NJA 2008 s. 85

Domskäl

Tingsrätten (tingsfiskalen Andréas Sundén) anförde i dom den 3 mars 2005 i själva saken:

M.S. har genom muntligt avtal hyrt en garageplats av Bostadsrättsföreningen Sjökadetten (nedan föreningen). Avtalet har gällt tills vidare. Föreningen har i uppsägningshandling, bilaga 1, (här utesluten; red:s anm.) daterad den 28 april 2003 sagt upp hyresavtalet. Efter hänskjutande av M.S. till medling i hyresnämnden avskrev hyresnämnden ärendet den 9 september 2003 från vidare handläggning utan att parterna kommit överens. M.S. har inte avflyttat från garageplatsen.

Yrkanden m.m.

Föreningen har yrkat att tingsrätten skall förplikta M.S. att genast avflytta från garageplats nr 4 i föreningens fastighet Sjökadetten 6 med adress Flaggvägen 5 i Täby.

M.S. har bestritt yrkandet.

- - -

Målet har med stöd av 42 kap. 18 § första stycket 5 RB avgjorts utan att huvudförhandling hållits.

Grunder

Föreningen

Föreningen har sagt upp avtalet. M.S. är på grund härav skyldig att avflytta, vilket inte skett trots att tiden för fullgörelse inträtt.

M.S.

Den uppsägning föreningen har vidtagit är ogiltig då den inte uppfyller formkravet i 12 kap. 58 § andra meningen JB om att uppsägning skall innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Eftersom uppsägningen inte är giltig består hyresavtalet och M.S. är då inte skyldig att avflytta från garageplatsen.

Utveckling av talan

Föreningen

M.S. har under lång tid använt garageplatsen för annat ändamål än det avsedda. Trots föreningens påpekanden har han inte vidtagit rättelse. På grund av detta har hyresavtalet sagts upp till upphörande.

Föreningen bestrider att uppsägningshandlingen är behäftad med formfel. Handlingen innehåller ett s.k. avflyttningsmeddelande, nämligen ”Hyresgästen har att vid bestridande kontakta hyresnämnden inom 2 månader”. Denna mening uppfyller kraven på sådan underrättelse som avses i 12 kap. 58 § JB, oaktat att den inte exakt följer lagtextens ordalydelse. Även om inte uppsägningen uppfyllt formkravet har formfelet läkts genom att saken varit föremål för medling i hyresnämnden. Att M.S. hänsköt ärendet till hyresnämnden visar att M.S. uppfattade uppsägningen som korrekt.

M.S.

Vad som står angivet i uppsägningen om att ”Hyresgästen har att vid bestridande kontakta hyresnämnden inom 2 månader” uppfyller inte formkravet i 12 kap. 58 § JB.

M.S. uppfattade inte uppsägningen som korrekt när han hänsköt tvisten till hyresnämnden för medling. M.S. har inte vid någon tidpunkt ansett att uppsägningen varit giltig och han har inte heller uttryckt att han skulle ha ansett detta. Anledningen till att M.S. ansökte om medling var i första hand att han bestred rättsenligheten av uppsägningen. M.S. hade sedan tidigare kännedom om hyresnämnden och det var inte med anledning av formuleringen i uppsägningshandlingen som han ansökte om medling. Formfelet diskuterades redan vid sammanträdet i hyresnämnden. Att uppsägningen varit föremål för medling i hyresnämnden har ingen betydelse i frågan om uppsägningens giltighet.

Domskäl

I 12 kap. 58 § JB anges vad en hyresvärd har att iaktta när en lokalhyresgäst sägs upp. Av bestämmelsens andra mening följer att uppsägningen skall innehålla underrättelse om att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresvärden vad som åligger honom i detta avseende, är uppsägningen utan verkan.

Av uppsägningen skall sålunda framgå vad hyresgästen skall göra om hyresgästen inte går med på att flytta utan ersättning. Syftet med kravet på underrättelse är bl.a. att det skall undvikas att hyresgästen gör en rättsförlust på grund av att hyresgästen saknar kunskap om vad hyresgästen har att iaktta för att bevara sin rätt till skadestånd. En felaktig uppsägning kan inte kompletteras i efterhand genom att t.ex. underrättelse tillställs hyresgästen. Hyresvärden måste vid sådant förhållande företa en ny uppsägning (se Holmqvist, Hyreslagen, sjätte uppl. s. 540). Eftersom formkravet i 12 kap. 58 § JB har föreskrivits uteslutande i hyresgästens intresse har dock hyresgästen rätt att avstå från att göra ogiltigheten gällande och istället avflytta när hyrestiden löpt ut (se NJA 1992 s. 829).

Den uppsägningshandling som föreningen tillställt M.S. innehåller ett meddelande om att ”Hyresgästen har att vid bestridande kontakta hyresnämnden inom 2 månader”. Detta meddelande uppfyller inte det ovan angivna kravet om underrättelse till hyresgästen. Uppsägningen är sålunda utan verkan gentemot M.S.

Då formföreskrifterna i bestämmelsen är ett skydd för hyresgästen torde det krävas att det står alldeles klart att hyresgästen har avstått från att göra en ogiltighet gällande för att avståendet skall kunna åberopas av hyresvärden till stöd för att hyresavtalet har upphört. Endast det förhållande att M.S. hänskjutit tvisten till medling hos hyresnämnden kan enligt tingsrätten inte anses innebära att han har avstått från att göra ogiltigheten gällande, särskilt som det framgått att M.S. såväl vid medling hos hyresnämnden som i övrigt motsatt sig hyresavtalets upphörande.

Av det ovan anförda följer att den av föreningen åberopade uppsägningen är utan verkan gentemot M.S. och att hyresavtalet alltjämt är gällande. Käromålet skall därför lämnas utan bifall.

- - -.

Domslut

Domslut

- - -.

Domskäl

Hovrätten (hovrättslagmannen Göran Ewerlöf, hovrättsrådet Staffan Lind, referent, och tf. hovrättsassessorn Olof Nyman) anförde i dom den 15 juli 2005 i själva saken:

Hovrättens domskäl

Parterna har åberopat samma omständigheter till stöd för talan i hovrätten och utvecklat dessa på i allt väsentligt samma sätt som antecknats i tingsrättens dom.

Frågan som hovrätten har att bedöma är om uppsägningen av lokalhyresavtalet är giltig eller inte.

Inledningsvis kan en jämförelse göras med de bestämmelser som är tillämpliga vid uppsägning av en hyresgäst från en bostadslägenhet. Av 12 kap. 44 § JB framgår inom vilka tider och till vem underrättelser skall skickas vid uppsägning av en bostadslägenhet. Lagrummet ger utrymme för regeringen att bestämma hur dessa underrättelser skall utformas. Detta har regeringen gjort i förordningen (1978:314) om underrättelser och meddelande enligt 12 kap. 44 § JB. Av förordningen framgår i detalj hur underrättelserna skall utformas.

Praxis på detta område har upprätthållit en snäv tillämpning av bestämmelserna om underrättelsernas utformning; i princip har inte någon avvikelse tillåtits. Skälet för en sådan strikt tolkning har sin bakgrund i att man vill undvika att en bostadshyresgäst går miste om möjlighet att vidta åtgärder för att bibehålla hyresrätten.

Till skillnad från bostadshyresgästen finns det i JB inte någon sådan detaljreglering avseende underrättelsens innehåll rörande lokalhyresgäster. Detta förhållande minskar enligt hovrättens mening utrymmet för att i detta mål göra jämförelser med vad som hade gällt för en bostadshyresgäst.

Bestämmelserna för lokalhyresgäster avviker även såvitt avser rättigheterna vid en uppsägning. En lokalhyresgäst har till skillnad från bostadshyresgäst inte någon rätt till förlängning av hyresförhållandet när hyresvärden sagt upp det, utan endast en rätt till skadestånd under vissa förutsättningar.

Syftet med regleringen av underrättelser vid uppsägning av en lokalhyresgäst är således att säkerställa att hyresgästen inte går miste om att ta tillvara sin rätt att ställa krav på skadestånd genom att begära medling vid hyresnämnden.

Av utredningen i målet framgår att M.S. efter det att han fått del av uppsägningen från föreningen ansökte om medling vid hyresnämnden. Han har alltså inte gått miste om de rättigheter som lagstiftningen ger honom. Vid detta förhållande är omständigheterna i målet sådana att uppsägningen inte kan anses vara utan verkan. Vid denna bedömning råder inte tvist om att M.S. skall avflytta.

- - -.

Hovrättens domslut

a) M.S. förpliktas att genast avflytta från garageplats nr 4 i föreningens fastighet Sjökadetten 6 med adress Flaggvägen 5 i Täby.

- - -.