NJA 2013 s. 491
En fastighetsägare arrenderar ut jord till en lägenhetsarrendator som i sin tur arrenderar ut tomter för bostadsändamål. Bostadsarrendatorernas svagare besittningsskydd i ett sådan fall inverkar i sänkande riktning vid bestämmande av arrendeavgifternas storlek. Även fråga om ett tredjemansavtal föreligger.
Arrendenämnden i Göteborg
Aktiebolaget Frösakulls Havsbad upplåter i Frösakull, Halmstad, ett antal tomter med bostadsarrende. Arrendeavgifterna är reglerade med konsumentprisindex och förhandlas i femårsperioder. Bolaget begärde arrendenämndens prövning av avgifterna för tre fastigheter för den arrendeperiod som började den 1 januari 2010. I årlig avgift yrkades 48 400 kr för fastigheten Halmstad Onsjö 13:14, 46 875 kr för fastigheten Halmstad Onsjö 13:146 och 16 000 kr för fastigheten Halmstad Onsjö 13:147B.
Respektive arrendator yrkade att årsavgiften skulle bestämmas till 30 000 kr för Halmstad Onsjö 13:14, 30 000 kr för Halmstad Onsjö 13:146 och 1 kr för Halmstad Onsjö 13:147B.
Arrendenämnden (hyresrådet Hans Hjortsjö) fann i beslut den 9 november 2009 på anförda skäl att den årliga arrendeavgiften skulle vara 40 326 kr för Halmstad Onsjö 13:14, 46 860 kr för Halmstad Onsjö 13:146 och 10 500 kr för Halmstad Onsjö 13:147B.
Hovrätten för Västra Sverige
Samtliga parter överklagade i Hovrätten för Västra Sverige.
B.-M.L. och R.L. yrkade att arrendeavgiften för Halmstad Onsjö 13:14 skulle bestämmas till 35 297 kr per år. L.H. yrkade att arrendeavgiften för Halmstad Onsjö 13:146 skulle bestämmas till 41 748 kr per år. E.J. och K.J. yrkade att arrendeavgiften för Halmstad Onsjö 13:147B skulle bestämmas till 8 585 kr per år.
Aktiebolaget Frösakulls Havsbad vidhöll sina hos arrendenämnden framställda yrkanden beträffande fastigheterna Halmstad Onsjö 13:14 och 13:147B. Bolaget motsatte sig ändring av nämndens beslut beträffande fastigheten Halmstad Onsjö 13:146.
Domskäl
Hovrätten (hovrättsråden Bengt Nilsson, Kent Jönsson och Nanna Töcksberg, referent, samt fastighetsrådet Per-Gunnar Andersson) anförde följande i beslut den 22 november 2011.
Hovrättens skäl
Parterna är överens om att hovrätten endast ska pröva arrendeavgifternas (grundavgifternas) storlek för den arrendeperiod som började den 1 januari 2010, dvs. basarrendena exklusive eventuell fastighetsskatt. Parterna är vidare ense om att basarrendena under perioden ska uppräknas med KPI med basindex oktober 2009 (301,11) samt att arrendatorerna utöver basarrendena ska ersätta Frösakull för eventuell fastighetsskatt.
Arrendeperioderna löper på fem år. Grundavgifterna för den period som löpte fram till den 1 januari 2010 uppgick för Onsjö 13:14 till 31 535 kr, för Onsjö 13:146 till 36 841 kr och för Onsjö 13:147B till 8 366 kr.
Vid förlängning av arrendeavtal utgår arrendeavgift med skäligt belopp. Arrendeavgiftens storlek är en fråga som parterna i ett arrendeförhållande kan avtala om. Om de inte är överens, ska avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt (10 kap. 6 § första stycket JB).
Arrendatorernas yrkanden innebär att de medger en viss höjning av grundavgifterna. De nya avgifterna ska alltså sättas lägst till vad arrendatorerna yrkat. För ytterligare höjning krävs att Frösakull visar att arrenderätterna hade ett högre värde per den 1 januari 2010.
Frösakull har som jämförelseobjekt åberopat sjutton egna arrendeavtal avseende arrendetomter i området, varav hovrätten besiktigat Onsjö 13:80, 13:89, 13:110, 13:176 och 13:204 vid syn. Frösakull har anfört att gällande avgifter för dessa tomter utgör tillräckligt underlag för en ortsprisanalys, och att en sådan analys visar att yrkade avgifter motsvarar ortens pris på jämförbara arrenden. Frösakull har tillagt att avgiftsnivån är densamma över hela området, eftersom det finns lika stor efterfrågan på tomter nära havet som på tomter längre in på området med havsutsikt, och att byggrätten uppgår till 300 m2 med högst en huvudbyggnad per tomt.
