SOU 1989:71

Ny bostadsfinansiering

Till statsrådet och chefen för bostadsdepartementet

Genom beslut den 8 juni 1989 bemyndigade regeringen chefen för bostads- departementet att tillsätta en särskild utredare för att se över det nuvarande bostadsfinansieringssystemet och föreslå de förändringar av detta som han finner påkallade.

Med stöd av detta förordnades den 15 juni docenten Bengt Owe Birgersson som särskild utredare. Som sekretererare i utredningen förord- nades samma dag departementsrådet Urban Zetterquist, departementssekre- teraren Christer Rönnmark samt utredningschefen Torsten Landgren.

I arbetet med detta betänkande har också med en bilaga medverkat departementsrådet Stefan Ingves, departementssekreteraren Claes Thimrén, kammaråklagaren Catarina Walldén och Karin Söderqvist, samtliga verk- samma inom finansdepartementets finansmarknadsavdelning.

Utredningen har med detta betänkande fullgjort sitt uppdrag enligt direk- tiven från den 8 juni 1989.

Stockholm den 18 september 1989

Bengt Owe Birgersson [Urban Zetterquist /Christer Rönnmark

[Torsten landgren

1. Uppdraget och utredningsarbetet

1.1. Direktiven

Genom beslut den 8 juni 1989 utfärdade regeringen direktiv till en särskild utredare för att se över det nuvarande bostadsfinansieringssystemet och före- slå de förändringar av detta som han finner påkallade.

Av direktiven framgår att utredaren också skall analysera sambandet mellan de generella bostadssubventionema och det direkta bostadsstödet till hus- hållen samt lägga förslag till sådana anpassningar av bostadsbidragen som motiveras av nya skatteregler och av utredarens förslag i övrigt.

Utredningsuppdraget har föregåtts av en analys av dagens bostadsstöd som genomförts under våren 1989 och redovisats i rapporten (Ds 1989:39) Studier av bostadssektom 1989. I direktiven anförs bl. a.

"Av den sammanfattande rapporten framgår att det finns brister i nu- varande bostadsfinansieringssystem. De genomförda studierna av stödets effekter för bostadskostnadema visar bl. a.

— att bostadsstödet brister i neutralitet i förhållande till olika upplåtelse- former vid nyinvesteringar,

— att det kan ifrågasättas om bostadsstödet tillgodoser kravet på neutrala ekonomiska villkor inom beståndet, bl. a. till följd av olikheter i skatteregler- nas utformning för skilda ägarkategorier,

— att skillnaderna i utgifter för likvärdiga bostäder av olika ålder är stora, både för de bostäder som får räntestöd och för de bostäder som inte längre omfattas av sådana system; subventioner och beskatming samverkar inte på ett ändamålsenligt sätt samt

— att statens utgifter för räntestödet är starkt beroende av inflationstakten, samtidigt som denna är en av de huvudsakliga anledningarna till de paritets- brister som kan konstateras mellan bostäder av olika ålder.

När perspektivet förflyttas till hushållen visar genomgången — att systematiska skillnader alltjämt finns i bostadsstandardens fördelning mellan hushåll med olika ekonomisk styrka,

— att räntestödet inte leder till någon entydig utjämning av hushållens standard i boendet, detta till följd bl. a. av ränteavdragens stora betydelse för bostadskosmaderna,

— att ränteavdragen i särskild grad styr hushållens möjligheter att bära kosmadema för de rymliga bostäder som f ums främst bland egnahemrnen och

— att den sneda utgiftsfördelningen över tiden i boendet motverkar rörlig— heten.

När det så gäller det individuella bostadsstödet framgår av utredningens sammanfattning

— att bostadsbidragen har en mycket hög fördelningspolitisk precision samt

— att marginaleffektema inom de samlade skatte- och bostadsbidrags- systemen i dag är sådana för många barnfamiljer att de sätter gränser för möjligheterna att använda de inkomstprövade bidragen."

På flera nivåer inom det bostadspolitiska stödsystemet finns ett nära bero- ende mellan stödregler och skattebestämmelser. Såväl inkomstbeskattningen och företagsbeskattningen som den indirekta beskattningen är för närvarande föremål för en grundlig översyn.

I juni 1989 publicerades betänkandena SOU 1989:33 Reformerad inkomstbeskattning, SOU 1989:34 Reformerad företagsbeskattning samt SOU 1989:35 Reformerad mervärdeskatt m.m. Dessa betänkanden remiss- behandlas för närvarande med sikte på att en genomgripande skattereform skall kunna genomföras från och med den 1 januari 1991.

Förändringar av beskattningen av det slag som föreslås i dessa betänkan- den förändrar förutsätmingama såväl för det generella bostadsstödet som för bostadsbidragssystemet. Detta motiverar enligt bostadsministem, tillsammans med de resultat som redovisats under våren om effekterna av dagens bostads- stöd, en översyn av de regler som styr bostadsstödet.

Av direktiven framgår att översynen är avsedd att vara av teknisk karaktär. De bostadspolitiska mål som ligger till grund för dagens bostadsstöd skall inte ifrågasättas av utredaren. I direktiven anförs följande:

"Utgångspunkten för denna översyn skall vara att rrrålen för den sociala bostadspolitiken ligger fast. Stödet till boendet skall utformas på ett sådant sätt att dessa mål kan tillgodoses bättre och mer effektivt än i dag.

Stödsystemet bör sålunda utformas på ett sådant sätt att det — till sina effekter och tillsammans med skattesystemet - är neutralt i förhållande till olika upplåtelseformer och ägarkategorier. Pariteten i fråga om utgifterna för likvärdiga bostäder av olika ålder bör förbättras. Stödet bör utformas så att det går till boendet, utan att det samtidigt leder till prisstegringar i produktionen eller kapitaliseras av ägare i tidigare led.

Det är viktigt att bostadsproduktionen kan hållas uppe på likvärdiga villkor i alla delar av landet på ett sådant sätt att bostadsförsörjningens behov till- godoses. Förslagen bör vidare bygga på förutsättningen att sparandet skall stimuleras och den automatiska ölcningen av statens utgifter begränsas."

I direktiven framhålls vidare att av hänsyn till tidplanen för arbetet med ett nytt skattesystem måste översynen av bostadsstödet bedrivas skyndsamt och redovisas senast under den första delen av september månad 1989. Utredaren skall fortlöpande informera företrädare för de politiska partierna om sitt arbete och genom direkt kontakt med företrädare för partierna ge dessa möjligheter att framföra synpunkter på utredningens arbete och förslag. Kontakt skall också etableras med företrädare för organisationerna på bostadsmarknaden.

1.2. Utredningsarbetet

I enlighet med direktiven har utredningsarbetet bedrivits med utgångspunkt i den rapport angående effekterna av bostadsstödet som presenterades under våren 1989.

Några ytterligare studier av dagens bostadsstöd har inte genomförts. En viktig anledning till att detta inte har ansetts nödvändigt är den utförliga genomlysning av förhållandena på bostadsmarknaden som den parlamen- tariskt sammansatta bostadskommittén redovisade i sina slutbetänkanden (SOU 1986: 5—6) samt i olika delrapporter och expertpromemorior.

Utredningen har också utgått från de förslag som presenterats av de olika skatteutredningarna och som för närvarande är föremål för remissbehandling.

Inom sekretariatet har beräkrringsmodeller utvecklats för att möjliggöra analyser av konsekvenserna för boendekostnadema av sådana förändringar i skattereglerna och de av oss föreslagna förändringarna av bostadsstödet.

Under arbetets gång har riksdagens bostadsutskott informerats om arbetets uppläggning ( den 27 juni 1989). Sammanträden med företrädare för de poli- tiska partierna har ägt rum den 18 augusti samt den 8 september 1989.

Kontakt med företrädare för organisationer på bostadsmarknaden har upprätthållits informellt.

1.3. Betänkandets disposition

I detta betänkande lämnas först en översiktlig redovisning av dagens regler för bostadsstödet och anknytande delar av skattebestärnmelsema (kapitel 2) samt en kortfattad analys av bristerna i dagens bostadssystem som i allt väsentligt bygger på vårens rapport (kapitel 3).

Därefter redovisar vi skatteutredningamas förslag i de delar de berör bostadssektom och redogör för konsekvenserna av dessa förslag för hus- hållens boendekosmader och för uppfyllelsen av de bostadspolitiska målen (kapitel 4).

Därefter följer våra förslag om förändringar i reglerna för bostadsstödet. Efter en sammanfattande beskrivning (kapitel 5) presenterar vi förslag om ett nytt system för räntesubventioner m. rn. (kapitel 6) och om ett nytt lånesystem som bygger på en omfördelning av kapitalutgiftema över tiden (kapitel 7).

Våra förslag berör såväl nyproduktionen av bostäder som det befintliga bostadsbeståndet. I kapitel 8 redogör vi för de ekononriska konsekvenserna av de föreslagna förändringarna för hushållen och för statsfinanserna.

I kapitel 9 lägger vi fram förslag om de förändringar av bostadsbidragen som vi anser att våra förslag i övrigt och skatteförändringama motiverar.

I kapitel 10 sammanfattar vi våra förslag samt pekar på frågor som med anledning av våra förslag kan föranleda ytterligare överväganden.

I bilaga 1 lämnas en beskrivning av ett bostadsfinansieringssystem genom räntelån med skuldutvecklingsgaranti. Denna har på vårt uppdrag tagits fram inom finansdepartementets finanspolitiska enhet.

I bilaga 2 redovisas illustrationer och beräkningsexempel för den som är intresserad av en mer detaljerad beräkningsredovisning.

2. Det bostadspolitiska regelverket

2.1. Bostadslån vid nybyggnad och ombyggnad

Bostadslån för nybyggnad och ombyggnad lämnas till 25—30 % av en god- känd kostnad för projektet. Tillsarnmans med bottenlån från ett bostadsinstitut till ca 70 % av kostnaden täcker bostadslånet i princip projektets hela kredit- behov. Villkoren för bostadslån beslutas av riksdag och regering. Fr. o. m. halvårsskiftet 1985 finansieras utlåningen genom upplåning på kreditmark- naden av Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB, ett av staten helägt lcreditaktiebolag. Tidigare belastade utlåningen statsbudgeten.

Bostadslån lämnas för bostäder och vissa lokaler, i huvudsak för boende- service.

Bostadslånets storlek bestäms på gnmdval av ett låneunderlag som fast- ställs i varje låneärende. Lånet är en andel av låneunderlaget. Låneandelen är 30 % för kommuner, allmännyttiga bostadsföretag, föreningar som upplåter kooperativ hyresrätt och studentbostadsföretag med kommunal insyn och borgen, 29 % för bostadsrättsföreningar med kommunal insyn och 25 % för övriga låntagare.

2.2. Räntebidrag vid nybyggnad och ombyggnad

År 1975 infördes ett system med räntebidrag för bostadslån och bottenlån. En principiell nyhet i systemet var att bidragen avvägdes med hänsyn till inkomstbeskattningens effekter inom bostadssektom. Räntebidragen har fyra huvudsyften, nämligen att

— begränsa kapitalkosmadema i nyproduktionen, — utjämna kapitalkosmadema mellan hus av olika ålder (paritetsmålet), — frigöra hus med bidrag från effekten av ränteändringar på kredit- marknaden och

— utjämna inkomstbeskattningens effekter för olika upplåtelseformer (neutralitetsmålet).

Räntebidrag lämnas i princip för räntor på bostadslån och bottenlån inom låneunderlaget, i den mån de överstiger en garanterad ränta. Vid ombyggnad av flerbostadshus och vid nybyggnad lämnas räntebidrag även för tomträtts- avgäld. Om låneunderlaget vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus överstiger 110 % av beräknade kosmader enligt en schablonmetod lämnas räntebidrag för hälften av räntekostnaden för överskjutande belopp (ränte- bidragstrappan). Låneunderlaget vid nybyggnad är maximerat till för hyres- och bostadsrättshus 125 %, för säljarbyggda egnahem 110 %, och för

låntagarbyggda egnahem 100 % av beräknade kostnader enligt schablon- metoden.

Räntebidrag grundas på en räntesats som fastställs veckovis av plan- och bostadsverket med ledning av uppgifter från riksgäldskontoret om ränteläget på obligationsmarknaden.

De garanterade räntesatsema under det första året av lånetiden, räknat från dagen för bostadslånets utbetalning, redovisas i tabell 2.1.

Tabell 2.1 Garanterade räntesatser qfter låntagarkategori, hustyp och

Låntagarkategori m. m. Nybyggnad Ombyggnad1 Egnahemsägare 4,90 10,00 Låntagare med en Iåneandel på 30 % eller 29 %2 2,70 5,25 Övriga låntagare3 2,45 5, i 0

1För vissa prioriterade ombyggnader är de garanterade räntesatsema desamma som vid nybyggnad. 2I huvudsak allmännyttiga bostadsföretag och bostadsrättsföreningar. 3I huvudsak rörelsebeskattade enskilda personer och företag.

Efter det första året av lånetiden höjs den garanterade räntan med 0,25 procentenheter för hyres- och bostadsrättshus och med 0,5 procentenheter för egnahem. Under 1980-talet har dessutom den garanterade räntan höjts ytter- ligare genom s. k. extra upptrappningar, i första hand av statsfinansiella skäl.

Genom upptrappningama av den garanterade räntan blir räntebidragen lägre för äldre än för nyare hus. På det sättet utjämnar räntebidragssystemet effekterna av att produktionsprisema stiger (paritetsmålet).

2.3. Räntestöd vid bostadsförbättring

För hyres— och bostadsrättshus lämnas räntestöd för underhåll, reparationer och energisparåtgärder. Räntestödet är skattekompenserande, dvs. motsvarar i princip den skatteminskning en genomsnittlig egnahemsägare skulle få efter avdrag för räntor på lån till motsvarande åtgärder. Stödet lämnas oavsett hur åtgärden finansieras. Räntestödets och ombyggnadslånens tillämpnings- område sammanfaller delvis.

Räntebidragsunderlaget det första året av bidragstiden skall motsvara den godkända kostnaden för åtgärderna enligt plan- och bostadsverkets föreskrif- ter. För varje följande år av bidragstiden minskas bidragsunderlaget i takt med en tänkt amortering. Bidragstiden är 10 eller 20 år beroende på hur lång tid åtgärderna kan nyttiggöras. För allmännyttiga bostadsföretag och bostads-

rättsföreningar grundas räntebidraget på en räntesats som i princip är hälften av marknadsräntan multiplicerad med det aktuella räntebidragsunderlaget.

2.4. Skatt på inkomst av fastighet och statlig fastighetsskatt

I beskattningshänseende klassificeras fastigheter som antingen jordbruks- fastighet eller annan fastighet. Jordbruksfastighet inkomstbeskattas efter s.k. konventionell metod. Den innebär i princip i fråga om bostad på jordbruks- fastighet att husets bostadsvärde tas upp som intäkt. Från intäkten görs avdrag för ägarens kosmader. För inkomstslaget annan fastighet förekommer två olika beräkningsmetoder, konventionell metod och schablonmetod. I princip beskattas de som äger bostäder i förvärvssyfte enligt konventionell metod och de som äger bostäder för eget bruk eller utan förvärvssyfte enligt schablonmetod. I praktiken innebär detta att enskilt ägda hyreshus beskattas enligt konventionell metod och att allmännyttiga bostadsföretag, bostadsrätts- föreningar och egnahemsägare beskattas enligt en schablonmetod.

För bostadsfastigheter och vissa andra fastigheter betalas statlig fastighets- skatt. Skattesats och skatteunderlag varierar efter hur ägaren inkomstbeskattas för fastigheten och efter fastighetstyp.

Enskilda ägare av hyreshus

Enskild ägare av hyreshus inkomstbeskattas efter konventionell metod. Till beskattning upptas skillnaden mellan intäkter och kostnader för huset under det aktuella beskattningsåret.

Som intäkt av fastigheten räknas bl. a. hyresvärdet för lägenhet som ägaren själv har disponerat samt hyra och annan avkastning från fastigheten.

Från intäkterna får avdrag göras för omkostnader. Till omkostnader räknas bl. a. kostnader för reparation och underhåll till den del de inte finansierats med statligt stöd, driftkostnader (t. ex. löner, försäkringar och förbruk- ningsavgifter), räntor och värdeminslcning.

Egnahem

Ägare av egnahem (en— och tvåfamiljshus) inkomstbeskattas efter schablon- metod.

Som intäkt av fastigheten upptas en andel av taxeringsvärdet. Från schablonintäkten görs avdrag för räntor på lån som investerats i fastigheten och för tomträttsavgäld.

Allmännyttiga bostadsföretag, bostadsrättsföreningar m. fl.

Allmännyttiga bostadsföretag och flertalet bostadsrättsföreningar inkomst- beskattas efter schablonmetod. Som intäkt upptas 3 % av taxeringsvärdet. Från intäkten görs avdrag för räntor och tomträttsavgäld. Beräkningsmetoden leder i allmänhet till betydande underskott i inkomstslaget annan fastighet. Underskotten kan dock inte utnyttjas till den del företaget eller föreningen saknar intäkter 1 andra inkomstslag. Vanligen saknas sådana intäkter utom inkomst av kapital, t. ex. räntor på fonderade medel.

2.5. Bostadsbidrag och kommunalt bostadstillägg till folkpension

Bestämmelser om bostadsbidrag till barnfamiljer och vissa hushåll utan barn finns i lagen (1988z786) om bostadsbidrag och i bostadsbidragsförordningen (1988z787). Bestämmelser om kommunalt bostadstillägg till folkpension (KBT) finns i lagen (1962:392) om hustrutillägg och kommunalt bostads- tillägg till folkpension. Kommunerna är numera skyldiga att lämna bostads- bidrag och bostadstillägg. Kornrnunema får statsbidrag med 50 % av kost- naderna för bostadsbidrag till bamfarnil jer och vissa hushåll utan barn och med 25 % av kosmadema för KBT. Kommunerna kan själva besluta om högre bostadsbidrag och bostadstillägg än vad som följer av lagstiftningen men får då svara för hela kostnaden för överskjutande bidragsbelopp.

Bostadbidrag till barnfamiljer

Bostadsbidragen till barnfamiljer grimdas på antalet barn och bostadskost- naden. Bidraget är behovsprövat med hänsyn till inkomst. I den mån familjens inkomster överstiger en viss gräns minskas bidraget proportionellt mot denna del av inkomsten.

Bostadsbidrag lämnas för barn som är under 17 år och för äldre barn om de får förlängt barnbidrag eller studiehjälp. Bostadsbidrag lämnas även till dem som har umgängesrätt till barn.

Bidragsgrundande bostadskostnader år 1989 är bostadskostnader mellan 1 000 kr. och lägst 2 600 kr. eller högst 3 800 kr. per månad beroende på antalet barn. För den större delen av bostadskostnaden inom intervallet läm- nas bidrag med 80 %. För den återstående delen lämnas bidrag med 60 %.

Till dem som har vårdnaden om barn, eller vid gemensam vårdnad den som barnet är kyrkobokfört hos, lämnas dessutom ett belopp som för år 1989 uppgår till 265 kr. per barn och månad t. o. rn. det tredje barnet. För familjer med flera barn ersätts denna del av bostadsbidragen stegvis av flerbamstillägg inom bambidragssystemet. Eftersom flerbamstilläggen i motsats till bostads- bidragen inte är inkomstprövade minskar därigenom de samlade marginal-

effekterna av skatte- och bidragssystem m. m. för familjer med bostads— bidrag.

År 1989 minskas bostadsbidraget om familjens sammanräknade årsin- komst enligt den senaste taxeringen är högre än 63 000 kr. (för år 1989 görs således inkomstprövningen med utgångspunkt i inkomsterna år 1987). Bidraget minskar med 20 % av den överskjutande inkomsten. Bidrag under 100 kr. per månad betalas inte ut. För en familj med två barn som kan få maximalt 23 400 kr. i bostadsbidrag år 1989 innebär det att hela bostads- bidraget faller bort vid en inkomst på 174 000 kr. Bostadsbidraget minskar också med 4 % av förmögenheter som överstiger 90 000 kr. för familjer med en förälder och 180 000 kr. för familjer med två föräldrar.

År 1989 får cirka 230 000 barnfamiljer bostadsbidrag, varav drygt 130 000 är familjer med en förälder.

Bostadsbidrag till vissa hushåll utan barn

Bostadsbidrag enligt bostadsbidragslagen lämnas förutom till barnfamiljer också till ungdomar mellan 18 och 28 år. Bidraget grundas på 80 % av bostadskostnaden mellan 700 kr. per månad och 1 900 kr. per månad för ensamboende eller 2 400 kr. per månad för makar/samboende. Om någon i hushållet har studiemedel är dock den lägsta bidragsgrundande bostads- kostnaden 1 200 kr. per månad. Om den bidragsgrundande inkomsten över- stiger 27 000 kr. för ensamboende och 38 000 kr. för makar/samboende minskas bostadsbidraget med en tredjedel av överskjutande belopp. För en ensamboende innebär det att hela bostadsbidraget faller bort vid en inkomst på ca 58 000 kr. Förrnögenheter över 90 000 kr. för ensamboende och 180 000 kr. för makar/samboende påverkar den bidragsgrundande inkomsten.

Kommunalt bostadstillägg till folkpension

Kommunalt bostadstillägg till folkpension (KBT) grundas på 80 % av bostadskostnaden mellan 80 kr. per månad och 1 500 kr. per månad för en folkpensionär eller 1 650 kr. per månad för två. Bostadstillägget är inkomst- prövat. Folkpension, inkomst av tjänst och vissa andra inkomster beaktas inte vid inkomstprövningen. Om pensionären har inkomst därutöver minskas bostadstillägget med en tredjedel av överskjutande belopp. Förrnögenheter över 75 000 kr. för en folkpensionär och 120 000 kr. för två påverkar inkomstprövningen. Vid beräkning av förmögenheten för pensionärer som äger den bostad de bebor beaktas dock endast 25 % av bostadens värde och endast till den del det överstiger 400 000 kr.

Av totalt drygt 1 500 000 folkpensionärer fick ca 570 000 kommunalt bostadstillägg år 1988.

3. Problem och brister i dagens system

3.1. De bostadspolitiska målen

Rätten till en god bostad är grundläggande för välfärd och välbefinnande. Bostaden och bostadsområdet skapar på många sätt ramen för ett gott liv under olika skeden i livet.

Bostadens grundläggande betydelse för välfärden har alltsedan 1930-talet ansetts motivera ett särskilt engangemang från statens och kommunernas sida. För att förverkliga rätten till en god bostad för alla oberoende av ekonomiska förutsättningar, bostadsort och andra förhållanden krävs en tillräcklig bostadsproduktion och garantier för en tillfredställande kvalitet inom produk- tion och förvaltning.

Det grundläggande bostadspolitiska målet har formulerats litet olika under årens lopp. Ett vanligt sätt att formulera målet är att det skall finnas goda bostäder åt alla till en rimlig kostnad. Detta förutsätter en nyproduktion av tillräcklig kvalitet och omfattning. Men det förutsätter också att bostäderna kan tillhandahållas till sådana kostnader att även hushåll med stor försörj- nirrgsbörda eller låga inkomster kan bo bra i förhållande till sina behov.

Vid sidan av detta grundläggande mål om en tillräcklig bostadsproduktion har ambitionerna och målsättningen för bostadspolitiken successivt byggts ut och kompletterats.

För att främja valfriheten på bostadsmarknaden har det ansetts angeläget att statens stöd till bostadsproduktionen är neutralt mellan olika upplåtelseformer. Det är hushållens upplevda bostadsbehov och inte skilda skatte- eller bidragsregler som skall avgöra valet av bostad.

Det är likaledes viktigt att bostäder av olika ålder och standard betingar jämförbara priser. Inflationen leder till för varje är allt högre produktions- kostnader för nya bostäder och gör successivt äldre bostäder billigare att bo i. Detta leder i sin tur till en utgiftsplittring mellan nyare och äldre hus som hindrar en önskvärd rörlighet i bostadsbeståndet samtidigt som möjligheter skapas för att kapitalisera subventioner på bostadsmarknaden. Det är därför en viktig målsättning för bostadspolitiken att motverka en för stark utgifts- splittring mellan nyare och äldre hus.

Bostadspolitiken i vårt land har i huvudsak varit generellt inriktad och sålunda omfattat alla grupper i samhället. Med undantag för de 5. k. barn- rikehusen som byggdes under slutet av 1930-talet och under 1940-talet saknas i vårt land särskilda bostäder för sämre ställda. De allmännyttiga bostadsföretagen utvecklades efter kriget till ett viktigt medel för kommunerna

i deras strävan att bygga bort bostadsbristen. De bygger och förvaltar bostäder som står till förfogande för alla hushåll, oberoende av deras ekono— miska och sociala situation. Att undvika ekonomisk segregation är ett viktigt mål för bostadspolitiken. Därför saknas i vårt land kategoribostäder av det slag som är vanliga i andra länder.

För att bostäderna skall tillhandahållas till så låga kostnader som möjligt förvaltas en övervägande del av bostäderna till självkostnadspris. Det gäller förutom egna hem de kooperativt ägda fastigheterna ock de allmännyttiga företagens bostäder. Genom bruksvärdesystemet påverkar de allmännyttiga bostadsföretagens självkostnader hyresnivån också inom den privatägda delen av hyreshusbeståndet.

Ett väl fungerande bruksvärdesystem där hyran bestäms i förhandlingar mellan det allmännyttiga bostadsföretaget och hyresgästorganisationen med beaktande av företagets självkostnad och lägenheternas kvalitet, läge och standard är en av grundförutsättningama för en rättvis bostadsförsörjning.

En ytterligare målsättning för bostadspolitiken som konunit att tillmätas allt större betydelse är att främja en produktion och förnyelse av bostadsbeståndet så att bostäderna fungerar väl också för de människor som på grund av ålder eller handikapp har särskilda behov av tillgänglighet m. m. Detta har varit vägledande för den bostadsfömyelse som skett under senare år inom ramen för det 5. k. bostadsförbättringsprogrammet (ROT—programmet).

Man kan förutom dessa allmänna mål formulera också andra som är vik- tiga. Som exempel kan nämnas att formerna för bostadsförvaltningen har stor betydelse för enskilda människors möjligheter att öva inflytande över sin var- dag och närmiljö. Detta har lett fram till en omfattande och viktig utveckling av boinflytandet främst inom de allmännyttiga bostadsföretagen.

Målstrukturen inorn bostadspolitiken är sammansatt. Situationen kompliceras också av bostadspolitikens nära samband med såväl skatte- som socialpolitiken. Den allmänekonomiska utvecklingen leder till ständigt nya förutsätmingar och svårigheter när det gäller att uppnå de olika bostadspolitiska målen. Det är därför naturligt att det bostadspolitiska regelverket från tid till annan behöver revideras och utvecklas. Så har också skett senast år 1986 på grundval av bostadskommitténs betänkande.

3.2. Problem och brister1

Bostadsbrist och nyproduktion

Den svenska bostadspolitiken har i flera avgörande avseenden varit framgångsrik. Den kom till i modern form på 1940-talet i en situation när

1 Redovisningen i detta avsnitt bygger på redovisningen i Ds 1989:39 Studier av bostadsmarknaden 1989. I denna rapport belyses de här redovisade förhållandena mera utförligt.

bostadsbristen var det helt dominerande problemet. En allför liten nypro- duktion av bostäder under mellankrigstiden hade skapat en brist på goda bostäder. Bristen förvärrades av en allt snabbare urbanisering, en stor arbets- kraftsinvandring och en ökande befolkning.

En ökad bostadsproduktion förutsatte ett engangemang från statens och kommunernas sida på flera områden. Förutom ändamålsenliga regler för den fysiska planeringen, som skapades genom 1947 års byggnadslag, krävdes att kapitalförsörjningen till bostadsproduktionen säkrades och att tillräcklig pro- duktionskapacitet skapades.

Ett omfattande ekonomiskt engangemang från statens sida i bostadspro- duktionen gjorde det också naturligt med villkor och bestämmelser som syftar till att upprätthålla den goda kvalitet i produktionen som krävs för att åstad- komma långsiktigt goda bostäder.

Vi har i dag efter det 5. k. miljonprograrnmet och den produktion som skett därefter världens kanske högsta bostadsstandard. Vi har i Sverige en bostad per 2,17 personer. 65 % av våra bostäder är byggda efter år 1960. De är moderna, rymliga och väl utrustade. Den tidigare trångboddheten har nästan helt försvunnit. Boendekostnadema är i ett internationellt perspektiv inte höga i Sverige när hänsyn samtidigt tas till bostädernas standard.

Det råder trots detta i dag en uttalad brist på bostäder i flertalet kommuner som ett resultat av den snabba ekonomiska omsvängningen under 1980-talet och de kapacitetsproblem inom byggsektorn m. ni. som följt av detta. Det är därför nödvändigt att skapa förutsättningar för en uthållig bostadsproduktion som är högre än den alltför begränsade nyproduktionen under den ekono- miska krisen i början av detta decennium då som mest närmare 40 000 lägenheter stod outhyrda.

Att åstadkomma detta till kostnader som trots den aktuella överhettningen på byggmarknaden är rimliga är naturligtvis ett av dagens mest akuta bostadspolitiska problem. Statsmaktema har under de senaste åren satt in åtgärder med detta syfte bl. a. genom begränsningar av ombyggrradsverk- samheten och av annat byggande än bostäder. Ytterligare åtgärder av detta slag kan vara nödvändiga för att lösa kapacitetsproblemen och uppnå en lugnare kostnadsutveckling inorn bostadsbyggandet.

Neutralitet mellan olika upplåtelseforrrwr

Även om den bostadspolitiska debatten f. n. domineras av den akuta brist- situationen är det uppenbart att bostadstillgången i dag nära svarar mot ett långsiktigt behov av bostäder. Detta skapar förutsättningar att fästa större vikt än tidigare vid andra väsentliga bostadspolitiska mål och höja ambitionsnivån i väsentliga avseenden.

Ett sådant mål gäller valfriheten på bostadsmarknaden. Strävan har länge varit att få fram ett tillräckligt bostadsbestånd och att ge hushållen ekonomiska

förutsätmingar att efterfråga de goda bostäderna. Bakom detta har naturligtvis alltid legat ambitionen att alla skall ha möjligheter att få en god bostad. Men i dag finns större möjligheter än tidigare att sätta kraft bakom ambitionen. Hushållen skall kunna välja bostad efter sitt upplevda behov.

Valfrihet på bostadsmarknaden innebär också en frihet att välja mellan att bo i lägenhet i flerfamiljshus eller i enfamiljshus, i egnahem, i gemensamt ägda kooperativa bostäder eller i hyreslägenheter. Målet i denna del är att statens och kommunernas stöd till bostadsproduktionen i samspel med olika skatteregler skall vara neutralt mellan olika upplåtelseformer. Det är hus- hållens värdering av de olika bostädema som sådana och inte skatte- eller bidragsregler som skall styra bostadsefterfrågan.

Eftersom skattereglerna är olika utformade för olika kategorier av fastig- hetsägare har målsättningen om neutralitet tvingat fram ett stort antal anpass- ningar i det bostadspolitiska regelverket. Av ekonomisk-politiska skäl har det också från tid till annan varit nödvändigt med ingrepp främst i det generella bostadsstödet (räntebidragen). Dessa ingrepp har tillsammans med den ekonomiska utvecklingen i övrigt påverkat relationerna mellan olika upp- låtelseforrner.

Av de expenrapporter som publicerades i rapporten Ds 1989:39 Studier av bostadssektom 1989 framgår att man kan ifrågasätta om dagens stödsystem tillgodoser målet om neutralitet mellan olika upplåtelseformer både vid produktionstillfället och över tid.

Den viktigaste anledningen till svårigheterna i detta avseende är att subventionssystemen har så olika utformning. Egnahemmen erhåller den största delen av sitt stöd via skattesystemet, genom att ägaren tillgodogör sig de underskottsavdrag som skapas av ränteutgiftema för lånen. Denna sub— vention avvecklas över tiden i takt med amorteringar och ökas i samband med rebelåning av fastigheten t. ex. i samband med försäljning eller reparationer.

För hyres- och bostadsrätterna utgår i stället ett räntebidrag som över tiden avvecklas på ett annat sätt och i väsentligt snabbare takt.

Subventionema enligt dessa olika system utvecklas således i skilda banor över tiden och med värden som är mycket beroende av förändringar i infla- tionstakt och räntenivåerl.

Rimliga kostnadsrelationer mellan olika årgångar ( paritetsmålet)

Det är sedan länge ett väsentligt bostadspolitiskt mål att skapa rimliga kostnadsrelationer mellan fastigheter av olika ålder. Detta s. k. paritetsmål motiveras av flera skäl.

Ett viktigt motiv för paritetsmålet är att skapa tillräcklig rörlighet på bostadsmarknaden så att de redan byggda bostäderna utnyttjas effektivt.

Eftersom inflationen fortlöpande höjer kosmadema för nyproduktionen blir äldre fastigheter relativt sett efter hand allt billigare att bo i. Med den histo- riska inflationen har det uppstått en utgiftssplittring mellan yngre och äldre hus som är mycket större än vad som motiveras av förslitning och kvalitets- skillnaderi övrigt.

En nybyggd lägenhet på fyra rum och kök är i dag ca 1 000 kr dyrare per månad att hyra än genomsnittslägenheten av samma storlek. Den familj som vill höja sin utryrnmestandard och flytta från en trerumslägenhet och till en lägenhet på fyra rum och kök 1 nyproduktionen kan få en hyreshöjnin g på ca 1 600 kr per månad.

En nybyggd tvånrmslägenhet har ungefär samma hyra som en lägenhet på fyra rum och kök i det äldre beståndet. Det finns sålunda ekonomiska inci- tament som direkt motverkar att ett äldre par anpassar sin boendestandard till ett lägre utrymmesbehov när barnen vuxit upp och flyttat från föräldrahemmet Den snabba prisutvecklingen inom egrrahemsmarknaden har skapat mot- svarande låsningar inom den delen av bostadsmarknaden.

Ett annat problem som skapas av den bristande pariteten är möjligheterna att kapitalisera bostadssubventioner på bostadsmarknaden. När en bostads- rättslägenhet eller ett egnahem byter ägare sker detta till marknadspris. Den minskning av kapitalkostnadema som räntesubventionen och underskotts- avdragen vid beskattningen leder till, möjliggör då ett högre pris på bostaden. Den nye ägaren får därmed boendekostnader som är högre än de som subventionen syftade till. Subventionen kapitaliseras sålunda av den förste ägaren.

Bristerna i paritet mellan bostäder av olika ålder har uppmärksammats på olika sätt. Inom egnahemssektom har metoden med köpeskillingskontroll prövats. Inom bostadsrättsektom har de folkrörelsekooperativa riksorgani- sationema HSB och Riksbyggen getts möjlighet att införa bestämmelser om priskontroll och hembudsskyldighet under de första fem åren efter fastighetens färdigställande. Diskussioner har också förts om att förlänga tiden eller göra sådana klausuler obligatoriska. Dessa förslag har emellertid avvisats av olika skäl.

Inom hyressektom tillämpas vanligen en ordning där hyrorna sätts efter bostadens värde med avseende på kvalitet, standard, läge och service. På så sätt här de äldre husen en del av kosmadema för nyproduktionen. Det är emellertid uppenbart att inga av dessa åtgärder varit tillräckliga för att åstad- komma sådana relationer mellan boendekostnadema i olika årgångar av bostäder som är önskvärda ur rörlighetssynvinkel eller för att förhindra att statliga subventioner kapitaliseras i stället för att leda till lägre boende- kostnader.

Figur 3.1 Bostadsutgtft kr/m2 i bostäder med olika upplåtelseform och ålder. År 1989.

Kr/M2 600

500

400

300

200

100

VIII/III” 'IIII/I/I/Il

Förutom de kostnadsökningar som orsakas av inflationen påverkar även fastighetsskatten relationerna mellan boendekostnader i fastigheter av olika ålder på ett oförrnånligt sätt. Genom den valda tekniken för taxering av fler- bostadshus får nyare fastigheter kraftigt högre taxeringsvärden än äldre. Därmed krävs de också på väsentligt högre fastighetsskatt än de äldre fastigheter som också av andra skäl är mindre belastade av kapitalutgifter.

Möjligheterna att genom enkla och generella åtgärder rätta till dessa pari- tetsbrister försvåras av att de faktiska boendekostnadema för bostäder som omsatts på marknaden avviker markant från vad de skulle ha varit om de enbart byggt på de ursprungliga produktionskosmadema och lånen.

Bostadsutglft i fastigheter med olika upplåtelseform och olika ålder

Eri sammanfattande bild av dagens bostadsutgift i bostäder med olika upp- låtelsefortn och ålder ges i figurerna 3.1 och 3.2.

Av figurerna framgår klart de ovan berörda paritetsbristema. Samtidigt som en allmännyttig lägenhet byggd under 1950-talet kostar 365 kr/m2 att hyra är hyran för en nybyggd bostad 530 kr/mz. Skillnader av detta slag är än mer uttalade för avgifter till bostadsrättsföreningar.

Av figurerna framgår att egnahemsägarna har högre bostadsutgifter än hyresgäster och bostadsrättshavare. Detta förklaras emellertid av att bostä- derna i småhusen generellt är större än i flerbostadshusen. Räknat per rn2 är utgifterna i stället lägre i småhusen, vilket är naturligt eftersom större bostäder normalt är billigare att bygga än mindre.

Figur 3.2 Bostadsutgift per månad i en normalstor bostad inom olika upplåtelseformer och årgångar. Ar 1989.

Kr/mån 4500

4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

liiiillllllla

)))/Ia

VIII/IIIIIIIIIJ

W & E &

VIII/[Ill WW

75-84 85-8 -1 989

& Hyresrätt allmännyttan

Hyresrätt privat Bostadsrätt 5 Egnahem

Regionala skillnader i boendekostnader

En studie av regionala variationer i boendekostnadema visar att skillnaderna i hyror mellan storstäderna och landet i övrigt är begränsade. I rapporten om bostadssektom 1989 redovisas följande sammanställning av de beräknade genomsnittliga hyrorna 1989 i kr/månad:

Lägenhets— Hela Stor- Nybyggda typ landet Stockholm lägenheter 2 RK 1 810 1 760 2 700 3 FlK 2 250 2 290 3 310 4 BK 2 810 2 900 3 900 5 RK — — 4 700 5 RK och större 3 410 3 840 —

Källa: SCB, bostadshyror m. m. samt egna beräkningar.

De genomsnittliga hyrorna ligger på ungefär samma nivå i Storstockholm som i hela landet för samma lägenhetstyper. Bostadsutgiftema för egna- hemsägarna visar däremot en helt annan bild. Detta framgår av följande sam- manställning hämtad från rapporten:

Lägenhets- Hela Stor- typ landet Stockholm 3 RK 2 280 3 350 4 RK 3 210 3 880 5 RK 3 730 4 250 6 RK 4 240 4 940 Källa: 5113

För bostäderna med 4—6 rok ligger de genomsnittliga bostadsutgiftema 500—700 kr/månad högre i Storstockholm än i hela landet för samma lägen- hetstyper. I rapporten belyses detta ytterligare med en beräkning av bostads- utgiftema i två lika småhus byggda i början av 1970-talet med genomsnittliga data för hus från den tiden i fråga om yta, driftkostnader m. m. När man utgår från att dessa två hus omsatts i handel under senare delen av 1980-talet och då rebelånats i normal omfattning blir månadsutgiften för småhuset i Storstockholm efter den nya taxering av småhus som genomförs under år 1989 ca 1 900 kr högre än i det andra huset. Detta gäller dock under förutsättning att de nya taxeringsvärdena tillåts att slå igenom vid den löpande beskattningen.

Det är ett uppenbart bostadspolitiskt problem att boendekostnader och bostadsutgifter varierar mellan olika orter på ett så olikartat sätt mellan olika upplåtelseformer. Om denna utveckling tillåts att fortsätta finns en avsevärd risk för att boendevillkoren i olika orter utvecklas olika med från rättvise- synpunkt otillfredsställande resultat. Ett egnahem kan bli ouppnåeli gt för en familj med normala inkomster på vissa orter samtidigt som det framstår som ett naturligt val för många barnfamiljer i andra delar av landet.

F ördelningspolitiska efekter

Som framhållits är målstrukturen för bostadspolitiken sammansatt. Den grundläggande strävan att skapa förutsättningar för en tillräcklig nyproduktion av bostäder och en nödvändig förnyelse av det befintliga bostadsbeståndet motiverar ett generellt produktionsstimulerande stöd som sänker relativkost- naden för bostadskonsurntionen allmänt.

Ett sådant stöd blir dock inte särskilt effektivt ur fördelningspolitisk syn- vinkel. I den utsträckning som bostadskonsurntionen samvarierar positivt med inkomst för hushållen kommer hushåll med höga inkomster att till godo- göra sig mer av stödet än hushåll med lägre inkomster.

Under den moderna bostadspolitikens första decennier var detta knappast något större problem. Mot bakgrund av den dåvarande låga bostadsstan- darden framstod en allmän höjning av standarden både utrymmes- och kvali-

tetsmässigt som ett överordnat mål. Inom småhussektom gav inte heller den tillämpade lågräntepolitiken några underskottsavdrag i större utsträckning.

Med en allt snabbare inflation och ett högre ränteläge blev situationen en annan. Under 1970-talet kunde småhusägama tillgodogöra sig betydande underskottsavdrag vilka dessutom före 1980-talets skattereform gav större skattereduktion ju högre inkomsten var. Detta ledde, som visats i olika undersökningar, till att skattesubventionen fick fördelningspolitiskt ogynn- samma effekter.

Eftersom ett generellt stödsystem har dessa egenskaper i fördelningspoli- tiskt hänseende har detta alltsedan den moderna bostadspolitikens tillkomst kompletterats med särskilda bidrag avsedda att stimulera en god bostadskön- sumtion också hos hushåll med begränsade inkomster och stor försörjnings- börda. De representeras i dag av bostadsbidragen till barnfamiljer och unga med låga inkomster samt av bostadstilläggen till pensionärer.

Att detta stöd utgår i form av bostadsbidrag och bostadstillägg och inte som en allmän inkomstförstärkning till dessa hushåll speglar statsmakternas uppfattning att bostaden har en så viktig funktion för välfärden att rätten och möjligheten att skaffa en bra bostad motiverar ett ekonomiskt stöd som inte skall användas till annan konsumtion.

På detta sätt har bostadspolitiken också getts en roll i den allmänna fördel- ningspolitiken i samhället. I den allmänna debatten skiljer man inte alltid på bostadsstödets fördelningspolitiska respektive produktions- och kvalitets- stimulerande funktion. Vid en bedömning av bostadspolitikens effektivitet är det emellertid nödvändigt att särskilja de olika funktionerna eftersom de inte utan vidare samspelar på ett konfliktfritt sätt.

I rapporten med studier av bostadssektom 1989 redovisas därför utförligt både stödets betydelse för relativpriserna på bostäder och de fördelnings- politiska konsekvenserna, dvs. i vilken utsträckning hushåll med olika ekonomisk situation får utbyte av det ekonomiska stödet via generella respek- tive riktade former.

Studien visar i denna del att det fortfarande och trots den dramatiskt för- bättrade bostadsstandaden finns klara och systematiska skillnader i bostads- standard mellan hushåll med olika ekonomisk styrka och att räntebidragen inte leder till någon entydig utjämning av hushållens standard i boendet; detta bl. a. till följd av underskottsavdragens stora betydelse för bostadskost- naderna.

Man kan också av redovisningen utläsa att underskottsavdragen i särskilt hög grad styr hushållens möjligheter att bära kostnaden för rymliga lägen- heter, eftersom dessa finns främst i småhusbeståndet. De hushåll som har låga inkomster och inte fullt ut kan tillgodogöra sig effekterna av ränteavdrag har därför en tydligt lägre utrymmesstandard än övriga hushåll av motsva- rande storlek.

Detta gäller trots att studien visar klart att det riktade bostadsstödet till barnfamiljema har en mycket hög fördelningspolitisk precision. Diagrammen i figur 3.3 avser förhållanden för barnfamiljer i egnahem. Hushållen är där sorterade efter stigande ekonomisk standard. Diagrammen har hämtats från rapporten och bygger på beräkningar av EFI vid Handelshögskolan i Stockholm. Diagrammen visar att bostadsbidragen har en starkt progressiv fördelningsprofil. De 20 % av hushållen som har lägst ekonomisk standard tillgodogör sig närmare 80 % av samtliga bostadsbidrag.

Kurvan i figuren för räntebidragen är svagt progressiv medan skattesub- ventionema också efter de genomförda förändringarna i början av 1980-talet är svagt regressiv. Genom att skatteeffekterna totalt sett är större än både ränte- och bostadsbidragen blir den samlade effekten av subventionerna i stort sett neutral med avseende på hushållens ekonomiska standard.

Situationen kan i detta avseende sammanfattas så att det generella bostadsstödet. som sänker relativpriserna på bostäder gör det lättare för alla hushåll att efterfråga goda bostäder. Trots detta förmår fortfarande endast hushåll med stora inkomster att efterfråga de större och nyare bostäderna. De i ekonomiskt avseende starka hushållen konsumerar därför per hushåll en större andel av stödet än andra. Denna snedfördelning motverkas av det riktade stödet till hushåll med låga inkomster så att den sammanlagda effekten för hushållens ekonomi blir relativt oberoende av ekonomisk situation.

Statens utgifter för bostadssubventionema

Statens utgifter för bostadssubventionema har ökat snabbt under 1980-talet. Av nedanstående tabell framgår att subventionerna totalt ökat från 25,5 miljarder 1982 till 37,5 miljarder 1989.

Bostadssubventioner och intäkter av fastighetsskatt m. m. åren 1982—1989 (miljarder kronor, löpande priser)

1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989

Subventioner

Bostadsbidragl 6,3 6,8 6,9 7,1 7,2 7,5 8,3 3,1 Räntebidrag 8,9 9,9 10,5 12,3 14,5 13,3 15,6 17,7 Skattesubvention till egnahemsägare 10,3 10,9 10,7 13,0 13,2 13,8 16,3 17,4 Summa 25,5 27,6 28,1 32,4 34,9 34,6 40,2 43,2 Intäkter

Fastighetsskatt m.m. - 0,7 1,0 3,6 4,6 5,6 5,6 5,7

Netto 25,5 26,9 27,1 28,8 30,3 29,0 34,6 37,5

1Inkl. kommunala bostadstillägg till folkpensionärer Källa: Prop. 1987/88:100, bil. 13 och 1988/891100, bil. 13.

Figur 3 3 Bastadsmbventionernasfördelningsprojil i I 989 års system för banfwniljer boende i egnahem

Bostadsbidragen

Andel av totala bostadsbidrag (%)

100

o 20 40 60 80 100 %

Hushållen sorterade efter stigande ekonomisk standard

Skatteejfekterna

Andel av totala skatteeffekter (%) 100. 80. 60

40

20-

o 20 40 60 80 10096

Hushållen sorterade efter stigande ekonomisk etarldard Källa: EFI

Råmebidragen

Andel av totala räntebidrag (%)

100

0 20 40 60 80 100 % Totala subventioner Andel av totala subventioner (%) 100_ 80 60_ /' 40 20 o 20 40 60 80 '100 %

Räntebidragen har trots de särskilda begränsningar som beslutats vid några tillfällen ökat snabbast — från 8,9 till 17,7 miljarder. Skattesubventionema svarar för en i det närmaste lika stor ökning — från 10,3 till 17,4 miljarder. Bostadsbidragen har ökat långsammare — från 6,3 till 8,1 miljarder.

Räknat på detta sätt har sålunda under tidsperioden skett en mycket mar- kant tyngdpunktsförskjutning i riktning från det riktade till det generella bostadsstödet.

Det finns flera förklaringar till denna utveckling som i allt väsentligt bygger på s. k. automatikeffekter och inte på politiskt medvetna systernförändringar.

De viktigaste orsakerna till den snabba ökningen är den ökade och allt dyrare nyproduktionen samt det höga ränteläget. En helt avgörande del av räntebidragen härrör t. ex. från senare års produktion.

Endast 10 % av bidragen gäller bostadsinvesteringar utförda före år 1975. Nästan 30 % gäller investeringar under åren 1975—84 och drygt 60 % de senaste fem årens investeringar. Nära 20 % av räntebidragsvolymen belöper sig på det senaste årets bostadsinvesteringar.

Även Skattesubventionema har en tyngdpunkt i de senare årens produktion även om tendensen inte är lika markant som för räntebidragen. Ca 46 % av de totala skatteeffekterna är hänförliga till hus som byggts efter 1974, vilka omfattar knappt 30 % av egnahemsbeståndets yta.

Statens utgifter för räntebidragen och inkomstbortfall på grund av under- skottsavdragen är mycket känsliga för förändringar i marknadsräntorna. Detta beror på att räntebidraget är konstruerat så att det täcker gapet mellan en fastlagd garanterad ränta och marknadsräntan. Skattesubventionen utgår som en andel av marknadsräntan. I båda fallen leder sålunda en höjning av marknadsräntan till en ökad belastning för staten och vice versa. Jämför kapitel 8.

Det är uppenbart att en fortsatt utveckling av kosmadema för bostadsstödet på detta sätt är svår att förena med ambitionerna att bevara sunda stats- finanser. Utgifter för staten i denna storleksordning ökar också angelägen- heten av en medveten prioritering mellan bostadspolitikens roll för en fortsatt hög nyproduktion och förnyelse av beståndet å ena sidan och den fördel- ningspolitiska ambitionen att säkra goda boendeförutsätmingar för ekono- miskt svagare grupper å andra sidan.

4. Skatteutredningamas förslag

4.1. Skatteutredningarna

Under juni 1989 redovisade de fyra skatteutredningarna sitt arbete i fyra betänkanden. Dessa är

1. SOU 198933 Reformerad inkomstbeskattning

2. SOU 1989:34 Reformerad företagsbeskattning

3. SOU 1989:35 Reformerad mervärdeskatt rn. m.

4. SOU 1989:36 Inflationskorrigerad inkomstbeskattning En sammanfattning av utredningsförslagen finns i SOU 198958 Det nya skatteförslaget. Utredningsbetänkandena är f. 11. föremål för remissbehandling. Utredningsförslagen berör i väsentliga delar bostadspolitiken och hus- hållens boendekostnader. I detta kapitel redovisas de beräkningar som boendekostnadsutredningen gjort av de olika skatteförslagens konsekvenser för boendekostnadema.

4.2. Skatteförslagen och boendekostnadema — en översiktlig bild

De utredningsförslag som har störst betydelse för hushållens boendekost- nader och möjligheterna att betala dessa är förslagen till ett nytt system för inkomstbeskattningen samt den föreslagna breddningen av momsen. I figur 4.1 illustreras de samband som finns mellan dessa olika förslag och med- borgarnas disponibla inkomster.

4.2.1. Reformerad inkomstbeskattning

Förslaget från utredningen om reformerad inkomstbeskattning medför att 90 % av inkomsttagama skall betala enbart kommunalskatt. För kapitalin- komster föreslås en för alla enhetlig statlig skatt på 30 %. Det innebär att marginalskatten och därmed värdet på de underskottsavdrag som egna- hemsägare kan tillgodogöra sig begränsas från i dag 47 % till 30 % av ränte- utgiftema. .

Detta påverkar boendekostnadema för ägare av egna hem och de som finansierat den egna insatsen till en bostadsrätt med lån. I gengäld är den dis- ponibla inkomsten efter skatt högre varför enbart den högre bostadsutgiften

Figur 4.1 Faktorer som påverkar den disponibla inkomsten vid nu planerade förändringar av skattesystemet (RINK/KIS )

Skalteulredningarna Minskat räntestöd

Avdrags- begränsning

Finansieringen

("Direkta effekter

'ä-_ ___"

_ lndirekta effekter ->

___—rd—

Disponibel inkomst efter bostads utgifter

Okade bostbidr.

inte normalt leder till ett minskat konsumtionsutrymme sedan bostadsutgiften betalats.

Eftersom inkomstskatten sänks för alla, dvs. också för bostadsrättshavare och hyresgäster, föreslår inkomstskatteutredningen att räntebidragen redu- ceras också för bostads- och hyresrätt så att räntan efter bidrag blir lika stor för samtliga dispositionsforrner. Detta leder enligt inkomstskatteutrednin gen, tillsammans med de förändringar av fastighetsskatten som utredningen sam- tidigt föreslår, till en väsentligt mer likformig behandling av de olika boende- formerna.

Förändringarna i räntebidragssystemet påverkar boendekostnadema för bostadsrättshavare och hyresgäster på i princip samma sätt som begräns- ningen av värdet av underskottsavdragen påverkar egnahemsägare.

I figuren illustreras detta med den direkta pilen mellan skatteutredningarna och boendekosmader/bostadsutgiften. I tabell 4.1 belyses hur dessa subven-

tionsbegränsningar påverkar kapitalutgiftema för fastigheter byggda under olika tidsperioder.

Denna redovisningsforrn återkommer i det följande vid redovisningen av övriga förslag till förändringar i skattereglerna för bostäderna. Den motiveras av de i föregående kapitel beskrivna målen om neutralitet mellan olika upplåtelseformer och paritet mellan olika årgångar av bostäder.

Vid studiet av våra tabeller kan alltså direkt utläsas hur olika delförslag påverkar möjligheten att uppnå de bostadspolitiska målen. Det är naturligtvis det samlade resultatet som är avgörande för vilka möjligheter som finns att med bostadspolitiska medel justera effekterna av de santlade skatteförslagen. Vi har bedömt det som värdefullt att också ge en bild av hur de olika delförslagen samverkar för att åstadkomma detta slutresultat.

Vid bedömningen av uppgifterna i tabellerna är det också viktigt att hålla i minnet att det endast är för bostadsrätter och egna hem som dessa direkt kan läggas till grund för en bedömning av förändringen av boendekostnadema. Inom hyressektom fastställs hyrorna med utgångspunkt i de allmännyttiga företagens självkosmad. Därvid förekommer som framgått av tidigare kapitel en viss omfördelning av kapitalkosmadema mellan olika fastigheter. Ef fektema av föreslagna förändringar t. ex. av räntebidragen kan bli olika för olika företag beroende på ålderstrukturen på deras bestånd av fastigheter.

Med dessa reservationer ger dock våra tabeller en god bild av skatteför- slagens effekter i de avseenden som är av särskilt intresse från bostads- politiska utgångspunkter.

Tabell 4 .] Kapitalutgiftsökning (kr/kvm) på grund av minskade räntebidrag resp. begränsning av rämeavdragens värde. Upplåtelseform och årgångsvis.

Årgång Hyresrätt Privat Bostads- Egna Allmännyttan rätt hem —40 18 1 7 1 4 7 41—60 1 3 1 2 1 0 5 61 —74 1 3 21 9 8 75—84 55 68 46 24 85—90 72 93 65 34 1 991 80 9 2 68 57

Av tabellen framgår att kapitalkosmadema ökar mest i nyare årgångar. Detta beror på att nyare hus har högre räntekostnader totalt sett eftersom de varit dyrare att bygga. Begränsningar av räntebidragen måste få tyngdpunkten i nyare årgångar eftersom det är i dessa årgångar den helt övervägande delen av räntebdragen finns i dag.

4.2.2. Fastighetsskatten

Som framgår av figur 4.1 berörs bostadssektom också av de förslag som syftar till att finansiera sänkningen av inkomstskatten. Av dessa förslag har utredningen om reformerad inkomstbeskattning (RINK) presenterat en ny ordning för fastighetsskatten medan kommittén för indirekta skatter (KIS) svarar för övriga förslag.

RINK föreslår att dagens schabloninläkt för egna hem avskaffas och er- sätts med fastighetsskatten. Utredningen föreslår också att dagens flora av olika skattesatser för fastighetsskatten skall ersättas av en gemensam skattesats för alla upplåtelseformer och ägarkategorier lika med 1,5 % av taxeringsvärdet

För att mildra höjningen av bostadsutgiftema som förslaget om fastighets- skatt leder till, tillsammans med förslaget från KIS om full mervärdeskatt på nyproduktion, föreslås övergångsvis vissa reduceringar av fastighetsskatte- uttaget, vilka efterhand successivt återhämtas.

För bostadsfastigheter tas inte någon fastighetsskatt ut under de första fem åren efter byggandet, och endast halv fastighetsskatt tas ut under de följande fem åren.

Höjningen av bostadsutgiftema för småhus i beståndet mildras genom att fastighetsskatten nedsätts till 1,2 % av taxeringsvärdet åren 1991 och 1992, och genom att det för årgångarna 1986—1990 endast utgår halv fastighetsskatt år 1991.

För hyres- och bostadsrättsfastigheter i beståndet föreslås att det för år 1991 inte tas ut någon fastighetsskatt för årgångarna 1977—1990, samt halv fastighetsskatt för årgångarna 1973—1976.

Genom de olika övergångsreglema och tillfälliga rabatteringama av fastig- hetsskatten blir skattesystemet som i sina grunder är mycket enkelt, åt- minstone övergångsvis komplicerat.

Tabell 4.2 Kapitalkostnadl'efekter av förslaget till nytt fastighetsskatte- system (kr/kvm ). Upplåtelseform och årgång

Årgång Hyresrätt Privat Bostads- Egna Allmännyttan rätt hem —1940 7 —1 8 20 41—60 7 —1 7 22 61—74 1 2 3 1 3 23 75—84 —13 —25 —12 22 85—90 —33 —58 —30 9 1991 —36 —63 —33 —11

Som framgår av tabellen leder de olika lättnadema för nyare hus till en i förhållande till i dag lägre skattebelastning för nyare årgångar. Övergången till ett enhetligt procentuttag för alla ägarkategorier innebär en större Skattelättnad för de privatägda hyreshusen vilka i dagens system har en högre skattesats än allmännyttan.

Genom dessa justeringar i den generella skattesatsen undviks de svårig— heter som i dagens system orsakas av att taxeringsvärdena är så mycket högre i nyare fastigheter än i äldre. Samtidigt konuner de nya taxeringsvärdena inom småhussektom enligt nu föreliggande uppgifter att ytterligare öka de regionala skillnaderna i skatteuttaget. De provtaxeringar som genomförts pekar på att taxeringsvärdena i landet kommer att stiga med i genomsnitt ca 50 %. I storstäderna blir däremot höjningen ca 100 %.

Detta förhållande kan man naturligtvis inte ta hänsyn till inom ramen för ett generellt system med gemensam skattesats. Problemet diskuteras vidare i kapitel 6.

4.2.3. Breddad moms och full byggmoms

Kommittén för indirekta skatter föreslår i sitt betänkande en i princip generell beskattning av all omsättning av varor och tjänster i yrkesmässig verksamhet. Undantag föreslås för banktjänster samt hyra och förvärv av fastigheter.

Förslaget innebär att reduceringsregeln för byggverksamhet slopas så att full moms tas ut också på t. ex. nyproduktion och ombyggnad av bostäder. Vidare kommer flertalet nu skattefria tjänster för förvaltning av bostäder att bli mervärdeskattepliktiga. Det gäller bl. a. avgifterna för avloppsrening och renhållning. Skatteplikten kommer även att omfatta upphandlad fastighet- skötsel, städning, fönsterputsning, sotning och administrativa tjänster. Det- samma gäller avgifter för vatten från vattenverk, samt för energileveranser. Samtidigt föreslås en reducering av dagens punktskatter på energin.

För att i görligaste mån åstadkomma konkurrensneutralitet mellan å ena sidan fastighetsförvaltande företags i egen regi utförda arbeten och å andra sidan deras upphandling av arbeten på fastighet föreslår kommittén att uttags- beskattning införs för vissa arbeten som fastighetsförvaltande bolag utför på sina fastigheter. Den föreslagna uttagsbeskattningen avser ny-, till- eller om- byggnad, reparationer, underhåll samt arbeten som innefattar ritning, projek- tering, konstruktion eller därmed jämförliga tjänster.

Uttagsbeskattningen avser enbart arbeten som utförs i egen regi med egna anställda. Av administrativa skäl föreslås att uttagsbeskattning sker endast om de nedlagda lönekostnaderna, inklusive sociala avgifter, för arbetena för beskattningsåret överstiger 500 000 kr.

I tabellerna 4.3 och 4.4 redovisas kapitalkosmadseffektema efter ränte- subventioner av förslaget om full byggmoms respektive breddad moms i övrigt.

Tabell 4 .3 Effekter av förslaget om full byggmoms ( kr/mz). Olika upplåtelseformer och årgångar

Årgång Hyresrätt Privat Bostads- Egna Allmännyttan rätt hem —1940 1 1 1 0 41—60 1 1 1 0 61—74 0 O O 0 75—84 0 0 0 0 85—90 0 O 0 0 1991 23 25 23 2 2

Förslaget att avskaffa reduktionsregeln för byggande inom momssystemet leder inte överraskande till försumbara effekter i de årgångar av bostäder som inte byggs om i någon större utsträckning. Däremot blir kapitalkostnadsök- ningen betydande för nyproduktionen. Utredningen analyserar inte detta när— mare men det kan knappast undvikas att en så stor höjning av kosmadema för nyproduktionen leder till väsentliga höjningar av priserna på befintliga fastig- heter.

Tabell 4 .4 Effekterna av övriga förslag till momsbreddningar m. m. ( kr/m2 ). Upplåtelseform och årgångar

Årgång Hyresrätt Privat Bostads- Egna Allmännyttan rätt hem —1941 20 23 21 14 41—60 21 22 22 15 61—74 20 ' 22 21 15 75—84 19 21 19 14 85-90 18 18 17 12 1991 16 16 15 13

Förslagen i denna del får inga effekter som påverkar pariteten mellan olika årgångar. Kapitalkostnadema ökar för de flesta med mellan 15 och 20 kr/m2. Egnahemsägama berörs genomgående mindre än bostads- och hyresrätten.

Av sammanställningen i tabell 4.5 framgår att bostadssektom föreslås bidra till finansieringen av skattereformen med drygt 19 miljarder kr.

Av dessa kommer knappt 6 miljarder från hyressektom, 2,6 från bostads- rätterna och 8,9 från egnahemssektom. Då bör beaktas att småhusen under mellantiden fått aktualiserade taxeringsvärden.

Tabell 45 Bostadssektorns bidrag till finansieringen av skattereformen. Olika förändringsförslag. Miljarder kr Nuvarande RINK- DIFF regler (NR) förslag RINK—NR 1 9 9 1 Räntebidrag —20,2 —16,7 3,4 Skatteavdrag —14,2 —12,0 2,2 Summa —34,4 -—28,7 5,6 Byggmoms 3,9 7,4 3,5 Fastighetsskatt 4,7 8,3 3,5 Förvaltningsmoms 3,3 9,7 6,4 Summa 12,0 25,3 13,4 Total -22,4 —3,4 19,0

Av tabell 4.6 framgår den sammanlagda effekten av de olika förslagen för boendeutgiften i kronor per ni2 och omräknat till den nödvändiga hyres- ökningen (motsvarande) per mättad om förslagen genomförs i sin helhet.

