RH 2018:24

Hyresnämnden i Västerås

AB Stora Tunabyggen (hyresvärden) sade upp hyresavtalet med B.F. till den 31 maj 2017 och yrkade i hyresnämnden - såvitt är av intresse här - att avtalet inte skulle förlängas och att B.F. skulle åläggas att flytta från lägenheten.

Som grund för uppsägningen anförde hyresvärden i huvudsak följande. B.F. hyr en lägenhet om ett rum och köksskåp på 20 kvm. Utöver hyresgästen själv är ytterligare fem personer folkbokförda på prövningslägenheten och ingen av dessa tillhör hyresgästens familj. Enligt hyresvärdens uthyrningspolicy ska högst tre personer bo i denna lägenhet och då är det generöst utformat sett till Boverkets normer med en till två personer i lägenheten. När anmodan att vidta rättelse skickades i rekommenderat brev den 1 februari 2017 var sex personer folkbokförda på lägenheten. I anmodan om rättelse anfördes andrahandsupplåtelse alternativt att B.F. har inrymt utomstående personer i prövningslägenheten till men för hyresvärden samt att det innebär underlåtenhet att upprätthålla sundhet och gott skick. Det framgick även i anmodan att om rättelse inte vidtas kommer avtalet att sägas upp. När uppsägning sedan skickades i rekommenderad försändelse den 28 februari 2017 hade det tillkommit personer i lägenheten då det utöver hyresgästen själv var ytterligare sex personer folkbokförda på adressen. B.F. har således inte vidtagit rättelse. Det görs gällande att B.F. härigenom i första hand har förverkat hyresrätten och i andra hand har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.

B.F. lät sig inte avhöras i hyresnämnden.

Hyresnämnden (hyresrådet Hans G Johansson samt intresseledamöterna Göran Tägtström och Örjan Willemark) anförde i beslut den 25 oktober 2017 i huvudsak följande.

SKÄL

Hyresnämnden har att pröva om hyresgästen upplåtit bostadslägenheten i andra hand till annan. Om så inte är fallet har hyresnämnden att pröva om ett inneboendeförhållande föreligger samt om detta är till men för hyresvärden. Hyresnämnden har vidare att pröva om hyresgästen inte har iakttagit sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten.

Om någon omständighet för hyresavtalets upphörande föreligger, har hyresnämnden att bedöma om hyresrätten är förverkad eller om hyresgästen har misskött sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte ska förlängas samt slutligen om det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållande eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet upphör. För den händelse hyresrätten är förverkad har hyresnämnden att pröva om beslutet i avhysningsdelen får verkställas utan hinder av laga kraft.

Hyresgästen har inte yttrat sig i ärendet. Hyresgästen får därför anses varken ha medgett eller förnekat de faktiska omständigheter som hyresvärden har gjort gällande. Utredningen i ärendet är av den karaktären att ärendet kan prövas i sak. Hyresgästens underlåtenhet att yttra sig i ärendet har viss bevisverkan.

Har hyresgästen upplåtit bostadslägenheten i andra hand till annan?

Hyresvärden har gjort gällande att hyresgästen olovligen upplåter lägenheten i andra hand till annan i anledning av att det under större delen av hyresförhållandet har varit andra personer som varit folkbokförda på prövningslägenheten och åberopat folkbokföringsuppgifter till styrkande av att andra personer bor i prövningslägenheten. Genom att hyresgästen har låtit ett flertal personer bo i lägenheten har hyresgästen tappat kontrollen och måste därför anses ha upplåtit prövningslägenheten till annan för självständigt brukande.

Hyresnämnden konstaterar att det av utredningen beträffande folkbokföringsuppgifter framgår att såväl hyresgästen som andra personer är folk-bokförda på prövningslägenheten. Enligt 6 § folkbokföringslagen (1991:481) ska en person folkbokföras på den fastighet/lägenhet där personen är att anse som bosatt. Av folkbokföringsuppgifterna för hyresgästen framgår att hyresgästen är folkbokförd på prövningslägenheten och denne presumeras bo där. Hyresnämnden finner det tillförlitligen utrett genom folkbokföringsuppgifterna att andra personer än hyresgästens familj bor i prövningslägenheten. Enbart den omständigheten att ett flertal andra personer är folkbokförda på lägenheten innebär inte att hyresgästen tappat kontrollen över prövningslägenheten och därmed ska anses upplåta lägenheten i andra hand till annan. I avsaknad av annan bevisning i denna del än att hyresgästen är folkbokförd på prövningslägenheten och oaktat att denne inte har yttrat sig, har hyresvärden inte visat att prövningslägenheten upplåts till annan för självständigt brukande. Hyresavtalet kan därför inte upphöra på denna grund.

Har hyresgästen inte iakttagit sundhet, ordning och gott skick?

För att hyresavtalet ska upphöra på denna grund måste en hyresvärd visa konkreta omständigheter att en hyresgäst brister i iakttagande av ordning, sundhet och gott skick, t.ex. att det har uppkommit skador i lägenheten eller att förbrukningen av varm- och kallvatten har ökat väsentligt till följd av att flera personer bor i prövningslägenheten än vad den är avsedd för.

Hyresvärden har i denna del inte presenterat någon utredning avseende den i ärendet aktuella lägenheten utan enbart gjort gällande att förekomsten av att fler personer bor i prövningslägenheten än vad den är avsedd för rent generellt innebär ett åsidosättande av ordning, sundhet och gott skick. Enligt hyresnämndens mening måste hyresvärden visa på konkreta omständigheter till följd av att flera personer bor i prövningslägenheten än vad den är avsedd för. I avsaknad av utredning i denna del har hyresvärden inte visat att hyresgästen inte har iakttagit ordning, sundhet och gott skick. Hyresavtalet kan därför inte upphöra på nu åberopad grund.

Föreligger ett inneboendeförhållande som kan vara till men för hyresvärden?

Hyresvärden har även gjort gällande att det har varit fråga om ett inneboendeförhållande som kan vara till men för hyresvärden.

Relevant bestämmelse är 12 kap. 41 § jordabalken, som anger att en hyresgäst har rätt att ha inneboende såvida det inte kan medföra men för hyresvärden. I lagtexten definieras inte vad som kan vara men och det anges inte heller någon begränsning av antal personer som kan bo i lägenheten innan men uppkommer. Av förarbetena till lagen (prop. 1968:91 bihang A s. 150) framgår att lagstiftaren valt att inte begränsa rätten till visst antal inneboende:

"Att hyresgästen bedriver en relativt omfattande rumsuthyrning behöver inte medföra att lägenheten utsätts för större slitage än som förutsattes vid avtalets ingående. Om lägenheten tidigare bebotts av ett flertal personer, t.ex. barn till hyresgästen vilka efter hand flyttat från lägenheten, behöver en rumsuthyrning som omfattar mer än hälften av lägenhetens rum inte ens innebära att antalet boende i lägenheten har ökat. Kan rumsuthyrningen med hänsyn till sin omfattning medföra verklig olägenhet för hyresvärden har hyresgästen redan enligt nuvarande regler överskridit gränserna för sin nyttjanderätt."

Hyresnämnden tolkar den aktuella bestämmelsen genom lokutionen "kan medföra men" att det för tillämpning av bestämmelsen inte förutsätter att ett verkligt men föreligger i det enskilda fallet utan att det ska finnas en överhängande risk för att men ska uppkomma. Det kan då finnas risk för att men ska uppkomma till följd av att hyresgästen inte iakttar sundhet, ordning och gott skick i boendet. När det gäller bestämmelsen om sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten regleras det särskilt i 12 kap. 25 § jordabalken. Om hyresgästen inte iakttar detta, dvs. att det rent faktiskt kan konstateras ett åsidosättande, kan hyresrätten förverkas alternativt kan hyresrätten upphöra i anledning av att hyresgästen misskött sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte ska förlängas. Detsamma gäller om en hyresgäst inte iakttar bestämmelsen i 12 kap. 41 § jordabalken genom att ha ett flertal inneboende som medför att men kan uppkomma för hyresvärden.

Hyresnämnden har ovan under prövning om otillåten andrahandsupplåtelse föreligger konstaterat att ett flertal personer andra än hyresgästen ska anses ha bott eller bor för närvarande i lägenheten, som är på ett rum och kokskåp 20 kvm. Av utredningen framgår att innan anmodan att vidta rättelse den 1 februari 2017 var sex personer inklusive hyresgästen folkbokförda på prövningslägenheten, vid tidpunkten för uppsägningen den 28 februari 2017 var sju personer inklusive hyresgästen folkbokförda på lägenheten samt vid tidpunkten för ansökan till hyresnämnden den 30 juni 2017 var sju personer inklusive hyresgästen folkbokförda på lägenheten. Av en promemoria från Boverket av den 20 december 2004 framgår att verket anser att trångboddhet föreligger för ett hushåll om det finns fler än en boende per rum, kök och ett rum oräknat. Om hushållet innehåller sammanboende vuxna reduceras rumskravet med ett rum. Av hyresvärdens egna dokument om uthyrningspolicy framgår att i en bostadslägenhet om ett rum och kök 49 kvm är riktlinjerna ett boende med högst tre personer; i denna del noterar hyresnämnden att riktlinjerna formellt sett inte är ett hyresvillkor i hyresgästens hyresavtal. Hyresnämnden konstaterar således att det i prövningslägenheten sedan i vart fall januari 2017 och alltjämt har bott betydligt fler personer än vad den är avsedd för. Härav följer att prövningslägenheten riskerar att utsättas för ett ökat slitage, ökade underhållskostnader, ökad förbrukning av varm- och kallvatten, risk för skador i hygienutrymmen till följd av ökad belastning, risk för ohyra samt en ökad belastning på de gemensamma utrymmena i fastigheten exempelvis tvättstuga.

Sammanfattningsvis anser hyresnämnden att den omständigheten att det bor fler personer i prövningslägenheten än vad den är avsedd för innebär ett men för hyresvärden.

Är hyresrätten förverkad med anledning av att rättelse inte har iakttagits?

_ _ _

Rättelse har således inte vidtagits innan uppsägning skedde. Hyresnämnden finner att det som ligger hyresgästen till last inte är av ringa betydelse. Hyresrätten är därmed förverkad och hyresavtalet ska upphöra.

_ _ _

BESLUT

1. Hyresavtalet mellan AB Stora Tunabyggen och B.F. avseende en bostadslägenhet om ett rum och kokskåp i fastigheten - - - med adress - - - har upphört att gälla den 31 maj 2017.

2. B.F. är skyldig att flytta från bostadslägenheten med tillhörande utrymmen vid påföljd att avhysning annars sker på egen bekostnad. Så länge B.F. har rätt att bo kvar i bostadslägenheten ska hyresvillkoren vara oför-ändrade utom såvitt avser hyrestid och uppsägningstid.

3. - - -

Hovrätten

B.F. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå AB Stora Tunabyggens (hyresvärdens) talan i hyresnämnden. Hyresvärden motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg, Gun Lombach och Hanna Carysdotter, referent) anförde i beslut den 9 maj 2018 följande.

B.F., som inte yttrade sig i hyresnämnden, har anfört sammanfattningsvis att ett antal bekanta under en tid var folkbokförda på hans adress, men att de inte bodde hos honom utan endast fick sin post dit.

Hyresvärden har vidhållit det som bolaget anförde i hyresnämnden.

SKÄL

Den skriftliga utredningen är densamma som i hyresnämnden. B.F. har åberopat förhör med ett antal personer, till styrkande av att ingen annan än han varit bosatt i prövningslägenheten.

Hyresvärden har gjort gällande att B.F. agerat på ett sådant sätt att hyresrätten antingen är förverkad eller att det hyresavtal som sagts upp skäligen inte bör förlängas (12 kap. 46 § första stycket 1 och 2 jordabalken). Till grund för talan ligger ett påstående om att 5-6 personer utöver B.F. varit bosatta i prövningslägenheten och att detta medför att han inte iakttar sundhet, ordning och gott skick, att han olovligen upplåter prövningslägenheten i andra hand eller att det föreligger ett inneboendeförhållande som kan vara till men för hyresvärden.

Bestämmelserna i 12 kap. 46 § första stycket jordabalken är utformade så att en hyresgäst har rätt till förlängning när hyresvärden sagt upp ett hyresavtal, utom i vissa angivna situationer. Av detta följer att det som utgångspunkt är hyresvärden som ska visa att det föreligger förutsättningar att inte förlänga det uppsagda hyresavtalet. Det är hyresvärden som ska styrka det som påstås (se t.ex. rättsfallet RH 1989:68 och Svea hovrätts beslut den 14 februari 2014 i mål nr ÖH 5269-13 med där gjorda hänvis-ningar).

Hyresvärdens bevisning för att fler personer än B.F. bor i prövningslägenheten utgörs av utdrag ur folkbokföringsregistret. Det är ostridigt att utdragen i och för sig visar vad som varit registrerat i folkbokföringsregistret. Frågan är däremot om detta är tillräckligt för att hyresvärden ska anses ha styrkt sitt påstående om hur många personer som faktiskt bott i lägenheten.

Av 6 och 7 §§folkbokföringslagen (1991:481) följer att en person ska folkbokföras på den fastighet och i den kommun där han eller hon är att anse som bosatt och att denna bedömning ska utgå ifrån var han eller hon regelmässigt tillbringar sin dygnsvila. I förarbetena till lagen uttalas att syftet med folkbokföringen är att den ska spegla befolkningens verkliga bosättning, identitet och familjerättsliga förhållanden så att olika samhällsfunktioner får ett korrekt underlag för beslut och åtgärder och att en persons folkbokföring kan ha betydelse för bedömningen av dennes bosättning även vid tillämpningen av andra författningar, exempelvis socialförsäkringsbalken (se prop. 2012/13:12 s. 34 f.). Högsta domstolen har i rättsfallet NJA 2017 s. 430 gett uttryck för att vad som registrerats i folkbokföringen inte i sig har någon konstituerande innebörd, men att uppgifterna kan ha viss presumtionsverkan vars styrka måste bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.

Hovrätten har i rättsfallet RH 2003:60 uttalat att utgångspunkten bör vara att folkbokföringen korrekt återspeglar en persons bosättning, om inte särskilda omständigheter talar däremot. Likt vad Högsta domstolen uttalat i ovan angivna rättsfall måste presumtionsverkans styrka i en förlängningstvist bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. I den typen av tvister bör presumtionsverkan i första hand ta sikte på hyresgästens folkbokföring. Presumtionsverkan av att andra personer må vara folkbokförda på prövningslägenheten måste anses vara av liten betydelse och kan aldrig ensamt tas till intäkt för att dessa personer är bosatta i prövningslägenheten.

I målet har hyresvärden inte åberopat någon annan bevisning utöver folkbokföringsutdrag till styrkande av att det faktiskt bott 5-6 personer utöver B.F. i prövningslägenheten. Mot bakgrund av det ovan sagda är bevisningen - ställd mot de uppgifter som B.F. lämnat - inte tillräcklig för att bolaget ska anses ha uppfyllt sin bevisbörda. Bolaget har således inte styrkt sitt påstående att det faktiskt bott 5-6 personer utöver B.F. i prövningslägenheten och att detta medfört skada för bolaget. Hyresnämndens beslut ska därför ändras på så att hyresvärdens talan ogillas.

Med anledning av bedömningen ovan finns inte anledning att hålla muntlig förhandling för att ta upp den muntliga bevisning som B.F. åberopat.

Någon ändring av hyresvillkoren har inte begärts.

BESLUT

1. Hovrätten avvisar den åberopade muntliga bevisningen.

2. Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten AB Stora Tunabyggens talan om att hyresavtalet ska upphöra.

3. Hyresvillkoren ska gälla oförändrade.