NJA 1985 s. 97

(Jfr 1980 s 705, 1981 s 693, 1982 s 589 och 1984 s 772)

A.S. och B.S. gifte sig år 1948. Enligt äktenskapsförord mellan makarna skulle all deras egendom vara enskild egendom. Äktenskapet upplöstes genom äktenskapsskillnad år 1975.

Enligt köpekontrakt d 29 april 1957 förvärvade B.S. stadsägan 4 172 i Lidingö kommun. Lagfart på fånget meddelades d 9 okt 1957.

I juli 1976 väckte A.S. talan mot B.S. vid Södra Roslags TR med yrkande om förklaring att han framför B.S. var rätt ägare till hälften av stadsägan 4 172. Anteckning om denna talan gjordes i fastighetsboken d 7 juli 1976. Målet avgjordes slutligt av HD, som i dom d 7 okt 1982 fastställde att A.S. framför B.S. hade varit ägare till hälften av stadsägan från d 29 april 1957 till d 25 febr 1981, då fastigheten hade sålts vid exekutiv auktion (NJA 1982 s 589).

Vid den exekutiva försäljningen hade Skanska AB och S.S. bevakat fordringar mot B.S. under åberopande av panträtt i fastigheten. LSt:n i Stockholms län beslöt vid fördelningssammanträde d 27 mars 1981 att förklara dessa bevakningar tvistiga. Medel som belöpte på de bevakade fordringarna avsattes och gjordes räntebärande.

Sedan tvisten mellan makarna S. hade avgjorts genom HD:s dom höll kronofogdemyndigheten i Täby distrikt sammanträde för fördelning av de avsatta medlen. Dessa uppgick då inkl ränta, - för bolagets bevakning till 124 913 kr 90 öre och för S.S:s bevakning till 50 198 kr 85 öre.

Vid sammanträdet yrkade bolaget och S.S. betalning med förmånsrätt i de på grund av deras resp bevakningar avsatta medlen, bolaget med 121 626 kr och S.S. med 51 305 kr. Bolaget åberopade till stöd för sitt yrkande pantsättningar av pantbrev och överhypotek som hade skett d 18 okt 1977. S.S. åberopade pantsättningar av ett pantbrev vid olika tillfällen under tiden nov 1978-mars 1980.

B.S. förklarade sig överlämna till kronofogdemyndighetens bedömande hur stora fordringar bolaget och S.S. kunde göra gällande med förmånsrätt i de avsatta medlen.

A.S. bestred att vare sig bolaget eller S.S. hade förmånsrätt i de avsatta medlen på av dem angivna grunder. Han yrkade att hälften av medlen skulle förklaras tillkomma honom.

Bolaget och S.S. bestred A.S:s yrkande.

A.S. anförde till stöd för sin ståndpunkt: Sedan HD avgjort tvisten mellan makarna S. om fastigheten står det klart att A.S. skall anses ha ägt hälften av denna redan från det att B.S. slöt kontrakt angående fastigheten. Sedan anteckning om tvisten gjorts i fastighetsboken d 7 juli 1976 har det varit möjligt för envar att se att B.S:s äganderätt till hälften av fastigheten var tveksam. Anteckningen framgick även av utfärdade gravationsbevis avseende fastigheten. A.S:s äganderätt var efter anteckningen inte längre dold. När B.S. själv efter d 7 juli 1976 företog pantsättningar i fastigheten till förmån för S.S. och bolaget ägde hon inte förfoga över fastigheten på detta sätt - hon var inte sakrättsligt legitimerad härtill - och S.S. och bolaget måste ha känt till denna hennes bristande behörighet. De har ej varit i god tro. Pantsättningarna är därför i sin helhet ogiltiga och S.S. och bolaget kan ej med stöd av dem göra gällande förmånsrätt i de nedsatta medlen.

Kronofogdemyndigheten (t f kronofogden J.) anförde i beslut d 8 sept 1983: Efter det att det genom anteckningen i fastighetsboken d 7 juli 1976 offentliggjorts att tvist förelåg om fastigheten har B.S. ej varit behörig att ensam förfoga över denna. De pantsättningar av pantbrev och överhypotek som hon företagit efter denna tidpunkt är därför inte giltiga. Alla i detta ärende aktuella pantsättningar har ostridigt skett efter denna tidpunkt. Varken S.S. eller bolaget kan därför p g a dessa pantsättningar erhålla någon förmånsrätt i de ifrågavarande nedsatta medlen.

Med denna bedömning kommer pantbreven och överhypoteken att utgöra ägarhypotek. På grund av utgången i tvisten mellan f d makarna S. om äganderätten till fastigheten måste det anses att denna ägts med samäganderätt av dem. Det mellan fd makarna upprättade äktenskapsförordet - vilket inte ifrågasatts - medför att vardera makens andel i fastigheten varit dess enskilda egendom. Detta måste också gälla eventuella ägarhypotek eller vad som numer trätt i stället för dem - i detta fall de nedsatta medlen. Dessa skall därför tillkomma B. och A.S. med hälften vardera.

På grund av vad som nu anförts fastställs följandeFördelningslängd

Av de med anledning av bolagets bevakning nedsatta medlen - 12 491 3 kr 90 öre – erhåller

B.S. 62 456 kr 95 öre och

A.S. 62 456 kr 95 öre.

Av de med anledning av S.S:s bevakning nedsatta medlen - 50 198 kr 85 öre – erhåller

B.S. 25 099 kr 45 öre och

A.S. 25 099 kr 40 öre.

Bolaget och S.S. samt B.S. anförde besvär i Svea HovR.

Bolaget och S.S. yrkade att HovR:n skulle förklara dem berättigade till utdelning med förmånsrätt i de avsatta medlen.

B.S. yrkade i första hand bifall till bolagets och S.S:s yrkanden. I andra hand yrkade hon undanröjande av kronofogdemyndighetens beslut om fördelning av medlen mellan henne och A.S..

A.S. bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Wilhelmson, hovrättsråden Åkerman och Karle samt hovrättsassessorn Tidblom, referent) meddelade d 15 febr 1984 följande beslut:

Skäl. Parterna har i HovR:n anfört i huvudsak.

Bolaget och S.S.: En anteckning om äganderättstvist i fastighetsboken kan inte få en så vidsträckt innebörd som kronofogdemyndigheten uttryckt i överklagade beslutet; nämligen att, oberoende av utgången av den tvist som föranlett anteckning, varje panträttsupplåtelse som äger rum efter det att en sådan anteckning gjorts blir ogiltig. Det bör vara långivare obetaget att mottaga en pantförskrivning trots förekomsten av en sådan anteckning. Om det senare visar sig att upplåtaren ej varit rätt ägare till egendomen, kan troligen inte godtrosregeln i 18 kap 2 § JB åberopas. Om däremot upplåtarens behörighet senare blir bekräftad bör av denne gjorda panträttsupplåtelser bli bestående. Härför talar ordalydelsen i nyssnämnda bestämmelse, vilken kan åberopas även om lagfart beviljats för upplåtaren i tiden efter panträttsupplåtelsen. Avgörande för pantförskrivningens giltighet är i stället att den, oberoende av lagfart, företagits av någon som vid tidpunkten för upplåtelsen varit behörig därtill. Något hinder för att denna behörighet bekräftas i efterhand, genom lagfart eller genom dom, synes inte föreligga. Behörig att upplåta panträtt i fastighet är enligt 6 kap 2 § JB fastighetsägaren. Avgörande för pantförskrivningens giltighet i det nu aktuella fallet blir därför utgången av den äganderättstvist som föranlett anteckningen i fastighetsboken. Denna tvist har avgjorts genom HD:s dom d 7 okt 1982 (NJA 1982 s 589). HD har i sin dom förklarat att makarna S. skall anses ha förvärvat fastigheten med samäganderätt. Domstolen har dock samtidigt uttalat att A.S:s samäganderättsandel i fastigheten på grund av omständigheterna i målet får anses vara en dold sådan andel. Av intresse i förevarande ärende är vad HD anfört om innebörden av och skyddet för denna andelsrätt. Härvidlag hänvisas tills 606 st 3 i rättsfallet. HD har dock inte direkt uttalat sig i frågan om B.S:s rätt att ensam förfoga över fastigheten under tiden efter det att anteckning gjorts i fastighetsboken. Man är alltså tvungen att tolka domen. Det torde vara ostridigt att A.S:s möjligheter att förhindra för honom oönskade förfoganden över fastigheten sammanhänger med om han beviljas lagfart på sin andel. Lagfart har inte beviljats eller sökts med stöd av HD:s dom. Inte heller förefaller HD anse att lagfartsskyldighet föreligger för A.S:s dolda samäganderätt. Det kan tvärtom antas att HD menat, att A.S:s rätt till fastigheten enbart gällt makarna emellan. B.S. har däremot ensam varit behörig att förfoga över fastigheten i förhållande till tredje man. A.S:s rätt skulle därmed - i överensstämmelse med makarnas avsikter för samägandet - vara begränsad till att gälla t ex del i köpeskillingen efter fastighetens försäljning. Om A.S. velat få lagfart såsom delägare till fastigheten torde detta ha förutsatt att någon form av fångeshandling upprättas mellan makarna. Därmed skulle utgången av äganderättstvisten ha bekräftat att B.S. varit behörig att ensam förfoga över fastigheten vid tidpunkten för den nu aktuella pantförskrivningen och att denna är giltig oberoende av den då föreliggande anteckningen.

B.S.: Grunden för hennes talan är att hon och A.S. genom HD:s dom befunnits vara ägare till den exekutivt försålda fastigheten med hälften vardera. A.S. måste i sin egenskap av dold hälftenägare till fastigheten vara skyldig att svara för fastighetens skatter, nedlagda reparationskostnader etc. Detta har inte A.S. gjort. A.S. har inte heller till någon del bidragit till att lösa fastighetens inteckningsskulder. - Bolagets och S.S:s fordringar avser lån som B.S. upptagit för att betala räntor på inteckningslån i den samägda fastigheten. Genom att inte till någon del bestrida fastighetens kostnader kan inte A.S. vara berättigad till hälften av bruttovinsten vid den exekutiva försäljningen. Kronofogden bör inte rimligen vara behörig att med laga verkan göra fördelning samägare emellan av den uppkomna köpeskillingen.

A.S.: HD har i sin dom uttalat att hans samäganderätt till fastigheten är av dold karaktär eftersom den inte framgår av fångeshandling eller fastighetsbok. A.S. accepterar HD:s uppfattning om det bristfälliga skyddet för dold samägare mot tredje man. Detta gäller dock endast så länge samäganderätten hålles dold. Under denna tid får den dolde samägaren finna sig i att den öppne ägarens åtgärder med avseende å fastigheten blir gällande icke enbart mot den öppne utan jämväl mot den dolde ägaren. Annorlunda blir situationen så snart den tidigare dolde ägaren ställer krav gentemot den öppne ägaren genom talan om bättre rätt till hela eller viss del av fastigheten. Från denna tid är äganderätten icke längre dold utan öppen, låt vara att den är oviss intill dess fångeshandling upprättats eller lagakraftvunnen dom föreligger. Därest den öppne ägaren efter tillkännagivet krav från den dolde ägaren vidtager åtgärd såsom försäljning eller pantsättning av fastigheten får tredje man, som med vetskap om anspråket inlåter sig på en transaktion med den ursprungligen öppne ägaren, finna sig i att transaktionen blir ogiltig så snart den doldes äganderätt blivit rättskraftigt avgjord. Av rättsfallen NJA 1980 s 705 och 1981 s 693 framgår, att i fall som det nu förevarande den dolde ägaren ansetts ha förvärvat sin äganderätt i och med själva förvärvet från säljaren av fastigheten. På grund härav måste sådana åtgärder såsom pantsättning eller försäljning som företages av den ursprungligen öppne ägaren, innan äganderättsfrågan blivit slutgiltigt avgjord, icke bara godkännas utan jämväl företagas gemensamt med den dolde ägaren. I annat fall kan inte tredje man, om äganderättstalan skulle vinna bifall, grunda någon gentemot den dolde ägaren gällande rätt.

HovR:n gör följande bedömning.

Den 7 juli 1976 infördes anteckning i fastighetsboken om att A.S. väckt talan om bättre rätt till hälften av fastigheten.

Av protokoll från fördelningssammanträde d 27 mars 1981 efter exekutiv försäljning av fastigheten framgår bl a, att bolaget bevakat fordran med förmånsrätt grundad på, dels överhypotek i femton med bästa rätt i fastigheten liggande in teckningar om tillhopa 175 000 kr, dels överhypotek i inteckning d 8 dec 1971, nr 3 777, å 55 000 kr och dels två pantbrev d 16 okt 1974, nr 7 804 och 7 805, å tillhopa 10 000 kr. Vidare framgår av protokollet, att S.S. bevakat fordran med förmånsrätt grundad på pantbrev d 16 okt 1974, nr 7 809, å 50 000 kr.

Enligt vad som uppgavs vid fördelningssammanträdet skedde B.S:s pantförskrivningar till säkerhet för lånet hos bolaget i okt 1977 och hennes pantförskrivningar till säkerhet för lånen hos S.S. under tiden d 28 nov 1978-d 15 mars 1980.

Fråga är i målet om B.S., sedan den ovannämnda anteckningen blivit införd i fastighetsboken, ägt att ensam och med sakrättslig verkan förfoga över fastigheten genom de ifrågavarande pantförskrivningarna.

HD har i sin dom d 7 okt 1982 (NJA 1982 s 589) fastställt att A.S. framför B.S. har varit ägare till hälften av fastigheten från d 29 april 1957 fram till tidpunkten för den exekutiva försäljningen. Den av A.S. förvärvade samäganderättsandelen i fastigheten betecknas av HD som en "dold" andel. Beträffande denna andel uttalar domstolen bl a: "Den framgår inte av någon fångeshandling eller av fastighetsboken. Det synes böra antas att en dold äganderätt av detta slag måste bli förenad med ett mycket bristfälligt skydd mot tredje man. Särskilt kan pekas på att den samägare som utåt framstår som den ende ägaren, genom att ensam upptas på köpehandling och inneha lagfart, blir legitimerad att i olika hänseenden förfoga över fastigheten, såsom genom pantsättning eller överlåtelse. Mot sådana förfaranden torde den 'dolde' samägaren ha blott obetydliga möjligheter att varja sig.

Frågan när "dold" äganderätt upphör att vara "dold" berördes i rättsfallet av JustR Hessler, vilken tillhörde HD:s majoritet. Hessler har, till utveckling av sin mening, även berört den "dolde" ägarens sakrättsliga ställning. I dessa frågor anför Hessler bl a: "I de fall som nu närmast är i fråga, dvs sådana där äganderätten grundar sig på vissa faktiska omständigheter jämte ett uttryckligt eller konkludent avtal eller en förutsättning om gemensamt ägande, sålunda för utomstående svåriakttagbara och svårbedömbara omständigheter, förefaller det uteslutet att denna dolda äganderätt skulle kunna vara förenad med några sakrättsliga rättsverkningar. Klart är detta i sådana fall där konstaterandet av den dolda äganderätten leder till ett föreläggande för den öppne ägaren att 'insätta' den dolde i hans äganderätt - - -. Någon anledning att betrakta de fall, där samma konstaterande leder fram till en domstolsförklaring om äganderätt, på annat sätt finns naturligtvis inte; fråga är ju nu väl att märka om läget innan man nått fram till ifrågavarande konstaterande, dvs medan äganderätten ännu är dold. Man kan tala om en 'obligationsrättslig' äganderätt, även om denna term kan synas främmande; en viss parallell utgör kanske den rätt en köpare av lösöre har, innan tradition av det köpta skett. Måhända vore det riktigare att i stället för om äganderätt tala om ett rättsligt skyddat anspråk på att bli ägare; i fallen NJA 1980 s 705 och 1981 s 693 har dock den dolde ansetts ha förvärvat äganderätten i och med själva förvärvet från säljaren av fastigheten. - Det sagda betyder att den dolde ägarens ställning gentemot tredje man på den öppne ägarens sida måste bli högst prekär. Om den öppne ägaren, med utnyttjande av sin ställning som ägare utåt, skulle pantsätta eller överlåta fastigheten måste en sådan åtgärd bli giltig. Det synes antagligt att bestämmelserna om godtrosförvärv i 18 kap 1 och 2 §§JB ej kan bli normerande (och ej heller 4 § angående ersättning av staten). Det förefaller mig närmast böra antas att god eller ond tro rörande den dolda äganderätten över huvud bör frånkännas betydelse; undantag bör väl dock göras för rena kollusionsfall."

Av Hesslers mening torde kunna utläsas att den "dolda" äganderätten förblir dold fram till tidpunkten för en domsförklaring om äganderätten. Enligt 19 kap 20 § JB skall, då talan om bättre rätt till fast egendom väckes, rätten genast göra anmälan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Vad Hessler anför om när den "dolda" äganderätten upphör måste således förutsätta att en anteckning av nu nämnt slag kan finnas införd i fastighetsboken. Anteckningens införande i fastighetsboken torde vid sådant förhållande inte vara av betydelse för frågan om när den "dolda" äganderätten upphör.

Utifrån vad nu anförts finner HovR:n att A.S:s samäganderätt till fastigheten upphört att vara "dold" tidigast d 12 april 1979, då TR:ns dom meddelades, och senast d 7 okt 1982 (dagen för HD:s dom). I valet mellan dessa tidpunkter anser HovR:n sistnämnda tidpunkt, då lagakraftägande dom förelåg, vara den riktigaste utgångspunkten för bedömningen. B.S:s pantförskrivningar till bolaget och S.S. har således ägt rum under tid då A.S:s samäganderätt till fastigheten varit "dold". På grund härav och med hänsyn till vad HD och Hessler uttalar om den "dolde" ägarens bristfälliga skydd och prekära ställning gentemot tredje man finner HovR:n de ifrågavarande pantförskrivningarna vara sakrättsligt giltiga. Bolagets besvärstalan samt S.S:s och B.S:s i HovR:n framställda förstahandsyrkanden skall därför bifallas.

HovR:ns avgörande. Med upphävande av kronofogdemyndighetens beslut berättigar HovR:n Skanska AB och S.S. till utdelning i enlighet med gjorda bevakningar i fråga om medel, nedsatta vid fördelningssammanträde d 27 mars 1981 efter exekutiv försäljning av fastigheten Stadsäga 4172 i Lidingö kommun.

När HovR:ns beslut vunnit laga kraft ankommer det på kronofogdemyndigheten att upptaga ifrågavarande ärende till förnyad handläggning.

A.S. (ombud advokaten K.B.) anförde besvär och yrkade att HD skulle, med ändring av HovR:ns beslut, fastställa att varken bolaget eller S.S. ägde rätt till utdelning med anledning av gjorda bevakningar i fråga om de nedsatta medlen.

Bolaget och S.S. samt B.S. (ombud advokaten C.A.) bestred ändring.

Betänkande

HD (JustR:n Fredlund, Welamson, referent, Knutsson, Bergqvist och Beckman) fattade följande slutliga beslut: