NJA 2021 s. 118
En dom om bättre rätt till fastighet har inte prejudiciell betydelse i en senare tvist med en innehavare av panträtt i fastigheten.
Nacka tingsrätt
H.S. förde vid Nacka tingsrätt den talan mot N.H. som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmannen Magnus Wulkan) anförde i mellandom den 8 juli 2019 följande.
BAKGRUND
H.S. och K.S. gifte sig den 10 oktober 2013. H.S. ägde då bland annat fastigheten Nacka Kummelnäs 1:1128, som hon den 17 april 2012 hade förvärvat från Besqab AB för en köpeskilling om 1 720 400 kr. H.S. greps den 1 september 2014 i Spanien. – – –. Den 24 september 2014 ansökte K.S. om skilsmässa. – – –. Efter avtjänat straff kom H.S. tillbaka till Sverige i slutet av augusti 2017.
Genom ett köpekontrakt daterat den 11 oktober 2014 såldes fastigheten 1:1128 till det estniska bolaget Iles Finance OÜ (bolaget). Bolaget ansökte den 14 oktober 2014 om lagfart samt inteckning i fastigheten. Pantbrevet skulle ställas ut på K.S. Ansökan beviljades. Trots att det enligt ansökan skulle utfärdas ett datapantbrev tillställdes K.S. ett fysiskt pantbrev. Det fysiska pantbrevet användes sedermera av K.S. som säkerhet för ett lån om 3 300 000 kr som han tog av N.H. och pantbrevet fogades till skuldebrevet.
Den 8 september 2016 väckte H.S. talan mot Iles Finance OÜ om bättre rätt till fastigheten 1:1128 (Nacka tingsrätt, mål nr T 5220-16). Som grund för yrkandet åberopade hon att bolagets förvärv av fastigheten hade grundats på en handling som innehöll i vart fall en förfalskad namnteckning (H.S:s) och att överlåtelsen därför var ogiltig. Genom tredskodom den 20 januari 2017 fastställdes att H.S. har bättre rätt till fastigheten. Domen har vunnit laga kraft och H.S. har åter skrivits in som lagfaren ägare till fastigheten med inskrivningsdag den 17 april 2012.
Den 25 maj 2016 kom fastigheten att utmätas för M.K:s skulder. Enligt Kronofogdemyndigheten är M.K. och H.S. samma person. H.S. betalade skulden varför fastigheten inte såldes exekutivt.
Genom ett utslag meddelat av Kronofogdemyndigheten den 27 juni 2016 förpliktades K.S. att betala ett visst belopp, ränta och kostnader till N.H. I utslaget fastställdes också att fordran skulle utgå med förmånsrätt ur fastigheten 1:1128 som pantförskrivits till säkerhet för fordran. Svarande i den delen var Iles Finance OÜ. Utslaget vann laga kraft. H.S. klagade över domvilla under åberopande av att det var hon som ägde fastigheten. Genom beslut den 20 april 2018 undanröjde Svea hovrätt utslaget i den del som avsåg att betalning skulle utgå med förmånsrätt ur fastigheten och förordnade att ny handläggning av målet i den delen skulle äga rum hos Kronofogdemyndigheten. Målet har på N.H:s begäran överlämnats till denna tingsrätt. Tingsrätten har genom beslut den 12 mars 2019 förklarat målet vilande i avvaktan på lagakraftvunnet avgörande i detta mål.
SAMMANFATTNING AV TVISTEN
Yrkanden
H.S. har yrkat att tingsrätten ska förplikta N.H. att till henne omedelbart utge det pantbrev som han innehar som säkerhet för fordran mot K.S. i fastigheten Kummelnäs 1:1128 i Nacka kommun.
I andra hand har H.S. yrkat att tingsrätten ska förklara att hon har bättre rätt till det pantbrev som N.H. innehar som säkerhet för sin fordran mot K.S. i fastigheten Kummelnäs 1:1128 i Nacka kommun.
H.S. har i tredje rummet yrkat att tingsrätten ska förklara att pantbrevet i fråga är ogiltigt och inte kan göras gällande som säkerhet i fastigheten.
N.H. har bestritt käromålet.
Grunder
H.S.: Det köpeavtal som grundade bolagets äganderätt till fastigheten, den senare utfärdade lagfarten samt den inteckning som sedermera pantsattes till säkerhet för K.S:s skuld till N.H., är förfalskat och därmed är bolagets f.d. äganderätt till fastigheten kvalificerat ogiltig.
Den säkerhet som N.H. har genom pantbrevet i fastigheten står sig inte i förhållande till H.S. som är fastighetens rätta ägare eftersom bolagets förvärv av fastigheten skett med hjälp av signaturförfalskade fångeshandlingar och utan H.S:s vetskap eller godkännande.
N.H:s insikter om de bakomliggande förhållandena saknar betydelse och H.S. gör inte gällande att N.H. har handlat i ond tro.
N.H.: Pantsättningen är giltig. Köpeavtalet är inte förfalskat eller på H.S:s vägnar utfärdat av någon som saknat behörighet att utfärda det. K.S. och H.S. har tillsammans och i samförstånd försökt och försöker alltjämt att komma undan realisation av panten som bolaget har ställt till N.H. för lånet.
MELLANDOMSTEMA
Tingsrätten har beslutat att genom mellandom pröva följande fråga.
Har den tredskodom (nedan tredskodomen) som meddelades av Nacka tingsrätt den 20 januari 2017 i mål nr T 5220-16 mellan H.S. och Iles Finance OÜ rättskraft (prejudiciell betydelse) i detta mål?
Yrkanden i mellandomsfrågan
H.S. har yrkat att mellandomsfrågan ska besvaras jakande, medan N.H. har yrkat att den ska besvaras nekande.
Grunder i mellandomsfrågan
H.S.: Tredskodomen har prejudiciell betydelse i detta mål och tingsrätten har att utgå från den vid sin bedömning av om N.H. är skyldig att utge panten till H.S. alternativt om panten är ogiltig.
N.H.: Tredskodomen saknar rättskraft i förhållande till N.H. Tredskodomen saknar prejudiciell verkan i målet. Den sak som har vunnit rättskraft genom tredskodomen är att H.S., datum för avgörande den 20 januari 2017, hade bättre rätt till fastigheten än pantsättaren. Ingen annan sak som kan vinna rättskraft avgjordes. Inga omständigheter har prövats i sak genom tredskodomen. Det finns skäl att misstänka att pantsättaren och H.S. agerat tillsammans och i samförstånd vad gäller tredskodomen för att på så sätt gemensamt komma undan realisation av panten.
DOMSKÄL
Att en lagakraftvunnen dom har rättskraft innebär huvudsakligen att den sak som har avgjorts genom domen inte kan bli föremål för prövning i en ny rättegång (se 17 kap. 11 § RB). Rättskraften innebär bland annat att domen utgör processhinder (res judicata) i en senare process. Domen kan också få prejudiciell betydelse i en annan rättegång.
En doms rättskraft brukar sägas i stort sett vara begränsad till parterna. Tredje man kan dock komma att träffas av domens rättskraft i den mån denne är bunden av ena partens civilrättsliga förfogande över det omtvistade rättsförhållandet, se t.ex. NJA 2015 s. 346.
Att en panthavare är bunden av pantsättarens civilrättsliga förfogande över fastigheten framgår av, bland annat, bestämmelserna i 18 kap. JB. Om en handling på vilken pantsättarens äganderätt grundats är förfalskad blir pantsättningen ogiltig, utan någon möjlighet till godtrosförvärv för panthavaren, en s.k. bestående ogiltighetsgrund, se 18 kap. 3 § JB. I 18 kap. 4 § samma balk finns bestämmelser om att den vars förvärv enligt 3 § inte ska gälla har rätt till ersättning av staten för sin förlust om han vid förvärvet inte kände till eller borde ha känt till att panträttsupplåtaren inte var rätt ägare.
Att också tredskodomar omfattas av bestämmelserna i 17 kap. 11 § RB står enligt tingsrättens mening klart, liksom att en tredskodoms rättskraft kan träffa tredje man, jämför bland annat rättsfallet NJA 2001 s. 255. Det förhållandet att en tredskodom mot svaranden, med vissa nu inte aktuella undantag, ska grundas på kärandens framställning av omständigheterna och att det således inte sker någon egentlig prövning av om omständigheterna föreligger, kan inte leda till någon annan bedömning än den nyss redovisade, dvs. att även tredskodomar omfattas av bestämmelserna om rättskraft.
N.H. har påpekat att det finns en risk att tredskodomen som institut används som ett sätt för pantsättaren att komma undan pantrealisation. Det kan konstateras att detta skulle kunna åstadkommas även genom ett medgivande eller genom en medveten processföring på annat sätt som leder till att ett käromål bifalls. Det saknas därför även av den anledningen skäl att behandla tredskodomar på annat sätt än andra domar i detta hänseende. Det bör också betonas att N.H:s fordran på K.S. naturligtvis kvarstår oavsett om pantsättningen är giltig eller inte, även om tingsrätten i och för sig förstår att en säkerhet i form av pant kan göra det väsentligt enklare att få betalt.
Vid en sammantagen bedömning finner tingsrätten alltså att den i målet aktuella tredskodomen har rättskraft (prejudiciell betydelse) i detta mål.
Med hänsyn till frågans betydelse för den slutliga utgången av målet bör mellandomen få överklagas särskilt.
DOMSLUT
Tingsrätten förklarar att den tredskodom som meddelades av Nacka tingsrätt den 20 januari 2017 i mål nr T 5220-16 mellan H.S. och Iles Finance OÜ har rättskraft (prejudiciell betydelse) i detta mål.
Tingsrätten vilandeförklarar målet i övrigt i avvaktan på att mellandomen vinner laga kraft.
Svea hovrätt
N.H. överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ändra tingsrättens mellandom och förklara att Nacka tingsrätts tredskodom från den 20 januari 2017 inte hade prejudiciell betydelse i målet.
H.S. motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Anne Kuttenkeuler och Sara Lindqvist samt tf. hovrättsassessorn Hanna Hallonsten, referent) meddelade den 5 februari 2020 följande dom.
HOVRÄTTENS DOMSKÄL
Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på i huvudsak samma sätt som i tingsrätten.
Som tingsrätten redogjort för är huvudregeln att ett avgörandes rättskraft är begränsad till parterna i processen. Tredje man kan dock komma att träffas av domens rättskraft i den mån denne är bunden av ena partens civilrättsliga förfogande över det omtvistade rättsförhållandet (se bl.a. NJA 2015 s. 346). Detta är en fråga som i första hand får avgöras enligt civilrättsliga regler.
Vid både överlåtelse och upplåtelse av rättigheter är det väsentligt vid bedömning av det tidigare avgörandets rättskraft om överlåtelsen eller upplåtelsen skett före, under eller efter processen. Om upplåtelsen av panträtten har skett före processen har ett avgörande i processen inte någon rättskraft i förhållande till tredje man (se Ekelöf m.fl., Rättegång III, 8 uppl., s. 197 f.). Detta måste anses gälla även i fall som det nu aktuella då den tidigare processen rör bättre rätt till en fastighet, i vilken har gjorts gällande att den som upplåtit rättigheten i fastigheten aldrig varit dess ägare på grund av att överlåtelsen av fastigheten varit ogiltig (se Ekelöf, Om interventionsgrunden, s. 78 ff.).
I det nu aktuella fallet har upplåtelsen av panträtten skett före processen som utmynnade i Nacka tingsrätts tredskodom från den 20 januari 2017. Hovrätten finner därför att N.H. inte träffas av domens rättskraft och alltså kan bestrida tredskodomens riktighet. Tingsrättens mellandom ska därför ändras.
HOVRÄTTENS DOMSLUT
Hovrätten ändrar tingsrättens dom på så sätt att hovrätten förklarar att Nacka tingsrätts tredskodom den 20 januari 2017 i mål nr T 5220-16 mellan H.S. och Iles Finance OÜ inte har rättskraft (prejudiciell betydelse) i detta mål.
Högsta domstolen
H.S. överklagade och yrkade att HD skulle förklara att den tredskodom som meddelades av Nacka tingsrätt den 20 januari 2017 i mål mellan henne och Iles Finance OÜ har rättskraft (prejudiciell betydelse) i det i tingsrätten pågående målet.
N.H. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Betänkande
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Malin Broman Lindfors, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
DOMSKÄL
Punkterna 1–19 motsvarar i huvudsak punkterna 1–15 i HD:s dom.
Det finns risker med en alltför omfattande rättskraft
Frågan om otrygghet för inteckningshavaren
Den situation som är aktuell i målet har uppmärksammats av Ekelöf. Ekelöf argumenterade för att panthavaren inte bör drabbas av rättskraften i domen från processen om bättre rätt till fastigheten mellan den ursprungliga fastighetsägaren och förvärvaren av fastigheten, under förutsättning att panten upplåtits före processen. Argumentet för en sådan ordning var faran för att den ursprungliga fastighetsägaren och förvärvaren av fastigheten annars genom kollusiv processföring skulle kunna frånta panthavaren dennes panträtt.
Ekelöf bedömde att en sådan begränsning av domens rättskraft visserligen kunde innebära nackdelar för den som yrkat bättre rätt till fastigheten, eftersom denne då kan behöva inleda flera processer för att återfå sin egendom och dessutom få den befriad från den aktuella pantsättningen. Enligt Ekelöf vägde dock denna olägenhet lätt i jämförelse med den otrygghet som skulle uppstå för inteckningshavaren om domen gavs rättskraft även mot denne. (Se Per Olof Ekelöf m.fl., Rättegång III, 8 uppl. 2018, s. 198 och Ekelöf, Om interventionsgrunden, 1937, s. 79 f.)
Europakonventionens bestämmelser om rätt till rättvis rättegång är av relevans
Det har i doktrin ansetts att Europakonventionen kan behöva beaktas vad gäller rättskraftens utsträckning i tvistemål. Både en alltför långtgående respektive en alltför begränsad rättskraftsverkan kan under vissa förhållanden anses strida mot Europakonventionens bestämmelser om rätt till rättvis rättegång. (Se Bengt Lindell, Civilprocessen, 2017, s. 416 f. och Peter Fitger m.fl., Rättegångsbalken, 27 maj 2020, Juno, kommentaren till 17 kap. 11 §, under avsnittet Prejudicialfrågor.)
Bedömningen i detta fall
Huvudregeln för när en doms rättskraft undantagsvis omfattar tredjeman är inte tillämpbar
De särskilda situationer när en doms rättskraft undantagsvis kan omfatta tredjeman (jfr p. 14 ) är inte aktuella i detta fall.
Om H.S. eller Bolaget utom rätta hade kunnat åstadkomma den situationen att N.H:s panträtt i den aktuella fastigheten inte längre skulle gälla, skulle N.H. – med stöd av den under punkt 15 nämnda principen – kunna omfattas av tredskodomens rättskraft. Frågan är således om H.S. eller Bolaget hade en sådan möjlighet.
Panträttens innebörd är att en borgenär, som har en fordran som är förenad med panträtt i en fastighet, har rätt till betalning intill pantbrevets belopp i enlighet med den förmånsrätt och inbördes prioritet som inteckningen har när en myndighet fördelar medel ur den intecknade fastigheten vid bl.a. utsökning (6 kap. 3 § JB). Panträtt innebär således att panthavaren kan få sin fordran betald genom att kräva att fastigheten säljs exekutivt. Panträtten består även om gäldenären överlåter fastigheten. Inteckningen i fastigheten kan inte ändras utan panthavarens medgivande. (Se Ulf Jensen, Panträtt i fast egendom, 11 uppl. 2020, s. 56 f.)
Av det följer att en fastighetsägare som t.ex. överlåter sin fastighet inte kan komma överens med köparen om att panträtten i fastigheten inte längre ska gälla. Panträtten ligger således utanför fastighetsägarens civilrättsliga förfogandemöjligheter i den nu angivna situationen.
H.S. eller Bolaget hade således inte utom rätta kunnat åstadkomma den situationen att N.H:s panträtt i den aktuella fastigheten inte längre skulle gälla.
Det innebär att principen om att en doms rättskraft undantagsvis kan omfatta tredjeman – nämligen om den förändring av tredjemans rättsställning som rättskraften medför hade kunnat åstadkommas även av någon av parterna genom att förfoga över tvisteföremålet – inte kan tillämpas för att tredskodomens rättskraft ska gälla i förhållande till N.H.
Jordabalkens bestämmelser om domars rättskraft i förhållande till tredje man är inte tillämpbara
18 kap. 9 § JB är avsedd för situationen att det finns flera potentiella ägare som gör anspråk på att äga fastigheten (jfr p. 19). I det nu aktuella målet har N.H. inte gjort anspråk på att äga fastigheten, utan har endast gjort anspråk på panträtten. Det innebär att 18 kap. 9 § JB inte är direkt tillämplig i målet.
H.S. har emellertid argumenterat för att 18 kap. 9 § JB bör tillämpas analogt med den följden att rättskraften i domen om bättre rätt mellan H.S. och Bolaget även ska gälla i förhållande till N.H. 18 kap. 9 § JB innebär en lättnad för den som lagvidrigt förlorat lagfarten eftersom denne inte behöver rikta talan mot flera potentiella ägare. Enligt H.S. väger behovet av motsvarande lättnad lika tungt för någon som lagvidrigt förlorat lagfarten om fastigheten pantsätts under den tiden som lagfarten varit förlorad.
Bestämmelsen i 18 kap. 9 § JB är en bestämmelse av undantagskaraktär. Det har ansetts motiverat att en person som har två potentiella ägare att rikta en talan om bättre rätt mot, ges en lättnad som innebär att talan endast behöver riktas mot en av dem, nämligen den som innehar lagfarten. Att innehavet av lagfarten ges en särskild legitimerande verkan handlar ytterst om tilliten till fastighetsregistret och inskrivningsväsendet. (Jfr SOU 1960:25 s. 556 f. och prop. 1970:20 del B 1, s. 476.) Bestämmelsen bidrar även till att den senaste förvärvaren söker lagfart så fort som möjligt.
I den i målet aktuella situationen är det inte fråga om två alternativa potentiella ägare att rikta talan om bättre rätt mot. Det är i stället fråga om en lagfaren ägare (Bolaget) och en person som fått panträtten till fastigheten upplåten från den lagfarne ägaren (N.H.). Tvistefrågorna är dessutom olika. Tvisten mellan H.S. och Bolaget rörde frågan om bättre rätt till fastigheten, medan tvisten mellan H.S. och N.H. rör panträttsupplåtelsen och rätten till pantbrevet.
De skäl som ligger bakom bestämmelsen i 18 kap. 9 § JB – nämligen att innehavet av lagfarten har ansetts väga så tungt att en dom gentemot en av de potentiella ägarna ska gälla i förhållande till samtliga potentiella ägare – saknas således i den aktuella situationen.
En analog tillämpning av 18 kap. 9 § JB skulle dessutom vara svårförenlig med 18 kap. 2 § JB. Av 18 kap. 2 § JB följer att om panträtt upplåtits i fast egendom och om upplåtaren inte var rätt ägare till egendomen – t.ex. på grund av att dennes åtkomst från den ursprungliga ägaren var ogiltig – är upplåtelsen ändå giltig om upplåtaren hade lagfart och om borgenären var i god tro vid upplåtelsen av panträtten, i vart fall om det inte är fråga om en s.k. stark ogiltighetsanledning (jfr 18 kap. 3 § JB). En analog tillämpning av 18 kap. 9 § JB i den nu aktuella situationen skulle de facto innebära att 18 kap. 2 § JB inte blir tillämpbar.
Tredskodomen mellan H.S. och Bolaget innebär förvisso att frågan huruvida H.S. är rättmätig ägare har blivit rättskraftigt avgjord i relationen mellan H.S. och Bolaget. Frågan om rätten till pantbrevet och frågan huruvida N.H. har gjort ett godtrosförvärv enligt 18 kap. 2 § JB, med den följden att panträttsupplåtelsen ska vara giltig, är dock fortsatt tvistig i relationen mellan H.S. och N.H.
Att låta rättskraften omfatta även N.H. skulle de facto innebära att han berövas sina möjligheter att med stöd av 18 kap. 2 § JB göra gällande att han gjort ett giltigt godtrosförvärv avseende panträttsupplåtelsen. Det finns anledning att beakta att det kan ifrågasättas med hänsyn till Europakonventionens bestämmelser om rätt till rättvis rättegång.
Ytterligare aspekter att beakta
Vid bedömningen av om tredskodomens rättskraft bör gälla även i förhållande till N.H. finns det dessutom särskild anledning att fästa vikt vid att en sådan ordning skulle innebära en ökad otrygghet för inteckningshavare. Trygghet för inteckningshavare är en central del för att inteckningsinstitutet ska kunna fullgöra sin kreditfunktion på fastighetsmarknaden. Om denna trygghet minskar kan det medföra nackdelar för omsättningsintresset och ytterst för fastighetsmarknaden i stort.
Även om det ur H.S:s perspektiv kan finnas ett intresse i att inte behöva inleda flera processer kan detta intresse inte anses väga tyngre än omsättningsintresset och intresset av en välfungerande fastighetsmarknad.
Sammanfattande slutsats
HD anser sammanfattningsvis att tredskodomens rättskraft inte är sådan att den har prejudiciell betydelse i tvisten mellan H.S. och N.H.
Det innebär att mellandomstemat ska besvaras på så sätt att den tred¬skodom som meddelades av Nacka tingsrätt den 20 januari 2017 i mål nr T 5220-16 mellan H.S. och Bolaget inte har rättskraft (prejudiciell betydelse) i målet mellan H.S. och N.H. Hovrättens domslut ska därför fastställas.
DOMSLUT
Se HD:s dom.
Domskäl
HD (justitieråden Anders Eka, Ann-Christine Lindeblad, Johnny Herre, referent, Dag Mattsson och Malin Bonthron) meddelade den 18 mars 2021 följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund och målet i HD
I ett köpekontrakt daterat den 11 oktober 2014 angavs att H.S. sålde fastigheten Nacka Kummelnäs 1:1128 till bolaget Iles Finance OÜ. Bolaget företräddes av H.S:s dåvarande make, K.S. Några dagar därefter ansökte bolaget om lagfart och en inteckning om 4 000 000 kr i fastigheten. Ansökan beviljades och ett fysiskt pantbrev ställdes ut och lämnades till K.S.
K.S. lånade därefter 3 300 000 kr av N.H. och överlämnade pantbrevet som säkerhet för lånet.
H.S. väckte i september 2016 talan mot bolaget och yrkade att domstolen skulle fastställa att hon hade bättre rätt än bolaget till fastigheten. Som grund för yrkandet angav hon att i vart fall hennes namnteckning på överlåtelsehandlingen varit förfalskad. Bolaget delgavs stämning men inkom inte med svaromål. Tingsrätten biföll genom tredskodom H.S:s talan. Tredskodomen fick laga kraft och H.S. skrevs åter in som lagfaren ägare till fastigheten.
H.S. har härefter väckt talan mot N.H. och yrkat bl.a. att N.H. till henne ska utge det pantbrev i fastigheten som han innehar som säkerhet för fordran mot K.S. Tingsrätten och hovrätten har genom en mellandom avgjort frågan om tredskodomen i målet mellan H.S. och bolaget – där H.S. förklarats ha bättre rätt till fastigheten än bolaget – har rättskraft (prejudiciell betydelse) även i förhållande till N.H.
Rättskraftens omfattning
Huvudregeln är att rättskraften av en lagakraftvunnen tvistemålsdom är begränsad till parterna
En lagakraftvunnen dom har rättskraft såvitt avser den sak som talan avsett. Rättskraften innebär bl.a. att den sak som har avgjorts genom domen inte kan bli föremål för prövning i en ny rättegång (se 17 kap. 11 § tredje stycket RB). Domen utgör alltså processhinder i en senare process; den har då s.k. negativ rättskraft (res judicata). Rättskraften kan också innebära att den dom där saken är prövad får bindande verkan i en annan rättegång där den fråga som tidigare prövats har betydelse för utgången, s.k. positiv rättskraft (prejudiciell betydelse). En tredskodom vinner typiskt sett rättskraft på samma sätt som en dom som har meddelats efter en materiell prövning (jfr ”Fastighetsmäklarens tredskodom” NJA 2001 s. 255).
En doms rättskraft är i princip begränsad till den rättsföljd som har gjorts gällande i målet. Det innebär bl.a. att det huvudsakligen är fastställelsedomar som tillmäts prejudiciell betydelse och att domskäl inte vinner rättskraft.
Huvudregeln är vidare att rättskraften är begränsad till parterna. Det finns dock undantag där andra än parterna träffas av domens rättskraft.
Det huvudsakliga undantaget för när en doms rättskraft omfattar tredje man
Det huvudsakliga undantaget från huvudregeln är när den förändring av tredje mans rättsställning som rättskraften skulle medföra också hade kunnat inträda genom utövande av förfoganderätten över tvisteföremålet, t.ex. genom ett avtal mellan parterna i tvisten. Tredje man kan alltså träffas av en doms rättskraft om och i den utsträckning han eller hon skulle ha varit bunden av ett civilrättsligt förfogande över det omtvistade rättsförhållandet av en part eller båda parter i den tvist som domen avser. (Se t.ex. ”Komplementärens intervention” NJA 1985 s. 466 och ”Layer Cake” NJA 2015 s. 346 p. 9; jfr Per Olof Ekelöf m.fl., Rättegång III, 8 uppl. 2018, s. 197.)
Ett exempel på tillämpningen av detta undantag är att en andrahandshyresgäst träffas av rättskraften av ett avgörande i en tvist mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen eftersom dessa skulle ha kunnat civilrättsligt disponera över hyresförhållandet med bindande verkan för andrahandshyresgästen.
Några särskilda situationer där rättskraften omfattar tredje man
Utöver det nu berörda undantaget kan en doms rättskraft omfatta tredje man också i vissa andra situationer, t.ex. om domen rör ett odelbart anspråk, om det är fråga om en statusdom i familjemål, om tredje man efter en dom succederat i ena partens rättsställning eller om domen avser ett rättsförhållande som måste regleras enhetligt i förhållande till alla intressenter, något som gäller för t.ex. vissa miljö- och fastighetsbildningsmål (jfr Ekelöf m.fl., a.a., s. 196 och 201 f.).
Enligt 18 kap. 9 § JB kan vidare talan om bättre rätt till fast egendom med laga verkan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne före talans väckande har överlåtit egendomen. Bestämmelsen är avsedd bl.a. för den situationen att A har blivit av med en fastighet och den orättmätige förvärvaren B därefter sålt fastigheten till C men där B fortfarande har lagfart. Trots att det från A:s perspektiv finns flera personer som kan göra anspråk på att äga fastigheten behöver A enligt paragrafen inte driva processer mot samtliga äganderättspretendenter. I stället räcker det med att väcka talan mot den som senast fått eller sökt lagfart, dvs. B. Domen i det målet är bindande inte bara i förhållande till B utan får rättskraft också gentemot C.
Regleringen i 18 kap. 9 § gäller bara tvister om bättre rätt där det finns flera personer som hävdar att de har äganderätt till samma fastighet till följd av skilda förvärv. Den är inte avsedd för och inte heller direkt eller analogt tillämplig i en tvist mellan någon som påstår sig ha äganderätt till fastigheten och en innehavare av panträtt i fastigheten. Den utgör inte heller ett stöd för att en dom om bättre rätt enligt paragrafen också ska gälla mot den till vilken panträtt upplåtits i fastigheten.
Har en dom om bättre rätt till fastighet rättskraft i förhållande till panthavare?
Panträttens innebörd
Om ett förvärv av en fastighet återgår som ogiltigt, är en upplåtelse av panträtt som skett efter det att fastigheten kom ur den rätte ägarens hand utan verkan, om inget annat följer av 18 kap. JB (se 6 kap. 8 §). Om panträtt har upplåtits i fast egendom och om upplåtaren inte var rätt ägare till egendomen – t.ex. på grund av att upplåtarens åtkomst var ogiltig – är upplåtelsen ändå giltig, om dels lagfart på egendomen var beviljad för upplåtaren vid upplåtelsen eller därefter beviljas för honom, dels borgenären vid upplåtelsen varken ägde eller bort äga kännedom om att upplåtaren inte var rätt ägare (se 18 kap. 2 §).
Panträttsupplåtelsen är emellertid inte giltig, oavsett god eller ond tro hos borgenären, om den handling på vilken äganderätten grundats är förfalskad (se 18 kap. 3 § 1).
Dessa regler innebär att det har direkt betydelse om det i en tvist mellan panthavaren och den som påstår sig ha äganderätten till fastigheten kan läggas till grund för bedömningen att den påstådde ägaren i ett tidigare skede har förlorat sin äganderätt till följd av att den handling på vilken äganderätten grundats var förfalskad.
Panträtt till fast egendom upplåts genom att fastighetens ägare överlämnar pantbrevet (se 6 kap. 2 § första stycket). Innebörden av panträtten är bl.a. att panthavaren kan få sin fordran betald genom att kräva att fastigheten säljs exekutivt och att panträtten består även om gäldenären överlåter fastigheten.
Inteckningen i fastigheten kan inte ändras utan panthavarens medgivande. En fastighetsägare som exempelvis överlåter sin fastighet kan inte komma överens med köparen om att en panträtt i fastigheten som tillkommer någon annan inte längre ska gälla. Den upplåtna panträtten ligger utanför fastighetsägarens civilrättsliga förfogandemöjligheter.
En dom om bättre rätt till fastighet har inte rättskraft i förhållande till panthavare
Eftersom fastighetsägaren inte genom avtal eller någon annan civilrättslig disposition kan förfoga över panträtten med bindande verkan för panthavaren kan en dom om bättre rätt till fastigheten inte ges rättskraft också gentemot panthavaren med stöd av det huvudsakliga undantaget från regeln om att rättskraften bara träffar parterna (se p. 7 och 8). Några förutsättningar att på annan grund låta rättskraften träffa också panthavaren föreligger inte. (Jfr Per Olof Ekelöf, Om interventionsgrunden, 1937, s. 79 f. och Ekelöf m.fl., a.a., s. 198.)
Det kan noteras att det för den principiella frågan om en dom om bättre rätt till en fastighet har prejudiciell betydelse i en senare tvist mellan den som har förklarats ha bättre rätt och panthavaren knappast kan vara avgörande huruvida panträtten har upplåtits före, under eller efter den tvist som har föranlett domen om bättre rätt. En annan sak är att panthavarens civilrättsliga ställning kan påverkas av när pantsättningen skedde och vilken information panthavaren då hade.
Bedömningen i detta fall
Tredskodomen mellan H.S. och bolaget innebär att frågan huruvida H.S. har bättre rätt till fastigheten har blivit rättskraftigt avgjord i relationen mellan H.S. och bolaget. Tredskodomens rättskraft är inte sådan att den har prejudiciell betydelse i tvisten mellan H.S. och N.H. i frågan om den handling som bolagets äganderätt och lagfart grundades på var förfalskad eller inte.
Det innebär att mellandomstemat ska besvaras på så sätt att den tredskodom som meddelades av Nacka tingsrätt den 20 januari 2017 i mål nr T 5220-16 mellan H.S. och bolaget inte har rättskraft (prejudiciell betydelse) i målet mellan H.S. och N.H. Hovrättens domslut ska därför fastställas.
DOMSLUT
HD fastställer hovrättens domslut.