen och de boende har ett gemensamt intresse av att välja väsentligheter framför kanske mer modebetonade åtgärder. Förslagets utformning innebär att bostads- företagens eget ansvar markeras. De bör ges goda finansiella möjligheter att genomföra detta slag av förbättringsåtgärder. Förutsättningar för ett bättre utnyttjande av redan gjorda, stora bostadsinvesteringar skapas härigenom. Bostadsföretagen torde endast i undantagsfall ha tillräckliga reserver för att själva kunna finansiera aktuella för- bättringsåtgärder, som dessutom är svåra att belåna på den öppna marknaden. Även om detta skulle vara möjligt, blir kapitalkost- naderna mycket höga till följd av höga räntor och korta amorteringstider för denna typ av investering. Lånemyndigheten har givetvis att pröva
kreditrisken vid ansökan om lån. Vi anser det dock vara motiverat att staten accepterar förlustrisker för dessa tilläggslån som är större än vid ordinär prövning av bostadslån.
För att stimulera intresset till insatser anser vi att gällande bestämmelser om initial- stöd till ombyggnad bör kunna utvidgas att gälla även dessa åtgärder. Ett investerings- bidrag om 20% skulle i så fall kunna utgå under 1974.
Vi har ovan föreslagit att lånemöjlighe- terna begränsas till ränte- och paritetsbelå— nade fastigheter färdigställda fr. o. m. 1958. Vi finner nämligen inte skäl att ett nytt statligt lån, av mindre omfattning och i högt förmånsrättsläge, skall kunna utgå till fastig- hetsägare, som tidigare avstått från (alterna- tivt ej beviljats) statliga bostadslån av större betydelse för fastighetens finansiering. År- talsgränsen får ses som en praktisk åtgärd. Vi vill med förslaget nå sent byggda bostads— områden. Äldre områdens yttre miljö kan med gällande bestämmelser förbättras isam-
band med ombyggnad eller om avsevärda brister föreligger. Tidsgränsen 1958 innebär att tillämpningsområdet omfattar samtliga ränte- och paritetsbelånade fastigheter och att samtliga aktuella bostäder är undantagna hyresreglering.
Anledningen till att lån inte föreslas utgå till småhus, som bebos av ägaren, är att dessa boende har förhållandevis goda möjligheter till förbättringar genom finansiering på låne- marknaden eller med hjälp av egna insatser. Även praktiska skäl talar för denna bedöm- ning. Vi förutsätter exempelvis en undre gräns för lånebeloppets storlek.
Lån av detta slag till förbättringsåtgärder bör betraktas vara av engångskaraktär. Vi saknar möjlighet att bedöma i vilken ut- sträckning den föreslagna låneformen korn— mer att efterfrågas. Vi förutsätter därför att låneramarna blir så stora att lån under loppet av treårsperioden 1974—76 kan utgå till alla sökande som enligt de angivna förutsätt- ningarna är berättigade till län. Vi är medvetna om att vi inte behandlat alla tänkbara Iånetekniska aspekter, något som vi inte anser erforderligt enligt våra direktiv. Det kan exempelvis visa sig vara lämpligt att i stället för den av oss föreslagna nya låneformen komplettera eller modifiera de gällande bestämmelserna för ombyggnad. Vi har ovan förutsatt att statligt bostadslån med omfördelning skall gälla hela den kost- nadsprövade investeringen. Av administrativa skäl bör sannolikt en undre gräns sättas för utgående lånebelopp.
Som vi redan tidigare framhållit och då lånen är av engångskaraktär bör en enkel och snabb handläggning av låneärendena efter- strävas. Det bör ankomma på bostadsstyrel- sen att utfärda eventuella anvisningar. Lånen skall vara attraktiva.
Nyproduktion
För att förebygga att bostadsområden som nu byggs eller planeras blir eftersatta av finansieringsskäl, bör finansieringsreglerna medge en fullgod utformning av omgivning och utrustning.
Vi har i ett tidigare avsnitt 5.3.3 påpekat att belåningstekniken, dvs. metoderna för fastställande av s. k. låneunderlag och pant- värde, kan ha styrande inverkan på bebyggel- sens utformning. Avsikten har dock varit att lånereglerna skall vara neutrala och vi har inte anledning att närmare gå in på detta område. Detta innebär att vi begränsar oss till att behandla marginella förändringar, som dock inte är oväsentliga i detta sammanhang. De nuvarande maximala tilläggsbeloppen inom låneunderlaget för finplanering, tomt— utrustning o.d. förefaller oss för snävt till- tagna.
Av anvisningarna i 19 å i bostadslånekun- görelsen framgår att tillägg till grundbelopp (vilket innebär att kapitalkostnaden blir 5,1 % det första året) får göras för kostnader för "åtgärder beträffande huset vilka mins- kar driftskostnaderna eller kan antas varak- tigt bli de boende till nytta”. Vi anser att tillägg bör få göras för åtgärder beträffande bostadsområdet i dess helhet vilka är till nytta för de boende. Exempelvis medför ofta anpassning av den yttre miljön till de handikappades krav ökade kostnader.
Den exemplifiering som i anvisningarna är knuten till tomtutrustning, bl.a. cykelställ och papperskorgar, är knappast ägnad att uppmuntra nya initiativ för att skapa god yttre miljö. En generös tolkning bör därför eftersträvas.
Som konsekvens av det ovan anförda bör reglerna för beräkning av låneunderlag med- ge mer omfattande åtgärder, exempelvis upp till en övre gräns som, förutom nuvarande belopp för finplanering och tomtutrustning, också innefattar den av oss föreslagna låne- möjligheten för färdigställda bostadshus med en begränsning på 50 kr/m2 lägenhetsyta. Hur en sådan gräns tekniskt bör konstrueras saknar vi anledning att ta ställning till. Man bör dock överväga att kunna sammanföra olika belopp inom en och samma ram. samti- digt som höjning sker. Boendeutredningen föreslår:
Maximigränserna för miljöskapande åt- gärder, för närvarande finplanering och
tomtutrustning, bör höjas, dvs. tillägg inom låneunderlaget skall beviljas efter kostnads- och skälighetsprövning; därvid skall eftersträvas att bostadsområdet i sin helhet görs attraktivt för de boende.
6.2.4 Nyproduktion — omfattning och inriktning
Bostadsinvesteringarna under tidsperioden 1974—76 är till relativt stor del redan planerade. Med de förslag vi presenterat, framför allt i avsnittet 6.2.2 anser vi dock att det finns befogad anledning förmoda att planering och produktion kommer att på- verkas.
Vi har i vår framställning valt att redovisa nybyggnadsbehovet i antal lägenheter. Mot bakgrund av våra ovan redovisade förslag föreslår vi följande:
Bostadsbyggnadsplanen för åren 1974 _ 76 bör medge nybyggnad av bostäder med lägst 90 000 lägenheter per år.
För beräkning av bostadsbyggnadsplanen, som uttrycks i m2 våningsyta, bör hänsyn tas till vår nedan redovisade bedömning av önskvärd lägenhetsfördelning och till änd- rade genomsnittsytor, avsnitt 6.2.2.
Som vi vid flera tillfällen framhållit anser vi det också vara mycket angeläget att lägenhetsproduktionen ges en varierad ut- formning i fråga om lägenhetsstorlekar, hus— typer, upplåtelseformer m.m., för att öka konsumenternas valfrihet och ge förutsätt- ningar för en allsidig hushållssammansättning i bostadsområdena.
För att möta de långsiktiga behoven är det totalt sett nödvändigt med en stor andel lägenheter om tre rum och kök och större. Lokala förhållanden kan dock i åtskilliga fall motivera inte oväsentliga avvikelser från riks- talen. Vi gör följande bedömning:
Planeringen för återstoden av 1970-talet bör inriktas på ett nybyggande av bostä— der som genomsnittligt för landet innebär att
högst 25% lägenheter bör omfatta
två rum och kök eller mindre
omkring 50 % av lägenheterna bör omfatta tre eller fyra rum och kök
de stora skillnaderna mellan lägen- heternas storleksfördelning i de olika upplåtelseformerna bör minska.
Det bör ankomma på kommuner, läns- bostadsnämnder och bostadsstyrelsen att på olika nivåer söka beakta att lägenhetsfördel- ningen anpassas till de långsiktiga målen för bostadsförsörjningen.
6.2.5 Sammanfattning av förslag
Inför de närmaste årens bostadsbyggande anser vi det vara nödvändigt att aktivt påverka utvecklingen med åtgärder av över- gångskaraktär. Vi har i detta avslutande kapitel redovisat skälen för detta och när- mare utvecklat våra förslag. Dessa kan sam- manfattas på följande sätt:
Ett riktat stöd i form av bostadsra- batt på mellan 6 och 20 kronor per m2 lägenhetsyta till boende i under åren l968—76 färdigställda hyreslägenheter och statligt belånade bostadsrättslägen- heter; bostadsrabatten skulle därjämte omfatta statligt belånade ombyggnader som sker till nybyggnadsstandard;
En vidgad, icke behovsprövad statlig långivning under åren 1974—76 för åtgär- der som avser att höja bostadsområdenas användbarhet och attraktivitet, omfat- tande under åren 1958—1973 färdig- ställda, statligt belånade fastigheter med hyres- eller bostadsrättslägenheter: omför- delning av lånen förutsattes ske enligt paritetslåneprincipen; möjligheter till ini- tialstöd bör öppnas under 1974;
Ökade belopp inom låneunderlaget för bostäder som färdigställes fr.o.m. 1974 för miljöskapande åtgärder;
En nivå av lägst 90 000 lägenheter per år i bostadsbyggnadsplanen för åren 1974 — 76.
Reservation
av ledamoten Bo Turesson
Det nu framlagda nya subventionssystemets konsekvenser har icke tillfullo klarlagts inom utredningen. Förslaget är i hög grad improviserat och utgör ett uttryck för den desperation, som gjort sig gällande inför den krisutveckling på bostadsmarknaden, som för länge sedan borde ha kunnat förutses. Förslaget löser inga problem på sikt. Det kan tvärtom vara ägnat att försvåra den övergång till marknadsanpassade hyror, som så små- ningom måste ske. Paritetslånesystemet med alla dess olägenheter kvarstår. Utredningen har icke velat närmare analysera de tankar, som utvecklats att lösa det nu aktuella kris- läget genom mer eller mindre tidsbegränsade räntereduceringar på bostadslånen eller ge- nom hyresnedsättningar i det lägenhetsbe- stånd, som fn icke kan uthyras. Några för- sök att överväga åtgärder genom vilka boen- de i flerfamiljshus kan ges ”ökad likställig- het” i skattehänseende med villaägare har icke heller gjorts.
Mot den bakgrunden och med hänsyn till att förslaget är ägnat att ytterligare kompli- cera ett redan nu orimligt läge samt under erinran om att Moderata Samlingspartiet se- dan flera år tillbaka begärt en fullständig översyn av den hittillsvarande byggnads— och bostadspolitiken, kan jag icke godta utred- ningsmajoritetens förslag.
Särskilt yttrande
av ledamoten Alvar Andersson
Befolkningsutvecklingen i vårt land de senas- te åren kännetecknas av att den tidigare betydande invandringen förbytts i ett ut- vandringsöverskott. Då vidare födelsetalen minskat har detta tillsammans betytt att nettoökningen av folkmängden blivit ganska blygsam. I många av de större tätorterna har den tidigare starka folkökningen förbytts i befolkningsstagnation eller t o m minskning. Det torde vara realistiskt att räkna med att den stora befolkningsomflyttningen i vårt land från glesbygd till tätort, framför allt till de stora tätorterna, är avslutad. Den tendens vi nu upplever med en flyttning i omvänd riktning torde snarast förstärkas, vilket också bör stå i överensstämmelse med lokaliserings- politikens strävanden.
Behovet av nyproduktion av bostäder kommer naturligt att dämpas om befolk- ningsökningen blir blygsam och omflytt- ningarna av mindre omfattning. Dock är förekomsten av trånga och dåliga bostäder i vårt land fortfarande så stor att det i hög grad är önskvärt med ett bostadsbyggande på hög nivå under överblickbar framtid. Härvid bör emellertid möjligheterna att bygga om äldre bostäder till goda bostäder, enligt da- gens krav, bättre beaktas.
När det gäller fördelningen av byggna- tionen på småhus och flerfamiljshus har un- der en lång följd av år fördelningen varit 25—30 % småhus och 70—75 % lägenheter i
flerfamiljshus. Detta har inte varit en fördel— ning i enlighet med de boendes önskan utan fördelningen har skett mera med hänsyn till att så snabbt som möjligt bygga bort bo- stadsbristen och en strävan hos majoriteten av beslutsfattarna att koncentrera befolk— ningen till de större tätortsområdena. Då den värsta bostadsbristen avhjälpts synes de boendes egna önskemål ha fått ett något större utrymme och detta har resulterat i att byggandet av flerfamiljshus har minskat de se- naste åren medan produktionen av småhus ökat. I dagsläget uppgår småhuslägenheterna till omkring 50% av det sammanlagda byg- gandet och småhusens andel torde ytterligare komma att öka om de boende själva får bestämma.
Det bör vara rimligt att byggnationen så väl som möjligt överensstämmer med vad de boende efterfrågar. Uppenbart är att vi i fråga om småhus har ett uppdämt behov då produktionen tidigare hållits på sparlåga. Den förkortade arbetstiden, med femdagars- vecka för de flesta, har gett en ökad fritid som många vill utnyttja för skötsel av den egna fastigheten. En viss välståndsutveckling i övrigt har bidragit till att möjligheterna ökat att skaffa sig en egen villa. Det är fel att påstå att de förmånliga skattereglerna är den dominerande orsaken till det ökade småhus- intresset. Vi har i princip haft samma skatte- regler under en lång följd av år och det ställer sig inte annorlunda i fråga om rättig- heten att dra av skuldränta, om låneskulden
är knuten till innehav av ett bostadshus än om låneskulden belöper sig på bil, fritidshus eller segelbåt. Jag skulle tro att det även för framtiden är uppenbart att avdrag måste medges för utgivna skuldräntor, likaväl som man beskattar ränteinkomster.
Boendeutredningen har att i sitt delbe— tänkande lägga förslag om bostadspolitiken för de allra nämaste åren, framför allt voly- men och inriktningen. Ytterligare två utred- ningar, bostadsskattekommittén och bo- stadsfinansieringsutredningen, har att till- sammans med boendeutredningen framlägga förslag om bostadspolitiken i något längre perspektiv, där givetvis finansieringen spelar en betydande roll. l proposition l973zl65 redovisar regeringen att detär dess avsikt att uppdra åt de tre utredningarna att så snabbt som möjligt redovisa sina förslag till refor- mer på bostadspolitikens område för att möjliggöra en övergripande och samlad lös- ning.
Det måste då anses tveksamt om det kortfristigt finns anledning eller kan vara lämpligt att för vissa årgångar flerfamiljshus införa ett generellt stöd åt de boende i dessa hus. Jag utgår ifrån att utredningarna måste framlägga förslag till samlande lösningar un- der nästa år. Att samhällets stöd bör vara neutralt i stort sett till olika boendeformer, småhus eller flerfamiljshus, finner jag natur- ligt. Det bör finnas flera olika metoder som leder till detta och å ena sidan medger ett rimligt stöd åt de boende och å andra sidan ej kostar mer än det är möjligt för det allmänna att klara finansiellt.
Med 'den utomordentligt oroande utveck- ling vi nu upplever i fråga om bostädernas driftskostnader, särskilt i fråga om uppvärm- ningen, vill jag ifrågasätta om inte stats— makterna i första hand måste vidta åtgärder för att väsentligt dämpa verkningarna av oljeprishöjningarna. Dessa höjningar berör alla årgångar av hus och hustyper.
Särskilt yttrande
av ledamoten Sten Källenius
Alla strävar efter att åstadkomma sänkta boendekostnader, detta för att både minska hushållens bostadsutgifter och för att stimu- lera bostadsproduktionen. Med hänsyn till krisläget på bostadsmarknaden är kravet på skyndsam behandling stor. I avvaktan på ställningstaganden från pågående utredningar rörande finansiering och beskattning måste åtgärder i en eller annan form företas såsom ett begränsat provisorium. Detta provisorium bör så långt som möjligt icke föregripa de lösningar som de pågående utredningarna kan leda fram till.
Kravet på snabba åtgärder och lösningens provisoriska karaktär gör att jag avstår från direkta yrkanden i detta läge och begränsar mig till vissa kommentarer till det förslag som nu lägges fram. Sålunda är tex beräk- ningen av subventionens storlek såsom mot- svarande en eventuell ”villasubvention” inga- lunda invändningsfri och icke heller be- styrkt. Det innebär vidare ett problem att vid sidan av paritetslånet lägga en generell subvention som successivt avtrappas, vilket kräver ett särskilt beaktande för att kunna hanteras. Avtrappningen av subventionen strider nämligen mot paritetslånets grund- konstruktion och risk föreligger därför att en omvänd hyressplittring kan uppstå om man inte i tid observerar följdverkningarna och anpassar sig därefter.
De pågående utredningarna kan väntas samordna synsätten och koordinera olika
ställningstaganden. Från den synpunkten hade det måhända varit enklare att under mellantiden som provisorium utvidga lånen för att täcka hyresförluster och förstärka bostadstilläggen (i sistnämnda hänseende har ju vissa åtgärder just nu föreslagits). En utökning av lånen för hyresförluster gör, att bostadsföretag med sådana svårigheter till- fälligt hjälps ur besvärande likviditetssitua- tioner. Bostadstilläggen kunde förstärkas så att de åtminstone ger ett inflationsskydd. Marginaleffekterna genom bostadstilläggen måste bedömas inom ramen för en översyn av skattelagstiftningen.
Ett provisorium har dock den fördelen att det under mellantiden intill dess slutliga förslag framkommer mildrar de svårigheter som nu föreligger och som också nu snabbt måste undanröjas.
Utredningens förslag omfattar inte privat— finansierade ombyggda fastigheter och inte heller sådana som byggts om till lägre stan- dard än nybyggnadsstandard. Enligt min me- ning innebär denna inskränkning en stor orättvisa mot de hyresgäster som bor isåda- na ”icke subventionerbara” lägenheter. Även dessa borde rimligen omfattas av subventio- nerna. För ornbyggnadssektorn synes den berörda begränsningen kunna leda till, att man får förvaltningskostnader som medför högre hyror i mer begränsat upprustade hus än i nybyggda eller till nybyggnadsstandard ombyggda fastigheter.
Vad gäller län för miljöförbättringar böri hyresgästernas intresse sådana även utgå till icke statsbelånade fastigheter.
Denna analys av utbuds- och efterfrågesam- band på en delmarknad av bostadsmarkna- den är baserad på 1969 års bostads- och hyresundersökning. Den har på boendeutred- ningens uppdrag utförts av AB Per Holm Ekonomisk Planering, professor Per Holm och fil kand Jan R Gustafsson (april 1973).
Innehåll
1. Inledning ................ 1.1 Bakgrund, syfte ......... 1.2 Utgångspunkt för analysen
2. Utbud och priser på bostadsmark-
naden ................... 2.l Flerfamiljshusmarknaden i ri— ket .................. 2.2 Utbudet på några lokala mark- nader ................
3. Hushållen oeh deras inkomster 3.1 Det använda inkomstbegreppet 3.2 Hushållstyper och inkomstför- delning ...............
4. Samband mellan utbud och efter- frågan .................. 4.1 Hushållens fördelning över fler-
familjshusbeståndet ....... 4.2 Hushållsinkomsten och lägen- hetens storlek och standard . . 4.3 Hushållens bostadskostnader — prisets betydelse för val av lägenhet ..............
4.4 Bostadskonsumtionens in- komstelasticitet .........
5. Hushåll med otillfredsställande bo- stadsstandard .............. 5.1 Trångboddhet och lägenhets-
kvalitet ............... 5.2 Hushållens betalningsförmåga .
. , ..,..r,,:,,_,,,,,.:,:,_:. ,,-,',.:,,,., ,, , :: ”fl-!:.” ._ ',l? _.,:. ..", ,,,, -- Ul.: , m,... : , , .-., ,,,, —.._ ,.,l."_' :— ', _,.... "-" :i .it "ifal'. . . ..'lLr.,. ,. h, ,, _ ' '.:lli: . :7' ' . : :l.1.-:'.-.:..:' — , "",. i!":u ':,,,,, ,, , , ,, . :r,,. ' , , , ,, -' ,, :..., ,,
:'"å"'.'
' '. $'"" """" ".""
, .'. Ii: ,,i,,i.:,,,i',, :
'....v__, ...-'... 'i.- : l,,l. WMF,, '_ w,; ei.:lt; 1! ,.Lmatll _ ,, ._ , _ . _ .,:tllr'w .'.": ......:.":l"'. " » :» ' _ airline-nt" :?:-åh - * , . ' ' ' ln:i:_r:ri1'l:::tl.i.i.i'-:::-" , . . , , . . - ' ::..:.mrw m...-.... '- , ' . l.: -' , ,' " " 'liiitdlillll. Militär—43131 ,,, ,, _ , =n,,1| '_I .. ilj, :|.
, ll', ,,, ,,,',",| ,', ,,,:Jäk_i,..l.lffr'f
,,'.,:;:
. - . , , :
. , ...-k,”. -" -: =. » liitiltspjitll
'i ""': ".1.":'_-'.... . -' " ' - "" ' * _.-,:.,,.. Wir å."? ':.-,-- ' : %, .. hanna.jpg
-, 'H'll-fg' :,., , ,, ":.'"'. ,,,,'t ...-r '_'ipmz'muel.ai :.: -.
. :'ll- :,.,:, "l- l::llli', ,,,...ajt, : hus:?” '..'" r , mg:-mtl ...
'I ,'l: ,kbf" "'N' "T'I'å' i" "l'i'i'f'ii. " ' '
': ' 'i'lllli j_, .:. - f:::l....—r:::Ie:.rum-.'.." ... ,,,,1! . '.'" '. ref.. .. .:' .l'lf!"'""l- - | -,1. .. '-'. :'f." ":)": '.: '. r'.' : , | .; Jll' "|| |" ” ' ". ' '|' ... :""' " '.' ':..' ' ,,i , , |, | ';," "f, ': ": :f IT ..'.. . . , .,,i. ' '. ,.,.,,,..,,:, ,_:,,., ",', ..::-:, ' . ,, _ _ :,:i,- . .', :' |,,,. :" l—'j'4 : : 'r =: l:' ,' .' , . ._._ , ,,I' :l",,,"::_1' "t:'_"=7_u "I t- ,, :: II_ , . ,: ' ' . , '- ..» ' : :" ...:'_T: , :,.' '..:: ;. ...g .j. ' _ . . . ti...: ..:: .,.. .,'..:,. _ ...1',,,,.,t, ' " ' '
.,,_,, ,, ', ., ,, , ”i, _..,-,;,i_| ", , ,,. ,— ,vi, , I,. , .,,m, , ,, ,, l'fl;|&lu";h'1;kh-I£ :,., ,',. ,-".'.,'. . f_- , ., ,:".:-' ;".'_i,""7ä'n1h"';".u ,, _? " ': , 134 ”"$-""Få? :]?u ",] :::'. ' ,. : ,- """'.::I"'_fl: .it-[:"”' ' , "flållhlbm” _
_1:.,',",,
,.,'.- - . -. ,.,,,"? -,','Ll'._,1,_,,, ,._ä', .,'-, ' ::l._,,',',,'5.'.lf'. L:!” , , :' . - : . n'(-a.. , . +»... ' "" "' '='"! """":':"'D"': '=': . Tim.:åiifua _l— : : | :: ::.ll'
. , :' ',": :: |, :: j(::. :::' . ..
." -; . I. ' .:'" : .: .: . ' f.:'.:,, ju... ,, , y' ,- . ,. : .. . ,,,,rl'gH ,.,;-',, ,.,,:jll." ,,,. ”P% ..'-”LEWÄ' ,.',,:i:,,,,l,',:, "j " » . .:...lt,'1' "'#'." ""'.uF:'l5- llt. ':" i:". "" cu” .: _ . ' . ,, ,',Lj,-, .if'! *it;, :...".lcr- :. 'i'-el. '.,"". ' ,.'er' l . till”, ) ,l.' IJ'i, 'lII-l'. 'I ' I'll-if ll'll:,: lära" l,;ll—I Ill, '.."- Irl'i'l:"ll I
. ,1,r,.._,,::,_ ' ,, '-::| , , ,, - , .. . .. . .— .:','.. ,',f:t,': Tk; , --. _ ,
.'. »» . . ' : ' : . :' nr.-.FÄ : ): :' . -. - ,
=.. :... _. ... .: .. . ,':::::I N' :. : ..»,. '. ',.. ' ' I:: J.:.,-.'.' ::.:,: '_:'_, 4,'.:: .. .,' .. ' .'_ ': "' _'- '. - :,.-,.. ..'.. , ::."..' ,,,, '::iJ .:':::,.:::'...,-:,: , "Q,. .'l': ,i . * ' ' ' , .. '.' ..i , -' , , , , , l'( ",,'—','_I.l'-F ,r,ll,i,"',*| . ,,
," .: :: ,,,. .::]l':,:.,','_l: .,-,,J...::,:.',..
Bilaga 1
1 Inledning
1.1 Bakgrund, syfte
Det utredningsmateriel som presenteras ne- dan, utgör en sammanfattning av tre tidigare delrapporter till boendeutredningen, som redovisat studier av utbuds- och efterfråge- situationen på bostadsmarknaden. Arbetet med uppdraget har i huvudsak baserats på 1969 års bostads- och hyresundersökning (BHU 1969), utförd av statistiska central- byrån, och de två första av de nämnda delrapporterna innehåller relativt utförliga analyser av detta material. I den tredje delrapporten har också ingått en ansats till en mer generell diskussion av problemen på bostadsmarknaden med tonvikt på prognos- problematiken. Dessa resultat kommer att presenteras i annat sammanhang.
Syftet med utredningsarbetet har varit att belysa några av de förhållanden och samband på bostadsmarknaden som är avgörande för hushållens val av lägenhet, dvs bestämmer efterfrågan. Sådana faktorer är t. ex. hus- hållsstruktur, hushållens inkomster och pre- ferenser, utbudet av lägenheter av olika storlek/standard, priset på lägenheterna samt olika bostadspolitiska åtgärder såsom sub- ventioner till vissa hushållsgrupper. I den bostadspolitiska debatten var tidigare upp- märksamheten i hög grad koncentrerad till frågan om att undanröja trångboddhet och låg standard för stora hushållsgrupper. Ett
Inkomst, bostadskostnad och bostadsstandard
medel var nyproduktion av relativt sett billiga lägenheter om till en början 2 rum, sedan 3 rum och kök. Bostadssociala utred- ningen konkretiserade målet för bostadskost- nadsnivån i nybyggda 2-rumslägenheter till ”högst 20 procent av en normal industriar- betarinkomst” (man räknade bruttoinkomst, dvs. före skatt). Under framförallt 1960-talet
har de bostadspolitiska problemen förskju- tits. En ökning av kostnader—hyror inypro- duktionen har skapat nya problem, eftersat- ta hushållsgruppers, främst låginkomsttagar- nas, bostadsförhållanden har tilldragit sig ökad uppmärksamhet. Men underlaget för en seriös debatt om bostadspolitikens mål och medel har varit mycket ofullständigt, fram— förallt därför att det — nästan helt — saknats tillförlitliga uppgifter om bostadskostnader för lägenheter av olika storlek och standard och framförallt för sambandet mellan bo- stadsstandard, bostadskostnad och hushål— lens inkomster.
Den bostads- och hyresundersökning av- seende 1969 som statistiska centralbyrån utfört på ett riksomfattande urval av hyres- och bostadsrättslägenheter innehåller emel- lertid data av sådan kvalitet och omfattning, att materialet möjliggör en betydligt fullstän- digare analys av utbuds- och efterfrågesitua- tionen på bostadsmarknaden.
Dock finns även i detta material begräns- ningar. Dels är undersökningen en urvalsun- dersökning, vilket kan ge upphov till skatt-
Tabell 1.1 Antal lägenheter 1965 fördelade på hustyper. ] OOO-tal. Region] Antal lägenheter (1 OOO-tal) Procent lägenheter _ enligt FoB 1965 1 BHU-mate- enligt FoB 1965 i rialet, med byggnadsår fler- små- samt— fler- små- samt» t.o.m. 1965 fam.— hus + liga fam.- hus + liga hus. övriga hus övriga A 364,2 385,8 95,8 481,6 80 20 100 B 152,8 169,5 64,1 233,6 72 28 100 C 373,8 405,9 104,5 510,4 80 20 100 D 485,6 560,4 1 089,3 1 649,7 34 66 100 Hela riket l376,4 1521,6 1353,7 2 875,51 53 47 100
1 Region A = Stor-Stockholm, region B = Stor-Göteborg, region C = kommuner i övrigt med mer än 50 000 inv., region D = övriga kommuner.
ningsfel, dels ingår inte rikets ca 45 procent lägenheter i egnahem, vilket medfört, att landsbygd och glesbygd i stort lämnats utanför, vilket framgår av tabellIJ. Det kan nämnas, att i kommuner med mindre än 50 000 invånare, som motsvaras av region D i BHU-undersökningen, är andelen lägenhe- ter i småhus uppskattningsvis 66 procent. Det är därför önskvärt, att BHU 1969 på olika sätt kompletteras med studier av motsvarande karaktär avseende småhusmark- naden. Den stora ”nyheten” med BHU:s material är emellertid redovisningen av pri- ser/bostadskostnader, som ger möjlighet att på betydligt fullständigare sätt än vad som tidigare varit fallet analysera denna avgöran- de utbudsfaktors betydelse för hushållens val av lägenhet och diskutera olika bostads- marknadsproblem.
1.2 Utgångspunkt för analysen
Enligt traditionell bostadsmarknadsteori be- stäms en konsuments efterfrågan av en bostad primärt av de tre faktorerna inkomst, pris/kostnad och preferens. Efterfrågan från den enskilde bostadskonsumenten betraktas alltså som en funktion av de tre nämnda faktorerna och eftersom det på marknaden finns ett stort antal konsumenter (hushåll), så blir den resulterande marknadsefterfrågan
enligt detta betraktelsesätt summan av alla enskilda konsumenters efterfrågan.
En rad undersökningar har gjorts både i Sverige och utomlands för att klarlägga hur de nämnda faktorerna inverkar på bostads- efterfrågan. Lättast har varit att klarlägga hur inkomsten påverkar hushållens ”val” av lägenhet (se t. ex. den utförliga redovisning- en i Eriksson, Du Rietz ”Bostadsefterfrågans bestämningsfaktorer”, 1969).
Mindre utforskat, men för aktuell svensk bostadsdebatt väl så intressant, är prisets betydelse för bostadsefterfrågan. Att pris/ kostnadsfrågor blivit relativt dåligt utredda och analyserade i Sverige är anmärknings- värt, då prisreglering på och konsumtions- styrning av bostadsmarknaden varit en hörn- sten i bostadspolitiken under hela efterkrigs- tiden. De små insatserna beror inte på bristande intresse från utredare—teoretiker, utan på att resurser inte satts till för att skaffa fram ett tillförlitligt pris/kostnadsma- terial. Detta trots att priser och prispolitik givetvis har ett stort inflytande äver. på efterfrågans storlek och därmed på behovet av nyproduktion. På senare tid har emeller- tid dessa problem behandlats mer ingående än tidigare bl. a. av Lindbeck i ”Hyrespolitik och bostadsmarknad”, 1972.
Preferenserna, till sist, har fått relativt stort utrymme i svenska bostadsstatistiska
undersökningar så till vida att en mängd datamaterial finns samlat om hur efterfrågan varierar med kön, ålder och civilstånd. En rad frågor har tilldragit sig ökat intresse i den allmänna debatten under senare år — såsom hushållens inställning till hustyp, bostadsmil- jö. Som exempel på undersökningar på detta område kan nämnas Gillwik ”Att bo i gamla bostäder” (Byggforskningen R1:1972) och Krantz, Frösslund ”Boendepreferenser i Stor-Stockholm” (Byggforskningen R48: 1972). Fortfarande gäller dock, att dessa problem framförallt vad avser spridningeni preferenserna mellan hushåll med likartade förutsättningar i fråga om t. ex. inkomst och storlek är ofullständigt utredda.
Utgår man å andra sidan från hushållens preferenser och inkomster och frågar vad människorna vill ha för bostad och vad de vill betala, så visar det sig snart, att man hamnar i ett relativt stelt förklaringsschema, där svaret på vad hushållen kan få på både kort och halvlång sikt nästan helt blir bestämt av utbudets — bostadsbeståndets — struktur i utgångsläget; hushållen ”tvingas” in i en valsituation, som till 90—98 procent är begränsad till omflyttningar i ett existe- rande bestånd. I denna trögrörliga marknad med ett starkt begränsat val av lösningar — de flesta av typen: ingen kan få det bättre utan att någon annan får det sämre — skall olika bostadspolitiska mål realiseras.
För att få ett underlag för den bostads- marknadspolitik som statsmakten försöker föra torde det därför vara nödvändigt att utgå från en beskrivning av bostadsmarkna- den som klargör hur utbudet av bostäder är uppdelat på en rad delmarknader med bostäder av olika storlekar, kvaliteter och priser. Mot en sådan fullständig beskrivning av marknaden får sedan ställas efterfrågan på bostäder. Hur skall utbudet fördelas mellan hushåll av olika storlek, med olika inkoms— ter, med olika preferenser?
Vilka medel skäll väljas för att påverka fördelningen? Vad kan olika medel tänkas ge för effekter? Till medlen hör givetvis både nyproduktionens omfattning och inriktning, olika prisreglerande åtgärder på marknaden
samt konsumtionsstyrande åtgärder. I ”Kon- sumtionsmönster på bostadsmarknaden” (SOU 1964:3) presenteras en analysmodell, som i det följande skall nyttjas för att beskriva både utbud och manifesterad efter- frågan på det sätt som här antytts. Mot denna beskrivning kan sedan ställas analyser av hur olika efterfrågebestämmande fakto- rer, inkl. olika bostadspolitiska åtgärder, kan användas för att styra och fördela efterfrå- gan.
2 Utbud och priser på bostadsmarknaden 2.1 Flerfamiljshusmarknaden i riket
Den svenska bostadsmarknaden utgörs av ett stort antal delmarknader — tätorter, kom- muner, regioner —— som på olika sätt och i olika hög grad är sammankopplade med varandra. Förändringar i utbud eller efter- frågan på en delmarknad påverkar emellertid endast långsamt förhållandena på övriga delmarknader, vilket medför att det kan finnas överskott av lägenheter på en mark- nad, medan det uppstår bostadsbrist på en annan. En bostadssökande familj i Stock- holm kan inte utnyttja lägenheter som står tomma i Göteborg etc. Därutöver kan emellertid varje lokal marknad sägas bestå av ett antal delmarknader. Flerfamiljshus re— spektive småhusmarknaden är exempel på sådana delmarknader. Men man kan också säga att äldre, omoderna lägenheter utgör en delmarknad jämfört med marknaden för nybyggda stora moderna lägenheter. Det kan föreligga obalans på en sådan delmarknadi meningen att det råder ett efterfrågeöver- skott på lägenheter av visst slag, medan det samtidigt finns ett utbudsöverskott på lägen- heter av annat slag.
När ett hushåll väljer bostad är det i regel tre huvudfaktorer som hushållet tar hänsyn till, lägenhetens storlek, lägenhetens utrust- ning och standard samt hyran för lägenheten eller bostaden. Härtill kommer naturligtvis andra faktorer som läget, bostadsmiljön och lägenhetens planlösning. I den följande ana- lysen utnyttjas en modell som tidigare
Tabell 2.1 Riket. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Antal lägenheter samt bostadskostnad per lägenhet.
