NJA 2015 s. 186

Skriftkrav vid uppsägning av lägenhetsarrende.

Solna tingsrätt

Stockholm Yrkesmannen AB förde vid Solna tingsrätt den talan mot Europeiska Motor AB som framgår av tingsrättens dom.

Domskäl

Tingsrätten (rådmannen Örjan Härneskog, tf. rådmannen Annika Marcus och tingsfiskalen Zlata Tuco) anförde i dom den 22 december 2011 följande.

Bakgrund

I mars 2004 tecknade Europeiska Motor AB (Europeiska Motor) ett hyresavtal med Everlunds Möbler AB (Everlunds). Europeiska Motor hyrde därvid tio parkeringsplatser på Jämtlandsgatan 64 i Vällingby. Hyran för parkeringsplatserna uppgick till 12 750 kr per kvartal exklusive moms. Enligt hyresavtalet skulle avtalstiden förlängas med tolv månader i taget om hyresavtalet inte skriftligen sades upp senast tre månader före avtalstidens utgång.

Under 2006 förvärvade Stockholm Yrkesmannen AB (Stockholm Yrkesmannen) fastigheten av Everlunds. Stockholm Yrkesmannen inträdde då som ny hyresvärd för Europeiska Motor. Stalands Möbler AB (Stalands) flyttade in i den av Stockholm Yrkesmannen ägda fastigheten. I december 2006 tecknade Stockholm Yrkesmannen och Europeiska Motor ett tilläggsavtal (Tilläggsavtalet). Förlängningstiden för hyresavtalet ändrades därvid från tolv till tre månader. Övriga villkor förblev oförändrade. Tilläggsavtalet var undertecknat av M.G., styrelseledamot och verkställande direktör i såväl Stockholm Yrkesmannen som Stalands, och skrivet på Stalands brevpapper.

Europeiska Motor betalade avtalad hyra fram till och med första kvartalet 2007. Efter första kvartalet 2007 upphörde hyresaviseringarna från Stockholm Yrkesmannen och betalningarna från Europeiska Motor.

I januari 2010 krävde Stockholm Yrkesmannen Europeiska Motor på obetald hyra för tiden den 1 april 2007 till och med den 31 december 2009. Europeiska Motor, som bestred fakturan, gjorde därvid gällande att Stockholm Yrkesmannen inte hade någon fordran på Europeiska Motor eftersom hyresavtalet upphört att gälla efter första kvartalet 2007. Europeiska Motor har den 2 mars 2010 skriftligen sagt upp hyresavtalet till upphörande per den 30 juni 2010.

Tvist har nu uppstått mellan parterna varvid Stockholm Yrkesmannen yrkar ersättning för obetald hyra för perioden 1 april 2007 till 30 juni 2010.

Yrkanden och inställning

Stockholm Yrkesmannen har yrkat att tingsrätten ska förpliktiga Europeiska Motor att till Stockholm Yrkesmannen betala 165 750 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen på följande belopp:

- - -.

Europeiska Motor har bestritt yrkandet. Kapitalbeloppet om 165 750 kr och yrkad ränta har vitsordats som skäliga i och för sig.

Grunder

Stockholm Yrkesmannen

Mellan parterna har det fram till och med den 30 juni 2010 förelegat ett bindande hyresavtal. Europeiska Motor har, trots att Stockholm Yrkesmannen krävt betalning, inte betalat avtalad hyra för tiden den 1 april 2007 till och med den 30 juni 2010. Europeiska Motor ska därför till Stockholm Yrkesmannen utge yrkat belopp jämte ränta.

Europeiska Motor

Europeiska Motor har i första hand gjort gällande att hyresavtalet har upphört att gälla på grund av att Stockholm Yrkesmannen, genom företrädare för Stalands, muntligen sagt upp hyresavtalet från och med den 1 april 2007. I vart fall har uppsägning skett genom konkludent handlande. Företrädarna för Stalands har därvid i vart fall haft ställningsfullmakt att företräda Stalands.

Europeiska Motor har i andra hand gjort gällande att eventuell betalningsskyldighet mot Stockholm Yrkesmannen ska jämkas till noll eftersom Stockholm Yrkesmannen, genom företrädare för Stalands, hindrat Europeiska Motor att nyttja parkeringsplatserna. Hyra ska inte utgå för tiden Europeiska Motor hindrats att nyttja parkeringsplatserna.

Utveckling av talan

Stockholm Yrkesmannen

Hyresavtalet ska enligt villkoren sägas upp skriftligen. Europeiska Motor har först den 2 mars 2010 skriftligen sagt upp hyresavtalet. Företrädare för Stalands har inte muntligen sagt upp hyresavtalet. Företrädaren för Stalands har över huvud taget inte haft de kontakter med Europeiska Motor som Europeiska Motor påstår. För det fall diskussioner om hyresavtalets upphörande förekommit mellan Europeiska Motor och företrädare för Stalands så har de sistnämnda inte varit behöriga att företräda Stockholm Yrkesmannen. Varken Stockholm Yrkesmannen eller Stalands har hindrat Europeiska Motor att nyttja parkeringsplatserna.

