NJA 1984 s. 772

Domskäl

TR:n (rådmännen Zetterquist och Bjerlöw samt tingsfiskalen Wahlquist) anförde i dom d 12 maj 1982:

Domskäl. X.A:s talan innehåller, såsom den får förstås, påstående att hon köpte fastigheten tillsammans med B.A. och att hon således redan från början var hälftenägare till fastigheten. Utredningen ger vid handen att köpet skedde med tillskott från båda makarna och således även från X.A. liksom även att det var en tillfällighet att bara B.A. skrevs som köpare av fastigheten och blev lagfaren för den.

Vid domstolarna har vidare på senare tid förekommit fall där part vid bodelning vunnit bifall till sin talan om att han - utan hinder av att fastigheten var förvärvad i motpartens namn och lagfaren för denne - hade bättre rätt till en hälftendel av fastigheten till följd av att parten gjort tillskott vid förvärvet eller - rent av - därför att han tagit del i räntebetalningar och amorteringar på fastigheten. Utgången i de angivna fallen har ej hindrats av att den kunnat verka ingripande i tredje mans rätt enligt vad som följer av att svaranden i nämnda fall befunnits vara ägare bara till en hälftendel. I fastighetsförhållanden ger det verkningar som utan vidare kan sägas vara vanskliga för den allmänna omsättningen. Köp av fastigheter och arbeten på fastigheter kan mera sällan finansieras utan att ägaren tar upp lån för vilka fastigheten kommer att svara genom upplåtelse av panträtt. Eftersom ett fastighetsförvärv bl a i den allmänna omsättningens intresse är kringgärdat av allvarliga formföreskrifter och registreras genom lagfart bör - enligt vad som ligger i sakens natur - en restriktiv hållning intas till möjligheten av en efterföljande talan om bättre rätt.

I detta fall har köpet ställt B.A. som ägare till fastigheten, och X.A. har dröjt mera än 10 år med att göra gällande bättre rätt. Alldeles bortsett från att B.A. inte invänt mot att X.A. ändå för talan om bättre rätt finner TR:n det - mot bakgrund av de ändamålsöverväganden som nyss redovisats - ej kunna ges avgörande betydelse att X.A., såsom hon visat, hjälpt till att finansiera köpet med tillskott från sin sida eller att förhållandena var sådana att köpet lika gärna kunnat skrivas på båda makarna. Om makarna efter köpet velat tillföra X.A. en hälftendel i fastigheten har det kunnat ske med äktenskapsförord eller boskillnad. Härigenom har tredje man kunnat tillförsäkras insyn och möjlighet till återvinning, något som bättre skulle svara mot formföreskrifterna för fastighetsköp och vad som gäller om registreringen av fastighetsköp.

Käromålet skall i enlighet med det anförda lämnas utan bifall.

Domslut

Domslut. X.A:s talan lämnas utan bifall.

Domskäl

Domskäl. I HovR:n har förhör under sanningsförsäkran ägt rum med X.A. och B.A., vilka berättat i överensstämmelse med vad som antecknats i TR:ns dom.

X.A:s talan i målet avser frågan huruvida hon genom det förvärv av fastigheten (fastighetsbeteckning här borttagen), som enligt köpeavtal av d 20 dec 1971 gjorts av maken B.A., erhållit en gentemot makens borgenärer gällande samäganderätt till fastigheten.

Med den utformning X.A. givit sin talan är inte fråga om det inbördes förhållandet mellan makarna vad gäller rätten till fastigheten. HovR:n har således inte haft anledning pröva förutsättningarna för en sådan talan.

För att köp av fast egendom skall vara giltigt mot tredje man krävs att det slutes med iakttagande av föreskrifterna i 4 kap 1 § JB. Bl a skall således i köpehandlingen anges vem som är köpare. I målet är ostridigt att den aktuella köpehandlingen endast upptar B.A. som köpare och att han också sedan förvärvet ensam varit lagfaren ägare till fastigheten. Vid dessa förhållanden och då vad i övrigt förekommit inte ger anledning till annan bedömning skall TR:ns dom fastställas.

Domslut

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

X.A. sökte revision och yrkade bifall till sin i HovR:n förda talan.

Sedan B.A. d 18 april 1983 försatts i konkurs övertog konkursboet med stöd av 22 § 1 st KL hans talan i målet.

Konkursboet och riksskatteverket bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Svensson, hemställde i betänkande om följande dom: Domskäl. Utredningen i målet ger, såsom TR:n konstaterat, vid handen, att fastighetsköpet skedde med tillskott från båda makarna och således även från X.A. och att det var en tillfällighet att bara B.A. skrevs som köpare av fastigheten och blev lagfaren för den. Makarna blev alltså vid köpet samägare till fastigheten och detta oavsett att hustrun inte upptogs som köpare i överlåtelsehandlingen (jfr rättsfallet NJA 1983 s 550). Annat förhållande är inte visat än att lotterna skall räknas lika.

Det rättsliga anspråk på fastigheten som kan tillkomma konkursboet och utmätningssökanden, staten, måste härröra från den äganderätt B.A. har till egendomen och kan alltså inte omfatta mer än dennes hälftendel. Vid angivna förhållande skall käromålet bifallas.

Domslut. Med ändring av HovR:ns domslut fastställer HD, med verkan mot B.A., dennes konkursbo och staten, att fastigheten (fastighetsbeteckning här borttagen), Haninge kommun, till hälften ägs av X.A..

Domskäl

Domskäl. Såsom antecknats i TR:ns dom förvärvades enligt köpehandlingarna fastigheten år 1971 av X.A:s make B.A.. Denne erhöll också ensam lagfart på fånget. Sedan fastigheten utmätts för B.A:s skatteskuld, har X.A. i detta mål väckt talan såväl mot sin make som mot staten i egenskap av utmätningssökande med yrkande om fastställelse av att makarna äger fastigheten med samäganderätt till hälften vardera.

Talan har väckts utan sådant föreläggande som avsågs i den vid utmätningstillfället gällande 5 § lagen (1971:494) om exekutiv försäljning av fast egendom (jfr numera 4 kap 20 och 26 §§ UB). TR:n och HovR:n synes ha uppfattat talan så att den även gentemot B.A. rört uteslutande sådan bättre rätt till hälften av fastigheten som kan åberopas mot utmätningssökanden och därmed leda till att utmätningen hävs i motsvarande del. Mot detta har X.A. i HD invänt att hon också avsett att få fastställt det inbördes rättsförhållandet makarna emellan. Sedan B.A. efter det HovR:n dömt i målet försatts i konkurs och konkursboet övertagit hans talan, saknas emellertid i vart fall numera förutsättningar för att hon skall få i målet föra en i förhållande till B.A:s borgenärer fristående talan.

På grund av den utredning som redovisats i TR:ns dom och i övrigt föreligger i målet får det anses klarlagt att när B.A. i eget namn köpte fastigheten det var mellan makarna förutsatt att även X.A. skulle bli ägare till den. HD finner sig, i linje med de bedömningar som gjorts i rättsfallen NJA 1980 s 705, 1981 s 693 och 1982 s 589, i fortsättningen kunna utgå från att X.A. förvärvat en gentemot B.A. gällande rätt till andel i fastigheten. Frågan huruvida ett sådant "dolt förvärv" har någon sakrättslig verkan har inte besvarats i något av de nu nämnda avgörandena, vilka alla avsett enbart det inbördes rättsförhållandet berörda makar eller samboende emellan.

Praxis på det rättsområde som mer allmänt rör fastighetsköp som någon i egenskap av s k mellanman ingått i eget namn men för annans räkning enligt särskilt uppdragsavtal får sägas vara oklar och svårtolkad när det gäller frågan, i vad mån äganderätt för huvudmannen/uppdragsgivaren skall anses ha inträtt omedelbart genom köpet. Inom doktrinen har frågan varit omdiskuterad och någon enhetlig uppfattning kan inte utläsas av de uttalanden som gjorts. (Om praxis och olika uppfattningar i litteraturen har uttalat sig bl a Grönfors, Bulvanköp av fast egendom, SvJT 1956 s 241 ff, Hessler i det i NJA 1982 s 608 ff återgivna yttrandet samt Agell i en ännu inte publicerad bok med titeln "Äganderätt till fastighet för makar och samboende").

Som anmärkts i HD:s motivering till det i NJA 1982 s 589 refererade avgörandet får i ett fall som det förevarande "den dolde köparen" anses ha en i hög grad otrygg ställning när det gäller förfoganden över fastigheten. Överlåtelse eller panträttsupplåtelse från en person som i köpehandlingarna angetts som köpare av en fastighet och fått lagfart på denna torde i princip inte kunna angripas med hänvisning till det dolda anspråket, oavsett om den till vilken överlåtelse eller upplåtelse skett varit i god eller ond tro. Med denna ståndpunkt är inte väl förenligt att "den dolde förvärvaren" redan genom den öppne ägarens fång anses få skydd gentemot dennes borgenärer vid utmätning och konkurs. Mot en sådan ordning kan vidare anföras att den skulle till borgenärernas skada underlätta skentransaktioner och efterhandskonstruktioner; i varje fall skulle den leda till åtskilliga svårbedömda tvister med borgenärerna. För kreditväsendet skulle också uppstå praktiska svårigheter genom att möjligheterna till en allmän bedömning av en persons kreditvärdighet på grundval av uppgifter i fastighetsböcker och köpehandlingar skulle minska. Det får i stället anses stå bäst i överensstämmelse med allmänna sakrättsliga principer och med formkravet vid fastighetsöverlåtelse att huvud mannen får skydd för sitt äganderättsanspråk först i och med att detta har manifesterats genom en formenlig överlåtelse från mellanmannen till huvudmannen. Härmed bör jämställas en lagakraftvunnen dom på huvudmannens äganderätt till fastigheten.

Det anförda innebär i målet att X.A. inte har förvärvat något sådant anspråk på den av B.A. inköpta fastigheten som kan åberopas mot staten såsom B.A:s utmätningsborgenär eller mot hans konkursbo. X.A:s talan i HD kan alltså inte bifallas.

Domslut

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.