NJA 1998 s. 426

L.L. Förvaltnings AB yrkade i ansökan om betalningsföreläggande förpliktande för CCL Konsult Handelsbolag (CCL) att utge 8 618 kr jämte ränta därå från d 30 juni 1993 tills betalning sker. Sedan CCL bestritt kravet hänsköts målet till rättegång vid Landskrona TR.

Vid sammanträde i målet utvidgade L.L. Förvaltnings AB sin talan till att även avse 17 236 kr jämte ränta dels å 8 618 kr från d 30 juni 1993 dels ock å 8 618 kr från d 30 sept 1993.

Till grund för sin talan åberopade L.L. Förvaltnings AB ett av CCL d 9 juli 1990 undertecknat hyreskontrakt avseende lokal. Det yrkade beloppet avsåg två kvartals förfallen hyra.

CCL åberopade till grund för sitt bestridande en d 5 nov 1992 dagtecknad uppsägningshandling till styrkande av att hyresförhållandet upphört d 14 aug 1993.

L.L. Förvaltning AB förvärvade den aktuella fastigheten på exekutiv auktion i augusti 1992. Hyreskontraktet löpte på tre år och skulle enligt ordalydelsen upphöra d 30 sept 1993. Parterna överenskom dock muntligen att hyresperioden skulle upphöra d 14 aug 1993.

Parterna var eniga om att CCL skickat en skriftlig uppsägning d 6 nov 1992.

I frågan hur uppsägningshandlingen skall tolkas anförde L.L. Förvaltnings AB följande: Uppsägningen har enligt ordalydelsen gjorts i syfte att uppnå en villkorsändring. Då CCL inte hänskjutit denna fråga till hyresnämnden för medling inom två månader är den sistnämnda utan verkan. En uppsägning kan inte avse både villkorsändring och avflyttning. Därigenom har hyresförhållandet förlängts med tre år.

CCL anförde: Det är riktigt att uppsägningen i första hand avsåg en villkorsändring. I andra hand gjordes dock en uppsägning för avflyttning. Det finns inte något lagstadgat krav på att samma uppsägningshandling inte får innehålla två olika yrkanden.

L.L. Förvaltnings AB överklagade i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n skulle förplikta CCL Konsult Handelsbolag att utge 25 854 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen på 8 618 kr från d 30 juni 1993 och på 17 236 kr från d 30 sept 1993 tills betalning sker.

CCL Konsult Handelsbolag bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Hellners, hovrättsrådet Jan E Ohlsson och hovrättsassessorn Nordengren, referent) anförde i dom d 6 juni 1995: Domskäl. Parterna har i HovR:n till stöd för sin talan åberopat samma omständigheter som vid TR:n.

HovR:n gör följande bedömning.

Det finns för en lokalhyresgäst två olika möjligheter för uppsägning av ett hyresavtal vid hyrestidens utgång. Den ena är att säga upp avtalet för villkorsändring, och den andra är att säga upp avtalet för avflyttning.

Om avtalet sägs upp för villkorsändring har hyresgästen två månader på sig att träffa en överenskommelse med hyresvärden om villkor för ett fortsatt hyresavtal eller att inom denna tid hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Hänskjuter inte hyresgästen tvisten till medling medför det att uppsägningen förlorar sin verkan, och hyresförhållandet löper vidare enligt hyresavtalet som om uppsägningen aldrig gjorts. Om hyresgästen hänskjuter tvisten till hyresnämnden men parterna, trots medlingsförfarande inför nämnden, inte lyckas nå en överenskommelse, måste hyresgästen som huvudregel avflytta vid hyrestidens utgång. Han har då under de förutsättningar som anges i 12 kap 58 b § JB rätt till ersättning från hyresvärden. Han kan också erhålla uppskov viss tid med skyldigheten att avflytta från lokalen.

Uppsägning från hyresgästen för avflyttning innebär däremot direkt att hyresavtalet upphör att gälla vid hyrestidens utgång. Vid sådan uppsägning har hyresgästen inte rätt till ersättning enligt det ovan angivna lagrummet. Inte heller föreligger någon möjlighet att genom hyresnämndens bestämmande erhålla uppskov med avflyttningen.

Med hänsyn till att effekterna av de olika uppsägningsslagen väsentligen skiljer sig åt är det av betydelse för både hyresgäst och hyresvärd att det redan från början står klart vilken slags uppsägning som avses. För hyresvärden innebär en uppsägning för avflyttning att han kan utgå från att han vid hyrestidens utgång disponerar över lokalen och vara säker på att han vid denna tidpunkt kan hyra ut lokalen till någon annan. Om det däremot är fråga om en villkorsuppsägning kan hyresvärden inte hyra ut lokalen till en ny hyresgäst, eftersom det inte är klart att hyresförhållandet kommer att avbrytas vid hyrestidens utgång. Har, som i föreliggande fall, en handling utformats så att den kan sägas innefatta såväl en villkorsuppsägning som i andra hand en avflyttningsuppsägning, kan hyresvärden inte säkert veta vilken slags uppsägning som avses. Han kan knappast vara säker på att lokalen blir ledig vid hyrestidens utgång, utan han måste räkna med att hyresgästen, om överenskommelse inte nås om nya villkor, hänskjuter tvisten till hyresnämnden för medling. Den oklarhet som en "dubbel" uppsägning innebär måste falla tillbaka på den som avgett den, alltså på hyresgästen (jfr rättsfallet NJA 1989 s 505).

CCL Konsult Handelsbolags uppsägningshandling innehåller såväl en uppsägning för villkorsändring som en uppsägning för avflyttning. Med hänsyn till att det varit CCL Konsult Handelsbolag som utformat uppsägningshandlingen, skall oklarheter om vad som avsetts med handlingen gå ut över detta bolag. Med hänvisning till vad som ovan anförts måste L.L. Förvaltnings AB vid mottagandet av handlingen ha haft att utgå från att uppsägningen gjorts för villkorsändring. Detta har inneburit att L.L. Förvaltnings AB inte har kunnat räkna med att CCL Konsult Handelsbolag skulle komma att avflytta vid hyrestidens utgång. Enbart det förhållandet att handelsbolaget underlåtit att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten om hyresvillkoren till hyresnämnden för medling kan inte föranleda att L.L. Förvaltnings AB därigenom skall vara skyldigt att tolka uppsägningen som en avflyttningsuppsägning.

Genom att CCL Konsult Handelsbolag underlåtit att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling har uppsägningen blivit utan verkan med den följd att hyresavtalet löper vidare. CCL Konsult Handelsbolag är därför skyldigt att utge hyresbelopp och ränta enligt käromålet.

CCL Konsult Handelsbolag (ombud S.B.) överklagade och yrkade att HD i första hand skulle fastställa TR:ns dom och i andra hand jämka det belopp som bolaget skulle betala.

L.L. Förvaltnings AB (ombud jur kand C.S.) bestred ändring.

Betänkande

HD (JustR:n Nyström, Thorsson, Regner, Victor och Pripp, referent) beslöt följande dom: Domskäl. Som HovR:n angett finns det för en lokalhyresgäst två olika möjligheter för att säga upp ett hyresavtal avseende lokalen. Den ena är uppsägning för villkorsändring och den andra är uppsägning för avflyttning. Som också framgår av HovR:ns dom skiljer sig rättsverkningarna åt vad gäller de två möjligheter till uppsägning som finns. Det kan därför inte komma i fråga att en hyresgäst till grund för en uppsägning åberopar såväl att han önskar ändring av hyresvillkoren som att han vill avflytta vid hyrestidens utgång, vare sig han åberopar dessa grunder i förening eller alternativt.

Den uppsägningshandling som CCL Konsult Handelsbolag tillställde L.L. Förvaltnings Aktiebolag är rubricerad Uppsägning av lokal för villkorsändring. I handlingen är inledningsvis angett att fråga är om uppsägning och meddelande jämlikt 12 kap 58 § JB samt att uppsägningen avser i första hand ändrade hyresvillkor. Med hänsyn härtill har hyresvärden vid mottagandet av handlingen haft att utgå ifrån att uppsägningen gjorts för villkorsändring. Genom att CCL Konsult Handelsbolag underlåtit att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling har uppsägningen blivit utan verkan med den följd att hyresavtalet löpt vidare.

CCL Konsult Handelsbolag har i HD yrkat att det belopp som L.L. Förvaltnings Aktiebolag yrkat i ersättning för förfallen hyra skall jämkas på grund av att detta bolag varit passivt och inte begränsat skadan. Yrkandet om jämkning stöder sig på en först i HD åberopad omständighet. Åberopandet av denna kan inte anses tillåtet enligt 55 kap 13 § 1 st RB. Den åberopade omständigheten skall därför lämnas utan avseende.

HovR:ns domslut skall alltså fastställas.