Tabell 4.6 a Bostadsutgiftsökning kronor per m2 som resultat av skattereformen. Upplåtelseformer och årgångar

Hyresrätt Privat Bostads— Egna Medel— AIImännyttan rätt hem värde Kr/m2 —40 4 6 40 45 4 2 41 41 —60 4 2 34 40 43 41 61 —74 4 5 46 43 46 45 75—84 6 1 64 53 59 59 85—90 57 54 52 55 55 —91 83 70 73 80 78 Medelvärde 48 4 2 46 49 47

Tabell 4.6.b Bostadsutgä'tsökning kronor per månad som resultat av skattereformen. Upplåtelseformer och årgångar

Hyresrätt Privat Bostads- Egna Medel- AIImännyttan rätt hem värde Kr/mån —40 243 218 237 400 331 41—60 210 175 198 391 286 61 —74 258 272 254 480 362 75—84 360 394 349 656 573 85—90 334 339 354 586 451 —91 512 440 520 818 640 Medelvärde 269 231 265 493 380

Som framgår av tabell 4.6 b ökar bostadsutgiftema med i genomsnitt ca 380 kr/månad om förslagen genomförs. Ökningen blir störst för egnahem och allra störst i de hus som byggts mellan åren1975 och 1984, där den i genom- snitt blir ca 650 kr per månad.

Det går också att utläsa ett visst samband mellan fastighetemas ålder och bostadsutgiftsökningen. Genom reduktionen av fastighetsskatten för senare årgångar bryts dock detta mönster så att den totala utgiftsökningen blir störst i det sena 70- och tidiga 80-talets produktion.

Kvar står dock att de redan i dag billigaste bostäderna i äldre hus kommer att fördyras mindre än övriga. Den sammanlagda effekten blir sålunda utan korrigeringar i det bostadspolitiska regelverket att utgiftssplittringen mellan yngre och äldre hus ökar ytterligare genom de föreslagna skatteändringama.

Detta framgår tydligare i tabell 4.6 0 i vilken de månatliga utgiftsök- ningarna relaterats till den nuvarande utgiften.

Tabell 4 .6 c Bostadsutgiftsökningar iprocent av nuvarande bostadsutgifter som ett resultat av skatteförslagen. Upplåtelseform och årgångar.

Hyresrätt Privat Bostads- Egna Medel- Allmännyttan rätt hem värde % av boutg.

—40 12,0 10,7 12,3 14,9 13,4 41—60 11,5 9,1 14,3 15,0 13,1 61-74 12,3 12,8 12,6 14,0 13,2 75—84 13,7 14,2 13,8 15,8 15,2 85—90 11,4 10,8 11,4 13,7 12,4

—91 15,7 13,3 16,0 19,6 17,3 Medelvärde 12,2 10,9 12,6 14,7 13,3

Vid bedömningen av dessa uppgifter är det väsentligt att erinra om att de utgör genomsnittsberäkningar över breda fält av årgångar. Självfallet finns stora variationer inom de olika klasserna. Framförallt finns som framhållits stora regionala variationer inom småhussektom.

De i tabellerna 4.6 av oss beräknade effekterna av RlNK/KIS—förslagen är genomsnittliga närmevärden.

För respektive ägarkategori och årgångsgrupp är beräkningama i grunden baserade på ursprunglig finansiering. Beräkningsunderlaget har sedan justerats upp till aktuella skuldsummor med de genomsnittliga belopp som kan bedömas på grundval av tillgänglig statistik (SCB, IKU, RRV:s taxeringsstatistik med egna bearbetningar). Reinvesteringar såsom ombyggnad och övriga bostadsförbättringsåtgärder ingår också. En komplikation är naturligtvis att rebelåning med eget hem som säkerhet inte alltid avser bostadsinvesteringar och att personliga lån för köp av bostadsrätt

inte kan bedömas med tillgänglig statistik. De för bostadsrätt redovisade effekterna avser således endast föreningsavgiften. Avvikelserna från de redovisade värdena kan därför i enskilda fall vara betydande. Även förekommande stora skillnader i taxeringsvärden för egna hem, leder till stora variationer i utfallet. Vi redovisar därför i tabell 4.7 vissa beräkningsförut- sättningar för egna hem. Med utgångspunkt i dessa kan justeringsberäkningar göras för enskilda fall.

Tabell 4.7 Genomsnittliga vdrdenför beräkning av bostadsutgiftsökning för egnahem Taxeringsvärde 1989 Skuldsumma —40 190 1 50 41 —60 200 145 61 —74 270 205 75—84 290 375 85—90 300 700 91 300 870

För varje i10 000 kr i skuld i förhållande till genomsnittsvärdet ovan justeras värdena i tabell 4.6 b med 3:17 kr/mån. För ett hus byggt år 1970 med en skuldsumma på 500 000 kr blir bostadsutgiftsökningen således ytterligare ca 500 kr/mån. För ett skuldfritt hus byggt år 1950 minskar den redovisade utgiftsökningen med 250 kr/mån.

För varje 110 000 kr i nuvarande taxeringsvärde bör värdena i tabell 4.6 (1 justeras med 13:25 kr/mån. För ett hus byggt år 1970 med taxeringsvärde 1989 på 400 000 kr blir bostadsutgiftsökningen ytterligare ca 45 kr/mån. Detta förutsätter att taxeringsvärdet vid den förestående omtaxeringen höjs med 50 %. Vid taxeringsvärdehöjningen som är större eller mindre än 50 %, ändras utgiften :l:10 kr/mån. för varje i 10 000 kr.

För bostadsrättshavare med egna lån för finansiering av bostadsrätter blir bostadsutgiftsökningen enligt tabell 4.6 b likaså ca 17 kr/mån. större för varje 10 000 kr i lån.

4.2.4. Övriga förslag

Vid sidan av dessa förslag som direkt påverkar den löpande bostadsutgiften lägger inkomstskatteutredningen också andra förslag av betydelse för bostadskonsumenter och fastighetsägare.

Uthyming av egnahem och bostadsrätt blir skattepliktig oberoende av om det gäller permanent- eller fritidsboende samtidigt som reglerna förenklas.

Reavinstbeskattningen av egnahem och andra fastigheter läggs om radikalt. Nuvarande uppräkning av anskaffningsvärdena med hänsyn till inflationen liksom nuvarande uppskov med beskattningen vid vissa försäljningar av egnahem slopas av förenklings- och rättviseskäl, för att undvika snedvrid- ningar samt för att uppnå enhetliga regler för egnahem och bostadsrätt.

Liksom för andra tillgångar blir grundregeln att hela den nominella rea- vinsten för egnahem och bostadsrätt beskattas med 30 % oberoende av inne- havstiden. För att motverka inlåsningar begränsas emellertid av bl. a. bostads- och arbetsmarknadspolitiska skäl skatteuttaget vid försäljningar genom ett skattetak på 9 % av försäljningsintäkten för permanentbostäder och på 18 % av försäljningsintäkten för övriga bostäder.

Denna ordning förutsätter enligt skatteutredningen att ekonomiskt rätt- visande taxeringsvärden kan fastställas också för bostadsrätter. Av admi- nistrativa skäl kan nya taxeringsvärden på bostadsrätter inte föreligga före år 1993—94. En utredning har under våren tillsatts för att pröva möjligheterna att förändra taxeringen av dessa fastigheter. 1 awaktan på att denna utredning har presenterat sina förslag föreslås därför en, med undantag av de ovan redo- visade förändringarna av räntesubventioner och fastighetsskatt, oförändrad löpande beskattning av bostadsrätter.

Även om förändrade regler för reavinstbeskattningcn sannolikt påverkar priserna på egnahem har vi inte genomfört någon analys av hur dessa förslag kommer att påverka boendekostnadema för denna ägarkategori.

Realisationsbeskattningen får förutsättas ses som en beskattning av kapital och kapitalplaceringar och inte i första hand som ett bostadspolitiskt instru- ment. Problemet ligger därför utanför boendekostnadsutredningens utred- ningsuppdrag.

4.3. Sambandet skatteförändringar och boendekostnader

I nederdelen av figur 4.1 (sid 30) erinras om de samband som finns mellan skatteregler, boendekostnader och hushållens disponibla inkomst sedan de betalat skatter och boendeutgifter.

Den boendekosmadsökning som skatteförslagen leder till skall betalas med inkomster som efter skatt är högre än tidigare. De enskilda hushållen har sålunda i olika utsträckning mer pengar att disponera för att betala bostadsutgiftema. En inkomsttagare med t. ex. 120 000 kr i inkomst får på grund av den avskaffade statsskatten ca 800 kr per månad i ökad disponibel inkomst sedan skatten är betald.

Det bör också erinras om att de hushåll som har bostadsutgifter som ligger inom bostadsbidragssystemets gränser kompenseras för bostadsutgiftsök- ningen genom ökat bostadsbidrag. Detta gör att genomslaget i nettobostads- utgift för enskilda hushåll ser olika ut beroende på hushållets ekonomiska situation i övrigt.

De boendekosmadsförändringar som förslagen till förändringar i skatte- systemet leder till är från bostadspolitiska utgångspunkter inte i alla delar till- fredställande. Detta är naturligt eftersom skatteförslagen främst haft som mål att skapa ett skattesystem som uppfyller de krav som bör ställas ur rättvise- och effektivitetssynvinkel.

För att inte ett nytt skattesystem ska belastas med undantag och särregler i en sådan utsträckning att det blir oöverblickbart är det rimligt att de anpass- ningar som krävs i första hand åstadkoms genom förändringar i andra regel- verk. ] resten av vårt betänkande redovisar vi de förändringar i bostads- finansieringssystemet och vad gäller bostadsbidragen till barnfamiljer som vi med ledning av våra direktiv finner angelägna.

5. Ett nytt bostadspolitiskt stödsystem

5.1. Utgångspunkter

Utredningens uppdrag har formulerats mot bakgrund av den nya situation för bostadspolitiken som skapas av skatteutredningamas olika förslag och den bild av dagens bostadsstöd och dess effekter som redovisats ovan.

En analys av dagens system visar att bostadsstödet i dag inte ger någon entydigt progressiv fördelningseffekt, dvs. den sammantagna effekten inne- bär ingen omfördelning från den grupp av hushåll som har goda inkomster till den grupp av hushåll som har en svag ekonomi och stor försörjningsbörda.

Det kan också ifrågasättas om stödet fyller kravet på att vara neutralt mellan olika upplåtelseformer över tiden. I rapporten från i våras noteras att utgifts- splittringen mellan fastigheter med olika ålder är otillfredställande stor, vilket öppnar möjligheter att kapitalisera hela eller delar av de bostadssubventioner som syftar till att minska boendekostnadema.

Den bristande pariteten leder också till att rörligheten i bostadsbeståndet minskar, så att detta utnyttjas mindre effektivt än vad som annars skulle vara möjligt.

Slutligen kan erinras om att statens kostnader för bostadssubventionema ökar snabbt och kommer att fortsätta att öka vid en räntenivå som svarar mot dagens. Systemet är mycket känsligt för förändringar i räntenivå. Det gäller såväl utgifterna för stödet totalt som neutraliteten mellan olika upplåtelsefor- mer sett i det längre tidsperspektiv som är naturligt när det gäller så långsik- tiga investeringar som bostäder.

I direktiven till utredningen uttalas att de bostadspolitiska måleri ligger fast. Uppdraget är sålunda att lämna förslag till sådana förändringar i bostadsstödet som tillsammans med de aktuella förändringarna i skattesystemet leder till att målen uppfylls bättre än i dag.

Utredningens arbete har med hänsyn härtill byggt på förutsättningen att ett nytt system skall

— vara neutralt mellan olika upplåtelseformer när hänsyn tagits till såväl skatteregler som bostadsstöd

— leda till en mindre utgiftssplittring mellan fastigheter med olika ålder — innehålla stöd som är så utformat att det inte kan kapitaliseras av boende eller producenter

— skapa likvärdiga möjligheter för den nödvändiga bostadsproduktionen i olika delar av landet

— skapa förutsättningar för en nyproduktion av tillräcklig storlek — stimulera sparandet inom bostadssektom

— vara så utformat att den automatiska ökningen av statens utgifter för bostadsstödet begränsas.

5.2. En målkonflikt

Bostadsutgiftema svarar för en betydande del av de samlade utgifterna för olika hushåll]. De bygger också på långsiktiga bindningar i form av investe- ringar (egnahem och bostadsrätter) eller etablerade kontakter, skol- och barn- omsorgsplatser osv. som gör att förändringar på kort sikt är svåra att genomföra för enskilda hushåll.

Detta innebär att förändringar av de ekonomiska villkoren för boendet för enskilda hushåll måste genomföras med varsamhet så att hushållens planering inte på kort sikt slås i spillror. Ett nytt bostadsfmansieringssystem måste där- för utforrnas med beaktande av behovet av en tillräcklig planeringshorisont för de enskilda hushållen.

Sarntidi gt är det uppenbart att ett nytt stödsystem som bättre än det nuvar- ande skall uppnå de bostadspolitiska målen om neutralitet och paritet måste komma att beröra enskilda olika. I annat fall åstadkoms ingen förändring.

Det kan därför inte undvikas att de som i dagens system får en gynn- sammare behandling än övriga kommer att uppleva att de får vidkännas för- sämringar i sin situation. På motsvarande sätt kommer då självfallet andra att uppleva förbättringar.

Även om målsättningen långsiktigt är klar — att nå fram till ett rättvist och robust bostadsfinansieringssystem — finns här en målkonilikt. I den utsträck— ning som den grundläggande ambitionen föranleder förändringar av mer betydande omfattning är det nödvändigt att bevaka att vägen dit inte leder till svårigheter för familjer som planerat sin ekonomi med utgångspunkt i dagens villkor på bostadsmarknaden.

5.3. Huvuddragen i ett nytt bostadsfinansieringssystem

Det nya bostadsfinansieringssystem som utredningen föreslår illustreras översiktligt i figur 5.1 där också kopplingen till det riktade bostadsbidraget finns markerad.

Systemet är uppbyggt på tre komponenter. Dessa är ett generellt grund- läggande stöd till bostadsinvesteringen, ett system för att omfördela kapital- kosmadema mellan olika årgångar samt fastighetsskatten.

1 I rapporten Ds 1989:39 redovisas bostadsutgiftema netto i procent av den disponibla inkomsten för hushåll av olika storlek och olika boendeförhållanden. Där tabellen framgår att hushållen använder mellan 13 och 35 % av den disponibla inkomsten till bostadsutgifter.

Figur 5.1

Nytt

bostadsfinansieringssystem

30 % skattesubvention på insatslån

30 % skattesubvention

30 % räntebidrag

Fastighetsskatt > Boendekostnad ( Bostadsbidrag

Driftkostnad

För att vinna förståelse för förändringar av bostadsfinansieringssystemet som syftar till förbättrad neutralitet mellan olika upplåtelseformer är det väsentligt att ett nytt system uppfyller höga krav på rättvisa. Det får i detta avseende inte vara alltför komplicerat och sammansatt av olika delar som var för sig förutsätts samverka på ett svåröverblickbart sätt.

I enlighet med direktiven har ambitionen därför varit att stödet i alla dessa former skall samverka med skattesystemet så att samtliga upplåtelseformer så långt det är möjligt behandlas lika både vid investeringstillfället och under bruksskedet.

På grund av de skilda betämmelser som gäller för olika kategorier av fastighetsägare främst inom hyressektom blir det även med höga ambitioner i detta avseende nödvändigt med vissa schabloniseringar i olika detaljer. Dessa redovisas utförligare i de avsnitt i betänkandet där olika delar av systemet behandlas.

Den följande beskrivningen av systemet följer skissen i figur 5.1.

5.3.1. En grundsubvention

De skattemässiga förutsättningar som bostadsfinansieringssystemet har att utgå ifrån skiljer sig åt mellan ägare av egnahem, bostadsrättshavare och ägare av hyresfastigheter ( och därmed hyresgästerna).

Egnahem

Genom de nu föreslagna förändringarna i skattesystemet avskaffas den nuvarande beskattningen av en schablonintäkt för egnahem och ersätts av fastighetsskatten. Samtidigt avskaffas den statliga inkomstskatten för 90 % av de skattskyldiga, vilket leder till att marginalskatten för dessa normalt blir ca 30 % av inkomsten. Inkomsten och utgiften för egnahem hänförs i fortsätt- ningen till inkomstslaget kapital. Även kapitalinkomster föreslås beskattas med 30 %.

De underskottsavdrag som även fortsättningsvis kommer att uppstå i egnahemsägamas deklarationer blir därmed "värda" 30 %, dvs. skatten kommer att reduceras med 30 % av de ränteutgifter som belastar huset.

Denna skattereduktion för ränteutgifter gäller generellt och oavsett syftet med lånet. Egnahem subventioneras sålunda inte i större utsträckning än andra investeringar eller t. o. m. lånefinansierad konsumtion. Denna skattere- duktion är en grundsubvention som skapas av skattesystemet och motiveras från skatteteoretiska och andra samhällsekonomiska överväganden. Detta illustreras i figuren med rutan " 30 % skattesubvention" under egnahems- rutan.

Hyresrätt

Den skattereduktion som egnahemsägarna kan tillgodogöra sig på grund av underskottsavdragen avvecklas över tiden i takt med arnorteringama av lånet. Om fastigheten rebelånas — t. ex. vid försäljning eller upprustning — ökar storleken på skattereduktionen igen.

Motsvarande grundsubvention lämnas i dag för andra än egnahem inom ramen för de räntebidrag som lämnas till alla nya eller ombyggda hus med bostadslån. Räntebidragen är för den skull större för hyres- och bostadsrätts- husen.

Räntebidragen utvecklas som nämnts över tid på ett helt annat sätt än den skattereduktion som följer av underskottsavdragen. De avvecklas i en takt som vid en viss (relativt hög) inflationsnivå inledningsvis håller ränteutgiften i huvudsak konstant i reala termer. Under givna förutsätmingar vad gäller inflationstakt, räntenivåer och amorteringsvillkor kommer en fastighet under detta inledningsskede att konsumera lika stora subventioner oberoende av upplåtelseform. Men varje förändring i någon av dessa faktorer rubbar till- falli gt eller för gott denna balans, som med hänsyn till investeringamas lång- sikti ga karaktär tvärtom borde bevaras över en längre tid.

I syfte att göra subventionssystemet rättvist och robust föreslår vi att skattereduktionen för egnahem ges en direkt motsvarighet i form av en grundsubvention för hyres- och bostadsrättshus. Ett räntebidrag skall lämnas till ägare av hyreshus och även bostadsrättsföreningar som svarar mot 30 % av ränteutgiftema för investeringen i fastigheten. Detta räntebidrag avvecklas därefter i takt med att lånen arnorteras. Utrymme skapas för den rebelåning som är nödvändig för att möjliggöra upprustning och ombyggnad av fastigheterna på samma sätt som i dag.

Detta illustreras med rutan "30 % räntebidrag" under hyresrätts- och bostadsrättsrutoma i figuren.

På detta sätt blir grundsubventionen till hyresrätten en spegling av den subvention som skapas av rätten att göra underskottsavdrag för låneräntor. Med dagens avreglerade kapitalmarknad kan denna spegling dock bara bli schabloniserad, eftersom situationen på kapitalmarknaden ständigt förändras i olika avseenden. Den tidigare ordningen med relativt fasta amorteringsplaner på fastighetslånen har t. ex. ersatts av en mer flexibel situation. För egna- hemsägare firms möjligheter att belåna äldre fastigheter för att fmansiera andra investeringar och konsumtion.

Dessa möjligheter och intresset för att utnyttja dem kommer sannolikt att påverkas av skattereformen som sådan. Den i förhållande till i dag minskade skattereduktionen för låneräntor kommer att minska incitamenten för en hög belåning. Det tak för avdragsrätten som också föreslagits kommer inte att beskära möjligheterna till en normal belåning av bostäder men väl försämra förutsätmingama för en sammantaget hög lånefinansierad konsumtion. Även det kompletterande finansieringssystem som föreslås av utredningen nedan

kommer att begränsa utrymmet för belåning av fastigheterna för sådana

Mot denna bakgrund har utredningen funnit det rimligt att utforma syste- met så att räntebidragen för hyres- och bostadsrättshus schablonmässigt avvecklas efter en nedskrivningsplan som slutar efter 40 år och som i huvud- sak överenstämmer med de villkor Statens bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB) i dag tillämpar för de bostadslån som bolaget beviljar. Även systemet med en takränta förutsätts behållas.

Bostadsrätt

Även bostadsrättsföreningar skall sålunda vara berättigade till det 30—procen- tiga grundbidraget. I det avseendet behandlas de på samma sätt som hyres- rätten.

Sarntidigt kan bostadsrättshavama naturligtvis som alla andra inkomst— tagare tillgodogöra sig skattereduktion för ränteutgifter. Det innebär att de i den utsträckning de lånar pengar till grundavgiften i ny bostad eller till över- låtelsesumman för en gammal erhåller en skattesubvention som svarar mot egnahemsägarens skattereduktion.

För en nybyggd bostadsrättslägenhet kommer på detta sätt den helt över- vägande delen av subventionen via räntebidraget till föreningen. I en äldre förening där lägenheterna omsatts på marknaden i större utsträckning kommer den i stället till stor del via skattereduktionen för den boende.

Med den valda konstruktionen blir dock subventionsnivån i båda fallen densamma, dvs. de 30 % som svarar mot egnahemsägamas situation.

Reglerna för gnmdsubventionen beskrivs närmare i kapitel 6.

5.3.2. Kompletterande tilläggsbelåning

En grtmdsubvention utformad på det ovan beskrivna sättet uppfyller enligt utredningens mening högt ställda krav på neutralitet mellan olika upplåtelse- former.

Samtidigt är det uppenbart att en minskning av subventionsnivån i nypro- duktionen från dagens ca 75 % av räntekostnadema första året till 30 % skulle göra det omöjligt för vanliga inkomsttagare att efterfråga nyproducerade bostäder om några sådana över huvud taget skulle kurma byggas.

Det är också uppenbart att problemet med utgiftssplittringen mellan nyare och äldre hus inte får någon lösning på detta sätt. Tvärtom kommer paritets- problemet att förvärras vid en övergång till en grundsubvention som för bostadsrätt och hyresrätt ligger kvar längre i tiden än dagens räntebidrag.

Den grundläggande räntesubventionen måste därför kompletteras med en finansieringslösning som gör det möjligt att upprätthålla den nödvändiga nyproduktionen på ett sådant sätt att bostadsutgiftema blir rimliga.

Ett sådant system bör utformas så att man minskar den utgiftssplittring som skapar problem på dagens bostadsmarknad. Bostadsutgiftema i nyare hus bör således bli jämförbara med dem i de närmast tidigare byggda husen.

Systemet bör vidare beakta vad i direktiven sägs om målet att begränsa eller undanröja möjligheterna att kapitalisera bostadssubventioner samt att begränsa den automatiska ökningen av statens utgifter för bostadssubven- tionema.

Utredningen har funnit två alternativa möjligheter att lösa problemet med att begränsa kapitalutgiftema i nyare hus utöver vad som följer av den grund- läggande 30-procenti ga subventionen. Det första alternativet är ett system med räntebidrag av det slag som i dag utgår till egnahem.

Ett sådant räntebidrag kan avtrappas snabbare än dagens räntebidrag till hyres- och bostadsrätten eftersom grundsubventionen förutsätts ligga kvar för alla på samma sätt som för egna hem i dag. Vid de beräkningar av boende- kostnader som inkomstskatteutredningen gjort har man förutsatt en sådan snabbare reduktion av räntebidragen.

På detta sätt uppnås en viss begränsning av de statliga subventionerna till bostadssektom som motiveras av hushållens högre betalningsförrnåga efter skattereforrnen. Detta alternativ löser emellertid inga av de övriga mer genuint bostadspolitiska problemen. Paritetsproblemet kvarstår och de subventioner som betalas ut i början av fastighetens bruksperiod kan på samma sätt som i dag kapitaliseras vid överlåtelser.

Ett sätt att försvåra detta skulle naturligtvis vara att fortlöpande höja kapi- talkosmadema i äldre fastigheter genom en fastighetsskatt som tas ut med en över tiden allt högre procent av taxeringsvärdet. En sådan ordning har över- vägts i olika sammanhang men förkastats. Senast nu av inkomstskatteutred- ningen som endast är beredd att förorda en rabatt på fastighetskatten under de första och kapitalkosmadsmässigt mest ansträngande åren efter färdig- ställandet.

Det andra alternativet, som vi förordar, innebär att räntebidragen ersätts med räntelån. Därigenom kan hushållens bostadsutgifter begränsas radikalt under de första åren efter färdigställandet på samma sätt som i dag. Utgifts- nivån kan anpassas till vad som är rimligt med hänsyn tagen till skatte- reformens effekter för hushållens ekonomi.

Genom det inslag av skuldökning som följer av räntelånen förskjuts kapi- talutgiftema i tiden på ett sådant sätt att äldre fastigheter belastas mer i förhållande till nya än i dagens system. Detta kommer att innebära en väsent— ligt mindre markerad kostnadssplittring mellan nya och äldre hus.

Den inledande skuldökningen tar i anspråk delar av det säkerhetsutrymme som annars skulle kunna utnyttjas för belåning i samband med överlåtelser

m. m. Tillsammans med köparens kännedom om den fortsatta utvecklingen av kapitalutgiftema bör det leda till en rimligare prisutveckling på den mark- nadsstyrda delen av bostadsmarknaden.

Samtidigt begränsas statens utgifter för bostadsstödet. Några subventioner som kan kapitaliseras finns ej. Det bör därigenom vara möjligt att avstå från ytterligare administrativa regleringar av överlåtelsevärden och olika hem- budskonstruktioner.

Det är uppenbart att ett räntelånesystem har stora fördelar. Det begränsar bostadsutgiften under den kapitalkosmadsmässigt svåraste perioden efter färdigställandet och omfördelar denna till en period då fastigheten bättre kan bära högre utgifter. En stor del av de icke avsedda konsekvenserna av den statliga subventioneringen av bostäder kan undanröjas utan att hushållens möjligheter att efterfråga bostäder i nyproduktionen försämras.

Samtidigt finns det svårigheter med ett lånesystem av detta slag. Olika modeller av lån med inslag av skuldökning har övervägts, senast av bostadskommittén. Paritetslånesystemet avskaffades efter en kort period på 1970-talet. Det finns förebilder utomlands till räntelånesystem, t. ex. i Danmark, men i vårt land har man hittills awisat dessa tankar.

Det finns flera orsaker till den awaktande inställningen till räntelån i vårt land. Den första, och mest uppenbara, är de pedagogiska svårigheter som uppkommer då ett lånesystem med reala inslag ska introduceras på en kapi- talmarknad som i övrigt helt domineras av nominella system. Även en skuld— ökning som sker i lugnare takt än inflationen kan för många upplevas som skrämmande och ansvarslös. Många har — inte minst under åren med snabb inflation under 1970-talet — vant sig vid tanken att boendekostnadema efter de första svåra åren blir allt lättare att bära samtidigt som ett belåningsbart säkerhetsutrymme uppstår även utan särskilt stora amorteringar.

Samtidigt förtjänar det att påpekas att många fastighetsägare som i princip känner sig främmande för reala tänkesätt i praktiken handlar realt då de re- belånar sina fastigheter för att finansiera andra investeringar eller konsumtion. En sådan rebelåning skiljer sig inte från räntelånen på annat sätt än att den sker ad hoc och inte efter en från början fastlagd plan.

En annan orsak till att tanken på lån med inslag av skulduppskrivning haft svårt att vinna gehör i vårt land är oron för att skuldökningen skall ske snabbare än ökningen av fastighetsprisema. Om utvecklingen blir sådan kan fastighetsägare som av någon anledning tvingas att avyttra fastigheten komma i situationen att köpeskillingen inte räcker för att betala den återstående skulden.

De beräkningar som utredningen genomfört visar att ett system med räntelån kan utformas så att det fungerar betryggande i detta avseende.

För att skapa den trygghet som enligt utredningens mening är motiverad särskilt för de familjer som i ett egnahem gör sitt livs största investering bör därför ett räntelån kompletteras med en garanti ifråga om den maximala

skuldökningen. Som framgår av de beräkningar som redovisas i det följande (kapitel 7 och bilaga 1) kommer en sådan garanti att belasta statsfinanserna i väsentligt lägre omfattning än system som bygger på generella räntesubven- tioner.

En tredje svårighet som förhindrat tillkomsten av räntelån i Sverige har varit kapitalbeskattningen med olika skattebelastning på löpande avkastning respektive kapitaltillväxt. Det har inte tillåtit kreditinstituten att ta fram rimliga upplåningsinstmment för att finansiera räntelån på kapitalmarknaden. Med det föreslagna nya skattesystemet kan emellertid dessa hinder röjas undan.

Utredningen föreslår sålunda att fastighetsägarna i stället för dagens ränte- subventioner erbjuds grundsubventionen samt räntelån som finansieras på den allmänna kapitalmarknaden. Vi har förutsatt att SBAB och/eller kredit- instituten lämnar sådana lån på villkor som är lika över hela landet, att detta skall kunna säkras genom kreditgarantier och att staten står för den närrmda skuldutvecklingsgarantin.

Räntelånets storlek bestäms genom att en garanterad nettoutgift fastställs — uttryckt i procent av hela den ursprungliga skulden — och likaså en takt för en successiv upptrappning av utgiften. Eftersom räntebidrag eller skattereduktion förutsätts utgå med 30 % av bruttoräntan blir skillnaden mellan 70% av bruttoräntan och den garanterade nettoutgift ett räntelån som läggs på skulden och förräntas.

Detta förfarande upprepas år efter år. Räntebidrag eller skattereduktion lämnas också för räntan på räntelånet. Eftersom den garanterade nettoutgiften successivt blir allt högre blir skuldökningen efter hand allt mindre till dess betalningen överstiger marknadsräntan efter grundsubventionen i form av skattereduktion eller motsvarande räntebidrag. Då börjar räntelånen att arnorteras. Den garanterade nettoräntan rälmas upp som förut tills räntelånet är återbetalt.

Räntelånets konstruktion och egenskaper samt skuldutvecklingen under olika antaganden om räntenivåer och inflation redovisas mer i detalj i kapitel 7 samt i bilaga 1. Där framgår att utvecklingen i ett räntelånesystem i hög grad beror av räntenivån och inflationstakten. Detta belyses sammanfattande av den följande sammanställningen, i vilken också redovisas hur stor skulden på ett nybyggt hus kan beräknas vara det år då ett räntelån enligt de givna förutsätt- ningama uppnår skuldmaximum.

Förutsättningar Maximum— Motsvarande ä Värde. % ny by ggnad s- av prod.kostn skuld

13 % räntesats

10 % årlig inflation 1 8 188 556 '11 % räntesats

8 % årlig inflation 18 156 400 9 % räntesats

6 % årlig inflation 1 7 1 29 269 7 % räntesats

4 % inflation 13 109 167

Samtliga exempel utgår från en real ränta på 3 %. Upptrappningstakten för den garanterade nettoutgiften har valts lika med inflationen minskad med 1 procentenhet.

De sammanställda värdena visar att skulden under dessa förutsätmingar växer till sitt största värde på ungefär 20 år. Den smulade räntelåneskulden är slutamorterad ca 10 år senare, dvs. vid den tidpunkt då det normalt finns ett behov av rebelåning för mer genomgripande underhållsåtgärder.

Som framgår av sammanställningen är den maximala skulden högre i de fall inflationstakten är hög. Detsamma gäller för den beräknade skulden i hus som är nybyggda vid motsvarande tid]. Detta belyser hur räntelånen med- verkar till att minska de reala skuldskillnadema mellan hus av olika ålder, men också att kapitalkosmadema för äldre hus trots detta inte blir lika höga som i den vid varje tidpunkt aktuella nyproduktionen.

Ett antagande att realräntan långsiktigt kommer att pendla kring tre procent är sannolikt realistiskt. Långa perioder med högre realränta utsätter systemet för svårare påfrestningar. En kombination av räntenivån 11 % och en infla- tionstakt på ca 6 % som gällde under våren 1989 är inte långsiktigt sannolik. Men om den skulle bli bestående växer låneskulden till 110 % på tio år (då den beräknade nybyggnadskulden är 179 %), och vidare till 180 % år 20 (321 %) och till beräknade 223 % år 34, då skuldmaximum inträffar. Den beräknade skulden på ett då nyproducerat hus är det året 725 %.

I kapitel 7 redovisas ytterligare känslighetsanalyser av detta slag samt beräkningar av i vilken utsträckning som skuldutvecklingsgarantin kan komma att tas i anspråk.

Av redovisningen i bilaga 1 av hur ett räntelånesystem med skuldutveck- lingsgaranti av det slag som vi förordar skulle ha fungerat under senare årtionden framgår att skuldutvecklingsgarantin inte skulle ha utlösts under 1960— och 1970—talen eller under de första åren på 1980—talet.

1 Vid beräkningen av skulden för det nybyggda huset har byggkostnaderna antagits utvecklas i samma takt som inflationen. Under senare år har produktionskostnadema för nya bostäder ökat i betydligt snabbare takt än priserna i allmänhet (KPI).

Under den period som följt därefter och som karaktäriseras av historiskt sett mycket höga realräntor hade garantin emellertid föranlett vissa utbetal- ningar. Detta visar att skuldutvecklingsgarantin inte bara är av teoretiskt intresse utan bidrar till en reellt ökad trygghet för fastighetsägarna.

Samtidigt tyder resultaten på att den diskontinuitet som kan förväntas över en länge tid kan leda till att skuldutvecklingsgarantin föranleder utbetalningar som med hänsyn till utvecklingen under därefter följande perioder framstår som onödiga. Detta skulle naturligtvis kunna föranleda att garantireglema utformas på det sätt som föreslås i kapitel 7. men att utbetalningar aktualiseras först i samband med överlåtelser av fastigheterna.

Vi har emellertid stannat för att föreslå att utvecklingen nollställs vart femte år på det sätt som redovisas i kapitel 7.

För att skapa garantier för tillräckligt goda finansieringsmöjligheter i olika delar av landet är det nödvändigt att SBAB åläggs att finansiera räntelån enligt en statligt normaliserad form. Därigenom tar staten det riksövergripande ansvaret för att möjliggöra den bostadsproduktion som kommuner, bygg- herrar och andra anser nödvändig.

Förslaget om en ändrad kapitalbeskattning, den avreglerade kapitalmark- naden och de möjligheter som kan komma att stå till buds till upplåning utomlands har gett bostadslåneinstituten helt nya förutsättningar. Det kan för- utsättas att dessa — i den nya situation som uppstår när subventionerna ersätts med ett skulduppskrivningssystem garanterat av staten — själva vill erbjuda byggherrarna motsvarande lån eller lån med amorterings- och skulduppskriv- ningstider som awiker från denna. Framför allt större låntagare som de all- männyttiga bostadsföretagen och bostadskooperationen kan sannolikt uppnå förmånligare lånevillkor genom den konkurrens som finns på marknaden.

Utredningen ser ingen anledning till varför en sådan utveckling skulle för- hindras. I den utsträckning konkurrensen mellan olika långivare leder till för- månli ga upplåningsvillkor för t. ex. de allmännyttiga företagen leder detta till lägre självkostnadshyror och därmed läge boendekostnader inom hyres- sektom i sin helhet.

Däremot bör den statliga skuldutvecklingsgarantin inte göras beroende av olika uppgörelser mellan parterna på kapitalmarknaden. Detta kan undvikas genom att garantin utformas schablonmässigt på det sätt som redovisats ovan. Den som accepterar ett lån med länge arnorteringstid eller höge takt i skuld- ökningen får då själv ta de ökade risker som detta medför.

Omläggningen bör gälla inte bara stödet till nyproduktion av bostäder, utan även vid ombyggtad samt reparation och underhåll.

Grundsubventionen har redan en motsvarighet i det stöd som staten nu lämnar till reparationer och s. k. gemensamt underhåll För hyres- och bostadsrättshus erbjuds i dag ett räntestöd som motsvarar egnahemsägarens skattereduktion vid ränteavdrag för sådana arbeten. Räntebidraget lämnas enligt en fingerad amorteringsplan under en tid av 10 eller 20 år. Tiden

bestäms efter åtgärdens art och normala livslängd. Detta stöd kan utan svårig- het inordnas i det system vi föreålår.

För ombyggtad och sådana reparations- och underhållsarbeten som ingår i ombyggiadsprojektet lämnas ett stöd som i princip motsvarar nybyggnads- stödet, med räntebidrag enligt garanterade räntor som trappas upp på samma sätt som vid nybyggnad. Till skillnad från vad som gäller i fråga om det sär- skilda räntestödet för underhåll, kan ombyggnadsstöd lämnas även för underhåll inom lägenheterna.

Det nuvarande ombyggnadsstödet har samma nackdelar från bl.a. neutra- litets- och paritetssynpunkt som vi har redovisat för nybyggnadsstödets del. Det är också svårt att på ett rimligt sätt dra gänsen mot vad som bör ses som ett reguljärt underhåll. Det leder i sin tur till det väl kända fenomenet att det från företagsekonomiska utgångspunkter ofta blir lönsamt att ersätta underhåll med mer genomgripande ombyggnadsarbeten

I och med den omläggning som vi föreslår finns möjligheter att samman- föra nybyggnadsstödet, ombyggnadsstödet och stödet till reparationer och underhåll i ett sammanhållet system, där grundsubventionen är densamma oavsett åtgärdernas art och där räntelån med skuldutvecklingsgaranti lämnas till alla nya investeringar, oavsett om de görs i samband med ny- eller ombyggnad. En ny 30-årskategori bör därvid införas för sådana mer varaktiga underhållsåtgärder som i dag huvudsakligen utförs i samband med ombyggtad, exempelvis starnbyten. För investeringar i nya kvaliteter lämnas garanterade räntelån och gundsubventioner enligt samma regler som vid nybyggnad. De särskilda ombyggiadslånereglema kan därmed avskaffas.

Dessa frågor bör övervägas närmare i den översyn av ombyggnadsstödet som f.n. pågår inom bostadsdepartementet.

Räntelånekonstruktionen bör kunna tillämpas också för stödet till flerbamsfamiljer för köp av egiahem.

Vid en bedömning av konsekvenserna av en övergång till en finansiering med räntelån, bör förutom de ekonomiska egenskaperna hos systemet, också vägas in statens möjligheter att påverka kvaliteten i nyproduktionen.

Utredningen har i sitt arbete förutsatt att länsbostadsnämndens prövning skall finnas kvar och att den statliga skuldutvecklingsgarantin inte skall läm- nas till projekt som inte fyller gällande kvalitetskrav. Vi har inte heller sett det som utredningens uppgift att föreslå några förändringar i länsbostads- närrmdemas kostnadskontroll. Vi har utgått ifrån att den statliga skuldutveck- lingsgarantin endast beviljas sådana projekt som har en så rimlig kostnadsbild att garantin är motiverad.

Vi vill emellertid samtidigt erinra om att flertalet av de tekniska kvalitets- krav som tidigare ställdes med hjälp av bostadslånereglema numera har förts över till plan- och bygglagsystemet. När planverket och bostadsstyrelsen slogs samman till plan- och bostadsverket var en av utgångspunkterna för strukturförändringen att underlätta samordningen mellan lånevillkor och

bygglovsföreskrifter. Iden utsträckning det bedöms angeläget att, i den nya situation som skapas av ett nytt lånesystem, på länge sikt överväga fortnema för och omfattningen av samhällets kvalitetskontroll och kostnadsövervakning kan en ytterligare samordning mellan låne- och byggbestämmelser eventuellt medverka till ett effektivare resursutnyttjande inom den statliga plan- och bostadsadministrationen.

Utredningen har inte heller sett det som sin uppgift att i detta sammanhang bedöma behovet av att se över SBAB:s kompetens. Att SBAB även fortsätt- ningsvis bör ha ansvaret för förvalmingen av de äldre statliga bostadslånen och de lån som bolaget själv lämnat är klart. SBAB måste också som fram- hållits ha ansvaret för att räntelån enligt en standardmodell kan lämnas i alla delar av landet.

I en ny och avreglerad kapitalrnarknad där nya lånemodeller kan komma att lanseras i konkurrens mellan olika institut kan det samtidigt vara angeläget att överväga att ge SBAB möjlighet att vid sidan av sina tidigare uppgifter också verka över ett bredare fält. Utredningen har utgått ifrån att sådana övervägan- den — om de anses nödvändiga — får göras i annan ordning under år 1990.

5.3.3. Investeringsbidrag

Kommittén för indirekta skatter har föreslagit att reduceringsregeln för bygg- verksamhet slopas så att full moms tas ut också på t. ex. nyproduktion och ombyggiad av bostäder.

En sådan förändring är motiverad av önskemålet att så lång möjligt tillämpa samma mervärdeskatteregler inom olika områden. Den leder samtidigt till att byggkostnadema ökar med ca 10 %. Detta leder i sin tur till en inte försumbar värdetillväxt på befintliga fastigheter som är svår att motivera från bostads- politiska utgångspunkter. De ökade byggkostnadema leder också till ökade svårigheter att förena kravet på rimliga bostadsutgifter med behovet av ett till- räckli gt robust räntelånesystem.

Vi föreslår med hänsyn härtill att den föreslagna momshöjningen för nybyggnad och ombyggnad av permanentbostäder kompenseras med ett investeringsbidrag av samma storlek som den ökade utgiften för bygg- momsen. Till ett sådant investeringsbidrag är det naturligt att knyta krav på god kvalitet i byggandet och de ytterligare krav t. ex. på energihushållning som avvecklingen av kärnkraften kan komma att förutsätta under 1990—talet.

5.4. Fastighetsskatten

l betänkandet föreslås i enlighet med direktiven inga förändringar i fastighets- skattesystemet. Vi redovisar emellertid i kap. 6 våra synpunkter på dagens

regler för att fastställa taxeringsvärden på olika fastigheter och föreslår att dessa blir föremål för en översyn inför kommande fastighetstaxeringar.

Beträffande fastighetsskatten förutsätter vi också att den rabatt för nyare årgångar som RINK föreslagit justeras så att de tröskelvärden som förslaget leder till reduceras.

5.5. Bostadsbidrag

Den föreslagna skatteomläggningen finansieras till betydande del genom minskade generella subventioner, ökad kapitalbeskattning och ökade indirekta skatter. Det ökar behovet av ett effektivt riktat stöd för de ekonomiskt svagare hushållens bostadskonsumtion.

Vi föreslår att bostadsbidragen till barnfamiljer byggs ut kraftigt. Förslaget innebär att de gränser inom vilka bostadsbidrag kan lämnas vidgas väsentligt. Därigenom kan de hushåll som får bostadsbidrag befrias från det fulla genomslaget av ökad fastighetsskatt och höjd fastighetstaxering. Vidare föreslås att inkomstprövningen ändras till förmån för hushåll med låga inkomster.

Förslagen kan uppskattas öka kosmadema för bostadsbidragen med mellan 1 och 1,5 miljarder kr. Huvuddelen av denna förstärkning tillfaller de hushåll som redan har bostadsbidrag.

Frågan om bostadsbidrag till hushåll utan barn bör enligt vår mening studeras ytterligare från fördelningspolitiska utgångspunkter i ljuset av de övriga ändringar som övervägs.

5.6. Införandetidpunkt

Våra förslag om ändringar av bostadsstödssystemet har utformats med tanke på en fullständig samordning med de nya skatteregler som har föreslagits av RINK och KIS. Skatteutredningarna har föreslagit att förändringarna inom beskattningen skall gälla från och med den 1 januari 1991 . Även de nya regler som vi föreslår bör träda i kraft vid samma tidpunkt.

6. Grundsubvention, fastighetsskatt och investeringsbidrag

I närmast föregående kapitel har vi redovisat huvuddragen av ett nytt bostadsfinansieringssystem uppbyggt på tre kapitalutgiftskomponenter: Ett generellt grundläggande stöd till bostadsinvesteringen, ett system för att omfördela kapitalkosmadema över tiden samt en fastighetsskatt.

I det följande avsnittet behandlas närmare de frågor som hänger samman med utformningen av det generella grundläggande stödet till bostadsinveste- ringar. I avsnitt 6.2 diskuteras utformningen av underlaget för fastighets- skatten. I avsnitt 6.3 behandlas den särskilda frågan om mervärdebeskatt- ningen av byggnadsinvesteringar.

6.1. Grundsubventionen i form av skattereduktion eller räntebidrag

Av redovisningen i kapitel 5 framgick att utgångspunkten för det grund- läggande stödet är de förhållanden som efter en skatteomläggning kommer att gälla i fråga om ränteutgifter för lån i egnahem. Samma kapitalkosmads- effekter skall så långt möjligt återspeglas inom andra upplåtelseformer genom ett generellt räntebidrag. Skattereduktionen för egnahem och det mot denna svarande räntebidraget för övriga bostäder utgör tillsammans det vi här kallar grundsubventionen.

RINK:s förslag innebär för egna hemmens del att schablonintäkten av- skaffas och att det särskilda inkomstslaget Annan fastighet slopas. Ränteut- gifter för egnahem förs fortsättningsvis till det utvidgade inkomstslaget Kapital. Inkomster av kapital kommer inte längre att ingå i underlaget för kommunal skatt. I stället beskattas det med en enhetlig statlig skatt om 30 %. Det innebär samtidigt att underskott av kapital — exempelvis till följd av ut- giftsräntor för egnahem — alltid ger en skattereduktion med 30 % av under- skottets belopp.

En fullständigt symmetrisk behandling av övriga boendeformer skulle kräva att räntebidrag lämnas med 30 % av det ränteunderskott som är hänförligt till bostadsförvaltning, förutsatt att motsvarande skatteeffekter inte uppkommer på annat sätt.

Det finns emellertid sannolikt åtskilliga svårigheter i en sådan lösning — bl. a. till följd av den förutsätter att ränteutgifter och ränteinkomster på ett entydigt sätt kan delas upp mellan bostäder och andra lokaler rn. m. i samma förvaltning. Vi har inte på den tid som stått till vårt förfogande kunnat över-

blicka vilka förutsätmingar som måste föreligga för att en sådan lösning skall kunna väljas.

Ett alternativ är att mer direkt knyta an till den ordning som tillämpas i fråga om dagens räntesubventioner. Det innebär att räntebidraget hängs upp på ränteutgiftema för lån inom den av bostadsmyndighetema godkända kost- naden för bostäder, upp till den låneandel som i dag gäller för statliga bostadslån.

I fråga om nya lån bör räntebidraget kunna avse de faktiska ränteutgiftema för sådana lån, inkl. till dem knutna räntelån, dock högst vad som skulle följa av ett norrnaliserat lån enligt de villkor som staten tillhandahåller genom SBAB. Det innebär för ny- och ombyggnadslån en amorteringsplan som slutar efter 40 år och för lån till reparationer och underhåll lånetider om resp. 10, 20 och — enligt vån förslag — 30 år, beroende på åtgärdernas art.

Våra förslag innebär att grundsubvention och räntelån ersätter det nu- varande stödet även för dem som i dag har räntebidrag. För egnahem lämnas i fortsättningen endast räntelån. För bostäder med andra upplåtelseformer länmas dessutom räntebidrag motsvarande skattereduktionen av ränteavdrag, förutsatt att motsvarande effekt inte uppnås på annat sätt.

Utgångspunkten är även här att grundsubventionen i form av räntebidrag skall motsvara 30 % av de ränteutgifter som hänför sig till bostäder. Subven— tioner i form av räntebidrag bör dock inte återinföras för hus som i dag inte längre har räntebidrag. I linje med det bör subventionerna inte heller höjas för de hus som vid tiden för omläggningen har räntebidrag till lägre andel än 30 % av ränteutgiftema. I dessa senare fall bör subventionen hållas kvar vid det belopp den har vid omläggningsögonblicket, fram till den senare tidpunkt då de förutsatta arnorteringama har medfört att räntebidragsbeloppet faktiskt motsvarar 30 % av den räntebidragsgnmdande ränteutgiften.

Ifråga om dessa hus, som redan omfattas av olika former av statligt ränte- stöd, bör underlaget för räntebidraget beräknas enligt samma regler som tillämpas före omläggningen, om detta medför administrativa förenklingar. De skillnader som det ger i förhållande till vad som föreslås för nya hus är mar- ginella.

Omläggningen till räntelån och gnmdsubvention bör, som vi har framhållit i kapitel 5, gälla i stort sett alla nuvarande stödformer som bygger på olika former av räntesubventioner. Ett undantag är dock den nuvarande tilläggslån- givningen i den del den arbetar med ränte- och amorteringsfria lån till kost- nader som fastigheten inte kan förränta. Villkoren för denna bör ses över i särskild ordning.

Tidpunkten för rätten till skatteavdrag

Ett system med räntelån innebär att den debiterade räntan på lånet delvis betalas genom upptagandet av ett nytt lån. Från skattesynpunkt är betalningen

dock att se som vilken annan räntebetalning som helst. som ger rätt till omedebara skatteavdrag. Räntan på räntelånet grundar i sin tur rätt till ränte- avdrag.

På motsvarande sätt måste grundsubventionen i form av räntebidrag baseras på den beräknade räntan på såväl urspnmgslånet som räntelånet.

6.2. Fastighetsskatten

6.2.1. Underlaget för fastighetsskatten

Fastighetsskatt tas ut med en viss andel av taxeringsvärdet för fastigheter som är taxerade som småhusenheter eller hyreshusenheter samt med en viss andel av tomt- och bostadsbyggnadwärdet för fastigheter som är taxerade som lantbruksenheter.

Det innebär att fastighetsskatten träffar alla bostadshus och fritidshus samt alla fastigheter för kontor, handel, hotell och liknande. Skatt tas däremot inte ut för industrifastigheter — även om där också finns kontor etc.

Fastighetsskatten tas ut av ägaren. Ägare av hus på fastighet som upplåts med tomträtt anses därvid som ägare också av marken.

Skatten tas ut efter tre olika procentsatser — 2,5 % för rörelsebeskattade hyreshusenheter — 2,0 % för rörelsebeskattade småhusenheter — 1,4 % för schablonbeskattade hyreshusenheter och småhusenheter, dvs. hus ägda av bostadsrättsföreningar och allmännyttiga bostadsföretag samt egnahem.

Basen för fastighetsskatten är taxeringsvärdena. För att skatteuttaget skulle bli ungefär lika stort för varje bostadslägenhet, begränsades dock när skatten infördes skatteunderlaget för egnahem och andra schablonbeskattade småhus till 1/3 av taxeringsvärdet. För att motverka den höjning av basen för uttaget som följde av 1988 års omtaxering av hyreshusenheter, har skatteunderlaget för dessa fr.o.m. år 1989 begränsats till 55 % av taxeringsvärdet.

Till följd härav tas fastighetsskatten under år 1989 ut med — 0,47 % av taxeringsvärdet för alla egnahem och för andra småhus som inte ingår i rörelse — 0,67 % av taxeringsvärdet för småhus som ingår i rörelse, inkl. jord- brukets bostäder — 0,77 % av taxeringsvärdet för flerbostadshus som upplåts med bostadsrätt eller ägs av allmännyttiga företag —— 1,37 % av taxeringsvärdet för andra hyreshus — inkl. kontor, hotell etc.

6.2.2. Utfallet av nuvarande regler

De genomsnittliga taxeringsvärdena år 1989 för hus av olika ålder — uttryckta i kronor per kvadratmeter — redovisas i figur 6.1. Av den framgår att egnahemmens taxeringsvärden är i huvudsak oberoende av husens ålder. För hyres- och bostadsrättshusen stiger taxeringsvärdena däremot dramatiskt ju yngre husen är.

Figur 6.1 Taxeringsvärden för bostadshus av olika ålder. K r/m2 I 989

Taxeringsvärde, kr/mZ 5000

4000 ? 3000 ? 5 Hyresrätt &" Bostadsrätt 2000 ? , E] Egnahem & , | 1000 f , 4 , l 0 . .. .. . —1 940 41-60 61—74 75—84 85—88 1989 Källa: SCB och egna beräkningar Byggnadsår

Medan taxeringsvärdena för hyres- och bostadsrättshus byggda fram till början av 1970—talet pendlar kring 1 500 kr/m2, kan de för det senaste årets nyproduktion beräknas till det tredubbla, eller ca 4 500 kr/mZ. Det är nästan dubbelt så högt som det beräknade medeltalet för nybyggda egnahem.

Uttryckt i kr/m2 blir uttaget av fastighetsskatt därmed följande för olika årgångar av hyreshus och egnahem (figur 6.2).

Figur 6 .2 U ttaget av fastighetsskatt i bostadshus efter ålder och ägarkategori. Kr/m2

Fastighetsskatt, kr/m2 80

. Allm.n. hyresr. 60 Ensk. hyresr. Bostadsrätt 40 lZ Egiahem [:| Medelvärde 20 :5/ r o . 55. I —1940 41—60 61—74 75—84 85—88 1989 Total Källa: Egna beräkningar Byggnadså

För flerbostadshusens del ökar fastighetsskatten dispariteten mellan olika årgångar, vilket ökar behovet av subventioner i de yngre årgångarna. Det

högre uttaget av fastighetsskatt för rörelsebeskattade bostadshus kompenseras sålunda delvis inom räntebidragssystemet med lägre garanterade räntor för ägare till sådana hus.

De redovisade värdena är medeltal för hela landet. För flerbostadshusens del finns endast små regionala skillnader. Eftersom taxeringsvärdena för småhus påverkas kraftigt av marknadsprisema, blir däremot fastighetsskatte- uttaget för dessa hus starkt beroende av husens läge och tillgången på bostäder på onen. Redan vid 1981 års taxering — som fortfarande år 1989 styr beskattningen av småhusen — kom taxeringsvärdena för småhus i Stor— Stockholmsområdet som helhet att i medeltal ligga ca 50 % över landet i Övrigt.

Rälcnat per lägenhet — och med beaktande av lägenheternas skiftande stor- lek över åren och mellan de olika ägarkategoriema — tas fastighetsskatt år 1989 i medeltal ut med följande belopp (figur 6.3). För egnahemmen redo- visas därvid siffror dels för Stor—Stockholmsornrådet, dels för landet i övrigt.

Figur 6.3 Fastighetsskattför lägenheter av olika ålder efter ägarkategort' och läge. Kr/lägenhet och år

Fastighetsskatt 3000 kr/lägenhet och år

2000

& Allm.n.hyresr. Egnahem-Sthlm IZI Egnahem—övriga 1000

ut!”

&XXXXXXXXWXY &

mxixxxxxx MW &xxxxxxxxxro mxxxxroxm man as.—sw

utan: .mwåmxxxw

? g g, ?! ål

xxxxåtxxxxw mv

—1944 45—65 65—74 75—79 80—84 85—89Åedeltal Källa: Egna beräkningar Byggnadsår

Av figuren och det tidigare sagda framgår att fastighetsskatten i medeltal och räknat för landet som helhet tas ut med i huvudsak lika belopp för bostäder i egnahem och i allmännyttig hyresrätt, men att denna form av likställdhet varken gäller mellan bostäder från samma tid eller inom varje ort för sig.

6.2.3. Redovisat reformförslag

Inkomstskatteutredningens (RINK) förslag innebär att fastighetsskatt tas ut med samma andel av taxeringsvärdet för alla typer av bostäder, oavsett upplåtelseform. Efter en kortare övergångstid kommer uttaget att ligga på 1,5 % av taxeringsvärdet. För nybyggda hus betalas under de första fem åren

ingen fastighetsskatt. Under de följande fem åren betalas fastighetsskatt med halva beloppet. Även i denna del finns vissa övergångsregler.

Förslaget leder vid fullt genomslag till att fastighetsskattens andel av den genomsnittliga bostadsutgiften ökar från knappt 4 % till ca 8 %.

Förslaget präglas genom den enhetliga uttagsprocenten av en hög grad av formell likställdhet mellan fastigheter med skilda upplåtelseformer och ägar- kategorier. För att likställdheten också skall vara reell krävs att den värdering som ligger till grund för uttaget är likvärdig mellan fastigheter av skilda slag. Hur fastighetstaxeringen utformas får därför avgörande betydelse för hur fastighetsskatteförslaget skall värderas.

6.2.4. Fastighetstaxeringens huvuddrag Värdebegreppet

Fastighetstaxeringens syfte är att ge alla skattepliktiga fastigheter rättvisande värden till grund för beskattning. främst olika former av förrnögenhets- beskattning — förrnögenhetsskatt, arvsskatt och gåvoskatt. Den har också använts som grund för olika former av löpande beskattning utan anknytning till förmögenhet — den tidigare garantibeskattningen, intäktsbeskatmingen av schablonbeskattade fastigheter, skogsvårdsavgifter och på senare tid fastig— hetsskatten.

En värdering utfaller typiskt sett olika om den tar sikte på förmögenhets- — värdet, avkastningsvärdet eller det tekniska nuvärdet.

Förmögenhetsvärdet bestäms av det pris som kan uppnås vid en försälj- ning på den allmänna marknaden och utgörs av skillnaden mellan detta pris och de skulder som belastar fastigheten. Försäljningspriset i sin tur är starkt beroende av vilka alternativa användningar och finansieringsmöjligheter som står öppna för olika köpare.

Avkastningsvärdet i den löpande förvaltningen kan vara väsentligt skilt från fastighetens inneboende förmögenhetsvärde:

— Det är särskilt tydligt i fråga om fastigheter till vilka nyttjanderätter har upplåtits på obegränsad eller begränsad tid med besittningsskydd för nyttjan- derättshavama och till villkor som bestäms av andra faktorer än efterfrågan på marknaden. Det gäller t. ex. om undantagsförrnåner och om bostäder som upplåts med bostads- eller hyresrätt. Avkastningsvärdet bestäms här av vad den pågående användningen kan förränta.

— Samma gäller i fråga om exempelvis fastigheter i skärgårdsområden, där spannet är stort mellan vad fastigheten kan förränta inom ramen för den bo- fasta befolkningens näringsverksamhet och det värde som fastigheten tillmäts vid en försäljning för fritidsändamål.

— Förhållandena är i princip likartade i fråga om äldre bostäder i expansiva storstadsområden. Bostadsnyttan för innehavaren torde inte förändras i

samma takt som marknadsvärdet ändras till följd av skifmingar i tillgång och efterfrågan på bostadsmarknaden inom regionen.

Det tekniska nuvärdet för en byggnad motsvarar i princip produktions— kosmaden för en motsvarande nybyggnad efter avdrag för förslitning m.m. Denna värderingsgrtmd används i stor utsträckning bl. a. inom den statliga bostadsfinansieringen samt — ofta i mer schabloniserad form — vid sådan redovisning som sker på bokföringsmässiga grunder.

Hur taxeringsvärdet bestäms

Enligt 5 kap. 2 & fastighetstaxeringslagen (1979:1152) — FI'L - skall fastig- hetens marknadsvärde utgöra grunden för taxeringsvärdet. Med marknads- värdet avses därvid det pris som sannolikt skulle uppnås vid en försäljning på den allmänna marknaden.

Främst av försiktighetsskäl —— med hänsyn till svårigheterna att alltid upp- skatta saluvärdet på ett rättvisande sätt — föreskrivs att taxeringsvärdet skall sättas till 75 % av det så uppskattade marknadsvärdet.

Vid värderingen skall bortses från privaträttsliga förbindelser eller åtagan- den av skilda slag som belastar fastigheten och som skulle kunna minska priset vid en försäljning (PTL 5 kap. 3 6). De vanligaste exemplen på sådana belastningar är arrende- och hyresavtal och andra dispositionsrätter.

Värderingen skall vidare göras utan beaktande av den faktiska belåningen av fastigheten och villkoren för denna. I stället skall man utgå från vad som är normalt för fastigheter med likartad bebyggelse från samma tid.

Vid fastighetstaxering skall alla fastigheter värderas med utgångspunkt i riktvärden (F'I'L 7 kap. 3 $). Riktvärden ges för dels mark, dels byggnader och bestäms enligt klassindelade värdefaktorer, som närmare anges i lagen. Värden mellan riktvärdena får inte väljas.

Med värdefaktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som erfarenhetsmässigt har betydelse för eller samvarierar med marknadsvärdet. De riktvärdepåverkande värdefaktorema för småhus är sålunda storlek, standard, ålder och läge. För hyreshus är motsvarande faktorer i första hand ålder och bruttohyra. Bruttohyran i kombination med olika kapitaliserings- faktorer — till vilka vi återkommer i det följande — antas därvid fånga upp värdeinverkan av såväl storlek och standard som läge.

Taxeringsvärden skall fastställas uppdelade på mark och byggnader. I princip gäller att markens värde (markvärdet) skall uppskattas efter markens pris i obebyggt skick och byggnademas värde (byggnadsvärdet) till det mer- värde som fastigheten får för att den är bebyggd.

Genomförandet

Fastighetstaxeringen genomförs i två steg.

I det första steget insamlas prisstatistik från de försäljningar som skett sedan föregående taxering. Med ledning av denna statistik upprättas rikt- värdetabeller och markvärdekartor, som indelar hela riket i värdeområden. Vårdeområdena skall avgränsas så att de omfattar fastigheter med likartade värdeförhållanden, sett till sådana värdepåverkande faktorer (värdefaktorer) som läge, planförhållanden, teknisk försörjning etc. De framtagna förslagen till riktvärdetabeller och markvärdekartor avstäms vid en omfattande prov- värdering. På grundval av denna fastställs sedan vilka markvärden och rikt- värdetabeller som skall användas inom varje enskilt område vid det andra steget, som utgörs av den egentliga taxeringen.

Idet andra steget inhämtas uppgifter från fastighetemas ägare om de för- hållanden som har betydelse för taxeringen. Värderingen är starkt schabloni- serad och enligt det föregående bunden till de värden som anges i den tabell som gäller för området. Justeringar får dock göras för s.k. säregna för- hållanden om andra faktorer än de som ingår i riktvärdesystemet påtagligt inverkar på fastighetens marknadsvärde (PTL. 7 kap. 5 $).

Markvärdet av tomtmark uppskattas i första hand på grundval av priserna för obebyggda tomter. I de många färdigexploaterade områden där antalet försäljningar av sådana tomter är lågt, uppskattas markvärdet med olika kompletterande metoder.

Byggnadsvärdet tas normalt fram som skillnaden mellan taxeringsenhetens totala värde och markvärdet.

Det totala taxeringsvärdet uppskattas efter skilda metoder för småhus— enheter och hyreshusenheter. Till hyreshusenheter förs såväl fastigheter med hyreshus och bostadsrättshus som fastigheter med hus för kommersiella ändamål, t. ex. kontor eller hotell.

För småhusenheter uppskattas det totala taxeringsvärdet enligt en ortspris- metod, med beaktande av olikheter i fråga om bostadshusens storlek, standard och ålder. För hyreshusenheter grundas värderingen i huvudsak på bruttointäktens storlek. Bruttointäkten multipliceras med en kapitaliserings— faktor, som är olika beroende på relationen mellan markvärde och brutto- intäkt. Kapitaliseringsfaktom är vidare högre för yngre bostadshus än för äldre. Det motiveras med de genomsnittligt lägre underhållskostnadema och högre räntesubventionema för nyare hus.

6.2.5. Några konsekvenser av fastighetstaxeringens utformning [ägesberoendet

Uppdelningen av taxeringsvärdet i ett markvärde och ett byggnadsvärde kunde förväntas medföra att sådana skillnader i värde som beror av läget

skulle falla ut på markvärdet, medan skillnader i byggnadsvärde i huvudsak skulle återspegla skillnader i storlek, standard och ålder. Att de taxerade markvärdena divergerar mellan områden med olika lägen framgår också tydligt av taxeringsstatistiken redan på så grov nivå som kommunnivå (se tabell 6.1). Men av den framgår också att även byggnadsvärdena för småhus påverkas av läget.

