NJA 2019 s. 569

I ett handläggningsprotokoll den 16 juli 2018 vid Solna tingsrätt antecknades följande.

KB Myran nr 314 (KB Myran), lagfaren ägare till fastigheten Stockholm Kontot 2 (fastigheten), ansökte genom Nordea Bank AB (publ) (Nordea) den 17 januari 2018 om inteckning på 155 250 000 kr i fastigheten. Samma dag beviljades ansökan av Lantmäteriets Fastighetsinskrivning i Norrtälje. Sedan felaktighet upptäckts ansökte KB Myran om rättelse vid inskrivningsmyndigheten och begärde att det intecknade beloppet skulle ändras till 27 000 000 kr samt att överskjutande stämpelskatt skulle återbetalas till KB Myran. Lantmäteriets Fastighetsinskrivning avslog den 16 februari 2018 ansökan om rättelse.

KB Myran har till tingsrätten överklagat inskrivningsmyndighetens beslut och vidhållit sitt yrkande. KB Myran har framfört i huvudsak följande. KB Myran instruerade Nordea att upprätta handlingar åt KB Myran med instruktion om ett inteckningsbelopp om 27 000 000 kr. Nordea antecknade av misstag ett felaktigt belopp om 155 250 000 kr på ansökan, vilket intygas av till tingsrätten ingivna handlingar. KB Myran har aldrig haft för avsikt att ansöka om inteckning om 155 250 000 kr och det beloppet överstiger vida Nordeas värdering av fastigheten. Uttagna pantbrev är inte pantförskrivna. Skrivfelet medför att det i ett offentligt register finns en missvisande uppgift om en viktig omständighet som rör fastigheten, vilket är olämpligt. Det kan uteslutas att inskrivningen skedde på något annat sätt än ett rent förbiseende. I ett i princip identiskt ärende meddelade Göteborgs tingsrätt den 21 maj 2018 (Ä 3737-18) beslut att rättelse enligt bestämmelsen skulle ske. Det föreligger förutsättningar för rättelse enligt 19 kap. 22 § JB.

Kammarkollegiet, vilket för det allmännas talan i ärenden om rättelse enligt 19 kap. 22 § JB, har motsatt sig ändring av inskrivningsmyndighetens beslut. Kammarkollegiet har framfört i huvudsak följande. För att rättelse enligt 19 kap. 22 § JB ska kunna ske krävs, i de fall det rör sig om ett misstag från sökandes sida, att det av omständigheterna måste klart framgå att ansökan kommit att avvika från vad som varit sökandens avsikt vid ansökningstillfället. För rättelse krävs att felet är objektivt konstaterbart. Att Nordea skrivit fel belopp och att KB Myran skrivit under det felaktiga beloppet talar emot att felet är uppenbart. Den som ansöker om inteckning ansvarar för att uppgifterna i ansökan motsvarar vad som avses. Att pantbrev inte är pantförskrivna leder inte till att rättelse ska ske. Någon missvisande uppgift på det sätt som KB Myran påstått finns inte i fastighetsregistret.

Tingsrätten (rådmannen Louise Conradi) avslog KB Myrans överklagande i beslut den 16 juli 2018. Tingsrätten anförde följande skäl för beslutet.

Frågan i ärendet är om ett av KB Myran felaktigt angivet inteckningsbelopp är en sådan uppenbar oriktighet som avses i 19 kap. 22 § JB och om inskrivningsmyndigheten därför ska vara skyldig att rätta uppgiften enligt samma bestämmelse.

Av 19 kap. 22 § JB följer att om fastighetsregistrets inskrivningsdel innehåller någon uppenbar oriktighet som beror på inskrivningsmyndighetens eller någon annans skrivfel, på något liknande förbiseende eller på ett tekniskt fel, ska inskrivningsmyndigheten rätta uppgiften. Möjligheten för en inskrivningsmyndighet att besluta om rättelse infördes med jordabalken och tog ursprungligen sikte på förbiseenden hos myndigheten. Genom en lagändring den 1 juli 1990 utvidgades bestämmelsernas tillämpningsområde till att även gälla fall då oriktigheten beror på någon annan än inskrivningsmyndigheten. I motiven till 19 kap. 22 § JB har uppkomsten till uppenbara oriktigheter exemplifierats som rena skrivfel eller annat dylikt förbiseende som strider mot vad som måste antas ha varit den beslutandes vilja (prop. 1970:20 del B s. 538). I lagkommentaren till bestämmelsen framgår att den även kan avse fel i inskrivningsbeslut som avviker från de handlingar på vilka beslutet grundas (Beckman m.fl., Jordabalken, [2015-04-01], kommentar till 19 kap. 22 §, zeteo.nj.se). Oriktigheten ska dock vara objektivt konstaterbar och det ska stå klart vad som egentligen har avsetts (NJA 2010 s. 611). I NJA 2007 s. 396 förelåg förutsättningar för rättelse enligt 19 kap. 22 § JB då två identiska inteckningsansökningar ingivna vid olika tillfällen, varav den ena av ansökningarna var förtryckt som ”bevakningskopia”, ansågs utgöra en uppenbar oriktighet.

Tingsrätten gör följande bedömning.

Det får generellt sett anses att den som ger in handlingar för fastighetsförvärv till en myndighet bär ett ansvar för att uppgifterna i dessa handlingar är korrekta (se Svea hovrätts beslut ÖÄ 5138-15 av den 13 augusti 2015). Detta bör även avse handlingar för inteckning av fastigheter och den uppenbara oriktigheten ska framgå vid en formell granskning av dokumentet för att rättelse i allmänhet ska kunna ske. Även om tingsrätten inte har skäl att ifrågasätta KB Myrans uppgifter om att inteckningsbeloppet rätteligen skulle ha varit 27 000 000 kr måste utgångspunkten således vara att en ansökan som skickas till inskrivningsmyndigheten är korrekt och allvarligt menad. Tingsrätten kan i denna del konstatera att inskrivningsmyndigheten godkände ansökan i ingivet skick; det kan inte anses ha ålegat myndigheten att vidta några särskilda efterforskningar med anledning av det ansökta beloppet (jfr Hovrätten för Västra Sveriges beslut Ö 3995-02 av den 14 februari 2003). Att det angivna inteckningsbeloppet översteg fastighetens värde eller att pantbreven inte är pantförskrivna påverkar inte bedömningen i frågan. Det kan även noteras att om fastighetsregistret innehåller en felaktig uppgift om inteckningsbeloppet drabbar detta i praktiken bara den sökande själv genom att ett felaktigt stämpelskattebelopp tas ut.

Den felaktighet som nu är i fråga har varken varit objektivt konstaterbar eller en uppgift som avvek från handlingarna på vilka beslutet grundades. Mot bakgrund av det anförda och vad som framkommit i ärendet saknas det enligt tingsrättens mening tillräckligt stöd för att anse att det av KB Myran felaktigt angivna inteckningsbeloppet är en sådan uppenbar oriktighet som avses i 19 kap. 22 § första stycket JB. KB Myrans överklagan ska därför avslås.

KB Myran nr 314 överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle besluta om rättelse i fastighetsregistrets inskrivningsdel avseende fastigheten Stockholm Kontot 2 på så sätt att den beviljade inteckningen om 155 250 000 kr ströks och ersattes med en inteckning om 27 000 000 kr samt att stämpelskatten fastställdes till 540 000 kr.

Kammarkollegiet motsatte sig ändring av tingsrättens beslut.

Hovrätten (hovrättsråden Hans Cappelen-Smith, Katja Isberg Amnäs, referent, och Dan Öwerström) avslog överklagandet i beslut den 21 december 2018. Som skäl för beslutet anförde hovrätten följande.

Om fastighetsregistrets inskrivningsdel innehåller någon uppenbar oriktighet som beror på inskrivningsmyndighetens eller någon annans skrivfel, på något liknande förbiseende eller på ett tekniskt fel, ska inskrivningsmyndigheten enligt 19 kap. 22 § första stycket JB rätta uppgiften.

Någon närmare ledning för hur begreppet ”uppenbar oriktighet” ska tolkas ger inte lagtexten. Vägledande förarbetsuttalanden saknas. HD har i förhållande till den liknande bestämmelsen om rättelse i 17 kap. 15 § RB uttalat att rättelse ska tillämpas restriktivt och att det för att en oriktighet ska anses uppenbar bör krävas att felet är objektivt konstaterbart (se NJA 1990 s. 208 och NJA 2014 s. 29). Några motsvarande uttalanden har inte gjorts i förhållande till bestämmelsen i 19 kap. 22 § JB. Av bestämmelsens ordalydelse framgår emellertid att den är avsedd att ha en begränsad räckvidd (jfr NJA 1990 s. 208).

I NJA 2007 s. 396 prövade HD frågan om förutsättningar för rättelse enligt 19 kap. 22 § JB förelåg. I det fallet hade en bank för två fastighetsägares räkning av förbiseende lämnat in en ansökan om inteckning till inskrivningsmyndigheten. Ansökningshandlingen var märkt ”bevakningskopia” men var i övrigt identisk med en nio dagar tidigare ingiven och bifallen ansökan, så när som på att den var undertecknad av en annan banktjänsteman. HD konstaterade att ingen anmärkning kunde riktas mot inskrivningsmyndighetens beslut att bifalla även den andra ansökan, men fann det styrkt att handlingen inte hade varit avsedd att utgöra en ansökan om inteckning. Mot denna bakgrund konstaterades att inskrivningen på grund av bankens förbiseende hade blivit uppenbart oriktig och att förbiseendet fick anses vara av den karaktären att det omfattades av 19 kap. 22 § första stycket JB.

I nu aktuellt fall har det inte varit fråga om en ansökningshandling som av förbiseende har lämnats in till inskrivningsmyndigheten. Vad KB Myran har gjort gällande är i stället att det i ansökan har kommit att anges ett annat inteckningsbelopp än det som varit avsett och att detta har berott på förbiseende från både banken och KB Myran. Det saknas i och för sig skäl att ifrågasätta att så har varit fallet. Registrering har skett i enlighet med de uppgifter som angavs i inteckningsansökan. Fastighetsregistrets inskrivningsdel har därmed kommit att innehålla en uppgift som är oriktig i förhållande till vad KB Myran har uppgett varit avsikten med ansökan.

När det gäller frågan om oriktigheten också har varit uppenbar anser hovrätten att de nu angivna förhållandena skiljer sig från de som förelåg i 2007 års rättsfall. I det nu aktuella fallet var ansökningshandlingen avsedd att utgöra en ansökan om inteckning, om än på ett annat belopp än det angivna, och handlingen hade undertecknats av såväl två företrädare för KB Myran som två företrädare för banken. I likhet med tingsrätten anser hovrätten att den som undertecknar och ger in en inteckningsansökan måste anses bära ett ansvar för att kontrollera att uppgifterna i ansökan är korrekta (jfr Svea hovrätts beslut den 13 augusti 2015 i mål nr ÖÄ 5138-15). Inte heller fanns det något i ansökningshandlingen som antydde att det angivna beloppet var oriktigt (jfr bl.a. NJA 2007 s. 396 och Hovrätten för Västra Sveriges beslut den 27 februari 2003 i mål nr Ö 3995-02). Mot denna bakgrund anser hovrätten inte att oriktigheten har varit uppenbar och inte heller att förbiseendet har varit av den karaktären att det omfattas av 19 kap. 22 § första stycket JB. Vad KB Myran har anfört om att inteckningsbeloppet överstiger fastighetens värde och att det utfärdade pantbrevet inte har pantförskrivits ändrar inte denna bedömning. Förutsättningar för rättelse finns därmed inte och KB Myrans överklagande ska avslås. Tingsrättens beslut ska alltså inte ändras.

KB Myran nr 314 överklagade och yrkade att HD skulle besluta om rättelse i fastighetsregistrets inskrivningsdel avseende fastigheten Stockholm Kontot 2 på så sätt att den beviljade inteckningen om 155 250 000 kr ersattes med en inteckning om 27 000 000 kr samt att stämpelskatten fastställdes till 540 000 kr.

Kammarkollegiet motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.

Betänkande