Stockholm Yrkesmannen har i brev till Europeiska Motor den 22 januari 2010 framfört att Stockholm Yrkesmannens uppfattning var att hyresavtalet alltjämt var gällande mellan parterna. Hyresavtalet upphörde att gälla först den 30 juni 2010. Europeiska Motor har, trots påminnelse, inte heller betalat hyra för tiden den 1 januari 2010 till och med den 30 juni 2010.

Europeiska Motor

De av Europeiska Motor hyrda parkeringsplatserna skulle enligt hyresavtalet markeras med skyltar ”hyrda”. Parkeringsplatserna kom dock att markeras med skyltar ”Personalparkering Toyota”.

I Tilläggsavtalet angav M.G. att ”Stockholm Yrkesmannen (Stalands Möbler)” var ny hyresvärd efter Everlunds. Hyresavtalets förlängningstid justerades enligt M.G. till tre månader eftersom det då var oklart hur många kundparkeringar Stalands var i behov av. M.G. skrev detta på Stalands brevpapper. Så som M.G. därvid formulerade sig visar att även han ansåg att det förelåg identitet mellan Stockholm Yrkesmannen och Stalands.

Under första kvartalet 2007 meddelade företrädare för Stalands att Europeiska Motor inte längre fick nyttja parkeringsplatserna. Samtidigt sattes en skylt upp som angav att hela parkeringen var Stalands kundparkering. Skylten visade att parkeringen inte kunde disponeras av andra än Stalands. Europeiska Motor godkände motvilligt uppsägningen och slutade nyttja parkeringsplatserna.

Från och med andra kvartalet 2007 upphörde också hyresaviseringarna från Stockholm Yrkesmannen. Hyresavtalet har sagts upp av Stockholm Yrkesmannen då företrädare för

Stalands informerade Europeiska Motor om att Europeiska Motor inte längre fick nyttja parkeringsplatserna. I vart fall har Stockholm Yrkesmannen sagt upp hyresavtalet genom konkludent handlande genom att parkeringsskyltarna ändrats, hyresaviseringen uteblivit och bolaget informerats om att det inte längre fick nyttja parkeringsplatserna.

Från och med andra kvartalet 2007 och fram till 2009 har parterna inte haft någon kontakt. D.F., tidigare platschef vid Europeiska Motor, tog någon gång 2009 kontakt med Stalands butikschef för att efterhöra om det var möjligt för Europeiska Motor att åter få hyra parkeringsplatserna. Butikschefen meddelade då att det inte var möjligt eftersom Stalands behövde parkeringsplatserna till sina kunder.

Utredningen i målet

På Stockholm Yrkesmannens begäran har vittnesförhör hållits med Stalands butikschef A.T. På Europeiska Motors begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med bolagets ställföreträdare B.B. Vidare har vittnesförhör på Europeiska Motors begäran hållits med D.F. och fordonsmekanikern T.S. Stockholm Yrkesmannen har åberopat hyresavtalet som skriftlig bevisning.

Domskäl

Hyresavtalet skulle enligt villkoren sägas upp skriftligen. Det är ostridigt att Europeiska Motor sa upp hyresavtalet skriftligen den 2 mars 2010. Frågan är om hyresavtalet har sagts upp på något annat sätt före den 2 mars 2010. Det ankommer på Europeiska Motor att visa att så är fallet.

Parterna är överens om att Stockholm Yrkesmannens talan ska ogillas om det visas att avtalet upphört under 2007 på något av de sätt som Europeiska Motor hävdat i målet. De är också överens om att yrkandena ska bifallas om det inte visas att avtalet upphört på något av de sätt som Europeiska Motor gjort gällande.

Har hyresavtalet sagts upp muntligen?

D.F. och A.T. har, enligt vad D.F. har uppgett, haft vissa kontakter angående parkeringsplatserna. Den första kontakten togs av D.F. i början av 2007 och föranleddes av att T.S. blivit avhyst från parkeringen. A.T. ska då enligt D.F. ha uttalat att parkeringsplatserna tillhörde Stalands. D.F. har vidare uppgett att han någon gång 2009 tog en ny kontakt med A.T., denna gång för att efterhöra om Europeiska Motor åter kunde hyra parkeringsplatserna. A.T. ska då ha uppgett att detta inte var möjligt. A.T. har inte kunnat erinra sig att hon haft dessa kontakter med D.F. eller någon annan från Europeiska Motor men har samtidigt tillagt att det ytterst är hon som i egenskap av butikschef har ansvar för anläggningen. Det ankommer vidare på henne att tala med den som obehörigen ställer sin bil på parkeringen. Tingsrätten, som fäster stor vikt vid de uppgifter som framför allt D.F. har lämnat, anser att det i och för sig är utrett att A.T. i sina kontakter med bl.a. D.F. uttalat att parkeringsplatserna tillhör Stalands. Enbart det faktum att A.T. haft dessa kontakter med D.F., och att hon uttalat sig på angivet sätt, innebär dock enligt tingsrättens mening inte att en muntlig uppsägning av hyresavtalet skett.

Har hyresavtalet sagts upp genom konkludent handlande?

Redan i Tilläggsavtalet i december 2006 - som tecknats på Stalands brevpapper - angav Stockholm Yrkesmannen att parkeringsplatserna kunde komma att tas i anspråk för Stalands räkning. Av utredningen i målet framgår att skyltarna, som markerade de av Europeiska Motor hyrda parkeringsplatserna, togs bort kort efter Stockholm Yrkesmannens förvärv av fastigheten. Det är emellertid oklart vem eller vilka som tagit bort skyltarna. A.T. har uppgett att hon, efter att skyltarna tagits bort, också har uppfattat att hela parkeringen, inklusive de av Europeiska Motor hyrda parkeringsplatserna, tillhörde Stalands. Som tingsrätten har anfört ovan har A.T. någon gång i början av 2007 till i vart fall D.F. förklarat att parkeringsplatserna tillhörde Stalands. Europeiska Motor har efter det upphört att nyttja parkeringsplatserna. Ungefär samtidigt, efter första kvartalet 2007, upphörde också hyresaviseringarna från Stockholm Yrkesmannen. Någon förklaring till detta har Stockholm Yrkesmannen inte lämnat. Sistnämnda omständighet talar enligt tingsrätten starkt för att Stockholm Yrkesmannens uppfattning varit att parkeringsplatserna tagits i anspråk för Stalands räkning och att bolaget därför inte ansåg sig ha någon fordran på Europeiska Motor. Till detta kommer att Europeiska Motor under 2009 nekats att åter få hyra parkeringsplatser. Tingsrätten anser, framför allt med hänsyn till att Europeiska Motor tillsagts att inte nyttja parkeringsplatserna, att parkeringsskyltarna tagits bort och att hyresaviseringarna från Stockholm Yrkesmannen upphört, att Stockholm Yrkesmannen agerat på ett sådant sätt att bolaget måste anses ha sagt upp hyresavtalet. Sedan denna uppsägning också godkänts av Europeiska Motor, genom att bolaget rättade sig efter uppsägningen, har hyresavtalet upphört att gälla. Därmed har Stockholm Yrkesmannen inte någon fordran på Europeiska Motor för obetald hyra.

Käromålet ska alltså ogillas.

Domslut

Käromålet ogillas.

Svea hovrätt

Stockholm Yrkesmannen AB överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle bifalla käromålet.

Europeiska Motor AB motsatte sig ändring av tingsrättens dom.

Domskäl

Hovrätten (hovrättslagmannen Cecilia Renfors, hovrättsrådet Patrik Schöldström, referent, hovrättsassessorn Marianne Trägårdh och tf. hovrättsassessorn Alexandra Bittner) anförde i dom den 15 oktober 2012 följande.

Hovrättens domskäl

Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på samma sätt som i tingsrätten. Utredningen i hovrätten är densamma som i tingsrätten.

Hovrätten gör följande bedömning.

Beträffande den av Europeiska Motor i första hand åberopade bestridandegrunden kommer hovrätten till samma slutsats som tingsrätten, att Stockholm Yrkesmannen inte har sagt upp hyresavtalet muntligen.

Europeiska Motors i andra hand åberopade bestridandegrund är att Stockholm Yrkesmannen har sagt upp hyresavtalet genom konkludent handlande bestående i att parkeringsskyltarna har ändrats, att hyresaviseringarna har upphört samt att Stockholm Yrkesmannen informerat Europeiska Motor om att bolaget inte längre fick nyttja parkeringsplatserna. Stockholm Yrkesmannen har bestritt att bolaget har sagt upp hyresavtalet genom konkludent handlande genom dessa åtgärder. Stockholm Yrkesmannen har också förnekat att bolaget informerat Europeiska Motor om att Europeiska Motor inte längre fick nyttja parkeringsplatserna.

Hovrätten finner för det första att det av utredningen får anses framgå att parkeringsskyltarna har ändrats, dock inte när så skett. För det andra konstaterar hovrätten att det är ostridigt att hyresaviseringarna har upphört. För det tredje finner hovrätten att utredningen endast ger knapphändigt stöd åt Europeiska Motors påstående att Stockholm Yrkesmannen har informerat Europeiska Motor om att Europeiska Motor inte längre fick nyttja parkeringsplatserna. Några andra omständigheter till stöd för påståendet om en konkludent uppsägning har inte anförts. Konsekvensen är att hovrätten har att göra en rättslig bedömning av om det förhållandet, att parkeringsskyltarna har ändrats och att hyresaviseringarna har upphört, innebär att Stockholm Yrkesmannen har sagt upp hyresavtalet genom konkludent handlande. Enligt hovrättens mening är så inte fallet. Europeiska Motor har i sista hand gjort gällande att eventuell betalningsskyldighet ska jämkas till noll med stöd av 33 § avtalslagen. Tillräckliga omständigheter för en sådan jämkning har varken åberopats eller visats. Käromålet ska därför bifallas.

Hovrättens domslut

Med ändring av tingsrättens dom i huvudsaken förpliktar hovrätten Europeiska Motor AB att till Stockholm Yrkesmannen AB betala 165 750 kr samt ränta enligt 6 § räntelagen på följande belopp till dess betalning sker.

- - -.

Högsta domstolen

Europeiska Motor AB överklagade och yrkade att HD med ändring av hovrättens dom skulle ogilla Stockholm Yrkesmannen AB:s talan.

Stockholm Yrkesmannen AB motsatte sig ändring av hovrättens dom.

HD meddelade prövningstillstånd beträffande frågan om hyresavtalet hade upphört till följd av konkludent handlande. Frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt förklarades vilande.

Betänkande

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Anna Sollerborn, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.

Domskäl

Skäl

Punkterna 1-6 motsvarar punkterna 1, 2 och 4-6 i HD:s dom.

- - -.

10.

HD har meddelat prövningstillstånd beträffande frågan om hyresavtalet upphört till följd av konkludent handlande.

11.

Det i målet aktuella avtalet är ett arrendeavtal, närmare bestämt ett avtal om lägenhetsarrende (jfr 8 kap. 1 § JB). Den fråga som HD har att besvara är därför om arrendeavtalet upphört till följd av konkludent handlande.

Om arrende i allmänhet och lägenhetsarrende i synnerhet

12.

Av 8 kap. 1 § JB följer att upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende. Exempel på lägenhetsarrende är upplåtelse av mark utomhus i form av en parkeringsruta för bil eller då ett utrymme upplåts som upplagsplats, fotbollsplan, kajplats, tältplats eller liknande (se Larsson m.fl., Arrende- och nyttjanderättsavtal i praktiken, 3 uppl., s. 76 f., och Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., s. 218).

13.

Enligt 8 kap. 2 § JB är förbehåll som strider mot bestämmelse i 8-11 kap. JB utan verkan mot arrendatorn, om inte annat anges. Genom 8 kap. 2 § JB skapas således en presumtion för att bestämmelserna är tvingande till arrendatorns förmån. Vissa bestämmelser, exempelvis formföreskrifter, är till sin natur eller på grund av sin ordalydelse emellertid tvingande mot båda parterna (se prop. 1970:20 s. 935, och Bengtsson m.fl., a.a., s. 30 f.).

Uppsägning av arrendeavtal

14.

Enligt 8 kap. 8 § första stycket JB är huvudregeln att uppsägning av ett arrendeavtal ska vara skriftlig. Skriftlig uppsägning är dock endast obligatorisk vid anläggningsarrende. Då det rör sig om andra arrendeformer kan en uppsägning som inte är skriftlig godtas, om skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas.

15.

Formkravet beträffande skriftlig bekräftelse är vid arrende tvingande för båda avtalsparter till skillnad från vid hyra då det, förutom i ett undantagsfall, endast gäller för hyresvärden då hyrestagaren säger upp avtalet muntligen (se 12 kap. 8 § första stycket JB och Bengtsson m.fl., a.a. s. 49 f.).

16.

En uppsägning av ett arrendeavtal är en så viktig och ingripande åtgärd att det har intresse för båda parter att klart kunna konstatera att rättshandlingen företagits och när den skett. Ett löst yttrande om att ett sådant avtal sägs upp kan ge upphov till osäkerhet och tvister, och det är därför som lagstiftaren har uppställt krav på viss form för att uppsägning ska ges laglig verkan (se NJA II 1908 s. 106 och Bengtsson, Kompendium över arrende och hyra - Obligationsrättsliga frågor, 1967, s. 19).

17.

Av uppsägningen bör klart framgå vilket avtal uppsägningen rör och att avsikten är att upplösa rättsförhållandet till viss tidpunkt, dvs. vid vilken parternas skyldighet att prestera enligt avtalet ska upphöra. Det kan tänkas att ett meddelande om uppsägning som är otydligt formulerat ändå räknas som en uppsägning, om det är tydligt att motparten förstått meddelandets innebörd (se Bengtsson m.fl., a.a., s. 51 f., och Victorin, Kommersiell hyresrätt, 3 uppl., s. 35).

18.

Utformningen av 8 kap. 8 § första stycket JB utesluter i och för sig inte att såväl en muntlig som en konkludent uppsägning skulle kunna ges giltig rättsverkan. Det ligger dock i sakens natur att konkludent handlande i allmänhet torde sakna den precision och tydlighet som fordras av en uppsägning.

19.

Även om konkludent handlande i något fall skulle kunna ges verkan som giltig uppsägning fordras dock enligt nämnda bestämmelse alltid att motparten skriftligen bekräftar uppsägningen för att parternas avtal ska anses ha blivit uppsagt till upphörande. Eftersom det av ordalydelsen i 8 kap. 8 § första stycket JB följer att bekräftelsen måste vara skriftlig kan en uppsägning inte bekräftas genom konkludent handlande. Det förefaller i och för sig inte vara behandlat i förarbeten, praxis och doktrin, men motsvarande krav på tydlighet och precision måste rimligtvis också ställas på den skriftliga bekräftelsen.

20.

Det ovan anförda skulle förenklat kunna uttryckas så att någon av avtalsparterna i en skriftlig handling med tydligt innehåll måste säga upp alternativt bekräfta uppsägningen. Till dess så sker består parternas avtalsförhållande.

Delgivning och vissa behörighetsfrågor

21.

Av 8 kap. 8 § andra stycket JB framgår att skriftlig uppsägning av arrendeavtal alltid ska delges den som söks för uppsägning.

22.

För att en uppsägning ska få åsyftad verkan måste den alltså delges med den som den riktas mot. Reglerna om delgivning av juridiska personer anknyter till bolags- och associationsrättsliga begrepp. Det är den juridiska personen som söks för delgivning av uppsägningen, men handlingen ska överbringas till en behörig ställföreträdare eller ett befullmäktigat ombud (se 8 kap. 8 § andra stycket JB och 13 § delgivningslagen (2010:1932) samt Victorin, a.a., 3 uppl., s. 42 f.).

23.

Formuleringen i 8 kap. 8 § andra stycket JB skulle enligt sin strikta ordalydelse kunna tolkas som att kravet på delgivning endast uppställs för det skriftliga uppsägningsmeddelandet. Frågan förefaller visserligen inte behandlad i förarbeten, praxis och doktrin, men bestämmelsen kan inte ges någon annan innebörd än att kravet på delgivning även gäller den skriftliga bekräftelse som, i de fall då uppsägningen inte har skriftlig form, måste lämnas för att arrendeavtalet med rättslig verkan ska kunna anses ha blivit uppsagt till upphörande.

24.

På samma sätt som det krävs att en behörig företrädare för en juridisk person ingår avtalet, måste det krävas att detsamma också sägs upp av en behörig företrädare. Detsamma måste också gälla i fråga om vem som å rättssubjektets vägnar är behörig att skriftligen bekräfta en uppsägning som inte har skriftlig form.

25.

Genom att lagstiftaren uppställt krav på skriftlighet i åtminstone något led under uppsägningsförfarandet, och krav på delgivning med motparten, elimineras eller i vart fall minimeras risken för oklarheter rörande huruvida avtalsförhållandet består eller inte och tvister i anledning av denna oklarhet.

Sammanfattande bedömning

26.

Det är ostridigt att arrendeavtalet inte har sagts upp skriftligen av Stockholm Yrkesmannen. För att avtalet med giltig verkan ska kunna anses uppsagt till upphörande har det därför, enligt den mot båda parter tvingande bestämmelsen i 8 kap. 8 § JB, krävts att Europeiska Motor skriftligen bekräftat vad bolaget uppfattade som Stockholm Yrkesmannens uppsägning av avtalet.

27.

Europeiska Motor har inte påstått att någon sådan skriftlig bekräftelse har lämnats eller delgivits motparten. Redan mot bakgrund av att det inte är visat att det, i enlighet med såväl parternas avtal som 8 kap. 8 § JB, förekommit någon skriftlighet under uppsägningsförfarandet finner HD att parternas avtalsförhållande har bestått under den aktuella tidsperioden. Det saknas därför anledning att pröva om de åtgärder, som enligt Europeiska Motor har utgjort Stockholm Yrkesmannens konkludenta uppsägning av arrendeavtalet, uppfyller de innehållsmässiga krav som ställs på en uppsägning och om åtgärderna i så fall har innefattat en viljeförklaring som binder Stockholm Yrkesmannen.

