För uttagande av statens fordringar å A-L.C. utmätte kronofogdemyndigheten i Norrköpings distrikt d 24 nov 1987 A-L.C:s bostadsrätt i bostadsrättsföreningen Slagverket med därtill hörande lägenhet om fyra rum och kök. Utmätningen skedde med förbehåll för Föreningsbankens panträtt till säkerhet för fordran enligt skuldebrev, uppgående till 41 320 kr. Bostadsrätten värderades vid utmätningen till 150 000 kr.

A-L.C. anförde besvär i Göta HovR och yrkade att HovR:n måtte upphäva utmätningen.

Staten genom riksskatteverket bestred bifall till besvären.

HovR:n (hovrättspresidenten Petri, hovrättsrådet Sjögreen och adj led von Beetzen, referent) anförde i beslut d 3 maj 1988:

Skäl. A-L.C. har anfört bl a följande. Bostadsrätten är stadigvarande bostad för henne, hennes man och hennes fosterson. Den inköptes år 1980 för pengar som hon vunnit på tips. Hon var solvent vid köpet och hon har inte genom köpet åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer. Värdet på lägenheten överstiger inte vad som är normalt för en bostadsrätt av den storlek och beskaffenhet som kan anses skäligt med hänsyn till hennes behov. Dock är värdet inte högre än 140 000 kr eftersom dörrarna i lägenheten är skadade. Vidare är A-L.C. och hennes make inte vid full hälsa. Hon lider av allvarliga ryggbesvär. Det är därför en fördel att lägenheten ligger i markplanet. Om hon tvingas flytta riskerar hon att få betydligt längre väg till arbete och även själva flyttningen skulle bli mer än vad hennes rygg tål. Statens fordringar grundas på skönstaxeringar, vilka är föremål för omprövning.

Riksskatteverket har anfört: Riksskatteverket kan inte vitsorda att A-L.C. på grund av sina ryggbesvär inte skulle klara en flyttning till annan bostad. Vidare har verket inhämtat den upplysningen att det torde vara möjligt för henne att erhålla en hyreslägenhet i bostadsområdet Navestad, vilket ligger på ungefär samma avstånd från Norrköpings centrum som den nuvarande bostaden. Det får, med hänsyn till bostadsrättens värde, anses oskäligt att den undantas från utmätning. Vid bedömningen av bostadsrättens värde bör enligt verket hänsyn tas till de värdemässiga skillnader som råder mellan olika orter.

HovR:n gör följande bedömning.

Lägenheten kan inte med hänsyn till vad som upplysts anses överstiga vad A-L.C. behöver som bostad för sig och sin familj. Hon får därför anses vara i behov av lägenheten.

Någon utredning om bostadsrättens värde utöver förrättningsmannens uppskattning vid utmätningen föreligger inte i målet. Lägenheten får därför antas ha detta värde, 150 000 kr. Eftersom bostadsrätten har ett så högt värde, får det, även med beaktande av A-L.C:s och hennes familjs behov av lägenheten, anses oskäligt att den undantas från utmätning. Vad A-L.C. anfört om att hon på grund av ryggbesvär inte skulle orka med en flyttning ändrar inte denna bedömning.

HovR:ns beslut. HovR:n lämnar besvären utan bifall.

A-L.C. (ombud advokaten R.L.) anförde besvär och yrkade att utmätningen hävdes.

Riksskatteverket bestred ändring. I sin förklaring anförde riksskatteverket bl a: När det gäller undantag från utmätningen av bostadsrätten i enlighet med 5 kap 1 § 6 UB anför riksskatteverket följande. På grund av att prisnivån på bostadsrätter har ökat kraftigt under senare år betingar dessa numera oftast mycket höga värden. Det är därför ur borgenärssynpunkt oskäligt att bostadsrätter skall kunna undantas från utmätning. Inskränkningar i utmätningsfriheten borde därför göras även om gäldenären och hans familj i vissa fall kan ha behov av bostadsrättslägenheten som stadigvarande bostad (jfr NJA 1987 s 575 I och II). - Då det gäller utmätning av arbetsredskap har HD uttalat vissa allmänna riktlinjer avseende värdet på den egendom som kan undantas från utmätning med stöd av 5 kap 1 § 3 UB (jfr NJA 1984 s 824 och NJA 1985 s 155). HD har angivit att utgångspunkten för det högsta värde som bör godtas skall vara ca 60 procent av det vid utmätningstillfället gällande basbeloppet enligt lagen om allmän försäkring. Det vore, enligt riksskatteverkets mening, lämpligt om liknande grunder användes för beräkningen av det värde som kan godtas för att en bostadsrätt skall undantas från utmätning. Värdet bör i dessa fall inte överstiga två à tre basbelopp, eller för år 1988 mellan 51 600 kr och 77 400 kr (jfr HD:s mål Ö 906/88 (* Målet under II nedan; red:s anm. *) ).

HSB:s Riksförbund och Riksbyggen avgav, sedan HD berett dem m fl tillfälle att avge yttrande som belyser prisnivåer och prisutveckling beträffande nyproducerade och äldre bostadsrätter i olika delar av landet, yttranden i målet.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Bergforsen, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. I 5 kap 1 § 6 UB föreskrivs att bostadsrätt till lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad skall undantas från utmätning, såvida inte gäldenären vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. Enligt 2 § 1 st i samma kapitel skall, när gäldenären har familj, vad som får undantas enligt 1 § bestämmas med skälig hänsyn även till vad familjen brukar eller behöver.

Den i målet aktuella bostadsrätten avser en bostadslägenhet om fyra rum och kök, belägen i Norrköping. Lägenheten bebos av A-L.C., som har ryggbesvär, hennes man och hennes fosterson. Bostadsrätten värderades vid utmätningstillfället till 150 000 kr. A-L.C. har godtagit kronofogdemyndighetens värdering. Vad frågan gäller är om det med hänsyn till A-L.C:s och hennes familjs behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

Lika med HovR:n finner HD att A-L.C:s ryggbesvär inte utgör tillräcklig anledning att undanta bostadsrätten från utmätning. Lägenheten kan emellertid inte anses överstiga vad hon och hennes familj behöver som bostad. Hon får därför anses ha behov av lägenheten.

Bestämmelsen om utmätningsfrihet för bostadsrätt är så utformad, att utmätningsförbud är huvudregel. I rättsfallen NJA 1987 s 575 I och II har HD redogjort för bestämmelsens tillkomst och funnit att prisutvecklingen avseende bostadsrätter gör att bestämmelsen inte kan tillämpas i enlighet med vad som förutsattes under förarbetena. HD ansåg det oskäligt att en bostadsrätt i Täby värd omkring 275 000 kr och en bostadsrätt i Göteborg värd minst 275 000 kr undantogs från utmätning men angav inga generella riktlinjer för bestämmandet av de värden på bostadsrätter som borde kunna godtas som skäliga.

Ej heller i detta mål finns tillräckligt underlag för att ge en klar värdegräns för utmätningsfriheten. Riksskatteverket har föreslagit att gränsen anknyts till ett antal gällande basbelopp enligt lagen om allmän försäkring. En på sådant sätt angiven värdegräns skulle naturligtvis väsentligt underlätta rättstillämpningen. HD finner det emellertid inte lämpligt att nu ange en sådan riktlinje, eftersom prisutvecklingen på bostadsrätter utvisar stora regionala variationer och är ytterst svårförutsebar.

I nu förevarande fall är ostridigt att bostadsrätten har ett värde om 150 000 kr. Detta värde är inte sådant att det nu kan anses oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut upphäver HD utmätningen av bostadsrätten.

HD (JustR:n Freyschuss, Törnell och Munck) fattade följande slutliga beslut:

Skäl. Av handlingarna i målet framgår följande. Den ifrågavarande bostadsrätten avser en lägenhet i Norrköping om fyra rum och kök med en yta om 121 kvm. Lägenheten bebos av A-L.C., hennes make och hennes fosterson. Bostadsrätten har av kronofogdemyndigheten värderats till 150 000 kr. Den är pantsatt för en skuld på ca 40 000 kr jämte ränta.

A-L.C. har gjort gällande att det med hänsyn till hennes och hennes familjs behov och bostadsrättens värde inte är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. Till stöd härför har hon åberopat bl a följande. Hon lider av allvarliga ryggbesvär och av en allergiinfektion i lungorna. Hennes make har astma och är sjukpensionerad. Fostersonen är starkt allergisk. Lägenheten, som ligger i markplanet, är anpassad efter familjens behov. Flyttning till annan lägenhet skulle medföra stora påfrestningar för A-L.C.. Påståendet att familjen utan större svårigheter skulle kunna få en likvärdig lägenhet i Norrköping är felaktigt. - A-L.C. förvärvade bostadsrätten år 1980 för 50 000 kr. Med beaktande av det lån, för vilket bostadsrätten utgör pant, utgör bostadsrättens övervärde inte stort mer än 100 000 kr. - A-L.C. har åberopat tre läkarintyg till stöd för vad hon uppgett om sina sjukdomar.

Riksskatteverket har bestritt att A-L.C:s sjukdomstillstånd är sådant att bostadsrätten av den anledningen inte bör utmätas. Verket, som har ansett att för utmätningsfrihet godtagbart värde inte bör överstiga två à tre basbelopp, har hävdat att det på grund av bostadsrättens värde är oskäligt att den undantas från utmätning.

I 5 kap 1 § 6 UB föreskrivs att bostadsrätt till lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad skall undantas från utmätning, såvida inte gäldenären vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. Enligt 2 § 1 st i samma kapitel skall, när gäldenären har familj, vad som får undantas enligt 1 § bestämmas med skälig hänsyn även till vad familjen brukar eller behöver. Om gäldenären eller någon som tillhör hans familj lider av lyte eller allvarlig sjukdom, skall det enligt 2 st i 2 § också beaktas.

Den lägenhet som avses med A-L.C:s bostadsrätt används som stadigvarande bostad för henne och hennes familj. Frågan i målet gäller huruvida det med hänsyn till A-L.C:s och hennes familjs behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

Bestämmelse om utmätningsfrihet för bostadsrätt till lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad infördes år 1971 i samband med tillkomsten av den nuvarande bostadsrättslagen. Bestämmelsen härom, i sak överensstämmande med den nuvarande regeln i UB, togs upp i 65 § 1 mom 6 i den då gällande utsökningslagen. Som skäl för utmätningsfrihet åberopades i förarbetena att starka sociala skäl härför förelåg. Departementschefen framhöll att en bostadsrättshavare har lika stort behov av skydd som en hyresgäst, att utmätning av bostadsrätten oftast framstår som en från bostadssocial synpunkt klart olämplig åtgärd samt att hänsynen till bostadsrättshavarens behov av skydd för sin bostad i regel måste anses väga tyngre än intresset av att kunna utnyttja det ekonomiska värde som ligger i bostadsrätten för att tillgodose bostadsrättshavarens borgenärer. (Prop 1971:12 s 89, se även lagutskottets betänkande 1971:9 s 54 f.)

I fråga om den närmare utformningen av regleringen anförde departementschefen att en principiell utmätningsfrihet för bostadsrätt av angivet slag otvivelaktigt kunde innebära att egendom av betydande värde undandrogs borgenärerna, varför vissa inskränkningar i utmätningsfriheten borde göras. Såvitt avser det nu aktuella rekvisitet för utmätningsfrihet framhölls att några allmänna normer för prövningen inte kunde uppställas utan att denna fick ske med beaktande av omständigheterna i det föreliggande fallet, att i fråga om bostadsrättens värde de avgifter som togs ut för nyproducerade bostadsrättslägenheter dock ofta torde kunna tjäna som vägledning samt att, om värdet inte översteg vad som kunde betecknas som normalt för bostadsrätt till en lägenhet av den storlek och beskaffenhet som kunde anses skälig med hänsyn till gäldenärens behov, bostadsrätten i princip borde vara undantagen från utmätning.

Bestämmelsen i utsökningslagen om utmätningsfrihet för bostadsrätt överfördes år 1981 till UB med endast ett par redaktionella jämkningar. Den närmare innebörden av bestämmelsen diskuterades inte i det lagstiftningsärendet.

Vad som i bestämmelsen sägs om gäldenärens behov torde i första hand åsyfta frågan huruvida den lägenhet som är förenad med bostadsrätten har en sådan storlek eller eljest är av sådan beskaffenhet att den överstiger vad som behövs med hänsyn till gäldenärens förhållanden. Det är emellertid tydligt att nämnda uttryck även tar sikte på den situationen att gäldenären har ett särskilt behov av den ifrågavarande lägenheten, t ex därför att han är handikappad och lägenheten är speciellt anpassad för hans behov i detta hänseende. Det kan däremot inte antas ha varit avsett att utsikterna för gäldenären att erhålla annan bostad, t ex hyreslägenhet, på orten i princip skall vägas in; beaktande därav skulle uppenbarligen föranleda stora tillämpningssvårigheter.

Den i målet aktuella bostadsrättslägenheten kan inte med hänsyn till storleken eller eljest anses överstiga vad som behövs som bostad åt A-L.C. och hennes familj. Vad som blivit upplyst om familjens hälsotillstånd får anses innebära att hon har ett klart behov av lägenheten.

Spörsmålet huruvida undantagande av bostadsrätt från utmätning kan anses oskäligt med hänsyn till bostadsrättens värde aktualiserar flera frågor. Det kan här till en början framhållas följande. Huruvida gäldenären vid sitt förvärv av bostadsrätten betalat endast en mindre del av dess nuvarande värde eller ett betydligt högre belopp kan inte tillmätas betydelse vid nämnda bedömning. Detsamma gäller frågan huruvida gäldenären har innehaft bostadsrätten kortare eller längre tid. Det förhållandet att en bostadsrätt är pantsatt bör inte heller inverka på skälighetsbedömningen utan till grund för denna bör läggas bostadsrättens värde utan belastningen; så bör ske oavsett om de medel som svarar mot pantfordringen har använts för gäldenärens förvärv av bostadsrätten eller för annat ändamål. Som skall beröras närmare i det följande föreligger i fråga om värden på jämförliga bostadsrättslägenheter betydande skillnader mellan olika delar av landet. Det synes knappast rimligt att vid skälighetsbedömningen godta olika värden på skilda håll i landet. En sådan ordning skulle bl a innebära att gäldenärer i storstadsområdena skulle ha rätt att från utmätning freda betydligt större värden än andra gäldenärer. Den skulle också säkerligen föranleda mycket stora problem i tillämpningen.