Kval.—grupp 3610 5060 6220 7530 9740 Al 6020 14,4 44,8 79,4 27,0 5,5 171,1 l l ————————— 4. 2820 3940 4970 6150 7920 4600 : 45,4 154,1 172,4 48,1 13,2 433,2 * | _| 2240 31 10 3890 4910 6690 3380 106,1 267,3 125,7 37,2 22,9 5592 | I 1— __ 4 1660 2190 2730 3580 3500 1990 | 1 60,1 44,6 9,0 1,9 0,4 116,0 1520 2080 2870 3660 4390 1930 I 1 49,9 33,1 9,6 2,2 1,0 95,8 l L__ _l__ _J— _ _ __]I l & 2150 [ 3370 , 4780 5990 i 7370 : 3880 | : I : ' : S:a: 2759 i 543,9 ' 396,1 [ 116,4 : 43,0 13753 i | ] l l 1 ' ' : : : : : l l_ __L _4___ _l__ _J___ ___ i— 1 rok 2rok 3rok 4rok 5+rok Sa Lgh-storlek H H — Bostadskostnad/hushåll L = Antal lägenheter (hushåll), 1000-tal L 116 SOU1973:50
redovisats i ”Konsumtionsmönster på bo- stadsmarknaden” (SOU 196413). Med hjälp av denna kan samspelet mellan utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden studeras genom att bostadsbeståndet—lägenheterna fördelas på en matris, som utefter ena axeln redovisar lägenheternas storlek efter antal rum och efter den andra axeln lägenheterna fördelade på grupper efter utrustningsstan- darden. Den storlekgstandard-matris som skall utnyttjas i det följande redovisar i regel fem storleksgrupper och där så varit möjligt fem standardgrupper. Standardgrupperna har numrerats så att lägenheter med den lägsta standardgruppen hänförts till kvalitetsgrupp 40 och lägenheterna i den högsta kvalitets— gruppen, alltså med den bästa standarden, har erhållit numret 11. De redovisade kvalitetsgrupperna är:
Kvalitetsgrupp ll Lägenheter med vattenledning, avlopp, wc, centralvärme och bad- eller dusch- rum, i hus byggda 1966—68 Kvalitetsgrupp 12 Samma som kvalitetsgrupp 11 men bygg- da 1956—65 Kvalitetsgrupp 20 Samma som kvalitetsgrupp 11 men bygg- da 1955 eller tidigare Kvalitetsgrupp 30 Lägenheter med vattenledning, avlopp, wc och centralvärme Kvalitetsgrupp 40 Lägenheter som saknar någon eller några under kvalitetsgrupp 30 uppräknade kva- litetselement
I vissa avsnitt i framställningen har grup— perna 11 och 12 slagits samman till en och betecknas då kvalitetsgrupp 10.
Tabell 2.1 redovisar i en sådan storlek— standard—matris antalet lägenheter i hela riket samt den genomsnittliga bostadskostnaden per lägenhet. Som nämnts tidigare omfattar redovisningen i BHU endast hyres— och bo- stadsrättslägenheter och i tabell 2.1 ingår in- te heller lägenheter av typen övriga, dvs. ett eller flera rum med eller utan kokmöjligheter. Matrisen har också kompletterats med sum-
Rutan längst ner till vänster i tabell 2.1 anger alltså, att det år 1969 fanns 49900 lägenheter om 1 rok som var helt omoderna — kvalitetsgrupp 40. Den genomsnittliga hyran för dessa lägenheter uppgick till 1 520 kr.
2—rumslägenheterna utgör den vanligaste lägenhetstypen. Över en halv miljon lägen- heter tillhör denna storleksgrupp. Omkring hälften av dessa lägenheter återfinns i kvali— tetsgrupp 20, dvs. moderna lägenheter bygg- da 1955 eller tidigare. Av de minsta lägen- heterna om 1 rok finns ett relativt stort utbud av omoderna lägenheter (kvalitets- grupp 40) och av halvmoderna lägenheter (kvalitetsgrupp 30). Moderna lägenheter byggda 1956—65 (kvalitetsgrupp 12) eller efter 1965 (kvalitetsgrupp II) har ett rela- tivt stort utbud av framförallt 3-rumslägen- heter men även 4-rumslägenheter. Det finns nästan inget utbud av stora omoderna eller halvmoderna lägenheter.
Noteras bör, att av samtliga nära 1,4 milj. lägenheter återfinns nära 560 000 i kvalitets- grupp 20. Enligt den använda indelningen är dessa lägenheter moderna i den meningen, att de har en utrustning som svarar mot angivna krav. Åldern på dessa lägenheter och det skick de är i kan dock givetvis variera högst avsevärt. Det skall bl. a. av detta skäl påpekas, att den statistiska kvalitetsgruppe- ring som BHU använder på flera sätt kan avvika från en subjektivt baserad konsument- värdering av bostadskvaliteten. En närmare belysning av dessa problem ges av bl.a. Gillwik ”Att bo i gamla bostäder” (Bygg- forskningen R1:1972). Det skall i detta sammanhang också påpekas, att den kvali- tetsgruppsindelning som tillämpats i BHU- undersökningen inte heller ger någon möjlig- het att närmare belysa avståndsfaktorns betydelse, dvs. den kvalitetskomponent som utgörs av en lägenhets läge i förhållande till t. ex. stadscentrum eller utbudspunkter för olika former av service.
Då kvalitetsgruppsindelningen delvis base- rats på lägenheternas byggnadsår och då det finns ett starkt samband mellan ålder och
utrustning, så kan ur tabell 2.1 också utläsas hur den svenska bostadsproduktionens in- riktning förskjutits mot allt större lägenhe- ter. 1 kvalitetsgrupperna 30 och 40 är 1-rumslägenheterna den vanligast förekom- mande storleken, medan som nämnts ovan 2-rumslägenheterna är flest inom kvalitets- grupp 20. I kvalitetsgrupp 12 är 3-rumslägen- heterna flest, ca 172 000, men 2-rumslägen- heterna är endast ca 18 000 färre. I kvalitets- grupp 11, dvs. lägenheter byggda åren 1966—68, dominerar emellertid 3-rumslägen- heterna och är till antalet fler än 1- och 2-rumslägenheterna sammantagna.
Matrisen i tabell 2.1 kan också sägas uppvisa ett förväntat prismönster. Som fram- går ökar den genomsnittliga årshyran/avgif— ten i riket relativt kraftigt, när man går åt höger inom en viss kvalitetsgrupp i matrisen, dvs. när endast lägenhetsstorleken ökar. Går man uppåt — ökar standarden — blir ökningstalen emellertid mindre. Mellan kvali- tetsgrupperna 30 och 40 är skillnaderna i hyra mycket små och dessutom är bilden inte entydig. Så är t. ex. en 3-rumslägenhet i kvalitetsgrupp 30 i genomsnitt 140 kr billigare än en lika stor lägenhet i kvalitets- grupp 40. Genomsnittshyran för en l—rums- lägenhet oberoende av kvalitetsgrupp uppgår till 2150 kr medan en 3—rumslägenhet är mer än dubbelt så dyr. Den genomsnittliga hyran är 4 780 kr. Skillnaden i hyra mellan en halv- eller omodern 3—rumslägenhet och en 3-rumslägenhet i kvalitetsgrupp 20 uppgår till ca 1000 kr, och om man går vidare uppåt i matrisen från denna ruta, ökar hyran med ca 1 100 kr till kvalitetsgrupp 12 och med ca 1200 kr ytterligare till kvalitets— grupp 11. En modern 3-rumslägenhet, byggd mellan 1966—68, har i genomsnitt en hyra på 6 220 kr. dvs. den är mer än dubbelt så dyr som en halv— eller omodern lägenhet av samma storlek. Då det i lägenhetsutbudet förekommer en på vissa orter relativt bety- dande hyressplittring inom 1960-talets bo— stadsproduktion, är det här väsentligt att inte utan reservation helt tolka skillnader i genomsnittlig hyra mellan lika stora lägen- heter i kvalitetsgrupp 11 och 12 som uttryck
för standardskillnader, dvs. olikheter i ut— rustning, tillgång till bostadskomplement etc.
Vad innebär då denna prisstruktur och dessa hyresskillnader som redovisats för det enskilda hushållet? Man kan åskådliggöra detta genom att illustrera de förändringar i den genomsnittliga hyran per lägenhet som erfordras vid en eventuell flyttning till en lägenhet som är större, modernare eller både större och modernare än den hushållet bor 1.
Tabell 2.2 redovisar den procentuella förändringen av den genomsnittliga årliga bostadskostnaden som en sådan flyttning medför. Härvid har förutsatts att hushållet endast flyttar ett steg. Siffrorna avser hyres- lägenheterna i riket, och kvalitetsgrupp 11 och 12 har förts samman till en grupp. Det framgår att hushållet, när det skall öka sin standard genom att flytta till en bättre lägenhet — uppåt eller till höger i matrisen — i regel måste öka sin bostadskostnad med 30—45 procent. Om hushållet vill flytta till en lägenhet som är både större och bättre utrustad än den de bor i, ökar bostadskost- naden i regel 80 a 90 procent, om man undantar flyttningar mellan kvalitetsgrupper- na 30 och 40. Den prisspridning som Hnns inom varje ruta och som behandlas närmare i följande avsnitt medför emellertid att betyd- ligt mindre procentuella ökningstal kan gälla för enskilda hushåll.
Med hjälp av storlek—standard-matrisen kan man här illustrera en viktig bostadspoli- tisk problemställning. Som framgått av tabell 2.1 är utbudet av större lägenheter i de två lägsta kvalitetsgrupperna relativt litet. Detta medför, att ett hushåll som har en lägenhet i någon av dessa kvalitetsgrupper och vill byta till en större A dvs. flytta åt höger i matrisen — i allmänhet också ”tvingas” att flytta till en lägenhet som, förutom att den är större, också tillhör en högre kvalitetsgrupp. Hus- hållet får alltså flytta diagonalt upp åt höger i matrisen. I tabell 2.2 kan man se vad ett sådant ”påtvingat” val kan innebära för ett hushåll med en 3-rumslägenhet i kvalitets— grupp 30. Hushållet vill byta till en lägerhet om 4 rum och kök av samma standard, vilket
Tabell 2. 2 Riket. Hyreslägenheter. Genomsnittlig procentuell förändring av årlig bostadskostnad per lägenhet vid flyttning till högre "storlek— standard- ruta”
Kval.-grupp m I +41Äm71mÄ 4 +33 +88 +35 +73 +47
20 /+33/Y+24 /+ 25 I
,; ;
271 Ä % .:
J +38 +91 +45 +79 +81 30 +31 +24 _ H 2 +47 +7 +34 +26 40 /+37 >J/+38 V/+27 >_1/+21 1 rok ] 2rok 3rok 4rok | 5+rok+
enligt tabellen genomsnittligt skulle innebära 30 procent ökning av årshyran. På grund av det begränsade utbudet av 4-rumslägenheter i kvalitetsgrupp 30 har hushållet kanske som enda alternativ en 4:a i kvalitetsgrupp 20. Som också kan utläsas av tabell 2.2 måste hushållet då räkna med att i genomsnitt få betala en årshyra som är 81 procent högre än den årshyra det nu har. Räknar man genom- snittligt i kronor årshyra betyder det i det beskrivna fallet följande. Från en årshyra på 2 774 kr. i utgångsläget vill hushållet flytta till en ”lika modern” 4:a, som de då skulle få betala lite drygt 3 600 kr. om året för. Nu kan de endast få en 4:a i kvalitetsgrupp 20, vilket skulle betyda drygt 5 000 kr. i hyra,
Lägenhetsstorlek
och alltså en ökning av bostadskostnaden med omkring 80 procent. Om man antar, att hushållet har en disponibel inkomst efter skatt av 20 000 kr., innebär detta att bostadskostnadsprocenten skulle öka från 14 procent till 25 procent. Det är uppenbart att det för exempelvis en barnfamilj kan ställa sig mycket svårt att klara en sådan ökning av bostadsutgiftens andel av den totala konsum- tionen. De inkomstprövade bostadstilläggen till barnfamiljer kan endast i undantagsfall tänkas ha påverkat en inkomst—hyres—relation av det nämnda slaget år 1969. Även med idag gällande bidragsregler torde effekterna endast vara marginella.
I de siffror för hela rikets utbud av lägenheter som redovisats i föregående av- snitt döljs självfallet regionala variationer i fördelning på storlek—standard och hyror. Dessa förhållanden skall nedan illustreras närmare, och som utgångspunkt har valts den ”lokala” marknad som utgörs av Stor- Göteborg, region B i BHU—undersökningen. Tabell 2.3, som för Göteborgsregionen visar hyres— och bostadsrättslägenheterna i fler- familjshusbeståndet fördelade efter storlek och kvalitet, anger även genomsnittlig årlig
hyra/avgift per lägenhet samt ett mått på spridningen i bostadskostnad — hyressprid- ningen — inom varje storlek—standard-ruta. Spridningsmättet är den relativa kvartilvidden och kan beskrivas sålunda. Om de inom en storlek—standard-ruta observerade hyrorna ordnas i storleksordning, utgörs övre respek- tive undre kvartilerna av de två hyresobser- vationer mellan vilka de 50 procent ”mitters- ta” hyresobservationerna ligger. 25 procent av de observerade hyrorna är då mindre än (ligger under) den undre kvartilen, och 25 procent är större än (ligger över) den övre kvartilen. En spridning av 0,15 innebär då,
Tabell 2.3. Stor-Göteborg. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Antal lägenheter, genomsnittlig årlig bostadskostnad per lägenhet samt hyresspridning (relativ kvartilvidd).
KvaI.—grupp
l
[_ 3539 4650 5592 6926 18768 10 3792 17193 27120 10391 2957 0,12 0,15 0,15 0,11 0,11 2237 3242 41 10 4749 6839 20 8643 33908 12030 3365 21 33 0,19 0,18 0,15 0,14 0,17 r i 1713 2330 3127 4594 (29021 30 12507 4486 539 133 (71 0,12 0,16 (0,18 (0,25 (( 0,11) .1_ 1457 2265 2895 3960 (4897) 40 11857 4978 1044 173 (601 0,19 0,25 (0,33 (0,27 (( 0,24) |_ : l_ _ 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5+ rok Lgh.-storlek H H — Bostadskostnad/hushåll L = Antal lägenheter (hushåll) L S = Relativ kvartilvidd för hyran 120 SOU 1973:50
att ingen av de 50 procenten mittersta hyresobservationerna avviker från någon av de två kvartilerna med mer än 15 procent.
De drygt 157000 lägenheterna 1 Stor- Göteborg fördelar sig med 121 000 på kvalitetsgrupperna 10 och 20 (moderna) samt 36 000 på kvalitetsgrupperna 30 och 40, dvs. de är halv— eller omoderna. Drygt 97 000 av lägenheterna utgörs av 1—2 rum och kök. Den genomsnittliga bostadskost- naden uppvisar det traditionella mönstret med stigande hyror uppåt (modernare) och åt höger (större) i matrisen. Ett undantag utgör lägenheter om 5 eller flera rum och kök i kvalitetsgrupp 30; de är dock mycket få till antalet och uppgiften är därför osäker.
Av tabell 2.3 framgår, att ett hushåll som bor i en lägenhet som tillhör någon av kvalitetsgrupperna 30 eller 40 i genomsnitt måste räkna med en hyresökning på minst 1800 kr per år vid en flyttning till en lägenhet i det modernaste beståndet i kvali— tetsgrupp 10. Vill hushållet samtidigt öka sitt utrymme, blir motsvarande höjning av årshyran minst 2900 kr., och räknat i procent blir den genomsnittliga ökningen av hyran ca 90 procent, vilket gäller vid flyttning från 4 rum och kök 1 kvalitetsgrupp 30 till 5 rum i kvalitetsgrupp 10.
Hur stor är spridningen i hyror inom respektive storlek—standardgrupp? Med ett par undantag varierar den mellan 0,11 och 0,19, dvs. mellan 11 och 19 procent. I 1-rumslägenheterna i kvalitetsgrupp 20 är den 0,19, dvs. strax under 20 procent, vilket i detta fall innebär att hälften av lägenheter- na i denna ruta har årshyror mellan i runda tal 1 800 och 2 700 kronor. Det är alltså inte ovanligt med skillnader ihyra på 900 kronor per år mellan lägenheter i samma storleks- och standardklass, ] rum och kök, kvalitets- grupp 20 i detta fall. Höga spridningstal förekommer i huvudsak i kvalitetsgrupp 40, där de i något fall överstiger 25 procent. Antalet lägenheter är emellertid mycket litet i dessa rutor och skattningsfelen kan vara stora. Materialet redovisas också i BHU klassindelat med öppna klasser, vilket är orsaken till att vissa spridningstal måst
När det gäller hyresspridning kan utifrån BHU-materialet konstateras, att den i Göte- borgsregionen, sett inom kvalitetsgrupp och relativt hyresnivå, är av ungefär samma storlek oberoende av lägenhetsstorlek. Vida- re är spridningen något högre i kvalitetsgrup- perna 20 och 40 än i de övriga. Det bör observeras, att ordet hyresspridning här använts i betydelsen olika hyror inom en och samma storlek—standard-ruta. Variationer i standard förekommer som nämnts ovan inom kvalitetsgrupp vid den indelning som använts, varför begreppet hyressplittring, dvs. olika hyror för lägenheter med lika standard och storlek, endast i mindre grad torde återspeglas i de här beräknade hyres- spridningstalen.
I tabell 2.4 anges för Stor-Göteborg samma sakuppgifter som i tabell 2.3, men i indexform, vilket underlättar jämförelser på regionnivå. Totala antalet lägenheter i regio- nen har här fått index 1 000, medan vi valt att relatera hyresnivåer och spridningstal till genomsnittet för lägenheter om 1 rum och kök 1 kvalitetsgrupp 20. Denna rutas genom- snittliga årshyra respektive spridning har då satts lika med index 100.
Ser man till utbudets fördelning på stor- lek—standard, framgår att den dominerande lägenhetstypen är 2-rummärna i kvalitets- grupp 20; de utgör drygt en femtedel av lägenhetsbeståndet, här undantaget de ca 18000 lägenheter om ett eller flera rum utan kök, rum med kokvrå etc., som finns i Göteborgsregionen. Härnäst kommer 2:or och 3:0r i kvalitetsgrupp 10. Vidare syns klart det relativt begränsade utbudet av större ej moderna lägenheter. Endast 2,5 procent av lägenheterna är halv- eller omo- derna och har 4 eller fler rum och kök. Det kan här tilläggas, att lägenheterna utan kök, som inte redovisas i matrisen — rum, rum och kokvrå — dock är relativt jämnt fördela- de på kvalitetsgrupper; nära hälften är halv— eller omoderna.
Relationerna mellan hyrorna på bostads- marknaden i Göteborgsregionen medför, att årshyran vid en flyttning från en l:a till en
Tabell 2. 4. Stor-Göteborg. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Indexjämförelse inom regionen av antal lägenheter, genomsnittlig årlig bostadskostnad/lägen- het och hyresspridning (relativ kvartilvidd).
Kval.—grupp * 158 208 250 310 392 10 24 109 172 66 19 63 79 79 58 58 100 145 184 212 306 20 55 216 76 21 14 100 95 79 74 90 77 104 140 205 lTGaO— 30 80 29 3 1 0,04 63 84 95 132 58 65 101 129 _l'177 219 40 75 32 7 1 0,4 100 132 174 142 126 1 rok 2 rok 3rok 4rok 5+ rok Lgh.—stor|ek H H = Index: hyra 1 rok, kval.-grupp 20 = 100 L = Index: 2 lägenheter i Stor-Göteborg = 1000 L S = Indexzspridning (relativ kvartilvidd)
1 rok, kval.-grupp 20 = 100
2:a i kvalitetsgrupp 20 ökar med ca 45 procent i genomsnitt. En flyttning från samma lägenhet till en lika stor i kvalitets- grupp 10 innebär en hyresökning med nära 60 procent, eller till en hyresnivå som är något högre än den som uppnås vid flyttning till en lägenhet som enbart är ett rum större. Flyttning diagonalt uppåt i matrisen, alltså till en både större och modernare lägenhet, mer än dubblar hyran till ett belopp som ungefär motsvarar årshyran för en 4:a i kvalitetsgrupp 20 eller en halv- eller omo- dern S-mmslägenhet.
Skiljer sig då utbudet och prisstruktureni
Göteborgsregionen på något betydande sätt från den bild som riket i sin helhet uppvisar? Detta kan exemplifieras med tabell 2.5, som ger för de motsvarande storlek-standard-ru- torna relationen mellan Göteborg och riket för antal lägenheter (index riket = 1000), för genomsnittshyra och hyresspridning (in- dex riket = 100). Region B har totalt drygt 11 procent av rikets flerfamiljshuslägenheter. Från denna andel finns betydande avvikelser, om man ser till enskilda storlek—standard-ru- tor. Mest framträdande är den kraftiga överrepresentationen av l-rumslägenheter i kvalitetsgrupperna 30 och 40 samt 2 rum
Tabell 2. 5. Stor—Goteborg. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Indexjämförelse med riket av antal lägenheter, genomsnittlig årlig bostadskostnad/lägenhet och hyresspridning (relativ kvartilvidd).
Kvalstgrupp 1 18 1 11 104 104 104 10 63 86 108 138 1 59 63 100 107 79 73 _.1 100 104 106 97 102 20 81 127 96 90 93 100 95 94 88 81 103 106 1 15 128 83 30 208 101 60 71 17 63 64 60 119 79 96 109 101 108 112 40 238 150 109 79 61 83 89 871. 90 109 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5+ rok Lgh.-storlek H H = Index: hyra motsvarande ruta riket = 100 L = Indexzantal lägenheter motsvarande ruta riket = 1000 L S = Index: hyresspridning motsvarande ruta riket = 100 S
och kök i kvalitetsgrupp 40. I förhållande till rikets totala utbud finns också stora andelar av de modernaste lägenheterna om 4 rum och kök och större, något som parat med en hög hyresnivå under vissa förhållanden san— nolikt kan medföra uthyrningssvårigheter på den delmarknad som utgörs av stora, nypro— ducerade lägenheter. De flesta övriga storlek— standard-klasser är underrepresenterade och detta gäller i synnerhet de minsta moderna och de största halv- eller omoderna lägenhe- terna. De i tabellen inte ingående lägenheter- na om endast rum utan kök eller rum med kokvrå, är däremot i Stor-Göteborg represen-
terade med en andel som nära motsvarar denna regions totala andel av rikets flerfa- miljshuslägenheter.
Nivån på hyrorna i Göteborgsregionen avviker från riksgenomsnitten med omkring 4 procent, i de flesta fall uppåt. Dock finns för några storlek—standard-grupper klara un- dantag från denna bild. De två minsta lägenhetsstorlekarna i den högsta kvalitets- gruppen, 10, har genomsnittshyror som är 18 respektive 11 procent högre än riksge- nomsnitten. I dessa rutor är också, som nämndes ovan, andelen lägenheter väsentligt mindre än regionens hela andel av rikets
flerfamiljshuslägenheter. Hög hyresnivå i för- hållande till riket uppvisar också lägenheter om 3 och 4 rum och kök i kvalitetsgrupp 30 samt i viss mån även 4:or och 5:or i den sämsta kvalitetsgruppen, men antalet lägen- heter är här litet och materialet osäkert. Intressant är dock. att de halv- och omoder- na l-rumslägenheterna ligger på i stort sett rikets genomsnittliga hyresnivå, trots vad som tidigare påpekats om den i förhållande till riket stora relativa överrepresentationen av dessa lägenheter i Göteborgsregionen.
Även Stockholmsregionen (region A i BHU) uppvisar i förhållande till riket en högre genomsnittlig nivå på årshyrorna, i allmänhet 10—12 procent över riksgenom- snitten. Samtidigt är fördelningen av lägen- hetsutbudet annorlunda i förhållande till rikets totala än vad som är fallet i Göteborg. I Stockholm = vars totala andel av rikets flerfamiljshuslägenheter är mycket nära 25 procent _ finns betydande överrepresenta— tion dels av 1-rumslägenheter i kvalitets- grupp 20, dels av 4— och 5-rummare i så gott som samtliga kvalitetsgrupper, men speciellt av den lägsta kvaliteten, alltså helt omvänt mot förhållandena i Göteborgsregionen, där de stora omoderna lägenheterna är under- representerade. I Stockholmsregionen är också utbudet av små lägenheter (1—2 rum och kök) 1 kvalitetsgrupperna 10 och 40 litet i förhållande till regionens totalandel lägen- heter.
Intressant att notera är här, att hyrorna för 1—2 rum och kök i den sämsta kvalitets— gruppen i Stockholm ligger över riksgenom- snitten med mer än 20 procent. Lägenhe- terna i kvalitetsgrupp 10 av samma storlek uppvisar däremot hyror som bara är 13 procent högre än riksgenomsnitten, vilket i stort sett är lika med genomsnittet för hyresnivån i Stockholm.
En jämförelse mellan hyresspridningstalen för lägenheter av samma storlek—standard i Göteborg och Stockholm ger vid handen, att någon tydlig tendens till att prisspridningen t. ex. skulle vara genomgående mindre i Göteborg än i Stockholm inte kan spåras. En något mindre hyresspridning kan eventuellt
förekomma bland de modernaste lägenheter- na i Göteborg jämfört med motsvarande lägenhetstyperi Stockholm. I andra storlek— standard-klasser förekommer dock klara skillnader. Så är bl.a. fallet för lägenheter om 1 rum och kök i kvalitetsgrupp 20, vilka är underrepresenterade och har relativt stor prisvariation (19 procent) i Göteborgsregio- nen, medan denna lägenhetsklass 1 Stor- Stockholm är kraftigt överrepresenterad, men uppvisar en betydligt mindre hyres— spridning. l-rumslägenheterna i kvalitets- grupp 30 har däremot en väsentligt mindre hyresspridning i Göteborgsregionen än mot- svarande lägenheter i Stockholmsregionen, detta trots att de, som tidigare visats. är relativt kraftigt överrepresenterade i förhål- lande till regionens totalandel av flerfamiljs- huslägenheter. Vidare har lägenheter om 2 rum och kök i det sämsta beståndet i Göteborg, i motsats till vad som gäller för Stockholm, hyror som varierar kraftigt — spridningen är ca 25 procent. Detta kan dock ha sin förklaring dels i att antalet sådana lägenheter är relativt litet i region B, dels i att en mindre grupp av dessa Göte- borgslägenheter i BHU-undersökningen har uppgivits ha årshyror överskridande 7000 kr.
Storlek—standard-matrisen kan också nytt- jas för att analysera variationer i mz-hyror för olika lägenhetstyper. Som exempel visas nedan en jämförelse mellan den genomsnitt- liga årshyran per rn2 i hyreslägenheter i Göteborgsregionen och den genomsnittliga årsavgiften per rn2 i bostadsrättslägenheterna i samma region. Tabell 2.6, som redovisar hyreslägenheterna, visar klart den med ökan- de kvalitet relativt kraftigt stigande hyran. För en 2-rumslägenhet i kvalitetsgrupperna 30 och 40 är den genomsnittliga mZ-hyran ca 45 kr medan den i en modern lägenhet, byggd åren 1966=68, är nästan precis dubbelt så hög eller 88 kr/m2. Går man åt höger i matrisen inom en kvalitetsgrupp minskar mZ-hyran med stigande antal rums- enheter. En lägenhet om 5 rok är i stort sett genomgående 15 kr billigare per m2 än en _l-rumslägenhet i samma kvalitetsgrupp. Det
Tabell 2. 6. Stor-Göteborg. Hyreslägenheter.
Antal lä enheter, enomsnittli årsh ra er m1 samt enomsnittli lä enhets ta, ml. g g g Y 13 g g g y
Kval.-grupp 97 88 87 84 81 1 1 1034 3905 6650 2687 765 44 65 79 99 115 _l _: 81 76 73 73 75 12 1700 7863 12592 4921 1456 40 58 72 88 115 L 1 61 62 59 48 44 20 6554 26486 9578 2926 2041 38 54 71 100 157 |. 1 l— __.1 47 44 40 53 (311 30 12251 4258 506 114 (71 36 54 80 93 (94) + + — L __1 44 45 40 44 (34) 40 11521 4952 1038 173 (53) 34 50 72 90 (1441 L a— 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5+ rok Lgh.-stor|ek H H = Årshyra/m2 L — Antal lägenheter L Y = Lägenhetsyta, m2 Y
kan emellertid också noteras, att skillnaden i mZ-hyra mellan de minsta lägenheterna i produktionen efter 1955 och 2-rumslägen- heterna i samma produktion är större än motsvarande skillnad för lägenheter i de övriga kvalitetsgrupperna.
Den genomsnittliga årsavgiften per m2 i bostadsrättslägenheterna i Göteborg är ge- nomgående något lägre än motsvarande hyror i beståndet av hyreslägenheter. Detta
framgår av tabell 2.7 och speciellt kan detta sägas gälla smålägenheter i det moderna beståndet, dvs. lägenheter som tillhör kvali- tetsgrupperna 11, 12 och 20. Det kan noteras, att någon mer betydande avvikelse inte kan sägas föreligga vad gäller den genomsnittliga lägenhetsstorleken, mätt i mz, mellan dessa hyres- och bostadsrättslä— genheter. Även för bostadsrättslägenheterna ökar kostnaden per m2 kraftigt med ökande
Tabell 2. 7. Stor-Göteborg. Bostadsrättslagenheter. Antal lägenheter, genomsnittlig årshyra per m2 samt genomsnittlig lägenhetsyta, m2.
Kva|.-grupp 84 81 76 78 84 11 455 1425 2190 866 279 44 63 80 97 1 18 ,. _: 73 69 68 66 70 12 603 4000 5688 1917 457 41 58 70 89 110 1 —: 49 56 56 55 35 20 2089 7422 2452 439 92 39 52 68 82 162 42 34 30 (36) 30 256 228 33 (191 (—1 36 52 66 (73) 26 30 (36) (37) 40 336 26 (6) l—) (7) 35 50 (77) (134) L 1— _.l _» 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5+ rok Lgh-storlek H = Årshyra/m2 L = Antal lägenheter Y = Lägenhetsyta, m
kvalitet, t. o. m. kraftigare än för hyreslägen- heterna. 2—rumslägenheter i kvalitetsgrupper— na 30 och 40 har en kostnad på 30—35 kr/mz, medan de nyproducerade 2-rumslä- genheterna med bostadsrätt kostar drygt 80 kr/m2, dvs. de är nästan 1 1/2 gånger dyrare per mz. Den genomsnittliga mZ-ytan är emellertid då också 25 procent större. Motsvarande hyresskillnad för hyreslägenhe- ter är enligt tabell 2.6 endast 95 procent,
medan skillnaden i den genomsnittliga lägen- hetsstorleken är densamma som för bostads— rättslägenheter.
Tidigare har påpekats att beståndet av större lägenheter i de lägre kvalitetsgrupper- na 30 och 40 är mycket litet. Som framgår av tabell 2.7 gäller detta i synnerhet för bostadsrättslägenheter i Göteborgsregionen. Detta förklaras naturligtvis till stor del av att bostadsrätt är en relativt sent införd boende—
form och i Göteborg är ca 96 procent av beståndet av bostadsrättslägenheter lägenhe- ter i kvalitetsgrupperna 10, 11 och 12. Omkring 57 procent av alla bostadsrättslä— genheter är byggda efter 1955 medan mot- svarande andel bland hyreslägenheterna en- dast uppgår till drygt en tredjedel.
3 Hushållen och deras inkomster
3.1 Det använda inkomstbegreppet
Innan boendeförhållanden och samband mel- lan utbud och efterfrågan på bostadsmark- naden för flerfamiljshus studeras närmare, är det nödvändigt att något söka klargöra strukturen på och inkomstförhållandena för de hushåll som materialet avser. Nedan följer några sammanställningar som belyser, dels det i fortsättningen använda inkomstbegrep- pet disponibel inkomst och dels den in- komstfördelning som hushållen enligt BHU-
undersökningen uppvisar. Mot bakgrund av att den disponibla
inkomsten = dvs. sammanräknad nettoin- komst minus preliminär skatt plus i före- kommande fall barn- eller bostadsbidrag — kan anses vara den som är avgörande för ett hushålls val av lägenhet, har detta begrepp använts genomgående i denna analys. För att
1,23 milj. hushåll eller nära 80 procent av rikets samtliga hushåll i flerfamiljshus, redo- visas med median (Qz) samt undre och övre kvartil (Q1 respektive Q3 ).
Tabellen visar den mot den disponibla inkomsten ungefärligt svarande sammanräk— nade nettoinkomsten. Uppskattningen av den senare får betraktas som relativt grov, då ju bl.a. yrkesverksamhet hos makar, kom- munal utdebitering1 samt förekomst av olika bidrag varierar från hushåll till hushåll. Just transfereringarna medför att den uppskatta- de sammanräknade nettoinkomsten kan ha blivit något överskattad.
Av ca 503 000 enpersonshushåll, boende i flerfamiljshus, har sålunda 25 procent en disponibel inkomst på 7 100 kr eller mindre, vilket innebär en ”löneinkomst” på ca 9 900 eller därunder, medan medianinkomsten för dessa hushåll är drygt 10 000 kr, respektive knappt 15 000 kr. Skatt och transfereringar minskar alltså — för hushåll av denna typ = en ”löneinkomst” på 15 000 kr med i genomsnitt ca 30 procent. För de 346 000 hushållen bestående endast av makar visar tabellen, att median-”löneinkomsten” redu- ceras med ungefär lika många procent, medan motsvarande procentsiffra för barn- hushållen är drygt 25 procent.
relatera den disponibla inkomsten till det i ' skattesammanhang mer allmänt använda in- komstbegreppet sammanräknad nettoin- komst = dvs. bruttoinkomst/”lön” minus eventuella underskott i förvärvskällor = har framtagits sammanställningen i tabell 3.1.
Tre hushållstyper, som tillsammans utgör
3.2 Hushållstyper och inkomstfördelning
Den disponibla inkomst som redovisas här och i BHU-materialet utgörs av hushållsföre-
1 Här har som approximation använts utdebite- ringen i Stockholms stad.
Tabell 3.1 Jämförelse mellan inkomstbegrepp. Median samt övre och undre kvartiler.
Hushållstyp Hushållsinkomst ikronor
Disponibel inkomst Sammanräknad nettoinkomst
Q: Qz Qa Q: Q2 Q3 Enpersons— hushåll 7 100 10 200 15 000 9 900 14 900 24 200 Endast makar 15 000 21 100 27 700 20 600 30 800 43 300 Makar med 1+ barn under 18 är 20 400 24 800 30 500 25 800 33 900 44 900 SOU 197350 127
Tabell 3. 2. Hyres— och bostadsrättslägenheter. Relativ andel hushåll efter hushållstyp, bostadsföreståndarens ålder och disponibel inkomst.
A. Stor-Stockholm + Stor-Göteborg.
Disp.ink. Enpersons— Makar med eller Övriga Samt- ] 000 kr. hushåll utan barn (18 år hushåll liga —64 år 65—w år —64 år 65=w år —64 år 65 —w är = 4,9 28 l 4 2 11 1 46 5,0= 9,9 37 85 7 2 20 14 165 10,0—14,9 59 28 22 19 31 5 164 15,0=19,9 59 8 45 19 29 1 160 20,0=24,9 19 3 98 12 14 1 147 25,0—29,9 9 1 98 7 4 0,3 119 30,0—39,9 5 1 127 8 3 0,2 144 40,0— 2 0,4 46 5 1 0,2 56 Samtliga 218 127 446 73 114 23 1 000 Antal hushåll 125 203 72 904 256 804 42 167 65 513 12 978 575 569 B. Stor- Göteborg. Disp.ink. Hushållstyp Samt- Antal 1 000 kr. liga hushåll Enpers. Endast Makar+ Makar+ Övriga Övriga hh makar 1 barn 2+barn makar hushåll1 (18 år (l8år 4,9 28 4 1 0,5 1 14 48 8 456 5,0= 9,9 130 9 3 l 1 31 175 30 464 l0,0—l4,9 90 39 6 4 9 33 181 31572 15,0—19,9 59 47 14 7 17 22 166 29 008 20,0=24,9 22 46 30 42 20 11 171 29 882 25,0—29,9 7 32 23 37 18 2 119 20 859 30,0—39,9 4 29 25 28 21 2 109 18 970 40,0— 2 7 6 9 7 0,2 31 5 345 Samtliga 342 213 108 129 93 115 1 000 Antal hushåll 59 937 37 146 18 939 22 364 16193 19 977 174 556
1 Inkl hh-typen ”En vuxen + 1+barn".
ståndarens inkomst plus i förekommande fall hemmaboende makes/makas inkomst. Efter- som det i många hushåll kan finnas andra personer, som också har inkomst och som kan bidra till hushållets bostadsutgifter, tenderar de redovisade inkomsterna av detta skäl att ligga i underkant. Härtill kommer att den deklarerade inkomsten av andra skäl kan vara låg. 1 tabell 3.2 redovisas hushållen fördelade efter hushållstyp och den dispo- nibla inkomstens storlek. Redovisningen av- ser dels regionerna A + B, dvs. Stockholms- och Göteborgsregionerna sammanslagna, dels
enbart Göteborgsregionen B. Den första delen av tabellen gör det möjligt att särredo- visa pensionärerna. Den andra delen av tabellen, den för Göteborgsregionen, har medtagits då bostadsmarknaden i denna region bl. a. i tidigare avsnitt använts för att exemplifiera utbudets struktur.
Den stora betydelse som åldern har för inkomstens storlek framgår klart. Ser man t. ex. till enpersonshushållen så har knappt 1/3 av de yngre hushållen en disponibel inkomst under 10000 kr. I denna grupp återfinns då t. ex. studerande. Bland pensio-
närerna är det däremot mer än 2/3 som har 10000 kr. eller mindre i inkomst, vilket enligt vad som visats ovan motsvarar ca 14 000 kr. eller därunder i sammanräknad nettoinkomst.
Gruppen övriga hushålls inkomster är på grund av hushållsgruppsindelningen svåra att kommentera. Det är emellertid slående, att inkomstfördelningen för de yngre respektive äldre övriga hushållen nästan helt överensstäm— mer med motsvarande fördelningar för en- personshushållen. Detta trots att det genom- snittliga antalet hushållsmedlemmar i grup- pen övriga hushåll är större än två då denna grupp utgörs av ensamstående med ett eller flera barn och/eller en eller flera inneboende. Sannolikt innebär förhållandet, att endast bostadsföreståndarens inkomst räknats som hushållets disponibla inkomst för denna hushållstyp, i många fall en betydande felkälla, då mer än en inkomsttagare torde finnas i en stor andel av hushållen.
Hushåll med verkligt låga inkomster — redovisad disponibel inkomst under 10 000 kr. — utgör icke mindre än 21 procent eller 39 000 hushåll av samtliga hushåll i Göte— borgsregionen. Till hälften består emellertid denna grupp av pensionärer. Den andra hälften kan förutsättas främst utgöras av ungdomar, t. ex. studerande som uppbär studiemedel. I gruppen övriga hushåll ingår framförallt en grupp ensamma personer med barn som är en utpräglad låginkomstgrupp. Om man med en grov gissning skulle uppskatta antalet personer med mycket låga inkomster och samtidigt med ett betydande - behov av socialt stöd till sin bostadsförsörj- ning till 2 procent av hushållen, skulle det motsvara ca 10 000 hushåll i Stockholmsre— gionen och 3 000 hushåll i Göteborgsregio— nen.
När det gäller pensionärerna kan man förutse att det under 1970—talet inträder en väsentlig förbättring av deras inkomster och därmed av betalningsförmågan för goda bostäder. Redan nu har 45 procent av makar i åldern 65 år och däröver 20 000 kr. eller mer i disponibel inkomst och en arbetare med 30000 kr. i inkomst år 1970 kan ju
räkna med en pension på omkring 20 000 kr. vid slutet av 1970-talet. Grupperna under 65 år med disponibel inkomst mellan 10 000 kr. och 20000 kr. är emellertid idag alltjämt betydande. 15 procent av makarna med eller utan barn i Stor-Stockholm och Stor-Göte- borg hör till denna inkomstgrupp. Detsamma gör 60 procent av enpersonshushållen och 55 procent av övriga hushåll. Många av hushål- len i de nämnda grupperna måste sägas uppvisa en låg betalningsförmåga gentemot bostaden; speciellt torde detta gälla barnhus- hållen. Betydelsen av den fulla utbyggnaden av ålderspensioneringen för den framtida bostadskonsumtionen hos berörda grupper får emellertid inte övervärderas. En stor del av dessa hushåll uppbär idag kommunala bostadstillägg, som ur efterfrågesynpunkt kompenserar en i övrigt låg disponibel inkomst.
4 Samband mellan utbud och efterfrågan
4.1 Hushållens fördelning över flerfamiljs- husbeståndet
I detta avsnitt skall storlek—standard-matri- sen användas för att närmare studera sam- spelet mellan utbud och efterfrågan på bo- stadsmarknaden för flerfamiljshuslägenheter. Vid den tidigare presentationen har i varje ruta i matrisen angivits antalet lägenheter och 'den genomsnittliga bostadskostnaden per lägenhet. 1 den följande redovisningen står antalet lägenheter också för antalet hus— håll som bor i de lägenheter som tillhör en viss ruta och längst ner till vänster i varje ruta anges dessa hushålls genomsnittliga dis- ponibla inkomst. Genom att dividera siffran för den genomsnittliga bostadskostnaden med inkomsten erhålls hyresprocenten, som anges i övre högra hörnet. Observera här, att eventuella barn- och bostadsbidrag har inräk- nats i den disponibla inkomsten, varför hy- resprocenten anger förhållandet mellan hyra och inkomst med hänsyn till dessa subven- tioner och dessas utformning då BHU-under— sökningen utfördes 1969.
En sådan fullständig storlek—standard-
Tabell 4.1. Riket. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Antal lägenheter respektive hushåll, bostadskostnader per lägenhet, genomsnittlig disponibel inkomst per hushåll samt hyresprocent. Samtliga hushållstyper.
Kval.-grupp j ————— 3610 28 5060 26 6220 26 7530 26 9740 29 6020 | 11 14,4 44,8 79,4 27,0 5,5 171,1 ] 1 13100 19220 23660 28590 33680 2820 23 3940 21 4970 20 6150 21 7920 * 20 4600 . I 12 45,4 154,1 172,4 48,1 13,2 433,2 1 L12440 18790 24380 28900 39000 & 2240 16 3110 17 3890 17 4910 17 6690 17 3380 20 106,1 267,3 125,7 37,2 22,9 559,2 13630 18430 22570 28130 39350 _____ ___1 1660 15 2190 14 2730 15 3580 15 3500 13 1990 1 30 60,1 44,6 9,0 1,9 0,4 1 16,0 11310 15660 18590 |. 24520 27850 ————— —l 1520 13 2080 15 2870 16 3660 22 4390 18 1930 40 49,9 33,1 9,6 2,2 1,0 95,8 11730 13660 17640 16710 24860 .. —— — — -l l ' 2150 3370 i 4780 : 5990 : 7370 : 3880 | | | 1 | SuaI 275,9 ' 543,9 | 396,1 : 116,4 : 43,0 : 137 5,3 | | | . | ! 1 | 1 : I 1 | | l.. ______ J. _______ L _____ _J ______ l ______ l ______ _; 1 rok 2rok 3rok 4rok 5+ rok Sz Lgh.-stor|ek H Hp H — Bostadskostnad/hushåll Hp — Hyresprocent L L — Antal lägenheter (hushåll), 1000-tal I = Genomsnittlig disponibel inkomst I 130 SOU 1973:50
matris har utarbetats för bl. a. riket, och resultatet återges i tabell 4.1. Den redovisa- de matrisen innehåller uppgifter för samtliga hushåll oavsett storlek, inkomst eller ålder. Lägenheter av typen övriga samt hushållen boende i dessa ingår inte. Matrisen är kom- pletterad med en summarad och en summa- kolumn.
l)et framgar tydligt hur hushållen är grup- perade efter inkomst så att man i de minsta och sämsta lägenheterna har inkomsttagarna med små inkomster och i de största och dyraste lägenheterna de som ligger i övre högre hörnet, har hushållen med de största inkomsterna. Vid studierna av utbudets struktur i avsnitt 11 konstaterades att det var mycket stora hyresskillnader mellan de olika kvalitetsgrupperna. Detta motsvaras alltså här av betydande skillnader i inkomster. För de hushåll som bor i l-rok-lägenheterna av den lägsta kvalitetsklassen — 40 — var in- komsten år 1969 i genomsnitt 11700 kr. Bland hushållen som bor ilägenheter om 5 eller flera rum och kök i kvalitetsgruppen 11 — dvs lägenheter byggda efter 1965 — var inkomsten 33700 kr. Detta gäller ett ge- nomsnitt för både hyres- och bostadsrätts- lägenheter i riket.
Vid utbudsstudierna i avsnitt 2 konstate- rades stora hyresskillnader mellan olika kvalitetsgrupper. Detta motsvarar alltså här skillnader i inkomster. Jämför man inkoms- ter och hyreskostnader i de skilda rutorna, finner man emellertid flera intressanta men också från de ovan nämnda tendenserna avvikande resultat. Det visar sig, att hyres- procenten stiger om man går nerifrån och uppåt i matrisen men är i stort sett konstant om man inom kvalitetsgrupp går åt höger, dvs. till större lägenheter. Samma bild av hyresprocenten finner man, om man ser till Göteborgsregionen och redovisningen av denna i tabell 4.2. Här betalar hushållen, som bor i de sämsta l—rumslägenheterna, 13 procent av sin disponibla inkomst i hyra, hushållen i de senast byggda l-rummarna — de i kvalitetsgrupp ll — betalar 28 procent. 1 den i Göteborgsregionen dominerande lägenhetstypen — 2 rum och kök 1 kvalitets-
grupp 20 — är hyresprocenten 17, medan den för lägenheter av samma storlek men i närmast högre kvalitetsklass uppgår till 21 procent. Hyresprocenten i samtliga rutor i kvalitetsgrupperna 11 och 12 är som framgår större än 20 procent, i vissa rutor mycket nära 30 procent. Som nämnts finns emeller- tid inte någon motsvarande ökning av hyres- procenten vid ökande storlek, givet en viss standardgrupp. Den ofta betydande ök- ningen av hyreskostnaden som uppstår när man flyttar till en större lägenhet, kan i stort sett sägas kompenseras av ökade inkomster bland hushållen.
Att det förekommer en del oregelbunden- heter i den här beskrivna utvecklingen är naturligt. Delvis hänger detta samman med den speciella struktur som utbudet av lägen- heter i Göteborgsregionen har, och som berörts i tidigare avsnitt. Anmärkningsvärt är emellertid att de genomsnittliga disponibla inkomsterna inte ökar, när man i matrisens högra övre del går uppåt till en högre kvalitetsgrupp inom en viss lägenhetsstorlek. Detta är ett bostadspolitiskt intressant, men också svårtolkat resultat, som kan ha flera orsaker. En förklaring skulle kunna vara att hushåll, när de får möjlighet att förbättra sin bostadsstandard och flyttar till en större men framförallt bättre lägenhet, inom vissa gränser också är beredda att betala en större del av sin inkomst i hyra för denna bättre lägenhet, än vad de gjorde tidigare. Detta förefaller i och för sig rimligt. Mot detta kan anföras, att det är svårt att fastställa huruvi- da det i själva verket föreligger någon reell kvalitetsskillnad mellan lägenheter i kvali- tetsgrupperna 11 och 12. Här kan man t. ex. peka på de komplicerade värderingsproblem som uppstår, när man vidgar kvalitets- begreppet till att inte enbart gälla utrust— ningsdetaljer i lägenheterna. Läge i förhållan- de till service och arbetsplatser, den yttre miljön, bostadskomplement etc., är faktorer som kanske särskilt i storstadsregioner har en inverkan som är mycket svår att analysera. På denna punkt kan inte heller BHU-materia- let ge några svar. Är situationen den, att det inte är någon större standardskillnad mellan
Tabell 4. 2. Stor-Göteborg. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Antal lägenheter respektive hushåll, bostadskostnader per lägenhet, genomsnittlig disponibel inkomst per hushåll, hyresprocent, samt antal boende per lägenhet. Samtliga hushållstyper.
KvaI.-grupp 3820 28 5470 28 6710 28 81 10 29 9300 29 6320 28 | 11 2022 5784 9167 3179 795 20947 13560 1,4 19290 2,4 23580 3,2 28080 3,7 32260 3,8 22440 2,9 | _: 3150 25 4250 22 5120 21 6310 22 8180 22 5040 22 | 12 2981 12172 18288 6539 1722 41702 : | 12680 1,4 19290 2,4 24340 3,2 29030 3,4 37750 3,7 23320 2,9 _l_ _l _ _ 2290 17 3250 17 4110 18 5020 17 6890 16 3500 17 20 8540 33424 13316 3025 1713 60018 : 1 13300 1,5 19000 2,3 22910 2,6 28770 2,6 42280 2,5 20210 2,3 | | 1750 14 2430 14 3160 17 (4920) (33) (4990) (17) 2010 14 30 12667 5135 641 (97) (8) 18548 : | 1,4 17340 2,2 18530 2,7 (14800) (2,9) (28840) (2,2) 14360 1,7 : ___ ________ : 2170 15 3030 18 3860 19 (4740) (14) 1790 14 | | 40 11887 4955 960 210 (45) 18057 : | 1,3 14690 2,1 16960 2,4 20110 3,5 (33610) (2,5) 12540 1, _: | __ _ _ _ _ 19 | 5070 22 : 6400 22 , 7830 20 391 0 20 : | | | | : 42372 : 13050 4283 | 159272 : | | 1 2,3 : 23470 3,0 : 28490 3,3 ' 38480 3,21 19770 2,4 I L_ _______ _l _______ 1_ ______ L_ _ J. _ _ _ & 3rok 4rok 5+rok S:a Lgh.-storlek Bostadskostnad/hushåll Hyresprocent Antal lägenheter (hushåll) Genomsnittlig disponibel inkomst Antal personer/hushåll
Tabell 4. 3. Stor-Göteborg. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Antal lägenheter respektive hushåll, bostadskostnader per lägenhet, genomsnittlig diSponibel inkomst per hushåll samt hyresprocent. Makar med 1 barn under 18 år (3 pers. per hushåll).
Kval.-grupp _____ _ ___-| 3270 14 5360 27 6560 27 8280 25 8800 25 6360 27 : | 1 1 62 998 1643 386 44 31 33 : 1 23960 19620 23940 33620 : 35620 23920 : — 'l : 3360 20 4490 19 5160 19 6260 20 8470 21 : 5230 19 : I 12 63 1481 3578 988 142 6252 | | 17230 24240 27060 30710 39590 27150 : _] 2380 9 3450 14 4140 15 5140 15 6450 12 3640 14 : | 20 288 5307 1 466 272 93 7426 | | 25630 25260 26880 35100 55890 26340 : ___- __ i 1870 12 2670 8 3200 21 (2670) (10) 2560 10 : 1 30 210 594 125 (3) (—) 932 : | 15300 32640 15270 (25800) 26380 | | | ———————————— . 1490 7 2180 10 3370 15 1960 9 | | 40 487 377 101 (—| (—) 965 : | 20870 22360 23040 21680 | | —'J _________ : 1 | : 2000 10 : 3740 15 | 5210 20 6540 20 7850 18 4490 17 : | I 1 l : ] S:a| 1110 : 8757 : 6913 1649 | 279 : 18708 | | 1 l l : 21020 | 24820 : 26010 32110 | 44420 | 25970 : L ________ l ________ | _______ | ______ _l ______ _l _ __ _ _ _ _b 1 rok 2rok 3rok 4rok 5+ rok S:a Lgh.-storlek H Hp H _ Bostadskostnad/hushåll Hp _ Hyresprocent L L — Antal lägenheter (hushåll) | = Genomsnittlig disponibel inkomst | SOU 1973250 133
t. ex. 3-rumslägenheter i kvalitetsgrupperna 11 och 12, då är problemet att det föreligger en i flera fall betydande hyressplittring. Detta leder till att uppflyttningsprocessen bromsas upp. Delvis kan kanske detta lösas med hjälp av subventioner, något som kan ha positiva sidor, då man i viss mån härigenom kan hindra att inkomststegringen ökar. Är hyressplittringen för stor och om de påvisade uteblivna inkomstökningarna i matrisens öv— re del beror på att man i hög utsträckning ”placerat” låginkomsttagare i de nyproduce- rade lägenheterna, blir i stället effekterna de motsatta. Det kan uppstå ett ökat missnöje med bostadskostnaderna och en i viss ut- sträckning ökad inkomstsegregation, genom att få betalningskraftiga hushåll är villiga att flytta upp till de högre kvalitetsgrupperna.
Resultaten skulle sålunda bl. a. kunna bero av hyresregleringen och på obalanser på marknaden. Hyrorna i nedre delen av matri- sen skulle med andra ord vara låga i förhållande till hyrorna högre upp i matri- sen. Vid en fri marknadsprisbildning skulle man kanske få en hyresstegring inom detta bestånd och därmed en jämnare hyresstruk- tur? Materialet tillåter inte någon slutsats om vilken tolkning som är den rätta.
Det måste också påpekas, att det i vissa avseenden otillfredsställande sättet att redo- visa hushållsinkomsten (se avsnitt 3.2) kan ha påverkat den bild som erhållits. Speciellt kan detta tänkas gälla inkomstförhållandena
Kan de här nämnda tendenserna i materia- let bero på att redovisningen omfattat det totala hushållsbeståndet och att dessa skulle försvinna vid en uppdelning på hushållsgrup- per? Sådana studier har gjorts och i matrisen tabell 4.3 redovisas som exempel _ fortfa— rande för Göteborgsregionen — motsvarande material avseende makar med 1 barn. Flera intressanta avvikelser för denna och för övriga hushållsgruppers fördelning över ma- trisen kan noteras, om man jämför med matrisen i tabell 4.2, som avser samtliga hushåll.
Som var att vänta är l-personshushållen koncentrerade till lägenheter med 1 och 2 rok, medan familjehushållen med flera barn vanligen bor i 3 rok. För makarna med 1 barn under 18 år framgår av tabell 4.3, att den dominerande lägenhetstypen är 2 roki kvalitetsgrupp 20. Här har denna hushålls- grupp en hyresandel på 14 procent, och det' bör påpekas att dessa hushåll är trångbodda enligt norm 2. Rör man sig inom kvalitets- grupp mot större lägenheter, ökar inkoms- ten, hyran och i regel också hyresprocenten. Däremot förändras inte inkomsten på något enhetligt sätt, när man inom lägenhetsstorlek går uppåt i matrisen. Flera av de förut nämnda faktorerna kan även här förklara dessa resultat. Dessutom är den i tabellen 4.3 redovisade hushållstypen makar med 1 barn relativt heterogen till sin sammansättning
Tabell 4.4. Stor-Göteborg. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Hyresprocenter för vissa hushållsgrupper efter lägenhetsstorlek och kvalitetsgrupp.
Kvali- 1 rok 3 rok tets- En— Endast Gifta En- Endast Gifta grupp samma makar m. 1 el. samma makar m. 1 el. per- 2 barn per— 2 barn soner ( 18 år soner ( 18 år
11 30 26 (12) 39 28 26 12 27 20 (20) 30 19 19 20 21 13 9 27 16 15 30 16 9 (1 1) 26 12 ( 17) 40 15 9 ( 7) 21 17 13
Bild 4.5. Riket. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Genomsnittligt antal rumsenheter per hushåll (RPH) efter disponibel inkomst och
hushållstyp.
RPH A
50—
, 2 barn (18 år — Endast makar 4,0 —
Makar med 1 barn (18 år
Ma kar med
Enpersons- hushåll
Disp. ink. 1000 kr
med avseende på ålder, och som tidigare visats finns starka kopplingar mellan ett hushålls ålder och dess inkomst.
När man ser till hyresprocentens föränd- ringar så varierar den för alla hushållsgrupper på i stort sett det sätt som tidigare beskrivits. En påtaglig och viktig faktor är emellertid att hyresprocenten minskar med ökande hushållsstorlek. Sammanfattningsvis kan det—
| |— | > 40 50 60
ta illustreras med taleni tabell 4.4. Att talen ibland blir egendomliga beror på att frekven— sen av hushåll i vissa rutor är liten och därför har vissa procenttal i tabellen satts inom
parentes. Den här lämnade beskrivningen av hur hushållen fördelar sig på lägenheter av olika storlek och standard å ena sidan och å andra sidan beskrivningen av vilka hushåll som bor
i en lägenhet av viss storlek och standard måste med nödvändighet bli schematisk, eftersom den grundar sig på genomsnittstal när det gäller såväl inkomster som bostads- kostnader. I följande avsnitt skall mer i detalj beskrivas de variationer i bostadskost- nader och ihushållsstruktur, som finns inom genomsnittstalen för varje ruta och som följer av bl.a. variationer i hushållens in- komster, betalningsvillighet eller betalnings- förmåga.
4.2 Hushållsinkomsten och lägenhetens storlek och standard
Analyserna av BHU 1969 med de s.k. storlek—standard-matriserna visade bl. a hur den genomsnittliga hushållsinkomsten öka- de, när man vandrade diagonalt uppåt höger i matriserna. Speciellt konsumtionen av utrymme ökar tydligt med ökande inkomst; inkomstens betydelse som en avgörande efterfrågebestämmande faktor framgår klart. Det kan emellertid vara intressant att mer i detalj studera sambanden mellan å ena sidan hushållsstruktur och inkomst och å den andra konsumtionen av utrymme — antal rumsenheter — och kvalitet/standard.
I bild 4.5 visas för riket som helhet rumskonsumtionen per hushåll (RPH) i beståndet av hyres- och bostadsrättslägenhe- ter för några "tunga” hushållstyper efter inkomst. Som rumsenhet har här även räknats kök, och valet av de fyra hushållsty-
per som redovisas i bilden motiveras i huvudsak av att de är entydigt bestämda vad avser antal hushållsmedlemmar, dvs. de är l-, 2-, 3— respektive 4-personshushåll.
För samtliga de redovisade hushållsgrup- perna ökar alltså (som väntat) den genom- snittliga rumskonsumtionen per hushåll sta- digt med ökande inkomst, samtidigt som det tydligt framgår, att rumskonsumtionen även ökar med ökat antal hushållsmedlemmar. Kurvorna ligger lagrade ovanpå varandra med enpersonshushållen underst. I stort sett kan man säga, att i samtliga hushållsgrupper har hushållen med disponibel inkomst över 40 000 kr. en rumsenhet mer per hushåll än hushållen med inkomst under 10000 kr. Räknat i procent är alltså den genomsnittliga ökningen av antalet rumsenheter per hushåll, när inkomsten ökar, större ju färre medlem- mar hushållet har.
På samma sätt kan vi i tabell 4.6 se hur lägenhetskvaliteten ökar med ökande in- komst.
Siffrorna i denna tabell visar två saker. Det framgår att ju flera medlemmar hushål- let har, desto större andel hushåll bor i lägenheter med hög kvalitet. Av alla enper- sonshushåll bor omkring en tredjedel i lägenheter i kvalitetsgrupp 30 och 40, medan endast 5 procent av 2-barnshushållen bor i lägenheter som tillhör dessa två kvalitets- grupper. Vidare gäller åtminstone för 1- och 2-personshushållen, att andelen, som bor i lägenheter i de lägre kvalitetsgrupperna mins-
Tabell 4.6 Riket. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Hushållens relativa fördelning på kvalitetsgrupp efter hushållstyp och disponibel inkomst.
Hushållstyp Procent hushåll i respektive kvalitetsgrupper vid disponibel inkomst, 1 000 kr. — 9,9 10,0—19,9 20,0—29,9 30,0—39,9 40,0— kvgrp kvgrp kvgrp kvgrp kvgrp 10+ 30+ 10+ 30+ 10+ 30+ 10+ 30+ 10+ 30+
Enpersonshushåll 59 41 74 26 85 15 77 23 93 7 Endast makar 70 30 80 20 90 10 95 5 97 3 Makar med 1 barn under 18 år 70 30 88 12 93 7 95 5 94 6 Makar med 2 barn under 18 år 87 13 93 7 95 5 97 3 97 3
kar med ökande inkomst. Detta gäller också l-barnsfamiljerna, dock inte lika uttalat. Andelen 2-barnsfamiljer, som bor i lägre kvalitetsgrupper är emellertid i stort sett lika och omkring 5 procent i alla inkomstklasser utom i den allra lägsta, där den är 13 procent.
Ur bostadsmarknadspolitisk synvinkel in- tressantare är emellertid att se, vilka olikhe- ter i bostadsval som finns mellan hushåll av samma typ och i samma inkomstklass. Ovan har rumskonsumtionen endast betraktats i genomsnitt inom inkomstklass, vilket kan dölja vissa för analysen betydelsefulla förhål- landen. l tabell 4.7 visas därför i något komprimerad form hur de två hushållsgrup- perna endast makar och makar med 1 barn under 18 år fördelar sig efter antal rumsen- heter i tre olika inkomstklasser, 5 000— 10 000 kr., 15 OOO—20 000 kr. och 30 OOO—40 000 kr. I tabellen har hushållens rumskonsumtion redovisats i förhållande till de två olika trångboddhetsnormerna. Norm l tillåter högst 2 personer per rum, köket oräknat och den strängare norm 2 tillåter högst 2 personer per rum, köket och ett rum
oräknade. ”Under” normen i tabellen inne- bär sålunda, att hushållen inte uppfyller kravet på antal rumsenheter, ”på” normen att hushållen precis gör detta, samt ”över” normen att hushållen har en eller flera rumsenheter mer än ”på” normen.
Bland hushåll bestående av endast makar, boende i flerfamiljshus i riket, är det mindre än 5 procent i de redovisade tre inkomstklas- serna som bor i lägenheter, som är mindre än 1 rum och kök, dvs. lägenheter av typen rum med kokvrå eller kökskåp. Dock är det förvånande, att en så pass stor andel som 4 procent av hushållen med disponibel in- komst mellan 30 000 och 40 000 kr. i denna hushållstyp bor på detta sätt. Det rör sig emellertid inte om mer än drygt 1 600 hushåll, räknat i absoluta tal. Vidare kan noteras, att lika stora andelar, en femtedel,i de två lägre inkomstgrupperna bor bättre än vad som krävs av norm 2, medan mer än hälften bor på detta sätt i klassen 30 000— 40 000 kr. disponibel inkomst.
De förhållandevis stora andelarna endast makar-hushåll som bor rymligt, kan i viss utsträckning förklaras av ”kvarboende”, dvs.
Tabell 4. 7. Riket. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Hushåll efter hushållstyp, rumskonsumtion i förhållande till trångboddhetsnormer och inkomst.
Procent hushåll med disponibel inkomst 1 000 kr
_5—10 15—20 30—40
Endast makar ”under” norm 1 (mindre än 2 re) 1 4 4 "på ' norm 1 (= 2 re) 32 16 7 "på” norm 2 (= 3 re) 46 59 39 ”över” norm 2 (mer än 3 re) 21 21 50 Summa 100 100 100
Makar med 1 barn under 18 år ”under” norm 1 (mindre än 3 re) 19 7 3 ”på” norm 1 (= 3re) 41 58 28 ”på" norm 2 (= 4 re) 28 32 54 ”över” norm 2 (mer än 4 re) 12 3 15 Summa 100 100 100
Antal hushåll Endast makar 13 800 71 000 44 600 Makar med 1 barn under 18 år 2 300 29 400 34 100 SOU 1973:50 137
de makar som har barn, har inte flyttat till en mindre lägenhet, när barnen flyttat hemifrån. Andelen äldre hushåll är ju också stor i denna hushållstyp, omkring 1/3 utgörs av pensionärer.
Bland makarna med 1 barn under 18 år är rumskonsumtionen betydligt lägre, räknat per person. De hushåll som bor sämst — i lägenheter med 1 rum och kök eller mindre — utgör en femtedel i inkomstklassen 10 OOO—15 000 kr., men endast 3 procent i klassen 30 000—40 000 kr. Den förra grup- pen består dock av väsentligt under 1000 hushåll och den senare av ca 1 000 st. Andelarna hushåll med ”överkonsumtion” i förhållande till norm 2 är klart mindre i denna hushållsgrupp än vad som var fallet för tvåpersonshushållen, bestående av makar, medan andelarna med ”underkonsumtion” i förhållande till samma norm är betydligt större. Den tredjedel av hushållen i den övre inkomstklassen, som bor i lägenheter som är mindre än 3 rum och kök, torde utan större svårigheter kunna klara av den kostnadsök- ning som skulle bli aktuell vid flyttning till en större lägenhet.
I resonemanget ovan har visats på den betydande spridning i konsumtionen av utrymme som förekommer inom grupper av hushåll av samma typ och i samma inkomst- läge. Kan då denna spridning förklaras av t. ex. regionala olikheter i hushållens prefe- renser rörande utrymme? Materialet tål i vissa delar inte någon ytterligare uppdelning, då frekvenserna i de olika grupperna blir mycket små. Téndensen att rumskonsumtio- nen ökar med ökande inkomst är dock helt klar, även när materialet studeras på regional nivå. För hushåll med endast makar framgår detta särskilt tydligt i region C, enligt BHU, dvs. kommuner med mer än 50 000 invånare exklusive Stockholms— och Göteborgsregio— nerna. I dessa två storstadsregioner visar det sig emellertid, att andelen hushåll med lägenheter med 3 eller flera rum och kök är större i den lägre inkomstklassen än i den mellersta, för Stockholm t. o. m. större än i gruppen med inkomst mellan 30000 och 40 000 kr.
När det gäller makar med 1 barn fördelar sig hushållen i samtliga regioner relativt lika på de olika lägenhetsstorlekarna inom var- dera inkomstklassen 15 000—20 000 kr. re- spektive 30 000—40 000 kr. Dock kan note- ras, att i den senare inkomstklassen är i Göteborgsregionen andelen hushåll boende i relativt små lägenheter betydligt större än i de övriga regionerna. I stället bor färre = omkring 1/3 — hushåll i 3-rumslägenheter. Det kan påpekas, att utbudet av 3-rumslä— genheter relativt sett inte är mindre i Göteborg än i t. ex. Stockholm. Inte heller skiljer sig andelarna hushåll bestående av makar med 1 barn åt i regionerna A, B eller C. Emellertid visar det sig, att av l-barnshus— hållen i de två lägre inkomstklasserna bor i Göteborgsregionen större andelar i just 3- rummare, i själva verket lika stora andelar som i den högsta inkomstklassen. Detta förhållande har dock inte resulterat i en för region B större andel hushåll med inkomster på 30 OOO—40 000 kr. i de stora lägenheter- na om 4 eller flera rum och kök, utan i stället i en viss ”underkonsumtion". Cirka hälften av l-barnshushållen med höga in- komster bor i lägenheter som är mindre än 3 rum och kök. Den för riket tidigare observe- rade spridningen i konsumtionen av utrym- me givet hushållstyp kan av vad som framgått, även med hänsyn tagen till in- komst, sägas kvarstå vid uppdelning på regioner enligt indelningen i BHU—under- sökningen. För att inte tynga framställ- ningen med för mycket statistik har detta här dock endast mycket kort kunnat exem- plifieras för två hushållstyper.
Slutligen några kommentarer till bild 4.8, som illustrerar skillnaderna i hushållens fördelning på kvalitetsgrupper. Bilden avser de två hushållstyperna endast makar och makar med 1 barn under 18 år, och som väntat visar bilden en på riksnivå klar minskning för båda hushållstyperna av ande— len hushåll med lägenhet i de två lägsta kvalitetsgrupperna vid ökande inkomst. Det- samma gäller andelen hushåll i kvalitetsgrupp 20, men då endast vid en ökning av den disponibla inkomsten från 5 OOO—10 000 kr.
:Mi & .7
m x
'
lillllllllllllllll18
till 15 OOO—20 000 kr. För de två högre redovisade inkomstklasserna är andelarna hushåll i kvalitetsgrupp 20 lika; detta gäller både för makar utan och med 1 barn. Hushåll av den senare typen bor totalt sett alltså modernare, och i inkomstlägena över 15 000 kr. bor 90 procent eller mer i lägenheter tillhörande kvalitetsgrupp 10 eller 20. Observera dock, att det i lägenheter i kvalitetsgrupp 20 visserligen finns alla de utrustningsdetaljer som krävs för att dessa lägenheter skall klassas som moderna, men variationer i ”standard” förekommer ändå i viss utsträckning på grund av att lägenheter- na kan vara byggda vid helt olika tidpunkter.
Ser man till hushåll i inkomstläget 5000—10 000 kr. och samtidigt till dem som bor i de två lägsta kvalitetsgrupperna 30 och 40, så kan noteras, att 4 500 av dessa är endast makar, vilket motsvarar drygt en procent av samtliga hushåll med denna sammansättning i rikets flerfamiljshus. Mot- svarande inkomstgrupp l-barnshushåll är knappt 1 000, eller ca 1/2 procent av hela denna hushållstyp. I inkomstläget 30 000—40 000 kr. är l-barnshushållen bo- ende i kvalitetsgrupperna 30 och 40 antals- mässigt fler eller omkring 1 procent av samtliga makar med 1 barn.
4.3 Hushållens bostadskostnader — prisets betydelse för val av lägenhet
[ föregående avsnitt studerades hur efterfrå- gan på lägenhetsstorlek och standard hos olika hushållsgrupper varierade med den disponibla inkomsten. Där behandlades ock- så samspelet mellan inkomst och bostadsut- gift såsom det kan beskrivas med hjälp av storlek—standardmatrisen och den därtill kopplade analystekniken. Den tredje och kanske viktigaste efterfrågebestämmande faktorn på utbudssidan, nämligen priset på lägenheterna, bör emellertid analyseras när- mare, och då från något annorlunda utgångs- punkter. Möjligheten att göra detta har åstadkommits genom att BHU 1969, som tidigare nämnts, även innehåller uppgifter om bostadskostnaderna för olika hushålls-
grupper, parallellt med uppgifter om hyres- strukturen på flerfamiljshusrnarknaden.
Först skall inkomstens betydelse för bo— stadsutgiftens nivå studeras på samma sätt som i föregående avsnitt gjordes för storlek och standard. Med inkomst avses som tidi- gare den disponibla inkomsten _ inklusive i förekommande fall eventuella bostads- och barnbidrag. Bostadsutgiften har här och i det följande definierats som årshyran (respektive årsavgiften) inklusive obligatoriska tillägg såsom bränsle, varmvatten.
[ bild 4.9 illustreras grafiskt bostadskost- naden per hushåll (BkPH) för de viktigaste hushållstyperna, grupperade efter den dis- ponibla hushållsinkomstens storlek. Bilden avser rikets samtliga hushåll i hyreslägenhe- ter i flerfamiljshus. De fyra linjerna ligger lagrade ovanpå varandra med enpersonshus- hållen underst och Z—barnsfamiljerna överst. (Jämför här avsnittet om rumskonsumtion.) Dessutom lutar linjerna på ungefär samma sätt. Detta innebär, att i kronor räknat ökar bostadsutgiften ungefär lika mycket obero- ende av hushållstyp, när inkomsten per hushåll ökar. Sålunda betalar Z-barnsfamil- jerna i genomsnitt ca 2500 kr. mer än enpersonshushållen, både vid inkomster un- der 10 000 kr. och över 40 000 kr. Det kan nämnas att för hushåll i bostadsrättslägen- heter gäller, att bilden i stort sett är densamma. Vidare kan noteras, att för enpersonshushåll i hyreslägenheter ökar bo- stadsutgiften med den disponibla inkomsten upp till inkomstläget 25 OOO—30 000 kr., varefter den minskar för att sedan åter öka. Någon entydig förklaring till denna ”svacka” i bostadskonsumtionen kan inte ges här. Sannolikt rör det sig om en sammansatt ålderseffekt; man kan t.ex. peka på att andelen ensamstående under 30 år inom de olika inkomstklasserna i viss utsträckning varierar omvänt i förhållande till den genom- snittliga bostadsutgiften för samtliga enper- sonshushåll.
Till denna bild som gäller hushåll i flerfamiljshus i riket skall läggas vissa obser- verade variationer mellan de fyra regionerna i BHU-materialet. Den minskning av bostads-
Bild 4. 9. Riket. Hyreslägenheter. Genomsnittlig årlig bostadskostnad per hushåll (BkPH) efter disponibel inkomst och
hushållstyp.
BkPH 1000 kr*
7,0—J
6,0— 5,0 — 4,0—
3,0 —
utgiften för enpersonshushåll, när inkomsten ökar från 25 OOO—30 000 kr, som nämnts ovan, återfinns i alla regioner utom re- gion C — kommuner med mer än 50000 invånare. Dock förblir utgiftsnivån där i stort sett oförändrad, när inkomsterna stiger över 40000 kr. Ett annat intressant förhållande är, att makar med barn i de lägre inkomst- klasserna upp till 20000 kr. uppvisar en betydligt högre — omkring 25 procent — genomsnittlig bostadsutgift i Stockholmsre- gionen än i de övriga regionerna. De bor då också i större och modernare lägenheter. Denna högre konsumtionsnivå hänger med stor sannolikhet samman med utbudssitua-
Makar med 2 barn (18 år
Makar med 1 barn (18 år Endast makar
Enpersons- hushåll
Disp.ink., 1000 kr "l 1 r * 40 50 60
tionen och vad som tidigare påpekats om överrepresentationen i Stor-Stockholm av större lägenheter i samtliga kvalitetsgrupper vid jämförelse med riket. I övrigt är de regionala avvikelserna endast mindre.
Variationerna i konsumtion av utrymme och standard analyserades i föregående av- snitt bl. a. med exempel för de två hushålls- typerna endast makar och makar med 1 barn under 18 år Gämför tabellerna 4.6 och 4.7). Spridningen i bostadskostnader för dessa hushåll i de tre inkomstklasserna 5000— 10 000, 15 000420 000 och 30 OOO—40 000 kr. illustreras av sammanställningen i tabell 4.10, som avser hyreslägenheter.
Tabell 4.10. Riket. Hyreslägenheter. Bostadsutgift efter hushållstyp och disponibel inkomst. Medelvärde, median, övre och undre kvartil.
Hushållstyp Antal Bostadsutgift i kronor för vissa hushållstyper Disponibel in- hushåll i olika inkomstlägen komst, 1 000 kr Medel- värde QI Qz Qa
Endast makar
5—10 9576 2870 (2000 2430 3470 15—20 50 653 3 260 2 420 3 200 3 910 30440 30 643 4 390 3 140 4 050 5 310 Makar med 1 barn under 18 år
5—10 2078 3 690 (2000 3530 5 000 15—20 20 099 4 140 3 000 4 000 5 190 30—40 24 046 4 950 4 060 4 840 5 870
Av tabellen framgår, att medianutgiften för makar utan barn med inkomster mellan 30 000 och 40 000 kr. är ungefär lika stor som för l-barnshushållen i inkomstläget 15 OOO—20 000 kr. Vad beträffar den senare hushållstypen gäller, att spridningen i bo- stadskostnad, mätt i kronor, minskar med ökande inkomst. I inkomstläget 5 000— 10000 kr. är skillnaden mellan övre och undre kvartilen mer än 3 000 kr., i inkomst- läget 15 000—20 000 kr. drygt 2 000 kr. och i den högsta inkomstklassen 1 800 kr.
För hushållstypen endast makar gäller, att ju högre inkomstklassen är, desto mindre andel hushåll bor ”billigt”, dvs. har en bostadskostnad under 2 000 kr. En relativt stor procentandel _ ca 10 procent — i den lägsta av de redovisade inkomstklasserna har en bostadskostnad som överstiger 6 000 kr. Bostadsutgiften i detta inkomstläge är dock för nära 40 procent av hushållen mindre än 2 000 kr. För l—barnshushållen gäller att ca 30 procent har bostadskostnader som under- stiger 2 000 kr.
I inkomstläget 15 OOO—20 000 kr. domi- nerar för hushåll med endast makar bostads- kostnader mellan 2 000 och 4 000 kr., medan den ”vanligaste” hyran för 1-barns- familjer i samma inkomstklass ligger något högre, eller mellan 3 000 och 5 000 kr. För den senare hushållstypen är spridningen också stor över samtliga bostadskostnads-
klasser med mellan 10 och 25 procent hushåll i samtliga klasser utom den lägsta och den högsta.
Intressant att notera är, att l-barnshushåll med 15 OOO—20 000 kr. i inkomst fördelar sig på bostadskostnadsklasser på nästan exakt samma sätt som hushåll bestående av endast makar i inkomstläget 30 000—40 000 kr. Som jämförelse kan nämnas, att den medianutgift på ca 4 000 kr. som dessa båda grupper uppvisar, motsvarar den genomsnitt- liga hyran i riket för en hyreslägenhet om 3 rum och kök i kvalitetsgrupp 20 och är 300 kr. mer än den årliga genomsnittshyran för en nyproducerad, modern l-rumslägenhet.
BHU-materialet uppvisar en del intressan- ta regionala variationer i hushållens fördel- ning på bostadskostnadsklasser inom bestån- det av hyreslägenheter. Ser man till ensamma makar och den lägre av de tre här redovisade inkomstklasserna, så kan konstateras att en stor andel — nästan hälften — av hushållen utanför de två storstadsregionerna har myc- ket låga bostadskostnader, dvs. hyresutgifter som inte överstiger 2 000 kr. I det mellersta inkomstläget är skillnaderna mellan regioner- na relativt små, men i den högre inkomst— klassen, disponibla inkomster mellan 30 000 och 40000 kr., är förhållandet i viss mån omvänt. Andelarna hushåll med låga hyresut- gifter är mindre i regionerna (' och D än i A och B. Förklaras dessa skillnader av skillna-
der i utrymme, dvs. lägenhetsstorlek? När det gäller den högsta inkomstklassen är det delvis så, vilket i viss mån framgått i avsnitt 4.2. I regionerna C och D bor färre hushåll bestående av endast makar i små lägenheter, lägenheter om 2 rum och kök eller mindre. Vid inkomster mellan 5 000 och 10 000 kr. visar det sig att, jämfört med regionerna C och D, så bor en större andel av hushållen i regionerna A och B i lägenheter om 3 rum och kök eller mer. Detta gäller då särskilt Stockholmsregionen, medan 2 rum är den dominerande lägenhetsstorleken i regionerna C och D.
Även för 1-barnshushållen gäller att skill- naderna mellan de två regiongrupperna är störst i den lägsta inkomstklassen, hushåll med mellan 5 000 och 10 000 kr. i disponi- bel inkomst. Som tidigare påpekats är denna grupp antalsmässigt liten, men nära hälften av dessa hushåll som bebor en hyreslägenhet i regionerna C och D har en bostadsutgift under 2 000 kr., medan samtliga registrerade hushåll i regionerna A och B har en hyresutgift som överstiger 3000 kr. (Se vidare tabell 4.11.) Söks förklaringen till detta i skillnader i antal rumsenheter per hushåll, visar det sig att det visserligen finns sådana, men att dessa utgörs av att de hushåll det gäller genomsnittligt bor i mindre lägenheter i storstadsregionerna A
Tabell 4.1]. Regiongrupper. Hyreslägen- heter. Hyresutgifter i inkomstläget 5 000—10 000 kr. efter hushållstyp och regiongrupp. Medel— värde, median, övre och undre kvartil.
Hu shållstyp/ Region
Hyresutgifter vid 5 000— 10 000 kr disponibel inkomst
Medel- värde Q 1 Qz Q3
Endast makar
Region A+B 3 400 (2 000 3 000 4 200 Region C+D 2 700 (2 000 2 300 3 300 Makar med 1 barn under 18 år Region A+B 5 200 4 100 5 200 5 800 Region C+D 3 000 (2 000 2 400 4 100 SOU 1973:50
och B än i regionerna C och D. I Stock- holmsregionen har nära 90 procent av l-barnshushållen en lägenhet om 2 rum och kök, medan omkring 60 procent i C- och D-regionerna bor i lägenheter som är 3 rum och kök eller större. Materialet visar emeller- tid, att 2- och 3—rummare dels är modernare — tillhör en högre kvalitetsgrupp — och dels till följd av detta också är dyrare i regionerna A och B än i de övriga. De redovisade regionala olikheterna i inkomstklassen 5 000410 000 kronor kan också åskådliggö- ras som skett i tabell 4.11 nedan. Där framgår bl. a. den ovan påtalade stora skill- naden i medianhyresutgift mellan l—barns- hushållen i hyreslägenheter i de två region- grupperna.
Det relativt rikhaltiga BHU-materialet ger möjlighet att mycket utförligt beskriva pris- och utgiftsstrukturen på bostadsmarknaden för flerfamiljshus. Denna framställning har dock främst av utrymmesskäl måst begränsas till att söka peka på ett fåtal men intressanta förhållanden och frågeställningar.
4.4 Bostadskonsumtionens inkomst- elasticitet
Ett av motiven till att sambanden mellan inkomster och bostadskonsumtion ägnats ett stort intresse både i denna och andra framställningar på området är att man genom sådana studier i viss utsträckning och under vissa förutsättningar kan ta fram material, som beskriver hur inkomstföränd— ringar påverkar bostadskonsumtionen. En sådan metod är att beräkna s. k. inkomst- elasticiteter, De elasticitetstal som då erhålls anger t. ex. förhållandet mellan procentuell förändring i bostadsutgift och procentuell förändring i inkomst. Om ett hushåll får en inkomstökning med låt oss säga 10 procent och följden blir att hushållet ökar bostadsut- giften med 3 procent, kan detta hushåll något förenklat sägas uppvisa en inkomst- elasticitet med avseende på utgiftsefterfrågan av 0,03/0.10 = 0,30. Sådana elasticiteter, differentierade efter t. ex. hushållstyp, kan sedan under vissa förutsättningar nyttjas för
att uppskatta de framtida förändringar i bostadsefterfrågan som kan antas följa vid framtida ändringar i hushållens inkomster. Detta är en metod, som allmänt använts bl. a. i bostadsstyrelsens prognosarbete.
För att kunna genomföra beräkningar av elasticitetstal för t. ex. utgiftsefterfrågan, måste man göra ett antagande om sambandet mellan inkomst och bostadsutgift, dvs. upp— ställa en hypotes om hur den funktion ser ut som beskriver bostadsutgiften med hjälp av inkomsten som en oberoende variabel. Här— vid har man i de allra flesta sammanhang använt sig av en enkel s.k. potensfunktion på formen Y = a — Xb där X är inkomst, Y bostadsutgift (eller —utrymme) samt a och b konstanter.
I denna analys har emellertid valts en ansats med en något mer komplicerad typ av efterfrågefunktion. Flera olika sådana har prövats men den som slutligen tillämpats är på formen
__E Y=a.Xb.ex
Här är Y bostadsutgift eller —utrymme, X disponibel inkomst samt a, b och c konstan— ter. e är basen för den naturliga logaritmen.
Bland motiven till att den enklare funk— tionsformen frångåtts vid de här redovisade studierna var dels att söka nå en bättre anpassning till det observerade materialet, dels en hypotes om att elasticitetstalen varierar med inkomstnivån, dvs. inkomstelas-
ticiteten är olika i olika inkomstlägen för en given hushållstyp.
Tabell 4.12 nedan visar några resultat från de beräkningar av utgifts- respektive utrym- mesefterfrågans inkomstelasticiteter (EBk respektive EBU) som gjorts på BHU—materia- let, avseende år 1969. Det utrymmesmått som använts i kalkylerna är genomsnittligt antal rumsenheter per hushåll (RPH).
Observera att då BHU—undersökningen inte omfattar småhusmarknaden avser resul- taten av beräkningarna endast hushåll boen- de i beståndet av hyres- och bostadsrättslä- genheter i flerfamiljshus i riket. De elastici- tetstal som anges i tabellen avser approxima- tivt de inkomster som svarar mot klassmitten i reSpektive inkomstklass.
De erhållna talen för inkomstelasticiteter- na ökar (med undantag för enpersonshushål- len) betydligt med ökande inkomster. Det bör också noteras, att i den lägre inkomstklas— sen minskar elasticiteterna med ökande hushållsstorlek, medan förhållandet delvis är det omvända i inkomstläget 30 000—40 000 kr.
Vilken är då innebörden av dessa resultat och vad kan de ha för betydelse i ett bostadspolitiskt sammanhang? En första konsekvens är uppenbar. Ju högre inkomst, desto högre inkomstelasticitet med avseende på utgifts- och utrymmesefterfrågan. Detta medför, att vid en och samma relativa inkomstökning över hela inkomstskalan kan hushåll med högre inkomster förväntas vara
Tabell 4.12. Riket. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Utgifts- och utrymmesefterfrågans inkomstelasticitet efter hushållstyp och inkomstklass.
Hushållstyp Disponibel inkomst, ] 000 kr
10—15 20—25 30140
EBk Eau EBk Eau EBk Eau Enpersonshushåll 0,34 0,18 0,26 0,16 0,22 0,15 Endast makar 0,16 0,08 0,39 0,25 0,48 0,33 Makar med 1 barn under 18 år 0,12 0,04 0,27 0,24 0,34 0.33 Makar med 2 barn under 18 år 0,00 0,06 0,29 0,27 0,42 0.37 144 SOU 1973:50
de som är villiga att öka sina bostadsutgifter mest, inte bara absolut utan även relativt. En inkomstökning med säg 10 procent ger i inkomstläget 15 000 kr. en ökning av bo- stadsutgiften med 1,5 procent, medan mot- svarande ökning i inkomstläget 40000 kr. blir ca 4 procent. Den totala efterfrågeök- ning, som orsakas av en inkomstökning av samma relativa storlek i alla inkomstlägen, kommer i stor utsträckning från hushåll med högre inkomster. Hushåll med högre in- komster och redan relativt höga bostadsut- gifter ökar sin konsumtion mest, hushåll med redan stora lägenheter efterfrågar större lägenheter i högre utsträckning än hushåll med små lägenheter.
Av den totala ef terfrågeökningen — orsakad av en inkomstökning av nämnt slag och mätti antal rumsenheter — skulle, om elasticiteten var konstant och oberoende av inkomstni- vån, ungefär hälften emanera från de 50 procenten hushåll som har de högsta inkoms- terna. Används ett antagande om en med inkomsten varierande elasticitet, kan ca 75 procent av volymökningen beräknas utgå från de 50 procenten hushåll med de högsta inkomsterna.
En ur bostadspolitisk synvinkel betydelse- full konsekvens anmäler sig här. Om utrym- mes— respektive utgiftsefterfrågans inkomst- elasticiteter under senare tid har minskat till den låga nivå som beräkningar på BHU-mate- rialet ger till resultat, skulle alltså hushållens inkomstkänslighet med avseende på bostads- konsumtion vara relativt låg, i de lägre inkomstlägena t. o. m. mycket låg. Detta skulle kunna tolkas så, att inkomstförstärk— ningar till hushåll med låga inkomster inte är ett effektivt medel för att förbättra deras bostadsstandard. En sådan förstärkning med säg 10 procent till ett hushåll med makar och 1 barn och med en disponibel inkomst som ligger i intervallet 15 OOO—20 000 kr. — motsvarande en sammanräknad nettoin— komst av ca 17 000427 000 kr. — skulle ge en ökning i utgiftsefterfrågan med knappt 2 procent. Genomsnittligt för denna hushålls- typ i detta inkomstläge betyder detta en ökning av bostadsutgiften med 70 år 75 kr.
om året, alltså en mycket obetydlig föränd- ring. Situationen blir självfallet annorlunda om inkomstförstärkningen ges så att den endast kan nyttjas för bostadskonsumtion eller om den ges i form av t. ex. hyresrabat- ter.
De vid denna tvärsnittsanalys erhållna elasticitetstalen är jämfört med i andra sammanhang utförda beräkningar betydligt lägre, oftast har redovisats elasticitetstal av storleksordningen 050—1,25. Dessa senare tal avser dock i allmänhet samtliga hushåll i hela beståndet, dvs. beräkningarna har inte differentierats efter upplåtelseform, hushålls- typ eller inkomstklass. Dessutom är beräk- ningsgrunderna även i andra avseenden olika, varför jämförelser försvåras. En kalkyl på BHU-materialet utan denna differentiering ger elasticiteter på ca 0,45, vilket genom- snittligt betyder nästan en fördubbling i förhållande till de i tabell 4.12 redovisade talen. Om småhusmarknaden också kunde inkluderas i en totalkalkyl för bostadsutgif- tens inkomstelasticitet på riksnivå oberoende av hushållstyp och inkomstnivå, är det sannolikt att tal av storleksordningen 0,75— 1,0 skulle erhållas. De i tabell 4.12 redovisa- de resultaten torde sålunda mot bakgrund av detta kunna anses rimliga i förhållande till i andra sammanhang uppskattade elasticitets- tal. Det synes dock angeläget att studierna av bostadsefterfrågans inkomstelasticitet förs vidare och fördjupas, speciellt då med beaktande av tidsdimension och aggrega- tionsnivå med avseende på hushållstyp, upp- låtelseform etc.
5 Hushåll med otillfredsställande bostadsstandard
5.1 Trångboddhet och lägenhetskvalitet
BHU-materialet kan användas för att på olika sätt studera hushållens bostadsstandard i förhållande till skilda bostadspolitiska målsättningar i form av trångboddhets- och/ eller kvalitetsnormer. Först skall här ges en kort överblick över hur många och vilka hushåll som enligt vissa kriterier kan sägas bo
otillfredsställande respektive bo bra. I det följande avses då med otillfredsställande bostadsstandard för ett hushåll trångbodd- het enligt norm 2 — den strängare normen, som innebär att det i en lägenhet skall bo högst 2 personer per rum, köket och ett rum oräknat och att enpersonshushåll ej kan vara trångbodda — och/eller att hushållets lägen- het tillhör kvalitetsgrupperna 30 eller 40, dvs. är halv- eller omodern.
Fyrfältstabellen, tabell 5.1, visar hur samt— liga hushåll i riket boende i flerfamiljshuslä- genheter 1969 fördelar sig absolut och procentuellt vad gäller olika typer av otill- fredsställande bostadsstandard. Drygt en halv miljon, eller 36 procent av hushållen, bor otillfredsställande enligt det ovan redo— visade synsättet och 4 procent, eller 63 000 hushåll, bor både trångt och halv- eller omodernt. Ungefär en femtedel av alla hushåll är trångbodda, medan en något mindre andel # ca 18 procent — bor halv- eller omodernt. De fyra i BHU-undersök- ningen redovisade regionerna skiljer sig från varandra endast obetydligt vad gäller andel trångbodda hushåll. Ej fullt moderna bostä- der är emellertid ett större problem i Göteborgsregionen än i de övriga. En fjärde- del av hushållen i flerfamiljshuslägenheter i den regionen bor i lägenheter tillhörande denna kategori, vilket kan jämföras med 15 procent i Stockholmsregionen. Göteborg får
därmed också största andelen hushåll med otillfredsställande boendestandard -— drygt 40 procent — eller i absoluta tal ca 70 000 hushåll.
Vilken hushållssammansättning har då dessa hushåll? Bland de hushåll som enligt definitionen ovan på något sätt bor otill- fredsställande och som totalt uppgår till drygt 556 000 utgör enpersonshushållen den största gruppen. Ungefär 30 procent eller 164 000 enpersonshushåll bor otillfredsstäl- lande. och då dessa enligt norm 2 inte kan vara trångbodda orsakas sålunda den otill- fredsställande bostadsstandarden av att samt— liga dessa bor i halv- eller omoderna lägen- heter. Makar med ett eller flera barn under 18 år utgör 31 procent av samtliga hushåll med otillfredsställande bostadsstandard. [ absoluta tal innebär detta ca 174 000 hushåll, och bland dessa barnhushåll bor ca 168 000 trångt enligt norm 2. Nära 19 000 av denna senare grupp är förutom att de är trångbod- da även bosatta i halv- eller omoderna lägenheter.
Ser man till procentandelen inom respek- tive hushållsgrupp som bor trångt och/eller halv- eller omodernt så varierar denna andel relativt oregelbundet. Största andelen, nära 50 procent. med otillfredsställande bostads- standard uppvisar makar med 1 barn medan vart fjärde av endast make-hushållen har en på något sätt otillfredsställande bostadsstan-
Tabell 5. ]. Riket. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Samtliga hushåll fördelade efter trångboddhet och modernitet. Absoluta tal och procent.
halv- el. omoderna lgh
Trå ng- bodda
215 948
Ej trång- bodde 14 %
278 985 18 %
moderna lgh
277 290 340 327 18% 22% 1001140 1217088 64% 78%
1 278 430 1 557 415 82 % 100% sou 197350
dard, För övriga hushållsgrupper ligger ande- larna pä mellan 35 och 45 procent.
De hushåll som både bor trångt och halv- eller omodernt uppgår som framgår av tabell 5.1 till 63 000 hushåll. En tredjedel av dessa består av endast makar. Detta motsvarar 6 procent av samtliga hushåll i denna hushålls- grupp. I stort sett samma procentsiffra för andelen hushåll inom respektive hushålls- grupp som bor både trångt och halv- eller omodernt uppvisas av samtliga hushållstyper, dock med visst undantag för makar med 2 eller flera barn under 18 år. Drygt 7000 eller 3,5 procent av hushållen med denna sammansättning bor både trångt och ej fullt modernt. 1 tabell 5.2 har sammanställts uppgifter som redovisar hushåll med någon form av otillfredsställande bostadsstandard, mätt i absoluta tal och procent.
De i BHU-materialet redovisade barnhus- hållen — dvs. hushåll bestående av en vuxen eller makar med ett eller flera barn under 18 år — är 454 000. medan pensionärshushållen _ hushåll med bostadsföreståndare 65 år eller äldre — är ungefär 100000 färre eller 23 procent av samtliga hushåll i materialet. 54 procent av barnhushållen och 2/3 av pensionärshushållen uppfyller de i detta fall ställda kraven på tillfredsställande bostads- standard. Av den förra gruppen bor en relativt liten andel i halv- eller omoderna lägenheter — endast 7 procent som trots detta innebär 33 000 hushåll medan väsentligt mer än en fjärdedel av pensionärer-
na, vilket gör 96 000 hushåll, bor i lägenhe- ter tillhörande kvalitetsgrupperna 30 och 40. En stor andel av pensionärshushållen är enpersonshushåll, som ju enligt norm 2 ej kan vara trångbodda. Detta förklarar den låga relativa andelen trångbodda bland de äldre hushållen, 11 procent. Räknar man i stället exklusive enpersonshushållen bland pensionärerna, blir andelen trångbodda drygt 25 procent.
Bland barnhushållen är trångboddheten enligt norm 2 stor, 44 procent, vilket är en mer än dubbelt så stor andel som visades ovan oberoende av hushållstyp. Dessutom bor en betydande del av de trångbodda samtidigt också omodernt, ca 24000 hus- håll.
En stor del av enpersonshushållen utgörs som nämnts av pensionärshushåll, nära nog exakt 40 procent. Intressant är, att boende- förhållandena för de övriga 300 000 hushål- len med endast en boende endast obetydligt skiljer sig från de äldre hushållens, när det gäller fördelning på moderna respektive halv- eller omoderna lägenheter. Andelarna hus- håll som inte bor modernt är dock höga, en tredjedel i båda åldersgrupperna. Det finns alltså en betydande andel enpersonshushåll — drygt 95 000 _ som förutom pensionärer- na har en med avseende på lägenhetens kvalitet låg bostadsstandard.
De ensamstående med 1 eller flera barn under 18 år, hur bor de i förhållande till gruppen samtliga barnhushåll som redovisats
Tabell 5.2 Riket. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Antalet hushåll med otillfredsställande bostadsstandard fördelade efter hushållstyp. Absoluta tal och procent.
Antal % av % av resp. hushåll samtliga hushålls- hushåll grupp Otillfredsstiillande bostadsstandard 556 275 100 , Därav enpersonshushåll 163 812 30 33 endast makar 86 088 15 25 makar + 1 barn 85 862 15 50 makar + 2+ barn 88 266 16 43 övriga makar 58 627 11 42 en vuxen + l+ barn 34 086 6 44 övriga hushåll 39 534 7 35
ovan? BHU-materialet ger vid handen, att drygt 5 000, eller 7 procent av de 77 000 hushållen av denna typ, bor både halv- eller omodernt och trångt, vilket motsvaras av drygt 5 procent för samtliga hushåll med barn under 18 år. Ensamförälderhushåll bor också i högre grad i lägenheter som inte är moderna. nära 12 procent 4 ca 9000 hushåll — jämfört med 7 procent för samtliga barnhushåll. Dock är en något mindre andel. eller ca 39 procent, trång- bodd.
5.2 Hushållens betalningsförmäga
Ovan har helt kort beskrivits hur hushåll med otillfredsställande bostadsstandard för- delar sig på olika kategorier av hushållstyp och ålder. I tidigare avsnitt lades tonvikten till en betydande del på att studera variatio- nen—spridningen i hushållens bostadskonsum- tion, med hänsyn tagen till hushållstyp och inkomst. Bostadsutrymme, bostadskvalitet och bostadskostnad studerades, och fram- ställningen pekade bl.a. på de betydande variationer i konsumtionen som finns mellan hushåll med samma sammansättning och i samma inkomstläge. Boendet relaterades också till hushållens disponibla inkomster, alltså inkomster efter skatt och inklusive barnbidrag och bostadstillägg. Följande av- snitt anknyter till denna analys och behand- lar hushåll med olika slag av otillfredsställan- de boendestandard, deras inkomster och hyresbetalningsförmåga.
Den ansats som valts är en uppdelning av samtliga hushåll i två grupper, sådana med disponibel inkomst över ett visst ”tak” och sådana med inkomst under detta ”tak”. Härefter studeras dessa två kategorier och grupper inom varje kategori med avseende på trångboddhet och lägenhetskvalitet.
Valet av det ”tak” som används i det följande har skett utifrån de normer för minimibudget efter skatt, som används av Stockholms socialnämnd] Det skall under- strykas, att målsättningen för valet av ”tak” inte varit att söka definiera eller särskilja låginkomsttagare. utan avsikten har varit att
söka att placera taket så -— självfallet differentierat efter hushållstyp * att de hushåll som ligger över taket har vad som kan kallas en "hygglig” inkomst och möjlig- het att ha en bra bostad. Till de minimibe- lopp för disponibla inkomster som beräknats utifrån de angivna normerna har salunda adderats ett belopp motsvarande den hyra som hushållet i fråga i riksgenomsnitt skulle få betala för en modern lägenhet - i kva- litetsgrupp 10 - som uppfyller kraven på ej trångboddhet enligt norm 2. De på detta sätt erhållna inkomstgränserna 4 ett "tak" för varje hushållstyp , har därefter avrun— dats för att kunna anpassas till den klassin- delning för disponibel inkomst som använts i BHU 1969. De använda ”taken” för disponi- bel inkomst är följande:
Enpersonshushåll 10 000:— kr Endast makar 15 000:— kr Makar med 1 barn 20 000:— kr Makar med 2 barn 25 000:— kr Makar med 3+ barn 30 00024 kr Övriga makar 25 000:— kr En vuxen med 1+ barn 20 000:— kr Övriga hushåll 15 0001- kr
Observera att utgående barn- och bostads- bidrag ingår i beloppen avseende disponibel inkomst i BHU-materialet.
Med de inkomsttak som använts hamnar 55 procent eller nära 850 000 av de totalt 1,5 miljonerna hushåll över taket och drygt 700 000 under taket. Cirka 3/4 av hushållen med inkomst över taket uppfyller helt kraven på en tillfredsställande bostadsstan- dard, vilket framgår av tabell 5.3, men denna tabell visar också att något mindre än 3 procent eller 21 400 av dessa hushåll, trots de inkomster de har, bor bade trångt och ej modernt. Motsvarande andel bland hushåll
I Minimibudget efter skatt exkl. bostadskostnad första halvåret 1972 enligt Stockholms social- nämnd.
Ensamstående 525 kr/män. Makar 875 kr/man. Barn 04 9 är 275 kr/barn och män. Barn10415 är Barn16—l9år
360 kr/barn och man. 420 kr/barn och män.
Tabell 5.3. Riket. H yres- och bostadsrättslägenheter. Samtliga hushåll "över taket” fördelade efter trångboddhet och modernitet. Absoluta tal och procent. halv- el. omoderna lgh moderna lgh Trång- 112 845 134 280 bodda 13 % 16 % Ej trång- 629 236 715 298 bodda 74 % 84 % 107 497 742 081 849 578 13 % 87 % 100 %
med disponibla inkomster under taket är större, nära 6 procent, och något mer än hälften eller 372000 av hushållen under taket har helt tillfredsställande standard, vilket tabell 5.4 visar.
Skillnaderna i fråga om trångboddhet och lägenhetskvalitet mellan de två grupperna över respektive under tak är alltså betydan- de. Man kan bl. a. konstatera, att bland hushåll med disponibel inkomst under taket bor vart fjärde halv- eller omodernt, vilket är en nära nog dubbelt så stor andel som bland hushåll över taket. För trångboddheten gäller ungefär samma förhållanden — ande- larna är här 29 respektive 16 procent. Tabell
5.5 ger en jämförelse mellan hushåll över och under tak med avseende på otillfredsställan- de bostadsstandard, dvs. trångboddhet, omo— dernitet eller båda delarna. Av de 556 000 hushåll som har otillfredsställande bostads- standard har 220 000 inkomster som place- rar dem över taket, medan 336 000 eller 60 procent hamnar under taket. Bland samtliga drygt 1,5 miljoner hushåll i materialet finns sålunda 220000 hushåll, eller 14 procent, som enligt de normer som använts i denna ansats kan sägas ha en otillfredsställande bostadsstandard, men som med hänsyn till de inkomstgränser och antagna bostadskost- nader som använts för delning vid ”taket”.
Tabell 5.4. Riket. H yres- och bostadsrättslägenheter. Samtliga hushåll ”under taket” fördelade efter trångboddhet och modernitet. Absoluta tal och procent.
halv- el. omoderna lgh
Trång- 41 602 bodda
6 % Ej trång- 129 886 bodda
18%
171 488 24%
moderna lgh
164 445 206 047 23 % 29 % 371 904 501 790 53 % 71 % 536 349 707 837 76 % 100 % 149
Tabell 5.5. Riket. Hyres— och bostadsrättslägenheter. Samtliga hushåll fördelade efter över/under tak respektive otillfredsställande/tillfredsställan- de bostadsstandard. Absoluta tal och procent.
otillfredsst. bost.standard
tillfredsst. bost.standard
Över tak 220 342 629 236 849 578 26 % 74 % 100 %
Under tak 335 933 371 904 707 837 48 % 52 % 100 %
556 275 1001 140 1 557 415
36 % 64 % 100 %
måste anses ha ekonomiska förutsättningar att ha en bostad som helt motsvarar de uppställda kraven på modernitet och rymlig- het. Något mer än 21 procent eller 336 000 av alla hushåll i flerfamiljshus ligger dock i sådana inkomstlägen, att de flesta av dem skulle få svårigheter att utan (ytterligare) bidrag eller andra former av stöd klara den genomsnittliga hyran för en sådan lägenhet. Drygt 41000 eller 12 procent av dessa hushåll med otillfredsställande bostadsstan- dard och med inkomster under taket, bor både halv— eller omodernt och trångt. Till denna grupp hör de hushåll för vilka det måste anses vara mest angeläget att förbättra boendeförhållandena och åt vilka samtidigt det kraftigaste ekonomiska stödet sannolikt måste ges för att åstadkomma sådana för- bättringar. De utgör dock inte fullt 3 procent av alla hushåll i flerfamiljshus.
Vilka är då de hushåll som kan sägas ha ”hyggliga” inkomster, men som ändå bor otillfredsställande? På basis av BHU-materia- let kan konstateras att 41 procent eller drygt 52 000 av hushållen, som hör till hushållsty- pen makar med 1 barn, är trångbodda, trots att de har inkomster över det här använda taket. Nästan 1/4 av enpersonshushållen med ”hyggliga” inkomster bor halv- eller omo- dernt. Av samtliga de ca 220 000 hushållen med inkomster över taket och med otill-
fredsställande bostadsstandard utgörs huvud— delen av enpersonshushåll, makar med 1 barn och endast makar i nämnd ordning. Den hushållsgrupp som har de sämsta förhål- landena är utan jämförelse l-barnsmakarna. 42 procent eller 54000 hushåll bor trots hyggliga inkomster otillfredsställande. 85 procent av dessa utgörs då av sådana som bedömts ha otillfredsställande bostadsstan- dard enbart på grund av att de inte uppfyller trångboddhetsnorm 2.
Mer betydelsefulla ur bostadspolitisk syn- vinkel måste dock de hushåll. som både har inkomster under taket och otillfredsställande bostadsstandard, sägas vara. Ser man till hushållssammansättningen kan det konsta- teras, att t. ex. trångboddheten är stor för samtliga hushållstyper, men i synnerhet bland de 30000 hushållen bestående av makar med 1 barn, där 2/3 har färre rum än 3, vilket norm 2 föreskriver. 41 procent eller drygt 100000 av enpersonshushållen med inkomster under taket bor omodernt och detsamma gör 1/4 av hushållen som endast består av makar. Just när det gäller lägenhe- tens standard är enpersonshushållens situa- tion mycket dålig och de utgör inte mindre än 60 procent av samtliga de hushåll som både har inkomster under taket och bor halv- eller omodernt.
Av tabell 5.6 kan utläsas att bland hushåll
Tabell 5.6. Riket. Hyres- och bostadsrättslägenheter. Antalet hushåll under taket hushållstyp. Absoluta tal och procent.
med otillfredsställande bostadsstandard fördelat efter
Antal % av samtliga % av resp. hushåll otillfredsst. hushållsgrupp bost.stånd. under taket under taket Otillfrcdsställande bostadsstandard 335 933 100 — Därav enpersonshushåll 101 912 30 41 endast makar 35 897 11 43 makar + 1 barn 31 845 9 69 makar + 2+barn 64 241 19 56 övriga makar 39 344 12 57 en vuxen + l+barn 30 666 9 49 övriga hushåll 32 028 10 38
med inkomster under taket har nära 32 000, eller drygt 69 procent av makarna med 1 barn under 18 år, en i något avseende otillfredsställande bostadsstandard. Därav ut- gör de som enbart är trångbodda 77 procent eller knappt 25 000 hushåll. Dåligt lottade är också flerbarnsmakarna samt hushållstypen övriga makar (makar med inneboende och/ eller barn, där något barn är 18 år eller äldre). Här måste dock påpekas, att det inom gruppen övriga makar ; liksom inom grup- pen övriga hushåll — sannolikt förekommer, att hushållens inkomster i flera fall har underskattats, då andra hushållsmedlemmar än makarna eller bostadsföreståndaren — för vilka BHU-undersökningen inhämtat in- komstuppgifter — kan bidraga till hushålls— inkomsten. Just att gruppen övriga hushåll under tak uppvisar en så pass liten skillnadi andelen hushåll med otillfredsställande bo- stadsstandard jämfört med övriga hushåll över tak kan eventuellt förklaras med att hushållsinkomsten har underskattats för ett inte obetydligt antal av de hushåll som antagits ha inkomster under taket. Denna reservation gäller självfallet även de övriga delar av analysen där dessa hushållstyper ingår.
Som en kort sammanfattning av de ovan redovisade analyserna skulle följande kunna sägas, En betydande del av de drygt 1,5 milj.
hushållen i riket, som bor i flerfamiljshus, har en otillfredsställande bostadsstandard, dvs. bor halv- eller omodernt och/eller uppfyller inte trångboddhetsnorm 2. Av dessa utgör enpersonshushållen den största gruppen, och andelen uppgår till ca 30 procent eller 102 000 hushåll. Inom de olika hushållstyperna varierar andelen hushåll med otillfredsställande bostadsstandard mellan 25 och 50 procent, där makar med ett barn svarar för den högsta andelen. En uppdelning av hushållen efter inkomst på det sätt som redovisats ovan ger emellertid vid handen att av samtliga de 556 000 hushållen med någon form av otillfredsställande bostads- standard, har ca 40 procent sådana disponib- la inkomster. att de sannolikt kan klara den genomsnittliga hyran för en god bostad, dvs. en lägenhet som uppfyller de här angivna kraven på utrymme och kvalitet. Det kvar- står dock 336 000 hushåll som, förutom att de bor otillfredsställande, förmodligen också i stor utsträckning skulle behöva någon form av (ytterligare) stöd för att klara bostads— kostnaden för en bra bostad, om de gränser för minimihushållskassa som angivits inte skall underskridas. Enpersonshushållen utgör här den största gruppen, men makarna med 1 barn under 18 år är den hushållstyp som har den sämsta bostadsstandarden.- Nära 70 procent eller 32 000 sådana hushåll har
enligt de uppställda kraven en otillfredsstäl- lande bostadsstandard. Omkring 25 000 av dessa hushåll är i behov av större lägenheter. De mest utsatta hushållen är de drygt 41 600 hushåll som bor både trångt och halv- eller omodernt. De utgör inte fullt 3 procent av samtliga de hushåll som bor i flerfamiljshus, och den dominerande hushållstypen är en- dast makar, ca 10 300 hushåll.
Framställningen ovan har av naturliga skäl inte kunnat belysa alla sidor av problem- komplexet betalningsförmåga/bostadsstan- dard. Den illustrerar dock en del av fråge- ställningarna och kan framförallt sägas peka på att den fortsatta bostadspolitiska diskus— sionen måste ges en mycket mer generell karaktär än vad den hittills haft. Det går inte att tala om delproblem av typen eliminera omoderna lägenheter, det måste föras en diskussion om bostadsmarknadens problem, där en rad olika faktorer på både utbuds- och efterfrågesidan simultant påverkar lös- ningarna.
Bilaga 2 Prisnivåer och prisrörelser för en- och
tvåfamiljsfastigheter
Den nedan redovisade undersökningen har genomförts vid institutionen för fastighets- ekonomi vid KTH på uppdrag av boendeut- redningen. Arbetet har letts av professor Erik Carlegrim med civ. ing. Lennart Torstensson som utredningsman.
Enligt det givna uppdraget skall under- sökningen belysa en- och tvåfamiljsfastig- heters prisförhållanden i följande tre avseen— den: ]. Prisutveckling 1957—1971 i tolv av rikets
län. .Taxeringsvärdenivåer enligt 1970 års all-
männa fastighetstaxering.
3. Prisnivåer (genomsnittliga köpeskillingar) åren 1970 och 1971 irikets län. Redovisning enligt dessa tre punkter sker i bilagda tabeller. Kortfattade kommentarer rörande källmaterial och dess bearbetning etc. lämnas nedan i separata avsnitt. [J
]. Prisutveckling 195 7— 1971 i tolv av rikets la'n
Redovisningens omfattning och form
Redovisningen sker i två tabeller. l tabellerna anges den indexmässiga prisutvecklingen för villafastigheter (villor) under perioden 1957—1971 med år 1957 som basår (= 100). Tabell 1 avser därvid den nominella prisut- vecklingen (löpande års priser) och tabell 2 den reella prisutvecklingen (priser i fast penningvärde).
lndexserierna ger uttryck för föränd- ringarna i de genomsnittliga priser (köpe- skillingar), som betalts för villafastigheter i respektive län under åren 1957—1971.
Med villafastigheter (villor) menas för åren 195741969 vad som i officiell fastighets- prisredovisning betecknats som ”en- och två- familjsfastigheter för permanent boende" och för åren 1970—1971 fastighetstyperna 13, 14 och 15 enligt typkodsättningen vid 1970 års allmänna fastighetstaxering. Från praktisk synpunkt kan dessa båda definitio- ner sågas sammanfalla.
Redovisningen avser under detta avsnitt följande tolv län:
B Stockholms län (fr. o. m. 1970 Stock— holms stad och län) (' Uppsala län P Älvsborgs län D Södermanlandslän S Värmlandslän E Östergötlandslän Z Jämtlands län G Kronobergs län AC Västerbottenslän K Blekinge län BD Norrbottens län N Hallands län
Källmaterialet
För åren 1957—1963 är uppgifterna hämta- de ur källmaterial till ('arlegrim: FASTIG- HETSMARKNAD 195741963. Byggt—orsk- ningens rapport 10:1966.
Från och med 1965 hämtades uppgifterna från SCB:s statistiska meddelanden (SM serie R och P). Priserna på bostads- och affärs-
Tabell ]. Prisindex för villor 195741971, Nominell prisutveckling.
Index med 1957 som basår. 1957—1969 en- och tvåfamiljsfastigheter för permanentboende.
1970—1971 fastighetstyp 13, 14, 15, enligt 1970 års AFT (villor, rad- och kedjehus).
Län 1957
1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971
* 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
C 100 D 100
Konsument-
pndndex 100
m L>Ctu4£3:z z &.ViBJQ m
105 103 100 105
99 99 101 98 103 106 100 103
105
106 105 102 101 101
98 103 99 103 111 104 103
106
113 109 107 103 102 105 102 104 104 106 110 106 110 125 113 113 110 102 108 110 108 109 114 106 101 110 132 119 114 113 108 112 113 110 112 108 109 108 117 145 136 128 120 118 123 121 125 124 116 109 105 121 125 176 177 140 149 134 132 163 149 135 119 123 118 131 193 191 157 161 144 144 170 163 148 130 133 126 139 199 200 161 171 153 155 188 174 153 140 141 133 146 206 214 174 191 169 172 193 190 169 152 165 140 148 216 230 187 204 180 177 214 204 184 150 162 142 152 224 233 191 209 188 185 212 203 186 157 169 143 163 236 248 201 225 198 198 228 209 197 161 181 151 175
* Fr. o. m. 1970 avser redovisningen AB län.
Tabell 2. Realprisindex för villor 1957—1971. Index med 1957 som basår.
1957-1969 en- och tvåfamiljsfastigheter för permanentboende. 1970—1971 fastighetstyp 13, 14 och 15 enligt 1970 års AFT (villor, rad- och kedjehus).
Lån 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969
1970 1971
*
100 100 100 103 100 99 100 100 100 95 97 98 100 100 95 94 100 95 96 93 100 95 93 96 100 97 98 93 100 93 93 95 100 98 97 95 100 101 105 97 100 95 98 100 100 98 98 97
muQmonmmN
UG stad
114 103 103 100 93 99 101 99 99 104 97 92 112 102 97 97 92 96 97 94 96 92 93 92
120 — 113 — 106 — 99 — 98 — 102 — 100 — 103 — 103 — 96 — 90 — 87 —
134 135 107 114 102 101 124 114 103
91 94
90
138 137 112 116 104 103 122 117 106
94 95 91
137 137 110 117 105 106 129 119 105
96 97 91
139 144 117 128 114 116 130 128 114 103 111
95
141 151 123 134 118 116 141 134 120
98 106 93
138 143 117 128 115 113 130 125 114
96 104 88
134 142 115 128 113 113 130 119 113
92 103 86
* 1—"r. o. m. 1970 avser redovisningen AB län.
fastigheter. Meddelandena publiceras årsvis. För 1971 års köp har redovisning skett i mars 1973.
Den officiella prisstatistiken hade ingen särredovisning av villor före 1965. För år 1964 kan därför inga prisuppgifter för villor tagas fram utan mycket omfattande under— sökningar.
De köp som ingår i källmaterialet kan anses vara representativa för prisnivån på den allmänna fastighetsmarknaden. Köp med speciella omständigheter, släktköp m.fl. är alltså bortgallrade. Se SM P 19732 och Rapport 10:1966.sid16—17.
Under perioden l957-—-1971 har vissa för- ändringar skett i den regionala indelningen innebärande bl.a. att enstaka kommuner överförts från ett län till ett annat. Någon märkbar inverkan på genomsnittlig prisnivå för de berörda länen har emellertid inte uppkommit därigenom. [ ett fall har en särskild undersökning av eventuell inverkan skett. Detta gäller förhållandena beträffande Stockholms län och stad. Från och med 1970 redovisas Stockholms stad (A) och Stockholms län (B) som Stockholms län (AB). Beräknade köpeskillingskoefficienter för villor i A+B län under perioden 1965— 1969 avviker ej i mätbar omfattning från dem som redovisats för B län. Man torde alltså kunna anse att full jämförbarhet räder mel- lan värdena för B län före hopslagningen och AB län efter.
Bearbetning
1 de angivna källorna har prisnivåerna ut- tryckts såsom genomsnittliga köpeskillings- koefficienter för de olika åren och regioner- na. dvs. genom angivande av kvoten mellan köpeskillingar och taxeringsvärden. Med ut- gångspunkt i dylika köpeskillingskoeff— cienter kan indexserier beräknas för varje taxeringsperiod. dvs. under den tid taxerings- värdena kvarligger på samma nivå.
Perioden 195741971 berör tre skilda taxeringsperioder. Ändringar i taxerings- nivåerna har skett vid de allmänna fastighets- taxeringarna 1965 och 1970. För att erhålla
en kontinuerlig indexserie 1957-1971 krävs därför att de genomsnittliga taxeringsvärde- höjningarna 1965 och 1970 är kända. Redo- visning härav har lämnats i form av s.k. taxeringsvärdehöjningsstatistik (SM R 196815 och P 19732). Denna redovisningharutnytt- jats för sammanknytning av de separata ln- dexserierna.
Vid indexberäkningen har genomgående s.k. vägda köpeskillingskoefficienter för de olika ären använts. Detta innebär att de genomsnittliga koefficienterna beräknats så— som summa köpeskillingar dividerad med summa taxeringsvärde för samtliga överlåtna fastigheter inom respektive grupp.
För beräkning av realprisindex i tabell 2 har index för nominella priser nedräknats med hänsyn till penningvärdesförändringen med utnyttjande av konsumentprisindex för de aktuella åren. Konsumentprisindex har redovisats i 'tabell 1 efter omräkning till 1957 som basar (= 100).
2. Taxeringsvärdenivder enligt 1970 ars all- männa fastighetstaxering Redovisningens om fattning och form
Redovisningen av taxeringsvärdeniväer för villor, rad- och kedjehus (typkod 13. 14 och 15) lämnas i tabell 3 för rikets samtliga län och för tio större kommuner. Nivåerna har angivits dels för samtliga villafastigheter. dels för tre skilda taxeringsvärdeklasser. [ samt- liga fall har även antalet köp. som utnyttjats för beräkningen av den genomsnittliga taxe- ringsvärdenivån. angivits.
Med taxeringsvärdenivå för viss fastighets- typ och region menas i detta sammanhang taxeringsvärdenas procentuella andel av de under taxeringsperiodens första år (här 1970) faktiskt betalda priserna. beräknad som ett genomsnitt för samtliga fastighets- köp under året. Genomsnittet är i detta fall beräknat som ett s.k. ovägt medelvärde, innebärande att varje köp vid medeltals- beräkningen tillmätts lika betydelse oberoen- de av fastighetens storlek eller värde.
Tabell 3. Taxeringsvärdenivåer och antal redovisade köp 1970. Typkod 13. 14. 15, villor, rad- och kedjehus i olika taxeringsvärdeklasser.
Region Antal köp Taxeringsvärdenivåer Typkod 13.14. 15 Typkod 13, 14, 15 samtl. tax. v. tax. v. tax. v. samtl. tax. v. tax. v. tax. v. 5450 50—100 100—150 5—50 50—100 100—150 tkr tkr tkr tkr tkr tkr
Riket 26 991 9 121 11 148 5 108 74 75 73 75 Län AB Stockholms 3 710 183 1 132 1652 73 70 71 76 C Uppsala 706 180 352 121 73 78 72 71 D Södermanlands 749 239 371 117 75 75 77 72 15 Östergötlands ] 282 393 564 270 71 71 71 71 [" Jönköpings 1 190 325 581 258 75 74 74 78 ? Kronobergs 588 247 245 88 73 76 73 68 — H Kalmar 874 452 357 55 75 75 74 76 1 Gotlands 187 119 59 8 70 68 76 66 K Blekinge 742 367 322 47 75 78 73 75 L Kristianstads 1 306 689 547 67 73 72 73 74 M Malmöhus 3 024 955 1 220 635 72 73 71 72 N Hallands 898 273 446 149 74 75 76 69 O Göteborgs och
Bohus 1647 255 567 548 77 75 71 84 P Älvsborgs 1 534 474 774 246 74 75 73 80 R Skaraborgs 969 484 393 82 74 75 74 71 S Värmlands 1 101 500 466 108 73 74 73 69 T Örebro 1071 501 419 125 72 72 72 71 U Västmanlands 867 241 441 164 74 69 76 76 W Kopparbergs 809 354 395 56 74 77 72 70 X Gävleborgs ] 033 614 385 27 75 76 74 70 Y Västernorrl. 1 034 517 433 73 75 78 73 71 Z Jämtlands 313 148 117 45 82 92 75 70 AC Västerbottens 643 277 245 109 77 83 72 71 BD Norrbottens 714 334 317 58 82 89 75 74
Kommuner
Stockholm 459 3 118 176 69 — 67 71 Göteborg 633 25 199 267 78 65 70 89 Malmö 511 52 218 121 67 57 64 69 Uppsala 346 46 157 91 70 75 68 72 Västerås 307 19 160 111 75 59 78 73 Norrköping 249 61 100 64 73 76 74 71 Örebro 321 119 130 48 69 69 70 68 Jönköping 407 51 217 117 74 76 73 73 Linköping 354 64 157 109 68 69 68 69 Helsingborg 411 88 230 74 70 73 71 66 K allntaterialet 3. Prisnivåer (genomsnittliga köpeskillingar )
åren 1970 och 197]
U ifterna i detta avsnitt har sammanställts . . . pp g Redovrsmngens om fattning och form
från (*arlegrim: Spridning i taxeringsvärde- nivaer vid allmän fastighetstaxering. ingåen- Redovisningen av de genomsnittligt betalda de som bihang A till SOU 197314 (1971 års köpeskillingarna avser friliggande enfamiljs- fastighetstaxeringsutrednings betänkande). hUS (typkod 13). Till Skillnad från redovis-
Tabell 4. Genomsnittliga köpeskillingar, i tkr och nivåindex, samt antalet köp. Friliggande enfamiljshus, byggda under 1940-, 1950- resp. 1960-talen med 86—120m2 ly. Alla hustyper. markvärde- och standardklasser. Överlåtelser under 1970. Riket och länen.
Region Antal köp Genomsnittliga köpe- Niväindex skillingar, tkr Byggnadsår Byggnadsår Byggnadsår 40 49 50 59 60 69 40 49 50 59 60-—69 40—49 50—59 60—69
Riket 1 108 1 335 3 826 98 112 134 100 100 100 AB Stockholms 137 124 303 174 172 180 178 154 134 C Uppsala 29 34 158 98 126 132 100 112 99 D Södermanlands 33 35 125 93 107 135 95 96 101 E Östergötlands 46 56 162 107 130 151 109 116 113 F Jönköpings 63 60 250 84 109 128 86 97 96 G Kronobergs 27 39 115 73 102 131 74 91 98 H Kalmar 44 47 140 75 101 123 77 90 92 1 Gotlands 8 3 13 87 106 114 89 95 85 K Blekinge 33 29 134 83 95 115 85 85 86 L Kristianstads 72 72 209 80 98 112 82 88 84 M Malmöhus 96 101 519 98 125 137 100 112 102 N Hallands 29 49 126 92 111 142 94 99 106 0 Göteborgs och
Bohus 41 64 175 134 145 168 137 129 125 P Älvsborgs 65 74 227 94 110 126 96 98 94 R Skaraborgs 45 57 150 84 103 129 86 92 96 S Värmlands 61 52 115 80 93 129 82 83 96 T Örebro 42 39 105 91 116 133 93 104 99 U Västmanlands 26 39 172 93 108 119 95 96 89 W Kopparbergs 33 62 90 87 96 123 89 86 92 X Gävleborgs 35 59 96 67 85 111 68 76 83 Y Västernorrlands 51 69 115 89 96 126 91 86 94 Z Jämtlands 18 31 58 53 89 131 54 79 98 AC Västerbottens 45 82 99 59 95 125 60 85 93 BD Norrbottens 29 58 170 62 73 115 63 65 86
ningarna enligt avsnitt 1 och 2 ingår alltså här ej tvåfamiljshus och ej heller rad- och kedjehus. Tre olika åldersklasser har redo- visats separat, nämligen hus byggda under 1940-talet, 1950-talet och 1960-talet. En- dast hus med lägenhetsyta 86—120m2 har medtagits. Beträffande hustyper, standard- klasser och markvärdeklasser har någon be- gränsning ej gjorts.
För samtliga grupper har antalet köp an- givits.
Vidare har nivåindex beräknats och redo- visats. Den genomsnittliga köpeskillingen för hela riket vid respektive åldersklass har där- vid använts som bas (= 100) och köpeskil- lingarna för länen har satts i relation därtill. Detta underlättar jämförelse mellan priserna
i de olika länen inom given byggnadsårsklass. Tabell 4 avser köp under år 1970 och tabell 5 köp under år 1971.
Källmaterialet
Källmaterialet utgöres av icke publicerade datamaskinutskrifter framtagna inom SCB.
Ur maskinutskrifterna. som typografiskt överensstämmer med tabell 20 i Statistiska Meddelanden serie P, 19732. erhålles upp— gifter om antal köp, genomsnittliga köpe- skillingar och köpeskillingskoefficienter för de under år 1970 (resp. 1971) försålda en- familjsvillorna med uppdelning bl.a. på ål- ders- och storleksklasser. Även beträffande hustype r, standardklasser och markvärdeklas-
Tabell 5. Genomsnittliga köpeskillingar, i tkr och nivåindex, samt antalet köp. Friliggande enfamiljshus, byggda under 1940-, 1950- resp. 1960-talen med 86—120 m2 ly. Alla hustyper, markvärde- och standardklasser. Överlåtelser under 1971. Riket och länen.
Län Antalet köp Genomsnittliga köpe- Nivåindex skillingar, tkr Byggnadsår Byggnadsår Byggnadsår
40 49 50 59 60 69 40 49 50 59 60 69 40 49 50--59 60—69
99 118 145 100 100 100
Rmet 1302 1541 3848 AB Stockhohns 133 163 335 C UppsMa 22 21 126 D Södennanhnds 35 35 109 E Östergötlands 57 67 172 i; Jönköpings 65 79 224 G Kronobergs 47 50 147 11 Kahnar 49 55 130 1 Gotlands 14 8 16 K Bmknge 37 40 131 L KrkdanMads 98 77 231 M Mahnöhus 110 126 522 N liaHands 35 48 133 0 Göteborgs och
Bohus 56 67 193 P Älvsborgs 65 84 190 R Skmabogs 54 74 172 S Vännlands 74 85 125 T Ördno 45 68 142 U Vännmnhnds 38 30 133 W Koppmbems 51 64 106 X Gävleborgs 59 62 117 Y Västernorrlands 48 58 104 Z Jännlands 26 24 34 AC Vänerbonens 47 93 94 BD Nonb00ens 37 63 162
179 181 192 181 153 132 123 108 149 124 92 103 96 112 140 97 95 97 110 141 158 111 119 109 82 116 136 83 98 94 76 107 137 77 91 94 73 105 133 74 89 92 80 83 124 81 70 86 90 101 125 91 86 86 77 102 122 78 86 84 108 129 152 109 109 105 99 119 153 100 101 106 141 151 171 142 128 118 103 128 142 104 108 98 80 110 138 81 93 95 89 102 138 90 86 95 89 109 140 90 92 97 93 114 131 94 97 90 84 101 124 85 86 86 74 89 131 75 75 90 87 103 142 88 87 98 55 67 128 56 57 88 67 95 145 68 81 100 57 84 125 58 71 86
ser har differentiering skett, vilket emellertid ej kunnat utnyttjas i detta sammanhang. Underlaget för prisbedömningen för de sepa- rata grupperna hade därvid blivit för litet. Särskilda kommentarer rörande skillnader i markvärdeklasser mellan län ges nedan.
Skillnader i markvärdeklasser
Vid redovisningeni tabell 4 och 5 har någon uppdelning av villorna med avseende på vår- det av tomtmark ej kunnat ske. Uppenbart är emellertid att väsentliga skillnader härvid- lag föreligger mellan olika län. För att något belysa sådana skillnader har tabell 6 sam— manställts.
Tabellen avser antal köp och genomsnitt-
lig köpeskilling vid 1971 års försäljningar av enfamiljsvillor med 86—120 m2 ly och bygg- da under 1940-talet resp. 1960-talet. För båda åldersklasserna har uppdelning skett på fem markvärdeklasser enligt 1970 års allmän- na fastighetstaxering.
För Stockholms län ger tabellen vid han- den att de överlåtna 40-talshusen genom- snittligt ligger i bättre lägen (högre mark- värdeklass) än 60-talshusen. Det motsatta förhållandet tycks råda i Västerbottens län m. fl.
Vid jämförelser mellan köpeskillingar för 40-talsvillor och 60-talsvillor i Stockholms län måste beaktas att skillnaderna ej enbart kan hänföras till skillnader i byggnadsvården, eftersom markvärdena genomsnittligt är hög-
Tabell 6. Antal köp och genomsnittliga köpeskillingar vid 1971 års försäljning av enfamiljs- villor med lägenhetsyta 86—120m2 och byggda under 1940-talet resp. 1960-talet. Mark- värdeklasser enligt 1970 års allmänna fastighetstaxering.
Län l940-talshus l960-talshus
Taxerat markv. tkr Taxerat markv. tkr
5 5=15 15=25 25=35 35= 5 5=15 15=25 25=35 35— Stockholms antal = 5 29 33 66 = 88 127 80 40 köpesk. — — 143 167 205 = 158 188 204 257 Östergötlands antal 14 31 11 1 = 3 158 9 1 1 köpesk. 76 110 146 = = — 155 = = = Malmöhus antal 18 59 14 11 8 5 348 151 16 2 köpesk. 68 91 120 163 = 143 168 182 — Älvsborgs antal 11 40 12 2 = 34 141 15 — — köpesk. 68 99 144 = — 115 144 183 = = Värmlands antal 35 35 2 2 = 34 82 7 1 1 köpesk. 73 98 = — — 109 146 — — — Västerbottens antal 28 18 1 = —- 26 63 5 — — köpesk. 50 89 = = _ 113 155 — _ — re för 40-talsvillorna än för 60-talsvillorna. Skillnaden i markvärde torde bero på att 40-talsvillorna genomsnittligt är belägna när- mare Stockholms centrum och pä större tomter än 60-talsvillorna. Beträffande 1940-talsvillorna ligger hu- vuddelen av de i Stocldiolms län försålda villorna på tomter som vid 1970 års taxering äsatts markvärden över 25 000 kr. I övriga redovisade län dominerar däremot markvär- den under 15 000 kr. Liknande tendenser återfinnes för l960-talsvillorna. 160 SOU l973:50
Bostadsförsöijning = ett socialt
och ekonomiskt fördelningsproblem
Promemoria av docent Ants Nuder
Inledning
Bostadsförsörjning = planering, finansiering, produktutformning, produktion, marknads- föring, förvaltning — representerar i sig en serie vitt skilda problem, som är mer eller mindre komplext sammanflätade i varandra. Det är därför naturligt, då man diskuterar bostadsförsörjning, att avgränsa diskussionen till ett eller en typ av problem och samtidigt förutsätta att lösningarna på alla de andra problemen är konstanta utgångspunkter för den aktuella diskussionen.
Sådana avgränsningar av diskussionsramen kan då sammanhänga med personliga — medvetna eller omedvetna = ställningstagan- den för parts- eller politiskt grundande värde- ringar, de kan även härröra från på värde- ringar baserade direktiv eller teoretiskt av- gränsade ansatser etc.
Genom dylika på värderingar grundade av- gränsningar kommer man i allmänhet endast att kunna belysa en eller några sidor av bostadsförsörjningens verklighet. Detta hind- rar emellertid inte att man i dylika avgränsa- de diskussioner ofta har en viss benägenhet att ge det genom avgränsningen renodlade problemet en överskuggande central karaktär samtidigt som alla andra, på andra värde- ringar baserade, utgångspunkter för att be— lysa verkligheten lätt kan komma att förbises.
Vid dessa bedömningar måste man dock ha i minnet att det vid avgränsningar av ett komplext problem = avgränsningen må
sedan vara hur vedertagen som helst = alltid finns risk för att det problem som man valt att diskutera i själva verket endast utgör ett delproblem av ett annat mer grundläggande problem, som genom avgränsning kommit att hamna utanför diskussionsramen.
Det som således blir avgörande för vilket eller vilka problem som man anser sig vilja eller kunna ta upp till diskussion blir direkt avhängigt av vilka värderingar som man lägger till grund för val av diskussionsram. Oavsett vilken ram man väljer att utgå ifrån får valet dock inte innebära att man förleds att tro att de problem som inte inryms i den egna på vissa värderingar grundade diskus- sionsramen inte existerar.
Den ram som här valts som utgångspunkt är att diskutera bostadsförsörjningen som ett socialt och ekonomiskt fördelningsproblem. Denna diskussion kommer därvid att inledas med en schematisk jämförelse mellan pro- duktion av andra varor och bostäder. Mot bakgrunden av denna diskussion skall sedan _ utifrån dagens institutionella förhållanden några fördelningsproblem inom bostadsför- sörjning belysas.
Produktion av andra varor
Vid annan produktion än byggnader och anläggningar ligger det primära ansvaret för planering, finansiering, produktbestämning, produktion och marknadsföring i allmänhet koncentrerat hos producenten. Avgörande
för en producents ekonomiska resultat bliri princip hur väl han i konkurrens med andra producenter lyckas anpassa sina produkter kvalitets- och prismässigt till behov och betalningsförmåga hos den del av dagens konsumenter som producenten finner det ekonomiskt mest fördelaktigt att vända sig till. Denna anpassning måste därvid helt naturligt ske inom ramen för de lagar och regler som samhället har ställt upp.
Den på så sätt etablerade konkurrenssitua- tionen förutsätts ske på lika villkor — jfr resonemang längre fram — och gälla såväl produktens pris som dess kvalitet. Konkur- rensvillkoret anses därvid ofta vara en garanti för ett direkt och skäligt samband mellan kostnaderna för resursförbrukningen i pro- duktionsledet och det av producenten på marknaden offererade priset. Vid en från konkurrenssynpunkt fungerande marknad anses därför i allmänhet inte något direkt behov föreligga för konsumenterna att i samband med köp av en vara känna till skillnaden mellan priset för varan och kost- naderna i produktionsledet. Skulle däremot konkurrensen av en eller annan anledning vara satt ur spel har samhället tillskapat speciella lagar och regler för att bevaka konsumenternas intressen. I sådana fall före- ligger nämligen inte någon konkurrensgaranti för ett direkt samband mellan kostnaderna för resursförbrukningen och det offererade priset.
Eftersom andra varor än byggnader i allmänhet har en begränsad livslängd kom- mer de i huvudsak att beröra de konsumen- ter för vilka de utformats. Dessa konsumen- ter kommer därvid dessutom i egenskap av ägare inte sällan själva att förvalta och förbruka produkterna under hela deras livs- längd. Man kan således här tala om ett direkt producent-konsumentsamband vid produkt- utformning och marknadsföring. Vidare kommer produkterna genom den begränsade livslängden att relativt snabbt sjunka i värde. Skulle därför konsumenternas värderingar, behov eller betalningsförmåga förändras kommer den ekonomiska och sociala effek- ten av en i allmänhet måttlig investering vid
köp av en vara, om det i framtiden visar sig vara en felinvestering, att bli begränsad för den enskilda konsumenten.
Produktion av bostäder
[ motsats till produktion och konsumtion av andra varor har tillskapande av bostäder och bostadsmiljöer en helt annan social och ekonomisk betydelse för såväl enskilda indi— vider som samhället i stort. På grund av bostädernas langa livslängd gäller detta inte enbart dagens utan i hög grad även morgon- dagens människor. Förutsättningarna för ett renodlat producent-konsumentförhållande föreligger således inte på motsvarande sätt vid bostadsbyggande som vid produktion av andra varor. Om man även beaktar att produktion av bostäder och boendemiljöer tar i anspråk och över en lång tidsperiod binder stora kapitalresurser torde utform- ningen av våra bostäder och miljöer inte enbart kunna ske med utgångspunkt i dagens behov och betalningsförmåga. Bo- stadsbyggandet måste även grundas på ett längre socialt och ekonomiskt tidsperspektiv.
Detta har bl. a. medfört att planeringen av bostadsbyggandet inte ansetts böra ligga hos enskilda producenter med av företagsekono- miska avväganden begränsad planeringshori- sont. Planeringar handhas i stället enligt dagens lagstiftning av samhället. Även vad beträffar den mer detaljerade produktut- formningen har samhället påtagit sig ett icke oväsentligt ansvar i form av styrning ge- nom olika statliga och kommunala stadgar, normer. anvisningar och rekommendationer.
De ovan redovisade förutsättningarna för prisbildning vid produktion av andra varor. baserad på konkurrens pa lika villkor, torde inte heller föreligga på motsvarande sätt vid bostadsbyggande. Priset på en bostad. inpla- cerad i sitt miljösammanhäng. är nämligen inte på samma renodlade sätt en funktion av de vid själva byggnadens uppförande ian- språktagna resurserna. utan sammanhänger med bl.a. var bostaden är belägen. Detta betyder att nyttan av en bostad inte enbart sammanhänger med värdeförändringen hos
själva byggnaden utan påverkas i hög grad även av hur värdet av den externa miljön förändras.
Det renodlade partsambandet producent— konsument vid produktion av andra varor har därför vid bostadsförsörjning kommit att uppsplittras i ett antal från producenten fristående ansvarsområden såsom investering, produktutformning och förvaltning. Genom att konsumenten vid hyresrätt i princip enbart är nyttjare av bostäder har dessutom ägar-förvaltaransvaret en delvis annan inne- börd än vad som gäller för andra varor.
De ovan diskuterade speciella förutsätt— ningarna för byggnadsverksamhet har bidra- git till att partsförhållandena i hög grad avviker från vad som gäller vid annan pro- duktion. Producentens ställning har näm- ligen kommit att renodlas till att mer om- fatta själva produktionstjänsten, medan an- svaret för planering, investering och produkt- utformning i mångt och mycket handhas av samhället och byggherrar. Genom kapitalets livslängd och storlek har dessutom förvalt- ningsansvaret kommit att integreras i bygg- herrefunktionen.
En schematisk jämförelse mellan produktion av andra varor och bostäder
För att illustrera konsekvenserna av de fö.r byggandet karakteristiska förutsättningar som sammanhänger med byggnadernas miljö- mässiga läge skall en del av de ovan förda resonemangen vidareutvecklas och konkreti- seras i form av en schematisk jämförelse mellan produktion av TV-apparater och bilar, som får representera produktion av andra varor å ena sidan och produktion av byggnader å andra sidan.
TV-apparater, bilar — byggnader
Ser man på produktionen av TV-apparater, bilar och byggnader, sa finner man att alla dessa tre produkter är ett resultat av produk— tiva insatser gjorda av en väl definierbar grupp människor i själva produktionsprocessen. Gemensamt för produkterna är att de nor-
malt sjunker i värde på grund av slitage, föråldring etc.
För att kunna marknadsföra TV-appara- ter, bilar och byggnader erfordras emellertid att alla människor — det allmänna i vid bemärkelse — har gjort vissa insatser: för TV—apparater investeringar i studior, TV- kameror, sändarnät, för bilar vägar, broar och bensinstationer samt för byggnader ar- betsplatser, affärer, skolor, kommunikatio— ner etc.
De totalprodukter som man marknadsför i de tre fallen kan således sägas vara summan av dels en definierbar grupps insatser och dels det allmännas insatser. Även i detta avseende är ”PV-apparater, bilar och byggna— der i princip jämförbara.
TV—apparater och bilar
Ser man litet närmare på det allmännas insatser så finner man att dessa principiellt är lika för alla producenter vid tillverkning av TV-apparater och bilar. Det föreligger näm- ligen ingen skillnad mellan olika producen- ters möjlighet att för sina produkter utnyttja det allmännas insatser, t.ex. det befintliga sändarnätet eller vägarna och broarna. En förändring i dessa insatser, t. ex. öppnandet av en ny motorväg, kommer således i princip inte att påverka de inbördes pris- och konkurrensförhållandena mellan olika pro- ducenter. Det allmännas insatser kan därför vad beträffar den relativa prisnivån betraktas som en konstant. Däremot kan helt naturligt den absoluta prisnivån påverkas av det all- männas agerande. Om en relativ prisföränd— ring skulle komma till stånd måste den alltså primärt sammanhänga med ageranden i själva produktionsprocessen.
Byggnader
Vid produktionen av byggnader kommer däremot det allmännas insatser vanligen att vara olika vid olika byggnader: arbetstillfälle- na varierar, kommunikationerna är olika utbyggda, tillgång till service — kommunal och privat — skiftar osv.
Detta kan illustreras med tankeexperimen- tet att man producerar två identiskt lika byggnader — en inne i en stad och en utanför den. Den produktiva insatsen vid själva byggandet antas därvid lika. Värdet av den totalprodukt som marknadsförs — byggnad plus den miljö som omger den — kan däremot i hög grad variera, beroende på att värdet av det allmännas insatser är olika för de två byggnaderna. [ motsats till förhållan- det vid TV-apparater och bilar är således värdet av det allmännas insatser en variabel.
Byggnader plus miljö
Utgår man från totalprodukten vid byggan- det — byggnad plus miljö — så kan man konstatera, dels att det i allmänhet är olika totalprodukter som marknadsförs, trots att de produktiva insatserna vid själva byggandet kan vara identiska, och dels att värdet av totalprodukten utgör ett dåligt mått på resursförbrukningen och effektiviteten i pro- duktionsprocessen. Att under sådana om- ständigheter tala om priskonkurrens, kon- kurrens på lika villkor etc., kan således knappast — om man blandar in det allmän- nas insatser ha samma innebörd vid byggnadsverksamhet som vid annan produk- tion. Diskuterar man däremot inte totalpro— dukten _ byggnad plus miljö — utan begrän- sar diskussionen enbart till de enskilda pro- duktiva insatserna i produktions- och förvalt- ningsleden kan det bli mer adekvat att jämföra byggnadsverksamhet med annan produktion.
Nyttan av en bostad
En bostads årliga nytta kan mot bakgrund av vad som ovan sagts således ses som en sammansatt funktion av dels nyttan av själva bostaden, i princip byggnaden, och dels nyttan av den miljö i vid bemärkelse som omger den. Nyttan av såväl byggnaden som miljön kommer därvid ständigt att förändras.
Byggnaden som sådan kommer i princip i likhet med jämförbara investeringar att, som tidigare påpekats, sjunka i värde på grund av
förslitning samt teknisk och standardmässig föråldring. Dock kan själva byggnadens årliga nytta momentant ökas genom enskilda pro— duktiva insatser i form av upprustning och modernisering.
Ser man på nyttan av det allmännas agerande så finner man att även denna för- ändras i såväl positiv som negativ riktning dels genom ändrade miljömässiga förutsätt- ningar, t.ex. lokala förändringar på arbets— marknaden, utbyggnad eller indragning av kollektiv eller privat service, dels genom den tekniska och ekonomiska utvecklingen, t. ex. penningvärdeförändringar Och dels genom tillskapande eller slopande av lagar. Alla dessa förändringar sker därvid oberoende av själva byggnaden och har således i princip inte någonting att göra med insatserna i produktions- och förvaltningsleden.
Dessutom påverkas storleken av bostadens årliga nytta av den obalans som kan råda mellan utbud av bostäder i förhållande till miljöutbudet. I expansiva orter har exempel- vis bostadsmarknaden under en följd av ar präglats av ett underutbud på bostäder i förhållande till det stora miljöutbudet i form av främst arbetstillfällen och service. Det därigenom uppkomna efterfrågeöverskottet, som inte har någonting att göra med enskilda insatser i produktions- och förvaltningsleden, har möjliggjort inte oväsentliga oförtjänta vinster för dessa led. Genom ett omfattande bostadsbyggande, främst i form av lägen- heter i tlerfamiljshus, har emellertid detta efterfrågeöverskott nu kunnat reduceras av- sevärt och lokalt t.o.m. förbytas i utbuds— överskott. Däremot kvarstår efterfrågeöver- skottet fortfarande vad beträffar lägenheter i småhus. Detta sammanhänger förutom med den hittills relativt sett begränsade småhus- produktionen framförallt med att lägenheter i småhus till helt övervägande del upplåts med den från civil— och skatterättslig syn- punkt mest gynnade upplåtelseformen, ägan- derätt.
Ser man exempelvis enbart på effekten av de skatterättsliga skillnaderna, som samman- hänger med den rådande intäkts-avdragskon- struktionen, så finner man att boendekostna—
derna för ett nyproducerat statligt belånat småhus i grupp i genomsnitt vid 50 % margi- nalskatt reduceras med ca 4 000 kr per år. Detta över skattemedel finansierade bidrag till småhusboendet visar sig möjliggöra ett ökat investeringsutrymme på drygt 30000 kr/hus. Om dessa förutsättningar antas ha förelegat för samtliga småhus som 1972 byggdes med äganderätt — ca 35 000 st — skulle således den totala skattereduktionen enbart för denna årsproduktion ha uppgått till ca 140 milj. kr och den möjliga ökningen i investeringsutrymmet till drygt 1 000 milj. kr.
Skulle ett motsvarande belopp i stället ha varit tillgängligt att fördela till 1972 års flerfamiljshusproduktion skulle hyran per m2 i medeltal kunnat sänkas med drygt 30 kr eller investeringsutrymmet för standard— och serviceförbättrande åtgärder kunnat ökas med i runt tal 15 000 kr per nyprodu- cerad flerfamiljshuslägenhet.1
Den rådande överefterfrågan på lägenheter i småhus upplåtna med äganderätt torde därför, i förhållande till hyres— och bostads- rättslägenheter, komma att i stor utsträck- ning bestä även vid en ökad småhusproduk- tion _ även om yt- och exploateringsstandar- den vid denna produktion successivt kan komma att behöva omprövas — så länge de nuvarande institutionella förutsättningarna bibehålls.
Skulle en bostads årliga nytta öka utan att det beror på insatser i samband med upprust— ning och modernisering, mäste ökningen således härröra från det allmännas agerande. Detta betyder att om någon i byggandet inblandad enskild part — markägare, investe— rare, arbetsgivare, arbetstagare, materialleve- rantör, fastighetsägare eller brukare — får del av det på så sätt uppkomna ekonomiska utfallet — värdeutfallet — så kommer detta att innebära en förmögenhetsomfördelning från den som skapat detta utfall, det allmän- na i vid bemärkelse, till den utvalda parten.
Det blir därför av helt avgörande social och ekonomisk betydelse, såväl för enskilda individer som för bostadsförsörjningen i stort, vem som dels får rätt att bygga och
förvalta och dels får del resp. drabbas av det genom det allmänna uppkomna värdeutfal- let.
Byggnadsra'tt och markägande
Detta fördelningsproblem har i vårt samhälle lösts genom att såväl rätten att bygga och förvalta som rätten till det kollektivt skapa- de värdeutfallet är primärt fördelade med hänsyn till markägandet. Denna fördelnings- grund är dock förhållandevis ny och härrör från första hälften av l800-talet. innan dess förekom nämligen i princip inget privat markägande i våra städer, utan marken ägdes i stället av staden eller staten.
Under större delen av städernas utveck- lingstid har således markägandet som sådant inte behövt diskuteras. Däremot har man under hela denna tid, allt eftersom värde- ringarna förändrats, fört ständiga fördel- ningsdiskussioner om vem som skall få bygga och förvalta, var detta lägesmässigt skall få ske, vilka allmänna avgifter boendet skall vara belastat med, hur och till vilket pris försäljningen skall få ske etc.
Under inflytande av liberalismens idéer om det goda i ett fullt Och fritt ägande kom i början av l800-talet det kollektiva mark- ägandet att successivt försvinna. Fördel— ningen av rätten att planera, bygga och förvalta samt rätten till de lägesbetingade värdena som sammanhänger med kollektivt agerande — i det följande sammanfattat i benämningen byggnadsrätt » kom därmed att fråntas det allmänna och i princip oin- skränkt överföras till privata markägare.
Markägande som fördelningsgrund för byggnadsrätt visade sig dock snart medföra mindre önskvärda sociala och ekonomiska konsekvenser för flertalet av befolkningen som inte ägde någon mark. Detta framtvinga— de redan i mitten av förra århundradet vissa korrigeringar i den för markägarna suveräna
1 En mer ingående precisering av de ovan redo- visade sifferuppgifterna återfinns i ”Flerfamiljshus — småhus”. Jfr angiven litteratur.
fördelningsgrunden. Detta korrigeringsarbete har sedan fortsatt i form av bygglagstiftning, expropriationslagstiftning, fastighetslagstift- ning, hyreslagstiftning etc.
Vid detta korrigeringsarbete, även när det sker i våra dagar, har man som diskussions- ram i allmänhet reservationslöst accepterat — medvetet eller omedvetet — värderingen om markägarens rätt att planera, bygga och för- valta samt rätt till det kollektivt skapade värdeutfallet. Detta har medfört att korrige- ringarna kommit att karaktäriseras — t. o. m. i gällande lagstiftning — som inskränkningar, trots att dessa endast har varit inskränk- ningar för en minoritet av landets befolkning — markägarna — medan korrigeringarna ut- gjort rättsutvidgningar för majoriteten av befolkningen. Så konstateras exempelvis i den nu gällande bygglagen % 5 att ”Markens ägare är med avseende på dess användning för olika bebyggelse underkastad de in- skränkningar, som stadgas i denna lag eller med, stöd av lagen”. (Förf. kurs.)
Handel med — spekulation i _ byggnadsrätt
Vid dagens byggmarknad är byggnadsrätten — den må vara förväntad eller i plan definie— rad — fortfarande i mångt och mycket en handelsvara. Handeln med byggnadsrätt har dock på senare år avsevärt reformerats ge- nom tillskapande av delvis nya förutsätt- ningar för ett mer aktivt kommunalt ageran- de på denna marknad. Eftersom byggnads- rätten, med hänsyn till rådande värderingar, är markknuten talar man dock inte om byggnadsrättshandel utan använder i allmän- het i stället den omskrivande benämningen handel med mark eller markspekulation.
På byggnadsrättsmarknaden uppträder i princip två köpare, nämligen kommunen och byggintressenter. Eftersom handel på denna marknad oftast sker på ett stadium, då byggnadsrättens innehåll och omfattning ännu inte har definierats, måste vid faststäl- landet av överlåtelsevärdet vissa antaganden göras, dels om den framtida byggnadsrättens innehåll och omfattning och dels om när den antagna rätten kan exploateras. Skulle dessa
antaganden -— spekulationer —- inte sla in, kan resultatet bli en företagsekonomisk för- lust. För att motverka en dylik felspekula— tion kan det därför ligga nära till hands att söka påverka kommunen vid dess mer lång- siktiga och övergripande samhällsplanering. Det finns exempel, särskilt då kommuner är tekniskt och ekonomiskt svaga, som visar att det långsiktiga planarbetet helt eller delvis under en följd av år har fått underordna sig mer kortsiktiga företagsekonomiska över- väganden vid planering, produktion och marknadsföring.
Svårigheten att vid byggnadsrättshandel bedöma den framtida byggnadsrättens inne- håll och omfattning medför i allmänhet att endast en mindre del av det totala värdeut- fallet tillfaller markägarna. Merparten förde- las i stället till produktionsled, brukare och framtida fastighetsägare.
Kommunal vidarefördelning av byggnadsrätt
Byggintressenterna exploaterar i allmänhet byggnadsrätten i egen regi, medan kommu- nen förutom egen exploatering, i regel genom kommunala bolag, vidarefördelar byggnadsrätt i icke oväsentlig omfattning till från kommunen fristående privata och kooperativa byggherrar.
Den kommunala fördelningen av byggnads— rätt är i huvudsak baserad på någon form av kommunal markfördelning. Den allmänna målsättningen för denna fördelning brukar anges vara att kommunen skall främja ”ett i vidare mening rationellt byggande”. Vad denna allmänna målsättning mer konkret innebär har det dock visat sig vara svårt att få uppgift om. I en av bostadsstyrelsen utgiven skrift2 konstateras t. ex. vid diskus- sion av kommunal markfördelning. att för— delningen sker ”på olika byggherrekategorier enligt en bestämd norm. Man försöker på detta sätt tillgodose önskemålet om en ”rätt- vis” fördelning av mark”, men man går inte
2 ”Kommunal Stockholm 1969.
markpolitik”, Bostadsstyrelsen,
närmare in på hur denna ”norm” är utfor- mad, ej heller vems ”rättvisa” man talar om.
Det förekommer emellertid också att kommuner söker tillämpa någon form av anbudsförfarande vid själva fördelningen av byggnadsrätt för att skapa gynnsammast möjliga förutsättningar för en resursmini- mering av de produktiva insatserna vid pro- duktion och förvaltning.
Under nuvarande institutionella förutsätt- ningar har det visat sig fullt möjligt att vid separat fördelning av enbart rätten att bygga -— rätten till värdeutfallet behålls av kommu- nen för att senare fördelas t. ex. i samband med den färdiga produkten — skapa en reell konkurrenssituation. Däremot har konkur- rens när det gäller förvaltningen varit betyd— ligt besvärligare att åstadkomma bl. a. genom svårigheten att vid anbudstillfället kunna få garantier över en längre tidsperiod om innehåll och omfattning av ett årskostnads- anbud. Vidare torde möjligheten att etablera en konkurrenssituation mellan olika katego- rier av förvaltare A allmännyttiga, koopera- tiva och privata — dessutom försvåras av att det kollektivt skapade värdeutfallet och där- med sammanhängande ansvars- och riskför- hållanden är olika fördelade vid olika dispo- sitionsformer: hyresrätt i kommunägda fas- tigheter, hyresrätt i privatägda fastigheter, böstadsrätt i kollektivt ägda fastigheter samt äganderätt i privatägda fastigheter.
Vardeutfallet — en precisering
För att kunna diskutera olika dispositions- former med hänsyn till fördelning av värde— utfallet mäste bostadens totala och byggna- dens årliga nytta och därmed värdeutfallet ytterligare preciseras.
Den årliga nyttan av en bostad — byggnad plus miljö — kan rent tekniskt bestämmas på en mängd olika sätt, dels indirekt av myndig- heter eller genom någon form av kollektivt förhandlingsförfarande mellan intresseorga- nisationer på bostadsmarknaden etc. och dels direkt genom förhandlingar mellan en— skilda individer, dvs. nägon form av mark- nadsprisbildning.
Byggnadens årliga nytta har antagits svara mot kostnaderna för alla enskilda produktiva insatser som görs dels vid själva byggandet och dels vid förvaltningen. Helt avgörande för storleken av en på så sätt fastställd nytta av själva byggnaden blir därför hur kostna- derna för dessa insatser fastställs.
Vid fastställande av dessa kostnader måste man ha klart för sig att olika intressenter inom mark-, byggherre-, produktions- och förvaltningsleden är direkt eller indirekt medvetna om existensen av värdeutfallet. En naturlig strävan från deras sida är — särskilt om byggandet och förvaltningen bedrivs i enskilt vinstsyfte — att få tillgodogöra sig en så stor del av detta som möjligt. Detta betyder att mer eller mindre stora delar av värdeutfallet kan komma att inkluderas och redovisas i byggnadens nytta dvs. ingå i de redovisade byggnadskostnaderna. Resultat av denna fördelning kan då ge sig tillkänna dels direkt i form av vinster till markägare, byggherrar, producenter och förvaltare, högt löneläge för arbetstagare på alla nivåer, höga materialpriser etc. och dels indirekt i form av mer eller mindre rationell produktion.
Det som därvid har en avgörande betydel- se för hur stor del av värdeutfallet som kan omfördelas till mark—, byggherre-, produk— tions- och förvaltarleden är marknadsförings- och konkurrensförhållandena. Sker t. ex. byggandet i en monopolsituation på egen mark och slutprodukten marknadsförs till marknadspris kan denna omfördelning vara betydligt gynnsammare för markägare, bygg- herrar och producenter än om byggandet sker i en reell konkurrenssituation och bosta— den sedan marknadsförs till de genom kon- kurrensen redovisade självkostnaderna.
Värdeutfallets fördelning vid olika disposi tions former
För att mer konkret illustrera skillnader mellan olika dispositionsformer har som utgångspunkt valts tre bostäder upplåtna med hyresrätt, bostadsrätt resp. äganderätt. För dessa bostäder antas två saker vara gemensamma, dels bostädernas årliga nytta
Figur 1. Värdeutfallets fördelning dä rättshavaren flyttar
1:1 Vid hyresrätt
Kr/år före överlåtelse (efter överlåtelse 13 200 V Värdeutfall 6 000
mm
Tid
Tidpunkt för överlåtelse
1:2 Vid bostads— och äganderätt
Kr/år före överlåtelse efter överlåtelse
13 200 ' å ! Värdeutfall
10 000 g a få ? 2 ; Boendekostnad % & f 4 å %
Tid
Tidpunkt för överlåtelse
Boendekostn ader före överlåtelse
EBES
genom realisationsvinstbeskattning
och dels årskostnaderna för den boende. Nivån på bostadens nytta betraktas som ett resultat av någon form av bruksvärdering.
Bostadens nytta har för de tre tänkta bostäderna antagits till 1 100 kr/mån., dvs. 13 200 kr/år och boendekostnaderna — som antas vara baserade på självkostnaderna _ till 500 kr/mån. eller 6000 kr/år. Differensen mellan bostadens nytta och kostnaderna — 600 kr resp. 7 200 kr — är då ett mått på det kontinuerliga värdeutfallet. Detta gäller då generellt oavsett om dispositionsformen
Boendekostnad
Den ursprunglige rättshavarens andel av värdeutfallet Den blivande rättshavare-ns andel av värdeutfallet Statens och kommunens andel av värdeutfallet
är hyres-, bostads- eller äganderätt (jfr figur 1).
Då rättshavaren bor kvar
Utgår man från de ovan gjorda antagandena så finner man att det kontinuerliga värde- utfallet vid samtliga upplätelseformer är det- samma. Förutsatt att bostadens nytta och boendekostnader i framtiden är konstanta så innebär detta att dessa hyres-, bostads- och äganderättshavare, i förhållande till dem som
får betala bostadens bruksvärde, kan se fram emot en framtida ärlig värdeutfallsutdelning pa 7 200 kr. Denna utdelning kan ses som en form av en skattefri indirekt bostadssubven- tionering.
Vid oförändrade förhållanden är denna subventionering lika vid samtliga tre disposi- tionsformer så länge rättshavarna bor kvar. Det må i detta sammanhang dock påpekas att det i praktiken kan komma att föreligga
Figur 2. ”Jämlikhctshyran" frän fördelningssynpunkt.
Utgångsfall Fall i kr/lmån 700 ,. 1 I | l I 600 500 400 I 300 l A B A B Förutsättningar:
Lägenheterna i exemplen A och B i princip likvärdiga.
en viss osäkerhet för hyresrättshavarna vad beträffar möjligheten att kontrollera och påverka utvecklingen av de i dag på självkost— naderna baserade boendekostnaderna jäm- fört med vad som gäller för bostads- och äganderättshavarna där boende-,och ägande- funktionerna i princip sammanfaller. [ fram- tiden kan detta innebära en mindre gynnsam indirekt värdeutfallssubventionering vid hyresrättslägenheter än vid likvärdiga lägen-
Fall 2
självkostnaderna för A 300 och för B 700 kr/män. Skillnaderna antas sammanhänga med lägenheternas ålder.
Differensen mellan självkostnaderna ett mätt på det kontinuerliga värdeutfallet. Förvalt- ningsformen antages innefatta rätt till en omfördelning av värdeutfall.
Fall [
Hyran höjs i A och sänks i B med 100 kr/män. Grunden för omfördelningen av värdeutfallet är därvid lägenhetens ålder.
Resultat: Om A är låg- och B höginkomsttagare kan A bli tvingad att söka bostadstillägg medan B kan öka sin ärskonsumtion med 1 200 kr.
Om A är hög- och B låginkomsttagare mäste A minska sin ärskonsumtion med 1 200 kr medan B samtidigt kan minska sitt behov av bostadstillägg.
["all Z
Hyran i lägenheten A höjs med 400 kr till 700 kr/män.
Grunden för det på sa sätt uttagna värdeutfallet fördelas med hänsyn till individens ekonomiska situation.
Resultat: Alt. 1. Alt. 2. Alt. 3.
A och B har samma ekonomiska status. Samma hyra. A är lag- och B höginkomsttagare. A får hela värdeutfallet. A är hög— och B låginkomsttagare. B får hela värdeutfallet.
För att de nuvarande rättshavarna skall få en uppfattning om storleken av det framtida värdeutfallet, som kommer att tillfalla dem så länge de bor kvar, kan de genom en nuvärdesberäkning uttrycka denna sin indi- rekta förmån i form av ett tänkt kapitalbe-
lopp.
Då rättshavaren flyttar
Vid flyttning blir värdet av denna kapitaltill- gång för de nuvarande rättshavarna emeller- tid högst olika beroende på dispositionsfor- men. Vid hyresrätt har den boende nämligen inte rätt att i pengar tillgodoräkna sig det framtida värdet av ovannämnda förmån, utan det framtida värdeutfallet ska oavkortat tillfalla den blivande hyresrättshavaren (figur [:l/. Däremot kan den boende indirekt dra nytta av tillgången i samband med byte till en annan lägenhet och i vissa fall genom att utnyttja tillgången — lägenheten — som en bytesvara för att pressa priset i samband med köp av lägenheter disponerade med bostads- eller äganderätt.
Vid bostads- och äganderätt har däremot den nuvarande rättshavaren rätt till det framtida värdeutfallet, som han kan tillgodo- göra sig i samband med försäljning i form av ett engångsbelopp. En del av det på så sätt uttagna värdeutfallet kan dock i sin tur bli omfördelat till stat och kommun genom den rådande realisationsvinstbeskattningen.
Denna fördelningsbild vid bostads- och äganderätt innebär således ett accepterande av en förmögenhetsomfördelning från den blivande till den nuvarande rättshavaren. Omfördelningen ger sig därvid till känna för den blivande rättshavaren i form av högre boendekostnader och är med hänsyn till realisationsvinstbeskattningen sammansatt av en del som tillfaller den förre rättshavaren och en del som tas om hand av stat och kommun.
Detta har schematiskt illustrerats i figur 1:2, Där antas att det årliga värdeutfallet har omfördelats i sådan utsträckning att boendekostnaderna per år ökat med 4 000
kr. Av dessa antas 1000 kr i sin tur bli omfördelade genom rea]isationsvinstbeskatt- ning till stat och kommun. Den nye rättsha- varens boendekostnader kommer således att vara sammansatta av dels de ursprungliga boendekostnaderna på 6 000 kr, dels en förmögenhetsomfördelande del till den förre rättshavaren på 3 000 kr och dels en skatte- del på 1 000 kr.
Ansvarsförhdllande och värdeutfall
För att börja med boende i kommunägda fastigheter så kan man konstatera att ansva- ret för bostädernas marknadsföring och för- valtning åvilar, genom det kommunala bola- get, kommunen. Det risktagande som detta ansvar innebär kan kommunen i princip inte avhända sig. Denna ansvarsfördelning kan te sig naturlig eftersom kommunen idag pri- märt är ansvarig för att miljöutbudet — arbetstillfällen, service, kommunikationer etc. — är sådant att bostäder överhuvudtaget är möjliga att marknadsföra.
De legislativa förutsättningarna för de kommunägda bolagen är att dessa skall tillhandahålla lägenheter till boendekostna— der som är baserade på bolagens självkostna- der. Detta betyder att om det uppstår ett positivt värdeutfall, vilket har varit fallet särskilt i orter med rikligt miljöutbud, skall detta kontinuerligt och i princip oavkortat tillfalla de boende. Någon principiell mot- sättning av den typ, som t. ex. existerar i privatägd hyresrätt, föreligger således inte mellan de boende som helhet iett kommun- ägt bolag och bolaget vad beträffar fördel- ningen av det positiva värdeutfallet.
Däremot kan helt naturligt motsättningar uppstå mellan de från värdeutfallssynpunkt mest gynnade hyresrättshavarna och bolaget om bolaget finner det socialt och ekono— miskt motiverat att vilja omfördela värdeut- fall från den del av beståndet som har den kraftigaste indirekta subventioneringen _ främst äldre centralt belägna lägenheter — till andra från subventioneringssynpunkt mindre gynnade delar främst i nyproduktio- nen.
Denna möjlighet till omfördelning mellan olika rättshavare av det genom det allmännas agerande uppkomna värdeutfallet saknas vid saväl ägande-, bostads- som privat hyresrätt. Ägande- och böstadsrätt bygger nämligen på den enskilde rättshavarens suveräna rätt till såväl det kontinuerliga som det framtida värdeutfallet. Vid privatägd hyresrätt är det fastighetsägaren som primärt innehar denna rätt även om en del av värdeutfallet genom hyreslagstiftningen är omfördelad till de boende.
En utvecklad och mer individuellt renod- lad form av denna från boendekostnadssyn— punkt mer solidariska omfördelningsprincip diskuterades för några år sedan. Resultatet blev emellertid ett icke oväntat negativt mottagande. särskilt från de grupper av människor som är mest gynnade av de rådande fördelningsförutsättningarna för vär- deutfallet. [ kritiken efterlystes bl. a. de erfor- derliga resurserna för förslagets genomföran- de trots att problemet egentligen inte alls gällde tillskapande av nya resurser utan en mer individuell och till den enskilda männi- skans behov knuten omfördelning av befint- liga resurser. lfigur 2 redovisas schematiskt principerna för den s. k. jämlikhetshyressätt— ningen från fördelningssynpunkt.
I orter med stort utbud av bostäder i förhållande till miljöutbudet kan värdeutfal- let emellertid bli litet och t. o. m. negativt så att bostäderna inte ens kan marknadsföras till på självkostnader baserade hyror. Det ekonomiska ansvaret för en på så sätt upp- kommen lägenhetsreserv kan ett kommunalt bolag i princip inte avhända sig. Samtidigt finns, på grund av de rådande fördelningsför- hållandena, ingen ekonomisk riskkompensa- tion för detta ansvar eftersom det positiva värdeutfallet kontinuerligt fördelas till de boende.
För att täcka sådana förluster kan man. mot bakgrunden av vad som sagts ovan. tänka sig flera principiellt olika möjligheter. Ett alternativ vore att möjliggöra för de kommunala bolagen att höja hyresuttaget i det äldre centralt belägna beståndet. som ofta karakteriseras av en stor indirekt sub-
ventionering, dvs. omfördela en del av värde- utfallet från de boende till bolaget för att täcka de på självkostnader baserade förlus- terna. Dylika omfördelningar kan emellertid påverka förutsättningarna för bruksvärde- ringen av bostäder med risk för omfördel— ningar av värdeutfall även i det privata beståndet av hyresfastigheter med hyreshöj- ningar för de boende och omotiverade vins— ter för fastighetsägare som resultat. Ett annat tillvägagångssätt, som för närvarande prövas, är att genom stödåtgärder täcka förlusterna med allmänna medel.
Ser man däremot på boendet i kooperativt och privat ägda fastigheter så karakteriseras detta av att ansvaret för marknadsföring och förvaltning ligger primärt hos bostadsrätts- havarna och fastighetsägarna. Denna ansvars- fördelning innebär ett enskilt risktagande, som varken bostadsrättshavarna eller fastig- hetsägarna själva kan påverka. Det yttersta ansvaret för om bostäder överhuvudtaget skall kunna marknadsföras eller ej — ansvaret för miljöutbudet 4 ligger nämligen fortfaran- de primärt kvar hos kommunen. Skulle miljöutbudet minska t. ex. genom att arbets- tillfällen försvinner, kan resultatet bli en oförskylld förlust. Vid ökat miljöutbud i kombination med penningvärdeförändringar kan effekten bli den motsatta med stora oförtjänta värdestegringsvinster för bostads— rättshavare och fastighetsägare.
Vdrdeurfall som riskkompensation
Bostadsrättshavarna och fastighetsägarna har i allmänhet i sitt boende, i motsats till hyresrättshavarna, gjort en egen kapitalin- sats. Eftersom värdebeständigheten av denna insats, som ovan visats, sammanhänger med det allmännas agerande föreligger således ett direkt ekonomiskt risktagande för dessa jäm- fört med hyresrättshavarna. Med hänsyn till den rådande värdeutfallsfördelningen. kan därför det positiva värdeutfallet ses som en kompensation för detta risktagande.
Men ser man på detta risk- och kompensa- tionssamband så kan man för det första fastslå att den enskilde rättshavarens möjlig-
het, när han väl har gjort sin bostadsinveste- ring, att påverka risknivån i praktiken är mycket liten och endast begränsad till själva bostaden, dess drift och underhåll. Före köpen kan han däremot göra kvalificerade bedömningar — spekulationer — om den framtida utvecklingen och därigenom indi- rekt påverka sin risknivå.
För det andra torde man vidare kunna konstatera att något entydigt samband mel- lan risk och riskkompensation, i normal företagsekonomisk mening, i allmänhet inte har existerat. Så har exempelvis risktagandet för den enskilde rättshavaren på orter med rikt miljöutbud och gott om arbetstillfällen varit förhållandevis ringa, medan riskkom— pensationen i form av höga värdeutfall varit stor. [ mer stagnerande områden däremot har förhållandena varit omkastade — stor risk men liten eller ingen riskkompensation.
Det visar sig att riskkompensationen för bostads- och äganderättshavare, särskilt i expansiva orter, kan bli mycket stor med icke oväsentliga förmögenhetsomfördelande effekter som följd. Detta förhållande kan vara ett bidragande motiv till att riskresone- manget stundom har kompletterats med en uppfattning vid bostads- och äganderätt att den bostadsstandard som en rättshavare ge- nom den egna insatsen en gång erhållit skall han sedan i princip i all framtid vara berätti- gad till även då han flyttar. Med uppfatt- ningen om rätt till ”likvärdig” bostad kan man försvara mycket höga riskkompensatio— ner. Någon motsvarande återanskaffnings- garanti existerar emellertid inte i mer stagne- rande områden — t.ex. om en rättshavare genom arbetslöshet tvingas att flytta från ett eget hem _ Och inte heller vid hyresrätt annat än i form av en från värdesynpunkt begränsad bytesrätt.
Den egna kontantinsatsen utgjorde emel- lertid fram till 1967 inte tillräckligt motiv för att samhället skulle acceptera de ovan redovisade skillnaderna i fördelningsförut- sättningarna när det gäller rätt till det framtida värdeutfallet vid olika dispositions- former. Innan dess var nämligen på grund av den då rådande priskontrollen säväl bostads-
rätt som statsbelänad äganderätt i småhus, trots förekomst av egen i pengar gjord insats, från fördelningssynpunkt jämställda med hyresrätt så när som på en viss uppräkning av den egna insatsen vid försäljning. Någon handel med framtida värdeutfall i egentlig mening tolererades således inte vid någon av de ovan nämnda dispositionsformerna. Fördelningssituationen vid handel med framtida värdeutfall har dock successivt för- ändrats genom att statsbelanad bostads- och äganderätt har blivit jämställda med privat— belånad äganderätt vad beträffar värdeut— fallsfördelning. Det första steget togs ijanua- ri 1968 då de två äganderättsformema jäm- ställdes, varigenom rättshavaren fick sälja den statsbelånade äganderätten till högstbju- dande. Detta innebar en utvidgning av den legaliserade värdeutfallshandeln på bostads- marknaden. Därigenom kom tillgång till ka— pital att bli en mer accentuerad grund för fördelningen av bostäder. I slutet av 1968 fick även bostadsrättshavarna rätt att fritt handla med värdeutfall.
Handel med värden ifall
Handel med värdeutfall vid bebyggda fastig- heter är i praktiken aktuell endast vid privatägda fastigheter. Därutöver förekom- mer dock en fastighetshandelsmarknad som berör lägenheter disponerade med bostads— rätt.
Konsekvenserna av handel med värdeutfall är högst olika, beroende på om den som äger och bor är en och samma person eller ej. Om ägandet och boendet sammanfaller, som exempelvis vid bostadsrätt och privatägda småhus, så berör värdeutfallshandeln i prin- cip enbart den säljande och den köpande rättshavaren. Denna handel präglas därvid självfallet inte primärt av en i system satt spekulation i värdeutfall. utan utgör ett sätt för människor. som har tillräckligt med kapital, att skaffa sig en bostad.
Skulle inte den som äger och bor i en fastighet vara en och samma person. som vid privatägda hyresfastigheter. så påverkas de enskilda hyresrättshavarna inte direkt vid
själva transaktionstillfället av handel med värdeutfallet under nuvarande hyresrättsliga förhållanden. Handeln, som praktiskt taget uteslutande sker mellan intressenter frikopp- lade från själva boendet. är därvid att se som ett förmögenhetsomfördelningsspel mel- lan privata investerare där de enskilda bru- karna ingar som en anonym integrerad del av den till värdeutfallet knutna fastigheten.
Däremot kan värdeutfallshandeln indirekt ha högst negativa konsekvenser för de boen- de. Så exempelvis kan handeln driva upp prisnivan på fastigheter. vilket på lång sikt kan framtvinga hyreshöjningar. Vidare kan värdet av framtida lagförändringar eller ute- blivna investeringar i industrier. service, kommunikationer etc. bli felaktigt inkalkyle- rade i köpeskillingen. Vid en sådan felspeku- lation kan nämligen förräntningen på eget investerat kapital bli så låg att fastighetsäga— ren anser sig tvingad att eftersätta fastighe- tens skötsel och underhåll eller att t.o.m. göra fastigheten till föremål för en boende- och samhällsekonomiskt omotiverad, men fastighetsägareekonomiskt motiverad, sane- ring i form av ombyggnader och rivning.
Den rådande värdenfjallsfördelningen — en grund för segregerad hostadsförsörjning
Vad beträffar fördelningen av värdeutfall kan man således i dag uppdela bostadskonsu- menterna dels i bostads- och äganderättsha- vare som i princip har suverän rätt till såväl den kontinuerliga som det framtida värdeut- fallet och dels hyresrättshavarna vars möjlig— het att få del av det kontinuerliga värdeutfal- let blir helt avhängigt av hur hyreslagstift- ningen utformas och tillämpas. Om man till detta sedan lägger de med intäkts - avdrags- konstruktionen sammanhängande skatte- rättsliga skillnader, som i dag råder mellan de olika dispositionsformerna, kan man vid dagens bostadsförsörjning från fördelnings- och skatterättslig synpunkt tala om följande tre förmansklasser. nämligen boende med äganderätt, som är den mest gynnade klas- sen, mellanklassen bostadsrätt och slutligen hyresrätt. Hyresrätten i sin tur sönderfaller,
med hänsyn till graden av motsatsförhållan— de mellan brukar- och ägarfunktionerna och därmed sammanhängande bostadssociala an- svar, i privat- och kommunägd hyresrätt. Des- sa fördelnings- och skatterättsliga skillna- der. som accentuerats under den senaste 10-årsperioden. har vid dagens bostadsför- sörjning mer målmedvetet börjat användas som marknadsföringsargument vid konkur— rens om bostadskonsumenterna. Vid denna på så sätt etablerade konkurrenssituation, som sker på högst olika civil- och skatterätts- liga samt ekonomiska villkor, finns uppen- bara risker att de socialt och ekonomiskt bäst lottade bostadskonsumenterna succes- sivt kommer att söka sig upp i förmänsklas- serna, medan de sämst lottade genom kon- kurrensen blir hänvisade till den från fördel— nings— och skatterättslig synpunkt minst gyn- nade delen av bostadsmarknaden nämligen nyproducerade hyreslägenheter.
De rådande institutionella skillnaderna vid de olika dispositionsformerna torde därför utgöra en väsentlig och bidragande orsak till en kategorisering av bostadskonsumenter med hänsyn till ekonomisk och social status. Så har exempelvis betalningsförmägan hos de konsumenter, som genom konkurrensen bli— vit hänvisade till nyproducerade lägenheter med hyresrätt, börjat sjunka till den nivå att de inte längre har ekonomiska möjligheter att efterfråga nyproducerade fullgoda bostä- der. Samtidigt föreligger emellertid hos and- ra kategorier av konsumenter, som är socialt och ekonomiskt bättre rustade att klara kon- kurrensen, ett kraftigt efterfrågeöverskott på nyproducerade lägenheter disponerade med äganderätt trots att dessa lägenheter i runt tal kostar i medeltal dubbelt så mycket som en hyreslägenhet. Det kan därför inte enbart
vara fråga om att produktionskostnadsnivän för lägenheter i nyproduktionen har stigit till en niva som människorna rent generellt inte har ekonomiska möjligheter att efterfråga utan torde ocksa sammanhänga med de i dagens fördelningssystem inbyggda förutsätt- ningarna för en segregerad bostadsförsörj- ning.
Byggnadsrätt frikopplad från markägande
De olika här aktualiserade problem. som direkt eller indirekt sammanhänger med hur rätten att bygga och förvalta och rätten till det genom kollektivt agerande uppkomna värdeutfallet —— byggnadsrätten —— är förde- lad, belyser något av den verklighet som gäller vid dagens bostadsförsörjning.
Denna verklighet har successivt vuxit fram i mångt och mycket som ett resultat av ständigt återkommande korrigeringar av markägandet som fördelningsgrund för bygg- nadsrätt. Vid detta korrigeringsarbete har man praktiskt tagit aldrig ifrågasatt de värde- ringar som denna fördelningsgrund bygger på, utan diskussionsramen har hela tiden varit baserad på utgångspunkten att bygg- nadsrätten primärt skall vara markknuten. Denna utgångspunkt. som tidigare framhål- lits, är emellertid förhållandevis ny eftersom före 1800-talet i princip inget privat mark— ägande förekom i våra städer.
Resultatet av detta korrigeringsarbete har med tiden, vilket torde framgå av de ovan förda diskussionerna, lett fram till ett mycket komplicerat och i mänga avseenden mindre jämlikt system för bostadsförsörj— ningen där varje ny korrigering tenderar att få alltmer sväröverblickbara sociala och ekonomiska konsekvenser för olika i syste— met inblandade parter.
Mot bakgrunden av detta förhållande lig- ger det därför nära till hands att ställa frågan om det är möjligt att okritiskt fortsätta detta korrigeringsarbete, som nu i drygt 100 år har präglat bostadsförsörjningen och som otvi- velaktigt — oavsett värderingsgrunder — re- sulterat i ett komplext och genornreglerat system. och om man inte i stället skall börja uppmärksamma och diskutera på andra vär- deringar baserade grundläggande utgångs- punkter — diskussionsrarnar _ för att belysa dagens och framtidens förutsättningar för bostadsförsörjning.
En bland olika tänkbara utgångspunkter för val av diskussionsram skulle därvid vara de värderingar som gällde före 1800-talets liberala värderingar dvs. utgå ifran att bygg-
nadsrätten inte gjorts till föremål för fördel- ning med hänsyn till markägandet. Med denna utgångspunkt skulle t. ex. marken från kommunal synpunkt vara av underord- nad betydelse eftersom någon handel med _ spekulation i — markknuten byggnadsrätt inte skulle vara aktuell. Detta förhållande gäller för övrigt idag t. ex. vid gruvdrift. Man kan nämligen enligt de värderingar som är dokumenterade i dagens gruvlagstiftning inte köpa sig rätt till gruvdrift genom förvärv av mark, eftersom gruvdrift inte är fördelad med hänsyn till detta ägande. Tidigare har emellertid rätten till gruvdrift, i motsats till byggnadsrätt, varit knuten till markägande. Slopandet av denna fördelningsgrund skedde dock varken genom omvägen över kommu- nalt markförvärv eller marksocialisering utan var baserad pä en fördelningsdiskussion, som utmynnade i en omfördelning av gruvrätten från markägaren till upptäckare och stat.
Med byggnadsrätten frikopplad från mark- ägandet skulle, i likhet med vad som gällt vid gruvdrift. en mer förutsättningslös diskus— sion kunna tas upp om hur vi med utgångs- punkt i dagens värderingar vill att bo- stadsförsörjningen skall vara ordnad. Detta gäller då såväl planering, finansiering, pro- dukturformning och produktion som förvalt- ning. Mot bakgrund av en sådan fördelnings- diskussion av mälsättningskaraktär borde det sedan vara möjligt att bedöma om bostads- försörjningen även i fortsättningen skall vara baserad på att rätten att bygga och förvalta och rätten till det kollektivt skapade värde- utfallet skall vara primärt fördelad med hänsyn till rnarkägandet eller om denna fördelningsgrund bör omprövas och ersättas med andra på andra värderingar baserade utgångSpunkter.
Litteratur
De här översiktligt diskuterade fördelnings- problemen finns mer ingaende behandlade dels i en av Byggforskningen publicerad rapport R 11:1971 "Byggnadsrättens fördel- ning” och dels i en serie uppsatser: ”Byggan-
de, konkurrens, kostnader — ett fördelnings- problem”, Kommunal tidskrift nr 16:1971, ”Måste det vara dyrt att bygga småhus?”, tidskriften Att bo nr 6:1971, ”Byggnadsrätt och markägande” och ”Konkurrens i bo— stadsbyggande?”, Teknisk tidskrift nr 7 resp. 14. 1972 samt ”Värdeutfall vid olika upplå- telseformer”, tidskriften Byggnadsindustrin nr 38:1972.
De skatterättsliga skillnaderna, som sam- manhänger med den rådande intäkts—av- dragskonstruktionen, har bl. a. behandlats i två uppsatser i Kommunal tidskrift: ”Små- husbyggandet — med eller utan indirekt subventionering” nr 20:1972 och ”Småhus eller flerfamiljshus — från skatterättslig syn- punkt” nr 1:1973. De däri förda resone- mangen finns sammanfattade i en av Hyres- gästernas riksförbund 1973 utgiven skrift ”Flerfamiljshus och småhus”.
Bilaga 4 Granskning av boendepreferensundersökningar
Promemoria av fil.kand. Stefan Dahlgren
1 Inledning
I den politiska debatten och i massmedia har under den senaste tiden en betydande vikt fästs vid olika undersökningar om boende- preferenser, dels sådana som utförts med offentligt forskningsstöd, dels sådana som tillkommit i en mer eller mindre aktuell marknadsförings- eller planeringssituation. I denna promemoria skall några av dessa diskuteras. Avsikten är inte att åstadkomma en heltäckande beskrivning av aktuella un- dersökningar utan snarare att behandla ett par av de senaste och mest bekanta. Gransk- ningen är tänkt att ta upp de olika metod- problem som gäller för denna typ av under- sökningar, med vilken säkerhet dessa kan tjänstgöra som planeringsunderlag och dess- utom skall nägra principiella brister i boen- depreferensundersökningar i allmänhet diskuteras. Däremot är inte avsikten att granska den statistiska tillförlitligheten hos undersökningarna.
De hittills utförda undersökningarna hari allmänhet gällt en kommun eller en begrän- sad region och de undersökta populationerna har varit genomsnittsbefolkningen eller del- grupper säsom bostadssökande och ut- och inflyttare. Valet av bostad har vanligen skett bland alternativ där hustyp (friliggande villa, kedjehus. radhus. låg- och höghus) och upp- låtelseform (hyresrätt, bostadsrätt, ägande- rätt) blandats. Oftast har man också ställt frågor om lägenhetsutrustning och om öns- kad service. Andra önskade områdesegenska-
per har däremot undersökts mer sparsamt, särskilt sådana som inte lätt går att kvantifie- ra. Dessa har dock i någon man kommit fram, när man bett om motiveringar till det aktuella bostadsvalet. De frågor som tas upp i denna promemoria är i första hand sådana som gäller hustypsval, i andra hand upplåtel- seform.
2 Undersökningarna
De skrifter som i första hand har varit material för synpunkterna i denna uppsats är följande:
SIFO-undersökning 1972 angående attity— der till boendekostnader m.m., individer 18—80 år;
SIFO-undersökning 1972 angående attity- der till boendekostnader m.m., ungdomar 18—24 är;
B. Krantz — P. Frösslund: Boendeprefe- renser i Stor-Stockholm, 1972;
M. Wallde'n: Småhus eller lägenhet?, 1972.
Dessutom har en del andra undersök- ningar konsulterats. De flesta tidigare under- sökningarna finns refererade i SOU 1965:32, Höjd bostadsstandard.
2.1 SIFO-undersökningarna
Undersökningarna utfördes på uppdrag av AB Skånska Cementgjuteriet under hösten 1972. De gällde dels ett urval ungdomar i åldern 18—24 är, dels ett urval av hela befolkningen mellan 18 och 80 är. [ bada undersökningarna gjordes urvalet över hela
riket. Fragorna ingick i SIFO:s vanliga s.k. veckobuss—system, dvs. frågor ställs till ett urval personer för flera olika undersökningar samtidigt. (Se beskrivning i Sociologisk Forskning 3 :1967.)
Resultaten finns redovisade både som totalsiffror och efter vissa bakgrundsvariab- ler, nämligen ålder, socialgrupp, bostadsort, bostadstyp och uppgiven politisk partiprefe- rens. Dessutom finns en del andra uppgifter om undersökningspopulationen.
Det material som använts för denna upp— sats har endast varit resultattabellerna utan närmare redogörelse för undersökningarnas syfte eller kommentarer till resultaten.
SIFO-undersökningen 18—80 år innehåller endast en fråga som har direkt intresse här. Den lyder:
”Bostäder byggs dels av så kallade allmän- nyttiga bostadsföretag, dvs. sådana som ägs av kommunen, av kooperationen eller av fackföreningsrörelsen, dels byggs bostäder av enskilda bostadsföretag.
Vilka av dessa två typer av byggföretag — de allmännyttiga eller de enskilda — bygger på ett sätt som bäst tillgodoser krav på god standard och trivsel i bostäder och dess omgivningar eller är det ingen skillnad i det avseendet?”
(Fråga nr Ao)
Av samtliga tillfrågade svarade något un- der hälften (47 %) att det inte var någon skillnad, en femtedel (19 %) att kraven bäst tillgodosågs av enskilda företag, något färre (16 %) att de bäst tillgodosågs av allmännyt- tiga företag och en femtedel (18 %) kunde inte ge något svar.
Samma fråga fanns i den andra SIFO— undersökningen (ungdomar 18424 år). Mer än hälften (56 %) ansåg att det inte var någon skillnad, de enskilda bolagen och de allmän— nyttiga bolagen ansågs i ungefär samma utsträckning bäst tillgodose kraven (16 % respektive 15 %) och 14 % kunde inte ge något svar.
En annan direkt fråga beträffande önskad upplåtelseform finns i ungdomsundersök- ningen med lydelsen:
”Nu skulle jag vilja be dig tänka dig in i den situationen att du skulle flytta till ett
(annat) hyreshus och att du hade ett fritt val, skulle du då föredra ett hyreshus som ägdes av kommunen eller av ett kommunalt bostadsföretag, ett hyreshus som var privat- ägt, dvs. ägdes av enskild person eller enskilt företag, eller ett hyreshus som ägdes på annat sätt — och i så fall vilket sätt?” (Fråga nr 5)
Av samtliga tillfrågade skulle något färre än hälften (45 %) föredra ett hus som ägdes av kommun eller kommunalt bostadsföretag, knappt en tredjedel (29 %) skulle föredra privatägt hus, och för en fjärdedel (25 %) var ägandeformen likgiltig eller man kunde inte ge något svar.
Den intressantaste frågan för denna upp- sats gällde hustyp och lydde:
”Om du hade möjlighet att välja _ hur skulle du då helst vilja bo, i villa eller annat småhus eller bor du helst i flerfamiljshus?” (Fråga nr 1)
Nästan alla (94 %) ville bo i villa eller småhus, endast 5 % ville bo i flerfamiljshus och 1 % kunde inte ge något svar. Fördelas svaren på bakgrundsvariabler framkommer inte någon väsentlig skillnad mellan olika åldersgrupper, olika socialgrupper eller olika grupper som uppgivit politisk preferens. En viss skillnad finns mellan dem som kommer från olika bostadsorter, så att städerna har en något högre andel för dem som önskar bo i flerfamiljshus, medan ingen vill bo i fler- familjshus av dem som kommer från lands- bygden.
2.2 Boendepreferenser i Storstockholm
Bakgrunden till Krantz—Frösslunds under- sökning (i fortsättningen kallad Storstock- holmsundersökningen) ges i förordet:
"Denna undersökning om boendeprefe— renser hos hushåll i Storstockholm började diskuteras redan 1967. Bakgrunden var att man inom byggnadsbolaget Prosako, samägt av företagen John Mattsson Byggnads AB, AB Skånska Cementgjuteriet och Svenska lndustribyggen AB, kände behovet av en aktuell kartläggning av bostadsönskemäl med sikte på exploateringen av vissa perifert belägna områden istockholmsregionen.”
”Det slutliga programmet, som kom att få en inriktning mot mer generella frågeställ- ningar rörande olika hushålls attityder till bl.a. bostadsläge och hustyper, lades till grund för en anslagsansökan till byggforsk- ningsrådet från byggnadsaktiebolaget Pro- sako.”
Datainsamlingen skedde 1970. Undersök- ningen innehöll dels frågor om hushållens tlyttplaner, önskemål om ny bostad Och rangordning av ett antal hustypsalternativ, dels frågor om inställningen till avstånd från bostaden för olika former av serviceanlägg— ningar. [ samband med önskemålen om ny bostad frågade man efter preferenser för olika platser inom regionen. Bakgrundsva- riabler för de undersökta hushållen presen— teras mycket utförligt, delvis i samband med en diskussion om bortfallets eventuella inver- kan pä resultatet. Bortfallet var mycket stort, 28 %, men författarna menar efter en noggrann analys av skillnaderna mellan bort- fall och totalpopulation i fråga om mätbara bakgrundsdata, att snedvridningstendenserna är försumbara.
[ undersökningen frågar man på tre sätt efter önskad hustyp:
1. Till dem som planerade att flytta inom tre år ställdes frågan: "Vilken av de här bostadsformerna (kort XVI) siktar ni i första hand på att komma till inom 3 år? och i andra hand? och i tredje hand? Med ”hyres” menar vi att ett allmännyttigt eller privat förvaltningsbolag äger och hyr ut lägenheter och hus.”
Kort XVI: ”lnsatslägenhet Hyreslägenhet Eget rad hus/kedjehus Hyresradhus/kedjehus Egen villa Hyrd villa” (Fråga nr 48)
2. Samtliga i undersökningen ombads att klassificera 23 olika bostadsalternativ som beskrevs med text och bilder. Alternativen fanns på kort som först skulle placeras i någon av följande kategorier. Därefter skulle tre av dem som placerats i kategori A rangordnas som första, andra och tredje alternativ.
”A Verkar passa bra för vår familjs önskemal och kassa om 4—5 är. B Verkar passa ganska bra för vår familjs önskemål och kassa om 4-5 är. C Verkar passa ganska dåligt för var familjs önskemål och kassa om 445 år. D Verkar passa dåligt för vår familjs önske- mål och kassa om 4—5 år.” (Fråga nr 53)
3. En fråga ställdes också där valet av alternativ skulle ske utan hänsyn till ekono— min. "Om ni inte hade behövt ta ekonomiska hänsyn när ni valde bostadsalternativen, vil- ket alternativ hade ni då valt?”
Resultaten på den första fragan fördelar sig för samtliga tillfrågade enligt nedanståen- de tabell (tabell Tz39, s. 151):
I första hand (procent) insatslägenhet 11 hyreslägenhet 49 eget radhus/kedjehus 6 hyresradhus/kedjehus 2 egen villa 31 hyresvilla n
%
I första hand bland de alternativ som placerats i kategori A valde 30 % friliggande villa på 2 mils avstånd från centrum, 11 % valde friliggande villa på 3,5 mils avstånd och de övriga alternativen valdes av mellan 6 och 1 %. Flerfamiljshus i 12—16 våningar valdes dock av färre än 1% i första hand (tabell 8.4, s. 83).
Den tredje frågans resultat redovisas ne- dan i avsnitt 4.1.3 i samband med en diskussion om överensstämmelsen mellan denna och föregående fråga.
Författarna konstaterar i slutsatserna av undersökningen att resultaten visar att be- tydligt tler önskar småhus än som nu bor i sådana, att inställningen till höghus är nega— tiv och att de tillfrågade överlag önskar större bostäder.
”Innan resultaten i undersökningen tas till intäkt för krav på ett ökat småhusbyggande bör dock nästa steg vara en fördjupad analys av vilka egenskaper det friliggande huset — och över huvud taget markbostaden — repre- senterar Och vilka behov och anspråk hos människor det svarar mot.”
”Undersökningsresultaten kan emellertid motivera försök med nya utbud, framför allt av typen tät. låg bebyggelse med bevarande av det friliggande husets kvaliteter och dess förvaltningsformer men med kostnader i nivå med flerfamiljshusets” (s. 119).
2.3 ”Småhus eller lägenhet?”
Walldéns uppsats är ett försök att samman- fatta resultaten från ett antal boendeprefe- rensundersökningar under 60-talet. Där finns delresultat av en egen undersökning och referat av fem andra undersökningar. Dess- utom diskuteras delvis samma problem som i denna PM.
1 Walldéns egen undersökning, som utförts i ytter- respektive innerområden i tre större städer samt i två småstäder, ställdes bl.a. följande fråga:
”Vilken typ av bostad anser ni vara den lämpligaste för er (ert hushåll)? När ni svarar på denna fråga skall ni inte tänka på om det faktiskt är möjligt för er att förverkliga era önskemål. Svara med något av alternativen på det här kortet.
l. Egen villa eller eget radhus
2. Förhyrd villa eller förhyrt radhus
3. Läghus (3 våningar eller färre) i ytterstads- område
4. Låghus (3 våningar eller färre) i innersta- den
5. Höghus (4 våningar eller fler)i ytterstads- område
6. Höghus (4 våningar eller fler) i innersta- den
7. S. k. servicehus i ett ytterstadsområde (beskrevs av intervjuaren)
8. S. k. servicehus i innerstaden.” (Fråga, 5. 13)
Resultaten visar att andelen som väljer småhus bland flerpersonshushållen ligger mel— lan 83 och 91 %. Bland enpersonshushållen väljs småhus av 49 % av männen och 31 % av kvinnorna. Enpersonshushållen föredrar i stor utsträckning låghus. dvs. alternativ 3 eller 4.
Wallde'ns sammanfattning av resultaten från den egna och från några refererade undersökningar är i korthet följande:
”1. En avsevärt större andel av hushållen skulle vilja bo i småhus (ungefär av den typ
som nu förekommer i landet) än vad som är fallet för närvarande.
2. Hushållens storlek och sammansätt- ning påverkar attityden.
3. Ju större bostad man önskar desto positivare är attityden till småhus.
4. Socialgruppens samband med attityden till bostadsform är oklar.
5. Attityden till småhus varierar med inkomst." (s. 12)
Slutsatsen blir att undersökningarna visar att det måste finnas ett mer varierat utbud av bostäder.
”Det är möjligt att vissa av de egenskaper hos småhusen, som orsakar denna positiva inställning, lättast kan erhållas i bostäder med markkontakt, liksom en del av de egenskaper, som gör flerfamiljshusen mindre attraktiva, kan vara svåra att undvika.”
”Endast ett rikt varierat utbud av bostä- der kan motsvara de önskemål, som av olika grupper ställs på bostaden och bostadsmil- jön. Det borde då bl.a. innebära hittills oprövade kombinationer av boendeegenska- per, för vilka begrepp som småhus och flerfamiljshus är irrelevanta.”
(s. 14)
3 Några meroa'frågor
Intervjumetoden är den vanligaste vid bo— endepreferensundersökningar. En intervju- undersöknings insamlingsdel har fyra mo- ment. Den första ätgärden är att de som kommit med i stickprovet informeras om att man önskar intervjua dem. Detta sker iett s.k. introduktionsbrev. Där ges några korta upplysningar om undersökningens art och om vad den skall användas till. Nästa steg är kontakten mellan den som skall intervjuas (intervjupersonen) och intervjuaren samt själva intervjun. Denna sker via telefon eller vid personligt sammanträffande. Frågor- na ställs nästan uteslutande efter ett detalje- rat formulär som anger deras exakta formu- lering. Vid den efterföljande bearbetningen av formulären ställs svaren samman i ett begränsat antal kategorier och informationen överförs till hålkort eller liknande samt datorbehandlas. Det avslutande steget är tolkning av tabellerna och analys av resulta-
I följande avsnitt diskuteras några metod- frågor som är betydelsefulla för de granskade boendepreferensundersökningarna och för attitydundersökningar i allmänhet.
3.1 Felkällor vid intervjuer
] kommunikationen mellan undersöknings- ledning/intervjuare och intervjuperson är det främst tre typer av fel man vill undvika eller minska.
l. Intervjupersonen stimuleras att svara på ett visst sätt beroende på hur undersök- ningen presenterats för dem. De kan också påverkas att uppmärksamma vissa förhållan— den, som de annars skulle ha haft föga intresse för. Efter mottagandet av introduk— tionsbrevet kan intresset för undersök- ningens ämne öka och kan leda till aktivt inhämtande av information genom t.ex. massmedia. De utvalda antas genom det slumpmässiga stickprovsurvalet ha samma kunskaper som totalpopulationen. Ökas in- tervjupersonens kunskaper på ett sätt som avviker från totalpopulationen, blir givetvis representativiteten lägre och resultaten kan snedvridas.
2. Frågornas formulering påverkar inter— vjupersonen att svara på ett visst sätt, t. ex. att välja bland ett alltför begränsat antal alternativ.
3. lntervjuaren kan uppträda så att inter- vjupersonen tolkar frågorna på ett inte avsett vis eller svarar på ett sätt som snedvrider resultaten. Själva det faktum att upplys— ningar skall lämnas till en annan person kan påverka intervjupersonen att t. ex. ”skön- måla” svaren. En felkälla ligger också i att intervjuaren tolkar svaren annorlunda än vad intervjupersonen ansett sig ha sagt. Dessa felkällor brukar benämnas intervjuareffekter.
Genom träning av intervjuarna och nog- grann introduktion av formuläret hoppas man att intervjuareffekter saknas. Det är svart att fa exakt kunskap om felen. litt sätt är att använda kontrollgrupper. men detär dyrbart och används sällan. [ allmänhet är man hänvisad till gissningsvisa omdömen baserade på tidigare erfarenhet. 180
I de aktuella undersökningarna kan den intensiva debatten om bostadsmiljön ha på- verkat på det sätt som beskrivs i punkt 1. Vid respektive undersökning har man säker- ligen varit uppmärksam på eventuella inter- vjuareffekter. Storleken eller ens förekoms— ten av sådana fel är omöjligt att uttala sig om på basis av undersökningsrapporterna. Frage- formuleringarna diskuteras nedan.
3.2 Egenskaper hos intervjupersonerna
Bostadspreferensundersökningar förutsätter kunskaper om alternativen hos intervjuper— sonen och att han eller hon kan göra ett val under intervjuns gång, Vanligen presenterar intervjuaren alternativen. Inom en normal— population varierar sannolikt kunskaper och föreställningar mycket om vad olika bostads- former innebär. Wallde'n säger i sin uppsats:
”Attityden till skilda boendeformer påver- kas av individens (hushållets) specifika behov och önskemål, av vilka faktiska egenskaper som boendeformerna har i befintlig bebyg- gelse samt av vilka föreställningar individen har om dessa egenskaper. Den redovisade attityden kommer alltid att uttrycka en syntes av delattityder grundade på de före- ställningar om olika egenskaper som man mer eller mindre medvetet relaterat till sina behov och önskemål. Det är ofta svårt att avgöra vilka delegenskaper som den intervju- ade beaktat i sitt svar, vilket innebär tolk- ningsproblem när det gäller resultaten.” (s 6)
lntervjuaren kan i enlighet med avsikterna vid undersökningens uppläggning införa nå- gon form av begränsning vid valet för att öka realismen i bostadsvalet för intervjupersoner- na. Det förekommer också att intervjuperso- nerna uppmanas att göra valet ”oberoende av kostnaderna” eller ”om du hade möjlighet att välja”. Tyvärr saknas systematiska studier över hur sådana begränsningar inverkar på valet av boendeform. 1 Storstockholmsun— dersökningen finns en jämförelse mellan frågor med och utan restriktion beträffande ekonomiska hänsyn. Denna skall diskuteras i avsnitt 4.1.3.
En allmän brist hos boendepreferensun- dersökningar är att man inte kontrollerar hur
kunskaper och föreställningar om olika bo- endeformer ser ut hos de intervjuade. Detta angrips vanligen indirekt genom att man delar upp undersökningarnas resultat på olika bakgrundsvariabler. Dessa är i och för sig betydelsefulla. men de ger en onödigt begränsad kunskap om vad som ligger bakom valet. Ett angreppssätt vore t.ex. att när- mare undersöka dem som uppvisar typiska ”villaboendekarakteristika” såsom stort hus- håll och relativt hög inkomst men ändå bori lägenhet. En sådan studie borde öka kunska- pen om vad som styr valet av bostadsalterna— tiv.
3.3 Undersökningspopulationema
En omständighet som begränsar användbar- heten av de utförda undersökningarna är att de nästan alltid är lokala. Det är troligt att en del av boendepreferensema är beroende av lokala traditioner eller förhållanden inom ortens bostadsbestånd eller kommunika- tionsstruktur.
Från statistisk synpunkt är det inte berät- tigat att dra slutsatser om ett större område än det som undersökningen gäller. Från sociologisk synpunkt är det tveksamt om man kan låta resultat från en ort ligga till grund för bedömningen av boendepreferen- ser på en annan ort. Det har visserligen påpekats i föregående avsnitt att vi vet mycket litet om intervjupersonernas kunska- per och föreställningar om alternativ när de svarar, men det är sannolikt att man utgår från den kunskap man har om bostadsbe- ståndet på den egna orten. Denna kunskap inkluderar bade utbudet av olika bostadsty- per och vilken social karaktär dessa har.
3.4 Beskrivningarnai Storstockholms— undersökningen
] Storstockholmsundersökningen försökte man dämpa det okända inflytandet av inter- vjupersonernas kunskaper m. rn. genom mycket noggranna beskrivningar av bostads-
alternativen. Två inslag i dessa beskrivningar har vållat en viss diskussion, nämligen de angivna hyresbeloppen och de bilder som illustrerade varje alternativ.
I rapporten redogör författarna för hur de gått tillväga för beräkningen av de uppgivna hyrorna. Tyvärr fann de att de använda beräkningarna legat något för lågt i förhål- lande till ett senare publicerat material. Emellertid gällde detta både småhus och flerfamiljshus:
”Vi kan konstatera att nivån på de presen- terade bostadskostnaderna var något för låg i förhållande till den vid tidpunkten existeran- de utbudets, men att differensen inte var av den storleksordningen att uppgifterna var orimliga.
Nivån var vidare för låg för samtliga typer, vilket innebär att vissa förskjutningar i den inbördes rangordningen kan ha inträffat, men att rangordningen av huvudtyperna inte behöver ha påverkats.” (s 77—78)
En förutsättning för att resultaten skall vara rättvisande är att en sådan väsentlig beslutsfaktor som hyran är realistiskt angi— ven. En bedömning av detta kan givetvis inte ske i denna uppsats. Däremot kan man i viss mån pröva om hyran haft ett avgörande inflytande på valen. Om det finns ett starkt samband mellan rangordningen av bostads- alternativen och hyrornas inbördes rangord— ning är detta inte osannolikt. Detta kan också bli fallet, om andra faktorer som bestämt valen i hög grad råkat sammanfalla med hyresnivåerna. Däremot bör inte hyrorna haft ett sådant inflytande om sambandet saknas. Prövningen av sambandet mellan hyror och rangordning av alternativ visar alltså om man enbart eller nästan uteslutande gått efter hyrorna när man valde hustyp.
Två lägenhetsstorlekar, 4 rok och 5 rok, finns i samtliga hustyps-, avstånds- och ser- vicealternativ. En prövning av sambandet mellan den inbördes rangordningen av dessa lägenhetshyror och rangordningen av bo- stadsalternativen enligt tabell 8.3, s. 80 i undersökningen, visar att något sådant inte
tycks existera.1 Det är därför inte troligt att hyrorna haft ett avgörande inflytande.
Kopplingar kan emellertid ha skett mellan hustyp och hyra, mellan hustyp, hyra och servicenivå osv. Som författarna nämner (s. 75) kan också tröskeleffekter ha uppstått. Om hushållet tidigare velat ha småhus men ansett det oöverkomligt av ekonomiska skäl, kan en hyra som i undersökningen angivits under en viss gräns, ha medfört att man trots allt bedömt kostnaden som rimlig.
I beskrivningarna presenterades 23 olika huvudaltemativ. För dessa fanns i varje alternativ tre eller fyra lägenhetsstorlekar angivna, vilket innebär sammanlagt 90 kom- binationer. Beskrivningarna upptog en mängd faktauppgifter om service, reseav- stånd till city etc. Det är svårt att veta om all information inkluderades när intervjuperso- nerna gjorde sina val. Svaren pekar dock på att avståndet till city och servicenivån spelat in vid valet mellan två i övrigt lika alternativ (se t. ex. fig. 10 s. 81).
I beskrivningen av småhusen ingick också en uppgift om totalkostnaden för huset. Däremot sades ingenting om kontantinsat- sen, och vilken roll denna spelade för hushål- lens val togs inte upp i formuläret. Eftersom denna troligen är en ganska påtaglig svårighet vid förverkligandet av småhusplaner borde problemet berörts.
Även för bilderna gäller naturligtvis att de skall överensstämma med verkligheten för att inte resultaten skall snedvridas. Mot bakgrund av undersökningens resultat kan man alltså fråga sig om småhusen har fram- ställts alltför positivt och höghusen alltför negativt. Utan särskilda kontrollundersök- ningar är det inte möjligt att uttala sig om bildernas inflytande.2
4 Undersökningarnas giltighet
Boendepreferensundersökningarna är atti- tydstudier. De redovisar inställningen till olika boendeformer, eventuellt inom en av undersökningen given ram av alternativ. Atti— tyder uttrycker någon form av handlings- beredskap hos en individ i förhållande till en
företeelse. Huruvida det handlande som re— dovisas genom attityden i framtiden kommer att utföras beror på situationen.
I boendepreferensundersökningarna har man två huvudtyper av frågor. Den ena kan sägas gälla en opinionsmätning, där man vzll ha uppgifter om den tillfrågades idealiska bostad, dvs. den typ av bostad som bäst skulle passa hans eller hennes önskemål om de ekonomiska begränsningarna för hushållet inte fanns. (Det underförstås att valet skall ske inom rimliga gränser.) Med den andra typen av frågor vill man ha underlag för en prognos av den sannolika. verkliga efterfri- gan på olika bostadstyper under vissa givra förhållanden. Intervjupersonen skall framfor allt ta hänsyn till det egna hushållets ekono- mi vid valet. Båda typerna är attitydfragor och de ger inte resultat som utan vidare kan användas för att räkna fram den kommande bostadsproduktionen.
Giltigheten för ””opinionsmätningsfrågor- na” bedöms efter deras möjligheter att av- spegla allmänhetens åsikter om bostadsmark- naden. Man kan vid en granskning diskutera val av frågor, frågornas formulering. se om svaren tyder på att frågorna uppfattats rätt av intervjupersonerna och granska undersök- ningarnas slutsatser av resultaten. Vid be- dömningen av ”prognosfrågorna” tillkom- mer ytterligare en komplicerad faktor, näm- ligen valsituationens verklighetsanknytning.
] de följande avsnitten diskuteras giltig- heten hos hustypsfrågorna i de refererade undersökningarna. Dessutom tas några pro- blem upp som särskilt gäller ”prognos- frågor”.
4.1 De refererade undersökningarna 4.1.1 SIFO-undersökningarna
SlFO-ungdomsundersökningens hustypsfråga efterlyser de ideala önskemålen, och restrik-
' Spearmans rangkorrelationskocfficient visar ett samband för 4 rok-serien pä +0,04 och för 5 rok- scrien på +0,10. (Koefficientcn kan anta värden mellan H och —1; värden nära noll visar att nigot samband, vare sig negativt eller positivt, inte finns.)
2 De metoder som använts av bl. a. Kiiller (1072) borde kunna tillämpas i detta sammanhang.
tioner för valet saknas. Att döma av den höga frekvensen av val för den hustyp som kräver mest resurser, bör den ha uppfattats som avsikten var. Som tidigare nämnts blir tolkningen av svaren svår, när det saknas möjlighet att kontrollera vilken typ av bo— stad intervjupersonerna föreställt sig när de svarat. En tidigare brist på erfarenhet att bo i villa skulle möjligen kunna innebära att villaboendet överskattades. Mot detta talar de omständigheterna att mer än en tredjedel av intervjupersonerna redan bodde i villa eller liknande och att landsbygdsungdomen, som endast valde villaalternativet, hade en högre frekvens av villaboende än stadsung— domen. Mycket få saknar åsikt idenna fråga _ andelen ”vet ej” är endast 1 procent.
Eftersom frågan gäller enjämförelse är det rimligt att tolka svaren så att småhus upplevs som en bättre boendeform av nästan alla ungdomar i åldern 18424 är. Den säger däremot inte något om hur många som kommer att flytta till en sådan bostad.
[ båda SIFO-undersökningarna frågas om vilka typer av byggföretag som bäst tillgodo- ser krav på goda bostäder. Med denna fråga vill man tydligen få veta inställningen till upplåtelseform. ! frågan gör man det grund- läggande felet att efterlysa omdömen som baseras på kunskaper, vilka åtminstone för vissa intervjupersoner inhämtas i frågans formulering. Oberoende av detta är det oklart om man fått svar som baseras på kunskaper om sakfrågan eller på grundläg- gande attityder till olika företagsformer. Som frågan är formulerad är den mycket svårtolkad. särskilt som en mycket stor del av dem som svarat angivit ”likgiltigt” eller ”vet ej”.
En fråga med, av allt att döma, liknande syfte finns enbart i ungdomsundersökningen (fråga nr 5). Alternativet ”på annat sätt” i frågan kan möjligen syfta på hus ägda av bostadsrättsföreningar. Alternativet har fått mycket få val, men frågan måste ändå betraktas som ofullständig eftersom rimligt- vis en hel del intervjupersoner känner till denna upplåtelseform.
4.1.2 Wallde'ns undersökning (Småhus eller lägenhet?)
Frågan är här av samma slag som i SIFO:s ungdomsundersöknings hustypsfråga, dvs. utan restriktion beträffande ekonomin. Frå- gan är mer nyanserad genom att fler alterna- tiv anges, inte endast villa och flerfamiljshus. Skillnaden beträffande valet av villa/radhus mellan en- och flerpersonshushåll kan möjli- gen tolkas så att intervjupersonerna, trots uppmaningen i frågan att inte ta hänsyn till möjligheterna att förverkliga önskemålen, inte redovisar någon idealtillvaro utan relate- rar svaren till den egna situationen. De kanske också tänker på de små möjligheterna att få lagom stora bostäder i småhus för ensamstående. Detta illustrerar återigen svå- righeterna att veta vad svaren gäller. Det är också något som författaren understryker i sina egna slutsatser.
Slutsatserna i övrigt är framför allt en försiktigt formulerad hypotes om att det är markkontakten som främst gör småhusen attraktiva. Om man dömer efter de redovisa- de resultaten är det inte givet att just denna egenskap medför det höga antalet val för småhus.
4.1.3 Storstockholmsundersökningen
[ Storstockholmsundersökningen redogörs noggrant för bakgrunden till studien och utgångspunkterna för valet av variabler. Att döma av uppläggningen av andra boendepre- ferensundersökningar är resonemangen inte ovanliga.
Författarna påpekar inledningsvis att ”det är närmast en truism att konstatera att människors upplevelse av sin boendesitua- tion endast delvis är en följd av hur bostaden och dess fysiska omgivning är beskaffad. Den bestäms av en mängd indiViduella och kollek- tiva resurser som gäller ekonomi, arbete, sociala förhållanden etc.” (s 7). Vid omnäm- nandet av några tidigare studier säger man att det är svårt att använda dessa för planering därför att de i dag har bristande aktualitet och därför att de ”endast mycket
översiktligt behandlat sambandet mellan pre- ferenser och kostnader för vissa samtidigt givna egenskaper i bostadsmiljön” (s 9).
Storstockholmsundersökningen skall visa var man vill bo i Storstockholm, hur man vill bo och till vilken kostnad. ”Det är ganska självklart att vissa bestämda karakte— ristika hos hushållen leder till behov av eller önskemål om en viss typ av bostad.” Det räcker därför inte med en ren kvantifiering av preferenser utan det ”behövs kännedom om vilka specifika krav olika hushållsgrupper kan ställa på sin bostad och dess omgivning” (s 11—12).
Som författarna själva framhåller ”innebär valet av variabler en operativ begränsning av de faktorer som tillsammans konstituerar en total boendemiljö” (s 13). Det sägs också att de valda variablerna har en ”övergripande karaktär” och att de därför är ”styrande” för andra egenskaper. Frågan är emellertid om hustypsval kan anses som en bra sam- manfattning på alla krav som mer eller mindre medvetet finns hos dem som söker nya bostäder.
Som en förberedelse för undersökningen utförde författarna ett antal informella inter— vjuer med personer i Sparbankernas kö för småhus. ”Av intervjuerna framgick dels att medvetandegraden vid bedömningen av om— rådeskvaliteter genomgående var låg, dels att bostadsytan relativt bostadskostnaden för flertalet bostadsintressenter uppenbarligen var den viktigaste problemställningen” (s 10). Man kan förutsätta att det inte bara var de blivande småhusägarnas synpunkter som fick bestämma innehållet i undersök- ningen. Samtidigt är det troligt att en syn- punkt som ”bostadsyta relativt boendekost- nad” var en aktuell och kanske mer betydel- sefull synpunkt för denna kategori än för andra.
De specifika krav som författarna talar om framkommer genom att svaren redovisas uppdelade på olika bakgrundsvariabler. I undersökningen avser man inte att förklara samband (s 14). Utan en diskussion om bakgrunden till de olika frekvensfördel- ningarna blir emellertid undersökningen just
en kvantifiering av preferenser, och ger inte mycket mer kunskaper om olika hushålls— gruppers önskemål beträffande bostaden utöver vad man i stor utsträckning tidigare visste (se t. ex. Walldéns slutsatser).
I den debatt som följt på de senaste boendepreferensundersökningarna har man talat om två huvudtolkningar av det höga intresset för småhus. Den ena är att svaren verkligen visar intresset för att bo i villa eller radhus. Den andra att de snarast är ett uttryck för otillfredsställande egenskaper hos de nyare flerfamiljshusområdena. [ den- na undersökning liksom i flera andra har man frågat efter orsaker till valet av en viss hustyp. Tyvärr är dessa frågor ganska osyste- matiska (i allmänhet öppna frågor där inter- vjupersonernas spontana svar antecknas) och ger inte mycken information för att närmare kunna tränga in i orsakerna bakom hustyps- valen.
Beträffande valet av variabler och upplägg- ningen av bearbetningen kan man sarnman— fattningsvis säga att resultaten inte kan ge mer än en ganska grov uppfattning om attityderna till hur man vill bo.
Storstockholmsundersökningens resultat tycks i diskussionen ha misstolkats så att man i svaren på huvudfrågan sett en möjlig- het att direkt säga hur många i undersöknings- populationen som efterfrågar respektive hus- typ. Som den är formulerad betyder inte resultaten detta. De uttrycker vilka alterna- tiv som ”bra”, ”ganska bra”, osv. ”skulle passa vår familjs önskemål och kassa om 4—5 år”. I en senare fråga vill man veta sannolik- heten för att det intervjuade hushållet flyttar till den bostadstyp man valt.
Klassificeringen av de noggrant presentera- de alternativen bör alltså ses som en ren attitydmätning. I första hand innebär den en sortering av 23 bOStadsalternativ. Använd— barheten av dessa resultat för den praktiska planeringen bygger, som tidigare påpekats, bl. a. på beskrivningarnas representativitet för nuvarande och framtida bostadsbyggande iregionen.
Sedan valet av bostadstyp skett fick inter- vjupersonerna även ange vilket alternativ de
Andel som valt samma MEÖ Utan alternativ Friliggande hus, 3,5 mil 11 13 80 Friliggande hus, 2,0 mil 30 39 98 Kejdchus/radhus 13 13 72 2 vån. flerfam.hus 4 2 32 3 vån. flerfam.hus 12 9 32 4 vån. flerfam.hus 13 13 69 8—12/16 vån. flerfam.hus 9 5 45
skulle ha valt utan ekonomiska hänsyn. Överensstämmelsen framgår av ovanstående tabell (tabell 8.11, 5. 95).
Andelen som valde småhus ökade från 54 till 65 % Med tanke på vad andra undersök— ningar visat, borde man väntat en större ökning av småhusalternativen. Flera tolk- ningar är möjliga. Den enklaste är att båda frågorna i huvudsak avspeglar de bostads- alternativ som intervjupersonerna önskat från början, och att ökningen för småhus representeras av ett fåtal som varit bundna av ekonomiska hänsyn. En annan tolkning är att de alternativ som presenterats inte överensstämmer med den föreställning de har om en ideal boendemiljö. Det är därför inte möjligt för dem att göra någon större grad av förändring inom den givna ramen. En tredje tolkningsmöjlighet är att svaret på den första frågan inte skett med en realistisk bedömning av hushållets ekonomi; intresset för småhus har redovisats som alltför högt redan från början och någon förändring är därför inte möjlig.
Krantz och Frösslund menar liksom Wall- dén att en fördjupad analys av vilka egen- skaper intervjupersonerna tänker på vid va- len är nödvändig. De kritiska synpunkter som tagits upp i detta avsnitt understryker den synpunkten.
4.2 Valsituationen
! den mån avsikten med undersökningarna inte varit att få åsikter om ideala boendemil— jöer, utan att redovisa resultat för kommande bostadsplanering, har man försökt få inter— vjupersonen att föreställa sig en verklig
valsituation. Det är självklart att man, med den uppläggning som de redovisade under- sökningarna haft, inte kunnat vara säker på graden av realism i valet för de intervjuade. I Storstockholmsundersökningen har man ovanligt ambitiöst försökt lösa detta pro— blem dels med de ovan diskuterade beskriv- ningarna, dels genom att intervjuerna skedde med hushållens vuxna medlemmar (urvals- enheten vid stickprovsdragningen var indivi- der men undersökningsenheten var de hus— håll dessa individer tillhörde) och inte med individer. Man lät intervjuarna bedöma i vilken mån husmor respektive husfar var den aktivaste vid intervjun och fann att endera parten varit aktivast i ungefär lika stor andel av intervjuerna. ”Vi kan således påstå att intervjusvaren i genomsnitt bör spegla såväl manliga som kvinnliga attityder även till frågor som enligt konventionellt mönster berör antingen den ena eller andra maken i hushållet” (s. 33).
Enligt de undersökningar som t. ex. Wall- de'n refererat vet man att hushållsstorlek och inkomst är väsentliga faktorer för vilken bostad man har. Tyvärr saknas praktiskt taget undersökningar som visar hur bostads- valet utförs. Det är därför svårt att veta vilka specificeringar som skall göras i en undersök- ning som skall användas som beslutsunder- lag, och att bedöma redan utförda undersök- ningars giltighet. Man vet inte heller hur det slutliga beslutet fattas sedan själva sökpro- cessen avslutats. En sådan relativt enkel omständighet som att kontantinsatsens bety- delse för beslutet att köpa småhus inte kan bedömas gör t. ex. Storstockholmsunder- sökningens höga siffror för småhus onödigt
osäkra. Vi vet inte heller om metoden att låta hushållens vuxna medlemmar gemen- samt stå för valen ger väsentligt bättre resultat än intervjuer med enskilda individer. I en avhandling försöker Hallberg (1973) att skissera en beslutsmodell för hushållens val mellan småhus och flerfamiljshus. Detta förefaller vara den enda systematiska analy- sen av bostadsvalsprocessen från beteende- synpunkt i landet. De kunskaper man har baseras på enkla, öppna frågor om varför de tillfrågade flyttade från den föregående bo- staden, och vilka åtgärder man vidtagit för att få den nuvarande. Denna information måste ställas samman till systematiska hypo- teser och prövas empiriskt, innan den kan användas för att beskriva valsituationer vid boendepreferensundersökningar.
4.3 Skillnader mellan olika undersökningar
Wallde'n har kunnat peka på att det genom- gående finns ett större intresse för småhus än vad som är möjligt att tillfredsställa. De olika undersökningarna ger dock ganska varieran- de siffror för valet mellan olika boendefor- mer. Till största delen beror sådana skillna- der sannolikt på olika formuleringar av frågorna. Det finns dock andra möjliga orsa— ker, t. ex. tidpunkt för undersökningen (in- tresset för småhus tycks ha ökat), plats för undersökningen (landsbygden och mindre tätorter tycks ha ett högre intresse för småhus än storstäderna).
Vid undersökningar i Västerås, Skellefteå och Ljungby, utförda med samma fråga, fick t. ex. Johansson resultat som visade att 41, 33 respektive 49 % valde enfamiljshus (enligt referat hos Walldén). Med frågor där ekono- miska hänsyn inte skulle tas blev andelen intresserade av småhus hos Wallde'n mellan 83 och 91 %, i SIFO:s ungdomsundersökning 94 %, i Storstockholmsundersökningen 65 %.
Om resultaten skall kunna användas för en mer noggrann planering fordras en närmare kunskap om orsakerna bakom variationerna. Samtliga behandlade undersökningar är av rent beskrivande karaktär, där man möjligen söker ett samband mellan den vanliga typen
av bakgrundsvariabler och uttryckta prefe- renser. Hur dessa samband sedan skall använ- das är oklart; är det t. ex. möjligt att, om hushållsstrukturen ändras i en kommun, direkt skriva fram önskad bostadstypsfördel— ning?
4.4 Verifieringsmöjligheter
I samband med att resultat från en attityd- undersökning skall tolkas brukar man leta efter andra, ”yttre” kriterier på resultatens riktighet. Dessa kan utgöras både av kvanti- fierbara företeelser som antas ha samband med ämnet för attitydundersökningen och av bedömningar hos personer som har en särskild kännedom om ämnesområdet. Del- vis konsulteras sådana källor redan före undersökningen i syfte att förbättra upplägg- ningen och frågornas formulering. I själva frågeforinuläret har man också möjlighet att lägga in ”kontrollfrågor”, dvs. frågor som intervjupersonen bör svara ungefär likadant på.
Den enklaste metoden att kontrollera en undersöknings giltighet, om den gäller förut- sägelser av framtida beteende, är att studera detta beteende i efterhand. Om undersök— ningen har legat till grund för beslut som påverkar beteendet är denna möjlighet natur- ligtvis stängd. Beträffande boendeundersök- ningar har denna möjlighet av andra orsaker varit svår att använda. Den långvariga bo- stadsbristen har hindrat tillfredsställelsen av bostadsönskemålen såsom de redovisats i intervjuerna, åtminstone beträffande vissa typer av bostäder. Sådana verifieringsmöjlig- heter bör nu vara mer rättvisande.
Jämförelser kan göras mellan olika under- sökningar. Som framgått av föregående av- snitt medför dock många osäkerhetsfaktorer tolkningsproblem.
Ett mindre direkt sätt beträffande prefe- renserna för småhus är att ställa dessa siffror i relation till förändringar i antalet personer i tomtköer, bankernas småhussparande o. dyl.
För tolkningen av resultaten av lokala undersökningar spelar naturligtvis känne- domen om ortens förhållanden in. I sådana
fall vet man möjligen något mer om de tillfrågades kunskaper och föreställningar om tillgängliga alternativ. Man har större möjlig- heter att även i en beskrivande undersökning göra goda gissningar om orsakerna till resul- taten.
5 Sammanfattning och slutsatser
I denna PM har boendepreferensundersök- ningarnas metoder granskats med särskilt fyra aktuella undersökningar som illustra- tionsmaterial. Avsikten med granskningen har varit att närmare kunna bedöma möjlig- heterna att använda undersökningarna för planering.
Beroende på undersökningarnas upplägg- ning kan vi skilja på ”opinionsundersökning” och ”prognosundersökning”. ] opinions- undersökningarna ställs allmänna frågor om inställning till olika hustyper. Resultaten kan inte användas för att dra slutsater om de tillfrågades framtida val av bostadstyp. De ger i grova drag en uppfattning om vilka bostadstyper som föredras av olika grupper. Vid prognosundersökningarna försöker man simulera en valsituation genom att föreskriva att valet skall ske t.ex. inom hushållets ekonomiska ramar och inom ett begränsat tidsperspektiv. Resultatens användbarhet be- rör på hur nära intervjuns stipulationer kommer verkligheten.
Typerna är inte renodlade. Det förekom— mer att man försöker förutsäga beteende på grundval av resultat från sådana resultat som snarast är opinionsmätningar. Av de referera- de undersökningarna är de från SIFO och Wallde'ns undersökning av den förra typen och Storstockholmsundersökningen är en blandform.
I boendeundersökningarna finns några genomgående drag som minskar deras an- vändbarhet både som åsiktsmätningar och som prognosunderlag.
1. Det saknas kunskaper om bostadsvals- processen för olika hushåll och individer.
2. Det saknas också kunskaper om de förhållanden som slutligen avgör bostads- valet.
3. ] undersökningarna har det funnits ett större intresse för dem som väljer bostad än för de positiva eller negativa egenskaperna i de aktuella bostadsalternativen. Samtidigt är hypoteser om bakgrundsvariablernas sam- band med valen oklara eller saknas helt.
4. Det saknas uppföljningsstudier som vi- sar hur de som vid ett visst tillfälle redovisat ett val senare handlat.
5. Undersökningarna har varit begränsade till traditionella boendeformer.
Om man vill göra undersökningar som skall användas för prognoser om framtida beteen- de beträffande bostadsvalet är det viktigt att valsituationen blir så realistisk som möjligt. Utan kunskaper om denna valprocess och de faktorer som medför att en viss bostad slutligen väljs saknas en nödvändig förutsätt- ning för prognosernas användbarhet. Bo- stadsvalsundersökningar bör också vara vär- defulla för kommuner och bostadsföretag som kontroll på vilken överblick bostadskon- sumenterna har om existerande alternativ.
De undersökningar som hittills utförts visar att det finns ett samband mellan hushållsstorlek, inkomstnivå och bostads- form. De större hushållen och de som har höga inkomster har i större utsträckning småhus. Att de stora hushållen vill ha större bostadsutrymmen är självklart men sådana möjligheter finns också i flerfamiljshus. Eftersom många med höga inkomster bor i flerfamiljshus måste det finnas egenskaper hos dessa som värdesätts högre än småhus- egenskaper. Några tydliga förklaringar varför den ena eller andra boendeformen väljs finns inte.
Planeringen av bostäderna består inte en- bart av valet mellan olika hustyper utan också mellan olika typer av totala bostads- miljöer. Hustypen får oftast tjäna som en sammanfattning på karaktären hos olika områden. Genom att relatera dessa karaktä- rer till hustypen låses planeringen vid stan- dardmiljöer som återkommer i projekt efter projekt. De specifika egenskaper som hänger samman med just hustypen, skild från den övriga miljön, blir svåra att få kunskaper om.
Miljöegenskaperna är på motsvarande sätt svåra att särskilja från hustypen.
En annan faktor av betydelse för orsaker— na till valen är att man ofta sammanblandar hustyp och upplåtelseform i undersökningar- na. Det är därmed besvärligt att veta om t.ex. villor eftersträvas därför att ägandet ger fördelar gentemot hyres- eller bostads- rättslägenhet. Den öppna typ av frågor som vanligen använts för att få reda på motive- ringarna för valen är inte tillräckliga. innebär t. ex. orsaken ”eget” vid val av småhus att intervjupersonerna tänker på huset som en kapitalplacering, på den tillfredsställelse som ägandet i sig innebär eller på den frihet det ger att bestämma över anordningarna i och utanför huset. Den markkontakt man vid diskussionen om undersökningarnas resultat ofta anser som det väsentliga i småhusboen- det kan t. ex. inrymmas i svar som: ”natur, friluftsområde; ostört, fridfullt; egen tomt, trädgård; villaområde; barnvänligt; låga hus; trevlig bostadstyp” osv. (Storstockholms— undersökningen, tab. 8.10, 5. 93).
Det finns flera motiveringar att följa upp en utförd boendepreferensundersökning ge— nom att återkomma till en tidigare inter- vjuad person. Den metod som använts i den ursprungliga undersökningen kan kontrolle— ras och eventuellt förbättras för senare an- vändning. Ytterligare kunskap vinnes om valen genom att de orsaker som slutligen medförde flyttning eller frånvaro av flytt- ning enligt de uppgivna preferenserna kan penetreras.
Slutsatserna av den kortfattade granskning som gjorts i denna PM är följande:
1. Undersökningar om inställningen till olika hustyper (opinionsmätningar) ger en mycket allmän, men sannolikt rättvisande bild av uppfattningarna om småhus jämfört med flerfamiljshus som boendeform men säger mycket litet om det kommande be- teendet.
2. Prognosundersökningarna har sådana oklara faktorer i uppläggningen att resulta- ten ger ganska osäkra slutsatser om framtida val på bostadsmarknaden.
3. Ingendera typen ger någon väsentlig ledning för utformningen av hela boendemil— jöer (däremot finns många andra undersök- ningar som ger underlag för planering av delar av boendemiljön).
4. Det finns möjligheter att göra under- sökningar som ger klarare prognoser.
Litteratur och källor
1. BO 72. Bostadskonsumtion i Stor- Stockholm: Hyreslägenheter producerade 1966—70. Kartläggning utförd våren 1972 av AB Marknadsforskning på uppdrag av enskil— da bostadsbyggande och förvaltande företagi Stockholm i samarbete med Svenska Bygg— nadsentreprenörföreningen. Stencil 1972.
2. Hallberg, Anna-Lena: Att välja boende- form. Nämnden för bebyggelseekonomi vid KTH. Stencil, Stockholm 1973.
3. Höjd bostadsstandard. Betänkande av- givet av bostadsbyggnadsutredningen. SOU 1965:32.
4. Krantz, B. & Frösslund, P.: Boendepre- ferenser i Storstockholm. Statens råd för byggnadsforskning. Rapport R48zl972.
5. Kiiller, R.: A semantic model for de— scribing perceived environment. Statens råd för byggnadsforskning. Document D12zl972.
6. SIFO-undersökning: Attityder till boendekostnader och uppfattningar om vem som bär ansvaret för höga hyror. Ungdomar- ]8—24 år. Manuskript 1972.
7. SIFO-undersökning: Attityder till boendekostnader och uppfattningar om vem som bär ansvaret för höga hyror. Individer 18—80 år. Manuskript 1972.
8. Undersökning om boendeönskemål i Linköpings kommun. Linköping, statistiska meddelanden 1972116. Stencil.
9. Wallde'n, M.: Småhus eller lägenhet? Några studier av attityder till olika bostads— typer. Statens institut för byggnadsforsk— ning. Informationsblad Bl :1972. 10. Zetterberg, H. L.: System veckobuss i Sociologisk Forskning, nr 3, 1967.
under de senaste åren
PM utarbetad av departementssekreterare Sven Åke Andersson
(september 1973)
Under de senare åren av 1960—talet rådde tämligen stabila byggpriser inom nyproduk— tionen till skillnad från förhållandena under 1960-talets mitt, då betydande prisökningar kunde registreras. Den gynnsamma utveck- lingen hängde fråmst samman med att den tidigare mycket snabba förbättringen av bo— endestandarden såväl vad gäller bostädernas inre som yttre miljö dämpades. Därtill kom att den överhettning som kännetecknade byggnadsbranschen i mitten av 1960-talet mattades med resultat bla att branschens produktivitet klart förbättrades. Byggpriser- na pressades även genom den satsning som gjordes under 1960-talets senare del på stora bostadsprojekt (med minst 1000 lägenhe- ter), där kraven på låga kostnader var särskilt
starka. Deras prisnivå blev i viss mån en riktpunkt för andra, mindre projekt.
Under år 1970 bröts denna utveckling och byggpriserna började ånyo stiga. Prissteg- ringen har ytterligare förstärkts under åren 1971 och 1972, vilket framgår av följande tablå. Uppgifterna däri avser genomsnittliga byggnads- och produktionspriser per kvad- ratmeter lägenhetsyta i flerfamiljshus inom exploateringsområden med preliminärt be— slut om bostadslån åren 1967—1972. Man kan konstatera en stigande öknings- takt i byggpriserna under senaste år. Enbart åren 1971—1972 steg priset per m2 med drygt 13% mot 4,5% under föregående tvåårsperiod. Som framgår av figur 1, som visar den kvartalsvisa utvecklingen sedan
Priser och yta för en genomsnittslägenhet åren 1967—1972
År Lägenhets— Byggnadspris1 Produktionspris 2 yta m kr per förändr. kr per förändr. m2 ly i% m2 ly i%
1967 75,0 916 0,9 977 — 1,1 1968 72,5 939 2,5 1011 3,5 1969 70,8 940 0,1 1013 0,2 1970 69.5 981 4,4 1057 4,3 1971 68,6 1039 5,9 1120 6,0 1972 67,7 1115 7,3 1203 7,4
Källa: Låneunderlagsgruppen. 1 lixkl. kostnader för marken och dess iordningställandc för bebyggelse.
första kvartalet 1971 inom flerfamiljshus- byggandet, var uppgången särskilt kraftig under fjärde kvartalet år 1971. Därefter skedde en stabilisering av byggpriserna under de tre första kvartalen år 1972. En ökning registrerades emellertid ånyo under fjärde kvartalet, som ytterligare förstärktes under andra kvartalet 1973. De senast tillgängliga uppgifterna om priserna i nyproduktionen visar således på en fortsatt relativt kraftig uppgång.
Priset per rn2 påverkas av ändringar i lägenhetsstorlek och lägenhetssammansätt- ning i bostadsproduktionen resp. år. Ök- ningen i mz-priset under senare år skulle i någon mån ha eliminerats om lägenhetsstor— lekarna varit oförändrade; sedan år 1969 har genomsnittliga lägenhetsytan minskat med tre mz. thinskningen får dock som effekt att ökningen i totala priset per lägenhet begränsas.
I följande tablå redovisas det beräknade priset för en 3-rumslägenhet inom exploate- ringsornråde åren 1967—1972. Totala pro- duktionspriset var i stort sett detsamma (ca 78 000 kr) de tre första åren. Under denna period uppvägdes (den i och för sig måttli- ga) ökningen i mZ-priset av en minskande lägenhetsyta. Därefter har produktionspriset per lägenhet stigit avsevärt och uppgick år 1972 till 90 500 kr.
Den betydande prisstegring, som ägt rum under 1970-talets första år, kan inte, som fallet var då byggpriserna steg under 1960- talets mitt, förklaras med bl.a.en ökad boen-
Beräknat pris för en 3-rumslägenhet.
destandard. Tvärtom har under senare år funnits och finns i dag tendenser till en viss inskränkning i denna standard vad gäller flerfamiljshusproduktionen — som exempel kan nämnas den minskande förekomsten av grovkök och extra toaletter samt kakel i badrum etc. Denna begränsning borde givet— vis få till följd en i motsvarande grad sänkt prisnivå. Den sänkning av boendestandarden som har skett genom att lägenhetsytorna minskat, verkar däremot — som sagts tidigare — höjande på m2-priset för en lägenhet. Den konstaterade prisstegringen under senare år är således delvis beroende av att lägenhets- ytorna genomsnittligt blivit mindre. Prisök— ningarna kan dock endast till en mindre del förklaras härmed. Orsakerna är väsentligen att finna på andra håll, nämligen i prisför- ändringarna för rena byggnadsarbetet, för själva uppförandet av husen.
Prisutvecklingen för olika produktionsfak- torer — arbete och material — samt för allmänna omkostnader — administration, konsulttjänster m.m. — vid byggandet åter- speglas i statistiska centralbyråns byggnads- kostnadsindex. Figurerna 247 illustrerar denna utveckling sedan januari 1969 dels enligt index för flerfamiljshus (med uppdel- ning på material, löner och omkostnader), dels för vissa byggnadsmaterial och utrust- ningsdetaljer. Kommentarerna i det följande begränsas till att belysa indexserierna under senaste 6—12 månader. Under denna tid har priserna på de olika produktionsfaktorerna stigit kraftigt, inte minst materialpriserna.
År Lägenhets— Byggnadspris Produktionspris yta m2 —
kr per kr per kr per kr per m2 ly m2 ly lgh
1967 82 890 73 000 951 78 000 1968 81 906 73400 978 79 200 1969 80 902 72 200 975 78 000 1970 79 942 74 400 1018 80 400 1971 78 997 77 800 1078 84100 1972 78 1070 83 500 1160 90 500
Källa: Låneunderlagsgruppen
Med tanke på att dagens byggnadskostnader ter sig ganska höga, inger prisökningarna pä produktionsfaktorerna viss oro för hur bygg- nadskostnaderna i kommande nyproduktion skall utvecklas.
Mellan juli 1972 och juli 1973 höjdes totalindextalet med 11,7 %. Materialpriserna ökade under ettårsperioden med 15,1 % och arbetslönerna med 8,1 %. Prisökningarna är emellertid väsentligen koncentrerade till senaste 7—-8 månader. Fran november 1972 till juli 1973 steg således totala index med inte mindre än 11 % Bakom uppgången kan bla urskiljas en avtalsbestämd löneökning och ökning av vissa sociala avgifter, som slog igenom i index från 1 januari 1973 med 5,3 %. Denna lönehöjning bestämmer i stort lönenivån inom byggnadsfacket fram till april 1974, då ny avtalsperiod börjar löpa. Lönerna ligger således stilla under den när- maste tiden. Materialdelen av byggnadskost- nadsindex har emellertid stigit betydligt mer än lönedelen under den berörda perioden, nämligen med 12,8 %. Uppgången är ovanligt kraftig i jämförelse med normal ökningstakt, liknande prisstegringar har knappast före- kommit inom byggandet sedan tiden för Koreakrisen. Prisstoppet på trävaror och vis- sa snickerier från den 2 maj i år innebär dock en reducering av prisökningen på material från 12,8 % till ca 11 %.
Bidragande till denna ökning av material- prisindex är den senaste tidens prisutveckling på i första hand trävaror, snickerier, arme- ringsstal, lättbetong och värmeisolerings- material, dvs. de viktigaste stombyggnads- och stomkompletteringsmaterialen. Från november 1972 till maj 1973 (tidpunkten för prisstoppet) har prisökningen således va- rit närmare 30 % pä trävaror, medan priset på armeringsstal har ökat med 20 % fram till juli månad. Orsaken till de kraftigt höjda priserna på dessa varor är framför allt de goda avsättningsmöjligheterna på export- marknaden. För övriga material och varuslag med huvudsakligen inhemsk avsättning har priserna inte ökat lika mycket under berörd period men i många fall likväl betydligt mer än tidigare år. Detta gäller t.exde produkter
som baseras på trävaror — priserna på snicke- rier ökade med 15—20 %. Vidare steg priset på betongvaror och murtegel med ca 10 %, på lättbetong och värmeisoleringsmaterial med 6 a 7 % osv.
Byggpriserna i nyproduktionen påverkas direkt av prisökningar på arbetskraft och material. Under senaste tid färdigställd och nu pågående produktion berörs av de höjda materialpriserna i den mån projekten upp- handlats med indexreglerade anbud, vilket är det dominerande prisbestämningssättet. För den planerade produktionen måste emeller- tid den hittills registrerade prisuppgången få än större verkan. Detta har även börjat kom- ma till synes vid anbudsgivningen, som kän- netecknas av stor osäkerhet vad gäller pro- duktionens slutliga pris och tvekan inför igångsättning av nya projekt.
Prisstoppet på trävaror medför emellertid en stabilisering av prisnivån för flera produk— ter baserade på detta material. Eventuellt kan detta förhållande få en viss följdeffekt även vad gäller prisutvecklingen för andra varuslag och medföra en allmän uppbroms- ning av prisökningarna på material. Man kan troligtvis vänta sig en något lugnare prisut- veckling under andra halvåret 1973 än under årets första hälft. En dylik utveckling bör verka dämpande på ökningstakten i bygg- nadskostnaderna, vilket är av primär betydel— se med tanke på omfattningen av det fram- tida påbörjandet. Igångsättningen av nya projekt stimuleras knappast av alltför starka, fortgående prisstegringar. Sådana kan där- emot leda till ytterligare begränsningar i igångsättningen i förhållande till det i och för sig låga påbörjande som har beräknats för den närmaste tiden.
Som jämförelse med de tidigare redovisa- de uppgifterna om prisutvecklingen inom flerfamiljshusbyggandet återges i följande tablå även uppgifter om motsvarande utveck- ling för statligt belånade gruppbyggda små- hus åren 1968—1972.
Sedan år 1968 har det genomsnittliga byggnadspriset per m2 ökat med 9 % och totala produktionspriset per lägenhet med 17 %. Man kan konstatera att mZ-priset är i
År Bostads- Byggnadspris Produktionspris yta m2 kr per kr per kr per kr per m2 boy lägenhet m2 boy lägenhet 1968 111,5 999 111400 1 134 126400 1969 116,2 985 114400 1 128 131 100 1970 113,13 1016 115100 1180 133 700 1971 114,4 1081 123 600 1248 142 800 1972 115,3 1093 126100 1283 148 000
stort sett detsamma för flerfamiljshus och kanske ha fått större effekt på mz-priset för gruppbyggda småhus (1 105 resp. 1 093 kr de gruppbyggda småhusen genom den lägre per m2 år 1972). Ytskillnaden borde dock marginalkostnaden vid ytökningar.
Kr/m2 Iy
1 200
1 150
1 100
1 050
1 000
950 0 . i , . . . . . i
1970 1971 1971 1971 1971 1972 ' 1972 1972 1972 1973 1973 | || 111 IV | || lll lV [ ll
Figur [. Byggpris per m2 lägenhetsyta år 1970 och kvartalsvis 1971—1973.
140 J Total byggnadskostnad ,z/ ---- Material (X.--
130 _ ----- Löner (avtalsenliga) _ ' , ---------- Omkostnader ., .—-—-—-"
1201
110—
100
i I
| ' #
År 1969 1970 1571 1972' 1973 Månad13579111357911135791113579111357
Figur 2. Byggnadskostnadsindex 1969—1973. Jan. 1969 = 100 (exkl. skatt).
140 * Cement ---- Lättbetong " ''''' ----- Mellanväggsmaterial ' 130 —. 120 — 1104 100 _____ l v—V *r—"'1 , *t 1 *Y—' 1 fv'fwf", ***"v '_' l ' ' ' * | ' År 1969 1970 1971 1972 1973
Månadl3579111357911135791113579111357
Figur 3. Prisutvecklingen för byggnadsinzllcrial, exkl. skatt. Jan. 1969 = 100.
160-i —— Armeringsstål ———— Värmeisoleringsmaterial 150 4 ————— Bekladnadsskivor 140 — 130 -
) _. ' ' I
'I I
1207 ..... / " ----------- '
! _,. ..... .. ,
4/ /__—_ .__I I'— 110 J , ----- f , _____ [1 [On.-'— —————— ' ,_.L:,-_ I 100 ___.c'L-'=T:'I År 1969 1970 1971 1972 1973
Månad13579111357911135791113579111357
Figur 4. Prisutvecklingen lör byggnadsmaterial. exk1.skritt. lan. 1969 = 100.
1904 i
_ Ohyvlade trävaror 1804 __-- Hyvlade trävaror
170—
160—
,,,, "fl , ,,, ___ _
År 1969 1970 1971 1972 1973 Månadl3579111357911135791113579111357
1 , 1 v r . | ' .
Figur 5. Prisutvecklingen för byggnadsmaterial, exkl. skatt. Jan. 1969 = 100.
1401 Fönstersnickerier ,- ---— Dörrsnickerier ['i— ----- |nredningssnickerier, ' 1304 flerfamiljshus ,.f ." I '/__Jl 120— »” I I 110- 100 —.——.——.—.——-a—1——=*—--.f .- . ...,. .. rn , —. T . . w- , + , . . År 1969 1970 1971 _ 1972 1973 Månad13579111357911135791113579111357
Figur 6. Prisutvecklingen för byggnadsmaterial. CNK]. Ski"!- Jun. 1969 = 100-
1404 _ Spisar ---— Kylskåp
----- Tvättstugeutrustning
. . ' . . . . . , . r fr rfyfwr ,,,. diffa .. rf, År 1969 1970 1971 1972 1973 Månad1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7
1 1 .
Figur 7. Prisutvecklingen för diverse bostadsutrustning, exkl. skatt. Jan. 1969 = 100.
Bilaga 6 Gällande bestämmelser för statligt stöd till miljö- och serviceåtgärder i bostadsområden
1. A _llmiz'm om bostads/dn
Statligt bostadslån kan erhallas för nybygg- nad och ombyggnad. Bostadslånekungörel- sen (1967z552) skiljer på utrymmen för bo- stadsändamål (bostäder) och utrymmen för annat ändamål (lokaler). Som bostäder re- spektive lokaler klassas även utrymmen m. ni. som inte ingår i lägenheten. Utanför låneområdet faller teatrar, hotell, större bib- liotek m. rn.
Låneunderlagsberäkningar för såväl bostä- der soni lokaler utgår i princip från en konstruktion med schablonbelopp. Dessa omfattar tomt- och grundberedningskostna- der samt vissa grundenheter (per bostadslä- genhet eller per in2 yta). Härtill kommer vissa tillåggsbelopp. Med bl. a. utnyttjande av s. k. orts- och tidskoefficienter är avsikten att erhalla anpassning mellan kostnadsnivå och låneunderlag respektive pantvarde.
Under punkt 2 nedan görs en uppräkning av åtgärder som kan finansieras med statliga bostadslan. Därutöver kan belopp för vissa nyttigheter få räknas in i pantvärdet. Om så sker, höjs den övre säkerhetsgränsen för bo- stadslånen och möjlighet ges till ett direkt statligt kreditstöd genom att inteckning i bättre förmz'insrättsläge frigörs för underlig— gande lån.
För belopp som inräknas i låneunderlaget för bostäder tillämpas omfördelning av kapi- talkostnaderna enligt paritetslåneprincipen. Detta innebär att kapitalkostnaden det förs-
ta året för flerfamiljshus utgar med 5.170 (basannuiteten). Kapitalkostnaden justeras därefter årligen med hjälp av ett paritetstal (det första året = 1,00).
För belopp som inräknas i låneunderlaget för lokaler tillämpas nominella kapitalkost— nadsvillkor.
2. Län till miljö- och servicedrgärder Nybyggnad
I samband med att bostadslan beviljas för nybyggande av bostäder ingar i låneunder- laget finansiering av:
a. lokaler som tillhandahåller varor eller tjänster som är till påtaglig nytta för de boende; nyttan skall hänföra sig i huvud- sak till bostadsområdet och motsvara ett normalt servicebehov; lokaler kan vara barnstugor o. d. men också butiker,
b. öppna parkeringsplatser (inräknas i tomt- och grundberedningskostnaderna), c. parker, gator och vägar m.m. (inräknas likaledes i tomt— och grundberedningskost- naderna). d. konstnärlig utsmyckning (högst 7 kr/in2 vaningsyta för bostäder och lokaler), e. finplanering av tomt (15 kr/m2 friyta, högst 3 000 kr/lgh): iordningställande av planterings- och gräsytor, hårdgjorda ytor, plantering av träd och buskar samt skyddsåtgärder under byggnadstiden för
bevarande av befintliga träd och terräng- partier. f. tomtutrustning: lekutrustning, soffor, sta- ket. vindskydd, cykelställ och pappers- korgar in. m. samt utvändiga belysningsan— ordningar som ej kan hänföras till ytor för omradets trafikförsörjning. Belopp utgår efter skälighetsprövning med 10 kr/m2 vy, högst 1 000 kr/lgh. g. atgärder för handikappanpassning på tomtmark: t. ex. anordnande av hiss mel- lan terrassplan.
Komplettering och ombyggnad
Ett bostadsområde kan iefterhand komplet- teras med lokaler. Om dessa är av den art som nämns under a, kan bostadslån erhållas. Kompletteringarna kan avse barnstugor m.m. [ samband med att lokaler nybyggs kan också kompletteringar och ändringar i den yttre miljön göras.
Statligt bostadslan kan vidare utgå till ombyggnad av såväl lägenheter som lokaler. ingen skillnad görs numera mellan bostads— områden till vilka bostadslån tidigare utgått och sådana som finansierats på annat sätt.
Laneunderlaget vid ombyggnad motsvarar den ombyggnadskostnad som länsbostads- nämnden godkänner. Det får dock inte över- stiga laneunderlaget för en motsvarande ny- byggnad eller det beräknade värdet av huset i ombyggt skick.
! samband med att ombyggnadslån be- viljas för bostäder och/eller lokaler, utgår också lan till andra förbättringsatgärder. I princip kan samma åtgärder finansieras som vid nybyggnad (bug ovan). Detta gäller även om samtidig ombyggnad inte sker av bostä- der och/eller lokaler, om åtgärderna uppfyl- ler de förutsättningar i övrigt som gäller. Exempelvis kan bostadslån erhållas för åtgär— der enbart i den yttre miljön, om avsevärda brister föreligger.
Riksdagen har särskilt betonat vikten av att saneringsätgärder även vidtas i före- byggande syfte.
Bl.a. av arbetsmarknadsskäl kan ombygg- nadsarbeten, som finansieras med statligt bostadslån och igångsättes under perioden l.7.1973—31.12.1974. få ett särskilt bidrag, benämnt initialstöd. Bidraget utgår med 20 % av den kostnad för ombyggnaden som länsbostadsnämnden godkänner vid prövning av ansökan om bostadslan. dock med högst 6 000 kronor för varje bostadslägenhet som byggs om. I den godkända kostnaden ingår även kostnader som är att hänföra till den yttre miljön och till lokaler. Initialstöd kan utgå endast för lägenheter i
flerfamiljshus.
4. Förbättringslån
Förbättringslan är försett med både ränte- ocli kapitalsubvention och utgår under sam— ma förutsättningar som bostadslån för om— byggnader. Denna laneform är i princip av- sedd för hus med begränsad återstående livs- längd (skall rivas inom ca 20 är).
5. Samlingslokaler
Från 1 juli 1973 utgar bostadslån och anord- ningsbidrag till samlingslokaler. Lånebeslut meddelas av bostadsstyrelsen, till vilken är knuten en särskild delegation för detta ända- mål.
Statens offentliga utredningar 1973
Kronologisk förteckning
PPHPPPPN?
d_l—l N—IO
_i_|_._._._. COXIO'IU'IBU
N.. om
NMM (JN—l
24. 25. 26. 27. 28.
29. 30. 31.
32. 33. 34. 35. 36.
37. 38.
39. 40. 41. 42. 43. 44. 45.
46.
47. 48. 49. 50.
Litteraturen i skolan. U. Högskolan. U.
Högskolan. Sammanfattning. U. Fastighetstaxering. Fi. Museerna. U. Data och näringSpoIitik. !. Trygghet i anställningen. In. Radio i utveckling. U. Fortsatt uppsökande verksamhet för cirkelstudier inom vuxenutbildningen. U. .Reklam III. Ställningstaganden och förslag. U.
(Utkommer senare)
. Reklam IV. Reklamens kostnader och bestäm- ningsfaktorer. U.
.Försöksverksamhet med yrkesteknisk högskoleut-
bildning. U.
. Snyltningsbrott och sjukförsäkringsmlssbruk. Ju. . Mål och medel i skogspolitiken. Jo. . Kommunal planering och detaljhandel. H. . Samhället och filmen. Del 3. U. . Teknisk översvn av studiemedelssystemet. U. . Styrelserepresentation för bankanställda. Lag- teknisk översyn. Fi. . TRU:5 försöksverksamhet 1967—1972. U. .Varudeklaration — ett medel i konsumentpoli— tiken. H. . Svensk ekonomi fram till 1977. Fi. . Utsökningsbalk. Utsökningsrätt XII. Ju. . Bättre överblick över lagar och andra bestämmel- ser. Ju. Boendeservice 7. In. Unga lagöverträdare lll. Ju. Lag Och rätt i grundskolan. Ju. Sanering III. In. Styrelserepresentation för anställda i statliga myndigheter. Fi. Järn' och metalImanufakturindustrin under 70 talet. I. Järn- och metalImanufakturindustrin under 70- talet. Bilagor. |. Revision av vattenlagen. Del B.Vattenförbud. Ju. Vägtrafiken — kostnader och avgifter. K. Ränta och restavgift på skatt m.m. Fi. Flygvapnets befäl. Fö. Kriminologisk forskning. Ju.
Miljövårdens informationssystem. Förslag och motiv. Jo. Miljövårdens informationssystem. Statskonto» rets förstudie. Jo. Personal för krigsmaktens förvaltningsverksam- het. Fö. God inkassosed. Ju. Civiltörsvarsförmåner. Fö. Forskning för utveckling. U.
Utbildning av lärarutbildare. U. Budgetreform. Fi. Budgetretorm. Bilagor. Fi.
Budgetreform. Stabiliseringspolitiska bilagor. Fi. Budgetreform. Den statliga budgetens regionala effekter. Fi. Högskolornas förvaltning. U. Skolans regionala ledning. U. Unga lagöverträdare IV. Ju. Bostäder 1974-76
Statens offentliga utredningar 1973
Systematisk förteckning
Justitiedepartementet
Snyltningsbrott och sjukförsäkringsmissbruk. [13] Utsökningsbalk. Utsökningsrätt XII. [22]
Bättre överblick över lagar och andra bestämmel- ser. [23] 1956 års klientelundersökning rörande ungdoms- brottslingar. 1. Unga lagöverträdare III. [25] 2. Unga lagöverträdare IV. [493 Lag och rätt i grundskolan. 26] Revision av vattenlagen. Del 3. Vattenförbud. [31] Kriminologisk forskning. [35] God inkassosed. [39]
Försvarsdepartementet Flygvapnets befäl. [34]
Personal för krigsmaktens förvaltningsverksamhet. |38I Civilförsvarsförmåner. [40]
Kommunikationsdepartementet Vägtrafiken — kostnader och avgifter. [32]
Finansdepartementet Fastighetstaxering. [4] Styrelserepresentation för nisk översyn. [18]
Svensk ekonomi fram till 1977. [21] Styrelserepresentation för anställda i statliga myn— digheter. [28] Ränta och restavgift på skatt m.m. [33] Budgetutredningen 1. Budgetreform. [43] 2. Bud— getreform. Bilagor. [44] 3. Budgetreform. Stabilise- ringspolitiska bilagor [45] 4. Budgetreform. Den statliga budgetens regionala effekter. [46]
bankanställda. Lagtek-
Utbildningsdepa rtementet Litteraturen i skolan. Separat bilagedel 4 till littera- turutredningens huvudbetänkande. [1] 1968 års utbildningsutredning. 1. Högskolan [2] 2. Högskolan. Sammanfattning. [3] 3. Försöksverk- samhet med yrkesteknisk högskoleutbildning. [12] 4. Högskolornas förvaltning. [47] Museerna. [5] Radio i utveckling. [8] Fortsatt uppsökande verksamhet för cirkelstudier inom vuxenutbildningen. [9] Reklamutredningen. Reklam III. Ställningstagan- den och förslag. [10] (Utkommer senare) Reklam |IV. ]Reklamens kostnader och bestämningsfaktorer. 11 Samhället och filmen. Del 3. [16] Teknisk översyn av studiemedelssystemet. [17] TRUis försöksverksamhet 1967—1972. [19] Forskning för utveckling. [41 | Utbildning av lararutbildare. [42] Skolans regionala ledning. [48]
Jordbruksdepartementet
Mål och medel iskogspolitiken. [14] Miliökontrollutredningen. 1. Miliövårdens informa- tionssystem. Förslag och motiv. [36] 2. Mili'ovår- dens inlormationssystem. Statskontorets förstudie. [371
Handelsdepartementet Kommunal planering och detaljhandel. [15] Varudeklaration — ett medel i konsumentpolitiken. I20I
Inrikesdepartementet
Trygghet i anställningen. [7] Boendeservice 7. [24] r Sanering III. [27] Bostäder 1974—76. [50]
Industridepartementet Data och näringspolitik. [6] Metallmanufakturutredningen. 1. Järn» och metall- manufakturindustrin under 70-talet. [29] 2. Järn- och metallmanufakturindustrin under 70—talet. Bilagor. [30]
Nordisk udredningsserie (Nu) 1973
Kronologisk förteckning
1. Kommunalt samarbete över de nordiska riks— gränserna.
2. Nordiskt kontaktmannamöte i Mariehamn.
3. Varudeklarasjonssamarbeid i Norden.
W & Allmänna Förlaget ISBN 91-38-01648-6