28.

Den i beslutet om prövningstillstånd ställda frågan ska mot denna bakgrund därför besvaras så att arrendeavtalet inte upphört till följd av konkludent handlande.

Fråga om prövningstillstånd rörande målet i övrigt m.m.

29.

Det saknas skäl att meddela prövningstillstånd rörande målet i övrigt.

30.

Europeiska Motor har i HD anfört att Stockholm Yrkesmannen måste ha insett att Europeiska Motor skulle uppfatta avtalet som uppsagt när skyltarna på parkeringen byttes ut samtidigt som utskicken av hyresavierna upphörde. Stockholm Yrkesmannen har invänt att detta utgör en ny omständighet som ska avvisas.

31.

Mot bakgrund av dels hur HD har besvarat den fråga som formulerats genom beslutet att meddela prövningstillstånd, dels domstolens beslut att nu inte meddela prövningstillstånd rörande målet i övrigt, aktualiseras inte några bevisfrågor i målet. Det saknas därför anledning att pröva om den av Europeiska Motor AB anförda omständigheten ska tillåtas.

- - -.

Domslut

HD:s avgörande

HD förklarar att arrendeavtalet inte har upphört till följd av konkludent handlande.

HD meddelar inte prövningstillstånd rörande målet i övrigt. Hovrättens domslut står därför fast.

Domskäl

HD (justitieråden Stefan Lindskog, Ella Nyström, referent, och Kerstin Calissendorff) meddelade den 1 april 2015 följande dom.

Domskäl

Bakgrund

Enligt ett skriftligt avtal, upprättat i mars 2004 och rubricerat som hyresavtal, upplät AB Everlunds Möbler tio parkeringsplatser på bolagets mark till Europeiska Motor. Avtalstiden var ett år. För upplåtelsen skulle utgå avgift med 12 750 kr per kvartal. Av villkoren framgick att uppsägning skulle ske skriftligen minst tre månader före avtalstidens utgång och att avtalet förlängdes med ett år om det inte sades upp i rätt tid.

Ett tilläggsavtal ingicks i december 2006. I avtalet angavs att Stockholm Yrkesmannen var ny hyresvärd efter att ha övertagit AB Everlunds Möbler. Förlängningstiden för avtalet ändrades till tre månader. I övrigt skulle avtalet gälla på oförändrade villkor.

Av utredningen framgår bl.a. att Europeiska Motor inte har mottagit några hyresavier efter första kvartalet 2007 och att Europeiska Motor vid den tiden slutade att använda parkeringsplatserna.

Stockholm Yrkesmannen väckte i juni 2010 talan mot Europeiska Motor och yrkade ersättning avseende obetalda avgifter för tiden från och med den 1 april 2007 till och med den 30 juni 2010. Europeiska Motor bestred yrkandet i första hand på den grunden att avtalet hade upphört att gälla från och med den 1 april 2007, eftersom avtalet hade sagts upp muntligen eller i vart fall genom konkludent handlande av Stockholm Yrkesmannen. I andra hand gjorde Europeiska Motor gällande att eventuell betalningsskyldighet skulle jämkas till noll, eftersom Stockholm Yrkesmannen hade hindrat Europeiska Motor från att nyttja parkeringsplatserna under den aktuella tidsperioden.

Tingsrätten fann det inte visat att muntlig uppsägning av avtalet hade skett. Enligt tingsrätten hade emellertid Stockholm Yrkesmannen agerat på ett sådant sätt att bolaget måste anses ha sagt upp avtalet. Sedan uppsägningen hade godkänts av Europeiska Motor, genom att bolaget inrättat sig efter denna, hade avtalet upphört att gälla. Tingsrätten ogillade därför käromålet.

Hovrätten har ändrat tingsrättens dom och bifallit käromålet. Även hovrätten har funnit att avtalet inte har sagts upp muntligt. Vidare har hovrätten ansett att det som förekommit inte innebär att Stockholm Yrkesmannen har sagt upp avtalet genom konkludent handlande. Tillräckliga omständigheter för jämkning av betalningsskyldigheten har inte ansetts föreligga.

Avtalets rättsliga klassificering

Det i målet aktuella avtalet innebär att fastighetsägaren upplåter nyttjanderätt till mark mot betalning. Av 8 kap. 1 § JB följer att avtalet utgör ett lägenhetsarrende.

Frågorna i HD

Som framgår av det föregående gäller enligt avtalet ett skriftkrav för uppsägning. Vidare föreskrivs det i 8 kap. 8 § första stycket JB att en uppsägning av ett arrendeavtal ska vara skriftlig, om inte ett skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas.

Europeiska Motor har gjort gällande att Stockholm Yrkesmannen har sagt upp avtalet genom konkludent handlande. Någon skriftlig uppsägning har ostridigt inte skett. Påståendet om en konkludent uppsägning föranleder till en början frågan om det avtalade skriftkravet medför att en eventuell uppsägning är overksam. Om så inte är fallet aktualiseras betydelsen av skriftkravet i 8 kap. 8 § första stycket JB.

Det avtalade skriftkravet och frågan om uppsägning

10.

I princip finns det inte något hinder mot att parter muntligen enas om att frånfalla ett avtalat skriftkrav. En muntlig överenskommelse om något som enligt avtalet fordrar skriftlighet måste i regel anses innebära ett sådant frånfallande. Detsamma kan inte utan vidare sägas när det gäller verkningarna av konkludenta handlingar. Men om båda parter inrättat sig efter en ordning som avviker från vad som har avtalats, så bör i regel detta leda till att en bindande konkludent överenskommelse föreligger trots att skriftkravet inte har efterlevts.

11.

När det som här rör sig om ensidiga rättshandlingar av påbudskaraktär - utöver uppsägningar hör bl.a. hävningsförklaringar hit - är situationen annorlunda. Här är utgångspunkten att ett avtalat skriftkrav gäller så länge inte motparten har godtagit att påbudet är verksamt trots avsaknaden av skriftform. Den uppsägande parten kan (t.ex. om han ångrar sig) emellertid som regel inte åberopa bristen på skriftform som grund för att en muntlig uppsägning inte skulle vara verksam.

12.

Beträffande konkludent handlande bör ett avtalat skriftkrav tillmätas viss betydelse för om handlandet är att se som en uppsägning. Men om bedömningen blir att det föreligger en konkludent uppsägning, så bör den uppsägande parten i regel inte heller i sådana fall kunna freda sig mot bundenhet av uppsägningen därför att skriftkravet inte har iakttagits.

13.

Det föreligger inte i detta fall sådana omständigheter som medför att - för det fall att en konkludent uppsägning föreligger - Stockholm Yrkesmannens invändning om att det avtalade skriftkravet inte har iakttagits kan vinna framgång.

Det lagstadgade skriftkravet och frågan om uppsägning

14.

Av 8 kap. 8 § första stycket JB följer att en uppsägning av ett arrendeavtal inte behöver vara skriftlig, om ett skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas (se p. 8). Bestämmelsen omfattar olika arrendeformer, varav vissa inte sällan avser arrenden av stor social vikt för arrendatorn och ansenlig ekonomisk betydelse för båda parter. En uppsägning av ett arrendeavtal är därför ofta en så viktig och ingripande åtgärd att det har intresse för båda parter att klart kunna konstatera att rättshandlingen har företagits och när så har skett. Dessa förhållanden ligger bakom lagens skriftkrav (jfr NJA II 1908 s. 106).

15.

Också beträffande lagstadgade skriftkrav gäller att en part som avger ett påbud i regel inte får åberopa bristande iakttagande av skriftkravet till sin fördel (jfr NJA 1992 s. 829). Mot bakgrund av de särskilda skyddsintressen som typiskt sett kan aktualiseras i ett arrendeförhållande bör här gälla en annan ordning. I fråga om regleringen i 8 kap. 8 § första stycket JB bör således båda parter få göra gällande en föreliggande formbrist, och det oberoende av till vem av dem som bristen är att hänföra (jfr Knut Rodhe, Obligationsrätt, 1956, s. 721).

16.

Europeiska Motor har gjort gällande att Stockholm Yrkesmannen har sagt upp arrendeavtalet genom konkludent handlande men har inte påstått att uppsägningen har bekräftats genom ett skriftligt erkännande. Eftersom det således inte påståtts att skriftkravet i 8 kap. 8 § första stycket JB har iakttagits, kan Europeiska Motors invändning om att avtalet har upphört på grund av att Stockholm Yrkesmannen har sagt upp avtalet genom konkludent handlande inte vinna bifall. Det förhållandet att Stockholm Yrkesmannen hänfört sig till bestämmelsen i 8 kap. 8 § första stycket först i hovrätten saknar betydelse för denna bedömning.

17.

Skriftkravet i 8 kap. 8 § första stycket JB hindrar inte att parterna i ett arrendeavtal kan få avtalet att upphöra utan uppsägning, genom en uttrycklig eller tyst överenskommelse. Som Europeiska Motor har fört sin talan har det emellertid inte gjorts gällande någon sådan överenskommelse, utan det konkludenta handlande som har påståtts tar sikte på en uppsägning från Stockholm Yrkesmannens sida. Att domstolarna har haft fog för att uppfatta Europeiska Motors talan på detta sätt framgår även av anteckningen i tingsrättens dom att parterna är överens om att Stockholm Yrkesmannens yrkanden ska bifallas om det inte visas att avtalet har upphört på något av de sätt som Europeiska Motor har gjort gällande.

Slutsatser - - -

18.

Den i beslutet om prövningstillstånd ställda frågan ska mot den angivna bakgrunden besvaras så, att det såsom hyresavtal betecknade avtalet inte har upphört till följd av att Stockholm Yrkesmannen har sagt upp avtalet genom konkludent handlande.

19.

Det saknas skäl att meddela prövningstillstånd rörande målet i övrigt.

Domslut

HD förklarar att det såsom hyresavtal betecknade avtalet inte har upphört till följd av att Stockholm Yrkesmannen har sagt upp avtalet genom konkludent handlande.

HD meddelar inte prövningstillstånd rörande målet i övrigt. Hovrättens domslut står därmed fast.

Skiljaktig

Justitieråden Ingemar Persson och Lars Edlund var skiljaktiga och anförde:

Vi anser att domskälen efter punkt 9 ska ha följande lydelse.

Den rättsliga bakgrunden

10.

11.

En uppsägning utgör en ensidig rättshandling av påbudskaraktär. En sådan rättshandling betecknar i allmänhet ett momentant handlande, en viljeyttring från en part att ett avtal ska upphöra. Skriftkravet gällande uppsägning i 8 kap. 8 § första stycket JB är, till skillnad från vad som gäller vid t.ex. fastighetsköp, uppställt enbart i parternas intresse. Det har i förarbetena angetts att skriftkravet är tvingande (prop. 1970:20 Del B 2, s. 933). Eftersom det inte finns något allmänt intresse att beakta, är skriftkravet dock inte något hinder mot att avtalsförhållandet kan upphöra på grund av en muntlig överenskommelse mellan parterna eller genom deras agerande.

Bedömningen i detta fall

12.

Tingsrätten har i sin dom antecknat att Europeiska Motor, sedan Stockholm Yrkesmannen vidtagit vissa närmare angivna åtgärder som enligt tingsrätten utgjorde en konkludent uppsägning, godtagit situationen och inrättat sig efter den. Tingsrätten har utifrån dessa omständigheter funnit att avtalet upphört att gälla. Hovrätten har kommit till motsatt ståndpunkt.

13.

Utredningen visar följande. Europeiska Motor har inte mottagit några hyresavier efter första kvartalet 2007. Stockholm Yrkesmannen - som ingår i samma koncern som Stalands Möbler - har inte framställt krav på betalning förrän i januari 2010. Europeiska Motors platschef fick i tiden kring kvartalsskiftet mars-april 2007 besked från Stalands Möblers butikschef att parkeringsplatserna inte längre fick användas av Europeiska Motor, eftersom Stalands Möbler behövde platserna för sin egen verksamhet. Europeiska Motor har inte använt parkeringsplatserna efter kvartalsskiftet mars-april 2007.

14.

Europeiska Motor har i sitt svaromål i tingsrätten och fortsättningsvis använt uttrycket konkludent uppsägning som ett led i sin beskrivning av hur avtalet bringats att upphöra. Det kan i och för sig sägas att uttrycket i detta fall inte är helt träffande. Det gäller bl.a. det av Europeiska Motor åberopade förhållandet att Stockholm Yrkesmannen slutat avisera hyra (arrendeavgift), i vilket även ligger att Stockholm Yrkesmannen inte reagerat på uteblivna hyresbetalningar. Detta utgör ett skeende utsträckt i tiden och inget momentant handlande. Det avgörande är dock om åberopade faktiska omständigheter kan medföra att avtalet ska anses ha upphört.

15.

Nu angivna förhållanden visar att Stockholm Yrkesmannens avsikt med agerandet gentemot Europeiska Motor var att avtalsförhållandet med Europeiska Motor skulle upphöra för att möjliggöra att parkeringsplatserna i stället användes endast av Stalands Möbler. Att beskedet om den ändrade användningen kom från Stalands Möbler, och inte från Stockholm Yrkesmannen, saknar med hänsyn till övriga omständigheter betydelse. Det faktiska handlande som förekommit utgör en konkludent uppsägning av avtalet från Stockholm Yrkesmannens sida. Europeiska Motor har inte invänt mot Stockholm Yrkesmannens agerande utan har i stället under lång tid inrättat sig därefter. Europeiska Motor har därigenom på ett synbart sätt godtagit den i och för sig icke formenliga uppsägningen. Slutsatsen måste då bli att parternas avtalsförhållande har upphört.

16.

Med hänsyn till det anförda ska Stockholm Yrkesmannens talan ogillas.

HD:s dom meddelad: den 1 april 2015.

Mål nr: T 2895-13.

Lagrum: 8 kap. 1 och 8 §§ JB.

Rättsfall: NJA 1992 s. 829.