NJA 2022 s. 82
Förhållandet mellan ogiltighet enligt avtalslagen å ena sidan och jordabalkens regler om övertaganderätt för makar och sambor å den andra.
Stockholms tingsrätt
Aktiebolaget Svenska Bostäder väckte talan vid Stockholms tingsrätt mot H.E. enligt vad som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (tingsfiskalen Emil Nordin) anförde följande i dom den 30 oktober 2019.
BAKGRUND
H.E:s hustru, S.E.A., erhöll genom ett påstått byte ett hyresavtal till bostadslägenheten – – – i Aktiebolaget Svenska Bostäders (Svenska Bostäder) fastighet – – – på Karlaplan 6 i Stockholm. Efter att Svenska Bostäder fört talan mot S.E.A. om att hyresavtalet ska upphöra (en s.k. förlängningstvist) beslutade Svea hovrätt den 20 februari 2018 att hyresavtalet har upphört per den 30 april 2016 och att S.E.A. var skyldig att flytta genast (ÖH 3131-17). H.E. gjorde därefter gällande att han hade övertagit lägenheten i enlighet med 12 kap. 47 § andra stycket JB.
YRKANDEN OCH INSTÄLLNING
Svenska Bostäder
Svenska Bostäder har yrkat att tingsrätten ska fastställa att H.E. inte innehar hyresavtal till [lägenheten] med adress Karlaplan 6 i Stockholm, samt att tingsrätten förpliktar H.E. att omedelbart avflytta från [lägenheten] med adress Karlaplan 6 i Stockholm, vid äventyr att avhysning annars kan komma att ske på H.E:s egen bekostnad, och att detta ska få ske utan hinder av att domen inte har vunnit laga kraft.
H.E.
Käromålet har bestritts i sin helhet. H.E. har även bestritt att avhysning ska få ske utan hinder av att domen inte vunnit laga kraft.
GRUNDER M.M.
Svenska Bostäder
Det saknas förutsättningar för H.E. att överta hyresavtalet avseende [lägenheten] med adress Karlaplan 6 då det avtal som hans hustru S.E.A. tidigare har innehaft avseende denna lägenhet är ogiltigt enligt 3 kap. 30 § avtalslagen på grund av svikligt agerande. Vidare är avtalet ogiltigt enligt 3 kap. 33 § avtalslagen, eftersom S.E.A. handlat svikligt och i strid mot tro och heder.
Det är till förfång för Svenska Bostäder att det råder ovisshet om lägenheten upplåtits till H.E.
H.E.
H.E. är make till S.E.A. Eftersom S.E.A:s hyresavtal upphört med tillämpning av 12 kap. 46 § JB har H.E. rätt att enligt 12 kap. 47 § andra stycket JB överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, oavsett om avtalet skulle ha varit ogiltigt eller inte. H.E. har övertagit hyresavtalet till lägenheten.
Hyresavtalet är inte och har aldrig varit ogiltigt. Det är rättskraftigt avgjort att avtalet inte har varit ogiltigt utan att det har varit giltigt fram till att det upphörde att gälla den 30 april 2016. Dessutom är förutsättningarna för avtals ogiltighet inte uppfyllda. H.E. har övertagit avtalet i god tro. Vid tidpunkten för avtalsöverlåtelsen fanns inget rättsligt avgörande som fastslog att avtalet var ogiltigt. Även om avtalet skulle vara ogiltigt har H.E. därför haft rätt att överta avtalet.
Svenska Bostäder har inte inom en månad efter det att hyresavtalet med S.E.A. upphörde anmodat H.E. att flytta och inte inom en månad därefter hänskjutit tvisten till hyresnämnden. Svenska Bostäder har därför förlorat sin rätt att motsätta sig H.E. som hyresgäst. Detta innebär också att det inte ska göras någon bedömning av huruvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med H.E. som hyresgäst. Under alla förhållanden skulle en sådan prövning visa att H.E. uppfyller detta krav.
Svenska Bostäders bemötande
Ett ogiltigt avtal kan inte överlåtas till en make med stöd av JB:s regler. Hovrätten har inte rättskraftigt avgjort huruvida avtalet är ogiltigt eller inte. Det bestrids att några tidsfrister har försuttits. Det finns ingen tidsfrist för när en hyresvärd kan göra gällande att ett hyresavtal är ogiltigt enligt avtalslagens regler.
UTVECKLING AV TALAN
– – –
UTREDNINGEN
– – –
DOMSKÄL
Inledning
Rättslig reglering
Enligt 3 kap. 30 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen), är en rättshandling ogiltig om den, gentemot vilken en rättshandling företagits, framkallat densamma genom svikligt förledande. Enligt andra stycket föreligger en presumtion för att det svikliga förfarandet har framkallat rättshandlingen, om omständigheter som svikligen uppgetts eller förtigits kan antas vara av betydelse för rättshandlingen.
Enligt 3 kap. 33 § avtalslagen får rättshandling ej göras gällande om omständigheterna vid dess tillkomst är sådana att det skulle strida mot tro och heder att med vetskap om omständigheterna åberopa rättshandlingen, och den gentemot vilken rättshandlingen företogs måste antas ha ägt sådan vetskap.
Enligt 12 kap. 46 § JB har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet, utom i ett antal uppräknade situationer, bl.a. om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Vid prövningen ska hyresvärdens intresse av att hyresavtalet inte ska förlängas ställas mot hyresgästens intresse av att även fortsättningsvis få bo kvar i sin lägenhet.
Av 12 kap. 47 § andra stycket JB följer att om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande.
Enligt 12 kap. 49 § andra stycket JB ska en hyresvärd som inte vill samtycka till förlängning av hyresavtalet enligt 47 §, senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med hyresgästen upphörde anmoda den som kan ha rätt till förlängning att flytta. En sådan anmodan är utan verkan, om inte hyresvärden inom en månad därefter hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller den som har anmodats ändå flyttar innan tiden för hänskjutande gått ut.
Allmänna utgångspunkter
Det tingsrätten har att pröva är om avtalet mellan Svenska Bostäder och S.E.A. var ogiltigt och om tingsrätten är behörig att pröva det inom ramen för denna tvist. Om tingsrätten kommer fram till att avtalet var ogiltigt, ska tingsrätten pröva om H.E. ändå har rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del.
Avtalets ogiltighet
Tingsrättens behörighet att pröva avtalets ogiltighet
Enligt 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen) har hyresnämndens lagakraftvunna beslut rättskraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i bl.a. 4 § första stycket andra punken har avgjorts. Nämnda bestämmelse omfattar tvist om förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 § JB. Rättskraften omfattar enligt förarbetena även s.k. preliminärfrågor, sådana frågor som i och för sig ankommer på allmän domstol att avgöra, men som har omedelbar betydelse för prövningen av den tvist som hänskjutits till hyresnämnden (se prop. 1973:23 s. 127).
Om en hyresnämnd i en förlängningstvist beslutar om förlängning, gäller beslutet enligt 12 kap. 51 § andra stycket som ett avtal om fortsatt uthyrning och omständighet som hade kunnat åberopas i målet eller ärendet prekluderas. I detta fall har Svea hovrätt – – – dock beslutat att inte förlänga hyresavtalet.
HD har påkallat en restriktiv tolkning av rättskraftsregeln i 22 § nämndlagen och uttalat att redan definitionen av en s.k. preliminärfråga anger en begränsning av de frågor som genom nämndens prövning blir rättskraftigt avgjorda (NJA 1986 s. 187). I en förlängningstvist har Svea hovrätt funnit att en invändning från hyresgästen i ett vid tingsrätten fört avhysningsmål inte varit rättskraftigt avgjord eftersom en talan om att hyresrätten är förverkad och uppsagd i förtid kan föras hos Kronofogdemyndigheten eller i tingsrätten. Det rör sig alltså om två olika slags tvister, en förverkandetvist och en förlängningstvist, dvs. två olika saker. Bedömningen i det tidigare målet får inte annat än bevisverkan vid den senare prövningen (ÖH 6605-17).
Mot bakgrund av att Svea hovrätt i sitt beslut i mål ÖH 3131-17 inte uttryckligen funnit att hyresavtalet är ogiltigt, att 22 § nämndlagen ska tolkas restriktivt, att det rör sig om olika slags tvister och att partsställningen i målet är en annan än i det tidigare målet, finner tingsrätten att Svea hovrätts beslut inte innebär att frågan om avtalets giltighet är rättskraftigt avgjord. Tingsrätten är därmed behörig att pröva frågan.
Var avtalet mellan Svenska Bostäder och S.E.A. ogiltigt på grund av svek?
I enlighet med bestämmelsen i 3 kap. 30 § avtalslagen har Svenska Bostäder bevisbördan för att S.E.A. vilseledde bolaget då avtalet ingicks. Om Svenska Bostäder har bevisat detta, har H.E. bevisbördan för att vilseledandet inte inverkat på Svenska Bostäders beslut att ingå avtalet.
Den bevisning som åberopats till stöd för att avtalet är ogiltigt är Svea hovrätts beslut i mål ÖH 3131-17. Hovrättens beslut är inte ett fastställelseavgörande, varför beslutet endast har bevisverkan i denna efterföljande process. Beträffande bevisverkan bestäms ett tidigare meddelat och lagakraftvunnet besluts bevisvärde enligt principen om fri bevisvärdering. Har inget nytt tillkommit läggs den bedömning som gjorts i det första fullgörelseavgörandet till grund för prövningen. Har nya omständigheter och bevis tillkommit, prövas dessa och värderas tillsammans med det som kommit till uttryck i avgörandet (se Bengt Lindell, Civilprocessen, s. 427, Zeteo 2017-10-27). Frågan är vilket bevisvärde hovrättens beslut har i tvisten mellan Svenska Bostäder och H.E. och om Svenska Bostäder har styrkt att avtalet var ogiltigt genom att åberopa beslutet.
Tingsrätten gör följande bedömning.
Hovrätten har i sitt beslut bifallit Svenska Bostäders talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför enligt beslutet upphört den 30 april 2016 och S.E.A. ålades skyldighet att flytta genast. Hyresvillkoren — utom villkoren om hyres- och uppsägningstider — skulle tillämpas så länge S.E.A. haft rätt att bo kvar i lägenheten.
Beslutet har fattats inom ramen för en s.k. förlängningstvist. Vid en sådan har hyresnämnden eller, efter överklagande, hovrätten inte möjlighet att förklara ett avtal ogiltigt. Att en hyresgäst har vilselett hyresvärden vid ett hyreskontrakts ingående anses dock i allmänhet vara grund för att bifalla en hyresvärds begäran om att ett hyresavtal ska upphöra (se t.ex. RH 2002:50). En prövning liknande den som görs vid en talan om att förklara ett avtal ogiltigt kan alltså göras av hyresnämnden eller hovrätten i en förlängningstvist. Den prövningen görs då som en preliminärfråga till frågan om hyresavtalet ska upphöra eller inte.
Hovrätten anför i beslutet att omständigheterna har varit sådana att S.E.A. måste ha haft kännedom om att byteslägenheten inte fanns och att det inte fanns något verkligt hyresförhållande. Enligt hovrätten måste det också ha stått klart för S.E.A., som dessutom är jurist, vilken vikt som hyresvärden tillmätt uppgifterna. Hovrättens slutsats är att Svenska Bostäder har visat att uppgifterna som S.E.A. uppgett i bytesansökan är felaktiga och att hon måste ha varit medveten om vilken vikt hyresvärden tillmätte dessa uppgifter. Hon har således genom vilseledande förmått Svenska Bostäder att upplåta lägenheten på Karlaplan 6 till henne.
Tingsrätten bedömer att vad hovrätten har kommit fram till utgör ett svikligt förfarande enligt 3 kap. 30 § avtalslagen. Förutom att partsställningen i detta mål är annorlunda än vad målet vid hovrätten var, har inga nya omständigheter tillkommit. I detta avseende är prövningen trots skillnaden i partsställning dock densamma i båda målen, eftersom tingsrätten nu har att bedöma avtalsförhållandet mellan Svenska Bostäder och S.E.A. Mot bakgrund av detta anser tingsrätten att det genom hovrättens beslut i mål ÖH 3131-17 är bevisat att avtalet mellan Svenska Bostäder och S.E.A. har tillkommit genom ett sådant svikligt förfarande som avses i 3 kap. 30 § avtalslagen.
H.E. har inte åberopat någon ytterligare bevisning gällande att vilseledandet inte inverkat på Svenska Bostäders beslut att ingå avtalet.
Sammanfattningsvis finner tingsrätten att avtalet mellan Svenska Bostäder och S.E.A. var ogiltigt på grund av svek.
Var avtalet mellan Svenska Bostäder och S.E.A. ogiltigt på grund av att S.E.A. handlat i strid mot tro och heder?
Tingsrätten gör följande bedömning.
För tillämplighet krävs enligt 3 kap. 33 § avtalslagen för det första i objektivt hänseende att vissa omständigheter förelegat vid rättshandlingens tillkomst. Dessa har inte blivit beskrivna i lagtexten utan bestämts endast på det sättet att ”det skulle strida mot tro och heder att med vetskap om dem åberopa rättshandlingen”. För det andra krävs i subjektivt hänseende att den åberopande avtalsparten har eller måste antas ha haft vetskap om dessa omständigheter senast när rättshandlingen företogs (se Axel Adlercreutz och Bernard Johann Mulder, Avtal, s. 95, Zeteo 2017-08-28).
Hovrätten har i sitt beslut överhuvudtaget inte berört frågan om det skulle strida mot tro och heder att åberopa hyresavtalet. Att åberopa ett hyresavtal som tillkommit genom svikligt förfarande får dock i regel anses strida mot tro och heder. Hovrätten har också funnit att S.E.A. kände till att det inte fanns någon byteslägenhet och att hyresvärden tillmätte uppgiften vikt. Avtalet är därför ogiltigt även på den grunden att åberopandet av det strider mot tro och heder.
Sammanfattningsvis finner tingsrätten att hyresavtalet mellan Svenska Bostäder och S.E.A. var ogiltigt både på grund av svek och att det skulle strida mot tro och heder att åberopa hyresavtalet.
Har H.E. rätt till förlängning även om avtalet är ogiltigt?
H.E. har invänt att han har rätt att enligt 12 kap. 47 § andra stycket JB överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, oavsett om avtalet skulle ha varit ogiltigt eller inte. Han flyttade in i lägenheten 2014 och bor där än idag och kan skäligen godtas som hyresgäst. H.E. har även anfört att bedömningen enligt 12 kap. 47 § andra stycket lämpligen ska ske vid hyresnämnden och inte i allmän domstol.
Svenska Bostäder har invänt att ett ogiltigt avtal inte kan överlåtas till en make med stöd av JB:s regler. Svenska Bostäder har också anfört att vid ett ogiltigt avtal finns det inte något avtal att överta enligt 12 kap. 47 § andra stycket och bestämmelsen är överhuvudtaget inte tillämplig.
Tingsrätten gör följande bedömning.
Tingsrätten konstaterar inledningsvis att det genom uppgifterna i folkbokföringen och H.E:s uppgifter i förhör är visat att han bor i lägenheten och att han har bott där sedan 2014.
12 kap. 47 § andra stycket anger att om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, om värden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Enligt 12 kap. 49 § andra stycket gäller att om hyresvärden inte samtycker till förlängning av hyresavtalet för hyresgästens make eller sambo, måste hyresvärden inom en månad från att hyresförhållandet med hyresgästen upphörde, anmoda maken eller sambon att flytta.
Bestämmelsen i 12 kap. 47 § andra stycket anger att ett hyresavtal sägs upp, och att make eller sambo kan få hyresavtalet förlängt m.m. En läsning av bestämmelsen skulle alltså kunna leda till slutsatsen att den för sin tillämpning förutsätter att ett giltigt hyresavtal finns eller har funnits under hyresförhållandet, låt vara att hyresavtalet är uppsagt eller förverkat.
Situationen att ett ogiltigt avtal skulle åberopas av en make eller sambo som vill överta hyresavtalet verkar inte ha behandlats i förarbetena till bestämmelsen. Att make eller sambo som inte formellt är medhyresgäst har en övertaganderätt även om hyresavtalet är förverkat, motiverades i förarbetena med att en hyresgästs make kan få reda på en uppsägning så sent att möjligheterna att återvinna lägenheten gått förlorad och att ett fullt betryggande skydd mot risken att maken tvingas lämna lägenheten kan åstadkommas endast om maken bereds tillfälle att överta lägenheten trots att hyresrätten är förverkad (prop. 1967:141 s. 151). Det anges även att makes rätt till förlängning inte är en fråga om förlängning av ett hyresförhållande i egentlig mening utan snarare ”ett tvångsvis genomfört överförande av hyresrätten på annan person” (a. prop. s. 150).