Tabell 6.1 Taxeringsvärden enligt 1981 års allmänna fastighetstaxering för friliggande enbostadshus med permanentbostäder. Medelvärdenför rikets kommuner i fallande ordning efter markvärdets andel av det totala taxe- ringsvärdet. Källa: SCB.

Kommun Markvärdets andel av Byggnadsvårde Byggnadsvårde hela taxeringsvärdet, % 1 OOO-tal kr. i % av medeltalet för riket Göteborg 45 218 135 Stockholm 44 201 125 Sundbyberg 42 197 122 Huddinge 41 211 131 Malmö 41 1 89 1 1 7 Sollentuna 39 230 143 Solna 39 220 137 Danderyd 38 308 191 Nacka 38 243 1 51 Partille 38 21 1 131 Lidingö 37 316 196 Järfälla 36 237 1 47 Mölndal 36 204 1 27 Värmdö 36 192 1 1 9 Täby 35 280 1 74 Vaxholm 34 213 132 Sotenäs 34 152 94 Habo 1 7 1 79 1 1 1 Ulricehamn 17 154 96 Svenljunga 17 152 94 Aneby 17 146 91 Gnosjö 1 7 1 36 84 Herrljunga 1 7 135 84 Bengtsfors 17 123 76 Alvdalen 17 1 19 74 Vansbro 1 7 95 59 Tranemo 16 155 96 Boden 16 141 88 Grästorp 16 1 41 88 Munkfors 16 103 64 Overkalix 16 67 42 Jokkmokk 1 5 90 56 Malung 1 4 136 84 Hela landet 27 161 100

___—___—

Förhållandet att även byggnadsvärdena påverkas av läget kan bero på att detär svårt att få fram rättvisande markvärden inom områden med låg andel oexploaterade tomter. Inom ramen för ett rättvisande totalt taxeringsvärde leder för låga markvärden till att i stället byggnadsvärdena blir för höga. Det kan emellertid också förhålla sig så att marknaden ser ett lägesbestärnt mer- värde i byggnadema som sådana. I den mån det inte rör sig om kulturhisto- riska eller andra immateriella värden betyder det i så fall att umyttjade bygg- nadsrätter värderas högre än outnyttjade och därmed flyter över på värdet av byggnaderna.

Även för hyreshusenhetema är markvärdena högre i goda lägen. Huruvida också byggnadsvärdena för hyreshus påverkas av läget går inte att utläsa av den publicerade taxeringsstatistiken.

Åldersberoendet

Taxeringsvärdena för bostadshus på hyreshusenheter är starkt ålders- beroende. Som framgår av figuren 6.1 ovan har de senast byggda husen taxeringsvärden som är upp emot tre gånger högre, räknat per kvadratmeter, än hus byggda under miljonprograrnmet eller tidigare.

Dessa taxeringsvärdesskillnader är helt betingade av att husen antas vara finansierade med lånat kapital med - till följd av räntesubventionema — låga förräntningskrav. Effekten kan i stark förenkling beskrivas så, att en köpare som inte behöver tillskjuta nämnvärt eget kapital kan betala ett tre gånger högre pris för hus där räntan på det lånade kapitalet är 4 % än för ett hus där räntan på det lånade kapitalet är 12 %. Kapitalkostnaden blir densamma i båda fallen. Skillnaderna i förrnögenhetsvärde balanseras av en motsvarande skillnad i skulder, varför också nettoförrnögenheten — och därmed förrnögen- hetsskatteeffekten — blir lika i båda fallen. Fastighetsskatteuttaget, som base- ras på bruttoförmögenheten, blir däremot avsevärt högre för det nyare huset.

Motsvarande förhållanden borde gälla också i fråga om småhusen, men återspeglas inte i nu gällande taxeringsvärden från 1981 års fastighetstaxe- ring. En relativt sett kraftigare höjning av taxeringsvärdena för nyare småhus har dock aviserats efter den nu utförda provvårderingen inför 1990 års all- männa fastighetstaxering.

Referensprisbildningen

Antalet överlåtelser av flerbostadshus är lågt. De hus som säljs är huvud- sakligen äldre, privatägda fastigheter med ett förhållandevis litet antal lägenheter. Det har tidigt uppmärksammats att den prisnivå som visas av sådana försäljningar visar för höga värden om den efter en direkt propor- tionell omräkning mot hyresintäktens storlek förs över på större förvalt—

ningsobjekt ur de senare årtiondenas produktion. Frågan löstes inför 1988 års fastighetstaxering på så sätt att alternativa riktvärdetabeller med olika "lutning" togs fram. Som mest kunde värdeöknin gen vid ökande storlek därmed begränsas med en faktor 0,7.

En mer betydelsefull fråga är i vad mån den prisnivå som etableras vid sådana försäljningar egentligen är representativ. Det är väl känt att de priser som uppnås vid försäljningar av äldre hyreshus är starkt beroende av för vilket ändamål som huset köps. Den högsta prisnivån uppnås i allmänhet om huset i samband med köpet kan ombildas till bostadsrätt, antingen för försälj- ning på marknaden eller så att hyresgästerna själva avstår från hyresrättema och ombildat dem till bostadsrätter. En ytterligare prispåverkande faktor är om huset är så gammalt och har sådana brister att det kan byggas om med subventionerade lån.

Dessa förutsätmingar föreligger relativt sällan. Men när de föreligger blir priset så förmånligt för ägaren att det också säljs. Den värdenivå som dessa försäljningar indikerar ligger normalt långt över fastighetens avkastningsvärde vid oförändrad användning och är till övervägande delen bristbestämd. Ett villkor för att värdet skall kunna realiseras är att det inte realiseras hos någon större mängd av de andra likvärdigt värderade fastigheterna. Summan av de på detta vis bestämda förmögenhetsvärdena för varje enskild fastighet över— stiger därför förmögenhetsvärdet av den samlade stocken av fastigheter.

6.2.6. Boendekostnadsutredningens förslag

Den ursprungliga tanken bakom fastighetsskatten var att man med den till samhället skulle ta in en del av den värdetillväxt som uppkommer i olika fastigheter främst till följd av samhälleliga investeringar på andra områden. Den skulle därigenom främja de bostadspolitiska strävandena att nå en bättre utgiftsparitet mellan bostäder av olika ålder. Den skulle samtidigt ge resurser för en fortsatt omfördelning mellan äldre och nyare bostäder. Av hänsyn till invändningar från bl.a. lagrådet kom den emellertid att få den utformning som har beskrivits i det föregående och som i huvudsak endast tillgodoser det sista av de redovisade syftena — att ge resurser för fortsatt omfördelning.

De nu framlagda förslagen till en skattereform innebär att fastighetsskatten får en väsentligt ökad tyngd i förhållande till tidigare. Det finns därför starka skäl att på nytt särskilt överväga de bostadspolitiska konsekvenserna av fastighetsskattens utformning.

Utgångspunkten för fastighetsskatten är i dag densamma som för för- mögenhetsbeskattningen av fastigheter — den värdering som görs vid fastig- hetstaxeringen. Men medan förmögenhetsbeskattningen utgår från förrnögen- hetsnettot — dvs. skillnaden mellan taxeringsvärdet och de skulder som finns i fastigheten — utgår den löpande beskattningen i form av fastighetsskatt från bruttofönnögenheten — dvs. taxeringsvärdet utan hänsyn till skulder.

Fastighetsskatten är således inte en förtnögenhetsskatt. Till följd av att den utgår från fastighetens potentiella värde vid en försäljning och inte från dess värde inom ramen för pågående användning är den inte heller en avkastnings- skatt av konventionellt slag. Snarare skulle man, litet tillspetsat, kunna beskriva den som en form av löpande beskattning av förväntningsvärden vid en hypotetisk övergång till annan användning — för nyare fastigheter med ett betydande inslag av skatt på förväntade framtida subventioner.

Från bostadspolitiska utgångspunkter är varje skatt på bostadssubventioner kontraproduktiv. Den förorsakar rundgång, förstärker dispariteten och sned- vrider förrnögenhetsfördelningen.

Det motverkar den sociala bostadspolitikens syften om fastighetsskatten utformas så att den i praktiken understödjer en utveckling som innebär att de goda, välbelägna och attraktiva bostäderna fortlöpande omfördelas till dem som har den största betalningsförrnågan. Staten och kommunerna har sam- verkat till att bygga upp ett omfattande och kvalitativt gott bostadsbestånd som hyrs ut till självkostnaden. Byggandet av egiahem och bostadsrättslägenheter har understötts med finansiella och markpolitiska medel. Ytterligare direkt stöd har lämnats till hushåll från svaga grupper, bl.a. barnfamiljer och äldre. Syftet med dessa åtgärder är att goda bostäder skall tillhandahållas alla till rimliga kosmader.

Den löpande bostadsbeskattningen bör därför inte utformas efter bostadens värde vid en försäljning eftersom det leder till att skatteuttaget i hela beståndet bestäms efter de starkaste hushållens bärkraft.

En löpande bostadsbeskattning bör enligt vår mening vara så utformad att den inte tvingar fram krav på en höge förränming av bostadskapitalet. Skatten bör läggas ut på ett sådant sätt att den inte förstärker den ekonomiska segegationen i boendet på expanderande orter eller påskyndar omvandlingen av permanentbostäder till fritidshus inom attraktiva turistområden.

Av de anförda bostadspolitiska skälen är det enligt vår mening inte ända- målsenligt att bygga en skärpt beskattning av bostäder på fastighetemas taxe- ringsvärden så som de fastställs idag. Den bör i stället utgå från bostadens värde inom ramen för den pågående användningen. Skattens storlek bör där- vid bestämmas av sådana faktorer som har direkt betydelse för bostadsnyttan. Det kan i första hand förutsättas röra sig om sådana förhållanden som bostadens storlek, standard och läge i förhållande till kommunikationer och annan service.

I allt väsentligt finns uppgifter om sådana förhållanden i det material som samlas in till gund för fastighetstaxeringen.

Vi föreslår att frågan om ett särskilt fastighetsskatteunderlag utreds inför den fastighetstaxering som genomförs i fråga om hyreshusenheter år 1994 och småhusenheter år 1996.

6.3. Investeringsbidrag

6.3.1. Gällande regler för mervärdebeskattning

Mervärdeskatt (moms) tas ut vid yrkesmässig omsättning av varor och tjänster. Vad en skattskyldig har betalat i ingående moms får han dra av från den utgående momsen vid fortsatt omsättning. Därigenom träffar momsen endast värdet av den förädling som sker hos den skattskyldige. Den slutliga bördan träffar den som använder varan eller tjänsten i en verksamhet för vilken han inte själv är skattskyldig — dvs. oftast en konsument.

Medan Skatteplikten är i det närmaste total för varor och för sådana tjänster som avser skattepliktiga varor, finns väsentliga undantag i fråga om tjänster av annat slag.

De undantag inom varuområdet som berör boendet gäller värme, el och vatten samt sådana tjänster som städning, sotning och hämtning av sopor.

Bland de tjänster i övrigt som är helt undantagna från skatteplikt märks bankverksamhet och bostadsförvalming. Den ingående moms som träffar företag med sådan verksamhet kan därför inte dras av, och blir därmed en kostnad i rörelsen. Å andra sidan beskattas inte den förädling som sker inom företaget. Samma gäller i princip i fråga om statens och kommunernas verk- samhet.

I syfte att uppnå neutralitet mellan entreprenadverksarnhet — som är skatte- pliktig — och egenregiverksarnhet — som inte är skattepliktig — reducerades underlaget för den utgående momsen i byggiadsverksamhet till 60 % av entreprenadsumman. Därigenom kom skatteunderlaget vid byggnads- entreprenader erfarenhetsmässigt att ungefär motsvara värdet av de momsbe- lagda insatsvaroma vid egenregi-arbeten — dvs. värdet av material och köpta tjänster.

För anläggningsarbeten samt projektering m.m. reducerades skatteunder- laget av motsvarande skäl till 20 % av entreprenadsumman.

Motsvarande reduceringsregler finns inom vissa andra tjänsteområden — bl. 3. hotell och restaurang. Byggtads- och anläggningsverksarnheten svarar dock ensam för ca 50 % av den totala volymen av tjänster med reducerad moms.

Momssatsen är f.n. 19 % Det ger vid full moms ett påslag med 23,46 %. När underlaget är reducerat till 60 och 20 % blir påslaget resp. 12,87 och 3,95 %.

6.3.2. Redovisat reformförslag

Mervärdebeskattningen har nyligen setts över av kommittén för indirekta skatter (KIS), som redovisat sina förslag i betänkandet (SOU 1989z35) Reformerad mervärdeskatt m. m.

KIS förordar att underlaget för moms breddas, så att flertalet nu undan- tagna varu- och tjänsteområden beskattas. Undantag föreslås dock alltjämt i fråga om banktjänster samt hyra och förvärv av fastigheter. Samtidigt bör enligt KIS de nuvarande reduktionsreglema avskaffas.

Det innebär för bostadssektoms del bl. a. att leveranser av el, vatten och energi momsbeläggs — varvid punktskattema på energi reduceras — samt att byggnomsen höjs till 23,46 %. I syfte att motverka brister i konkurrens- neutralitet mellan köpta och egenproducerade förvaltningstjänster föreslås vidare att egenregitjänster som avser reparation och underhåll av byggnader beläggs med en uttagsmoms.

6.3.3 Konsekvenser av KIS förslag

Enligt våra beräkningar får förslagen följande kosmadskonsekvenser inom bostadssektom

Ändring Totalt, Kr/m2 i beståndet Kr/m2 i nyproduktionen

milj.kr. Egiahem Hyreshus Egnahem Hyreshus

Moms på energi + 5 900 + 16 + 16 +13 +12 Sänkta punkt- skatter —3 000 —9 —8 —7 —6 Övrig förvalt- ningsmoms + 3 500 + 5 + 10 + 6 + 10 Höjd byggmoms + 3 500 i 0 + 1 + 22 + 23 Totalt + 9 900 + 12 + 19 + 34 + 39

Om momsen på förvaltningstjänster konstrueras på ett sätt som de facto likställer stora och små fastighetsförvaltare kommer kosmadsökningama i denna del att vara i huvudsak likvärdiga oberoende av ålder och upplåtelse- form.

Den föreslagna höjningen av byggmomsen kommer däremot att kraftigt påverka kosmadsrelationen mellan nyproduktionen och beståndet.

Den omedelbara effekten av förslagen om vidgad moms skulle bli att kost- naderna vid nuvarande ränteläge ökar med 4—5 % i bostäder byggda före år 1991 och med 18-21 % i bostäder byggda efter momsvidgningen. För nyproduktionen höjer därvid enbart den höjda byggnomsen kosmadema med 15—18 %. KIS förutsätter därför att de ökade byggkostnadema i sin helhet kan täckas med ökade räntebidrag. Givet de ändringar i fråga om ränte- bidragen som inkomstskatteutredningen (RINK) samtidigt har föreslagit

stannar kosmadsökningama i nyproduktionen vid ca 8 %. Detta har beaktats i sammanställningen ovan.

Som vi återkommer till i kapitel 7 föreslår vi att räntebidragen, i den del de inte svarar mot effekterna av skatteavdrag för ränteutgifter, skall ersättas av räntelån med statliga skuldutvecklingsgarantier. Ökade produktionskostnader i form av ökad byggnoms kommer därigenom att få bäras av de boende i betydligt större utsträckning än vad KIS har förutsatt. Räntelånekonstruk- tionen ger visserligen möjligheter att förskjuta hela kostnadsökningen över tiden, så att utgifterna initialt hålls på oförändrad nivå. Det skall emellertid ge en inte oväsentligt ökad skuldtillväxt, som kan äventyra systemets stabilitet vid varaktigt höga realräntenivåer.

Alternativen är att tvinga fram ökade betalningar redan från lånetidens början — vilket direkt höjer boendeutgiften — eller att för bostadsbyggandets del avlasta effekterna av den ökade byggmomsen genom att restituera momsen eller betala ut direkta investeringsbidrag.

En höjd utgiftsnivå skulle enbart komma att gälla den kommande nypro- duktionen. Det innebär en ökad utgiftssplittring mellan nyproducerade och äldre bostäder. En varaktig höjning av utgiftsnivån i nyproduktionen med 8 - 10 % leder direkt till en motsvarande värdeökning inom hela beståndet av hittills byggda bostäder. Sådana negativa fördelningspolitiska effekter av en skatteomläggning rrtåste undvikas.

Det andra alternativet är således att avlasta effekterna av den ökade byggmomsen i nyproduktionen.

KIS motiv för förslaget till höjd byggmoms är — utöver det rent statsfinan- siella — att de nuvarande reduceringsreglema dels är svåra att administrera, dels snedvrider konsumtionsvalet mellan bostadskonsumtion och annan kon— sumtion:

"Konsumtionssnedvridningar kan sägas vara spegelbilden av konkurrens- snedvridningar. Den slutlige förbrukarens efterfrågan på olika varor och tjän- ster påverkas av de förändrade prisrelationer som undantagen i mervärde- skattesystemet ger upphov till. Han får fler varor för en viss summa pengar om dessa på gund av mervärdeskattefrihet är billigare än andra varor. Efter- som han får mer för sina pengar köper han de mervärdeskattefria varorna i stället för de alternativa mervärdeskattepliktiga."

KIS slutsats är att de nuvarande reduceringsreglema leder till en från sam- hällsekonomiska utgångspunkter ineffektiv överefterfrågan på bostads- konsumtion. Subventionering via skattesystemet — s. k. tax expenditures eller skatteutgifter — kan jämställas med direkta bidrag och subventioner. Till skill- nad från vad som gäller om de direkta transfererings- och subventionerings- systemen redovisas emellertid inte effekterna av tax expenditures öppet och omprövas därför inte heller fortlöpande. Intresset av effektivitet i de styrmedel som samhället använder för att påverka allokeringen av resurser talar enligt

KIS för direkta subventioner framför tax expenditures i de fall subventioner bedöms nödvändiga.

De nuvarande räntebidragen har utan tvivel sådana konsumtionspå- verkande effekter som KIS tillskriver momsreglerna. Våra förslag innebär emellertid att de direkta räntesubventionema avskaffas utom i den del där de är nödvändiga för att balansera sådana tax expenditures i form av ränteavdrag som förutsätts bestå även efter en reformering av skattesystemet.

Det är däremot tveksamt om skattereglerna inom bostadsområdet systema- tiskt gynnar bostadskonsumtion framför annan konsumtion. Till skillnad från de flesta andra konsumtionsområden belastas boendet med en separat löpande beskattning, nämligen fastighetsskatten.

Byggmomsen betalas med lån som finansieras med samma långfristiga krediter som byggnaden i sig och omfördelas därmed över tiden på samma sätt som kosmadema för byggnadsinvesteringen i övrigt. Därigenom får även byggmomsen — sedd från de boendes sida — karaktären av en löpande beskattning av boendet.

En full byggmoms skulle, med de regler som KIS och RINK föreslår, generera en utgift första året av storleksordningen 50 kr/m2 för att sedan öka årligen med ca 5 kr/m2. En fastighetsskatt enligt RINK:s förslag ger vid fullt genomslag och nuvarande taxeringsvärden för nyare flerbostadshus en årlig utgift av ca 75 kr/mz. Det sammanlagda löpande skatteuttaget skulle alltså, om dessa förslag genomförs, komma att ungefär motsvara dubbla momsen.

6.3.4. Boendekostnadsutredningens förslag

Om syftet är att åstadkomma ett likvärdigt skattetryck på bostadskonsumtion och annan konsumtion, och om valet för bostadsbeskattningens del står mellan en ökad fastighetsskatt och en ökad mervärdeskatt, är det enligt vår uppfattning tveklöst så att en ökad fastighetsskatt är att föredra. Skälet är det vi har framhållit i det föregående — att en momshöjning träffar enbart nyinvesteringar, medan en fastighetsskatt träffar hela beståndet. Därigenom undviker man att beskattningen i sig medverkar till utgiftssplittring och en oönskad förrnögenhetsomfördelning.

Vi föreslår mot denna bakgrund att effekterna av den ökade mervärde- beskattningen lyfts av från de fortsatta nyinvesteringar som görs för perma- nenta bostäder.

De samlade effekterna av våra förslag blir trots detta att bostadssektom kommer att bidra till finansieringen av en skattereform i den omfattning som skatteutredningama har förutsatt. Som framgår av kapitel 8 i det följande innebär förslagen t.o.m. en viss överfmansiering. Vi har därvid utgått från att genom fastighetsskatt skall tas in samma totala belopp som följer av RINK:s förslag till fastighetsskatt.

Ett av motiven bakom KIS:s förslag att avskaffa de nuvarande särskilda reduceringsreglema inom mervärdebeskattningen är de kontrollproblcm och administrativa svårigheter i övrigt som följer av differentierade momssatser. Dessa svårigheter kan undvikas om moms tas ut, men ett motsvarande belopp i stället restitueras eller utbetalas som ett investeringsbidrag.

Avlyftet bör avse byggtadsinvesteringar i permanenta bostäder. Det bör vidare, för att oklarhet skall undvikas, avse endast ny- och ombyggnads- investeringar men inte arbeten i löpande förvaltning av exempelvis repara- tions- eller underhållskaraktär. Det innebär att gruppen avgänsas på sarruna sätt som vi föreslår i fråga om dem till vilka erbjudande om räntelån och skuldsutvecklingsgaranti skall kunna riktas.

Det finns därmed skäl som talar för att frågorna hanteras av samma myn- digheter som prövar om en skuldutvecklingsgaranti kan lämnas, och inte av skatteadministrationen. Vi förordar därför att avlyftet sker genom ett schablonanknutet investeringsbidrag som avser att täcka den ökade moms som påförts investeringen.

7. Ett system med räntelån

7.1. Förslag och motiv

De mål som direktiven ställer upp för vår översyn är att systemet för bostads— finansiering skall ge neutralitet, paritet och rimliga utgifter samtidigt som statens subventioner skall begänsas.

Dagens system ger stora skillnader i fråga om utgifterna för de ursprung- liga lånen för bostäder av olika ålder, dvs. stora paritetsbrister. Subven- tionema blir vidare mycket stora vid hög räntenivå. Paritetsbristema och de starkt ökade subventionerna beror i väsentlig utsträckning på inflationen. Den sänker successivt de reala skulderna och kapitalutgiftema i äldre hus. De bidrag som lämnas i syfte att hålla utgifterna på en rimlig nivå i början av lånetiden kommer därmed att fungera som bidrag till förrnögenhetsölcningar hos fastighetsägamal.

Dessa brister står kvar i det modifierade räntebidragssystem som har presenterats av inkomstskatteutredningen (RINK) — även då samordningen med fastighetsskattesystemet tas med i bilden.

Med ett finansieringssystem som har inslag av skuldökningar kan infla- tionens negativa effekter motverkas bättre än med räntebidrag. Räntebidragen bör därför slopas, utöver den gundsubvention som behövs av neutralitetsskäl och för vilken vi har redogjort i avsnitt 6.1.

För ny- och ombyggtader föreslås härutöver ett system med räntelån. Med räntelånen fördelas utgifterna om så att de faller ut jämnare över tiden, realt rälcnat. Därigenom behövs inte så stora subventioner. Med denna jämförelse kan räntebidragen enligt det nuvarande och det nya systemet sägas vara onödigt stora. Räntelånen är ett sätt att minska subventionerna utan att det strider mot bostadssocialt motiverade krav på rimliga utgifter m. m. Tvärtom förbättras pariteten och neutraliteten. Med räntelånen blir alltså systemet effektivare i förhållande till bostadspolitiska mål.

Genom räntelånen påverkas också förrnögenhetsfördelningen. Skuld- ökningarna minskar möjligheterna att göra förrnögenhetsvinster på grund av inflation, eftersom skulderna kommer att vara höge vid en överlåtelse.

Med räntelån behövs inga räntebidrag för egnahem. Kombinationen av skattelättnaden för räntan och omfördelningen av utgifter över tiden är till- räcklig för att nå rimliga betalningskrav. Därför bör räntebidragen slopas för

1Till detta kan läggas risken av att räntebidragen i situationer med stark efterfrågan och kapacitetsbtist har en prisuppdn'vande effekt i byggnadsproduktionen i stället för en prisåterhållande inverkan i bostadsutbudet.

egnahem som byggs eller byggs om i framtiden och i stället lån erbjudas till en del av räntan.1

Avdragseffekten i det framtida inkomstskattesystemet bestämmer Subven- tionsgaden i det föreslagna systemet. Vad som återstår sedan skatteeffekten av ränteavdraget har beaktats kallar vi fortsättningsvis nettoräntan. Räntelåne- konstruktionen medför att inte hela nettoräntan behöver betalas omedelbart. Det omedelbara betalningskravet anges i form av en garanterad nettoutgift, medan resten av betalningen skjuts upp genom ett räntelån. Den garanterade nettoutgiften höjs successivt. De årliga räntelånen blir härigenom allt mindre. Så småningom kan det samlade räntelånet börja amorteras.

För att tillgodose kravet på neutralitet lämnas för övriga upplåtelseformer ett räntebidrag som kompenserar för uteblivna avdragseffekter på det sätt som har redovisats i avsnitt 6.1 Nettoräntan blir härigenom densamma som för egrahem. Det innebär att dagens räntebidrag delvis ersätts med erbjudande om lån. Räntelån erbjuds sålunda på samma sätt för alla upplåtelseformer och ägarkategorier.

Det här förordade räntelånesystemet överensstämmer i den principiella uppbyggnaden med det system som bostadskommittén föreslog (SOU 198615). Det liknar endast i vissa avseenden det tidigare paritetslånesystemet. Likheten består i att kapitalutgifter fördelas om över tiden. I paritetslåne- systemet omfördelades därvid hela skillnaden mellan en i systemet bestämd betalningsprocent och marknadsräntan. I räntelånesystemet omfattar omför- delningen endast en del av denna skillnad medan en del fortfarande subven- tioneras. Hyres- och bostadsrättshus behandlas på samma sätt som egnahem. Paritetslånesystemet tog inte hänsyn till egnahemsägamas skatteminskning, varför det systemet inte på samma sätt som räntelånesystemet uppfyllde kravet på neutralitet. Dessutom blir de ekonomiska riskerna mindre med räntelåne- systemet än de som uppkom med paritetslånesystemet.

I det följande redovisas närmare utformningen av räntelånesystemet och dess egenskaper. Där framgår bl. a. att utvecklingen av subventioner och skulder beror i hög gad av inflationstakt och räntenivå.

Systemets utformning gör att det under normala betingelser blir fråga om måttliga skuldökningar. En höge räntenivå förstärker skuldökningen. Det behöver inte innebära några problem om inflationstakten samtidigt är hög. Det är tvärtom en fördel då, att den stigande skulden begänsar möjligheterna till värdestegringsvinster. Vid låg inflation och en samtidigt hög räntenivå, kan den reala skulden bli stor. Skuldökningsinslaget innebär ökade ekonomiska risker. Det leder till problem om skulden ökar snabbare än fastighetsprisema. Därför föreslås att en statlig garanti lämnas i fråga om den maximala skuld- ökningen. Låntagarna bör genom denna garanti försäkras om att skulden

1Omläggningen till systemet med räntelån medför genom slopade räntebidrag att villkoren blir mer lika mellan styckebyggda och gruppbyggda småhus. Villkoren blir också mer lika mellan statligt finansierade egnahem och marknadstinansierade.

successivt minskar realt. Med denna utformning blir systemet tåligt. Det kan fungera väl även om förutsätmingama skulle bli mycket ogyrmsamma.

Den direkta subventionsminskande effekten av en omläggning till ränte- lånesystemet är störst i början av lånetiden men avtar sedan, så att den sammantaget för länge tid blir relativt måttlig. Det innebär att omläggiingen torde ge en måttligt dämpande effekt på fastighetsprisema.1 En större sub- ventionsminskning kan bli följden om låntagare avböjer erbjudna räntelån, dvs. väljer att spara. Dessutom medför räntelånen att rebelåning för andra ändamål motverkas.

Ett antal fördelar kan alltså knytas till en omläggning av detta slag. Sub- ventionema kan minskas utan att bostadsutgiftema behöver öka förrän på sikt. Subventionsgraden blir i mindre utsträckning beroende av inflationen. Neutral itetskravet tillgodoses, pariteten förbättras och inflationsvinster mot- verkas. Sparande stimuleras.

Omläggningen kan ge ytterligare fördelar. Byggnadsåtgärdema vid underhåll och vid ombyggnad är i stor utsträck- ning av samma slag. Det ger tröskelproblem när räntesubventionema som idag beror av i vilket sammanhang åtgärden utförs. Omläggningen till räntelån för ombyggnader minskar tröskelproblemen genom att räntesubventione- ringen sker enligt avdragseffekten och principen om avdragskompensation oavsett om arbetena utförs separat eller i samband med en ombyggnad.

Också det tröskelproblem som finns i stödet till vissa barnfamiljer för köp av egnahem, kan lindras av en omläggting till räntelån. Problemet är att små inkomstskillnader kan avgöra om hushållet får del av betydande räntebidrag eller ej. Om räntebidragen ersätts med lån, elimineras den betydande subven- tionsskillnaden. Därför föreslås att räntebidrag ersätts med räntelån även i detta stöd.

Omläggningen till räntelån föreslås också ske i beståndet för de hus som har räntesubventioner utöver gundsubventionen.

Ett viktigt skäl för att tillämpa räntelånesystemet för dessa hus är de olägenheter som annars skulle följa av en uppdelning av de statsbelånade bostäderna i sådana med resp. utan räntelån. Det är svårt att försvara de för- delningspolitiska konsekvenserna av att till tidigare genomförda investeringar, med läge skulder, räntebidrag alltjämt lämnas i full utsträckning och utan skuldökning medan för senare genomförda investeringar, med höge skulder, räntebidrag lämnas i minskad utsträckning och med successiv ökning av skuldema.

Genom att införa räntelån även i beståndet motverkas att skillnaderna i kapitalutgifter mellan olika årgångar i framtiden blir än större. Effekterna av

1En studie av Ingemar Hansson åt bostadskommittén ger stöd för denna bedömning (DsBo 1985z2).

att där ersätta bidragen med lån avtar dock snabbt med investeringens ålder och uteblir när den överstiger 10—15 år.

Beräkningar visar att statens utgifter för räntebidrag kan minskas med ca 8 miljarder kr. första året som följd av de föreslagna omläggtingama till ränte- lånesystemet. Det torde inte vara möjligt att på något arutat sätt åstadkomma en så stor subventionsminskning utan avsevärda bostadspolitiska nackdelar.

Räntebidragen tillfaller alla hushåll som bor i nya eller nyligen ombyggda hus, oavsett deras behov av stöd. Som framgått av kapitel 3 visar genomförda fördelningsstudier att hushållens utbyte av räntesubventionema är större desto höge deras inkomster är, också i fråga om räntebidragen. Det är viktigt att ta tillvara möjligheten att minska de generella subventionerna, bl.a. för att kunna utveckla och stärka det riktade bostadsstödet. Effekterna i bostadssektom av den planerade omläggningen av skattesystemet påkallar avsevärda stödin- satser för utsatta hushåll (se kapitel 9).

7.2. Systemets utformning och egenskaper

Räntelånesystemet innebär att en del av räntebidragen som lämnas för att dämpa de höga ränteutgiftema för nyare investeringar ersätts med lån. Lånen skall återbetalas i framtiden, när inflationen sänkt realvärdet av skulder och kapitalutgifter.

Sarnmanfattningsvis innebär förslaget att låntagamas nettoutgifter hålls oförändrade under en inledande period men att de på sikt blir högre än då räntebidrag lämnas fullt ut. För egnahem lämnas inga räntebidrag. Skillnaden mellan räntan efter skatteminskning (nettoräntan) och en garanterad nettoutgift kan finansieras med de räntelån som erbjuds. För hyres- och bostadsrätt erbjuds lika stora räntelån som för egnahem. Samtidigt lämnas även fortsätt- ningsvis räntebidrag, som dock begänsas så att de motsvarar skatteminsk- ningen för ägare av egtahem. Den garanterade nettoutgiften höjs successivt och med hänsyn till inflationstakten. Så småningom kan det samlade ränte- lånet börja amorteras.

Det system som föreslås innebär statliga åtaganden i flera avseenden. I författning läggs regler fast om räntebidrag och bidrag som hör samman med skuldutvecklingsgarantin samt om hur den garanterade nettoutgiften skall bestämmas. Genom SBAB erbjuder staten bostadslån och till dem kopplade räntelån enligt en normaliserad form, som svarar mot dessa regler. Staten svarar sålunda genom sitt institut för att finansiering med räntelån enli gt denna normaliserade form finns att tillgå vid bostadsinvesteringar. Emellertid är tanken att byggherrarna skall kunna fritt välja andra finansieringslösningar som kan finnas att tillgå på kapitalmarknaden. Statens stöd skall kunna läm- nas även i sådana fall.

Statens stöd bör lämnas med utgångspunkt från en av bostadsmyndig- heterna godkänd kostnadDet gäller såväl gundsubventioner i form av ränte-

bidrag enligt kapitel 6 till räntekostnaderna för de ursprungliga lånen med anknytande räntelån som bidrag med anledning av skuldutvecklingsgarantin. Enligt vår uppfattning bör statens åtaganden i dessa sammanhang begänsas till vad som skulle följa av om lånen hade lämnats enligt den normaliserade formen, även om de faktiska villkoren är andra. Med de skiftande förutsätt- ningar som gäller i fråga om beskattning av olika fysiska eller juridiska per- soner som innehar bostäder eller äger bostadsfastigheter, anser vi det nöd- vändigt att också ställa upp den ytterligare begänsningen att bidrag lämnas endast till faktiska ränteutgifter eller räntelåneskulder.

I det följande presenteras systemet med räntelån enligt den normaliserade formen för framtida bostadsinvesteringar. (Vid en omläggning till räntelån för tidigare genomförda investeringar blir skulduppbyggnaden och den framtida utgiftsökningen mindre än vad som gäller för framtida investeringar.)

I de beräkningar som redovisas anges ekonomiska värden i procent av ett garantiunderlag (GU). Detta ligger till grund för bestämningen av de låne- möjligheter, räntebidrag och skuldökningsbegränsningar som staten garan- terar. För de bostäder som får lån i år har GU beräknats till i genomsnitt ca 8 300 kr/m2 för flerbostadshus och gruppbyggda småhus som upplåts med hyres- och bostadsrätt. För egnahem är motsvarande värde ca 7 400 kr. Dessa hus beräknas vara i genomsnitt 122 m2 stora och sålunda ha ett GU på ca 900 tusen kr. Värdena uttryckta i procent av GU multiplicerade med 9 000 kr. ger en uppfatming om aktuella belopp då ett nybyggt egethem väljs som exempel.

De här redovisade värdena på GU är beräknade med utgångspunkt från de produktionskostnadsnivåer som är aktuella enligt lånestatistiken och under förutsättning att ett investeringsbidrag lämnas på föreslaget sätt.

Tanken är att för framtida investeringar skall GU bestämmas utifrån hela den av bostadsmyndigheten godkända produktionskostnaden med avdrag för förekommande investeringsbidrag. Det skall ske på samma sätt för alla upp- låtelseformer och ägarkategorier. GU förutsätts uppgå till 100 % av denna kostnad för allmännyttiga bostadsföretag, 99 % för bostadsrättsföreningar och 95 % för privata fastighetsägare (privat hyresrätt och egnahem). Vi före- slår således i denna del ingen ändring mot vad som gäller i dag, med undantag för dels att den s. k. räntebidragstrappa som nu gäller i fråga om hyres- och bostadsrättshus slopas, dels att låntagarbyggda egtahem behandlas på samma sätt som säljarbyggda.

Räntelånens storlek bestäms genom att en garanterad nettoutgift fastställs — uttryckt i procent av GU — och likaså en takt för successiv upptrappning av denna. Den garanterade nettoutgiften avser nettoräntan minskad med ränte- lånet. Räntelån skall alltså erbjudas som täcker skillnaden mellan nettoräntan — beräknad till 70 % av bruttoräntan (räknat på hela skulden inkl. räntelån) — och den garanterade nettoutgiften (räknat på den ursprungliga skulden).

Räntelånet läggs till skulden och förräntas. Förfarandet upprepas år för år. Räntelånen adderas tills den garanterade nettoutgiften överstiger netto- räntanDå börjar räntelånen amorteras. Den garanterade nettoutgif ten trappas upp tills räntelånen är återbetalade.

Om emellertid de räntelån som bestäms på detta sätt, skulle medföra att låntagarens samlade skuld ökar i snabbare takt än vad som svarar mot en real successiv minskning, hindras det med statliga bidrag — statens skuldutveck- lingsgaranti.

Den fortsatta beskrivningen görs med stöd av räkneexempel. De värden som anges avser procent av GU, dvs. den ursprungliga skulden.

I ett första exempel uppgår räntesatsen på lånen till 11 %. Figur 7.1 visar sammansättningen av ränteutgiftema första året för egna- hem å ena sidan och för bostäder upplåtna med hyres- och bostadsrätt å den andra.

Figur 7.1 System med räntelån. Exempel på första årets ränteutgifter. % av GU

Egnahem 11.00 Hyres- och bostadsrätt

Skatteminskning Räntebidrag (avdragseffekt) (avdragskompensation) Räntelån Räntelån Garanterad Garanterad nettoutgift nettoutgift

I exemplet uppgår alltså bmttoräntan till 11,00. För egnahem lämnas inga räntebidrag. Ränteavdraget har beräknats minska låntagarens skatt med 3,30. För hyres- och bostadsrätt lämnas ett räntebidrag som är lika stort som skatteminskningen för egnahem. Det är en kompensation för uteblivna avdragseffekter. Sålunda uppgår nettoräntan i båda fallen till 7,70. Räntelån på 3,95 lämnas till skillnaden mellan nettoräntan och den garanterade nettout- giften på 3,75, lika för upplåtelseforrnema. Den garanterade nettoutgiftens

nivå har här bestämts så att den första året ger samma betalningskrav som gäller för egnahem med nuvarande regler men med den förändrade inkomst- beskattningen.

Den garanterade nettoutgiftens nivå ökas under lånetiden enligt en på för- hand bestämd upptrappningstakt, gällande tills vidare och baserad på en bedömd framtida prisutveckling. Upptrappningstakten kan alltså ändras av nya beslutl. Emellertid, är tanken, skall upptrappningen ligga fast under femårsperioder för varje årgång bostadsinvesteringar. Det sluter an till att räntesatsema på lånen bestäms med femåriga bindningstider. Vid utgången av en sådan femårsperiod justeras nivån på den garanterade nettoutgiften med hänsyn till den prisutveckling som har varit. Detta förfarande, som har sam- band med sättet att finansiera räntelånen, innebär att det blir möjligt att över- blicka fem år i taget de belopp som skall betalas och skuldens utveckling (nominellt) samt relativt säkert bedöma utvecklingen på längre sikt (realt).

Ifigur 7.2 illustreras hur ränteutgiftema utvecklas under lång tid. Den gäl- ler såväl egnahem som bostäder upplåma med hyres- och bostadsrätt. Skatte- minskningar resp. räntebidrag, som är lika stora, anges som subventioner. Inflationen antas här uppgå till 8 % årligen. Vid denna höga inflationstakt antas att den garanterade nettoutgiften trappas upp med ca 7 % per år.

Figur 7.2 System med räntelån. Exempel på utveckling vid 8 % årlig infla- tion och en räntesats på I I %

% av urspru ngslän

20

»”?!

. —,'

| , .. —

O_o_o_o_o-o—o-o—o_o_

_

04,0»? SUbvelntioner

15

o 10 20 30År

"' Garanterad nettoutgift — Nettoränta —o- Bruttoränta

1En sänkning av den garanterade nettoräntan ökar de av staten garanterade bidragen och lånen och således skulduppbyggnaden hos låntagarna.

Bruttoräntan ökar men de årliga tillskotten av räntelån minskar genom att den garanterade nettoutgiften trappas upp. När den blir större än nettoräntan inleds amorteringen av räntelåneskulden. Det skeri detta fallet efter 18 år.

Figur 7.3 visar hur den garanterade nettoutgiften utvecklas över tiden i räntelånesystemet för ett hus byggt år 0, jämfört med dels motsvarande utgift i ett system med räntebidrag i stället för räntelån, dels förstaårsutgiften för (likvärdiga) nybyggda hus. Med räntelån ökar låntagamas nettoutgifter under en längre tid än med räntebidrag. De ökar i lånsarnrnare takt än utgifterna för nybyggda hus.

Figur 7.3 System med räntelån. Exempel på utveckling av nettoutgifter vid 8 % årlig inflation och en räntesats på I I %

Nettoutgift, % av GU 30

Första årets utgift för hus byggt resp. år 20 .)

Utgift för hus byggt år 0 10 med räntelån 61 . .. i ...av?” Utglft for hus byggt är 0

med räntebidrag

0 10 20 30 År

Figur 7.4 illustrerar utvecklingen av den totala skulden i räntelånesystemet jämfört med dels skuldutvecklingen i ett system med räntebidrag i stället för räntelån, dels urspnmgsskulden för (likvärdiga) nybyggda hus. Den totala skulden ökar till som mest 156 % av den ursprungliga skulden år 18. Då uppgår skulden för det nybyggda huset till 400 % av ursprungsskulden för det hus som byggdes år 0.

Figur 7.4 System med räntelån. Exempel på skuldutveckling vid 8 % årlig inflation och en räntesats på I I %

Skuld, % 300

Ursprunglig skuld för hus

/ byggt resp. år

250 200 Total skuld för hus byggt år 0 med räntelån 150 . ,...-0-0-0-0—0_ | _.4—" W.—

V.”... X

100 ' f.,—Näää: 50 Total skuld för hus byggt år 0 med räntebidrag O

0 10 20 30 År

Vid jämförelsema i figur 3 och 4 har det förutsatts att produktionskost- naderna stiger i samma takt som inflationen.1

Skuldens utveckling i räntelånesystemet beror i hög grad av räntenivån och inflationstakten. Det framgår av följande sammanställning av beräknings- resultat.

Förutsättningar Maximum— Motsvarande (räntenivå och & värde, % nybyggnads- inflationstakt) av GU sku Id 13 % räntesats 10 % årlig inflation 18 188 556 11 % räntesats 8 % årlig inflation 18 156 400 9 % räntesats 6 % årlig inflation 17 1 29 269 7 % räntesats 4 % årlig inflation 1 3 109 167

___—___

1Under senare år har produktionskostnadema för nya bostäder ökat i betydligt snabbare takt än priserna i allmänhet (KPI).

Dessa beräkningar avser fall med olika inflationstakt och räntenivå. Efter- som det gäller förhållanden över lång tid har räntenivåer valts som står i en viss relation till inflationstakten. Realräntenivån är genomgående 3 %1. I beräkningama är genomgående första årets garanterade nettOutgift lika med 3,75 % av GU. Upptrappningen har formats så att den garanterade nettout- giften skall minskas realt med 1 % per år. Vidare har det i beräkningarna för- utsatts att de urspnmgliga lånen är amorteringsfria till dess räntelåneskulden är helt återbetald?

De sammanställda värdena visar att den sammantagna skulden växer till sitt största värde inom 20 år. Den samlade räntelåneskulden är slutamorterad ca 10 år senare. Den maximala skuldens värde är högre i de fall inflationstakten är högre. Detsamma gäller för den beräknade skulden i likvärdiga hus som är nybyggda vid motsvarande tid, förutsatt att produktionskostnadema stiger i takt med inflationen. Sålunda motverkar räntelånen att stora reala skuldskill- nader uppkommer.

Motsvarande beräkningar för fall med låg inflationstakt visar att räntelån inte behövs när inflationen är lägre än drygt 2 %.

Den kombination av en räntenivå på ca 11 % och en inflationstakt på ca 6 % som gällt under allra senaste tid, ger en hög realräntenivå, ca 5 %. En så pass hög nivå blir sannolikt inte bestående under lång tid. Beräkningar för det fall detta ändå skulle inträffa, dvs. 6 % årlig inflation och 11 % räntesats fortvarigt, visar att skulden växer till 145 % på 10 år (då är den beräknade nybyggnadsskulden 179 %), vidare till 198 % efter 20 år (321 %) varpå räntelåneuppbyggraden avtar så att skulden är realt halverad efter 25 år.

En motsvarande beräkning för det fall realräntan successivt återgår till 3 %- nivån visar att skulden ökar till maximala 158 % efter 21 år. Då är den berälmade nybyggnadsskulden 340 %.3

En hög realränta förstärker skulduppbyggnaden. Det innebär bl. a. att i räntelånesystemet bördan av en hög realränta delas mellan låntagaren och staten, medan i ett räntebidragssystem hela bördan får bäras av staten. Detta framgår av subventionsjämförelsema i det följande.

I ogynnsamma fall skulle skulduppbyggnaden kunna bli för stor. T. ex. skulle en kombination av en räntesats på 11 % och en årlig inflation på 4 %, dvs. 7 % realränta, om den blev varaktig, kunna resultera i en (svag) real ökning av den totala skulden. Den statliga garanti för skuldutvecklingen som ingår i systemet, hindrar emellertid att något sådant sker.

1En realränta på 3 % torde svara mot en relativt väl tilltagen långsiktig marknatkmässig avkastning på denna typ av kapital. 2Om ursprungslånen amorteras samtidigt med räntelåneuppbyggnaden och om dessa amorteringar inkluderas i den nettoutgift som staten garanterar, förstorar det räntean men blir i övrigt beräkningsrasultet detsamma. 31 denna beräkning uppgår den årliga inflationen till konstant 6 % och räntesatsen till 11 % under fem inledande år, till 10 % under fem därpå följande år och till 9 % därefter.

Skuldutvecklingsgarantin är formad så att den totala skulden successivt maximeras till värden som svarar mot en real minskning linjärt på 60 år. Skulle exempelvis efter fem års lånetid skulden överstiga 55/60 av den ursprungliga skulden uppräknad med inflationen, betalar staten det över- skjutande beloppet — eventuellt i form av en amortering för låntagarens räk- ning och utbetalad direkt till furansiären.

Tanken är att det skall prövas i efterhand vart femte år, på grundval av den prisutveckling som har varit, i vad mån skuldutvecklingsgarantin löser ut statsbidrag. Detta sker i samband med att den garanterade nettoutgiften läggs fast för en ny femårig räntebindningstid.

I det nämnda exemplet med 11 % räntesats och 4 % inflation och med en infriad skuldutvecklingsgaranti, visar beräkningar för det fall realräntan successivt sjunker från 7 %, att skulden ökar till maximala 128 % efter 18 år. Då är den beräknade nybyggnadsskulden 203 %.1

Inte i något av de tidigare redovisade räkneexemplen föranleder skuldut- vecklingsgarantin några bidrag. Det är alltså endast vid mycket hög realränta som dessa bidrag blir aktuella. Sådana bidrag är blygsamma i jämförelse med dem som lämnas i ett system med räntebidrag.

Räntelånesystcmct innebär att samtidigt med minskningen av räntebidragen ökar skulderna och räntorna. Därmed ökar avdragseffektema och likaså de avdragskompenserande räntebidragen. Den totalt subventionsminskande effekten av övergången till grundsubvention och räntelån framgår av följande sammanställning av berälmingsresultat. Den visar de summerade nuvärdena av subventionerna i olika fall, dels i det system vi föreslår, dels i ett system med räntebidrag i stället för räntelån. Värdena är uttryckta i % av GU.

11 denna beräkning uppgår den årliga inflationen till konstant 4 % och räntesatsen till 11 % under fem inledande år, till 9 % under fem därpå följande år och till 7 % därefter.

Förutsättningar. räntenivå Summerade nuvärden Räntelånens mammale— änglamamm— subventions— tidpunkt efter ursprunglig med med minskande belåning (år 0) räntelån räntebidrag effekt 13 % och 10 % år 10 25 43 18 år20 36 49 13 år30 39 51 12 11 % och 8 % år 10 22 37 15 år2o 32 44 12 år30 36 46 10 9 % och 6 % år 10 19 30 11 år20 28 38 10 år30 32 40 8 7 % och 4 % år 10 15 21 6 år20 23 29 6 årSO 27 32 5 11 % och 6 % år 10 22 39 17 år20 34 48 14 år30 39 50 11

Räntelånens subventionsminskande effekt är störst i början av lånetiden men avtar när beräkningen avser lång tid.1

Räntelånen minskar subventionerna i större utsträckning vid högre infla- tionstakt. Subventionsgraden blir med räntelånen mindre beroende av infla- tionen.

En omläggning till räntelån för framtida investeringar och i beståndet har beräknats minska statens utgifter med ca 8 miljarder kr första året (år 1991 och uttryckt i 1989 års priser). I denna beräkning har det förutsatts att ränte- lånen finansieras utanför statsbudgeten. Av dessa ca 8 miljarder kr är ca 1,5 hänförliga till det senaste årets produktion.

Den subventionsminskande effekten av en omläggning till räntelånesyste- met torde bli större än vad de här presenterade beräkningsresultaten visar, eftersom dels rebelåning för andra ändamål motverkas, dels vissa låntagare kommer att välja att öka sitt sparande i stället för att ta upp räntelån. Dessa förhållanden har inte inverkat på de redovisade beräkningama.

lRäntelånesystemet kan, då det jämförs med ett system med motsvarande räntebidrag men i övrigt samma villkor, aldrig medföra att det summerade nuvärdet av subventionerna blir högre- oavsett vilket år jämförelsen avser.

7.3. Systemets anknytning till prisutvecklingen

Enligt den beskrivning som har lämnats, skall den garanterade nettoutgiften ökas under lånetiden enligt en på förhand bestämd upptrappningstakt, gällande tills vidare och baserad på en bedömd framtida prisutveckling. Denna bedömning kan skifta med tiden och föranleda beslut om en ändrad upptrapp- ningstakt. Upptrappningen skall dock ligga fast under lånens femåriga ränte- bindningstider. Vid utgången av en sådan femårsperiod justeras nivån på den garanterade nettoutgiften för den följande perioden med hänsyn till den pris- utveckling som har varit. Samtidigt prövas i vad mån skuldutvecklingsgaran- tin löser ut bidrag. Den gällande upptrappningstakten läggs därefter fast för en ny femårig räntebidningstid.

Följande räkrreexempel belyser närmare förfarandet. Exemplet avser ett nybyggt hus där de ursprungliga botten- och bostads- lånen (GU=100) lämnas med 11 % räntesats när inflationstakten uppgår till 6 % per år. Denna inflationstakt antas ligga till grund för en beslutad upp- trappningstakt för den garanterade nettoutgiften på ca 5 % per år.1

Med dessa förutsättningar ökar den totala skulden från ursprungliga 100 till 121 efter fem år. Då har den garanterade nettoutgiften ökat till 4,54 från första årets 3,75.

Om priserna i allmänhet har ökat under den förflutna femårsperioden till en nivå som väl svarar mot 6 % per år, dvs. med ca 34 %, justeras inte den garanterade nettoutgiftens nivå och inte heller den totala Skuldens. Skuldut— vecklingsgarantin föranleder således inget bidrag i detta fall. Med oförändrad upptrappningstakt blir den garanterade nettoutgiften 4,78 år 6.

Om däremot priserna i allmänhet har ökat under femårsperioden med 22 %, vilket svarar mot en årlig inflationstakt på ca 4 %, justeras den garan- terade nettoutgiftens nivå för den kommande perioden så att den utgår från 4,21 som värde för det femte året i stället för 4,54. Om upptrappningstakten har ändrats till ca 3 % per år med hänsyn till en väntad inflation på 4 % årligen, blir då den garanterade nettoutgiften 4,36 år 6. Dessutom föranleder skuldutvecklingsgarantin i detta fall en justering av den totala skulden. Den minskas med ett bidrag på 9,5 till 1115 för det femte året. Skuldutvecklings- garantin är därvid beräknad med hänsyn till den inflation som har varit.2 Med dessa justeringar sluts nivån på den totala skulden och på den garanterade nettoutgiften an till den som hade uppkommit om upptrappningen från början hade baserats på en årlig inflationstakt på 4 %.

Sålunda korrigeras villkoren vart femte år med hänsyn till eventuella awi- kelser mellan en bedömd framtida prisutveckling och en i efterhand konstate-

11 beräkningarna har upptrappningen formats så att utgiften skall falla realt med 1 % per år. 28kulden maximeras till & x 100 (1.005. 60

rad. Denna uppläggning innebär att villkoren i det långa loppet bestäms av den faktiska allmänna prisutvecklingen. Därigenom undviks skilda utveck- lingar för olika årgångar bostäder.1

På kort sikt kan emellertid vissa skillnader uppstå när upptrappningstakten ligger fast fem år i taget. I det aktuella räkneexemplet blir den garanterade nettoutgiften med den under femårsperioden fastlagda upptrappningen successivt något högre än om upptrappningen från början hade slutit an till den faktiska prisökningstakten. Det summerade nuvärdet av dessa "överbetalningar" under perioden uppgår till 0,5 av hela 15,1. Det svarar mot en skillnad på drygt 3 %. Överbetalningama resulterar i detta fall i ett lägre bidrag med anledning av skuldutvecklingsgarantin.

Om i stället den allmänna prisökningen under femårsperioden har uppgått till 47 %, vilket svarar mot en årlig inflationstakt på 8 %, justeras den garanterade nettoutgiftens nivå för den kommande perioden så att den utgår från 4,90 för det femte året. Om upptrappningstakten har ändrats till 7 % per år, blir den garanterade nettoutgiften 5,25 år 6. Därigenom sluts nivån an till den som hade uppkommit om upptrappningen från början hade baserats på en årli g inflation på 8 %. Skuldutvecklingsgarantin föranleder ingen justering av den totala skulden i detta fall.

Under femårsperioden blir den garanterade nettoutgiften successivt något lägre än om upptrappningen från början hade slutit an till den faktiska prisök- ningstakten. Det summerade nuvärdet av dessa "underbetalningar" under perioden uppgår till knappt 4 % av nuvärdet av hela betalningen. Under- betalningama resulterar i ett något högre skuldvärde. Om upptrappningen från början hade anpassats till en årlig inflation på 8 % skulle efter fem år den totala skulden ha uppgått till 120 i stället för 121.

Med den femårigt fastlagda upptrappningstakten och med de åter- kommande korrigeringar i efterhand som har beskrivits, kan temporära och marginella skillnader uppstå när den faktiska prisutvecklingen avviker från den prognostiserade. De skillnader som avses här, är i jämförelse med ett system där en anpassning skulle göras fortlöpande till den faktiska prisut- vecklingen. En sådan uppläggning torde emellertid vara svår att förena med smidiga former för finansiering av räntelånen.

Det nuvarande systemet, där upptrappningen i princip ligger fast utan korrigeringar för variationer i den allmänna prisutvecklingstakten, leder till mycket större (reala) skillnader än de som har diskuterats här med anknytning till räntelånesystemet.

1Om emellertid produktionskostnadema för bostäder utvecklas annorlunda än priserna i allmänhet får det genomslag i kapitalutgiftema med denna uppläggning.

7.4. Omläggningen i beståndet

Omläggningen till systemet med räntelån föreslås ske även för genomförda investeringar. Det gäller hus som har byggts eller byggts om med statliga lån.

Denna omläggning avses utformad med samma uppläggning som för framtida investeringar. Räntebidragen slopas för egnahem. I stället erbjuds lån till en del av räntan. Med dessa lån kan skillnaden mellan nettoräntan — 70 % av bruttoräntan efter skattelättnaden — och en garanterad nettoutgift finansieras. För övriga upplåtelseformer lämnas räntebidrag som kompen- serar för uteblivna avdragseffekter och erbjuds räntelån på samma sätt som för egnahem.

För genomförda investeringar är i den statligt normaliserade formen garantiunderlaget (GU) lika med de ursprungliga bostads- och bottenlånen. Den garanterade nettoutgiftens nivå bestäms vid omläggningstillfället till i princip 70 % av gällande garanterade räntor för egnahem med nuvarande system, lika för upplåtelseforrnema. De betalningskrav som följer av denna princip överensstämmer med de som föreslagits av RINK. Av praktiska skäl bör emellertid vissa justeringar genomföras. Sålunda redovisas i det följande (avsnitt 7.7) förslag om sådana justerade nivåer för den garanterade nettoutgiften i beståndet.

Upptrappningen av den garanterade nettoutgiften (fr. o. m. omlägg- ningstillfället) bestäms på samma sätt som för framtida investeringar. Den beslutade upptrappningstakten läggs fast för återstoden av räntebindnings- tiden för de ursprungliga lånen och därefter för en ny femårig räntebind- ningstid.

Tanken är att en skuldutvecklingsgaranti skall gälla på samma sätt som för framtida investeringar — inför en kommande femårig räntebindningstid prövas i vad mån den prisutveckling som har varit, gör att bidrag behövs för att skulden successivt skall falla realt (linjärt på 60 år) beräknat med utgångs- punkt från de ursprungliga lånen.

Den beskrivna uppläggningen innebär att effekterna av att i beståndet ersätta bidragen med lån avtar snabbt med investeringens ålder och uteblir när den överstiger 10—15 år.

För en vid omläggningstillfället nyligen genomförd investering blir för- hållandena likartade med de som gäller för en tillkommande investering. Betalningskraven blir oförändrade av räntelånen under en följd av år men ökar på sikt genom den skulduppbyggnad som sker. Skulduppbyggnaden blir dock mindre för den genomförda investeringen än för en tillkommande på grund av de räntebidrag som har lämnats.

För en vid omläggningstillfället äldre investering med relativt små ränte- bidrag (utöver de som länmas i avdragskompenserande syfte) blir skuldupp- byggnaden relativt blygsam. Därmed blir ökningen av de framtida betalnings- kraven också relativt blygsam. Denna ökning inleds dock efter relativt kort tid.

Följande räkneexempel illustrerar effekter av en omläggning i beståndet vid en tillämpning av systemet enligt den statligt normaliserade formen.

Exemplet avser ett fem år gammalt hus. Ekonomiska värden anges här i förhållande till de ursprungliga bostads— och bottenlånen (GU=100).

Med det nuvarande systemet har för egnahem den garanterade räntan med normala upptrappningar nått till 6,9 efter fem år. Vid omläggningen bestäms den garanterade nettoutgiften till 4,83 (70 % av 6,9).

Räntesatsema för lånen antas uppgå till 11 % och den årliga inflationen till 6 %. I beräkningen trappas den garanterade nettoutgiften upp med ca 5 % per år.

Med dessa förutsättningar når den totala skulden ett högsta värde efter 15 år på 133. (Motsvarande nybyggnadsskuld har beräknats till 321.) Bidrag med anledning av skuldutvecklingsgarantin blir inte aktuella. Efter ytterligare ca 10 år är räntelåneskulden återbetalad. Med räntelånen ökar betalnings- kraven för låntagaren efter 11 år. Ökningen består under ca 15 år.

7.5. Ökade ekonomiska risker med räntelån

Räntelånesystcmct utformning gör att det under normala betingelser blir fråga om måttliga skuldökningar. Det framgår av de beräkningsresultat som har redovisats i avsnitt 7.2 avseende skuldens utveckling i olika fall enligt den statligt normaliserade formen.

I de fall realräntans nivå har förutsatts uppgå till 3 % — vilket torde ge en realistisk utgångspunkt för bedömningar av utvecklingen under en lång tid — visar beräkningama att den nominella skuldökningen är större när inflations— takten är högre. Då sker emellertid en snabbare real skuldaweckling.

När räntenivån och inflationstakten uppgår till 13 resp. 10 % nås en maxi- mal skuld efter 18 år på 188 % av den ursprungliga. Motsvarande reala värde är 34 %, dvs. realt räknat återstår endast 1/3 av den ursprungliga skulden. Detsamma gäller i ett system utan räntelån ( med räntebidrag i stället för skuldökning) när inflationstakten ligger på 6 % per år.

Med en årlig inflation på 4 % uppgår i systemet utan räntelån den reala skulden till 38 % av den ursprungliga efter 20 årl. Det är mer än vad som gäller i systemet med räntelån när räntenivån och inflationstakten uppgår till 11 resp. 8 % och ungefär detsamma som i räntelånesystemet när räntenivån och inflationstakten uppgår till 9 resp. 6 %.

När realräntans nivå uppgår till 3 % blir den realt återstående skulden med räntelånesystemet jämförbar med den som uppkommer i ett system utan räntelån vid lägre inflationstakt. Emellertid förstärker en högre realränta

1Skulden antas här bli amorterad på 40 år enligt en plan med villkor som följer de som staten tillhandahåller genom SBAB.

skulduppbyggnaden i räntelånesystemet. I en situation med varaktigt hög realränta medför räntelånesystemet en väsentligt högre real skuldbetalning över tiden än den som uppkommer i ett system med räntebidrag. Skuldut- vecklingsgarantin i räntelånesystemet innebär dock att den reala skulden maximeras så att den successivt faller till halva värdet efter 30 år.

De skuldökningar som hör samman med räntelånesystemet innebär att de ekonomiska riskema blir större vid bostadsinvesteringar. Det leder till problem om skuldema ökar snabbare än fastighetsprisema. Detta kan dämpa investeringsbenägenheten på orter med påtaglig förlusuisk.

Omläggningen till räntelån påkallar sålunda en ökad vaksamhet vid bedömningen av de ekonomiska risker som är förknippade med bostads- investeringama —- hos byggherrarna och långivarna samt hos kommunerna när det gäller åtaganden om förlustansvar.

I de nuvarande finanseringssystemet svarar staten och kommunerna för de största kreditriskema. För egnahem prövas kreditriskema av kommunen också för statens räkning. Riksdagen har mot denna bakgrund funnit det skäligt att kommunerna lämnar en enkel fyllnadsborgen för det statliga lånet. I fråga om bostadslån för egnahem krävs att kommunen har åtagit sig att svara för en förlust på lånet intill ett belopp som motsvarar 40 % av skulden vid förlusttillfallet.

Omläggningen till räntelånet i beståndet bör enligt vår mening inte föran— leda någon ändring av det förlustansvar som kommunerna redan har åtagit sig. Riskerna till följd av den skuldökning som sker faller då på staten.

För framtida investeringar däremot, anser vi att kommunernas borgen bör lämnas med ett belopp som är oförändrat över tiden men som i förmånsrätts- ligt hänseende följer skuldökningen. Den skuldökning som uppkommer enligt den statliga normaliserade formen bör därvid utgöra en övre gräns för kommunens åtagande. För egnahem bör krävas att kommunens borgen täcker 10 % av hela det ursprungliga lånet. Har kommunen i andra fall lämnat borgen bör motsvarande regler gälla , dvs. att beloppet är oförändrat över tiden men följer skulduppbyggnaden till följd av räntelånen.

I de fall förluster uppkommer, får de regleras på samma sätt som nu sker, inkl. de möjligheter som staten har att efterge fordringar. Det finns emellertid redan med dagens erfarenheter anledning att inom den statliga administra- tionen se över formerna för hur konstaterade förluster skall avvecklas. De regionala bostadsmyndighetema bör här ges ett ökat utrymme att lösa uppkomna problem.

