NJA 2007 s. 519

Domskäl

Tingsrätten (tingsfiskalen Anna Jerdmyr) anförde i dom den 2 juli 2004:

Domskäl

Parterna har inte åberopat någon bevisning.

- - -

Enligt 12 kap. 31 § JB, enligt dess lydelse före den 1 januari 2004, får konkursboet och hyresvärden vid hyresgästens konkurs säga upp hyresavtalet med lagstadgad uppsägningstid. För att hyresvärden skall kunna säga upp avtalet krävs att konkursboet inte är villigt att ställa säkerhet för avtalets fullgörelse eller träda in i avtalet. Konkursboet blir inte bundet av hyresavtalet på grund av passivitet, utan för att konkursboet skall svara med egna medel gentemot en hyresvärd för förpliktelserna enligt hyresavtalet krävs att konkursboet åtar sig ansvaret enligt avtalet. I NJA 1999 s. 617 har HD slagit fast att ett konkursbo, som inte åtagit sig ansvaret enligt avtalet, inte kan åläggas betalningsskyldighet för hyra eller däremot svarande skadestånd för tid då konkursboet drivit gäldenärens verksamhet vidare i lokalen. Att notera är att hyresavtalet i nämnda rättsfall inte hade upphört att gälla.

Enligt 12 kap. 42 § 2 p. JB är hyresrätten förverkad och en hyresvärd berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid, om en hyresgäst, när det gäller lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen. Enligt 12 kap. 44 § JB kan hyresrätten återvinnas om hyran betalas inom två veckor. En hyresvärd kan med hänvisning till förverkandebestämmelsen säga upp konkursboet till omedelbar avflyttning om konkursboet inte fortsätter att betala hyran. Enligt NJA 1989 s. 206 kan hyresrätten till en lokal förklaras förverkad på grund av att hyra som förfallit före konkursen inte betalats. Enligt samma rättsfall så skall förverkandeuppsägning av hyresavtalet riktas till konkursboet.

En hyresvärd har enligt JB:s regler rätt till skadestånd för den förlust han lider genom att hyresavtalet upphör i förtid, såsom för tid innan en ny hyresgäst finnes. En hyresvärds fordringar gentemot konkursbolaget avseende hyra och andra ersättningsanspråk utgör dock vanliga konkursfordringar. Enligt förmånsrättslagen, enligt dess lydelse före den 1 januari 2004, har en hyresvärd förmånsrätt i en hyresgästs konkurs för fordringar hänförliga till hyresförhållandet, såsom obetalda hyror och skadestånd, dock inte för större belopp än som svarar mot tre månaders hyra, i övrigt är fordringarna att betrakta som oprioriterade.

En massafordran, det vill säga en fordran gentemot ett konkursbo, uppkommer för förpliktelser som ett konkursbo ådragit sig efter konkursbeslutet. Om ett konkursbos nyttjande av lokalen utan att betala ersättning anses som ett obehörigt agerande från konkursboets sida, skulle ett krav kunna göras gällande mot konkursboet, då fordran i sådant fall grundas på något som har inträffat efter konkursen. Av intresse härvid är även NJA 1993 s. 13, där HD fann att en underhyresgäst som nyttjat en lokal utan stöd i avtal ådragit sig skyldighet att utge ersättning motsvarande skälig hyra. Avgörandet grundades på allmänna förmögenhetsrättsliga principer om obehörig vinst, då brott inte kunde styrkas.

I målet är det bestämmelser i dessas lydelse före den 1 januari 2004 som skall tillämpas. 12 kap. 31 § JB har genom lagändring som trätt i kraft den 1 januari 2004 förändrats på så vis att om ett konkursbo inte ställer en lokal till en hyresvärds förfogande en månad efter det att en hyresvärd har uppmanat konkursboet till detta, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess att konkursboet ställer lokalen till en hyresvärds förfogande. Förmånsrätten för en hyresvärds fordran för hyra har avskaffats. I förarbetena till den nya lagstiftningen, prop. 2002/03:49 s. 103, där de tidigare bestämmelserna diskuterades, anförs att det innan lagändringen kunde ta lång tid från det att en hyresvärd begärde vräkning för att konkursboet inte betalade hyra till dess att vräkningen verkställdes, att konkursboet inte hade något ansvar för hyrorna samt att en hyresvärd kunde ha stora krav på ersättning som fick bevakas som konkursfordringar.

I förevarande fall fanns ett bestående hyresförhållande vid konkursutbrottet. STS:s konkursbo har inte åtagit sig ansvaret enligt hyresavtalet. Hyresavtalet har sagts upp till omedelbart upphörande på grund av förverkande. STS:s konkursbo drev under en tid verksamheten vidare och det dröjde två månader från avtalets upphörande till dess att STS:s konkursbo avflyttade från lokalen. Oceanterminalen har inte erhållit någon ersättning för nyttjandet av STS:s konkursbo. Frågan är om STS:s konkursbos nyttjande av lokalen utan att betala ersättning skall anses som ett obehörigt agerande och därigenom föranleda att Oceanterminalen kan göra gällande ett krav mot STS:s konkursbo.

Inledningsvis kan ledning hämtas från tidigare nämnda NJA 1999 s. 617, vari HD har slagit fast att ett konkursbo, som inte åtagit sig ansvaret enligt avtalet, inte kan åläggas betalningsskyldighet för hyra eller däremot svarande skadestånd för tid då konkursboet drivit gäldenärens verksamhet vidare i lokalen.

Tingsrätten har därefter att ta ställning till om en annan bedömning skall göras på grund av att hyresavtalet i förevarande fall har upphört. I NJA 1993 s. 13 hade någon utnyttjat annans egendom utan att stå i partsförhållande med denne och dessutom hade hyresavtalet upphört. HD förpliktade den som nyttjat lokalen utan stöd i avtal att utge ersättning. Detta skulle kunna anses tala för att samma bedömning borde göras i förevarande mål. Bedömningen borde enligt tingsrätten dock vara densamma oavsett om det finns ett avtal, som konkursboet inte trätt in i, eller om det inte längre finns något avtal, eftersom konkursboet inte i något fall är part i avtalet. Förarbetena till den nya lagstiftningen, där även situationen vid avhysning berörs, stödjer att en likartad bedömning skall göras oavsett om avtalet upphört eller inte. Tingsrätten gör därför bedömningen att ett konkursbo, utan att utge ersättning med egna medel, kan nyttja en lokal, för att där driva/avveckla konkursbolagets verksamhet. Detta gäller oavsett om hyresavtalet upphört eller löper vidare, när det vid konkursutbrottet fanns ett bestående hyresavtal.

Tingsrätten finner mot bakgrund härav att STS:s konkursbo inte har agerat i strid mot gällande rätt. Med hänvisning härtill kan konkursboet inte anses ha begått någon brottslig handling eller anses skyldigt att med konkursboets medel svara för ersättning motsvarande hyran enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer.

På grund av det anförda lämnas käromålet utan bifall.

Domslut

Domslut

Käromålet ogillas.

Domskäl

Hovrätten (hovrättslagmannen Kjell Björnberg, hovrättsrådet Christer Ranch och hovrättsassessorn Anette Arveståhl, referent) anförde i dom den 3 oktober 2005:

Hovrättens domskäl

Parterna har i hovrätten anfört samma grunder och omständigheter som vid tingsrätten. Oceanterminalen har åberopat ett rättsutlåtande av professor Anders Victorin.

Hovrätten har med stöd av 50 kap. 13 § andra stycket 2 RB avgjort målet utan huvudförhandling.

Oceanterminalen har i första hand gjort gällande att skadestånd skall utgå på grund av brott. Konkursboet har kvarstannat i lokalerna efter att konkursbolagets lokalhyresavtal sagts upp för att avveckla den av konkursbolaget bedrivna verksamheten. Konkursboet har dock avflyttat innan verkställighet av avhysningen skett. Konkursboets företrädare kan inte anses ha gjort sig skyldig till något av de påstådda brotten. Oceanterminalens förstahandsyrkande kan därför inte vinna bifall.

Nästa fråga i målet är därmed om skadestånd skall utgå på den grunden att STS:s konkursbo utan stöd i avtal har nyttjat Oceanterminalens lokaler.

Att ett lokalhyresavtal efter konkursutbrottet kan förklaras förverkat på grund av att hyra inte har betalats för tiden före konkursen följer av NJA 1989 s. 206. Detta får till följd att hyresavtalet efter uppsägningstidpunkten har upphört att gälla. Hyresvärden har då, enligt 12 kap. 42 § sjätte stycket JB, rätt till skadestånd, vilket även kan omfatta ersättning för att hyresgästen inte avträder lokalen i rätt tid. Som HD uttalat i NJA 1999 s. 617 har man inte funnit skäl att ålägga konkursboet betalningsskyldighet för hyra eller däremot svarande skadestånd.

I detta fall är det inte hyresgästen som kvarblir i lokalen efter det att hyresavtalet upphört utan hyresgästens konkursbo, som alltså inte inträtt i avtalet. Reglerna om rätt till skadestånd enligt JB har inte åberopats som grund för talan. Att hyresvärden i och för sig skulle kunna hävda ett krav gentemot konkursgäldenären med stöd av 12 kap. 42 § sjätte stycket JB utgör emellertid i sig inte hinder mot att pröva den av hyresvärden Oceanterminalen nu på annan grund förda talan.

I rättsfallet NJA 1993 s. 13 ålades ett bolag som nyttjade lokaler utan stöd i avtal med hyresvärden ersättningsskyldighet för belopp motsvarande skälig hyra för lokalerna.

Frågan är om det finns anledning att behandla ett konkursbo som avtalslöst utnyttjar lokaler annorlunda än en annan nyttjare. Uttalanden i förarbeten till ändringarna i förmånsrättslagen och 12 kap. 31 § JB då förmånsrätten för hyror togs bort kan tolkas såväl för som emot att ålägga konkursboet ett betalningsansvar på det sätt som framgår av NJA 1993 s. 13 (se SOU 1999:1 s. 298 f. och prop. 2002/03:49 s. 102 f.). Det kan dock noteras att man inte särskilt tar upp frågan om betalningsansvaret vid ett fortsatt nyttjande sedan hyresavtalet upphört att gälla.

Mot ett åläggande av betalningsansvar för konkursboet kan den vid den i målet aktuella tiden gällande förmånsrätten för hyror tyckas tala, jfr uttalanden i SOU 1999:1 s. 298. Förmånsrätten för hyresfordringar var dock inte kopplad till ett faktiskt utnyttjande av lokalen och avsåg inte heller täcka den nu aktuella typen av fordringar. Syftet vid införandet av denna förmånsrätt var i stället att förhindra att hyresvärden sade upp hyresgästen så fort dennes verksamhet gick dåligt och därmed hindrade dennes fortsatta verksamhet samt att ge konkursförvaltningen tid att undersöka och besluta om konkursgäldenärens rörelse skulle rekonstrueras eller avvecklas. En sådan förmånsrätt ansågs vara till fördel för borgenärskollektivet (se prop. 1970:142 s. 94 f.). Förmånsrätten kan därför inte anses tala för att konkursboet skall undgå betalningsansvar för ett avtalslöst utnyttjande av lokalen.

Oceanterminalen har efter att hyresgästen försatts i konkurs använt sig av den möjlighet en hyresvärd har för att minimera sina förluster, nämligen att se till att hyresavtalet snarast upphör. Sammantaget finner hovrätten att det saknas vägande skäl att därvid behandla ett konkursbo annorlunda än annan som avtalslöst nyttjar lokaler. HD:s uttalanden i rättsfallet NJA 1999 s. 617 och i dess beslut den 15 juni 2005 i mål Ö 474- 04 (NJA 2005 s. 510) emotsäger enligt hovrättens mening inte en sådan slutsats. STS:s konkursbo är därför skyldigt att ersätta Oceanterminalen för nyttjande av lokalerna. Det yrkade beloppet är vitsordat med undantag för mervärdesskatten.

Mervärdesskatt skall inte utgå på beloppet då det är fråga om skadestånd.

Domslut

Domslut

Med ändring av tingsrättens dom förpliktade hovrätten STS Skoglund Transport System i Göteborg AB:s konkursbo att till Oceanterminalen Fastighetsförvaltning Aktiebolag betala 133 300 kr jämte ränta.

Domskäl

HD (justitieråden Johan Munck, Nina Pripp, Dag Victor, Kerstin Calissendorff, referent, och Per Virdesten) meddelade den 2 juli 2007 följande dom:

Domskäl

STS Skoglund Transport System i Göteborg försattes den 25 augusti 2003 i konkurs. Sedan konkursförvaltaren meddelat Oceanterminalen att konkursboet inte avsåg att inträda i hyresavtalet sade Oceanterminalen den 5 september 2003 upp hyresavtalet hos konkursboet till omedelbart upphörande på grund av att hyresrätten var förverkad eftersom avtalad hyra inte hade erlagts före konkursen (jfr NJA 1989 s. 206). Konkursboet avflyttade från hyreslokalen den 5 november 2003.

Frågan i målet är om ett konkursbo som använt en hyreslokal efter det att hyresavtalet upphört att gälla, har ådragit sig massaansvar för hyresvärdens fordran på ersättning motsvarande skälig hyra för nyttjandet av lokalen eller om hyresvärdens fordran skall utgå som skadestånd ur konkursboet.

I rättsfallet NJA 1999 s. 617 var frågan huruvida ett konkursbo - när ett hyresavtal löper mellan hyresvärden och konkursgäldenären - svarar gentemot hyresvärden för förpliktelser enligt hyresavtalet eller däremot svarande skadestånd för tid då konkursboet drivit gäldenärens verksamhet vidare i de av denne förhyrda lokalerna. HD slog fast att så inte var fallet, om inte konkursboet åtagit sig ansvaret enligt avtalet. Ställningstagandet motiverades med att det problem som bestod i att ett konkursbo i viss utsträckning kunde driva gäldenärens verksamhet vidare i förhyrda lokaler utan att behöva svara för hyreskostnaden hade uppmärksammats av lagstiftaren (SOU 1999:1) och att det framstod som mindre lämpligt att föregripa lagstiftarens överväganden genom att ålägga konkursboet en betalningsskyldighet för hyra eller däremot svarande skadestånd som endast med svårighet lät sig förena med gällande lag och lagförarbeten.

Genom ett nytt femte stycke till 12 kap. 31 § JB har numera det problem som var föremål för prövning i det angivna rättsfallet lösts för framtiden. Det nya stycket innebär att, om ett konkursbo inte ställer en av gäldenären förhyrd lokal till hyresvärdens förfogande en månad efter det att hyresvärden har uppmanat boet till detta, boet ansvarar för hyran från konkursbeslutet till dess att konkursboet ställer lokalen till hyresvärdens förfogande.

I förevarande mål är emellertid situationen en annan, eftersom hyresavtalet med Oceanterminalen upphörde att gälla strax efter konkursutbrottet. Skyldighet att omedelbart avflytta inträdde då för konkursboet, men konkursboet fortsatte att faktiskt nyttja lokalen i ytterligare två månader. Situationen ter sig därmed likartad den som förelåg i rättsfallet NJA 1993 s. 13. I det rättsfallet slog HD fast att den som använde en lokal utan avtalsstöd skulle utge ersättning motsvarande skälig hyra för nyttjandet. Utgången får antas närmast ha grundats på allmänna förmögenhetsrättsliga principer om obehörig vinst (jfr Hellner-Radetzki, Skadeståndsrätt, 7 uppl. s. 421).

Genom att nyttja lokalen efter det att hyresrätten upphört har konkursboet undandragit Oceanterminalen möjligheten att själv använda lokalen. Ersättningsskyldighet i ett sådant fall uppkommer oberoende av avtalsförpliktelse och förutsätter inte heller att skadan har vållats genom brott. Eftersom grunden för hyresvärdens fordran på ersättning för användningen av lokalen har uppkommit efter konkursutbrottet utgör Oceanterminalens fordran en massafordran.

Om beloppet råder ingen tvist.

Domslut

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.