Det kan konstateras att bestämmelserna om makes övertaganderätt innebär långtgående inskränkningar i parternas, främst hyresvärdens, fria avtalsrätt. Ändamålet med dessa inskränkningar är att ge skydd till en make eller sambo som står utanför avtalsförhållandet, men som påverkas av det i stor utsträckning. Detta är särskilt tydligt i och med att övertagande make har en rätt att få hyresavtalet förlängt även om hyresavtalet har sagts upp på grund av förverkande, en rätt som alltså går utöver den rätt till förlängning som en make som är hyresgäst, d.v.s. avtalsparten, har.
Mot bakgrund av detta finner tingsrätten att bestämmelserna om makes övertaganderätt enligt 12 kap. 47 § andra stycket i så hög grad är motiverade av skyddsändamål för en person som inte är avtalspart att allmänna avtalsrättsliga principer inte utan vidare kan anses gälla. Även om avtalet visar sig vara ogiltigt, kan skyddsreglerna för övertagande make inte sättas ur spel. Skyddsändamålet är fortfarande lika starkt då hyresavtalet är ogiltigt som då hyresavtalet förverkas. En ovetande make kan knappast råda över fall då lägenheten kan förverkas på grund av att den andra maken dröjer med hyra eller bedriver brottslig verksamhet i lägenheten. Lika lite kan en ovetande make råda över att den andra maken ingår ett hyresavtal som senare visar sig vara ogiltigt. I de förra fallen kan lägenheten återtas enligt 12 kap. 47 §. Skyddsändamål talar starkt för att detta borde gälla även i det senare fallet. Om en make som vill överta hyresrätten har bidragit till de omständigheter som leder till förverkande, kan det beaktas vid skälighetsbedömningen som ska göras vid en prövning av makens övertaganderätt (se t.ex. ÖH 9285-15). På liknande sätt kan en bedömning göras i hyresnämnden av om övertagande make har bidragit till de omständigheter som gör att avtalet är ogiltigt.
Sammanfattningsvis finner tingsrätten att 12 kap. 47 § andra stycket JB är tillämplig även om det avtal som hyresgästs make eller sambo vill få förlängt visar sig vara ogiltigt enligt avtalsrättsliga regler.
Det har därför ålegat Svenska Bostäder – om bolaget inte ville samtycka till att H.E. fick hyresavtalet förlängt för egen del – att på sätt som föreskrivs i 12 kap. 49 § anmoda honom att flytta och härefter hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Det är ostridigt i målet att bolaget inte har vidtagit någon sådan åtgärd. Hyresrätten har på grund härav övergått på H.E.
Sammanfattningsvis ska käromålet ogillas. – – –
DOMSLUT
Käromålet ogillas.
Svea hovrätt
Svenska Bostäder överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle bifalla bolagets talan i tingsrätten.
H.E. motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Anna Avenberg och Henrik Matz, referent, samt tf. hovrättsassessorn Petter Söderbäck) anförde följande i dom den 19 januari 2021.
HOVRÄTTENS DOMSKÄL
Bakgrund
H.E. och S.E.A. är gifta. Genom ett beslut den 20 februari 2018 biföll Svea hovrätt i en förlängningstvist Svenska Bostäders talan mot S.E.A. om att hennes hyresavtal till lägenheten med adress Karlaplan 6 i Stockholm – – – skulle upphöra och förklarade att hyresavtalet upphört den 30 april 2016 (se – – – mål nr ÖH 3131-17). Tvist har därefter uppstått om H.E:s rätt att överta hyresavtalet.
Hovrättens överväganden
– – –
Svenska Bostäder har som grund för käromålet gjort gällande att det saknas förutsättningar för H.E. att enligt 12 kap. 47 § andra stycket JB överta hyresavtalet avseende lägenheten med hänsyn till att det avtal som hans hustru S.E.A. tidigare har innehaft är ogiltigt enligt 30 och 33 §§ lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Svenska Bostäder har också angett att det är till förfång för bolaget att det råder ovisshet om huruvida lägenheten har upplåtits till H.E.
H.E. har invänt att han som make och boende i lägenheten har rätt att överta hyresrätten sedan hyresavtalet upphört efter prövning i förlängningstvisten. Rätten att överta hyresavtalet föreligger enligt honom oavsett om hyresavtalet skulle ha varit ogiltigt eller inte. Svenska Bostäder har vidare inte inom en månad efter avtalets upphörande anmodat honom att flytta och inte inom en månad därefter hänskjutit tvisten till hyresnämnden för prövning, vilket är det förfarande som föreskrivs i 12 kap. 49 § JB. Svenska Bostäder har därför enligt H.E. förlorat sin möjlighet att motsätta sig honom som ny hyresgäst.
Svenska Bostäder har genmält att ett ogiltigt avtal över huvud taget inte kan övertas av en make till hyrestagaren med stöd av JB:s regler. Svenska Bostäder har dock bekräftat att bolaget inte har agerat i enlighet med 12 kap. 49 § JB.
Hovrätten gör följande bedömning.
I JB finns bestämmelser om en hyrestagares rätt till förlängning av ett hyresavtal (besittningsskydd) och under vilka förutsättningar en sådan rätt inte föreligger (se 12 kap. 46 § JB). Det finns också särskilda bestämmelser om en närståendes rätt att överta ett hyresavtal i det fall hyrestagaren inte har rätt till förlängning (se 12 kap. 47 § JB). JB innehåller vidare särskilda bestämmelser om vad hyresvärden har att iaktta för att få frågor om besittningsskydd och övertaganderätt prövade rättsligt i händelse av tvist och om prövningen av sådana tvister. Det finns med andra ord en särskild ordning anvisad i JB för prövning av dessa frågor.
S.E.A:s hyresavtal har på sedvanligt sätt varit föremål för prövning inom ramen för en förlängningstvist mellan henne och Svenska Bostäder. I beslutet från hovrätten slogs det fast att S.E.A. genom vilseledande förmått Svenska Bostäder att upplåta lägenheten på Karlaplan 6 till henne. Hovrätten prövade därefter om det fanns särskilda skäl mot att hyresavtalet skulle upphöra. Några sådana särskilda skäl som motiverade att hyresavtalet skulle förlängas hade inte kommit fram. Det var därmed inte oskäligt att hyresavtalet skulle upphöra. Hovrätten beslutade att bifalla Svenska Bostäders talan om att hyresavtalet skulle upphöra och förklarade att avtalet upphört den 30 april 2016.
Om en hyresgäst, som är gift och vars make inte har del i hyresrätten, inte har rätt till förlängning av avtalet har maken, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att under vissa förutsättningar överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande (se 12 kap. 47 § andra stycket JB).
Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning att det är visat att H.E. har bott i den aktuella lägenheten sedan år 2014. Hovrätten instämmer vidare i tingsrättens tolkning av bestämmelsen i 12 kap. 47 § andra stycket JB, dvs. att övertaganderätten inte förutsätter att hyresavtalet är giltigt enligt avtalsrättsliga regler. Det ska understrykas att den hyresrättsliga regleringen i många fall innehåller undantag från avtalsfriheten och att JB, som har nämnts ovan, föreskriver en särskild ordning för prövning av frågor om en hyresgästs rätt till förlängning av ett hyresavtal och om rätten för en närstående att överta ett hyresavtal och få det förlängt för egen del. Den ordningen har Svenska Bostäder också iakttagit såvitt gäller frågan om S.E.A:s rätt till förlängning men däremot inte, vilket hovrätten återkommer till nedan, när det gäller frågan om H.E:s rätt att överta hyresavtalet. Bestämmelsen bör alltså tolkas så att rätten för en make eller sambo att överta hyresavtalet gäller oavsett om hyresavtalet i fråga skulle kunna vara ogiltigt enligt avtalsrättsliga regler. Hovrätten finner därför att H.E. som utgångspunkt har rätt att överta S.E.A:s hyresrätt med stöd av 12 kap. 47 § andra stycket JB.
Rätten till övertagande är dock inte undantagslös. I JB finns bestämmelser som syftar till att tillvarata även hyresvärdens intresse i en situation som den nu aktuella. Rätten för en make eller sambo att överta hyresrätten föreligger endast under förutsättning att hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne. En hyresvärd som inte vill samtycka till förlängning av hyresavtalet måste senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med hyresgästen upphörde anmoda den som enligt nämnda paragraf kan ha rätt till förlängning att flytta. En sådan anmodan är utan verkan om inte hyresvärden inom en månad därefter hänskjuter tvisten, dvs. frågan om rätten till övertagande, till hyresnämnden (se 12 kap. 49 § andra stycket JB).
