lagen.nu

NJA 1997 s. 290

Köpare av småhus i vilka fukt- och mögelskador uppkommit har ansetts berättigade till nedsättning av köpeskillingarna, trots att de åtgärder som vidtagits till skydd mot fukt ansågs tillfredsställande och fackmannamässiga vid den tid då husen byggdes och även överensstämde med då gällande byggnormer.

Armerad Betong Vägförbättringar AB (nuvarande firma AB Civic) uppförde under år 1977 ett antal villabyggnader inom området Steglitsen med adress Örnvägen i Lund. Under byggtiden överlät bolaget till enskilda köpare de fastigheter, på vilka byggnaderna uppfördes, i enlighet med i huvudsak likalydande köpekontrakt.

M. och A.P, Örnvägen 51, och ytterligare tio ägare till fastigheter inom området förde efter stämning å AB Civic vid Lunds TR den talan som framgår av TR:ns dom.

TR:n (lagmannen Alvå, rådmannen Severin och tingsnotarien Lindberg) anförde i dom d 15 jan 1992: Kärandena har i målet anfört följande: I enlighet med föreskrift i köpekontraktet utfördes garantibesiktning av fastigheterna d 14 febr 1979. Besiktningsförrättaren konstaterade därvid generellt fuktskador i källarvåningarna och föreskrev att detta fel skulle avhjälpas av bolaget senast d 1 juni 1979. Fuktproblemen har dock inte åtgärdats tillfredsställande. Några år efter inflyttningen märkte kärandena en efter hand allt starkare oidentifierbar elak lukt i framförallt källarvåningarna. Dessutom skedde vid vissa tillfällen och i några fastigheter vatteninträngning på golvet i källaren. Dessa problem föranledde så småningom kärandena att föranstalta om en närmare undersökning. För denna undersökning anlitades VIAK AB. Undersökningen gav vid handen att byggnaderna var såväl fukt som mögelskadade i källarvåningarna. Fuktkvoten i väggreglar och syll uppmättes till över 17 procent, i flera fall till 25-28 och i vissa fall till 30 procent. Generellt var fuktkvoten i träkonstruktionen 20-27 procent. Fuktkvot över 17 procent är mögelbildande. Vidare påvisades mögelangrepp i källarvåningarnas träkonstruktion.

Kärandena har gjort gällande att de sålunda konstaterade fukt och mögelskadorna är orsakade av följande fel i byggnadernas konstruktion och utförande:

1. Grundmur saknar synlig fuktspärr - enligt konstruktionsritningarna skall en utvändig asfaltstrykning vara utförd.

2. Anslutningen mellan källartrappa och yttervägg är inte tät - vid kraftiga regn eller vid snösmältning kan på grund av sprickor vatten tränga in i källarväggen.

3. I uppreglade källarväggar saknas fuktspärr under syllar samt mellan betongvägg och träreglar. Syllarna är inte tryckimpregnerade. Härtill kommer att såsom en ångspärr placerats en plastfolie på insidan av träreglarna, vilket fört med sig att den relativa ånghalten blivit så hög att mögel kunnat växa i trävirket. Plastfolien finns inte nämnd i konstruktionsritningen eller rumsbeskrivning.

Byggnadernas konstruktion har inte bara varit sådan att risk för fukt och mögelskador förelegat utan sådana skador har också faktiskt uppkommit. När det gäller de under 1. och 3. nämnda felen avviker byggnaderna till sin konstruktion från vad som genom köpekontraktens hänvisning till bygghandlingarna blivit avtalat mellan parterna. Avtalet mellan parterna är att bedöma som köp. I fråga om samtliga fel avviker fastigheterna från vad kärandena med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet, eftersom byggnaderna inte blivit på ett tillfredsställande sätt skyddade mot fukt. Kärandena är därför enligt 4 kap 19 § JB berättigade att av bolaget erhålla nedsättning av köpeskillingarna.

Felen behöver åtgärdas genom att källarvåningarnas inredning, inklusive isolering, rivs ut och byts samt betonghålblocksmuren putsas. Utvändigt måste grundmuren friläggas samt därefter asfalteras och isoleras. Kostnaden för dessa åtgärder beräknas - med februari 1988 som värdetidpunkt - till 107 000 kr per fastighet. Härvid kan åtgärdskostnaden fördelas på de enskilda felen med 65 000 kr på fel nr 1, 6 000 kr på fel nr 2 och 36 000 kr på fel nr 3. Med moms inräknat uppgår den sammanlagda åtgärdskostnaden till 133 750 kr per fastighet.

Mot bakgrund av det som sålunda anförts har kärandena yrkat att bolaget förpliktas att till envar fastighetsägare som nedsättning av köpeskilling betala 133 750 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för delgivning av stämningsansökningen.

Bolaget har genmält följande: Det vitsordas att fuktskador konstaterades vid garantibesiktningen och att bolaget av besiktningsförrättaren förpliktades åtgärda dessa skador. Enligt bolagets uppfattning hänförde sig de sålunda konstaterade skadorna till anslutningen mellan källartrappa och yttervägg - alltså fel nr 2 enligt kärandenas framställning. Bolaget har efter besiktningsförrättningen vidtagit vissa åtgärder för att komma till rätta med felet. Det är dock inte uteslutet att det fortfarande finns behov av åtgärder som omfattas av bolagets förpliktelse enligt garantibesiktningen. Bolaget bestrider därför inte käromålet, såvitt detta hänför sig till fel nr 2, utan medger betalningsskyldighet med för varje fastighet 6 000 kr plus moms.

Käromålet i övrigt bestrids, i första hand på den grunden att kärandena saknar rätt att föra talan om de påstådda felen nr 1 och 3. Tvisten skall enligt bolagets uppfattning bedömas enligt entreprenadrättsliga regler. Härav följer - vilket också föreskrivits i köpekontrakten § 14 h - att talan inte får föras rörande andra brister och fel än sådana som konstaterats vid besiktning eller som förefunnits vid besiktningen och då inte märkts och ej heller rimligen bort märkas. De påstådda felen nr 1 och 3, vilka båda hänför sig till byggnadernas konstruktion, har inte påtalats vare sig vid genomförda slutbesiktningar eller vid garantibesiktningarna. Felen kan inte heller betraktas som dolda. Bristande talerätt föreligger också för det fall tvisten skall bedömas som köp enligt jordabalken. Kontraktsbestämmelsen i 14 h § om besiktning som förutsättning för talerätt äger även i det fallet tillämpning.

För den händelse målet skall prövas i sak har bolaget gjort gällande följande. Bolaget vitsordar vad kärandena med stöd av VIAK.s utredning påstått om att byggnaderna skadats genom fukt och mögel. Bolaget har inte heller något att invända mot den slutsats som dragits i utredningen om att skadorna kan ha uppkommit till följd av byggnadernas konstruktion. Likväl bestrider bolaget käromålet även på sakliga grunder.

Sålunda har bolaget med avseende på det påstådda fel nr 1 gjort gällande att underlåtenheten att bestryka grundmuren med asfalt inte utgör fel vare sig med hänsyn till vad som avtalats mellan parterna eller med hänsyn till vad köparna haft anledning att räkna med vid köpet. Det är visserligen riktigt att det på en konstruktionsritning, till vilken köpekontrakten hänvisat, angetts att asfaltstrykning skulle utföras. I köpekontraktets § 13 stadgades emellertid att säljaren skulle äga rätt till utbyte av föreskrivet material och ändring av föreskriven konstruktion under förutsättning att likvärdigt material kom till användning och likvärdigt utförande kom till stånd. Bolaget hade mot bakgrund härav rätt att byta ut asfaltstrykningen mot en annan metod att åstadkomma ett fuktskydd. Så skedde också genom att prolapin blandats med putsen till grundmuren. Inblandningen av prolapin ger ett med asfaltstrykning likvärdigt skydd mot kapillär vatteninträngning. Metoden har den fördelen framför asfaltstrykning att byggfukten inte stängs inne. Å andra sidan ger prolapininblandningen inte skydd mot inträngning av vatten i ångfas. Bolaget gör gällande att valet av prolapininblandning i stället för asfaltstrykning väl uppfyllde såväl den vid tidpunkten för byggnationen gällande byggnormens krav på fuktskydd som då rådande god ingenjörssed. Härtill kommer att det i förhållande till konstruktionsritningen ändrade utförandet framgick av en teknisk beskrivning, vilken köparna och besiktningsförrättaren kunnat ta del av. I den mån det skulle betraktas som ett fel att fuktskyddet anordnats på annat sätt än genom asfaltstrykning kan felet inte anses ha varit dolt. I vart fall har bolaget inte förfarit culpöst, vilket är en förutsättning för entreprenadrättsligt ansvar.

När det gäller det påstådda fel nr 3 har bolaget gjort gällande att avsaknaden av fuktspärr under träsyllarna inte avviker från vare sig de konstruktionshandlingar till vilka köpekontrakten hänvisat eller mot gällande byggnorm eller rådande god ingenjörssed. Däremot vitsordar bolaget att plastfolien på insidan av träreglarna saknar stöd i bygghandlingarna. Denna tillkom efter anvisning från byggnadsnämnden. Plastfolien saknar emellertid enligt bolagets uppfattning självständig betydelse för de uppkomna fukt- och mögelskadorna. I den mån förekomsten av plastfolien skall anses som fel är detta enligt bolagets mening så oväsentligt att det inte skulle leda till ansvar. Tryckimpregnering hindrar ej röta och uppskjuter endast mögelbildning. Bygghandlingarna innehöll inte föreskrift om tryckimpregnering av de ifrågavarande syllarna. Frånvaron av tryckimpregnering är därför inte fel. Bolaget har inte heller med avseende på det påstådda fel nr 3 förfarit culpöst.

För den händelse TR:n skulle finna att bolaget bär ansvaret för fel i enlighet med vad kärandena gjort gällande medger bolaget skadeståndsskyldighet eller nedsättning av köpeskillingen med av kärandena yrkade belopp.

Kärandena har beträffande bolagets invändning om preklusion genmält följande. Vid garantibesiktningarna gjordes inte något uttalande om orsaken till de fuktskador som då kunde konstateras. Att sådana skador generellt konstaterades innebär därför att kärandena bibehållits vid sin rätt att föra talan rörande sådana fel som enligt vad senare undersökningar gett vid handen varit upphov till skadorna. Skulle TR:n dela bolagets uppfattning om preklusion enligt § 14 h i köpekontrakten menar kärandena att man med stöd av 36 § avtalslagen skall bortse från denna kontraktsbestämmelse. Om tvisten skall avgöras på grund av kontraktsbrott enligt entreprenadrättsliga regler avser kärandenas yrkande skadestånd i stället för nedsättning av köpeskilling. När det gäller bolagets invändningar i sak hänvisar kärandena till den övergripande bestämmelsen i 1975 års byggnorm om att byggnad skall skyddas mot fukt. Eftersom facit visat att fuktskyddet inte varit tillräckligt, måste det anses att byggnormen blivit åsidosatt även om det inte kan göras gällande att utförandet avvikit från enskilda detaljbestämmelser i byggnormen.

Domskäl.

(Inledningsvis angavs den bevisning som åberopats. Därefter anfördes följande.)

TR:n gör följande bedömning.

Kärandena har förvärvat fastigheterna genom köp. Några omständigheter som talar för att tvisten skall bedömas efter annat än köprättsliga regler föreligger inte.

Den i § 14 h i köpekontrakten intagna bestämmelsen om förutsättningarna för köpares rätt att föra talan om fel är även med tillämpning av jordabalkens köprättsliga regler gällande mellan parterna. Bestämmelsen kan inte åsidosättas med tillämpning av 36 § avtalslagen. Den omständigheten att fuktskador generellt påtalats vid de utförda garantibesiktningarna innebär emellertid enligt TR:ns mening att preklusion inte skall anses föreligga med avseende på en talan rörande fel som påstås ha orsakat de ifrågavarande fuktskadorna. TR:n skall således pröva tvisten i sak.

Parterna är ense om att byggnaderna skadats av fukt och mögel i enlighet med vad som framkommit genom den undersökning som för VIAK utförts av S.J och G.O. De är också mot bakgrund av uttalanden i målet av vittnen med sakkunskap överens om att den bedömning av orsakerna till skadorna som gjorts i undersökningen är riktig. Utdrag ur VLkK:s undersökning, se bilaga (bilagan återges ej här; red:s anm). Orsakerna kan hänföras till de grunder som åberopats till stöd för käromålet.

Bolaget har i målet medgett betalningsskyldighet för det påstådda fel som består däri att anslutningen mellan källartrappa och yttervägg inte är tät. På grund av medgivandet skall bolaget förpliktas att betala per fastighet det belopp om 6 000 kr jämte moms som kärandena i detta hänseende begärt.

Vad kärandena i övrigt mot bakgrund av undersökningens resultat påstått om fel hänför sig till byggnadernas konstruktion.

Bolaget har i målet vidgått att konstruktionen med ett kapillärbrytande men icke ångtätt skydd mot fukt utifrån i förening med den fuktisolerande plastfolien på ytterväggens insida inte är lämplig med hänsyn till vad som numera är känt om hur fukt- och mögelskador kan uppkomma. Emellertid har bolaget bestämt hävdat att den ifrågavarande konstruktionen var förenlig med den byggnorm som gällde då byggnaderna uppfördes och i överensstämmelse med då rådande god ingenjörssed. Samtliga i målet hörda sakkunniga vittnen har förklarat sig dela bolagets uppfattning i detta hänseende. Vittnesmålen har sålunda gett vid handen att konstruktionen som sådan inte vare sig föranlett eller varit ägnad att föranleda anmärkningar i samband med byggnadsnämndens kontrollverksamhet eller vid de avtalsenliga besiktningsförrättningarna.

En säljare bär enligt 4 kap 19 § JB ansvaret för fel i fastighet, när fastigheten avviker från vad köparen med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet. En byggnadsteknisk konstruktion som uppfyller vad den vid tidpunkten för byggnadens uppförande gällande normen föreskriver såvitt angår själva utförandet och som står i överensstämmelse med vid denna tidpunkt gängse praxis kan enligt TR:ns mening inte anses utgöra någon avvikelse från vad en köpare haft anledning att räkna med, i vart fall inte när köpet ägt rum under tiden för byggnadens uppförande. Mot bakgrund av vad som ovan anförts kan därför de konstruktionsdetaljer som åberopats till stöd för käromålet inte grunda något felansvar. Med hänsyn till föreskriften i § 13 i köpekontrakten om viss rätt för bolaget att företa ändring i det utförande som ursprungligen redovisats i konstruktionshandlingarna kan inte heller innehållet i de mellan parterna träffade avtalen läggas till grund för sådant ansvar. TR:n finner därför att käromålet - till den del det inte medgetts av bolaget - skall lämnas utan bifall.

Domslut. AB Civic ålades att i enlighet med vad bolaget medgivit betala till M. och A.P och envar av övriga fastighetsägare 7 500 kr jämte ränta.

Käromålet lämnades i övrigt utan bifall.

M. och A.P och medparter överklagade i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n skulle helt bifalla käromålen. AB Civic bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Engström, hovrättsråden Håkansson, referent, och Elmgvist samt tf hovrättsassessorn Bengtsson) anförde i dom d 9 dec 1994: Domskäl. I HovR:n har parterna å ömse sidor åberopat väsentligen samma omständigheter som de gjorde vid TR:n såsom dessa antecknats i TR:ns dom, dock med följande förtydliganden.

Klagandena: Även om de i TR:ns dom såsom fel nr 1 och 3 betecknade omständigheterna inte i sig skulle anses utgöra fel som berättigar till prisnedsättning hävdar klagandena att de är berättigade till yrkad prisnedsättning, 126 250 kr på varje hus utöver vad som bestämts genom TR:ns dom, på den grunden att byggnadernas konstruktion - oavsett om något faktiskt fel i konstruktionen påvisas eller inte - är sådan att den inneburit risk för fukt och mögelbildning i bostadsutrymme.

Bolaget: Vad som anges --- i TR:ns dom beträffande röta synes bero på en missuppfattning. Bolagets uppfattning är att tryckimpregnering inte hindrar mögelbildning men uppskjuter sådan. - För den händelse HovR:n finner att bolaget bär ansvaret för vad klagandena betecknat som fel nr 1 och 3 gör bolaget gällande att om de av klagandena angivna åtgärderna beträffande fel nr 3 vidtas så erfordras inte någon särskild åtgärd av fel nr 1. De av klagandena angivna beloppen för kostnader för de olika åtgärderna vitsordas i och för sig liksom fordrad ränta. - Om HovR:n skulle finna att klagandena är berättigade till prisnedsättning på grund av att byggnadernas konstruktion inneburit risk för fukt och mögelbildning trots att klagandena inte påvisat något faktiskt fel (fel nr 1 och 3) i konstruktionen vitsordas såsom i och för sig skälig prisnedsättning fem procent av köpeskillingen.

HovR:n gör följande bedömning.

Köpekontrakten innehåller delar som tveklöst är att hänföra till köp av fast egendom, medan vissa moment, exempelvis bestämmelser om slutbesiktning och garantibesiktning, är typiska för entreprenadförhållanden. Köpekontrakten ger inte någon klar vägledning om huruvida parterna avsett att göra en uppdelning mellan köp och entreprenad och i så fall hur denna uppdelning skall göras. På grund härav och med särskilt beaktande av att köparna haft ett ytterst marginellt inflytande över byggnationen anser HovR:n att det ligger närmast till hands att betrakta köparnas förvärv enligt kontrakten i sin helhet som köp. - Det förhållandet att fråga är om köp hindrar inte att avtalskontrahenterna, såsom också skett i köpekontrakten, kan avtala om vad som skall gälla i fråga om köparens rätt att föra talan beträffande fel.

De av klagandena åberopade förhållandena är sådana att de enligt vad som framgått av de sakkunniga vittnenas på denna punkt i allt väsentligt samstämmiga uttalanden inte vid tiden för de kontraktsenliga besiktningarna skulle föranlett någon anmärkning eller bedömts innebära risk för fukt och mögelbildning. Vid sådant förhållande får vad klagandena åberopat till stöd för sin talan anses ha varit dolt i den mening som avses i mom 14 h i köpekontrakten. Hinder föreligger därför inte att pröva klagandenas talan i sak.

I målet är ostridigt att konstruktionen med ett kapillärbrytande men icke ångtätt skydd mot fukt utifrån i förening med den fuktisolerande plastfolien på ytterväggens insida inte är en lämplig konstruktion med hänsyn till vad som numera är känt om fukt- och mögelskadors uppkomst. Den konstruktion som använts vid uppförandet av de aktuella husen har visat sig ha benägenhet att leda till att fukt stannar kvar och förorsakar mögelbildning.

Av köpekontraktens bestämmelser om säljarens rätt att byta ut föreskrivet material och ändra föreskriven konstruktion sammanställda med vittnesmålen framgår att de materialval och konstruktionsdetaljer som klagandena särskilt påtalat och hävdat utgöra konkreta fel (fel nr 1 och 3) inte kan anses utgöra avvikelser från vad som avtalats eller köparna annars haft anledning räkna med.

Samtliga i målet hörda sakkunniga vittnen har förklarat att byggnadernas konstruktion och utförande, såvitt i målet är i fråga, inte avviker från vid tiden för byggnadernas uppförande gällande byggnormer och då rådande god ingenjörssed i byggnadsbranschen. Med den byggnadstekniska kunskap som vid denna tid fanns hos fackmän var det inte möjligt att ens med ingående kännedom om material, konstruktion och utförande förutse att det fanns risk för fukt och mögelbildning. Vid sådant förhållande anser HovR:n att fastigheterna inte kan anses ha på sådant sätt avvikit från vad köparna haft anledning räkna med vid köpetillfället att de är berättigade till nedsättning av köpeskillingen.

På grund av det anförda skall klagandenas talan i huvudsaken lämnas utan bifall.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut i huvudsaken.

M. och A.P och medparter (ombud för samtliga advokaten M.H) överklagade och yrkade att HD skulle bifalla käromålen.

AB Civic (ombud advokaten L.L) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Orlov-Lempert, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Parterna har i HD vidhållit sin i HovR:n förda talan.

Som HovR:n funnit kan klagandenas rätt att föra talan om påstådda fel inte anses prekluderad.

Enligt 4 kap 19 § första meningen JB i dess lydelse före d 1 jan 1991 är köparen berättigad till avdrag på köpeskillingen om fastigheten avviker från vad som kan anses utfäst eller från vad som köparen eljest med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet.

Enligt förarbetena till jordabalken bör en köpare kunna räkna med att det han köper är fullt brukbart för det vid köpet förutsatta ändamålet om en undersökning av egendomen inte bort upplysa honom om annat. Felet eller bristen skall också väsentligt inverka på fastighetens saluvärde. Som exempel på fall som avses nämns bl a att en byggnad lider av en dold svaghet eller att hussvamp förekommer. (Jmf prop 1970:20 Del B I s 211.)

I förevarande fall består avvikelsen i att fukt- och mögelskador uppkommit i byggnaderna. Skadorna har visat sig först några år efter det att byggnaderna färdigställts och tillträtts.

De fukt och mögelskador som uppkommit i byggnadernas källarvåningar har sin grund i att byggnaderna saknat erforderligt fuktskydd. Annat är inte visat än att byggnadernas konstruktion och utförande inte avvikit från vid tiden för uppförandet gällande byggnormer och då rådande god ingenjörssed i branschen.

Att en byggnad är uppförd enligt vedertaget bruk utesluter inte nödvändigtvis att den kan visa sig ha sådana brister att den avviker från det normala när det gäller fastigheter av jämförbart slag; att den alltså avviker från vad köparen haft anledning att räkna med. Så får anses vara fallet när en byggnad har omfattande mögelskador.

För att säljaren skall åläggas ansvar för sådana fel krävs att felet förelåg vid köpetillfället eller att risken för att skadorna skulle uppstå förelåg redan vid köpet. (Jfr NJA 1979 s 790 och NJA 1986 s 6701.) 1 nu aktuellt fall, då mögelangreppen orsakats av olämplig konstruktion, får det anses att det redan vid köpetillfället förelegat en betydande risk för fukt och mögelskador och att den risken, om den varit känd för köparen, hade påverkat köpeskillingens storlek. På grund härav är klagandena berättigade till avdrag på köpeskillingen.

När det gäller avdragets storlek har AB Civic i och för sig vitsordat kostnaderna för de åtgärder klagandena påstått varit nödvändiga för att avhjälpa felen. Bolaget har emellertid gjort gällande att samtliga dessa åtgärder inte behöver vidtas samt uppgivit att bolaget, för det fall felet skulle anses bestå i risk för fukt- och mögelbildning, vitsordar fem procent av köpeskillingen såsom skälig prisnedsättning. Klagandena har upplyst att felen numera i huvudsak har åtgärdats. Med hänsyn till att parterna inte syns eniga om nedsättningens storlek finner HD att frågan bör prövas av HovR:n.

Domslut. HD, som fastställer att klagandena är berättigade till nedsättning av köpeskillingen, undanröjer HovR:ns dom och visar målet åter till HovR:n för prövning av nedsättningens storlek.

HD (JustR:n Gregow, Lars Å Beckman, Svensson, Danelius, referent, och Lambe) beslöt följande dom: Domskäl. Klagandena grundar sina yrkanden om nedsättning av köpeskillingarna på att det uppkommit fukt- och mögelskador i husen, vilket enligt deras uppfattning medfört att fastigheterna fick anses ha avvikit från vad de haft anledning att räkna med vid köpen.

Eftersom de skador som klagandena åberopar kunnat iakttas först viss tid efter det att besiktningar utförts i enlighet med bestämmelserna i köpekontrakten, är det, som HovR:n funnit, fråga om dolda faktiska förhållanden som inte enligt kontrakten kan anses ha medfört preklusion av klagandenas talerätt.

Det gäller således att avgöra om klagandena är berättigade till nedsättning av köpeskillingarna med stöd av 4 kap 19 § JB, som i sin lydelse före d 1 jan 1991 gav köpare av fastighet rätt till sådan nedsättning i fall där fastigheten avvek från vad köparen med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet.

Fukt- och mögelskadorna på klagandenas fastigheter har ostridigt berott på att den metod som använts vid uppförandet av husen, enligt vad som numera är känt, innefattat ett otillräckligt skydd mot inträngande av fukt utifrån. Vid den tid då husen byggdes ansågs däremot de åtgärder som vidtogs till skydd mot fukt vara tillfredsställande och fackmannamässiga. De överensstämde också med de då gällande, av myndighet utfärdade byggnormerna.

Den som yrkesmässigt bygger hus får normalt anses handla med tillbörlig aktsamhet om han följer de allmänna normer för byggande som gäller och även i övrigt utför arbetet på ett fackmannamässigt sätt. Emellertid är rätten till nedsättning av köpeskillingen enligt 4 kap 19 § JB inte att förstå som en sanktion för vårdslöst handlande från säljarens sida utan som en gottgörelse till köparen, när fastigheten visat sig inte vara av den kvalitet som denne haft anledning att förvänta sig. För bedömningen av om en sådan brist förelegat kan även senare tillkomna omständigheter vara av betydelse. Sålunda har HD i rättsfallet NJA 1986 s 670 1, vid bedömningen av vilken radonhalt en köpare av en fastighet haft att räkna med, fäst stor vikt vid ett gränsvärde, trots att det fastställts först efter det att huset redan var färdigbyggt.

Enskilda köpare av småhus måste i normala fall, särskilt när det är fråga om nybyggda hus, kunna förvänta sig att husen är allmänt funktionsdugliga och inte har några speciella brister som gör dem mindre lämpade till bostäder eller som bereder de boende betydande olägenheter. De fukt och mögelskador som uppkom i förevarande fall var av sådan art och omfattning att de inte normalt behöver tolereras i en bostadsfastighet, och någon särskild omständighet som gav klagandena anledning att räkna med att sådana skador skulle uppkomma har inte påståtts föreligga. Klagandena har också senare, enligt vad som upplysts, ådragit sig kostnader för att avhjälpa bristerna och försätta husen i normalt skick.

Med hänsyn till det anförda är klagandena, trots att fuktskyddet för husen vid tiden för byggandet framstod som normalt och överensstämde med gällande byggnormer, berättigade till nedsättning av köpeskillingarna. De belopp varmed nedsättning skall ske bör fastställas av HovR:n.

Domslut. HD förklarar att klagandena är berättigade till nedsättning av köpeskillingarna för de av dem köpta fastigheterna.

HD undanröjer HovR:ns dom och visar målet åter till HovR:n för fortsatt behandling.

HD:s dom meddelades d 16 maj 1997 (mål nr T 142/95).

Metadata

Domstol
Högsta Domstolen
Avgörandedatum
1997-05-16
Målnummer
T142-95
Lagrum
4 kap. 19 § jordabalken (1970:994)
Rättsfall
NJA 1986 s. 670 I
Litteratur
Sökord
Småhus
Fel i fastighet
Köp av fast egendom
Nedsättning av köpeskilling
Källa
Domstolsverket

Rättsfall som hänvisar till detta (5)

NJA 2010 s. 286: En fritidsfastighet har inte ansetts avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid förvärvet i ett fall där golvkonstruktionen i huset kunde ge upphov till fuktskador. Det har beaktats bl.a....
NJA 2015 s. 110: Totalentreprenad avseende småhus. En entreprenör har använt sig av en konstruktion med putsad, enstegstätad fasad. Konstruktionen har medfört betydande risker för problem med mögel, röta och dålig...
NJA 2015 s. 233: Konsumentköp. Beviskrav och betydelsen av köparens undersökning.
NJA 2016 s. 346: Fel i fastighet? En fasadkonstruktion visade sig vara bristfällig i fråga om fuktsäkerhet. Men när huset uppfördes var konstruktionen allmänt godtagen i branschen och förenlig med gängse tolkning av...
RH 1999:121: Ett golv i en tillbyggnad till ett småhus hade utförts utan erforderlig luftspalt och ångspärr, varför omfattande fukt- och mögelskador hade uppstått. Köparen av huset har inte ansetts ha haft...
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation