NJA 2022 s. 188
Hinder och men i nyttjanderätt har ansetts föreligga när slutbesked enligt plan- och bygglagen inte har meddelats, trots att hyresvärden meddelat att lägenheten är inflyttningsklar.
Västmanlands tingsrätt
Gripen Development AB förde vid Västmanlands tingsrätt den talan mot L.R. och P.G.R. som framgår av tingsrättens dom.
Domskäl
Tingsrätten (rådmannen Johan Nordgren) anförde i dom den 16 september 2020 följande.
YRKANDEN M.M.
Bakgrund
L.R. och P.G.R. har hyrt en bostadslägenhet av Gripen Development AB. Målet rör frågan om L.R. och P.G.R. ska betala hyra för perioden juli 2016 – januari 2017 samt skadestånd motsvarande hyra under perioden februari – maj 2017, och i så fall med vilka belopp.
Yrkanden och inställning
Gripen har yrkat att tingsrätten ska förplikta L.R. och P.G.R. att solidariskt betala ett belopp om 111 100 kronor avseende dels obe-talda hyror för perioden juli 2016 – januari 2017, dels skadestånd för uteblivna hyresintäkter för perioden februari – maj 2017. På beloppet har Gripen yrkat ränta – – –.
L.R. och P.G.R. har bestridit yrkandena.
– – –
GRUNDER OCH OMSTÄNDIGHETER
Gripen
L.R. och P.G.R. har hyrt en lägenhet av Gripen. Hyresrätten har förverkats och hyresförhållandet har bestått till den 20 januari 2017 då tiden för rätten till återvinning gått ut. Hyra har inte betalats efter juni månad 2016. Hyran har uppgått till 10 100 kronor/månad, vilket L.R. och P.G.R. får anses ha medgivit genom en deposition till Länsstyrelsen den 1 juli 2017. L.R. och P.G.R. har således inte betalat hyra under sju månader. L.R. och P.G.R. har i november 2016 begärt prövning av hyresförhållandet hos hyresnämnden. Under handläggningen inför nämnden och hovrätten har Gripen inte haft möjligt att hyra ut lägenheten under en period om fyra månader. När L.R. och P.G.R. sedan överklagade hyresnämndens beslut till hovrätten väntade emellertid inte Gripen, utan de hyrde ut lägenheten från den 1 juni 2017. Gripen har därmed åsamkats skada motsvarande fyra månadshyror fram till detta datum.
L.R. och P.G.R.
Gripens fordran saknar grund och L.R. och P.G.R. har rätt till 100 % nedsättning av hyran den aktuella perioden. Enligt 10 kap. 4 § plan- och bygglagen får inte byggnadsverk tas i bruk i de delar som omfattas av ett startbesked förrän byggnadsnämnden har gett ett slutbesked. Detta framgår även av startbeskedet av den 3 juli 2015. Rätten till nedsättning följer av 12 kap. 16 § 4 JB, då Västra Mälardalens Myndighetsförbund i beslutet om startbesked meddelat att lägenheten inte fick tas i bruk i de delar som omfattas av beslutet innan ett slutbesked meddelats. Västra Mälardalens Myndighetsförbund meddelade slutbesked först den 29 maj 2017. Frå-gan huruvida Gripen lämnat in slutrapport eller inte per den 1 juli 2016 saknar betydelse. Enligt 11 kap. 33 § plan- och bygglagen får byggnadsnämnden förbjuda nyttjanderättshavare att använda lägenheten om det inte finns förutsättningar att lämna slutbesked. Hade L.R. och P.G.R. trots avsaknaden av slutbesked tillträtt lägenheten hade ett sådant förbud kunnat riktats mot dem.
Då skälet till att bestridandet är att det saknats slutbesked, saknar lägenhetens skick relevans vid bedömningen av om ibruktagande ska ske eller om skyldighet att erlägga hyra och sedermera skadestånd föreligger. Vad hyresnämnden och därefter hovrätten uttalat i den saken saknar därför relevans, särskilt då besluten saknar rättskraft i detta mål samt då det inte i något av besluten framgår att avsaknaden av slutbesked ens beaktats i prövningen.
I det fall avsaknad av slutbesked inte skulle anses befria hyresgästerna från skyldigheten att erlägga hyran görs det i andra hand gällande att en sådan hyresfrihet följer av överenskommelsen av den 31 mars 2015, där det avtalades att ingen hyra skulle utgå så länge renoveringen pågick. Enligt L.R:s och P.G.R:s uppfattning kan renoveringen inte anses färdigställd förrän slutbesked meddelats.
Angående månadshyran har L.R. och P.G.R. anfört följande. Det stämmer att de deponerade 10 100 kr hos Länsstyrelsen den 1 juli 2017 avseende en månadshyra. Eftersom de inte vet någonting om lägenhetens storlek och utformning efter ombyggnationen kan de dock inte vitsorda hyresbeloppets stor-lek.
Gripens bemötande
Det är ostridigt att slutbesked i byggnadsnämndens ärende 2015-149 kom först den 29 maj 2017, och därmed inte hade meddelats den 1 juli 2016. Arbetet var dock de facto slutfört redan vid denna tidpunkt och att slutrapport inte hade skickats in var ett rent för-biseende och ingenting som påverkade lägenhetens skick.
Både hyresnämnden och därefter hovrätten har kommit fram till att lägenheten inte varit behäftad med sådana brister att det skulle ha påverkat L.R:s och P.G.R:s inflyttning och att de därmed varit skyldiga att betala den aktuella hyran från och med den 1 juli 2016. Sanktionen för att inte skicka in slutrapport är byggsanktionsavgift. Huruvida någon sådan ålagts eller till vilket belopp saknar dock betydelse för lägenhetens skick och R:s inflyttning. Slutbeskedet hindrar inte hyresgästernas rätt till besittning och inte heller skyldighet att betala hyra. Den omständigheten att slutbeskedet kom sent fanns dessutom med i både hyresnämnden och hovrättens prövning, och bedömdes inte påverka skyldigheten att betala hyra.
DOMSKÄL
– – –
Tingsrättens bedömning
Det är i målet ostridigt att L.R. och P.G.R. hyrt den aktuella lägenheten, att ett renoveringsarbete sedan föranlett att L.R. och P.G.R. tillfälligt fått flytta ut samt att parterna varit överens om att någon hyra inte ska utgå under tiden för renoveringsarbetena.
Frånvaron av slutbesked
Enligt 10 kap. 4 § plan- och bygglagen (2010:900) får ett byggnadsverk inte tas i bruk i de delar som omfattas av ett startbesked för byggåtgärder förrän byggnadsnämnden har gett ett slutbesked, om nämnden inte beslutar annat. Av 11 kap. 33 § samma lag framgår vidare att byggnadsnämnden får förbjuda den som äger eller har nyttjanderätt till ett byggnadsverk att använda hela eller delar av byggnadsverket, om byggnadsverket har brister som kan äventyra säkerheten för dem som uppehåller sig i eller i närheten av byggnadsverket, eller det inte finns förutsättningar för att ge slutbesked enligt 10 kap.34 eller 35 §plan- och bygglagen.
Något slutbesked hade ostridigt inte meddelats per den 1 juli 2016. Frågan är emellertid om detta ska anses ha betydelse för L.R:s och P.G.R:s återinflytt i den aktuella lägenheten. Det är hyresvärden och inte hyresgästerna som drabbas av en eventuell sanktion vid brott mot aktuella bestämmelser i plan- och bygglagen. Bestämmelserna gäller främst förhållandet mellan hyresvärd/fastighetsägare och byggherre. L.R. och P.G.R. har åberopat bestämmelsen i 12 kap. 16 §, fjärde punkten JB, som genom hänvisning till 10 och 12 §§, samma kapitel, innebär att om lägenheten under hyrestiden blir så förstörd att den inte kan användas för avsett ändamål, i detta fall bostadslägenhet, eller myndighet under hyrestiden meddelat förbud mot att använda densamma för sådant ändamål, har hyresgästen om hyresvärden varit vållande eller försumlig, rätt till ersättning för skada eller nedsättning av hyran. Att det inte föreligger något slutbesked kan enligt tingsrätten inte anses vara en sådan omständighet som ger rätt till nedsättning av hyran eller till ska-destånd.
Tingsrätten finner inte skäl att göra någon annan bedömning än vad hyresnämnden och Svea hovrätt gjort, nämligen att lägenheten inte varit behäftad med sådana brister att L.R. och P.G.R. varit förhindrade att tillträda lägenheten. Tingsrätten anser att detta medför att L.R. och P.G.R. varit skyldiga att betala hyra från den 1 juli 2016 samt att hyresrätten är förverkad den 20 januari 2017. Av överläggningsprotokollet från hyresnämnden, genom vilket beslut fattats den 5 april 2017, framgår även att hyresnämnden har tagit del av Gripens yttrande till nämnden av den 30 mars 2017 i vilket det framgår att slutbesked inte ännu hade givits. Denna om-ständighet får således anses ha beaktats av hyresnämnden och även av hovrätten.
Tingsrätten anser sammanfattningsvis att vad L.R. och P.G.R. anfört inte medför att lägenheten varit behäftad med sådana brister att L.R. och P.G.R. varit förhindrade att flytta in den 1 juli 2016 eller varit berättigade till hyresnedsättning. De har alltså varit skyldiga att betala hyra till dess hyresförhållandet upphörde. I linje med vad hyresnämnden uttalat får hyresförhållandet anses ha upphört den 20 januari 2017, då återvinning allra senast kunnat ske.
Vad L.R.och P.G.R. anfört om överenskommelsen
Vad sedan gäller L.R:s och P.G.R:s invändning att de under alla förhållanden ska anses berättigade till hyresavdrag till följd av den överenskommelse som träffats mellan parterna den 31 mars 2015, gör tingsrätten följande bedömning. Det är ostridigt parterna emellan att en överenskommelse fattats avseende att hyresgästerna skulle ha rätt till 100 % hyresavdrag så länge renoveringen pågick. Parterna är dock oense om när renoveringen skulle anses slutförd, där hyresgästerna menar att den inte ansågs klar förrän slutbesked meddelats.
Det bör enligt tingsrätten ytterst vara hyresvärdens såväl skyldighet som rättighet att avgöra när de lägenheter som hyrs ut är klara för inflytt. En annan tolkning, att det istället skulle vara upp till hyresgästerna att avgöra den saken, skulle kunna få långtgående och oönskade effekter. Gripen har gjort be-dömningen att lägenheten varit klar för inflytt den 1 juli 2016. Hyresnämnden och hovrätten har gjort samma bedömning. Tingsrätten finner inte skäl att göra någon annan bedömning. Påstådd överenskommelse kan inte frita från L.R. och P.G.R. från betalningsskyldighet.
Skadestånd
Tingsrätten har som ovan redovisats delat hyresnämndens och hovrättens bedömning att hyresförhållandet upphörde då återvinningsfristen löpt ut den 20 januari 2017. Hyresnämnden har visserligen gjort sina uttalanden i vad som kan karakteriseras som en talerättsfråga (eller med hyresnämndens språk-bruk, preliminärfråga); själva saken rörde ett yrkande från L.R. och P.G.R. att hyresnämnden skulle meddela ett förbud att utföra vissa åtgärder med lägenheten. Hyresnämnden fann att L.R. och P.G.R. inte var att betrakta som hyresgäster vid tidpunkten för prövning, den 5 april 2017, utan att hyresrät-ten förverkats efter uppsägning den 20 januari 2017. De saknade därför rättsligt intresse att få sin ansökan prövad, i följd varav ansökan avvisades. Hov-rätten instämde i bedömningen att L.R. och P.G.R. inte varit förhindrade att tillträda lägenheten och att hyresrätten var förverkad. I beslut den 4 oktober 2017 avslog hovrätten ansökan. Som nämnts ovan har tingsrätten delat nämndens och hovrättens bedömningar i detta avseende. Av 12 kap. 42 § sista stycket JB följer att om hyresavtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd. Ärendet inför nämnden har inte varit någon förlängningstvist utan frågan om hyresrätten varit förverkad har uppkommit som en talerättsfråga, nämligen om L.R. och P.G.R. vid tidpunkten för pröv-ning varit hyresgäster i JB:s mening. L.R. och P.G.R. har gjort gällande att de haft rätt att göra ansökan och därmed att de varit att betrakta som hyresgäster, medan Gripen hävdat motsatsen. Även om frågan om L.R. och P.G.R. varit hyresgäster varit en talerätts- eller preliminärfråga, har denna fråga alltså varit tvistig till dess hovrätten meddelade beslut i oktober 2017 och således flera månader efter den tidpunkt till vilken Gripen yrkat skadestånd. Hyresnämnden meddelade sitt beslut den 4 april 2017. Mot denna bakgrund får Gripen anses vara berättigade till ersättning för skada motsvarande hyran från det att hyresförhållandet upphörde den 20 januari 2017 till och med maj månad samma år, som Gripen gjort gällande.
Beloppet
Enligt hyresavtalet har månadshyran uppgått till 10 100 kr. Samma belopp ska alltjämt anses ha gällt under den period som L.R.och P.G.R. skulle ha betalt hyra under perioden juli 2016 – januari 2017. Det finns inte anledning att lägga något annat belopp till grund för skadeberäkningen vad gäller uteblivna hyresintäkter för tiden fram till och med maj månad samma år. L.R. och P.G.R. ska således solidariskt förpliktas att betala yrkat belopp.
– – –
DOMSLUT
L.R. och P.G.R. ska solidariskt till Gripen Development AB betala 111 100 kr jämte ränta – – –.
Svea hovrätt
L.R. och P.G.R. överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ogilla Gripen Development AB:s talan – – –.
Gripen motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Amina Lundqvist och Thomas Hedstrand samt hovrättsassessorn Zebastian Leach, referent) meddelade den 12 maj 2021 följande dom.
HOVRÄTTENS DOMSKÄL
En första fråga i målet är om Svea hovrätts beslut den 4 oktober 2017 i mål nrÖH 3944-17 angående ansökan om förbud enligt 12 kap. 18 h § JB utgör ett hinder för prövning av yrkandena i detta mål ( jfr 17 kap. 11 § och 34 kap. 1 § RB). Hovrätten anser att så inte är fallet, eftersom beslut om att avslå en ansökan av aktuellt slag inte har rättskraft ( jfr 22 § lagen [1973:188] om arrende-nämnder och hyresnämnder).
När det sedan gäller målets prövning i sak gör hovrätten följande överväganden.
Ett byggnadsverk får inte tas i bruk i de delar som omfattas av ett startbesked för byggåtgärder förrän byggnadsnämnden har gett ett slutbesked, om nämnden inte beslutar annat (10 kap. 4 § plan- och bygglagen [2010:900]). I den berörda situationen behöver alltså något uttryckligt användningsförbud inte meddelas; det gäller ändå. Till skillnad från tingsrätten anser hovrätten att nämnda förbud inte endast avser en fastighetsägare utan även den som har nyttjanderätt till byggnadsverket ( jfr 11 kap. 33 § samma lag). Hovrätten konstaterar således att L.R. och P.G.R. omfattas av de aktuella bestämmelserna i plan- och bygglagen och att Gripen i egenskap av hyresvärd inte kan disponera över detta förbud i förhållande till L.R. och P.G.R.
Det är ostridigt att ett slutbesked gavs den 29 maj 2017. Det fanns således inte något slutbesked under de månader som Gripen begär ersättning för i form av hyra respektive skadestånd. Frågan är då om L.R. och P.G.R. ändå varit tvungna att flytta in i lägenheten och därmed betala hyra från den dag, den 1 juli 2016, som Gripen angett att lägenheten var inflyttningsklar.
När, som i detta fall, en hyresgäst på grund av ett offentligrättsligt förbud är förhindrad att bruka en lägenhet, kan hyresgästen inte heller anses skyldig att betala hyra. Även om just denna situation inte regleras uttryckligen i 12 kap. JB, kommer denna princip till uttryck i liknande situationer ( jfr 12 kap. 16 § första stycket 3 och 4 jämförda med 12 kap. 10 och 12 §§ samt 12 kap. 13 §; se även rättsfallet NJA 2016 s. 303). En annan bedömning skulle leda till att en hyresgäst blir tvungen att betala för en lägenhet som hyres-gästen inte kan nyttja utan att bryta mot ett offentligrättsligt förbud. Till detta kommer att det är Gripen som har haft det yttersta ansvaret för att de handlingar som krävs för att få ett slutbesked har getts in till byggnadsnämnden. Vid denna bedömning saknar det betydelse om det de facto funnits några säkerhetsrisker eller liknande brister, när hyresvärden erbjudit tillträde till lägenheten.
Hovrättens bedömning ovan innebär att avsaknaden av slutbesked under de i målet aktuella månaderna har medfört att L.R. och P.G.R. inte har varit skyldiga att betala hyra enligt Gripens yrkanden i målet. Gripens yrkande om betalning av förfallna hyror och skadeståndsyrkande ska därmed ogillas. Tingsrättens dom ska därför upphävas i sak.
Hovrättens bedömning av L.R:s och P.G.R:s första grund för bestridande medför att det inte finns någon anledning för hovrätten att också pröva den av L.R. och P.G.R. åberopade andrahandsgrunden.
– – –
HOVRÄTTENS DOMSLUT
Hovrätten ändrar tingsrättens dom i sak – – – på så sätt att hovrätten ogillar Gripen Development AB:s talan i dess helhet.
Högsta domstolen
Gripen Development AB överklagade och yrkade att HD skulle förplikta L.R. och P.G.R. att solidariskt till Gripen betala 110 100 kr jämte ränta.
L.R. och P.G.R. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Betänkande
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Karin Lundqvist, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
Punkterna 1–17 motsvarar i huvudsak punkterna 1–19 i HD:s domskäl.
Den hyresrättsliga betydelsen av att slutbesked saknas
Avsaknad av slutbesked innebär att användningsförbud råder. Användningsförbudet gäller från det att startbesked lämnats till dess slutbesked finns (se p. 9). Det innebär att lägenheten inte är tillgänglig för inflyttning förrän slutbesked har lämnats. Den offentligrättsliga regleringen får alltså återverk-ningar på det civilrättsliga förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst på samma sätt som vid vissa andra myndighetsbeslut om användningsförbud ( jfr 12 kap. 10 § andra stycket och 12 § JB).
I den juridiska litteraturen finns det olika uppfattningar om vilka bestämmelser i 12 kap. JB som kan tillämpas när slutbesked saknas (se Leif Holmqvist och Rune Thomsson, Hyreslagen. En kommentar, 12 uppl., 2019, s. 99 f. och Anders Victorin m.fl., Kommersiell hyresrätt, 4 uppl., 2017, s. 191).
Beroende på vilken situation som är för handen bör dock olika bestäm- melser kunna tillämpas. Om avtal har tecknats om hyra av en nyprodu-cerad lägenhet men slutbesked inte finns på tillträdesdagen kan 12 kap. 13 § JB bli tillämplig. Bestämmelsen är dock begränsad till nyproduktionsfallen där en bestämd tillträdesdag har avtalats.
I andra situationer kan det istället vara möjligt att tillämpa 12 kap. 10 § andra stycket JB. Eftersom det vid avsaknad av slutbesked råder använd-ningsförbud utan att ett särskilt beslut om det har fattats krävs dock att det i hyresavtalet finns en bestämd tillträdesdag. Om inte slutbesked finns på tillträdesdagen kan bestämmelsen tillämpas. En sådan situation är att jämställa med myndighets beslut om användningsförbud och hyresavtalet upphör då att gälla.
En omfattande ombyggnad eller renovering under pågående hyresförhållande medför ofta hinder eller men i nyttjanderätten. Hyresgästen har då rätt till nedsättning av hyran (se 12 kap. 16 § första stycket p. 3 JB). Om renoveringen är bygglovspliktig kan inte fastighetsägaren eller hyresvärden självständigt besluta när lägenheten åter är inflyttningsklar. Lägenheten är klar för inflyttning när slutbesked har meddelats och hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran på grund av hinder eller men i nyttjanderätten till dess slutbesked har lämnats.
Bedömningen i detta fall
Enligt 8 § lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt får beslut som avser avgörande av en viss fråga rättskraft. Genom att avvisa R:s an-sökan om förbud mot förbättringsarbeten har hovrätten inte avgjort frågan. Beslutet påverkar därför inte prövningen i detta mål.
Den aktuella ombyggnationen har inneburit hinder i nyttjanderätten till dess lägenheten var klar för inflyttning. Lägenheten var inte klar för in-flyttning förrän slutbesked meddelades i maj 2017. Det innebär att hinder i nyttjanderätten förelåg fram till dess. R har därför rätt till nedsättning av hela hyresbeloppet under den period som yrkandet avser.
Hovrättens domslut ska alltså fastställas.
DOMSLUT
Se HD:s domslut.
Domskäl
HD ( justitieråden Kerstin Calissendorff, Svante O. Johansson, Sten Andersson, Eric M. Runesson och Stefan Reimer, referent) meddelade den 16 mars 2022 följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund
L.R. och P.G.R. hyrde en bostadslägenhet från Gripen i ett byggnadsminnesmärkt hus på fastigheten F 2 i Arboga. Ett anmälningspliktigt ombyggnadsarbete av huset medförde att lägenheten under viss tid inte kunde användas som bostad. Parterna träffade i mars 2015 en överenskommelse om att hyresgästerna själva skulle ordna med evakueringsboende och att hyran för lägenheten skulle vara nedsatt med hundra procent under ombyggnadstiden. Till följd av överenskommelsen flyttade hyresgästerna ut ur lägen-heten.
Byggnadsnämnden meddelade startbesked för ombyggnadsarbetet i juli 2015. Gripen meddelade L.R. och P.G.R. i mars 2016 att lägenheten var klar för inflyttning från den 1 juli 2016. Byggnadsnämnden lämnade slutbesked först i maj 2017.
L.R. och P.G.R. flyttade inte in i lägenheten och betalade inte heller någon hyra för tiden efter den 1 juli 2016.
I november 2016 ansökte de om att hyresnämnden skulle meddela förbud för Gripen att vidta förbättringsarbeten på fastig-heten. Gripen invände att hyresrätten var förverkad, eftersom hyra inte erlagts från den 1 juli 2016 då lägenheten var klar för inflyttning; L.R. och P.G.R. var därför inte behöriga sökande. Frågan om hyresrätten var förverkad prövades som en preliminärfråga i ärendet. Hyresnämnden fann att hyresrätten var förverkad och avvisade ansökan. Hovrätten instämde i hyresnämndens bedöm-ning, men anmärkte att nämnden borde ha avslagit ansökan i stället för att avvisa den. Ett avslagsbeslut i ett ärende om förbud mot att vidta förbättringsåtgärder har inte rättskraft (se 22 § första stycket 6 lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). Hovrätten avslog överklagandet.
Gripen väckte därefter talan mot L.R. och P.G.R. och yrkade att de skulle förpliktas att betala obetalda hyror för perioden från den 1 juli 2016, då lägenheten enligt Gripens uppfattning var klar för inflyttning, till dess att hyresrätten upphörde och skadestånd motsvarande hyra för viss tid därefter. Tingsrätten biföll Gripens talan.
Hovrätten har ogillat käromålet med hänvisning till att avsaknaden av slutbesked medfört att L.R. och P.G.R. inte har varit skyldiga att betala hyra för den tid som yrkandet avsåg. Domstolen har ansett att ställningstagande i det tidigare ärendet om förbud mot förbättringsåtgärder inte påverkar prövningen av detta mål.
Frågorna i målet
Huvudfrågan i målet är om användningsförbud till följd av avsaknaden av slutbesked enligt plan- och bygglagen (2010:900) efter en ombyggnad innebär att en hyresgäst har rätt till hyresnedsättning på grund av hinder och men i nyttjanderätten, trots att lägen-heten enligt hyresvärdens uppfattning är klar för inflyttning. I målet uppkommer även en fråga om rättskraften av ett ställningstagande i en tidigare avgjord preliminärfråga.
Rättskraften av hyresnämndens och hovrättens beslut
Av 22 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder framgår att nämndens avgörande av vissa uppräknade frågor har rättskraft när tiden för överklagande har gått ut. Till sådana hör föreläggande om förbud mot ändrings- och förbättringsåtgärder enligt 12 kap. 18 h § JB. Rättskraft gäller dock inte för beslut som innebär att nämnden har avslagit en ansökan om sådant förbud. Hyresnämndens beslut överklagas till Svea hovrätt. Motsvarande bestämmelse beträffande hovrättens beslut finns i 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.
Även ställningstaganden i frågor som har omedelbar betydelse för nämndens eller hovrättens prövning får som huvudregel rättskraft. HD har dock påtalat vikten av en restriktiv tolkning av rättskraftsregeln när det gäller sådana frågor, särskilt i de fall där rättskraftsregeln är tillämplig vid bifall men inte vid avslag (se ”Parkeringen i Dragarbrunn” NJA 1986 s. 187 och ”Lokalen hos Om-berg III” NJA 1996 s. 433).
Start- och slutbesked enligt plan- och bygglagen
När ett ombyggnadsarbete är anmälningspliktigt till byggnadsnämnden krävs ett startbesked för att arbetet ska få påbörjas. I sådana fall krävs också ett slutbesked när arbetet har avslutats. Genom slutbeskedet godkänner byggnadsnämnden att byggherren uppfyller de krav som ställdes genom startbeskedet och kontrollplanen.
Till dess att slutbesked har lämnats gäller att det byggnadsverk (eller del av) som omfattas av startbeskedet inte får tas i bruk, dvs. ett användningsförbud, om inte byggnadsnämnden beslutar annat. (Se 10 kap.4 och 34 §§plan- och bygglagen samt prop. 2009/10:170 s. 326 f.)
Byggnadsnämnden kan utfärda ett särskilt användningsförbud förenat med vite. Så är bl.a. fallet när det inte finns förutsätt-ningar för att lämna ett slutbesked. Ett sådant förbud kan riktas även mot en nyttjanderättshavare. (Se 11 kap.33 och 37 §§plan- och bygglagen.)
Den som bryter mot användningsförbudet enligt 10 kap. 4 § kan åläggas att betala en byggsanktionsavgift (se 11 kap. 51 §). En sådan avgift kan tas ut av ägaren till fastigheten, den som begick överträdelsen eller den som har fått en fördel av överträdelsen, t.ex. en hyresgäst (se 11 kap. 57 §).
Den hyresrättsliga regleringen
Bestämmelser om lägenhetens skick samt hinder och men i nyttjanderätten finns i 12 kap. 9–18 §§ JB. Den rättsliga regleringen innebär såvitt nu är av intresse följande.
Om en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar förbud mot att använda hela eller delar av lägenheten upphör hyresavtalet att gälla (12 kap. 10 § andra stycket). Det finns alltså en direkt koppling mellan ett offentligrättsligt beslut och det civilrättsliga avtalet mellan hyresvärd och hyresgäst. En förutsättning för att bestämmelsen ska kunna tillämpas är dock att användningsförbudet har meddelats på grund av lägenhetens beskaffenhet. Bestämmelsen har inte ansetts tillämplig om förbudet har meddelats av någon annan orsak, t.ex. att det saknas tillstånd att bedriva viss verksamhet ( jfr Leif Holmqvist och Rune Thomsson, Hyreslagen. En kommentar, 12 uppl., 2019, s. 99).
Uppkommer före hyrestidens början en skada på lägenheten har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som lägenheten är i bristfälligt skick. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden efter tillsägelse att avhjälpa bristen så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet om bristen är av väsentlig betydelse. (Se 12 kap. 11 § första stycket.)
Om en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar ett beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten eller att hyresgästen på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt har han eller hon rätt till skälig nedsättning av hyran. Innebär beslutet en väsentlig inskränkning i nyttjanderätten får hyresgästen säga upp hyresavtalet, även om beslutet inte vunnit laga kraft. (Se 12 kap. 12 §.)
Bestämmelserna i 12 kap. 10–12 §§ gäller också under hyrestiden. Det gäller också vad som sägs i 10 § andra stycket och 12 § om bl.a. användningsförbud. (Se 12 kap. 16 §, särskilt första stycket 4.)
Den situationen att det efter tillträdet uppstår hinder eller men i nyttjanderätten regleras i 12 kap. 16 § första stycket 3. Med hinder och men avses att lägenheten inte är fullt brukbar för sitt ändamål. Hyresgästen har då på motsvarande sätt som vid ur-sprunglig brist rätt till skälig nedsättning av hyran, om bristen inte beror på hans eller hennes vållande.
Den hyresrättsliga betydelsen av att slutbesked saknas
Ett användningsförbud enligt 10 kap. 4 § plan- och bygglagen gäller från det att startbesked lämnats till dess slutbesked finns (se p. 10 och 11). Det medför att en lägenhet som är föremål för ombyggnadsarbeten som omfattas av ett startbesked inte kan tas i bruk förrän slutbesked har lämnats. Den offentligrättsliga regleringen får alltså återverkningar på det civilrättsliga förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst på samma sätt som vid vissa andra myndighetsbeslut om användningsförbud ( jfr t.ex. 12 kap. 10 § andra stycket och 12 § JB).
En omfattande ombyggnad eller renovering under pågående hyresförhållande medför i allmänhet hinder eller men i nyttjanderätten. Hyresgästen har då rätt till nedsättning av hyran (se 12 kap. 16 § första stycket 3 JB). Är ombyggnadsarbetet bygglovspliktigt eller anmälningspliktigt kan inte hyresvärden besluta när lägenheten åter kan tas i bruk (se p. 11). Om inte byggnadsnämnden har beslutat annat ska lägenheten – eftersom ett användningsförbud råder – inte anses vara klar för inflyttning förrän ett slutbesked har meddelats. Hyresgästen har i så fall rätt till nedsättning av hyran på grund av hinder eller men i nyttjanderätten till dess att slutbesked har lämnats och användningsförbudet inte längre gäller ( jfr ”Radonhuset” NJA 2016 s. 303 p. 16 och 17 och ”Entré Malmö” NJA 2019 s. 445 p. 6 och 7).
Om en hyresgäst inte alls kan nyttja lägenheten under den tid som den är förenad med ett användningsförbud bör nedsätt-ningen ske på så sätt att ingen hyra ska utgå ( jfr ”Entré Malmö” p. 22).
Bedömningen i detta fall
Enligt 8 § lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt får beslut som avser avgörande av en viss fråga rättskraft. Med hänsyn till den restriktivitet som bör gälla vid tillämpning av denna rättskraftsregel (se p. 9) bör det ställningstagande om skyldighet att betala hyra som hovrätten gjorde i ärendet om förbud mot förbättringsåtgärder inte ges rättskraft i detta mål.
Ombyggnadsarbetet, som omfattats av startbeskedet, har inneburit hinder och men i nyttjanderätten till dess lägenheten kunde tas i bruk och användningsförbudet hävts (se p. 10). Lägenheten var inte klar för inflyttning förrän slutbesked meddelades i maj 2017. Det innebär att hinder och men i nyttjanderätten förelåg fram till dess och att L.R. och P.G.R. inte alls kunnat utnyttja lägenheten för bostadsändamål. De har därför haft rätt till nedsättning av hela hyresbeloppet för den tid som yrkandet avser.
Gripens talan kan därför inte vinna bifall. Hovrättens domslut ska alltså fastställas.
DOMSLUT
HD fastställer hovrättens domslut.