NJA 2012 s. 575

En samfällighetsförening får enligt lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (samfällighetslagen) under vissa förutsättningar uttaxera sina medlemmar för föreningens kostnader genom att framlägga debiteringslängd för föreningsstämman enligt 40-43 §§. Föreningens medlemmar utgörs av ägare till de fastigheter som ingår i samfällighetsföreningen, se 1 § andra stycket samt 17 § samfällighetslagen. Den medlem som anser att en uttaxering är felaktig kan enligt 46 § första stycket samfällighetslagen föra talan mot föreningen om rättelse hos mark- och miljödomstol. Före den 2 maj 2011 skulle en sådan talan väckas vid fastighetsdomstol.

Förfallet belopp som föreningen debiterat en medlem får enligt 46 § andra stycket samfällighetslagen uttagas enligt bestämmelserna i UB om fordran för vilken betalningsskyldighet ålagts genom dom som äger laga kraft. Enligt 1 § lag (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter har en sådan fordran förmånsrätt enligt 6 § första stycket förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet har förfallit till betalning senast ett år före utmätning eller konkursansökan. Enligt 44 § samfällighetslagen svarar normalt en ny ägare till i samfälligheten ingående fastighet tillsammans med den förre ägaren för fordringar som förfallit till betalning inom ett år från den bestämda tillträdesdagen. Mot den nya ägaren anses beloppet förfallet till betalning på tillträdesdagen om det inte förfaller först efter denna enligt debiteringslängden.

Sandtorps Villasamfällighetsförening, förkortad föreningen, ansökte i augusti 2008 om verkställighet av debiteringslängder för åren 2007 och 2008. Föreningen sökte verkställighet mot M.S. såsom innehavare av vilande lagfart på fastigheterna Götene Sandtorp 2:38, 2:39 och 2:40 i föreningens debiteringslängd. Föreningen åberopade särskild förmånsrätt enligt lag och yrkade att fastigheterna skulle utmätas och säljas för föreningens fordringar så långt förmånsrätten räckte. Kronofogdemyndigheten utmätte i september 2008 innestående medel på ett bankkonto tillhörigt M.S. M.S. invände mot verkställigheten och anförde att han inte var rätt ägare till fastigheterna. Kronofogdemyndigheten beslutade att hinder mot verkställigheten förelåg enligt 3 kap. 21 § UB eftersom M.S:s invändning inte kunde lämnas utan avseende. Föreningen överklagade till Göteborgs tingsrätt som lämnade överklagandet utan bifall och förpliktade föreningen att ersätta M.S. för dennes rättegångskostnader. Samfällighetsföreningen överklagade till Hovrätten för Västra Sverige, som fastställde tingsrättens beslut.

Föreningen har gjort gällande att något hinder mot utmätning inte förelegat och till stöd för detta anfört att M.S. var att betrakta som ägare till fastigheterna i samfällighetslagens mening under åren 2007 och 2008 och därmed betalningsansvarig för uttaxeringarna. Att lägga bördan på samfällighetsföreningen att reda ut de faktiska ägarförhållandena i varje enskilt fall skulle medföra en synnerligen betungande uppgift för samfällighetsföreningar och nödvändiggöra ägarutredningar rörande varje fastighet som ingår i samfälligheten. Detta är inte rimligt. Det förefaller då mer ändamålsenligt att kunna utgå från uppgifterna i fastighetsregistret. Den som menar att uppgiften i fastighetsregistret är oriktig kan då själv tillse att rättelse sker. Vidare har föreningen anfört att M.S. agerat gentemot bl.a. föreningen som om han vore rättmätig ägare.

M.S. har vidhållit sin invändning att han inte är ägare till fastigheterna och heller aldrig har varit det. Det är riktigt att han ingick köpeavtal men detta kom att hävas både av honom och av säljaren under juni och juli 2002. I andra hand har han gjort gällande att han har kvittningsgilla motfordringar vida överstigande föreningens yrkande.

Följande är klarlagt om aktuella fastigheter. M.S. köpte fastigheterna i maj 2002 av T.T. och ansökte i juni samma år om lagfart med stöd av köpekontraktet. Eftersom köpet var beroende av villkor förklarades ansökan vilande. Något köpebrev upprättades aldrig, utan avtalet hävdes och fastigheterna ägs alltjämt av T.T. Den vilande lagfarten för M.S. kom däremot att bestå till juni 2010.

Frågan i målet är således om föreningen rätteligen kan begära utmätning av sin fordran hos M.S. såsom innehavare av vilande lagfart till fastigheterna under aktuell period.

En köpare av fast egendom är enligt 20 kap. 1 § JB skyldig att söka lagfart för förvärvet och skyldigheten inträder enligt 2 § i samma kapitel när köpet har fullbordats. En köpare kan söka lagfart redan dessförinnan och då kan lagfarten bl.a. enligt 7 § punkt 13 i samma kapitel förklaras vilande om köpet är beroende av villkor. Lagfarten kan sedan beviljas när villkoren är uppfyllda och köpet har fullbordats och detta anmälts till Inskrivningsmyndigheten.

I första hand är lagfartsplikten stadgad i offentligt intresse och saknar betydelse för giltigheten av ett äganderättsförvärv. Den har emellertid prioritetsverkande effekt vid tvesala, då den som först söker lagfart får företräde under förutsättning att denne var i god tro. Även vid konkurrens mellan överlåtelse av äganderätten och upplåtelse av begränsade sakrätter som nyttjanderätt, servitut och panträtt, har prioritetsverkan knutits vid ansökan om inskrivning. Lagfart tryggar nya ägaren mot förre ägarens utmätningssökande borgenärer. (Undén, Svensk sakrätt II fast egendom, förra avdelningen, 1969, s. 123 f.). Lagfart har även betydelse för möjligheten att få ut nya inteckningar. Enligt 22 kap. JB kan endast fastighetsägaren ansöka om inteckning och i detta kapitel anses som fastighetsägare den som senast sökt lagfart, se 1 §. Säljaren kan alltså inte få ut ny inteckning om köparen sökt lagfart, även om denna vilandeförklarats. Köparen kan med vilande lagfart endast få ut nya inteckningar om lagfartsinnehavaren medger det, se 22 kap. 4 § punkt 1 JB. Lagfarten har dock ingen betydelse för giltigheten av ett äganderättsförvärv.

Den som har lagfart för fast egendom har formell legitimation att förfoga över denna. Om inget tyder på annat ska man kunna utgå från att den som har lagfart är rätt ägare (Grauers, Fastighetsköp, 2010, s. 338). Är lagfart inte beviljad utan endast vilandeförklarad torde det saknas förutsättningar att göra ett sådant antagande. Den som ingår avtal med sådan fastighetsägare kan aldrig förvärva större rätt till egendomen än överlåtaren har, jämför NJA 1995 s. 178.

I vissa fall har lagfart, även om den endast är vilande, verkan mot tredje man. Fallet ovan med inteckningar är ett exempel. Av 18 kap. 9 § JB följer att talan om bättre rätt till en fastighet kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne före talans väckande har överlåtit fastigheten. Talan kan alltså väckas mot den som enligt fastighetsregistrets inskrivningsdel framstår som den senaste ägaren. Denna bestämmelse gäller enligt 10 § i samma kapitel på motsvarande sätt när någon vill söka betalning ur fast egendom för fordran som enligt lag utgår med förmånsrätt framför panträtt. Även i expropriationsmål kan talan med laga verkan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, se 5 kap. 11 § expropriationslagen (1972:719).

Som anfördes inledningsvis har en fordran som en samfällighetsförening påfört någon såsom ägare av delägarfastighet förmånsrätt enligt 6 § första stycket förmånsrättslagen (1970:979) om beloppet inte har förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätning eller konkursansökan, se 1 § lag (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

Detta innebär alltså att en samfällighetsförening med stöd av 18 kap. 10 § JB kan söka utmätning ur fast egendom för sin skuld och då vända sig till den som innehar fastigheten med vilande lagfart. Detta kan ske med laga verkan mot verklig ägare, om det är annan än den som vid tiden för ansökan om utmätning hade vilande lagfart. En sådan talan hindrar även godtrosförvärv som sker av senare förvärvare. För att förmånsrätt ska gälla krävs dock att utmätning sker inom ett år från förfallodagen.

Föreningen har yrkat utmätning ur fastigheterna och åberopat särskild förmånsrätt. Till den del fordringarna hade sådan särskild förmånsrätt i fast egendom borde därför kronofogdemyndigheten ha utmätt fastigheterna i stället för M.S:s banktillgodohavande. Se 4 kap. 3-4 §§ UB. M.S:s invändning skulle därmed ha kunnat lämnas utan avseende med hänvisning till bestämmelsen i 18 kap. 10 § JB. De aktuella fordringarna förföll till betalning under 2007 och 2008. Någon förmånsrätt kan därför inte längre göras gällande.

Frågan är om det finns någon annan grund för föreningen att vända sig mot M.S. I målet är klarlagt att M.S. inte är ägare till fastigheterna och aldrig såsom sådan tillträtt dessa. Avgörande enligt 44 § samfällighetslagen för när en ny ägare av fastighet blir betalningsskyldig är fordringens förfallodag i förhållande till köparens tillträdesdag. Det är inte visat att M.S. tillträtt fastigheten. Hovrättens beslut ska därför fastställas.