7.6. Finansiering av räntelån och säkerhetsfrågor

Enligt den beskrivning som har lämnats, skall staten lägga fast regler om räntebidrag och bidrag med anknytning till skuldutvecklingsgarantin samt om bestämning av den garanterade nettoutgiften. Genom SBAB erbjuder staten bostadslån och räntelån enligt en normaliserad form, som svarar mot dessa regler. Sålunda svarar staten genom sitt bostadsinstitut för att finansiering med räntelån finns att tillgå. Emellertid skall byggherrarna kunna välja andra finansieringslösningar som erbjuds på kapitalmarknaden. Även i sådana fall skall bidragen kunna lämnas inom vissa gränser, nämligen endast till faktiska ränteutgifter och låneskulder och aldrig i större utsträckning än vad som skulle följa av den normaliserade formen.

I det nuvarande systemet delas finansieringen upp i ett topplån från SBAB och ett bottenlån från något av de övriga bostadsinstituten på kapitalmarkna- den. De övriga instituten konkurrerar endast om bottenlånen. Enligt vår mening bör det göras möjligt för alla instituten att konkurrera om hela finan- sieringen. Därför föreslår vi att ett system med statliga kreditgarantier över- vägs. Med ett sådant system kan det bli möjligt (men inte nödvändigt) att ordna finansieringen utan nuvarande uppdelning av lånen. Ett enda institut kan då svara för hela finansieringen, inkl. den ökning av skulden som sker när räntelån lämnas. Kreditgarantisystemet innebär att staten erbjuder bostadsinstituten att köpa en garanti som eliminerar deras kreditrisk.

I bilaga I, som på vårt uppdrag har tagits fram inom finansdepartementets fmansmarlcnadsavdelning, behandlas mera ingående frågor om utformningen och innebörden av ett sådant kreditgarantisystem. Vidare presenteras i denna bilaga olika möjligheter att lösa långivarnas finansiering av räntelånen.

Redovisningen i denna del utmynnar i slutsatsen att det finns mycket goda möjligheter för bostadsinstituten att finansiera utlåning inom det av oss före- slagna räntelånesystemet. Denna slutsats nås i en genomgång som utgår från kreditgarantisystemet, men är inte beroende av detta. Alternativet utan detta system, som innebär att SBAB i stor utsträckning skulle behöva svara för finansieringen av räntelånen, rymmer frågor som inte behandlas närmare i bilagan. Det gäller t.ex. på vilket sätt det skall göras möjligt för SBAB att hantera den ansenliga kreditrisk som skulle samlas där.

I bilagan framhålls att det för räntelån bör krävas säkerhet i form av pant- rätt i den egendom lånet avser, enligt följande.

När det gäller framtida investeringar bör panträtten för räntelånen i inteck- ningsordning sluta direkt an till den som gäller för ursprungslånen. Pantbrev bör lämnas från början med belopp som täcker skulduppbyggnaden inom den första femårsperioden. Därefter skall ytterligare pantbrev lämnas med belopp som svarar mot räntelåneuppbyggnaden för varje ny femårsperiod och med företrädesrätt omedelbart efter det tidigare lånet.

När det gäller räntelån i beståndet bör pantbrev lämnas med så god säker- het som det är möjligt för låntagaren att åstadkomma i samband med om-

läggningen. Emellertid kan av praktiska skäl ett sådant krav behöva tillämpas med viss fördröjning och säkerhetsfrågan under mellantiden lösas på annat sätt.

Enligt samma grunder som nu gäller för bostadslån bör säkerhetskravet också kurma tillgodoses med en kommunal borgen.

I bilagan diskuteras ytterligare de krav på säkerheter som bör kopplas till räntelånen.

Där förs också fram vissa skattefrågor som kräver fortsatt uppmärksamhet. 1 bilagan ingår även en studie av hur räntelånesystemet skulle ha fungerat om det hade varit i kraft under de senaste decennierna. De genomförda simu- leringarna visar att en snabb real skuldavveckling skulle ha skett under 1960— och 1970-talet. Bidrag med anledning av skuldutvecklingsgarantin skulle då inte ha blivit aktuella. Detsamma gäller för början av l980-talet. Därefter inträder en period då den mycket höga realräntenivå som uppkom, skulle ha utlöst bidrag till följd av de skuldmaximeringar som hör samman med det föreslagna systemet.

7.7. Genomförandefrågor

7.7.1. Behandlingen av äldre årgångar

I det nuvarande räntebidragssystemet uppgår den garanterade räntans nivå till 2,7 % för allmännyttig hyresrätt och bostadsrätt, 2,45 % för privat hyresrätt och 4,9 % för egnahem. Den årliga uppräkningen av den garanterade räntan är 0,25 %—enheter för hyres— och bostadsrätt och 0,5 %—enheter för egnahem. Detta innebär en i början hög uppräkning av ränteutgiftema motsvarande ca 10 % årligen. Under de senaste åren, med en måttlig inflation, har upptrapp- ningama medfört att ränteutgiftema realt ökat i de senast byggda årgångarna. Vårt förslag innebär (liksom RINK:s) att nivån på den garanterade nettoutgiften i beståndet skall i princip uppgå till 70 % av de enligt nuvarande regler gällande garanterade räntorna för egnahem. Detta gäller för alla ägar- och upplåtelseformer. T. ex. blir då den garanterade nettoutgiften år 1991 för en allmännyttig bostad vars lån utbetalades år 1987 lika med den garanterade räntan år 1991 för motsvarande årgång egnahem gånger 70 %, dvs. 6,90 % x 0,7 = 4,83 %, att jämföra med 3,60 % enligt nuvarande regler. Till följd av den kraftiga reala uppräkning som skett under fyra år, leder detta till att kapitalutgiften för en fyra år gammal bostad blir högre än vad den med vårt förslag blir i nyproduktionen. Vi har därför funnit det nödvändigt att justera nivåerna för årgångar byggda från och med år 1983. Till grund för justeringarna har lagts de faktiska produktionskostnaderna respektive år. De föreslagna garanterade nettoutgiftema per den 1 januari 1991 framgår av följande sammanställning. Den statsfmansiella effekten av dessa justeringar

blir blygsam, eftersom sänkningama finansieras med räntelån. Fördelen är att pariteten återställs och att den kan upprätthållas längre i framtiden.

Garantiunderlaget som ligger till grund för beräkning av såväl grundsub- ventionen som räntelånet, motsvarar det nuvarande räntebidragsunderlaget. I garantiunderlaget ingår även den del av räntebidragsunderlaget som hänför sig till den s. k. räntebidragstrappan.

Garanterad ränta år 1991 %2 Garanterad netto- utgift % år 1991

Ålders-1 Enl. nuv. regler Enl. RINKs regler Enl. BKU grupp Allmännytta3 Egnahem Alla Alla bostadsrätt (EH) (0,7 x EH)

90 2,95 5,40 3,78 3,60 89 3.20 5,90 4.13 3.85 88 3,35 6,40 4,48 4,10 87 3,60 6,90 4,83 4,35 86 3,85 7,50 5,25 4.85 85 4,10 8.00 5,60 5,35 84 4,35 8,55 5,99 5,65 83 4,45 9,05 6,34 6,05 82 5.05 9,65 6,75 6,75 81 5,35 10.15 7,10 7,10 80 5,55 10,70 7,49 7,50 79 5,75 11,70 8,19 8,00

'Avser i princip år för utbetalning av statligt bostadslån. 2Förutsätter normal uppräkning från år 1989 med 0,25 resp. 0,50 %-enheter. 3För privat hyresrätt är talen 0,25 %-enheter lägre.

Det är förenat med vissa problem att använda årsgrupperingen som bas för bestämning av den garanterade nettoutgiften i det befintliga beståndet. Den garanterade räntan enligt nuvarande regler varierar inom årgångarna beroende bland annat på att utgångspunkten för nu gällande värden omväxlande varit år för utbetalning av bostadslånet resp. färdigställningsår. För att få en smidig och rättvis övergång föreslår vi att den garanterade nettoutgiften fastställes för resp. låneärende, med utgångspunkt i den per första juli år 1990 gällande garanterade räntan enligt nuvarande regler för såväl nyproduktion som ombyggnad.

7.7.2. Formerna för regleringen av den garanterade nettoutgiften

Våra förslag innebär att de omedelbara kapitalutgiftema efter grundsubvention skall kunna begränsas till vad som svarar mot en fastställd garanterad nettout-

gift, uttryckt som en procentandel av den ursprungliga skulden. Den garan- terade nettoutgiften skall successivt förändras så att den sjunker realt med ca en procent om året. Återstoden skall kunna täckas med räntelån.

Vi har i det föregående beskrivit räntelånesystemet så att den garanterade nettoutgiften under första året av lånetiden för framtida investeringar uppgår till 3,75 % av den ursprlmgliga skulden. Nivåer väsentligt under denna ökar skulduppbyggnaden på ett sätt som skulle fresta på systemets stabilitet, me- dan nivåer väsentligt över den skulle leda till besvärande höga betalningskrav.

Vilken utgångsnivå man väljer får för statens del direkta återverkningar i första hand på kostnaderna för skuldutvecklingsgarantin och för grundsub- ventionen i form av skattereduktion eller räntebidrag för räntor på skuldök- ningen. Men staten här också ett bostadspolitiskt betingat ansvar både för att bostadsfinansieringssystemet är stabilt och för att de boendes utgifter inte onödigtvis drivs i höjden.

Tillsammans talar detta för att den garanterade nettoutgiftens utgångsnivå bör läggas fast av riksdagen. Riksdagen bör också fastställa principerna för regleringen av garantinivån under lånetiden.

Det är däremot inte självklart att uppräkningstalen för enskilda år fort- löpande skall beslutas av regeringen eller riksdagen. Tvärtom talar mycket för att en sådan löpande omreglering inom systemets ramar hanteras i annan ord- ning.

Den garanterade nettoutgiften skall enligt vårt förslag utvecklas över tiden med en viss anknytning till den allmänna prisutvecklingen i samhället. Med hänsyn till räntebindningstidema för bostadskreditema och sambandet med bostadsinstitutens upplåning, bör uppräkningstalen för varje objekt läggas fast för samma tidsperiod — i dag fem år.

Uppräkningstalen måste grundas på fortlöpande bedömningar av den ekonomiska utvecklingen på medellång sikt. Skulle de uppräkningstal som tillämpats för ett objekt under en sådan femårsperiod i efterhand visa sig ha varit för höga eller för låga, får det begränsad betydelse på längre sikt. Den garanterade nettoutgiften för det första året av påföljande femårsperiod korrigeras nämligen mot bakgrund av den faktiska utvecklingen under den föregående perioden. Detta har redovisats närmare i det föregående (avsnitt 7.3).

Till skillnad från besluten om utgångsnivån och principerna för uppräk- ningen av den garanterade nettoutgiften innehåller således besluten om upp- räkningens siffervärden inga politiska avvägningar. Dessa beslut är inriktade på att sammanfatta och värdera olika prognoser och indikatorer på den ekonomiska utvecklingen på medellång sikt och dess sannolika inverkan på ränteutveckling och inflation. Frågor av denna art behandlas lämpligast i ett organ med främst ekonomiskt inriktad expertis, inkl. företrädare för kredit— marknaden.

En särskild nämnd bör inrättas för detta ändamål. En uppgift för nämnden bör vara att lämna rekommendationer om uppräkningstakten för de garante— rade nettoutgiftema inom räntelånesystemet. Rekommendationerna bör gälla tills vidare och omprövas av nämnden först när det finns anledning till en mer väsentligt ändrad bedömning av utvecklingen på medellång sikt. Nämnden bör vidare lämna rekommendationer om vilka talserier som skall läggas till grund för den omreglering som förutsätts ske för varje objekt efter den fem- åriga bindningstidens utgång. Denna omreglering har betydelse dels för ingångsnivån för uppräkningen under kommande femårsperiod, dels för skuldutvecklingsgarantin.

Det finns behov att även i andra avseenden samordna kreditinstitutens och de statliga myndigheternas hantering av frågor som aktualiseras inom en ord- ning där kreditförsörjningen för bostadsbyggandet sker med hjälp av räntelån. Det kan visa sig lämpligt att använda den föreslagna nämnden även för sådana ändamål. Det förutsätter att nämnden har en fristående ställning i förhållande till såväl statens myndigheter som kreditmarknadens institutioner.

Nämndens rekommendationer om uppräkningstakt och omräkningstal för den garanterade nettoutgiften bör vara bindande för bostadsmyndighetema i deras hantering av dessa frågor. Rekommendationerna kommer därigenom att få direkt betydelse bl. a. för innehållet i statens åtagande gentemot låntagarna inom ramen för skuldutvecklingsgarantin, sådant det preciseras i de löpande beslut bostadsmyndighetema riktar till låntagarna. Det innebär att nämndens beslut om rekommendationer får inslag av sådan myndighetsutövning som enligt 11 kap. 6 & regeringsformen kan överlämnas till enskild endast med stöd av lag.

Riksdagens reglering av de frågor som gäller den garanterade nettoutgiften och principerna för hur garantinivån skall omregleras behöver därmed omfatta också en särskild lag varigenom regeringen bemyndigas att till nämnden överlämna att fatta beslut i sådana avseenden som nu redovisats.

8. Boendekostnader och statsutgifter

Vårt förslag innebär att dagens räntebidrag ersätts med en grundsubvention som i kombination med egnahemsägamas underskottsavdrag leder till att räntekostnader för bostadsinvesteringar normalt reduceras med 30 % från investeringstillfället till dess lånet är slutarnorterat.

Grundsubventionen kompletteras med en statlig skuldutvecklingsgaranti som bygger på en standardmodell för ett räntelån. Staten svarar, bl. a. genom Statens bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB), för att låntagarna erbjuds sådana räntelån. Även andra räntelånekonstruktioner kan tänkas förekomma på kreditmarknaden. I sådana fall begränsas dock den statliga garantin schablonmässigt till de villkor som gäller för den fastställda standard- modellen.

En förändring av detta slag motiveras — som framhållits i kapitel 5 — av en strävan att bättre än i dag uppnå de bostadspolitiska målen om neutralitet mellan upplåtelseformema och en rimlig utgiftsparitet mellan olika årgångar.

Förslaget syftar också till att undvika att bostadssubventioner avsedda att sänka bostadsutgiftema i stället kapitaliseras vid överlåtelser. Vidare skall enligt direktiven den automatiska ökningen av statens utgifter för bostads- subventionema minska. Vårt förslag skall dessutom göra det möjligt att åstadkomma en tillräckligt omfattande nyproduktion av bostäder samt leda till rättvisa förhållanden mellan olika delar av landet.

8.1. Ökad måluppfyllelse

I detta kapitel redogörs för hur det föreslagna systemet för bostadssubven- tioner påverkar måluppfyllelsen i dessa enligt direktiven centrala avseenden. Detta görs genom att den ordning som föreslås i betänkandet jämförs med effekterna av dels dagens system, dels den anpassning av dagens system som RINK föreslagit i awaktan på våra förslag.

Vid en sådan jämförelse är det viktigt att notera att utredningen haft att utgå ifrån att bostadssektom skall bidra till finansieringen av den föreslagna skattereforrnen i den utsträckning som RINK har förutsatt.

Det grundläggande målet för den sociala bostadspolitiken är att bostäderna skall kunna efterfrågas även av hushåll med begränsade ekonomiska resurser och stor försörjningsbörda.

Vid en samlad bedömning av skattereformens och de föreslagna bostads- politiska förändringamas effekter för hushållens betalningsförmåga bör också

vägas in möjligheterna att förstärka det riktade stödet till barnfamiljerna i enlighet med vad som föreslås i nästa kapitel.

Om en förfinad fördelningspolitisk analys pekar på att bostadsutgiftema hamnar på en generellt för hög nivå, kan dessa enklast sänkas genom att ut- taget av fastighetsskatt begränsas. Däremot bör inte nettobetalningskraven för låntagarna sänkas i det av oss föreslagna räntelånesystemet eftersom det skulle leda till att systemet blir mindre robust. Risken för att den statliga skuldutvecklingsgarantin skall lösas ut ökar då med ekonomiska konsek— venser för statsbudgeten som är svårare att förutse än konsekvenserna av ett förändrat fastighetsskatteuttag.

8.2. Framtida effekter

Inför en förändring av bostadsfinansieringssystemet är det inte tillräckligt att bedöma förstaårseffekten. Tvärtom är det systemets förmåga att klara externa störningar i form av ändrad inflationstakt och ändrade realräntenivåer som är det kritiska. Vi har därför lagt ner ett stort arbete på att belysa hur olika alter- nativa stödsystem kan antas komma att ftmgera i ett längre tidsperspektiv.

Detta har skett genom en framräkning av hur kapitalutgifter och subven- tioner i en ny årgång bostäder byggd år 1991 kommer att utvecklas under olika antaganden om räntenivåer och inflation. Vi har också studerat hur sub— ventionema utvecklas för en sådan årgång under de första 40 åren från år 1991.

Som utgångspunkt för jämförelser mellan vårt förslag till nytt finansie- ringssystem och det nuvarande har vi gjort motsvarande beräkningar för dagens system och för de justeringar i systemet som RINK föreslagit.

Vi har valt att i det följande huvudsakligen redovisa kapitalutgiftema uttryckta i kronor per kvadratmeter. Beräkningarna är baserade på genom- snittliga produktionskosmader och inkluderar normala marknadsmässiga amorteringar.

Bostadsutgifter uttryckta i kronor per kvadratmeter är teoretiskt sett inte den bästa grunden för att bedöma neutralitet mellan olika ägar- och upplåtel- seformer. Större bostäder har normalt en lägre produktionskostnad och bör därmed ha en lägre kvadratrneterkostnad. Även kapitalmarknadens amorte- ringsprinciper varierar beroende på låntagarkategori och hustyp.

Den valda redovisningen ger dock ett bra underlag för mer översiktliga neutralitetsjämförelser och ger samtidigt en bra bild av ålderspariteten.

Vi har också valt att genomgående redovisa endast allmännyttig hyresrätt och egnahem. För privat hyresrätt och bostadsrätt blir kapitalutgiftema i stort sett desamma som för allmännyttan.

8.3. Det nuvarande bostadsfinansieringssystemet

Av figur 8.1 framgår som en första iakttagelse att dagens årliga upptrappning av den garanterade räntan — 0,25 procentenheter, vilket motsvarar ca 9 % av kapitalutgiftema år 1 — är så hög att kapitalutgiftema realt stiger de fem första åren vid en inflation på 6 %. När huset är tio år gammalt är kapitalutgiftema fortfarande lika höga som i ett nybyggt hus. Neutraliteten är inte heller den bästa och varierar dessutom kraftigt över tiden.

Figur 8.1 K apitalutgifter enligt nuvarande regler i allmännytta (ANY) och ' egnahem (EH). Fast penningvärde 1989. Ränta ]] % och irfiation 6 %

Kr/M2 300 250 200 _ lANY 150 _- 2 EH

1 6 11 16 21 26 31 36 År

Nuvarande system med räntebidrag är känsligt för förändringar i ränte- nivåer och inflation. I figur 8.2 illustreras hur neutraliteten mellan olika upp- låtelseformer och pariteten mellan olika årgångar utvecklas vid olika antagan- den om inflation och realränta. Av utrymmesskäl är det inte möjligt att redo- visa mer än ett par alternativ. Här har valts ett alternativ med hög inflation och noll realränta ( 13/ 13) samt ett med låg inflation och en långsiktigt mer sannolik realränta på tre procent (6/3).

Ur figur 8.2 kan utläsas att dagens regler leder till en i det nämtaste konti- nuerlig och mycket snabb real reduktion av kapitalutgiftema vid hög inflation och låg realränta. Hacken i kurvan för egnahem orsakas av de återkommande omtaxeringama som höjer schablonintäkten.

Den snabba reala minskningen av kapitalutgiftema skapar förutsättningar för höga överlåtelsevärden relativt snart efter färdigställandet.

Figur 8.2 K apitalutgifter enligt nuvarande regler i allmännytta (ANY) och egnahem (EH). Fast penningvärde 1989. Vid olika ränta och inflation R%/i%

_— ANY RlS/ilS 1 "" EH R13/i13 2 '— ANY IRS/13 3 "" EH FIG/IS 4

161116 2126 3136 År År1=1991

Problem möter särskilt vid en framgångsrik ekonomisk politik med en inflation i nivå med vad andra industriländer normalt uppnått under senare år och med en realränta på den nivå som är önskvärd för att stimulera investe- ringar och sparande.

I det alternativet stiger de reala kapitalutgiftema inom allmännyttan konti— nuerligt de första femton åren från ca 240 kr/kvm till ca 350 kr/kvm för att därefter börja avta. Fortfarande efter ca 30 år är den reala utgiften på samma nivå som vid nybyggnadstillfället.

Det är uppenbart att reala boendekostnadsökningar i denna storleksordning kommer att utgöra en stark press uppåt på inflationen både direkt genom hyrans genomslag i KPI-beräkningama och genom högre krav i avtals- rörelsema från hyresgäster och bostadsrättshavares sida för att skydda höjda reallöner från att ätas upp av ökade bostadsutgifter.

En sådan utveckling av de reala kapitalutgiftema leder också sannolikt till en snabbare utveckling av produktionskostnadema i nyproduktionen. Efter- som det för de flesta framstår som naturligt att ett nyproducerat hus i en ekonomi med inflation har i varje fall något högre kapitalutgifter än ett äldre hus av samma kvalitet skapas på detta sätt ett psykologiskt utrymme för en snabbare kostnadsutveckling inom nyproduktionen.

Av figuren kan också utläsas att neutraliteten försämras kraftigt vid detta från ekonomisk-politiska utgångspunkter framgångsrika alternativ. Efter ett

par års real uppgång sjunker utgifterna för egnahemsägarna till en väsentligt lägre nivå än den för de allmännyttiga bostäderna.

I denna redovisning framträder sammanfattningsvis svaghetema i dagens ordning med statliga subventioner som över tid utvecklas olika för olika upp- låtelseformer. Det går också att utläsa att dagens fasta upptrappningstakt av den garanterade räntan (0,25 procentenheter) är för hög vid så låg inflation som vi har i dag och har haft sedan mitten av 1980-talet.

Målet om en fortsatt låg inflation motverkas i en sådan situation av kraftigt ökande bostadsutgifter. Trycket på produktivitetsförbättringar inom bostads- byggandet minskar, samtidigt som kraven på ytterligare subventioner ökar för att undvika att bostadsutgiftema stiger snabbare än priserna i allmänhet.

Figuren ger också en god bild av vad som faktiskt har hänt under den senaste femtonårsperioden. För det hus som byggdes under senare hälften av sjuttiotalet har kapitalutgiftema kanat utför i höginflationens nedförsbacke, medan hus som byggts under senaste årens betydligt lägre inflation kämpar tungt i uppförsbacken.

Ålderspariteten i beståndet har försämrats kraftigt och endast delvis för— bättrats genom justerade räntebidrag.

8.3.1. De nuvarande reglerna justerade med anledning av skattereformen

Inkomstskatteutredningen (RINK) har i avvaktan på våra förslag redovisat vilka förändringar som motiveras av en sänkt inkomstskatt i kombination med övriga nu aktuella förändringar, t. ex. vad gäller den indirekta beskattningen. Utredningen anför att deras förslag i denna del skall ses som provisoriska.

Inkomstskatteutredningens förslag innebär i allt väsentligt att nivån för den garanterade räntan höjs för att balansera den begränsning i underskotts- avdragens värde till 30 % som följer av de föreslagna marginalskattesänk- ningama. Dessutom föreslås en ny nivå på fastighetsskatten med vissa juste- ringar — främst rabatter — i uttaget av fastighetsskatt för nyare årgångar av bostäder.

Det ligger i sakens natur att de grundläggande egenskaperna hos dagens system inte ändras av sådana justeringar.

Detta framgår av figur 8.3 som visar hur utvecklingen blir utan ytterligare förändringar i reglerna för bostadsfinansieringen utöver de av RINK för- utsatta anpassningarna av dagens regler.

Figur 8.3 K apitalutgifter enligt nuvarande regler (NR) och RINK-förslag i allmännytta (ANY) och egnahem (EH). Fast penningvärde I 989. Ränta ]] % och inflation 6 %

'— NR ANY )

'w- RINK ANY 2 '— NR EH 3 "— RINK EH 4

1 6 11 16 21 26 31 36 År År1=1991

Figur 8.3 bygger på dagens höga ränteläge och dagens inflationstakt, dvs. en historiskt sett mycket hög realränta.

Kurvorna beskriver i allt väsentligt samma utveckling fast på en högre kostnadsnivå för RINK-altemativet. Efter en inledande period med stigande reala kapitalutgifter sjunker utgifterna snabbt.

En ytterligare skillnad mellan de två alternativen är att kapitalutgiftema även inledningsvis är lägre för egnahem enligt det nya alternativet.

Med de föreslagna förändringarna i fastighetsskatten (figur 8.4) uppstår en ännu större utgiftspuckel än den som uppkommer med dagens ordning vid begränsad inflation och vid låg realränta. Den rabatt av fastighetsskatten som föreslås förstärker snarast de snabba reala utgiftsökningama, vilket syns i de kraftiga häcken i kurvorna efter fem resp. tio år.

Under de första 20 åren efter färdigställandet är med detta alternativ kapitalutgiftema högre i ett hus i beståndet än i nyproduktionen. Det är sannolikt att marknaden skulle komma att utnyttja detta utrymme helt eller delvis för en kostnadsökning i nyproduktionen som är snabbare än pris- utvecklingen i övrigt i samhället.

Vid den från ekonomisk-politiska utgångspunkter mer önskvärda kombi- nationen av inflation och räntenivå — då enligt det föregående dagens systern spårar ur — visar det justerade förslaget från RINK samma otillfredsställande utveckling över tiden. Samtidigt är skillnaderna mellan upplåtelseformema

Figur 8.4 Kapitalutgifter + fastighetsskatt enligt nuvarande regler och RINK-förslag i allmännytta (ANY) och egnahem (EH). Fast penningvärde 1989. Ränta I I % och bulatian 6 %

Kr/M2 450

400

350 " " '

250 * ...... 2 RINK ANY 200 — 3 NR EH 150 —- 4 RINK EH

161116 2126 3136 År Ar1=1991

betydande. Det är främst inom hyres- och bostadsrätt som utgiftspuckeln i början är betydande.

Den känslighet som dagens systern visar för förändringar i inflationstakt och räntenivåer vidlåder naturligtvis systemet också efter de justeringar som RINK utarbetat.

Från bostadspolitisk utgångspunkt visar således även det justerade altema- tivet brister, såväl vid höginflationsaltemativet med låg realränta som vid en i övrigt framgångsrik ekonomisk politik med begränsad inflation och en realränta på den nivå som ofta anses önskvärd för att stimulera sparande och investeringar.

8.3.2. Boendekostnadsutredningens förslag

Vårt förslag syftar till en förbättrad neutralitet och paritet samtidigt som statens utgifter för bostadsstödet begränsas inom ramen för vad som är nödvändigt för att uppnå de bostadspolitiska målen.

Vid en värdering av våra förslag är det därför väsentligt att jämföra utfallet över tid med dagens system och med det av RINK modifierade systemet. De stora förändringar som våra förslag leder till för byggherrarna, den bostads- politiska administrationen samt kreditmarknaden kan motiveras endast om de leder till ett tillfredställande resultat med utgångspunkt i bostadspolitiska värderingar.

Figur 8.5 Kapitalutgifter enligt BKU med och utan fastighetsskatt (FSK) enligt RINK i allmännytta (ANY) och egnahem (EH) i procent av produk- tionskostnaden (PK). Fast penningvärde 1989. Ränta I I % och inflation 6 %

% av PK

4,50

4,00

3,50

3,00 — 1 ANY EXK FSK 2,50 ...... 2 EH EXKL FSK 2,00 _ 3ANYlNK FSK 1.50 "' 4 EH INK FSK

1,00 0,50

0,00 161116 2126 3136 År

I figur 8.5 visas hur kapitalutgiftema utvecklas i en situation med dagens inflation och realränta (1 1/6) med respektive utan hänsyn tagen till f asti ghets- skatten.

Allrnännyttig hyresrätt och egnahem följer varandra nära under de första 30 åren från färdigställandet både när hänsyn tas till fastighetsskatten och när enbart övriga kapitalutgifter beaktas.

Utan fastighetsskatten blir också pariteten mellan årgångarna tillfreds- ställande. När fastighetsskatten enligt RINK:s utformning läggs till de övriga utgifterna uppkommer emellertid den från tidigare figurer kända puckeln som gör att tio år gamla hus får kapitalutgifter som är högre eller lika höga som i nyproducerade hus. Detta motiverar som anförts i kap. 6 en justering av för- slaget till fastighetsskatt.

Det system som vi föreslår — där en grundsubvention, som är lika för alla upplåtelseformer, kompletteras med räntelån — är mer okänsligt för för- ändringar i räntenivåer och inflation. Detta belyses av figur 8.6 som visar hur kapitalutgiftema för allmännyttiga bostäder utvecklas i fall av olika ränta och inflation.

I figur 8.6 kan utläsas att kapitalutgiftema utvecklas kontinuerligt med en svag real minskning ialla ränte- och inflationsaltemativ. Puckeln med höga utgifter de första åren saknas också i låginflationsaltemativet.

Utvecklingen är relativt likartad de första 20 åren oberoende av vilket alternativ som studeras. Jämför figur 8.2. Kurvan sjunker brant då räntelånet slutamorterats. Vid låg realränta går det snabbast. Vid hög realränta får ränte— lånet en längre löptid (se kapitel 7).

Figur 8.6 K apitalutgifter i allmännyttan med räntelån enligt BK U . Fast penningvärde. Vid olika ränta och inflation R%/i%

Kr/M2 300 250 — 1 R11/16 200 .... 2 mms 150 — 3 mams —-— 4 R6h3 100

50

1 6 11 16 21 26 31 36 År År1=1991

Även neutraliteten mellan olika upplåtelseformer är mindre beroende av den framtida ränte- och inflationsutvecklingen i det system vi föreslår. I figur 8.7 jämförs hur kapitalutgiftema utvecklas för allmännyttan resp. egnahem vid olika antaganden om inflation och realränta.

Av figur 8.7 framgår att kapitalutgiftema realt följer en svagt sjunkande kurva de första 20 åren. Kurvorna för de olika upplåtelseforrnema följer varandra relativt väl vid olika inflationsantaganden innan räntelånet i hög- inflationsaltemativet är slutamorterat. Men även efter denna tidpunkt bevaras en god neutralitet fast på olika nivåer mellan de jämförda upplåtelseformema (jämför figur 8.2).

Slutsatsen är att ett bostadsstöd utformat enligt vår modell, till skillnad från nuvarande system, förmår att upprätthålla målen om neutralitet och paritet vid olika antaganden om ränteutveckling och inflationstakt.

8.3.3. Utveckling av räntesubventioner över tid

En väsentlig punkt i våra direktiv är att vi skall föreslå sådana ändringar i bostadsstödet som minskar risken för att bostadssubventioner kapitaliseras vid överlåtelser i stället för att leda till mer uthålligt sänkta boendekosmader.

Den grundläggande orsaken till att bostadssubventioner kan kapitaliseras vid överlåtelser är att subventionerna betalas ut i början av en fastighets brukstid utan att därefter krävas tillbaka.

Figur 8.7 Kapitalutgift enligt BKU i allmännyttan (ANY) och egnahem (EH). Fast penningvärde I 989. Vid olika ränta och inflation R%/i %

Kr/M2

_ 1ANYR13/113 "" 2 EH FHS/113 _ 3ANY RG/iS "" 4EH Flö/i3

161116 2126 3136 År År1=1991

De subventioner som betalas ut i det system vi föreslår har en annan för- delning över tiden än subventionema i dagens system. Som framgår av figur 8.8 är de mindre än hälften så stora det första året. Under de första 10 åren då risken för att subventionerna kapitaliseras är störst är subventionerna lägre än i nuvarande system. Därefter växer de något över tiden.

Att subventionerna utvecklas på detta sätt med vår modell beror på att den 30-procentiga grundsubventionen växer i takt med skuldökningen på ränte- lånet. När detta passerat skuldmaximum minskar också subventionen snabbt. Det innebär samtidigt att subventionerna blir större vid hög realränta än vid låg, eftersom räntelånet i det senare fallet slutarnorteras tidigare.

Nuvärdet av subventionerna över hela subventionstiden blir betydligt lägre med vårt förslag.

I figur 8.9 kan utläsas att de förändringar i dagens system som RINK föreslår leder till en mycket god neutralitet i fråga om räntesubventionema till egnahem och allmännyttan under de första 10 åren. Därefter slår egna- hemmens underskottsavdrag igenom på ett sätt som ger dessa en väsentligt mer gynnad situation. Sammantaget över hela tidsperioden missgynnas hyres- och bostadsrätt i förhållande till egnahem i dagens system, och än mer i det av RlNK justerade systemet.

Med kombinationen av en grundsubvention lika för alla och osubven- tionerade räntelån blir utvecklingen under 30 år i det närmaste exakt den- samma för de olika upplåtelseformema.

Figur 8.8 Räntesubventioner enligt nuvarande regler (NR) och räntelån (BK U ) till allmännyttan (ANY) och egnahem (EH) i procent av produk- lionskostnaden (PK). Löpande penningvärde. Ränta I I % och inflation 8 %

% av PK —3,00 -7,00 " -6,00 5,00 — 1 NR ANY --- 2 NR EH -4,oo — 3 BKU ANY '3'00 -— 4 BKU EH

-2,00 -1,00

0,00

161116 2126 3136 År

Figur 8.9 Räntesubvention enligt RINK och BK U till allmännyttan (ANY) och egnahem (EH) i procent av produktionskostnader: (PK). Löpande penningvärde. Ränta II % och inflation 8 %

% av PK -6,00 -7,00 -6,oo _5'00 — 1 RINKANY ...... 2 RINK EH -4,oo — 3 BKU ANY '3'00 -- 4 BKU EH

—2.00

8.4. Effekter i beståndet

Vi förslår att räntebidragen även i det befintliga beståndet ersätts med en grundsubvention och ett räntelån med statlig garanti. Hur ett sådant system skall utformas för beståndet framgår av kapitel 7.

Grundsubventionen lämnas endast för de hyres- och bostadsrättsfastig- heter som i dag är räntebidragsberättigade, i praktiken hus färdigställda år 1968 och senare. Räntelån kommer i praktiken att erbjudas hus färdigställda år 1979 och senare.

För att beskriva konsekvenserna av våra förslag i denna del har beräk- ningar gjorts för allmännyttig hyresrätt och för egnahem för var fjärde årgång från och med år 1968 samt för en tänkt nyproduktion år 1991. Privat hyresrätt och bostadsrätt får i stort sett samma utgiftsnivåer och systemförändrings- konsekvenser som allmännyttan.

Beräkningarna är baserade på genomsnittliga produktionskostnader och lånesummor (amorteringsprinciper) och utgår från ursprunglig investering. Egen insats för egnahem har utgiftsberäknats som om ägaren lånat till insatsen.

Genom att beståndet inordnas i samma regelsystem som föreslås för nyproduktionen, kommer utvecklingen över tiden att följa den som redovisats i det föregående. T. ex. kommer kapitalutgiftema för ett hus byggt för tio år sedan att i princip följa utvecklingen för det nybyggda huset från och med år tio, men på en annan nivå.

I figur 8.10 visas kapitalutgiftema för olika årgångar av allmännyttan respektive egnahem enligt nuvarande regler. Av figuren framgår att bostäder byggda år 1988 har ungefär dubbelt så stora kapitalutgifter som bostäder byggda år 1976.

Av figuren framgår också att ett eget hem byggt under 80-talet har högre kapitalutgifter per kvadratmeter än en allmännyttig hyreslägenhet. Egnahem- mens lån arnorteras visserligen något snabbare än allmännyttans, men figuren ger ändå en klar indikation om att neutraliteten har vissa brister.

I figur 8.11 visas samma förhållanden med det finansieringssystem som vi föreslår.

Såväl ålderspariteten som neutraliteten mellan upplåtelseformema har förbättrats för åttiotalets produktion. Däremot sker ingen förbättring i tidigare årgångar. Äldre egnahem får något sänkt kapitalutgift, beroende på att schablonintäkten slopas enligt RINK:s förslag.

Neutralitets- och paritetsproblem i årgångar före 80-talet kan inte lösas med subventionssystemet som intrument. Fastighetsskatten är det enda naturliga instrument som återstår för att angripa dessa problem.

I figur 8.12 och figur 8.13 jämförs de kapitalutgifter som följer av nuvarande regler med dem som följer av RINK:s och BKUzs förslag.

Figur 8.10 Kapitalutgtfter i allmännyttan (ANY) och egnahem (EH) enligt nuvarande regler. F ast penningvärde 1989. Ränta I I %.

Kr/M2 300 ,...,... ........

250

200

m 1ANY I2EH

150

100

50

68 72 76 60 84 88 91 Årgång

Figur 8.11 Kapitalutgifter enligt BK U i allmännyttan (ANY) och egnahem (EH ). F ast penningvärde 1989. Ränta I I %, inflation 6 %

Kr/M2 350

300 250

200 E 1 ANY

150 2EH 100

50

68 72 76 80 84 se 91 Årgång

Figur 8.12 Kapitalutgifter i allmännyttan enligt nuvarande regler (NR), RINK och BKU. Fast penningvärde 1989. Ränta ]] %, inflation 6 %

Kr/M2 400 '

350 300 250 200 150 100

50

0

Figur 8.13 Kapitalutgifter i egnahem (EH) enligt nuvarande regler (NR), RINK och BK U . Fast penningvärde 1989. Ränta II %, inflation 6 %

Kr/ M 2

350 300 250 ”:> 1NR 2R|NK El SBKU 200 150

100

50

Som framgår av figurerna leder vårt (BKU) förslag till mindre utgifts- ökningar än vad som följer av de modifieringar av nuvarande system som RINK redovisat i awaktan på detta.

Som framgår av figurerna 8.12 och 8.13 blir utgiftsökningama störst i de redan paritetsmässi gt dyraste senaste årgångarna, vilket som tidigare visats också leder till realt ökade kapitalutgifter för dessa över tiden.

8.4.1. Boendekostnadsförändringar ibeståndet

I kapitel 4 redovisas de omedelbara ökningar av bostadsutgiftema som skatteutredningamas förslag leder till. De förändringar som våra förslag leder till i förhållande till dagens ordning framgår av tabell 8.14 och tabell 8.15 nedan.

Jämför även med skatteutredningamas förslag kapitel 4, tabell 4.6. Vårt förslag ger genom övergången till räntelån något lägre kapitalutgiftsökningar i de senaste och redan dyraste årgångarna jämfört med RINK-förslaget. Nyproduktionens situation förbättras också av vårt förslag om att den ökade mervärdeskatten kompenseras med ett investeringsbidrag. Man kan konstatera att den av RINK föreslagna rabatteringen av fastighetsskatten för hyres- och bostadsrätt vore väl motiverad även för motsvarande årgångar egnahem.

Tabell 8.14 Sammanlagda bostadsutgiftsförändringar till följd av RINK :s förslag om ändrad inkomstskatt och fastighetsskatt, KIS :s förslag om mer- värdeskatt på energi och förvaltningstjänster samt boendekostnadsutred— ningens förslag om ny bostadsfinansiering och investeringsbidrag för nyproduktion. Penningvärde 1989. Kr/mz.

Årgångar Hyresrätt Bostads- Egnahem Total AIImän- Privat rätt nyttan — 4 0 Fastighetsskatt 7 —1 8 20 Byggmoms nyproduk- tion och ombyggnad 0 O 0 0 Räntebidrag 57 55 46 0 Skatteavdrag O 0 O 9 Räntelån —39 —37 —32 0 Ovriga förslag 20 23 21 1 4 Total 4 5 4 o 4 3 4 3 4 1 — 6 0 Fastighetsskatt 7 — 1 7 22 Byggmoms nyproduk- tion och ombyggnad 0 0 0 0 Räntebidrag 37 34 25 0 Skatteavdrag 0 0 0 6 Räntelån —25 —23 —1 7 0 Ovriga förslag 21 22 22 1 5

Total 40 33 37 43

__________—————-———-——————

Egnahem Total

Privat

Bostads- rätt

___—___———-—————

Årgangar Hyresrätt Allmän- nyttan

6 1 - 7 4

Fastighetsskatt 1 2

Byggmoms nyproduk-

tion och ombyggnad 0 Räntebidrag 5 Skatteavdrag 0 Bäntelån 0 Ovriga förslag 20 Total 3 7

7 5 — 8 4

Fastighetsskatt —1 3

Byggmoms nyproduk-

tion och ombyggnad O Räntebidrag 82 Skatteavdrag O Räntelån —33 Ovriga förslag 1 9 Total 5 5

8 5 — 9 0

Fastighetsskatt —33

Byggmoms nyproduk-

tion och ombyggnad 0 Räntebidrag 338 Skatteavdrag O Räntelån —281 Ovriga förslag 18 Total 4 2

- 9 1

Fastighetsskatt —36

Byggmomsnyproduk-

tion och ombyggnad 0 Räntebidrag 387 Skatteavdrag 0 Räntelån —328 Ovriga förslag 1 6 Total 3 9

Total milj.kr Fastighetsskatt 1 92 Byggmoms nyproduk- tion och ombyggnad 0 Räntebidrag 3 260 Skatteavdrag 0 Räntelån —2 216 Ovriga förslag 1 199

Total: boende 2 435

staten

—144

2 278

—1 473 1 018 1 679

3 150 0 -2 357 873 1 681

22

13 25 —13 14 61

9

0 269 —47 —196 12 47

—-11

0 374 —71 —274 13 31

3 505

0

3 826 1 408 —2 932 2 389 8 196

3 568

12 514

1 408 —8 978

5 480 13 992 -22 970

___—____————————

Tabell 8.15 Bostadsutgiftsökningar i olika upplåtelseformer och årgångar som en följd av de samlade förslagen från RINK/KIS och boendekostnads- utredningen. Penningvärde 1989.

___—___—

Årgångar Hyresrätt Bostads- Egnahem Total Allmän— Privat tätt nyttan ___—___— Kr/m2 —40 45 40 43 43 42 41—60 40 32 37 43 40 61—74 37 33 37 48 41 75—84 55 58 47 61 58 85—90 42 42 39 47 44 —91 39 38 39 31 36 Medelvärde 41 36 39 49 44 Kr/mån —40 238 218 229 410 336 41—60 202 164 184 394 282 61—74 212 195 218 495 342 75—84 325 357 311 671 574 85—90 246 269 268 501 367 —91 241 240 279 313 282 Medelvärde 228 201 227 493 363 % av boutgitter —40 11,8 10,7 11,9 15,3 13,6 41—60 11,1 8,5 13,3 15,1 12,8 61—74 10,1 9,1 10,8 14,4 12,1 75—84 12,3 12,9 12,3 16,1 15,1 85—90 8,4 8,6 8,6 11,7 9,9 —91 7,4 7,2 8,6 7.5 7,8 Medelvärde 10,4 9,5 10,8 14,7 12,5

Det bör observeras att jämförelsen är gjord mot 1989 års bostadsutgifter analogt med redovisningen av RINK:s förslag (se kapitel 4). Höjnings- beloppen inkluderar således även effekterna av 1990 års omtaxering. Denna skulle med bibehållande av dagens regler medföra en utgiftsökning år 1990 för egnahem på ca 15 kronor per kvadratmeter i genomsnitt, ganska likvärdigt fördelat över årgångarna. Skatteavdragens värde sänks därvid med ca 10 kronor per kvadratmeter på grund av höjd schablonintäkt och fastighets- skatten ökar ca 5 kronor per kvadratmeter.

För hyres- och bostadsrätt betyder den reducering av fastighets- skatteunderlaget till 55 % av taxeringsvärdet som beslutats i awaktan på egna hemmens omtaxering i genomsnitt ca 11 kronor per kvadratmeter. För de senaste årgångarna innebär detta ca 30 kronor per kvadratmeter medan det för hus byggda före år 1970 i genomsnitt innebär ca 8 kronor per kvadratmeter.

I redovisningen ovan ingår de förändringar och rabatteringar av fastighets- skatten som föreslagits av RINK. Vårt förslag till nytt bostadsfinansierings-

system förbättrar i sig ålderspariteten, dels genom räntelån med reala inslag, dels genom vissa utgiftsjusteringar i de senaste årgångarna. Mot bakgrund av att de fastighetsskatterabatter som RINK föreslår inte till sin profil är anpassade till vårt förslag, har vi i ett till detta betänkande fogat appendix tagit upp frågan om en eventuell justering och utvidgning av dessa rabatter.

Konsekvenser för statsbudgeten

Avslutningsvis redovisas de statsfinansiella konsekvenserna för bostads- sektom av nuvarande regler och av RINK:s förslag samt av vårt (BKU) förslag. De absoluta nivåerna får ses endast som närrnevärden. Beräkningama måste av naturliga skäl grundas på många var för sig osäkra antaganden. Eftersom de olika alternativen beräknats efter samma antaganden och förut- sätmingar bör emellertid jämförelsen mellan konsekvenserna av olika altema- tiv ha god relevans både vad avser förstaårseffekten och vad avser utveck- lingen över tiden.

Beräkningarna har i det följande baserats på ett antagande om en årlig ny- produktion omfattande 33 000 hyres- och bostadsrättslägenheter och 17 000 egnahem. Den årliga investeringsvolymen för ombyggnad och för övriga bostadsförbättringsåtgärder uppgår till ca 11 miljarder. Den årliga rebelå- ningen vid omsättningen av bostadsrätter och egnahem är beräknad till ca 11 miljarder.

Produktionskostnadema förutsätts följa den allmänna kostnadsutveck- lingen från och med år 1989.

Tabell 8.16 Statens utgifter för och inkomster från bostadssektom. År 1991. Penningvärde år 1989. Miljarder kronor. Vid ränta 1 I % och inflation 6 %.

Nuvarande RINK/KIS- BKU- regler förslag förslag Räntebidrag —20,2 —16,7 —8, 1 Skatteavdrag —14.2 —12,0 -—12,8 Summa räntesubv. —34,4 -28,7 -21,0 Byggmoms/Investeringsbidrag 3,9 7,4 3,9 Fastighetsskatt 4,7 8 .3 8,3 Förvaltningsmoms1 3.3 9.7 9,7 Summa inkomster 12,0 25,3 21,9 Totalt —22,4 -3,4 +0,9 Differens mot nuvarande regler — 19,0 23,3

1Inkl. föreslagna förändringar i encrgiskatten.

Skillnaderna mellan RINK och BKU är att vi föreslår att höjningen av mervärdeskatten för nyproduktion och ombyggnad av bostäder skall balan-

seras av ett investeringsbidrag av motsvarande storlek samt att räntebidrag delvis ersätts av räntelån. Fastighetsskatten har beräknats till samma belopp som i RINK. Det av oss föreslagna bostadsfinansieringssystemet ger, som tidigare visats, i sig en förbättrad åldersparitet, varför det kan finnas anled- ning att ompröva de av RINK övergångsvis föreslagna fastighetsskatte- rabattema. Även i följande beräkningar förutsättes dock att fastighetsskatten tas ut enligt RINK:s förslag.

Bostadssektom belastar enligt nuvarande regler således i dagsläget stats- finanserna med netto ca 22,4 miljarder.

RINK/KIS:s förslag i fråga om finansieringen av skattereformen innebär att nettot nedbringas till 3,4 miljarder, dvs. statsbudgeten förstärks med 19,0 miljarder. Det är förstaårseffekten år 1991. Det bestående resultatet är emel- lertid i hög grad beroende på hur räntenivåer och inflation och produk- tionsvolymen, utvecklas i ett längre tidsperspektiv.

Om dagens höga realränta blir bestående och inflationen är 6 %, kommer belastningen på statsbudgeten med nuvarande regler att realt öka med ca 2 miljarder kr. fram till år 2001. I RINK:s förslag motverkas detta framför allt av ett successivt ökat fastighetsskatteunag (tabell 8.17).

Tabell 8.17 Statens utgifter för och inkomster från bostadssektom. År 2001. Penningvärde år 1989. Miljarder kronor vid ränta 1 I % och inflation 6 %.

Nuvarande RINK/KIS BKU-

regler förslag förslag Räntebidrag —25,0 —20.9 —1 3,8 Skatteavdrag —12,9 -11,8 —13,7 Summa räntesubv. -37,9 —32,7 —27,5 Byggmoms 3,9 7,4 3,9 Fastighetsskatt 6 .1 12,8 1 2,8 Förvaltningsmoms m. m. 3,6 10,5 10,5 Summa Inkomster 13,6 30,7 27,2 Totalt —24,3 -2,0 -0,3 Diff. mot 1991 enligt nuvarande regler —1,9 20,4 22,1

___—___—

Vid ett högre ränteläge och hög inflation blir påfrestningarna initalt stora, samtidigt som inflationen i reala termer löser problemet över tiden. Det är framför allt vid höga realräntor som långsiktiga påfrestningar uppstår.

Om vi uppnår en önskvärd situation med låg inflation (3%) och rimlig realränta (räntenivå 6 %) löser sig problemet med finansieringen av skatte- reformen av sig självt inom en femårsperiod, snävt sett ur endast bostads- sektoms perspektiv. Det gäller även med nuvarande subventionssystem, mervärdeskatt och fastighetsskatt (tabell 8.18).

Tabell 8.18 Statens utgifter för och inkomster från bostadssektom. År 1996. Pennningvärde år I 989. Miljarder kronor vid ränta 6 % och inflation 3 %.

Nuvarande RINK/KIS BKU- regler förslag förslag Räntebidrag —6,4 —3,7 —6,0 Skatteavdrag -7,8 —8,4 —8,2 Summa räntesubventlon —14,2 —12,0 —14,1 Byggmoms 3.9 7,4 3,9 Fastighetsskatt 5,7 1 1 .6 1 1,6 Förvaltningsmoms m. m. 3.4 10,1 10,1 Summa inkomster 13,0 29,0 25,5 Totalt —1,2 17.0 11,4 Diff. mot 1991 enligt nuvarande regler 21,2 39,4 33,8

Sarnmanfattningsvis, för att illustrera hur känslig bostadssektom är för variationer i ränta och inflation, visas i tabell 8.19 och 8.20 hur bostads- sektoms påverkan på statsfinanserna ändras över tiden i de olika alternativen. Se också tabellbilagan.

Tabell 8.19 Statens netto från bostadssektom. Miljarder kronor. (- räntesubvention + fastighetsskatt + mervärdeskatt). Fast penningvärde år 1989 Nuvarande RINK/KIS BKU- regler förslag förslag

Ränta 11 % Inflation 6 %

År 1991 —22.4 —3.4 +0,9 1996 —23.6 —2,5 +1,1 2001 —24,3 -2.0 —0,3 2006 —24,9 —1.1 —1,8

Ränta 11% Inflation 8 %

År 1991 —21.6 —2,e +1,3 1996 —20,6 —0,4 +3,0 2001 —20,0 +0,9 +3,2 2006 —18,8 +2,7 +3,8

Ränta 13 % Inflation 13 %

År 1991 —25,1 —6,6 —0,2 1996 —22,5 —3,4 +3,0 2001 —19,9 -1,0 +5.0 2006 —18,0 +1,2 +7,0

Ränta 6 % inflation 3 %

År 1991 —9,0 +8,2 +6,7 1996 —1.2 +17,0 +11,4 2001 —1,4 +18.0 +11,3 2006 —1,1 +19,2 +11,7

Tabell 8.20 Ackumulerat nuvärdet år 1989 av statens netto från bostads- sektom. Miljarder kronor

Nuvarande RINK/KIS BKU-

regler förslag förslag Ränta 11 % Inflation 6 % År 1991 —20 —3 +1 1991—1996 —96 —14 +2 1991—2001 —177 —24 +2 1991—2005 —243 —30 —2 Ränta 11% lntlatlon & % År 1991 —20 —2 +1 1991—1996 —96 —11 +6 1991—2001 —178 12 +16 1991—2005 —248 —10 +25 Ränta 13 % Inflation 13 % År 1991 —25 —7 10 1991—1996 —125 —-33 —1 1991—2001 —235 —48 +17 1991—2005 —335 -53 +41 Ränta 6 % Inflation 3 % År 1991 _a +:; +7 1991—1996 —16 +64 +47 1991—2001 —19 +141 +100 1991—2005 —19 +215 +151

Som framgår av tabellerna leder både RINK:s och vårt förslag till en successivt allt större förstärkning av statsbudgeten under den studerade fem- tonårstiden vid i princip alla valda ränte- och inflationsaltemativ. Om skatte- reformen i sin helhet finansieras fullt ut under första året (19,0 miljarder kronor) är finansieringen således betryggande även i ett tioårsperspektiv. Det kan också konstateras att det av oss föreslagna bostadsfinansieringssystemet med räntelån med reala inslag är mera robust och mindre känsligt för varia- tioner i räntenivåer och inflation. Vi förutsätter att eventuell överfinansiering skall återföras till bostadssektom, exempelvis för att finansiera riktade insat- ser för att förnya bostadsområden med tekniska brister, eftersatt miljö och med en svår social situation.

Som underlag för ovanstående kalkyler har, som tidigare sagts, antagits att nyproduktionen under de aktuella åren skall vara 50 000 lägenheter per år, dvs. i stort sett dagens produktionsvolym. I ett längre tidsperspektiv kan detta vara en överskattning av produktionen. I framtidsbedömningar i andra

sammanhang anges ofta 20 000—30 000 nya bostäder per år som sannolikt behov. Skattereformen kommer dessutom sannolikt tillsammans med de föreslagna förändringarna i bostadsstödet att leda till en ökad rörlighet i bostadsbeståndet, som därmed utnyttjas effektivare. Det är naturligtvis inte möjligt att göra några säkra antaganden om hur bostadsefterfrågan kommer att utvecklas över en tioårsperiod. Erfarenheterna från den senaste tioårsperioden visar att efterfrågan är starkt beroende av även mindre förändringar av den allmänna ekonomiska utvecklingen, reallöner-nas utveckling osv.

Tabell 821 Statens utgifter för och inkomster från bostadssektom vid en framtida årlig nyproduktion av 50 000 respektive 30 000 bostäder. Penningvärde I 989. Miljarder kronor. Ränta I I %, inflation 6 %

Nuvarande RINK/KIS BKU- regler förslag förslag

År 1991 Vid årlig nyproduktion om 50 000 lgh Räntesubvention —34,4 -28 ,7 —21 .0 Byggmoms +3,9 +7,4 +3,9 Fastighetsskatt. Iörvaltn.moms +8,0 +18,0 +18,0 —2 2 , 4 —3 , 4 + 0 , 9

Vid årlig nyproduktion

om 30 000 lgh Räntesubvention —30.8 —25 ,5 —19,7

Byggmoms +2,4 +4,5 +2,4 Fastighetsskatt, förvaltn.moms +7,9 +1 7,8 +1 7,8 -20 , 5 —3 , 2 + 0 , 5

År 2001 Vid ärlig nyproduktion om 50 000 lgh Räntesubvention —37,9 -32,7 —27.5 Byggmoms +3,9 +7,4 +3,9 Fastighetsskatt, lörvaltnmoms +9.7 +23,3 +23,3 —24 ,3 —2 , 0 —0 , 3

Vid årlig nyproduktion om 30 000 lgh Räntesubvention —27,8 —23.6 —21 ,7 Byggmoms +2,4 +4,5 +2,4 Fastighetsskatt, iörvaltn.moms +8,9 +22,2 +22,2 — 1 6 , 5 + 3 , 1 + 2 , 9

En lägre produktionsvolym innebär naturligtvis i sig att påfrestningarna på statsbudgeten minskar. Utgiftema för räntesubventioner minskar mer än inkomstbortfallet av byggmoms, fastighetsskatt och förvaltningsmoms. Enligt ovanstående exempel får man med en årlig nyproduktion av 30 000 lägenheter och med dagens regler år 10 en budgetförstärlming med ca 8 miljarder kr i

förhållande till vad som följer av nuvarande produktionsvolym. Även med vårt förslag får volymändringar effekter för budgetsaldot, men svängningarna blir mindre. I exemplet ovan blir besparingen år 10 ca 3 miljarder större än vid dagens produktionsvolym.

Vårt förslag har en initialt lägre subvention i nyproduktionen än dagens system. Detta gör att det föreslagna bostadsfinansieringssystemet från stats- finansiell synpunkt är betydligt mindre känsligt för variationer i bostads- produktionen.

Den samlade slutsatsen blir att vårt förslag leder till en långsiktig förbätt- ring av stadsbudgeten, vilket innebär att ett visst reforrnutrymme skapas för offensiva bostadspolitiska insatser.

9. Bostadsbidragen

9.1. Bostadsbidrag till barnfamiljer

9.1.1. Det nuvarande stödet

Bostadsbidrag till barnf arnil jer lämnas under år 1989 med följande belopp.

Hushåll med

1 barn 2 barn 3 barn 4 bam 5+ bam

Icke bostads- Bidrag med 80 % utgiftsanknuten av bostadsutgiften del (kr/mån) mellan (kr/mån)

265 1 000—2 400 530 1 OOO—2 400 795 1 OOO—2 600 660 l OOO—2 600 265 1 OOO—3 125

Bidrag med 60 % av bosgtadsutg iften mellan (kr/mån)

2 400—2 600 2 400—2 900 2 600—3 200 2 600—3 500 3 125—3 800

Det maximala bidraget uppgår härigenom till följande belopp.

Hushåll med

1 barn 2 barn 3 barn 4 barn 5+ bam

Bidraget reduceras med 20 % av den del av hushållets bidragsgrundande

Bidragsbelopp 1989 (kr/år)

18 060 23 400 29 220 29 760 28 440

inkomst som överstiger 63 000 kr.

Beräkningen av den bidragsgrundande inkomsten utgår från föräldrarnas sammanräknade inkomst enligt taxeringen för inkomståret 1987. Till denna görs tillägg för dels förmögenhet över vissa belopp, dels underhålls- bidrag/bidragsförskott eller barnpension med högst resp. 40 och 26 % av ett basbelopp för hushåll med sådana inkomster.

Det månatliga belopp som ett hushåll får under år 1989 har förlängts så att det utan omprövning lämnas också under första halvåret år 1990.

9.1.2. Uppgifter om hushållen

Bostadsbidrag lämnas under år 1989 till sammanlagt ca 230 000 barnfamiljer. Härav består ca 133 000 hushåll av en ensam förälder med barn.

Antal 7000

Bidragshushållens sammansättning, medelinkomster och genomsnittliga bostadsbidrag framgår närmare av följande sammanställning.

Hushåll Samboende föräldrar Ensamboende förälder med antal inkomst bidrag antal inkomst bidrag (1 OOO-t) (kr/år) (kr/mån) (1 OOO-t) (kr/år) (kr/mån)

1 barn 15 87 000 745 70 85 000 794 2barn 32 116000 779 47 90000 1 108 3+ barn 50 136000 916 16 82000 1561

Summa 97 122 000 844 133 87 000 996

Av de 66 000 familjema med tre eller flera barn har 13 000 fyra barn och 5 000 fem eller flera barn.

Hur hushållen fördelar sig efter bostadsutgifter framgår av följande fem diagram (figurerna 9.1—9.5).

Figur 9.1

. Makar 1 barn

Bostadsutgift lmån) ?

SOU 1989: 71 Bostadsbidragen 121 Figur 9.2

Antal 4000

' Makar 2 barn [] Ensam 2 barn

3000

Bostadsutgift (kr/mån)

Av figurerna framgår att bostadsutgiftema ökar i steg om ca 400 kr/månad med ökande bamantal upp t. o. rn. tre barn, men att ökningen därefter upp- hör. Vidare kan noteras de små — och för ettbamsfamiljema obefintliga — skillnaderna i bostadsutgift mellan hushåll med en och två föräldrar.

De nuvarande gränserna för högsta bidragsgrundande bostadskostnad rymmer bostadsutgiften för majoriteten av hushållen inom alla farniljetyper utom trebamsfamiljema. Härav kan emellertid inte slutsatsen dras att bidragen numera täcker kosmadema för en rimlig bostadsstandard. Uppgifter som redovisats i annat sammanhang visar att trångboddhet är betydligt mer frek- vent bland hushåll med bostadsbidrag än bland andra hushåll.

Spridningen i bostadsutgift är stor inom alla familjetyper. För att belysa om denna spridning är relaterad till spridningen i inkomst mellan de hushåll som har bostadsbidrag har vi tagit fram följande diagram (figur 9.6) som visar hur bostadsutgiftema är fördelade mellan hushåll med bidragsgrundande inkomster under och över 125 000 kr. Diagrammet avser trebamsfamiljer med samboende makar.

OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO v—vamwhmOOv—NOVIDCDNQOO

..,—,...,.FFFFFN

2 5 2500 00 1500 1000 500

0 1000

0 500 250

0 0

100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 2400 2500 2600 2700 2800 2900 3000 3100 3200 3300 3400 3500 3600 3700 3800 3900 4000 4100 4200 4300 4400 4500 4600 4700 4800 4900 3>4900

Figur 94 Figur 9.5

. .

[III $$? %%

CII m ! åå 3; ”s ås

; 0) 5 & s 5

Bostadsutgift (kr/mån)

13 m it! 3 & g

Antal 122 Bostadsbidragen

Figur 9.3

Figur 9.6

2500

2000

1500

1000

500

Under den övre bostadskostnadsgränsens nivå — för dessa familjer 3 200 kr/månad — slås hushållen med de högsta inkomsterna ut av inkomstpröv- ningen i ökande grad allt efter som bostadsutgiften sjunker. Att de ekono- miskt starkare hushållen är underrepresenterade upp till utgiftsnivån 3 200 kr behöver alltså inte bero på annat än att de har för höga inkomster för att få bostadsbidrag. Vad som är intressant är att man i bostadsutgiftslägena över bostadskostnadsgränsens nivå inte kan se någon underrepresentation för grupperna med lägre inkomster.

9.1.3. Den fortsatta utvecklingen av bostadsbidragsstödet

Bostadsbidragens uppgift är att ge ekonomiskt svaga hushåll möjligheter att hålla sig med goda och rymliga bostäder. Det mål som riksdagen ställde upp år 1987 (prop. 1986/87:48, BoU 20, rskr. 248) innebär att bostadsbidragen skall byggas ut så att även de familjer som är beroende av bostadsbidrag på sikt skall kunna ge varje barn ett eget rum. För att det skall gälla också dem som bor i nya lägenheter måste man fortlöpande höja de kostnadsgränser inom vilka bostadsbidrag lämnas. Kraftiga sådana höjningar har också gjorts under senare år. Samtidigt har stödet minskats för dem med låga bostads-

. M3(125000 D M3>125000

kostnader. Sammantaget har dock de maximala stödbeloppen ökat betydligt och uppgår nu till ca 30 000 kr/år för familjer med flera barn.

Genom att bostadsbidragen är inkomstprövade blir de faktiska stödbe- loppen också beroende av hur inkomsterna utvecklas. För att stödet inte skall urholkas av inflationen måste gränsen för inkomstprövningen fortlöpande höjas. Åren 1989—90 minskas bidragen med 20 % av den del av inkomsten som överstiger 63 000 kr., mätt enligt 1988 års taxering som avser 1987 års inkomster.

Dessa två successiva förskjutningar medför tillsammans att stöd lämnas i allt högre inkomstlägen. Med en progressiv inkomstbeskatming möter snart en gränszon, där de sammanlagda marginaleffektema av inkomstskatt och avtrappning av bostadsbidrag blir så stora att ett inkomstprövat stöd inte längre kan användas.

