RH 1995:55

Gagnefs kommun sålde fastigheten Björbo 26:31 i Gagnefs kommun till G.M.F. Management Aktiebolag (GMF AB) som sedermera ändrade namn till Bostadshuset i Grängesberg AB. GMF AB sålde fastigheten vidare till Gagnefs förvaltnings AB (GAFAB) som i sin tur sålde fastigheten till G.F. och U-C.F.. - Bostadshuset i Grängesberg AB försattes sedermera i konkurs.

Enligt ett avtal mellan Bostadshuset i Grängesberg AB:s konkursbo och G.F. överlät konkursboet till G.F. den rätt konkursboet skulle kunna ha gentemot Gagnefs kommun i anledning av kommunens försäljning av fastigheten till GMF AB.

G.F. yrkade vid Leksands tingsrätt förpliktande för kommunen att till honom utge 78 037 kr jämte ränta. Som grund för sitt yrkande gjorde han bl.a. gällande att fastigheten Björbo 26:31 vid GMF AB:s förvärv från kommunen var behäftad med ett dolt fel.

Kommunen bestred käromålet. Som grund härför gjorde kommunen bl.a. gällande att GMF AB, vars rätt G.F. övertagit, inte har rätt till nedsättning av köpeskillingen, eftersom GMF AB inte har lidit någon förlust i anledning av sitt förvärv av fastigheten.

Parterna hemställde att tingsrätten genom mellandom skulle avgöra huruvida G.F. på grund av eventuella dolda fel kan äga rätt till nedsättning av köpeskillingen avseende GMF AB:s förvärv av fastigheten, trots att GMF AB inte lidit någon förmögenhetsförlust i anledning av sitt förvärv.

Kommunen anförde bl.a.: Rätten till nedsättning av köpeskilling utgör en rätt till kompensation för en ekonomisk skada. Den som inte kan åberopa någon ekonomisk skada kan inte heller föra en fullgörelsetalan om kompensation. En senare ägares rätt att få gottgörelse enligt jordabalkens regler är beroende av de förhållanden som rådde vid dennes köp. Vid friskrivningar, bristande reklamation eller bristande fullgörande av undersökningsplikten är den senare köparen effektivt avstängd från rätten till gottgörelse.

G.F. anförde bl.a.: Rätten till nedsättning av köpeskilling föreligger även om köparen inte lidit någon ekonomisk skada. En köpare kan göra gällande prisavdrag även om köparen inte reparerar felen eller om han säljer fastigheten vidare till samma pris eller t.o.m. till ett högre pris. Förmögenhetsförlusten ligger i att fastigheten vid överlåtelsen är behäftad med fel.

Leksands tingsrätt (1994-07-19, tingsfiskalen Marie Wessel) fastställde i mellandom att G.F. på grund av eventuella dolda fel kan äga rätt till nedsättning av köpeskilling avseende GMF AB:s förvärv av fastigheten Björbo 26:31 från Gagnefs kommun trots att GMF AB inte lidit någon förmögenhetsförlust i anledning av sitt förvärv.

I sina domskäl anförde tingsrätten bl.a. följande.

Den överlåtelse som är relevant för tingsrättens prövning är överlåtelsen mellan kommunen och GMF AB. I målet är, såsom parterna slutligen bestämt sin talan, ostridigt att G.F. övertagit GMF AB:s rätt att göra gällande att bolaget har rätt till nedsättning av köpeskillingen på grund av fel i fastigheten vid bolagets förvärv från kommunen. Vidare är ostridigt att GMF AB aldrig lidit någon förmögenhetsförlust i anledning av sitt förvärv av fastigheten. Tingsrätten har då att pröva huruvida G.F., som övertagit GMF AB:s eventuella rätt till nedsättning av köpeskilling, kan äga rätt till nedsättning av köpeskillingen trots att GMF AB inte lidit någon förmögenhetsförlust.

I mål om fel i fastighet har rätten först att pröva frågan om fastigheten var behäftad med fel vid det aktuella förvärvet samt om felet är relevant i den mening att köparen kan göra någon påföljd gällande. Härefter har rätten - för det fall det är fråga om prisavdrag - att bestämma beloppet på prisavdraget. I målet, som det nu skall prövas, har rätten att hypotetiskt utgå ifrån att fastigheten vid GMF AB:s förvärv var behäftad med ett fel som var relevant i den mening att GMF AB skulle kunna göra gällande prisavdrag. Frågan blir då om GMF AB skall ha rätt till prisavdrag när det är otvistigt att bolaget ej lidit förmögenhetsförlust på affären. Bestämmelsen om avdrag på köpeskillingen på grund av dolt fel i fastigheten återfinns i 4 kap. 19 § jordabalken. Lagtexten ger inte någon direkt anvisning om hur avdraget skall beräknas men av lagförarbetena framgår att prisavdraget skall svara mot värdeminskningen (SOU 1947:38 s. 207). I doktrinen och i rättspraxis (Festskrift för Hessler 1985 s. 283 ff., NJA 1988 s. 3) anges vanligen som huvudregel att prisavdraget vid fel i köpt fastighet skall bestämmas enligt en proportionell metod som bygger på en jämförelse mellan värdet av fastigheten i felaktigt skick och det värde den skulle ha haft i felfritt skick varefter köpeskillingen proportionellt minskas med den framräknade skillnaden. Lagstiftaren har i och för sig varit medveten om svårigheterna med en beräkning enligt denna metod och uttalat: "I många fall torde det vara nödvändigt att beräkna prisavdragets storlek efter en skönsmässig bedömning. Därvid kan en utredning om kostnaderna att avhjälpa felet tjäna som vägledning ..." (prop. 1989/90:77, SOU 1987:30 s. 102). Med hänsyn till att prisavdrag på grund av fel i fastighet skall beräknas enligt ovan, varvid framgår att beräkningen är helt oberoende av köparens eventuella förlust eller vinst av fastighetsaffären, kan GMF AB äga rätt till nedsättning av köpeskillingen trots att bolaget inte lidit någon förmögenhetsförlust. Prisavdraget skall nämligen kompensera värdet på den felande fastigheten vilket är helt oberoende av vilket pris köparen själv lyckas sälja fastigheten för. Således kan G.F., som övertagit GMF AB:s rätt, göra gällande att han har rätt till det eventuella prisavdrag som GMF AB skulle kunna haft.

Gagnefs kommun överklagade tingsrättens mellandom. Kommunen yrkade härvid - som kommunen var att förstå - bl.a. fastställelse att G.F. inte på grund av eventuella dolda fel kan äga rätt till nedsättning av köpeskillingen avseende det i tingsrättens domslut angivna förvärvet trots att GMF AB inte lidit någon förmögenhetsförlust i anledning av sitt förvärv.

G.F. bestred ändring.

Svea hovrätt (1995-04-20, hovrättslagmannen Lars Uno Didon samt hovrättsråden Per Olding och Lennart Grobgeld, referent) undanröjde tingsrättens mellandom och återförvisade målet till tingsrätten för erforderlig handläggning.

I sina skäl anförde hovrätten.

Kommunen har i hovrätten anfört bl.a. följande. Tingsrätten synes ha bedömt en annan fråga än den som förelagts tingsrätten. Tingsrätten har inte hållit isär frågan om förmögenhetsförlust med anledning av förvärvet, å ena sidan, och det för denna fråga betydelselösa förhållandet huruvida bolaget lidit någon realisationsförlust vid vidareförsäljningen, å andra sidan. Avgörande är att bolaget inte lidit någon förmögenhetsförlust med anledning av förvärvet från kommunen. Det är otvetydigt att parterna efter flera frågor från tingsrättens sida avsåg förmögenhetsförlusten vid förvärvet.

G.F. har i hovrätten anfört bl.a.: Tingsrätten har försökt att i samråd med parterna utforma ett mellandomstema. Av kommunens inlagor i hovrätten framgår att oenighet trots allt föreligger mellan parterna om detta. Av tingsrättens dom framgår dock att G.F. och tingsrätten är ense om mellandomstemats innebörd, dvs. att han har rätt till prisavdrag trots att bolaget vid sin vidareförsäljning av fastigheten inte gjort någon realisationsförlust.

I 17 kap. 5 § rättegångsbalken anges förutsättningarna för att meddela mellandom. Det karakteristiska för en mellandom är att det föreligger ett samband mellan det som görs till föremål för särskilt avgörande och återstoden av målet. Mellandomens funktion är i första hand processekonomisk; genom att en fråga avgörs med förtur kan i bästa fall det resultatet uppnås att ett käromål inte behöver prövas i sin helhet (Fitger, Rättegångsbalken I s. 17:15).

Efter en lagändring år 1990 har enligt det nämnda lagrummets andra stycke öppnats möjlighet att ge mellandom över hur viss i målet uppkommen fråga, som främst angår rättstillämpningen, skall bedömas vid avgörande av saken; det krävs för att en sådan dom skall få meddelas att det är lämpligt med hänsyn till utredningen.

I propositionen till lagändringen underströk föredragande departementschefen följande. Det är angeläget att rätten och parterna lägger ned stor omsorg på att formulera den fråga som mellandomen skall avse. I annat fall kan den fråga som avgjorts genom mellandom visa sig sakna betydelse när målet skall avgöras slutligt (prop. 1989/90:71 s. 81).

I förevarande mål har tingsrätten meddelat mellandom i frågan huruvida rätten till avdrag på köpeskilling vid fel i försåld fastighet förutsätter att köparen lidit förmögenhetsförlust. Kommunen har fullföljt talan i hovrätten och därvid gjort gällande att tingsrätten missuppfattat vad som skulle prövas genom mellandomen. Av parternas argumentation i hovrätten framgår att det råder oenighet mellan parterna om mellandomstemats innebörd.

Innebörden av begreppet avdrag på köpeskillingen - även kallat prisavdrag - har sedan länge varit fastslagen i svensk rätt. År 1990 har såväl i den nya köplagen (1990:931) som i 4 kap. 19 c § jordabalken (1990:936) givits uttryckliga bestämmelser om hur prisavdrag skall bestämmas. Enligt sistnämnda lagrum skall ett avdrag på köpeskillingen beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Lagtextens bestämning utesluter dock inte att det i många fall kan vara nödvändigt att beräkna prisavdraget skönsmässigt, varvid kostnader för avhjälpande av fel kan var vägledande (prop. 1989/90:77 s. 65).

En köpare har alltid rätt till prisavdrag då en fastighet är felaktig i den mening som avses i 4 kap. 19 § jordabalken. Vid bestämmande av prisavdraget skall endast fastställas relationen mellan avtalsenlig och felaktig egendom och priset reduceras härefter. Prisavdrag skall därför skiljas från skadestånd som har en annan funktion. (Se för det sagda Hellner-Ramberg, Speciell avtalsrätt I, Köprätt, 1991, s. 181 ff., Hellner, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 1 häftet, 1993, s. 61 ff., och densamme, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 2 häftet, 1993, s. 167 ff.).

Rätten till prisavdrag är således oberoende av huruvida köparen har gjort en förlust vid fastighetsaffären eller ej.

Av vad som tidigare sagts har framgått att det åligger domstolen att lägga ned stor omsorg på utformningen av mellandomstemat. I förevarande fall har det emellertid enligt hovrättens mening inte varit lämpligt att över huvud taget meddela en mellandom, eftersom det finns uttryckliga lagregler dels om köparens förutsättningslösa rätt till prisavdrag vid fel i en köpt fastighet, dels om hur avdraget skall beräknas. Dessutom har framkommit att parterna efter domens meddelande har olika uppfattningar om innebörden av mellandomen.

Fråga uppkommer i denna situation huruvida hovrätten har möjlighet att undanröja mellandomen trots att det inte kan anses att det vid tingsrätten har förekommit rättegångsfel som avses i 50 kap. 26 § eller 28 §rättegångsbalken. Av överrätts allmänna skyldighet att sörja för att mål blir på lämpligt sätt handlagda följer dock att den högre rätten kan undanröja och återförvisa ett överklagat avgörande utan att det föreligger rättegångsfel (jfr rättsfallet NJA 1989 s. 646 samt Welamson, Rättegång VI, 3 uppl. 1994, s. 127 ff.).

Målnummer T 1427/94