Prop. 1968:19

('med förslag till lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m.m.',)

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

1

Nr 19

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m.m.; given Stockholms slott den 26 januari 1968.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av stats­ rådsprotokollet över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riks­ dagen att antaga härvid fogade förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

2) lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr 807) om handläggning av domstolsärenden.

GUSTAF ADOLF

Herman Kling

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås, att arrendator som enligt arrendeavtalet har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad ges en lagfäst rätt till besittningsskydd. Förslaget skiljer mellan arrende för att tillgodo­ se arrendatorns bostadsbehov (bostadsarrende) och arrende för att tillgodo­ se en näringsdrivande arrendators behov av byggnad i förvärvsverksamhe­ ten (anläggningsarrende). Bostadsarrende kan avse såväl sommarstuga eller annat fritidshus som helårsbostad.

Beträffande bostadsarrende föreslås flera bestämmelser av tvingande natur som syftar till att trygga arrendatorns rättsställning. Arrendeavtal skall sålunda upprättas skriftligen med en minsta arrendetid om fem år. Sägs arrendet inte upp inom viss tid, förlängs det automatiskt. Är arrende­ stället bebyggt med hus som åsatts taxeringsvärde, har arrendatorn be­ sittningsskydd i form av en rätt till förlängning av arrendeavtalet. Begär jordägaren oskälig avgift för en kommande arrendeperiod eller uppställer han annat obilligt villkor, kan avgiften nedsättas eller villkoret jämkas efter prövning vid domstol. Besittningsskyddet kan brytas endast på vissa i lagen

1 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

angivna grunder. Arrendatorn tillerkänns dessutom en vidgad rätt att över­

låta arrenderätten.

När det gäller anläggningsarrende föreslås att avtalsfriheten för parterna

skall behållas i högre grad än i fråga om bostadsarrende. Avtal skall dock

upprättas skriftligen med bestämd arrendetid. Har ej annat avtalats, för­

längs arrendet automatiskt, om uppsägning inte sker. Vidare får anlägg-

ningsarrendatorn, om ej annat avtalats, ett indirekt besittningsskydd i form

av rätt till ersättning för förlust, om arrendeavtalet sägs upp utan befogad

anledning. Också reglerna om överlåtelse av arrenderätten ändras i vik­

tiga hänseenden.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1968. Bestämmelserna

om besittningsskydd vid bostadsarrende föreslås gälla även avtal som slu­

tits dessförinnan. I princip förutsätts dock att arrendet vid arrendetidens

utgång skall ha varat under minst tio år.

2

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

3

Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom

Härigenom förordnas, dels att 1 kap. 3 § samt 2 kap. 1, 7 och 36 §§ lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges, dels att 2 kap. lagen1 2 från och med rubriken närmast före 70 § skall erhålla nedan angivna ändrade lydelse.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

1 KAP.

3 §.

Sker överlåtelse av fastighet, var­ till nyttjanderätt upplåtits, vare nytt- j anderätten ej gällande mot nye äga­ ren, med mindre vid överlåtelsen skett förbehåll om nyttj anderättens bestånd eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttj anderätten skall fort­ farande gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28 och 3 kap. 28 § därom stadgas.

Varder fastigheten — — — —------Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, vare nyttj anderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne sådant utfäst eller han själv är upp- låtare eller tidigare förvärvat fastig­ heten med förbehåll om nyttjande- rättens bestånd eller nyttj anderätten jämlikt 2 kap. 28 § eller 3 kap. 28 § tidigare gällt mot honom eller på grund av inteckning eller inskriv-

Sker överlåtelse av fastighet, var­ till nyttjanderätt upplåtits, vare nyttj anderätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett förbehåll om nyttj anderättens bestånd eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttj anderätten skall fortfarande gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyres­ gäst att i visst fall njuta sin nytt­ janderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§ samt 3 kap. 28 § därom stadgas, nyttj anderättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, vare nyttj anderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne sådant utfäst eller han själv är upp- låtare eller tidigare förvärvat fastig­ heten med förbehåll om nyttjande- rättens bestånd eller nyttjanderätt- ten jämlikt 2 kap. 28, 70, 71 eller 83 § eller 3 kap. 28 § tidigare gällt mot honom eller på grund av in-

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939:364 samt av 2 kap. 1, 7 och 36 §§ se 1943:883. 2 Senaste lydelse av rubriken närmast före 70 § se 1943:883 och av 70 § se 1963:539.

4

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse)

ning, enligt vad därom är stadgat,

ny ttj anderätten skall fortfarande

gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu

sagts, gällande mot återköparen på

grund av dennes utfästelse eller till

följd av att han själv är upplåtare

eller tidigare förvärvat fastigheten

med förbehåll om nyttjanderättens

bestånd, vare så ansett som hade

återköpet skett med sådant förbehåll.

(Föreslagen lydelse)

teckning eller inskrivning, enligt vad

därom är stadgat, nyttj anderätten

skall fortfarande gälla. Är nyttjande­

rätt, enligt vad nu sagts, gällande

mot återköparen på grund av den­

nes utfästelse eller till följd av att

han själv är upplåtare eller tidigare

förvärvat fastigheten med förbehåll

om nyttj anderättens bestånd, vare

så ansett som hade återköpet skett

med sådant förbehåll.

2 KAP.

1

§•

Avtal, varigenom

Har fastigheten övertagits till bru­

kande mot lega, utan att skriftligt av­

tal blivit upprättat, njute brukaren,

där det ej berott på honom, att gil­

tigt arrendeavtal sedermera icke

kommit till stånd, ersättning för den

skada, som därigenom tillskyndas

honom. Förbehåll, som strider mot

vad sålunda stadgats, vare utan ver­

kan.

Den, som-----------------------------------

utan verkan.

Har arrendatorn tillträtt fastighe­

ten utan att skriftligt avtal blivit

upprättat och har det ej berott på

honom att giltigt arrendeavtal seder­

mera icke kommit till stånd, har

han rätt till ersättning för skada.

Förbehåll, som strider mot vad så­

lunda stadgats, vare utan verkan.

rätt förlustig.

Utan jordägarens

7 §•

- liknande ändamål.

Arrendatorn får uthyra egen bygg­

nad, om det kan ske utan påtaglig

olägenhet för jordägaren.

36 §.

bestämts och icke på tillsägelse vidtager rät-

Arrenderätten vare

telse;

4. om han mot bestämmelserna i

7 § och 8 § första stycket åt annan

upplåter nyttjanderätt till fastighe­

ten eller del därav eller överlåter ar­

renderätten eller om han, i fall som

8 § andra stycket eller 9 § första

stycket avser, överlåter arrendet å

annan, utan att där givna föreskrif­

ter iakttagits;

5. om han----------------------------------

Finnes i-------------------------------------

Uppsäges avtalet,-----------------------

4. om han i strid med bestämmel­

serna i detta kapitel åt annan upp­

låter nyttjanderätt till fastigheten

eller del därav eller överlåter arren­

derätten;

— sådan bestämmelse,

från arrendet.

------------ till skadestånd.

5

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse)

Om arrende för annat ändamål

än jordbruk.

(Föreslagen lydelse)

Om lägenhetsarrende.

70 §.

Avtal, varigenom jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jord­ bruk, skall upprättas skriftligen, där ej upplåtaren och arrendatorn annor­ lunda åsämjas.

Ä sådan Är ej —

Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk och arrendet icke är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende. Avtal om lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen, där ej upplåtaren och ar­ rendatorn annorlunda åsämjas, kan nöjas, n skett.

Sker överlåtelse---------------------------------------honom gällande. Ej må-------------------------------------utan verkan.

Om bostadsarrende.

71 §.

Bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ända­ mål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibe­ hålla bostadshus och det ej är uppen­ bart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. Har upplå­ telsen skett för arrendatorns livstid, föreligger dock icke bostadsarrende.

I fråga om bostadsarrende gälla 1, 3, 28 och 43 §§ samt, om ej annat följer av 72—82 §, 70 § andra styc­ ket.

72 §.

Upplåtelse skall ske för viss tid, minst fem år. År arrendetiden icke så bestämd, gäller upplåtelsen för fem år.

Förbehåll att arrendeavtal skall upphöra att gälla före arrendetidens utgång om arrendatorn dör är utan verkan.

73 §.

För att arrende skall upphöra vid arrendetidens utgång skall uppsäg­ ning alltid ske.

6

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

Uppsägning från jordägarens sida

skall äga rum tidigast två år och se­

nast ett år före arrendetidens utgång,

även om annan tid avtalats. Arren-

datorn är alltid berättigad att göra

sin uppsägning senast ett år före ar­

rendetidens utgång eller inom den

kortare tid före utgången, som kan

ho överenskommits.

Uppsäges ej arrendeavtal inom rätt

tid, anses det förlängt på fem år, om

ej längre tid avtalats.

74 §.

Bestämmelserna i 7580 §§ om

förlängning av arrendeavtal gälla,

utom när

1. hus som avses i 71 § första

stycket ej finns på arrendestället då

avtalet senast kan uppsägas från

jordägarens sida eller, om sådant

hus finns, det då ej är åsatt taxe­

ringsvärde,

2. arrendet upphör på den grund

att arrenderätten är förverkad eller

förhållande som avses i 3b § före­

ligger.

75 §.

Om jordägaren uppsagt arrende­

avtalet, har arrendatorn rätt till för­

längning av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad el­

ler arrendeavtalet kan uppsågas en­

ligt 3b § utan att likväl jordägaren

uppsagt avtalet att upphöra på nå­

gon av dessa grunder,

2. arrendatorn i annat fall åsido­

satt sina förpliktelser i sådan mån

att arrendeavtalet skäligen icke bär

förlängas,

3. byggnad på arrendestället upp­

förts utan byggnadslov i fall då så­

dant erfordrats eller i strid med

plan eller därmed jämförligt beslut

av myndighet angående markens be­

byggande eller användning,

b. i annat fall byggnad på arrende­

stället icke står i överensstämmelse

med gällande plan och jordägaren

gör sannolikt att han skall använda

marken i enlighet med planen,

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

7

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

5. jordägaren gör sannolikt, att marken skall användas för bebyggel­ se av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verk­ samhet, samt intresset för honom att kunna förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt ar­ rende,

6. jordägaren i annat fall bär be­ fogad anledning att upplösa arrende­ förhållandet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

76 §.

Vid förlängning av arrendeavtal är arrendatorn skyldig att godtaga den arrendeavgift som jordägaren fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock avgiften utgå med skäligt belopp. Annat av jordägaren upp­ ställt villkor skall gälla, om det ej är obilligt. Arrendetiden skall dock ut­ göra fem år, om ej kortare tid av särskild anledning är lämpligare. I den mån ändring i arrendevillkoren ej påkallas, skola samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av arren­ deavtal överenskommelse om arren­ deavgiften eller annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i första stycket.

77 §.

Föreligger tvist om förlängning av arrendeavtalet eller villkor för så­ dan förlängning, åligger det jordäga­ ren att skriftligen meddela arrenda­ torn att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast två må­ nader efter det att han fått del av meddelandet väcka talan i tvisten. Meddelandet skall lämnas i den ord­ ning som enligt 38 § gäller för upp­ sägning. Bestämmelsen i 38 § tredje stycket gäller dock icke om det ej finns husfolk.

Om jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har arrendatorn att väcka talan in-

8

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

om den i första stycket avsedda ti­

den. Iakttages ej denna, förfaller

rätten till förlängning av arrendeav­

talet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

78 §.

Är fråga om förlängning av arren­

deavtalet ännu ej avgjord när arren­

detiden går ut, har arrendatorn rätt

att kvarsitta på arrendestället, till

dess frågan är slutligt avgjord. För

tid som arrendatorn sålunda kvar-

sitter skola de förut gällande arren­

devillkoren tillämpas i avbidan på att

arrendevillkoren för samma tid bli

slutligen bestämda.

79 §.

Bifalles arrendatorns talan om för­

längning av arrendeavtalet, skola

villkoren för det fortsatta arrendet

fastställas enligt 76 §.

Dom varigenom arrendatorns ta­

lan bifalles anses som avtal om fort­

satt arrende.

80 §.

Bifalles ej arrendatorns talan om

förlängning av arrendeavtalet, får i

domen skäligt uppskov med från-

trädet medges, om jordägaren eller

arrendatorn begär det. Avgöres tvis­

ten efter arrendetidens utgång eller

medges uppskov med frånträdet,

skola arrendevillkoren för tiden från

avtalets upphörande till frånträdet

fastställas enligt 76 §.

81 §.

Vill arrendatorn överlåta arrende­

rätten till annan, skall han erbjuda

jordägaren att återtaga arrendestäl­

let mot skyldighet att betala arren­

datorn skälig ersättning för arrende­

rättens värde samt, om arrendatorn

önskar att jordägaren skall övertaga

byggnad eller annan anläggning som

avses i 18 §, att inlösa dessa till skä­

ligt belopp. Förklarar jordägaren sig

villig att lösa, men kan överenskom­

melse ej träffas om ersättningen,

skall denna fastställas av skiljemän

9

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

It Rihang till riksdagens protokoll 1968.

i den ordning 18 § föreskriver. Har jordägaren ej inom en månad efter erbjudandet lämnat förklaring som nyss angivits, får arrendatorn i sitt ställe sätta annan med vilken jord­ ägaren skäligen kan nöjas.

Genom bodelning, arvskifte eller testamente eller genom exekutiv för­ säljning eller i arrendatorns konkurs kan arrenderätten övergå till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas, utan att erbjudande enligt första stycket lämnats.

82 §.

Förbehåll som strider mot bestäm­ melse i 72—81 §§ är utan verkan mot arrendatorn, om ej annat anges. Rätten kan medge undantag från sådan bestämmelse, om särskilda omständigheter föranleda till det och avtalet innehåller förbehåll att så­ dant medgivande får sökas.

Innehåller avtalet att medgivande av undantag får sökas men avslås ansökningen, förfaller avtalet, om ej annat överenskommits.

Om andäggningsarrende.

83 §.

Anläggningsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arren­ datorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehål­ la byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Har upplåtelsen skett för arrendatorns livstid eller för viss tid som understiger ett år, förelig­ ger dock icke anläggningsarrende.

1 fråga om anläggningsarrende gälla 1, 3 och 28 §§ samt, om ej annat följer av 84-—89 §, 70 § and­ ra stycket.

84 §.

Upplåtelse skall ske för viss tid. Är arrendetiden icke så bestämd, gäller avtalet för fem år.

samt. Nr 19

10

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

85 §.

Har ej annat överenskommits, an­

ses arrendeavtal innefatta villkor att

om uppsägning ej sker inom rätt

tid, avtalet skall anses förlängt på

tid som motsvarar arrendetiden,

dock längst fem år.

Uppsägning skall ske minst sex

månader före arrendetidens utgång,

om ej annan tid överenskommits.

86

§.

Bestämmelserna i 87 och 88 §§ om

rätt till ersättning med anledning av

arrendets upphörande gälla, utom

när arrendet upphör på den grund

att arrenderätten är förverkad eller

förhållande som avses i 34 § före­

ligger.

87 §.

Har jordägaren uppsagt arrende­

avtalet och vägrar han att förlänga

arrendet eller kommer förlängning

i annat fall ej till stånd på den grund

att jordägaren för förlängning krä­

ver avgift som ej är skälig eller upp­

ställer annat villkor som är obilligt,

skall han i skälig omfattning ersätta

arrendatorn dennes förlust på grund

av arrendets upphörande, om ej

1. arrendatorn åsidosatt sina för­

pliktelser i sådan mån att det icke

skäligen kan fordras att jordägaren

förlänger arrendeförhållandet,

2. jordägaren gör sannolikt, att

marken skall användas för annat än­

damål än det med upplåtelsen av­

sedda och intresset för honom att

kunna förfoga över marken för så­

dant ändamål påtagligt överväger

arrendatorns intresse av fortsatt ar­

rende,

3. jordägaren i annat fall har be­

fogad anledning att upplösa arren­

deförhållandet.

Förlust för arrendatorn som har

samband med att denne bekostat

uppförande av byggnad eller utfö­

rande av annat arbete på arrende­

stället skall beaktas vid ersättning­

ens bestämmande endast om åtgär-

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

11

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

den vidtagits i enlighet med arren­ deavtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

88

§.

Om arrendatorn icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar jordägaren att han önskar behålla arrendestället, är hans rätt till er­ sättning enligt 87 § förfallen. Läm­ nas sådant meddelande inom den angivna tiden, har jordägaren att inom tre veckor från det att medde­ landet lämnades underrätta arren­ datorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter han detta, har arrendatorn rätt till er­ sättning för förlust som avses i 87 §.

Arrendatorns meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning som enligt 38 § gäller för uppsägning.

89 §.

Arrendatorn får i sitt ställe sätta annan med vilken jordägaren skähgen kan nöjas. Förbehåll varige­ nom denna arrendatorns rätt begrän­ sas får ej göras gällande när över­ låtelse sker genom exekutiv försälj­ ning eller i arrendatorns konkurs. 1

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1968.

2. Lagen äger ej tillämpning på arrendeavtal som slutits före lagens ikraftträdande, om icke annat följer av vad nedan sägs.

3. Avser avtal, som slutits före lagens ikraftträdande, sådant arrende som enligt lagen utgör bostadsarrende, skall 2 kap. 74—80 §§ tillämpas på avtalet, om arrendet vid arrendetidens utgång varat minst tio år. Detsam­ ma gäller, om den arrendetid som löper vid ikraftträdandet enligt avtalet ut­ går först sedan arrendet varat minst tio år. Gäller avtalet bestämd tid utan förbehåll om uppsägning, äger även 2 kap. 73 § tillämpning. Om arrendetiden går till ända inom ett år från lagens ikraftträdande, anses dock uppsägning som skett inom en månad från ikraftträdandet ha skett i rätt tid.

4. Har avtal om arrende för annat ändamål än jordbruk slutits före lagens ikraftträdande och är avtalet träffat på obestämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl jordägaren som arrendatorn att uppsäga avtalet samt sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av sådan upp­ sägning avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall lagen tillämpas på avtalet

12

från nämnda tid. Förlänges avtal till följd av bestämmelserna under punkt

3, äger därefter lagen i dess helhet tillämpning på avtalet.

Är avtal som avses i första stycket ej skriftligt, skall dock 2 kap. 70 §

fjärde stycket i stället för 2 kap. 28 § tillämpas på avtalet.

5. Har arrendeavtal som slutits före lagens ikraftträdande ej upprät­

tats skriftligen, skall det ske, om jordägaren eller arr enda torn begär det.

Kungi. Maj:ts proposition nr i9 år 1968

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr 807)

om handläggning av domstolsärenden

Härigenom förordnas, att 6 § lagen den 20 december 1946 om handlägg­

ning av domstolsärenden1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

6

Underrätt vare--------------------— -—

Vid annan----------------------------------

eller

9. dödande av förkommen hand­

ling.

Skall i häradsrätt nämnd delta­

ga, vare häradsrätten i ärende, som

avses i andra stycket 2, 3, 6, 7 eller

9 eller angår intagande i rättens pro­

tokoll av förening varom under 8.

förmäles, domför med tre i nämn­

den, dock ej då fråga är om till­

stånd till viss förvaltningsåtgärd el­

ler talan mot överförmyndares be­

slut.

(Föreslagen lydelse)

----------- lagfaren domare.

---- om ägofred;

9. medgivande av undantag en­

ligt 2 kap. 82 § lagen om nyttjande­

rätt till fast egendom; eller

10. dödande av förkommen hand­

ling.

Skall i häradsrätt nämnd deltaga,

vare häradsrätten i ärende, som av­

ses i andra stycket, 2, 3, 6, 7, .9 eller

10 eller angår intagande i rättens

protokoll av förening varom under

8. förmäles, domför med tre i nämn­

den, dock ej då fråga är om tillstånd

till viss förvaltningsåtgärd eller ta­

lan mot överförmyndares beslut.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1968.

1 Senaste lydelse av 6 § se 1963:524.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

13

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av Halland, i statsrådet på Stockholms slott den 20 oktober 1967.

Närvarande:

Statsministern

E

rlander, ministern för utrikes ärendena

N

ilsson, statsråden

S

träng

, A

ndersson

, L

ange

, K

ling

, J

ohansson

, H

olmqvist

, A

spling

,

Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson, Gei jer, Odhnoff,

W

ickman

, M

oberg

.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­ sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om lagstiftning be­ träffande lägenhetsarrende m. m. och anför.

INLEDNING

Den nuvarande arrendelagen ingår som 2 kap. i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL). Arrendelagen inne­ håller bestämmelser om dels jordbruksarrende, dvs. markupplåtelse för jordens brukande, dels arrende för annat ändamål än jordbruk. Denna se­ nare arrendeform, som brukar benämnas lägenhetsarrende, regleras i 2 kap. 70 § NJL.

Med stöd av Kungl. Maj :ts bemyndigande den 11 december 1959 tillkal­ lade dåvarande chefen för jordbruksdepartementet samma dag sakkun­ niga1 för att göra en översyn av och avge förslag rörande arrendelagstift­ ningen och därmed sammanhängande frågor. De sakkunniga antog namnet arrendelagsutredningen.

Utredningen avgav den 27 maj 1966 delbetänkandet »Bostadsarrende ni. m.» (SOU 1966: 26). Betänkandet innehåller förslag till reformer be­ träffande två ofta förekommande slag av lägenhetsarrenden, vilka utred­ ningen benämner bostadsarrende resp. anläggningsarrende. Bostadsarrende anser utredningen föreligga, när arrendatorn på arrendestället äger eller av­ ser att åt sig uppföra bostadshus. Denna arrendekategori omfattar i första hand sommarstugor och andra fritidshus men också helårsbostäder. An­ läggningsarrende karakteriseras enligt utredningens förslag av att arren­ datorn har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller

1 Borgmästaren Björn Widegren, tillika ordförande, riksdagsmännen Fredrik-Adolf Hamilton af Hageby, J. S. Jonsson, Thorsten Larsson och Gunnar Pettersson samt direk­ tören Arne öhrström och förbundssekreteraren Gustav V. Jönsson. Jonsson avled den 31 juli 1962. I hans ställe utsågs den 11 september 1962 riksdagsmannen Eric Moss- herger.

14

behålla lagerhus, fabrik, bensinstation, kiosk eller annan sådan byggnad.

I betänkandet föreslås skilda regler i syfte att stärka arrendatorns rätts­

ställning vid bostads- och anläggningsarrende. Utredningens förslag torde få

fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 1.

Yttranden över betänkandet har efter remiss avgetts av hovrätten för

Västra Sverige, hovrätten för Övre Norrland, statens järnvägar, byggnads­

styrelsen, kammarkollegiet, bankinspektionen, riksskattenämnden, domän­

styrelsen, lantbruksstyrelsen, lantmäteristyrelsen, statens vatteninspektion

(vattenvårdsnämnden), kommerskollegium, statens institut för hantverk

och industri, bostadsstyrelsen, statens friluftsnämnd, länsstyrelserna i Stock­

holms, Södermanlands, Gotlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Värm­

lands, Örebro, Gävleborgs och Norrbottens län, lagberedningen, 1960 års

ecklesiastika boställsutredning, Kungl. Djurgårdens förvaltning, Svenska

kommunförbundet, Svenska stadsförbundet, Svenska pastoratens riksför­

bund, Sveriges lantbruksförbund, Riksförbundet Landsbygdens folk (RLF),

Svenska naturskyddsföreningen, Föreningen Sveriges häradshövdingar,

Föreningen Sveriges stadsdomare, Sveriges advokatsamfund, Svenska bank­

föreningen, Föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges landshypo-

teksinstitution, Sveriges lantmätareförening, Sveriges industriförbund, Svensk

industriförening, Sveriges hantverks- och industriorganisation, Svenska pe­

troleuminstitutet, Sveriges kioskägares riksförbund, Sveriges korvhand-

lareförbund, Sveriges koloniträdgårdsförbund, Hyresgästernas sparkasse-

och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Sveriges jordägareförbund

och Sportstugefrämjandet.

Yttranden har desutom avlämnats av domänstyrelsen från dels överjäg­

mästarna i bergslagsdistriktet samt östra och västra distrikten, dels domän­

intendenterna i östra, mellersta, södra och norra domänområdena, av lant­

mäteristyrelsen från överlantmätarna i Stockholms, Uppsala, Söderman­

lands, Östergötlands, Jönköpings, Kronobergs, Gotlands, Blekinge, Malmö­

hus, Hallands, Göteborgs och Bohus, Älvsborgs, Skaraborgs, Värmlands,

Örebro, Västmanlands, Gävleborgs, Västernorrlands, Västerbottens och

Norrbottens län, av kommerskollegium från Stockholms, Östergötlands och

Södermanlands, Gotlands samt Skånes handelskammare, handelskamma­

ren i Göteborg, Västergötlands och norra Hallands handelskammare, han­

delskammaren för Örebro och Västmanlands län och handelskammaren i

Gävle, av länsstyrelsen i Stockholms län från överlantmätaren och länsar­

kitekten i länet, av länsstyrelsen i Gotlands län från Gotlands läns hus­

hållningssällskap, av länsstyrelsen i Malmöhus län från länsarkitekten och

länsingenjören i länet samt Skånes jordägareförbund, av länsstyrelsen i

Göteborgs och Bohus län från länsarkitekten i länet och stadskollegiet i

Göteborg, av länsstyrelsen i Örebro län från överlantmätaren och tillför­

ordnade länsarkitekten i länet samt av länsstyrelsen i Norrbottens län

från överlantmätaren, länsarkitekten och lantbruksnämnden i länet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Kungi. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

15

Jag anhåller nu att få ta upp frågan om lagstiftning beträffande lägen­

hetsarrende.

Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till lag angående änd­

ring i lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom m. m. För­

slaget torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 2.

HUVUDDRAGEN I GÄLLANDE RÄTT

De centrala bestämmelserna om arrende finns i 1 och 2 kap. NJL. I

fråga om jordbruksarrende har lagen efter sin tillkomst undergått flera

ändringar. Särskilt betydelsefulla ändringar vidtogs år 1927 och år 1943.

Dessa reformer har endast indirekt och i begränsad utsträckning återver­

kat på reglerna om lägenhetsarrende. Lägenhetsarrendet har därför allt­

jämt kvar i huvudsak den rättsliga innebörd som det erhöll i 1907 års

lagstiftning. I fråga om arrende av ecklesiastik jord gäller vid sidan av

NJL:s regler särskilda bestämmelser i ecklesiastik boställsordning den 30

augusti 1932 (nr 400). Dessutom finns en omfattande specialreglering av

administrativ karaktär för bl. a. kronoegendom.

Första kapitlet i NJL innehåller allmänna bestämmelser för alla former

av nyttjanderätt. Bestämmelserna gäller bl. a. upplåtelsetidens längd, sak­

rättsliga frågor och upplåtarens skadeståndsansvar om nyttj anderätten för­

faller.

I lagens andra kapitel, arrendelagen, tas de närmare reglerna för arrende

upp. Alltefter sitt ändamål indelas arrenden i jordbruksarrende och lägen­

hetsarrende. Jordbruksarrende bestäms positivt i lagen och föreligger när

jord genom avtal upplåts s-till brukande mot lega» (1 § första stycket), me­

dan lägenhetsarrende avser markupplåtelse på arrende »för annat ändamål

än jordbruk» (70 § första stycket). Varje arrendeupplåtelse enligt arrende­

lagen som inte är att hänföra till jordbruksarrende utgör således lägenhets­

arrende.

Bestämmelserna om jordbruksarrende är uppdelade i tre avdelningar,

nämligen allmänna bestämmelser om jordbruksarrende (1—44 §§), bestäm­

melser som rör arbetsavtal i samband med jordbruksarrende (45—48 §§)

och särskilda bestämmelser för vissa jordbruksarrenden — s. k. sociala

arrenden — (49—69 §§). I 70 § regleras slutligen lägenhetsarrende. För

lägenhetsarrende gäller dessutom paragrafer i arrendelagen till vilka 70 §

andra stycket direkt eller indirekt hänvisar. Sålunda gäller bl. a. reglerna

om arrendes förverkande och uppsägning (4 och 36—39 §§), fardag (5 §)

och överlåtelse av arrenderätt (8—-9 §§).

De allmänna reglerna för lägenhetsarrende är uppbyggda på principen om

full avtalsfrihet. I den mån bestämmelserna ej utvisar att de är av tvingan­

de karaktär, kan de sättas ur funktion genom förbehåll i arrendeavtalet.

Eftersom en stor del av de viktigaste reglerna är dispositiva, har avtalspar­

16

terna en tämligen stor frihet att reglera sitt mellanhavande på det sätt som

de finner lämpligast. Det står således parterna fritt att själva bestämma

om arrendeavtalet skall upprättas skriftligt eller muntligt samt att avtala

om arrendetidens längd, legans storlek samt tiden för uppsägning och av­

flyttning m. m.

Reglerna för lägenhetsarrende avviker från bestämmelserna för jord­

bruksarrende i allmänhet i viktiga hänseenden. Detta gäller främst bestäm­

melserna om formen för avtalet och tiden för upplåtelsen men även reglerna

för avtalets fortsatta bestånd. För jordbruksarrende gäller enligt 1 § att den

skriftliga avtalsformen är obligatorisk. Enligt 2 § skall jordbruksarrende i

allmänhet som regel upplåtas för viss tid eller för arrendatorns livstid. Är

tiden inte bestämd på sådant sätt, skall avtalet anses ingånget för en tid

av fem år. För lägenhetsarrende finns ingen motsvarande regel. Sådant

arrende kan därför upplåtas på helt obestämd tid. Vid jordbruksarrende

med bestämd avtalstid har arrendatorn rätt till förlängt arrende på fem

år om han fortsätter brukandet efter arrendetidens utgång. För en lägen-

hetsarrendator i motsvarande situation finns ingen bestämmelse i lagen om

förlängning av arrendet.

Vid jämförelse mellan lägenhetsarrende och de sociala jordbruksarren­

dena är skillnaderna ännu större. För de sociala jordbruksarrendena gäller

en minsta arrendetid av fem år med rätt för arrendatorn till nytt arrende

för en tid av fem år (optionsrätt). Brytande av optionsrätten tillåts endast

i vissa i lagen närmare angivna situationer. Någon rätt för lägenhetsarren-

datorn att kräva förnyelse eller förlängning av avtalet föreligger inte.

Som förut sagts har det inte förekommit någon reform med tanke på de

särskilda problem som sammanhänger med lägenhetsarrende!!. År 1918 gjor­

des dock en betydande grupp av lägenhetsarrenden till föremål för särbe­

handling genom den första s. k. ensittarlagen. Enligt den nu gällande en-

sittarlagen — lagen den 7 juli 1925 (nr 334) om rätt i vissa fall för nytt-

janderättshavare att inlösa under nyttjanderätt upplåtet område — har

nyttjanderättshavare rätt att inlösa det upplåtna området, under förutsätt­

ning bl. a. att boningshus som tillhör nyttj anderättshavaren och lämnar

nöjaktig bostad åt honom och hans familj är uppfört på marken samt att

ett sådant hus fanns uppfört även den 1 januari 1919. I prop. 1967: 144

föreslås vissa ändringar i ensittarlagen. Som villkor för inlösen uppställs

enligt propositionen att marken sedan den 1 januari 1928 varit bebyggd

med nyttj anderättshavare tillhörigt boningshus som under samma tid ut­

gjort stadigvarande bostad åt honom och hans familj.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

17

ALLMÄNNA SYNPUNKTER

Tidigare reformkrav och reformförslag

Kategorin lägenhetsarrende kom genom den bestämning den erhöll i 1907 års lag att innefatta ett stort antal olikartade typer av nyttj anderättsupp- låtelser. Några mera enhetliga slag av avtal som motiverade särbehandling ansågs inte föreligga. Under senare tid kan emellertid tydligare än förut ur­ skiljas vissa grupper av lägenhetsarrenden som avviker från återstoden och därför kan sammanföras i speciella avtalstyper. Detta gäller i synnerhet arrendeupplåtelser för sommarstugor och andra fritidshus. Med hänsyn till fritidsbebyggelsens stora omfattning är det lättförståeligt att önskemålet om reformer beträffande denna avtalstyp gjort sig särskilt gällande. En annan homogen grupp av lägenhetsarrenden som framträtt efter hand kän­ netecknas av att ar rendatorn driver förvärvsverksamhet på arrendestället. Många gånger har dessa arrenden stor ekonomisk betydelse.

I motioner till 1955 års riksdag (I: 165 och II: 206) begärdes utredning om ökat rättsskydd åt innehavare av sommarstugearrenden. Motionärerna framhöll särskilt osäkerheten i lägenhetsarrendatorns rättsställning när hans nyttjanderätt grundade sig på muntlig upplåtelse eller gällde för obe­ stämd tid. Motionerna behandlades i tredje lagutskottet, som i utlåtande (LSU 1955:29) bl. a. fastslog att det otvivelaktigt måste anses otillfreds­ ställande att den som på ofri grund uppfört en byggnad av inte alltför enkel beskaffenhet innehade tomtområdet på så osäkra villkor som mo­ tionärerna påtalat. Utskottet förklarade dock att några egentliga olägen­ heter av gällande rättsregler inte framträtt. Detta förhållande uteslöt emel­ lertid inte att i en del fall osäkerheten i arrendatorns rättsliga ställning kunde medföra verkningar av inte önskad art. Ifrågavarande arrenden fyll­ de även den viktiga sociala uppgiften att tillgodose mindre bemedlade med mark för fritidsbebyggelse. Det syntes därför utskottet befogat att över­ väga i vad mån nyttj anderättshavarnas ställning i dessa fall kunde stär­ kas. Då emellertid inom jordbruksdepartementet vid tillfället övervägdes ändring i lagstiftningen om jordbruksarrende m. m., ansåg utskottet att spörsmålet lämpligen kunde tas upp i samband därmed. Utskottet föror­ dade därför, att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj :t skulle hemställa att nyttjanderättslagens regler om lägenhetsarrende i lämpligt sammanhang gjordes till föremål för översyn i syfte att öka arrendatorns skydd mot upp­ sägning. Riksdagen biföll utskottets förslag (rskr 1955: 375).

Vid 1961 års riksdag hemställdes i motion (II: 7) att förslag som bättre tryggade lägenhetsarrendatorns ställning snarast skulle framläggas för riksdagen. Förutom avsaknaden av skriftligt avtal och bestämd arrendetid

18

påtalade motionären även arrendatorns otrygghet mot oskälig höjning av

arrendeavgiften. Motionen behandlades av tredje lagutskottet. Utskottet

förklarade (L3U 1961: 6) att de skäl för en översyn av arrendelagen som

utskottet anfört i 1955 års utlåtande alltjämt kvarstod. Det borde dock

överlämnas åt arrendelagsutredningen att avgöra huruvida ett delbetän­

kande lämpligen kunde avges. Utskottet förordade därför att motionen inte

skulle föranleda någon åtgärd. Riksdagen beslöt i enlighet med utskottets

förslag.

Fritidsbebyggelsens markdispositionsformer togs sedermera upp inom

1962 års fritidsutredning. I det delbetänkande som fritidsutredningen lade

fram år 1965 — »Friluftslivet i Sverige», del II (SOU 1965: 19) — ställer sig

utredningen starkt kritisk mot lägenhetsarrendet, såväl med hänsyn till

kravet på samhällets planering av fritidsbebyggelsen som till arrendatorns

behov av trygghet i besittningen. Fritidsutredningen framhåller sålunda

(s. 160) att lägenhetsarrende enligt gällande rätt kan avse vilket markom­

råde som helst. I motsats till äganderätts- eller tomträttsförvärv av bygg­

nadstomt för fritidsbebyggelse, finns beträffande arrende ingen säkerhet

för att området är lämpligt för sitt ändamål. Gällande arrenderegler ger

inte heller husägaren ett tillfredsställande besittningsskydd. Vidare utesluter

arrendesystemet möjligheten att belåna fritidshuset, eftersom byggnad på

ofri grund utgör lös egendom. Sammanfattningsvis förklarar utredningen

att lägenhetsarrendet utgör en alltför löslig och osäker markdispositions-

form för att kunna utgöra ett lämpligt underlag för en så betydande och

långsiktig investering som byggandet av ett bostadshus utgör. Om lägen­

hetsarrende skall kunna användas för fritidsbostadsändamål, krävs enligt

fritidsutredningens mening en reform av reglerna därhän att de närmar

sig vad som gäller för tomträtt. En byggnadstomt som upplåts genom ar­

rende för bebyggelse bör definieras med samma omsorg och fylla samma

krav på ändamålsenlighet som ett område som försäljs eller upplåts med

tomträtt för samma ändamål. Detta syfte vinns enklast genom en regel att

endast fastighet får vara föremål för arrende för bostadsändamål. Ifall be­

stämmelser om obligatoriska långa upplåtelsetider med fast avgäld inte kan

genomföras, bör i stället övervägas långa upplåtelsetider mot indexreglerad

avgift eller alternativt möjlighet att efter kortare perioder ompröva avgäl-

den med hänsyn till inträffad penningvärdeförändring. Fritidsutredningen

förklarar att den under alla förhållanden bestämt avstyrker sådana former

för lägenhetsarrende som möjliggör för markägaren att successivt höja ar­

rendeavgiften med utnyttjande av det tvångsläge en nyttjanderättshavare

befinner sig i när han investerat ett avsevärt byggnadskapital på ofri grund.

Även frågan om ökat rättsskydd för arrendatorer som driver förvärvs­

verksamhet på arrenderad mark har aktualiserats i riksdagen. Sålunda be­

gärdes i motioner till 1945 års riksdag (I: 76 och II: 106) lagstiftning om

rätt i vissa fall för innehavare av jordbrukets förädlingsindustrier på ofri

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

19

grund att inlösa det under nyttjanderätt upplåtna området. Motionärerna framhöll att dessa industrier, bl. a. mejerier, stärkelsefabriker och brän- nerier i många fall var belägna på mark som anläggningens ägare inne­ hade endast med arrenderätt. När arrendetiden gick ut var det vanligt att arrendatorn ville förlänga arrendet eller förvärva äganderätten till marken. Det hade i flera fall visat sig att jordägarna därvid betingade sig oskäliga villkor. En lämplig metod att komma till rätta med detta problem var en­ ligt motionärerna att efter förebild av ensittarlagen ge arrendatorn rätt att tvångsvis förvärva marken. På förslag av andra lagutskottet (L2U 1945: 73) beslöt riksdagen att hos Kungl. Maj :t anhålla om en utredning huruvida och under vilka förutsättningar innehavare av industrianläggning på ofri grund borde få rätt att inlösa den mark på vilken anläggningen var belägen (rskr 1945: 525). Sedan bl. a. vissa yttranden inhämtats avskrev dock Kungl. Maj :t ärendet.

Frågan om arrendators möjlighet att belåna arrendeställe och byggnader togs upp i två motioner vid 1961 års riksdag (1:496 och 11:508). Motio­ närerna framhöll bl. a. att det måste betraktas som ett allmänt intresse att förmögenhetsobjekt i största möjliga utsträckning kunde utnyttjas för kredit. Någon tillfredsställande lösning hade emellertid inte åstadkom­ mits beträffande byggnad på annans mark. Motionerna behandlades av första lagutskottet. I sitt utlåtande (L1!! 1961:45) förklarade utskottet — liksom flertalet av de remissinstanser, som yttrat sig över motionerna — att de framförda synpunkterna förtjänade beaktande. Med hänsyn till frågans starka anknytning till arrendelagsutredningens uppdrag förorda­ de utskottet att motionerna jämte utlåtandet skulle överlämnas till arren- delagsutredningen. Riksdagen beslöt enligt utskottets hemställan (rskr 1961:337).

Utvecklingen beträffande bostads- och anläggningsarrende

Fritidsbebyggelsen på såväl egen som annans mark har ökat i snabb takt under senare tid. 1957 års fastighetsskattesakkunniga angav antalet sommarstugor år 1957 till cirka 180 000. Enligt vissa överslagsbe­ räkningar två år senare — bl. a. med utgångspunkt från en undersökning av konjunkturinstitutet — uppskattades antalet fritidshus då till 200 000. En närmare undersökning av fritidsutredningen (SOU 1964:47 s. 93) visade att det — lågt räknat — vid årsskiftet 1962/63 fanns 297 000 fritidshus i landet. Samma utredning har senare (SOU 1966: 33 s. 160) beräknat att fritidsbebyggelsen efter 1963 torde ha ökat med omkring 20 000 hus per år och att totalantalet närmar sig 400 000.

Fritidsutredningens undersökningar år 1963 belyser även bebyggelsens karaktär och lokalisering. I sammandrag indelades de 297 000 fritidshusen på följande sätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

20

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Antal

(runda tal)

Procent

Fritidshus på egen grund ...................

180 000

61

»

» arrenderad mark...........

»

i form av fritidsbyar eller

101 000

34

enstaka hus för uthyrning

16 000

5

Summa fritidshus

297 000

100

Frekvensen av arrendebebyggelsen växlade betydligt mellan olika delar

av landet. I Gävleborgs län utgjorde den 73 % av alla fritidshus och i Stock­

holms län 8 %. För övriga län växlade frekvensen mellan 68 % (Örebro)

och 23 % (Göteborgs och Bohus). Räknat i absoluta tal fanns de flesta av

de på arrenderad mark stående fritidshusen i Hallands län (9 832) och

Gävleborgs län (9 358). De minsta talen representerades av Jämtlands län

(1 256) och Gotlands län (1 010).

Frågan i vad mån fritidsbebyggelsen är beroende av myndighets till­

stånd har undersökts av arrendelagsutredningen och närmare redovisats

i betänkandet (s. 240). Av undersökningen, vilken avser förhållandena vid

årsskiftet 1965/66, framkom att på grundval av rådande bestämmelser ny­

byggnad inte får ske utan särskilt tillstånd för i genomsnitt två tredjedelar

av rikets hela landyta. Tillståndstvånget beror vanligen på detaljplan eller

utomplansbestämmelser. Andra anledningar är fastställd generalplan eller

förordnanden enligt naturvårdslagen den 11 december 1964 (nr 822), lagen

den 12 juni 1942 (nr 350) om fornminnen, lagen den 9 december 1960 (nr

690) om byggnadsminnen eller 86 § och 122 § byggnadslagen den 30 juni

1947 (nr 385). Även väglagstiftningen innehåller regler som gör rätten att

bygga beroende av tillstånd. Fördelningen av områden med krav på bygg­

nadslov och återstående tillståndsfria områden inom olika delar av riket

i procent av landarealen framgår av nedanstående uppställning.

Län

Område, där ny­

byggnad kräver

byggnadslov el­

ler annat liknan­

de tillstånd i

procent

Område,

där till­

stånd inte

krävs i

procent

Län

Område, där ny­

byggnad kräver

byggnadslov el­

ler annat liknan­

de tillstånd i

procent

Område,

där till­

stånd inte

krävs i

procent

Stockholm (sta­

den) ...............

100

0

Göteborgs och

95

5

Stockholms ....

100

99

0

1

Älvsborgs ...........

Skaraborgs ....

72

79

28

21

Södermanlands

Östergötlands ..

Jönköpings ....

Kronobergs ....

84

16

Värmlands ....

91

91

9

9

81

84

35

59

19

16

65

41

Västmanlands ..

Kopparbergs ..

Gävleborgs ....

100

80

88

0

20

12

35

65

Västernorrlands

57

43

96

4

Jämtlands ....

39

61

95

8

Kristianstads ..

96

100

4

0

Västerbottens . .

Norrbottens ....

5

92

88

12

Hela riket

67

33

21

Antalet helårsbostäder på arrenderad mark har under senare tid minskat avsevärt. Ensittarlagen och vissa senare bostadssociala åtgärder har haft stor betydelse för denna utveckling. Alltjämt finns dock ett antal hus med helårsbostäder där marken disponeras endast med arrenderätt. Enligt utredningen torde upplåtelserna i de allra flesta fall grundas på rela­ tivt gamla avtal. 1954 års fastighetsbildningskommitté har i sitt år 1965 framlagda betänkande »Ändringar i ensittarlagen m. m.» (SOU 1965:26 s. SO, 53; beräknat anialet kvarvarande »ensittare» till cirka 6 000. Vid en framflyttning av tidsbestämningen för lösningsrätten — såsom kommittén föreslagit — till den 1 januari 1928 har antalet nytillkommande lösnings- berämgade med helårsbostäder uppskattats till åtminstone 2 000. Utöver nu nämnda bostäder förekommer enligt utredningen viss arrendebebyggel­ se på mark som tillhör kronan.

Tillgängliga uppgifter om förekomst och utvecklingstendenser beträffande anläggningsarrende är inte lika fullständiga som i fråga om fri­ tidsbebyggelsen. I samband med 1945 års riksdagsmotion om jordbrukets förädlingsindustrier framkom att det i Kristianstads län fanns ett 20-tal brännener, stärkelsefabriker och mejerier på ofri grund. Sveriges industri­ förbund uppgav vid samma tillfälle att det biand förbundets medlemmar fanns ett 70-iat industrier som var direkt beroende av arrenderad mark för sina anläggningar. Arrendeupplåtelserna ägde rum till såväl små som stora företag. Marken anvandes för byggnader och andra anläggningar av flera olika slag, t. ex. industribyggnader, kontor, bostäder för anställda, brädgårdar, lager, förråd, upplagsplaLser, kajer, varvsaniäggningar, arbets­ maskiner, garage, kolugnar och masugnar.

För att få ytterligare underlag för sitt bedömande har arrendelagsutred- ningen intörskattat ett antal uppgifter om förekomsten av anläggningsar- renden. Av undersökningarna, som redovisats i betänkandet (s. 143—145), framgår bl. a. att arrendeformen används för ett stort antal bensinstationer och försäljningsställen för korv- och kioskhandeln. Vidare förekommer an- läggningsarrenden i viss omfattning av organisationer anslutna till lant- bruksförbundet.

Upplålare av anläggningsarrende synes vanligtvis vara staten eller kom­ mun. År 1961 stod statens järnvägar som jordägare i cirka 3 300 arrende­ avtal, vilka till övervägande delen avsåg annat ändamål än jordbruk. På kommunal mark i de 15 större städerna — dvs. sådana med mer än 50 000 innevånare — förekom år 1965 sammanlagt omkring 2 000 anläggnings- arrenden för längre tid än ett år. Dessutom hade 13 av dessa städer om­ kring 1 700 upplåtelser av mark med tomträtt för annat ändamål än bo­ städer.

Sammanfattningsvis förklarar utredningen att det finns anledning räkna med att antalet anläggningsarrenden är av ungefär samma storleksord­ ning som antalet bebyggda arrendeställen för jordbruk, dvs. omkring 30 000

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

22

Förekomsten av vissa upplåtelsevillkor i avtalet mellan mark­

ägaren och arrendatorn har av utredningen närmare undersökts genom för­

frågan hos ett flertal olika myndigheter och organisationer. Utredningen

har också under sitt arbete fått del av ett antal kopior och formulär till ar­

rendekontrakt. Resultatet av undersökningarna har redovisats i betänkan­

det (s. 41—51 och 143—145).

När det gäller fritidsbebyggelsen ger undersökningen vid handen att ar­

rendeavtalen genomgående är knapphändiga och mer eller mindre obestäm­

da till sin natur. Någon enhetlig praxis tycks inte förekomma. Det kan såle­

des konstateras att mycket varierande arrendetider tillämpades i avtalen.

Den vanligaste upplåtelseperioden torde vara mellan fem och tio år. Upp­

låtelser på arrendatorns livstid är sällsynta. Endast i ett fåtal fall innehåller

avtalen någon form av optionsrätt för arrendatorn, medan rätt till auto­

matisk förlängning av avtalet är något vanligare. Uppsägningstiden är då of­

tast sex månader till ett år. Någon enhetlig avgiftssättning förekom ej. En­

dast i sällsynta fall är avgiften indexreglerad. Ibland räknas de årliga av-

gälderna som avbetalningar vid ett eventuellt framtida köp av området. Stund­

om förekommer utfästelser om att arrendatorn framdeles äger rätt att mot

i avtalet bestämt kvadratmeterpris förvärva det arrenderade området med

äganderätt. I andra fall erläggs samtliga under arrendeperioden utgående

avgälder som ett engångsbelopp vid periodens början.

Beträffande upplåtelsevillkoren för anläggningsarrenden för­

klarar industriförbundet att arrendetiden växlar mycket, men relativt kort­

variga upplåtelser är vanliga. Oftast har dock marken varit i arrendatorns

hand sedan lång tid tillbaka. Ursprungligen långvariga upplåtelser har inte

sällan efterhand ersatts med väsentligt kortare. Muntliga avtal torde vara

sällsynta. Järnvägsstyrelsen uppger att i arrendeavtalen med statens järn­

vägar upplåtelsetiden är ett, fem eller tio år. Kontrakten brukar vara för­

sedda med uppsägningsldausul. Uppsägningstiden är tre, sex eller tolv må­

nader. Skriftliga avtal förekommer som regel. Korvhandlare- och kioslc-

ägareförbunden förklarar att marken vanligen upplåts för ett år i sänder

eller tills vidare. Skriftligt avtal förekommer i regel inte, men däremot ofta

ett skriftligt meddelande från den upplåtande myndigheten om upplåtelse­

villkoren.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Huvudgrunderna för utredningens förslag

Utredningen konstaterar beträffande bostadsarrende att utveck­

lingen av främst fritidsbebyggelsen ganska tydligt visar att arrendeformen

i alltmer ökad utsträckning kommit till användning i sådana fall där man

tidigare enligt traditionellt synsätt valde att förvärva marken med ägande­

rätt. Å andra sidan torde det knappast råda något tvivel om att de flesta

stugägarna hellre skulle vilja inneha den disponerade marken med ägan­

23

derätt än med arrenderätt. Äganderätt till tomtmarken innebär odiskuta­

belt en mera tryggad besittning för stugägaren. Han har även genom det

gängse inteckningsförfarandet möjlighet att utnyttja sin rätt som säkerhet

för kredit. Erfarenheten visar också att fritidsbebyggelsen på mark med

äganderätt är av påtagligt högre kvalitet än arrendebebyggelsen. Genom

kravet på fastighetsbildning finns dessutom vid äganderättsförvärv större

möjlighet till kontroll av tomtplatsens lämplighet för det avsedda ända­

målet.

Fastän således skilda skäl talar mot arrendeformen för bostadsändamål

finner utredningen vid sina överväganden att det ofta ligger ett starkt och

på det hela taget legitimt behov bakom den omfattande sommarstugebebyg­

gelsen på arrenderad mark. Enligt utredningens mening bör därför arren­

demöjligheten finnas kvar som ett alternativ till andra markdispositions-

former. Många arrendatorer väljer arrende därför att de saknar kapital för

köp av marken eller att de tycker att det är ekonomiskt fördelaktigare att

arrendera än att köpa tomt för sommarstugan. Utredningen förklarar dock

att valet sällan står mellan att förvärva eller arrendera ett markområde

utan mellan arrende och ingen markdisposition alls. Åtskilliga markägare

föredrar nämligen t. ex. av skattetekniska skäl eller önskan att i egen hand

behålla en framtida markvärdestegring att arrendera ut marken framför

att sälja den. För många markinnehavare kan försäljning även framstå som

direkt olämplig. En jordägande kommun kan exempelvis i en — låt vara

avlägsen — framtid behöva den för fritidsbebyggelse upplåtna marken för

annat ändamål. Ett bruk eller skogsbolag kan vilja reservera mark för

framtida industriell utbyggnad och för andra större jordägare kan det vara

olämpligt att skapa luckor i sammanhängande och kanske välarronderade

ägovidder.

Enligt utredningens mening bör en reform av reglerna om arrende för

fritidsändamål i första hand avpassas för sommarstugor och annan be­

byggelse av mindre kapitalkrävande art. Under den samlande beteckningen

bostadsarrende bör emellertid enligt utredningen innefattas alla former av

arrende för fritidsbebyggelse samt den numera ganska lilla gruppen hel-

årsbostäder på arrenderad mark.

Bestämmelserna om bostadsarrende bör i första hand anpassas till vad

parterna i allmänhet kan antas åsyfta vid ett arrendeavtals ingående. Ut­

redningen har vid sina undersökningar i denna fråga konstaterat, att båda

avtalsparterna vanligtvis utgår från att arrendatorn skall få ha kvar sitt

hus på platsen så länge han önskar såvida jordägaren inte behöver marken

för annat ändamål. I regel räknar parterna även med att en fortsättning eller

förlängning av arrendet inte under alla förhållanden skall ske på oföränd­

rade villkor utan att dessa skall kunna ändras med hänsyn till föränd­

ringar hos penningvärde, markvärde, utförda förbättringar o. dyl. Vidare

torde parterna utgå från att arrendatorns död inte skall inverka på ar­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

24

rendeförhållandet och att arrendatorn i samband med huset skall kunna

överlåta också arrenderätten, om den nya arrendatorn kan göra rätt för sig.

I och för sig lägger den gällande lagen inte något hinder i vägen för par­

terna att formulera ett arrendeavtal så att det får det nyss antydda inne­

hållet. Vid en granskning av skilda arrendekontrakt har utredningen emel­

lertid funnit, att avtalen som regel endast innehåller bestämmelser om ar­

rendetidens längd och avgiftens storlek. I de fall avvecklingsfrågorna är

berörda sker det summariskt och ofta ensidigt till jordägarens fördel. Nämn­

da förhållande torde väsentligen förklaras därav att jordägaren genom den

stora efterfrågan på arrenden inom områden för fritidsbostäder som f. n.

råder, oftast framstår som den överlägsne i en avtalssituation. Någon svå­

righet för honom att få en ny arrendator föreligger i regel inte. För en ar-

rendator, särskilt sedan denne fått sitt hus på plats, är läget däremot ett

annat. Många gånger kan han vara beredd till stora eftergifter för rätten

att få behålla den arrenderade marken. Enligt utredningens mening är si­

tuationen särskilt bekymmersam och osäker för en arrendator vid tiden lör

den avtalade arrendetidens utgång såväl vad avser möjligheten till arrendets

förlängning som villkoren för den kommande arrendeperioden.

Från bl. a. nu angivna synpunkter anser utredningen att tvingande regler

bör införas till skydd för arrendatorns intresse av att få ha huset kvar.

Denna rätt bör dock avvägas mot jordägarens intresse av att så länge mar­

ken är upplåten komma i åtnjutande av en skälig avkastning på det aktu­

ella markvärdet och att efter rimligt varsel kunna återfå besittningen till

marken, när ett verkligt behov därav föreligger. Genom denna avvägning

mellan parternas olika intressen uppnås enligt utredningens mening ett

mera jämviktsbetonat förhandlingsläge mellan dem. Någon större anled­

ning att hysa oro för att jordägarna för den skull mera allmänt skulle

komma att ändra inställning till arrendeformen anser utredningen inte

föreligga.

Att härutöver stärka arrendatorns ställning genom att införa exempel­

vis skyldighet för jordägaren att utge ersättning för arrendatorns hus om

arrendet upphör finner utredningen inte tillrådligt. En sådan regel skulle

verka mera hämmande på utbudet av arrendemark än ett besittningsskydd.

Förutom att en lösningsskyldighet kunde bli mycket betungande för jord­

ägaren skulle en arrendator kunna tänkas på denna väg försöka fram­

tvinga förlängning som eljest inte skulle ha kommit till stånd. Utredningen

avvisar därför förslag i denna riktning.

När det gäller anlägg ningsarrende framhåller utredningen att

den kritik mot gällande rätt som anförts avseende bostadsarrende i sina

huvuddrag är tillämplig även vid anläggningsarrende. Väsentliga likheter

beträffande de bakomliggande förhållandena finns mellan dessa arrende­

former. Gemensamt för båda är att arrendatorn på arrendestället gjort be­

tydande investeringar i kapital och arbete. Karakteristiskt för båda är vi­

Kungi. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

25

dare att avtalen som regel avser en kortare tid än den som arrendatorns

hus tänkts stå kvar.

Vid övervägande av bestämmelser för anläggningsarrende bör emellertid

enligt utredningen beaktas att ändamålet från arrendatorns synpunkt sett

vid anläggningsarrende är mera renodlat ekonomiskt än vid bostadsarren­

de. Vidare bör för anläggningsarrendenas del uppmärksammas att marken

i åtskilliga fall inte i planhänseende fått sin slutliga användning bestämd.

Utredningen anser därför att man här måste ingripa med större försiktig­

het när det gäller att införa sådana bestämmelser som alltför mycket kan

låsa den framtida markanvändningen. Ett mera omfattande besittnings­

skydd för dessa arrendatorer kan med hänsyn härtill enligt utredningens

mening inte komma i fråga. Ett sådant ingripande kunde också få till följd

att jordägarna mera allmänt skulle bli obenägna att upplåta mark för an­

läggningsarrende och samtidigt försöka avveckla de redan bestående. Ett

starkt besittningsskydd för arrendatorn skulle vidare kunna mer än vid

bostadsarrenden komma i konflikt med det allmänna intresset att — exem­

pelvis i samband med ett stadsplanebeslut — relativt snabbt kunna genom­

föra en ändring i markanvändningen.

Av främst dessa skäl anser utredningen att anläggningsarrendatorn bör

ges endast ett visst grundskydd till stärkande av förhandlingspositionen

gentemot jordägaren. Det är rimligt att i möjligaste mån ansluta till den av-

talspraxis som vanligen tillämpas när parterna är något så när jämnstarka.

Med hänsyn till förhållandena inom detta avtalsområde behövde man bara

i ringa mån och i väsentligt mindre omfattning än vid bostadsarrende in­

gripa med tvingande bestämmelser. Utredningen föreslår tvingande regler

vid anläggningsarrende endast i sådana situationer där det är befogat att

räkna med att de nya bestämmelserna eljest skulle bli utan all praktisk

betydelse.

7 anslutning till reglerna om anläggningsarrende har utredningen närmare

diskuterat och övervägt frågan om arrendatorns möjlighet att utnyttja bygg­

nader och arrenderätt som underlag för kredit. Utredningen har därvid

funnit att behovet av en intecknmgsreform synes vara särskilt stor för just

anläggningsarrendatorerna. Speciellt gäller detta beträffande de anläggningar

som omfattar dyrbarare maskiner och inventarier. En reform för dessa fö­

refaller även möta de minsta svårigheterna.

Utredningen förklarar emellertid att arbetet med en intecknmgsreform i

allt väsentligt faller utanför dess egentliga arbetsområde. Något förslag om

hur fnteckningsfrågan skall lösas framläggs därför inte. Kreditfrågan bör

dock beaktas vid utformningen av de nya arrendebestämmelserna så att de

inte lägger hinder i vägen för ett framtida inteckningsinstitut.

Med hänsyn till bebyggelseplaneringen framhåller utredning­

en att en reform av reglerna om lägenhetsarrende måste samordnas med bygg­

nadslagstiftningen och annan offentligrättslig reglering av markens använd­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

26

ning. Kritik har i olika sammanhang riktats mot arrendet som markdispo-

sitionsform, särskilt vad avser fritidsbebyggelsen. Grunden för kritiken har

framför allt varit att samhällets planintresse inte i tillräcklig utsträckning

tillgodosetts. Utredningen delar denna åsikt och framhåller att även om

det finns många undantag är det en allmän iakttagelse att fritidsbebyggelse

på arrenderad mark ofta är sämre planerad och av sämre kvalitet än den

bebyggelse som sker på egen mark.

Orsaken till de uppkomna förhållandena anser utredningen till en del

vara att finna i de alltför lösliga former vari avtal om lägenhetsarrende hit­

tills kunnat ingås och arrendatorns rent faktiskt mycket svaga ställning en­

ligt gällande lag. I än högre grad hänför sig emellertid missförhållandena

till den bristande samordningen mellan de civilrättsliga och de byggnads-

reglerande bestämmelserna. Mest iögonfallande är att möjligheten att utöva

kontroll över de byggande är sämre när husen byggs på annans mark än

när de byggs på egen. Vid äganderättsförvärv är fritidsbyggaren skyldig att

söka lagfart på sitt förvärv. Detta kommer därvid till offentlig kännedom.

Skall tomten genom avstyckning göras till en särskild fastighet, åligger

det lantmätaren — oavsett huruvida planbestämmelser gäller eller inte —

beakta att fastighetsbildningslagstiftningens krav på lämplig fastighetsin­

delning iakttas. Bl. a. skall tillses att tätbebyggelse inte uppstår utan plan.

Fordras byggnadslov, t. ex. för område med utomplansbestämmelser, skall

lantmätaren dessutom underrätta byggnadsnämnden.

Om marken i stället utarrenderas är samhällets möjligheter till insyn och

påverkan betydligt mindre. Ingen motsvarighet finns till skyldigheten att

söka lagfart. »Fastighetsbildningen» är fullkomligt fri. Byggnadslagstift­

ningens olika begränsningar i rätten att bygga gäller visserligen lika väl för

arrendatorer som för andra. Där byggande ej får ske utan lov underlåter

emellertid många enligt utredningens erfarenhet att inhämta tillstånd, an­

tingen detta beror på okunnighet eller att den byggande helt enkelt inte bryr

sig om bestämmelserna. Det bör emellertid också hållas i minnet att bygg­

nadslov inte krävs under alla förhållanden.

När det gäller tätbebyggelse av fritidshus får nybyggnad ej ske inom om­

råden med plan eller utomplansbestämmelser utan byggnadslov. Sådant får

lämnas bara om det planerade huset till utseende, konstruktion och place­

ring stämmer överens med planen (35 § och 54 § 1 mom. första stycket bygg­

nadsstadgan den 30 december 1959 [nr 612]). Om byggnadsnämnden anser

att huset skulle komma att utgöra del av tätbebyggelse får byggnadslovsan-

sökningen ej bifallas, förrän marken detaljplanerats (56 § 1 mom. andra

stycket byggnadsstadgan). Möjlighet finns att lämna dispens (67 § 1 mom.

andra stycket och 2 mom. byggnadsstadgan).

Utredningen konstaterar att för fritidsbebyggelsen är särskilt reglerna

om utomplansbestämmelser av intresse. Sådana bestämmelser har införts i

allt större omfattning och gäller numera i allmänhet på de platser där det

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

27

fmns fritidsbebyggelse på arrenderad mark. Förhållandet är emellertid en­ ligt utredningen mycket ofta det att utomplansbestämmelser tillkommit se­ nare än husen. En omfattande mer eller mindre tät fritidsbebyggelse på arrenderad mark har vidare under de gångna åren ägt rum på mark som redan vid bebyggelsens tillkomst var underkastad utomplansbestämmelser men saknade detaljplan. Förklaringen finner utredningen i en del fall vara att byggnadslov inte har sökts och att byggnadsnämnderna ej heller på an­ nat sätt fått kännedom om bebyggelsen förrän en mer eller mindre olämp­ lig tätbebyggelse redan varit ett faktum. Ibland har byggnadslov begärts och erhållits. Byggnadsnämndernas beslut härom kan ha grundats på möjlig­ heten att i vissa fall kunna lämna dispens.

Utredningen pekar vidare på svårigheten att i praktiken bestämma vad som är att anse som tätbebyggelse. Enligt 6 § första stycket byggnads­ lagen förstås med tätbebyggelse sådan samlad bebyggelse som nödvändig­ gör särskilda anordningar för att tillgodose gemensamma behov. Tätbe­ byggelsebegreppet är — såsom framhölls vid lagens tillkomst — att tolka olika med hänsyn till platsens och bebyggelsens art. Den tolkningsfrihet som härigenom föreligger har enligt utredningens mening en inte obetydlig del i ansvaret för att särskilt på arrenderad mark den täta fritidsbebyggel­ sen inte sällan erhållit en mindre önskvärd utformning.

Även vid glesbebyggelse med utomplansbestämmelser förekommer inte sällan förhållanden som måste betecknas som mindre önskvärda. Många hus är fult och slarvigt byggda. Andra hus har fått en olycklig placering i landskapet eller bebyggelsemiljön. Utredningen nämner som exempel hus på små eller kala öar, på bergstoppar, i skoglösa dalgångar eller på öppna stränder eller uddar. Denna kritik drabbar i mycket hög grad arrendebe­ byggelse11- Utredningen förklarar att även här har man att räkna med att i många fall ansökan om byggnadslov ej görs eller att något ingripande i anledning av ett olovligen uppfört hus ej sker. Men även om byggnadslov söks föreligger enligt utredningen tveksamhet i vilken utsträckning bygg­ nadsnämnderna lagligen äger rätt att vägra byggnadslov i de fall tomtplat­ sen visserligen är tillräckligt stor men bebyggelse inte bör ske med hänsyn till bebyggelsemiljön. Det i lagen (29 § byggnadsstadgan) angivna lämplig­ hetskravet synes mera hänföra sig till själva byggnaden och dess fortsatta användning än till synpunkter som har att göra med exempelvis landska­ pets skönhet. Vissa och inte helt betydelselösa möjligheter finns dock att ingripa mot sådan enstaka bebyggelse som antingen skulle bli uppenbart anskrämlig eller erhålla en klart olämplig placering (35, 38 och 39 §§ byggnadsstadgan).

När det gäller områden som helt saknar plan konstaterar utredningen, att husbyggaren praktiskt taget har obegränsad frihet att bygga. Inom sådana områden inträffar det lätt att tät fritidsbebyggelse uppkommer innan myn­ digheterna hinner ingripa.

Kungi. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

28

Viss kritik riktas i betänkandet även mot byggnadsnämnderna. Åtskil­

liga byggnadsnämnder ingriper sålunda inte med tillräcklig kraft till före­

kommande av olämplig bebyggelse och tycks inte sällan ställa mindre

stränga krav på arrendebebyggelsen än på annan. Man vidtar ej heller all­

tid i tid de åtgärder som en begynnande tätbebyggelse bör föranleda.

Mot bakgrunden av å ena sidan de missförhållanden som i vissa fall visat

sig vara förknippade med fritidsbebyggelse på arrenderad mark och å andra

sidan sannolikheten att denna markdispositionsform inte skall minska i

användning, förklarar utredningen att åtgärder bör vidtas för att inte blott

hindra en vidare utbredning av förekommande missförhållanden utan ock­

så främja en sanering. Utredningen diskuterar i detta sammanhang när­

mare fritidsutredningens åsikt att problemen i samband med sommarstuge-

arrendena bör lösas på det sättet att det skall fordras att objektet för

arrendeupplåtelsen alltid skall vara en fastighet eller åtminstone definieras

på i princip samma sätt som sker vid fastighetsbildning. Arrendelagsutred-

ningen förklarar att detta förslag är synnerligen radikalt. Innebörden kan

ej bli annan än att den civilrättsliga giltigheten av upplåtelsen görs beroen­

de av att upplåtelsen prövas vid en av en offentlig tjänsteman företagen

förrättning ungefär på samma sätt som giltigheten av överlåtelse av ägande­

rätt till jord avses bli beroende av företagen fastighetsbildningsförrättning.

Arrendelagsutredningen anser för sin del att ett så drastiskt steg inte är

nödvändigt. Förslaget träffar inte heller sådana företeelser där exempelvis

ägaren av ett markområde, som är lämpligt för fritidsexploatering, själv lå­

ter utan plan bygga ett större antal fritidshus som sedan hyrs ut. Behovet av

ändamålsenlig planläggning är här inte mindre än för arrendebebyggelsen.

Det är även svårt att göra tvånget till fastighetsbildning effektivt. Arrende­

lagsutredningen ifrågasätter dessutom om det finns praktiska resurser —

främst tillgång till lantmätare — för att kunna genomföra fritidsutred­

ningens förslag. Tveksamhet kan även råda om det i allmänhet är lämpligt

att med tanke på fritidsbebyggelsen företa en så omfattande nybildning av

fastigheter. Det är enligt arrendelagsutredningen ej säkert att rådande fri-

tidsbebyggande ännu har funnit sin slutliga form. Många av sommarställe­

na motsvarar säkerligen inte den grad av varaktighet som eljest krävs för

att en fastighet skall få bildas.

Av dessa skäl avvisar arrendelagsutredningen fritidsutredningens förslag.

Det allmänna planintresset kan dock till en del tillgodoses inom arrendelag­

stiftningens ram. Med ett förbättrat besittningsskydd för arrendatorn har

man anledning räkna med att han blir mera intresserad av vården av hus

och miljö. Det är samtidigt av vikt att besittningsskydet inte utformas så

att mindervärdiga bebyggelsemiljöer bevaras och att sanering av »fritids-

slum» förhindras eller fördröjs. Arrendelagsutredningen förklarar sig dock

medveten om att enbart nya civilrättsliga regler inte är tillfyllest i denna

fråga. Det är nödvändigt att också byggnadslagstiftningen förtydligas och

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

29

kompletteras för att bättre anpassas till de behov som sammanhänger med fritidsbebyggelsen. Vidare bör byggnadsmyndigheternas resurser stärkas så att arbetet med planer intensifieras och kontrollen av efterlevnaden av gäl­ lande bestämmelser och beslut blir effektivare. Dessa frågor bör emellertid beaktas i samband med fritidsutredningens förslag rörande fritidsbebyggel­ sen. Utredningen framlägger därför inte några egna förslag till författnings­ ändringar i dessa delar.

Sammanfattning av utredningens förslag

I betänkandet föreslås nya bestämmelser för bostadsarrende och anlägg- ningsarrende. För övriga grupper av lägenhetsarrende, vilka sammanfattas under benämningen lägenhetsarrende i allmänhet, föreslås inte några sak­ liga ändringar.

Utredningen föreslår att bostadsarrende skall anses föreligga när arrendatorn på arrendestället äger eller avser att åt sig uppföra hus, som lämnar bostad åt honom och hans familj, och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är ett annat än att tillgodose bostadsända­ målet.

Bland de mera betydelsefulla nyheter som föreslås i fråga om bostads­ arrende märks följande. Skriftlig form uppställs som ovillkorlig förutsättning för giltigheten av ett arrendeavtal. Muntligt avtal blir i prin­ cip ogiltigt men kan under vissa förutsättningar grunda rätt för arrenda­ torn att erhålla skadestånd av jordägaren.

Den viktiga frågan om arrendetidens längd har fått den lösningen, att arrendeupplåtelsen skall avse viss tid, minst fem år. Upplåtelser på obestämd tid eller tills vidare blir inte ogiltiga utan anses omfatta fem år. Livstidsarrende hänförs genom en undantagsbestämmelse till lägenhetsarrende i allmänhet. Vid arrende som inte sägs upp inträder automatisk avtalsförlängning med fem år i sänder.

Uppsägs arrendet får arrendatorn optionsrätt till fortsatt arrende. Optionsrätten skall i princip kunna brytas endast om jordägaren kan visa objektivt godtagbara skäl för uppsägningen. Tvist huruvida optionsrätt fö­ religger skall handläggas av allmän domstol.

Optionsrätten utesluter inte ändring av villkoren för upp­ låtelsen. Uppnår parterna ej enighet om de villkor som skall gälla un­ der en ny arrendeperiod kan tvisten prövas av domstol. Om uppsägningens villkor är skäliga, skall dessa fastställas av domstolen men eljest jämkas till skälig nivå. Fastställer domstolen en högre avgift än vad arrendatorn tidigare betalat, får dock arrendatorn rätt att uppsäga arrendet.

Utredningen föreslår vidare en utvidgning av arrendatorn s rätt att överlåta arrenderätten. Som villkor för överlåtelsen

30

skall dock gälla att jordägaren skäligen kan godta den nye arrendatorn.

I vissa närmare angivna fall är denna rätt obetingad. I andra fall — i hu­

vudsak vid egentliga överlåtelser -— skall arrendet inklusive äganderätten

till huset först erbjudas jordägaren till inlösen. Vill jordägaren ej lösa eller

svarar han ej inom viss tid på hembudet, får arrendatorn förfoga fritt över

arrenderätten.

De föreslagna bestämmelserna är tvingande till förmån för arrendatorn.

Dispens skall dock kunna medges av länsstyrelsen. Härför krävs att sär­

skilda omständigheter föreligger och att avtalet innehåller förbehåll att

dispens får sökas.

För tillgodoseende av planintresset föreslår utredningen att op­

tionsrätt skall föreligga bara i fråga om sådana arrendehus som blivit åsatta

taxeringsvärde. Genom att från optionsrätten på detta sätt utesluta

hus av jämförelsevis obetydligt värde avser utredningen att undvika att den

sämsta bebyggelsen konserveras. För övrig arrendebebyggelse föreslås bl. a.

att optionsrätten skall kunna brytas i de fall arren-

datorns hus står i strid med bestämmelser om mar­

kens bebyggande eller användning.

Anläggningsarrende föreligger när avtalet medger arrendatorn

rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller behålla la­

gerhus, fabrik, bensinstation, kiosk eller annan sådan byggnad.

Liksom beträffande bostadsarrende föreslår utredningen att för anlägg-

ningsarrenden skall gälla obligatoriskt krav på skriftlig avtals­

form och bestämd arrendetid. Någon viss längd på upplåtelse­

tiden förordas däremot inte. Avtal för kortare tid än ett år och för arren-

datorns livstid hänförs ej till anläggningsarrende utan till lägenhetsarrende

i allmänhet.

Upplåtelser för viss tid som inte sägs upp skall enligt förslaget auto­

matiskt förlängas med samma tid, dock högst fem år i sänder. Re­

geln härom kan emellertid frångås genom avtal.

Parterna kan avtala om substitutionsrätt för arrendatorn. Har

arrendatorn erhållit sådan rätt, får han i sitt ställe sätta annan, med vil­

ken jordägaren skäligen kan nöjas. Hembud till jordägaren skall ej krävas.

Med hänsyn till kreditfrågan föreslås, att avtal som därutöver begränsar

arrendatorns rätt att överlåta arrenderätten ej får göras medan arrendatorn

är försatt i konkurs.

Den föreslagna lagstiftningen är avsedd att tillämpas på avtal som träffas

efter lagens ikraftträdande. För äldre avtal föreslås särskilda över­

gångsbestämmelser, utformade bl. a. med sikte på att de nya be­

stämmelserna så snart som möjligt skall bil tillämpliga även på dem.

Utredningen föreslår därför att äldre tillsvidare-avtal, som

inte sägs upp till första möjliga tidpunkt, skall automatiskt föras in under

den nya lagens ordning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

31

Envar av parterna skall äga rätt att påkalla att ett tidigare munt­ ligt avtal skall upprättas skriftligt, i sista hand genom domstols för­ medling.

Optionsrätt för äldre bostadsarrenden skall föreligga om vid tiden för den nya lagens ikraftträdande dels utarrenderingen pågått i minst tio år, dels arrendestället då är bebyggt med hus som åsatts taxe­ ringsvärde.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Remissyttrandena

Bostadsarrende. De av utredningen anförda allmänna synpunkterna på behovet av nya och ändamålsenliga regler för främst fritidsbebyggelsen på arrenderad mark delas av samtliga remissinstanser. Det alldeles övervägande antalet remissinstanser ansluter sig därvid till utredningens uppfattning att arrendeformen bör behållas även i framtiden. Hovrätten för Västra

Sverige framhåller sålunda att det från allmän synpunkt framstår som önsk­ värt att tillfälle finns att på skäliga villkor arrendera mark för fritidsända­ mål. Länsstyrelsen i Södermanlands län förklarar att en lämpligt utformad arrendelag kan vara förmånlig inte blott för markägare och arrendator utan även för samhället. Av flera remissinstanser — bl. a. ecklesiastika boställsutredningen, länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus lön, överlantmätarna i Värmlands, Västerbottens och Norrbottens län, RLF, HSB och Sveriges jordägareförbund — uttalas att arrendeinstitutet utgör ett värdefullt komp­ lement till den rena äganderättsöverlåtelsen och den mellanform tomträtts- institutet utgör.

Några remissinstanser är kritiska mot arrendeinstitutets bibehållande. överlantmätaren i Hallands län finner knappast de av utredningen angivna skälen för arrendeformen — för jordägarens del skatte- och markvärdes- synpunkter och för arrendatorns del bristande ekonomiska resurser för köp — bärande. Enligt överlantmätaren är det angeläget att inte frångå kravet på att hus och mark skall utgöra en rättslig enhet i vidare män än särskilda skäl föranleder och formerna görs betryggande. I vissa fall anser överlant­ mätaren att det dock kan innebära en rationell markanvändning att först ha en generation sommarstugor för att därefter överföra marken till annan användning om vilken man i dag inte har en klar uppfattning. I sådant fält kan enligt överlantmätaren arrendet vara det rätta alternativet men då skall detta utformas med en bestämd upplåtelsetid av endast kort varak­ tighet. Överlantmätaren i Älvsborgs län framhåller att arrendeformen i var­ je fall inte bör generellt uppmuntras. Överlantmätaren i Våsternorrlands län ifrågasätter om man inte här har att göra med två skilda problem som knappast kan behandlas på enahanda sätt i en ny lagstiftning. I ena fallet gäller det sanering av de nuvarande sommarstugearrendatorernas situation

32

och i det andra fallet huruvida och på vilket sätt helt nya bostadsarrenden

skall legaliseras för framtiden. Enligt överlantmätaren bör arrendeformen

finnas kvar för befintliga arrenden. Däremot får det nuvarande arrendein­

stitutet anses helt otillräckligt för att tillfredsställa rimliga krav på lös­

ningen av det nya fritidsbostadsbeståndets markfråga. Arrendeformen bör

därför avvecklas eller göras likartad tomträttsinstitutet vad avser nya ar­

renden. Även Sportstugefrämjandet och överlantmätaren i Göteborgs och

Bohus län finner arrendet som upplåtelseform för fritidshus för framtiden

olämpligt och förordar en ökad användning av tomträttsinstitutet.

Tveksamma mot arrendeformen är även överlantmätaren i Örebro län

och lantmätareföreningen. De anser att frågan om arrendets bibehållande

åtminstone bör ytterligare utredas. Överlantmätaren framhåller att bygg­

nad, fasta anläggningar och mark utnyttjas såsom en odelbar enhet och att

det då synes rimligt att den dispositionsform, som gäller för den avgjort

större delen av dennas värde, dvs. äganderätten, normalt skall tillämpas i

fråga om det hela. Överlantmätaren fortsätter.

Att tillämpa arrendeformen i fråga om tomtmark, som skall bebyggas

och utnyttjas på längre sikt, innebär, även om de föreslagna förbättringarna

i arrendatorernas ställning genomförs, ett osäkerhetsmoment som ur all­

män synpunkt inte skäligen synes motiverat med hänsyn enbart till en­

skilda jordägareintressen. Vad beträffar den förmenta fördelen för fritids-

byggaren av att startkostnaden blev lägre vid arrende än vid köp torde böra

beaktas, att denna fördel mer än väl torde kompenseras av möjligheten alt

utnyttja hela den fasta anläggningen (dvs. ej endast tomten utan även

byggnaden) såsom kreditobjekt. Äganderättsformen underlättar också ge­

nom möjligheten till inteckning överlåtelser, som allt oftare aktualiseras i

våra dagars rörliga samhälle. Jordägarnas ovillighet att sälja tomtmark

torde även minska eller helt bortfalla, om arrendeformen ej längre kan

tillämpas. Det primära vid båda formerna av upplåtelse är dock ytterst en

önskan att tillgodogöra sig ett exploateringsvärde. Kan detta inte realiseras

genom arrendeformen, torde man i regel inte ha så mycket att erinra mot

äganderättsupplåtelser. Därmed skulle också planintressena kunna tillgodo­

ses på ett tillfredsställande sätt. Av här anförda skäl anser överlantmätaren,

att frågan om bibehållande av bostads- och anläggningsarrende såsom legal

upplåtelseform bör upptas till ytterligare utredning och förnyat övervägande.

Lantmätareföreningen ifrågasätter om inte en viss ytterligare översyn

erfordras för att hindra att arrendeformen för mer permanenta anläggning­

ar får olyckliga konsekvenser från allmän synpunkt.

När det gäller den närmare utformningen av lagen motsätter sig ingen

remissinstans att arrendereglerna i första hand anpassas för fritidsbe­

byggelse av mindre kapitalkrävande art. Även utredningens strävan att

åstadkomma en normalisering av avtalsläget mellan markägaren och arren-

datorn gillas allmänt. Flera remissinstanser framhåller uttryckligen att sär­

skilda rättsregler fordras för att undanröja arrendatorns osäkerhet om

rättsförhållandet och för att stärka dennes förhandlingsposition gentemot

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

33

jordägaren. Till dessa hör hovrätten för Västra Sverige, hovrätten för Övre

Norrland, lantmäteristgrelsen, vissa öv er lantmätare, friluftsnämnden, länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands, Malmöhus och Göteborgs och Bohus län, kommunförbundet, stadsförbundet, naturskyddsföreningen, ad­ vokatsamfundet och HSB. Även RLF och Sveriges jordägareförbund tillstyr­ ker lagstiftning från dessa utgångspunkter men framhåller dock att det sy­ nes felaktigt att utgå ifrån att det skulle vara vanligen förekommande att markägarna på ett otillbörligt sätt utnyttjar sin ställning vid förhandlingar med arrendatorn.

Även vad utredningen anfört om angelägenheten av att tillvarata det all­ männa planintresset delas av remissinstanserna. Det övervägande antalet ansluter sig därvid till utredningens förslag. Flera uttalar dock att ytterliga­ re åtgärder behövs för att komma till rätta med de olägenheter arrendein­ stitutet hittills medfört.

Utredningens förslag till avvägning mellan de olika intressena i avtals­ förhållandet mellan markägaren och arrendatorn godtas av en klar majori­ tet av remissinstanserna. Till dessa hör bankinspektionen, domänstyrelsen, överlantmätarna i Stockholms, Uppsala och Skaraborgs län, friluftsnämn­ den, länsstyrelserna i Stockholms och Södermanlands län samt häradshöv­ ding ef öreningen. RLF anser att det naturligaste är att låta parterna handla under största möjliga avtalsfrihet och att till dem överlåta bestämmandet av de villkor som skall gälla för arrendet. Såvitt gäller nya avtal synes en­ ligt förbundet denna grundsats självklar. Genom lagförslagets utformning av främst arrendatorns optionsrätt anser förbundet dock att jordägarens intresse blivit tillgodosett.

Också lantmäteristgrelsen är i huvudsak positiv till förslaget. Styrelsen konstaterar att problemställningarna till väsentlig del avser rättsförhållan­ det mellan jordägare och arrendator medan frågan om anknytningen till statsmakternas målsättning angående en ändamålsenlig markanvändning endast berörts sekundärt och kommit att påverka reglerna om angivna rättsförhållanden i begränsat avseende. Lantmäteristyrelsen finner goda skäl tala för denna uppläggning av utredningsarbetet. En mera allmän över­ syn av den vidsträcktare problematiken i fråga om reglering av lägenhets- arrendet i nyttj ander ättslagen eller utbrutet i speciell lagstiftning i linje med statsmakternas målsättning för att främja ett ändamålsenligt mark­ utnyttjande torde kunna anstå och tas upp i samband med en revision av byggnadslagstiftningen, då hela frågekomplexet kan mera allsidigt belysas.

Viss kritik mot utredningens förslag framställs av bankföreningen, som anser att förslaget alltför starkt åsidosätter jordägarens berättigade intresse av att kunna förfoga över sin mark. I själva verket innebär de föreslagna reglerna att ett arrendeförhållande kan komma att bestå under generationer utan att jordägaren har möjlighet att få det upplöst. Även överlantmätaren i Gotlands län och överjägmästaren i Västra distriktet finner att förslaget

2 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

Kungl. Maj.-ts proposition nr 19 år 1968

34

i alltför hög grad tar hänsyn till arrendatorns rättigheter. Lantbruksf ör-

bundet anser att lagen bör omarbetas så att markägarens behov av dispo-

sitionsfrihet och arrendatorns behov av besittningsskydd bättre avvägs mot

varandra.

Kommunförbundet och stadsförbundet vänder sig mot att utredningens

förslag i vissa delar är så utformat, att kommunernas verksamhet för be­

byggelseutveckling och bebyggelsesanering kommer att försvaras. Förbun­

den anser därför att särskilda regler bör införas till förmån för kommu­

nens intresse.

Anläggningsarrende. Liksom beträffande bostadsarrende är remissinstan­

serna enhälliga om alt en reform av reglerna för anläggningsarrenden är av

nöden. Majoriteten av remissinstanserna tillstyrker därvid i princip eller

lämnar utan erinran utredningens förslag för denna arrendegrupp. En­

dast en remissinstans — handelskammaren i Göteborg — säger att de före­

slagna förbättringarna för arrendatorn inte är tillfredsställande och knap­

past innebär någon nämnvärd ändring av rådande förhållanden.

Några remissinstanser tar emellertid avstånd från utredningens åsikt att

parterna är likställda vid avtalsförhandlingarna och anser att särskilda

skyddsregler till förmån för arrendatorn är behövliga. Hantverks- och in­

dustriorganisationen uttalar att likställigheten endast gäller vid den tid­

punkt då det första arrendeavtalet ingås. Vid detta tillfälle torde nämligen

eu näringsidkare normalt ha ett eller flera alternativ tillgängliga. Efter av­

talets ingående medför emellertid varje långsiktig disposition av den arren­

derade marken en försämring av arrendatorns ställning och en motsvarande

förbättring av markägarens förhandlingsläge. Lantbruksförbundet fram­

håller att arrendena ofta gäller mark inom hamn- och stationsområden

e. dyl. där efterfrågan vida överstiger tillgången. Markägaren har därför

enligt förbundets mening ett övertag som är mycket starkare än vad en fri-

tidsmarkägare har över sina spekulanter. Handelskammaren i Göteborg

förklarar att enbart den omständigheten att ett arrendeavtal kommer till

stånd tyder på att markägaren -— i det övervägande antalet fall en kommun

— befinner sig i ett förhandlingsmässigt överläge. I annat fall hade marken

överlåtits med äganderätt. Alt en företagare accepterar ett arrendeavtal

torde enligt handelskammaren oftast bero på att marken på grund av sin

belägenhet är väl lämpad för visst slags förvärvsverksamhet och därför liv­

ligt efterfrågad av olika företagare. I sådana fall är det kommunen som kan

ställa villkor. Även kioskägar eförbundet och korvhandlar ef örbundet fram­

håller arrendatorns svaga förhandlingsposition.

Från bl. a. denna synpunkt anser flera remissinstanser att anläggnings-

arrendatorns besittningsskydd bör ytterligare förstärkas genom införandet

av optionsrätt. Uttalanden i denna riktning görs av institutet för hantverk

och industri, lagberedningen, lantbruksf örbundet, industriföreningen, hant­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

35

verks- och industriorganisationen, petroleuminsiitutet, kioskägareförhundet och korvhandlareförbundet. Samstämmigt framhålls därvid att vägande skäl inte föreligger för en åtskillnad mellan hostads- och anläggningsarrenden i detta avseende och att optionsrätten för anläggningsarrenden borde göras likartad den för bostadsarrenden. Lagberedningen framhåller att med op­ tionsrätt skulle anläggningsarrenden få ett ökat värde för borgenärerna.

Beredningen anser att dessa arrenden rimligen bör likställas med hyra av affärslägenhet, om sådant avtal utrustas med besittningsskydd. Lantbruksförbundet anser att det inte är rimligt att markägaren, som vid avtalsteck­ nandet oftast är medveten om att betydande investeringar skall ske, ensi­ digt skall kunna bestämma över uppsägningar. Hantverks- och industrior­ ganisationen hävdar bestämt att det i fråga om anläggningsarrenden före­ ligger särskilt starka skäl för ett lämpligt utformat besittningsskydd och att några väsentliga nackdelar ej synes uppkomma genom ett sådant skydd.

Betydelsen av optionsrätten med hänsyn till anläggningsarrendatorns in­ vesteringar framhålls särskilt av institutet för hantverk och industri, in­ dustriföreningen, petroleuminstitutet, kioskägareförhundet och korvhand­ lareförbundet. Industriföreningen förklarar att optionsrätten skulle ge stör­ re trygghet för arrendatorn och därigenom även stimulera till ur samhälle­ lig synpunkt nyttiga investeringar.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Inteckningsfrågan. Åtskilliga remissinstanser framhåller vikten av att ar­ rendereglerna utformas så att arrenderätten och byggnader på ofri grund kan utnyttjas för kredit. Lagberedningen finner angeläget, att arrenderät­ ten och byggnader in. m. åtminstone när arrendatorn är rörelseidkare kan tjäna som kreditunderlag. Lantbruksförbundet anser att det utan tvekan är en av den nuvarande lagstiftningens största brister att de på arrenderad mark uppförda byggnaderna inte går att belåna på ett tillfredsställande sätt.

Bankföreningen förklarar att det är högeligen angeläget att en lagstiftning om någon form av registerpanträtt i byggnad på ofri grund kommer till stånd. Föreningen kan ej finna några bärande skäl för att därvid göra un­ dantag för fritidshus. Överlantmätaren i Örebro län framhåller att det med hänsyn till de allt större investeringar, som fritidsbebyggelsen kräver, är nödvändigt att denna kan utnyttjas som kreditunderlag. På längre sikt torde enligt överlantmätaren kreditmöjligheten inte kunna undvaras för att möjliggöra en fritidsbebyggelse av godtagbar standard. Behovet av en kre­ ditmöjlighet för arrendatorn uttalas även av statens järnvägar, bankinspek­ tionen, vissa överlantmätare, institutet för hantverk och industri, Gotlands läns hushållningssällskap, Föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges landshgpoteksinstitution, industriföreningen, kioskägareförhundet och korv­ handlareförbundet.

Av många remissinstanser uttalas att utredningens förslag kan vara av betydelse för en framtida inteckningsreform. Från denna synpunkt nämner

36

bankinspektionen särskilt optionsrätten för bostadsarrende samt den utvid­

gade överlåtelserätten för arrendatorn. Liknande synpunkter anförs av bo-

stadsstijrelsen, överlantmätaren i Uppsala län, kommerskollegium och

kioskägareförbundet.

Från flera remissinstanser framhålls emellertid att utredningen ej till­

räckligt beaktat kreditfrågan i sitt förslag. Lagberedningen förklarar att

det för genomförande av belåningsmöjligheten för rörelseidlcare till en bör­

jan krävs att arrenderätten kan överlåtas och att bestämmelsen härom bör

vara tvingande. Av bl. a. institutet för hantverk och industri, lagbered­

ningen, lantbruksförbundet, industriföreningen, hantverks- och industrior­

ganisationen, kioskägareförbundet och korvhandlareförbundet uttalas att

även anläggningsarrendatorn av detta skäl bör tillerkännas optionsrätt.

Lantmäteristyrelsen och vissa överlantmätare framhåller att belåning av

arrendestället med nödvändighet förutsätter krav på utformningen av ar­

rendeobjektets individualisering. Lantmäteristyrelsen förklarar att arren-

datorns besittning därvid bör avse hel registerfastighet. Pantsättningens ut­

formning diskuteras närmare även av Föreningen mellan ombudsmännen

hos Sveriges landshypoteksinstitution.

Bebyggelseplanering. En klar majoritet betonar vikten av att arrendelagen

utformas med hänsyn till samhällets intresse av att olämplig bebyggelse inte

uppstår eller konserveras. Till dessa hör hovrätten för Västra Sverige, bo-

stadsstyrelsen, lantbruksstyrelsen, lantmäteristyrelsen, flertalet överlant­

mätare, vatteninspektionen, friluftsnämnden, länsstyrelserna i Stockholms,

Södermanlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Värmlands, Örebro och

Norrbottens län, håradshövdingeföreningen, industriförbundet och HSB.

Lantmäteristyrelsen framhåller att lägenhetsarrende — till skillnad från

jordbruksarrende, som i princip avser upplåtelse av mark för samma ända­

mål som förut — innebär att den upplåtna marken i allmänhet skall använ­

das för ett nytt ändamål, t. ex. för bostad. Med lägenhetsarrendet blir där-

genorn i särskild utsträckning förenade problem vid sidan av det privaträtts­

liga förhållandet mellan parterna. Samhällsplaneringsaspekter gör sig så­

lunda gällande i princip på samma sätt som då mark överlåts med ägande­

rätt för att tas i anspråk för ett nytt ändamål.

Från flera håll bestyrks utredningens iakttagelse att arrendebebyggel­

sen hittills skapat stora och svårlösta problem ur plansynpunkt. Överlant­

mätaren i Stockholms län förklarar att länet uppvisar åtskilliga exempel på

fritidsområden, där arrendebebyggelsen försvårat, för att inte säga omöj­

liggjort, en lämplig planläggning. Liknande uttalanden att fritidsbebyggel­

sen skett på olämpliga platser och på olämpligt sätt görs av bl. a. över-

lantmätarna i Kronobergs, Skaraborgs, Örebro och Norrbottens län och

länsstyrelserna i Malmöhus och Göteborgs och Bohus län. Den sistnämnda

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

länsstyrelsen framhåller att bristerna varit särskilt påtagliga i sanitärt hän­ seende.

Av många remissinstanser förklaras emellertid att väsentliga förbättring­ ar inträtt under senare år. Byggnadsstyrelsen uppger att byggnadsnämn­ derna i alltmer ökad utsträckning kommit till insikt om nödvändigheten av att ägna fritidsbebyggelsens reglering erforderlig uppmärksamhet genom planer och utomplansbestämmelser. Nämnderna har även skaffat sig större möjligheter för att kunna utöva en effektivare kontroll över detta slag av bebyggelse. Överlantmätaren i Norrbottens län antar att en betydande för­ bättring av plan- och byggnadsfrågornas handläggning kan ske i och med genomförande av en ny kommunindelning. För Norrbottens del har kom­ munerna och de av byggnadsverksamhet berörda kommunala nämnderna visat stort intresse och förståelse för fritidsbebyggelsens planering och det bedrivs ett nära samråd mellan byggnads- och fastighetsbildningsmyndig- heter samt byggnadsmyndigheter sinsemellan. Överlantmätaren uppger att i länet bär större delen av fritidsbebyggelsen i samband med utomplans- bestämmelsers införande inventerats och inprickats på kartor, lätta att hålla ä jour i fråga om meddelade byggnadslov m. m. Några större svårig­ heter med övervakningen av bestämmelserna bär enligt överlantmätaren ej kunnat förmärkas. Även överlantmätarna i Stockholms, Kronobergs, Göte­ borgs och Bohus och Västmanlands län och länsstyrelserna i Södermanlands,

Örebro och Norrbottens län förklarar att utomplansbestämmelser numera införts i resp. län.

I likhet med utredningen anser de flesta remissinstanserna att orsakerna till de rådande missförhållandena i första hand beror på bristande effektivi­ tet hos byggnadslagstiftningen. Överlantmätaren i Norrbottens län framhål­ ler att 1959 års ändringar i byggnadslagen inte var helt ändamålsenliga med tanke på fritidsbebyggelsens reglering. Eu effektiv naturvårdslagstift­ ning tillskapades med giltighet först år 1965. Dessförinnan hade visserligen strandlagen kunnat tillämpas men detta hade enligt överlantmätaren skett i alltför liten utsträckning. Bl. a. överlantmätaren i Stockholms län påtalar särskilt att byggnadsnämndernas möjlighet att med hjälp av utomplansbe­ stämmelser och övriga i byggnadsförfattningarna upptagna föreskrifter till­ se att bebyggelsen får en lämplig utformning och placering är begränsade vad gäller glesbygd. Utomplansbestämmelserna kompletteras visserligen med bestämmelser om utformning och färg på byggnad enligt 38 § bygg­ nadsstadgan men byggnadsförfattningarna uppställer ej något krav på lämplig inpassning av nybyggnad i landskapet. Flera remissinstanser fram­ håller även att byggnadsnämnderna har för små resurser för att kunna utöva en effektiv kontroll över de byggande.

Vad angår frågan om behövliga åtgärder för att tillvarata det allmänna planintresset ansluter sig en klar majoritet av remissinstanserna till det för­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

37

38

slag arrendelagsutredningen lagt fram. Till dessa hör hovrätten för Västra

Sverige, byggnadsstyrelsen, överlantmätarna i Stockholms, Uppsala, Söder­

manlands, Västmanlands, Jönköpings, Kronobergs, Blekinge, Skaraborgs,

Värmlands, Västerbottens och Norrbottens län, länsstyrelserna i Stock­

holms, Södermanlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus och Örebro län och

länsarkitekterna i Södermanlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus och

Örebro län.

Många remissinstanser diskuterar fritidsutredningens åsikt att objektet

för arrendeupplåtelsen alltid borde vara fastighet eller åtminstone definie­

ras på i princip samma sätt som sker vid fastighetsbildning. Till detta för­

slag ansluter sig främst överlantmätarna i Gotlands, Hallands, Älvsborgs,

Örebro och Gävleborgs län, länsarkitekten i Stockholms län och länsstyrel­

sen i Norrbottens län.

Lantmätareföreningen ifrågasätter om inte arrendeinstitutet borde utfor­

mas efter mönster av tomträtten. I varje fall borde eftersträvas ett enhetligare

och fastare system med nära anknytning till byggnads-, fastighetsbildnings-,

naturvårds- m. fl. offentligrättsliga speciallagar. Även överlantmätarna i

Göteborgs och Bohus och Västcrnorrlands län och Sportstugefrämjandet ut­

talar sig för en utökad möjlighet att använda tomträttsinstitutet eller att

arrendereglerna utformas i betydligt närmare anslutning till detta institut.

Några remissinstanser ställer sig uttryckligen avvisande till fritidsutred­

ningens förslag. Till dessa hör hovrätten för Västra Sverige, överlantmätar­

na i Stockholms och Malmöhus och Göteborgs och Bohus län. Flertalet av

dessa anser — på liknande skäl som arrendelagsutredningen — att förslaget

är alltför långtgående och knappast realistiskt eller lämpligt.

Delvis kritiska mot arrendelagsutredningens förslag är lantmät er isty­

relsen och lantbruks styr elsen. Lantmäteristyrelsen konstaterar att arrende­

upplåtelser till skillnad från förvärv med äganderätt är helt oberoende av

offentlig prövning. I de fall arrendet endast avser eu kort tid utan att för­

längas därefter, kan en olämplig lösning ur plansynpunkt medföra mera be­

gränsade olägenheter än vid äganderätt. Men är arrendet långsiktigt eller

blir ett korttidsarrende automatiskt förlängt med eller mot jordägarens

vilja synes en olämplig planlösning vara till större nackdel vid upplåtelse

av del av fastighet än om området överlåtits och avstyckats till särskild

fastighet. Så t. ex. saknas möjlighet att utan alla parters medverkan för­

ändra gränser för arrendeområden. Verkningarna ur samhällsplanerings-

synpunkt av en mindre ändamålsenlig markdisposition synes således kunna

bli betydligt mera kännbara vid upplåtelse med nyttjanderätt av del av fas­

tighet än vid överlåtelse med åtföljande fastighetsbildning eller vid upp­

låtelse av hel fastighet. Anledning synes därför enligt styrelsen inte böra

föreligga att godta långsiktiga arrendeförhållanden utan att prövning sker

av upplåtelsens lämplighet ur plansynpunkt eller på annat sätt konstruktio­

nen av regelsystemet kan väntas leda till planenliga lösningar. Styrelsen

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

39

påtalar vidare att utredningen inte fullföljt tanken på att lagförslaget skul­ le utformas så att de civilrättsliga reglerna inte skall få hindra att planin­ tresset tillgodoses. Tvärtom framhåller styrelsen skall enligt förslaget även planstridiga arrenden förlängas om de inte sägs upp och arrendatorn ges optionsrätt. Lantmäteristyrelsen anser att planintresset bör beaktas så att de fördelar, som arrendelagsutredningen föreslagit, skall avse sådana arrenden som i fråga om bebyggelse samt områdets omfattning och utformning inte motverkar samhällets strävanden att främja en ändamålsenlig markanvänd­ ning. I andra fall bör automatisk förlängning av arrende inte förekomma och inte heller bör optionsrätt tillkomma arrendatorn i sådana fall. För att kunna ansluta till förändrade förhållanden i enlighet med de krav som nyss anförts och med hänsyn till olägenheter ur plansynpunkt i övrigt av långtids- arrenden såvitt avser del av fastighet bör tillses att lägenhetsarrenden inte kan upplåtas för alltför lång tid. En längsta tid av fem år bör stadgas. Även överlantmätaren i Hallands län förordar en bestämd, kortare, giltighetstid för arrenden.

Lantbruksförbundet och flera överlantmätare och länsstyrelser framhåller att främst byggnadsnämnderna bör ges ökade resurser och få bättre möj­ ligheter i sin övervaknings- och tillsynsverksamhet. Länsstyrelsen i Göte­ borgs och Bohus län antar att behovet av statligt ingripande och kontroll härigenom skulle minskas liksom att många olägenheter av en mera ingripan­ de byggnadslagstiftning skulle bortfalla. Från några håll — däribland över­ lantmätarna i Östergötlands och Norrbottens län och länsstyrelserna i Värm­ lands, Örebro och Norrbottens län —- uttalas att utomplansbestämmelser bör tillgripas i större omfattning och att bestämmelserna härom i byggnads­ stadgan bör ändras så att byggnadsnämnderna får större möjligheter att reglera byggnads läge och omfattning beträffande glesbebyggelsen.

Ett av många uttalat förslag är att någon form av allmän kontroll av arrendeområdets lämplighet ur plansynpunkt bör införas. Bl. a. överlant­ mätarna i Stockholms, Östergötlands, Göteborgs och Bohus och Värmlands län förordar därvid en anmälningsskyldighet till vederbörande byggnads­ nämnd, som därefter skulle ha att pröva områdets lämplighet från plansyn­ punkt.

40

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

BOSTADSARRENDE

Kategorins avgränsning

Gällande rätt. Enligt 70 § arremdelagen avses med lägenhetsarrende varje

arrendeupplåtelse av fast egendom som inte är att hänföra till jordbruks­

arrende. Bestämmelserna om lägenhetsarrende omfattar därför ett stort an­

tal olikartade grupper av nyttjanderättsupplåtelser. Reglerna är sålunda

desamma, fastän markupplåtelsen kan avse så skiftande användningssätt

som upplåtelse för upplagsplats, lekplats, eller uppförande av byggnad för

bostadsändamål eller för fabriksdrift. Som lägenhetsarrende är inte att an­

se gravrätt enligt lagen den 18 oktober 1963 (nr 537) om gTavrätt och ej

heller vägrätt enligt lagen den 30 juni 1943 (nr 431) om allmänna vägar (1

kap. 8 § andra stycket NJL). Vissa fiskearrenden är enligt lagen den 27

juni 1957 (nr 390) om fiskearrenden undantagna från arrendelagens til­

lämpningsområde.

Utredningen. De arrendeupplåtelser där arrendatorn har ett eget hus på

den upplåtna marken framträder till följd av den betydande fritidsbe­

byggelsen på ofri grund alltmera som en tämligen enhetlig och dominerande

grupp av lägenhetsarrenden. Inom gruppen finns inte bara upplåtelser för

fritidsbebyggelse utan även sådana upplåtelser där arrendatorns hus är en

helårsbostad. Enligt utredningens mening kan det i det enskilda fallet vara

svårt att dra en klar gräns mellan vad som är att hänföra till fritidsbe­

byggelse och vad som bör anses som helårsbebyggelse. Dessutom torde vil-

laarrendatorema och andra ägare av helårsbostäder på annans mark nu­

mera vara få och dteras problem knappast särpräglade. Med hänsyn härtill

bör alla lägenhetsarrendatorer som äger bostadshus på den upplåtna mar­

ken behandlas enhetligt vid en lagreform inom detta område.

Den föreslagna nya arrendekategorien bostadsarrende karaktäriseras av

att arrendatorn på arrendestället har eller ämnar uppföra ett eget bostads­

hus. Häri ligger att upplåtelsen skall vara gjord med tanke på att bereda

arrendatorn möjlighet att uppföra ett hus som verkligen kan tjäna som

bostad. Utredningen anser att de nya bestämmelserna inte bör bli till­

lämpliga, om någon med stöd av arrenderätt uppför ett hyreshus eller en

fabriksbyggnad som också inrymmer en eller flera bostäder. Bostadsarren­

de bör därför begränsas till fall då det färdiga eller avsedda huset lämnar

bostad åt husets ägare och hans familj och detta syfte framstår som hu­

vudändamålet med upplåtelsen.

Kravet på bostadshus bör inte grundas på någon viss minimistandard

eller att huset skall vara beboeligt året runt. Jakthyddor och sjöbodar är

dock inte att anse som bostadshus bara därför att de erbjuder en primitiv

41

övernattningsmöjlighet. Tält — av tyg eller masonit — kan vidare lika litet

som husvagnar räknas som bostadshus. Tillräcklig ledning för bostadsbe­

greppets bestämmande torde stå att finna i det allmänna språkbruket. Ut­

tryck som bostadshus och sommarstuga har en så pass klar innebörd, att

någon större tvekan i allmänhet inte behöver råda i gränsdragningsfrågan.

Enligt utredningens förslag skall lagens mera fullständiga system för be­

sittningsskydd vid bostadsarrende inträda endast i sådana fall då arrenda-

torns hus är taxerat. I och för sig kan det synas praktiskt att låta ej taxe­

rade hus på arrenderad mark falla helt utanför reglerna för bostadsarrende.

Härigenom skulle man slippa från att ha olika typer av bostadsarrende.

Utredningen anser emellertid att en arrendator under den tid som hinner

förflyta från tillträdet av ett obebyggt område till dess taxeringsvärde kun­

nat åsättas ett nyuppfört hus behöver ökat skydd, exempelvis rätt till mini­

mitid och skriftligt avtal. Den omständigheten att vid taxering särskilt

byggnadsvärde åsatts arrendatorns hus bör därför inte utgöra något krite­

rium för bostadsarrende. Om ett tillämnat hus av någon anledning inte

blir uppfört, bör upplåtelsen likväl kunna rubriceras, som bostadsarrende

under förutsättning att syftet med upplåtelsen kan bevisas.

Remissyttrandena. Frågan om avgränsningen av bostadsarrendeupplåtel­

serna lämnas utan erinran av flertalet remissinstanser. Hovrätten för

Västra Sverige, länsstyrelsen i Gävleborgs län, RLF och industriförbundet

godtar uttryckligen utredningens förslag. Lantbruks förbundet invänder att

idrottsanläggningar, klubbhus o. dyl. faller utanför bostadsarrendekatego­

rin. Anläggningens värde synes också i dessa fall böra föranleda att arren-

datorn erhåller förstärkt besittningsskydd. Därtill kommer att dessa arren­

den torde tjäna samma sociala fritidssyfte som motiverar den förmånliga

behandlingen av bostadsarrende.

Några remissinstanser anser att rekvisitet bostadshus bör bestämmas

närmare. Enligt överlantmätaren i Göteborgs och Bohus län är hänvis­

ningen till det allmänna språkbruket alltför svävande för att kunna ge till­

räcklig ledning, överlantmätaren i Gävleborgs län befarar att ett stort och i

praktiken besvärande antal gränsfall kan uppkomma.

Länsstyrelsen i Gävleborgs län och överlantmätaren i samma län anser

att hänsyn bör tas inte bara till den avsedda användningen utan även bygg­

nadens grundkonstruktion. Länsstyrelsen yttrar.

Det allmänna språkbruket torde inte, som utredningen synes förmena,

ensamt kunna fälla utslag vid bedömandet om eu byggnad erbjuder mera

än »en primitiv övernattningsmöjlighet». Många jakthyddor och liknande

är av mycket hög klass. Då det ekonomiska värdet inte kan tillåtas vara

bestämmande för byggnadens hänförande till kategorien bostadshus, torde

det bli nödvändigt att här beakta även sådana förhållanden, som avser bygg­

nadens konstruktion, dess användning eller dess mer eller mindre varaktiga

förening med den mark, varå den är uppförd.

2-j- Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 saml. Nr 19

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

42

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Överlantmätaren anför.

Upplåtelsens* huvudsakliga syfte bör, såsom i förslaget anges, vara till­

godoseende av ett bostadsändamål för en familj. Därutöver bör emellertid

krävas att den uppförda eller avsedda bebyggelsen har sådan grundkon­

struktion att en flyttning av densamma är förenad med betydande kostna­

der. Avtal om arrende för tältning, uppställning av husvagnar eller förtöj­

ning av husbåtar skulle då automatiskt komma att falla utanför kategorin

bostadsarrende, vilket synes ändamålsenligt. Ifråga om exempelvis jakt­

hyddor och sjöbodar blir i sådant fall avsikten med upplåtelsen och den fak­

tiska användningen avgörande för om bostadsarrende föreligger eller ej.

Besittningsskydd

Behovet av besittningsskydd

Gällande rätt. Den nuvarande arrendelagen tillerkänner vid lägenhets­

arrende ingendera parten rätt att kräva avtalets förnyelse eller förläng­

ning. Vägras arrendatorn fortsatt arrende, åligger det honom att flytta.

Har arrendatorn egna hus eller anläggningar på arrendestället, är han nor­

malt berättigad att avlägsna dem under den löpande arrendetiden. Men

finns sådan egendom kvar vid arrendetidens slut, får han inte fritt riva

eller flytta bort egendomen. Enligt 70 § andra stycket och 18 § är arrenda­

torn skyldig att först hembjuda byggnaden eller anläggningen till jord­

ägaren. Denne kan fritt välja mellan att anta eller förkasta hembudet. För­

kastas det eller svarar inte jordägaren, har arrendatorn viss tid på sig att åter­

ställa arrendestället i ursprungligt skick. Hus eller anläggning som lämnas

kvar efter denna tid tillfaller jordägaren utan lösningsskyldighet. Antar

jordägaren hembudet, måste han ersätta arrendatorn egendomens värde.

Vid socialt jordbruksarrende föreligger i allmänhet optionsrätt, dvs. fö­

reträdesrätt till nytt arrende. Optionsrätten omfattar en bestämd arrende­

tid om fem år. Någon gräns för antalet arrendeförnyelser finns inte.

Utredningen. Den form som upplåtelser för bostadsarrende erhåller i prak­

tiken är ofta inte ändamålsenlig och stämmer dåligt överens med avtalens

funktion. Den avtalade arrendetiden är vanligen betydligt kortare än den

tid under vilken arrendatorns hus kan stå kvar och tjäna som bostad. I

regel torde det vid avtalets tillkomst ha varit en tyst förutsättning mellan

parterna att avtalet skall förnyas efter den bestämda tidens utgång eller —

vid upplåtelse tills vidare — inte uppsägas vid första möjliga tidpunkt. Det

är vidare anmärkningsvärt att det inte vare sig i lag eller — annat än i

sällsynta undantagsfall — i avtalen är sörjt för att husets värde vid arren­

detidens slut kommer husägaren-arrendatorn till godo.

Utifrån dessa synpunkter föreligger behov av en bättre avpassad ord­

43

ning beträffande bostadsarrenden. Denna åsikt är desto mera berättigad som det inom andra områden av fastighetsrätten — exempelvis i fråga om tomträtten, sociala jordbruksarrenden och hyresförhållanden -— finns de­ taljerade rättsregler om besittningsskydd. Det bör också beaktas att inom området för bostadsarrende inte heller föreligger sådana yttre förhållanden — såsom förekomsten av starka organisationer eller en normaliserad och från objektiv synpunkt godtagbar avtalspraxis — att bristerna i lagen på annat sätt uppvägs.

Till förmån för ett besittningsskydd talar även den ekonomiska risken för arrendatorn att vid arrendetidens slut tvingas flytta och riva eller gra­ tis lämna sitt hus till jordägaren. Denna synpunkt väger enligt utred­ ningens mening tyngre än den ekonomiska risken för jordägaren att ar­ rendet — i förekommande fall med ändrade upplåtelsevillkor — fortsätter viss tid.

Ett legalt besittningsskydd passar dock inte alla upplåtelser av bostads­ arrende. Fall kan förekomma där parterna redan från början inriktat sig på att en upplåtelse för viss lid inte skall förlängas, i varje fall inte för någon längre tid. Enligt utredningen är dock sådana markupplåtelser för bostadsändamål så pass sällsynta att det ifrågavarande behovet kan till­ godoses dispensvägen. Den tidsutdräkt och det besvär detta kan komma att medföra för undantagsfallen uppvägs mer än väl av fördelarna för den stora mängden av bostadsarrenden.

Besittningsskyddet måste emellertid utformas på sådant sätt att ga­ rantier ges för att förbättringarna i rättsläget för arrendatorn inte lägger hinder i vägen för samhällets planintresse och behovet av ändrad mark­ användning. Besittningsskyddet får inte heller bli så starkt att jordägaren inte längre vill upplåta mark för ändamålet. Särskilt av sistnämnda anled­ ning avvisar utredningen den form av indirekt besittningsskydd som före­ slagits bl. a. i 1955 års riksdagsmotion och som innebär att en jordägare som vägrar arrendatorn förlängning skall ersätta arrendatorn värdet av byggnad som han lämnar kvar när han flyttar.

Utredningen finner därför att den lämpligaste lösningen för tillvarata­ gande av de särskilda intressen och behov som föreligger i fråga om bo- stadsarrendatorns besittningsskydd är ett direkt skydd och att detta ges formen av en optionsrätt.

Remissyttrandena. Remissinstanserna uttalar genomgående att bestäm­ melser om besittningsskydd till förmån för arrendatorn bör införas i la­ gen. En klar majoritet ansluter sig därvid till förslaget om ett direkt skydd utformat som en optionsrätt. Hit hör hovrätten för Västra Sve­ rige, hovrätten för Övre Norrland, bostadsstyrelsen, lagberedningen, eckle­ siastika boställsutredningen, stadsförbundet och RLF. Vissa betänklig­ heter mot optionsrätten reses dock av hovrätten för Övre Norrland. Hov­

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

44

rätten förklarar att det med viss rätt kan göras gällande att jordägarens

intressen sätts tillbaka till förmån för arrendatorn i så hög grad, att risk

föreligger att jordägarna kommer att bli mindre benägna att upplåta mark

för bostadsarrende. Antagandet torde särskilt gälla de säkerligen ej fåtaliga

upplåtelser som inte sker i vinningssyfte, exempelvis för vänskaps eller

släktskaps skull. Förslaget torde också vara ägnat att höja avgiftsnivån och

motverka samhällets planintresse. Hovrätten är emellertid ej övertygad om

att ett genomförande av den föreslagna optionsrätten skall behöva medföra

alltför oförmånliga verkningar, i varje fall ej beträffande den mera väl­

ordnade och från samhällets synpunkt önskvärda fritidsbebyggelsen. De av

utredningen framhållna olägenheterna med nu rådande förhållanden väger

enligt hovrättens mening tyngre, och hovrätten tillstyrker därför förslaget

om optionsrätt.

Även Sveriges jordägareförbund är tveksamt om det kan vara lämpligt eller

från allmän synpunkt önskvärt att i lagen införa en bestämmelse om op­

tionsrätt för vissa arrenden. Förutom risken för minskat utbud av arrende­

mark samt prishöjning på bristorter framhåller förbundet att en arrenda-

tor genom den föreslagna lagändringen kan tillfogas en allvarlig förlust.

Denne kan nämligen i förlitan på alt lagen ger honom en »evig» nyttjande­

rätt ha låtit uppföra en dyrbar sommarvilla som sedermera måste flyttas

efter optionsavbrott.

Några remissinstanser motsätter sig att optionsrätt införs. Östergöt­

lands och Södermanlands handelskammare förklarar att ett arrendeavtal

är ingånget under förutsättningar om vilka båda parter är väl medvetna. Be­

tänkandet ger inte heller belägg för att sådana missförhållanden eller miss­

bruk av markägaren föreligger att optionsrätt på grund därav är påkallad.

Länsstyrelsen i Gotlands län säger sig med hänsyn till optionsrättens ne­

gativa verkningar inte vara beredd tillstyrka förslaget, eftersom det kan bli

en spärr mot tillgodoseende av det behov som föreligger av att sommarstu­

gor genom arrendeupplåtelser ställs till allmänhetens förfogande. Bankför­

eningen finner att förslaget om optionsrätt alltför starkt åsidosätter jord­

ägarens berättigade intresse av att kunna förfoga över sin mark. I själva

verket innebär den föreslagna regeln att ett arrendeförhållande kan kom­

ma att bestå under generationer utan att jordägaren har möjlighet att få det

upplöst. I och för sig har föreningen ingen invändning mot att en arrenda-

tor får en tryggad besittning till sin bostad i sådana fall när bostaden är

innehavarens egentliga hem. En lagstiftning om bostadsarrende kommer

emellertid huvudsakligen att bli tillämplig på fritidshus. Behovet av hem­

skydd för dessa kan enligt föreningen inte anses på långt när ha samma

styrka som då fråga är om helårsbebyggelse. Utredningens åsikt att bo-

stadsarrendatorn i princip skall vara tillförsäkrad kvarboenderätt går där­

för alltför långt. Enligt föreningens mening bör det vara tillräckligt att

arrendatorn i rimlig utsträckning skyddas mot ekonomisk förlust.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

45

Omprövning av arrendevillkoren

Gällande rätt. Inom området för lägenhetsarrende äger parterna fritt be­ stämma över arrendeavgiften och övriga villkor för upplåtelsen. Något hin­ der föreligger således inte för jordägaren att som villkor för fortsatt ar­ rende ensidigt begära att avgälden skall höjas. En jordägare som medger förlängning av ett arrende men därvid uppställer uppenbart oskäliga vill­ kor kan dock under vissa förutsättningar drabbas av ansvar för ocker jämte skadeståndsskyldighet (9 kap. 5 § brottsbalken och 31 § lagen den 11 juni 1915 (nr 218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhets­ rättens område). Kommer ett arrendeavtal med klart oskäliga villkor till stånd, föreligger vidare möjlighet att få avtalsvillkoren jämkade.

Motsvarande regler gäller i fråga om jordbruksarrende i allmänhet. För sociala jordbruksarrenden finns däremot i 54 § arrendelagen särskilda be­ stämmelser. Envar av parterna äger sålunda viss tid före löpande arrende­ periods slut påkalla ändring av avgiften eller annat avtalsvillkor för kom­ mande arrendeperiod. Sådan begäran skall göras i den form som gäller för uppsägning och skall innehålla uppgift om de ändringar som önskas. Träf­ fas ej överenskommelse om de nya villkoren, kan den part som yrkar änd­ ring av villkoren hänskjuta tvistefrågan till ett opartiskt organ.

Utredningen. Ett besittningsskydd i form av optionsrätt för arrendatorn förutsätter med nödvändighet någon form av kontroll av arrendeavgiften och andra villkor. En fullkomligt fri prissättning kan lätt medföra att op­ tionsrätten blir utan verkan. Enligt utredningens bedömande utgör emel­ lertid frågan om avgiftens bestämmande endast ett komplement till besitt­ ningsskyddet. Avtalsfrihet bör i princip råda när det gäller reglering av avgiften.

För att förverkliga önskemålet att inte låsa fast avtalsvillkoren för all framtid och att hålla ändringarna inom skäliga gränser föreslår utred­ ningen att en motsvarande regel införs som hyreslagskommittén tar upp i sitt förslag till ny hyreslag (SOU 1961: 47 s. 29) för bostadshyresgäster. Detta förslag innebär att om parterna inte kan enas om villkoren för en ny hy- resperiod så skall hyresgästen »erlägga hyra med belopp som hyresvärden fordrar. Begär han oskälig hyra, skall dock hyra endast utgå med skäligt belopp». Om regeln skall kunna tillämpas på arrendeförhållanden, krävs den kompletteringen att i första hand de villkor skall gälla som föreslås av den som vill ha en ändring, oavsett om denne är jordägaren eller arrenda­ torn. Sker uppsägning samtidigt från båda sidor, bör avtalet, om saken inte går till rättegång, förlängas på oförändrade villkor.

Beträffande tillvägagångssättet när ändring av villkor begärs föreslår utredningen att meddelande om sådant önskemål skall göras skriftligen

46

och i övrigt i form av uppsägning. Man får härigenom två slag av uppsäg­

ningar dels för avflyttning, dels för ändring av villkoren. Båda möjlighe­

terna skall kunna förekomma samtidigt. Det får därefter ankomma på den

som mottagit uppsägningen att ta nästa initiativ, dvs. antingen begära för­

handlingar eller hänskjuta saken till opartiskt organ. Underlåter motta­

garen — jordägaren eller arrendatorn — att vidta någon av dessa åtgärder,

skall de i uppsägningen angivna villkoren gälla.

Vad som skall anses vara en skälig ändring av avtalsvillkoren i samband

med en ny arrendeperiod får bero på omständigheterna i varje särskilt fall.

Att i lagen införa generella normer med utgångspunkt från ränteläge,

taxeringsvärde, konsumentprisindex eller liknande är inte ändamålsen­

ligt. En norm för vad som skall anses vara skäligt arrende torde i stället

vara att söka i vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arren­

detomter eller, om sådant jämförelsematerial inte föreligger, vad sommar-

stugearrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala.

I samband med avgiftsregleringen berör utredningen spörsmålet om vil­

ken inverkan en värdeförhöjning av arrendestället till följd av förbättrings­

arbeten som arrendatorn utfört kan ha på bedömningen av avgäldens stor­

lek. Hänsyn får härvid tas till om kostnaderna stannat på arrendatorn

eller om jordägaren senast vid tidpunkten för den nya arrendeperiodens

början på ett eller annat sätt ersatt arrendatorn. Bedömningen ansluter sig

till den föreslagna regeln att arrendatorn inte behöver betala oskälig av­

gift för ett förlängt arrende. Det behövs därför inte någon lagregel av­

seende förbättringsarbetes inverkan på avgiftsregleringen.

Remissyttrandena. Den föreslagna möjligheten till omprövning av arren­

devillkoren och arrendeavgiften möter ingen erinran från remissinstanserna.

Från flera håll uttalas att reglerna är smidiga och tillgodoser båda parters

intressen.

Östergötlands och Södermanlands handelskammare och handelskam­

maren för Örebro och Västmanlands län avstyrker dock att ett opartiskt

organ vid tvist skall kunna avgöra de nya villkoren. Den förstnämnda han­

delskammaren förklarar att regeln innebär ett för stort ingrepp i mark­

ägarens äganderätt. Den senare anser att parternas ekonomiska handlings­

frihet inte bör inskränkas genom en opartisk prövning.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Undantag från optionsrätten

Utredningen. Såsom tidigare redovisats finns beträffande fritidsbebyg­

gelse på ofri grund ett allvarligt s. k. skräpbebyggelseproblem. Skräpbe­

byggelsen har vanligen uppförts i strid med statsmakternas och myndig­

heternas beslut eller intentioner i fråga om bebyggelse och naturvård.

Sådan bebyggelse bör inte konserveras. Om optionsrätten tillåts omfatta

47

även denna bebyggelse skulle reformens syfte till stor del förfelas. Utred­ ningen föreslår därför att optionsrätten inte skall omfatta den planmäs­ sigt och byggnadstekniskt undermåliga bebyggelsen eller andra fritidshus av mera provisorisk karaktär. Däremot finns det inte tillräckliga skäl för att i övrigt ställa dessa arrenden utanför det begränsade skydd som utred­ ningen föreslår, t. ex. rätt till skriftligt kontrakt, bestämd minsta arrende­ tid, skydd mot uppsägning, automatisk förlängning och utvidgad substitu- tionsrätt.

När det gäller det lämpligaste sättet att avgränsa vad som skall räknas till skräpbebyggelse är det knappast möjligt att konstruera en regel som är enkel och tydlig samtidigt som endast de åsyftade fallen träffas. Den verk­ lighet som man vill täcka utgörs inte av klart avgränsade kategorier. Det är därför nödvändigt att använda sig av en schablonregel. Utredningen fö­ reslår med hänsyn härtill att utanför optionsrätten skall falla hus som ej åsatts taxeringsvärde. Enligt kommunalskattelagen den 28 september 1928 (nr 370) skall sådant värde i princip åsättas inte bara alla fastigheter utan också »byggnad, ändå att den enligt allmän lag ej är hänförlig till fast egendom». Från taxeringsvärde undantas dock enligt 5 § 4 mom. kommu­ nalskattelagen byggnad på ofri grund, om värdet av byggnaden eller med varandra sammanhängande byggnader understiger 5 000 kronor.

Visserligen kan ingalunda alla på annans mark uppförda otaxerade bo­ stadshus anses som skräpbebyggelse. Man kan ej heller bortse från möjlig­ heten att även sådan bebyggelse ibland kan vara åsatt taxeringsvärde. Ut­ redningen har emellertid under sina studieresor konstaterat att den före­ slagna metoden på det hela taget ger ett godtagbart resultat.

Beträffande frågan om hur många av fritidshusen på arrenderad mark som saknar taxeringsvärde finns ingen närmare uppgift. Enligt fritidsut- redningens beräkningar är cirka 90 % av alla fritidshus taxerade (SOU 1964: 47 s. 139 och 1965: 19 s. 20). När det gäller fritidshus på arrenderad mark antar arrendelagsutredningen att de hus som åsatts taxeringsvärde är färre än 90 %. En inventering i Södermanlands och Hallands län tyder på att siffran f. n. är omkring 70 %. Efter genomförandet av utredningens förslag antar utredningen dock att antalet otaxerade hus kommer att utgöra mellan 10 och 20 % av alla arrendehus.

Remissyttrandena. Utredningens förslag att optionsrätt skall föreligga bara i fråga om fritidshus som blivit åsatt taxeringsvärde godtas av det över­ vägande antalet remissinstanser. Till dessa hör hovrätten för Västra Sverige, riksskattenämnden, naturskyddsföreningen, industriförbundet och Sveriges jordägareförbund.

Mera tveksam till regeln är hovrätten för Övre Norrland, som ifrågasät­ ter om inte avgränsningen av de privilegierade arrendatorerna bör ske på annat sätt. Härvid är inte för hovrätten avgörande att den föreslagna me­

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

48

toden är tämligen schematisk och inte torde medföra att den önskade av-

gränsningen helt uppnås. Av större betydelse är däremot att man låter in­

nehållet i en lag bestämmas med tillhjälp av en författning av lägre digni­

tet — här taxeringsförordningen — om vars framtida innehåll man dess­

utom ej kan vara förvissad. Hovrätten förklarar dock att någon bättre me­

tod för avgränsningen synes vara vansklig att finna och vill därför inte

avstyrka förslaget.

Några remissistanser förklarar att det i och för sig hade varit påkallat

med en högre värdegräns än 5 000 kronor. Bland dessa är länsstyrelsen i

Norrbottens län, naturskyddsföreningen och industriförbundet. Länssty­

relsen påpekar att det för en ägare av byggnad på ofri grund många

gånger inte torde vara förenat med större svårigheter att få byggnaden

taxerad. Detta gäller även ytterst enkel bebyggelse. Länsstyrelsen fram­

håller dock att varje värdegräns skapar problem, såsom att en arrendator

ogärna river en dålig byggnad och riskerar att mista optionsi ätten. Med

hänsyn härtill ifrågasätter länsstyrelsen om inte en bättre avvägning av

allmänna och enskilda intressen skulle vinnas om en prövning i varje sär­

skilt fall företogs innan optionsrätt medges. Även överlantmätaren i Hal­

lands län befarar att den skräpbebyggelse som utredningen velat undvika

kan tillföras optionsrätt genom att ägaren deklarerar ett värde av 5 000

kronor för byggnaden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

De optionsbrytande grunderna

Utredningen. Varken optionsrättens natur eller kravet på ändamålsenlig­

het medför att arrendatorn under alla omständigheter bör ha rätt till för­

längt arrende. Besittningsskyddets värde bestäms emellertid i hög grad av

det sätt på vilket skälen för jordägarens rätt att bryta optionen utformas.

Det är därför av väsentlig betydelse att dessa direkt och uttömmande fram­

går av lagen. Vid bedömningen av denna fråga har två synpunkter varit

vägledande. För det första bör inte de arrendatorer som är försumliga i sitt

förhållande till jordägaren få göra anspråk på att sitta kvar efter den ge­

nom avtal eller optionsreglerna bestämda tiden. Med hänsyn härtill föreslås

att jordägaren får rätt att bryta optionen i de fall arrendatorn påtagligt

eftersatt sina förpliktelser enligt arrendeavtalet.

I övrigt anser utredningen att optionen skall kunna brytas när jordäga­

ren har ett påtagligt intresse av att få utnyttja marken på annat sätt. En­

ligt utredningens mening bör huvudprincipen därvid vara att jordägaren

inte skall kunna bryta arrendatorns optionsrätt enbart därför att han av

rent personliga skäl vill bli av med arrendatorn eller därför att jordägaren

räknar med att därigenom av en sittande eller efterföljande arrendator

kunna få ut en högre avgift. Utgör å andra sidan arrendatorns hus ett hin­

der för jordägarens jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet,

49

bör jordägaren vid arrendetidens slut i princip få tillbaka besittningsrät­ ten. Vidare bör beaktas att utarrendering för fritidsbebyggelse från jord­ ägarens synpunkt är en ekonomisk verksamhet. Normalt kan det därför antas att jordägaren inte övergår från tomtupplåtelse till exempelvis jord­ bruk eller skogsbruk, om han inte bedömer de senare alternativen som mera fördelaktiga. Utredningen menar att det därför inte bör vara någon belastning för jordägaren om det för optionsavbrott tillika krävs att hans intresse att få förfoga över marken klart skall väga tyngre än intresset hos arrendatorn att få sitta kvar. Det är således inte tillräckligt vare sig med ett naket påstående från jordägaren att han tänker använda marken för exempelvis jordbruk eller att han kan göra sannolikt att så kommer att ske. Metoden torde emellertid för sin användbarhet förutsätta att även arrendatorns intresse reduceras till ett ekonomiskt plan och då i betydel­ sen av vad han eller en annan arrendator i allmänhet kan antas vara be­ redd att betala i lega för fortsatt arrende. Risken för missbruk torde där­ igenom bli ringa. Enligt förslaget skall således jordägarens påstående om markens användande för annat ändamål underkastas en saklig prövning samt en avvägning ske av parternas motstående intressen.

Ett bostadsarrendes fortbestånd kräver att hänsyn tas till samhällets all­ männa värderingar angående fastighetens användning. Det skulle vara fel­ aktigt om samhällets planintresse fick stå tillbaka för arrendatorns op­ tionsrätt i sådana fall då dennes hus står i strid mot planintresset, antingen genom att huset byggts utan byggnadslov där sådant krävs eller att huset står på en plats som enligt en senare än huset tillkommen byggnadsplan utgör grönområde, som skall lämnas fritt från bebyggelse. Utredningen på­ talar vidare att möjligheten att genomföra beslutade planer när det gäl­ ler fritidsbebyggelse är av ringa praktiskt värde. I den mån detaljpla­ ner finns är det nästan enbart fråga om byggnadsplaner. Som regel kan dessa inte genomföras tvångsvis i fråga om bebyggelse som tillkom­ mit före planen. Om ett fritidshus inte kunnat inpassas i byggnadspla- nen, finns det därför i regel vid sidan av jordägareintresset ett starkt allmänt intresse av att vid den löpande arrendeperiodens slut optionsrätt inte skall föreligga. Utredningen föreslår att jordägaren medges rätt att bryta arrendatorns option i dessa fall. I och för sig kunde det anses mera konsekvent om en representant för planintresset, exempelvis byggnads­ nämnden, tillerkändes rätt att bryta optionen. Utredningen avvisar emel­ lertid denna tanke. Man bör hålla fast vid att arrendelagen i första hand reglerar ett privaträttsligt förhållande. Det skulle vara främmande för den­ na lagstiftning att låta ett allmänt organ ingripa mot t. ex. båda de enskilda parternas sammanfallande intresse. Om något sådant anses behövligt i stör­ re utsträckning än vad gällande rätt medger bör ändringen i stället göras i speciallagstiftningen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

t>0

Remissyttrandena. Ingen remissinstans motsätter sig att jordägaren skall

ha rätt att bryta optionsrätten när arrendatorn påtagligt eftersatt sina för­

pliktelser enligt avtalet.

Även förslaget att jordägaren skall kunna bryta optionsrätten när mar­

ken skall användas för annat ändamål godtas i princip av remissinstanser­

na. Några anser emellertid att jordägaren dessutom bör få bryta optionen

om han ger arrendatorn full lösen för värdet av arrenderätten och bygg­

naderna. Till dessa hör advokatsamfundet, bankföreningen, industriförbun­

det och överjägmästaren i Bergstagsdistriktet. Samfundet yttrar.

Utredningen anför att vid en avvägning av arrendatorns intresse mot

jordägarens skall i huvudsak ekonomiska synpunkter vara avgörande. Ett

mindre ekonomiskt övertag å jordägarsidan kan ej i och för sig medföra

att arrendatorns rätt tvingas vika. Jordägaren måste dessutom göra san­

nolikt att marken skall användas på det sätt som omnämnes i punkten tre.

Arrendeutredningen anför särskilt att denna sannolikhetsutredning måste

ställa rätt stora krav på fullständighet. Samfundet vill påpeka att den si­

tuationen kan uppstå, att jordägaren måste ombesörja ingående och dyr­

bara utredningar — kanske fullständiga ritningar, beräkningar eller kal­

kyler — innan han kan uppsäga arrendatorn. Han kan trots detta inte

vara säker på att lyckas bryta optionsrätten. En mycket besvärande bevis­

skyldighet, både beträffande sannolikhetsrekvisitet och beträffande in-

tresserekvisitet, har således enligt förslaget ålagts jordägaren. Det kan en­

ligt samfundets mening därför vara lämpligt att jordägaren, om han så

önskar, skall få rätt att förfoga över sin mark, om han erbjuder arrenda­

torn full lösen av hus- och arrenderätt. Det kan nämligen för jordägaren

vara fördelaktigt att alltid veta att han mot full ekonomisk gottgörelse skall

kunna bryta optionsrätten. Från jordägarens sida kan även finnas andra

intressen att erhålla marken, vilka kanske inte omedelbart kan avläsas i

penningar. Sådana intressen kan också vara svåra att precisera och i eko­

nomiskt hänseende styrka i rättegång, men kan ändå ha den tyngden att

jordägaren är villig att ekonomiskt kompensera arrendatorn fullt ut för att

erhålla tillgång till arrendestället.

Svårigheten för jordägaren att avbryta optionsrätten påtalas även av

länsstyrelsen i Norrbottens län, lantbruksförbundet och Skånes handels­

kammare. Länsstyrelsen anser att stadgandet åtminstone bör jämkas så att

jordägaren kan disponera marken friare för de fall han avser upprätta de­

taljplan för ett område där arrendebebyggelse förekommer.

Skånes handelskammare anser att kravet på att jordägarens intresse

att få förfoga över marken skall väga klart tyngre än arrendatorns in­

tresse att få sitta kvar på arrendestället inte är adekvat och innebär ett

alltför omfattande ingrepp i jordägarens dispositionsrätt över sin mark.

Handelskammaren anser att bestämmelsen i allt fall bör ändras så att då

en objektivt sett ekonomiskt berättigad planerad ändring av markens an­

vändning konstaterats, så skall rätt till optionsavbrott tillkomma jordäga­

ren om ej särskilda skäl talar mot ett sådant avbrott.

När det gäller möjligheten att avbryta optionsrätten beträffande plan­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

51

stridiga arrenden ansluter sig majoriteten av remissinstanserna till utred­ ningens förslag. Viss kritik riktas dock mot regelns planpolitiska bety­ delse.

Lantmäteristyrelsen framhåller att det enligt förslaget krävs aktivitet från jordägarens sida för att planstridiga arrenden inte skall förlängas.

Man torde enligt styrelsen få räkna med att sådana aktiva åtgärder blir så sällsynta att regeln kommer att medföra väsentliga olägenheter i samhälls- planeringssammanhang i förhållande till gällande rätt från såväl allmän som enskild synpunkt. Liknande uttalanden görs av överlantmätarna i Jön­ köpings, Göteborgs och Dohus och Västmanlands län samt lantmåtar ef ör­ eningen. Överlantmätaren i Göteborgs och Bohus län tillägger att rätten att hävda det allmänna planintresset måste för att bli verkningsfullt på ett eller annat sätt kanaliseras till kommunen. Överlantmätaren i Norrbottens län finner att effekten av regeln är svårbedömbar, särskilt vad avser vill­ koren om planöverensstämmelse. I sämsta fall kan regeln innebära den ne­ gativa följden att de byggnadsreglerande myndigheterna tvekar att tillgripa nödvändiga regleringar av hänsyn till att den optionsbrytande bestämmel­ sen därigenom skulle bli tillämplig. Överlantmätaren i Gotlands län anser att även andra fastighetsägares intresse inom planområdet bör på något sätt tillgodoses. Sådana fall kan nämligen förekomma där det från plansyn­ punkt — t. ex. när en bebyggd arrendetomt enligt planen skall ingå i grön­ område —• är angeläget att ett arrende upphör men där jordägaren inte har något intresse av att det sker.

Några remissinstanser avstyrker förslaget av principiella skäl. Advokat­ samfundet anför sålunda att regeln innebär att ett visst förvaltningsrätts- ligt förfarande, t. ex. antagande av byggnadsplan, får en undantagslös rätts­ verkan i ett centralt civilrättsligt hänseende. Enligt samfundets mening är det knappast lämpligt att på detta sätt »korsa» två system av rättsregler. Samfundet fortsätter.

I ett planärende tas visserligen hänsyn till individuella intressen. Dessa hänsyn får emellertid ofta vika för mera allmänna överväganden, som till­ godoser bebyggelsen för framtiden och allmänna intressen i vidare be­ märkelse. Den enskilde har inte samma möjligheter att hävda ett in­ dividuellt ekonomiskt intresse i ett planeärende som han rent allmänt har enligt den nu föreslagna lagen om bostadsarrende. Det kan därför ej anses lämpligt att knyta en automatisk civilrättslig rättsverkan i ifråga­ varande hänseende till antagande av en byggnadsplan. Vad som samfun­ det i detta hänseende finner särskilt betänkligt är således att man i den nya lagen, som innehåller ett väsentligt skydd för arrendatorn, inför be­ stämmelser som förringar hans rätt. En sådan rättsverkan har en stads- eller byggnadsplan aldrig i andra fall. Principen är snarare den att sådana planer inte har omedelbar civilrättslig verkan. Betänkligheterna är så mycket större, eftersom arrendatorn inte kan påräkna att huset inlöses av- jordägaren, när optionsrätten bryts på grund av denna bestämmelse.

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

52

Samfundet framhåller vidare att jordägaren enligt utredningens utta­

landen kan bryta optionsrätten genom att säga upp avtalet under åberopan­

de av att marken skall användas för annat ändamål. Om man tillämpar reg­

lerna om optionsavbrott på grund av ändrad markanvändning även i plan­

sammanhanget vinner man en mera nyanserad bedömning som tar hänsyn

till även andra faktorer än enbart planfrågan. Även överlantmätaren i Jön­

köpings län uttalar sig för att optionsavbrott med hänsyn till planförhål­

landena skall inordnas under regeln om markens ändrade användning.

Överlantmätaren i Blekinge län framhåller att förslaget i omtanke om sam­

hällets planintresse ger åt jordägaren inte bara befogenhet att övervaka

byggnadslagstiftningens efterlevnad utan också en exekutiv makt att be­

ivra överträdelser. En bestämmelse av denna art är helt främmande för syf­

tet med den nu aktuella reformen.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Förfarandet

Utredningen. Det system som utredningen föreslår innebär att en av­

vägning sker mellan parternas motsatta intressen vid prövning av options­

rättens bestånd. För att erhålla en fullständig prövning är det ofrån­

komligt att även villkoren för en kommande arrendeperiod i förekomman­

de fall prövas samtidigt. Det kan vara fullt legitimt att jordägaren i första

hand vill låta arredatorn sitta kvar mot en högre avgäld men att han, om

höjningen inte går att genomföra, önskar bryta optionsrätten för att ut­

nyttja marken för annat ändamål. Oavsett om jordägaren (eller arrenda-

torn) endast vill ha till stånd en ändring av villkoren eller ett brytande av

optionsrätten, bör uppsägningstiden och övriga därmed sammanhängande

formaliteter göras likformiga.

Enligt utredningens åsikt är det vidare klart att handläggningen av fö­

rekommande tvistefrågor mellan parterna inte lämpligen bör anförtros

annat organ än domstol.

Remissyttrandena. Utredningens förslag att tvistefrågor rörande options­

rätt och arrendevillkor skall handläggas av allmän domstol lämnas utan

erinran av remissinstanserna. Endast överlantmätaren i Uppsala län anser

att ägodelningsrätten är lämpligare än allmän domstol med hänsyn till ägo-

delningsrättens sammansättning och arbetsformer.

Länsstyrelsen i Malmöhus län ifrågasätter om inte större fördelar skulle

vinnas med medling och särskilt domstolsförfarande liknande den ord­

ning som hyreslagstiftningssakkunniga föreslagit för avgörande av hyres­

tvister. Även överlantmätaren i Norrbottens län uttalar sig för ett med­

lingsförfarande.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

53

Upplåtelsens form

Gällande rätt. Av 70 § första stycket arrendelagen framgår att avtal om

lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen, där ej upplåtaren och arren-

datorn annorlunda åsämjas. Regeln innebär att den skriftliga avtalsformen

i första hand skall tillämpas. En muntlig överenskommelse är giltig bara

om parterna enas om sådan avtalsform.

I fråga om jordbruksarrende gällde samma rättsregel enligt den ur­

sprungliga lydelsen av NJL. Genom senare lagstiftning har formkravet

emellertid skärpts. År 1909 infördes för vissa jordbruksarrenden i Norr­

land och Dalarna skriftlig form som förutsättning för avtalets giltighet.

Arrendatorn gavs rätt att — i sista hand i domstolsväg — kräva skriftligt

avtal. År 1927 utvidgades denna rätt till att gälla alla jordbruksarrenden.

En ytterligare skärpning till förmån för skriftlig form skedde genom 1943

års arrendereform. Då infördes den alltjämt gällande regeln att ett munt­

ligt avtal om jordbruksarrende är ogiltigt. Arrendatorns tidigare rätt att i

efterhand framtvinga skriftligt avtal togs bort och ersattes med en rätt

till ersättning för skada som tillskyndas arrendatorn genom att han ej

erhållit skriftligt avtal. Ansvaret för den skriftliga formens iakttagande

ligger därigenom på jordägaren med det undantaget att arrendatorn saknar

rätt till skadestånd, om han är orsak till att kontrakt inte skrivs (1 § arren­

delagen). Rätten till skadestånd kan i likhet med formkravet inte med giltig

verkan upphävas genom avtal.

Skriftligt avtal om lägenhetsarrende har vidsträcktare rättsverkningar

än ett muntligt avtal i fråga om arrendatorns rätt vid överlåtelse av fastig­

heten. Överlåts den utarrenderade marken under arrendetiden, gäller av­

talet utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om arrendatorn tillträtt

fastigheten (70 § fjärde stycket arrendelagen). Ett skriftligt avtal kan vi­

dare intecknas, om förbehåll ej gjorts om att inteckning ej får ske. Har

inteckning sökts innan en ny ägare sökt lagfart på sitt förvärv, vinner ar­

rendatorn skydd mot denne oavsett om tillträde till arrendestället skett

[46 § förordningen den 16 juni 1875 (nr 42 s. 12) angående inteckning i fast

egendom]. Inteckning medför ett förstärkt skydd för arrendatorn även vid

duhbelöverlåtelse och exekutiv auktion.

Utredningen. Enligt utredningens erfarenhet tillhör det numera undan­

tagen att nya upplåtelser för bostadsarrende sker genom enbart muntligt

avtal. Däremot är det alltjämt vanligt att gamla — muntliga eller skrift­

liga — upplåtelser förlängs utan att tilläggsavtalet ges skriftlig form.

Den skriftliga formen har enligt utredningens mening så många fördelar

att någon tvekan knappast kan råda om det lämpliga i att avtal om bo­

stadsarrende alltid avfattas skriftligen. Däremot kan det vara tveksamt

54

hur önskemålet skall genomföras och hur man skall behandla de upplå­

telser där en föreskrift om skriftlig form inte följts.

Den metod för problemets lösning som kom till användning år 1943 i

fråga om jordbruksarrende har enligt vad utredningen erfarit på det hela

taget fungerat väl. Det finns knappast anledning att förmoda att samma

metod inte skulle vara godtagbar också i fråga om bostadsarrende. Erfa­

renheterna rörande jordbruksarrende talar för att en lagregel om obligato­

risk skriftlig form inom relativt kort tid kommer att leda till åsyftat resul­

tat. Motsvarande krav på skriftligt avtal som gäller vid jordbruksarrende

bör därför enligt utredningens mening införas för bostadsarrende.

Remissyttrandena. Förslaget om obligatorisk skriftlig avtalsform för bo­

stadsarrende biträds av remissinstanserna. Reformförslaget stöds uttryck­

ligen av hovrätten för Västra Sverige, överlantmätarna i Blekinge, Malmö­

hus och Västerbottens län, länsstgrelsen i Gotlands län, stadsförbundet, RLF

och Sveriges jordägareförbund. Endast överlantmätaren i Gotlands län är

kritisk mot regelns införande. Han anser orimligt att en jordägare, som

kanske av välvilja och utan större ersättning medger någon bekant eller

släkting att uppföra en sommarstuga på sin mark, skall riskera att bli skade-

ståndsskyldig till arrendatorn om skriftligt arrendeavtal inte kommer till

stånd.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Arrendetiden

Gällande rätt. Enligt 1 kap. 1 § NJL är arrendeavtal ej bindande utöver

50 år från det avtalet slöts, om den arrenderade marken ligger utanför

område som ingår i stadsplan. Annars gäller en maximitid av 25 år. Någon

nedre gräns såvitt gäller lägenhetsarrenden anges inte i lagen. Inget hind­

rar parterna att komma överens om arrende tills vidare.

Ett avtal om lägenhetsarrende som ingås på obestämd tid kan bringas

att upphöra när som helst och av vilken anledning som helst genom upp­

sägning från endera sidan. Är arrenderätten inte förverkad och har sär­

skild uppsägningstid ej avtalats, inträder arrendatorns skyldighet att flytta

på fardagen näst efter sex månader från uppsägningen (39 §). Fardag' in­

faller den 14 mars (5 § första stycket). Har annan uppsägningstid eller

fardag avtalats gäller denna. Arrendeavtal på bestämd tid upphör utan

föregående uppsägning på arrendetidens sista dag. Under löpande avtalstid

kan arrendet bringas att upphöra endast på något av de förverkandeskäl

som särskilt anges i lagen (70 § femte stycket samt 36 och 37 §§). Uppsägs

arrendet av sådan anledning, får arrendatorn i allmänhet sitta kvar till

nästa fardag (39 §).

Beträffande jordbruksarrende gäller i betydelsefulla hänseenden andra

55

regler. Enligt 2 § första stycket skall i huvudfallet upplåtelse för jord­ bruksarrende ske på viss tid. Är arrendetiden inte bestämd, anses avtalet ingånget för en tid av fem år. När det gäller de sociala arrendena är re­ geln än mera skärpt till förmån för arrendatorn. I 50 § uppställs sålunda krav på att upplåtelse för viss tid skall ske för minst fem år. Är kortare tid avtalad, skall arrendet likväl gälla för denna tid. För båda slagen av jord­ bruksarrende föreskrivs dessutom förbud för jordägaren att under arren­ detiden bringa avtalet att upphöra på andra grunder än de i lagen särskilt angivna (3 § med hänvisningar).

Utredningen. Ett tidsobestämt arrendeavtal som ingås i syfte att arren- dalorn på den upplåtna marken skall kunna ha ett bostadshus ställer f. n. arrendatorn i starkt beroende av jordägaren. Arrendatorn kan ofta inte förutse när en uppsägning kan komma och ovissheten härom gör att han inte på ett ändamålsenligt sätt kan planlägga sina investeringar. Det nuva­ rande rättsläget är vidare sådant att en jordägare, så länge han inte gör sig skyldig till ocker, praktiskt taget ensidigt kan genomföra de ändringar i villkoren som han önskar i samband med avtalets förnyelse. Det prekära i bostadsarrendatorns situation återverkar uppenbarligen på dennes intresse av att vårda sig om hus och miljö.

Av bl. a. dessa skäl anser utredningen att möjligheten att träffa arren­ deavtal på obestämd tid inte är förenlig med arrendatorns intresse. Denna synpunkt väger enligt utredningen tyngre än jordägarens intresse av att med kort varsel kunna återfå besittningen till jorden eller att på ett för honom praktiskt sätt kunna höja avgiften eller eljest ändra avtalsvillkoren. Utredningen framhåller särskilt att ett förhindrande av tidsobestämda av­ tal kommer att leda till att arrendebebyggelsen och miljön förbättras, vilket på längre sikt torde vara i alla parters intresse.

Arrendatorns situation skulle kunna förbättras också genom att lagens bestämmelser om uppsägningstid gjordes tvingande, ev. i kombination med en längre uppsägningstid än den nuvarande. Utredningen avvisar emeller­ tid denna tanke. Arrendatorns beroendeställning skulle ändå i det väsent­ liga kvarstå. Det kunde också befaras att arrendatorn skulle utsättas för ofta återkommande uppsägningar. En avvägning mellan olika förekomman­ de intressen resulterar därför enligt utredningens mening i att avtal om bostadsarrende skall avse viss tid och att en upplåtelse som gjorts för obe­ stämd tid i stället skall ånses ingången för viss i lagen angiven tid.

När det gäller frågan huruvida behov föreligger av att i lag även in­ föra krav på bestämd minsta arrendetid framhåller utredningen att det för jordbruksarrendets dJel finns ett naturligt tvång till ej alltför korta arrendetider. Någon motsvarighet härtill föreligger inte beträffande bo­ stadsarrende. Det är därför inte ändamålsenligt att kopiera den för bl. a. jordbruksarrenden i allmänhet gällande ordningen att arrendetiden skall

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

56

vara bestämd utan angivet minimum. Risk föreligger f så fall för att

många avtal om bostadsarrende skulle innehålla en arrendetid av exempel­

vis ett år. Utredningen föreslår därför att en viss minsta tid utsätts i lagen.

En sådan bestämmelse bör gälla med tvingande verkan till förmån för ar-

rendatorn. De fåtaliga fall där ett verkligt behov föreligger att bestämma

arrendetiden på annat sätt kan på ett tillfredsställande sätt tillgodoses dis­

pensvägen.

Frågan om minimitidens längd bör ses i sammanhang med spörsmålet

om utformningen av uppsägnings- och besittningsskyddet i övrigt. Om arren-

datorn vid arrendetidens slut inte ges någon optionsrätt eller om denna görs

svag, bör arrendetiden göras lång och tvärtom. Vid minimitidens fixeran­

de måste vidare beaktas hur uppsägningstiden och ordningen för arrende­

avgiftens fortsatta bestämmande konstrueras. Utifrån dessa synpunkter

framhåller utredningen att erfarenheterna från de sociala jordbruks­

arrendena visat att det är bättre med en inte alltför lång minimitid i för­

ening med optionsrätt än förhållandevis långa minimitider. Den minsta

upplåtelsetiden av fem år som gäller för huvudparten av de sociala jord­

bruksarrendena kan visserligen för bostadsarrendets del sägas vara väl

kort med tanke på ändamålet. Å andra sidan skulle fem år som minsta

arrendetid för bostadsarrende nära sammanhänga med det system för ar-

rendatorns besittningsskydd efter arrendetidens slut (optionsrätt) som ut­

redningen samtidigt föreslår. En arrendetid på exempelvis tio år eller

mera kunde medföra att jordägarna blev avsevärt mindre benägna att

upplåta mark för bostadsarrende. En lång upplåtelsetid kunde även ver­

ka hindrande mot behov av en ändrad markanvändning. Också för till­

godoseende av behovet att ompröva arrendeavgiften med jämna intervaller

är det förenat med vissa fördelar att låta upplåtelseperioder och avgälds-

perioder sammanfalla. Ett enkelt och praktiskt system skapas härigenom.

Utredningen har vid övervägande av dessa synpunkter stannat för att

som minsta arrendetid för bostadsarrende föreslå fem år. Denna åsikt fin­

ner utredningen väl försvarad i de fall när arrendatorn tillika har options­

rätt. För övriga arrenden kan fem år inte sällan framstå som väl kort.

Emellertid är det i dessa fall i regel fråga om hus som relativt lätt kan

både resas och rivas.

I nära anslutning till arrendatorns rätt till minimitid står frågan om

dennes uppsägningsskydd. För att få avsedd verkan måste ett stadgande

om arrendetiden kompletteras med bestämmelser som hindrar att upp­

sägning fritt kan ske under arrendetiden och arrendet därigenom bringas

att upphöra före den avtalade arrendeperiodens slut. Av denna anledning

finner utredningen att en motsvarighet till det förbud mot andra uppsäg-

ningsskäl än de i lag särskilt angivna som gäller för jordbruksarrenden

bör införas beträffande bostadsarrende. En sådan regel torde knappast

innebära någon nackdel för den jordägare som tidigare än ursprungligen

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

57

tänkts har ett legitimt behov av att återfå besittningen till hela eller en del av arrendestället. Den föreslagna minimitiden fem år får anses för flertalet fall vara tillräcklig för att erforderliga justeringar skall kunna genomföras utan nämnvärt dröjsmål. För övriga fall där ett aktuellt och förutsebart legitimt behov av annan reglering finns, bör möjlighet ges till dispens från den tvingande regeln.

Utredningen diskuterar även bestämmelserna om avtalens maximitider. Utredningen anser att det inte finns något praktiskt behov av att redan vid den ursprungliga arrendeupplåtelsen kunna fixera arrendetiden längre än vad gällande rätt tillåter. Någon ändring i detta avseende föreslås så­ lunda ej.

Remissyttrandena. Förslaget om en i lag fastställd minsta arrendetid kombinerad med förbud mot att bryta arrendet under arrendetiden av annan anledning än som särskilt anges i lagen lämnas utan erinran av samtliga remissinstanser. Värdet av att möjligheten att ingå tillsvidare-avtal tas bort framhålls särskilt av hovrätten för Västra Sverige, överlantmätarna i

Blekinge och Malmöhus län, länsstyrelsen i Gotlands län, ecklesiastika boställsutredningen, stadsförbundet, RLF och Sveriges jordägareförbund.

Även den föreslagna minimitiden fem år för bostadsarrenden godtas av remissinstanserna. Ecklesiastika boställsutredningen ansluter sig till den föreslagna tiden i betraktande av möjligheten till dispens i sådana fall när särskilda skäl motiverar en kortare tid. Överlantmätaren i Västerbottens län anser visserligen att tiden är anmärkningsvärt kort men förklarar att denna kombination med en stark optionsrätt dock kan godtas. Hovrätten för Västra Sverige framhåller att det möjligen kan diskuteras om det inte åtminstone vid de bostadsarrenden som ej förenats med optionsrätt borde föreligga möjlighet för parterna att utan anlitande av dispensvägen avtala om kortare tid än fem år. Hovrätten förklarar dock att frågan är av täm­ ligen underordnat intresse, eftersom parterna, om de är ense, när som helst kan låta arrendet upphöra.

Överlåtelse av arrenderätten

Gällande rätt. Enligt 8 § första stycket och 70 § andra stycket arrende­ lagen är en lägenhetsarrendator ej berättigad att utan jordägarens sam­ tycke överlåta arrenderätten till någon annan. Undantag från denna re­ gel gäller för det fall att arrende ingåtts för längre tid eller att arrenda- torn avlidit under löpande arrendeperiod.

Har sålunda arrende avtalats för en tid av minst tio år får enligt 8 § andra stycket arrendatorn överlåta arrenderätten, om jordägaren skäligen kan nöjas med den nye arrendatorn. Innan substitutionsrätten får utövas

58

är arrendatorn dock skyldig att hembjuda fastigheten till jordägaren. Den­

ne har inte någon skyldighet att återta arrendet. Förklarar han sig villig att

återta arrendet, skall han ersätta arrendatorn dess värde. Tvist i värde­

ringsfrågan handläggs av skiljemän (18 §).

Om arrendatorn dör före arrendetidens utgång, inträder dödsboet i arren-

datorns rätt. Dödsboet äger i sin tur överlåta arrenderätten till annan.

Enligt 9 § första stycket krävs ej härför att avtalet ingåtts för viss minsta

tid. Däremot gäller i övrigt de i 8 § andra stycket föreskrivna reglerna om

hembud till jordägaren. 1 lagen utsägs inte huruvida personförändring på

arrendatorssidan kan ske utan hembud genom arv, giftorätt eller testamen­

te. I doktrin och rättspraxis har detta ansetts tillåtligt. Utredningen är

emellertid av annan åsikt och anser att ny arr enda tor inte genom familj e-

rättsligt fång kan insättas i andra fall än sådana där substitution också

i övrigt är medgiven.

Nu angivna regler, vilka är av dispositiv natur, gäller även för jord­

bruksarrende. För de sociala jordbruksarrendena är bestämmelserna tving­

ande.

Utredningen. Sjukdom, hög ålder, ändrade anställnings- eller familje­

förhållanden är exempel på förhållanden som gör att en bostadsarrenda-

tor under arrendetiden kan vilja överlåta sitt hus med åtföljande arrende­

rätt. I den mån inte något beaktansvärt intresse därigenom kränks, finns

inte någon anledning att föreskriva några gränser för en sådan överlåtelse­

rätt. I regel lämnar också jordägaren sitt samtycke till begärda arrende-

överlåtelser. I det stora flertalet fall får jordägarens intresse anses tillgodo­

sett, om den nye arrendatorn kan betala arrendeavgiften och i övrigt göra

rätt för sig. Detta gäller framför allt i de fall då jordägaren bedriver mark­

upplåtelse i större omfattning. Det föreligger därför skäl att liberalisera

det hittillsvarande överlåtelseförbudet och göra bestämmelsen tvingande

till arrendatorns förmån. Under sådana omständigheter synes emellertid

jordägarens intresse kräva att överlåtelserätten inte görs helt fri. Förhål­

landena varunder avtal om bostadsarrende ingås är högst varierande. Man

kan därför inte bortse från att det i undantagsfall kan vara ett väsentligt

och beaktansvärt intresse för jordägaren att själv kunna ta del i valet av

ny arrendator.

Av bl. a. dessa skäl föreslår utredningen att arrendatorn får en prin­

cipiell rätt att överlåta arrenderätten till ny arrendator, om denne från

objektiv synpunkt kan anses vara godtagbar för jordägaren. Både för att

jordägaren inte skall vara okunnig om förekommande överlåtelser och för

att bereda honom tillfälle att bevaka sina intressen, bör överlåtelsen före­

gås av hembud till jordägaren i samma ordning som enligt 8 § andra

stycket redan nu gäller när arrendetiden är bestämd och omfattar minst

tio år. Mot erläggande av full ersättning till arrendatorn bereds jordägaren

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

59

således tillfälle att hindra en av honom inte önskad överlåtelse. Regeln in­ nebär även att om en överlåtelse vägras på grund av att den föreslagna arrendatorn ej är godtagbar och om jordägaren har fog för sin vägran, skall jordägaren inte vara lösningsskyldig.

I fråga om förfarandet vid hembud och handläggning av tvist föreslår utredningen ej någon ändring i förhållande till gällande rätt. Detsamma gäller i princip även om beräkningen av arrenderättens värde. Utredning­ en erinrar om att detta värde normalt inte omfattar den del av värdet på arrendatorns hus som hänför sig till vad som följer efter arrendetiden. Man utgår således ifrån att värdet på huset skall hinna avskrivas under arrendetiden. Beträffande bostadshus där optionsrätt föreligger och det inte finns särskild anledning till antagande att optionsrätten kommer att brytas, bör också denna rätt kunna beaktas vid bestämmandet av arrende­ rättens värde. Några preciserade regler för denna fråga är emellertid var­ ken lämpligt eller möjligt att lämna.

Utredningen har hittills behandlat överlåtelser i egentlig mening, så­ dana som sker i samband med köp, byte eller gåva av arrendatorns hus. Om insättandet av ny arrendator sker i samband med förutvarande arren- dators död eller genom bodelning i hans äktenskap, tillkommer andra synpunkter. En avtalsklausul av innebörd att arrendatorns död medför att rättsförhållandet upphör skulle försätta dödsboet i ett underläge. Arrendet bör därför inte upphöra eller kunna uppsägas av den anledningen att arren­ datorn avlider under arrendetiden. Liksom f. n. bör alltså dödsboet in­ träda i den avlidnes ställe och dödsfallet bör inte utgöra uppsägningsgrund för någondera parten. Utredningen föreslår att bestämmelsen för att inte bli verkningslös görs tvingande till förmån för arrendatorn.

När det gäller de fall då arrenderätten genom arvskifte eller bodelning tilldelas exempelvis arvinge, testamentstagare eller den andra maken fram- nåller utredningen att hänsynen till nyttjanderättshavarens närmaste an­ höriga väger tyngre än fastighetsägarens intresse. Även här bör emellertid en avvägning ske. Den eller de anhöriga till vilka arrenderätten genom familj erättsligt fång övergår bör vara befriade från risken att i samband med hembudsförfarande bli utlösta av jordägaren. Å andra sidan finns det knappast anledning att en sådan ny arrendator medges en så stark rätt att han — liksom dödsboet — automatiskt inträder i den avlidnes rätt. Utredningen föreslår därför att den nye arrendatorn skall få överta arren­ derätten utan hembud men att han från jordägarens sida sett skall vara godtagbar. Denna s. a. s. privilegierade substitutionsrätt bör tillkomma ar­ rendatorns make, arvingar och universiella testamentstagare. Makens rätt bör därvid vara oberoende av om bodelningen sker i anledning av äkten­ skapets upplösning, boskillnad eller hemskillnad.

Kangl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

60

Remissyttrandena. Utredningens förslag om arrendatorns substitutions-

rätt tillstyrks eller lämnas i princip utan erinran av det övervägande an­

talet remissinstanser. Till de som uttryckligen tillstyrker förslaget hör

hovrätten för Västra Sverige, överlantmätaren i Malmöhus län, länsstyrelsen

i Gotlands län, RLF och Sveriges jordägareförbund. Det sistnämnda för­

bundet förklarar sig dock ej kunna tillstyrka att annan än optionsberättigad

arrendator tillerkänns överlåtelserätt.

Arrendatorns möjlighet att överlåta arrenderätten till utländsk medbor­

gare berörs av Djurgårdsförvaltningcn och länsstyrelsen i Malmöhus län.

Förvaltningen framhåller således att den för fast egendom obligatoriska

tillståndsprövningen härvid inte kommer i fråga. En jordägare borde med

hänsyn härtill inte vara skyldig att godta en ny arrendator i de fall då

denne är sådan fysisk eller juridisk person som avses i 1916 års s. k. in­

skränkningslag. I motsats till förvaltningen vill länsstyrelsen inte mot­

sätta sig att en utländsk medborgare kommer i åtnjutande av det för­

stärkta besittningsskydd förslaget innehåller. I detta sammanhang upp­

ger länsstyrelsen att redan nu från främst dansk sida märkts intresse av

att förvärva mark i Sverige för fritidsändamål. Det finns skäl att anta att

detta intresse kommer att öka sedan en broförbindelse skapats mellan

länderna. Genom de förbättrade kommunikationsmöjligheterna torde i

framtiden även kunna påräknas att en än vidare krets av europeiska med­

borgare visar intresse för fritidshus i landet.

Ej heller det föreslagna hembudsförfarandet möter någon principiell

invändning av remissinstanserna. Över jägmästaren i Östra distriktet på­

talar dock att stora svårigheter kan uppstå vid värderingen av byggnader

på tomter med stort attraktionsvärde, exempelvis strandtomter i närheten

av storstäder. Domänintendenten i Östra domänområdet framhåller vikten

av att det i arrendeavtalet bestäms hur stor frihet arrendatorn har att

investera på arrendeområdet. Enligt intendenten får jordägarens inlösen­

rätt ej omintetgöras av överinvestering som ej kan lösas.

Kritiska mot förslaget är Sveriges jordägareförbund och handelskam­

maren för Örebro och Västmanlands län. Förbundet yttrar.

Själva arrenderätten torde endast i undantagsfall äga ett självständigt

värde, såvida det inte är fråga om ett långtidsavtal med en alltför lag lega

utan indexklausul eller annat förbehåll. Att jordägaren, som i ett sådant

fall av oförstånd redan förorsakat sig en förlust, sedermera skulle därut­

över kunna bli ålagd att betala arrendatorn ersättning om och när han

antar ett hembud, skulle vara stötande. Fall kan även förekomma, där

arrenderätten av olika skäl kan ha ett negativt värde — t. ex. på grund

av att en störande industri uppförts eller en kommunikationsled framdra-

gits i grannskapet. Antar jordägaren hembudet, bör skiljenämnden givetvis

även äga pröva storleken av den ersättning arrendatorn skall utgiva till

jordägaren för rätten att bli befriad från ett ur jordägarens synpunkt för­

delaktigt avtal.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

61

Beträffande avgränsningen av den privilegierade kretsen, för vilken hem- budsskyldighet inte skall föreligga, förklarar överlantmätaren i Gävleborgs län att eftersom hembudsskyldighet inte föreligger vid bodelning och arv­ skifte bör sådan skyldighet ej heller föreskrivas vid överlåtelse av arrende­ rätten mellan äkta makar eller till bröstarvinge. Även länsstgrelsen i Norr­ bottens län ifrågasätter om inte hembudsskyldigheten bör uteslutas vid överlåtelse till nära anförvant utan samband med bodelning, arvskifte eller testamente. Ett sådant stadgande skulle stämma bättre överens med jord­ förvärvslagen och förslaget till lag om kommunal förköpsrätt. Handelskam­ maren för Örebro och Västmanlands län förklarar sig inte kunna medge att den föreslagna substitutionsrätten tillförsäkras avlägsnare släktingar och universella testamentstagare. De sistnämnda kan ju enligt handelskamma­ ren tillhöra vilken »personkrets» som helst, t. ex. en hushållerska, nära vän eller vetenskaplig eller ideell institution.

62

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

ANLÄGGNINGSARRENDE

Gällande rätt

I nuvarande arrendelagstiftning behandlas lägenhetsarrende som en en­

hetlig kategori. Vid anläggningsarrende gäller därför f. n. samma bestäm­

melser som tidigare redovisats för bostadsarrende.

Kategorins avgränsning

Utredningen. Enligt utredningens förslag utmärks anläggningsarrende lik­

som bostadsarrende av att arrendatorn i enlighet med arrendeavtalet på

arrendestället uppfört -— eller övertagit — en egen byggnad. Till skillnad

från bostadsarrende skall emellertid arrendatorns hus eller annan bygg­

nad inte i första hand tjäna bostadsändamål utan användas för någon på

arrendestället bedriven förvärvsverksamhet. Anläggningsarrende särskiljs

sålunda från andra lägenhetsarrenden främst genom sin ekonomiska struk­

tur. Utredningen föreslår att gruppen anläggningsarrende på samma sätt

som bostadsarrende skiljs ut från övriga lägenhetsarrenden och görs till

föremål för särskild lagstiftning.

De nya bestämmelserna bör således begränsas till att omfatta endast så­

dana arrendeställen som är bebyggda i och för en näringsverksamhet. Be­

greppet byggnad är enligt utredningen att tolka på samma sätt som f. n.

gäller inom byggnadslagstiftningen och därtill anslutande praxis. För obe­

byggda arrendeställen eller sådana där ändamålet endast är att lämna en

upplagsplats åt anläggningsarrendatorn är några nya regler inte påkal­

lade. Utanför den föreslagna definitionen faller sålunda exempelvis en

idrottsförenings klubbhus eller åskådarläktare på annans mark. Har arren­

datorn på arrendestället ett virkesupplag eller en brädgård och förvaras

de till rörelsen hörande effekterna under tak eller eljest i en byggnad blir

de föreslagna reglerna tillämpliga. Sker förvaringen under bar himmel

gäller motsatsen. Samma blir förhållandet om arrendatorns anläggning be­

står endast av en kaj eller ett järnvägsspår.

Enligt utredningens mening bör reglerna om anläggningsarrende dess­

utom begränsas till rättsförhållanden av inte allt för kort varaktighet. Helt

tillfälliga upplåtelser bör undantas. Utredningen föreslår därför att de nya

bestämmelserna ej skall tillämpas om upplåtelsetiden är bestämd till kor­

tare tid än ett år. Genom denna bestämmelse blir behovet av en särskild

dispensregel överflödig.

De föreslagna reglerna om anläggningsarrende bör kunna tillämpas även

63

om arrendatorns förvärvsverksamhet på arrendestället är en del av en större verksamhet. Det är t. ex. vanligt att en industri är så belägen att byggnaderna till en del ligger på mark som disponeras med äganderätt och i övrigt på arrenderad mark. Ej heller finns det anledning att kräva att just arrendatorn driver verksamheten. Behovet av nya arrenderegler är inte mindre därför att rörelsen ägs av ett aktiebolag, i vilket arrendatorn måhända är delägare.

Om det på arrendestället finns en byggnad som tillhör arrendatorn men byggnaden framstår som mindre väsentlig för verksamheten, bör vid gräns­ dragningen ses till huvudändamålet med avtalet. Används arrendestället till ett större grusupplag, bör således arrendet inte anses som anläggnings- arrende bara därför ail det finns ett våghus eller vaktkur. Men drivs en bil­ verkstad på området, bör upplåtelsen hänföras till anläggningsarrende även om huvuddelen av marken tas i anspråk för utomhus uppställda for­ don.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Remissyttrandena. Den föreslagna avgränsningen av anläggningsarrende godtas eller lämnas utan erinran. Endast lantbruksförbundet anser att de­ finitionen är för snäv och lämnar arrenden utanför den nya regleringen vilka för arrendatorn kan vara av stor ekonomisk betydelse. Kraven på för­ värvsverksamhet och att det skall finnas byggnad i byggnadslagstiftningens mening är enligt förbundets mening utan betydelse för det intresse som be­ sittningsskyddet skall värna. Således är frågan huruvida arrendestället skall förses med byggnad utan betydelse när mark arrenderas för ett järnvägs­ spår som skall betjäna arrendatorns industrianläggning. I detta fall kan just tillgången till spår ha varit det avgörande för att arrendatorn förvär­ vat den härskande fastigheten. Motsvarande förhållande gäller vid arrende av mark för kaj, upplagsplats eller dylikt. Enligt förbundets mening bör därför arrendatorns besittningsrätt skyddas i alla fall när besittningsrätten objektivt är av särskild betydelse för arrendatorn.

Besittningsskydd

Utredningen. Skyldigheten för arrendatorn enligt nu gällande lag att utan särskild uppsägning eller anmaning flytta från arrendestället när ett tidsbestämt avtal löper ut lämnar stora möjligheter för jordägaren att illo­ jalt utnyttja arrendatorns önskan att fortsätta arrendet. Detta tillstånd blir om ingen form av besittningsskydd införs än mera framträdande om det föreslagna förbudet mot tills-vidare-avtal genomförs. För att i denna situation stärka arrendatorns förhandlingsposition är det enligt utredning­ ens mening nödvändigt att han erhåller något slag av besittningsskydd.

Vid anläggningsarrende är emellertid de sociala skälen för besittnings­

64

skydd mindre framträdande. För dessa upplåtelser måste samtidigt beaktas

jordägarens intresse av att med relativt stort mått av frihet själv kunna

förfoga över marken. Av dessa skäl anser utredningen att en i lag inskri­

ven optionsrätt inte innebär en lämplig lösning. Det överensstämmer bäst

med såväl parternas som allmänna intressen, om en bestämmelse införs i

lagen om att upplåtelsen automatiskt förlängs om uppsägning inte sker

före arrendetidens slut. Denna ordning är avgjort bättre än det system

med tyst förlängning som gäller vid jordbruksarrende i allmänhet.

Utredningen finner vidare rimligt att parterna vid anläggningsarrende i

god tid före den löpande arrendeperiodens slut genom uppsägning under­

rättar varandra, om förlängning av avtalet inte skall ske eller om ändring

av villkoren önskas för en kommande arrendeperiod. Utredningen föreslår

i detta avseende att uppsägningstiden bestäms till senast sex månader före

arrendetidens slut. Härigenom erhåller arrendatorn en godtagbar frist att

förbereda flyttning för den händelse jordägaren säger upp avtalet för av­

flyttning. Uppsägs arrendet endast för ändring av villkoren erhålls en

lämpligt tilltagen förhandlingstid.

Sker ej uppsägning i rätt tid, är det nödvändigt att lagen anger för vil­

ken tid upplåtelsen förlängs. En lämplig regel är att avtalet förlängs med

samma tid som förut gällt, dock högst fem år i sänder.

Utredningen har övervägt huruvida bestämmelsen om automatisk förläng­

ning skall göras tvingande men stannat för att inte föreslå en sådan regel.

Som skäl härför anförs att förhållandena vid anläggningsarrende är myc­

ket växlande och att många av dem kan betecknas som »affärsarrenden».

I fråga om dem bör så långt som möjligt bestämmelser undvikas som i onö­

dan lägger band på parternas avtalsfrihet.

Remissyttrandena. Förslaget om automatisk avtalsförlängning godtas eller

lämnas utan erinran av det övervägande antalet remissinstanser. Som tidi­

gare anförts har dock flera remissinstanser uttalat sig för optionsrätt även

i fråga om anläggningsarrende. Utredningens mening om att regeln om av-

talsförlängningen bör vara dispositiv delas uttryckligen av hovrätten för

Västra Sverige, kommerskollegium, häradshövdingeföreningen och advo­

katsamfundet.

Tiden för upplåtelsens förlängning bör enligt handelskammaren för Öre­

bro och Västmanlands län i likhet med vad som ofta förekommer vid

hyresförhållanden, bestämmas till ett år om annat ej avtalas.

Kioskägareförbundet och korvhandlareförbundet uttalar att markägaren

bör åläggas skyldighet att redovisa skälen för en uppsägning av arrende­

avtal. Förbunden anser att det skydd som den automatiska avtalsförläng-

ningen avser att ge eljest reduceras.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Knngl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

65

Upplåtelsens form

Utredningen. Vid anläggningsarrende är enligt utredningens erfarenhet skriftlig avtalsform vanligare än vid bostadsarrende. Med tanke på det större värde som anläggningsarrendatorns investering representerar kan frånvaron av skriftligt avtal blir mera kännbar från ekonomisk synpunkt. Liksom beträffande bostadsarrende talar starka skäl för att krav på skrift­ ligt avtal införs vid anläggningsarrende.

Utredningen förordar sålunda att avtal om anläggningsarrende för sin giltighet skall kräva skriftlig form enligt samma grunder som redan gäl­ ler vid jordbruksarrende. Förslaget innebär bl. a. att bestämmelserna inte kan upphävas genom överenskommelse mellan parterna.

Remissyttrandena. Utredningens förslag i denna del godtas eller lämnas utan erinran av samtliga remissinstanser.

Arrendetiden

Utredningen. När det gäller tidsobestämda arrendeavtal med kort eller ingen uppsägningstid kan det förekomma situationer med ett påtagligt be­ hov av att med kort varsel kunna säga upp avtalet. Sådana fall är emellertid ovanliga vid anläggningsarrende. Ej heller torde det vara vanligt att jord­ ägaren i oträngt mål utnyttjar möjligheten enligt nuvarande lag att med mycket kort tidsfrist avhysa en lägenhetsarrendator. Enbart möjligheten härtill medför dock ett ojämnt utgångsläge vid förhandlingar mellan par­ terna, särskilt om det är fråga om förlängning av avtalet. Den rådande ordningen ger också mången gång arrendatorn en känsla av otrygghet och ovisshet som han inte kan underlåta att ta hänsyn till i sina ekonomiska kalkyler och som i sista hand får betalas av kunderna. I betraktande av den ekonomiska betydelse som ett anläggningsarrende har för arrendatorn — och indirekt även för anställda och kunder — är det uppenbart att ar­ rendatorn i allmänhet är mera betjänt av att avtalet gäller för bestämd än för obestämd tid. Utredningen anser därför att tidsobestämda avtal för anläggningsarrenden inte bör få förekomma.

Kravet på att arrendet skall avse viss tid bör dock inte konstrueras så att det innebär olägenhet för jordägaren. Av denna anledning anser utred­ ningen att arrendetidens längd inte bör stipuleras i lagen. Däremot behövs det en särskild regel för det fall att avtalet i strid med lagen inte anger nå­ gon bestämd arrendetid eller att avtalet anges gälla tills vidare. För jord­ bruksarrende anges att upplåtelsen i denna situation gäller för fem år. För bostadsarrenden föreslås en regel av samma innehåll. En motsvarande be­ stämmelse behövs också vid anläggningsarrende.

3 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

66

I analogi med reglerna om jordbruksarrende bör den föreslagna bestäm­

melsen om verkan av tills-vidare-avtal ges tvingande effekt.

Om man kräver bestämd arrendetid för anläggningsarrende är det ofrån­

komligt att man — liksom föreslagits för bostadsarrende — också inför den

vid jordbruksarrende gällande regeln att parterna inte med giltig verkan

kan avtala om andra uppsägningsanledningar än sådana som är särskilt

anges i lagen.

Remissyttrandena. Förslaget om krav på bestämd arrendetid och upp-

sägningsskydd möter ingen erinran.

överlåtelse av arrenderätten

Utredningen. Av bl. a. hänsyn till arrendatorns möjlighet att utvinna det

värde som ligger i en av honom upparbetad rörelse föreslås att anlägg-

ningsarrendatorn får en vidgad rätt att överlåta arrenderätten. Generellt

bör dock gälla att den nye arrendatorn skall från objektiv synpunkt vara

godtagbar. Någon anledning att — såsom föreslagits beträffande bostads­

arrenden — tillika göra substitutionsrätten beroende av hembud finner

utredningen däremot inte föreligga. Anläggningsarrenden är i betydligt

större utsträckning renodlat affärsmässiga avtal. Om den nye arrendatorn

kan betala arrendeavgiften och i övrigt göra rätt för sig torde det som

regel vara likgiltigt för jordägaren vem den nye arrendatorn är. Skulle

motsatsen undantagsvis vara fallet bör emellertid jordägaren inte vara

hindrad att i avtalet förbehålla sig rätten till närmare prövning av efter­

trädaren eller — eventuellt —- helt och hållet förbjuda överlåtelse. Härige­

nom lämnas även möjlighet öppen för jordägaren att genom överlåtelse­

förbud hindra spekulation i arrenderätten.

Remissyttrandena. Förslaget om en utvidgad överlåtelserätt för arren­

datorn godtas eller lämnas utan erinran av nästan alla remissinstanser.

Endast Sveriges jordägareförbund, Östergötlands och Södermanlands han­

delskammare och handelskammaren för Örebro och Västmanlands län av­

styrker förslaget. Den förstnämnda handelskammaren förklarar att mark­

ägaren bör oinskränkt ha inflytande över vem som bedriver ekonomisk

verksamhet på hans mark.

Hovrätten för Västra Sverige, kommerskollegium, häradshövding ef ör­

eningen och advokatsamfundet anser i likhet med utredningen lämpligt att

substitutionsrätten görs dispositiv. Några remissinstanser är däremot kri­

tiska mot förslaget i detta hänseende. Institutet för hantverk och industri

och hantverks- och industriorganisationen anser att en dispositiv överlåtel­

serätt är av begränsat värde och knappast ägnad att nämnvärt stärka arren­

datorns ställning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

67

ÖVERGÅNGSBESTÄMMELSER

Allmänna synpunkter

Utredningen. Utredningen anser att det för de avtal om bostads- och anläggningsarrende som ingåtts innan den föreslagna lagstiftningen trätt i kraft i och för sig föreligger samma reformbehov som beträffande sådana som ingås därefter. Samtidigt är emellertid att beakta att civillag ej bör ges tillbakaverkande kraft utan att alldeles särskilda och starkt vägande skäl talar däremot. Vid avvägningen mellan dessa motsatta intressen mö­ ter det mindre betänkligheter att göra avsteg från den vedertagna prin­ cipen att gammal lag bibehålls för gamla avtal, när det är fråga om rätts­ förhållanden som i likhet med bostadsarrenden men ofta även anläggnings- arrenden normalt är långvariga. Även praktiska skäl talar för denna åsikt. En tyst förutsättning för avtalets tillkomst är ofta att förlängning skall ske om inte väsentligt ändrade förhållanden inträffar. Förlängning är också det vanliga i praktiken. Det föreslagna besittningsskyddet ansluter sig således nära till rådande sedvänja. Om endast nya avtal om bostads­ arrenden utrustas med exempelvis optionsrätt, kan man vidare ej under­ låta att räkna med att en del jordägare kommer att vilja hindra att de gamla avtalen förs in under den nya lagens ordning och därför kommer att vägra medverka till att de gamla avtalen vid avtalstidens slut blir för­ längda. Den föreslagna reformen för de nya avtalen skulle därigenom kunna leda till en väsentlig försämring av avtalsläget för de gamla avtalen.

Av bl. a. dessa skäl anser utredningen det nödvändigt att den nya lag­ stiftningen i väsentliga avseenden får gälla också för de gamla avtalen. När det gäller äldre tidsobestämda arrendeavtal bör undvikas att dessa kommer att bli gällande lång tid efter den nya lagens antagande. Utred­ ningen föreslår därför att sådana avtal i sin helhet förs in under den nya lagen, om de inte uppsägs till första möjliga tidpunkt efter den nya lagens utfärdande. För tidsbestämda gamla avtal bör övergången ordnas så att den gamla lagen i princip alltjämt får gälla men att den samtidigt — sär­ skilt i de mest angelägna fallen —- kompletteras med vissa av den nya lagens regler om uppsägnings- och besittningsskydd. Däremot finner ut­ redningen inte anledning förorda att de nya reglerna om substitutionsrätt görs tillämpliga på de gamla avtalen.

Remissyttrandena. Utredningens förslag beträffande de äldre arrendeav­ talen tillstyrks eller lämnas utan erinran av det övervägande antalet re­ missinstanser.

RLF förklarar att även om det i och för sig måste anses betänkligt att

68

låta nya lagregler få retroaktiv verkan skäl ej kan anses föreligga att mot­

sätta sig förslaget i dessa delar. Förbundet konstaterar särskilt att försla­

get om framtvingande av skriftliga avtal är välgrundat. Detta medför näm­

ligen enligt förbundet möjlighet att precisera villkor och därmed undvika

framtida tvister. Även överlantmätaren i Västmanlands län tillstyrker för­

slaget men anser att äldre arrendatorer dessutom bör erhålla substitutions-

rätt. Tillräckliga skäl för att undanta denna rätt har enligt överlantmä­

taren inte anförts av utredningen.

Några remissinstanser avstyrker eller ställer sig kritiska mot de före­

slagna övergångsbestämmelserna, däribland överlantmätaren i Gotlands

län, handelskammaren för Örebro och Västmanlands län och Skånes jord-

ägareföreband. Handelskammaren anser att förslaget står i strid mot hävd­

vunna allmänna principer. Förbundet förklarar att rättssäkerheten i an­

nat fall ställs i fara. Sportstugefräm,jandet, som uttalar sig för en avveck­

ling av framtida bostadsarrenden, föreslår att inom områden med detalj­

plan arrendatorerna bör berättigas lösa de tomter som kan inarbetas i pla­

nen medan övriga endast bör få bestå arrendetiden ut. Sveriges jordägare­

förbund anser att det bör överlämnas åt parterna avgörandet huruvida ett

tidigare ingånget avtal skall fortsätta att gälla i ett genom ny lagstiftning

väsentligt förändrat läge. Förbundet har därvid inget att invända mot att

nya lagens regler blir tillämpliga på sådana avtal, som efter lagens ikraft­

trädande förlängs utöver tidigare bestämd tid, respektive genom underlå­

ten uppsägning till den tid, då på grund av sådan uppsägning avtalet tidi­

gast kunnat frånträdas.

Vissa av de överlantmätare, däribland överlantmätarna i Värmlands och

Gävleborgs län, som uttalar sig för en mera individualiserad arrendeform

anser att arrenden för fritidsbebyggelse, som tillkommit före nya lagens

ikraftträdande, skall anses som bostadsarrende endast om arrendeställena

är bebyggda efter erhållet byggnadslov eller att de eljest överensstämmer

med de vid tiden för lagens ikraftträdande gällande planerna och bestäm­

melserna.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Avtalets skriftliga form

Utredningen. Även om gamla tills-vidare-avtal, som inte sägs upp, förs

över till den nya lagens ordning och därmed också blir underkastade kra­

vet på skriftlig form, kommer det efter den föreslagna lagändringen san­

nolikt att finnas många gamla arrendeavtal som inte avfattas skriftligen.

Åtskilliga olägenheter är förenade därmed. Tvist om avtalets innebörd in­

träffar oftare när avtalen är endast muntliga. Risken för rättsförluster är

stor när det muntliga avtalet fortgått en lång följd av år. Svårighet kan

uppkomma att rekonstruera det faktiska avtalsläget när upprepade munt­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

69

liga förändringar överenskommits i de ursprungliga avtalsvillkoren. En allvarlig brist föreligger även i att avtal om bostads- och anläggningsar- rende, som inte är skriftliga, kan uppsägas under löpande arrendetid om arrendestället genom överlåtelse byter ägare. Det bör även uppmärksam­ mas att den nya lagen som förutsättning för avtalets giltighet kräver skrift­ lig form. Om en jordägare skulle vägra att frivilligt medverka till upprät­ tande av ett kontrakt, finns det risk för att avtalet inte kommer att be­ traktas som ett arrendeavtal och arrendatorns rätt mot jordägaren reduce­ ras till endast en skadeståndsrätt. Utredningen förordar därför en ordning som beträffande äldre avtal ger envar av parterna befogenhet att påkalla upprättande av skriftligt avtal till bekräftelse av den tidigare muntliga över­ enskommelsen. Vägrar motparten att medverka till tillkomsten av kon­ trakt skall som en yttersta möjlighet samma resultat kunna ernås genom rättegång.

En på detta sätt i efterhand gjord skriftlig bekräftelse innebär natur­ ligtvis inte att det ingångna avtalet ändras. Avtalet är alltså i princip att anse som ett »gammalt» avtal även om bekräftelsen äger rum efter den nya lagens ikraftträdande. Parterna är dock oförhindrade att samtidigt ändra avtalet eller företa precisering av oklara punkter.

De rättsverkningar som lagen tillägger skriftligt kontrakt bör också medfölja den skriftliga, i efterhand gjorda bekräftelsen. I likhet med andra skriftliga avtal om lägenhetsarrende bör sålunda bekräftelsen ge arrenda- torn skydd mot uppsägning från den som genom frivillig överlåtelse blivit ägare till arrendestället. Annorlunda förhåller det sig emellertid när det är fråga om dispositiva avtalsvillkor, t. ex. frågan om kontraktet skall få intecknas eller ej. Eftersom parterna från början valt den muntliga formen och ett muntligt avtal inte är inteckningsbart, synes det rimligt att det i efter­ hand gjorda kontraktet in dubio förses med motsvarande undantag.

Uppsägningsskyddet i övrigt

Utredningen. Beträffande spörsmålet i vad mån det för övrigt finns skäl att särskilt skydda bostads- eller anläggningsarrendatorer med äldre avtal förtjänar det enligt utredningen särskilt att uppmärksammas det fallet att arrendatorns rätt måste vika till följd av kollision med andra intressen än upplåtarens. Oavsett om en lägenhetsarrendator har tillträtt arrendet eller ej kan en ny jordägare, som förvärvat marken genom frivillig överlåtelse, inom tre månader efter förvärvet uppsäga en arrondator som endast bär muntligt arrendeavtal (70 § fjärde stycket). Det är enligt utredningen ofrånkomligt att detta rättsläge för arrendatorn medför en ständig känsla av otrygghet, som i sin tur måste menligt återverka på byggnadernas och områdets skötsel. Hans möjligheter att utverka skriftligt avtal vid förhand­

70

lingar med jordägaren är erfarenhetsmässigt små. Utredningen antar därför

att även efter ett genomförande av de olika förslagen i betänkandet att för

framtiden bli kvitt de muntliga avtalen, måste man räkna med att åtskilliga

sådana kommer att finnas kvar. En reform också i fråga om de gamla munt­

liga avtalen är här från arrendatorns synpunkt mycket angelägen.

Utredningen föreslår — i överensstämmelse med lagberedningens för­

slag till ny jordabalk (SOU 1960:24, 11 kap. 11 § JB och 38 § promulga-

tionslagen till nya JB) — att ny ägare till arrendestället skall även när

det gäller gamla avtal vara bunden av en tidigare gjord upplåtelse, om

han känt till eller bort känna till den. Närmast i syfte att underlätta be­

visskyldigheten härom föreslår utredningen att den nye ägaren skall

vara bunden av gammalt muntligt avtal, om arrendatorn tillträtt och detta

tagit sig uttryck i att arrendatorn uppfört en sådan byggnad som avsetts

med avtalet. Härmed är att likställa det fallet att byggnaden påbörjats

men inte hunnit bli färdig.

Remissyttrandena. Förslaget möter ingen erinran av remissinstanserna.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Besittningsskydd

Utredningen. Risken att en förbättrad rättsställning för arrendatorer med

nya avtal kan oförmånligt inverka på rättsläget för arrendatorer med

gamla avtal anser utredningen i första hand får antas hänföra sig till den

för bostadsarrendatorerna föreslagna optionsrätten. Görs besittningsskyd­

det inte till någon del retroaktivt har man anledning att räkna med att

ju fördelaktigare det blir för arr endator erna, desto mera angelägna blir

jordägarna att förhindra att gamla upplåtelser får möjlighet att föras in

under den nya lagen. Detta kan bl. a. medföra att jordägare kommer att

vägra förlängning av avtal som eljest skulle ha förlängts eller över huvud

taget i större omfattning än hittills utnyttja det övertag som den nuva­

rande lagen ibland ger dem. Trots att arrendatorns besittningsskydd an­

passats till den avtalspraxis som i allmänhet råder på marknaden kan

man enligt utredningen knappast underlåta att i en lagstiftning om bo­

stadsarrende beakta behovet av besittningsskydd också för de arrendatorer

som grundar sin rätt på avtal tillkomna före den nya ordningen.

Vid avvägningen i vilken omfattning lagstiftning är behövlig i denna

fråga uttalar utredningen allmänt att betänkligheterna mot att ingripa i

bestående avtal är störst i fråga om sådana avtal som tillkommit helt

kort tid före den nya lagen. Genom den uppmärksamhet som frågan un­

der senare år har väckt kan det också antas att den berörda allmänheten,

särskilt blivande arrendatorer, i ökad utsträckning fått sin uppmärksam­

het riktad på osäkerheten i sommarstugearrendatorns rätt. Det torde även

71

förhålla sig så att jordägarna genom att under senare år mer än tidigare begagna sig av tidsbestämda upplåtelser med relativt korta arrendeperioder i allt större utsträckning själva blivit införstådda med att avtalen nor­ malt skall förlängas. När det däremot gäller avtal vilkas tillkomst ligger längre tillbaka i tiden är betänkligheterna mot att ingripa med komplet­ terande bestämmelser mindre, samtidigt som behovet av ett besittnings­ skydd för dessa upplåtelser i allmänhet torde vara större.

Med hänsyn till bl. a. dessa synpunkter föreslår utredningen att den nya lagens bestämmelser om optionsrätt — under i övrigt samma förutsätt­ ningar som vid de nya avtalen -— skall äga tillämpning på gamla avtal i sådana fall där vid tiden för lagens ikraftträdande finns ett arrendatorn tillhörigt, och med taxeringsvärde försett, bostadshus och marken under en sammanhängande tid av minst tio år varit upplåten för samma ända­ mål. Optionsrätten blir därigenom inte beroende av huruvida avtalet varit skriftligt eller muntligt eller om upplåtelsen avsett bestämd eller obestämd tid. Även här gäller dock begränsningen att livstidsupplåtelser faller utan­ för reglerna om bostadsarrende.

Remissyttrandena. Den föreslagna optionsrätten åt innehavare av äldre bostadsarrenden möter viss kritik av remissinstanserna. Förslaget avstyrks av principiella skäl av hovrätten för övre Norrland. Hovrätten anför.

Detta innebär ett kraftigt ingrepp i bestående avtalsförhållanden, ägnat att beskära jordägarens dispositionsrätt till den upplåtna marken. En all­ mänt vedertagen grundsats är att civillag ej bör ges tillbakaverkande kraft, såvida ej särskilda skäl talar därför. Hovrätten finner ej sådana skäl föreligga att genom retroaktiv lagstiftning tillägga arrendatorn op­ tionsrätt, i varje fall inte utan att jordägaren även vid tidsbestämda arren­ deavtal bereds tillfälle att genom uppsägning bringa till upphörande sådana avtal, som han ej önskar underkastade den nya lagstiftningen.

överlantmätarna i Blekinge och Västmanlands län förklarar sig inte kunna ansluta sig till förslaget att arrendeupplåtelsen skall ha pågått minst tio år för att erhålla optionsrätt. Den förstnämnde överlantmätaren anser att differentieringen mellan avtal tillkomna minst tio år före ikraft­ trädandet och sådana under tio år synes komma att te sig skäligen god­ tycklig vid tillämpningen. Han anför.

En arrendator med ett 25-årslcontrakt, tillkommet 9 år före lagänd­ ringens ikraftträdande, borde väl inte vara mindre berättigad till option än en arrendator, som sedan minst 10 år haft ett successivt förlängt ettårs- kontrakt. Den sannolikt mycket talrika kategori av bostadsarrendatorer, som på grund av övergångsbestämmelsen inte skulle bli optionsberättigad, kan ingalunda förutsättas vara i mindre behov av ökad trygghet än andra. Också med hänsyn till intresset av enhetlighet är det angeläget, att sam­ ma rättsregler snarast möjligt kommer i tillämpning för alla bostadsarren­ datorer oberoende av tidpunkten för avtalets tillkomst.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

72

Den senare överlantmätaren förordar att tioårsregeln slopas med tanke

på optionsrättens stora trygghetsskapande betydelse. En sådan åtgärd kan

enligt överlantmätaren knappast vara till egentligt förfång för jordägaren,

eftersom denne i regel räknat med att arrendet förlängs. Även överlant­

mätaren i Västernorrlands län ifrågasätter varför arrendet måste ha på­

gått i tio år för att optionsrätt skall tillerkännas arrendatorer med gamla

avtal.

I motsats härtill anser Skånes jordägareförbund att minimitiden är i

kortaste laget. Enligt förbundet bör marken i varje fall ha varit utan av­

brott utarrenderad för bostadsändamål under minst 20 år. Kammarkol­

legiet uttalar allmänt att de sociala skälen för optionsrättens införande

inte alls är lika framträdande vid sommarstugearrende som för sådana

arrenden som avser helårsbostad. Å andra sidan gäller även för dessa att

jordägarens intresse att fritt kunna förfoga över marken objektivt sett för­

svagas ju längre avtalsförhållandet består. Det synes därför kollegiet rim­

ligt att sommarstugearrenden som bestått under en lång följd av år, om­

fattas av optionsrätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

73

DEPARTEMENTSCHEFEN

Allmänna synpunkter

Arrende för uppförande av byggnad för bostadsändamål (bostads­ arrende) har under de senaste decennierna blivit allt vanligare. Utveck­ lingen beror främst på den ökade förekomsten av sommarstugor och annan fritidsbebyggelse på ofri grund. Avtal om bostadsarrende grundar sig på NJL:s regler om lägenhetsarrende. Dessa regler — som i huvudsak behål­ lits oförändrade sedan lagens tillkomst år 1907 — bygger på principen om parternas avtalsfrihet. Reglerna har emellertid alltmer kommit att framstå som otillräckliga. Kritik har riktats främst mot att arrendatorn inte har någon trygghet i besittningen till arrendestället eller något skydd mot oskä­ liga ändringar av arrendevillkoren. Bristen på bestämmelser i dessa avseen­ den ger jordägaren möjlighet att utan några egentliga skäl säga upp arren­ datorn till avflyttning eller under hot om uppsägning förmå honom att acceptera de villkor jordägaren önskar för en kommande arrendeperiod. Det är naturligt att arrendatorerna genom denna ordning kan känna sig utläm­ nade åt jordägarens godtycke. Mot bakgrunden härav har krav rests på en revision av arrendelagens bestämmelser för bostadsarrende.

Den åsikten har emellertid också framförts att arrende över huvud taget inte är lämpligt som markdispositionsform när det gäller fritidsbebyggelse. Byggande av ett hus med inte alltför enkel boendestandard medför i dag betydande kostnader och kräver en långsiktig användning av marken och en större trygghet i besittningen än som kan erbjudas genom arrende. All­ varliga anmärkningar har även riktats mot att arrendebebyggelsen i många fall sker på olämpliga platser eller på annat olämpligt sätt. Bebyggelsen bor­ de därför enligt mångas uppfattning inriktas på andra markdispositionsfor- mer än arrende. Vissa remissinstanser har rent av hävdat att arrendemöj­ ligheten borde helt förbjudas för bostadsändamål.

De synpunkter som anförts mot arrendeformen har onekligen visst fog för sig. Disponeras marken där huset är uppfört i stället med äganderätt eller tomträtt, blir husägarens rättsställning betydligt starkare. Samhällets möjligheter att reglera och kontrollera bebyggelsen blir också större. Skäl talar därför för att i varje fall mera dyrbara hus bör uppföras på mark som innehas med äganderätt eller tomträtt. Vid bedömningen av arrende­ formens lämplighet måste emellertid hänsyn också tas till att efterfrågan på lämplig tomtmark är stor och att det i många fall finns klart uttalade önskemål om att kunna använda arrendemöjligheten. I och för sig torde det stora flertalet stugägare helst vilja inneha den disponerade marken

3-f Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

74

med äganderätt. Man kan dock inte bortse från att många inte vill eller

kan ta på sig de kostnader som ett köp av tomtmark innebär. För dem

som avser att uppföra t. ex. enklare, monteringsfärdiga stugor som lätt går

att flytta från platsen torde vidare ett förvärv av tomtmarken många gånger

te sig opåkallat. Hänsyn måste även tas till att jordägaren kan ha svårig­

heter att sälja tomtmark eller ha välgrundade betänkligheter mot att sälja

marken. Det är vidare önskvärt att den form av fritidsverksamhet som fri­

tidsbebyggelsen erbjuder görs tillgänglig för alla som har intresse härför.

Det är min övertygelse att arrendeformen, om den ges stöd av lagbestäm­

melser som är utformade efter nutidens krav, är lämplig för fritidsbebyggel­

se och ägnad att främja människors önskemål att skaffa ett eget fritidshus.

Arrende kan härigenom bli ett betydelsefullt och ändamålsenligt komple­

ment till andra markdispositionsformer.

Av det sagda framgår att arrendet enligt min mening fyller ett angeläget

och praktiskt behov för i första hand sådan fritidsbebyggelse som är av

mindre kapitalkrävande art. En majoritet bland remissinstanserna delar

denna uppfattning. Arrende som markdispositionsform bör därför få bestå

även i framtiden som ett alternativ till andra markdispositionsformer. En

revision av arrendelagens bestämmelser om arrende för bostadsändamål är

mot bakgrunden härav synnerligen behövlig.

En utbredd arrendebebyggelse förutsätter att de byggnads- och planreg-

lerande bestämmelser som i olika sammanhang gäller för annan bebyggelse

blir tillämpliga även på arrendebebyggelsen. Görs lagen sådan att en oregle­

rad och olämplig fritidsbebyggelse tillåts uppkomma eller att redan beståen­

de sådan bebyggelse konserveras, förfelas reformens syfte till stor del. Ar­

rendebestämmelserna får därför inte utformas på sådant sätt att intresset

av en god bebyggelseplanering motverkas. Jag återkommer senare till dessa

frågor men vill redan nu framhålla att jag inte finner att förekomsten av

arrende bör hindras av detta skäl.

De förslag som utredningen lägger fram beträffande arrende för bo­

stadsändamål uppbärs av den tanken att de nya reglerna i största möjliga

utsträckning skall anpassas till vad parterna i allmänhet kan antas avse

vid arrendeavtals ingående. Endast i den mån särskilda skyddsregler be­

hövs för att åstadkomma likställdhet mellan parterna skall tvingande regler

tillgripas. Utifrån dessa utgångspunkter föreslår utredningen att frågan om

arrendatorns besittningsskydd löses på det sättet att arrendatorn får rätt

till viss minsta arrendetid samt rätt till fortsatt arrende. Reglerna komp­

letteras med bestämmelser som And tvist gör det möjligt att få till stånd en

prövning genom myndighet av uppsägning och av arrendevillkoren vid fort­

satt arrende. Dessutom föreslås en utvidgning av arrendatorns rätt att över­

låta arrendet till annan person. Samtidigt tillgodoses jordägarens intresse

av att kunna återfå besittningen till marken genom en möjlighet att bryta

optionsrätten när skäl härför föreligger.

Kungi. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

75

Utredningens iörslag har fått ett övervägande gynnsamt mottagande un­

der remissbehandlingen.

Den tidigare redogörelsen talar otvivelaktigt starkt för att beträffande

bostadsarrende förhållandet mellan de avtalsslutande parterna underkastas

en fastare reglering än den som hittills gällt och att spelrummet för parter­

nas fulla avtalsfrihet begränsas. I valet mellan dispositiva och tvingande

regler måste emellertid hänsyn tas till att tillkomsten av ett arrendeavtal

förutsätter ett frivilligt avtal mellan jordägaren och arrendatorn. Alltför

starka tvångsingripanden beträffande vissa delar av arrendeförhållandet

kan därför lätt återverka på andra delar av avtalet och på jordägarens villig­

het över huvud taget att ingå arrendeavtal. En sådan konsekvens skulle kun­

na bli till nackdel för arrendatorerna snarare än att gynna dem. Tvingande

lagregler bör därför tillgripas endast när sådana är starkt motiverade. Ut­

redningens förslag får anses lämpligt avpassat och innebär alt skälig hän­

syn tas till både jordägarens och arrendatorns berättigade anspråk. Som

närmare framgår av det följande anser jag mig därför kunna i stort sett

godta de föreslagna reglerna om bostadsarrende.

En annan betydelsefull grupp inom kategorin lägenhetsarrende känne­

tecknas av att arrendatorn driver förvärvsverksamhet på arrendestället (a n-

läggningsarrende). Enligt utredningens beräkningar finns omkring

30 000 sådana arrenden. De byggnader och övriga anläggningar som arren­

datorn uppfört på arrendestället kan vara av skilda slag, såsom lagerhus,

fabriker, bensinstationer och kiosker. Ofta representerar byggnaderna eller

anläggningarna ett betydande värde. Den kritik mot gällande bestämmelser

som anförts beträffande bostadsarrende är i sina huvuddrag tillämplig ock­

så i fråga om anläggningsarrende. Utredningen har ansett behov föreligga

av klarare och fastare rättsregler även för dessa arrendeförhållanden. Utred­

ningens åsikt delas av remissinstanserna. Även jag finner en översyn av hit­

hörande frågor inom arrendelagen behövlig.

Utredningen kommer emellertid fram till i viss mån andra lösningar be­

träffande anläggningsarrende än i fråga om bostadsarrende. Utredningen

har särskilt beaktat två omständigheter som skiljer anläggningsarrende

från bostadsarrende. Dels är de avtal som ingås för markens nyttjande för

förvärvsverksamhet mera renodlat av ekonomisk art. Dels påstås jordäga­

rens intresse av att utan större omgång kunna återfå besittningen till arren­

destället vara starkare vid anläggningsarrende än vid bostadsarrende. I åt­

skilliga fall har marken i planhänseende inte fått sin slutliga användning

bestämd. Ett alltför starkt ingripande till arrendatorns förmån skulle därför

kunna låsa den framtida markanvändningen eller hindra genomförande av

önskad planändring. Ett sådant ingripande skulle återverka på jordägarens

villighet att upplåta nyttjanderätt till marken.

Mot denna bakgrund tar utredningens förslag i högre grad än vad fallet

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

76

är beträffande bostadsarrende sikte på att behålla avtalsfriheten. Härut­

över tas i viss mån hänsyn till arrendatorns behov av att kunna utnyttja

sina byggnader på arrendestället som underlag för kredit. Förslaget inne­

fattar endast några få tvingande regler till arrendatorns förmån. I främsta

rummet märks rätten till bestämd arrendetid med uppsägningsskydd. Någon

bestämmelse som direkt ger arrendatorn möjlighet till förlängt arrende

föreslås däremot inte.

Remissinstanserna har i princip tillstyrkt utredningens förslag eller

lämnat detta utan erinran. En samlad opinion från främst företrädarna

för näringslivet uttalar sig dock starkt för införandet av optionsrätt. Jord­

ägaren och arrendatorn betecknas som likställda förhandlingsparter endast

när det första arrendeavtalet ingås. Allt eftersom arrendatorn lägger ner

kostnader på arrendestället blir han alltmer beroende av jordägaren vid

förhandlingar om avtalets förlängning. En skyldighet att flytta kan sålunda

medföra svåra konsekvenser för rörelsens drift och värdet av specialinred-

da byggnader m. m.

Även när det gäller anläggningsarrenden ansluter jag mig till utredning­

ens sätt att angripa problemen kring arrendatorns rättsställning. Arrende­

förhållanden av detta slag utgör i de flesta fall ett led i en affärsmässigt

driven verksamhet, och särskilda skäl kan knappast åberopas för att i större

utsträckning göra avsteg från avtalsfriheten. Stor hänsyn bör också tas till

jordägarens intresse av hur marken används. Som utredningen konstate­

rat förekommer anläggningsarrenden till övervägande del på mark som

ägs av kommun eller offentlig myndighet eller inom områden där allmänna

intressen eljest gör sig särskilt gällande.

Frågorna rörande arrendatorns rättsställning kretsar emellertid även här

i hög grad kring lösningen av besittningsskyddet. Utan regler om sådant

skydd blir arrendatorn underlägsen jordägaren som avtalspart. Behovet av

rättsligt skydd bottnar ytterst i arrendatorns intresse att inte genom arren­

deförhållandets upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska

värde som han investerat på arrendestället. Det kan inte anses tillräckligt

att hänvisa till att arrendatorn redan vid det första arrendets ingående kan

försäkra sig om ett besittningsskydd i avtalet. Det nu anförda talar enligt

min mening för att en mera fast skyddsform bör införas än vad utredningen

föreslagit.

Valet av form för besittningsskyddet är emellertid vanskligt. Som nyss

framhållits måste jordägarens möjlighet att ändra markens utnyttjande

beaktas. Vidare möter det betydande svårigheter att inom ramen för ett

direkt besittningsskydd utforma lämpliga regler för att bestämma arrende­

avgiften vid fortsatt arrende. Jag kan därför inte förorda ett direkt besitt­

ningsskydd liknande det som föreslagits för bostadsarrende. Det synes

mig emellertid lämpligt att införa ett indirekt besittningsskydd i nära över­

ensstämmelse med den metod som i annat sammanhang har föreslagits

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

77

komina till användning beträffande hyresavtal utanför bostadssektorn. Jag föreslår därför att arrendatorn, om ej annat avtalats i arrendeupplåtelsen, tillförsäkras rätt att i skälig omfattning erhålla ersättning för viss förlust genom arrendeförhållandets upplösning, om markägaren utan giltig anled­ ning vägrar arrendatorn nytt arrende. En sådan regel tillgodoser såväl jord­ ägarens intresse av att utan större omgång vid behov återfå besittningen till marken som arrendatorns anspråk på att kunna förhandla med jordägaren på mera jämställd fot. Den närmare utformningen av besittningsskyddet återkommer jag till i det följande.

Frågan om ett för nyttjanderätt särskilt avpassat i n- teckningsinstitut som ger arrendatorn möjlighet att utnyttja ar­ renderätten och de egna byggnaderna för kredit har aktualiserats av ut­ redningen. Behov därav gör sig främst gällande i fråga om anläggnings- arrende. Något utarbetat förslag till en inteckningsreform har dock inte lagts fram. Utredningen har likväl sökt beakta kreditfrågan genom att för anläggningsarrende föreslå sådana ändringar i arrendelagen som kan an­ tas vara ägnade att underlätta genomförandet av en panträttsreform. 1 detta hänseende föreslås obligatorisk skriftlig avtalsform och en utvidgad substi- tutionsrätt.

Önskvärdheten av en inteckningsreform för främst anläggningsarrenden har bekräftats av åtskilliga remissinstanser. Flera har uttalat att anlägg- ningsarrendatorn även av detta skäl borde tilläggas optionsrätt.

Jag vill erinra om att genom lagen den 29 juli 1966 (nr 454) om före­ tagsinteckning har bokföringsskyldig näringsidkare fått möjlighet att ta ut företagsinteckning med bl. a. byggnad eller anläggning på ofri grund som säkerhet. Genom denna lag har åtminstone för större anläggningsarren- den möjligheterna att utnyttja arrenderätt och byggnader som kreditsäker­ het förbättrats. Trots detta torde för anläggningsarrendatorn ett visst behov kvarstå att få till stånd en registerpanträtt. Också beträffande bostadsar­ rende torde vissa kreditförsörjningsproblem föreligga. Frågan om en pant­ rätt av nu antytt slag innehåller emellertid många komplicerade och svår­ lösta spörsmål. Frågan torde under alla förhållanden inte kunna tas upp till närmare behandling, förrän det pågående reformarbetet på inskrivnings- väsendets område slutförts. Någon anledning att på detta stadium utforma arrendelagen med särskild hänsyn till ett eventuellt framtida panträttsin­ stitut anser jag därför inte föreligga. Å andra sidan är det givet att varje åtgärd som vidtas i syfte att stärka arrendatorns rättsställning också bidrar till att höja arrendets kreditvärde.

Nu behandlade slag av lägenhetsarrende bör benämnas bostadsarrende resp. anläggningsarrende. De bör skiljas ut från institutet lägenhetsarren­ de och göras till föremål för särskild lagstiftning på liknande sätt som

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

78

skedde vid 1943 års reform beträffande de sociala jordbruksarrendena.

Härigenom kommer de allmänna reglerna om lägenhetsarrende även i fort­

sättningen att gälla för de utbrutna grupperna såvida inte särskilda regler

meddelas.

Avsikten är att NJL skall ersättas av vissa kapitel i den nya jordabalk

varom förslag är remitterat till lagrådet. Arrendebestämmelserna avses skola

ingå i 8—11 kap. Arbetet med jordabalken är ännu inte avslutat, och flera

år kan beräknas förflyta innan balken träder i kraft. Eftersom det är an­

geläget att reformen av reglerna om lägenhetsarrende genomförs utan dröjs­

mål måste de ändringar jag nu föreslår utformas som ändringar i arrende­

lagen. I samband med att denna reformeras i sin huvuddel •—- vilket inte

kan ske förrän arrendelagsutredningen överlämnat sitt betänkande om jord­

bruksarrende — avses arrendelagen i sin helhet bli infogad in i den nya

jordabalken.

Beträffande frågan om bebyggelseplaneringen visar utred­

ningens undersökningar att undermålig fritidsbebyggelse är särskilt vanlig

när husägaren disponerar marken med arrenderätt. Ofta börjar fritidsbe­

byggelsen i liten omfattning. Ett markområde som parterna själva finner

lämpligt arrenderas och bebyggs. Efterhand tillkommer flera hus, och en

oreglerad tätbebyggelse uppstår. Denna nödvändiggör förr eller senare ge­

mensamma anläggningar och därmed också planläggning. Stora svårigheter

kan då föreligga att genomföra en ändamålsenlig plan. En annan mera fram­

trädande företeelse är att fritidshus fått en olycklig placering i landskapet

eller bebyggelsemiljön. Hus kan ha placerats exempelvis på små eller kala

öar, på bergstoppar, i skoglösa dalgångar eller på öppna stränder och uddar.

Ej sällan har förekommit att byggnadsmyndigheterna ställer mindre stränga

krav på fritidsbebyggelsen och att byggnadslov lämnas trots att närmare

planläggning först bort ske.

Utredningen och remissinstanserna är eniga om att reglerna för bostads­

arrende måste utformas så att olämplig bebyggelse inte uppstår eller kon­

serveras. Delade meningar råder emellertid om sättet att förverkliga detta

önskemål.

Utredningen anser för sin del att ett godtagbart resultat kan uppnås ge­

nom särskilda regler i arrendelagen. Förslaget syftar till att eliminera ris­

ken av att optionsrätten hindrar nödvändiga ändringar i markanvändningen.

Enligt utredningens erfarenhet är det de enklare fritidshusen som vållar de

största olägenheterna. Dessa föreslås därför falla utanför optionsrätten. För

övriga fall föreslår utredningen att optionsrätten skall kunna brytas när

huset strider mot planintresset.

En klar majoritet av remissinstanserna har anslutit sig till utredningens

ståndpunkt. I motsats härtill står en mindre remissopinion som anser att

arrende för bostadsändamål bör underkastas samma prövning som sker

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

79

vid fastighetsbildning. Arrendeupplåtelsen bör därför avse hel fastighet. I varje fall bör upplåtelseobjektet definieras på i princip samma sätt som sker beträffande fastigheter. En tredje ståndpunkt intas av lantmäteristy- relsen. Styrelsen tar fasta på att det är de mera långsiktiga arrendeförhål­ landena som innebär de största nackdelarna från nu angivna synpunkt. Sådana bör därför inte godtas utan prövning av om upplåtelsen stämmer överens med plan. Härigenom vinns den fördelen att den enskilde måste visa sin aktivitet för att fortsätta ett inte planenligt arrendeförhållande, till skill­ nad från utredningens förslag som förutsätter sådan aktivitet för att arren­ deförhållandet skall avbrytas. Dessutom bör enligt styrelsens förslag den längsta tillåtna arrendetiden utgöra fem år. I övrigt har några remissin­ stanser föreslagit att regler införs om förprövning av byggnadsnämnden i fråga om arrendeområdets lämplighet.

För att erhålla fritidsområden av godtagbar standard och utformning kan en närmare allmän reglering av byggnadsverksamheten inte undvaras. Kri­ tik har i detta hänseende riktats mot arrende som markdispositionsform. Det står utan vidare klart att någon särbehandling av arrendebebyggelsen i förhållande till övrig bebyggelse inte kan accepteras. Byggnadsverksamhe­ ten på arrenderad mark måste underkastas samma krav på ändamålsenlig­ het som gäller i andra fall. De olika förslag som framförts uppbärs genom­ gående av tanken att en arrendeupplåtelse redan på ett tidigt stadium skall komma under byggnadsmyndigheternas kontroll och prövning. En sådan önskan är väl förståelig. Bara härigenom skapas garantier för att arrende­ bebyggelsen inte får menliga konsekvenser i framtiden.

Det kan emellertid ifrågasättas om inte detta intresse väsentligen kan till­ godoses med tillämpning av redan gällande bestämmelser för markens be­ byggande. För stora delar av landet gäller att byggnad inte får uppföras utan byggnadslov. Sådant tillstånd skall inhämtas om marken -— oavsett om den innehas med äganderätt eller arrenderätt —- är belägen inom om­ råde med fastställd generalplan, stadsplan eller byggnadsplan eller med utomplansbestämmelser (35 och 54 §§ byggnadsstadgan). Skyldighet att ansöka om tillstånd för byggande föreligger dessutom på vissa platser en­ ligt bl. a. naturvårds-, fornminnes- och byggnadsminneslagen. I övrigt är bebyggelserätten fri. I och för sig kan detta ge upphov till särskilda problem beträffande fritidsbebyggelsen, eftersom denna många gånger uppkommer just inom områden där skyldighet att inhämta tillstånd inte råder. Förelig­ ger behov av reglering och kontroll av bebyggelsen inom områden med gles­ bebyggelse kan emellertid utomplansbestämmelser införas.

I motiven till nu gällande byggnadsstadga framhålls att utomplansbe­ stämmelser inte borde användas i alltför stor utsträckning. Institutet borde tillämpas endast när en mera avsevärd byggnadsverksamhet var att vänta och anledning därför förelåg att med uppmärksamhet följa utvecklingen

(prop. 1959: 168 s. 94). Vad som numera är känt om fritidsbebyggelsens

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

80

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

uppkomst och de negativa konsekvenser som därvid kan uppstå, talar

emellertid starkt för en utvidgning av institutets användning. Den restrikti­

va syn på frågan om införande av utomplansbestämmelser som kommit till

uttryck tidigare bör därför inte längre anses bindande. Flera byggnads­

nämnder synes också ha slagit in på denna linje. Utredningens undersök­

ningar visar att vid årsskiftet 1965/66 skyldighet att söka tillstånd för ny­

byggnad förelåg för cirka två tredjedelar av rikets landyta. Enligt utred­

ningens uppfattning gällde tillståndskrav i stort sett för alla områden

som är aktuella för fritidsbebyggelse. Utredningens uppfattning bekräf­

tas av flera remissinstanser. Den möjlighet till kontroll av fritidsbe­

byggelsens utbredning som byggnadsmyndigheterna behöver kan således

enligt min mening skapas genom tillämpningen av utomplansbestämmelser.

När det gäller byggnadsmyndigheternas möjlighet att ingripa mot olämp­

lig arrendebebyggelse bör framhållas att oavsett vilken markdispositions-

form som används så får byggnadslov inte medges om tomtområde eller

hus inte står i överensstämmelse med plan eller utomplanbestämmelser.

Ett verksamt medel att reglera fritidsbebyggelsen på arrenderad mark finns

således i prövningen av ansökan om byggnadslov. Särskilt gäller detta när

arrendestället ligger inom området med byggnadsplan eller stadsplan. Sådan

plan skall upprättas inte bara när tätbebyggelse uppkommit utan även när

sådan bebyggelse väntas inom nära förestående tid. Enligt utredningens er­

farenhet brister visserligen byggnadsmyndigheterna inte sällan i sin skyldig­

het att införa detaljplan beträffande arrendebebyggelse men samtidigt har

framkommit att planverksamheten intensifierats sedan problemen kring fri­

tidsbebyggelsen blivit kända. Jag utgår därför från att planbestämmelserna

framdeles kommer att iakttas för arrendebebyggelsen i samma grad som

för annan bebyggelse. Härigenom skapas enligt min mening tillräckliga ga­

rantier för att arrendebebyggelsen inte får en olämplig inriktning, när

marken är belägen inom område med detaljplan.

En viss särställning intar arrendebebyggelsen i de fall då byggnadstom­

ten är belägen inom område för vilket endast utomplansbestämmelser gäl­

ler. Den prövning som här föregår byggnadslovgivningen tar närmast sikte

på att tomt och hus uppfyller vissa minimikrav (29 § byggnadsstadgan).

Risk kan därför föreligga att enstaka arrendehus uppförs utan hänsyn till

lämplig inpassning i landskapet eller bebyggelsemiljön. Byggnadsmyndig­

heterna har dock vissa möjligheter att påverka bebyggelsen. Framstår det

som nödvändigt att inskrida mot mera påtagliga överdrifter i fråga om

byggnadens storlek och utförande för att skydda landskapsbilden eller be­

byggelsemiljön, kan byggnadslov vägras (35, 38 och 39 §§ byggnadsstad­

gan). Vidare kan framhållas det förbud mot bebyggelse inom strandskydds­

område som kan utfärdas med stöd av naturvårdslagen (15 och 16 §§). Det

är vanskligt att bedöma om ytterligare regler behövs för att trygga en lämp­

lig inriktning av fritidsbebyggelsen på arrenderad mark i nu berörda hänse-

81

cnden. Flera remissinstanser hävdar att behov härav föreligger. Enligt min mening bör man dock först avvakta vad reformen beträffande bostadsar­ renden kan få för inverkan när det gäller alt tillgodose planintresset. Frågan bör ytterligare uppmärksammas i samband med en närmare över­ syn av byggnadslagstiftningen.

Av det sagda framgår att enligt min mening de påtalade svårigheterna med att få arrendebebyggelsen i överensstämmelse med planmyndigheter­ nas intentioner närmast hänför sig till byggnadslagstiftningens praktiska tillämpning. I allt väsentligt synes skillnaden mellan arrende och övriga markdispositionsformer göra sig gällande bara vid glesbebyggelse inom om­ råden med utomplansbestämmelser. Dessa arrenden synes dock ntgöra en förhållandevis liten grupp. Att införa en bestämmelse om att endast hel fastighet kan arrenderas för bostadsändamål eller alt införa ett system lik­ nande fastighetsbildningsreglerna för prövning av upplåtelseobjektets lämp­ lighet anser jag med hänsyn till det relativt ringa behovet vara att gå allt­ för långt.

Syftet med reformen beträffande bostadsarrende är alt skapa ökad trygg­ het för arrendatorn i besittningen till arrendestället. Som utredningen fram­ hållit kan emellertid ett utvidgat besittningsskydd medföra att mindervär­ diga bebyggelsemiljöer bevaras och att saneringen av slumartad fritidsbe­ byggelse hindras eller fördröjs. Lagen bör därför inte utformas så att den motverkar planintresset. Jag biträder därför utredningens förslag att lämna den mera undermåliga arrendebebyggelsen utanför optionsrätten. Att som lantmäteristyrelsen föreslagit stälia alla arrenden som strider mot plan utan­ för optionsrätten anser jag emellertid i betraktande av vad som tidigare an­ förts om arrendebebyggelsens förhållande till byggnadslagstiftningen mind­ re lämpligt. Det kan inte vara ändamålsenligt att i lagen föreskriva under vilka betingelser optionsrätten skall komma till stånd eller att såsom lanl- mäteristyrelsen föreslagit hindra parterna från alt avtala den arrendetid de önskar. En lämpligare utväg är enligt min mening utredningens förslag alt arrendatorns optionsrätt får vika om den hindrar planintressets tillvara­ tagande, eller att regeln konstrueras inte som ett undantag från optionsrät­ ten utan som en s. k. optionsbrytande grund. Genom en sådan ordning kan arrendemarken återföras till jordägaren för sanering när sådan blir aktuell. Någon risk för att arrendatorn kommer att helt bortse från plan- och miljö­ frågorna torde inte föreligga. Regeln om optionsavbrott synes snarare inne­ bära att han i eget intresse innan huset uppförs skaffar sig närmare känne­ dom om de planer och riktlinjer som föreligger beträffande arrendeområ­ det. Jag återkommer i det följande till den närmare utformningen av de nu behandlade bestämmelserna.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

82

Kung!. Maj:ts proposition nr 19 år 196£

Bostadsarrende

Begreppet bostadsarrende. Huvudsyftet med reformen beträffande bostads­

arrende är att väsentligt stärka rättsställningen för den grupp av lägenhets-

arrendatorer som äger eller tänker uppföra ett eget bostadshus på den ar­

renderade marken. Det är här framförallt fråga om sommarstugor och

annan fritidsbebyggelse, men även bebyggelse för helårsbruk förekommer

på arrenderad mark. Det är svårt att dra någon klar skiljelinje mellan

dessa bebyggelseformer. I betydande omfattning förekommer att äldre hel-

årsbebyggelse på arrendemark förvärvas för fritidsändamål. Ett stort antal

fritidshus uppförs också på sådan mark för att användas året runt. Den

verkliga helårsbebyggelsen där byggnaden utgör nyttjanderättshavarens

egentliga hem är däremot numera sällsynt. Enligt utredningen är inte de

problem som rör sådan bebyggelse särpräglade i förhållande till övrig bo­

stadsbebyggelse på arrenderad mark. Utredningen menar därför att alla lä-

genhetsarrenden där arrendatorn äger bostadshus på den upplåtna marken

bör innefattas i kategorin bostadsarrende. Samtliga remissinstanser har

godtagit denna åsikt.

Jag ansluter mig till utredningens förslag. Med denna lösning vinns den

fördelen att samma regler kommer att gälla för alla arrendeavtal som ingås

för bostadsändamål oavsett bostädernas faktiska användning.

Från något håll har framhållits att kategorin borde utökas till att omfatta

även idrottsanläggningar, klubbhus o. d. I och för sig är det riktigt att så­

dana anläggningar är av allmänt intresse. De angivna arrendena faller emel­

lertid utanför den i övrigt enhetliga grupp som syftar till att bereda arren­

datorn bostad. Något påtagligt behov av ändrade regler för dessa arrenden

har inte framkommit. Det finns därför inte anledning att låta bostadsar­

rendegruppen omfatta även nu berörda arrenden.

Den närmare bestämningen av bostadsarrende bör enligt utredningens me­

ning komma till uttryck i lagtexten genom ett krav på att det färdiga eller

avsedda huset lämnar bostad åt husets ägare och hans familj och att detta

syfte är huvudändamålet med upplåtelsen. Härigenom blir enligt utred­

ningen de nya bestämmelserna inte tillämpliga på exempelvis ett hyreshus

eller en fabriksbyggnad som också inrymmer en eller flera bostäder.

Utredningens uppfattning delas av remissinstanserna och även jag anslu­

ter mig till utredningens precisering av den föreslagna nya arrendekatego­

rin. Avgränsningen bör således ske utifrån ett krav på bostad. Det sagda

innebär dock inte att upplåtelsen inte skall anses som bostadsarrende bara

därför att avtalet även medger arrendatorn rätt att i anslutning till bostaden

uppföra en byggnad för annat ändamål eller att bostadshuset innehåller

något rum för uthyrning. Det räcker med att det väsentliga ändamålet med

upplåtelsen är att bereda arrendatorn bostad.

Enligt utredningens mening skall härutöver krävas att arrendatorns hus

83

verkligen kan tjäna som bostad. Utredningen diskuterar frågan huruvida

kravet på bostaden bör preciseras närmare men avvisar för sin del en sådan

lösning. Något krav på att bostadshuset skall vara av viss minimistandard

eller att huset skall vara beboeligt året runt ställs alltså inte upp. Utred­

ningen hänvisar i stället till innebörden av uttryck som bostadshus och som­

marstuga i det allmänna språkbruket. Sådana företeelser som jakthvddor

och sjöbodar som endast erbjuder en primitiv övernattningsmöjlighet menar

utredningen härigenom faller utanför begreppet bostad. Samma är förhål­

landet med husvagnar eller tält av tyg eller masonit.

Liksom utredningen anser jag att det kravet bör uppställas att arrenda-

torns hus kan tjäna som bostad. Att avgöra vad som kan anses som tjänlig

bostad är många gånger vanskligt när det gäller fritidsbebyggelsen. Många

fritidshusägare nöjer sig med förhållandevis enkla bostäder. Olikheter kan

även föreligga med hänsyn till bostadens belägenhet och faktiska använd­

ning. Under sådana förhållanden synes utredningens förslag om avgräns-

ning utan något särskilt minimikrav vara välmotiverat. Som regel torde det

inte möta någon större svårighet att avgöra om boendemöjligheter ordnats

endast tillfälligt eller permanent. I de fall osäkerhet uppkommer om en upp­

låtelse är att beteckna som bostadsarrende torde man få tillräcklig ledning

för vad utredningen anfört. Jag godtar därför utredningens förslag.

Besittningsskydd. Som jag tidigare framhållit föreligger ett klart uttalat

behov av besittningsskydd. Starka skäl talar för att i lagen till­

försäkra bostadsarrendatorn viss garanti för att hans besittning av den ar­

renderade jorden inte blir endast tillfällig och för att han vid arrendeperio­

dens slut ej blir utlämnad åt jordägarens godtycke. Ett besittningsskydd får

emellertid inte medföra alltför stort ingrepp i parternas avtalsfrihet. I de

avtal som ingås är arrendeperioden vanligtvis av förhållandevis kort varak­

tighet. Samtidigt är kontrahenterna oftast införstådda med att upplåtelsen

skall fortsätta även efter den avtalade tidens utgång eller i varje fall inte

uppsägas vid första möjliga tidpunkt.

Utredningen har mot bakgrund härav funnit att den lämpligaste lös­

ningen av arrendatorns besittningsskydd är ett direkt skydd i form av op­

tionsrätt. En betydande majoritet bland remissinstanserna har anslutit sig

till utredningens slutsats. Ett par remissinstanser invänder däremot att op­

tionsrätten utgör ett alltför hårt ingrepp i jordägarens rådighet över mar­

ken och kan vara liktydig med slutlig avhändelse av marken. Arrendatorns

skydd borde därför begränsas till en garanti mot ekonomisk förlust. Andra

remissinstanser befarar att den föreslagna optionsrätten medför en minsk­

ning av utbudet på lämplig arrendemark och en höjning av arrendeavgiften.

Jag delar utredningens uppfattning att besittningsskyddet bör utformas

så att det så nära som möjligt ansluter till vad som normalt är parternas av­

sikt när avtalet träffas. Som utredningen funnit torde parterna regelmässigt

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

84

anse att avtalet skall förlängas när avtalsperioden går ut. Från denna syn­

punkt ter sig ett besittningsskydd i form av optionsrätt naturligt. Från vissa

remissinstanser har framförts tanken att arrendatorns intresse bör skyddas

genom en rätt till ersättning för ekonomisk förlust. Jordägaren skulle alltså

åläggas ersättningsskyldighet mot arrendatorn för den skada en obefogad

uppsägning kunde innebära. En sådan ordning skulle emellertid enligt min

mening endast obetydligt minska risken för uppsägning och tvång att flytta

från den miljö arrendatorn själv varit med om att skapa. En fullgod

trygghet för arrendatorn kan erhållas endast genom en optionsrätt. Någon

större olägenhet uppkommer inte för jordägaren. Institutet har också en

viss hävd inom nyttjanderättslagstiftningen.

Avsikten med optionsrätten är inte att arrendemarken skall mer eller

mindre definitivt undandras jordägaren. Har denne ett legitimt behov

att upphäva arrendet för att kunna utnyttja marken på annat sätt bör

han ej hindras härifrån. Inte heller får jordägaren hindras från att er­

hålla en befogad ändring av arrendevillkoren. Utformas optionsrätten un­

der beaktande härav, föreligger enligt min mening ingen större risk för att

arrendeutbudet minskas i någon högre grad eller att avgiftsnivån höjs

opåkallat. I och för sig är det naturligt om jordägaren blir mera tveksam

mot att upplåta mark för bostadsarrende, särskilt beträffande mark som

han inte önskar binda under alltför lång tid. En minskning av arrendeut­

budet av denna anledning kan emellertid inte anses vara till skada för ar­

rendeformen som sådan. Den återhållsamhet som möjligen kan inträda

kommer sannolikt att i huvudsak avse mark som jordägaren inom en nära

framtid kan utnyttja på ett mera ändamålsenligt sätt än genom arrende för

fritidsbebyggelse.

För att nå sitt syfte måste reglerna om optionsrätt göras tvingande. Si­

tuationer kan emellertid förekomma där parterna av en eller annan anled­

ning redan från början är inriktade på att upplåtelsen inte skall fortgå en

längre tid eller förlängas. För dessa fall har utredningen därför föreslagit

att lagen skall innehålla möjlighet till dispens från den tvingande regeln.

Jag godtar detta förslag. Som utredningen framhållit torde sådana mark­

upplåtelser höra till undantagen. Det extra besvär som en ansökan om

dispens för med sig synes således mer än väl uppvägas av fördelen med ett

enhetligt optionssystem.

Jag övergår nu till frågan om den ordning som bör gälla för ompröv­

ning av arrendevillkoren i samband med att besittningsskyd­

det aktualiseras.

Effekten av ett besittningsskydd beror i hög grad på hur arrendeavgift

och andra villkor skall bestämmas för en ny period, ifall parterna inte kan

komma överens på egen hand. Utan närmare bestämmelser härom kan be­

sittningsskyddet lätt omintetgöras genom att jordägaren kräver en alltför

hög avgift. En kontroll av villkoren behövs för att hindra jordägaren från

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

85

att utnyttja arrendatorns beroende av fortsatt arrende. Lagen bör inte läm­ na öppet för jordägaren att uppnå förmåner som inte skulle ha stått honom till buds vid avtal med en nytillträdande arrendator. Hänsynen till arrenda­ torns trygghet kräver därför kompletterande regler om att ett opartiskt or­ gan skall pröva de fortsatta villkoren.

Likaväl som arrendatorn bör vara skyddad mot oskäliga höjningar av arrendeavgiften bör emellertid jordägaren äga rätt till den ersättning för upplåtelsen som han skulle kunna få vid fritt val av arrendator. Motsvaran­ de intresseavvägning föreslås ske på hyresrättens område. Som lämplig lös­ ning av problemet förordas i 48 § förslaget till ny hyreslag (prop. 1967: 141) beträffande hyra av bostad den regeln att, när parterna inte kan enas om villkoren för den nya hyresperioden, hyresgästen är skyldig att godta den hyra som hyresvärden fordrar om hans krav inte är oskäligt. Är kravet oskäligt skall hyran utgå med skäligt belopp. Som utredningen föreslagit bör en motsvarande regel införas för bostadsarrende.

Beträffande tillvägagångssättet för ändring av villkoren och verkan därav föreslår utredningen följande regler. Såväl jordägaren som arrendatorn skall kunna fordra ändring i arrendeavtalets innehåll. Sådan begäran skall alltid göras skriftligen och i form av uppsägning. Underlåter den som mot­ tagit uppsägningen att ta upp förhandlingar eller att inom viss tid hänskjuta saken till prövningsorganet, skall de i uppsägningen angivna villkoren gälla. Sker uppsägning samtidigt från båda sidor utan att frågan går till rättegång skall arrendeförhållandet förlängas på oförändrade villkor. I de fall åler då saken hänskjuts skall de fordrade villkoren — oavsett om dessa framförs av jordägaren eller av arrendatorn — fastställas i enlighet med uppsägningen, om det inte är oskäligt.

Det föreslagna förfarandet för ändring av villkoren skiljer sig i väsent­ liga avseenden från motsvarande regler i förslaget om ny hyreslag. Eftersom hyreslag och arrendelag avses skola ingå som avsnitt i en och samma lag, den nya jordabalken, bör enligt min mening optionsproceduren göras så likartad som möjligt och skiljaktigheter i lösningarna godtas endast om sär­ skilda skäl motiverar att avvikelser görs.

Från denna utgångspunkt finns det först och främst anledning att ifråga­ sätta om initiativet till en villkorsändring skall kunna tas inte bara av fastighetsägaren — som föreslås i hyreslagsförslaget — utan även av arrendatorn. Utredningen motiverar sin ståndpunkt att också arrendatorn bör få denna rätt med att kravet på ömsesidighet och konsekvens fordrar en sådan lösning. Jag kan inte dela denna uppfattning. För besittningsskyd­ dets upprätthållande är det tillräckligt att arrendatorn ges möjlighet att få skäligheten av jordägarens anspråk prövad. En rätt för arrendatorn att ta initiativet till en villkorsändring skulle i själva verket innebära att man införde en form av priskontroll på arrendeområdet. Arrendatorn skulle nämligen inte behöva känna sig bunden av de avtalade arrendevillkoren

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

86

annat än för den första, kanske relativt korta arrendeperioden. För tiden

därefter skulle han kunna påkalla myndighets prövning av villkoren. En

sådan ordning, som avviker från vad som gäller beträffande hyresavtal, kan

inte anses motiverad. Jag föreslår därför att arrendatorn inte tillerkänns

någon rätt att ta initiativet till en villkorsändring. En uppsägning från

arrendatorns sida bör alltså alltid gälla arrendets upphörande.

Utredningens förslag innebär vidare att jordägarens uppsägning skall

kunna avse antingen avflyttning eller ändring av villkoren. Jag kan inte

se att en sådan konstruktion är nödvändig. Som föreslagits beträffande hy­

ra bör uppsägningen alltid gälla nyttjanderättens upphörande. Har upp­

sägning skett och kan jordägaren och arrendatorn ej därefter komma överens

om förlängning av arrendeavtalet eller villkoren för den nya perioden, bör

det ankomma på jordägaren att meddela arrendatorn att dra besittnings-

skyddsfrågan under prövningsorganets bedömande, om denne inte går med

på att flytta. Detta meddelande bör utgöra upptakten till optionsproceduren.

Är jordägaren från början inställd på att inte medge en förlängning av ar­

rendeförhållandet, bör han redan i uppsägningen kunna lämna det nyss­

nämnda meddelandet. Med denna lösning på frågan om tillvägagångssättet

vid ändring av arrendevillkoren finns inget utrymme för utredningens för­

slag att uppsägningshandlingen skall innehålla de villkor jordägaren fordrar

för att medge förlängning av arrendet och att dessa villkor blir gällande,

om arrendatorn inte vänder sig till prövningsorganet. Det bör visserligen

alltid vara de av jordägaren fordrade arrendevillkoren som skall prövas

från skälighetssynpunkt, men jordägaren bör inte vara skyldig att precisera

villkoren redan i uppsägningshandlingen.

Det ställer sig svårt att i lagen närmare precisera vad som skall anses

utgöra skälig arrendeavgift. Särskilt arrenden för fritidsändamål har en

mångskiftande karaktär och avser mark belägen på vitt skilda ställen.

Även om arrendeavgiften tilldrar sig det största intresset kan oenigheten

mellan parterna röra också andra delar av avtalet. Som utredningen fram­

hållit är det knappast lämpligt eller ens möjligt att i lagen ange några när­

mare riktlinjer. Frågan får i stället överlåtas till rättstillämpningen. Eu

viss ledning när det gäller avgöranden i fråga om arrendeavgiften kan man

dock få genom att utröna vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga

arrenden. Utvecklingen av fritidsbebyggelsen har lett till att sådan bebyggel­

se koncentrerats till förhållandevis avgränsade områden, i närheten av tät­

orter eller i särskilt attraktiva miljöer. En undersökning av andra arrenden

inom sådana områden synes därför inte innebära alltför stora svårigheter.

Om sådant jämförelsematerial inte föreligger, torde frågan få avgöras efter

vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Om en

begärd avgiftsreglering motiveras med att arrendeställets värde höjts genom

förbättringsarbeten som arrendatorn svarat för, bör bedömningen ske under

beaktande av om förbättringen bekostats av arrendatorn eller om denne

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

87

kompenserats härför av jordägaren. Har arrendatorn själv bekostat för­ bättringen, bör denna självfallet inte kunna utgöra grund för att höja ar­ rendeavgiften.

Som jag tidigare berört krävs för visst fall ett undantag från o p- t i o n s r ä 11 e n. Besittningsskyddet för arrendatorn får inte tillåtas mot­ verka planintresset. Det har förut konstaterats att det huvudsakligen är den enklare bebyggelsen som vållar svårigheter. Som redan anförts delar jag utredningens mening att ägare till sådan bebyggelse bör ställas utanför den föreslagna optionsrätten.

Utredningen föreslår en schablonmässig avgränsning som går ut på att arrendatorns bostadshus skall ha åsatts taxeringsvärde för att optionsrätt skall föreligga. Vissa remissinstanser menar att en högre värdegräns är påkallad. För egen del vill jag framhålla att en regel av nu avsedd innebörd behövs främst beträffande den allra enklaste bebyggelsen. Ju högre grän­ sen sätts desto större är risken för att även sådana bostadshus som bör skyddas genom optionsrätt utestängs från besittningsskyddet. Utredningens gränsdragning gör att sådana följder inte behöver befaras.

Det har även gjorts gällande att det inte skulle föreligga några större svårigheter för en arrendator att kringgå begränsningsregeln genom att själv begära taxering av sitt hus, en begäran som ofta skulle efterkommas. Jag anser att dessa farhågor är överdrivna. Taxeringsförfarandet bygger visserligen på att arrendatorn inlämnar deklaration om sin byggnad, men frågan om taxeringsvärde skall åsättas byggnaden avgörs efter ett i kom­ munalskattelagen närmare angivet prövningsförfarande och enligt vissa objektiva normer. På grund av det anförda anser jag att regeln om undantag från optionsrättsområdet bör utformas i enlighet med utredningens förslag.

Om arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är för­ verkad i de särskilda fall som anges i 36 § arrendelagen, bör besittnings- skyddsbestämmelserna naturligtvis inte vara tillämpliga. Undantag bör också göras för fall då säkerhet som arrendatorn har ställt enligt 34 § ar­ rendelagen försämras och arrendatorn underlåter att på anfordran ställa ny säkerhet.

Ett besittningsskydd i form av optionsrätt kan inte ges utan inskränk­ ningar. Vissa optionsbrytande grunder bör uppställas. Den närmare intresseavvägningen mellan arrendatorns önskan att få behålla huset kvar på arrendestället och jordägarens krav på att vid behov kunna återfå besittningen till marken innebär emellertid många svårlösta spörs­ mål. Optionsrättens värde för arrendatorn beror direkt av hur reglerna om optionsavbrott utformas. Utredningen har därför uttalat att grunderna för avbrott i största möjliga utsträckning bör framgå direkt och uttömmande av lagen. Jag delar denna uppfattning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

88

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

Utredningsförslaget anger närmare tre situationer i vilka jordägaren skall

kunna bryta optionsrätten. Två av dessa avses tillvarata rena jordägarintres­

sen medan det återstående tillkommit för att främja det allmänna plan­

intresset. Någon generell regel för situationer som inte särskilt anges i la­

gen -—- en generalklausul — har däremot inte föreslagits.

Som första punkt tas upp en rätt till optionsavbrott i de fall då arrenda-

torn påtagligen försummat sina skyldigheter mot jordägaren. Ingen remiss­

instans har motsatt sig en sådan föreskrift. Även jag finner den fullt be­

rättigad. I konsekvens med vad som föreslagits i propositionen om ny hy-

reslagstiftning bör optionsrätten kunna brytas också när arrenderätten är

förverkad eller arrendeavtalet kan uppsägas enligt 34 § utan att jordäga­

ren uppsagt avtalet att upphöra på grund därav.

Utredningen har föreslagit en regel att optionsrätten skall kunna brytas

också när jordägaren gör sannolikt att marken skall användas till bebyg­

gelse av annat slag än som avses med upplåtelsen eller till jordbruk, industri

eller annan ekonomisk verksamhet. Arrendeförhållandet bör dock enligt

utredningen kunna brytas bara när betydelsen för jordägaren att själv kun­

na förfoga över marken klart överväger arrendatorns intresse av fortsatt

arrende.

Jag ansluter mig till vad utredningen sålunda uttalat. Jag vill särskilt

framhålla att jordägarens behov av marken för annat ändamål bör vara

sakligt motiverat. Ändringen måste även framstå som ekonomiskt befogad.

Enbart en mindre övervikt i fråga om lönsamhet för den tillämnade använd­

ningen kan inte vara tillräcklig. Vissa remissinstanser har invänt att jord­

ägaren åläggs en alltför omfattande bevisskyldighet i fråga om lönsam­

heten. Jag kan inte dela denna uppfattning. Det får förutsättas att jord­

ägaren omsorgsfullt bedömer de ekonomiska konsekvenserna, innan han

övergår från en verksamhetsgren till en annan. Det torde inte vara alltför

svårt att jämföra den avkastning som kan väntas uppkomma vid den ändra­

de markvändningen med avkastningen vid fortsatt utarrendering. Om vär­

det av avkastningen vid det nya användningssättet påtagligt överväger in­

komsten av arrendet skall jordägaren få bryta optionen.

Vid sidan av hänsynen till jordägarens anspråk föreligger ett allmänt

intresse av att arrendatorns optionsrätt inte motverkar planintresset. Jag

har tidigare berört denna fråga och anslutit mig till utredningens uppfatt­

ning att kvarboenderätten i allmänhet bör få vika. Det förslag utredningen

lagt fram innebär att arrendatorn går miste om sin optionsrätt i alla de fall

då hans byggnader inte står i överensstämmelse med planläggningen och

detta oavsett om byggnaderna tillkommit före eller efter planens ikraftträ­

dande.

Förslaget har i denna del godtagits av det övervägande antalet remiss­

instanser men flera har framfört kritiska synpunkter. Det har därvid an­

förts bl. a. att man inte kan räkna med att jordägaren visar något större

89

intresse för planfrågorna. I sämsta fall kan bestämmelsen åberopas bara för att tillgodose jordägarens egna syften.

Som utredningen framhållit är praktiskt taget all arrendebebyggelse, i den mån detaljplan finns, belägen inom byggnadsplan. Sådan plan kan en­ dast i speciella hänseenden genomföras tvångsvis om huset tillkommit före planen. Det föreligger därför ett intresse av att en optionsrätt inte får hindra planens genomförande. Enligt min mening är emellertid den av utredningen föreslagna regeln att arrendatorn alltid skall gå miste om optionsrätt när huset strider mot plan eller annat därmed jämförligt beslut av myndighet alltför långtgående. Beträffande först det fallet att huset uppförts utan byggnadslov där sådant behövs eller i annat fall i strid med myndighets be­ slut, bör besittningsskyddet obetingat få brytas. Härigenom uppnås överens­ stämmelse med 148 § byggnadslagen enligt vilket lagrum handräckning kan meddelas till rättelse av en olagligen uppförd byggnad.

För det fall åter då arrendehus tillkommit före plans ikraftträdande an­ ser jag att utöver den av utredningen angivna förutsättningen för options- avbrott, nämligen att arrendebebyggelsen strider mot planläggningen, det dessutom bör fordras att jordägaren avser att genomföra planen och att hans avsikt är aktuell. Från remisshåll har föreslagits att en regel av detta inne­ håll skall inordnas under regeln om optionsavbrott på grund av ändrad markanvändning. För min del anser jag lämpligare att denna grund för optionsavbrott tas upp i en särskild punkt.

Vad härefter gäller frågan huruvida en generalklausul skall tas upp i la­ gen bör å ena sidan beaktas att en sådan regel alltid innebär en viss otrygg­ het för arrendatorn. Å andra sidan kan det vara svårt att genom konkreta bestämmelser täcka alla de situationer där jordägaren har ett berättigat in­ tresse av att inte vara bunden av en optionsrätt. Önskemål om en regel av mera generell natur har uttalats under remissbehandlingen. Även jag anser det önskvärt med en generalklausul av mera allmänt innehåll. Optionsav­ brott bör medges bara om jordägaren har befogad anledning att upplösa arrendet.

En särskild situation som i detta sammanhang förtjänar uppmärksamhet är det fallet att jordägaren önskar bryta arrendet för att i stället avyttra arrendeområdet. F. n. torde denna situation i allmänhet lösas i samförstånd genom att arrendatorn förvärvar marken. För arrendatorn är detta näm­ ligen normalt en betydande fördel. Det gäller särskilt när som ofta är fallet arrendebebyggelsens värde väsentligt överstiger markvärdet. Läget kan tänkas bli ett annat när ett besittningsskydd införs. Arrendatorn kan då finna det förmånligare att avvisa jordägarens erbjudande att förvärva mar­ ken, under förutsättning att han under åberopande av besittningsskyddet är garanterad att få fortsätta arrendet. Ofta skulle emellertid en sådan ut­ veckling vara obillig mot jordägaren. Även från allmän synpunkt är det mindre tilltalande om optionsrätten får den verkan att friköp av arrende­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

90

ställen minskar. Som förut anförts är ju äganderätten att föredra som

markdispositionsform i varje fall när det gäller fritidsbebyggelse av god

standard. Om jordägaren erbjuder arrendatorn att förvärva arrendeområ­

det på skäliga villkor och arrendatorn avböjer detta, bör jordägaren som

regel anses ha ett berättigat intresse av att inte vara bunden av optionsrät­

ten. Generalklausulen bör alltså i ett sådant fall kunna vara tillämplig. Vid

bedömningen bör dock hänsyn tas till arrendatorns ekonomiska förhållan­

den.

Såväl de föreslagna reglerna om arrendevillkorens bestämmande för en

ny arrendeperiod som reglerna om optionsrättens brytande förutsätter ett

prövningsförfarande. Jag biträder utredningens förslag att detta

förfarande bör vara likformigt för bägge dessa frågor. Jag instämmer även

i utredningens uttalande att tvisterna inte lämpligen kan anförtros annat

organ än domstol. Såväl rättssäkerhetssynpunkten som domstolens möjlig­

het till bevisupptagning talar för denna uppfattning. Tvisterna bör prövas

av de allmänna domstolarna och samma rättegångsförfarande bör tillämpas

som i vanliga tvistemål. Att, som vissa remissinstanser föreslagit, föreskriva

ett särskilt medlingsförfarande före målets hänskjutande till domstol fin­

ner jag inte påkallat.

Upplåtelsens form. Som framgått av den tidigare redogörelsen medför ett

förstärkt besittningsskydd många betydelsefulla och ingripande rättsverk­

ningar för parterna. Besittningsskyddet utgör emellertid bara ett komple­

ment till det avtal som parterna själva ingått vid arrendets början. Av sär­

skild betydelse blir för den skull avtalets utformning. Enligt gällande rätt

råder valfrihet mellan skriftlig eller muntlig avtalsform. Utvecklingen har

emellertid i allt större omfattning gått mot skriftliga avtal. Verkställda un­

dersökningar visar sålunda att muntligt avtal numera sluts endast i un­

dantagsfall. En sådan utveckling är också från olika synpunkter tillfreds­

ställande. Parterna lägger redan från början större vikt vid avtalets inne­

håll och risken minskar för att det i framtiden skall uppstå osäkerhet om

avtalets innehåll. Utredningen har föreslagit obligatorisk skriftlig avtals­

form för bostadsarrende. Detta förslag stöds av en i det närmaste enhällig

remissopinion och även jag ansluter mig till förslaget.

Det lämpligaste sättet att genomföra och upprätthålla kravet på skriftlig

avtalsform anser utredningen vara att införa samma regler som gäller för

jordbruksarrende. Detta innebär att avtalets samtliga villkor skall upprättas

skriftligen och att muntliga överenskommelser blir ogiltiga. Ansvaret för

den skriftliga avfattningen läggs på jordägaren. Om skriftlig form inte iakt­

tas, får arrendatorn rätt till ersättning för skada. Jag anser utredningsför­

slaget vara godtagbart.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

91

Arrendetiden. Uppförande av bostadshus kräver som regel att den mark på vilken huset byggs kan disponeras under en längre tidsrymd. Reformens syfte är också att tillgodose intresset av att bebyggelse på ofri grund ges vissa garantier för fortsatt bestånd. Sett ur denna synvinkel är det inkon- sekvent att avtal om lägenhetsarrende för bostadsbyggande enligt gällande rätt kan ingås tills vidare eller för en mycket kort tidsperiod. Som tidigare flera gånger framhållits ställer sådana upplåtelser nyttjanderättshavaren i en vansklig situation. Beroendet av jordägaren skapar lätt vantrivsel och bristande intresse hos arrendatorn att hålla hus och omgivningar i vårdat skick. Också det besittningsskydd i form av optionsrätt för arrendatorn som nu föreslås kräver för att praktiskt fungera att upplåtelsen är av bestämd tid. Enighet råder om att de tidsobestämda avtalen inte vidare skall få före­ komma för bostadsarrende. Detta bör i lagen framgå på så sätt att upplåtel­ sen skall avse viss tid och att avtalet, när tiden inte är bestämd, skall anses ingånget för viss längre tid.

Enligt utredningens mening bör lagen dessutom innehålla en föreskrift om att arrendeupplåtelser inte får understiga en viss minsta tid. Minimi­ tiden har föreslagits till fem år. Även till detta förslag har majoriteten bland remissinstanserna anslutit sig.

För egen del delar jag utredningens uppfattning att minimitiden bör be­ stämmas med hänsyn till optionsrättssystemet. Tiden bör också anpassas så att jordägarens villighet att utarrendera mark inte minskas. En minsta tid av fem år synes utgöra en lämplig avvägning. Med en sådan tidsperiod tillgodoses intresset av att med jämna mellanrum kunna ompröva arrende­ avgiften och övriga villkor. Jordägaren kan också ha svårt att överblicka sitt behov av marken, om han måste binda sig för längre tid än fem år. Sam­ tidigt synes den föreslagna tiden väl ansluta till de arrendeperioder som parterna i allmänhet brukar avtala om. Jag är därför beredd att tillstyrka förslaget.

För att nå sitt syfte måste regeln göras tvingande till arrendatorns för­ mån. Från främst kommunalt håll har invänts att regeln lägger stora band på jordägarna och hindrar behövliga snabba ändringar av markanvänd­ ningen. Jag finner dock inte av dessa hänsyn påkallat att —- som begärts —- utforma särskilda regler som tillgodoser i första hand kommunala mark­ ägare. Visserligen kan det i vissa fall vara befogat för jordägaren att inte vara bunden för en så lång tid som fem år. Detta behov bör emellertid till­ godoses genom särskilda bestämmelser om dispens. Jag återkommer senare till denna fråga.

En bestämmelse om rätt för arrendatorn till viss minsta arrendetid för­ utsätter kompletterande regler om uppsägningsskydd under kontraktsti­ den. Avtalet bör inte kunna uppsägas före arrendeperiodens slut. Utred­ ningen har därför föreslagit att de för jordbruksarrende gällande bestäm­ melserna om att uppsägning inte kan ske på andra skäl än dem som sär­

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

92

skilt anges i lagen skall göras tillämpliga även på bostadsarrende. Jag finner

förslaget ändamålsenligt.

Som utredningen anfört föreligger inget praktiskt behov för parterna att

kunna bestämma längre arrendetid än vad som är tillåtet enligt gällande

rätt. Det kan därför inte anses behövligt att ändra lagen i detta avseende.

Överlåtelse av arrenderätten. Huvudregeln vid alla slag av arrenden är en­

ligt nu gällande rätt att arrendatorn inte utan jordägarens samtycke får

överlåta arrenderätten till annan under arrendetiden (s. k. substitution).

Bestämmelsen har utformats i första hand med hänsyn till de speciella för­

hållanden som råder för jordbruksarrende. På detta område framstår det

som särskilt betydelsefullt för jordägaren att jorden brukas av en därför

tillräckligt kvalificerad person. Jordägarens rätt att vid jordbruksarrende

själv välja ny arrendator kan därför inte sättas åt sidan. Endast vid arren­

den som ingåtts för en längre tid har denna grundsats frångåtts. Syftet har

då varit att bereda arrendatorn möjlighet att tillgodogöra sig de förbätt­

ringar han lagt ned på arrendestället för att höja dess avkastning. Undan­

tagsbestämmelsen ger arrendatorn rätt att i de fall avtalet då slutits för en

tid av minst tio år i sitt ställe sätta annan med vilken jordägaren skäligen

kan nöjas. Arrendatorn skall dock först erbjuda jordägaren att återta fas­

tigheten med skyldighet att lämna arrendatorn skälig ersättning för arren­

derättens värde.

Enligt utredningens mening kan inte samma synpunkter tillämpas på

bostadsarrende. Vid dessa arrenden får i det stora flertalet fall jordägarens

intresse anses tillräckligt tillgodosett, om den nye arrendatorn kan antas

betala arrendeavgiften och i övrigt göra rätt för sig. Bostadsarrendatorn bör

därför få en friare överlåtelserätt. Utredningen föreslår att arrendatorn iar

rätt att överlåta arrenderätten till en ny arrendator, såvida denne kan god­

tas av jordägaren. För att jordägaren skall få kännedom om överlåtelsen och

själv kunna återta arrendestället skall överlåtelsen dock föregås av hembud

enligt samma ordning som nu gäller beträffande arrendeavtal som ingåtts

för mer än tio år. Huvuddelen av remissinstanserna har godtagit utredning­

ens förslag.

Jag delar utredningens uppfattning att jordägarens intresse av arrenda-

torns personliga egenskaper vid bostadsarrende i många fall begränsar sig

till dennes förmåga att fullgöra förpliktelserna enligt avtalet. Särskilt gäller

detta när markupplåtelser sker i större skala. Erfarenheten visar även att

jordägaren som regel lämnar sitt samtycke till en begärd överlåtelse. Sett ur

arrendatorns synvinkel föreligger dessutom flera omständigheter som bör

beaktas vid avgörandet av frågan om en liberalisering av överlåtelsebestäm­

melserna. Arrendatorns skäl att vilja utträda ur arrendeförhållandet under

den löpande avtalsperioden kan av olika anledningar vara befogade. Bortsett

från de fall då avtalet ingåtts för lång tid med fördelaktiga villkor för honom,

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

93

torde den verkliga betydelsen av en i lag garanterad överlåtelserätt vara att arrendatorn då lättare får tillbaka de kostnader han lagt ned på huset och arrendestället. Eftersom någon skyldighet för jordägaren att lösa in huset inte ansetts böra komma i fråga, kan jordägarens vägran att medge över­ låtelse därför innebära en svår ekonomisk förlust för arrendatorn. I detta sammanhang bör påpekas att den nuvarande ordningen framstår som sär­ skilt ogynnsam för arrendatorn med hänsyn till att jordägaren inte behöver lämna någon förklaring till sin vägran att gå med på en överlåtelse. Det kan inte heller bortses från att en regel som medger möjlighet till överlåtelse bara vid arrendeavtal av en fixerad längre tid kan medföra att jordägaren kräver avtal av endast kort varaktighet. En sådan följd skulle strida mot reformens syfte. Till förmån för en utvidgad överlåtelserätt talar också det förhållandet att även om avtalet ingåtts för den i lagen minsta tillåtna ti­ den kommer det att förlängas genom de föreslagna reglerna om optionsrätt. Det får därför anses rimligt att någon skillnad inte görs mellan avtal som slutits för mindre än tio år och sådana avtal som från början ingåtts för en längre tidsperiod.

Av nu redovisade skäl anser jag att bestämmelserna om substitution bör bättre anpassas till förhållandena inom bostadsarrendet. Utredningens för­ slag att överlåtelserätten i princip görs oberoende av jordägarens samtycke är enligt min mening en godtagbar lösning. Jag ansluter mig därför till för­ slaget.

En helt fri överlåtelserätt för arrendatorn kan dock inte komma i fråga. Utredningen har beaktat jordägarens intressen genom regeln att arrenda­ torn före överlåtelsen först skall erbjuda jordägaren att återta arrenderät­ ten mot lösen. Erbjudandet skall därvid även kunna omfatta arrendatorns byggnad eller annan sådan anläggning. Förslaget stämmer överens med vad som f. n. gäller i fråga om arrenden för en längre tid än tio år. Jag kan godta att dessa regler görs tillämpliga på bostadsarrende över huvud taget.

Jag är vidare ense med utredningen om att den närmare avvägningen mel­ lan jordägarens och arrendatorns intressen i denna fråga dessutom kräver att den nye arrendatorn — i de fall jordägaren inte antar hembudet — skall från objektiv synpunkt vara godtagbar för jordägaren. Jordägaren får häri­ nom möjlighet att vägra en misskötsam arrendator tillträde till arrende­ stället. Även andra för jordägaren väsentliga och berättigade skäl mot den nya arrendatorn kan härigenom vinna beaktande. Någon ytterligare be­ gränsning av arrendatorns substitutionsrätt anser jag däremot inte böra införas.

När det gäller arrendets bestånd för den händelse arrendatorn avlider före arrendetidens utgång innebär utredningsförslaget ingen ändring av gällande lag. Dödsboet inträder således i den avlidnes ställe och dödsfallet utgör ingen uppsägningsgrund för någondera parten. Däremot har utred­ ningen ansett att dödsboet inte bör åläggas hembudsskyldighet till jordäga­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

94

ren i de fall arrendet genom arvskifte eller testamente övergår till annan

eller när övertagandet sker i anledning av bodelning. Enligt utredningens

mening kräver hänsynen till nyttjanderättshavarens närmaste anhöriga att

de befrias från risken att bli utlösta av jordägaren. Utredningen föreslår

därför att substitutionsrätten i dessa fall skall begränsas endast av jord­

ägarens krav på att den nye arrendatorn är godtagbar för honom.

Liksom det övervägande antalet remissinstanser anser jag mig även på

denna punkt kunna godta utredningsförslaget. En viss tvekan kan förelig­

ga beträffande lämpligheten att låta arrenderätten utan hembud övergå till

annan genom testamentariskt förordnande. Härigenom kan även andra än

den avlidnes närmaste anhöriga insättas som arrendatorer. Med hänsyn till

att jordägaren enligt förslaget får behålla rätten att neka en inte godtagbar

arrendator tillträde till arrendestället, anser jag emellertid att någon in­

skränkning i detta hänseende inte behövs.

Enligt den nu gällande arrendelagen är reglerna om arrendatorns över­

låtelserätt dispositiva. Jordägaren kan således i avtalet hindra överlåtelse­

rätten. Utredningen föreslår att reglerna om överlåtelserätt görs tvingande

till arrendatorns förmån. Jag godtar utredningens förslag. En möjlighet till

dispens från de tvingande reglerna bör dock tas upp även här.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Anläggningsarrende

Begreppet anläggningsarrende. I det föregående har framhållits att arren­

deformen används i ej obetydlig utsträckning för att tillgodose även närings­

idkares behov av mark. Upplåtelserna kan avse skilda verksamhetsområden

och marken kan helt eller delvis rymma rörelsen. I åtskilliga fall har arren­

datorn gjort en betydande investering i kapital och arbete på den upplåtna

marken. Reformen av bestämmelserna om anläggningsarrende bör begrän­

sas till sådana fall då arrendatorns investering på arrendestället annars lätt

kan spolieras. Reformens syfte är således att hindra att större ekonomiska

värden för arrendatorn sätts i fara och att jordägaren med vetskap om

arrendesituationen utnyttjar sin position på ett otillbörligt sätt vid avtals­

uppgörelsen med arrendatorn.

Utredningen föreslår att anläggningsarrende skall anses föreligga bara

när arrendestället är bebyggt. Detta står väl i överensstämmelse med den nu

angivna utgångspunkten. I och för sig kan även obebyggd arrendemark vara

av stor och avgörande betydelse för rörelseidkaren. Marken kan utnyttjas

som upplagsplats eller kajplats eller upptas av järnvägsspår som ansluter till

näringsidkarens egen fastighet. Som utredningen funnit torde emellertid

nya regler för arrende av sådant slag inte behövas. Jag förordar därför att

de nya bestämmelserna om anläggningsarrende skall gälla bara när arren­

datorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på

arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad.

95

Genom kravet att arrendestället skall vara bebyggt kommer kategorin anläggningsarrende att bli tämligen avskild från lägenhetsarrende i allmän­ het. Kravet förutsätter dock ett närmare angivande av begreppet byggnad. Särskilda vanskligheter föreligger därvid när det gäller byggnader för nä­ ringsverksamhet. En anläggning som skall betjäna en rörelse kan givetvis skifta avsevärt i utförande. Enligt utredningens mening bör den närmare bestämningen anslutas till den definition av byggnad som tillämpas inom byggnadslagstiftningen och därtill anslutande praxis. I sin motivering har utredningen dock uttalat att en byggnad av hur enkel och obetydlig beskaf­ fenhet som helst inte bör föranleda att reglerna om anläggningsarrende blir tillämpliga. Frågan bör i stället avgöras med hänsyn till upplåtelsens hu­ vudsakliga ändamål. På så sätt — menar utredningen — faller ett anlägg­ ningsarrende för exempelvis ett större grusupplag utanför de nya reglerna även om det finns ett våghus eller en vaktkur på platsen.

Jag finner mig kunna godta förslaget att begreppet byggnad får samma innebörd som inom byggnadslagstiftningen. Det skulle dock strida mot re­ formens syfte att även arrenden där en mycket enkel byggnad uppförts på marken hänförs till anläggningsarrende. Som utredningen uttalat bör därför en begränsning ske. En sådan föreskrift är emellertid enligt min mening av så stor betydelse att den bör komma till uttryck i lagtexten. Gränsdrag­ ningen erbjuder dock vissa svårigheter. Problemet kan belysas genom det av utredningen anförda exemplet. Finns sålunda vid grusupplaget en större kontorsbyggnad bör med den utgångspunkt för lagen som nyss angetts ar­ rendet vara att bedöma som anläggningsarrende. Samma är förhållandet med ett annat av utredningen nämnt exempel, nämligen när en bilverkstad drivs på området och större delen av marken upptas av uppställda bilar un­ der bar himmel. En tänkbar lösning skulle vara att — i likhet med vad som föreslås beträffande bostadsarrenden — föreskriva ett visst lägsta värde för anläggningen. En sådan föreskrift skulle dock kräva en förhållandevis låg värdegräns. Den skulle även drabba mindre rörelseidkare där kanske beho­ vet av skyddsregler är störst. Jag finner därför en sådan utväg mindre ända­ målsenlig. Inte heller anser jag det lämpligt att parterna själva i avtalet får bestämma om reglerna angående anläggningsarrende skall gälla eller ej. En bättre lösning synes enligt min mening vara en föreskrift om att anlägg­ ningsarrende inte skall anses föreligga när den på arrendestället uppförda byggnaden endast är av ringa betydelse för verksamheten. Mot en sådan regel kan visserligen invändas att frågan blir beroende av rörelsens drift och att hänsyn inte tas till byggnadens värde. Dessa synpunkter synes emel­ lertid sammanfalla. I den mån byggnaden är av betydelse för verksamheten torde den också representera ett tillräckligt stort värde för att vara i behov av skydd. Jag förordar därför en regel av detta slag.

En förutsättning för att anläggningsarrende skall föreligga är vidare att marken används i förvärvsverksamhet. Någon föreskrift om att verksam­ heten skall vara av visst närmare angett slag anser jag inte behövlig. Utred­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

96

ningen synes inte heller ha avsett en sådan inskränkning. De nya bestäm­

melserna bör således gälla oavsett om rörelsen på arrendeområdet gäller

servicenäringar, handel, industri, hotell och restaurangverksamhet eller lik­

nande. Som utredningen uttalat bör inte heller krävas att just arrendatorn

driver rörelsen.

Utöver kravet på att byggnad skall uppföras eller finnas uppförd på mar­

ken har utredningen som en allmän begränsning föreslagit att reglerna om

anläggningsarrende inte skall gälla när upplåtelsetiden är bestämd till kor­

tare tid än ett år. Jag finner ett sådant undantag lämpligt. Det torde ligga i

parternas intresse att kunna ingå avtal för endast en kort tid utan att behö­

va underkasta sig de särskilda föreskrifterna för anläggningsarrende. Jag

kan därför godta utredningens förslag i detta avseende.

Ett särskilt spörsmål föreligger när arrendemarken upplåtits för såväl

bostadsändamål som förvärvsverksamhet. Eftersom vid båda dessa typer

av lägenhetsarrende byggnad skall uppföras eller vara uppförd på marken

kan bostadsarrende och anläggningsarrende föreligga samtidigt. Jag har del­

vis berört frågan i samband med bestämningen av kategorin bostadsarrende

och därvid förordat att sådant arrende skall föreligga i alla de fall där det

inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är ett annat än att

tillgodose bostadsändamålet. Utgångspunkten vid de s. k. kombinerade av­

talen blir således att upplåtelsen i första hand skall betraktas som bostads­

arrende. Är bostaden däremot av endast ringa betydelse skall upplåtelsen

hänföras till anläggningsarrende. Så bör ske vid upplåtelse av mark för in­

dustriändamål, hotell, pensionat, restaurangrörelse och liknande, även om

byggnaden dessutom är avsedd att bereda bostad åt ägaren. Om marken

däremot i första hand upplåtits för att bereda arrendatorn bostad och dess­

utom används för t. ex. handel eller kontorsändamål bör avtalet hänföras till

bostadsarrende. En förutsättning är dock givetvis att arrendeavtalet åsyftat

att bereda arrendatorn bostad och att byggnaden också används som sådan.

Besittningsskydd. Enligt utredningens mening är jordägarens behov av

att kunna disponera över sin mark vid anläggningsarrende av sådan styrka

att arrendatorns intresse av besittningsskydd får stå tillbaka. Ett visst

grundskydd för arrendatorn behövs dock. Förslaget har begränsats till en

föreskrift om att avtalet förlängs automatiskt, om det inte sägs upp viss tid

före arrendetidens utgång. Förlängningen föreslås avse samma tid som gäll­

de förut, dock högst fem år i sänder. Det stora flertalet remissinstanser

som yttrat sig i frågan har funnit den föreslagna regeln påkallad. Vad ut­

redningen anfört om automatisk förlängning av avtalet möter inte heller

någon erinran från min sida. Jag biträder därför förslaget på denna punkt.

Som jag redan har anfört behövs emellertid ytterligare skyddsregler till

arrendatorns förmån. Jordägaren bör hindras från att otillbörligt utnyttja

arrendatorns önskan att få sitta kvar på arrendestället när den avtalade

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

97

arrendetiden löper ut. Jag föreslår därför — som framgått av det föregå­ ende — ett indirekt besittningsskydd vid anläggningsarrende. Förslaget innebär att, om jordägaren utan sakligt skäl vägrar förlängning av arren­ det eller kräver en avgift som inte är skälig eller uppställer annat obilligt villkor för fortsatt arrende, arrendatorn i princip skall vara berättigad till ersättning för den skada som arrendeförhållandets upplösning medför för honom. Förslaget står i nära överensstämmelse med vad som enligt förslaget om ny hyreslag avses gälla beträffande hyresförhållanden utanför bostads­ sektorn.

Liksom utredningen anser jag emellertid att stor hänsyn måste tas till intresset hos jordägaren att kunna råda över sin mark. Enligt utredningens iakttagelser har mark som utnyttjas för anläggningsarrende ofta inte fått sin slutliga användning bestämd. Det bör därför inte föreligga något hinder för jordägaren att redan vid arrendeavtalets ingående göra förbehåll om att besittningsskyddsreglerna inte alls eller bara i begränsad utsträckning skall gälla. Arrendatorn får härigenom på ett tidigt stadium vetskap om jord­ ägarens avsikt med upplåtelsen och kan redan från början rätta markut­ nyttjandet härefter. Jag föreslår därför att bestämmelserna om besittnings­ skydd skall vara dispositiva.

Besittningsskyddsregeln har som utgångspunkt att förlängning av avta­ let vanligtvis sker. Av betydelse blir därför att så långt möjligt i lagen ange de omständigheter under vilka jordägaren utan risk för ersättningsskyldig­ het kan återta besittningen av arrendeområdet. Liksom när det gäller avbry­ tande av optionsrätten vid bostadsarrende bör till en början föreskrivas att jordägaren vid anläggningsarrende inte skall vara bunden när arrendet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller att arrendatorn försummat att ställa ny säkerhet enligt 34 § eller när arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att arrendeavtalet skäligen inte bör förlängas.

Det för jordägaren kanske viktigaste skälet att avbryta arrendeförhål­ landet är att marken behövs för annat ändamål. Vid arrende av här avsedd art torde i åtskilliga fall markområdet ingå i ett större framtida projekt, t. ex. för vägbyggnad eller annat liknande allmänt utnyttjande. Det är up­ penbart att arrendatorns rätt i dessa fall måste stå tillbaka för jordägarens behov av marken. Jordägaren bör dock åläggas skyldighet att visa dels att marken behövs för den nya användningen, dels att intresset för honom att själv kunna förfoga över marken påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende.

Jordägaren bör dessutom vara obunden av arrendeförhållandet när det från ekonomisk synpunkt är fördelaktigare för honom att arrendera ut marken för annan verksamhet än den som arrendatorn driver. Någon rätt för en sittande arrendator att utan erbjudande av lika förmånliga villkor få behålla arrendestället bör således inte föreligga. Här krävs dock en av-

4 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

98

vägning mellan jordägarens och arrendatorns intressen. Jordägarens behov

av marken skall vara befogat. Det bör därvid bedömas bur hans intresse

förhåller sig till arrendatorns intresse av att få behålla arrendet. Sådana om­

ständigheter som exempelvis arrendatorns behov av arrendestället och möj­

ligheter att erhålla annan lämplig plats, den tid arrendatorn drivit sin verk­

samhet på arrendeområdet, arten av verksamheten och beroendet av viss

kundkrets eller visst läge bör därvid beaktas. Å andra sidan får jordägarens

önskan att återfå marken anses vara sakligt grundad om denna behövs t. ex.

för hans egen rörelse eller för utvidgning av rörelse som en annan arrenda-

tor driver på fastigheten. Har arrendatorn erbjudits ekonomisk gottgörelse

eller anvisats annan arrendemark bör detta också räknas jordägaren till

godo.

Föreligger andra skäl än de nu nämnda för jordägaren att vilja bli fri

från arrendeförhållandet torde det få överlämnas åt rättstillämpningen att

pröva den närmare intresseavvägningen mellan parterna enligt en general­

klausul. Jordägaren får anses ha befogad anledning att upplösa arrendeför­

hållandet även när byggnad på arrendestället uppförts utan byggnadslov i

fall då sådant erfordrats eller när i annat fall sådan byggnad inte står i

överensstämmelse med gällande plan och arrendeupplåtelsen hindrar jord­

ägaren från att vidta åtgärd för planens genomförande. Dessa situationer

synes kunna hänföras till generalklausulens tillämpningsområde och bör

inte — till skillnad mot vad som föreslagits beträffande bostadsarrende,

där planfrågan har sin avgjort största betydelse — tas upp som särskilda

optionsbrytande grunder.

Arrendatorns besittningsskydd avser inte bara att hindra obefogad upp­

sägning från jordägarens sida. Också genom att uppställa krav på orimligt

hög avgift eller andra oskäliga villkor kan jordägaren utöva press på arren­

datorn. Myndighet bör därför kunna pröva arrendevillkoren. Någon möjlig­

het för arrendatorn att få frågan prövad av domstol under arrendets be­

stånd bör emellertid inte föreligga. Prövning av de begärda villkorens skä­

lighet bör kunna komma till stånd först efter det att arrendet upphört. En

god vägledning vid avgörandet av denna fråga erhålls i den avgift eller de

övriga villkor jordägaren kunnat betinga sig av efterträdaren. Har marken

stått outnyttjad under en inte alltför kort tid bör det presumeras att jord­

ägaren inte kunnat uppnå de villkor han fordrat. För att undgå ersättnings­

skyldighet i detta fall bör han visa att anledningen till att marken inte har

arrenderats ut är en annan än att han krävt för hög avgift.

Effekten av ett besittningsskydd enligt nu föreslagen ordning bestäms av

det sätt på vilket jordägarens ersättningsskyldighet utformas. Upphör ar­

rendet utan befogad anledning är det fullt rimligt att arrendatorns hela för­

lust täcks. Ersättningen bör omfatta exempelvis flyttningskostnader och

värdeminskning av arrendatorns egendom som beror på arrendeförhållan­

dets upplösning samt skada som är att hänföra till hinder eller intrång i nä­

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

99

ringen eller annan verksamhet. Som jag uttalat i samband med frågan om ersättningens bestämmande när det gäller lokalhyresgäster bör ersättning­ en fastställas enligt samma grunder som gäller för s. k. rörelseskada vid expropriation.

En ovillkorlig ersättningsskyldighet för jordägaren kan emellertid inne­ bära stötande resultat i de fall då arrendatorns investeringar på arrendestäl­ let överskrider vad parterna avtalat. Förlust för arrendatorn som äger sam­ band med att denne bekostat uppförande av byggnad eller utförande av an­ nat arbete på arrendestället bör därför beaktas endast om åtgärden vidta­ gits i enlighet med arrendeavtalet.

Det kan även därutöver finnas skäl till att i det särskilda fallet inte med­ ge full ersättning för arrendatorns förlust. Sådant kan läget vara, om jord­ ägaren vidtagit åtgärder i syfte att begränsa arrendatorns skada, exempel­ vis genom att anvisa annan mark. Jämkning av ersättningen bör även kun­ na ske när arrendatorn efter uppsägning försummat sina skyldigheter en­ ligt arrendeavtalet eller underlåtit att vidta sådana åtgärder för att minska skadan som skäligen kunnat fordras av honom. Arrendatorns förlust bör därför ersättas bara i skälig omfattning. Det bör dock understrykas att den föreslagna jämkningsmöjligheten bör utnyttjas med försiktighet så att inte reglernas verkan försvagas.

Beträffande proceduren vid uppsägning och den rättsverkan som inträ­ der om proceduren eftersätts bör samma ordning gälla som föreslagits be­ träffande lokalhyra. Har jordägaren sagt upp avtalet utan att arrenderätten är förverkad, skall arrendatorn inom tre veckor från uppsägningen lämna jordägaren meddelande att han vill behålla arrendestället. Underlåter han det, förlorar han sin rätt till ersättning. Har å andra sidan sådant medde­ lande skett, åligger det jordägaren att inom tre veckor därefter uppge på vilka villkor han är villig att förlänga arrendeförhållandet eller också av vilken orsak han vägrar medge förlängning. Svarar jordägaren inte inom denna tid, bör han bli ersättningsskyldig gentemot arrendatorn, om ej ar­ renderätten upphör på den grund att arrenderätten är förverkad.

Upplåtelsens form. I likhet med remissinstanserna ansluter jag mig till utredningens förslag att muntlig avtalsform inte vidare bör tillåtas. En muntlig överenskommelse blir således att betrakta som ogiltig. Liksom vid bostadsarrende bör ansvaret för den skriftliga avfattningen läggas på jord­ ägaren. Regeln bör göras tvingande till arrendatorns förmån.

Arrendetiden. Nuvarande möjlighet att ingå arrendeavtal endast tills vi­ dare innebär, som jag tidigare uttalat, många olägenheter från arrenda­ torns synpunkt och försätter denne i underläge vid förhandlingar med jord­ ägaren. I särskilt hög grad gäller detta i de fall när jordägaren gjort förbe­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

100

håll om att reglerna om besittningsskydd inte skall tillämpas på avtalet.

Ett avtal som är helt obestämt till tiden måste även anses stå i dålig över­

ensstämmelse med det krav på fasthet som bör uppställas på så ekono­

miskt betydelsefulla upplåtelser som det här rör sig om. Det torde vidare

stå klart att arrendatorn för produktiv användning av arrendet måste till­

försäkras en bestämd tid under vilken han är tryggad i besittningen. I lik­

het med remissinstanserna kan jag därför ansluta mig till utredningens för­

slag att avtal om anläggningsarrende skall ske för viss tid.

Hänsynen till jordägarens intressen kräver emellertid enligt utredning­

ens mening att någon minimitid inte föreskrivs i lagen. Endast för det fall

att parterna inte kommit överens om en bestämd tid bör föreskrivas att av­

talet skall anses ingånget för fem år. Samtliga remissinstanser som uttalat

sig i frågan har godtagit förslaget även i detta avseende.

Också jag finner den föreslagna ordningen ändamålsenlig. Vid anlägg­

ningsarrende föreligger enligt min mening inte samma allmänna intresse av

att lagstiftningsvägen främja arrendeavtal av längre varaktighet. Denna

fråga bör i stället överlämnas åt parternas avgörande i samband med avta­

lets utformning i övrigt. När det gäller behandlingen av de avtal som in-

gåtts utan preciserad tid har jag däremot ingen erinran mot att en femårig

arrendetid skall gälla. Också denna regel bör göras tvingande till arren-

datorns förmån.

För att regeln om bestämd avtalstid inte skall kunna kringgås krävs en

bestämmelse om att arrendeavtalet inte får sägas upp i förtid. Som utred­

ningen föreslagit bör föreskrivas att jordägaren inte under den avtalade

arrendetiden skall kunna säga upp avtalet i andra situationer än dem som

särskilt angivits i lagen.

Överlåtelse av arrenderätten. Jag har för bostadsarrendets del förordat

att, om jordägaren inte efter hembud vill återta arrendestället arrenda­

torn fritt skall få överlåta arrenderätten, såvida jordägaren skäligen kan

nöjas med den nye arrendatorn. När det gäller anläggningsarrende har ut­

redningen föreslagit att överlåtelserätten utvidgas ytterligare genom att

hembudstvånget slopas. Arrendatorns rätt att överlåta arrendestället skall

således begränsas endast av att den nye arrendatorn skall vara godtagbar

för jordägaren. Å andra sidan anser utredningen att regeln bör vara av dis­

positiv natur. Det övervägande antalet remissinstanser delar utredningens

uppfattning.

Jag finner starka skäl tala för utredningens åsikt. Som jag uttalat vid be­

handlingen av bostadsarrendatorns substitutionsrätt föreligger vid arrenden

av nu angivet slag inte samma behov av att ta hänsyn till jordägarens in­

tresse av arrendatorns person. För arrendatorn är däremot en mera obun­

den överlåtelserätt av väsentlig betydelse. Härigenom ökar hans möjlighe­

ter att återfå de kostnader han investerat på arrendestället. Den goodwill en

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

101

rörelseidkare upparbetat är därvid inte minst viktig. En utvidgad substitu- tionsrätt på detta område är därför enligt min mening fullt motiverad. Jag kan även ansluta mig till förslaget att överlåtelserätten inte förknippas med hembudsskyldighet.

Situationer kan emellertid förekomma där jordägaren har ett befogat in­ tresse av att kunna utöva kontroll av den nye arrendatorn eller hindra en överlåtelse. Förslaget att substitutionsrätten skall göras dispositiv lämnar jordägaren möjlighet att tillvarata detta intresse. En fördel med en sådan regel torde även vara att arrendatorn redan från början blir upplyst om jordägarens inställning till en framtida överlåtelse. Jag biträder därför ut­ redningens förslag också på denna punkt.

Övergångsbestämmelser

Den nya lagen bör träda i kraft den 1 juli 1968. Övergångsbestämmelserna tilldrar sig särskilt intresse på detta rättsom­ råde, med hänsyn till att arrendeavtalen i stor utsträckning ingås för lång tid. Om de nya bestämmelserna ej alls ges tillämpning på avtal som slutits före bestämmelsernas ikraftträdande, blir följden att reformen inte på lång tid får någon betydelse för en avsevärd del av avtalsområdet. Vidare kom­ mer skilda lagregler att gälla vid sidan av varandra under lång tid. Det torde därför vara ofrånkomligt att göra vissa avsteg från principen att civilrätts­ lig lagstiftning inte bör ges tillbakaverkande kraft.

När det gäller det för bostadsarrendatorer föreslagna besittningsskyddet finns särskild anledning att överväga en retroaktiv tillämpning. I annat fall kan man nämligen befara att vissa jordägare skulle utnyttja de övertag som lagen f. n. ger dem till att hindra att arrendet förs in under den nya ordningen eller att betinga sig särskilda villkor för att tillåta att så sker. De nuvarande arrendatorernas belägenhet skulle alltså komma att försäm­ ras och reformen i övergångsskedet verka i rakt motsatt riktning mot vad som åsyftats.

Utredningen föreslår mot bakgrunden av vad som nu har anförts att be- sittningsskyddsbestämmelserna beträffande bostadsarrende ges tillämpning även på äldre avtal. Detta bör dock enligt utredningens mening gälla bara när det vid lagens ikraftträdande finns ett arrendatorn tillhörigt bostadshus med taxeringsvärde på arrendestället och marken dessutom under en sam­ manhängande tid av minst tio år varit upplåten för samma ändamål.

Förslaget har i allmänhet inte mött någon erinran under remissbehand­ lingen. Några remissinstanser motsätter sig emellertid att besittningsskydds- bestämmelserna ges retroaktiv verkan, medan flera andra anser att försla­ get inte är tillräckligt långtgående. Sålunda anses regeln att arrendet skall

102

ha pågått minst tio år vid lagens ikraftträdande vara alltför restriktiv och

dessutom godtycklig i tillämpningen.

För egen del biträder jag utredningens uppfattning att bestämmelserna

om besittningsskydd beträffande bostadsarrende bör ges retroaktiv verkan

men att regeln därom bör begränsas till att avse de mera långvariga arren­

dena. Till skillnad från utredningen anser jag dock att även sådana lång-

tidsarrenden där upplåtelsen skett senare än tio år före lagens ikraftträdan­

de bör föras in under besittningsskyddet. Annars kommer det att under

lång tid finnas kvar bostadsarrenden utan besittningsskydd. Allt eftersom

tiden går kommer det att te sig alltmer stötande att dessa arrenden inte

tryggas genom besittningsskydd bara av den orsaken att avtalet tillkom före

tidpunkten för den nya lagens ikraftträdande. Jag föreslår att bestämmel­

serna om besittningsskydd skall tillämpas även på äldre avtal, om arrendet

vid arrendetidens utgång varat under minst tio år.

En förutsättning för att besittningsskyddsbestämmelserna skall gälla för

en äldre arrendeupplåtelse är att arrendetiden gått ut efter den nya lagens

ikraftträdande. Det har däremot ingen betydelse om uppsägningen skett

före ikraftträdandet. I sådant fall leder visserligen uppsägningen till att

arrendetiden går ut men jordägaren måste dessutom för att kunna få till

stånd en upplösning av arrendeförhållandet skriftligen meddela arrenda-

torn att denne bar att väcka talan om han inte går med på att flytta. Innan

frågan om förlängning av arrendeavtalet avgjorts behöver arrendatorn inte

flytta från arrendestället. Sådant meddelande som nyss nämnts kan inte

med laga verkan tillställas arrendatorn förrän efter den nya lagens ikraft­

trädande.

I fråga om anläggningsarrende har jag föreslagit bestämmelser om in­

direkt besittningsskydd. Eftersom dessa bestämmelser föreslås bli av dispo­

sitiv natur, kan de inte ges verkan i fråga om avtal som slutits före den

nya lagens ikraftträdande.

Som regelmässigt har skett vid införandet av nya lagregler på nyttjande-

rättens område bör — i enlighet med vad utredningen föreslår — avtal

som ingåtts för obestämd tid eller med förbehåll om rätt till uppsägning

föras in under den nya lagen, om de inte sägs upp till första möjliga tid­

punkt efter den nya lagens ikraftträdande.

Lagförslaget innebär att skriftlig avtalsform blir obligatorisk för bostads-

och anläggningsarrende. Utredningen anser att förekomsten av muntliga

arrendeavtal är förenad med betydande olägenheter från skilda synpunkter

och att man därför bör eftersträva att även gamla avtal erhåller skriftlig

form. Av den anledningen föreslår utredningen en särskild bestämmelse

i fråga om äldre avtal som ej upprättats skriftligen. Bestämmelsen innebär

att part skall vara skyldig att medverka till att skriftligt avtal kommer till

stånd, om den andra parten begär det. Jag kan biträda detta förslag.

Utredningen föreslår dessutom en särskild övergångsregel som tar sikte på

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

103

sådana muntliga arrendeavtal som tillkommit före den nya lagens ikraft­ trädande. Enligt gällande rätt är ett muntligt avtal om lägenhetsarrende inte bindande mot en ny jordägare som förvärvat marken genom frivillig överlåtelse. Denne äger inom tre månader efter förvärvet uppsäga arrenda- torn. För att lägenhetsarrendatorn skall vara sakrättsligt skyddad fordras dels att arrendeupplåtelsen skett skriftligen, dels att arrendatorn tillträtt arrendestället. Utredningen föreslår nu ett utsträckt skydd för muntliga upp­ låtelser av bostads- och anläggningsarrende. Om arrendatorn börjat uppföra byggnad på arrendestället, skall enligt förslaget avtalet gälla mot den nye ägaren.

För egen del anser jag knappast att en sådan regel är motiverad. Arren­ datorn synes tillräckligt tillgodosedd genom att han tillförsäkras möjlighet att framtvinga skriftligt avtal och genom att besittningsskyddet får retroak­ tiv verkan. Det bör tilläggas att i den mån bestämmelserna om obligatorisk skriftlig avtalsform blir tillämpliga på arrendeavtalet så kan arrendatorn dessutom få rätt till ersättning för skada, om arrendet inte kommer att be­ stå. Slutligen vill jag erinra om att jordabalksförslaget i 7 kap. 14 § inne­ håller en regel som innebär att ett arrendeavtal av nu ifrågavarande slag blir bindande mot fastighetens nye ägare, om denne vid överlåtelsen ägt eller bort äga kännedom om arrendeupplåtelsen. Min avsikt är att föreslå att denna regel skall gälla även äldre upplåtelser, om överlåtelsen av fastig­ heten skett efter balkens ikraftträdande. Med hänsyn till det anförda före­ slår jag inte nu någon regel om utsträckt sakrättsligt skydd för äldre munt­ liga arrendeupplåtelser.

Reglerna om obligatorisk skriftlig avtalsform kan i övergångsskedet få vissa negativa verkningar. Jag syftar på det förhållandet att enligt vad nyss anförts den nya lagen föreslås gälla även äldre avtal, om dessa är träffade på obestämd tid eller med förbehåll om rätt att uppsäga avtalet och upp­ sägning ej sker vid första tillfälle efter lagens ikraftträdande. Är ett sådant avtal muntligt, blir följden att avtalet, om det inte ges skriftlig form, för­ lorar sin verkan. Arrendatorn får i stället en skadeståndsrätt mot jordäga­ ren, om det inte berott på arrendatorn att giltigt avtal ej upprättats. Detta kan självfallet vara en betydande olägenhet. Motsvarande fråga uppmärk­ sammades vid 1943 års reform av arrendelagen, då skriftlig avtalsform blev obligatorisk för jordbruksarrende. För att underlätta övergången till den nya ordningen infördes formkravet först tre år senare än lagändringar­ na i övrigt. Härigenom bereddes parterna skäligt rådrum att ge avtalen skriftlig form. Detta tillvägagångssätt synes vara ändamålsenligt även nu. Jag föreslår därför att bestämmelserna om skriftlig form i fråga om bo­ stads- och anläggningsarrende inte skall äga tillämpning beträffande avtal som slutits före den 1 juli 1971.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

104

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

SPECIALMOTIVERING

Förslaget till ändring i vissa delar av NJL

Departementschefen. Arrendelagen omfattar endast upplåtelser som grun­

dar sig på privaträttsligt förhållande. Arrenden som grundas på offentlig-

rättsligt förhållande är således uteslutna från lagens tillämpning. För upp­

låtelser av kyrklig jord eller jord som tillhör staten eller vissa allmänna

inrättningar har i viss utsträckning utfärdats särskilda författningar. I den

mån de avviker från eller kompletterar arrendelagen och är av civilrättslig

karaktär gäller alltså beträffande nämnda upplåtelser delvis en annan ord­

ning.

1 KAP.

Departementschefen. 1 kap. 1 § NJL innehåller bestämmelser om längsta

giltighetstid för avtal om nyttjanderätt till fast egendom och således även

arrende. Bestämmelserna innebär att avtalet efter maximitidens utgång

inte längre är bindande för parterna. Uppsägning måste dock ske. Uppen­

barligen bör denna uppsägningsrätt inte gälla, när maximitiden överskrids

på grund av att avtalet förlängs med stöd av lag eller avtal. I sådant fall

har avtalet från början inte varit bindande utöver maximitiden. Utredning­

en föreslår nu en särskild lagregel, som innebär att bestämmelserna om

maximitid inte skall verka brytande bl. a. när arrendeavtal förlängts ge­

nom utnyttjande av arrendators optionsrätt. För egen del anser jag inte

nödvändigt att i detta sammanhang införa en sådan regel. Så har för övrigt

ej heller skett i förslaget till ny hyreslag. Saken torde kunna anstå till dess

förslaget till ny jordabalk genomförs (jfr i detta sammanhang remissproto­

kollet ang. förslaget till jordabalk s. 366).

3 §•

Paragrafen innehåller bestämmelser om nyttjanderättshavares rättsställ­

ning vid överlåtelse av fastigheten.

Gällande rätt. Som huvudregel gäller att nyttjanderätt äger bestånd mot

den som efter frivillig överlåtelse blivit ägare av den upplåtna fastigheten

endast om förbehåll skett om nyttj anderättens bestånd eller om på grund

av inteckning eller inskrivning nyttj anderätten fortfarande skall gälla. I

fråga om jordbruksarrende gäller dessutom genom hänvisning till 28 § ar­

rendelagen att den nye ägaren utan särskilt förbehåll har att iaktta arren­

deavtalet, om överlåtelsen skett sedan arrendatorn tillträtt fastigheten.

Motsvarande regel gäller enligt 70 § fjärde stycket vid lägenhetsarrende

under förutsättning att avtalet upprättas skriftligen. Någon hänvisning till

70 § är dock inte intagen i denna paragraf.

105

Utredningen. Enligt utredningens mening bör 3 § innehålla hänvisning

till de nya paragraferna 71 och 79 §§. Sådan hänvisning bör principiellt

även ske till 70 §. Ändringarna är att anse som redaktionella följdändringar.

Departementschefen. Jag biträder utredningens förslag. I departements-

förslaget kommer hänvisningarna att avse 70, 71 och 83 §§. I prop. 1967: 141

föreslås att hänvisningen till 3 kap. 28 § i stället skall avse 3 kap. 29 §

och att denna ändring skall träda i kraft den 1 januari 1969. Mot bakgrund

härav föreslår jag att denna ändring genomförs redan i detta lagstiftnings­

ärende men att bland övergångsbestämmelserna tas in en regel om att hän­

visningen till 3 kap. 29 § intill den 1 januari 1969 i stället skall avse 3 kap.

28 §.

2 KAP.

1

§•

Paragrafen behandlar i andra stycket reglerna om påföljd vid jordbruks­

arrende för jordägaren när han försummar sin skyldighet att utfärda skrift­

ligt arrendeavtal.

Utredningen. Enligt förslaget avses de nya bestämmelserna om avtalets

skriftliga form vid bostads- och anläggningsarrende fungera på samma sätt

som motsvarande bestämmelser vid jordbruksarrende. 2 kap. 1 § har där­

för — utan saklig ändring — omarbetats för att kunna tillämpas även på de

nya arrendekategorierna.

Departementschefen. Vad utredningen föreslagit möter ingen erinran från

min sida.

7 §•

Paragrafen behandlar arrendatorns rätt att själv upplåta nyttjanderätt

till arrendestället (s. k. sublokation).

Gällande rätt. Som huvudregel gäller att arrendatorn inte har rätt till

sublokation. Lagen innehåller två undantag från huvudregeln. Gemensamt

för båda är att jordägaren inte får vållas något men. Det ena undantaget

innebär rätt att på område av ouppodlad mark göra upplåtelse för upp­

lagsplats eller liknande ändamål. Det andra avser rätt att »uthyra rum till

bostad». Lagens regler om sublokation gäller lika vid alla slag av arrenden

enligt nyttjanderättslagen. Reglerna är inte i något fall tvingande.

Utredningen. Eftersom »liknande ändamål» inte torde syfta på annat än

markupplåtelse, torde det inte vara tillåtet för arrendatorn att i något fall

uthyra byggnad för annat än bostadsändamål, exempelvis förvaringsutrym-

me. Det måste vidare beaktas att — även om lagen medger arrendatorn be-

4-j- Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 196S

106

fogenhet att hyra ut ett helt bostadshus för bostadsändamål — varje upp­

låtelse som kan vålla jordägaren men utesluter sublokationsrätt. Även

med beaktande av att men, som för jordägaren är av ringa betydenhet, inte

jämlikt 36 § andra stycket kan leda till arrenderättens förverkande, synes

dock gränsen för arrendatorns rätt under alla förhållanden vara alltför

snäv. En översyn av bestämmelserna är därför motiverad.

Med hänsyn till bl. a. mark- och vägslitage är det inte alldeles självklart

att arrendatorn alltid skall äga rätt att helt på egen hand hyra ut det egna

huset. Å andra sidan är det rimligt att arrendatorn i fråga om sitt eget hus

skall ha en vidsträcktare befogenhet än i fråga om ett hus som tillhör jord­

ägaren och ingår i arrendet. En avvägning mellan parternas motsatta in­

tressen synes kunna ske på det sättet att arrendatorn i princip skall äga rätt

att hyra ut sitt eget hus utan att behöva fråga jordägaren om lov. Om en

sommarstugearrendator föredrar att en sommar hyra ut sin stuga till en

person som har ungefär lika stor familj och ungefär samma vanor som han

själv, är det rimligt att jordägaren får finna sig i det. Den olägenhet som

därigenom eventuellt kan uppstå för jordägaren torde normalt ej vara stör­

re än vad han redan vid utarrenderingen haft anledning att räkna med.

Sådan uthyrning bör därför vara tillåten. Men får uthyrningen sådan ka­

raktär eller omfattning att olägenheten för jordägaren kan sägas vara inte

alldeles obetydlig (»påtaglig») synes jordägaren inte behöva finna sig däri.

För att olägenheten skall vara påtaglig behöver det enligt utredningen inte

nödvändigt vara fråga om sådana mera iögonfallande förhållanden som

ökat vägslitage. Störande ljud och annat liknande intrång av större omfatt­

ning än vad som kan anses vara förutsett vid arrendeupplåtelsen kan också

innebära påtagligt men.

Enligt utredningens mening finns det ej anledning att begränsa uthyr-

ningsrätten till bostadsupplåtelser. Innefattar arrendet rätt för arrendatorn

att på arrendestället uppföra en byggnad för lagerlokal eller bilverkstad, bör

det vara tillåtet för honom att hyra ut byggnaden, även här dock under för­

utsättning att jordägaren ej vållas påtaglig olägenhet.

Om parterna vill överenskomma om en för arrendatorn förmånligare eller

snävare uthyrningsrätt bör detta vara tillåtet. Den föreslagna regeln bör

därför inte göras tvingande.

Vad utredningen föreslagit i fråga om rätt för arrendatorn att upplåta

eget hus bör gälla alla slag av arrenden enligt arrendelagen.

Remissinstanserna. Den föreslagna rätten för arrendatorn att företa

sublokation godtas i huvudsak av remissinstanserna. Östergötlands och Sö­

dermanlands handelskammare och handelskammaren för Örebro och Väst­

manlands län avstyrker dock förslaget. Den förstnämnda anför att regeln

innebär en väsentlig inskränkning i jordägarens rätt att fritt förfoga över

sin mark. Vidare är enligt handelskammaren ett arrendeavtal ofta av per­

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

sonlig natur. Sveriges jordägareförbund finner frågan för tidigt väckt och anser sig inte på föreliggande grundmaterial kunna ta slutlig ståndpunkt i en principiellt så viktig fråga.

Hovrätten för Västra Sverige anser att den vidsträcktare befogenhet till sublokation som utredningen åsyftar i fråga om arrendatorns eget hus kan tillräckligt beaktas vid prövningen av det »men» jordägaren i det särskilda fallet bör anses skyldig att tåla. Något särskilt stadgande fordras där­ för knappast i detta hänseende. Det andra syftet med förslaget, nämligen att ge arrendatorn möjlighet att hyra ut egen byggnad till annat än bostad, kräver däremot enligt hovrätten ett tillägg till den nuvarande bestämmelsen.

Departementschefen. Som utredningen påpekat torde den gällande un­ dantagsbestämmelsen i 7 § vara att förstå så att arrendatorn, om det kan ske utan men för jordägaren, får hyra ut även hel byggnad till bostad. Där­ emot synes inte sublokation av byggnad kunna ske för annat ändamål. Utredningens förslag innebär att arrendatorn i princip skall äga frihet att hyia ut ett eget hus utan att behöva fråga jordägaren om lov. Arrenda­ torn skall därvid vara obunden när det gäller att bestämma ändamålet med underuthyrningen. Endast när jordägaren genom upplåtelsen lider på- taglig olägenhet skall sublokation kunna vägras.

I likhet med en klar majoritet av remissinstanserna kan jag ansluta mig till utredningens åsikt att arrendatorn med tämligen stor frihet bör få hyra ut en egen byggnad. Det bör således i allmänhet stå arrendatorn fritt att upplåta huset helt eller delvis och oavsett upplåtelsens ändamål i den mån någon påtaglig olägenhet inte därigenom uppkommer för jordägaren. Jag- anser inte hinder möta mot att i detta sammanhang genomföra en sådan reg­ lering beträffande arrende i allmänhet. I 7 § andra stycket tas därför up&p en regel som i sak överensstämmer med den bestämmelse utredningen före­ slagit.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

107

36 §.

Paragrafen innehaller förutsättningarna för förverkande av arrenderätt. Lagrummet gäller även lägenhetsarrende (70 § andra stycket).

Gällande rätt. Bland de olika omständigheter som kan leda till förver­ kande omnämns i 36 § första stycket fjärde punkten sublokation eller substitution som sker i strid med lagen.

Utredningen. Som en konsekvens av den föreslagna substitutionsrätten vid bostadsarrende och anläggningsarrende är det behövligt att också de nya bestämmelserna anknyts till förverkandebestämmelserna i 36 §. Detta har skett genom hänvisning i 36 § till de nytillkommande lagrummen.

Departementschefen. Utredningens förslag är att betrakta som enbart en

följdändring till förslaget om substitutionsrätt för de nya arrendekatego­

rierna. Ändringen synes dock böra ges en något annan form än som utred­

ningen föreslagit.

70 §.

Denna paragraf innehåller regler för lägenhetsarrende.

Utredningen. Bostads- och anläggningsarrende har i förslaget utbrutits

till särskilda grupper vid sidan om »lägenhetsarrende i allmänhet». Regler­

na för sådant arrende tas i förslaget liksom i gällande rätt upp i 70 §. Med

undantag av den utvidgade sublokationsrätten enligt 7 § andra stycket före­

slås för dessa inte några särskilda sakliga eller formella nyheter. För att

markera att »lägenhetsarrende i allmänhet» systematiskt är att skilja från

de båda nya grupperna bostads- och anläggningsarrende föreslår utred­

ningen en särskild regel härom i paragrafens sista stycke.

Departementschefen. NJL:s nuvarande bestämmelser om lägenhetsarren­

de är så konstruerade, att de i åtskilliga hänseenden hänvisar till vad som

gäller beträffande jordbruksarrende. Utredningens förslag innebär att de

grundläggande reglerna i 70 § kompletteras med särskilda bestämmelser

som skall gälla för bostads- resp. anläggningsarrende. Det kan inte förnekas

att lagmaterialet härigenom blir tungrott och svårt att överblicka. Avsikten

är emellertid att reglerna om lägenhetsarrende skall omarbetas i samband

med reglernas överförande till den nya jordabalken. Den nuvarande /O §

skall därvid revideras så att en större överskådlighet uppnås, och systemet

med hänvisningar mellan de skilda lagrummen skall begränsas i största

möjliga utsträckning. Motsvarande översyn skall företas beträffande bo­

stads- och anläggningsarrende. Detta arbete kan emellertid inte lämpligen

påbörjas innan förslaget om jordbruksarrende framlagts och prövats. Med

hänsyn härtill och då den föreslagna lagtexten endast kommer att gälla un­

der kort tid har jag stannat för den metod utredningen föreslagit. I para­

grafens sista stycke anges att bostadsarrende och anläggningsarrende är sär­

skilda former av lägenhetsarrende. Härav följer att definitionen på lägen­

hetsarrende i paragrafens första stycke gäller också för bostadsarrende och

anläggningsarrende.

108

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Om bostadsarrende

71 §•

Paragrafens första stycke innehåller en definition av begreppet bostads­

arrende. Andra stycket tar upp de bestämmelser som skall gälla för bostads­

arrende. I tredje stycket anges ett tillägg till definitionen i första stycket.

Kungl. Maj. ts proposition nr JO år 1968

109

Utredningen. Som beteckning för den genom arrende upplåtna fasta egen­ domen används i NJL vanligen uttrycket »fastighet». Det hör emellertid till undantagen att objektet för en arrendeupplåtelse är identisk med en (regis­ ter-) fastighet. Det finns därför behov av ett uttryck som endast hänför sig till det genom ett visst arrendeavtal upplåtna objektet. I syfte att erhålla ett enkelt uttryck som kan användas genomgående i arrendelagstiftningen har utredningen tagit upp uttrycket arrendeställe.

Utredningen har uppmärksammat den speciella kategori av fritidshus som representeras av de lusthus eller miniatyrhus som i stort antal uppförts på kolonilotter i städernas ytterområden. Enligt rådande uppfattning är dessa upplåtelser i regel att anse som lägenhetsarrende och ej som jordbruks­ arrende. Den utveckling som f. n. sker beträffande kolonistugeverksamhe- ten är sådan att det finns skäl att — åtminstone i vissa fall — jämställa en kolonistugeupplåtelse med ett sommarstugearrende. I en del fall är så­ ledes byggnaderna på området så stora och välbyggda att de otvivelaktigt faller in under den använda definitionen av bostadsarrende. Enligt utred­ ningens iakttagelse torde det övervägande antalet kolonilottsarrenden av­ se mark som är i kommunal ägo, och upplåtelserna sker i regel i avbidan på en mera intensiv användning av marken. Det kan med hänsyn härtill ifrågasättas att generellt undanta dessa upplåtelser från bestämmelserna om bostadsarrende. Utredningen anser dock en sådan begränsning princi­ piellt oriktig. I de fall då det är angeläget för jordägaren alt inte vara under­ kastad de nya reglerna finns möjlighet att erhålla dispens.

En annan omständighet som kan behöva beaktas vid dispensgivningen är enligt utredningen att det — särskilt vid koloniupplåtelser — är vanligt att det föreligger ett dubbelt partsförhållande genom att jordägaren upp­ låtit ett större område till en överarrendator från vilken de enskilda stug- ägarna genom separata avtal härleder sin rätt. Utredningen har för sin del utgått från att arrendelagen är tillämplig inte blott på rättsförhållandet mellan jordägaren och överarrendatorn utan också på förhållandet mellan överarrendatorn och underarrendatorn trots att nyttjanderätten i det se­ nare fallet formellt inte avser (äganderätt till) fast egendom. Å andra sidan erhåller normalt underarrendatorn inte annan eller bättre rätt än vad över­ arrendatorn själv har.

Ett avtal om arrende på arrendatorns livstid innebär normalt att arren- datorn har både rätt och skyldighet att fullfölja avtalet så länge han lever. Livstidsarrendatorn har enligt lagen inte någon substitutionsrätt. Han har inte ens den begränsade substitutionsrätt efter tio år som annars föreligger jämlikt 8 §. När en livstidsarrendator dör, är dödsboet skyldigt att flytta på den första fardagen efter dödsfallet (39 § andra stycket, 70 § andra stycket). Arrendatorns änka har dock viss övertaganderätt (9 § andra stycket).

Utredningen anför att arrende som ingås för arrendatorns livstid numera är mycket ovanligt. Å andra sidan visar utredningens undersökningar att

no

denna avtalstyp inte helt kommit ur bruk. Enligt utredningens mening pas­

sar livstidsarrendena inte in i det mönster som är typiskt vid bostadsarren­

de. Även om livstidsarrende numera framstår som en föråldrad markdispo-

sitionsform anser dock utredningen att skäl saknas att försöka förbjuda dem.

Å andra sidan har utredningen avstått från att föra in upplåtelser på arren-

datorns livstid under lagens regler om bostadsarrende. En sådan upplåtelse

blir alltså att betrakta som »lägenhetsarrende i allmänhet».

Om ett avtal om bostadsarrende enligt sin lydelse avser viss tid eller in-

gåtts endast tills vidare och avtalet dessutom innehåller förbehåll om att

avtalet skall upphöra vid arrendatorns död, är avtalet inte att anse som

livstidsarrende i den mening ordet använts här. I stället föreslås att det

sistnämnda förbehållet inte skall vara giltigt mot arrendatorn. Arrendet

fortsätter således till den av lagen bestämda arrendetidens slut.

Departementschefen. Under bostadsarrende sammanförs alla slag av ar­

rendeavtal som ingås för att bereda arrendatorn bostad. Någon skillnad görs

inte mellan helårsbostäder och fritidsbostäder. Som utredningen framhål­

lit bör inte heller upplåtelse av kolonilotter undantas i de fall då lotterna är

bebyggda och upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose arrendatorns

och hans familjs bostadsbehov.

Enligt utredningens förslag föreligger bostadsarrende när arrendatorn på

arrendestället äger eller avser att åt sig uppföra bostadshus. Enligt min

mening är lämpligare att grunda begreppsbestämningen på innehållet i upp­

låtelseavtalet. I enlighet härmed bör bostadsarrende föreligga när arrenda­

torn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller

bibehålla bostadshus.

Vad som i övrigt utmärker bostadsarrende har utförligt behandlats i

den allmänna motiveringen.

I andra stycket hänvisas till fyra lagrum som gäller för jordbruksarrende

men som hittills inte gällt vid lägenhetsarrende. Hänvisningarna till 1 och

3 §§ har tidigare behandlats i den allmänna motiveringen. Eftersom munt­

liga upplåtelser av bostadsarrende ej längre är giltiga, bör bestämmelserna

i 28 § om verkan av fastighetens överlåtelse göras tillämpliga på bostads­

arrende i stället för motsvarande regler i 70 § fjärde stycket som utgår från

att muntliga avtal kan förekomma. Med hänsyn till de stora likheter be­

träffande arrendatorns besittningsskydd som enligt förslaget kommer att

föreligga mellan bostadsarrende och jordbruksarrende är det motiverat att

reglerna i 43 § om begränsning i rätten att träffa skiljeavtal utsträckts till

att gälla även bostadsarrende. I utredningens förslag hänvisas till bestäm­

melserna i 56 § om förhållandet mellan parterna vid tvist i anledning av

optionsrätt vid sociala jordbruksarrenden. I departementsförslaget tas en

motsvarighet till dessa bestämmelser upp i 78 §. De lagrum till vilka hän­

visas i andra stycket är alla tvingande vid jordbruksarrende och blir det

K it nr/l. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

in

därför även vid bostadsarrende. Av andra stycket följer vidare att bestäm­ melserna om lägenhetsarrende skall gälla även beträffande bostadsarren­ de, i den mån ej annat särskilt anges.

Liksom utredningen anser jag att förutsättningarna för parterna vid in­ gående av ett livstidsarrende är så artskilda från andra arrendeavtal att livstidsarrende bör undantas från reglerna om bostadsarrende. Jag har där­ för ingen erinran mot den föreslagna undantagsbestämmelsen härom.

72 §.

Paragrafen innehåller bestämmelser om arrendetid vid bostadsarrende. Motiven till lagrummet har tidigare redovisats.

73 §.

Paragrafen innehåller regler om uppsägning och förlängning av arrende­ avtal.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Utredningen. Arrendelagens regler om tyst förlängning av ett avtal gäl­ ler ej vid lägenhetsarrende. Enligt utredningens mening bör en utvidgad tillämpning av reglerna om tyst förlängning inte komma ifråga. En upp­ låtelse som inte sägs upp bör i stället automatiskt förlängas med fem år i sänder. Uppsägningstiden för brytande av den automatiska förlängningen bör utgöra minst ett år. Av praktiska skäl bör denna tid gälla för alla slag av bostadsarrende, således oavsett om dessa är förenade med optionsrätt eller ej. Lagen bör innehålla regler om inte bara minsta tid utan också längsta tid för uppsägning. Härigenom förhindras att uppsägning görs re­ dan i avtalet. Utredningen föreslår att maximitiden för uppsägning bestäms till två år före arrendetidens slut. Uppsägning som sker tidigare är ogiltig. Det är endast vid uppsägning som sker i syfte att hindra avtalets förläng­ ning som paragrafens uppsägningstider gäller. För andra fall av uppsäg­ ningar gäller de uppsägningstider som lagen anger för de olika fallen. En­ ligt utredningens förslag skall optionsrätt kunna bestå även i det fall att arrenderätten inte förbehålls i samband med en exekutiv försäljning av fastigheten. Eftersom en uppsägning som sker med stöd av 133 § första stycket utsökningslagen också kan sägas ske i syfte att förhindra avtalets förlängning, har utredningen för undanröjande av tveksamhet ansett det behövligt att i paragrafen inta en hänvisning till den särskilda uppsägnings­ tiden i 133 § första stycket utsökningslagen.

Remissyttrandena. Ingen remissinstans motsätter sig förslaget om auto­ matisk avtalsförlängning. Hovrätten för Västra Sverige finner det obestrid- ligt att systemet med automatisk förlängning är att föredra framför den vid jordbruksarrende gällande regeln om s. k. tyst förlängning. Liknande upp­ fattning uttalas av överlantmätarna i Blekinge och Malmöhus län och RLF.

112

Även förslaget att arrende skall förlängas med fem år i sänder vid ute­

bliven uppsägning godtas i allmänhet av remissinstanserna.

De föreslagna tidsfristerna för arrendets uppsägning möter ej heller nå­

gon erinran från majoriteten av remissinstanserna. Förslaget avstyrks dock

av lantbruksförbundet. Förbundet framhåller alt båda avtalsparterna kan

ha ett berättigat intresse av att rättegång om optionsrättens bestånd kan

påbörjas mer än två år före arrendetidens slut. Handelskammaren i Öre­

bro och Västmanlands län anser att tiden för uppsägning bör — i likhet

med vad som föreslagits för anläggningsarrende — bestämmas till senast

sex månader före arrendeperiodens slut utan begränsning bakåt i tiden.

Departementschefen. Enligt arrendelagen upphör ett lägenhetsarrende

som ingåtts för bestämd tid utan vidare vid arrendetidens utgång, om inte

avtalet innehåller särskilda bestämmelser om att uppsägning måste ske.

Utredningens förslag innebär afl ett avtal om bostadsarrende förlängs auto­

matiskt med fem år i sänder, om uppsägning inte sker. Uppsägning skall

ske minst ett och högst två år före arrendetidens slut.

För egen del ansluter jag mig till förslaget om att arrendatorn garante­

ras en automatisk förlängning av avtalstiden med fem år, om uppsägning

inte sker, och att en frist uppställs inom vilken uppsägningen måste göras.

Härigenom åstadkoms en önskvärd klarhet i rättsläget beträffande det

fortsatta arrendet. Även beträffande de arrendeupplåtelser som inte uppfyl­

ler villkoren för optionsrätt föreligger ett behov av skydd i besittningen. Jag

förordar därför att också dessa arrenden förs in under de nu aktuella reg­

lerna.

Har parterna avtalat om längre tidsperiod för arrendets fortsatta be­

stånd, bör självfallet avtalet gälla i den delen. Andra stycket har utformats

under hänsynstagande härtill.

74—79 §§.

I dessa paragrafer behandlas bostadsarrendatorns rätt till förlängt ar­

rende. Rätten till förlängning innebär att någon ny upplåtelse inte kommer

till stånd. Såväl sakrättsligt som avtalsrättsligt fortsätter det ursprungliga

avtalet att gälla med den ändring av arrendetiden och andra avtalsvillkor

som parterna kommer överens om eller som rätten fastställer. Motsvaran­

de har föreslagits gälla beträffande hyra.

74 §.

Paragrafen, som delvis motsvarar 74 § första stycket i utredningens för­

slag, innehåller bestämmelser om besittningsskyddsreglernas tillämpnings­

område.

Departementschefen. I och med att ett nyttjanderättsavtal av det slag som

anges i 71 § ingås blir reglerna om bostadsarrende tillämpliga. Upplåtelsen

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

113

kommer således att räknas som bostadsarrende redan från avtalets första dag. Annorlunda förhåller det sig med besittningsskyddet. En förutsättning för detta är att arrendatorn äger ett bostadshus på arrendestället av sådan beskaffenhet att det åsatts taxeringsvärde. Motivet för bestämmelsen har redovisats i den allmänna motiveringen.

Enligt utredningens mening är det av praktiska skäl lämpligt att anknyta kravet på att taxerat hus skall finnas på arrendestället till den tidpunkt när uppsägning senast kan ske. Förslaget har emellertid mött kritik från vissa remissinstanser. Kritiken riktar sig främst mot att regeln kan leda till materiellt mindre tilltalande resultat, om arrendatorn inte tillsett eller haft möjlighet tillse att byggnaden blivit taxerad. Invändning har även gjorts mot att en jordägare som i god tid uppsäger avtalet inte alltid kan vara säker på om besittningsskydd kommer att föreligga eller ej.

Det är utan tvekan av stor betydelse att lagen innehåller sådana be­ stämmelser att det så klart som möjligt framgår om arrendeupplåtelsen är förenad med besittningsskydd eller ej. Det förstärkta besittningsskyddet vinner emellertid aktualitet först när den avtalade arrendetiden närmar sig sitt slut och jordägaren kan säga upp avtalet. Från den utgångspunk­ ten ligger det närmast till hands att anknyta den särskilda besittnings- skyddsregeln till tiden när uppsägning senast kan ske. Arrendatorn ges härigenom skäligt rådrum att uppföra sitt hus och vidta de åtgärder som enligt 175 § 1 mom. taxeringsförordningen åligger honom för att få bygg­ naden taxerad. För jordägaren kan regeln visserligen innebära den nack­ delen att han undantagsvis kan tvingas vänta med uppsägningen till slutet av den bestämda uppsägningsfristen. Jag finner detta skäl inte vara av sådan betydelse att utredningens förslag bör frångås.

I sakens natur ligger att besittningsskydd inte kan komma i fråga, när jordägaren säger upp avtalet till upphörande under åberopande av att ar­ renderätten är förverkad enligt 36 § eller att arrendatorn inte ställt säkerhet enligt 34 §. Jag har dock funnit det lämpligt att uppta en erinran härom i paragrafens andra punkt.

75 §.

Paragrafen, som delvis motsvarar 76 § i utredningens förslag, innehåller huvudregeln om rätten till förlängning av arrendeavtalet. Paragrafen be­ handlar vidare de besittningsskyddsbrytande grunderna.

Departementschefen. Rätten till förlängning av arrendeavtalet föreligger endast när jordägaren uppsäger avtalet och inte när uppsägningen kom­ mer från arrendatorns sida. Rätt till förlängning gäller även vid uppsäg­ ning av arrendeavtalet till upphörande i förtid med stöd av 4 § eller 70 § fjärde stycket (så länge detta stycke som följd av punkten 3 i övergångs­ bestämmelserna äger tillämpning på bostads- och anläggningsarrende) ar­ rendelagen eller 133 § första stycket utsökningslagen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

114

De besittningsbrytande grunderna har behandlats i den allmänna moti­

veringen. Utöver vad som tagits upp där bör följande anföras.

Det i punkten 3 använda uttrycket plan eller därmed jämförligt beslut

angående markens bebyggande eller användning tar i första hand sikte på

de särskilda planer som avses i byggnadslagen. Härutöver åsyftas emeller­

tid även de särskilda förbud mot att bygga som grundas på exempelvis

naturvårdslagen, fornminneslagen och 86 eller 122 § byggnadslagen. Med

myndighet åsyftas planmyndighet. Beslut som markförvaltande myndighet

meddelar i denna sin egenskap räknas däremot inte hit. Har byggnad på

arrendestället uppförts utan byggnadslov men meddelas sådant senare, är

punkten 3 givetvis inte tillämplig. Motsvarande gäller när i annat fall myn­

dighet i efterhand ger tillstånd till bebyggelse.

Enligt punkt 4 har jordägaren tillagts rätt att bryta besittningsskyddet

om arrendeupplåtelsen hindrar honom från att vidta åtgärd för plans ge­

nomförande. Jordägarens intresse av att bli befriad från upplåtelsen får

här prövas. Bara när ett verkligt hinder föreligger för jordägaren bör lag­

rummet bli tillämpligt. Om arrendatorns byggnad således bara i smärre

avseenden strider mot planen och en sådan bristande överensstämmelse får

anses sakna intresse från allmän synpunkt, bör besittningsskyddet inte få

brytas. Under remissbehandlingen har i detta sammanhang berörts frågan

om jordägaren bör få rätt till optionsavbrott även i de fall när byggnaden

står i överensstämmelse med planen men arrendeområdet strider däremot.

Jag avvisar denna tanke. I de fall då området strider mot en uppgjord

plan har jordägaren genom reglerna i 76 § om ändring av arrendevill­

koren möjlighet att erhålla jämkning av det utarrenderade markområdet.

76 §.

Paragrafen innehåller bestämmelser om villkoren för den fortsatta ut-

arrenderingen.

Departementschefen. Frågan om fastställande av arrendeavgiften för av­

talets fortsatta giltighetstid har kommenterats i den allmänna motive­

ringen.

Beträffande övriga villkor bör huvudprincipen vara att i den mån ingen

av parterna fordrar att villkoren ändras bör samma villkor som förut gälla.

Krävs ändring, skall de av jordägaren uppställda villkoren gälla, om de

ej är obilliga. Om parterna inte kan enas om den fortsatta upplåtelsens

längd, bör denna i första hand fastställas till den minsta tillåtna tiden,

dvs. fem år. Denna regel bör emellertid kunna frångås, när särskilda om­

ständigheter gör ett avsteg motiverat. Eftersom kvarsittanderätten innebär

en rätt till förlängning av arrendeavtalet, börjar självfallet den nya arren­

detiden att löpa från den dag då det ursprungliga avtalet skulle ha upp­

hört, om förlängning ej skett.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

115

Reglerna i första stycket är tillämpliga bara när förlängning av arrende­ avtalet sker tvångsvis på grund av att oenighet råder om förlängningen som sådan eller om arrendevillkoren. Träffar parterna däremot frivillig överenskommelse om förlängning, bör överenskommelsen gälla. En sär­ skild regel om avtalsfrihet i detta hänseende har tagits upp i andra stycket.

Om särskilda omständigheter föreligger, bör rätten vara oförhindrad att fastställa arrendevillkor som strider mot lagens tvingande regler, exempel­ vis kortare arrendetid än fem år. Samma principer får därvid tillämpas som vid dispensprövning enligt bestämmelserna i 82 §. Träffar parterna själva överenskommelse om sådant arrendevillkor, måste dispensprövning självfallet ske.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

77

§.

Paragrafen innehåller vissa bestämmelser om besittningsskyddsproce- durens inledande.

Departementschefen. Departementsförslaget innebär att jordägaren, om uppgörelse mellan parterna inte kan träffas, är skyldig att meddela arren- datorn att denne skall väcka talan i tvisten vid domstol senast två månader efter det att han fått del av meddelandet, om han inte finner sig i att flytta. Meddelandet kan ges i själva uppsägningen eller senare. Härigenom läm­ nas öppet för parterna att förhandla enbart om arrendevillkoren, fastän jordägaren uppsäger avtalet för att hindra att detta förlängs.

Meddelandet till arrendatorn bör lämnas i samma ordning som gäller för uppsägning enligt 38 §. Är arrendatorn ej anträffbar och jordägaren för den skull lämnar meddelandet på det sätt som anges i 38 § tredje stycket, bör meddelandeskyldigheten dock anses fullgjord endast om en skriftlig underrättelse om meddelandet lämnas till den söktes husfolk.

En regel om skyldighet för arrendatorn att hänslcjuta Hästen till dom­ stol tas upp i andra stycket.

78 §.

Paragrafen innehåller regler om rätt för arrendatorn att kvarsitta på arrendestället under besittningsskyddsproceduren.

Departementschefen. Även om talan om förlängning måste instämmas åtskillig tid före arrendetidens utgång, kan det dock inträffa att frågan om avtalets bestånd inte hunnit avgöras, när avtalet löper ut. Om inte besitt­ ningsskyddet skall försvagas i betänklig grad, måste arrendatorn i sådant fall ha rätt att sitta kvar på arrendestället utan hinder av att arrendetiden gått ut. En bestämmelse härom har tagits upp i första punkten.

116

Beträffande frågan vilka arrendevillkor som bör gälla för den tid som

arrendatorn sitter kvar utöver arrendetiden, föreslås att de förut gällande

villkoren skall gälla oförändrat till dess de slutliga villkoren bestämts.

Kommer förlängning av arrendeavtalet till stånd, skall detta enligt 76 § löpa

från den dag då det förra avtalet upphörde att gälla. Bifalls ej arrendatorns

talan, skall arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till dess ar­

rendet frånträds fastställas enligt 76 §. 80 § innehåller en regel härom.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

79 §.

Paragrafen innehåller vissa bestämmelser om innehållet i och verkan

av domstols avgörande i en besittningsskyddstvist.

Departementschefen. I lagen hör anges att domstolen skall fastställa vill­

koren för det fortsatta arrendet enligt 76 §, om arrendatorns talan om för­

längning av arrendeförhållandet bifalls. Fastställandet skall ske även om

tvist ej råder i villkorsfrågan.

Dom varigenom arrendatorns talan bifalls bör anses som avtal om fort­

satt arrende. Härav följer bl. a. att arrendatorn kan göra besittningsskydd

gällande enligt vanliga regler när den i domen angivna arrendetiden löper

ut. Vidare kan de i domen upptagna arrendevillkoren jämkas, ifall förhål­

landena efter domen skulle ändras så att en fortsatt tillämpning av villko­

ren skulle vara otillbörlig.

Enligt 75 § andra stycket i utredningens förslag skulle arrendator som

fått bifall till sin talan om förlängning av avtalet kunna uppsäga arrendet,

om de slutligt fastställda villkoren blev mera betungande än vad som dit­

tills gällt. En sådan rätt skulle emellertid i vissa fall lätt kunna missbrukas

och den torde även föranleda andra olägenheter. Som regel torde dessutom

bestämmelsens syfte kunna tillgodoses genom att arrendatorn bestämmer

sitt yrkande så att det framgår om han vill fortsätta arrendet även för

det fall att rätten skulle finna att högre avgift bör utgå än den som arren­

datorn vill gå med på. Jag har därför inte ansett mig böra föreslå någon

motsvarighet till ifrågavarande regel i utredningens förslag.

80 §.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om fastställande av arrendevill­

kor för det fall att arrendatorns talan om förlängning inte bifalls.

Departementschefen. År besittningsskyddsfrågan ännu ej avgjord när

arrendetiden går ut och bifalls ej arrendatorns talan om förlängning, bör

jordägaren kunna få till stånd en reglering av arrendevillkoren för den

avtalslösa tiden. Jag föreslår att villkoren fastställs med tillämpning av

76 §, om parterna inte kan komma överens.

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

117

81 §.

Paragrafen, som motsvarar 77 § i utredningens förslag, innehåller be­ stämmelser om rätt till substitution.

Utredningen. När substitution sker i samband med arrendatorns konkurs bör hembudsskyldighet inte föreligga. Skälet härtill är framför allt hän­ synen till tredje man, i detta fall närmast konkursborgenärerna. Det kan nämligen antas att det är ekonomiskt mera fördelaktigt för konkursboet att vid försäljning av arrendatorns hus och överlåtelse av arrenderätten vara oberoende av hembudsskyldigheten och den därmed förenade inlös- ningsrätten för jordägaren. Den olägenhet som detta kan tänkas innebära för jordägaren får anses vara ringa.

Remissyttrandena. Lagberedningen kritiserar förslaget att försäljning efter utmätning ej får ske utan föregående hembud. Beredningen förklarar sig ha svårt att förstå hur ett hembudsförfarande skall inordnas i utsöknings- lagens regler. Någon befogenhet för auktionsförrättaren att före försälj­ ning hembjuda arrenderätten finns ej föreskriven i lag. Och skulle hembud försiggå efter verkställd försäljning, kan det exekutiva förfarandet enligt utsökningslagen raseras. Enligt beredningens mening bör därför exekutiv försäljning undantas från hembudsskyldighet på samma sätt som försälj­ ning under konkurs. Beredningen framhåller att det likväl med avseende på exekutiv auktion kvarstår ett problem vid tillämpning av paragrafens första stycke — liksom motsvarande regel vid anläggningsarrende — näm­ ligen hur det skall konstateras att jordägaren är skyldig att godta köparen. Beredningen håller före, att auktionsförrättaren bör få befogenhet att pröva om köparen skäligen kan godtas och att part som är missnöjd bör ha rätt att besvära sig.

Häradshövdingeföreningen och advokatsamfundet anser anledning saknas att arrenderätten vid arrendatorns konkurs får övergå till ny innehavare utan hembud. Föreningen förklarar att de skäl som åberopats av utred­ ningen inte är tillräckligt starka för att behandla överlåtelse från konkursbo på annat sätt än andra överlåtelser. Det är att märka, att arrendatorn enligt förslaget skall ha rätt att utvidga liembudet till att omfatta även arrenda­ torn tillhöriga byggnader och vissa därmed likställda anläggningar samt att, om hembudet antas men överenskommelse ej kan träffas om ersättningen, denna skall bestämmas av skiljemän. Genom dessa regler, vilka tillstyrks av föreningen, får arrendatorn — och därmed även hans konkursbo — anses vara i erforderlig grad skyddad i ekonomiskt hänseende.

Samfundet framhåller att vid bodelning, arvskifte eller testamente finns på arrendatorns sida det personliga intresset att hans efterlevande skall kunna erhålla fortsatt arrende. Ett sådant personligt intresse finns inte hos arrendatorn vid dennes konkurs. Jordägaren kan ha ett starkt intresse

118

av att ej få konkursboets medkontrahent som avtalspart. Eftersom kon­

kursboet dessutom kan erhålla full ersättning genom att i sitt hembud in­

nefatta jämväl den arrendatorn tillhöriga byggnaden, finns enligt sam­

fundets mening knappast någon anledning att låta konkursboet få bättre

rätt i detta hänseende än vad arrendatorn själv haft.

Departementschefen. Från det principiella förbudet för arrendatorn att

överlåta arrenderätten görs som framgår av den allmänna motiveringen

betydelsefulla undantag. Övergår således arrenderätten genom familjerätts-

ligt fång fordras för rätt till substitution bara att den nye arrendatorn från

objektiv synpunkt är godtagbar för jordägaren. Vid överlåtelse eller över­

gång i övriga fall krävs härutöver att hembud till jordägaren sker innan

överlåtelse blir giltig mot denne.

Utredningen har föreslagit att överlåtelse i anslutning till arrendatorns

konkurs skall — med hänsyn till konkursborgenärernas intresse — få ske

utan hembud. Liksom flertalet remissinstanser anser jag att det kan vara

av värde för konkursboet att vid överlåtelse inte vara bundet av krav på

hembud. Jag har därför ingen erinran mot den av utredningen föreslagna

bestämmelsen. Som lagberedningen förordat bör dock överlåtelse av arren­

derätten genom exekutiv försäljning (vid auktion eller under hand) jäm­

ställas med försäljning under konkurs. Bestämmelsen har utformats med

hänsynstagande härtill.

Med anledning av vad lagberedningen anfört angående frågan hur det i det

exekutiva förfarandet skall kunna konstateras att jordägaren är skyldig att

godta köparen vill jag anföra följande. Påföljden av att arrenderätten över­

låts till någon som jordägaren inte är skyldig att godta är att arrenderätten

förverkas. Den som avser att förvärva arrenderätten vid den exekutiva för­

säljningen och som inte vill ta risken av ett förverkande har därför att på

förhand försäkra sig om jordägarens samtycke till förvärv. Något agerande

från auktionsförrättarens sida behövs inte.

82 §.

Paragrafen, som motsvarar 78 § i utredningens förslag, anger att lagens

bestämmelser är tvingande om ej annat föreskrivs men att dispens under

särskilda omständigheter kan meddelas av rätten.

Utredningen. Förevarande bestämmelse omfattar inte de lagrum till vilka

hänvisas i 71 § tredje stycket 1 och 2. Vissa av dessa genom hänvisning

tillämpliga lagrum är emellertid redan i sig själva tvingande för båda par­

ter och bestämmelserna får givetvis samma verkan även i fråga om bostads­

arrende. Detta gäller exempelvis om 1 och 43 §§ och vissa delar av 70 §. Där­

emot får 3 § anses vara tvingande endast för jordägaren. Dispens kan inte

lämnas från dessa bestämmelser.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

119

Undantag från de föreslagna tvingande reglerna bör få meddelas av läns­ styrelsen. För dispens räcker det inte att parterna är överens. Det krävs dessutom att det föreligger särskilda omständigheter som motiverar att undantag görs. Utredningen har avstått från att i lagtexten exemplifiera sådana särskilda omständigheter som motiverar en dispens. Härför är de yttre förhållandena vid bostadsarrende alltför varierande. Enligt utred­ ningen torde de tidigare redovisade allmänna principerna som bär upp lag­ förslaget i förening med den dispensgivande myndighetens lokalkännedom och allmänna administrativa erfarenhet innebära tillräckliga garantier för att dispensgivningen skall komma att fungera på ett sätt som tillfredsstäl­ ler både rättssäkerheten och det praktiska behovet.

Vad utredningen föreslagit i paragrafens andra stycke överensstämmer i sak med 68 § andra stycket arrendelagen.

Remissyttrandena. Ingen remissinstans motsätter sig att ett särskilt dis­ pensförfarande införs. Några ifrågasätter dock det lämpliga i att länssty­ relsen fungerar som dispensmyndighet. Länsstyrelsen i Örebro län åberopar att bestämmelserna avser rättsförhållandet mellan jordägaren och arren- datorn men inte beaktar några allmänna intressen. Länsstyrelsen påpe­ kar även att övriga frågor rörande arrendeavtalet enligt förslaget skall avgöras av allmän domstol. Ett liknande uttalande görs av lantbruksförbundet. En del remissinstanser förordar arrendenämnden framför länsstyrelsen som lämplig beslutsmyndighet. Till dessa hör länsstyrelsen i Göteborgs och

Bohus län, Sveriges jordägareförbund, överlantmätaren i Uppsala län och lantbruksförbundet. Jordägareförbundet framhåller att bättre överensstäm­ melse härigenom skulle vinnas med bestämmelserna i 54, 55 och 68 §§. Dock synes härför först behövas en kvantitativ och kvalitativ förstärkning av arrendenämnderna. Den nyssnämnde överlantmätaren påstår att avgörandet av ifrågavarande dispensfrågor inte är av den tekniska art som flertalet av de dispensärenden länsstyrelsen handlägger enligt byggnadslagstiftningen eller naturvårdslagen. Ärendena torde också fordra besök och överläggningar på platsen. Arrendenämnden borde därför som första instans handlägga dispensfrågorna. Som andra instans kunde därefter länsstyrelsen inträda, liksom fallet är i fråga om sociala jordbruksarrenden.

Dispensreglerna kritiseras också från kommunalt håll. Majoriteten av sty­ relsen i stadsförbundet finner att den föreslagna dispensrätten för tillgodo­ seende av kommunernas berättigade intressen är både omständlig och osä­ ker. Enligt förbundets mening borde därför — liksom beträffande jord­ bruksarrenden av viss kommunal jord — införas särskilda regler för kom­ munala arrendeupplåtelser. Främst gäller detta med avseende på avtals- förlängning och uppsägningstid. Kommunförbundet föreslår för sin del en utvidgad dispensrätt för kommuner. Särskilt när det gäller förvärv av fas­ tigheter på vilka redan finns arrendeupplåtelse kan kommunen för lång

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

120

tid hindras från att disponera över fastigheten för bebyggelseutveckling och

sanering. Förfarandet att nödgas uppsäga arrendeavtalet och bryta options­

rätten —■ eventuellt genom rättegång — för att ej försitta dispensmöjlig­

heten för kommande period anser förbundet alltför omständligt. Förutsätt­

ningarna för dispens kan dessutom komma att föreligga först efter upp­

sägningstidens utgång. Förbundet fortsätter.

Denna dispensrätt bör lämpligen vara så utformad att kommun, vilken

äger fastighet varå bostadsarrende finns upplåtet, kan om särskilda om­

ständigheter därtill föranleder erhålla länsstyrelsens tillstånd att omedel­

bart uppsäga arrendeavtalet till upphörande ett år efter det uppsägningen

ägt rum. Arrendatorn måste i sådant fall ha ekonomisk kompensation för

den avkortning av löpande arrendeperiod som han sålunda får vidkännas.

Tvist om ersättningens storlek synes lämpligen böra avgöras i den ordning

2 kap. 18 § nyttjanderättslagen föreskriver. Därest arrendet är förenat med

optionsrätt måste givetvis frågan om optionsrättens brytande vid den tid­

punkt till vilken uppsägning av avtalet skett prövas av domstol på ena­

handa sätt som en uppsägning skett till arrendeperiodens slut. Länsstyrel­

sens beslut i dispensfrågan synes inte böra kunna överklagas.

Beträffande innehållet i dispensregeln anser länsstyrelsen i Örebro län

att utredningens motivering är alltför knapphändig och att den ej ger till­

räcklig ledning vid bedömningen av vilka särskilda omständigheter som

bör föranleda att dispens beviljas.

Lantbruksförbundet föreslår — under hänvisning till erfarenheterna rö­

rande sociala jordbruksarrenden — en föreskrift om att arrendeavtal med

dispensförbehåll skall bli ogiltigt om dispens inte söks inom viss tid.

Departementschefen. De särskilda regler som föreslagits för bostadsar­

rende är avsedda att vara tvingande. En bestämmelse härom har tagits upp

i denna paragraf. Innebörden av regeln är att förbehåll som strider mot

lagens bestämmelser är utan verkan mot arrendatorn, om ej annat anges.

I den tidigare redogörelsen har i skilda sammanhang berörts frågan om

dispens från de föreslagna tvingande reglerna om bostadsarrende. För att

täcka de mångskiftande situationer som kan förekomma kan en bestäm­

melse om dispens knappast undvaras. En förutsättning för dispens måste

dock vara att båda parter är överens om att någon eller några av de tving­

ande bestämmelserna skall åsidosättas. Som utredningen uttalat bör det dock

inte räcka med enbart en partsöverenskommelse. Det bör dessutom krävas

att särskilda omständigheter gör ett undantag motiverat. Att i lagen närmare

ange de omständigheter som inverkar på bedömningen låter sig knappast

göra. Som en självklar regel bör dock uppställas att de skäl som åberopas

är sakligt motiverade och framstår som berättigade.

Förslaget upptar dessutom som ett formellt krav för beviljande av di­

spens att det i avtalet gjorts förbehåll om att dispens får sökas. Däremot

kan det inte anses föreligga skäl att föreskriva någon viss tidsfrist inom vil­

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

121

ken ansökan måste göras för att kunna tas upp till prövning. Det torde ligga i parternas eget intresse att så snart som möjligt ombesörja att dispensan­ sökan ges in.

När det gäller valet av dispensmyndighet bör beaktas att fråga om undan­ tag från de tvingande bestämmelserna kan uppkomma även i samband med tvist inför domstol om villkor för förlängt arrende. Bl. a. med hänsyn härtill anser jag att den allmänna underrätten bör vara dispensmyndighet.

Om rätten inte anser dispensskäl föreligga och därför avslår ansökningen bör arrendeavtalet anses förfallet, om ej annat överenskommits i avtalet. I annat fall kan en väsentlig rubbning uppkomma i de förutsättningar un­ der vilka avtalet tillkommit. En bestämmelse härom har tagits upp i para­ grafens andra stycke.

Viss kritik har från kommunalt håll riktats mot att utredningsförslaget inte innehåller några särskilda bestämmelser för de kommunala myndig­ heterna. Jag har i avsnittet om arrendetiden i den allmänna motiveringen funnit att dispensförfarandet är tillräckligt när kommunen själv står som markupplåtare. Ett större hinder kan visserligen uppkomma för kom­ munens planeringsverksamhet när en fastighet med arrendeupplåtelse för­ värvas för nybyggnad e. d. Särskilt gäller detta om förvärvet skett på så sent stadium att uppsägningstiden för en ny arrendeperiod försuttits. Det kan dock knappast komma i fråga att för sådana fall öppna möjlighet att bryta arrenderätten i förtid. En sådan åtgärd bör kunna ske bara inom ramen för expropriationslagstiftningen.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Om anläggningsarrende

83 §.

Paragrafen, som motsvarar 79 § i utredningens förslag, innehåller i första stycket en definition av anläggningsarrende. I andra stycket anges de be­ stämmelser som skall gälla för anläggningsarrende. Tredje stycket inne­ håller ett tillägg till definitionen i första stycket.

Utredningen. Många av de anläggningar som beskrivs i paragrafens första stycke är belägna på sådan mark som avses i 2 § allmänna ordnings- stadgan den 14 december 1956 (nr 617). På sådan mark står t. ex. många bensinstationer och kiosker. Upplåtelser av detta slag är av offentligrättslig natur och kan inte betecknas som nyttjanderätt i NJL:s mening och därmed inte heller som arrende.

Departementschefen. Innebörden av begreppet anläggningsarrende har utförligt berörts i den allmänna motiveringen.

Paragrafens andra stycke är uppbyggt på samma sätt som 71 § andra stycket.

Av samma skäl som anförts beträffande bostadsarrende bör bestämmel­

serna om anläggningsarrende inte omfatta livstidsarrenden. Som tidigare

anförts bör reglerna för anläggningsarrende inte heller äga tillämpning på

arrende som upplåtits på viss tid som är kortare än ett år. För dessa arren­

den bör enbart bestämmelserna om lägenhetsarrende i allmänhet gälla. En

regel härom har tagits upp i paragrafens tredje stycke.

84 §.

Paragrafen innehåller bestämmelser om arrendetid vid anläggningsar­

rende.

Departementschefen. I paragrafen föreskrivs att upplåtelse av anlägg­

ningsarrende skall ske för bestämd tid. Av andra punkten framgår att

regeln är tvingande. Om den åsidosätts i avtalet, gäller detta för fem år.

Inom gränsen för NJL:s regler om maximitid kan tiden bestämmas fritt.

Arrenden på viss tid understigande ett år betraktas dock enligt 83 § andra

stycket inte som anläggningsarrende.

85 §.

Paragrafen, som delvis motsvarar 80 § i utredningens förslag, innehåller

regler om uppsägning och förlängning av arrendeavtal.

Departementschefen. De föreslagna reglerna innebär att arrendeavtalet

förlängs automatiskt för minst fem år, om uppsägning inte sker. Utred­

ningen har föreslagit att uppsägning av arrendet skall ske senast sex må­

nader före arrendetidens slut. Som utredningen anfört får fristen anses till­

räcklig för förhandling om avtalets fortsatta bestånd eller — om avflytt­

ning skall ske — för arrendatorns förberedelser för flyttningen. Jag har

därför ingen erinran mot tidsfristen. Liksom i 73 § har i denna paragraf

tagits in en hänvisning till de särskilda bestämmelser om uppsägningstid

som gäller enligt 133 § första stycket utsökningslagen.

Bestämmelserna i paragrafen är inte tvingande.

122

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

86

§.

Paragrafen innehåller regler om dels förutsättningarna för att ersätt­

ningsskyldighet skall föreligga vid obefogad uppsägning, dels ersättningens

bestämmande.

Departementschefen. Innehållet i paragrafen har närmare redovisats i

den allmänna motiveringen i avsnittet om besittningsskydd för anläggnings­

arrende. Paragrafen är dispositiv.

När det gäller omfattningen av jordägarens ersättningsskyldighet har jag

uttalat att ersättning kan komma i fråga främst för flyttningskostnader,

värdeminskning på arrendatorns egendom som är en direkt följd av ar­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

123

rendeförhållandets upplösning och skada på grund av hinder eller intrång i arrendatorns verksamhet på arrendestället. Ökade arrendekostnader torde däremot i allmänhet inte räknas som ersättningsgill skada.

87 §.

Paragrafen innehåller regler om vad parterna skall iaktta när arrenda- torn efter uppsägning önskar erhålla förlängning av arrendet.

Departementschefen. De föreslagna reglerna innebär att arrendatorn förlo­ rar rätten till ersättning för obefogad uppsägning, om han inte inom tre vec­ kor från uppsägningen meddelar jordägaren att han önskar behålla arrende­ stället. Lämnas sådant meddelande inom angiven tid, har jordägaren tre vec­ kor på sig efter delfåendet att meddela arrendatorn de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar med­ ge förlängning. Sådan skyldighet föreligger givetvis inte om han redan dess­ förinnan, t. ex. i uppsägningshandlingen, underrättat arrendatorn härom. Underlåter jordägaren att lämna meddelande, är arrendatorn berättigad till ersättning för skada i anledning av arrendeförhållandets upplösning, om inte arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är för­ verkad eller förhållande som avses i 34 § föreligger.

Arrendatorns meddelande skall lämnas i den ordning som gäller för uppsägning enligt 38 §.

88

§.

Paragrafen, som motsvarar 81 § i utredningens förslag, innehåller be­ stämmelser om rätt till substitution.

Utredningen. Enligt utredningens förslag är bestämmelsen om den ut­ vidgade substitutionsrätten för anläggningsarrendator inte av tvingande karaktär. Om arrendatorn under arrendetiden försätts i konkurs är situa­ tionen dock i regel sådan att konkursboet får anses ha ett starkt intresse av att kunna utnyttja det värde som ligger i den kombinerade rätten till byggnader och mark. Jordägarens intresse att få delta i valet av ny arren- dator bör därför i denna speciella situation få stå tillbaka.

Remissyttrandena. Förslaget kritiseras av lagberedningen och bäradshövdingeföreningen. Beredningen anser det principiellt oriktigt att konkursbo skall vara obundet av avtal som avses här medan däremot avtalet skulle kunna göras gällande mot tredje man vid utmätning eller ackordsförhand- ling utom konkurs. Samma regler bör gälla i dessa fall. Beredningen för­ ordar därför att första punkten görs tvingande överlag. Föreningen finner det tveksamt om utredningen anfört skäl av sådan betydelse att en för konkursfall avsedd specialregel är motiverad.

124

Departementschefen. Jag delar utredningens mening om att bestämmel­

sen om överlåtelserätt bör vara tvingade när arrendatorn är försatt i kon­

kurs. Detsamma bör emellertid gälla vid exekutiv försäljning.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Övergångsbestämmelser

I fråga om övergångsbestämmelserna hänvisas till den allmänna moti­

veringen.

Förslaget till lag angående ändring av 6 § lagen om handläggning av

domstolsärenden

Departementschefen. Förslaget har föranletts av att domstol ålagts hand­

lägga ärenden angående dispens från de tvingande bestämmelserna om bo­

stadsarrende.

HEMSTÄLLAN

I enlighet med vad jag nu har anfört föreligger förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjan­

derätt till fast egendom,

2) lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr

807) om handläggning av domstolsärenden.

Jag hemställer att lagrådets utlåtande över lagförslagen inhämtas för

det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av

statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans

Kungl. Höghet Regenten.

Ur protokollet:

Britta Gyllensten

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

125

skyndas honom. Förbehåll, som strider mot vad sålunda stadgats, vare utan

verkan.

Den, som —------- rätt förlustig.

126

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

7 §•

Utan jordägarens------- — liknande ändamål.

Egen byggnad får arrendatorn uthyra, om det kan ske utan påtaglig olä­

genhet för jordägaren.

36 §.

Arrenderätten vare förverkad------------vidtager rättelse;

4. om han mot bestämmelserna i 7 §, 8 § första stycket, 77 § första

stycket eller 81 § åt annan upplåter nyttjanderätt till fastigheten eller del

därav eller överlåter arrenderätten eller om han, i fall som 8 § andra stycket,

9 § första stycket eller 77 § andra stycket avser, överlåter arrendet å annan,

utan att där givna föreskrifter iakttagits;

5. om han------------sådan bestämmelse.

Finnes i -— ------- från arrendet.

Uppsäges avtalet------------ till skadestånd.

Om lägenhetsarrende

Om lägenhetsarrende i allmänhet

70 §.

Avtal, varigenom------------annorlunda åsämjas.

Å sådan — ■—- •—- kan nöjas.

Är ej — — — sidan skett.

Sker överlåtelse — -------- honom gällande.

Ej må----------- utan verkan.

Är upplåtelsen att hänföra till bostadsarrende eller anläggningsarrende

enligt 71—81 §§, gäller dock därom i stället vad nedan stadgas.

Om bostadsarrende

71 §.

Bostadsarrende föreligger, när arrendatorn å arrendestället äger eller av­

ser att åt sig uppföra hus, som lämnar bostad åt honom och hans familj,

och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är ett annat

än bostadsändamålets tillgodoseende.

Reglerna om bostadsarrende gälla icke, om upplåtelsen skett för arren-

datorns livstid.

För bostadsarrende gäller:

1. vad om lägenhetsarrende i allmänhet är stadgat (70 §), om annat ej

följer av vad i punkterna 2 och 3 sägs;

2. vad om jordbruksarrende är stadgat angående skriftlig form för av­

talet (1 §), skydd mot uppsägning (3 §), begränsning i rätten att träffa

127

skiljeavtal (43 §) och förhållandet mellan parterna vid tvist i anledning av

optionsrätt (56 §); samt

3. vad i 72—78 §§ här nedan stadgas.

72 §.

Upplåtelse av bostadsarrende skall ske för viss tid minst fem år. Är icke

arrendetiden så bestämd, skall avtalet anses ingånget för en tid av fem år.

Förbehåll att upplåtelse för viss tid skall upphöra i händelse av arrenda-

torns död är utan verkan.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

73 §.

Arrende som ej uppsäges förlänges med fem år i sänder. Sådan uppsäg­

ning får icke ske tidigare än två år eller senare än ett år före arrendetidens

slut. För uppsägning med stöd av 133 § första stycket utsökningslagen gäl­

ler dock den uppsägningstid som där stadgas.

74 §.

Arrendatorn har optionsrätt till fortsatt arrende, om han vid den tidpunkt,

när uppsägning enligt 73 § senast kan ske, på arrendestället äger bostadshus

som blivit åsatt taxeringsvärde. Har arrendeavtalet uppsagts med stöd av

133 § första stycket utsökningslagen, omfattar optionsrätten i stället rätt till

nytt arrende.

Uppsägning av optionsberättigad arrendators avtal skall vara skriftlig och

angiva, huruvida den avser arrendatorns avflyttning eller enbart ändring av

villkoren. Jordägarens meddelande i uppsägningen, att gränserna för det

upplåtna området, utan att beröra arrendatorns byggnader, skola ändras

eller att den tvingande bestämmelsen i 78 § första stycket icke skall gälla,

skall anses som meddelande om ändrade villkor. Uppsäger jordägaren av­

talet för arrendatorns avflyttning skall skälet därtill angivas.

År arrendet förenat med optionsrätt, skall uppsägningen innehålla upp­

gift att mottagaren, om han icke godtager uppsägningen, har att inom två

månader efter mottagandet instämma motparten till domstol och därvid

angiva i vilka avseenden uppsägningen icke godtages. Denna bestämmelse

gäller dock icke, när arrendatorn uppsäger arrendet för avflyttning.

75 §.

Underlåter den som mottagit uppsägning enligt 73 § att inom föreskriven

tid väcka talan med anledning av uppsägningen blir den gällande. Avser

uppsägningen enbart ändrade villkor, förlänges arrendet enligt 73 § och

på de villkor uppsägningen innehåller. Sker uppsägning från" ömse sidor

förlänges arrendet på oförändrade villkor.

Har talan om uppsägning instämts till domstol och befinnes arrendatorn

äga rätt till fortsatt arrende, skola villkoren därför fastställas i enlighet

med uppsägningen, om det ej kan anses oskäligt. Har jordägaren uppsagt

enbart för avflyttning, skola villkoren för det fortsatta arrendet bestämmas

i enlighet med vad jordägaren fordrar, om det ej kan anses oskäligt. Äro

de slutligt fastställda villkoren för arrendatorn mera betungande än vad

som dittills gällt, är han berättigad att inom en månad efter det slutliga

fastställandet uppsäga arrendet. Underlåter han det, är han skyldig att fort­

sätta arrendet på de fastställda villkoren.

128

Optionsrätten kan brytas av jordägaren endast i följande fall:

1. arrendatorn har påtagligen eftersatt sina förpliktelser enligt arrende­

avtalet;

2. arrendatorns byggnader stå icke i överensstämmelse med gällande

plan eller annat av myndighet meddelat beslut för markens bebyggande eller

användning;

3. jordägaren gör sannolikt att marken skall användas till bebyggelse av

annat slag eller ock till jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksam­

het, och betydelsen för honom att själv kunna förfoga över marken måste

anses överväga arrendatorns intresse av fortsatt arrende.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

76 §.

77 §.

Arrendatorn får i sitt ställe sätta den med vilken jordägaren skäligen

kan nöjas.

Innan arrendet annorledes än genom bodelning, arvskifte eller testamente

eller vid arrendatorns konkurs får övergå till ny innehavare, skall arrende­

rätten hembjudas jordägaren till inlösen. Hembudet må även omfatta ar­

rendatorn tillhörig byggnad eller annan sådan anläggning varom i 18 § sägs.

Antages hembudet men kan överenskommelse ej träffas om ersättningen,

skall den bestämmas av skiljemän i den ordning 18 § föreskriver. Vill jord­

ägaren ej återtaga arrendestället, eller har han ej inom en månad efter

hembudet förklarat sig villig därtill, gäller vad i första stycket sägs.

78 §.

Förbehåll som begränsar arrendatorns rätt enligt 72—78 §§ är utan ver­

kan. Länsstyrelsen kan medgiva undantag, om särskilda omständigheter

därtill föranleda och avtalet innehåller förbehåll att sådan dispens får sökas.

Medgiver avtalet att dispens får sökas men avslås sådan ansökan, skall

avtalet anses förfallet, därest detta ej innehåller annan föreskrift.

Om anläggningsarrende

79 §.

Anläggningsarrende föreligger, när avtalet medgiver arrendatorn rätt att

för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller behålla lagerhus,

fabrik, bensinstation, kiosk eller annan sådan byggnad.

Reglerna om anläggningsarrende gälla icke, om upplåtelsen skett för

arrendatorns livstid eller för viss tid understigande ett år.

För anläggningsarrende gäller:

1. vad om lägenhetsarrende i allmänhet är stadgat (70 §), om annat ej

följer av vad i punkterna 2 och 3 sägs;

2. vad om jordbruksarrende är stadgat angående skriftlig form för avta­

let (1 §), arrendetid (2 § första stycket) och skydd mot uppsägning (3 §);

samt

3. vad i 80 och 81 §§ här nedan stadgas.

80 §.

Upplåtelse för viss tid förlänges med samma tid, dock högst fem år i sän­

der, och i övrigt på oförändrade villkor, om uppsägning ej sker senast sex

månader före arrendetidens slut.

129

Arrendatorn får i sitt ställe sätta den med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Avtal som därutöver begränsar arrendatorns rätt att överlåta arrenderätten får ej göras gällande medan arrendatorn är försatt i konkurs.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

81 §.

Denna lag träder i kraft den ... Vid tillämpning av äldre rätt på avtal, som då äger bestånd, skall iakttagas följande.

År avtal om bostads- eller anläggningsarrende, vilket slutits före nya lagens ikraftträdande, ingånget för obestämd tid eller med förbehåll om rätt för vardera parten att uppsäga avtalet, och sker ej, efter det nya lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid, då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall från nämnda tid nya lagen tillämpas å avtalet.

Har ett före den ... [= dagen för ikraftträdandet] tillkommet avtal om bostads- eller anläggningsarrende ej upprättats skriftligen, skall så ske, om endera parten begär det. Vägras det må rätten genom dom stadfästa avtalet i överensstämmelse med lag och avtalets innehåll. Domen medför samma verkan som skriftligt arrendekontrakt.

Sker överlåtelse av en för bostads- eller anläggningsarrende upplåten fastighet efter det arrendatorn där börjat uppföra sådan byggnad eller an­ läggning, varom i 71 eller 79 § talas, gäller utan särskilt förbehåll arrende­ avtalet mot nye ägaren.

Den nya lagens bestämmelser om optionsrätt vid bostadsarrende (74___ 76 §§) skola, därest förutsättningarna i övrigt äro uppfyllda, gälla för såda­ na vid tiden för lagens ikraftträdande bestående avtal, där vid angivna tidpunkt dels marken utan avbrott varit utarrenderad för bostadsändamål under minst tio år, dels ock på arrendestället finnes bostadshus, som tillhör arrendatorn och åsatts taxeringsvärde.

Därest i fall, som i föregående stycke sägs, arrendetiden utgår under första året efter lagens ikraftträdande, är arrendatorn berättigad till fort­ satt arrende för en tid av ett år. Sådant arrende skall anses hava kommit till stånd, om arrendatorn icke inom en månad efter det lagen trätt i kraft på sätt om uppsägning är stadgat tillkännagivit sin önskan att avflytta. Med avseende å nämnda arrende må vardera parten påkalla ändring av arrende­ villkoren med iakttagande av att den i 74 § första stycket angivna tiden, när uppsägning senast skall ske, skall hänföra sig till utgången av den ett­ åriga arrendetiden. Uppsägning behöver dock icke i något fall göras tidigare än en månad efter det lagen trätt i kraft.

5

Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

130

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Bilaga 2

Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om

nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, dels att 1 kap. 3 § samt 2 kap. 1, 7 och 36 §§ lagen

den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad

lydelse på sätt nedan anges, dels att 2 kap. samma lag2 från och med rubri­

ken närmast före 70 § skall erhålla

ändrad lydese på sätt nedan anges.

(Nuvarande Ig delse)

(Föreslagen Igdelse)

1 KAP.

3 §.

Sker överlåtelse av fastighet, var­

till nyttjanderätt upplåtits, vare

nyttj anderätten ej gällande mot nye

ägaren, med mindre vid överlåtel­

sen skett förbehåll om nyttjande-

rättens bestånd eller på grund av in­

teckning eller inskrivning, enligt vad

därom är stadgat, nyttj anderätten

skall fortfarande gälla; dock att i

fråga om rätt för arrendator eller

hyresgäst att i visst fall njuta sin

nyttjanderätt till godo gäller vad i

2 kap. 28 § och 3 kap. 28 § därom

stadgas.

Varder fastigheten----------------------

Återköpes fastigheten enligt lagen

om återköpsrätt till fast egendom,

vare nyttj anderätten ej beståndande

mot återköparen, med mindre denne

sådant utfäst eller han själv är upp-

låtare eller tidigare förvärvat fas­

tigheten med förbehåll om nyttj an­

derättens bestånd eller nyttjande-

rätten jämlikt 2 kap. 28 § eller

3 kap. 28 § tidigare gällt mot ho-

Sker överlåtelse av fastighet, var­

till nyttjanderätt upplåtits, vare

nyttj anderätten ej gällande mot nye

ägaren, med mindre vid överlåtel­

sen skett förbehåll om nyttjande-

rättens bestånd eller på grund av in­

teckning eller inskrivning, enligt vad

därom är stadgat, nyttj anderätten

skall fortfarande gälla; dock att i

fråga om rätt för arrendator eller

hyresgäst att i visst fall njuta sin

nyttjanderätt till godo gäller vad i

2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§ samt 3

kap. 29 § därom stadgas,

nyttj anderättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen

om återköpsrätt till fast egendom,

vare nyttj anderätten ej beståndande

mot återköparen, med mindre denne

sådant utfäst eller han själv är upp-

låtare eller tidigare förvärvat fas­

tigheten med förbehåll om nyttj an­

derättens bestånd eller nyttjande-

rätten jämlikt 2 kap. 28, 70, 71 eller

83 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939:364 (ny lydelse föreslagen i prop. 1967:141) samt av 2

kap. 1, 7 och 36 §§ se 1943:883.

* Senaste lydelse av rubriken närmast före 70 § se 1943:883 och av 70 § se 1963:539.

131

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse)

nom eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nytt j anderätten skall fortfarande gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot återköparen på grund av dennes ut­ fästelse eller till följd av att han själv är upplåtare eller tidigare för­ värvat fastigheten med förbehåll om nyttjanderättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med sådant förbehåll.

(Föreslagen lydelse)

mot honom eller på grund av inteck­ ning eller inskrivning, enligt vad där­ om är stadgat, nyttj anderätten skall fortfarande gälla. Är nyttj anderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot återköparen på grund av dennes ut­ fästelse eller till följd av att han själv är upplåtare eller tidigare för­ värvat fastigheten med förbehåll om nyttj anderättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med sådant förbehåll.

2 KAP.

Avtal, varigenom — —---------------

Har fastigheten övertagits till bru­ kande mot lega, utan att skriftligt avtal blivit upprättat, njute bruka­ ren, där det ej berott på honom, att giltigt arrendeavtal sedermera icke kommit till stånd, ersättning för den skada, som därigenom till­ skyndas honom. Förbehåll, som stri­ der mot vad sålunda stadgats, vare utan verkan.

Den, som-------

Utan jordägarens

------utan verkan.

Har arrendatorn tillträtt fastig­ heten utan att skriftligt avtal blivit upprättat och har det ej berott på honom att giltigt arrendeavtal se­ dermera icke kommit till stånd, har han rätt till ersättning för skada.

Förbehåll, som strider mot vad så­ lunda stadgats, vare utan verkan.

sin rätt förlustig.

liknande ändamål.

Arrendatorn får uthyra egen byggnad, om det kan ske utan på­ taglig olägenhet för jordägaren. 7 §■

36 §.

Arrenderätten vare------- bestämts och icke på tillsägelse vidtager rättelse;

4. om han i strid med bestämmel­ serna i detta kapitel upplåter nytt j anderätt till fastigheten eller del därav åt annan eller överlåter arren­ derätten.

4. Om han mot bestämmelserna i 7 § och 8 § första stycket åt annan upplåter nyttjanderätt till fastighe­ ten eller del därav eller överlåter ar­ renderätten eller om han, i fall som 8 § andra stycket eller 9 § första stycket avser, överlåter arrendet åt annan, utan att där givna föreskrif­ ter iakttagits;

5. om han---------------------------------sådan bestämmelse. Finnes i------------------------------ — från arrendet. Uppsäges avtalet, ----------------------------------till skadestånd.

132

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse)

Om arrende för annat ändamål än

jordbruk

(Föreslagen lydelse)

Om lägenhetsarrende

Avtal, varigenom —

Å sådan ----------------

Är ej--------------

Sker överlåtelse

Ej må------------

70 §.

-------------------- annorlunda åsämjas.

---------------- -— kan nöjas.

------- —- sidan skett.

----------- — — — honom gällande.

---------------utan verkan.

Särskilda former av lägenhets­

arrende äro bostadsarrende och an-

läggningsarrende.

Om bostadsarrende

71 §.

Bostadsarrende föreligger när ar-

rendatorn enligt arrendeupplåtelsen

har rätt att på arrendestället uppfö­

ra eller bibehålla hus som lämnar

bostad åt honom och hans familj,

om det ej är uppenbart att upplåtel­

sens huvudsakliga syfte är att till­

godose annat ändamål.

I fråga om bostadsarrende gälla

1, 3, 28 och 43 §§ samt, om ej an­

nat följer av 1 eller 72—82 §, 70 §

andra stycket.

Har upplåtelsen skett för arren-

datorns livstid, äga bestämmelserna

om bostadsarrende icke tillämpning.

72 §.

Upplåtelse skall ske för viss tid,

minst fem år. Är arrendetiden be­

stämd på annat sätt, gäller avtalet

för fem år.

Förbehåll att arrendeavtal skall

upphöra att gälla om arrendatorn

dör år utan verkan.

73 §.

Uppsägning av arrendeavtal skall

ske minst ett år före arrendetidens

slut. Uppsägning som sker tidigare

än två år dessförinnan är utan ver­

kan. Särskilda bestämmelser om

uppsägningstid finnas i 133 § utsök-

ningslagen.

Uppsäges ej arrendeavtal inom

rätt tid, anses det förlängt på fem

år, om ej längre tid avtalats.

133

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

74 §.

Bestämmelserna i 7580 §§ om förlängning av arrendeavtal gälla, om

1. hus som avses i 71 § första styc­ ket finns på arrendestället när upp­ sägning senast kan ske och huset då är åsatt taxeringsvärde och

2. arrendet ej upphör på den grund att arrenderätten är förver­ kad eller förhållande som avses i 34 § föreligger.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

75 §.

Om jordägaren uppsagt arrende­ avtalet, har arrendatorn rätt till för­ längning av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller arrendeavtalet kan uppsågas enligt 34 § utan att likväl jordägaren upp­ sagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder,

2. arrendatorn i annat fall åsido­ satt sina förpliktelser i sådan mån att arrendeavtalet skäligen icke bär förlängas,

3. byggnad på arrendestället upp­ förts utan byggnadslov i fall då så­ dant erfordrats eller eljest i strid med plan eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående mar­ kens bebyggande eller användning,

4. i annat fall byggnad på arren­ destället icke står i överensstäm­ melse med gällande plan och arren­ deupplåtelsen hindrar jordägaren från att vidtaga åtgärd för planens genomförande,

5. jordägaren gör sannolikt att marken skall användas för bebyg­ gelse av annat slag eller för jord­ bruk, industri eller annan ekono­ misk verksamhet och intresset för honom att själv kunna förfoga över marken påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende,

6. jordägaren i annat fall har be­ fogad anledning att upplösa arren­ deförhållandet.

134

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

76 §.

Vid förlängning av arrendeavtal

är arrendatorn skyldig att godtaga

den arrendeavgift som jordägaren

fordrar. Om hans krav är oskäligt,

skall dock avgiften utgå med skä­

ligt belopp. Annat av jordägaren upp­

ställt villkor skall gälla, om det ej

är obilligt. Arrendetiden skall dock

utgöra fem år, om ej annan tid av

särskild anledning är lämpligare. I

den mån ändring i arrendevillkoren

ej påkallas, skola samma villkor som

förut gälla.

Träffas vid förlängning av arren­

deavtal överenskommelse om arren­

deavgiften eller annat villkor, gäller

överenskommelsen utan hinder av

bestämmelserna i första stycket.

77 §.

Föreligger tvist om förlängning

av arrendeavtal eller villkoren för

sådan förlängning, åligger det jord­

ägaren att skriftligen meddela ar­

rendatorn att denne, om han icke

går med på att flytta, har att senast

två månader efter det att han fått

del av meddelandet väcka talan i

tvisten. Meddelandet skall lämnas

i den ordning som enligt 38 § gäller

för uppsägning. Bestämmelsen i 38 §

tredje stycket gäller dock endast

om skriftlig underrättelse om med­

delandet lämnas till den söktes hus­

folk.

Om jordägaren fullgjort vad som

åligger honom enligt första stycket,

har arrendatorn att väcka talan

inom den i första stycket avsedda

tiden. Iakttages ej denna, förfaller

rätten till förlängning av arrende­

avtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

78 §.

Är fråga om förlängning av arren­

deavtalet ännu ej avgjord när arren­

detiden går ut, har arrendatorn rätt

att kvarsitta på arrendestället, till

dess frågan är slutligt avgjord. För

135

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

tid som arrendatorn sålunda kvarsitter skola de förut gällande arren­ devillkoren tillämpas i avbidan på att de slutliga arrendevillkoren för samma tid bli bestämda.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

79 §.

Bifalles arrendatorns talan om för­ längning av arrendeavtalet, skola villkoren för det fortsatta arrendet fastställas enligt 76 §.

Dom varigenom arrendatorns ta­ lan bifalles anses som avtal om fort­ satt arrende.

80 §.

Bifalles ej arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet och avgöres tvisten först efter arrende­ tidens utgång, skola arrendevillko­ ren för tiden från avtalets upphö­ rande till dess arrendet frånträdes fastställas enligt 76 §.

81 §.

Arrendatorn får överlåta arrende­ rätten till annan med vilken jord­ ägaren skäligen kan nöjas, om ej annat följer av andra stycket.

Innan arrenderätten får övergå till ny innehavare på annat sätt än genom bodelning, arvskifte eller tes­

tamente eller genom exekutiv för­ säljning eller vid arrendators kon­ kurs, skall jordägaren erbjudas att återtaga arrendestället. Erbjudandel får omfatta även byggnad eller an­ nan anläggning som avses i 18 §. Antages erbjudandet men kan över­ enskommelse ej träffas om ersätt­ ningen, äger 18 § sista stycket mot­ svarande tillämpning. Har jordäga­ ren ej inom en månad efter erbju­ dandet förklarat sig villig att åter­ taga arrendestället, för arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.

136

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

82 §.

Förbehåll som strider mot be­

stämmelse i 72—81 §§ är utan ver­

kan mot arrendatorn, om ej annat

anges. Rätten kan medge undantag,

om särskilda omständigheter föran­

leda till det och avtalet innehåller

förbehåll att sådant medgivande får

sökas.

Innehåller avtalet att medgivande

av undantag får sökas men avslås

ansökningen, förfaller avtalet, om ej

annat överenskommits.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Om anläggningsarrende

83 §.

Anläggningsarrende föreligger när

arrendatorn enligt arrendeupplåtel­

sen har rätt att för förvärvsverk­

samhet på arrendestället uppföra el­

ler bibehålla byggnad, om den ej år

av endast ringa betydelse för verk­

samhetens bedrivande.

I fråga om anläggningsarrende

gälla 1, 3 och 28 §§ samt, om ej

annat följer av 1 eller 84—88 §,

70 § andra stycket.

Har upplåtelsen skett för arren-

datorns livstid eller för viss tid som

understiger ett år, äga bestämmel­

serna om anläggningsarrende icke

tillämpning.

84 §.

Upplåtelse skall ske för viss tid.

År arrendetiden bestämd på annat

sätt, gäller avtalet för fem år.

85 §.

Uppsägning av arrendeavtal skall

ske minst sex månader före arren­

detidens slut. Särskilda bestämmel­

ser om uppsägningstid finnas i 133 §

utsökningslagen.

Uppsäges ej arrendeavtalet inom

rätt tid, anses det förlängt på tid

som motsvarar arrendetiden, dock

längst fem år.

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

137

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

86

§.

Har jordägaren uppsagt arrende­ avtalet och vägrar han att förlänga arrendet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den grund att jordägaren för förläng­ ning kräver avgift som ej är skälig eller uppställer annat villkor som är obilligt, skall han i skälig om­ fattning ersätta arrendatorn dennes förlust på grund av arrendets upp­ hörande, om ej

1. arrendet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 3k § före­ ligger,

2. arrendatorn i annat fall åsido­ satt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen kan fordras att jordägaren förlänger arrendeförhål­ landet,

3. jordägaren gör sannolikt att marken behövs för annat ändamål än arrende och intresset för honom att själv kunna förfoga över marken påtagligt överväger arrendatorns in­ tresse av fortsatt arrende,

i. jordägaren i annat fall har be­ fogad anledning att upplösa arren­ deförhållandet.

Förlust för arrendatorn som har samband med att denne bekostat uppförande av byggnad eller utfö­ rande av annat arbete på arrende­ stället skatt beaktas vid ersättning­ ens bestämmande endast om åtgär­ den vidtagits i enlighet med arren­ deavtalet.

87 §.

Om arrendatorn icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar jordägaren att han önskar behålla arrendestället, är hans rätt till er­ sättning enligt 86 § förfallen. Läm­ nas sådant meddelande inom den angivna tiden, har jordägaren att inom tre veckor från det att medde­ landet lämnades underrätta arren­ datorn om de villkor han uppstäl-

6 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

138

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

ler för att förlänga arrendeförhål­

landet eller om orsaken till att han

vägrar medge förlängning. Underlå­

ter han detta, har arrendatorn rätt

till ersättning för förlust som avses

i 86 §, om ej arrendeförhållandet

upphör på den grund att arrenderät­

ten är förverkad eller förhållande

som avses i 34 § föreligger.

Arrendatorns meddelande enligt

första stycket skall lämnas i den

ordning som enligt 38 § gäller för

uppsägning.

88

§.

Arrendatorn får överlåta arrende­

rätten till annan med vilken jord­

ägaren skäligen kan nöjas. Förbe­

håll varigenom arrendatorns rätt att

överlåta arrenderätten begränsas

därutöver får ej göras gällande, när

försäljning sker genom exekutiv

försäljning eller medan arrendatorn

är försatt i konkurs. 1 2 3 4 5 6 7

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1968.

2. Hänvisningen i 1 kap. 3 § första stycket och sista stycket första punk­

ten till 3 kap. 29 § skall dock intill den 1 januari 1969 avse 3 kap. 28 §.

3. Bestämmelserna i 2 kap. 1 § om skriftlig form samt 28 § om verkan

av överlåtelse av fastigheten är ej tillämpliga på avtal om bostads- och an-

läggningsarrende som slutits före den 1 juli 1971.

4. Lagen äger ej tillämpning på arrendeavtal som slutits före lagens

ikraftträdande, om icke annat följer av vad nedan sägs.

5. Bestämmelserna i 2 kap. 741—80 §§ skall från och med dagen för lagens

ikraftträdande tillämpas på avtal som slutits dessförinnan, om arrendet vid

arrendetidens utgång varat under minst tio år.

6. Är avtal om bostads- eller anläggningsarrende som slutits före lagens

ikraftträdande träffat på obestämd tid eller med förbehåll om rätt för så­

väl jordägaren som arrendatorn att uppsäga avtalet och sker ej, sedan

lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av sådan uppsäg­

ning avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall lagen tillämpas på avtalet

från nämnda tid. Detsamma gäller, om uppsägning sker men förlängning

av avtalet kommer till stånd.

7. Har arrendeavtal som slutits före den 1 juli 1971 ej upprättats skriftli­

gen, skall det ske, om jordägaren eller arrendatorn begär det.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

139

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr 807)

om handläggning av domstolsärenden

Härigenom förordnas, att 6 § lagen den 20 december 1946 om handlägg­ ning av domstolsärenden1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

6

§•

Underrätt vare ------- ---------— — Vid annan —-------- ---------------------eller

9. dödande av förkommen hand­ ling.

Skall i häradsrätt nämnd deltaga, vare häradsrätten i ärende, som av­ ses i andra stycket 2, 3, 6, 7 eller 9 eller angår intagande i rättens pro­ tokoll av förening varom under 8. förmäles, domför med tre i nämn­ den, dock ej då fråga är om tillstånd till viss förvaltningsåtgärd eller ta­ lan mot överförmyndares beslut.

----- lagfaren domare. — --------om ägofred;

9. medgivande av undantag enligt 2 kap. 82 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom; eller

10. dödande av förkommen hand­ ling.

Skall i häradsrätt nämnd deltaga, vare häradsrätten i ärende, som av­ ses i andra stycket 2, 3, 6, 7, 9 eller 10 eller angår intagande i rättens protokoll av förening varom under

8. förmäles, domför med tre i nämn­ den, dock ej då fråga är om tillstånd till viss förvaltningsåtgärd eller ta­ lan mot överförmyndares beslut.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1968.

1 Senaste lydelse av 6 § se 1963:524.

140

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 19 december 1967.

Närvarande:

justitierådet Edling,

regeringsrådet Hegrelius,

justitierådet Petrén,

justitierådet Joachimsson.

Enligt lagrådet den 21 november 1967 tillhandakommet utdrag av pro­

tokoll över justitieärenden, hållet inför Hans Kungl. Höghet Regenten,

Hertigen av Halland, i statsrådet den 20 oktober 1967 hade Kungl. Maj :t

förordnat, att lagrådets utlåtande skulle för det i 87 § regeringsformen

avsedda ändamålet inhämtas över upprättade förslag till 1) lag angående

ändring i lagen den It juni 1907 (nr 36 s. 1) om ngttjanderätt till fast

egendom och 2) lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december

19^6 (nr 807) om handläggning av domstolsärenden.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet före­

dragits av hovrättsfiskalen Bengt Eliasson.

Lagrådet yttrade:

Allmänna synpunkter

Förslaget avser att stärka den rättsliga ställningen för den som arren­

derar mark i syfte att därå uppföra eller bibehålla byggnad för familje­

bostad (bostadsarrende) eller anläggning för förvärvsverksamhet (anlägg-

ningsarrende). I första hand tar förslaget därvid sikte på att giva arren-

datorn ett besittningsskydd; detta är i fråga om bostadsarrende utformat

som en principiell rätt till förlängning av avtalet och beträffande anlägg-

ningsarrende som en rätt till skadestånd vid obefogad uppsägning. Vi­

dare innebär förslaget bl. a., att arrendatorn tillerkännes en vidgad rätt

att sätta annan i sitt ställe.

Bestämmelserna om besittningsskydd är liksom åtskilliga andra stad-

ganden i förslaget utformade med motsvarande regler i det av Kungl. Maj :t

genom prop. 1967: 141 för riksdagen framlagda förslaget till ny hyres-

lagstiftning som förebild. Den i förslaget rörande bostads- och anläggnings-

arrenden dem emellan gjorda åtskillnaden i fråga om besittningsskyddets

innebörd ansluter sålunda till den i förslaget till hyreslagstiftning gjorda

141

skillnaden mellan skyddet för bostadshyresgäst och lokalhyresgäst. Och det förevarande förslagets regler om bostadsarrende bygger, i likhet med hyreslagförslagets regler om hyra av bostadslägenhet, på det i skilda sammanhang betydelsefulla betraktelsesättet att vid förlängning till följd av en lagregel det är det ursprungliga avtalet som består. Departements­ chefens motiveringar till de bärande principerna i förslaget om bostads- och anläggningsarrenden och till de särskilda bestämmelserna i förslaget är ej heller i och för sig uttömmande utan hänvisar till tankegångar som mera fullständigt utvecklats i förslaget till hyreslagstiftning.

Sedan Kungl. Maj :t återkallat sitt förslag till hyreslagstiftning, innebär ett ställningstagande till förslaget om bostads- och anläggningsarrenden, att lagstiftaren med verkan för ett jämförelsevis mindre betydelsefullt rättsområde löser grundläggande frågor, medan motsvarande spörsmål inom ett närstående och jämförelsevis mera betydelsefullt rättsområde väntar på sin lösning. Den anförda omständigheten är visserligen icke ett i och för sig avgörande hinder mot att nu upptaga lagstiftningsfrågan i vad angår bostads- och anläggningsarrenden, om behovet av regler på detta område anses trängande. En sådan ordning för lagstiftningsfrågors upp­ tagande är emellertid icke den lämpligaste.

Vid sin granskning av förslaget till hyreslagstiftning uttalade lagrådet, att de principer på vilka förslagets materiella regler byggde syntes bäran­ de, men framhöll samtidigt, att den intresseavvägning, som ägt rum, på en del punkter kunde vara föremål för delade meningar. Vad lagrådet sålunda yttrade äger tillämpning även på det nu remitterade förslaget om bostads- och anläggningsarrenden. De grundsatser som ligger bakom reglerna om skydd för arrendatorn mot obefogad uppsägning från jordägarens sida är alltså enligt lagrådets mening godtagbara. Sådant förslaget är utfor­ mat innebär det emellertid, att reglerna till skydd för arrendatorns in­ tressen blivit jämförelsevis långtgående och att avtalsfriheten för att nå detta syfte i stor utsträckning satts ur spel.

En fråga som under lagstiftningsärendets behandling tilldragit sig sär­ skild uppmärksamhet gäller, huru det skall hindras att en vidgad rätt för arrendatorn att kvarsitta — något som ju innebär en ökad möjlighet för honom att bibehålla sitt hus på arrendestället — bidrager till en från plan­ synpunkt mindre önskvärd bebyggelse. Detta spörsmål, som gäller det all­ männas kontroll av byggnadsverksamheten, hör emellertid principiellt sett till byggnadslagstiftningen och ej till den civilrättsliga lagstiftning, som reglerar jordägares och arrendators inbördes rättigheter och skyldigheter. Lagrådet vill också instämma i departementschefens uttalande att svårighe­ terna att få arrendebebyggelsen i överensstämmelse med planmyndigheter­ nas intentioner närmast hänför sig till byggnadslagstiftningens praktiska tillämpning. I den begränsade utsträckning och i den form planintresset tillgodosetts i förevarande lagstiftning — främst genom bestämmelser att

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

142

när byggnaden på arrendestället är av ringa värde arrendet ej är förenat

med optionsrätt och att markägaren har rätt att vägra förlängning, om han

avser att använda marken i enlighet med plan — får dock förfaringssättet

anses godtagbart; nämnda bestämmelser är nämligen motiverade även av

andra skäl.

Nyttjanderättslagen tillkom 1907 och har därefter varit föremål för

omfattande och ingripande ändringar. Särskilt efter genomförandet av de

nu föreslagna ändringarna i arrendekapitlet kommer kapitlet att erbjuda

en mycket splittrad anblick. Bestämmelserna blir synnerligen svåröver­

skådliga och vad som gäller för andra former av arrende än vanligt jord­

bruksarrende meddelas i stor utsträckning genom ett invecklat system av

hänvisningar till de för en annan form av arrende gällande reglerna. Över­

skådligheten försvåras ytterligare av att reglerna om sociala jordbruksarren­

den och reglerna om bostads- och anläggningsarrenden utgår från skilda

synsätt i fråga om innebörden av en avtalsförlängning; de förra bygger

på att vid förlängning ett nytt avtal kommer till stånd men de senare på att

vid förlängning det är det ursprungliga avtalet som består. Sådana for­

mella brister kan knappast undvikas vid partiella reformer inom ramen

av samma lag. önskvärdheten av att bestämmelserna samordnas och syste­

matiseras i en blivande ny jordabalk är emellertid, såsom även departe­

mentschefen uttalat, framträdande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Lagen angående ändring i nyttjanderättslagen

1 KAP.

3 §•

Ändringen av de nuvarande hänvisningarna till 3 kap. 28 § i förevaran­

de paragraf till att avse 29 § i samma kapitel är föranledd av förslaget till

ny hyreslagstiftning. Då detta förslag numera förfallit, har grunden för

ändringen undanryckts. Lagrådet hemställer därför, att hänvisningarna

till 3 kap. 28 § bibehålies och att i anslutning därtill punkt 2 i övergångs­

bestämmelserna utgår.

2 KAP.

Rubriken Om lägenhetsarrende samt 70 §.

Arrendekapitlet i nyttjanderättslagen är nu indelat i fyra underavdel­

ningar med rubrikerna: Allmänna bestämmelser om jordbruksarrende, Om

arbetsavtal i samband med jordbruksarrende, Särskilda bestämmelser för

vissa jordbruksarrenden samt Om arrende för annat ändamål än jordbruk.

Det sistnämnda avsnittet omfattar endast en paragraf, 70 §. Den art av ar­

rende som regleras i detta avsnitt brukar kallas lägenhetsarrende.

143

I det remitterade förslaget har rubriken framför 70 § ändrats och erhållit lydelsen Om lägenhetsarrende, ett tillägg fogats till 70 § av innehåll att särskilda former av lägenhetsarrende är bostadsarrende och anläggnings- arrende samt två nya avsnitt med underrubrikerna Om bostadsarrende och Om anläggningsarrende införts efter 70 § och under samlingsrubriken Om lägenhetsarrende. Den disposition som här beskrivits ger vid handen__nå­ got som även bestyrkes av motivuttalanden — att bostadsarrende och an- läggningsarrende betraktas som särskilda arter av lägenhetsarrende. Med den utformning bestämmelserna om bostadsarrende och anläggningsarren­ de fått innehåller lagen emellertid icke några för samtliga arter lägenhets­ arrende gemensamma bestämmelser. Reglerna i 70 § äger sålunda icke på grund av egen kraft någon tillämpning i fråga om bostadsarrende eller an­ läggningsarrende. En annan sak är, att stadgandena under rubrikerna bo­ stadsarrende och anläggningsarrende genom att hänvisa till 70 § gör denna i vissa hänseenden tillämplig. I sist anförda sammanhang betraktas alltså bostadsarrende och anläggningsarrende ej som särskilda arter av lägen­ hetsarrende utan som två med lägenhetsarrende sidoordnade typer av ar­ rende. Sistnämnda betraktelsesätt är enligt lagrådets mening att föredra­ ga. Till stöd härför kan bl. a. åberopas, att om ett avtal, som innehållsmäs­ sigt är ett bostadsarrende, ej upprättats i den föreskrivna skriftliga formen, följden bör bli, att något giltigt avtal över huvud taget ej föreligger, och icke, såsom skulle varit fallet om bostadsarrendet konstruerats som en ny typ av lägenhetsarrende, att det är ett okvalificerat sådant.

Om sålunda bostadsarrende och anläggningsarrende är med okvalifi­ cerat lägenhetsarrende jämställda arter, är i och för sig det lämpligaste att upptaga bestämmelserna om dem före reglerna i 70 §. Av skäl som departe­ mentschefen antytt vid 70 § bör dock hinder ej möta att bibehålla förslagets ordningsföljd. Det inbördes förhållandet mellan ifrågavarande typer av ar­ renden bör komma till uttryck därigenom att rubrikerna Om bostadsarren­ de och Om anläggningsarrende ej underordnas rubriken Om lägenhetsar­ rende utan göres jämställda med denna. Härigenom ernås också bättre följdriktighet mellan samtliga avdelningsrubriker i arrendekapitlet. Vidare böi tillägget till 70 § få det innehållet att bostads- och anläggningsarrenden undantages från tillämpningsområdet för 70 §. Tillägget skulle kunna gi­ vas den lydelsen, att om upplåtelsen är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende varom nedan sägs, bestämmelserna därom skall gälla.

71 §.

Bostadsarrende föreligger jämlikt denna paragraf när hus, som arrenda­ torn enligt upplåtelsen får ha på arrendestället, lämnar bostad åt __ för­ utom honom själv — hans familj. Sistnämnda uttryck torde i detta sam­ manhang omfatta endast hustru och barn som tillsammans med arrenda- torn bildar ett hushåll. En sådan begränsning synes vara väl snäv. Bo­

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

144

stadsarrende torde böra anses föreligga även om bostadshus på arrende­

stället skall inrymma andra arrendatorns nära anhöriga eller personer

som eljest är nära förbundna med honom. Detta är av betydelse exempelvis,

om arrendatorn ej har någon familj i nyss angivna mening. En lämpligare

avgränsning synes kunna erhållas, om det anges, att ändamålet skall vara

att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående, ett uttryck som an­

sluter till stadgandet i 34 § förslaget till ny hyreslag. Om detta iakttages,

kan senare delen av paragrafens första stycke — efter ytterligare någon

jämkning -— erhålla följande lydelse »------- — eller bibehålla bostadshus

och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodo­

se annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom när­

stående».

Stadgandet i tredje stycket utsäger, att bestämmelserna om bostadsar­

rende ej skall tillämpas på bostadsarrende för arrendatorns livstid. Syftet

med stadgandet torde bättre kunna vinnas genom att definitionen på bo­

stadsarrende avfattas på sådant sätt att livstidsarrende uteslutes. Lagrådet

föreslår därför, att tredje stycket får utgå och ersättas av ett såsom en

andra punkt i första stycket intaget stadgande av innehåll, att om upp­

låtelsen skett för arrendatorns livstid, bostadsarrende dock icke anses före­

ligga-

72 §.

Enligt första stycket andra punkten skall, om arrendetiden är bestämd

på annat sätt — dvs. på annat sätt än till viss tid, minst fem år — avtalet

gälla för fem år. Utredningens förslag innehöll, att upplåtelsen skulle ske

för viss tid minst fem år och att, om arrendetiden icke var så bestämd, av­

talet skulle anses ingånget för en tid av fem år. Sistnämnda formulering

ansluter till uttryckssättet i 2 § i kapitlet. Anledning att frångå utredning­

ens förslag föreligger så mycket mindre som detta, i motsats till det re­

mitterade förslaget men i överensstämmelse med vad som måste vara av­

sett, gör regeln tillämplig även i det fall att arrendetiden i avtalet lämnats

helt obestämd. Lagrådet förordar således, att första stycket andra punkten

får innehålla, att om arrendetiden icke är så bestämd, upplåtelsen gäl­

ler för fem år.

För övrigt vill lagrådet framhålla, att paragrafens bestämmelser om upp­

låtelsetid enligt sin lydelse är tvingande både för jordägaren och för ar­

rendatorn.

73 §.

Enligt förslaget är avsikten, att avtal om bostadsarrende, även sådant som

slutits för viss tid, skall uppsägas för att upphöra vid avtalstidens slut.

Anmärkas må, att grund för att kräva uppsägning egentligen saknas, när

fråga är om arrendeavtal som ej inbegriper optionsrätt. Lagrådet — som

vid 74 § föreslår sådan jämkning att alla bostadsarrenden innefattar op­

tionsrätt — anser sig dock icke böra påyrka någon saklig ändring. I förslå-

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

145

get avses den tänkta ordningen komma till uttryck genom regler, som i första hand tager sikte på uppsägningstidens längd. Lagtexten vinner i tyd­ lighet om —- i likhet med vad som skedde i förslaget till hyreslag — före­ varande paragraf inledes med ett stadgande, som direkt utsäger, att uppsäg­ ning alltid skall ske för att ett bostadsarrende skall upphöra vid arrende­ tidens slut.

Enligt gängse betraktelsesätt är det för den som har att göra en uppsäg­ ning en fördel med så kort uppsägningstid som möjligt. Han behöver då inte bestämma sig så långt i förväg. För den som skall mottaga uppsägning­ en är förhållandet det motsatta. Det är till fördel för honom att så tidigt som möjligt få veta medkontrahentens avsikt. I förevarande paragraf fast­ slås till en början en minimitid på ett år för uppsägning. På grund av 82 § skall regeln vara i så måtto tvingande att förbehåll mot regeln är utan ver­ kan mot arrendatorn. Innebörden härav är, att om uppsägningstiden genom särskild klausul i arrendeavtalet bestäms kortare än minimitiden, klau­ sulen väl gäller om arrendatorn verkställer uppsägningen men ej om upp­ sägningen kommer från jordägarens sida. Har i stället uppsägningstiden genom klausul bestämts längre än minimitiden, åsidosättes ej minimiregeln och klausulen torde gälla även mot arrendatorn. Det kan dock ej vara lämp­ ligt att medge parterna att avtalsvis kunna ålägga arrendatorn att taga ställning till frågan om han önskar fortsatt arrende tidigare än då den i lagen stadgade minimitiden börjar löpa. Med den utformning motsvarande regel har i fråga om de sociala jordbruksarrendena är också arrendatorn, även om annat avtalats, bibehållen vid sin handlingsfrihet fram till den legala minimitiden för uppsägning.

Reglerna om uppsägningstid har emellertid komplicerats med ett stad­ gande om en maximitid för uppsägning på två år. Av 82 § följer, att av- talsklausul som strider häremot är utan verkan mot arrendatorn. Har ge­ nom klausul i avtalet bestämts en uppsägningstid, som är längre än maxi­ mitiden, torde klausulen såtillvida gälla att en av arrendatorn före maximi­ tiden gjord uppsägning blir gällande, medan klausulen icke har den ver­ kan att arrendatorn är skyldig att verkställa uppsägning tidigare än vid maximitidens inträde. Vad åter angår uppsägning från jordägarens sida torde denne vara bunden av klausulen i vad den innebär en minimitid för honom att ge till känna sin avsikt, men han är, då klausulen ej är bindan­ de mot arrendatorn, ej berättigad att verkställa uppsägning förrän den legala maximitiden börjat löpa. Resultatet synes bli, att jordägaren över huvud taget ej skulle kunna säga upp arrendeavtalet eller möjligen att han har att göra två uppsägningar, en före den avtalade uppsägningstidens ut­ gång för att uppfylla den avtalsklausul, av vilken han är bunden, och en efter det att den legala maximitiden börjat löpa för att arrendatorn skall få en uppsägning under tid, då han enligt lag är skyldig att mottaga en sådan.

6f Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

Kungl. Majrts proposition nr 19 år 1968

146

Det torde knappast kunna vara till olägenhet för arrendatorn att på ett

tidigt stadium få reda på jordägarens avsikt, och regeln om maximitid är

därför knappast motiverad från arrendatorns synpunkt. Till stöd för en

bestämmelse om maximitid för uppsägning från jordägarens sida kan emel­

lertid åberopas, att det förfarande genom vilket optionsrätten skall prövas

icke lämpligen kan igångsättas alltför lång tid före arrendetidens utgång.

Att så ej sker kan visserligen om det behövs tryggas genom lämplig utform­

ning av bestämmelserna om förfarandet. Men självfallet är en utväg ock­

så att maximera den tid inom vilken jordägaren skall uppsäga arrendet.

För att en tillfredsställande ordning skall erhållas måste dock bestämmel­

sen göras för båda parter tvingande. Den olägenheten får alltså tagas, att

arrendatorn ej genom klausul i arrendeavtalet kan säkerställa att han tidi­

gare än vid maximitidens början får veta huruvida jordägaren kommer att

hävda att avtalet skall upphöra vid arrendetidens utgång.

Vad gäller uppsägning från arrendatorns sida är, såsom lagrådet förut

antytt, angeläget trygga att han äger säga upp avtalet ända fram till dess

att den legala minimitiden för uppsägning börjar löpa. Jordägaren bör allt­

så betagas möjligheten att genom avtalsklausul tillförsäkra sig längre upp­

sägningstid än den i lagen angivna. Medgivande från jordägaren, varigenom

uppsägningstiden avkortas under den i lagen angivna och alltså arrendatorn

får förmånen att vänta med att bestämma sig, bör bli gällande. Om å andra

sidan arrendatorn på ett tidigt stadium bestämt sig för att uppsäga arren­

det, synes anledning saknas att ej låta en av honom redan då gjord upp­

sägning få laga verkan.

De hittills behandlade reglerna i förevarande paragraf bör givas sådan

utformning att det av deras egen lydelse framgår i vad mån de är tvingande.

Det måste anses otvetydigt att, även utan erinringen i första stycket om

bestämmelsen angående uppsägningstid i 133 § utsökningslagen, reglerna

i nämnda lagrum och ej vad som föreskrives i förevarande paragraf skall

gälla vid uppsägning i den i utsökningslagen angivna situationen, dvs. efter

det fastigheten försålts på exekutiv auktion utan förbehåll om arrenderät­

tens bestånd. Har uppsägning ej skett, kommer enligt 133 § utsökningsla­

gen upplåtelsen att bli gällande mot den nye ägaren för återstoden av arren­

deperioden. Erinringen i första stycket i förevarande paragraf kan föranle­

da det missförståndet att andra stycket skulle avse även det fallet att upp­

sägning underlåtits efter exekutiv auktion med påföljd att arrendet skulle

anses förlängt för en femårsperiod och ej såsom enligt utsökningslagen att

det skall gälla för återstående arrendetid. Erinringen i första stycket bör

därför såsom obehövlig och därjämte ägnad att föranleda missförstånd ut­

gå. Däremot skulle måhända kunna övervägas sådan jämkning av lydelsen

av 75 § att den direkt utsade, att uppsägning enligt 133 § utsökningslagen

ingår bland de typer av uppsägning som åsyftas i 75 §. Med hänsyn till att

enligt 74 § bestämmelserna om optionsrätt skall gälla utan att undantag

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

147

gjorts för fallet i utsökningslagen, får dock den rätta innebörden av 75 § anses framgå tillräckligt klart.

Med hänsyn till vad sålunda anförts kan första stycket av förevarande paragraf utbytas mot två stycken av följande lydelse:

För att arrende skall upphöra vid arrendetidens slut skall uppsägning alltid ske.

Uppsägning från jordägarens sida skall äga rum tidigast två år och senast ett år före arrendetidens utgång, även om annan tid avtalats. Arrendatorn är städse berättigad att göra sin uppsägning senast ett år före arrendetidens utgång eller inom den kortare tid före utgången, som kan hava överenskom- mits.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

74 §.

Enligt punkt 1 i förevarande paragraf är en förutsättning för att bestäm­ melserna om optionsrätt skall gälla, att hus som avses i 71 § första stycket finns på arrendestället, när uppsägning senast kan ske, och att huset då är åsatt taxeringsvärde. Paragrafen synes utgå från att avtalet inbegriper op­ tionsrätt först i och med att bostadshuset uppföres och taxeringsvärde åsät­ tes. Vad nu sagts innebär, att frågan huruvida optionsrätt tillkommer ett arrendeavtal blir beroende av en efter avtalet inträffad faktisk omständig­ het. Betraktelsesättet torde medföra, å ena sidan, att där omständigheten ej inträffar, avtalet anses ha redan från början saknat optionsrätt samt, å andra sidan, att där omständigheten blir för handen, avtalet medför options­ rätt, även om det till äventyrs skulle innehålla en klausul som innebär att arrendatorn ej äger uppföra ett hus av sådan beskaffenhet att det kan åsät­ tas taxeringsvärde. Sistnämnda konsekvens förutsätter å sin sida, att en så­ dan klausul ej äger den verkan alt den betager arrendatorn rätten till för­ längning.

Enligt lagrådets mening bör bestämmelserna om optionsrätt utformas från den mera naturliga utgångspunkten, att avtal om bostadsarrende re­ dan från början innefattar optionsrätt men att denna rätt bortfaller, om den omständigheten inträffar att arrendestället vid viss senare tidpunkt ej är bebyggt på angivet sätt. Detta betraktelsesätt torde leda till att — om såsom enligt förslaget lagen uppställer som en ovillkorlig förutsättning för options­ rätt att arrendatorn förser arrendestället med taxerat bostadshus — ett av­ tal, som enligt särskild klausul ej tillåter uppförande av ett sådant hus, ej medför optionsrätt, något som borde komma till uttryck i lagtext. En mot­ satt ståndpunkt —• som torde förutsätta ett tvingande lagstadgande av in­ nehåll att sådan klausul saknar verkan — torde för övrigt vara svårgenoin- förbar med hänsyn till att man knappast kan betaga kontrahenterna all rätt att avtala om storlek och utseende in. m. på det hus som arrendatorn får uppföra och sådana avtalsbestämmelser i sig kan innebära att huset ej får vara sådant att det kan åsättas taxeringsvärde.

148

Med det betraktelsesätt lagrådet anser böra anläggas avser den inled­

ningsvis återgivna bestämmelsen ett fall, då optionsrätten bortfaller. Emel­

lertid anger även 75 § en rad situationer, då optionsrätten ej kan göras gäl­

lande. Skiljelinjen torde härvid ha varit att till förevarande paragraf förts

fall, där besittningsskyddet är generellt inskränkt efter en lätt iakttagbar

gränslinje, medan frågan om optionsrätten skall brytas i fall som avses i

75 § kan avgöras först efter närmare avvägning av kontrahenternas intres­

sen vid varje särskilt arrende. Mellan det i förevarande paragraf upptagna

fallet att arrendatorn underlåtit att uppföra hus och de i 75 § angivna fal­

len synes emellertid någon principiell skillnad ej föreligga. Frågan i vilket

av lagrummen ett optionsbrytande förhållande skall upptagas synes ej hel­

ler ha betydelse i annat hänseende än beträffande det sätt, på vilket förhål­

landet skall åberopas mot arrendatorn och tvist i ämnet lösas. I fall, som

avses i förevarande paragraf, erfordras endast uppsägning för att arrende­

avtalet skall upphöra, medan när fråga är om omständigheter, som avses

i 75 §, det särskilda förfarandet i 77 § därjämte skall iakttagas.

Bestämningarna att hus finns på arrendestället och att det är åsatt taxe­

ringsvärde torde ha ansetts som så lätt iakttagbara förhållanden att de bör

medföra ett generellt, av planintressena betingat undantag från optionsrät­

ten. Lagrådet — som redan inledningsvis påtalat vanskligheten att utnytt­

ja förevarande lagstiftning för att tillgodose planintressena — finner an­

knytningen till taxeringsvärdet inge vissa betänkligheter. Taxeringsvärdena

avser att tillgodose helt andra syften än de som är aktuella i detta lagstift­

ningsärende. Om reglerna rörande taxeringsvärden ändras, kan lätt åter­

verkningarna därav på förevarande område förbises med risk för rättsför­

lust för enskilda som följd. Vidare gäller att arrendatorn, som har att av­

giva deklaration för åsättande av taxeringsvärde, i motsats till jordägaren

övar ett inflytande på detta. Vad departementschefen i detta avseende anfört

utesluter ej möjligheten att beslutet om taxeringsvärde genom arrendatorns

inverkan blir i sak oriktigt. Härtill kommer ovissheten om vad som menas

med att ett hus är åsatt taxeringsvärde. Vid särskild fastighetstaxering —

och det torde vara sådan som här är av praktisk betydelse — fattar taxe­

ringsnämnden beslut om taxeringsvärde under våren före juni månads ut­

gång med giltighet från årets början och på grundval av förhållandena vid

sistnämnda tidpunkt. För att den föreslagna regeln skall vara lämplig som

schablonregel bör den hänföra sig till dagen, då beslut om taxeringsvärde

meddelas, och ej till den tidpunkt, från vilken det åsatta taxeringsvärdet

gäller. Konsekvensen torde bjuda att, om högre instans ändrar beslutet, av­

görandet får verkan först fr. o. m. dagen för avgörandet. Med hänsyn till

vad som nu antytts är det förbundet med åtskilliga vanskligheter att ankny­

ta en ovillkorlig schablonregel till taxeringsvärdet.

För förefintligheten av optionsrätt är enligt förslaget avgörande huruvida

arrendestället har hus med taxeringsvärde en viss dag, nämligen den dag

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

149

då uppsägning senast kan ske. I vissa hänseenden kan dessa förhållanden ej mer än i begränsad utsträckning påverkas av arrendatorn. Detta gäller exempelvis tiden, då beslut om åsättande av taxeringsvärde meddelas. Olyckshändelse, exempelvis brand, kan medföra att beboeligt hus ej finns den avgörande dagen. Tidpunkten för uppsägning enligt 133 § utsöknings- lagen kan arrendatorn ej förutse. Den föreslagna ordningen synes alltså kunna medföra, att arrendatorn mer eller mindre utan egen förslcyllan kan vara i det läge att han ej har optionsrätt.

Enligt förslaget är som förut nämnts den avgörande tidpunkten, när uppsägning senast kan ske. Då såsom lagrådet utvecklat vid 73 § för­ slagets bestämmelser om uppsägning innebär, att senaste dag för upp­ sägning kan vara olika för jordägare och arrendator, råder oklarhet om vilken dag som åsyftas. Det synes kunna ifrågasättas om det är erforderligt att anknyta till förhållandena viss dag under arrendetiden. Hinder skulle i och för sig ej möta att låta omständigheterna vid arrendeperiodens slut bli bestämmande; denna tidpunkt är den avgörande för bedömandet av de optionsbrytande grunderna enligt 75 §. Vid bestämmande av vilken tid­ punkt som bör vara avgörande är också att beakta reglerna om uppsäg­ ning och förfarandet därefter. Är det vid jordägarens uppsägning klart, att optionsrätt saknas, leder uppsägningen till att arrendet upphör. Fin­ nes optionsrätt, kan jordägaren samtidigt med uppsägningen meddela arrendatorn enligt 77 § att denne skall flytta, med påföljd att arrendatorn inom viss tid har att instämma talan om förlängning, såframt han vill ut­ nyttja optionsrätten. Jordägaren kan emellertid uppsäga avtalet, innan klarhet vunnits om optionsrätt finnes, och hinder lärer ej föreligga för ho­ nom att samtidigt sända meddelande enligt 77 §. Av detta lagrum följer, att arrendatorn måste, om han har förhoppning att optionsrätt finns den avgörande dagen, väcka talan inom föreskriven tid, ehuru då är ovisst hur det förhåller sig med hans optionsrätt. Något avgörande hinder mot denna ordning, som dock för kontrahenterna kan framstå som mindre naturlig, föreligger emellertid ej, då det av arrendatorn instämda målet torde böra vila till dess att det är klart om optionsrätt är för handen.

Åtskilliga av de vanskligheter som enligt vad förut sagts är förbundna med regeln i punkt 1 i förevarande paragraf kan undvikas, därest den diskuterade grunden för optionsrättens bortfallande med viss jämkning överflyttas till 75 §. Det blir då naturligt att göra den mindre stel och modifiera den så att viss skälighetsavvägning kan ske. Genom en sådan överflyttning blir till en början klart, att alla bostadsarrenden i princip är förbundna med optionsrätt. Liksom rörande övriga optionsbrytande grun­ der i 75 § kan anknytning ske till den dag då arrendetiden utgår. Vidare kan avgörande betydelse tillerkännas omständigheten att byggnaden är sådan att den skall åsättas taxeringsvärde i stället för det formella för­ hållandet huruvida sådant värde — med rätt eller orätt — åsatts. Hänsyn

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

150

kan tagas till exempelvis sådana omständigheter som att huset är brand-

skadat eller att uppsägning på grund av exekutiv auktion kommer vid en

helt opåräknad tidpunkt. Detta kan vinnas genom en allmän skälighets-

regel. Överflyttning till 75 § undanröjer all tvekan om verkan av uppsäg­

ning från jordägarens sida; förfarande enligt 77 § blir obligatoriskt.

Lagrådet förordar med hänsyn till det anförda, att punkt 1 utgår ur före­

varande paragraf och att i 75 § upptages en ny punkt, av vilken följer att

optionsrätt saknas, när hus som avses i 71 § första stycket ej finns på

arrendestället eller, om sådant hus finns, detta ej är av beskaffenhet att

skola åsättas taxeringsvärde samt omständigheterna ej är sådana att

arrendeavtalet ändock skäligen bör förlängas.

75 §.

På sätt framgår vid 74 § förordar lagrådet, att i förevarande paragraf

upptages en ny punkt, närmast motsvarande punkt 1 i 74 §.

För att vad som åsyftas med stadgandet i punkt 4 skall komma till tyd­

ligare uttryck föreslår lagrådet, att stadgandets senare del får lyda »och

jordägaren gör sannolikt att han skall använda marken i enlighet med

planen».

76 §.

Bestämmelserna i förevarande paragraf reglerar villkoren vid fortsatt

arrende. I princip medges avtalsfrihet när frågan om förlängning är ak­

tuell, och bestämmelserna tar till följd därav sikte på de fall, då parterna

icke kan enas om villkoren. Arrendetidens längd avses dock vara undan­

tagen från avtalsfriheten i så måtto, att dispens enligt 82 § fordras för

att tiden skall få understiga fem år. Detta framgår visserligen icke av lag­

texten men däremot av motiven.

När fråga är om förlängning av arrendeförhållande, är arrendatorns för-

handlingsläge uppenbarligen ett helt annat än då det ursprungliga arrende­

avtalet ingicks. Genom att rätten till förlängning icke kan betagas honom

utom i de fall, som anges i 75 §, har han vid bestämmandet av villkoren

knappast mindre möjligheter än jordägaren att hävda sina intressen. Mot

principen om avtalsfrihet torde därför icke vara något att erinra. Emeller­

tid kan ifrågasättas, om icke avtalsfriheten bör göras fullständig och såle­

des avse även villkor, som innefattar förkortning av arrendetiden. De skäl,

som kan anföras för att arrendetidens längd skall i viss utsträckning vara

undantagen parternas disposition vid den första upplåtelsen, är icke bä­

rande då fråga är om förlängning av arrendet. En tvingande bestämmelse

i enlighet med förslaget synes vidare kunna medföra vissa komplikationer.

Tvekan kan sålunda råda huru en sådan bestämmelse låter sig förena med

den processuella grundsatsen att domstolen är bunden av parternas yrkan­

den och medgivanden eller m. a. o. huru domstolen skall förfara, när i en

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

151

förlängningsprocess både arrendatorn och jordägaren hemställer om en kortare arrendetid än fem år men domstolen anser skäl till dispens från femårsregeln saknas.

Lagrådet föreslår därför, att full avtalsfrihet skall gälla vid bestämman­ det av villkor för förlängning av arrendeavtal. För genomförande av detta förslag är någon ändring av lagtexten ej erforderlig, eftersom något undan­ tag från avtalsfriheten såvitt rör arrendetiden ej upptagits i andra stycket.

Då avsikten icke kan vara att mot jordägarens vilja fastställa längre arrendetid än fem år, bör uttrycket »annan tid» i första stycket fjärde punkten ersättes med »kortare tid».

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

77 §.

Det meddelande, som jordägaren enligt förslaget skall lämna arrenda­ torn, när överenskommelse ej kunnat träffas om förlängning av arrende­ avtalet eller om villkoren för förlängningen, behöver icke ges i själva upp­ sägningen av avtalet utan kan tillställas arrendatorn vid senare tidpunkt. I motiven framhålles, att det därigenom hålles öppet för parterna att för­ handla om arrendevillkoren.

Om jordägaren väljer att tillställa arrendatorn nämnda meddelande re­ dan i samband med uppsägningen, kan arrendatorns situation uppenbar­ ligen bli besvärlig. Arrendatorn förlorar nämligen enligt förslaget sin rätt till förlängning, om han icke inom två månader efter det att han fick del av meddelandet väcker talan i tvisten. Eftersom arrendatorn behöver ha en icke alltför kort tid till förfogande för att väcka sådan talan, kommer tiden för förhandling att bli knapp. Verkligt prekär synes situationen kunna bli, om parterna väl blivit ense men deras överenskommelse innefattar villkor, som fordrar domstols dispens för att avtalet skall bli giltigt. Man torde ha att räkna med att icke sällan nyssnämnda tidsfrist gått till ända, innan slutligt beslut i dispensfrågan föreligger. Då det otvivelaktigt ligger nära till hands, att arrendatorn, eftersom parterna är överens om att förlänga avtalet, förbiser betydelsen av tvåmånadersfristen, medför regeln viss fara för rättsförlust för denne.

Vid behandlingen av 76 § har lagrådet anmärkt, att vid förlängning av arrendeavtal dispens behöver sökas endast i fråga om villkor om kortare arrendetid än den lagstadgade, och lagrådet har på anförda skäl föreslagit, att avtalsfriheten skall utsträckas till att gälla även sådana villkor. God- tages detta förslag, kan nyss antydda fara för rättsförlust icke uppkomma. Skulle emellertid vad lagrådet hemställt icke vinna bifall, torde förevaran­ de paragraf böra kompletteras med en bestämmelse, att då avtal träffats om förlängning under villkor som avses i 82 § och ansökan om undantag enligt samma paragraf gjorts inom den angivna tidsfristen men sedermera av­ slagits, ny frist skall börja löpa från den dag, då avtalet om förlängning på grund av avslaget förföll.

152

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

80

§.

Ogillas arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet, blir lian

— eftersom förslaget ej innehåller bestämmelse om annat -— skyldig att

frånträda arrendet vid arrendetidens utgång eller den senare dag då dom

varigenom talan ogillats vinner laga kraft. Som följd härav kan arrenda-

torn nödgas lämna arrendestället med kort varsel eller helt utan varsel,

vilket självfallet kan vara olägligt för honom. Ett omedelbart frånträde

kan vara till skada även för jordägaren, t. ex. på så sätt att förlust upp­

kommer genom att marken icke genast kan användas på annat sätt. Med

avseende på vissa likartade situationer upptager 56 § i detta kapitel och

upptog 52 § förslaget till hyreslag bestämmelser om anstånd med frånträ-

det; utredningens förslag innehåller också i 71 § ett stadgande, varigenom

anståndsbestämmelsen i 56 § göres tillämplig vid bostadsarrende. Enligt

lagrådets mening är det önskvärt, att lagen lämnar möjlighet till anstånd

med bostadsarrendatorns frånträde i nu åsyftade fall, och lagrådet föreslår

en bestämmelse härom i förevarande paragraf. Den kan lämpligen avfattas

efter mönster av stadgandet i 52 § i förslaget till hyreslag.

I 18 § i detta kapitel stadgas bl. a. om rätt i vissa fall för jordbruksarren-

dator att vid frånträde av arrendet bortföra byggnader och annat som han

påkostat. Enligt det remitterade förslaget skall detta stadgande äga till-

lämpning även vid bostadsarrende. Bortförandet skall ha skett inom tre

månader från det arrendet upphörde. Vid tillämpning av denna bestäm­

melse i fall, då bostadsarrende frånträdes därför att talan om avtalets för­

längning ogillats, får bestämmelsen anses innebära, att bortförandet skall

ha skett inom tre månder från det arrendatorn blev skyldig frånträda

arrendet.

Vid bifall till vad lagrådet föreslagit kan förevarande paragraf erhålla

förslagsvis följande lydelse:

80 §. Bifalles ej arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet,

får i domen skäligt uppskov med frånträdet medges, om jordägaren eller

arrendatorn begär det. Avgöres tvisten efter arrendetidens utgång eller med­

ges uppskov med frånträdet, skola arrendevillkoren för tiden från avtalets

upphörande till frånträdet fastställas enligt 76 §.

81 §.

Arrendekapitlet i nyttjanderättslagen innehåller icke uttömmande regler

rörande övergång av arrenderätt i samband med arrendatorns död eller ge­

nom familjerättsligt fång under hans livstid. Bestämmelserna i 8 och 9 §§

innebär endast, att i där avsedda fall arrenderätten vid arrendatorns död

övergår på dödsboet med rätt för detta att efter hembud till jordägaren i

sitt ställe sätta annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Huru

rättsförhållandet till jordägaren gestaltar sig, när arrenderätten tillskiftas

en av dödsbodelägarna eller tillfaller någon på grund av testamente eller

153

genom bodelning, är däremot icke uttryckligen reglerat i lagen. Enligt ut­ redningens mening får gällande rätt på denna punkt anses vara, att ny ar- rendator icke genom familjerättsligt fång kan insättas i andra fall än sådana där substitution också i övrigt är tillåten. Denna uppfattning synes emeller­ tid -— såsom också utredningen anmärker — såvitt angår sociala jordbruks­ arrenden stå i mindre god överensstämmelse med vissa uttalanden i förar­ betena till denna lagstiftning, vilka närmast tyder på en längre gående sub- stitutionsrätt genom familjerättsliga fång än andra.

I det remitterade förslaget har nu i överensstämmelse med vad utred­ ningen förordat givits uttryckliga regler i ämnet i vad avser bostadsarren­ de. Reglerna innebär, att om arrenderätten genom bodelning, arvskifte eller testamente övergår till någon som är godtagbar som arrendator, jordägaren har att finna sig i personförändringen. Enligt lagrådets mening är det dock vanskligt att separat reglera spörsmålet i fråga om bostadsarrende medan motsvarande fråga av lagstiftaren lämnas olöst beträffande andra former av arrende. Lämpligare synes vara att upptaga frågan i hela dess vidd i sam­ band med den fortsatta översynen av arrendelagstiftningen. En fristående lösning av frågan beträffande bostadsarrende torde kunna få icke önskvärda återverkningar på lagstiftningen i övrigt och — särskilt mot bakgrunden av utredningens uttalanden i ämnet —• tagas till intäkt för att vid sociala ar­ renden arvinge som tillskiftats arrenderätten icke, eller i vart fall icke utan hembud, skulle äga rätt att inträda som arrendator i den avlidnes ställe. Risk för dylik följdverkan torde ej böra tagas. Lagrådet förordar därför, att bestämmelserna om arrenderättens övergång genom familj erättsligt fång får utgå ur förslaget.

Erbjudandet till jordägaren avser, att denne får återtaga arrendestället mot det att han betalar skälig ersättning för arrenderättens värde och, om arrendatorn så önskar, för byggnader in. m. Innebörden av arrendatorns er­ bjudande och av jordägarens antagande därav bör, såsom även skett i 8 §, direkt framgå av lagtexten.

Lagrådet förordar därför, att paragrafen gives följande lydelse:

81 §. Vill arrendatorn överlåta arrenderätten till annan, skall han erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att betala arrendatorn skälig ersättning för arrenderättens värde samt, om arrendatorn önskar att jordägaren skall övertaga byggnader och annan anläggning som avses i 18 §, att inlösa dessa till skäligt belopp. Förklarar jordägaren sig därtill villig, men kan överenskommelse ej träffas om ersättningen, skall denna fast­ ställas av skiljemän i den ordning 18 § föreskriver. Har jordägaren ej inom en månad efter erbjudandet lämnat förklaring som nyss sagts, får arrenda­ torn i sitt ställe sätta annan, med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.

Genom exekutiv försäljning och i arrendatorns konkurs kan arrenderätten överlåtas till den, med vilken jordägaren skäligen kan nöjas, utan att er­ bjudande enligt första stycket föregått.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

154

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

82 §.

Av stadgandet i första stycket första punkten följer, att bestämmelserna

i 72—81 §§ är tvingande för jordägaren, om ej annat anges. Några av des­

sa bestämmelser är emellertid redan enligt sin ordalydelse tvingande och

detta i vissa fall både för jordägaren och för arrendatorn. En sådan lagstift­

ningsteknik har använts i 65 § i kapitlet med avseende på vissa jordbruks­

arrenden och torde därför få godtagas även vid bostadsarrende.

83 §.

Bestämmande för om ett arrende skall vara att hänföra till arten anlägg-

ningsarrende bör vara vad arrendeavtalet innehåller. Mot förslagets tanke att

från gruppen anläggningsarrende utesluta sådana, där byggnaden är av en­

dast ringa betydelse för verksamheten, finns intet att erinra. Med den nyss

angivna utgångspunkten blir den rätt att uppföra och bibehålla byggnader

som arrendeavtalet ger arrendatorn av utslagsgivande betydelse. Däremot

bör den faktiska beskaffenheten av den byggnad som må finnas på arrende­

stället vara utan betydelse för spörsmålet huruvida arrendet är att hänföra

till kategorin anläggningsarrende. För att den nu anförda uppfattningen

skall komma till tydligt uttryck i lagtexten bör i första stycket orden »om

den» utbytas mot »som».

I överensstämmelse med vad lagrådet vid 71 § förordat för motsvarande

fall torde reglerna i tredje stycket böra jämkas och inarbetas i första styc­

ket.

84 §.

Under hänvisning till vad som anförts vid 72 § föreslår lagrådet, att para­

grafens andra punkt får innehålla att, om arrendetiden icke är så bestämd,

upplåtelsen gäller för fem år.

85 §.

Av skilda uttalanden vid remissen av förevarande förslag framgår, att

vid anläggningsarrenden — i motsats till vad som gäller vid bostadsarrenden

— avtalsfrihet avses skola råda i fråga om bestämmandet av arrendetiden

samt möjligheterna till förlängning, däri inbegripen rätten till skadestånd

vid utebliven förlängning, utom såtillvida att, enligt vad 84 § utvisar, arren­

detiden ej får lämnas obestämd utan städse skall vara fixerad till viss tids­

period. Då sålunda avtalet enligt sitt eget innehåll gäller för viss tid, skulle

från allmänt avtalsrättsligt betraktelsesätt vara naturligt att för rätt till för­

längning kräva, att avtalet innehåller bestämmelse därom; ett avtal slutet

för viss tid, exempelvis fem år, utan förlängningsklausul borde alltså utan

vidare upphöra vid femårstidens utgång. Bakom reglerna i förevarande para­

graf torde emellertid ligga ett annat synsätt. Enbart den omständigheten att

arrendetiden anges till viss tid anses ej innebära, att arrendeförhållandet

155

också skall upphöra vid utgången av denna tid. Härför kräves något ytter­

ligare, exempelvis en klausul att förlängning ej skall ifrågakomma. Avtalet

skall med andra ord anses innefatta en rätt till förlängning, om ej motsatsen

framgår. Denna ståndpunkt får med hänsyn till vad som upplysts i lag­

stiftningsärendet anses godtagbar. Ståndpunkten bör dock komma till klart

uttryck i lagtexten.

Behovet av uppsägning är beroende av vad som gäller om arrendetid och

förlängning. Är redan från avtalets ingående klart att det skall upphöra vid

arrendetidens slut, saknas anledning kräva uppsägning. Innebär avtalet på

grund av uttrycklig klausul eller ett lagstadgande att förlängning kan in­

träda, är självfallet uppsägningsförfarande påkallat. Innebörden av föreva­

rande paragraf synes oklar. Enligt ordalydelsen kräves alltid uppsägning vid

äventyr att avtalet förlänges. En sådan lagregel skulle ha till följd, att av­

talet, även om det utvisar att det ej skall förlängas, vid underlåten uppsäg­

ning skulle bli förlängt, såvida icke avtalet tillika uttryckligen fritog jord­

ägaren från uppsägningsskyldigheten. Detta kan ej vara lämpligt. Skyldig­

heten att verkställa uppsägning bör därför inskränkas till att gälla de situa­

tioner, då förlängning kan ifrågakomma. Regeln om skyldighet att verkställa

uppsägning bör därför vara avhängig av vad avtalet innehåller om förläng­

ning.

Med hänsyn till vad nu anförts förordar lagrådet, att i förevarande para­

graf måtte stadgas, att när ej annat överenskommits, arrendeavtalet anses

innefatta villkor, att om uppsägning ej sker inom rätt tid, avtalet skall anses

förlängt på tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år. Av vanliga

a\ talsrättsliga regler följer, att denna presumtion kan anses bruten, ej blott

genom uttrycklig överenskommelse utan även genom annat moment i avta­

let, som visar att kontrahenterna avsett, att förlängning efter arrendetidens

slut ej skall komma till stånd. Utöver den angivna regeln erfordras blott eu

kompletterande bestämmelse om uppsägningstid. Den bör innehålla, att upp­

sägning skall ske minst sex månader före arrendetidens utgång, om ej an­

nan tid överenskommits.

I likhet med vad lagrådet förordat vid 73 § föreslår lagrådet, att erinringen

om bestämmelsen i 133 § utsökningslagen utgår.

86 och 87 §§.

Enligt 86 § skall jordägaren »i skälig omfattning» ersätta arrendatorn

dennes förlust på grund av arrendets upphörande. Förslaget ansluter på

denna punkt till ordalagen i 57 § förslaget till hyreslag, vilken paragraf

reglerar hyresvärdens skyldighet att ersätta lokalhyresgästs skada för obe­

fogad uppsägning. Vid sin behandling av sistnämnda förslag uttalade lag­

rådet viss kritik mot bestämmelsens innehåll och utformning. Lagrådet

framhöll bl. a., att med uttrycket »i skälig omfattning» icke med erforderlig

tydlighet kunde anses framgå att avsikten var att göra avsteg från den inom

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

156

skadeståndsrätten i allmänhet gällande grundsatsen att när skadestånds-

skyldighet föreligger skadan skall ersättas till sitt fulla värde. Vidare yttra­

de lagrådet, att goda skäl kunde anföras för att på detta rättsområde lik­

som eljest vanligen vore fallet borde gälla regeln om fullt skadestånd och

att det vore vanskligt att överlämna frågan om skadeståndet till en allmän

skälighetsbedömning. Vidhölles emellertid, påpekade lagrådet slutligen, tan­

ken på jämkningsmöjlighet, borde ståndpunkten klart framgå av lagtexten

och i denna angivas under vilka omständigheter jämkning skulle kunna

ske. Vad lagrådet sålunda yttrade rörande bestämmelsen om hyresvärds er­

sättningsskyldighet till lokalhyresgäst anser lagrådet äga giltighet även be­

träffande stadgandet i nu förevar ande paragraf angående jordägares skade-

ståndsskyldighet i förhållande till anläggningsarrendator.

Enligt lagrådets mening bör punkt 3 omformuleras och, i anslutning till

punkt 5 i 75 §, erhålla lydelsen att jordägaren gör sannolikt, att marken

skall användas för annat ändamål än det med upplåtelsen avsedda och in­

tresset för honom att kunna etc. Någon saklig ändring torde, av motiven att

döma, omformuleringen icke innebära.

Under punkt 2 i 74 § har från bestämmelserna om optionsrätt för bo-

stadsarrendator undantagits det fall att arrendet upphör på den grund att

arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 34 § föreligger. En

bestämmelse av motsvarande innebörd med avseende på anläggningsarren-

dators skadeståndsrätt återfinnes i 86 §. Enligt lagrådets mening är det

emellertid lämpligare att samma lagtekniska konstruktion kommer till an­

vändning i båda fallen. En omarbetning i enlighet härmed föranleder viss

jämkning av 87 §.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Övergångsbestämmelserna.

Såsom lagrådet anfört vid 1 kap. 3 § bör punkt 2 i övergångsbestämmel­

serna utgå.

Punkt 3 är, enligt vad departementschefens uttalanden ger vid handen,

tillkommen av hänsyn till vad den nya lagens krav på skriftlig form kan

innebära för muntliga avtal, ingångna före lagens ikraftträdande. Såvitt lag­

rådet kan förstå bibehåller ett avtal, som uppfyller de vid avtalets ingående

gällande kraven i formellt hänseende, sin giltighet också efter ikraftträdan­

det av en ny lag, som uppställer andra formkrav. Ett före den föreslagna

lagens ikraftträdande ingånget muntligt avtal lärer alltså vara gällande även

därefter ända till dess att avtalet på grund av uppsägning, överenskommelse

eller annat liknande förhållande upphör. I anslutning härtill må anmärkas,

att förslaget såsom tidigare angivits bygger på den uppfattningen att det

avtal som gäller efter förlängning på grund av klausul därom i avtalet eller

till följd av lagbestämmelse är det gamla avtalet. Den i förevarande punkt

upptagna regeln erfordras alltså ej för att ett före den nya lagens ikraftträ­

dande ingånget avta! skall behålla sin giltighet under tid därefter. Fastmera

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

157

kan regeln, mot bakgrund av stadgandet i punkt 7, föranleda till den orik­ tiga uppfattningen att ett äldre muntligt avtal, som ej före den 1 juli 1971 erhållit skriftlig form, nämnda dag skulle förlora sin giltighet. Vid nu an­ givna förhållanden och då något bärande skäl icke anförts till stöd för att skriftlighetskravet ej bör upprätthållas för avtal ingångna under tiden från lagens ikraftträdande till den 1 juli 1971, förordar lagrådet att punkt 3 ut­ går. För övrigt må anmärkas, att med den utformning det remitterade för­ slaget erhållit varken 28 § eller 70 § fjärde stycket skulle gälla beträffande ett under tiden den 1 juli 1968—den 30 juni 1971 ingånget avtal.

Även om alltså ett före lagens ikraftträdande ingånget muntligt avtal bibe­ håller sin giltighet därefter, är det av värde, att avtalet erhåller skriftlig form. Möjlighet att framtvinga detta öppnas genom stadgandet i punkt 7, och det föranleder i och för sig ingen erinran. Med hänsyn till vad lagrådet förut förordat bör stadgandet dock inskränkas till att avse endast avtal, som slutits före lagens ikraftträdande.

Punkterna 5 och 6 anger i vad mån lagens regler skall bli tillämpliga på arrendeavtal, slutna före lagens ikraftträdande. I punkt 5 har upptagits så­ dana fall, beträffande vilka vissa regler skall tillämpas redan från och med ikraftträdandet, medan i punkt 6 angivits de fall, då vid en senare tidpunkt reglerna fullt ut skall träda i tillämpning.

Vad punkt 5 beträffar anger denna, att den nya lagens besittningsskydd skall redan vid lagens ikraftträdande inträda för sådana bostadsarrenden, som är att hänföra till långtidsarrenden. Att blott bostadsarrenden kommer i fråga, har i lagtexten angivits endast indirekt genom hänvisningen till 74—

80 §§, vilka lagrum ju icke äger tillämpning på anläggningsarrenden. Enligt utredningen skulle besittningsskyddsbestämmelserna begränsas till att avse sådana äldre avtal, där vid tiden för lagens ikraftträdande marken utan av­ brott varit utarrenderad för bostadsändamål under minst tio år. Under hän­ visning till att det skulle te sig stötande, om ett långtidsarrende skulle sak­ na besittningsskydd ännu avsevärd tid efter lagens ikraftträdande enbart av den orsaken, att avtalet tillkommit före denna tidpunkt, har departements­ chefen i stället förordat, att sagda bestämmelser skall tillämpas på äldre avtal, om arrendet vid arrendetidens utgång varat under minst tio år. Stad­ gandet torde gälla såväl tidsbestämda som icke tidsbestämda avtal.

En regel av sådant innehåll innebär enligt ordalydelsen, att den hänför sig till en omständighet vid en framtida, vid lagens ikraftträdande kanske ännu långt avlägsen tidpunkt; huruvida ett arrende är förenat med besittnings­ skydd skulle icke kunna avgöras förrän arrendeförhållandet ägt bestånd i tio år. Enligt lagrådets mening är det lämpligare, att bestämmelsens tillämp­ lighet uttryckligen göres beroende av en omständighet, vars förhandenvaro kan konstateras redan vid tiden för ikraftträdandet. Så skulle bli förhållan­ det, om exempelvis som förutsättning för tillämpligheten i stället föreskrevs, att den arrendeperiod, som löper vid ikraftträdandet, enligt avtalet utgår

158

först sedan arrendet varat minst tio år. Finns ingen arrendeperiod bestämd

utan löper avtalet tills vidare, bör i stället gälla, att tioårsperioden skall ha

gått till ända före lagens ikraftträdande eller senast å den dag därefter, då

avtalet bringats eller på grund av åtgärd efter lagens ikraftträdande tidigast

kan bringas att upphöra.

I fråga om sådana för bestämd tid ingångna avtal, som saknar förbehåll

om uppsägning, räcker det emellertid icke att såsom enligt förslaget bestäm­

melserna i 74—80 §§ träder i tillämpning, utan det erfordras att även be­

stämmelserna i 73 § får giltighet. Därvid uppkommer dock en komplikation

i det fall, då vid lagens ikraftträdande så ringa tid står till förfogande för

uppsägningen, att den i 73 § angivna minimitiden icke kan iakttagas. Ut­

över hänvisningen erfordras därför tillika en bestämmelse, som reglerar en

dylik situation. Regeln kan givas det innehållet, att om arrendetiden går till

ända inom ett år från lagens ikraftträdande, uppsägning, som sker inom en

månad från ikraftträdandet, anses ha skett i rätt tid. Den konsekvensen av

regeln torde få tagas, att i fråga om avtal, som utlöper första månaden efter

ikraftträdandet, uppsägning kan komma att ske i efterhand.

Som förut nämnts upptages i punkt 6 de fall, då sedan lagen trätt i kraft

dennas bestämmelser i sin helhet skall bli tillämpliga på äldre arrenden. De

avtal, som här kommer i fråga, anges vara dels sådana som ingåtts för obe­

stämd tid dels tidsbestämda avtal med förbehåll om uppsägningsrätt för så­

väl jordägaren som arrendatorn. Härunder kan således falla avtal, som på

grund av punkt 5 redan fått besittningsskydd enligt den nya lagen. Sker ej,

sedan lagen trätt i kraft, uppsägning av de angivna avtalen till tidigast möj­

liga tidpunkt, kommer förlängning till stånd och den nya lagen skall i sin

helhet tillämpas på avtalen från samma tidpunkt. Härutöver anges i punkt 6

ytterligare fall, då äldre arrenden helt kommer under de nya bestämmelser­

na, nämligen om uppsägning skett till tidpunkt som nyss sagts men förläng­

ning av avtalet likväl kommer till stånd. Bestämmelsen torde taga sikte

på de fall, då på grund av förvärvat besittningsskydd avtalet kan förlängas

trots uppsägningen, m. a. o. bestämmelserna i punkt 5 skall vara tillämpliga

på avtalet. Den bör emellertid gälla även i den situationen att ett avtal för

viss tid utan förlängningsklausul, vilket enligt punkt 5 tillagts optionsrätt,

förlänges genom att uppsägning underlåtes. Vad sålunda åsyftats kommer

till uttryck, om sista meningen i punkt 6 erhåller den lydelsen, att om avtal

förlänges till följd av bestämmelserna under punkt 5, lagen i dess helhet där­

efter äger tillämpning på avtalet.

Ett äldre muntligt avtal står sig enligt 70 § fjärde stycket ej mot ny ägare

av fastigheten med mindre särskilt förbehåll skett. Samma regel bör gälla

för avtalet även efter den nya lagens ikraftträdande. Enligt hänvisningarna

i 71 och 83 §§ till 28 § skulle emellertid alla tillträdda bostads- och anlägg-

ningsarrenden, sedan nya lagen i sin helhet blivit tillämplig på avtalen,

komma att gälla mot nye ägaren. En undantagsregel är därför erforderlig

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

för de övergångsvis gällande äldre muntliga avtalen. Denna torde böra upp­ tagas i punkt 6.

Lagrådets förslag att punkterna 2 och 3 skall utgå föranleder omnumre­ ring av punkterna 4—7.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

159

Lagen angående ändrad lydelse av 6 § lagen om handläggning

av domstolsärenden

Lagrådet lämnar förslaget utan erinran.

Ur protokollet:

Ingrid Hellström

160

Kungl. Maj:ts proposition nr t9 år 1968

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den

26 januari 1968.

Närvarande:

Ministern för utrikes ärendena

Nilsson,

statsråden

Sträng, Andersson,

Kling, Johansson, Aspling, Palme, Sven-Erig Nilsson, Lundkvist,

Gustafsson, Geijer, Myrdal, Odhnoff, Wickman, Moberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­

sam beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtande över

remitterade förslagen till

1) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­

janderätt till fast egendom,

2) lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr

807) om handläggning av domstolsärenden.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Lagrådet framhåller i anslutning till rubriken Om lägenhetsarrende samt

70 § att bostadsarrende och anläggningsarrende lämpligen bör betraktas

som två med lägenhetsarrende sidoordnade typer av arrende och inte som

särskilda arter av lägenhetsarrende. Enligt lagrådets mening bör därför

rubrikerna Om bostadsarrende och Om anläggningsarrende jämställas med

rubriken Om lägenhetsarrende samt tillägget till 70 § få annan lydelse än i

det remitterade förslaget.

Jag kan biträda lagrådets uppfattning angående det inbördes förhållan­

det mellan ifrågavarande typer av arrrende. Lagrådets förslag till hur detta

betraktelsesätt bör komma till uttryck i lagtexten kan jag däremot inte

godta. Av 70 § första stycket framgår att med lägenhetsarrende avses upp­

låtelse av jord för annat ändamål än jordbruk. Enligt det remitterade för­

slaget, där bostadsarrende och anläggningsarrende enligt 70 § sista stycket

utgör särskilda former av lägenhetsarrende, gäller den antydda avgräns-

ningen mot jordbruksarrende även för de nya arrendeformerna. I lagrådets

förslag har gränsdragningen inte kommit till tydligt uttryck. Denna fråga

torde vara av betydelse särskilt när det gäller anläggningsarrende. Defini­

tionen av denna arrendeform, mot vilken lagrådet ej har någon erinran, är

mycket vid och det förhållandet kan lätt förekomma att en jordbruksarren-

dator även har rätt att på arrendestället uppföra en anläggning för närings­

verksamhet vid sidan av jordbruket. Arrendet skulle då falla in även under

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

161

arrendeformen anläggningsarrende. Ett fullföljande av tanken att lägen­ hetsarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende skall betraktas som sidoordnade arrendeformer utan att likväl avgränsningen mot jordbruks­ arrende går förlorad för de nya arrendeslagen, leder enligt min mening till att dessa bör undantas i 70 § första stycket, att tillägg bör göras i 71 § och 83 § av innebörd att bostadsarrende resp. anläggningsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt att det föreslagna sista stycket i 70 § får utgå. Jag föreslår en sådan utformning av lagtexten.

Beträffande 71 § förordar lagrådet en sådan avgränsning att det anges alt ändamålet med arrendeupplåtelsen bör vara att bereda bostad åt arren- datorn och honom närstående och inte såsom i det remitterade förslaget arrendatorn och hans familj. Vad lagrådet här föreslår är förenligt med det remitterade förslagets syfte och bör godtas. Även i övrigt kan jag ansluta mig till vad lagrådet anför vid denna paragraf.

Lagrådets förslag till ändring av 73 § första stycket innebär att reglerna om uppsägning görs tvingande för båda kontrahenterna samt att jordäga­ rens uppsägning för att vara giltig skall företas tidigast två år och senast ett år före arrendetidens utgång medan uppsägning från arrendatorns sida skall göras senast ett år före utgången eller inom den kortare tid före ut­ gången, som kan ha avtalats. Lagrådets förslag torde med viss redaktionell jämkning böra godtas.

Lagrådet anmärker vidare att det saknas grund för att kräva uppsägning när det är fråga om arrendeavtal som ej inbegriper rätt till förlängning. Med hänsyn till sitt förslag vid 74 § anser sig lagrådet dock inte böra yrka någon saklig ändring. Jag kan inte ansluta mig till lagrådets uppfattning att det saknas skäl att upprätthålla uppsägningskravet för avtal utan rätt till förlängning. Såsom anförts i motiven till det remitterade förslaget inne­ bär rätten till automatisk förlängning av avtalet kombinerad med skyldig­ het att senast vid en viss tidpunkt säga upp avtalet ett visst grundskydd för arrendatorn i besittningen av arrendestället. Denna rätt får anses vara av ej oväsentligt värde för arrendatorn.

Lagrådet riktar kritik i ett flertal hänseenden mot regeln i 74 § punkt 1. Enligt denna regel gäller bestämmelserna om förlängning av arrendeavtal, om hus som avses i 71 § första stycket finns på arrendestället när uppsäg­ ning senast kan ske och huset då är åsatt taxeringsvärde. Lagrådet förordar i stället att punkt 1 utgår ur 74 § och att i 75 § tas upp en ny punkt, av vilken följer att rätt till förlängning saknas när hus som avses i 71 § första stycket ej finns på arrendestället eller, om sådant hus finns, detta ej är så­ dant att det skall åsättas taxeringsvärde samt omständigheterna ej är sådana att arrendeavtalet ändå skäligen bör förlängas.

Som framgår av motiven till det remitterade förslaget syftar regeln i 74 § punkt 1 till att hindra att den undermåliga och ej önskvärda arrendebebyg­

162

gelsen bevaras genom ett vidsträckt besittningsskydd. Utredningens un­

dersökningar, vilka styrkts av en stark remissopinion, visar att särskilda

regler härom behövs. Frågan hur en sådan reglering skall utformas är emel­

lertid, som inte minst framgår av lagrådets yttrande, svårlöst. I själva verket

torde det inte finnas någon lösning som går fri från varje invändning.

Det remitterade förslaget överensstämmer i sak med utredningens för­

slag. Detta stöds av en så gott som enhällig remissopinion. En väsentlig

skillnad mellan den av lagrådet förordade regleringen och det remitterade

förslaget består i att lagrådet tänker sig en bestämmelse enligt vilken dom­

stol i det enskilda fallet skulle kunna pröva om arrendatorns hus är sådant

att det skall åsättas taxeringsvärde, medan de remitterade förslagets be­

stämmelse är utformad som en schablonregel enligt vilken det avgörande

är om huset faktiskt blivit åsatt taxeringsvärde. Det ligger i sakens natur

att en schablonregel har vissa nackdelar. Avgränsningen måste i vissa

fall bli godtycklig. Regeln har emellertid den bestämda fördelen att det inte

behöver råda ovisshet angående dess tillämpningsområde. Både jordägare

och arrendator kan förutse, om rätt till förlängning föreligger eller ej. Vär­

det härav måste anses vara betydande. Den av lagrådet föreslagna bestäm­

melsen skulle kunna inbjuda till processer i syfte att uppskjuta den tid­

punkt då avflyttning måste ske trots att det står tämligen klart att rätt till

förlängning inte föreligger. Bestämmelsen skulle med hänsyn härtill sämre

tillgodose det syfte den har. Det kan inte heller bortses från att regeln i den

av lagrådet föreslagna utformningen skapar viss otrygghet för arrendatorn.

Även om huset blivit åsatt taxeringsvärde, kan denne inte vara säker på

att också domstolen finner huset vara så beskaffat att det bör taxeras. Med

hänsyn till vad som sålunda anförts vidhåller jag att den nu diskuterade

bestämmelsen bör utformas som ett schablonmässigt undantag från bestäm­

melserna om förlängning av arrende.

Med hänsyn till att uppsägningsreglerna i 73 § föreslås ändrade bör den

tidpunkt då taxerat hus skall finnas på arrendestället anges på ett något

annat sätt i 74 § punkt 1. Den avgörande tidpunkten bör vara den dag då

uppsägning senast kan ske från jordägarens sida. Som lagrådet anfört bör

regeln hänföra sig till den dag då beslut om taxeringsvärde meddelas, och

ej till den tidpunkt, från vilken det åsatta taxeringsvärdet gäller. En viss

jämkning av redaktionell natur bör vidare göras i 74 §.

Lagrådet tar dessutom upp frågan om verkan av en klausul i arrendeav­

talet som förbjuder arrendatorn att uppföra hus av den beskaffenheten att

huset kan åsättas taxeringsvärde. Lagrådet synes mena att ett avtal med

en sådan klausul aldrig bör medföra rätt till förlängning av avtalet. Denna

uppfattning kan jag inte biträda. Det i 74 § punkt 1 upptagna undantaget

från besittningsskyddsbestämmelserna saknar tillämpning så snart ett taxe­

rat hus av den beskaffenhet som avses finns på arrendestället. Att huset

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

163

uppförts i strid med bestämmelse i avtalet bör ej påverka denna fråga. En

sådan bestämmelse bör dock vara giltig. Jordägaren bör således ha möjlig­

het att påtala arrendatorns förfarande som ett avtalsbrott, vilket kan med­

föra att arrenderätten förverkas enligt 36 §. Är förutsättningarna för för­

verkande uppfyllda, kan arrendatorn givetvis hindras från att få avtalet

förlängt med stöd av 74 § punkt 2 eller 75 § punkt 1. 75 § punkt 2 torde

också kunna åberopas.

Beträffande 76 § förordar lagrådet att avtalsfriheten vid förhandlingar

om villkoren för det fortsatta arrendet får omfatta även bestämmandet av

arrendetiden. Denna uppfattning avviker från innebörden hos det remitte­

rade förslaget men jag har ingen erinran mot vad lagrådet förordar.

Vid 80 § föreslår lagrådet att en bostadsarrendator bör kunna medges upp­

skov med frånträdet av arrendestället när talan om förlängning av arren­

det ogillas. Sådan uppskovsrätt föreligger vid sociala jordbruksarrenden

och togs upp även i det förslag till ny hyreslag som lades fram genom prop.

1967: 141. Fastän lika starka skäl inte kan anses föreligga för uppskov med

avflyttningen då det gäller fritidshus, vill jag i likformighetens intresse ej

motsätta mig vad lagrådet förordat. Regeln torde böra utformas på det sätt

lagrådet föreslagit.

I anslutning till 81 § behandlar lagrådet frågan om arrenderättens över­

gång genom familjerättsligt fång. De föreslagna reglerna innebär att om

arrenderätten genom familj erättsligt fång övergår till någon som är god­

tagbar som arrendator jordägaren får finna sig i personförändringen. Lag­

rådet förordar att reglerna får utgå ur förslaget. Som skäl anförs att en lös­

ning av frågan enbart beträffande bostadsarrende skulle kunna få ej önsk­

värda återverkningar på lagstiftningen i övrigt, särskilt beträffande sociala

jordbruksarrenden. Enligt min mening är risken för sådana återverkningar

inte stor, eftersom det i detta avseende inte finns något lagtelcniskt sam­

band mellan bostadsarrende och övriga arrendeformer. Starka skäl talar

mot att lämna frågan olöst i detta sammanhang. Jag vill påpeka att bostads­

arrendena är mångfalt flera än de sociala jordbruksarrendena och att spörs­

målet om arrenderättens övergång genom familjerättsliga fång blir av stor

vikt, när arrendatorn tillförsäkras rätt till förlängning av arrendeavtalet.

På grund av det anförda anser jag att förslaget bör vidhållas.

Lagrådets uttalande vid 86 och 87 §§ angående jordägarens ersättnings­

skyldighet mot arrendatorn ger mig inte anledning att frångå vad jag har

anfört i samband med framläggandet av förslaget till ny hyreslag.

Beträffande besittningsskyddsbestämmelserna anser lagrådet lämpligt att

samma lagtekniska konstruktion kommer till användning vid utformning­

en av reglerna för anläggningsarrende som för bostadsarrende. Lagrådet

synes åsyfta att före 86 § bör tas in en särskild paragraf av innehåll att be­

stämmelserna i 86 och 87 §§ om rätt till ersättning ej gäller när arrendet

Kungl. Maj. ts proposition nr 19

år

1968

164

upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som

avses i 34 § föreligger. Jag delar lagrådets uppfattning. Den av lagrådet för­

ordade omarbetningen föranleder jämkningar av 83, 86 och 87 §§.

När det gäller övergångsbestämmelserna förordar lagrådet vid punkt 5

att besittningsskyddsbestämmelsernas tillämplighet för äldre avtal om bo­

stadsarrende anknyts till den löpande arrendeperioden och inte, såsom en­

ligt remissförslaget, till den omständigheten att arrendet faktiskt varat un­

der minst tio år vid arrendetidens utgång.

Lagrådets förslag innebär en viss utvidgning av reglernas tillämpnings­

område beträffande avtal som upphör i förtid. Jag har ingen erinran mot

att arrendatorn får rätt till förlängning av arrendeavtalet även i fall då

arrendet skulle ha varat i tio år om det fått fortgå under återstoden av arren­

detiden. För att lagtexten skall bli klar och lättförståelig förordar jag emel­

lertid att den regel som finns i punkt 5 i det remitterade förslaget får stå

kvar som huvudregel samt att till denna fogas en bestämmelse av innehåll

att rätt till förlängning tillkommer även avtal med arrendetid som löper vid

ikraftträdandet och som enligt avtalet utgår först sedan arrendet varat minst

tio år.

I punkt 5 bör dessutom tas upp en bestämmelse om uppsägning av sådana

tidsbestämda avtal som ingåtts utan förbehåll om uppsägning. Regeln tor­

de böra ges det innehåll som lagrådet har föreslagit.

I övrigt anser jag mig, frånsett smärre avvikelser i lagtekniskt hänseende,

kunna godta de ändringar som lagrådet har föreslagit. Vissa ytterligare

redaktionella jämkningar bör dessutom vidtas.

Jag hemställer, att Kungl. Maj :t genom proposition föreslår riksdagen att

antaga förslagen till

1) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjan­

derätt till fast egendom,

2) lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr

807) om handläggning av domstolsärenden.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med in­

stämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt

förordnar Hans Maj :t Konungen att till riksdagen

skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till det­

ta protokoll utvisar.

Ur protokollet:

Britta Gyllensten

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

165

Innehållsförteckning

Propositionen ........................................................................................... 1 Propositionens huvudsakliga innehåll...................................................................... 1 Lagförslag........................................................................................ ....................... 3

Förslag till lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om

nyttjanderätt till fast egendom ...................................................................... 3 Förslag till lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946

(nr 807) om handläggning av domstolsärenden.................................... 12

Utdrag av statsrådsprotokollet den 20 oktober 1967........................................... 13

Inledning .................................................................................................... 13 Huvuddragen i gällande rätt ................................................................... 15 Allmänna synpunkter ........................................................................................ 17

Tidigare reformkrav och reformförslag ................................................. 17 Utvecklingen beträffande bostads- och anläggningsarrende ...................... 19 Huvudgrunderna för utredningens förslag......................................... 22 Sammanfattning av utredningens förslag .................................................... 29 Remissyttrandena.............................................................................................. 31

Bostadsarrende.............................................................................................. 31 Anläggningsarrende ................................................................................ 34 Inteckningsfrågan.......................................................................................... 35 Bebyggelseplanering.......................................................................... 36

Bostadsarrende.................................................................................................... 40

Kategorins avgränsning ............................................................................... 40

Gällande rätt................................................................................................ 40 Utredningen ................................................................................................ 40 Remissyttrandena........................................................................................ 41 Besittningsskydd .................................................................................... 42

Behovet av besittningsskydd .................................................................. 42 Gällande rätt................................................................................................ 42 Utredningen .................................................................................................. 42 Remissyttrandena.......................................................................................... 43 Omprövning av arrendevillkoren.................................................................... 45

Gällande rätt.................................................................................................. 45 Utredningen .................................................................................................. 45 Remissyttrandena.......................................................................................... 46 Undantag från optionsrätten ......................................................................... 46

Utredningen .................................................................................................. 46 Remissyttrandena.................................................................................. 47 De optionsbrytande grunderna ..................................................................... 48

Utredningen .................................................................................................. 48 Remissyttrandena.......................................................................... 50 Förfarandet ...................................................................................................... 52

Utredningen .................................................................................................. 52 Remissyttrandena.................................................................................. 52

Upplåtelsens form.................................................................................................. 53

Gällande rätt.................................................................................................. 53 Utredningen .................................................................................................. 53 Remissyttrandena.......................................................................................... 54

166

Kungi. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

Arrendetiden........................................................................................................ 54

Gällande rätt................................................................................................ 54

Utredningen ................................................................................................ 55

Remissyttrandena....................................................................................... 57

Överlåtelse av arrenderätten ........................................................................... 57

Gällande rätt................................................................................................ 57

Utredningen ................................................................................................ 58

Remissyttrandena....................................................................................... 60

Anläggningsarrende ............................................................................................ 62

Gällande rätt...................................................................... 62

Kategorins avgränsning ............................................................................... 62

Utredningen ............................................................... 62

Remissyttrandena....................................................................................... 63

Resittningsskydd ............................................................................................ 63

Utredningen ................................................................................................ 63

Remissyttrandena....................................................... 64

Upplåtelsens form............................................................................................ 65

Utredningen ................................................................................................ 65

Remissyttrandena....................................................................................... 65

Arrendetiden.................................................................................................... 65

Utredningen ................................................................................................ 65

Remissyttrandena....................................................................................... 66

Överlåtelse av arrenderätten ...................................................................... 66

Utredningen ................................................................................................ 66

Remissyttrandena........................................................................................ 66

Övergångsbestämmelser ................................................................................... 67

Allmänna synpunkter ................................................................................... 67

Utredningen ................................................................................................ 67

Remissyttrandena....................................................................................... 67

Avtalets skriftliga form ............................................................................... 68

Utredningen ................................................................................................ 68

Uppsägningsskyddet i övrigt ...................................................................... 69

Utredningen ................................................................................................ 69

Remissyttrandena....................................................................................... 70

Besittningsskydd ............................................................................................ 70

Utredningen ................................................................................................ 70

Remissyttrandena....................................................................................... 71

Departementschefen............................................................................................ 73

Allmänna synpunkter ................................................................................... 73

Bostadsarrende................................................................................................ 82

Begreppet bostadsarrende........................................................................... 82

Besittningsskydd ....................................................................................... 83

Upplåtelsens form....................................................................................... 90

Arrendetiden................................................................................................ 91

Överlåtelse av arrenderätten .......................................... 92

Anläggningsarrende ............................................................................ 94

Begreppet anläggningsarrende.................................................................. 94

Besittningsskydd ....................................................................................... 96

Upplåtelsens form....................................................................................... 99

Arrendetiden................................................................................................ 99

Överlåtelse av arrenderätten...................................................................... 100

Övergångsbestämmelser ............................................................................... 101

167

Specialmotivering................................................................................................ 104

Förslaget till ändring i vissa delar av NJL................................................. 104

1 kap............................................................................................................ 104 3 §................................................................................................................. 104 2 kap............................................................................................................. 105

1 §................................................................................................................. 105 7 §................................................................................................................. 105 36 §................................................................................................................. 107 70 §................................................................................................................. 108 71 §................................................................................................................. 108 72 §................................................................................................................. in 73 §................................................................................................................. in 74 §................................................................................................................. 112 75 §................................................................................................................. 113 76 §................................................................................................................. 114 77 §................................................................................................................. 115 78 §................................................................................................................. 115 79 §................................................................................................................. 116 80 §................................................................................................................. 116 81 §................................................................................................................. 117 82 §................................................................................................................. 118 83 §................................................................................................................. 121 84 §................................................................................................................. 122 85 §................................................................................................................. 122 86 §................................................................................................................. 122 87 §................................................................................................................. 123 88 §................................................................................................................. 123 Övergångsbestämmelser ............................................................................... 124 Förslaget till lag angående ändring av 6 § lagen om handläggning av dom­

stolsärenden .................................................................................................... 124 Departementschefens hemställan...................................................................... 124 Bilagor ................................................................................................................. 125

1. Arrendelagsutredningens förslag.............................................................. 125

2. De remitterade förslagen........................................................................... 130 Utdrag av lagrådets protokoll den 19 december 1967 ..................................... 140 Utdrag av statsrådsprotokollet den 26 januari 1968 ......................................... 160

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

MARCUS BOKTR. STHLM 1968 670516