angivna grunder. Arrendatorn tillerkänns dessutom en vidgad rätt att över­

låta arrenderätten.

När det gäller anläggningsarrende föreslås att avtalsfriheten för parterna

skall behållas i högre grad än i fråga om bostadsarrende. Avtal skall dock

upprättas skriftligen med bestämd arrendetid. Har ej annat avtalats, för­

längs arrendet automatiskt, om uppsägning inte sker. Vidare får anlägg-

ningsarrendatorn, om ej annat avtalats, ett indirekt besittningsskydd i form

av rätt till ersättning för förlust, om arrendeavtalet sägs upp utan befogad

anledning. Också reglerna om överlåtelse av arrenderätten ändras i vik­

tiga hänseenden.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1968. Bestämmelserna

om besittningsskydd vid bostadsarrende föreslås gälla även avtal som slu­

tits dessförinnan. I princip förutsätts dock att arrendet vid arrendetidens

utgång skall ha varat under minst tio år.

²

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

4

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse)

ning, enligt vad därom är stadgat,

ny ttj anderätten skall fortfarande

gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu

sagts, gällande mot återköparen på

grund av dennes utfästelse eller till

följd av att han själv är upplåtare

eller tidigare förvärvat fastigheten

med förbehåll om nyttjanderättens

bestånd, vare så ansett som hade

återköpet skett med sådant förbehåll.

(Föreslagen lydelse)

teckning eller inskrivning, enligt vad

därom är stadgat, nyttj anderätten

skall fortfarande gälla. Är nyttjande­

rätt, enligt vad nu sagts, gällande

mot återköparen på grund av den­

nes utfästelse eller till följd av att

han själv är upplåtare eller tidigare

förvärvat fastigheten med förbehåll

om nyttj anderättens bestånd, vare

så ansett som hade återköpet skett

med sådant förbehåll.

2 KAP.

1

§•

Avtal, varigenom

Har fastigheten övertagits till bru­

kande mot lega, utan att skriftligt av­

tal blivit upprättat, njute brukaren,

där det ej berott på honom, att gil­

tigt arrendeavtal sedermera icke

kommit till stånd, ersättning för den

skada, som därigenom tillskyndas

honom. Förbehåll, som strider mot

vad sålunda stadgats, vare utan ver­

kan.

Den, som-----------------------------------

utan verkan.

Har arrendatorn tillträtt fastighe­

ten utan att skriftligt avtal blivit

upprättat och har det ej berott på

honom att giltigt arrendeavtal seder­

mera icke kommit till stånd, har

han rätt till ersättning för skada.

Förbehåll, som strider mot vad så­

lunda stadgats, vare utan verkan.

rätt förlustig.

Utan jordägarens

7 §•

- liknande ändamål.

Arrendatorn får uthyra egen bygg­

nad, om det kan ske utan påtaglig

olägenhet för jordägaren.

36 §.

bestämts och icke på tillsägelse vidtager rät-

Arrenderätten vare

telse;

4. om han mot bestämmelserna i

7 § och 8 § första stycket åt annan

upplåter nyttjanderätt till fastighe­

ten eller del därav eller överlåter ar­

renderätten eller om han, i fall som

8 § andra stycket eller 9 § första

stycket avser, överlåter arrendet å

annan, utan att där givna föreskrif­

ter iakttagits;

5. om han----------------------------------

Finnes i-------------------------------------

Uppsäges avtalet,-----------------------

4. om han i strid med bestämmel­

serna i detta kapitel åt annan upp­

låter nyttjanderätt till fastigheten

eller del därav eller överlåter arren­

derätten;

— sådan bestämmelse,

från arrendet.

------------ till skadestånd.

6

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

Uppsägning från jordägarens sida

skall äga rum tidigast två år och se­

nast ett år före arrendetidens utgång,

även om annan tid avtalats. Arren-

datorn är alltid berättigad att göra

sin uppsägning senast ett år före ar­

rendetidens utgång eller inom den

kortare tid före utgången, som kan

ho överenskommits.

Uppsäges ej arrendeavtal inom rätt

tid, anses det förlängt på fem år, om

ej längre tid avtalats.

74 §.

Bestämmelserna i 75—80 §§ om

förlängning av arrendeavtal gälla,

utom när

1. hus som avses i 71 § första

stycket ej finns på arrendestället då

avtalet senast kan uppsägas från

jordägarens sida eller, om sådant

hus finns, det då ej är åsatt taxe­

ringsvärde,

2. arrendet upphör på den grund

att arrenderätten är förverkad eller

förhållande som avses i 3b § före­

ligger.

75 §.

Om jordägaren uppsagt arrende­

avtalet, har arrendatorn rätt till för­

längning av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad el­

ler arrendeavtalet kan uppsågas en­

ligt 3b § utan att likväl jordägaren

uppsagt avtalet att upphöra på nå­

gon av dessa grunder,

2. arrendatorn i annat fall åsido­

satt sina förpliktelser i sådan mån

att arrendeavtalet skäligen icke bär

förlängas,

3. byggnad på arrendestället upp­

förts utan byggnadslov i fall då så­

dant erfordrats eller i strid med

plan eller därmed jämförligt beslut

av myndighet angående markens be­

byggande eller användning,

b. i annat fall byggnad på arrende­

stället icke står i överensstämmelse

med gällande plan och jordägaren

gör sannolikt att han skall använda

marken i enlighet med planen,

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

8

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

om den i första stycket avsedda ti­

den. Iakttages ej denna, förfaller

rätten till förlängning av arrendeav­

talet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

78 §.

Är fråga om förlängning av arren­

deavtalet ännu ej avgjord när arren­

detiden går ut, har arrendatorn rätt

att kvarsitta på arrendestället, till

dess frågan är slutligt avgjord. För

tid som arrendatorn sålunda kvar-

sitter skola de förut gällande arren­

devillkoren tillämpas i avbidan på att

arrendevillkoren för samma tid bli

slutligen bestämda.

79 §.

Bifalles arrendatorns talan om för­

längning av arrendeavtalet, skola

villkoren för det fortsatta arrendet

fastställas enligt 76 §.

Dom varigenom arrendatorns ta­

lan bifalles anses som avtal om fort­

satt arrende.

⁸⁰ §.

Bifalles ej arrendatorns talan om

förlängning av arrendeavtalet, får i

domen skäligt uppskov med från-

trädet medges, om jordägaren eller

arrendatorn begär det. Avgöres tvis­

ten efter arrendetidens utgång eller

medges uppskov med frånträdet,

skola arrendevillkoren för tiden från

avtalets upphörande till frånträdet

fastställas enligt 76 §.

81 §.

Vill arrendatorn överlåta arrende­

rätten till annan, skall han erbjuda

jordägaren att återtaga arrendestäl­

let mot skyldighet att betala arren­

datorn skälig ersättning för arrende­

rättens värde samt, om arrendatorn

önskar att jordägaren skall övertaga

byggnad eller annan anläggning som

avses i 18 §, att inlösa dessa till skä­

ligt belopp. Förklarar jordägaren sig

villig att lösa, men kan överenskom­

melse ej träffas om ersättningen,

skall denna fastställas av skiljemän

10

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

85 §.

Har ej annat överenskommits, an­

ses arrendeavtal innefatta villkor att

om uppsägning ej sker inom rätt

tid, avtalet skall anses förlängt på

tid som motsvarar arrendetiden,

dock längst fem år.

Uppsägning skall ske minst sex

månader före arrendetidens utgång,

om ej annan tid överenskommits.

86

§.

Bestämmelserna i 87 och 88 §§ om

rätt till ersättning med anledning av

arrendets upphörande gälla, utom

när arrendet upphör på den grund

att arrenderätten är förverkad eller

förhållande som avses i 34 § före­

ligger.

87 §.

Har jordägaren uppsagt arrende­

avtalet och vägrar han att förlänga

arrendet eller kommer förlängning

i annat fall ej till stånd på den grund

att jordägaren för förlängning krä­

ver avgift som ej är skälig eller upp­

ställer annat villkor som är obilligt,

skall han i skälig omfattning ersätta

arrendatorn dennes förlust på grund

av arrendets upphörande, om ej

1. arrendatorn åsidosatt sina för­

pliktelser i sådan mån att det icke

skäligen kan fordras att jordägaren

förlänger arrendeförhållandet,

2. jordägaren gör sannolikt, att

marken skall användas för annat än­

damål än det med upplåtelsen av­

sedda och intresset för honom att

kunna förfoga över marken för så­

dant ändamål påtagligt överväger

arrendatorns intresse av fortsatt ar­

rende,

3. jordägaren i annat fall har be­

fogad anledning att upplösa arren­

deförhållandet.

Förlust för arrendatorn som har

samband med att denne bekostat

uppförande av byggnad eller utfö­

rande av annat arbete på arrende­

stället skall beaktas vid ersättning­

ens bestämmande endast om åtgär-

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

12

från nämnda tid. Förlänges avtal till följd av bestämmelserna under punkt

3, äger därefter lagen i dess helhet tillämpning på avtalet.

Är avtal som avses i första stycket ej skriftligt, skall dock 2 kap. 70 §

fjärde stycket i stället för 2 kap. 28 § tillämpas på avtalet.

5. Har arrendeavtal som slutits före lagens ikraftträdande ej upprät­

tats skriftligen, skall det ske, om jordägaren eller arr enda torn begär det.

Kungi. Maj:ts proposition nr i9 år 1968

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr 807)

om handläggning av domstolsärenden

Härigenom förordnas, att 6 § lagen den 20 december 1946 om handlägg­

ning av domstolsärenden1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

6

Underrätt vare--------------------— -—

Vid annan----------------------------------

eller

9. dödande av förkommen hand­

ling.

Skall i häradsrätt nämnd delta­

ga, vare häradsrätten i ärende, som

avses i andra stycket 2, 3, 6, 7 eller

9 eller angår intagande i rättens pro­

tokoll av förening varom under 8.

förmäles, domför med tre i nämn­

den, dock ej då fråga är om till­

stånd till viss förvaltningsåtgärd el­

ler talan mot överförmyndares be­

slut.

(Föreslagen lydelse)

----------- lagfaren domare.

---- om ägofred;

9. medgivande av undantag en­

ligt 2 kap. 82 § lagen om nyttjande­

rätt till fast egendom; eller

10. dödande av förkommen hand­

ling.

Skall i häradsrätt nämnd deltaga,

vare häradsrätten i ärende, som av­

ses i andra stycket, 2, 3, 6, 7, .9 eller

10 eller angår intagande i rättens

protokoll av förening varom under

8. förmäles, domför med tre i nämn­

den, dock ej då fråga är om tillstånd

till viss förvaltningsåtgärd eller ta­

lan mot överförmyndares beslut.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1968.

1 Senaste lydelse av 6 § se 1963:524.

14

behålla lagerhus, fabrik, bensinstation, kiosk eller annan sådan byggnad.

I betänkandet föreslås skilda regler i syfte att stärka arrendatorns rätts­

ställning vid bostads- och anläggningsarrende. Utredningens förslag torde få

fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 1.

Yttranden över betänkandet har efter remiss avgetts av hovrätten för

Västra Sverige, hovrätten för Övre Norrland, statens järnvägar, byggnads­

styrelsen, kammarkollegiet, bankinspektionen, riksskattenämnden, domän­

styrelsen, lantbruksstyrelsen, lantmäteristyrelsen, statens vatteninspektion

(vattenvårdsnämnden), kommerskollegium, statens institut för hantverk

och industri, bostadsstyrelsen, statens friluftsnämnd, länsstyrelserna i Stock­

holms, Södermanlands, Gotlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Värm­

lands, Örebro, Gävleborgs och Norrbottens län, lagberedningen, 1960 års

ecklesiastika boställsutredning, Kungl. Djurgårdens förvaltning, Svenska

kommunförbundet, Svenska stadsförbundet, Svenska pastoratens riksför­

bund, Sveriges lantbruksförbund, Riksförbundet Landsbygdens folk (RLF),

Svenska naturskyddsföreningen, Föreningen Sveriges häradshövdingar,

Föreningen Sveriges stadsdomare, Sveriges advokatsamfund, Svenska bank­

föreningen, Föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges landshypo-

teksinstitution, Sveriges lantmätareförening, Sveriges industriförbund, Svensk

industriförening, Sveriges hantverks- och industriorganisation, Svenska pe­

troleuminstitutet, Sveriges kioskägares riksförbund, Sveriges korvhand-

lareförbund, Sveriges koloniträdgårdsförbund, Hyresgästernas sparkasse-

och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Sveriges jordägareförbund

och Sportstugefrämjandet.

Yttranden har desutom avlämnats av domänstyrelsen från dels överjäg­

mästarna i bergslagsdistriktet samt östra och västra distrikten, dels domän­

intendenterna i östra, mellersta, södra och norra domänområdena, av lant­

mäteristyrelsen från överlantmätarna i Stockholms, Uppsala, Söderman­

lands, Östergötlands, Jönköpings, Kronobergs, Gotlands, Blekinge, Malmö­

hus, Hallands, Göteborgs och Bohus, Älvsborgs, Skaraborgs, Värmlands,

Örebro, Västmanlands, Gävleborgs, Västernorrlands, Västerbottens och

Norrbottens län, av kommerskollegium från Stockholms, Östergötlands och

Södermanlands, Gotlands samt Skånes handelskammare, handelskamma­

ren i Göteborg, Västergötlands och norra Hallands handelskammare, han­

delskammaren för Örebro och Västmanlands län och handelskammaren i

Gävle, av länsstyrelsen i Stockholms län från överlantmätaren och länsar­

kitekten i länet, av länsstyrelsen i Gotlands län från Gotlands läns hus­

hållningssällskap, av länsstyrelsen i Malmöhus län från länsarkitekten och

länsingenjören i länet samt Skånes jordägareförbund, av länsstyrelsen i

Göteborgs och Bohus län från länsarkitekten i länet och stadskollegiet i

Göteborg, av länsstyrelsen i Örebro län från överlantmätaren och tillför­

ordnade länsarkitekten i länet samt av länsstyrelsen i Norrbottens län

från överlantmätaren, länsarkitekten och lantbruksnämnden i länet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Kungi. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

15

Jag anhåller nu att få ta upp frågan om lagstiftning beträffande lägen­

hetsarrende.

Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till lag angående änd­

ring i lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom m. m. För­

slaget torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 2.

HUVUDDRAGEN I GÄLLANDE RÄTT

De centrala bestämmelserna om arrende finns i 1 och 2 kap. NJL. I

fråga om jordbruksarrende har lagen efter sin tillkomst undergått flera

ändringar. Särskilt betydelsefulla ändringar vidtogs år 1927 och år 1943.

Dessa reformer har endast indirekt och i begränsad utsträckning återver­

kat på reglerna om lägenhetsarrende. Lägenhetsarrendet har därför allt­

jämt kvar i huvudsak den rättsliga innebörd som det erhöll i 1907 års

lagstiftning. I fråga om arrende av ecklesiastik jord gäller vid sidan av

NJL:s regler särskilda bestämmelser i ecklesiastik boställsordning den 30

augusti 1932 (nr 400). Dessutom finns en omfattande specialreglering av

administrativ karaktär för bl. a. kronoegendom.

Första kapitlet i NJL innehåller allmänna bestämmelser för alla former

av nyttjanderätt. Bestämmelserna gäller bl. a. upplåtelsetidens längd, sak­

rättsliga frågor och upplåtarens skadeståndsansvar om nyttj anderätten för­

faller.

I lagens andra kapitel, arrendelagen, tas de närmare reglerna för arrende

upp. Alltefter sitt ändamål indelas arrenden i jordbruksarrende och lägen­

hetsarrende. Jordbruksarrende bestäms positivt i lagen och föreligger när

jord genom avtal upplåts s-till brukande mot lega» (1 § första stycket), me­

dan lägenhetsarrende avser markupplåtelse på arrende »för annat ändamål

än jordbruk» (70 § första stycket). Varje arrendeupplåtelse enligt arrende­

lagen som inte är att hänföra till jordbruksarrende utgör således lägenhets­

arrende.

Bestämmelserna om jordbruksarrende är uppdelade i tre avdelningar,

nämligen allmänna bestämmelser om jordbruksarrende (1—44 §§), bestäm­

melser som rör arbetsavtal i samband med jordbruksarrende (45—48 §§)

och särskilda bestämmelser för vissa jordbruksarrenden — s. k. sociala

arrenden — (49—69 §§). I 70 § regleras slutligen lägenhetsarrende. För

lägenhetsarrende gäller dessutom paragrafer i arrendelagen till vilka 70 §

andra stycket direkt eller indirekt hänvisar. Sålunda gäller bl. a. reglerna

om arrendes förverkande och uppsägning (4 och 36—39 §§), fardag (5 §)

och överlåtelse av arrenderätt (8—-9 §§).

De allmänna reglerna för lägenhetsarrende är uppbyggda på principen om

full avtalsfrihet. I den mån bestämmelserna ej utvisar att de är av tvingan­

de karaktär, kan de sättas ur funktion genom förbehåll i arrendeavtalet.

Eftersom en stor del av de viktigaste reglerna är dispositiva, har avtalspar­

16

terna en tämligen stor frihet att reglera sitt mellanhavande på det sätt som

de finner lämpligast. Det står således parterna fritt att själva bestämma

om arrendeavtalet skall upprättas skriftligt eller muntligt samt att avtala

om arrendetidens längd, legans storlek samt tiden för uppsägning och av­

flyttning m. m.

Reglerna för lägenhetsarrende avviker från bestämmelserna för jord­

bruksarrende i allmänhet i viktiga hänseenden. Detta gäller främst bestäm­

melserna om formen för avtalet och tiden för upplåtelsen men även reglerna

för avtalets fortsatta bestånd. För jordbruksarrende gäller enligt 1 § att den

skriftliga avtalsformen är obligatorisk. Enligt 2 § skall jordbruksarrende i

allmänhet som regel upplåtas för viss tid eller för arrendatorns livstid. Är

tiden inte bestämd på sådant sätt, skall avtalet anses ingånget för en tid

av fem år. För lägenhetsarrende finns ingen motsvarande regel. Sådant

arrende kan därför upplåtas på helt obestämd tid. Vid jordbruksarrende

med bestämd avtalstid har arrendatorn rätt till förlängt arrende på fem

år om han fortsätter brukandet efter arrendetidens utgång. För en lägen-

hetsarrendator i motsvarande situation finns ingen bestämmelse i lagen om

förlängning av arrendet.

Vid jämförelse mellan lägenhetsarrende och de sociala jordbruksarren­

dena är skillnaderna ännu större. För de sociala jordbruksarrendena gäller

en minsta arrendetid av fem år med rätt för arrendatorn till nytt arrende

för en tid av fem år (optionsrätt). Brytande av optionsrätten tillåts endast

i vissa i lagen närmare angivna situationer. Någon rätt för lägenhetsarren-

datorn att kräva förnyelse eller förlängning av avtalet föreligger inte.

Som förut sagts har det inte förekommit någon reform med tanke på de

särskilda problem som sammanhänger med lägenhetsarrende!!. År 1918 gjor­

des dock en betydande grupp av lägenhetsarrenden till föremål för särbe­

handling genom den första s. k. ensittarlagen. Enligt den nu gällande en-

sittarlagen — lagen den 7 juli 1925 (nr 334) om rätt i vissa fall för nytt-

janderättshavare att inlösa under nyttjanderätt upplåtet område — har

nyttjanderättshavare rätt att inlösa det upplåtna området, under förutsätt­

ning bl. a. att boningshus som tillhör nyttj anderättshavaren och lämnar

nöjaktig bostad åt honom och hans familj är uppfört på marken samt att

ett sådant hus fanns uppfört även den 1 januari 1919. I prop. 1967: 144

föreslås vissa ändringar i ensittarlagen. Som villkor för inlösen uppställs

enligt propositionen att marken sedan den 1 januari 1928 varit bebyggd

med nyttj anderättshavare tillhörigt boningshus som under samma tid ut­

gjort stadigvarande bostad åt honom och hans familj.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

18

påtalade motionären även arrendatorns otrygghet mot oskälig höjning av

arrendeavgiften. Motionen behandlades av tredje lagutskottet. Utskottet

förklarade (L3U 1961: 6) att de skäl för en översyn av arrendelagen som

utskottet anfört i 1955 års utlåtande alltjämt kvarstod. Det borde dock

överlämnas åt arrendelagsutredningen att avgöra huruvida ett delbetän­

kande lämpligen kunde avges. Utskottet förordade därför att motionen inte

skulle föranleda någon åtgärd. Riksdagen beslöt i enlighet med utskottets

förslag.

Fritidsbebyggelsens markdispositionsformer togs sedermera upp inom

1962 års fritidsutredning. I det delbetänkande som fritidsutredningen lade

fram år 1965 — »Friluftslivet i Sverige», del II (SOU 1965: 19) — ställer sig

utredningen starkt kritisk mot lägenhetsarrendet, såväl med hänsyn till

kravet på samhällets planering av fritidsbebyggelsen som till arrendatorns

behov av trygghet i besittningen. Fritidsutredningen framhåller sålunda

(s. 160) att lägenhetsarrende enligt gällande rätt kan avse vilket markom­

råde som helst. I motsats till äganderätts- eller tomträttsförvärv av bygg­

nadstomt för fritidsbebyggelse, finns beträffande arrende ingen säkerhet

för att området är lämpligt för sitt ändamål. Gällande arrenderegler ger

inte heller husägaren ett tillfredsställande besittningsskydd. Vidare utesluter

arrendesystemet möjligheten att belåna fritidshuset, eftersom byggnad på

ofri grund utgör lös egendom. Sammanfattningsvis förklarar utredningen

att lägenhetsarrendet utgör en alltför löslig och osäker markdispositions-

form för att kunna utgöra ett lämpligt underlag för en så betydande och

långsiktig investering som byggandet av ett bostadshus utgör. Om lägen­

hetsarrende skall kunna användas för fritidsbostadsändamål, krävs enligt

fritidsutredningens mening en reform av reglerna därhän att de närmar

sig vad som gäller för tomträtt. En byggnadstomt som upplåts genom ar­

rende för bebyggelse bör definieras med samma omsorg och fylla samma

krav på ändamålsenlighet som ett område som försäljs eller upplåts med

tomträtt för samma ändamål. Detta syfte vinns enklast genom en regel att

endast fastighet får vara föremål för arrende för bostadsändamål. Ifall be­

stämmelser om obligatoriska långa upplåtelsetider med fast avgäld inte kan

genomföras, bör i stället övervägas långa upplåtelsetider mot indexreglerad

avgift eller alternativt möjlighet att efter kortare perioder ompröva avgäl-

den med hänsyn till inträffad penningvärdeförändring. Fritidsutredningen

förklarar att den under alla förhållanden bestämt avstyrker sådana former

för lägenhetsarrende som möjliggör för markägaren att successivt höja ar­

rendeavgiften med utnyttjande av det tvångsläge en nyttjanderättshavare

befinner sig i när han investerat ett avsevärt byggnadskapital på ofri grund.

Även frågan om ökat rättsskydd för arrendatorer som driver förvärvs­

verksamhet på arrenderad mark har aktualiserats i riksdagen. Sålunda be­

gärdes i motioner till 1945 års riksdag (I: 76 och II: 106) lagstiftning om

rätt i vissa fall för innehavare av jordbrukets förädlingsindustrier på ofri

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

20

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Antal

(runda tal)

Procent

Fritidshus på egen grund ...................

180 000

61

»

» arrenderad mark...........

»

i form av fritidsbyar eller

101 000

34

enstaka hus för uthyrning

16 000

5

Summa fritidshus

297 000

100

Frekvensen av arrendebebyggelsen växlade betydligt mellan olika delar

av landet. I Gävleborgs län utgjorde den 73 % av alla fritidshus och i Stock­

holms län 8 %. För övriga län växlade frekvensen mellan 68 % (Örebro)

och 23 % (Göteborgs och Bohus). Räknat i absoluta tal fanns de flesta av

de på arrenderad mark stående fritidshusen i Hallands län (9 832) och

Gävleborgs län (9 358). De minsta talen representerades av Jämtlands län

(1 256) och Gotlands län (1 010).

Frågan i vad mån fritidsbebyggelsen är beroende av myndighets till­

stånd har undersökts av arrendelagsutredningen och närmare redovisats

i betänkandet (s. 240). Av undersökningen, vilken avser förhållandena vid

årsskiftet 1965/66, framkom att på grundval av rådande bestämmelser ny­

byggnad inte får ske utan särskilt tillstånd för i genomsnitt två tredjedelar

av rikets hela landyta. Tillståndstvånget beror vanligen på detaljplan eller

utomplansbestämmelser. Andra anledningar är fastställd generalplan eller

förordnanden enligt naturvårdslagen den 11 december 1964 (nr 822), lagen

den 12 juni 1942 (nr 350) om fornminnen, lagen den 9 december 1960 (nr

690) om byggnadsminnen eller 86 § och 122 § byggnadslagen den 30 juni

1947 (nr 385). Även väglagstiftningen innehåller regler som gör rätten att

bygga beroende av tillstånd. Fördelningen av områden med krav på bygg­

nadslov och återstående tillståndsfria områden inom olika delar av riket

i procent av landarealen framgår av nedanstående uppställning.

Län

Område, där ny­

byggnad kräver

byggnadslov el­

ler annat liknan­

de tillstånd i

procent

Område,

där till­

stånd inte

krävs i

procent

Län

Område, där ny­

byggnad kräver

byggnadslov el­

ler annat liknan­

de tillstånd i

procent

Område,

där till­

stånd inte

krävs i

procent

Stockholm (sta­

den) ...............

100

0

Göteborgs och

95

5

Stockholms ....

100

99

0

1

Älvsborgs ...........

Skaraborgs ....

72

79

28

21

Södermanlands

Östergötlands ..

Jönköpings ....

Kronobergs ....

84

16

Värmlands ....

91

91

9

9

81

84

35

59

19

16

65

41

Västmanlands ..

Kopparbergs ..

Gävleborgs ....

100

80

88

0

20

12

35

65

Västernorrlands

57

43

96

4

Jämtlands ....

39

61

95

8

Kristianstads ..

96

100

4

0

Västerbottens . .

Norrbottens ....

5

92

88

12

Hela riket

67

33

22

Förekomsten av vissa upplåtelsevillkor i avtalet mellan mark­

ägaren och arrendatorn har av utredningen närmare undersökts genom för­

frågan hos ett flertal olika myndigheter och organisationer. Utredningen

har också under sitt arbete fått del av ett antal kopior och formulär till ar­

rendekontrakt. Resultatet av undersökningarna har redovisats i betänkan­

det (s. 41—51 och 143—145).

När det gäller fritidsbebyggelsen ger undersökningen vid handen att ar­

rendeavtalen genomgående är knapphändiga och mer eller mindre obestäm­

da till sin natur. Någon enhetlig praxis tycks inte förekomma. Det kan såle­

des konstateras att mycket varierande arrendetider tillämpades i avtalen.

Den vanligaste upplåtelseperioden torde vara mellan fem och tio år. Upp­

låtelser på arrendatorns livstid är sällsynta. Endast i ett fåtal fall innehåller

avtalen någon form av optionsrätt för arrendatorn, medan rätt till auto­

matisk förlängning av avtalet är något vanligare. Uppsägningstiden är då of­

tast sex månader till ett år. Någon enhetlig avgiftssättning förekom ej. En­

dast i sällsynta fall är avgiften indexreglerad. Ibland räknas de årliga av-

gälderna som avbetalningar vid ett eventuellt framtida köp av området. Stund­

om förekommer utfästelser om att arrendatorn framdeles äger rätt att mot

i avtalet bestämt kvadratmeterpris förvärva det arrenderade området med

äganderätt. I andra fall erläggs samtliga under arrendeperioden utgående

avgälder som ett engångsbelopp vid periodens början.

Beträffande upplåtelsevillkoren för anläggningsarrenden för­

klarar industriförbundet att arrendetiden växlar mycket, men relativt kort­

variga upplåtelser är vanliga. Oftast har dock marken varit i arrendatorns

hand sedan lång tid tillbaka. Ursprungligen långvariga upplåtelser har inte

sällan efterhand ersatts med väsentligt kortare. Muntliga avtal torde vara

sällsynta. Järnvägsstyrelsen uppger att i arrendeavtalen med statens järn­

vägar upplåtelsetiden är ett, fem eller tio år. Kontrakten brukar vara för­

sedda med uppsägningsldausul. Uppsägningstiden är tre, sex eller tolv må­

nader. Skriftliga avtal förekommer som regel. Korvhandlare- och kioslc-

ägareförbunden förklarar att marken vanligen upplåts för ett år i sänder

eller tills vidare. Skriftligt avtal förekommer i regel inte, men däremot ofta

ett skriftligt meddelande från den upplåtande myndigheten om upplåtelse­

villkoren.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Huvudgrunderna för utredningens förslag

Utredningen konstaterar beträffande bostadsarrende att utveck­

lingen av främst fritidsbebyggelsen ganska tydligt visar att arrendeformen

i alltmer ökad utsträckning kommit till användning i sådana fall där man

tidigare enligt traditionellt synsätt valde att förvärva marken med ägande­

rätt. Å andra sidan torde det knappast råda något tvivel om att de flesta

stugägarna hellre skulle vilja inneha den disponerade marken med ägan­

23

derätt än med arrenderätt. Äganderätt till tomtmarken innebär odiskuta­

belt en mera tryggad besittning för stugägaren. Han har även genom det

gängse inteckningsförfarandet möjlighet att utnyttja sin rätt som säkerhet

för kredit. Erfarenheten visar också att fritidsbebyggelsen på mark med

äganderätt är av påtagligt högre kvalitet än arrendebebyggelsen. Genom

kravet på fastighetsbildning finns dessutom vid äganderättsförvärv större

möjlighet till kontroll av tomtplatsens lämplighet för det avsedda ända­

målet.

Fastän således skilda skäl talar mot arrendeformen för bostadsändamål

finner utredningen vid sina överväganden att det ofta ligger ett starkt och

på det hela taget legitimt behov bakom den omfattande sommarstugebebyg­

gelsen på arrenderad mark. Enligt utredningens mening bör därför arren­

demöjligheten finnas kvar som ett alternativ till andra markdispositions-

former. Många arrendatorer väljer arrende därför att de saknar kapital för

köp av marken eller att de tycker att det är ekonomiskt fördelaktigare att

arrendera än att köpa tomt för sommarstugan. Utredningen förklarar dock

att valet sällan står mellan att förvärva eller arrendera ett markområde

utan mellan arrende och ingen markdisposition alls. Åtskilliga markägare

föredrar nämligen t. ex. av skattetekniska skäl eller önskan att i egen hand

behålla en framtida markvärdestegring att arrendera ut marken framför

att sälja den. För många markinnehavare kan försäljning även framstå som

direkt olämplig. En jordägande kommun kan exempelvis i en — låt vara

avlägsen — framtid behöva den för fritidsbebyggelse upplåtna marken för

annat ändamål. Ett bruk eller skogsbolag kan vilja reservera mark för

framtida industriell utbyggnad och för andra större jordägare kan det vara

olämpligt att skapa luckor i sammanhängande och kanske välarronderade

ägovidder.

Enligt utredningens mening bör en reform av reglerna om arrende för

fritidsändamål i första hand avpassas för sommarstugor och annan be­

byggelse av mindre kapitalkrävande art. Under den samlande beteckningen

bostadsarrende bör emellertid enligt utredningen innefattas alla former av

arrende för fritidsbebyggelse samt den numera ganska lilla gruppen hel-

årsbostäder på arrenderad mark.

Bestämmelserna om bostadsarrende bör i första hand anpassas till vad

parterna i allmänhet kan antas åsyfta vid ett arrendeavtals ingående. Ut­

redningen har vid sina undersökningar i denna fråga konstaterat, att båda

avtalsparterna vanligtvis utgår från att arrendatorn skall få ha kvar sitt

hus på platsen så länge han önskar såvida jordägaren inte behöver marken

för annat ändamål. I regel räknar parterna även med att en fortsättning eller

förlängning av arrendet inte under alla förhållanden skall ske på oföränd­

rade villkor utan att dessa skall kunna ändras med hänsyn till föränd­

ringar hos penningvärde, markvärde, utförda förbättringar o. dyl. Vidare

torde parterna utgå från att arrendatorns död inte skall inverka på ar­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

24

rendeförhållandet och att arrendatorn i samband med huset skall kunna

överlåta också arrenderätten, om den nya arrendatorn kan göra rätt för sig.

I och för sig lägger den gällande lagen inte något hinder i vägen för par­

terna att formulera ett arrendeavtal så att det får det nyss antydda inne­

hållet. Vid en granskning av skilda arrendekontrakt har utredningen emel­

lertid funnit, att avtalen som regel endast innehåller bestämmelser om ar­

rendetidens längd och avgiftens storlek. I de fall avvecklingsfrågorna är

berörda sker det summariskt och ofta ensidigt till jordägarens fördel. Nämn­

da förhållande torde väsentligen förklaras därav att jordägaren genom den

stora efterfrågan på arrenden inom områden för fritidsbostäder som f. n.

råder, oftast framstår som den överlägsne i en avtalssituation. Någon svå­

righet för honom att få en ny arrendator föreligger i regel inte. För en ar-

rendator, särskilt sedan denne fått sitt hus på plats, är läget däremot ett

annat. Många gånger kan han vara beredd till stora eftergifter för rätten

att få behålla den arrenderade marken. Enligt utredningens mening är si­

tuationen särskilt bekymmersam och osäker för en arrendator vid tiden lör

den avtalade arrendetidens utgång såväl vad avser möjligheten till arrendets

förlängning som villkoren för den kommande arrendeperioden.

Från bl. a. nu angivna synpunkter anser utredningen att tvingande regler

bör införas till skydd för arrendatorns intresse av att få ha huset kvar.

Denna rätt bör dock avvägas mot jordägarens intresse av att så länge mar­

ken är upplåten komma i åtnjutande av en skälig avkastning på det aktu­

ella markvärdet och att efter rimligt varsel kunna återfå besittningen till

marken, när ett verkligt behov därav föreligger. Genom denna avvägning

mellan parternas olika intressen uppnås enligt utredningens mening ett

mera jämviktsbetonat förhandlingsläge mellan dem. Någon större anled­

ning att hysa oro för att jordägarna för den skull mera allmänt skulle

komma att ändra inställning till arrendeformen anser utredningen inte

föreligga.

Att härutöver stärka arrendatorns ställning genom att införa exempel­

vis skyldighet för jordägaren att utge ersättning för arrendatorns hus om

arrendet upphör finner utredningen inte tillrådligt. En sådan regel skulle

verka mera hämmande på utbudet av arrendemark än ett besittningsskydd.

Förutom att en lösningsskyldighet kunde bli mycket betungande för jord­

ägaren skulle en arrendator kunna tänkas på denna väg försöka fram­

tvinga förlängning som eljest inte skulle ha kommit till stånd. Utredningen

avvisar därför förslag i denna riktning.

När det gäller anlägg ningsarrende framhåller utredningen att

den kritik mot gällande rätt som anförts avseende bostadsarrende i sina

huvuddrag är tillämplig även vid anläggningsarrende. Väsentliga likheter

beträffande de bakomliggande förhållandena finns mellan dessa arrende­

former. Gemensamt för båda är att arrendatorn på arrendestället gjort be­

tydande investeringar i kapital och arbete. Karakteristiskt för båda är vi­

Kungi. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

25

dare att avtalen som regel avser en kortare tid än den som arrendatorns

hus tänkts stå kvar.

Vid övervägande av bestämmelser för anläggningsarrende bör emellertid

enligt utredningen beaktas att ändamålet från arrendatorns synpunkt sett

vid anläggningsarrende är mera renodlat ekonomiskt än vid bostadsarren­

de. Vidare bör för anläggningsarrendenas del uppmärksammas att marken

i åtskilliga fall inte i planhänseende fått sin slutliga användning bestämd.

Utredningen anser därför att man här måste ingripa med större försiktig­

het när det gäller att införa sådana bestämmelser som alltför mycket kan

låsa den framtida markanvändningen. Ett mera omfattande besittnings­

skydd för dessa arrendatorer kan med hänsyn härtill enligt utredningens

mening inte komma i fråga. Ett sådant ingripande kunde också få till följd

att jordägarna mera allmänt skulle bli obenägna att upplåta mark för an­

läggningsarrende och samtidigt försöka avveckla de redan bestående. Ett

starkt besittningsskydd för arrendatorn skulle vidare kunna mer än vid

bostadsarrenden komma i konflikt med det allmänna intresset att — exem­

pelvis i samband med ett stadsplanebeslut — relativt snabbt kunna genom­

föra en ändring i markanvändningen.

Av främst dessa skäl anser utredningen att anläggningsarrendatorn bör

ges endast ett visst grundskydd till stärkande av förhandlingspositionen

gentemot jordägaren. Det är rimligt att i möjligaste mån ansluta till den av-

talspraxis som vanligen tillämpas när parterna är något så när jämnstarka.

Med hänsyn till förhållandena inom detta avtalsområde behövde man bara

i ringa mån och i väsentligt mindre omfattning än vid bostadsarrende in­

gripa med tvingande bestämmelser. Utredningen föreslår tvingande regler

vid anläggningsarrende endast i sådana situationer där det är befogat att

räkna med att de nya bestämmelserna eljest skulle bli utan all praktisk

betydelse.

7 anslutning till reglerna om anläggningsarrende har utredningen närmare

diskuterat och övervägt frågan om arrendatorns möjlighet att utnyttja bygg­

nader och arrenderätt som underlag för kredit. Utredningen har därvid

funnit att behovet av en intecknmgsreform synes vara särskilt stor för just

anläggningsarrendatorerna. Speciellt gäller detta beträffande de anläggningar

som omfattar dyrbarare maskiner och inventarier. En reform för dessa fö­

refaller även möta de minsta svårigheterna.

Utredningen förklarar emellertid att arbetet med en intecknmgsreform i

allt väsentligt faller utanför dess egentliga arbetsområde. Något förslag om

hur fnteckningsfrågan skall lösas framläggs därför inte. Kreditfrågan bör

dock beaktas vid utformningen av de nya arrendebestämmelserna så att de

inte lägger hinder i vägen för ett framtida inteckningsinstitut.

Med hänsyn till bebyggelseplaneringen framhåller utredning­

en att en reform av reglerna om lägenhetsarrende måste samordnas med bygg­

nadslagstiftningen och annan offentligrättslig reglering av markens använd­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

26

ning. Kritik har i olika sammanhang riktats mot arrendet som markdispo-

sitionsform, särskilt vad avser fritidsbebyggelsen. Grunden för kritiken har

framför allt varit att samhällets planintresse inte i tillräcklig utsträckning

tillgodosetts. Utredningen delar denna åsikt och framhåller att även om

det finns många undantag är det en allmän iakttagelse att fritidsbebyggelse

på arrenderad mark ofta är sämre planerad och av sämre kvalitet än den

bebyggelse som sker på egen mark.

Orsaken till de uppkomna förhållandena anser utredningen till en del

vara att finna i de alltför lösliga former vari avtal om lägenhetsarrende hit­

tills kunnat ingås och arrendatorns rent faktiskt mycket svaga ställning en­

ligt gällande lag. I än högre grad hänför sig emellertid missförhållandena

till den bristande samordningen mellan de civilrättsliga och de byggnads-

reglerande bestämmelserna. Mest iögonfallande är att möjligheten att utöva

kontroll över de byggande är sämre när husen byggs på annans mark än

när de byggs på egen. Vid äganderättsförvärv är fritidsbyggaren skyldig att

söka lagfart på sitt förvärv. Detta kommer därvid till offentlig kännedom.

Skall tomten genom avstyckning göras till en särskild fastighet, åligger

det lantmätaren — oavsett huruvida planbestämmelser gäller eller inte —

beakta att fastighetsbildningslagstiftningens krav på lämplig fastighetsin­

delning iakttas. Bl. a. skall tillses att tätbebyggelse inte uppstår utan plan.

Fordras byggnadslov, t. ex. för område med utomplansbestämmelser, skall

lantmätaren dessutom underrätta byggnadsnämnden.

Om marken i stället utarrenderas är samhällets möjligheter till insyn och

påverkan betydligt mindre. Ingen motsvarighet finns till skyldigheten att

söka lagfart. »Fastighetsbildningen» är fullkomligt fri. Byggnadslagstift­

ningens olika begränsningar i rätten att bygga gäller visserligen lika väl för

arrendatorer som för andra. Där byggande ej får ske utan lov underlåter

emellertid många enligt utredningens erfarenhet att inhämta tillstånd, an­

tingen detta beror på okunnighet eller att den byggande helt enkelt inte bryr

sig om bestämmelserna. Det bör emellertid också hållas i minnet att bygg­

nadslov inte krävs under alla förhållanden.

När det gäller tätbebyggelse av fritidshus får nybyggnad ej ske inom om­

råden med plan eller utomplansbestämmelser utan byggnadslov. Sådant får

lämnas bara om det planerade huset till utseende, konstruktion och place­

ring stämmer överens med planen (35 § och 54 § 1 mom. första stycket bygg­

nadsstadgan den 30 december 1959 [nr 612]). Om byggnadsnämnden anser

att huset skulle komma att utgöra del av tätbebyggelse får byggnadslovsan-

sökningen ej bifallas, förrän marken detaljplanerats (56 § 1 mom. andra

stycket byggnadsstadgan). Möjlighet finns att lämna dispens (67 § 1 mom.

andra stycket och 2 mom. byggnadsstadgan).

Utredningen konstaterar att för fritidsbebyggelsen är särskilt reglerna

om utomplansbestämmelser av intresse. Sådana bestämmelser har införts i

allt större omfattning och gäller numera i allmänhet på de platser där det

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

28

Viss kritik riktas i betänkandet även mot byggnadsnämnderna. Åtskil­

liga byggnadsnämnder ingriper sålunda inte med tillräcklig kraft till före­

kommande av olämplig bebyggelse och tycks inte sällan ställa mindre

stränga krav på arrendebebyggelsen än på annan. Man vidtar ej heller all­

tid i tid de åtgärder som en begynnande tätbebyggelse bör föranleda.

Mot bakgrunden av å ena sidan de missförhållanden som i vissa fall visat

sig vara förknippade med fritidsbebyggelse på arrenderad mark och å andra

sidan sannolikheten att denna markdispositionsform inte skall minska i

användning, förklarar utredningen att åtgärder bör vidtas för att inte blott

hindra en vidare utbredning av förekommande missförhållanden utan ock­

så främja en sanering. Utredningen diskuterar i detta sammanhang när­

mare fritidsutredningens åsikt att problemen i samband med sommarstuge-

arrendena bör lösas på det sättet att det skall fordras att objektet för

arrendeupplåtelsen alltid skall vara en fastighet eller åtminstone definieras

på i princip samma sätt som sker vid fastighetsbildning. Arrendelagsutred-

ningen förklarar att detta förslag är synnerligen radikalt. Innebörden kan

ej bli annan än att den civilrättsliga giltigheten av upplåtelsen görs beroen­

de av att upplåtelsen prövas vid en av en offentlig tjänsteman företagen

förrättning ungefär på samma sätt som giltigheten av överlåtelse av ägande­

rätt till jord avses bli beroende av företagen fastighetsbildningsförrättning.

Arrendelagsutredningen anser för sin del att ett så drastiskt steg inte är

nödvändigt. Förslaget träffar inte heller sådana företeelser där exempelvis

ägaren av ett markområde, som är lämpligt för fritidsexploatering, själv lå­

ter utan plan bygga ett större antal fritidshus som sedan hyrs ut. Behovet av

ändamålsenlig planläggning är här inte mindre än för arrendebebyggelsen.

Det är även svårt att göra tvånget till fastighetsbildning effektivt. Arrende­

lagsutredningen ifrågasätter dessutom om det finns praktiska resurser —

främst tillgång till lantmätare — för att kunna genomföra fritidsutred­

ningens förslag. Tveksamhet kan även råda om det i allmänhet är lämpligt

att med tanke på fritidsbebyggelsen företa en så omfattande nybildning av

fastigheter. Det är enligt arrendelagsutredningen ej säkert att rådande fri-

tidsbebyggande ännu har funnit sin slutliga form. Många av sommarställe­

na motsvarar säkerligen inte den grad av varaktighet som eljest krävs för

att en fastighet skall få bildas.

Av dessa skäl avvisar arrendelagsutredningen fritidsutredningens förslag.

Det allmänna planintresset kan dock till en del tillgodoses inom arrendelag­

stiftningens ram. Med ett förbättrat besittningsskydd för arrendatorn har

man anledning räkna med att han blir mera intresserad av vården av hus

och miljö. Det är samtidigt av vikt att besittningsskydet inte utformas så

att mindervärdiga bebyggelsemiljöer bevaras och att sanering av »fritids-

slum» förhindras eller fördröjs. Arrendelagsutredningen förklarar sig dock

medveten om att enbart nya civilrättsliga regler inte är tillfyllest i denna

fråga. Det är nödvändigt att också byggnadslagstiftningen förtydligas och

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

30

skall dock gälla att jordägaren skäligen kan godta den nye arrendatorn.

I vissa närmare angivna fall är denna rätt obetingad. I andra fall — i hu­

vudsak vid egentliga överlåtelser -— skall arrendet inklusive äganderätten

till huset först erbjudas jordägaren till inlösen. Vill jordägaren ej lösa eller

svarar han ej inom viss tid på hembudet, får arrendatorn förfoga fritt över

arrenderätten.

De föreslagna bestämmelserna är tvingande till förmån för arrendatorn.

Dispens skall dock kunna medges av länsstyrelsen. Härför krävs att sär­

skilda omständigheter föreligger och att avtalet innehåller förbehåll att

dispens får sökas.

För tillgodoseende av planintresset föreslår utredningen att op­

tionsrätt skall föreligga bara i fråga om sådana arrendehus som blivit åsatta

taxeringsvärde. Genom att från optionsrätten på detta sätt utesluta

hus av jämförelsevis obetydligt värde avser utredningen att undvika att den

sämsta bebyggelsen konserveras. För övrig arrendebebyggelse föreslås bl. a.

att optionsrätten skall kunna brytas i de fall arren-

datorns hus står i strid med bestämmelser om mar­

kens bebyggande eller användning.

Anläggningsarrende föreligger när avtalet medger arrendatorn

rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller behålla la­

gerhus, fabrik, bensinstation, kiosk eller annan sådan byggnad.

Liksom beträffande bostadsarrende föreslår utredningen att för anlägg-

ningsarrenden skall gälla obligatoriskt krav på skriftlig avtals­

form och bestämd arrendetid. Någon viss längd på upplåtelse­

tiden förordas däremot inte. Avtal för kortare tid än ett år och för arren-

datorns livstid hänförs ej till anläggningsarrende utan till lägenhetsarrende

i allmänhet.

Upplåtelser för viss tid som inte sägs upp skall enligt förslaget auto­

matiskt förlängas med samma tid, dock högst fem år i sänder. Re­

geln härom kan emellertid frångås genom avtal.

Parterna kan avtala om substitutionsrätt för arrendatorn. Har

arrendatorn erhållit sådan rätt, får han i sitt ställe sätta annan, med vil­

ken jordägaren skäligen kan nöjas. Hembud till jordägaren skall ej krävas.

Med hänsyn till kreditfrågan föreslås, att avtal som därutöver begränsar

arrendatorns rätt att överlåta arrenderätten ej får göras medan arrendatorn

är försatt i konkurs.

Den föreslagna lagstiftningen är avsedd att tillämpas på avtal som träffas

efter lagens ikraftträdande. För äldre avtal föreslås särskilda över­

gångsbestämmelser, utformade bl. a. med sikte på att de nya be­

stämmelserna så snart som möjligt skall bil tillämpliga även på dem.

Utredningen föreslår därför att äldre tillsvidare-avtal, som

inte sägs upp till första möjliga tidpunkt, skall automatiskt föras in under

den nya lagens ordning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

32

och i det andra fallet huruvida och på vilket sätt helt nya bostadsarrenden

skall legaliseras för framtiden. Enligt överlantmätaren bör arrendeformen

finnas kvar för befintliga arrenden. Däremot får det nuvarande arrendein­

stitutet anses helt otillräckligt för att tillfredsställa rimliga krav på lös­

ningen av det nya fritidsbostadsbeståndets markfråga. Arrendeformen bör

därför avvecklas eller göras likartad tomträttsinstitutet vad avser nya ar­

renden. Även Sportstugefrämjandet och överlantmätaren i Göteborgs och

Bohus län finner arrendet som upplåtelseform för fritidshus för framtiden

olämpligt och förordar en ökad användning av tomträttsinstitutet.

Tveksamma mot arrendeformen är även överlantmätaren i Örebro län

och lantmätareföreningen. De anser att frågan om arrendets bibehållande

åtminstone bör ytterligare utredas. Överlantmätaren framhåller att bygg­

nad, fasta anläggningar och mark utnyttjas såsom en odelbar enhet och att

det då synes rimligt att den dispositionsform, som gäller för den avgjort

större delen av dennas värde, dvs. äganderätten, normalt skall tillämpas i

fråga om det hela. Överlantmätaren fortsätter.

Att tillämpa arrendeformen i fråga om tomtmark, som skall bebyggas

och utnyttjas på längre sikt, innebär, även om de föreslagna förbättringarna

i arrendatorernas ställning genomförs, ett osäkerhetsmoment som ur all­

män synpunkt inte skäligen synes motiverat med hänsyn enbart till en­

skilda jordägareintressen. Vad beträffar den förmenta fördelen för fritids-

byggaren av att startkostnaden blev lägre vid arrende än vid köp torde böra

beaktas, att denna fördel mer än väl torde kompenseras av möjligheten alt

utnyttja hela den fasta anläggningen (dvs. ej endast tomten utan även

byggnaden) såsom kreditobjekt. Äganderättsformen underlättar också ge­

nom möjligheten till inteckning överlåtelser, som allt oftare aktualiseras i

våra dagars rörliga samhälle. Jordägarnas ovillighet att sälja tomtmark

torde även minska eller helt bortfalla, om arrendeformen ej längre kan

tillämpas. Det primära vid båda formerna av upplåtelse är dock ytterst en

önskan att tillgodogöra sig ett exploateringsvärde. Kan detta inte realiseras

genom arrendeformen, torde man i regel inte ha så mycket att erinra mot

äganderättsupplåtelser. Därmed skulle också planintressena kunna tillgodo­

ses på ett tillfredsställande sätt. Av här anförda skäl anser överlantmätaren,

att frågan om bibehållande av bostads- och anläggningsarrende såsom legal

upplåtelseform bör upptas till ytterligare utredning och förnyat övervägande.

Lantmätareföreningen ifrågasätter om inte en viss ytterligare översyn

erfordras för att hindra att arrendeformen för mer permanenta anläggning­

ar får olyckliga konsekvenser från allmän synpunkt.

När det gäller den närmare utformningen av lagen motsätter sig ingen

remissinstans att arrendereglerna i första hand anpassas för fritidsbe­

byggelse av mindre kapitalkrävande art. Även utredningens strävan att

åstadkomma en normalisering av avtalsläget mellan markägaren och arren-

datorn gillas allmänt. Flera remissinstanser framhåller uttryckligen att sär­

skilda rättsregler fordras för att undanröja arrendatorns osäkerhet om

rättsförhållandet och för att stärka dennes förhandlingsposition gentemot

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

34

i alltför hög grad tar hänsyn till arrendatorns rättigheter. Lantbruksf ör-

bundet anser att lagen bör omarbetas så att markägarens behov av dispo-

sitionsfrihet och arrendatorns behov av besittningsskydd bättre avvägs mot

varandra.

Kommunförbundet och stadsförbundet vänder sig mot att utredningens

förslag i vissa delar är så utformat, att kommunernas verksamhet för be­

byggelseutveckling och bebyggelsesanering kommer att försvaras. Förbun­

den anser därför att särskilda regler bör införas till förmån för kommu­

nens intresse.

Anläggningsarrende. Liksom beträffande bostadsarrende är remissinstan­

serna enhälliga om alt en reform av reglerna för anläggningsarrenden är av

nöden. Majoriteten av remissinstanserna tillstyrker därvid i princip eller

lämnar utan erinran utredningens förslag för denna arrendegrupp. En­

dast en remissinstans — handelskammaren i Göteborg — säger att de före­

slagna förbättringarna för arrendatorn inte är tillfredsställande och knap­

past innebär någon nämnvärd ändring av rådande förhållanden.

Några remissinstanser tar emellertid avstånd från utredningens åsikt att

parterna är likställda vid avtalsförhandlingarna och anser att särskilda

skyddsregler till förmån för arrendatorn är behövliga. Hantverks- och in­

dustriorganisationen uttalar att likställigheten endast gäller vid den tid­

punkt då det första arrendeavtalet ingås. Vid detta tillfälle torde nämligen

eu näringsidkare normalt ha ett eller flera alternativ tillgängliga. Efter av­

talets ingående medför emellertid varje långsiktig disposition av den arren­

derade marken en försämring av arrendatorns ställning och en motsvarande

förbättring av markägarens förhandlingsläge. Lantbruksförbundet fram­

håller att arrendena ofta gäller mark inom hamn- och stationsområden

e. dyl. där efterfrågan vida överstiger tillgången. Markägaren har därför

enligt förbundets mening ett övertag som är mycket starkare än vad en fri-

tidsmarkägare har över sina spekulanter. Handelskammaren i Göteborg

förklarar att enbart den omständigheten att ett arrendeavtal kommer till

stånd tyder på att markägaren -— i det övervägande antalet fall en kommun

— befinner sig i ett förhandlingsmässigt överläge. I annat fall hade marken

överlåtits med äganderätt. Alt en företagare accepterar ett arrendeavtal

torde enligt handelskammaren oftast bero på att marken på grund av sin

belägenhet är väl lämpad för visst slags förvärvsverksamhet och därför liv­

ligt efterfrågad av olika företagare. I sådana fall är det kommunen som kan

ställa villkor. Även kioskägar eförbundet och korvhandlar ef örbundet fram­

håller arrendatorns svaga förhandlingsposition.

Från bl. a. denna synpunkt anser flera remissinstanser att anläggnings-

arrendatorns besittningsskydd bör ytterligare förstärkas genom införandet

av optionsrätt. Uttalanden i denna riktning görs av institutet för hantverk

och industri, lagberedningen, lantbruksf örbundet, industriföreningen, hant­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

36

bankinspektionen särskilt optionsrätten för bostadsarrende samt den utvid­

gade överlåtelserätten för arrendatorn. Liknande synpunkter anförs av bo-

stadsstijrelsen, överlantmätaren i Uppsala län, kommerskollegium och

kioskägareförbundet.

Från flera remissinstanser framhålls emellertid att utredningen ej till­

räckligt beaktat kreditfrågan i sitt förslag. Lagberedningen förklarar att

det för genomförande av belåningsmöjligheten för rörelseidlcare till en bör­

jan krävs att arrenderätten kan överlåtas och att bestämmelsen härom bör

vara tvingande. Av bl. a. institutet för hantverk och industri, lagbered­

ningen, lantbruksförbundet, industriföreningen, hantverks- och industrior­

ganisationen, kioskägareförbundet och korvhandlareförbundet uttalas att

även anläggningsarrendatorn av detta skäl bör tillerkännas optionsrätt.

Lantmäteristyrelsen och vissa överlantmätare framhåller att belåning av

arrendestället med nödvändighet förutsätter krav på utformningen av ar­

rendeobjektets individualisering. Lantmäteristyrelsen förklarar att arren-

datorns besittning därvid bör avse hel registerfastighet. Pantsättningens ut­

formning diskuteras närmare även av Föreningen mellan ombudsmännen

hos Sveriges landshypoteksinstitution.

Bebyggelseplanering. En klar majoritet betonar vikten av att arrendelagen

utformas med hänsyn till samhällets intresse av att olämplig bebyggelse inte

uppstår eller konserveras. Till dessa hör hovrätten för Västra Sverige, bo-

stadsstyrelsen, lantbruksstyrelsen, lantmäteristyrelsen, flertalet överlant­

mätare, vatteninspektionen, friluftsnämnden, länsstyrelserna i Stockholms,

Södermanlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Värmlands, Örebro och

Norrbottens län, håradshövdingeföreningen, industriförbundet och HSB.

Lantmäteristyrelsen framhåller att lägenhetsarrende — till skillnad från

jordbruksarrende, som i princip avser upplåtelse av mark för samma ända­

mål som förut — innebär att den upplåtna marken i allmänhet skall använ­

das för ett nytt ändamål, t. ex. för bostad. Med lägenhetsarrendet blir där-

genorn i särskild utsträckning förenade problem vid sidan av det privaträtts­

liga förhållandet mellan parterna. Samhällsplaneringsaspekter gör sig så­

lunda gällande i princip på samma sätt som då mark överlåts med ägande­

rätt för att tas i anspråk för ett nytt ändamål.

Från flera håll bestyrks utredningens iakttagelse att arrendebebyggel­

sen hittills skapat stora och svårlösta problem ur plansynpunkt. Överlant­

mätaren i Stockholms län förklarar att länet uppvisar åtskilliga exempel på

fritidsområden, där arrendebebyggelsen försvårat, för att inte säga omöj­

liggjort, en lämplig planläggning. Liknande uttalanden att fritidsbebyggel­

sen skett på olämpliga platser och på olämpligt sätt görs av bl. a. över-

lantmätarna i Kronobergs, Skaraborgs, Örebro och Norrbottens län och

länsstyrelserna i Malmöhus och Göteborgs och Bohus län. Den sistnämnda

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

38

slag arrendelagsutredningen lagt fram. Till dessa hör hovrätten för Västra

Sverige, byggnadsstyrelsen, överlantmätarna i Stockholms, Uppsala, Söder­

manlands, Västmanlands, Jönköpings, Kronobergs, Blekinge, Skaraborgs,

Värmlands, Västerbottens och Norrbottens län, länsstyrelserna i Stock­

holms, Södermanlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus och Örebro län och

länsarkitekterna i Södermanlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus och

Örebro län.

Många remissinstanser diskuterar fritidsutredningens åsikt att objektet

för arrendeupplåtelsen alltid borde vara fastighet eller åtminstone definie­

ras på i princip samma sätt som sker vid fastighetsbildning. Till detta för­

slag ansluter sig främst överlantmätarna i Gotlands, Hallands, Älvsborgs,

Örebro och Gävleborgs län, länsarkitekten i Stockholms län och länsstyrel­

sen i Norrbottens län.

Lantmätareföreningen ifrågasätter om inte arrendeinstitutet borde utfor­

mas efter mönster av tomträtten. I varje fall borde eftersträvas ett enhetligare

och fastare system med nära anknytning till byggnads-, fastighetsbildnings-,

naturvårds- m. fl. offentligrättsliga speciallagar. Även överlantmätarna i

Göteborgs och Bohus och Västcrnorrlands län och Sportstugefrämjandet ut­

talar sig för en utökad möjlighet att använda tomträttsinstitutet eller att

arrendereglerna utformas i betydligt närmare anslutning till detta institut.

Några remissinstanser ställer sig uttryckligen avvisande till fritidsutred­

ningens förslag. Till dessa hör hovrätten för Västra Sverige, överlantmätar­

na i Stockholms och Malmöhus och Göteborgs och Bohus län. Flertalet av

dessa anser — på liknande skäl som arrendelagsutredningen — att förslaget

är alltför långtgående och knappast realistiskt eller lämpligt.

Delvis kritiska mot arrendelagsutredningens förslag är lantmät er isty­

relsen och lantbruks styr elsen. Lantmäteristyrelsen konstaterar att arrende­

upplåtelser till skillnad från förvärv med äganderätt är helt oberoende av

offentlig prövning. I de fall arrendet endast avser eu kort tid utan att för­

längas därefter, kan en olämplig lösning ur plansynpunkt medföra mera be­

gränsade olägenheter än vid äganderätt. Men är arrendet långsiktigt eller

blir ett korttidsarrende automatiskt förlängt med eller mot jordägarens

vilja synes en olämplig planlösning vara till större nackdel vid upplåtelse

av del av fastighet än om området överlåtits och avstyckats till särskild

fastighet. Så t. ex. saknas möjlighet att utan alla parters medverkan för­

ändra gränser för arrendeområden. Verkningarna ur samhällsplanerings-

synpunkt av en mindre ändamålsenlig markdisposition synes således kunna

bli betydligt mera kännbara vid upplåtelse med nyttjanderätt av del av fas­

tighet än vid överlåtelse med åtföljande fastighetsbildning eller vid upp­

låtelse av hel fastighet. Anledning synes därför enligt styrelsen inte böra

föreligga att godta långsiktiga arrendeförhållanden utan att prövning sker

av upplåtelsens lämplighet ur plansynpunkt eller på annat sätt konstruktio­

nen av regelsystemet kan väntas leda till planenliga lösningar. Styrelsen

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

40

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

BOSTADSARRENDE

Kategorins avgränsning

Gällande rätt. Enligt 70 § arremdelagen avses med lägenhetsarrende varje

arrendeupplåtelse av fast egendom som inte är att hänföra till jordbruks­

arrende. Bestämmelserna om lägenhetsarrende omfattar därför ett stort an­

tal olikartade grupper av nyttjanderättsupplåtelser. Reglerna är sålunda

desamma, fastän markupplåtelsen kan avse så skiftande användningssätt

som upplåtelse för upplagsplats, lekplats, eller uppförande av byggnad för

bostadsändamål eller för fabriksdrift. Som lägenhetsarrende är inte att an­

se gravrätt enligt lagen den 18 oktober 1963 (nr 537) om gTavrätt och ej

heller vägrätt enligt lagen den 30 juni 1943 (nr 431) om allmänna vägar (1

kap. 8 § andra stycket NJL). Vissa fiskearrenden är enligt lagen den 27

juni 1957 (nr 390) om fiskearrenden undantagna från arrendelagens til­

lämpningsområde.

Utredningen. De arrendeupplåtelser där arrendatorn har ett eget hus på

den upplåtna marken framträder till följd av den betydande fritidsbe­

byggelsen på ofri grund alltmera som en tämligen enhetlig och dominerande

grupp av lägenhetsarrenden. Inom gruppen finns inte bara upplåtelser för

fritidsbebyggelse utan även sådana upplåtelser där arrendatorns hus är en

helårsbostad. Enligt utredningens mening kan det i det enskilda fallet vara

svårt att dra en klar gräns mellan vad som är att hänföra till fritidsbe­

byggelse och vad som bör anses som helårsbebyggelse. Dessutom torde vil-

laarrendatorema och andra ägare av helårsbostäder på annans mark nu­

mera vara få och dteras problem knappast särpräglade. Med hänsyn härtill

bör alla lägenhetsarrendatorer som äger bostadshus på den upplåtna mar­

ken behandlas enhetligt vid en lagreform inom detta område.

Den föreslagna nya arrendekategorien bostadsarrende karaktäriseras av

att arrendatorn på arrendestället har eller ämnar uppföra ett eget bostads­

hus. Häri ligger att upplåtelsen skall vara gjord med tanke på att bereda

arrendatorn möjlighet att uppföra ett hus som verkligen kan tjäna som

bostad. Utredningen anser att de nya bestämmelserna inte bör bli till­

lämpliga, om någon med stöd av arrenderätt uppför ett hyreshus eller en

fabriksbyggnad som också inrymmer en eller flera bostäder. Bostadsarren­

de bör därför begränsas till fall då det färdiga eller avsedda huset lämnar

bostad åt husets ägare och hans familj och detta syfte framstår som hu­

vudändamålet med upplåtelsen.

Kravet på bostadshus bör inte grundas på någon viss minimistandard

eller att huset skall vara beboeligt året runt. Jakthyddor och sjöbodar är

dock inte att anse som bostadshus bara därför att de erbjuder en primitiv

41

övernattningsmöjlighet. Tält — av tyg eller masonit — kan vidare lika litet

som husvagnar räknas som bostadshus. Tillräcklig ledning för bostadsbe­

greppets bestämmande torde stå att finna i det allmänna språkbruket. Ut­

tryck som bostadshus och sommarstuga har en så pass klar innebörd, att

någon större tvekan i allmänhet inte behöver råda i gränsdragningsfrågan.

Enligt utredningens förslag skall lagens mera fullständiga system för be­

sittningsskydd vid bostadsarrende inträda endast i sådana fall då arrenda-

torns hus är taxerat. I och för sig kan det synas praktiskt att låta ej taxe­

rade hus på arrenderad mark falla helt utanför reglerna för bostadsarrende.

Härigenom skulle man slippa från att ha olika typer av bostadsarrende.

Utredningen anser emellertid att en arrendator under den tid som hinner

förflyta från tillträdet av ett obebyggt område till dess taxeringsvärde kun­

nat åsättas ett nyuppfört hus behöver ökat skydd, exempelvis rätt till mini­

mitid och skriftligt avtal. Den omständigheten att vid taxering särskilt

byggnadsvärde åsatts arrendatorns hus bör därför inte utgöra något krite­

rium för bostadsarrende. Om ett tillämnat hus av någon anledning inte

blir uppfört, bör upplåtelsen likväl kunna rubriceras, som bostadsarrende

under förutsättning att syftet med upplåtelsen kan bevisas.

Remissyttrandena. Frågan om avgränsningen av bostadsarrendeupplåtel­

serna lämnas utan erinran av flertalet remissinstanser. Hovrätten för

Västra Sverige, länsstyrelsen i Gävleborgs län, RLF och industriförbundet

godtar uttryckligen utredningens förslag. Lantbruks förbundet invänder att

idrottsanläggningar, klubbhus o. dyl. faller utanför bostadsarrendekatego­

rin. Anläggningens värde synes också i dessa fall böra föranleda att arren-

datorn erhåller förstärkt besittningsskydd. Därtill kommer att dessa arren­

den torde tjäna samma sociala fritidssyfte som motiverar den förmånliga

behandlingen av bostadsarrende.

Några remissinstanser anser att rekvisitet bostadshus bör bestämmas

närmare. Enligt överlantmätaren i Göteborgs och Bohus län är hänvis­

ningen till det allmänna språkbruket alltför svävande för att kunna ge till­

räcklig ledning, överlantmätaren i Gävleborgs län befarar att ett stort och i

praktiken besvärande antal gränsfall kan uppkomma.

Länsstyrelsen i Gävleborgs län och överlantmätaren i samma län anser

att hänsyn bör tas inte bara till den avsedda användningen utan även bygg­

nadens grundkonstruktion. Länsstyrelsen yttrar.

Det allmänna språkbruket torde inte, som utredningen synes förmena,

ensamt kunna fälla utslag vid bedömandet om eu byggnad erbjuder mera

än »en primitiv övernattningsmöjlighet». Många jakthyddor och liknande

är av mycket hög klass. Då det ekonomiska värdet inte kan tillåtas vara

bestämmande för byggnadens hänförande till kategorien bostadshus, torde

det bli nödvändigt att här beakta även sådana förhållanden, som avser bygg­

nadens konstruktion, dess användning eller dess mer eller mindre varaktiga

förening med den mark, varå den är uppförd.

2-j- Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 saml. Nr 19

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

42

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Överlantmätaren anför.

Upplåtelsens* huvudsakliga syfte bör, såsom i förslaget anges, vara till­

godoseende av ett bostadsändamål för en familj. Därutöver bör emellertid

krävas att den uppförda eller avsedda bebyggelsen har sådan grundkon­

struktion att en flyttning av densamma är förenad med betydande kostna­

der. Avtal om arrende för tältning, uppställning av husvagnar eller förtöj­

ning av husbåtar skulle då automatiskt komma att falla utanför kategorin

bostadsarrende, vilket synes ändamålsenligt. Ifråga om exempelvis jakt­

hyddor och sjöbodar blir i sådant fall avsikten med upplåtelsen och den fak­

tiska användningen avgörande för om bostadsarrende föreligger eller ej.

Besittningsskydd

Behovet av besittningsskydd

Gällande rätt. Den nuvarande arrendelagen tillerkänner vid lägenhets­

arrende ingendera parten rätt att kräva avtalets förnyelse eller förläng­

ning. Vägras arrendatorn fortsatt arrende, åligger det honom att flytta.

Har arrendatorn egna hus eller anläggningar på arrendestället, är han nor­

malt berättigad att avlägsna dem under den löpande arrendetiden. Men

finns sådan egendom kvar vid arrendetidens slut, får han inte fritt riva

eller flytta bort egendomen. Enligt 70 § andra stycket och 18 § är arrenda­

torn skyldig att först hembjuda byggnaden eller anläggningen till jord­

ägaren. Denne kan fritt välja mellan att anta eller förkasta hembudet. För­

kastas det eller svarar inte jordägaren, har arrendatorn viss tid på sig att åter­

ställa arrendestället i ursprungligt skick. Hus eller anläggning som lämnas

kvar efter denna tid tillfaller jordägaren utan lösningsskyldighet. Antar

jordägaren hembudet, måste han ersätta arrendatorn egendomens värde.

Vid socialt jordbruksarrende föreligger i allmänhet optionsrätt, dvs. fö­

reträdesrätt till nytt arrende. Optionsrätten omfattar en bestämd arrende­

tid om fem år. Någon gräns för antalet arrendeförnyelser finns inte.

Utredningen. Den form som upplåtelser för bostadsarrende erhåller i prak­

tiken är ofta inte ändamålsenlig och stämmer dåligt överens med avtalens

funktion. Den avtalade arrendetiden är vanligen betydligt kortare än den

tid under vilken arrendatorns hus kan stå kvar och tjäna som bostad. I

regel torde det vid avtalets tillkomst ha varit en tyst förutsättning mellan

parterna att avtalet skall förnyas efter den bestämda tidens utgång eller —

vid upplåtelse tills vidare — inte uppsägas vid första möjliga tidpunkt. Det

är vidare anmärkningsvärt att det inte vare sig i lag eller — annat än i

sällsynta undantagsfall — i avtalen är sörjt för att husets värde vid arren­

detidens slut kommer husägaren-arrendatorn till godo.

Utifrån dessa synpunkter föreligger behov av en bättre avpassad ord­

44

rätten förklarar att det med viss rätt kan göras gällande att jordägarens

intressen sätts tillbaka till förmån för arrendatorn i så hög grad, att risk

föreligger att jordägarna kommer att bli mindre benägna att upplåta mark

för bostadsarrende. Antagandet torde särskilt gälla de säkerligen ej fåtaliga

upplåtelser som inte sker i vinningssyfte, exempelvis för vänskaps eller

släktskaps skull. Förslaget torde också vara ägnat att höja avgiftsnivån och

motverka samhällets planintresse. Hovrätten är emellertid ej övertygad om

att ett genomförande av den föreslagna optionsrätten skall behöva medföra

alltför oförmånliga verkningar, i varje fall ej beträffande den mera väl­

ordnade och från samhällets synpunkt önskvärda fritidsbebyggelsen. De av

utredningen framhållna olägenheterna med nu rådande förhållanden väger

enligt hovrättens mening tyngre, och hovrätten tillstyrker därför förslaget

om optionsrätt.

Även Sveriges jordägareförbund är tveksamt om det kan vara lämpligt eller

från allmän synpunkt önskvärt att i lagen införa en bestämmelse om op­

tionsrätt för vissa arrenden. Förutom risken för minskat utbud av arrende­

mark samt prishöjning på bristorter framhåller förbundet att en arrenda-

tor genom den föreslagna lagändringen kan tillfogas en allvarlig förlust.

Denne kan nämligen i förlitan på alt lagen ger honom en »evig» nyttjande­

rätt ha låtit uppföra en dyrbar sommarvilla som sedermera måste flyttas

efter optionsavbrott.

Några remissinstanser motsätter sig att optionsrätt införs. Östergöt­

lands och Södermanlands handelskammare förklarar att ett arrendeavtal

är ingånget under förutsättningar om vilka båda parter är väl medvetna. Be­

tänkandet ger inte heller belägg för att sådana missförhållanden eller miss­

bruk av markägaren föreligger att optionsrätt på grund därav är påkallad.

Länsstyrelsen i Gotlands län säger sig med hänsyn till optionsrättens ne­

gativa verkningar inte vara beredd tillstyrka förslaget, eftersom det kan bli

en spärr mot tillgodoseende av det behov som föreligger av att sommarstu­

gor genom arrendeupplåtelser ställs till allmänhetens förfogande. Bankför­

eningen finner att förslaget om optionsrätt alltför starkt åsidosätter jord­

ägarens berättigade intresse av att kunna förfoga över sin mark. I själva

verket innebär den föreslagna regeln att ett arrendeförhållande kan kom­

ma att bestå under generationer utan att jordägaren har möjlighet att få det

upplöst. I och för sig har föreningen ingen invändning mot att en arrenda-

tor får en tryggad besittning till sin bostad i sådana fall när bostaden är

innehavarens egentliga hem. En lagstiftning om bostadsarrende kommer

emellertid huvudsakligen att bli tillämplig på fritidshus. Behovet av hem­

skydd för dessa kan enligt föreningen inte anses på långt när ha samma

styrka som då fråga är om helårsbebyggelse. Utredningens åsikt att bo-

stadsarrendatorn i princip skall vara tillförsäkrad kvarboenderätt går där­

för alltför långt. Enligt föreningens mening bör det vara tillräckligt att

arrendatorn i rimlig utsträckning skyddas mot ekonomisk förlust.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

46

och i övrigt i form av uppsägning. Man får härigenom två slag av uppsäg­

ningar dels för avflyttning, dels för ändring av villkoren. Båda möjlighe­

terna skall kunna förekomma samtidigt. Det får därefter ankomma på den

som mottagit uppsägningen att ta nästa initiativ, dvs. antingen begära för­

handlingar eller hänskjuta saken till opartiskt organ. Underlåter motta­

garen — jordägaren eller arrendatorn — att vidta någon av dessa åtgärder,

skall de i uppsägningen angivna villkoren gälla.

Vad som skall anses vara en skälig ändring av avtalsvillkoren i samband

med en ny arrendeperiod får bero på omständigheterna i varje särskilt fall.

Att i lagen införa generella normer med utgångspunkt från ränteläge,

taxeringsvärde, konsumentprisindex eller liknande är inte ändamålsen­

ligt. En norm för vad som skall anses vara skäligt arrende torde i stället

vara att söka i vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arren­

detomter eller, om sådant jämförelsematerial inte föreligger, vad sommar-

stugearrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala.

I samband med avgiftsregleringen berör utredningen spörsmålet om vil­

ken inverkan en värdeförhöjning av arrendestället till följd av förbättrings­

arbeten som arrendatorn utfört kan ha på bedömningen av avgäldens stor­

lek. Hänsyn får härvid tas till om kostnaderna stannat på arrendatorn

eller om jordägaren senast vid tidpunkten för den nya arrendeperiodens

början på ett eller annat sätt ersatt arrendatorn. Bedömningen ansluter sig

till den föreslagna regeln att arrendatorn inte behöver betala oskälig av­

gift för ett förlängt arrende. Det behövs därför inte någon lagregel av­

seende förbättringsarbetes inverkan på avgiftsregleringen.

Remissyttrandena. Den föreslagna möjligheten till omprövning av arren­

devillkoren och arrendeavgiften möter ingen erinran från remissinstanserna.

Från flera håll uttalas att reglerna är smidiga och tillgodoser båda parters

intressen.

Östergötlands och Södermanlands handelskammare och handelskam­

maren för Örebro och Västmanlands län avstyrker dock att ett opartiskt

organ vid tvist skall kunna avgöra de nya villkoren. Den förstnämnda han­

delskammaren förklarar att regeln innebär ett för stort ingrepp i mark­

ägarens äganderätt. Den senare anser att parternas ekonomiska handlings­

frihet inte bör inskränkas genom en opartisk prövning.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Undantag från optionsrätten

Utredningen. Såsom tidigare redovisats finns beträffande fritidsbebyg­

gelse på ofri grund ett allvarligt s. k. skräpbebyggelseproblem. Skräpbe­

byggelsen har vanligen uppförts i strid med statsmakternas och myndig­

heternas beslut eller intentioner i fråga om bebyggelse och naturvård.

Sådan bebyggelse bör inte konserveras. Om optionsrätten tillåts omfatta

48

toden är tämligen schematisk och inte torde medföra att den önskade av-

gränsningen helt uppnås. Av större betydelse är däremot att man låter in­

nehållet i en lag bestämmas med tillhjälp av en författning av lägre digni­

tet — här taxeringsförordningen — om vars framtida innehåll man dess­

utom ej kan vara förvissad. Hovrätten förklarar dock att någon bättre me­

tod för avgränsningen synes vara vansklig att finna och vill därför inte

avstyrka förslaget.

Några remissistanser förklarar att det i och för sig hade varit påkallat

med en högre värdegräns än 5 000 kronor. Bland dessa är länsstyrelsen i

Norrbottens län, naturskyddsföreningen och industriförbundet. Länssty­

relsen påpekar att det för en ägare av byggnad på ofri grund många

gånger inte torde vara förenat med större svårigheter att få byggnaden

taxerad. Detta gäller även ytterst enkel bebyggelse. Länsstyrelsen fram­

håller dock att varje värdegräns skapar problem, såsom att en arrendator

ogärna river en dålig byggnad och riskerar att mista optionsi ätten. Med

hänsyn härtill ifrågasätter länsstyrelsen om inte en bättre avvägning av

allmänna och enskilda intressen skulle vinnas om en prövning i varje sär­

skilt fall företogs innan optionsrätt medges. Även överlantmätaren i Hal­

lands län befarar att den skräpbebyggelse som utredningen velat undvika

kan tillföras optionsrätt genom att ägaren deklarerar ett värde av 5 000

kronor för byggnaden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

De optionsbrytande grunderna

Utredningen. Varken optionsrättens natur eller kravet på ändamålsenlig­

het medför att arrendatorn under alla omständigheter bör ha rätt till för­

längt arrende. Besittningsskyddets värde bestäms emellertid i hög grad av

det sätt på vilket skälen för jordägarens rätt att bryta optionen utformas.

Det är därför av väsentlig betydelse att dessa direkt och uttömmande fram­

går av lagen. Vid bedömningen av denna fråga har två synpunkter varit

vägledande. För det första bör inte de arrendatorer som är försumliga i sitt

förhållande till jordägaren få göra anspråk på att sitta kvar efter den ge­

nom avtal eller optionsreglerna bestämda tiden. Med hänsyn härtill föreslås

att jordägaren får rätt att bryta optionen i de fall arrendatorn påtagligt

eftersatt sina förpliktelser enligt arrendeavtalet.

I övrigt anser utredningen att optionen skall kunna brytas när jordäga­

ren har ett påtagligt intresse av att få utnyttja marken på annat sätt. En­

ligt utredningens mening bör huvudprincipen därvid vara att jordägaren

inte skall kunna bryta arrendatorns optionsrätt enbart därför att han av

rent personliga skäl vill bli av med arrendatorn eller därför att jordägaren

räknar med att därigenom av en sittande eller efterföljande arrendator

kunna få ut en högre avgift. Utgör å andra sidan arrendatorns hus ett hin­

der för jordägarens jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet,

t>0

Remissyttrandena. Ingen remissinstans motsätter sig att jordägaren skall

ha rätt att bryta optionsrätten när arrendatorn påtagligt eftersatt sina för­

pliktelser enligt avtalet.

Även förslaget att jordägaren skall kunna bryta optionsrätten när mar­

ken skall användas för annat ändamål godtas i princip av remissinstanser­

na. Några anser emellertid att jordägaren dessutom bör få bryta optionen

om han ger arrendatorn full lösen för värdet av arrenderätten och bygg­

naderna. Till dessa hör advokatsamfundet, bankföreningen, industriförbun­

det och överjägmästaren i Bergstagsdistriktet. Samfundet yttrar.

Utredningen anför att vid en avvägning av arrendatorns intresse mot

jordägarens skall i huvudsak ekonomiska synpunkter vara avgörande. Ett

mindre ekonomiskt övertag å jordägarsidan kan ej i och för sig medföra

att arrendatorns rätt tvingas vika. Jordägaren måste dessutom göra san­

nolikt att marken skall användas på det sätt som omnämnes i punkten tre.

Arrendeutredningen anför särskilt att denna sannolikhetsutredning måste

ställa rätt stora krav på fullständighet. Samfundet vill påpeka att den si­

tuationen kan uppstå, att jordägaren måste ombesörja ingående och dyr­

bara utredningar — kanske fullständiga ritningar, beräkningar eller kal­

kyler — innan han kan uppsäga arrendatorn. Han kan trots detta inte

vara säker på att lyckas bryta optionsrätten. En mycket besvärande bevis­

skyldighet, både beträffande sannolikhetsrekvisitet och beträffande in-

tresserekvisitet, har således enligt förslaget ålagts jordägaren. Det kan en­

ligt samfundets mening därför vara lämpligt att jordägaren, om han så

önskar, skall få rätt att förfoga över sin mark, om han erbjuder arrenda­

torn full lösen av hus- och arrenderätt. Det kan nämligen för jordägaren

vara fördelaktigt att alltid veta att han mot full ekonomisk gottgörelse skall

kunna bryta optionsrätten. Från jordägarens sida kan även finnas andra

intressen att erhålla marken, vilka kanske inte omedelbart kan avläsas i

penningar. Sådana intressen kan också vara svåra att precisera och i eko­

nomiskt hänseende styrka i rättegång, men kan ändå ha den tyngden att

jordägaren är villig att ekonomiskt kompensera arrendatorn fullt ut för att

erhålla tillgång till arrendestället.

Svårigheten för jordägaren att avbryta optionsrätten påtalas även av

länsstyrelsen i Norrbottens län, lantbruksförbundet och Skånes handels­

kammare. Länsstyrelsen anser att stadgandet åtminstone bör jämkas så att

jordägaren kan disponera marken friare för de fall han avser upprätta de­

taljplan för ett område där arrendebebyggelse förekommer.

Skånes handelskammare anser att kravet på att jordägarens intresse

att få förfoga över marken skall väga klart tyngre än arrendatorns in­

tresse att få sitta kvar på arrendestället inte är adekvat och innebär ett

alltför omfattande ingrepp i jordägarens dispositionsrätt över sin mark.

Handelskammaren anser att bestämmelsen i allt fall bör ändras så att då

en objektivt sett ekonomiskt berättigad planerad ändring av markens an­

vändning konstaterats, så skall rätt till optionsavbrott tillkomma jordäga­

ren om ej särskilda skäl talar mot ett sådant avbrott.

När det gäller möjligheten att avbryta optionsrätten beträffande plan­

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

52

Samfundet framhåller vidare att jordägaren enligt utredningens utta­

landen kan bryta optionsrätten genom att säga upp avtalet under åberopan­

de av att marken skall användas för annat ändamål. Om man tillämpar reg­

lerna om optionsavbrott på grund av ändrad markanvändning även i plan­

sammanhanget vinner man en mera nyanserad bedömning som tar hänsyn

till även andra faktorer än enbart planfrågan. Även överlantmätaren i Jön­

köpings län uttalar sig för att optionsavbrott med hänsyn till planförhål­

landena skall inordnas under regeln om markens ändrade användning.

Överlantmätaren i Blekinge län framhåller att förslaget i omtanke om sam­

hällets planintresse ger åt jordägaren inte bara befogenhet att övervaka

byggnadslagstiftningens efterlevnad utan också en exekutiv makt att be­

ivra överträdelser. En bestämmelse av denna art är helt främmande för syf­

tet med den nu aktuella reformen.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Förfarandet

Utredningen. Det system som utredningen föreslår innebär att en av­

vägning sker mellan parternas motsatta intressen vid prövning av options­

rättens bestånd. För att erhålla en fullständig prövning är det ofrån­

komligt att även villkoren för en kommande arrendeperiod i förekomman­

de fall prövas samtidigt. Det kan vara fullt legitimt att jordägaren i första

hand vill låta arredatorn sitta kvar mot en högre avgäld men att han, om

höjningen inte går att genomföra, önskar bryta optionsrätten för att ut­

nyttja marken för annat ändamål. Oavsett om jordägaren (eller arrenda-

torn) endast vill ha till stånd en ändring av villkoren eller ett brytande av

optionsrätten, bör uppsägningstiden och övriga därmed sammanhängande

formaliteter göras likformiga.

Enligt utredningens åsikt är det vidare klart att handläggningen av fö­

rekommande tvistefrågor mellan parterna inte lämpligen bör anförtros

annat organ än domstol.

Remissyttrandena. Utredningens förslag att tvistefrågor rörande options­

rätt och arrendevillkor skall handläggas av allmän domstol lämnas utan

erinran av remissinstanserna. Endast överlantmätaren i Uppsala län anser

att ägodelningsrätten är lämpligare än allmän domstol med hänsyn till ägo-

delningsrättens sammansättning och arbetsformer.

Länsstyrelsen i Malmöhus län ifrågasätter om inte större fördelar skulle

vinnas med medling och särskilt domstolsförfarande liknande den ord­

ning som hyreslagstiftningssakkunniga föreslagit för avgörande av hyres­

tvister. Även överlantmätaren i Norrbottens län uttalar sig för ett med­

lingsförfarande.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

53

Upplåtelsens form

Gällande rätt. Av 70 § första stycket arrendelagen framgår att avtal om

lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen, där ej upplåtaren och arren-

datorn annorlunda åsämjas. Regeln innebär att den skriftliga avtalsformen

i första hand skall tillämpas. En muntlig överenskommelse är giltig bara

om parterna enas om sådan avtalsform.

I fråga om jordbruksarrende gällde samma rättsregel enligt den ur­

sprungliga lydelsen av NJL. Genom senare lagstiftning har formkravet

emellertid skärpts. År 1909 infördes för vissa jordbruksarrenden i Norr­

land och Dalarna skriftlig form som förutsättning för avtalets giltighet.

Arrendatorn gavs rätt att — i sista hand i domstolsväg — kräva skriftligt

avtal. År 1927 utvidgades denna rätt till att gälla alla jordbruksarrenden.

En ytterligare skärpning till förmån för skriftlig form skedde genom 1943

års arrendereform. Då infördes den alltjämt gällande regeln att ett munt­

ligt avtal om jordbruksarrende är ogiltigt. Arrendatorns tidigare rätt att i

efterhand framtvinga skriftligt avtal togs bort och ersattes med en rätt

till ersättning för skada som tillskyndas arrendatorn genom att han ej

erhållit skriftligt avtal. Ansvaret för den skriftliga formens iakttagande

ligger därigenom på jordägaren med det undantaget att arrendatorn saknar

rätt till skadestånd, om han är orsak till att kontrakt inte skrivs (1 § arren­

delagen). Rätten till skadestånd kan i likhet med formkravet inte med giltig

verkan upphävas genom avtal.

Skriftligt avtal om lägenhetsarrende har vidsträcktare rättsverkningar

än ett muntligt avtal i fråga om arrendatorns rätt vid överlåtelse av fastig­

heten. Överlåts den utarrenderade marken under arrendetiden, gäller av­

talet utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om arrendatorn tillträtt

fastigheten (70 § fjärde stycket arrendelagen). Ett skriftligt avtal kan vi­

dare intecknas, om förbehåll ej gjorts om att inteckning ej får ske. Har

inteckning sökts innan en ny ägare sökt lagfart på sitt förvärv, vinner ar­

rendatorn skydd mot denne oavsett om tillträde till arrendestället skett

[46 § förordningen den 16 juni 1875 (nr 42 s. 12) angående inteckning i fast

egendom]. Inteckning medför ett förstärkt skydd för arrendatorn även vid

duhbelöverlåtelse och exekutiv auktion.

Utredningen. Enligt utredningens erfarenhet tillhör det numera undan­

tagen att nya upplåtelser för bostadsarrende sker genom enbart muntligt

avtal. Däremot är det alltjämt vanligt att gamla — muntliga eller skrift­

liga — upplåtelser förlängs utan att tilläggsavtalet ges skriftlig form.

Den skriftliga formen har enligt utredningens mening så många fördelar

att någon tvekan knappast kan råda om det lämpliga i att avtal om bo­

stadsarrende alltid avfattas skriftligen. Däremot kan det vara tveksamt

54

hur önskemålet skall genomföras och hur man skall behandla de upplå­

telser där en föreskrift om skriftlig form inte följts.

Den metod för problemets lösning som kom till användning år 1943 i

fråga om jordbruksarrende har enligt vad utredningen erfarit på det hela

taget fungerat väl. Det finns knappast anledning att förmoda att samma

metod inte skulle vara godtagbar också i fråga om bostadsarrende. Erfa­

renheterna rörande jordbruksarrende talar för att en lagregel om obligato­

risk skriftlig form inom relativt kort tid kommer att leda till åsyftat resul­

tat. Motsvarande krav på skriftligt avtal som gäller vid jordbruksarrende

bör därför enligt utredningens mening införas för bostadsarrende.

Remissyttrandena. Förslaget om obligatorisk skriftlig avtalsform för bo­

stadsarrende biträds av remissinstanserna. Reformförslaget stöds uttryck­

ligen av hovrätten för Västra Sverige, överlantmätarna i Blekinge, Malmö­

hus och Västerbottens län, länsstgrelsen i Gotlands län, stadsförbundet, RLF

och Sveriges jordägareförbund. Endast överlantmätaren i Gotlands län är

kritisk mot regelns införande. Han anser orimligt att en jordägare, som

kanske av välvilja och utan större ersättning medger någon bekant eller

släkting att uppföra en sommarstuga på sin mark, skall riskera att bli skade-

ståndsskyldig till arrendatorn om skriftligt arrendeavtal inte kommer till

stånd.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Arrendetiden

Gällande rätt. Enligt 1 kap. 1 § NJL är arrendeavtal ej bindande utöver

50 år från det avtalet slöts, om den arrenderade marken ligger utanför

område som ingår i stadsplan. Annars gäller en maximitid av 25 år. Någon

nedre gräns såvitt gäller lägenhetsarrenden anges inte i lagen. Inget hind­

rar parterna att komma överens om arrende tills vidare.

Ett avtal om lägenhetsarrende som ingås på obestämd tid kan bringas

att upphöra när som helst och av vilken anledning som helst genom upp­

sägning från endera sidan. Är arrenderätten inte förverkad och har sär­

skild uppsägningstid ej avtalats, inträder arrendatorns skyldighet att flytta

på fardagen näst efter sex månader från uppsägningen (39 §). Fardag' in­

faller den 14 mars (5 § första stycket). Har annan uppsägningstid eller

fardag avtalats gäller denna. Arrendeavtal på bestämd tid upphör utan

föregående uppsägning på arrendetidens sista dag. Under löpande avtalstid

kan arrendet bringas att upphöra endast på något av de förverkandeskäl

som särskilt anges i lagen (70 § femte stycket samt 36 och 37 §§). Uppsägs

arrendet av sådan anledning, får arrendatorn i allmänhet sitta kvar till

nästa fardag (39 §).

Beträffande jordbruksarrende gäller i betydelsefulla hänseenden andra

56

vara bestämd utan angivet minimum. Risk föreligger f så fall för att

många avtal om bostadsarrende skulle innehålla en arrendetid av exempel­

vis ett år. Utredningen föreslår därför att en viss minsta tid utsätts i lagen.

En sådan bestämmelse bör gälla med tvingande verkan till förmån för ar-

rendatorn. De fåtaliga fall där ett verkligt behov föreligger att bestämma

arrendetiden på annat sätt kan på ett tillfredsställande sätt tillgodoses dis­

pensvägen.

Frågan om minimitidens längd bör ses i sammanhang med spörsmålet

om utformningen av uppsägnings- och besittningsskyddet i övrigt. Om arren-

datorn vid arrendetidens slut inte ges någon optionsrätt eller om denna görs

svag, bör arrendetiden göras lång och tvärtom. Vid minimitidens fixeran­

de måste vidare beaktas hur uppsägningstiden och ordningen för arrende­

avgiftens fortsatta bestämmande konstrueras. Utifrån dessa synpunkter

framhåller utredningen att erfarenheterna från de sociala jordbruks­

arrendena visat att det är bättre med en inte alltför lång minimitid i för­

ening med optionsrätt än förhållandevis långa minimitider. Den minsta

upplåtelsetiden av fem år som gäller för huvudparten av de sociala jord­

bruksarrendena kan visserligen för bostadsarrendets del sägas vara väl

kort med tanke på ändamålet. Å andra sidan skulle fem år som minsta

arrendetid för bostadsarrende nära sammanhänga med det system för ar-

rendatorns besittningsskydd efter arrendetidens slut (optionsrätt) som ut­

redningen samtidigt föreslår. En arrendetid på exempelvis tio år eller

mera kunde medföra att jordägarna blev avsevärt mindre benägna att

upplåta mark för bostadsarrende. En lång upplåtelsetid kunde även ver­

ka hindrande mot behov av en ändrad markanvändning. Också för till­

godoseende av behovet att ompröva arrendeavgiften med jämna intervaller

är det förenat med vissa fördelar att låta upplåtelseperioder och avgälds-

perioder sammanfalla. Ett enkelt och praktiskt system skapas härigenom.

Utredningen har vid övervägande av dessa synpunkter stannat för att

som minsta arrendetid för bostadsarrende föreslå fem år. Denna åsikt fin­

ner utredningen väl försvarad i de fall när arrendatorn tillika har options­

rätt. För övriga arrenden kan fem år inte sällan framstå som väl kort.

Emellertid är det i dessa fall i regel fråga om hus som relativt lätt kan

både resas och rivas.

I nära anslutning till arrendatorns rätt till minimitid står frågan om

dennes uppsägningsskydd. För att få avsedd verkan måste ett stadgande

om arrendetiden kompletteras med bestämmelser som hindrar att upp­

sägning fritt kan ske under arrendetiden och arrendet därigenom bringas

att upphöra före den avtalade arrendeperiodens slut. Av denna anledning

finner utredningen att en motsvarighet till det förbud mot andra uppsäg-

ningsskäl än de i lag särskilt angivna som gäller för jordbruksarrenden

bör införas beträffande bostadsarrende. En sådan regel torde knappast

innebära någon nackdel för den jordägare som tidigare än ursprungligen

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

58

är arrendatorn dock skyldig att hembjuda fastigheten till jordägaren. Den­

ne har inte någon skyldighet att återta arrendet. Förklarar han sig villig att

återta arrendet, skall han ersätta arrendatorn dess värde. Tvist i värde­

ringsfrågan handläggs av skiljemän (18 §).

Om arrendatorn dör före arrendetidens utgång, inträder dödsboet i arren-

datorns rätt. Dödsboet äger i sin tur överlåta arrenderätten till annan.

Enligt 9 § första stycket krävs ej härför att avtalet ingåtts för viss minsta

tid. Däremot gäller i övrigt de i 8 § andra stycket föreskrivna reglerna om

hembud till jordägaren. 1 lagen utsägs inte huruvida personförändring på

arrendatorssidan kan ske utan hembud genom arv, giftorätt eller testamen­

te. I doktrin och rättspraxis har detta ansetts tillåtligt. Utredningen är

emellertid av annan åsikt och anser att ny arr enda tor inte genom familj e-

rättsligt fång kan insättas i andra fall än sådana där substitution också

i övrigt är medgiven.

Nu angivna regler, vilka är av dispositiv natur, gäller även för jord­

bruksarrende. För de sociala jordbruksarrendena är bestämmelserna tving­

ande.

Utredningen. Sjukdom, hög ålder, ändrade anställnings- eller familje­

förhållanden är exempel på förhållanden som gör att en bostadsarrenda-

tor under arrendetiden kan vilja överlåta sitt hus med åtföljande arrende­

rätt. I den mån inte något beaktansvärt intresse därigenom kränks, finns

inte någon anledning att föreskriva några gränser för en sådan överlåtelse­

rätt. I regel lämnar också jordägaren sitt samtycke till begärda arrende-

överlåtelser. I det stora flertalet fall får jordägarens intresse anses tillgodo­

sett, om den nye arrendatorn kan betala arrendeavgiften och i övrigt göra

rätt för sig. Detta gäller framför allt i de fall då jordägaren bedriver mark­

upplåtelse i större omfattning. Det föreligger därför skäl att liberalisera

det hittillsvarande överlåtelseförbudet och göra bestämmelsen tvingande

till arrendatorns förmån. Under sådana omständigheter synes emellertid

jordägarens intresse kräva att överlåtelserätten inte görs helt fri. Förhål­

landena varunder avtal om bostadsarrende ingås är högst varierande. Man

kan därför inte bortse från att det i undantagsfall kan vara ett väsentligt

och beaktansvärt intresse för jordägaren att själv kunna ta del i valet av

ny arrendator.

Av bl. a. dessa skäl föreslår utredningen att arrendatorn får en prin­

cipiell rätt att överlåta arrenderätten till ny arrendator, om denne från

objektiv synpunkt kan anses vara godtagbar för jordägaren. Både för att

jordägaren inte skall vara okunnig om förekommande överlåtelser och för

att bereda honom tillfälle att bevaka sina intressen, bör överlåtelsen före­

gås av hembud till jordägaren i samma ordning som enligt 8 § andra

stycket redan nu gäller när arrendetiden är bestämd och omfattar minst

tio år. Mot erläggande av full ersättning till arrendatorn bereds jordägaren

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

60

Remissyttrandena. Utredningens förslag om arrendatorns substitutions-

rätt tillstyrks eller lämnas i princip utan erinran av det övervägande an­

talet remissinstanser. Till de som uttryckligen tillstyrker förslaget hör

hovrätten för Västra Sverige, överlantmätaren i Malmöhus län, länsstyrelsen

i Gotlands län, RLF och Sveriges jordägareförbund. Det sistnämnda för­

bundet förklarar sig dock ej kunna tillstyrka att annan än optionsberättigad

arrendator tillerkänns överlåtelserätt.

Arrendatorns möjlighet att överlåta arrenderätten till utländsk medbor­

gare berörs av Djurgårdsförvaltningcn och länsstyrelsen i Malmöhus län.

Förvaltningen framhåller således att den för fast egendom obligatoriska

tillståndsprövningen härvid inte kommer i fråga. En jordägare borde med

hänsyn härtill inte vara skyldig att godta en ny arrendator i de fall då

denne är sådan fysisk eller juridisk person som avses i 1916 års s. k. in­

skränkningslag. I motsats till förvaltningen vill länsstyrelsen inte mot­

sätta sig att en utländsk medborgare kommer i åtnjutande av det för­

stärkta besittningsskydd förslaget innehåller. I detta sammanhang upp­

ger länsstyrelsen att redan nu från främst dansk sida märkts intresse av

att förvärva mark i Sverige för fritidsändamål. Det finns skäl att anta att

detta intresse kommer att öka sedan en broförbindelse skapats mellan

länderna. Genom de förbättrade kommunikationsmöjligheterna torde i

framtiden även kunna påräknas att en än vidare krets av europeiska med­

borgare visar intresse för fritidshus i landet.

Ej heller det föreslagna hembudsförfarandet möter någon principiell

invändning av remissinstanserna. Över jägmästaren i Östra distriktet på­

talar dock att stora svårigheter kan uppstå vid värderingen av byggnader

på tomter med stort attraktionsvärde, exempelvis strandtomter i närheten

av storstäder. Domänintendenten i Östra domänområdet framhåller vikten

av att det i arrendeavtalet bestäms hur stor frihet arrendatorn har att

investera på arrendeområdet. Enligt intendenten får jordägarens inlösen­

rätt ej omintetgöras av överinvestering som ej kan lösas.

Kritiska mot förslaget är Sveriges jordägareförbund och handelskam­

maren för Örebro och Västmanlands län. Förbundet yttrar.

Själva arrenderätten torde endast i undantagsfall äga ett självständigt

värde, såvida det inte är fråga om ett långtidsavtal med en alltför lag lega

utan indexklausul eller annat förbehåll. Att jordägaren, som i ett sådant

fall av oförstånd redan förorsakat sig en förlust, sedermera skulle därut­

över kunna bli ålagd att betala arrendatorn ersättning om och när han

antar ett hembud, skulle vara stötande. Fall kan även förekomma, där

arrenderätten av olika skäl kan ha ett negativt värde — t. ex. på grund

av att en störande industri uppförts eller en kommunikationsled framdra-

gits i grannskapet. Antar jordägaren hembudet, bör skiljenämnden givetvis

även äga pröva storleken av den ersättning arrendatorn skall utgiva till

jordägaren för rätten att bli befriad från ett ur jordägarens synpunkt för­

delaktigt avtal.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

62

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

ANLÄGGNINGSARRENDE

Gällande rätt

I nuvarande arrendelagstiftning behandlas lägenhetsarrende som en en­

hetlig kategori. Vid anläggningsarrende gäller därför f. n. samma bestäm­

melser som tidigare redovisats för bostadsarrende.

Kategorins avgränsning

Utredningen. Enligt utredningens förslag utmärks anläggningsarrende lik­

som bostadsarrende av att arrendatorn i enlighet med arrendeavtalet på

arrendestället uppfört -— eller övertagit — en egen byggnad. Till skillnad

från bostadsarrende skall emellertid arrendatorns hus eller annan bygg­

nad inte i första hand tjäna bostadsändamål utan användas för någon på

arrendestället bedriven förvärvsverksamhet. Anläggningsarrende särskiljs

sålunda från andra lägenhetsarrenden främst genom sin ekonomiska struk­

tur. Utredningen föreslår att gruppen anläggningsarrende på samma sätt

som bostadsarrende skiljs ut från övriga lägenhetsarrenden och görs till

föremål för särskild lagstiftning.

De nya bestämmelserna bör således begränsas till att omfatta endast så­

dana arrendeställen som är bebyggda i och för en näringsverksamhet. Be­

greppet byggnad är enligt utredningen att tolka på samma sätt som f. n.

gäller inom byggnadslagstiftningen och därtill anslutande praxis. För obe­

byggda arrendeställen eller sådana där ändamålet endast är att lämna en

upplagsplats åt anläggningsarrendatorn är några nya regler inte påkal­

lade. Utanför den föreslagna definitionen faller sålunda exempelvis en

idrottsförenings klubbhus eller åskådarläktare på annans mark. Har arren­

datorn på arrendestället ett virkesupplag eller en brädgård och förvaras

de till rörelsen hörande effekterna under tak eller eljest i en byggnad blir

de föreslagna reglerna tillämpliga. Sker förvaringen under bar himmel

gäller motsatsen. Samma blir förhållandet om arrendatorns anläggning be­

står endast av en kaj eller ett järnvägsspår.

Enligt utredningens mening bör reglerna om anläggningsarrende dess­

utom begränsas till rättsförhållanden av inte allt för kort varaktighet. Helt

tillfälliga upplåtelser bör undantas. Utredningen föreslår därför att de nya

bestämmelserna ej skall tillämpas om upplåtelsetiden är bestämd till kor­

tare tid än ett år. Genom denna bestämmelse blir behovet av en särskild

dispensregel överflödig.

De föreslagna reglerna om anläggningsarrende bör kunna tillämpas även

64

skydd mindre framträdande. För dessa upplåtelser måste samtidigt beaktas

jordägarens intresse av att med relativt stort mått av frihet själv kunna

förfoga över marken. Av dessa skäl anser utredningen att en i lag inskri­

ven optionsrätt inte innebär en lämplig lösning. Det överensstämmer bäst

med såväl parternas som allmänna intressen, om en bestämmelse införs i

lagen om att upplåtelsen automatiskt förlängs om uppsägning inte sker

före arrendetidens slut. Denna ordning är avgjort bättre än det system

med tyst förlängning som gäller vid jordbruksarrende i allmänhet.

Utredningen finner vidare rimligt att parterna vid anläggningsarrende i

god tid före den löpande arrendeperiodens slut genom uppsägning under­

rättar varandra, om förlängning av avtalet inte skall ske eller om ändring

av villkoren önskas för en kommande arrendeperiod. Utredningen föreslår

i detta avseende att uppsägningstiden bestäms till senast sex månader före

arrendetidens slut. Härigenom erhåller arrendatorn en godtagbar frist att

förbereda flyttning för den händelse jordägaren säger upp avtalet för av­

flyttning. Uppsägs arrendet endast för ändring av villkoren erhålls en

lämpligt tilltagen förhandlingstid.

Sker ej uppsägning i rätt tid, är det nödvändigt att lagen anger för vil­

ken tid upplåtelsen förlängs. En lämplig regel är att avtalet förlängs med

samma tid som förut gällt, dock högst fem år i sänder.

Utredningen har övervägt huruvida bestämmelsen om automatisk förläng­

ning skall göras tvingande men stannat för att inte föreslå en sådan regel.

Som skäl härför anförs att förhållandena vid anläggningsarrende är myc­

ket växlande och att många av dem kan betecknas som »affärsarrenden».

I fråga om dem bör så långt som möjligt bestämmelser undvikas som i onö­

dan lägger band på parternas avtalsfrihet.

Remissyttrandena. Förslaget om automatisk avtalsförlängning godtas eller

lämnas utan erinran av det övervägande antalet remissinstanser. Som tidi­

gare anförts har dock flera remissinstanser uttalat sig för optionsrätt även

i fråga om anläggningsarrende. Utredningens mening om att regeln om av-

talsförlängningen bör vara dispositiv delas uttryckligen av hovrätten för

Västra Sverige, kommerskollegium, häradshövdingeföreningen och advo­

katsamfundet.

Tiden för upplåtelsens förlängning bör enligt handelskammaren för Öre­

bro och Västmanlands län i likhet med vad som ofta förekommer vid

hyresförhållanden, bestämmas till ett år om annat ej avtalas.

Kioskägareförbundet och korvhandlareförbundet uttalar att markägaren

bör åläggas skyldighet att redovisa skälen för en uppsägning av arrende­

avtal. Förbunden anser att det skydd som den automatiska avtalsförläng-

ningen avser att ge eljest reduceras.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

66

I analogi med reglerna om jordbruksarrende bör den föreslagna bestäm­

melsen om verkan av tills-vidare-avtal ges tvingande effekt.

Om man kräver bestämd arrendetid för anläggningsarrende är det ofrån­

komligt att man — liksom föreslagits för bostadsarrende — också inför den

vid jordbruksarrende gällande regeln att parterna inte med giltig verkan

kan avtala om andra uppsägningsanledningar än sådana som är särskilt

anges i lagen.

Remissyttrandena. Förslaget om krav på bestämd arrendetid och upp-

sägningsskydd möter ingen erinran.

överlåtelse av arrenderätten

Utredningen. Av bl. a. hänsyn till arrendatorns möjlighet att utvinna det

värde som ligger i en av honom upparbetad rörelse föreslås att anlägg-

ningsarrendatorn får en vidgad rätt att överlåta arrenderätten. Generellt

bör dock gälla att den nye arrendatorn skall från objektiv synpunkt vara

godtagbar. Någon anledning att — såsom föreslagits beträffande bostads­

arrenden — tillika göra substitutionsrätten beroende av hembud finner

utredningen däremot inte föreligga. Anläggningsarrenden är i betydligt

större utsträckning renodlat affärsmässiga avtal. Om den nye arrendatorn

kan betala arrendeavgiften och i övrigt göra rätt för sig torde det som

regel vara likgiltigt för jordägaren vem den nye arrendatorn är. Skulle

motsatsen undantagsvis vara fallet bör emellertid jordägaren inte vara

hindrad att i avtalet förbehålla sig rätten till närmare prövning av efter­

trädaren eller — eventuellt —- helt och hållet förbjuda överlåtelse. Härige­

nom lämnas även möjlighet öppen för jordägaren att genom överlåtelse­

förbud hindra spekulation i arrenderätten.

Remissyttrandena. Förslaget om en utvidgad överlåtelserätt för arren­

datorn godtas eller lämnas utan erinran av nästan alla remissinstanser.

Endast Sveriges jordägareförbund, Östergötlands och Södermanlands han­

delskammare och handelskammaren för Örebro och Västmanlands län av­

styrker förslaget. Den förstnämnda handelskammaren förklarar att mark­

ägaren bör oinskränkt ha inflytande över vem som bedriver ekonomisk

verksamhet på hans mark.

Hovrätten för Västra Sverige, kommerskollegium, häradshövding ef ör­

eningen och advokatsamfundet anser i likhet med utredningen lämpligt att

substitutionsrätten görs dispositiv. Några remissinstanser är däremot kri­

tiska mot förslaget i detta hänseende. Institutet för hantverk och industri

och hantverks- och industriorganisationen anser att en dispositiv överlåtel­

serätt är av begränsat värde och knappast ägnad att nämnvärt stärka arren­

datorns ställning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

68

låta nya lagregler få retroaktiv verkan skäl ej kan anses föreligga att mot­

sätta sig förslaget i dessa delar. Förbundet konstaterar särskilt att försla­

get om framtvingande av skriftliga avtal är välgrundat. Detta medför näm­

ligen enligt förbundet möjlighet att precisera villkor och därmed undvika

framtida tvister. Även överlantmätaren i Västmanlands län tillstyrker för­

slaget men anser att äldre arrendatorer dessutom bör erhålla substitutions-

rätt. Tillräckliga skäl för att undanta denna rätt har enligt överlantmä­

taren inte anförts av utredningen.

Några remissinstanser avstyrker eller ställer sig kritiska mot de före­

slagna övergångsbestämmelserna, däribland överlantmätaren i Gotlands

län, handelskammaren för Örebro och Västmanlands län och Skånes jord-

ägareföreband. Handelskammaren anser att förslaget står i strid mot hävd­

vunna allmänna principer. Förbundet förklarar att rättssäkerheten i an­

nat fall ställs i fara. Sportstugefräm,jandet, som uttalar sig för en avveck­

ling av framtida bostadsarrenden, föreslår att inom områden med detalj­

plan arrendatorerna bör berättigas lösa de tomter som kan inarbetas i pla­

nen medan övriga endast bör få bestå arrendetiden ut. Sveriges jordägare­

förbund anser att det bör överlämnas åt parterna avgörandet huruvida ett

tidigare ingånget avtal skall fortsätta att gälla i ett genom ny lagstiftning

väsentligt förändrat läge. Förbundet har därvid inget att invända mot att

nya lagens regler blir tillämpliga på sådana avtal, som efter lagens ikraft­

trädande förlängs utöver tidigare bestämd tid, respektive genom underlå­

ten uppsägning till den tid, då på grund av sådan uppsägning avtalet tidi­

gast kunnat frånträdas.

Vissa av de överlantmätare, däribland överlantmätarna i Värmlands och

Gävleborgs län, som uttalar sig för en mera individualiserad arrendeform

anser att arrenden för fritidsbebyggelse, som tillkommit före nya lagens

ikraftträdande, skall anses som bostadsarrende endast om arrendeställena

är bebyggda efter erhållet byggnadslov eller att de eljest överensstämmer

med de vid tiden för lagens ikraftträdande gällande planerna och bestäm­

melserna.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Avtalets skriftliga form

Utredningen. Även om gamla tills-vidare-avtal, som inte sägs upp, förs

över till den nya lagens ordning och därmed också blir underkastade kra­

vet på skriftlig form, kommer det efter den föreslagna lagändringen san­

nolikt att finnas många gamla arrendeavtal som inte avfattas skriftligen.

Åtskilliga olägenheter är förenade därmed. Tvist om avtalets innebörd in­

träffar oftare när avtalen är endast muntliga. Risken för rättsförluster är

stor när det muntliga avtalet fortgått en lång följd av år. Svårighet kan

uppkomma att rekonstruera det faktiska avtalsläget när upprepade munt­

70

lingar med jordägaren är erfarenhetsmässigt små. Utredningen antar därför

att även efter ett genomförande av de olika förslagen i betänkandet att för

framtiden bli kvitt de muntliga avtalen, måste man räkna med att åtskilliga

sådana kommer att finnas kvar. En reform också i fråga om de gamla munt­

liga avtalen är här från arrendatorns synpunkt mycket angelägen.

Utredningen föreslår — i överensstämmelse med lagberedningens för­

slag till ny jordabalk (SOU 1960:24, 11 kap. 11 § JB och 38 § promulga-

tionslagen till nya JB) — att ny ägare till arrendestället skall även när

det gäller gamla avtal vara bunden av en tidigare gjord upplåtelse, om

han känt till eller bort känna till den. Närmast i syfte att underlätta be­

visskyldigheten härom föreslår utredningen att den nye ägaren skall

vara bunden av gammalt muntligt avtal, om arrendatorn tillträtt och detta

tagit sig uttryck i att arrendatorn uppfört en sådan byggnad som avsetts

med avtalet. Härmed är att likställa det fallet att byggnaden påbörjats

men inte hunnit bli färdig.

Remissyttrandena. Förslaget möter ingen erinran av remissinstanserna.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Besittningsskydd

Utredningen. Risken att en förbättrad rättsställning för arrendatorer med

nya avtal kan oförmånligt inverka på rättsläget för arrendatorer med

gamla avtal anser utredningen i första hand får antas hänföra sig till den

för bostadsarrendatorerna föreslagna optionsrätten. Görs besittningsskyd­

det inte till någon del retroaktivt har man anledning att räkna med att

ju fördelaktigare det blir för arr endator erna, desto mera angelägna blir

jordägarna att förhindra att gamla upplåtelser får möjlighet att föras in

under den nya lagen. Detta kan bl. a. medföra att jordägare kommer att

vägra förlängning av avtal som eljest skulle ha förlängts eller över huvud

taget i större omfattning än hittills utnyttja det övertag som den nuva­

rande lagen ibland ger dem. Trots att arrendatorns besittningsskydd an­

passats till den avtalspraxis som i allmänhet råder på marknaden kan

man enligt utredningen knappast underlåta att i en lagstiftning om bo­

stadsarrende beakta behovet av besittningsskydd också för de arrendatorer

som grundar sin rätt på avtal tillkomna före den nya ordningen.

Vid avvägningen i vilken omfattning lagstiftning är behövlig i denna

fråga uttalar utredningen allmänt att betänkligheterna mot att ingripa i

bestående avtal är störst i fråga om sådana avtal som tillkommit helt

kort tid före den nya lagen. Genom den uppmärksamhet som frågan un­

der senare år har väckt kan det också antas att den berörda allmänheten,

särskilt blivande arrendatorer, i ökad utsträckning fått sin uppmärksam­

het riktad på osäkerheten i sommarstugearrendatorns rätt. Det torde även

72

Den senare överlantmätaren förordar att tioårsregeln slopas med tanke

på optionsrättens stora trygghetsskapande betydelse. En sådan åtgärd kan

enligt överlantmätaren knappast vara till egentligt förfång för jordägaren,

eftersom denne i regel räknat med att arrendet förlängs. Även överlant­

mätaren i Västernorrlands län ifrågasätter varför arrendet måste ha på­

gått i tio år för att optionsrätt skall tillerkännas arrendatorer med gamla

avtal.

I motsats härtill anser Skånes jordägareförbund att minimitiden är i

kortaste laget. Enligt förbundet bör marken i varje fall ha varit utan av­

brott utarrenderad för bostadsändamål under minst 20 år. Kammarkol­

legiet uttalar allmänt att de sociala skälen för optionsrättens införande

inte alls är lika framträdande vid sommarstugearrende som för sådana

arrenden som avser helårsbostad. Å andra sidan gäller även för dessa att

jordägarens intresse att fritt kunna förfoga över marken objektivt sett för­

svagas ju längre avtalsförhållandet består. Det synes därför kollegiet rim­

ligt att sommarstugearrenden som bestått under en lång följd av år, om­

fattas av optionsrätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

74

med äganderätt. Man kan dock inte bortse från att många inte vill eller

kan ta på sig de kostnader som ett köp av tomtmark innebär. För dem

som avser att uppföra t. ex. enklare, monteringsfärdiga stugor som lätt går

att flytta från platsen torde vidare ett förvärv av tomtmarken många gånger

te sig opåkallat. Hänsyn måste även tas till att jordägaren kan ha svårig­

heter att sälja tomtmark eller ha välgrundade betänkligheter mot att sälja

marken. Det är vidare önskvärt att den form av fritidsverksamhet som fri­

tidsbebyggelsen erbjuder görs tillgänglig för alla som har intresse härför.

Det är min övertygelse att arrendeformen, om den ges stöd av lagbestäm­

melser som är utformade efter nutidens krav, är lämplig för fritidsbebyggel­

se och ägnad att främja människors önskemål att skaffa ett eget fritidshus.

Arrende kan härigenom bli ett betydelsefullt och ändamålsenligt komple­

ment till andra markdispositionsformer.

Av det sagda framgår att arrendet enligt min mening fyller ett angeläget

och praktiskt behov för i första hand sådan fritidsbebyggelse som är av

mindre kapitalkrävande art. En majoritet bland remissinstanserna delar

denna uppfattning. Arrende som markdispositionsform bör därför få bestå

även i framtiden som ett alternativ till andra markdispositionsformer. En

revision av arrendelagens bestämmelser om arrende för bostadsändamål är

mot bakgrunden härav synnerligen behövlig.

En utbredd arrendebebyggelse förutsätter att de byggnads- och planreg-

lerande bestämmelser som i olika sammanhang gäller för annan bebyggelse

blir tillämpliga även på arrendebebyggelsen. Görs lagen sådan att en oregle­

rad och olämplig fritidsbebyggelse tillåts uppkomma eller att redan beståen­

de sådan bebyggelse konserveras, förfelas reformens syfte till stor del. Ar­

rendebestämmelserna får därför inte utformas på sådant sätt att intresset

av en god bebyggelseplanering motverkas. Jag återkommer senare till dessa

frågor men vill redan nu framhålla att jag inte finner att förekomsten av

arrende bör hindras av detta skäl.

De förslag som utredningen lägger fram beträffande arrende för bo­

stadsändamål uppbärs av den tanken att de nya reglerna i största möjliga

utsträckning skall anpassas till vad parterna i allmänhet kan antas avse

vid arrendeavtals ingående. Endast i den mån särskilda skyddsregler be­

hövs för att åstadkomma likställdhet mellan parterna skall tvingande regler

tillgripas. Utifrån dessa utgångspunkter föreslår utredningen att frågan om

arrendatorns besittningsskydd löses på det sättet att arrendatorn får rätt

till viss minsta arrendetid samt rätt till fortsatt arrende. Reglerna komp­

letteras med bestämmelser som And tvist gör det möjligt att få till stånd en

prövning genom myndighet av uppsägning och av arrendevillkoren vid fort­

satt arrende. Dessutom föreslås en utvidgning av arrendatorns rätt att över­

låta arrendet till annan person. Samtidigt tillgodoses jordägarens intresse

av att kunna återfå besittningen till marken genom en möjlighet att bryta

optionsrätten när skäl härför föreligger.

Kungi. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

75

Utredningens iörslag har fått ett övervägande gynnsamt mottagande un­

der remissbehandlingen.

Den tidigare redogörelsen talar otvivelaktigt starkt för att beträffande

bostadsarrende förhållandet mellan de avtalsslutande parterna underkastas

en fastare reglering än den som hittills gällt och att spelrummet för parter­

nas fulla avtalsfrihet begränsas. I valet mellan dispositiva och tvingande

regler måste emellertid hänsyn tas till att tillkomsten av ett arrendeavtal

förutsätter ett frivilligt avtal mellan jordägaren och arrendatorn. Alltför

starka tvångsingripanden beträffande vissa delar av arrendeförhållandet

kan därför lätt återverka på andra delar av avtalet och på jordägarens villig­

het över huvud taget att ingå arrendeavtal. En sådan konsekvens skulle kun­

na bli till nackdel för arrendatorerna snarare än att gynna dem. Tvingande

lagregler bör därför tillgripas endast när sådana är starkt motiverade. Ut­

redningens förslag får anses lämpligt avpassat och innebär alt skälig hän­

syn tas till både jordägarens och arrendatorns berättigade anspråk. Som

närmare framgår av det följande anser jag mig därför kunna i stort sett

godta de föreslagna reglerna om bostadsarrende.

En annan betydelsefull grupp inom kategorin lägenhetsarrende känne­

tecknas av att arrendatorn driver förvärvsverksamhet på arrendestället (a n-

läggningsarrende). Enligt utredningens beräkningar finns omkring

30 000 sådana arrenden. De byggnader och övriga anläggningar som arren­

datorn uppfört på arrendestället kan vara av skilda slag, såsom lagerhus,

fabriker, bensinstationer och kiosker. Ofta representerar byggnaderna eller

anläggningarna ett betydande värde. Den kritik mot gällande bestämmelser

som anförts beträffande bostadsarrende är i sina huvuddrag tillämplig ock­

så i fråga om anläggningsarrende. Utredningen har ansett behov föreligga

av klarare och fastare rättsregler även för dessa arrendeförhållanden. Utred­

ningens åsikt delas av remissinstanserna. Även jag finner en översyn av hit­

hörande frågor inom arrendelagen behövlig.

Utredningen kommer emellertid fram till i viss mån andra lösningar be­

träffande anläggningsarrende än i fråga om bostadsarrende. Utredningen

har särskilt beaktat två omständigheter som skiljer anläggningsarrende

från bostadsarrende. Dels är de avtal som ingås för markens nyttjande för

förvärvsverksamhet mera renodlat av ekonomisk art. Dels påstås jordäga­

rens intresse av att utan större omgång kunna återfå besittningen till arren­

destället vara starkare vid anläggningsarrende än vid bostadsarrende. I åt­

skilliga fall har marken i planhänseende inte fått sin slutliga användning

bestämd. Ett alltför starkt ingripande till arrendatorns förmån skulle därför

kunna låsa den framtida markanvändningen eller hindra genomförande av

önskad planändring. Ett sådant ingripande skulle återverka på jordägarens

villighet att upplåta nyttjanderätt till marken.

Mot denna bakgrund tar utredningens förslag i högre grad än vad fallet

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

76

är beträffande bostadsarrende sikte på att behålla avtalsfriheten. Härut­

över tas i viss mån hänsyn till arrendatorns behov av att kunna utnyttja

sina byggnader på arrendestället som underlag för kredit. Förslaget inne­

fattar endast några få tvingande regler till arrendatorns förmån. I främsta

rummet märks rätten till bestämd arrendetid med uppsägningsskydd. Någon

bestämmelse som direkt ger arrendatorn möjlighet till förlängt arrende

föreslås däremot inte.

Remissinstanserna har i princip tillstyrkt utredningens förslag eller

lämnat detta utan erinran. En samlad opinion från främst företrädarna

för näringslivet uttalar sig dock starkt för införandet av optionsrätt. Jord­

ägaren och arrendatorn betecknas som likställda förhandlingsparter endast

när det första arrendeavtalet ingås. Allt eftersom arrendatorn lägger ner

kostnader på arrendestället blir han alltmer beroende av jordägaren vid

förhandlingar om avtalets förlängning. En skyldighet att flytta kan sålunda

medföra svåra konsekvenser för rörelsens drift och värdet av specialinred-

da byggnader m. m.

Även när det gäller anläggningsarrenden ansluter jag mig till utredning­

ens sätt att angripa problemen kring arrendatorns rättsställning. Arrende­

förhållanden av detta slag utgör i de flesta fall ett led i en affärsmässigt

driven verksamhet, och särskilda skäl kan knappast åberopas för att i större

utsträckning göra avsteg från avtalsfriheten. Stor hänsyn bör också tas till

jordägarens intresse av hur marken används. Som utredningen konstate­

rat förekommer anläggningsarrenden till övervägande del på mark som

ägs av kommun eller offentlig myndighet eller inom områden där allmänna

intressen eljest gör sig särskilt gällande.

Frågorna rörande arrendatorns rättsställning kretsar emellertid även här

i hög grad kring lösningen av besittningsskyddet. Utan regler om sådant

skydd blir arrendatorn underlägsen jordägaren som avtalspart. Behovet av

rättsligt skydd bottnar ytterst i arrendatorns intresse att inte genom arren­

deförhållandets upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska

värde som han investerat på arrendestället. Det kan inte anses tillräckligt

att hänvisa till att arrendatorn redan vid det första arrendets ingående kan

försäkra sig om ett besittningsskydd i avtalet. Det nu anförda talar enligt

min mening för att en mera fast skyddsform bör införas än vad utredningen

föreslagit.

Valet av form för besittningsskyddet är emellertid vanskligt. Som nyss

framhållits måste jordägarens möjlighet att ändra markens utnyttjande

beaktas. Vidare möter det betydande svårigheter att inom ramen för ett

direkt besittningsskydd utforma lämpliga regler för att bestämma arrende­

avgiften vid fortsatt arrende. Jag kan därför inte förorda ett direkt besitt­

ningsskydd liknande det som föreslagits för bostadsarrende. Det synes

mig emellertid lämpligt att införa ett indirekt besittningsskydd i nära över­

ensstämmelse med den metod som i annat sammanhang har föreslagits

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

78

skedde vid 1943 års reform beträffande de sociala jordbruksarrendena.

Härigenom kommer de allmänna reglerna om lägenhetsarrende även i fort­

sättningen att gälla för de utbrutna grupperna såvida inte särskilda regler

meddelas.

Avsikten är att NJL skall ersättas av vissa kapitel i den nya jordabalk

varom förslag är remitterat till lagrådet. Arrendebestämmelserna avses skola

ingå i 8—11 kap. Arbetet med jordabalken är ännu inte avslutat, och flera

år kan beräknas förflyta innan balken träder i kraft. Eftersom det är an­

geläget att reformen av reglerna om lägenhetsarrende genomförs utan dröjs­

mål måste de ändringar jag nu föreslår utformas som ändringar i arrende­

lagen. I samband med att denna reformeras i sin huvuddel •—- vilket inte

kan ske förrän arrendelagsutredningen överlämnat sitt betänkande om jord­

bruksarrende — avses arrendelagen i sin helhet bli infogad in i den nya

jordabalken.

Beträffande frågan om bebyggelseplaneringen visar utred­

ningens undersökningar att undermålig fritidsbebyggelse är särskilt vanlig

när husägaren disponerar marken med arrenderätt. Ofta börjar fritidsbe­

byggelsen i liten omfattning. Ett markområde som parterna själva finner

lämpligt arrenderas och bebyggs. Efterhand tillkommer flera hus, och en

oreglerad tätbebyggelse uppstår. Denna nödvändiggör förr eller senare ge­

mensamma anläggningar och därmed också planläggning. Stora svårigheter

kan då föreligga att genomföra en ändamålsenlig plan. En annan mera fram­

trädande företeelse är att fritidshus fått en olycklig placering i landskapet

eller bebyggelsemiljön. Hus kan ha placerats exempelvis på små eller kala

öar, på bergstoppar, i skoglösa dalgångar eller på öppna stränder och uddar.

Ej sällan har förekommit att byggnadsmyndigheterna ställer mindre stränga

krav på fritidsbebyggelsen och att byggnadslov lämnas trots att närmare

planläggning först bort ske.

Utredningen och remissinstanserna är eniga om att reglerna för bostads­

arrende måste utformas så att olämplig bebyggelse inte uppstår eller kon­

serveras. Delade meningar råder emellertid om sättet att förverkliga detta

önskemål.

Utredningen anser för sin del att ett godtagbart resultat kan uppnås ge­

nom särskilda regler i arrendelagen. Förslaget syftar till att eliminera ris­

ken av att optionsrätten hindrar nödvändiga ändringar i markanvändningen.

Enligt utredningens erfarenhet är det de enklare fritidshusen som vållar de

största olägenheterna. Dessa föreslås därför falla utanför optionsrätten. För

övriga fall föreslår utredningen att optionsrätten skall kunna brytas när

huset strider mot planintresset.

En klar majoritet av remissinstanserna har anslutit sig till utredningens

ståndpunkt. I motsats härtill står en mindre remissopinion som anser att

arrende för bostadsändamål bör underkastas samma prövning som sker

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

80

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

uppkomst och de negativa konsekvenser som därvid kan uppstå, talar

emellertid starkt för en utvidgning av institutets användning. Den restrikti­

va syn på frågan om införande av utomplansbestämmelser som kommit till

uttryck tidigare bör därför inte längre anses bindande. Flera byggnads­

nämnder synes också ha slagit in på denna linje. Utredningens undersök­

ningar visar att vid årsskiftet 1965/66 skyldighet att söka tillstånd för ny­

byggnad förelåg för cirka två tredjedelar av rikets landyta. Enligt utred­

ningens uppfattning gällde tillståndskrav i stort sett för alla områden

som är aktuella för fritidsbebyggelse. Utredningens uppfattning bekräf­

tas av flera remissinstanser. Den möjlighet till kontroll av fritidsbe­

byggelsens utbredning som byggnadsmyndigheterna behöver kan således

enligt min mening skapas genom tillämpningen av utomplansbestämmelser.

När det gäller byggnadsmyndigheternas möjlighet att ingripa mot olämp­

lig arrendebebyggelse bör framhållas att oavsett vilken markdispositions-

form som används så får byggnadslov inte medges om tomtområde eller

hus inte står i överensstämmelse med plan eller utomplanbestämmelser.

Ett verksamt medel att reglera fritidsbebyggelsen på arrenderad mark finns

således i prövningen av ansökan om byggnadslov. Särskilt gäller detta när

arrendestället ligger inom området med byggnadsplan eller stadsplan. Sådan

plan skall upprättas inte bara när tätbebyggelse uppkommit utan även när

sådan bebyggelse väntas inom nära förestående tid. Enligt utredningens er­

farenhet brister visserligen byggnadsmyndigheterna inte sällan i sin skyldig­

het att införa detaljplan beträffande arrendebebyggelse men samtidigt har

framkommit att planverksamheten intensifierats sedan problemen kring fri­

tidsbebyggelsen blivit kända. Jag utgår därför från att planbestämmelserna

framdeles kommer att iakttas för arrendebebyggelsen i samma grad som

för annan bebyggelse. Härigenom skapas enligt min mening tillräckliga ga­

rantier för att arrendebebyggelsen inte får en olämplig inriktning, när

marken är belägen inom område med detaljplan.

En viss särställning intar arrendebebyggelsen i de fall då byggnadstom­

ten är belägen inom område för vilket endast utomplansbestämmelser gäl­

ler. Den prövning som här föregår byggnadslovgivningen tar närmast sikte

på att tomt och hus uppfyller vissa minimikrav (29 § byggnadsstadgan).

Risk kan därför föreligga att enstaka arrendehus uppförs utan hänsyn till

lämplig inpassning i landskapet eller bebyggelsemiljön. Byggnadsmyndig­

heterna har dock vissa möjligheter att påverka bebyggelsen. Framstår det

som nödvändigt att inskrida mot mera påtagliga överdrifter i fråga om

byggnadens storlek och utförande för att skydda landskapsbilden eller be­

byggelsemiljön, kan byggnadslov vägras (35, 38 och 39 §§ byggnadsstad­

gan). Vidare kan framhållas det förbud mot bebyggelse inom strandskydds­

område som kan utfärdas med stöd av naturvårdslagen (15 och 16 §§). Det

är vanskligt att bedöma om ytterligare regler behövs för att trygga en lämp­

lig inriktning av fritidsbebyggelsen på arrenderad mark i nu berörda hänse-

82

Kung!. Maj:ts proposition nr 19 år 196£

Bostadsarrende

Begreppet bostadsarrende. Huvudsyftet med reformen beträffande bostads­

arrende är att väsentligt stärka rättsställningen för den grupp av lägenhets-

arrendatorer som äger eller tänker uppföra ett eget bostadshus på den ar­

renderade marken. Det är här framförallt fråga om sommarstugor och

annan fritidsbebyggelse, men även bebyggelse för helårsbruk förekommer

på arrenderad mark. Det är svårt att dra någon klar skiljelinje mellan

dessa bebyggelseformer. I betydande omfattning förekommer att äldre hel-

årsbebyggelse på arrendemark förvärvas för fritidsändamål. Ett stort antal

fritidshus uppförs också på sådan mark för att användas året runt. Den

verkliga helårsbebyggelsen där byggnaden utgör nyttjanderättshavarens

egentliga hem är däremot numera sällsynt. Enligt utredningen är inte de

problem som rör sådan bebyggelse särpräglade i förhållande till övrig bo­

stadsbebyggelse på arrenderad mark. Utredningen menar därför att alla lä-

genhetsarrenden där arrendatorn äger bostadshus på den upplåtna marken

bör innefattas i kategorin bostadsarrende. Samtliga remissinstanser har

godtagit denna åsikt.

Jag ansluter mig till utredningens förslag. Med denna lösning vinns den

fördelen att samma regler kommer att gälla för alla arrendeavtal som ingås

för bostadsändamål oavsett bostädernas faktiska användning.

Från något håll har framhållits att kategorin borde utökas till att omfatta

även idrottsanläggningar, klubbhus o. d. I och för sig är det riktigt att så­

dana anläggningar är av allmänt intresse. De angivna arrendena faller emel­

lertid utanför den i övrigt enhetliga grupp som syftar till att bereda arren­

datorn bostad. Något påtagligt behov av ändrade regler för dessa arrenden

har inte framkommit. Det finns därför inte anledning att låta bostadsar­

rendegruppen omfatta även nu berörda arrenden.

Den närmare bestämningen av bostadsarrende bör enligt utredningens me­

ning komma till uttryck i lagtexten genom ett krav på att det färdiga eller

avsedda huset lämnar bostad åt husets ägare och hans familj och att detta

syfte är huvudändamålet med upplåtelsen. Härigenom blir enligt utred­

ningen de nya bestämmelserna inte tillämpliga på exempelvis ett hyreshus

eller en fabriksbyggnad som också inrymmer en eller flera bostäder.

Utredningens uppfattning delas av remissinstanserna och även jag anslu­

ter mig till utredningens precisering av den föreslagna nya arrendekatego­

rin. Avgränsningen bör således ske utifrån ett krav på bostad. Det sagda

innebär dock inte att upplåtelsen inte skall anses som bostadsarrende bara

därför att avtalet även medger arrendatorn rätt att i anslutning till bostaden

uppföra en byggnad för annat ändamål eller att bostadshuset innehåller

något rum för uthyrning. Det räcker med att det väsentliga ändamålet med

upplåtelsen är att bereda arrendatorn bostad.

Enligt utredningens mening skall härutöver krävas att arrendatorns hus

83

verkligen kan tjäna som bostad. Utredningen diskuterar frågan huruvida

kravet på bostaden bör preciseras närmare men avvisar för sin del en sådan

lösning. Något krav på att bostadshuset skall vara av viss minimistandard

eller att huset skall vara beboeligt året runt ställs alltså inte upp. Utred­

ningen hänvisar i stället till innebörden av uttryck som bostadshus och som­

marstuga i det allmänna språkbruket. Sådana företeelser som jakthvddor

och sjöbodar som endast erbjuder en primitiv övernattningsmöjlighet menar

utredningen härigenom faller utanför begreppet bostad. Samma är förhål­

landet med husvagnar eller tält av tyg eller masonit.

Liksom utredningen anser jag att det kravet bör uppställas att arrenda-

torns hus kan tjäna som bostad. Att avgöra vad som kan anses som tjänlig

bostad är många gånger vanskligt när det gäller fritidsbebyggelsen. Många

fritidshusägare nöjer sig med förhållandevis enkla bostäder. Olikheter kan

även föreligga med hänsyn till bostadens belägenhet och faktiska använd­

ning. Under sådana förhållanden synes utredningens förslag om avgräns-

ning utan något särskilt minimikrav vara välmotiverat. Som regel torde det

inte möta någon större svårighet att avgöra om boendemöjligheter ordnats

endast tillfälligt eller permanent. I de fall osäkerhet uppkommer om en upp­

låtelse är att beteckna som bostadsarrende torde man få tillräcklig ledning

för vad utredningen anfört. Jag godtar därför utredningens förslag.

Besittningsskydd. Som jag tidigare framhållit föreligger ett klart uttalat

behov av besittningsskydd. Starka skäl talar för att i lagen till­

försäkra bostadsarrendatorn viss garanti för att hans besittning av den ar­

renderade jorden inte blir endast tillfällig och för att han vid arrendeperio­

dens slut ej blir utlämnad åt jordägarens godtycke. Ett besittningsskydd får

emellertid inte medföra alltför stort ingrepp i parternas avtalsfrihet. I de

avtal som ingås är arrendeperioden vanligtvis av förhållandevis kort varak­

tighet. Samtidigt är kontrahenterna oftast införstådda med att upplåtelsen

skall fortsätta även efter den avtalade tidens utgång eller i varje fall inte

uppsägas vid första möjliga tidpunkt.

Utredningen har mot bakgrund härav funnit att den lämpligaste lös­

ningen av arrendatorns besittningsskydd är ett direkt skydd i form av op­

tionsrätt. En betydande majoritet bland remissinstanserna har anslutit sig

till utredningens slutsats. Ett par remissinstanser invänder däremot att op­

tionsrätten utgör ett alltför hårt ingrepp i jordägarens rådighet över mar­

ken och kan vara liktydig med slutlig avhändelse av marken. Arrendatorns

skydd borde därför begränsas till en garanti mot ekonomisk förlust. Andra

remissinstanser befarar att den föreslagna optionsrätten medför en minsk­

ning av utbudet på lämplig arrendemark och en höjning av arrendeavgiften.

Jag delar utredningens uppfattning att besittningsskyddet bör utformas

så att det så nära som möjligt ansluter till vad som normalt är parternas av­

sikt när avtalet träffas. Som utredningen funnit torde parterna regelmässigt

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

84

anse att avtalet skall förlängas när avtalsperioden går ut. Från denna syn­

punkt ter sig ett besittningsskydd i form av optionsrätt naturligt. Från vissa

remissinstanser har framförts tanken att arrendatorns intresse bör skyddas

genom en rätt till ersättning för ekonomisk förlust. Jordägaren skulle alltså

åläggas ersättningsskyldighet mot arrendatorn för den skada en obefogad

uppsägning kunde innebära. En sådan ordning skulle emellertid enligt min

mening endast obetydligt minska risken för uppsägning och tvång att flytta

från den miljö arrendatorn själv varit med om att skapa. En fullgod

trygghet för arrendatorn kan erhållas endast genom en optionsrätt. Någon

större olägenhet uppkommer inte för jordägaren. Institutet har också en

viss hävd inom nyttjanderättslagstiftningen.

Avsikten med optionsrätten är inte att arrendemarken skall mer eller

mindre definitivt undandras jordägaren. Har denne ett legitimt behov

att upphäva arrendet för att kunna utnyttja marken på annat sätt bör

han ej hindras härifrån. Inte heller får jordägaren hindras från att er­

hålla en befogad ändring av arrendevillkoren. Utformas optionsrätten un­

der beaktande härav, föreligger enligt min mening ingen större risk för att

arrendeutbudet minskas i någon högre grad eller att avgiftsnivån höjs

opåkallat. I och för sig är det naturligt om jordägaren blir mera tveksam

mot att upplåta mark för bostadsarrende, särskilt beträffande mark som

han inte önskar binda under alltför lång tid. En minskning av arrendeut­

budet av denna anledning kan emellertid inte anses vara till skada för ar­

rendeformen som sådan. Den återhållsamhet som möjligen kan inträda

kommer sannolikt att i huvudsak avse mark som jordägaren inom en nära

framtid kan utnyttja på ett mera ändamålsenligt sätt än genom arrende för

fritidsbebyggelse.

För att nå sitt syfte måste reglerna om optionsrätt göras tvingande. Si­

tuationer kan emellertid förekomma där parterna av en eller annan anled­

ning redan från början är inriktade på att upplåtelsen inte skall fortgå en

längre tid eller förlängas. För dessa fall har utredningen därför föreslagit

att lagen skall innehålla möjlighet till dispens från den tvingande regeln.

Jag godtar detta förslag. Som utredningen framhållit torde sådana mark­

upplåtelser höra till undantagen. Det extra besvär som en ansökan om

dispens för med sig synes således mer än väl uppvägas av fördelen med ett

enhetligt optionssystem.

Jag övergår nu till frågan om den ordning som bör gälla för ompröv­

ning av arrendevillkoren i samband med att besittningsskyd­

det aktualiseras.

Effekten av ett besittningsskydd beror i hög grad på hur arrendeavgift

och andra villkor skall bestämmas för en ny period, ifall parterna inte kan

komma överens på egen hand. Utan närmare bestämmelser härom kan be­

sittningsskyddet lätt omintetgöras genom att jordägaren kräver en alltför

hög avgift. En kontroll av villkoren behövs för att hindra jordägaren från

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

86

annat än för den första, kanske relativt korta arrendeperioden. För tiden

därefter skulle han kunna påkalla myndighets prövning av villkoren. En

sådan ordning, som avviker från vad som gäller beträffande hyresavtal, kan

inte anses motiverad. Jag föreslår därför att arrendatorn inte tillerkänns

någon rätt att ta initiativet till en villkorsändring. En uppsägning från

arrendatorns sida bör alltså alltid gälla arrendets upphörande.

Utredningens förslag innebär vidare att jordägarens uppsägning skall

kunna avse antingen avflyttning eller ändring av villkoren. Jag kan inte

se att en sådan konstruktion är nödvändig. Som föreslagits beträffande hy­

ra bör uppsägningen alltid gälla nyttjanderättens upphörande. Har upp­

sägning skett och kan jordägaren och arrendatorn ej därefter komma överens

om förlängning av arrendeavtalet eller villkoren för den nya perioden, bör

det ankomma på jordägaren att meddela arrendatorn att dra besittnings-

skyddsfrågan under prövningsorganets bedömande, om denne inte går med

på att flytta. Detta meddelande bör utgöra upptakten till optionsproceduren.

Är jordägaren från början inställd på att inte medge en förlängning av ar­

rendeförhållandet, bör han redan i uppsägningen kunna lämna det nyss­

nämnda meddelandet. Med denna lösning på frågan om tillvägagångssättet

vid ändring av arrendevillkoren finns inget utrymme för utredningens för­

slag att uppsägningshandlingen skall innehålla de villkor jordägaren fordrar

för att medge förlängning av arrendet och att dessa villkor blir gällande,

om arrendatorn inte vänder sig till prövningsorganet. Det bör visserligen

alltid vara de av jordägaren fordrade arrendevillkoren som skall prövas

från skälighetssynpunkt, men jordägaren bör inte vara skyldig att precisera

villkoren redan i uppsägningshandlingen.

Det ställer sig svårt att i lagen närmare precisera vad som skall anses

utgöra skälig arrendeavgift. Särskilt arrenden för fritidsändamål har en

mångskiftande karaktär och avser mark belägen på vitt skilda ställen.

Även om arrendeavgiften tilldrar sig det största intresset kan oenigheten

mellan parterna röra också andra delar av avtalet. Som utredningen fram­

hållit är det knappast lämpligt eller ens möjligt att i lagen ange några när­

mare riktlinjer. Frågan får i stället överlåtas till rättstillämpningen. Eu

viss ledning när det gäller avgöranden i fråga om arrendeavgiften kan man

dock få genom att utröna vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga

arrenden. Utvecklingen av fritidsbebyggelsen har lett till att sådan bebyggel­

se koncentrerats till förhållandevis avgränsade områden, i närheten av tät­

orter eller i särskilt attraktiva miljöer. En undersökning av andra arrenden

inom sådana områden synes därför inte innebära alltför stora svårigheter.

Om sådant jämförelsematerial inte föreligger, torde frågan få avgöras efter

vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Om en

begärd avgiftsreglering motiveras med att arrendeställets värde höjts genom

förbättringsarbeten som arrendatorn svarat för, bör bedömningen ske under

beaktande av om förbättringen bekostats av arrendatorn eller om denne

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

88

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

Utredningsförslaget anger närmare tre situationer i vilka jordägaren skall

kunna bryta optionsrätten. Två av dessa avses tillvarata rena jordägarintres­

sen medan det återstående tillkommit för att främja det allmänna plan­

intresset. Någon generell regel för situationer som inte särskilt anges i la­

gen -—- en generalklausul — har däremot inte föreslagits.

Som första punkt tas upp en rätt till optionsavbrott i de fall då arrenda-

torn påtagligen försummat sina skyldigheter mot jordägaren. Ingen remiss­

instans har motsatt sig en sådan föreskrift. Även jag finner den fullt be­

rättigad. I konsekvens med vad som föreslagits i propositionen om ny hy-

reslagstiftning bör optionsrätten kunna brytas också när arrenderätten är

förverkad eller arrendeavtalet kan uppsägas enligt 34 § utan att jordäga­

ren uppsagt avtalet att upphöra på grund därav.

Utredningen har föreslagit en regel att optionsrätten skall kunna brytas

också när jordägaren gör sannolikt att marken skall användas till bebyg­

gelse av annat slag än som avses med upplåtelsen eller till jordbruk, industri

eller annan ekonomisk verksamhet. Arrendeförhållandet bör dock enligt

utredningen kunna brytas bara när betydelsen för jordägaren att själv kun­

na förfoga över marken klart överväger arrendatorns intresse av fortsatt

arrende.

Jag ansluter mig till vad utredningen sålunda uttalat. Jag vill särskilt

framhålla att jordägarens behov av marken för annat ändamål bör vara

sakligt motiverat. Ändringen måste även framstå som ekonomiskt befogad.

Enbart en mindre övervikt i fråga om lönsamhet för den tillämnade använd­

ningen kan inte vara tillräcklig. Vissa remissinstanser har invänt att jord­

ägaren åläggs en alltför omfattande bevisskyldighet i fråga om lönsam­

heten. Jag kan inte dela denna uppfattning. Det får förutsättas att jord­

ägaren omsorgsfullt bedömer de ekonomiska konsekvenserna, innan han

övergår från en verksamhetsgren till en annan. Det torde inte vara alltför

svårt att jämföra den avkastning som kan väntas uppkomma vid den ändra­

de markvändningen med avkastningen vid fortsatt utarrendering. Om vär­

det av avkastningen vid det nya användningssättet påtagligt överväger in­

komsten av arrendet skall jordägaren få bryta optionen.

Vid sidan av hänsynen till jordägarens anspråk föreligger ett allmänt

intresse av att arrendatorns optionsrätt inte motverkar planintresset. Jag

har tidigare berört denna fråga och anslutit mig till utredningens uppfatt­

ning att kvarboenderätten i allmänhet bör få vika. Det förslag utredningen

lagt fram innebär att arrendatorn går miste om sin optionsrätt i alla de fall

då hans byggnader inte står i överensstämmelse med planläggningen och

detta oavsett om byggnaderna tillkommit före eller efter planens ikraftträ­

dande.

Förslaget har i denna del godtagits av det övervägande antalet remiss­

instanser men flera har framfört kritiska synpunkter. Det har därvid an­

förts bl. a. att man inte kan räkna med att jordägaren visar något större

90

ställen minskar. Som förut anförts är ju äganderätten att föredra som

markdispositionsform i varje fall när det gäller fritidsbebyggelse av god

standard. Om jordägaren erbjuder arrendatorn att förvärva arrendeområ­

det på skäliga villkor och arrendatorn avböjer detta, bör jordägaren som

regel anses ha ett berättigat intresse av att inte vara bunden av optionsrät­

ten. Generalklausulen bör alltså i ett sådant fall kunna vara tillämplig. Vid

bedömningen bör dock hänsyn tas till arrendatorns ekonomiska förhållan­

den.

Såväl de föreslagna reglerna om arrendevillkorens bestämmande för en

ny arrendeperiod som reglerna om optionsrättens brytande förutsätter ett

prövningsförfarande. Jag biträder utredningens förslag att detta

förfarande bör vara likformigt för bägge dessa frågor. Jag instämmer även

i utredningens uttalande att tvisterna inte lämpligen kan anförtros annat

organ än domstol. Såväl rättssäkerhetssynpunkten som domstolens möjlig­

het till bevisupptagning talar för denna uppfattning. Tvisterna bör prövas

av de allmänna domstolarna och samma rättegångsförfarande bör tillämpas

som i vanliga tvistemål. Att, som vissa remissinstanser föreslagit, föreskriva

ett särskilt medlingsförfarande före målets hänskjutande till domstol fin­

ner jag inte påkallat.

Upplåtelsens form. Som framgått av den tidigare redogörelsen medför ett

förstärkt besittningsskydd många betydelsefulla och ingripande rättsverk­

ningar för parterna. Besittningsskyddet utgör emellertid bara ett komple­

ment till det avtal som parterna själva ingått vid arrendets början. Av sär­

skild betydelse blir för den skull avtalets utformning. Enligt gällande rätt

råder valfrihet mellan skriftlig eller muntlig avtalsform. Utvecklingen har

emellertid i allt större omfattning gått mot skriftliga avtal. Verkställda un­

dersökningar visar sålunda att muntligt avtal numera sluts endast i un­

dantagsfall. En sådan utveckling är också från olika synpunkter tillfreds­

ställande. Parterna lägger redan från början större vikt vid avtalets inne­

håll och risken minskar för att det i framtiden skall uppstå osäkerhet om

avtalets innehåll. Utredningen har föreslagit obligatorisk skriftlig avtals­

form för bostadsarrende. Detta förslag stöds av en i det närmaste enhällig

remissopinion och även jag ansluter mig till förslaget.

Det lämpligaste sättet att genomföra och upprätthålla kravet på skriftlig

avtalsform anser utredningen vara att införa samma regler som gäller för

jordbruksarrende. Detta innebär att avtalets samtliga villkor skall upprättas

skriftligen och att muntliga överenskommelser blir ogiltiga. Ansvaret för

den skriftliga avfattningen läggs på jordägaren. Om skriftlig form inte iakt­

tas, får arrendatorn rätt till ersättning för skada. Jag anser utredningsför­

slaget vara godtagbart.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

92

skilt anges i lagen skall göras tillämpliga även på bostadsarrende. Jag finner

förslaget ändamålsenligt.

Som utredningen anfört föreligger inget praktiskt behov för parterna att

kunna bestämma längre arrendetid än vad som är tillåtet enligt gällande

rätt. Det kan därför inte anses behövligt att ändra lagen i detta avseende.

Överlåtelse av arrenderätten. Huvudregeln vid alla slag av arrenden är en­

ligt nu gällande rätt att arrendatorn inte utan jordägarens samtycke får

överlåta arrenderätten till annan under arrendetiden (s. k. substitution).

Bestämmelsen har utformats i första hand med hänsyn till de speciella för­

hållanden som råder för jordbruksarrende. På detta område framstår det

som särskilt betydelsefullt för jordägaren att jorden brukas av en därför

tillräckligt kvalificerad person. Jordägarens rätt att vid jordbruksarrende

själv välja ny arrendator kan därför inte sättas åt sidan. Endast vid arren­

den som ingåtts för en längre tid har denna grundsats frångåtts. Syftet har

då varit att bereda arrendatorn möjlighet att tillgodogöra sig de förbätt­

ringar han lagt ned på arrendestället för att höja dess avkastning. Undan­

tagsbestämmelsen ger arrendatorn rätt att i de fall avtalet då slutits för en

tid av minst tio år i sitt ställe sätta annan med vilken jordägaren skäligen

kan nöjas. Arrendatorn skall dock först erbjuda jordägaren att återta fas­

tigheten med skyldighet att lämna arrendatorn skälig ersättning för arren­

derättens värde.

Enligt utredningens mening kan inte samma synpunkter tillämpas på

bostadsarrende. Vid dessa arrenden får i det stora flertalet fall jordägarens

intresse anses tillräckligt tillgodosett, om den nye arrendatorn kan antas

betala arrendeavgiften och i övrigt göra rätt för sig. Bostadsarrendatorn bör

därför få en friare överlåtelserätt. Utredningen föreslår att arrendatorn iar

rätt att överlåta arrenderätten till en ny arrendator, såvida denne kan god­

tas av jordägaren. För att jordägaren skall få kännedom om överlåtelsen och

själv kunna återta arrendestället skall överlåtelsen dock föregås av hembud

enligt samma ordning som nu gäller beträffande arrendeavtal som ingåtts

för mer än tio år. Huvuddelen av remissinstanserna har godtagit utredning­

ens förslag.

Jag delar utredningens uppfattning att jordägarens intresse av arrenda-

torns personliga egenskaper vid bostadsarrende i många fall begränsar sig

till dennes förmåga att fullgöra förpliktelserna enligt avtalet. Särskilt gäller

detta när markupplåtelser sker i större skala. Erfarenheten visar även att

jordägaren som regel lämnar sitt samtycke till en begärd överlåtelse. Sett ur

arrendatorns synvinkel föreligger dessutom flera omständigheter som bör

beaktas vid avgörandet av frågan om en liberalisering av överlåtelsebestäm­

melserna. Arrendatorns skäl att vilja utträda ur arrendeförhållandet under

den löpande avtalsperioden kan av olika anledningar vara befogade. Bortsett

från de fall då avtalet ingåtts för lång tid med fördelaktiga villkor för honom,

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

94

ren i de fall arrendet genom arvskifte eller testamente övergår till annan

eller när övertagandet sker i anledning av bodelning. Enligt utredningens

mening kräver hänsynen till nyttjanderättshavarens närmaste anhöriga att

de befrias från risken att bli utlösta av jordägaren. Utredningen föreslår

därför att substitutionsrätten i dessa fall skall begränsas endast av jord­

ägarens krav på att den nye arrendatorn är godtagbar för honom.

Liksom det övervägande antalet remissinstanser anser jag mig även på

denna punkt kunna godta utredningsförslaget. En viss tvekan kan förelig­

ga beträffande lämpligheten att låta arrenderätten utan hembud övergå till

annan genom testamentariskt förordnande. Härigenom kan även andra än

den avlidnes närmaste anhöriga insättas som arrendatorer. Med hänsyn till

att jordägaren enligt förslaget får behålla rätten att neka en inte godtagbar

arrendator tillträde till arrendestället, anser jag emellertid att någon in­

skränkning i detta hänseende inte behövs.

Enligt den nu gällande arrendelagen är reglerna om arrendatorns över­

låtelserätt dispositiva. Jordägaren kan således i avtalet hindra överlåtelse­

rätten. Utredningen föreslår att reglerna om överlåtelserätt görs tvingande

till arrendatorns förmån. Jag godtar utredningens förslag. En möjlighet till

dispens från de tvingande reglerna bör dock tas upp även här.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Anläggningsarrende

Begreppet anläggningsarrende. I det föregående har framhållits att arren­

deformen används i ej obetydlig utsträckning för att tillgodose även närings­

idkares behov av mark. Upplåtelserna kan avse skilda verksamhetsområden

och marken kan helt eller delvis rymma rörelsen. I åtskilliga fall har arren­

datorn gjort en betydande investering i kapital och arbete på den upplåtna

marken. Reformen av bestämmelserna om anläggningsarrende bör begrän­

sas till sådana fall då arrendatorns investering på arrendestället annars lätt

kan spolieras. Reformens syfte är således att hindra att större ekonomiska

värden för arrendatorn sätts i fara och att jordägaren med vetskap om

arrendesituationen utnyttjar sin position på ett otillbörligt sätt vid avtals­

uppgörelsen med arrendatorn.

Utredningen föreslår att anläggningsarrende skall anses föreligga bara

när arrendestället är bebyggt. Detta står väl i överensstämmelse med den nu

angivna utgångspunkten. I och för sig kan även obebyggd arrendemark vara

av stor och avgörande betydelse för rörelseidkaren. Marken kan utnyttjas

som upplagsplats eller kajplats eller upptas av järnvägsspår som ansluter till

näringsidkarens egen fastighet. Som utredningen funnit torde emellertid

nya regler för arrende av sådant slag inte behövas. Jag förordar därför att

de nya bestämmelserna om anläggningsarrende skall gälla bara när arren­

datorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på

arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad.

96

ningen synes inte heller ha avsett en sådan inskränkning. De nya bestäm­

melserna bör således gälla oavsett om rörelsen på arrendeområdet gäller

servicenäringar, handel, industri, hotell och restaurangverksamhet eller lik­

nande. Som utredningen uttalat bör inte heller krävas att just arrendatorn

driver rörelsen.

Utöver kravet på att byggnad skall uppföras eller finnas uppförd på mar­

ken har utredningen som en allmän begränsning föreslagit att reglerna om

anläggningsarrende inte skall gälla när upplåtelsetiden är bestämd till kor­

tare tid än ett år. Jag finner ett sådant undantag lämpligt. Det torde ligga i

parternas intresse att kunna ingå avtal för endast en kort tid utan att behö­

va underkasta sig de särskilda föreskrifterna för anläggningsarrende. Jag

kan därför godta utredningens förslag i detta avseende.

Ett särskilt spörsmål föreligger när arrendemarken upplåtits för såväl

bostadsändamål som förvärvsverksamhet. Eftersom vid båda dessa typer

av lägenhetsarrende byggnad skall uppföras eller vara uppförd på marken

kan bostadsarrende och anläggningsarrende föreligga samtidigt. Jag har del­

vis berört frågan i samband med bestämningen av kategorin bostadsarrende

och därvid förordat att sådant arrende skall föreligga i alla de fall där det

inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är ett annat än att

tillgodose bostadsändamålet. Utgångspunkten vid de s. k. kombinerade av­

talen blir således att upplåtelsen i första hand skall betraktas som bostads­

arrende. Är bostaden däremot av endast ringa betydelse skall upplåtelsen

hänföras till anläggningsarrende. Så bör ske vid upplåtelse av mark för in­

dustriändamål, hotell, pensionat, restaurangrörelse och liknande, även om

byggnaden dessutom är avsedd att bereda bostad åt ägaren. Om marken

däremot i första hand upplåtits för att bereda arrendatorn bostad och dess­

utom används för t. ex. handel eller kontorsändamål bör avtalet hänföras till

bostadsarrende. En förutsättning är dock givetvis att arrendeavtalet åsyftat

att bereda arrendatorn bostad och att byggnaden också används som sådan.

Besittningsskydd. Enligt utredningens mening är jordägarens behov av

att kunna disponera över sin mark vid anläggningsarrende av sådan styrka

att arrendatorns intresse av besittningsskydd får stå tillbaka. Ett visst

grundskydd för arrendatorn behövs dock. Förslaget har begränsats till en

föreskrift om att avtalet förlängs automatiskt, om det inte sägs upp viss tid

före arrendetidens utgång. Förlängningen föreslås avse samma tid som gäll­

de förut, dock högst fem år i sänder. Det stora flertalet remissinstanser

som yttrat sig i frågan har funnit den föreslagna regeln påkallad. Vad ut­

redningen anfört om automatisk förlängning av avtalet möter inte heller

någon erinran från min sida. Jag biträder därför förslaget på denna punkt.

Som jag redan har anfört behövs emellertid ytterligare skyddsregler till

arrendatorns förmån. Jordägaren bör hindras från att otillbörligt utnyttja

arrendatorns önskan att få sitta kvar på arrendestället när den avtalade

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

98

vägning mellan jordägarens och arrendatorns intressen. Jordägarens behov

av marken skall vara befogat. Det bör därvid bedömas bur hans intresse

förhåller sig till arrendatorns intresse av att få behålla arrendet. Sådana om­

ständigheter som exempelvis arrendatorns behov av arrendestället och möj­

ligheter att erhålla annan lämplig plats, den tid arrendatorn drivit sin verk­

samhet på arrendeområdet, arten av verksamheten och beroendet av viss

kundkrets eller visst läge bör därvid beaktas. Å andra sidan får jordägarens

önskan att återfå marken anses vara sakligt grundad om denna behövs t. ex.

för hans egen rörelse eller för utvidgning av rörelse som en annan arrenda-

tor driver på fastigheten. Har arrendatorn erbjudits ekonomisk gottgörelse

eller anvisats annan arrendemark bör detta också räknas jordägaren till

godo.

Föreligger andra skäl än de nu nämnda för jordägaren att vilja bli fri

från arrendeförhållandet torde det få överlämnas åt rättstillämpningen att

pröva den närmare intresseavvägningen mellan parterna enligt en general­

klausul. Jordägaren får anses ha befogad anledning att upplösa arrendeför­

hållandet även när byggnad på arrendestället uppförts utan byggnadslov i

fall då sådant erfordrats eller när i annat fall sådan byggnad inte står i

överensstämmelse med gällande plan och arrendeupplåtelsen hindrar jord­

ägaren från att vidta åtgärd för planens genomförande. Dessa situationer

synes kunna hänföras till generalklausulens tillämpningsområde och bör

inte — till skillnad mot vad som föreslagits beträffande bostadsarrende,

där planfrågan har sin avgjort största betydelse — tas upp som särskilda

optionsbrytande grunder.

Arrendatorns besittningsskydd avser inte bara att hindra obefogad upp­

sägning från jordägarens sida. Också genom att uppställa krav på orimligt

hög avgift eller andra oskäliga villkor kan jordägaren utöva press på arren­

datorn. Myndighet bör därför kunna pröva arrendevillkoren. Någon möjlig­

het för arrendatorn att få frågan prövad av domstol under arrendets be­

stånd bör emellertid inte föreligga. Prövning av de begärda villkorens skä­

lighet bör kunna komma till stånd först efter det att arrendet upphört. En

god vägledning vid avgörandet av denna fråga erhålls i den avgift eller de

övriga villkor jordägaren kunnat betinga sig av efterträdaren. Har marken

stått outnyttjad under en inte alltför kort tid bör det presumeras att jord­

ägaren inte kunnat uppnå de villkor han fordrat. För att undgå ersättnings­

skyldighet i detta fall bör han visa att anledningen till att marken inte har

arrenderats ut är en annan än att han krävt för hög avgift.

Effekten av ett besittningsskydd enligt nu föreslagen ordning bestäms av

det sätt på vilket jordägarens ersättningsskyldighet utformas. Upphör ar­

rendet utan befogad anledning är det fullt rimligt att arrendatorns hela för­

lust täcks. Ersättningen bör omfatta exempelvis flyttningskostnader och

värdeminskning av arrendatorns egendom som beror på arrendeförhållan­

dets upplösning samt skada som är att hänföra till hinder eller intrång i nä­

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

100

håll om att reglerna om besittningsskydd inte skall tillämpas på avtalet.

Ett avtal som är helt obestämt till tiden måste även anses stå i dålig över­

ensstämmelse med det krav på fasthet som bör uppställas på så ekono­

miskt betydelsefulla upplåtelser som det här rör sig om. Det torde vidare

stå klart att arrendatorn för produktiv användning av arrendet måste till­

försäkras en bestämd tid under vilken han är tryggad i besittningen. I lik­

het med remissinstanserna kan jag därför ansluta mig till utredningens för­

slag att avtal om anläggningsarrende skall ske för viss tid.

Hänsynen till jordägarens intressen kräver emellertid enligt utredning­

ens mening att någon minimitid inte föreskrivs i lagen. Endast för det fall

att parterna inte kommit överens om en bestämd tid bör föreskrivas att av­

talet skall anses ingånget för fem år. Samtliga remissinstanser som uttalat

sig i frågan har godtagit förslaget även i detta avseende.

Också jag finner den föreslagna ordningen ändamålsenlig. Vid anlägg­

ningsarrende föreligger enligt min mening inte samma allmänna intresse av

att lagstiftningsvägen främja arrendeavtal av längre varaktighet. Denna

fråga bör i stället överlämnas åt parternas avgörande i samband med avta­

lets utformning i övrigt. När det gäller behandlingen av de avtal som in-

gåtts utan preciserad tid har jag däremot ingen erinran mot att en femårig

arrendetid skall gälla. Också denna regel bör göras tvingande till arren-

datorns förmån.

För att regeln om bestämd avtalstid inte skall kunna kringgås krävs en

bestämmelse om att arrendeavtalet inte får sägas upp i förtid. Som utred­

ningen föreslagit bör föreskrivas att jordägaren inte under den avtalade

arrendetiden skall kunna säga upp avtalet i andra situationer än dem som

särskilt angivits i lagen.

Överlåtelse av arrenderätten. Jag har för bostadsarrendets del förordat

att, om jordägaren inte efter hembud vill återta arrendestället arrenda­

torn fritt skall få överlåta arrenderätten, såvida jordägaren skäligen kan

nöjas med den nye arrendatorn. När det gäller anläggningsarrende har ut­

redningen föreslagit att överlåtelserätten utvidgas ytterligare genom att

hembudstvånget slopas. Arrendatorns rätt att överlåta arrendestället skall

således begränsas endast av att den nye arrendatorn skall vara godtagbar

för jordägaren. Å andra sidan anser utredningen att regeln bör vara av dis­

positiv natur. Det övervägande antalet remissinstanser delar utredningens

uppfattning.

Jag finner starka skäl tala för utredningens åsikt. Som jag uttalat vid be­

handlingen av bostadsarrendatorns substitutionsrätt föreligger vid arrenden

av nu angivet slag inte samma behov av att ta hänsyn till jordägarens in­

tresse av arrendatorns person. För arrendatorn är däremot en mera obun­

den överlåtelserätt av väsentlig betydelse. Härigenom ökar hans möjlighe­

ter att återfå de kostnader han investerat på arrendestället. Den goodwill en

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

102

ha pågått minst tio år vid lagens ikraftträdande vara alltför restriktiv och

dessutom godtycklig i tillämpningen.

För egen del biträder jag utredningens uppfattning att bestämmelserna

om besittningsskydd beträffande bostadsarrende bör ges retroaktiv verkan

men att regeln därom bör begränsas till att avse de mera långvariga arren­

dena. Till skillnad från utredningen anser jag dock att även sådana lång-

tidsarrenden där upplåtelsen skett senare än tio år före lagens ikraftträdan­

de bör föras in under besittningsskyddet. Annars kommer det att under

lång tid finnas kvar bostadsarrenden utan besittningsskydd. Allt eftersom

tiden går kommer det att te sig alltmer stötande att dessa arrenden inte

tryggas genom besittningsskydd bara av den orsaken att avtalet tillkom före

tidpunkten för den nya lagens ikraftträdande. Jag föreslår att bestämmel­

serna om besittningsskydd skall tillämpas även på äldre avtal, om arrendet

vid arrendetidens utgång varat under minst tio år.

En förutsättning för att besittningsskyddsbestämmelserna skall gälla för

en äldre arrendeupplåtelse är att arrendetiden gått ut efter den nya lagens

ikraftträdande. Det har däremot ingen betydelse om uppsägningen skett

före ikraftträdandet. I sådant fall leder visserligen uppsägningen till att

arrendetiden går ut men jordägaren måste dessutom för att kunna få till

stånd en upplösning av arrendeförhållandet skriftligen meddela arrenda-

torn att denne bar att väcka talan om han inte går med på att flytta. Innan

frågan om förlängning av arrendeavtalet avgjorts behöver arrendatorn inte

flytta från arrendestället. Sådant meddelande som nyss nämnts kan inte

med laga verkan tillställas arrendatorn förrän efter den nya lagens ikraft­

trädande.

I fråga om anläggningsarrende har jag föreslagit bestämmelser om in­

direkt besittningsskydd. Eftersom dessa bestämmelser föreslås bli av dispo­

sitiv natur, kan de inte ges verkan i fråga om avtal som slutits före den

nya lagens ikraftträdande.

Som regelmässigt har skett vid införandet av nya lagregler på nyttjande-

rättens område bör — i enlighet med vad utredningen föreslår — avtal

som ingåtts för obestämd tid eller med förbehåll om rätt till uppsägning

föras in under den nya lagen, om de inte sägs upp till första möjliga tid­

punkt efter den nya lagens ikraftträdande.

Lagförslaget innebär att skriftlig avtalsform blir obligatorisk för bostads-

och anläggningsarrende. Utredningen anser att förekomsten av muntliga

arrendeavtal är förenad med betydande olägenheter från skilda synpunkter

och att man därför bör eftersträva att även gamla avtal erhåller skriftlig

form. Av den anledningen föreslår utredningen en särskild bestämmelse

i fråga om äldre avtal som ej upprättats skriftligen. Bestämmelsen innebär

att part skall vara skyldig att medverka till att skriftligt avtal kommer till

stånd, om den andra parten begär det. Jag kan biträda detta förslag.

Utredningen föreslår dessutom en särskild övergångsregel som tar sikte på

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

104

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

SPECIALMOTIVERING

Förslaget till ändring i vissa delar av NJL

Departementschefen. Arrendelagen omfattar endast upplåtelser som grun­

dar sig på privaträttsligt förhållande. Arrenden som grundas på offentlig-

rättsligt förhållande är således uteslutna från lagens tillämpning. För upp­

låtelser av kyrklig jord eller jord som tillhör staten eller vissa allmänna

inrättningar har i viss utsträckning utfärdats särskilda författningar. I den

mån de avviker från eller kompletterar arrendelagen och är av civilrättslig

karaktär gäller alltså beträffande nämnda upplåtelser delvis en annan ord­

ning.

1 KAP.

Departementschefen. 1 kap. 1 § NJL innehåller bestämmelser om längsta

giltighetstid för avtal om nyttjanderätt till fast egendom och således även

arrende. Bestämmelserna innebär att avtalet efter maximitidens utgång

inte längre är bindande för parterna. Uppsägning måste dock ske. Uppen­

barligen bör denna uppsägningsrätt inte gälla, när maximitiden överskrids

på grund av att avtalet förlängs med stöd av lag eller avtal. I sådant fall

har avtalet från början inte varit bindande utöver maximitiden. Utredning­

en föreslår nu en särskild lagregel, som innebär att bestämmelserna om

maximitid inte skall verka brytande bl. a. när arrendeavtal förlängts ge­

nom utnyttjande av arrendators optionsrätt. För egen del anser jag inte

nödvändigt att i detta sammanhang införa en sådan regel. Så har för övrigt

ej heller skett i förslaget till ny hyreslag. Saken torde kunna anstå till dess

förslaget till ny jordabalk genomförs (jfr i detta sammanhang remissproto­

kollet ang. förslaget till jordabalk s. 366).

3 §•

Paragrafen innehåller bestämmelser om nyttjanderättshavares rättsställ­

ning vid överlåtelse av fastigheten.

Gällande rätt. Som huvudregel gäller att nyttjanderätt äger bestånd mot

den som efter frivillig överlåtelse blivit ägare av den upplåtna fastigheten

endast om förbehåll skett om nyttj anderättens bestånd eller om på grund

av inteckning eller inskrivning nyttj anderätten fortfarande skall gälla. I

fråga om jordbruksarrende gäller dessutom genom hänvisning till 28 § ar­

rendelagen att den nye ägaren utan särskilt förbehåll har att iaktta arren­

deavtalet, om överlåtelsen skett sedan arrendatorn tillträtt fastigheten.

Motsvarande regel gäller enligt 70 § fjärde stycket vid lägenhetsarrende

under förutsättning att avtalet upprättas skriftligen. Någon hänvisning till

70 § är dock inte intagen i denna paragraf.

105

Utredningen. Enligt utredningens mening bör 3 § innehålla hänvisning

till de nya paragraferna 71 och 79 §§. Sådan hänvisning bör principiellt

även ske till 70 §. Ändringarna är att anse som redaktionella följdändringar.

Departementschefen. Jag biträder utredningens förslag. I departements-

förslaget kommer hänvisningarna att avse 70, 71 och 83 §§. I prop. 1967: 141

föreslås att hänvisningen till 3 kap. 28 § i stället skall avse 3 kap. 29 §

och att denna ändring skall träda i kraft den 1 januari 1969. Mot bakgrund

härav föreslår jag att denna ändring genomförs redan i detta lagstiftnings­

ärende men att bland övergångsbestämmelserna tas in en regel om att hän­

visningen till 3 kap. 29 § intill den 1 januari 1969 i stället skall avse 3 kap.

28 §.

2 KAP.

1

§•

Paragrafen behandlar i andra stycket reglerna om påföljd vid jordbruks­

arrende för jordägaren när han försummar sin skyldighet att utfärda skrift­

ligt arrendeavtal.

Utredningen. Enligt förslaget avses de nya bestämmelserna om avtalets

skriftliga form vid bostads- och anläggningsarrende fungera på samma sätt

som motsvarande bestämmelser vid jordbruksarrende. 2 kap. 1 § har där­

för — utan saklig ändring — omarbetats för att kunna tillämpas även på de

nya arrendekategorierna.

Departementschefen. Vad utredningen föreslagit möter ingen erinran från

min sida.

7 §•

Paragrafen behandlar arrendatorns rätt att själv upplåta nyttjanderätt

till arrendestället (s. k. sublokation).

Gällande rätt. Som huvudregel gäller att arrendatorn inte har rätt till

sublokation. Lagen innehåller två undantag från huvudregeln. Gemensamt

för båda är att jordägaren inte får vållas något men. Det ena undantaget

innebär rätt att på område av ouppodlad mark göra upplåtelse för upp­

lagsplats eller liknande ändamål. Det andra avser rätt att »uthyra rum till

bostad». Lagens regler om sublokation gäller lika vid alla slag av arrenden

enligt nyttjanderättslagen. Reglerna är inte i något fall tvingande.

Utredningen. Eftersom »liknande ändamål» inte torde syfta på annat än

markupplåtelse, torde det inte vara tillåtet för arrendatorn att i något fall

uthyra byggnad för annat än bostadsändamål, exempelvis förvaringsutrym-

me. Det måste vidare beaktas att — även om lagen medger arrendatorn be-

4-j- Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 196S

106

fogenhet att hyra ut ett helt bostadshus för bostadsändamål — varje upp­

låtelse som kan vålla jordägaren men utesluter sublokationsrätt. Även

med beaktande av att men, som för jordägaren är av ringa betydenhet, inte

jämlikt 36 § andra stycket kan leda till arrenderättens förverkande, synes

dock gränsen för arrendatorns rätt under alla förhållanden vara alltför

snäv. En översyn av bestämmelserna är därför motiverad.

Med hänsyn till bl. a. mark- och vägslitage är det inte alldeles självklart

att arrendatorn alltid skall äga rätt att helt på egen hand hyra ut det egna

huset. Å andra sidan är det rimligt att arrendatorn i fråga om sitt eget hus

skall ha en vidsträcktare befogenhet än i fråga om ett hus som tillhör jord­

ägaren och ingår i arrendet. En avvägning mellan parternas motsatta in­

tressen synes kunna ske på det sättet att arrendatorn i princip skall äga rätt

att hyra ut sitt eget hus utan att behöva fråga jordägaren om lov. Om en

sommarstugearrendator föredrar att en sommar hyra ut sin stuga till en

person som har ungefär lika stor familj och ungefär samma vanor som han

själv, är det rimligt att jordägaren får finna sig i det. Den olägenhet som

därigenom eventuellt kan uppstå för jordägaren torde normalt ej vara stör­

re än vad han redan vid utarrenderingen haft anledning att räkna med.

Sådan uthyrning bör därför vara tillåten. Men får uthyrningen sådan ka­

raktär eller omfattning att olägenheten för jordägaren kan sägas vara inte

alldeles obetydlig (»påtaglig») synes jordägaren inte behöva finna sig däri.

För att olägenheten skall vara påtaglig behöver det enligt utredningen inte

nödvändigt vara fråga om sådana mera iögonfallande förhållanden som

ökat vägslitage. Störande ljud och annat liknande intrång av större omfatt­

ning än vad som kan anses vara förutsett vid arrendeupplåtelsen kan också

innebära påtagligt men.

Enligt utredningens mening finns det ej anledning att begränsa uthyr-

ningsrätten till bostadsupplåtelser. Innefattar arrendet rätt för arrendatorn

att på arrendestället uppföra en byggnad för lagerlokal eller bilverkstad, bör

det vara tillåtet för honom att hyra ut byggnaden, även här dock under för­

utsättning att jordägaren ej vållas påtaglig olägenhet.

Om parterna vill överenskomma om en för arrendatorn förmånligare eller

snävare uthyrningsrätt bör detta vara tillåtet. Den föreslagna regeln bör

därför inte göras tvingande.

Vad utredningen föreslagit i fråga om rätt för arrendatorn att upplåta

eget hus bör gälla alla slag av arrenden enligt arrendelagen.

Remissinstanserna. Den föreslagna rätten för arrendatorn att företa

sublokation godtas i huvudsak av remissinstanserna. Östergötlands och Sö­

dermanlands handelskammare och handelskammaren för Örebro och Väst­

manlands län avstyrker dock förslaget. Den förstnämnda anför att regeln

innebär en väsentlig inskränkning i jordägarens rätt att fritt förfoga över

sin mark. Vidare är enligt handelskammaren ett arrendeavtal ofta av per­

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

Departementschefen. Utredningens förslag är att betrakta som enbart en

följdändring till förslaget om substitutionsrätt för de nya arrendekatego­

rierna. Ändringen synes dock böra ges en något annan form än som utred­

ningen föreslagit.

70 §.

Denna paragraf innehåller regler för lägenhetsarrende.

Utredningen. Bostads- och anläggningsarrende har i förslaget utbrutits

till särskilda grupper vid sidan om »lägenhetsarrende i allmänhet». Regler­

na för sådant arrende tas i förslaget liksom i gällande rätt upp i 70 §. Med

undantag av den utvidgade sublokationsrätten enligt 7 § andra stycket före­

slås för dessa inte några särskilda sakliga eller formella nyheter. För att

markera att »lägenhetsarrende i allmänhet» systematiskt är att skilja från

de båda nya grupperna bostads- och anläggningsarrende föreslår utred­

ningen en särskild regel härom i paragrafens sista stycke.

Departementschefen. NJL:s nuvarande bestämmelser om lägenhetsarren­

de är så konstruerade, att de i åtskilliga hänseenden hänvisar till vad som

gäller beträffande jordbruksarrende. Utredningens förslag innebär att de

grundläggande reglerna i 70 § kompletteras med särskilda bestämmelser

som skall gälla för bostads- resp. anläggningsarrende. Det kan inte förnekas

att lagmaterialet härigenom blir tungrott och svårt att överblicka. Avsikten

är emellertid att reglerna om lägenhetsarrende skall omarbetas i samband

med reglernas överförande till den nya jordabalken. Den nuvarande /O §

skall därvid revideras så att en större överskådlighet uppnås, och systemet

med hänvisningar mellan de skilda lagrummen skall begränsas i största

möjliga utsträckning. Motsvarande översyn skall företas beträffande bo­

stads- och anläggningsarrende. Detta arbete kan emellertid inte lämpligen

påbörjas innan förslaget om jordbruksarrende framlagts och prövats. Med

hänsyn härtill och då den föreslagna lagtexten endast kommer att gälla un­

der kort tid har jag stannat för den metod utredningen föreslagit. I para­

grafens sista stycke anges att bostadsarrende och anläggningsarrende är sär­

skilda former av lägenhetsarrende. Härav följer att definitionen på lägen­

hetsarrende i paragrafens första stycke gäller också för bostadsarrende och

anläggningsarrende.

108

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Om bostadsarrende

71 §•

Paragrafens första stycke innehåller en definition av begreppet bostads­

arrende. Andra stycket tar upp de bestämmelser som skall gälla för bostads­

arrende. I tredje stycket anges ett tillägg till definitionen i första stycket.

no

denna avtalstyp inte helt kommit ur bruk. Enligt utredningens mening pas­

sar livstidsarrendena inte in i det mönster som är typiskt vid bostadsarren­

de. Även om livstidsarrende numera framstår som en föråldrad markdispo-

sitionsform anser dock utredningen att skäl saknas att försöka förbjuda dem.

Å andra sidan har utredningen avstått från att föra in upplåtelser på arren-

datorns livstid under lagens regler om bostadsarrende. En sådan upplåtelse

blir alltså att betrakta som »lägenhetsarrende i allmänhet».

Om ett avtal om bostadsarrende enligt sin lydelse avser viss tid eller in-

gåtts endast tills vidare och avtalet dessutom innehåller förbehåll om att

avtalet skall upphöra vid arrendatorns död, är avtalet inte att anse som

livstidsarrende i den mening ordet använts här. I stället föreslås att det

sistnämnda förbehållet inte skall vara giltigt mot arrendatorn. Arrendet

fortsätter således till den av lagen bestämda arrendetidens slut.

Departementschefen. Under bostadsarrende sammanförs alla slag av ar­

rendeavtal som ingås för att bereda arrendatorn bostad. Någon skillnad görs

inte mellan helårsbostäder och fritidsbostäder. Som utredningen framhål­

lit bör inte heller upplåtelse av kolonilotter undantas i de fall då lotterna är

bebyggda och upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose arrendatorns

och hans familjs bostadsbehov.

Enligt utredningens förslag föreligger bostadsarrende när arrendatorn på

arrendestället äger eller avser att åt sig uppföra bostadshus. Enligt min

mening är lämpligare att grunda begreppsbestämningen på innehållet i upp­

låtelseavtalet. I enlighet härmed bör bostadsarrende föreligga när arrenda­

torn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller

bibehålla bostadshus.

Vad som i övrigt utmärker bostadsarrende har utförligt behandlats i

den allmänna motiveringen.

I andra stycket hänvisas till fyra lagrum som gäller för jordbruksarrende

men som hittills inte gällt vid lägenhetsarrende. Hänvisningarna till 1 och

3 §§ har tidigare behandlats i den allmänna motiveringen. Eftersom munt­

liga upplåtelser av bostadsarrende ej längre är giltiga, bör bestämmelserna

i 28 § om verkan av fastighetens överlåtelse göras tillämpliga på bostads­

arrende i stället för motsvarande regler i 70 § fjärde stycket som utgår från

att muntliga avtal kan förekomma. Med hänsyn till de stora likheter be­

träffande arrendatorns besittningsskydd som enligt förslaget kommer att

föreligga mellan bostadsarrende och jordbruksarrende är det motiverat att

reglerna i 43 § om begränsning i rätten att träffa skiljeavtal utsträckts till

att gälla även bostadsarrende. I utredningens förslag hänvisas till bestäm­

melserna i 56 § om förhållandet mellan parterna vid tvist i anledning av

optionsrätt vid sociala jordbruksarrenden. I departementsförslaget tas en

motsvarighet till dessa bestämmelser upp i 78 §. De lagrum till vilka hän­

visas i andra stycket är alla tvingande vid jordbruksarrende och blir det

K it nr/l. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

112

Även förslaget att arrende skall förlängas med fem år i sänder vid ute­

bliven uppsägning godtas i allmänhet av remissinstanserna.

De föreslagna tidsfristerna för arrendets uppsägning möter ej heller nå­

gon erinran från majoriteten av remissinstanserna. Förslaget avstyrks dock

av lantbruksförbundet. Förbundet framhåller alt båda avtalsparterna kan

ha ett berättigat intresse av att rättegång om optionsrättens bestånd kan

påbörjas mer än två år före arrendetidens slut. Handelskammaren i Öre­

bro och Västmanlands län anser att tiden för uppsägning bör — i likhet

med vad som föreslagits för anläggningsarrende — bestämmas till senast

sex månader före arrendeperiodens slut utan begränsning bakåt i tiden.

Departementschefen. Enligt arrendelagen upphör ett lägenhetsarrende

som ingåtts för bestämd tid utan vidare vid arrendetidens utgång, om inte

avtalet innehåller särskilda bestämmelser om att uppsägning måste ske.

Utredningens förslag innebär afl ett avtal om bostadsarrende förlängs auto­

matiskt med fem år i sänder, om uppsägning inte sker. Uppsägning skall

ske minst ett och högst två år före arrendetidens slut.

För egen del ansluter jag mig till förslaget om att arrendatorn garante­

ras en automatisk förlängning av avtalstiden med fem år, om uppsägning

inte sker, och att en frist uppställs inom vilken uppsägningen måste göras.

Härigenom åstadkoms en önskvärd klarhet i rättsläget beträffande det

fortsatta arrendet. Även beträffande de arrendeupplåtelser som inte uppfyl­

ler villkoren för optionsrätt föreligger ett behov av skydd i besittningen. Jag

förordar därför att också dessa arrenden förs in under de nu aktuella reg­

lerna.

Har parterna avtalat om längre tidsperiod för arrendets fortsatta be­

stånd, bör självfallet avtalet gälla i den delen. Andra stycket har utformats

under hänsynstagande härtill.

74—79 §§.

I dessa paragrafer behandlas bostadsarrendatorns rätt till förlängt ar­

rende. Rätten till förlängning innebär att någon ny upplåtelse inte kommer

till stånd. Såväl sakrättsligt som avtalsrättsligt fortsätter det ursprungliga

avtalet att gälla med den ändring av arrendetiden och andra avtalsvillkor

som parterna kommer överens om eller som rätten fastställer. Motsvaran­

de har föreslagits gälla beträffande hyra.

74 §.

Paragrafen, som delvis motsvarar 74 § första stycket i utredningens för­

slag, innehåller bestämmelser om besittningsskyddsreglernas tillämpnings­

område.

Departementschefen. I och med att ett nyttjanderättsavtal av det slag som

anges i 71 § ingås blir reglerna om bostadsarrende tillämpliga. Upplåtelsen

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

114

De besittningsbrytande grunderna har behandlats i den allmänna moti­

veringen. Utöver vad som tagits upp där bör följande anföras.

Det i punkten 3 använda uttrycket plan eller därmed jämförligt beslut

angående markens bebyggande eller användning tar i första hand sikte på

de särskilda planer som avses i byggnadslagen. Härutöver åsyftas emeller­

tid även de särskilda förbud mot att bygga som grundas på exempelvis

naturvårdslagen, fornminneslagen och 86 eller 122 § byggnadslagen. Med

myndighet åsyftas planmyndighet. Beslut som markförvaltande myndighet

meddelar i denna sin egenskap räknas däremot inte hit. Har byggnad på

arrendestället uppförts utan byggnadslov men meddelas sådant senare, är

punkten 3 givetvis inte tillämplig. Motsvarande gäller när i annat fall myn­

dighet i efterhand ger tillstånd till bebyggelse.

Enligt punkt 4 har jordägaren tillagts rätt att bryta besittningsskyddet

om arrendeupplåtelsen hindrar honom från att vidta åtgärd för plans ge­

nomförande. Jordägarens intresse av att bli befriad från upplåtelsen får

här prövas. Bara när ett verkligt hinder föreligger för jordägaren bör lag­

rummet bli tillämpligt. Om arrendatorns byggnad således bara i smärre

avseenden strider mot planen och en sådan bristande överensstämmelse får

anses sakna intresse från allmän synpunkt, bör besittningsskyddet inte få

brytas. Under remissbehandlingen har i detta sammanhang berörts frågan

om jordägaren bör få rätt till optionsavbrott även i de fall när byggnaden

står i överensstämmelse med planen men arrendeområdet strider däremot.

Jag avvisar denna tanke. I de fall då området strider mot en uppgjord

plan har jordägaren genom reglerna i 76 § om ändring av arrendevill­

koren möjlighet att erhålla jämkning av det utarrenderade markområdet.

76 §.

Paragrafen innehåller bestämmelser om villkoren för den fortsatta ut-

arrenderingen.

Departementschefen. Frågan om fastställande av arrendeavgiften för av­

talets fortsatta giltighetstid har kommenterats i den allmänna motive­

ringen.

Beträffande övriga villkor bör huvudprincipen vara att i den mån ingen

av parterna fordrar att villkoren ändras bör samma villkor som förut gälla.

Krävs ändring, skall de av jordägaren uppställda villkoren gälla, om de

ej är obilliga. Om parterna inte kan enas om den fortsatta upplåtelsens

längd, bör denna i första hand fastställas till den minsta tillåtna tiden,

dvs. fem år. Denna regel bör emellertid kunna frångås, när särskilda om­

ständigheter gör ett avsteg motiverat. Eftersom kvarsittanderätten innebär

en rätt till förlängning av arrendeavtalet, börjar självfallet den nya arren­

detiden att löpa från den dag då det ursprungliga avtalet skulle ha upp­

hört, om förlängning ej skett.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

116

Beträffande frågan vilka arrendevillkor som bör gälla för den tid som

arrendatorn sitter kvar utöver arrendetiden, föreslås att de förut gällande

villkoren skall gälla oförändrat till dess de slutliga villkoren bestämts.

Kommer förlängning av arrendeavtalet till stånd, skall detta enligt 76 § löpa

från den dag då det förra avtalet upphörde att gälla. Bifalls ej arrendatorns

talan, skall arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till dess ar­

rendet frånträds fastställas enligt 76 §. 80 § innehåller en regel härom.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

79 §.

Paragrafen innehåller vissa bestämmelser om innehållet i och verkan

av domstols avgörande i en besittningsskyddstvist.

Departementschefen. I lagen hör anges att domstolen skall fastställa vill­

koren för det fortsatta arrendet enligt 76 §, om arrendatorns talan om för­

längning av arrendeförhållandet bifalls. Fastställandet skall ske även om

tvist ej råder i villkorsfrågan.

Dom varigenom arrendatorns talan bifalls bör anses som avtal om fort­

satt arrende. Härav följer bl. a. att arrendatorn kan göra besittningsskydd

gällande enligt vanliga regler när den i domen angivna arrendetiden löper

ut. Vidare kan de i domen upptagna arrendevillkoren jämkas, ifall förhål­

landena efter domen skulle ändras så att en fortsatt tillämpning av villko­

ren skulle vara otillbörlig.

Enligt 75 § andra stycket i utredningens förslag skulle arrendator som

fått bifall till sin talan om förlängning av avtalet kunna uppsäga arrendet,

om de slutligt fastställda villkoren blev mera betungande än vad som dit­

tills gällt. En sådan rätt skulle emellertid i vissa fall lätt kunna missbrukas

och den torde även föranleda andra olägenheter. Som regel torde dessutom

bestämmelsens syfte kunna tillgodoses genom att arrendatorn bestämmer

sitt yrkande så att det framgår om han vill fortsätta arrendet även för

det fall att rätten skulle finna att högre avgift bör utgå än den som arren­

datorn vill gå med på. Jag har därför inte ansett mig böra föreslå någon

motsvarighet till ifrågavarande regel i utredningens förslag.

80 §.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om fastställande av arrendevill­

kor för det fall att arrendatorns talan om förlängning inte bifalls.

Departementschefen. År besittningsskyddsfrågan ännu ej avgjord när

arrendetiden går ut och bifalls ej arrendatorns talan om förlängning, bör

jordägaren kunna få till stånd en reglering av arrendevillkoren för den

avtalslösa tiden. Jag föreslår att villkoren fastställs med tillämpning av

76 §, om parterna inte kan komma överens.

118

av att ej få konkursboets medkontrahent som avtalspart. Eftersom kon­

kursboet dessutom kan erhålla full ersättning genom att i sitt hembud in­

nefatta jämväl den arrendatorn tillhöriga byggnaden, finns enligt sam­

fundets mening knappast någon anledning att låta konkursboet få bättre

rätt i detta hänseende än vad arrendatorn själv haft.

Departementschefen. Från det principiella förbudet för arrendatorn att

överlåta arrenderätten görs som framgår av den allmänna motiveringen

betydelsefulla undantag. Övergår således arrenderätten genom familjerätts-

ligt fång fordras för rätt till substitution bara att den nye arrendatorn från

objektiv synpunkt är godtagbar för jordägaren. Vid överlåtelse eller över­

gång i övriga fall krävs härutöver att hembud till jordägaren sker innan

överlåtelse blir giltig mot denne.

Utredningen har föreslagit att överlåtelse i anslutning till arrendatorns

konkurs skall — med hänsyn till konkursborgenärernas intresse — få ske

utan hembud. Liksom flertalet remissinstanser anser jag att det kan vara

av värde för konkursboet att vid överlåtelse inte vara bundet av krav på

hembud. Jag har därför ingen erinran mot den av utredningen föreslagna

bestämmelsen. Som lagberedningen förordat bör dock överlåtelse av arren­

derätten genom exekutiv försäljning (vid auktion eller under hand) jäm­

ställas med försäljning under konkurs. Bestämmelsen har utformats med

hänsynstagande härtill.

Med anledning av vad lagberedningen anfört angående frågan hur det i det

exekutiva förfarandet skall kunna konstateras att jordägaren är skyldig att

godta köparen vill jag anföra följande. Påföljden av att arrenderätten över­

låts till någon som jordägaren inte är skyldig att godta är att arrenderätten

förverkas. Den som avser att förvärva arrenderätten vid den exekutiva för­

säljningen och som inte vill ta risken av ett förverkande har därför att på

förhand försäkra sig om jordägarens samtycke till förvärv. Något agerande

från auktionsförrättarens sida behövs inte.

82 §.

Paragrafen, som motsvarar 78 § i utredningens förslag, anger att lagens

bestämmelser är tvingande om ej annat föreskrivs men att dispens under

särskilda omständigheter kan meddelas av rätten.

Utredningen. Förevarande bestämmelse omfattar inte de lagrum till vilka

hänvisas i 71 § tredje stycket 1 och 2. Vissa av dessa genom hänvisning

tillämpliga lagrum är emellertid redan i sig själva tvingande för båda par­

ter och bestämmelserna får givetvis samma verkan även i fråga om bostads­

arrende. Detta gäller exempelvis om 1 och 43 §§ och vissa delar av 70 §. Där­

emot får 3 § anses vara tvingande endast för jordägaren. Dispens kan inte

lämnas från dessa bestämmelser.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

120

tid hindras från att disponera över fastigheten för bebyggelseutveckling och

sanering. Förfarandet att nödgas uppsäga arrendeavtalet och bryta options­

rätten —■ eventuellt genom rättegång — för att ej försitta dispensmöjlig­

heten för kommande period anser förbundet alltför omständligt. Förutsätt­

ningarna för dispens kan dessutom komma att föreligga först efter upp­

sägningstidens utgång. Förbundet fortsätter.

Denna dispensrätt bör lämpligen vara så utformad att kommun, vilken

äger fastighet varå bostadsarrende finns upplåtet, kan om särskilda om­

ständigheter därtill föranleder erhålla länsstyrelsens tillstånd att omedel­

bart uppsäga arrendeavtalet till upphörande ett år efter det uppsägningen

ägt rum. Arrendatorn måste i sådant fall ha ekonomisk kompensation för

den avkortning av löpande arrendeperiod som han sålunda får vidkännas.

Tvist om ersättningens storlek synes lämpligen böra avgöras i den ordning

2 kap. 18 § nyttjanderättslagen föreskriver. Därest arrendet är förenat med

optionsrätt måste givetvis frågan om optionsrättens brytande vid den tid­

punkt till vilken uppsägning av avtalet skett prövas av domstol på ena­

handa sätt som en uppsägning skett till arrendeperiodens slut. Länsstyrel­

sens beslut i dispensfrågan synes inte böra kunna överklagas.

Beträffande innehållet i dispensregeln anser länsstyrelsen i Örebro län

att utredningens motivering är alltför knapphändig och att den ej ger till­

räcklig ledning vid bedömningen av vilka särskilda omständigheter som

bör föranleda att dispens beviljas.

Lantbruksförbundet föreslår — under hänvisning till erfarenheterna rö­

rande sociala jordbruksarrenden — en föreskrift om att arrendeavtal med

dispensförbehåll skall bli ogiltigt om dispens inte söks inom viss tid.

Departementschefen. De särskilda regler som föreslagits för bostadsar­

rende är avsedda att vara tvingande. En bestämmelse härom har tagits upp

i denna paragraf. Innebörden av regeln är att förbehåll som strider mot

lagens bestämmelser är utan verkan mot arrendatorn, om ej annat anges.

I den tidigare redogörelsen har i skilda sammanhang berörts frågan om

dispens från de föreslagna tvingande reglerna om bostadsarrende. För att

täcka de mångskiftande situationer som kan förekomma kan en bestäm­

melse om dispens knappast undvaras. En förutsättning för dispens måste

dock vara att båda parter är överens om att någon eller några av de tving­

ande bestämmelserna skall åsidosättas. Som utredningen uttalat bör det dock

inte räcka med enbart en partsöverenskommelse. Det bör dessutom krävas

att särskilda omständigheter gör ett undantag motiverat. Att i lagen närmare

ange de omständigheter som inverkar på bedömningen låter sig knappast

göra. Som en självklar regel bör dock uppställas att de skäl som åberopas

är sakligt motiverade och framstår som berättigade.

Förslaget upptar dessutom som ett formellt krav för beviljande av di­

spens att det i avtalet gjorts förbehåll om att dispens får sökas. Däremot

kan det inte anses föreligga skäl att föreskriva någon viss tidsfrist inom vil­

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Av samma skäl som anförts beträffande bostadsarrende bör bestämmel­

serna om anläggningsarrende inte omfatta livstidsarrenden. Som tidigare

anförts bör reglerna för anläggningsarrende inte heller äga tillämpning på

arrende som upplåtits på viss tid som är kortare än ett år. För dessa arren­

den bör enbart bestämmelserna om lägenhetsarrende i allmänhet gälla. En

regel härom har tagits upp i paragrafens tredje stycke.

84 §.

Paragrafen innehåller bestämmelser om arrendetid vid anläggningsar­

rende.

Departementschefen. I paragrafen föreskrivs att upplåtelse av anlägg­

ningsarrende skall ske för bestämd tid. Av andra punkten framgår att

regeln är tvingande. Om den åsidosätts i avtalet, gäller detta för fem år.

Inom gränsen för NJL:s regler om maximitid kan tiden bestämmas fritt.

Arrenden på viss tid understigande ett år betraktas dock enligt 83 § andra

stycket inte som anläggningsarrende.

85 §.

Paragrafen, som delvis motsvarar 80 § i utredningens förslag, innehåller

regler om uppsägning och förlängning av arrendeavtal.

Departementschefen. De föreslagna reglerna innebär att arrendeavtalet

förlängs automatiskt för minst fem år, om uppsägning inte sker. Utred­

ningen har föreslagit att uppsägning av arrendet skall ske senast sex må­

nader före arrendetidens slut. Som utredningen anfört får fristen anses till­

räcklig för förhandling om avtalets fortsatta bestånd eller — om avflytt­

ning skall ske — för arrendatorns förberedelser för flyttningen. Jag har

därför ingen erinran mot tidsfristen. Liksom i 73 § har i denna paragraf

tagits in en hänvisning till de särskilda bestämmelser om uppsägningstid

som gäller enligt 133 § första stycket utsökningslagen.

Bestämmelserna i paragrafen är inte tvingande.

122

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

86

§.

Paragrafen innehåller regler om dels förutsättningarna för att ersätt­

ningsskyldighet skall föreligga vid obefogad uppsägning, dels ersättningens

bestämmande.

Departementschefen. Innehållet i paragrafen har närmare redovisats i

den allmänna motiveringen i avsnittet om besittningsskydd för anläggnings­

arrende. Paragrafen är dispositiv.

När det gäller omfattningen av jordägarens ersättningsskyldighet har jag

uttalat att ersättning kan komma i fråga främst för flyttningskostnader,

värdeminskning på arrendatorns egendom som är en direkt följd av ar­

124

Departementschefen. Jag delar utredningens mening om att bestämmel­

sen om överlåtelserätt bör vara tvingade när arrendatorn är försatt i kon­

kurs. Detsamma bör emellertid gälla vid exekutiv försäljning.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Övergångsbestämmelser

I fråga om övergångsbestämmelserna hänvisas till den allmänna moti­

veringen.

Förslaget till lag angående ändring av 6 § lagen om handläggning av

domstolsärenden

Departementschefen. Förslaget har föranletts av att domstol ålagts hand­

lägga ärenden angående dispens från de tvingande bestämmelserna om bo­

stadsarrende.

HEMSTÄLLAN

I enlighet med vad jag nu har anfört föreligger förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjan­

derätt till fast egendom,

2) lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr

807) om handläggning av domstolsärenden.

Jag hemställer att lagrådets utlåtande över lagförslagen inhämtas för

det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av

statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans

Kungl. Höghet Regenten.

Ur protokollet:

Britta Gyllensten

skyndas honom. Förbehåll, som strider mot vad sålunda stadgats, vare utan

verkan.

Den, som —------- rätt förlustig.

126

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

7 §•

Utan jordägarens------- — liknande ändamål.

Egen byggnad får arrendatorn uthyra, om det kan ske utan påtaglig olä­

genhet för jordägaren.

36 §.

Arrenderätten vare förverkad------------vidtager rättelse;

4. om han mot bestämmelserna i 7 §, 8 § första stycket, 77 § första

stycket eller 81 § åt annan upplåter nyttjanderätt till fastigheten eller del

därav eller överlåter arrenderätten eller om han, i fall som 8 § andra stycket,

9 § första stycket eller 77 § andra stycket avser, överlåter arrendet å annan,

utan att där givna föreskrifter iakttagits;

5. om han------------sådan bestämmelse.

Finnes i -— ------- från arrendet.

Uppsäges avtalet------------ till skadestånd.

Om lägenhetsarrende

Om lägenhetsarrende i allmänhet

70 §.

Avtal, varigenom------------annorlunda åsämjas.

Å sådan — ■—- •—- kan nöjas.

Är ej — — — sidan skett.

Sker överlåtelse — -------- honom gällande.

Ej må----------- utan verkan.

Är upplåtelsen att hänföra till bostadsarrende eller anläggningsarrende

enligt 71—81 §§, gäller dock därom i stället vad nedan stadgas.

Om bostadsarrende

71 §.

Bostadsarrende föreligger, när arrendatorn å arrendestället äger eller av­

ser att åt sig uppföra hus, som lämnar bostad åt honom och hans familj,

och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är ett annat

än bostadsändamålets tillgodoseende.

Reglerna om bostadsarrende gälla icke, om upplåtelsen skett för arren-

datorns livstid.

För bostadsarrende gäller:

1. vad om lägenhetsarrende i allmänhet är stadgat (70 §), om annat ej

följer av vad i punkterna 2 och 3 sägs;

2. vad om jordbruksarrende är stadgat angående skriftlig form för av­

talet (1 §), skydd mot uppsägning (3 §), begränsning i rätten att träffa

127

skiljeavtal (43 §) och förhållandet mellan parterna vid tvist i anledning av

optionsrätt (56 §); samt

3. vad i 72—78 §§ här nedan stadgas.

72 §.

Upplåtelse av bostadsarrende skall ske för viss tid minst fem år. Är icke

arrendetiden så bestämd, skall avtalet anses ingånget för en tid av fem år.

Förbehåll att upplåtelse för viss tid skall upphöra i händelse av arrenda-

torns död är utan verkan.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

73 §.

Arrende som ej uppsäges förlänges med fem år i sänder. Sådan uppsäg­

ning får icke ske tidigare än två år eller senare än ett år före arrendetidens

slut. För uppsägning med stöd av 133 § första stycket utsökningslagen gäl­

ler dock den uppsägningstid som där stadgas.

74 §.

Arrendatorn har optionsrätt till fortsatt arrende, om han vid den tidpunkt,

när uppsägning enligt 73 § senast kan ske, på arrendestället äger bostadshus

som blivit åsatt taxeringsvärde. Har arrendeavtalet uppsagts med stöd av

133 § första stycket utsökningslagen, omfattar optionsrätten i stället rätt till

nytt arrende.

Uppsägning av optionsberättigad arrendators avtal skall vara skriftlig och

angiva, huruvida den avser arrendatorns avflyttning eller enbart ändring av

villkoren. Jordägarens meddelande i uppsägningen, att gränserna för det

upplåtna området, utan att beröra arrendatorns byggnader, skola ändras

eller att den tvingande bestämmelsen i 78 § första stycket icke skall gälla,

skall anses som meddelande om ändrade villkor. Uppsäger jordägaren av­

talet för arrendatorns avflyttning skall skälet därtill angivas.

År arrendet förenat med optionsrätt, skall uppsägningen innehålla upp­

gift att mottagaren, om han icke godtager uppsägningen, har att inom två

månader efter mottagandet instämma motparten till domstol och därvid

angiva i vilka avseenden uppsägningen icke godtages. Denna bestämmelse

gäller dock icke, när arrendatorn uppsäger arrendet för avflyttning.

75 §.

Underlåter den som mottagit uppsägning enligt 73 § att inom föreskriven

tid väcka talan med anledning av uppsägningen blir den gällande. Avser

uppsägningen enbart ändrade villkor, förlänges arrendet enligt 73 § och

på de villkor uppsägningen innehåller. Sker uppsägning från" ömse sidor

förlänges arrendet på oförändrade villkor.

Har talan om uppsägning instämts till domstol och befinnes arrendatorn

äga rätt till fortsatt arrende, skola villkoren därför fastställas i enlighet

med uppsägningen, om det ej kan anses oskäligt. Har jordägaren uppsagt

enbart för avflyttning, skola villkoren för det fortsatta arrendet bestämmas

i enlighet med vad jordägaren fordrar, om det ej kan anses oskäligt. Äro

de slutligt fastställda villkoren för arrendatorn mera betungande än vad

som dittills gällt, är han berättigad att inom en månad efter det slutliga

fastställandet uppsäga arrendet. Underlåter han det, är han skyldig att fort­

sätta arrendet på de fastställda villkoren.

128

Optionsrätten kan brytas av jordägaren endast i följande fall:

1. arrendatorn har påtagligen eftersatt sina förpliktelser enligt arrende­

avtalet;

2. arrendatorns byggnader stå icke i överensstämmelse med gällande

plan eller annat av myndighet meddelat beslut för markens bebyggande eller

användning;

3. jordägaren gör sannolikt att marken skall användas till bebyggelse av

annat slag eller ock till jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksam­

het, och betydelsen för honom att själv kunna förfoga över marken måste

anses överväga arrendatorns intresse av fortsatt arrende.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

76 §.

77 §.

Arrendatorn får i sitt ställe sätta den med vilken jordägaren skäligen

kan nöjas.

Innan arrendet annorledes än genom bodelning, arvskifte eller testamente

eller vid arrendatorns konkurs får övergå till ny innehavare, skall arrende­

rätten hembjudas jordägaren till inlösen. Hembudet må även omfatta ar­

rendatorn tillhörig byggnad eller annan sådan anläggning varom i 18 § sägs.

Antages hembudet men kan överenskommelse ej träffas om ersättningen,

skall den bestämmas av skiljemän i den ordning 18 § föreskriver. Vill jord­

ägaren ej återtaga arrendestället, eller har han ej inom en månad efter

hembudet förklarat sig villig därtill, gäller vad i första stycket sägs.

78 §.

Förbehåll som begränsar arrendatorns rätt enligt 72—78 §§ är utan ver­

kan. Länsstyrelsen kan medgiva undantag, om särskilda omständigheter

därtill föranleda och avtalet innehåller förbehåll att sådan dispens får sökas.

Medgiver avtalet att dispens får sökas men avslås sådan ansökan, skall

avtalet anses förfallet, därest detta ej innehåller annan föreskrift.

Om anläggningsarrende

79 §.

Anläggningsarrende föreligger, när avtalet medgiver arrendatorn rätt att

för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller behålla lagerhus,

fabrik, bensinstation, kiosk eller annan sådan byggnad.

Reglerna om anläggningsarrende gälla icke, om upplåtelsen skett för

arrendatorns livstid eller för viss tid understigande ett år.

För anläggningsarrende gäller:

1. vad om lägenhetsarrende i allmänhet är stadgat (70 §), om annat ej

följer av vad i punkterna 2 och 3 sägs;

2. vad om jordbruksarrende är stadgat angående skriftlig form för avta­

let (1 §), arrendetid (2 § första stycket) och skydd mot uppsägning (3 §);

samt

3. vad i 80 och 81 §§ här nedan stadgas.

80 §.

Upplåtelse för viss tid förlänges med samma tid, dock högst fem år i sän­

der, och i övrigt på oförändrade villkor, om uppsägning ej sker senast sex

månader före arrendetidens slut.

130

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Bilaga 2

Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om

nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, dels att 1 kap. 3 § samt 2 kap. 1, 7 och 36 §§ lagen

den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad

lydelse på sätt nedan anges, dels att 2 kap. samma lag2 från och med rubri­

ken närmast före 70 § skall erhålla

ändrad lydese på sätt nedan anges.

(Nuvarande Ig delse)

(Föreslagen Igdelse)

1 KAP.

3 §.

Sker överlåtelse av fastighet, var­

till nyttjanderätt upplåtits, vare

nyttj anderätten ej gällande mot nye

ägaren, med mindre vid överlåtel­

sen skett förbehåll om nyttjande-

rättens bestånd eller på grund av in­

teckning eller inskrivning, enligt vad

därom är stadgat, nyttj anderätten

skall fortfarande gälla; dock att i

fråga om rätt för arrendator eller

hyresgäst att i visst fall njuta sin

nyttjanderätt till godo gäller vad i

2 kap. 28 § och 3 kap. 28 § därom

stadgas.

Varder fastigheten----------------------

Återköpes fastigheten enligt lagen

om återköpsrätt till fast egendom,

vare nyttj anderätten ej beståndande

mot återköparen, med mindre denne

sådant utfäst eller han själv är upp-

låtare eller tidigare förvärvat fas­

tigheten med förbehåll om nyttj an­

derättens bestånd eller nyttjande-

rätten jämlikt 2 kap. 28 § eller

3 kap. 28 § tidigare gällt mot ho-

Sker överlåtelse av fastighet, var­

till nyttjanderätt upplåtits, vare

nyttj anderätten ej gällande mot nye

ägaren, med mindre vid överlåtel­

sen skett förbehåll om nyttjande-

rättens bestånd eller på grund av in­

teckning eller inskrivning, enligt vad

därom är stadgat, nyttj anderätten

skall fortfarande gälla; dock att i

fråga om rätt för arrendator eller

hyresgäst att i visst fall njuta sin

nyttjanderätt till godo gäller vad i

2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§ samt 3

kap. 29 § därom stadgas,

nyttj anderättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen

om återköpsrätt till fast egendom,

vare nyttj anderätten ej beståndande

mot återköparen, med mindre denne

sådant utfäst eller han själv är upp-

låtare eller tidigare förvärvat fas­

tigheten med förbehåll om nyttj an­

derättens bestånd eller nyttjande-

rätten jämlikt 2 kap. 28, 70, 71 eller

83 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939:364 (ny lydelse föreslagen i prop. 1967:141) samt av 2

kap. 1, 7 och 36 §§ se 1943:883.

* Senaste lydelse av rubriken närmast före 70 § se 1943:883 och av 70 § se 1963:539.

132

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse)

Om arrende för annat ändamål än

jordbruk

(Föreslagen lydelse)

Om lägenhetsarrende

Avtal, varigenom —

Å sådan ----------------

Är ej--------------

Sker överlåtelse

Ej må------------

70 §.

-------------------- annorlunda åsämjas.

---------------- -— kan nöjas.

------- —- sidan skett.

----------- — — — honom gällande.

---------------utan verkan.

Särskilda former av lägenhets­

arrende äro bostadsarrende och an-

läggningsarrende.

Om bostadsarrende

71 §.

Bostadsarrende föreligger när ar-

rendatorn enligt arrendeupplåtelsen

har rätt att på arrendestället uppfö­

ra eller bibehålla hus som lämnar

bostad åt honom och hans familj,

om det ej är uppenbart att upplåtel­

sens huvudsakliga syfte är att till­

godose annat ändamål.

I fråga om bostadsarrende gälla

1, 3, 28 och 43 §§ samt, om ej an­

nat följer av 1 eller 72—82 §, 70 §

andra stycket.

Har upplåtelsen skett för arren-

datorns livstid, äga bestämmelserna

om bostadsarrende icke tillämpning.

72 §.

Upplåtelse skall ske för viss tid,

minst fem år. Är arrendetiden be­

stämd på annat sätt, gäller avtalet

för fem år.

Förbehåll att arrendeavtal skall

upphöra att gälla om arrendatorn

dör år utan verkan.

73 §.

Uppsägning av arrendeavtal skall

ske minst ett år före arrendetidens

slut. Uppsägning som sker tidigare

än två år dessförinnan är utan ver­

kan. Särskilda bestämmelser om

uppsägningstid finnas i 133 § utsök-

ningslagen.

Uppsäges ej arrendeavtal inom

rätt tid, anses det förlängt på fem

år, om ej längre tid avtalats.

134

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

76 §.

Vid förlängning av arrendeavtal

är arrendatorn skyldig att godtaga

den arrendeavgift som jordägaren

fordrar. Om hans krav är oskäligt,

skall dock avgiften utgå med skä­

ligt belopp. Annat av jordägaren upp­

ställt villkor skall gälla, om det ej

är obilligt. Arrendetiden skall dock

utgöra fem år, om ej annan tid av

särskild anledning är lämpligare. I

den mån ändring i arrendevillkoren

ej påkallas, skola samma villkor som

förut gälla.

Träffas vid förlängning av arren­

deavtal överenskommelse om arren­

deavgiften eller annat villkor, gäller

överenskommelsen utan hinder av

bestämmelserna i första stycket.

77 §.

Föreligger tvist om förlängning

av arrendeavtal eller villkoren för

sådan förlängning, åligger det jord­

ägaren att skriftligen meddela ar­

rendatorn att denne, om han icke

går med på att flytta, har att senast

två månader efter det att han fått

del av meddelandet väcka talan i

tvisten. Meddelandet skall lämnas

i den ordning som enligt 38 § gäller

för uppsägning. Bestämmelsen i 38 §

tredje stycket gäller dock endast

om skriftlig underrättelse om med­

delandet lämnas till den söktes hus­

folk.

Om jordägaren fullgjort vad som

åligger honom enligt första stycket,

har arrendatorn att väcka talan

inom den i första stycket avsedda

tiden. Iakttages ej denna, förfaller

rätten till förlängning av arrende­

avtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

78 §.

Är fråga om förlängning av arren­

deavtalet ännu ej avgjord när arren­

detiden går ut, har arrendatorn rätt

att kvarsitta på arrendestället, till

dess frågan är slutligt avgjord. För

136

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

82 §.

Förbehåll som strider mot be­

stämmelse i 72—81 §§ är utan ver­

kan mot arrendatorn, om ej annat

anges. Rätten kan medge undantag,

om särskilda omständigheter föran­

leda till det och avtalet innehåller

förbehåll att sådant medgivande får

sökas.

Innehåller avtalet att medgivande

av undantag får sökas men avslås

ansökningen, förfaller avtalet, om ej

annat överenskommits.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Om anläggningsarrende

83 §.

Anläggningsarrende föreligger när

arrendatorn enligt arrendeupplåtel­

sen har rätt att för förvärvsverk­

samhet på arrendestället uppföra el­

ler bibehålla byggnad, om den ej år

av endast ringa betydelse för verk­

samhetens bedrivande.

I fråga om anläggningsarrende

gälla 1, 3 och 28 §§ samt, om ej

annat följer av 1 eller 84—88 §,

70 § andra stycket.

Har upplåtelsen skett för arren-

datorns livstid eller för viss tid som

understiger ett år, äga bestämmel­

serna om anläggningsarrende icke

tillämpning.

84 §.

Upplåtelse skall ske för viss tid.

År arrendetiden bestämd på annat

sätt, gäller avtalet för fem år.

85 §.

Uppsägning av arrendeavtal skall

ske minst sex månader före arren­

detidens slut. Särskilda bestämmel­

ser om uppsägningstid finnas i 133 §

utsökningslagen.

Uppsäges ej arrendeavtalet inom

rätt tid, anses det förlängt på tid

som motsvarar arrendetiden, dock

längst fem år.

138

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

ler för att förlänga arrendeförhål­

landet eller om orsaken till att han

vägrar medge förlängning. Underlå­

ter han detta, har arrendatorn rätt

till ersättning för förlust som avses

i 86 §, om ej arrendeförhållandet

upphör på den grund att arrenderät­

ten är förverkad eller förhållande

som avses i 34 § föreligger.

Arrendatorns meddelande enligt

första stycket skall lämnas i den

ordning som enligt 38 § gäller för

uppsägning.

88

§.

Arrendatorn får överlåta arrende­

rätten till annan med vilken jord­

ägaren skäligen kan nöjas. Förbe­

håll varigenom arrendatorns rätt att

överlåta arrenderätten begränsas

därutöver får ej göras gällande, när

försäljning sker genom exekutiv

försäljning eller medan arrendatorn

är försatt i konkurs. 1 2 3 4 5 6 7

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1968.

2. Hänvisningen i 1 kap. 3 § första stycket och sista stycket första punk­

ten till 3 kap. 29 § skall dock intill den 1 januari 1969 avse 3 kap. 28 §.

3. Bestämmelserna i 2 kap. 1 § om skriftlig form samt 28 § om verkan

av överlåtelse av fastigheten är ej tillämpliga på avtal om bostads- och an-

läggningsarrende som slutits före den 1 juli 1971.

4. Lagen äger ej tillämpning på arrendeavtal som slutits före lagens

ikraftträdande, om icke annat följer av vad nedan sägs.

5. Bestämmelserna i 2 kap. 741—80 §§ skall från och med dagen för lagens

ikraftträdande tillämpas på avtal som slutits dessförinnan, om arrendet vid

arrendetidens utgång varat under minst tio år.

6. Är avtal om bostads- eller anläggningsarrende som slutits före lagens

ikraftträdande träffat på obestämd tid eller med förbehåll om rätt för så­

väl jordägaren som arrendatorn att uppsäga avtalet och sker ej, sedan

lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av sådan uppsäg­

ning avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall lagen tillämpas på avtalet

från nämnda tid. Detsamma gäller, om uppsägning sker men förlängning

av avtalet kommer till stånd.

7. Har arrendeavtal som slutits före den 1 juli 1971 ej upprättats skriftli­

gen, skall det ske, om jordägaren eller arrendatorn begär det.

140

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 19 december 1967.

Närvarande:

justitierådet E^dling,

regeringsrådet H^egrelius,

justitierådet P^etrén,

justitierådet J^oachimsson.

Enligt lagrådet den 21 november 1967 tillhandakommet utdrag av pro­

tokoll över justitieärenden, hållet inför Hans Kungl. Höghet Regenten,

Hertigen av Halland, i statsrådet den 20 oktober 1967 hade Kungl. Maj :t

förordnat, att lagrådets utlåtande skulle för det i 87 § regeringsformen

avsedda ändamålet inhämtas över upprättade förslag till 1) lag angående

ändring i lagen den It juni 1907 (nr 36 s. 1) om ngttjanderätt till fast

egendom och 2) lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december

19^6 (nr 807) om handläggning av domstolsärenden.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet före­

dragits av hovrättsfiskalen Bengt Eliasson.

Lagrådet yttrade:

Allmänna synpunkter

Förslaget avser att stärka den rättsliga ställningen för den som arren­

derar mark i syfte att därå uppföra eller bibehålla byggnad för familje­

bostad (bostadsarrende) eller anläggning för förvärvsverksamhet (anlägg-

ningsarrende). I första hand tar förslaget därvid sikte på att giva arren-

datorn ett besittningsskydd; detta är i fråga om bostadsarrende utformat

som en principiell rätt till förlängning av avtalet och beträffande anlägg-

ningsarrende som en rätt till skadestånd vid obefogad uppsägning. Vi­

dare innebär förslaget bl. a., att arrendatorn tillerkännes en vidgad rätt

att sätta annan i sitt ställe.

Bestämmelserna om besittningsskydd är liksom åtskilliga andra stad-

ganden i förslaget utformade med motsvarande regler i det av Kungl. Maj :t

genom prop. 1967: 141 för riksdagen framlagda förslaget till ny hyres-

lagstiftning som förebild. Den i förslaget rörande bostads- och anläggnings-

arrenden dem emellan gjorda åtskillnaden i fråga om besittningsskyddets

innebörd ansluter sålunda till den i förslaget till hyreslagstiftning gjorda

142

när byggnaden på arrendestället är av ringa värde arrendet ej är förenat

med optionsrätt och att markägaren har rätt att vägra förlängning, om han

avser att använda marken i enlighet med plan — får dock förfaringssättet

anses godtagbart; nämnda bestämmelser är nämligen motiverade även av

andra skäl.

Nyttjanderättslagen tillkom 1907 och har därefter varit föremål för

omfattande och ingripande ändringar. Särskilt efter genomförandet av de

nu föreslagna ändringarna i arrendekapitlet kommer kapitlet att erbjuda

en mycket splittrad anblick. Bestämmelserna blir synnerligen svåröver­

skådliga och vad som gäller för andra former av arrende än vanligt jord­

bruksarrende meddelas i stor utsträckning genom ett invecklat system av

hänvisningar till de för en annan form av arrende gällande reglerna. Över­

skådligheten försvåras ytterligare av att reglerna om sociala jordbruksarren­

den och reglerna om bostads- och anläggningsarrenden utgår från skilda

synsätt i fråga om innebörden av en avtalsförlängning; de förra bygger

på att vid förlängning ett nytt avtal kommer till stånd men de senare på att

vid förlängning det är det ursprungliga avtalet som består. Sådana for­

mella brister kan knappast undvikas vid partiella reformer inom ramen

av samma lag. önskvärdheten av att bestämmelserna samordnas och syste­

matiseras i en blivande ny jordabalk är emellertid, såsom även departe­

mentschefen uttalat, framträdande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Lagen angående ändring i nyttjanderättslagen

1 KAP.

3 §•

Ändringen av de nuvarande hänvisningarna till 3 kap. 28 § i förevaran­

de paragraf till att avse 29 § i samma kapitel är föranledd av förslaget till

ny hyreslagstiftning. Då detta förslag numera förfallit, har grunden för

ändringen undanryckts. Lagrådet hemställer därför, att hänvisningarna

till 3 kap. 28 § bibehålies och att i anslutning därtill punkt 2 i övergångs­

bestämmelserna utgår.

2 KAP.

Rubriken Om lägenhetsarrende samt 70 §.

Arrendekapitlet i nyttjanderättslagen är nu indelat i fyra underavdel­

ningar med rubrikerna: Allmänna bestämmelser om jordbruksarrende, Om

arbetsavtal i samband med jordbruksarrende, Särskilda bestämmelser för

vissa jordbruksarrenden samt Om arrende för annat ändamål än jordbruk.

Det sistnämnda avsnittet omfattar endast en paragraf, 70 §. Den art av ar­

rende som regleras i detta avsnitt brukar kallas lägenhetsarrende.