NJA 1990 s. 331

Domskäl

TR:n (t f lagmannen Enderstein, rådmannen Samuelson och tingsfiskalen Segerbo) anförde i dom d 13 april 1988:

Bevisning. Makarna A. samt T.L. och J.L. har på egen begäran hörts under sanningsförsäkran. På begäran av syskonen L. har C-O.L. och E.L. samt L.L., make till G.L., hörts som vittne. De nämnda personerna har uppgett följande.

F.A.: När makarna 1966 började bo sommartid på Valön fick de båtplats strax intill den aktuella sjöboden. Denna användes av O.A. som förvaringsplats för fiskeredskap m m. Även O.A:s bekanta och släktingar - däribland syskonen L - syntes emellanåt i och kring boden. Efter hand som dessa syskon växte upp kom de att vistas vid sjön och därmed även vid sjöboden i ökad utsträckning. Detta fann F.A. helt naturligt. Att syskonen L. skulle ha erhållit någon legal rätt till boden av O.A. hörde han aldrig talas om före köpet och det fanns heller ingen som helst anledning för honom att räkna med någon sådan rätt. Inte vid något tillfälle har han frågat O.A. eller dennes släktingar om han fick bygga till boden med en egen del. Han har inte heller haft behov av en sådan tillbyggnad. Det fanns alltså ingenting som före köpet tydde på att det var annan än O.A. - och senare dennes dödsbo - som hade rätt till boden. När han fick höra talas om att dödsboet skulle sälja fastigheterna tog han kontakt med C-O. och E.L.. Han frågade uttryckligen dem om det fanns några särskilda belastningar på fastigheterna eller något annat liknande som han borde känna till. De gav ett nekande svar på denna fråga. Han accepterade det pris som dödsboet begärde. Dödsboet anlitade en mäklare men han hade ingen direkt kontakt med denne. En tid efter köpet lade han märke till att sjöboden inte var utrymd men han brydde sig först inte om det, eftersom han inte ville störa grannsämjan. Vid något tillfälle hösten 1984 eller våren 1985 kom han emellertid att träffa C-O.L. vid boden och förde saken på tal med denne. C-O.L. yttrade då: "Men visste du inte att sjöboden tillhör barnen?" När F.A. ville veta grunden för syskonen L:s anspråk hänvisade C-O.L. till någon gåvohandling men det dröjde avsevärd tid innan avtalet förevisades honom. Under mellantiden stötte han vid åtskilliga tillfällen på L:s med begäran att de skulle utrymma sjöboden. Så har emellertid ännu inte skett.

M.A. har väsentligen lämnat samma uppgifter som F.A. med tillägg: Hon träffade O.A. allt som oftast. Inte vid något tillfälle nämnde han att han skulle ha gett bort sjöboden till syskonen L eller att dessa på annat sätt skulle ha någon särskild rätt till boden. Hon har heller inte fått höra talas om något sådant genom andra. Samma dag som avtalet är upprättat, dvs d 23 juli 1967, bevittnade hon en handling, varigenom O.A. överlät ett markområde som gåva till G.L.. Det var emellertid vid detta tillfälle inte tal om sjöboden.

T.L.: Han var 13 år då han 1967 undertecknade gåvobrevet med nyttjanderättsavtalet. Han och hans syskon höll därefter sommartid till omkring bryggan och sjöboden i mycket stor utsträckning. De träffade därvid makarna A. rätt ofta, eftersom dessa hade båtplats vid bryggan. Det var nog före makarna A:s förvärv känt av alla på ön att det var syskonen L. som hade rätt att disponera sjöboden. Denna är indelad i tre sektioner med separata dörrar, som hålls låsta. Vid ett tillfälle var makarna A. vid sjöboden av och till under en veckas tid då de vårutrustade en båt och de kan då inte ha undgått att se att syskonen L. nyttjade boden. Detta tillfälle kan ha inträffat efter det att makarna A. förvärvat fastigheterna och det är i så fall anmärkningsvärt att makarna A. inte alls reagerade.

