lagen.nu

NJA 2016 s. 237

Köplagen. Sedan bostadsrätten till en kontorslokal överlåtits mellan två näringsidkare, har köparen krävt prisavdrag med påståendet att lokalens area var mindre än vad parterna hade avtalat. Arean hade angetts i en annons och i en objektsbeskrivning. Areauppgiften har ansetts utgöra en avtalad egenskap, oavsett att uppgiften enligt beskrivningen har kommit från bostadsrättsföreningen. Eftersom uppgiften har varit preciserad, har köparen ansetts kunna åberopa att arean var för liten, trots en begränsad undersökning före köpet och trots en allmänt hållen friskrivning från säljarens sida. Det har emellertid ansetts att köparen borde ha märkt felet och reklamerat tidigare.

Södertörns tingsrätt

Sveamalm fastigheter AB förde vid Södertörns tingsrätt den talan mot Lindorff Sverige AB som framgår av tingsrättens dom.

Tingsrätten (rådmannen Kai Koskela, referent, f.d. rådmannen Hans Cederberg och tingsfiskalen Freddy Larsson) anförde i dom den 24 maj 2013 bl.a. följande.

Bakgrund

Sveamalm Fastigheter AB (Sveamalm) är ett fastighetsbolag vars affärsidé är att bedriva aktiv fastighetsutveckling , bl.a. genom att konvertera kontorslokaler till bostadsrättslägenheter. Lindorff Sverige AB ( Lindorff ) är ett inkassobolag och bedrev tidigare verksamhet i en lokal på Valhallavägen 16 i Stockholm (benämns i fortsättningen Lokalen). Lokalen var en bostadsrätt i Bostadsrättsföreningen Beckasinen 14. Under våren 2007 beslutade Lindorff att sälja Lokalen och uppdraget att genomföra försäljningen lämnades slutligen till mäklarfirman Bjurfors Näringsliv AB (Bjurfors).

Försäljningsproceduren fick följande förlopp. Bjurfors satte den 18 april 2007 ut en annons avseende Lokalen i Dagens Industri. I annonsen angavs bl.a. ”Bostadsrättslokal i två plan om totalt 1 297 kvm, belägen i korsningen Valhallavägen/Frejgatan” samt ”Lokalen används i dag som kontor, men ombyggnation till bostäder kan vara möjlig och prövas i varje enskilt fall av bostadsrättsföreningen”. Priset uppgick enligt annonsen till 19 000 000 kr.

En visning av Lokalen ägde rum den 23 april 2007. Sveamalms ställföreträdare var på visningen och erhöll därvid en objektsbeskrivning. I objektsbeskrivningen upptogs under rubriken ”Beskrivning” bl.a. ”Bostadsrättslokal om 1 297 m2 i två plan med tre entréer” samt ”Lokalen används i dag som kontor, men ombyggnation till bostäder kan vara möjlig och prövas i varje enskilt fall av bostadsrättsföreningen”. Under rubriken ”Storlek” angavs bl.a. ”Boarea ca 1 297 m2. Areauppgift enligt bostadsrättsföreningen”.

Genom ett överlåtelseavtal den 6 juli 2007 förvärvade Sveamalm Lokalen av Lindorff för 28 000 000 kr. I den som ”överlåtelseavtal - bostadsrätt” betecknade handlingen fanns ingen uppgift om Lokalens storlek. Under rubriken ”Bilaga” i nämnda handling angavs ”Följande bilagor tillhör överlåtelseavtalet: Depositionsavtal”. Rubriken ”Övriga handlingar” upptog följande: ”Köparen har även tagit emot av fastighetsmäklaren upprättad objektsbeskrivning. Köparen har erhållit årsredovisning”. I övrigt innehöll överlåtelseavtalet uppgifter bl.a. om Lokalens skick (§ 3 i avtalet) och garantier (§ 8 i avtalet). I fråga om Lokalens skick stod angivet bl.a. följande: ”Säljaren har uppfyllt sin undersökningsplikt. Köparen har före köpet beretts tillfälle att undersöka bostadsrättslokalen och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av faktiska fel, rådighetsfel, rättsliga fel eller andra fel och brister, inklusive s.k. dolda fel, i bostadsrättslägenheten av vad slag det vara må.

Säljaren svarar inte heller i något hänseende för bostadsrättslokalens utvecklingsmöjligheter. Ovanstående friskrivning påverkar dock inte säljarens ansvar för de i detta avtal lämnade garantier”. Lokalens yta nämndes inte i paragrafen som rörde garantier.

I enlighet med vad som angavs i överlåtelseavtalet tillträdde Sveamalm sedan Lokalen den 1 oktober 2007. Efter att Sveamalm den 12 och 16 september 2008 låtit en mätfirma kontrollmäta Lokalen kom man fram till att den var 1 187 kvadratmeter. Sveamalm tillställde den 26 september 2008 Lindorff en skriftlig reklamation där de angav att detta utgjorde ett fel. Lindorff lät den 24 oktober 2008 för egen del få Lokalen uppmätt och kom därvid fram till att den var 1 195 kvadratmeter.

Sveamalm har i målet gjort gällande, i strid med Lindorffs uppfattning, att det varit avtalat mellan parterna samt utfäst och särskilt utfäst av Lindorff att lokalen ska vara 1 297 kvadratmeter. Lokalens yta har ostridigt varit mindre än 1 297 kvadratmeter; enligt Sveamalm har ytan uppgått till 1 187 kvadratmeter och enligt Lindorff 1 195 kvadratmeter. Tvisten i målet rör frågorna om detta utgör ett fel, om Sveamalm kan göra felet gällande samt om Sveamalm har rätt till nedsättning av köpeskillingen och skadestånd för utebliven vinst.

Yrkanden m.m.

Sveamalm har yrkat att tingsrätten förpliktar Lindorff att betala dels 2 374 710 kr, avseende nedsättning av köpeskilling, jämte ränta -   -  -, dels 2 244 784 kr, avseende skadestånd för utebliven vinst, jämte ränta -  -  -.

Lindorff har bestritt käromålet i dess helhet. Något belopp har inte vitsordats som skäligt i och för sig. Ränteyrkandena har vitsordats.

Grunder

Sveamalm

Lokalen avviker i storlek från vad som avtalats mellan parterna och vad Lindorff utfäst i såväl avtal som marknadsföring (17 och 18 §§ köplagen). Eftersom Lokalen inte överensstämmer med vad som avtalats är Sveamalm berättigat till prisnedsättning som motsvarar felet (37 och 38 §§ köplagen). Lokalen överensstämmer inte heller med vad som särskilt utfästs av Lindorff och därför är Sveamalm även berättigat till ersättning för utebliven vinst (40 § köplagen).

Lindorff

Det föreligger inget fel i Lokalen. Lokalen avviker inte från vad som avtalats mellan parterna, från sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren lämnat vid marknadsföringen eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet, eller från vad Lindorff utfäst eller särskilt utfäst.

Om tingsrätten skulle finna att ett fel föreligger har Sveamalm vare sig rätt till prisavdrag eller skadestånd eftersom Sveamalm borde ha märkt felet om de hade uppfyllt sin undersökningsplikt före köpet (20 § köplagen). Med hänsyn till de särskilda omständigheter som finns i förevarande fall har Sveamalm haft en undersökningsplikt även om Lindorff ska anses ha utfäst Lokalens yta.

Om tingsrätten skulle finna att fel föreligger och att Sveamalm har uppfyllt sin undersökningsplikt före köpet har Sveamalm i vart fall inte rätt till vare sig prisavdrag eller skadestånd eftersom Sveamalm inte reklamerat inom skälig tid efter det att Sveamalm märkt eller borde ha märkt felet (32 § köplagen). Felet hade upptäckts tidigare om Sveamalm hade undersökt lokalen i enlighet med god affärssed (31 § köplagen).

Om tingsrätten skulle finna att det föreligger ett fel i Lokalen, att Sveamalm uppfyllt sin undersökningsplikt före köpet och att Sveamalm har reklamerat felet i rätt tid kan Sveamalm ändå inte göra gällande varken prisavdrag eller skadestånd. Detta eftersom Sveamalm i överlåtelseavtalet med bindande verkan avstått från alla påföljder mot Lindorff på grund av fel i den förvärvade Lokalen. Lindorff ansvarar endast för det som uttryckligen garanterats i avtalet och lokalens yta har inte garanterats. Vidare har Lindorff friskrivit sig från ansvar för Lokalens utvecklingsmöjligheter och Sveamalm kan därför varken göra gällande prisavdrag eller skadestånd hänförligt till utvecklingsmöjligheterna.

Om tingsrätten skulle finna att Sveamalm har rätt till prisavdrag bestrider Lindorff att det ska uppgå till yrkat belopp. Priset på Lokalen hade varit detsamma även om Sveamalm hade känt till Lokalens faktiska storlek. Lokalens värde är detsamma i såväl avtalsenligt eller utfäst skick som värdet i faktiskt skick. Prisavdraget ska därför beräknas till noll kronor.

Lokalen avviker inte från vad Lindorff särskilt utfäst varför Sveamalm - även om fel föreligger - inte har rätt till ersättning för indirekt skada. Om tingsrätten skulle finna att Sveamalm har rätt till skadestånd för utebliven vinst bestrider Lindorff att Sveamalm orsakats en utebliven vinst med yrkat belopp.

Utveckling av talan

Sveamalm

Vid konvertering av en lokal till bostadslägenheter är den area som kan säljas som bostadsyta avgörande för det pris som köparen är beredd att betala. Sveamalm bedömde mot bakgrund av uppgifterna i annonsen i Dagens Industri om Lokalens storlek och läge att Lokalen var ett intressant objekt för konvertering.

Objektsbeskrivningen som delades ut vid visningen innehöll uppgift om att boarean uppgick till ca 1 297 kvadratmeter och detta förstod Sveamalm som att ungefär hela ytan kunde nyttjas som boarea. Dagen efter visningen skickade Bjurfors planritningar till Sveamalm. Ritningarna innehöll inte några mått eller ytor. J.V., ställföreträdare i Sveamalm, gjorde därefter undersökningar för att klarlägga vilka praktiska möjligheter det fanns att bygga om lokalen till bostäder. Denna undersökning innefattade en genomgång av Lokalen för att bedöma hur bostäder skulle kunna utformas och om det var möjligt att tillgodose regler om bl.a. tillgänglighet och buller. Sveamalm kontrollerade uppgiften om Lokalens yta i bostadsrättsföreningens ekonomiska plan. I den ekonomiska planen angavs att Lokalens yta uppgick till 1 315  kvadratmeter. Eftersom denna siffra var högre än den tidigare lämnade areauppgiften, samt då vare sig Lindorff eller Bjurfors på något sätt hade indikerat att det skulle föreligga någon osäkerhet kring ytan, bedömde Sveamalm att några ytterligare undersökningar beträffande Lokalens storlek inte var erforderliga.

Sveamalm tog med hjälp av en arkitekt fram schematiska ritningar som utvisade förslag på utformningen av bostadslägenheterna. De byggde på planritningarna som tidigare hade lämnats till Sveamalm och på ritningar som hade inhämtats från Stadsbyggnadskontoret. Sveamalm utgick från den av Lindorff angivna arean. Ritningarna presenterades för bostadsrättsföreningen och Bjurfors i början av maj 2007 i syfte att få föreningens godkännande av Sveamalms planer. Inget nämndes vid mötet om att uppgifterna om Lokalens storlek var osäkra. Bostadsrättsföreningen godkände Sveamalms planer och efter viss budgivning fick Sveamalm köpa Lokalen.

Undertecknandet av överlåtelseavtalet föregicks inte av särskilt ingående avtalsförhandlingar utan Bjurfors tillhandahöll ett förhållandevis standardiserat avtal. Eftersom objektsbeskrivningen fogades till avtalet utgjorde denna avtalsinnehåll. Objektsbeskrivningen innehöll en preciserad uppgift om att Lokalens yta uppgick till 1 297 kvadratmeter. Uppgiften om Lokalens yta var därmed särskilt utfäst. Friskrivningsbestämmelsen i överlåtelseavtalet hindrar inte Sveamalm från att göra påföljder gällande mot Lindorff som rör egenskaper hos Lokalen som framgick av annonsen, objektsbeskrivningen, parternas avtal och egenskaper som hade utfästs av Lindorff.

Vid Sveamalms tillträde av Lokalen den 1 oktober 2007 hade en arkitekt tagit fram förslag på hur bostäderna skulle utformas. Utgångspunkten för arbetet var det förslag som hade presenterats för bostadsrättsföreningen. Senare under hösten lämnade Sveamalm uppdrag åt arkitektfirman Tham&Videgård att ta fram ritningar som skulle användas vid ansökan om bygglov. Ansvarig för projektet var arkitekten B.T. Arbetet med framtagande av ritningar utgick från de uppgifter som tidigare hade lämnats till Sveamalm eftersom det inte fanns anledning att misstänka att de var felaktiga. Utifrån Tham&Videgårds ritningar, som reviderades vid flera tillfällen fram till dess att ritningarna den 24 juni 2008 gavs sin slutliga utformning, var det inte möjligt att beräkna arean på Lokalen.

Projekteringsarbetet i Lokalen inleddes i slutet av januari 2008. Sveamalm träffade ett totalentreprenadavtal med Ovidius Bygg. Rivningsarbeten påbörjades i januari/februari 2008 och byggarbeten i april 2008. Byggarbetena innefattade inmätning av så kallade byggkritiska mått, som går ut på att säkerställa att dörrar, trappor och andra liknande konstruktioner kan placeras som man tänkt sig. Ritningar med byggkritiska mått kan inte utgöra underlag för korrekta areaberäkningar.

Genom ett avtal som undertecknades av bostadsrättsföreningen och Sveamalm i maj 2008 lät föreningen upplåta bostadsrätter för lägenheter som Sveamalm producerade. I avtalet angavs areauppgifter för de planerade lägenheterna. Angivna lägenhetsytor var endast uppskattningar och baserades inte på några mätningar och därför fanns det inte anledning för Sveamalm att fundera närmare på lägenheternas totala yta.

När Sveamalm i juni 2008 tog fram försäljningsunderlag för lägenheterna beräknades ytan för varje lägenhet med utgångspunkt i ritningarna som hade tagits fram under byggprocessen. Det var inte möjligt att mäta i lägenheterna eftersom de inte var färdigställda vid den tidpunkten. När ytorna lades samman uppmärksammade Sveamalm att den totala arean var mindre än vad de hade räknat med. Sveamalm påbörjade ett arbete med att gå igenom byggprocessen för att klarlägga vad detta berodde på. I första hand analyserades ritningarna. När det hade blivit augusti 2008 konstaterade Sveamalm att de inte hade kunnat identifiera orsaker hänförliga till ritnings- och byggprocessen som kunde förklara att lägenheternas area blev mindre än 1 297 kvadratmeter. Sveamalm lät därför Tham&Videgård göra en datamätning av Lokalen. Mätningen gav vid handen att Lokalens yta, grovt uppskattat, kunde bedömas uppgå till 1 162 kvadratmeter. Uppskattningen byggde på ritningar som inte var skalenliga och därför var det inte möjligt att dra några säkra slutsatser om Lokalens storlek i det läget.

Mätfirman som slutligen mätte Lokalen dokumenterade sitt resultat - att Lokalen var 1 187 kvadratmeter - i ett mätintyg daterat den 17 september 2009. Reklamationen skedde skyndsamt och så snart som det var möjligt efter att denna mätning hade utförts.

Sveamalm betalade 28 000 000 kr för en yta som skulle ha uppgått till 1 297 kvadratmeter. Det innebar ett kvadratmeterpris om 21 588 kr. I stället förvärvade Sveamalm 1 187 kvadratmeter för samma köpeskilling. Skillnaden mellan avtalad/utfäst area och faktisk yta är 110 kvadratmeter. Enligt praxis görs prisnedsättning i ett fall som det aktuella med utgångspunkt i antalet felande kvadratmeter. Detta gör att Sveamalm är berättigat till en nedsättning av köpeskillingen motsvarande (21 588 kr x 110 kvadratmeter) 2 374 680 kr.

-   -   -.

Lindorff

Det var Lindorff som lämnade Bjurfors uppgift om Lokalens area. Lindorff hade två uppgifter om Lokalens storlek; dels bostadsrättsföreningens ekonomiska plan där det framgick att Lokalen var 1 315 kva­dratmeter, dels ett värdeutlåtande från början av 2006 i vilket angavs att Lokalens storlek var 1 297 kvadratmeter. Några egna mätningar av Lokalen hade Lindorff inte gjort och därför kunde inte Lindorff utlova att Lokalen hade en viss storlek. I objektsbeskrivningen användes därför den lägsta av de två areauppgifterna och denna angavs även som en cirkauppgift . Vidare poängterades i objektsbeskrivningen att uppgiften inte kom från Lindorff.

Efter presentationen för bostadsrättsföreningen inleddes en mycket aggressiv budgivning. Till slut valde Lindorff att bryta budgivningen och bestämde att Lokalen skulle säljas till Sveamalm.

När det gäller överlåtelseavtalet utgjorde objektsbeskrivningen inte en del av detta. Detta följer av att objektsbeskrivningen inte angavs under rubriken ”Bilaga” i avtalet. Att det i § 3 i överlåtelseavtalet antecknades att Sveamalm hade beretts tillfälle att undersöka Lokalen innebar en uppmaning för Sveamalm att vidta en undersökning. Samma innebörd ska ges den omständigheten att Sveamalm för att få förvärva Lokalen var tvungna att presentera ritningar för bostadsrättsföreningen. Vidare framgår av § 3 i överlåtelseavtalet att Sveamalm endast gavs rätt att göra påföljder gällande rörande sådant som garanterades i avtalet och enligt § 8 garanterades inte Lokalens yta.

Ritningarna i anledning av Sveamalms bygglovsansökan upprättades i oktober 2007 och dessa hade skalangivelser. I dessa ritningar planerades att lägenheterna skulle ha två sovrum. Sveamalm upprättade i slutet av maj 2008 förhandskopior till ritningar över Lokalen som den ser ut i dag och dessa överensstämmer med Tham&Videgårds slutliga ritningar från den 24 juni 2008. I ritningarna från maj 2008 planerades endast för ett sovrum. Sveamalm hade alltså någon gång mellan bygglovsritningarna i oktober 2007 och ritningarna i maj 2008 upptäckt att lägenheterna skulle bli mindre än vad de från början hade räknat med.

Sveamalm har angett att de förväntade sig en bostadsyta om sammanlagt 1 224 kvadratmeter. Av uppgifter i upplåtelseavtalet den 26 maj 2008 gick dock på flera ställen att utläsa, bl.a. vid beräkning av årsavgifter, att den sammanlagda bostadsytan uppgick till 1 175 kvadratmeter. I nämnda avtal antecknades under rubriken ”Friskrivning” bl.a. ”För­eningen kan ej garantera riktigheten av de i denna handling upptagna uppgifterna om lägenheternas ytstorlek. Föreningen har därför före upplåtelsen uppmanat köparen att kontrollera lägenheternas ytor. För det fall de faktiska ytorna avviker från uppgifterna ovan berättigar detta ej köparen till någon ändring av villkoren i denna handling”. Enligt det skriftliga avtal som Sveamalm den 10 juli 2008 undertecknade med Ovidius Bygg skulle ombyggnationen ske i överensstämmelse med bl.a. upplåtelseavtalet och bygglovsritningarna.

När Sveamalm den 18 augusti 2008 sålde de första bostadsrätterna angavs bl.a. andelstal i bostadsrättsföreningen och boarea. I den fortsatta försäljningen under 2009 angavs inte längre dessa uppgifter.

Efter tillträdet av Lokalen hade varken Lindorff eller Bjurfors någon kontakt med Sveamalm förrän reklamationen skedde. I reklamationen lät Sveamalm Lindorff förstå att de hade kontrollerat uppgiften om Lokalens area med bostadsrättsföreningen före köpet. I e-post som E.K. i Sveamalm skickade till bostadsrättsföreningen i augusti 2008 förefaller det dock som att detta var första gången Sveamalm kontrollerade areauppgiften med föreningen.

När en area anges som en cirkauppgift har köpare att räkna en avvikelse på upp till tio procent. Lindorffs mätning av Lokalen visade att den var 1 195 kvadratmeter och Sveamalms att den var 1 187 kvadratmeter. I båda fallen understiger avvikelsen tio procent och därmed kan det inte vara fråga om ett fel, även om Lindorff skulle ha att svara för uppgiften att ytan var 1 297 kvadratmeter.

-  -  -.

Bevisning

Parterna har åberopat omfattande skriftlig bevisning som lagts fram.

På Sveamalms begäran har hållits partsförhör under sanningsförsäkran med J.V. samt vittnesförhör med E.K. och B.T. På Lindorffs begäran har vittnesförhör ägt rum med T.S. och F.A., båda mäklare vid Bjurfors, A.U., tidigare verkställande direktör i Lindorff , A.S., tidigare ekonomichef i Lindorff . Vidare har förhör på Lindorffs begäran hållits med sakkunnige J.S.

Domskäl

Vad är Lokalens verkliga area?

Parterna är eniga om att Lokalens verkliga area är mindre än 1 297 kva­dratmeter, men tvistar om dess exakta storlek. Sveamalm har gjort gällande att Lokalen är 1 187 kvadratmeter och Lindorff att den är 1 195 kvadratmeter. Till stöd för respektive ståndpunkt har parterna åberopat varsitt mätintyg. Tingsrätten finner att Sveamalm, mot Lindorffs bestridande, inte förmått visa att Lokalens area är mindre än 1 195 kvadratmeter. Utgångspunkten för tingsrättens bedömning blir därför att Lokalen har en verklig area som uppgår till 1 195 kvadratmeter.

Föreligger fel i Lokalen?

Målet gäller köp av en bostadsrätt, vilket utgör lös egendom. Reglerna i köplagen är därför tillämpliga.

Sveamalm har gjort gällande att Lokalen avviker i storlek från vad som avtalats mellan parterna och vad Lindorff utfäst i såväl avtal som marknadsföring, i den mening som avses i 17 och 18 §§ köplagen. Lindorff har bestritt detta.

Enligt 17 § första stycket köplagen ska en vara i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet. I tredje stycket anges att om varan avviker från vad som föreskrivs i, såvitt nu är av intresse, första stycket eller i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, är varan att anse som felaktig.

Parterna är oeniga om huruvida det skriftliga avtalet omfattade en uppgift om Lokalens storlek. Det är ostridigt att själva överlåtelseavtalet inte innehöll någon sådan uppgift men att objektsbeskrivningen gjorde det. Av ordalydelsen i överlåtelseavtalet går det enligt tingsrättens mening inte att dra någon annan slutsats än att objektsbeskrivningen inte var en bilaga till avtalet. Det skriftliga avtalet kan därför inte direkt sägas ha omfattat en uppgift om Lokalens storlek. Vid bestämmandet av vad som utgör avtalsinnehåll enligt 17 § köplagen ska emellertid hänsyn tas till ett relativt brett tolkningsunderlag. Det är i regel inte endast vad som är direkt stadgat i ett skriftligt avtal mellan parterna som kan användas utan även andra tolkningsdata.

Förutom objektsbeskrivningen innehöll även annonsen i Dagens Industri en uppgift om Lokalens storlek. Sveamalm fick del av objektsbeskrivningen vid visningen av Lokalen. Att Sveamalm hade fått del av objektsbeskrivningen antecknades också i överlåtelseavtalet. J.V. har i sitt förhör berättat att det hänvisades till objektsbeskrivningen i samband med avtalsslutet. Ingen av de som var inblandade i avtalsskrivningen och som har hörts vid tingsrätten har emellertid redovisat någon annan uppfattning än att Lokalens storlek inte behandlades specifikt vid avtalsslutet. Enligt tingsrättens mening har inte uppgifterna om Lokalens storlek lagts fram på ett sådant sätt i anslutning till överlåtelsen att det är naturligt att se uppgifterna som en del av avtalet. Det är inte heller så att Sveamalm med fog kunnat förutsätta att Lokalen skulle vara av en viss storlek på sätt som avses i 17 § tredje stycket köplagen. Det anförda innebär att Sveamalm inte kan göra gällande felansvar med stöd av 17 § köplagen.

Tingsrätten övergår härefter till att pröva om fel avseende Lokalens storlek föreligger enligt 18 § köplagen. Enligt denna bestämmelse gäller följande.

Fel föreligger även om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet.

Varan ska vidare anses felaktig, om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, före köpet har lämnat vid marknadsföringen av varan och som kan antas ha inverkat på köpet. Varan ska dock inte anses felaktig, om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna.

Första och andra styckena gäller inte, om uppgifterna har rättats i rätt tid på ett tydligt sätt.

Som tingsrätten tidigare funnit har Lokalen en verklig area som uppgår till 1 195 kvadratmeter. I annonsen i Dagens Industri angavs att Lokalen var 1 297 kvadratmeter. J.V. och E.K. har i sina förhör berättat att det var på grund av informationen i annonsen som de valde att ta kontakt med Bjurfors. Vid visningen som ägde rum en kort tid efter annonseringen gav Bjurfors objektsbeskrivningen till Sveamalm. I objektsbeskrivningen angavs att Lokalen var 1 297 kvadratmeter. På ett ställe i objektsbeskrivningen angavs dock ytan som en cirkauppgift . Uppgifterna om arean är dock sammantagna mycket precisa och framstår inte som från början avrundade. Någon annan uppgift om Lokalens area lämnades inte, varken muntligen eller skriftligen. Mot bakgrund av det anförda finner tingsrätten att Sveamalm genom att ta del av annonsen och objektsbeskrivningen fick den felaktiga uppfattningen att Lokalens yta uppgick till 1 297 kvadratmeter. Det förhållandet att det i objektsbeskrivningen anges att areauppgiften kommer från bostadsrättsföreningen förtar inte uppgifternas värde i detta sammanhang. Uppgiften om Lokalens area har lämnats till Sveamalm av den av Lindorff anlitade mäklarfirman.

När det handlar om konvertering av lokaler till bostäder föreligger i regel ett visst osäkerhetsmoment beträffande hur stor yta som kan kommersialiseras. Uppgifter om area är dock generellt sett av stor betydelse för potentiella köpare. Att det var så även i det här fallet har J.V. och E.K. berättat i sina förhör. Enligt tingsrättens mening saknas det anledning att inte sätta tilltro till deras uppgifter att ytan var av betydelse för valet om Sveamalm skulle vilja förvärva Lokalen. Uppgiften om Lokalens yta kan därför antas ha inverkat på köpet.

Lindorff kände till att uppgiften om ytan lämnades vid marknadsföringen av Lokalen. För deras ansvarighet för uppgiften krävs inte att de insåg eller borde ha insett att den var oriktig. Någon rättelse av den felaktiga uppgiften har inte skett från Lindorffs sida.

Av det anförda följer att förutsättningarna för felansvar enligt 18 § köplagen i och för sig är uppfyllda.

Lindorff har dock invänt att det inte kan komma i fråga att betrakta avvikelsen som ett fel eftersom det är fråga om en cirkauppgift och i sådana fall har köpare att räkna med en avvikelse på upp till tio procent. Lindorff har inte lagt fram någon bevisning som ger stöd för att detta skulle utgöra branschpraxis. Att det i kommentaren till fastighetsmäklarlagen (här avses Melin, Fastighetsmäklarlagen - En kommentar, andra upplagan, s. 260), som Lindorff hänvisat till pläderingsvis, i viss mån argumenteras till stöd för Lindorffs påstående ger inte tingsrätten tillräcklig anledning att tillämpa en sådan regel som åberopats i denna del. Sammantaget finner tingsrätten att Lokalen var behäftad med fel enligt 18 § köplagen när risken för Lokalen gick över på Sveamalm samt att Lindorff ska bära ansvaret för detta.

Närmare om undersökningsplikten

Lindorff har invänt att Sveamalm inte får åberopa felet eftersom de inte fullgjort sin undersökningsplikt. Sveamalm har bestritt detta.

Av 20 § andra stycket följer att undersökningsplikten vid köp av lös egendom inte är generell som vid köp av fast egendom. Köparen förlorar enligt aktuellt lagrum möjligheterna att åberopa felet när han faktiskt företagit en undersökning eller av säljaren blivit uppmanad att undersöka varan samt han borde ha märkt felet vid undersökningen.

Köparen är således inte skyldig att på eget initiativ och utan uppmaning från säljaren undersöka varan före köpet. Säljarens uppmaning till köparen att undersöka varan kan dock ofta ha framgått av omständigheterna, genom att varan vid förhandlingar förevisats eller hållits tillgänglig (se Håstad, Den nya köprätten, femte upplagan, 2003, s. 89 ff.).

Det är ostridigt att Sveamalm tillhandahölls Lokalen för visning. Som tingsrätten konstaterat hade Lindorff i marknadsföringen lämnat utfästelse om Lokalens area. Sveamalm har angett att de förlitade sig på uppgifterna i marknadsföringen och att de därför inte fann skäl att utföra några närmare undersökningar beträffande Lokalens storlek. Tingsrätten bedömer att frågan om Sveamalm har brustit i sin undersökningsplikt blir beroende av om det vid köpet förelåg omständigheter som talade emot nämnda uppgifter.

Till att börja med noterar tingsrätten att varken Lindorff eller deras mäklare på något sätt hade märkt det felaktiga förhållandet rörande Lokalens area. Detta talar för att det inte heller skäligen kan krävas att Sveamalm skulle ha märkt felet. Av förhören i målet har det framkommit att Lokalens yta inte diskuterades särskilt inför avtalsslutet. De ritningar som Sveamalm hade tillgång till inför presentationen för bostadsrättsföreningen var inte av sådan karaktär att de gav Sveamalm anledning att misstänka att arean var felaktig. Sveamalm uppmanades inte att undersöka Lokalens yta. En uppmaning att undersöka Lokalen kan inte, liksom Lindorff gjort gällande, tolkas in i att Sveamalm enligt överlåtelseavtalet hade beretts tillfälle att undersöka Lokalen. Än mindre kan en sådan betydelse ges det faktum att Sveamalm var tvungna att presentera ritningar för bostadsrättsföreningen. Lindorff har påpekat att uppgiften om Lokalens yta inte var samma i den ekonomiska planen som i marknadsföringen och detta torde ha medfört att Sveamalm inte kunnat förlita sig på tidigare angiven areauppgift. Tingsrättens uppfattning är att på det sätt som areauppgiften om 1 297 kvadratmeter lämnats, bl.a. utan tydliga och tillrättaläggande reservationer och eftersom areauppgiften i den ekonomiska planen var högre än den i marknadsföringen, kan inte areauppgiften anses ha gett Sveamalm anledning att misstänka att Lokalen var mindre än vad som var utfäst.

Några omständigheter vid köpet som skulle ha gett Sveamalm anledning att misstänka att Lokalens yta inte stämde överens med den i marknadsföringen utfästa ytan har inte framkommit i målet. Sveamalm var inte skyldigt, för att fullgöra sin undersökningsplikt, att vidta en uppmätning av Lokalen. Det förhållandet att J.S. i sitt förhör har uppgett att det utgör branschpraxis att mäta upp en lokal i ett fall som det aktuella föranleder inte tingsrätten att ändra sin bedömning, eftersom ytan var utfäst av Lindorff och Sveamalm inte hade anledning att betvivla riktigheten av uppgiften. Sveamalm har dessutom åberopat ett eget sakkunnigutlåtande av N.S. som talar i motsatt riktning om förekommande branschpraxis än den som J.S. har redovisat. Sveamalm har därför rätt att åberopa felet.

Har Sveamalm reklamerat inom skälig tid?

Lindorff har invänt att Sveamalm inte får åberopa felet eftersom de inte fullgjort sin reklamationsskyldighet. Sveamalm har bestritt detta.

Enligt 32 § köplagen får inte köparen åberopa att varan är felaktig, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).

Det krävs inte att köparen reklamerar innan han ens hunnit fastställa att det verkligen föreligger ett fel. När han endast kunnat konstatera vissa förhållanden som tyder på att det möjligen kan föreligga fel i varan, bör han ha tid på sig att undersöka om det verkligen är fråga om ett fel i varan eller om det kan vara fråga om något annat (se Ramberg under medverkan av Herre, Köplagen, kommentaren till 32 § köplagen). Sveamalm kunde vid början av sommaren 2008 konstatera förhållanden som möjligen kunde tyda på att Lokalen avvek i storlek från vad som var utfäst i marknadsföringen. Tingsrätten anser dock inte att det är visat annat än att Sveamalm först när de i september 2008 lät kontrollmäta Lokalen kunde fastställa att det verkligen var fråga om ett fel. Under tiden däremellan vidtog Sveamalm rimliga åtgärder för att klarlägga var ett eventuellt fel fanns. Sveamalm kunde ju inte utesluta att avsaknaden av tillgängliga kvadratmetrar kunde bero på brister i deras egen projektering eller redan påbörjade ombyggnation. Inte förrän i september 2008, efter att kontrollmätning vidtagits, kan Sveamalm alltså anses ha märkt felet och i detta avseende har reklamationen, som ägde rum senare samma månad, skett inom skälig tid.

Frågan blir då om Sveamalm reklamerade felet inom skälig tid efter det att de borde ha märkt felet. Vad Sveamalm borde ha märkt blir beroende av undersökningsplikten enligt 31 § köplagen, som utgör en integrerad del av reklamationsbestämmelsen. Enligt 31 § köplagen gäller nämligen att köparen när varan har avlämnats så snart omständigheterna medger det ska undersöka den i enlighet med god affärssed.

Liksom vid en undersökning före köpet (se 20 § köplagen) kan säljarens uppgifter vid avlämnandet av varan ha betydelse för vad köparen bör titta på vid mottagandet (se Håstad , Den nya köprätten, femte upplagan, 2003, s. 103). Lindorff utfäste i marknadsföringen att Lokalen skulle ha en viss area. Vid detta förhållande har inte god affärssed inneburit en skyldighet för Sveamalm att trots utfästelsen kontrollmäta Lokalen.

Inte heller förelåg det någon annan omständighet som enligt tingsrättens mening kan anses ha inneburit att Sveamalm borde ha märkt felet. De ritningar över Lokalen som upprättades och reviderades fram till dess att Sveamalm började undersöka om ytan var mindre än 1 297 kva­dratmeter byggde inte på fullständiga inmätningar utan innehöll endast byggkritiska mått. Det var inte möjligt att med utgångspunkt i ritningarna göra exakta areamätningar. Att det i och för sig hade varit förhållandevis enkelt och billigt att mäta Lokalen innebär inte att Sveamalm borde ha märkt att ytan var mindre än vad som var utfäst, inte minst för att Lindorff hade lämnat en utfästelse om arean. Av det anförda blir tingsrättens slutsats att Sveamalm reklamerade felet i rätt tid.

Har Sveamalm avstått från påföljder mot Lindorff på grund av fel i Lokalen och har Lindorff friskrivit sig så att Sveamalm inte kan göra påföljder gällande?

Enligt § 3 i överlåtelseavtalet avstår köparen med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av bl.a. faktiska fel i bostadsrättslokalen av vad slag det vara må . Ett fel som handlar om en avvikelse i area skulle kunna utgöra ett faktiskt fel. Eftersom Lindorff hade utfäst att Lokalen skulle ha en viss area är det dock tingsrättens uppfattning att skrivningen i § 3 i överlåtelseavtalet inte kan ges den innebörden att Sveamalm trots utfästelsen avstått från påföljder mot Lindorff som rör just denna egenskap. Samma bedömning gör tingsrätten i fråga om friskrivningen. Från friskrivningen undantas alltså inte endast garantierna i § 8, utan friskrivningen träffar inte heller Lokalens area eftersom det rör en av Lindorff utfäst egenskap hos Lokalen. Det sagda innebär att Sveamalm har rätt att göra påföljder gällande mot Lindorff.

Har Sveamalm rätt till prisavdrag?

Fråga är om och i så fall i vilken utsträckning Lokalens värde har påverkats av avvikelsen beträffande arean. Prisavdrag ska enligt 38 § köplagen beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde i felaktigt och avtalsenligt skick. I förevarande fall ska prisavdraget således motsvara den skillnad i marknadsvärde vid tiden för tillträdet som föranleddes av att Lokalen var 102 kvadratmeter mindre än vad som var utfäst i marknadsföringen. Sveamalm har krävt nedsättning av köpeskillingen med det betalda kvadratmeterpriset multiplicerat med det felande antalet kvadratmeter. Beräknat utifrån en avvikelse om 102 kvadratmeter blir det 2 201 976 kr. Lindorff har ansett att avvikelsen saknat betydelse för marknadsvärdet.

J.V. och E.K. har berättat att uppgiften om arean, vid sidan av läget och konverteringsmöjligheterna, var en av de viktigaste faktorerna för Sveamalm vid köpet. De har vidare uppgett att arean avgör hur stor yta som går att sälja som bostäder samt att Sveamalm inte hade köpt Lokalen för samma pris om det var känt att Lokalen var mindre än 1 297 kvadratmeter. T.S. och F.A. har uppgett att arean inte är lika viktig vid kommersiella förvärv som på privatsidan, eftersom det i kommersiella sammanhang handlar om vilka konverteringsmöjligheter som finns. De har dock inte frånkänt arean all betydelse för marknadsvärdet. Avvikelsen som det är fråga om här gäller ett förhållandevis stort antal kvadratmeter. Tingsrätten anser att det mot bakgrund av dessa omständigheter är visat att kva­dratmeterpriset har haft en inte oväsentlig betydelse för Sveamalm när bolaget bedömde värdet på Lokalen inför köpet.

I rättspraxis har i fråga om förvärv av privatbostäder kvadratmeterpriset ansetts utgöra en nära nog avgörande faktor vid bedömningen av värdet (se exempelvis RH 1994:124). Det aktuella målet rör dock förvärv i ett kommersiellt syfte att göra om en lokal till bostäder. Vägledande praxis för hur prisavdraget ska beräknas i ett sådant fall saknas. Inte heller har i målet lagts fram någon form av underlag för en beräkning av prisavdraget i förevarande fall.

Vid bedömningen av marknadsvärdet i det aktuella fallet anser tingsrätten att en så kallad linjär beräkning som Sveamalm har åberopat inte låter sig göras. När det är fråga om ett kommersiellt förvärv måste rimligen i högre grad än vad som är fallet vid förvärv av bostäder även andra omständigheter än kvadratmeterpriset beaktas. Vilka möjligheter som finns att konvertera en lokal till bostäder är av stor betydelse. Att det i ett fall som detta finns en osäkerhet kring hur stor yta som kan kommersialiseras som bostäder måste också vägas in. Liksom i fråga om bostäder ska även beaktas läge, standard, planlösning och bostadsrättsföreningens ekonomi. Med beaktande av dessa omständigheter finner tingsrätten att prisavdragets storlek bör bestämmas till skäligen ansedda 800 000 kr.

Har Sveamalm rätt till skadestånd för utebliven vinst?

Tingsrätten fann på anförda skäl att Sveamalm inte hade rätt till skadestånd för utebliven vinst.

Domslut

Tingsrätten ålade Lindorff Sverige AB att till Sveamalm fastigheter AB betala 800 000 kr jämte ränta.

Svea hovrätt

Båda parter överklagade i Svea hovrätt.

Lindorff Sverige AB yrkade att hovrätten skulle ogilla käromålet i dess helhet.

Sveamalm fastigheter AB yrkade att hovrätten skulle förplikta Lindorff att till Sveamalm utge 2 374 710 kr, avseende prisavdrag, jämte ränta.

Parterna motsatte sig varandras ändringsyrkanden.

Hovrätten (hovrättslagmannen Cecilia Bergman, hovrättsrådet Agneta Munther , referent, hovrättsassessorn Martin Prosell och tf. hovrättsassessorn Johanna Fernlund) anförde i dom den 11 juni 2014 följande.

Parternas talan och utredningen i hovrätten

Parterna har åberopat samma grunder och omständigheter som i tingsrätten enligt vad som i allt väsentligt antecknats i tingsrättens dom i överklagade delar. Utredningen är densamma som i tingsrätten.

Hovrättens domskäl

Lokalens yta

Lika med tingsrätten finner hovrätten att utgångspunkten för bedömningen blir att lokalens verkliga yta omfattar 1 195 kvadratmeter.

Frågan om fel i lokalen

Såsom Sveamalm har lagt upp sin talan prövar hovrätten först om lokalen avvikit i storlek från vad som avtalats mellan parterna. Först om hovrätten kommer fram till att lokalens storlek inte kan anses följa av avtalet i enlighet med 17 § köplagen ska en prövning ske enligt 18 § köplagen.

På det sätt som tingsrätten beskrivit ska hänsyn tas till ett relativt brett tolkningsunderlag vid bestämmande av vad som är parternas avtalsinnehåll. Av kommentaren till 17 § köplagen framgår bl.a. att som underlag vid avtalstolkningen bör inte endast användas vad som direkt kan vara utfäst i ett skriftligt eller muntligt avtal. Även andra tolkningsdata, t.ex. uppgifter i en avtalsingress eller uppgifter som annars lämnas på ett sådant sätt att de rimligen utgjort underlag för köparens beslut att köpa varan på överenskomna villkor bör beaktas (Köplagen, Zeteo , kommentaren till 17 §). Vidare följer av kommentaren att lagbestämmelsen kan användas for att hålla säljaren ansvarig för uppgifter som lämnats vid marknadsföringen eller annars utan direkt samband med det individuella köpeavtalet.

Tingsrätten har i domen redogjort för hur uppgiften om lokalens yta lades fram inför och i samband med förvärvet. Hovrätten, som utgår från samma uppgifter som tingsrätten, delar dock inte tingsrättens slutsats i denna del.

Hovrätten konstaterar att uppgiften om ytan endast framgått av annonsen och objektsbeskrivningen. Samtliga närvarande vid avtalsslutet har bekräftat att ytan inte diskuterades vid det tillfället. J.V. och E.K. har också berättat att mötet var kort och enkelt. I överlåtelseavtalet finns särskilt antecknat att Sveamalm tagit emot objektsbeskrivningen. Även om objektsbeskrivningen inte upptagits under rubriken ”Bilaga” har J.V., på det sätt som tingsrätten beskrivit, uppgett att det hänvisades till objektsbeskrivningen vid avtalstillfället. Han har också berättat att han i samband med detta fick en ”packe” med handlingar, bl.a. objektsbeskrivningen. Redan den omständigheten att objektsbeskrivningen varit på tal vid avtalsslutet och omnämns i överlåtelseavtalet medför, enligt hovrättens uppfattning, att innehållet i denna måste beaktas vid bestämmandet av avtalsinnehållet. Till skillnad från tingsrätten finner hovrätten att omständigheterna varit sådana att uppgiften om lokalens yta, genom annonsen och framfor allt objektsbeskrivningen, har lämnats på ett sådant sätt att det får anses ha skett i anslutning till avtalstillfället och att ytuppgiften utgjort en del av parternas avtal. Hovrätten beaktar också i denna del att uppgiften i annonsen och objektsbeskrivningen är den enda som lämnats om ytans storlek och att någon annan uppgift som motsäger denna inte har lämnats av Lindorff.

Den omständigheten att det i objektsbeskrivningen hänvisats till att uppgiften om ytan kommer från bostadsrättsföreningen påverkar inte hovrättens bedömning i annan riktning. Hänvisningen talar snarare för att Sveamalm haft rätt att lita på uppgiftens riktighet och ger närmast intryck av att Lindorff kontrollerat ytuppgiften innan den lämnades. Inte heller medför lydelsen i objektsbeskrivningen - att ytan är ca 1 297 kvm - någon annan bedömning. Trots att det anges ”cirka” är uppgiften i sig preciserad. Hovrätten instämmer vidare i tingsrättens bedömning att Lindorff inte har visat, på det sätt som anges i domen, att en köpare måste räkna med en ytavvikelse om tio procent.

Sammanfattningsvis innebär hovrättens ställningstagande alltså att lokalen ytmässigt avviker från vad som avtalats mellan parterna och att det är ett fel enligt 17 § köplagen. Vid denna bedömning saknas det anledning att pröva om det fanns ett orsakssamband mellan ytuppgiften och Sveamalms köpbeslut.

Sveamalms undersökningsplikt

Tingsrätten har i domen redogjort för sin bedömning i fråga om Sveamalm brustit i sin undersökningsplikt. Hovrätten, som konstaterar dels att Sveamalm undersökt lokalen, dels att Lindorff inte uppmanat Sveamalm att särskilt undersöka lokalens storlek, delar tingsrättens bedömning och finner alltså, på samma sätt som tingsrätten, att Sveamalm inte har brustit i sin undersökningsplikt och därför har rätt att åberopa felet.

Frågan om reklamation skett i rätt tid

Hovrätten instämmer i den bedömning som tingsrätten har gjort och som redovisats i domen. Hovrätten vill dock tillägga följande. Av 31 § köplagen framgår att den undersökningsplikt som anges i bestämmelsen, och som får betydelse för bedömningen av reklamationsfristens längd, ska göras i enlighet med god affärssed. Lindorff har inte visat att någon speciell affärssed skulle gälla vid ett förvärv som i detta fall. Inte heller är det visat, som också tingsrätten funnit, att omständigheterna i övrigt varit sådana att Sveamalm borde ha undersökt eller märkt felet vid en sådan tidpunkt att reklamation ska anses ha skett för sent. Lika med tingsrätten finner därför hovrätten att Sveamalm reklamerat i tid.

Friskrivningsklausulens betydelse

När det sedan gäller frågan om vilken verkan den i överlåtelseavtalet intagna friskrivningsklausulen har avseende Sveamalms möjligheter att göra påföljder på grund av fel gällande mot Lindorff beaktar hovrätten följande omständigheter.

J.V. har uppgett att det enda avtalsvillkor som diskuterades vid avtalsslutet var friskrivningsklausulen och att den motiverades med att Lindorff inte kunde kontrollera eller ansvara för möjligheterna att konvertera lokalen till lägenheter. E.K. har berättat att han uppfattade att klausulen tog sikte på lokalens skick vilket inte var viktigt för Sveamalm eftersom lokalen skulle byggas om. De båda mäklarna har lämnat ganska vaga uppgifter om omfattningen av friskrivningsklausulen.

Hovrätten konstaterar vidare att friskrivningsklausulen intagits i avtalets 3 § som benämnts ”skick” vilket närmast talar för den uppfattning som Sveamalms företrädare uppgett, nämligen att vad som reglerats i punkten avsåg förhållanden avseende lokalens fysiska egenskaper.

Hovrätten har funnit att ytans storlek var avtalad mellan parterna. För att en allmän friskrivning ska kunna begränsa en säljares ansvar för positivt lämnade uppgifter ställs enligt hovrättens uppfattning höga krav på att den är tydlig och preciserad (jfr Ramberg, Herre, Allmän köprätt, 7:e uppl., s. 41, och NJA 1993 s. 436 med däri gjorda hänvisningar). Klausulens lydelse och placering i avtalet, tillsammans med de uppgifter som särskilt J.V. lämnat om hur klausulen förklarades för Sveamalm, innebär enligt hovrätten att friskrivningsklausulen inte är tillräckligt tydlig för att frånta Sveamalm rätt att göra påföljder gällande mot Lindorff. Lika med tingsrätten finner därför också hovrätten att Sveamalm har rätt att kräva prisavdrag på grund av felet.

Prisavdragets storlek

På det sätt som tingsrätten beskrivit i domen ska prisavdraget motsvara den skillnad i marknadsvärdet vid tidpunkten för tillträdet som föranleddes av att lokalen får anses vara 102 kvm mindre än vad som avtalats.

Sveamalm har yrkat prisavdrag med ett belopp som utgår från kvadratmeterpriset multiplicerat med antalet felande kvadratmeter och som bevisning bl.a. åberopat ett utlåtande från M.W. som, enligt Sveamalms uppfattning, visar en stark korrelation mellan pris och yta. J.V. och E.K. har uppgett att ytan var av största betydelse vid köpet eftersom det är ytan som Sveamalm sedan kan ta betalt för efter det att lokalen byggts om till bostadsrättslägenheter. En annan viktig faktor som de angett var lokalens läge. Även mäklaren F.A. har bekräftat att ytan är av stor betydelse vid köp av ett utvecklingsprojekt i och med att det enbart är boytan som man sedan kan få betalt för.

Som också tingsrätten konstaterat saknas det vägledande praxis vid förvärv i kommersiellt syfte och särskilt då det är fråga om konvertering av en lokal till bostadslägenheter som i detta fall. Vid köp av privatbostäder har, som tingsrätten beskrivit, kvadratmeterpriset fått stor betydelse när avdragets storlek bestäms. I rättspraxis har, utöver det genomsnittliga kvadratmeterpriset, hänsyn också tagits till andra faktorer som t.ex. läge, standard och planlösning. Sådana omständigheter har vägts in i bedömningen av prisavdragets storlek och medfört att en rent linjär bedömning inte gjorts (se t.ex. RH 1994:124 och RH 1995:88).

Sveamalm har presenterat en utredning som visar att ytans storlek haft central betydelse och att det fanns ett starkt samband mellan pris och yta vid köpet. När det gäller frågan om även andra faktorer ska vägas in vid beräkningen av prisavdragets storlek delar inte hovrätten tingsrättens uppfattning att andra omständigheter än kvadratmeterytan ska beaktas i högre grad vid kommersiella förvärv än vid köp av privatbostäder. Trots detta går det inte heller enligt hovrättens mening att fullt ut tillämpa en linjär beräkningsmetod. Viss hänsyn måste tas till andra omständigheter som kan påverka lokalens marknadsvärde, såsom vilka konverteringsmöjligheter som fanns, läge och föreningens ekonomi, även om dessa till viss del får anses ha beaktats i priset för lokalen. Sveamalm har inte lagt fram någon utredning som mer exakt visar vad lokalen var värd i felaktigt och avtalsenligt skick. Under sådana förutsättningar ska domstolen göra en skönsmässig uppskattning av felet och dess värde i förhållande till avtalat pris (se Köplagen, Zeteo, kommentaren till 38 §). Med utgångspunkt i kvadratmeterpriset och vid en helhetsbedömning av de omständigheter som redogjorts för ovan anser hovrätten att Sveamalm ska vara berättigat till ett högre prisavdrag än det som tingsrätten kommit fram till. Hovrätten finner att prisavdraget skäligen ska bestämmas till 1 800 000 kr. Tingsrättens dom ska därför ändras i enlighet med detta.

Hovrättens domslut

Hovrätten ändrar tingsrättens dom endast på så sätt att det belopp som Lindorff Sverige AB ska betala till Sveamalm fastigheter AB bestäms till 1 800 000 kr jämte ränta.

Högsta domstolen

Lindorff Sverige AB överklagade hovrättens dom och yrkade att HD skulle ogilla käromålet.

Sveamalm fastigheter AB motsatte sig att hovrättens dom ändrades.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Lars Brandt, föreslog i betänkande en dom, som under rubriken Domskäl, efter en inledande redogörelse för tvistens bakgrund och tingsrättens och hovrättens avgöranden, innehöll följande.

Frågorna i HD

8. Parterna har i HD åberopat samma grunder som i hovrätten. Tvisten rör således i första hand frågan om fel föreligger avseende lokalens area. Om så är fallet är frågan om Sveamalm borde ha märkt felet vid sin undersökning av lokalen. Om felet inte borde ha upptäckts, och felet får åberopas, är frågan om reklamation skett i tid. Om felet reklamerats i tid är frågan i vad mån Sveamalm har rätt till prisavdrag.

9. En central fråga i målet är i vad mån Lindorff kan anses ha reserverat sig för areauppgiften respektive friskrivit sig från ansvar för felpåföljder avseende arean.

Rättsliga utgångspunkter

10. I detta fall är köplagen tillämplig. Enligt köplagen är det i första hand avgörande för bedömningen av om fel föreligger vad som avtalats mellan parterna (17 §). Som domstolarna konstaterat ska vid avtalstolkningen hänsyn tas till ett relativt brett underlag (jfr Jan Ramberg och Johnny Herre, Köplagen. En kommentar, 2 uppl. 2013, s. 188 f. och 195 ff .; jfr även t.ex. NJA 1993 s. 436).

11. Som utgångspunkt gäller vidare att säljaren har ett ansvar för att positiva (preciserade) uppgifter som lämnas om försäljningsobjektet är riktiga. Om en uppgift är osäker kan säljaren se till att uppgiften förses med en tillräcklig och tydlig reservation eller presenteras som osäker. (Jfr t.ex. prop. 1988/89:76 s. 88.) En reservation för positiva uppgifter har vanligen befriande verkan.

12. En säljare som vill undvika ansvar kan även friskriva sig i fråga om felpåföljder. En allmän påföljdsfriskrivning har normalt befriande verkan (jfr NJA 1975 s. 545, NJA 1976 s. 217 och NJA 1981 s. 400, samt t.ex. Thorsten Lundmark, Friskrivningsklausuler. Giltighet och räckvidd. Särskilt om fri­skrivning i kommersiella avtal om köp av lös egendom, ak. avh. 1996, s. 200 f.). En allmän friskrivning anses dock inte ha någon verkan mot positiva uppgifter (jfr NJA 1993 s. 436 och t.ex. Jan Hellner m.fl. Speciell avtalsrätt II. Kontraktsrätt. 2 häftet. Allmänna ämnen, 6 uppl. 2016, s. 121, Knut Rodhe, Obligationsrätt, 1956, s. 276, samt Axel Adlercreutz och Lars Gorton, Avtalsrätt II, 6 uppl. 2010, s. 116 ff.).

Har areauppgiften utgjort del av parternas avtal?

13. Frågan är i första hand vad parterna har avtalat i fråga om lokalens area. Arean utgör en egenskap som i allmänhet är av grundläggande betydelse för bostadsrättsköpare, och klart är att arean även här, där det varit fråga om överlåtelse för konvertering till bostäder, varit högst central. I detta fall har areauppgiften angetts enbart i mäklarannonsen och i objektsbeskrivningen. Uppgiften återfinns inte i själva överlåtelseavtalet, men i avtalet har noterats att Sveamalm tagit emot objektsbeskrivningen. Av utredningen framgår dessutom att parterna berört objektsbeskrivningen i samband med avtalet. Som hovrätten funnit är omständigheterna sammantagna sådana att areauppgiften får anses ha utgjort del av parternas avtal.

Har reservation skett i fråga om areauppgiften?

14. Lindorff har gjort gällande att det ändå inte föreligger fel avseende arean, eftersom areauppgiften angetts som en cirkauppgift i objektsbeskrivningen, och då det i objektsbeskrivningen hänvisats till att areauppgiften kommer från bostadsrättsföreningen (se p. 3).

15. Att en uppgift anges som en cirkauppgift kan i sig sägas utgöra en viss reservation; den närmare innebörden beror dock på omständigheterna, t.ex. om uppgiften framstår som preciserad eller avrundad redan från början (jfr t.ex. Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen. En kommentar, 3 uppl. 2012, s. 305 f.).

16. Också en upplysning om varifrån en uppgift har hämtats kan, beroende på omständigheterna, uppfattas som en reservation. I andra fall kan dock, som hovrätten funnit, en sådan upplysning snarare ge intryck av att uppgiften har kontrollerats.

17. Som underinstanserna konstaterat är det här fråga om en mycket preciserad areauppgift. Det faktum att uppgiften på ett ställe i objektsbeskrivningen har angetts vara en cirkauppgift respektive ”enligt bostadsrättsföreningen” kan inte anses utgöra någon reservation i fråga om den preciserade areauppgiften (jfr p. 11).

Fel föreligger avseende arean

18. Areauppgiften om 1 297 kvadratmeter ska alltså anses ha utgjort del av parternas avtal. Som domstolarna funnit omfattar lokalens verkliga area 1 195 kvadratmeter. Den verkliga arean avviker således från vad som avtalats. Som hovrätten funnit utgör avvikelsen ett fel enligt 17 § köplagen.

Borde felet ha upptäckts före köpet?

19. Med hänsyn till att Lindorff lämnat en preciserad uppgift om lokalens area har Sveamalm haft rätt att utgå från att areauppgiften var riktig, och någon skyldighet för Sveamalm att undersöka lokalen i detta avseende har inte förelegat (jfr a. prop. s. 94). HD finner sammantaget, i likhet med underinstanserna, att Sveamalm inte borde ha märkt felet vid sin undersökning av lokalen före köpet.

Har reklamation skett i tid?

20. HD gör i fråga om reklamation inte någon annan bedömning än den hovrätten gjort. Reklamation har alltså skett i tid.

Har friskrivning skett i fråga om felpåföljder avseende arean?

21. Den i § 3 i överlåtelseavtalet intagna friskrivningsklausulen reglerar Lindorffs ansvar och Sveamalms möjligheter att göra gällande felpåföljder (se p. 5 ovan). Klausulen är allmänt utformad och gäller enligt ordalydelsen alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister i lokalen ”av vad slag det vara må ”. Även om klausulen i detta hänseende kan sägas vara klar till sin innebörd kan den inte anses tillräckligt tydligt frånsäga Lindorff ansvar för den preciserade areauppgiften (jfr p. 12). Som hovrätten funnit saknar klausulen verkan i detta avseende. Sveamalm har därmed rätt att göra gällande prisavdrag på grund av felet.

Prisavdragets storlek

22. Enligt 38 § köplagen ska prisavdraget beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset motsvarar förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan köpeobjektets värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.

23. Beräkningen ska alltså utgå från tidpunkten för tillträde. När det gäller bostadsrätter är det dock i allmänhet svårt att fastställa värdet på tillträdesdagen i felaktigt respektive avtalsenligt skick. Tiden mellan köp och tillträde kan t.ex. ha varit betydande, och under denna tid kan det ha skett beaktansvärda marknadsvärdesförändringar. Och även i de fall där värdet i avtalsenligt skick i och för sig kan anses motsvara det avtalade priset är det som regel svårt att fastställa värdet i felaktigt skick; det sistnämnda värdet kan t.ex. inte anses följa som en helt linjär funktion av det avtalade priset. Prisavdragets storlek får i dessa fall i stället bestämmas efter skönsmässiga grunder (jfr a. prop. s. 133).

24. Vid en skönsmässig uppskattning är, som underinstanserna konstaterat, ett flertal faktorer av större eller mindre relevans. En helhetsbedömning får göras utifrån förhållandena i det enskilda fallet.

25. Som domstolarna funnit ska prisavdraget i detta fall bestämmas skönsmässigt. HD finner att avdraget skäligen kan bestämmas till det av hovrätten fastställda beloppet.

Slutsats

26. Slutsatsen är att Lindorffs överklagande ska avslås och att hovrättens domslut ska fastställas.

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.

HD (justitieråden Ella Nyström, Gudmund Toijer, referent, Johnny Herre, Svante O. Johansson och Lars Edlund) meddelade den 5 april 2016 följande dom.

Domskäl

Bakgrund och frågorna i HD

1. Genom ett skriftligt avtal den 6 juli 2007 köpte Sveamalm en bostadsrätt i Bostadsrättsföreningen Beckasinen 14 i Stockholm av Lindorff för 28 miljoner kr. Bostadsrätten avsåg en kontorslokal på Valhallavägen 16 där Lindorff tidigare hade bedrivit verksamhet. De övergripande tvistefrågorna i HD är om lokalens area var mindre än vad parterna hade avtalat eller vad som annars uppgetts från säljarsidan, om bostadsrätten därigenom var felaktig, om Sveamalm i så fall kan åberopa felet och om Sveamalm har rätt att kräva prisavdrag. Bakgrunden till tvisten kan i korthet beskrivas på följande sätt.

2. Lindorff hade under våren 2007 uppdragit åt fastighetsmäklaren Bjurfors Näringsliv AB att sälja bostadsrätten, och den annonserades ut i en dagstidning i mitten av april. Enligt annonsen var det fråga om en bostadsrätt i två plan om totalt 1 297 kvadratmeter. Det angavs också att lokalen användes som kontor, att ombyggnation till bostäder kunde vara möjlig och skulle prövas av bostadsrättsföreningen i varje enskilt fall samt att priset var 19 miljoner kr.

3. Sveamalms företrädare var intresserade av lokalen just för att kunna göra om den till bostadslägenheter och sedan överlåta separata bostadsrätter till varje lägenhet. Till en visning av lokalen som genomfördes i april 2007 hade Bjurfors gjort en objektsbeskrivning. Enligt ingressen till beskrivningen gällde försäljningen en bostadsrättslokal om 1 297 kvadratmeter i två plan med tre entréer. Under rubriken Storlek angavs det bl.a. ”Boarea ca 1 297 m2. Areauppgifter enligt bostadsrättsföreningen.”

4. Sedan bl.a. Sveamalm hade presenterat sina ombyggnadsplaner för bostadsrättsföreningen och budgivning mellan flera intressenter genomförts, kom Lindorff och Sveamalm överens om överlåtelsen och bestämde att tillträde skulle ske den 1 oktober 2007. Någon uppgift om arean togs inte in i köpekontraktet. I fråga om bostadsrättslokalens skick stod det bl.a. följande i kontraktet.

Säljaren har uppfyllt sin upplysningsplikt. Köparen har före köpet beretts tillfälle att undersöka bostadsrättslokalen och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av faktiska fel, rådighetsfel, rättsliga fel eller andra fel och brister, inklusive s.k. dolda fel, i bostadsrättslokalen av vad slag det vara må. Säljaren svarar inte heller i något hänseende för bostadsrättslokalen[s] utvecklingsmöjligheter. Ovanstående friskrivning påverkar dock inte säljarens ansvar för de i detta avtal lämnade garantier.

Under rubriken Garanti behandlades frågor om pantsättning, skulder och rätten att disponera lokalen.

5. Under rubriken ”Övriga handlingar” angavs bl.a. att köparen även hade tagit emot av fastighetsmäklaren upprättad objektsbeskrivning.

6. Sveamalm reklamerade köpet den 26 september 2008 och gjorde då gällande att bostadsrätten var felaktig genom att lokalens area hade visat sig vara 1 187 kvadratmeter, inte 1 297 kvadratmeter. Kontrollmätningar hade gjorts den 12 och 16 september samma år. Enligt en mätning som senare genomfördes av Lindorff var arean 1 195 kvadratmeter.

7. Domstolarna har kommit fram till att Sveamalm var berättigat till prisavdrag, enligt tingsrätten med 800 000 kr och enligt hovrätten med 1 800 000 kr.

Allmänt om köpeavtals innehåll

8. Tvisten faller inom köplagens tillämpningsområde. Lagen är dispositiv och det får därför betydelse också vad som kan anses följa av avtalet, av praxis som har utbildats mellan parterna och av handelsbruk eller annan sedvänja som måste anses bindande för parterna (3 §).

9. Vid felbedömningen ska varan ställas i relation till vad parterna kan anses ha avtalat och till andra uppgifter som säljaren ansvarar för. Om varan avviker från den bedömningsnorm som gäller mellan parterna, kan en avvikelse innebära att varan är felaktig. Frågan får bedömas enligt 17 och 18 §§ köplagen.

10. Enligt 17 § ska varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning överensstämma med vad som följer av avtalet. Varan är felaktig om den avviker från detta eller om den i något annat avseende avviker från vad köparen med fog har kunnat förutsätta.

11. När det görs en bedömning enligt 18 § ska enligt första stycket fel anses föreligga även när varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet. Varan ska vidare enligt andra stycket anses felaktig om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, före köpet har lämnat vid marknadsföringen av varan och som kan antas ha inverkat på köpet. Något ansvar enligt andra stycket föreligger dock inte om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna. Första och andra styckena gäller inte om uppgifterna har rättats i tid på ett tydligt sätt.

12. Bestämmelserna i 17 § kopplar alltså felansvaret till parternas avtal och till vad köparen med fog har kunnat förutsätta, medan 18 § tar sikte på uppgifter som har lämnats vid marknadsföringen av varan eller annars vid sidan om själva köpeavtalet. En skillnad mellan paragraferna är också att säljarens ansvar enligt 18 § förutsätter ett orsakssamband mellan den oriktiga uppgiften och köpet.

13. Även om det alltså finns en skillnad mellan de båda paragraferna, bygger de i viss utsträckning på samma tankegångar. Felansvaret enligt 18 § kan delvis härledas ur principen att varan ska stämma överens med vad som har avtalats. I synnerhet gäller naturligtvis detta när uppgifterna kommer direkt från säljaren, och i vissa situationer kommer sådana uppgifter att ses som en del av själva avtalet. (Se prop. 1988/89:76 s. 87.)

14. Det är klart också att uttrycket ”vad som följer av avtalet” vid en tolkning av 17 § köplagen inte får ges ett alltför snävt innehåll utan kan avse mer än den skrivna texten i ett köpekontrakt (a. prop. s. 84). Även andra omständigheter vid köpet kan därför vara betydelsefulla, när avtalets innehåll ska fastställas. Detta kan gälla beträffande muntliga eller skriftliga uppgifter som tillskrivs säljarsidan, om de har lämnats i samband med köpet och rimligen har utgjort underlag för vad parterna har kommit överens om.

15. När ett köpeavtal, så som normalt är fallet vid överlåtelse av en bostadsrätt, har föregåtts av flera kontakter mellan parterna, är alltså utgångspunkten att de slutligt formulerade avtalsvillkoren ska ses i ljuset av - inte isolerade från - parternas tidigare kontakter i saken. Även om förhållandena kan variera mycket mellan olika köp, måste det typiskt sett ställas krav på tydlighet om en part ska kunna frigöra sig från i vart fall mer preciserade uppgifter om varan som har lämnats under förhandlingar och andra kontakter som rört köpet. (Jfr NJA 1955 s. 75 och NJA 1964 s. 239.)

16. En ytterligare slutsats av det anförda är att det ansvar som säljaren har enligt 18 § köplagen inte ska leda till en snävare syn på vad som ligger i parternas avtal utan ska ses som ett utvidgat ansvar för säljaren.

Köpeavtalets innehåll i detta fall

17. En tvistefråga mellan parterna i detta fall är om den areauppgift som har varit aktuell vid kontakterna om köpet har utgjort en del av avtalet eller inte.

18. Uppgifter om lokalens area har funnits i såväl annonsen som objektsbeskrivningen. Att det på ett ställe i objektsbeskrivningen anges vara fråga om en cirkauppgift kan inte, när detta anges i samband med en så preciserad area som 1 297 kvadratmeter, uppfattas som någonting annat än en marginell avrundning. Bevisningen ger vid handen att arean inte särskilt har berörts vid själva avtalsslutet, och det har alltså inte sagts att areauppgiften i annonsen eller objektsbeskrivningen skulle vara oriktig. Tvärtom innehåller köpekontraktet en hänvisning till objektsbeskrivningen, som parterna berörde också i samband med avtalsslutet. Det är visserligen inte klart vad som avses med formuleringen att köparen som en övrig handling har tagit emot objektsbeskrivningen. Genom den direkta kopplingen mellan köpekontraktet och objektsbeskrivningen är det dock rimligt att uppfatta areauppgiften i beskrivningen som relevant och aktuell.

19. Vid bedömningen av säljarens åtaganden enligt avtalet kan det inte ges någon avgörande betydelse att uppgiften om arean enligt objektsbeskrivningen har lämnats av bostadsrättsföreningen. Uppgiften härrör från säljarsidan och mellan parterna i köpeavtalet bör ansvaret för uppgiften därför läggas på säljaren.

20. Slutsatsen blir därmed att uppgiften om lokalens area utgör en avtalad egenskap.

Bostadsrätten är felaktig

21. Felbedömningen ska sålunda göras med ledning av vad parterna har avtalat om lokalens area, alltså att den skulle vara 1 297 kvadratmeter med någon marginell avvikelse (17 § köplagen). Lika med tingsrätten och hovrätten utgår HD från att den verkliga arean var 1 195 kvadratmeter. Bostadsrätten får därmed anses vara felaktig (jfr NJA 1983 s. 858).

22. Frågan är emellertid om Sveamalm får åberopa felet. Lindorff har invänt att Sveamalms företrädare borde ha märkt felet vid en undersökning före köpet, att Sveamalm enligt avtalet har avstått från att göra köprättsliga påföljder gällande och att Sveamalm har reklamerat för sent.

Allmänt om köparens undersökning av varan före köpet

23. En köpare får inte såsom fel åberopa vad han eller hon måste antas ha känt till vid köpet. Om köparen före köpet har undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får köparen inte såsom fel åberopa vad han eller hon borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder. (Se 20 § köplagen.)

24. Köparen har som huvudregel inte någon skyldighet att på eget initiativ undersöka varan före köpet. Om emellertid köparen rent faktiskt har gjort en undersökning eller trots en uppmaning från säljaren har låtit bli detta, kan det förhållandet inverka på köparens möjligheter att göra gällande påföljder för fel mot säljaren. Också i sådana situationer kan dock säljarens uppträdande ge köparen anledning att begränsa sin undersökning eller att helt avstå från den. Det kan t.ex. vara fråga om att säljaren har lämnat vissa bestämda, konkreta uppgifter eller utfästelser om varans egenskaper. Köparen kan då ha fog för att ta fasta på uppgiften och låta bli att undersöka varan i de hänseenden som uttalandena avser, utan att den underlåtenheten begränsar hans eller hennes rätt att åberopa ett fel. (Se bl.a. a. prop. s. 94 samt NJA 1983 s. 858 och NJA 1996 s. 598.)

Betydelsen av köparens undersökning av varan före köpet i detta fall

25. I detta fall har Sveamalms företrädare undersökt lokalen i samband med visningar före köpet. Säljarsidan har dock lämnat en preciserad areauppgift med endast en reservation av marginell innebörd. Den uppgiften har gett Sveamalms företrädare en godtagbar anledning att inte före köpet närmare undersöka lokalens area. Avvikelsen i fråga om arean har inte heller varit sådan att den borde ha upptäckts vid undersökningen.

26. Sveamalms undersökning före köpet hindrar därför inte att bolaget gör gällande påföljder för att arean avvek från vad som var avtalat mellan parterna.

Allmänt om säljarens friskrivning

27. En ytterligare fråga gäller betydelsen av föreskrifter i avtal som innebär att säljarens köprättsliga ansvar begränsas i ett eller flera avseenden. Föreskrifter av det slaget kan ha olika innehåll. I en del fall kan det vara fråga om friskrivning från alla påföljder för fel. En friskrivning kan i stället ta sikte på varans egenskaper. Friskrivningar av de båda slagen kan också kombineras. Det saknas normalt anledning att anlägga skilda rättsliga synsätt på olika sorters allmänna påföljds- eller egenskapsfri­skrivningar.

28. Som utgångspunkt brukar anges att friskrivningar inom köplagens tillämpningsområde ska tolkas restriktivt och måste vara klara och tydliga för att få genomslag. En jämförelse kan också göras med den särskilda regleringen i 19 § köplagen om allmänna förbehåll av karaktären att varan säljs i ”befintligt skick”.

29. En särskild frågeställning - som aktualiseras i detta mål - är hur allmänna friskrivningar förhåller sig till mer preciserade uppgifter om varan. Uppgifter från säljaren kan i viss utsträckning neutraliseras genom en friskrivning. För detta krävs dock att friskrivningen på ett tillräckligt tydligt sätt befriar säljaren från ansvar för den preciserade uppgiften. En allmän friskrivning från allt ansvar för fel anses inte ha någon verkan mot positiva uppgifter. Om säljaren gör ett åtagande och samtidigt friskriver sig från allt ansvar för åtagandet skapas en grundläggande motstridighet i avtalet. Det skulle också innebära att säljaren kunde lämna precisa uppgifter om varan på köparens risk. En sådan ordning har inte ansetts godtagbar. (Se NJA 1993 s. 436 och a. prop. s. 92, jfr Axel Adlercreutz och Lars Gorton, Avtalsrätt II, 6 uppl. 2010, s. 119.)

Betydelsen av säljarens friskrivning i detta fall

30. I det här fallet innehåller köpekontraktet en allmän friskrivning från säljarens ansvar för fel i bostadsrätten (se p. 4). Undantagen från friskrivningen avser bara vissa förhållanden som saknar betydelse i detta sammanhang. Som har anförts i det föregående (se p. 20) innehåller avtalet emellertid en speciell och i allt väsentligt preciserad uppgift om lokalens area, och arean utgör en avtalad egenskap hos den sålda bostadsrätten. Den allmänt hållna friskrivningen kan inte ges någon verkan mot den preciserade areauppgiften.

31. Friskrivningen utgör därmed inte något hinder för Sveamalm att göra köprättsliga påföljder gällande för fel som avser arean.

Allmänt om reklamation och om köparens undersökning av varan efter avlämnandet

32. Köparen får enligt 32 § första stycket köplagen inte åberopa att varan är felaktig, om han eller hon inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han eller hon märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).

33. Vid bedömningen av vad köparen borde ha märkt får det betydelse att köparen ska undersöka varan efter avlämnandet. Sålunda ska köparen, när varan har avlämnats, så snart omständigheterna medger det undersöka varan i enlighet med god affärssed (31 § första stycket köplagen). Köparens förutsättningar får vägas in i bedömningen av vilken undersökning som ska genomföras. Det ställs högre krav på en köpare som har gjort förvärvet i sin yrkesverksamhet - och som därför har särskild sakkunskap och erfarenhet av liknande köp - än på en privatperson. (Se a. prop. s. 121.)

34. Till skillnad från vad som gäller före köpet finns det alltså efter avlämnandet en generell skyldighet för köparen att undersöka varan. Om köparen i detta skede, efter avlämnandet, låter bli att undersöka varan, leder det visserligen inte i sig till någon köprättslig påföljd. Men försummelsen kan i förlängningen leda till att köparen inte reklamerar ett fel i tid och därigenom går miste om möjligheten att åberopa felet. Undersökningen efter avlämnandet fyller alltså funktionen att tillsammans med kravet på köparens reklamation göra det möjligt för säljaren att snabbt få veta om det kommer att föras fram några anspråk från köparen. På så sätt kan säljaren överväga om några åtgärder behöver vidtas och överblicka situationen. Även i detta ligger en skillnad mot köparens undersökning av varan före köpet. Då tar undersökningen i stället sikte på avtalets innehåll och vad köparen ska anses ha fog att förutsätta, medan undersökningen efter avlämnandet alltså främst avser avtalets uppfyllelse.

35. De skillnader som enligt köplagen finns mellan undersökning före köpet och undersökning efter avlämnandet får också andra följder. Som har anförts i det föregående (se p. 24) kan uppgifter från säljaren innebära att köparen får anledning att begränsa sin undersökning före köpet, när en sådan rent faktiskt sker, eller att helt avstå från den, trots en uppmaning från säljaren. Det blir då en bedömning av vad köparen med fog kan förutsätta beträffande varans egenskaper utifrån de uppgifter som säljaren har lämnat. Vid undersökning efter avlämnandet ställer sig saken annorlunda. I detta skede är det fråga om att köparen ska undersöka om varan verkligen har egenskaper som svarar mot säljarens uppgifter före köpet. Säljarens uppgifter, om de inte har karaktär av garantier, är därför typiskt sett inte ett skäl för köparen att begränsa sin undersökning efter avlämnandet. Omständigheterna i det enskilda fallet måste dock alltid beaktas. Skulle uppgifterna gälla egenskaper som har varit särskilt viktiga för köparen, är det en anledning för köparen att vara observant på varans skick i det avseendet. En sak för sig är att uppgifter som säljaren lämnar vid själva avlämnandet kan påverka bedömningen av den undersökning som köparen då ska göra (se NJA 1937 s. 382, jfr Torgny Håstad , Köprätt och annan kontraktsrätt, 6 uppl. 2009, s. 102).

36. Att reklamationen ska göras inom ”skälig tid” innebär att fristen kan behöva anpassas efter förhållandena i det enskilda fallet. Enligt lagmotiven ska bedömningen som regel vara förhållandevis sträng om köparen är en näringsidkare, särskilt om köpet har samband med den ordinarie näringsverksamheten. Då kan man oftast kräva att köparen lämnar meddelandet inom kort tid (jfr NJA 1982 s. 301). I motiven anges som huvudregel för sådana fall att köparen ska underrätta säljaren inom någon dag eller några dagar efter det att felet har observerats (se a. prop. s. 124). Reglerna om reklamation kan, i vart fall vid köp mellan näringsidkare, sägas bygga på tanken att det normalt inte finns någon egentlig anledning för köparen att vänta med reklamationen. Vid en beräkning av fristen får det dock tas hänsyn till att köparen kan behöva överväga om det som har kommit fram vid en undersökning verkligen utgör ett fel som kan åberopas gentemot säljaren.

Reklamation och köparens undersökning av varan efter avlämnandet i detta fall

37. Sveamalm tillträdde bostadsrätten den 1 oktober 2007. Bolaget reklamerade den 26 september 2008 med hänvisning till att lokalen hade för liten area.

38. Den nu angivna tiden, nästan ett år, framstår som mycket lång, särskilt mot bakgrund av de krav som måste ställas på en näringsidkare. Lokalens area utgjorde en central egenskap för Sveamalm och hade stor betydelse för flera arbetsmoment som ingick i bolagets projekt att bygga om lokalen till bostäder. En kontrollmätning framstår som en förhållandevis enkel och inte särskilt kostnadskrävande åtgärd som hade varit naturlig i detta sammanhang.

39. Sveamalms företrädare borde därför ha märkt felet och reklamerat betydligt tidigare än vad som har skett (jfr NJA 1993 s. 436). Bolaget kan därför inte åberopa att arean var mindre än vad som hade avtalats mellan parterna.

Slutsatser

40. Sveamalms talan ska ogillas, eftersom bolaget på grund av för sen reklamation inte kan åberopa det fel som påtalades i fråga om lokalens area. Hovrättens dom ska ändras i enlighet med detta.

Domslut

HD ändrar hovrättens dom i själva saken och ogillar Sveamalm fastigheter AB:s talan.

HD:s dom meddelad: den 5 april 2016.

Mål nr: T 3573-14.

Lagrum: 17, 18, 20, 31 och 32 §§ köplagen (1990:931).

Rättsfall: NJA 1937 s. 382, NJA 1955 s. 75, NJA 1964 s. 239, NJA 1982 s. 301, NJA 1983 s. 858, NJA 1993 s. 436 och NJA 1996 s. 598.

Metadata

Domstol
Högsta domstolen
Avgörandedatum
2016-04-05
Målnummer
T3573-14
Lagrum
17 §, 18 §, 20 §, 31 § och 32 § köplagen (1990:931)
Rättsfall
NJA 1937 s. 382
NJA 1955 s. 75
NJA 1964 s. 239
NJA 1982 s. 301
NJA 1983 s. 858
NJA 1993 s. 436
NJA 1996 s. 598
Sökord
Bostadsrätt
Avtalstolkning
Friskrivning
Köp av lös egendom
Köplagen
Reklamation
Undersökningsplikt
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation