NJA 1997 s. 5

SBC:s bostadsrättsförening Södergatan lät i Märsta uppföra 225 bostadslägenheter samt lokaler och garageplatser. Färdigställande skedde under tiden mars 1992 till mars 1993. Sigtuna kommun tecknade borgen såväl för byggnadskreditivet som för den långsiktiga lånefinansieringen. På grund av en kraftigt sjunkande efterfrågan på nyproducerade bostadsrättslägenheter uppstod problem med att avyttra lägenheterna. Mellan föreningen, SBC BO ek förening, AB Sigtunahem och byggnadsentreprenören Skanska ingicks sommaren 1992, med anledning av den uppkomna situationen, ett avtal innebärande bl a att Sigtunahem och SBC BO skulle förvärva de bostadsrätter som inte gick att sälja på den öppna marknaden. De sålunda förvärvade lägenheterna hyrdes sedan ut till allmänheten. Av de totalt 225 lägenheterna uppläts 215 på angivet sätt.

Genom bostadsrättsavtal d 16 okt 1991 förvärvade B.W bostadsrätten till lägenheten A 544 i föreningen. Tillträdesdatum bestämdes till d 28 aug 1992. Av grundavgiften, 268 054 kr, erlade B.W 25 000 kr vid avtalstillfället. Återstoden skulle betalas 10 dagar före tillträdesdatum, som på grund av försening av byggnadsarbetet kom att framflyttas till d 2 okt 1992.

Genom brev d 3 juli 1992 hävde B.W bostadsrättsavtalet och hon har inte heller senare tillträtt lägenheten.

I samband med bostadsrättsavtalet hade mellan föreningen och B.W träffats ett nyttjanderättsavtal avseende en garageplats. B.W:s hävningsförklaring omfattade även detta avtal.

Föreningen väckte vid Stockholms TR talan mot B.W och yrkade förpliktande för henne att utge 243 054 kr, avseende återstoden av den i avtalet bestämda grundavgiften.

Föreningen yrkade därutöver 114 969 kr, avseende obetald årsavgift och garagehyra för tiden t o m maj 1994.

B.W yrkade efter genstämning förpliktande för föreningen att till henne utge 25 000 kr som återbetalning av tidigare erlagd grundavgift. Parterna bestred varandras yrkanden men vitsordade yrkade belopp som skäliga i och för sig.

Till grund för sin talan åberopade föreningen de mellan parterna träffade avtalen.

B.W åberopade till stöd för sin ståndpunkt i första hand att förutsättningarna för köpets fullbordande vid tidpunkten för hävningen var felaktiga och bristande enär föreningen genom försäljning av flertalet av dess bostadsrätter till AB Sigtunahem och SBC BO förlorat karaktär av bostadsrättsförening. Upplåtelserna hade skett i strid med de förutsättningar som angivits i den ekonomiska planen och övriga handlingar som legat till grund för hennes beslut att teckna bostadsrättsavtalet. Föreningen hade också genom dessa utförsäljningar förlorat karaktär av s k äkta bostadsföretag vid beskattningen, vilket kunde innebära betydande försämring för föreningens ekonomi.

B.W åberopade vidare, för det andra, att bostadsrätten var behäftad med köprättsligt fel då den på samma sätt avvek från vad B.W med fog kunnat förvänta sig vid avtalets tecknande. För det tredje åberopades att avtalet måste anses vara oskäligt med hänsyn till de väsentligt ändrade förhållanden som inträtt mellan avtalets tecknande och den bestämda tillträdesdagen. Avtalet borde därför i sin helhet lämnas utan avseende. I vart fall borde B.W:s skyldighet att betala yrkade belopp kraftigt jämkas. Det

måste även anses ha ålegat föreningen att begränsa förlusterna genom att t ex hyra ut även den aktuella lägenheten och garageplatsen. Då så ej skett hade föreningen varit grovt vårdslös.

Föreningen anförde till utveckling av sin talan bl a: Förutsättningslärans rekvisit för en återgång av avtalet är inte uppfyllda. Förutsättningarna måste vara väsentliga och inverka på viljan att ingå avtal. Så gott som samtliga 225 lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Vem som är ägare till bostadsrätten kan inte vara en väsentlig förutsättning som inverkar på viljan att ingå avtal. Bevisbördan för det motsatta åvilar B.W. Förutsättningen skall vidare vara synbar. Förutsättningen att det är av vikt vilka som äger bostadsrätterna har ej varit synbar för föreningen. Bostadsrättshavarnas sammansättning har inte diskuterats och B.W har inte påtalat att hon fäster vikt vid bostadsrättshavarnas sammansättning. Föreningen har inte kunnat inse att sammansättningen av bostadsrättshavarna påverkar B.W:s vilja att ingå avtal. Vidare skall en riskbedömning göras. Samtliga lägenheter gick inte att upplåta omedelbart. Därför har upplåtelse gjorts till Sigtunahem och till SBC BO som nu äger större delen av bostadsrätterna och upplåter dem i andra hand. Detta har gjorts för att föreningen skulle gå att rädda och för att bostadsrättshavarna inte skulle drabbas av förhöjda kostnader. Ekonomin enligt den ekonomiska planen har inte ändrats och B.W har inte heller drabbats av högre kostnader än vad som angivits i den ekonomiska planen. Det är inte rimligt att föreningen skall bära risken för att angivna förutsättningar uppfylls om en bostadsrättshavare inte är nöjd med ägarförhållandena i fråga om bostadsrätterna i föreningen. Föreningen är inte ett s k "oäkta bostadsföretag". Deklaration har gjorts för äkta bostadsföretag och något annat beslut har inte meddelats av skattemyndigheten. Föreningen är därmed att betrakta som äkta. Denna förutsättning är inte ens felaktig och kan därför inte läggas till grund för tillämpning av förutsättningsläran.

Föreningen anförde vidare: Köprättsligt fel kan inte aktualiseras vid upplåtelse av bostadsrätt. Avtalet är inte heller oskäligt. Föreningen har inte varit försumlig.

B.W genmälde: Hon förvärvade den aktuella bostadsrätten i syfte att uppnå en sådan boendeform som bostadsrättslägenheter erbjuder. Detta måste ha varit uppenbart för föreningen. Det måste också ha stått klart för föreningen att den aktuella utförsäljningen av bostadsrätter medfört att bostadsområdet förlorat denna karaktär. Föreningens beslut om försäljning till Sigtunahem och SBC BO var uppenbarligen till väsentlig nackdel för den lilla minoritet av bostadsrättsägare som redan tecknat kontrakt. Det är därför knappast troligt att beslutet fattades med de dåvarande bostadsrättsägarnas intresse för ögonen. Detta har i stället föranletts av köparna Sigtuna kommuns och SBC BO:s borgensåtaganden eller andra liknande förhållanden. Motsvarande förhållanden gäller för Skanskas åtgärder i sammanhanget. Föreningens beslut har också i praktiken legat helt utanför B.W:s kontroll. De bristande förutsättningarna är sålunda föranledda av föreningens agerande. Mot den angivna bakgrunden hade det vidare varit rimligt att låta en uppgörelse omfatta även de redan tecknade bostadsrätterna. B.W och hennes medkontrahenter borde sålunda ha erbjudits möjlighet att lösas från kontrakten. Föreningen är inte ett äkta bostadsföretag. Det förhållandet att skattemyndigheten hittills inte meddelat något beslut i ärendet kan med dagens deklarationskontroll inte tillmätas någon betydelse. B.W vidhåller också att detta förhållande har ekonomisk betydelse för föreningen och därmed för bostadsrättshavarna. Nämnda beskattningsförhållande visar också på den betydande förändring som föreningens beslut har medfört. Enligt från skatteförvaltningen erhållet svar på förfrågan från B.W kan bostadsrättsföreningen inte vara någon "äkta" bostadsrättsförening om det förhåller sig så att endast 27 av totalt 225 lägenheter har s k kvalificerad användning, dvs nyttjas av bostadsrättsinnehavaren för eget boende. Det kan tilläggas att SBC BO:s eget organ SBC BO Nytt i av B.W åberopat särtryck bekräftar att bostadsrätter i föreningens fastigheter bara kan upplåtas för ägarens eget boende samt att bostäder för andrahandsuthyrning inte accepteras av SBC BO, lika litet som av andra producenter. Enligt SBC BO:s broschyr "Södergatan i Märsta", vilken bl a ingått i det underlag B.W erhållit innan hon tecknade bostadsrättsavtalet, bygger SBC BO för sina bosparare privata bostadsrätter och har medlemmarna som enda ägare.

Vid huvudförhandling i målet ägde förhör under sanningsförsäkran rum med B.W och med styrelseledamoten i föreningen M.J. De uppgav enligt domen i huvudsak följande.

B.W.: Hon och hennes dåvarande man hade tidigare bott i bostadsrätt. De har funnit att boendeformen varit bra. De hade därefter varit villaägare men sålt denna för att ånyo skaffa sig en bostadsrättslägenhet, nämligen den nu aktuella på Södergatan. Hon är själv uppvuxen på Södergatan och hennes tidigare make kommer också från närområdet. Deras mellandotter trivdes ej i skolan och ville byta till annan. Det föll sig då naturligt att intressera sig för en av de bostadsrättslägenheter som skulle uppföras på Södergatan. Avsikten med bostadsrättsförvärvet i övrigt var att hon och hennes make skulle ha möjlighet att, i gemenskap med sina blivande grannar, påverka den egna boendemiljön i föreningen. Hon förväntade sig även att de i föreningen boende medlemmarna skulle vara mer aktsamma om de gemensamma utrymmena och gårdarna än vad som vanligen år fallet i ett hyreshusområde. Hennes make, som har tidigare erfarenhet från styrelsearbete i bostadsrättsföreningar, hade även för avsikt att delta i det faktiska styrelsearbetet. Hon har aldrig kunnat tänka sig att dessa bostadsrätter skulle bli ett hyresrättsområde. B.W erhöll kännedom om Sigtunahems lägenhetsförvärv via en radioutsändning. Kort därefter höll föreningen ett informationsmöte med medlemmarna för att informera dessa om den då genomförda affären. På grund av de väsentligt ändrade förutsättningarna för förvärvet och förhållandena hävde hon avtalen med föreningen.

M.J: Han har bott i området sedan d 8 jan 1993. I den trappuppgång där hans bostad är belägen är han ensam bostadsrättsinnehavare. Han har inte märkt någon skillnad i fråga om aktsamhet mellan dem som bebor lägenheterna på grund av hyresavtal och dem som bebor lägenheterna på grund av bostadsrättsavtal. Det finns enligt hans mening goda möjligheter att påverka sin boendesituation genom att delta i styrelsearbetet i föreningen. I föreningen finns sammanlagt 28 medlemmar, juridiska personer inräknade. Varje medlem har endast en röst oavsett antalet bostadsrätter. Möjligheten för envar av bostadsrättsägarna att påverka blir därför större med nuvarande ägarkonstellation.

Föreningen överklagade i Svea HovR och yrkade bifall till sin talan vid TR:n och ogillande av B.W:s talan.

B.W bestred ändring.

Föreningen yrkade vidare att B.W skulle förpliktas att betala årsavgift och garagehyra för tiden juni-oktober 1994 med 28 705 kr.

B.W bestred att de nya yrkandena fick tas upp till prövning i HovR:n. I andra hand bestred hon bifall till yrkandena. Mot det nya anspråket såvitt det avsåg garagehyra för fem månader med 300 kr i månaden gjorde hon den nya invändningen att hennes hävningsförklaring i juli 1992 innefattat en uppsägning av hyresavtalet rörande garageplatsen och att detta avtal därför hade upphört att gälla vid uppsägningstidens slut.

HovR:n (hovrättslagmannen Wikren samt hovrättsråden Genell, referent, och Örn) anförde i dom d 6 april 1995: Domskäl. Bostadsrättsföreningen utbjöd bostadsrätterna till medlemmar i SBC BO, ekonomisk förening, enligt vad som uttryckligen angavs i den ekonomiska planen och i SBC BO:s broschyr. B.W kunde därför vid förvärvet förutsätta att även det stora flertalet övriga bostadsrättshavare skulle vara fysiska personer som ämnade bo i sina lägenheter. HovR:n sätter inte i fråga att detta också var en avgörande förutsättning för henne då hon förvärvade bostadsrätten, och bostadsrättsföreningens företrädare - som måste ha förutsatt detsamma - hade att räkna med det.

Genom att de flesta bostadsrätterna i stället förvärvades av Sigtunahem, landstinget och SBC BO för upplåtelse i andra hand mot hyra, brister den angivna förutsättningen; och HovR:n har att pröva huruvida sådana särskilda omständigheter föreligger, att föreningen och inte B.W själv bör stå risken för att så kunde ske.

Det var föreningsstyrelsen som ensam, utan att genom föreningsstämma eller på annat sätt låta medlemmarna komma till tals, beslöt om upplåtelserna till Sigtunahem, landstinget och SBC BO.

Föreningen har i HovR:n gjort gällande, att styrelsen genom att informera medlemmarna skulle ha riskerat uppgörelsen, men har inte anfört något som gör detta antagligt. Att i det uppkomna läget höra medlemmarna var så mycket mera angeläget, anser HovR:n, som styrelsen själv vid denna tid bestod av personer från SBC BO, Skanska och möjligen kommunen.

Det är å andra sidan ostridigt att den ändrade marknadssituationen omöjliggjorde ytterligare upplåtelser till privatpersoner så som hade varit meningen. Frågan är om någon annan och för de enskilda medlemmarna bättre lösning då stod föreningen till buds än den som styrelsen åstadkom; och såvitt framkommit i målet är svaret på den frågan nekande.

Vad särskilt angår den av B.W anförda möjligheten, att låta uppgörelsen med Sigtunahem m fl omfatta även redan tecknade bostadsrätter, får föreningens uppgift att Sigtunahem bestämt motsatt sig den tas för god.

HovR:ns slutsats i det nu diskuterade spörsmålet blir, att B.W själv får stå risken för att det stora flertalet av de övriga bostadsrättsupplåtelserna - och därmed också hennes eget förvärv - kunde få så väsentligt annorlunda karaktär, än hon hade förutsatt.

Vidare kan de av B.W åberopade förhållandena inte medföra, att den bostadsrätt som hon förvärvat är behäftad med brist eller fel, vare sig i bostadsrättslagens mening eller på annan rättsgrund. Inte heller anser HovR:n att de ändrade förhållandena skall föranleda att upplåtelseavtalet med B.W enligt 36 § avtalslagen lämnas utan avseende eller att villkoren jämkas.

På grund av det anförda finner HovR:n B.W:s hävningsförklaring i juli 1992 vara utan verkan och föreningen vara oförhindrad att göra upplåtelseavtalet gällande. B.W skall följaktligen vara skyldig att i grundavgift betala vad föreningen fordrar, dvs hela beloppet utöver redan erlagda 25 000 kr.

Mot föreningens anspråk på årsavgifter och garagehyra har B.W också invänt, att föreningen bort "begränsa förlusterna" genom att hyra ut lägenheten i fråga och garageplatsen. Hon begärde ostridigt d 25 okt 1993 - under rättegången vid TR:n - att föreningen skulle göra det, men föreningen gick inte med på det förrän fr o m november 1994.

HovR:n anser på ovan anförda skäl, att bostadsrättsupplåtelsen till B.W för tillträde i oktober 1992 alltsedan dess består och att det följaktligen är hon själv och inte föreningen som under den tiden haft rådigheten över lägenheten. Föreningen hade visserligen varit oförhindrad att på hennes begäran biträda med att hyra ut lägenheten för hennes räkning men den har ingen sådan skyldighet och äger därför fordra årsavgifter och garagehyra enligt sitt yrkande vid TR:n.

Föreningens först i HovR:n framställda yrkande med ytterligare anspråk på årsavgift och garagehyra avser sådant som förfallit till betalning efter TR:ns huvudförhandling. Yrkandet är alltså grundat på omständigheter som inträffat under den fortsatta rättegången och skall därför upptas till HovR:ns prövning och på nyss anförda skäl bifallas i vad det avser årsavgift.

B.W:s nya invändning i HovR:n om uppsägning av hyresavtalet rörande garageplatsen riktar sig enbart mot likaledes nya yrkanden och skall därför inte avvisas. B.W har emellertid inte anfört något som ger fog för antagande att föreningen kunnat uppfatta hävningsförklaringen som en uppsägning av hyresavtalet avseende garaget. Hon skall därför vara skyldig att på föreningens yrkande betala även garagehyra för ytterligare fem månader.

B.W (ombud advokaten M.L) överklagade och yrkade att HD skulle dels ogilla föreningens talan dels bifalla hennes vid TR:n förda talan.

Föreningen (ombud advokaten J.G) bestred ändring.

Betänkande

HD (JustR:n Knutsson, Gregow, Lambe och Lennander, referent) beslöt följande dom: Domskäl. B.W har gjort gällande att bostadsrättsavtalet är ogiltigt, eftersom hon ingått detta under felaktiga förutsättningar. Hon har sammanfattningsvis anfört följande. Den avgörande förutsättning för avtalet som brustit avser inte bostadsrättens marknadsvärde utan den kooperativa boendeformen. Anledningen till att hon önskade förvärva en bostadsrätt var att denna boendeform enligt hennes mening ger en bättre boendemiljö än boende i hyreshus, eftersom bostadsrättshavare till skillnad från hyresgäster har ett direkt ekonomiskt intresse av att fastigheternas skick bibehålls och därför är mer aktsamma om sina lägenheter och miljön runtomkring. Hon utgick också från att hon, såsom förutsätts i bostadsrättslagen och i föreningens stadgar, i framtiden skulle kunna samverka i föreningsform med andra boende i området. Genom föreningens åtgärd att upplåta bostadsrätt till bl a AB Sigtunahem och SBC BO, som därefter fått hyra ut sina lägenheter i andra hand, har området förvandlats till ett hyresrättsområde. Detta har också, enligt B.W:s uppfattning, medfört att föreningen inte längre är något äkta bostadsföretag, trots att den är taxerad som sådant, utan ett oäkta, för vilket sämre skattevillkor gäller. Om föreningen taxeras som oäkta bostadsföretag skulle det innebära en kostnadshöjning för B.W med ca 230 kr i månaden. Hade hon på förhand informerats om att 90 % av lägenheterna skulle hyras ut i andra hand hade hon inte ingått bostadsrättsavtalet. Genom sin åtgärd har föreningen orsakat att B.W:s förutsättning slagit fel. Då det stod klart att endast 27 av 225 bostadsrätter kunnat upplåtas på vanligt sätt hade föreningen flera handlingsalternativ att välja mellan. Den kunde t ex ha ställt som krav att AB Sigtunahem skulle förvärva samtliga bostadsrättslägenheter eller ha pressat andra intressenter till eftergifter eller försökt erhålla ackord. Under alla omständigheter borde föreningsstyrelsen inte ha agerat utan att bereda medlemmarna insyn. Det är rimligt att föreningen får bära risken för att bostadsrättsupplåtelserna till följd av det rådande ekonomiska läget inte kunde genomföras på det sätt som planerats.

B.W har vidare hävdat, att nu nämnda omständigheter även medför att bostadsrättslägenheten är behäftad med fel enligt bostadsrättslagen och köplagen, varför hon har fog för att häva bostadsrättsavtalet på dessa grunder, och att bostadsrättsavtalet är oskäligt, varför det bör lämnas utan avseende eller jämkas med stöd av 36 § avtalslagen. I vart fall bör hennes skyldighet att betala årsavgifter och garagehyror jämkas på grund av att föreningen inte ombesörjt uthyrning av lägenhet och garageplats, trots att hon begärde det. Slutligen har hon gjort gällande att hennes hävningsförklaring i juli 1992 måste uppfattas som en uppsägning av hyresavtalet rörande garageplatsen och att hon därför inte är betalningsskyldig för garagehyra som avser tiden efter det att uppsägningstiden löpt ut.

Frågan vad som skulle gälla, om det visade sig att flertalet bostadsrätter inte kunde upplåtas på planerat sätt, har inte berörts i bostadsrättsavtalet.

Föreningens ansvar, då en lägenhet är bristfällig när den skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse, regleras i 7 kapbostadsrättslagen (1991:614). Enligt 7 kap 1 §, jfr 2 §, skall lägenheten vara i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. En lägenhet kan i och för sig anses bristfällig även om bristen härrör från förhållanden som bara indirekt inverkar på lägenhetens brukbarhet (Julius/Uggla, Bostadsrättslagen, 1992 s 145). Att kringliggande lägenheter bebos med hyresrätt och inte bostadsrätt är emellertid inte en omständighet som kan anses inverka på lägenhetens brukbarhet. Varken denna eller i övrigt åberopade omständigheter utgör grund för hävning enligt bostadsrättslagens bestämmelser, direkt eller analogt tillämpade. Rätt till hävning kan inte heller grundas på köplagen.

Av utredningen framgår att det för B.W var en väsentlig förutsättning för avtalet att hon erhöll en lägenhet i bostadsrättsmiljö. Det måste antas att hon inte skulle ha ingått bostadsrättsavtalet, om hon kunnat förutse hur förhållandena skulle utvecklas. Detta måste föreningen ha insett.

Att B.W handlat under en väsentlig förutsättning och att föreningen insett detta är emellertid inte tillräckligt för att avtalet skall förklaras vara overksamt enligt förutsättningsläran, då förutsättningen visat sig vara felaktig. En part i ett avtal måste regelmässigt själv bära risken för att hans förutsättningar för avtalet brister. Någon gång kan emellertid omständigheterna vara sådana att det, efter en objektiv bedömning, får anses lämpligt och rimligt att lägga risken för att förutsättningen slår fel på medkontrahenten. (Se t ex rättsfallen NJA 1985 s 178 och 1981 s 269.) En sådan situation skulle kunna vara för handen i förevarande fall, om föreningen vid sitt agerande - såsom B.W hävdat - uppträtt på ett sätt som är klandervärt.

Föreningens åtgärd att upplåta bostadsrätter i stor skala till AB Sigtunahem och SBC BO, vilka därefter fått hyra ut lägenheterna i andra hand, föranleddes av utvecklingen på bostadsrättsmarknaden, som innebar att efterfrågan på bostadsrätter dramatiskt sjönk. Utgångspunkten för föreningen i dess handlande var att föreningen skulle kunna fortleva och att de som tecknat sig för bostadsrätt skulle få sina lägenheter utan att drabbas av extra kostnader. Detta syfte har också uppnåtts. Föreningen borde visserligen ha informerat medlemmarna om sina planer och berett dem tillfälle att yttra sig. Det är emellertid inte visat att föreningen hade kunnat genomdriva någon annan acceptabel lösning som bättre tillgodosåg föreningens och bostadsrättshavarnas intressen. Föreningen kan därför inte lastas för att B.W:s förutsättning om ett boende i bostadsrättsmiljö brast. Inte heller i övrigt finns skäl att lägga risken för att förutsättningen slog fel på föreningen.

Med hänsyn härtill, och då omständigheterna inte är sådana att avtalet bör lämnas utan avseende eller jämkas med stöd av 36 § avtalslagen, är B.W bunden av bostadsrättsavtalet.

Föreningen har, såsom HovR:n funnit, inte haft någon skyldighet att hyra ut B.W:s lägenhet och garageplats. Dess underlåtenhet härvidlag utgör därför inte skäl att jämka hennes skyldighet att erlägga årsavgift och garagehyra.

B.W har inte anfört något som ger fog för antagande att föreningen kunnat uppfatta hennes hävningsförklaring så att hyresavtalet avseende garaget under alla förhållanden sades upp. Hon är därför skyldig att betala den garagehyra som föreningen begärt.

På grund härav skall HovR:ns domslut fastställas.