NJA 1981 s. 269

C.J.B. arrenderade av Bodens kommun cirka 16 hektar åkermark av fastigheterna (Fastighetsadresser, uteslutet här) i kommunen. Sedan kommunen uppsagt arrendeavtalet att upphöra d 31 aug 1979 yrkade C.J.B. i arrendenämnden i Luleå förlängning av arrendeavtalet på oförändrade villkor. Han förklarade därvid att kommunen redan tagit i anspråk betydande delar av arrendeområdet för bebyggelse och uppläggning av massor samt att yrkandet om förlängning avsåg det område om ca fem hektar som ej tagits i anspråk av kommunen. Den 5 dec 1978 meddelade arrendenämnden beslut om förlängning av arrendeavtalet beträffande detta område.

Sedan kommunen klandrat arrendenämndens beslut genom att väcka talan mot C.J.B. vid Luleå TR, fastighetsdomstolen, träffade parterna följande förlikning: Arrendet upphör 1980-04-30 och är inte förenat med rätt till förlängning därefter. - C.J.B. skall, när avtalet upphör, avflytta med sitt husfolk och lämna arrendestället avstädat. Vad som eventuellt finns kvar på arrendestället 1980-05-01 äger kommunen förfoga över enligt eget gottfinnande. - Vardera parten skall stå sina egna kostnader i målet.

TR:n undanröjde i dom d 16 maj 1979 arrendenämndens beslut i de delar det avvek från vad parterna träffat förlikning om, medan i övrigt arrendenämndens beslut skulle gälla. I domen fastställde TR:n förlikningen, godkände att arrendeavtalet inte skulle vara förenat med rätt till förlängning samt förordnade att vardera parten skulle stå sina egna kostnader i målet. Domen vann laga kraft.

C.J.B. ansökte i HD om resning i målet. - Kommunen bestred bifall till ansökningen.

HD avgjorde ärendet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Urell, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut: Som grund för resning har C.J.B. anfört, att kommunen vid förlikningen lämnat vilseledande uppgifter genom att hävda att arrendestället skulle nyttjas för annat ändamål än jordbruk och att nybebyggelse var nära förestående. Dessa uppgifter har enligt C.J.B. varit avgörande för hans ställningstagande vid förlikningen. Han har även åberopat, att i vart fall bristande förutsättningar förelegat.

Målet vid TR:n har gällt ett område på cirka fem hektar av det ursprungliga arrendestället. Det är i resningsärendet utrett, att markområdet vid tidpunkten för förlikningen varit avsett för nybebyggelse men att planändring senare ägt rum, varigenom marken undantagits från nybebyggelse, samt att kommunen därefter erbjudit annan jordbrukare att arrendera området.

Utredningen i ärendet ger inte stöd för att kommunen vid förlikningen sökt vilseleda C.J.B.. Inte heller i övrigt har C.J.B. gjort sannolikt, att förlikningsavtalet inte har karaktär av giltig rättshandling.

På grund av det anförda lämnar HD ansökningen utan bifall.

HD (JustR:n Hult, Brundin, Hessler, referent, och Rydin) fattade följande slutliga beslut: Målet vid TR:n gällde ett område på cirka fem hektar av det ursprungliga arrendestället. Det är i resningsärendet utrett, att markområdet vid tidpunkten för förlikningen var avsett för nybebyggelse men att planändring senare ägt rum, varigenom marken undantagits från nybebyggelse.

Som grund för resning har C.J.B. anfört: Vid förlikningsförhandlingarna uppgav kommunen, att arrendestället framdeles skulle användas för bebyggelseändamål och sålunda inte längre för jordbruk. Dessa uppgifter var bestämmande för C.J.B., när han ingick förlikningsavtalet. Avtalet är ogiltigt, eftersom C.J.B. av kommunen svikligen förletts att ingå det eller i vart fall därför att förutsättningarna för avtalet brustit.

Kommunen har bestritt, att något vilseledande förekommit. Kommunen har vidare hävdat, att uppgiften om ändrad användning av marken inte var avgörande för C.J.B. utan att även andra omständigheter medverkade till att C.J.B. ingick förlikningsavtalet.

Utredningen ger inte stöd för att kommunen vid förlikningen sökt vilseleda C.J.B.. Kommunen han emellertid vitsordat, att den - i god tro - vid förlikningsförhandlingarna uppgav att arrendeområdet skulle användas för bebyggelse. Kommunen har också, i nu förevarande ärende, anfört att C.J.B. vid förlikningsavtalets ingående hade uppfattningen, att vidare arrende på området ej skulle vara möjligt med hänsyn till att detta snart skulle tas i anspråk för annat ändamål, samt att C.J.B. ville söka annat område för fortsatt brukande. Kommunen har i övrigt endast uppgivit, att den utgått från att C.J.B. också måste ha tagit intryck av att kommunen ansett C.J.B. ha misskött arrendet.

Vad sålunda upptagits ger vid handen, att det för C.J.B. vid förlikningsavtalets ingående var en väsentlig förutsättning, att han under alla omständigheter inom kort tidrymd skulle nödgas lämna arrendestället, därför att detta skulle användas för annat ändamål än jordbruk. Det måste antas, att C.J.B. annars ej skulle ha ingått avtalet. Vidare synes klart att kommunen insett nu nämnda förhållande, även om kommunen påstått att också andra omständigheter medverkat.

Sedermera har emellertid visat sig att förhållandena utvecklats på annat sätt. Området har mot vad båda parter vid förlikningsavtalet antog kommit att liksom tidigare få användas för jordbruksändamål; kommunen har erbjudit annan person att för sådant ändamål arrendera marken.

Uppenbart är att part i ett avtal regelmässigt själv måste bära risken av att hans förutsättningar för avtalet brister. Annat gäller, om svikligt eller därmed likställt förfarande ligger motparten till last. Men även i vissa andra fall, där en förutsättning varit väsentlig för part och detta också insetts eller bort inses av motparten, torde - låt vara i snäv omfattning - rättslig betydelse kunna tillerkännas förutsättningar, och detta även på det sättet att förutsättnings bristande kan medföra att avtal förklaras ej vara gällande. Härför bör dock krävas, att särskilda omständigheter föreligger som gör detta lämpligt och rimligt.

I förevarande fall är läget det, att kommunen själv under förlikningsförhandlingarna åberopade den uppgift om ändrad användning som var bestämmande för C.J.B., när han ingick förlikningsavtalet. Eftersom markplaneringen ingår i en kommuns uppgifter, har kommunen haft särskilda möjligheter att överblicka den framtida markanvändningen. Dess uppgifter härom har därför i särskild grad varit ägnade att göra intryck på C.J.B.. Kommunen står med hänsyn härtill - oavsett att någon förebråelse för oaktsamhet ej kan riktas mot den - närmast att bära risken, när det visat sig att C.J.B:s ifrågavarande förutsättning brustit. Detta läge inträdde kort tid efter avtalets tillkomst, och kommunen synes inte ha tagit markområdet i anspråk för något särskilt ändamål. Mot denna bakgrund kan det ej anses, att det för kommunen - som varit beredd att upplåta det ifrågavarande området på arrende till annan - skulle vara särskilt betungande, att arrendeförhållandet med C.J.B. blev bestående i den omfattning så hade blivit fallet om förlikningsavtalet ej träffats; vid kommunens påstående, att C.J.B. misskött arrendet, kan i förevarande sammanhang ej fästas avseende.

På grund av vad sålunda anförts föreligger sannolika skäl för att förlikningsavtalet inte skall anses vara bindande för C.J.B.. HD beviljar enligt 58 kap 1 § 3 RB den sökta resningen samt förordnar, att målet skall ånyo upptas av TR:n för prövning av frågan om förlikningsavtalets giltighet och, om så erfordras, av den tvist förlikningsavtalet avsåg.

JustR Westerlind var skiljaktig och gillade betänkandet samt tillade till utvecklande av sin ståndpunkt: Såsom framhållits i majoritetsmeningen kan för avtals giltighet en rättslig betydelse bara i snäv omfattning vara att tillerkänna de vid avtalets ingående föreliggande förutsättningarna. I målet har aktualiserats spörsmålet, huruvida avtalspart skulle kunna åberopa ogiltighet hos rättsligt förfogande över mark på den grund att vid förfogandeavtalet gällande offentligrättsliga bebyggelsereglering beträffande marken i fråga sedermera erhållit annan innebörd. Härtill är att säga följande. Det ligger i den offentligrättsliga bebyggelseregleringens natur att den undergår ständiga förändringar både med hänsyn till den faktiska utvecklingen i orten och till följd av nya värderingar som efter hand framträder inom bebyggelsepolitiken. Utan vidare inses att den samhälleliga bebyggelseregleringen på längre sikt aldrig är slutgiltig, men även i det korta perspektivet måste part i ett avtal om förfogande över mark tyvärr räkna med obeständighet hos den vid avtalstidpunkten rådande bebyggelseregleringen. Att betrakta dåläget beträffande bebyggelseregleringen såsom en förutsättning vars bristande skulle grunda rätt för avtalspart att få avtalet ogiltigförklarat torde följaktligen inte låta sig göra. Härvidlag inverkar inte att den ena avtalsparten är kommun kommun kan inte i syfte att upprätthålla viss förutsättning för avtal, vilket kommunen såsom privaträttsligt agerande subjekt har träffat, rimligen vara uppfordrad att i sin offentligrättsliga rollfunktion förhindra en i sig lämplig förändring av bebyggelseregleringen, och kommunen skulle för övrigt inte ha förbehållslös makt att åstadkomma en sådan spärr mot förändringar. - Beträffande förfogandeavtal med karaktär av överlåtelse må i sammanhanget erinras om att redan den centrala regeln i 4 kap 3 § JB utesluter att avtalets bestånd göres beroende av villkor i annat fall än när uttrycklig bestämmelse därom är intagen i avtalsdokumentet; fråga om avtalsogiltighet på grund av bristande förutsättningar bör alltså vid avtal av den karaktären över huvud taget inte diskuteras.