NJA 2016 s. 237

Domskäl

Tingsrätten (rådmannen Kai Koskela, referent, f.d. rådmannen Hans Cederberg och tingsfiskalen Freddy Larsson) anförde i dom den 24 maj 2013 bl.a. följande.

Bakgrund

Sveamalm Fastigheter AB (Sveamalm) är ett fastighetsbolag vars affärsidé är att bedriva aktiv fastighetsutveckling, bl.a. genom att konvertera kontorslokaler till bostadsrättslägenheter. Lindorff Sverige AB (Lindorff) är ett inkassobolag och bedrev tidigare verksamhet i en lokal på Valhallavägen 16 i Stockholm (benämns i fortsättningen Lokalen). Lokalen var en bostadsrätt i Bostadsrättsföreningen Beckasinen 14. Under våren 2007 beslutade Lindorff att sälja Lokalen och uppdraget att genomföra försäljningen lämnades slutligen till mäklarfirman Bjurfors Näringsliv AB (Bjurfors).

Försäljningsproceduren fick följande förlopp. Bjurfors satte den 18 april 2007 ut en annons avseende Lokalen i Dagens Industri. I annonsen angavs bl.a. ”Bostadsrättslokal i två plan om totalt 1 297 kvm, belägen i korsningen Valhallavägen/Frejgatan” samt ”Lokalen används i dag som kontor, men ombyggnation till bostäder kan vara möjlig och prövas i varje enskilt fall av bostadsrättsföreningen”. Priset uppgick enligt annonsen till 19 000 000 kr.

En visning av Lokalen ägde rum den 23 april 2007. Sveamalms ställföreträdare var på visningen och erhöll därvid en objektsbeskrivning. I objektsbeskrivningen upptogs under rubriken ”Beskrivning” bl.a. ”Bostadsrättslokal om 1 297 m2 i två plan med tre entréer” samt ”Lokalen används i dag som kontor, men ombyggnation till bostäder kan vara möjlig och prövas i varje enskilt fall av bostadsrättsföreningen”. Under rubriken ”Storlek” angavs bl.a. ”Boarea ca 1 297 m2. Areauppgift enligt bostadsrättsföreningen”.

Genom ett överlåtelseavtal den 6 juli 2007 förvärvade Sveamalm Lokalen av Lindorff för 28 000 000 kr. I den som ”överlåtelseavtal - bostadsrätt” betecknade handlingen fanns ingen uppgift om Lokalens storlek. Under rubriken ”Bilaga” i nämnda handling angavs ”Följande bilagor tillhör överlåtelseavtalet: Depositionsavtal”. Rubriken ”Övriga handlingar” upptog följande: ”Köparen har även tagit emot av fastighetsmäklaren upprättad objektsbeskrivning. Köparen har erhållit årsredovisning”. I övrigt innehöll överlåtelseavtalet uppgifter bl.a. om Lokalens skick (§ 3 i avtalet) och garantier (§ 8 i avtalet). I fråga om Lokalens skick stod angivet bl.a. följande: ”Säljaren har uppfyllt sin undersökningsplikt. Köparen har före köpet beretts tillfälle att undersöka bostadsrättslokalen och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av faktiska fel, rådighetsfel, rättsliga fel eller andra fel och brister, inklusive s.k. dolda fel, i bostadsrättslägenheten av vad slag det vara må.

Säljaren svarar inte heller i något hänseende för bostadsrättslokalens utvecklingsmöjligheter. Ovanstående friskrivning påverkar dock inte säljarens ansvar för de i detta avtal lämnade garantier”. Lokalens yta nämndes inte i paragrafen som rörde garantier.

I enlighet med vad som angavs i överlåtelseavtalet tillträdde Sveamalm sedan Lokalen den 1 oktober 2007. Efter att Sveamalm den 12 och 16 september 2008 låtit en mätfirma kontrollmäta Lokalen kom man fram till att den var 1 187 kvadratmeter. Sveamalm tillställde den 26 september 2008 Lindorff en skriftlig reklamation där de angav att detta utgjorde ett fel. Lindorff lät den 24 oktober 2008 för egen del få Lokalen uppmätt och kom därvid fram till att den var 1 195 kvadratmeter.

Sveamalm har i målet gjort gällande, i strid med Lindorffs uppfattning, att det varit avtalat mellan parterna samt utfäst och särskilt utfäst av Lindorff att lokalen ska vara 1 297 kvadratmeter. Lokalens yta har ostridigt varit mindre än 1 297 kvadratmeter; enligt Sveamalm har ytan uppgått till 1 187 kvadratmeter och enligt Lindorff 1 195 kvadratmeter. Tvisten i målet rör frågorna om detta utgör ett fel, om Sveamalm kan göra felet gällande samt om Sveamalm har rätt till nedsättning av köpeskillingen och skadestånd för utebliven vinst.

Yrkanden m.m.

Sveamalm har yrkat att tingsrätten förpliktar Lindorff att betala dels 2 374 710 kr, avseende nedsättning av köpeskilling, jämte ränta -  -  -, dels 2 244 784 kr, avseende skadestånd för utebliven vinst, jämte ränta -  -  -.

Lindorff har bestritt käromålet i dess helhet. Något belopp har inte vitsordats som skäligt i och för sig. Ränteyrkandena har vitsordats.

Grunder

Sveamalm

Lokalen avviker i storlek från vad som avtalats mellan parterna och vad Lindorff utfäst i såväl avtal som marknadsföring (17 och 18 §§köplagen). Eftersom Lokalen inte överensstämmer med vad som avtalats är Sveamalm berättigat till prisnedsättning som motsvarar felet (37 och 38 §§köplagen). Lokalen överensstämmer inte heller med vad som särskilt utfästs av Lindorff och därför är Sveamalm även berättigat till ersättning för utebliven vinst (40 § köplagen).

Lindorff

Det föreligger inget fel i Lokalen. Lokalen avviker inte från vad som avtalats mellan parterna, från sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren lämnat vid marknadsföringen eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet, eller från vad Lindorff utfäst eller särskilt utfäst.

Om tingsrätten skulle finna att ett fel föreligger har Sveamalm vare sig rätt till prisavdrag eller skadestånd eftersom Sveamalm borde ha märkt felet om de hade uppfyllt sin undersökningsplikt före köpet (20 § köplagen). Med hänsyn till de särskilda omständigheter som finns i förevarande fall har Sveamalm haft en undersökningsplikt även om Lindorff ska anses ha utfäst Lokalens yta.

Om tingsrätten skulle finna att fel föreligger och att Sveamalm har uppfyllt sin undersökningsplikt före köpet har Sveamalm i vart fall inte rätt till vare sig prisavdrag eller skadestånd eftersom Sveamalm inte reklamerat inom skälig tid efter det att Sveamalm märkt eller borde ha märkt felet (32 § köplagen). Felet hade upptäckts tidigare om Sveamalm hade undersökt lokalen i enlighet med god affärssed (31 § köplagen).

Om tingsrätten skulle finna att det föreligger ett fel i Lokalen, att Sveamalm uppfyllt sin undersökningsplikt före köpet och att Sveamalm har reklamerat felet i rätt tid kan Sveamalm ändå inte göra gällande varken prisavdrag eller skadestånd. Detta eftersom Sveamalm i överlåtelseavtalet med bindande verkan avstått från alla påföljder mot Lindorff på grund av fel i den förvärvade Lokalen. Lindorff ansvarar endast för det som uttryckligen garanterats i avtalet och lokalens yta har inte garanterats. Vidare har Lindorff friskrivit sig från ansvar för Lokalens utvecklingsmöjligheter och Sveamalm kan därför varken göra gällande prisavdrag eller skadestånd hänförligt till utvecklingsmöjligheterna.

Om tingsrätten skulle finna att Sveamalm har rätt till prisavdrag bestrider Lindorff att det ska uppgå till yrkat belopp. Priset på Lokalen hade varit detsamma även om Sveamalm hade känt till Lokalens faktiska storlek. Lokalens värde är detsamma i såväl avtalsenligt eller utfäst skick som värdet i faktiskt skick. Prisavdraget ska därför beräknas till noll kronor.

Lokalen avviker inte från vad Lindorff särskilt utfäst varför Sveamalm - även om fel föreligger - inte har rätt till ersättning för indirekt skada. Om tingsrätten skulle finna att Sveamalm har rätt till skadestånd för utebliven vinst bestrider Lindorff att Sveamalm orsakats en utebliven vinst med yrkat belopp.

Utveckling av talan

Sveamalm

Vid konvertering av en lokal till bostadslägenheter är den area som kan säljas som bostadsyta avgörande för det pris som köparen är beredd att betala. Sveamalm bedömde mot bakgrund av uppgifterna i annonsen i Dagens Industri om Lokalens storlek och läge att Lokalen var ett intressant objekt för konvertering.

Objektsbeskrivningen som delades ut vid visningen innehöll uppgift om att boarean uppgick till ca 1 297 kvadratmeter och detta förstod Sveamalm som att ungefär hela ytan kunde nyttjas som boarea. Dagen efter visningen skickade Bjurfors planritningar till Sveamalm. Ritningarna innehöll inte några mått eller ytor. J.V., ställföreträdare i Sveamalm, gjorde därefter undersökningar för att klarlägga vilka praktiska möjligheter det fanns att bygga om lokalen till bostäder. Denna undersökning innefattade en genomgång av Lokalen för att bedöma hur bostäder skulle kunna utformas och om det var möjligt att tillgodose regler om bl.a. tillgänglighet och buller. Sveamalm kontrollerade uppgiften om Lokalens yta i bostadsrättsföreningens ekonomiska plan. I den ekonomiska planen angavs att Lokalens yta uppgick till 1 315  kvadratmeter. Eftersom denna siffra var högre än den tidigare lämnade areauppgiften, samt då vare sig Lindorff eller Bjurfors på något sätt hade indikerat att det skulle föreligga någon osäkerhet kring ytan, bedömde Sveamalm att några ytterligare undersökningar beträffande Lokalens storlek inte var erforderliga.

Sveamalm tog med hjälp av en arkitekt fram schematiska ritningar som utvisade förslag på utformningen av bostadslägenheterna. De byggde på planritningarna som tidigare hade lämnats till Sveamalm och på ritningar som hade inhämtats från Stadsbyggnadskontoret. Sveamalm utgick från den av Lindorff angivna arean. Ritningarna presenterades för bostadsrättsföreningen och Bjurfors i början av maj 2007 i syfte att få föreningens godkännande av Sveamalms planer. Inget nämndes vid mötet om att uppgifterna om Lokalens storlek var osäkra. Bostadsrättsföreningen godkände Sveamalms planer och efter viss budgivning fick Sveamalm köpa Lokalen.

Undertecknandet av överlåtelseavtalet föregicks inte av särskilt ingående avtalsförhandlingar utan Bjurfors tillhandahöll ett förhållandevis standardiserat avtal. Eftersom objektsbeskrivningen fogades till avtalet utgjorde denna avtalsinnehåll. Objektsbeskrivningen innehöll en preciserad uppgift om att Lokalens yta uppgick till 1 297 kvadratmeter. Uppgiften om Lokalens yta var därmed särskilt utfäst. Friskrivningsbestämmelsen i överlåtelseavtalet hindrar inte Sveamalm från att göra påföljder gällande mot Lindorff som rör egenskaper hos Lokalen som framgick av annonsen, objektsbeskrivningen, parternas avtal och egenskaper som hade utfästs av Lindorff.

Vid Sveamalms tillträde av Lokalen den 1 oktober 2007 hade en arkitekt tagit fram förslag på hur bostäderna skulle utformas. Utgångspunkten för arbetet var det förslag som hade presenterats för bostadsrättsföreningen. Senare under hösten lämnade Sveamalm uppdrag åt arkitektfirman Tham&Videgård att ta fram ritningar som skulle användas vid ansökan om bygglov. Ansvarig för projektet var arkitekten B.T. Arbetet med framtagande av ritningar utgick från de uppgifter som tidigare hade lämnats till Sveamalm eftersom det inte fanns anledning att misstänka att de var felaktiga. Utifrån Tham&Videgårds ritningar, som reviderades vid flera tillfällen fram till dess att ritningarna den 24 juni 2008 gavs sin slutliga utformning, var det inte möjligt att beräkna arean på Lokalen.

Projekteringsarbetet i Lokalen inleddes i slutet av januari 2008. Sveamalm träffade ett totalentreprenadavtal med Ovidius Bygg. Rivningsarbeten påbörjades i januari/februari 2008 och byggarbeten i april 2008. Byggarbetena innefattade inmätning av så kallade byggkritiska mått, som går ut på att säkerställa att dörrar, trappor och andra liknande konstruktioner kan placeras som man tänkt sig. Ritningar med byggkritiska mått kan inte utgöra underlag för korrekta areaberäkningar.

Genom ett avtal som undertecknades av bostadsrättsföreningen och Sveamalm i maj 2008 lät föreningen upplåta bostadsrätter för lägenheter som Sveamalm producerade. I avtalet angavs areauppgifter för de planerade lägenheterna. Angivna lägenhetsytor var endast uppskattningar och baserades inte på några mätningar och därför fanns det inte anledning för Sveamalm att fundera närmare på lägenheternas totala yta.

När Sveamalm i juni 2008 tog fram försäljningsunderlag för lägenheterna beräknades ytan för varje lägenhet med utgångspunkt i ritningarna som hade tagits fram under byggprocessen. Det var inte möjligt att mäta i lägenheterna eftersom de inte var färdigställda vid den tidpunkten. När ytorna lades samman uppmärksammade Sveamalm att den totala arean var mindre än vad de hade räknat med. Sveamalm påbörjade ett arbete med att gå igenom byggprocessen för att klarlägga vad detta berodde på. I första hand analyserades ritningarna. När det hade blivit augusti 2008 konstaterade Sveamalm att de inte hade kunnat identifiera orsaker hänförliga till ritnings- och byggprocessen som kunde förklara att lägenheternas area blev mindre än 1 297 kvadratmeter. Sveamalm lät därför Tham&Videgård göra en datamätning av Lokalen. Mätningen gav vid handen att Lokalens yta, grovt uppskattat, kunde bedömas uppgå till 1 162 kvadratmeter. Uppskattningen byggde på ritningar som inte var skalenliga och därför var det inte möjligt att dra några säkra slutsatser om Lokalens storlek i det läget.

Mätfirman som slutligen mätte Lokalen dokumenterade sitt resultat - att Lokalen var 1 187 kvadratmeter - i ett mätintyg daterat den 17 september 2009. Reklamationen skedde skyndsamt och så snart som det var möjligt efter att denna mätning hade utförts.

Sveamalm betalade 28 000 000 kr för en yta som skulle ha uppgått till 1 297 kvadratmeter. Det innebar ett kvadratmeterpris om 21 588 kr. I stället förvärvade Sveamalm 1 187 kvadratmeter för samma köpeskilling. Skillnaden mellan avtalad/utfäst area och faktisk yta är 110 kvadratmeter. Enligt praxis görs prisnedsättning i ett fall som det aktuella med utgångspunkt i antalet felande kvadratmeter. Detta gör att Sveamalm är berättigat till en nedsättning av köpeskillingen motsvarande (21 588 kr x 110 kvadratmeter) 2 374 680 kr.

-   -   -.

Lindorff

Det var Lindorff som lämnade Bjurfors uppgift om Lokalens area. Lindorff hade två uppgifter om Lokalens storlek; dels bostadsrättsföreningens ekonomiska plan där det framgick att Lokalen var 1 315 kva­dratmeter, dels ett värdeutlåtande från början av 2006 i vilket angavs att Lokalens storlek var 1 297 kvadratmeter. Några egna mätningar av Lokalen hade Lindorff inte gjort och därför kunde inte Lindorff utlova att Lokalen hade en viss storlek. I objektsbeskrivningen användes därför den lägsta av de två areauppgifterna och denna angavs även som en cirkauppgift. Vidare poängterades i objektsbeskrivningen att uppgiften inte kom från Lindorff.

Efter presentationen för bostadsrättsföreningen inleddes en mycket aggressiv budgivning. Till slut valde Lindorff att bryta budgivningen och bestämde att Lokalen skulle säljas till Sveamalm.

När det gäller överlåtelseavtalet utgjorde objektsbeskrivningen inte en del av detta. Detta följer av att objektsbeskrivningen inte angavs under rubriken ”Bilaga” i avtalet. Att det i § 3 i överlåtelseavtalet antecknades att Sveamalm hade beretts tillfälle att undersöka Lokalen innebar en uppmaning för Sveamalm att vidta en undersökning. Samma innebörd ska ges den omständigheten att Sveamalm för att få förvärva Lokalen var tvungna att presentera ritningar för bostadsrättsföreningen. Vidare framgår av § 3 i överlåtelseavtalet att Sveamalm endast gavs rätt att göra påföljder gällande rörande sådant som garanterades i avtalet och enligt § 8 garanterades inte Lokalens yta.

Ritningarna i anledning av Sveamalms bygglovsansökan upprättades i oktober 2007 och dessa hade skalangivelser. I dessa ritningar planerades att lägenheterna skulle ha två sovrum. Sveamalm upprättade i slutet av maj 2008 förhandskopior till ritningar över Lokalen som den ser ut i dag och dessa överensstämmer med Tham&Videgårds slutliga ritningar från den 24 juni 2008. I ritningarna från maj 2008 planerades endast för ett sovrum. Sveamalm hade alltså någon gång mellan bygglovsritningarna i oktober 2007 och ritningarna i maj 2008 upptäckt att lägenheterna skulle bli mindre än vad de från början hade räknat med.

Sveamalm har angett att de förväntade sig en bostadsyta om sammanlagt 1 224 kvadratmeter. Av uppgifter i upplåtelseavtalet den 26 maj 2008 gick dock på flera ställen att utläsa, bl.a. vid beräkning av årsavgifter, att den sammanlagda bostadsytan uppgick till 1 175 kvadratmeter. I nämnda avtal antecknades under rubriken ”Friskrivning” bl.a. ”För­eningen kan ej garantera riktigheten av de i denna handling upptagna uppgifterna om lägenheternas ytstorlek. Föreningen har därför före upplåtelsen uppmanat köparen att kontrollera lägenheternas ytor. För det fall de faktiska ytorna avviker från uppgifterna ovan berättigar detta ej köparen till någon ändring av villkoren i denna handling”. Enligt det skriftliga avtal som Sveamalm den 10 juli 2008 undertecknade med Ovidius Bygg skulle ombyggnationen ske i överensstämmelse med bl.a. upplåtelseavtalet och bygglovsritningarna.

När Sveamalm den 18 augusti 2008 sålde de första bostadsrätterna angavs bl.a. andelstal i bostadsrättsföreningen och boarea. I den fortsatta försäljningen under 2009 angavs inte längre dessa uppgifter.

Efter tillträdet av Lokalen hade varken Lindorff eller Bjurfors någon kontakt med Sveamalm förrän reklamationen skedde. I reklamationen lät Sveamalm Lindorff förstå att de hade kontrollerat uppgiften om Lokalens area med bostadsrättsföreningen före köpet. I e-post som E.K. i Sveamalm skickade till bostadsrättsföreningen i augusti 2008 förefaller det dock som att detta var första gången Sveamalm kontrollerade areauppgiften med föreningen.

När en area anges som en cirkauppgift har köpare att räkna en avvikelse på upp till tio procent. Lindorffs mätning av Lokalen visade att den var 1 195 kvadratmeter och Sveamalms att den var 1 187 kvadratmeter. I båda fallen understiger avvikelsen tio procent och därmed kan det inte vara fråga om ett fel, även om Lindorff skulle ha att svara för uppgiften att ytan var 1 297 kvadratmeter.

-  -  -.

Bevisning

Parterna har åberopat omfattande skriftlig bevisning som lagts fram.

På Sveamalms begäran har hållits partsförhör under sanningsförsäkran med J.V. samt vittnesförhör med E.K. och B.T. På Lindorffs begäran har vittnesförhör ägt rum med T.S. och F.A., båda mäklare vid Bjurfors, A.U., tidigare verkställande direktör i Lindorff, A.S., tidigare ekonomichef i Lindorff. Vidare har förhör på Lindorffs begäran hållits med sakkunnige J.S.

Domskäl

Vad är Lokalens verkliga area?

Parterna är eniga om att Lokalens verkliga area är mindre än 1 297 kva­dratmeter, men tvistar om dess exakta storlek. Sveamalm har gjort gällande att Lokalen är 1 187 kvadratmeter och Lindorff att den är 1 195 kvadratmeter. Till stöd för respektive ståndpunkt har parterna åberopat varsitt mätintyg. Tingsrätten finner att Sveamalm, mot Lindorffs bestridande, inte förmått visa att Lokalens area är mindre än 1 195 kvadratmeter. Utgångspunkten för tingsrättens bedömning blir därför att Lokalen har en verklig area som uppgår till 1 195 kvadratmeter.

Föreligger fel i Lokalen?

Målet gäller köp av en bostadsrätt, vilket utgör lös egendom. Reglerna i köplagen är därför tillämpliga.

Sveamalm har gjort gällande att Lokalen avviker i storlek från vad som avtalats mellan parterna och vad Lindorff utfäst i såväl avtal som marknadsföring, i den mening som avses i 17 och 18 §§köplagen. Lindorff har bestritt detta.

Enligt 17 § första stycket köplagen ska en vara i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet. I tredje stycket anges att om varan avviker från vad som föreskrivs i, såvitt nu är av intresse, första stycket eller i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, är varan att anse som felaktig.

Parterna är oeniga om huruvida det skriftliga avtalet omfattade en uppgift om Lokalens storlek. Det är ostridigt att själva överlåtelseavtalet inte innehöll någon sådan uppgift men att objektsbeskrivningen gjorde det. Av ordalydelsen i överlåtelseavtalet går det enligt tingsrättens mening inte att dra någon annan slutsats än att objektsbeskrivningen inte var en bilaga till avtalet. Det skriftliga avtalet kan därför inte direkt sägas ha omfattat en uppgift om Lokalens storlek. Vid bestämmandet av vad som utgör avtalsinnehåll enligt 17 § köplagen ska emellertid hänsyn tas till ett relativt brett tolkningsunderlag. Det är i regel inte endast vad som är direkt stadgat i ett skriftligt avtal mellan parterna som kan användas utan även andra tolkningsdata.

Förutom objektsbeskrivningen innehöll även annonsen i Dagens Industri en uppgift om Lokalens storlek. Sveamalm fick del av objektsbeskrivningen vid visningen av Lokalen. Att Sveamalm hade fått del av objektsbeskrivningen antecknades också i överlåtelseavtalet. J.V. har i sitt förhör berättat att det hänvisades till objektsbeskrivningen i samband med avtalsslutet. Ingen av de som var inblandade i avtalsskrivningen och som har hörts vid tingsrätten har emellertid redovisat någon annan uppfattning än att Lokalens storlek inte behandlades specifikt vid avtalsslutet. Enligt tingsrättens mening har inte uppgifterna om Lokalens storlek lagts fram på ett sådant sätt i anslutning till överlåtelsen att det är naturligt att se uppgifterna som en del av avtalet. Det är inte heller så att Sveamalm med fog kunnat förutsätta att Lokalen skulle vara av en viss storlek på sätt som avses i 17 § tredje stycket köplagen. Det anförda innebär att Sveamalm inte kan göra gällande felansvar med stöd av 17 § köplagen.

Tingsrätten övergår härefter till att pröva om fel avseende Lokalens storlek föreligger enligt 18 § köplagen. Enligt denna bestämmelse gäller följande.

Fel föreligger även om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet.

Varan ska vidare anses felaktig, om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, före köpet har lämnat vid marknadsföringen av varan och som kan antas ha inverkat på köpet. Varan ska dock inte anses felaktig, om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna.

Första och andra styckena gäller inte, om uppgifterna har rättats i rätt tid på ett tydligt sätt.

Som tingsrätten tidigare funnit har Lokalen en verklig area som uppgår till 1 195 kvadratmeter. I annonsen i Dagens Industri angavs att Lokalen var 1 297 kvadratmeter. J.V. och E.K. har i sina förhör berättat att det var på grund av informationen i annonsen som de valde att ta kontakt med Bjurfors. Vid visningen som ägde rum en kort tid efter annonseringen gav Bjurfors objektsbeskrivningen till Sveamalm. I objektsbeskrivningen angavs att Lokalen var 1 297 kvadratmeter. På ett ställe i objektsbeskrivningen angavs dock ytan som en cirkauppgift. Uppgifterna om arean är dock sammantagna mycket precisa och framstår inte som från början avrundade. Någon annan uppgift om Lokalens area lämnades inte, varken muntligen eller skriftligen. Mot bakgrund av det anförda finner tingsrätten att Sveamalm genom att ta del av annonsen och objektsbeskrivningen fick den felaktiga uppfattningen att Lokalens yta uppgick till 1 297 kvadratmeter. Det förhållandet att det i objektsbeskrivningen anges att areauppgiften kommer från bostadsrättsföreningen förtar inte uppgifternas värde i detta sammanhang. Uppgiften om Lokalens area har lämnats till Sveamalm av den av Lindorff anlitade mäklarfirman.

När det handlar om konvertering av lokaler till bostäder föreligger i regel ett visst osäkerhetsmoment beträffande hur stor yta som kan kommersialiseras. Uppgifter om area är dock generellt sett av stor betydelse för potentiella köpare. Att det var så även i det här fallet har J.V. och E.K. berättat i sina förhör. Enligt tingsrättens mening saknas det anledning att inte sätta tilltro till deras uppgifter att ytan var av betydelse för valet om Sveamalm skulle vilja förvärva Lokalen. Uppgiften om Lokalens yta kan därför antas ha inverkat på köpet.

Lindorff kände till att uppgiften om ytan lämnades vid marknadsföringen av Lokalen. För deras ansvarighet för uppgiften krävs inte att de insåg eller borde ha insett att den var oriktig. Någon rättelse av den felaktiga uppgiften har inte skett från Lindorffs sida.

Av det anförda följer att förutsättningarna för felansvar enligt 18 § köplagen i och för sig är uppfyllda.

Lindorff har dock invänt att det inte kan komma i fråga att betrakta avvikelsen som ett fel eftersom det är fråga om en cirkauppgift och i sådana fall har köpare att räkna med en avvikelse på upp till tio procent. Lindorff har inte lagt fram någon bevisning som ger stöd för att detta skulle utgöra branschpraxis. Att det i kommentaren till fastighetsmäklarlagen (här avses Melin, Fastighetsmäklarlagen - En kommentar, andra upplagan, s. 260), som Lindorff hänvisat till pläderingsvis, i viss mån argumenteras till stöd för Lindorffs påstående ger inte tingsrätten tillräcklig anledning att tillämpa en sådan regel som åberopats i denna del. Sammantaget finner tingsrätten att Lokalen var behäftad med fel enligt 18 § köplagen när risken för Lokalen gick över på Sveamalm samt att Lindorff ska bära ansvaret för detta.

Närmare om undersökningsplikten

Lindorff har invänt att Sveamalm inte får åberopa felet eftersom de inte fullgjort sin undersökningsplikt. Sveamalm har bestritt detta.

Av 20 § andra stycket följer att undersökningsplikten vid köp av lös egendom inte är generell som vid köp av fast egendom. Köparen förlorar enligt aktuellt lagrum möjligheterna att åberopa felet när han faktiskt företagit en undersökning eller av säljaren blivit uppmanad att undersöka varan samt han borde ha märkt felet vid undersökningen.

Köparen är således inte skyldig att på eget initiativ och utan uppmaning från säljaren undersöka varan före köpet. Säljarens uppmaning till köparen att undersöka varan kan dock ofta ha framgått av omständigheterna, genom att varan vid förhandlingar förevisats eller hållits tillgänglig (se Håstad, Den nya köprätten, femte upplagan, 2003, s. 89 ff.).

Det är ostridigt att Sveamalm tillhandahölls Lokalen för visning. Som tingsrätten konstaterat hade Lindorff i marknadsföringen lämnat utfästelse om Lokalens area. Sveamalm har angett att de förlitade sig på uppgifterna i marknadsföringen och att de därför inte fann skäl att utföra några närmare undersökningar beträffande Lokalens storlek. Tingsrätten bedömer att frågan om Sveamalm har brustit i sin undersökningsplikt blir beroende av om det vid köpet förelåg omständigheter som talade emot nämnda uppgifter.

Till att börja med noterar tingsrätten att varken Lindorff eller deras mäklare på något sätt hade märkt det felaktiga förhållandet rörande Lokalens area. Detta talar för att det inte heller skäligen kan krävas att Sveamalm skulle ha märkt felet. Av förhören i målet har det framkommit att Lokalens yta inte diskuterades särskilt inför avtalsslutet. De ritningar som Sveamalm hade tillgång till inför presentationen för bostadsrättsföreningen var inte av sådan karaktär att de gav Sveamalm anledning att misstänka att arean var felaktig. Sveamalm uppmanades inte att undersöka Lokalens yta. En uppmaning att undersöka Lokalen kan inte, liksom Lindorff gjort gällande, tolkas in i att Sveamalm enligt överlåtelseavtalet hade beretts tillfälle att undersöka Lokalen. Än mindre kan en sådan betydelse ges det faktum att Sveamalm var tvungna att presentera ritningar för bostadsrättsföreningen. Lindorff har påpekat att uppgiften om Lokalens yta inte var samma i den ekonomiska planen som i marknadsföringen och detta torde ha medfört att Sveamalm inte kunnat förlita sig på tidigare angiven areauppgift. Tingsrättens uppfattning är att på det sätt som areauppgiften om 1 297 kvadratmeter lämnats, bl.a. utan tydliga och tillrättaläggande reservationer och eftersom areauppgiften i den ekonomiska planen var högre än den i marknadsföringen, kan inte areauppgiften anses ha gett Sveamalm anledning att misstänka att Lokalen var mindre än vad som var utfäst.

Några omständigheter vid köpet som skulle ha gett Sveamalm anledning att misstänka att Lokalens yta inte stämde överens med den i marknadsföringen utfästa ytan har inte framkommit i målet. Sveamalm var inte skyldigt, för att fullgöra sin undersökningsplikt, att vidta en uppmätning av Lokalen. Det förhållandet att J.S. i sitt förhör har uppgett att det utgör branschpraxis att mäta upp en lokal i ett fall som det aktuella föranleder inte tingsrätten att ändra sin bedömning, eftersom ytan var utfäst av Lindorff och Sveamalm inte hade anledning att betvivla riktigheten av uppgiften. Sveamalm har dessutom åberopat ett eget sakkunnigutlåtande av N.S. som talar i motsatt riktning om förekommande branschpraxis än den som J.S. har redovisat. Sveamalm har därför rätt att åberopa felet.

Har Sveamalm reklamerat inom skälig tid?

Lindorff har invänt att Sveamalm inte får åberopa felet eftersom de inte fullgjort sin reklamationsskyldighet. Sveamalm har bestritt detta.

Enligt 32 § köplagen får inte köparen åberopa att varan är felaktig, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).

Det krävs inte att köparen reklamerar innan han ens hunnit fastställa att det verkligen föreligger ett fel. När han endast kunnat konstatera vissa förhållanden som tyder på att det möjligen kan föreligga fel i varan, bör han ha tid på sig att undersöka om det verkligen är fråga om ett fel i varan eller om det kan vara fråga om något annat (se Ramberg under medverkan av Herre, Köplagen, kommentaren till 32 § köplagen). Sveamalm kunde vid början av sommaren 2008 konstatera förhållanden som möjligen kunde tyda på att Lokalen avvek i storlek från vad som var utfäst i marknadsföringen. Tingsrätten anser dock inte att det är visat annat än att Sveamalm först när de i september 2008 lät kontrollmäta Lokalen kunde fastställa att det verkligen var fråga om ett fel. Under tiden däremellan vidtog Sveamalm rimliga åtgärder för att klarlägga var ett eventuellt fel fanns. Sveamalm kunde ju inte utesluta att avsaknaden av tillgängliga kvadratmetrar kunde bero på brister i deras egen projektering eller redan påbörjade ombyggnation. Inte förrän i september 2008, efter att kontrollmätning vidtagits, kan Sveamalm alltså anses ha märkt felet och i detta avseende har reklamationen, som ägde rum senare samma månad, skett inom skälig tid.

Frågan blir då om Sveamalm reklamerade felet inom skälig tid efter det att de borde ha märkt felet. Vad Sveamalm borde ha märkt blir beroende av undersökningsplikten enligt 31 § köplagen, som utgör en integrerad del av reklamationsbestämmelsen. Enligt 31 § köplagen gäller nämligen att köparen när varan har avlämnats så snart omständigheterna medger det ska undersöka den i enlighet med god affärssed.

Liksom vid en undersökning före köpet (se 20 § köplagen) kan säljarens uppgifter vid avlämnandet av varan ha betydelse för vad köparen bör titta på vid mottagandet (se Håstad, Den nya köprätten, femte upplagan, 2003, s. 103). Lindorff utfäste i marknadsföringen att Lokalen skulle ha en viss area. Vid detta förhållande har inte god affärssed inneburit en skyldighet för Sveamalm att trots utfästelsen kontrollmäta Lokalen.

Inte heller förelåg det någon annan omständighet som enligt tingsrättens mening kan anses ha inneburit att Sveamalm borde ha märkt felet. De ritningar över Lokalen som upprättades och reviderades fram till dess att Sveamalm började undersöka om ytan var mindre än 1 297 kva­dratmeter byggde inte på fullständiga inmätningar utan innehöll endast byggkritiska mått. Det var inte möjligt att med utgångspunkt i ritningarna göra exakta areamätningar. Att det i och för sig hade varit förhållandevis enkelt och billigt att mäta Lokalen innebär inte att Sveamalm borde ha märkt att ytan var mindre än vad som var utfäst, inte minst för att Lindorff hade lämnat en utfästelse om arean. Av det anförda blir tingsrättens slutsats att Sveamalm reklamerade felet i rätt tid.

Har Sveamalm avstått från påföljder mot Lindorff på grund av fel i Lokalen och har Lindorff friskrivit sig så att Sveamalm inte kan göra påföljder gällande?

Enligt § 3 i överlåtelseavtalet avstår köparen med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av bl.a. faktiska fel i bostadsrättslokalen av vad slag det vara må. Ett fel som handlar om en avvikelse i area skulle kunna utgöra ett faktiskt fel. Eftersom Lindorff hade utfäst att Lokalen skulle ha en viss area är det dock tingsrättens uppfattning att skrivningen i § 3 i överlåtelseavtalet inte kan ges den innebörden att Sveamalm trots utfästelsen avstått från påföljder mot Lindorff som rör just denna egenskap. Samma bedömning gör tingsrätten i fråga om friskrivningen. Från friskrivningen undantas alltså inte endast garantierna i § 8, utan friskrivningen träffar inte heller Lokalens area eftersom det rör en av Lindorff utfäst egenskap hos Lokalen. Det sagda innebär att Sveamalm har rätt att göra påföljder gällande mot Lindorff.

Har Sveamalm rätt till prisavdrag?

Fråga är om och i så fall i vilken utsträckning Lokalens värde har påverkats av avvikelsen beträffande arean. Prisavdrag ska enligt 38 § köplagen beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde i felaktigt och avtalsenligt skick. I förevarande fall ska prisavdraget således motsvara den skillnad i marknadsvärde vid tiden för tillträdet som föranleddes av att Lokalen var 102 kvadratmeter mindre än vad som var utfäst i marknadsföringen. Sveamalm har krävt nedsättning av köpeskillingen med det betalda kvadratmeterpriset multiplicerat med det felande antalet kvadratmeter. Beräknat utifrån en avvikelse om 102 kvadratmeter blir det 2 201 976 kr. Lindorff har ansett att avvikelsen saknat betydelse för marknadsvärdet.

J.V. och E.K. har berättat att uppgiften om arean, vid sidan av läget och konverteringsmöjligheterna, var en av de viktigaste faktorerna för Sveamalm vid köpet. De har vidare uppgett att arean avgör hur stor yta som går att sälja som bostäder samt att Sveamalm inte hade köpt Lokalen för samma pris om det var känt att Lokalen var mindre än 1 297 kvadratmeter. T.S. och F.A. har uppgett att arean inte är lika viktig vid kommersiella förvärv som på privatsidan, eftersom det i kommersiella sammanhang handlar om vilka konverteringsmöjligheter som finns. De har dock inte frånkänt arean all betydelse för marknadsvärdet. Avvikelsen som det är fråga om här gäller ett förhållandevis stort antal kvadratmeter. Tingsrätten anser att det mot bakgrund av dessa omständigheter är visat att kva­dratmeterpriset har haft en inte oväsentlig betydelse för Sveamalm när bolaget bedömde värdet på Lokalen inför köpet.

I rättspraxis har i fråga om förvärv av privatbostäder kvadratmeterpriset ansetts utgöra en nära nog avgörande faktor vid bedömningen av värdet (se exempelvis RH 1994:124). Det aktuella målet rör dock förvärv i ett kommersiellt syfte att göra om en lokal till bostäder. Vägledande praxis för hur prisavdraget ska beräknas i ett sådant fall saknas. Inte heller har i målet lagts fram någon form av underlag för en beräkning av prisavdraget i förevarande fall.

Vid bedömningen av marknadsvärdet i det aktuella fallet anser tingsrätten att en så kallad linjär beräkning som Sveamalm har åberopat inte låter sig göras. När det är fråga om ett kommersiellt förvärv måste rimligen i högre grad än vad som är fallet vid förvärv av bostäder även andra omständigheter än kvadratmeterpriset beaktas. Vilka möjligheter som finns att konvertera en lokal till bostäder är av stor betydelse. Att det i ett fall som detta finns en osäkerhet kring hur stor yta som kan kommersialiseras som bostäder måste också vägas in. Liksom i fråga om bostäder ska även beaktas läge, standard, planlösning och bostadsrättsföreningens ekonomi. Med beaktande av dessa omständigheter finner tingsrätten att prisavdragets storlek bör bestämmas till skäligen ansedda 800 000 kr.

Har Sveamalm rätt till skadestånd för utebliven vinst?

Tingsrätten fann på anförda skäl att Sveamalm inte hade rätt till skadestånd för utebliven vinst.

Domslut

Domslut

Tingsrätten ålade Lindorff Sverige AB att till Sveamalm fastigheter AB betala 800 000 kr jämte ränta.

Domskäl

Hovrätten (hovrättslagmannen Cecilia Bergman, hovrättsrådet Agneta Munther, referent, hovrättsassessorn Martin Prosell och tf. hovrättsassessorn Johanna Fernlund) anförde i dom den 11 juni 2014 följande.

Parternas talan och utredningen i hovrätten

Parterna har åberopat samma grunder och omständigheter som i tingsrätten enligt vad som i allt väsentligt antecknats i tingsrättens dom i överklagade delar. Utredningen är densamma som i tingsrätten.

Hovrättens domskäl

Lokalens yta

Lika med tingsrätten finner hovrätten att utgångspunkten för bedömningen blir att lokalens verkliga yta omfattar 1 195 kvadratmeter.

Frågan om fel i lokalen

Såsom Sveamalm har lagt upp sin talan prövar hovrätten först om lokalen avvikit i storlek från vad som avtalats mellan parterna. Först om hovrätten kommer fram till att lokalens storlek inte kan anses följa av avtalet i enlighet med 17 § köplagen ska en prövning ske enligt 18 § köplagen.

På det sätt som tingsrätten beskrivit ska hänsyn tas till ett relativt brett tolkningsunderlag vid bestämmande av vad som är parternas avtalsinnehåll. Av kommentaren till 17 § köplagen framgår bl.a. att som underlag vid avtalstolkningen bör inte endast användas vad som direkt kan vara utfäst i ett skriftligt eller muntligt avtal. Även andra tolkningsdata, t.ex. uppgifter i en avtalsingress eller uppgifter som annars lämnas på ett sådant sätt att de rimligen utgjort underlag för köparens beslut att köpa varan på överenskomna villkor bör beaktas (Köplagen, Zeteo, kommentaren till 17 §). Vidare följer av kommentaren att lagbestämmelsen kan användas for att hålla säljaren ansvarig för uppgifter som lämnats vid marknadsföringen eller annars utan direkt samband med det individuella köpeavtalet.

Tingsrätten har i domen redogjort för hur uppgiften om lokalens yta lades fram inför och i samband med förvärvet. Hovrätten, som utgår från samma uppgifter som tingsrätten, delar dock inte tingsrättens slutsats i denna del.

Hovrätten konstaterar att uppgiften om ytan endast framgått av annonsen och objektsbeskrivningen. Samtliga närvarande vid avtalsslutet har bekräftat att ytan inte diskuterades vid det tillfället. J.V. och E.K. har också berättat att mötet var kort och enkelt. I överlåtelseavtalet finns särskilt antecknat att Sveamalm tagit emot objektsbeskrivningen. Även om objektsbeskrivningen inte upptagits under rubriken ”Bilaga” har J.V., på det sätt som tingsrätten beskrivit, uppgett att det hänvisades till objektsbeskrivningen vid avtalstillfället. Han har också berättat att han i samband med detta fick en ”packe” med handlingar, bl.a. objektsbeskrivningen. Redan den omständigheten att objektsbeskrivningen varit på tal vid avtalsslutet och omnämns i överlåtelseavtalet medför, enligt hovrättens uppfattning, att innehållet i denna måste beaktas vid bestämmandet av avtalsinnehållet. Till skillnad från tingsrätten finner hovrätten att omständigheterna varit sådana att uppgiften om lokalens yta, genom annonsen och framfor allt objektsbeskrivningen, har lämnats på ett sådant sätt att det får anses ha skett i anslutning till avtalstillfället och att ytuppgiften utgjort en del av parternas avtal. Hovrätten beaktar också i denna del att uppgiften i annonsen och objektsbeskrivningen är den enda som lämnats om ytans storlek och att någon annan uppgift som motsäger denna inte har lämnats av Lindorff.

Den omständigheten att det i objektsbeskrivningen hänvisats till att uppgiften om ytan kommer från bostadsrättsföreningen påverkar inte hovrättens bedömning i annan riktning. Hänvisningen talar snarare för att Sveamalm haft rätt att lita på uppgiftens riktighet och ger närmast intryck av att Lindorff kontrollerat ytuppgiften innan den lämnades. Inte heller medför lydelsen i objektsbeskrivningen - att ytan är ca 1 297 kvm - någon annan bedömning. Trots att det anges ”cirka” är uppgiften i sig preciserad. Hovrätten instämmer vidare i tingsrättens bedömning att Lindorff inte har visat, på det sätt som anges i domen, att en köpare måste räkna med en ytavvikelse om tio procent.

Sammanfattningsvis innebär hovrättens ställningstagande alltså att lokalen ytmässigt avviker från vad som avtalats mellan parterna och att det är ett fel enligt 17 § köplagen. Vid denna bedömning saknas det anledning att pröva om det fanns ett orsakssamband mellan ytuppgiften och Sveamalms köpbeslut.

Sveamalms undersökningsplikt

Tingsrätten har i domen redogjort för sin bedömning i fråga om Sveamalm brustit i sin undersökningsplikt. Hovrätten, som konstaterar dels att Sveamalm undersökt lokalen, dels att Lindorff inte uppmanat Sveamalm att särskilt undersöka lokalens storlek, delar tingsrättens bedömning och finner alltså, på samma sätt som tingsrätten, att Sveamalm inte har brustit i sin undersökningsplikt och därför har rätt att åberopa felet.

Frågan om reklamation skett i rätt tid

Hovrätten instämmer i den bedömning som tingsrätten har gjort och som redovisats i domen. Hovrätten vill dock tillägga följande. Av 31 § köplagen framgår att den undersökningsplikt som anges i bestämmelsen, och som får betydelse för bedömningen av reklamationsfristens längd, ska göras i enlighet med god affärssed. Lindorff har inte visat att någon speciell affärssed skulle gälla vid ett förvärv som i detta fall. Inte heller är det visat, som också tingsrätten funnit, att omständigheterna i övrigt varit sådana att Sveamalm borde ha undersökt eller märkt felet vid en sådan tidpunkt att reklamation ska anses ha skett för sent. Lika med tingsrätten finner därför hovrätten att Sveamalm reklamerat i tid.

Friskrivningsklausulens betydelse

När det sedan gäller frågan om vilken verkan den i överlåtelseavtalet intagna friskrivningsklausulen har avseende Sveamalms möjligheter att göra påföljder på grund av fel gällande mot Lindorff beaktar hovrätten följande omständigheter.

J.V. har uppgett att det enda avtalsvillkor som diskuterades vid avtalsslutet var friskrivningsklausulen och att den motiverades med att Lindorff inte kunde kontrollera eller ansvara för möjligheterna att konvertera lokalen till lägenheter. E.K. har berättat att han uppfattade att klausulen tog sikte på lokalens skick vilket inte var viktigt för Sveamalm eftersom lokalen skulle byggas om. De båda mäklarna har lämnat ganska vaga uppgifter om omfattningen av friskrivningsklausulen.

Hovrätten konstaterar vidare att friskrivningsklausulen intagits i avtalets 3 § som benämnts ”skick” vilket närmast talar för den uppfattning som Sveamalms företrädare uppgett, nämligen att vad som reglerats i punkten avsåg förhållanden avseende lokalens fysiska egenskaper.

Hovrätten har funnit att ytans storlek var avtalad mellan parterna. För att en allmän friskrivning ska kunna begränsa en säljares ansvar för positivt lämnade uppgifter ställs enligt hovrättens uppfattning höga krav på att den är tydlig och preciserad (jfr Ramberg, Herre, Allmän köprätt, 7:e uppl., s. 41, och NJA 1993 s. 436 med däri gjorda hänvisningar). Klausulens lydelse och placering i avtalet, tillsammans med de uppgifter som särskilt J.V. lämnat om hur klausulen förklarades för Sveamalm, innebär enligt hovrätten att friskrivningsklausulen inte är tillräckligt tydlig för att frånta Sveamalm rätt att göra påföljder gällande mot Lindorff. Lika med tingsrätten finner därför också hovrätten att Sveamalm har rätt att kräva prisavdrag på grund av felet.

Prisavdragets storlek

På det sätt som tingsrätten beskrivit i domen ska prisavdraget motsvara den skillnad i marknadsvärdet vid tidpunkten för tillträdet som föranleddes av att lokalen får anses vara 102 kvm mindre än vad som avtalats.

Sveamalm har yrkat prisavdrag med ett belopp som utgår från kvadratmeterpriset multiplicerat med antalet felande kvadratmeter och som bevisning bl.a. åberopat ett utlåtande från M.W. som, enligt Sveamalms uppfattning, visar en stark korrelation mellan pris och yta. J.V. och E.K. har uppgett att ytan var av största betydelse vid köpet eftersom det är ytan som Sveamalm sedan kan ta betalt för efter det att lokalen byggts om till bostadsrättslägenheter. En annan viktig faktor som de angett var lokalens läge. Även mäklaren F.A. har bekräftat att ytan är av stor betydelse vid köp av ett utvecklingsprojekt i och med att det enbart är boytan som man sedan kan få betalt för.

Som också tingsrätten konstaterat saknas det vägledande praxis vid förvärv i kommersiellt syfte och särskilt då det är fråga om konvertering av en lokal till bostadslägenheter som i detta fall. Vid köp av privatbostäder har, som tingsrätten beskrivit, kvadratmeterpriset fått stor betydelse när avdragets storlek bestäms. I rättspraxis har, utöver det genomsnittliga kvadratmeterpriset, hänsyn också tagits till andra faktorer som t.ex. läge, standard och planlösning. Sådana omständigheter har vägts in i bedömningen av prisavdragets storlek och medfört att en rent linjär bedömning inte gjorts (se t.ex. RH 1994:124 och RH 1995:88).

Sveamalm har presenterat en utredning som visar att ytans storlek haft central betydelse och att det fanns ett starkt samband mellan pris och yta vid köpet. När det gäller frågan om även andra faktorer ska vägas in vid beräkningen av prisavdragets storlek delar inte hovrätten tingsrättens uppfattning att andra omständigheter än kvadratmeterytan ska beaktas i högre grad vid kommersiella förvärv än vid köp av privatbostäder. Trots detta går det inte heller enligt hovrättens mening att fullt ut tillämpa en linjär beräkningsmetod. Viss hänsyn måste tas till andra omständigheter som kan påverka lokalens marknadsvärde, såsom vilka konverteringsmöjligheter som fanns, läge och föreningens ekonomi, även om dessa till viss del får anses ha beaktats i priset för lokalen. Sveamalm har inte lagt fram någon utredning som mer exakt visar vad lokalen var värd i felaktigt och avtalsenligt skick. Under sådana förutsättningar ska domstolen göra en skönsmässig uppskattning av felet och dess värde i förhållande till avtalat pris (se Köplagen, Zeteo, kommentaren till 38 §). Med utgångspunkt i kvadratmeterpriset och vid en helhetsbedömning av de omständigheter som redogjorts för ovan anser hovrätten att Sveamalm ska vara berättigat till ett högre prisavdrag än det som tingsrätten kommit fram till. Hovrätten finner att prisavdraget skäligen ska bestämmas till 1 800 000 kr. Tingsrättens dom ska därför ändras i enlighet med detta.

Hovrättens domslut

Hovrätten ändrar tingsrättens dom endast på så sätt att det belopp som Lindorff Sverige AB ska betala till Sveamalm fastigheter AB bestäms till 1 800 000 kr jämte ränta.

Domskäl

HD (justitieråden Ella Nyström, Gudmund Toijer, referent, Johnny Herre, Svante O. Johansson och Lars Edlund) meddelade den 5 april 2016 följande dom.

Domskäl

Bakgrund och frågorna i HD

Säljaren har uppfyllt sin upplysningsplikt. Köparen har före köpet beretts tillfälle att undersöka bostadsrättslokalen och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av faktiska fel, rådighetsfel, rättsliga fel eller andra fel och brister, inklusive s.k. dolda fel, i bostadsrättslokalen av vad slag det vara må. Säljaren svarar inte heller i något hänseende för bostadsrättslokalen[s] utvecklingsmöjligheter. Ovanstående friskrivning påverkar dock inte säljarens ansvar för de i detta avtal lämnade garantier.

Under rubriken Garanti behandlades frågor om pantsättning, skulder och rätten att disponera lokalen.

Allmänt om köpeavtals innehåll

Köpeavtalets innehåll i detta fall

Bostadsrätten är felaktig

Allmänt om köparens undersökning av varan före köpet

Betydelsen av köparens undersökning av varan före köpet i detta fall

Allmänt om säljarens friskrivning

Betydelsen av säljarens friskrivning i detta fall

Allmänt om reklamation och om köparens undersökning av varan efter avlämnandet

Reklamation och köparens undersökning av varan efter avlämnandet i detta fall

Slutsatser

Domslut

Domslut

HD ändrar hovrättens dom i själva saken och ogillar Sveamalm fastigheter AB:s talan.