NJA 1998 s. 99
Att överenskommelse om hävning av fastighetsköp träffats efter den i 4 kap 12 § JB angivna preskriptionsfristen har inte ansetts medföra att överenskommelsen är ogiltig.
4 kap 12 § JB angivna preskriptionsfristen har inte ansetts medföra att överenskommelsen är ogiltig.
Stenungsunds TR
Wallhamns Fastighets AB förde efter stämning å makarna R.B. och B.B. och makarna B förde efter genstämning å bolaget vid Stenungsunds TR talan enligt vad som framgår av TR:ns dom.
Domskäl
TR:n (lagmannen Andersson, rådmannen Olausson och fd chefsrådmannen Adrian) anförde i dom d 12 okt 1995: Yrkanden. Wallhamns Fastighets AB (Wallhamnsbolaget) har yrkat att TR:n förklarar att bolaget äger bättre rätt än makarna R.B. och B.B. och framför dem är ägare till fastigheten Tjörn Klövedals-Bö 4:139.
Makarna B har bestritt yrkandet.
Makarna B har efter ansökan om genstämning yrkat att TR:n förpliktar Wallhamnsbolaget att avflytta från fastigheten och förordnar att domen får verkställas utan hinder av att den inte äger laga kraft. Wallhamnsbolaget har bestritt makarna B:s talan.
Sakframställning - Grunder.
Huvudkäromålet.
Wallhamnsbolaget har anfört följande.
Genom köpekontrakt d 19 juni 1984 mellan Angevikens Tomt AB (Tomtaktiebolaget) och makarna B förvärvade dessa fastigheten Tjörn Klövedals-Bö 4:139 för 1 090 000 kr. De skulle enligt avtalet betala 190 000 kr kontant. Resten skulle betalas genom övertagande av ett lån på 500 000 kr och genom utfärdande av revers om 400 000 kr. Enligt 7 § i köpekontraktet skulle köpebrev utfärdas mot att säljaren erhöll avtalad köpeskilling. Köpeskillingen erlades emellertid inte helt enligt köpekontraktet. Bara 20 000 kr betalades kontant. Makarna B övertog ett lån på 500 000 kr hos Finans AB Nyckeln (Nyckeln) och utfärdade två reverser på 400 000 kr respektive 170 000 kr.
Redan en vecka efter förvärvet förklarade makarna B att de inte ville stå fast vid köpet eftersom fastigheten avvek från en beskrivning som de hade fått. Omfattande förhandlingar fördes sedan mellan avtalsparterna och makarna B gav klart uttryck för att de inte ville behålla fastigheten. Förhandlingarna, vid vilka makarna B företräddes av dåvarande jur kand V.I., resulterade i ett avtal mellan Tomtaktiebolaget och makarna B. Avtalet som benämndes Förlikningsavtal träffades d 27 sept 1985 på V.I:s kontor. I avtalet enades parterna om att fastighetsköpet skulle gå tillbaka och att prestationerna på ömse sidor därför skulle återgå. Äganderätten till fastigheten skulle således överföras till Tomtaktiebolaget och köpeskillingen skulle betalas tillbaka till makarna B.
Vid sammanträdet på V.I:s kontor d 27 sept 1985 förelåg en uppgift om att Angevikens M. KB under bildande (Kommanditbolaget) skulle vara avtalspart. I förlikningsavtalet angavs därför Kommanditbolaget vara part. Innan sammanträdet avslutades väcktes emellertid frågan om Kommanditbolaget verkligen var rätt part. V.I. såg i ett gravationsbevis att Tomtaktiebolaget hade lagfart på fastigheten. Hon ändrade avtalet i parternas närvaro och överlämnade originalexemplaren till dem.
Tomtaktiebolaget försattes i konkurs d 22 maj 1986. Advokaten J.B. blev handläggare i konkursen. Vid förhandlingar angående äganderätten till fastigheten framkom att makarna B inte ville stå fast vid fastighetsköpet och man enades om att förlikningsavtalet skulle stå fast. Man enades också om att makarna B inte hade krav på konkursboet enligt två punkter i förlikningsavtalet som inte berörde köpet av den nu aktuella fastigheten. Makarna B återfick originalen av de båda reverserna på 400 000 kr och 170 000 kr. I brev d 2 juni 1986 till V.I. bekräftade J.B. vad som avtalats. En kopia av brevet sändes till R.B..
Konkursförvaltaren hade sedan att sälja fastigheten till så hög köpeskilling som möjligt. R.B. var förvaltaren behjälplig genom att visa fastigheten för spekulanter. Genom ett skriftligt avtal d 14 och d 15 sept 1986 mellan konkursboet och Angevikens M. AB å den ena sidan samt Wallhamnsbolaget å den andra övertog Wallhamnsbolaget samtliga rättigheter och skyldigheter som åvilade "hamnägaren respektive upplåtaren" enligt en till avtalet fogad förteckning över båtplatsavtal. Vidare åtog sig Wallhamnsbolaget att underrätta båtplatsinnehavarna om sitt förvärv av fastigheten. Genom en skriftlig överenskommelse som också den träffades d 14 och d 15 sept 1986 mellan Wallhamnsbolaget och Angevikens M. AB förklarade parterna att de var ense om att viss egendom på fastigheten hade karaktären av fastighetstillbehör och tillhörde "fastighetsägaren" medan övriga lösa föremål, som användes i hamnrörelsen tillhörde "Angevikens M. AB/R.B./B.B.". Båda avtalen undertecknades för Angevikens M. AB:s vidkommande av R.B.. Makarna B har i två fakturor fakturerat Wallhamnsbolaget för egendom som de eller deras bolag ägde enligt avtalet.
Genom köpeavtal d 3 nov 1986 förvärvade Wallhamnsbolaget fastigheten av Tomtaktiebolagets konkursbo för 780 000 kr. I punkt 6 i köpeavtalet hänvisades till den nyssnämnda överenskommelsen rörande befintliga båtplatsavtal.
Fastighetsbildningsmyndigheten kallade i oktober 1986 R.B. till en förrättning för bildande av en gemensamhetsanläggning. I kallelsen angavs att han, om fastigheten hade sålts, skulle underrätta den nye ägaren. Makarna B översände kallelsen till Wallhamnsbolaget efter att ha undertecknat handlingen vid utrymmet för fullmakt. Vid ett samtal därefter mellan R.B. och en företrädare för Wallhamnsbolaget förklarade R.B. att kallelsen översänts eftersom makarna B inte ägde fastigheten.
I början av år 1992 kontaktades Wallhamnsbolaget av fastighetsmäklaren F.B. såsom ombud för makarna B. Det var första gången de gjorde gällande att de var ägare till fastigheten. Det visade sig att de sökt lagfart på grund av köpet d 19 juni 1984. Deras ansökan hade förklarats vilande genom beslut d 8 dec 1987 och lagfart hade beviljats d 30 jan 1992 sedan de presenterat ett intyg av den tidigare styrelseledamoten i Tomtaktiebolaget, K.J.. I handlingen, som är dagtecknad d 5 maj 1992, intygade denne att makarna B till fullo betalat köpeskillingen till Tomtaktiebolaget. Detta var långt efter det att bolaget hade gått i konkurs och han hade ingen behörighet att företräda bolaget. Makarna B:s lagfart beviljades följaktligen på oriktiga grunder.
Genom köpeavtalet d 3 nov 1986 med Tomtaktiebolagets konkursbo har Wallhamnsbolaget förvärvat äganderätten till fastigheten. Den rätt till fastigheten som makarna B haft enligt köpekontraktet d 19 juni 1984 har de avhänt sig genom förlikningsavtalet d 27 sept 1985. Förlikningsavtalet är att bedöma som ett återköpsavtal. I andra hand är det att bedöma som ett återgångsavtal, varigenom deras köp bringats att återgå. Om avtalet inte kan bedömas på något av dessa sätt hävdas att det träffats ett formlöst återgångsavtal mellan konkursförvaltningen och makarna B.
Makarna B har anfört följande.
Genom köpekontrakt d 19 juni 1984 med Angevikens Tomt AB förvärvade makarna B fastigheten Tjörn Klövedals-Bö 4:139 för 1 090 000 kr med tillträde d 20 juni 1984. Köpeskillingen erlades genom övertag av en skuld på 500 000 kr, genom att reverser utfärdades till Kommanditbolaget och genom att 20 000 kr erlades kontant. Köpeskillingen betalades i sin helhet i samband med undertecknandet av avtalet varför köpet redan vid avtalstillfället blev fullföljt genom betalning. Av reversbeloppet avbetalade makarna B 285 425 kr d 7 sept 1984 sedan de tagit upp ett lån på 345 000 kr hos Nyckeln.
Omkring en vecka efter köpet ville makarna B häva köpet då fastigheten inte motsvarade den beskrivning som en anställd i Tomtaktiebolaget gjort och som utgjorde en väsentlig förutsättning för dem vid köpet. Felen bestod främst i att vissa fastighetstillbehör, som enligt vad de tog för givet ingick i fastigheten, borttagits. Dessutom hade de fått felaktiga uppgifter om storleken av erlagda båtavgifter och om tidpunkten för betalning av dessa avgifter.
Med anledning av felen kontaktade makarna B K.J., som var styrelseledamot i Tomtaktiebolaget, och framförde sin begäran om hävning. Detta ledde till omfattande förhandlingar vid vilka parterna försökte hitta en annan lösning än en återgång av köpet. Vid förhandlingarna biträddes makarna B av V.I.. Då parterna inte kunde finna någon lösning som innebar att makarna B skulle behålla fastigheten kom man överens om att fastighetsköpet skulle återgå. Med V.I:s medverkan kom ett förlikningsavtal sedan att ingås d 27 sept 1985 mellan Kommanditbolaget och makarna B. Detta avtal ingicks således mer än ett år efter tillträdet.
Det var på begäran av K.J. som förlikningsavtalet ingicks med Kommanditbolaget som makarna B:s avtalspart. Anledningen till detta var enligt K.J. att Kommanditbolaget var det bolag som gjort investeringar på fastigheten och som före makarna B:s förvärv drev rörelsen på den. Något förlikningsavtal mellan Tomtaktiebolaget och makarna B har inte upprättats eller undertecknats av parterna. V.I. har för makarna B och andra berättat att hon själv ändrat i avtalet och bytt ut Kommanditbolagets namn i avtalet mot Tomtaktiebolagets. Som förklaring har hon uppgett att hon ansåg att det var bäst för makarna B. Detta avtal har inte tillställts parterna förrän långt senare. Det har inte framkommit om V.I. gjorde ändringen på originalavtalet eller på en kopia. Makarna B erhöll inget originalexemplar. Något avtal om återgång av fastighetsköpet har således inte ingåtts mellan makarna B och Tomtaktiebolaget.
Av förlikningsavtalet mellan Kommanditbolaget och makarna B framgår att prestationerna på ömse sidor skulle återgå. Kommanditbolaget skulle därvid per d 1 okt 1985 överta makarna B:s skuld till Nyckeln. K.J. kontaktade Nyckeln med upplysning om att fastighetsköpet skulle återgå och med förfrågan om Kommanditbolaget kunde få överta makarna B:s lån. Från Nyckelns sida gick man inte med på detta eftersom man inte fann Kommanditbolaget kreditvärdigt. Det stod också klart för K.J. att Nyckeln inte heller skulle acceptera att lånen övertogs av Tomtaktiebolaget.
Då makarna B efter det att återgångsavtalet ingåtts fick betalningsavier från Nyckeln kontaktade de K.J. som redogjorde för de besked som han fått av Nyckeln och förklarade att det inte fanns några möjligheter för Kommanditbolaget att fullfölja återgångsavtalet. Redan i oktober 1985 var båda sidor överens om att återgångsavtalet inte längre skulle gälla mellan dem på grund av att det var omöjligt för Kommanditbolaget att fullfölja avtalet. Härefter fördes flera förhandlingar mellan parterna för att finna en lösning med makarna B som fortsatta ägare till fastigheten. Vad som diskuterades var olika former för nedsättning av köpeskillingen och försäljning av fastigheten från makarna B till en annan person.
Mot bakgrund av de uppgifter som K.J. lämnat makarna B om Nyckelns inställning och om Kommanditbolagets oförmåga att återbetala köpeskillingen kan det svårligen tänkas att makarna B ens övervägde att vidare hävda den träffade överenskommelsen om återgång av köpet. Ingen del av köpeskillingen återbars under denna tid och makarna B avträdde inte fastigheten. Kommanditbolaget hävdade inte heller återgångsavtalet genom att begära att få tillträda fastigheten. Efter hösten 1985 har det överhuvudtaget inte förts några diskussioner om återgång av köpet och makarna B:s önskan och avsikt var, även efter de förhandlingar som därefter fördes, att fortsättningsvis äga fastigheten och driva rörelse på den. Det mellan makarna B och Kommanditbolaget ingångna återgångsavtalet har således förfallit enligt överenskommelse mellan parterna.
Dagen innan Tomtaktiebolaget försattes i konkurs kontaktades makarna B av V.I. som rådde dem att omgående söka lagfart på fastigheten och hon upprättade en ansökan som makarna B lämnade in på TR:n. Den togs emellertid inte upp på grund av att lagfart sökts för Angevikens M. AB och inte för makarna B.
Efter det att Tomtaktiebolaget försatts i konkurs kontaktades R.B. av J.B., som gjorde ett besök på fastigheten. J.B. åberopade återgångsavtalet och meddelade att det var konkursbolaget som var lagfaren ägare till fastigheten och att konkursboet ägde rätt att förfoga över den. Han upplyste inte om vilka rättigheter makarna B hade på grund av sitt köp. Makarna B kontaktade V.I. som förklarade att J.B. hade rätt i sitt påstående. Makarna B och då främst R.B. ansåg att de fick böja sig för detta. De bestämde sig för att driva sin hamn- och kioskrörelse på fastigheten fram till hösten 1986 då de skulle avflytta och de erhöll konkursförvaltningens tillstånd till detta. Vad Wallhamnsbolaget uppgett om innehållet i två avtal d 14 och d 15 sept 1986 är riktigt, och det är också riktigt att makarna B fakturerade Wallhamnsbolaget för vissa inventarier som de överlåtit till bolaget. De förmådde alltså inte hävda sin rätt gentemot konkursförvaltningen. Om de hade fått korrekta upplysningar om sina rättigheter skulle de inte ha ingått avtalen eller avträtt fastigheten. Det är inte riktigt att makarna B d 2 juni 1986 ingick avtal med konkursförvaltningen. I bekräftelseskriften åberopas samtal med endast R.B..
Sedan makarna B fått information om sin rättsliga ställning sökte de lagfart år 1987. Det är riktigt att de fick vilande lagfart innan ansökan slutligen beviljades 1992.
Makarna B har angett den rättsliga grunden för sin talan enligt följande.
De är genom köpekontraktet d 19 juni 1984 med Tomtaktiebolaget, vilket köpekontrakt fullföljts, ägare till fastigheten. Wallhamnsbolaget har inte genom köpeavtalet d 3 nov 1986 med Tomtaktiebolagets konkursbo förvärvat någon rätt till fastigheten, eftersom Wallhamnsbolaget inte härleder sitt köp från rätt ägare. Förlikningsavtalet d 27 sept 1985 är en hävningsöverenskommelse och inte ett avtal om återköp. Det har inte varit avtalsparternas avsikt att Kommanditbolaget skulle återköpa fastigheten av makarna B. Overenskommelsen innebar på det sätt som framgår av ordalydelsen att fastighetsköpet d 19 juni 1984 skulle återgå, till följd varav prestationerna på ömse sidor skulle återbäras. Förlikningsavtalet blev inte automatiskt ett återköpsavtal även om formkraven i övrigt skulle visa sig vara uppfyllda. Formkraven i 4 kap 1 § JB är heller inte uppfyllda. Förlikningsavtalet är inte en köpehandling, och överlåtelseförklaring samt uppgift om köpeskillingen saknas. Något skriftligt avtal mellan Tomtaktiebolaget och makarna B finns heller inte, varför kravet på skriftlig form inte heller uppfyllts. Det mellan Kommanditbolaget och makarna B träffade förlikningsavtalet d 27 sept 1985 är en s k hävningsöverenskommelse eller ett s k återgångsavtal och det är inte gällande ens mellan de i avtalet angivna parterna. Ett återgångsavtal som innebär hävning av ett fastighetsköp måste för att gälla ingås före utgången av den i 4 kap 12 § 2 st JB angivna preskriptionstiden om ett år från tillträdet. Så har inte skett eftersom makarna B tillträdde fastigheten d 20 juni 1984 och återgångsavtalet ingicks d 27 sept 1985. Vad nu sagts gäller självfallet såväl det återgångsavtal som Wallhamnsbolaget åberopat som varje annan därefter träffad överenskommelse om hävning eller återgång av fastighetsköpet.
Det av Wallhamnsbolaget åberopade förlikningsavtalet är en förfalskning och därför ogiltigt, varför handlingen inte kan åberopas mot makarna B. De kontakter som förevarit mellan J.B. och makarna B innebär inte att någon giltig överenskommelse om återgång av köpet eller återköp av fastigheten skett. Om TR:n skulle finna att det ingångna förlikningsavtalet antingen innefattar en giltig hävningsöverenskommelse eller ett avtal om återköp av fastigheten gör makarna B därför gällande att de efter köpet inte ingått något avtal med Tomtaktiebolaget om hävning eller återköp och att de inte heller på annat sätt avstått från sin rätt till fastigheten. Den i bekräftelseskrivelsen d 2 juni 1986 påstådda överenskommelsen har inte ingåtts med B.B., varför den även på den grunden inte kan göras gällande mot makarna.
Om TR:n skulle finna att det av Wallhamnsbolaget åberopade förlikningsavtalet med Tomtaktiebolaget inte är en förfalskning utan i och för sig är giltigt, gör makarna B gällande att förlikningsavtalet enligt överenskommelse mellan avtalsparterna upphört att gälla hösten 1985, varför något giltigt förlikningsavtal eller återköpsavtal inte fanns vid tiden för Tomtaktiebolagets konkurs. Denna överenskommelse ingicks innan Tomtaktiebolaget eller Kommanditbolaget tillträtt fastigheten. En sådan hävningsöverenskommelse är giltig och faktisk hävningsrätt har förelegat på grund av motpartens oförmåga att fullgöra sin betalningsskyldighet.
Genkäromålet.
Makarna B har anfört följande.
De har förvärvat fastigheten av Tomtaktiebolaget genom köpekontrakt d 19 juni 1984 och köpeskillingen har erlagts samma dag. Köpeavtalet har inte återgått eftersom förlikningsavtalet inte träffats med säljarbolaget dvs Tomtaktiebolaget. Det har inte varit fråga om något återköp. När återgångsavtalet träffades var Tomtaktiebolaget på kraftigt obestånd. Varken Tomtaktiebolaget eller Kommanditbolaget kunde betala eller tilläts överta lånen. Det var därför omöjligt att fullgöra förlikningsavtalet. Eftersom det inte kunde infrias var avtalsparterna sedan hösten 1985 ense om att det inte längre skulle gälla. Tomtaktiebolaget gick i konkurs d 22 maj 1986. I november 1986 såldes fastigheten till Wallhamnsbolaget. Makarna B:s förvärv ligger i tiden före Wallhamnsbolagets och de har ansökt om lagfart. Ansökan förklarades vilande d 8 dec 1987 och beviljades d 30 jan 1992. Wallhamnsbolaget har inte ansökt om lagfart. Sedan makarna B under 1992 gjort anspråk på fastigheten har Wallhamnsbolaget olovligen rubbat deras besittning.
Makarna B har härutöver hänfört sig till vad de anfört till bestridande av huvudkäromålet.
Makarna B gör gällande att de framför Wallhamnsbolaget äger bättre rätt till fastigheten och att Wallhamnsbolaget således inte grundar sin besittning av fastigheten på äganderätt eller eljest har någon rätt till besittning av den. Wallhamnsbolaget härleder inte sitt förvärv av fastigheten från rätt ägare och har inte heller gjort ett mot makarna B gällande godtrosförvärv av fastigheten.
Wallhamnsbolaget har anfört följande.
Bolaget har inte olovligen rubbat makarna B:s besittning till fastigheten och är därför inte skyldigt att avflytta. Bolaget är i vart fall inte skyldigt att avflytta förrän det fått ersättning för de investeringar som det gjort på fastigheten. Motsatsen skulle innebära en oskälig vinst för makarna B.
Domskäl. Bevisning.
R.B. har hörts under sanningsförsäkran och uppgett: När makarna köpte fastigheten tog de över lån på 500 000 kr och skrev en revers på 400 000 kr. Reversen på 170 000 kr kom till när Tomtaktiebolaget inte kunde fullfölja sitt åtagande att sälja R.B:s fastighet i Stockholm. Tanken var att reversen senare skulle lösas med köpeskillingen för Stockholmsfastigheten. En person vid namn B.K. tog initiativet till att makarna B fick låna 345 000 kr. Av beloppet användes 57 000 kr för att lösa ett lån och få loss ett pantbrev medan 285 000 kr användes för att betala av "reversen". Det finns emellertid ingen handling som styrker det. Pengarna sändes av Nyckeln till Skånska Banken där B.K. hämtade ut pengarna. - När förlikningsavtalet träffades läste makarna B troligen igenom avtalet. Han minns inga diskussioner om avtalet eller om vilket av bolagen som angavs som part. Han har inget minne av att man diskuterade om fel part angetts i avtalet eller om att någon part skulle bytas ut. Han tror dock att det förekom sådana diskussioner. Han minns inte att han skrev under flera avtal. Makarna B:s exemplar av avtalet blev kvar hos V.I.. Det var aldrig tal om att sälja tillbaka fastigheten. Avtalet skulle "nollställa" förhållandet mellan parterna. Makarna B vidtog inga åtgärder för att återgångsavtalet skulle fullföljas. Makarna B besökte senare V.I. tillsammans med sitt tidigare ombud i målen, F.B., samt K.J.. Hon erkände då efter påtryckningar att hon gjort ändringen i avtalet för att hjälpa makarna B. R.B. är inte säker på att hon sade att hon gjort det i efterhand men hon gjorde det inte när avtalet undertecknades. R.B. vet inte om han nämnde för V.I. att förlikningsavtalet upphört att gälla. Makarna B förhandlade med Nyckeln och företräddes då av F.B.. De skulle ha kunnat betala ränta och amortering om de hade lyckats att sälja sina fastigheter. Sedan återgångsavtalet inte kom att fullföljas tog de ett lån för att betala amorteringar och ränta.
V.I., J.B., K.J. och F.B. har hörts som vittnen. De har uppgett följande.
V.I.: Makarna B kontaktade henne eftersom de var missnöjda med fastigheten. De önskade att fastigheten återgick till Tomtaktiebolaget mot att de återfick vad de erlagt. Ett flertal förhandlingar ägde rum med säljaren som företräddes av K.J.. V.I. minns inte att andra lösningar än hävning eller återgång diskuterades. Ett förlikningsavtal upprättades så småningom och skrevs under vid ett sammanträde. Som motpart till makarna B angavs först Kommanditbolaget. Att det bolaget angavs som avtalspart berodde på felskrivning. Det bolaget hade bildats för att förvalta vissa delar av hamnen. K.J. "dribblade" med olika bolag och V.I. kom att skriva fel bolag i "stridens hetta". Hon hade fått del av köpeavtalet och visste vilka som var avtalsparter men hon jämförde inte med köpeavtalet just då. När hon tittade i avtalet såg hon felet. Hon såg i ett gravationsbevis att det var Tomtaktiebolaget som ägde fastigheten. Hon ändrade då i förlikningsavtalet. Det var en "given och självklar" ändring. Parterna skrev under avtalet i hennes närvaro och då upptogs Tomtaktiebolaget som part. Det är dock möjligt att Kommanditbolaget angavs som part i avtalet när det skrevs under men ändringen till Tomtaktiebolaget skedde i så fall i parternas närvaro. Ändringen skedde inte i efterhand. V.I. hjälpte härefter makarna B under ett halvår med att förlikningsavtalet skulle fullföljas och att återfå deras prestation från motparten. Hon fick inte i uppdrag att hävda att förlikningsavtalet upphört att gälla och minns endast att hon arbetade med att prestationerna skulle återgå. Hon hade kontakt med K.J. och Nyckeln. Hon minns inte att det blev klart att Nyckeln inte gick med på övertag av lånen. Hon har inget minne av att hon skulle ha hjälpt makarna B med en lagfartsansökan dagen före det att Tomtaktiebolaget gick i konkurs. V.I. och makarna B besökte J.B. och talade med honom om förlikningsavtalet vid minst ett tillfälle och begärde att återfå en revers. V.I. minns inte vad de i övrigt talade om vid sammanträdena med J.B..
J.B: Han har varit handläggare i Tomtaktiebolagets konkurs. Bolagets ställföreträdare K.J. upplyste honom om att konkursbolaget ägde hamnfastigheten. J.B. for ut till fastigheten tillsammans med K.J. och sammanträffade med makarna B. De gick igenom vad som hörde till fastigheten såsom hamnanläggning och båtplatsavtal. J.B. gjorde inte där något uttalande om att konkursbolaget ägde fastigheten. Både makarna B och K.J. var ense om att köpet gått åter. J.B. informerades av K.J. och makarna B om att fastigheten sålts till makarna B. Det upplystes vidare att makarna B ångrat sig samma dag som de köpte fastigheten och under en tid förhandlat om återgång av köpet biträdda av V.I.. Han fick också reda på att parterna hösten 1985 träffat ett avtal om att fastigheten skulle gå åter till Tomtaktiebolaget. Det avtalet var inte fullföljt till alla delar. Det var såväl K.J:s som makarna B:s uppfattning att återgångsavtalet gällde. Makarna B ville komma ifrån fastigheten. Vid ett senare sammanträffande på V.I:s kontor då makarna B var närvarande gick de igenom konsekvenserna av att fastigheten antingen låg kvar hos konkursbolaget eller gick över till makarna B. Detta skedde för att J.B. ville klargöra förhållandena för sig själv. Makarna B ville emellertid inte ha tillbaka fastigheten. Det var bäst för makarna B att fastigheten låg kvar i konkursbolaget och såldes så att lånen "kom bort". Makarna B gick med på att inte hävda punkterna 3 och 4 i förlikningsavtalet mot konkursboet mot att de fick tillbaka reverserna och J.B. lämnade tillbaka dem till makarna. J.B. fick mycket god hjälp av R.B. vid försäljningen av fastigheten. Makarna B hävdade inte att förlikningsavtalet var förfalskat eller på annat sätt manipulerat. Genom förlikningsavtalet hade Tomtaktiebolaget övertagit betalningsansvaret för skulder om sammanlagt 645 000 kr. Nyckeln har fått sammanlagt 680 000 kr i förskottsutdelning. Det lån på 500 000 kr som makarna B övertog är således löst genom att panten har tagits i anspråk. J.B. känner inte till att full betalning var en förutsättning för att makarna skulle godta förlikningsavtalet. Före bekräftelseskriften till V.I. hade J.B. talat med R.B. per telefon. Denne företrädde då sin hustru. J.B. har inte sett något original av förlikningsavtalet med Tomtaktiebolaget som part.
K.J: Han ägde ensam aktierna i Tomtaktiebolaget som var komplementär i Kommanditbolaget. Kommanditbolaget var en särskild juridisk person. Kommanditbolaget hade, kort tid innan makarna B "kom in i bilden", köpt fastigheten för att driva hamnverksamhet. Det upprättades ett avtal därom mellan bolagen men Kommanditbolaget kom på grund av tidsbrist inte att söka lagfart på sitt förvärv. Kommanditbolagets tillträde skedde i samband med avtalet. Vid sitt förvärv av fastigheten tog Kommanditbolaget upp ett lån hos Nyckeln på 500 000 kr för att finansiera köpet. Eftersom det var Tomtaktiebolaget som hade lagfart på fastigheten var det nödvändigt att det bolaget angavs som säljare i köpekontraktet med makarna B. Det var dock Kommanditbolaget som ägde fastigheten. Makarna B har erlagt köpeskillingen i sin helhet. Det skedde i samband med köpet. Villkoret i avtalet med dem om övertagande av säljarens lån avsåg Kommanditbolagets lån. Makarna B upptog ett lån på 345 000 kr och betalade 285 000 kr till bolaget som amortering. Makarna B var inte nöjda med sitt köp. De ville dock behålla hamnen och med den utgångspunkten gjordes försök att lösa problemen men det gick inte. Det träffades ett förlikningsavtal. Från K.J:s sida var det hela tiden självklart att det gällde Kommanditbolaget. Alla likvida medel och reverser hade gällt Kommanditbolaget. Han minns inte att det hände något anmärkningsvärt när förlikningsavtalet skrevs under. Avtalet lästes upp. K.J. har inget minne av att V.I. gjorde ändringar i avtalet och han skulle ha reagerat om så hade skett. K.J. vill minnas att han bara fick med sig ett originalexemplar och det är det som han lämnat till konkursförvaltningen. Flera år senare besökte K.J. V.I. tillsammans med makarna B och F.B.. V.I. uppgav då att hon ändrat avtalet. K.J. fick inte klart för sig när det skulle ha skett men anledningen skulle ha varit att fel part upptagits i avtalet. Förlikningsavtalet gick inte att fullfölja då den ekonomiska ställningen i båda bolagen var dålig. Lånen kunde inte lösas och Nyckeln gick inte med på att lånen togs över. K.J. insåg att han inte kunde göra något åt det. Man försökte sälja fastigheten till tredje man med makarna B som säljare. Många andra lösningar diskuterades vid vilka makarna B skulle kvarstå som ägare. Han minns att makarna B efter det att förlikningsavtalet träffats kom med avier från Nyckeln men han minns inte vem som betalade avierna.
F.B: Han kom i kontakt med makarna B genom en gemensam bekant vid namn B.K. som förmedlade ett lån till dem. De hade köpt en fastighet av K.J. och B.K. men inte fått någon likvid för det lån som de tagit upp då pengarna gått till B.K. privat. Makarna B berättade för F.B. om sitt fastighetsköp och uppgav att de blivit av med fastigheten. De sade att de köpt fastigheten och erlagt full köpeskilling men att konkursförvaltaren påstod att köpet gått tillbaka och att fastigheten sålts till Wallhamnsbolaget. De hade således blivit av med fastigheten men stod i skuld för lån som de hade tagit upp för att betala fastigheten med. Varken förvaltaren eller V.I. var villiga att säga så mycket till F.B. när han kontaktade dem. F.B. fick sedan i uppdrag att föra makarna B:s talan. Han kontaktade konkursförvaltaren och Wallhamnsbolaget och informerade dem om att makarna B var rätta ägare till fastigheten och han anmodade makarna B att söka lagfart. F.B. blev förvånad över att det fanns två förlikningsavtal. Han kontaktade K.J. och V.I. men fick inget riktigt svar på frågan varför det var så. K.J. sade att avtalet tecknats mellan makarna B och Kommanditbolaget. V.I. ville först inte tala med F.B.. Han besökte V.I. år 1992 tillsammans med K.J.. Hon uppgav då följande. Avtalet hade undertecknats med Kommanditbolaget som part. Sedan parterna lämnat hennes kontor hade hon upptäckt att det var Tomtaktiebolaget som var lagfaren ägare. Då hade hon målat över Kommanditbolagets namn och fört in Tomtaktiebolagets vilket bolag hon ansåg vara rätt avtalspart. K.J. hävdade bestämt att det fanns endast ett förlikningsavtal, nämligen det mellan makarna B och Kommanditbolaget.
Parterna har åberopat viss skriftlig bevisning.
TR:ns bedömning.
Makarna B förvärvade fastigheten genom ett köpeavtal som upptar Tomtaktiebolaget som säljare, och köpet fullbordades genom att köpeskillingen erlades i sin helhet. Frågan är om makarna B därefter, som Wallhamnsbolaget påstått, avhänt sig rätten till fastigheten. Wallhamnsbolaget har i första hand hävdat att så skett genom en såsom förlikningsavtal betecknad överenskommelse d 27 sept 1985 mellan makarna B och Tomtaktiebolaget. Makarna B har invänt att de inte ingått något sådant avtal med Tomtaktiebolaget och påstått att den av Wallhamnsbolaget åberopade handlingen är förfalskad.
Det förlikningsavtal som upptar Kommanditbolaget som makarna B:s avtalspart finns ostridigt i original medan det som upptar Tomtaktiebolaget som deras avtalspart inte har kunnat företes annat än i fotokopia. Av utredningen i målet framgår att V.I. utfört ändringen på så sätt som makarna B påstått. En jämförelse med handlingarna, särskilt namnteckningarna, ger vid handen att ändringen utförts sedan överenskommelsen undertecknats. Två av vittnena har påstått att V.I. tillstått att hon gjort ändringen efter det sammanträde då undertecknandet skedde. Sedda för sig motsäger dessa omständigheter Wallhamnsbolagets påstående om att makarna B träffat avtal med Tomtaktiebolaget om återgång av köpet. Frågan måste emellertid bedömas i ett vidare perspektiv.
Av utredningen i målet framgår att makarna B var missnöjda med sitt fastighetsförvärv och att de kom överens med K.J., som företrädde såväl Tomtaktiebolaget som Kommanditbolaget, om att köpet skulle återgå eller hävas. Något annat har inte framkommit än att det förlikningsavtal som upprättades av V.I., med hänsyn till dess innehåll i sak, avsåg att tillgodose det syftet.
Det är ostridigt att de reverser som makarna B utfärdade vid sitt köp ställdes till Kommanditbolaget. Vittnesförhöret med K.J. talar för att även kontantbeloppet betalades till det bolaget. K.J. har också uppgett att de lån hos Nyckeln som makarna B övertog var lån som Kommanditbolaget hade tagit hos Nyckeln. Dessa förhållanden är förenliga med vad K.J. påstått om att Tomtaktiebolaget vid tiden för makarna B:s förvärv överlåtit fastigheten till Kommanditbolaget och att Tomtaktiebolaget angavs som säljare i köpekontraktet endast på grund av att Tomtaktiebolaget hade lagfart. Inget motsäger riktigheten av K.J:s uppgifter. Det förelåg alltså vid makarna B:s köp en valsituation på säljarsidan som gav utrymme för K.J. att låta praktiska eller ekonomiska hänsyn avgöra vilket av bolagen som skulle stå som säljare i avtalet med makarna B. K.J. har uppgett att lagfartsförhållandet fick avgöra vilket bolag som skulle stå som säljare till makarna B och TR:n har såsom ovan sagts inte funnit anledning att ifrågasätta hans uppgift. Mot den bakgrunden är hans uppgifter att det inte var lagfarten utan det faktiska ägandeförhållandet som avgjorde vilket av bolagen som skulle vara part i förlikningsavtalet, svårförståeliga. Det är svårt att se en rimlig anledning till att förlikningsavtalet skulle uppta andra parter än dem som upptogs i köpekontraktet. Ett avtal om annullering borde alltså uppta Tomtaktiebolaget och inte Kommanditbolaget som part.
V.I. har berättat att hon visste vilket bolag som var makarna B:s motpart i köpekontraktet och att det var en felskrivning som gjorde att Kommanditbolaget först upptogs som part i förlikningsavtalet. Som skäl till felskrivningen har hon, som TR:n förstår henne, uppgett att K.J. hade flera bolag som var på tal från hennes sida och att Kommanditbolaget bildats för att förvalta vissa delar av hamnen. Mot bakgrund av K.J:s uppgift, att han ansåg att det var Kommanditbolaget som var den egentlige fastighetsägaren, framstår V.I:s påstående om anledningen till vad som hon med fog uppfattade som en felskrivning inte som orimligt. Såsom TR:n funnit kan det inte ha funnits någon rimlig anledning till att Kommanditbolaget skulle vara part i återgångsavtalet i stället för Tomtaktiebolaget varför det således har funnits skäl att ändra avtalet så fort felet upptäckts. V.I:s påstående att hon upptäckte felet redan vid det sammanträde då avtalet träffades och rättade avtalet senast då har visst stöd i vad R.B. uppgett. Han har nämligen sagt att han visserligen inte minns, att man vid avtalstillfället diskuterade att fel part angetts i avtalet eller om någon part skulle bytas ut, men att han tror att så var fallet. Han har vidare uppgett att han inte är säker på att V.I., vid hans och F.B:s samt K.J:s besök hos henne, yttrade att avtalet ändrats i efterhand. De omständigheterna att ett originalexemplar av det oriktiga avtalet kommit ut medan inget original av det rättade avtalet har kunnat företes talar för att ändringen gjorts i efterhand, något som också har stöd i K.J:s och F.B:s vittnesmål. Sammantaget finner TR:n emellertid att makarna B inte förmått visa att den ändring som gjorts i avtalet är att anse som en förfalskning. Förlikningsavtalet får därför anses ge uttryck för parternas vilja vid avtalstillfället. Wallhamnsbolaget har därmed styrkt att makarna B och Tomtaktiebolaget d 27 sept 1985 enats om att köpekontraktet skulle annulleras och att prestationerna på båda sidor skulle återgå.
Frågan är om överenskommelsen ändå är ogiltig eftersom den träffats mer än ett år efter makarna B:s tillträde av fastigheten.
Av 4 kap 12 § JB framgår att en köpare, som vill häva ett fastighetsköp på grund av att fastigheten skadats eller försämrats efter köpet, måste väcka talan inom ett år från tillträdet för att inte riskera att annars förlora rätten till sådan talan. Av 4 kap 19 § JB framgår att preskriptionsregeln gäller även vid sådana avvikelser i fastighetens skick som behandlas i den bestämmelsen. Bestämmelserna upptar vissa undantag som här saknar betydelse. I lagstiftningsärendet (prop 1970:20, del B 1 s 185ff) gjorde departementschefen emellertid uttalanden varav framgår att med en talan om hävning avses en talan som har till föremål frågan huruvida förutsättningar för hävning föreligger eller ej. Av departementschefens uttalanden framgår vidare att en talan som går ut på att få fastställt att en hävningsöverenskommelse träffats eller inte träffats faller utanför preskriptionsbestämmelsens tillämpningsområde liksom en talan som avser mellanhavandet mellan parterna med anledning av att köpeavtalet hävts. Detta mål avser alltså inte en sådan talan om hävning som avses med preskriptionsregeln. På grund härav och då parterna ägt rätt att träffa avtal om att annullera köpet har förlikningsöverenskommelsen varit giltig. Av rättshandlingar som makarna B och deras bolag Angevikens M. AB därefter företagit med Wallhamnsbolaget och av övrig utredning i målet framgår att makarna B under flera år handlat som om de var införstådda med att förlikningsavtalet gällde. De har i vart fall inte förmått visa att förlikningsavtalet upphört att gälla.
På grund av den ovan redovisade bedömningen skall Wallhamnsbolagets käromål bifallas och makarna B:s genkäromål lämnas utan bifall.
Domslut
Domslut.
Med bifall till huvudkäromålet förklarar TR:n att Wallhamns Fastighets AB äger bättre rätt än R.B. och B.B. till fastigheten Tjörn Klövedals-Bö 4:139 och framför dem är ägare till fastigheten.
R.B:s och B.B:s genkäromål lämnas utan bifall.
HovR:n för Västra Sverige
R.B. och B.B. överklagade i HovR:n för Västra Sverige och yrkade i själva saken att HovR:n skulle ogilla Wallhamns Fastighets AB:s huvudkäromål vid TR:n och i stället bifalla deras genkäromål. Wallhamnsbolaget bestred ändring.
Parterna vidhöll till stöd för sin talan de omständigheter som antecknats i TR:ns dom, Wallhamnsbolaget dock med förtydligandet att förlikningsavtalet d 27 sept 1985 inneburit att makarna B avhänt sig rätten till fastigheten oavsett om avtalet var att bedöma som ett återköps- eller ett återgångsavtal.
HovR:n (hovrättslagmannen Wennberg, hovrättsrådet Björnberg och hovrättsassessorn Alvå, referent) anförde i dom d 7 maj 1996: HovR:ns
domskäl. På makarna B:s begäran har förhören vid TR:n med R.B. och K.J. samt på Wallhamns Fastighets AB:s begäran med V.I. och J.B. återgetts genom banduppspelning. F.B:s berättelse, såsom denna antecknats i TR:ns dom, har på makarna B:s begäran lästs upp. Parterna har åberopat samma skriftliga bevisning i HovR:n som vid TR:n.
HovR:n gör samma bedömning som TR:n i frågan om ett förlikningsavtal träffats d 27 sept 1985 mellan säljaren Angevikens Tomt AB och makarna B. Med hänsyn till avtalets innehåll och de diskussioner som föregick detsamma, står det klart att avsikten med avtalet var att annullera fastighetsköpet och inte att Angevikens Tomt AB skulle återköpa fastigheten. Förlikningsavtalet skall således betraktas som ett avtal om återgång av köpet, vilket är att jämställa med ett avtal om hävning. Fråga är då i vad mån makarna B och Angevikens Tomt AB kunnat träffa ett avtal om hävning av köpet.
Regler om köparens rätt till hävning av ett fastighetsköp återfinns i 4 kap JB. Bestämmelserna, liksom reglerna i övrigt vad gäller parternas inbördes rättigheter och förpliktelser i anledning av fastighetsköp, är i och för sig dispositiva, men innehåller indispositiva moment. I rättsfallet NJA 1986 s 205 uttalade HD att hänsynen till tredje man och till allmänna intressen gör sig gällande på fastighetsrättens område på ett sätt som kan begränsa parternas dispositionsfrihet och att övervägande skäl talar för att en domstol inte utan vidare skall godta ett medgivande av ett yrkande om att en fastighetsöverlåtelse skall annulleras. HD konstaterade att det inte är acceptabelt att domstolen medverkar till en dom på återgång eller hävning, när det omedelbart framgår att de rättsliga förutsättningarna för en sådan dom vid bestridande saknas.
I förevarande fall är det ostridigt att fastigheten vid köpetillfället avvek från en beskrivning som makarna B erhållit från en företrädare för säljarbolaget och att avvikelsen var sådan att de inte längre ville kvarbli vid köpet. Då inget annat har kommit fram har HovR:n att i det fortsatta resonemanget utgå från att makarna B sannolikt hade materiell grund för att häva köpet. Frågan är då vilken betydelse det haft att avtalet om hävning ingicks mer än ett år efter det att makarna B tillträtt fastigheten.
Enligt olika bestämmelser i 4 kap JB (11, 12 och 15 §§),jämväl i deras lydelse vid i målet aktuell tidpunkt, skall en talan om hävning väckas inom ett år från dagen för köparens tillträde av fastigheten för att inte rätten därtill skall gå förlorad. Köparens hävningsrätt är inte underkastad ettårspreskription om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (enligt tidigare lagstiftning om säljaren förfarit svikligt). Även om det inte framgår av lagtexten kan hävning också som i förevarande fall ske genom att parterna träffar en överenskommelse därom. En sådan hävningsöverenskommelse tilläggs rättsverkan oberoende av om förvärvaren hunnit söka lagfart. Av förarbetena till JB (se prop 1970:20 B 1 s 185ff), vari departementschefen närmare utvecklar skälen för att en hävningsöverenskommelse skall ha rättsverkan, framgår inte om en sådan överenskommelse i likhet med en talan om hävning måste ingås inom ett år för att vara giltig. Departementschefen berör dock i viss mån frågan och uttalar att "den nu redovisade ståndpunkten till hävningsöverenskommelsens giltighet kan enligt min mening inte anses oförenlig med den inledningsvis berörda bestämmelsen ... om att talan om hävning skall väckas inom viss tidsfrist vid påföljd att rätten därtill annars går förlorad. Beredningen, som ju tänkte sig möjligheten att en hävningsöverenskommelse har rättsverkan, måste för övrigt själv ha ansett att en sådan uppfattning kunde förenas med den nyssnämnda bestämmelsens innehåll. Med talan om hävning avses enligt min mening en talan som har till föremål frågan huruvida förutsättningar för hävning föreligger eller ej. En talan däremot som går ut på att få fastställt att en hävningsöverenskommelse träffats - eller inte träffats - faller således utanför preskriptionsregelns tillämpningsområde. Detsamma gäller självfallet en talan som avser mellanhavandet mellan parterna i anledning av att köpeavtalet hävts. Såsom jag avser att närmare behandla i anslutning till lagfartskapitlet kan parterna sedan hävning skett i vissa fall tvingas att föra en rättegång i syfte att få verkningarna av köparens lagfart undanröjda. Inte heller en sådan talan är åsyftad med den nu diskuterade preskriptionsbestämmelsen." Departementschefen berör sedan frågan huruvida redan den hävandes förklaring till motparten skall tillmätas den betydelsen att fastigheten går tillbaka till säljaren eller om detta sker först genom överenskommelse om hävning eller genom domstols dom och anför att "spörsmålet får mycket liten praktisk betydelse på fastighetsrättens område. Även om hävningsförklaringen tillmäts verkan, måste nämligen den hävande som regel iaktta någon preskriptionsbestämmelse i detta kapitel. Han måste i sådant fall väcka talan inom tidsfristen, för den händelse motparten inte godtar hävningen. Härigenom blir det av relativt begränsat intresse för den hävande, om förklaringen har rättsverkan eller ej. Det väsentliga för honom kommer ju att vara huruvida förklaringen godtas inom tidsfristen."
I kommentaren till JB (Westerlind: kommentar tilljordabalken 1-5 kap 1971, s 348-349) har uttalandena i förarbetena berörts enligt följande. "Den i lagrådsremissen sålunda deklarerade ståndpunkten, att hävande av fastighetsköp kan komma till stånd genom överenskommelse därom mellan köpekontrahenterna, skulle kunna tyckas vara oförenlig med de förut berörda, enligt 11, 12 och 15 §§ gällande kraven på att 'talan om hävning' skall väckas inom viss tidsfrist vid påföljd att rätten därtill annars går förlorad. Departementschefen gendrev emellertid i lagrådsremissen, att en dylik oförenlighet skulle föreligga, och åberopade därvid inledningsvis, att LB, som ju enligt sina uttalanden i 1960 års jordabalksbetänkande föreställde sig möjligheten att en hävningsöverenskommelse ägde rättsverkan, själv måste ha ansett en sådan föreställning förenlig med preskriptionsbestämmelserna i fråga." Med det sagda hänvisar kommentaren vidare till Lennart Vahlens Fastighetsköp(1968), som skrevs före det att regler om ettårspreskription infördes i 4 kap JB. På s 156 anför Vahlen att "i vissa stadganden i FJB 1963 användes den ovanliga terminologin, att köpare som vill häva köpet, skall 'väcka talan' inom viss tid, och att han om denna tid försittes har förlorat rätten till talan. Detta skulle kunna uppfattas så att hävning kan ske först genom beslut av domstol. I brist på särskild förklaring i motiven torde det dock kunna antagas att avvikelse ej åsyftats från allmänna obligationsrättsliga regler, utan meningen endast varit att föreskriva att den privata hävningsförklaringen - om den ej godtages av motparten - måste fullföljas genom stämning till domstol inom angiven tid. I gällande rätt finns däremot ej annan tidsbegränsning av rätten att häva än som kan följa av allmänna passivitetsregler. Hävningsrätten är ej en fordringsrätt och den kan därför icke i och för sig utgöra föremål för preskription". Hjalmar Karlgren synes vara av samma uppfattning och uppger i sin bok Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken (1976) s 96 att "grundsatsen om att det vid fastighetsköp för hävning fordras väckande av talan inom viss tid vidkännes ett undantag, ehuru detta ej framgår av lagtexten. Förarbetena utvisa, att väckande av talan kan ersättas med kontrahenternas avtal om att köpet skall återgå och fastigheten alltså återställas till säljaren ... Parterna kunna - så kan man också uttrycka sig - disponera över ifrågavarande legala formkrav". Ett annorlunda synsätt har Kjell Adolfsson, som i Köparens hävningsrätt vid fastighetsköp (1988) s 289 anför att preskriptionsreglerna i lagtexten förefaller vara av mer formell natur och att "den ettåriga preskriptionstiden innebär att hävningsrätt och hävningspåföljdens konsekvenser kan aktiveras på två sätt. Antingen måste talan om hävning instämmas till domstol inom den angivna tiden eller också måste parterna inom denna tid träffa avtal om hävning av köpet. Saknas det faktisk hävningsgrund eller träffas avtalet efter denna tid är det fråga om återköp vilket har klart ofördelaktiga konsekvenser för parterna ur skattesynpunkt" (not 75). Jan Hellner anger i Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 1 häftet (1993) s 63 att "rätten att häva avtalet består endast under ett år från tillträdet". Han hänvisar dock i den delen till Adolfssons avhandling.
HovR:n kan mot bakgrund av det ovan sagda konstatera att varken förarbetena till JB eller doktrinen ger något entydigt svar på frågan huruvida köpekontrahenterna på sätt som skett här kan disponera över tiden för hävning av ett fastighetsköp. Frågan har såvitt känt inte prövats i rättspraxis. Av det tidigare nämnda avgörandet NJA 1986 s 205 framgår dock, som en allmän utgångspunkt vid en bedömning av frågan, att det är av stor betydelse för huruvida en bestämmelse kan innehålla indispositiva moment, vilka motiv som legat bakom dess tillkomst, likaså vilka rättsverkningar som parternas förfogande däröver kan ha.
I fråga om reglerna om ettårspreskription anför Adolfsson att sammanfattar man tankegången bakom motiven för en preskriptionstid är det uppenbart att regeln syftar till att skydda säljarens intressen. Han skall inte under någon längre tid efter överlåtelsen behöva känna den osäkerhet som en risk för hävning innebär". I förarbetena angavs i lagberedningen att "för att inte säljaren oskäligt länge skall sväva i tvivelsmål huruvida köparen ämnar utnyttja sin hävningsrätt föreslås en regel om att en eventuell talan om hävning skall väckas inom ett år från det tillträdet skedde" (prop B 1 s 191).
Bestämmelserna om preskription har således införts för att tillgodose säljarens krav på visshet om fastighetsköpets bestånd. I och för sig finns det också med hänsyn till vikten av stabilitet på fastighetsmarknaden ett allmänt intresse att hävningsrätten är underkastad begränsningar. Det väsentliga för annan än säljaren torde ändå vara att hävning sker endast då detta är berättigat, inte att den sker inom viss tid. Sålunda kan det knappast - för det fall att köparen sökt och erhållit lagfart - vara av avgörande betydelse från allmän synpunkt om denna undanröjs på grund av en berättigad hävning som sker inom ettårsfristen eller därefter. Tredje man och då främst den som har rättighet upplåten till sig i fastigheten drabbas inte av köparens hävning på samma sätt som kan ske om säljaren häver ett fastighetsköp (se 6 kap 8 § och 7 kap 25 § JB). Inte heller tredje mans intresse av att köparen får häva endast under en begränsad tid kan därför anses avgörande.
Sammanfattningsvis finner HovR:n att tillräckliga skäl inte föreligger att frånkänna köpekontrahenterna möjligheten att senare än ett år efter tillträdet avtala om hävning av fastighetsköp när en sådan hävning i övrigt är berättigad. Förlikningsavtalet mellan makarna B och Angevikens Tomt AB d 27 sept 1985 var därmed giltigt och innebar att makarna B:s köp av fastigheten annullerades.
Det är ostridigt att Angevikens Tomt AB därefter inte lyckades fullfölja sina åtaganden enligt avtalet. Detta upphörde dock inte att gälla enbart på grund därav. Makarna B har emellertid påstått att säljarbolagets oförmåga att fullfölja avtalet medförde att de överenskom med bolagets företrädare K.J. om att avtalet inte längre skulle gälla. Av dennes uppgifter framgår inte uttryckligen att en sådan överenskommelse träffats, dock att de i stället för att fullfölja förlikningsavtalet försökte sälja fastigheten till någon utomstående, formellt sett med makarna B som säljare, samt att även andra lösningar diskuterades med makarna B kvar som ägare till fastigheten. R.B. har å sin sida uppgett att de var överens om att förlikningsavtalet upphört att gälla. Det har emellertid framkommit att makarna B inte vid något tillfälle upplyste V.I. eller J.B. om att förlikningsavtalet ej längre gällde, trots diskussioner med konkursboet om hur förlikningsavtalet skulle fullgöras. Med hänsyn till att makarna B då hade erlagt nästan en tredjedel av köpeskillingen för fastigheten kontant och måste ha insett risken för att de såsom oprioriterade fordringsägare i konkursen inte skulle återfå pengarna, borde de rimligen ha hävdat att förlikningsavtalet upphört att gälla och att de därför alltjämt var ägare till fastigheten. Enligt J.B. har såväl makarna B som K.J. tvärtom varit klara över att förlikningsavtalet gällde och att konkursbolaget var ägare till fastigheten.
Med hänsyn till det ovan sagda kan makarna B inte anses ha visat att förlikningsavtalet genom en senare överenskommelse upphört att gälla. HovR:n finner således lika med TR:n att konkursbolaget var ägare till fastigheten när boet överlät denna till Wallhamns Fastighets AB. Wallhamns Fastighets AB skall därmed anses ha bättre rätt än makarna B till fastigheten, varför TR:ns domslut skall stå fast.
HovR:ns domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.
Hovrättsrådet Olsson var skiljaktig i själva saken och anförde: Enligt 20 kap 1 § JB är den som förvärvat fastighet skyldig att inom tre månader söka lagfart. Lagfartsplikten har ställts upp i allmänt intresse. Främst med hänsyn härtill har HD i de båda prejudikaten NJA 1986 s 205 och NJA 1993 s 319 gjort de principiella uttalandena att domstolarna inte utan vidare skall godta ett medgivande av ett yrkande om att en fastighetsöverlåtelse skall hävas (annulleras), att någon längre gående undersökningsplikt visserligen inte i sådana situationer kan vila på domstolarna men att det inte är acceptabelt att en domstol medverkar till en dom på återgång eller hävning när det omedelbart framgår att de rättsliga förutsättningarna för en sådan dom vid bestridande saknas. HD har härvid påpekat att oönskade konsekvenser kan uppstå om vad som i själva verket är en försäljning tillbaka till säljaren maskeras som en annullering av det ursprungliga fastighetsförvärvet.
I förevarande fall köpte makarna B fastigheten av Ångevikens Tomt AB, varefter de tillträdde d 20 juni 1984. Den 27 sept 1985, alltså över ett år senare, träffade parterna en förlikningsöverenskommelse om hävning av fastighetsköpet. Denna överenskommelse hade föregåtts av långvariga diskussioner i anledning av att makarna B tämligen omgående efter sitt köp ville ha det hävt under åberopande av att fastigheten vid köpetillfället avvek från en beskrivning som makarna B erhållit från säljaren. Emellertid hade någon talan vid domstol om hävning ej väckts. Om så hade skett skulle anteckning härom ha skett i fastighetsboken enligt 19 kap 20 § JB. Enligt 4 kap 19 § och 12 § 2 st JB krävs för att ett hävningsyrkande skall kunna bifallas av domstol på den av makarna B då anförda grunden att talan härom väcks inom ett år från tillträdet; härvid bortses från fall när säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, varom nu ej är fråga.
Det kan sålunda konstateras att om Ängevikens Tomt AB, i stället för att gå med på förlikningsavtalet d 27 sept 1985 om återgång av fastighetsköpet, hade bestritt så hade de rättsliga förutsättningarna för en dom på bifall till hävningsyrkandet saknats, eftersom talan härom ej väckts inom ett år från makarna B:s tillträde till fastigheten. Vid sådant förhållande skall enligt vad som följer av HD:s uttalanden i de ovannämnda prejudikaten avtalet d 27 sept 1985 om återgång av fastighetsköpet inte respekteras av rättsordningen. Makarna B, som har lagfart på fastigheten, är således fortfarande att anse som ägare till denna.
Mitt ställningstagande enligt ovan kan såvitt jag ser kritiseras på ett antal grunder. För det första. De två ovannämnda prejudikaten gällde fall när säljaren ville häva fastighetsköpet. I förevarande fall var det köparen som ville häva. Skillnaden är vadjag förstår betydelselös. För det andra. De båda prejudikaten gällde fall där köparen erhållit lagfart, vilken det krävdes domstolsavgörande för att få undanröjd. I förevarande fall har makarna B sökt lagfart först långt efter det att de träffade uppgörelsen om hävning av deras köp. Med hänsyn till den lagstadgade skyldigheten att söka lagfart för fastighetsförvärv inom tre månader finner jag inte heller denna skillnad ha någon avgörande betydelse. För det tredje. Det kan hävdas att det är en artskillnad mellan å ena sidan de båda prejudikaten, som gällde huruvida ett hypotetiskt bestridande på den grunden att materiellt fog för hävning saknades skulle kunna ha framgång, och å andra sidan förevarande fall, som gäller huruvida ett hypotetiskt bestridande på den grunden att möjligheten till talan om hävning preskriberats skulle kunna ha framgång. Med hänsyn till de motiv som föranlett de båda prejudikaten finns emellertid enligt min mening ingen anledning att göra skillnad mellan de båda typerna av hypotetiska bestridandegrunder. Härvidlag vill jag påpeka att av rättsfallet NJA 1995 s 610 framgår att en talan om hävning av fastighetsköp som väckts för sent skall ogillas, inte avvisas. För det fjärde. Det kan anses otillfredsställande att makarna B skulle få bättre rätt till fastigheten när de efter sitt köp av fastigheten drivit på att köpet skulle hävas, sedan lyckats få en överenskommelse med säljaren om hävning, därefter under lång tid agerat, även gentemot tredje man som Wallhamns, som om denna överenskommelse gällde, och först d 8 dec 1987 sökt lagfart på det då nästan 3 1/2 år gamla fastighetsförvärvet. Häremot kan hävdas att även Wallhamns varit försumligt därigenom att man ej sökt lagfart på sitt förvärv alls; man hade tiden från förvärvet d 3 nov 1986 till d 8 dec 1987, då makarna B i stället sökte lagfart, på sig. Hade Wallhamns fullgjort sin lagliga skyldighet genom att i tid söka lagfart är det såvitt jag förstår ingen tvekan om Wallhamns enligt 17 kap 1 § JB hade haft bättre rätt till fastigheten.
På grund av det anförda är min inställning att makarna B:s överklagande skall bifallas. ---.
HD
R.B. och B.B. (ombud för båda advokaten G.R.) överklagade och yrkade i själva saken att HD skulle dels ogilla Wallhamnsbolagets talan dels bifalla deras egen talan.
Wallhamnsbolaget (ombud advokaten E.L.) bestred ändring.
Målet avgjordes efter huvudförhandling.
HD (JustR:n Gregow, Lars Å Beckman, Munck, Danelius och Victor, referent) beslöt följande dom: Domskäl. Målet gäller fråga om bättre rätt till fastigheten Tjörn Klövedals-Bö 4:139.
I målet är ostridigt att makarna B genom köpekontrakt d 19 juni 1984 förvärvade fastigheten från Angevikens Tomt AB och att de tillträdde fastigheten dagen därefter. Redan efter någon vecka förklarade makarna B att de ville häva köpet eftersom fastigheten avvek från den beskrivning som de hade fått (jfr 4 kap 19 § JB i då gällande lydelse). De förhandlingar som därefter fördes ledde till ett "förlikningsavtal" som ingicks d 27 sept 1985. Sedan Angevikens Tomt AB gått i konkurs våren 1986 sålde konkursboet fastigheten till Wallhamns Fastighets AB under hösten 1986.
I likhet med HovR:n finner HD att avtalet d 27 sept 1985 ingicks mellan makarna B och Angevikens Tomt AB samt att avtalet gick ut på att köpet
av fastigheten hävdes. Makarna B har inte visat att överenskommelsen om hävning upphört att gälla genom någon senare överenskommelse. Vad som mot den nu angivna bakgrunden är avgörande för målets utgång är om överenskommelsen om hävning är giltig eller inte. På fastighetsrättens område gör sig hänsyn till tredje man och till allmänna intressen gällande på ett sätt som kan begränsa avtalsfriheten (jfr NJA 1986 s 205).
Makarna B har gjort gällande att överenskommelsen om hävning är ogiltig därför att den ingåtts efter utgången av den i 4 kap 12 § JB föreskrivna preskriptionsfristen för väckande av talan.
Den av makarna åberopade preskriptionsbestämmelsen innebär att en köpare efter fristens utgång saknar möjlighet att med domstols hjälp gentemot säljarens bestridande genomdriva en hävning av köpet. För att bestämmelsen skall tilläggas den vidare innebörden, att det också skall vara parterna betaget att efter preskriptionstidens utgång häva köpet genom en frivillig överenskommelse, bör det krävas att det finns starka intressen som talar för detta.
Enligt vad som anges i lagstiftningens förarbeten är det hänsyn till säljarens intressen som motiverat preskriptionsbestämmelsen (prop 1970:20 B 1 s 191, jfr Adolfsson, Köparens hävningsrätt vid fastighetsköp s 290ff). Säljarens intressen kan emellertid inte utgöra skäl för att göra avsteg från principen om parternas avtalsfrihet. Även om bestämmelsen kan anses vara av betydelse också i förhållande till exempelvis det allmänna intresset av en stabil fastighetsmarknad synes det inte heller föreligga några andra sådana starka skäl som kan motivera ett avsteg från avtalsfriheten.
Mot att göra ett sådant avsteg talar också det förhållandet att preskription enligt 4 kap 12 § JB, enligt vad som måste antas ha varit utgångspunkten för HD:s avgörande i NJA 1995 s 610, i en tvist mellan köparen och säljaren anses röra själva saken och inte utgöra ett sådant rättegångshinder som rätten enligt 34 kap 1 § RB skall beakta självmant.
Överenskommelsen mellan makarna B och Angevikens Tomt AB skall således inte anses ogiltig på den av makarna B åberopade grunden. Det har inte heller i målet framkommit några omständigheter som ger anledning att anta att överenskommelsen är ogiltig på någon annan grund.
Målet skall därför avgöras med utgångspunkt i att makarna B:s köp av fastigheten har hävts. Wallhamns Fastighets AB har under sådana förhållanden bättre rätt till fastigheten än makarna B. HovR:ns domslut skall därför fastställas.
Domslut
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD:s dom meddelades d 4 mars 1998 (mål nr T 2674/96).