Det är ostridigt i målet att Svenska Bostäder inte har anmodat H.E. att flytta inom den tid som föreskrivs enligt ovan. Frågan om Svenska Bostäder skäligen kunnat nöja sig med honom som hyresgäst har därför inte blivit föremål för prövning i den ordning som anvisas. Följden av Svenska Bostäders underlåtenhet att föra frågan om övertaganderätten vidare till hyresnämnden är, som tingsrätten också har kommit fram till, att hyresrätten ska anses ha övergått på H.E.
Hovrätten finner alltså att H.E. innehar hyresrätten till den aktuella lägenheten, varför käromålet ska lämnas utan bifall i dess helhet. Tingsrättens domslut ska därmed fastställas.
– – –
HOVRÄTTENS DOMSLUT
Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.
Högsta domstolen
Svenska Bostäder överklagade hovrättens dom och yrkade att HD skulle ändra hovrättens dom och fastställa att H.E. inte innehade hyresavtal till lägenheten samt förplikta H.E. att omedelbart flytta från lägenheten, vid äventyr att avhysning annars kunde komma att ske på hans bekostnad.
H.E. motsatte sig ändring av hovrättens dom.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Malin Broman Lindfors, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund
Punkterna 1–3 motsvarar i huvudsak punkterna 1–4 i HD:s domskäl.
Parternas talan
Punkterna 4 och 5 motsvarar i huvudsak punkterna 5 och 6 i HD:s domskäl.
Vad målet i HD gäller
6. En hyresgäst har med tillämpning av 12 kap. 46 § första stycket 10 JB förlorat en förlängningstvist enligt 12 kap. 49 § första stycket eftersom hyresavtalet tillkommit genom vilseledande. Hyresvärden har därefter inte väckt en förlängningstvist mot hyresgästens make ( jfr 12 kap. 47 § andra stycket) på det sätt som förutsätts i 12 kap. 49 § andra stycket. Målet gäller frågan om hyresvärden i en fastställelsetalan kan göra gällande hyresavtalets ogiltighet gentemot hyresgästens make.
Rättsliga utgångspunkter
Ogiltighet enligt avtalslagen
Punkterna 7–10 motsvarar i huvudsak punkterna 12–15 i HD:s domskäl.
11. Avtalslagens bestämmelser är tvingande och tillämpliga på samtliga avtal, även hyresavtal.
Rätt till förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 46–47 §§ JB
12. Om en hyresvärd har sagt upp ett hyresavtal har hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet utom i ett antal uppräknade situationer (se 12 kap. 46 § första stycket JB). Rätt till förlängning föreligger bl.a. inte om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (punkt 10).
13. Om en hyresgäst, som är gift och vars make inte har del i hyresrätten, inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del om han eller hon har sin bostad i lägenheten (12 kap. 47 § andra stycket). Detta gäller under förutsättning att hyresvärden skäligen kan nöja sig med maken som hyresgäst. Rätten att överta gäller även när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Motsvarande gäller även för samboende. Bakgrunden till bestämmelsen är att ge make eller sambo ett särskilt skydd till sitt boende.
Processordningen i mål om upphörande av hyresavtal
14. En hyresvärd som anser att ett hyresavtal ska upphöra av något skäl ( jfr 12 kap. 46 § JB) har att säga upp avtalet ( jfr 12 kap. 8 §). Om hyresgästen motsätter sig uppsägningen, är hyresvärden hänvisad till att inleda en förlängningstvist på det sätt som anges i 12 kap. 49 § första stycket. Förlängningstvister prövas i hyresnämnden som första instans med Svea hovrätt som andra och sista instans (se 4 § första stycket 2 lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder, nedan nämndlagen, och 1 § lagen [1994:831] om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt, nedan hyresmålslagen).
15. Den särskilda processordningen som gäller vid förlängningstvister utgör dock inte hinder för allmän domstol att ta upp och pröva talan som går ut på att få det fastställt t.ex. att ett giltigt hyresavtal inte föreligger ( jfr prop. 1973:23 s. 207). En sådan fastställelsetalan utgör ett dispositivt tvistemål och prövas i tingsrätten som första instans, hovrätten som andra instans och HD som tredje och sista instans. En hyresvärd som anser att ett hyresavtal är ogiltigt – pga. att det exempelvis tillkommit genom vilseledande – kan således välja mellan att inleda en förlängningstvist i hyresnämnd mot hyresgästen, eller väcka talan i tingsrätt mot hyresgästen med yrkande om att det ska fastställas att avtalet är ogiltigt.
16. En hyresvärd som inte vill att en make ska överta och få hyresrätten förlängd för egen del enligt 12 kap. 47 § andra stycket JB har att anmoda maken att flytta. Om maken inte flyttar är hyresvärden hänvisad till att inleda en förlängningstvist mot maken på det sätt som anges i 12 kap. 49 § andra stycket. Tillämpningen av 12 kap. 47 § andra stycket aktualiseras typiskt sett när en hyresvärd har vunnit en förlängningstvist mot en hyresgäst.
Hyresrättsliga bestämmelser om rättskraft och preklusion
17. Enligt 22 § nämndlagen har hyresnämndens beslut rättskraft, om beslutet har avgjort en fråga som avses i bl.a. 4 § första stycket andra punkten, vilket bl.a. omfattar tvister om förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 § JB. Motsvarande rättskraftsbestämmelse för Svea hovrätts beslut finns i 8 § hyresmålslagen.
18. Om det i en förlängningstvist beslutas om förlängning, gäller beslutet enligt 12 kap. 51 § andra stycket JB som ett avtal om fortsatt uthyrning. Mot hyresförhållandet får därefter inte åberopas sådana omständigheter som hade kunnat åberopas i målet eller ärendet.
Hyresrättslig praxis i förlängningstvister
Hyresavtals ogiltighet
19. Att ett hyresavtal tillkommit genom att hyresgästen vilselett hyresvärden, t.ex. med felaktiga uppgifter om ett lägenhetsbyte, anses i hyresrättslig praxis utgöra skäl för att med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 10 JB bifalla ett yrkande om att inte förlänga hyresavtalet, om det inte finns särskilda skäl som talar emot det (se t.ex. RH 2002:50).
Makes övertaganderätt enligt 12 kap. 47 § andra stycket JB
20. Prövningen enligt 12 kap. 47 § andra stycket av om hyresvärden skäligen kan nöja sig med maken som hyresgäst innefattar en prövning av om det finns skäl att vägra denne förlängning enligt någon av punkterna i 12 kap. 46 §. Samma typ av skäl som åberopats gentemot hyresgästen för att neka förlängning kan således normalt åberopas även gentemot den make som gör gällande övertaganderätt (se t.ex. Skorup m.fl., Hyreslagarna, juni 2020, Juno, kommentar till 12 kap. 47 §, och Holmqvist m.fl., Hyreslagen En kommentar, juli 2020, Juno, 12 kap. 47 §).
21. Det innebär t.ex. att om den make som vill överta hyresrätten har bidragit till de omständigheter som leder till förverkande och till att förlängning inte medges för hyresgästen enligt 12 kap. 46 §, beaktas det vid skälighetsbedömningen som ska göras vid prövningen av makens övertaganderätt enligt 12 kap. 47 § andra stycket (se t.ex. Svea hovrätts beslut den 21 december 2015 i ÖH 9285-15, och prop. 1967:141 s. 144 f.).
Relationen mellan övertagandebestämmelsen i 12 kap. 47 § andra stycket JB och avtalslagens ogiltighetsbestämmelser
22. Övertaganderätt för make enligt 12 kap. 47 § andra stycket har i hyresrättslig praxis ansetts tillämplig oberoende av om hyresavtalet varit ogiltigt eller ej enligt avtalslagens bestämmelser (se t.ex. Svea hovrätts beslut den 31 mars 2021 i ÖH 6656-20).
23. Om maken har medverkat i eller känt till det vilseledande som utgjort grund för avtalets ogiltighet har det emellertid ansetts innebära att hyresvärden inte skäligen ska behöva nöja sig med maken som hyresgäst (Svea hovrätts beslut den 1 november 2021 i ÖH 9173-21). Om maken däremot saknat sådan kännedom har det ansetts att hyresgästens vilseledande inte ska gå ut över maken på så sätt att denne förlorar sin bostad. Maken har då getts rätt att överta hyresrätten enligt 12 kap. 47 § andra stycket (Svea hovrätts beslut den 31 mars 2021 i ÖH 6656-20).
24. Hyresrättslig praxis innebär således att en hyresvärd kan vinna en förlängningstvist mot hyresgästen pga. att avtalet är ogiltigt men förlora en förlängningstvist mot den make som gör gällande övertaganderätt, om maken är ovetande, dvs. i god tro om det vilseledande som ligger till grund för ogiltigheten.
Närmare om rättskraften av beslut i förlängningstvister och den särskilda preklusionsbestämmelsen
25. Vid införandet av den särskilda rättskraftsbestämmelsen i 22 § nämndlagen ( jfr p. 17) uttalades att regeln var avsedd att utgöra motsvarighet till rättskraftsbestämmelsen i 17 kap. 11 § RB. Det uttalades vidare att rättskraften även omfattar s.k. preliminärfrågor, dvs. sådana frågor som i och för sig ankommer på allmän domstol att avgöra men som har omedelbar betydelse för prövningen av den tvist som hänskjutits till hyresnämnden och som hyresnämnden därför tar ställning till i sin prövning (se prop. 1973:23 s. 206 f.).
26. Preklusionsverkan enligt 12 kap. 51 § andra stycket JB ( jfr p. 18) avser samtliga omständighet som hade kunnat åberopas, vilket bl.a. inkluderar frågan om uppsägning av hyresavtalet skett i laga ordning eller annars är giltig och frågan om hyresrätten är förverkad (se prop. 1973:23 s. 128 f. och s. 206 f.). Bestämmelsens tillämpning förutsätter att hyresnämnden har fattat ett beslut om förlängning av hyresavtal. Bestämmelsen är alltså inte tillämplig när hyresnämnden har fattat ett beslut om att hyresavtalet inte ska förlängas.
27. HD har uttalat att frågan huruvida preliminärfrågor blir rättskraftigt avgjorda genom hyresnämnds beslut inte kan anses klart framgå av bestämmelserna, i vart fall inte beträffande beslut i andra tvister än som avser förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter ( jfr 12 kap. 51 § andra stycket). HD har därför påkallat en restriktiv tolkning av rättskraftsregeln i 22 § nämndlagen. (Se NJA 1986 s. 187.)
Om ett hyresavtal är ogiltigt kan en övertagande make inte göra gällande bättre rätt enligt avtalet än den ursprungliga hyresgästen
Ogiltighet ska kunna åberopas gentemot en make med övertaganderätt
28. Den rättstillämpning som förekommer i hyresrättslig praxis (se p. 22– 24) framstår som svårförenlig med rättsgrundsatsen om att en ny avtalspart, efter att ett partsbyte skett, inte kan få bättre rätt enligt avtalet än vad som gällde mellan de tidigare avtalsparterna ( jfr p. 10). Om denna rättsgrundsats skulle tillämpas fullt ut på ett hyresförhållande borde en make inte kunna överta ett hyresavtal med stöd av 12 kap. 47 § andra stycket JB, även om maken var i god tro om det vilseledande som låg till grund för ogiltigheten. Ett alternativt sätt att se på frågan skulle vara att maken i och för sig kan överta ett hyresavtal med stöd av 12 kap. 47 § andra stycket, men däremot inte göra gällande någon bättre rätt enligt det övertagna hyresavtalet än den ursprungliga hyresgästen.
29. Bestämmelsen i 12 kap. 47 § andra stycket utgör dock en avvikelse från allmänna rättsgrundsatser, eftersom makes övertaganderätt inte utgör en förlängning av ett hyresförhållande i egentlig mening utan snarare ett tvångsvis genomfört överförande av hyresrätten på en annan person (se prop. 1967:141 s. 150). Det talar för att en övertagande make skulle kunna göra gällande bättre rätt enligt avtalet än vad som gällde mellan de tidigare avtalsparterna.
30. Det saknas dock ett förtydligande i lagtexten om att övertagande- bestämmelsen i 12 kap. 47 § andra stycket ska gälla framför avtalslagens ogiltighetsbestämmelser och allmänna rättsgrundsatser om att en ny avtalspart efter ett partsbyte inte kan få bättre rätt än vad som gällde mellan de ursprungliga avtalsparterna. Ett sådant förtydligande borde ha gjorts om en sådan tillämpning var avsedd på samma sätt som gjorts beträffande förverkandesituationen (se p. 13), särskilt mot bakgrund av att avtalslagens ogiltighetsregler är tvingande.
31. Det förhållandet att övertagandebestämmelsen i 12 kap. 47 § andra stycket utgör en avvikelse från allmänna rättsgrundsatser, medför att det finns skäl att följa bestämmelsens ordalydelse och tolka bestämmelsens räckvidd restriktivt. Detta gäller trots att de skyddsskäl som ligger bakom regleringen om övertaganderätt i förverkandesituationer kan vara relevanta även när ett hyresavtal har upphört pga. ogiltighet. Bestämmelsen i 12 kap. 47 § andra stycket ska därför inte ges företräde framför avtalslagens ogiltighetsbestämmelser och allmänna rättsgrundsatser om de begräsningar som gäller vid byte av avtalspart.
Ogiltighet ska kunna åberopas gentemot en make även efter att ett övertagande skett
32. En hyresvärd som vill att ett hyresavtal ska upphöra pga. att det är ogiltigt kan välja mellan att inleda en förlängningstvist i hyresnämnd mot hyresgästen, eller väcka talan i tingsrätt mot hyresgästen med yrkande om att det ska fastställas att avtalet är ogiltigt (se p. 15). Det finns ingen anledning att motsvarande valmöjlighet inte ska finnas även gentemot en make som gör gällande övertaganderätt enligt 12 kap. 47 § andra stycket. Att en hyresvärd väljer att avstå från att inleda en förlängningstvist gentemot make som gör gällande övertaganderätt, innebär alltså inte att hyresvärden därmed går miste om sina möjligheter att i ett senare skede föra en fastställelsetalan mot maken.
33. Det nu sagda gäller även när det påstås att avtalet är ogiltigt enligt avtalslagen. Det innebär att en situation kan uppstå där en make övertagit en hyresrätt med stöd av 12 kap. 47 § andra stycket, eftersom hyresvärden avstått från att driva en förlängningstvist mot maken på det sätt som anges i 12 kap. 49 § andra stycket. Att ett sådant övertagande skett utgör dock inte hinder för hyresvärden att i ett senare skede väcka talan i tingsrätt mot den övertagande maken med yrkande om att det ska fastställas att avtalet är ogiltigt. Övertagandet kan inte leda till att ogiltigheten prekluderas enligt 12 kap. 51 § andra stycket JB, eftersom bestämmelsen endast är tillämplig när det i en förlängningstvist beslutas om förlängning.
34. Att en hyresvärd under en längre tid avstår från att väcka en fastställelsetalan kan dock i det enskilda fallet anses innebära att hyresvärden har accepterat den övertagande maken som ny hyresgäst och därmed avstått från att göra gällande hyresavtalets ogiltighet, trots att ogiltigheten egentligen är sådan att den kan göras gällande mot en ny avtalspart.
Bedömning av frågan om ogiltighet i tvisten gentemot en make med övertaganderätt
35. I en förlängningstvist mellan en hyresvärd och en hyresgäst prövas frågan om hyresgästens rätt till förlängning av avtalet. Frågan om avtalets ogiltighet blir därför inte rättskraftigt avgjord i och med att hyresvärden vinner en förlängningstvist gentemot hyresgästen, även om hyresvärden som grund för sitt yrkande åberopar ogiltighet. Bestämmelsen i 12 kap. 51 § andra stycket JB förändrar inte detta eftersom dess tillämpning förutsätter att hyresnämnden har fattat ett beslut om förlängning av hyresavtal. Den är således inte tillämplig när hyresnämnden har fattat ett beslut om att hyresavtalet inte ska förlängas. Rättskraften av domstolars avgöranden är dessutom som utgångspunkt begränsad till parterna i målet och gäller inte i förhållande till tredje man ( jfr t.ex. NJA 2021 s. 118 p. 7–12).
36. Att en domstol i en annan rättegång prövat samma sakförhållande som åberopas i en senare rättegång, utgör dock en sannolikhet för att domstolens uttalande om dessa sakförhållanden överensstämmer med det materiellt riktiga. Hur stark denna presumtion är beror dock av omständigheterna och är alltså underkastad domstolens fria prövning. Att hyresvärden vunnit en förlängningstvist gentemot hyresgästen kan alltså tillmätas bevisverkan i tvisten gentemot övertagande make. Skillnaden mellan bevisverkan och att något är rättskraftigt avgjort kan i praktiken vara liten. (Se Gärde m.fl., Nya rättegångsbalken med kommentar, 1949, s. 196 och Bengt Lindell, Civilprocessen, 2017, s. 427.)
Bedömningen i detta fall
37. Svenska Bostäder har, efter att ha vunnit en förlängningstvist mot S.E.A., inte anmodat H.E. att flytta eller i övrigt fullföljt de krav som följer av 12 kap. 49 § andra stycket JB. Följden av Svenska Bostäders underlåtenhet är att hyresrätten har övertagits av H.E. med stöd av 12 kap. 47 § andra stycket.
38. Att ett sådant övertagande skett utgör dock inte hinder för Svenska Bostäder att inom ramen för en fastställelsetalan, som väckts ett knappt halvår efter förlängningstvistens avgörande, få det prövat huruvida H.E. innehar ett giltigt hyresavtal eller ej.
39. HD instämmer i den bevisvärdering och bedömning som tingsrätten gjort i frågan om hyresavtalets ogiltighet. Det är således visat att hyresavtalet mellan Svenska Bostäder och S.E.A. var ogiltigt enligt 30 § och 33 §avtalslagen.
40. H.E. kan inte göra gällande bättre rätt enligt hyresavtalet än vad S.E.A. kunde göra gällande. Det innebär att det i målet ska fastställas att H.E. inte innehar ett giltigt hyresavtal till [lägenheten] med adress Karlaplan 6 i Stockholm. H.E. ska även förpliktas att omedelbart avflytta från den aktuella lägenheten, vid äventyr att avhysning annars kan komma att ske på hans bekostnad.
– – –
DOMSLUT
Se HD:s domslut.
HD ( justitieråden Johnny Herre, Agneta Bäcklund och Stefan Johansson) meddelade den 2 mars 2022 följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund
Hyresavtalet mellan Svenska Bostäder och S.E.A. har upphört
1. H.E. är gift med S.E.A. Hon ingick, efter en bytesansökan, ett hyresavtal med Svenska Bostäder avseende en bostadslägenhet på Karlaplan 6 i Stockholm. S.E.A. hyrde lägenheten från den 1 maj 2013. H.E. flyttade in året därpå.
2. Svenska Bostäder yrkade vid hyresnämnden att hyresavtalet med stöd av 12 kap. 46 och 49 §§ JB skulle upphöra den 30 april 2016. Grunden för talan var att S.E.A. medvetet hade lämnat vilseledande uppgifter om att det fanns en byteslägenhet.
3. Hyresnämnden ansåg att det inte var visat att S.E.A. hade lämnat vilseledande uppgifter och avslog ansökan. Svea hovrätt kom till motsatt slutsats och fann i ett beslut den 20 februari 2018 att hyresavtalet hade upphört den 30 april 2016 och att S.E.A. var skyldig att genast flytta från lägenheten.
4. Svenska Bostäder meddelade den 16 maj 2018 H.E. att han inte fick överta lägenheten och uppmanade honom att flytta. H.E. gjorde å sin sida gällande att han hade övertagit hyresrätten i enlighet med 12 kap. 47 § andra stycket JB.
Svenska Bostäders talan mot H.E.
5. Svenska Bostäder väckte talan i tingsrätten mot H.E. och gjorde gällande att hyresavtalet med S.E.A., som hade upphört genom Svea hovrätts beslut (se p. 3), var ogiltigt; såväl enligt 30 § avtalslagen eftersom det framkallats genom svikligt förledande, som enligt 33 § avtalslagen då det skulle strida mot tro och heder att göra avtalet gällande. H.E. kunde därför inte överta hyresrätten. Tidsfristerna i 12 kap. 49 § JB behövde inte heller iakttas.
6. H.E. invände följande. Svenska Bostäder har, genom att inte iaktta fristerna i 12 kap. 49 § andra stycket JB, förlorat möjligheten att motsätta sig honom som hyresgäst. Rätten för en make att överta den andra makens hyresrätt enligt 12 kap. 47 § andra stycket gäller oavsett om hyresavtalet skulle ha varit ogiltigt eller inte. Hyresavtalet var dessutom giltigt. Vid tidpunkten för H.E:s övertagande fanns inget rättsligt avgörande som fastställde att avtalet var ogiltigt. Även om avtalet i efterhand skulle bedömas vara ogiltigt hade han rätt att överta det. Han övertog hyresrätten i god tro beträffande vilseledandet. Svea hovrätts beslut i hyrestvisten innebär att det är rättskraftigt avgjort att hyresavtalet mellan S.E.A. och Svenska Bostäder var giltigt fram till dess att det upphörde att gälla. Det gäller oberoende av att tvisten mellan dem endast rörde frågan om rätt till förlängning och inte avtalets giltighet.
Avgörandena i tingsrätten och hovrätten
7. Enligt tingsrätten var hyresavtalet mellan Svenska Bostäder och S.E.A. ogiltigt. Svenska Bostäder var dock skyldigt att på det sätt som föreskrivs i 12 kap. 49 § JB anmoda H.E. att flytta och därefter hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Eftersom Svenska Bostäder inte gjorde det, övertog H.E. hyresrätten.
8. Hovrätten har också gjort bedömningen att rätten för en make eller sambo att överta hyresavtalet gäller oavsett om hyresavtalet är ogiltigt enligt avtalsrättsliga regler och att förfarandet enligt 12 kap. 49 § måste iakttas även i en sådan situation.
Frågan i målet
9. Frågan i målet är hur ett hyresavtals ogiltighet enligt avtalslagen påverkar tillämpningen av bestämmelserna om rätten för make eller sambo att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del med stöd av 12 kap. 47 och 49 §§ JB.
Avtalslagens bestämmelser om ogiltighet
10. Ett hyresavtal är ett avtal genom vilket hus eller delar av hus har upplåtits till nyttjande mot ersättning (se 12 kap. 1 § första stycket JB).
11. Avtalslagens bestämmelser om ogiltighet är tvingande och tillämpliga på samtliga avtal, även hyresavtal. När såväl avtals ogiltighet som påföljder vid avtalsbrott eller rätten att säga upp ett långvarigt avtal kan aktualiseras i det enskilda fallet har den drabbade parten typiskt sett rätt att välja att göra gällande antingen ogiltighet eller en viss påföljd vid avtalsbrott eller uppsägning (se exempelvis ”Motocrossbanan” NJA 2007 s. 86). I det rättsfallet har också uttalats, att om en säljare av fast egendom har förtigit en omständighet på ett sätt som innefattar ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande, så kan säljaren inte åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § andra stycket JB.
12. Enligt 30 § avtalslagen kan en rättshandling inte göras gällande om den, gentemot vilken en rättshandling företagits, framkallat ¬rättshandlingen genom svikligt förledande eller bort inse att den som ¬företog rättshandlingen blivit svikligen förledd av någon annan. Det finns en presumtion för att det svikliga förfarandet har framkallat rättshandlingen, om omständigheter som svikligen uppgetts eller förtigits kan antas vara av betydelse för rättshandlingen.
13. Av 33 § avtalslagen framgår att en rättshandling inte kan göras gällande om omständigheterna vid dess tillkomst är sådana att det skulle strida mot tro och heder att med vetskap om omständigheterna åberopa rättshandlingen, och den gentemot vilken rättshandlingen företogs måste antas ha haft sådan vetskap.
14. Den rättsliga konsekvensen av ogiltighet enligt dessa bestämmelser är att – sedan avtalet angripits – det inte föreligger något rättsförhållande mellan parterna. Avtalet kan därför inte längre göras gällande enligt sitt innehåll. Parterna är inte skyldiga att prestera enligt avtalet och har prestationer redan fullgjorts ska de, om möjligt, gå åter ( jfr t.ex. Kurt Grönfors och Rolf Dotevall, Avtalslagen en kommentar, september 2018, Juno, inledningen till 3 kap.).
15. Utgångspunkten är att en part vid ett partsbyte inte kan få bättre rätt än vad som gällde mellan de tidigare parterna i avtalet (se NJA II 1915 s. 235 och 27 § lagen, 1936:81, om skuldebrev). Det innebär normalt att det för inträdande part inte är möjligt att hävda någon rätt enligt avtalet om det har förklarats ogiltigt eller sedan tidigare är belastat med en ogiltighetsgrund som görs gällande av motparten. Detta gäller även om inträdande part är i god tro om ogiltighetsgrunden (se bl.a. Axel Adlercreutz m.fl., Avtalsrätt I, 14 uppl. 2016, s. 325 f.).
Makes eller sambos rätt att överta en hyresrätt
16. Om en hyresgäst som är gift eller sambo inte har rätt till förlängning av ett hyresavtal har maken eller sambon rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del. Det sagda gäller den make eller sambo som, utan att ha del i hyresrätten, har sin bostad i lägenheten. Den rätten gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. En förutsättning för att maken eller sambon ska få överta hyresrätten är att hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. (Se 12 kap. 47 § andra stycket JB.)
