NJA 1989 s. 431

(Jfr 1953 s 25 II och 1956 s 603)

Fastighetsbildningsmyndigheten i Stockholms norra lantmäteridistrikt (i det följande kallad FBM) meddelade d 9 juli 1982 enligt fastighetsbildningslagen (FBL) ett fastighetsbildningsbeslut enligt vilket främst från L.E.H. tillhöriga fastigheten Norra Lagnö 1:199 överfördes vissa land- och vattenområden till fastigheterna Norra Lagnö 1:118, 1:123, 1:126, 1:142 och 1:291. I beslutet angavs att yrkandet i ärendet innebar bl a att fastigheterna Norra Lagnö 1:118, 1:123, 1:126, 1:142 och 1:291 skulle tillföras uppgrundade och utfyllda områden samt vissa vattenområden utanför sina gränser. Vidare utsades i beslutet att regleringen omfattande utfyllda och uppgrundade områden innebar ett befästande av sedan länge rådande förhållanden och att områdena redan före beslutet nyttjades enligt 1 kap 6 § JB. Det angavs att de fastigheter som tillfördes land och vatten genom regleringen blev bättre lämpade för sitt ändamål än tidigare och att Norra Lagnö 1:199 ej märkbart försämrades. Slutligen antecknades i beslutet att för området gällde utomplansbestämmelser och att regleringen endast avsåg områden som sedan länge nyttjats som bostadstomt. I ett samtidigt av FBM meddelat ersättningsbeslut förpliktades ägarna till de fastigheter som tillfördes områden att till L.E.H. utge ersättning med i princip 1 kr 10 öre per kvm i genomsnitt för land- och vattenområden som till förts respektive fastigheter, bestämt i 1982 års prisnivå, i enlighet med ett av överlantmätarmyndigheten upprättat förslag till värdering, i vilket anfördes bl a:Värderingsprinciper

Enligt 5 kap 10 § FBL skall värderingen ske med hänsyn särskilt till marknadsvärdet. Med marknadsvärdet avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den fria marknaden.

Vid begränsad marköverföring mellan två fastigheter ligger det närmast till hands att bestämma ersättningen på grundval av de båda fastigheternas värdeförändringar, dvs genom beräkning av den överförda markens marginalvärde för avstående respektive tillträdande fastighet.

Vid värdering enligt FBL kan till skillnad från vid expropriation den avstående fastigheten få del i den vinst som blir följden av fastighetsregleringen.

Ersättningen skall uppgå till minst det belopp som motsvarar minskningen i marknadsvärde hos den avstående fastigheten.Värdering

Vid bedömning av minskningen i marknadsvärde för Norra Lagnö 1:199 kan de köp som skett av land och vatten i Långsundaviken ge en viss ledning.

- - -

Det köp som skedde 1980 avser ett 54 000 kvm stort område. Detta köp tyder på att minskningen i marknadsvärde för Norra Lagnö 1:199 understiger 20 000 kr även om en viss prisökning skett efter 1980. Fastigheten Norra Lagnö 1:199 förvärvades av nuvarande ägaren år 1973 tillsammans med Norra Lagnö 1:161, som var bebyggd med ett större och ett mindre fritidshus. Köpeskillingen var 200 000 kr. Taxeringsvärdet för fastigheterna var 180 000 kr år 1975, vilket motsvarar ett marknadsvärde på 240 000 kr år 1973. Även om Norra Lagnö 1:161 taxerats för sig skulle taxeringsvärdet varit 180 000 kr. Detta tyder på att värdet av hela Norra Lagnö 1:199 är mycket lågt.

Ökningen i marknadsvärde för tillträdande fastigheter är svår att uppskatta. Fastigheterna har redan idag rätt att utnyttja området mellan fastigheterna och vattnet enligt 1 kap 6 § JB. Vid fastighetstaxeringen har fastigheterna betraktats som strandtomter. Om det mellanliggande markområdet använts för väg eller bebyggelse hade fastigheterna i fastighetstaxeringssammanhang betraktats som strandnära och fått ett taxeringsvärde som är 40 000 kr lägre. Värdeskillnaderna för fastigheterna med respektive utan den här aktuella marken torde med säkerhet understiga 20 000 kr i taxeringsvärdenivå vilket motsvarar 25 000 kr:s skillnad i marknadsvärde.

Med utgångspunkt i köpen från mitten av 1960-talet torde en skälig uppskattning kunna göras av den ersättning som bör utgå. De områden som överfördes till fastigheterna vid stranden vid denna tidpunkt var av ungefär samma storlek och beskaffenhet som de som berörs av den här aktuella fastighetsregleringen. Köpen tyder på en prisnivå som motsvarar 1 kr 10 öre i 1982 års prisnivå, vilket bör utgå som ersättning.

I ersättningsbeslutet föreskrevs slutligen att förrättningskostnaderna skulle fördelas lika mellan ägarna till sju fastigheter, däribland de tidigare nämnda fem fastigheterna som genom fastighetsbildningsbeslutet tillfördes områden.

L.E.H. anförde besvär mot FBM:s ersättningsbeslut vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen och yrkade att ersättning till honom från ägarna av de fastigheter vilka tillfördes områden från hans fastighet Norra Lagnö 1:199 skulle utdömas efter 37 kr per kvm för mark och 1 kr per kvm för vattenområde, allt avseende värdetidpunkten okt 1982. Vidare yrkades att de sålunda bestämda ersättningarna skulle omräknas efter förändringarna i konsumentprisindex från d 20 okt 1982 till senast kända index vid målets slutliga avgörande. Slutligen yrkades ränta enligt 5 § räntelagen på det uppräknade beloppet till dess betalning sker.

L.E.H.:s motparter, ägarna till de fem fastigheter som tillförts områden från fastigheten Norra Lagnö 1:199, bestred bifall till besvären men medgav i och för sig uppräknings- och ränteyrkandena och vitsordade angiven värderingstidpunkt.

Sedan L.E.H. i inlaga till TR:n påpekat felaktiga arealuppgifter i FBM:s beskrivning hemställde FBM i ett av TR:n infordrat yttrande att TR:n måtte rätta uppkomna fel och oklarheter enligt 15 kap 10 § FBL.

TR:n (rådmännen Jansson, referent, och Heino, fastighetsrådet Åsbrink samt två nämndemän) anförde i utslag d 12 nov 1984 (vari L.E.H.:s motparter betecknades "Vallins huvudmän") bl a: - - - L.E.H. har under åberopande av en av VM Fastighetsekonomer AB utförd utredning anfört bl a: De principer som kommit till uttryck i Svea HovR:s dom d 7 juni 1982 (RH 98:83) "Taxingemålet" är tillämpliga även i detta mål. I Taxingemålet frångick HovR:n huvudprincipen att marknadsvärdet skulle bestämmas med ledning av det genomsnittliga marknadsvärdet per kvm för den tomt vari marken skall ingå och uppskattade värdet som en marginell värdeförändring. L.E.H. har utgått från normerna vid 1981 års allmänna fastighetstaxering. De marginella förändringarna i taxeringsvärdena till följd av arealförändringarna har beräknats. Den totala taxeringsvärdeförändringen uppgår till 145 000 kr. Omräknat till värdetidpunkten med stöd av konsumentprisindex kan totala ändringen uppskattas till 190 000 x 711/502 = ca 270 000 kr. Totalt överförd markareal är 7 336 kvm. Det genomsnittliga marginalvärdet kan sålunda uppskattas till 37 kr/kvm. För att förenkla det hela har yrkats enligt genomsnittet 37 kr, varvid hänsyn ej tagits till fastigheternas olika areal. Värdet 1 kr för vattenområdena är en skälighetsuppskattning.

L.E.H. har ytterligare anfört bl a: Enligt FBL skall L.E.H. i detta fall ha ersättning på grundval av en likvidvärdering. Han skall ha ersättning som minst är den minskning i marknadsvärdet som hans fastighet undergår till följd av fastighetsregleringen och högst den ökning i marknadsvärdet som uppkommer för motparternas fastigheter. En skälig vinstfördelning skall uppnås. I första hand skall ersättning utgå enligt genomsnittsvärdeprincipen, vilken begränsas av 5 kap 11 § FBL. Om genomsnittsvärdet är högre än marginalvärdet skall denna princip ej användas. Enligt den utredning L.E.H. låtit utföra är marginalvärdet 37 kr/kvm. Vinstfördelning bör ske så att hela vinsten läggs på Norra Lagnö 1:199. I FBM:s beslut och värdering har ersättningen bestämts till belopp som motsvarar minskningen i marknadsvärdet för avstående fastighet, vilket enligt L.E.H:s uppfattning är felaktigt.

Vallins huvudmän har anfört bl a: Till skillnad från t ex expropriation innebär en marköverföring enligt FBL ofta ett förhållande mellan två fastighetsägare. Vid fastighetsreglering har man velat underlätta en frivillig uppgörelse varför man har vinstdelning. Man måste därför bestämma marknadsvärdeökningen för mottagande fastighet med utgångspunkt från ett marginellt värde, dvs vad som skulle betalas vid ett frivilligt förvärv. Den av L.E.H. beräknade marginella ökningen till 37 kr/kvm kan inte accepteras. Den leder till att värdeökningen blir för hög och den tar ej hänsyn till de tröskeleffekter som är inbyggda i taxeringssystemet. Det genomsnittliga marknadsvärdet för samtliga fastigheter är 74 kr/kvm. Om det ökade marginalvärdet skulle vara 37 kr/kvm innebär detta en ökning på 50 %. I Taxingemålet ansågs motsvarande ökning vara 27 %, vilket är rimligare. Ytterligare ett fel i L.E.H:s beräkningar är att hänsyn ej tagits till att fastighetsägarna tidigare haft rätten att disponera de nu överförda områdena och att genom fastighetsägarnas åtgärder ifrågavarande mark blivit tomtmark. - Läggs hela vinsten på avstående fastighet, så berövas mottagande fastighet värde som den hade förut. Detta kan inte vara rimligt. De nu överförda områdena hade knappast kunnat utnyttjas av L.E.H. och de har bara ett marginellt värde för honom. Yrkade ersättningar är därför orimliga. - Ett sätt att få fram ett skäligt värde är att jämföra vad som skulle betalats vid frivilliga förvärv. En sådan utredning har gjorts av FBM. Den värdeökning FBM kommit fram till, kan vitsordas.

L.E.H. har ytterligare anfört bl a: 1 kap 6 § JB är inte tillämplig i detta fall. Här har fastighetsägarna själva gjort utfyllnader. Några av fastigheterna får betydande arealtillskott, varvid också möjligheten till delning av fastigheten ökar.

Vallins huvudmän har bestritt att möjligheten till delning skulle öka genom fastighetsregleringen.

Ytterligare argumentering har förekommit mellan parterna.

Skäl. Fastighetsdomstolen har hållit syn på platsen.

Fastighetsdomstolen finner hinder ej möta mot att rättelse sker enligt 15 kap 10 § FBL i enlighet med FBM:s hemställan.

Norra Lagnö 1:199 utgörs av vattenområde och, i mindre omfattning, av strandområden tillkomna senare genom landhöjning eller dylikt. Beträffande frågan om 1 kap 6 § JB är tillämplig eller ej i detta fall anser fastighetsdomstolen att ifrågavarande strandområden är av ringa betydelse för L.E.H.. Nämnda lagrum - som ger fastighetsägare rätt att nyttja strandområde - är därför enligt fastighetsdomstolens mening tillämpligt.

Ersättningsreglerna i 5 kap FBL bygger på det s k indirekta vinstfördelningssystemet, vilket innebär att varje område och varje rättighet som berörs av regleringen åsättes ett likvidvärde, detsamma för tillträdare och avträdare. Den vinst som uppkommer vid regleringen och som utgör en förutsättning för densamma blir fördelad mellan berörda fastighetsägare dels genom det därvid gjorda valet av värdenivå, dels också genom det sätt på vilket förrättningskostnaderna fördelas.

I lagtexten utsägs ej mer än att ersättningen skall bestämmas på grundval av likvidvärdering (5 kap 10 § 2 st FBL) och att hänsyn därvid skall tagas till egendomens användning för det ändamål som föranleder det högsta värdet samt till förhållandena vid tillträdet med visst undantag för särskilt fall, och vidare att värderingen skall ske med hänsyn särskilt till egendomens marknadsvärde. Någon uttrycklig bestämmelse om vinstfördelningen finnes ej. Vederbörande departementschef har i proposition till lagen förklarat att han icke ansett det lämpligt att försöka ställa upp en sådan bestämmelse (prop 1969:128 s B 395). Av förarbetena till lagen framgår dock att likvidvärdering och vinstfördelning bör göras så att ett skäligt resultat ernås.

Vid den aktuella förrättningen har FBM grundat sitt ersättningsbeslut på en likvidvärdering där resp i regleringen ingående område åsatts ett likvidvärde som torde svara mot minskningen i marknadsvärdet hos avstående fastighet. Genom att sedan låta ägarna till de fastigheter vilka erhållit mark svara för hela förrättningskostnaden har resultatet blivit att hela vinsten av fastighetsregleringen tillförts mottagande fastigheten. Enligt fastighetsdomstolens mening kan en sådan vinstfördelning inte anses skälig, varför ersättningsbeslutet bör ändras på så sätt att en del av vinsten tillföres avträdande fastighet. De frågor som härvid uppkommer är dels hur stor vinsten är, dels hur denna vinst skall fördelas mellan berörda fastigheter.

Vad först angår storleken av vinsten består denna i summa värde förändringar hos mottagande fastigheter med avdrag för dels marknadsvärdeminskningen hos fastigheten Norra Lagnö 1:199, dels förrättningskostnaderna vilka i målet uppgetts vara 2 011 kr för var och en av Norra Lagnö 1:118, 1:123, 1:126, 1:142 och 1:291. För resp fastighet som tillförs mark kan vinsten bestämmas till marknadsvärdeökningen minskad med vad fastigheten får erlägga i form av likvid och förrättningskostnader. Marknadsvärdeökningen för resp mottagande fastighet torde icke kunna fastställas annat än på grundval av en skälighetsuppskattning där man beaktar dels de legalrätter (1 kap 6 § JB och 2 kap 6 § VL) som tillkommer resp mottagande fastighet dels den överförda markens belägenhet i förhållande till byggnader och övrig mark på mottagande fastigheter dels ock att ägarna till mottagande fastigheter själva utfört värdehöjande åtgärder på den överförda marken. Den metod att bestämma de marginella marknadsvärdeförändringarna hos mottagande fastigheter klaganden anvisat kan enligt fastighetsdomstolens uppfattning inte läggas till grund eftersom denna metod icke tar hänsyn till någon av de faktorer som ovan redovisats. Härtill kommer att storleken av ett marginalvärde per kvm dessutom påverkas av arealen hos mottagande fastighet.

Vid övervägande av vad nu sagts och av vad som framkommit vid synen samt av vad i övrigt förekommit i målet finner fastighetsdomstolen - som anser att någon förändring av möjligheterna till delning av berörda fastigheter genom avstyckning ej uppkommer till följd av fastighetsregleringen - att fastigheterna till följd av marköverföringen erhåller följande marknadsvärdeökning:

Norra Lagnö 1:118 30 000 kr

Norra Lagnö 1:123 30 000 kr

Norra Lagnö 1:126 15 000 kr

Norra Lagnö 1:142 25 000 kr och

Norra Lagnö 1:291 5 000 kr.

Vad därefter angår vinstfördelningen har på sätt närmare framgår av SOU 1983:38 "Fastighetsbildning 2 - Ersättningsfrågor" man i rättspraxis intagit olika ståndpunkter hur denna skall ske när fråga är om att utanför detaljplan överföra mark från en "jordbruksfastighet" till en bebyggd bostadsfastighet. Den vinstfördelning som enligt fastighetsdomstolens mening ger det mest skäliga resultatet i de fall där båda fastigheterna kan ansöka om och få en reglering genomförd är att vinsten delas lika. När - som i detta fall - fråga är om att fastighetsregleringen endast kan genomföras på ansökan av ena parten och därtill mot den andres bestridande kan ifrågasättas om det är skäligt att ge avträdande fastighet lika stor del i vinsten eftersom denna uppkommer först i och med att en annan fastighetsägare tar initiativ till en förrättning och får den genomförd. I sådana fall framstår en vinstfördelning i förhållande till resp fastighets värdeförändring som mer skälig. I förefarande fall föreligger dock den speciella omständigheten att av regleringen berörd mark sedan lång tid tillbaka tagits i anspråk och nyttjats av mottagande fastighetsägare. Med hänsyn härtill finner fastighetsdomstolen att en hälftendelning av vinsten kan anses motiverad.

De ersättningar resp fastighet har att erlägga utöver redan beslutade skall därmed bestämmas enligt följande vid värdetidpunkten. Härvid har hänsyn tagits till dels de rättade arealuppgifterna, dels att parterna är ense om att vattnet skall värderas till i kr/kvm.

Norra Lagnö 1:118

12 035 + (30 000 - 12 035 - 2 011)/2 = 20 012 kr

Norra Lagnö 1:123

2 044 + (30 000 - 2 044 - 2 011)/2 = 15 017 kr

Norra Lagnö 1:126

3 258 + (15 000 - 3 258 - 2 011)/2 = 8 124 kr

Norra Lagnö 1:142

2 640 + (25 000 - 2 640 - 2 011)/2 = 12 815 kr Norra Lagnö 1:291

1 183 + (5 000 - 1 183 - 2 011)/2 = 2 086 kr

Dessa belopp skall uppräknas med hjälp av konsumentprisindex för okt 1982 som var 711 och vid dagen för utslag senast kända index, som är 827.

Härom råder ej tvist i målet.

Ersättningarna blir då 23 277 kr (Norra Lagnö 1:118) 17 467 kr (Norra Lagnö 1:123) 9 449 kr (Norra Lagnö 1:126) 2 426 kr (Norra Lagnö 1:291) resp 14 905 kr (Norra Lagnö 1:142).

Om ränteuppräkning föreligger ej tvist i målet.

Slut. Fastighetsdomstolen rättade till FBM:s fastighetsbildningsbeslut hörande karta och beskrivning samt ändrade FBM:s ersättningsbeslut så att L.E.H. tillerkändes ersättning från ägarna av Norra Lagnö 1:118 med 23 277 kr, Norra Lagnö 1:123 med 17 467 kr, Norra Lagnö 1:126 med 9 449 kr, Norra Lagnö 1:142 med 14 905 kr och Norra Lagnö 1:291 med 2 426 kr, allt jämte ränta enligt 5 § räntelagen från d 20 okt 1982 tills betalning sker.

L.E.H. anförde besvär i Svea HovR och yrkade fullt bifall till sin vid TR:n förda talan.

L.E.H.:s motparter (av HovR:n kallade "R.I. och medparter") bestred ändring.

HovR:n (hovrättsrådet Grahn, fastighetsrådet Hall, hovrättsrådet Bolte och adj led Nilsson, referent) anförde i utslag d 15 april 1986:

HovR:ns skäl. Parterna har i HovR:n åberopat i huvudsak samma omständigheter som vid TR:n.

HovR:n gör följande bedömning.

Med hänsyn till den rätt att använda överförd mark som ägarna till de mottagande fastigheterna hade redan före fastighetsregleringen och de åtgärder som ägarna vidtagit på marken finner HovR:n inte skäl att frångå TR:ns bedömning av de marknadsvärdeökningar som mottagande fastigheter kan antas ha undergått genom fastighetsregleringen. Den överförda markens värde för N:a Lagnö 1:199 har uppskattats till 1:10 kr/kvm landareal och 1:- kr/kvm vattenareal. HovR:n finner inte skäl att bedöma den minskning av marknadsvärdet som uppkommer för N:a Lagnö 1:199 genom fastighetsregleringen på annat sätt.

Reglerna i 5 kap 10 och 11 §§ FBL innebär att likvidvärdena - med iakttagande av att en skälig vinstfördelning uppnås - skall bestämmas till högst värdeökningarna för mottagande fastigheter (dvs 30 000 kr för N:a Lagnö 1:118, 30 000 kr för N:a Lagnö 1:123, 15 000 för N:a Lagnö 1:126, 25 000 kr för N:a Lagnö 1:142 och 5 000 kr för N:a Lagnö 1:291) och till lägst minskningen i värde för avstående fastighet (dvs 12 035 kr för N:a Lagnö 1:118, 2 044 kr för N:a Lagnö 1:123, 3 258 kr för N:a Lagnö 1:126, 2 640 kr för N:a Lagnö 1:142 och 1 183 kr för N:a Lagnö 1:291).

