NJA 2010 s. 286
En fritidsfastighet har inte ansetts avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid förvärvet i ett fall där golvkonstruktionen i huset kunde ge upphov till fuktskador. Det har beaktats bl.a. att huset inte var nybyggt samt att golvkonstruktionen stämde överens med den byggnorm som gällde när huset uppfördes och att byggnadssättet var vedertaget vid den tiden.
Mora tingsrätt
Fri Kraft Kommanditbolag förde vid Mora tingsrätt den talan mot H.C., M.C., C.C.-G. och G.C.-P. som framgår av tingsrättens dom.
Domskäl
Tingsrätten (lagmannen Lars Örbrink samt rådmännen Carl-Johan Carlsson och Petter Granqvist) anförde i dom den 24 maj 2006 bl.a. följande.
Bakgrund
Företaget Fri Kraft KB, vars verksamhet består av uthyrning av fritids- och rekreationsanläggningar, sökte under hösten 1996 efter en fritidsfastighet i dalafjällen och blev intresserade av H.C:s, C.C.-G:s, M.C:s och G.C.-P:s fastighet Gusjön 15:18 i Transtrands socken, Malungs kommun. Fastigheten förvärvades genom mäklare av Fri Kraft KB med tillträdesdag den 22 november 1996 och köpeskillingen var 1 250 000 kr. På fastigheten var uppfört ett enplans timmerhus med souterrängvåning byggt 1972-1974. Husets uppvärmning var direktverkande el samt öppen spis, hade självdragsventilation och grundkonstruktionen var s.k. platta på mark, det vill säga en betongplatta var lagd på marken ovanför ett skikt av singel; på plattan var väggar och golv byggda av träreglar med golvisoleringen ovanför bottenplattan. Inför familjen C:s försäljning till Fri Kraft KB gjordes en besiktning av fastigheten av den opartiske besiktningsmannen S.-O.Q.
När Fri Kraft KB år 2001 avsåg att försälja fastigheten framkom vid en besiktning som utfördes på uppdrag av en spekulant att det fanns fuktskador i timmerhuset; skadorna fanns i husets golv och ytterväggar. Fri Kraft KB framställde en reklamation till familjen C. den 20 juli 2001 men C-s tog avstånd från bolagets krav under anförande bl.a. att de under de 23 år de har bott i huset aldrig märkt någon som helst tendens till fuktskador. C-s besiktigade fastigheten den 12 september 2001 och Fri Kraft KB lät utföra ytterligare en besiktning den 25 oktober samma år eftersom ytterligare skador framkommit då den anlitade byggnadsentreprenören börjat bryta ner golv- och väggkonstruktioner, bl.a. upptäcktes då att grundmuren på den norra sidan av huset hade en lodrät genomgående spricka.
Yrkanden
Fri Kraft KB har yrkat förpliktande för familjen C. att till bolaget genast betala 567 745 kr jämte ränta - - -. Av det yrkade beloppet belöper sig 505 000 kr på den bristfälliga golvkonstruktionen och 18 750 kr på den felkonstruerade norra grundmuren. Av det yrkade beloppet avser vidare 43 995 kr kostnaderna för företaget Ocabs utredning av fuktskadorna. - - -.
Familjen C. har bestritt käromålet och har endast vitsordat 25 000 kr jämte ränta samt sättet för beräkningen av yrkad ränta som skäligt i och för sig. - - -
Grunder och utveckling av talan
Fri Kraft KB har som grund för yrkandena anfört följande. Det har vid köpet förelegat två faktiska fel med oacceptabla skadeeffekter. Fastigheten avviker alltså från vad Fri Kraft KB med fog kunnat förutsätta vid köpen (s.k. abstrakta fel), 4 kap. 19 och 19 a §§ JB. Felen eller symptomen på felen har meddelats familjen C. inom skälig tid efter det att Fri Kraft KB märkt eller bort märka felen. De faktiska felen är dels att träbjälklaget i byggnaden, i strid med Svensk Byggnorm 1967 (SBN 67), anlagts direkt på betongplattan utan kapillärbrytande skikt, dels att grundmuren mot entréplanet varit felbyggd och lutat in mot källaren med akut risk för att hela muren skulle rasa. - - - Effekterna av dessa fel har bl.a. blivit att det uppkom kraftiga svampangrepp på vägg- och golvreglar i våtutrymmen och sovrum, dels att det uppstått en spricka i grundmuren, samt dels att vägg- och golvisolering vid den norra gavelsidan blivit fuktig och behäftad med jord. Felen har varit dolda varför Fri Kraft KB anser att makarna C. skall ersätta bolaget för kostnaderna för att avhjälpa felen.
Familjen C. har som grund för bestridandet anfört följande. Det vitsordas att fastigheten är behäftad med angivna fuktskador. Skadorna utgör dock följdfel på grund av köparens eftersatta underhåll. Skadorna beror även på att organiskt material haft kontakt med grundplattan och med källarväggarna. Det är frågan om en välkänd riskkonstruktion. Det föreligger överhuvudtaget inget fel i JB:s mening eftersom fastigheten inte avviker från vad Fri Kraft KB som köpare med fog kunnat förvänta sig. Den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter, med hus byggda på 70-talet med konstruktionen platta på mark, är nämligen sådan att risken för fuktskador är påtaglig. Detta borde köparens besiktningsman ha påtalat vid besiktningen inför köpet. Otillräcklig kvalitet i ett besiktningsutlåtande som köparen anskaffat kan inte tillåtas gå ut över säljaren. Under alla förhållanden har köparen eftersatt sin undersökningsplikt. - - - Byggnaden står inte i strid mot byggnormen från 1967. Denna tolkades på 70-talet så att det inte behövdes något kapillärbrytande skikt mellan betongplattan och reglarna. Grundkonstruktionen har inte varit felkonstruerad. - - -
Domskäl
På Fri Krafts KB begäran har hållits partsförhör under sanningsförsäkran med bolagets styrelseledamöter S.L. och P.B. samt vittnesförhör med M.P., delägare i företaget Ocab och som besiktigat fastigheten vid fem tillfällen samt L.-E.M., byggmästare vid Fasab Fastighetsservice i Sälen som fått Fri Krafts KB uppdrag att bygga om och reparera fastigheten.
På familjen C:s begäran har hållits partsförhör under sanningsförsäkran med H.C. samt vittnesförhör med byggingenjören M.D. vid OBM Fuktteknik, civilingenjören i byggteknik K.A.E. samt med civilingenjören I.S. vid Sveriges Provnings- och forskningsinstitut.
Båda parter har även i målet åberopat viss skriftlig bevisning.
Tingsrättens bedömning
Fri Kraft KB har som grund för sitt yrkande gjort gällande att den fastighet de förvärvat från familjen C. varit behäftad med två dolda faktiska fel, så kallade abstrakta sådana, då fastigheten avvikit från vad bolaget med fog kunnat förutsätta, 4 kap. 19 och 19 a §§ JB. De fel som gjorts gällande är alltså dels att träbjälklaget i byggnaden, i strid med Svensk Byggnorm 1967 (SBN 67), anlagts direkt på betongplattan utan kapillärbrytande skikt, dels att grundmuren mot entréplanet varit felkonstruerad då murens spännvidd varit för lång. Familjen C. har bestritt att fel förelegat i JB:s mening; tingsrätten har alltså först att pröva denna fråga.
Beträffande byggnadens fuktskydd kan det inledningsvis konstateras att det är ostridigt att den aktuella byggnaden varit uppförd på det sätt som käranden påstått; det har alltså saknats ett kapillärbrytande skikt, exempelvis någon form av plast, mellan betongplattan och de träreglar på vilka golv och ytterväggar byggts. Av vittnesbevisningen i målet har vidare framgått att en sådan konstruktion ofta leder till fuktskador eftersom den relativa fuktigheten i betongplattan så småningom uppnår en så hög nivå att de på plattan vilande reglarna påverkas av fukten varpå denna börjar vandra upp i trämaterialet med risk för rötskador och svampangrepp som följd. Det är vidare genom vittnesutsagorna klarlagt att det aktuella byggnadssättet var mycket vanligt på 1970-talet.
I Svensk Byggnorm 1967 (SBN 67) har avseende den aktuella konstruktionen angetts ”Golvkonstruktion direkt på mark utföres så, att den ger erforderligt skydd mot markfukt… Lämplig ångspärr eller luftningsanläggning anordnas i golvkonstruktion med tät eller fuktkänslig golvbeläggning, där fukt- och uppvärmningsförhållandena så kräver”. Parterna tvistar om den aktuella konstruktionen, utan kapillärbrytande skikt, strider mot byggnormen eller inte. De i målet hörda vittnena har lämnat motstridiga uppgifter i frågan. M.P., som alltså var den som vid en av sina besiktningar upptäckte fuktskadorna i det aktuella huset, har spontant uppgett att han anser att konstruktionen är i enlighet med byggnormen. När byggnormen lästs upp för honom har han dock ändrat uppfattning till att så inte är fallet. M.D. har i frågan uppgett att byggnormerna alltid har krävt att man skall ha ett erforderligt fuktskydd, han har dock tillagt att den aktuella byggmetoden var vanlig och allmänt accepterad på 1970-talet. Enligt K.A.E. överensstämmer den aktuella konstruktionen med byggnormen och även I.S. har uppgett att byggnadsnämnderna förmodligen inte skulle ha något att erinra mot byggnadssättet. Vittnena har alltså lämnat olika uppgifter i frågan; tingsrätten kan endast konstatera att det inte är visat att den aktuella konstruktionen stod i strid mot den på 1970-talet gängse tolkningen av byggnormen.
Huruvida konstruktionen står i strid mot byggnormen eller inte är dock inte ensamt avgörande för frågan om ett abstrakt fel förelegat eller inte. I stället är byggnormen endast en faktor bland många andra när det gäller att fastställa vad köparen har rätt att förvänta sig. Frågan huruvida brister i fuktskyddet på hus som byggts på det aktuella sättet skall ses som abstrakta fel eller inte har bedömts i ett antal rättsfall från hovrätterna och HD. I NJA 1997 s. 290 ansågs köpare av småhus i vilka fukt- och mögelskador uppkommit ha rätt till nedsättning av köpeskillingarna, trots att de åtgärder som vidtagits till skydd mot fukt ansågs tillfredsställande och fackmannamässiga vid den tid då husen byggdes och även överensstämde med då gällande byggnormer. Avgörandet får dock anses ha begränsad räckvidd eftersom säljaren av de aktuella husen var ett byggföretag och det rörde sig om vid köpet nyuppförda hus samt i detta rättsfall mycket allvarliga fuktskador upptäcktes så tidigt som två år efter byggnationen. Även i RH 1999:121 kom hovrätten fram till att bristen i konstruktionen ledande till fuktproblem utgjorde ett abstrakt fel i JB:s mening. I detta mål var dock golvet byggt i strid mot konstruktionsritningen. Dessutom förekom även andra fel, nämligen avsaknande av luftspalt. I ett antal rättsfall från hovrätterna har domstolarna i stället kommit till ett motsatt resultat. Både i Svea hovrätts dom 2002-11-26 i mål T 5425-01 och Göta hovrätts dom 1990-04-05 i T 250/89 (prövningstillstånd meddelades inte i HD) fann överrätterna att den aktuella konstruktionen var vedertagen när husen byggdes på 1970-talet. Hovrätterna ansåg i nämnda fall att köparna haft att räkna med att husen var byggda på det sätt som var vanligt när de byggdes, varför husen inte kunde anses behäftade med abstrakta fel.
Det sistnämnda rättsfallet från Göta hovrätt är mycket likt det aktuella målet. När Fri Kraft KB år 1996 förvärvade familjen C:s fastighet från början av 1970-talet var byggnaden över 20 år gammal. Av samstämmiga vittnesuppgifter har framkommit att det byggnadssätt som använts och som lett till senare upptäckta fuktskador var vedertaget och allmänt accepterat när fastigheten byggdes. Byggnormen ansågs vid tiden för byggnationen inte hindra att den aktuella golvkonstruktionen utan kapillärbrytande skikt användes. Skadorna har inte varit så allvarliga att fastigheten kan anses ha saknat en kärnegenskap, dvs. haft sådana allvarliga brister att den inte kunnat användas för sitt ändamål, vilket inte heller påståtts i målet. Vid dessa förhållanden och då tingsrätten sammanfattningsvis anser att fastigheten inte avviker från vad Fri Kraft KB kunnat förvänta sig, föreligger inte något fel i JB:s mening. Yrkandet om nedsättning av köpeskillingen med anledning av de fuktskador som uppkommit på grund av brister i golvkonstruktionen skall därför lämnas utan bifall.
Tingsrätten har även att pröva huruvida den aktuella grundmuren varit felkonstruerad eller inte, något som makarna C. bestritt. - - -
Tingsrätten konstaterar sammanfattningsvis, mot bakgrund av att alternativa förklaringar till sprickans uppkomst har lämnats, att Fri Kraft KB i målet inte kunnat visa att muren faktiskt har varit felkonstruerad och härigenom orsakat sprickan med åtföljande fuktproblem. Yrkandet om nedsättning av köpeskillingen även på denna grund skall därför lämnas utan bifall. Käromålet ogillas alltså i dess helhet.
Domslut
Domslut
Käromålet lämnas utan bifall.
Hovrätten
Fri Kraft KB överklagade och yrkade att hovrätten skulle förplikta svarandena att solidariskt betala 505 000 kr, avseende bristfällig golvkonstruktion, och 43 995 kr, avseende utredningskostnader, jämte ränta.
H.C., M.C., C.C.-G. och G.C.-P. bestred ändring.
Domskäl
Hovrätten (hovrättsråden Rose Thorsén, referent, och Peder Munck, f.d. hovrättsrådet Arne Kardell samt tf. hovrättsassessorn Anna-Karin Larsson) anförde i dom den 13 maj 2008:
Utredningen i hovrätten
Bolaget har i hovrätten frånfallit det vid tingsrätten åberopade felet på grundmuren.
Utredningen i den del som hovrätten har att pröva är i allt väsentligt densamma som vid tingsrätten. S.L. har hörts under sanningsförsäkran och vittnesförhör har hållits med M.P., L-E.M., M.D., K.A.E. och I.S. Banduppspelning har skett av förhören vid tingsrätten med P.B. och H.C. Den vid tingsrätten åberopade skriftliga bevisningen har åberopats även här.
Hovrättens domskäl
Parterna har i allt väsentligt åberopat samma grunder och omständigheter som vid tingsrätten och utvecklat sin talan på det sätt som tingsrätten redovisat i sin dom.
Det som förekommit i hovrätten föranleder inte hovrätten att göra någon annan bedömning än tingsrätten gjort såvitt avser den aktuella golvkonstruktionen. Som tingsrätten funnit har således något fel i JB:s mening inte förelegat. Tingsrättens dom ska därför fastställas.
Hovrättens domskäl
Hovrätten fastställer tingsrättens dom.
Högsta domstolen
Fri Kraft KB överklagade och yrkade att HD skulle bifalla den talan som bolaget förde vid hovrätten.
H.C., M.C., C.C.-G. och G.C.- P. bestred ändring.
HD meddelade, med utgående från vad domstolarna funnit utrett i målet, prövningstillstånd i frågan om nedsättning av köpeskillingen skulle ske med anledning av de fuktskador som uppkommit genom den aktuella golvkonstruktionen. Frågan om meddelande av prövningstillstånd i målet i övrigt förklarades vilande.
Betänkande
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Cecilia Tallkvist, föreslog i betänkande följande dom:
Domskäl
Domskäl
Fri Kraft KB driver en verksamhet som består av uthyrning av fritids- och rekreationsanläggningar. År 1996 förvärvade Fri Kraft KB en fritidsfastighet av C-s på vilken det fanns ett enplans timmerhus med souterrängvåning som uppfördes under åren 1972-1974. Grundkonstruktionen var s.k. platta på mark och på betongplattan var väggar och golv byggda av träreglar med golvisolering ovanför plattan. När Fri Kraft KB skulle sälja fastigheten år 2001 framkom att det fanns fuktskador i byggnaden. Det blev även känt att det saknades ett kapillärbrytande skikt mellan betongplattan och de träreglar på vilka golv och ytterväggar hade byggts.
Fri Kraft KB har som grund för sitt yrkande om nedsättning av köpeskillingen åberopat att träbjälklaget i byggnaden, i strid med Svensk Byggnorm 1967, anlagts direkt på betongplattan utan kapillärbrytande skikt och att isolering lagts direkt på bottenplattan tillsammans med organiskt material samt att den oacceptabla skadeeffekten blev att det uppkom bl.a. kraftiga svampangrepp på vägg- och golvreglar. Fri Kraft KB har gjort gällande att detta innebär att fastigheten avvikit från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
C-s har häremot invänt att fastigheten inte är behäftad med fel i JB:s mening och hävdat att den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter, hus byggda på 1970-talet med konstruktionen platta på mark, är sådan att risken för fuktskador är påtaglig. De har vidare bestritt att golvkonstruktionen står i strid med 1967 års byggnorm.
Underinstanserna har funnit styrkt i målet att det byggnadssätt som använts och som lett till senare upptäckta fuktskador varit vedertaget och allmänt accepterat när huset byggdes samt att byggnormen vid tiden för byggnationen inte hindrade att den aktuella golvkonstruktionen användes. Vidare har underinstanserna funnit styrkt att golvkonstruktionen ofta orsakar fuktskador.
Den fråga som HD nu ska ta ställning till är om nedsättning av köpeskillingen ska ske med anledning av golvkonstruktionen och de därav uppkomna fuktskadorna.
Av 4 kap. 19 § första stycket första meningen JB framgår att köparen har rätt att göra avdrag på köpeskillingen om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Det har i förarbetena gjorts vissa uttalanden om vad som kan utgöra fel i såld fastighet. En köpare bör kunna räkna med att det han köper är fullt brukbart för det vid köpet förutsatta ändamålet om en undersökning av egendomen inte bort upplysa honom om annat. Felet eller bristen ska också väsentligt inverka på fastighetens saluvärde. (Prop. 1970:20 del B 1 s. 211.) En säljare kan bli ansvarig för en bristfällighet beträffande något som inte har berörts vid köpet om bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur inte har haft anledning att räkna med den och inte heller bort upptäcka den vid sin undersökning. I praktiken blir det fråga om en dold avvikelse från vad som objektivt sett kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget och byggnadsskicket. Vad som kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet växlar från fall till fall. Av betydelse för bedömningen kan bli bl.a. fastighetens ålder och allmänna skick, men också den avtalade köpeskillingen. Något krav på att avvikelsen ska vara väsentlig uppställs inte, men det ligger i sakens natur att avvikelsen måste vara klar och otvetydig för att ett felansvar ska kunna föreligga. (Prop. 1989/90:77 s. 60, jfr prop. 1970:20 del A s. 220 f. och del B 1 s. 211 ff.)
HD har i rättsfallet NJA 1997 s. 290 haft att ta ställning till fukt- och mögelskador som uppkom i nybyggda bostadshus vars konstruktion ansågs vara fackmannamässig vid den tid då husen byggdes och överensstämde med då gällande byggnorm. Köparna ansågs berättigade till nedsättning av köpeskillingen. HD framhöll att rätten till nedsättning av köpeskillingen inte var att förstå som en sanktion för vårdslöst handlande från säljarens sida utan som en gottgörelse till köparen, när fastigheten visat sig inte vara av den kvalitet som denne haft anledning att förvänta sig. Vidare uttalade HD att enskilda köpare av småhus i normala fall måste, särskilt när det är fråga om nybyggda hus, kunna förvänta sig att husen är allmänt funktionsdugliga och inte har några speciella brister som gör dem mindre lämpade som bostäder eller bereder de boende betydande olägenheter. Vidare anfördes att de fukt- och mögelskador som hade uppkommit var av sådan art och omfattning att de inte normalt behövde tolereras i en bostadsfastighet och att någon särskild omständighet som gav köparna anledning att räkna med att sådana skador skulle uppkomma inte hade påståtts föreligga.
Även i förevarande fall har konstruktionen varit i enlighet med den byggnorm som gällde vid tiden när huset byggdes och byggnadssättet har dessutom varit vedertaget och allmänt accepterat. Situationen är emellertid en annan jämfört med den som förelåg i 1997 års rättsfall.
Fri Kraft KB förvärvade fastigheten när byggnaden var mer är 20 år gammal. Normalt sett måste utgångspunkten i den situationen vara att en köpare inte kan förvänta sig mer av byggnaden än vad byggnormen vid tiden för uppförandet föreskrivit. Golvkonstruktionen kan därför inte ha medfört att fastighetens skick avvikit från vad som normalt kunnat förväntas vid köp av en sådan fastighet som målet rör. När det gäller fuktskadorna har det inte påståtts att de skulle ha förelegat vid tidpunkten för Fri Kraft KB:s förvärv av fastigheten och annat har inte framkommit än att fastigheten kunnat nyttjas för sitt ändamål under flera år efter förvärvet. Under dessa förhållanden kan vare sig golvkonstruktionen eller de senare upptäckta fuktskadorna medföra att fastigheten avviker från vad Fri Kraft KB med fog kunnat förutsätta vid köpet.
På grund av det anförda är Fri Kraft KB inte berättigad till nedsättning av köpeskillingen.
Vid denna bedömning finns inte skäl att meddela prövningstillstånd i målet i övrigt.
Domslut
Domslut
Se HD:s dom.
Domskäl
HD (justitieråden Gertrud Lennander, Kerstin Calissendorff, Gudmund Toijer, referent, Lena Moore och Göran Lambertz) meddelade den 24 maj 2010 följande dom:
Domskäl
Bakgrund
År 1996 köpte bolaget en fritidsfastighet, Malung Gusjön 15:18, för 1 250 000 kr av H.C., M.C., C.C.-G. och G.C.-P. På fastigheten fanns det ett enplans timmerhus med suterrängvåning. Byggnaden var uppförd under åren 1972-1974. När bolaget i sin tur skulle sälja fastigheten år 2001 visade sig byggnaden vara fuktskadad.
Av tingsrättens och hovrättens domar framgår det att träbjälklaget i byggnaden hade anlagts direkt på en betongplatta samt att det saknades ett kapillärbrytande skikt mellan plattan och de träreglar som golv och ytterväggar var byggda på. Enligt domstolarna var detta byggnadssätt, som hade lett till de senare upptäckta fuktskadorna, vedertaget och allmänt accepterat på 1970-talet. Domstolarna fann att konstruktionen ofta ledde till fuktskador, men det ansågs inte visat att den stred mot gängse tolkning av Svensk Byggnorm 1967 (SBN 67).
Frågan är - med de angivna utgångspunkterna - om golvkonstruktionen ger bolaget rätt till avdrag på köpeskillingen. Vad HD nu har att pröva är om fastigheten avvek från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet och om ett avdrag på köpeskillingen därför ska göras med stöd av 4 kap. 19 § första stycket första meningen andra ledet JB.
Rättsliga utgångspunkter
Då det är fråga om förhållanden som inte bort upptäckas vid köparens undersökning och som inte avhandlats mellan parterna - dolda abstrakta faktiska fel - läggs alltså avgörande vikt vid köparens befogade förväntningar. Det som ska bedömas är därmed om fastigheten avviker från vad som objektivt sett kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget och byggnadsskicket. Bedömningen får ytterst göras från fall till fall och den innefattar i allmänhet flera omständigheter, såsom fastighetens ålder, dess allmänna skick och köpeskillingen.
När den påstådda avvikelsen tar sikte på byggnadens konstruktion och arbetets tekniska utförande ligger det nära till hands att knyta en bedömning till byggnormen eller motsvarande riktlinjer (numera Boverkets byggregler och konstruktionsregler, BBR och BKR) och till vad som anses vara fackmannamässigt. Byggreglerna, som utfärdas av myndighet med stöd av författning och är allmänt tillgängliga, kan ses som en objektiv måttstock på vad som är befogat att förvänta, även om varje avsteg inte behöver innebära att det föreligger ett abstrakt fel i det särskilda fallet. Att beakta är också att byggreglerna i allt större utsträckning har fått karaktären av funktionskrav och att funktionen kan åstadkommas på olika sätt. Byggreglerna måste därför ses i ljuset av vad som kan anses vara en vedertagen och accepterad uttolkning och tillämpning av dem.
Byggreglerna bör alltså tillmätas särskild betydelse. Vid bedömningen kan dock även andra förhållanden inverka. Sålunda har i rättsfallet NJA 1997 s. 290 ansetts att en enskild köpare av ett nybyggt småhus normalt kan förvänta sig att huset är allmänt funktionsdugligt och beboeligt. Enbart det förhållandet att byggnadssättet är vedertaget och stämmer överens med byggreglerna hindrar således inte att köpeskillingen sätts ned om en sådan befogad förväntan inte infrias.
En särskild fråga är till vilken tidpunkt bedömningen av den byggnadstekniska konstruktionen och arbetets utförande ska hänföras. Normalt bör de befogade förväntningarna på fastigheten bedömas utifrån det synsätt som rådde när huset uppfördes. En köpare bör därför i regel inte kunna utgå från att konstruktionen och utförandet är bättre än så, även om kraven sedermera har kommit att ändras. Rättspraxis lämnar dock ett visst utrymme för att ta hänsyn till nya rön eller andra omständigheter som var okända vid förvärvet och som är av beskaffenhet att påverka fastighetens värde i det enskilda fallet (se NJA 1986 s. 670 I angående radon).
Bedömningen av detta mål
Vid bedömningen av detta mål är utgångspunkten i HD att byggnadssättet när huset uppfördes var vedertaget och allmänt accepterat och inte stred mot gängse tolkning av byggnormen (jfr vad som i det föregående har anförts under 2).
Byggnaden var mer än 20 år gammal när bolaget köpte fastigheten år 1996. Bolagets företrädare har inte haft fog för att förvänta sig någonting annat än att golvkonstruktionen var gjord i enlighet med den vid tiden för uppförandet gällande byggnormen och på ett sätt som var vedertaget vid den tiden. Golvkonstruktionen har inte heller av någon annan anledning utgjort en avvikelse från vad bolagets företrädare med fog kunnat förutsätta vid köpet, och köpeskillingen ska därför inte sättas ned.
Den fråga som har ställts i prövningstillståndet ska besvaras i enlighet med vad som nu har anförts. Det saknas därmed skäl att meddela prövningstillstånd i målet i övrigt.
Domslut
Domslut
HD förklarar att nedsättning av köpeskillingen inte ska ske med anledning av de fuktskador som har uppkommit genom den aktuella golvkonstruktionen.
HD meddelar inte prövningstillstånd i målet i övrigt.
Hovrättens domslut står därmed fast.
HD:s dom meddelad: den 24 maj 2010.
Mål nr: T 2616-08.
Lagrum: 4 kap. 19 § JB.
Rättsfall: NJA 1986 s. 670 I och NJA 1997 s. 290.