Den yttersta gränsen ligger i dag vid en inkomst av 200 000 kr. Däröver skulle de sammanlagda marginaleffektema av statlig och kommunal inkomst- skatt samt avtrappningen av bostadsbidragen bli (42 + ca 31 + 20 =) ca 93 %. Till detta kan sedan särskilt för barnfamiljerna komma inkomstprövade taxor, exempelvis inom barnomsorgen, varigenom den samlade marginaleffekten skulle kunna överstiga 100 %. Även i inkomstskiktet närmast härunder är marginaleffektema besvärande — ca 82 % vid inkomster över 150 000 kr.

Accepterar man marginaleffekter av den senare storleksordningen kan man vid dagens inkomstgräns distribuera upp till ca 29 000 kr. genom inkomst- prövade bidrag, men inte högre belopp. Stödet till familjer med tre eller flera barn ligger redan vid denna nivå. Det inkomstprövade stödet till dessa hushåll kan alltså inte vidgas ytterligare inom ramen för dagens system. Och vill man för ett kommande år höja gränsen för inkomstprövningen för att bidragen till dem med lägre inkomster inte skall holkas ur av inflationen, måste de maxi- mala bidragsbeloppen tvärtom sänkas.

9.1.4. Bostadsbidrag utan inkomstprövning

Det nu berörda dilemmat har under senare år lösts på så sätt att betydande delar av bostadsbidragen till de stora barnfamiljerna har omvandlats till icke inkomstprövade flerbamstillägg inom bambidragens ram.

Från bostadspolitiska utgångspunkter finns inget att invända mot att stödet till bostadsutgifter i de lägre intervallen lämnas utan bostadskostnadsanknyt- ning. Det är dock förhållandevis kostsamt att avstå från inkomstprövningen i dessa intervall. Det gäller särskilt när omvandlingen till flerbamstillägg sträcks ut till att omfatta också familjer med två eller tre barn.

Att ett generellt icke bostadskostnadsanknutet stöd skulle kunna göras så stort att det täcker bostadsutgifter upp till de nivåer som är nödvändiga för att också ekonomiskt svaga hushåll skall kunna bo i tillräckligt rymliga lägen- heter i nyproduktionen är uteslutet.

En väg att lösa problemet med inkomstprövningen till rimliga kostnader och samtidigt stå fast vid det av riksdagen satta målet i fråga om de ekono- miskt svagare hushållens möjligheter att skaffa sig goda bostäder är att ersätta de nuvarande bostadsbidragen med dels ett inkomstprövat stöd inom det familjepolitiska stödets ram, dels ett bostadskostnadsanknutet stöd inom bostadsstödets ram.

Bidrag 4000

3000

2000

1000

0 1000 2000 3000 4000 5000 Bostadskostnad

Dagens bostadskostnadsprövade stöd representeras ungefär av linjen A—B i figuren ovan. Bidrag lämnas med ökande belopp vid stigande bostads- utgifter upp till en punkt där det inte längre ökar, utan utgår med ett konstant belopp oavsett hur bostadsutgiften sedan stiger. Hela beloppet prövas mot inkomsten.

Ett inkomstprövat stöd skulle i stället kunna lämnas utan anknytning till bostadsutgiften — linjen C—E i figuren. Det blir ett renodlat farniljepolitiskt stöd. Det bostadskostnadsanknutna stödet kan då begränsas till vad som ligger över denna linje — dvs. det som avgränsas av sträckan D—B.

Inkomstprövningen kommer därmed att begränsas till det familjepolitiska stödet och gälla ett bidragsbelopp som är lika stort för alla hushåll. Gränsen för hur stort detta bidragsbelopp kan vara sätts främst av vilka marginal- effekter man vill acceptera. Merkostnadema i förhållande till dagens bostadsbidragssystem inskränker sig i denna del till att ett antal hushåll som i dag får bidrag till bostadsutgifter upp till linjen A—D i fortsättningen får bidrag upp till linjen C—D. Som vi har visat i figurema 9.1—9.5 ovan är det ett relativt litet antal hushåll som har så begränsade bostadsutgifter.

Kostnadema för den fortsatt bostadskostnadsanknutna delen av stödet blir däremot avsevärt högre än i dag, eftersom bidragsbeloppen ovanför familje- stödets nivå — segmentet E—D—B — inte längre inkomstprövas. Antalet hushåll som omfattas av stödet kan då komma att öka väsentligt.

En omläggning av detta slag går att göra redan inom ett i huvudsak bibe- hållet bostadsbidragssystem. Den enbart bostadskostnadsanknutna delen skulle då läggs ovanpå det i dag både inkomstprövade och bostadskost- nadsanknutna stödet. Motivet till en sådan partiell reform är att man däri- genom kan öka stödet till dem med mycket höga bostadsutgifter utan att yttterligare öka marginaleffektema av stödet. Merkostnadema för en sådan lösning är dock fortfarande betydande i förhållande till om motsvarande ökning görs helt inom det konventionella systemet. Det gäller särskilt om ändringen omfattar också familjer med 1—2 barn, där andelen med bostads— bidrag i dag är ganska låg.

9.1.5. Fortsatt utbyggnad av det inkomstprövade stödet

Den skatteomläggning som nu förestår kan, tillsammans med den just påbör— jade omtaxeringen av småhusen. i enskilda fall och inom vissa regioner leda till väsentligt ökade bostadsutgifter. Till det kommer att bostadsbidragen redan det förutan ännu inte har kunnat höjas till den nivå som förutsätts i riksdagens tidigare refererade beslut år 1987. För att de ekonomiskt svagare hushållens behov inte skall eftersättas behöver bostadsbidragens övre gränser höjas kraftigt inför år 1991. Med hänsyn till den samlade fördelningspolitiska profilen bör bostadsbidragen inte sänkas för dem med låga bostadsutgifter. Vid en partiell reform enligt den modell som redovisats under avsnitt 9.1.4 skulle därför höjningen av bostadsbidragens övre gränser i sin helhet behöva läggas ut på den nya enbart bostadskosmadsrelaterade delen av bidraget. Att nu så kraftigt öka det icke inkomstprövade bostadsstödet är dock enligt vår mening knappast möjligt varken av kostnadsmässiga eller fördelningspolitiska skäl.

Därmed återstår endast en fortsatt utbyggnad av det inkomstprövade stö- det. Är man för fortsättningen beredd att acceptera marginaleffekter på ibland upp mot ca 70 %, så röjer den föreslagna skattereformen undan de nuvarande hindren mot en sådan utbyggnad av bostadsbidragen.

För flertalet hushåll med inkomster över 200 000 kr. kommer de samlade marginaleffektema trots bostadsbidragen ändå inte att överstiga ca 50 %. Progressionen i inkomstbeskattningen träffar individen. Avtrappningen av bostadsbidragen träffar hushållet. I majoriteten av alla barnfamiljer är hus- hållsinkomsten uppbyggd av två förvärvsinkomster. Den högre marginal— effekten av bostadsbidragen inträffar således först då hela eller huvuddelen av hushållsinkomsten härrör från enbart en förälder.

9.1.6. Boendekostnadsutredningens förslag

Vi föreslår att bostadsbidragen byggs ut inom ramen för det nuvarande systemet. Vi föreslår därvid att de övre bostadskostnadsgränsema höjs kraf- tigt. Vi föreslår samtidigt ett antal andra modifieringar i syfte bl. a. att ytter- ligare förbättra bidragens fördelningspolitiska profil enligt följande.

Gränsen för inkomstprövning

Bostadsbidragen till barnfamiljer minskas enligt de regler som gäller under åren 1989—90 med 20 % av den del av den bidragsgrundande inkomsten som överstiger 63 000 kr. Till grund för den bidragsgrundande inkomsten ligger hushållets sammanräknade inkomst enligt taxeringen för inkomståret 1987.

1991 års bostadsbidrag kommer att grundas på inkomsterna under in- komståret 1989. Inkomstökningen mellan åren 1987 och 1989 kan uppskattas till 14,5%.

Vi föreslår att inkomstgränsen justeras med utgångspunkt i att den som år 1987 hade en inkomst på ca 125 000 kr. skall få samma reduktion år 1991 som han har år 1989. Det innebär att inkomstgränsen bör höjas med 18 000 kr. till 81 000 kr. Härigenom kommer bidragen till hushåll med inkomster under 125 000 kr. att förstärkas och bidragen till hushåll med högre in- komster att minska något, sett enbart till effekterna av inkomstprövningen. Denna effekt är önskvärd i ljuset av de samlade effekterna under år 1991 av skatteomläggningen.

Inkomst år 1987 Överkompensation av ändrad inkomstgräns (1 OOO-tal kr) (1 OOO-tal kr) 65 + 1,7 85 + 1,1 105 + 0,5 125 :l: 0 145 — 0,6 165 — 1,2 185 — 1,8

Bidragsreglernafär hushåll med tre eller flera barn

Av fig. 9.3 — 9.5 ovan framgår att bostadsutgiftema för bostadsbidrags- hushåll med tre, fyra och fem eller flera barn har en nära nog identisk profil. Som framgår av sammanställningen under avsnitt 9.1.1.är de maximala bidragsbeloppen också i huvudsak desamma. Fördelningen av bidragen vid

skilda bostadsutgiftsnivåer är dock olika. Vid samma bostadsutgift får de större hushållen något lägre bidrag än trebamsfamiljema. vilket hänger sam- man med den senast beslutade överflyttningen till flerbamstillägg av delar av det tidigare bostadsbidragsstödet till fyra— och fembamsfarniljer.

Dessa skillnader i fråga om konstruktionen av bostadsbidragsstödet till flerbarnsfamiljer framstår som onödiga och omotiverade i ljuset av hushållens faktiska bostadsutgifter. Vi vill också erinra om att det allmänna familjestödet till hushåll med många barn påverkas kraftigt av de föreslagna förstärk- ningama av barnbidragen och de till dem kopplade flerbarnstilläggen. Vi föreslår därför att bostadsbidrag lämnas efter enhetliga regler till alla familjer med tre eller fler barn. I samband därmed bör övervägas om den senaste, i år genomförda överflyttningen från bostadsbidrag till flerbamstillägg bör bestå.

Bostadskostnadsgränserna

Behovet av höjda bostadskosmadsgränser är starkt beroende av hur skatte- utredningamas olika förslag behandlas och vilket genomslag den nya fastig- hetstaxeringen därmed får för bostadsutgiftema i olika delar av landet. Vi har här haft att utgå från de föreliggande förslagen och från uppgifter om omtaxe— ringens genomsnittliga inverkan.

Mot denna bakgrund föreslår vi att de övre bostadskostnadsgränsema för år 1991 höjs enligt följande.

Hushåll med Ökning med Högsta bidragsgrundande (kr/mån) bostadsutgift år 1991 (kr/mån)

1 barn + 900 3 500 2 barn + 1 100 4 000

3+ bam + 700—1 300 4 500

Förslaget innebär att bostadsbidrag kommer att lämnas även i jämförelsevis höga bostadskostnadslägen. Med hänsyn till de stora regionala skillnaderna i bostadsutgifter framför allt i egnahem är det enligt vår uppfattning nödvändigt att ett inkomstprövat stöd kan lämnas även i dessa kostnadslägen. Mot bakgrund av hushållens ökade utbyte av löneinkomster och av hänsyn till de fördelningspolitiska effekterna föreslår vi samtidigt att bidragsandelen i de översta bostadskostnadslägena sänks från 60 % till 50 %.

Även gränsen mellan den högre och den lägre bidragsandelen bör justeras för de olika hushållstypema enligt följande, samtidigt som bidragsandelen under denna gräns sänks från 80 % till 75 %.

Hushåll med Ökning med Gräns för högre bidrags- (kr/mån) andel år 1991 (kr/mån)

1 barn i 0 2 400

2 barn + 400 2 800

3+ bam + 75—600 3 200

Slutligen bör — huvudsakligen av förenklingsskäl och för att undvika en onödig prövning av bostadsutgifter som uppgår till små belopp — den icke bostadskostnadsanknutna delen av stödet sättas till 1 000 kr/månad för alla hushållstyper oavsett antalet barn och den lägsta bidragsgrundande utgiften för den bostadskosmadsanlmutna delen av stödet sättas till följande belopp.

Hushåll med Lägsta bidragsgrimdande bostadsutgift år 1991 (kr/mån)

1 barn 1 800 2 barn 1 500 3+ barn 1 200

Ändringarna i denna del får inga materiella effekter för hushåll med bostadsutgifter över dessa gränser. Ändringarna medför förbättringar för de hushåll som saknar eller har mycket små bostadsutgifter. Antalet sådana hushåll är litet och återfinns främst bland ensamföräldrar med ett barn och mycket låga inkomster.

Sammanlagda efekter av förslagen

Sarnmanfattningsvis föreslår vi följande i fråga om beräkningen av bostads- bidragens belopp för år 1991.

]. Bidragets bruttobelopp beräknas enligt följande:

Hushåll med Icke bostads- Bidrag med 75 % Bidrag med 50 % utgiftsanknuten av bostadsutgiften av bostadsutgiften del (kr/tnån) mellan (kr/mån) mellan (kr/mån)

lbam 1000 1800—2400 2400—3500 2barn 1000 1500—2800 2800—4000 3+barn 1000 1200—3200 3200—4500

2. Bidraget reduceras med 20 % av den del av hushållets bidrags- grundande inkomst som överstiger 81 000 kr. I fråga om beräkningen av den bidragsgnmdande inkomsten föreslår vi inga förändringar. Det innebär bl.a. att beräkningen skall utgå från den sammanräknade inkomsten enligt taxeringen för inkomståret 1989 — dvs. än så länge utan de basbreddningar som föreslås i fråga om beskatmingen av 1991 års inkomster. Effekterna av förslagen kan belysas med följande exempel. Exemplen utgår från familjer med tre barn, vilket är den familjetyp för vilken föränd- ringarna är störst. Inkomsterna antas ha ökat med 15 % mellan inkomståren 1987 och 1989.

Exempel 1: Hyreslägenhet med en hyra år 1989 på 2 600 kr/mån. Hyran antas öka mellan åren 1989 och 1991 med 10 % + ytterligare 240 kr/mån till följd av RINK/KIS förslag, eller med sammanlagt 500 kr/mån under dessa två år.

1989 1991

Inkomst Bostads- Netto— Bostads- ölcning Netto- ökning 1987 bidrag utgift bidrag utgift

—63 000 2 075 525 2 425 +350 675 +150 100 000 1460 1 140 1860 +400 1240 +100 120 000 1 125 1 475 1 475 +350 1 625 +150 160 000 460 2 140 710 +250 2 390 +250 200 000 — 2 600 — - 3 100 +500

Exempel 2: Egnahem i närförort inom storstadsområde med en bostads- utgift år 1989 på 3 400 kr/mån. Taxeringsvärde år 1989 350 000 kr., år 1991 790 000 kr. (+ 125 %).

Bostadsutgiften antas öka mellan åren 1989 och 1991 med 200 kr/mån + ytterligare 900 kr/mån till följd av omtaxering i kombination med RINK/KIS förslag, eller med sammanlagt 1 100 kr/mån.

1989 1991 Inkomst Bostads- Netto- Bostads- ökning Netto- ökning 1987 bidrag utgift bidrag utgift —63 000 2435 965 3 150 +715 1 350 +385 100 000 1 820 1 580 2 585 +765 1915 +335 120 000 1485 1 915 2 200 +715 2 300 +385 160 000 820 2 580 1 435 +615 3 065 +485 200 000 150 3 250 665 +515 3 835 +585

Vi har låtit göra beräkningar av hur de nu föreslagna regeländringarna faller ut bland barnfamiljerna som helhet. Beräkningarna — som utförts på basen av material bl. a. från SCB:s undersökningar av hushållens inkomst- förhållanden — indikerar att det totala bostadsbidragsstödet ökar med drygt 40 %, eller omkring 1,2 miljarder kr. Antalet nytillkommande hushåll kan däremot förväntas begränsa sig till 40—50 000, vilket är en ökning med inemot 20 %.

Det innebär att den föreslagna förstärkningen av stödet är fördelnings- politiskt effektiv -— kanske mer än man hade anledning att förvänta av änd- ringar som bl.a bygger på så kraftigt höjda bostadsbidragsgränser. Beräk- ningamas resultat i denna del styrks dock av det förhållande som belysts i figur 9.6 i det föregående — att de ekonomiskt svaga hushållen inte är mindre frekventa i bostäder i högre kostnadslägen.

Något mer än hälften av ölcningen kan förväntas tillfalla hushåll i egnahem, där också andelen nytillkommande hushåll är högst. Fortfarande gäller emel- lertid att andelen hushåll med bostadsbidrag är dubbelt så hög i hyresrätt som i egnahem.

Det genomsnittliga bostadsbidraget kan uppskattas öka med ca 2 000 kr. per hushåll och år, något mer för ensamföräldrar än för övriga hushåll.

Det är viktgt att uppmärksamma att de uppskattningar som nu har redo- visats bygger på genomsnittsvärden också i fråga om hur bostadsutgiftema ökar för olika hushållstyper och i skilda upplåtelseformer. Vilka effekter som bl.a. regionala skillnader i fråga om utgiftemas förändringar får för det fak- tiska genomslaget har inte kunnat beräknas.

Beräkningen av bostadsbidrag för egnahem

Bostadsutgiftema i egnahem bestäms till mycket betydande del av ränteutgif- tema. Det meiför att bostadsutgiften i de äldre egnahem som inte berörs av upptrappningirna inom räntebidragssystemet är nominellt förhållandevis oförändrad öser tiden. Bostadsbidraget kommer med åren att täcka en allt större del av iushållets bostadsutgifter allt eftersom bostadskostnadsgrän- sema höjs för att svara mot utgifterna i senare producerade lägenheter. Det är enligt vår mering knappast en rimlig effekt.

Detta kan undvikas om bostadsbidragets bruttobelopp — dvs. bidragets belopp före reduktion mot inkomst — låses till vad det blir första gången hus- hållet får bosudsbidrag. Den årliga omprövningen begränsas därefter till att avse vilken iiverkan hushållets aktuella inkomstförhållanden skall ha på bidraget. Bruttobeloppet bör ändras bara vid sådana tillfällen då nyinveste- ringar gjorts fir att förbättra bostaden. Skulle med tiden driftkostnadema för- ändras på ett lätt som mer väsentligt ändrar de driftkostnadsschabloner som används för att bestämma bostadsbidragen, kan sådana ändringar beaktas genom en schtblonmässig uppräkning av bruttobeloppet.

Vi föreslår att en sådan förändring övervägs i samband med den höjning av bostadskosmadsgränsema som vi har föreslagit.

Beräkningen av bostadsbidrag för bostadsrättslägenheter

Bostadsbidrag för bostadsrättslägenheter beräknas på grrmdval av avgiften till föreningen. Det innebär, till skillnad från vad som gäller för egnahem, att i den bidragsgrundande kostnaden får inte räknas in ränteutgifter för sådana lån som har tagits upp för förvärvet av bostadsrätten.

En förklaring till detta är att det tidigare inte gått att skilja ränteutgif ter för lån som tagits upp för förvärvet från ränteutgifter för andra lån som bostads— rättshavaren har tagit upp. Detta har förändrats i och med att bostadskredit- instituten har börjat lämna lån mot pant i bostadsrätten som sådan.

Vi föreslår att i den bostadsbidragsgrundande kostnaden skall fortsätt- ningsvis få inräknas även räntor på sådana lån för förvärvet för vilka bostadsrätten kan utrnätas.

Därmed aktualiseras samma fråga om successivt ökamde bostadsbidrag som vi nyss aktualiserat i fråga om egnahem. Vi föreslår att den lösning som väljs för egnahem tillämpas även i fråga om bostadsbidrag för bostadsrätts— lägenheter.

Tillfälliga utgiftslän i anslutning till skatteomläggningen

Förslagen om kraftigt höjda bostadskostnadsgränser inom bostadsbidrags- systemet syftar till att minska de påfrestningar som kan följa av skatteom— läggningen och den ändrade taxeringen.

Även efter höjningarna kommer hushållens faktiska bostadsutgifter i många fall att överstiga hyresgränsema. Det gäller särskilt dem som under senare år förvärvat äldre egnahem eller bostadsrättslägenheter i expansiva orter med en överhettad bostadsmarknad. Inte minst omtaxeringen av egna— hem kommer på dessa orter att föranleda kraftigt ökade utgiifter.

Utgiftsökningen speglar i dessa fall ett motsvarande höigt marknadsvärde för bostäderna. Den höjda utgiften är i första hand ett likwiditetsproblem på kort eller medellång sikt. De omedelbara påfrestningama på hushållen blir för den skull inte mindre.

Vi föreslår att en ordning skapas som tillförsäkrar deszsa hushåll möjlig- heter att få lån med uppskjuten betalning för bostadsutgiften som ligger ovan- för bostadsbidragens bostadskostnadsgräns. Lånet bör kumna täcka 50 % av den överskjutande bostadsutgiften — vilket innebär att huslhållets omedelbara utgiftsandel blir samma som i fråga om de utgifter som ligger inom bostads- bidragens bostadskostnadsgräns.

Sådana lån bör kunna lämnas till alla barnfamiljer oavsett om de får bostadsbidrag eller ej till utgifterna i övrigt.

Lånen — som torde kräva statlig finansiering — bör lämnas bara för bostäder som redan i dag är förvärvade och endast avse utgifter för nu gjorda åtagan- den. De bör återbetalas när bostaden säljs och i annat fall amorteras senast från den tidpunkt när nya lån inte längre lämnas.

9.2. Bostadsbidrag till hushåll utan barn

Bostadsbidrag lämnas i dag inte till hushåll utan barn i vidare omfattning än vad som följer av bestämmelserna om bostadsbidrag för ungdomar.

En diskussion av om bostadsbidrag bör införas även för andra hushåll utan barn kräver fördelningspolitiska analyser av ett slag som vi inte har haft möj- lighet att genomföra under den begränsade tid som utredningen har arbetat. Därvid måste klarläggas också vilka effekterna skulle bli av de övriga åtgärder som aktualiseras med anledning av skatteutredningamas förslag.

Vi lägger mot denna bakgrund inte fram några förslag som gäller bostads- bidrag till hushåll utan barn. Vi förordar att frågan tas upp i annat samman— hang, sedan sådana ytterligare fördehtingspolitiska studier har genomförts.

Bostadsbidragen för ungdomar har funnits i sin nuvarande form under så kort tid att närmare erfarenheter av dem ännu inte har redovisats. Av samma skäl som vi nyss angett lägger vi därför inte heller fram reformförslag i denna del.

10. Behov av ytterligare utredningar

10.1. Boendekostnadsutredningens förslag — en sammanfattning

Boendekostnadsutredningen har enligt sina direktiv att göra en teknisk över- syn av bostadsstödet mot bakgrrmd av skatteutredningamas förslag till ett nytt skattesystem. Översynen skall också leda fram till sådana förslag till ändringar i bostadsstödet som leder till att de bostadspolitiska målen uppnås bättre än i dag.

De förslag som presenteras i detta betänkande innebär en kraftig reduktion av bostadssubventionema. Dessa begränsas till den grundsubvention mot— svarande 30 % av räntekostnadema som svarar mot egnahemsägamas skatte— reduktion på grund av underskottsavdragen. En subvention av bostadsin- vesteringar av denna storleksordning svarar därmed mot den skattereduktion som erhålles också för andra lånefinansierade investeringar. Den innebär sålunda inte att bostadsinvesteringar subventioneras mer än andra investe- ringar.

Det gör däremot den föreslagna restitutionen av byggmomsen eller det sär— skilda investeringsbidrag av motsvarande storlek som utredningen föreslår. Förslaget i denna del är nödvändigt för att det skall vara möjligt att ersätta dagens bostadssubventioner med räntelån i ett system som är tillräckligt robust och på ett sätt som undviker en höjd utgiftsnivå för tillkommande investeringar.

Förslaget att särskilt subventionera bostadsinvesteringama på detta sätt gör det inte bara möjligt att begränsa boendeutgiftema i tillräcklig utsträckning. Det skapar också möjligheter för statsmakterna att som förutsättning för subventionen ställa de villkor på energihushållning, tillgänglighet och allmän kvalitet som är nödvändiga för att garantera en långsiktigt god kvalitet och användbarhet i bostadsbeståndet.

Övergångsvis undviks dessutom en kraftig omfördelning av förrnögen- heter i samhället eftersom den värdestegring på det befintliga bostadsbeståndet som en produktionskostnadsökning med ca 10 procent skulle leda till inte kommer till stånd.

Utöver denna extra subvention av ny- och ombyggnad av permanent— bostäder begränsas statens ekonomiska åtaganden till skulduppskrivnings- garantin. Som framgår av beskrivningen av den normaliserade formen av räntelånesystemet som garantin är modellerad efter finns det anledning att anta att den kommer att utlösas i begränsad utsträckning. Det krävs långa perioder av hög realränta för att skuldutvecklingen skall bli sådan att garantin utlöses.

Den har betydelse i första hand som en trygghet för de hushåll som med bostadsinvesteringen gör sitt livs största ekonomiska åtagande. Som sådan är den emellertid ett viktigt element i det föreslagna systemet.

Omfördelningen av kapitalutgifter från de första åren efter färdigställandet till senare perioder av en fastighets brukstid sker därefter osubventionerat på den allmänna kapitalmarknaden. Staten garanterar att sådana lån frnns att tillgå i alla delar av landet på de villkor som förutsätts i skuldutvecklingsgarantin. Statens bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB) förutsätts lämna dessa lån i konkurrens med övriga bostadslåneinstinrtinstinrt.

I betänkandet har vi visat att det med denna ordning är möjligt att hålla boendeutgiften på samma nivå som skatteutredningarna förutsatt och sam- tidigt bidra till finansieringen av skattereformen i samma utsträckning som RINK/KIS förslag. Det är också möjligt att sänka boendeutgiften i de nyare årgångar i beståndet som drabbats särskilt hårt av de senaste årens snabba kostnadsökningar i nyproduktionen.

Vårt förslag ger första året en förstärkning av statsbudgeten som är 4 miljarder större än den som skatteutredningamas förslag leder till. Finansie- ringen av skattereformen enligt vårt förslag är betryggande också i ett längre tidsperspektiv.

Enligt vår mening ger detta ett nödvändigt utrymme för att finansiera särskilda bostadspolitiskt angelägna satsningar främst på mil jonprograrnmets bostadsområden. Sådana riktade satsningar är nödvändiga för att skapa rättvisa förhållanden mellan olika bostadsområden och undvika en fortsatt segregation som vi i Sverige till skillnad från rrrånga andra länder genom den hittills förda bostadspolitiken kurmat undvika.

Boendekosmadsutredningens förslag är sålunda fullt finansierat på samma kostnadsnivå som skatteutredningamas. Det är så vi uppfattat utredningsupp- draget.

Detta innebär samtidigt att utredningen inte tagit ställning till om denna nivå som sådan är förenlig med det grundläggande bostadssociala målet att det skall finnas goda bostäder åt alla till en rimlig kostnad. En bedömning av detta måste göras utifrån fördelningspolitiska analyser på hushållsnivå av det slag som genomförts av inkomstskatteutredningen och som f.n. kompletteras på olika sätt.

Om fortsatta analyser av detta slag visar att boendekosmadsnivån blir för hög bör detta leda till justeringar i olika avseenden. För att förbereda sådana har utredningen byggt upp en kalkylrnodell lämpad för simuleringar av främst förändringar i skattereglerna.

Med boendekostnadsutredningens förslag uppnås de bostadspolitiska målen även i övrigt bättre än med dagens system.

Neutraliteten mellan upplåtelseformerna blir närmast fullständig i ett 30- årsperspektiv. Neutraliteten påverkas ej av förändringar i inflationstakt eller räntenivåer.

Pariteten — utgiftssplittringen mellan årgångarna — reduceras väsentligt. Boendeutgiftema sjunker svagt realt år från år till dess att de räntelån som fastighetsägarna förutsätts ta upp är slutamorterade. Detta sker i god tid innan det normalt är nödvändigt med större reinvesteringar som byte av avlopps- stammar eller elledningar m. m.

Genom att den subvention som i dag lämnas över nivån för grundsubven- tionen ersätts med osubventionerade lån undviks att subventioner kapitaliseras vid överlåtelser i stället för att bidra till uthålligt sänkta bostadsutgifter.

Nyproduktionen av bostäder försvåras inte genom dessa subventions— begränsningar eftersom bostadsutgiften under de första 15—20 åren hanmar på sarrrrna nivå som kan gälla med ett räntebidrag av RINK:s modell.

Den automatiska ökningen av statens utgifter för bostadsstödet begränsas kraftigt. Detta gör att den oavsiktliga omfördelning av bostadsstödet från det riktade till det generella som orsakas av inflationen och ränteläget upphör. Denna centrala bostadspolitiska avvägning blir i fortsättningen beroende av medvetna politiska beslut.

Med det förslagna bostadsbidragssystemet ökar dessutom förutsätt— ningama för att lämna ett riktat stöd av tillräcklig storlek till barnfamiljer med låga inkomster och stor försörjningsbörda utan att marginaleffektema blir oacceptabelt stora. Därigenom undviks att dessa familjer låses in i bidrags- systemet utan möjlighet att med egna insatser förändra sin ekonomiska situa- tron.

10.2. Kompletterande utredningsarbete

Av de bostadspolitiska problem som utredningen identifierade i vårens utredningsrapport återstår ett att lösa. Det gäller de stora regionala skill- naderna i boendekostnader främst inom egnahemsbeståndet. Redan i dag är boendekostnadema för likvärdiga småhus på grund av den uppdrivna takten i prisstegringarna i storstäderna större än vad som svarar mot skillnader i inkomster. Med de nya taxeringsvärden som skall tillämpas från och med år 1990 kommer dessa skillnader att accentueras ytterligare.

Utredningen har inte funnit några möjligheter att angripa detta problem med bostadspolitiska instrument. Företrädare för regeringen har aviserat att frågan huruvida de nya taxeringsvärdena skall föranleda några justeringar i skattereglerna kommer att övervägas i särskild ordning. Vi lämnar med hänsyn härtill inte några förslag i denna del.

Vårt förslag förutsätter sålunda ytterligare överväganden i ett antal olika avseenden. Förutom de ytterligare fördelningspolitiska analyser som kan bedömas nödvändiga för att slutgiltigt fastställa nivån på de bostadsutgifts- ökningar som en sänkt inkomstskatt ger utrymme för gäller detta också even- tuella förändringar av basen för fastighetsskatten. De analyser som utred-

ningen presenterat i kapitel 6 samt de nya taxeringsvärdena för småhus moti- verar detta.

Även utredningens egna förslag föranleder ytterligare överväganden. Det har varit en utgångspunkt för utredningens arbete att inte utvidga uppdraget mer än vad som är nödvändigt för att lösa de problem som förelagts oss i direktiven.

Vi har därför inte i betänkandet berört frågan om den bostadspolitiska administrationen. Denna berörs för närvarande av stora förändringar. Plan- och bostadsverket har under hösten 1989 efter ett års arbete i den nya organi— sationen just genomfört flyttningen till Karlskrona. Länsbostadsnämndema förbereder överförandet av bostadslåneadministrationen till SBAB och den datorisering av den regionala administrationen som detta medför. Riksdagen har beslutat om den samordnade länsförvaltningen.

Våra förslag förutsätter inga förändringar i länsbostadsnämndemas arbete med kostnadskontroll och pantvärdeberäkningar. Både investeringsbidraget och skuldutvecklingsgarantin motiverar en granskning av de projekt som ges den extra subventionen och den ökade trygghet som garantin ger.

Samtidigt skulle det kunna hävdas att det ökade ansvar för den totala ekonomin i projektet som byggherrarna får genom övergången till räntelån på kapitalmarknaden motiverar förändringar i kostnadskontrollen och en allmän översyn av länsbostadsnämndemas arbetsuppgifter och organisatoriska ställning, relationer till SBAB osv.

Enligt boendekostnadsutredningens mening bör våra förslag om de genomförs föranleda ytterligare överväganden av dessa frågor.

Detta framstår som motiverat också av hänsyn till SBAB:s situation och arbetsuppgifter. SBAB får genom de beslut som fattats av riksdagen och som nu genomförs ansvaret för att förvalta inte bara sina egna bostadslån utan också de äldre statliga bostadslånen. För detta bygger SBAB för närvarande upp en modern och rationell administration.

Genom våra förslag får SBAB framöver en central roll för att garantera den sociala bostadspolitiken. Bolaget förutsätts lämna de räntelån som vårt system bygger på. Bolaget bör göra detta i konkurrens med övriga bostadslåne- institut.

Det kan förutsättas att dessa är mest intresserade av att vara aktiva på den mest expansiva delen av marknaden. Därmed följer en risk för att SBAB:s portfölj får en i jämförelse med övriga institut oförmånlig sammansättning och bolaget därmed högre upplåningskostnader.

Det är inte heller osannolikt att bostadslåneinstituten i den nya situation som skapas då inte bara deras upplåning utan också deras utlåning avregleras kommer att utveckla nya låneforrner som är attraktiva t. ex. för större fastighetsägare. För att SBAB inte skall drabbas av konkurrensnackdelar på grund av en sådan utveckling framstår det som angeläget att bolaget ges

möjlighet att delta i konkurrensen med övriga institut på så lika villkor som möjligt.

En sådan utveckling av SBAB i riktning mot en mer komplett aktör på bostadsfinansieringsmarknaden framstår som en naturlig fortsättning av de förändringar som avprioriteringen av bostadslånen innebar och som SBAB mycket framgångsrikt anpassade sig till.

Det ligger emellertid utanför utredningens uppdrag att behandla frågan om SBAB:s arbetsuppgifter och organisation i andra delar än de som berör de nu aktuella räntelånen. Vi har därför inte närmare penetrerat denna frågeställning.

I ytterligare ett avseende aktualiserar våra förslag ett kompletterande utred- ningsarbete. De lån som introduceras i vårt förslag kan beskrivas som partiellt reala. Samtidigt bygger dagens bokföringslagstiftning på nominella principer. Erfarenheterna från paritetslånens introduktion visar att det är nödvändigt att se över dessa bestämmelser så att inte de nya lånen kommer i konflikt med regler och etablerad praxis på detta område.

Sådana överväganden bör komma till stånd innan vårt förslag träder i kraft. I annat fall kan onödiga svårigheter skapas för berörda företag.

. J../lf M ll lwlll

"A- I"'_J'IIIJ

" -' "I mm,;- I. . , 'L'I'I'i_'iI....l ...I I... ' * 'I .. |,|II'I

I _r|II-

'||I '|I

aI-II ItJ'I'I -' . 'I'J."L"”'—.

_||||||||_...' +| .. .| . ".Iru'III I'.-"—'"I' ?

I | J | Irrl |,II II|I|III|I|III| ||

||H'

II I' I .". 'II '.I' . | II . |. .. aIIIh .' | |I' r|'- I

'I|I_ 'F'|"||

Kompletterande förslag rörande fastighetsskatten

Boendekostnadsutredningen har i enlighet med direktiven haft att lämna för- slag till förändringar i bostadsfinansieringssystemet. De förslag till nya skatteregler som utarbetats av inkomstskatteutredningen (RINK) skall enligt direktiven inte ifrågasättas inom ramen för detta arbete.

Vi har med hänsyn härtill utformat vån förslag och redovisat konsekvens- beräkningar av detta med de förutsättningar som skapas av de nya skatte- reglerna. Samtidigt har vi i texten pekat på de svagheter som vi anser finns i dagens regler för att fastställa fastighetsskatteunderlaget. Vi föreslår i be- tänkandet att dessa regler ses över inför framtida taxeringar av flerbostadshus och egnahem.

Vi har också pekat på att den fastighetsskatterabatt för nyare flerbostadshus som RINK föreslår får olämpliga effekter om den tillämpas parallellt med vårt förslag till ett nytt lånesystem. Genom de tröskelvärden som skapas kommer de reala boendekostnadema att öka efter fem respektive tio år på ett sätt som stör den kontinuerliga sänkning av kapitalutgiftema som vi eftersträvar med vårt förslag.

Detta har vi emellertid sett som ett mindre problem eftersom detär relativt enkelt att justera upptrappningstakten för skatten inom ramen för oförändrat skatteuttag.

I ett avseende vill vi — trots begränsningen i direktiven som vi uppfattat dem — presentera ett konkret förslag till ändringar i skattereglerna.

Det har varit en gnmdläggande målsättning för vårt arbete att skapa ett system som tillsammans med skattereglerna leder till en så fullständig neutra- litet som möjligt mellan de olika upplåtelseformema. Vi anser att det före- slagna bostadsfinansieringssystemet uppnår detta mål så långt det är görligt. Neutraliteten rubbas dock i ett väsentligt avseende — fastighetsskatten för nyare hus.

Även RINK har haft ambitionen att skapa neutralitet mellan upplåtelse- formema. Detta tar sig uttryck i förslag att fastighetsskatten skall utgöra 1,5 % av taxeringsvärdet för alla upplåtelseformer. Från denna huvudregel görs ett undantag genom den rabatt som föreslås för hyres- och bostadsrättshus av yngre årgångar. Denna rabatt saknar motsvarighet inom småhusbeståndet. Egnahemmen ges endast övergångsvis en nedsättning av skatten nu 1,2 % av taxeringsvärdet. Årgångama 1986—1990 får år 1991 halv fastighetsskatt.

Som framgår av vår redovisning i kapitel 8 leder denna avvikelse från principen om neutrala villkor mellan upplåtelseforrnema till väsentligt högre bostadsutgifter i egnahemmen än i övriga upplåtelseformer. De ökade bostadsutgiftema är enligt vår mening oacceptabelt höga inom egnahems- sektorn.

För att den av oss eftersträvade neutraliteten mellan olika upplåtelseformer skall bevaras hela vägen från grundsubventionen över lika utformade räntelån och investeringsbidrag till bostadsbeskattnin gen bör denna återstående neutra- litetsbrist rättas till genom att egnahem ges samma rabatter som hyres— och bostadsrättshus av motsvarande ålder.

Vi föreslår sålunda att vårt huvudförslag — i avvaktan på den förnyade översyn av fastighetsskatteunderlaget som vi har förordat — kompletteras med en sådan ändring i reglerna för fastighetsskatten att egnahem genomgående ges samma fastighetsskatt och samma rabatter som övriga upplåtelseformer.

En sådan förändring leder till att tabell 8.15 i betänkande får följande utformning:

Tabell. Boendeutgiftsökning enligt BK U förslag. PV I 989. (Jämför tabell 8.15)

___—___— Årgångar Hyra sm" ll Bostads— Egnahem Total Allmän— Privat rätt nyttan

Kr/m2

—40 45 40 43 43 42 41—60 40 32 37 43 40 61—74 37 33 37 45 40 75—84 55 58 47 34 39 85—90 42 42 39 27 35

—91 39 38 39 31 36 Medelvärde 41 36 39 40 39 Kr/mån

—40 238 218 229 410 336 41—60 202 164 184 394 282 61—74 212 195 218 464 327 75—84 325 357 311 372 358 85—90 246 269 268 290 273

—91 241 240 279 313 282 Medelvärde 228 201 227 407 318

% av boutglfter

—40 11,8 10,7 11,9 15,3 13,6 41—60 11,1 8,5 13,3 15,1 12,8 61—74 10,1 9,1 10,8 13,5 11,7 75—84 12,3 12,9 12,3 8,9 9,9 85—90 8,4 8,6 8,6 6,8 7,7

—91 7,4 7,2 8,6 7,5 7,8 Medelvärde 10 4 9,5 10 8 121 11 2

Den genomsnittliga bostadsutgiftsökningen för egnahem sjunker till 12,1 %, vilket är ca 1,5 procentenheter högre än för hyres- och bostads- rätterna. Månadskostnaden ökar med i genomsnitt 407 kr/månad eller med 40 kr/kvm. dvs. samma nivå som för övriga upplåtelseformer när hänsyn tas till att småhusen genomsnittligt är större än hyres- och bostadsrättslägenhetema.

Förslaget innebär ett inkomstbortfall för staten med 1,4 miljarder kr., vilket ryms inom den finansiering som vi har redovisat i betänkandets huvudtext.

En bedömning av vilka konsekvenser våra förslag får för boendekost- nadema vid genomförandetidpunkten bör sålunda utgå från tabellen i detta appendix.

Bilaga 1 Räntelån med skuldutvecklingsgaranti — en kapitalrnarknadslösning

Inledning Sammanfattning av bilagan. Definitioner Räntelån med skuldutvecklingsgaranti Betalningar under skuldutvecklingsgarantin — en analys med hjälp av historiska data

Räntelån för nyinvesteringar

Statligt kreditgarantiåtagande

Utträde ur räntelånesystemet

Fastighetsinteckningar Bostadsinstitutens finansiering på kapitalmarknaden

Räntelåni beståndet Räntelån i beståndet från 1991—01-01 till den därpå närmast följande låneomläggningen Räntelån i beståndet från och med den första låneomläggningen efter 1990-12-31

Bilaga 2 Tabellbilaga

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler och BKUs förslag Allmännyttan Ränta 10 %. Inflation 6 % Löpande penningvärde

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler och BKUs förslag Allmännyttan Ränta 10 %. Inflation 6 % Fast penningvärde

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler och BKUs förslag Allmännyttan Ränta 9 % vid olika inflationsaltemativ Fast penningvärde

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler och BKUs förslag Egnahem Ränta 9 % vid olika inflationsaltemativ Fast penningvärde

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler (NR), RINKs och BKUs förslag Jämförelse mellan allmännyttan och egnahem. Ränta 11 %. Inflation 5 %. Fast penningvärde

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler (NR), RINKS och BKUs förslag Jämförelse mellan allmännyttan och egnahem Ränta 11 %. Inflation 6 %. Fast penningvärde

33

34

35

36

37

38

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler (NR), RINKS och BKUS förslag Jämförelse mellan allmännyttan och egnahem Ränta 13 %. Inflation 13 %. Fast penningvärde 39

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler (NR), RINKs och BKUs förslag Jämförelse mellan allmännyttan och egnahem Ränta 6 %. Inflation 3 %. Fast penningvärde 40

Kaptialutgifter enligt nuvarande regler (NR), RINK och BKU % av prod.kostn. (oförändrad byggmoms). Fast penningvärde Vid olika ränte- och inflationsantaganden 41

Kaptialutgifter enligt BKUs förslag. % av prod.kostn. Allmännyttan. Fast penningvärde Vid olika ränte- och inflationsantaganden 45

Kaptialutgifter enligt BKUs förslag. % av prod.kostn. Egnahem. Fast penningvärde Vid olika ränte- och inflationsantaganden 65

Kaptialutgifter enligt nuvarande regler. % av prod.kosm. Allmännyttan. Fast penningvärde Vid olika ränte— och inflationsantaganden 84

Kaptialutgifter enligt nuvarande regler. % av prod.kostn. Egnahem. Fast penningvärde Vid olika ränte- och inflationsantaganden 93

Kaptialutgifter enligt RINKS förslag. % av prod.kostn. Allmännyttan. Fast penningvärde. Vid olika ränte- och inflationsantaganden 97

Kaptialutgifter enligt RINKs förslag. % av prod.kostn. Egnahem. Fast penningvärde. Vid olika ränte— och inflationsantaganden 101

Bilaga 3 Direktiv 105

Bilaga 1

Räntelån med skuldutvecklingsgaranti — en kapitalmarknadslösning

Inledning

En diskussion om olika tekniker för att omfördela kapitalkostnadema inom bostadssektom är ett gammalt ämne som i olika omgångar har debatterats i artiklar, böcker och offentliga utredningar åtminstone sedan femtiotalet. Boendekostnadsutredningen behandlar gamla frågeställningar i en ny tapp- ning.

Har man väl kommit fram till hur man vill omfördela boendekostnadema över tiden måste man skapa ett lånesystem som är sådant att det fungerar både på efterfrågesidan, det vill säga hos bostadskonsumentema, men också på utbudssidan, hos olika långivare. Utan de senare återstår endast finansiering via statsbudgeten. Syftet med denna bilaga är att beskriva en modell för hur ett räntelånesystem kan fungera inom ramen för dagens finansiella marknader. Det här innebär att den upplåning som systemet genererar måste ske på för marknaden acceptabla villkor utan kvantitativa regleringar.

Nedan presenteras ett räntelånesystem som är marknadskonformt. Fråge- ställningarna är komplexa och verkligheten ofta mer än så. Med den snäva tidsram inom vilket arbetet har bedrivits har det inte varit möjligt att beskriva alla detaljer ända ner till låne- och garantikontraktsnivå.

Innan läsaren tar del av det räntelånespecifika i denna bilaga är det värt att påpeka att boendekostnadema och deras fördelning över tiden inte enbart bestäms av räntelånens konstruktion. Investeringsbidrag och andra åtgärder har också betydelse. Omvänt är inte heller räntelånesystemets funktionssätt oberoende av vilka andra lösningar det kombineras med. Syste fs stabilitet är exempelvis i hög utsträckning beroende av valet av nettoutgiftsnivå vid starttidpunkten, den utgiften är i sin tur beroende av investeringsbidragets storlek, fastighetsägarens egen insats, med mera. En noggrann analys av lånesystemets stabilitet i relation till övriga komponenter har legat utanför uppdraget att producera denna bilaga. Ansatsen i bilagan är därför i hög grad partiell och behandlar endast isolerat räntelån med skuldutvecklingsgaranti.

I en rapport till bostadskommittén med titeln "Räntelånesystem och dess finansiering på kreditmarknaden" (Ds Bo 1986:1) diskuterade Lars Wohlin hur ett räntelånesystem skulle kunna konstrueras. Det förslag som nu presen- teras skiljer sig från det som Wohlin analyserade i flera avseenden, bland

2

annat genom förslaget om en skuldutvecklingsgaranti och förslaget att över- väga en statlig kreditgaranti. På de flesta väsentliga punkter är dock Wohlins analys tillämplig även på det nu avgivna förslaget. Wohlins rapport är däri- genom fortfarande aktuell. I stor utsträckning ansluter de resonemang och slutsatser som presenteras nedan till dem som Wohlin avgav.

I arbetet med denna tekniska finansmarknadsbeskrivning av räntelåne- systemet har deltagit depanementsrådet Stefan Ingves, departementssekre- teraren Claes Thimrén, kammaråklagaren Catarina Walldén och Karin Söderqvist, samtliga verksamma inom finansdepartementets finansmark— nadsavdelning.

Sammanfattning av bilagan. Definitioner

Denna bilaga inleds med en förhållandevis noggrann beskrivning av ränte— lånesystemet som bygger på den presentation som återfinns i utredningens kapitel 7. Genom räkneexempel illustreras systemets funktion. I det därpå följande avsnittet görs ett försök att visa hur räntelånesystemet hade fungerat om det hade införts redan vid mitten på 1960-talet. Speciellt belyses i vilken utsträckning skuldutvecklingsgarantin hade utlösts. Resultaten av analysen är att skuldutvecklingsgarantin inte hade utlösts för lån till bostäder som byggdes före 1980. Under 1980-ta1et, däremot, hade den trätt ikraft i flera fall.

Boendekostnadsutredningen föreslår att det bör övervägas om staten skall erbjuda bostadsinstituten att köpa en statlig kreditgaranti för att täcka kredit- risken i utlåning inom räntelånesystemet. Ett förslag om statlig kreditgaranti presenteras i denna bilaga. Syftet med förslaget är att samtliga bostadsinstitut skall kunna konkurrera om hela finansieringen för objekt som uppfyller kraven för räntelånesystemet. Den statliga kreditgarantin föreslås lämnas mot en avgift som är proportionell mot det garanterade beloppet. Bostadsinstituten föreslås få välja garantibelopp, men garantiavgiften skall sättas så pass högt att instituten inte väljer att köpa garanti som täcker hela lånefordran. I bilagan lämnas inte något förslag om garantiavgiftens exakta nivå. En avgift i inter- vallet 0,50-1,00 procentenhet på det garanterade beloppet bedöms vara rimlig.

Ett villkor för lämnande av statlig kreditgaranti föreslås vara att pantbrev med bästa möjliga förrnånsrätt lämnas för säkerställande av bostadsinstitutens lånefordran. Förslag på regler återfums i ett separat avsnitt.

Därefter behandlas bostadsinstitutens möjligheter att anskaffa finansiering för utlåning inom räntelånesystemet. Särskilda krav ställs på finansiering av lån inom räntelånesystemet på grund av att en skulduppbyggnad uppkommer. I avsnittet visas att möjligheterna att anskaffa denna finansiering på obliga- tionsmarknaden kan bedömas vara mycket goda. Avslutningsvis behandlas de

specifika krav på räntelånesystemets funktion som uppkommer genom att räntelån skall erbjudas även för det existerande beståndet.

Det material som presenteras i bilagan visar på en möjlig väg att skapa ett räntelånesystem som fungerar inom ramen för dagens kreditrnarknad. De lös- ningar som föreslås stöder utvecklingen mot en avreglerad kreditrnarknad där de kvarvarande statliga regleringarna utformas på ett marknadsanpassat sätt.

I den följande framställningen används några speciella begrepp och benämningar som bör definieras inledningSVis:

— Räntelån: I förväg avtalat lån som används till att täcka del av räntebetal- ning. Innebörden är således att en del av betalningen av räntan på ett lån ersätts med en ökning av den totala låneskulden.

— Räntelånesystem: Finansieringssystem där lånebelopp växer över tiden genom att räntelån lämnas.

— Omläggning av län: Det föreslagna räntelånesystemet innebär att vissa förändringar i låne- och betalningsvillkoren genomförs vart femte år. Dessa förändringar benämnes i det följande (låne)omläggning.

— Bostadsinstitut: Finansiellt institut som lämnar långfristiga lån för finan- siering av bostäder, vanligtvis mot säkerhet i pantbrev. Till gruppen räknas även det av staten ägda bostadsinstitutet SBAB.

— Ränterisk: Risken för att värdet av en ström av framtida betalningar minskar på grund av ogynnsamma förändringar i marknadsräntorna. Ränte- riskbegreppet kan illustreras på följande vis. Anta att en privatperson lånar ett belopp under ett år till fast ränta 8 % och placerar medlen på bankräkning som vid placeringstillfället ger 9 %, varför personens nettomarginal är plus en procentenhet. Om bankens inlåningsränta strax därefter sänks till under 8 % elimineras marginalen, och personen riskerar att göra en förlust på trans- aktionerna eftersom det lån som upptogs löper med fast ränta. Förlustrisken härrör fråt möjligheten till förändring av marknadsräntan (bankens inlånings- ränta).

— En cbligations kupongränta: Den räntesats som bestämmer storleken på de räntebetalningar en obligationsinnehavare erhåller av utgivaren av obliga- tionen. Räntebetalningama beräknas genom att kupongräntan multipliceras med obligationens nominella belopp. Det nominella beloppet är det belopp med vilket obligationen återbetalas på förfallodagen.

Räntelån med skuldutvecklingsgaranti

I detta avsnitt presenteras konstruktionen för lån inom räntelånesystemet. Ränteånesystemet innebär att kapitalutgiftema för belåning av fastigheter ontfördehs över tiden. Under en inledande period kommer låntagaren att låna till en delav räntebetalningama. Detta innebär att låneskulden successivt växer

i nominella termer. Efter ungefär 15—20 år (den exakta tidpunkten beror på marknadsräntomas och inflationens utveckling) är skulduppbyggnadsfasen över. Då påbörjas en amortering av skulden, eller alternativt, läggs lånet om till finansiering vid sidan av det statligt reglerade systemet.

Den följande beskrivningen av lånekonstruktionen bygger på det material som presenteras i utredningens kapitel 7. Beskrivningen avser lån för egna— hem. Lån för bostäder med andra upplåtelseformer skiljer sig på så sätt att ett visst räntebidrag utbetalas, såsom har beskrivits i utredningens huvudtext. I övrigt är samma principer som för egnahem tillämpliga.

Lån inom räntelånesystemet löper med en ränta som är fast för fem år i taget. Räntans nivå avgörs av marknadsräntan vid femårsperiodens början. Vart femte år skrivs lånevillkoren om. Räntekostnaden för en ny femårsperiod avgörs av marknadsräntans nivå vid dess inledning.

Fastighetsägarens utgifter för lån som omfattas av räntelånesystemet bestäms genom en statlig nämnd enligt givna riktlinjer. Enligt den beskrivning som finns i kapitel 7 uppgår den garanterade nettoutgiften vid den ursprung- liga finansieringen av lånet på årsbasis till 3,75 % av lånebeloppet. Den garanterade nettoutgiften avgör hur mycket fastighetsägarens ekonomi belas- tas av länet. Den är lika med den betalning fastighetsägaren gör minus den skattelindring fastighetsägaren erhåller genom att räntekostnaden är skatte- mässigt avdragsgill. Den garanterade nettoutgiften skall skrivas upp varje år med en procentsats som är given under femårsperioden. Denna procentsats skall vara den för den kommande femårsperioden prognosticerade genom- snittliga inflationen minus en procentenhet. Denna regel motiveras av att fastighetsägarens utgifter för lånet skall falla långsamt i reala termer.

Med utgångspunkt i de för varje år givna garanterade nettoutgiftema och den för femårsperioden givna låneräntan kan fastighetsägarens betalningar under femårsperioden bestämmas. Eftersom fastighetsägaren erhåller en skattelindring motsvarande 30 % av räntekostnaderna, bestäms betalningarna som summan av den garanterade nettoutgiften och skattelindringen. Vid 11 % låneränta, exempelvis, blir betalningen det första året därför 3,75 + 0,3 x 11 = 7,05 % av lånebeloppet. Skillnaden mellan låneräntan och betalningen, 11 - 7,05 = 3,95 % av lånebeloppet läggs till den ursprungliga skulden i form av ett räntelån. Förfarandet illustreras för en första femårsperiod i nedanstående exempel. I detta och de följande exemplen i bilagan bortses från att betal- ningar av ränta sker flera gånger om året.

Förutsättningar

Länets storlek 1.000.000 kr Garanterad nettoutgift år 1 3,75 % Prognosticerad genomsnittlig inflation 6,00 % Årlig uppskrivning av gararanterad nettoutgift 5,00 % Låneränta 11,00 %

Med dessa förutsätmingar utvecklas låneskulden på följande vis (beräk— ningarna förklaras efter tabellen):

År Skuld vid Räntekostnad Betal- Ränte- Skuld vid årets början (11 %) ning lån årets slut

1 1.000.000 110.000 70.500 39.500 1.039.500 2 1.039.500 114.345 73.678 40.667 1.080.167 3 1.080.167 118.818 76.989 41.829 1.121 .996 4 1.121.996 123.420 80.437 42.983 1.164.979 5 1.164.979 128.148 84.026 44.122 1.209.101

Den ursprungliga skulden är 1.000.000 kr, och låneräntan är 11 %. Där- med blir räntekostnaden för det första året 110.000 kr. Den garanterade nettoutgiften är 37.500 kr. Skattelindringen är 0,3 x 110.000 = 33.000 kr. Fastighetsägarens betalning är därför 37.500 + 33.000 = 70.500 kr. Ränte- lånet blir därmed 110.000 - 70.500 = 39.500 kr, och skulden vid årets slut blir 1.000.000 + 39.500 = 1.039.500 kr.

För år 2 blir räntekostnaden 11 % av skulden vid årets början, som är 1.039.500 kr. Räntekostnaden är därför 0,11 x 1.039.500 = 114.345 kr. Den garanterade nettoutgiften år 2 är 37.500 x 1,05 = 39.375 kr. Skattelindringen är 30 % av räntekostnaden, det vill säga 0.3 x 114.345 = 34.303 kr. Fastig- hetsägarens betalning är således 39.375 + 34.303 = 73.678 kr. Räntelånet år 2 blir därför 114.345 - 73.678 = 40.667 kr, och skulden vid årets slut 1.080.167 kr.

Regler om en garanterad ursprunglig nettoutgift och dennas tillväxt över tiden är en central faktor i det föreslagna räntelånesystemet. En annan central faktor är en skuldutvecklingsgaranti. Denna innebär att staten garanterar att låneskulden faller realt (enligt konsumentprisindex) med minst 5/60 för varje femårsperiod från lånets upptagande. Om låneskulden således ej har fallit realt med minst 5/60 efter den första femårsperioden,betalar staten det belopp som behövs för att låneskulden i reala termer ska vara 55/60 av den ursprungliga låneskulden. Eventuell utbetalning betalas över statsbudgeten till det bostads— institut som tillhandahåller lånet, som därmed samtidigt skrivs ner med samma belopp. Om låneskulden sedan efter 10 år ej har fallit realt med minst 10/60, betalar staten vid denna tidpunkt det belopp som behövs för att låneskulden i reala termer då ska vara 50/60 av den ursprungliga låneskulden. Och så vidare.

Förutom denna avstämning av den reala låneskulden sker vid varje låne- omläggning en avstämning av den garanterade nettoutgiftens nivå med hänsyn till den faktiska inflationen under den gångna femårsperioden. Den garanterade nettoutgiftens nivå justeras till den nivå den skulle ha haft vid femårsperiodens utgång om den konstaterade inflationen hade använts som

inflationsprognos vid femårsperiodens början. Den justerade nivån utgör sedan utgångspunkt för uppräkning av den garanterade nettoutgiften under nästa femårsperiod.

I exemplet ovan prognosticerades att inflationen under femårsperioden skulle bli 6 % per år. Den garanterade nettoutgiften år 5 blev därmed 47.861 kr. Om inflationen istället visade sig bli 7 % per år under perioden, blir den justerade nivån för den garanterade nettoutgiften 50.183 kr. Vid 5 % faktisk inflation blir den justerade nivån 45 .624 kr.

I nedanstående beräkningar visas i exemplets form de beräkningar som kommer ifråga vid skiftet mellan den första och den andra femårsperioden. Antagandena i exemplet har avsiktligt gjorts på så sätt att skuldutvecklings- garantin utlöses vid den första femårsperioden slut.

Förutsättningar

Genomsnittlig inflation under den gångna femårsperioden 5,00 % För kommande femårsperiod: Prognosticerad genomsnittlig inflation 5,00 % Årlig uppskrivning av garanterad nettoutgift 4,00 % Låneränta 9,50 %

Eftersom inflationen under den gångna femårsperioden var 5 % per år ökade konsumentprisema under perioden med 27,63 %. Den reala skulden vid femårsperiodens slut är därför 1.209.101 / 1,2763 = 947.349 kr. Skuld- utvecklingsgarantin innebär att den reala skulden vid femårsperiodens slut skall vara högst 55/60 av den ursprungliga skulden, det vill säga 55/60 x 1.000.000 = 916.667 kr. Detta motsvarar ett belopp om 1,2763 x 916.667 = 1.169.942 kr vid periodens slut. Skuldutvecklingsgarantin utlöses därmed, och betalningen under densamma blir 1.209.101 - 1.169.942 = 39.159 kr.

Om den faktiska inflationen under femårsperioden, 5 % per år, hade varit känd på förhand, skulle uppskrivningstakten för den garanterade nettoutgiften ha bestämts till 4 %. Detta skulle ha gett en garanterad nettoutgift för år 5 på 45.624 kr. Detta blir därför den justerade nettoutgiftens nivå, som används som utgångspunkt för den kommande femårsperioden. Eftersom uppskriv- ningstakten för denna period är fastställd till 4 %, blir den garanterade netto- utgiften för år 6 lika med 1,04 x 45.624 = 47.449 kr. Utvecklingen av låne- skulden år 6-10 blir därmed följande (för en beskrivning av hur beräk- ningarna går till, se texten i anslutning till tabellen för Skuldens utveckling år 1—5).

År Skuld vid Räntekostnad Betal- Ränte- Skuld vid

årets början (9,5 %) ning lån årets slut 6 1.169.942 111.144 80.792 30.352 1.200.294 7 1.200.294 114.028 83.555 30.473 1.230.767 8 1.230.767 116.923 86.398 30.525 1.261.292 9 1.261 292 119.823 89.321 30.502 1.291.794 1

I de presenterade räkneexemplen har det antagits att fastighetsägaren har utnyttjat maximalt tillåten skuldökning. Detta är dock inte en förutsättning för att lånen ska rymmas inom räntelånesystemet. Lån med skuldökning i mindre omfattning kan komma ifråga, liksom en uppdelning i finansieringen på ett lån med maximal skuldökning och ett lån där full marknadsränta betalas.

I det nuvarande bostadsfinansieringssystemet har SBAB en särskild roll genom att SBAB tillhandahåller samtliga topplån. För ett framtida räntelåne- system rekommenderar utredningen att det skall övervägas om staten skall erbjuda bostadsinstituten att köpa en statlig kreditgaranti för lån inom syste- met (detta beskrivs utförligt i ett senare avsnitt). Om detta skulle bli fallet, kommer SBAB:s roll att likna de andra bostadsinstitutens: Både SBAB och övriga bostadsinstitut skulle kunna tillhandahålla hela lånefinansieringen. Därmed kommer i princip samtliga bostadsinstitut kunna konkurrera om all kreditgivning inom ramen för räntelånesystemet. SBAB skall till skillnad från andra bostadsinstitut ha en skyldighet att tillhandahålla sådan finansiering, för att säkerställa att fastighetsägare alltid kan erhålla finansiering när villkoren för att umyttja räntelånesystemet är uppfyllda.Genom att de icke-statliga bostadsinstituten alltid skulle kunna eliminera den del av kreditrisken de inte själva vill bära genom att en statlig kreditgaranti erbjuds, kommer fastighets- ägarna dock normalt att erhålla erbjudande om finansiering även från andra bostadsinstitut än SBAB.

Utredningens arbete har koncentrerats helt på ett räntelånesystem där låneräntan bestäms för fem år i taget. Det finns inga principiella hinder mot att arbeta med andra låneperioder, exempelvis 10 år. Ett räntelånesystem skulle också kunna tillåta val mellan exempelvis 5-åriga och 10-åriga låne- perioder.

Ett förhållande som bör uppmärksammas är att med nuvarande bostads- finansieringssystem räcker alltid försäljningslikviden vid försäljning av en fastighet till att betala lånen på fastigheten och eventuell realisationsvinstskatt om två förutsättningar är uppfyllda: Att huset ej har sjunkit i värde i nominella termer och att belåningen ej har utökats med belåning utanför det statligt reg- lerade systemet. Detta förhållande kommer ej att gälla inom ett räntelåne- system med den beskattning som föreslås av Utredningen om reformerad inkomstbeskattning (RINK, SOU 1989:33). Eftersom skulden ökar genom

0 1.291 .794 122.720 92.325 30.395 1.322.189

tillkomsten av räntelån kan det hända att försäljningslikviden efter avdrag för skatt på realisationsvinsten ej förslår till att lösa de lån som lämnats inom räntelånesystemet. Sannolikheten för att detta inträffar ökar om fastighets- prisema ökar långsamt i förhållande till inflationen och om realräntan blir hög under en längre tidsperiod.

Slutligen bör påpekas att den justering av den garanterade nettoutgiftens nivå som kommer att göras vart femte år, med hänsyn till inflationen under den gångna femårsperioden, medför att den garanterade nettoutgiften då kan komma att förändras relativt kraftigt i nominella termer, eftersom en anpass- ning sker till dess reala nivå 5 år tidigare (den justerade garanterade netto- utgiftens reala nivå fastställs till cirka 95 % av dess reala nivå vid femårs- periodens början).

Betalningar under skuldutvecklingsgarantin — en analys med hjälp av historiska data

Vid utformningen av skuldutvecklingsgarantin får en avvägning mellan olika faktorer göras. För fastighetsägamas del finns önskemål om att undvika en real skuldtillväxt. Om skuldbeloppen växer i reala termer ökar risken för att lånebeloppen överstiger fastighetemas värde. För fastighetsägarna är det vidare önskvärt att låneutgiftema inte stiger i reala termer.

Om låneskulden inte har minskat realt med minst 5/60 efter fem år kommer den statliga skuldutvecklingsgarantin att träda i kraft. Ur statsfinansiell syn- vinkel är det därför av intresse att fastighetsägamas utgifter är tillräckligt höga för att undvika detta.

Under perioder av hög realränta är de nämnda önskemålen oförenliga. Höga realräntor innebär att den samhällsekonomiska kostnaden för boende blir hög. Denna kostnad kommer till viss del att bäras av staten genom en förhållandevis låg uppskrivningstakt för fastighetsägamas nettoutgifter och en förstärkt skulduppbyggnad, som ökar risken för att skuldutvecklingsgarantin utlöses.

Det är intressant att studera hur räntelånesystemet skulle ha fungerat om det hade införts tidigare och att konstatera i vilken utsträckning den statliga skuldutvecklingsgarantin hade fått träda ikraft. I den resterande delen av detta avsnitt presenteras en analys av denna frågeställning.

I det nya systemet skall låneräntan avgöras av marknadsmässiga räntor. Ett viktigt steg i analysen har därför varit att med hjälp av existerande ränte— statistik försöka återskapa en motsvarande räntekostnad för låntagaren. Beräkningama har gjorts för hypotetiska lån för nyproduktion under åren 1967-1985, med utgångspunkt från två alternativa lånetidpunkter, januari och juli. Den reala skulden för respektive lån har sedan stämts av vid slutet av

varje femårsperiod för att kontrollera om den överstiger den maximala skuld- uppbyggnaden.

Under 1960- och 1970—talet, som var en period med förhållandevis låg realränta, hade skuldutvecklingsgarantin inte utlösts. Den reala skulden vid den första femårsperiodens slut minskade till i genomsnitt 50/60 av den ursprungliga skulden och efter en tioårsperiod till i genomsnitt 35/60. Under denna period hade därmed den reala skuldtillväxten och låneutgiftema utvecklats gynnsamt för låntagarna inom ramen för ett räntelånesystem.

Denna undersökningsperiod har emellertid ett begränsat observationsvärde eftersom marknaden var reglerad och kreditpolitiken inriktad på att hålla en låg realränta.

Kreditmarknaden idag är sådan att i princip inga regleringar är i kraft. Ett antal förändringar 1980 innebar en viktig stimulans för obligationsmarkna- den. Bostadsinstituten gavs exempelvis tillåtelse att låna upp oprioriterade medel för utlåning på marlmadsmässiga villkor. Obligationsmarknaden blev dock inte livaktig förrän statsskuldsväxlama introducerades 1982. Därefter har avvecklingen av övriga regleringar fortsatt, vilket har lett fram till en marknadsmässig prissättning av obligationer och penningrnarknadsinstru- ment.

Kalkylema för 1980-talet grundar sig på följande förutsättningar:

* Förutsättningar i utgångsläget: Länets storlek 1.000.000 kr Garanterad nettoutgift år 1 3,75% Skattesats för kapital 30%

* Två starttidpunkter per år. En låntagare antas teckna ett lån i januari eller juli. De förutsättningar som gäller för marknadsränta och inflation vid dessa tidpunkter ligger sedan som grund för beräkningarna. Systemet har inte analyserats med de övriga månaderna som starttidpunkt.

* Inflationen mäts som lZ-månadersförändringen av KPI. För perioden från juli 1989 till juli 1990 har inflationen antagit vara 6,2%, vilket var den inflationsnivå som registrerades i juli 1989.

* Den garanterade nettoutgiften skrivs årligen upp med inflationstakten under den vid lånetidpunkten närmast föregående 12-månadersperioden minus 1 procentenhet.

* Låntagamas räntekostnader mäts med en uppskattning av vad marknads— räntorna skulle ha varit om inte systemet med prioriterade bostadsobligationer hade funnits. Räntan för industriobligationslån används som utgångspunkt för en uppskatming av vad marknadsräntan på bostadsobligationer hade varit 1980—1985. Räntorna på bostadsobligationer i en oreglerad marknad antas ha varit 1,5 procentenheter lägre än de faktiskt konstaterade räntorna för industriobligationer, eftersom de senare kännetecknas av komplicerade låne-

villkor med dålig omsättningsbarhet som följd. Marginalen mellan bostads- institutens finansieringskostnad och utlåningsränta antas ha varit 1 procent- enhet, mätt som effektiv årsränta.

* Följande låneräntor och inflationstal ligger till grund för berälmingama.

Utlåningsränta Utlåningsränta KPI KPI Januari Juli Januari Juli 1980 10,5 12,5 12,7 13,2 1981 13,125 14,125 12,5 13,4 1982 13,875 13,375 9,5 8,3 1983 13,75 12,50 9,7 9,1 1984 12,00 11,75 8,4 7,5 1985 12,00 13,25 7,4 7,8 1986 6,1 3,7 1987 3,2 4,3 1988 5,0 6,4 1989 6,7 6,2

I tabellen nedan redovisas utvecklingen av den reala skulden och i vilken utsträckning skuldutvecklingsgarantin utlöses. Detta inträffar om den reala skulden är större än 916.667 kr efter fem år, vilket motsvarar 55/60 av den ursprungliga låneskulden. I tabellen demonstreras även det överskjutande belopp som staten måste betala för att den reala skulden skall ligga på högst den garanterade nivån. För att erhålla detta belopp beräknas skillnaden mellan den reala skulden vid femårsperiodens slut och den maximala skulden på 916 667 kr. Det nominella beloppet erhålls genom att skillnaden multipliceras med inflationen under motsvarande period. Beräkningen redovisas i ett exempel med 1982-01 som starttidpunkt; inflationen under perioden januari 1982 — januari 1987 var sammanlagt 39,8%.

946 000 - 917 000 = 29 000 = Överskjutande belopp i reala termer. 29 000 x 1,398 = 40 542 = Överskjutande belopp i nominella termer.

Det överskjutande beloppet betalas vid respektive femårsperiods utgång.

Starttidpunkt Real skuld Överskjutande belopp kr vid femårsperiodens slut Nominella termer, kr

1980—01 744.000 1980-07 800.000 1981-01 852.000 1981—07 925.000 1 1.360 1982-01 946.000 40.542 1982-07 953.000 49.212 1983-01 983.000 88.308 1983—07 947.000 40.020 1984—01 940.000 30.314 1984-07 936.000 25.023 1985-01 955.000 49.514 1985—07 1.002.000 110.330

Tabellen ovan visar att skuldutvecklingsgarantin inte skulle ha utlösts vid slutet av den första låneperioden för lån som har upptagits i början av 1980- talet. Under den tiden var realräntoma tämligen låga. Mellan 1981 och 1982 sjönk inflationstakten medan de nominella räntorna fortfarande låg kvar på en hög nivå. Detta återspeglas i att skuldutvecklingsgarantin för första gången får träda i kraft vid den femårsperiod där starttidpunkten är juli 1981, vilket således skulle ha lett till en utbetalning i juli 1986. Enligt beräkningama skulle detta sedan ha fortsatt under hela den återstående undersökningsperioden.

I ett av de studerade fallen, lån med starttidpunkten juli 1985, ökade den reala skulden något under femårsperioden. Detta kan delvis förklaras av utvecklingen på kreditmarknaden under mitten av 1984 och fram till mitten av 1985. Valutautflöden och en försvagad krona drev upp räntan med drygt två procentenheter under perioden, samtidigt som inflationen låg kvar på en tärn- ligen konstant nivå.

Med hjälp av de överskjutande beloppen i tabellen och uppgifter om den faktiska utlåningsstocken kan en uppskattning av de totala utbetalningarna från statsbudgeten göras. Det bör dock nämnas att stockuppgiftema är approximativa. Räntor och inflation som återfinns i tabellen ovan avser endast januari och juli, men de ger en god uppskattning av situationen under det aktuella året. Med utgångspunkt från detta kan ett årsgenomsnitt för utbetal- ningar genom skuldutvecklingsgarantin uppskattas. Detta erhålles genom att genomsnittet av de överskjutande beloppen multipliceras med det antal miljoner kronor som lånevolymen för årgången ifråga orrtfattar (exempelvis för 1982: [(40.542 + 49.212) / 2) x 21.000 = 942.417.000 kronor]. För starttidpunkten 1985 har inflationen under det sista året, 1990, antagits vara 6,2%. Resultaten redovisas i nedanstående tabell, där utbetalningarna har av- rrmdats till hela hundratals miljoner kronor.

12 Bilaga 1 SOU 1989: 71 Utbetalningar genom Årgång Iånevolym, miljoner kronor skuldutvecklings garanti Nominella belopp Miljoner kronor 1980 . . 0 1981 23.000 300 1982 21 .000 900 1983 23 .000 1.500 1984 22.000 600 1985 21 .000 1.700

De beräknade utbetalningarna på grund av skuldutvecklingsgarantin upp- går i vissa fall till betydande belopp. I räntelånesystemet uppkommer kost- nader på statsbudgeten även genom skattebortfall som orsakas av att ränte— kostnader är skattemässigt avdragsgilla. I det nuvarande bostadsfinansie- ringssystemet består motsvarande kostnader av räntebidrag och skattebortf all genom avdragsgilla räntekostnader. I följande stycken redovisas några beräk- ningar med syfte att illustrera storleksordningen i dessa komponenter. Beräkningama utgör dock inte en analys av räntelånesystemets statsfinansiella konsekvenser eftersom flera betydelsefulla komponenter, såsom exempelvis investeringsbidrag och bostadsbidrag, ej ingår i dessa beräkningar. Dessutom avser kalkylen endast en första femårsperiod inom lånesystemen. För en analys av de statsfinansiella konsekvenserna av utredningens förslag hänvisas till utredningens huvudtext.

För att genomföra analysen har ett hypotetiskt räntebidragssystem skis— serats. Det grundläggande antagandet för detta system är att låntagaren belas— tas med samma nettoutgifter som i räntelånesystemet. För det första året av finansieringen är denna nettoutgift 3,75 % av lånebeloppet. Genom att det belopp som låntagaren tänkes betala i detta hypotetiska räntebidragssystem skulle utgöra en räntekostnad som är skattemässigt avdragsgill, skall betal— ningen år 1 vara 3,75 / (1 - 0,30) = 5,357 % av lånebeloppet. Den resterande delen av räntekostnaden antas betalas över statsbudgeten genom räntebidrag, varför låneskulden blir oförändrad. För följande år ökar nettoutgiften på samma sätt som i räntelånesystemet. Därigenom ökar fastighetsägarens betal— ning, medan räntebidraget minskar.

De erhållna räntebidragen räknas om till nuvärde per slutet av år 5 och summeras. För denna nuvärdesberäkning, liksom för den som nedan sker för att värdera skattebortfallet på grund av att räntekostnader är avdragsgilla, används en kalkylränta på 11 %.

För båda systemen beräknas för vart och ett av åren det skattebortf all som uppkommer genom att räntekostnader antas ge en Skattelättnad på 30 %, Nuvärdet av skattelättnadema per år 5 i respektive system beräknas på samma

sätt som för räntebidragen. De tidigare redovisade data för 1980—talet för låneräntor och totala utlåningsvolymer med mera har använts även i dessa beräkningar, som ger följande resultat.

Belastning på statsbudgeten per årgång Nuvärden vid den första femårsperiodens slut

Räntelånesystemet, miljoner kronor

Skattebortfall Betalningar genom pga avdragsgilla skuldutvecklings- Årgång räntekostnader garanti Summa 1980 . . 0 . . 1981 6.500 300 6.800 1982 5.900 900 6.800 1983 6.200 1.500 7.700 1984 5.300 600 5.900 1985 5.400 1.700 7.100

Hypotetiskt räntebidragssystem, miljoner kronor

Skattebortfall p. g. a. avdragsgilla Årgång räntekostnader Räntebidrag Summa 1980 . . .. . . 1981 2.900 9.800 12.700 1982 2.400 9.700 12.100 1983 2.700 9.900 12.600 1984 2.500 7.800 10.300 1985 2.400 8.500 10.900

Det framgår av tabellen att utbetalningar på grund av skuldutvecklings- garantin mec'för en jämförelsevis måttlig belastning på statsbudgeten. (T a- bellen bör ej användas till att jämföra de totala kosmadema för systemen med varandra eftersom en förhållandevis större andel av kosmadema för ränte- lånesystemetkornrner under senare femårsperioder.)

Slutligen redovisas en uppskattning av hur räntelånesystemet skulle ha utvecklats med utgångspunkt från dagens förutsättningar. I dagsläget är den effektiva låneräntan för fastighetsägarna ungefär 12,00 % för lån som berättigar till räntebidrag, och den senaste noterade inflationen, för juli månad, är 6,2 %. I kalkylen antas inflationen ligga kvar på en konstant nivå under hela fenårsperioden. Beräkningar har även utförts med antaganden om

en realiserad inflationstakt som ligger något över respektive något under dagens nivå. Uppräkningstakten har liksom förut bestämts utifrån den senast konstaterade inflationstakten.

Om ett lån tecknas i dagsläget blir utvecklingen av den reala skulden vid olika inflationstakter enligt följande:

Inflation Real skuld Överskjutande belopp Kronor Kronor

5,0% 980.000 80.406 6,2% 926.000 12.158 7 ,0 % 892.000 0

Detta ger en indikation om hur den reala skulden skulle kunna utvecklas inom ett räntelånesystem med de förhållanden som gäller idag.

Sammanfattningsvis tyder beräkningarna på att statsbidrag på grund av skuldutvecklingsgarantin hade fått betalas ut under flera år under 1980—talet.

För starttidpunkten januari 1985 blev den reala skulden efter fem år 955 .000 kr. Om den garanterade nettoutgiften år 1 skulle vara 4,5 % blir den reala skulden 916.000 kr, vilket inte skulle ha utlöst den statliga skuldutveck- lingsgarantin. Det skulle emellertid bli betungande för fastighetsägarna efter- som nettoutgiftema blir högre. Som redan nämnts är detta en frågeställning där en avvägning måste göras.

Räntelån för nyinvesteringar

Införandet av ett räntelånesystem föreslås omfatta både nyinvesteringar och det existerande beståndet av egnahem och bostäder med andra upplåtelsefor- mer. Det är lämpligt att samma regler gäller i så stor utsträckning som möjligt för dessa bägge grupper. I viss utsträckning är dock speciella övergångsregler nödvändiga för räntelån i beståndet. Dessa diskuteras i ett senare avsnitt.

Statligt kreditgarantiåtagande

Utredningen rekommenderar att det skall övervägas om staten skall erbjuda bostadsinstituten att köpa en statlig kreditgaranti för lån inom räntelåne- systemet. I detta avsnitt presenteras ett förslag till hur en sådan garanti skulle kunna användas inom ramen för ett räntelånesystem.

Förslaget om ett räntelånesystem ärinte avhängigt av att en statlig kredit- garanti erbjuds. De i senare avsnitt presenterade slutsatserna om bostads- institutens möjligheter att finansiera räntelån kvarstår även om kreditgaranti inte tillhandahålles. SBAB:s roll skulle dock skilja sig mer från de övriga

bostadsinstitutens i ett räntelånesystem utan kreditgaranti, eftersom det kan förutsättas att övriga bostadsinstitut då ej kommer att vara villiga att lämna hela den erforderliga finansieringen. Det måste då tillskapas möjligheter för SBAB att bära de ökade kreditrisker som ett räntelånesystem med växande låneskulder medför. Denna frågeställning behandlas ej i föreliggande bilaga.

1 det nuvarande systemet delas finansieringen av ett nybyggt hus upp i bottenlån och topplån. Detta medför att konkurrensen om långivningen begränsas; de icke-statliga bostadsinstituten konkurrerar endast om botten- lånet, medan endast SBAB erbjuder topplån. Det föreliggande förslaget om en statlig kreditgaranti, som presenteras nedan, eliminerar denna konkurrens- begränsande uppdelning. Därmed skulle ett enda institut normalt svara för finansieringen av en fastighet, inklusive den ökning av låneskulden som följer av att räntelån lämnas. Det finns dock ingenting i förslaget som hindrar att två långivare svarar för var sin del av finansieringen.

Enligt gällande regler svarar kommunerna och staten för den mest betung- ande delen av kreditrisken i bostadsfinansieringen.För egnahem ställer kommunen borgen för 40 % av topplånet medan staten genom det helägda SBAB tar kreditrisken på den återstående delen av topplånet. För bostäder med andra upplåtelseformer ställer kommunen för allmännyttans finansiering borgen för 100 % av topplånet.

För kommunernas del avses borgensåtagandet kvarstå i nuvarande omfatt- ning. Det belopp som kommunerna ställer borgen för bör vara oförändrat i kronor räknat, och således ej öka i takt med att skulderna ökar. För att kom- munernas åtagande i nominella termer ska vara oförändrat bör den kommu- nala borgen omfatta 10 % av den totala finansieringen. Kreditrisken i kom- munernas borgensåtagande kommer att öka något, eftersom den totala låne- skulden ökar i ett räntelånesystem och kommunens borgen tas i anspråk först, när fastighetsägaren ej kan betala. Denna ökning i kommunernas kreditrisk förefaller ändå skälig eftersom kommunerna kan styra omfattningen av bostadsbyggandet.

Ett räntelånesystem med statlig kreditgaranti innebär att ett erbjudande om statlig kreditgaranti ersätter den nuvarande ordningen där SBAB alltid lämnar topplån. Staten erbjuder således bostadsinstituten att köpa en kreditgaranti och därigenom eliminera den kreditrisk som instituten anser att de inte bör bära. Därigenom kan vart och ett av bostadsinstituten delta i konkurrensen om i princip all kreditgivning till bostäder under det statligt reglerade systemet. Ett erbjudande om statlig kreditgaranti torde vara nödvändigt för att erhålla denna konkurrens; i ett räntelånesystem, med växande lånebelopp, är enbart kommunal borgen sannolikt ej tillräcklig för att instituten skall vara villiga att lämna hela det erforderliga lånebeloppet.

SBAB skall ha en skyldighet att lämna finansiering för objekt som upp- fyller kraven inom räntelånesystemet. Därigenom garanteras fastighetsägarna finansiering. SBAB bör dock ej ha skyldighet att erbjuda räntelån för finan-

siering som är upptagen genom annat bostadsinstitut. Om fastighetsägaren accepterar finansiering från ett annat institut, som innebär att full marknads- ränta betalas och räntelån ej erhålles, kan fastighetsägaren således inte räkna med att erhålla räntelån för den finansieringen från SBAB. Skyldigheten för SBAB att lämna räntelån, som hänför sig till ett visst lån, är därför begränsad till sådan finansiering där även själva lånet tillhandahålles av SBAB. För räntelån som avser finansiering av det existerande beståndet föreslås särskilda regler som redovisas i ett senare avsnitt.

Den statliga kreditgarantin skall vara avgiftsbelagd. Avgiften skall beräknas årsvis på garanterat belopp, och vara proportionell mot detta. Vid fastställande av kreditavgiftens nivå bör följande faktorer beaktas.

Kreditgarantiavgiften skall ej vara så låg att bostadsinstituten väljer att köpa en kreditgaranti som täcker hela lånefordran. I detta sammanhang bör särskilt beaktas att instituten sannolikt kommer att underställas kapitaltäckningskrav. En fordran som täcks av statlig garanti kräver ej kapitaltäckning. Avgiften skall därför sättas så pass högt att bostadsinstituten inte väljer att avstå från att öka det egna kapitalet och istället köpa statlig kreditgaranti, och därmed helt avstå från att ta kreditrisker.

Eftersom den statliga kreditgarantin åtminstone till en del skulle motiveras av bostadspolitiska överväganden (liksom i dagsläget SBAB:s skyldighet att erbjuda lån till godkända objekt), behöver avgiften för garantin ej nödvän- digtvis sättas lika med den förväntade kostnaden för infriade garantier. Den bör å andra sidan ej vara helt orelaterad till denna kostnad. Dessvärre är det mycket svårt att förutspå hur stor den förväntade kostnaden är, eftersom det föreslagna systemet till skillnad från det existerande medför att lånebeloppen växer över tiden, vilket innebär en högre kreditrisk än tidigare.

Enligt lagen om avgifter för vissa statliga garantier (SFS 1988:777), som gäller för ett antal uppräknade garantislag, skall garantiavgiften vara 1 procentenhet per år på det garanterade beloppet. En avgift för statliga kredit- garantier inom räntelånesystemet som ligger inom intervallet 0,50-1,00 procentenhet förefaller rimlig. Ytterligare arbete krävs dock för att fastställa avgiftens nivå,

Kreditgarantin skall avtalas för fem år 1 sänder i samband med den ursprungliga finansieringen och därefter i samband med de omläggningar av lån som görs vart femte år. Den skall avse ett givet belopp i kronor.

Vid uppläggningen av finansieringen och vid varje omläggning av länet bör bostadsinstituten ha en ensidig rättighet att välja hur stort belopp som skall omfattas av statlig kreditgaranti.Värdet av ökningar av garantibeloppet minskar ju större garantibeloppet är, eftersom kreditrisken är störst "på toppen" av finansieringen och därefter successivt minskar, medan kostnaden för att öka garantibeloppet är fast (en given procentsats av det garanterade beloppet). Bostadsinstituten kommer därför vara motiverade, av ekonomiska överväganden, att köpa en kreditgaranti som endast delvis täcker lånebe-

loppet, under förutsättning att garantiavgiften sätts tillräckligt högt. Med en lämpligt awäjgd garantiavgift kommer därför instituten att köpa kreditgaranti i ungefär samma omfattning som SBAB i det nuvarande systemet står kredit- risken i topplånen.

Det föreslagna systemet innebär en möjlighet för bostadsinstituten att sänka sina kostnader genom att köpa mindre kreditgaranti för objekt de bedömer som mer kreditvärdiga. Detta stimulerar instituten till självständiga kreditrisk- bedömningar. Det kan därutöver leda till något differentierad lånekostnad för skilda objekt- Betydelsen av detta för skillnader i kapitalkostnader mellan olika objekt kommer dock att vara liten i relation till hur markvärden och pro- duktionskostnader skiljer sig åt mellan olika regioner.

Rätten att köpa statlig kreditgaranti bör villkoras av flera faktorer. Ett vill- kor bör vara att bostadsinstitutets lånefordran täcks av pantbrev som har bästa läge inom panträttsordningen (se vidare avsnittet "Fastighetsinteckningar"). Krav på pantbrev skall i viss utsträckning liksom i det nuvarande systemet kunna mildras genom att kommunal borgen har ställts. Statligt kreditgaranti skall vidare ej lämnas för del av lånefordran som uppkommer genom att avtalet mellan institutet och fastighetsägaren innebär att lånebeloppet ökar snabbare än vad som är fastställt för lån inom räntelånesystemet.

För ett egnahem där den urspnmgliga finansieringen, som sker inom ramen för räntelånesystemet, uppgår till 1.000.000 kr skall en kommunal borgen lämnas som uppgår till 10 % av lånebeloppet, det vill säga 100.000 kr. Anta att bostadsinstitutet köper en statlig kreditgaranti på 150.000 kr. Institutet bär således i utgångsläget en kreditrisk på 750.000 kr. Anta att lånet, genom att räntelån lämnas, växer till 1.200.000 kr vid femårsperiodens slut. Eftersom kommunens borgen uppgår till 100.000 kr och statens kreditgaranti till 150.000 kr bär bostadsinstitutet då en kreditrisk på 950.000 kr.

Utträde ur räntelånesystemet

Det statligt reglerade räntelånesystemet fyller en väsentlig funktion i skuld- uppbyggnadsfasen genom att garantera fastighetsägaren tillgång till kredit till rimliga kapitalutgifter. När låneskulden har nått sitt maximum för ett enskilt objekt i nominella termer är behovet av systemet mindre. Den reala skulden har då minskat väsentligt och är betydligt mindre än produktionskostnaden för ett nybyggt hus. Det ursprungliga lånet inom räntelånesystemet korrtrner där— för att kunna ersättas med ett annat län.

En mekanisk tillämpning av reglerna för uppskrivning av fastighetsägarens kapitalutgifter även efter att den nominella låneskulden passerat sitt maximum och börjat sjunka innebär en kraftig real amortering av skulden. Denna amor- tering skulle i många fall väsentligt överstiga eventuell värdeminskning på objektet som uppkommer genom förslitning.

Den utlåning som har passerat skulduppbyggnadsfasen kommer att ställa krav på bostadsinstituten att tillämpa speciella finansieringsformer. Detta gäller särskilt den sista låneperioden som normalt skulle komma att vara kortare än fem år. Eventuellt behöver bostadsinstituten betinga sig ett påslag på utlåningsräntan för att täcka de kostnader som finansieringen av sådan utlåning ger upphov till. Om så blir fallet, får fastighetsägaren ett incitament att utträda ur räntelånesystemet och istället använda sig av annan finansiering. Det bör därför finnas möjlighet för fastighetsägaren att vid varje låne- omläggning lösa de lån som ges inom räntelånesystemet och därigenom undvika de nämnda problemen.

Fastighetsinteckningar

I detta avsnitt lämnas förslag på krav som bör ställas på säkerställning av lån inom räntelånesystemet. De föreslagna reglerna bygger på att statlig kreditgaranti används inom ramen för räntelånesystemet på det sätt som beskrivs i ett tidigare avsnitt.

Ett villkor för att utlåning från bostadsinstitut skall kunna omfattas av statlig kreditgaranti är att den lämnas mot säkerhet i panträtt i den fasta egen- dom lånet avser. Panträtten skall ha bästa möjliga förrnånsrättsläge. För nyproduktionen innebär det att utlåning som omfattas av statlig kreditgaranti skall vara säkerställd med panträtt genom pantbrev som har bättre rätt än pantbrev som lämnats för utlåning vid sidan av det statligt reglerade syste— met. Syftet med denna regel är att den säkerhet som kan komma att behövas för att täcka statens fordran, efter det att den statliga kreditgarantin tagits i anspråk, skall ha bättre förrnånsrätt än säkerhet i fastigheten som fastighets- ägaren kan ha upplåtit exempelvis för belåning för konsurntionsändamål.

Vid uppläggning av lån för ett nyproducerat hus skall därför lån som omfattas av räntelånesystemet täckas av pantbrev med bästa förmånsrättsläge; i annat fall beviljas ej statlig kreditgaranti. Pantbrev skall lämnas i sådan omfattning att den skuld som har uppkommit vid femårsperiodens slut täcks in (kravet på pantbrev kan eventuellt mildras genom att kommunal borgen har lämnats).

Med ovan nämnda regel kommer det under femårsperioden att finnas ett ägarhypotek (skillnaden mellan pantbrevets belopp och aktuellt lånebelopp) vars storlek minskar under perioden. Detta ägarhypotek kan i princip utnyttjas för ytterligare belåning. Möjligheten härtill kommer dock att vara begränsad dels genom att marknadsvärdet sannolikt ej väsentligen överstiger låneskulden när huset är nyproducerat, och dels genom att ägarhypoteket successivt tas i anspråk för att täcka räntelånen. Panträtten för eventuella tillkommande lån vid sidan av räntelånesystemet skall således alltid vara efterställd det ursprungliga lånet inom räntelånesystemet och de därtill hörande räntelånen.

När ägarhypoteket utnyttjas genom andrahandspantsättning skall detta klar- göras för den långivare som länrnar det tillkommande lånet.

Om fastighetsägaren väljer att kvarstå inom räntelånesystemet efter den första femårsperioden skall ytterligare pantbrev lämnas som säkerhet. Dessa skall i förrnånsrättshänseende ligga närmast efter de pantbrev som ursprung- ligen lämnades för den första femårsperioden. Redan vid beviljandet av det ursprungliga lånet skall det därför anges att räntelån för senare femårsperioder bara kan påräknas om panträtt kan ges med företrädesrätt omedelbart efter de tidigare lämnade pantbreven. Detta innebär att fastighetsägaren måste tillse att detta pantsättningsutrymme kan frigöras vid låneomläggningama. Om utrymmet utnyttjas för pantbrev för säkerställande av lån vid sidan av ränte— lånesystemet, och dessa ej kan frigöras vid en låneomläggning, förfaller fastighetsägarens rätt att erhålla nya räntelån.

Vid ett ägarbyte måste köparen ta hänsyn till villkoren för statlig kredit- garanti för att ha rätt att erhålla räntelån. Om köparen måste öka belåningen på fastigheten vid övertagandet kan det visa sig vara svårt att uppfylla kraven på bästa panträtt för tillkommande räntelån vid den nästkommande låneom- läggningen. Köparen är dock inte i detta avseende i en svårare situation än den köpare som på andrahandsmarknaden anskaffar ett hus utan statligt reglerade lån; den senare måste ju ordna finansiering utan tillgång till statlig kreditgaranti. Därutöver kommer sannolikt kraven på ytterligare finansiering att mildras genom att fastighetsprisema kan förväntas öka i måttligare takt när räntebidrag ej längre kapitaliseras i fastighetsprisema.

Räntelånesystemets tillämpning för det existerande beståndet behandlas i ett senare avsnitt. Vad gäller perioden från systemets ikraftträdande till och med den första låneomläggningen är det sannolikt inte möjligt att kräva säker- het i form av pantbrev för de räntelån som lämnas under denna period. Från och med denna omläggning skall statlig kreditgaranti lämnas endast om räntelån täcks av säkerhet genom pantbrev. Dessa skall omfatta både de räntelån som lämnats från 1991-01-01 till omläggningen, och de räntelån som korrtmer att lämnas under femårsperioden. Pantbreven ska ha så bra läge i förrnånsrättsordningen som det är möjligt med hänsyn till den vid omlägg- ningstidpunkten existerande panträttssituationen. Efter denna första om- läggning ställs samma krav vid framtida omläggningar som ställs på nyproducerade hus: Pantbrev ska lämnas som i förrnånsrättsordningen följer direkt efter de pantbrev som lämnats vid tidigare omläggningar. Även fastig- hetsägare i beståndet måste därför tillse att sådant pantsättningsutrymme finns tillgängligt om de framtida räntelånen skall kunna omfattas av statlig kredit- garanti.

När systemet med räntelån införs kommer arbetsbelastningen vid tings- rättemas inskrivningsavdelningar att öka. För nyproducerade hus blir det ingen omedelbar ökning av inskrivningsärenden. Lagfart och pantbrev söks redan nu i samband med att den urspnmgliga finansieringen för fastigheten

anskaffas. Däremot tillkommer arbetsuppgifter genom att ytterligare pantbrev måste tillskapas vart femte år för dem som väljer att umyttja räntelånesyste- met. Omfattningen av ökningen av arbetsuppgifter minskas dock genom att det redan idag förekommer att pantbrev uttages för andra lån än bottenlån och topplån inom det nuvarande systemet. Utrymmet för sådan belåning kan för- väntas minska under ett räntelånesystem.

Bostadsinstitutens finansiering på kapitalmarknaden

I det bostadsfinansieringssystem som tillämpas för närvarande lämnas ej räntelån. Bostadsinstituten får genom räntebetalningar från låntagarna och betalningar av räntebidrag från staten en total ersättning som överensstämmer med lånets räntekosmad.

I ett räntelånesystem kommer betalningarna från låntagarna att uppgå till belopp som är betydligt mindre än den gällande marknadsräntan; en del av räntekosmaden läggs till låneskulden genom ett räntelån. Om instituten skulle finansiera utlåningen i ett räntelånesystem på det sätt som utlåningen finansieras i dagens system, skulle en avsevärd misstämning uppkomma mellan flödet av inbetalningar och utbetalningar inom instituten. En sådan misstämning innebär en avsevärd ränterisk. Det torde vara en allmänt om- fattad ståndpunkt att instituten inte skall förutsättas bära en sådan ränterisk.

Ett sätt för bostadsinstituten att eliminera ränterisken är att emittera så kallade underkursobligationer. Dessa är obligationer vars kupongränta väsentligen understiger marknadsräntan vid emissionstillfället. Genom att obligationsköparna vid köp av underkursobligationer ej får full räntekom- pensation i förhållande till marknadsräntan säljs dessa vid emissionstillfället för ett belopp som understiger obligationemas nominella belopp.

I nedanstående exempel illustreras hur underkursobligationer kan användas för att nästan fullständigt eliminera den ränterisk som annars uppkommer i bostadsinstituten under ett räntelånesystem. I detta och de följande räkne- exemplen antages bostadsinstitutens utlåningsränta sammanfalla med den ränta till vilken de finansierar sig på obligationsrnarknaden, det vill säga deras marginal förutsättas vara noll. Denna brist på realism motiveras av att exemp- len avser att illustrera de "extra" marginaler som bostadsinstituten behöver betinga sig för att täcka ränterisker och andra kostnader för finansieringen i ett räntelånesystem. Det är därför ej nödvändigt att göra antaganden om bostads- institutens marginaler.

*Räkneexempel: Eliminering av ränterisk genom emission av underkurs- obligationer.

I exemplet används samma förutsättningar för den utlåning som bostads- institutet skall länma som de som användes i ett exempel i avsnittet "Räntelån med skuldutvecklingsgaranti":

Lånets Storlek 1.000.000 kr Garanterad nettoutgift år 1 3,75 % Årli g uppskrivning av garanterad nettoutgift 5,00 % Utlåningsränta 11,00 %

De angivna förutsättningama visades ge upphov till följande utveckling av betalningar med mera:

År Skuld vid Räntekosmad Betal- Ränte- Skuld vid årets början (11 %) ning lån årets slut

1 1.000.000 110.000 70.500 39.500 1.039.500 2 1.039.500 114.345 73.678 40.667 1.080. 167 3 1.080.167 118.818 76.989 41.829 1.121.996 4 1.121.996 123.420 80.437 42.983 1.164.979 5 1.164.979 128.148 84.026 44.122 1.209.101

Bostadsinstitutet möter följaktligen följande ström av betalningar genom utlåningen till fastighetsägaren:

Slutet av år Utbetalning lnbetalning

0 1.000.000 1 70.500 2 73.678 3 76.989 4 80.437 5 1.293.127

I början av perioden sker en utbetalning av lånebeloppet. Därefter erhålles årliga betalningar från fastighetsägaren. I slutet av år 5 erhålles därutöver skuldbeloppet. Detta ersättes visserligen automatiskt av ett nytt län, men för analys av ränterisker är det korrekt att betrakta detta som en inbetalning till bostadsinstitutet som följs av en samtidig utbetalning av samma belopp; detta belopp utgör den ingående skulden i nästa ferrrårsperiod.

Ränterisken i det ovanstående betalningsflödet kan hanteras genom att bostadsinstitutet emitterar en underkursobligation. En användbar, men kanske inte optimal, metod för att fastställa obligationslånevillkoren är följande. Genomsnittliga årliga betalningar från fastighetsägaren är 77.126 kr. Låt Obligationens nominella belopp vara 1.209.101 kr, dvs lika med låneskulden vid periodens slut. Obligationens kupongränta bör då vara 77126/1209101 = 6,379 %. Avrunda den till 6,50 %. Med avkastningskrav på 11 % blir

Obligationens kurs 83,368 % (det diskonterade värdet av Obligationens betalningar). Försäljningslikviden för obligationema blir 0,83368 x 1209101 = 1008003 kr. Institutets betalningar blir därigenom följande (obligations- räntebeloppet blir 0,065 x 1209101 = 78591 kr):

Slutet av år lnbetalning Utbetalning Nettoinbetalning

0 l.008.003 1.000.000 + 8.003 1 70.500 78.591 - 8.091 2 73.678 78.591 - 4.913 3 76.989 78.591 - 1.602 4 80.437 78.591 + 1.846 5 1.293.127 1.287.692 + 5.435

Värdet av detta nettobetalningsflöde är förhållandevis okänsligt för ränte- förändringar. Nuvärdet av nettobetalningsflödet vid 11 % marknadsränta är noll. En ogynnsam utveckling för bostadsinstitutet vore att marknadsräntan vid varje tidpunkt, då institutets ackumulerade nettoinbetalningar är positiva, vore avsevärt lägre än 11 %, och att marknadsräntan vid varje tidpunkt, då institutets ackumulerade nettoinbetalningar är negativa, vore avsevärt högre än 11 %. Anta att så vore fallet enligt följande:

Under år 1 och 2 antas marknadsräntan bli 8 %, och under år 3, 4 och 5 antas marknadsräntan bli 14 %. Då skulle institutets förlust vid slutet av år 5 uppgå till 938 kr. För att täcka denna förlustrisk skulle det vara tillfyllest att institutet ökade sin marginal mellan utlåningsränta och fmansieringsränta med 0,02 procentenheter. Kosmaden för att hantera ränterisken blir således nästan försumbar om underkursobligationer används.

Bostadsinstitutets ränterisk kan även hanteras på andra sätt. Ett sådant sätt är att institutet i samband med att finansieringen anskaffas använder en del av likviden till att köpa medelfristiga obligationer. Detta illustreras i nästa exem-

pel.

*Räkneexempel: Eliminering av ränterisk genom emission av traditionell obligation och samtidig placering av del av likviden i medelfristi g obligation

I detta exempel antages finansieringen av utlåningen från bostadsinstitutet ske genom emission av en obligation med fem års löptid och kupongränta = marknadsränta = 11 %. Det nominella beloppet väljs så att återbetalning av nominellt belopp plus kupongränta år 5 överensstämmer med den betalning som erhålles av låntagaren vid den tidpunkten, det vill säga 1.293.127 kr. Det nominella beloppet blir därför 1.293.127 /(1 + 11/100) = 1.164.979 kr. Försäljningslikviden för obligationen uppgår till samma belopp eftersom kupongräntan överensstämmer med marknadsräntan.

Med detta förfarande får bostadsinstitutet 164.979 kr att disponera i utgångsläget, eftersom låntagaren lånar 1.000.000 kr. Dessa antages placeras i en obligation med två års återstående löptid. Anta att marknadsräntan för denna är 10 %, och att kupongräntan på den obligation som institutet köper också är 10 %. Det nominella beloppet blir då 164.979 kr.

De betalningsflöden som träffar bostadsinstitutet blir med dessa antagan- den följande:

Slutet Utlåning Placering i Emission av Nettobetalningar av år obligation obligation

0 -1.000.000 —164.979 1.164.979 0 1 70.500 16.498 -128. 148 -41.130 2 73.678 181.477 -128.148 127.007 3 76.989 —128.148 -51.429 4 80.437 -128.148 -47.711 5 1.293.127 -1.293.127 0

Anta att marknadsräntan för kortfristiga placeringar och finansieringar under perioden vore 10 %. Då skulle bostadsinstitutets behållning vid slutet av år 5 vara minus 5.883 kr. Det negativa resultatet framkommer genom att den ränta till vilken institutet kunde placera medel på två års sikt understiger dess finansieringsränta med en procentenhet. För att täcka denna kostnad krävs ett påslag på institutets utlåningsränta på 0,10 procentenheter.

Även i detta fall är bostadsinstitutets resultat relativt okänsligt för varia- tioner i marknadsräntorna under perioden. Med samma antagande som i föregående exempel, att marknadsräntorna är låga (8 %) när institutet har medel att placera, och höga (14 %) när institutet måste låna, blir resultatet vid slutet av år 5 minus 11.176 kr. För att täcka denna kostnad krävs ett påslag på institutets utlåningsränta på 0,18 procentenheter.

I detta exempel har institutets "förlust" uppkommit genom två faktorer: Skillnaden mellan räntan på dess upplåningskostnad, som är 11 %, och dess medelfristiga placering, som ger 10 % ränta, å ena sidan, och å andra sidan ogynnsamma variationer i ränteläget. Den första faktorn, som till sin storlek är kalkylerbar redan i utgångsläget, motsvarar 0,10 procentenheters tillägg på institutets utlåningsränta, medan den andra, vilken utgör en ränterisk, mot- svarar 0,08 procentenheter.

I en väl fungerande obligationsmarknad bör den första faktorn avspeglas i en skillnad i prissättningen av femåriga underkursobligationer och femåriga traditionella obligationer. För en relevant jämförelse mellan det i detta exempel behandlade finansieringsalternativet och finansiering genom underkursobligationer, är det således kostnadspåslaget avseende ränterisken som är relevant.

Räkneexemplen visar att de påslag på utlåningsräntoma som bostads- institutet. behöver betinga sig för att erhålla kompensation för ränterisk är förhållandevis blygsamma. I exemplet med underkursobligationer är påslaget

0,02 procentenheter, medan det i exemplet med finansiering genom tradi- tionella obligationer som kombineras med medelfristig placering är 0,08 procentenheter. För det förstnämnda alternativet talar därutöver att antalet transaktioner på kapitalmarknaden blir mindre, jämfört med det senare alter- nativet. Detta underlättar hanteringen inom instituten.

Utöver de två exemplifierade finansieringsaltemativen finns ytterligare möjligheter. En sådan möjlighet vore att bostadsinstituten emitterade obliga- tioner med en växande kupongränta som exakt matchade betalningarna från institutets låntagare. Dylika obligationer skulle dock sannolikt vara svårare att sälja på marknaden än obligationer som har en konstant kupongränta. En annan möjlighet vore att finansiering skedde genom låneava direkt mellan bostadsinstitut och placerare.

Ännu en möjlighet för bostadsinstitutens hantering av ränterisker ges av att de kan tillämpa ett helhetssynsätt på deras matchning av tillgångar och skulder i balansräkningen. Några av exemplen ovan har förutsatt att bostadsinstituten köper obligationer för att erhålla medelfristiga placeringar till fast ränta. Ett alternativ till köp av medelfristiga obligationer är utlåning på medelfristi g sikt. Sådan utlåning skulle kunna bestå av exempelvis lån till bostadsfinansiering till en ränta som är fast i 2 år.

Slutsatsen av denna genomgång är att det finns mycket goda möjligheter för bostadsinstituten att finansiera utlåning inom räntelånesystemet. De beskrivna metoderna är vidare förenliga med utvecklingen mot en avreglerad kreditrnarknad där återstående statliga regleringar utformas på ett rrarknads- konforrnt sätt.

En förutsättning för att ett räntelånesystem skall fungera är att bostads- instituten kan sälja tillräckliga volymer av obligationer på kapitalmarknaden. Vad gäller underkursobligationer finns det goda skäl att anta att obligations- köparna kommer att acceptera även betydande volymer. Somliga låigsikti ga placerare kan förväntas uppskatta dessa obligationer särskilt, eftersom en större andel av betalningarna från en underkursobligation lämnas när obliga- tionen förfaller; behovet av att placera räntebetalningar under Obligationens löptid minskar. Sammantaget kan möjligen marknadsräntan på urderkurs- obligationer bli marginellt högre än vad den är för traditionella obligationer vars kupongränta överensstämmer med marknadsräntan vid emissionstill- fallet.

Även i det fall bostadsinstituten anskaffar finansiering genom att emission av traditionella obligationer förenas med medelfristiga placeringar kan man förvänta sig att stora volymer obligationer kan hanteras på oblgations- marknaden utan att dess funktion störs.

Underkursobligationer kan eventuellt bidra till en bättre prissätning på obligationsmarknaden genom att de medger att den nominella behållningen vid placeringsperiodens slut kan förutsägas med större precision. Pris- sättningen stöds dessutom av den ovan nämnda alternativa möjligheten för

bostadsinstituten att anskaffa kapital; instituten kommer att löpande bevaka vilken finansieringsforrn som är mest fördelaktig, och därmed bidra till att en korrekt prissättning upprätthålles. Förutsättningama för bedrivandet av penningpolitik förväntas ej påverkas av att ett räntelånesystem införs.

Under förutsättning om en given nybyggnadsvolym och givna egna insatser från fastighetsägarna kommer den totala belastningen på kapitalmark- naden i stort sett att vara oförändrad. Ersättning av räntebidrag med räntelån verkar mot ett förbättrat utfall på statsbudgeten och därmed ett ökat statligt sparande, men detta kompenseras av en ökad skuldsättning i den privata sek- torn genom att räntelånen ökar skuldbeloppen. Denna sparandeförskjutrring motverkas av statliga åtgärder för att stödja boendet.

För närvarande är emission av underkursobligationer inte tillåten. Riks- banken förhindrar inom ramen för en emissionskontroll att obligationer med betydande underkurs emitteras. Bakgrunden till detta är att underkursobliga- tioner skulle kunna utnyttjas för skatteplanering. Saken förändras om det förslag som lagts fram av inkomstskatteutredningen (RINK) genomförs. RINK föreslår nämligen att kursdifferenser under vissa förutsätmingar skall fördelas på lånets löptid och beskattas som ränta.

RINK:s förslag gäller beskattningen i inkomstslaget kapital. Enligt för- slaget från Utredningen om reformerad företagsbeskattning (URF, SOU 1989:34) skall juridiska personer beskattas i inkomstslaget näringsverksam- het. URF har inte föreslagits några särskilda regler för underkursobligationer i näringsverksarnhet. Utgångspunkten är därför att beskatmingen av sådana obligationer skall ske enligt bokförirrgsmässiga grunder. Vad detta innebär är inte helt klan.

På låntagarsidan aktualiseras frågan vilken räckvidd som bestämmelsen i 17 & tredje stycket bokföringslagen (1976: 125) har. Där föreskrivs att "kapitalrabatt och direkta emissionsutgifter" vid upptagande av långfristiga lån får fördelas över lånets löptid "om beloppen ej omedelbart redovisas såsom kostnad". Frågan är om en kapitalrabatt i bokföringslagens mening föreligger så snart emissionen sker till en kurs under 100 %. Det finns skäl som talar för att en underkurs i form av en kapitaliserad räntedifferens inte är en sådan kapitalrabatt som avses i bokföringslagen. Det skulle i så fall innebära att underkursen alltid skall fördelas över lånets löptid.

För långivaren utgör den beräknade värdestegringen på en underkurs- obligation er. del av avkastningen. I ekonomisk mening är det fråga om en ränta och med detta som utgångspunkt borde värdestegringen redovisas löpande som en ränteintäkt. Detta är emellertid inte praxis. I allmänhet sker intäktsföring och beskattning först vid inlösen (avyttringen).

Även om det finns vissa oklarheter vad gäller beskattningen av under- kursobligationer står det klart att låntagare och långivare inte beskattas symmetriskti och med att tidpunkten för avdragsrätt och skatteplikt inte sammanfaller. Denna asymmetri skulle kunna få en väsentlig ekonomisk

betydelse om stora volymer av underkursobligationer tillfördes marknaden. En användning av underkursobligationer i ett bostadsfinansieringssystem ställer därför krav på att beskattningen av låntagare och långivare sker på ett sådant sätt att systematiska skattefördelar inte uppkommer.

Räntelån i beståndet

Förslaget om ett nytt system för bostadsfinansiering omfattar även de objekt som är finansierade inom det nuvarande systemet. Också för dessa objekt skall räntebidrag ersättas med räntelån. Den garanterade nettoutgiften för 1991 för dessa objekt skall i princip sättas så att kapitalutgiften blir densamma som om de hade erhållit räntebidrag (vissa justeringar föreslås dock; se utred- ningens huvudtext). Framtida upptrappning av den garanterade nettoutgiften och tillämpning av skuldutvecklingsgaranti skall ske enligt samma principer som för nytillkommande investeringar.

För de årgångar som är relativt nybyggda vid tidpunkten för systembytet, speciellt årgång 1990, kommer finansieringen därmed att ske på ungefär samma villkor som för nytillkommande objekt. Skulduppbyggnaden blir betydande eftersom räntelån kommer att lämnas i ansenlig omfattning. För något äldre årgångar, de som byggdes i början och mitten av 1980-talet, kommer räntelånen bli ganska små och skulduppbyggnaden måttlig, eftersom den garanterade nettoutgiften kommer att vara förhållandevis hög för dessa årgångar.

Syftet med det förslag till former för finansiering av räntelån i beståndet, som presenteras i följande avsnitt, är att de icke-statli ga bostadsinstituten skall stimuleras att lämna räntelån för den del av skulduppbyggnaden som svarar mot deras andel av den ursprungliga finansieringen, det vill säga bottenlånen. För topplånen avses SBAB lämna räntelån. Om de icke—statliga instituten väljer att inte erbjuda räntelån, skall räntelån tillhandahållas genom SBAB. Enligt förslaget medges de icke-statliga bostadsinstituten att lämna erbjudande om räntelån vid två tillfällen: Vid införandet av räntelånesystemet 1991-01—01, och, för respektive lån, vid den första omläggningen av lånet efter 1990—12-31.

Räntelån i beståndet från 1991-01-01 till den därpå närmast följande låneomläggningen

Bostadsinstitut som har lämnat bottenlån inom det nuvarande systemet får rätt att offerera fastighetsägaren räntelån för perioden från systemets ikraft- trädande till den första låneomläggningen därefter. De lån som lämnas under den perioden skall löpa med en fast ränta som avtalas i samband med

erbjudandet. Den fasta räntans nivå avgörs därmed av ränteläget vid tillfället för erbjudandet (i slutet av år 1990).

Låntagaren kan alternativt välja att ta räntelån genom SBAB även för den skulduppbyggnad som är hänförlig till bottenlånen. SBAB får en skyldighet att lämna sådana räntelån.

I enlighet med det förslag om statlig kreditgaranti som framförts i denna bilaga föreslås här att bostadsinstituten erbjuds att köpa statlig kreditgaranti för att täcka den kreditrisk som uppkommer genom att räntelån lämnas för finansiering av det existerande beståndet. Garantin skall lämnas till samma avgift och liknande villkor som de som gäller vid nyinvesteringar; följande skillnader i villkoren bör dock tillämpas: För det första erbjudes kreditgaranti för hela skulduppbyggnaden, men inte för någon del av det ursprungliga lånebeloppet. För det andra mildras kraven på att pantbrev skall täcka den garanterade skulden. Det torde nämligen vara praktiskt ogörligt att per 1991-01-01 ordna inteckningar för samtliga räntelån som uppkommer för bottenlån och topplån i beståndet. Ett villkor för att kreditgaranti lämnas skall dock vara att det för fortsatt lämnande av kreditgaranti efter den närmast följande låneomläggrringen skall finnas pantbrev som täcker den fordran som garanteras. Det kommunala borgensåtagande som härrör sig från tidpunkt före räntelånesystemets införande avses inte täcka den del av låneskulden som uppkommer genom att räntelån lämnas. Kreditrisken för räntelån i beståndet skall bäras av bostadsinstituten, eller, genom att dessa köper kreditgaranti, av staten.

För perioden från 1991-01—01 är bostadsinstituten bundna till den finansiering de ursprungligen skaffade för bottenlånen och, för SBAB:s del, för topplånen. Finansiering genom underkursobligationer kommer därför ej ifråga för denna period. Det gör finansieringen svårare att hantera än vad som är fallet för nytillkommande lån. Detta kan förutsättas komma ta sig uttryck i att instituten kommer att kräva något högre räntor för de under denna period erbjudna räntelånen. Eftersom det är en konsekvens av att fastighetsägarna erbjudes fast ränta på lånen, torde denna fördyring kurma accepteras.

För att få en uppfattning om storleken på de räntelån som skall lämnas från 1991-01-01 till den för respektive lån första låneomläggningen har en över- slagsmässig kalkyl gjorts. Det kan inte nog betonas att de uppgifter som redovisas nedan endast är avsedda att ge en uppfattning om storleksordningen på de lån som blir aktuella. De tal som presenteras kan därför varken tolkas som prognoser eller som i detalj hållbara kalkyler för räntelånens storlek under de angivna förutsätmingama. De är dock ändå användbara för att illustrera effekterna av införandet av ett räntelånesystem. För att öka realism i kalkylerna, bland annat vad gäller beräkningar av ränterisk, presenteras tal som trots de ovan nämnda reservationema ej har avrundats.

Omfattningen av bottenlån och topplån i beståndet, inklusive lån lämnade för ombyggnader, har framtagits för varje årgång från 1981 till och med 1990

(prognosticerade värden för 1989 och 1990. Räntelån avses ej lämnas för tidigare årgångar än 1979. För årgångarna 1979 och 1980 blir räntelåne- beloppen små). Följande volymer har använts för bottenlån och topplån sammantagna för respektive årgång.

Årgång Lånevolym, miljoner kronor Nominella belopp 1990 46.000 1989 43.000 1988 36.000 1987 28.000 1986 26.000 1985 21 .000 1984 22.000 1983 23 .000 1982 21 .000 198 1 23 .000

l beräkningama har förutsatts att räntelån lämnas i samma omfattning som räntebidrag annars skulle ha lämnats; i beräkningarna bortses således från de justeringar som omnämndes i inledningen av detta avsnitt. Låneräntan per 1991-01-01 har antagits vara 11 % och uppskrivningstakten för garanterade nettoutgifter har antagits vara 5 %. Dessutom har antagits att samtliga botten- lån och topplån löper med en ränta som per 1991- 01-01 är 11 % (ett uppen- barligen felaktigt antagande). Ingen hänsyn har tagits till att betalningar sker löpande under året; betalningarna har istället antagits ske vid årets slut.

Med dessa antaganden visar beräkningarna på följande likviditetsflöden på grund av räntelån för perioden från 1991-01-01 till den första låneom- läggningen därefter. (Observera att flödet ej inkluderar de räntelån som lämnas efter låneomläggning under perioden 1991—95).

Utbetalningar på grund av räntelån, miljoner kronor

Kalenderår

1991 1992 1993 1994 1995 Årgång 1990 1.803 1.657 1.504 1.345 -8.530 1989 1.535 1.396 1.251 -5.207 1988 1.134 1.015 -2.523 1987 784 —870 1986 1985 434 360 285 207 -1.73 1 1984 362 283 203 -1.069 1983 298 214 -605 1982 191 -212 1981 Summa samtliga årgångar 6.541 3.843 114 -4.724 -10.081

Vid beräkningama har antagits att räntelånen förfaller till betalning vid den första låneomläggningen. Detta antagande betingas av att villkoren för lånen då sätts om, eftersom en ny låneränta fastställs. Förfarandet är därför korrekt när ränterisken i betalningsflödet studeras. Det innebär inte att räntelånen skall betalas tillbaka vid låneomläggningen.

För årgångarna 1990 och 1985 infaller den första låneomläggningen först 1995. För dessa årgångar lämnas därför räntelån under samtliga år under perioden. År 1995 läggs lånen om, vilket i tabellen av ovan nämnda skäl registreras som en återbetalning av lånen. För årgångarna 1986 och 1981 läggs lånen om redan 1991, vilket är orsaken till att inget betalningsflöde har registrerats för dessa årgångar.

Det sammanlagda betalningsflödet anges längst ned i tabellen. Ett sätt att hantera de ränterisker som betalningsflödet medför är att emittera betydande belopp av obligationer i samband med systemets införande år 1991, och att placera en betydande del av obligationslikviden på medelfristig sikt på mark- naden.Följande kalkyl illustrerar förfarandet.

Anta att bostadsinstituten satnmantagna emitterar obligationer med 5 års löptid och 11 % kupongränta till ett nominellt belopp av 9.000 miljoner kr och obligationer med 4 års löptid och 11 % kupongränta till ett nominellt belopp av 3.500 miljoner kr. Marknadsräntan antages överensstämma med kupong- räntan.

Anta vidare att dessa medel placeras på kortare sikt, och att marknads- räntan på placeringama uppgår till endast 10 %. Instituten sammantagna antages placera 1.000 miljoner kr i obligationer med 3 års löptid, 4.500 miljoner kr i obligationer med 2 års löptid, och 7.000 miljoner kronor i obligationer med 1 års löptid.

Räntelånen, de emitterade obligationema och de köpta obligationema ger upphov till följande betalningsflöden (miljoner kr).

Slutet av år 1990 1991 1992 1993 1994 1995 Räntelån -6.541 -3.843 -114 4.724 10.081 Såld 5 år obli 9.000 -990 -990 -990 -990 -9.900 Såld 4 år obli 3.500 -385 -385 -385 -3.885 Köpt 3 år obli -1.000 100 100 1.100 Köpt 2 år obli 4.500 450 4.950 Köpt 1 årobli -7.000 7.700

Nettobetalningar 0 334 -168 -389 -151 91

Vid en marknadsränta på 10 % skulle behållningen av denna betalnings- ström vid slutet av år 5 vara -280 miljoner kr. Med samma antagande om ogynnsam marknadsränteutveckling som använts i tidigare exempel — 8 % för nettoplaceringar och 14 % för nettofinansieringar - skulle behållningen vid slutet av år 5 vara -316 miljoner kronor. Ränterisken i betalningsströmmen, mätt på detta vis, är således 316—280 = 36 miljoner kronor. Huvuddelen av kosmadema uppstår således genom att placeringsräntan understiger finansie- rin gsräntan.

För att täcka totalkostnaden på 316 miljoner kronor skulle bostadsinstituten behöva betinga sig en marginal på ungefär 0,70 procentenheter för räntelånen. Detta är en förhållandevis hög marginal. Anledningen till att marginalen blir väsentligt högre än i de exempel som presenterats i tidigare avsnitt är att kal- kylen här enbart avser själva räntelånen, medan de tidigare kalkylerna avsåg den totala låneskulden — ursprunglig skuld och tillkommande räntelån.

Det bör dock beaktas att ovanstående kalkyl är konservativ såtillvida att en så stor marginal mellan finansieringsränta och placeringsränta som en procentenhet ej torde komma ifråga. Dessutom avser räntelånen för varje enskild fastighetsägare endast en mindre del av låneskulden, varför den totala belastningen på fastighetsägarna blir måttlig även med en så relativt hög kost- nad för bostadsinstitutens hantering av finansieringen av räntelånen som här antagits. För årgång 1990, exempelvis, blir den genomsnittliga lånekosmaden för femårsperioden för den totala finansieringen (inkl. de ursprungliga lånen) 11,05 %, en ökning med 0,05 procentenheter från den förutsatta räntekosma- den (1 1 %) för den ursprungliga finansieringen.

Slutsatsen av de redovisade beräkningarna är att ränteriskema som upp- kommer i samband med införandet av räntelånesystemet blir relativt stora i absoluta termer. Utslaget på den totala volymen lån för beståndet av årgångar som omfattas av systembytet blir dock denna kosmad mycket måttlig.

En hantering av ränteriskema enligt de metoder som exemplifierades ovan kräver stora transaktioner inom en kort tidsrymd på obligationsmarknaden. Detta skulle inte vara genomförbart utan allvarliga stömingsrisker om trans- aktionerna kom oväntat. I detta fall finns det dock ingen anledning att transaktionerna skall komma Oväntat. Genom att bostadsinstituten kan informera marknaden i förväg om sina emissionsplaner och behov av att köpa obligationer bör även så stora volymer som det här är fråga om kunna hanteras utan större störningar på marknaden. Det är vidare sannolikt att instituten finner andra vägar att hantera ränterisken än den som har angetts här.

Beräkningama av erforderliga räntelån under perioden från 1991-01-01 till den första låneomläggningen därefter avser totala räntelån för beståndet. De visar därmed de belopp som SBAB skulle få hantera om de andra bostads- instituten ej alls skulle erbjuda ifrågavarande räntelån. Under förutsättning att de kan betinga sig ersätming för den kosmad de åsarnkas av att hantera ränte- risk, finns det dock inte anledning att förmoda att de inte alls skulle erbjuda räntelån.

Ovanstående resonemang förutsätter att det är möjligt att skapa admirristra- tiva rutiner för att hantera räntelån i bostadsinstituten redan från och med 1991-01-01. I den utsträckning det är möjligt att skapa sådana rutiner inom SBAB, som förutsätts ha skyldighet att lämna räntelån, bör det vara möjligt att skapa dem även i andra institut. Tiden för att lösa dessa administrativa problem kommer dock att vara förhållandevis knapp.

Räntelån i beståndet från och med den första låneomläggningen efter 1990-12-31

De bostadsinstitut som har lämnat bottenlån enligt det nuvarande systemet och som ej valde att erbjuda fastighetsägaren räntelån för perioden från 1991-01-01 till den första låneomläggningen därefter, ges en andra och sista möjlighet att erbjuda räntelån för den andel av skulduppbyggnaden, som är hänförlig till bottenlånen. från och med denna omläggning.

Bostadsinstitutet skall ha rätt att köpa statlig kreditgaranti enligt samma villkor som om lämnandet av räntelån hade skett 1991-01-01. Dock skall från och med den första låneomläggningen ett villkor för räntelån i beståndet, med tillhörande möjlighet att köpa statlig kreditgaranti, vara att pantbrev lätnnas för hela den fordran som uppkommer under femårsperioden genom det till- kommande räntelånet och den fordran som uppkommit genom att räntelån lämnas från 1991-01-01. Detta pantbrev skall ha så gott läge som är möjligt i förrnånsordningen, med hänsyn till redan existerande pantbrev. Från och med denna tidpunkt skall krävas att fordran som uppkommer genom räntelån under senare femårsperioder täcks genom pantbrev som ej har sämre rätt än

pantbrev som uttagits efter den första låneomläggningen. Fastighetsägaren måste alltså tillse att sådant utrymme fortsättningsvis finns tillgängligt. Detta krav motsvarar det krav som ställs på ägare av fastigheter i nyproduktionen; för dessa skall räntelånefordran alltid täckas av pantbrev med bättre rätt än pantbrev som lämnats för lån som har upptagits vid sidan av det statligt reglerade systemet.

Möjligheterna för bostadsinstituten att hantera finansieringen för räntelån som lämnas från och med den första låneomläggningen är i allmänhet goda. De överensstämmer i stort sett med möjligheterna att lämna räntelån för nyin- vesteringar (jämför tidigare avsnitt). De försämras dock något av att finansie- ringen av bottenlån före 1986 anskaffades genom emission av obligationer med lång löptid, upp till 20 år. Därigenom kan instituten ej fritt välja finansie- ringsforrn för räntelån som är hänförliga till dessa bottenlån. För dessa ränte- lån kommer de erforderliga räntelånebeloppen dock att vara relativt små. Från och med 1986 finansieras bottenlån med obligationer med 5 års löptid. Sammantaget kommer det därför att finnas goda förutsättningar för bostadsinstituten att lämna räntelån för existerande bottenlån från och med den första låneomläggningen. Detta rrrinskar belasmingen på SBAB, som förut- sätts lämna räntelån till de fastighetsägare som önskar räntelån och inte er- håller dem genom andra institut.

C:>AV PK

25.00

20,00

15,00

10,00

5,00

0,00

% AV PK 25,00

20,00

15,00

[10,00

5,00

0,00

Kaptialutgifter en: nuvarande 'egler Allmännyttan vd ranta 70% o m'; Gap Löpande penningvärde

Mem

Kapitalutgilter enl BKU-förslag. Allmännyttan vid ränta 10% o inll. $%. Löpande penningvärde

s 11 16 21 26 31 36 ÅR

'— I KAPUTG BO ”" 2 RANTEBIDR

"— 3 KAPUTG NO

_ 1 KAPUTG BO '"" 2 GRUNDSUBV. *” 3 RÄLÅN

”'" 4 KAPUTG NO

Kapitalutgilter enl nuvarande regler. Allmännyttan vid ränta 10% 0 int! S%.

A AV PK Fast penningvärde 12,00 1 0.00 8.00 — t KAPUTG BO 1 .. "" 2 RANT BIDR 6,00 E ':'-3 KAPUTG NO 2 " 4,00 2.00 0.00 1 6 1 1 1 6 21 26 31 36 ÅR Kapitalutgltter enl BKU-förslag. 0 V PK Allmännyttan vid ränta 10% 0 int]. $%. AA Fast penningvärde 12,00 1 0,00 8,00 — 1 KAPUTG BO '— ZGRUNDSUBV 6,00 »— 3 RÅLAN ...-4 KAPUTG NO

4,00

2,00

0,00

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler. Allmännyttan. Vid ränta 9% 0 olika inflationsaltemativ. Fast penningvärde

6,00

5,00 '— 1 i=3% fx .... 2 i=5% 4,00 1 ...v— '_ De 2 3 |_7 / 3.00 :)”—Max ...—4 i=go/o 4 X _ 5 i=11o/o 2,00 .. 1,00 0,00 1 6 1 1 16 21 26 ÅR Kapitalutgitter enl BKU-förslag. c Allmännyttan vid ränta 9% 0 olika inllationsalternativ. /" AV PK Fast penningvärde 7,00 6,00 5,00 _ 1 i=3% "'" 2 i=5% 4,00 **— 3 i=7% 3.00 '='-4 i=9% "' 5 i=11%

2,00

1,00

0,00

Kapitalutgitter enl nuvarande regler. Egna hem vid ränta 9% 0 olika inflationsaltemativ. Fast penningvärde

% AV PK 7,00

6,00

5,00

4,00

3,00

2.00

1,00

0,00

Kapitalutgitter enl BKU-törslag. Egna hem vid ränta 9% 0 olika inflationsaltemativ.

% AV PK Fast penningvärde

7,00

6,00

5,00 —1 i=3% .— '_ oo 4,00 2 |..5/ .....3 i=7% 3,00 I'll-4 i=9% __5 i=11%

2,00 1,00

0,00

%AV PK 7,00

6,00

5,00 4

4,00

3,00

2,00

1,00

0,00

% AV PK

7,00

6,00

5,00

4,00

3,00

2,00

1,00

0,00

Kapitalutgifter. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem, enligt nuvarande regler (NR) och enl. RINK-förslag. Vid ränta 11% och inflation S%. Fast penningvärde

_ 1 NR ANY "— 2 NR EH ..,... 3 RINK ANY

-—4 RINK EH

Kapitalutgifter. Jämförelse mellan allmännyttan () egna hem, enligt BKU-förslag, Vid ränta 11% och inflation S% Fast penningvärde.

—1ANY

_ZEH

Kapitalutgifter. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem, enligt nuvarande regler (NR) och enl. RINK—förslag,

WAV PK Vid ränta 11% och inflation S%. Fast penningvärde

7.00

5 00 — 1 NR ANY 4 . OO -— 2 NR EH *- 3 RINK ANY 3 00 ——4 RINK EH 2.00 '_' 1 .00 0.00 ÅR Kapitalutgifter. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem, enligt BKU-förslag. Vid ränh 11% och inflation S%. % AV PK F . _ ast pennmgvarde 7,00 6,00 5,00 2 4,00 1 _ 1 ANN "— 2 EH 3,00 __ _2,00 1,00 0,00 ÅR

Kapitalutgifter. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem, enligt nuvarande regler (NR) och ont. RINK-förslag. Vid ränta 13% och inflation 13%. Fast penningvärde

% AV PK

7,00

6,00

5.00 — 1 NR ANY 4,00 —-—2NREH '— 3 RlNK ANY 3,00 --—4 RINK EH 9,00 _ 1,00 0,00 ÅR Kapitalutgifter. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem, 0 enligt BKU-förslag. Vid ränta 13% och inflation 13% /” AV PK Fast penningvärde. 7,00 6,00 5,00 2 4,00 ;"- _ — 1 ANY 3,00 —— 2EH 2,00 1,00 0,00 ÅR

Kapitalutgifter. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem. enligt nuvarande regler (NR) och enl. RINK-förslag. Vid ränta S% och inflation S%. Fast penningvärde

%AV PK 7,00

6,00

5,00

— 1 NR ANY 4,00 —--2NREH

NX MSRINK ANY

3,00

--—4 RINK EH 2,00 1,00 0,00

AR

Kapitalutgifter. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem, enligt BKU-förslag. Vid ränta 6% och inflation S%

% AV PK Fast penningvärde.

7,00

6,00

5,00

4,00

"1ANY

3,00 '_'2EH _2,00

1,00

0,00

KAPITALUTG. Enligt nuv. regler (NR). RINK och BKU. % av prod.kostn. (oförändrad byggmoms) FAST PENNINGV.

RÄNTA6% |NFL3%

&

m RINK BKU PNY PNY BKU

71 ga (I 515

&; %

OOO d)

ov—vamwhaom

mom—mmv—aovmozrxcomvvvmmrxmom v—(OVQDmv—Nv—OQINQV"N'—OQQNCDIDVQU) mmowmvvaNv—v—ooommmmwmhhhrxrx srmvmmvmmmvmnwv—mwommwnwwvoh NvmmeNv—OmwthWVVCONNv—v—OOOG) O(DNQCDNOCDMOWIOMMNLDQMNNNNCDWv—w v-oommmcocooowrxrxrxerv—oommoooorxrxrxw VVVMOMMMWMMWMOÖMMMNNNNNNNN VVVVVWVVVMMMMMMOÖMMMMMMMMN mmcoorxmv—mcovoov-cooomowwmotxvoi-nm mmmnmmmmmmmmömmmmwmmNNNNNN *—NQONQOMFGNVNNQNOOVmemv—hV QNNNONNNNOQOIDMOOmmwhhowwmm QMNMMMMMNQMMMMMGNNNNNNNNNN mvvvvvmmmmvavv—rvvmmmmmmmm ovtxmomwv-ocomwmwmmmcoocomv—mcomw OOO!-”WONDQOOOOOQNDQQMQNFOO NNmmmmmmmmmvvvmnmmmmmmmmmm

N

v—

KAPITALUTG. Enligt nuv. regler (NR), RINK och BKU. % av prod.kostn. (oförändrad byggmoms) FAST PENNINGV.

RÄNTA11% lNFL6%

ÅR NR RINK BKU ANY ANY

BKU

215 ([ EEE

as %

("N'—OOO)

homwovaw—womv—Ov—hmmvorxoomtow

Vv—h m_s: wacom

FMGNOONDOOOQOQONOPNMOGJLDIDVV

comme)

varv—Nuorxmcnwmoomv—cococorxmwmouomom

QNNOON QIO") (DOWIDIDVVONNv—OOYONCDVNOQCO

QQNNOOWWVQNNNNNv—w—OOO

mmwmnhomm—movmomnovnwo comcorxrxrxrxrovmv—oaorxmmvmv—oom

v—v—v—v—FNNNNFFOOOmmwNNwmeQmV

'_va NNNN

NCDCDKDIDIOU'DVQvVC'JOONNNNv—v—

vest—tcmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmm vvvvvvvvvv—tvvémmmmmmwmwwww mmmmmmmmmmnmdmmmwmwwNwmmwv— v-Ixmmcomv—comv-oomwmomotxvv-oommolxm mmmmmmmmmmmmömmmmmmmmmmmmm o—mwocoNva—mooommouommv—v—mmm vvvvvvevvvvvvvvvvmmmwmmmmw ovcovxlxrxmmv-rxvmmommsreowwFinance—7 mmmmmmmmmnnmömwmwwmmNNNNNN OrmnvmtorxaocaOv—Nmstmtorxmmo v—v—v—v—v—v—v—v—v—v—N

ID N

KAPITALUTG. Enligt nuv. regler (NR), RINK och BKU. % av prod.kostn. (oförändrad byggmoms) FAST PENNINGV.

RÄNTA1 1 % lN FL8% ÅR NR RINK BKU ANY PNY

BKU

255 (I 535

[£ %

oorxwwmmmeN—owwmmmomwr—omvvm

om mhhwmvav—QQVNVNQNIDMNOQIN vmmmwomm—mwmwwmhnmov o—vamwhmmo—vamohwmo .——.—.—.—.—.—.—.—.—N VVVVVVQVVNMMMMNNNNNNv—v—

C”) 10 v— s—N NN

1,51 1,40 1,30

(') N

Q N

MMMMNNNNNNNOINNNNNNv—v—v—v—v—v—v—v—

v—OOOQQQQNOOIO(wNv—v—OODFNQIDLDIO corxixcocorxrxtocominmvvvmmmmNNN—F—o vvvvvvvvmmmmémmmmwmwwww—v-v: ommonv—QmwONGmNQONVNCDNIOQNC')

mmmmmmnmmMÖMNNNNNN—v—www.—'_'— '—NMQOQOONQONOOWODMONsfv—&IDNC)

nm—mwmmoommvmvmvowv—h(pomodoro Nv—v—oaammlxlxcommvvmmmNNv—v—v-oomm VQVVOMDOMMMOOOMMNOOMOMOONN

v-omv-vinets:vvmv-v-v—vcoovommmmwmv (ommnnmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmm

Vmomm—MMMNFOYNMVNOQINIDOOMINNQ mmva—NFomwhmvav—OQNOVMv—OQO

I!) N

KAPITALUTG. Enligt nuv. regler (NR), RINK och BKU. % av prod.kostn. (oförändrad byggmoms) FAST PENNINGV_

Ov-vamtorxmmOv—vamtovxuomo v—v—v—v—v—v—v—v—v—v—N

FNMQU) NNNNN

RÄNTA13%

NR ANY

meo—dm » NowINIOVN

waOMVhNNNmOQmmmeNOVBNINNIX

v—mmwmvav—OQQQNOIDWIDIO NNNNv—v—v—v—v—v—v—v—v—OOOOOOOOO

INFL13%

RINK ANY

NOINVv—(DMFOOv—C'JOOID mmooocovmocotovmomlx

vvvmmmönwmwmmv—v—

v—cocomvmco (owman—om v—v—v—Fv—v—O

0,88

Ov—G) (DRG) OOO

BKU %

(DININOCDVNCDCOIDI-hlnvvQMMMNwaNfDml-Dv mmmmmmmmmmmmmmmmmoov—ooooooo v—rxmmmv-txmmmmcovv—covu—ooovmvcooomw

EEE

mVOINv—OCOLOCDVIOINV—Lom mhmmmmhmmmv—mwwm

MMMGMNNNNNNv—v—v—v—

1,51 1,34 1,19 1,05 1,10 0,98 0,87 0,77 0,68 0,77 0,69

RINK

&

com.—mmmwoommmwlev—N OINIONQCDVv—CDINLOMv—mmw

mvvvmmmöwwNNNv—r—v—v—

(') *?

1,27 1,12 0,99 0,87 0,77 0,68 0,60 0,53 0,47

BKU

&

VNrOv—NVNOVCONINNCOMOÄWVNv—NMIDQV (')Nv—O VV

moorchomvvmmmmv—v—comcorxiomvv

vvmmmmmmmmmémmmmv—ooooooo

KAPlTALUTG. ENLIGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROO.KOSTN. FAST PENNlNGV.

ALLMÄNN. RÄNTA6% INFLO%

ÅR S_KULD SUMMA RÄNTE- GRUND- RÄNTE— AMOR- Z KAPITAL-SKULDUTV RALÅN SKULD UTGIFT AVWG LÅN TERING UTGIFl' GARANTI

100 100 101 101 102 102 100 100 100 100 101 98 98 98 98 98 95 95 95 95 94 91 91 90 90 89

-1,80 -O,45 -1,81 -0,47 -1,82 —0,49 -1,83 —0,51 -1,83 -O,53 -1,84 -0,55 -1,80 -O,47 -1,80 -0,49 -1,79 —0,51 -1,79 -0,54 -1,78 -0.56 -1,73 -O,47 -1.73 -0,49 -1,72 -0,51 -1,71 -0,54 -1,70 -O,56 -1,64 -0,47 -1,62 -0,49 -1,60 -0,51 -1,58 -O,54 —1,56 -0,56 -1,49 -0,47 -1,47 -0,49 -1,44 -0,51 -1,40 —0,54 -1,37 -0.56

—2,45

OOOOv—v—QOOOOQCDQQCDKNYNINOOVQVMM cocaowwomwwoommmmmmmmmmmmmmm tonrxcomrxmmmoov-mmmcomeovv—uocovmmvco OOOOONNMWÖVQVIDIDCDCDINQG)GIOv—va cooocoaoooooooo—v—v—v-Nwmmmvmmwrxrxoo Ov—NGVWONQQ

-2,56 -2,58 -2.57

v—v—NNNONVODONOQOOOWOVOOMON(D mmmmmvvvvvvvvvwcvvvvvvvv—rv ooooooooooodooooooooo—v—u—v—v— owmhomm—vammmmamwoaouommv—rxw OOv—v—NNv—v—NNnv—f—NNOFv—NNt'Dv—v—NNO') co .-

-2,58

&

OFNMVLOOINDG)

KAPITALUTG. ENLIGT BKU-FÖRSLAG. % AV PRODKOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN.

%% aa

OOv—FNNOv-v—v-NOOFFv—OOOOv—OOOOO

SUMMA SKULD

100 99 98 97 96 95 91 90 89 87 86 83 82 80 79 77 75 73 72 70 69 67 65 63 61 59

RÄNTA6% INFL1,5%

RÄNTE— UTGIFI'

OMBOVNDONVOQ—Nvav—v—NNmmmwh O(”GGN(DVVva—QQDFCDIDVONv—mwhwm wmmmmmmmmmmvvvvvvvvvvmmmmm

GRUND- AVWG

-1,80 -1,78 —1,76 4,74 4,73 4,71 -1,64 —1.62 4,59 -1,56 4,53 4,47 4,44 4,40 4,37 4,34 -1,28 4,25 4,21 4.17 4,14 4,09 4,04 4,00 -O,96 -o,91

RÄNTE- LAN

045 —0,44 -o.44 —0,43 —0,42 -o,42 032 -0,32 -0,31 -0,30 -o,29 41,21 020 -o,19 018 -0.17 -o,12 -0,10 -0,09 -o,os —0,06 003 om

0,00

0,01

0,03

AMOR- ): KAPITAL- SKULDUTV UTGIFI' GARANTI TERING

OOOOONNNMMOMQVVWWIHOIDNNQQQO OOOOOOOOOOOOOOOOOOGOOOOOO— corxrxoouomrxm—mmm—vhovaw—wmwv— v—fNvv—INOQCOQNOONQOLDQQMMMOVIDCDNQ mhNNOQNNNNFOOWOOOCOOOOOOOO mmmmmmmmmmmmmmmnmmmmmmmnmm

-2,09 -1,59 -1,03 -0.53 —0,08

KAPITALUTG. ENUGT BKU—FÖRSLAG. % AV PRODKOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RÄNTA6% INFL3%

AR SKULD SUMMA RÄNTE- GRUND— RÄNTE- AMOR- ZKAPITAL-SKULDUTV RA.LAN SKULD UTGIFT AVURAG LAN TERING UTGIFT GARANTI

100 97 95 92 90 87 85 82 79 77 74 71 69 66 64 61 59 57 55 53 51 49 47 45 43 41

-1,80 -0,45 -1,76 —0,38 -1,71 -0.31 -1,67 —0,25 -1.62 -0,18 -1,58 -0,11 -1,53 -0,04 -1,47 0,02 -1.42 0,09 —1,37 0,16 -1,31 0,23 -1,26 0,30 -1,21 0,37 -1,15 0,15 -1,10 0,00 -1,06 0,00 —1,01 0,00 -0,97 0,00 —0,93 0,00 -0.88 0,00 -0,84 0,00 -0,80 0,00 -0,76 0,00 -0,71 0,00 -0,67 0,00 —0.63 0.00

ooooowmwNmmmmmmvvvvmmmmowh OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO v—rxvonmmm—mhvmmmNoovmvmm—hv QNININ

0.00 0,00 0,00

o—qummhmmo—vamwhwmo v—v—v—v—v—v—v—v—v—FN

0.00

v—N NN

(') N

whhhhwwwomoommmhhwmwmm

mmmmmmmmnmmmmmnmwwwwNNNNNN mohhoomwwrxmv-vamommhowman-0000

co.—_.-.-.-.—.—.-.—v—v—ooooooooooooo ocorxmmwomrxcovwv—mmzomvmv—omoor—msr (DIOIDLDIDIDIDVVVVQQMMMMMMMMNNNNN VID NN OIOOQOQQNOOQmNov—QWNONWMFOQN

0.00

&

ov-vamchcom

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN.

9 : 175;

% Ov-vammmvmwmvvmmmmmvvv—NNNN

SUMMA SKULD

100 99 98 97 96 96 91 90 89 87 86 81 80 79 78 76 72 70 69 67 66 61 60 58 56 55

' RÄNTA7%

RÄNTE- UTGIFT

7,00 6,94 6.88 6,81 6.75 6,69 6,36 6,28 6.20 6.12 6,04 5,70 5,62 5,53 5,44 5,35 5.02 4,92 4,82 4,72 4.61 4,29 4,17 4,06 3,94 3,82

INFL2% GRUND- AVEFIAG

-2,10 -2.08 -2,07 -2.05 -2,03 -2.02 -1.91 -1,88 -1,85 -1.82 -1,79 -1,68 -1.65 —1,61 —1,58 —1,54 -1,44 —1,40 -1,36 -1,32 -1,28 —1.17 -1.12 -1,08 —1,03 -0,98

RÄNTE-

4,15 4,15 4,14 4,14 4,14 4,13 -o,94 41,93 -o.93 092 091 -o,72 -o,71 -o,7o -O,68 -O,67 -o,49 -0.47 046 044 -o,42 -o,25 023 -0.20 -o,1a —0,15

AMOR- ): KAPITAL- SKULDUTV UTGIFI' GARANTI TERIMB

ooooomwmmmwmmvvvmmmwwwhhww OONQDWOwONVva—VNOMNOV070)me OOOOOOOOOOOOÖOOOOOOOOOOOOO v—INVONQNQNOQOQMv—Omwhfxwwwwwh (DINNNOVNININININOIDCDKOOCDIDIDIOIDIDIDIOIOIDID mmmmmmmmmmmmmmmnmmmmmmmmmn

-3,89 -3.80 -3.52 —3,19 —2,02

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RÄNTA7% IN F L4 %

AR SKULD SUMMA RÄNTE— GRUND- RÄNTE- AMOR- Z KAPITAL-SKULDUTV RA.LAN SKULD UTGIFT AVDR/G LAN TERING UTGIFT GARANTI

100 97 94 92 89 86 83 80 77 75 72 69

0 -2,10 -1,15 1 2 3 4 4 5 5 5 5 6 5 5 66 5 5 4 4 3 3 2 1 1 0 0 0 0

-2.04 —1,05 -1.99 -0,95 —1.93 -0,86 -1.87 -0.76 -1,81 -0,66 -1,75 -0,56 -1,68 —0,47 -1.62 -0,37 -1.55 -0,27 -1,49 -0,18 —1,42 —0,08 -1.36 0,02 -1,29 0,11 -1.23 0,21 -1,16 0.31 —1.10 0,40 -1,03 0.50 -0,97 0,60 -0.90 0.69 vO.84 0.79 -O,77 0,56 -O,71 0,00 -0,67 0.00 —0,62 0,00 -0,58 0,00

(DINININCDININN

v—rxvonnmmmwv—mwvwowwvwhwmmm

40wame

NOCDOCDQ

0,00

OQOQNOQOVNO

OOv—v—NmNNNNNNNNNNNmmmmmmNmO

OFNQOKDNmmo ,—

0,00

oowmmmmmmvvvvovmwm v— ,.

N ,.

(') ,.

63 60 57 55 52 49 46 43 40 38 36 34 32

V ,.

I!) ,.

0.00

10 ,—

lx ,.

d) ,—

O) ,.

QOQNOCDQDQNOCOQDIOMN

O N

0,00

,. N

N N

(") N

V N

mmmnmmmmmmmmmmmmmmmmmmNNNN OOOOONNNNNNNMMUJCOOOQV'Q'valnln OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

vamtxoomommmtoooomvwcoowm mmmmmvvvvv-mmmmmwmwcum

IO N

0,00

%% åå &

O—NQOCDINDC)

KAPITALUTG. ENUGT BKU—FÖRSLAG. % AV PRODKOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RÄNTA7% INFL7%

SUMMA RÄNTE- GRUND— RÄNTE- AMOR- ZKAPITAL-SKULDUTV SKULD UTGIFT AVDRAG [AN TERING UTGIFT GARANTI

100 94 89 84 79 74 69 64 59 55 50 46 43 40 37 35 32 30 28 26 24 22 20 19 17 16

0 -2,10 -1,15 1 -1,99 -0,92 4 -1,87 -0.69 7 -1,76 -0,47 1 -1,66 -0,26 6 -1,55 -0,05 2 -1.45 0.15 8 »1,34 0.35 5 -1,24 0,54 3 -1,14 0,72 2 -1,04 0,44 5 -0,96 0,00 2 -0.88 0.00 1 1 2 5 9 4 9 6 4 2 1 1 1

0,00

OOOOOv—NNNNNNNNNNNNNNNNNNNN DNNNONNOOOFWONOOCNOWQONN v—NVOOIONQIDNMOIOFQIDQMNQIDNQNKDO v—v—

0,00

-0,82 0,00 -0,76 0.00 '0.70 0.00 -0,64 0,00 -0,59 0,00 -0,54 0,00 -0,50 0.00 -0.46 0,00 -O.42 0.00 —0.38 0,00 -0,35 0,00 -0,31 0,00 -0,28 0.00

0.00 0.00

mmmmmmmmanöwmwwv—v—FFF—FFFVF ooooooooooooöooooooooooooo hwwmmmvvvmmömmeva—v—v—F—v—F.—

(OCD(DNNQOOOv—v—v-NNNMN'QVVIDLDCDOCDN Ov—NNQOMNNv—OOOOOOOOOOOOOOOO

9,00

KAPI'I'AUJTG. ENLIGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RANTAT'lu INFL9%

ÅR SKULD SUWA RÄNTE- GRUND- RÄNTE- AMOR- ): KAPITAL-SKULDUTV RÄLAN SKULD UTGIFT AvonAG LAN TERING UTGIFT GARANTI

100 93 86 79 73 67 61 55 50 45 41 38 35 32 29 26 24 22 20 18 16 15 13 12 11 10

-2.10 -1,15 -1.95 -0,83 -1.80 -0.53 -1,67 —0,24 -1.53 0,04 -1,40 0,30 -1,28 0,55 -1,15 0,79 -1,04 0.05 -0.94 0,00 -0,86 0.00 -0.78 0.00 -0,71 0.00 -0,64 0,00 -0.58 0,00 -0,53 0,00 -0,48 0,00 -0,43 0,00 -0.39 0,00 -0.35 0,00 -0,32 0,00 -0,28 0.00 -0.25 0.00 -0.23 0.00 -0.20 0,00 —0,18 0,00

0,00 0,00 0,00

OFNGQWONQOOFNQVQONQO v—v—v—v—v—v—v—v—v-v-

0,00

Ov—N NNN

(') N

NOODIDVVONQNNNNNv—v—v-v-v-v-v-OOOO OOQoOv—v—v—v—v—v—v—u—v—v—v—v—v—v—v-v—v—v—v—v-v— OOFQQBIOIDININOIONFFVF—NQCDIOVQOINO v—IxQOOVONGONVQQODBCSNDOMOOQO QNNINONNOOVNOQNOQMNv—OOOOQNO MMMOMGOONNNNv—v—v—v—Fv—FFFOOOOO owwcwmmahhhhhhhhhhhhNNNNNN OOOOOOOOOOOOOCSOOOOOOOOOOOO OVOmOOva—QOQNOQODQNv—OOONN

0.00

O—NNNN—FOOOOOOOOOOOOOOOOOO

VID NN

KAPITALUTG. ENLIGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

SKULD

100 100 99 99 98 98 92 91 90 90 89 83 82 82 81 80 74 73 72 71 70 65 64 63 62 60

RÄNTÅgo/o

RÄNTE- UTGIFT

Omv—BOU) OQOQQN

NOVQNONWNOQONMVWWWQV NNPOOVQQNNOOWQMIDINOU)?

wamawmmmmwhghNNOOKDOOIDl-Dmlnlh

INFL3% GRUND— AVWAG

-2.70 -2,69 -2.68 -2,67 -2,66 -2,65 -2,48 -2,45 -2.43 -2.40 —2,38 —2,21 -2,18 -2.15 —2.12 -2,09 —1.93 -1,89 -1,86 -1,82 -1,79 —1.63 -1,59 -1,55 -1,51 -1,47

RÄNTE- LÅN

-2,55 -2,56 -2.57 -2,58 -2,59 -2.60 -2,28 -2,29 -2.29 -2,30 -2.31 -1,98 -1,98 -1,98 -1.98 -1,98 —1,67 -1,66 -1,65 -1.65 -1,64 -1,35 -1,33 -1.32 -1.30 -1,29

AMOR- Z KAPITAL- SKULDUTV UT GIFT GARANIT TEle

OOOOONNNNNMMMOMVQQVIDIDIDIDCDOTN OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (connect-amtenm—Nvtoooommrxomwmmcoo v-hvowwmmmhvwohmmv—mmwvmwomw whhhwhhhmmwoommmmvvvvvvvmm (OmMMMMQOMOMNNMOMMOMMMMMMMM

-5,49 -5,40 —5,03 -4,61 —4,16

Ov—NMVIDONQU)

KAPITALUT G. ENLIGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

SUMMA SKULD

100 98 95 93 90 88 86 83 81 78 76 73 71 68 66 63 61 58 56 53 51 48 46 43 41 39

' RÄNTA9%

RÄNTE- UT GIFT

ONNQQOOQOMFOOVNOINIDGPQOQv-mh ohmm—mhvwoamnthvuoomn—mow mwwwwhhhNNOOOOIDIDIDIDIDVVVQMGF)

INFL5% GRUND— Am

-2,70 -2,64 -2,57 -2,51 -2.45 -2,39 -2.31 -2,24 -2,17 -2,09 -2,02 -1,95 -1,87 -1,80 -1,73 -1,66 -1,59 -1,51 -1,44 -1,37 -1,30 -1,23 -1.15 -1,08 -1,01 -0,94

RÄNTE- LAN

-2,55 -2.44 —2,33 -2.22 —2,10 —1,99 -1,88 -1,77 -1,66 -1,55 -1,43 -1,32 -1,21 -1,10 -0.99 -0.87 —0.76 -0.65 -0.53 -0.42 -0.31 -0,19 -0.08

0.04 0.15 0.27

AMOR- mm

(BOK!—Nv—vavmwhmmOv—NQWONQONG OOOOONNNNNNNNNNGOONQMMMQVV OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

Z KAPITAL- SKULDUTV UTGIFT GARANTI

"fenomenal—v—memthovamhmn mhNNQBNNOOODDWQVVVOMMNNNNN (OmMOMMOMNMONMOMMMOMQMMOMOQ

0.00 0.00 0.00 0,00 0,00

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RANTAQo/o INFL7%

l AR SKULD SUMMA RÄNTE— GRUND- RÄNTE- AMOR- ): KAPITAL-SKULDUTV I RALAN SKULD UTGIFT AVDR/G LAN TERING UTGIFT GARANTI I

100 96 92 88 84 80 76 72 68 64 60 56 53 49 45 42 39 35 32 29 25 22 20 19 17 16

-2.70 —2,55 -2,59 —2,32 -2,48 -2.10 —2.37 -1,88 -2,26 -1,66 —2,15 -1.45 -2,04 -1,24 -1,93 -1.03 -1.82 -0,83 -1,71 -0,63 -1.60 -0.43 —1.50 -0,24 —1,39 —0,05 -1,29 0,14 -1,19 0,33 -1,10 0,51 -1,00 0,69 -0,90 0,87 -0,81 1.04 —0.72 1,21 —0,63 1,38 -0,54 0,22 -0,49 0,00 -0,45 0,00 -O,40 0,00 -0,37 0,00

OOOOO

(OCDOthOOO—v—v—NNNQMVVQLDIDOOCDIN

mmm

odoo

O(DNQIO

ONIDQNOOQQVONVFQENNNNQGNDIDU)

0,00

mhhhwhh

v-rxmowmr-wmv—oommoomumwnowwmo—n

F&QONQONVONVFtOIDNmCDOIDQ

0,00 0,00 0,00

wwwmmmvvvmmmmwmmmvm omvwhwmooooommmhwmvmmooooo FF.—_.-

MGMMOOMODOMOMNOMMMV—Fv—v—v—

FNNNNNNNNNNNNNNNNNNNN OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

0.00

KAPITALUTG. ENUGT BKU—FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RÄNTA9% IN F L9%

Ae SKULD SUMMA RÄNTE- GRUND- RÄNTE- AMOR— ZKAPITAL-SKULDUTV RÄLAN SKULD UTGIFT AVDRAG LAN TERING UTGIFT GARANTI

100 94 88 83 77 72 67 62 57 52 47 43 39 35 31 27 24 22 20 18 16 15 13 12 11 10

-2,70 -2,55 -2,54 —2,21 -2,39 —1.88 -2.23 -1,57 -2,09 -1,26 —1.95 -0.96 -1,80 -0.68 -1,66 -0,40 -1,52 -0,13 -1,39 0,13 -1,27 0,38 -1,14 0.62 —1.02 0,85 -0,91 1,08 -0,80 1.29 -0.69 0,51 -0,61 0.00 -0.56 0.00 -O.50 0.00 -0,45 0,00 -0,41 0,00 -0,36 0,00 -0,33 0.00 -0.29 0,00 -0,26 0,00 -0,23 0,00

0,00

Ov—NC'DQIDCDINQQ

0.00 0.00 0.00

consistent—wommqucmr—mvmwv—ommw

ocooov—v—FFF.—F—v-v-v-Pv-v-v—wp—q-Fq- O(vamholnv—mhthwv—IDGDQNINVv—OOO ovmvmvomwouww—hv—mthva-mm maorxrxcotozommvvmmmNNNv-v-FFF.-Foo

medmnmnnmmmmömmmN—v-F—v—q-v-ooo (DOOCDIDQQwNNNNNNNNNNNI—Nhhhhh

v-rxmomvowmmwuwon—omvvmocw—v OOOOOOOOOOOOOÖOOOOOOOOOOOO

ONvwhhhhhhwQONv—OOOOOOOOOO t') v—

0.00

AR SKULD RÄ.I.AN

o—vamwrxcom

10

ALLMÄNN.

ONVIDCDIDCDIOID'QNNOOOOOOOOOCOOOO

SUMMA SKULD

100

92 85 78 71 65 59 53 48 42 37 33 28 25 22 20 18 16 14 13 11 10

9 8 7 6

RÄNTA9%

RÄNTE- unaFT

OV—lDC'JCOCDv—wmv—(DDMVv—O FVO) OMOOVQMNNQMQIDNOQCDVN

QQNNOIOIOQVMMNNNNv-v—v—v—

1,15 1,03 0.91 0.81 0,72 0,64 0,57

INFL11%

GRUND- AVITIAG

-2,70 -2.49 -2,30 —2,11 -1,93 -1,76 -1,59 -1,43 -1,28 -1,13 -1.00 -0,86 -0,74 -0,65 -0.58 -0,52 -0.46 -0.41 -0,36 -0.32 -0,28 -0.25 -0,22 -0.19 -0,17 -0,15

KAPITALUTG. ENLIGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

RÄNTE—

LÅN

—2,55 -2,10 -1,68 -1.28 -0,89 -0,53 -0,19

0.14 0.45 0,75 1,03 1,29 0,30 0,00 0.00 0.00 0,00 0,00 0,00 0.00 0.00 0,00 0,00 0,00 0.00 0.00

TERING

OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO cocococotococommmmvvvmmmmmmmwv—v—v—v— ooooov—v—v—FFFFV-v—v—I—v—v—v—v—v—v—v—v—v—v—

CD!—IX) QNNNCDINOCDKDIOIDWNYNIDVN v-rxmocommmv-covomm

mmmmmmmmmmmMNv—v—v—v—

1,16 1,05 0.95 0.86 0,78 0,71 0,64 0,59 0,53

AMOR— Z KAPITAL— SKULDUTV UTGIFT GARANTI

0,00 0,00 0,00 0,00 0.00

ÅR

Ov—NOVIDCDNQO

KAPITALUTG. ENUGT BKU—FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN.

SKULD RÄLAN

SUMMA SKULD

100 99 98 97 96 95 91 90 89 88 86 83 81 80 79 78 74 73 72 70 69 66 65 63 62 60

RÄNTA1 1%

RÄNTE- UTGIFT

11.00 10.88 10.77 10.65 10,54 10,43 10,02 9,89 9,76 9.63 9.50 9,10 8,96 8,82 8,69 8,55 8,17 8,03 7,89 7,75 7,61 7,25 7,10 6,95 6,80 6,65

INFL5%

GRUND- AVEHAG

-3,30 -3.27 -3,23 -3,20 -3,17 -3,14 -3.01 —2.96 -2,91 -2,87 -2,82 —2,69 -2,65 -2,60 -2,55 —2,50 -2.38 -2,33 -2,29 -2.24 -2.19 -2,07 -2,02 -1,97 —1,92 -1.87

RÄNTE-

-3,95 -3,91 -3,87 -3,83 —3.79 -3.75 -3,51 -3,47 -3,42 —3,38 -3,33 -3.10 —3,05 -3,00 -2,95 -2,90 -2,68 -2,63 -2.57 —2.52 -2,47 -2,26 -2,20 -2,14 -2,08 -2,02

AMOR- TERING

(040hhlxv-de'åmwlxmev—NVIOCDINOIONO COCOONNNNNNNNNNMMMMNWOMVVQ OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

Z KAPITAL- SKULDUTV UTGIFT GARANTI

v—PNQUDCDCDNOCDQONVFGJIIDNOINVv—OCDQNC) whNCLONINIDOCDGDIDIDDQVVOCOONNNNN— mmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmm

-2,68 -2,58 -2,36 -2,10 -1.84

OFNMVIDCDNOO

Ormmvmorxomo—vauå v—v—v—v—v—v—v-v-v—v—NNNNNN

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

RÄNTA11% INF-16%

SUWA RANTE- GRUND- RANTE- AMOR- Z KAPITAL- SKULDUTV SKULD UTGIFT AVWPG LAN TEthG UTGIFT GARANTI

gå

0 100 11,00 -3,30 -3.95 0.0 4 98 10,78 -3,24 -3,84 0,0 7 96 10,56 -3,17 -3,72 0,0 10 94 10,34 -3,11 -3,61 0,0 13 92 10,13 -3,05 -3.49 0.0 16 90 9.91 -2.98 -3.38 0.2 0.00 18 88 9,68 -2,90 -3,27 0.2 20 86 9,45 -2,83 -3.15 0.2 22 84 9.22 -2.75 -3,04 0,2 23 82 8,99 -2,68 -2.92 0.2 25 80 8.76 -2.60 -2.81 0.2 26 78 8,53 -2,53 -2,69 0,2 27 75 8.30 -2.45 -2,57 0,2 28 73 8,07 -2,38 -2,46 0,2 29 71 7,85 -2,30 -2.34 0.2 29 69 7,62 -2.23 -2,22 0,2 30 67 7,39 -2,16 -2.10 0.2 30 65 7.16 -2,08 -1,99 0,2 30 63 6,94 -2.01 -1,87 0 30 61 6,71 -1,94 -1,75 0 30 59 6,48 -1.87 -1.63 0 30 57 6,25 -1,79 -1.51 0, 0 0 0 0

0,00 0,00 0.00

30 55 6,02 -1,72 -1,39 29 53 5,79 -1,65 -1,27 29 51 5,56 -1,57 -1,14 28 48 5,33 —1,50 -1,02 0,00

KAPIT ALUT G. ENLIGT BKU—FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RÄNTA11% INFL8%

An SKULD SUMMA RÄNTE- GRUND- RANTE— AMOR- ): KAPITAL- SKULDUTV RALÅN SKULD UTGIFT AvonAG LAN TERING UTGIFT GARAN'H

0 100 11,00 -3,30 —3,95 4 96 10,58 -3,18 -3,70 7 92 10,17 -3,05 —3,44 9 89 9,76 -2,93 -3.20 12 85 9,36 —2,81 -2,95 14 81 8,96 -2,70 -2,71 15 78 8,55 -2,57 -2,47 16 74 8,15 -2,44 -2,23 17 70 7,75 -2,32 -2,00 18 67 7,36 -2,19 -1,77 10 18 63 6,98 -2,07 -1,54

18 18 18 17 17 16 15 14 12

0.00

Ov—NOQIOCDNQQ

0.00

60 6,60 -1,95 -1,31 57 6,23 —1.84 -1.09 53 5,86 -1,72 -0,87 50 5,49 -1,61 —0.65 47 5,13 -1,50 -0,44 43 4,77 -1.39 -0,22 40 4.42 -1.28 -0,01 37 4,08 -1,17 0,19 34 3.73 -1.07 0.40 20 11 31 3,40 -0,97 0,60 21 10 28 3,06 -0,86 0,80 8 25 2,73 -0.76 1,00 23 7 22 2,41 -0,66 1,19

5 4

v—NMOOVOOMQONOOMOOOONVFGIDNQ DINBOONNOOIDIOIOVVVMGQMNNNv-v-v—O

0,00 0,00

OOOOOv—v—v—v—Fv—v—FFNNNNNNNNNNNN

19 2,09 —0,57 1,39 16 1,77 -0,47 1.58

wowoommmammmmmoooooov-c-v-v-v-v-

(Ol')MMOOMMMMMMMÖMMOOMQQMMMMO OOOOOOOOOOOOOO-OOOOOOOOOOOO

0.00

KAPITALUTG. ENLIGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RÄNTA11% INFL11%

AR SKULD SUWA RÄNTE— GRUND- RANTE- AMOR- Z KAPITAL- SKULDUTV RALAN SKULD UTGIFT AVWAG LAN TEle UTGIFT GARANTI

100 11.00 -3.30 -3,95 94 10,30 —3,09 —3,49 87 9.62 -2.89 -3,06 81 8,96 -2,69 -2.63 76 8,33 -2,50 -2,23 70 7,72 -2,32 -1,83 65 7,12 -2,14 -1,46 59 6,54 -1,96 —1.09 54 5,99 -1,79 -0,74 50 5.45 -1.62 -0,41 45 4,94 -1,46 -0.08 40 4,44 -1,31 0,23 36 3,96 -1,17 0.53 32 3,51 -1,03 0,81 28 3,06 -0,89 1,09 24 2.64 —0.76 1,35 20 2.23 -0.64 1.61 17 1,84 -0,52 0,71 14 1.57 -0.44 0,00 13 1,40 -0,39 0,00 11 1,25 -0,34 0.00

1.12 -0.30 0,00 0,99 -0,27 0,00 0,88 -0,23 0,00 0,79 -0,20 0,00 0,70 -0,18 0,00

0,00

mhhwwhwq _

wmmmvvmmm—Nv—ommhwm

0.00 0.00

wwwowwwmmmmvvvmmmmNNNNv—v—F.— OOQOOFv—Pv—v—v—v—v—v—v—v—v—v—v—v—v—v—v—v—w—v—

0,00

octoooOFNNNv-Omoorxcovwv-oooooooo v—v—v—v-v—v-v—

mnmmmmmmmmmömmMmmm—Frooooo OOOOOOOOOOOOÖOOOOOOOOOOOOO

v-txmannmmvFhmowmmwmwmmmmvwmm

OQQINCD ,.

0,00

KAPITALUTG. ENLIGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RÄNTA13% INF L5%

AR SKULD SUMMA RÄNTE- GRUND— RÄNTE— AMOR- ): KAPITAL- SKULDUTV RALAN SKULD UTGIFT AvnRAG LAN TERING UTGIFT GARANTI

0 100 13,00 -3,90 —5,35 5 100 13,04 —3,91 -5.42 10 101 13,08 -3,93 -5,49 15 101 13,13 -3,94 -5.56 19 101 13.18 -3.96 -5,64 24 102 13,24 -3,98 -5.72 20 94 12,28 -3,68 -5,10 24 95 12,30 -3,68 -5.16 28 95 12,32 —3,68 —5,23 32 95 12,35 -3,68 -5,30 35 95 12,39 -3.68 -5.38 31 88 11.43 -3.39 -4,75 34 88 11,44 -3,38 -4,81 37 88 11,46 —3,38 -4,87 40 88 11,48 -3,38 -4,94 43 89 11,51 -3,38 -5,00 38 82 10,61 -3.10 -4,42 41 82 10,61 —3,09 —4,47 43 82 10.62 -3.09 -4.52 45 82 10,64 -3,09 —4,58 47 82 10,65 -3,08 -4.64 43 76 9,82 »2,83 -4,10 45 75 9,81 -2,82 -4,15 47 75 9,81 —2,81 -4,19 48 75 9,81 -2.81 -4,24 50 76 9,82 -2,80 4.30

-8,22

OOOOONNNNNNNNN

semantic-omm

QNNOONNOCDOU) v-rxmmmmmmmuomuawnor—vwawm—mw oooooöooooo

OFNMQWONQQO .-

-8,10

'— ..—

N .-

O') ,-

Q ,-

-7,54

ln ,.

CD ,—

NOGQOMMMNVVQ

h ..

QQ v—v—

—6,92

0 N meQVVOOONNNNv—v-

.. N N N

(') N

1? N

OQNNNFNNVQDQNOQOv—NQWONOONM

nmmmnmmmmämmmmmmam oooooooöooooooo

-6,29

10 N

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOST N. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RÄNTA13% INF L7% AR SKULD SUMMA RÄNTE- GRUND- RÄNTE- AMOR— Z KAPITAL— SKULDUTV RALAN SKULD UTGIFT AVWAG LAN TEle UTGIFT GARANTI

0 100 13,00 -3,90 -5.35 5 98 12,79 -3,84 -5,24 10 97 12,59 -3,78 —5.14 14 95 12,38 -3,72 -5,03 18 94 12,17 —3,66 -4,93 21 92 11,97 -3,60 -4,82 24 90 11,69 -3,51 —4,68 27 88 11,47 —3,43 -4,57 29 87 11,25 -3,36 -4,46 31 85 11.03 -3.29 -4,36 10 33 83 10,81 -3,22 -4.25 11 35 81 10,54 -3,13 -4,10 12 36 79 10,33 -3.06 -3,99 13 38 78 10,11 -2,99 -3.88 14 39 76 9,89 -2,92 -3.77 15 40 74 9,68 -2.85 »3,66 16 40 72 9.42 -2.76 -3.52 17 41 71 9.20 -2.69 -3,41 18 41 69 8,98 -2,63 -3,30 19 42 67 8,77 -2,56 -3,18 20 42 66 8,55 -2,49 -3,07 21 42 64 8,30 —2,41 —2.93 22 42 62 8.08 -2.34 -2,81 23 42 60 7.86 -2.27 —2,70 24 42 59 7.64 -2,20 -2,58 25 41 57 7,42 —2,14 —2,46

OOOOOv—NNN OOOOOOOO

(DCDCDIN'NOOOOFv—v—NNNMOVVVIDIDOIOCDIN

,74 -0,46

Ov—NNVIDCDINQG)

.56 -0,44 .39 -0,38

3,24 -0,32 3,21 3,18 3,15 3,12 3,09 -0,25

NNNNNNNNNNNNNNNNN

OOOOOOOOÖOOOOOOOOO

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RÄNTA13% INFL10%

AR SKULD SUMMA RÄNTE— GRUND- RÄNTE- men 2 KAPITAL-SKULDUTV RÅLAN SKULD UTGIFT AVWG LÅN TERING UTGIFT GARANTI

0 100 13.00 -3.90 -5,35 5 96 12,44 -3,74 -5.00 9 92 11,90 »3,57 -4,65 12 87 11,36 -3,41 -4,32 15 83 10,83 -3,26 —3,98 17 79 10,31 -3,10 -3,65 19 75 9,78 -2.94 —3,33 20 71 9,27 -2,77 -3,01 21 67 8,76 -2,62 -2,70 22 64 8,26 »2,46 -2,39 10 22 60 7,78 -2,31 -2,09 11 22 56 7,30 -2.16 -1,79 12 22 53 6,83 »2,02 -1,50 13 21 49 6,37 -1,88 -1,21 14 20 45 5,91 -1.74 —0,93 15 19 42 5,47 -1,60 —0,65 16 18 39 5.03 -1.47 -0,38 17 17 35 4,60 -1.34 -0,11 18 15 32 4,18 -1,21 0,15 19 14 29 3.76 -1.09 0,41 20 12 26 3,36 -0,96 0,66 23 2.95 -0.84 0,91 20 2,56 -0,72 1,16 17 2,18 -0,61 1,40 14 1,80 -0,49 1,64 11 1,42 -0,38 1.87

0.00

FNOOWNQVFNMOOMQOMQQMONQv—an QNNOONOOOIDIDIDVQMMMNNNNFv—v—OO

Ov—NMVIOCDINCDQ

0.00 0.00

COCOOv—v—v—Pv—PFFv—v—v—v—v—v—v—v—v—v—w—v—v— wwwwohhwoomwwmmmmmmvvev-fvw?

0,00

MGOMOMOOMONNMNOMMMMQ(000690?)

OOOOOOOOOOOOOdOOOOOOOOOOOO

OOYNIDO ,.

(') N

0.00 ;

KAPITALUT G. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOST N. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RÄNTA13% |NFL13%

AR SKULD SUMMA RÄNTE— GRUND- RÄNTE- AMOR- ; KAPITAL-SKULDUTV RÄLÅN SKULD UTGIFT AvoRAG LAN TERING UTGIFT GARANTI

0 100 13,00 -3,90 -5,35 5 93 12,11 -3,64 -4,77 8 87 11,26 -3,38 —4,21 11 80 10,44 —3,14 -3,67 13 74 9,66 -2,90 -3.16 14 68 8,90 -2,68 -2,66 15 63 8,17 -2,45 -2.19 15 15 15 14 12

0,00

57 7,46 -2,23 -1,74 52 6.79 -2,03 -1.30 47 6,14 -1,83 -0,89 42 5,52 -1,64 -0.49 38 4,93 -1,46 -0,11 12 11 34 4.36 -1.29 0.26 13 10 29 3.82 -1.12 0,61 25 3.30 -0.97 0.94 22 2,80 -0,81 1,26 18 2.32 -0.67 1.56 14 1,86 -0,53 1,86 11 1,42 -0,40 0.59 9 1,18 -0,33 0,00 8 1.04 -0.29 0.00 7 0.91 -0.25 0.00 6 0,79 -0,21 0,00 5 0,69 -0,18 0,00 5

4

Ov—NMVIDCDNQGI

0.00 0.00

(DNFOOINCDCDIDIDIDVQVMMNNFOZQNCDLDLDQ

0,00

OOOOOv—v-v-q—v—v-v—v—v-v—Fv—OOOOOOOOO

0,61 -0,16 0,00 0.53 -0.13 0,00

v-txcoannv-rxmonnwmvv—uovv-ooovmvtooomco mmmmmmmmmmmmmnmmmnv—ooooooo 106000meVWMNNv—FOOOQOOQQQNNN OOOOOOOOOOOOOÖOOOOOOOOOOOO

aowvmv—ooooooo O N

0,00

KAPITALUTG. ENLIGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

EGETHEM 'RANTA6% lNFLO%

AR SKULD SUMMA RÄNTE- SKATT— RÄNTE- AMOR- >: KAPITAL- SKULDUTV RÅLAN SKULD UTGIFT AVDRAG LAN TERING UTGIFT mm

100 100 100 100 100 100 98 98 98 98 98 95 95

0 -1,80 -0,43 0 1 1 2 2 1 1 1 2 2 1 1 13 1 94 2 2 1 1 1 2 2 1 1 1 2 2

-1,80 -0,45 -1.80 —0.46 -1,81 -0,48 -1,81 -0,50 -1,81 -0,53 -1,77 —0,45 -1,76 -0,47 -1,76 -0,49 -1.76 -0,51 -1,76 -0.53 -1,71 -0,45 -1,70 -0,47 -1,70 -0,49 -1,69 -O.51 -1,68 -0,53 -1,63 -0,45 -1.61 -0,47 -1,60 -0.49 -1.58 -0,51 -1,56 -0,53 -1,50 -0,45 —1,48 -0,47 -1.45 —0.49 -1,42 -0,51 -1,39 -0,53

-2,32

VYQVVYV

oooöoodo

wwwcoeocommmm o—vamwt—om

FF.-Fv—v-cummwm

Ov—NQOwONVNOOwOVQMQMmeOQQN

-2,45

mmmvvvmmzotorxrx wav-IDCDMINNNNOIOOOQQQQV—'hmmhw

OOOOOOQQDQQNOO

94 93 90 90 89 88 87 83 82 81 79 77

—2,44 -2,45

QOOOv—NNIOCD'NOONV

Ov—v—NNNODQNQOQONONQMNNONMVN KDOVOMNNOQQNCD

vvvvvvvvvvf-vvvvvvvmm oooooo—v-Ä—w-v-v-v—v-NNN

(OMVVVIDIDCDIDNQOIQOF mmmmmmmmm-mmmvvvv

-2.44

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

EGEI'HBJI RANTA6% INFL1,5%

AR SKULD SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- Z KAPITAL- SKULDUTV

Ov—NMVIDIDINwm

RALAN SKULD UTGIFT AvoRAG IAN TERING UTGIFT GARANn

100 99 97 96 94 93 90 88 87 85 84 80 79 77 75 74 71 69 67 65 63 61 59 56 54 52

0 -1,80 -0,43 2 -1.78 -0.42 3 -1,75 -0,42 5 -1,73 -0,41 7 -1,70 —0,40 8 8 9 0

(90,00)??me

NinhONmGPmmMNVONBNOOVv—OQQUDO

-1,67 -0,40 -1,61 -0.31 -1.59 -0,30 -1,56 -0,29 -1,99

QQVJNMO (Omnia—1010!!!

NN

11 -1,53 -0,28 01 —1,50 —0,27 83 —1,45 -0,20 73 -1,42 -0,19 63 -1,39 -0,18 53 —1.36 -0,17 42 -1,33 -0,16 26 -1.28 -0,11 .15 -1,24 -0,10 03 91 79 64 51 38 24 10

ONVFOOVNOQOIDU) v—OOOQQQQQOG

-1,51

—0,98

-1,21 -0,09 -1,17 -0,07 -1,14 -0,06 -1.09 -0,03 -1,05 -0,01 -1,01 0,00 -0.97 0,01 -0,93 0,03

-0,50

WOONNQOQOOFNMWYIOIN

&&QQOQWOQGNQQQQ

N—ooooo—Nmmha OOOOOOOOOOOQ-OOOOOOv—v—v—v—v—v—v-v-

oov—v—NNOFFFNOOFFFOOOOFOOOOO

MGMGMOMNMÖOMOOMMMMN mmmmvvvstv-fvvmmmmmmn

-0,08

KAPITALUTG. ENLIGT BKU»FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

EGET HEM RÄNTA6% INFL3%

AR SKULD SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE— AMOR- ?. KAPITAL—SKULDUTV RÄLAN SKULD UTGIFT AVDRAG LÅN TERING UTGIFT GARANn

100 97 94 92 89 86 83 80 78 75 72 69 66 63 61 0 -1,80 -0,43 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 0 15 0 58 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

—1.75 -0,36 -1,70 -0,30 -1,65 -0,23 -1,60 -0,17 -1,55 -0,11 -1,50 -0,04 -1,45 0,02 -1,40 0,09 —1,34 0,15 -1,29 0,22 -1,24 0,28 -1,19 0,35 -1,14 0.14 -1.09 0.00 -1.05 0,00 -1,01 0.00 -0.97 0,00 -0.92 0,00 -0,88 0,00 -0,84 0,00 -0,80 0,00 -0,76 0,00 -0,72 0.00 -0.68 0,00 -0,64 0,00

0,00

Ov—NMVIOCDINQOI

0,00

NVCDCOONVCDQFVNOMCDOVQNCDv-IOOCDNQ NOGOVVQVVIDIDIOCDCDCONNINQQOQOOFV— OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOPv—v—v—

0,00

56 54 51 49 47 45 42 40 38 36

0,00

orowmwwmwmowmmmmmmmnwhmmvv—a v—oommmcomuocohrxlxvN—oommmwhhho VVVGOGMQMONNNONONMNNNNNNNN 00310mmmeva—VNOWOONGQFNQFNV owOVNv—QQOQNFQQOIDMNOMIDIDIDVNV— COWIDIDIOIOVY###QNMMMQMMNNNNNNN

0.00

KAPI'T ALUT G. ENLIGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ECETHBA

AR SKULD SUMMA

Ov—NGVIOONQQ

RÅLÅN

OFNQQWNMVDOMMVWWNMMWQv—v—NNN

SKULD

100 99 98 96 95 94 89 88 86 85 84 79 77 76 74 73 68 66 64 63 61 56 54 52 50 48

RANTA7%

RÄNTE- UTGIFT

owommovmmowNF-wcomarcan—headed) hwwowwwwwmmmdmmmvvvvvmmmmm OQQhOva-OQQIOVMNOINOIDNN035090

INFL2% SKATT- AVD-VG

-2.10 -2,07 -2.05 —2.02 -2,00 -1,97 »1,87 -1,,84 -1,82 -1.79 -1,76 -1,66 -1,62 -1,59 -1.56 -1,53 -1,42 -1,39 —1,35 -1,31 -1,28 -1,17 -1,13 —1,09 -1.04 -1,00

RÄNTE—

-1,09 -1,09 —1.09 —1,08 -1,08 -1,08 -0,90 -0,89 -0.88 -0,87 -0,87 -0.69 -0,67 -0,66 —0.65 -0,64 -0.47 —0,45 -0,43 -0,42 -0.40 -0,24 —0,21 -0,19 -0,17 -0,15

AMOR- Z KAPITAL- SKULDUTV TERIMS

NVFOFQNONOOMNva—Ov—NMONWNv—O MNNMVVVIOIDIOCDCDCD'NINQQQQOFv—valh

oooooooooooo'oooooooFF.-Fp.-.—

UTGIFI'

v-v—OOOOQQQQQGNNBNNNOOQOOOQO (”COCOONQFQOMFQNDMNv—mmwhhhhm Vv???OMMMONMÖOMMOOOMOOMMGQ

GARANTI

-3,69

-3.61

-3,34 —3,03 -1,92

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

E&THBA 'RÄNTA7% INFL4%

AR SKULD SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- ): KAPITAL- SKULDUTV RALAN SKULD UTGFr AVURAG LAN TERING UTGIFT GARANn

100 97 94 91 88 85 82 79 76 73 70 67 64 61 58 55 52 49 46 43 40 37 34 32 30 28

-2,10 -1.09 —2.03 -1,00 -1,97 -0.91 -1.91 -0.81 -1.84 -0,72 -1,78 -0,63 -1,71 -0.54 -1,65 -0,44 -1.59 -0.35 -1,52 -0,26 4,46 -0,17 -1,40 -0.07 -1.34 0,02 -1,27 0,11 -1,21 0,20 -1,15 0.29 -1,09 0.38 -1,02 0.47 -0.96 0,57 -0,90 0,66 -0,84 0.75 -0.77 0,53 -0,72 0,00 —0,67 0.00 -0.63 0.00 -0.59 0,00

0,00

.

v—OOOOQOQO

(901019vaONOONMOQIONONIDNQNOO

Ov—NMVIDCONQO

OhmMthmNOQ

0,00

.

ovmooovqorxman-m

0,00

Mmmm”???QVQIDIOIDIOUDCDO'DINNINQQQQ

0,00

V'?QVMOMGONMOÅOGNNMNOONNNNN NVIDNOONMmva—MODOOOONWQw—MCN OOOOOOOOOOOOÖOOOOOOO000000 OQ'NIDVNV—OOQNOWQNQNv—OOQQQDOO rxcowowmmmmmvvv—vvmmnmmmwwuwv- Ov—NMMVQIDIDIDIDIDIDIOIOV'QMNv-v—OOOO

N

'-

NNNKDOOIDDIQIDQQV—VVNO

0,00

AFI SKULD SUMMA RANTE- SKATT- RANTE- AMOR- Z KAPITAL- SKULDUTV

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FORSlAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

EET HW RANTA7% I N F L7%

RALAN SKULD UTGIFT AvoRAG LAN TERING UTGIFT GARANTI

100 94 89 83 78 73 68 63 58 53 49 45 42

0 -2.10 -1,09 1 2 2 3 3 2 2 2 1 0 0 0 0 39 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 3 -1.98 -0.87 0,3 -1,86 -0,66 0.3 -1.74 -0.45 0.3 —1.63 -0,24 0,3 -1,52 -0.05 0,3 -1,42 0,14 0.3 -1.32 0,33 0,3 -1,22 0,51 0,3 -1,12 0.69 0.3 -1.03 0.42 0.3 -0.94 0.00 0,3 —0,87 0.00 0.3

0.3 0.3 0,3 0,4 0,4 0,4 0.4 0.4 0,4 0.4 0.4 0,4 0,4

omumvor—m OOO—VDMQWQNVFOO

:

0.00

4 4 4 3 3 3 3 3 3 3

INCDCDIOIOID-V'åth')

0.00 .

Oh?

2 3 3 4 4 5 5 5 6 6 7 7 8 8

-0,81 0.00 -0,75 0,00 —0.69 0.00 -O,64 0,00 -0,59 0,00 -0,54 0,00 -0,50 0,00 -0,46 0.00 —0.42 0.00 -0.38 0,00 -0,35 0,00 -0,32 0.00 -0.29 0.00

3 7 1 6 0 5 0 5 i 1 6 8 7 2 7 4

36 33 30 28 26 24 22 20 18 17 15 14

v—QINIOGJ

0.00

wmmwmer-om

| | | | | | | , 1 ,0 ,0 9 .9 ,8 8 .7 7 ,6 1 ,5 4 .2 1 .0 .8 .7 .6 .5 ,4 .4 ,3 .2 ,1 1

(')NNNNNv—v—v—v—v—s—v—FO

3 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

9 9 0 1 1 2 2 3 3 4 5 5

v—mcov—comocorxcow 1 9 8 8 8 9 0.00 1 3 6 9 3

0.00

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOST N. FAST PENNINGV.

EGET HBA RÄNTA7% INFL9%

AR SKULD SUMMA RANTE- SKATT— RÄNTE— AMOR- ): KAPITAL-SKULDUTV

OFNMVIDCDNQO

RALAN SKULD UTGIFT AVUVG LAN TERING UTGIFT GARANTI

100 92 85 78 72 66 60 54 48 44 40

7 —2.10 —1.09 6 5 5 5 4 4 3 3 3 2 37 2. 2 2 1 1 1 1 1 1 1 O 0 0 0 0

-1,94 -0.79 -1,79 -0.50 -1.65 -0.23 -1.51 0,04 -1,38 0,29 -1,25 0.53 -1.13 0,75 -1,02 0.04 -0.93 0,00 -0,84 0.00 -0.77 0,00 -0.70 0,00 -0,64 0,00 -0,58 0.00 -0.52 0.00 -0.48 0.00 -0.43 0,00 -0.39 0.00 -0.35 0.00 -0.32 0,00 -0,28 0,00 -0,26 0,00 -0,23 0,00 -0,20 0,00 -0,18 0.00

0.00 0.00

33 30 28 25 23 20 19 17 15 14 12 11 10

0,00 0,00

MMMOMMONMOMOOOMMNMNNNNNNNN OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO FOOQQMFNNVNv—QNODVONFOOQQVNN MOOOBNOv—ONNOQQDN—OOv-COIDO'INCDv- vvvmmmmmmwmeiv-v-q-www—Frooooo NNNNNNv-v—v-u—v-v—OOOOOOQGDOQQGDQQ ohhmnmrsrxmmcvwmmmmuomorxcommcomv- Ov—NNNNv—v—OOOOOOOOOOOOOOOOOO

0.00

KAPITALUTG MT 30)-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

somm RANTA9%

AR som) suum RÄNTE- RILLAN SKULD

OPNMQIDCDTNQO ONIDNOF QQ ..

12 14 15 12 14 15 16 18 14 16 17 18 19 15 16 17 18 18

100 99 98 97 97 96 90 89 88 87 86 80 79 78 77 76 70 69 68 67 65 60 58 57 56 54

UTGIFT

ONQNQNQFMQOOMQVDGNFOOUDCDCOOCD OWQNOOOOOwth—Ommva—OOMNv—OQ QQQDQQDQNVNNNNN(DOOCDCDCDIDIDIDLDIDV

|NFL3%

SKATT- Am

-2,70 -2,68 —2,65 -2,63 -2,61 -2.59 -2.43 -2,40 -2.38 -2,35 -2.33 -2,17 -2,14 -2,11 -2,08 -2,05 -1,90 -1,87 —1.83 -1,80 -1,77 -1,62 -1.58 -1.54 -1.50 —1.46

AMOR- TERIFG

NQOQONQOQv—VNOOOOQQNDFIDOCDNCD ”(95)”?vamemOOKDNNNQQOQOOv—v— OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOCT—Fv—v—

Z KAPITAL- SKULDUTV UTGIFT

O(Dv—(DNQVOIDNwmv—wvv—QIONOINVNOQCD Nw—oommmcooorxrxrxocowmmmmvvvsrt—om vvvvvmmmnmmmmmmmmmmmmmmmmm

GARANTI

-5,22 -5.13 —4.78 -4,38 -3,96

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

EGET HEM 'RÄNTA9% INFL5% AR SKULD SUMMA RÄNTE- SKATT— RÄNTE- AMOR- ): KAPITAL— SKULDUTV RALAN SKULD UTGIFT AvoRAG LAN TERING UTGIFT GARANn

100 97 94

0 -2,70 -2,42 2

4

6 92 8

10

0 5 -2.63 -2.32 0 -2,55 -2,21 6 2 7

-2.48 —2.11 -2,40 -2.00 -2,33 -1,89

89

86 0.00

11 84 12 81 13 78 14 76 10 15 73 11 15 71 12 16 68

9 8 8 8 8 7 7 -2,26 -1.79 7 7 6 6 6 6 13 16 65 5. 5 5 5 4 4 4 4 4 3 3 3 3

3 9 -2,19 —1.68 6 -2,12 -1,58 2 -2,05 -1.47 8 -1.98 —1.36 5 -1,90 -1,26 1 -1,83 -1,15 8 -1,76 —1.04 5 »1.69 -0.94 2 -1.63 -0,83 8 -1.56 -0,72 5 2 9 6 3 0 7 4 1

Ov—NMQIDCDNQGI

0.00

14 16 63 15 16 60 16 16 58 17 16 55 18 16 52 19 16 50 20 16 47 21 15 45 22 14 42 23 14 40 24 13 37 25 12 35

0,00

-1,49 -0.61 -1,42 -0,51 -1,35 —0,40 -1,28 -0.29 -1.21 -0.18 -1,14 -0,07 -1.07 0,04 -1,00 0.15 -0,93 0.25

0.00

OVOQQNOMQVQmeDmOmFQQv—QQv—Qm NMLDCDINI'DOIONmmlDDQv—NVOQONVCDON Nv—ODOQDNNNGOQDWQQVNONNNNv—v— QQ?VGMMNMMMGQMMOOGOMOMMQQG 000,05)meVVVQVQIDIDIDIDIDOCDOCDCDNIN OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

0,00

5 :) å" &

% omvtorxcoaamooommoouolxcomvmmooooo v—v—v—

ov—Navmwhmmo—vamwhmmo—vam

v—v—v—v-v-v—v-v-v-v-NNNNNN

KAPITALUTG. ENUGT BKU—FÖRSLAG. % AV PROD.KOST N. FAST PENNINGV.

EGET HBA RANTA9% INFL7%

SUMMA RANTE- SKATT— RÄNTE- AMOR- ); KAPITAL- SKULDUTV SKULD UTGIFT AVIRAG LAN TERIPG UTGIFT GARANTI I

100 95 91 87 82 78 74 70 66 62 58 54 51 47 43 40 37 33 30 27 23 20 18 17 15 14

-2.70 -2,42 -2.58 -2.21 -2,46 -1,99 -2.34 -1,79 -2,22 -1.58 -2,11 -1,38 -1.99 -1.18 —1.88 —0.98 -1.78 -0,79 -1,67 -0,60 -1,57 -0,41 -1,47 -0,22 —1,37 -0,04 -1.27 0,14 -1,17 0,31 —1,08 0,48 -0,99 0,66 -0.89 0.82 -0.81 0,99 -0,72 1,15 -0,63 1,31 -0.55 0,21 -0.49 0.00 -0.45 0,00 —0.41 0,00 -0,37 0,00

NOMQVIDIDIDOCDININ mnnmmmmmnm

Omv—INQ'OONGIDN

###.me

0.00

Nv—OOOCDQINN

OMNOQQGNNFNFNQV

ooooodooooo

0.00

COQ")

0.00

OONDQOv—OOON [OQQQQMNNNOIOVVO uoaommo—u-Nmmtovmm

NNMMDNVVQVVQ'VQVV

0,00

QmNOONQOMFQOWNN

OO)OOONDQNNMOOMv—OQDNOONDOFQ OmDINININGDCDIOIDWVV-VMGNNNNNv-v-v—v-v—

mnnmnwmmömmmmmm-_--- oooooooöooooooo

0.00

OFNMVIOOFQOOFNMQIOONQQO v—v—v—v—v—v—v—v—v—v—N

v-Nt') NNN

Qin NN

KAPTTALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

EETHBW RÄNTA9% INFL9%

SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE— AMOR- ): KAPITAL- SKULDUTV SKULD UTGIFT AVDRAG LAN TEHNG UTGIFT GARANTI åå &

100 94 88 82 76 71 65 60 55 51 46 42 37 33 29 25 23 20 19 17 15 14 12 11 10

-2,70 -2,42 -2,53 -2.10 -2.36 -1,79 -2.21 -1.49 -2.05 -1.20 —1.90 -0,92 -1,76 -0.64 -1.62 -0.38 -1,49 -0.13 -1,36 0.12 -1.24 0,36 -1,12 0.59 -1,01 0,81 -0,90 1.02 -0.79 1,23 —0,69 0.48 -0,61 0,00 -0,55 0.00 -0.50 0,00 -0,45 0,00 -0,41 0.00 -0.37 0,00 -0,33 0,00 -0.29 0,00 -0,26 0.00 -0.23 0.00

0.00 0.00

ONMOFQQNNFOPONNQNQODVQONOM Nv—OOOOVNNCDODDQ'MMNWQMNv—OOOQ

0,00 0,00

MQQMMMMMOOMMQOMNGMNNNNNNNN

NNNNNNv—v—v—v—v-v-OOOOOOQQCIOQQQQ

mmhhwmmmVVVOMNNNNv—v—wv-v-v-OOO

VVVOGQMOQNOÅMMMNFFv-v—v—v—v—OOO OMNIDQIDINNQIOQVOOMQVQNV—(DNOOQQ OOOOOOOOOOOOOO-OOOOOOOOOOGO

ONVDONNBNOODQMNOOOOOOOOOOO

0.00

KAPITALUTG. ENLIGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

exman RANTA9% INFL11%

AR SKULD Sim RÄNTE— SKATT- RANTE- AMOR- ): KAPITAL- SKULDUTV RALAN SKULD UTGIFT AVDRAG LAN TERING UTGIFT GARANn

100 92 84 77 70 64 58 52 46 41 36 32 27 24 21 19 17 15 13 12

—2,70_ -2,42 -2.48 -2.00 -2.28 -1,60 -2.08 -1,21 -1,90 -0,85 —1.72 050 -1,56 -0,18 -1,40 0.14 -1.25 0,43 -1,11 0,71 -0.98 0,98 -0,85 1,23 -0,73 0.29 -0.65 0.00 -0.58 0.00 -0.51 0.00 -0.46 0.00 -0.41 0.00 -0.36 0,00 -0,32 0,00 -0,28 0,00 -0,25 0.00 -0,22 0,00 -0,19 0.00 -0.17 0,00 -0,15 0,00

0,00

NNFOQQQBNOOWVVMMNNv-v-OOOJQCIQ MOMMNNNNNNNNNNNNNNNNNNv—v-v—v—

OFNMVWUDNQQ OOQmOmOth—OQQva—Nmoh#0)”th ONmQMhNOv—NNQQFOBWQNOOONCDIDID

0.00

o—nmwv-vomhv-ovvcomaocommzoeov—voom NFOOQDNOOIOIDQN'NIOQNFOOthwlnln

0.00 0.00

moonwcommvvnneimwv—v-v-v-v-poooooo omvmmcommvmmoooooooooooooo u v-

VVQMMOMQQOQMN—v—v—v—v-v-OOOOOOO OOOOOOOOOOOOöOOOOOOOOOOOOO

Omcorxoco ,.

0,00

KAPITALUT G. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

E(ET HBA RÄNTA11% |NFL5% AR SKULD SUWA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- ; KAPITAL- SKULDUTV RÅLÅN SKULD urea-"r Avuw; LÅN TERING UTGIFT GARANH

0 100 11,00 -3,30 -3,75 4 99 10,84 -3,25 -3,71 7 97 10,67 -3,20 -3,67 10 96 10,51 -3,15 -3,64 13 94 10,36 -3,11 —3,60 16 93 10,20 -3.06 -3,56 16 89 9,78 -2,93 -3,33 19 88 9,63 -2,89 -3,29 21 86 9,47 -2,84 -3.25 23 85 9,32 —2.79 -3,21 10 25 83 9.16 -2.75 -3,17 11 24 80 8,75 —2.63 -2.94 12 26 78 8,60 -2,58 -2,90 13 28 77 8,44 -2,53 -2,85 14 29 75 8,29 -2,49 -2,80 15 30 74 8.13 -2,44 -2,76 16 29 70 7,75 -2,32 -2,55 17 30 69 7.59 -2.28 -2.50 18 31 68 7,43 -2,23 -2,45 19 32 66 7,27 —2,18 -2,39 20 33 65 7,11 -2,13 -2,34 21 32 61 6,75 -2,02 -2,14 22 32 60 6,58 -1,97 -2.09 23 33 58 6,42 -1,93 -2.03 24 33 57 6,25 -1,88 -1,98 25 33 55 6,09 -1,83 -1,92

-2,54

cv—vamohmm

-2,45 -2,24 -2,00

INFVQNCDv—IOOVQVOIDOCDNNOQIDV—QVPIN NNv—OOQQGDO'NCDCDCDIOIOQQMMNNNv—v—v—O vvvvvmmmmmmmmnmmmnmmmmmmnm Nnmwhmmowmmwmmv—vamowvwaom mammmmmvvvvvvvmmmmmcooowhh OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

-1,75

cv—vamwhwm

EGETHBA

SKULD RÄLÅN

0 4 7 10 12 15 17 19 21 22 24 25 26 27 27 28 28 29 29 29 29 29 28 28 28 27

SUMMA SKULD

100

98 95 93 90 88 86 84 81 79 77 75 72 70 68 66 64 62 59 57 55 53 51 49 47 44

RÅNTA11%

RÄNTE- UTGIFT

11.00 10,73 10,47 10,21 9.95 9,70 9,44 9,19 8,94 8,70 8,45 8,21 7,96 7,72 7,48 7.24 7,01 6,77 6,53 6.30 6.06 5,82 5,59 5,35 5,12 4,88

INFL6% SKATT- Am

RÄNTE-

-3.30 »3.22 —3.14 —3,06 —2,99 -2,91 -2,83 -2,76 -2,68 -2.61 -2,53 -2,46 -2.39 -2,32 —2.24 -2,17 -2.10 -2.03 -1,96 —1,89 -1,82 -1,75 -1,68 -1,61 -1.54 —1,47 -3.75 -3,64 -3.54 -3.43 -3.32 -3,21 -3,10 -2,99 -2,88 -2,78 -2,67 -2,56 -2.44 -2,33 -2,22 —2,11 -2,00 -1,89 —1,77 -1,66 —1,55 -1,43 -1.32 -1,20 —1,09

3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 .5 5 5 5 —O.97 5

KAPITALUTG. ENLIGT BKU— FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

TERIDG

2 3 4 5 5 6 7 8 9 0 1 1 2 3 4 5 6 8 9 0 1 2 3 5 6 7

AMOR- Z KAPITAL— SKULDUTV UTGIFT GARANTI

4 4 4 4 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

0.00 0,00 0,00 0,00

0.00

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOST N. FAST PENNINGV.

EGETHEM RÄNTA11% |NFL8%

ÅR SKULD SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- Z KAPITAL- SKULDUTV RÄLAN SKULD UTG|FT AVWAG LAN TERIM; UTGlFT GARANU

0 100 11,00 -3,30 —3.75 3 96 10.53 -3.16 -3,51 6 92 10,08 -3,02 —3,27 9 88 9,63 -2,89 -3,04 11 84 9,19 -2,76 -2,80 13 80 8,77 -2,63 -2,57 14 76 8,34 —2,50 -2,35 15 72 7,93 -2,38 —2,12 16 68 7.53 -2.26 -1,90 17 65 7,13 -2.14 -1,68 10 17 61 6.74 -2.02 -1,46

17 17 17 16 16 15 14 13 12

0,00

Ov—NGJQIDCDINQG)

0,00

58 6,35 -1.91 -1.25 54 5,98 -1,79 —1,04 51 5,60 -1,68 -0,83 48 5,24 -1.57 -0.62 44 4,88 -1,46 -0.42 41 4,52 -1,36 -0,21 38 4,18 -1,25 -0,01 35 3,83 —1,15 0,18 32 3,49 -1,05 0,38 20 11 29 3.16 -0.95 0,57 26 2,83 -0,85 0,76 23 2,51 -0,75 0,95 20 2,19 -0,66 1,13 17 1,88 -0,56 1,32 14 1,57 -0,47 1,50

0,00

mmmmmmmmmmmnmmmnmmmnmnmmnm OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

0.00

ha)meamoommvmvmvowv—hmoommw Nv-FomwmhhwmmVVMMMNNFv—v—OOOO QQQVOMMMMMMNMMMONMMMOMMMNN

Nnmnammmmvvvvvvvvmmmmmmooo

QQOIDC') O') N

0,00

KAPITALUTG ENUGT BKU—PORSMG. se, AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

stirra RÄNTA11% |NFL11%

NR S(ULD SUWA RÄNTE— SKATT- RÄNTE— AMOR— ): KAPITAL- SKULDUTV RÅLÅN S(ULD UTGIFT AVUÄAG LAN TERlNG UTGIFT GARANTI

0 100 11,00 -3,30 -3.75 3 93 10,25 -3.07 -3,32 6 8

87 9,53 -2,86 -2,90 80 8,84 -2,65 -2,50 10 74 8,19 -2,46 -2.12 69 7,55 -2,27 —1,74

11 63 6,95 -2,09 -1.38 11 58 6,37 -1,91 -1,04 11 53 5,82 -1,74 -0,71 11 48 5,28 -1,58 -0,39 10 10 43 4,77 -1,43 -0.08 39 4.28 -1.28 0.22 35 3,81 —1,14 0,50 31 3,36 -1,01 0,77 27 2,93 —0,88 1,04 23 2,51 -0,75 1,29 19 2,11 -0,63 1.53 16 1,73 -0,52 0,68 13 1,47 -0,44 0,00 12 1,30 -0,39 0,00 10 1,15 -0.35 0,00 1,02 -0,31 0,00 0,90 -O,27 0,00 0,79 -0,24 0,00 0,69 -O.21 0,00 0,61 —0,18 0,00

0,00

0 »— OPNMVIOCDNQQ

0,00 0,00 0.00

NNwommmhhommvvmmNNv—woommmm OmOONNNNNNNNNNNNNNNNNNv—r—v—v— NNQOFMQOMNNQv—ONNMV—QNv—v—NVINO Nv-ommmhhwmmv—tmmNNv—Nv—ommhww vvvmmmmmnmmmmmmmmmv—v—v—ooooo OOOOOOOOOOOOöOOOOOOOOOOOOO

mmhmvN—oooooooo & v—

(”0th

0,00

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOST N. FAST PENNINGV. EGETHBÅ RÄNTA13% INF L5%

m SKULD SUMMA RÄNTE- SKATT— RÄNTE— AMOR- ): KAPITAL- SKULDUTV RÄLÅN SKULD UTGIFT AVDRAG LÅN TERING UTGIFT GARANn

0 100 13,00 -3.90 -5,08 5 100 12,97 -3.89 -5,15 10 100 12,95 -3,88 -5,21 14 99 12,93 -3.88 -5,28 18 99 12,93 -3,88 -5,36 23 99 12,93 -3.88 -5,44 19 92 11,97 —3,59 -4.84 23 92 11,95 -3,59 —4,90 27 92 11,94 -3.58 -4,97 30 92 11,94 -3,58 -5,04 10 33 92 11,94 -3,58 v5,11 11 29 85 10,99 —3,30 -4,52 12 32 84 10,97 -3,29 —4,57 13 35 84 10,96 -3,29 —4,63 14 38 84. 10,95 -3,28 -4,69 15 40 84 10,94 -3,28 -4,75 16 36 77 10,06 -3,02 -4,20 17 39 77 10,03 -3,01 -4,25 18 41 77 10,01 -3,00 -4,30 19 43 77 10,00 -3,00 -4,35 20 45 77 9.99 -3.00 -4,41 21 41 71 9,17 -2,75 -3,90 22 43 70 9,13 -2,74 -3,94 23 44 70 9,10 -2,73 -3.98 24 46 70 9,08 -2,72 -4,03 25 48 70 9,06 -2,72 —4,08

-7,81

Ov—NMQIDGDNQQ

-7,69 —7,17 -6.57

vhomwonvxrmovmmwmcommvomv—hmm mwwv—oomuocolxhcomm—tvmmcuNNv-v—oom

GOMOOMMVQVQQQQIOIDIDIDIOCDQDCDCDCDNN

vvvvvvmmmnmnmémmmmnmnmmmmw Nnmwhcomoummooomv-wvcocoowkuoom OOOOOOOOOOOOöOOOOOOOOOOOOO

-5,98

KAPITALUT G. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

EETHBA RANTA13% INFL10%

An SKULD sum RÄNTE- SKATT- RANTE- AMOR- z KAPITAL- SKULDUTV RÄLAN SKULD UTGIFI' AVWG LÅN TERING UTGIFT GARANH

0 100 13,00 -3,90 -5,08 5 95 12,38 -3,71 —4,75 9 91 11,78 -3,53 —4.42 12 86 11.19 -3.36 -4,10 14 82 10,62 -3,19 -3,78 17 77 10,07 -3.02 -3,47 18 73 9,53 -2,86 —3,16 19 69 9.00 -2.70 -2,86 20 65 8.49 -2.55 -2,56 21 61 7,98 —2,40 -2,27 21 58 7,49 -2,25 -1.99 21 54 7,01 -2,10 -1,70 20 50 6.54 -1.96 —1,43 20 47 6,09 -1,83 —1,15 19 43 5,64 -1,69 -0,88 18 40 5,20 -1.56 -0.62 17 37 4,77 -1,43 -0,36 16 33 4,35 -1,30 -0,11 15 30 3,93 -1,18 0,14 13 27 3,53 —1,06 0.39 12 24 3,13 -0.94 0,63 21 2,75 -0,82 0,87 18 2,37 —0,71 1,10 15 1,99 -0,60 1,33 13 1,63 -0,49 1,56 10 1,27 -O,38 1,78

MOMMQMQNNN NNPFFOOQQOQQNNOOOIDIOIOVVVMMM

0,00

MNFOQQQN VVVCMNOF)

oooodooöd

?VVIDCDQOMIDOQ

0,00 0,00 0,00

mammommm—hmmomm wwmvvmmNNv—v—u—oommmm nnmmmmnnmmmmmmuwww NNNNNNNNNNNNNNNN ooooooooooooooooo Ov-vamwhomo—NnvmwhmmOv—vam v—v—v—v-v—v—v—v—v—v—NNNNNN

OCDOIDF) ,.

0.00

KAPITALUTG. ENUGT BKU-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

EC£THEM HÄNTA13% |NFL13%

ÅR SKULD SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- ): KAPITAL- SKULDUTV RÄLAN SKULD UTGIFT AVDRAG LAN TERING UTGIFT GARANTI

0 100 13,00 -3,90 -5,08 4 93 12,05 -3,62 -4.53 8 86 11,15 —3,35 -4,00 11 79 10,29 —3,09 -3,49 12 73 9,48 —2,84 -3,00 67 8,70 -2.61 '2.53 14 61 7,96 -2,39 -2,08 15 56 7,26 -2,18 -1,65 14 51 6,58 -1,97 -1,24 14 46 5,94 -1,78 -0,84 13 41 5,33 —1,60 -0.46 36 4,74 -1,42 -0.10 32 4,19 -1,26 0,24 28 3,65 -1,10 0,58 24 3,15 -0,94 0,89 20 2.66 -O,80 1,20 17 2,20 —0,66 1,49 13 1,75 —0,53 1,76 1,33 —0,40 0,56 1,10 -0,33 0,00 0,95 —0,29 0,00 0,83 -0,25 0,00 0,72 -0,21 0,00 0,62 —0,19 0,00 0,53 -0,16 0,00 0,46 —O,14 0,00

0,00

MMMNNNNNNNNNNv-v-v—v-v—v—v—v—v—v—v—v—v— Nv—OCDINCDlnvav—v-OUIQVNINCDIDIDQVMMNN

V

v— Ov—vamovxmcno ,—

0.00

N ,. ,. ,.

,. ,.

Nm v—v—

# ,.

In ,.

0,00

(0 ,—

rx ,.

D ,—

O N

0,00

,. N

N N

(') N

V N

VNV—OFNQNOVGNBNNMOmVNv—Nmmmv MNFOQONOKDIDVVMMNNFFOQDINCDLDVV QQQVMMMOMGMMONMMOMv—OOOOOOO OOOOOOOOOOOOdOOOOOOOOOOOOO

Ocorxcowm—tv ,. mmmvw—ooooooo aa v—

|D N

0,00

1 W.. un _.l. | mm U m 2 m F. mm m &. W % EG R. - M a n & w M a V Emm. U m. G N. w . U w w W, T W A .m

01234567

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

' RÄNTA7%

ALLMÄNN.

INFL2%

UT GIFI'

Z KAPITAL-

AMOR-

RANTE BIDRAG TERING

SKATT- AVDR/G

RANTE- UTGIFT

SUMMA SKULD

ÅR

01234567890 1

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

RÄNTA9%

ALLMÄNN.

INFL3%

w UTGIFT

Z KAPITAL-

AMOR-

RANTE- SKATT- RÄNTE- UTGIFT AVDRPG BIDRAG TERING

SUMMA SKULD

ÅR

2.98 3,11 3.24 3.35 3,45 3,67 3.77 3.86 3,94 4,02 4,09 4,15 4,21 4,27 4,32 4,37 4,41 4,45 4,49 4,52 4,55 4,59 4,58 4,45 4,33 4,21

0,07 0,07 0,07 0.08 0.09 0,21 0,22 0,24 0,25 0,26 0,28 0.29 0.31 0,33 0.35 0.37 0,39 0,41 0,44 0,46 0,49 0,52 0,55 0.58 0,61 0,65

-6.08 —5.69 -5.31 -4.95 —4,60 -4,27 -3,94 -3.63 -3,33 -3,04 -2.76 -2,50 -2,24 -2,00 -1,77 —1,54 -1,32 -1.12 -0.92 -0,73 -0,54 -0.36 -0.23 -0.21 -0,20 -0,19

0,00 0,00 0.00 0.00 0,00 0,00 0.00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0.00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0.00 0.00 0,00 0,00

9,00 8,73 8,47 8,22 7,97 7,73 7,49 7,25 7,02 6,79 6,57 6,36 6,15 5,94 5.74 5,54 5,35 5,16 4,97 4,79 4,61 4,43 4,26 4,09

100 97 94 91 89 86 83 81 78 75 73 71

0123456789

10 11 12 13

68 66 64

14 15 16 17 18 19 20 21

62 59 57 55 53 51 49 47 45

22 23

3,92 3,75

44 42

24 25

KAPITALUTG. ENLIGT NUVARANDE REGLER. % AV PROD.KOST N. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RÄNTA11% INFL5%

ÅR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- , Z KAPITAL- SKULD UTGIFT AVDR/KB BIDRAG TERING UTGIFT

0 100 11,00 0,00 -7.96 0,07 3,10 1 95 10,47 0,00 -7,37 0,07 3,17 2 91 9,96 0,00 -6,81 0,07 3,22 3 86 9,48 0,00 -6.29 0.08 3.26 4 82 9,02 0,00 -5,80 0,08 3,30 5 78 8.58 0,00 -5,35 0,19 3,43 6 74 8,16 0,00 -4,91 0,20 3,45 7 70 7,75 0,00 -4,50 0,21 3,46 8 67 7,36 0,00 -4,11 0,21 3,46 9 63 6,98 0,00 -3,75 0,22 3,46 10 60 6.63 0,00 —3,41 0,23 3,45 11 57 6,29 0,00 -3,09 0,24 3,43 12 54 5,96 0,00 -2,80 0,25 3,41 13 51 5,65 0,00 -2.52 0,26 3,39 14 49 5.36 0,00 —2,26 0,27 3.36 15 46 5,07 0,00 -2.02 0.28 3.33 16 44 4.80 0.00 -1.79 0,29 3,30 17 41 4.55 0.00 -1.58 0.30 3.27 18 39 4,30 0,00 -1,38 0,31 3,23 19 37 4,06 0,00 -1,19 0,32 3,19 20 35 3,83 0,00 -1,02 0,33 3,15 21 33 3,62 0,00 -0,85 0.34 3.11 22 31 3,41 0,00 -0,70 0,36 3,07 23 29 3,21 0,00 —0,56 0,37 3,02 24 27 3,02 0,00 -0,42 0,39 2,98 25 26 2,83 0,00 -0,14 0,40 3,09

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RÄNTA11% |NFL6%

AR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- 2 KAPITAL-

SKULD UTGIFT AVDRAG BIDRAG TERING UTGIFT 0 100 11,00 0,00 -7,96 0,07 3,10 1 94 10,37 0,00 -7,30 0,07 3,14 2 99 9,79 0,00 —6,69 0,07 3,16 3 84 9,22 0,00 -6,12 0,07 3,17 4 79 8,69 0,00 -5,59 0,09 3,17 5 74 8,19 0,00 510 0,18 3,27 6 70 7,70 0,00 —4,64 0,19 3,25 7 66 7,25 0,00 -4,21 0,19 3,23 8 62 6.82 0,00 -3,81 0,20 3,21 9 58 6,41 0,00 -3,44 0,20 3,17 10 55 6,03 0,00 -3,10 0,21 3,14 11 52 5,67 0,00 -2,79 0,21 3,09 12 48 5,32 0,00 -2,50 0,22 3,05 13 45 5,00 0,00 -2,23 0,23 3,00 14 43 4,69 0,00 -1,98 0,23 2,95 15 40 4,40 0,00 —1,75 0,24 2,39 16 39 4,13 0,00 -1,54 0,25 2,84 17 35 3,97 0,00 4,34 0,25 2,78 18 33 3,62 0,00 -1,16 0,26 2,72 19 31 3.39 0,00 -1,00 0,27 2,66 20 29 3,17 0,00 -o,34 0,27 2,61 21 27 2.96 0.00 -o,70 0,29 2,55 22 25 2,77 0,00 -0,57 0,29 2,49 23 23 2,59 0,00 -0,45 0,30 2,43 24 22 2,40 0,00 -o,33 0,31 2,38 25 20 2,23 0,00 0,11 0,32 2,44

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGlER. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RÄNTA11% |NFL8%

ÅR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- : KAPITAL-

SKULD UTGIFT AVDRAG BIDRAG TERING UTGIFT 0 100 11,00 0,00 -7,96 0,07 3,10 1 93 10,19 0.00 -7.16 0.07 3.09 2 96 9,42 0,00 -6,44 0,07 3,05 3 79 9.71 0,00 -5,79 0,07 3,00 4 73 9,06 0,00 -5,19 0,07 2,94 5 69 7,46 0,00 -4.65 0,17 2,99 6 63 6,99 0,00 -4,15 0,17 2,91 7 59 6,36 0,00 -3,69 0,17 2,94 9 53 5,97 0,00 —3,29 0,17 2,76 9 49 5,42 0,00 -2,91 0,17 2,68 10 45 5.00 0.00 -2.57 0,17 2,60 11 42 4,61 0.00 -2.27 0,17 2,52 12 39 4.25 0.00 -1.99 0,19 2,43 13 36 3.92 0,00 -1,75 0,19 2,35 14 33 3,61 0,00 -1,52 0,19 2,27 15 30 3,33 0,00 -1,32 0,19 2,19 16 29 3,06 0,00 —1,14 0,19 2,10 17 26 2,92 0,00 -0.98 0,19 2,02 19 24 2,59 0,00 -o.93 0,19 1,94 19 22 2,39 0,00 —0,70 0,19 1,97 20 20 2,19 0,00 -0,59 0.19 1.79 21 19 2,00 0,00 -0,47 0.19 1,72 22 17 1,93 0,00 -0,39 0.19 1.65 23 15 1,68 0.00 -0.29 0.19 1.59 24 14 1,53 0,00 -0,21 0,20 1,52 25 13 1,40 0,00 -o,o7 0.20 1,53

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNlNGV.

ALLMÄNN. RÄNTA13% lNFLSo/o

ÅR SUMMA RÄNTE— SKATT- RÄNTE- AMOR— ): KAPITAL-

SKULD UTGIFT AVDRPG BIDRAG TERING UTGIFT 0 100 13.00 0,00 -9,94 0.07 3.22 1 95 12,37 0,00 -9,16 0,07 3,29 2 91 11,76 0,00 -9,52 0,07 3,33 3 96 11,21 0,00 -7,91 0,09 3,37 4 92 10,66 0,00 -7,35 0,09 3,39 5 79 10,15 0,00 —6,82 0,19 3,52 6 74 9,64 0.00 -6,30 0.20 3.53 7 70 9,15 0,00 -5,92 0,21 3,54 9 67 9,69 0.00 —5.37 0.21 3.54 9 63 9,25 0.00 -4.94 0.22 3.53 10 60 7,93 0,00 454 0,23 3,52 11 57 7,43 0,00 4,17 0,24 3,50 12 54 7,05 0,00 —3,91 0,25 3.49 13 51 6.69 0,00 -3,49 0,29 3,45 14 49 6,33 0,00 -3,17 0,27 3,43 15 46 6,00 0,00 299 0.29 3.39 16 44 5,68 0,00 -2,61 0,29 3,36 17 41 5,37 0.00 -2,35 0,30 3,32 19 39 5,09 0,00 -2.11 0,31 3,29 19 37 4,90 0,00 -1,99 0,32 3,24 20 35 4,53 0,00 -1,67 0.33 3.20 21 33 4,27 0,00 -1,46 0.34 3,15 22 31 4,03 0,00 -1,27 0,36 3,11 23 29 3,79 0,00 -1,10 0,37 3,07 24 27 3.57 0,00 -0,93 0,39 3,02 25 26 3,35 0,00 -0,17 0 40 3,59

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGER. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

RÄNTA13%

AUMÄNN.

INFL7%

UTGIFT

SKATT- RÄNTE- AMOR- 2", KAPITAL- AVEPAG BIDRAG TERING

RANTE UTGIFT

SUMMA SKULD

ÅR

04499312869423620025186679 01358260494062852963186420 32109988766655444333322222 1111 03716162840630752086420976 09887766555444333322222111 1 01234567890123456789012345 1111111111222222

KAPITALUTG. ENLIGT NUVARANDE REGLER. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. HÄNT/113013 INFL13%

ÅR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- z KAPITAL-

SKUID UTGIFT Avorw; BIDRAG TERING UTGIFT 0 100 13,00 0,00 -9,94 0,07 3,22 1 99 11,50 0,00 -9,51 0,06 3,05 2 79 10,17 0,00 -7,35 0,06 2,99 3 69 9,99 0,00 -6,35 0,06 2,70 4 61 7,95 0,00 -5,49 0,06 2,53 5 54 7,03 0.00 -4.72 0,13 2,44 6 49 6,20 0,00 -4,06 0,13 2,27 7 42 5,49 0,00 -3,49 0,12 2,12 9 37 4,93 0,00 -2,99 0,12 1,97 9 33 4,26 0,00 -2,55 0,11 1,92 10 29 3,76 0,00 -2,19 0,11 1,69 11 25 3,31 0,00 -1,96 0,11 1,56 12 22 2,92 0,00 -1.59 0,10 1,44 13 20 2,57 0,00 -1,34 0,10 1,33 14 17 2,27 0,00 -1,13 0,10 1,23 15 15 1,99 0,00 -o,96 0,09 1,13 16 13 1,75 0,00 -0,91 0,09 1,04 17 12 1,54 0,00 -0,67 0,09 0,95 19 10 1,35 0,00 -0,56 0,09 0,97 19 9 1,19 0,00 -0,47 0,09 0,90 20 9 1,04 0.00 -0.39 0,09 0,74 21 7 0,91 0,00 -0.31 0,07 0,67 22 6 0,90 0,00 -0,25 0,07 0,62 23 5 0,70 0,00 —0,20 0,07 0,57 24 5 0,61 0,00 -0,16 0,07 0,52 25 4 0.53 0,00 -o,03 0,06 0,57

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

' RÄNTA6%

|NFL3%

EGET HEM

UTGIFT

Z KAPITAL-

AMOR-

RÄNTE- SKATT- RANTE UTGIFT AVDRAG BIDRAG TERING

SUWA SKULD

ÅR

01234567890 1

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV. ] 1

EGETHEM RÅNTA11% INFL6%

ÅR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- Z KAPITAL- SKULD UTGIFT AVWG BIDRAG TERING UTGIFT

0 100 11,00 -2,44 -5,12 0,37 3,81 1 94 10,34 -2,48 -4,41 0,38 3,83 2 88 9,71 -2,51 -3,77 0,39 3,83 3 83 9,12 -2,52 -3,17 0.40 3.82 4 78 8,57 -2,44 —2,64 0,41 3,89 5 73 8,04 -2,45 -2,15 0,41 3,86 6 69 7,54 -2,44 -1,70 0,42 3,82 7 64 7,07 -2,42 -1,30 0,43 3,78 8 60 6,63 -2,40 -0,93 0,44 3,73 9 56 6,20 »2.29 -0,60 0,45 3,76 10 53 5,81 -2,26 -0,31 0,46 3,70 11 49 5,43 -2,23 -0,04 0,47 3,64 12 46 5,07 -2,10 0,00 0,48 3,46 13 43 4,74 -1,95 0,00 0,49 3,28 14 40 4,42 -1,73 0,00 0,50 3,19 15 37 4,11 -1,61 0,00 0,52 3,02 16 35 3,83 -1,49 0,00 0,53 2,86 17 32 3,56 -1,38 0,00 0,54 2,71 18 30 3,30 -1,28 0,00 0,55 2,57 19 28 3,06 -1,09 0,00 0,56 2,53 20 26 2,82 -1,00 0,00 0,58 2,40 21 24 2,60 —0,92 0,00 0,59 2,28 22 22 2,40 -O,84 0,00 0,60 2,16 23 20 2,20 -0.76 0,00 0,62 2,05 24 18 2,01 -0,60 0,00 0,63 2,04 25 17 1,83 -0,54 0,00 0,64 1,94

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGER. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

EGEI' HEM RÄNTA11% INFL8%

ÅR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- Z KAPITAL- SKULD UTGIFT AVDR/G BIDRAG TERING UTGIFT

0 100 11.00 -2,44 —5,12 0,37 3,81 1 92 10,15 -2,43 —4,33 0,37 3,76 2 85 9,36 -2,42 —3,63 0,37 3,69 3 78 8,63 -2,39 —3,00 0,37 3,61 4 72 7,95 -2,24 -2,45 0,38 3,64 5 67 7,32 -2,20 —1,96 0,38 3,55 6 61 6,74 -2,15 -1,52 0,38 3,44 7 56 6,20 -2,10 -1,14 0,38 3,34 8 52 5,71 -2,05 -0,80 0,38 3,24 9 48 5,24 -1,87 -0,51 0,38 3,24 10 44 4,82 -1,82 -0,25 0,38 3,13 11 40 4,42 -1,76 -0,03 0,38 3,01 12 37 4,05 -1,63 0,00 0,39 2,81 13 34 3,71 -1,49 0,00 0,39 2,61 14 31 3,40 -1,25 0,00 0,39 2,54 15 28 3,11 -1,14 0,00 0,39 2,36 16 26 2,84 -1,03 0,00 0,39 2,20 17 24 2,59 -0,94 0,00 0,39 2,04 18 21 2,36 -0,85 0,00 0,39 1,90 19 19 2,14 -0,66 0,00 0,39 1,88 20 18 1,94 -0,59 0,00 0,40 1,75 21 16 1,76 -0,53 0,00 0,40 1,63 22 14 1,59 -0,47 0,00 0,40 1,52 23 13 1,43 -0.41 0,00 0,40 1,42 24 12 1,28 -0,25 0,00 0,40 1,43 25 10 1.15 -0.21 0,00 0,40 1,34

KAPITALUT G. ENUGT NUVARANDE REGLER. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

EGETHEM RÄNTA13% |NFL13%

ÅR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- ): KAPITAL- SKULD UTGIFT AVWG BIDRAG TERING UTGIFT

0 100 13,00 —2,59 -6.80 0,37 3,98 1 88 11,46 -2,46 -5,62 0,36 3,74 2 78 10,10 -2,32 -4,62 0,34 3,50 3 68 8,90 -2,18 -3,77 0,33 3,27 4 60 7,84 -1,88 -3,06 0,31 3,21 5 53 6,90 -1,76 -2,46 0,30 2,98 6 47 6,07 -1,65 -1,95 0,29 2,76 7 41 5,34 -1,54 -1,53 0,28 2,55 8 36 4,69 -1,43 -1,17 0,26 2,36 9 32 4,12 -1,16 -0,68 0,25 2,34 10 28 3,62 —1,08 -0,64 0,24 2,15 11 24 3.18 -1.00 -0,44 0,23 1,97 12 21 2,78 -0.93 -0,27 0,22 1,81 13 19 2,44 -0,86 -0.14 0,21 1,66 14 16 2,13 -0,62 -0,03 0,21 1,69 15 14 1,86 —0,55 0,00 0,20 1,51 16 13 1,63 -0,48 0,00 0,19 1,34 17 11 1,42 -0,41 0,00 0,18 1,19 18 9 1.23 -0.35 0,00 0,17 1,05 19 8 1,07 -0,14 0.00 0,17 1,10 20 7 0,93 -0,11 0,00 0,16 0,98 21 6 0,80 -0,09 0,00 0,15 0,87 22 5 0,69 -0,07 0,00 0,15 0,77 23 5 0,60 —0,06 0,00 0,14 0,68 24 4 0,51 0,13 0,00 0,14 0,77 25 3 0,44 0,12 0,00 0,13 0,69

KAPITALUTG. ENUGT RINK-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

- RÄNTA6%

ALLMÄNN.

|NFL3%

UT GIF-'|'

RANTE- AMOR- Z KAPITAL- BIDRAG TERING

SKATT— AVDRPG

RANTE- UTGIFT

SUMMA SKULD

AR

99751725630865433345679247 57913578765321098765432210 33344444444444433333333333

KAPITALUTG. ENUGT RINK—FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV

ALLMÄNN RÄNTA1 1% INF Lee/,,

AR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- Z. KAPITAL-

SKULD UTGIFT AVDRAG BIDRAG TERING UTGIFT 0 100 11,00 0,00 -7,06 0,07 4,01 1 94 10,37 0,00 -6_36 0.07 4.09 2 99 9,79 0,00 -5,72 0,07 4,13 3 84 9,22 0.00 -5.13 0.07 4.16 4 79 8,69 0,00 -4,59 0.09 4.17 5 74 8,19 0,00 -4,10 0,19 4,27 6 70 7,70 0,00 -3,63 0.19 4.27 7 66 7.25 0,00 —3,20 0,19 4,24 8 62 6,82 0,00 -2,80 0,20 4,21 9 59 6,41 0,00 -2,44 0,20 4,17 10 55 6,03 0,00 -2,11 0,21 4,13 11 52 5,67 0,00 —1,91 0,21 4,07 12 49 5,32 0,00 —1,53 0,22 4,01 13 45 5,00 0,00 -1,27 0,23 3,95 14 43 4,69 0,00 -1,04 0,23 3,88 15 40 4,40 0,00 -0,83 0,24 3,91 16 38 4,13 0,00 -0,64 0,25 3,74 17 35 3,87 0,00 -0,46 0,25 3,66 18 33 3,62 0,00 -0,30 0,26 3,59 19 31 3,39 0,00 -0,16 0,27 3,50 20 29 3.17 0,00 -0,10 0,27 3,34 21 27 2,96 0,00 —0,10 0,29 3,15 22 25 2,77 0,00 -0,09 0,29 2,97 23 23 2,58 0,00 -0,08 0,30 2,90 24 22 2,40 0,00 —0,07 0,31 2,64 25 20 2,23 0,00 -0,07 0,32 2,48

KAPITALUTG. ENUGT RINK-FÖRSlAG. % AV PROD.KOST N. FAST PENNINGV.

RÄNTA1 1%

ALLMÄNN.

INFL8%

UTGIFT

SKATT- RANTE- AMOR- Z KAPITAL- AVDRPG BIDRAG TERING

RANTE UTGIFT

SUMMA SKULD

ÅR

KAPLTALLITG ENLIGT RINKFORSMG % AV PROD.KOSTN, FAST PENNINGV.

ALLMÄNN. RArsrrmaf»o IN FL13%

ÅR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- £ KAPITAL-

SKULD UTGIFT AVDRAG BIDRAG TERING UTGIFT 0 100 13,00 0,00 -9,99 0,07 4,19 1 99 11,50 0.00 -7.59 0.06 3.97 2 79 10,17 0,00 -6,47 0,06 3,76 3 69 8,99 0,00 -5,50 0,06 3,55 4 61 7,95 0,00 -4,68 0.06 3.33 5 54 7.03 0,00 -3,97 0,13 3,20 6 48 6,20 0,00 -3,35 0,13 2,99 7 42 5.49 0,00 —2,91 0,12 2,78 9 37 4,93 0,00 -2,36 0,12 2,59 9 33 4.26 0,00 -1,97 0,11 2,40 10 29 3,76 0,00 -1,64 0,11 2,23 11 25 3.31 0,00 -1,36 0,11 2,06 12 22 2,92 0.00 -1.12 0.10 1.90 13 20 2,57 0,00 -0,92 0,10 1,75 14 17 2,27 0,00 -0,74 0,10 1,62 15 15 1.99 0.00 -0,60 0,09 1,49 16 13 1,75 0,00 -0,49 0,09 1,37 17 12 1,54 0,00 -0,37 0,09 1,26 19 10 1,35 0,00 -0,29 0,08 1,15 19 9 1,19 0,00 -0.21 0,08 1,06 20 9 1,04 0,00 -0,15 0,09 0,97 21 7 0,91 0,00 -0,10 0,07 0,99 22 6 0,90 0,00 -0.06 0,07 0,91 23 5 0,70 0,00 -0,03 0,07 0,74 24 5 0,61 0,00 -0,02 0,07 0,66 25 4 0,53 0,00 -0.02 0.06 0.58

KAPITALUTG. ENLIGT RINK-FÖRSLAG. % AV PROD.KOST N. FAST PENNINGV.

INFL3%

' RÄNTA6%

EGET HEM

UTGIFT

AMOR- ): KAPITAL- BIDRAG TERING RÄNTE-

SKATT— AVDRPG

RANTE UTGIFT

SUMMA SKULD

AR

KAPITALUTG. ENUGT RINK-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

EGET HEM RÄNTA11% |NFL6%

ÅR SUMMA RÄNTE— SKATT- RÄNTE- AMOR- ): KAPITAL-

SKULD UTGIFT AVDRPG BIDRAG TERING UTGIFT 0 100 11.00 -1.76 512 0.37 4.49 1 94 10,34 179 —4,41 0.39 4.53 2 99 9.71 179 -3,77 0,39 4,55 3 93 9,12 -1,79 -3,17 0.40 4.56 4 79 9,57 -1,79 —2,64 0,41 4,56 5 73 9,04 -1,77 —2,15 0,41 4,54 6 69 7,54 —1,75 -1,70 0,42 4,51 7 64 7,07 -1.73 -1,30 0,43 4,47 9 60 6,63 -1,71 -0.93 0,44 4,43 9 56 6,20 -1,68 -0,60 0,45 4,37 10 53 5,91 -1,65 -o,31 0,46 4,31 11 49 5,43 -1,62 —0,04 0,47 4,25 12 46 5,07 -1,52 0,00 0,49 4,03 13 43 4,74 -1,42 0,00 0,49 3,91 14 40 4,42 -1,33 0,00 0,50 3,60 15 37 4,11 -1.23 0,00 0,52 3,40 16 35 3,93 -1.15 0.00 0,53 3,21 17 32 3,56 -1,07 0,00 0,54 3,03 19 30 3,30 -0,99 0.00 0,55 2,86 19 29 3,06 —0,92 0,00 0,56 2,70 20 26 2,92 -o,95 0,00 0,59 2,55 21 24 2.60 -0.79 0,00 0,59 2,41 22 22 2.40 -0.72 0,00 0,60 2,29 23 20 2,20 -O.66 0,00 0,62 2,15 24 19 2,01 -0,60 0,00 0,63 2,04 25 17 1,93 -0,55 0,00 0,64 1,93

KAPITALUTG. ENUGT RINK-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

EGET HEM RÄNTA11% |NFL8%

AR SUMMA RÄNTE— SKATT- RÄNTE- AMOR- Z KAPITAL- SKULD UT GIFT AVDRAG BIDRAG TERING UTGIFT

0 100 11,00 -1,76 -5,12 0,37 4,49 1 92 10,15 -1,74 -4,33 0,37 4,44 2 85 9,36 -1,72 -3,63 0.37 4,39 3 78 8,63 -1,69 -3,00 0,37 4,31 4 72 7,95 -1,65 -2,45 0,38 4,23 5 67 7,32 -1,61 -1,96 0,38 4,13 6 61 6,74 -1,57 -1,52 0.38 4.03 7 56 6,20 -1,52 -1,14 0,38 3,92 8 52 5,71 -1,47 -0,60 0,38 3,81 9 48 5,24 -1,42 -0,51 0,38 3,70 10 44 4,82 -1,37 —0,25 0,38 3,58 11 40 4,42 —1,32 -0,03 0,38 3,46 12 37 4,05 -1,22 0,00 0,39 3,22 13 34 3,71 -1,11 0,00 0,39 2,99 14 31 3,40 -1,02 0,00 0,39 2,77 15 28 3,11 -0.93 0,00 0,39 2,57 16 26 2,84 -0,85 0,00 0,39 2,38 17 24 2,59 -0.78 0,00 0,39 2,20 18 21 2,36 —0,71 0,00 0,39 2,04 19 19 2,14 —0,64 0,00 0,39 1,89 20 18 1,94 -0,58 0,00 0,40 1,76 21 16 1,76 -0,53 0,00 0,40 1,63 22 14 1,59 -O,48 0,00 0,40 1,51 23 13 1,43 -0,43 0,00 0,40 1,40 24 12 1,28 -0,38 0,00 0,40 1,30 25 10 1,15 -0,34 0,00 0,40 1,21

KAPITALUTG. ENLIGT RINK-FÖRSLAG. % AV PROD.KOSTN. FAST PENNINGV.

EGETHEM RANTA13% INFL13016

AR SUMMA RÄNTE- SKATT- RANTE- AMOR- X KAPITAL— SKULD UTGiFT AVCPAG BIDRAG TERING UTGIFT

0 100 13.00 -1.86 —6,80 0,37 4,71 1 88 11,46 -1,75 -5.62 0,36 4,44 2 78 10,10 -1,64 -4,62 0.34 4.18 3 68 8,90 -1.54 -3,77 0,33 3,92 4 60 7,84 -1,43 —3,06 0,31 3,66 5 53 6,90 -1,33 -2,46 0,30 3,41 6 47 6,07 -1,24 -1,95 0,29 3,17 7 41 5,34 -1,14 -1,53 0,28 2,95 8 36 4,69 —1,06 -1,17 0,26 2,73 9 32 4,12 -0,97 -0,88 0,25 2,53 10 28 3,62 -0,90 -0,64 0,24 2,33 11 24 3,18 -0,82 -0.44 0,23 2,15 12 21 2,78 -0,75 -0,27 0,22 1,98 13 19 2,44 -0,69 -0.14 0.21 1.82 14 16 2,13 -0,63 -0,03 0,21 1,68 15 14 1,86 -0,56 0,00 0,20 1,50 16 13 1,63 -0,49 0.00 0,19 1,33 17 11 1,42 -0,43 0,00 0,18 1,17 18 9 1,23 —0,37 0.00 0.17 1,04 19 8 1,07 —0,32 0,00 0,17 0,92 20 7 0,93 -0,28 0,00 0,16 0,81 21 6 0,80 -0.24 0,00 0,15 0,72 22 5 0,69 -0.21 0,00 0,15 0.63 23 5 0,60 -0.18 0,00 0,14 0,56 24 4 0,51 -O,15 0,00 0,14 0,49 25 3 0.44 -0.13 0,00 0,13 0,44

_ . _

Dir. 1989:29

Översyn av boendekostnadema m. m.

Dir. 1989:29 Beslut vid regeringssammanträde 1989-06-08

Chefen för bostadsdepartementet. statsrådet Lönnqvist, anför.

Mitt förslag

En särskild utredare tillkallas för att se över det nuvarande bostads- finansieringssystemet och föreslå de förändringar av detta som han fmner påkallade.

Arbetet skall redovisas under första delen av september månad 1989. Utredaren skall i sitt arbete ha direkt kontakt med företrädare för de poli- tiska partiema och med parterna på bostadsmarknaden.

Bakgrund

Den sociala bostadspolitiken är av grundläggande betydelse i strävandena att skapa ett rättvist och rättfärdigt samhälle. Rätten till en god bostad måste gälla alla — också hushåll med begränsade ekonomiska resurser eller en stor försörjningsbörda.

Från ett svårt utgångsläge med brist på bostäder och ett omodernt bostads- bestånd har bostadsstandarden under efterkrigstiden kraftigt förbättrats. I dag har vi en bostadsstandard som hör till de högsta i världen.

Under 1980-talet har en nödvändig sanering av den svenska ekonomin fortlöpande bedrivits. Genom det bostadspolitiska stödsystemet har det sam- tidigt — trots en snabb kostnadsutveckling inom byggsektorn — varit möjligt att begränsa ökningen av boendekostnadema under en ekonomiskt svår period.

Efter en tioårig nedgång av bostadsbyggandet efter det s.k. mil jon- programmet och under lågkonjunkturen i början av 1980-talet har bostads-

byggandet under de senaste två åren ökat från ca 30 000 till ca 50 000 på- började lägenheter per år. Det är nödvändigt att denna högre produktionsnivå kan upprätthållas under de närmaste åren, så att vi kan möta den ökande bostadsefterfrågan som följer av den allmänna ekonomiska utvecklingen i landet.

Dagens system för bostadsfinansiering har tillämpats under lång tid. Det tillkom i allt väsentligt år 1974.

Totalt används i dag 43 miljarder kr. för att hålla nere boendekostnadema. Genom beslut den 4 januari 1989 uppdrog jag åt en utredningsman inom bostadsdepartementet att ta fram underlag för kommande överväganden om boendekostnadema m. m. I uppgiften ingick att allsidigt belysa dagens situa- tion, de brister som finns i dagens bostadspolitiska stödsystem, de fördel- ningspolitiska effekterna och de möjligheter som finns att förbättra målupp- fyllelsen inom detta område.

Utredningsmannen har nu i rapporten (Ds 1989:39) Studier av bostads— sektom 1989 redovisat ett antal studier som genomförts för att belysa de nuvarande förhållandena inom boendet och effekterna av dagens stödsystem.

Utredningsmannens rapport

Av den sammanfattande rapporten framgår att det finns brister i nuvarande bostadsfinansieringssystem. De genomförda studierna av stödets effekter för bostadskosmadema visar bl. a.

- att bostadsstödet brister i neutralitet i förhållande till olika upplåtel- seformer vid nyinvesteringar,

— att det kan ifrågasättas om bostadsstödet tillgodoser kravet på neutrala ekonomiska villkor inom beståndet, bl. a. till följd av olikheter i skattereg- lemas utformning för skilda ägarkategorier,

— att skillnaderna i utgifter för likvärdiga bostäder av olika ålder är stora, både för de bostäder som får räntestöd och för de bostäder som inte längre omfattas av sådana systern; subventioner och beskattning samverkar inte på ett ändamålsenligt sätt samt

— att statens utgifter för räntestödet är starkt beroende av inflationstakten, samtidigt som denna är en av de huvudsakliga anledningarna till de paritets— brister som kan konstateras mellan bostäder av olika ålder.

När perspektivet förflyttas till hushållen visar genomgången

— att systematiska skillnader alltjämt finns i bostadsstandardens fördelning mellan hushåll med olika ekonomisk styrka,

— att räntestödet inte leder till någon entydig utjämning av hushållens standard i boendet. detta till följd bl.a. av ränteavdragens stora betydelse för bostadskostnadema,

— att ränteavdragen i särskild grad styr hushållens möjligheter att bära kosmadema för de rymliga bostäder som finns främst bland egnahemmen och

— att den sneda utgiftsfördelningen över tiden i boendet motverkar rörlig- heten.

När det så gäller det individuella bostadsstödet framgår av utredningens sammanfattning

_ att bostadsbidragen har en mycket hög fördelningspolitisk precision samt — att marginaleffektema inom de samlade skatte- och bostadsbidrags- systemen i dag är sådana för många barnfamiljer att det sätter gränser för möjligheterna att använda de inkomstprövade bidragen.

Utgångspunkter för en översyn av bostadsstödet

De redovisade bristerna gör det angeläget att se över nuvarande bostads- finansieringssystem.

På Hera nivåer inom det bostadspolitiska stödsystemet finns ett nära be- roende mellan stödregler och skattebestämmelser. Både inkomst- beskattningen, företagsbeskattningen och den indirekta beskattningen ses för närvarande över på ett genomgripande sätt och förslag till förändringar kommer att redovisas inom kort.

Vad utredningsmannen har redovisat och resultatet av det nu pågående arbetet med reformer inom beskattningens område motiverar en teknisk över- syn av stödet till boendet.

Utgångspunkten för denna översyn skall vara att målen för den sociala bostadspolitiken ligger fast. Stödet till boendet skall utformas på ett sådant sätt att dessa mål kan tillgodoses bättre och mer effektivt än i dag.

Stödsystemet bör sålunda utformas på ett sådant sätt att det — till sina effekter och tillsammans med skattesystemet — är neutralt i förhållande till olika upplåtelseformer och ägarkategorier. Pariteten i fråga om utgifterna för likvärdiga bostäder av olika ålder bör förbättras. Stödet bör utformas så att det går till boendet, utan att det samtidigt leder till prisstegringar i produktionen eller kapitaliseras av ägare i tidigare led.

Det är viktigt att bostadsproduktionen kan hållas uppe på likvärdiga villkor i alla delar av landet på ett sådant sätt att bostadsförsörjningens behov till- godoses. Förslagen bör vidare bygga på förutsättningen att sparandet skall stimuleras och den automatiska ölcningen av statens utgifter begränsas.

Den särskilde utredaren skall också analysera sambandet mellan de gene- rella bostadssubventionema och det direkta bostadsstödet till hushållen samt lägga förslag till sådana anpassningar av bostadsbidragen som motiveras av nya skatteregler och av utredarens förslag i övrigt.

Översynsarbetets former

Av hänsyn till tidsplanen för arbetet med ett nytt skattesystem måste arbetet med förslag till förändringar av bostadsstödet bedrivas skyndsamt och redo- visas under första delen av september månad 1989.

Översynen bör uppdras åt en särskild utredare. Utredaren skall fortlöpande informera de politiska partierna om sitt arbete och genom direkt kontakt med företrädare för partierna ge dessa möjligheter att framföra synpunkter på utredningens arbete och förslag. Kontakt skall också etableras med parterna på bostadsmarknaden.

Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar chefen för bostadsdepartementet

att tillkalla en särskild utredare — omfattad av kommittéförordningen (1976:119) — med uppdrag att se över det nuvarande bostadsfinansierings— systemet och

att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt utredaren.

Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall belasta elfte huvudtitelns anslag Utredningar m. m.

Beslut Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hans hemställan.

(Bostadsdepartementet)

Systematisk förteckning

Statsrådsberedningen

chnadsvillkor i storstadsregioner. [67] Storstadens partier och valdeltagande 1948-1988. [68] Storstadsregioner i förändring. [69] Storstädernas arbetsmarknad. [70]

J ustitiedepartementet

Samerätt och sameting. [41] Översyn av vapenlagstiftningen. [44]

Den gravida kvinnan och fostret - två individer. Om fosterdiagnostik. Om sena aborter. [51]

Utrikesdepartementet UD:s presstjänst. [8] Begreppet krigsmateriel. [66]

Försvarsdepartementet

Risker och skydd för befolkningen. [17] Det civila försvaret. Del 1. [42] Det civila försvaret. Del 2. Författningstext. [42] Arméns utveckling och försvarets planeringssystem. [46]

Socialdepartementet Hjälpmedelsverksamhetens utveckling - kartläggning och bedömning. [39]

Hjälpmedelsverksamhetens utveckling - Bilagor. [47] Rätt till gymnasieutbildning för svårt rörelsehindrade ungdomar. [54] Undantagandepensionäremas ekonomi. [58] Huvudbetänkande från altemativmedicinkommittén. [60] Hälsohem. [61] Alternativa terapier i Sverige. [62] Värdering av altemativmedicinska teknologier. [63]

Kommunikationsdepartementet

Fasta Öresundsförbindelser. [4] Storstadstrafik 2 - Bakgrundsmaterial. [15] Storstadstrafik 3 - Bilavgifter. [43]

Finansdepartementet

Beskattning av fåmansföretag. [2] Särskild inkomstskatt för utländska artister m.fl. [9]

Hushållsparandet — Huvudrapport från Spardelega- tionens sparundersökning. [11] Kostnadsutveckling och konkurrens ibanksektom. [16] Tullregisterlag m.m. [20] Kustbevakningens roll i den framtida sjöövervakningen. [26] Reformerad inkomstbeskattning - Skattereformens huvudlinjer. Del 1. [33] - Inkomst av kapital. Del 2. [33] - Inkomst av tjänst, lagtext och kommentarer. Del 3. [33] - Bilagor, expertrapporter. Del 4. [33]

Reformerad företagsbeskattning

- Motiv och lagförslag. Del 1. [34] - Expertrapporter. Del 2. [34] Reformerad mervärdeskatt m.m. - Motiv. Del 1. [35] - Lagtext och bilagor. Del 2. [35] Inflationskorrigerad inkomstbeskattning. [36] Det nya skatteförslaget - sammanfattning av skatte- utredningamas betänkanden. [38] Datorisering av tullrutinema - slutrappon. [40]

Utbildningsdepartementet

Vidgad etableringsfrihet för nya medier. [7] Två nya treåriga linjer. [10]

Censurlagen — en modernisering av biografförordningen. 1le Forskning vid de mindre och medelstora högskolorna. [27]

Utbildningar för framtidens tandvård. [28] Samarbete laing klinisk utbildning och forskning inför 90-talet. [29] Professorstillsättning. En översyn av proceduren vid tillsättning av professorstjänst. [30] Stiftelser för samverkan. [50]

J ordbruksdepartementet Fiskprisregleringen och fiskeriadministrationen. [56]

Arbetsmarknadsdepartementet

Den regionala problembilden. [12] Mångfald mot enfald. Del 1. [13] Mångfald mot enfald. Del 2. Lagstiftning och rättsfrågor. [14]

Systematisk förteckning

Regionalpolitikens förutsätmingar. [19] Arbetstid och välfärd. Arbetstid och välfärd. Bilagedel A. Arbetstid och välfärd. Bilagedel B. [53] Fungerande regioner i samspel. [55]

DO och Nämnden mot etnisk diskriminering _— de tre första åren. [57] Staten i geografin. [65]

Industridepartementet

Statligt finansiellt stöd. [24] Rapporter till tinansieringsutredningen. [25] Statens mät- och provstyrelse. [31]

Utländska förvärv av svenska företag - en studie av utvecklingen. [37] Standardiseringens roll i EFFA/EG - samarbetet. [45]

Civildepartementet

Rapport av den särskilde utredaren för granskning av hotbilden mot och säkerhetsskyddet kring statsminister Olof Palme. [1] lntegriteten vid statistikproduktion. [3] Samordnad länsförvaltning. Del 1: Förslag. [5] Samordnad länsförvaltning. Del 2: Bilagor. [6] SÄPO - Säkerhetspolisens arbetsmetoder. [18] Nominering av redovisningskonsulter. [59] Kommunalbot. [64]

Bostadsdepartementet

Parkeringsköp. [23] Ny bostadsfinansiering. [71]

Mil jö- och energidepartementet

Sätt värde på miljön - miljöavgifter på svavel och klor. [21] Miljöprojekt Göteborg — för ett renare Hisingen. [32] Energiforskning för framtiden. [48] Energiforskning för framtiden. Bilagor. [49] Det statliga energiforskningsprogrammet - aktörer inom energisektorn. [52]

Kronologisk förteckning

1. Rapport av den särskilde utredaren för granskning av hotbilden mot och säkerhetsskyddet kring stats- minister Olof Palme. C.

. Beskattning av fåmansföretag. Fi.

Integriteten vid statistikproduktion. C. Fasta Öresundsförbindelser. K. Samordnad länsförvaltning. Del 1: Förslag. C. Samordnad länsförvaltning. Del 2: Bilagor. C. . Vidgad etableringsfrihet för nya medier. U.

. UD:s presstjänst. UD. . Särskild inkomstskatt för utländska artister m.fl. Fi. 10.Två nya treåriga linjer. U. 1 1.Hushållssparandet - Huvudman från Spardelega-

tionens sparundersökning. Fi. 12. Den regionala problembilden. A. 13. Mångfald mot enfald. Del 1. A. 14. Mångfald mot enfald. Del 2. Lagstiftning och rättsfrågor. A. 15. Storstadstrafik 2 - Bakgrundsmaterial. K. 16. Kostnadsutveckling och konkurrens i banksektorn. Fi. 17. Risker och skydd för befolkningen. Fö. 18.SÄPO - Säkerhetspolisens arbetsmetoder. C. 19. Regionalpolitikens förutsätmingar. A. 20.Tullregisterlag m.m. Fi. 21.Sätt värde på miljön - miljöavgifter på svavel och

klor. ME.

22. Censurlagen - en modernisering av biografförord- ningen. U. 23. Parkeringsköp. Bo. 24. Statligt finansiellt stöd? I. 25. Rapporter till finansieringsutredningen. I. 26. Kustbevakningens roll iden framtida sjööver- vakningen. Fi. 27.Forskning vid de mindre och medelstora högskolor- na. U. 28. Utbildningar för framtidens tandvård. U. 29. Samarbete kring klinisk utbildning och forskning inför 90-talet. U. 30. Professorstillsättning. En översyn av proceduren vid tillsättning av professorstjänster. U. 31. Statens mät— och provstyrelse. I. 32. Miljöprojekt Göteborg - för ett renare Hisingen. ME. 33. Reformerad inkomstbeskattning — Skattereforrnens huvudlinjer. Del 1. - Inkomst av kapital. Del 2. - Inkomst av tjänst, lagtext och kommentarer. Del 3. — Bilagor, expertrapporter. Del 4. Fi.

Omugweww

r.... '

34. Reformerad företagsbeskattning - Motiv och lagförslag. Del 1. - Expertrapporter. Del 2. Fi. 35. Reformerad mervärdeskatt m.m. - Motiv. Del 1. - Lagtext och bilagor. Del 2. Fi.

36. Intlationskonigerad inkomstbeskattning. Fi.

37. Utländska förvärv av Svenska företag - en studie av utvecklingen. I. 38. Det nya skatteförslaget - sammanfattning av skatte- utredningamas betänkanden. Fi. 39. Hjälpmedelsverksamhetens utveckling - kartlägg- ning och bedömning. S. 40. Datorisering av tullrutinema - slutrapport. Fi. 41. Samerätt och sameting. Ju. 42. Det civila försvaret. Del 1. Det civila försvaret, Del 2. Författningstext. Fö. 43. Storstadstraftk 3 - Bilavgifter. K.

44. Översyn av vapenlagstiftningen. Ju. 45. Standardiseringens roll i EFl'A/EG - samarbetet. I. 46. Arméns utveckling och försvarets planeringssystem. Fö. 47. Hjälpmedelsverksamhetens utveckling - Bilagor. S. 48. Energiforskning för framtiden. ME. 49. Energiforskning för framtiden. Bilagor. ME. 50. Stiftelser för samverkan. U.

51. Den gravida kvinnan och fostret - två individer. Om fosterdiagnostik. Om sena aborter. Ju. 52. Det statliga energiforskningsprogrammet - aktörer inom energisektorn. ME. 53. Arbetstid och välfärd. Arbetstid och välfärd. Bilagedel A. Arbetstid och välfärd. Bilagedel B. A. 54. Rätt till gymnasieutbildning för svårt rörelsehindrade ungdomar. S.

55. Fungerande regioner i samspel. A. 56. Fiskprisregleringen och fiskeriadministrationen. JO. 57. DO och Nämnden mot etnisk diskriminering — de tre första åren. 58. Undantagandepensionäremas ekonomi. S. 59. Nominering av redovisningskonsulter. C. 60. Huvudbetänkande från altemativmedicinkommittén. S. 61. I-Iålsohem. S. 62. Alternativa terapier i Sverige. S. 63. Värdering av altemativmedicinska teknologier. S.

ÄäMMwmc

sum-a_n"- 4

*uwgm

W? geografin. A.

Kronologisk förteckning

66. Begreppet krigsmateriel. UD. 67. Levnadsvillkor i Storstadsregioner. SB. 68. Storstadens partier och valdeltagande 1948—1988. SB. 69. Storstadsregioner i förändring. SB. 70. Storstädemas arbetsmarknad. SB. 71. Ny bostadsfinansiering. Bo.

KUNGL. BlBL,

1989 - 10 - 1 3 STOCKHOLM

ll

. l- ' . l.. L..-1 ' . *1111' . ". 'i'—ht . _ ,

ALLMÄNNA FÖRLAGET