17. Vill hyresvärden inte samtycka till förlängning av hyresavtalet ska han eller hon senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med hyresgästen upphörde anmoda den som kan ha rätt till förlängning att flytta. En anmodan är normalt utan verkan, om inte hyresvärden inom en månad därefter hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller den som har anmodats ändå flyttar innan tiden för hänskjutande gått ut. (Se 12 kap. 49 § andra stycket.)
Övertaganderätt och ogiltighet
18. Hyresvärden har olika möjligheter att avsluta ett hyresförhållande som är belastat med någon av avtalslagens ogiltighetsgrunder. Hyresvärden kan inleda en förlängningstvist vid hyresnämnden med yrkande om att få hyresavtalet avslutat enligt hyresrättsliga regler. Det finns också en möjlighet att föra en talan om ogiltighet i allmän domstol ( jfr prop. 1973:23 s. 207).
19. Om hyresvärden har fört talan mot hyresgästen i allmän domstol om att hyresavtalet är ogiltigt och fått bifall till sin talan blir 12 kap. 47 § andra stycket JB om rätt att överta hyresrätten inte tillämplig. Det finns i den situationen alltså inte några möjligheter för en make eller sambo att överta hyresrätten med stöd av den bestämmelsen.
20. Frågan är dock hur man ska se på den situationen att en hyresvärd som anser att ett hyresavtal är ogiltigt väljer att föra en talan i ¬hyresnämnden om att hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet på den grunden att hyresgästen genom vilseledande har förmått hyresvärden att upplåta lägenheten till henne eller honom. I en sådan situation kan makens eller sambons rätt till övertagande av hyresrätten aktualiseras antingen i hyresnämnden genom att hyresvärden hänskjuter tvisten dit eller genom att hyresvärden väcker en talan i allmän domstol mot maken eller sambon om att hyresavtalet var ogiltigt och att han eller hon därför måste flytta.
21. I ogiltighetsfallen uppkommer en konflikt mellan det hyresrättsliga regelverket och grundläggande bestämmelser om avtals ogiltighet. Som utgångspunkt gäller att det inte är möjligt att träda in som part och hävda rättigheter enligt ett avtal som är ogiltigt (se p. 15). Samtidigt ska det beaktas att de aktuella bestämmelserna i 12 kap. 47 och 49 §§ JB är avsedda att skapa ett skydd för make och sambo och att hyreslagstiftningen är ett område där behovet av skyddsregler anses betydande.
22. I 12 kap. 47 § andra stycket anges att maken eller sambon kan ges rätt att ”överta hyresrätten” och ”få hyresavtalet förlängt” för egen del om hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet. Den språkliga utformningen talar för att bestämmelsen inte ska tillämpas om hyresavtalet mellan hyresvärden och hyresgästen är ogiltigt, eftersom det då varken finns en hyresrätt att ta över eller något hyresavtal att få förlängt.
23. Det kan också konstateras att bestämmelsen i 12 kap. 46 § om förlängning av hyresavtal inte behandlar den situationen att ett giltigt avtal saknas. Av praxis på det hyresrättsliga området framgår emellertid att det förhållandet att en hyresgäst har lämnat vilseledande uppgifter i samband med att hyresavtalet ingicks har betydelse vid prövningen enligt 12 kap. 46 § första stycket 10, som anger att hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet om ”det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör”. Denna praxis medger i dessa fall en ofta snabbare och mindre kostnadskrävande process än en talan om avtals ogiltighet i allmän domstol.
24. Att en part kan bindas vid ett ogiltigt avtal måste också ses som en påtaglig avvikelse från vad som normalt gäller, vilket talar för att detta måste komma till tydligt uttryck i regleringen för att en make eller sambo trots ogiltigheten ska anses ha rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del.
25. Mot denna bakgrund måste en hyresvärd, som i en förlängnings¬tvist mot hyresgästen enligt 12 kap. 49 § första stycket har fått framgång med ett påstående om vilseledande, kunna få bifall till en fastställelsetalan vid allmän domstol om att maken eller sambon inte innehar hyresrätten på grund av att hyresavtalet mellan hyresgästen och hyresvärden var ogiltigt. I en sådan situation behöver alltså hyresvärden inte iaktta de tidsfrister som anges i 12 kap. 49 § andra stycket för att ha rätt att göra gällande ogiltigheten i förhållande till maken eller sambon.
26. Att en hyresvärd under en längre tid avstår från att väcka en talan mot maken eller sambon vid allmän domstol med åberopande av hyresavtalets ogiltighet kan dock medföra att hyresvärden genom passivitet ska anses ha avstått från möjligheten att göra gällande hyresavtalets ogiltighet och därmed accepterat maken eller sambon som ny hyresgäst.
Bedömningen i detta fall
27. Det som prövades i tvisten mellan Svenska Bostäder och S.E.A. var frågan om hennes rätt till förlängning av hyresavtalet. Den prövningen hindrar inte att Svenska Bostäder nu kan få prövat huruvida H.E. innehar ett giltigt hyresavtal eller inte på grund av att hyresavtalet med S.E.A. var ogiltigt.
28. Det är visat att hyresavtalet mellan Svenska Bostäder och S.E.A. var ogiltigt enligt 30 § avtalslagen.
29. Eftersom avtalet mellan Svenska Bostäder och S.E.A. var ogiltigt har H.E. inte övertagit hyresrätten till [lägenheten] med adress Karlaplan 6 i Stockholm. Att Svenska Bostäder inte har iakttagit de tidsfrister som anges i 12 kap. 49 § andra stycket JB saknar betydelse för denna bedömning.
30. I hyrestvisten mellan Svenska Bostäder och S.E.A. meddelade Svea hovrätt sitt beslut den 20 februari 2018. Svenska Bostäder meddelade H.E. den 16 maj 2018 att han inte fick överta hyresavtalet och uppmanade honom att flytta från lägenheten. Den 21 september 2018 väckte Svenska Bostäder den nu aktuella talan mot H.E. Svenska Bostäder kan därmed inte anses genom passivitet ha avstått från möjligheten att göra gällande hyresavtalets ogiltighet gentemot honom. H.E. ska därför förpliktas att omedelbart flytta från den aktuella lägenheten, vid äventyr att avhysning annars kan komma att ske på hans bekostnad.
– – –
DOMSLUT
Med ändring av hovrättens dom fastställer HD att H.E. inte innehar hyresavtal till [lägenheten] med adress Karlaplan 6 i Stockholm, samt förpliktar H.E. att omedelbart flytta från den aktuella lägenheten, vid äventyr att avhysning annars kan komma att ske på hans bekostnad.
Justitieråden Cecilia Renfors, referent, och Johan Danelius var skiljaktiga och ansåg att hovrättens domslut skulle fastställas. De anförde följande.
Vi ställer oss bakom det som anges i domskälen till och med punkten 9. Vi menar att skälen i övrigt bör ha följande lydelse.
Den hyresrättsliga regleringen
Hyreslagen (12 kap. JB)
10. Ett hyresavtal är ett avtal genom vilket hus eller delar av hus har upplåtits till nyttjande mot ersättning. I 12 kap. JB (ofta kallad hyreslagen) finns regler om bland annat hyrestid och uppsägning, hyran, överlåtelse av hyresrätten, förverkande av hyresrätten och om förlängning av hyresavtal för bostadsändamål.
11. Tvister som rör hyresavtal prövas i stor utsträckning av en hyresnämnd som första instans, enligt särskilda förfaranderegler. Svea hovrätt är andra och sista instans. Den särskilda ordningen motiveras bl.a. av kostnadsaspekten och av att hyrestvister bör handläggas snabbt.
12. Hyresnämndernas behörighet följer av 12 kap. 69 § JB; de har till uppgift att pröva frågor som enligt 12 kap. JB ankommer på nämnden, att medla i hyrestvister och att vara skiljenämnd i sådana tvister. Närmare bestämmelser om behörigheten finns i 4 § första stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder och 1 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.
13. En hyresnämnd är inte behörig att avgöra andra tvister än sådana som särskilt har angetts. Däremot är nämnden behörig att pröva en s.k. preliminärfråga, dvs. en fråga utanför det området som rör hyresförhållandet och som är av omedelbar betydelse för prövningen av den fråga som hänskjutits till nämnden (se prop. 1973:23 s. 127).
Prövningen av mål om upphörande av hyresavtal
14. En hyresvärd som anser att ett hyresavtal ska upphöra kan säga upp avtalet ( jfr 12 kap. 8 § JB). Om hyresgästen motsätter sig uppsägningen, är hyresvärden hänvisad till att inleda en förlängningstvist vid hyresnämnden på det sätt som sägs i 12 kap. 49 § första stycket. Följs inte de tidsfrister som anges där är uppsägningen utan verkan.
Rätt till förlängning av hyresavtal trots uppsägning
15. När en hyresvärd har sagt upp ett hyresavtal har hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet utom i de situationer som anges i ett antal punkter i 12 kap. 46 § första stycket JB. I den sista punkten (punkt 10) finns den s.k. generalklausulen som anger att en rätt till förlängning saknas, om det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden att hyresförhållandet upphör och det inte heller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att det upphör.
16. Vid tillämpning av generalklausulen har i hyresrättslig praxis ansetts att ett hyresavtal som har tillkommit genom att hyresgästen vilselett hyresvärden, t.ex. med felaktiga uppgifter om ett lägenhetsbyte, innebär att en rätt till förlängning saknas, om det inte i det enskilda fallet finns särskilda skäl som talar emot det.
Makes eller sambos rätt att överta en hyresrätt
17. Om en hyresgäst, som är gift och vars make inte har del i hyresrätten, inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del om han eller hon har sin bostad i lägenheten (12 kap. 47 § andra stycket JB). Detta gäller under förutsättning att hyresvärden skäligen kan nöja sig med maken som hyresgäst. Rätten att överta gäller även när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Övertaganderätten gäller även en sambo till hyresgästen. Bestämmelserna om övertagande syftar till att ge makar och sambor ett betryggande skydd för sin bostad. Det är inte fråga om en förlängning av hyresavtalet i egentlig mening utan om ett tvångsvis genomfört överförande av hyresrätten på en annan person. (Se prop. 1967:141 s. 150 ff.)
18. En hyresvärd som inte vill att en make eller sambo ska överta hyresrätten och få förlängning för egen del enligt 12 kap. 47 § andra stycket JB måste anmoda maken att flytta. För att en sådan anmodan ska få verkan måste hyresvärden, normalt inom en månad, hänskjuta förlängningstvisten mot maken till hyresnämnden (se 12 kap. 49 § andra stycket och prop. 1983/84:137 s. 132).
19. Prövningen enligt 12 kap. 47 § andra stycket av om hyresvärden skäligen kan nöja sig med maken som hyresgäst innefattar en prövning av om det finns skäl att vägra maken förlängning enligt någon av punkterna i 12 kap. 46 §. Sådana skäl som kan åberopas gentemot hyresgästen för att neka förlängning kan således normalt åberopas även i förhållande till den make som gör gällande övertaganderätt (se t.ex. Ulf Skorup och Tomas Underskog, Hyreslagarna, juni 2020, Juno, kommentar till 12 kap. 47 §).
20. Om den make som vill överta hyresrätten har bidragit till de omständigheter som leder till att förlängning inte medges för hyresgästen enligt 12 kap. 46 §, kan det beaktas vid den skälighetsbedömning som ska göras vid prövningen av makens övertaganderätt (se prop. 1967:141 s. 144 f.).
Hyresavtal och ogiltighet
21. Avtalslagens bestämmelser om ogiltighet är tillämpliga även på hyresavtal.
22. Enligt 30 § avtalslagen kan en rättshandling inte göras gällande om den gentemot vilken rättshandlingen företagits framkallat den genom svikligt förledande, eller bort inse att den som företog rättshandlingen blivit svikligen förledd av någon annan. En presumtion gäller för att det svikliga förfarandet har framkallat rättshandlingen, om omständigheter som svikligen uppgetts eller förtigits kan antas vara av betydelse för rättshandlingen. Av 33 § avtalslagen framgår att en rättshandling inte kan göras gällande om omständigheterna vid dess tillkomst är sådana att det skulle strida mot tro och heder att med vetskap om omständigheterna åberopa rättshandlingen, och den gentemot vilken rättshandlingen företogs måste antas ha haft sådan vetskap.
23. Den särskilda processordning som gäller vid förlängningstvister utgör inte något hinder för allmän domstol att pröva en talan om att ett hyresavtal inte är giltigt ( jfr prop. 1973:23 s. 207). En sådan fastställelsetalan utgör ett dispositivt tvistemål och prövas enligt den normala instansordningen. En hyresvärd som anser att ett hyresavtal är ogiltigt – exempelvis för att det tillkommit genom vilseledande – kan således välja mellan att säga upp hyresavtalet och hänskjuta förlängningstvisten till hyresnämnden, eller att väcka talan i tingsrätt mot hyresgästen med yrkande om att det ska fastställas att avtalet är ogiltigt.
Övertaganderätt och ogiltighet
24. Om hyresvärden har fört talan mot hyresgästen i allmän domstol om att hyresavtalet är ogiltigt och fått bifall till sin talan blir 12 kap. 47 § andra stycket JB om rätt att överta hyresrätten inte tillämplig. Det finns i den situa¬¬tionen alltså inte några möjligheter för en make eller sambo att överta hyresrätten med stöd av den bestämmelsen.
25. Frågan är då vad som gäller om en hyresvärd – som i och för sig anser att ett hyresavtal är ogiltigt – väljer att säga upp hyresavtalet, hänskjuter tvisten till hyresnämnden och med framgång gör gällande att hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet på grund av ett vilseledande. Är rätten att motsätta sig att en make eller sambo övertar hyresrätten och får förlängning för egen del beroende av att tidsfristerna för anmodan och hänskjutande iakttas eller innebär hyresavtalets ogiltighet att någon rätt till övertagande inte kan bli aktuell?
26. Utformningen av bestämmelsen om rätten för en make eller sambo att överta en hyresrätt och få hyresavtalet förlängt för egen del ger inte någon närmare vägledning i frågan om övertaganderätten förutsätter att det finns ett giltigt hyresavtal, och om den förutsättningen i så fall gäller oavsett om hyresvärden har avstått från att göra ogiltigheten gällande i förhållande till sin avtalspart (hyresgästen) eller inte. Frågan har heller inte behandlats i förarbetena.
27. Vid bedömningen är det av betydelse att övertaganderätten inte bör anses utgöra en överlåtelse av hyresavtalet från hyresgästen till maken eller sambon. Det handlar i stället om en självständig rätt för maken eller sambon att i förhållande till hyresvärden själv få hyresrätten till den aktuella lägenheten ( jfr 12 kap. 34 § som reglerar överlåtelser av hyresrätten från hyresgästen till en närstående). Möjligheterna för hyresvärden att förhindra ett sådant övertagande får anses vara uttömmande reglerade i hyreslagen. Allmänna civilrättsliga regler och principer om partsbyte och bättre rätt blir med detta synsätt inte aktuella att tillämpa på övertagandet.
28. Slutsatsen blir därmed att en hyresvärd måste iaktta tidsfristerna för anmodande och hänskjutande i 12 kap. 49 § andra stycket när hyresvärden valt att inleda en förlängningstvist mot hyresgästen, även om hyresvärden gör gällande att hyresavtalet är ogiltigt. I vilken mån de omständigheter som åberopats till grund för hyresavtalets ogiltighet i förhållande till hyresgästen, eller ogiltigheten som sådan, ska påverka rätten till övertagande får då prövas inom ramen för en sådan hänskjuten förlängningstvist.
29. Denna ordning kan inte anses innebära några påtagliga nackdelar. Att en hyresvärd i samband med en förlängningstvist behöver undersöka om hyresgästen har en make eller sambo som har sin bostad i lägenheten är väl känt ( jfr Leif Holmqvist och Rune Thomsson, Hyreslagen En kommentar, 12 uppl. 2019, s. 594). Den ligger också väl i linje med bestämmelsernas karaktär av skyddslagstiftning för make och sambo.
Bedömningen i detta fall
Invändningen om rättskraft
30. Det som prövades i tvisten mellan Svenska Bostäder och S.E.A. var frågan om hennes rätt till förlängning av hyresavtalet. Den prövningen hindrar inte att Svenska Bostäder nu kan få prövat huruvida H.E. innehar ett giltigt hyresavtal eller inte på grund av att hyresavtalet med S.E.A. var ogiltigt.
Prövningen i sak
31. För att kunna förhindra att H.E. övertar hyresrätten och får förlängning för egen del har det ålegat Svenska Bostäder att inom den tidsfrist som anges i 12 kap. 49 § JB anmoda honom att flytta. Det är ostridigt att det inte har skett.
32. Svenska Bostäders talan kan mot den bakgrunden inte vinna bifall. Överklagandet ska alltså avslås.