NJA 2016 s. 346

Fel i fastighet? En fasadkonstruktion visade sig vara bristfällig i fråga om fuktsäkerhet. Men när huset uppfördes var konstruktionen allmänt godtagen i branschen och förenlig med gängse tolkning av den gällande byggnormen. Fastigheten har därför inte avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet.

Malmö tingsrätt

A.A och V.A. förde vid Malmö tingsrätt den talan mot H.J. och W.J. som framgår av tingsrättens dom.

Tingsrätten (chefsrådmannen Thed Adelswärd, rådmannen Jacob Heister och tingsnotarien Emma Girborn) anförde följande i dom den 9juli 2013.

Bakgrund

A.A. och V.A. förvärvade år 2004 fastigheten Malmö Kapellet 39 (Fastigheten) från H.J. och W.J. Fastigheten besiktigades innan förvärvet av Larsson Consult Malmö och Höllviken och enligt A.A. och V.A. uppmärksammade besiktningsförrättaren inte något fel med fasaden. När A.A. och V.A. år 2011 skulle sälja fastigheten gjorde Anticimex, på uppdrag av de tilltänkta köparna, kontrollmätning i fasaden. Anticimex upptäckte förhöjda värden på tolv platser och kritiska gränsvärden på åtta platser. Med anledning av detta frånträdde de tilltänkta köparna förvärvet. A.A. och V.A. reklamerade den felaktiga fasadkonstruktionen till H.J. och W.J. Fasaden var en enstegstätad putsad fasad med bakomliggande träregelvägg. Fasaden hade angripits av mikrobiell påväxt och träregelstommen hade skadats. Det var främst den västra fasaden som drabbats av skador, men även övriga sidor var angripna. A.A. och V.A. beslutade att åtgärda den skadade fasaden för att möjliggöra en försäljning. Puts, cellplast och bakomvarande spånskiva revs bort och en ny tvåstegstätad fasad uppfördes. Kostnaden för den åtgärdade fasaden uppgick till 443 100 kr och kostnaden för slutbesiktningen uppgick till 5 538 kr. A.A. och V.A. har nu begärt nedsättning av köpeskillingen motsvarande det belopp som det kostat dem att åtgärda den skadade fasaden.

Yrkanden

A.A. och V.A. har yrkat att tingsrätten ska förplikta H.J. och W.J. att utge 448 638 kr jämte ränta enligt 4 och 6 §§ räntelagen från den 19 april 2012 till dess betalning sker.

H.J. och W.J. har bestritt käromålet i dess helhet. Ränteberäkningen har vitsordats som skälig i och för sig.

Grunder

A.A. och V.A.

Fastighetens fasadkonstruktion - enstegstätad putsad fasad på träregelstomme - har utgjort felet i fastigheten. De fuktskador som uppkommit har varit en följd av att fasaden inte har varit beständig mot fukt. Fasadkonstruktionen har saknat erforderliga funktioner för att förhindra att fukt skadar fastigheten och har därmed inte uppfyllt de krav som framgått av Svensk Byggnorm 1980, BFS 1980:1.

A.A. och V.A. har inte haft anledning att vänta sig att byggnaden på Fastigheten skulle ha en fasadkonstruktion som inte uppfyllde byggnormerna vid tiden för uppförandet och fastigheten har därmed avvikit från vad de med fog kunnat förutsätta. Felet har varit dolt för A.A. och V.A. De har inte känt till fasadkonstruktionen som sådan, utan har endast varit medvetna om att de köpt ett hus med putsad fasad.

A.A. och V.A. har inte haft den sakkunnigkunskap som krävts för att de själva skulle ha kunnat göra bedömningen att fasadkonstruktionen varit felaktig. Det var först sedan Anticimex påtalat felet som de kunde reklamera det, eftersom det var först då de blev medvetna om att fasaden utgjorde en riskkonstruktion. Reklamationsfristen har således börjat löpa 2011 i samband med att A.A. och V.A. skulle sälja fastigheten.

Med hänsyn till det besiktningsutlåtande som inhämtades innan A.A. och V.A. förvärvade fastigheten fanns det ingen anledning för dem att vidta ytterligare undersökningar. Den anmärkning som besiktningsförrättaren gjorde tog endast sikte på viss växtlighet i närheten av byggnaden och inte på fasadkonstruktionen. Med anledning av vad som nu har anförts anser A.A. och V.A. att de är berättigade till nedsättning av köpeskillingen motsvarande kostnaden för åtgärdandet av felet.

H.J. och W.J.

Det har inte förelegat något fel i fasadkonstruktionen eftersom denna varit allmänt vedertagen vid tiden för uppförandet och därmed i enlighet med vad köparna kunnat förvänta sig.

A.A:s och V.A:s tolkning av bestämmelserna i BFS 1980:1 är felaktig. Det har först under senare år införts funktionskrav i byggnormer, äldre byggnormer utformades i stället som detaljregleringar. Vidare är den tolkning som A.A. och V.A. förordat orimlig eftersom den skulle innebära att en fasadkonstruktion skulle kunna strida mot normen så fort en fuktskada uppkommit. Fasadkonstruktionen har stämt överens med byggnormerna i BFS 1980:1.

Orsaken till fuktskadorna har inte berott på konstruktionen som sådan utan på ett eftersatt underhåll från A.A:s och V.A:s sida. Skadorna har uppkommit i otätheter i fasaden och har förekommit i träreglar och gipsskivor som funnits vid och under de ställen där synliga öppningar och spalter förekommit.

A.A. och V.A. har uppenbart inte fullgjort sin undersökningsplikt. De uppmärksammades i besiktningsprotokollet vid förvärvet på att vissa växter stod för nära inpå fasaden och att fukt därför kunde komma att stanna kvar i och på väggarna. Besiktningsförrättaren upplyste också A.A. och V.A. att de behövde göra en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risken för väsentligt fel förelåg.

A.A. och V.A. har under alla förutsättningar reklamerat det så kallade felet för sent. Det måste ha varit känt för A.A. och V.A. redan sommaren 2007 att fasaden utgjorde en riskkonstruktion; bland annat gick Sveriges Tekniska Forskningsinstitut ut i massmedia och informerade om den skadedrabbade konstruktionen och Sydsvenskan gjorde 2008 en stor artikelserie om problemet. Slutligen har H.J. och W.J. ifrågasatt om A.A. och V.A. inte kunnat åtgärda fuktskadorna genom lokala åtgärder. Kostnaderna skulle då kunnat uppgå till ett belopp om högst 100 000 kr.

Bevisningen i målet

På A.A:s och V.A:s begäran har de själva hörts under sanningsförsäkran samt vittnesförhör hållits med besiktningsmannen T.L. och B.S.

På H.J:s och W.J:s begäran har besiktningsmannen S.J. hörts som vittne.

Skriftlig bevisning har åberopats av båda parter. Tingsrätten har hållit syn på en mängd foton av fastigheten.

Domskäl

A.A. och V.A. har som grund för sitt yrkande gjort gällande att Fastigheten vid deras förvärv år 2004 var behäftad med ett abstrakt faktiskt fel bestående i att husets fasadkonstruktion inte var beständig mot fukt eftersom fasadkonstruktionen saknade erforderliga funktioner för att förhindra att fukt skadar fastigheten och att konstruktionen därmed inte uppfyllde de krav som framgått av Svensk Byggnorm 1980, BFS 1980:1.

H.J. och W.J. har i första hand bestritt att det förelåg något fel i fasadkonstruktionen eftersom denna varit allmänt vedertagen vid överlåtelsetidpunkten och å sin sida gjort gällande att den varken strider mot byggnormen i BFS 1980:1 eller har varit orsak till de fuktskador som konstaterats på huset.

Tingsrättens bedömning

Den första frågan i målet är om fastigheten, då den förvärvades av makarna A. år 2004, avvek från vad de då med fog kunnat förutsätta samt - i så fall - om felet hade bort upptäckas av dem vid en med tillräcklig omsorg gjord undersökning i samband med köpet.

Har fasadkonstruktionen stått i strid med Svensk Byggnorm 1980?

Den avvikelse från det förväntade som A.A. och V.A. gör gällande är att byggnadens fasadkonstruktion inte var beständig mot fukt eftersom fasadkonstruktionen saknade erforderliga funktioner för att förhindra att fukt skadar fastigheten och att konstruktionen därmed inte uppfyllde de krav som framgått av Svensk Byggnorm 1980, BFS 1980:1. I normen föreskrivs som allmänt krav i avsnitt :332 att bl.a. ytterväggar ska vara så anordnade att erforderligt skydd mot nederbörd och annan fukt erhålls samt så att skador eller andra olägenheter inte erhålls. Härtill finns i avsnitt :333 en exemplifierande uppräkning av godtaget skydd av ytterväggar mot vatteninträngning.

Genom det av Anticimex upprättade utredningsprotokollet, de åberopade fotografierna av husets fasad sedan den putsade isoleringen avlägsnats och vad B.S. vittnat är visat att fukt har trängt in genom det yttre fasadskiktet på en mängd ställen och där orsakat omfattande fuktskador i form av mikrobiologiska angrepp. Fuktgenomträngningen har främst skett vid anslutningar till fönster och dörrar samt vid genomföringar i fasadskiktet, men den har orsakat omfattande fuktskador i form av mikrobiella angrepp på stora delar av den underliggande konstruktionen.

Det är utrett att den aktuella fasadkonstruktionen varit allmänt förekommande vid nybyggnad av hus i Sverige sedan mer än trettio år tillbaka i tiden. S.J. har på ett mycket trovärdigt sätt vittnat om hur enstegstätade fasadkonstruktioner på träregelväggar började användas i Sverige under början av 1980-talet och att det fram till omkring år 2007 var en vanligt förekommande fasadkonstruktion vid nybyggnad av hus. S.J:s uppgifter får stöd av den i målet åberopade utredningen från SP - Sveriges Tekniska Forskningsinstitut (SP Rapport 2011:61). Av rapporten och S.J:s vittnesmål framgår vidare att svagheten i konstruktionen är att det saknas möjlighet för fukt som har trängt igenom ytskiktet att torka upp, då det saknas ventilerad luftspalt mellan träregelstommen med isolering och det utanpåliggande tätskiktet. Konstruktionen som sådan fungerar så länge tätskiktet inte släpper igenom någon fukt alls. S.J. har vidare vittnat att den i princip uppfyller kraven i Svensk Byggnorm 1980. Konstruktionen används alltjämt och förekommer enligt S.J. på ett mycket stort antal hus som uppfördes under 1980- och 1990-talen. Fasadtypen har granskats och typgodkänts av SP och en mängd hus med enstegstätade fasader har granskats och godkänts av byggnadsnämnder och av kvalitetsansvariga som haft att se till att myndighetskraven uppfylls.

Sammantaget visar utredningen i målet att den allmänna uppfattningen i branschen och bland byggnadssakkunniga fram till omkring år 2007 var att putsade cellplast- eller mineralullsskivor monterade på träregelstomme utgjorde ”erforderligt skydd” i byggnormens mening och att denna konstruktion var vedertagen och ansågs oproblematisk.

Det är sålunda inte visat att den i målet aktuella fasadkonstruktionen, då den utfördes år 1989, stred mot då gällande byggnorm.

Har fasadkonstruktionen på annat sätt avvikit från vad köparna haft fog för att förutsätta vid köpet?

Frågan är då om fasadkonstruktionen ändå kan anses utgöra en avvikelse från vad A.A. och V.A. med fog kunnat förutsätta vid köpet eller, med andra ord, om husets fasadkonstruktion då avvek från vad som objektivt sett kan anses typiskt eller ordinärt för en fastighet av samma typ och ålder som Malmö Kapellet 39.

Av S.J:s år 2011 genomförda besiktning av byggnaden framgår att det vid de flesta genomföringar och genombrott i fasaden förekom tydligt synliga spalter och öppningar. Frågan är emellertid om det vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten år 2004 förelåg några för A.A. och V.A. dolda fel i utförandet av fasadkonstruktionen. Det faktum att huset år 2011 hade omfattande fuktskador på grund av otätheter i ytskiktet och att S.J. då kunde konstatera tydligt synliga spalter och öppningar i detta visar inte att den valda fasadkonstruktionen utförts på ett felaktigt sätt. Av de uppgifter S.J. själv lämnat framgår att flera av otätheterna kan ha uppkommit senare genom rörelser i träkonstruktionen och t.ex. i karmar mot vilka putsning skett.

Redan i inledningen till sammanfattningen av den i målet åberopade rapporten från år 2011 av SP sägs:

En enstegstätad fasad kan vara mycket svår att få tillräckligt tät även om man följer dagens monteringsanvisningar och använder t.ex. fogbandstätningar. Anledningen till detta är att även mycket små otätheter och brister kan ge förhållandevis stora inläckage, speciellt i väderutsatta lägen.

Enstegstätade fasader har alltså i efterhand visat sig utgöra en riskkonstruktion som med tiden kan leda till fuktskador. Vid tidpunkten för A.A:s och V.A:s förvärv av fastigheten var emellertid detta inte känt för vare sig köpare, säljare eller besiktningsmän. Det har vid förvärvstidpunkten inte funnits någon särskild anledning för köparna att förvänta sig att den enstegstätade fasaden skulle ha andra egenskaper än vad denna fasadkonstruktion typiskt sett har.

I målet har inte påståtts att fasaden inte skulle ha utförts i enlighet med de monteringsanvisningar som gällde för den aktuella konstruktionen. Det är inte visat att det genom avsaknad av fogbandstätning eller på annat sätt vid överlåtelsetidpunkten förelåg några för köparna dolda utförandefel i konstruktionen i förhållande till ritningar, specifikationer från tillverkare eller andra krav som då kunde ställas på denna typ av fasadkonstruktion.

Sammanfattningsvis konstaterar tingsrätten att A.A. och V.A. vid tidpunkten för deras förvärv av fastigheten inte haft befogad anledning att förvänta sig annat än att fasadkonstruktionen var utförd i enlighet med den vid tidpunkten för husets uppförande gällande byggnormen och på ett sätt som då var allmänt vedertaget. Det är inte visat att konstruktionen av något annat skäl avvikit från vad de haft befogad anledning att förutsätta vid köpet. Köpeskillingen ska därför inte sättas ned.

Käromålet lämnas utan bifall.

Domslut

Tingsrätten ogillade käromålet.

Hovrätten över Skåne och Blekinge

A.A. och V.A. överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle bifalla käromålet.

H.J. och W.J. motsatte sig ändring.

A.A. och V.A. förtydligade sin talan på så sätt att de påstod att fasadkonstruktionen utgjorde ett fel oavsett om den uppfyllde kraven i Svensk Byggnorm 1980 (SBN 80) eller inte.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Jan E. Ohlsson och Katarina Adolfson, referent, tf. hovrättsassessorn Erik Havelius och adjungerade ledamoten Staffan Seger) anförde följande i dom den 25 november 2014.

Hovrättens domskäl

Bristerna i fasadkonstruktionen utgör ett fel

A.A. och V.A. grundar sitt yrkande om nedsättning av köpeskillingen på att husets fasadkonstruktion - enstegstätad putsad fasad på träregelstomme - inte har varit beständig mot fukt. Den första frågan som hovrätten har att ta ställning till är om fastigheten har varit behäftad med fel i den mening som avses i 4 kap. 19 § JB.

Genom den utredning som har lagts fram i målet är det klarlagt att konstruktionen innanför den yttre fasaden hade mycket omfattande fuktskador 2011. Parterna har olika uppfattningar om orsaken till skadornas uppkomst. Det finns enligt hovrättens mening ingenting i den presenterade utredningen som stöder påståendet att skadorna skulle bero på att makarna A. skulle ha eftersatt underhållet av fasaden från det att de tillträdde fastigheten till dess att skadorna upptäcktes. Inte heller finns det något som stöder påståendet om utförandefel. Det är i stället genom B.S:s och S.J:s uppgifter visat att skadorna uppkommit då fasaden i sig inte varit tät utan släppt in vatten som sedan trängt in i den bakomliggande konstruktionen som inte varit ventilerad. Fasaden har därigenom brustit ifråga om fuktsäkerhet.

Vid bedömningen av om fastigheten avvek från vad köparna haft anledning att räkna med vid köpet bör de byggregler som gällde vid tiden för husets uppförande tillmätas betydelse. Byggreglerna ska ses i ljuset av vad som kan anses vara en vedertagen och accepterad uttolkning och tillämpning av dem. Enligt SBN 80 ska ytterväggar, inklusive fönster och dörrar, anordnas så att erforderligt skydd erhålls mot nederbörd och annan förekommande fukt samt så att skador eller andra olägenheter inte uppstår. När det gäller tillämpningen av SBN 80 i förhållande till enstegstätade fasader har S.J. uppgett att den aktuella konstruktionen var vanligt förekommande och vedertagen under 1980-talet. Det var först 2007 som problemen med enstegstätade fasader blev kända. Eftersom konstruktionen fungerar så länge fasaden inte släpper igenom någon fukt uppfyller den enligt S.J. i princip SBN 80.

Även om ett hus är uppfört i enlighet med byggreglerna kan fastigheten ändå anses avvika från vad köparen haft anledning att räkna med vid köpet (se rättsfallet NJA 1997 s. 290). En köpare av småhus måste nämligen i normala fall kunna förvänta sig att huset är allmänt funktionsdugligt och inte har några speciella brister som gör det mindre lämpat till bostad eller som bereder de boende betydande olägenheter. När makarna A. köpte fastigheten 2004 var huset inte äldre än 15 år och enligt A.A. i till synes bra skick. Hovrätten anser mot denna bakgrund att A.A. och V.A. har haft anledning att förvänta sig att huset var försett med en fungerande fasad. Någon särskild omständighet som gav dem anledning att räkna med att fasaden skulle släppa igenom vatten med omfattande skador som följd har inte framkommit. Hovrätten anser därmed att fastigheten har avvikit från vad makarna A. med fog kunnat förutsätta vid köpet. Bristerna i fasadkonstruktionen utgör således ett fel i jordabalkens mening.

Felet har varit dolt

Nästa fråga för hovrätten att ta ställning till är om felet har varit dolt. Hovrätten beaktar härvid att det i målet är ostridigt att det vid tidpunkten för köpet inte var allmänt känt, ens inom byggbranschen, att den aktuella fasadkonstruktionen innebar en betydande risk för uppkomsten av fuktskador. Det kan med hänsyn härtill inte anses att makarna A. borde ha upptäckt felet vid sin undersökning av fastigheten. Felet är därmed att bedöma som dolt.

Reklamation har skett i tid

H.J. och W.J. har invänt att makarna A. under alla omständigheter har reklamerat felet för sent. De har åberopat att det sommaren 2007 blev allmänt känt att konstruktionen med enstegstätade fasader utgjorde en riskkonstruktion och att det 2008 förekom flera tidningsartiklar om sådana fasader. A.A. och V.A. har å sin sida hävdat att det var först i samband med att Anticimex påtalade skadorna på deras fasad 2011 som de blev medvetna om felet. Med hänsyn till S.J:s uppgift att inte alla hus med enstegstätad fasad drabbas av fuktskador kan det inte krävas av makarna A. att de skulle reklamera förrän de upptäckt att just deras fasad hade skador. De har alltså inte reklamerat för sent. Därmed är A.A. och V.A. berättigade till nedsättning av köpeskillingen.

Nedsättningens storlek

Makarna A. har ostridigt haft kostnader om 448 638 kr för att åtgärda den skadade fasaden. Puts, cellplast och bakomvarande spånskiva revs bort och en ny tvåstegstätad fasad uppfördes. H.J. och W.J. har invänt att mindre ingripande åtgärder hade räckt och att den nya fasaden inneburit en standardhöjning. De har vitsordat ett belopp om 100 000 kr som i och för sig skäligt prisavdrag.

Makarna A. anlitade B.S. för att åtgärda fasaden. Efter att ha tagit del av protokollet från Anticimex rev han först den västra fasaden. Han kunde då konstatera omfattande fuktskador på den bakomliggande konstruktionen. Det fanns rikligt med mögel och byggnadsmaterialet luktade illa. Han rev därefter de andra fasaderna och det fanns liknande skador på dem. Han gjorde bedömningen att hela fasaden måste göras om. Även S.J. har uttalat att man inte kan komma tillrätta med fuktproblem i enstegstätade fasader utan att riva hela fasaden. Hovrätten anser mot bakgrund av dessa uppgifter att det har varit befogat att byta ut hela fasaden. Eftersom felet varit hänförligt till konstruktionen av fasaden har det även varit befogat att välja en annan fasadkonstruktion. Det har inte visats att fastigheten stigit i värde genom fasadbytet. De åtgärder makarna A. vidtagit har alltså varit berättigade och har inte inneburit någon egentlig standardhöjning. De redovisade kostnaderna för åtgärderna får godtas. Köpeskillingen ska därför sättas ned med yrkat belopp.

Hovrättens domslut

Hovrätten ändrade tingsrättens domslut i huvudsaken på så sätt att hovrätten förpliktade H.J. och W.J. att solidariskt till A.A. och V.A. betala 448 638 kr jämte ränta.

Högsta domstolen

H.J. och W.J. överklagade och yrkade att HD skulle lämna A.A:s och V.A:s talan utan bifall.

A.A. och V.A. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.

Med utgångspunkt i hovrättens bedömning att fasadkonstruktionen hade brustit i fråga om fuktsäkerhet meddelade HD prövningstillstånd i frågan om köparna hade rätt till avdrag på köpeskillingen.

Betänkande

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Anna-Karin Leo, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.

Domskäl

Bakgrund

A.A. och V.A. förvärvade år 2004 fastigheten Malmö Kapellet 39 av H.J. och W.J. De senare hade då bott på fastigheten sedan år 1995. Huset på fastigheten, ett kedjehus i två plan, uppfördes år 1989 med en putsad, enstegstätad fasadkonstruktion med bakomliggande träregelstomme. När A.A. och V.A. i sin tur skulle sälja fastigheten år 2011 visade sig fasaden på huset vara fuktskadad.

Konstruktionen med enstegstätade fasader är vanligt förekommande på hus uppförda i Sverige under slutet av 1980-talet och fram till år 2007. Det året uppmärksammades att problem med fuktinträngning hade uppkommit i många hus med denna typ av fasader. Konstruktionens svaghet är att det saknas möjlighet för fukt som har trängt genom ytskiktet att torka upp, då det saknas ventilerad luftspalt mellan träregelstommen och det utanpåliggande tätskiktet.

Hovrätten har funnit att skadorna i husets fasad har uppkommit då denna inte har varit tillräckligt tät. Vatten har således kunnat tränga in i den bakomliggande konstruktionen, som inte har varit ventilerad. Enligt hovrätten har fasaden därmed brustit i fråga om fuktsäkerhet.

Frågan i HD är om det förhållandet att fasadkonstruktionen brustit i fråga om fuktsäkerhet ger A.A. och V.A. rätt till avdrag på köpeskillingen. För att så ska vara fallet krävs i första hand att fastigheten avvek från vad de med fog kunnat förutsätta vid köpet i enlighet med 4 kap. 19 § första stycket första meningen andra ledet JB.

Rättsliga utgångspunkter

För en bristfällighet beträffande något som inte har berörts vid köpet och som köparna inte heller bort upptäcka vid sin undersökning av fastigheten, svarar säljarna endast om fastigheten därigenom avviker från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det som ska bedömas är om fastigheten avviker från vad som objektivt sett kan anses vara typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget och byggnadsskicket. Bedömningen får ytterst göras från fall till fall och den innefattar i allmänhet flera omständigheter, såsom fastighetens ålder, dess allmänna skick och köpeskillingen. (Se prop. 1989/90:77 s. 60.)

HD har i rättsfallet NJA 2010 s. 286 uttalat att det ligger nära till hands att knyta en bedömning avseende en bristfällighet i en byggnads konstruktion till byggnormen eller motsvarande riktlinjer och till vad som anses vara fackmannamässigt. Byggreglerna kan ses som en objektiv måttstock på vad som är befogat att förvänta, även om varje avsteg inte behöver innebära att ett fel föreligger i det särskilda fallet. Eftersom byggreglerna i allt större utsträckning har fått karaktären av funktionskrav måste de ses i ljuset av vad som kan anses vara en vedertagen och accepterad uttolkning och tillämpning av dem. De befogade förväntningarna på en fastighet bör normalt bedömas utifrån det synsätt som rådde när huset uppfördes. En köpare kan därför i regel inte förvänta sig att konstruktionen eller utförandet är bättre än så, även om kraven sedermera har kommit att ändras.

Enbart det förhållandet att byggnadssättet är vedertaget och stämmer överens med byggreglerna hindrar dock inte att köpeskillingen sätts ned, utan även andra förhållanden kan inverka. I rättsfallet NJA 1997 s. 290, som avsåg överlåtelse av fastigheter med nybyggda småhus från byggföretag till konsument, uttalade HD att en enskild köpare av ett nybyggt småhus normalt kan förvänta sig att huset är allmänt funktionsdugligt och beboeligt. Rätt till nedsättning av köpeskillingarna befanns därför föreligga, trots att fuktskyddet för husen vid tiden för byggandet framstod som normalt och överensstämde med gällande byggnormer. (Jfr rättsfallet NJA 2015 s. 110 angående en entreprenörs ansvar för uppförande av inflyttningsklara småhus med en liknande fasadkonstruktion.)

Bedömningen av detta mål

När huset uppfördes år 1989 var byggnadssättet med enstegstätade fasader vedertaget och vanligt förekommande vid nybyggnationer i Sverige. Något annat har inte framkommit än att fasadkonstruktionen vid den tiden ansågs vara förenlig med gällande byggnorm.

Vid tiden för makarna A:s förvärv av fastigheten var huset 15 år gammalt. Makarna A. har inte haft fog för att förvänta sig något annat än att fasadkonstruktionen var gjord i enlighet med den för uppförandet gällande byggnormen och på ett sätt som var vedertaget vid den tidpunkten. Trots att det varit fråga om ett relativt nybyggt hus har det således inte funnits någon särskild anledning för dem att förvänta sig att fasadkonstruktionen skulle ha andra egenskaper än vad den typiskt sett har. Fasadkonstruktion har inte heller av någon annan anledning utgjort en avvikelse från vad makarna A. med fog kunnat förutsätta vid köpet.

10.

Svaret på den dispenserade frågan är att nedsättning av köpeskillingen inte ska ske med anledning av att fasadkonstruktionen har brustit i fråga om fuktsäkerhet.

Övrigt

11.

Vid den angivna bedömningen ska prövningstillstånd meddelas rörande målet i övrigt och A.A:s och V.A:s talan lämnas utan bifall.

Domslut

HD förklarar att nedsättning av köpeskillingen inte ska ske med anledning av att fasadkonstruktionen har brustit i fråga om fuktsäkerhet.

HD meddelar prövningstillstånd rörande målet i övrigt.

Med ändring av hovrättens dom i själva saken lämnar HD A.A:s och V.A:s talan utan bifall.

Domskäl

HD (justitieråden Ann-Christine Lindeblad, Kerstin Calissendorff, Gudmund Toijer, Göran Lambertz, referent, och Martin Borgeke) meddelade den 11 maj 2016 följande dom.

Domskäl

Bakgrund

A.A. och V.A. köpte år 2004 fastigheten Malmö Kapellet 39 av H.J. och W.J. som hade bott där sedan år 1995. Byggnaden uppfördes år 1989 och är ett kedjehus i två plan. Huset har en putsad enstegstätad fasad med bakomliggande träregelstomme. Enstegstätningen innebär att det inte, som i tvåstegstätade fasader, finns någon luftspalt bakom det yttre skiktet. När A.A. och V.A. skulle sälja fastigheten år 2011 visade det sig att fasaden hade omfattande fuktskador.

Konstruktionen med enstegstätade fasader var vanligt förekommande vid byggnationer i Sverige i slutet av 1980-talet, under 1990-talet och fram till år 2007, då det upptäcktes problem med fuktinträngning i sådana hus. En svaghet med konstruktionen är att fukt som har trängt in genom ytskiktet inte torkar ut så lätt och att även små otätheter kan ge stora inläckage av regnvatten och därmed fuktskador.

Tingsrätten fann att det inte var visat annat än att fasadkonstruktionen var utförd i enlighet med den byggnorm (SBN 80) som enligt Statens planverks författningssamling 1980:1 gällde för uppförandet av byggnaden, och på ett sätt som då var allmänt vedertaget. Enligt tingsrätten hade makarna A. inte haft befogad anledning att förvänta sig något annat, och det var inte visat att konstruktionen av andra skäl hade avvikit från vad de haft befogad anledning att förutsätta vid köpet. Tingsrätten ogillade därför deras talan.

Hovrätten har konstaterat att byggnaden vid köpet inte var äldre än 15 år och att den enligt A.A. var i till synes gott skick. Mot den bakgrunden hade makarna A. enligt hovrätten haft anledning att förvänta sig att huset var försett med en fungerande fasad. Någon särskild omständighet som gav dem anledning att räkna med att fasaden skulle släppa igenom vatten med omfattande skador som följd hade inte framkommit. Fastigheten hade därmed enligt hovrätten avvikit från vad makarna A. med fog kunnat förutsätta vid köpet, och det förelåg alltså ett fel i jordabalkens mening. Hovrätten har satt ned köpeskillingen med ca 450 000 kr.

Frågan i HD

Frågan i HD är främst om fastigheten avvek från vad A.A. och V.A. med fog kunde förutsätta vid köpet.

Rättsliga utgångspunkter

Om en fastighet som har överlåtits inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen (4 kap. 19 § första stycket JB). Som fel får dock inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad (4 kap. 19 § andra stycket). Rör det sig om en bristfällighet som inte har berörts vid köpet, blir det enligt förarbetena i praktiken fråga om en dold avvikelse från vad som objektivt sett kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget och byggnadsskicket. Av betydelse för bedömningen kan bli bl.a. fastighetens ålder och allmänna skick men också den avtalade köpeskillingen. (Se prop. 1989/90:77 s. 60.)

För uppförandet av byggnaden gällde Statens planverks byggnorm SBN 80. Där föreskrivs i kapitel 32, avsnittet Skydd av byggnadsdelar och utrymmen (:3), under rubriken Ytterväggar, fönster och dörrar, Allmänna krav (:331) följande.

Ytterväggar, inklusive fönster och dörrar, skall anordnas så, att erforderligt skydd erhålls mot nederbörd och annan förekommande fukt samt så, att skador eller andra olägenheter inte uppstår. […]

Erforderligt skydd mot nederbörd och annan fukt förutsätts även omfatta anslutningar och fogar mellan olika element och byggnadsdelar samt anslutningar och fogar vid genomföringar för t ex rör och kanaler.

Under rubriken Ytterväggars skydd mot vatteninträngning orsakad av nederbörd (:333) anges två exempel på godtaget skydd. Exemplen berör inte skillnaden mellan enstegstätade och tvåstegstätade fasader.

I rättsfallet NJA 1997 s. 290 ansågs köpare av småhus ha rätt till nedsättning av köpeskillingen när fukt- och mögelskador hade uppkommit relativt snart efter köpet, trots att de åtgärder som hade vidtagits till skydd mot fukt ansågs tillfredsställande och fackmannamässiga vid den tid då husen byggdes och även överensstämde med då gällande byggnormer. Köparna var privatpersoner och husen var nybyggda. Enligt HD måste enskilda köpare av småhus i normala fall, särskilt när det är fråga om nybyggda hus, kunna förvänta sig att husen är allmänt funktionsdugliga och inte har några speciella brister som gör dem mindre lämpade till bostäder, eller som bereder de boende betydande olägenheter.

Däremot har i rättsfallet NJA 2010 s. 286 ett mer än 20 år gammalt hus, som hade fukt- och mögelskador till följd av golvkonstruktionen, inte ansetts avvika från vad som med fog kunnat förutsättas vid köpet. HD uttalade att det, när en påstådd avvikelse tar sikte på byggnadens konstruktion, ligger nära till hands att knyta en bedömning till byggnormen eller motsvarande riktlinjer och till vad som anses vara fackmannamässigt. Byggreglerna, som utfärdas av myndighet med stöd av författning och är allmänt tillgängliga, kan enligt HD ses som en objektiv måttstock på vad som är befogat att förvänta. Eftersom byggreglerna i allt större utsträckning har fått karaktären av funktionskrav måste de ses i ljuset av vad som kan anses vara en vedertagen och accepterad uttolkning och tillämpning av dem. Byggreglerna bör sålunda tillmätas särskild betydelse, men vid bedömningen kan enligt HD även andra förhållanden inverka. Som exempel hänvisades till 1997 års rättsfall.

10.

Konstruktionen med enstegstätade fasader har bedömts i rättsfallet NJA 2015 s. 110. Det fallet rörde inte tillämpning av jordabalkens regler utan frågan om fel i en entreprenad avseende småhus. I avgörandet konstaterade HD att konstruktionen hade medfört betydande risker för problem med mögel, röta och dålig lukt. Resultatet av enreprenörens arbete svarade därför inte mot vad beställarna med fog hade kunnat förutsätta. I ett senare avgörande i samma mål, NJA 2015 s. 1040, har HD förklarat att entreprenörens ansvar inte var begränsat till garantitiden, eftersom det var fråga om ett väsentligt fel som hade sin grund i entreprenörens vårdslöshet.

HD:s överväganden

11.

Rättsfallet NJA 2010 s. 286 ger uttryck för en huvudregel bl.a. för sådana fall då en byggnads konstruktion senare visar sig bristfällig. Om gängse tolkning av den för byggnationen gällande byggnormen har följts, anses fastigheten enligt denna huvudregel inte avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Det föreligger alltså inte något fel i fastigheten i jordabalkens mening. Byggnormen ses följaktligen som en objektiv måttstock för vad som är befogat för fastighetsköpare att förvänta sig när det gäller byggnadens konstruktion. Den angivna huvudregeln bör ligga fast.

12.

Avgörandet i rättsfallet NJA 1997 s. 290 utgör ett undantag från huvudregeln för det fall att en privatperson har förvärvat ett nybyggt småhus. Även andra undantag kan förekomma.

13.

Att en entreprenör får svara gentemot beställaren för brister i konstruktionen medför inte nödvändigtvis att den som senare säljer fastigheten ansvarar gentemot köparen för samma brister. Något som är ett fel i en entreprenad behöver sålunda inte innebära att fastigheten vid en senare försäljning avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.

Bedömningen i detta fall

14.

Konstruktionen med enstegstätade fasader var allmänt godtagen när huset byggdes år 1989 och stämde med gängse tolkning av den gällande byggnormen. Det finns inte skäl att i detta fall göra undantag från den huvudregel som har beskrivits i punkten 11. Fastigheten har alltså inte avvikit från vad A.A. och V.A. med fog kunde förutsätta vid köpet.

15.

Svaret på frågan i prövningstillståndet är sålunda att A.A. och V.A. inte har rätt till avdrag på köpeskillingen.

Övrigt

16.

Vid den angivna bedömningen ska prövningstillstånd meddelas rörande målet i övrigt.

17.

A.A:s och V.A:s talan kan inte bifallas på någon annan grund. Deras talan ska därför lämnas utan bifall - - -.

Domslut

HD förklarar att A.A och V.A inte har rätt till avdrag på köpeskillingen.

HD meddelar prövningstillstånd rörande målet i övrigt.

HD ändrar hovrättens dom i själva saken och ogillar A.A:s och V.A:s talan.

HD:s dom meddelad: den 11 maj 2016.

Mål nr: T 6237-14.

Lagrum: 4 kap. 19 § JB.

Rättsfall: NJA 1997 s. 290, NJA 2010 s. 286, NJA 2015 s. 110 och NJA 2015 s. 1040.