NJA 2015 s. 918
En mäklare har krävt provision för ett avtal som uppdragsgivaren ingått med en anvisad köpare. Avtalet har ingåtts under en senare mäklares uppdragstid. Kravet på provision har avslagits, eftersom den senare mäklarens arbete ansetts ha haft avgörande betydelse för avtalets tillkomst.
Stockholms tingsrätt
Merger & Acquisition Svenska AB förde vid Stockholms tingsrätt den talan mot Söderport Fastigheter AB som framgår av tingsrättens dom.
Domskäl
Tingsrätten (rådmannen Catarina Walldén, tf. rådmannen Gustaf Lindstedt och tingsfiskalen Oscar Englesson, referent) anförde i dom den 15 januari 2013 följande.
Bakgrund
Söderport Fastigheter AB (tidigare D & K Properties AB, nedan Söderport) är ett fastighetsbolag som förvaltar kommersiella fastigheter. I februari 2011 sålde Söderport delar av sitt fastighetsbestånd i Malmö till fastighetsbolaget Volito Fastighets AB (Volito). Söderport ägdes fram till sommaren 2010 huvudsakligen av L.D. och J.K. L.H., som bedriver verksamhet som företagsförmedlare, är ensam ägare till Merger & Acquisition Svenska AB (M & A). Han har sedan 2005 haft affärskontakter med L.D. och J.K.
Yrkanden och inställning
M & A har yrkat att tingsrätten ska förplikta Söderport att till M & A betala 4 750 000 kr jämte ränta - - -.
Söderport har bestritt käromålet. Söderport har vitsordat ett belopp om 100 000 kr såsom skäligt i och för sig.
Grunder
M & A
L.H. har erhållit och utfört ett mäklaruppdrag åt Söderport avseende försäljning av de Söderport tillhöriga bolagen Volito Laxen AB, Volito Södra Porten AB, Volito Stjärnan AB, Volito Claus AB och Volito Söderhavet AB.
L.H. är till följd av det utförda mäklaruppdraget berättigad till överenskommen provision om en procent på köpeskillingen för de förmedlade bolagen plus moms. L.H. har överlåtit sin rätt till provision till M & A.
Köpeskillingen för de förmedlade bolagen uppgick till 380 000 000 kr, vilket ger ett provisionsbelopp om 4 750 000 kr inklusive moms.
M & A har fakturerat Söderport för utfört uppdrag. Söderport har inte betalat fakturerad provision.
Söderport
Söderport bestrider att L.H. under hösten 2008 fick ett förmedlingsuppdrag avseende Söderports fastighetsbestånd i Malmö och att detta skulle innebära en rätt för L.H. att få ersättning motsvarande en procent av försäljningssumman. J.K. har i allt fall inte haft befogenhet att erbjuda en ersättning som flagrant överstiger vad som är sedvanlig ersättning till rådgivare inom fastighetstransaktioner (0,25 procent), vilket L.H. måste ha varit medveten om.
För det fall L.H. fick ett sådant uppdrag under hösten 2008 har detta avtal upphört senast i samband med att Söderport i juni 2009 avböjde L.H:s erbjudande att förmedla fastigheter.
I allt fall har Söderport inte genomfört affären med Volito som ett resultat av något arbete som L.H. utfört. M & A är därför inte berättigat till mäklarprovision.
Även för det fall M & A skulle vara berättigat till mäklarprovision bestrids att en högre provision än 100 000 kr hade varit skälig.
Utveckling av talan
M & A har sammanfattningsvis anfört följande.
L.H. har varit verksam som företagsmäklare i omkring 20 år. Han har också varit anställd i banker under samma tid och han har stor erfarenhet av finansieringslösningar. L.H. har bedrivit sin privata verksamhet som företagsmäklare genom egna bolag, däribland M & A. Han har sedan 2005 haft affärskontakter med L.D. och J.K. L.H. genomförde under 2005 ett mäklaruppdrag åt Söderport då han hjälpte bolaget att förvärva en fastighet i Gamla stan i Stockholm. L.H. fick det uppdraget av J.K. med instämmande av L.D. Det var fråga om ett muntligt avtal enligt vilket L.H. skulle få en procents provision på köpeskillingen. Söderport betalade också ut den överenskomna provisionen.
L.H. kom att bli en flitig gäst på L.D:s och J.K:s kontor. De diskuterade många affärer och var överens om att L.H. vid genomförda affärer skulle få provision, som alltid var bestämd till en procent av köpeskillingen. Under hösten 2008 träffades J.K. och L.H. på Söderports kontor. J.K. bad då L.H. att hitta köpare till hela eller delar av Söderports fastighetsbestånd i Malmö. L.D., som ville sälja beståndet, hade inga invändningar mot detta. Avtalet ingicks muntligt och L.H. skulle erhålla den sedvanliga provisionen om en procent.
J.K. var vid denna tid vd i Söderport som då ägde fastigheter värda omkring 2,3 miljarder kr. Det fanns ett styrelsebeslut om att J.K. hade fullmakt att binda Söderport för åtaganden upp till 40 miljoner kr. I praktiken gjordes merparten av Söderports affärer genom muntliga avtal.
L.H. informerade sig om det aktuella beståndet i Malmö och övervägde möjliga köpare. Under våren 2009 hade han kontakt med sin gamle affärsbekant M.M. som var fastighetsägare baserad i Malmö. L.H. försåg M.M. med information om fastigheterna. M.M. kom att genom L.H. lämna ett indikativt bud på beståndet. Efter att budet lämnats tog förhandlingar vid men någon affär kom aldrig att genomföras.
L.H. samarbetade för uppdraget med sin kompanjon U.B. Denne identifierade fastighetsbolaget Volito som en presumtiv köpare. U.B. hade kontakt med Volito genom L.B. som var bolagets styrelseordförande. Efter kontakter med L.B. i juli 2009 framkom att Volito var intresserat av en affär. L.B. bad U.B. att kontakta Volitos vd P.H. Innan den kontakten togs hörde L.H. och U.B. den 21 augusti 2009 av sig till Söderport företrätt av J.K. Det framkom då att Söderport fortfarande var intresserat av att sälja beståndet och att L.H:s förmedlingsuppdrag alltså var aktuellt.
Några dagar därefter informerade L.H. J.K. om att Volito var intresserat av beståndet och att Söderport skulle kontakta P.H. Söderport gav sedan U.B. och L.H. ytterligare material om fastigheterna i Malmö. Som en följd av det intresse som Volito visade kom diskussioner och förhandlingar igång mellan Söderport och Volito med L.H:s och U.B:s assistans, vilket också ett stort antal e-postmeddelanden visar.
I november 2009 sammanträffade L.H. med Söderports nye vd S.W. och L.D. De planerade då för ett möte med Volito i Malmö där S.W. och L.H. skulle presentera fastigheterna. L.H. fick efter det förberedande mötet uppdaterad information som skickades vidare till P.H. inför presentationen. Det förelåg inte minsta tvivel om att L.H. hade ett förmedlingsuppdrag. I december 2009 genomfördes mötet med Volito i Malmö.
I mars 2010 förklarade P.H. för S.W. att Volito var intresserat av en affär och att Volito skulle återkomma till Söderport i april 2010. I samband med detta begärde L.H. att få sitt muntliga avtal med Söderport nedtecknat. L.H. infann sig för ett möte hos Söderport den 3 maj 2010 men L.D., som då var i färd med att sälja sina andelar i Söderport, dök inte upp. Något skriftligt avtal kom aldrig att upprättas. L.H:s kontakter med Volito resulterade dock i att Volito genom P.H. den 1 juni 2010 lämnade ett indikativt bud på de aktuella fastigheterna. Budet uppgick till 663 miljoner kr, vilket Söderport ansåg var alltför lågt. Förhandlingarna mellan parterna fortsatte dock och en alternativ lösning om att plocka bort en av fastigheterna från försäljningen diskuterades.
Under sommaren 2010 köptes Söderport upp av bolagen Sagax AB och Hemfosa AB. Söderports nya ägare valde att ta ett uppehåll i diskussionerna med Volito. L.H. fick senare höra att Söderport anlitat mäklarfirman Leimdörfer för att sälja hela eller delar av Söderports fastighetsbestånd i Malmö. I februari 2011 offentliggjordes att delar av beståndet i Malmö avyttrats till Volito och att tillträde skulle ske i april 2011.