Vid tiden för införandet av bestämmelsen om utmätningsfrihet för bostadsrätt - år 1971 - torde priserna vid överlåtelse av bostadsrätt, även vid beaktande av det dåvarande penningvärdet, i allmänhet ha varit förhållandevis låga och de synes inte i någon betydande grad ha överstigit den grundavgift som skall erläggas vid upplåtelse av bostadsrätt (prop 1971:12 s 87 f). Det fanns givetvis också bostadsrättslägenheter, vilka på grund av läge och standard var mera exklusiva och därmed betingade högre priser. Det förtjänar nämnas att den offentliga priskontrollen vid överlåtelse av bostadsrätter upphörde vid utgången av år 1968. Under senare år har emellertid priserna vid överlåtelse av bostadsrätt stigit mycket kraftigt och långt utöver vad som motsvarar penningvärdets fall. Detta gäller särskilt i storstadsområdena, där centralt belägna bostadsrättslägenheter numera betingar priser vilka ofta ligger i nivå med köpeskillingen för småhusfastigheter eller till och med högre. Om bostadsrätter skulle undantas från utmätning i ungefär den omfattning som lagstiftaren synes ha utgått från år 1971, skulle bostadsrätter som representerar ett värde av åtskilliga hundratusen kronor och kanske mera vara utmätningsfria.

Frågan om det är oskäligt att undanta bostadsrätt från utmätning prövades av HD i två mål år 1987 (se NJA 1987 s 575 I och II). Den ena bostadsrättslägenheten var belägen i stockholmsområdet (Täby) och den andra i Göteborg. Båda lägenheterna bestod av fyra rum och kök. Envar av bostadsrätterna bedömdes ha ett värde av ungefär 275 000 kr. I båda fallen ansågs gäldenären ha behov av lägenheten. HD fann med hänsyn främst till den prisutveckling som på senare tid skett i fråga om bostadsrätter att uttalandena i 1971 års förarbeten numera inte kunde anses vägledande för tillämpningen. Det konstaterades att det i målet saknades underlag för att ange generella riktlinjer för bestämmandet av de värden på bostadsrätter som bör kunna godtas som skäliga. I båda de aktuella fallen ansåg HD det oskäligt att bostadsrätten undantogs från utmätning.

I nu förevarande mål har av HSB:s Riksförbund ingetts ett material som närmare belyser prisutvecklingen på bostadsrätter inom HSB för olika delar av landet under åren 1980-1988. Uppgifterna avser den genomsnittliga överlåtelsesumman för samtliga överlåtelser under ettvart av nämnda år utan att hänsyn tagits till lägenheternas storlek, ålder, standard m m; uppgifterna för år 1988 avser de tre första kvartalen. Av uppgifterna framgår att priserna från 1980 till 1988 genomsnittligt ökat till det fyrdubbla samt att ökningen varit störst i storstadsområdena. De genomsnittliga överlåtelsesummorna i kronor åren 1987 och 1988 var i stockholmsregionen 300 827 resp 391 511, i göteborgsregionen 226 471 resp 278 898, i malmöregionen 93 138 resp 144 316, i övriga landet 58 442 resp 87 420 och i hela riket 126 247 resp 179 266. Av uppgifter från vissa andra distrikt framgår att beloppen varierar betydligt mellan olika delar av landet. Materialet ger vid handen att prisökningarna avtagit under år 1988 och att priserna på vissa håll till och med sjunkit.

Vad som i den ifrågavarande bestämmelsen sägs om bostadsrättens värde vid bedömande huruvida undantagande av bostadsrätt från utmätning är oskäligt torde åsyfta såväl värdet satt i relation till värden på andra bostadsrätter som värdet som sådant, dvs huruvida det är rimligt att ett belopp motsvarande bostadsrättens värde undandras borgenärerna. Priserna vid överlåtelse av bostadsrätter, åtminstone i storstadsområdena, har inte följt den allmänna prisutvecklingen utan ökat långt därutöver och man måste utgå från att priserna på bostadsrätter inte heller i fortsättningen kommer att följa den allmänna prisutvecklingen. Redan med hänsyn härtill saknas tillräckliga hållpunkter för att - med eller utan anknytning till basbeloppet eller annan liknande beräkningsgrund - fastställa visst belopp vilket skulle utgöra det högsta godtagbara värdet för utmätningsfrihet, Ett sådant förfarande kan inte heller i övrigt anses förenligt med bestämmelsen, som torde förutsätta en prövning med beaktande av omständigheterna i varje särskilt fall. Bedömningen huruvida undantagande av bostadsrätt från utmätning är oskäligt skall sålunda ske med hänsyn tagen till såväl gäldenärens behov som bostadsrättens värde. Av 5 kap 2 § 1 st UB följer att en gäldenär som har familj har anspråk på att få behålla en större lägenhet än en ensamstående gäldenär samt att ju större familjen är desto större lägenhet får godtas. Man måste utgå från att, i fråga om bostadsrättslägenheter som är olika stora men i övrigt jämförbara, värdet som regel är högre ju större lägenheten är. I målet saknas uppgifter till närmare belysning härav.

Det är emellertid tydligt att skälighetsbedömningen såvitt avser en bostadsrätts värde, för att den inte skall bli godtycklig, måste ske utifrån vissa utgångspunkter. Det är också önskvärt att bestämmelsen tillämpas enhetligt så långt det är möjligt. Härvid bör beaktas att frågan om utmätning av bostadsrätt på senare tid torde ha aktualiserats i större utsträckning än tidigare. Ett klart behov föreligger sålunda i tillämpningen av att få fastslagen en ungefärlig nivå som kan tjäna som utgångspunkt för skälighetsbedömningen.

När det gäller att ta ställning till vilken beloppsnivå som härvid bör väljas framstår det som naturligt att utgå från den genomsnittliga prisnivån för bostadsrätter i hela landet. De senaste uppgifter som i detta hänseende finns tillgängliga i målet - vilka som nämnts avser bostadsrätter inom HSB som försålts under de tre första kvartalen 1988 - tyder på att denna prisnivå ligger omkring 180 000 kr. I fråga om familjebostäder måste i så fall en viss marginal hållas till detta belopp med hänsyn till att uppgifterna avser genomsnittet för alla under den aktuella tiden försålda bostadsrättslägenheter oavsett lägenhetens storlek. Dessutom får beaktas att uppgifterna är omkring ett år gamla och att underlaget är begränsat.

En oundviklig följd av en lösning efter dessa linjer blir att de flesta bostadsrätter inom stockholms- och göteborgsregionerna faller utanför utmätningsfriheten; detta blir fallet även om betydligt högre värden skulle godtas som riktpunkt och det är uppenbarligen inte möjligt att bestämma någon rimlig gräns för utmätningsfriheten utan att denna konsekvens inträder. Flertalet bostadsrätter utanför de nämnda storstadsområdena kommer emellertid med den berörda lösningen att omfattas av utmätningsfriheten. Mot bakgrund av vad som sagts i det föregående och med särskilt beaktande av å ena sidan de bostadssociala skäl som föranlett utmätningsfriheten och å andra sidan den i 1987 års rättsfall intagna principiella ståndpunkten, vilande på den oförutsedda prisökningen på området, bör en allmän riktpunkt vid skälighetsbedömningen för närvarande vara att utmätningsfrihet i vart fall skall gälla för sådana bostadsrättslägenheter avsedda som familjebostäder vilkas värde inte i väsentlig mån överstiger 200 000 kr. Lägre gränsvärden bör självfallet kunna tillämpas när det gäller mindre bostadsrättslägenheter.

Det bör tilläggas att de här angivna principerna kan behöva prövas om vid en mera extrem prisutveckling på bostadsrättsmarknaden.

A-L.C:s bostadsrätt har i samband med utmätningen i november 1987 av förrättningsmannen värderats till 150 000 kr. Någon annan utredning om värdet har inte förebragts i målet. Prövningen av beneficiefrågan bör därför utgå från nämnda värde.

Med hänsyn till det värde som bostadsrätten sålunda får anses ha och till A-L.C:s och hennes familjs behov av lägenheten kan det, mot bakgrund av det tidigare sagda, inte anses oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. Utmätningen skall därför upphävas.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut upphäver HD utmätningen av bostadsrätten.

Referenten, JustR Gregow, och JustR Palm var var för sig skiljaktiga beträffande motiveringen och anförde:

JustR Palm: Av handlingarna i - - - se HD:s beslut - - - i det lagstiftningsärendet.

Vad som i - - - se HD:s beslut - - - i detta hänseende.

Den i målet - - - se HD:s beslut - - - behov av lägenheten.

Spörsmålet huruvida - - - se HD:s beslut - - - för annat ändamål.

Frågan om det är oskäligt att undanta bostadsrätt från utmätning prövades av HD i två mål år 1987 (se NJA 1987 s 575 I och II). Den ena bostadsrättslägenheten var belägen i stockholmsområdet (Täby) och den andra i Göteborg. Båda lägenheterna bestod av fyra rum och kök. Envar av bostadsrätterna bedömdes ha ett värde av ungefär 275 000 kr. I båda fallen ansågs gäldenären ha behov av lägenheten. HD fann med hänsyn främst till den prisutveckling som på senare tid skett i fråga om bostadsrätter att uttalandena i 1971 års förarbeten numera inte kunde anses vägledande för tillämpningen. Det konstaterades att det i målet saknades underlag för att ange generella riktlinjer för bestämmandet av de värden på bostadsrätter som bör kunna godtas som skäliga. I båda de aktuella fallen ansåg HD det oskäligt att bostadsrätten undantogs från utmätning.

I nu förevarande mål har av HSB:s Riksförbund ingetts ett material som närmare belyser prisutvecklingen på bostadsrätter inom HSB för olika delar av landet under åren 1980-1988. Uppgifterna avser den genomsnittliga överlåtelsesumman för samtliga överlåtelser under ettvart av nämnda år utan att hänsyn tagits till lägenheternas storlek, ålder, standard m m; uppgifterna för år 1988 avser de tre första kvartalen. Av uppgifterna framgår att priserna från 1980 till 1988 genomsnittligt ökat till det fyrdubbla samt att ökningen varit störst i storstadsområdena. De genomsnittliga överlåtelsesummorna i kronor åren 1987 och 1988 var i stockholmsregionen 300 827 resp 391 511, i göteborgsregionen 226 471 resp 278 898, i malmöregionen 93 138 resp 144 316, i övriga landet 58 442 resp 87 420 och i hela riket 126 247 resp 179 266.

Materialet från HSB är begränsat och sammanställt enligt en grov indelning. Redovisningen avser de tre storstadsregionerna - däri exempelvis för Stockholms del inräknats sådana kommuner som Sigtuna, Norrtälje, Vaxholm och Värmdö - var för sig, "övriga landet" sammantaget samt i övrigt separat endast sju HSB-föreningar från olika distrikt som bedömts vara representativa. Variationer med hänsyn till storlek och lägenhetstyp i övrigt kan som förut nämnts inte utläsas. Uppgifterna i materialet understryker emellertid starkt grunden för HD:s bedömning i 1987 års avgörande. Bostadsrätterna - vilka, när bestämmelsen om utmätningsfrihet infördes, i allmänhet torde ha betingat förhållandevis låga priser som inte i betydande grad översteg grundavgifterna (prop 1971:12 s 87 f) - har även på många håll utanför storstadsområdena stigit kraftigt i pris långt utöver penningvärdeförsämringen. Det kan dock noteras att belopp och stegringstakt varierar starkt mellan olika delar av landet samt att under år 1988 en stagnation och i vissa fall en nedgående tendens inträtt på flera håll.

Det är uppenbart att den jämförelse med hyresrätter som låg till grund för lagstiftningen 1971 inte är hållbar längre. Det är också tydligt att det uttalande departementschefen då gjorde, om behovet av inskränkning i utmätningsfriheten för att annars egendom av betydande värde kunde undandras borgenärerna, har fått en helt annan räckvidd med dagens prissituation. Konsekvensen av utvecklingen borde om man tar hänsyn enbart till detta egentligen bli att bostadsrättslägenheter i det närmaste jämställs med småhus och så gott som genomgående blir utmätningsbara.

Bakom den regel om utmätningsfrihet som infördes år 1971 låg emellertid i hög grad politiska överväganden. En övergång till att i detta sammanhang i bostadssocialt hänseende jämställa bostadsrätter med småhusägande i stället för med hyresrätter måste enligt min mening kräva politiska ställningstaganden. Det råder t ex i beskattningshänseende alltjämt stora skillnader mellan reglerna för bostadsrätter och dem som gäller för villabeskattningen. Den återkommande starka betoningen i 1971 års lagstiftningsärende av att den enskilde bostadsrättshavaren måste ha ett långtgående skydd för sin bostad måste som jag ser det alltjämt vara grundläggande i rättstillämpningen.

Att i denna situation finna sådana riktlinjer som i och för sig är eftersträvansvärda för att en oenhetlig praxis skall undvikas ter sig inte lätt. HD har i 1987 års rättsfall inte haft underlag för att ställa upp några normer men betecknade de då noterade värdena om 275 000 kr för två fyrarumslägenheter i Täby resp Göteborg som så höga att, trots de konstaterade behoven av bostäderna, lägenheterna inte kunde undantas från utmätning. Det kan inte utläsas av avgörandena att HD bedömt värdena i relation till då gällande värden i övrigt på marknaden - dvs utifrån synpunkten att en lägenhet för att fredas från utmätning inte bör få vara "onödigt dyr". Det kan ändå anmärkas att enligt HSB:s statistiska uppgifter priserna från motsvarande områden genomsnittligt stigit sedan 1987 med ca 30 resp ca 25 procent, dvs de aktuella lägenheterna skulle numera betinga ett pris av betydligt över 300 000 kr. Skulle man bestämma ett gränsvärde som inte kommer upp i denna nivå kommer praktiskt taget samtliga bostadsrätter inom stockholms- och göteborgsområdena att bli utmätningsbara. Av skäl som jag har angett förut finner jag att detta skulle strida alltför mycket mot grundtanken med lagstiftningen. Den statistik som är tillgänglig i detta mål är dessutom enligt min uppfattning alltför ofullständig när det gäller underlag och precisering för att kunna användas som utgångspunkt för några närmevärden till ledning för bedömningen.

Det skulle därmed, som departementschefen förutsatte i 1971 års ärende, inte återstå annat än att utan generella normer, med utgångspunkt från den skälighetsbedömning som är föreskriven i lagtexten, bedöma de enskilda fallen med hänsyn tagen till samtliga i varje ärende föreliggande omständigheter. En synpunkt bör då kunna vara att bostadsrättens värde, om den skall kunna undantas, inte bör få överstiga värdet på en efter behovet anpassad bostadsrättslägenhet på lägsta möjliga prisnivå inom en rimlig omnejd - dvs i storstäderna inbegripet även mindre attraktiva ytterområden. Det blir med en sådan tillämpning ofrånkomligt att utgå från olika värden inom olika delar av landet.

Det måste, när en lösning efter dessa linjer förordas, förutsättas att en översyn av den aktuella lagstiftningen kommer till stånd. Enligt uppgift har denna fråga i ett större sammanhang tagits upp av riksskatteverket.

A-L.C:s - - - se HD:s beslut - - - skall därför upphävas.

JustR Gregow: Av handlingarna i - - - se HD:s beslut - - - utgångspunkt för skälighetsbedömningen.

Vid avgörande av vilken beloppsnivå som bör väljas som utgångspunkt kan det måhända synas naturligt att söka ledning i det genomsnittliga priset för överlåtna bostadsrätter i hela landet. Enligt de uppgifter som är tillgängliga i målet, avseende bostadsrätter inom HSB, uppgick genomsnittspriset under de tre första kvartalen år 1988 till ca 180 000 kr. Om man väljer ett belopp i närheten härav, t ex omkring 200 000 kr, torde flertalet bostadsrätter utanför stockholms- och göteborgsregionerna, i vart fall om de är anknutna till HSB eller annan liknande organisation, omfattas av utmätningsfriheten, medan bostadsrätter i nämnda storstadsområden kan antas i allmänhet falla utanför. En sådan tillämpning går emellertid enligt min mening med hänsyn till värdet alltför långt i fråga om utmätningsfrihet. Det bör framhållas att utgången i 1987 års rättsfall uppenbarligen grundas främst på ståndpunkten att värdena på bostadsrätter numera ofta ligger så högt att det med hänsyn till beloppens storlek i och för sig - och alltså bortsett från det närmare förhållandet på bostadsrättsmarknaden - är orimligt att värdena undandras borgenärerna. I 1987 års rättsfall fastslog också HD att uttalandena i 1971 års förarbeten numera inte kunde anses vägledande för tillämpningen; härmed torde närmast ha åsyftats, förutom uppgiften att de avgifter som tas ut för nyproducerade bostadsrättslägenheter ofta kan tjäna som vägledning, uttalandet om att bostadsrätt i princip bör vara undantagen från utmätning, om värdet inte överstiger vad som kan betecknas som normalt för bostadsrätt till en lägenhet av den storlek och beskaffenhet som kan anses skälig med hänsyn till gäldenärens behov. Mot bakgrund härav kan det knappast anses riktigt att nu med utgångspunkt från nuvarande genomsnittsvärden bestämma ett förhållandevis högt riktvärde, vilket avses skola i princip följa den fortsatta prisutvecklingen beträffande bostadsrätter. Vad nu sagts innebär dock inte att man skall bortse från prisläget på bostadsrättsmarknaden.

Av det sagda följer att bestämmandet av ett allmänt riktvärde, även frånsett att det inrymmer ett betydande mått av skönsmässighet, inte kan ske på ett sätt som medför en logisk och naturlig gränsdragning. Under inga förhållanden kan riktvärdet sättas så högt att bostadsrätter i stockholms- och göteborgsområdena i allmänhet kommer att omfattas av utmätningsfriheten. Å andra sidan måste beaktas att de högsta värden på bostadsrätter, som ansågs böra undantas från utmätning år 1971, kan med hänsyn enbart till penningsvärdets fall numera förmodas motsvara ett ungefärligt belopp av 50 000-75 000 kr, möjligen något högre. Det är tydligt att ett allmänt riktvärde nu bör sättas ej oväsentligt högre.

Mot bakgrund av det sagda och med särskilt beaktande av å ena sidan de bostadssociala skäl som föranlett utmätningsfriheten och å andra sidan den i 1987 års rättsfall intagna principiella ståndpunkten, vilande på den oförutsedda prisökningen på området, anser jag att en allmän riktpunkt vid bedömande av högsta godtagbara värde vid skälighetsprövningen för närvarande lämpligen kan bestämmas till ett belopp av uppemot 150 000 kr, avseende sådana större bostadsrättslägenheter som man har anledning räkna med för mera normala förhållanden; beträffande de minsta bostadsrättslägenheterna bör motsvarande belopp bestämmas till ungefär hälften av nämnda värde. Av vad som sagts i det föregående följer att, även frånsett att fråga endast är om en utgångspunkt, värdet i det enskilda fallet kan böra höjas eller sänkas med hänsyn till de föreliggande omständigheterna. För framtiden bör riktvärdet jämkas med hänsyn till penningvärdets fall, varvid även prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden bör i viss utsträckning beaktas.

A-L.C:s - - - se HD:s beslut - - - skall därför upphävas.

För uttagande av statens fordran på N.S. utmätte kronofogdemyndigheten i Malmö distrikt d 24 febr 1988 N.S:s bostadsrätt i HSB:s bostadsrättsförening Idogheten med tillhörande lägenhet om tre rum och kök. Lägenheten värderades till 150 000 kr.

N.S. anförde besvär i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att utmätningen hävdes. Han anförde att han och hans familj hade behov av bostaden samt att bostadsrätten blivit alldeles för högt värderad.

HovR:n (hovrättsråden Engström, referent, och Lindell samt adj led Leif Persson) anförde i beslut d 6 maj 1988: Av utredningen i målet framgår följande. Den i målet aktuella bostadsrätten avser en bostadslägenhet om tre rum och kök i Malmö. Lägenheten bebos av N.S., hans hustru och deras 18-årige son.

I 5 kap 1 § 6 UB föreskrivs att bostadsrätt till lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad skall undantas från utmätning, såvida inte gäldenären vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten skall undantas från utmätning. Enligt 2 § 1 st i samma kapitel skall, när gäldenären har familj, vad som får undantas enligt 1 § bestämmas med skälig hänsyn även till vad familjen brukar eller behöver.

N.S. och hans familj får anses ha behov av den lägenhet som avses med bostadsrätten.

Det återstår då att bedöma vilken betydelse bostadsrättens värde skall tillmätas för frågan om utmätningen skall stå fast. HD har i ett par relativt nyligen avgjorda mål (NJA 1987 s 575 I och II) funnit att bostadsrätter inte skall undantas från utmätning och därvid uttalat att det inte går att bortse från den prisutveckling som på senare tid har skett i fråga om bostadsrätter i storstadsområdena. HD har i dessa mål också uttalat att det saknar betydelse om gäldenären vid sitt förvärv av bostadsrätten betalat endast en bråkdel av dess nuvarande värde eller erlagt ett betydligt högre belopp eller om gäldenären innehaft bostadsrätten kortare eller längre tid.

I detta fall har bostadsrätten av bostadsrättsföreningen värderats till 150 000 kr. N.S. har gjort gällande att detta värde är för högt. Det saknas emellertid någon annan utredning om värdet och HovR:n anser sig kunna utgå från att det i vart fall inte väsentligt understiger 150 000 kr. Värdet är visserligen inte så högt som i de fall som avgjorts av HD där det uppgick till 275 000 kr. Mot bakgrund av de i dessa rättsfall gjorda bedömningarna måste det emellertid, även med beaktande av N.S:s och hans familjs behov av bostaden, anses oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

På grund av det anförda lämnar HovR:n besvären utan bifall.

N.S. anförde besvär med samma yrkande som i HovR:n.

Riksskatteverket bestred ändring.

HSB:s Riksförbund och Riksbyggen avgav yttranden i målet.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Bergforsen, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. I 5 kap 1 § 6 - - - se föredragandens betänkande i målet under I - - - brukar eller behöver.

Den i målet aktuella bostadsrätten avser en bostadslägenhet om tre rum och kök, belägen i Malmö. Lägenheten bebos av N.S., hans hustru och deras 19-årige son. Bostadsrätten värderades vid utmätningstillfället till 150 000 kr. Till grund för värderingen låg ett av bostadsrättsföreningen utfärdat värderingsintyg. N.S. har gjort gällande att bostadsrätten har ett lägre värde och har åberopat ett värderingsintyg som anger värdet till 125 000 kr. Riksskatteverket har i sin förklaring angett att värdet uppgår till i vart fall 125 000 kr. Vad frågan gäller är om det med hänsyn till N.S:s behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

Lägenheten kan inte anses överstiga vad N.S. och hans familj behöver som bostad. Han får därför anses ha behov av lägenheten.

Bestämmelsen om utmätningsfrihet - - - se målet under I - - - är ytterst svårförutsebar.

I nu förevarande fall har bostadsrätten ett värde om 125 - 150 000 kr. Detta värde är inte sådant att det nu kan anses oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

HD:s avgörande. HD häver utmätningen.

HD (JustR:n Freyschuss, Törnell och Munck) fattade följande slutliga beslut:

Skäl. Av handlingarna i målet framgår följande. Den ifrågavarande bostadsrätten avser en lägenhet i Malmö om tre rum och kök med en yta om 81,5 kvm. Lägenheten bebos av N.S., hans hustru och deras 19-årige son. Bostadsrätten har av kronofogdemyndigheten värderats till 150 000 kr, till synes på grund av en uppskattning av marknadsvärdet som HSB Malmö gjort i slutet av år 1987. Enligt ett av N.S. åberopat värderingsintyg, avgivet d 31 maj 1988 av HSB-mäklarna, kan bostadsrättens värde uppskattas till 125 000 kr. Bostadsrätten är pantsatt för en skuld på ett ej angivet belopp.

N.S. får anses ha gjort gällande att det med hänsyn till hans och hans familjs behov och bostadsrättens värde inte är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. Till stöd härför har han åberopat följande. Familjen har behov av en bostad. Han har innehaft bostadsrättslägenheten sedan år 1972. Han är styrelseledamot i bostadsrättsföreningen och vice värd i fastigheten. Om han tvingas lämna lägenheten, förlorar han dessa sysslor.

Riksskatteverket, som ansett att för utmätningsfrihet godtagbart värde inte bör överstiga två à tre basbelopp, har hävdat att det på grund av bostadsrättens värde är oskäligt att den undantas från utmätning.

I 5 kap 1 § 6 UB - - - se HD:s beslut i det under I refererade målet - - - i 2 § också beaktas.

Den lägenhet som avses med N.S:s bostadsrätt används som stadigvarande bostad för honom och hans familj. Frågan i målet gäller huruvida det med hänsyn till N.S:s och hans familjs behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

Bestämmelse om utmätningsfrihet - - - se målet under I - - - i det lagstiftningsärendet.

Vad som i - - - se målet under I - - - föranleda stora tillämpningssvårigheter.

Den i målet aktuella bostadsrättslägenheten kan inte med hänsyn till storleken eller eljest anses överstiga vad som behövs som bostad åt N.S. och hans familj. Han har därför behov av lägenheten.

Spörsmålet huruvida undantagande - - - se målet under I - - - utgångspunkt för skälighetsbedömningen

När det gäller - - - se målet under I - - - prisutveckling på bostadsrättsmarknaden.

N.S:s bostadsrätt har senast värderats till 125 000 kr. Anledning att frångå detta värde föreligger inte. Prövningen av beneficiefrågan bör därför utgå från nämnda värde.

Med hänsyn till det värde som bostadsrätten sålunda får anses ha och till N.S:s och hans familjs behov av lägenheten kan det, mot bakgrund av det tidigare sagda, inte anses oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. Utmätningen skall därför upphävas.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut upphäver HD utmätningen av bostadsrätten.

Referenten, JustR Gregow, och JustR Palm var var för sig skiljaktiga i fråga om motiveringen och anförde:

JustR Palm: Av handlingarna i - - - se HD:s beslut - - - i det lagstiftningsärendet.

Vad som i bestämmelsen sägs om gäldenärens behov torde i första hand åsyfta frågan huruvida den lägenhet som är förenad med bostadsrätten har en sådan storlek eller eljest är av sådan beskaffenhet att den överstiger vad som behövs med hänsyn till gäldenärens förhållanden. Det är emellertid tydligt att nämnda uttryck även tar sikte på den situationen att gäldenären har ett särskilt behov av den ifrågavarande lägenheten, t ex därför att han är handikappad och lägenheten är speciellt anpassad för hans behov i detta hänseende.

Den i målet - - - se HD:s beslut - - - behov av lägenheten.

Spörsmålet huruvida undantagande av bostadsrätt från utmätning kan anses oskäligt med hänsyn till bostadsrättens värde aktualiserar flera frågor. Det kan här till en början framhållas följande. Huruvida gäldenären vid sitt förvärv av bostadsrätten betalat endast en mindre del av dess nuvarande värde eller ett betydligt högre belopp kan inte tillmätas betydelse vid nämnda bedömning. Detsamma gäller frågan huruvida gäldenären har innehaft bostadsrätten kortare eller längre tid. Det förhållandet att en bostadsrätt är pantsatt bör inte heller inverka på skälighetsbedömningen utan till grund för denna bör läggas bostadsrättens värde utan belastningen; så bör ske oavsett om de medel som svarar mot pantfordringen har använts för gäldenärens förvärv av bostadsrätten eller för annat ändamål.

Frågan om det - - - se JustR Palms mening i det under I refererade målet - - - upp av riksskatteverket.

N.S:s bostadsrätt - - - se HD:s beslut - - - skall därför upphävas.

JustR Gregow: Av handlingarna i - - - se HD:s beslut - - - utgångspunkt för skälighetsbedömningen.

Vid avgörande av - - - se JustR Gregows mening i det under I refererade målet - - - viss utsträckning beaktas.

N.S:s bostadsrätt - - - se HD:s beslut - - - skall därför upphävas.

Kronofogdemyndigheten i Malmö distrikt utmätte d 20 april 1988 I.O:s bostadsrätt i bostadsrättsföreningen Riksbyggen Malmöhus 21 med tillhörande lägenhet om två rum och kök, värderad till 70 000 kr, för uttagande av Svenska Investeringsinstitutet AB:s fordran enligt lagsökningsutslag.

I.O. anförde besvär i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att utmätningen måtte upphävas.

HovR:n (hovrättslagmannen Cosmo, hovrättsrådet Ericson och adj led Stridh, referent) lämnade i beslut d 9 juni 1988 besvären utan bifall.

I.O. anförde besvär med samma yrkande som i HovR:n.

Bolaget, som förelagts inkomma med förklaring, yttrade sig inte.

HSB:s Riksförbund och Riksbyggen avgav yttranden i målet.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Bergforsen, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. I 5 kap 1 § 6 UB föreskrivs att bostadsrätt till lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad skall undantas från utmätning, såvida inte gäldenären vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

Den i målet aktuella bostadsrätten avser en bostadslägenhet om två rum och kök, belägen i Malmö. Lägenheten utgör stadigvarande bostad åt I.O.. Bostadsrätten värderades vid utmätningstillfället till 70 000 kr. I.O. har godtagit kronofogdemyndighetens värdering. Vad frågan gäller är om det med hänsyn till I.O:s behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

Lägenheten kan inte anses överstiga vad I.O. behöver som bostad. Han får därför anses ha behov av lägenheten.

Bestämmelsen om utmätningsfrihet - - - se föredragandens betänkande i det under i refererade målet - - - är ytterst svårförutsebar.

I nu förevarande fall är ostridigt att bostadsrätten har ett värde om 70 000 kr. Detta värde är inte sådant att det nu kan anses oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

HD:s avgörande. HD häver utmätningen.

HD (JustR:n Freyschuss, referent, Törnell och Munck) fattade följande slutliga beslut:

Skäl. Av handlingarna i målet framgår följande. Den ifrågavarande bostadsrätten avser en lägenhet i Malmö om två rum och kök. Lägenheten bebos av I.O. ensam. Bostadsrätten har av kronofogdemyndigheten värderats till 70 000 kr.

I.O. har gjort gällande att det med hänsyn till hans sociala behov och bostadsrättens värde inte är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. Till stöd härför har han åberopat bl a följande. Han, som är ensamstående, har under en period missbrukat alkohol och undergrävt sin ekonomi. Han genomgår numera rehabilitering. Sitt arbete har han kvar och det är väsentligt att han får behålla sin bostad som har en rimlig månadskostnad - 1 500 kr - så att han kan sanera sin ekonomi och betala sina skulder. Bostadsrätten har i tidigare konkursmål bedömts som utmätningsfri.

I 5 kap 1 § 6 - - - se HD:s beslut i det under i refererade målet - - i 2 § också beaktas.

Den lägenhet som avses med I.O:s bostadsrätt används av honom som stadigvarande bostad. Frågan i målet gäller huruvida det med hänsyn till I.O:s behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

Bestämmelse om utmätningsfrihet - - - se målet under I - - - i det lagstiftningsärendet.

Vad som i - - - se målet under I - - - föranleda stora tillämpningssvårigheter.

Den i målet aktuella bostadsrättslägenheten kan inte med hänsyn till storleken eller eljest anses överstiga vad som behövs som bostad åt I.O.. Han har därför behov av lägenheten.

Spörsmålet huruvida undantagande - - - se målet under I - - - utgångspunkt för skälighetsbedömningen.

När det gäller - - - se målet under I - - - prisutveckling på bostadsrättsmarknaden.

I.O:s bostadsrätt har i samband med utmätningen i april 1988 av förrättningsmannen värderats till 70 000 kr. Någon annan utredning av värdet har inte förebragts i målet. Prövningen av beneficiefrågan bör därför utgå från nämnda värde.

Med hänsyn till det värde som bostadsrätten sålunda får anses ha och till I.O:s behov av lägenheten kan det, mot bakgrund av det tidigare sagda, inte anses oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. Utmätningen skall därför upphävas.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut upphäver HD utmätningen av bostadsrätten.

JustR:n Palm och Gregow var var för sig skiljaktiga beträffande motiveringen och anförde:

JustR Palm: Av handlingarna i - - - se HD:s beslut - - i det lagstiftningsärendet.

Vad som i bestämmelsen sägs om gäldenärens behov torde i första hand åsyfta frågan huruvida den lägenhet som är förenad med bostadsrätten har en sådan storlek eller eljest är av sådan beskaffenhet att den överstiger vad som behövs med hänsyn till gäldenärens förhållanden. Det är emellertid tydligt att nämnda uttryck även tar sikte på den situationen att gäldenären har ett särskilt behov av den ifrågavarande lägenheten, t ex därför att han är handikappad och lägenheten är speciellt anpassad för hans behov i detta hänseende.

Den i målet - - - se HD:s beslut - - - behov av lägenheten.

Spörsmålet huruvida undantagande av bostadsrätt från utmätning kan anses oskäligt med hänsyn till bostadsrättens värde aktualiserar flera frågor. Det kan här till en början framhållas följande. Huruvida gäldenären vid sitt förvärv av bostadsrätten betalat endast en mindre del av dess nuvarande värde eller ett betydligt högre belopp kan inte tillmätas betydelse vid nämnda bedömning. Detsamma gäller frågan huruvida gäldenären har innehaft bostadsrätten kortare eller längre tid. Det förhållandet att en bostadsrätt är pantsatt bör inte heller inverka på skälighetsbedömningen utan till grund för denna bör läggas bostadsrättens värde utan belastningen; så bör ske oavsett om de medel som svarar mot pantfordringen har använts för gäldenärens förvärv av bostadsrätten eller för annat ändamål.

Frågan om det - - - Se JustR Palms mening i det under i refererade målet - - - upp av riksskatteverket.

I.O:s bostadsrätt - - - se HD:s beslut - - - skall därför upphävas.

JustR Gregow: Av handlingarna i - - - se HD:s beslut - - - utgångspunkt för skälighetsbedömningen.

Vid avgörande av - - - se JustR Gregows mening i det under I refererade målet - - - viss utsträckning beaktas.

I.O:s bostadsrätt - - - se HD:s beslut - - - skall därför upphävas.IV

Kronofogdemyndigheten i Handens distrikt utmätte d 15 april 1988 T.L:s bostadsrätt i bostadsrättsföreningen Väduren i Haninge kommun med tillhörande lägenhet om ett rum och kök för uttagande av statens och CA Video Tape Center AB:s fordringar.

T.L. anförde besvär i Svea HovR och yrkade att HovR:n måtte upphäva utmätningen. Till stöd för sin talan anförde han: Lägenheten är på 40 kvm och anskaffades 1978. Han är i behov av lägenheten eftersom han inte har någon annanstans att ta vägen. Att få en lägenhet genom bostadsförmedlingen torde vara omöjligt som läget är på bostadsmarknaden. Han har betalt större delen av sina skulder och vill betala resten.

Kronofogdemyndigheten anförde i yttrande: Bostadsrättsföreningen har angivit marknadsvärdet på bostadsrätten till 100 000 kr, vilket värde godtas av myndigheten. Bostadsrätten belastas inte med några inteckningar.

HovR:n (hovrättslagmannen Edling, hovrättsrådet Palmcrantz, referent och adj led Bergendal) anförde i beslut d 13 juni 1988: Av 5 kap 1 § 6 UB framgår att bostadsrätt till lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad skall undantas från utmätning, såvida inte gäldenären vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. HD har i två avgöranden på senare tid (se NJA 1987 s 575 I och II) intagit den ståndpunkten att, med hänsyn till de höga värden bostadsrätter i storstadsområdena betingar, det numera skulle te sig stötande att tillämpa utmätningsfrihet för bostadsrätter. Under hänvisning till det anförda och till det värde som T.L:s bostadsrätt har finner HovR:n att den ej bör undantas från utmätning. HovR:n lämnar därför besvären utan bifall.

T.L. anförde besvär och yrkade att utmätningen hävdes.

Staten och bolaget bestred ändring.

HSB:s Riksförbund och Riksbyggen avgav yttranden i målet.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Bergforsen, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. I 5 kap 1 § 6 UB föreskrivs att bostadsrätt till lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad skall undantas från utmätning såvida inte gäldenären vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

Den i målet aktuella bostadsrätten avser en bostadslägenhet om ett rum och kök, belägen i Haninge. Lägenheten utgör stadigvarande bostad åt T.L.. Bostadsrätten har av kronofogdemyndigheten värderats till 100 000 kr. T.L. har inte ifrågasatt kronofogdemyndighetens värdering. Vad frågan gäller är om det med hänsyn till T.L:s behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

Lägenheten kan inte anses överstiga vad T.L. behöver som bostad. Han får därför anses ha behov av lägenheten.

Bestämmelsen om utmätningsfrihet - - - se föredragandens betänkande i det under I refererade målet - - - är ytterst svårförutsebar.

I nu förevarande fall är ostridigt att bostadsrätten har ett värde om 100 000 kr. Detta värde är inte sådant att det nu kan anses oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

HD:s avgörande. HD häver utmätningen.

HD (JustR:n Freyschuss, Törnell, referent, och Munck) fattade följande slutliga beslut:

Skäl. Av handlingarna i målet framgår följande. Den ifrågavarande bostadsrätten avser en lägenhet om ett rum och kök med en yta om 40 kvm i Haninge kommun. Lägenheten bebos av T.L. ensam. Bostadsrättsföreningen har angivit bostadsrättens marknadsvärde till 100 000 kr, vilket värde har godtagits av kronofogdemyndigheten.

T.L. får anses ha gjort gällande att det med hänsyn till hans behov och bostadsrättens värde inte är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. Till stöd härför har han åberopat följande. Han köpte bostadsrätten år 1978 för 3 400 kr. Han köpte den inte i spekulationssyfte utan för att få en bostad. Att bostadsrätter stigit i värde i storstadsområdena beror på att det inte byggts i takt med efterfrågan. Det är därför inte stötande att tillämpa utmätningsfrihet. Om utmätningen hävs kan han belåna bostadsrätten och betala sina skulder.

Riksskatteverket, som ansett att för utmätningsfrihet godtagbart värde inte bör överstiga två à tre basbelopp, har, liksom bolaget, hävdat att det på grund av bostadsrättens värde är oskäligt att den undantas från utmätning.

I 5 kap 1 § 6 - - - se HD:s beslut i det under I refererade målet - - - i 2 § också beaktas.

Den lägenhet som avses med T.L:s bostadsrätt används av honom som stadigvarande bostad. Frågan i målet gäller huruvida det med hänsyn till T.L:s behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

Bestämmelse om utmätningsfrihet - - - se målet under I - - - i det lagstiftningsärendet.

Vad som i - - - se målet under I - - - föranleda stora tillämpningssvårigheter.

Den i målet aktuella bostadsrättslägenheten kan inte med hänsyn till storleken eller eljest anses överstiga vad T.L. behöver som bostad. Han har därför behov av lägenheten.

Spörsmålet huruvida undantagande - - - se målet under I - - - utgångspunkt för skälighetsbedömningen.

När det gäller - - - se målet under I - - - prisutveckling på bostadsrättsmarknaden.

Värdet på T.L:s bostadsrätt har av kronofogdemyndigheten uppskattats till 100 000 kr. T.L. har inte ifrågasatt denna värdering. Prövningen av beneficiefrågan bör därför utgå från nämnda värde.

Med hänsyn till det värde som bostadsrätten sålunda får anses ha och till T.L:s behov av lägenheten kan det, mot bakgrund av det tidigare sagda, inte anses oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. Utmätningen skall därför upphävas.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut upphäver HD utmätningen av bostadsrätten.

JustR Palm var av skiljaktig mening i fråga om motiveringen och anförde: Av handlingarna i - - - se HD:s beslut - - - i det lagstiftningsärendet.

Vad som i bestämmelsen sägs om gäldenärens behov torde i första hand åsyfta frågan huruvida den lägenhet som är förenad med bostadsrätten har en sådan storlek eller eljest är av sådan beskaffenhet att den överstiger vad som behövs med hänsyn till gäldenärens förhållanden. Det är emellertid tydligt att nämnda uttryck även tar sikte på den situationen att gäldenären har ett särskilt behov av den ifrågavarande lägenheten, t ex därför att han är handikappad och lägenheten är speciellt anpassad för hans behov i detta hänseende.

Den i målet - - - se HD:s beslut - - - behov av lägenheten.

Spörsmålet huruvida undantagande av bostadsrätt från utmätning kan anses oskäligt med hänsyn till bostadsrättens värde aktualiserar flera frågor. Det kan här till en början framhållas följande. Huruvida gäldenären vid sitt förvärv av bostadsrätten betalat endast en mindre del av dess nuvarande värde eller ett betydligt högre belopp kan inte tillmätas betydelse vid nämnda bedömning. Detsamma gäller frågan huruvida gäldenären har innehaft bostadsrätten kortare eller längre tid. Det förhållandet att en bostadsrätt är pantsatt bör inte heller inverka på skälighetsbedömningen utan till grund för denna bör läggas bostadsrättens värde utan belastningen; så bör ske oavsett om de medel som svarar mot pantfordringen har använts för gäldenärens förvärv av bostadsrätten eller för annat ändamål.

Frågan om det - - - se JustR Palms mening i det under i refererade målet - - - upp av riksskatteverket.

Värdet på T.L. - - - se HD:s beslut - - - skall därför upphävas.

JustR Gregow var av skiljaktig mening i saken och anförde: Av handlingarna - - - se HD:s beslut - - - utgångspunkt för skälighetsbedömningen.

Vid avgörande av - - - se JustR Gregows mening i det under I refererade målet - - - viss utsträckning beaktas.

Värdet av T.L:s bostadsrätt har av kronofogdemyndigheten uppskattats till 100 000 kr. T.L. har inte ifrågasatt denna värdering. Prövningen av beneficiefrågan bör därför utgå från nämnda värde.

Med hänsyn till det värde som bostadsrätten sålunda får anses ha får det - även vid beaktande av T.L:s behov av lägenheten - mot bakgrund av det tidigare sagda anses oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

På grund av det anförda fastställer jag HovR:ns beslut om utmätning av bostadsrätten.