lagen.nu

NJA 2007 s. 86

Köpare av fastighet har ansetts berättigad att åberopa ett fel (betydande buller från motocrossbana) som säljaren känt till men inte upplyst köparen om, trots att köparen bort upptäcka felet. Betalning till fastighetsmäklaren, som inte var behörig att ta emot denna för säljarens räkning, har blivit giltig mot säljaren sedan denne, efter vunnen kännedom om att beloppet betalats till mäklaren och att mäklaren tillgodogjort sig beloppet som provision, inte gjort invändning mot mäklaren och inte heller begärt att denne skulle vidarebefordra beloppet.

Uddevalla tingsrätt

M.A. förde vid Uddevalla tingsrätt den talan mot G.K. som framgår av tingsrättens dom.

Tingsrätten (lagmannen Sverker Tell, rådmannen Ulf Klerfalk och tingsnotarien Anders Hulegård) anförde följande i dom den 7 juni 2004.

Bakgrund

M.A. förvärvade den 1 mars 2002 fastigheterna Sotenäs Vägga 1:12-13 och 1:58 (nedan fastigheterna) för 1 100 000 euro av G.K. Den 4 mars 2002 överförde M.A. 100 000 euro till G.K. och 25 000 euro till mäklaren T.S. som förmedlat köpet.

På fastigheterna kan man höra buller från en motocrossbana. Den olägenhet ljudet innebär var inte på tal före köpet men G.K. kände till bullret.

M.A. hävde köpet av fastigheterna den 3 maj 2002 med hänvisning till att ljudet från motocrossbanan utgjorde ett väsentligt fel.

Hävningen har inte godtagits av G.K.

Tvisten i målet gäller huruvida M.A. haft rätt att häva köpet och därmed få tillbaka de 125 000 euro som han har betalat i anledning av köpet.

Yrkanden m.m.

M.A. har yrkat att G.K. förpliktas att till honom återbetala 125 000 euro jämte ränta - - -.

G.K. har bestritt käromålet i sin helhet men förklarat sig inte ha någon erinran mot den yrkade räntan.

Rättsliga grunder

M.A.: Han och G.K. har träffat avtal om köp av fastigheterna. Sedan fastigheterna visat sig vara behäftade med faktiska fel, vilka var av väsentlig betydelse, har han hävt köpet. Då köpet hävts skall erlagd handpenning återbetalas. På instruktion av den av G.K. anlitade mäklaren och med stöd av det mellan G.K. och mäklaren ingångna avtalet den 23 februari 2002, har han erlagt 100 000 euro av handpenningen till ett konto tillhörande G.K. och 25 000 euro av handpenningen till ett konto tillhörande mäklaren.

- - -.

Som alternativ grund för käromålet åberopas att köpeavtalet mellan honom och G.K. om köp av fastigheterna är ogiltigt. Omständigheterna vid avtalets tillkomst var sådana, att det skulle strida mot tro och heder att med vetskap om dem åberopa köpeavtalet. G.K. har åberopat köpeavtalet. Då köpeavtalet är ogiltigt skall erlagd handpenning återbetalas. På instruktion av den av G.K. anlitade mäklaren och med stöd av det mellan G.K. och mäklaren ingångna avtalet den 23 februari 2002 har han erlagt handpenning på det sätt som anges ovan.

- - -.

G.K.: Fastigheterna avviker inte från vad M.A. med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om fel skulle visas föreligga så får felet inte åberopas eftersom M.A. har brustit i sin undersökningsplikt. Själv har han inte brustit i sin egen upplysningsplikt. Han hade ingen generell upplysningsplikt rörande fastigheterna eller deras omgivning. Störningen från motorbanan är ej heller av sådant kvalificerat slag att han haft skyldighet att upplysa om det.

Om tingsrätten skulle finna att fastigheterna är behäftade med fel och att felet får åberopas, så bestrids att det är ett väsentligt fel varför M.A. ej haft rätt att häva köpet.

Det saknas grund för att han till M.A. skall betala 25 000 euro som M.A. betalat till mäklaren i konsultarvode.

Avtalet är inte behäftat med ogiltighetsgrund jämlikt 33 § avtalslagen.

Utveckling av talan

Parterna har till utveckling av talan anfört i huvudsak följande.

M.A.: Han bor stadigvarande i Oslo med sin familj. Han och familjen var intresserade av att köpa ett fritidshus. Med tanke på närheten till Norge var ett sommarboende i Bohuslän intressant. Han kom i kontakt med mäklaren T.S. som visade honom de aktuella fastigheterna. Tillsammans med sin sambo besökte han G.K:s fastigheter den 23 eller 24 februari 2002. Närvarande var då även G.K. och T.S. De gick runt bland byggnaderna och markerna som hör till fastigheterna och drack sedan kaffe tillsammans. Besöket varade ungefär en och en halv timma. Han blev betagen av fastigheterna och intresserad av att köpa dem. Läget var såsom han ville ha det, ogenerat och lugnt. Vid besöket frågade han bland annat G.K. angående de vindkraftverk som är synliga från fastigheten och huruvida de orsakade buller. G.K. svarade då att vindkraftverken orsakade buller, dock aldrig överstigande den ljudnivå som förelåg under besökstillfället. Frågan borde ha föranlett G.K. och/eller T.S. att upplysa om bullret i samband med motocrossverksamheten, men inget sades om motocrossbanan. Istället fick han lugnande besked av G.K. rörande buller. G.K. kände till att det var ett sommarställe som han sökte efter och att det därför ställdes höga krav på ett rogivande boende och omgivning. Det förekom inte någon verksamhet på motocrossbanan vid besökstillfället och banan är inte heller synlig från fastigheterna. Vid besöket framkom inget annat som borde ha föranlett honom att göra en närmare undersökning av fastigheterna eller närliggande område. Han har således inte brustit i undersökningsplikten. Sambon och han lämnade fastigheterna för att åka vidare till och se på ytterligare fritidshus. Några dagar efter besöket vid fastigheterna ringde han till T.S. och sade att han var intresserad av att köpa fastigheterna. Han fick då reda på att även en annan norrman var angelägen spekulant på dessa varför det var viktigt att agera skyndsamt. Den 1 mars 2002 undertecknade han på sitt kontor i Oslo köpekontrakt på fastigheterna och tillträdesdag bestämdes till den 14 maj 2002. Köpeskillingen var bestämd till 1,1 miljoner euro vilket han accepterade och enligt den då gällande växelkursen motsvarade det ungefär 10 miljoner svenska kr. På instruktion av mäklaren överförde han handpenningen med 100 000 euro till ett konto tillhörande G.K. och 25 000 euro till ett konto tillhörande mäklaren. De 25 000 eurona överfördes till mäklaren för G.K:s räkning. Mäklaren hade rätt till provisionen på 25 000 euro oberoende av om köpet fullföljdes eller ej. Om han inte hade betalt mäklaren hade han gjort sig skyldig till ett avtalsbrott då han hade att betala handpenning på 10-20% av köpeskillingen. Mäklaren utfärdade i anledning av betalningen till honom ett kvitto med G.K. som beställare. Hela handpenningen på 125 000 euro har således kommit G.K. tillgodo varför han har rätt att återkräva detta belopp. - Den 11 mars 2002 ringde en journalist från tidningen GT till honom och ställde frågor om fastighetsköpet. Han hade visserligen sett skyltar till motorbana och industriområde då han kom vägen söderifrån då han första gången skulle besöka fastigheterna men han kunde inte föreställa sig att dessa anläggningar kunde störa G.K:s fastigheter. Han ville emellertid inte gå in i någon diskussion med journalisten om detta. Den 12 mars 2002 kontaktade han T.S. för att förhöra sig om motocrossbanan varvid mäklaren uppgav att stenkrossen tagits ur bruk och motocrossbanan låg flera kilometer bort. Det var inga problem enligt T.S. Den 5 april 2002 överlämnade G.K. en pärm till honom innehållande bland annat korrespondens som förekommit mellan G.K. och kommunen i anledning av bullret. Han gick igenom handlingarna och blev förvånad över att mäklaren inte sagt något men framför allt över att G.K. inte upplyst honom om problematiken. Dagen efter återkom han till fastigheterna för att bilda sig en egen uppfattning om bullret. Han kunde då tydligt höra buller från motocrossbanan. G.K. förklarade att ljudnivån från motocrossbanan, på grund av gynnsamma vindförhållanden var låg, trots att man tydligt kunde höra ljudet. Efter diskussioner mellan parterna hävde han köpet den 3 maj 2002 med hänvisning till det fel bullret utgör och krävde då handpenningen åter. - Mellan fastigheterna och motocrossbanan ligger först vatten och därefter ett bergsmassiv. Avståndet är 300-400 meter fågelvägen. Infarten till fastigheterna och infarten till motocrossbanan är belägna utefter samma väg. Avståndet mellan infarterna är cirka 1,7 kilometer. Från avtagsvägen till fastigheterna är det sedan cirka en kilometer och från avfartsvägen till motorbanan 1,1 kilometer. Vid infarten till motocrossbanan finns en skylt med texten ”Motorbana”. Sotenäs MC Club bedriver verksamhet på motocrossbanan tisdag och torsdag kl. 17.00-20.00, lördag kl. 11.00-16.00 och söndag kl. 10.00-15.00. Den 1 mars 2002 bedrevs verksamheten på söndagar till kl. 16.00. Efter den 1 mars 2002 har Sotenäs MC Club utfört arbeten för att få bukt med bullret. Man har ändrat bansträckningen och byggt bullervallar på vissa delar av banan. Åtgärderna beror på de klagomål som skett, främst från G.K. Att motocrossbanan är stängd under delar av året samt de åtgärder som företagits i syfte att minska bullret saknar relevans i målet då bullret ändå utgör fel av väsentlig betydelse. G.K. har före försäljningen varit aktiv i att förmå kommunen att vidta åtgärder mot bullret. I brev till kommunen har G.K. förklarat att bullret är en stor olägenhet samt att boendemiljön blir lidande av verksamheten på banan. G.K. måste därför ha förstått att bullret som banan orsakar är av väsentlig betydelse för en köpare. Trots den insikten har G.K. underlåtit att underrätta honom om förhållandena. Sotenäs kommun har vid ett flertal tillfällen låtit utföra bullermätningar och gjort utredningar om problematiken, vilka utvisat att verksamheten på motocrossbanan orsakar höga bullernivåer och därigenom utgör en olägenhet i fastigheternas miljö. Bullerutredningarna har visat att bullervallar endast minskar störningarna marginellt. Att kommunen inte agerat i frågan beror på att den inte funnit rimliga åtgärder att vidta. Eventuella brister hos mäklaren när det gäller upplysningar om fastigheterna och dess omgivning kan knappast ligga honom till last då mäklaren var anlitad av G.K.

G.K.: Mäklaren T.S. tog under januari månad 2002 kontakt med honom och uppgav att han hade en spekulant på hans fastigheter. T.S. säljer på Norge och fick i uppdrag att förmedla affären. Uppdragsavtal dem emellan slöts den 23 februari 2002. Han hade tidigare givit mäklarfirman Gilles i uppdrag att utföra försäljningen av fastigheterna vilket dock inte givit önskat resultat. - Ungefär 300-400 meter från fastigheterna ligger en motocrossbana som Sotenäs Motorklubb använder för träning och tävling. För verksamheten föreligger anmälningsplikt enligt MB. Efter anmälan ankommer det på kommunen att utreda ärendet och meddela förläggande om försiktighetsmått eller förbud om det behövs. Den 1 april 2001 anmälde klubben verksamheten till kommunen. Träning skulle utföras på tisdagar och torsdagar kl. 17.00-20.00 och på lördagar och söndagar kl. 11.00-16.00. Utöver nämnda tider skulle någon tävling genomföras företrädesvis på anmälda träningstider. Verksamheten pågår endast under sommarhalvåret. Motorklubben har bedrivit verksamheten under många år i samråd med kommunen. Vid vägning mellan olika hänsynstaganden enligt MB har kommunen funnit att verksamheten får tålas. Den 19 september 2002 var ärendet uppe för beslut i miljö- och byggnadsnämnden. Då beslutades om föreläggande. Sotenäs kommun har den 25 april 2003 fattat beslut om ytterligare inskränkningar av motorklubbens användning av motocrossbanan. Inskränkningarna innebär bl.a. att körning på söndagar inte får förekomma under perioden 19 juni till 12 augusti samt under vissa angivna helgdagar. Beslutet innebär även att bullervallar skall byggas. Det buller som förekommer får tålas av omgivningen på de körtider som bestämts. Vad som skall tålas enligt MB bör rimligen också tålas enligt JB när störning från omgivningen åberopas som faktiskt fel. Förekommande buller är inget fel i fastigheten. I vart fall är det inget väsentligt fel. I en skrivelse den 6 april 2002 konstaterar kommunen att fastigheten ligger i närheten av Hogenäs industriområde. Naturvårdsverkets riktlinjer bör i möjligaste mån uppfyllas till skillnad från gränsvärden som skall uppnås. Kraven på åtgärder mot motorsportbanan skall också enligt miljö- och hälsokontorets mening sättas i relation till den verksamhet motorklubben bedriver samt omfattningen av störningen relaterad till övriga störningar som förekommer i det vardagliga livet. Slutligen skall beaktas inverkan av en sopstation, stenkross och tre stycken vindkraftverk. - Den 23 eller 24 februari 2002 visade han och mäklaren fastigheten för M.A. och dennes sambo. Besöket varade ungefär 30 minuter. M.A. och sambon skulle samma dag besöka några fastigheter till och var jäktade. Vid huvudvägen till fastigheten finns en skylt med texten Motorbana och en skylt med texten Industriområde. Från fastigheterna syns tre stycken vindkraftverk. M.A. har inte före köpet ställt frågor om vindkraftverken såsom påstås. Det ankommer på mäklaren att tillhandahålla en beskrivning av objektet. Den 25 februari ringde T.S. och meddelade att M.A. beslutat köpa fastigheten. Han undrade då om inte en besiktning skulle ske. Mäklaren uppgav att M.A. tyckte det var onödigt. M.A. hade sagt: ”Kan G.K. bo på fastigheten så kan jag.” T.S. och han kom överens om att han skulle fylla i och underteckna ett förtryckt standardiserat köpekontrakt och lämna det till mäklarens samarbetspartner i Brastad, som skulle vidarebefordra det till T.S. i Oslo. Därefter skulle denne utverka köparens underskrift och bestämma exakt handpenning. Av kontraktet framgår att han begärde mellan 10 och 20 % av köpeskillingen i handpenning. Han ville att handpenningen skulle betalas till honom så att han kunde ha kontroll över beloppet och betala T.S. då affären enligt hans tycke var genomförd. Några dagar efter den 25 februari 2002 talade han med M.A. per telefon och tackade för köpet och meddelade bland annat att han ställt i ordning en pärm med uppgifter om fastigheten. Den 12 mars refererades försäljningen i tidningsartikel i GT. Av artikeln framgår att vid fastigheten ligger en motocrossbana, sopstation, stenkross och tre stycken vindkraftverk. M.A. uppgav att han kände till förhållandet men bedömde att han inte skulle få bekymmer. Han ansåg att det var ett fantastiskt ställe. Han skulle ha det som sommarställe. Den 5 april träffades parterna på fastigheterna. Han överlämnade den aviserade pärmen. Bland annat fanns i den kopior av brev till kommunen rörande bullret från motorbanan. Parterna träffade skriftlig överenskommelse om köp av lösöre. M.A. begärde att få tillträda fastigheterna tidigare än vad som var bestämt i köpekontraktet, vilket han accepterade. M.A. nämnde då inget om att han var missnöjd med den omgivande miljön. Han har inte vid M.A:s besök den 6 april 2002 sagt att bullernivån denna dag var låg. Han sade att han upplevt både högre och lägre nivåer. En tid därefter klagade M.A. på bullret. Efter resultatlösa förhandlingar hävde M.A. köpet i hävningsförklaring den 3 maj 2002 med påstående om att bullret från motorbanan utgör ett väsentligt fel och att felet vid köpet var dolt. Därefter har han meddelat M.A. att hävningen är obefogad. Det föreligger inget fel i fastigheterna, i vart fall inget väsentligt fel. Eventuellt fel borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning om sådan hade utförts. Bullret från motorbanan är inget fel utan får tålas. Det är inte så störande att det kan anses utgöra ett fel i fastigheten. Han åberopar den prövning och bedömning som kommunen har gjort. Han har till kommunen anmält sin subjektiva uppfattning om bullret. Den kan inte läggas till grund för en felbedömning enligt JB, en sådan skall grundas på en objektiv bedömning och vid en objektiv bedömning föreligger inget fel. Det är riktigt att kommunen utfört bullermätning men kommunen har inte bedömt att den uppmätta bullernivån utgör en olägenhet. Tvärtom har kommunen bedömt att förekommande buller får tålas av omgivningen. Det finns inga bullergränsvärden som gäller. För motorklubbens verksamhet gäller bullerriktvärden enligt Naturvårdsverkets riktlinjer. Om M.A. fullföljt köpet hade han kunnat klaga på kommunens miljöprövning om han inte nöjt sig med kommunens bedömning. M.A. har inte upptäckt den påstådda störningen först efter det att avtal träffats. Enligt uppgift i tidningsartikeln kände han till motorbanan. I vart fall borde han ha känt till den. På huvudvägen till fastigheten finns en tydlig skylt med texten Motorbana och en skylt med texten Industriområde. Från fastigheten kan man se tre stycken vindkraftverk. Omständigheterna borde ha föranlett en närmare undersökning av omgivning och bedömningar av miljön. Sådan undersökning är påkallad även om nämnda varningstecken inte hade funnits. Det stämmer att han inte har upplyst M.A. om motorbanan före köpet. Han har heller ingen lagfäst skyldighet därtill. Något medvetet undanhållande av uppgift föreligger inte. När mäklaren visade fastigheten under en halvtimmas tid var det vinter. Då bedriver motorklubben ingen verksamhet. Saken kom därför aldrig på tal. M.A. ställde heller inga frågor. Vad som förekom mellan fastighetsmäklaren och M.A. känner han inte till. T.S. är född och bor på orten. Han är väl förtrogen med förhållandena på platsen. Det ankommer på T.S. att inhämta nödvändig information om objektet. Ersättningen till mäklaren betalade M.A. utan hans vetskap eller godkännande. Senare erhöll han från mäklaren ett kvitto. På kvittot står han som beställare, vilket är fel. Han har inte betalat beloppet. Vidare framgår att betalningen avser konsultarvode. Han har inte beställt något konsultarbete och något sådant har inte heller utförts vad han känner till. Uppdraget mellan honom och mäklaren är ett mäklaruppdrag enligt mäklarlagens regler. Slutligen framgår att kvittot är daterat den 1 mars 2002, vilket inte stämmer med betalningstidpunkten från köparen. Nämnda betalningar har inte skett på instruktion av honom. Han fick kännedom om transaktionen efter det att betalning skett. Normalt regleras mäklarens förmedlingsprovision vid tillträdet och när uppdraget avslutats avtalsenligt. Enligt uppdragsavtalet med mäklaren skall mäklarprovisionen betalas av uppdragsgivaren. Det är därför han ensam som skall råda över betalningen. M.A. har ingen grund för att G.K skall svara för återbetalning av ersättning som M.A. betalat till mäklaren utan hans medgivande eller vetskap. I den delen har köparen att vända sig till konsulten/mäklaren. Det förhållande att M.A. har betalat 25 000 euro till mäklaren på instruktion av denne ger stöd för att betalningen var en sak mellan M.A. och mäklaren. Det kan inte vitsordas att mäklarprovisionen var förfallen till betalning när M.A. betalade beloppet. Han har aldrig erhållit någon handpenning utöver ostridiga 100 000 euro.

Domskäl

Förhör under sanningsförsäkran har ägt rum med M.A. och G.K. Som vittnen har på båda parters begäran hörts miljöskyddsinspektören H.W. Den såsom mäklare agerande T.S. har hörts som vittne på M.A:s begäran.

Båda parter har åberopat skriftlig bevisning.

Vidare har hållits syn på fastigheterna, motocrossbanan samt omgivningarna. P.T., ordförande i Sotenäs MC Club, har varit behjälplig och svarat på frågor vid synen på motocrossbanan i enlighet med parternas önskemål. Synen har ägt rum på fastigheterna då verksamhet pågått på motocrossbanan. Ungefär ett tiotal motocrossförare har kört på banan samtidigt. Motocrosscyklarna har haft varierande motorvolym och åtminstone en har varit tvåtaktare. P.T. har förevisat de ombyggnationer som skett på motocrossbanan bland annat i form av ny bansträckning och bullervallar. Vidare har P.T. i samband med synen informerat om klubbens verksamhet. Dessutom har förevisats de vägskyltar om bland annat motorbana, industriområde, sopstation och karta över naturskyddsområde som finns om man kommer till fastigheterna från sydlig riktning. Vid synen, då det förelåg starka ostliga vindar, kunde rätten konstatera att motorljudet hörs tydligt på fastigheterna såväl vid sjöboden, bryggan, stranden och runt bostadsbyggnaderna på fastigheterna. Genom förhören under sanningsförsäkran med parterna har inte annat framkommit än vad som framgår av deras sakframställningar.

T.S. har bland annat uppgivit följande. Han är inte mäklare i Sverige och var inte heller det då den aktuella fastighetsaffären genomfördes. Därför kallades hans tjänster konsultarvode på kvittot och inte något annat. Han känner sedan många år tillbaka G.K. och har varit på hans fastigheter tidigare. Han har även själv bott några kilometer från G.K. Motocrossbanan känner han väl till då den legat där sedan 70-talet. Han upplever inte den som något problem vilket inte heller någon annan gör. M.A:s besök på fastigheterna varade i ungefär en och en halv timma. Han kan inte påminna sig att några vindmöllor diskuterades, dock var han inte med G.K. och M.A. hela tiden under besöket. Han hade instruktioner från G.K. att dela upp handpenningen i två delar såsom skedde och att ge instruktioner om att pengarna skulle överföras till G.K:s respektive hans konto. 25 000 euro av handpenningen avsåg förmedlingsavgift till honom medan återstående 100 000 euro skulle betalas direkt till G.K. Han kan inte påminna sig att M.A. sagt något i stil med ”Kan G.K. bo där så kan jag”. M.A. ringde kanske upp honom någon gång och hade frågor om motocrossbanan.

H.W. har bland annat uppgivit följande. Han har 15 års erfarenhet som miljöskyddsinspektör. För motocrossbanan gäller ett riktvärde för bullret vilket är 55 decibel momentant. Om den politiska nämnden i kommunen så önskar kan den bestämma att ett annat riktvärde skall gälla men utgångspunkten för en motocrossbana är 55 decibel. Decibel utgör en oproportionerlig skala för att mäta ljud varför exempelvis en ökning mellan 50 och 60 decibel upplevs som en fördubbling av ljudet. Efter anmälan om ljudet av G.K. gjorde han mätningar. Han konstaterade då att bullret översteg 55 decibel momentant, topparna var på 62 decibel. Kommunen var därför tvungen att gå vidare i ärendet och gjorde det genom att beställa en utredning av bullret från företaget Ingemansson. Den beräkningen som Ingemansson genomförde byggde på ”värsta fallet”. Det innebär bland annat att vinden blåser i riktning från motocrossbana mot G.K:s fastigheter och att det är tävling med upp till 30 startande förare. Det kan vara så att klipporna som ligger mellan fastigheterna och motocrossbanan förstärker ljudet då det studsar mellan klipporna. Hans uppfattning är att G.K:s klagomål om bullret från motocrossbanan är berättigade och att ljudet är störande. Ytterligare två personer har klagat på ljudnivån från motocrossbanan efter att G.K. framfört sina klagomål.

Tingsrättens bedömning

Tingsrätten har först att pröva om fastigheterna är behäftade med fel.

Det är i målet ostridigt att buller sprids till fastigheterna från motocrossbanan. G.K. har själv långt före det aktuella köpet anmält bullret som störande och i skrift till kommunen uppgivit att bullret är en stor olägenhet samt att de boende blir lidande av verksamheten på banan. Genom förhöret med M.A., miljöskyddsinspektören H.W:s vittnesmål samt G.K:s skriftväxling med kommunen, men även genom den av rätten genomförda synen, har framkommit att den olägenhet som bullret utgör är ett påtagligt störande moment för fastigheterna. Detta stöds även av de bullerminskande åtgärderna kommunen förelagt Sotenäs MC Club att genomföra samt att körtiderna begränsats ytterligare efter den 1 mars 2002. Mot denna bakgrund finner tingsrätten att fastigheterna objektivt sett måste anses behäftade med fel enligt 4 kap. 19 § JB, vilket kan berättiga till hävning av köpet jämlikt 12 § samma kapitel.

För att fastigheterna skall anses behäftade med fel krävs dock i allmänhet att köparen vidtagit rimliga åtgärder för att undersöka de förhållanden han åberopar. En köpare av en fastighet har normalt att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Har han bort upptäcka felet avviker inte fastigheterna från vad han med fog kunnat förutsätta vid köpet eftersom felet då inte är dolt. Köparens undersökningsplikt härvidlag kan reduceras eller helt falla bort på grund av att säljaren brister i sin upplysningsplikt, när sådan föreligger (jämför bland annat NJA 1981 s. 894 och prop. 1989/90:77 s. 61).

Det är i målet ostridigt att G.K. kände till bullret från motocrossbanan. Parterna har dock lämnat olika uppgifter i frågan huruvida buller överhuvudtaget diskuterats före köpet. Tingsrätten sätter tilltro till M.A:s uppgift att han frågade om de från fastigheten synliga vindkraftverken och det buller som de gav upphov till och att han då fick svaret från G.K. att det inte var några problem med bullret från vindkraftverken. Det är således visat i målet att buller som fenomen diskuterats mellan parterna före köpet.

Av utredningen framgår att G.K. visat stor aktivitet för att begränsa motocrossklubbens verksamhet. Han måste därför vid köpeförhandlingarna ha förstått att bullret från motocrossverksamheten var av väsentlig betydelse för en spekulant på fastigheterna, särskilt med tanke på att G.K. kände till att M.A. letade efter en fritidsbostad med krav på ett lugnt och ogenerat läge. G.K. har vidare saknat fog för att anta att M.A. kände till att motocrossbanan kunde störa fastigheterna. Trots det har G.K. vid köpeförhandlingarna ostridigt inte nämnt något om den av honom upplevda problematiken med buller. G.K. har således brustit i upplysningsplikten vid försäljningen av fastigheterna och på ett sådant sätt utnyttjat M.A:s bristande kännedom om det förhållande som åberopats i målet att G.K. inte mot M.A:s krav på hävning kan invända att M.A. har försummat sin undersökningsplikt. Det har, särskilt vid synen, framkommit att motocrossbanans placering i förhållande till fastigheterna är sådan att det inte för en köpare, som från vägen sett skylten ”Motorbana”, är rimligt att anta att motocrossbanans verksamhet skulle kunna påverka de aktuella fastigheterna i den omfattning tingsrätten funnit att den gör och den kan därmed inte ingå i undersökningsplikten. Vid tillfället för köpet var det dessutom inte någon verksamhet på banan.

På grund av den avvikelse som alltså förekommit från vad M.A. haft anledning att räkna med vid köpet är han berättigad till att häva köpet och få handpenningen åter om felet är av väsentlig betydelse. Det har i målet inte presenterats någon utredning om felets ekonomiska värde. Som angivits ovan har G.K. känt till att M.A. letade efter en fastighet för fritidsboende med ett lugnt och ogenerat läge att nyttjas under veckoslut samt under sommarsemestern men likväl inte, trots att M.A. före köpet ställt fråga om buller från vindkraftverken, upplyst M.A. om det buller från motocrossbanan som han själv upplevt så besvärande. Motocrossverksamheten pågick vid tillfället för köpet under tisdag och torsdag kl. 17-20 samt lördag och söndag kl. 10-16 under sommarhalvåret. Utöver dessa tider förekom vid köpetillfället under säsongen tävlingar och träningsläger vid andra tillfällen och tider, bland annat på påskhelgen. För att fungera som rekreationsändamål finner tingsrätten att köpet av fastigheterna, i enlighet med vad M.A. påstått, blir väsentligt förfelat med hänsyn till verksamheten på motocrossbanan. Felet är således av väsentlig betydelse. Det skall också tilläggas att M.A. inte har möjlighet att själv åtgärda felet utan är hänvisad till eventuella beslut av tredje man för att komma till rätta med bullret. M.A. har således haft rätt att häva köpet varför prestationerna skall återgå och handpenningen återbetalas.

Det är ostridigt att 100 000 euro av handpenningen erlagts till G.K. medan 25 000 euro därav överförts till mäklaren T.S. G.K. har invänt att han i vart fall inte skall återbetala sistnämnda belopp eftersom det inte utbetalats till honom.

Handpenningen har i köpekontraktet endast varit till beloppet preciserat inom intervallet 10-20 procent av köpeskillingen. Mäklaren T.S. har varit anlitad av G.K. och köpet har, vid tiden för T.S:s instruktion till M.A. att betala 100 000 euro av den slutligt bestämda handpenningen till G.K. och 25 000 euro till mäklaren, varit fullgjort såvitt gäller G.K:s skyldighet att enligt avtalet med mäklaren betala dem emellan avtalad mäklarprovision om 25 000 euro. M.A:s åtgärd att betala 25 000 euro av handpenningen till mäklaren har således inte vid denna tidpunkt, oavsett om G.K. numera må ha synpunkter på mäklarens sätt att fullgöra sitt uppdrag, inneburit någon skillnad ekonomiskt för G.K. som ostridigt inte själv betalade avtalade 25 000 euro till mäklaren. M.A. får också anses haft fog för att tro att mäklarens instruktion till honom angående fördelningen av den till 125 000 euro slutligt bestämda handpenningen utgjorde en senare, efter köpekontraktets undertecknande given instruktion från G.K. till mäklaren. På grund av det anförda finner tingsrätten att M.A:s åtgärd att betala 25 000 euro direkt till T.S. inte utgör ett brott mot kontraktsföreskriften att handpenningen skulle betalas i sin helhet till G.K.

G.K. skall således till M.A. betala tillbaka hela handpenningen uppgående till 125 000 euro.

Om ränteyrkandet råder det inte någon tvist.

Domslut

G.K. skall till M.A. betala 125 000 euro jämte ränta - - -.

Hovrätten för Västra Sverige

G.K. överklagade i Hovrätten för Västra Sverige och yrkade att hovrätten skulle ogilla M.A:s talan vid tingsrätten.

M.A. bestred ändring.

Hovrätten (hovrättsrådet Åke Thimfors, f.d. hovrättsrådet Claes Lindskog, f.d. chefsrådmannen Dan Ogvall och hovrättsassessorn Per Nordén) anförde följande i dom den 17 juni 2005.

Hovrättens domskäl

Parterna har i hovrätten åberopat samma grunder som vid tingsrätten och utvecklat sin talan i enlighet med vad som har antecknats i tingsrättens dom.

I hovrätten har G.K., M.A., T.S. och H.W. hörts på nytt och i relevanta delar lämnat väsentligen samma uppgifter som vid tingsrätten. Parterna har också i hovrätten åberopat skriftlig bevisning.

Hovrätten har hållit syn på samma platser och under liknande omständigheter som tingsrätten. Till skillnad mot de förhållanden som rådde vid tingsrättens syn blåste det från sydväst och hade bullervallarna utökats avsevärt. Främst på grund av dessa annorlunda förhållanden hördes ljudet från motorcyklarna tämligen svagt under synen på fastigheterna. Frågan om fastigheterna var behäftade med fel skall emellertid besvaras med utgångspunkt i de förhållanden som rådde vid tiden för köpet.

Fastigheterna har ett avskilt och idylliskt läge i slutet av en smal grusväg som går utmed Klevekilen och 400-500 m från närmaste bebyggelse. Fastigheterna omfattar bl.a. en bergsudde med eget badhus och en stor gräsmatta som går ner till en egen badvik. En besökare utan närmare kännedom om omgivningarna förväntar sig knappast att höra annat oväsen än avlägsna ljud av något fordon som passerar på huvudvägen. Mot den bakgrunden får bullret från motocrossbanan, som enligt vad utredningen ger vid handen vid tiden för köpet varit betydligt kraftigare än vid hovrättens syn, anses ha varit en opåräknad och störande olägenhet för M.A.

Enligt 4 kap. 19 § andra stycket JB får en köpare inte som fel åberopa en avvikelse som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Den s.k. undersökningsplikt som framgår av nämnda lagrum har i praxis ansetts tämligen långtgående. Med hänsyn till de förhållanden som M.A. åberopar måste hans undersökningsplikt ha inrymt en undersökning av fastigheternas omgivningar. M.A. skulle vid en sådan undersökning utan större ansträngning ha upptäckt såväl motocrossbanan som annan potentiellt störande verksamhet i fastigheternas närhet.

En köpares undersökningsplikt kan emellertid reduceras. Det kan ske bl.a. till följd av uppgifter från säljaren, t.ex. om denne som i det av tingsrätten omnämnda rättsfallet som svar på köparens frågor lämnar en missvisande upplysning. Vidare bör säljaren inte kunna åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt om säljaren förtigit ett fel genom svikligt förledande eller annat ohederligt förfarande (se prop. 1989/90:77 s. 61). Köparen har bevisbördan för existensen av de förhållanden som påstås medföra en reducering av undersökningsplikten.

Beträffande frågan om undersökningspliktens omfattning har M.A. vid förhöret i hovrätten som relevant omständighet vidhållit sina vid tingsrätten lämnade uppgifter angående frågor och svar om eventuellt buller från vindkraftverken. M.A. har därvid tillagt att G.K. i direkt anslutning till sitt svar började tala om att det kanske saknades bygglov för en carport och att han i efterhand har insett att bytet av diskussionsämne sannolikt gjordes i syfte att avleda honom från vidare frågor om buller. I hovrätten har G.K. hållit fast vid sitt förnekande av att vindkraftverken alls diskuterades och har T.S. upprepat att han inte har något minne av en sådan diskussion. Inte heller annan bevisning ger stöd för M.A:s version av samtalet. Väl har M.A. gett ett trovärdigt intryck, men det har inte framkommit någon omständighet som ger hovrätten grundad anledning att ifrågasätta G.K:s trovärdighet. M.A. kan därför inte anses ha styrkt att hans undersökningsplikt skulle ha reducerats på grund av att G.K. skulle ha lämnat missvisande svar. M.A. har i hovrätten inte ens påstått att han vid visningen av fastigheterna gjorde klart för G.K. att det var av vikt för honom att köpeobjektet hade ett ostört läge. Vid sådant förhållande kan G.K:s underlåtenhet att upplysa om det buller han själv fann störande inte läggas honom till last som ett ohederligt förfarande.

Av det nu sagda följer att den avvikelse som M.A. har gjort gällande inte får åberopas. Hans talan kan därför inte bifallas på den i första hand åberopade grunden.

Av det föregående framgår att G.K. inte underrättades av M.A. om dennes krav på ett ostört sommarställe. Omständigheterna vid köpeavtalets tillkomst kan med hänsyn härtill inte sägas vara sådana att det skulle strida mot tro och heder att åberopa avtalet. M.A:s talan kan följaktligen inte vinna bifall heller på den av honom åberopade alternativa grunden.

Hovrättens domslut

Med ändring av tingsrättens dom i huvudsaken ogillar hovrätten M.A:s talan. - - -

Högsta domstolen

M.A. överklagade och yrkade att HD skulle bifalla käromålet.

G.K. bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, rev.sekr. Camilla Olsson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.

Skäl

M.A. grundar sin talan i första hand på att han haft rätt att häva köpet då fastigheterna varit behäftade med fel. Lika med underdomstolarna finner HD utrett att bullret från motocrossbanan vid tiden för köpet medförde olägenheter på fastigheterna. Bullerstörningarna utgör en avvikelse i den mening som avses i 4 kap. 19 § JB (jfr NJA 1981 s. 894).

M.A:s undersökningsplikt har i ett fall som det förevarande omfattat en undersökning av förhållandena i fastigheternas omgivning. Härvid kan konstateras att motocrossbanan varit upptagen på kartor och även framgått av på platsen befintlig skyltning. En med tillbörlig omsorg företagen undersökning skulle således ha lett till att M.A. upptäckte motocrossbanan.

Hur ingående undersökning som en fastighetsköpare bör göra är även beroende av bl.a. uppgifter som säljaren lämnar om fastigheten. Sådana uppgifter kan antingen reducera undersökningsplikten eller utgöra varningssignaler som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida. (Prop. 1989/90:77 s. 41, jfr NJA 1979 s. 790, 1985 s. 274 och 1996 s. 584.)

M.A. har gjort gällande att frågan om buller från vindkraftverken varit på tal mellan parterna före köpet och att G.K. därvid gett honom det lugnande beskedet att detta inte var något problem. Såsom hovrätten funnit har emellertid M.A. inte, mot G.K:s förnekande, förmått visa att någon sådan diskussion ägt rum. Inte heller i övrigt har framkommit att G.K. lämnat uppgifter som reducerat M.A:s undersökningsplikt.

I målet är ostridigt att G.K. kände till att fastigheterna besvärades av störningar genom bullret från motocrossbanan. Det är vidare utrett att han aktivt agerat för att motorklubbens verksamhet skulle begränsas, bl.a. genom skrivelser till kommunen i maj 2001. Frågan är då om G.K. mot denna bakgrund bör anses ha haft en skyldighet att upplysa M.A. om bullerstörningarna.

Vid 1990 års lagändringar uppkom frågan om säljaren av en fastighet har en skyldighet att upplysa om bristfälligheter som han känt till. I förarbetena uttalades att det inte föreligger någon generell upplysningsplikt för säljaren innebärande att han alltid skulle bli ansvarig för sådana fel som han kände till vid köpet och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten. I princip skulle det således inte spela någon roll om säljaren kände till felet eller inte. Om emellertid ett förtigande av ett fel innefattar ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande borde dock inte säljaren kunna åberopa att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. I denna del gjordes hänvisningar till bestämmelser i 1905 års köplag och till det då framlagda förslaget till ny köplag, numera 20 § andra stycket köplagen (1990:931). (Prop. 1989/ 90:77 s. 61.)

I rättspraxis har den omständigheten att säljaren inte upplyst om fel i den sålda fastigheten som han inte känt till men bort misstänka inte ansetts inverka på köparens undersökningsplikt (NJA 1981 s. 815).

Upplysningsplikten för säljaren är generellt mer långtgående vid köp av lös egendom än vid köp av fast egendom. Det finns, inte minst mot bakgrund av det internationella sammanhanget, skäl som talar för att skillnaderna mellan dessa olika typer av köp bör minska. Det kan emellertid ifrågasättas om en sådan anpassning bör ske via rättstillämpningen.

I samband med 1990 års lagändringar anpassades köparens rätt till skadestånd vid faktiska fel i fastighet till vad som gäller vid köp av lös egendom. Köparen har numera enligt 4 kap. 19 § JB rätt till skadestånd om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Försummelsen på säljarens sida kan bestå i att han underlåtit att lämna köparen sådana uppgifter om fastigheten som han varit eller borde ha varit medveten om och som han förstått eller borde ha förstått var viktiga för köparen. Även om fördelarna med en anpassning framhölls ansågs inte att en sådan borde ske fullt ut. Reglerna om säljarens skadeståndsansvar för sådant som ligger inom dennes kontrollsfär (s.k. kontrollansvar) ansågs lägga ett alltför strängt ansvar på en säljare vid faktiskt fel i fastighet. Det påpekades härvid att det typiska fastighetsköpet sker mellan privatpersoner och avser en begagnad fastighet. (Prop. 1989/ 90:77 s. 52 och 60.)

Syftet bakom bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB är att åstadkomma en ekonomiskt lämplig avvägning mellan säljares och köpares ansvar när det visar sig att en såld fastighet varit behäftad med fel. Genom den numera lagfästa och i praxis närmare preciserade undersökningsplikten för köparen följer att det vid fastighetsköp är köparen som skall ta det ekonomiska ansvaret för ett upptäckbart fel, såvida inte någon utfästelse föreligger från säljarens sida eller denne gjort sig skyldig till svek eller annan ohederlighet. Gällande rätt avseende 4 kap. 19 § JB ger således inte stöd för att säljarens underlåtenhet i sig att upplysa köparen om för säljaren kända fel i fastigheten skall medföra att säljaren därmed inte kan åberopa köparens bristande undersökning. Inte heller finns tillräckliga skäl för att nu i rättstillämpningen ta ett sådant steg.

Som hovrätten konstaterat har M.A. inte ens påstått att han gjort klart för G.K. vikten för honom att fastigheterna hade ett ostört läge. G.K., som uppenbarligen själv fann bullret störande, borde visserligen ha förstått att en upplysning om bullerstörningarna kunde vara av betydelse för M.A. som spekulant på fastigheterna. Omständigheterna har emellertid inte varit sådana att G.K:s underlåtenhet att upplysa om bullret bör läggas honom till last som ett ohederligt förfarande.

M.A:s talan såvitt den grundas på 4 kap. 12 och 19 §§ JB kan med hänsyn till det anförda inte vinna bifall.

Såsom hovrätten funnit kan omständigheterna inte anses ha varit sådana att det skulle strida mot tro och heder att åberopa avtalet. Inte heller med 33 § avtalslagen som grund kan således M.A:s talan bifallas.

HD:s avgörande

HD fastställer hovrättens domslut.

HD (justitieråden Gertrud Lennander, Severin Blomstrand, Nina Pripp, Torgny Håstad, referent, och Anna Skarhed) meddelade den 20 februari 2007 följande dom.

Domskäl

G.K. sålde den 1 mars 2002 fastigheterna Sotenäs Vägga 1:12-13 och 1:58 (fastigheten) till M.A. för 1 100 000 euro. Den 4 mars 2002 överförde M.A. 100 000 euro till G.K. och 25 000 euro till mäklaren T.S., som förmedlat köpet. Den 3 maj 2002 hävde M.A. köpet med hänvisning till att buller från en motocrossbana, belägen 300-400 meter bort på andra sidan en smal havsvik och bakom ett berg, utgjorde ett väsentligt fel. Tvisten gäller om M.A. har rätt att åberopa bullret som ett fel, om felet berättigade honom att häva köpet samt om G.K. i så fall är skyldig att återbetala även de 25 000 euro som M.A. erlagt till T.S.

Av 4 kap. 19 § första stycket JB framgår att den som köper en fastighet har rätt till prisavdrag, om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om avvikelsen (felet) är av väsentlig betydelse, får köparen häva köpet. Enligt paragrafens andra stycke får köparen inte som fel åberopa en avvikelse som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Av utredningen i målet framgår att G.K. året före det aktuella köpet i en framställning till kommunen uppgett att bullret från den närbelägna motocrossbanan var en stor olägenhet för de närboende och att G.K. försökte utverka ett förbud mot körning på vardagar efter kl. 19 samt på lördagar och söndagar. I likhet med domstolarna finner HD att bullret från motocrossbanan vid köpet var av den omfattningen att det utgjorde ett fel enligt 4 kap. 19 § första stycket JB.

Köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § andra stycket JB omfattar allt som köparen vill åberopa som fel, i förevarande fall störande inslag från fastighetens omgivningar (jfr NJA 1981 s. 894). M.A. hade utan nämnvärd svårighet kunnat inte bara upptäcka motocrossbanan utan också komma till insikt om bullrets omfattning. På grund härav skulle M.A normalt inte kunna åberopa bullret som ett fel i fastigheten.

Ett åsidosättande av undersökningsplikten enligt 4 kap. 19 § andra stycket JB medför dock inte under alla förhållanden att köparen saknar rätt att åberopa ett fel. Sålunda behöver köparen inte undersöka fastigheten i sådant avseende som omfattas av en utfästelse. Vidare kan undersökningsplikten mildras på grund av uppgifter som säljaren lämnat. (Se prop. 1989/90:77 s. 41.)

I målet har inte gjorts gällande att G.K. direkt utfäst att fastigheten var fri från besvärande buller. M.A. har däremot påstått att han till G.K. före köpet ställde en fråga om buller från synliga vindkraftverk och att G.K. då lämnade ett svar av innebörd att M.A. inte behövde bekymra sig om buller på fastigheten. Mot G.K:s förnekande är det emellertid inte visat att en sådan replikväxling ägt rum.

Det återstår därmed att pröva om den omständigheten att G.K. ostridigt kände till störningarna från motocrossbanan men underlät att upplysa om dem medför att M.A. har rätt att åberopa störningarna som ett fel, trots att han borde ha upptäckt dem vid en sådan undersökning som var påkallad av omständigheterna vid köpet. Frågan gäller således om säljarens vetskap om felet och underlåtenhet att upplysa köparen om detta kan ådra honom ett ansvar som inte skulle ha funnits om säljaren saknat kännedom om felet.

I specialmotiveringen till 1990 års ändringar av 4 kap. JB anförs följande (se prop. 1989/90:77 s. 61; jfr allmänmotiveringen s. 41). Säljaren har inte någon generell upplysningsplikt, innebärande att han alltid skulle bli ansvarig för sådana fel som han kände till vid köpet och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten. I princip spelar det alltså ingen roll om säljaren känner till felet. Att säljaren känner till ett fel men underlåter att upplysa köparen om det saknar dock inte alltid betydelse vid bedömningen av om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt. Om ett förtigande av ett fel nämligen innefattar ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande, bör säljaren givetvis inte kunna åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt (jfr 47 § i 1905 års köplag och 20 § andra stycket i 1990 års köplag).

Att köparen inte är bunden av ett köpeavtal, som tillkommit genom svek eller där omständigheterna vid dess tillkomst var sådana att det skulle strida mot tro och heder att med vetskap om dem åberopa rättshandlingen och säljaren måste antas ha haft sådan vetskap, framgår av 30 § respektive 33 § avtalslagen. Men köparen kan i dessa fall välja att i stället betrakta avtalet som giltigt och utkräva ansvar enligt reglerna om fel.

Vid sidan av nyss nämnda uttalanden om betydelsen av vetskap hos säljaren framgår det av förarbetena till andra stycket i 4 kap. 19 § JB att tillägget av det stycket inte avsågs innebära en ändring av då gällande rätt (prop. 1989/90:77 s. 39 f. och 61).

Frågan om hur säljarens vetskap om ett fel förhåller sig till köparens försummelse av sin undersökningsplikt har några gånger berörts i praxis enligt 1970 års JB, alltså före införandet av andra stycket i 4 kap. 19 § JB.

I rättsfallet NJA 1981 s. 815 uttalade HD - sedan den konstaterat att det inte var styrkt att säljaren vid överlåtelsen kände till att byggnaden var utsatt för pågående husbocksangrepp, varigenom varken uppsåtlig eller oaktsam underlåtenhet att lämna upplysning om ett känt förhållande således kunde förebrås säljaren - att det förhållandet att säljaren bort misstänka husbocksangreppet inte medförde att säljaren saknade rätt att åberopa att köparen eftersatt sin undersökningsplikt (se tidigare NJA 1961 s. 137). I rättsfallet NJA 1981 s. 894 anförde HD att säljaren kände till en förestående trafikomläggning nära fastigheten och hade visat stor aktivitet för att hindra dess genomförande. Vidare framhölls att säljaren vid förhandlingarna borde ha förstått att risken för förändringar var av väsentlig betydelse för en spekulant på fastigheten. Därefter nämndes att säljaren, fastän han saknade fog för att anta att köparen kände till förhållandet, likväl inte gett köparen en ens tillnärmelsevis rättvisande bild av de kommande ändringarna utan snarare lämnat en upplysning som var ägnad att minska köparens farhågor om trafikarbetenas betydelse. Eftersom säljaren på ett sådant sätt utnyttjat köparens okunskap, fick han inte åberopa att köparen försummat sin undersökningsplikt. Domskälen kan läsas så att det var en vilseledande uppgift som medförde att köparens undersökningsplikt upphävdes, men domskälen utesluter inte att målet skulle ha fått samma utgång om trafikomläggningen inte alls hade berörts mellan parterna. I rättsfallet NJA 1985 s. 274, som rörde omfattande rötskador i ett golv i ett drygt 70 år gammalt hus, stod åter vetskap hos säljaren mot en bristande undersökning från köparens sida. Eftersom säljaren förklarat att golven var slut och det vid köparens besiktning måste ha framstått som uppenbart att golvet var allvarligt skadat, kunde det förhållandet att säljaren inte upplyst om en av honom utförd ofullständig reparation inte medföra att han inte ägde åberopa att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. Det följer av domskälen att utgången hade kunnat bli den motsatta, om säljaren inte hade lämnat någon relevant upplysning och/eller köparens förbiseende hade varit mindre grovt. - Beträffande lös egendom, jämför t.ex. NJA 1934 s. 533 och 1964 s. 239 samt 1991 s. 808 (rådighetsfel).

Sammanfattningsvis får det i praxis anses ha lämnats en öppning för att en köpare av fast egendom, trots bristande undersökning, skall få åberopa vissa fel som säljaren kände till, utan att förtigandet av felet måste kunna inordnas under 30 eller 33 § avtalslagen. Detta förhållande kan inte anses ha ändrats genom 1990 års ändringar i JB. Det utgör inte heller något hinder mot ett sådant åberopande att det ungefär samtidigt i 19 § första stycket 2 köplagen - men alltså inte i JB - infördes en bestämmelse om att varan, även om den sålts i befintligt skick, skall anses som felaktig om säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper och användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet.

Reglerna om köp av fast egendom har historiskt varit strängare mot köparen än reglerna om köp av lös egendom. Sålunda gällde fram till 1970 års JB att säljaren i princip ansvarade endast för sådana egenskaper som utfästs i det skriftliga avtalet. I övrigt såldes fastigheter i befintligt skick, utan att ett sådant villkor behövde införas i avtalet. Till följd därav hade köparen ett starkt eget intresse av att undersöka fastigheten noga före köpet. Skälen till denna avvägning i lagstiftningen får antas främst ha varit att fastigheter har individuell karaktär, att mängden och karaktären hos tillbehören varierar samt att tillbehören, särskilt byggnaderna, ofta begagnats under lång tid. Fastigheter överlåts också vanligen av privatpersoner. (Jfr Vahlén, Fastighetsköp, 2 uppl. 1971 s. 187.)

Även sedan det nämnda formkravet slopats genom 1970 års JB och ett ansvar för abstrakta fel införts, kan det anses motiverat att begagnade fastigheter, om inget annat avtalats, i huvudsak säljs i befintligt skick. Det saknas emellertid skäl för att reglerna om vad som kan åberopas som fel vid överlåtelse av fast egendom skall vara strängare mot köparen än vad som gäller när lös egendom säljs i befintligt skick. Att fastigheter ofta har ett högt värde medför naturligtvis att köparen bör genomföra förvärvet med stor omsorg men också att han har ett stort behov av rättsligt skydd. Det finns inget allmänt intresse av att en säljare skall kunna utnyttja köparens okunskap för att få till stånd ett köpeavtal eller uppnå ett pris som inte skulle ha varit möjligt om köparen hade haft fullständig information. Vid jordbalksreformen år 1970 uttalade ett par remissinstanser stark tvekan inför ett säljaransvar som gick utöver särskilda utfästelser, men deras tvekan gällde främst helt godtroende säljare, som enligt vad dessa remissinstanser fruktade skulle kunna bli ansvariga för fel som köparen bort upptäcka (se prop. 1970:20 del B 1 s. 209). När JB ändrades år 1990 efterlyste Lagrådet en långtgående anpassning till reglerna i den samtidigt införda köplagen, och regeringen ändrade då lagtexten angående fel i första meningen av 4 kap. 19 § i enlighet med Lagrådets förslag (prop. 1989/90:77 s. 71 ff. och 84 f.).

Det anförda innebär att det finns skäl för att en säljare av fast egendom - liksom en säljare av lös egendom i befintligt skick - i viss utsträckning bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han känner till och som köparen bort upptäcka men förbisett.

Säljarens underlåtenhet att lämna upplysning i nu avsedda situationer kan i allmänhet anses strida mot tro och heder. Det är emellertid inte nödvändigt att förfarandet kan inordnas under 33 § avtalslagen för att vetskapen och underlåtenheten att lämna upplysning skall medföra att köparen får göra gällande att fastigheten är felaktig, även om köparen hade kunna upptäcka felet vid ett fullgörande av sin undersökningsplikt.

Angående säljarens vetskap och upplysningsplikt som självständig ansvarsgrund kan här hänvisas till bl.a. Karlgren, Några frågor rörande formkravet vid fastighetsköp, Svensk Juristtidning 1950 s. 861 ff., särskilt s. 870 ff., densamme, Felansvaret vid fastighetsköp enligt JB, 1979 s. 9 och 43 ff., Agell, Säljarens ansvar för faktiska fel enligt JB och köplagen, Svensk Juristtidning 1972 s. 721 ff., särskilt s. 727 ff., Carbell, Felbegreppet och undersökningsplikten enligt 4:19 JB, Festskrift till Jan Hellner, 1984 s. 169 ff., särskilt s. 181 och 185 f., Lehrberg, Förutsättningsläran, 1989 s. 479 ff., densamme, Förutsättningssynpunkter på köprättens felbegrepp, Svensk Juristtidning 1990 s. 563 ff., Hellner, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, Första häftet, Särskilda avtal, 3 uppl. 1996 s. 58 f., Håstad, Säljarens upplysningsplikt, Juridisk Tidskrift 1992-93 s. 607 ff., Hultmark, Upplysningsplikt vid ingående av avtal, 1993, särskilt s. 10 ff., 18 f. och 40 ff., Ramberg, Köplagen, 1995 s. 253 f., 261, 282 ff., 285 f. och 296 f., Elfström, Fel i fastighet, 1996, särskilt s. 311 samt Grauers, Fastighetsköp, 17 uppl. 2006 s. 201 f., 223 ff. och 235.

Eftersom M.A. inte tog upp frågan om buller från motocrossbanan, måste G.K. ha förstått att M.A. var i villfarelse om motocrossbanans existens eller åtminstone om bullrets omfattning. Med hänsyn till den aktivitet G.K. själv lagt ner för att slippa bullret, måste han vidare ha förstått att bullret kunde vara avgörande för M.A:s köpbeslut. G.K. har emellertid inte upplyst M.A. om bullrets omfattning utan i stället utnyttjat dennes okunskap. M.A. har därför rätt att åberopa felet, trots att han bort upptäcka det.

Eftersom köpet avsåg en fritidsfastighet, måste ett avsevärt buller under de tider som anges i tingsrättens dom anses ha utgjort ett väsentligt fel. M.A. hade därför hävningsrätt enligt såväl 4 kap. 19 § JB som § 9 i kontraktet. Prestationerna skall således återgå.

G.K. har bestritt skyldighet att återbetala den del av handpenningen - 25 000 euro - som erlagts till mäklaren T.S. och som denne innehållit som provision, under påstående att betalningen till T.S. skett utan G.K:s medgivande.

M.A. har i första hand gjort gällande att G.K. och T.S. kommit överens om att M.A. skulle betala in 25 000 euro av handpenningen till ett konto tillhörande T.S.

I det skriftliga försäljningskontraktet anges att handpenningen skulle betalas till säljarens konto i viss bank. Det är inte visat att G.K. med åsidosättande av denna bestämmelse, uppdragit åt T.S. att uppbära 25 000 euro för G.K:s räkning. Betalningen av 25 000 euro gäller därför inte mot G.K. på den grunden att T.S. skulle ha haft behörighet att ta emot betalningen.

M.A. har i andra hand åberopat bl.a. att G.K. genom att begära och mottaga kvitto från T.S. på 25 000 euro i efterhand accepterat att så mycket av handpenningen betalats till denne. G.K. har förnekat att han godtagit betalningen.

Av utredningen framgår att mäklarföretaget till G.K. överlämnat en kvittens enligt vilken denne upptagits som betalare av 25 000 euro gällande konsultarvode i förbindelse med försäljningen av den aktuella fastigheten. G.K. har inte ifrågasatt att de 25 000 euro som kvittensen tagit upp avser den inbetalning som M.A. gjort direkt till mäklarföretaget. Såvitt framgår av utredningen framförde G.K. inte någon invändning mot kvittensen och krävde inte heller att T.S. eller mäklarföretaget skulle till honom vidarebefordra det uppburna beloppet. Han får därför anses ha godkänt att 25 000 euro av handpenningen betalats till T.S. Godkännandet får anses gälla till förmån för M.A.

På grund av det anförda skall G.K. åläggas att betala 125 000 euro till M.A.

Domslut

Med ändring av hovrättens domslut i huvudsaken fastställer HD tingsrättens domslut. - - -

HD:s dom meddelad: den 20 februari 2007.

Mål nr: T 2932-05.

Lagrum: 4 kap. 19 § JB, 19 och 20 §§ köplagen, 30 och 33 §§ avtalslagen, 12 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Rättsfall: NJA 1934 s. 533, NJA 1961 s. 137, NJA 1964 s. 239, NJA 1981 s. 815, NJA 1981 s. 894, NJA 1985 s. 274, NJA 1991 s. 808.

Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation