RH 2004:67
Hyresnämndsmål. I mål om s.k. blockuthyrning uppkommer frågan om parterna kan avtala bort den rätt att begära villkorsändring som bostadshyresgäster har i andra fall och - när den frågan har besvarats jakande - om så skett i visst fall. Dessutom fråga om hyresgästen får ändra sin framställning hos hyresnämnden från en ansökan om medling enligt reglerna för lokalhyra till en ansökan om ändring av hyresvillkoren enligt reglerna för bostadshyra. Frågan besvaras nekande.
Nordic Care Holding AB (bolaget) hyrde ut fyra lägenheter till Malmö kommun för att användas till gruppbostad i omsorgsförvaltningens regi. Hyresavtalet gällde under knappt tio år. Enligt avtalet skulle uppsägning ske senast ett år före avtalstidens utgång. I annat fall förlängdes avtalet med tre år åt gången med enahanda uppsägningstid.
Kommunen sade upp avtalet ”för villkorsändring” till utgången av den ursprungliga avtalstiden.
Kommunen ansökte om medling hos hyresnämnden enligt reglerna för lokalhyra men yrkade under handläggningen att hyresnämnden skulle fastställa bruksvärdehyra för lägenheterna enligt reglerna för bostadslägenheter.
Hyresnämnden i Malmö (2004-05-19, hyresrådet Sven Malmberg) avvisade kommunens yrkande om prövning av hyran på den grunden att ett meddelande om villkorsändring enligt 12 kap. 54 § jordabalken inte hade lämnats till bolaget. I fråga om det ändrade yrkandet anförde hyresnämnden följande.
I ärendet är ostridigt att ifrågavarande hyresavtal avser blockuthyrning av fyra bostadslägenheter samt att hyresnämnden godkänt avtalet i de delar villkoren gäller förbehåll som strider mot tvingande bestämmelser i 12 kap.jordabalken beträffande bostadslägenheter.
Kommunen har hos hyresnämnden ansökt om medling enligt 12 kap. 58 a § jordabalken gällande upplåtelsen. Vid sammanträde i ärendet [---] har kommunen yrkat att hyresnämnden skulle fastställa bruksvärdehyra för lägenheterna enligt reglerna för bostadslägenheter. Bolaget har yrkat att ansökningen skall avvisas under påstående [---] att något utrymme för prövning av hyran för de upplåtna lägenheterna inte finns inom ramen för ett sålunda anhängiggjort medlingsärende. [---].
Hyresnämndens bedömning
Den omständigheten att kommunen i sin ansökan angett saken som medling gällande lokalhyra innebär ej att kommunen skulle vara förhindrad att ändra sitt yrkande till att i stället avse prövning av bruksvärdehyran enligt 12 kap. 54 § jordabalken, eftersom kommunens talan i båda fallen grundas på i huvudsak samma omständigheter.
Kommunen överklagade avvisningsbeslutet och yrkade att hovrätten skulle bifalla yrkandet om en prövning av bruksvärdeshyran och återförvisa målet till hyresnämnden. Till stöd för överklagandet anförde kommunen bl.a. följande. Parternas avtal innebär att lokalreglerna skall tillämpas med de undantag som anges i 12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken. Det innebär att begäran om villkorsändring skall göras enligt lokalreglerna.
Bolaget bestred ändring och anförde bl.a. att det inte finns utrymme för att pröva hyran enligt bruksvärdesreglerna inom ramen för ett medlingsärende enligt 12 kap. 58 a § jordabalken.
Svea hovrätt (2004-11-02, hovrättspresidenten Johan Hirschfeldt, hovrättslagmannen Ulla Erlandsson och hovrättsrådet Gudmund Toijer, referent) undanröjde hyresnämndens beslut i dess helhet och återförvisade målet till nämnden för fortsatt handläggning av medlingsärendet. I skälen anförde hovrätten följande.
Ändring av hyresvillkoren på hyresgästens initiativ
En första fråga är vilken möjlighet kommunen som hyresgäst har att få till stånd en ändring av hyresvillkoren.
Kommunen hyr fyra lägenheter som skall användas till gruppbostäder. Målet gäller därmed s.k. blockuthyrning, vilket innebär att parterna har en ganska stor frihet att avtala om en tillämpning av reglerna för lokalhyra trots att det är fråga om bostadslägenheter. En begränsning gäller dock såtillvida som parterna inte med bindande verkan kan komma överens om ett förbehåll som avviker från reglerna om bostadshyra, om förbehållet avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren ”i samband med” sådan förlängning (se 12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken).
Att döma av lagtextens ordalydelse gäller de tvingande reglerna om hyresvillkor i bostadsförhållanden alltså bara när villkorsfrågan aktualiseras som en del av rätten till förlängning eller således när det sker på fastighetsägarens initiativ. En sådan tolkning stöds också av motiven till bestämmelserna om blockuthyrning. Av hänsyn till andrahandshyresgästerna begränsas avtalsfriheten genom att det direkta besittningsskyddet skall gälla mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen, och detta har i sin tur ansetts ”för(a) … med sig att bruksvärdesreglerna gäller för hyressättningen” (se prop. 1983/84:137 s. 111 f., jfr SOU 1981:77 s. 322 f.). Bakgrunden till begränsningarna får alltså antas vara den, att det direkta besittningsskyddet skulle kunna urholkas om hyresvärden kunde initiera en kraftig skärpning av villkoren inför den kommande perioden.
Däremot skulle fastighetsägaren och förstahandshyresgästen - även för en prolongerad giltighetstid - kunna avtala bort den möjlighet att begära villkorsändringar och en prövning enligt bruksvärdesreglerna som annars finns för en hyresgäst vid bostadsupplåtelser. I de fallen ingår inte hyresvillkoren som ett led i det direkta besittningsskyddet och kan inte på samma sätt påverka andrahandshyresgästernas rättsställning.
Bevisbördan för att parterna har avtalat bort denna möjlighet måste läggas på fastighetsägaren, eftersom det är fråga om att göra undantag från regler om bostadshyra som normalt gäller till skydd för den typiskt sett svagare parten i avtalsförhållandet. Det framstår också som angeläget att undantaget görs på ett tydligt sätt så att frågan verkligen övervägs av parterna innan hyresavtalet träffas, och oklarheter måste gå ut över fastighetsägaren.
I detta mål har kommunen visserligen anfört att parterna har avtalat bort alla regler om bostadshyra som kan avtalas bort. Det är dock inte klart hur långt kommunen anser att avtalsfriheten sträcker sig. Båda parterna synes dessutom anse att kommunen som hyresgäst har kvar möjligheten att begära en ändring av hyresvillkoren. Det skriftliga hyresavtalet innehåller inte någon tydlig föreskrift i detta avseende. Mot den bakgrunden är det inte visat att parterna har avtalat bort kommunens möjlighet att begära en ändring av hyresvillkoren.
Nästa fråga är då om kommunen har kunnat begära en sådan ändring i ett ärende om medling.
Kan ett yrkande om ändring av hyresvillkoren framställas i ett ärende om medling?
Förfarandet vid hyresnämnderna regleras i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder samt i förvaltningslagen (1986:223). Där saknas bestämmelser om en parts möjlighet att ändra eller framställa nya yrkanden under handläggningen vid nämnden. I 12 kap.jordabalken finns bestämmelser som i vissa situationer hindrar eller begränsar denna möjlighet, se bl.a. 51 § första stycket andra meningen och 54 § andra stycket. Frågan får emellertid i detta fall avgöras enligt allmänna principer om ett ärendes identitet och efter vad som vid en helhetsbedömning framstår som lämpligt. Bland annat skall processekonomiska aspekter vägas in. Av särskild betydelse är att förfarandet i ett stort antal hyresärenden - till skillnad från i andra typer av förvaltningsrättsliga ärenden - är utpräglade tvåpartsprocesser, där intressen, ofta av enskild natur, skall vägas mot varandra. En parts möjlighet att ändra eller lägga till yrkanden måste därför begränsas i vissa fall av hänsyn till motpartens intresse av att kunna bedöma vilket slags förfarande som har inletts mot honom och hur han skall utforma sina bemötanden.
I detta fall har kommunen sagt upp hyresavtalet och därefter hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling. Det har skett enligt 12 kap. 58 a § jordabalken, som gäller för hyra av lokaler. Under handläggningen har kommunen i stället begärt en ändring av hyresvillkoren enligt reglerna för bostadshyra i 12 kap. 54 § jordabalken.
Enligt hovrättens uppfattning talar starka skäl mot att en sådan ändring av yrkandena tillåts. Det är fråga om två olika förfaranden, sett både ur parternas och hyresnämndens perspektiv, och de ger upphov till skilda rättsverkningar i flera centrala hänseenden. När hyresgästen har sagt upp avtalet för villkorsändring, innebär en medling vid lokalhyra att parterna under hyresnämndens ledning skall försöka nå fram till en lösning genom förhandlingar. Om de inte lyckas, skall hyresnämnden skriva av ärendet utan någon prövning av villkoren. Det betyder att hyresförhållandet upphör på grund av uppsägningen, om inte hyresgästen återkallar sin ansökan om medling före hyrestidens utgång och innan medlingsförfarandet avslutas. Ett ärende om villkorsändring vid bostadshyra går däremot ut på att hyresnämnden skall pröva och fastställa villkoren - t.ex. bruksvärdeshyran - för ett fortsatt hyresförhållande. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning.
Kommunens inställning är emellertid att hyresavtalet inte har öppnat för villkorsändringar på hyresgästens initiativ annat än genom uppsägning och medling enligt lokalreglerna. En prövning skulle därmed förutsätta att kommunen får ändra sin talan på det sätt som skedde vid hyresnämnden.
Hovrätten har i det föregående kommit fram till att kommunen har haft kvar sin rätt att begära ändring i hyresvillkoren med stöd av lagreglerna om bostadshyra. En utgångspunkt måste vara att de processuella reglerna så långt möjligt ansluter till de materiella bestämmelser som skall tillämpas. Kommunens väg att åstadkomma en ändring har därför med hovrättens synsätt varit att direkt följa det förfarande som anges i 12 kap. 54 § jordabalken, dvs. att lämna ett meddelande till bolaget och därefter göra en ansökan hos hyresnämnden, om en överenskommelse inte kan träffas. Medling enligt lokalreglerna är med andra ord inte en förutsättning för prövning enligt bostadsreglerna, oavsett att parterna i andra hänseenden har avtalat om att reglerna för lokalhyra skall tillämpas.
Hovrättens slutsats är därför att kommunen inte har fått ändra sin framställning från en ansökan om medling enligt 12 kap. 58 a § jordabalken till en ansökan om ändring av hyresvillkoren enligt 54 § samma kapitel.
Avslutande bedömning
Hyresnämndens beslut om att tillåta kommunen att ändra sitt yrkande skall undanröjas. Därmed blir det inte aktuellt med något ställningstagande till kommunens yrkande om prövning av hyran. Även hyresnämndens avvisningsbeslut skall därför undanröjas. Därmed återstår frågorna om kommunen i detta läge vidhåller sin framställning om medling och avslutningen av medlingsärendet. De frågorna bör handläggas av nämnden. Målet skall därför visas tillbaka dit för fortsatt handläggning av medlingsärendet.