NJA 1995 s. 478

G.N. och Å.A. förvärvade enligt köpeavtal i november 1989 bostadsrätten till lägenhet nr 317 i fastigheten Kvarnberget 5 i Alingsås för 497 000 kr och med tillträdesdag d 1 april 1990. Enligt skuldebrev d 24 juli 1991 upptog Å.A. ett lån hos Svensk Fastighetskredit AB på 825 000 kr och som säkerhet för lånet pantförskrev han samma dag "min/vår bostadsrätt" i fastigheten.

För Fastighetskredits fordran på Å.A. enligt skuldebrevet utmätte Kronofogdemyndigheten i Älvsborgs län d 30 mars 1994 bostadsrätten med därtill hörande lägenhet. Sedan G.N. begärt rättelse och till stöd härför anfört att hon var hälftendelägare i bostadsrätten rättade kronofogdemyndigheten i beslut d 10 maj 1994 utmätningen till att endast avse Å.A:s andel av bostadsrätten.

G.N. överklagade kronofogdemyndighetens beslut hos Vänersborgs TR. Hon yrkade att utmätningen skulle upphävas och gjorde som grund för yrkandet gällande att giltig pantsättning inte ägt rum och att skäl för utmätning utan stöd av pantsättning inte förelåg. Hon anförde bl a: Hon och hennes sambo Å.A. äger hälften var av bostadsrätten. Pantsättning av andel i en bostadsrätt kan i och för sig ske varvid det sakrättsliga momentet består i att bostadsrätts-föreningen underrättas. Genom det ingångna panträttsavtalet är dock inte en andel av bostadsrätten pantsatt eftersom avtalet inte begränsats till att omfatta endast en andel. 1904 års lag om samäganderätt är tillämplig på rättsförhållandet mellan henne och Å.A. eller, om så ej skulle vara fallet, åtminstone analogiskt tillämpbar. Detta medför att samägarna kan förfoga över egendomen endast om de vidtar gemensamma dispositioner, i detta fall att även G.N. pantsätter bostadsrätten. Så har ej skett varför pantsättningen är ogiltig. Även enligt 17 § lagen om sambors gemensamma hem är pantsättningen ogiltig eftersom där anges att det krävs samtycke från den andre sambon för att en pantsättning av en gemensam bostad skall få ske. Något sådant samtycke har inte lämnats. Vad sedan gäller frågan om utmätning utan att fordran är förenad med panträtt i egendomen så innebär regeln i 5 kap 1 § 6 UB ett principiellt förbud mot utmätning av bostadsrätter "som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad". Den aktuella lägenheten utgör stadigvarande bostad för G.N. och hennes sambo. Barn ingår i hushållet. Bostadsrättens värde är mycket begränsat, enligt uppgift från kronofogdemyndigheten understigande 50 000 kr och enligt uppgift från mäklare med kännedom om marknaden på orten ej överstigande 40 000 kr. Bostadsrätten skall därför undantas från utmätning. - G.N. har som sin uppfattning också uttalat att en andel av bostadsrätten saknar värde eftersom hela bostadsrätten inte kan säljas, jfr 8 kap 8 § UB. Hinder mot utmätning föreligger också på denna grund.

Kronofogdemyndigheten uppgav i yttrande bla att bostadsrätten hade ett lågt värde, understigande 50 000 kr.

Fastighetskredit uttalade bl a: Pantförskrivningen i skuldebrevet av "min bostadsrätt" avsåg Å.A:s andel. Förbud mot pantsättning av andel av bostadsrätt föreligger inte och pantsättningen får anses ha fullbordats d 4 mars 1992 när bostadsrättsföreningen kvitterade ett meddelande om pantsättningen. Att medgivande av make eller sambo saknas eller att samäganderättslagen är tillämplig mellan Å.A. och G.N. medför inte att pantsättningen är ogiltig. Skulle TR:n finna att pantsättningen är ogiltig gör bolaget gällande att utmätningen ändå skall stå fast eftersom bostadsrätten inte kan anses utgöra Å.A:s beneficium. Å.A. har genom att pantförskriva sin andel av bostadsrätten för ett lån på 825 000 kr avsagt sig möjligheten att åberopa att den skall ingå i beneficieegendomen. Bostadsrätten, som förvärvades 1990 för 495 000 kr, har i juli 1991 av AB Garnisonen i Lerum värderats till drygt 900 000 kr. Det vore såväl stötande som oskäligt om bostadsrätten, som utgörs av 5 rok på 157 kvm, skulle undantas från utmätning.

G.N. överklagade i HovR:n för Västra Sverige och yrkade att HovR:n skulle upphäva utmätningen.

HovR:n (hovrättsråden Westerling, referent, och Smith samt tf hovrättsassessorn Stiber Strömgren) meddelade d 21 dec 1994 följande beslut:

HovR:n avslår överklagandet.

G.N. (ombud advokaten M.H.) överklagade och yrkade att HD skulle upphäva utmätningen.

Bolaget, nu med firma S-E-Banken BoLån AB, (ombud jur kand B.D.) bestred ändring.

Betänkande

HD (JustR:n Vängby, Jermsten och Wunch) fattade följande slutliga beslut: Skäl. G.N. har som grunder för sitt överklagande åberopat dels att pantsättningen avsett hela hennes och Å.A:s bostadsrätt men varit ogiltig eftersom Å.A. inte haft rätt att ensam pantsätta hela bostadsrätten, dels att lagen (1904:48 s 1) om samäganderätt (samäganderättslagen) inte är tillämplig på bostadsrätt och indragning enligt 8 kap 8 § UB av icke pantsatt andel av bostadsrätt därför inte kan ske, dels ock att Å.A:s andel i bostadsrätten - med hänsyn till att indragning enligt nämnda lagrum inte kan ske - saknar exekutivt värde, varför utmätningen även av detta skäl bör upphävas. Hon har slutligen gjort gällande att bostadsrätten också omfattas av beneficiereglerna i 5 kap 1 § 6 UB.

Å.A:s pantförskrivning gäller enligt sin ordalydelse "min/vår bostadsrätt" i fastigheten Kvarnberget 5 i Alingsås. Skuldebrevet har undertecknats enbart av Å.A. och måste med hänsyn härtill tolkas så, att vad som pantsattes var vad denne kunde förfoga över eller med andra ord hans andel av bostadsrätten i fråga.

En andel i en bostadsrätt kan antas normalt ha ett ringa ekonomiskt värde som pant om det saknas möjlighet att med stöd av 8 kap 8 § UB få hela bostadsrätten försåld. För att sådan försäljning skall kunna ske måste det enligt nämnda lagrum vara fråga om en andel i egendom som tillhör två eller flera och på vilken samäganderättslagen är tillämplig. Frågan är därför om sistnämnda lag är tillämplig på en bostadsrätt i vilken två eller flera personer har andelar.

Av 1 § samäganderättslagen framgår att lagen är tillämplig på fastighet, lös sak, aktie, obligation och skuldebrev. Bostadsrätt faller inte direkt inom någon av dessa kategorier. I doktrinen har emellertid diskuterats huruvida nämnda lag ändå skulle kunna anses åtminstone analogt tillämplig på bostadsrätt. Unden har sålunda uttalat att uppräkningen i 1 § i lagen inte är uttömmande och särskilt framhållit att exempelvis en andel i en bostadsrättsförening eller i en ekonomisk förening, som tillfallit flera personer gemensamt, är objekt för ramäganderätt enligt denna lag (Svensk sakrätt, 1. Lös egendom, 10 uppl s 153f). Andra författare har, utan att klart ta ställning i frågan, uttalat att samäganderättslagen kan vara tillämplig på bostadsrätt (Knutsson - Lindqvist, Bostadsrättslagen, s 16 och Julius-Uggla, Bostadsrättslagen mm, s 31). Familjerättskommitten ansåg det tveksamt om samäganderättslagen var tillämplig på bostadsrätt (SOU 1964:35 s 284), medan Familjelagssakkunniga uttalade att en andel i en bostadsrättsförening skulle kunna vara objekt för samäganderätt enligt lagen (SOU 1981:125 s 124). I en nyligen framlagd departementspromemoria ansåg utredningsmannen Torkel Gregow att en tolkning på sedvanligt sätt av 1 § samäganderättslagen leder till slutsatsen att bostadsrätt inte omfattas av lagen, men han tillade att det fanns visst utrymme för att anlägga ett annat synsätt. Han pekade också på möjligheten att tillämpa lagen analogt. (Ju Ds 1994:7 s 83f.)

Samäganderättslagen är nästan sekelgammal och kan därför, även om den ändrats vid åtskilliga tillfällen, inte anses innefatta en helt tidsenlig reglering av rättsområdet i fråga. Domstolarna måste därför ha stor frihet att vid tillämpningen av lagen beakta den rättsutveckling som ägt rum sedan lagens tillkomst. Uppräkningen av egendomskategorier i lagens 1 § bör inte hindra att lagen analogt tillämpas också på andra därmed jämförbara förmögenhetsobjekt.

I dagens samhälle är en bostadsrätt för många människor en viktig tillgång, som ofta representerar ett betydande förmögenhetsvärde. Detta värde är framför allt knutet till innehavet av en lägenhet i ett bostadshus. Som förmögenhetstillgång är bostadsrätten därför nära besläktad med äganderätten till en fastighet, som uttryckligen omfattas av samäganderättslagen. Det för bostadsrätt karakteristiska rättsförhållandet mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen kan visserligen ibland tänkas medföra svårigheter att fullt ut tillämpa samäganderättslagens principer på bostadsrättsförhållanden. I sina väsentliga delar bör likväl samäganderättslagen anses analogt tillämplig på bostadsrätt.

Fråga är emellertid om detta också skall anses medföra att den s k indragningsregeln i 8 kap 8 § UB blir tillämplig när en andel i bostadsrätt har utmätts och skall försäljas exekutivt, något som skulle innebära en analogisk utvidgning även av nämnda regel. Härvid gör sig olika hänsyn gällande.

Med hänsyn till karaktären av UB:s regelsystem gäller till en början att viss försiktighet måste iakttas innan man ger de utsökningsrättsliga reglerna en vidare innebörd än som följer av deras ordalydelse (jfr t ex NJA 1988 s 567). Detta bör emellertid inte hindra en analog tillämpning av den nu ifrågavarande indragningsregeln, om några väsentliga olägenheter inte uppstår i situationer som i så fall skulle föras under regelns tillämpningsområde.

De situationer som därvid främst förtjänar uppmärksamhet är sådana då makar eller sambor gemensamt äger en bostadsrätt. Andra fall av samägande torde vara förhållandevis ovanliga, särskilt som bostadsrättsföreningen enligt 2 kap 6 § bostadsrättslagen (1991:614) kan motsätta sig andelsförvärv när fråga inte är om makar eller sambor.

En make eller sambo får enligt 7 kap 5 § 2 ÄktB och 17 § 1 st sambolagen inte utan den andras samtycke eller domstols tillstånd pantsätta bostadsrätt, om den till denna knutna lägenheten utgör makarnas eller sambornas gemensamma bostad, och detta förbud är tillämpligt också på pantsättning av en andel av bostadsrätten. För fall då pantsättning äger rum i strid med förbudet anvisar emellertid varken äktenskapsbalken eller sambolagen någon väg för den andra maken eller sambon att få pantsättningen ogiltigförklarad (jfr Tottie, Äktenskapsbalken och promulgationslag mm, s 199).

Om indragningsregeln skulle vara tillämplig, innebär detta att en make eller sambo inte ens för det fallet att bostadsrätten ägs gemensamt skulle vara tryggad mot att denna säljs exekutivt på grund av en pantsättning som den andra har gjort utan samtycke. Eftersom reglerna om undantag från utmätning i 5 kap 1 § UB inte är tillämpliga vid pantsättning eller indragning, skulle detta komma att gälla oberoende av bostadsrättens värde. Med hänsyn till den vikt som vid äktenskapsbalkens och sambolagens tillkomst har tillmätts makars och sambors rättigheter i fråga om det gemensamma hemmet framstår dessa konsekvenser som så anmärkningsvärda att den angivna ordningen inte bör tillskapas genom en analogisk utvidgning av indragningsregelns tillämpningsområde annat än om starka skäl för detta kan åberopas.

Härvid bör till en början beaktas att indragningsregeln är tillämplig i fråga om fast egendom. Beträffande sådan egendom uppkommer emellertid i princip inte några olägenheter av nyss angivet slag. Inskrivningsmyndigheten är nämligen skyldig att kontrollera att make eller sambo har samtyckt till inteckning i de fall då detta behövs (i sambofallet under förutsättning att anmälan enligt 2 § 2 st sambolagen har ägt rum). Och inteckning i en andel av en fastighet kan enligt 22 kap 2 § 2 st JB över huvud taget inte beviljas.

Om indragning inte kan ske när en viss kvotdel av en bostadsrätt har pantsatts, torde en separat pantsättning av en sådan kvotdel knappast komma att accepteras som säkerhet för lån. Med hänsyn till de komplikationer som kan uppkomma när en kvotdel av en egendom av detta slag görs till föremål för särskild pantsättning kan det dock inte vara ett allmänt intresse att främja sådana pantsättningar. Detta gäller så mycket mera som pantsättning av andelar i enlighet med vad som förut angetts numera inte kan ske när det är fråga om fast egendom.

Av större betydelse är att, om indragning inte kan ske, detta normalt kommer att innebära att en andel i en bostadsrätt över huvud taget inte kan bli föremål för särskild utmätning för skulder som belastar ägaren av andelen men inte någon annan av ägarna. När inte pantsättning av bostadsrätten har ägt rum föreligger det emellertid ofta under alla förhållanden hinder mot utmätning enligt 5 kap 1 § 6 UB. Den angivna olägenheten är inte så påtaglig att den kan motivera en analogisk utvidgning av indragningsregeln med de konsekvenser som förut har beskrivits.

Eftersom således i förevarande fall inte hela bostadsrätten kan säljas exekutivt får Å.A:s andel i denna anses ha så begränsat ekonomiskt värde att utmätning av andel inte bör få ske.