J.L. har väsentligen lämnat samma uppgifter som T.L. med tillägg: O.A. vistades ett par år före sin död på ett sjukhem. Vid ett tillfälle då J.L. hälsade på berättade O.A. att F.A. varit där på besök och frågat om han fick lov att bygga till sjöboden och att O.A. då sagt åt F.A. att boden tillhörde syskonen L.. - Det av T.L. omnämnda tillfället då makarna A. under en veckas tid vårutrustade sin båt invid sjöboden måste ha inträffat 1985. Makarna kan därvid inte ha undgått att märka att boden utnyttjades av syskonen L. och eftersom de hävdar att de då hade rätt till boden är det egendomligt att de tillät nyttjandet.

C-O.L.: Vid ett tillfälle i maj 1980 var det aktuellt att reparera den brygga som finns i anslutning till sjöboden. I arbetet deltog, förutom han själv, bl a F.A. och L.L.. Härvid förde F.A. på tal att han gärna skulle vilja bygga till sjöboden med en egen del. L.L. förklarade då för honom att det inte gick för sig, eftersom det var syskonen L. som hade rätt till boden och den omgivande marken. - Det finns ungefär 30 hushåll på ön sommartid och alla boende känner säkert till att det är syskonen L. som har rätt till sjöboden. Det måste ha varit av rent förbiseende som det inte blev intaget ett förbehåll om syskonen L:s rätt till sjöboden i köpekontraktet mellan dödsboet och makarna A..

E.L.: O.A. berättade för åtskilliga personer att han låtit upprätta en handling som gav syskonen L. rätt till sjöboden och han har säkerligen berättat det även för makarna A.. I samband med fastighetsköpet ställde makarna A. inga särskilda frågor om eventuella rättigheter som kunde belasta fastigheterna. Hon vet inte varför det inte kom att anges något om syskonen L:s rätt till sjöboden i kontraktet men troligen ansåg man saken så självklar att inget behövde skrivas. Efter köpet var F.A. upprörd därför att han trott att fastigheterna omfattade mer mark än som faktiskt var fallet och han yttrade i det sammanhanget ungefärligen: "Egentligen är sjöboden också min men den skall jag inte ta ifrån er".

L.L.: Såsom make till G.L. har han använt sjöboden i stor utsträckning. Detta har makarna A. inte kunnat undgå att se. När den intill sjöboden belägna bryggan skulle repareras sommaren 1980 frågade F.A. om han fick bygga till boden. L.L. svarade att det inte gick eftersom det var syskonen L. som hade nyttjanderätten till den mark där boden stod. Att det är på det sättet känner för övrigt de boende på ön väl till.

Domskäl. Då den aktuella sjöboden såsom byggnad uppenbarligen utgjort tillbehör till fastigheten Orust Valön 2:6 har O.A. inte kunnat avhända sig den såsom del av fastigheten. Boden är därför trots ordalydelsen i den såsom "Gåvobrev med nyttjanderättsavtal" betecknade handlingen alltjämt att anse som hörande till den nämnda fastigheten, vilken förvärvats av makarna A.. Genom handlingen får emellertid, såsom syskonen L. i andra hand gjort gällande, O.A. anses ha vederlagsfritt upplåtit boden jämte det kringliggande markområdet till syskonen L. för deras livstid.

Nyttjanderätten har inte inskrivits och i köpekontraktet har inte gjorts något förbehåll om den. Såsom makarna A. anfört har upplåtelsen då företräde framför deras förvärv endast om de ägde eller bort äga kännedom om den vid förvärvet. Då makarna A. i målet bestrider sådan kännedom ankommer det på syskonen L. att bevisa densamma. Av hänsyn till den allmänna fastighetsomsättningen måste beviskravet härvidlag sättas högt. Den av syskonen L. förebragta bevisningen kan inte anses uppfylla vad som fordras därvid.

På grund av det anförda och då syskonen L. alltjämt nyttjar boden skall käromålet bifallas.

Domslut

Domslut. TR:n förordnar att G.L., T.L. och J.L. på egen bekostnad skall avhysas från en sjöbod jämte omgivande markområde om 150 kvm på fastigheten Orust Valön 2:6.

Domskäl

Domskäl. Syskonen L. har som enda grund för sin talan i HovR:n anfört att makarna A. vid förvärvet ägde eller bort äga kännedom om deras nyttjanderätt till sjöboden jämte det omgivande markområdet.

I HovR:n har den bevisning som förebragtes vid TR:n upptagits på nytt. De avgivna utsagorna överensstämmer i alla väsentliga avseenden med vad som antecknats i TR:ns dom.

I målet är ostridigt att O.A. d 23 juli 1967 vederlagsfritt upplåtit livstids nyttjanderätt till den ifrågavarande sjöboden jämte 150 kvm av intilliggande mark till sina syskonbarn G.L., T.L. och J.L. samt att O.A. förbehållit sig själv rätt att utan intrång nyttja sjöboden under sin återstående livstid. Av köpekontraktet d 28 juni 1984, varigenom makarna A. köpte de O.A:s dödsbo tillhöriga fastigheterna Valön 2:3, 2:4, 2:5 och 2:6 i Stala socken, Orust kommun, framgår att säljarna garanterar att fastigheten inte belastas av andra servitut eller nyttjanderätter än två brunnsservitut.

Enligt 7 kap 14 § JB gäller en upplåtelse av nyttjanderätt mot ny ägare av fastigheten om den nye ägaren vid överlåtelsen ägde eller bort äga kännedom om upplåtelsen. I förarbetena till lagrummet (SOU 1960:25 s 312, jfr prop 1970:20 Del As 249 ff) uttalas att det får ankomma på rättstillämpningen att närmare besvara frågan i vilken utsträckning det bör åligga en spekulant att, genom besiktning av fastigheten eller eljest, självständigt vara verksam för att uppdaga rättigheter som besvärar fastigheten. Vid bedömandet av hur omfattande och ingående undersökning förvärvaren bör göra måste det enligt förarbetena finnas ett tämligen vidsträckt utrymme för beaktande av förhållandena i det särskilda fallet, avseende inte bara köpeobjektets storlek och beskaffenhet i övrigt utan även rent personliga omständigheter.

Sjöboden är belägen på Valön, en mindre ö strax söder om Orust. År 1966 förvärvade makarna A. fastigheten Valön 2:11 av O.A. och byggde ett fritidshus på den. De har alltsedan dess bott där varje sommar och sommartid praktiskt taget dagligen träffat O.A. så länge han bodde på ön. E.L., O.A:s syster och mor till syskonen L., är född på den egendom makarna A. köpte av O.A:s dödsbo 1984. Hon och hennes make äger och bebor alltsedan år 1961 fritidsfastigheten Valön 2:10, som ligger något hundratal meter från sjöboden. Syskonen L. har tillbringat sina flesta somrar hos föräldrarna. Samtidigt som O.A. upprättade det nu ifrågavarande nyttjanderättsavtalet beträffande sjöboden skänkte han genom gåvobrev till G.L. en tomt några hundra meter från sjöboden. Vittne till detta gåvobrev var bl a M.A.. År 1968 byggde G.L. och hennes make L.L. ett fritidshus på tomten och bodde där på somrarna tills de 1975 sålde fastigheten. G.L. har dock även därefter vistats på Valön med sin familj nästan varje sommar. Alla de inblandade har ägt olika båtar under årens lopp och båtarna har varit förtöjda i anslutning till sjöboden; familjen A. dock i begränsad utsträckning eftersom de haft tillgång till förtöjningsplats på en annan del av ön. Under år 1973 byggde O.A. och familjen L. om och renoverade sjöboden varvid den delades in i tre avdelningar med var sin dörr. Det får anses utrett att O.A. i vart fall de första åren därefter använde en avdelning och att familjen L. alltsedan 1973 använt de två övriga. År 1980 byggdes en brygga i anslutning till sjöboden. Åtminstone vid något tillfälle arbetade F.A. tillsammans med C-O.L. och L.L. med bryggan. Samma år försämrades O.A:s hälsa så mycket att han inte längre kunde bo kvar på Valön utan han flyttade till ålderdomshem i Ellös. Såväl makarna A. som syskonen L. besökte honom där.

Av den lämnade redogörelsen framgår att samtliga parter vid köpetillfället 1984 var mycket väl förtrogna med förhållandena på ön och att de kände varandra personligen. Omständigheterna vid makarna A:s förvärv av O.A:s fastighet var således mycket speciella, vilket bl a tog sig uttryck i att makarna A. inte på något sätt undersökte mark eller byggnader på fastigheterna före köpet. Det saknas därför anledning att - såsom TR:n - med hänsyn till den allmänna fastighetsomsättningen uppställa särskilt höga beviskrav i detta fall.

Mot bakgrund av vad som nu anförts anser HovR:n att det kan hållas för visst att makarna A. känt till att syskonen L. nyttjat sjöboden tillsammans med O.A. så länge han bodde på ön och att de ensamma nyttjat den därefter. Även om det mot makarna A:s bestridande inte kan anses styrkt att de erhållit klart besked om att sjöboden tillkom syskonen L., har omständigheterna varit sådana att de haft anledning ifrågasätta om O.A. ensam ägde disponera över denna. Makarna A. har trots detta inte i samband med köpeförhandlingarna förhört sig angående sjöboden. Detta förefaller desto mer märkligt som de i HovR:n påstått att tillträdet till sjöboden var avgörande för köpet. Inte heller har de i samband med tillträdet krävt att erhålla nycklar till sjöboden eller träffat något avtal om när denna skulle avträdas. Detta förhållningssätt tyder på att de i vart fall misstänkt att syskonen L. hade rätt att nyttja sjöboden. Genom att helt underlåta att fråga om sjöboden och det därtill anslutande markområdet har makarna A., trots den utfästelse som lämnats i köpekontraktet, så brustit i sin undersökningsskyldighet att de vid förvärvet måste anses ha varit i ond tro beträffande syskonen L:s nyttjanderätt till sjöboden och marken. Makarna A:s yrkande om avhysning skall därför ogillas.

Domslut

Domslut. Med ändring av TR:ns dom ogillar HovR:n käromålet.

Domskäl

Domskäl. Frågan i målet gäller om makarna A. med hänsyn till omständigheterna ägt eller bort äga kännedom om syskonen L:s nyttjanderätt till sjöboden med tillhörande markområde.

Mot makarna A:s bestridande kan det inte anses styrkt att de vid förvärvet av fastigheten känt till att syskonen L. hade nyttjanderätt till sjöboden.

Vid makarna A:s köp av fastigheten har dödsboet - där syskonen L:s mor var delägare - garanterat att fastigheten inte besvärades av andra servitut eller nyttjanderätter än två brunnsservitut. Med hänsyn härtill har makarna A. haft fog för att underlåta närmare undersökningar rörande eventuell upplåten nyttjanderätt till sjöboden. Vad makarna A. iakttagit beträffande syskonen L:s användning av sjöboden eller omständigheterna i övrigt kan inte heller anses ha givit dem anledning att misstänka att syskonen L. hade någon sådan rätt. På grund av det anförda är inte visat i målet att makarna A. bort känna till upplåtelsen av nyttjanderätten till sjöboden.

Makarna A:s yrkande om avhysning skall därför bifallas.

Domslut

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.