NJA 2019 s. 445

Domskäl

Tingsrätten (chefsrådmannen Kristina Andersson samt rådmännen Karin Mårtensson Telde, referent, och Sofia Olsson) anförde följande i dom den 22 juni 2017.

Bakgrund

I oktober 2003 tecknades ett hyresavtal mellan CRI Filial till Commerz Real Investmentgesellschaft mbH Tyskland (nedan CRI) som hyresvärd och Intersport Sverige AB (nedan Intersport) som hyresgäst av en lokal i Entré köpcentrum. Intersport har i sin tur upplåtit lokalen till Skånes Fritidsbutiker AB (nedan Skånes Fritidsbutiker) som andrahandshyresgäst. Tillträde skedde i mars 2009.

Hyrestiden sträckte sig enligt avtalet till den 5 mars 2019. Under augusti 2013 påbörjades en ombyggnation av köpcentrumet. Byggnationerna pågår alltjämt. Intersport har hos Länsstyrelsen i Skåne län deponerat hyra motsvarande del av hyra för första kvartalet 2014.

Skånes Fritidsbutiker sade den 14 mars 2014 upp hyresavtalet med Intersport och Intersport sade samma dag upp hyresavtalet med CRI. Intersport lämnade lokalen den 4 april 2014 och den 3 juni 2014 förklarade CRI hyresavtalet med Intersport förverkat.

Den aktuella lokalen inryms numera i en större lokal som hyrs av Axfood Sverige AB (nedan Hemköp). Hemköp har erlagt hyra till CRI i viss omfattning sedan den 24 september 2015.

Efter det att huvudförhandling hållits har de aktuella fastigheterna överlåtits till ett nytt bolag med tillträde den 26 juni 2017.

Yrkanden och inställning

CRI har yrkat att tingsrätten ska

(i) förplikta Intersport att till CRI utge 1 285 994,60 kr jämte ränta - --

(ii) fastställa att CRI äger rätt att före Intersport lyfta ett belopp om 711 253 kr jämte ränta, som deponerats hos Länsstyrelsen i Skåne län den 8 januari 2014 i ärende Allmänt förvar 102/13,

(iii) förplikta Intersport att till CRI utge 15 071 719 kr jämte ränta - - - samt

(iv) fastställa att CRI äger rätt att före Intersport lyfta den säkerhet om 30 000 kr som den 8 januari 2014 deponerats hos Länsstyrelsen i Skåne län i ärende Allmänt förvar 102/13.

Intersport har bestritt CRI:s yrkanden men vitsordat beloppen under (i) och (ii) samt ränteberäkningen som skäliga i och för sig. - - -.

- - -

Grunder

CRI har till grund för sin talan anfört följande.

Intersport är enligt hyresavtalet skyldigt att betala hyra och hyrestillägg senast sista vardagen före varje kalenderkvartals början. Intersport har inte betalat full hyra till CRI för första kvartalet 2014, samt inte heller alls för perioden därefter t.o.m. den 2 juni 2014.

CRI bestrider att det till följd av de arbeten som har utförts i köpcentrumet skulle ha uppstått några hinder eller men i Intersports hyresrätt som skulle berättiga Intersport till hyresnedsättning eller skadestånd. CRI har inte varit försumligt i samband med arbetena. CRI har ombesörjt ombyggnadsåtgärderna så snabbt det kunnat ske, förlagt arbetena till tider utanför köpcentrumets öppettider samt lämnat omfattande information till Intersport om arbetena såväl före som under dessas utförande.

Det bestrids att det till följd av de arbeten som har utförts skulle ha uppstått några hinder eller men i Intersports nyttjanderätt som inneburit en brist av väsentlig betydelse för Intersport och som berättigat Intersport att säga upp hyresavtalet i förtid.

Den av Intersport yrkade hyresnedsättningen är under alla förhållanden inte skälig. Intersport har vidare avsagt sig rätten att kräva hyresnedsättning till följd av arbeten av sådant slag som utförts.

Intersport har inte heller lidit någon skada till följd av arbetena i köpcentrumanläggningen. De av Intersport anförda beloppen avseende den påstådda skadan kan inte vitsordas och det bestrids vidare att den skada som Intersport kan ha lidit under den aktuella perioden skulle ha varit en följd av arbetena i köpcentrumet.

Intersports uteblivna hyresbetalning och väsentliga avtalsbrott bestående i dess ogrundade uppsägning daterad den 14 mars 2014, dess förtida avflyttning från lokalen och dess underlåtenhet att bedriva verksamhet i lokalen, har gett CRI rätt att säga upp hyresavtalet jämlikt 12 kap. 42 § JB, vilket också skedde den 3 juni 2014.

Intersport är skyldigt att erlägga skadestånd till CRI för all den skada CRI lider till följd av Intersports avtalsbrott och hyresavtalets förverkande. CRI:s skada uppgår till 14 111 719 kr och motsvarar utebliven hyra och hyrestillägg för perioden från och med den 3 juni 2014 till och med den 5 mars 2019, dvs. utgången av hyrestiden enligt hyresavtalet. Beräkningen av skadan är baserad på uteblivna nettointäkter. Intersport är skyldigt att erlägga detta belopp till CRI jämte ränta enligt 4 och 6 §§räntelagen i yrkad omfattning. Den omständigheten att fastigheterna är överlåtna och kommer att tillträdas av den nye ägaren den 26 juni 2017 påverkar inte Intersports skadeståndsskyldighet.

Intersport är enligt hyresavtalet skyldigt att under hyrestiden bedriva aktiv försäljning i den förhyrda lokalen och har uttryckligen bekräftat att det är av synnerlig vikt för CRI och övriga hyresgäster att Intersport fullgör denna skyldighet. Genom att underlåta detta är Intersport skyldigt att betala vite till CRI med 15 000 kr per dag för tiden fr.o.m. den 31 mars 2014 t.o.m. den 2 juni 2014 (dvs. dagen före hyresavtalets förverkande, totalt under 64 dagar vilket ger 960 000 kr).

Intersport har som grund för sitt bestridande anfört följande.

Den ombyggnation som pågått sedan hösten 2013 och det sätt på vilket ombyggnationen utförts har inneburit ett väsentligt hinder eller men i Intersports nyttjanderätt till lokalen och tillhörande gemensamhetsutrymmen, vilket i sin tur berättigat Intersport till hyresnedsättning och skadestånd för den skada som Intersport lidit som en följd härav. Bristerna har varit av väsentlig betydelse för Intersport och har således gett Intersport rätt att säga upp avtalet till förtida upphörande. Intersport har gett CRI möjlighet att avhjälpa bristerna, men CRI har inte gjort det.

CRI har agerat försumligt. Intersport bestrider att CRI skulle ha ombesörjt ombyggnadsåtgärderna så snabbt det kunnat ske, förlagt arbeten till tider utanför köpcentrumets öppettider och lämnat omfattande information om arbetena till Intersport/Skånes Fritidsbutiker såväl före som under utförandet.

Bristen inträffade först när CRI påbörjade ombyggnadsarbetena. På grund av de omfattande ombyggnationerna var lokalen inte fullt brukbar för sitt ändamål. Bristen var inte möjlig för Intersport att upptäcka när hyresavtalet ingicks.

Intersport har inte avsagt sig rätten att kräva hyresnedsättning till följd av arbeten av sådant slag som utförts. Intersport har haft rätt att deponera hyra för första kvartalet 2014, dvs. 1 januari-31 mars 2014. Den hyresnedsättning som Intersport begärt är skälig. Under alla förhållanden har Intersport en kvittningsgill motfordran avseende skadestånd för perioden augusti 2013-mars 2014 till den del det hos Länsstyrelsen i Skåne län deponerade beloppet om 711 253 kr överstiger vad som kan anses som skälig hyresnedsättning. Intersport har betalat hyra för perioden 1 april 2014-4 april 2014. För perioden därefter har Intersport inte någon skyldighet att erlägga hyra till CRI.

Intersport har inte genom avtal med CRI godkänt eller gett CRI uppfattningen att Intersport har godkänt de omfattande arbetena. Det saknar betydelse om Intersport bekräftat att en omstrukturering var av synnerlig vikt för Intersport och övriga hyresgäster. Ett sådant villkor är inte heller bindande.

Intersport har inte begått något väsentligt avtalsbrott och bolagets hyresrätt har inte förverkats. CRI har därför varken rätt till vite eller skadestånd. Det saknar betydelse att Intersport i hyresavtalet bekräftat att det är av synnerlig vikt för CRI och övriga hyresgäster att Intersport bedriver aktiv försäljning i lokalen. Ett sådant villkor är inte bindande.

För det fall tingsrätten skulle finna att Intersport begått ett avtalsbrott eller att hyresrätten förverkats har CRI inte lidit någon skada. Eventuella kostnader som CRI haft har orsakats av CRI och inte av Intersports avtalsbrott eller hyresavtalets förverkande. CRI har under inga förhållanden begränsat sin skada. Under alla förhållanden kommer CRI:s rätt till skadestånd att upphöra den 26 juni 2017 då fastigheten överlåts till ny ägare.

Parternas utveckling av talan

- - -

Bevisning

- - -

Tingsrättens bedömning

I målet är ostridigt att det mellan parterna tecknats ett hyresavtal och att hyrestiden enligt avtalet löper till den 5 mars 2019. Vidare är det ostridigt att det i köpcentrumet påbörjats en renovering i augusti 2013 och att Intersport valt att säga upp hyresavtalet till förtida upphörande i mars 2014 samt att Intersport sedan lämnat lokalen den 4 april 2014. Det är vidare ostridigt att CRI sagt upp Intersport med stöd av påstådda förverkandegrunder i 12 kap. 42 § JB den 3 juni 2014 och att fastigheten nu är överlåten till Fastighets Aktiebolaget Trianon med tillträde den 26 juni 2017.

De frågor som är tvistiga och som tingsrätten har att ta ställning till är

•om de renoveringsarbeten som förekommit i Entré inneburit sådant hinder och men i Intersports nyttjanderätt till lokalen som berättigar Intersport till nedsättning av hyran,

•om bristerna i lokalen beror på försumlighet från hyresvärdens sida vilket i sin tur berättigar Intersport till skadestånd för visad skada,

•om eventuella brister i hyresrätten varit av väsentlig betydelse för Intersport som berättigat Intersport till ett förtida upphörande av hyresförhållandet.

•För det fall konstaterade brister inte varit av väsentlig betydelse för Intersport har tingsrätten att ta ställning till om Intersport gjort sig skyldigt till avtalsbrott av det slag CRI påstått och därför är skadeståndsskyldigt till CRI för visad skada.

Har det förekommit hinder och men i nyttjanderätten till lokalen som berättigat Intersport till nedsättning av hyran?

Enligt 12 kap. 11 och 16 §§ JB har en hyresgäst rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten (eller lokalen) är i bristfälligt skick. Utgångspunkten är att en hyresgäst inte ska behöva fullgöra sin del av avtalet om inte hyresvärden fullgör sin del. Bristen eller störningen behöver inte vara en brist i själva lägenheten/lokalen, utan kan även uppstå som en följd av utomstående faktorer och omständigheter. Detta innebär att inte enbart omständigheter som har med Intersports lokal att göra ska beaktas utan även eventuella brister och förhållanden i de allmänna utrymmena. För detta talar även det förhållandet att Intersport, liksom övriga hyresgäster i Entré, enligt hyresavtalet är skyldiga att utöver hyra betala en serviceavgift avseende bl.a. dessa utrymmen och att dessa enligt avtalet mellan parterna ska hållas öppna och tillgängliga för allmänheten och hyresgästerna i viss omfattning.

Intersport tillträdde den aktuella lokalen i samband med köpcentrumets öppnande under våren 2009. Då var anläggningen helt nybyggd. Intersport kunde med andra ord förvänta sig den standard under hyrestiden som normalt finns i en modern, nybyggd galleria av hög standard.

Av förhören med bl.a. M.K. och T.N. har framkommit att den renovering som påbörjades i augusti 2013, dvs. kort tid efter det att anläggningen öppnats, var omfattande och tidskrävande. Arbetena innebar bl.a. att innertaket plockades ned och golvbeklädnaden bilades bort. Rulltrappor stängdes av i perioder, huvudentrén stängdes och ersattes av provisoriska entréer och glasgången mellan de båda husen monterades ned. Av åberopade fotografier och filmer som tagits såväl under hösten 2013 som våren 2014 framgår att det varit fråga om ett stort och tidskrävande byggprojekt. CRI har dessutom i skriftväxling med olika personer under aktuell period uttalat att det varit fråga om omfattande ombyggnadsåtgärder och att detta bl.a. medfört att CRI varit tvunget att säga upp Apoteket AB. Även det förhållandet att byggnationen än i dag inte är färdigställd talar för att arbetena varit mycket omfattande.

Av åberopade fotografier, filmer och genom T.N:s uppgifter har bl.a. framkommit att rulltrappan utanför Intersports lokal varit avstängd i perioder, dels under delar av julhandeln 2013, dels under våren 2014 samt att det tillskapades smala gångar i de allmänna utrymmena till vilka besökare var hänvisade för att kunna röra sig mellan de olika butikerna. T.N. har dock uppgett att även dessa gångar emellanåt var blockerade för besökare, vilket också har framkommit av åberopade filmer. T.N. har även berättat att stora delar av Intersports skyltfönster var täckta av höga skärmar under våren 2014, något som även framgår av fotografier tagna i mars samma år.

Det är tingsrättens uppfattning att de arbeten som påbörjades i augusti 2013 inte kan betraktas som sådant sedvanligt underhåll som en hyresgäst i allmänhet ska behöva tåla utan att ha rätt till en viss reducering av hyran. Inte heller det mellan parterna träffade hyresavtalet ger hyresvärden rätt att vidta åtgärder av aktuellt slag utan rätt för hyresgästen till nedsättning av hyran.

Det har mellan parterna träffats tilläggsavtal som berättigat Intersport till hyresrabatt och marknadsföringsbidrag för bl.a. första och andra kvartalet 2013. Av dessa avtal framgår bl.a. att Intersport avstått från sin rätt att kräva nedsättning av hyra avseende påstådda brister i lokalen. I avtalet framgår emellertid uttryckligen att nyss nämnda ansvarsfriskrivning inte gäller för brister uppkomna efter tilläggsavtalens ingående och för vilka CRI svarar. Intersport har deponerat hyra avseende första kvartalet 2014. De ingångna tilläggsavtalen har således inte påverkat Intersports rätt till nedsättning av hyra för i målet aktuell tidsperiod. Inte heller i övrigt har det förekommit uppgifter som styrker att Intersport avsagt sig rätten att kräva nedsättning av hyran pga. brister i lokalens skick.

Sammanfattningsvis anser tingsrätten att den av Intersport förhyrda lokalen inte varit i fullt brukbart skick som en följd av de ombyggnadsåtgärder som CRI påbörjat under hösten 2013 och som fortsatt under våren 2014 och som alltjämt pågår. Intersport har därför haft rätt till en reducering av hyran.

Tingsrätten återkommer nedan med bedömning av vad som kan anses som skälig nedsättning i förhållande till det hinder och men som uppstått för Intersport.

Har bristen i lokalen orsakats av CRI:s försumlighet?

Enligt 12 kap. 11 och 16 §§ JB framgår att en hyresgäst har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte kan visa att bristen i lägenheten eller lokalen inte beror på hans försummelse.

Intersport har gjort gällande att CRI:s agerande i samband med de utförda arbetena i köpcentrumet har varit försumligt och att CRI därför är skadeståndsskyldigt för den av Intersport påvisade skadan.

M.K. har uppgett att en flytt av Hemköp från T-huset till E-huset för att på så sätt öka kundflödet till E-huset var nödvändig för anläggningens fortlevnad. Av bl.a. åberopad planbeskrivning och tänkt skiss över anläggningen kommunicerad med representanter för Axfood/Hemköp under de avtalsförhandlingar som sedan 2012 förts mellan dessa parter och av T.N:s uppgifter, har framkommit att tanken var att Hemköps lokal skulle förläggas i bl.a. Intersports tidigare lokal. Så blev också fallet fr.o.m. september 2015.

Av för hyresgäster den 24 oktober 2013 presenterad information om ombyggnationen har framkommit att CRI först i oktober 2013, dvs. efter det att ombyggnationen påbörjats, ansökt om bygglov för byggnationen och att det i augusti 2013 inte fanns en godkänd detaljplaneändring avseende Hemköps flytt. I mailkorrespondens mellan M.K. och representant för Axfood/Hemköp i juli 2015 har M.K. förklarat att detaljplaneändringen förväntades vara klar omkring den 22 juli 2015 och att bygglovet skulle behandlas i augusti samma år.

A.R., som varit med om att utveckla ett hundratal handelsplatser av motsvarande slag som Entré, har förklarat hur ett sådant arbete normalt bör gå till. Han har förklarat att det är viktigt att man inför en byggnation har klart med erforderliga bygglov, tillstånd och planändringar samt att även överenskommelser med berörda hyresgäster träffats. A.R. har uppgett att han aldrig varit med om att påbörja en ombyggnation innan dessa handlingar varit klara eller innan ankarbutikernas nya placeringar i köpcentrumet varit fastställda. A.R. har vidare förespråkat att man bör genomföra ombyggnadsarbetena etappvis, för att på så sätt minimera störningarna för hyresgästerna.

Av M.K:s uppgifter har framkommit att man i augusti 2013 påbörjade ombyggnationen med att ta bort innertak och golvbeklädnaden i E-huset. Även av åberopade fotografier och filmer har framkommit att byggnadsarbeten förekom i hela E-huset samtidigt och att det alltså inte varit fråga om en etappvis utförd ombyggnation. M.K. och H.F. har båda uppgett att vakansgraden under aktuell period var omfattande och att den ökade allt eftersom, något som hade gjort det möjligt för CRI att utföra arbetena etappvis och flytta hyresgäster under byggtiden för att minimera störningar för de kvarvarande hyresgästerna.

T.N. har uppgett att det visserligen lämnades viss information från CRI och M.K., men att denna information inte varit särskild detaljerad och att den även visade sig vara direkt felaktig i vissa delar. T.N. har som exempel på detta angett att man utlovat att arbetena inte skulle utföras under butikernas öppettider samt att det inte skulle förekomma något arbete över huvud taget under julhandeln 2013 fram till februari 2014, en uppgift som delvis bekräftas av den power point- information som presenterats för hyresgästerna vid möte med CRI den 24 oktober 2013. Av åberopade fotografier, filmer och vid tingsrättens syn har dock kunnat konstateras att arbeten ofta utfördes under dagtid samt att rulltrappan i anslutning till Intersports lokal varit avstängd under delar av julhandeln 2013 och att det under denna tid pågick byggnadsarbeten i anläggningen trots att CRI angett att detta inte skulle förekomma.

Såväl M.K. som T.N. har uppgett att det mellan parterna förekommit diskussioner om en ersättningslokal för Intersports räkning, men att dessa diskussioner inte ledde fram till någon överenskommelse. T.N. har uppgett att CRI inledningsvis erbjudit Intersport en tillfällig ersättningslokal och därefter en permanent lokal som Intersport kunde tänka sig att acceptera men att CRI senare ändrat sitt erbjudande till en sämre lokal på plan 2 samt att Intersport självt skulle svara för flyttkostnaden, något som Intersport inte var berett att acceptera. M.K. har uppgett att CRI erbjöd två eller tre olika ersättningslokaler och hjälp med flyttkostnader, men att man ändå inte kom till något avslut.

Det är tingsrättens uppfattning att ombyggnationen av hela köpcentrumet, som påbörjats kort tid efter det att Entré öppnat, föregåtts av undermålig planering och på ett sådant sätt att hyresgästernas verksamhet kommit att störas i onödigt stor utsträckning. Den bristfälliga planeringen har även lett till att upprättade tidsplaner inte kunnat hållas. T.N. har förklarat att den bristfälliga planeringen, brister och felaktigheter i den information som förmedlades till hyresgästerna och det sätt på vilket ombyggnationen genomfördes innebar att Intersport och andrahandshyresgästen Skånes Fritidsbutiker inte kunde planera sin verksamhet med inköp av varor m.m. Det är tingsrättens uppfattning att CRI i denna del inte förmått visa att bristen i Intersports nyttjanderätt till lokalen inte berott på försummelse från hyresvärdens sida.

Tingsrätten återkommer nedan med bedömning av vilken skada som Intersport har visat att man lidit som en följd av ombyggnationen under aktuell period.

Vad är att betrakta som skälig nedsättning av hyran?

Tingsrätten har kommit fram till att Intersport haft rätt till skälig nedsättning av hyresbeloppet pga. brister i den förhyrda lokalen. En nedsättning av hyran som en följd av brister i nyttjanderätten ska göras efter en objektiv bedömning och ska anpassas efter bristernas karaktär och omfattning.

Intersport har deponerat 711 253 kr avseende del av hyra för första kvartalet 2014. Kvartalshyran var för aktuell period 889 067 kr och nedsättningen omfattade därför knappt 80 procent av den mellan parterna avtalade hyran.

Av uttalanden i doktrinen och av det begränsade antalet rättsfall som finns på området kan det konstateras att nedsättning överstigande 40-50 procent av avtalad hyra är ovanlig (se bl.a. ”Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken” av Nils Larsson och Stieg Synnergren s. 104-105).

I förevarande fall är det ostridigt att Intersport kunnat bedriva verksamhet i lokalen under aktuell period, även om verksamheten enligt Intersport påverkats på så sätt att Skånes Fritidsbutiker tvingats ha ständiga utförsäljningar och att dessa ändrade kundkretsen och kundflödet vilket i sin tur ledde till att Intersport tvingades ändra sitt sortiment. Det har av åberopade fotografier, filmer och av T.N:s uppgifter framkommit att ombyggnationens negativa påverkan på Intersports verksamhet ökat under första delen av 2014. Således har höga skärmar kommit att i stort sett helt täcka Intersports skyltfönster och tillgängligheten till lokalen har begränsats genom att det i de allmänna utrymmena upprättats smala gångar avsedda för kunder och andra besökare. Det har också framkommit att rulltrappan utanför lokalen under perioder varit avstängd samt att det ofta förekommit störande byggnadsarbeten under butikens öppettider.

Det har under denna period även stått klart för Intersport att den tidsplan, som presenterats i oktober 2013, inte skulle komma att hållas och att bristen i nyttjanderätten därför kunde förväntas pågå under en betydligt längre tid än vad som var sagt från början.

Även om tingsrätten anser att bristen i form av störande byggnadsarbeten i den endast drygt fyra år gamla lokalen varit omfattande, är den av Intersport gjorda deponeringen alltför hög. Tingsrätten anser att en skälig nedsättning för den brist som under första kvartalet 2014 fanns i Intersports nyttjanderätt till lokalen uppgick till 40 procent av den mellan parterna avtalade hyran.

Har Intersport drabbats av skada som en följd av hyresvärdens försummelse?

Tingsrätten har kommit fram till att CRI inte lyckats visa att bristen i den av Intersport hyrda lokalen inte beror på hyresvärdens försummelse. Intersport har i första hand bestritt att CRI ska lyfta hos Länsstyrelsen i Skåne län deponerat belopp under påstående att Intersport haft rätt till nedsättning av hyran avseende första kvartalet 2014 med det belopp som deponerats och i andra hand att Intersport under alla förhållanden haft rätt till skadestånd för perioden augusti 2013 till mars 2014 till den del det deponerade beloppet överstiger vad som kan anses utgöra en skälig hyresnedsättning. Tingsrätten har bedömt att skälig nedsättning av hyran uppgår till 40 procent av kvartalshyran, dvs. hälften av det belopp som deponerats.

Intersport har i denna del åberopat en utredning av M.K. M.K:s uppdrag har bestått i att utföra en oberoende bedömning av den ungefärliga skada som Intersport lidit som ett resultat av ombyggnationen under perioden augusti 2013 till och med mars 2014. I sitt arbete har 16 stycken jämförbara Intersportbutiker i Region syd valts ut som jämförelsematerial.

M.K:s utredning visar att butikernas omsättning och bruttomarginal följt varandra under tiden före ombyggnationen. Det har vidare framkommit att Intersports omsättning på Entré kommit att öka i förhållande till jämförbara butiker under första kvartalet 2014 samtidigt som butikens bruttomarginal sjunkit drastiskt under samma period, vilket kan förklaras av T.N:s uppgifter om att Intersport tvingades sälja varor till reducerat pris för att locka kunder till butiken. (I detta sammanhang ska noteras att bruttomarginalen för Intersport på Entré för tiden fram till andra kvartalet 2013 legat högre än övriga butikers bruttomarginal.) Det får härigenom anses visat att den skada som drabbat Intersport i form av försämrad bruttomarginal orsakats av de ombyggnadsåtgärder som vidtogs i anläggningen under aktuell period.

M.K:s bedömning är att den ungefärliga skada som Intersport lidit som ett resultat av ombyggnationen under perioden fr.o.m. augusti 2013 t.o.m. mars 2014 uppgår till 1,8 miljoner kronor. Vid denna uträkning har M.K. utgått från ett hypotetiskt utfall för omsättning och bruttomarginal för ett skadefritt år baserat på föregående års utfall och justerat dessa belopp med de ombyggnadseffekter för januari–mars 2014 som beaktats i bolagets budgeterade siffror för denna period.

Det har emellertid framkommit att Intersports skada, även om man utgår från föregående års bruttoresultat utan beaktande av jämförbara butikers tillväxt om 3,2 procent för perioden augusti 2013-mars 2014 jämfört med perioden augusti 2012-mars 2013, beräknats uppgå till knappt 960 000 kr för skadeperioden och till drygt 1 miljon kr om man baserar utfallet på jämförbara butikers tillväxt om 3,2 procent.

Sammanfattningsvis kan konstateras att Intersport har visat att bolaget drabbats av en skada överstigande det belopp som deponerats hos Länsstyrelsen i Skåne län avseende första kvartalet 2014.

CRI har därmed inte rätt att före Intersport lyfta de belopp som deponerats hos Länsstyrelsen i Skåne län.

Har Intersport haft rätt att säga upp hyresavtalet till förtida upphörande?

Enligt 12 kap. 11 och 16 §§ JB har en hyresgäst rätt att säga upp ett hyresavtal i förtid om bristen i nyttjanderätten är av väsentlig betydelse och inte kan avhjälpas utan dröjsmål. För att en sådan rätt ska föreligga krävs att bristen inneburit en avsevärd olägenhet för hyresgästen samt att bristen varit av sådant slag att den inte kunnat åtgärdas tämligen omgående.

Förutsättningarna vid hyresavtalets undertecknande och Intersports tillträde till lokalen i mars 2009 var att Intersport fick nyttjanderätt till en lokal i en nybyggd galleria av hög standard. Det var också denna standard som Intersport kunde förvänta sig att erhålla under den aktuella hyrestiden. Att anläggningen endast drygt fyra år efter det att den öppnades för allmänheten skulle genomgå en omfattande ombyggnation, en byggnation som alltjämt pågår, var knappast något som Intersport hade kunnat förvänta sig när bolaget ingick avtalet med CRI.

Som tingsrätten tidigare kommit fram till har bristen i Intersports nyttjanderätt uppkommit som en följd av hyresvärdens försummelse. Planeringen inför ombyggnationen har varit undermålig och själva utförandet - byggnationer i stora delar av anläggningen samtidigt i stället för etappvis utförda arbeten - har lett till onödigt omfattande störningar för de kvarvarande hyresgästerna. Den omständigheten att CRI varken haft erforderliga bygglov eller tillstånd innan man påbörjade arbetena och inte heller haft klart med de olika hyresgästernas framtida placering i köpcentrumet har lett till att arbetena dragit ut på tiden på ett orimligt sätt, något som enligt tingsrättens uppfattning i sin tur påverkar bristens omfattning och betydelse för Intersport.

T.N. har uppgett att det inte var möjligt att planera verksamheten utifrån den knapphändiga och ofta felaktiga information som lämnades från CRI:s sida angående ombyggnationens planering och fortskridande. Det har också framkommit att ombyggnationens påverkan på Intersports verksamhet tilltog efter årsskiftet 2013/14. Eftersom syftet med det ingångna hyresavtalet för Intersport varit just att kunna bedriva en vinstgivande kommersiell verksamhet, något som alltså inte varit möjligt, har den uppkomna bristen - sammantaget med vad tingsrätten konstaterat ovan - varit av sådan väsentlig betydelse för Intersport att bolaget haft rätt att säga upp hyresavtalet till förtida upphörande.

Som en följd härav har Intersport inte förverkat hyresrätten pga. avtalsbrott på sätt CRI påstått och CRI har därför inte rätt till skadestånd.

Käromålet ska följaktligen i sin helhet ogillas.

Domslut

Domslut

Käromålet ogillas.

Domskäl

Hovrätten (hovrättslagmannen Johan Sjöö, hovrättsrådet Karin Kjellgren och tf. hovrättsassessorn Lina Persson, referent) anförde följande i dom den 24 juli 2018.

Hovrättens domskäl

Inledande utgångspunkter

Intersport har ingått ett avtal avseende hyra av en butikslokal i köpcentrumanläggningen Entré Malmö. Motpart vid avtalsslutet var det bolag som projekterade anläggningen och som CRI sedermera köpte fastigheten av. Sedan Intersport sagt upp avtalet i förtid i mars 2014 förklarade CRI hyresrätten förverkad den 3 juni 2014.

CRI har i målet begärt ersättning för hyra, avtalsvite och skadestånd till följd av den förtida uppsägningen. Intersport har, såvitt avser yrkandet om betalning av hyra, gjort gällande att bolaget har rätt till hyresnedsättning och - kvittningsvis - skadestånd på grund av brister i nyttjanderätten. Intersport har även bestritt CRI:s yrkanden om avtalsvite och skadestånd.

Målet handlar i allt väsentligt om den ombyggnation CRI inledde i augusti 2013 och huruvida den innebär en rätt för Intersport till hyresnedsättning, skadestånd och att häva avtalet i förtid.

Har Intersport haft rätt till hyresnedsättning?

Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning att nyttjanderätten till följd av ombyggnationen inte har varit i fullt brukbart skick. Intersport har därför rätt till hyresnedsättning. Skälig hyresnedsättning är, i enlighet med de överväganden tingsrätten gjort, 40 procent av kvartalshyran för första kvartalet 2014.

Har Intersport rätt till skadestånd till följd av bristen i nyttjanderätten?

Som hovrätten kommit fram till ovan har Intersport visat att det funnits en brist i nyttjanderätten. För rätt till skadestånd krävs dels att Intersport kan visa att bolaget lidit skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan bristen och skadan. Under de förutsättningarna har Intersport rätt till skadestånd om inte CRI kan visa att bristen inte berott på bolagets försummelse (12 kap. 11 § första stycket 4 punkten JB).

Frågan hovrätten först har att ta ställning till är om Intersport visat att bolaget lidit skada.

CRI och Intersport är avtalsparter i hyresavtalet. Det har dock varit bolaget Skånes Fritidsbutiker AB, som vid den aktuella tiden var till hälften ägt av Intersport, som genom ett andrahandshyreskontrakt bedrev affärsverksamheten i lokalen. Intersport har gjort gällande att det förts diskussioner mellan företrädare för Skånes Fritidsbutiker AB och Intersport om hyresnedsättning och skadestånd. T.N. har bekräftat uppgiften och berättat att han förde diskussioner med företrädare för Intersport om att Skånes Fritidsbutiker AB i vart fall hade rätt till ersättning motsvarande det marginaltapp som butiken gjorde. T.N. har även berättat att bolagsstrukturen är uppbyggd på det sättet att ett eventuellt framtida skadestånd som utges till Intersport skulle komma Skånes Fritidsbutiker AB till godo, något som även får stöd av vad P.P. berättat.

Varken av T.N:s eller av P.P:s uppgifter har emellertid framkommit att Skånes Fritidsbutiker AB framställt något formellt krav till Intersport på ersättning med anledning av bristen i nyttjanderätten. Någon skriftlig bevisning till stöd för att Intersport lidit skada pga. ombyggnationen har inte åberopats. I denna del finner hovrätten därför, till skillnad från tingsrätten, att Intersport inte har förmått visa att bolaget lidit skada. Intersport har därför inte rätt till skadestånd.

Intersport når således inte fullt ut framgång med sitt krav på hyresnedsättning och sin kvittningsvis framställda motfordran på skadestånd. Intersport ska därför till CRI utge resterande del av första kvartalshyran för 2014, närmare bestämt 355 626 kr, vilket är 60 procent av kvartalshyran om 889 067 kr med avdrag för redan erlagda 177 814 kr. Till följd därav äger CRI rätt att före Intersport lyfta motsvarande belopp jämte ränta ur ärende 102/13 om Allmänt förvar hos Länsstyrelsen i Skåne.

Har bristen i nyttjanderätten varit av väsentlig betydelse?

CRI har även framställt krav på avtalsvite och skadestånd och gjort gällande att Intersport begått avtalsbrott när bolaget sade upp hyresavtalet i förtid. Intersport har motsatt sig kraven och invänt att bolaget har haft rätt till uppsägning eftersom bristen i nyttjanderätten varit av väsentlig betydelse för Intersport.

En hyresgäst har rätt till förtida uppsägning om bristen i nyttjanderätten är av väsentlig betydelse och bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse åtgärda bristen (12 kap. 11 § första stycket 2 punkten JB).

För att en brist ska anses vara av väsentlig betydelse krävs enligt förarbetena till jordabalken att den medför en verkligt avsevärd olägenhet för hyresgästen. Hovrätten kan konstatera att det saknas aktuella och relevanta avgöranden till vägledning för när en brist, under de förutsättningar som är för handen i målet, är av väsentlig betydelse. De avgöranden som finns på området är av äldre datum och rör i många fall hyra av bostad. I litteraturen har framförts att det ligger närmst till hands att anta att det ska göras en ganska mild väsentlighetsbedömning.

Under dessa förhållanden finns det skäl att studera hur motsvarande rekvisit tolkas inom andra rättsområden. Kravet på väsentlighet för att häva ett avtal vid brist är inte unikt för hyresrätten utan utgör en allmän avtalsrättslig princip. Inom avtalsrätten görs väsentlighetsbedömningen utifrån samtliga omständigheter. Bl.a. kan beaktas om den drabbade parten gått miste om det som denne har rätt att förvänta sig av avtalet, om avtalsbrottets väsentlighet var synligt för den avtalsbrytande parten vid avtalets ingående, om avtalsbrottet rubbar förtroendet mellan parterna och om avtalsbrottet ger anledning att befara att avtalsbrott kommer att ske med avseende på framtida prestationer.

Genom de åberopade filmerna och fotografierna samt av T.N:s uppgifter framgår att ombyggnationen av köpcentrumanläggningen var omfattande och påverkade hela E-huset från byggstarten i augusti 2013. På filmerna från augusti 2013 till våren 2014 hörs bl.a. byggmaskiner. Någon film visar hur elledningar hänger synliga från innertaken och att de provisoriska gångarna i gemensamhetsutrymmena blockeras av avspärrningar. Enligt hovrättens mening visar den av Intersport åberopade bevisningen en köpcentrumanläggning som inte kan uppfattas på något annat sätt än en byggarbetsplats. Någon utredning från CRI:s sida utvisande en annan bild av köpcentrumanläggningen under motsvarande tidsperiod har inte lagts fram.

Vid tidpunkten för Intersports hävning hade arbetena pågått under ca åtta månader. Den ursprungliga tidsplanen som framgår av det material som initialt presenterades för hyresgästerna och som gick ut på färdigställande inom ett år hade redan då slagit fel. Informationen om ombyggnationen från CRI till Intersport var enligt T.N. bristfällig och direkt felaktig bl.a. beträffande arbetenas förläggning på dygnet och arbetsstopp över julhelgen 2013. Att arbetena pågått under butikernas öppettider får stöd i de filmer som åberopats av Intersport där det framgår att kunder går in i och ut ur butiker samtidigt som arbetena pågår. Intersports uppfattning vid tidpunkten för hävningen om situationen och farhågorna kring ombyggnationen och tidsutdräkten har även bekräftats i efterhand. Ombyggnationen kom ostridigt att pågå under ett antal år efter hävningen. Den brist som uppstått i nyttjanderätten med början i augusti 2013 framstår mot denna bakgrund som svår.

Huruvida bristen är av väsentlig betydelse för Intersport måste också ses i ljuset av under vilka förutsättningar bolaget ingick hyresavtalet. Intersport ingick ett tioårigt hyresavtal avseende en av de större lokalerna på entréplan i E-byggnaden inom köpcentrumanläggningen. Hyresavtalet avsåg en lokal i en helt ny köpcentrumanläggning och Intersport betalade ett särskilt servicetillägg under hyrestiden som avsåg bl.a. driften och det dagliga underhållet av de gemensamma utrymmena. Det måste ha stått klart för CRI att de gemensamma utrymmena i köpcentrumanläggningen, samt utrymmenas skick och tillgänglighet, var av väsentlig betydelse för Intersport. Att CRI skulle vidta omfattande och tidskrävande ombyggnationer endast fyra år efter invigningen kunde Intersport inte rimligen förvänta sig.

Det är dock ostridigt i målet att Intersport, trots ombyggnationen, enligt M.K:s utlåtande hade ett ökat antal besökare i butiken jämfört dels med tidigare år, dels med andra Intersportbutiker som omfattades av jämförelsen. Denna omständighet skulle i viss mån kunna tala för att bristen inte har varit av väsentlig betydelse. Av utlåtandet framgår dock även att butikens bruttovinst minskade väsentligt under motsvarande period, vilket T.N. förklarat med att butiken tvingades att ändra sitt sortiment till ett billigare s.k. outlet-sortiment för att möta en ny kundkrets. Mot bakgrund av den prognos som Intersport således gjorde vid tidpunkten för hävningen anser hovrätten att det ökade antalet besökare inte talar emot att bristen är av väsentlig betydelse.

Med ovanstående tillägg kommer därför hovrätten till samma slutsats som tingsrätten, att Intersport bevisat att bristen i nyttjanderätten har varit av väsentlig betydelse. Bristen var sådan att den inte hade kunnat avhjälpas utan dröjsmål. Intersport har därför haft rätt att säga upp avtalet i förtid. Intersport har betalt hyra för de dagar under andra kvartalet 2014 som de varit kvar i lokalen. Eftersom Intersport haft rätt att säga upp avtalet, saknar CRI rätt till avtalsvite och skadestånd. Käromålet ska därför i enlighet med tingsrättens dom ogillas i de delarna.

Hovrättens domslut

Hovrätten ändrar tingsrättens domslut på så sätt att hovrätten

- förpliktar Intersport Sverige AB att till CRI Filial till Commerz Real Investmentgesellschaft mbH Tyskland utge 355 626 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) från den 1 januari 2014 till dess betalning sker, och

- fastställer att CRI Filial till Commerz Real Investmentgesellschaft mbH Tyskland äger rätt att före Intersport Sverige AB lyfta ett belopp om 355 626 kr jämte ränta enligt ovan, som deponerats hos Länsstyrelsen i Skåne län den 8 januari 2014 i ärende Allmänt förvar 102/13.

I övrigt gäller tingsrättens domslut.

Hovrättsrådet Per Olsson var skiljaktig och anförde följande.

Jag delar majoritetens uppfattning att det till följd av de omfattande ombyggnationerna förekommit hinder och men i Intersports nyttjanderätt som Intersport inte varit vållande till. Jag delar också uppfattningen att Intersport till följd därav är berättigat till hyresnedsättning.

Utgångspunkten är att nedsättningen av hyran ska göras efter en objektiv bedömning och anpassas efter bristens karaktär och omfattning. Ombyggnationerna har onekligen påverkat den miljö i vilken affärsverksamheten bedrivits i negativ riktning. Det har emellertid inte framkommit annat än att Intersportbutiken varit fullt möjlig att besöka och att handel kunnat bedrivas inne i själva lokalen. Med beaktande av att antalet besökare, trots ombyggnationerna, inte sjunkit jämfört med hur besöksantalet sett ut tidigare uppgår skälig nedsättning av hyran till 25 procent. Detta innebär att CRI har rätt till ersättning med 75 procent av hyran.

För första kvartalet 2014 uppgick hyran till 889 067 kr. Av beloppet ska således Intersport utge 75 procent, eller 666 800 kr. Härifrån ska avräknas vad Intersport redan utgett, dvs. 177 814 kr.

Vad beträffar Intersports kvittningsvis framställda skadeståndsyrkande, som tar sikte på ett försämrat resultat för perioden 1 augusti 2013-31 mars 2014, gör jag samma bedömning som majoriteten.

Detta betyder att Intersport ska förpliktas att till CRI utge (666 800 ./.177 814 kr =) 488 986 kr jämte yrkad ränta och att CRI har rätt att lyfta detta belopp hos länsstyrelsen.

Intersport har gjort gällande att bristerna varit av så väsentlig betydelse att Intersport haft rätt att säga upp avtalet till förtida upphörande. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Härmed ska förstås att bristen måste medföra ”en verkligt avsevärd olägenhet” för hyresgästen.

Intersport har inte påstått att ombyggnationerna som sådana varit obefogade utan har i stället vänt sig mot bl.a. att arbetena dragit ut på tiden och att tillvägagångssättet varit klandervärt i ett flertal avseenden. Det måste enligt min mening beaktas att de åtgärder som vidtagits även varit i berörda hyresgästers intresse. Mot bakgrund av att handel i och för sig kunnat bedrivas i den av Intersport hyrda lokalen och att det varit fråga om ett mångårigt hyresförhållande är väsentlighetskravet enligt mitt förmenande inte uppfyllt. Av betydelse vid denna bedömning är även att det måste ha stått klart för Intersport att den hyreslokal som avtalet avsåg inte med lätthet kunde bli föremål för något omedelbart övertagande av en ny hyresgäst. Således har Intersport inte haft rätt att säga upp avtalet.

Även för perioden 1 april 2014 till 2 juni 2014 har CRI därmed rätt till hyresersättning. Denna kan - mot bakgrund av att det visats att lokalen varit i bristfälligt skick även sedan Intersport upphört med sin verksamhet - beräknas till 75 procent av 613 821,60 minskat med 39 080 kr (som Intersport ostridigt erlagt), dvs. 421 286 kr. Därtill ska CRI erhålla yrkad ränta på kapitalbeloppet.

Överröstad i dessa frågor av omedelbar betydelse för prövningen av övriga i målet framställda yrkanden från CRI:s sida är jag i övrigt ense med majoriteten.

Domskäl

HD (justitieråden Gudmund Toijer, Johnny Herre, Ingemar Persson, Lars Edlund, referent, och Eric M. Runesson) meddelade den 4 juni 2019 följande dom.

domskäl

Prejudikatfrågorna

Bakgrund

Hyresvärdens ansvar för brister i en lägenhet m.m.

Reglerna om brist i nyttjanderätt

Skälig nedsättning av hyra

Rätt till förtida uppsägning på grund av väsentlig brist

Bedömningen i detta fall

Domslut

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.