MÖD 2004:11

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE

Linköpings tingsrätts, fastighetsdomstolen, dom 2001-12-14 i mål nr

F 2911-98, se bilaga A

KLAGANDE

Utvecklings AB WÄ RÖ Ryttargård, 556616-2235, Box 882,

751 08 UPPSALA

Ombud

Advokaten LB

MOTPART

Fortifikationsverket, 631 89 ESKILSTUNA

Ombud

1. Advokaten UÖ

2. Fastighetsjuristen TA

SAKEN

Skadestånd enligt miljöskadelagen (1986:225)

________________________

MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

1. Miljööverdomstolen fastställer fastighetsdomstolens domslut.

2. Utvecklings AB WÄ RÖ Ryttargård skall ersätta Fortifikationsverket för rättegångskostnader i Miljööverdomstolen med tvåhundraelvatusenåtta- hundrafemtio (211 850) kr, varav 200 000 kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) från denna dag tills betalning sker.

________________________

YRKANDEN I MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Utvecklings AB WÄ RÖ Ryttargård (bolaget) har yrkat bifall till sin vid fastighetsdomstolen förda talan, befrielse från skyldighet att ersätta Fortifikationsverket för rättegångskostnader vid fastighetsdomstolen och förpliktande för Fortifikationsverket att ersätta bolaget för rättegångskostnader där.

Fortifikationsverket har bestritt ändring.

Parterna har yrkat ersättning för rättegångskostnader i Miljööverdomstolen.

GRUNDER OCH UTVECKLING AV TALAN M.M. I MILJÖÖVERDOMSTOLEN

UT, LT, TN, SP, OA, LJ, BM, JE, FB, LJ och GA har hörts på nytt i Miljööverdomstolen. Parterna har förebringat omfattande skriftlig bevisning.

De hörda personerna har berättat bl.a. följande.

UT. Han påbörjade 1981 arbetet med att exploatera fastigheten. Fram till 1988 arbetade han cirka 20 timmar per vecka med projektet. Han skaffade kartmaterial hos kommunen och förhörde sig om bullersituationen. Han genomförde olika undersökningar som syftade till att klarlägga fastighetens geotekniska förutsättningar, eventuell radonförekomst, om marken var föremål för särskilt områdesskydd, tillgången till kommunikationer, skolor och annan service, förekomsten av buller och andra störningar samt möjligheten till att anpassa projektet till bostadsförsörjningsprogrammet för Linköpings kommun. Han bildade en stiftelse och en kreditkassa för att underlätta genomförandet av projektet. Mot bakgrund av innehållet i VIAK-rapporten, som han fick del av 1988, begärde han att kommunen skulle planlägga en del av fastigheten. Han engagerade BM som i maj 1989 tog fram en dispositionsplan och i mars 1990 upprättade en reviderad skiss. Han hade upprepade kontakter med företrädare för kommunen, bl.a. med TN och SP för vilka han presenterade dispositionsplanen och den reviderade skissen. Han slutade sin tjänst på Riksbyggen 1992 och ägnade sig därefter helt åt projektet. Först 1994 började han på allvar att sätta sig in i tillståndsärendena och förstod att bullersituationen skulle förändras och eventuellt komma att hindra projektet. – Det har aldrig varit aktuellt att han själv skulle uppträda som byggherre, möjligen med undantag för något enstaka hus. Vid projektets genomförande skulle han utföra samma uppgifter som han utfört på Riksbyggen där han ansvarat för flera bebyggelseprojekt i hundramiljonerklassen. Hans roll skulle alltså vara att administrera finansieringen av projektet samt sköta avtalsfrågor. Riksbyggen hade visserligen inte gjort någon utrycklig utfästelse med den innebörden att han skulle ha en funktion i projektet. Detta var däremot en förutsättning i diskussioner man förde. Man hade emellertid inte kommit så långt att rollfördelningen mellan honom och Riksbyggen blivit bestämd. Något avtal om hur kostnader skulle fördelas mellan dem hade inte heller träffats. Han skulle även inneha förvaltningsuppdrag när husen vara färdigställda. – 1990 förhandlade han och syskonen med kommunen om försäljning av fastigheten. Kommunen hade visat intresse för fastigheten när han presenterade dispositionsplanen och skissen.

LT. Syskonen hade sett hur mycket arbete UT lagt ned på projektet och att detta ännu inte gett något resultat. Att sälja fastigheten till kommunen kunde dessutom vara ett bra sätt att avveckla det gemensamma ägandet. En mäklare hade värderat fastigheten till sex miljoner kr. Fastighetens jordbruksvärde uppgick till ca fyra miljoner och resterande del utgjorde ett förväntningsvärde. Under maj till september 1990 sammanträffade syskonen med representanter för kommunen vid fyra tillfällen. Förhandlingarna fördes med SP och MC. Han uppfattade att kommunen vid det andra eller tredje sammanträffandet lämnade ett bud i ”häradet” sex miljoner kr. Vid fjärde tillfället bjöd kommunen 4 kr/kvm, vilket motsvarade knappt tre miljoner kr. I ett annat område hade kommunen tidigare betalat 17 kr/kvm för mark med motsvarande bullerstört läge som deras fastighet. De tyckte därför inte att det var intressant att fortsätta diskussionen med kommunen.

SP. Det kom en förfrågan från syskonen T om kommunen kunde vara intresserad av att förvärva Wäröfastigheten. Fastigheten har ett skapligt läge med tanke på bl.a. infrastruktur och den kunde vara intressant som markreserv för framtida bebyggelse. Till den del fastigheten var bullerstörd hade kommunen dock inte något intresse av att förvärva den. Han minns inte storleken på de bud som utväxlades under förhandlingarna med syskonen T. Att de sammanträffade vid fyra tillfällen tyder på att ett förvärv av fastigheten inte kan ha varit helt ointressant för kommunen. Han minns dock inte om han diskuterade ett eventuellt förvärv med någon av politikerna i fastighetsnämnden.

OA. Han tittade på fastigheten och uppfattade inte några tekniska hinder för att exploatera den. De kom aldrig så långt i diskussionerna med UT att man avtalade om hur kostnaderna för projektet skulle fördelas mellan parterna. Om det blivit aktuellt för Riksbyggen att exploatera fastigheten hade kontorschefen i Linköping drivit projektet och han själv administrerat finansieringen.

LJ. UT visade honom underlaget för projektet. Han tyckte det såg intressant ut och presenterade det i sin tur för andra personer inom kommunen. De politiker han pratade med tyckte i och för sig att det var angeläget att byggnation kom till stånd i Malmslätt. Det fanns samtidigt en medvetenhet om problemet med flygbuller.

BM. UT anlitade honom som arkitekt och för att han skulle fungera som projektledare. Normalt sköter en arkitekt också kontakter med kommunen. Men i det här fallet hade inte projektet kommit så långt. Han fick heller inte i uppdrag att ta fram material som kunde presenteras för kommunen. Han upprättade sammanlagt två skisser. Nästa steg i arbetet hade varit att ta fram en situationsplan, men arbetet kom inte så långt. Han vet inte om eller på vilket sätt UT använde hans skisser i sina kontakter med kommunen. Efter årsskiftet 1989/90 tog han inte fram mer material, men hade ändå kontakt med UT angående projektet. Hans sammanlagda arbetstid i projektet uppgår till 80-100 timmar.

FB. Uppgifterna i 1985 års ansökan innebar ett momentum att bullersituationen på grund av verksamheten vid Malmen skulle kunna komma att försämras i framtiden. Bullersituationen på grund av flygningar med JAS måste enligt hans mening ha blivit allmänt känd genom den ansökan som Fortifikationsverket gav in i juli 1991. Han har på grund av upprepade koncessionsprövningar haft kontinuerliga kontakter med kommunen, främst med TN. Också UT har tagit kontakt med honom angående sin önskan att exploatera Wäröfastigheten. Det råd han lämnade UT var att inte fortsätta med projektet på grund av flygbullerstörningarna.

TN, LJ och GA har berättat i huvudsaklig överensstämmelse med vad de enligt fastighetsdomstolens dom uppgivit där.

MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Preskription

Miljööverdomstolen finner att rätten till ersättning inte är preskriberad.

Värdeminskning på fastigheten

Utredningen i målet ger inte stöd för Fortifikationsverkets påstående att det förutom flygbuller funnits ett flertal andra omständigheter som hindrat planläggning av bolagets fastighet V 5:1. Tvärtom har genom bl.a. TNs vittnesmål framkommit att bullerstörningar från verksamheten på Malmen haft en avgörande betydelse för kommunens ställningstagande till frågan om planläggning av fastigheten.

I juli 1991 ansökte Fortifikationsförvaltningen om tillstånd till flygningar med JAS. Till ansökan bifogades flygbullerkartor som utvisade att bolagets fastighet i dess helhet skulle komma att ligga innanför gränsen för FBN 55 dB(A). Ansökan kungjordes i september 1991.

Den utredning om flygbuller som fanns tillgänglig före 1991 års ansökan utgjordes av Akustikgruppens rapport 1981 och VIAK-rapporten 1988. Enligt Akustikgruppens rapport skulle de västra delarna av fastigheten efter en justering av flygvägarna vara belägna utanför gränsen för FBN 55 dB(A). Enligt VIAK-rapporten var 1988 endast de östra delarna av fastigheten belägna innanför gränsen för 55 dB(A) FBN. VIAK-apporten visade också att bullersituationen för fastigheten skulle kunna komma att förbättras i framtiden.

Stadsplanen för Tokarpsområdet fastställdes 1977 och området var färdigbyggt i början av 1980-talet. Enligt GA var Malmslätt ett intressant område för exploatering med hänsyn till antalet arbetstillfällen och tillgången till utbyggd service. Utredningen i målet får anses visa att det funnits ett visst bebyggelsetryck på Malmslätt under den aktuella tidsperioden. Med hänsyn till de utredningar om flygbuller som fanns tillgängliga under 1980-talet, har det inte framstått som orimligt att förvänta sig att bostadsbebyggelse skulle kunna komma till stånd öster om Tokarpsområdet inom den västra delen av bolagets fastighet. Tillgången till befintlig infrastruktur och service i Malmslätt och närheten till Linköping har också bidragit till uppkomsten av förväntningar på att fastigheten i viss omfattning skulle kunna komma att bebyggas i framtiden. Enligt Miljööverdomstolen är det sannolikt att del av fastigheten vid tiden innan tillstånd för flygning med JAS meddelades värderades högre än jordbruksvärdet. Den del av fastighetens marknadsvärde som överstigit jordbruksvärdet har utgjort ett förväntningsvärde. Detta förväntningsvärde torde i allt väsentligt ha fallit bort genom att tillstånd lämnats för flygningar med JAS.

Miljööverdomstolen finner således att bullerstörningen från Malmens flygfält orsakat att fastighetens marknadsvärde minskat i en omfattning som inte kan sägas vara obetydlig.

En sådan skada som det är fråga om i målet ersätts bara i den mån den störning som har orsakat denna inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden (1 § tredje stycket miljöskadelagen). I förarbetena till bestämmelsen (prop. 1985/86:83 s. 41) framhålls att det inte går att ange någon klar toleransgräns eller annat bestämt mått av störningar som den skadelidande får tåla. Det hävdas vidare att förutom skadans art, omfattning och storlek också typen av skadegörande verksamhet kan komma att i någon mån spela in och att en skadelidande får tåla något mer vid verksamheter som är samhällsnyttiga än i andra sammanhang. Även gällande gränsvärden för immissioner och det förhållandet att de skadelidande är privatpersoner skall kunna vägas in. Det är alltså här fråga om en relativt fri skälighetsavvägning, där hänsyn får tas till olika faktorer.

I rättsfallet NJA 1988:376 (Torslandamålet) anges att omfattningen av störningar i omgivningen till den skadade fastigheten får beaktas vid skälighetsprövningen. I målet utgick inte ersättning för miljöskada.

I rättsfallet NJA 1999:385 (Dalarömålet) har Högsta domstolen i sitt ställningstagande lagt stor vikt vid i vilken utsträckning den skadelidande kunnat förutse störningen samt om berörda fastigheter blivit i hög grad onyttiga för sina ägare. I målet utgick ersättning för miljöskada.

Malmslätt och dess omgivningar har under avsevärd tid varit utsatt för störande flygbuller på grund av verksamheten vid Malmen. Genom att flygningar med JAS numera tillåts på Malmen har bullersituationen försämrats. Förändringarna är dock inte större än att störningarna på grund av flygningar med JAS måste anses ortsvanliga i Malmslätt och dess omgivningar.

Verksamheten vid Malmen får anses i hög grad samhällsnyttig.

Det har sedan början av 1980-talet varit klart att i vart fall de östra delarna av bolagets fastighet inte kan användas för bostadsbebyggelse på grund av störande flygbuller. Sådant buller har däremot inte hindrat att viss bebyggelse skulle kunna komma tillstånd på de västa delarna. Det förhöjda marknadsvärde som bolagets fastighet tidigare haft motiverades sålunda av förväntningar på att vissa delar av den skulle kunna komma att bebyggas i framtiden. Dessa förväntningar fanns emellertid inte konkretiserade genom t.ex. kommunalt förankrade planläggningsåtgärder. Med hänsyn till detta måste förväntningarna framstå som mycket osäkra. Det är därmed svårt att objektivt fastställa skadans omfattning. Detta i kombination med den mycket stora samhällsnyttan och förhållandet att variationer i flygbullrets omfattning, utbredning och intensitet varit något man haft att räkna med i orten talar för att toleransgränsen måste sättas högt. Det bör också vägas in att förlust av förväntningsvärden endast ersätts i mycket begränsad utsträckning vid tvångsförvärv – den s.k. presumtionsregeln i 4 kap. 3 § expropriationslagen – och inte alls vid t.ex. naturvårdsrestriktioner samt att förväntningsvärden för att kunna realiseras ytterst är beroende av kommunala positiva planbeslut.

Någon utredning om storleken på värdeminskning har inte presenterats i målet. Skadans storlek kan därmed inte tjäna till ledning för bedömningen av om störningen får tolereras. Det har inte heller framförts någon närmare utredning om tillgång och efterfrågan på exploateringsmark för bostadsbebyggelse i Linköping vare sig vid värdetidpunkten, i början av 1990-talet, eller på viss sikt som kunnat visa att bolagets fastighet skulle ha varit attraktiv för exploatering om inte tillstånd till flygningar med JAS meddelats.

Bolagets fastighet är taxerad som jordbruksfastighet och utgörs till större delen av produktiv åkermark. Det bör i skälighetsprövningen också vägas in att störningen inte påverkar möjligheterna att använda fastigheten för det ändamålet.

På grund av det anförda och med beaktande såväl av skadans art som av att verksamheten vid Malmens flygfält i hög grad är samhällsnyttig, finner Miljööverdomstolen att bolaget inte förmått visa att den skada som bolaget åsamkats på grund av bullerstörningarna inte skäligen får tålas vid en jämförelse med förhållandena på orten och i övrigt.

Förgävesprojektering och framtida arbetsintäkter

UT har på eget initiativ bestämt sig för att undersöka förutsättningarna för och i övrigt förbereda en kommande exploatering av fastigheten. Av vittnesmålen har framkommit att kommunen vid ett flertal tillfällen avrått UT från att lägga ned ytterligare arbete på projektet. Samma besked har han även fått från Fortifikationsverket. Med hänsyn till omständigheterna i detta fall är det skäligt att UT själv får bära kostnaderna för det arbete han lagt ned.

I målet finns ingen övertygande utredning om att UT eller de stiftelser han bildade hade förutsättningar att var för sig eller tillsammans i egen regi genomföra ett projekt innefattande flera hundra bostäder. Det har heller inte framkommit något som tyder på att Riksbyggen eller någon annan exploatör skulle komma att ge UT en framskjuten roll vid en kommande exploateringen av Wäröfastigheten. Tvärtom har OA berättat att projektledning och administration av finansieringen skulle skötas av personer knutna till Riksbyggens Linköpingskontor och inte av UT.

På grund av det anförda finner Miljööverdomstolen att bolaget inte visat att någon ersättningsgill skada uppkommit såvitt avser förgävesprojektering och framtida arbetsintäkter.

Då således inte heller yrkandet om ersättning för förgävesprojektering och framtida arbetsintäkter skall bifallas skall fastighetsdomstolens domslut fastställas.

Rättegångskostnader

Vid denna utgång skall bolaget ersätta Fortifikationsverket för rättegångskostnader i Miljööverdomstolen. Fortifikationsverket får anses skäligen tillgodosett med 200 000 kr för ombudsarvode. Yrkad ersättning för utlägg är skälig.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B

Överklagande senast 2004-04-13

I avgörandet har deltagit hovrättslagmannen Ulf Bjällås, hovrättsrådet Arne Kardell, referent, fastighetsrådet Anders Dahlsjö och hovrättsassessorn Inge Karlström (skiljaktig).

M 497-02

Protokollsbilaga

Hovrättsassessorn Inge Karlström är skiljaktig och anför följande.

Jag är ense med övriga ledamöter i frågorna om preskription, förgävesprojektering och framtida arbetsintäkter samt rättegångskostnader. Beträffande frågan om värdeminskning på fastigheten instämmer jag i vad majoriteten anfört fram till och med det stycke som inleds med ”Verksamheten vid Malmen får anses…”.

Det förhöjda marknadsvärde som fastigheten haft motiverades av förväntningar på att vissa delar av den skulle kunna komma att bebyggas i framtiden. Dessa förväntningar var emellertid inte konkretiserade genom t.ex. kommunalt förankrade planläggningsåtgärder. Med hänsyn till detta måste förväntningarna anses som mycket osäkra. Detta i kombination med den stora samhällsnyttan och det förhållandet att variationer i flygbullrets utbredning och intensitet varit något man haft att räkna med i orten talar för att toleransgränsen måste sättas högt.

Under 1990-talet lämnades i olika beslut tillstånd att flyga med JAS på Malmens flygplats. Omfattningen av flygningarna var inledningsvis liten men utökades efter hand.

Fortifikationsförvaltningen ansökte 1994 om tillstånd att flyga med JAS på Malmens flygplats med högst 2 600 flygrörelser år 1995, högst 2 800 flygrörelser år 1996 och från och med 1997 högst 2 000 flygrörelser per år. I beslut den 22 februari 1995 bedömde Koncessionsnämnden för miljöskydd att de samlade olägenheterna från Malmen genom införandet av JAS skulle komma att överskrida en nivå vid vilken verksamheten inte längre kan anses tillåtlig enligt 6 § andra stycket miljöskyddslagen (1969:387). Koncessionsnämnden överlämnade därför till regeringen att pröva ansökan. Regeringen lämnade i beslut den 30 januari 1997 tillstånd till ett stort antal flygrörelser med JAS med hänvisning till att verksamheten är av synnerlig betydelse ur allmän synpunkt.

Det har sedan början av 1980-talet varit klart att i vart fall de östra delarna av fastigheten inte kunnat användas för bostadsbebyggelse på grund av störande flygbuller. Sådant buller har däremot inte hindrat att viss bebyggelse skulle kunna komma till stånd på de västra delarna. Genom att tillstånd lämnades för flygningar med JAS förändrades drastiskt förutsättningarna för att kunna exploatera fastigheten. Denna är numera i sin helhet belägen innanför gränsen för FBN 55 dB(A) och ingen del kan bebyggas med bostäder. Detta förhållande i förening med den omständigheten att verksamheten har bedömts tillåtlig endast efter en tillämpning av den s.k. stoppregeln i 6 § andra stycket miljöskyddslagen talar med betydande styrka för att toleransgränsen överskrids i detta fall.

Jag finner sammantaget att störningen överskrider vad som skäligen bör tålas. Klaganden är därför berättigad till ersättning för värdeminskning på fastigheten. Överklagandet skall i den delen bifallas och fastighetsdomstolens dom följaktligen ändras.

/INK