Frösakull har vidare, för det fall att hovrätten inte anser att underlaget är tillräckligt för en sådan ortsprisanalys, anfört: Yrkade avgifter är i vart fall skäliga och motsvarar vad arrendatorer i allmänhet är beredda att betala. De är beräknade som 2,5 procent av 2009 års marktaxeringsvärde. Att området är attraktivt framgår, utöver av jämförelsearrendena, av två tomtförsäljningar på nivåerna 5,1 och 5,9 miljoner kr. Försäljningarna avsåg Onsjö 13:138, en plan tomt med ett mindre fritidshus, och Onsjö 13:140, som ägaren till en grannfastighet köpte för att riva bostadshuset och få en större tomtplats. Även med en förräntning på endast en procent motsvarar tomter värda i medeltal 4 miljoner kr en avgift på 40 000 kr/tomt. Vid First Camping i Tylösand är avgiften för uppställning av en s.k. villavagn under perioden slutet av april till slutet av augusti ca 20 000 kr. Frösakulls arrendatorer har fullgott skydd enligt reglerna om bostadsarrende - Frösakull har t.o.m. skriftligt förbundit sig att följa dessa - varför förhållandet att Frösakull i sin tur arrenderar marken inte bör påverka avgiftsnivån. Ägarförhållandena i fastighetsägarens bolag och i Frösakull är inte identiska. De av arrendatorerna åberopade arrendetomterna är inte jämförbara med de tomter som prövningen avser utan har generellt ett sämre läge och är mindre attraktiva.
L.H., E.J., K.J., B.-M.L. och R.L. (L. m.fl.) har till stöd för att arrenderätterna inte hade ett så högt värde som Frösakull gör gällande i huvudsak anfört:
En höjning efter fem år med 27-28 procent är oskälig. Jämförbara tomter i närliggande områden har betydligt lägre avgifter. Köpeskillingen för en tomt i Frösakull ligger normalt på ca 3 miljoner kr. I marktaxeringsvärdet ingår anslutningsavgifter och markanläggningar som arrendatorerna bekostat. Tomträtt är i jämförelse med bostadsarrende förenat med betydligt större trygghet och belåningsmöjlighet. Avkastningskraven vid bostadsarrende bör därför sättas lägre än vid tomträtt, eller till 1,2 procent av markvärdet. Till detta kommer att en arrendator i Frösakull inte har samma trygghet som en normal bostadsarrendator, eftersom arrendeavtalen utgör andrahandsupplåtelser och arrendatorerna då i förhållande till fastighetsägaren saknar sådant besittningsskydd som avses i 10 kap. 5 § JB.
E.J. och K.J. har tillagt att det saknas byggrätt på Onsjö 3:147B, eftersom de befintliga två huvudbyggnaderna är planstridiga.
L. m.fl. har åberopat ett större antal jämförelseobjekt i både närliggande och mer perifera områden.
Frösakull har i fråga om arrendatorernas invändning beträffande besittningsskyddet åberopat en kopia av en skriftlig bekräftelse enligt vilken fastighetsägaren den 27 november 1993 medgav ”samtliga arrendatorer till AB Frösakulls Havsbad, 556033-1224, samma besittningsskydd som skulle ha gällt för den händelse AB Frösakulls Havsbad varit jordägare”
Mot detta har L. m.fl. invänt att bekräftelsen inte har införlivats i deras arrendeavtal och därför inte har någon sakrättslig verkan.
Hovrätten har vid syn besiktigat prövningsobjekten och ett flertal av jämförelseobjekten och konstaterat följande. Onsjö 13:14 och 13:146 är för området normala tomter, belägna närmast stranden och bebyggda med för området normala sommarhus. Onsjö 13:147 är delad i en större och en mindre arrendetomt, bebyggda med varsin huvudbyggnad med tillhörande komplementbyggnader. Onsjö 13:147B utgör den mindre arrendetomten. Prövningstomterna är, liksom huvuddelen av jämförelseobjekten i området, plana och saknar havsutsikt.
Då arrendeavgifter påverkas av det allmänna ekonomiska läget vid tidpunkten för en omreglering, bör vid en ortsprisanalys hänsyn i första hand tas till arrenden som har samma omregleringstidpunkt som prövningsobjekten, här den 1 januari 2010. Endast ett av Frösakull åberopat jämförelseobjekt hänför sig till samma avtalstidpunkt som prövningsobjekten, och endast tre avser perioden som börjar den 1 januari 2009. Sex jämförelseobjekt avser den period som börjar den 1 januari 2011.
Antalet jämförelseobjekt inom ett intervall om ett år runt omregleringstidpunkten är för litet för att utvisa en entydig arrendenivå. En bedömning måste därför göras utifrån redovisat material av vad som är en skälig arrendenivå för normala arrendetomter i området. Hovrätten bortser från de två enstaka tomtförsäljningarna i området och från campingavgiften, vars signifikans för arrendesättningen måste ifrågasättas.
Hovrätten anser att de av L. m.fl. åberopade jämförelseobjekten med hänsyn till medgivna belopp saknar annan betydelse för hovrättens bedömning än som grund för slutsatsen att arrendeavgifterna inom Frösakull generellt förefaller ligga högt. Det saknas utifrån redovisat material anledning till annan bedömning än att skälig avgiftsnivå bör ligga i intervallet 40 000+/-5 000 kr per tomt för ett bostadsarrende med normalt besittningsskydd och byggrätt enligt gällande detaljplan.
I målet har upplysts att Frösakull inte äger utan arrenderar det aktuella markområdet av fastighetsägaren, Handelsbolaget Tylöbaden, Wennerholm & Co, för att i sin tur utarrendera bl.a. prövningsobjekten för bostadsbebyggelse. Upplåtelsen mellan fastighetsägaren och Frösakull är inte ett bostadsarrende, medan så är fallet när det gäller förhållandet mellan Frösakull å ena sidan och var och en av L. m.fl. å den andra (10 kap. 1 § JB). Detta får till följd att L. m.fl. inte i förhållande till fastighetsägaren har det besittningsskydd som enligt 10 kap. JB gäller för bostadsarrende. Den av Frösakull åberopade bekräftelsen ändrar inte på detta förhållande, särskilt som Frösakull inte har visat att den utgör del av avtalen med L. m.fl. Det svagare besittningsskyddet ska därför beaktas vid bestämmande av arrendeavgifterna. När det gäller Onsjö 13:147B ska vidare beaktas att tomten till följd av detaljplanens bestämmelser är belagd med byggnadsförbud.
Sammantaget har Frösakull inte visat grund för att basarrendena (grundavgifterna) ska överstiga de av L. m.fl. medgivna beloppen.
Domslut
Hovrättens avgörande
Med ändring av arrendenämndens beslut bestämmer hovrätten den årliga arrendeavgiften för den arrendeperiod som började den 1 januari 2010 till 35 297 kr för Halmstad Onsjö 13:14, till 41 748 kr för Halmstad Onsjö 13:146 och till 8 585 kr för Halmstad Onsjö 13:147B. Avgifterna ska från och med 2011 uppräknas med KPI med basindex oktober 2009 (301,11).
Högsta domstolen
Aktiebolaget Frösakulls Havsbad överklagade och yrkade att HD skulle bestämma arrendeavgiften för Halmstad Onsjö 13:14 till 48 400 kr per år, för Halmstad Onsjö 13:146 till 46 860 kr per år och för Halmstad Onsjö 13:147B till 16 000 kr per år.
Arrendatorerna motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.
HD meddelade prövningstillstånd beträffande frågan om vilken betydelse arrendatorernas besittningsskydd har för arrendeavgiftens storlek. Frågan om prövningstillstånd i övrigt förklarades vilande.
Betänkande
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Christina Ericson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
Domskäl
Skäl
Bakgrund och frågorna i HD
Punkterna 1-4 överensstämmer i huvudsak med punkterna 1-3 i HD:s beslut.
Frågan i HD är vilken betydelse arrendatorernas besittningsskydd har för arrendeavgiftens storlek. Dessutom frågan om det finns skäl att meddela prövningstillstånd i målet i övrigt.
Rättslig reglering
Arrendet mellan handelsbolaget och bolaget är ett lägenhetsarrende, se 8 kap. 1 § JB och avtalet mellan bolaget och L.H. m.fl. är ett bostadsarrende enligt 10 kap. 1 § JB. Av 10 kap. 4-5 §§ JB följer att en bostadsarrendator normalt har rätt till förlängning av arrendet om jordägaren/motparten säger upp detta. För lägenhetsarrende finns däremot inget besittningsskydd, se 8 kap. 4-5 §§ JB. Det innebär att en underarrendator som i och för sig har ett bostadsarrende med besittningsskydd, inte är skyddad mot att jordägaren säger upp huvudarrendatorn (se prop. 1970:20 del B 2, s. 956).
För koloniföreningar gäller ett särskilt undantag på så sätt att underarrendatorer tillerkänns besittningsskydd gentemot jordägaren fast det är fråga om underarrende, se 10 kap. 1 § andra stycket JB. Undantaget är inte tillämpligt om huvudarrendatorn är ett aktiebolag.
Faktorer som påverkar arrendeavgiftens storlek
Bostadsarrende har funnits som särskild arrendeform sedan år 1968 genom en ändring i lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. Reglerna om arrendeavgifter för bostadsarrende i jordabalken har utformats i anslutning till detta (prop. 1970:20 del B 2, s. 1012 ff.). Det finns inte några tydliga anvisningar för hur arrendeavgifterna ska bestämmas utan frågan har av lagstiftaren överlämnats till rättstillämpningen (se bl.a. prop. 1968:19, s. 86).
Utgångspunkten i 10 kap. 6 § JB är att arrendeavgiften ska vara skälig. Det slutliga beslutet ska grunda sig på en helhetsbedömning av alla föreliggande omständigheter. När det gäller arrenden för fritidsändamål har dessa en mångskiftande karaktär och avser mark belägen på vitt skilda ställen. En viss ledning kan vara ortens pris för jämförliga arrenden eftersom utvecklingen av fritidsbebyggelse lett till att sådan bebyggelse koncentrerats till förhållandevis avgränsade områden i närheten av tätorter eller i särskilt attraktiva miljöer. (Prop. 1968:19 s. 86.)
Fastighetens beskaffenhet, läge, storlek, förekomst av vatten och avlopp, el m.m. har i praxis haft betydelse för avgiftens storlek (se bl.a. Bror Rittri, Bostads- och anläggningsarrende, 1985, s. 118 ff.). Om det inom samma område finns likadana tomter, vars arrendatorer för samma arrendeperiod godtagit samma avgift som jordägaren yrkar för prövningstomten, utgör detta ett starkt indicium för att den fordrade avgiften är skälig (Bror Rittri, a.a., s. 115, samt även Nils Larsson, Stieg Synnergren, Arrende- och andra nyttjanderättsavtal i praktiken, 3:e uppl. 2011, s. 255 ff.).
Särskilt om besittningsskydd och andrahandsupplåtelse
Vilket besittningsskydd kan överföras till underarrendatorerna då det första avtalet inte är ett bostadsarrende? Det bör vara möjligt att avtala om längre gående rättigheter för underarrendatorer, men förstahandsarrendatorn kan inte ge underarrendatorn större rätt än han själv har utan det får i så fall ske genom en utfästelse eller ett avtal mellan fastighetsägaren och underarrendatorn (prop. 1970:20 del B 2, s. 956).
Arrende ska ingås genom skriftligt avtal, se 8 kap. 3 § JB. Även ändringar och tillägg ska avfattas skriftligen för att vara giltiga. Kravet på skriftlighet har emellertid inte upprätthållits strikt i praxis (NJA 1973 s. 139 och NJA 1971 s. 412). Att t.ex. en överenskommelse om besittningsskydd träffas på annat sätt än direkt i arrendekontraktet bör därför inte vara ett hinder mot dess giltighet i och för sig.
Tredjemansavtal
Ett tredjemansavtal föreligger när två parter träffar ett avtal genom vilket en tredje person får en självständig rätt enligt avtalet mot någon av parterna. Den tredje personen kan därigenom självständigt göra rätten gällande utan att vara avtalspart (se bl.a. NJA 1956 s. 209). För att avtalet ska ge den tredje personen denna rätt krävs bevis för att båda avtalsparterna har avsett detta. Om avtalet inte är oåterkalleligt kan avtalsparterna när som helst ändra eller upphäva avtalet genom en ny överenskommelse. (Axel Adlercreutz, Lars Gorton, Avtalsrätt I, 13:e uppl. 2011, s. 152 f.). För att ett tredjemansavtal ska gälla måste utfästelsen ha kommit till den tredje mannens kännedom, eftersom denna inte annars kan göra rätten gällande (Carl Jacob Arnholm, Sammensatte avtaler, 1952, s. 142).
En tredje man kan alltså självständigt, utan att vara avtalspart, kräva sin rätt av löftesgivaren. Fram till dess att förmånen tas i anspråk kan han eller hon mista denna eftersom avtalsparterna normalt behåller sina möjligheter att disponera över avtalet på samma sätt som när avtal inte innehåller bestämmelser till förmån för en tredje man. Rättigheten kan därmed när som helst återtas eller förändras utan tredje mans samtycke. En särskilt utfästelse från löftesmottagaren kan göra rätten oåterkallelig. (Se Henry Ussing, Aftaler paa formuerettens omraade, 2:a uppl. 1945, s. 374 ff., samt Jan Ramberg och Christina Ramberg, Allmän avtalsrätt, 8:e uppl. 2010, s. 253 f.). Vid en tvist där rättigheten åberopas är det den tredje mannen som har bevisbördan för att ett tredjemansavtal föreligger (NJA 2005 s. 142).
Särskilt om 7 kap. 31 § JB
Bestämmelsen i 7 kap. 31 § JB tillkom för att undvika s.k. bulvanavtal där syftet är att komma runt det lagstadgade besittningsskyddet. Blir bestämmelsen tillämplig har andrahandsrättshavaren samma rätt mot fastighetsägaren som hon eller han skulle ha haft om avtalet var ingånget med denne.
Förutom att det ska råda intressegemenskap mellan fastighetsägaren och huvudarrendatorn ska det även finnas ett otillbörligt syfte med konstruktionen. Något otillbörligt syfte behöver inte finnas från början, men intressegemenskapen måste bestå när detta görs gällande. Bestämmelsen har med varierande framgång åberopats av andrahandshyresgäster (NJA 2003 s. 540 och NJA 1992 s. 598) samt av underarrendatorer (RH 1996:41).
Prövningen i detta fall
Besittningsskyddets omfattning
Arrendet mellan HB Tylöbaden, Wennerholm & Co och bolaget är alltså ett lägenhetsarrende och avtalen mellan bolaget och L.H. m.fl. utgör bostadsarrenden. I målet har bolaget åberopat följande bekräftelse som handelsbolaget undertecknade 1993.
Se punkt 15 i HD:s beslut.
Bekräftelsen är undertecknad av företrädare för bolaget och handelsbolaget. Frågan är om denna är att se som en del av L.H:s m.fl. arrendeavtal antingen direkt eller som ett bindande tredjemansavtal.
När den aktuella bekräftelsen undertecknades skedde detta för att bolaget skulle leva upp till ett åtagande i då aktuellt avtal om underarrende. I de kontrakt som är aktuella här finns inte något sådant åtagande och det framgår inte heller av kontrakten att det är fråga om underarrenden. Bekräftelsen är därför inte en del av L.H:s m.fl. arrendeavtal.
Är bekräftelsen ett tredjemansavtal? Det har inte ens påståtts från bolagets sida att åtagandet angående besittningsskydd har tillkännagivits för L.H. m.fl. eller att handelsbolaget genom en särskild utfästelse har gjort åtagandet oåterkalleligt. Något bindande tredjemansavtal föreligger därför inte heller.
L.H. m.fl. har därmed inte någon självständig rätt mot handelsbolaget utan endast mot bolaget och de har inte har någon rätt att behålla arrenderätten om huvudarrendet upphör. Deras besittningsskydd är alltså sämre än det hade varit om de hade tecknat kontrakt direkt med handelsbolaget.
Bestämmelsen i 7 kap. 31 § JB ska hindra försök att kringgå besittningsskyddet genom andrahandsupplåtelse. Det går naturligtvis att tänka sig att en framtida uppsägning från bolagets sida skulle kunna angripas med bestämmelsen, men den ger i sig inte L.H. m.fl. samma besittningsskydd idag som de skulle ha haft om de arrenderat direkt av handelsbolaget.
Besittningsskyddets betydelse för arrendeavgiften
Har L.H:s m.fl. svagare besittningsskydd någon betydelse för arrendeavgiftens storlek? Frösakull är ett gammalt arrendeområde som under lång tid förefaller ha haft jämförelsevis höga avgifter. Förhållandet med underarrende är såvitt framkommit samma i hela området och omständigheten saknar därför betydelse vid jämförelse med andra närliggande arrendetomter inom området. En jämförelse med andra arrendetomter med normalt besittningsskydd är svårare att göra, då det alltid är ett antal faktorer som skiljer tomterna åt och det är svårt att prissätta dessa. Det framstår dock som självklart att ett försvagat besittningsskydd, som sätter underarrendatorerna i ett betydligt sämre utgångsläge än bostadsarrendatorer som har avtal direkt med jordägaren, bör påverka arrendeavgiftens storlek.
Övriga frågor
Det finns inte skäl att meddela prövningstillstånd i HD beträffande målet i övrigt. Hovrättens beslut ska därför stå fast i den delen.
Domslut
HD:s avgörande
HD instämmer i hovrättens bedömning att L.H. m.fl. har ett svagare besittningsskydd än det som normalt gäller för bostadsarrende och att detta ska beaktas vid bestämmandet av arrendeavgiften.
HD meddelar inte prövningstillstånd i målet i övrigt. Hovrättens beslut står därför fast.
Domskäl
HD (justitieråden Ella Nyström, Göran Lambertz, Johnny Herre, Agneta Bäcklund och Svante O. Johansson, referent) meddelade den 11 juni 2013 följande beslut.
Skäl
Bakgrund
De aktuella arrendetomterna ligger inom det s.k. Frösakullsområdet i Halmstad. Fastigheten ägs av Handelsbolaget Tylöbaden, Wennerholm & Co, som upplåter jorden till Aktiebolaget Frösakulls Havsbad (Frösakull) som lägenhetsarrende. Frösakull upplåter i sin tur tomter för bostadsarrende till privatpersoner. På området finns cirka 60 arrendetomter som har arrenderats ut på i stort sett samma sätt sedan år 1933. Arrendeavgifterna är numera reglerade med konsumentprisindex och förhandlas i femårsperioder.
L.H. arrenderar tomten Halmstad Onsjö 13:146 och B.-M.L. och R.L. arrenderar tomten Halmstad Onsjö 13:14. E.J. och K.J. arrenderade tomten Halmstad Onsjö 13:147B fram till den 19 april 2012, då de sålde byggnaden på arrendestället och överlät arrenderätten till K.B.Ö. och M.Ö., som på egen begäran och efter bolagets godkännande har inträtt i processen för arrendeperioden från den 19 april 2012 till den 31 december 2014.
Frösakull sade upp arrendeavtalen för villkorsändring och yrkade avgiftshöjning på sätt som framgår av yrkandena för den period som började den 1 januari 2010. Bostadsarrendatorerna motsatte sig ändring och yrkade sänkning av arrendeavgiften. Arrendenämnden fann att arrendeavgiften för Onsjö 13:146 skulle bestämmas till det av bolaget yrkade beloppet med en mindre justering samt att avgiften skulle sättas något lägre för de två övriga arrendetomterna. Hovrätten har med ändring av arrendenämndens beslut bestämt avgifterna till av bostadsarrendatorerna i hovrätten medgivna belopp. Därvid har hovrätten tagit hänsyn bl.a. till att arrendatorerna inte har det för bostadsarrenden lagstadgade besittningsskyddet eftersom deras avtal utgör andrahandsupplåtelser till ett lägenhetsarrende.
Frösakull har i HD vidhållit sina yrkanden. Bostadsarrendatorerna har liksom i hovrätten invänt bl.a. att de inte har samma besittningsskydd som normalt vid ett bostadsarrende. Frösakull har häremot anfört att bostadsarrendatorerna enligt en bekräftelse mellan jordägaren och Frösakull har samma besittningsskydd som om Frösakull skulle ha varit jordägare. Vidare har Frösakull i HD hävdat att en uppsägning av bostadsarrendatorerna inte skulle godtas med hänsyn till reglerna i 7 kap. 31 § JB till skydd för andrahandsarrendatorer.
Besittningsskyddets betydelse för arrendeavgiften
Förlängs ett bostadsarrende efter uppsägning ska avgiften bestämmas till skäligt belopp. Kan parterna inte enas om arrendeavgiften ska avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Dessa bestämmelser framgår av 10 kap. 6 § första stycket JB.
Utöver de angivna allmänna utgångspunkterna ger lagtexten inte några anvisningar för hur avgiften ska bestämmas. Av förarbetena till reglerna framgår att frågan om hur avgiften närmare ska fastställas har överlämnats till rättstillämpningen (se bl.a. prop. 1968:19 s. 86). En särskild utredare har fått i uppdrag att se över bl.a. denna fråga (dir. 2011:60).
Avgiftens storlek grundas på en helhetsbedömning. Fastighetens beskaffenhet, läge, storlek, förekomst av vatten och avlopp, el, vägar m.m. har i rättspraxis haft betydelse för avgiftens storlek. Arrenden för fritidsändamål har en mångskiftande karaktär och kan avse mark belägen på vitt skilda ställen. Särskilt när fritidsbebyggelse har koncentrerats till avgränsade områden kan ledning hämtas från ortens pris för jämförliga arrenden. När det inom ett område finns likartade tomter, vars arrendatorer för samma period har godtagit samma avgift som jordägaren yrkar för en aktuell prövningstomt, utgör detta ett starkt argument för en motsvarande avgift för tomten. Om det inte finns något jämförelsematerial får frågan avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. I avsaknad av andra bedömningsgrunder kan det bli aktuellt att göra en skälighetsuppskattning av avgiften. (Jfr bl.a. prop. 1968:19 s. 86, prop. 1970:20 del B 2 s. 812, Bror Rittri, Bostads- och anläggningsarrende, 1985, s. 115 och 118 ff. samt Nils Larsson och Stieg Synnergren, Arrende- och andra nyttjanderättsavtal i praktiken, 3:e uppl. 2011, s. 255 ff.)
Även avtalets innehåll ska beaktas när arrendeavgiften bestäms. Här kommer frågan om besittningsskyddets omfattning in. Vid ett arrende där arrendatorn inte enligt lag har något besittningsskydd, t.ex. ett lägenhetsarrende, kan arrendatorn tillförsäkras ett sådant skydd genom avtal. Omvänt kan det lagliga besittningsskyddet ibland försämras, t.ex. vid andrahandsupplåtelser. Det är naturligt att besittningsskyddet i sådana fall tillåts påverka avgiften. I det förra fallet kan avgiften sättas högre och i det senare kan den sättas lägre än vad som annars skulle bli fallet.
Bostadsarrendatorernas besittningsskydd är begränsat
En lägenhetsarrendator saknar besittningsskydd. När bostadsarrende utskildes från lägenhetsarrende och bildade en egen arrendeform år 1968 infördes besittningsskydd vid bostadsarrende i form av en rätt till förlängning av avtalet vid uppsägning (se 10 kap. 4 och 5 §§ JB). Eftersom en lägenhetsarrendator saknar besittningsskydd är en bostadsarrendator som arrenderar i andra hand av denne som huvudregel inte skyddad mot att jordägaren säger upp avtalet med lägenhetsarrendatorn (se prop. 1970:20 del B 2 s. 956 f.).
I vissa fall skyddas en bostadsarrendator även om arrendet upplåts i andra hand. Så är fallet om huvudarrendatorn är en förening som har till huvudsakligt ändamål att i sin tur upplåta bostadsarrende till sina medlemmar. Bostadsarrendatorn har då besittningsskydd gentemot jordägaren (10 kap. 1 § andra stycket JB). Undantaget är dock tillämpligt enbart för nämnda typer av föreningar, i praktiken kolonilottsföreningar, och är inte tillämpligt om huvudarrendatorn är en annan juridisk person, t.ex. ett aktiebolag.
Bostadsarrendatorerna i det här målet har alltså ett begränsat besittningsskydd i förhållande till det besittningsskydd som skulle ha gällt om avtalet hade ingåtts direkt med jordägaren. Frågan är om de på annat sätt har ett motsvarande besittningsskydd.
Betydelsen av det avtal som ingåtts mellan jordägaren och lägenhetsarrendatorn
Frösakull har anfört att bostadsarrendatorerna enligt en bekräftelse mellan jordägaren och Frösakull har samma besittningsskydd som om Frösakull skulle ha varit jordägare. Detta innefattar ett påstående om ett tredjemansavtal till förmån för arrendatorerna.
Tredjemansavtal har sedan länge godtagits i svensk rätt. Ett sådant avtal föreligger när två parter träffar ett avtal genom vilket de tillägger en tredje person en rättighet enligt avtalet. För att avtalet ska ge tredje man denna rätt krävs att båda avtalsparterna har avsett detta. Ett tredjemansavtal behöver inte utpeka något särskilt subjekt utan kan vända sig till ett kollektiv av personer (jfr artikel II.-9:301 Draft Common Frame of Reference).
Ett annat krav för att det ska vara fråga om ett tredjemansavtal är att tredje man kan göra gällande rätten självständigt, dvs. utan att vara beroende av någon avtalspart (se bl.a. rättsfallet NJA 1956 s. 209). Frågan om tredje man har en sådan självständig rätt avgörs genom tolkning av avtalet enligt allmänna principer för avtalstolkning.
Den i målet åberopade bekräftelsen har följande lydelse.
HB Tylöbaden Wennerholm & Co, 916439-4018, Brogatan 42, 302 38 Halmstad, medgiver genom denna skrivelse samtliga arrendatorer till AB Frösakulls Havsbad, 556033-1224, samma besittningsskydd som skulle ha gällt för den händelse AB Frösakulls Havsbad varit jordägare.
Det antecknas särskilt att denna bekräftelse tillkommit i anledning av förlikningsuppgörelse träffad inför Arrendenämnden i Göteborg 1993. Bekräftelsen har tillkommit såsom ett led i att uppfylla § 3 i det arrendekontrakt som har följande lydelse:
”Aktiebolaget Frösakulls Havsbad medger arrendatorerna samma besittningsskydd som skulle ha gällt om aktiebolaget skulle varit jordägare. Aktiebolaget förbinder sig att inhämta jordägarens skriftliga medgivande till detta.”
Bekräftelsen är undertecknad av företrädare för såväl aktiebolaget som handelsbolaget. Frågan är om den är att se som ett tredjemansavtal.
Av första stycket av bekräftelsen framgår att jordägaren medger samtliga arrendatorer ett besittningsskydd som om de hade ingått arrendeavtalet direkt med jordägaren. Detta sett isolerat från övrig text talar i och för sig för tolkningen att avtalsparterna har avsett att ge alla arrendatorer en rätt motsvarande den som föreskrivs i lag för bostadsarrendatorer och att denna rätt skulle kunna göras gällande självständigt av bostadsarrendatorerna gentemot jordägaren. Emellertid framgår av de båda följande styckena att bekräftelsen tillkommit i samband med en förlikningsförhandling inför arrendenämnden för att uppfylla en särskild paragraf i ett arrendeavtal. En paragraf med motsvarande innehåll saknas i här aktuella arrendeavtal. Detta medför att parterna i bekräftelsen knappast kan sägas ha gett de nu aktuella bostadsarrendatorerna någon rätt som kan göras gällande mot jordägaren.
Vidare ska noteras att bekräftelsen, även om den skulle ha utgjort ett tredjemansavtal, inte innebär att jordägaren och lägenhetsarrendatorn förlorar sina möjligheter att disponera över sitt avtal. Endast en särskild utfästelse gör ett löfte av detta slag oåterkalleligt. Utan en sådan utfästelse kan avtalsparterna alltså när som helst ändra eller upphäva avtalet. (Jfr t.ex. Henry Ussing, Aftaler paa formuerettens omraade, 2:a uppl. 1945, s. 374 ff., Carl Jacob Arnholm, Sammensatte avtaler, 1952, 126 ff. och 137 ff., Laila Zackariasson, Direktkrav, 1999, s. 184 ff. samt Axel Adlercreutz och Lars Gorton, Avtalsrätt I, 13:e uppl. 2011, s. 152 f.) Härtill kommer att jordägaren genom att överlåta marken kan åstadkomma att besittningsskyddet går om intet för bostadsarrendatorerna.
Vad nu sagts leder till att bostadsarrendatorerna trots bekräftelsen har ett begränsat besittningsskydd i förhållande till det besittningsskydd som skulle ha gällt om avtalet om bostadsarrende hade ingåtts direkt med jordägaren.
Skyddsreglerna i 7 kap. 31 § JB
Frösakull har även anfört att en uppsägning av bostadsarrendatorerna inte skulle godtas med hänsyn till skyddsreglerna i 7 kap. 31 § JB och att arrendatorerna därför är skyddade. Paragrafen syftar till att motverka s.k. bulvanavtal där avsikten är att komma runt det lagstadgade besittningsskyddet. Regleringen innebär inte att bostadsarrendatorerna vid den prövning som nu sker kan anses ha samma besittningsskydd som de skulle ha haft om de arrenderat direkt av jordägaren.
Slutsatser och rättegångskostnader
Bostadsarrendatorerna har alltså ett begränsat besittningsskydd jämfört med det skydd som skulle ha gällt om avtalet om bostadsarrende hade ingåtts direkt med jordägaren. Detta inverkar på arrendeavgifterna i sänkande riktning. Frågan som här är föremål för prövning ska besvaras i enlighet härmed.
Det finns inte skäl att meddela prövningstillstånd beträffande målet i övrigt. Hovrättens beslut ska alltså stå fast.
- - -.
Domslut
HD:s avgörande
HD förklarar att L.H., E.J., K.J., B.-M.L., R.L., K.B.Ö. och M.Ö. har ett begränsat besittningsskydd jämfört med det skydd som skulle ha gällt om avtalet om bostadsarrende hade ingåtts direkt med jordägaren och att detta inverkar på arrendeavgifterna i sänkande riktning.
HD meddelar inte prövningstillstånd i målet i övrigt. Hovrättens beslut står därför fast.
HD:s beslut meddelat: den 11 juni 2013.
Mål nr: Ö 5705-11.
Lagrum: 10 kap. 4-6 §§ och 7 kap. 31 § JB.
Rättsfall: NJA 1956 s. 209.