Enligt HovR:ns mening synes man - i en vinstfördelningssituation som denna där några alternativa möjligheter till genomförande enligt annan lagstiftning inte står till buds - böra så långt möjligt söka efterlikna den vinstfördelning som förekommer vid frivilliga överlåtelser i motsvarande fall. Prisnivån för mark som frivilligt försäljes för bebyggelseändamål utanför planlagt område ligger väsentligt högre än de prisnivåer som utbildas vid överlåtelse av olika slags jord- och skogsbruksmark och detta även då god tillgång på mark som är lämplig för byggnadsändamål råder. Den värdestegring som uppkommer vid omvandlingen av jord- och skogsbruksmark till rå tomtmark utanför planlagt område tillkommer således vid frivilliga överlåtelser av hel tomt normalt i sin helhet säljaren. Vad som gäller beträffande prisbildningen vid försäljning av mindre områden för utökning av redan etablerade tomter är mera oklart.

I rättsfallet NJA 1956 s 603, där fråga var om obebyggd mark som för första gången blivit stadsplanelagd och tomtindelad, utgick HD från att all mark som skulle ingå i en tomt borde åsättas samma värde per kvm, oavsett hur byggnadsrätten var fördelad inom tomten. Denna princip har i värderingspraxis kommit till användning även i andra ersättningssituationer än den som var aktuell i nämnda rättsfall. Önskvärdheten av att vid fastighetsreglering ha enkla regler för värdering av mark som skall ingå i tomt talar enligt HovR:ns mening för att principen att dela värdet lika per kvm bör användas så snart den ej ger ett oskäligt resultat. Om således en ny tomt utanför planlagt område skall bildas av mark från flera fastigheter, bör värdet av de olika delarna bestämmas efter samma värde per kvm. Då det gäller överföring av mark till redan etablerad tomt med stöd av FBL:s tvångsregler, synes det rimligt att bestämma värdet med utgångspunkt från att utvidgningen sker, innan några byggnads- eller exploateringsåtgärder vidtagits.

Det sagda leder till att likvidvärdet för jord- och skogsbruksmark, som genom tvångsvis genomförd fastighetsreglering övergår till tomtmark - med den begränsning som följer av spärregeln i 5 kap 11 § FBL - bör bestämmas med ledning av det genomsnittliga marknadsvärdet per kvm för den tomt, vari marken skall ingå, och med bortseende från genomförda exploateringsåtgärder. (Jämför SOU 1983:38, s 67 ff.)

Det genomsnittliga priset för rå tomtmark i trakten har av L.E.H. uppskattats till mellan 41 och 180 kr/kvm. Rolf I och medparter har anfört att marginalvärdena bör vara väsentligt lägre än genomsnittsvärdet. Även om kostnaderna för markens iordningställande medtas är det uppenbart, att det genomsnittliga markvärdet av de aktuella tomterna är väsentligt högre än det marginella värde som den överförda marken har för respektive fastighet. Det är således i detta fall nödvändigt att frångå den huvudprincip som HovR:n eljest anser böra vara vägledande vid bestämmande av likvidvärdet. Jämkningen får dock ej göras större än som erfordras för att ersättningen skall stå i överensstämmelse med reglerna i 5 kap 10 och 11 §§ FBL. Ersättningen bör således i princip bestämmas till den värdeökning som respektive mottagande fastighet undergår. Detta får emellertid till följd att N:a Lagnö 1:199 tilläggs hela den värdestegring som marken undergått genom fastighetsregleringen. Ägaren av denna fastighet borde därför ha påförts förrättningskostnaderna. Dessa har emellertid i stället påförts ägarna till mottagande fastigheter med lika belopp eller 2 011 kr. Med hänsyn härtill anser HovR:n skäligt att likvidbeloppen nedsätts med motsvarande belopp. Likvidbeloppen blir således 27 989 kr för N:a Lagnö 1:118 och N:a Lagnö 1:123, 12 989 kr för N:a Lagnö 1:126, 22 989 kr för N:a Lagnö 1:142 och 2 989 kr för N:a Lagnö 1:291. Dessa belopp skall uppräknas med hjälp av konsumentprisindex från okt 1982 (711) till vid dagen för utslag senast kända index (908 febr 1986).

Likvidbeloppen blir då 35 744 kr för N:a Lagnö 1:118 och N:a Lagnö 1:123, 16 588 kr för N:a Lagnö 1:126, 29 359 kr för N:a Lagnö 1:142 och 3 817 kr för N:a Lagnö 1:291. Tvist föreligger inte om i målet yrkad ränta.

HovR:ns avgörande. HovR:n ändrar TR:ns utslag och FBM:s ersättningsbeslut på så sätt att de ersättningar som skall utges till ägaren till Norra Lagnö 1:199 L.E.H. bestäms för ägarna till Norra Lagnö 1:118, Rolf, Lennart och Göran I, till sammanlagt 35 744 kr, för ägaren till Norra Lagnö 1:123, Rosa M, till 35 744 kr, för ägaren till Norra Lagnö 1:126, Claes M, till 16 588 kr, för ägaren till Norra Lagnö 1:142, Eva B, till 29 359 kr och för ägarna till Norra Lagnö 1:291, Maj, Sven och Leif N, till sammanlagt 3 817 kr.

På beloppen skall utgå ränta enligt 5 § räntelagen från d 20 okt 1982 tills betalning sker.

Rosa M såsom ägare av Norra Lagnö 1:123, Claes M såsom ägare av Norra Lagnö 1:126, Eva B såsom ägare av Norra Lagnö 1:142 samt Maj, Sven och Leif N såsom ägare av Norra Lagnö 1:291 anförde besvär och yrkade att HD, med upphävande av HovR:ns utslag, måtte fastställa TR:ns utslag.

L.E.H. bestred ändring.

Statens lantmäteriverk, som av HD anmodats avge yttrande i målet, anförde i yttrande d 9 maj 1988: Målet avser tvist om vilken ersättning som skall utgå för mark som genom fastighetsreglering tillförts fastigheter, som sedan tidigare är bebyggda med småhus. Marken utgörs av uppgrundningar genom vilka fastigheterna kommit att skiljas från strandlinjen. Tvisten gäller främst efter vilka principer den vinst som uppkommer genom regleringen skall fördelas mellan berörda fastigheter.

Fastighetsreglering för överföring av mark som skall ingå i tomt kan ske enligt reglerna i 5 kap FBL eller - om fastighetsplan föreligger - även som inlösen enligt 8 kap 4 § FBL.

Värderingen av den överförda marken skall ske med utgångspunkt i reglerna i 5 kap 10 § och 11 § FBL samt - i förekommande fall - 8 kap 5 § FBL. Även om lagreglerna i 5 resp 8 kap är olika utformade bör samma värderingsprinciper tillämpas i de båda fallen.

I 5 kap 10 § FBL finns de grundläggande bestämmelserna för den ekonomiska uppgörelsen mellan sakägarna. I första stycket tas upp bestämmelser om vad som skall ersättas i pengar. Ersättning skall utgå för skillnaden mellan vad en fastighet mottar och avstår i fråga om mark och andel i samfälld mark. Denna skillnad brukar benämnas kapitalöverflyttningen.

Andra stycket innehåller regler om hur ersättningen skall beräknas (likvidvärdering). Regleringslikviden bestäms genom ägo- eller parcellvärdering. Om en ägolott kan användas till olika ändamål, t ex jordbruk eller bebyggelse, skall likviden bestämmas med hänsyn till det ändamål som ger högst värde. Vidare skall vid värderingen beaktas de faktiska förhållanden som råder vid tillträdet. I övrigt skall värderingen ske med hänsyn särskilt till egendomens marknadsvärde.

Reglerna i 10 § 2 st kompletteras med vissa jämkningsbestämmelser i 11 §. Jämkning av kapitalöverflyttningen skall ske i tre olika fall, nämligen när förlust (negativ båtnad) uppkommer för fastigheten eller när viss fastighet blivit otillbörligt gynnad genom för hög likvidersättning eller när inköp av markreserv skett till en nivå som skiljer sig från likvidvärdenivån.

Bestämmelserna om ersättning vid fastighetsreglering bygger på den s k vinstfördelningsprincipen, vilken kan beskrivas på följande sätt.

Syftet med fastighetsreglering är att förbättra berörda fastigheter vilket bl a som regel tar sig uttryck i att fastigheternas sammanlagda värde ökar. Härigenom uppkommer en nytta eller båtnad av fastighetsregleringen. Vinsten av regleringen erhålls genom att man minskar båtnaden med de för regleringsföretaget gemensamma kostnaderna till vilka även förrättningskostnaderna hänförs.

Vinsten skall sedan fördelas mellan de av fastighetsregleringen berörda fastigheterna. I det arbete som föregick fastighetsbildningslagen diskuterades olika möjligheter att åstadkomma vinstfördelning på direkt eller indirekt väg. Den lösning som slutligen valdes var ett system med indirekt vinstfördelning.

Varje område som ingår i regleringen åsätts ett likvidvärde som gäller för både avträdare och tillträdare. Ett område som byter fastighetstillhörighet har normalt ett lägre marginellt värde för avträdaren än för tillträdaren. Det förhållandet att området har olika värde för avträdare och tillträdare är en förutsättning för att det skall uppkomma en båtnad. Med den mottagande fastighetens båtnad förstås i huvudsak den värdehöjning som fastigheten undergår till följd av marktillskottet.

Vid båtnadsberäkningen måste emellertid hänsyn tas även till den ersättning som skall utgå för det område som överförts. För att fastighetens båtnad skall erhållas måste därför dess värdehöjning minskas med den ersättning som fastighetens ägare har att utge. Om den på detta sätt beräknade båtnaden minskas med de på fastigheten fallande gemensamma kostnaderna erhålls den på fastigheten belöpande vinsten av fastighetsregleringen. Vinstfördelningen sker således i ett tvåstegsförfarande.

I det första steget fördelas båtnaden. Detta sker indirekt genom att man anknyter likvidvärderingen till det värde eller den värdenivå som är relevant för avträdaren eller för tillträdaren eller till någon mellanliggande nivå. I det ena ytterlighetsfallet kommer båtnaden att tillföras tillträdaren, i det andra ytterlighetsfallet avträdaren. Anknyts likvidvärderingen till en mellanliggande nivå kommer båtnaden att fördelas mellan avträdare och tillträdare. Fastighetsbildningslagen innehåller inte någon föreskrift om hur likvidvärderingen skall ske med hänsyn till fördelningen av båtnaden, men lagen syftar till att den sker så att ett skäligt resultat uppnås.

Det andra steget i vinstfördelningssystemet avser fördelning av kostnaderna. 15 kap 13 § FBL stadgas att kostnaderna skall betalas med hänsyn främst till den nytta varje sakägare har av regleringen.

För fullständighetens skull kan tilläggas att vid fastighetsreglering som sker som inlösen enligt 8 kap FBL bestäms ersättningen enligt särskilda regler i 8 kap 5 §. Inlöses hel fastighet skall ersättningen bestämmas till ett belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde och inlöses del av fastighet skall intrångsersättning utgå med belopp motsvarande den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom åtgärden.

FBL:s ersättningsregler är huvudsakligen konstruerade med tanke på större regleringsföretag inom jord- och skogsbruksområden. Lagen bygger vidare på principen att vid fastighetsreglering skall fastighet som får avstå mark i första hand kompenseras med annan mark.

I praktiken har emellertid också ensidiga marköverföringar kommit att bli vanliga. Exempelvis genomförs i storleksordningen två till tre tusen regleringsåtgärder per år där mark överförs för att ingå i fastighet för enskilt bebyggande.

Vid fastighetsreglering avseende marköverföring mellan endast två fastigheter har i praktiken tankegångarna bakom direkt vinstfördelning ofta tillämpats vid bestämmande av regleringslikviden. Det innebär att man utgår från respektive fastighets värdeförändring. Regleringslikviden skall därvid bestämmas till ett belopp som minst uppgår till minskningen i marknadsvärdet för den avstående fastigheten och till högst ökningen i marknadsvärdet för den mottagande fastigheten. Mellan nämnda gränser kan likvidvärdet avvägas så att en skälig vinstfördelning uppnås.

I det följande görs en genomgång av de vinstfördelningsprinciper som tillämpas när mark överförs till en fastighet som används - eller skall användas - för enskilt bebyggande.

2.1 Inom detaljplan.

2.1.1 Fastighetsplan föreligger.

Vid bestämmandet av likvidvärdet för mark inom detaljplanelagt område som skall ingå i tomt uppkommer i regel inga vinstfördelningsproblem. Detta gäller i synnerhet om fastighetsindelningen är bestämd i fastighetsplan. Värdet av sådan mark uppstår nämligen normalt redan genom planläggningen och bestäms huvudsakligen av den i planen tillåtna byggnadsrätten. Den efterföljande fastighetsregleringen innebär endast ett rättsligt genomförande av fastighetsplanen, vilket inte kan anses påverka värdet av de enskilda fastigheterna.

Nämnda förhållanden har lett till att man vid likvidvärdering i hithörande fall kommit att tillämpa de ersättningsprinciper som utbildats då stadsplan och tomtindelning genomförts enligt byggnads- eller expropriationslagstiftningen (jfr prop 1969:128 s B 402). Dessa ersättningsprinciper är emellertid inte uttryckligen angivna i nämnda lagar. De är i stället att söka i den rättspraxis som utbildats i avsaknad av entydiga marknadsvärden för delar som skall ingå i en tomt. Praxis har sin utgångspunkt i HD:s dom i rättsfallet NJA 1956 s 603 och kan sammanfattas på följande sätt.

För mark som skall bilda en tomt för bebyggelse och som är i olika ägares hand gäller att det är tomten som helhet som bär den byggnadsrätt vilken grundar värdet. Varje område av tomten kan därför anses ha samma värde per kvm oavsett var på tomten bebyggelsen skall ligga. Man söker alltså det totala marknadsvärdet för tomten och fördelar detta lika per kvm. Med ledning av ett på sådant sätt bestämt genomsnittsvärde erhålls värdet för det överförda området.

Den beskrivna principen - genomsnittsvärdeprincipen - utgör huvudregeln när ersättning för mark inom fastighetsplan skall bestämmas. Det förekommer emellertid situationer då en tillämpning av huvudregeln skulle ge ett stötande resultat. Undantag måste därför göras.

Detta är fallet när ett markområde kan användas på ett sådant sätt att det har ett påtagligt värde även om tomten ej bildas. En vanlig sådan situation är när mark överförs från en bebyggd fastighet till en obebyggd för att tillsammans med denna bilda en ny tomt. Är det överförda områdets marknadsvärde (tomtdelens alternativa värde) därvid högre än det värde som skulle erhållas för tomtdelen med tillämpning av huvudregeln, måste undantag från denna göras. Undantagsregeln kan uttryckas så att ersättning för tomtdel inte får understiga dess alternativa värde, dvs det värde som markområdet har utan att den i detaljplan avsedda användningen kommer till stånd.

Ett annat vanligt fall då undantag från huvudregeln kan vara påkallat är när ett markområde - exempelvis ett samfällt område - skall tillföras en bebyggd fastighet för att bilda tomt. I det fallet är värdeökningen på grund av åtgärden för den bebyggda fastigheten vanligen lägre än den till förda markens värde enligt huvudregeln. Följaktligen kan ersättningen inte bestämmas till mer än vad som motsvarar den värdeökning för den bebyggda fastigheten som uppkommer genom marktillskottet.

Det finns ytterligare fall då en tillämpning av huvudregeln anses leda till oskäliga resultat. Exempelvis anses att ägare av tomtdel bör få tillgodoräkna sig den värdeökning för den totala tomten som uppstått på grund av de åtgärder som han vidtagit för att underlätta tomtens bebyggande (sprängning, schaktning, rivning etc). En likartad bedömning gäller när förhållandena beträffande viss tomtdel är sådana att normalt förekommande anslutningsavgifter kunnat inbesparas. Vidare anses ägare av tomtdel få tillgodogöra sig övervärden - grus, skog o d - som finns på tomtdelen och som han kunnat tillgodogöra sig utan att markens lämplighet som tomtplats skulle ha försämrats.

Till beskrivningen av undantagssituationerna hör även att när värdet av en tomtdel sätts högre än vad huvudregeln motiverar måste värdet för övriga delar sänkas i motsvarande grad eftersom det totala tomtvärdet inte förändras.

Genomsnittsvärdeprincipen har använts i samtliga hovrättsavgöranden inom fastighetsplan (tomtindelning) som finns i Lantmäteriets rättsfallsregister.

2.1.2 Fastighetsplan saknas.

Ovan konstaterades att några vinstfördelningsproblem normalt inte uppkommer inom detaljplanelagt område. Detta gäller i synnerhet om fastighetsindelningen är fastlagd i fastighetsplan.

Det är emellertid vanligt att detaljplaner genomförs utan att fastighetsplan upprättas. Fastighetsindelningen är därmed inte lika entydigt given på förhand och man kan tänka sig att fastighetsbildningen öppnar möjlighet till bättre lösningar beträffande bebyggelsens placering än vad som är förutsatt i detaljplanen. Härigenom skulle en regleringsvinst kunna uppkomma som skall fördelas.

Den värderingspraxis som utbildats när detaljplanen genomförs med tillämpning av bestämmelserna om ianspråktagande av mark enligt expropriationslagen torde i huvudsak vara densamma som den som redovisats i avsnitt 2.1.1. När genomförandet sker med tillämpning av fastighetsregleringsinstitutet har det emellertid - åtminstone tidigare - inte varit lika givet att följa denna praxis, eftersom det föreligger möjlighet att det uppkommer vinst som skall fördelas.

Numera torde man dock kunna konstatera, att genomsnittsvärdeprincipen är allmänt vedertagen vid fastighetsregleringar inom detaljplan, oavsett om fastighetsplan föreligger eller inte. Exempelvis finns i Lantmäteriets rättsfallsregister - som omfattar hovrättsavgöranden sedan 1971 - inte något fall där vinstfördelningen inte ligger inom ramen för genomsnittsvärdeprincipen (jfr även Svea HovR:s utslag 1978-11-10, UÖ 37, där prövningstillstånd inte meddelades).

2.2 Utanför detaljplan.

Om rättspraxis är någorlunda entydig vid marköverföringar inom planlagt område så är förhållandena betydligt oklarare när mark överförs till fastighet för enskilt bebyggande utanför detaljplan.

En studie av rättstillämpningen visar flera olika synsätt för hur vinstfördelningen bör ske. Som exempel finns i bilaga 1 en sammanställning av de sex fall som varit föremål för prövning i hovrätt och som finns med i Lantmäteriets rättsfallsregister. (Bilagan här utesluten; red:s anm.)

Principiellt skulle man kunna avgränsa tre olika grundsyner för hur vinsten bör fördelas mellan tillträdande och avträdande fastighet.

1) Hela eller större delen av vinsten till tillträdande fastighet.

a) Hela vinsten till tillträdaren.

Ett sådant synsätt överensstämmer med det expropriationsrättsliga, dvs den som avträder marken skall endast kompenseras för den förlust som han åsamkas. Vid marköverföringar som alternativt kan genomföras med stöd av byggnads- eller expropriationslagstiftningen finns en naturlig grund för en dylik vinstfördelning, vilket även tagit sig uttryck i praxis vid överföring av allmän platsmark genom fastighetsreglering. Det finns dock tämligen få exempel från tillämpningen på att vinsten vid tomtbildning utanför plan helt ansetts böra tillfalla tillträdaren. Likvidnivån i den i detta mål aktuella förrättningen tyder dock på att detta synsätt legat till grund för vinstfördelningen.

b) Större delen av vinsten till tillträdaren.

Ett vanligt synsätt är att tomtmarksvärde uppkommer för de markområden som skall ingå i en tomt i samband med att tomtplatsen avgränsas. Denna avgränsning sker, i de fall där detaljplan inte upprättats, först i samband med fastighetsbildningen. Man skulle således kunna se en principiell skillnad mellan värderingssituationerna inom resp utom plan. I planfallet har fördelning av den uppkomna värdestegringen skett redan före förrättningen. I utomplansfallet uppkommer och fördelas tomtmarksvärdet i den förrättning där marken överförs till tomten. Utan fastighetsreglering skulle marken således ha ett betydligt lägre marknadsvärde, som grundar sig på dess betydelse för den avstående fastigheten.

Med detta betraktelsesätt skapas värdet genom den åtgärd som tillträdaren initierar och det kan då ses som rimligt att tillträdaren också får tillgodogöra sig större del av den uppkomna vinsten.

Denna grundsyn kan sägas ligga bakom den fördelningsprincip som innebär att vinsten skall fördelas i proportion till respektive fastighets värdeförändring. Ju större skillnad i markens värde för avträdande respektive tillträdande fastighet desto större del av vinsten kommer sålunda att tillfalla tillträdaren, såsom skapare av denna vinst.

Principen framförs av fastighetsdomstolen i detta mål såsom normalt varande mest skälig i de fall där fastighetsregleringsåtgärden endast kan initieras av den förvärvande parten. I inget av de sex studerade hovrättsavgörandena har emellertid fördelning efter värdeförändring legat till grund för den slutligt fastställda ersättningen.