Dokumentationen i målet visar att av de tre alternativa bud som Volito lämnade till Söderport genom Leimdörfer den 11 november 2010 är bud 1 identiskt med det bud som Volito lämnade redan i juni 2010. Den enda skillnaden är att i det senare budet är den erbjudna köpeskillingen 650 miljoner kr vilket ska jämföras med det bud om 663 miljoner kr som Volito lämnade redan i juni 2010. Den information som Leimdörfer skickade ut inför budgivningen motsvarar den information som L.H. skickade till Volito.
Söderport har sammanfattningsvis anfört följande.
Av M & A:s årsredovisningar framgår att bolaget varit vilande under åren 2007-2009. År 2010 redovisade bolaget en omsättning på 211 000 kr. För åren 2009 och 2010 har revisorn påpekat att styrelsen har att upprätta kontrollbalansräkning på grund av för lågt eget kapital. Verksamheten i M & A är således mycket blygsam och inte framgångsrik. Om L.H. vid sidan av sitt ordinarie arbete bedrivit verksamhet är oklart men det är osannolikt att det aktuella mäklaruppdraget skulle ges till en privatperson och att det skulle ske muntligt.
När det påstådda mäklaruppdraget skulle ha träffats tecknades Söderports firma av vd enbart för löpande förvaltningsåtgärder och i övrigt krävdes två styrelseledamöter. Den 19 januari 2009 slutade J.K. som vd eftersom han dömts till ansvar för misshandel och ringa narkotikabrott. En extern vd tillsattes men J.K. kvarstod som styrelseledamot.
Det bestrids att L.D. skulle ha givit något mäklaruppdrag till L.H. Den provision om en procent som görs gällande är också oskälig. Om något mäklaruppdrag skulle ha givits har inte J.K. haft befogenhet att avvika från vad som är sedvanlig provision. L.H. borde ha insett att J.K. överskred sin befogenhet. I detta hänseende åberopas 8 kap. 42 § andra stycket aktiebolagslagen (2005:551).
Det var inte ovanligt att J.K. hade kontakt med privatpersoner som ville förmedla fastighetsaffärer och på så sätt tjäna pengar. Det var inte fråga om professionella mäklare utan om privatpersoner. Några skriftliga avtal träffades inte men om en affär lyckades förmedlas fick privatpersonen en dusör.
Det framgår av ett protokoll från ett styrelsemöte i Söderport av den 25 mars 2009 att samtliga försäljningsprocesser i Malmö skulle avbrytas. I protokollet omnämns att J.K. skulle föra en dialog med en person vid namn R.B. om försäljning av fastigheterna. L.H. nämns överhuvudtaget inte i protokollet, vilket visar att han inte hade något uppdrag att sälja beståndet i Malmö.
När S.W. tillträdde som vd för Söderport i juni 2009 erbjöd L.H. honom och L.D. att för Söderports del förmedla fastighetsbeståndet i Malmö. Erbjudandet avböjdes. Denna kontakt visar att L.H. inte hade något tidigare uppdrag. I allt fall medförde avböjandet att ett eventuellt uppdrag för Söderport därigenom upphört. Efter denna tidpunkt har L.H. inte haft någon anledning att tro att han hade något uppdrag för Söderport.
Det stämmer att Söderport höll ett möte med Volito den 11 december 2009 genom L.H:s försorg. Inför mötet förekom också viss korrespondens. Söderport skickade senare information om malmöfastigheterna till L.H. Förutsättningen för en affär var att Volito skulle köpa samtliga Söderports fastigheter i Malmö. Söderport uppfattade emellertid att om det fanns någon klientrelation var den mellan Volito och L.H.
Ett e-postmeddelande av den 16 november 2009 visar att L.H. då efterfrågade information om malmöfastigheterna. Om L.H. skulle ha arbetat för Söderport hade han redan haft sådan information.
Volito är en stor aktör på fastighetsmarknaden i Malmö och det är naturligt att det bolaget kontaktas av den som avser att genomföra en fastighetsförsäljning i Malmö. Det stämmer att Volito lämnade ett indikativt bud den 1 juni 2010 på hela beståndet i Malmö på 663 miljoner kr. Budet avböjdes av Söderport eftersom det låg långt under bolagets värdering av fastigheterna. Härefter förekom inga förhandlingar med Volito förrän Söderport anlitade Leimdörfer.
Efter att Söderport haft kontakt med tre ledande mäklarfirmor valde bolaget att i september 2010 teckna ett exklusivt skriftligt uppdragsavtal med mäklarfirman Leimdörfer. Uppdraget omfattade alla led i försäljningsprocessen.
Leimdörfer upprättade en omfattande försäljningspromemoria och Volito erbjöds som ett av flera andra fastighetsbolag att delta i ett anbudsförfarande. Volito ställde sitt bud till F.C. på Leimdörfer. Budets utformning motsvarar de instruktioner som Leimdörfer efterfrågade i sin försäljningspromemoria.
Leimdörfer utvärderade inkomna anbud på beståndet från sammanlagt tolv budgivare. Tillsammans med Söderport valde Leimdörfer att gå vidare med Volitos tredje budalternativ. Försäljningen till Volito slutfördes i februari 2011 och är uteslutande en förtjänst av Leimdörfers ansträngningar. L.H. och U.B. deltog inte på något sätt i den försäljning som kom till stånd. Det föreligger inte någon omfattningsmässig identitet mellan det indikativa budet från Volito sommaren 2010 och det bud som sedan kom att antas efter Leimdörfers medverkan. Någon prisjämförelse går inte heller att göra.
För sitt arbete mottog Leimdörfer en provision om 0,25 procent av köpeskillingen. Den ersättningen överensstämmer med vad andra mäklare offererade och är marknadsmässig. Provisionen ska jämföras med M & A:s påstående om att L.H:s provision skulle uppgå till en procent. Härtill kommer att L.H. inte utförde något av det omfattande rådgivnings- och försäljningsarbete som gav Leimdörfer en fjärdedel så mycket provision. Om L.H. skulle ha fått en dusör för sitt arbete hade 100 000 kr varit rimligt.
Bevisning
På M & A:s begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med L.H. samt vittnesförhör med U.B., J.K., M.M. och P.H.
På Söderports begäran har vittnesförhör hållits med L.D., S.W., P.L. (Sagax ekonomichef), L.T. (transaktionsansvarig på Hemfosa) samt F.C.
Parterna har åberopat skriftlig bevisning.
Domskäl
Tingsrättens utgångspunkter
Tingsrätten har att först pröva frågan om Söderport givit L.H. ett mäklaruppdrag att sälja bolagets fastighetsbestånd i Malmö. Om frågan besvaras jakande har tingsrätten att därefter pröva om förutsättningarna för att mäklarprovision ska utgå är uppfyllda.
Har L.H. haft ett mäklaruppdrag?
L.H. har i sitt förhör under sanningsförsäkran uppgett att han fick det aktuella uppdraget av Söderports vd och delägare J.K. och att Söderports andre delägare och styrelseordförande L.D. var informerad om uppdraget och om provisionens storlek. Enligt tingsrättens mening framstår det inte som osannolikt eller märkligt att Söderport skulle ha träffat en sådan överenskommelse mot bakgrund av att Söderport vid denna tid ostridigt var mycket intresserat av att sälja sitt fastighetsbestånd i Malmö, att L.H. regelbundet hade kontakt med Söderport, att han endast skulle få ersättning om han tillsåg att en försäljning kom till stånd och att mäklaruppdraget inte skulle vara exklusivt. J.K. har hörts i målet och under ed bekräftat att Söderport lämnade ett sådant uppdrag. J.K:s tidigare kompanjon L.D. har visserligen uppgett att han inte känner till att Söderport skulle ha gett L.H. något mäklaruppdrag. Hans minnesbilder har dock framstått som svaga och L.D. har uppgett att han inte var så engagerad i arbetet med försäljningen av beståndet i Malmö. L.D. har även uppgett att L.H. visade intresse för att hjälpa till att genomföra en affär i Malmö och att L.H. uppgav att han hade affärsbekanta som kunde vara intresserade.
Att Söderport kom överens med L.H. vinner även stöd av vad U.B. berättat. U.B. har uppgett att han kontaktades av L.H. rörande uppdraget och att han därför i sin tur tog kontakt med Volitos styrelseordförande L.B. U.B. har vidare berättat att han sammanträffade med J.K. och att det vid den kontakten stod helt klart att L.H. hade ett mäklaruppdrag från Söderport.
Söderport har gjort gällande att L.H. i juni 2009 inför S.W. och L.D. erbjöd sig att förmedla fastighetsbeståndet i Malmö och att detta erbjudande då avböjdes. Varken S.W. eller L.D. har dock i förhören med dem vid tingsrätten bekräftat dessa uppgifter.
Genom förhöret med M.M. har också framkommit att L.H. hade kontakt med honom i syfte att genomföra en försäljning.
Den e-postkorrespondens rörande de aktuella fastigheterna som förevarit mellan L.H. och bl.a. U.B., S.W. och P.H., stöder ytterligare att L.H. innehaft ett mäklaruppdrag.
Mot ovanstående bakgrund finner tingsrätten i och för sig visat att L.H. haft ett avtal med Söderport om att han skulle förmedla en försäljning av Söderports fastighetsbestånd i Malmö.
Mäklarprovision
Överlåtelsen i målet avser flera aktiebolag vars enda tillgångar utgörs av fastigheter. Det rör sig alltså om lös egendom varför jordabalken och fastighetsmäklarlagen inte är direkt tillämpliga på överlåtelsen och mäklaruppdraget. Det saknas generella lagbestämmelser om mäklarprovision. HD har dock i ett pleniavgörande, NJA 2010 s. 58, behandlat ett mål som rörde mäklarprovision i samband med en överlåtelse av andelar i ett kommanditbolag vars huvudsakliga tillgång bestod av en fastighet. I sitt avgörande gjorde HD analogier med de bestämmelser i fastighetsmäklarlagen som rör rätt till mäklarprovision.
En mäklare har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren (se 23 § andra stycket fastighetsmäklarlagen, 2011:666, som i sak överensstämmer med 21 § andra stycket fastighetsmäklarlagen, 1995:400, som gällde vid tiden som är aktuell i målet). För att bestämma om mäklarprovision ska utgå avser därför tingsrätten att pröva om köparen Volito anvisats av L.H. och om överlåtelseavtalet mellan Söderport och Volito träffats genom hans förmedling, dvs. om det föreligger ett orsakssamband mellan hans arbete och det avtal som träffats. Om tingsrätten kan konstatera att så är fallet har tingsrätten att därefter pröva vilken provision som varit avtalad och att ta ställning till Söderports invändning om befogenhetsöverskridande beträffande provisionsnivån.
Har det förelegat ett orsakssamband mellan L.H:s mäklaruppdrag och försäljningen av fastigheterna?
Det är utrett att L.H:s samarbete med U.B. resulterade i att Volito kom att anvisas som en presumtiv köpare. Det är vidare ostridigt i målet att Volito den 1 juni 2010 lade ett s.k. indikativt bud på hela Söderports bestånd i Malmö men att budet inte accepterades av Söderport. L.H. har uppgett att han hade fortsatta kontakter med parterna även under augusti 2010 och möjligen även så sent som september 2010. Han har dock själv uppgett att han därefter inte förde några diskussioner om en försäljning. Hans aktiva förmedlingsarbete synes således ha upphört kort tid efter det att det indikativa budet från Volito avvisades.
Under sommaren 2010 bytte Söderport ägare. Det är ostridigt att Söderport därefter gav mäklarfirman Leimdörfer ett exklusivt mäklaruppdrag rörande beståndet i Malmö och att en ny försäljningsprocess vidtog. Den nya processen var ett anbudsförfarande där flera intressenter, däribland Volito, inbjöds. L.H. har vidgått att han nåddes av nyheten att Leimdörfer fått i uppdrag att sälja fastigheterna i Malmö. Informationen förefaller inte ha lett till någon reaktion från hans sida. F.C. som var den ansvarige mäklaren på Leimdörfer har i sitt vittnesmål uppgett att L.H. aldrig medverkade i försäljningsprocessen och att Leimdörfer inte lade någon vikt vid de eventuella diskussioner som tidigare förekommit med Volito. L.H. har inte heller ifrågasatt att Leimdörfer utförde sitt arbete självständigt. Leimdörfers arbete bestod bl.a. i att insamla information om fastigheterna, att upprätta en försäljningspromemoria, att kontakta presumtiva köpare, att hantera budprocessen och att analysera inkomna bud samt att biträda vid förhandlingarna.
Det står alltså klart att Leimdörfers arbete genomfördes helt utan L.H:s medverkan. Härtill kommer att det budalternativ som Volito och Söderport förhandlade om och slutligen kom överens om avsåg endast sex fastigheter i det aktuella beståndet till skillnad från det bud som Volito erbjöd i juni 2010 avseende Söderports samtliga elva fastigheter i Malmö. Mot denna bakgrund finner tingsrätten inte visat att det föreligger något orsakssamband mellan L.H:s arbete och den slutliga försäljningen av fastigheterna. Redan därför är det inte styrkt att L.H. är berättigad till någon mäklarprovision.
Slutsats
Käromålet ska ogillas.
Domslut
Domslut
Käromålet ogillas.
Svea hovrätt
Merger & Acquisition Svenska AB överklagade i Svea hovrätt och yrkade bifall till sin talan i målet.
Söderport Fastigheter AB bestred ändring av tingsrättens dom.
Domskäl
Hovrätten (hovrättsrådet Fredrik Ludwigs och f.d. hovrättsrådet Lii Orlov-Lempert) anförde i dom den 27 november 2013:
Grunder, utveckling av talan samt bevisning
Parterna har åberopat samma grunder som vid tingsrätten samt utvecklat sin respektive talan i huvudsak i enlighet med vad som framgår av tingsrättens dom. De har också åberopat samma bevisning som vid tingsrätten.
- - -.
Hovrättens domskäl
Hovrättens utgångspunkter
Den överlåtelse som målet rör avser aktiebolag vars enda tillgångar utgörs av fastigheter. Som tingsrätten anfört rör det sig alltså om överlåtelse av lös egendom. Detta medför att det saknas lagbestämmelser avseende förmedlingen och att det inte heller finns generellt tillämpliga bestämmelser om rätten till mäklarprovision. I enlighet med HD:s bedömning i rättsfallet NJA 2010 s. 58 kan dock i ett fall som detta viss ledning hämtas från fastighetsmäklarlagen, varvid lagens lydelse före den 1 juli 2011 (SFS 1995:400) nu är av intresse. Av 21 § andra stycket i då gällande lydelse framgår att en fastighetsmäklare har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. (Samma bestämmelse återfinns i 23 § andra stycket nu gällande fastighetsmäklarlag, 2011:666.)
Mot denna bakgrund prövar hovrätten om M & A har visat att L.H. av Söderport erhållit ett uppdrag att förmedla försäljning av hela eller delar av Söderports fastighetsbestånd i Malmö, att L.H. anvisat Volito Fastighets AB (Volito) som köpare samt att det föreligger ett orsakssamband mellan L.H:s verksamhet och det ingångna överlåtelseavtalet mellan Söderport och Volito. Om hovrätten finner dessa omständigheter visade, prövar hovrätten frågan om vilken förmedlingsprovision som ska utgå.
Frågan om uppdrag förelegat
I enlighet med vad tingsrätten anfört finner hovrätten att M & A genom åberopad muntlig och skriftlig bevisning har visat att L.H. hade ett muntligt avtal med Söderport som innebar ett uppdrag att förmedla försäljning av Söderports fastighetsbestånd i Malmö. Hovrätten finner det också visat att avtalet slöts hösten 2008 och att förmedlingsuppdraget, som inte skulle vara exklusivt, avsåg i första hand hela eller annars delar av nämnda fastighetsbestånd.
Frågorna om anvisning och orsakssamband
Det är ostridigt i målet att det genom L.H.s försorg i december 2009 hölls ett möte mellan företrädare för Söderport och Volito avseende Söderports fastighetsbestånd i Malmö. Vidare är det ostridigt att Volito den 1 juni 2010 lämnade ett indikativt bud på fastighetsbeståndet. Mot denna bakgrund och genom L.H:s, U.B:s och P.H:s samstämmiga uppgifter är det vidare klarlagt att det var L.H. som, via U.B:s kontakter med Volitos styrelseordförande L.B., sammanförde Söderport med Volito och att förhandlingar mellan dessa parter sålunda kom att föras på grund av L.H:s verksamhet. Det är därmed visat att L.H. anvisade Volito som spekulant på fastighetsbeståndet.
När det gäller frågan om det förelegat orsakssamband mellan L.H:s verksamhet och det ingångna överlåtelseavtalet mellan Söderport och Volito gör hovrätten följande bedömning.
Sedan de nya ägarna till Söderport i september 2010 givit mäklarfirman Leimdörfer ett exklusivt mäklaruppdrag rörande Söderports fastighetsbestånd i Malmö vidtog en ny försäljningsprocess. Leimdörfer tillämpade för försäljningen ett anbudsförfarande. Genom ett utskick med kortare information (en ”teaser”) inbjöds ett flertal fastighetsägare som bedömdes kunna vara intresserade att anmäla detta, bland dem Volito. Intressenterna fick därefter en fullständig information om fastigheterna av Leimdörfer och anvisades att lämna tre olika bud, vilka skulle avse dels hela fastighetsbeståndet, dels delar av detta. Av F.C:s vittnesmål framgår att bud inkom från ett 10-tal olika intressenter. I november 2010 lämnade Volito sina bud. Därefter fördes diskussioner mellan Volito och Leimdörfer som ledde fram till att Volito och Söderport i februari 2011 enades om en överlåtelse av sex av fastigheterna i Söderports bestånd. P.H. har vittnat om att det material de erhöll från Leimdörfer skilde sig från det de tidigare fått från L.H. på så sätt att det nya materialet var strukturerat och utformat på annat sätt. Fastighetsuppgifterna var dock desamma. P.H. har också sagt att han tror att Volito redan i juni 2010 hade kunnat lägga ett bud avseende den del av beståndet som senare köptes, på samma nivå som novemberbudet, om diskussionerna då hade fortsatt och fördjupats.
När Leimdörfer fick uppdraget att sälja fastigheterna innebar detta att en ny försäljningsprocess startade. Annat har inte framkommit än att Volito fick utskicket (”teasern”) i sin egenskap av en större fastighetsägare i Malmö (innehavet var vid den tiden värt cirka 1,4 miljarder kr) och att Volito med anledning av utskicket, såsom en av flera intressenter, anmälde sitt intresse till Leimdörfer. Under sådana förhållanden kan L.H:s tidigare anvisning av Volito inte anses ha haft någon självständig betydelse för de kommande köpeförhandlingarna med Leimdörfer.
Det har vidare framkommit att Leimdörfer utförde sitt arbete, vilket tingsrätten närmare beskrivit, helt självständigt. F.C. har uppgett att L.H. inte på något sätt varit inblandad i försäljningsprocessen och att Leimdörfer inte lagt vikt vid några tidigare diskussioner med Volito. Detta har heller inte ifrågasatts av L.H. Att uppgifterna om fastigheterna i respektive mäklares försäljningsmaterial inte skilde sig åt - det gällde ju för övrigt samma fastigheter - eller att Volitos bud till Leimdörfer låg i samma nivå som det tidigare budet kan inte tillmätas någon avgörande betydelse.
Mot bakgrund av det anförda anser hovrätten att det inte är visat att det föreligger något orsakssamband mellan L.H:s arbete och den slutliga försäljningen av fastigheterna. L.H. är därför inte berättigad till någon mäklarprovision.
Hovrättens domslut
Hovrätten fastställer tingsrättens dom.
Hovrättsrådet Rakel Granditsky Hökeberg, referent, och adjungerade ledamoten Eva Meiton var av skiljaktig mening och anförde följande.
Vi är eniga med majoriteten om hovrättens utgångspunkter och vad som ska prövas i målet. I likhet med majoriteten finner vi det också visat att L.H. hösten 2008 ingick ett avtal med Söderport som innebar att han fick ett uppdrag att förmedla försäljning av hela eller delar av Söderports fastighetsbestånd i Malmö samt att han anvisade Volito som spekulant på fastighetsbeståndet. När det gäller frågan om det förelegat orsakssamband mellan L.H:s verksamhet och det ingångna överlåtelseavtalet mellan Söderport och Volito gör vi dock följande bedömning.
Av praxis framgår att det som regel kan presumeras föreligga ett orsakssamband mellan en fastighetsmäklares verksamhet och det avtal som kommit till stånd om avtalet slutits med en av mäklaren anvisad spekulant. I något fall kan dock omständigheterna vara sådana att orsakssambandet mellan mäklarens insats och det ingångna avtalet, t.ex. på grund av den tid som hunnit förflyta däremellan eller genom att det slutliga avtalet träffats på villkor som på ett avgörande sätt skiljer sig från dem som var aktuella när mäklaren ledde förhandlingarna mellan parterna, är så svagt att någon provision inte ska utgå. (Se bl.a. NJA 1997 s. 347 med i rättsfallet angivna hänvisningar och Beckman, Rättspraxis om mäklarprovision, SvJT 1970 s. 613 ff.)
Det är ostridigt i målet att Volito den 1 juni 2010 lade ett indikativt bud om 663 000 000 kr avseende hela Söderports fastighetsbestånd i Malmö, dvs. elva fastigheter. Vidare står klart att Söderport ansåg att budet var för lågt i förhållande till bolagets egen värdering av fastighetsbeståndet och att budet därför avböjdes. Av L.H:s, P.H:s och S.W:s uppgifter har framgått att man därefter förde diskussioner om ett nytt bud som exkluderade en större fastighet i beståndet. Förhandlingarna kom dock inte att fortsätta mellan Söderport och Volito. Såvitt framkommit var det huvudsakliga skälet till detta att Söderport vid denna tid bytte ägare.
Sedan Söderport i september 2010 anlitat mäklarfirman Leimdörfer inkom Volito i november samma år med ett nytt indikativt bud som innefattade tre alternativ. Ett av alternativen avsåg hela fastighetsbeståndet och de två andra avsåg åtta respektive sex fastigheter. Det bud som avsåg hela beståndet var på 650 000 000 kr och det bud som avsåg sex fastigheter var på 383 000 000 kr. I februari 2011 kom Söderport och Volito att enas om en överlåtelse grundat på sistnämnda bud.
Av P.H:s uppgifter har framgått att han av L.H. fick det material och de uppgifter avseende fastighetsbeståndet som krävdes för att Volito skulle kunna lägga ett bud på fastighetsbeståndet. Enligt honom skulle ett avtal i enlighet med det som kom till stånd i februari 2011 mycket väl ha kunnat träffas om förhandingarna hade fortsatt mellan Volito och Söderport sommaren 2010. Även om det bud som Volito lade i november 2010, av förklarliga skäl, hänförde sig till Leimdörfers försäljningsunderlag, ger P.H:s uppgifter vid handen att Volitos beslutsunderlag vid den nya budgivningen inte i egentlig mening var annorlunda än vid det bud som lades i juni samma år.
Mot bakgrund av vad som framkommit om ägarbytet i Söderport kan den tid som förflöt mellan de indikativa buden från Volitos sida inte tillmätas någon avgörande betydelse vid bedömningen av styrkan av orsakssambandet mellan L.H:s verksamhet och det ingångna köpeavtalet. Storleken på de olika bud som avsåg hela fastighetsbeståndet skiljer sig inte åt på något påtagligt sätt. Som framgår ovan finner vi utrett att fortsatta förhandlingar om köp av en mindre del av fastighetsbeståndet påbörjades mellan Söderport och Volito redan sommaren 2010. Det är inte visat att dessa förhandlingar avbröts av något skäl som rörde L.H:s verksamhet. Som redan sagts innefattade hans uppdrag även att förmedla försäljning av delar av beståndet. Den omständigheten att köpet sedermera kom att omfatta endast sex av elva fastigheter medför därmed inte att köpeavtalet kan sägas ha träffats på villkor som på ett avgörande sätt skiljde sig från vad som var aktuellt när L.H. ledde förhandlingarna mellan parterna.
Trots att köpeavtalet kom att träffas efter försäljningsåtgärder också från Leimdörfers sida får det enligt vår mening anses föreligga ett sådant orsakssamband mellan L.H:s verksamhet och det ingångna köpeavtalet att M & A bör ha rätt till provision.
Såväl L.H. som J.K. har uppgett att provision om en procent av köpeskillingen var avtalad. Av J.K:s uppgifter har också framgått att detta var sedvanlig provision för L.H:s del. Dessa uppgifter vinner stöd av vad L.D. har uppgett om det belopp som L.H. fick efter en tidigare fastighetsaffär som han hade förmedlat till Söderport. Redan genom sin post som VD i ett fastighetsbolag får J.K. anses ha varit behörig att träffa ett avtal om sådan provision. Under alla förhållanden är det inte visat att L.H. skulle ha varit i ond tro beträffande vare sig J.K:s behörighet eller hans befogenhet i detta avseende.
M & A har mot denna bakgrund visat att en provision om en procent av köpeskillingen var avtalad mellan Söderport och L.H.
Enligt vår mening ska alltså tingsrättens dom ändras och, då tvist om mervärdesskatten inte föreligger, M & A:s talan bifallas.
Högsta domstolen
Merger & Acquisition Svenska AB överklagade hovrättens dom och yrkade bifall till sin talan i målet.
Söderport Fastigheter AB motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Merger & Acquisition åberopade ett rättsutlåtande av förbundsjuristen Magnus Melin. Söderport Fastigheter åberopade ett rättsutlåtande av professor Rolf Dotevall.
Betänkande
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Anu Rintala, föreslog i betänkande följande dom.
Domskäl
Domskäl
Bakgrund
1-6. Överensstämmer i huvudsak med punkterna 1-6 i HD:s dom.
Utgångspunkter för bedömningen
Överlåtelsen i målet avser aktiebolag, vars enda tillgångar utgörs av fastigheter. Det finns inga direkt tillämpliga lagbestämmelser om förmedling av sådan egendom. Av rättsfallet NJA 2010 s. 58 följer dock att i ett fall som detta kan ledning hämtas från bestämmelserna om provision i fastighetsmäklarlagen.
Den överlåtelse som nu är aktuell ägde rum i februari 2011. Prövningen i målet bör ske mot bakgrund av de bestämmelser om mäklarprovision som gällde då. Vid tidpunkten för överlåtelsen var 21 § andra stycket fastighetsmäklarlagen (1995:400) tillämplig. I bestämmelsen anges att en mäklare har rätt till provision endast om ett avtal om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.
I målet är ostridigt att ett avtal om överlåtelse har träffats mellan Söderport och Volito avseende aktiebolag som ägde delar av Söderports fastighetsbestånd i Malmö. Det HD har att pröva är om det har förelegat något mäklaruppdrag för L.H. att förmedla sådan försäljning. I det fall sådant uppdrag ska anses ha förelegat, har HD att ta ställning till om L.H. har anvisat Volito som köpare under sin uppdragstid och om avtalet om överlåtelse kan anses ha träffats genom L.H:s förmedling. Om HD finner dessa omständigheter visade prövar HD frågan om vilken provision som ska utgå.
Närmare om kravet på mäklaruppdrag
En första förutsättning för mäklarprovision är att det föreligger ett mäklaruppdrag. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen har detta definierats som att det ska finnas ett uppdrag som går ut på att finna en medkontrahent till uppdragsgivaren (se prop. 1994/95:14 s. 83 och prop. 1983/84:16 s. 45). Bevisbördan för att det förelegat ett mäklaruppdrag och för dess innehåll åvilar i princip mäklaren (se Nils Beckman, Rättspraxis om mäklarprovision, SvJT 1970 s. 608). Det ska också föreligga identitet mellan det avtalade förmedlingsobjektet och det överlåtna objektet.
I detta fall har det förelegat ett mäklaruppdrag avseende de överlåtna aktiebolagen
I målet har Söderport bestritt att det överhuvudtaget har träffats något avtal om mäklaruppdrag mellan L.H. och Söderport. Det är då M & A som har att visa att det har förelegat ett mäklaruppdrag.
HD finner, i likhet med hovrätten, att M & A genom den muntliga och skriftliga bevisningen i målet har visat att L.H. och Söderports dåvarande verkställande direktör J.K., under hösten 2008 träffade ett muntligt avtal som innebar ett uppdrag för L.H. att förmedla en försäljning av Söderports fastighetsbestånd i Malmö. HD finner det vidare visat att avtalet inte var exklusivt, att det avsåg i första hand hela eller annars delar av nämnda fastighetsbestånd och att överenskommen provision var en procent på köpeskillingen.
Söderport har gjort gällande att för det fall domstolen anser att det har slutits ett avtal under hösten 2008 har avtalet i vart fall upphört att gälla senast i samband med att Söderport i juni 2009 avböjde L.H:s erbjudande att förmedla fastigheter. Av utredningen i målet har det inte framkommit någonting som ger stöd åt detta påstående. Det kan därför inte, mot M & A:s bestridande, anses visat att avtalet upphört på sätt som Söderport har gjort gällande.
Det har mot denna bakgrund förelegat ett mäklaruppdrag för L.H. Eftersom uppdraget även omfattat en del av fastighetsbeståndet i Malmö, föreligger även identitet mellan det avtalade förmedlingsobjektet och det avtal om överlåtelse som kom till stånd i februari 2011.
Närmare om kravet på anvisning
En ytterligare förutsättning för provision är att mäklaren under uppdragstiden har anvisat uppdragsgivaren dennes medkontrahent.
En fråga är vad som avses med begreppet anvisa. När förutsättningarna för provision avseende fastighetsmäklare reglerades i lag anfördes att de i sak skulle anknyta till den praxis som då utbildats beträffande rätt till provision vid sedvanliga mäklaruppdrag (se prop. 1983/84:16 s. 45). Dessa uttalanden gäller även beträffande 21 § andra stycket fastighetsmäklarlagen, som är aktuell i det här målet (se prop. 1994/95:14 s. 83). Av den rättspraxis som gällde vid tidpunkten för lagregleringen kan inte utläsas annat än att anvisningskravet ansågs uppfyllt om mäklarens arbete medfört att parterna fått möjlighet att etablera kontakt med varandra (se t.ex. NJA 1941 s. 495 och NJA 1975 s. 748). Detta synsätt överensstämmer också med att det i förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att anvisningskravet är uppfyllt redan om spekulanten ser mäklarens annons och därefter på egen hand sätter sig i förbindelse med säljaren (se prop. 1983/84:16 s. 46). Med begreppet anvisa bör mot denna bakgrund avses att mäklaren har sammanfört parterna, dvs. att mäklarens arbete har medfört att parterna har fått möjlighet att sätta sig i kontakt med varandra.
I detta fall har anvisning skett under uppdragstiden
Det HD då har att ta ställning till är om L.H. under uppdragstiden har anvisat Volito.
Av L.H:s och hans samarbetspartner U.B:s samstämmiga uppgifter har framgått att U.B. identifierade Volito som presumtiv köpare, och att det efter U.B:s kontakter med Volitos styrelseordförande L.B. framkom att Volito var intresserat av en affär. Genom L.H:s och J.K:s uppgifter har framkommit att L.H. under sommaren 2009 informerade J.K. om att Volito var intresserat av beståndet och att Söderport i anledning av det kunde kontakta Volitos verkställande direktör P.H.
Av utredningen framgår därmed att L.H:s arbete har medfört att Söderport och Volito har fått möjlighet att sätta sig i kontakt med varandra angående fastighetsbeståndet i Malmö. L.H. har således under uppdragstiden anvisat Volito som presumtiv köpare.
Närmare om kravet på förmedling
För att mäklaren ska erhålla provision krävs det, utöver att det har förelegat ett mäklaruppdrag och att det träffats ett avtal mellan mäklarens uppdragsgivare och någon som har anvisats av mäklaren, att avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling. Innebörden av kravet på förmedling har i rättspraxis uttryckts så att det ska föreligga orsakssamband mellan mäklarens verksamhet och det ingångna avtalet (se t.ex. NJA 1975 s. 748).
HD har i rättsfallet NJA 1975 s. 748 uttalat att om, som normalfallet är, endast en mäklare medverkat och avtalet slutits med den av denne anvisade spekulanten, lär orsakssamband i regel kunna presumeras. Om två mäklare successivt medverkat är förhållandet mera komplicerat. Det måste då i varje särskilt fall prövas vilkendera mäklares verksamhet som har varit orsaken till att avtalet kommit till stånd och av mäklarna blir det då denne som är berättigad till provision.
I det här fallet aktualiseras den situationen att en mäklare har anvisat en spekulant, men det kommer inte till stånd något avtal om överlåtelse, varefter säljaren vänder sig till en annan mäklare, som anvisar samme spekulant och får till stånd ett avtal. Fråga är då hur man i en sådan situation ska göra bedömningen av vilken mäklares arbetsinsats som föranlett avtalet.
Med hänsyn till uttalandena i 1975 års rättsfall måste en utgångspunkt i bedömningen vara, att om ett avtal hade träffats omedelbart skulle det ha presumerats föreligga ett orsakssamband mellan den förste mäklarens verksamhet och avtalet. Om ett avtal träffas först senare, och efter medverkan av en annan mäklare, uppkommer frågan när den förste mäklarens anvisning och andra arbetsinsatser inte längre kan anses utgöra orsak till avtalet. Detta är också den avgörande frågan vid bedömning av orsakssamband då två mäklare medverkat.
Det är inte möjligt att ange någon tidsfrist för hur länge en mäklares arbetsinsatser kan grunda rätt till provision. I stället kan vissa grundförutsättningar för när mäklarprovision ska utgå tjäna som utgångspunkt. I rättspraxis har det ansetts att mäklarens arbete i väsentlig grad ska ha bidragit till ett avtal om överlåtelse för att rätt till provision ska föreligga (se t.ex. NJA 1939 s. 645). Om två mäklare medverkat kan det genom den andre mäklarens verksamhet ha tillkommit nya förutsättningar som fått avgörande betydelse för avtalsparternas intresse att ingå avtal. Den andre mäklaren torde då genom sina insatser i väsentlig grad ha bidragit till avtalet. Den förste mäklarens verksamhet kan i sådant fall som huvudregel inte längre anses utgöra orsak till att ett avtal har träffats. Om situationen däremot är det motsatta, dvs. att det inte har framkommit något nytt som på avgörande sätt har inverkat på parternas intresse att träffa avtal, får det i stället i regel anses att det är den förste mäklarens verksamhet som utgör orsak till avtalet trots att även en annan mäklare har medverkat. Mot denna bakgrund bör den förste mäklarens verksamhet i regel inte längre anses utgöra orsak till ett avtal om det genom en annan mäklares verksamhet har tillkommit nya förhållanden eller förutsättningar av avgörande betydelse för avtalets tillkomst.
Vid bedömningen av om det tillkommit sådana nya förhållanden eller förutsättningar bör en helhetsbedömning av omständigheterna i det enskilda fallet göras. En omständighet som kan beaktas är om den andre mäklaren har bidragit med information om försäljningsobjektet, eller med annan sakkunskap, som på ett avgörande sätt har inverkat på köparens ställningstagande att ingå avtal. Köparens uppfattning om detta bör då tillmätas betydelse. Även omständigheter kring det slutliga priset och villkoren i övrigt för den slutliga överenskommelsen kan beaktas. Det förhållandet att avtalet om överlåtelse har träffats på villkor som på ett avgörande sätt skiljer sig från dem som var aktuella när den förste mäklaren var inblandad kan tyda på att det inte föreligger något orsakssamband mellan dennes verksamhet och överlåtelsen (se NJA 1997 s. 347). Det kan i stället tyda på att den andre mäklaren genom sina arbetsinsatser har bidragit till att det blev ett avtal. Vidare kan den tid som har gått mellan de åtgärder som vidtogs av den förste mäklaren och det att ett avtal om överlåtelse kom till stånd beaktas. Det är dock inte möjligt att generellt uttala sig om inom vilken tid ett avtal måste ingås för att den förste mäklarens verksamhet fortfarande ska vara provisionsgrundade. Klart är i vart fall att om det förflutit väldigt lång tid mellan en mäklares arbetsinsatser och ett överlåtelseavtal kan ett orsakssamband med den mäklarens arbete framstå som så obetydligt att det inte är rimligt att tillmäta det betydelse. Ytterligare en omständighet som kan beaktas är om avbrutna avtalsförhandlingar eller ett byte av mäklare berott på missnöje med den första mäklarens verksamhet (se NJA 1927 s. 549). Vid sådant missnöje borde det i regel inte anses vara den mäklarens förtjänst att ett avtal om överlåtelse kommer till stånd. Det torde snarare vara så att det är den nya mäklaren som genom sin verksamhet bidragit med nya förutsättningar för ett avtal. Syftet med avbrutna förhandlingar eller byte av mäklare får dock inte framstå som ett illojalt sätt att kringgå provisionsreglerna.
I detta fall har förmedling skett
Frågan är då om L.H:s verksamhet kan anses ha varit orsaken till det ingångna avtalet mellan Söderport och Volito trots att det tillkommit efter att även mäklarfirman Leimdörfer vidtagit försäljningsåtgärder.
Genom L.H:s, U.B:s och P.H:s uppgifter har framkommit att Volito genom L.H:s försorg under hösten 2009 fick visst material med information om fastighetsbeståndet i Malmö. I målet är ostridigt att det i december 2009 hölls ett möte mellan företrädare för Söderport och Volito, under medverkan av L.H., avseende fastighetsbeståndet och att Volito i juni 2010 lämnade ett indikativt bud om 663 000 000 kr avseende hela beståndet, dvs. elva fastigheter. Av förhören med P.H. och S.W., den verkställande direktören i Söderport, har framkommit att Söderport ansåg att budet var för lågt. Av L.H:s, P.H:s och S.W:s uppgifter har framkommit att man därefter förde diskussioner om ett nytt bud som exkluderade en av de större fastigheterna i beståndet, men att förhandlingarna inte kom att fortsätta.
Det är ostridigt att Söderport under sommaren 2010 bytte ägare och att bolaget i september 2010 gav mäklarfirman Leimdörfer ett exklusivt uppdrag rörande fastighetsbeståndet i Malmö. Då inleddes en ny försäljningsprocess och Leimdörfer tillämpade för försäljningen ett anbudsförfarande. Ett flertal fastighetsbolag erbjöds att lämna anbud, däribland Volito. Intressenterna fick också information om fastigheterna och de anmodades att lämna tre olika bud. Buden skulle avse dels hela fastighetsbeståndet, dels delar av det. I november 2010 lämnade Volito ett indikativt bud som omfattade tre alternativ. Ett av alternativen avsåg hela fastighetsbeståndet och de två andra åtta respektive sex fastigheter. Det bud som avsåg hela beståndet var på 650 000 000 kr och det bud som avsåg sex fastigheter var på 383 000 000 kr. Därefter fördes diskussioner mellan Volito och Leimdörfer som ledde fram till att Volito och Leimdörfer i februari 2011 enades om en överlåtelse grundat på sistnämnda bud.
P.H. har uppgett att det material Volito erhöll från Leimdörfer skilde sig från det som bolaget tidigare fått genom L.H:s försorg på så sätt att det nya materialet var strukturerat och utformat på annat sätt, men att fastighetsuppgifterna var desamma. Av hans uppgifter har framgått att Volito av L.H. fick de uppgifter om fastighetsbeståndet som bolaget behövde för att kunna lämna ett bud. P.H. har också uppgett att han tror att Volito redan i juni 2010 hade kunnat lägga bud avseende den del av beståndet som senare köptes, och på samma nivå som de bud man lämnade till Leimdörfer, om diskussionen då hade fortsatt och fördjupats.
Det kan mot denna bakgrund konstateras att om det hade träffats ett avtal om överlåtelse i juni 2010 hade det förelegat en presumtion för orsakssamband mellan L.H:s verksamhet och avtalet. När ett avtal om överlåtelse kom till stånd först i februari 2011 under medverkan av Leimdörfer uppkommer frågan om det genom den nye mäklaren har tillkommit nya förhållanden av avgörande betydelse för avtalets tillkomst.
Det står klart att Leimdörfer utan L.H:s medverkan har vidtagit försäljningsåtgärder och bistått vid avtalsförhandlingarna mellan Söderport och Volito. Det framgår dock av P.H:s uppgifter att Volitos beslutsunderlag vid den nya budgivningen inte i egentlig mening var annorlunda än det man fick från L.H. inför det bud som lades i juni samma år. Av uppgifterna framgår också att Volito redan i juni 2010 hade kunnat lägga det bud som blev fallet senare. Det är heller inte visat att förhandlingarna i juni 2010 avbröts på grund av något som rörde L.H:s verksamhet. Utredningen tyder snarare på att avbrottet hade med de ändrade ägarförhållandena i Söderport att göra. Mot bakgrund av vad som framkommit i målet om ägarbytet i Söderport kan den tid som gått mellan Volitos bud när L.H. medverkade och det att avtalet om överlåtelse kom till stånd, inte tillmätas någon avgörande betydelse vid bedömningen av styrkan av orsakssamband mellan L.H:s verksamhet och köpeavtalet. Eftersom L.H:s uppdrag, på sätt som anförts tidigare, även omfattat att förmedla en försäljning av en del av fastighetsbeståndet kan köpeavtalet inte anses ha träffats på sådana andra villkor som på ett avgörande sätt skiljer sig från vad som var aktuellt när L.H. medverkade. Mot denna bakgrund finner HD att det genom Leimdörfers medverkan inte kan anses ha tillkommit sådana nya förutsättningar av avgörande betydelse för avtalets tillkomst att L.H:s arbete inte längre kan anses grunda rätt till provision.
Det anförda leder till slutsatsen att trots att avtalet om överlåtelse träffats efter försäljningsåtgärder också från Leimdörfers sida, får det anses föreligga sådant orsakssamband mellan L.H:s verksamhet och avtalet att provision ska utgå för arbetet.
Provision ska utgå med yrkat belopp till M & A
Som HD har funnit är det visat att L.H. och J.K. kommit överens om att provision skulle utgå för uppdraget med en procent på köpeskillingen.
Söderport har invänt att J.K. vid avtalets ingående överträtt sin befogenhet när han avtalat om sådan provision och att avtalet därför är ogiltigt enligt 8 kap. 42 § andra stycket aktiebolagslagen (2005:551). M & A har å sin sida gjort gällande att J.K. hade fullmakt att binda Söderport för åtaganden upp till 40 miljoner kr samt att L.D., som tillsammans med J.K. vid tidpunkten för avtalets ingående var huvudsaklig ägare till Söderport, lämnat sitt godkännande till uppgörelsen med L.H. Som HD uppfattat M & A:s talan har bolaget även i övrigt bestritt att förutsättningar för ogiltighet skulle vara uppfyllda.
Någon utredning som, mot Söderports bestridande, ger stöd för M & A:s påståenden om fullmakt eller godkännande från L.D. har inte framkommit.
Frågan är då om avtalet om provision ska anses ogiltigt för att J.K. överskridit sin befogenhet. För att en rättshandling ska sakna verkan mot ett aktiebolag på den grunden krävs enligt 8 kap. 42 § andra stycket aktiebolagslagen, utöver att den verkställande direktören har överskridit sin befogenhet, att bolaget visar att motparten insåg eller bort inse befogenhetsöverskridandet.
I målet är ostridigt att L.H. år 2005 genomförde ett mäklaruppdrag åt Söderport då han hjälpte bolaget att förvärva en fastighet. Det är också ostridigt att den överenskomna provisionen då var en procent på köpeskillingen och att det även då var fråga om ett muntligt avtal med J.K. Mot den bakgrunden kan Söderport inte anses ha visat att L.H. insett eller bort inse att J.K. denna gång kanske inte hade rätt att ingå sådant avtal. Även om J.K. skulle ha överskridit sin befogenhet är således inte förutsättningarna för att anse överenskommelsen om provision som ogiltig uppfyllda. Söderport har därutöver anfört att överenskommen provision är oskälig då den avviker från vad som är sedvanlig provision. Utredningen i målet ger dock inte, mot M & A:s bestridande, stöd för denna invändning. Provision ska därmed utgå med avtalade en procent på köpeskillingen.
Söderport har i HD ändrat sitt i tidigare instanser lämnade vitsordande från 100 000 kr, inklusive mervärdesskatt, till 80 000 kr, exklusive mervärdesskatt. Denna ändring uppfattar HD som ett återtagande av ett vitsordande av att mervärdesskatt ska ingå i beloppet för det fall domstolen skulle komma fram till att provision ska utgå. Det tidigare vitsordandet innebar ett villkorligt medgivande i en fråga som är underkastad parternas dispositionsrätt. För det fall villkoret uppfylls följer ett sådant medgivande samma regler som ett ovillkorligt medgivande i ett dispositivt tvistemål (se NJA 1981 s. 780). Ett återtagande kan då beaktas endast om det föranletts av alldeles speciella omständigheter. Det har inte framkommit några sådana omständigheter i det här fallet. Återtagandet bör därför inte beaktas utan det tidigare villkorade medgivandet avseende mervärdesskatt ska läggas till grund för HD:s bedömning. Mervärdesskatt ska således ingå i det utdömda beloppet.
Det anförda innebär att L.H. är berättigad till provision med 4 750 000 kr, inklusive mervärdesskatt, för det uppdrag som han har utfört. Det råder inte någon tvist om att L.H. har överlåtit sin fordran till M & A. Provision ska därför utgå till M & A med yrkat belopp.
Slutsatser
Sammanfattningsvis finner HD att L.H. har erhållit och utfört ett mäklaruppdrag avseende försäljning av de Söderport tillhöriga aktiebolagen Volito Laxen AB, Volito Södra Porten AB, Volito Stjärnan AB, Volito Claus AB och Volito Söderhavet AB. HD finner vidare att L.H. till följd av det utförda uppdraget är berättigad till överenskommen provision om en procent på köpeskillingen för de förmedlade bolagen plus mervärdesskatt. I målet är ostridigt att fordran har överlåtits till M & A. Den av M & A förda talan ska därför bifallas.
Mot denna bakgrund ska hovrättens dom ändras i sak så att Söderport förpliktas att till M & A betala 4 750 000 kr jämte ränta - - -.
Domslut
Domslut
Med ändring av hovrättens dom förpliktar HD Söderport Fastigheter AB att till Merger & Acquisition Svenska AB betala 4 750 000 kr jämte ränta - - -.
Domskäl
HD (justitieråden Ann-Christine Lindeblad, Gudmund Toijer, Lena Moore, Martin Borgeke och Lars Edlund, referent) meddelade den 17 december 2015 följande dom:
Domskäl
Bakgrund
Söderport Fastigheter AB äger kommersiella fastigheter. I september 2010 fick mäklarfirman Leimdörfer uppdraget att sälja hela eller delar av Söderports fastighetsbestånd om elva fastigheter i Malmö. I februari 2011 sålde Söderport delar av beståndet, fem bolag innehållande sex fastigheter, till Volito Fastighets AB för 380 miljoner kr.
Merger & Acquisition Svenska AB (M & A) ägs av L.H., som bedriver verksamhet som företagsförmedlare. M & A väckte talan mot Söderport och krävde provision i anledning av Söderports överlåtelse av bolagen.
M & A gjorde gällande att L.H., vars provisionsanspråk hade övertagits av M & A, genom ett muntligt avtal hösten 2008 med Söderports dåvarande verkställande direktör hade fått ett mäklaruppdrag avseende försäljning av fastighetsbeståndet och att han också hade utfört uppdraget.
Söderport bestred att L.H. hade haft något mäklaruppdrag. Söderport invände, för det fall att ett uppdragsavtal ansågs ingånget, att avtalet var ogiltigt eftersom Söderports verkställande direktör vid avtalsslutet överskridit sin befogenhet och att den avtalade provisionen under alla förhållanden var oskälig. Söderport hävdade också att bolaget inte hade genomfört affären med Volito som ett resultat av L.H:s arbete.
Tingsrätten och hovrätten har funnit att L.H. hade haft ett mäklaruppdrag, men att det inte förelåg något orsakssamband mellan hans arbete och den slutliga försäljningen av bolagen. Yrkandet om provision har därför ogillats.
Frågan i målet är alltså om M & A är berättigat till provision för förmedling av de i målet aktuella bolagen.
Den rättsliga regleringen
Överlåtelsen avser fastighetsägande bolag och faller därför inte inom det lagreglerade området för fastighetsmäklares verksamhet. Prövningen av M & A:s anspråk får i stället göras enligt allmänna mäklarrättsliga principer (jfr bl.a. NJA 2010 s. 58). Dessa principer, som till stor del utvecklats genom rättspraxis, har även utgjort grunden för reglerna om mäklares provisionsrätt i såväl nuvarande fastighetsmäklarlag som tidigare lagar (se numera 23 § fastighetsmäklarlagen, 2011:666; jfr prop. 1983/84:16 s. 45 f.).
Tre huvudkriterier ska vara uppfyllda för att en mäklare ska vara berättigad till provision för en överlåtelse där mäklaren inte har ensamrätt (exklusivitet). Det ska föreligga ett mäklaruppdrag, mäklaren ska ha anvisat uppdragsgivaren en medkontrahent och det ska finnas ett orsakssamband mellan mäklarens aktiviteter och uppdragsgivarens avtal med en anvisad medkontrahent.
En första förutsättning för mäklarprovision är alltså att det föreligger ett mäklaruppdrag, dvs. ett uppdrag att finna en medkontrahent till uppdragsgivaren. Denna fråga får avgöras enligt sedvanliga avtalsrättsliga principer.
Vidare ska mäklaren till sin uppdragsgivare ha anvisat den spekulant som sedermera köpte det förmedlade objektet. Mäklaren har bevisbördan för att anvisning har skett. Normalt görs anvisningen genom att mäklaren ger uppdragsgivaren information om att det finns en eller flera spekulanter som visat intresse för objektet. Men anvisning föreligger även när en spekulant, som genom mäklarens aktiviteter fått kännedom om uppdragsgivarens försäljningsavsikt, tar direktkontakt med uppdragsgivaren. En anvisning anses då föreligga om uppdragsgivaren inser eller bör inse att kontakten är föranledd av mäklarens arbete.
För att mäklaren ska ha rätt till provision krävs det därutöver att avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling. Det ska sålunda finnas ett orsakssamband mellan mäklarens verksamhet och det ingångna avtalet.
Om endast en mäklare har medverkat vid överlåtelseavtalet, kan ett orsakssamband i regel presumeras. En sådan presumtion gäller även när uppdragsgivaren själv slutför affären utan mäklarens medverkan. Detta gäller inte minst om uppdragsgivaren får anses ha handlat illojalt i ett försök att slippa betala provision till mäklaren trots att uppdragsgivaren drar nytta av dennes arbete. Presumtionen kan dock brytas, om uppdragsgivaren bevisar att det inte finns något orsakssamband. (Se bl.a. NJA 1981 s. 259 och NJA 1997 s. 347, där omständigheterna gav vid handen att mäklarens arbete inte hade haft någon nämnvärd betydelse för avtalets tillkomst.)
Om två olika mäklare arbetat med förmedlingen i olika skeden uppkommer frågan vem av dem som är berättigad till provision. Om det finns ett orsakssamband mellan avtalet och bara den ene mäklarens arbete, kommer provisionen att tillfalla den mäklaren. Situationen kan emellertid vara sådan att båda mäklarna har lämnat nödvändiga bidrag till avtalet. Det får då i det enskilda fallet avgöras vilken mäklare som har haft störst inverkan på att en försäljning verkligen kom till stånd. Liksom i enmäklarfallet finns här en presumtion för ett orsakssamband mellan den förste mäklarens arbete och överlåtelseavtalet. I tvåmäklarfallet måste dock presumtionen normalt anses vara svagare. Om den förste mäklaren visar att avtalet träffades med en motpart som han eller hon anvisade, får det läggas på uppdragsgivaren att lägga fram stöd för sin ståndpunkt att den andre mäklarens verksamhet har haft den största betydelsen för avtalet.
Vid prövningen av frågan om orsakssamband i tvåmäklarfallet får ett antal omständigheter betydelse. En omständighet är vilken av de två mäklarnas arbete som har lett till förhandlingar, där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. Det bör vidare beaktas om det under den andre mäklarens uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter, har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal. Har den nye mäklaren lagt ned ett omfattande arbete får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det ingångna avtalet. Inte sällan kan den tid som förflutit från den förste mäklarens arbetsinsats till avtalsslutet indikera vilken mäklares aktivitet som har haft avgörande betydelse. Även uppgifter från köparen kan belysa frågan om orsakssamband. Det slutliga avgörandet får ske efter en helhetsbedömning av föreliggande omständigheter.
Mäklaruppdraget
HD finner, i likhet med hovrätten, att M & A har visat att L.H. och Söderports dåvarande verkställande direktör under hösten 2008 ingick ett bindande avtal som innebar ett icke-exklusivt uppdrag för L.H. att förmedla en försäljning av Söderports fastighetsbestånd i Malmö. Uppdraget avsåg i första hand hela eller annars delar av fastighetsbeståndet.
Anvisningen
Det blev genom L.H:s arbete klart för Söderport att Volito hade ett intresse av att förvärva fastighetsbeståndet och att detta intresse fanns även om en affär inte skulle komma att omfatta hela beståndet. Därigenom är kravet på anvisning uppfyllt.
Orsakssambandet
Volito lämnade i juni 2010 ett indikativt bud på 663 miljoner kr avseende hela fastighetsbeståndet om elva fastigheter. Detta bud ansågs av Söderport vara för lågt, ”ett missbud”. Därefter förde parterna vissa diskussioner om ett nytt bud som skulle exkludera en av de större fastigheterna i beståndet, men diskussionerna rann ut i sanden. Kontakterna mellan Söderport och L.H. upphörde också efter sommaren.
Under sommaren 2010 fick Söderport nya ägare. Sedan bolaget därefter genomfört ett upphandlingsförfarande avseende ny mäklare, fick Leimdörfer i september 2010 ett exklusivt uppdrag att sälja fastighetsbeståndet i Malmö. Leimdörfer tillämpade för försäljningen ett anbudsförfarande i två omgångar. Först gjordes ett brett utskick av ett begränsat informationsmaterial till presumtiva köpare. Därefter inbjöds ett flertal fastighetsbolag som visat intresse, däribland Volito, till en andra runda. Intressenterna fick då ytterligare information om fastigheterna, och de anmodades att lämna tre olika bud. Buden skulle avse hela fastighetsbeståndet, alternativt åtta eller sex fastigheter. I november 2010 lämnade Volito, som var en av tolv budgivare, ett indikativt bud som omfattade de tre alternativen. Det bud som avsåg hela beståndet var på 650 miljoner kr och det bud som avsåg sex fastigheter var på 383 miljoner kr. Därefter vidtog förhandlingar mellan Volito och Söderport genom Leimdörfer, och Volito genomförde en företagsundersökning (due diligence-undersökning) av fastighetsbolagen. Förhandlingarna ledde fram till att parterna i februari 2011 enades om en överlåtelse grundad på budet på 383 miljoner kr. Övriga delar av beståndet såldes till andra.
Av utredningen framgår att Leimdörfers kontakt med Volito föranleddes av att uppdraget avsåg ett stort fastighetsbestånd där det endast fanns ett begränsat antal tänkbara köpare. Enligt Leimdörfers bedömning ingick Volito i denna krets av spekulanter, eftersom bolaget var en stor aktör på den lokala marknaden i Malmö. Kontakten med Volito var alltså inte betingad av bolagets bud i juni. Det har inte heller framkommit att Leimdörfers arbete underlättades av de tidigare kontakterna mellan Söderport och Volito.
Genom Leimdörfers arbete kunde Söderport i ett sammanhang utvärdera ett relativt stort antal spekulanters köpintresse avseende hela eller delar av beståndet. Bolaget fick på det sättet ett beslutsunderlag som gav möjlighet att lägga upp försäljningen på ett sätt som kunde ge optimalt ekonomiskt utbyte av samtliga fastigheter. Söderport beslutade därefter att sälja endast delar av beståndet till Volito och att sälja andra delar till konkurrerande intressenter. Försäljningen av fastighetsbeståndet har därigenom varit av en annan karaktär än den som tidigare hade varit aktuell.
M & A har lagt vikt vid att Volitos företrädare uppgett att det avtal som träffades i februari 2011 kunde ha ingåtts redan i juni 2010, om förhandlingarna mellan Volito och Söderport hade fortsatt. Här måste dock beaktas att den slutliga överlåtelsen av det samlade fastighetsbeståndet gjordes i en helt fristående och omfattande försäljningsprocess som involverade flera köpare. Att Söderport i det skedet beslutade att överlåta delar av fastighetsbeståndet till Volito kan därför inte anses ha tillräckligt samband med det arbete som hade utförts av L.H. I stället ger utredningen underlag för bedömningen att Leimdörfers verksamhet har haft en avgörande betydelse. Detta gäller trots att det gick relativt kort tid mellan de olika försäljningsomgångarna.
Det anförda innebär att det är Leimdörfers arbete som haft avgörande inverkan på avtalet mellan Söderport och Volito. M & A är alltså inte berättigat till provision från Söderport. Detta betyder att hovrättens domslut ska fastställas.
Domslut
Domslut
HD fastställer hovrättens domslut.
HD:s dom meddelad: den 17 december 2015.
Mål nr: T 6412-13.
Rättsfall: NJA 1981 s. 259, NJA 1997 s. 347 och NJA 2010 s. 58.