Metoden har använts av fastighetsbildningsmyndigheterna såväl vid tomtbildning som vid omregleringar av jordbruksfastigheter. Detta togs av fastighetsbildningsutredningen (SOU 1983:38) till intäkt för att föreslå att vinstdelning vid omregleringar av jord- och skogsbruksfastigheter skulle ske genom att båtnaden fördelas efter respektive fastighets värdeförändring.

2) Likadelning av vinsten.

Likadelning av vinsten tillämpas ofta med motiveringen att det är rättvist och att det överensstämmer med hur två avtalande parter kan förutsättas resonera om de skall göra upp om en konstaterad vinst. Exempelvis anser fastighetsdomstolen i detta mål att denna princip bör tillämpas då båda parter har möjlighet att få regleringsåtgärden till stånd.

Likadelning kan sägas vara relativt vanlig i praktisk tillämpning och har legat till grund för den slutligt fastställda ersättningen i två av de sex nämnda målen (nr 2 - HovR:n för Västra Sverige och nr 3 - HovR:n för Nedre Norrland).

3) Hela eller större delen av vinsten till avträdande fastighet.

a) Större delen av vinsten till avträdaren.

Som motsats till synsättet att det är skäligt att tillträdaren, såsom skapare av vinsten, skall tillgodogöra sig merparten av denna kan man hävda att det är oskäligt att avträdaren skall tvingas avstå marken utan att få ta del av en betydande del av vinsten.

Ett liknande resonemang kan sägas ligga bakom vinstfördelningen i ett av de redovisade målen (nr 5, HovR:n för Västra Sverige). HovR:n ansåg att avträdaren skulle tillgodoräknas två tredjedelar av vinsten, bl a med motiveringen att överföringen skett mot hans vilja. Båda de berörda fastigheterna i målet var bostadsfastigheter.

b) Hela eller huvuddelen av vinsten till avträdaren.

Resonemanget under punkt 1 b bygger på tanken att hela värdeökningen tillskapas i den stund marköverföringen sker. Det är emellertid fullt möjligt att i stället betrakta marken som råtomtmark i värderingshänseende. Med detta synsätt har marken således - i nära likhet med vad som gäller inom detaljplan - tagit åt sig ett högre värde redan i den stund det står klart att den lämpar sig bättre som tomtmark för enskilt bebyggande. Förrättningen får därmed som i planfallet mer karaktären av ett genomförande än ett värdeskapande.

Så kan vara fallet t ex om marken redan hävdas av en intilliggande fastighet eller om den från arronderingssynpunkt väl lämpar sig att föras över till intilliggande fastighet.

Nämnda förhållanden har tagits till intäkt för att tillämpa den tidigare beskrivna genomsnittsvärdeprincipen (jfr 2.2.1) även utanför detaljplan. Ytterligare argument för denna tillämpning är en önskan att tillskapa enhetliga ersättningsregler och att synsättet överensstämmer med hur parterna resonerar vid frivilliga överlåtelser. Principen leder normalt till att hela eller huvuddelen av värdehöjningen till tomtmark tillfaller avträdande fastighet.

Principen har tillämpats av hovrätterna i fyra av de sex nämnda målen (nr 1 och 4, Svea HovR, nr 3, HovR:n för Nedre Norrland samt nr 6, HovR:n för Övre Norrland) liksom av Svea HovR i förevarande mål.

3.1 Behov av klarläggande.

Av föregående avsnitt framgår att tillämpningen av vinstfördelning vid överföring av mark som skall ingå i fastighet för enskilt bebyggande utanför detaljplan är mycket splittrad. Tillämpningen är både oenhetlig och svårgripbar och för helt likartade situationer förekommer i princip hela skalan från att hela vinsten tillfaller tillträdaren till att hela vinsten tillfaller avträdaren. Vidare tycks tillämpningen variera även mellan olika hovrätters domkretsar. Det är således svårt att förutsäga vilken ersättning som kan komma att utgå av en regleringsåtgärd, vilket bl a torde motverka att frivilliga överenskommelser kommer till stånd.

Dessa förhållanden kan dels tillskrivas den omständigheten att de principer som ligger till grund för ersättningsbestämmelserna i FBL endast i ringa mån kommit till uttryck i lagtexten, dels är förarbetena svårtolkade i brist på vägledande uttalanden.

Enligt lantmäteriverkets mening är det synnerligen angeläget att en enhetligare rättstillämpning kommer till stånd. För att detta skall vara möjligt torde det vara nödvändigt med ett prejudicerande utslag där vissa riktlinjer ges för hur vinstfördelningen bör ske när mark överförs till fastighet för enskilt bebyggande utanför detaljplan. Lantmäteriverket vill således starkt betona vikten av att prövningstillstånd medges i förevarande mål.

3.2 Skälig vinstfördelning.

Lantmäteriverket vill för sin del anföra följande om den principiella synen på vinstfördelningen.

Förenklat kan problemet uttryckas i form av följande fråga: Vad är mest skäligt - att vinsten i huvudsak tillfaller tillträdaren, att den i huvudsak tillfaller avträdaren eller att den delas lika dem emellan?

Svaret på denna fråga skulle i och för sig kunna bli olika beroende på den aktuella situationen. Det är emellertid enligt lantmäteriverkets mening orimligt, att den principiella grundsynen skall variera och att man därför kan få helt olika ersättningsbelopp i mycket likartade regleringssituationer. Som tidigare nämnts bör det vara möjligt för en sakägare att i förväg kunna göra en bedömning av de ekonomiska konsekvenserna av en så pass enkel regleringsåtgärd, såväl för att avgöra huruvida en viss åtgärd skall yrkas som för att ha en grund för en överenskommelse om ersättningsbeloppet. Det aktuella målet är ett tydligt exempel på hur många skilda synsätt som kan anbringas på en enskild regleringssituation och hur stora värdeskillnader som olika principer kan föranleda.

Starka skäl talar således för att ha så enkla och enhetliga ersättningsregler som möjligt. Vinstfördelningen bör kunna ske med en viss princip som huvudregel, vilken endast behöver frångås när huvudregeln leder till ett oskäligt resultat.

Vad sedan gäller frågan om vilken princip som är att föredra anser lantmäteriverket att utgångspunkten för vad som är en skälig vinstfördelning måste vara den bedömning som två avtalande parter skulle göra vid en överenskommelse om fastighetsreglering. Att ha något annat synsätt vid en tvångsreglering mellan enskilda fastighetsägare kan inte vara ändamålsenligt.

Mot denna bakgrund kan det inte anses som skäligt att som en grundregel låta tillträdaren tillgodogöra sig hela eller större delen av vinsten. Förhållandet att den förvärvande parten är den ende som kan initiera åtgärden är inte skäl nog för att denne, förutom att tilltvinga sig marken, även skall erhålla merparten av den vinst som tillskapas. Ett så stort mått av expropriationsrättsligt inslag kan inte anses skäligt vid bildande av fastigheter för enskilt bebyggande och torde strida mot den gängse uppfattningen vid frivilliga överlåtelser om hur mark som skall ingå i tomt skall ersättas. Detta blir särskilt uppenbart i de vanligaste regleringsfallen, nämligen när ny byggbar fastighet skall bildas eller när redan hävdad tomtmark överförs.

Det ligger nära till hands att hävda att om två parter tvistar om ett bestämt belopp, så är det mest rättvist och skäligt att dela beloppet mitt itu. Ett sådant allmänt formulerat rättvisetänkande torde också ligga bakom att likadelning av vinsten ofta tillämpas vid fastighetsregleringar av här aktuellt slag.

För att en sådan delning skall kunna ske vid en frivillig överenskommelse krävs emellertid att vinsten först har bestämts. Detta kräver i sin tur att båda parter verkligen bedömer berörda fastigheters värdeförändringar utifrån den betydelse det aktuella markområdet har för användningen av respektive fastighet, något som måste betraktas som mindre sannolikt. Betydligt mer sannolikt är att ett avtal om att föra mark till en fastighet för enskilt bebyggande grundas på den användning som marken kommer att ha efter regleringen.

En likadelning av en ur FBL:s regelsystem konstruerad vinst kan således inte sägas motsvara vad som vid en överenskommelse betraktas som skäligt. Även detta blir särskilt tydligt om en ny byggrätt tillskapas eller om redan hävdad tomtmark tas i anspråk. Att dela vinsten lika mellan avträdare och tillträdare bör således inte utgöra huvudregel vid tvångsvis överföring av mark till fastighet för enskilt bebyggande.

Av argumenteringen ovan framgår att lantmäteriverket anser att övervägande skäl talar för att mark som överförs till tomt i första hand skall värderas som tomtmark. Med tomtmarksvärde menas då värdet innan några byggnads- eller exploateringsåtgärder vidtagits (råtomtmark). Detta torde vara det synsätt som bäst speglar marknadens uppfattning i en överlåtelsesituation.

För att mark över huvud taget skall kunna överföras från t ex en jordbruksfastighet till en fastighet avsedd för bebyggelse måste sådana förutsättningar gälla att detta är en från markanvändningssynpunkt lämplig åtgärd. Marken i fråga kan således sägas ha ett latent tomtmarksvärde som förverkligas i samband med att en regleringsåtgärd yrkas - eller när förhandling upptas om förvärv av marken. Som tidigare nämnts är detta särskilt påtagligt när marken redan hävdas som tomtmark. Om en regleringsåtgärd är tillåten enligt 3 kap FBL bör dock kunna förutsättas att samma synsätt gäller även för icke hävdad tomtmark, t ex jordbruksmark längs gränsen till en småhusfastighet. I och med att förutsättningar finns för en tvångsöverföring av marken, kan denna sägas ha tagit åt sig ett högre värde än det rena jordbruksvärdet. Om regleringen sker för att bilda en ny byggbar tomt torde det vara än mer uppenbart att betrakta marken som råtomtmark.

Med förutsättningen att värderingen skall utgå från att värdehöjningen till råtomtmark redan har skett och följaktligen skall tillfalla avträdaren ligger det mycket nära till hands att tillämpa den tidigare beskrivna genomsnittsvärdeprincipen som en huvudregel vid vinstfördelningen. Detta har även den fördelen att enhetliga ersättningsprinciper då gäller för likartade regleringsåtgärder, oavsett om detaljplan föreligger eller inte.

Genomsnittsvärdeprincipen ger normalt högre värden än vad mottagande fastighet ökar i värde i de fall där marken inte är nödvändig för att fastigheten skall kunna bebyggas. Även i andra situationer kan den ge värden som inte är skäliga. Ersättningen skall dock aldrig kunna överstiga det marginella värde som ett område har för den mottagande fastigheten eller understiga det marginella värdet för den avstående fastigheten. Dessa värdenivåer definierar ju den värdeökning som åstadkoms genom regleringen och som efter avdrag av förrättningskostnaderna ger en regleringsvinst.

I de nämnda fallen måste därför jämkning ske (jfr avsnitt 2.1.1). Enligt lantmäteriverkets mening är det inte någon bärande invändning mot principen att ett jämkningsförfarande relativt ofta måste tillgripas. Det väsentliga är trots allt det slutresultat som erhålls, dvs att inom ramen för den vinst som uppkommer tillfaller värdeökningen upp till nivån för rå tomtmark avträdaren och eventuell värdeökning därutöver tillfaller tillträdaren.

En nog så väsentlig fråga för att åstadkomma en skälig vinstfördelning är fördelningen av förrättningskostnaderna. Grundprincipen bör vara att den eller de som betalar förrättningskostnaderna får tillgodogöra sig den omedelbart värdehöjande effekten av dessa, dvs samma princip som för t ex inbesparade va- eller gatuavgifter. Om hela förrättningskostnaden skall betalas av tillträdaren, vilket är det normala, skall således genomsnittsvärdet bestämmas med utgångspunkt från tomtens värde med avdrag för förrättningskostnaderna. Dessa kostnader tillgodoräknas sedan i sin helhet förvärvarens tomtdel. För det fall att jämkning sker med anledning av att mottagande fastighets marginalvärde understiger genomsnittsvärdet innebär detta att marginalvärdet skall bestämmas med avdrag för förrättningskostnaderna. I annat fall uppstår förlust för den tillträdande fastigheten.

3.3 Det aktuella målet.

Såsom yrkandet ställts i HD gäller målet inte respektive fastigheters värdeförändringar utan enbart efter vilken princip som den av regleringen föranledda vinsten skall fördelas.

HovR:n har tillämpat den s k genomsnittsvärdeprincipen, men har samtidigt funnit att genomsnittsvärdet klart överstiger mottagande fastigheters värdeökning, varför jämkning skett till denna nivå. Vidare har likviderna jämkats med hänsyn till den beslutade fördelningen av förrättningskostnaderna.

Yrkandet gäller att fastighetsdomstolens utslag i stället skall fastställas. Detta skulle innebära en likadelning av vinsten mellan avträdare och tillträdare.

Som framgick av föregående avsnitt förordar lantmäteriverket att genomsnittsvärdeprincipen som regel tillämpas. Undantag skall endast göras om genomsnittsvärdeprincipen leder till ett oskäligt resultat.

I det aktuella målet är det uppenbart att genomsnittsvärdet för tomterna efter regleringen överstiger den värdeökning som marktillskottet medför. Att så blir fallet trots att det är själva stranden som tillförs har bl a sin grund i att markområdena redan före kunde utnyttjas med stöd av 1 kap 6 § JB och 2 kap 6 § VL. Dessutom var fastigheterna bebyggda redan före regleringen.

En jämkning måste således göras. Lantmäteriverket finner ingen anledning att göra någon annan bedömning därvidlag än HovR:n, dvs att likviden i detta fall jämkas till att motsvara värdeökningen för mottagande fastigheter, samt med beaktande av att dessa fastigheters ägare betalat hela förrättningskostnaden. Lantmäteriverket finner det således skäligt att den berörda markens värdehöjning till tomtmark helt tillfaller den avstående fastighetens ägare.

På ovan redovisade grunder avstyrker lantmäteriverket bifall till de anförda besvären och anser att HovR:ns utslag bör fastställas.

Betänkande

HD (JustR:n Nyman, Rydin, referent, Nyström, Lars Å Beckman och Lambe) beslöt utslag i enlighet med betänkandet.