Propositionens huvudsakliga innehåll

För att få till stånd ny bebyggelse eller förtätning och andra större föränd- ringar i redan bebyggda områden fordras i dag oftast att de berörda fastig- heterna genom köp eller expropriation samlas i en hand av kommunen eller någon annan exploatö'r. I propositionen läggs fram ett förslag till lag om exploateringssamverkan som i första hand skall ses som ett medel att genomföra kommunala planintentioncr. Förslaget gör det möjligt för flera fastighetsägare inom ett område att i samverkan vidta åtgärder för att ställa i ordning mark för ny bebyggelse eller förtätning eller andra förbättringar i redan bebyggda områden (exploateringssamvcrkan). Förslaget innebär också att den ökning av markvärdet som en ny eller ändrad detaljplan kan medföra kan fördelas mellan fastigheterna i förhållande till deras ursprung- liga ägoinnehav inom området.

De förändringar i den befintliga fastighetsindelningcn som är nödvändiga för samverkansförctaget skall genomföras som fastighetsrcglering och handläggas tillsammans med övriga frågor om exploateringssamverkan.

Det s.k. markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen (1974: 946) skall inte gälla i fråga om mark som en lånesökande har tilldelats vid en exploateringsförrättning.

De nya bestämmelserna Skall träda i kraft den ljanuari 1987.

• Sida 2
•  Original

Prop. 1985/86: 2

m

Förslag till Lag om exploateringssamverkan

Härigenom föreskrivs följande.

Tillc'impningsområdc m. m. 1 5 Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område tsamverkansområdc) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploa- teringssamverkan)-

2 & Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploa- teringsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.

Vill/cor för exploateringssainverkan m. m. 3 g” Fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om exploateringssam- verkan endast om kommunen enligt 6 kap. Ett plan— och bygglagen (0000: 000) har beslutat att sådan samverkan skall få ske.

4 & Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med sam- verkan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

5 & Exploateringssamverkan får inte beslutas. om ägarna till marken inom samverkansområdct mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.

6 5 Den som äger mark inorn samverkansområdet får delta i exploate- ringssamverkan om han begär det. I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.

Exploateringssanlfäl/igher

7 & För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter vars ägare deltar i denna. en särskild samfällighet (exploateringssamfäl- lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet,

Förrättningen 8 & Frågor om exploateringssamverkan tas tipp efter ansökan av fastig- hetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av kommunen. Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets- bildningslagen (1970:988). anläggningslagen (1973: 1149) eller lednings- rättslagen (1973: 1144) tas upp utan ansökan. om de är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om ex- ploateringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam för- rättning får även delas upp på skilda förrättningar.

• Sida 3
•  Original

Prop. 1985/86: 2

'....)

9 &" I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap. 1—24, 27—40 och 42 åå fastighetsbildningslagen (1970: 988).

10 & Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utre- da förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate- ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred- ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn- den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate— ringen.

11 5 Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kost- naderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fas- tighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet. skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4kap. expropriationslagen (1972: 719) tillämpas. Om en detaljplan har antagits efter det att cxploateringsbeslutet enligt 13% har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. Vad som sägs i 4 kap. 3 % expropriationslagen skall härvid tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före den då cxploateringsbeslutet vann laga kraft.

För en fastighet inom samverkansområdet som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. 1 fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.

12 5 Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighets- förening. får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973: 1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genom- förts för att förmänsrättcn skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte över— stiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet. 13 5 Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan. skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela cxploateringsbeslut. [ beslutet skall anges

1. exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,

2. de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten,

3. fastigheternas andelstal.

4. förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom- förts för att förmänsrätten skall gälla.

5. föreskrifter för exploateringens utförande,

6. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

• Sida 4
•  Original

Prop. 1985/86: 2 4

Om det är lämpligt. får de frågor som avses i första stycket 3—6 medde- las i ett senare beslut.

1 cxploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19% kan beröras av marköverföring.

14 & Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 åå fastighetsbildningslagen ( 1970: 988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med cxploateringsbeslutet.

15 5 Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostna- derna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i cxploaterings- samfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 6å fastig- hetsbildningslagen (1970: 988).

Markfrågor m. m.

16 5 Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom sam- verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra ex- ploateringen. I fråga om Sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970: 988). I stället för 5 kap. 4 och 5 åå, 7å första och andra styckena. 8-— 13 och 18 && samt 8 kap. 1—6 5.5 fastighetsbildnings- lagen skall dock gälla ll, 15 och 17—23 5.5 denna lag. Innebär överenskom— melse enligt 23 5 att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 115 andra stycket eller 18é, skall 5kap. 20% fastighetsbildningslagen tillämpas. Vid faStighetsregleringen skall bestämmelsen i 45 denna lag tillämpas.

Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan cxploateringsbeslu- tet enligt 13å har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighets- bildningsförrättning inom samverkansomrädet som berör exploateringen.

17 & Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark. på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan.

18 & Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkans- området skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark söm är av- sedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt llå andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut. skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på grund av lastighetsregleringen.

19 & Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildnings- myndigheten förordna att fastigheter. som inte ingår i exploateringssamfäl- ligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och över- föras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagan- de fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under förutsättning att

1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att cxploateringsbeslutet vann laga kraft,

• Sida 5
•  Original

Prop. 1985/86: 2 5

2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och 3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig- het med planen.

20 5 Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfällig- heten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig- hetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl- lighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken förelig- ger dock endast under förutsättning att

1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft,

2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig— het med planen.

Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet att anta detaljplanen vann laga kraft.

Ersättning

21 5 Om mark enligt 19 eller 20% överförs till annan fastighet eller till en samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap. expropriationslagen (1972: 719). Hänsyn skall dock inte tas till den inver- kan som detaljplanen kan ha haft på markens värde. _

Vid bestämmande av ersättning enligt första stycket skall vad som sägs i 4kap. 39" expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före den då cxploateringsbeslutet vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgo— doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

22 & Ersättning enligt 215 skall betalas inom tre månader efter det att ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6å räntelagen (1975:635) från fristens utgång. Här tillträde skett före fristens utgång, skall ränta betalas även enligt Så räntelagen från den dag tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra mening- en denna paragraf.

Överenskonmzelse mellan fastighetsägare m. m. 23 & Undantag får göras från 11, 17, 18, 21 och 22,55, om de fastighets- ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger det.

Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordring- ens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteck- ning. fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings-

• Sida 6
•  Original

Prop. 1985/86: 2 (»

havare som i 22 kap. 11 åjordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivan- de av rättsägare behövs inte. om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Verkställighet m. ni. 24 5 När cxploateringsbeslut har meddelats, skall i fastighetsboken eller tomträttsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samver- kansområdet. 1 fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts- belopp. När cxploateringsbeslutet enligt 25% har upphört att gälla skall även det antecknas.

25 % Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploa- teringen enligt beslutet Skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga tidsfristen.

Verkan av ändrade förhållanden m.m. 26 & Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhål- landen som väsentligt inverkar på en fråga som har avgjorts slutligt genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.

En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträ- det kan ske titan olägenhet. för övriga fastighetsägare.

27 & Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällig- hetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.

28 5 Om en fastighet inom samverkansomrädet skall inträda i exploate— ringssamfälligheten. skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30% beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.

29 5 Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt 30.5 beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta. Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

30 & Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpning av 28 och 29% samfällighetens överskott eller under- skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser. å den andra.

1 andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

31 ä I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29% tillämpas 225.

32 & En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfällighetcn eller att en fastighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning. om den

• Sida 7
•  Original

Prop. 1985/86: 2 7

godkänns av fastighetsbildningsmyndighcten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Domstolsprörning m. m.

33 & 1 fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbild- ningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningsla- gen (1970: 988). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas även på beslut enligt 13 å.

Vid tillämpning av 15 kap. 65 fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligt 32å denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsrTWndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.

34 & Bestämmelserna i 16—l8kap. fastighetsbildningslagen (1970: 988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 33 &. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighets- reglering enligt 19 eller 20.5 gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.

Denna lag träder i kraft den ljanuari 1987. Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighe- tens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmän.

• Sida 8
•  Original

Prop. 1985/86: 2 8

Utdrag BOSTADSDEPART EM ENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1985-05-23

Närvarande: Statsministern Palme, ordförande, och statsråden 1. Carls- son. Lundkvist, Feldt, Sigurdsen, Gustafsson. Leijon. Hjelm-Wallén. Pe— terson. Andersson. Bodström, Göransson. Gradin, Dahl, R. Carlsson, Holmberg. Hellström, Thunborg, Wickbom

Föredragande: Statsrådet Gustafsson

Prop05ition med förslag till lag om exploateringssamverkan, m. m.

1. Inledning

Utredningen (Bo 1978: ()7) om ny byggnadslagstiftning (PBL-utredning- en,)l överlämnade i september 1979 betänkandet (SOU 1979: 65 och 66) Ny plan- och bygglag.

1 utredningens lagförslag ingår bl.a. bestämmelser om samverkan mel— lan fastigheter vid exploatering för bebyggelse (exploateringssamverkanl. Utredningens förslag i den delen togs av den förra regeringen upp till särskild behandling. Ett förslag till lag om exploateringssamverkan och förslag. till följdändringari bl.a. fastighetsbildningslagstiftningen remittera- des till lagrådet, som avgav yttrande den 27 april 1982. 1 prop. 1981/82: 221 lade den förra regeringen därefter fram ett förslag som i allt väsentligt stämde överens med förslagen i lagrådsremissen.

På mitt förslag återkallade regeringen propositionen genom beslut den 21 oktober 1982. Jag framhöll därvid att ytterligare överväganden var nödvän- diga. främst beträffande sambandet mellan förslagen i propositionen och PBL-utredningens förslag i övrigt.

Genom beslut den 20 oktober 1983 remitterade regeringen till lagrådet ett förslag till plan- och bygglag samt vissa delar av ett inom bostadsdepar- tementet upprättat förslag till lag om exploateringssamverkan. Såvitt nu är av intresse innebär förslagen att särskilda bestämmelser införs om anknyt- ningen mellan de båda lagarna.

Genom beslut den 25 april 1985 remitterade regeringen till lagrådet ett förslag till sådana ändringar i fastighetsbildningslagstiftningen som för-

' Dåvarande statssekreteraren Karl Gustaf Scherman.

• Sida 9
•  Original

Prop. 1985/86: 2 9

anleds av bl. a. förslagen till plan- och bygglag och lag om cxploaterings- samverkan.

Regeringen har tidigare denna dag beslutat att genom proposition föreslå riksdagen att anta det av lagrådet granskade förslaget till plan- och bygglag (PBL) med vidtagna ändringar. Jag vill nu ta upp förslaget till lag om exploateringssamverkan. De följdändringar som förslaget föranleder i bl.a. fastighetsbildningslagstiftningen avser jag att ta upp så snart lagrå- dets yttrande föreligger. Enligt vadjag har erfarit avser också finansminis- tern atti annat sammanhang ta upp vissa skattefrågor. Inom finansdepartc- mentet pågår nämligen arbete med att upprätta en promemoria med förslag till ändringar i skattelagstiftningen med anledning av förslaget till lag om exploateringssamverkan.

Till protokollet i detta ärende bör som bilagor fogas följande handlingar, nämligen

en redogörelse för nuvarande ordning för genomförande av bebyggelse- planer samt en sammanställning av utredningens motivering till förslaget och utredningens lagförslag (bilaga 1).

en förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig över förslaget om exploateringssamverkan och en sammanställning av remissvaren (bila- ga 2),

de av den förra regeringen till lagrådet remitterade lagförslagen (bila- ga 3),

lagrådets yttrande den 27 april 1982 över sistnämnda förslag (bilaga 4), lagförslagen i prop. l981/82:221 ("bilaga 5). det till lagrådet den 20 oktober 1983 remitterade förslaget (bilaga 6), lagrådets yttrande över sistnämnda förslag (bilaga 7), en redovisning av tre inom lantmäteriverket utarbetade exempel på exploateringssamverkan avseende förtätning av bebyggelse, fritidsbebyg- gelse och stadsförnyelse (bilaga 8).

Jag återkommer till lagrådets nyss nämnda yttranden i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2. 2.2.3 och 2.3. 1) och i specialmotiveringen (3. 11. 14. 16—18. 26 och 33%).

2. Allmän motivering

Sammanfattning

C Ett grundläggande villkor för exploateringssamverkan är att kommunen i områdesbestämmelser eller i en detaljplan har beslutat att sådan sam- verkan fär ske. Deltagande i exploateringssamverkan är frivilligt. 0 För att åstadkomma en värdeutjämning mellan de deltagande fastighe- terna skall de åsättas särskilda andelstal. Andelstalct skall i första hand motsvara arealen av den för exploatering tillgängliga marken av resp.

• Sida 10
•  Original

Prop. 1985/86: 2 l0

fastighet. Avkastningen från exploateringsföretaget skall fördelas mel- lan de deltagande fastigheterna genom i första hand tilldelning av mark avsedd för enskilt bebyggande. o Frågor om exploateringssamverkan skall prövas vid en förrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten. I ett cxploateringsbeslut anges bl.a. vilka fastigheter som skall delta i samverkan samt den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. De deltagande fastighe- terna utgör en exploateringssamfällighet.

o Exploateringssamfälligheten har rätt och skyldighet att — från fastighe- ter som inte deltar i exploateringssamverkan — lösa in mark som behÖVs för exploateringen. 0 En exploateringssamfällighet skall förvaltas enligt bestämmelserna i la- gen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter. 0 Det s.k. markvillkoret i bostadsftnansieringstörordningen skall inte gäl— la i fråga om sådan mark som lånesökanden har förvärvat genom att delta i ”n exploateringssamverkan. o Lagt m exploateringssamverkan skall träda i kraft samtidigt med PBL. dvs. den [januari 1987.

2.1 Lagstiftningens inriktning och omfattning

2.1.1 Reformbelzovct

Dagens byggnadslagstiftning erbjuder endast begränsade möjligheter att få till stånd samordnade aktiva insatser inom ett planområde, när ägande- rätten till fastigheterna är uppdelad på flera händer. Härför krävs direkt medverkan av markägarna inom planområdet. Det fordras på grund härav i praktiken att kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet av upprätta- de planer genom att antingen förvärva marken eller ingå exploateringsavtal med markägarna. Detta förhållande förändras inte i någon väsentlig mån genom förslaget till plan- och bygglag.

Den framtida tätortsutbyggnaden torde i stor utsträckning komma att ske genom förtätning eller förnyelse av äldre bebyggelscområden. Man kan inte längre räkna med att kommunerna därvid — i den utsträckning som tidigare varit fallet vid utbyggnad genom exploatering. av obebyggd mark — skall kunna behärska plangenomförandet genom eget markinnehav eller genom exploateringsavtal med enstaka exploatörer. Den befintliga bebyggelsemiljön representerar så stora värden att det inte framstår som möjligt eller ens önskvärt att binda upp samhällets resurser i ett omfat- tande program för förvärv av bebyggda fastigheter. Förnyelsen måste i stor utsträckning i stället ske genom en aktiv medverkan frän fastighets- ägarna inom området. Inte heller när det gäller nyexploatering inom områ- den med splittrad fastighetsindelning finns det anledning att alltid förutsät- ta ett aktivt kommunalt engagemang.

• Sida 11
•  Original

Prop. 1985/86: 2 11

Utredningens förslag innebär att man inför ett system som ger möjlighet för fastighetsägarna att delta i kostnaden för förändringsåtgärder men också att få del i exploateringsvcrksamhetens avkastning. Sådan samver- kan (exploateringssamverkan) skall enligt förslaget kunna utmynna i att den byggbara marken fördelas på de deltagande fastigheterna.

Som utredningen påpekar är samverkan mellan fastigheter en gammal företeelse inte bara på landsbygden utan också i mindre tätorter. På senare tid har även inom stora tätorter ett behov av samverkan mellan fastigheter växt fram. Genom tillkomsten år 1966 av lagen (1966: 700) om vissa gemen- samhetsanläggningar, som numera har ersatts av anläggningslagen (1973: 1149). skapades större möjligheter till samverkan mellan fastigheter i tätorter. I takt med att fömyelseverksamheten genom sanering eller på annat sätt får större betydelse kommer behovet av samverkan mellan fastigheter sannolikt att ytterligare öka.

Behovet av ett regelsystem om samverkan mellan fastigheter vid exploa- tering'för bebyggelse grundas i första hand på det allmänna önskemålet att lagstiftningen skall ge effektiva medel att genomföra den bebyggelse m. m. som förutsätts i detaljplaner enligt förslaget till plan- och bygglag. Genom ett sådant regelsystem ökas möjligheterna att välja goda planläggningsal- ternativ. Med förbättrade genomförandemedel kan man alltså åstadkomma bättre lösningar totalt sett. Även mark med mindre goda förutsättningar från fastighetsindelningssynpunkt kan komma i fråga för exploatering för bebyggelse.

När flera fastigheter berörs eller när fastighetsindelningen är splittrad, ger visserligen fastighetsbildningslagstiftningen medel att i viss utsträck- ning åstadkomma överensstämmelse mellan fastighctsindelningen och planen. Därmed är problemet emellertid inte löst. Det behövs ofta också en reglering av relationerna mellan markägaren och kommunen angående exploateringens bedrivande. Erfarenheten visar att detta inte är möjligt att åstadkomma vid en splittrad indelning.

Det finns därutöver rent allmänt ett behov av att kunna ta till vara det intresse och den vilja till ansvar som finns bland fastighetsägare och andra att förnya och förbättra befintliga bebyggelsemiljöer. Många gånger är insatser från de berörda parterna en avgörande förutsättning för att föränd— ringar över huvud taget skall kunna åstadkommas i sådana områden.

En vanlig situation där samverkan kan komma till användning är vid förnyelse och förtätning av äldre villa- och fritidsbebyggelseområden. För- nyelseverksamheten i dessa områden har hittills hämmats av bl.a. det splittrade ägandet till marken och svårigheter att frigöra kommunala re- surser för investeringar i förbättringar av vägar, vatten- och avloppsan- läggningar m.m. Åtgärderna inom dessa områden kan komma att omfatta marköverföringar för att bilda bebyggbara fastigheter och att utföra ge- mensamma anordningar inom kvartersmark. l exploateringsavtal kan kny- tas åtaganden gentemot kommunen om att vägar. vatten- och avloppsan—

• Sida 12
•  Original

Prop. 1985/86: 2 12

läggningar m. m. skall utföras, liksom att gatumark eller parkmark skall överlämnas till kommunen.

lnom kvarter med flerfamiljshus kan samverkan bli aktuell när ett områ- de. exempelvis ctt kvarter, skall förnyas i ett sammanhang. De åtgärder, som därvid föranleder behov av samordning, kan t. ex. bestå av planänd- ringar och i samband därmed förbättringar i den yttre miljön, omläggningar av gatutratiken och ordnandet av parkering och gemensamma friytor m. m.

I fråga om fritidsbebyggelsen har den befintliga fastighetsindelningen hittills i stor utsträckning låst lokaliseringen och planeringen. Genom sam- verkan mellan berörda fastighetsägare bör fritidsbebyggelseplaneringen kunna ske mer oberoende av den befintliga fastighetsindelningen.

Jag delar således utredningens bedömning i fråga om behovet av samver- kansregler och föreslår att en lagstiftning nu genomförs som främjar en- skild samverkan samtidigt som kommunens övergripande inflytande över plangenomförandet behålls.

2.1.2 Huvuddragen ijörslaget S ):ftet med samverkan

En reform med det nu angivna syftet bör innebära att fastigheterna inom ett område, där någon förändring avses ske (samverkansomräde). samlas i ett gemensamt företag. Förändringen kan t. ex. vara föranledd av att kommunen genom översiktlig planering har funnit att en förändring av markanvändningen eller en förbättring av miljön bör komma till stånd eller av att fastighetsägarna inom området anser att det finns behov av förbätt- ringar. Reglerna bör utformas så att en samordning av de olika intressena underlättas vid planläggning av området. De bör även underlätta förhand- lingarna mellan kommunen och fastighetsägarna om förutsättningarna för ett genomförande. Resultatet av att marken kan utnyttjas effektivare ge- nom samordningen bör kunna fördelas bland deltagarna på ett rättvist sätt i förhållande till deras ursprungliga ägoinnchav inom området.

För kommunen bör reglerna innebära — förutom att kommunen förbe- hålls det övergripande inflytandet över plangenomförandet — att förhand- lingar kan ske med en part för hela området på samma sätt som om detta kontrollerades av en enda exploatör.

För att exploateringssamverkan skall få komma till stånd bör således i princip gälla att det skall vara fråga om sådana fall där samverkan är önskvärd från kommunens synpunkt och det finns en önskan från fastig- hetsägarna inom ett område att ställa i ordning marken för bebyggelse. 1 första hand bör exploateringssamverkan kunna komma till stånd för att i ett sammanhang genomföra åtgärder som beslutas i en detaljplan. Att detaljplan finns eller skall upprättas bör emellertid inte alltid vara en förutsättning för exploateringssamverkan. Det kan i vissa fall vara önsk- värt att kunna utnyttja möjligheterna till samverkan mellan fastighetsägare också i sådana situationer då de tilltänkta åtgärderna inte kräver en detalj- plan.

• Sida 13
•  Original

Prop. 1985/86: 2 13

En förutsättning för exploateringssamverkan bör emellertid vara att de deltagande fastighetsägarna har möjligheter att klara av att utföra de ge- mensamma anordningar som kan bli aktuella. Det bör inte komma i fråga att fastighetsägarna skall utföra mer komplicerade tekniska anläggningar eller anläggningar av annat slag som de kan förväntas få svårigheter med. Förutsättningen att klara av olika åtgärder varierar också med de berörda fastighetsägarnas kompetens.

De frågor som aktualiseras vid exploateringssamverkan synes bäst be- handlas vid en förrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndighe— ten. Erforderliga fastighetsbildningsåtgärder kan då tas tipp och avgöras samtidigt. Den samordning av fastighetsägarnas intressen som bör ske för ett exploateringsföretag tillgodoses vidare enligt min mening bäst genom att en samfällighet (exploateringssamfällighet) bildas med samma sakrätts- liga konstruktion som en anläggningssamfällighet enligt anläggningslagen.

Smärre fastighetsbildningsåtgärder, om vilka fastighetsägarna är över- ens, kan många gånger vara tillräckliga för att klara ett visst exploaterings- behov. Något hinder mot att därvid lösa uppkomna frågor med tillämpning av enbart fastighetsbildningslagen bör givetvis inte finnas. Värdet av att tillskapa en för ändamålet lämplig association, en samfällighet. som före- träder och samordnar fastighetsägarna vid exploateringen visar sig främst när exploateringen avser mera komplicerade frågor om fastighetsbildning och fördelning av kostnader och intäkter till följd av exploateringen. Där- igenom ges då också möjlighet till ett samfällt markägande för de deltagan- de fastigheterna. vilket kan vara nödvändigt vid mera genomgripande åtgärder.

Utformningen av det förslag somjag nu angett motsvarar i huvudsak vad utredningen föreslagit och vad som föreslogs i den återkallade propositio- nen (prop. 1981/82: 221). Det materiella innehållet i de regler som utred- ningen föreslagit har också i huvudsak godtagits av 'remissinstanserna.

Stockholms kommun (juridiska avdelningen) har framhållit att förslaget har bostadspolitiska och bostadsekonomiska konsekvenser som inte har belysts. Svenska riksbyggen har hävdat att reglerna om exploateringssam- verkan torde resultera i ett generellt markpolitiskt instrument som sätter gängse principer om offentlig markförsörjning ur spel. Med anledning av dessa påpekanden vill jag framhålla att det förslag som nu läggs fram kommer att ge kommunen ett avgörande inflytande över frågan om sam- verkan över huvud taget skall få komma till stånd. Därigenom kan kom- munen prioritera egna markförvärv och andra investeringar och på så sätt tillgodose bostadspolitiska ambitioner av olika slag.

Samverkansåtgärder

En viktig fråga är vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploate- ringssamverkan. Enligt min mening finns det inte någon anledning att begränsa möjligheterna till endast vissa typer av åtgärder, utan alla slags

• Sida 14
•  Original

Prop. 1985/86: 2 14

åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseändamål och som syftar till att ställa i ordning marken för bebyggelse eller att underlätta förnyelse av bebyggelscområden bör kunna genomföras. Inom ramen för en cxploateringssamverkan skall också kunna inrättas sådana anläggningar som avses i anläggningslagen. Däremot bör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus på enskilda fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. Sådana åtgärder ligger utanför själva exploate- ringen av marken. 1 första hand blir det således fråga om att göra mark tillgänglig för bebyggelse, antingen för nyexploatcring av råmark eller också för förtätning inom befintliga bebyggelseområden. Alla de transak- tioner i form av markförvärv, fastighetsbildning, undersökningar, invente- ringar o.d. som behövs bör kunna ombesörjas genom samverkan.

Samfällighetens befogenheter

För att en exploateringssamverkan skall kunna uppnå sitt syfte. nämli- gen att ställa i ordning marken för bebyggelse och utföra behövliga anord— ningar för bebyggelsen, krävs att samfälligheten får tillgång till marken inom det område som berörs av samverkan (samverkansområdet). De fastighetsägare som deltar i exploateringen skall därför i princip ställa sin mark till förfogande för behövliga marköverföringar och storleksföränd- ringar som förutsätts i de planer som avses genomföras inom samverkans- omrädet. Även sådana fastigheter eller fastighetsdelar inom samverkans- området som inte ingår i samverkan bör i princip vara tillgängliga, i den mån marken enligt detaljplan som tillkommit för exploateringen behövs för genomförandet. Sådan mark bör således mot ersättning kunna överföras genom fastighetsreglering för fördelning mellan de deltagande fastigheter- na.

För att hindra att de bebyggelsemöiligheter som följer av en upprättad detaljplan för samverkansområdet utnyttjas av en fastighetsägare som valt att stå utanför exploateringssamfällighcten, bör byggnadsförbud kunna meddelas.

] fråga om utförandet av olika gemensamma åtgärder bör exploaterings- samfälligheten gentemot kommunen kunna uppträda på samma sätt som om hela det område, inom vilket samverkan skall äga rum. vari samfällig- hetens hand. Samfälligheten bör sålunda kunna utföra anordningar, dels sådana som enligt exploateringsavtal skall överlämnas till kommunen, dels sådana som behövs som gemensamhetsanläggningar för bebyggelsen. Samfälligheten bör därvid också kunna ta initiativ till inrättande av gemen- samhetsanläggningar enligt anläggningslagen och få frågan härom prövad samtidigt med övriga exploateringsåtgärder.

• Sida 15
•  Original

Prop. 1985/86: 2 15

Exp/oateringssamverkans varaktighet

Exploateringssamverkan skall avse genomförande av vissa åtgärder fram till en viss tidpunkt. Sådan samverkan är således av tillfällig natur, och när åtgärderna är genomförda skall den upphöra. Om en detaljplane- läggning genomförs i etapper. bör samverkan kunna bestå så länge som det krävs för att fullfölja hela företaget. Exploateringssamverkan bör således inte kunna ha till ändamål att mera långsiktigt förvalta ett område som består av flera fastigheter. Uppstår önskemål om en långsiktig gemensam förvaltning får detta tillgodoses genom de medel som nuvarande lagstift- ning erbjuder, t. ex. genom bildande av marksamfälligheter eller gemen- samhetsanläggningar. Ett annat sätt är att delägarna för den långsiktiga förvaltningen bildar en ekonomisk förening eller ett bolag.

Lugrådets allmänna synpunkter påförsMgen

Lagrådet har uttryckt tveksamhet i flera avseenden beträffande förslaget till lag om exploateringssamverkan (bilaga 4). Lagrådet har särskilt uppe- hållit sig vid anpassningen av den nya lagen till den nu gällande byggnads- lagstiftningen och anser att det sätt på vilket anpassningen har skett inte går fritt från invändningar. Det gäller främst grunderna för fördelningen av den vinning som exploateringssamverkan väntas medföra. Lagrådet vill emellertid inte motsätta sig att förslaget genomförs. i vart fall inte om vad lagrådet anför beträffande principerna för fastställande av andelstal god- tas.

Jag kommer i det följande att närmare utveckla min syn på de frågor som lagrådet tar upp. Redan nu villjag emellertid anmäla attjag i allt väsentligt vidhåller det förslag som remitterades till lagrådet (bilaga 3).

2.1.3 Lagteknisk lösning

Den av utredningen föreslagna lagtekniska lösningen av frågan om ex— ploateringssamverkan, som innebär att vissa bestämmelser finns i förslaget till en ny plan- och bygglag och att andra finns i anläggningslagen, fastig- hetsbildningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter. har mött en ganska omfattande kritik från remissinstanserna. Genom uppdelningen på flera olika lagar har enligt remissinstanserna reglerna blivit splittrade och svårövcrskådliga. Uppdelningen leder till att olika beslut. med möjligheter till besvär i såväl administrativ som judiciell ordning, behöver meddelas för varje steg i processen, vilket anses ge ett tungrott förfarande och begränsa möjligheterna att utnyttja exploateringssamverkan inom förnyel- seområdcn. Jag delar remissinstansernas kritik på denna punkt. Frågan om exploateringssamverkan bör regleras på ett sätt som blir mera överskådligt och som leder till ett effektivare förfarande än utredningens förslag.

En lagteknisk utformning från dessa utgångspunkter kan sökas efter flera linjer. Bestämmelserna om exploateringssamverkan skulle sålunda kunna inarbetas på ett mera grundligt sätt i anläggningslagen. Såsom flera

• Sida 16
•  Original

Prop. 1985/86: 2 16

remissinstanser framhållit är dock syftet med anläggningslagen att tillskapa gemensamma anläggningar som är avsedda att komplettera de deltagande fastigheterna med gemensamma funktioner. medan avsikten med cxploa- teringssaniverkan är en helt annan. Anläggningar enligt anläggningslagen skall således i princip vara av stadigvarande betydelse för de deltagande fastigheterna, medan exploateringssamverkan är tidsbegränsad. En omfat- tande samordning mcllan anläggningslagen och reglerna om exploaterings- samverkan framstår därför inte som lämplig.

En annan möjlighet är att ge exploateringssamverkan formen av en fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen. Därigenom skulle de önskemål om ett sammanhållet förfarande. som framförts av vissa remiss- instanser. kunna tillgodoses. Fastighetsregleringsinstitutet medger emel- lertid inte marköverföringar i den omfattning som behövs vid exploate- ringssamverkan. Det beror bl.a. på att fastighetsbildningslagens tilldel- ningsregler i princip förutsätter att en fastighetsreglering inte skall leda till att en faStighets användningssätt förändras (5 kap. 8 Så fastighetsbildnings- lagen). Exploateringssamverkan däremot leder normalt till en förändrad användning av de berörda fastigheterna. Dessutom kan inte fastighetsbild- ningslagens ersättningsregler oförändrade användas för de ersättningssi- tuationer som uppkommer i samband med exploateringssamverkan. En lagteknisk lösning inom fastighetsbildningslagens ram skulle därför förut— sätta ändringar av principiell natur i reglerna om storleksförändringar och lagens ersättningssystem. Därtill skulle det bli nödvändigt att införa regler om ett nytt samfällighetsinstitut. En sådan förändring leder till två principi- ellt skilda typer av fastighetsregleringar i fastighetsbildningslagen som det skulle bli svårt att på ett tydligt sätt hålla isär. Inte heller en sådan lösning bör därför genomföras.

Bl. a. hovrätten över Skåne och Blekinge och hovrätten för Nedre Norr- land har föreslagit att bestämmelserna om exploateringssamverkan tas upp i en särskild lag. Lagen skulle enligt hovrätterna kunna utformas så att den i behövlig omfattning hänvisar till reglerna i anläggningslagen. De speciella regler som behövs för att genomföra fastighetsregleringar vid exploate- ringssamverkan och som av systematiska skäl inte hör hemma i vare sig 5 eller 8 kap. fastighetsbildningslagen kan enligt hovrätterna med fördel placeras 'i den särskilda lagen.

Jag ansluter mig till de båda hovrätternas åsikt att reglerna om exploate- ringssamverkan bör tas in i en särskild lag. Detta kan vara lämpligt också av det skälet att det framdeles kan visa sig att reglerna om exploaterings- samverkan kan utnyttjas även för andra syften än exploatering för bebyg- gelse. Den särskilda lagen bör benämnas lag om exploateringssamverkan. Vissa grundläggande villkor för att exploateringssamverkan skall få kom- ma till stånd bör emellertid tas in i PBL. Anledning till detta är — som jag har föreslagit i PBL — att ett kommunalt planbeslut måste föregå ett beslut om exploateringssamverkan.

• Sida 17
•  Original

Prop. 1985/86: 2 17

I lagen om exploateringssamverkan bör tas upp bestämmelser om bil— dande av exploateringssamfällighet inom vilken de olika fastighetsägar- intresscna skall samordnas. Bestämmelserna hör i huvudsak motsvara dem som i utredningens förslag har tagits in i anläggningslagen. Markfrå- gorna bör som utredningen har föreslagit behandlas vid en fastighetsregle- ring. För att vinna ökad åskådlighet bör emellertid — i konsekvens med vad jag nyss anförde — de undantagsregler som behövs för att syftet med exploateringssamverkan skall kunna fullföljas. placeras i den särskilda lagen i stället för i fastighetsbildningslagen. På så sätt blir skillnaden tydligare mellan fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen i all- mänhet och fastighetsreglering i syfte att genomföra exploateringssamver- kan.

När det gäller förvaltningen av exploateringssamfälligheter delar jag utredningens uppfattning att reglerna i lagen om förvaltning av samfällighe- ter bör tillämpas. Några avgörande invändningar mot detta har inte fram- förts av remissinstanserna. Lagen är avsedd att passa för olika typer av samfälligheter och har ett regelsystem som är väl lämpat även för förvalt- ning av exploateringssamfälligheter.

2.2 Förutsättningar för exploateringssamverkan

Mitt förslag: Ett grundläggande villkor för exploateringssamverkan är att kommunen i områdesbestämmelser eller i en detaljplan har beslutat att sådan samverkan får ske. Deltagande i exploateringssamverkan är frivilligt.

PBL-utredningens förslag innebär att bestämmelserna om exploaterings- samverkan införs samtidigt med den nya plan— och bygglagen. För att samverkan skall få ske krävs enligt förslaget att kommunen i ett markför- ordnande har beslutat om detta. I markförordnandet skall också bestäm- mas en tid, högst tre år, inom vilken en exploateringssamfällighet skall ha kommit till stånd och — iförckommandc fall — en detaljplan har antagits.

I den återkallade propositionen var det nödvändigt att slopa denna direkta koppling mellan byggnadslagstiftningen och lagen om exploate- ringssamverkan. Sådan samverkan kan enligt det förslaget initieras genom att en fastighetsägare hos fastighetsbildningsmyndigheten ansöker om för- rättning för bildande av en exploateringssamfällighet. För att så långt möjligt garantera kommunens inflytande krävs enligt förslaget att fastig- hetsbildningsmyndigheten inhämtar kommunens medgivande för att få besluta om exploateringssamverkan.

Jag delar uppfattningen att en förrättning om exploateringssamverkan bör få inledas endast om kommunen beslutar att utbyggnaden av ett visst område skall genomföras i sådan samverkan. I enlighet härmed föreskrivs i

2 Riksdagen 1985./86. I saml. Nr2

• Sida 18
•  Original

Prop. 1985/86: 2 18

PBL-förslaget att kommunens beslut om exploateringssamverkan skall kommma till uttryck i form av detaljplan eller områdesbestämmelser enligt 5 kap. PBL. Det innebär bl.a. att det område inom vilket exploaterings- samverkan skall äga rum (samverkansområdet) avgränsas på planmässiga grunder. Härigenom kommer endast sådana områden att ingå i samver- kansområdet som har ett. planmässigt samband. Detta stämmer i sak över- ens med förslaget i prop. 1981/82: 221 men innebär samtidigt att kommu- nens avgränsning av samverkansområdet sker vid en annan tidpunkt och i andra former.

Även andra skäl talar enligt min mening för att exploateringssamverkan bör föregås av ett kommunalt planbeslut. Det är nämligen enligt såväl utredningsförslaget som förslaget i den återkallade propositionen möjligt att samverkansområdet omfattar inte bara områden som skall bebyggas utan också andra områden, t.ex. närströvområden som har en planmässig anknytning till bebyggelsen men som inte skall bebyggas. Även de fastig- hetsägare som har mark enbart inom sådana områden skall kunna få del i den avkastning som kan följa av exploateringen för bebyggelsen. lnom sådana områden bör kommunen naturligtvis kunna hindra ytterligare ex— ploatering. Att detta blir möjligt kan kanske till och med vara ett av skälen till att kommunen går med på exploateringen. Förslaget i prop. [981/82: 221 innehåller inte några bestämmelser som kommunen i sådana fall kan åberopa som stöd för att förhindra ny bebyggelse. I sitt yttrande den 27 april 1982 fann lagrådet det särskilt anmärkningsvärt att det sak- nades möjligheter att utfärda föreskrifter av plankaraktär beträffande markanvändningen inom de delar av samverkansområdet som inte får bebyggas. Med hänsyn bl.a. till detta ansåg lagrådet att det hade varit lämpligare om förslaget fått vänta till dess att den nya plan- och bygglagen införs.

Enligt PBL-förslaget kan kommunen genom detaljplan eller områdes- bestämmelser avgränsa samverkansområdet och på ett för markägare och myndigheter bindande sätt bestämma angående markanvändningen inom de delar av samverkansomrädet som inte skall bebyggas. Härigenom når man enligt min mening tillräcklig stadga dels åt avgränsningen av samver- kansområdet, dels åt framtida beslut om markanvändningen inom sådana områden som inte ingåri detaljplan.

Som utredningen har föreslagit bör medgivandet i detaljplanen eller områdesbestämmelserna tidsbegränsas. Jag delar den av vissa remissin- stanser framförda åsikten att tre är ibland kan vara en alltför kort tid. I förslaget till plan- och bygglag har därför föreskrivits (6 kap. 2 5) att tiden får bestämmas till högst fem år.

Genom den anknytning som enligt mitt förslag sålunda skapas mellan PBL och lagen om exploateringssamverkan kommer de synpunkter som lagrådet framförde i yttrandet den 27 april 1982 att i stor utsträckning bli tillgodosedda. Lagrådsremissen den 20 oktober 1983 har inte föranlett några erinringar i sak från lagrådets sida.

• Sida 19
•  Original

Prop. 1985/86: 2 19

2.2.1 Grundläggande villkor

De grundläggande villkoren för att exploateringssamverkan skall få komma till stånd har utredningen tagit in i förslaget till ny plan- och bygglag. Bestämmelserna återfinns i 11 kap., som avhandlar vissa frågor om plangenomförande (ll kap. 22 5).

Enligt utredningsförslaget är exploateringssamverkan avsedd att använ- das inom sådana områden där det är angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av samlad bebyg- gelse eller för att ett planmässigt byggande skall främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak. Dessutom förutsätts att området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvå- ras. Förslaget, som är utformat i nära anslutning till expropriationsgrun- derna i 2kap. lå expropriationslagen, innebär således att området skall avgränsas på planmässiga grunder.

Förslaget innebär vidare att det är kommunerna som i ett särskilt beslut — ett markförordnande — anger de närmare villkoren för exploaterings- samverkan, såsom syftet med den avsedda exploateringen och avgräns— ningen av samverkansområdet.

Som jag tidigare har nämnt har i det förslag till plan- och bygglag som regeringen tidigare denna dag har beslutat förelägga riksdagen, tagits in vissa grundläggande villkor för att exploateringssamverkan skall få ske. I mitt anförande härom framhölljag bl. a. följande (avsnitt 10.3.1).

Mitt förslag bygger på samma grundläggande tankar som utredningsför— slaget, nämligen att exploateringssamverkan skall användas, om det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra anordningar för bebyggelsen.

Somjag tidigare har nämnt är det närmast områdesbestämmelserna i nu föreliggande förslag som liknar markförordnandet i utredningsförslaget. Genom områdesbestämmelserna får man en möjlighet att på planmässiga grunder avgränsa ett samverkansområdc. Om samverkansområdet omfat- tar områden som inte kommer att direkt beröras av bebyggelseexploate- ring ges också möjligheter att i områdesbestämmelser ge riktlinjer för den framtida markanvändningen inom sådana områden. Det bör således i förs- ta hand vara i form av områdesbestämmelser som kommunen medger exploateringssamverkan.

I vissa situationer torde det emellertid vara lämpligt att genomföra redan befintliga detaljplaner genom exploateringssamverkan. I sådana fall blir — vilket framgår av förslaget till lag om exploateringssamverkan — genom- förandemedlen inte lika effektiva, eftersom möjligheterna att lösa in mark samt möjligheterna till värdeutjämning väsentligt minskar. Trots detta kan det många gånger vara angeläget att ett flertal. fastighetsägare genom exploateringssamverkan kan uppträda samfällt för att genomföra en plan.

Som jag tidigare (avsnitt 8.8.1) har nämnt bör det inte vara möjligt att låta områdesbestämmelser omfatta områden med detaljplan. För att undvi- ka en ordning som skulle innebära att man först måste upphäva detalj- planen för att sedan besluta om exploateringssamverkan och därefter på

• Sida 20
•  Original

Prop. 1985/86: 2 20

nytt anta detaljplanen. föreslår jag att en möjlighet öppnas att även i detaljplanens form besluta om exploateringssamverkan.

Bestämmelser om detta har tagits in i 6 kap. 2 & PBL. Kommunen får alltså besluta om exploateringssamverkan endast om det är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för en avsedd bebyggelse och utföra anordningar som behövs för bebyggelsen. Ett av syftena med exploateringssamverkan är att samtliga de åtgärder som behö- ver vidtas inom området samlas och samordnas i ett företag. Kan de lika gärna genomföras på de berörda fastigheterna var för sig föreligger inte förutsättningar för exploateringssamverkan. Kravet på ett sammanhang mellan de olika åtgärderna bör däremot inte hindra att de genomförs vid olika tidpunkter t.ex. genom en etappindelning.

Som ytterligare villkor för exploateringssamverkan anges vidare att exploateringsåtgärderna skall vara angelägna med hänsyn till bebyggel- seutvecklingen. Ändamålet med detta villkor är att avgränsa samverkans- institutets tillämpning till sådana situationer där det föreligger ett angeläget behov att få behövlig exploatering genomförd. Samtidigt är ändamålet att garantera att samhällets planer i fråga om bebyggelse inom området kan förverkligas.

Om kommunen beSlutar att samverkan får ske. skall i beslutet också anges samverkansområdets huvudsakliga avgränsning och den tid inom vilken exploateringsbeslut enligt lagen om exploateringssamverkan skall meddelas.

Enligt min mening bör ytterligare några grundläggande villkor uppstäl- las. De bör emellertid lämpligen prövas av fastighetsbildningsmyndighcten vid exploateringsförrättningen och har därför sin plats i lagen om exploa- teringssamverkan.

Det bör sålunda krävas att exploateringssamverkan inte får ske om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på något annat sätt. Om fastighets— ägarna t.ex. vill samverka för att få till stånd endast en gemensamhetsan- läggning torde detta önskemål kunna tillgodoses enbart med hjälp av anläggningslagen. I sådana fall bör alltså exploateringssamverkan inte få ske.

Enligt min mening bör också en viss samhällsekonomisk lämplighetsav- vägning göras innan en exploateringssamverkan beslutas. Jag föreslår där- för en regel som liknar expropriationslagens avvägningsregel i detta hänse- ende (2 kap. lZå första stycket expropriationslagen).

Initiativ till exploateringssamverkan

Enligt utredningsförslaget ligger det formella initiativet till exploate- ringssamverkan hos kommunen. Rätt att söka exploateringsförrättning hos fastighetsbildningsmyndigheten skall därefter tillkomma fastighetsägare inom området och byggnadsnämnden. Det är dock enligt förslaget inget

• Sida 21
•  Original

Prop. 1985/86: 2 21

som hindrar att en fastighetsägare ansöker om förrättning innan ett mark- förordnade har beslutats. '

Av vad jag tidigare har anfört framgår attjag delar utredningens uppfatt- ning att exploateringssamverkan bör initieras av kommunen. Detta initia- tiv markeras i mitt förslag av att exploateringssamverkan inte får ske förrän kommunen genom områdesbestämmelser eller detaljplan har beslu- tat det. Den därefter följande ansökan hos fastighetsbildningsmyndigheten om exploateringsförrättning bör enligt min mening kunna göras av anting- en kommunen eller fastighetsägare inom samverkansområdet.

Enligt förslaget i prop. 1981/82z221 skall kommunens befogenhet att ansöka om exploateringsförrättning tillkomma byggnadsnämnden. Detta stämmer överens med vad som gäller enligt angränsande lagar såsom fastighetsbildningslagen, anläggningslagen och ledningsrättslagen. För att åstadkomma överensstämmelse med principerna i PBL-förslaget som in- nebär att kommunerna själva så långt möjligt bestämmer vilken kommunal nämnd som skall besluta i olika frågor. föreslår jag nu att kommunen i stället för byggnadsnämnden anges som behörig att ansöka om exploate- ringsförrättning enligt lagen om exploateringssamverkan. Det innebär att kommunen får möjlighet att genom delegation välja vilken kommunal nämnd som skall sköta dessa uppgifter. Regeringen har den 25 april 1985 remitterat förslag till viss följdlagstiftning till PBL. Förslagen innebär bl.a. att samma ordning genomförs i fastighetsbildningslagen, anläggningslagen och ledningsrättslagen.

Avgränsning av samverkansområder

När det gäller avgränsningen av samverkansområdet villjag. utöver vad jag tidigare anförde, för sammanhangets skull erinra om vad jag tidigare i dag yttrade i mitt anförande till PBL-förslaget. Jag framhöll då bl. a. följande (avsnitt 10.3.2):

Avgränsningen av det område inom vilket samverkan skall ske. är en viktig fråga när områdesbestämmelserna eller detaljplanen belutas. Gräns- dragningen har direkt betydelse för vilka fastigheter som får möjlighet att delta i exploateringen och som därmed kan få del av företagets avkastning. Eftersom exploateringssamverkan i första hand bör ses som ett medel att genomföra kommunala planintentioner, bör gränserna för samverkansom— rådet som jag nyss anförde bestämmas utifrån planmässiga principer. dvs. efter vad som är lämpligt att planlägga i ett sammanhang. Därvid bör också enskildas intressen tillbörligen beaktas. När samverkan skall avse ett område som skall detaljplaneläggas, vilket torde bli det vanligaste, är det nödvändigt att arbetet med planen har fortskridit så långt att kommunen har en klar uppfattning i frågan om den planmässiga avgränsningen av samverkansområdet. Formellt bör det slutgiltiga beslutet om gränserna för samverkansområdet meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten i förrätt- ningen. men kommunens ställningstagande bör vara bindande för fastig- hetsbildningsmyndighetens beslut i denna del. Kommunen kan i sin pröv- ning bl.a. väga in de kommunalekonomiska konsekvenserna av en exploa- tering och därmed sammanhängande utbyggnad av kommunal service.

• Sida 22
•  Original

Prop. 1985/86: 2 »»

.....

Som jag tidigare framhållit skall exploateringssamverkan kunna utnytt- jas bl.a. för att underlätta genomförandet av befintliga detaljplaner där markägandet är splittrat. Samverkansområdet bör därför även kunna om- fatta ett redan tidigare detaljplanelagt område. Det bör också kunna omfat— ta en del av ett sådant område, t.ex. ett kvarter. eller i övrigt en begränsad .del av ett område med en gällande plan som av någon anledning inte har blivit genomförd.

Det torde ibland vara olämpligt att anta en detaljplan för hela det område som bör omfattas av exploateringssamverkan. Vid främst fritidsbebyggel- se torde sekundära grönområden, dvs. områden som inte fordrar gemen- sam Skötsel men ändå utgör en förutsättning för den tillkommande bebyg— gelsen. kunna lämnas utanför detaljplanen. Detta innebär att värdeulfallet av en detaljplan i vissa situationer kommer att fördelas mellan samtliga fastighetsägare inom ett samverkansområdc. trots att detaljplanen inte omfattar alla fastigheterna.

Som också framhölls i den återkallade propositionen (1981/821221) är det väsentligt att enskild exploateringssamverkan står i överensstämmelse med kommunens syn på exploateringens genomförande. Vid det ställ- ningstagande som kommunen gör i fråga om lämpligheten av att överlämna exploateringen till fastighetsägarna skall hänsyn tas till behovet av att bebyggelseåtgärder och med bebyggelse!) sammanhängande anordningar utförs eller förbättras i ett sammanhang. Atgärderna bör också vara sådana att de med hänsyn till bl.a. omfattning, teknisk komplexitet och sakägar- nas kompetens är lämpliga för fastighetssamverkan. Det kan också finnas skäl för kommunen att särskilt bedöma fastighetsägarnas förutsättningar att genomföra den begärda exploateringen.

2.2.2 Deltagande [ exploateringssamver/tan

Exploatering för bebyggelse innebär alltid ett visst ekonomiskt riskta- gande. Enligt utredningen bör därför en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna tvingas in i ett samexploateringsföretag. Flera remissinstanser. bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen, Sveriges villaägare- förbund samt flera kommuner, har riktat kritik mot utredningens förslag och framhållit att det under vissa förutsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis förordna att en fastighet skall ingå i en exploateringssamfällighet för att institutet skall bli tillräckligt effektivt. Jag kan inte ansluta mig till den kritiken.

Det får anses vara ett allmänt intresse att en exploateringssamfällighet får möjlighet att genomföra hela exploateringen inom samverkansområdet. även om någon eller några markägare inom området avböjer att delta. Om det allmänna genom översiktliga planer och detaljplaner har tagit ställning till att exploatering av ett visst område bör ske. är det också ett allmänt intresse att sådana beslutade planer genomförs. Jag anser emellertid att det är tillräckligt att de som deltar i exploateringssamverkan ges möjlighet att. iden utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen. ta i anspråk mark från sådana fastighetsägare som valt att stå utanför samverkan. Man behöver alltså inte kräva att dessa fastighetsägare direkt deltar i samver- kan. Jag förordar således den principiella lösning som utredningen föresla-

• Sida 23
•  Original

Prop. 1985/86: 2

IJ '.»)

git och som innebär att erforderlig mark skall kunna ställas till exploate— ringssamfällighetens förfogande utan krav på tvångsanslutning av fastig— hetsägare som valt att ställa sig utanför samverkan.

Rätten till inlösen av mark från icke deltagande fastighetsägare bör dock enligt min mening inte gälla oinskränkt. Fastighetsägaren kan ha ett berät— tigat intresse av att — förutom att få framföra sina synpunkter vid pröv- ningen av frågan om exploateringssamfällighctens bildande — kunna på— verka samverkansområdets avgränsning och få frågan om inlösen av mar- ken prövad. Särskilda regler härom bör således införas. Inte heller bör det finnas möjlighet att lösa in mark med byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med planen.

En fastighetsägare som avböjer att delta skall inte ha del av företagets avkastning. Han skall å andra sidan inte heller lida någon ekonomisk förlust genom att stå utanför exploateringsföretaget. För den mark som fastighetsägaren genom fastighetsreglering avträder till exploateringssam- fälligheten bör därför utgå ersättning som i princip motsvarar markens värde före den eventuellt nya planläggningen. _

Jag föreslår därför att bestämmelserna om exploateringssamverkan ut- formas så att de ger exploateringssamfälligheten möjlighet att genom fas- tighetsreglering ta i anspråk mark från icke deltagande fastigheter inom samverkansomrädet, om marken behövs för att genomföra samverkansfö- retaget. Denna möjlighet bör dock avse endast områden med detaljplan som har antagits efter det att exploateringssamfälligheten har bildats. dvs. områden som har varit föremål för prövning av planmyndigheten i plan- ärendet. Jag återkommer senare (avsnitt 2.3.2) till denna fråga. Det bör också föreskrivas att ersättningen därvid skall bestämmas med bortseende från inverkan av sådan plan. Det sagda innebär bl. a. att dessa föreskrifter om inlösen och om ersättning inte blir tillämpliga. när exploateringssam- verkan skall komma till stånd inom ett område med en plan som gäller när exploateringssamfällighcten bildas och som inte avses att ändras.

Utredningens förslag. vilket jag således godtar. innebär sammanfatt- ningsvis att någon tvångsanslutning till exploateringsföretaget inte skall få ske. Utöver de skäl för detta som jag tidigare har anfört vill jag framhålla att frivillighet i deltagandet skapar större förutsättningar för att den gemen- samma förvaltningen skall fungera tillfredsställande. Man är överens från början och samarbetar med gemensam målsättning. Det bör medföra att det blir lättare att få exploateringssamverkan till stånd. Härtill kommer att det är enbart de fastighetsägare som är med i samfälligheten som får del i den uppkomna avkastningen eller som får bära eventuella förluster. Går man med. kan fastigheten. inklusive andelen i exploateringssamfällighe- ten. säljas och fastighetsägaren på så sätt få del av den förväntade avkast- ningen. Väljer fastighetsägaren att stå utanför, blir den mark som skall ingå i exploateringen genom fastighetsreglering överförd för fördelning mellan de deltagande fastigheterna till det värde marken hade före planen.

• Sida 24
•  Original

Prop. 1985/86: 2 24

I betänkandet framhålls att fastigheter vilkas andel i samfälld mark har sådant obetydligt värde att någon ersättning enligt ökar. 65 fastighetsbild- ningslagen normalt inte utgår vid överföring av mark från en samfällighet. inte skall få ingå i en exploateringssamfällighet. Vidare framhålls att mark och byggnader som inte påverkas av exploateringen inte skall få påverka andelstalen.

Enligt min mening kan det vara en fördel om även en fastighetsägare sotn inte har annan mark än den egna tomten kan delta i samverkan. Han kan ha intresse av att kunna påverka t.ex. frågan om utbyggnad av gator och va-anläggningar samt utformningen av den yttre miljön i sitt område. Känslan av samhörighet och ett gemensamt intresse inom samverkansom- rådet torde allmänt sett stärkas med en sådan lösning. Jag förordar. således att i en exploateringssamfällighet skall kunna ingå samtliga fastigheter inom området. oavsett om de bidrar med mark till exploateringsföretaget eller ej. Samtidigt bör dock bestämmelserna utformas så att det är endast de fastigheter som bidrar med mark som får rätt till marktilldelning i företaget.

1 de fall en fastighet endast har en andel med ett obetydligt värde i samfälld mark inom samverkansområdet anserjag dock i likhet med utred- ningen att denna fastighet inte bör få ingå i företaget. Det intresse en sådan andelsägare har av företaget får nämligen anses vara alltför svagt.

2.2.3 Övriga villkor för att inrätta en exploateringssamjällighet

Som villkor för att få inrätta en exploateringssamfällighet gäller enligt utredningsförslaget ett opinions- och ett båtnadsvillkor enligt samma prin- ciper som i fastighetsbildningslagen och anläggningslagen. Som jag nyss förordade skall en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna åläggas att delta i exploateringssamverkan. Man kan då fråga sig om villkor av detta slag behövs.

Opinionsvillkoret

Ett system med enbart frivilligt deltagande får som resultat att de som är positiva till exploateringen deltar i företaget. medan de som är negativa ställer sig utanför. De positiva får genom exploateringssamfälligheten vissa legala möjligheter. bl. a. i princip rätt till tvångsvis fastighetsreglering och rätt att genomföra behövliga åtgärder inom samverkansområdet även på de fastigheter vilkas ägare avböjt att delta i exploateringsföretaget. Avkast- ningen fördelas mellan de fastighetsägare som deltagit. Ett opinionsvillkor får i det sammanhanget den betydelsen att det krävs en viss uppslutning bland fastighetsägarna inom ett tänkt exploateringsområde för att de som är positiva till en exploatering skall kunna använda sig av dessa möjlighe— ter. Om nägot opinionsvillkor inte föreskrivs. kan ett fåtal markägare med ett kanske mycket litet markinnehav genomdriva en exploatering mot flertalet fastighetsägares vilja och själva tillgodogöra sig hela avkastningen

• Sida 25
•  Original

Ju

Prop. 1985/86: 2 2.

av verksamheten. Detta är enligt min uppfattning inte acceptabelt. Grund- tanken med exploateringssamverkan är gemensam exploatering och inte att ett fåtal markägare skall få rätt att tvångsvis skaffa sig förfoganderätten till övrig mark inom ett exploateringsområde. Mot den här bakgrunden anserjag i likhet med utredningen att det är nödvändigt med ett opinions- villkor vid exploateringssamverkan.

Erfarenheterna av opinionsvillkoret så som det är utformat i anlägg- ningslagen är såvitt bekant goda. Det ger möjlighet till en smidig och ändamålsenlig tillämpning och lämpar sig enligt min mening väl även för den nya lagen. Någon motsvarighet till undantagsregeln i 7å andra stycket anläggningslagen bör dock inte gälla vid exploateringssamverkan. Enligt den regeln behöver inte opinionsvillkoret uppfyllas om behovet av en anläggning är synnerligen angeläget. Är en exploatering synnerligen ange- lägen från kommunens synpunkt men saknas ändå en positiv opinion. bör frågan i stället lösas genom att kommunen själv går in som huvudman.

Hyresgäster som bor inom samverkansområdet har enligt utredningsför- slaget tilldelats samma ställning som enligt anläggningslagen med det un- dantaget att de inte har någon initiativrätt. Det innebär att hyresgästernas mening. som den kommer till uttryck genom hyresgästorganisation, skall beaktas vid opinionsprövningen, att hyresgästorganisationen skall under- rättas om förrättningen. sammanträden och beslut samt att organisationen har fullföljdsrätt.

En ledamot i lagrådet har i yttrandet den 27 april 1982 ifrågasatt om inte utredningsförslaget bör följas på denna punkt.

För egen del anserjag inte att det finns skäl att ge hyresgästerna samma ställning i en exploateringsförrättning som i en anläggningsförrättning. Exploateringsförrättningen avser i första hand frågan om vem som skall vara huvudman för att genomföra olika exploateringsåtgärder. om det skall vara kommunen, de enskilda fastighetsägarna var för sig eller om det skall ske genom exploateringssamverkan. Den frågan har mindre intresse för hyresgästerna.

Huvudfrågan för hyresgäster och andra boende måste anses vara den närmare utformningen av de miljöförändringar som skall genomföras ge- nom exploateringssamverkan. Med den lösning som frågorna om brukarin- flytande har fått i PBL-förslaget har de boende goda möjligheter att ta till vara sina intressen. När t. ex. en detaljplan skall antas. har alla som bor inom eller i anslutning till planområdet och den berörda hyresgästorganisa- tionen samma ställning som sakägarna. Det innebär bl.a. att de boende får information om planarbetet, att kommunen skall bereda dem tillfälle till samråd angående planens utformning samt att de kan överklaga kommu- nens beslut att anta planen, om deras synpunkter inte har blivit tillgodo- sedda.

Jag vill också påpeka att vid den fastighetsreglering som ingår som ett led i exploateringssamverkan — liksom vid annan fastighetsreglering —

• Sida 26
•  Original

Prop. 1985/86: 2 26

särskilda skyddsregler för hyresgäster och andra nyttjanderättshavare skall iakttas. Bl.a. gäller därvid att hyresrätt i en fastighet som undergår fastighetsreglering inte får rubbas. Överförs byggnaden till annan fastighet. krävs att den nya fastighetsägaren säger upp hyresavtalet inom en månad. I annat fall gäller avtalet mot honom (7 kap. 29s'jordabalken). Hyresgäs- terna är även sakägare vid fastighetsregleringen om deras rätt berörs.

Från dessa utgångspunkter anser jag att opinionsvillkoret vid exploate- ringssamverkan bör utformas med 7å första stycket anläggningslagen som förebild med undantag av reglerna om hyresgästernas inflytande. Bestäm- melsen bör utformas så att samverkan inte får inrättas. om fastighetsägar- na inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig samverkan och har beaktansvärda skäl för det. Vid den prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av samverkan.

Båtnadwillkaret

Exploateringssamverkan medför som jag nyss nämnde vissa möjligheter att genom fastighetsreglering tvångsvis förfoga över mark och byggnader inom exploateringsområdet. Sådana tvångsmöjligheter bör inte tillskapas, om inte samverkansföretaget är ekonomiskt motiverat. Det är också från samhällsekonomisk synpunkt önskvärt att exploatering för bebyggelse sker med sund ekonomi. Omständigheter av detta slag talar i och för sig för att den nya lagen bör innehålla inte bara ett opinionsvillkor utan också krav på att exploateringen skall medföra en viss båtnad. En båtnadspröv- ning ger dessutom sakägarna den fördelen att de får hjälp med en opartisk bedömning av företagets konsekvenser när de skall ta ställning till om de skall delta i samverkan eller inte.

Det kan emellertid å andra sidan vara svårt att alltid påvisa att ett exploateringsföretag medför någon direkt båtnad. Så kan i synnerhet vara fallet vid förnyelse— och förtätningsverksamhet inom äldre bebyggelseom- råden. Oftast är själva markexploateringen då inte huvudmålet. utan det är snarare fråga om en höjning av standarden på bebyggelsen och anslutande anordningar samt omvandling av områdets miljö i dess helhet.

Jag anser med hänsyn härtill att det för en exploateringssamverkan inte bör uppställas ett krav på att företaget skall vara vinstgivande för att det skall få komma till stånd. Vid detta ställningstagande har jag också tagit särskild hänsyn till att deltagande i samverkan enligt mitt förslag inte innehåller några regler om tvångsanslutning till företaget utan grundar sig på frivillighet från fastighetsägarnas sida.

Viss redovisning av företagets ekonomiska konsekvenser anser jag lik- väl bör företas. Som jag nyss påpekade kan det vara värdefullt för fastig- hetsägarna när de skall bedöma om de skall delta i samverkan eller ej. För att tillgodose detta intresse är det emellertid enligt min mening tillräckligt att förrättningsmannen vid sammanträde med sakägarna för bildande av en exploateringssamfällighet redovisar de ekonomiska konsekvenserna och övriga förutsättningar för samverkan.

• Sida 27
•  Original

Prop. 1985/86: 2 ' 27

2.2.4 Exp/oateringsbesluI

Enligt utredningens förslag skall en exploateringssamfällighet bildas när fastighetsbildningsmyndigheten efter prövning av uppställda villkor med— delar ett exploateringsbeslut. Detta skall meddelas i så nära anslutning som möjligt till beslutet att anta detaljplan för området. Enligt utredningen kan det vara lämpligt att cxploateringsbeslutet fattas under tiden mellan detalj- planens utställande och dess antagande. För att ge exploateringssamfäl— ligheten tillfälle att vid planläggningen uppträda som part gentemot kom— munen har utredningen föreslagit en möjlighet att meddela ett preliminärt exploateringsbeslut. I ett sådant beslut skall anges exploateringens ända— mål samt deltagande fastigheter och deras andelstal. Mot detta beslut skall talan inte få föras och det skall gå i verkställighet omedelbart. ' Jag delar utredningens uppfattning att en exploateringssamfällighet skall bildas genom att fastighetsbildningsmyndigheten — efter det att kom- munen har medgett samverkan genom områdesbestämmelser eller detalj- plan — meddelar ett exploateringsbeslut.

Förslaget om preliminära exploateringsbeslut har emellertid kritiserats av remissinstanserna. Bl.a. har framhållits svårigheterna att pröva opi- nionsvillkoret, eftersom många markägare torde vilja avvakta en redovis- ning av företagets ekonomiska villkor. innan de tar ställning till om de vill delta i exploateringen eller ej.

Jag ansluter mig till remisskritiken på den här punkten. Någon möjlighet till ett preliminärt exploateringsbeslut i den form som utredningen föresla- git bör inte finnas. Syftet att få till stånd en förhandlingspart till kommunen under planarbetet bör visserligen tillgodoses. men det bör ske genom att det egentliga exploateringsbeslutet får fattas i ett tidigt skede i processen. Beslutet bör därför kunna delas upp så att frågorna om samverkans ända- mål och omfattning samt vilka fastigheter som ingår i exploateringssamfäl- ligheten meddelas i ett första beslut. medan frågor om bl. a. andelstal och om behövliga föreskrifter för exploateringens utförande tas upp i senare beslut. Exploateringsbeslutet behöver inte nödvändigtvis fattas mellan detaljplanens utställande och antagande. Beslutet bör även kunna helt eller delvis meddelas tidigare. Innan cxploateringsbeslutet, alternativt ett del- beslut. får fattas, måste naturligtvis fastighetsbildningsmyndighcten utreda förutsättningarna för företaget och komplettera bedömningsunderlaget så långt att en prövning av opinionsvillkoret och andra villkor kan ske.

2.3 Den ekonomiska regleringen

Mitt förslag: För att åstadkomma en värdeutjämning mellan de delta- gande fastigheterna skall de åsättas särskilda andelstal. Andelstalct skall i första hand motsvara arealen av den för exploatering tillgängliga marken av resp. fastighet. Avkastningen från exploateringsföretaget skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna genom i första hand tilldelning av mark avsedd för enskilt bebyggande.

• Sida 28
•  Original

Prop. 1985/86: 2 23

2.3.] Ande/Siu]

Kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som kan vin- nas genom denna bör fördelas efter andelstal. Fastighetsägare som avböjer att delta bör inte ha del av företagets avkastning men å andra sidan inte heller ha något ansvar för kostnader med anledning av företaget. Detta överensstämmer med utredningens förslag. Andelstalen skall enligt försla- get återspegla marknadsvärdet av den mark medvilken varje fastighet bidrar till det gemensamma företaget. Därvid skall man bortse från inver- kan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samexploa- teringen.

Endast ett fåtal remissinstanser har berört frågan om andelstal. Sveriges villaägareförbund menar att andelstalen måste beräknas efter enkla grun- der. om institutet skall bli effektivt. Länsstyrelsen i Stockholms län anser att läge och andra fördelar samt särskilda tillgångar och belastningar skall vägas in.

När det gäller fastigheter som bidrar med mark till exploateringen inne- bär förslaget i betänkandet att markens värde före den nya detaljplanen skall läggas till grund för uppskattning av delaktigheten i exploaterings- samfälligheten. Detta torde i flertalet fall leda till att andelstal enkelt kan åsättas deltagande fastigheter i proportion till arealen av den mark fastig- heten bidrar med till det gemensamma företaget. Utredningens huvudregel kan emellertid enligt min mening leda till olämpliga resultat i vissa fall. Markvärdet — med vilket torde förstås ett värde som bestäms enligt expropriationslagens regler -— är ju nämligen i hög grad beroende av det pågående användningssättet. Andelstalen kan alltså bli olika, beroende på vilken användning som pågår.. även om fastigheterna bidrar med lika mycket mark till exploateringsföretaget. Jag anser därför att andelstalen — som bl.a. reglerar hur stor del av avkastningen som skall tillfalla respekti- ve fastighet — bör bestämmas med utgångspunkt i främst hur stor areal mark varje fastighet bidrar med till exploateringsföretaget. Om värdet av den mark som respektive fastighet bidrar med inte motsvarar det således bestämda andelstalet bör skillnaden utjämnas i pengar. Med värdet av marken menarjag här den löseskilling eller intrångsersättning som skulle utgå enligt 4kap. expropriationslagen vid en expropriation. Uppkommer i övrigt skada för fastighetsägaren bör den också ersättas på samma sätt som i expropriationslagen (4 kap. 15 första stycket). Det kan t.ex. vara fråga om förluster i en jordbruksrörclse till följd av att den produktiva arealen minskar eller ökade kostnader för omdisponering av fastigheten när en byggnad har rivits.

I yttrandet den 27 april 1982 har lagrådet föreslagit att andelstalet skall bestämmas främst med hänsyn till marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet men med bortseende från byggnader m.m. Förslaget innebär bl.a. att hänsyn därvid skall tas även till s.k. förväntningsvärden. dvs. värden som grundas på

• Sida 29
•  Original

Prop. 1985/86: 2 29

förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. Som grund för sitt ställningstagande anför lagrådet i huvudsak dels att denna princip tillämpas vid fastighetsregleringar enligt fastighetsbildningslagen. dels att fastighetsägare riskerar att återfå en betydande del av tillskjutet realvärde i pengar i stället för i mark, dels att det för fastighetsägarna torde framstå som mest naturligt att andelstalen bestäms i förhållande till marknadsvär- det.

I och för sig delarjag lagrådets uppfattning att marknadsvärdeprincipen skulle ansluta väl till gällande ordning. Många gånger skulle den troligen också fungera tillfredsställande. Somjag nyss har framhållit skulle emeller- tid en sådan princip i vissa fall få olämpliga konsekvenser. Visserligen är det — som lagrådet framhåller — i princip markens värde som skall ligga till grund för tilldelningen vid fastighetsregleringar enligt fastighetsbildningsla- gen. Enligt min mening är det emellertid inte jämförbara situationer som föreligger vid traditionella fastighetsregleringar och vid exploateringssam- verkan. Traditionella fastighetsregleringar syftar i första hand till att åstad- komma förbättringar av fastighetsindelningen inom ratnen för den på- gående markanvändningen. Omrcgleringar inom ramen för en exploate- ringssamverkan däremot syftar till en förändring av markanvändningen. Jag anser att det är mera naturligt att tilldelningen vid exploateringssam- verkan i princip bestäms med hänsyn till det värde marken har för exploa- teringsföretaget och inte till det värde den kan ha med hänsyn till den pågående användningen eller med hänsyn till förväntningar om en annan markanvändning. Med ett sådant synsätt ligger det närmast till hands att utgå i första hand från markens areal när andelstalen skall bestämmas.

Jag vill också framhålla att. så snart planläggning för bebyggelse har påbörjats, bebyggelsemarken till följd av förväntningar om en annan mark- användning normalt får ett högre värde än den från bebyggelsesynpunkt mindre lämpliga marken. t.ex. vägmark och parkmark. En av grundtan- karna bakom förslaget om exploateringssamverkan är som jag nyss har redovisat att värdeutfallet inom ett samverkansområde skall bli lika stort, oavsett om marken behövs för enskilt bebyggande eller för allmän plats, eftersom båda kategorierna är nödvändiga för den planerade bebyggelsen. Om förväntningsvärden av detta slag skulle få påverka värdeutfallet vid en exploateringssamverkan. skulle syftet med de föreslagna reglerna delvis motverkas.

Jag tror vidare att en marknadsvärdeprincip som grund för andelstalen skulle upplevas som orättvis av flertalet fastighetsägare. Speciellt påtaglig blir enligt min mening orättvisan i de fall en fastighets värde grundas på en förväntan om att få genomföra en annan markanvändning än den som faktiskt medges genom exploateringssamverkan. Den angivna principen torde upplevas som orättvis även i de fall en fastighet har ett mycket lågt värde — t. ex. till följd av att samhället har infört låntgående restriktioner för markanvändningen i syfte att tillvarata allmänna intressen — och där-

• Sida 30
•  Original

Prop. 1985/86: 2 30

igenom får en mycket liten andel av planens värdeutfall, trots att hans fastighet kanske har den största betydelse för att exploateringen skall komma till stånd.

Sammanfattningsvis anser jag således att övervägande skäl talar för den regel som jag nyss förordade, nämligen att andelstalen skall bestämmas med hänsyn främst till arealen av den mark som är tillgänglig för exploate- ringsförctaget .

Den föreslagna regeln skall ses som en huvudregel. Det kan emellertid vara olämpligt att låsa tillämpningen alltför hårt eftersom förhållandena kan vara vitt skilda. t.ex. vid en enkel exploatering för fritidsbebyggelse och en innerstadssanering. Förrättningsmännen bör därför ha viss frihet vid bestämmande av andelstalen.

Ett samverkansområde bör även kunna omfatta ett redan tidigare detalj— planelagt område där planen inte är avsedd att ändras. Syftet att åstadkom- ma en vinstutiämning mellan fastighetsägarna bortfaller dock i detta fall, eftersom den värdehöjning som planen medför redan har inträtt. när frågan om exploateringssamverkan aktualiseras. Vid värdering av mark är det här inte rimligt att bortse från inverkan av den plan som skall genomföras.

Om fastighetsindelningen är okomplicerad och bebyggelseförutsättning- arna är likartade inom huvuddelen av samverkansområdet. vilket många gånger torde vara fallet, bör den nu föreslagna grunden för andelstal. i kombination med värdejämförelsen. i praktiken inte möta nägra svårighe- ter. När förhållandena är komplicerade eller berörda markägare är oense om marknadsvärdena, torde det däremot bli nödvändigt med en mera ingående prövning av frågan.

[ fråga om fastigheter som deltar i exploateringen men som ej bidrar med mark till företaget bör andelstalen bestämmas efter en uppskattning av exploateringens nytta för dem.

2.3.2 Tillskott och tilldelning

För att fördela kostnader och avkastning mellan fastigheter som avstår mark i exploateringssamverkan har i betänkandet föreslagits följande tre principiellt olika metoder.

1. Samfälligheten förvärvar all mark som berörs av exploateringsåtgärder, genomför företaget och realiserar värdet. Avkastningen fördelas sedan efter andelstal i pengar.

2. Markbyte genomförs mellan berörda fastigheter så att delägarna får byggbar mark i förhållande till sina andelstal. Därefter svarar delägarna för att realisera värdet av den byggbara mark de tilldelats.

3. Några markbyten för anpassning till detaljplanen genomförs inte. Fas- tighetsägaren betalar i stället en exploateringsavgift. som motsvarar värdehöjningen för hans fastighet. till samfälligheten. Sedan företaget slutförts fördelas överskottet efter andelstalen.

Vilken av dessa metoder som bör väljas beror enligt utredningen på

• Sida 31
•  Original

Prop. 1985/86: 2 31

situationen i det enskilda fallet. Förslaget innebär dock att avkastningen i första hand fördelas genom marköverföring. Systemet med exploaterings- avgifter ses främst som ett komplement till marköverföring i sådana fall då tillkommande bebyggelsemöjligheter inte går att fördela enligt andelstal mellan deltagande fastigheter.

Att marköverföringsalternativet skall tillämpas i första hand har kritise- rats av flera av de remissinstanser som berört frågan. Markfrågornas behandling anses komplicerad. Som skäl mot marköverföring har fram- förts bl.a. att det leder till krav på betydande kontantinsatser som ute- stänger många från medverkan samt. att metoden är orationell jämfört med fördelning i pengar. Ett par remissinstanser har föreslagit att marksamfäl- ligheter skall bildas under och efter företagets genomförande.

Jag anser till en början att det system med exploateringsavgifter utred- ningen föreslagit är opraktiskt. Förslaget innebär att alla marköverförings- frägor lämnas kvar till någon tidpunkt efter det att samverkan har upphört. För att få ett rationellt system är det enligt min mening nödvändigt att dessa frågor klaras av inom ramen för exploateringssamverkan.

Som jag ser det kan det huvudsakligen finnas två alternativa sätt att fördela eventuella fördelar och återutdela gjorda insatser från exploate- ringssamverkan. Det ena är fördelning i pengar och det andra fördelning genom marköverföringar mellan de deltagande fastigheterna.

Om fördelning i pengar skall ske innebär det att all bebyggbar mark inom samverkansområdet måste antingen överföras till en exploateringsfas- tighet. som ägs av en samfällighetsförening, eller bilda en marksamfäl- lighet, i vilken varje deltagande fastighet därvid får del efter sitt andelstal. Därefter avstyckas och säljs de nybildade tomterna från exploateringsfas- tigheten eller marksamfälligheten i föreningens regi. Eventuellt kan hela exploateringsfastighetcn säljas. Sedan samtliga kostnader har betalats. fördelas överskottet bland de deltagande fastigheterna. Jag kan emellertid redan här förutskicka att jag av i första hand skattetekniska skäl kommer att föreslå regler som omöjliggör för föreningen att äga någon mark. Skall avstyckning och försäljning ske i föreningens regi måste därför avstyck- ning göras från en marksamfällighet. Varje avstyckningslott kommer då att ägas gemensamt av de deltagande fastigheterna. Jag återkommer till denna fråga senare (avsnitt 2.7).

När en exploateringssamfällighet förvaltar all samfälld mark och genom- för hela exploateringsföretaget kan således uppkommande överskott en- kelt fördelas i pengar efter andelstal. Detta alternativ. som innebär att en huvudman leder och genomför hela exploateringsprojektet, ger i och för sig förutsättningar för ett rationellt genomförande. Från kommunal syn- punkt kan det också vara en fördel att det är samma huvudman som ingår exploateringsavtal och som svarar för iordningställandet av marken för bebyggelse. För delägarna kan dock detta alternativ medföra vissa pro- blem. Markförvärv och anläggningar kan sålunda kräva större kapitaltill-

• Sida 32
•  Original

Prop. 1985/86: 2 32

skott vid tidpunkter som kan vara olämpliga för den enskilde delägaren. Genom samfällighetens engagemang minskas också de enskilda markägar- nas möjligheter att med egna initiativ genomföra planen.

Det andra sättet att fördela avkastningen är somjag nyss nämnde mark- överföringar mellan de deltagande fastigheterna. Till skillnad mot det förra alternativet kan en sådan fördelning skapa förutsättningar för ett mera individuellt plangenomförande som ibland också kan fullbordas succes— sivt. Ett sådant tillvägagängssätt torde normalt ställa mindre krav på kontantinsatser från delägarna. Fördelning genom marköverföring innebär också för den enskilde fastighetsägaren en större trygghet i företaget genom att han kan påräkna att tilldelas mark i förhållande till vad han har bidragit med. .

Enligt min mening bör med hänsyn till det sagda en fördelning genom marköverföring ges företräde framför det alternativ som innebär en fördel- ning i pengar. En sådan företrädesregel finns i fastighetsbildningslagcn ("5 kap. "2 9") och bör bli tillämplig även vid exploateringssamverkan. Regeln måste dock kompletteras med en möjlighet till ersättning i pengar i de fall marköverföring inte kan ske fullt ut.

I vissa situationer kan det visa sig praktiskt omöjligt att fördela avkast- ningen genom marköverföringar. t. ex. om exploateringssamverkan ge- nomförs för att möjliggöra ombyggnad och upprustning av äldre hyreshus i slutna stadskvarter. Det bör då finnas en möjlighet för fastighetsägarna att komma överens om tilldelning i pengar i stället för i mark.

Den lagtekniska läsningen

[ det föregående (avsnitt 2.1.1) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen inom ett samverkansområde till den plan som företaget avser att genomföra, samtidigt som de deltagande fastighe- terna i möjlig utsträckning ges byggbar mark. Jag har även berört behovet av att kunna överföra mark från fastigheter inom samverkansområdet vilkas ägare avböjt att delta. I likhet med utredningen anser jag att fastig- hetsregleringsinstitutet enligt fastighetsbildningslagen bör utnyttjas för att fullfölja exploateringssamverkan i fråga om marken. En nära samordning mellan förfarandet vid exploateringssamverkan och fastighetsreglering är från flera synpunkter naturlig. Normalt är frågorna om fastighetsindelning- en centrala i de situationer som det här är fråga om. Den mark som skall avstås skall tas om hand av och fördelas bland de deltagande fastigheterna. Vidare kan det förutsättas att fastighetsägarna inom samverkansområdet många gånger kan träffa överenskommelser om fastighetsreglering. varvid marköverföringarna kan ske genom fastighetsreglering enligt nuvarande regler i fastighetsbildningslagen. Detta förenklar förrättningsförlarandet i hög grad.

Lagtckniskt bör. som jag tidigare har framhållit (avsnitt 2.1.3), den lösningen väljas att föreskrifter som avviker från det nuvarande regelsyste-

• Sida 33
•  Original

Prop. 1985/86: 2 33

met i fastighetsbildningslagen tas upp i den nu föreslagna lagen om exploa- teringssamverkan. medan fastighetsbildningslagen endast kompletteras med föreskrifter som gerrökade möjligheter att bilda marksamfälligheter i förevarande sammanhang.

Beskrivning avfastighetsregleringsinstitute!

Jag skall här något närmare beskriva tästighetsregleringsinstitutet i fas- tighetsbildningslagen och ange i vilka delar särskilda regler erfordras för markreglering vid exploateringssamverkan.

Bestämmelserna om fastighetsreglering, som finns i 5kap. fastighets- bildningslagen, innebär att en mer eller mindre ingripande omreglering kan göras beträffande redan bestående fastigheter i syfte att nå en förbättring av fastighetsbeständet. Ombildningen kan innebära att ett markområde överförs från en fastighet till en eller flera andra fastigheter eller att servitut bildas, ändras eller upphävs. Av särskild betydelse i detta sam- manhang utgör de villkor som i lagen uppställs för sådan fastighetsregle- ring. som innebär förändring av den bestående fastighetsindelningen. samt för värdering och ersättning vid omreglering.

I fråga om möjligheterna att få till stånd en omreglering uppställs vissa villkor till skydd för sakägare. så att inte dessa blir indragna i en reglering som inte medför tillräckligt värdefulla förbättringar. I de fall överenskom- melse om regleringen inte föreligger mellan de berörda fastighetsägarna, får fastighetsreglering till en början ske endast under förutsättning att en lämpligare fastighetsindelning eller eljest en mer ändamålsenlig markan- vändning vinns samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför, det s. k. båtnadsvillkoret (5 kap. 4ä första stycket). I 5 kap. Så uppställs vidare dels ett krav på att fastighets- reglering. som begärs av sakägare. skall vara nödvändig för att förbättra sökandens fastighet. dels ett opinionsvillkor. Opinionsvillkoret innebär hinder mot en reglering. Om sakägare som har ett väsentligt intresse i saken mera allmänt motsätter sig regleringen och har beaktansvärda skäl för det.

Bestämmelser om rcgleringcns omfattning, dvs. vilka fastigheter som skall ingå och vilka åtgärder som skall vidtas, finns i Skap. (rå första stycket. Fastighetsreglering skall i första hand ske i den omfattning som avses med ansökan. Sker regleringen i syfte att åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet inom ett område, skall beaktas att områ- det avpassas efter upprättade planer. fastighetsindelningens beskaffenhet, naturförhällandena samt befintliga och avsedda anläggningar så att största möjliga fördel uppkommer utan att förrättningsarbctet onödigt försvåras. ] fråga om överföring av mark som är bebyggd gäller vissa begränsningar. I princip får sålunda överföring inte avse bebyggd mark. Endast under förutsättning att väsentlig olägenhet för sakägare ej uppkommer får sådan överföring ske. om byggnaden har endast ett obetydligt värde eller om överföringen i betydande mån underlättar möjligheterna att vinna en ända- målsenlig fastighetsindelning (5 kap. 75).

3 Riksdagen 1985/86. ! saml. Nr2

• Sida 34
•  Original

Prop. 1985./86: 2 34

Dc grundläggande bestämmelserna om regleringsfastigheternas sam- mansättning och dimensionering ges i 5 kap. 8 5. Vid en fastighetsreglering skall således. om sakägarna inte samtycker till annat. iakttas att varje ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den inte i mindre män än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Storleksförändringar inom vissa angivna gränser är dock tillåtna. Vid sidan härav kan i speciella fall förordnas att en fastighet eller en fastighetsdcl skall inlösas enligt bestämmelserna i 8kap. Detta får ske om en fastighetsreglering har till syfte att åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet och det är ett väsentligt intresse från allmän synpunkt att storleksförändringar genomförs (8 kap. lé). Denna inlösenmöjlighet begränsas dock av bl.a. bestämmelsen i 8 kap. 3 &, enligt vilken inlösen inte får ske, om avsevärd olägenhet därigenom skulle upp- komma för fastighetens ägare eller brukare. En särskild inlösensituation föreligger i fråga om tomtdelar. Tillhör enligt tomtindelning särskilda delar av en tomt olika ägare, får en av dessa begära inlösen av hela återstoden av tomten (8 kap. 4å). [ det förslag till följdändringar, som regeringen den 25 april 1985 remitterade till lagrådet, föreslås motsvarande bestämmelser. Tillhör sålunda områden som enligt en fastighetsplan skall bilda en fastig- het olika ägare, får ägare av sådant område lösa återstoden av den blivande fastigheten. Regler om ersättning för inlöst egendom och om inverkan av inlösen på särskilda rättigheter i dessa fall ges i 8 kap. 5 och öäå.

Till grund bl.a. för bedömningen av de storleksförändringar som fastig- heterna genomgår skall enligt Skap. 95 särskilda graderingsvärden fast- ställas för de områden som ingår i regleringen. Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsregleringen tilläggs en fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten. skall skillnaden enligt 5kap. 10.5 utjämnas i pengar. Ersätt- ningen skall bestämmas på grundval av en värdering, s. k. likvidvärdering. Vid denna värdering skall hänsyn tas till egendomens användning för det ändamål som föranleder det högsta värdet samt till förhållandena vid tillträdet. om inte annat följer av att avträdaren har rätt att tillgodogöra sig skog eller gröda. I övrigt skall värderingen ske med hänsyn särskilt till egendomens marknadsvärde.

l 5kap. 11% finns vissa jämkningsmöjligheter. Om regleringen genom- förs på sådant sätt att en ägare av en fastighet lider förlust antingen genom att fastighetens värde minskas, utan att han får gottgörelse enligt andra bestämmelser, eller genom att han åläggs att betala belopp som överstiger fastighetens värdehöjning, skall jämkning av likviderna ske så att förlust inte uppkommer. Jämkning skall också ske om likviden för vad som frångår fastigheten i väsentlig mån överstiger den värdeminskning som överföringen innebär för fastigheten. om det är skäligt med hänsyn till omständigheterna.

Vid alla värderingar som sker enligt fastighetsbildningslagen skall värdet

• Sida 35
•  Original

Prop. 1985/86: 2 35

anknytas till förhållandet vid tillträdet. Vinstfördelningen vid fastighets— regleringen kommer i väsentlig män att styras av vilken värdenivä som väljs, dvs. om värdenivån skall knytas till det värde som är relevant för avträdaren, eller till den nivå som är relevant för tillträdaren eller om den skall väljas någonstans däremellan.

Kostnaderna för att genomföra en fastighetsreglering skall fördelas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta varje sakägare har av regleringen (5 kap. 13 s"). För att denna fördelning skall kunna göras måste i princip en särskild båtnadsvärdering ske av de värdeförändringar som de olika fastigheterna genomgår vid fastighetsregleringen. Hur detta skall ske är inte närmare reglerat i fastighetsbildningslagen.

Mar/(överföring inom somverkansområdet

Frågan i vad mån de bestämmelser somjag nu har redovisat kan utnytt- jas vid sådan fastighetsreglering som sker inom ett samverkansområde bör till en början bedömas med hänsyn till att exploateringssamverkan, till skillnad från fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen, grundas på ett frivilligt deltagande. Liksom utredningen anser jag därför att det vid marköverföring mellan fastigheter som deltar i exploateringssamverkan inte bör krävas någon båtnad av själva fastighetsregleringen eller ställas upp något krav på förbättring av sökandens egen fastighet eller på en viss opinion för fastighetsregleringen.

Enligt utredningens förslag skall inte heller restriktionerna i Skap. 75 fastighetsbildningslagen mot överföring av bebyggd mark gälla. Dessa frågor skall i stället beaktas vid den avvägning mellan olika intressen som skall göras vid planläggningen enligt PBL eller som redan gjorts när detär fråga om en befintlig plan.

Jag delar i och för sig utredningens uppfattning att det vid en exploate- ring inte sällan föreligger behov av att få till stånd omregleringar inom bebyggda områden. Främst gäller det inom saneringsområden. En rätt för exploateringssamfälligheten att inom samverkansområdet fritt disponera över mark med bebyggelse leder emellertid enligt min mening förlängt. En sådan ordning skulle nämligen för ägaren inte sällan innebära alltför stora personliga uppoffringar. En bestämmelse härom bör dock ges en något annan utformning än den som finns i fastighetsbildningslagen och innebära förbud mot marköverföring i fråga om sådan del av en fastighet på vilken det finns en byggnad som stäri huvudsaklig överensstämmelse med den detaljplan som gäller för området. Bestämmelsen bör gälla oavsett om fastigheten deltar i exploateringen eller ej.

Vadjag nu har sagt innebär således att bestämmelserna i 5 kap. 4, 5 och 7615 fastighetsbildningslagen inte bör gälla för marköverföring vid exploa- teringssamverkan. Bestämmelserna i Skap. 6l$ fastighetsbildningslagen om en fastighetsreglerings omfattning bör däremot tillämpas även vid omreglering för exploateringssamverkan.

• Sida 36
•  Original

Prop. 1985/86: 2 36

När det gäller möjligheten att ta i anspråk och fördela behövlig mark för att genomföra en exploatering har utredningen utgått från de föreslagna reglerna i plan- och bygglagen om fastighetsplan. Utredningen har sålunda föreslagit att man med stöd av en fastighetsplan skall kunna överföra all mark från en fastighet genom fastighetsreglering enligt inlösenreglerna i 8 kap. fastighetsbildningslagen. Utredningen har också föreslagit ändringar i fastighetsbildningslagen som skall göra det möjligt att genom fastighets— reglering fördela den byggbara marken bland de deltagande fastigheterna i förhållande till åsatta andelstal. För värdering av den mark från en icke deltagande fastighet som blir föremål för fastighetsreglering har utredning- en föreslagit en särskild regel av innebörd att ersättningen skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra. Som jag tidigare har framhållit är det avsett att värdehöjningen därigenom skall bli förbehållen de fastigheter som deltar i exploaterings- samverkan.

Remissinstanserna har inte riktat någon egentlig kritik mot det sakliga innehållet i utredningens förslag i denna del.

Frågor om samfällighetens bildande och om avgränsning av samverkans- området bör —— som jag tidigare har nämnt — prövas vid förrättningen. Inlösen av mark anserjag emellertid vara en fråga som inte bör prövas av fastighetsbildningsmyndigheten. Expropriativa effekter uppkommer i dag vanligen genom att regeringen meddelar tillstånd till expropriation eller genom att en plan fastställs. Ett särskilt tillståndsförfarande anser jag alltför omständligt. I stället ligger det enligt min mening närmast till hands att låta tillstånd till inlösen av mark från en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten följa av en antagen detaljplan. Som jag nyss nämnde har utredningen föreslagit att ett sådant tillstånd skulle följa av en antagen fastighetsplan. Enligt min mening innebär det emellertid en för- enkling att koppla de expropriativa effekterna till en detaljplan i stället för en fastighetsplan. Det skulle nämligen bli en onödig omgång att behöva anta en fastighetsplan för att åstadkomma de expropriativa effekterna i de fall fastighetsplanen inte behövs av andra skäl.

Avvägningen mellan allmänna och enskilda intressen när det gäller be— hovet av mark för genomförande av en plan sker därvid vid prövningen enligt PBL, dvs. i normalfallet i samband med att detaljplanen antas. I princip bör det alltså vara möjligt att göra marken inom samverkansområ- det tillgänglig för exploateringssamfälligheten i den utsträckning som be- hövs för att genomföra företaget. För fastigheter som deltar i samverkan bör det, som nyss konstaterats. inte gälla några särskilda begränsningar i skyldigheten att avstå mark utöver vad som följer av skyddet för märk med byggnader och företrädesregeln beträffande marktllldelningen somjag tidi— gare har berört. I fråga om fastigheter, vilkas ägare avböjt att delta i samverkan, bör däremot skyldigheten att avstå mark inom exploaterings-

• Sida 37
•  Original

Prop. l985/86: 2 37

området härutöver begränsas till sådan mark som omfattas av detaljplaner som har antagits efter exploateringsbeslutet. Härigenom ges sålunda möj- lighet att få frågan om ianspråktagande av marken prövad i planärendet. Föreligger därvid möjlighet till olika alternativa lösningar att genomföra exploateringen. följer av kraven i PBL på hänsyn till enskilda intressen och av de grundläggande förutsättningarna för exploateringssamverkan (jfr avsnitt 2.2. l) att man skall välja det alternativ som vållar minst skada för fastighetsägaren.

Jag har tidigare (_avsnitt 2.2.2) uttalat min anslutning till utredningens förslag att ersättningen för mark som avstås skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av sådan plan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.

Fördelning av mar/(Värde

När det slutligen gäller fördelningen mellan deltagarna i en exploate- ringssamverkan av markens värdehöjning kan detta som jag tidigare har anmärkt inte åstadkommas med fastighetsbildningslagens regelsystem. Svårigheterna bottnar i att fastighetsbildningslagens tilldelningsregel i 5 kap. 85 i princip förutsätter att en fastighets användningssätt inte föränd- ras. Vid den likvidvärdering som skeri samband med marköverföring efter det att en ny eller ändrad plan har antagits. tvingas man beakta den fördelning av mark för enskilt bebyggande som planen innebär. Avträ- darcn av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall, och en fastig- het som inte fått någon mark för enskilt bebyggande får inte del av värdeut— fallet.

Av vad jag nu har anfört framgår att fastighetsbildningslagens tilldel- ningsregler inte står i överensstämmelse med vad som åsyftas med exploa- teringssamverkan. nämligen att det värdeutfall som en ny eller ändrad detaljplan medför skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna i för- hållande till deras ursprungliga ägoinnehav. Med hänsyn härtill anserjag — i likhet med utredningen — att. när fastighetsreglering utgör ett led i fördelningen av avkastningen i en exploateringssamfällighct, andelstalen i samfälligheten bör vara styrande för tilldelningen. Som jag har angett i det föregående (avsnitt 2.3.1) skall man när andelstalen bestäms bortse från inverkan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samex- ploatering.

Den lösning som jag nu har förordat innebär således. att reglerna i 5 kap. 8—12åå och 8kap. 1—655 fastighetsbildningslagen bör ersättas med sär- skilda bestämmelser i den nya lagen.

2.3.3 Förmånsrätt

Som framhållits i betänkandet fordrar exploateringssamverkan medel för verksamheten. bl. a. för att lösa in mark och för att anlägga gemensam- ma anordningar. Dessa mcdcl kan anskaffas antingen genom uttaxering av

• Sida 38
•  Original

Prop. 1985/86: 2 38

bidrag från delägarna eller genom att samfällighetsföreningen tar upp lån. Det är väsentligt att den samfällighetsförcning som förvaltar exploaterings- samfälligheten får möjlighet att låna pengar för att alla fastighetsägare inom samverkansområdet. oberoende av ekonomisk ställning. skall ha möjlighet att delta i exploateringsföretaget. För att föreningen skall kunna ta lån krävs bl.a. att den kan ställa tillfredsställande säkerhet.

I lagen om förvaltning av samfälligheter är frågan om säkerhet löst på så sätt att en samfällighetsförening vid uttaxering av bidrag från delägarna har förmänsrätt i delägarfastigheterna. Förmånsrätten gäller före inteckningar i fastigheterna och är inte begränsad till något visst belopp. Utredningen har föreslagit att systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med förmänsrätt bör gälla även vid exploateringssamverkan. Förmånsrättsbe- loppets storlek bör dock enligt utredningen begränsas till att motsvara högst den värdehöjning som detaljplanen medför.

Vissa remissinstanser. bl.a. hovrätten för Nedre Norrland. anser att finansieringen hör ordnas på annat sätt än genom förmänsrätt i de delta- gande fastigheterna. Statens planvcrk anser det vara redigare att göra samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när finansieringen är ordnad utan att delägarnas övriga mark belastas med osäkra skulder.

Enligt min bedömning torde någon form av pantförskrivning från del- ägarnas sida inte kunna undvaras, om säkerhet skall ställas på något annat sätt än genom förmånsrätt i delägarfastigheterna. En sådan ordning torde dock bli omotiverat omständlig från förvaltningssynpunkt och kräva kre- ditbedömning för varje ingående delägarfastighet. Genomförandet av ex— ploateringssamverkan blir i så fall beroende av varje delägares möjligheter att ordna kredit. Om exploateringsområdet skall utgöra ett självständigt kreditobjekt måste en s.k. cxploateringsfastighet bildas. som lämpligen bör ägas av samfällighetsföreningen. Som jag tidigare har nämnt skall det emellertid inte vara möjligt för föreningen att äga någon mark.

Systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med förmånsrätt i de deltagande fastigheterna har såvitt bekant fungerat tillfredsställande när det gäller anläggningssamfälligheter. De remissinstanser som företräder kreditgivarna har vid remissen heller inte haft några erinringar mot utred- ningens förslag att detta system i princip även skall gälla för exploaterings- samfälligheter. Jag ansluter mig till utredningsförslaget och föreslår såle- des att systemet med förmånsrätt för samfällighetsförcningen i de delta— gande fastigheterna tillämpas även vid exploateringssamverkan.

En begränsning av förmånsrättens storlek förefaller emellertid riktig med hänsyn till att bebyggelseexploatering är en verksamhet. vars ekono- miska utfall bl.a. är beroende av samfällighetsföreningens sätt att sköta verksamheten. Utredningen har, som jag nyss nämnde. föreslagit att för- månsrättsbeloppct skall begränsas till den värdehöjning som detaljplanen medför. Jag anser emellertid att även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m.m. i området bör grunda förmånsrätt. Kravet för

• Sida 39
•  Original

Prop. 1985/86: 2 39

förmånsrätt bör därför utformas så att förmånsrättsbeloppet inte får över- stiga den värdehöjning som beräknas uppkomma för respektive fastighet inom området genom exploateringsföretaget. Mitt förslag innebär vidare att förmånsrätten inte direkt kopplas till värdeutfallet av en detaljplan. Det väsentliga är att värdehöjning uppkommer, oavsett om denna härleds från en eventuell ny plan eller från företagna investeringar. För att få ett smidigt system bör utrymme ges för förrättningsmannen att i exploateringsbeslutet ange förmånsrättsbeloppets storlek under olika skeden av förrättningen.

I de fall beräkningen visar sig felaktig på grund av att den detaljplan som slutligt fastställs är annorlunda än det förslag som lagts 'till grund för beräkningen av förmånsrättsbeloppet. anser jag att en omprövning av exploateringsbeslutet i detta avseende bör kunna ske. Någon ytterligare begränsning av förmånsrättsbeloppet behövs därför inte enligt min bedöm- ning. Om förutsättningarna är osäkra vid beräkningen av beloppet för förmånsrätt, ligger det i sakens natur att man uppskattar värdeökningen lågt för att få en viss säkerhetsmarginal.

2.4 Förrättningsförfarandet

Mitt förslag: Frågor om exploateringssamverkan skall prövas vid en förrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten. I ett ex- ploateringsbeslut anges bl. a. vilka fastigheter som skall deltai samver- kan samt den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. De delta- gande fastigheterna utgör en exploateringssamfällighet.

Somjag tidigare framhållit skall frågan om exploateringssamverkan först prövas av kommunen i detaljplan eller områdesbestämmelser. Om kom- munen beslutar att sådan samverkan får ske. kan ansökan om förrättning göras hos fastighetsbildningsmyndigheten för att bilda en exploateringsam- fällighet. Mitt förslag innebär att man får ett sammanhållet förrättningsför- farande. dvs. förrättningen inleds när ansökan om exploateringssamverkan sker och avslutas inte förrätt alla de ändringar i fastighetsindelningen m.m. som exploateringssamverkan ger upphov till har genomförts. I denna för- rättning ingår fastighetsreglering som en integrerad del. Kommunens upp- gifter och beslut i själva planarbetet ingår dock inte i förrättningen. Be- slutsbefogenheten när det gäller plan- och bebyggelsefrågor respektive fastighetsbildningsfrågor är inte avsedd att ändras genom det nya institutet exploateringssamverkan. Ett nära samråd och samarbete mellan bygg- nadsnämnden och fastighetsbildningsmyndigheten är dock en förutsättning för att exploateringssamverkan skall kunna ske.

I det här sammanhanget vill jag även betona att information till och diskussion med sakägarna är viktig redan i ett tidigt skede i processen. Detta bör kunna underlättas genom det förfarande med en sammanhållen

• Sida 40
•  Original

Prop. 1985/86: 2 40

förrättning somjag föreslår. Det bör åligga fastighetsbildningsmyndigheten att i samverkan med byggnadsnämnden och tillsammans med sakägarna utreda de grundläggande frågorna, främst vad gäller ändamålet med ex- ploateringssamverkan. förrättningsförfarandet och grundläggande förut- sättningar från plansynpunkt. Finns ett förslag till detaljplan eller håller ett sådant förslag på att upprättas bör fastighetsbildningsmyndigheten kunna göra en bedömning av exploateringens ekonomiska konsekvenser. Finns inte något planförslag, måste likväl utredningsarbetet inför exploateringen drivas så långt att en uppskattning av de ekonomiska följderna kan göras. så att markägarna får tillräckligt underlag för att kunna ta ställning till om de skall delta i samverkansföretaget eller inte.

Som jag tidigare (avsnitt 2.2.4) har förordat bör det finnas möjlighet att dela upp cxploateringsbeslutet i skilda delbeslut. Syftet med ett delbeslut är att i ett så tidigt skede som möjligt dels få till stånd en exploateringssam- fällighet som förhandlingspart till kommunen under planarbetet. dels få klarlagt att exploateringssamverkan skall få ske och vilket slutgiltigt områ— de samverkan skall omfatta.

Ett delbeslut bör minst innehålla uppgifter i följande frågor. nämligen — exploateringens ändamål. samverkansområdets omfattning och de ex-

ploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan och — de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten.

Om cxploateringsbeslutet meddelas i form av delbeslut. bör det slutliga beslutet innehålla uppgifter om — deltagande fastigheters andelstal. — förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom- förts för att förmånsrätt skall gälla. — behövliga föreskrifter för exploateringens utförande. och — den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Själva exploateringsförrättningen avslutas som jag nyss nämnde inte genom cxploateringsbeslutet. utan förrättningen pågår till dess att avsedd fastighetsreglering och anslutande anläggningsförrättning är avslutad.

När exploateringsbeslutet har meddelats bör uppgift om beslutet införas i fastighets- eller tomträttsboken.

Exploateringssamfälligheten genomför exploateringen enligt detalj- ' planen och exploateringsavtalct fram till och med att bebyggbar tomtmark föreligger. I detta innefattas bl. a. att samfälligheten utför de gemensamma exploateringsanläggningar som krävs inom området. t. ex. gator och va-an- läggningar.

Fastighetsbildningsmyndigheten verkställer de fastighetsregleringar som — är nödvändiga för att genomföra samexploateringen. Myndigheten bör även ha möjlighet att ta initiativ till de ytterligare åtgärder enligt fastighets- bildningslagen. anläggningslagen eller ledningsrättslagen (1973: 1144) som är nödvändiga för genomförandet. Även den förening som förvaltar ex- ploateringssamfälligheten bör ha initiativrätt till de åtgärder enligt anlägg- ningslagen som krävs för att genomföra företaget.

• Sida 41
•  Original

Prop. 1985/86: 2 41

Fastighetsreglering enligt de särskilda reglerna i lagen om exploaterings- samverkan och övriga åtgärder enligt fastighetsbildningslagen. anlägg- ningslagen eller ledningsrättslagen. som är nödvändiga för det fastighets- rättsliga genomförandet, sker lämpligen vid gemensam handläggning i en och samma förrättning. När fastighetsbildningsmyndigheten genomfört samtliga fastighetsregleringsåtgärder, inklusive anslutande anläggningsför- rättning. avslutas exploateringsförrättningen.

Det förfarande. somjag nu föreslår, är således sammanfattningvis avsett att kunna komma till användning i en process där man 1. tar initiativ till detaljplanläggning.

2. upprättar en detaljplan och ett exploateringsavtal,

3. utför gemensamma markanordningar för markens iordningställande,

4. företar en värdeutjämning mellan de deltagande fastigheterna.

5. i övrigt företar de ändringar i fastighetsindelningen som föranleds av den nya planen. Även om förfarandet principiellt skall kunna omfatta hela denna kedja, lämnar mitt förslag också möjligheter till betydande förenklingar. när ex- ploateringssamverkan avser enklare fall. Sådan enklare handläggning kan bli aktuell när exploateringssamverkan avser åtgärder som inte kräver detaljplan, när kommunen tar ett stort ansvar för att genomföra företaget eller annars när företaget avser mindre omfattande förtätningar, där vär- deutjämningen är det primära och det inte är aktuellt att utföra några anläggningar gemensamt. Något behov av att teckna exploateringsavtal med en behörig företrädare för de berörda fastigheterna finns kanske inte heller i dessa fall.

2.5 Vissa frågor om plangenomförande

Mitt förslag: Exploateringssamfälligheten har rätt och skyldighet att — från fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan — lösa in mark som behövs för exploateringen.

2.5.1 Exploateringsuvtal

Frågan om marköverlåtelser mellan en exploatör och en kommun brukar vanligen regleras i ett cxploateringsavtal som ingås innan en detaljplan antas. Avtalen brukar även innehålla bestämmelser om vem som skall ansvara för utförandet av gator, vägar, vatten- och avloppsanläggningar m.m. inom området.

I betänkandet framhålls att kommunen skall kunna förhandla med en exploateringssamfällighet på samma sätt som man förhandlar med en van- lig exploatör som förfogar över ett större markområde. Enligt gällande rätt kan regeringen förordna att en exploatör, i förhållande till den nytta han anses ha av en stadsplans genomförande. i skälig utsträckning skall utan

• Sida 42
•  Original

Prop. 1985/86: 2 42

ersättning avstå mark som behövs för gata, annan allmän plats eller till allmän byggnad (70% byggnadslagen). På motsvarande sätt kan förordnas att en exploatör skall vara skyldig att bekosta utförandet av gator samt vatten- och avloppsanläggningar inom området (73 å byggnadslagen). Upp- rättas byggnadsplan kan länsstyrelsen i samband med planens fastställande förordna att en markägare utan ersättning skall upplåta obebyggd mark som erfordras till väg eller annan plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omstän- digheter prövas skäligt (I 135 byggnadslagen).

Motsvarande bestämmelser har tagits in i förslaget till PBL (6 kap. 19 och 22 55)-

Flera remissinstanser har framhållit att kommunens befogenheter att ställa krav i t. ex. exploateringsavtal om tidpunkter för byggande. finansi- ering med statliga lån m.m. är oklara. Länsstyrelserna i Norrbottens och Gävleborgs län anser sålunda att regelsystemet bör ändras så att kom- munen ges en mer aktiv roll. t.ex. genom att kommunen i all cxploate— ringssamverkan ingår som delägare och får befogenheter att genomföra exploateringen om samfällighetens styrelse inte fullföljer fattade beslut. Borås kommun efterlyser bl.a. möjlighet för kommunen att ställa krav på att fastigheterna bebyggs inom viss tid.

Jag kan i huvudsak ansluta mig till utredningens förslag att kommunen skall kunna ingå exploateringsavtal med exploateringssamfälligheten vid plangenomförandet. Eftersom exploateringssamverkan inte skall omfatta uppförande av hus, kan kommunen dock inte i förhandlingar med samfäl- ligheten ställa villkor om att fastigheterna skall bebyggas inom viss tid. Exploateringsavtalet mellan kommunen och exploateringssamfälligheten kan således endast innehålla krav på att de åtgärder som åligger exploate- ringssamfälligheten skall utföras inom viss tid. I detta sammahang bör också påpekas att tidpunkten för bebyggelsens färdigställande kan styras med hjälp av detaljplanens genomförandetid (se 5 kap. 5 & PBL).

Överläts exploateringsområdet till t.ex. en byggnadsentreprenör som avser att bebygga området. kan ett särskilt avtal träffas mellan kommunen och byggnadsentreprenören. De villkor som gäller för statlig belåning ger därvid kommunen möjligheter att öva inflytande på det fortsatta byggnads- företaget. Om åter den byggnadsklara marken delas mellan delägarna i exploateringssamfälligheten. blir markens bebyggande beroende av de en- skilda delägarnas vilja att avyttra marken eller att själva börja bygga på den. Några regler om att t.ex. tilldelning av mark skall göras beroende av att de olika markägarna åtar sig att se till att bebyggelse kommer till stånd inom viss tid, såsom föreslagits av vissa remissinstanser, ärjag inte beredd att förorda.

Kommunens inflytande över företagets genomförande får utövas i hu- vudsak genom exploateringsavtal. I fråga om kommunens möjligheter att av exploateringssamfälligheten kräva exploateringsavtal av en viss utform-

• Sida 43
•  Original

Prop. 1985/86: 2 43

ning bör, somjag nyss sagt. samma principer gälla som när det är fråga om en enda exploatör. Skillnaden uppträder i fråga om vem som skall anses vara exploatör. Förordnande om skyldighet för en exploatör att till kom- munen avstå mark utan ersättning. skyldighet för exploatören att bekosta utförande av gator och anordningar för vatten och avlopp samt skyldighet för exploatören att utan ersättning upplåta mark till väg eller annan allmän plats bör också kunna riktas mot exploateringssamfälligheten, om samfäl- ligheten som helhet har sådan nytta av planens genomförande som krävs för att de tidigare angivna lagrummen skall kunna tillämpas. En bestäm- melse med denna innebörd har tagits in i förslaget till PBL (6 kap. 23 5). Att ställa krav på att kommunen skall delta i alla exploateringssamfäl- ligheter. såsom vissa remissinstanser har förordat. finnerjag inte lämpligt. Om kommunen önskar delta mera aktivt i en exploateringssamverkan kan detta ske genom att kommunen förvärvar någon fastighet inom området och deltar som fastighetsägare. Skulle den samfällighetsförening som för- valtar samfälligheten inte klara av att genomföra företaget, kan kommunen genom att vända sig till länsstyrelsen se till att samfällighetsföreningens styrelse förstärks med representanter för det allmänna eller att sysslomän förordnas (31 och 33 åå lagen om förvaltning av samfälligheter).

2.5.2 Tidsgränser

I likhet med vad som föreslagits i betänkandet bör tidsgränser anges för beslut om. samt för genomförandet av exploateringssamverkan. Dessa tidsgränser är nödvändiga av flera skäl. Bl.a. ger de kommunen en viss säkerhet för att de olika åtgärder som skall ske genom exploateringssam- verkan. kommer till stånd inom rimlig tid.

I betänkandet har föreslagits att tiden mellan kommunens beslut om exploateringssamverkan och den tidpunkt när en exploateringssamfäl- lighet skall vara bildad och en detaljplan antagen inte skall få överstiga tre år. Tiden för att genomföra exploateringssamverkan kan enligt förslaget variera mellan fem och femton år.

I förslaget till PBL (6 kap. 2 % andra stycket) har föreskrivits att kom- munen i detaljplan eller områdesbestämmelser skall ange den tid inom vilken ett exploateringsbeslut skall meddelas. Enligt förslaget får tiden bestämmas till högst fem år. Skälen till att tiden bör vara fem år har jag redovisat tidigare (avsnitt 2.2). När cxploateringsbeslutet vid den efterföl- jande förrättningen meddelas. är det nödvändigt att bedöma inom vilken tid exploateringen skall vara slutförd. Reglerna bör då utformas på samma sätt som i anläggningslagen. nämligen att i cxploateringsbeslutet anges tidsgränser som är anpassade till vad som kan anses rimligt i varje särskilt fall. Tidsgränsen bör således avse den tid inom vilken exploateringen skall vara slutförd. Därvid bör givetvis hänsyn tas till den tid inom vilken en gällande detaljplan förutsätts bli antagen. dels den genomförandetid som anges i planen. Tidsgränsen bör kunna förlängas om det finns skäl för det.

• Sida 44
•  Original

Prop. 1985/86: 2 44

Exploateringsbeslutet bör upphöra att gälla. om samfälligheten inte ge- nomför exploateringsåtgärderna inom den fastställda tiden och tiden inte förlängs.

2 .5 .3 Mark för allmän plats

Mitt förslag innebär att delägare normalt skall avstå mark avsedd för allmän plats utan ersättning i pengar. Ersättningen får han i stället genom avkastningen. dvs. genom att hans fastighet tillförs bcbyggbar mark i förhållande till fastighetens andelstal eller. om det inte kan ske fullt ut, i pengar. I de flesta fall kan avståendet av mark som behövs för allmän plats och fördelningen av avkastningen regleras i ett sammanhang vid ett tillfäl- le. I vissa fall kan dock tänkas att mark för allmän plats. t.ex. för ett vägbygge. behöver tas i anspråk innan marköverföringar kan genomföras. [ sådana fall är ägaren garanterad" ersättning genom att hans fastighet ingår i samfälligheten och därmed i normalfallet får ersättning genom tilldelning av annan mark. Mark för allmän plats som läggs ut på en fastighet som inte deltar i samfälligheten skall kunna överföras på motsvarande sätt men mot ersättning i pengar. Ersättningen till den fastighetsägaren betalas då av exploateringssamfälligheten enligt motsvarande regler som gäller vid inlö- sen cnligt förslaget till PBL. Marken kommer således i detta fall att värderas efter enhetliga principer oberoende av om kommunen löser mar— ken enligt PBL eller marken överförs vid fastighetsreglering enligt lagen om exploateringssamverkan.

Själva marköverföringen skall, som jag tidigare framhållit. ingå som en integrerad del i exploateringsförrättningen. Fastighetsregleringen bör nor- malt kunna grundas på överenskommelse och genomföras så att den mark som skall avslås för allmän plats förs till en kommunägd gatufastighet. Kan ingen överenskommelse nås. kan fastighetsregleringen ändå genomföras enligt de särskilda reglerna om fastighetsreglering vid exploateringssam- verkan. Marken överförs därvid från den avstående fastigheten genom fastighetsreglering till kommunens gatufastighet.

Även inom planområden där kommunen inte skall vara huvudman för allmänna platser — dvs. områden som motsvarar dagens byggnadsplane- områden — är det vanligt att det bildas en särskild fastighet av den mark som utlagts till allmän plats. Oftast utgör en sådan fastighet grönområde intill bebyggelsen. När exploateringen är slutförd överlåts normalt ägande- rätten till fastigheten till den som i fortsättningen skall förvalta den, dvs. vanligen en vägförening eller en samfällighetsförening. Enligt mitt förslag kan samma förfaringssätt tillämpas när planen genomförs med exploate- ringssamverkan.

2 .5 .4 Plans/cada

Enligt 48.5 första stycket byggnadslagen är kommunen skyldig att lösa mark som enligt stadsplan skall användas för annat ändamål än enskilt

• Sida 45
•  Original

Prop. 1985/86: 2 45

bebyggande, om markens ägare till följd av planen endast kan använda marken på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. På motsvarande sätt är kommunen skyldig att lösa tomtdel när ett år förflutit från tomtindelningens fastställande (48å andra stycket byggnads- lagen). Dessa regler är tillkomna för att i viss utsträckning hålla fastighets— ägare skadeslösa för oförmänliga verkningar av planer. Kommunen svarar för skadan genom skyldigheten att lösa in marken.

För byggnadsplaner finns en motsvarande skyldighet att ersätta skada till följd av plan i 1165 byggnadslagen. Emellertid skall ersättning enligt den paragrafen utgå med ett årligt belopp och betalas av väghållaren beträffande allmän väg och i övrigt av vägförening.

Enligt förslaget till PBL skall mark. som är avsedd för annat än enskilt bebyggande, inlösas av den som är huvudman för anläggningar på sådan mark, om fastighetsägaren begär det (14 kap. 1 år).

Vid exploateringssamverkan är avsikten att en utjämning skall ske av planens olika verkningar mellan de berörda fastighetsägarna. Även sådana planskador som avses i 14 kap. 1 & förslaget till PBL bör ingå i utjämning— en. Enligt min mening bör någon lösenskyldighet för huvudmannen därför inte gälla när det är fråga om exploateringssamverkan. I stället föreslårjag att det i lagen om exploateringssamverkan tas upp en regel som ger ägare av en fastighet, som inte deltar i exploateringssamfälligheten. rätt att begära fastighetsreglering för att föra över marken till annan fastighet eller till en samfällighet i de nu berörda situationerna. Denna möjlighet bör utvidgas till att gälla även mark för enskilt bebyggande i de fall marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen. De fastigheter som deltar i samfälligheten hålls skadeslösa genom sin rätt att få del av företagets avkastning.

Enligt bestämmelserna i förslaget till PBL (14 kap. 1 5) kan fastighets- ägare begära inlösen i princip när som helst. Denna princip kan inte upprätthållas vid exploateringssamverkan. eftersom samfälligheten efter genomförandet skall avvecklas. En erinran om detta har tagits in i PBL (14 kap. l & tredje stycket). 1 betänkandet har föreslagits att talan om inlösen för bl. a. planskada skall väckas inom två år från det att beslutet, på vilken talan grundas. har vunnit laga kraft. Tiden för fastighetsägares rätt att begära fastighetsbildningsförrättning för reglering av sådan planskada vid exploateringssamverkan bör vara kortare men ändå så lång att den ger berörda fastighetsägare skäligt rädrum. Jag föreslår att ansökan härom bör göras hos fastighetsbildningsmyndigheten inom sex månader från det att beslutet att anta den plan på vilken talan grundas har vunnit laga kraft.

2.5.5 Byggnadsförbudm. m.

] utredningens betänkande har föreslagits att bygglov för åtgärder på fastigheter. som inte deltar i exploateringssamverkan, skall få lämnas

• Sida 46
•  Original

Prop. 1985/86: 2 46

endast om åtgärderna syftar till att vidmakthålla eller förbättra den verk- samhet som pågår på fastigheten. Syftet med förslaget är att hindra att de bebyggelsemöiligheter som följer av en detaljplan som är avsedd att ge- nomföras genom exploateringssamverkan, utnyttjas av fastighetsägare som valt att stå utanför samverkan.

Utredningens förslag har mött viss kritik av remissinstanserna. bl.a. därför att byggnadsnämnden innan man beviljar bygglov tvingas förvissa sig om att sökanden förfogar över den fastighet som lovet avser.

I mitt förslag kommer en fastighetsreglering att ingå som en integrerad del i exploateringsförrättningen. 1 fastighetsbildningslagen finns i dag vid fastighetsreglering möjligheter att förordna om att skogsavverkning eller jord-, grus- eller sandtäkt inte får bedrivas eller att särskilda villkor skall gälla för sådan verksamhet. Sådana förordnanden får meddelas endast om det kan befaras att regleringen annars väsentligen försvåras eller att orik- tiga ersättningsbelopp fastställs (5 kap. 21 & fastighetsbildningslagen). "Den som uppsåtligen överträder förordnandet kan dömas till böter eller fängel- se i högst sex månader (5 kap. SSå fastighetsbildningslagen).

Om det bchÖVs för att underlätta förrättningen och säkerställa dess resultat kan vidare fastighetsbildningsmyndighcten förbjuda bl.a. att nya byggnader uppförs utan myndighetens medgivande. Sådant medgivande får vägras endast om åtgärden väsentligt försvårar regleringen (5 kap. 22,5 fastighetsbildningslagen). Om byggnad uppförs eller iståndsätts i strid mot ett sådant förordnande, kan den flyttas utan hänsyn till de kostnader och olägenheter som uppkommer för sakägare (5 kap. 25% andra stycket fas- tighetsbildningslagen).

Nu angivna möjligheter att förordna om förbud för att underlätta förrätt- ningsförfarandet och säkerställa förrättningsrcsultatet bör också finnas vid sådan fastighetsreglering som enligt mitt förslag ingår i exploateringsför- rättningen. Jag anser att den utformning som förbuden har enligt fastig— hetsbildningslagen är att föredra framför den lösning som utredningen har föreslagit. I fastighetsbildningslagen är det inte fråga om ett kategoriskt förbud utan snarare om att bringa åtgärderna under fastighetsbildnings- myndighetens kontroll. Fastighetsbildningsmyndigheten kan dåi varje sär- skilt fall bedöma om en åtgärd försvårar fastighetsregleringen eller inte. Sådana åtgärder som inte väsentligt försvårar fastighetsregleringen skall fastighetsbiIdningsmyndigheten medge. Syftet med det byggnadsförbud som har föreslagits i betänkandet ärjust att säkerställa den värdeutjämning som är ett av syftena med exploateringssamverkan. Värdeutjämningen genomförs enligt mitt förslag på det sättet att bebyggbar mark på fastighe- ter som inte deltar i samverkan överförs genom fastighetsreglering till annan fastighet eller till en marksamfällighet. Nuvarande regler om möjlig- het för fastighetsbildningsmyndigheten att förordna om byggnadsförbud synes således med den lagtekniska utformning som jag föreslår ge tillräck- liga möjligheter att tillse att syftet med exploateringssamverkan uppnås.

• Sida 47
•  Original

Prop. 1985/86: 2 47

Några ytterligare regler i detta syfte är således inte nödvändiga.

Även möjligheterna att meddela förbud mot skogsavverkning och täkt- verksamhet vid fastighetsreglcring kan givetvis bli aktuella att tillämpa vid sådan fastighetsreglering. som sker för att genomföra exploateringssam- verkan.

Förordnanden om förbud mot avverkning. täktverksamhet eller nybygg- nad bör tas upp samtidigt som exploateringsbeslut meddelas och omfatta både fastigheter som deltar i exploateringssamverkan och sådana som avböjt att delta.

2.5.6 Fastigheter som inte deltar i e.t'ploareringsmmverkan

Jag har i det föregående i skilda sammanhang berört förhållandena för de fastigheter som är belägna inom ett samverkansområde men som inte ingår i exploateringssamfälligheten. Det synes behövligt att lämna en samlad redovisning av dessa fastigheters förhållanden till exploateringssamfällig— heten.

För att uppnå syftet med exploateringssamverkan. nämligen att i ett sammanhang få utfört nödvändiga och önskade åtgärder för att ställa i ordning mark för bebyggelse eller anordningar som behövs för bebyggel- sen. måste samfälligheten få tillgång till behövlig mark på samma sätt som när exploateringen ombesörjs av en kommun. Den fastighet som står utanför samverkan kan således inte lämnas opåverkad av företaget. Det nu framlagda lagförslaget innehåller emellertid olika regler som tillgodoser behovet av skydd för utanförstående fastigheter. i första hand regler som hindrar dels att de dras in i ett samverkansföretag som fastigheternas ägare inte vill delta i, dels att mark som inte behövs för exploateringsföretaget tas i anspråk för detta.

Bildande av exploateringssamfä[lig/tel

För bildande av en exploateringssamfällighet skall som jag tidigare före- slagit (avsnitt 2.1.2 och 2.2) krävas att samverkan skall vara angelägen med hänsyn till bebyggelseutvecklingen och behovet av att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra anordningar. Vid prövning— en skall vidare bcdömas, om ändamålet med samverkan bör tillgodoses på annat sätt och om fördelarna med den överväger de olägenheter från allmän och enskild synpunkt som samverkan kan medföra.

Av betydelse för samverkan är också det s.k. opinionsvillkoret. Vid prövningen av detta villkor ges även de fastighetsägare som avstår från deltagande möjlighet att påverka tillkomsten av företaget. De har också ställning som sakägare i planärendet om ny eller ändrad plan skall utarbe- tas för området, samt vid eventuell fastighetsreglering eller anläggningsför- rättning som berör deras fastigheter.

• Sida 48
•  Original

Prop. 1985/86: 2 48

Inlösen av mark

Jag har tidigare (avsnitt 2.3.2) föreslagit att exploateringssamfälligheten ges rätt att lösa in sådan mark som behövs för exploateringen. Det kan vara fråga om en stor villatomt som behövs för t. ex. en planerad grupphus- bebyggelse eller gemensamhetsanläggning. ()m villatomten är bebyggd och byggnaden kan passas in i planeringen så att den kan bestå även efter plangenomförandet. skall det dock inte vara möjligt att lösa in byggnaden med tillhörande tomt. Inlösen får då avse enbart den del av tomten som behövs för exploateringen. Inlösenmöjligheten skall således endast förelig- ga i den utsträckning som behövs för att genomföra exploateringsföretaget.

Som jag också tidigare angett kan det i vissa fall vara en olägenhet för fastighetsägaren att inte få fastigheten inlöst. Ett exploateringsbeslut kan t. ex. ha fattats och en detaljplan fastställts utan att exploateringssamfäl- ligheten utnyttjar sin rätt att lösa marken. I detta läge kan problem upp- komma för fastighetsägaren, eftersom han inte kan utnyttja den rätt till bebyggelse som planen medger. Dessutom kan det vara svårt att sälja fastigheten i en sådan situation. En köpare vet ju att samfälligheten när som helst kan påkalla inlösen av fastighetcn eller en del av den. Jag har därför föreslagit att fastighetsägaren skall ha rätt att begära att samfällighe- ten löser in den berörda marken. Det kan gälla såväl mark för enskilt bebyggande som annan mark. Förutsättningen för inlösenskyldighet för samfälligheten bör dock vara att marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.

Frågor om inlösen enligt förslaget till PBL prövas av fastighetsdomsto- len som första instans. Jag anser emellertid att praktiska skäl talar för att det bör vara fastighetsbildningsmyndighcten som i första hand prövar frågan om fastighetsreglering inom ett område för exploateringssamver- kan. Frågor av detta slag kommer nämligen alltid att utgöra ett nödvändigt inslag i det förfarande som skall leda fram till exploateringens genomföran- de. Det är då naturligt att nu avsedd fastighetsreglering får ingå som ett led i förrättningslörfarandet. Detta överensstämmer med den ordning som gäller i fastighetsbildningsfrågor. ochjag anser att fastighetsbildningstnyn- digheterna är väl lämpade att bedöma och som första instans avgöra frågor av detta slag.

Somjag tidigare har föreslagit (avsnitt 2.5.4") skall en fastighetsägare som vill begära fastighetsreglering avseende planskada vid exploateringssam- verkan, ansöka om detta inom sex månader räknat från det att beslutet att anta planen har vunnit laga kraft.

Gator och tet-anläggningar

lnom många områden kommer det att vara kommunen som primärt ansvarar för att ställa i ordning och upplåta gator och parker. Detsamma gäller normalt utbyggnaden av vatten- och avloppssystem. Om en exploa- teringssamfällighet skall utföra dessa anläggningar kommer förhållandet

• Sida 49
•  Original

Prop. 1985/86: 2 49

mellan samfälligheten och kommttnen normalt att regleras i ett exploate- ringsavtal. Sannolikt kommer exploateringssamfälligheten därvid att äta sig kostnaderna och ansvaret för att utföra anläggningarna. medan kom- munen formellt står som huvudman för dessa. Sedan exploateringssamver- kan har avslutats, övertar kommunen driften och underhållet av anlägg- ningarna. l dessa situationer kan emellertid exploateringssamfälligheten inte ta ut någon del av anläggningskostnaderna för de kommunala anlägg— ningarna från sådan fastighetsägare som står utanför samverkan. Det kan dock vara rimligt att även dessa fastighetsägare bidrar till kostnaderna på samma sätt som om exploateringen hade skett i kommunens regi. I sådant fall kan nämligen kommunen som huvudman ta ut kostnaderna av fastig- hetsägarna med stöd av gatukostnadsbestämmelserna i förslaget till PBL och avgiftsreglerna i lagen (1970: 244) om allmänna vatten- och avloppsan- läggningar. Dessa förhållanden bör emellertid i förekommande fall kunna beaktas när exploateringsavtalet upprättas och kräver ingen särskild regle- ring i lagen om exploateringssamverkan.

Gemensamhersanläggningar

Vägar och parker samt vatten- och avloppsanläggningar inom områden som med dagens ordning omfattas av byggnadsplan. inrättas oftast som gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen. Detta förekommer även i fråga om andra anläggningar, såsom parkeringsutrymmen. lek- platser etc. såväl inom områden med enskilt som inom områden med kommunalt huvudmannaskap. Anläggningsförrättningen kan därvid. enligt vad jag tidigare har föreslagit. handläggas gemensamt med förrättningen om exploateringssamverkan. I anläggningsförrättningen kan då även så- dana fastighetsägare som inte deltar i exploateringssamverkan vara sak— ägare och bli anslutna till anläggningen med skyldighet att delta i kostna- derna för dess utförande och drift.

2.6 Förvaltningen av en exploateringssamfällighet

Mitt förslag: En exploateringssamfällighet skall förvaltas enligt bestäm- melserna i lagen (1973: 1 150) om förvaltning av samfälligheter.

2.6.1 Förvaltnings/brmerm. m.

Som jag tidigare anfört anser jag i likhet med utredningen att exploate- ringssamfälligheter bör förvaltas enligt reglerna i lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter.

Eftersom systemet med exploateringssamverkan skall kunna tillämpas inom områden med splittrad fastighetsindelning och syftar till att möjliggö- ra ett effektivt plangenomförande inom sådana områden. har utredningen föreslagit att exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en juridisk

4 Riksdagen 1985/86. I saml. NrZ

• Sida 50
•  Original

Prop. l985/86: 2 50

person, dvs. en samfällighetsförening. I dessa situationer anser ocksåjag att en föreningsbildning bör komma till stånd. Emellertid kan exploate- ringssamverkan även ha till syfte att åstadkomma en värdeutjämning mel- lan ett begränsat antal fastighetsägare eller i övrigt endast omfatta ett fåtal fastighetsägare. Något krav på att föreningsförvaltning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter alltid skall komma till stånd bör därför inte ställas upp. I stället bör de möjligheter som denna lag ger att välja mellan delägarförvaltning och föreningsförvaltning även finnas vid exploaterings- samverkan.

Flera remissinstanser har påtalat att det kan finnas behov av sakkunnigt biträde i föreningens styrelse. Bl. a. föreslår Sveriges villaägareförbund att förrättningsmannen bör kvarstå som sakkunnig under processen. Umeå kommun föreslår att länsstyrelsen får möjlighet att utse en samhällsrepre- sentant i styrelsen för samfälligheten. Borås kommun menar att det krävs omfattande medverkan från konsulter eller från kommunen.

Jag håller med remissinstanserna om att det i vissa fall kan finnas behov av sakkunskap i samfällighetsföreningens styrelse. Detta behov är emeller- tid redan förutsatt i lagen om förvaltning av samfälligheter. Sålunda får länsstyrelsen utse en eller, om synnerliga skäl föreligger, flera ledamöter i samfällighetsföreningens styrelse. Länsstyrelsen kan också förordna syss— loman i styrelseledamots ställe för att styrelsen skall kunna fullgöra sina åligganden (31 och 33 5.5 lagen om förvaltning av samfälligheter). Något krav på att det vid exploateringssamverkan alltid skall finnas en samhälls- representant i föreningens styrelse bör enligt min uppfattning inte införas. Om det uppkommer behov av särskild sakkunskap. bör detta kunna tillgo- doses med de nu gällande reglerna. Att ge kommunen möjlighet att utse representant i föreningens styrelse anserjag inte lämpligt. Exploaterings- samfällighetcn uppträderju som motpart i förhållande till kommunen bl. a. vid de förhandlingar som föregår ett eventuellt exploateringsavtal. Inte heller bör förrättningslantmätaren åläggas uppgifter utanför förrättnings- handläggningen. Det hindrar dock inte att fastighetsbildningsmyndigheten, vilket inte är ovanligt i förrättningssammanhang, står till förfogande för opartisk rådgivning.

2.6.2 Upplåsning av en samfällighetsförening

Enligt 61 5 lagen om förvaltning av samfälligheter skall en samfällighets- förening upplösas när den samfällighet som föreningen förvaltar upphör att bestå. Upplösning skall också ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Föreningen får dock inte upplösas förrän alla dess skulder betalats eller de medel som fordras för betalningen nedsatts hos länsstyrelsen (625 lagen om förvaltning av samfälligheter).

Enligt vad jag tidigare har föreslagit (avsnitt 2.5.2) skall exploaterings- beslutct upphöra att gälla när tidsfristen som har angivits i beslutet har gått ut. Då bör även samfälligheten upphöra och samhällighetsföreningen upp-

• Sida 51
•  Original

Prop. 1985/86: 2 51

lösas. Föreningen bör även kttnna upplösas tidigare, om verksamheten har slutförts och avvecklats. Om föreningen förvaltar även en anläggningssam- fällighet skall givetvis inte föreningen upplösas. Däremot skall den verk- samhetsgren som berör exploateringssamverkan avvecklas (64%? lagen om förvaltning av samfälligheter).

Den tidpunkt när föreningens verksamhet skall anses ha slutförts och avvecklats infaller när fördelningen av bebyggbar mark skett och eventuel- la ersättningar i pengar betalats. Genomför samfällighetsföreningen hela exploateringen är föreningens verksamhet inte slutförd förrän gemensam- ma anläggningar utförts, exploateringskostnaderna betalats, byggnadsmar- ken överförts till de deltagande fastigheterna samt fastighetsindelningen i övrigt anpassats till den nya planen.

Med hänsyn bl. a. till att exploateringssamverkan är tidsbegränsad torde de lån sotn samfälligheten tar upp få relativt kort löptid. När exploaterings- beslutet upphört att gälla och exploateringssamfälligheten också upphört att bestå skall föreningen upplösas. Återstår amorteringar på föreningens lån måste lånen antingen lösas genom att bidrag uttaxeras från deltagarna och betalas in till kreditgivaren eller föras över på respektive delägarfas- tighet. Av 625 lagen om förvaltning av samfälligheter framgår att detta måste ombesörjas innan upplösning av samfällighetsförcningen sker.

2.7 Beskattningsfrågor

Av det jag i det föregående har anfört (avsnitt 2.3.2) framgår att överfö— ringar av mark kan ske på olika sätt och vid olika tidpunkter under exploateringsförrättningen, beroende på vilken form av exploateringssam- verkan som fastighetsägarna väljer. Detta innebär i sin tur att olika sam— verkansformer kan få sinsemellan skilda beskattningskonsekvenser. Jag skall i det följande behandla skattefrågorna. Jag har i denna del samrått med chefen för finansdepartementct.

För beskattningen av samfälligheter gäller särskilda regler som i huvud- sak tillkom genom lagstiftning år 1975. Vid utformningen av bestämmelser- na utgick man från att samfälligheter bildas för att stadigvarande höra till och tjäna delägarfastigheterna. Av denna anledning utgör en juridisk per- son som förvaltar en samfällighet som regel inte något självständigt skatte- subjekt, utan inkomster och förmögenhet delas upp på och beskattas hos delägarna. Bestämmelserna innebär i korthet följande.

Vid fastighetstaxeringen utgör samfälligheterna som regel inte särskilda taxeringsenheter utan värdet delas upp på delägarfastigheterna och ingår i deras taxeringsvärden. Särskilda taxeringsenheter bildar i huvudsak en- dast sådana marksamfälligheter och gemensamhetsanläggningar som för- valtas av en juridisk person och har en delägarkrets som till mer än 10% består av konventionellt beskattade fastigheter och jordbruksfastigheter.

Som självständiga skattesubjekt vid inkomsttaxeringen behandlas bara

• Sida 52
•  Original

Prop. 1985/86: 2 5 IQ

sådana föreningar som förvaltar marksamfälligheter och regleringssamfäl— ligheter som utgör särskilda taxeringsenheter. I dessa fall beskattas alltså föreningen för inkomsterna i verksamheten. Avdrag medges därvid för vad som delas ut till delägarna. Dessa beskattas sedan för utdelningen.

Föreligger inte skattskyldighet för en samfällighetsförening delas resul— tatet upp på delägarna och beskattas direkt hos dem. Vissa smärre belopp är skattefria. I princip skall beskattningen ske i den förvärvskälla vari fastigheten ingår.

Vid förmögenhetstaxeringen utgör endast sådana samfällighetsförening- ar som förvaltar häradsallmänningar, sockenallmänningar o.d. särskilda skattesubjekt.

Som jag har nämnt bygger lagstiftningen om beskattning av samfällighe- ter på att dessa bildas för att stadigvarande höra till delägarfastigheterna. Vid utformningen av lagstiftningen torde man därför ha utgått från att överlåtelse av en del i en samfällighet i princip endast skulle ske i samband med överlåtelse av delägarfastigheten. Frågan om hur man skall beskatta realisationsvinster som uppkommer genom försäljning av samfälld eller föreningsägd egendom har därför inte behandlats närmare i förarbetena. Rättsläget är på grund härav till stor del oklart på detta område. Detsamma gäller i fråga om beskattningen vid utskiftning av tillgångar från en samfäl- lighetsförening.

Genom inrättandet av exploateringssamfälligheter kommer flera av de frågor som sålunda i dagens läge är oklara att aktualiseras i en mängd fall. Med anledning härav pågår inom finansdepartementet en översyn av de berörda reglerna om beskattning av samfälligheter. Vägledande vid över- synen av beskattningsfrågorna är att skattereglerna så långt möjligt skall vara neutrala i den meningen att de inte bör styra valet av marköverfö— ringsalternativ. Det torde med denna utgångspunkt vara lämpligt att sträva efter en ordning som innebär att realisationsvinstbeskattningen alltid skcr hos delägarna och i huvudsak enligt de grunder som skulle ha tillämpats om delägaren hade exploaterat marken och sålt tomterna utan inblandning av en exploateringssamfällighet. För att underlätta möjligheterna att nå detta resultat avser jag att i samband med att jag lägger fram förslag till följdändringar till PBL m.m. föreslå regler i lagen om förvaltning av samfälligheter som omöjliggör för samfällighetsföreningar som förvaltar exploateringssamfälligheter att äga någon mark.

2.8 Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsfinansieringsförordningen

Mitt förslag: Det s. k. markvillkoret i bostadsftnansieringsförordningen skall inte gälla i fråga om sådan mark som lånesökanden har förvärvat genom att delta i en exploateringssamverkan.

• Sida 53
•  Original

Prop. 1985/86: 2 53

PBL-utredningen har föreslagit att beslut om exploateringssamverkan automatiskt skall innebära dispens från markvillkoret i bostadsfrnansie- ringsförordningen (1974: 946). Markvillkoret innebär att bostadslån för ny— cller ombyggnad endast beviljas om kommunen eller ett aktiebolag. som helt ägs av kommunen och vars verksamhet uteslutande beståri att förvär- va eller förvalta mark. har till lånesökanden för genomförande av bygg— nadsförctaget överlåtit marken. upplåtit den med tomträtt eller överlåtit tomträtt till marken.

Markvillkoret infördes den 1 janttari 1975 och gäller för såväl exploate- ringsomräden som saneringsområden. Det av utredningen föreslagna un- dantaget skulle således innebära att markvillkoret inte blir tillämpligt på mark som omfattas av beslut om exploateringssamverkan.

Jag kan inte finna att en sådan begränsning av markvillkoret är förenat med några avgörande nackdelar. Markvillkoret är avsett av vara ett medel att genom en kommunal markfördelning se till att bostadsbyggandet anför- tros byggherrar som har bästa förutsättningar och vilja att bygga goda och billiga bostäder. 1 fall med exploateringssamverkan blir detta syfte enligt min mening i tillräcklig utsträckning tillgodosett genom den vetorätt mot en sådan samverkan som kommunen föreslås få. Om kommunen godtar en samverkan mellan berörda fastighetsägare, bör det således inte ställas krav på någon ytterligare prövning av fastighetsägarnas lämplighet att genomfö- ra bebyggelsen inom området. Markvillkoret bör alltså inte kunna hävdas beträffande mark som har tilldelats fastighetsägare vid en exploateringsför- rättning.

Vad jag nu har anfört gäller endast markvillkorets tillämpning beträffan- de mark som tilldelas vid en exploateringsförrättning. Som jag tidigare förordat skall samverkan utmynna i att de deltagande fastigheterna tillde- las byggklar mark i förhållande till andelstalen. Det bör emellertid inte föreligga något hinder för fastighetsägarna att träffa överenskommelse om att marktilldelningen skall ske på annat sätt. Jag anser det rimligt att även mark som tilldelas genom en sådan överenskommelse undantas från mark- villkoret. Att i dessa fall hävda markvillkoret skulle i alltför hög grad begränsa fastighetsägarnas möjligheter att träffa avtal om fördelningen. Markvillkoret bör däremot gälla, om sådan mark säljs vidare.

Jag förordar således att markvillkoret inte skall gälla i fråga om sådan mark som lånesökanden har förvärvat genom att delta i en cxploaterings- samverkan.

I samband med remissbehandlingen har också fråga uppkommit om ett motsvarande undantag i fråga om det för bostadslån gällande konkurrens- villkoret. Detta villkor innebär att bostadslån för nybyggnad lämnas i princip bara om byggnadsarbetena upphandlas genom infordrande av an- bud och genom prövning och antagande av anbud titan föregående för- handling med anbudsgivare. Under vissa förutsättningar får dock även andra produktionsformer, såsom förhandlingsupphandling eller egenregi-

• Sida 54
•  Original

Prop. 1985/86: 2 54

bygge. godtas. Konkurrensvillkoret gäller inte i fråga om bostadslån för nybyggnad av småhus som skall bebos av den som söker lånet (s.k. styckebyggt småhus).

Konkurrensvillkoret infördes i syfte att främja konkurrens i bostadsbyg— gandet. Någon anledning att, som några remissinstanser har föreslagit, undanta byggnadsverksamhet som kommer till stånd efter en cxploate- ringssamverkan från denna låneförutsättning kan jag inte se. Samma regler om upphandling bör således gälla oavsett om byggnadsverksamhetcn sker efter exploateringssamverkan eller inte.

2.9 Ikraftträdande m. m.

Mitt förSIag: Lagen om exploateringssamverkan skall träda i kraft sam- tidigt med PBL. dvs. den 1 januari 1987.

Jag föreslår — som tidigare nämnts — att lagen om exploateringssamver- kan träderi kraft samtidigt som förslaget till PBL. dvs. den ljanuari 1987.

Om förslaget till lag om exploateringssamverkan genomförs. kommer en viss omställningstid att behövas för i första hand fastighetsbildningsmyn- digheterna. Visserligen liknar de föreslagna reglerna de som gäller vid fastighetsbildnings- och anläggningsförrättningar. men förslaget innebär ändå ett flertal nyheter.

I samarbete mellan bostadsdepartementet. planverket. lantmäteriverket och kommunförbundet planeras nu en omfattande utbildnings- och infor- mationsverksamhet rörande bl. a. PBL. och lagen om exploateringssamver- kan. Den skall rikta sig till kommunala förtroendemän, tjänstemän. kon- sulter, fastighetsägare m. ti. Enligt min mening kommer de som berörs av lagen om exploateringssamverkan därigenom att få mycket goda möjlighe- ter att sätta sig in i de nyheter som lagen innehåller.

Jag vill i detta sammanhang också erinra om den översyn av skattelag— stiftningen som pågår och somjag nyss (avsnitt 2.7) har beskrivit.

3. Upprättat lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom bostadsdepartementet upprättats ett förslag till lag om exploateringssamverkan.

• Sida 55
•  Original

Prop. 1985/86: 2 55 4 Specialmotivering

Tillämpningsområde m. m.

1 5

Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploate- ringssamverkan).

Av paragrafen framgår att det endast är ägare till mark inom ett samver- kansområde som får rätt att delta i exploateringssamverkan. Det innebär bl.a. att den som har en fastighet eller — med den begränsning som föreskrivs i 65 — en andel i samfälld mark får delta. Det framgår också att lagen är tillämplig endast på sådana åtgärder, som behöver vidtas inom samverkansområdet. Däremot är det inte nödvändigt att all mark inom området berörs av åtgärderna. Samverkan kan enligt paragrafen avse åtgärder som behövs för att ställa i ordning viss mark inom området för bebyggelse.

Som jag framhöll i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) bör ett samverkansområde bestämmas utifrån planmässiga principer. Inom områ- det skall det finnas ett sådant inbördes samband att det med hänsyn till naturliga förutsättningar, bebyggelsens nuvarande och framtida omfatt- ning. behovet av gemensamma anordningar samt förhållandena i övrigt uppstår uppenbara fördelar om det planeras i ett sammanhang. Det är således det funktionella sambandet inom området som skall avgöra omfatt- ningen. Skogsmark eller andra områden där markanvändningen inte avses att ändras och där marken inte heller behövs för den avsedda bebyggelsen. t.ex. för rekreationsändamål e.d., bör således inte hänföras till samver- kansområdet.

Inom befintliga bebyggelseområdcn torde samverkansområdena ofta bli väsentligt mindre än vid nyexploatering. Behovet av att i ett planmässigt sammanhang studera förtätningsmöjligheter och förbättringar av den yttre miljön som är lämpade för fastighetssamverkan torde där ofta kunna tillgo— doses inom ett kvarter eller inom en del av ett kvarter.

Som framgår av 6 kap. 2 & i förslaget till PBL är det kommunen som anger samverkansområdets huvudsakliga avgränsning. Preciseringen av områdets slutliga gränser bestäms därefter vid förrättningen.

Man torde kunna utgå från att kommunerna många gånger tar ställning till frågan om exploateringssamverkan redan i sin översiktsplan. Sådana ställningstaganden bör i många fall kunna utgöra ett underlag till avgräns- ning av lämpliga samverkansområden. De förfaranderegler som gäller för översiktsplanen enligt förslaget till PBL ger garantier för att allmänheten och övriga berörda kan ta del av och framföra synpunkter på t. ex. indel- ningen i samverkansområden.

• Sida 56
•  Original

Prop. 1985/86: 2 56

Den indelning som kan göras i en översiktsplan torde dock vanligtvis bli ganska grov. Det närmare ställningstagandet till indelningen skall ske genom att kommunen antar områdesbestämmelser eller väljer utvägen att avgränsa samverkansområdet i en detaljplan (6 kap. 25 PBL). 1 de fall då samverkan skall avse åtgärder inom en gällande detaljplan, sker avgräns- ningen lämpligen med utgångspunkt i de ställningstaganden som kom- munen giort i detaljplanen eller i en fastighetsplan.

] andra fall kan förhållandena vara sådana att kommunen inte är beredd att ta ställning till samverkansområdets omfattning förrän en detaljplan föreligger eller detaljplanearbetet är i ett långt framskridet skede.

Exploateringssamverkan kan ske i olika bebyggelsesituationer, t.ex. vid nyexploatering för bostadsändamål samt vid förbättring och förtätning av befintliga bebyggelsemiljöer. Det kan därvid vara fråga om såväl helårs- som fritidsbebyggelse eller bebyggelse för andra ändamål.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.2) harjag angett vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploateringssamverkan. Jag framhöll där att alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseända- mål och som syftar till att iordningställa marken för bebyggelse eller att underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Där- emot bör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus på enskilda fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. De åtgär- der som kan behövas för att iordningställa mark för bebyggelse kan avse upprättande av erforderliga planer för området tillsammans med kom- munen. genomförande av fastighetsreglering, rivning av byggnader, utfö- rande av anläggningar som behövs inom området samt fördelning av mark mellan deltagande fastigheteri samverkan. Ett av syftena med samverkan är med andra ord att samtliga de åtgärder som behövs inom området skall samlas och samordnas i ett företag.

Inom en exploateringssamverkans ram kan således vidtas skiftande åt- gärder för markens iordningställande inom samverkansområdet. Inte säl- lan föreligger därvid behov av att inrätta sådana gemensamma anläggning- ar för fastigheterna som skall bestå även efter exploateringens genomfö- rande. Anläggningar av detta slag prövas enligt anläggningslagen. Det nu framlagda förslaget ger dock möjlighet att pröva en anläggningsfråga ge- mensamt med exploateringssamverkan vid samma förrättning. Jag åter- kommer till denna fråga i anslutning till 8.81.

Exploateringssamverkan kan komma att innefatta relativt omfattande ändringar i fastighetsindelningen. Sådan privat jorddelning som enligt la- gen ("1971: 1037) om äganderättsutredning och legalisering kan legaliseras kräver för en eventuell anslutning till exploateringssamverkan en föregåen- de legalisering.

I bl.a. anläggningslagen finns en regel om vem som skall anses vara ägare när fastigheter innehas på grund av testamentariskt förordnande utan att äganderätten tillkommer någon. Med hänsyn till att exploateringssam-

• Sida 57
•  Original

Prop. 1985/86: 2 57

verkan kan leda till betydande förändringar i fastighetsindelningen tas inte upp någon motsvarighet till anläggningslagens bestämmelse i denna del. Det medför att god man enligt l8kap. 4.6 föräldrabalken måste förordnas då fastighet som innehas på grund av testamentariskt förordnande blir berörd av fråga om exploateringssamverkan. l anslutning till övergångs- bestämmelserna tar jag upp vissa andra äldre rättsförhållanden som är under avveckling. nämligen ständig besittningsrätt och fideikommissrätt liksom avkomsträtt eller annan förmån.

2 & Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploate- ringsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.

Enligt denna paragraf skall frågor om exploateringssamverkan prövas vid exploateringsförrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyn- dighetcn.

Av 95 framgår att en exploateringsförrättning i princip skall handläggas enligt 4 kap. fastighetsbildningslagen. Fastighetsbildningsmyndigheten be— står av en förrättningslantmätare och i de delar av förrättningen där det behövs dessutom av två gode män valda av kommunfullmäktige (4 kap. 1 och 2åå fastighetsbildningslagen). För frågor som kräver särskild fack- kunskap får myndigheten enligt 4 kap. 34.5 fastighetsbildningslagen dessut- om anlita biträde av sakkunnig. Vid exploateringsförrättning torde det ofta uppstå behov av att tillkalla såväl gode män som sakkunnigt biträde.

Villkor för e.tploaleringssamverkan m.m. 3 &

Fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om exploateringssamverkan endast om kommunen enligt 6 kap. 2 % plan- och bygglagen (0000: 000) har beslutat att sådan samverkan skall få ske.

1 den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) har jag föreslagit att kom- munen skall ha ett avgörande inflytande på frågan om exploateringssam- verkan skall fä komma till stånd eller inte. Detta har kommit till uttryck i förevarande paragraf, där det ställs krav på att komunen enligt 6 kap. 2 & PBL har beslutats att sådan samverkan skall få ske. Paragrafen motsvarar 4 5 i den återkallade propositionen 1981/82: 221 med de sakliga förändring- ar som föranleds av att lagen om exploateringssamverkan samordnas med PBL. Paragrafen har utformats i enlighet med lagrådets förslag (se bila- ga 7").

Enligt 6 kap. 2 % PBL skall kommunens beslut meddelas i form av detaljplan eller områdesbestämmelser. Därvid skall anges den tid inom vilken ett exploateringsbeslut enligt lagen om exploateringssamverkan skall meddelas samt samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

] den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) och i anslutning till l 5 har

• Sida 58
•  Original

Prop. 1985/86: 2 58

jag angett de principer som bör ligga till grund för avgränsningen av samverkansområdet. Avser exploateringen en redan gällande detaljplan torde en närmare avgränsning kunna ges redan i en detaljplanebestäm— melse. Om arbetet med en ny eller ändrad detaljplan befinner sig på ett långt framskridet stadium, torde redan i områdesbestämmelser kunna anges en relativt detaljerad avgränsning av samverkansområdet. Det slut- liga beslutet huruvida exploateringssamverkan skall komma till stånd och om samverkansområdets närmare avgränsning fattas av fastighetsbild— ningsmyndigheten i exploateringsbeslutet. Någon formell bundenhet för myndigheten att besluta i enlighet med kommunens tillstyrkan föreligger därvid inte. Fastighetsbildningsmyndighetens ställningstagande i frågan kan nämligen vara beroende av andra intressen än sådana som kommunen har att beakta.

4.5

Exploateringssamverkan får inte beslutas. om ändamålet med samver- kan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samver— kan frän allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

Paragrafen innehåller de i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) behandlade bestämmelserna om de grundläggande villkoren för att exploa- teringssamverkan skall få komma till stånd. Paragrafen stämmer i sak överens med 3 & andra stycket i den återkallade propositionen 1981/82: 221_ Det sakliga innehållet i nämnda paragrafs första stycke har flyttats över till 6 kap ZE PBL. Förändringen innebär — som jag har framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) — att det ankommer på kommunen i stället för fastighetsbildningsmyndigheten att pröva om det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyg— gelsen.

Enligt 4 i?" får fastighetsbildningsmyndigheten sålunda inte besluta om exploateringssamverkan om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller om olägenheterna av samverkan från allmän och enskild syn- punkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. I princip skall samma avvägningar göras som vid expropriation (2 kap. 12 & första stycket expropriationslagen).

Paragrafen utgör en komplettering till de mera generella villkor för exploateringssamverkan som anges i 6 kap 2.5 PBL. Till en början ger förevarande paragraf en möjlighet att bedöma huruvida de avsedda åtgär- derna bör genomföras som exploateringssamverkan. Avser en ansökan om samverkan endast sådana frågor som kan lösas med hjälp av exempelvis anläggningslagen skall genomförandet i stället ske enligt den lagen. Para— grafen ger vidare en möjlighet att företa en allmän bedömning huruvida den avsedda exploateringen är lämpad att ombesörjas av fastighetsägarna. Det

• Sida 59
•  Original

Prop. 1985/86: 2 59

kan t.ex. gälla en bedömning av de planerade ätgärdernas svårighetsgrad men också huruvida åtgärderna bör ombesörjas av fastighetsägarna var för sig eller i samverkan.

Förhållandet kan också vara det att olika alternativa lösningar föreligger vid exploatering av t.ex. ej detaljplanelagt område. I sådant fall skall det alternativ väljas som vållar minst skada. Inom detaljplanelagda områden torde däremot planen ange hur exploateringen skall genomföras.

5 &

Exploateringssamverkan får inte beslutas. om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras me- ning beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.

I denna paragraf regleras frågan om opinionsprövning för att exploate- ringssamverkan skall få komma till stånd. Skälen härför harjag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3).

Opinionsvillkoret har utformats på samma sätt som i fastighetsbildnings- lagen och anläggningslagen. Villkoret innebär att exploateringssamverkan inte får beslutas om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för detta. Vid prövningen av villkoret skall fastighetsbildningsmyndigheten göra en hel- hetsbedömning av de invändningar som anförs mot företaget. I första hand får därvid beaktas antalet sakägare som motsätter sig företaget. Den nu- merära fördelningen bör dock inte ensam vara avgörande för frågans lösning. Av väsentlig betydelse är också tyngden av de skäl som framförs mot företaget. De olika sakägarnas reella intressen av den föreliggande frågan måste också få betydelse. så att uppfattningen hos dem som kan väntas få den största nyttan och därmed tar den största risken tillmäts större betydelse. Den utformning som villkoret fått innebär att en inte alltför obetydlig minoritet i vissa fall kan stoppa exploateringssamverkan. medan det i andra fall kan vara motiverat att kräva att motståndarna bör vara i klar majoritet för att de skall kunna stoppa företaget. Med hänsyn till att möjligheterna för delägarna att gemensamt genomföra exploateringen i stor utsträckning är beroende av en positiv grundsyn hos delägarna bör det dock i normalfallet krävas att det finns en klar majoritet för exploaterings— samverkan för att företaget skall få komma till stånd.

ös

Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i cxploaterings- samverkan om han begär det. I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området. om ande— len har ett obetydligt värde.

Av paragrafen framgår att deltagandet i en exploateringssamverkan är frivilligt. En fastighetsägare som inte vill delta har således rätt att stå

• Sida 60
•  Original

Prop. 1985/86: 2 60

utanför. Fastighetsägaren belastas då inte av några av de kostnader som samexploateringen ger upphov till men han får heller inte del av den avkastning som exploateringsföretaget kan ge. Förslaget har närmare mo— tiverats i den allmänna motiveringen (avsnitten 2.2.2 och 2.5.6).

Vilka fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten beslutas av fastighetsbildningsmyndigheten i cxploateringsbeslutet. Önskan att del- ta i samverkan kan framföras exempelvis i ansökan om förrättningen eller vid förrättningssammanträde. Det väsentliga är att begäran om deltagande sker genom en positiv förklaring från fastighetsägaren. Så länge exploate— ringsbeslutet inte är meddelat finns möjlighet för en fastighetsägare inom samverkansområdet att ansluta sig till den gemensamma exploateringen. Om ändrade förhållanden inträffar kan cxploateringsbeslutet enligt 26%? komma att ändras bl.a. i fråga om vilka fastigheter som skall delta i exploateringssamfälligheten. Möjlighet finns också att träffa överenskom- melse om in- eller utträde ur samfälligheten efter det att exploateringsbe- slutet vunnit laga kraft. Närmare bestämmelser härom ges i 32 &.

Den som avsagt sig delaktighet i exploateringssamfälligheten skall i princip inte kunna utnyttja det medgivande till förändring av markanvänd- ningen pä hans fastighet som kan följa av att en detaljplan för samverkans- området senare antas. Ett sådant hinder bör emellertid endast avse mark som skall inlösas för att genomföra exploateringen. Ett särskilt förbud att vidta byggnadsåtgärder eller att avverka skog m.m. medan samverkan pågår kan således enligt 14% meddelas på den del av fastigheten som berörs av exploateringen.

Grundprincipen vid exploateringssamverkan är att den som äger en fastighet som till någon del är belägen inom samverkansområdet har rätt att få delta. Något krav på en minsta markandel för att få delta uppställs inte.

Även den som äger en fastighet med del i samfälld mark inom området har möjlighet att delta i exploateringssamverkan. Som jag framhållit tidi- gare (avsnitt '2.2.2) bör emellertid inte fastigheter som inom samverkans- området endast har andel i samfälld mark och andelen har ett obetydligt värde ingå i exploateringsföretaget. En bestämmelse härom tas upp i denna paragraf. Med obetydligt värde avses i detta sammanhang att någon ersätt- ning i de fall som anges i ökap. (mä fastighetsbildningslagen normalt inte sktllle utgå. Det torde här främst vara fråga om samfällda vägar och diken inom området. Sådana fastigheters andelar i exploateringssamfällighcten skulle bli mycket små. Dclägarnas intresse av att få del av exploateringens avkastning kan enligt min uppfattning inte uppväga de ökade administra- tionskostnader och andra olägenheter som skulle bli följden om samtliga delägare i dessa marksamfälligheter skulle få delta i exploateringssamver- kan.

• Sida 61
•  Original

Prop. 1985/86: 2 61

Exp/oateringssamfällighet

7 5

För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter vars ägare deltar i denna en särskild samfällighet (exploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet.

[ denna paragraf anges till en början att de fastigheter vilkas ägare deltar i en exploateringssamverkan utgör en särskild samfällighet. Begreppet samfällighet används här, som jag strax återkommer till. i sin associations- rättsliga betydelse av fastighetssammanslutning. I denna sammanslutning ingår således alla deltagande fastigheter, oavsett om de bidrar med mark eller ej till exploateringsföretaget.

I paragrafen anges vidare den sakrättsliga knytningen mellan exploate- ringssamfälligheten och de deltagande fastigheterna. Denna knytning inne- bär att det är fastigheterna som sådana som ingår i samfälligheten. En ny ägare till en fastighet som är ansluten till samfälligheten är bunden av de beslut som fattats vid förrättningen. Förrättningsbesluten kan inte ändras på annat sätt än genom en ny förrättning. Genom den sakrättsliga knyt- ningen kommer samfälligheten att utgöra en stabil bas för den verksamhet som skall bedrivas. Denna stabilitet är väsentlig som grund för att kom- munen och en sammanslutning av enskilda fastighetsägare skall kunna ingå avtal om genomförandet av en detaljplan och ge förutsättningar för att avtalet blir fullföljt.

Begreppet samfällighet har i lagstiftningssammanhang getts olika inne- börd. ] första hand förstås sålunda med samfällighet egendom eller rättig— het av servitutskaraktär som tillhör flera fastigheter. Dessa samfälligheter kan delas upp på tre olika huvudtyper, nämligen dels marksamfälligheter, dvs. mark — ofta skogsmark — som tillhör flera fastigheter gemensamt, dels anläggningssamfälligheter eller gemensamma anläggningar, dvs. an- läggningar som tillhör flera fastigheter, och dels övriga samfälligheter som avser vissa andra fastighetssammanslutningar, t. ex. samfällda fisken, samfällda servitut och andra samfällda rättigheter. Undantagsvis kan en samfällighet vara knuten till annat rättssubjekt än en fastighet.

Med begreppet samfällighet kan vidare avses den associationsrättsliga sammanslutning av fastigheter som äger del i en marksamfällighet, gemen- sam anläggning eller sådan fastighetssammanslutning som betecknats öv- rig samfällighet.

Många samfälligheter förvaltas enligt lagen om förvaltning av samfällig- heter. Enligt denna lag finns två förvaltningsformer. delägarförvaltning och föreningsförvaltning. Vid delägarförvaltning beslutar delägarna i sam- fälligheten gemensamt om förvaltningsåtgärder. Vid föreningsförvaltning bildas en särskild juridisk person. en samfällighetsförening. som handhar förvaltningen. Som jag angett i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.3) bör en exploateringssamfällighets förvaltning och behörighet att företräda

• Sida 62
•  Original

Prop. 1985/86: 2 62

deltagande fastighetsägare regleras genom lagen om förvaltning av samfäl- ligheter.

Begreppet samfällighet används i denna lag. liksom i bl.a. anläggningsla— gen, i båda bemärkelserna och kan således i vissa fall åsyfta gemensam egendom eller gemensamma rättigheter, i andra fall en associationsrättslig sammanslutning av fastigheter. Vilken betydelse begreppet har framgår dock av sammanhanget i de enskilda paragraferna.

F örrärmingen 8 &

Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastighets- ägare som katt delta i exploateringssamverkan eller av kommunen.

Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets- bildningslagen (19701988). anläggningslagen (1973: 1149) eller lednings- rättslagen (1973: 1144) tas upp utan ansökan. om de är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om ex- ploateringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam för- rättning får även delas upp på skilda förrättningar.

Första stycket anger vem som har rätt att påkalla en exploateringsför- rättning. Sådan rätt tillkommer ägare av fastigheter, som kan ingå i företa- get, och kommunen. I den återkallade propositionen 1981/82z221 angavs byggnadsnämnden som behörig att ansöka om en exploateringsförrättning. Skälen till den nu föreslagna ändringen har jag utvecklat i den allmänna motiveringen ("avsnitt 2.2.1).

En fastighetsägare. som anser att exploateringssamverkan bör komma till stånd och att hans fastighet skall delta. har således rätt att söka förrättningen. Visar det sig sedan under den fortsatta utredningen att sökandens fastighet inte får ingå i exploateringssamfälligheten och anmäler sig ingen annan fastighetsägare som kan gå in som sökande, föreligger hinder mot att besluta om exploateringssamverkan.

Enligt andra stycket ges möjlighet att pröva fastighetsbildningsfrågor och anläggningsfrägor vid samma förrättning och att formellt koppla sam- man dem med exploateringsförrättningen. Åtgärder som nu avses får tas upp vid en exploateringsförrättning utan särskild ansökan. om de är av betydelse för exploateringen. Bestämmelsen är avsedd att underlätta en smidig samordning mellan exploateringsförrättningen samt dels sådana åtgärder — t.ex. fastighetsbestämningar — som kan erfordras innan ex- ploateringsbeslutet kan meddelas, dels sådana åtgärder som krävs för det fastighetsrättsliga genomförandet i övrigt av exploateringen.

Det ankommer på fastighetsbildningsmyndigheten att i varje särskilt fall avgöra om en gemensam handläggning av förrättningarna bör ske. Av andra stycket framgår vidare att en gemensam förrättning åter kan delas upp på skilda förrättningar. Även denna fråga avgörs av fastighetsbild- ningsmyndigheten.

• Sida 63
•  Original

Prop. 1985/ 86: 2 63

9.5 I fråga om cxploateringsförrättningar tillämpas 4kap. 1—24, 27—40 och 42 Gå fastighetsbildningslagen ( 1970: 988).

Bestämmelserna om fastighetsbildningsförrättning i 4kap. fastighets— bildningslagen skall tillämpas på motsvarande sätt vid en exploateringsför- rättning. På samma sätt som i 19?) anläggningslagen görs dock vissa undan- tag. Något behov av en motsvarighet till reglerna om fastighetsbildnings- beslut och tillståndsbeslut i 4kap. 25 och 26%? fastighetsbildningslagen föreligger sålunda inte. I 4kap. 25.5 samma lag ges också föreskrifter om skyldighet för fastighetsbildningsmyndigheten att sörja för utredning och om meddelande av fastighetsbildningsbelut. Motsvarande handläggnings- ordning Skall visserligen gälla vid en exploateringsförrättning. men dessa föreskrifter lämpar sig inte helt för en motsvarande tillämpning vid exploa- teringssamverkan. Särskilda bestämmelser om skyldighet för fastighets- bildningsmyndigheten att sörja för utredning tas därför i stället upp i 10% och bestämmelser om meddelande av exploateringsbeslut i 13 &.

Föreskrifterna i 4 kap. 41 & fastighetsbildningslagen, som handlar om vad som skall iakttas när fastighetsbildning leder till ändring av kommun- eller församlingsgräns, saknar helt aktualitet vid exploateringssamverkan.

Med de undantag jag nu nämnt skall alltså i princip samma förrättnings- förfarande som vid fastighetsbildning tillämpas vid en exploateringsför- rättning. Även överföring av mark inom samverkansområdet enligt de föreskrifter somjag föreslår i l9å skall ske helt enligt fastighetsbildningsla- gens förfaranderegler inom ramen för exploateringsförrättningen. Jag skall här kort redogöra för vissa bestämmelser som har betydelse vid en exploa- teringsförrättning.

Sedan ansökan om förrättning tagits upp, åligger det fastighetsbildnings- myndigheten att i behövlig utsträckning utreda vilka som i egenskap av fastighetsägare eller på annan grund är sakägare. Som ägare anses därvid den som har lagfart på fastigheten, om det inte visas att fastigheten tillhör annan (4 kap. 11 & fastighetsbildningslagen). Vid exploateringssamverkan är samtliga fastighetsägare och vanligtvis alla delägare i samfälld mark inom samverkansområdet sakägare vid förrättningen. Fastighetsbildnings- myndighetens utredning enligt 11 å fastighetsbildningslagen bör alltså ske sedan kommunen enligt 6 kap. 2 & PBL angett gränsen för samverkansom- rådet.

I 205 anläggningslagen finns en kompletterande bestämmelse om att innehavare av särskild rätt är sakägare vid en anläggningsförrättning när hans rätt berörs. Begreppet särskild rätt har där samma innebörd som i tkap. 25 expropriationslagen och avser således nyttjanderätt, servitut, rätt till elektrisk kraft samt liknande rätt (prop. 1973: 160 s. 230). En mot- svarande bestämmelse finns i 18.5 ledningsrättslagen. Vid en exploate— ringsförrättning blir innehavare av särskilda rättigheter berörda i den mån

• Sida 64
•  Original

Prop. 1985/86: 2 64

deras rätt påverkas av en fastighetsreglering. Särskilda regler härom ges i fastighetsbildningslagen. Enligt 5 kap. 34 & fastighetsbildningslagen är såle- des innehavare av nyttjanderätt sakägare vid förrättningen. om rätten berörs av fastighetsreglering och regleringen har betydelse för innehava- rcn. Servitutshavare ärjämställd med fastighetsägare och är därmed sak- ägare vid en fastighetsreglering. Någon motsvarighet till föreskrifterna i 209" anläggningslagen och 185 ledningsrättslagen behöver därför inte tas upp i lagen om exploateringssamverkan.

Beträffande formerna för förrättningen gäller som huvudregel att förrätt- ningen skall handläggas vid sammanträde med sakägarna. Detta torde bli normalförfarandet vid en exploateringsförrättning. Vissa undantag gäller dock. Åtgärder av förberedande art eller teknisk beskaffenhet får sålunda företas utan sammanträde. Detsamma gäller om ansökan skall avvisas eller det är uppenbart att den sökta åtgärden inte kan tillåtas (4 kap. 14% fastig- hetsbildningslagen).

Bestämmelser om gränser och karta finns i 4 kap. 27 och 28 55 fastighets- bildningslagen. Karta över samverkansområdet bör upprättas. Däremot kan det normalt inte anses nödvändigt att gränserna för området utstakas och utmärks på marken.

Förrättningen avslutas enligt 4kap. 29% fastighetsbildningslagen genom en särskild förklaring (avslutningsbeslut). Förklaringen. som har karaktä- ren av ett förrättningsbeslut, skall meddelas så snart alla till förrättningen hörande göromål blivit utförda. Innan fastighetsbildningsmyndigheten får avsluta en exploateringsförrättning måste cxploateringsbeslutet i sin helhet vara meddelat och nödvändiga fastighetsregleringar genomförda. 1 övrigt har fastighetsbildningsmyndigheten möjlighet att välja om förrättningen skall avslutas efter det att cxploateringsbeslutet är meddelat och fastig- hetsregleringen är genomförd eller om samma förrättning skall fortsätta även med det fastighetsrättsliga genomförandet i övrigt av exploateringen, t. ex. inrättande av gemensamhetsanläggningar. Vilket förfarande som be- döms som mest rationellt samt sakägarnas önskemål bör vara utslagsgivan- de för fastighetsbildningsmyndighetens beslut i denna fråga.

Möter hinder mot den sökta åtgärden skall. enligt 4 kap. 31 & fastighets- bildningslagen. förrättningen så snart som möjligt avbrytas och beslut om dess inställande meddelas. Fön'ättningen skall vidare inställas om sökan- den återkallar sin ansökan och annan, som själv kunnat ansöka om åtgär- den, inte begär att förrättningen fortsätts (4 kap. 325 fastighetsbildningsla- gen).

10 &

Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utreda förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate- ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred- ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn- den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate- ringen.

• Sida 65
•  Original

Prop. 1985/86: 2 65

Enligt paragrafen åligger det fastighetsbildningsmyndigheten att utreda förutsättningarna för exploateringen. Myndighetens prövning skall inte bara ta sikte på frågan huruvida de legala villkoren för samverkan enligt bl. a. 3 och 4 åå är uppfyllda. Också spörsmålet om de faktiska möjligheter- na för samverkan och olika alternativ härför skall undersökas.

Av stor betydelse är givetvis den finansiella planläggningen. ] den all- männa motiveringen (avsnitt 2.2.3) har jag avvisat tanken på att ställa krav på en viss båtnad för exploateringsföretaget. Samtidigt framhöll jag att en viss redovisning av företagets konsekvenser ändå bör göras. I enlighet härmed föreskrivs att förrättningsmannen skall utreda även de ekonomiska konsekvenserna av samverkan. Därvid kan beaktas sådana omständighe- ter som den ökning av fastighetsvärdena som en kommande detaljplan medför samt delägarnas och kommunens investeringar i olika anläggningar kan förväntas medföra. Även sådana fördelar som inte direkt kan konstate- ras genom ökade fastighetsvärden t.ex. miljöförbättringar, bör i viss ut- sträckning kunna beaktas under förutsättning att de kommer det aktuella området till godo. Det bör dock i så fall inte vara fråga om rent personliga intressen eller om fördelar för andra än dem som bor eller är verksamma inom området. Samtidigt bör hänsyn tas till de kostnader som belastar fastighetsägarna. Det kan t. ex. gälla kostnader för att lösa in mark från fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan, anläggningskost- nader för gemensamma anläggningar. avgifter till kommunen, förrättnings- kostnader och administrationskostnader.

Till de olika arbetsuppgifter som ålagts fastighetsbildningsmyndigheten hör också att ombesörja tekniska utredningar och värderingar. Förslaget om exploateringssamverkan bygger på ett aktivt deltagande av fastighets- ägarna vid genomförandet av exploateringen. Det är därför av betydelse att förrättningsmannens utredningsarbete företas tillsammans med sak- ägarna. En föreskrift härom ges i IOG. Som regel torde samarbetet med sakägarna ske vid sammanträden. Många gånger kan emellertid mera informella kontakter med representanter för exploateringssamfälligheten underlätta utredningsarbetet.

I fastighetsbildningsmyndighetens utredningsarbete ingår också att ta kontakt med andra myndigheter som berörs av exploateringen och sam- råda med dem för att få till stånd godtagbara lösningar. Av särskild bety- delse är naturligtvis samarbetet med kommunen. Om bygglov fordras. bör bygglovsärendet samordnas med övriga exploateringsätgärder. Genom hänvisningen till 4 kap. 24%? fastighetsbildningslagen i den nyss berörda 9l$ är det sörjt för att kommunen alltid får tillfälle att delta i förrättningssam- manträden.

Hä - Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostna- derna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom

• Sida 66
•  Original

Prop. 1985/86: 2 66

denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalct för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fas- tighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet. skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4 kap. expropriationslagen (1972: 719) tillämpas. Om en detaljplan har antagits efter det att exploateringsbeslutet enligt 135 vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. Vad som sägs i 4 kap. 3 & expropriationslagen skall härvid tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före den då cxploateringsbeslutet vann laga kraft.

För en fastighet inom samverkansområdet som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. Ifall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.

I förhållande till 11 å i förslaget i den återkallade propositionen 1981/82:221 har endast sådana ändringar gjorts som föranleds av att da- gens stads- och byggnadsplaner enligt PBL ersätts med en enda planform — detaljplanen — och att den statliga fastställelseprövningen slopas.

Grunderna för fördelning av exploateringens kostnader och fördelar skall enligt första stycket fastställas vid förrättningen. Det sker genom att för varje deltagande fastighet anges ett andelstal. I allmänhet torde samma andelstal kunna gälla för fördelning av såväl kostnader som fördelar. I en exploateringssamverkan kan emellertid ingå även sådana fastigheter som inte avstår mark till företaget. Dessa skall enligt 185 inte tilldelas avkast- ning i mark. Det medför att skilda andelstal kan krävas för kostnader och avkastning i sådana fall då en fastighet som ej bidrar med mark bör åsättas andelstal i kostnadsdclen. Jag återkommer närmare i det följande till frågan om andelstal för nu avsedda fastigheter.

I andra stycket behandlas frågan om andelstal för fastigheter med mark tillgänglig för exploateringsföretaget. Hit räknas givetvis i första hand fastigheter som berörs av marköverföringar inom området för den planera- de bebyggelsen eller för gemensamma anordningar. Hit bör emellertid också räknas mark som enligt planen behövs för t. ex. Strövområden eller rekreation inom ett fritidsområde även om marken inte behövs för själva bebyggelsen eller anordningarna. Särskilt gäller det när en samlad bebyg- gelse på viss eller vissa fastigheter inom området förutsätter tillgång till strövområden.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1) harjag framhållit att andels- talen i de flesta fall bör kunna uppskattas med enkla schablonartade metoder, i första hand med hjälp av fastighetens areal. Denna regel måste emellertid kompletteras med en regel om utjämning i pengar i vissa situa—

• Sida 67
•  Original

Prop. 1985/86: 2 67

tioner. Samverkansområdet kan t.ex. omfatta terrängavsnitt som från bebyggelsesynpunkt är att betrakta som impediment. dvs. höga berg, försumpade områden med svårbemästrade grundförhållanden. storblockig terräng m.m. Det kan då inte anses rimligt att ägarna till dessa områden skall vara med och dela på fördelarna av exploateringen i direkt proportion till arealen utan att någon hänsyn tas till det värde marken har före beslutet om exploateringssamverkan. Det kan också vara så att en detaljplan om- fattar endast en del av ett samverkansområde. Vissa fastigheter behöver kanske då inte tillskjuta någon mark till planområdet. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör därför en utjämning i pengar ske om andelstalet inte motsvarar värdet av den tillskjutna marken. Man kan också uttrycka detta så att varje ägare som tillskjuter mark till exploate- ringsföretaget får tillgodoräkna sig det värde som marken har före exploa- teringen. Detta tillgodoräknande bör bestämmas enligt expropriationsla- gens värderingsregler. En bestämmelse härom finns i tredje meningen i andra stycket. Värderingen skall dock grundas på de planförhållanden som råder omedelbart innan cxploateringsbeslutet vinner laga kraft. Om en plan har antagits innan cxploateringsbeslutet vunnit laga kraft är det såle- des värdet enligt planen som skall ligga till grund för andelstalsberäkning- en. Däremot skall värdehöjning till följd av detaljplan som har antagits efter cxploateringsbeslutet inte påverka värderingen. En bestämmelse om det tas upp i andra stycket. I detta stycke har också tagits in en bestämmel- se om hur 4 kap. 3 få expropriationslagen skall tillämpas.

Om alla fastigheter inom ett samverkansområde tillskjuter lika stor areal mark — och därigenom får lika andelstal — innebär det system jag nu föreslagit att de fastighetsägare vars mark är mindre värd än genomsnittet i princip får skjuta till pengar till exploateringssamfälligheten. I motsatt situation får samfälligheten betala ersättning till fastighetsägaren. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen skall också sådan övrig skada som avses i 4 kap. 1 5 första stycket expropriationslagen ersättas. Som lagrådet har påpekat (bilaga 4) torde sådana skador inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den byggbara marken. I likhet med lagrådet anser jag därför att frågan om skadeersättning bör regleras i 18.5. Dessa utjämningar i pengar kommer normalt att tas upp i den slutavräkning som görs i samband med att den byggbara marken fördelas enligt 18 &.

Som jag också har framhållit i den allmänna motiveringen torde det vara svårt att i vissa situationer, t. ex. vid förtätningar i innerstadskvarter bestämma andelstalen enligt den nu angivna huvudregeln. Förrättnings- mannen har då frihet att tillämpa en i det sammanhanget mera ändamålsen- lig andelstalsberäkning.

I många fall kommer byggnader att finnas på de fastigheter som ingår i samverkansområdet. I betänkandet har framhållits att byggnader som inte påverkas av exploateringen inte heller skall få betydelse för andelstalens beräkning. Jag delar den uppfattningen. Jag vill dessutom utvidga denna

• Sida 68
•  Original

Prop. 1985/86: 2 68

princip till att gälla även de byggnader som berörs av företaget. Hus kanske måste rivas eller flyttas eller byggas om på något sätt för att den nya planen skall kunna genomföras. Med det system för ersättning för tillskjuten mark från delägarna som jag föreslår, får berörda fastighetsäga- re full kompensation från samfälligheten för de värden deras mark, inklusi- ve byggnader och anläggningar. har före den nya detaljplanen utan att detta påverkar andelstalen.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.l) kan jag inte ansluta mig till lagrådets förslag att andelstalen skall bestämmas främst med hänsyn till fastigheternas marknadsvärden. Bortsett från detta har paragrafens andra stycke i allt väsentligt utformats i enlighet med lagrådets förslag.

I en exploateringssamfällighet kan det också ingå fastigheter som inte bidrar med mark till företaget. För sådana fastigheter måste givetvis an- delstalet bestämmas efter andra principer. Andelstalet har i detta fall närmast betydelse som grund för fördelning av främst samfällighetens kostnader. Till skillnad mot vad som skall gälla för fastigheter som bidrar med mark har andelstalen här ingen betydelse som norm för marktilldel- ning eller värdeutjämning i företaget. Andelstalct synes därför inte behöva bestämmas med direkt koppling till de principer som anges i andra stycket. Det väsentliga är att andelstalen för de olika fastighetskategorierna står i rimlig proportion till varandra.

Med hänsyn till det sagda anges i tredje stycket att andelstalet för en fastighet som inte bidrar med mark till exploateringsföretaget skall bestäm- mas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastighe- ten har av exploateringen. Vid bedömningen härav kan hänsyn tas till den nytta fastigheten antas få av en viss anläggningsåtgärd eller av exploate- ringsföretaget som sådant. I andra fall kan förhållandena dock vara sådana att någon egentlig nytta inte kan konstateras eller att en fastighetsägare deltari samverkan närmast för att kunna påverka utformningen av anlägg- ningar. miljö o.d. En fastighets nytta kan också vara endast marginell vid en jämförelse med övriga deltagande fastigheter. Det kan då vara rimligt att andelstalet för fastigheten bestäms till noll.

Lagrådet (bilaga 4") har framhållit att i vissa fall — t. ex. då det är fråga om tilldelning av mark — åtgärden endast berör fastigheter med mark tillgänglig för exploatering. I dessa fall skall de för dessa fastigheter be- stämda andelstalcn direkt tillämpas. När det gäller andra åtgärder — t. ex. vid bestämmande av tillskott som skall täcka kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighetsförening — skall andelstalen för samtliga fastigheter läggas till grund. Det medför att en samordning får ske av de andelstal som bestäms för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter utan sådan mark. En viss jämkning måste ske. Lagrådet anser att lagtexten bör innehålla en upplysning om detta. Jag ansluter mig till lagrådets uppfattning. En erinran om att andelstalen skall jämkas i de nu berörda fallen har tagits in i tredje stycket sista meningen.

• Sida 69
•  Original

Prop. 1985/86: 2 69

12 5

Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighetsför- ening, får fastighetsbildningsrnyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973: 1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genom— förts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte över- stiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.

Motiven för ett förmånsrättssystem vid exploateringssamverkan har jag angett tidigare (avsnitt 2.3.3).

En förutsättning för att förmånsrätt skall få åtnjutas är att delägarnas gemensamma insatser beräknas ge upphov till värdehöjning inom samver- kansområdet. Vid många exploateringsföretag torde delägarna ha goda möjligheter att klara finansieringen med annan säkerhet som grund än förmånsrätten. I sådant fall behöver givetvis inte något förmånsrättsbelopp fastställas.

I betänkandet har den värdehöjning som avsetts grunda förmånsrätten angetts som skillnaden mellan områdets värde före och efter ny eller ändrad detaljplan. Som jag tidigare har anfört (avsnitt 2.3.3) bör emellertid även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m.m. grunda förmånsrätt.

Till följd av bestämmelsen i andra meningen i paragrafen kan emellertid någon förmånsrätt inte bestämmas förrän förutsättningarna för exploate- ringen har klarlagts och eventuell värdehöjning kan bedömas. Det kan ske antingen genom att en detaljplan har antagits eller, om exploateringen skall ske utan sådan plan, genom att t. ex. bygglov har meddelats eller värdehö- jande markåtgärder vidtagits. Här måste dock påpekas att i detta skede uppkommen värdehöjning endast avser skillnaden mellan områdets värde före beslutet och värdet av råtomtmark och övriga tillgångar som har uppkommit som en följd av att en detaljplan har antagits eller ett bygglov har meddelats. Värdehöjning som följer av investeringar i gator, vägar, ledningar m.m. uppkommer inte förrän dessa anläggningar utförs. Således motsvaras inte förmånsrätten av verkliga tillgångar förrän dessa investe- ringar gjorts, vilket innebär att man i förväg måste uppskatta den värde- höjning som respektive investering medför.

13 5

Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fas- tighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges

]. exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,

2. de fastigheter som skall ingåi exploateringssamfälligheten,

3. fastighetemas andelstal,

4. förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom- förts för att förmånsrätten skall gälla.

• Sida 70
•  Original

Prop. 1985/86: 2 70

5. föreskrifter för exploateringens utförande,

6. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Om det är lämpligt. får de frågor som avses i första stycket 3—6 medde- las i ett senare beslut.

I cxploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19å kan beröras av marköverföring.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) har jag närmare beskrivit förrättningsförfarandet. Av vad jag har anfört där framgår att exploate- ringsföretaget inleds genom att fastighetsbildningsmyndigheten fattar ett exploateringsbeslut. Detta framgår av första stycket i förevarande paragraf som också innehåller en uppräkning i sex punkter av vad som skall tas in i beslutet.

Enligt punkt 1 skall anges exploateringens ändamål. samverkansområ- dets omfattning samt de exploateringsåtgärder som skall utföras i samver- kan. Det kan därvid vara lämpligt att ange om exploateringens ändamål avser fråga om t.ex. nyexploatering, förnyelse och förtätning av äldre villa- eller fritidsbebyggelseområden eller sanering av innerstadskvarter.

Omfattningen av samverkansområdet bör lämpligen beskrivas genom hänvisning till en karta. Exploateringens innehåll i övrigt kan exempelvis avse typ av bebyggelse, exploateringsgrad, åtgärder i form av gemensam- hetsanläggningar, allmänna anläggningar o.d. Finns förslag till detaljplan kan beskrivningen anknytas till planförslaget. Antas en detaljplan som avsevärt avviker från de grunder som har angetts i cxploateringsbeslutet bör beslutet kunna omprövas enligt 265. Detaljeringsgraden i denna be- skrivning måste anpassas till behovet. Företagets omfattning måste givet- vis klargöras så att delägarna vet vad samverkan innebär. Samtidigt är det viktigt att beskrivningen inte blir så detaljerad att delägarnas handlings- möjligheter i det fortsatta utredningsarbetet, förhandlingar om exploate- ringsavtal m. m. begränsas i onödan.

Den förteckning som enligt punkt 2 skall göras över de deltagande fastig- heterna måste naturligtvis vara så klar att det inte behöver uppstå någon tvekan om vilka fastigheter som ingår i samfälligheten.

Enligt punkt 3 skall också de deltagande fastighetemas andelstal anges i beslutet. I den frågan vill jag hänvisa till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt2.3.l) och i anslutning till ll &.

Enligt punkt 4 skall anges det belopp med vilket exploateringssamfällig- heten skall åtnjuta förmånsrätt i de deltagande fastigheterna samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall få utnyttjas. Hur beloppet bör beräknas har jag närmare kommenterat i anslutning till lZä och i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.3). Finns inget behov av förmånsrätt bör i denna punkt anges att någon förmånsrätt inte skall finnas. Någon särskild bestämmelse om detta anser jag dock inte nödvän- dig.

Enligt punkt 5 skall anges behövliga föreskrifter för exploateringens

• Sida 71
•  Original

Prop. 1985/86: 2 71

utförande. Till grund för sådana föreskrifter kan ligga sådant som föranleds av synpunkter från kommunen, t. ex. standardkrav på väg- eller gatunätet, vatten— och avloppsanordningar. gemensamhetsanläggningar m.m. Även föreskrifter av annat slag kan bli aktuella, t.ex. sådana som framkommit vid samråd med andra myndigheter. Det kan bl.a. gälla föreskrifter som rör naturvård, trafiksäkerhet och kulturminnesvård.

Enligt punkt 6 slutligen skall anges den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Tiden härför bör bestämmas bl. a. med hänsyn till när en ny eller ändrad plan kan antas föreligga och till omfattningen av de åtgärder som avses med exploateringen. Av 25% framgår att exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt exploaterings- beslutet senast skall vara slutförd. Dock har fastighetsbildningsmyndighe- ten möjlighet att förlänga tiden om särskilda skäl finns. Genom tidsfristen är det sörjt för att ett beslut om exploateringssamverkan, med de särskilda rättsverkningar som är förenade med ett sådant beslut, inte kommer att gälla under oskäligt lång tid utan att en plan antas och att exploateringen fullföljs. Jag finner emellertid inte skäl föreligga att bestämma någon maxi- mal längd av tidsfristen. Den tid som anges i beslutet får givetvis ingen formell betydelse för kommunens handläggning av plan- eller bygglovs- ärenden enligt PBL.

Av andra stycket framgår att frågor som avses i punkterna 3—6, dvs. fastighetemas andelstal, förmånsrättsbeloppets storlek, tidpunkten när ex- ploateringen skall vara slutförd samt behövliga föreskrifter för exploate- ringens genomförande. får tas upp i ett senare beslut om det är lämpligt. Bestämmelsen ger möjlighet till att i ett tidigt skede meddela ett exploate- ringsbeslut för att få till stånd en samfällighetsförening som deltar i arbetet med planläggning av området och som kan uppträda som en part gentemot kommunen. Besluten om andelstal, förmånsrättsbelopp m. ni. kan då med- delas vid en tidpunkt närmare planens antagande.

I tredje stycket anges att cxploateringsbeslutet också skall innehålla en erinran om vilka fastigheter som inte deltar i exploateringen men som berörs av marköverföringar för företagets genomförande. Rätt att ta i anspråk mark från sådana fastigheter föreligger enligt 195 om marken omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att cxploateringsbeslu— tet vunnit laga kraft. Uppgifterna om marköverföringar måste därför bli endast preliminära. Det är dock enligt min mening väsentligt att en fastig- hetsägare som kan beröras av marköverföring får besked om det i ett så tidigt skede som möjligt.

14 %

Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 55 fastighetsbildningslagcn (1970: 988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja natur- tillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med cxploateringsbeslutet.

• Sida 72
•  Original

Prop. 1985/86: 2 72

I denna paragraf stadgas att förordnande om förbud mot eller särskilda villkor för skogsavverkning eller jord-, grus- eller sandtäkt enligt Skåp. 21 & fastighetsbildningslagen eller förbud enligt 5 kap. 225 samma lag mot att utan fastighetsbildningsmyndighetens medgivande uppföra nya byggna- der m. m. får meddelas samtidigt som exploateringsbesltttet.

Paragrafens lydelse överensstämmer i sak med den som lagrådet har föreslagit (bilaga 4).

Syftet med dessa förordnanden vid exploateringssamverkan harjag be- rört tidigare (avsnitt 2.5.5).

Till det sammanträde, vid vilket cxploateringsbeslutet meddelas, bör i princip alla fastighetsägare inom samverkansområdet kallas. Om förord- nanden enligt 5 kap. 21 och 22 55 fastighetsbildningslagen meddelas samti- digt som exploateringsbeslutet blir de, om förordnandet tillkännages vid sammanträdet, gällande omedelbart. Meddelas förordnandet i annan ord- ning gäller det mot var och en som fått kännedom om det. Däremot är det inte lämpligt att ta upp dessa förordnanden direkt i ett exploateringsbeslut, eftersom besvärsreglema inte överensstämmer med dem som gäller för exploateringsbeslutet. I de fall exploateringsbeslut delas upp i särskilda beslut kan förordnande enligt 5 kap. 21 eller 22 55 meddelas i anslutning till något av delbesluten.

Ett byggnadsförbud får meddelas, om det behövs för att underlätta förrättningen och säkerställa resultatet. Vid exploateringssamverkan är det väsentligt att den byggnadsrätt som en ny eller ändrad detaljplan för med sig inte utnyttjas innan fördelningen av den bebyggbara marken är genomförd. Byggnadsförbud enligt 5 kap. 22å fastighetsbildningslagen bör därför regelmässigt kunna utfärdas av fastighetsbildningsmyndigheten om det finns någon risk för att byggnadsrätterna utnyttjas innan marköverfö- ringen är gjord.

Innan ett byggnadsförbud meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten bör samråd ske med byggnadsnämnden. Nämnden bör även underrättas skriftligt när fastighetsbildningsmyndigheten förordnar om byggnadsför- bud och när förordnandet upphör att gälla. Kommunikationen med bygg- nadsnämnden är viktig och nödvändig för att nämnden skall ha möjlighet att upplysa en sökande av bygglov om att även medgivande av fastighets- bildningsmyndigheten krävs för att byggande skall få ske inom området. Föreskrifter om denna kommunikation bör meddelas i en förordning.

Vid överträdelse av ett meddelat förordnande gäller, liksom vid annan fastighetsreglering. bestämmelserna om flyttning av byggnad i 5 kap. 255 andra stycket och ansvarsbestämmelsen i 5 kap. 35 & fastighetsbildningsla- gen. När ett förbud inte längre behövs, bör fastighetsbildningsmyndighe— ten snarast upphäva förbudet. Har förordnandet inte upphävts, upphör det automatiskt när ersättningsfrågorna angående den mark som berörs av förordnandet slutligt avgjorts (5 kap. 23 å).

• Sida 73
•  Original

Prop. 1985/86: 2 73

Enligt 15 kap. 45 fastighetsbildningslagen har sakägare besvärsrätt i fråga om förordnande enligt 5 kap. 21 &. Däremot föreligger ingen besvärs- rätt mot förordnande enligt 5kap. 22.5. Besvär i dessa fall får i stället anföras när någon med stöd av förordnandet nekas medgivande att bygga. Sådan talan är inte inskränkt till viss tid.

15 5

Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfäl- ligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 65 fastighetsbild- ningslagen ( 1970: 988).

När exploateringsbeslut meddelats skall förrättningskostnaderna förde- las mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. Normalt torde de andelstal som bestämts vid förrättningen kunna utgöra grund för denna fördelning.

I paragrafen föreskrivs vidare att 2 kap. 65 fastighetsbildningslagen skall i övrigt tillämpas'vid fördelningen av kostnaderna. Detta innebär bl. a. att sakägarna har en viss möjlighet att själva bestämma hur förrättningskost- naderna skall fördelas. Handläggs flera förrättningsåtgärder vid gemensam förrättning skall vidare de gemensamma kostnaderna enligt 2 kap. 6.8: förs- ta stycket fastighetsbildningslagen fördelas på de olika åtgärderna efter vad som är skäligt. Detta gäller bl. a. när den gemensamma handläggningen avser åtgärder enligt olika lagar. såsom exploateringssamverkansfråga och inrättande av gemensamhetsanläggningar. Sådan fastighetsreglering som sker enligt 1952 och som avser överföring av mark inom samverkansområ- det utgör, liksom fastighetsreglering mellan deltagande fastigheter, en del av exploateringsförrättningen. Förrättningskostnaderna för sådana åtgär- der skall således fördelas enligt bestämmelserna i denna paragraf.

Avvisas ansökan eller inställs förrättningen, skall enligt 2kap. 65 andra stycket fastighetsbildningslagen redan uppkomna kostnader betalas av sökanden, såvida inte särskilda omständigheter föranleder att betalnings- skyldigheten bör fördelas mellan samtliga sakägare eller vissa av dem. Har kommunen påkallat fön—ättningen skall kommunen normalt svara för kost- naderna.

I tredje stycket av 2kap. 6.6 fastighetsbildningslagen ges sakägarna i princip rätt att komma överens om hur förrättningskostnaderna skall för- delas. Avtalsfriheten begränsas av villkoret att det inte får vara uppenbart att överenskommelsen tillkommit i otillbörligt syfte.

2kap. 6å sista stycket fastighetsbildningslagen anger vilka kostnader som utgör förrättningskostnader. Dessa är till en början den taxereglerade avgift som skall utgå till statsverket eller till den kommun som har ansvaret för fastighetsbildningsverksamheten. Till förrättningskostnaderna hör vi- dare ersättning till sakkunnigt biträde vid förrättningen och till sysslomän, utgifter för hantlangning som inte ingår i taxeavgiften samt ersättning för

• Sida 74
•  Original

Prop. 1985/86: 2 74

skada enligt 4kap. 385 tredje stycket fastighetsbildningslagen. Som för- rättningskostnad anses däremot inte kostnad för anlitande av gode män eller det allmännas utgifter för ersättning till tolk. Sådan kostnad skall betalas av det allmänna. .

Kostnad som en enskild kan ha för att ta till vara sin rätt vid förrättning- en, t.ex. för resor till sammanträden, för anlitande av ombud eller för

särskilda utredningar, utgör inte föiTättningskostnad. Sådana kostnader stannar således på den enskilde.

Markfrågor m.m. 16 5

Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom samver- kansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploate— ringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fas- tighetsbildningslagen (1970: 988). I stället för 5kap. 4 och 555. 75 första och andra styckena, 8— 13 och 18 55 samt 8 kap. 1—655 fastighetsbildnings- lagen skall dock gälla 11, 15 och 17—23 55 denna lag. Innebär överenskom- melse enligt 235 att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 115 andra stycket eller 185, skall 5 kap. 205 fastighetsbildningslagen tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 45 denna lag tillämpas.

Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslu- tet enligt 13 5 har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighets- bildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen till den plan som företaget avser att genomföra och för att de deltagande fastigheterna i möjlig ut- sträckning skall kunna tilldelas byggbar mark i förhållande till sina andels- tal. Jag har där även berört behovet av att genom fastighetsreglering kunna tillföra exploateringssamfälligheten mark från fastigheter inom samver- kansområdet vars ägare avböjt att delta. Sådan mark, liksom berörd mark från fastigheter som deltar i samfälligheten. skall tas om hand av samfäl- ligheten och fördelas mellan de deltagande fastigheterna enligt andelstalen.

Enligt paragrafens första stycke skall fastighetsreglering inom samver- kansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploate- ringen. För de deltagande fastighetsägarna innebär detta att de är skyldiga att tåla de marköverföringar m.m. som är nödvändiga för ändamålet. I bl.a. 17 och 1855 finns föreskrifter som skyddar fastighetsägarna mot oförmånliga effekter av fastighetsregleringarna.

Skyldigheten för icke deltagande fastighetsägare att tåla fastighetsregle- ringar finns föreskriven i 19 5. Inlösen- och ersättningsregler för dessa fall finns i 20 och 21 55. Dessutom gäller även här 17 5.

I 165 första stycket föreskrivs vidare att fastighetsbildningslagen skall tillämpas för överföring av mark inom samverkansområdet. I alla avseen- den är emellertid inte bestämmelserna om fastighetsreglering i den lagen

• Sida 75
•  Original

Prop. 1985/86: 2 75

lämpade för marköverföringar inom ett samverkansområde. Jag har i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) utförligt uppehållit mig vid de pro— blem som aktualiseras i exploateringssammanhang och redovisat i vilka avseenden särskilda regler för marköverföring behövs inom ett samver— kansområde. De bestämmelseri fastighetsbildningslagen. som ej bör gälla för exploatering, är bestämmelserna om båtnads- och opinionsvillkoren (5 kap. 4 och 5 55), överföring av mark som är bebyggd (5 kap. 7 5 första och andra styckena), regleringsfastigheternas sammansättning och dimen— sionering (5 kap. 8 5) samt värdering och ersättning mellan sakägarna (5 kap. 9—1355). I stället gäller vid exploateringssamverkan de regler som tagits upp i 11, 15 och 17—22 55 den nu föreslagna lagen.

I 5 kap. 205 ges regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap. 185 sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten att förvär— va fast egendom kringgås. Som lagrådet påpekar (bilaga 4) är avsikten att också vid exploateringsförrättningar hinder skall föreligga att genom över— enskommelse kringgå dessa regler. I överensstämmelse med lagrådets förslag har därför i första stycket tagits in en föreskrift med denna inne- börd.

Genom att särskilda bestämmelser om marköverföring från icke delta- gande fastigheter tas upp i 19 och 20 55 ersätts också de särskilda bestäm— melserna om inlösen och ersättning m.m. i 8kap. 1—655 fastighetsbild- ningslagen. I fråga om 8 kap. kvarstår bestämmelserna om förfarandet vid inlösen (7 5). Reglerna i 8 kap. 2 och 3 55 till skydd för enskilda intressen är således undantagna. Den närmaste motsvarigheten i förevarande lagför- slag är bestämmelserna i 45. I likhet med lagrådet (bilaga 4) anser jag att av 165 bör framgå att den bestämmelsen skall gälla även fastighetsregle- ringar enligt lagen om exploateringssamverkan. Detta har kommit till ut- tryck i första styckets sista mening.

Mitt förslag till ett sammanhållet förrättningsförfarande innebär, som jag tidigare framhållit, att marköverföringar enligt denna paragraf ingår som en integrerad del i exploateringsförrättningen. Några särskilda initiativ be- hövs således inte för sådana åtgärder. Inom ramen för dessa marköverfö- ringar fär givetvis frågor om bildande eller upphävande av samfälligheter eller servitut, liksom om gemensamt arbete, tas upp i den utsträckning som krävs för att genomföra marköverföringarna. Ett laga kraft vunnet beslut om exploateringssamverkan måste dock föreligga. En bestämmelse härom tas upp i andra stycket i denna paragraf.

Förfarandereglerna innebär bl.a. att frågor om tillträde till mark som överförs genom fastighetsreglering kommer att prövas enligt bestämmel- serna i 5 kap. 30—32 55 fastighetsbildningslagen. Därigenom öppnas möj- lighet till s.k. förtida tillträde (5 kap. 30a 5). När exploateringssamverkan syftar till att genomföra en detaljplan torde normalt sådana särskilda om- ständigheter föreligga som krävs för beslut om förtida tillträde.

Som angetts i 1 5 är syftet med exploateringssamverkan att i ett samman-

• Sida 76
•  Original

Prop. 1985/86: 2 76

hang ställa i ordning mark för bebyggelse och anordningar som behövs för bebyggelsen. För att detta syfte skall tillgodoses föreskrivs i tredje stycket att exploateringsförrättning har företräde framför annan fastighetsbild- ningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

175

Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med en detalj- plan.

Paragrafen avhandlar det i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) berörda skyddet för byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med en antagen detaljplan.

Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet (bilaga 4) har föreslagit.

För fastigheter som inte ingår i exploateringssamfalligheten får paragra- fen betydelse endast i de fall som avses i 19 5, dvs. när tvångsvis marköver- föring kan tillgripas. Bl.a. krävs då att planen har antagits efter det att cxploateringsbeslutet vann laga kraft.

Som jag framhöll i anslutning till 165 är ägarna till de fastigheter som ingår i exploateringen skyldiga att tåla de fastighetsregleringar som behövs för att exploateringen skall kunna genomföras. Den skyldigheten gäller oavsett om samverkan avser en plan som har antagits efter det exploate- ringsbeslutet vann laga kraft eller en äldre plan. För dessa fastigheter får 175 således en mer generell betydelse.

Skall ny detaljplan upprättas för samverkansområdet måste den upp- ställda skyddsregeln beaktas vid utformandet av planen. Planen mäste således utformas så att man tar klar ställning till om en byggnad kan bli föremål för tvångsövertagande. I förslaget till PBL (5 kap. 7 5) anges bl.a. att det i detaljplaner särskilt skall anges om planen i fråga skall genomföras i exploateringssamverkan.

Kommer man vid den avvägning av allmänna och enskilda intressen som skall göras vid planprövningen fram till att en viss byggnad inte bör lösas in, måste planen utformas så att byggnaden kommer att stå i överensstäm- melse med planen. Antas däremot en detaljplan så att den aktuella byggna- den strider mot planen är det därmed klarlagt att den skall rivas och marken tas i anspråk för något annat ändamål. Då bör också exploaterings- samfällighcten ha rätt att överta marken och byggnaden vid genomförandet av exploateringssamverkan.

Frågan huruvida en byggnad står i huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan skall bestämmas med hänsyn till såväl byggnadens art som dess omfattning. Bestämmelsen innebär således, att det på marken skall finnas uppfört en byggnad, som i fråga om läge, höjd. djup, våningsantal och den tekniska utformningen i övrigt i huvudsak överensstämmer med

• Sida 77
•  Original

Prop. 1985/86: 2 77

detaljplanen. Ett motsvarande krav på bebyggelses huvudsakliga överens— stämmelse med stadsplan vid to'mteXpropriation uppställdes före lagänd- ring år 1971 i 455 byggnadslagen. Viss ledning vid tolkningen av den nu föreslagna bestämmelsen kan erhållas i den praxis som utbildats enligt nyssnämnda regel i byggnadslagen (jfr Bexelius—Nordenstam—Körlof: Byggnadslagstiftningen, 5: e upplagan, s. 190).

18 5

Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområ- det skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 11 5 andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut. skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på grund av fastighetsregleringen.

Vid en fastighetsreglering skall enligt 5 kap. 85 fastighetsbildningslagen regleringen ske så att fastigheterna inte blir mindre lämpade för sitt ända- mål än före regleringen. När fastighetsregleringen utgör ett led i fördelning- en av bebyggbar mark inom en exploateringssamfällighet är det i stället andelstalen i exploateringssamfälligheten som skall vara styrande för hur regleringen skall genomföras. Reglerna härom i denna paragrafs första stycke skall som jag nämnde i anslutning till 165 ersätta motsvarande regleri 5 kap. fastighetsbildningslagen.

Första stycket har utformats i enlighet med lagrådets förslag (bilaga 4). Enligt huvudregeln i första meningen skall en fastighet som har mark som är tillgänglig för exploatering erhålla tilldelning i bebyggbar mark i förhållande till sitt andelstal. De krav på bl. a. planenlighet och lämplighet som ställs i 3 kap. fastighetsbildningslagen kan emellertid leda till att fas- tigheten i vissa fall inte kan få tilldelning i mark efter andelstalet. Dessa krav leder nämligen till att endast hela tomter. inte tomtdelar, kan tilldelas de deltagande fastigheterna. Det kan förväntas att det främst vid förnyelse och förtätning inte sällan kommer att saknas förutsättningar för marktill- delning till samtliga deltagande fastigheter. Något krav på medgivande från fastighetsägare eller särskilda föreskrifter i fråga om fastighetsregleringen i denna situation synes inte böra införas. Det ligger i sakens natur att fastighetsägare som deltar i samexploatering inte alltid kan ha garanti för marktilldelning. I stället bör då de värdeskillnader som uppstår utjämnas genom pengar. En bestämmelse om det har tagits in i andra meningen.

Frågan om hur tilldelningen skall ske, vem som skall ha mark osv.. får bedömas med ledning av föreskrifterna i 5 kap. 65 andra stycket fastighets- bildningslagen. Det innebär bl.a. att regleringen skall verkställas på det sätt som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. Finns nyttjanderätter upplåtna på en fastighet

• Sida 78
•  Original

Prop. 1985/86: 2 78

för hus på ofri grund, måste vidare tillses att fastigheten tilldelas mark så att nyttjanderätterna i största möjliga utsträckning kan bestå.

Frågan om företräde till mark vid bristsituationer bör inte lagregleras. I de enskilda fallen torde en bedömning med hänsyn till skäligheten ganska lätt kunna göras. Vid tveksamma fall kan t. ex. andelstalens storlek tillmä- tas avgörande betydelse.

Den mark som fastigheterna tilldelas kan vara värd olika mycket. V är- deskillnaderna kan hänföras till markens läge. Mark med sjöutsikt kan t. ex. ha större värde än mark som saknar sådan utsikt osv. Även byggrät— ten på marken kan variera. Kostnaderna för att bebygga marken kan vidare variera med grundförhållandena. Som utredningen påpekar kan vissa av dessa värden utjämnas genom att kostnaderna för t. ex. grundför- stärkning behandlas som en gemensam kostnad som fördelas efter andels— talen. Andra värdeskillnader måste i vissa fall få påverka tilldelningen. Till ledning för tilldelningen kan det vara lämpligt att den mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid tillträdet. Vid tilldelningen måste givetvis beaktas inte bara värdet av den mark som en fastighet tillförs genom fastighetsreglering utan också värdet av den bebyggbara mark som redan finns på fastigheten och som får behållas.

I samband med att jag lägger fram förslag till följdlagstiftning till bl.a. PBL, avserjag att föreslå att lagen (1970: 990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning ändras så att de likvider som utgår till fastighetsägare kommer att utgöra fastighetsbildningslikvider med för— månsrätt i betalningsskyldiga fastigheter. Om en fastighet, som upphör att existera eller minskar i värde, svarar för fordran, har fordringsägare i princip rätt till betalning ur likviden. Om fastigheten minskar i värde måste vid förrättningen tillses att den ersättning som tilldelas fastigheten för bristande tilldelning i mark inte kvittas mot eventuella gemensamma kost- nader på ett sådant sätt att panträttshavarnas säkerhet kan komma i fara. Jag återkommer i det följande med en närmare redovisning av vad som gäller i fråga om fordringshavarnas ställning vid en exploateringsförrätt- ning.

Även för innehavare av servitut och nyttjanderätter måste givetvis en ekonomisk reglering ske om deras rättigheter upphör. Detta sker normalt genom avtal eller fastighetsreglering. Innehavare av servitut eller nyttjan- derätter i den mark som berörs är sakägare vid fastighetsregleringar och berättigade till ersättning. Fastighetsbildningslagen innehåller även andra särskilda skyddsregler för innehavare av servitut och nyttjanderätter som måste iakttas vid fastighetsregleringar. Så t. ex. åtnjuter hyresgäster sam- ma skydd som vid exekutiv försäljning. Nyttjanderätter som inte tillkom- mit genom avtal, s.k. ofIicialnyttjanderätter såsom t.ex. vågrätt, kan inte påverkas genom en fastighetsreglering.

• Sida 79
•  Original

Prop. 1985/86: 2 79

Ersättningar som skall utgå enligt denna paragraf ingår i avräkningen enligt 5 kap. 15 5 fastighetsbildningslagen vid fastighetsreglering.

Med hänsyn till vad jag anförde i anslutning till 11 5 bör en bestämmelse om skadeersättning tas in i förevarande paragrafs andra stycke. Eftersom hänvisningen i 165 inte omfattar 5 kap. 125 fastighetsbildningslagen bör — som lagrådet har föreslagit (bilaga 4) — bestämmelsen utformas så att den gäller även innehavare av särskild rätt till fastigheten.

F ordringshavares ställning

I samband med marköverföring inom ett samverkansområde måste gi- vetvis fordringshavares ställning uppmärksammas. Bestämmelser som skyddar fordringshavare finns i fastighetsbildningslagen, och dessa be- stämmelser kommer enligt mitt förslag att gälla även vid markreglen'ng för exploateringssamverkan.

Bestämmelserna gäller sådana fordringar för vilka en fastighet svarar på grund av inteckning eller bestämmelse i lag. Inteckningshavare är inte sakägare i denna egenskap och har inget direkt inflytande på fastighetsbild- ningen. I stället är fastighetsbildningsmyndigheten skyldig att ex officio beakta sådana rättighetshavares intressen. Detta sker dels genom värde- rings- och ersättningsreglerna i 5kap. 95 fastighetsbildningslagen, som hindrar att fastighetsägare lider förlust genom marköverföring, dels genom att fastighetsägare inte fritt får disponera en utbetald ersättning (5 kap. 165). Om en fastighet som svarar för fordran minskar i värde. skall ersätt- ningen enligt 5 kap. 165 inbetalas till myndighet (statens lantmäteriverk) för att fördelas på samma sätt som en expropriationsersättning. Efter medgivande av alla fordringshavare eller fastighetsbildningsmyndighetens konstaterande att regleringen är väsentligen utan betydelse för rättsägare — s.k. oskadlighetsprövning — får dock inbetalning underlåtas. I fråga om ersättningens storlek gäller bl.a. att den får grundas på överenskommelse som innebär avsteg från lagens ersättningsregler endast efter fordringsha- vares medgivande. såvida inte oskadlighetsprövning kan ske. Möjligheten att ta ut beslutad ersättning av den betalningsskyldige är tryggad genom lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning.

Vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet har fastighetsbild- ningsmyndigheten lika stort ansvar för panträttshavare som eljest. Om fördelning av mark enligt andelstalen inte kan ske fullt ut, skall enligt 185 andra meningen skillnaden utjämnas med ersättning i pengar.

Ersättningarna enligt 185 denna lag är avsedda att tas upp samtidigt med avräkning enligt 5kap. 155 fastighetsbildningslagen. I avräkningen skall också tas upp ersättning enligt 21 5 denna lag för mark som överförts från fastighet som inte deltar i samverkan. Som jag nyss redovisat utgör ersätt- ningarna fastighetsbildningslikvider enligt fastighetsbildningslagen. vilka normalt skall inbetalas till statens lantmäteriverk för fördelning mellan fordringsägare i fastigheter som minskar i värde. Betalningen regleras

• Sida 80
•  Original

Prop. 1985/86: 2 30

alltid mellan fastigheterna. Detta gäller även det fall att ersättning skall utgå till eller betalas av delägarna i en marksamfällighet. Som jag tidigare nämnde blir betalningar i de nu avsedda fallen tryggad av förmånsrätt enligt den nyss aviserade ändringen i lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning.

Förhållandet är i princip detsamma för innehavare av fordran i fastighe— ter som ingår i exploateringsföretaget. I dessa fall skall fastigheterna enligt 185 tilldelas bebyggbar mark eller, om det inte kan ske fullt ut, tilldelas ersättning i pengar. För betalning av sådan ersättning gäller 5 kap. 165 fastighetsbildningslagen.

I vissa fall kan det för genomförande av exploateringen vara lämpligt att mark från en deltagande fastighet överförs till en marksamfällighet. Ande- len i marksamfälligheten kommer då att tillhöra de deltagande fastigheter- na och utgör således även i fortsättningen säkerhet för fordran. Sker avstyckning från marksamfälligheten, skyddas fordringshavare genom be- stämmelserna i 10 kap. 25 andra stycket fastighetsbildningslagen. Dessa innebär att avstyckning, i de fall delägande fastighet svarar för inteckning. får ske endast om ett belopp, som enligt fastighetsbildningsmyndighetens bedömning motsvarar värdet av den intecknade fastighetens andel i den mark som avstyckas, inbetalas till myndigheten för fördelning. Inbetalning behöver dock inte göras om inteckningshavaren ger sitt medgivande till avstyckningen eller oskadlighetsprövning görs.

19 5

Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildningsmyn- digheten förordna att fastigheter, som inte ingåri exploateringssamfällig- heten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under förut- sättning att

1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att cxploateringsbeslutet vann laga kraft,

2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig- het med planen.

I förhållande till 195 i förslaget i den återkallade propositionen 1981/82: 221 har endast sådana ändringar gjorts som föranleds av att da- gens stads- och byggnadsplaner enligt PBL ersätts med en enda planform — detaljplanen — och att den statliga faställelseprövningen slopas.

Som jag har anfört bl. a. iden allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) skall en exploateringssamfällighet ha rätt att överta sådan mark inom samver— kansområdet som omfattas av en antagen detaljplan och som tillhör fastig- heter vars ägare avböjt deltagande i exploateringsföretaget. Sådant överta- gande får dock ske endast om marken omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att cxploateringsbeslutet vann laga kraft och endast i den

• Sida 81
•  Original

Prop. 1985/86: 2 81

utsträckning som behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med cxploateringsbeslutet. Som ytterligare förutsättning gäller att det av planen skall framgå att den skall genomföras enligt denna lag. Bestämmelser om detta tas upp i förevarande paragraf. Som jag förut nämnde gäller härutöver skyddsregeln avseende bebyggd mark i 17 5.

Den mark som avstås torde normalt tillföras någon deltagande fastighet eller bilda en marksamfällighet. Den kan emellertid också tillföras t. ex. en gatufastighet som ägs av kommunen. Den rätt som exploateringssamfäl- ligheten får är således till sin natur inget annat än en rätt till marköverfö- ring, som kan innebära att all mark till en fastighet överförs till en annan enhet inom samverkansområdet.

Om en fastighetsreglering med stöd av denna paragraf måste ske innan det ännu kan avgöras vart marken skall överföras, bör den tillföras en samfällighet. Detta förutsätter emellertid att fastighetsbildningslagen änd- ras. Enligt gällande bestämmelser får nämligen samfälligheter i princip endast bildas för ändamål som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter (6 kap. 1 5 fastighetsbildningslagen). I förslaget till följdlag- stiftning till PBL som regeringen den 25 april 1985 remitterade till lagrådet, föreslås en ny bestämmelse i fastighetsbildningslagen som gör det möjligt att bilda särskilda samfälligheter av mark som ingår i samverkansområdet för en exploateringssamfällighet.

När fråga uppkommer om överföring av mark enligt 195 gäller de be- stämmelser om förfarandet som anges i 8 kap. 75 fastighetsbildningslagen. De innebär bl. a. att ägaren till den fastighet som blir föremål för marköver- föring och övriga berörda sakägare skall underrättas om överföringen innan regleringsfrågan får företas till slutlig behandling och att anmälan skall göras till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Ägaren till fastigheten är också skyldig att lämna upplysningar om inneha- vare av särskilda rättigheter i fastigheten. Hänvisningen till 8 kap. 75 fastighetsbildningslagen medför vidare att ett förordnande om marköver- föring skall tas upp i fastighetsbildningsbeslutet.

20 5

Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastighetsreg- lering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken föreligger dock endast under förutsättning att

1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att cxploateringsbeslutet vann laga kraft,

2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och.

3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig- het med planen.

Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet att anta detaljplanen vann laga kraft.

6 Riksdagen [985/86. ] saml. Nr 2

• Sida 82
•  Original

Prop. 1985/86: 2 82

Paragrafen motsvarar 20 i den återkallade propositionen 1981/82z221 med de sakliga förändringar som är föranledda av att förevarande lag samordnas med PBL.

Paragrafen motsvarar i huvudsak vad som har föreslagits i PBL (14 kap. 1 & första stycket) beträffande mark som enligt en detaljplan är avsedd för allmän plats. En skillnad i förhållande till det förslaget är att den nu föreslagna 20å omfattar även mark som är avsedd för enskilt bebyggande. Motivet till denna skillnad har jag utvecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5 .4).

När fråga väcks enligt denna paragraf är förrättningsformen den mest lämpade för reglering av ersättningsanspräken. Det är då möjligt att ge- nomföra regleringarna vid samma förrättning som övriga marköverföringar i exploateringsföretaget och överföra den ianspråktagna marken till de fastigheter som slutligt skall motta den.

Begäran om inlösen skall enligt andra stycket göras senast sex månader efter det att beslutet att anta planen vann laga kraft. Somjag har anmärkt i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4 och 2.5.6) har tidsgränsen sex månader valts för att ge fastighetsägare. som är berättigad att begära inlösen. skäligt rådrum utan att för den skull fördröja genomförandet av exploateringssamverkan. Det leder bl. a. till att tiden för exploateringssam- verkans genomförande bör i de fall en inlösensituation kan påräknas. inkludera sexmånadersfristen.

Ersättning 21 &

Om mark enligt 19 eller 205 överförs till annan fastighet eller till en samfällighet. skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4kap. ex- propriationslagen (1972: 719). Hänsyn skall dock inte tas till den inverkan som detaljplanen kan ha haft på. markens värde.

Vid bestämmande av ersättning enligt första stycket skall vad som sägs i 4 kap. 35 expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före den då exploateringsbeslutet vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgo- doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

När ersättning skall bestämmas i samband med marköverföring enligt 19 eller 205 skall enligtförsta stycket bestämmelserna i 4kap. expropriations- lagen tillämpas med vissa modifikationer. Hänvisningen innebär i huvud- sak följande. För en fastighet som överförs i sin helhet skall löseskilling betalas med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Överförs bara en del av en fastighet, skall ersättningen betalas med belopp som

• Sida 83
•  Original

Prop. 1985/86: 2 83

motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom överföringen. ] båda fallen kan fastighetsägaren dessutom få ersätt- ning för annan skada som uppkommer. I vissa fall skall löseskilling och annan ersättning jämkas med tillämping av bestämmelserna i 4 kap. 2—5 åå expropriationslagen.

Vid beräkning av markens värde skall i exploateringssammanhang bortses från sådan inverkan på värdet som föranleds av den detaljplan som exploateringen avser. Motivet till denna föreskrift har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2). För inverkan från ny eller ändrad detaljplan är principen således densamma som gäller när exprOpriationstill- stånd söks först och detaljplan därefter antas, nämligen att man — beträf- fande mark för enskilt bebyggande — skall bortse från inverkan av sådan plan när ersättningen bestäms. Är det t. ex. fråga om mark som enligt äldre plan varit avsedd till gata eller annan allmän plats skall ersättningen be- stämmas på samma sätt som om inlösen skett enligt den äldre planen.

I andra stycket anges hur 4 kap. 3.5 expropriationslagen skall tillämpas vid bestämmande av ersättning. En motsvarande bestämmelse finns i 135 första stycket anläggningslagen.

Efter mönster från bl. a. fastighetsbildningslagen (5 kap. 125 tredje stycket) och anläggningslagen ( 13 å andra stycket) har i tredje stycket tagits in föreskrifter om beräkning av ersättningen när det finns rättighetshavare som är berättigade till ersättning.

22%

Ersättning enligt 21 & skall betalas inom tre månader efter det att ersätt- ningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt ett räntelagen (1975: 635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall ränta betalas även enligt 55 räntelagen från den dag tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra mening- en denna paragraf.

Paragrafen har utformats med 325 anläggningslagen som förebild. Några bestämmelser om vem som skall erlägga ersättningen anges inte i paragrafen. Av reglerna i lagen om förvaltning av samfälligheter följer dock att betalningsskyldigheten skall fullgöras av samfällighetsförening. om sådan bildats. I annat fall har de deltagande fastighetsägarna enligt allmänna rättsregler solidariskt att svara för betalningen.

] fråga om ersättningar enligt 21 & skall 5 kap. 1615 fastighetsbildningsla- gen om nedsättning av ersättningsbelopp hos myndighet tillämpas. Detta framgår av hänvisningen i 165 till bl.a. 5 kap. 165 fastighetsbildningsla- gen.

• Sida 84
•  Original

Prop. 1985/86: 2 84

Överenskommelse mellan fastighetsägare m. m. 23 & Undantag får göras från 11, 17. 18, 21 och 22 5.5. om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger det. Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran. får undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordring- ens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteck- ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings- havare som i 22 kap. 11 & jordabalken föreskn'vs för relaxation. Medgivan- de av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Förslaget om exploateringssamverkan utgår, som tidigare flera gånger framhållits, från att frivillig samverkan föreligger mellan fastighetemas ägare och att cxploateringsbeslutet kan grundas på den träffade överens- kommelsen. I första stycket anges vilka regler i lagen som får åsidosättas genom överenskommelse. Det gäller reglerna om andelstal (11 å), skydd av byggnad (17 5). tilldelning av mark och utjämning i pengar (185) samt om ersättnings storlek och utbetalning (21 och 22 55).

Andra stycket innehåller föreskrifter till skydd för rättsägare som inte själva kan bevaka sina intressen vid förrättningen. Andra stycket har utformats efter förebild av bl.a. 5kap. 185 andra stycket fastighetsbild— ningslagen.

Verkställighet m. m.

245

När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fastighetsboken eller tomträttsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samver- kansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts- belopp. När cxploateringsbeslutet enligt 255 har upphört att gälla skall även det antecknas.

Somjag tidigare har påpekat skall cxploateringsbeslutet och det eller de fastighetsbildningsbeslut som avser markreglering kunna meddelas i en och samma förrättning. Också övriga fastighetsbildningsbeslut m.m. som kan behövas för att genomföra exploateringen kan meddelas i den förrätt- ningen. Exploateringsförrättningen kan således komma att pågå under en relativt lång tid efter det en ansökan om exploateringssamverkan anhängig— gjorts och få betydande verkningar för berörda fastigheter. Härtill kommer att en samfällighetsförenings bidragsfordran i de deltagande fastigheterna i vissa fall är förenad med förmånsrätt. Med hänsyn till bl.a. dessa omstän- digheter är det angeläget att kreditgivare och de som avser att förvärva fastigheter som berörs av exploateringen får vetskap om företaget. ] före- varande paragraf har därför föreskrivits att i fastighetsboken eller tomt- rättsboken skall införas uppgift om eXploateringsbcslutet så snart det har meddelats. Anteckning skall också göras när beslutet har upphört att gälla

• Sida 85
•  Original

Prop. 1985/86: 2 85

enligt 25%. Av samma skäl bör i förekommande fall också antecknas i fastighetsboken det förmånsrättsbelopp som beslutas enligt 13 så.

I fastighetsbildningssammanhang är det gängse förfarandet att anteck- ning sker i fastighetsregistret. Med hänsyn till att exploateringssamverkan endast avser en begränsad tidsperiod anser jag emellertid att det inte är påkallat att belasta fastighetsregistrct med någon anteckning i frågan.

25 5

Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploate- ringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga tidsfristen.

Enligt första stycket upphör eXploateringsbcslutet att gälla vid den tid- punkt när exploateringen skall vara slutförd. Detta innebär ett krav på samfällighetsförcningen eller de delägare som förvaltar samfälligheten att fullfölja exploateringen inom föreskriven tid. Det medför också att exploa- ten'ngsbeslutet inte blir gällande under lång tid utan att någon exploatering sker. När den angivna tidpunkten inträffar upphör exploateringssamfäl- ligheten, såvida inte tiden förlängs.

Förfaller ett exploateringsbeslut upphör den sakrättsliga sammanslut- ningen av de deltagade fastigheterna. Av 615 lagen om förvaltning av samfälligheter följer att samfällighetsförcningen skall upplösas när exploa- teringssamfälligheten upphört att bestå.

Av andra stycket framgår att fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om förlängning av tidsfristen för exploateringen, om särskilda skäl förelig- ger. Eftersom exploateringsbeslutet normalt meddelas på ett tidigt stadium i exploateringsprocessen. kommer det ofta att vara svårt att ange tiden när exploateringen skall vara slutförd. En möjlighet att kunna förlänga denna tid bör därför finnas. Att oförutsedda händelser inträffar, som gör att den beslutade tiden inte kan hållas bör således vara ett skäl att besluta om förlängning av tiden. Överklaganden som leder till långa handläggningsti- der hos beslutande myndigheter kan vara sådana oförutsedda händelser. Ett annat särskilt skäl kan vara att det bedöms återstå endast en kort tid innan en detaljplan finns eller exploateringen är avslutad. Över huvud taget bör förlängning kunna beslutas om ett aktivt arbete pågår för att genomföra företaget och det således finns skäl att anta att det verkligen kommer att genomföras på avsett sätt. Förlängning bör således kunna beslutas utan att sådana ändrade förhållanden som avses i 26% har inträtt. Om exploateringen inte genomförs på grund av att de förutsättningar som låg till grund för cxploateringsbeslutet väsentligt ändrats, kan frågan om att fortsätta exploateringssamverkan prövas antingen vid en ny förrättning eller vid en omprövning enligt 26 5.

Beslut om förlängning av tiden för exploateringen måste fattas innan tidsfristen gått ut och cxploateringsbeslutet upphört. Som regel bör initia-

• Sida 86
•  Original

Prop. 1985/86: 2 ' 86

tiv till förlängningen komma från sakägarhåll. men fastighetsbildningsmyn- digheten har också möjlighet att självmant ta upp frågan. Ett sådant initia— tiv från myndigheten kan bli aktuellt då det ursprungliga initiativet till exploateringssamverkan kommer från kommmunen. Någon skyldighet för myndigheten att kontrollera om det finns behov av förlängning av tidsfris- ten skall dock inte föreligga. Eftersom frågan om förlängning normalt kommer att bli aktuell under pågående förrättning, har fastighetsbildnings— myndigheten ändå ett intresse av att se till att cxploateringsbeslutet inte i onödan förfaller. Samrådsskyldigheten med sakägarna och kommunen gäller även i detta sammanhang. Framför allt är kommunens inställning viktig och kommunens yttrande bör få stor betydelse för fastighetsbild— ningsmyndighetens beslut i förlängningsfrågan. Något särskilt medgivande av kommunen för att förlänga en tidsfrist bör dock normalt inte krävas. Om detaljplanens genomförandetid har gått ut ligger det i sakens natur att kommunens medgivande inhämtas.

Beslut om förlängning meddelas inte vid förrättning utan är i likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen att betrakta som en särskild åtgärd.

I 33å första och tredje styckena anläggningslagen finns föreskrifter som motsvarar den nu föreslagna 25 &.

Verkan av ändrade förhållanden m. m.

265

Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhållan- den som väsentligt inverkar på en fråga som har avgjorts slutligt genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.

En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträ- det kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare. '

Som jag framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) innebär det av mig förordade förfarandet att förrättningshandläggningen kommer att pågå ända tills de fastighetsregleringsätgärder som krävs är slutförda. Exploateringsbeslutet kan däremot vinna laga kraft på ett tidigt stadium, t.ex. om ett delbeslut meddelas för att en samfällighetsförening skall kunna bildas.

Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föresla- git (bilaga 4).

Första stycket motsvarar 355 anläggningslagen och föreskriver att en fråga, som behandlats i ett exploateringsbeslut som vunnit laga kraft, får tas upp till förnyad prövning om ändrade förhållanden inträtt som väsent- ligt inverkar på frågan. Därmed avses i princip att det skall vara fråga om nya eller ändrade förhållanden av rent faktisk natur och inte bara om annat bedömande av föreliggande fakta. Omprövning bör dock i vissa fall kunna medges även när föreliggande fakta tidigare bedömts felaktigt. Är de deltagande fastighetemas ägare ense om att beslutet bör ändras och finns det inte hinder av annat slag, bör sålunda omprövning som regel inte

• Sida 87
•  Original

Prop. 1985/86: 2 87

vägras. I vissa sådana situationer kan det dock vara nödvändigt att också kommunens samtycke inhämtas.

Skäl till omprövning kan uppkomma av flera anledningar. De planmäs- siga förutsättningarna kan t. ex. förändras mellan tidpunkten för exploate- ringsbeslutet och plangenomförandet. Oförutsedda omständigheter i fråga om de grundläggande förutsättningarna för exploateringssamverkan o.d. bör också i vissa fall kunna leda till omprövning. liksom väsentliga föränd- ringar av möjligheterna att avyttra de färdiga tomterna på marknaden. Över huvud taget bör exploateringsföretag som på grund av ändrade förut- sättningar visar sig leda till en klar förlust kunna avvecklas.

Det kan också vara ett skäl till omprövning att en fastighetsägare, som tidigare avböjt att medverka i företaget, begär att få delta i samverkan. I sådana fall bör fastigheten i första hand kunna inträda i samfälligheten efter överenskommelse som godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten enligt 32å. Träffas inte överenskommelse bör det även i sådana fall i princip krävas att ändrade förhållanden har inträffat som väsentligt inverkar på frågan för att en omprövning skall kunna komma till stånd.

Vid en omprövning tillämpas samma förfarande och villkor som vid den ursprungliga prövningen. Således fordras att komunen beslutar om plan- ändring när det gäller sådana förändringar som påverkar samverkansområ- dets avgränsning eller andra förutsättningar för företaget som kan ha getts av kommunen i planen. Även opinionsvillkoret skall prövas på nytt. Vid denna prövning skall givetvis de åtgärder som redan vidtagits inom ramen för den pågående exploateringssamverkan beaktas.

Det är emellertid samtidigt väsentligt för exploateringens genomförande att kretsen deltagande fastighetsägare inte ändras genom att någon eller några fastighetsägare utträder. Ett sådant utträde kan annars försätta de kvarvarande fastighetsägarna i en svår situation, särskilt om en fastighets- ägare med stor andel i företaget begär utträde. I andra stycket föreskrivs med hänsyn härtill att utträde ur exploateringssamfälligheten får ske en- dast om utträdet kan ske utan olägenhet för de andra fastighetsägarna. Det bör således inte godtas som skäl för utträdet att kostnaderna för företaget blivit högre än vad fastighetsägaren antog. Har en fastighetsägare endast ett lågt andelstal i exploateringen bör dock även en försämrad ekonomi kunna beaktas.

27 &

Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploate- ringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällighetsför- ening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.

] likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen (36 &) lämnar mitt förslag möjlighet till att man på två skilda sätt kan klara av den ekonomiska reglering som föranleds av att cxploateringsbeslutet omprövas. Den eko- nomiska regleringen kan tillgå antingen så att den befintliga samfällighets-

• Sida 88
•  Original

Prop. 1985/86: 2 gg

föreningen upplöses och en ny bildas eller så att en avräkning sker direkt mellan delägarna enligt 28— 30 åå. l förevarande paragraf regleras möjlighe- ten för fastighetsbildningsmyndigheten att under den pågående förrättning- en eller i samband med en ny förrättning förordna om upplösning av en befintlig samfällighetsförening.

För att en samfällighetsförening skall få upplösas krävs att den betalat sina skulder och skiftat sina eventuella tillgångar. Det kan därför ta lång tid innan föreningen slutligt upplösts. Detta förhållande hindrar dock inte att en ny förening bildas och tillträder förvaltningen av exploateringssamfäl- ligheten.

28 &

Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploaterings— samfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30.5 beräknat överskott som tillförs honom genom anslut- ningen.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.

Paragrafen motsvarar 375 anläggningslagen. Den innehåller bestämmel- ser om ekonomisk reglering när en fastighet inträder i en bestående exploa- teringssamfällighet och när en fastighets andelstal höjs.

] dessa fall skall fastighetens ägare enligt första stycket betala ersättning för den andel i samfällighetens överskott som tillförs honom genom anslut- ningen. Hur överskottet beräknas anges i 30 &.

När samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening, innebär en anslutning automatiskt att fastighetsägaren blir skyldig att efter fastighe- tens andelstal bidra till betalning av föreningens förbindelser. Vid beräk- ningen av överskott enligt 30% skall hänsyn därför tas till sådana förbin— delser. Här bör framhållas att till en förenings förbindelser hör även den fordran på föreningen som delägarna har för värdet av tillskjuten mark. Förvaltas samfälligheten däremot direkt av delägarna, innebär anslutning- en inget ansvar för de förbindelser som de tidigare delägarna åtagit sig.

Som överskott skall i detta fall anses värdet av utförda anläggningar. Det synes lämpligt att ersättningsskyldigheten enligt denna paragraf då helt eller delvis fullgörs på så sätt att den inträdande genom särskild utfästelse övertar ansvaret för en del av dessa förbindelser (jfr prop. I973:l60 s. 258).

När en redan ansluten fastighets andelstal höjs behövs en ekonomisk reglering av i princip samma slag som vid nyanslutning. Detta regleras i andra stycket.

29%

Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten. skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt 305 beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

• Sida 89
•  Original

Prop. 1985/86: 2 89

I denna paragraf meddelas bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet utträder ur en bestående samfällighet och när en fastighets an- delstal minskas. Bestämmelsen motsvarar 385 anläggningslagen.

På motsvarande sätt som vid inträde skall ägaren till en fastighet som utträder erhålla ersättning för sin andel i ett eventuellt överskott. Förvaltas samfälligheten av en samfällighetsförening torde det åligga denna att betala ersättning till den utträdande för den andel i samfällighetens överskott som han förlorar genom utträdet. I annat fall får skyldigheten anses åvila kvarvarande delägare i samfälligheten, var och en efter sitt andelstal (jfr prop. 1973: 160 s. 259). Föreligger underskott. vilket endast kan förekom- ma vid föreningsförvaltning, är den utträdande skyldig att betala sin andel härav till samfällighetsföreningen.

De bestämmelser, som gäller vid en fastighets utträde ur en bestående samfällighet, bör tillämpas på motsvarande sätt när en fastighets andelstal minskar. Stadgande härom finns i andra stycket.

30 &

Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpning av 28 och 29% samfällighetens överskott eller underskott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och för- eningens tillgångar, å ena sidan. och föreningens förbindelser. å den andra.

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

Paragrafen, som motsvarar 39% anläggningslagen, anger grunderna för beräkning av överskott eller underskott i de fall som regleras i 28 och 29 åå. Innehållet i paragrafen överensstämmer i sak med utredningens förslag. Enligt betänkandet skall 39å anläggningslagen i sin helhet tillämpas vid förändringar i fråga om delägarkrets och andelstal. Det innebär bl.a. att värdet av befintliga anläggningar skall uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till kostnaderna för anläggningarnas utförande och till anläggningarnas ålder och fortsatta användbarhet.

Till skillnad från utredningsförslaget på denna punkt anser jag att det inte bör lagfästas vilken metod som skall användas vid värderingen av anläggningarna. Eftersom det är i första hand investeringarnas effekter på fastighetemas marknadsvärden som skall bedömas, kan en kostnadsvär- dering inte vara annat än ett hjälpmedel i detta sammanhang. Värdet av en anläggning kan många gånger avvika från kostnaden för densamma på grund av t. ex. ändrade behov av anläggningen, högre kvalitet på utföran- det än erforderligt, slitage, ålder m.m. För att inte låsa bedömningarna i dessa situationer innehåller mitt förslag inget stadgande på denna punkt. Jag vill därmed betona att det här mer är fråga om en skälighetsbedömning än en på mätbara faktiska förhållanden grundad matematisk beräkning (jfr prop. l973:160 s. 260).

• Sida 90
•  Original

Prop. 1985/86: 2 90

3l & I fråga om betalning av ersättning enligt 28 eller 295 tillämpas 22 &.

Paragrafen överensstämmer med motsvarande regler i 405 anläggnings- lagen.

325

En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Paragrafen motsvarar 43% anläggningslagen. Fastighetsbildningsmyndigheten får godkänna en överenskommelse en- dast om det är uppenbart att den inte strider mot denna lag. Därmed avses sådana regler som inte kan åsidosättas genom överenskommelse mellan de berörda sakägarna, t.ex. de grundläggande kraven för att exploaterings- samverkan skall få ske. Överenskommelsen måste också ligga inom ramen för vad som medges i detaljplanen eller områdesbestämmelserna. En över- enskommelse kan innebära att inträde i samfälligheten medges för en fastighet som är belägen inom samverkansområdet och vars ägare tidigare avböjt att delta. Däremot kan inte en fastighet, som ligger utanför samver- kansområdet, inträda genom en överenskommelse. En överenskommelse som innebär att samfällighetens möjligheter att genomföra exploaterings- företaget allvarligt försvåras bör inte heller godkännas. Över huvud taget bör en överenskommelse inte godkännas om det råder minsta tveksamhet om överenskommelsens förenlighet med denna lag (jfr prop. 1973: 160 s. 263).

När en samfällighetsförening förvaltar exploateringssamfälligheten bör en överenskommelse träffas mellan föreningen och ägaren av den fastighet som skall inträda i eller utträda ur samfälligheten. Föreligger delägarför- valtning måste samtliga delägare biträda överenskommelsen. Överens- kommelsen bör i allmänhet upprättas skriftligen. Den kan emellertid också ingås vid ett förrättningssammanträde och tas upp i protokollet.

Domstolsprövning m. m.

33 & I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbildnings- myndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningslagen( 1970: 988). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid till- lämpas även på cxploateringsbeslutet.

Vid tillämpning av 15 kap. öå fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännnande enligt 32.5 denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.

• Sida 91
•  Original

Prop. 1985/86: 2 91

Paragrafen har utformats med 305 anläggningslagen som förebild och har getts den lydelse som lagrådet har föreslagit (bilaga 4).

Reglerna om förfarandet vid förrättning för exploateringssamverkan har i allt väsentligt anpassats till motsvarande bestämmelser i fastighetsbild- ningslagen (jfr 95). Bestämmelserna om domstolsprövning har därför i första stycket utformats i nära anslutning till 15 kap. fastighetsbildningsla- gen. De bestämmelser som i kapitlet avser fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas på eXploateringsbcslutet.

Som jag närmare beskrivit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.6) har en exploateringssamfällighet tillagts förhållandevis långtgående befo- genheter att ta i anspråk behövlig mark för exploateringsföretaget även från fastighetsägare som avböjt att delta. Samtidigt gäller åtskilliga regler som tillgodoser sådana fastighetsägares intressen, bl. a. skyldigheten enligt 4 & att söka alternativa lösningar för exploateringen, opinionsvillkoret i 5 &, skydd av bebyggd mark i 17%. begränsningarna i rätten att överföra mark enligt 19% samt samfällighetens skyldighet att inlösa mark enligt 205. Icke deltagande fastighetsägare kommer därmed att i egenskap av sakägare kunna överklaga en stor del av de beslut som fattas under exploateringsför- rättningen.

I andra stycket har tagits upp en bestämmelse som klargör att besvärsti- den i ärenden om godkännande enligt 32% skall räknas från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Även kommunen får föra talan mot ett sådant beslut.

34%

Bestämmelserna i 16—18 kap. fastighetsbildningslagen ( 1970: 988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 33 &. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighets— reglering enligt 19 eller 205 gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.

Enligt denna paragraf skall 16—18 kap. fastighetsbildningslagcn tilläm- pas på mål som fullföljs enligt 33%. 16kap. fastighetsbildningslagen be— handlar förfarandet vid fastighetsdomstol, I7kap. rättegången i hovrätt och 18 kap. rättegången i högsta domstolen. I denna del överensstämmer paragrafen med 31 5 första stycket anläggningslagen.

Enligt l6kap. 145 fastighetsbildningslagen skall i mål om markersättning m.m. sakägare, som avstår mark eller särskild rättighet. få gottgörelse för sin kostnad oberoende av utgången av målet. Motsvarande princip bör gälla i fråga om överföring av mark från fastigheter som inte deltar i exploateringssamfälligheten, dvs. när fastighetsreglering sker med stöd av 19 eller 2045. Ett stadgande härom har tagits upp i paragrafen.

• Sida 92
•  Original

Prop. 1985/86: 2 92

Öve.rgångsbeslämmelser

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987. Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighe- tens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.

I bestämmelserna om lagens ikraftträdande har jag tagit upp några äldre rättsinstitut som är under avveckling. Sålunda stadgas att den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller tideikommissrätt skall vid tillämpning av lagen anses som fastighetens ägare. Den ständiga besitt- ningsrätten utgörs i huvudsak av s.k. åborätt och rätt till ofri tomt i stad. Vidare har angetts att vad som gäller för en fastighet som svarar för fordran även skall gälla när en fastighet besväras av avkomsträtt eller annan förmån. En motsvarighet till dessa bestämmelser finns i 55 och 65 första stycket lagen (l973:1151) om införande av anläggningslagen (1973: 1149) och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

S Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslär riksdagen att

dels anta det av lagrådet granskade lagförslaget med vidtagna ändringar, dels godkänna vad jag har förordat om undantag från markvillkoret i fråga om bostadslån.

6. Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredragan- den har lagt fram.

• Sida 93
•  Original

Prop. 1985/86: 2 93

Bilaga ]

Nuvarande ordning samt sammanfattning vad avser ex- - ploateringssamverkan av betänkandet (SOU l979:65,66) Ny plan- och bygglag

] Nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner

Enligt gällande byggnadslagstiftning är det samhället som har ansvaret för att genom planläggning bestämma om bl.a. tätbebyggelse skall få komma till stånd. Det kommer till uttryck i 55 andra stycket byggnadsla- gen. För att mark skall få användas till tätbebyggelse förutsätts enligt bestämmelserna i detta stycke att marken vid planläggning prövats från allmän synpunkt lämpad för ändamålet.

Ansvaret för att genomföra detaljplaner. dvs. stads- eller byggnads- planer, är däremot delat mellan i första hand kommunen och fastighets- ägarna.

Kommunens ansvar för att genomföra en stadsplan är i princip begränsat till gator och andra allmänna platser. För detta genomförande finns i byggnadslagstiftningen flera regler om rätt och skyldighet för kommunen att lösa mark som enligt planen är avsedd för gator eller andra allmänna platser och om skyldighet att anlägga och underhålla gator m.m.

Kommunen har emellertid också rätt att lösa kvartersmark inom områ- den med stadsplan. Om tomtindelning har skett och fastighetsägarna inte genomför den inom viss tid efter fastställandet, kan nämligen kommunen lösa tomtdelar för att genomföra tomtindelningen. I övrigt ankommer det på fastighetsägarna att genomföra stadsplaner.

Inom områden med byggnadsplan svarar fastighetsägarna för genomfö- randet beträffande såväl kvartersmark som vägar och annan mark för allmän plats. För att utföra och underhålla anordningar som är gemensam- ma för flera fastigheter kan en vägförening enligt 3 kap. lagen (l939:608) om enskilda vägar bildas eller gemensamhetsanläggning enligt anläggnings- lagen (1973: 1 149) inrättas.

Byggnadslagstiftningen saknar i övrigt i stor utsträckning medel för samhället att få till stånd ett aktivt genomförande av de åtgärder som förutsätts när marken är i enskild ägo. Eftersom kommunen i sådana situationer är beroende av markägamas vilja och förmåga att genomföra planer, kan dessa i hög grad inverka på både tidpunkten för och omfatt- ningen av genomförandet.

Riksdagen fastställde år 1967 riktlinjer för samhällets markpolitik (prop. 1967190 resp. 100, L3U 1967z54 resp. SU 1967:100). I sammanhanget uttalades bl.a. att en aktiv kommunal markpolitik är nödvändig för att samhället skall få tillfredsställande kontroll över den komplicerade process

• Sida 94
•  Original

Prop. 1985/86: 2 94

som samhällsbyggandet utgör. Kommunerna har med hjälp av statligt kreditstöd i form av markförvärvslån och tomträttslån sedan dess förvär- vat stora markområden för bebyggelse. De uttalanden som gjordes i anslut- ning till de nämnda propositionerna har senare preciserats i olika samman- hang.

Exploateringsavtal

En annan lösning för en kommun att skaffa sig nödvändig kontroll över plangenomförandet är att ingå s.k. exploateringsavtal med markägaren.

Exploateringsavtal har fått en stor betydelse i genomförandeprocessen. När en stadsplan eller en byggnadsplan antas ställer kommunen ofta som krav att ett exploateringsavtal skall upprättas. Avtalets giltighet görs där- vid beroende av att planen fastställs i huvudsaklig överensstämmelse med det förslag som ligger till grund för avtalet.

Exploateringsavtal används för att komplettera bestämmelserna i den formella planen och bestämmelser i sådana författningar som berör genom- förandet. Avtalet utformas ibland som ett styrinstrument för genomföran- det (från detaljplanens antagande i kommunen till den planerade bebyggel- sens färdigställande). Det kan också begränsas till att reglera vissa åtgär- der, som behövs för att åstadkomma färdig tomtmark.

Några regler om exploateringsavtal finns inte i nu gällande lagstiftning. I två avseenden ger dock byggnadslagen grund för upprättande av exploa- teringsavtal. Inom områden med stadsplan kan med stöd av 70 och 73 55 byggnadslagen förordnas att exploatören skall avstå mark, som behövs för gator eller andra allmänna platser eller allmänna byggnader samt att han skall bekosta anläggande av gator och anordningar för vatten och avlopp.

Beträffande byggnadsplanelagd mark kan en exploatör med stöd av 113 & byggnadslagen förpliktas att utan ersättning upplåta obebyggd mark, som behövs för en väg eller någon annan allmän plats. Vidare kan det förordnas om nybyggnadsförbud intill dess att vägar, vattenförsörjning och avlopp för området har anordnats i erforderlig mån (1105 andra stycket byggnads- lagen).

Bestämmelser som motsvarar reglerna i 735 byggnadslagen om gator, vatten och avlopp saknas vid exploatering inom en byggnadsplan. Det är emellertid trots detta ganska vanligt att en exploatör i ett exploateringsav- tal åtar sig att inom en byggnadsplan anlägga vägar och anordningar för vatten och avlöpp.

Den gängse formen för ett exploateringsavtal är således att avtalet träffas mellan kommunen och en markexploatör. Exploatören är redan när avtalet träffas ägare till marken och behåller sådana delar av området som utgör kvartersmark för enskilt bebyggande, medan mark för gator, all- männa platser m.m. avstås till kommunen eller till en blivande anlägg- ningssamfällighet när marken har ställts i ordning för det avsedda ändamå- let.

• Sida 95
•  Original

Prop. 1985/86: 2 95

På senare tid har en annan (sekundär) typ av exploateringsavtal blivit allt vanligare. Kommunen är i dessa fall ägare till markområdet och infordrar anbud på områdets bebyggande. Den exploatör som efter bedömning av inkomna förslag anses böra komma i fråga för uppdraget, får genom avtalet överta den kommunägda marken, genomföra exploateringen och därefter överlämna till kommunen de anläggningar, gator. vägar, ledningar m.m. som skall betjäna området. Denna typ av avtal benämns ibland "markupp- låtelseavtal”. Markupplåtelsen sker många gånger efter upphandling ge- nom anbudskonkurrens i kommunens regi. Upplåtelsen kan även ske till en viss producent utan föregående upphandling, varefter byggnadsarbete- na upphandlas i konkurrens. Avtalen innehåller ofta bestämmelser med syfte att reglera förhållandet mellan exploatör och kommande köpare.

Fastighetsrättsliga genomförandemedel

Tekniken med exploateringsavtal förutsätter i praktiken att marken är i en eller ett fåtal exploatörers hand. Är äganderätten mer splittrad ger lagstiftningen f.n. endast i vissa avseenden eller i vissa fall möjligheter att underlätta ett samordnat plangenomförande. Med stöd av fastighetsbild- ningslagen kan sålunda fastighetsindelningen bringas i överensstämmelse med planen. Fastighetsbildningslagen är uppbyggd så att sådana åtgärder skall kunna genomföras oberoende av om de berörda fastighetsägarna kommer överens eller inte. Vissa regler hindrar dock alltför omfattande förändringar. I endast två fall kan fastighetsreglering innefatta fullständig inlösen av fastighet. Inlösen kan således ske dels för att genomföra en fastställd tomtindelning, dels för att genom fastighetsreglering åstadkom- ma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet när området omfattar mark till ett flertal fastigheter med skilda ägare.

Genom anläggningslagen kan anläggningar. som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter, inrättas som gemensamhetsanläggningar. Liksom fastighetsbildningslagen är anläggningslagen uppbyggd på det sät- tet, att sådana gemensamma anläggningar som är nödvändiga för att ge- nomföra en plan kan inrättas i princip oberoende av om de berörda fastig- hetsägarna kommer överens eller inte.

Såväl byggnadsnämnden som en fastighetsägare kan ta initiativ till åtgär- der enligt fastighetsbildningslagen eller anläggningslagen för att genomföra en plan.

Sammanfattningsvis kan således sägas att det för att genomföra en plan i princip krävs aktiva insatser av markägarna inom planområdet. Gällande ordning erbjuder endast begränsade möjligheter att få till stånd samordna- de aktiva insatser inom planområdet där äganderätten är uppdelad på flera olika händer. Det kan därför vara svårt att inom sådana områden få till stånd exploateringsavtal och fastighetsbildningslagstiftningen ger inte till- räckligt stöd för en samordning. I sådana fall fordras således i praktiken att kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet genom förvärv av marken eller åstadkommande av exploateringsavtal.

• Sida 96
•  Original

Prop. 1985/86: 2 96

Fördelning av ökat markvärde till följd av plan

En annan olägenhet som uppkommer vid tätortsutbyggnad gäller fördel— ningen mellan fastighetsägarna av markens värdehöjning. När en detalj- plan fastställs medför det nämligen normalt en värdehöjning inom det planlagda området. Värdehöjningen motsvarar bl. a. värdet av den genom planen tillkommande rätten till bebyggelse. Är fastighetsindelningen splitt- rad inom området, ligger det i sakens natur att detta värde ofta blir ojämnt fördelat mellan fastighetsägarna, eftersom värdehöjningens storlek i hög grad beror på storleken eller arten av den rätt till bebyggelse som de olika fastigheterna tilldelas enligt planen. Fastigheter som inte får sådan rätt, t. ex. genom att de läggs ut som allmän plats, får inte alls någon värdehöj- ning.

Skall fastigheter eller fastighetsdelar inlösas enligt byggnadslagen eller förvärvas enligt expropriationslagen åstadkoms inte heller någon fördel- ning av en detaljplans värdeutfall på de berörda fastighetsägarna.

Vid fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen finns däremot ett system för viss värdeutjämning. Fastighetsbildningslagens system medför dock vissa svårigheter att åstadkomma en utjämning av en detaljplans värdeutfall. Svårigheterna bottnar i att fastighetsbildningslagens tilldel- ningsregler i princip förutsätter att en fastighets användningssätt inte för- ändras, medan en detaljplan oftast leder till en förändrad användning av de berörda fastigheterna. Vid den värdering, s.k. likvidvärdering, som skeri samband med marköverföringar för att bestämma fastighetemas ersättning efter det att en ny eller ändrad plan fastställts, tvingas man beakta den fördelning av rätten till bebyggelse som planen inneburit. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall och en fastighet som inte fått någon rätt till bebyggelse får inte del av värdeutfallet.

Vid en planläggning skall enligt 4 & byggnadslagen säväl allmänna som enskilda intressen tillbörligen beaktas. Att det således saknas medel för värdeutjämning mellan fastigheter som berörs av en detaljplan utgör en betydande olägenhet i planläggningsarbetet. Från allmän synpunkt ange— lägna planlösningar, som skulle innebära ett ojämnt värdeutfall, kommer ofta inte till stånd. Ibland är det med hänsyn härtill mycket svårt att över huvud taget få till stånd en planläggning av någorlunda rimlig kvalitet av områden med flera ägare. Å andra sidan händer det inte sällan att planlös- ningar ger värdeutfall som från fastighetsägarnas synpunkt framstår som helt slumpartat.

2 Tidigare behandling av frågan om exploateringssamverkan Såväl frågan om en samordning vid plangenomförande av enskilda intressen som frågan om värdeutjämning inom ett planområde har varit föremål för debatt under lång tid.

• Sida 97
•  Original

Prop. 1985/86: 2 97

Under mitten av 1960-talet aktualiserades dessa frågor med avseende på frågan om samverkan mellan fastigheter för utvinning av sten och grus. I samband med behandlingen av naturvärdsutredningens förslag till natur- vårdslag begärde riksdagen en utredning om möjligheterna att införa en lagstiftning om grussamfällighcter (L3U l964:4l s. 93, rskr l964:37l). Frå- gan har därefter tagits upp i flera motioner under slutet av 1960- och början av 1970-talet. Ett förslag till lagstiftning om täktsamverkan lämnades av grustäktskommittén i betänkandet (SOU l972:46) Landskapsvård genom täktsamverkan. Förslaget ledde inte till någon lagstiftning. Frågan togs senare upp av naturvärdskommitte'n som i betänkandet (SOU 1979zl4) Naturvård och täktverksamhet lade fram ett förslag till lagstiftning om täktsamverkan.

Frågan om värdeutjämning mellan fastigheter vid detaljplanläggning be- handlades av expropriationsutredningen (SOU l969:50 och 51) som före- slog särskilda regler om värdeutjämningsexpropriation. En allmän uppfatt- ning den gången bland remissinstanserna var att syftet med expropriations- utredningens förslag var gott men att utredningens förslag var behäftat med sådana brister att det inte borde genomföras. Föredragande statsrådet ansåg att en grundläggande svaghet i utredningens förslag var att utjäm- ningen avsågs åstadkommas genom att kommunen löste in mark. fastän det var fråga om mark som kommunen inte önskade förvärva. Statsrådet uttalade vidare att mycket i och för sig talade för behovet av ett värdeut- jämningsinstitut i samband med planläggning men att det fanns anledning att överväga om inte frågan borde lösas efter andra vägar än dem utred- ningen följt. Frågan överlämnades till bygglagutredningen för fortsatt ut- redning.

I principbetänkandet (SOU l974:21) Markanvändning och byggande uttalade sig bygglagutredningen för en lagreglering av någon typ av exploa- teringssamfälligheter. Utredningens förslag innebär bl.a. att det i alla kommuner skulle finnas en kommunplan som omfattade kommunens hela område. I kommunplanen kunde. framhöll utredningen, göras den bedöm- ningen att ett område borde tas i anspråk för en viss exploatering utan att kommunerna alltid var intresserade av att expropriera marken och svara för utbyggnaden. Samtidigt kunde förhållandena vara sådana att marken var splittrad på flera ägare. vilket försvårade möjligheterna att träffa ex- ploateringsavtal. Bl.a. i ett sådant läge borde enligt utredningen i en kommunplan kunna föreskrivas att områdets fortsatta planläggning skulle vara beroende av att de skilda ägarintressena samlades på en hand eller att en exploateringssamfällighet bildades.

Infördes regler om exploateringssamfälligheter syntes enligt bygglagut- redningen behovet av att vid sidan av dessa ha särskilda regler om värdeut— jämning falla bort.

Remissvaren över bygglagutredningens betänkande har publicerats i en sammanställning (SOU 1975 :17). Utredningens principförslag om exploa- teringssamverkan fick i stort sett ett gynnsamt mottagande (se 5. 68—71).

• Sida 98
•  Original

Prop. 1985/86: 2 98 3 Utredningsförslaget

PBL-utredningen har i betänkandet (SOU 1979: 65 och 66) Ny plan- och bygglag föreslagit regler om exploateringssamverkan. Syftet med förslaget är i första hand att tillhandahålla effektiva genomförandemedel, vilket i sin tur bör underlätta planeringen. Vidare avser förslaget rent allmänt att ta till vara det intresse och den vilja till ansvar som finns bland fastighetsägare och andra inom befintliga bebyggelsemiljöer att förnya och förbättra mil- jön. Detta är enligt utredningen många gånger en avgörande förutsättning för att förändringar över huvud taget skall kunna åstadkommas i sådana områden.

Bestämmelserna om exploateringssamverkan bör enligt utredningen inte begränsas till endast vissa angivna bebyggelsesituationer. Sådan samver- kan bör kunna användas också för att t.ex. underlätta förnyelse med förtätning av bebyggelsen i befintliga bebyggelsemiljöer, för sanering, för nyexploatering både för helårsbebyggelse i och utanför tätorter och för fritidsbebyggelse av olika koncentrationer. Exploateringssamverkan bör vidare kunna syfta till att fördela den bebyggbara marken på de deltagande fastigheterna eller till att gemensamt försälja mark för bebyggelse.

Den lösning för den lagtekniska regleringen av exploateringssamverkan som utredningen har valt innebär dels att en grundläggande regel om exploateringssamverkan tas in i förslaget till den nya plan- och bygglagen, dels att anläggningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter ut- nyttjas för att reglera den samfällighet som skall ombesörja de olika ge- mensamma göromålen och dels att fastighetsbildningslagen utnyttjas för att reglera de marköverföringar som behövs mellan fastigheterna inom samverkansområdet. Utredningen har således föreslagit kompletterande regler i anläggningslagen, lagen om förvaltning av samfälligheter och fas- tighetsbildningslagen.

Förfarandet enligt PBL-förslaget förutsätter att kommunen genom ett markförordnande tar ställning till om exploateringssamverkan skall få ske och vilka fastigheter som skall ha rätt att delta i företaget. Avgränsningen av området skall ske från planmässiga principer. Markförordnande är ett helt nytt institut som har vissa likheter med dagens generalplan.

Byggnadsnämnden eller fastighetsägare kan ta initiativ till en exploate- ringsförrättning, som enligt förslaget skall handläggas av fastighetsbild- ningsmyndigheten. Fastighet inom det område som kommunen avgränsat i markförordnandet har rätt men inte skyldighet att delta i samfälligheten. Vidare föreslås i betänkandet att båtnads- och opinionsvillkor skall prövas innan fastighetsbildningsmyndigheten kan meddela ett exploateringsbe- slut. Båtnadsvillkoret innebär ett krav på att fördelarna av exploateringen skall överstiga de kostnader som exploateringen medför. Opinionsvillkoret innebär att exploateringssamverkan inte får komma till stånd om ägaren till de fastigheter som skall delta i samverkan och hyresgästerna i sådana

• Sida 99
•  Original

Prop. 1985/86: 2 99

fastigheter mera allmänt motsätter sig detta och har beaktansvärda skäl för det. Vid prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av åtgärden. Om behovet av exploateringssamverkan är synnerligen ange- läget gäller inte opinionsvillkoret.

PBL-förslaget förutsätter vidare att en samfällighetsförening genomför företaget och fördelar avkastningen enligt de andelstal som gäller i samfäl- ligheten. Avkastningen kan fördelas antingen genom en ändring av fastig- hetsindelningen så att fastigheterna får bebyggbar mark i enlighet med sina andelstal eller genom att samfälligheten genomför hela exploateringen och därefter fördelar avkastningen i pengar. En tredje möjlighet är att ingen ändring sker i fastighetsindelningen utan att planens värdeutfall på de olika fastigheterna utjämnas med pengar genom särskilda exploateringsavgifter.

Genom de ändringar utredningen har föreslagit i fastighetsbildningslagen skall det bli möjligt att ta i anspråk mark som behövs för exploateringen från både fastigheter som deltar i samfälligheten och sådana vars ägare avböjt att delta. Om det är nödvändigt, kan marken inlösas sedan fastig- hetsplan enligt bestämmelserna i plan- och bygglagen har upprättats. Ge- nom fastighetsreglering kan också bebyggbar mark fördelas bland de del- ägande fastigheterna i förhållande till andelstalen. För värdering av den mark som blir föremål för fastighetsreglering har föreslagits en särskild regel som innebär, att ersättningen skall bestämmas med hänsyn till mark- nadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra. Syftet med denna bestämmelse är att Värdehöjningen skall bli förbehållen de fastighe- ter som deltar i exploateringssamverkan och som bidrar till att göra exploa- teringen möjlig.

4. PBL-utredningens lagförslag vad avser exploateringssamverkan 4.1 Utdrag ur förslag till plan- och bygglag

Härigenom föreskrivs följande.

9 kap. Detaljplan löå

I en detaljplan kan föreskrivas att bygglov inte får lämnas till åtgärder som utgör förändrad markanvändning, förrän en viss trafik-, vatten- eller avloppsanläggning har kommit till stånd eller en viss byggnad eller bygg- nadsdel har rivits eller fått en viss annan användning.

Om en detaljplan är avsedd att genomföras genom exploateringssamver- kan enligt 11 kap. 25 och om en exploateringssamfällighet finns vid tid- punkten för detaljplanens antagande, skall i planen anges att bygglov som avser förändrad markanvändning inte får meddelas i fråga om sådana fastigheter inom planen som inte ingår i exploateringssamfälligheten. Detta

• Sida 100
•  Original

Prop. 1985/86: 2 100

villkor skall gälla under den genomförandetid som bestäms enligt [7.5 eller, om samfälligheten upphör före utgången av denna tid, sålänge som samfäl- ligheten består.

ll kap. Vissa frågor om plangenomförande Avstående av mark m. m.

165

Om en detaljplan antas för ett område som är i en ägares hand, får länsstyrelsen förordna att ett markområde. som skall användas för något annat än enskilt bebyggande, skall överlåtas till kommunen eller överlåtas eller upplåtas till någon annan huvudman utan ersättning. Ansökan om ett sådant förordnande skall göras samtidigt som kommunen överlämnar handlingar om den antagna planen till länsstyrelsen enligt 9kap. 27 å andra stycket.

Ett förordnande får meddelas endast om det kan anses skäligt med hänsyn till den nytta ägaren kan väntas få av att planen genomförs och till övriga omständigheter. Den mark som förordnandet avser skall anges till läge och gränser.

När en fråga har väckts om ett förordnande, skall byggnadsnämnden genast anmäla det till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighets- boken. Överlåtelse av mark som sker efter det att en sådan anmälan har gjorts utgör inte hinder mot att marken skall avstås eller upplåtas.

Ändras detaljplanen får länsstyrelsen, om det finns synnerliga skäl, förordna att mark som har överlåtits enligt första stycket skall bytas ut mot någon annan mark. om det kan ske utan olägenhet för ägaren.

17.5

Den som har avstått ett markområde enligt 165 skall frigöra det från inteckning och annan särskild rätt som gäller i området. Kan detta inte ske är han skyldig att hålla kommunen skadeslös.

Om det på området. när det avträds, finns byggnader. stängsel. växande skog. planteringar eller något annat som kan hänföras till den fasta egendo- men, skall ersättning betalas för detta.

lSQ

1 ett förordnande som avses i 16 & får länsstyrelsen. om det anses skäligt, på kommunens begäran föreskriva att områdets ägare skall vara skyldig att bekosta anläggande av gator och vägar samt anordningar för vattenför- sörjning och avlopp inom området.

195

Vad som sägs om ägare i l6—1855 skall gälla även beträffande en exploateringssamfällighet enligt 56% anläggningslagen (1973: 1 149).

• Sida 101
•  Original

Prop. 1985/86: 2 101

22 %

I ett markförordnande får meddelas bestämmelser om exploateringssam- verkan enligt 569 anläggningslagen (1973:] 147) för ett område, om det är angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av samlad bebyggelse eller för att ett planmässigt byggande skall främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak. Förutsättningen för ett sådant förordnande är vidare att området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvåras. inom ett område med detaljplan får ett markförordnande inte meddelas förrän genomförandetiden för planen har gått ut.

I ett markförordnande enligt första stycket skall anges den tid inom vilken en exploateringssamfällighet enligt förordnandet skall bildas och en detaljplan avseende exploateringen antas. Denna tid får bestämmas till högst tre år. Har någon exploateringssamfällighet inte kommit till stånd eller detaljplan inte antagits inom den angivna tiden förfaller markförord- nandet.

Anm. Bestämmelser om markförordnande ges i 10 kap. 1—8 55. Markför- ordnande är ett nytt institut som har vissa likheter med en fastställd generalplan och utomplansbestämmelser. Förutom beslut om exploate- ringssamverkan mellan fastighetsägare avses enligt förslaget ett markför- ordnande kunna innehålla föreskrifter om att ett område skall bevaras på ett visst sätt eller att åtgärder inte får vidtas som försvårar att mark senare används för en allmän anläggning. Genom ett markförordnande avses vidare tillståndsplikt enligt förslaget kunna utvidgas eller inskränkas, bygg- nadsreglerande bestämmelser kunna införas o.d.

4.2. Förslag till Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)1

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970: 988)2

dels att (3 kap. 2 och 3 åå, 4 kap. 25 ä), 5 kap. 3, 4 och 8 så, (7 kap. 45), 8 kap. 4 och Såå, (14 kap. 15, 15 kap. 5 och Såå) skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, (4 kap. lOa &) och 5 kap. 9aä, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5 kap. 3å

Rätt att påkalla fastighetsreglering Rätt att påkalla fastighetsreglering tillkommer ägare av fastighet som tillkommer ägare av fastighet som beröres av regleringen. beröres av regleringen och ltt'jjgllndS-

nämnden.

' Anm. De av utredningen föreslagna ändringarna som inte berör reglerna om exploateringssamverkan har satts inom parentes. : Lagen omtryckt 1971: 1035.

• Sida 102
•  Original

Prop. 1985/86: 2 107

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren begära sådan fastighetsreglering varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas. minskas eller förebyggas.

Byggnadsnä/mid jär begära fastig- hersreg/ering som avser område där rölbchvggc/se föreligger eller är all vänta. Länsstyrelsen kan påkalla fastighetsreglering som länsstyrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Exp/oateringssam/ä/ligherjär begå - ra.Ihsrighelsreg/ering som syftar till att genomföra exp/aaleringssarm'erkan enligt 56 55" anläggningslagen (1973:]l49).

4 &

Fastighetsreglering får ske. under förutsättning att lämpligare fastighets- indelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför.

Åtgärden är dock ej tillåten.orn den skulle väsentligt försvåra eller fördy ra en mer omfattande reglering som behövs och som kan väntas inom en nära framtid.

Fas/ighersreg/eringfår utan hinder av jörsra och andra styckena och 5 _f ske för att genomföra exploaterings- samverkan enlig! 56 s*" anläggningsla- gen ( ] 973 :] I 49). Regleringen skall ges den ont/mrning som behövs jör att detta s_y/ie ska/I nds.

8 6

Vid fastighetsregleringen iakttages att varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Fastigheten får icke ändras så, att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren. Vad som sålu nda föreskrivits utgör icke hinder mot förordnande enligt 8 kap. att fastighet eller del därav skall avstås genom inlösen. Nörfaslighetsreglering syftar lill att fördela avkastningen i en exploate- ringssamfällighet enligt 56 & anlägg- ningslagen (1973:] 149) skall regle- ringen ske ulan hänsyn til/jörsta styc- ke! första meningen och vad som i

• Sida 103
•  Original

Prop. 1985/86: 2

Nuvarande lvl/else

103

föreslagen lydelse

andra meningen sägs om ökning av graderings värde. Sådan reglering skall ske sa', att de deltagande fastigheterna påförs mark avsedd för enskilt bebyg- gande i förhållande till de ande/stal som har]itststäl/ts enligt 6] 59 anlägg- ningslagen. Kan den mark som enligt detaljplanen är avsedd _lör enskilt bebyggande intejörde/asjäntnt mellan de deltagande fastigheterna enligt andelstalen skall skillnaderna utjäm- nas i pengar.

9 a &

Nörfaslig/tetsreg/ering sker som ett led igenom/öramle/ av exploaterings— samverkan enligt 56 s* anläggningsla- gen (1973:] MO) gäller inte reglerna i 9—l2 W detta kapitel.

Ersättningen /ör ntark som avstås inom ett område med exploaterings— sam/EiI/ig/tet ska/l bestämmas nted tt/gångS/nmkt i marknadsvärdet men nted bortseende/rått inverkan av en sådan detaljplan som exploaterings- sam/ällig/telen har tillkommit för att genom/öra.

I övrigt tillåtit/tas expropriations/a- gen (l972:7l()) vid bestämmandet av ersättningen.

8 kap. 4 .5 För att bringaIfastighetsindelningen i överensstämmelse med fastighets- plan ]år lastighetsreg/ering genom/ö- ras utan hinder av 5 kap. 7.6 och I—3 3553" detta kap.

• Sida 104
•  Original

Prop. 1985/86: 2 .N'uvarande [vr/else

Til/hör ert/igt tomtindelning särskil- da delar av tomt olika ägare. . [är ägare av sådan tomtdel på begäran lösa återstoden av tontten utan hinder av de inskränkningar bet/'äjl'ande inlösen som jramgår av 5 kap. 7 55" oeh av I —3 5555" i detta kapitel. Yrkas inlösen av flera, äger den företräde vars tomtdel vid uppskattning äsättcs största vär- det. Åsältes tont/delarna lika värde. äger den företräde som först yrkat inlösen. Om ändringar i fastighetsin- delningen samtidigt genom/öres med tillämpning av 5 kap., skall dessa beaktas vid uppskattningen.

553

104. Föreslagen lydelse

Tillhör enligt en. fastighetsplan delar av en föreslagenfastighet olika ägare och _vrkas inlösen av _]lera. äger den företräde vars del vid uppskattning åsättes största värdet. Åsatts delarna lika värde, äger den företräde som först yrkat inlösen. Om ändringar i faStighetsindelningen samtidigt ge- nom/örs med tillämpning av 5 kap.. skall dessa beaktas vid uppskatt- ningen.

Finns en exp/eateringssant/öl/ighet enligt 56 55 anläggningslagen(1973: IMO) gäller inte andra stycket under detaljplanens genomförandetid. Ex- ploateringssamläl/igheten jär utan hinder av 5 kap. 7 55 oeh I—3 5555 detta kap. inom ett område medjastt'g/tets- plan inlösa sådan ntark som behövs/ör att genom/öra en jörde/ning enligt 5 kap. 8 55 andra stycket.

Ägare av fastighet som inlöses är berättigad till ersättning motsvarande fastighetens marknadsvärde. lnlöses del av fastighet. skall inträngsersättning utgå med belopp motsvarande den minskning av fastighetens marknadsvär- de som uppkommer genom åtgärden. Uppkommer eljest genom inlösen skada för ägaren, skall också sådan skada ersättas.

Har sedan fastighetsreglering sökts kostnad nedlagts på fastigheten i uppenbar avsikt att höja ersättningen. skall den därigenom uppkomna ökningen av fastighetens värde icke beaktas vid ersättningens bestämman- de.

l-'id en åtgärd som utgör ett led i genomförandet av exploateringssam- verkan en/igl 56 55 anläggningslagen(1973:! I 4 9) bestäms ersättningen en- ligt reglerna i 5 kap. 9 a gl".

|. Denna lag träder i kraft den 1 januari l985. 2. Äldre bestämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före ikraftträdandet.

3 Senaste lydelse 1971: 917.

• Sida 105
•  Original

Prop. 1985/86'. 2. 105

4.3. Förslag till Lag om ändring i anläggningslagen (1973: 1149)'

Härigenom föreskriVS i fråga om anläggningslagen (1973: 1149)

("dels att 23ä skall upphävas). dels att I, (6, 9, 10), 18 55 skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas tolv nya paragrafer, 56—67 åå. och närmast före Sök en ny rubrik HV nedan angivna lydelse.

Nuvarande lvdelse Föreslagen Itt/else

] 52

Enligt denna lag kan inrättas anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem (gemensamhetsanläggning). Fråga om gemensamhetsanläggning prövas vid förrättning.

I den utsträckning som jölier av 56—6 7 N' tillämpas lagen också på samverkan nte/lartjlerajttstig/teter lör utnyttjande av mark för hehvggelse ellergtörnyelse av hehvggelse (exp/oa- teringssainverkan).

Kan enligt bestämmelserna i annan författning än fastighetsbildningslagen (l970:988) fråga om inrättande av anläggning gemensamt för flera fastigheter prövas av domstol eller annan myndighet. gäller ej denna lag. Ej heller gäller lagen allmän vatten- och avloppsanläggning eller allmän ljärrvärmeanlägg- ning.

ist?

Rätt att påkalla förrättning enligt Rätt att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägare av fas- tighet, som avses skola deltaga i an- läggningen, byggnadsnämnden och hyresgästorganisation.

denna lag tillkommerägare av fastig- het. som avses skola deltaga i anlägg- ningen. byggnadsnämnden, exp/oa- tt*ringssoni/("i/Iig/tet och hyresgästor- ganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen linnet vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid exllTOPri'ation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan tttidanröjas, minskas eller lörcbyggas.

[ , , — .. .. - - -- Anm. De av utredningen föreslagna andnngama som inte beror reglerna om

exploateringssamverkan har satts inom parentes. 2 Senaste lydelse 1976: 843. 3 Senaste lydelse 1974: 822.

• Sida 106
•  Original

Prop. 1985/86: 2

Nuvarande lt'delse

106

Föreslagen [vt/else

'J- 0 :a:

liv/t/aatet'ittgssamverkatt I/är inom ett utt/rade (satttverka/isattträde) att- ttrdnas nte/latt jastt'g/teter när kom- muttett i ett tnark/i'irordttattde ltar meddelat beslut enligt I I kap. 3.7 55 plan— (It'll ltvgglt'tgen (l)!)()():()()()).

De'/astitt/teter sattt deltar i exp/aa— teringssamverktttt utgör en samfällig— het i allt sattt rör litre/age! ( exp/(tale- t'ittgssandit"/ligheten). Delaktighet ! ett explaatet'ingssattt/Ei/ligltet är förenad med ('iganderr'ittett till varje särskild läslighet.

57 &

Arbil/"er ägaren av en fastighet. till vilken hör mark inom exploaterings- ntnrti'det. att delta i exp/tmteringssatn- Ifö/ligheten. jär /astiglteten inte ans/tt- tas till .sattt/ällig/tetett.

585 Exploateringssatn/Zi/Iig/tet.för bildas endast om lärde/arna av exploatering- en t'iversttger de kostnader som exploateringen med/ör.

59 &

Avkastningen av exp/oaterittgsverk— sant/teten skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna genom ntarkt't'vetj/örittg om inte _lördeltting i pengar är mer ('indantå/set'tligt.

60 &

För ("iver/("irt'ttg av mark mel/att _I'asttglteter som deltar i en exp/nate— t'ittgssamverkan ()eltjör över/öring av mark till exp/uateringssantI'd/ligheten

tillåtit/tas .tanig/tetsbi/dnings/agen (19 70.088).

61.5

Kostnaden för och avkastningen av exp/oateringsverkst'tmltetett fördelas

• Sida 107
•  Original

Prop. 1985/86: 2

Nuvarande lydelse

107

Föreslagen lydelse

mel/an ägarna till de fastigheter som ingår i samfälligheten efter andelstal. som bestäms vid förrättningen. Att- delstalen skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till marknadsvärdet av den del av fastig- heten som berörs av exploaterings- verksamheten. Därvid skall bortses från inverkan av den detaljplan som exp/oateringssamfälligheten ltar til/- kommit för att genom/öra.

Fastighetsägare skall [ förekom- mande I/all beta/a exp/natertttgsav— gift till exploaterittgssattitä/ligheten. Grunderna/ör beräkning av exploate— ringsavgj/ten skall bestänttttas vid./ör— rättningen.

62.5

l'id tät-rättningen skall .l'astställas det totala belopp/ör vilket tlet1.satn/äl- liglte/s/öretting SOH]_/Öl'l'[l/I[Il' evploate - rittgssant/älligltellfår (il/tjuta löt-mätts- rätt enligt lagen (1973:/15.7) ()ltt

. järntänsrättjär fordringar ett/igt lagen (1973:] lill) otttjön'altttittg av sant/äl- liglteter. Beloppet jär ittte överstiga skillnaden mellan områdets värde med ltättsvtt till den idelaljp/anett tillåtna markanvänt'lningett aelt områdets marknadsvärde med bortseende från inverkan av planen.

:IIS

Fråga om bildattde av en exploate- t'ittgssant/ällig/tet upptas efter ansö— katt. lid förrättningen Iöt' exploate- t'i/tgssamverkanfär en anläggningsät- gård enligt denna lag eller fastighets- reglering eller en åtgärd enligt 9 kap. .faslig/tetsbildnittgs/agen (I 9 70.083) el — ler en åtgärd ett/igt lagett ont förvalt— ning av smn/ä/ligheler (1973:/150) vidtas utan särskild ansökan. om dtgät't'le/t är av betrdelsejät' exploate— ringsätgärdett.

Rätt att påkalla _li't'rrt't'ttnittg jät-

• Sida 108
•  Original

Prop. 1985/86: 2

Nuvarande lydelse

108. F ("tres/agen lydelse

(wp/aat(-'ringssamverkan til/kommer ägare av en./astigltet. som avses delta i företaget. (n'/t byggnadsm'itnttden.

64 &

I lrt'iga (nn exp/nateringssamverkatt tillämpas hestt'itttmelserna om gemen- satttltetsan/i'iggning I _7—4 och 7 N. (/---ll N. lll—3] M. 39—31 M" aelt 34—45 ++".

Om något lnnder inte möter mot att en exp/aateringssantta/lighet bildas. ska/l IItlsIlgh("IShl/llllltIIL'StN_Wldlgllt'Iell meddela ett (ävplnateringsbeslut.

! beslutet skall anges /. exp/aa!eringens ändamål. nm— lattning nell t'.x'pltntteringens inneltd/li Övrigt.

3. de lasttgln'tet som skall del/a : sant/lilliglteten.

_l. [U'/"](i/M'l'llfl .lr'ir fördelning av avkastningen,

4. behövliga liireskri/ter il/t'a'ga om exp/nateringetts tn/i'irande.

5. Iliir/ndnsrit'l/she/app enligt 6.7 s*.

/ beslutet får också anges bestäm- melser ant exp/ttateringsavgi/t enligt 59 5 del; (nn andelstal ett/igt hl +.

66 _5 litt ('.X/l/(lull'l'lll_L'.S'h('S/lll [är tnedde lus som pre/innnt'irbes/ttt. deunt hes/tll skall./lil/as av slutligt exp/nate- ringsheslut så snart det är möjligt. och innan en detalj/thin antas. ljre/t'tnitn'irbtäslul ldr ttteddelas utan him/ur av att mignn lta"tnadspriivning enligt 58 Q' inte ltar skett. l/tre/itninärheslut skall anges /. (wp/nateringens ändantdl. ]. de fastigheter som skall delta i exp/natr*ringssant/ä/liglt eten . ' !. ande/stal. .ilnt pre/inn'nt'irbes/ttt liir talan inte [firas. Bes/titel gär omedelbart i verk- std/lighet.

• Sida 109
•  Original

Prop. 1985/86: 2 109 Nuvarande lydelse I'öt'eslagen lydelse

67 :IF

Exp/natt'rtngssattt/t'i/lt'glteten upp- lriir antannttiskt nin' den sant/älltg- ltetsli'irettittg sinn larva/tar e.t'pltn'tte- ringssatnldl/iglteten lta/' upplösts enligt bl sl lagen (NKlJ/lill) attt lörvtt/tnt'ng av sntn/i't'l/t'g/teter.

1. Denna lag träder i kraft den i januari 1985. 2. Äldre bestämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före ikraftträdandet.

4.4. Förslag till Lag om ändring i lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs att 4. 20 och 61 åå lagen(1973:1 lSOlom förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lidelse F (tres/(igen lvdelse

4 s* Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samlällighetslörening (föreningsförvaltning). [ixp/ttateringssatnlil/lighet förvaltas alltid av en sant/("t'l/igltets/i'tretn'ng.

20.5

Samfällighetslörening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (197098?!) eller anläggningslagen (1973zl 149) fastighetsbildningsmyndigheten eller. om särskild förrättningsman förordnats enligt 4å sistnämnda lag. denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förrättningen. om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

St'ttttttta/ttrt'itle skall alltid hållas i samband ttted anrättning li't't' bildande av en e.t'p/uatert'ngsst'ttn/d/lt'gltt't.

• Sida 110
•  Original

Prop. 1985/86: 2 llt)

Nuvarattt'le lydelse Föreslagen lydelse

6l &

Samfällighetslörening skall upplösas. när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighetshildningsm_vndigheten att förordna om upplösning av samfällig- hetsförening finns bestämmelser i anläggningslagen(1973:] 149).

' Fn sattt/a'llt'gltets/öt'r'ttittg sont jör- va/tar en exp/naterittgssatn/r'i/Iighet skall upplösas när verksamheten har slutförts nrlt avvecklats eller attt exp/aateringssattthill/git(Jten upphör att bestå.

Denna lag träder i kraft den I januari 1985.

4.5. Förslag till Lag om ändring i lagen (1973: 1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen tl973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (l973:1150l om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lyda/se Föreslagen [iida/se

Med samfällighetsförenings fordran på belopp som vid uttaxering enligt lagen (l973zl 150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtt. följer förmånsrätt enligt bä I eller 75 2 förmånsrättslagen (l9702979). om beloppet icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.

! fråga om en samfällighetsförening somfo'rvaltar en exploateringssamfäl- lighet gäller förmånsrätten dock inte större belopp än sattt har angetts i explaateringsbes/tttet. '

Denna lag träder i kraft den I januari 1985. -

• Sida 111
•  Original

Prop. 1985/86: 2 11 1 Bilaga 2

Sammanställning av remissyttrandena över betänkandet (SOU 1979:65, 66) Ny plan- och bygglag i den del de avser exploateringssamverkan

5. Exploateringssamfällighetens bildande

5.1. Val av regelsystem

Flera remissinstanser anser att reglerna om exploateringssamverkan bör ges i e n 5 års k i 1 d lag. Hovrätten för Nedre Norrland anför:

Hovrätten delar ej utredningens uppfattning att reglerna om samfällig- hetsbildning har sin plats i AL. Det föreligger nämligen en grundläggande skillnad mellan den form av samverkan som i dag regleras i AL och exploateringssamverkan. Samverkan enligt AL förutsätter att ändamålet med samverkan är av stadigvarande betydelse för fastigheterna och syftar till ett bestående förhållande mellan dessa. Exploateringssamverkan är emellertid inriktad på en verksamhet under begränsad tid och kommer huvudsakligen att bli av mera tillfällig natur. En annan betydande olikhet är att samverkan enligt AL utmynnar i anläggningar som skall fylla en servicefunktion åt de samverkande fastigheterna, medan den verksamhet som en exploateringssamfällighet kommer att bedriva är av helt annat slag. Hovrätten vill mot bakgrund härav förorda att i det fortsatta lagstiftnings- arbetet övervägs att reglerna om exploateringssamverkan samordnas i en särskild lag.

Liknande synpunkter framför bl. a. länsstyrelserna i Göteborgs- och Bohus samt Jämtlands län, Fastighetsrådens förening, Sveriges domare- förbund samt Malmö kommun.

Hovrätten över Skåne och Blekinge förordar att man i det fortsatta lagstiftningsarbetet överväger på vad sätt reglerna om exploateringssam- verkan och reglerna om täktsamverkan kan samordnas i en särskild lag.

Länsstyrelsen i Jämtlands län, Näringslivets byggnadsdelegation samt Södertälje kommun (en minoritet) menar att reglerna bör samlas i ett kapitel i PBL.

Statens råd för byggnadsforskning och Umeå kommun anser att det är naturligt att anknyta till anläggningslagens regelsystem. Byggforskningsrådet framhåller dock att vissa alternativa konstruktioner också förefaller möjliga.

Svenska kommunförbundet anser att om reglerna om exploateringssam— verkan alls behÖVS så måste anläggningslagen genomgå en mer omfat- ta n d e o m a r b e t 11 i n g än vad som förutsätts i förslaget. Anläggningsla- gen har kommit till för att reglera samverkan beträffande anläggningar och inte för att reglera verksamheter (exploatering). Även Oskarshamns kom- mun är inne på liknande tankegångar.

Länsstyrelsen i Stockholms län anser att sambandet mellan reglerna är komplicerat och anför:

Sambandet mellan FBL och AL samt FBLzs regler om exploaterings- samverkan och fastighetsplan är ganska komplicerat. Lämpligen bör hän-

• Sida 120
•  Original

Prop. 1985/86: 2 120

visning ske mellan lagarna så att det klart framgår att markägare som avböjer att delta (57 & AL) kan få sin fastighet inlöst om marken behövs för exploateringens genomförande samt att hans mark kommer att ersättas enligt föreslagna 5:9aå FBL.

5.2. Villkor för inrättande av en exploateringssamfällighet

Hovrätten för Nedre Norrland och Fastighetsrådens förening anser att 0 p i n io n s v il [ k 0 ret i anläggningslagen behöver stärkas vid exploate- ringssamverkan.

Fastighetsrådens förening:

Enligt förslaget skall opinionsvillkoret i AL vara uppfyllt. Föreningen ifrågasätter om inte detta villkor behöver stärkas med hänsyn till det stora riskmoment som ligger i en exploateringssamverkan. Detta gäller särskilt i tider av osäker fastighetsmarknad, när måhända efterfrågan kan komma att minska.

Nacka kommun anser att opinionen för samverkan bör ha klarlagts redan när markförordnandet upprättas.

Lantmäteriverket anser att u n (1 a n t a g 5 re g e ln från opinionsvillkoret i 75 andra stycket anläggningslagen inte bör gälla vid exploateringssamver- kan. Verket anför:

Den möjlighet att besluta om samverkan med bortseende från opinionen som enligt en undantagsregel i 7?) anläggningslagen föreligger i speciellt kvalificerade fall finns det enligt LMV:s uppfattning knappast anledning att utnyttja vid exploateringssamverkan. Det skulle innebära alltför ogynn- samma förutsättningar för samverkan om den måste beslutas mot en helt negativ opinion. Skulle exploateringen vara nödvändig eller mycket ange- lägen är det i ett sådant läge bättre att kommunen köper upp marken och går in som huvudman.

I fråga om båtnadsvillkoret framhåller statens institut för bygg- nadsforskning att en förtätning i områden med äldre villa- eller fritidsbe- byggelse sällan torde ge fastighetsägarna som kollektiv något överskott.

Borås kommun påpekar att kostnadsansvaret är oklart i fråga om det kalkylunderlag som måste tas fram för att bedöma rimligheten av en exploateringssamverkan. Kommunen undrar vidare. vad som händer om man bedömer att underskott uppkommer.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anför:

I 225 i kapitlet anges att vid bildande av exploateringssamfälligheter båtnads- och opinionsvillkoret i anläggningslagen skall gälla. Länsstyrel- sen tillstyrker att möjlighet i princip öppnas för bildande av exploaterings- samfälligheter på angivet sätt. Emellertid kan övervägas om inte den

• Sida 121
•  Original

Prop. 1985/86: 2 . 12]

planpolitiska bedömning som exempelvis ingår i fastighetsplanens båt- nadsvillkor på liknande sätt bör infogas i lagtexten. I normalfallet torde nämligen exploateringssamfälligheten bildas innan såväl detaljplan som fastighetsplan har upprättats. varför planbedömningen måste göras vid själva bildandet av samfälligheten. När exempelvis ett gemensamt parke- ringshus för flera fastigheter behöver byggas krävs härvidlag planpolitiska bedömningar som saknar annat planstöd. Stadgande om detta bör infogas i lagtexten.

Enligt Näringslivets byggnadsdelegation skapar o pi n io n s— 0 c h b å t- n a d 5 v i l 1 k 0 r e n vissa problem. Således anser delegationen att samhälls- planering och fastställda planer borde vara tillräckligt underlag från intres- seavvägningssynpunkt för exploateringssamverkan, dvs. samma princip som valts i plansammanhang.

5.3. Deltagande i exploateringssamfälligheten

Några remissinstanser anser att det under vissa förutsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis ansluta en fastighetsägare i exploate- ringssamverkan. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland, bostadssty- relsen, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stock- holm. Svenska kommunal-tekniska föreningen, Sveriges villaägareför- - bund samt Bollnäs, Eskilstuna, Gävle, Karlskrona, Köpings, Lessebo, Motala, Nacka, Norrtälje, Stockholms, Sundsvalls, Sunne, Södertälje, Täby. Umeå. Upplands-Väsby, Uppsala, Värnamo och Västerås kom- muner. Av dessa anför villaägareförbundet:

Enligt PBL—förslaget skall en fastighetsägare inte kunna tvingas in i företaget för fastighetssamverkan. Förslaget bör övervägas ytterligare. Fastighetsägare, vars mark behöver tas i anspråk för enskilt bebyggande eller allmän plats och som inte vill ingå i samverkan, torde ev. ändå behöva kunna anslutas. Denne fastighetsägare kan då få del av den vinst som påräknas. Genom att sälja den mark, som vid omarronderingen av hans fastighet skall läggas till annan, kan fastighetsägaren då mot ersättning i pengar utträda ur samverkansföretaget. Huruvida en sådan ordning skulle kunna äventyra attraktiviteten med exploateringssamverkan bör bedömas i samband med att förbundets påpekande utreds.

Eskilstuna kommun anför:

Vidare är det en brist att en fastighetsägare inte mot sin vilja kan tvingas in i en exploateringssamverkan, särskilt som det i motiven sägs att av- gränsningen av samverkansområdet skall bedömas utifrån planmässiga principer. Om en vis fastighetsägare med ett strategiskt markinnehav avböjer att delta kan hela syftet med ett markförordnande om exploate- ringssamverkan förfelas.

• Sida 122
•  Original

Prop. 1985/86: 2 122

Länsstyrelsen [Stockholms län anser däremot att det torde vara svårt att ta in regler som tvingar in markägare i samverkan, eftersom det rör sig om exploateringsföretag med vilka alltid ett visst risktagande är förenat.

Hedemora, Kalmar. Lunds och Kristinehamns kommuner anser att om en fastighetsägare avböjer att delta i samverkan bör exploaterings- samfälligheten få lösenrätt till den mark som berörs av fastighets- planen.

Helsingborgs och Sollentuna kommuner menar att k 0 m m u n e n b ö r få rätt att ta över ansv aret för sådana fastigheter vars ägare avböjt att delta i exploateringssamverkan. Däremot bör enligt Sollentuna kommun inte någon ytterligare "privat expropriationsrätt" tillskapas.

Angående min sta a n d el för deltagande i samverkan anför länsstyrel- sen i Stockholms län:

Av uttalanden på s. 387 m framgår att fastigheter som berörs av exploa- tering endast på så sätt att de har andel i samfälld mark inom exploaterings- området skall kunna delta i samverkan, såvida andelarna i samfällda mar— ken inte har endast obetydligt värde. Tvekan kan uppstå, huruvida fastig- het som med sin enskilda mark ingår till bara någon liten del i exploate- ringsområdet alltid skall ha rätt att delta i samverkan. Motivuttalanden huruvida någon minsta andel skall ställas upp som villkor för deltagande kan vara lämpliga.

5.4. Exploateringsbeslut

Frågan om möjligheten att meddela ett preliminärt exploate- ringsbeslut bör utredas ytterligare enligt hovrätten för Nedre Norr- land. hovrätten över Skåne och Blekinge. länsstyrelsen i Kalmar län samt F astighetsrådens förening. Länsstyrelsen anför:

Många markägare torde vilja avvakta en båtnadskalkyl innan de tar slutlig ställning om deltagande i exploateringssamfälligheten. Det bör fin- nas mycket speciella skäl att göra cxploateringsbeslutet till preliminärfråga om det ej finns möjlighet att göra båtnadsberäkning. Det måste också vara svårare att få en opinion för en exploateringssamfällighet innan man vet hur planen kommer att utformas. Skall man vänta till dess att detaljplanen utställts finns det knappast anledning till detta förfarande. Frågan bör övervägas ytterligare.

Fastighetsrådens förening:

När ett preliminärbeslut meddelats kan en tveksam fastighetsägare av- vakta med ett ställningstagande. Lämpligheten av detta bör ytterligare övervägas. Det bör vidare klarläggas hur opinionsmätningen skall ske. Skall en passiv markägare räknas som "obefintlig" eller som negativ?

Lantmäteriverket anser att en e xt ra avg i ft bör tas ut av de fastighets- ägare som ansluter sig till företaget först vid det slutliga exploateringsbe- slutet. Verket anför:

• Sida 123
•  Original

Prop. 1985/86: 2 123

Om en fastighetsägare vid ett preliminärbeslut (66.5 AL) avböjt att delta har han ändå möjlighet att vid ett slutligt beslut enligt 65% AL delta. Eftersom någon båtnadsprövning normalt inte sker till grund för ett preli- minärbeslut löper de fastighetsägare som redan då beslutar sig för att delta viss ekonomisk risk. De fastighetsägare som beslutar sig för att delta först då båtnadsprövning skett till grund för ett slutligt exploateringsbeslut löper däremot på detta sätt ingen större ekonomisk risk. Genom detta system torde de flesta försiktiga markägare avvakta med att delta. Detta medför i sin tur att själva tanken bakom ett preliminärbeslut knappast blir uppfylld. Det kan ifrågasättas om dessa fastighetsägare inte borde betala någon form av extra avgift, utöver andelen i de eventuella kostnader som exploate— ringssamfälligheten haft, för att få möjlighet att inträda först då det är tämligen klart att företaget kommer att gå med vinst.

Lunds kommun påpekar att det bör framgå av beslutet att exploaterings- samverkan aVSer en fastighetsplan av viss utformning. Kom- munen anför:

I samband med exploateringssamverkan torde det bli vanligt att en fastighetsplan utarbetas. Fastighetsplanens utformning kan bli avgörande för bland annat principen för fördelning av avkastningen. Därför bör av cxploateringsbeslutet, i förekommande fall. också framgå att exploate- ringssamverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. Antas en fas- tighetsplan. som avviker från det förutsatta planförslaget, ges då möjlighet att, i likhet med vid motsvarande förhållande beträffande detaljplan. få till stånd en omprövning av cxploateringsbeslutet.

7.1. Ekonomiska förhållanden

Samfällighetsföreningens f örmånsrätt bör begränsas något i förhål- lande till utredningens förslag anser bostadsstyrelsen. lantmäteriverket, länsstyrelsen i Kalmar lätt samt Stockholms kommun.

Bostadsstyrelsen :

En fråga av speciellt intresse för bostadsstyrelsen som långivare är förmånsrättens värde vid exploateringssamfällighet. För att underlätta fr- nansieringen av exploateringen har införts ett system där samfällighetsfö- reningen har erhållit förmånsrätt i delägarfastighet för fordran som påförts delägaren inom ett år från förfallodagen. Med detta system skall det vara möjligt för kreditgivare att utan övrig säkerhet låna pengar till en samfäl- lighetsförening. Denna förmånsrätt är i princip obegränsad, vilket gör det svårt för en kreditgivare att bedöma förmånsrättens värde vid olika tid- punkter. Det finns fall där bottenlångivare vägrat ställa upp med lån beroende på det osäkra läget. Någon form av begränsning av förmånsrät- tens värde bör införas för att företaget skall te sig ekonomiskt sunt.

Lunds kommun påpekar att förmånsrätten, för att skydda inteckningsha- varen. inte bör gälla förrän beslutet att anta detaljplanen vunnit laga kraft.

Några remissinstanser anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de deltagande fastigheterna. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland som uttalar:

Enligt hovrättens mening bör finansieringen ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i deltagande fastigheter. I vart fall skapar den föreslag- na begränsningen i 625 AL ett osäkert kreditunderlag eftersom resultatet av exploateringsföretaget i detta stadium av genomförandet är ovisst. I de fall en exploateringssamfällighet bildas innan detaljplan föreligger finns för övrigt ingen möjlighet att fastställa förmånsrätt enligt 62 & AL.

• Sida 126
•  Original

Prop. 1985/86: 2 126

Statens planverk anför:

Farhågor inger också resonemanget om förmånsrätt ts. 390), som ska begränsas till högst den värdehöjning som en ännu inte antagen detaljplan ger. Om plansystemets rättsgarantier är värda något blir denna inteck- ningshavarnas säkerhet i samma mån mindre. Det synes vara redigare att göra samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när finansiering- en är ordnad utan att delägarnas övriga mark belastats med osäkra belast- ningar. Möjligheten att beräkna beloppen för förmånsrätt torde ha över- skattats eftersom det nog ofta kommer många överraskande extrakost- nader.

Näringslivets byggnadsdelegation framför tanken att berörda fastighe- ter genomgående borde kunna befrias från betalningsansvar och anför bl. a:

En teknisk förbättring borde vidare kunna ske i fråga om behandlingen av fastighetsbelastningar då plangenomförande sker med exploaterings- samverkan. Fastighetskrediter mot pantbrev i berörda fastigheter borde genomgående kunna relaxeras, dvs. fastighetsdelen befrias från betal- ningsansvar för ägovidd, som ingår i planområden på samma sätt som vid expropriation, eventuellt efter nedsättning av fordringsbelopp hos över- exekutor etc. Utredningen anvisar här en annan metod, som bygger på tanken att gravationer i princip består och får avlösas på frivillig väg. Med tanke på att nybclåning ändock måste ske av byggnadsfastigheterna, är det mera praktiskt att frigöra dessa från äldre hypotek och utnyttja gravations- fria fastigheter som säkerhet för nybebyggelsen.

8. Detaljplan vid exploateringssamverkan

8.1 Kommunen — exploateringssamfälligheten

Om samverkan kommer till stånd företräds markägarna av en juridisk person. Detta bör enligt länsstyrelsen iStock/tolms län vara till fördel t.ex. vid upprättande av exploateringsavtal. Täby kommun är dock tveksam till om man skulle kunna få till stånd exploateringsavtal i någon större omfatt- ning än i dag mot bakgrund av att systemet bygger på frivillighet.

Några instanser anser att kommunen bör ges ett större inflytan- d e över exploateringen. Till dessa hör länsstyrelsen i Norrbottens län som anför:

För att undvika att angelägen förnyelse eller förtätning av bebyggelse, sanering, nyexploatering etc. ska göras alltför beroende och i viss mån styras av enskilda vinstintressen borde enligt länsstyrelsens mening regel- systemet ändras så att kommunen ges en mera aktiv roll. Härigenom skulle exploateringssamverkan kunna bli ett gott alternativ till genomgripande och mycket kapitalkrävande expropriation. Ett ökat kommunalt inflytande kunde exempelvis ta sig uttryck i att kommunen i all exploateringssamver- kan skulle ingå som delägare med viss andel och att kommunen frck

• Sida 127
•  Original

Prop-. 1985/86: 2 l27

befogenheter att genomföra exploateringarna om samfällighetens styrelse icke fullföljer fattade beslut.

Liknande synpunkter framför länsstyrelsen i Gävleborgs län. Sveriges lantmätareförem'ng anser att kommunen bör vara sakägare vid den lantmäteriförrättning där samverkansfrågorna regleras och ges rätt att delta i samexploateringen, förslagsvis efter andelstalen för de fastigheter, vars ägare avböjt ett deltagande. Även Bollnäs och Borås kommuner synes vara av den åsikten att kommunen enligt förslaget har för små möjligheter att påverka exploateringen. Borås kommun efterlyser bl.a. möjlighet för kommunen att ställa krav på att fastigheter bebyggs inom viss tid och att kommunen själv ska utföra anläggningsarbetena för gator och va. Kom- munen menar också att exploateringssamverkan kommer att innebära att utjämning av exploateringskostnader mellan skilda områden inte kan gö- ras.

Halmstads kommun ifrågasätter om det inte i anläggningslagen borde införas bestämmelser som möjliggör att vid förrättning ställa krav på standardfrågor för exploateringsanläggningar. Detta skulle enligt kom- munen vara önskvärt som komplement i de fall detta ej regleras i exploa- teringsavtal, t. ex. inom fastighetsplan utanför detaljplanelagt område.

Svenska riksbyggen, Sveriges kommunaljuridiska förening samt Borås och Stockholms kommuner påtalar att de mark- och bostad spolitis- k a ko n s e k v e n s e rn a av förslaget om exploateringssamverkan inte diskuterats i utredningen. Kommunaljurt'diska föreningen anför:

Såsom utredningen påpekar förutsätter samverkansinstitutet att bestäm- melserna om markvillkoret i bostadsfrnansieringsförordningen ändras på så sätt att ett beslut av kommunen om exploateringssamverkan jämlikt ]] kap. 25 PBL automatiskt skall ge dispens från markvillkoret vid statlig belåning. Förslaget om exploateringssamverkan inrymmer alltså inte en- dast tekniska aspekter. I själva verket har frågan om att införa ett sådant institut även mark- och bostadspolitiska samt bostadsekonomiska dimen- sioner som överhuvud inte blivit belysta eller diskuterade av utredningen.

Borås kommun avstyrker automatisk dispens från markvillkoret vid exploateringssamverkan. Kommunen anser dock att reglerna för di- spens kan förändras så att större hänsyn tas till kommunens mening vid dispensgivningen.

Även statens institut för byggnadsftrskning pekar på möjligheterna att omforma dispensmöjligheten och anför:

Utredningen föreslår slutligen att dispens från markvillkoret automatiskt skall ges vid ett beslut om exploateringssamverkan. Detta förslag kan tolkas så att kommunen i och med ett beslut om dispens också avhänder sig kontrollen över mark- och exploateringskostnader. Det förefaller möj- ligt att med anknytning till dagens praxis omforma dispensmöjligheten så att kommunen inte frånhänder sig kostnadskontrollen. Oavsett om det

• Sida 128
•  Original

Prop. 1985/86: 2 128

gäller förnyelse med förtätning eller nyexploatering är det av betydelse för kommunen att ha kostnadsutvecklingen under kontroll.

Jönköpings kommun befarar att automatisk dispens från markvillkoret kan medföra att exploateringsrätten utnyttjas som h a n d el s v ar a. Näringslivets byggnadsdelegation och Svenska byggnadsentreprenör- föreningen anser att dis p e n s bör lämnas även frå n ko n k u rre n s v ill- k 0 r e t vid exploateringssamverkan. Delegationen anför:

Däremot anses konkurrensvillkoret behöva bestå. Detta kan kanske vara begripligt om samfälligheten själv uppträder som exploatör inom hela området. Däremot förefaller tanken mindre begriplig om området fördelas på flera byggherrar. En konkurrenssituation uppkommer ju därvidlag auto- matiskt.

Näringsfrihetsombudsmannen framhåller angelägenheten av att kom- munerna vid exploateringssamverkan medverkar till en konkurrens på lika villkor samt tillvaratar och stimulerar konkurrensförutsättningarna så långt det är möjligt i syfte att hålla kostnaderna nere.

8.2 Enskilda fastighetsägare -— exploateringssamfälligheten

Förfarandet att vägra bygglov som inte avser pågående markan- vändning för åtgärder på en fastighet som inte deltar i exploateringssamfäl- ligheten anses vara orationellt av bostadsstyrelsen och statens plan- verk. Bostadsstyrelsen anser därför att alla fastighetsägare i samverkans- området på något sätt bör tvingas rrred i samfälligheten.

Statens planverk anför:

Byggnadsnämnden ska vara förhindrad att lämna byggnadslov för änd- rad markanvändning enligt plan om fastighetsägaren valt att stå utanför samfälligheten (s. 392). Denna regel innebär ytterligare en belastning på nämnden. ldag behöver man inte förvissa sig om att sökanden förfogar över den fastighet som han söker för. Den regeln borde kunna gälla även i fortsättningen. Om fastighetsägaren står utanför bör antingen samfällighe- ten ha tagit över eller också detaljplanen inte fastställas i den delen.

Sveriges lantmätareförening anser att fastighetsägare inom viss tid bör kunna h äva by ggnadsförbud et . Föreningen anför:

Fastighetsägare, som dragit på sig ett byggnadsförbud enligt 9:16 andra stycket PBL genom att inte delta i samexploatering bör inom viss tid kunna häva byggnadsförbudet genom att till kommunen betala vad han skulle ha debiterats vid ett deltagande.

• Sida 129
•  Original

Prop. 1985/86: 2 129 9 Marköverföring m. m.

Hovrätten för Nedre Norrland, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Fastighetsrådens förening anser att frågorna om överföring av mark till exploateringssamfälligheten bör bli föremål för ytterligare utredning. Hovrätten anför:

Enligt utredningen skall det vara möjligt att till exploateringssamfällighe- ten överföra mark. För att möjliggöra detta föreslås ändringar i 5 kap. och 8 kap. FBL. När det gäller överföring av exploateringsbar mark torde uppmärksammas att sådan genom fastighetsreglering kan överföras endast om samfälligheten äger någon fastighet. som marken kan föras till, eller om marksamfällighet bildas enligt 6 kap. FBL. I fråga om överföring av mark till samfälligheten krävs enligt hovrättens mening ytterligare övervägan- den.

Hovrätten över Skåne och Blekinge och Sveriges lantmätareförening framför följande synpunkter på frågan om marköverföringar inom samverkansområdet.

Hovrätten över Skåne och Blekinge:

I de fall då metod 2 skall komma till användning framstår det som uppenbart omotiverat att låta samfälligheten förvärva exploateringsbar mark. De erforderliga markbytena måste här utan olägenhet kunna företas direkt mellan de i samverkansområdet ingående fastigheterna. Även när det gäller metod ] framstår det som onödigt komplicerat att låta samfällig- heten förvärva äganderätt. Saken har för övrigt viktiga skatterättsliga ' konsekvenser, något som över huvud taget inte beaktats i betänkandet. Målet för samfälligheten vid metod ] är att avyttra eller upplåta den ex- ploateringsbara marken sedan den indelats i lämpliga enheter. Det mest ändamålsenliga sättet att uppnå detta mål förefaller hovrätten vara att låta den exploateringsbara marken bilda en marksamfällighet. Därefter delas samfälligheten in i önskade fastigheter och avyttras eller upplåtes. Denna lösning kräver några smärre ändringar i 6 kap. FBL. Detta borde dock inte avskräcka från att ta frågan under närmare övervägande i det fortsatta lagstiftningsarbetet.

Regler om skyldighet att avstå mark för gemensamhetsanläggning finns i 125 AL. Det framstår som uppenbart för hovrätten att mark inorn samver- kansområdet som behövs för gemensamhetsanläggning utan olägenhet kan avstås direkt från berörda fastighetsägare till anläggningsföreningen utan något mellankommande äganderättsförvärv för exploateringssamfällighe- ten.

En teknisk fråga är också hur storleksförändringar skall ske inom sam- verkansområdet. För att det alltid skall vara möjligt att göra erforderliga marköverföringar har utredningen föreslagit införande av regler i 5 kap. 8 & och 8 kap. 4? FBL som innebär en utvidgning av möjligheterna att tvångs- vis göra undantag från spärregeln i nuvarande 5 kap. 85 F BL. Regeln i 5 kap. 8 & ger möjlighet till plusjämkningar utöver vad spärregeln medger och regeln i 8 kap. 45 ger möjlighet till minusjämkningar i motsvarande mån.

9 Riksdagen I985/86. ] saml. Nr2

• Sida 130
•  Original

Prop. 1985/86: 2 130

De överväganden som kan ligga bakom en uppdelning av de båda jämk- ningsfallen i två paragrafer i skilda kapitel är för hovrätten förborgade. Klarheten blir inte större när man konstaterar att utredningen föreslagit samma ersättningsregler oavsett vilken av paragraferna som används för marköverföringen. Den synbara skillnaden mellan de båda situationerna är att för större minusjämkningar krävs en fastighetsplan medan större plus- jämkningar får äga rum utan en sådan. För hovrätten framstår denna skillnad som omotiverad. Härtill kommer att, såvitt man kan förutse, fastighetsplan torde erfordras i de övervägande antalet fall av exploate- ringssamverkan (se utredningens egna uttalanden s. 393 xm och 833 my). Mot bakgrund av det sagda föreslår hovrätten att de förevarande undanta- gen från spärregeln sammanförs till en regel och att denna regel föreskriver att fastighetsplan erfordras för att jämkning skall få ske. Av systematiska skäl passar en sådan regel inte in vare sig i 5 kap. eller 8 kap. Detta förhållande ger ytterligare belägg för hovrättens ovan framförda uppfatt- ning om att reglerna om exploateringssamverkan bör stå i en särskild lag.

Sveriges lantmätareförening:

Sådana bestämmelser bör införas att kvartersmarken kan fördelas mel- lan samtliga sakägare (inklusive dem som inte deltar i samexploateringen) på följande sätt. '

Kvartersmarken fördelas så långt är möjligt med tillämpning av 5:8 F BL mellan sakägarna efter deras andelstal. Om marken inte fullt ut kan förde- las med stöd av 5:8 F BL eller överenskommelse enligt 5:18 FBL upprättas en fastighetsplan. Ägarna till de andelar, som är så små att de inte enligt 518 FBL kan omsättas i hel tomt ges rätt enligt 8:4 FBL till inlösen av tomt. Företräde till inlösen ges efter andelamas storlek.

Om ingen yrkar på inlösen utläggs resttomterna var för sig som samfäl- ligheter. Vid en framtida upplösning av sådan samfällighet ges företräde för inlösen enligt 8:4 F BL framför försäljning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter.

Eskilstuna och Lessebo kommuner anser att e x p r o p r i a t i o n 5 r ä tt borde finnas vid exploateringssamverkan.

När det gäller den föreslagna ersättningsregeln i fastighets- bild ning sla g e n anser statens råd för byggnadsforskning att en ytterli- gare genomarbetning är önskvärd. Rådet finner det utomordentligt känsligt om olika sätt att genomföra en detaljplan leder till att ersättningarna bedöms enligt olika regler.

Statens planverk och Stockholms kommun år också tveksamt inställda till ersättningsregelns utformning. Kommunen anför:

Det anförda synes innebära att — om kommun medger det genom att förordna om exploateringssamverkan — enskilda personer eller företag ges samma möjligheter som hittills har ansetts böra förbehållas det allmänna att. inom ett område som avses för t.ex. bostadsbyggande. tvångsvis förvärva för exploatering erforderlig mark, till pris som understiger det marknadsvärde marken kan betinga med hänsyn till förväntningar om ändrad användning. Delvis synes de enskilda exploatörerna t.o.m. kom-

• Sida 131
•  Original

Prop. 1985/86: 2 131

ma i ett bättre läge än en kommun då den i motsvarande situation expro- prierar, i det att man vid inlösen i samband med exploateringssamverkan regelmässigt skall bortse från den gällande planens eventuellt värdehö- jande effekt.

Länsstyrelsen i Uppsala län ifrågasätter om inte den föreslagna lagtek— niska lösningen vad gäller fördelning av ersättningar enligt FBL bör ses över.

Sveriges lantmätareförening tar upp en speciell ersättningsfråga och anför:

Som SLF har uppfattat förslaget till regler om exploateringssamverkan, skall allmän platsmark inom samverkansområdet överföras till kommunen. Den fastighetsägare, som inte önskar delta i samexploateringen, bör därvid få ersättning för att marken avstås.

10. Beskrivning av förfarandet

Flera instanser anser att antalet beslutstillfällen bör minskas. bl.a. länsstyrelsen i Kristianstads län, Fastighetsrådens förening, Sveri- ges kommunaljuridiska förening samt Stockholms, Sunne, Söderhamns och Östersunds kommuner.

Länsstyrelsen i Kristianstads län:

Förfarandet med bildandet av exploateringssamfällighet omfattar flera beslut varemot besvär kan anföras (markförordnande, exploateringsbe- slut, detaljplan, fastighetsplan, fastighetsbildning). Risk för lång tidsut- dräkt innan exploatering är genomförd finns. Förenkling av beslutsproces- sen bör undersökas.

Institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Kooperativa förbundet anser att frågan om exploateringssamverkan bör kunna prövas utan ett föregående mar k fö ro rd n a n d e. Institutio- nen för fastighetsteknik menar att prövningen kan ske inom anläggningsla- gens ram och anför:

En möjlighet som istället kan diskuteras är om inte frågan om exploate- ringssamverkan, helt utan ett föregående markförordnande, kan prövas inom anläggningslagens ram. På detta sätt läggs initiativet hos både kom- mun och enskilda samtidigt som kommunen även genom AL tillförsäkras möjligheter att ha ett bestämmande inflytande över samverkansområdets storlek, frågor om plangenomförande m.m. (förutsatt att 235 AL får gälla även vid exploateringssamverkan). Dessutom ankommer det på kom- munen att anta en efterföljande detaljplan, vilket innebär att det inte finns någon risk för att oönskad bebyggelse kommer till stånd. Ytterligare ett

• Sida 132
•  Original

Prop. 1985/86: 2 132

skäl till att inte låta markförordnandet vara ett villkor för samverkan är att besvärsmöjlighetcma begränsas något. vilket torde underlätta och förenkla handläggningen av de här frågorna. I det föreslagna systemet finns det möjlighet att besvära sig över markförordnandet. cxploateringsbeslutet och detaljplanen. Enskilda bör kunna bevaka sina rättigheter även om endast de två sistnämnda besvärsmöjlighetcma blir tillgodosedda.

Kooperativa förbundet anser att förordnandet om exploateringssamver- kan bör tas in i planbeslutet. Denna ståndpunkt synes även intas av Södertälje kommun (en minoritet).

Länsstyrelsen iKristianslads län och Uppsala kommun betonar nödvän- digheten av ett ingående samarbete och samråd mellan FBM och kommunen vid upprättande av en detaljplan som skall genomföras genom exploateringssamverkan.

Sveriges villaägareförbund betonar att alla fastighetsägare inom ett om- råde för exploateringssamverkan bör ges tidiga möjligheter till samråd om företaget och detaljplanen.

Huddinge kommun framhåller att kommunen måste ha god planbe- redskap vid beslut om markförordnande för exploateringssamverkan. Kommunen anför:

De synpunkter som kan anföras är att man måste arbeta med god framförhållning då kommunen avser meddela beslut om markförordnande för exploateringssamverkan, dvs. planberedskapen måste vara god.

Man får förutsätta att ett förslag till detaljplan i princip måste finnas färdigt redan då markförordnande meddelas p.g.a. den knappa tid som sedan står till förfogande till detaljplan skall ha antagits, respektive beslut om exploateringssamverkan meddelats ("högst 3 år). Man får även räkna med en uppenbar risk för förseningar genom besvär i olika skeden av planeringsprocessen. I de flesta fall torde även en fastighetsplan behöva upprättas, dels för att utfallet för den enskilde fastighetsägaren tydligt skall kunna redovisas och dels för att erforderliga marköverföringar enligt fas- tighetsbildningslagens 8:e kapitel skall kunna ske.

Förmodligen måste väl genomarbetade förslag till både detaljplan och fastighetsplan föreligga redan då exploateringsbeslut meddelas av fastig- hetsbildningsmyndigheten, för att de som ställer sig tveksamma till att ingå i exploateringssamverkan skall få tillräckligt underlag för sina bedömning- ar.

Även länsstyrelsen i Västmanlands län kommenterar förfarandet och anför:

Markförordnande om exploateringssamverkan enligt 10: I punkt 7 garan- terar inte att sådan samverkan kommer till stånd med hänsyn till bestäm- melserna i anläggningslagen. En önskvärd förenkling vore därför att frågan om exploateringssamverkan också kunde göras till föremål för prövning enligt anläggningslagen, innan detaljplan antas, genom ansökan av bygg- nadsnämnd med stöd av genomförandebeskrivning som varit utställd.

• Sida 133
•  Original

Prop. 1985/86: 2 133

Några remissinstanser för fram alternativa förfaranden till det som föreslås i utredningen. Till dessa hör Sveriges domarejörbund som anför:

Enligt förbundets mening skulle det från llera synpunkter vara lämpligt att handlägga dessa ärenden i lantmäteriförrättningens form. Detta förut- sätter att man kan integrera informations- och plandelarna i förrättnings- formen, vilket bör vara möjligt under fastighetsbildningsmyndighetens projektledning. Vinsten skulle vara en samlad handläggning. väl ägnad att på ett mindre formbundet sätt lösa de ofta känsloladdade frågor som finns i denna typ av ärenden.

Detta förfarande förespråkas även av Fastighets—rådens förening. Näringslivets hyggnadsdelegation förordar ett annat alternativ. Delega- tionen anför:

Med tanke på de svagheter som konstaterats. då det gäller förfallotider/ genomförandetid som instrument för plangenomförande, vore det önskvärt att konstruera fastighetssamverkan med ytterligare ett viktigt steg mot direkt plangenomförande. Så kan ske, om man tänker sig att själva fastig- hetstilldelningen blir villkorad så, att sakägare uppförs på "tilldelnings- längden", under förutsättning att vederbörande tecknar exploateringsavtal med kommunen. Fastighetstilldelningen sker därmed på teckningslista för deltagande ungefär som vid annan ekonomisk samverkan — jfr t. ex. eko- nomiska föreningar. aktiebolag. Ointresserade kan avyttra sin "tecknings- rätt”. eller begära inlösen. Detta har praktiska fördelar i flera avseenden. Man behöver då inte tillgripa en kanske komplicerad samfällighetsförvalt- ning i genomförandeskedet utan kan arbeta direkt med en individuell omreglering på samma sätt som vid annan fastighetsreglering. Vidare kommer exploateringsavtalen att kunna precisera varje sakägares förhål- lande till kommunen bl. a. i fråga om skyldighet att uppföra bebyggelse på samma sätt som i tomträttsavtal. Man når med andra ord i realiteten fram till en form av ”positiv” planering, dvs. en rättslig garanti för ett ”automa- tiskt" plangenomförande som resultat av planläggning. vilket kan betrak- tas som ett mål från rationell synpunkt i samhällsplaneringen. Tidsprogram för utbyggnaden blir ur kommunens synpunkt rättsligt påtagliga.

• Sida 134
•  Original

Prop. 1985/86: 2 134 Bilaga 3

De till lagrådet den 1 april 1982 remitterade lagförslagen

Exploateringssamfällighet

7 & För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter, vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfäl- lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet.

Förrättningen

8 & Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastig- hetsägare som kan deltai exploateringssamverkan eller av byggnadsnämn- den.

Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets-

• Sida 135
•  Original

Prop. 1985/86: 2 135

bildningslagen (l970:988). anläggningslagen (197311149) eller ledningsrätts- lagen (l973: 1 144) tas upp utan ansökan. om de är av betydelse för exploa— teringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploate— ringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.

9 5 I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap. 1—24, 27—40 och 42 åå fastighetsbildningslagen (l970:988).

10 & Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utre- da förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate- ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred— ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn- den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate- ringen.

11 5 Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kost- naderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstal för en fastighet som bidrar med mark till exploateringsföreta- get skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av denna mark. Om andelstalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar med eller i övrigt skada uppkommer för fastighetsägaren till följd av markens avstående, skall skillnaden utjämnas i pengar. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbe- slutet enligt 13% vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet som ej bidrar med mark till exploateringsföretaget skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen.

12 5 Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighets- förening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973:] 152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (l973zl150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.

135. Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges

]. exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,

2. de fastigheter som skall ingåi exploateringssamfälligheten.

3. fastighetemas andelstal,

4. förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom- förts för att förmånsrätten skall gälla,

5. föreskrifter för exploateringens utförande,

6. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3—6 medde- las i ett senare beslut.

• Sida 136
•  Original

Prop. 1985/86: 2 136

I cxploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19å kan beröras av marköverföring.

14 & Förordnanden enligt 5kap. 21 och 22 55 fastighetsbildningslagen (l970:988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering skall meddelas samtidigt med eXploateringsbcslutet.

15 5 Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostna- derna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploaterings— samfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 65 fastig— hetsbildningslagen (.1970:988).

Markfrågor m.m. 16 5 Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom sam- verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra ex- ploateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (19702988). I stället för 5 kap. 4 och 5 åå. 7 5 första och andra styckena. 8— 13 och 18 55 samt 8 kap. 1—6 5.5 fastighetsbildnings- lagen skall dock gälla 11. 15 och 17—23 55 denna lag.

Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslu- tet enligt 135 har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighets- bildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

17 & Fastighetsreglering får inte avse sådan del av en fastighet där det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.

18 & Fastighet som bidrar med mark skall genom fastighetsreglering till- delas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 11 5 andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut. skall skillnaden utjämnas genom ersätt- ning i pengar.

19 5 Om exploatcn'ngssamfälligheten begär det. får fastighetsbildnings- myndigheten förordna att fastigheter, som inte ingåri exploateringssamfäl- ligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och över- föras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagan- de fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under förutsättning att

1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbe- slutet vann laga kraft,

2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig- het med planen.

20 5 Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfällig- heten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig- hetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl- lighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken förelig- ger dock endast under förutsättning att

• Sida 137
•  Original

Prop. 1985/86: 2 137

1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbe- slutet vann laga kraft,

2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3. planen medför att ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållandc till dess tidigare värde.

Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.

Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet om fastställelse av stadsplanen eller bygg- nadsplanen vann laga kraft.

Ersättning

21 5 Om mark enligt 19 eller ZOå överförs till annan fastighet eller till en samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap. expropriationslagen ( 1972: 719). Hänsyn skall dock inte tas till den inver- kan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.

Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3 & expro- priationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det cxploateringsbeslutet vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgo- doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

22 & Ersättning enligt 21 5 skall betalas inom tre månader efter det att ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt Gå räntelagen (1975 :635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall ränta betalas även enligt 55 räntelagen från den dag tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen denna paragraf.

Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m. 23 & Undantag får göras från 11. 17, 18. 21 och 22 åå. om de fastighets- ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger det.

Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordring- ens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteck- ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings- havare som i 27 kap. 11 & jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivan- de av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Verkställighet m. m. 24 5 När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fastighetsboken eller tomträttsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samver- kansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-

• Sida 138
•  Original

Prop. 1985/86: 2 138

belopp. När cxploateringsbeslutet enligt 25 & har upphört att gälla skall även det antecknas.

25 & Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploa- teringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga tidsfristen.

Verkan av ändrade förhållanden m.m. 26 & Inträder ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.

En fastighet får utträda ur exploateringssamtälligheten endast om utträ- det kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.

27 & Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällig- hetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.

28 5 Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploate- ringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 305 beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.

29 & Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt 305 beräknat "överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta. Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

30 & Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpning av 28 och 29 55 samfällighetens överskott eller under- skott anscs motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den andra.

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

31 5 I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 295 tillämpas 225.

32 5 En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Domstolsprövning m.m. 33 5 I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbild- ningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningsla- gen (1970: 988). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas även på cxploateringsbeslutet.

• Sida 139
•  Original

Prop. 1985/86: 2 139

Vid tillämpning av 15kap. (vå fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligt 32% denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.

34 & Bestämmelserna i 16—18 kap. fastighetsbildningslagen (19701988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 33 &. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighets- reglering enligt 19 eller 205 gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighe- tens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.

Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner.

• Sida 140
•  Original

Prop. 1985/86: 2 140

23.5' I fråga om klandcr av beslut vid sammanträdet äger 15% motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings- eller an- läggningsbeslut meddelats. får sam- manträde för bildande av samfäl- lighetsförening hållas innan beslu- tet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast un- der förutsättning att fastighets- bildnings- eller anläggningsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut, att förordnande meddelas enligt 27115 anläggnings- lagen (1973:1149).

Har fastighetsbildnings-, an- läggnings— eller exploateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bil- dande av samfällighetsförening hål- las innan beslutct om samfällighe- tens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under förutsättning att fas- tighetsbildnings-. anläggnings- eller exploateringsbeslutet vinncr laga kraft eller, i fråga om anläggnings- beslut. att förordnande meddelas enligt 27215 anläggningslagen (1973:]149).

615

Samfällighetsförening skall upp- lösas, när den eller de samfällig- heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske. om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighets- bildningsmyndigheten att förordna om upplösning av samfällighetsför- ening finns bestämmelser i anlägg- ningslagen (1973: 1 149).

Samfällighetsförening skall upp- lösas, när den eller de samfällig- heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Bestämmelser om rätt för fastighetsbildningsmyndigheten att förordna om upplösning av sam- fällighetsförening finns i anlägg- ningslagen (l973:ll49) och lagen ( [ 982.000) om exploateringssam- verkan.

Denna lag träderi kraft den ljuli 1983.

' Senaste lydelse 19771365.

• Sida 145
•  Original

Prop. 1985/86: 2

7. Förslag till Lag om ändring i byggnadslagen (1947 :385)

Härigenom föreskrivs att 25, 48, 70, 107, 113 och 116 åå byggnadslagen (l947:385)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

ZSQ

Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen

byggnadskvarter.

gator, torg, parker och andra allmänna platser samt specialområden, såsom järnvägs— och andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrottsområden, begravningsplatser och vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas. Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående om- rådenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga.

Om en stadsplan skall genomfö- ras enligt bestämmelserna i lagen (19821100) am exploateringssam— verkan orh om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna sam- verkan, skall planen innehålla upp- gift även om detta.

48,5

Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till de55 tidigare värde, vare kommunen skyldig att lösa marken.

När ett år förflutit från tomtindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till markens värde.

Frågan huruvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastig- hetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomtindelnings genomförande.

[ fråga om mark som är belägen inom ett sami-'erkansområde enligt lagen (I 982.000) om exploaterings- samverkan gäller särskilda bestäm- melser.

* Lagen omtryckt 198]:872

• Sida 148
•  Original

Prop. 1985/86: 2 143 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

70 %

Lägges stadsplan över område i en ägares hand, må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, att mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kom- munen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas. när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när stadsplan fastställs inom ett sam- verkansområde enligt lagen (I982:()00) om exploateringssam- verkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfäl- ligheten.

När fråga väckts om tillämpning av vad i första stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens avstående till kommunen.

Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill. förordna att mark som avståtts enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

1075

Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas upp- komma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till att stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas. i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen.

Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ända- mål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark samt vägar och andra allmänna platser. 1 den mån så erfordras skola jämväl höjdlägen angivas.

Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande el- ler användning i övrigt, skola sådana bestämmelser intagas i planen.

Om en byggnadsplan skall ge- nomföras enligt bestämmelserna i lagen ( [ 982.000) om exploaterings- samverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fas- tighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgifter även om detta.

• Sida 149
•  Original

Prop. 1985/86: 2 149

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1135

Lägges byggnadSplan över område i en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, att ägaren skall. ändå att 1 1255 ej är tillämplig, utan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga an- vändning erfordras ti11 väg eller annan allmän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas. när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när byggnadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982-000) om exploateringssam- verkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfäl- ligheten.

Väckes hos kommunens fullmäktige fråga att göra framställning om förordnande som i första stycket sägs. skall byggnadsnämnden göra anmä- lan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens upplåtande. Uppkommer fråga om förordnande enligt första stycket hos 1än$styrelsen, har denna att fullgöra den nu stadgade anmälningsskyldigheten.

Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

1165

Har i byggnadsplan bestämts att mark skall användas till väg eller annan allmän plats utan att skyldighet att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 5. och kan markens ägare till följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad till ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtits innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet att svara för ersättningen åligger i fråga om mark. som är avsedd till allmän väg, väghållaren samt beträffande annan mark vägförening inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsstyrel- sen föranstalta om sådan förenings bildande.

Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst årligt belopp, med rätt för såväl den ersättningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från det ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnads- planens fastställande förvärvat sakägarens rätt till marken.

• Sida 150
•  Original

Prop. 1985/86: 2 150

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Frågan huruvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid tiden för byggnadsplanens fast- ställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomfö- rande.

Ifråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen ( ]982:000) om exploaterings- samverkan gäller särskilda bestäm- melser.

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1983.

• Sida 151
•  Original

Prop. 1985/86: 2 151 Bilaga 4

Utdrag LAGRÅDET PROTOKOLL vid sammanträde

1982-04-27

Närvarande: f.d. justitierådet Petrén, regeringsrådet Delin, justitierådet Bengtsson.

Enligt lagrådet tillhandakommet utdrag av protokoll vid regeringssam- manträde den lapril 1982 har regeringen på hemställan av statsrådet och chefen för bostadsdepartementet Friggebo beslutat inhämta lagrådets ytt- rande över förslag till

1. lag om exploateringssamverkan,

2. lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988),

3. lag om ändring i anläggningslagen (1973:]149),

4. lag om ändring i lagen (1973:]150') om förvaltning av samfälligheter, 5 . lag om ändring i lagen (19702990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning,

6. lag om ändring i lagen (1973:] 1521 om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (197311150) om förvaltning av samfälligheter,

7. lag om ändring i byggnadslagen (1947z385). Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsrådet Bengt Eliasson och departementssekreteraren Lars Magnusson.

Förslagen föranleder följande yttrande.

Förslaget till lag om exploateringssamverkan

Allmänna synpunkter

Lagrådet:

Det remitterade lagförslagets syfte är främst att underlätta en mera aktiv medverkan av markägarna vid exploatering av mark som är uppdelad ' mellan flera ägare och att åstadkomma en utjämning av vinsten mellan ägarna så att alla, oavsett vad deras mark kommer att användas till, får nytta av de bebyggelsemöjligheter som en plan innebär. Detta har ansetts främja en från allmän synpunkt önskvärd bebyggelseplanering. Tekniskt skall reformen genomföras på så sätt. att vid sidan av lagen om exploate- ringssamverkan nuvarande fastighetsrättslig lagstiftning — bl. a. byggnads- lagen, fastighetsbildningslagen och anläggningslagen— blir tillämplig i fråga om exploateringen.

• Sida 152
•  Original

Prop. 1985/86: 2 142

Den föreslagna lagstiftningen ger anledning till erinringar i skilda avseen- den. Förslaget bygger på betänkandet (SOU 1979165 och 66) Ny plan- och bygglag. I betänkandet är förslaget till lagstiftning om exploateringssam- verkan anknutet till det däri framlagda förslaget till ny byggnadslagstift- ning. Genom att frågan om exploateringssamverkan utbrutits till särskild behandling har förslaget i stället fått anpassas till den nu gällande bygg— nadslagstiftningen. Förändringen har medfört speciella problem. och det sätt på vilket anpassningen har skett går ej fritt från invändningar. Detta får — såsom framgår av vad lagrådet anfört vid förslagets ll % -— framför allt anses gälla grunderna för fördelningen av den ekonomiska vinning som verksamheten väntas medföra. Särskilt anmärkningsvärt är här att enligt förslaget den som ej äger mark inom en detaljplan, som skall genomföras genom samexploatering. men medverkar i företaget på grund av innehav av exploateringsbar mark i närheten, skall kunna deltaga i vinstutjämning utan att hans fastighet underkastas några bindande föreskrifter av planka- raktär beträffande markanvändningen.

Vidare kan konstateras att den föreslagna regleringen är mycket kompli— cerad. De rättsliga konsekvenserna av ett beslut om exploateringssamver- kan beror på hur en rad delvis svårtolkade bestämmelser i olika lagar kommer att tillämpas under exploateringsförrättningens gång. Avgörandet av olika frågor lämnas åt kommunen. fastighetsbildningsmyndigheten och sakägarna. Det måste därför ej sällan te sig tämligen ovisst vad det slutliga resultatet av en samverkansförrättning blir, något som självfallet är besvä- rande för fastighetsägare som har att ta ställning till om de skall deltaga i ett planerat samverkansföretag. Tillämpningen av lagstiftningen kommer att ställa stora anspråk på kunskaper och omdöme hos förrättningsmännen och de kommunala tjänstemän som sysslar med frågorna.

Förslaget är sålunda behäftat med vissa brister och skulle tvivelsutan ha vunnit på en ytterligare bearbetning. Med hänsyn härtill och till angelägen- heten av en god samordning med byggnadslagstiftningen i övrigt kan ifrågasättas om det inte varit lyckligare, om en reglering i ämnet fått vänta till den förestående allmänna reformen av sagda lagstiftning.

Svårigheterna att konstruera en lagstiftning med de syften som angetts inledningsvis är emellertid i och för sig betydande. Ett behov av regler för vinstutjämning vid exploatering av mark för bebyggelse har länge ansetts föreligga. Trots de påtalade svagheterna innebär förslaget ett betydelsefullt steg mot en tillfredsställande lösning av denna fråga. Även om de i det föregående gjorda anmärkningarna är ägnade att framkalla tveksamhet inför det föreliggande lagförslaget, vill lagrådet därför inte — i vart fall ej om vad lagrådet vid 11 & förordar beträffande principerna för fastställande av andelstal i exploateringssamfällighet godtages - motsätta sig att försla- get genomförs.

• Sida 153
•  Original

Prop. 1985/86: 2 153

55

Bengtsson anför för sin del: I motsats till vad som gäller enligt opinionsvillkoren i Skåp. 55 andra stycket fastighetsbildningslagen och 75 anläggningslagen innebär paragra- fen, att man inte beaktar inställningen hos nyttjanderättshavare, bl.a. hyresgäster, till den prövade frågan. Här avviker det remitterade förslaget från utredningens ståndpunkt; enligt dess förslag. som i denna del inte tycks ha mött någon remisskritik, skulle hänsyn också tas till meningen hos hyresgäster i de berörda fastigheterna. Skälen för departementsförsla- get är främst, att hyresgäster inte skulle ha samma påtagliga intresse av exploateringsfrågan och här på vissa andra sätt kan tillvarata sina intres- sen. Möjligen kan tilläggas att en exploateringssamverkan i många fall kan innebära huvudsakligen besvär och olägenheter för deras del, t. ex. genom att de på grund av exploateringen måste flytta från fastigheten; det kan alltså försvåra en exploatering, som annars anses önskvärd, om att deras inställning tillmäts betydelse i samverkansfrågan.

Trots det sagda sätterjag i fråga, om inte vikt bör fästas vid hyresgäster- nas mening också i-detta sammanhang. Flera argument kan anföras för detta. En exploatering kan få väsentlig inverkan på hyresgästernas lev- nadsförhållanden eller i vart fall på deras närmiljö, och även när avgöran- det kan anses endast gälla vem som skall vara huvudman för exploatering- en kan denna fråga bli betydelsefull för det sätt varpå företaget kommer att genomföras. Självfallet underlättas vidare ett smidigt genomförande av att så många av de berörda som möjligt har en positiv inställning till en samverkan. Det gäller ju här inte någon vetorätt för hyresgästerna — endast en möjlighet att låta deras uppfattning om företaget få väga med vid bedömningen. Genom sista meningen i paragrafen minskar risken att en negativ hyresgästopinion skulle få omotiverat stor betydelse för avgöran- det. Det står klan att utredningsförslagcts ståndpunkt stämmer bättre med den allmänna tendensen inom lagstiftningen på senare år att öka hyresgäs- ternas inflytande på sin miljö. Om ett opinionsvillkor bör tas in i lagen, förordar jag därför att paragrafen får följande avfattning:

"Exploateringssamverkan .—.—.—. samverkansområdet och hyresgäs- terna i fastigheter inom området mera allmänt .—.—.—. exploateringssam- verkan.” llå Lagrådet:

En fråga av väsentlig betydelse för tillämpningen av paragrafens andra stycke är vilket område som skall medräknas, när andelstalen skall be- stämmas enligt där angivna grunder; omfattningen av området avgör näm- ligen vilken mark som berörs av Värdeutjämningen. När samverkansområ- det sammanfaller med den plan. som skall genomföras genom exploate-

• Sida 154
•  Original

Prop. 1985/86: 2 154

n'ngen, eller eljest i sin helhet berörs av exploateringsåtgärdcr —- vilket oftast synes bli fallet i praktiken — bör givetvis hela området medräknas. Exploateringsåtgärderna kan emellertid enligt förSlagct ibland komma att avse ett betydligt mindre område än samverkansområdet. Lagtexten och specialmotiveringen till paragrafen tyder närmast på att andelsberäkningen i sådant fall skall baseras på cxploateringsområdet. Dit skulle då i första hand räknas mark som omfattas av aktuell detaljplan, men även annan inom samverkansområdet belägen mark som direkt berörs av fastighets— reglering eller andra exploateringsåtgärder. Fastigheter med mark inom samverkansområdet. vilka inte på dylikt sätt bidrar med mark till exploa- teringsföretaget, skulle däremot ej erhålla andelstal enligt andra stycket.

Under föredragningen av förslaget i lagrådet har upplysts att denna tolkning av stadgandet i andra stycket inte varit åsyftad. Meningen är i stället att i andelsberäkningen skall deltaga all mark inom samverkansom- rådet oberoende av om den berörs av exploateringsåtgärder eller ej, förut- satt att marken i och för sig är exploateringsbar. Sålunda skall bortses från sådan mark som redan är bebyggd eller eljest tagen i anspråk på sådant sätt att den icke kan komma i fråga för exploatering. Om exempelvis flera jordbruksfastigheter deltar i samverkan och byggnadsplan för fritidsbebyg- gelse fastställs beträffande en av fastigheterna. skall även de övriga anses ha bidragit med mark och erhålla andelstal enligt andra stycket. Ägarna till dessa fastigheter skall anses berörda av exploateringen på det sättet att de hindras att utnyttja sin egen mark för fritidsbebyggelse och även genom att deras mark kan utnyttjas som strövområde.

Såsom framgått av det föregående ger det remitterade förslaget knappast stöd för en sådan tillämpning av andra stycket i förevarande paragraf. För att tillämpningen skall bli möjlig fordras sådana ändringar i paragrafen att av denna framgår, att andelstal skall fasställas med utgångspunkt i den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingåri samverkansområ- det. Till avfattningen återkommer lagrådet.

Bcträffande den sakliga innebörden av denna ståndpunkt kan framhållas följande. En utvidgning av det remitterade förSlagets tillämpningsområde på antytt sätt möter betänkligheter framför allt med hänsyn till förhållandet till gällande byggnadslagstiftning. Enligt denna är ägare av mark. som samhället finner vara olämplig för tätbebyggelse och därför inte böra ifrågakomma för planläggning. skyldig att utan ersättning underkasta sig denna inskränkning beträffande markens användning. En regel som med- för kompensation till ägare av fastigheter vilka av det allmänna befinns ej böra medtagas i detaljplan, innebär ett avsteg från denna princip. Här uppkommer också en motsättning till andra fastighetsägare, vilka missgyn- nas på samma vis men saknar möjlighet att ansluta sig till en exploaterings- samfällighet. En naturlig förutsättning för sådan kompensation borde i alla händelser vara att fastigheterna i fråga underkastades föreskrifter av plan- karaktär beträffande markanvändningen. Enligt utredningsförslaget skulle

• Sida 155
•  Original

Prop. 1985/86: 2 155

detta ske genom att kommunen, med stöd av den föreslagna plan- och bygglagen, meddelade ett s.k. markförordnande. Ett förordnande med samma rättsverkan kan inte göras enligt byggnadslagen: de översiktsplaner ur vilka kommunerna brukar hämta vägledning är av helt informell karak- tär. Den lagreglering som nu diskuteras kan innebära att ägaren av en fastighet får ta del av vinsten vid exploatering genom detaljplan på en annan fastighet utan att själv tillskjuta någon mark och utan att den egna fastigheten underkastas bindande restriktioner av något slag beträffande markanvändningen. Samverkansområdet är borta när exploateringen av- slutats. Enligt gällande byggnadslagstiftning föreligger intet hinder mot att även sistnämnda fastighet senare blir föremål för planläggning för tätbe- byggelse, varigenom ägaren tillförs ytterligare förmåner. Skyldighet att tåla att fastigheten används som strövområde har ägaren redan på grund av allemansrätten och sålunda oberoende av exploateringen av den andra fastigheten. —— Mot det nu diskuterade förslaget kan även invändas att det över huvud taget är önskvärt att det område där exploateringssamverkan får ekonomiska effekter i lagen erhåller en så fast avgränsning som möjligt. En löslig reglering på denna punkt kan ytterligare öka de tillämpningssvå- tigheter som lagstiftningen kan väntas medföra.

Å andra sidan kan man till förmån för en bestämmelse som avfattas enligt departementschefens intentioner anföra, att den dock utvidgar möj- ligheten att lösa det länge debatterade problemet hur man skall åstadkom- ma en rättvis värdeutjämning mellan fastighetsägare vid exploatering för bebyggelse. Lösningen omfattar väl inte på långt när alla fall där en sådan utjämning kan vara påkallad, men den kan i alla händelser bli tillämplig i vissa typsituationer där behovet av utjämning förefaller särskilt angeläget. Framhållas bör att i många, kanske i de. flesta fall hela samverkansområdet kommer att täckas av en detaljplan, varvid de här berörda betänkligheter- na inte blir aktuella. Lagrådet vill därför inte motsätta sig att paragrafen i den nu diskuterade delen utformas i enlighet med vad departementschefen åsyftat.

Vad härefter angår principerna i övrigt för beräkning av delaktigheten i exploateringsföretaget skall enligt andra stycket i förevarande paragraf andelstalet för en fastighet som bidrar med mark till företaget bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av denna mark. Om andelstalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar med eller det i övrigt uppkommer skada för fastighetsägaren till följd av mar- kens avstående skall skillnaden utjämnas i pengar. Det belopp som i det förstnämnda fallet skall tillgodoföras fastighetsägaren skall. sägs det i specialmotiveringen. beräknas efter den tillskjutna markens värde före exploateringen och enligt expropriationslagens värderingsregler. Vid den följande marktilldelningen enligt 18% är det däremot enligt motiven lämp- ligt att den mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid tillträdet.

• Sida 156
•  Original

Prop. 1985/86: 2 156

Den fördelningsgrund som brukar tillämpas i liknande sammanhang — se t. ex. 5 kap. 95 och 6 kap. 2.5 tredje stycket fastighetsbildningslagen— är att i princip bestämma andelstalet efter den tillskjutna markens värde. Då en fastighets areal endast utgör en av de många faktorer som bestämmer fastighetens värde, kommer en omfördelning av ägoinnehav efter andelstal som grundas på arealen ofta att leda till slumpvisa och godtyckliga resultat. Enligt förslaget skulle sådana effekter undvikas genom regeln att, om andelstalet inte motsvarar värdet av tillskjuten mark, skillnaden skall utjämnas i pengar. Denna regel eliminerar emellertid endast delvis de nämnda effekterna, eftersom ersättningen i pengar inte beaktas vid be- stämmandet av andelstalet och därmed icke medför delaktighet i den värdehöjning som exploateringen föranleder. Den föreslagna fördelnings- regeln innebär också att en deltagande fastighetsägare riskerar att när exploateringssamverkan avslutas återfå en betydande del av tillskjutet realvärde i pengar i stället för i mark.

Det sagda kan illustreras med följande exempel. Antag att marken inom exploateringsområdet — som i exemplet-tänkes sammanfalla med samver- kansområdet — före exploateringen har ett totalt marknadsvärde av 100000 kr., att kostnaderna för markens iordningställande uppgår till l00000 kr. samt att områdets bruttovärde efter exploateringen utgör 400000 kr. Antag vidare att andelstalet för en i exploateringssamfälligheten ingående fastighet med hänsyn till arealens storlek bestämmes till 10 pro- cent, motsvarande 10000 kr., men att den tillskjutna marken på grund av de lokala förhållandena i själva verket har ett marknadsvärde av 20000 kr. Enligt förslaget skall då fastighetens ägare dels betala 10 procent av kost- naderna. således 10000 kr. , dels tilldelas mark med ett värde av 10 procent av 400000 kr., alltså 40000 kr., dels erhålla ett penningbelopp om 10000 kr., eller sålunda mark och pengar till ett sammanlagt värde av 40000 kr. Om däremot andelstalet efter ingångsvärdet av den tillskjutna marken bestämts till 20 procent, hade fastighetsägaren fått erlägga 20000 kr. i kostnader men tilldelats mark till ett värde av 80000 kr. Hans behållna värde efter exploateringen skulle således utgöra 60000 kr. i stället för 40000 kr. Till följd av att utiämningsersättningen till fastighetsägaren enligt motiven skall beräknas inte efter marknadsvärdet utan efter expropria- tionslagens värdcringsregler skulle skillnaden i verkligheten kunna bli ännu större. — Omvänt kommer enligt förslaget en fastighetsägare att gynnas orimligt vid marktilldelningen, om hans huvudsakliga bidrag utgörs av vidsträckta arealer av vad som ur bebyggelsesynpunkt är att betrakta som impediment, dvs. höga berg, storblockig terräng, försumpade områ- den, vattensamlingar o.d. Den föreslagna fördelningsregeln kan leda till en omfördelning av fastighetsvärdena inom exploateringsområdet på ett sätt som inte synes motiverat av lagstiftningens syfte.

Enligt lagförslaget är deltagande i exploateringssamverkan frivilligt. För berörda fastighetsägare torde det framstå som mest naturligt i förevarande

• Sida 157
•  Original

Prop. 1985/86: 2 ' l57

sammanhang att låta fördelningen i princip ske efter andelstal som åter- speglar värdet av den mark med vilken varje fastighet ingår i det gemen- samma företaget. En sådan fördelningsgrund — som också har föreslagits av utredningen — är även bäst förenlig med det förhållandet att en fastig- hets andel i företaget skall utgöra en garanti för dess pantvärde. Det kan befaras att en fördelningsregel som grundar sig inte på ett ägoinnehavs värde utan på en från ekonomisk synpunkt så föga relevant faktor som arealstorleken kommer att uppfattas som orättvis och minska intresset för deltagande i exploateringssamverkan.

Det värde som sålunda skall ligga till grund för fastighetemas delaktighet i exploateringsföretaget bör i princip vara den berörda markens marknads- värde. 1 de fall då all mark inom ett samverkansområde är ungefär likvär- dig med hänsyn till läge och beskaffenhet bör uppskattningen kunna ske med enkla schablonartade metoder, t. ex. med hjälp av markarealens stor- lek. Avsteg från huvudprincipen bör kunna göras t.ex. om marken någon gång på grund av särskilda förhållanden, såsom förekomst av en grusfyn- dighet, skulle ha ett högre värde än som betingas av möjligheten att använda marken för det ändamål som avses med exploateringsföretaget. Om markägaren i ett sådant fall undantagsvis skulle önska deltaga i exploa— teringsföretaget. synes det rimligt att hans andelstal beräknas på grundval av markens värde med bortseende från den värdeförhöjning som grusfyn- digheten kan föranleda. '

På grund av det anförda föreslår lagrådet att andelstalen, i enlighet med utredningens förslag, skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till marknadsvärdet av den mark som skall ligga till grund för andelsberäkningen. Härvid bör, liksom enligt det remitterade förslaget, bortses från inverkan av den plan som fastställts efter exploateringsbeslu- tet och som skall genomföras genom exploateringen.

Exploateringen avser utnyttjande av själva marken. Med hänsyn härtill synes rimligt att, såsom också följer av det remitterade förslaget, man vid bestämmande av andelstalen inte beaktar värdet av byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör till fastigheten. En särkild bestämmelse härom bör intagas i paragrafens andra stycke.

Som framgått av det föregående skall andelstal bestämmas också för fastigheter som väl har exploateringsbar mark inom samverkansområdet men ej tillskjuter någon mark som skall bli föremål för exploateringsåt- gärder. 1 andra fall kan en fastighet bidra med endast en del av sin mark till detta ändamål. Vissa fastigheter kan tillskjuta all sin mark. Såsom upp- tages i förevarande paragraf får då utjämning ske med pengar. Regeln härom kan lämpligen ges det "innehållet att om det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte motsvarar vad fastigheten har att till- skjuta med tillämpning av andelstalet, skillnaden skall utjämnas i pengar. Vid beräkningen av sådana utjämningsbelopp bör av rätteviseskäl tilläm- pas samma grunder vid markvärderingen som vid fastställandet av andels— talen.

• Sida 158
•  Original

Prop. 1985/86: 2 158

Enligt den i det föregående angivna huvudregeln kommer andelstal att åsättas alla i exploateringssamfälligheten ingående fastigheter med mark tillgänglig för exploatering. För fastigheter som ingår i samfälligheten men saknar sådan mark får som anges i paragrafens tredje stycke bestämmas särskilt andelstal.

Att beakta är att i vissa fall — t. ex. då fråga är om tilldelning av mark —— åtgärden endast berör fastigheterna med mark tillgänglig för exploatering. I dessa fall skall de för dessa fastigheter bestämda andelstalen direkt tilläm- pas. När det gäller andra åtgärder — t. ex. vid bestämmande av tillskott till täckande av kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighetsförening — skall andelstalen för samtliga fastigheter läggas till grund. Det medför att en samordning får ske av de andelstal som bestämts för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter utan sådan mark. En viss jämkning måste ske. Det synes lämpligt att lagtexten ger en upplysning härom.

Såsom anges i förslaget bör samfälligheten betala ersättning till ägare av fastigheter som skadas genom intrång till följd av att mark avstås eller att byggnader rivs m.m. Frågan i vad mån dylika skador uppkommer torde ofta inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den bygg- bara marken. Bl.a. med hänsyn härtill synes frågan om skadeersättning lämpligen böra regleras i 18 &.

På grund av vad nu anförts kan de bestämmelser som bör upptagas i förevarande paragraf lämpligen ges följande lydelse:

”Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostna- derna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt främst med hänsyn till marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i peng- ar. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploa- teringsbeslutet enligt 13 5 har vunnit laga kraft, skall hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. Hänsyn skall ej heller tas till byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör till marken.

För en fastighet inom samverkansområdet, som saknar för exploatering tillgänglig mark. skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. 1 fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt. skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas."

• Sida 159
•  Original

Prop. 1985/86: 2 159

14 & Lagrådet:

Enligt paragrafen ”skall" vissa förordnanden enligt 5 kap. 21 och 2255 fastighetsbildningslagen meddelas samtidigt med cxploateringsbeslutet. Det gäller här beslut om förbud mot skogsavverkning, täkt av olika slag. nybyggnad m.fl. åtgärder som försvårar genomförandet av en fastighets- reglering. Som framgår av de nämnda lagrummen i fastighetsbildningsla- gen. är ett förordnande av detta slag inte obligatoriskt utan skall meddelas ' endast i den mån det anses erforderligt. Uppenbarligen kan ett behov av sådana förordnanden uppkomma även efter ett beslut om exploaterings- samverkan. Avsikten lär inte vara att hindra ett förordnande i detta skede; som framgår av 165 i lagförslaget, blir vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet fastighetsbildningslagen direkt tillämplig bl.a. i det aktuella avseendet. Betydelsen av regeln i 14.5 lagförslaget synes enbart vara att den möjliggör, att förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 && medde- las redan i samband med själva cxploateringsbeslutet. Denna innebörd hos paragrafen framträder bättre, om i lagtexten ordet ”skall" utbytes mot "kan".

16 å Lagrådet:

Genom föreskrift i förevarande paragraf skall 5 kap. 85 fastighetsbild- ningslagen, som anger grunderna för marktilldelning. icke tillämpas vid exploateringsförrättning; i stället skall i förevarande lag meddelade regler gälla. Enligt 5 kap. 185 fastighetsbildningslagen kan på grund av medgi- vande av angivna sakägare avsteg göras från bestämmelserna i 5 kap. 8 9. l 5 kap. 205 ges vidare regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap. 18.8 sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom kringgås. I det föreliggande förslaget omfattar den allmänna hänvisningen till fastighetsbildningslagen även 5 kap. 20.5 och avsikten torde vara att också vid exploateringsförrättning hinder skall föreligga att genom överenskommelse kringgå de regler som innefattar inskränkning i rätten att förvärva fast egendom. Med den utformning hänvisningarna till fastighetsbildningslagen har torde detta dock icke upp- nås med mindre en särskild regel i ämnet meddelas. Lagrådet förordar därför att i förevarande paragrafs första stycke upptages ytterligare en mening av följande lydelse: "Innebär överenskommelse enligt 23% att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 11 å andra stycket eller 18 5, skall 5 kap. 20% fastighetsbildningslagen tillämpas."

Vidare skall enligt paragrafen bl.a. 5 kap. 24 och 27 åå fastighetsbild- ningslagen gälla vid exploateringssamverkan. Vid tillämpning av 245 andra och tredje styckena samt 275 tredje stycket är att märka, att i stället för vissa paragrafer i fastighetsbildningslagen. vartill där hänvisas, skall gälla bestämmelser i förevarande lag; dessa får anses äga motsvarande tillämp- ning i de avsedda situationerna.

• Sida 160
•  Original

Prop. 1985/86: 2 160

Fastighetsreglering enligt paragrafen kan leda till beslut som är i hög grad ingripande för enskilda; bl.a. kan nämnas förordnande enligt 195. Enligt första stycket i förevarande paragraf skall de regler till skydd för enskilda intressen, som finns intagna i 8 kap. 2 och 3 åå fastighetsbildnings- lagen, inte gälla vid exploateringssamverkan. Regeln i 35 andra stycket av lagförslaget; vilken har ett liknande syfte, avser enligt lagtexten endast beslutet om exploateringssamverkan, inte beslut som meddelas i ett senare skede. Av motiveringen (2.3.2) torde emellertid framgå att regeln i fråga skall gälla generellt vid lagens tillämpning. Det synes önskvärt att detta framgår av lagtexten i 165. Lagrådet förordar att som en sista mening i paragrafens första stycke tilläggs följande:

"Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 35 andra stycket äga motsvarande tillämpning."

17 & Lagrådet:

Stadgandet avser att förhindra att mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnads- plan, överförs till annan fastighet genom fastighetsreglering. Att stadgan- det har denna innebörd skulle framgå tydligare om — såsom lagrådet förordar — stadgandet inledes på följande sätt: "Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken det finns. —.—.—".

18 & Lagrådet:

Den omformulering av llå som lagrådet föreslagit medför att föreva- rande paragraf bör inledas med orden: ”Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering till— delas.—.—.”.

Vidare bör med hänsyn till vad som vid 11 & anförts om den i paragrafen upptagna skadeersättningsregeln en motsvarande bestämmelse upptas i denna paragraf. Bestämmelsen bör med hänsyn till att hänvisningen i 165 ej omfattar 5 kap. 12?) fastighetsbildningslagen så utformas att den gäller även innehavare av särskild rätt till fastigheten. Lagrådet förordar därför att ett andra stycke tillägges av följande lydelse:

”Ersättning i pengar skall också utgå för byggnader. växande gröda, skog eller liknande tillbehör som frångår deltagande fastighet och för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på grund av fastighetsregleringen."

26 ?: Lagrådet:

Bestämmelserna i förevarande paragraf tar sikte endast på sådana för- ändringar som inträffar medan exploateringsförrättningen ännu pågår. För

• Sida 161
•  Original

Prop. 1985/86: 2 161

att detta otvetydigt skall framgå förordas att paragrafen inleds med orden

”

"lnträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade .— .—.— .

33 & Lagrådet:

Enligt paragrafens första stycke skall bestämmelserna om fastighetsbild- ningsbeslut även tillämpas på "cxploateringsbeslutet”. Med ordalagen i 13 & stämmer det bäst att anse endast det inledande beslut som avser frågor enligt 135 första stycket p. 1 och 2 som exploateringsbeslut, där- emot inte beslut i eventuellt uppskjutna frågor enligt 13å andra stycket. (Jfr även 165 andra stycket, som ger stöd för samma tolkning.) Avsikten med förevarande bestämmelse lär emellertid vara, att besvär över samtliga beslut enligt 13 5 skall följa reglerna om fastighetsbildningsbeslut. På grund härav bör ordet "cxploateringsbeslutet” i första stycket utbytas mot ”be- slut enligt 13 å”. — I andra stycket kan däremot ordet exploateringsbeslut utan olägenhet kvarstå.

Förslaget till lag om ändring i fastighetsbilningslagen (1970: 988)

6 kap. 2 aä Lagrådet:

Andelsrätt 'i sådan särskild samfällighet som avses i förevarande para- graf bör tillkomma endast fastighet med exploateringsbar mark. För att detta skall framgå med önskvärd tydlighet bör — om 115 i lagen om exploateringssamverkan erhåller den lydelse lagrådet förordat — i sista meningen anges att andelen skall motsvara fastighetens "andelstal i ex- ploateringssamfälligheten enligt 115 andra stycket nämnda lag". dvs. la- gen om exploateringssamverkan.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter

Lagrådet:

Beslut om förmånsrättsbeloppets storlek enligt 13å p. 4 lagen om ex- ploateringssamverkan kan. på sätt som utvecklats vid lagens 33 &, fattas även senare än i cxploateringsbeslutet. Ordet "exploateringsbeslutet" i andra stycket av förevarande lag bör därför utbytas mot "beslut enligt 13 s' nämnda lag".

11 Riksdagen I 985/86. I saml. Nr.?

• Sida 162
•  Original

Prop. 1985/86: 2 162

Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen (1947: 385)

70 å Lagrådet:

Sedan det nya andra stycket i paragrafen tillkommit, bör i det följande stycket efter "första” inskjutas orden ” eller andra”. — Någon motsvaran- de ändring synes inte erforderlig i paragrafens sista stycke, vilket torde sakna praktisk betydelse vid exploateringssamverkan.

1 13 & Lagrådet:

Av samma skäl som angetts vid 70.5 bör i tredje stycket — i såväl första som andra meningen —— efter "första" inskjutas orden ”eller andra". medan motsvarande ändring inte erfordras i fjärde stycket.

Övriga lagförslag

Lagrådet:

Förslagen lämnas utan erinran.

• Sida 163
•  Original

Prop. 1985/86: 2 163 Lagförslagen i prop. 1981/82: 221 Bilaga 5

Exploateringssamfä[lighet

7 & För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter, vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfäl- lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet.

F örrätmingen 8 & Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastig- hetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämn- den.

Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets- bildningslagen (l970:988), anläggningslagen (1973:] 149) eller ledningsrätts- lagen (197321144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploa- teringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploate-

• Sida 164
•  Original

Prop. 1985/86: 2 164

ringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.

9 5 I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap. 1—24. 27—40 och 42 55 fastighetsbildningslagen (l970:988).

10 & Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utre- da förutsättningama för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate- ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred- ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn- den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate- ringen.

11 5 Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kost— naderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfalligheten.

Andelstalct för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fas- tighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4kap. expropriationslagen (1972z7l9) tillämpas. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt 13 & har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet inom samverkansområdet, som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. Ifall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.

12 5 Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighets- förening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (197311 l50) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6kap. 1 å För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfäl- lighet bildas. om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt. Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig betydelse att ha del i samfälligheten. Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.

' Lagen omtryckt 1971:1035.

• Sida 169
•  Original

Prop. 1985/86: 2 169

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Denna paragraf gäller ej sådan Denna paragraf gäller ej sådan samfällighetsbildning som avses i 2 samfällighetsbildning som avses i 2, eller4å. 2 (1 eller 4å. 2 & å

Av mark som ingår i samverkans- området för en exploateringssam- fällighet enligt lagen (1982-000) om exploateringssamverkan får sär- skilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsva- ra dess andelstal i exploaterings- samfälligheten enligt ][ å andra stycket nämnda lag.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

18ål

Rätt att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av fastig- het, som avses skola deltaga i anläggningen. byggnadsnämnden och hyres- gästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas. minskas eller förebyggas.

Om rätt för väghållare att påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20 a å och 25 å tredje stycket väglagen (197lz948).

En samfällighetsförening, som förvaltar en exploateringssamfäl- lighet enligt lagen ( I982:000) om exploateringssamverkan, får begä- ra förrättning enligt denna lag, om åtgärden syftar till att genomföra sådan samverkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

' Senaste lydelse 1981:380.

• Sida 170
•  Original

Prop. 1985/86: 2 4 Förslag till

170

Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs att 1. 4, 5, 18, 20, 21, 23 och 61 åå lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna ly- delse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

lå

Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses 1. samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), 2. annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalssatta fastig— heterna i en socken,

3. servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt,

4. samfällighet enligt anläggningslagen(1973:1149),

5. samfällighet enligt lagen (I982.'000) om exploateringssam- verkan.

Med delägarfastighet förstås i lagen fastighet som har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighet.

Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarför- valtning) eller av särskilt bildad samfällighetsförening (förenings- förvaltning). Avstyckas samfällighet som

avses i lå första stycket 1 eller 2 eller viss ägovidd av sådan samfäl- lighet utan att ha övergått till annan ägare och förvaltas samfälligheten av samfällighetsförening. övergår äganderätten till den såluna bildade fastigheten genom avstyckningen till föreningen.

45

Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarför- valtning) eller av särskilt bildad samfällighetsförening (förenings- förvaltning). I fråga om mark som är belägen inom ett samverkans- område gäller även vad därom för- eskrivs [ lagen (1982:000) om ex- ploateringssamverkan.

Avstyckas samfällighet som avses i lå första stycket 1 eller 2 eller viss ägovidd av sådan samfäl- lighet utan att ha övergått till annan ägare och förvaltas samfälligheten av samfällighetsförening, övergår äganderätten till den sålunda bil- dade fastigheten genom avstyck- ningen till föreningen. Detta gäller dock ej samfällighetsförening som förvaltar en explateringssamfäl- lighet enligt lagen (I982:000) om exploateringssamverkan.

18å

Samfällighetsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vil- ken den bildats.

Samfällighetsförening får ej driva verksamhet som är främmande för

Samfällighetsförening får ej driva verksamhet som är främmande för

• Sida 171
•  Original

Prop. 1985/86: 2

Nuvarande lydelse

det ändamål som samfälligheten skall tillgodose.

171

Föreslagen lydelse

det ändamål som samfälligheten skall tillgodose. Samfällighetsförening som för- valtar en exploaterr'ngssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploa- teringssamverkan får ej äga mark.

20 å Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastig- hetsdomstolen förordnat därtill. Så- dant förordnande meddelas på be— gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas- tighetsbildningslagen (l970:988) el- ler anläggningslagen (1973:]149), fastighetsbildningsmyndigheten el- ler, om särskild förrättningsman förordnats enligt 4å sistnämnda lag, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfäl- lighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig be- tydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastig- hetsdomstolen förordnat därtill. Så- dant förordnande meddelas på be- gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas- tighetsbildningslagen (l970:988), anläggningslagen(197321149) eller lagen (1982:000) om exploaterings- samverkan fastighetsbildningsmyn- digheten eller, om särskild förrätt- ningsman förordnats enligt 4å an- läggningslagen, denne hålla sam- manträde enligt första stycket be- träffande samfällighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighets- förening bildas.

Zlå

I fråga om sammanträde för bil- dande av samfällighetsförening äger 7å andra stycket, 8—llåå, 12å första stycket första punkten och 14å motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighets- bildningslagen ( 1970:988) eller an- läggningslagen (1973zll49), äger dock i fråga om delgivning av kal- lelse till sammanträdet vad som gäl- ler om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

I fråga om sammanträde för bil- dande av samfällighetsförening äger 7å andra stycket. 8—11åå, 12å första stycket första punkten och 14å motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighets- bildningslagen (l970:988), anlägg— ningslagen (l973zll49) eller lagen ( I982:000) om exploateringssam- verkan äger dock i fråga om del- givning av kallelse till sammanträ- det vad som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid för— rättningen motsvarande tillämp- ning.

• Sida 172
•  Original

Prop. 1985/86: 2

Nuvarande lydelse

172

Föreslagen lydelse 23 å' [ fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger 15 å motsvarande tillämpning.

I—lar fastighetsbildnings- eller an- läggningsbeslut meddelats, får sam- manträde för bildande av samfäl- lighetsförening hållas innan beslu- tet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast un- der förutsättning att fastighets- bildnings- eller anläggningsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut, att förordnande meddelas enligt 27aå anläggnings- lagen (l973:l 149).

Har fastighetsbildnings-, anlägg- nings- eller exploateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bil- dande av samfällighetsförening hål- las innan beslutet om samfällighe— tens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under förutsättning att fas- tighetsbildnings-, anläggnings- eller cxploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anlägg- ningsbeslut, att förordnande med- delas enligt 27aå anläggningslagen (1973:1149).

6lå

Samfällighetsförening skall upp- lösas, när den eller de samfällig- heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighets- bildningsmyndigheten att förordna om upplösning av samfällighetsför- ening finns bestämmelser i anlägg- ningslagen ( 1973: 1 149).

Samfällighetsförening skall upp- lösas, när den eller de samfällig- heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Bestämmelser om rätt för fastighetsbildningsmyndigheten att förordna om upplösning av sam— fällighetsförening finns i anlägg- ningslagen (1973:] 149) och lagen (I982:000) om exploateringssam- verkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop.l985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

180

EXEMPEL BILAGA 8

Fastighetsavdelningen 1985—05-02

09 II

EXEMPEL SOM BELYSER TILLÄMPNINGEN AV LAGEN OM EXPLOATERINGSSAMVERKAN.

Avsikten med exemplen är närmast att belysa hur exploateringssamverkan kan tillämpas i några olika bebyggelsesituationer, hur det ekonomiska systemet kan fungera och hur förfarandet i övrigt kan tänkas gå till. Exemplen är däremot inte avsedda att belysa hur förrättningshandlingar m m skall se ut eller

hur beslut m m skall formuleras. De skall inte heller ses som rekommendationer på hur en viss

fråga skall lösas.

Exemplen har upprättats inom lantmäteriverket. Exem- plen skall utvecklas vidare inom ramen för arbetet med att introducera den föreslagna lagstiftningen. Innehåll:

Exempel 1 Förtätning av äldre villakvarter gdlSl

Exempel 2 Fritidsbebyggelse mdl95

Exempel 3 Stadsförnyelse MdZIO

• Sida 181
•  Original

Prop. 1985/86: 2

LANTMÄTERIVERKET

181

EXEMPEL l

Fastighetsavdelningen

EXPLOATERINGSSAMVERKAN — FÖRTÄTNING AV ÄLDRE VILLA- KVARTER

Förutsättningar

Björken är ett äldre villakvarter. Detaljplan gäller för området. Kvarteret är indelat i sex st stora tomter på cirka 3 800 m2 vardera. De ägs av privat- personer och är bebyggda med hus av normal storlek

och standard. På Björken 6 finns även ett uthus.

vid diskussioner mellan fastighetsägarna och kom— munen har man kommit fram till att kvarteret bör förtätas. Förtätningen bör ske.genom exploaterings- samverkan enligt lagen om exploateringssamverkan (ESL) för att fastighetsägarna skall kunna genom— föra den gemensamt och för att en rättvis fördel-

ning av avkastningen skall kunna ske.

Områdesbestämmelser

Förutsättningarna i kvarteret och planskisser visar att det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att förtätning av kv Björken utförs i

ett sammanhang. Kommunen bedömer att fastighets— ägarna i kvarteret har förutsättningar att genom—

föra den avsedda exploateringen.

Med stöd av 6 kap. 2 5 plan— och bygglagen (PBL) beslutar kommunen därför att förtätningen får genom- föras i form av exploateringssamverkan. I beslutet, som meddelas genom områdesbestämmelser, anges dels att samverkansområdet skall omfatta hela kvarteret Björken, dels att exploateringsbeslut skall meddelas

inom en viss, närmare angiven tid.

• Sida 182
•  Original

Prop.1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

34 11

182

I och med att kommunens beslut meddelas genom om— rådesbestämmelser skapas förutsättningar för att

ett exploateringsbeslut skall kunna meddelas innan en ändrad detaljplan antas. Detta är i sin tur en förutsättning för att reglerna i ESL om Vinstfördel- ning (11 5 andra stycket och 18 5 ESL) och om rätt till inlösen (19 5 ESL) skall kunna tillämpas.

Förfarandet

Ägarna till Björken 1-4 och 6 ansöker gemensamt om en exploateringsförrättning hos fastighetsbildnings— myndigheten (FEM). Vid ett inledande förrättnings- sammanträde med kommunen och fastighetsägarna dis— kuteras hur kommunen och markägarna tänkt sig för- tätningen. Även uppläggningen av det fortsatta ar- betet diskuteras.

Ett förslag till ändrad detaljplan och ett förslag

till fastighetsplan tas fram som innebär att Björken förtätas med sex sammanbyggda hus i den inre delen av kvarteret. Tillfart och parkering skall ske på ' en gemensamhetsanläggning med de nybildade fastig- heterna som delägare. Anläggningen skall även omfatta en lekplats för kvarteret. Kvarterets fastighets- indelning före respektive efter förtätningen illu—

streras i figur 1.

FBM utreder i samråd med markägarna förutsättningarna för och konsekvenserna av exploateringssamverkan i kvarteret. FBM samråder också med byggnadsnämnden. (10 & ESL).'

På grundval av förslaget till ändrad detaljplan och förslaget till fastighetsplan upprättar FEM — med hänsyn till myndighetens utredningsplikt enligt

10 5 ESL — följande ekonomiska kalkyl.

• Sida 183
•  Original

Prop. 1985/86: 2

Figur 1 Kvarteret Björken

183

Före: FÄ— 1—5— !6

Ifa-'$

Effer'. [+ 5 6 1 & & _____ d e f | 1 ;: m (21 ' 131 (1.1 15' ' (ä , _ _ Ja.]- _ _ _ 191

nm 1131 i nu: (151 b _ (

___—________

Fastighetsgräns _ '— "— '— Gräns för ägofigur

_— -——- Gräns för samverkansområde

• Sida 184
•  Original

Prop.]985/86z2 184 LANTMÄTERIVERKET Intäkter Försäljning av mark (6 tomter å 60 000 kr) 360 Kostnader Mark för exploateringen (ägofig 1-16) 92 VA och gator 100 Gemensamhetsanläggning 50 Förrättningskostnad 15 35 Ovrigt 15 II Summa kostnader 272 Kalkylerat överskott 88

Vid ett nytt sammanträde med sakägarna diskuteras — bl a mot bakgrund av upprättade kalkyler — för— utsättningar för och ekonomiska konsekvenser av

en exploatering inom kvarteret.

000 000 000 000 000 000

FBM prövar villkoren för att exploateringssamverkan

skall få komma till stånd och konstaterar därvid_

att

— ändamålet med samverkan inte lämpligen kan till—

godoses på annat sätt

— planförslaget och den grova exploateringskalkylen

visar att olägenheterna av samverkan från allmän

eller enskild synpunkt inte överväger de fördelar

som kan vinnas genom den (4 & ESL)

Samtliga fastighetsägare inom kvarteret utom ägaren

till Björken 5 vill delta i samverkansföretaget. Opinionsvillkoret i 5 5 ESL är därför uppfyllt.

kr

kr kr kr kr kr kr

kr

• Sida 185
•  Original

Prop.]985/86z2

LANTMÄTERIVERKET

36 II

Slutsatsen av FBMs prövning blir att exploaterings— samverkan får komma till stånd. inom kvarteret utom Björken 5 skall ingå i exploa— teringssamfälligheten (6 5 ESL).

Delaktigheten i exploateringssamfälligheten be— räknar FBM med utgångspunkt från arealen av den mark för varje fastighet som är tillgänglig för exploatering (11 5 ESL). Delaktigheten framgår av följande tabell.

Delaktighet

Fastighet

Björken l

dams-ww

Summa

Exploateringsbeslut m m

Då FEM funnit att villkoren i 3 - 6 55 ESL är uppfyllda samt något hinder i övrigt inte föreligger mot att be- sluta om exploateringssamverkan, meddelar FEM ett exploateringsbeslut med följande huvudsakliga inne- håll (13 & ESL). Beslutet meddelas innan detaljplanen

antas av kommunen.

185

Samtliga fastigheter

Areal (mz) Andelstal (%)

1 500 20

1 500 20

1 500 20

1 500 20

Deltar ej

1 500 20

7 500 100

• Sida 186
•  Original

Prop. 1985/86: 2

LANTMÄTERIVERKET

37 II

186

1. Exploateringssamverkan skall avse förtätning av kvarteret Björken med sex sammanbyggda hus för permanentbostadsändamål. Samverkansområdets om- fattning framgår av figur 1. Exploateringen skall ske i huvudsaklig överensstämmelse med ett den__ _ _ upprättat förslag till ändrad detaljplan och ett samma dag upprättat förslag till fastighetsplan för kvarteret och omfatta iordningställande av byggklara tomter samt gemensam parkeringsanläggning, lekplats, gångväg, grönytor och planteringar som har angetts

i beskrivningen, aktbilaga X.

2. I exploateringssamfälligheten skall ingå fastig- heterna Björken 1—4 samt 6 i X kommun.

3. Varje fastighet som ingår i exploateringssamfällig heten skall ha andelstalet 1/5.

Fastighet

Björken 1

0!wa

Summa

andelstal (kr)

15 15 15 15 15 77

Enl

400 400 400 400 400 000

Tillskott Betalar/ i mark (kr) Erhåller (kr)

15 000 - 400 15 000 — 400 15 000 — 400 15 000 — 400 17 000 + 1 600 77 000 0

Sammanfattning Fastighet Kostnad Utjämning Utjämning Likvid inlöst vid till- vid till— Bet/Erh mark (kr) skott av delning av — + mark (kr) mark (kr) (kr) Björken l — 3 000 — 400 + 12 000 + 8 600 2 - 3 000 — 400 + 12 000 + 8 600 3 — 3 000 — 400 + 12 000 + 8 600 4 — 3 000 - 400 + 12 000 + 8 600 5 + 15 000 - — + 15 000 6 — 3 000 + 1 600 — 48 000 - 49 400 summa 0 0 0 0

FBM meddelar också beslut om att inrätta en gemensam— hetsanläggning bestående av garage, parkeringsplats, lekplats m m, se bilaga AB.

• Sida 191
•  Original

Prop. 1985/86: 2 191

LANTMÄTERIVERKET-

FBM avslutar exploateringsförrättningen.

Samfällighetsföreningen genomför exploateringen fram till dess att tomtmarken är byggklar i enlighet med exploateringsbeslutet, planerna och exploateringsav— talet. När exploateringsbeslutet förfaller upplöses samfällighetsföreningen.

Det ekonomiska resultatet av exploateringssamverkan

Fastighet värde Tillskott Likvid (erhåll— Utdebiterad exploa— överskot

efter av mark er/betalar) teringskostnad 1 2 3 4 l+2+3+4 Björken 1 60 000 - 15 000 + 8 '600 - 36 000 17 600 " 2 60 000 ,- 15 000 + 8 600 — 36 000 17 600 " 3 60 000 - 15 000 + 8 600 - 36 000 17 600 f 4 60 000 - 15 000 + 8 600 — 36 000 17 600 " 5 O - 15 000 + 15 000 0 0 " 6 120 000 - 17 000 - 49 400 - 36 000 17 600 Summa 360 000 - 92 000 0 - 180 000 88 000

51 II

• Sida 192
•  Original

Unlmlmioi II 0127 :: ID nuna Lb-Mflnq J—m—U

Prop.l985/86:2

ASTIGHET SBILDNlNGSMYNDIGHETEN

Area heher-n'

,...... —

FASTIGHETSREGL RI G

Björken 1 300 Björken 2 300 300 300 Björken 3 300 Björken 4 300 Björken 5 300 600 300 300 Björken 6 600 300 Ersättning, se r.ättnings-eslut ak-

AVSTYCKNING F'” :JÖRKEN 1

Lotten A ll,

2 AVSTYCKNING -JÖRKEN 2 Lotten B l3 AVSTYCKNING F"- JÖRKEN 3 Lotten C AVSTYCKNING F-i 'JÖRKEN 4

Lotten D 2,

:

192 'i ' An .

BESKRIVNING 1 gg D-mm Dm _ ”* W 0" . Uppgift om hgård (öv-

rättningen svsen har lh-

( .................... ons 1 fastighesregisnm ra ..... ; ......

Agare. uppgifter uu biel skattemyndighet och andra anmärkningar 5

:t andring/ 4 summa

+ 300 Ason : Bson - 300 + 300 C Cson + 300 D Dson E Eson —1500 F Fson + 900 bil PR 1 A Ason, Storgatan 10 600 000 00 x-stad 600 B Bson, Storgatan 12 000 00 X—stad C Cson, Storgatan 14 600 000 00 X-stad D Dson, Lillgatan 9 600 000 00 X—stad

• Sida 193
•  Original

u-"v—A' n—l mmm ru (11 MW] [u.- numnmousm nmu !

Prop. 1985/86: 2

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN-

1

! Arca heklav rn

Lotten F 5

.13 Riksdagen 1985/86. I saml. Nr2

"3b

: erhåller

BESKRIVNING . 61— !./,| ,r- D,.-

-—- ' - ' '- —. Agave, upnglhev till lokal skallemvndlghc:

:anonng loch anala anmarkmngar ' 4 sumfna 5

, 600 TF Fson, Lillgatan 13 1 iooo oo X-stad * 600 gr Fson, Lillgatan 13

' 000 00 X—stad

• Sida 194
•  Original

Luv—(måleri.! 810552 1977-09. moon leuYryck W!

Prop. 1985/86: 2 194

Sn. Am..:m.

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN 1

u.,un- :>...

:Knmmul- -_...

Reqususlmgsudlun—

i Uppglh om åtgärd lor- rsnmngen avsett har in- lons | (asnghetsregistret

Reg-slumrande

For lunch-uuocllormmduohclen

EMENSAMHETSANLÄGGNING

nin sbeslut

lä

l Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av garage, parke— ringsplats, gångvägar, lekplats och planteringar, allt enligt pro— jekteringshandlingar, aktbil C-E.

2 Deltagande fastigheter: Lotterna A—F Fastigheterna utgör en samfällighet för anläggningens utförande och drift.

3 För anläggningen upplåtes ägofigur 10 av Björken l, " 8 och 9 av Björken 2, " 16 av Björken 3, " 1 av Björken 4 samt " 7 av Björken 6.

4 Anläggningen skall vara utförd senast två år efter det att anlägg— ningsbeslutet vunnit laga kraft.

Beslut om andelstal

Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna efter lika andelstal (1/6 var).

• Sida 195
•  Original

Prop. 1985/86: 2

LANTMÄTERIVERKET

195

EXEMPEL 2

EXPLOATERINGSSAMVERKAN — FRITIDSBEBYGGELSE

Beskrivning av området

Det för samverkan aktuella området omfattar ca 235 ha (se figur 1). Inom området finns tio fastigheter bebyggda med ca 20 bostadshus varav tre utgör bo— städer för helårsboende. Jordbruk bedrivs numera endast på Berga 1:6 vars ägare arrenderar viss åker— mark på omkringliggande fastigheter. Möjligheter att bygga upp ett bärkraftigt jordbruk inom området saknas. Skogsbruk bedrivs i liten omfattning. Fas— tighetsstrukturen framgår av utdrag ur ekonomiska kartan, fig 1 (s 20).

I arbetet med översiktsplanen har man kommit fram till att samlad fritidsbebyggelse lämpligen bör kunna uppföras inom detta område. Området utgör ett från såväl naturliga förutsättningar som plan— mässiga utgångspunkter väl avgränsat område i för— hållande till omgivande områden. I den gällande översiktsplanen har således angetts att området är lämpligt för tät fritidsbebyggelse och att de när— mare förutsättningarna för exploateringen bör klar- göras genom detaljplaneläggning. Det anges också i översiktsplanen att sådan planläggning förutsätter att exploateringssamverkan kommer till stånd, efter—

som fastighetsindelningen inom området är splittrad.

Områdesbestämmelser

Ägarna av Berga 1:6, 1:8 och 1:9 tar gemensamt kon— takt med byggnadsnämnden och diskuterar möjligheten att få till stånd den fritidsbebyggelse som över— siktplanen anger som möjlig. Redovisningen i över—

siktsplanen och den splittrade fastighetsindelningen

• Sida 196
•  Original

Prop. 1985/86: 2

LANTMÄTERIVERKET

10 11

196

visar att det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark och utföra anordningar för samlad fritidsbe— byggelse i området..Markägarna bedöms ha förutsätt- ningar att tillsammans klara av den tänkta exploa—

teringen.

Med stöd av 6 kap. 2 & PBL beslutar kommunen att företaget får genomföras genom exploateringssam— verkan. I beslutet, som meddelas genom områdesbe— stämmelser, anges att samverkansområdet skall om— fatta Berga by (se figur 1) och att exploaterings— beslutet skall meddelas inom en viss, närmare an— given tid. I beslutet hänvisas till ett program som närmare anger förutsättningar för företaget i fråga om bl.a. exploateringsgrad, lokalisering av den tätare bebyggelsen och standarden på gemen—

samma anordningar. Förfarandet

Ägarna till Berga 1:6. 1:8 och 1:9 ansöker gemen— samt om en exploateringsförrättning hos fastighets- bildningsmyndigheten (FEM). Avsikten är att en ex— ploateringssamfällighet skall upprätta förslag till detaljplan för området, ställa i ordning tomter för fritidsändamål och utföra nödvändiga gemensamma anordningar. Ett inledande sammanträde hålls där förutsättningarna för att få till stånd fritidsbe- byggelse diskuteras. Därvid diskuteras uppläggningen av det fortsatta arbetet och frågor om bl a före- tagets överensstämmelse med översiktsplanen och områdesbestämmelserna, närmare riktlinjer för be— byggelsens omfattning och lokalisering, standarden på vägar och grönområden samt ekonomiska förutsätt-

ningar för att genomföra projektet m.m.

• Sida 197
•  Original

Prop. 1985/86: 2

LANTMÄTERIVERKET

ll II

197

Ett förslag till detaljplan utarbetas för den del av området som enligt programmet skall bebyggas. Diskussioner med kommunen om ett exploateringsavtal

påbörjas.

FBM utreder förutsättningarna för exploateringssam- verkan och samråder med byggnadsnämnden. Efter under- handsdiskussioner med berörda sakägare kallar FBM till ett nytt sammanträde där dels förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av företaget diskuteras, dels företagets allmänna tillåtlighet samt opinionsvillkoret prövas.

Exploateringsföretaget bedöms uppfylla villkoren i 4 5 ESL. Planförslaget och FBMs utredning visar nämligen att olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt inte överväger de fördelar som kan vinnas genom den. Ändamålet med samverkan kan inte heller lämpligen tillgodoses på något annat sätt.

När det gäller opinionsvillkoret konstateras att ägarna till Berga 1:10 och 1:11 inte motsätter sig exploateringen men inte vill delta i exploaterings— företaget. Inte heller ägarna till de avstyckade tomterna Berga 1:14 och 1:15 vill delta. övriga fastighetsägare inom samverkansområdet ställer sig positiva till företaget och vill delta i detta. Opinionsvillkoret bedöms därmed vara uppfyllt.

Fastighetsägarna är överens om att exploateringen bör genomföras så att den mark som detaljplaneläggs skall överföras till en marksamfällighet. Denna marksamfällighet skall förvaltas av den befintliga samfällighetsföreningen. Tomterna skall sedan säljas genom samfällighetsföreningens försorg varefter

de avstyckas.

• Sida 198
•  Original

Prop.]985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

12 11

13 II

198

FBM beräknar delaktigheten i exploateringssamfällig— heten med utgångspunkt från arealen av den mark

för varje fastighet som är tillgänglig för exploa— tering. Delaktigheten framgår av tabell 1.

Tabell 1 Andelstal

Fastighet Areal Andelstal ha Beräkning %

Berga 1:5 36 36 17,3 207

" 1:6 67 67 32,4 207

" 1:8 39 39 18,9 207

" 1:9 55 55 26,6 207

" 1:10 Vill ej delta -

" 1:11 Vill ej delta —

" 1:12 61) 6 - 2,9 207

" 1:13 41) 4 1,9 207

" 1:14 Vill ej delta —

" 1:15 Vill ej delta _

" S 1 Samfälld mark, obetydliga värden. —

" S 3 Samfälld mark, obetydliga värden —

Summa 207 100,0

1) Efter avgränsning av lämpliga tomtplatser.

• Sida 199
•  Original

Prop. 1985/86: 2 199

Figur 1 Utdrag ur ekonomiska kartan

Bergaviken

SKALA 1: 10 000

/ --—- - -— Bygräns

— — -— — fastighetsgrä- / --— — Gräns för san verkansområdu

Tillhör beslut 1900-00—0 om områdesbestämmelser f

exploateringssamverkan

• Sida 200
•  Original

Prop.1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

14 II

15 II

200

Exploateringsbeslut

FBM meddelar ett exploateringsbeslut med i huvud— sak följande innehåll (13 å ESL):

1 Exploateringsföretaget skall avse nyexploatering för fritidsbebyggelse. Samverkansområdets omfatt— ning framgår av bifogad karta, (fig 1). Exploate— ringen skall omfatta iordningställande av bygg— klara tomter för fritidshus samt badplats, små— båtshamn och övriga därmed sammanhängande gemensam- hetsanläggningar som har angetts i beskrivningen, aktbil X.

Samfällighetsförening

En samfällighetsförening bildas för att förvalta exploateringssamfälligheten och svara för att ex-

ploateringen genomförs.

Genomförande

Arbetet med detaljplanen slutförs (fig 2). Ett ex— ploateringsavtal träffas mellan kommunen och för— eningen. Planen antas av kommunfullmäktige som samtidigt godkänner avtalet. Samtidigt antas om— rådesbestämmelser för den del av samverkansområdet som inte omfattas av detaljplanen. Dessa bestäm— melser klargör att området är avsett för frilufts—

ändamål.

I exploateringsavtalet anges bl.a. att de områden som i detaljplanen avsatts till väg eller annan allmän plats skall utan ersättning upplåtas av ex— ploateringssamfälligheten till en anläggningssam- fällighet för området. Anläggningssamfälligheten skall inrättas under exploateringsförrättningen. Exploateringssamfälligheten skall också ombesörja och bekosta anläggandet av vägar, parkeringsplatser, badplats och småbåtshamn samt brunnar och gemen— samma vattenledningar inom området. Anläggningarna skall överlåtas utan ersättning till anläggnings— samfälligheten.

FBM genomför fastighetsreglering där den mark som ingår i planen'får bilda en marksamfällighetu över- förd mark är obebyggd. Andelarna i den bildade sam- fälligheten överensstämmer med andelstalen i exploa— teringssamfälligheten. Utjämning i pengar sker av

skillnaden mellan värdet av den mark som fastigheterna

• Sida 203
•  Original

Prop. 1985/86: 2 203

Figur 2 Skiss till detaljplan för Berga by -

_ . _ . =' gräns för

planområde skala l :4 000

• Sida 204
•  Original

Prop. 1985/86: 2

LANTMÄTERIVERKET

16 II

204

faktiskt lämnar i tillskott, d.v.s. marken inom detaljplanen, och vad de med tillämpning av andels— talet skall tillskjuta (11 5 andra stycket ESL). Vid värderingen bortser man från inverkan av planen. För mark som överförs från Berga S:3 utgår ersätt— ning i enlighet med 21 5 ESL. Om skyddet för pant- rättshavarna i 5 kap 16 5 FBL medför att fordrings- ägarna skall ha del av den ersättning som utgår på grund av fastighetsregleringen, skall FBM för— ordna att samfällighetsföreningen skall betala in ersättningen till statens lantmäteriverk för för— delning mellan fordringshavarna. Tomterna styckas

av allt eftersom de säljs av föreningen.

FBM genomför också förrättning enligt anläggnings— lagen för att inrätta gemensamma anordningar, dvs vägar, vattenförsörjningsanordningar, båthamn, grön- områden m m, som gemensamhetsanläggning. Någon er— sättning med anledning av att samfällighetslotten

S upplåts för gemensamhetsanläggning skall inte utgå. Enligt exploateringsbeslutet och exploate— ringsavtalet svarar den samfällighetsförening som förvaltar exploateringssamfälligheten för utbyggnaden av de gemensamma anordningarna. Den samfällighets— förening som förvaltar gemensamhetsanläggningen övertar sedan anläggningarna utan ersättning vid den tidpunkt som avtalats, normalt efter det att slutbesiktning skett. Fastighetsrättslig beskriv- ning. se bilaga 1, inrättande av gemensamhetsan— läggning, se bilaga 2, förrättningskarta, se bilaga ;. FBM lämnar besvärshänvisning till de meddelade besluten. Exploateringsförrättningen avslutas.

• Sida 205
•  Original

Prop. 1985/86: 2

LANTMÄTERIVERKET

17. II

ro D U.

Samfällighetsföreningen som förvaltar exploaterings— samfälligheten bygger ut planerade anläggningar samt försäljer tomterna varefter de avstyckas. Ut- byggnaden sker i enlighet med exploateringsavtalet och cxploateringsbeslutet. Sakägarna har träffat överenskommelsen enligt 23 5 ESL om att exploaterings— samfälligheten skall sälja tomterna och att fördel- ningen av överskottet skall ske i pengar. Efter hand som tomter försäljs och kostnader betalas, fördelas överskottet mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. Om tiden inte förlängs förfaller ex- ploateringsbeslutet 1900—00-00 enligt punkt 5 i be- slutet. Samfällighetsföreningen ansöker då hos läns- styrelsen om att bli upplöst.

• Sida 206
•  Original

hmmm-M 'I am lZ-IU mum [R)-FM lm.

Prop. 1985/86: 2 206

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN BESKRIVNING 1 Duan Dnr

km Lux

IluwdhumhéMhi tätningen avsett hur 'n- Ragumioe m” . .

n. n...,

BE

Bilaga 1 (2)

Ägare, uppgifter till lbkal skattemyndighet

Area hektar, m' Fmighe'l. område m m an erhåller :tindring/ och andra anmärkningar 1 2 3: 4 som 5

FASTIGHETSREG ERIIG

Berga 1:8 B Bergman 1 150 000 150 000 Fastighe-en erhåller -nde1 i szm— fällighe-sl-tten S, =- nedan Berga l:9 ' C Cederlund 2 112 000 112 000

Fastighe-en erhåller andel i s=m— fällighe-sl-tten s, -e nedan

Berga 1:12 3 45 000 45 000 F Fransson

fällighe slotten 5, -e nedan

K Knutsson

Berga 1:13

Fastighe en erhåller andel i s=m— 4 26 000 26 000

Fastighe en erhåller andel i a.m— fällighe slotten S, -e nedan Berga S:3 1

Berga by 5 600 — 600 NYBILDNING AV S' FÄLLIGHE' Delaktighet Lotten S -5 333 600 +333 600 Berga 1:5 " 1:6 Delaktig et i samfäl igheten, se " 1:8 kolumn 5 " l:9 " 1:12 " 1:13

HH Hm

17,3 32,4 18,9 26,6 2,9 1,9

Samfällighetsföreningen

• Sida 207
•  Original

Prop. 1985/86: 2 207

1'ASTIGHETSBILDNlNGSMYNDIGHETEN szsxmvmwo ar.

balun Du- Bilaga 1 2 -_ ___-T—T Area _Eeklal, "17 _. _ _ _ I . _|— _" . "__. ___—— ! (___—1"———— '"" " " "”— Agent. uppgdmr nu lokal skanemvndrghel . Fasrrgncl, område rn m Frg :avsrär erhåller = _anormg ' och andra anmarkmngar : 1 .3b ;: _s_umma

iLotten Aa ”________

1 5" 15 lotter ."

:Lotten Ao

AVSTYCKNING F ERGA 1:l

Lotten A 5 000 G Gson Lotten B 2 500 L Lson Lotten C 2 500 M Mson Lotten D 5 000 N Nson

*) Ytterligar föreningen

20

loLter styckas av al teftersoT de försäljs av 11 ]

i (

"wu-unl HI mm M 11.1 VTI) LIM muut-|namn m "|G-l

• Sida 208
•  Original

lnnlma'lorlol Bl 0552 197745. IOM Libol'l'ryck mom

Prop.]985/86:2 208

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN 1

Ualun. Dr"

Bilaga & l (1)

hrn-nn-m—— _ Hj; ' _ ___—'_— _-

;_____;___

Reg-summqmuum

Uppgill om algard 'ar- r'anmngen avse" har in- !ons | Iasughelsregislrel

Reguslerumuaq

For InhWillogillevmynmqhu-n '

INRÄTTANDE AV GEMENSAMHETSANLÄGGNING

Anläggningsbeslut

1 Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av vägar litt a—d, småbåtshamn med tillhörande parkeringsplatser litt e, badplats litt f, vattentäkt och sommarvattenledningar litt g och grönområden litt h, allt enligt karta,.bilaga 4 och beskrivningar, aktbil P.

2 Deltagande fastigheter: Berga 1:12, 1:13 lotterna Aa-Ao, A—D och samfällighetslotten S.

3 Upplåtet utrymme: Hela samfällighetslotten S med undantag av bygg— nadsmarken upplåtes för gemensamhetsanläggningen.

4 Anläggningen skall vara utförd senast två år efter det att anlägg— ningsbeslutet vunnit laga kraft.

Beslut om andelstal

Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas På följande sätt. Fastigheten Berga 1:12, lotterna Aa—Ao och A—D erhaller en andel var. Fastigheten Berga 1:13 erhåller fyra andelar. Samfällig— hetslotten S erhåller 48 andelar. Totalt blir detta 72 andelar.

21 11

• Sida 209
•  Original

Bilaga 3

.....v. w va.. C— D. U on 3 M .m & Oo 9 VI.. s ” m .] W 7.

Prop. 1985/86: 2

209

l (1)

• Sida 210
•  Original

Prop. 1985/86: 2 210

LANTMÄTERIVERKET EXEMPEL 3

EXPLOATERINGSSAMVERKAN - STADFÖRNYELSE 1 KV LADU— GÅRDEN

Förutsättningar

Kvarteret Ladugården ligger inne i stadskärnan. Det

behöver saneras i ett sammanhang.

Kv. Ladugården, nuvarande förhållanden

18 BZ

, I

__.c ___;

*H

7731

-|'|_"T'T _ [»LIVM

*TP U r-Wf

Fk

rn

N ; ___—a.... :

• Sida 211
•  Original

Prop. 1985/86: 2

LANTMÄTERIVERKET

19. BZ

Ladugården 4 och 8 ägs av en byggfirma och Ladu- gården 5 ägs av en kommunal stiftelse. övriga fas—

tigheter i kvarteret ägs av privatpersoner.

Ason Byggfärmon AB i ..- __ I 1 I | I . | | SilHelsen | ' Hyresbosiäder ' ! l . I L - _ _ .. ___— — |»- I | | | | | | | | Bson ' | | | | | | I..». . . I , . I | | | | . | | | | ' | | = | | ' C _ . son | | L ..... L--

Byggnrman AB

Ladugården 3 och 8 är obebyggda. Ladugården 4 och 7 är bebyggda med omoderna hus som bör rivas. Ladu— gården 5 är bebyggd med ett modernt hyreshus från 1960-talet och Ladugården 6 med ett äldre, kultur- historiskt intressant hus som behöver rustas upp.

Parkeringsplatser på kvartersmark finns dels på de avrivna tomterna 3 och 8, dels i ett källargarage på Ladugården 5.

I översiktsplanen för kommunen behandlas innerstaden i ett särskilt avsnitt. Enligt detta föreslås kv Ladugården ingå i en bostads— och parkeringszon. Av den fördjupade översiktsplanen framgår också att ex-

• Sida 212
•  Original

Prop.l985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

22 BZ

ploateringssamverkan bör prövas som en möjlig väg att genomföra sanering av kvarteren i området. För kv Ladugården gäller en föråldrad stadsplan från 1884 utan byggnadsreglerande bestämmelser.

Kommunala intentioner

Kommunens mål är att kvarteret skall saneras i ett sammanhang så snart som möjligt. De obebyggda tom— terna bör bebyggas med flerbostadshus, de sanerings— mogna husen rivas och ersättas med nya samt det K-märkta huset rustas upp. Kvarterets inre bör in— rättas som en gemensam rekreations- och lekyta. Parkeringsbehovet bör tillgodeses inom kvarteret

genom gemensamma källargarage.

Kommunen vill ha huvudinflytandet över utformningen av nybebyggelsen. Kommunen har dock inte resuser att själv förvärva mark och genomföra förnyelsen av kvarteret. Byggfirman AB, som äger Ladugården 4 och 8, är intresserad av att bygga i kvarteret,

men firman kontrollerar inte all den mark som be— hövs för att förnyelsen av kvarteret skall kunna

ske i ett sammanhang och för att gemensamma källar— garage skall kunna byggas. Kommunen beslutar därför att undersöka om en sanering av kvarteret kan ge—

nomföras genom exploateringssamverkan.

Diskussion kommunen - markägarna

Vid diskussioner mellan Byggfirman AB och kommunen om ett nybyggnadsprojekt i kvarteret har kommunen ställt som villkor att hela kvarteret saneras i ett sammanhang. Under hand har kommunen tagit reda på att även ägaren till Ladugården 7 och den kommunala stiftelsen är intresserade av att delta i en förny—

else av kvarteret i enlighet med en skiss till änd-

• Sida 213
•  Original

Prop. 1985/86: 2

LANTMÄTERIVERKET

23

rad detaljplan som tagits fram på stadsbyggnadskon- toret. Detaljplanen förutsätter en samordnad förny— else av kvarteret med bl a en gemensam gård och ge— mensammma källargarage.

Gemensamma källargarage i norr och söder samt en gemensam gård (gemen- samhetsanläggningar enl AL).

Områdesbestämmelser

Flera hus inom kvarteret bör rivas, en gemensam gård behöver inrättas och gemensamma källargarage måste byggas. Kravet i 6 kap. 2 5 PBL, att det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen skall vara an- geläget att i ett sammanhang ställa i ordning

mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen, konstateras därmed vara uppfyllt.

Flera markägare finns inom kvarteret. Genom exploa— teringssamverkan åstadkommer man en gemensam förny- else av kvarteret i ett sammanhang och en rättvis

fördelning av byggrätter och kostnader för gemen— samma garage m m.

• Sida 214
•  Original

Prop.l98S/86:2

LANTMÄTERIVERKET

214

'Med stöd av 6 kap 2 5 plan— och bygglagen (PBL) be—

slutar kommunen därför att förtätningen får genom- föras i form av exploateringssamverkan. I beslutet, som meddelas genom områdesbestämmelser, anges dels att samverksansområdet skall omfatta hela kvarteret Ladugården, dels att eXploateringsbcslutet skall

meddelas inom en viss närmare angiven tid. Sam- tidigt som områdesbestämmelserna beslutas, upphävs

den gamla detaljplanen. Förfarandet

Byggfirman AB och Stiftelsen Hyresbostäder ansöker tillsammans om en exploateringsförrättning hos fastighetsbildningsmyndigheten (FEM). Ett inledande sammanträde hålls med markägarna och kommunala rep— resentanter. FBM informerar om reglerna om exploa— teringssamverkan. Skiss till detaljplan och fastig- hetsplan presenteras av kommunens företrädare. Plan- utkasten och uppläggningen av det fortsatta arbetet

diskuteras.

Planförslag

"Huvudsyftet med det planförslag som tagits fram är

att möjliggöra nybyggnad av bostäder i kvarteret. I markplanet skall dock vissa butikslokaler m m kunna inrymmas. Gården i kvarterets inre föreslås utnytt- jad som en gemensam friyta för de boende för lek och rekreation.

Av förslaget framgår att planen skall genomföras i

exploateringssamverkan och att mark skall tas i an—

språk av Ladugården 3.

Planbestämmelserna medger bostadsbebyggelse i fem våningar utmed Norrgatan, Södergatan och Västergatan samt bostadsbebyggelse i tre våningar utmed Öster—

• Sida 215
•  Original

Prop.]985/86z2

LANTMÄTERIVERKET

24 32

I—J _- 'I!

gatan. Entrévåningarna får utnyttjas för mindre bu— tiker och kontor. Byggnaden på Ladugården 6 är kul— turhistoriskt intressant. Skyddsbestämmelser enligt 5 kap 7 & PBL föreslås därför i detaljplanen.

Befintlig bebygge'lsE

Ombyggnod

Ny bebyggelse

Hela gården föreslås bli inrättad som en gemensam friyta för lek och rekreation. Den skall utgöra

en gemensamhetsanläggning enligt AL. Samtliga fas— tigheter förutsätts delta i anläggningen.

I tillkommande bebyggelse utmed Norr- och Södergatan föreslås källarvåningen bli utnyttjad för gemen- samma garage. Även det befintliga garaget på Ladu— gården 5 föreslås ingå i denna gemensamhetsanlägg- ning. In— och utfart förutsätts ske mot Västergatan.

• Sida 216
•  Original

Prop. 1985/86: 2

LANTMÄTERIVERKET

_25

KöHorgoroge,58 N

Gemensam gördsy'lu (hem ngen)

Köllcrguruge, 50 pl

'/////////////

”III/III”"

Utredning

På grundval av planförslaget gör FBM i samråd med fastighetsägarna en utredning om förutsättningar

för och de ekonomiska konsekvenserna av exploa— teringssamverkan enligt 10 5 ESL. Enligt samma para- graf gör FBM även nödvändiga tekniska utredningar, värv deringar m m (utredningarna redovisas ej i dessa exempel.) Resultatet av utredningarna om de ekono— miska konsekvenserna sammanställs i en ekonomisk kalkyl för företaget:

Intäkter

Försäljning av tre fastigheter 3 200 000 kr Ersättning för gemensamhetsanläggning 4 800 000 kr Summa intäkter 8 000 000 kr

• Sida 217
•  Original

Prop.]985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

26. BZ

2l7

Kostnader

Mark och källargarage (befintligt) 2 950 000 kr Gemensam gård 300 000 kr Källargarage ' 3 850 000 kr Utredningskostnader 200 000 kr Förrättningskostnader 100 000 kr Summa kostnader 7 400 000 kr Kalkylerat överskott 600 000 kr

Samråd m m

Vid ett nytt sammanträde med markägarna diskuteras förutsättningar för och ekonomiska konsekvenser av planförslaget och av en gemensam exploatering i kvarteret. Bl a följande synpunkter förs fram.

Ägaren till Ladugården 3 vill inte delta i exploa- teringssamverkan. Nybyggnad på tomten är inte aktu- ell. Han vill inte heller delta i genomförande och

skötsel av vare sig gemensam gård eller gemensamt källargarage.

Inte heller ägaren till Ladugården 6 vill delta i exploateringssamverkan eller föreslagna gemensamhets- anläggningar. Han motsätter sig också att gården tas i anspråk för en gemensam friyta. Ägaren går dock med på att skyddsbestämmelser enligt 5 kap 7 5 PBL

meddelas för byggnaden under förutsättning att den får användas för kontorsändamål.

Hyresgästföreningen är positiv till en gemensam gård. Man motsätter sig dock att kostnaderna för källar- garage belastar den framtida hyran. Sättet att fi-

nansiera garagen måste utredas.

• Sida 218
•  Original

Prop.]985/86z2

LANTMÄTERIVERKET

27 BZ

Prövning av villkoren i ESL

FBM prövar villkoren för att exploateringssamverkan

skall få komma till stånd och konstaterar därvid att

— ändamålet med samverkan inte lämpligen kan till- godoses på något annat sätt, - planförslaget och den grova exploateringskalkylen visar att olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt inte överväger de fördelar som kan vinnas genom den (4 5 ESL).

Samtliga fastighetägare i kvarteret utom ägarna till Ladugården 3 och 6 vill delta i exploateringssam- verkan. Det finns alltså en positiv markägaropinion inom kvarteret för att genomföra en samexploatering (5 5 ESL).

FBMs bedömning blir att villkoren för exploaterings— samverkan är uppfyllda. En exploateringssamfällighet skall därför bildas av alla fastigheter vars ägare ställt sig positiva till samexploateringen (6 & ESL).

Andelstal

Delaktigheten i exploateringssamfälligheten skall enligt 11 5 andra stycket ESL bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploateringen tillgängliga marken. I ett bebyggt innerstadskvarter som detta kan man i och för sig tänka sig även andra fördelningsgrunder, t ex fastigheternas marknadsvärden eller tillåten (eller befintlig) bruttoarea för bostäder och lokaler inom respektive fastighet. I detta fall ger dock den exploateringsbara arealen den mest rättvisande fördelningsgrunden, vilket medför följande andels— tal.

• Sida 219
•  Original

Prop. 1985/86: 2 219

LANTMATERIVERKET

Fastighet Areal för expl. (m2) Andelstal (%)

Ladugården 3 Vill ej delta - 4 -980 20,4 5 295 6,2 6 Vill ej delta — 7 980 20,4 8 2545 53,0

Summa 4800 100,0

Värdet av de bidrag som de deltagande fastigheterna faktiskt lämnar genom tillskott av mark motsvarar inte helt vad de skall tillskjuta enligt andelstalen. Skillnaden skall, enligt 11 5 andra stycket ESL, utjämnas i pengar. Utjämningen sker i samband med

att ersättningsbeslutet meddelas, jfr bilaga 2.

Exploateringsbeslut

FBM meddelar ett exploateringsbeslut med följande huvudsakliga innehåll (13 5 ESL). Beslutet samordnas med planarbetet så att det meddelas under tiden mellan utställningen av detaljplaneförslaget och beslutet att anta planen.

1. Exploateringssamverkan skall avse förnyelse av kvarteret Ladugården för bostads— och handelsändamål. Samverkansområdet skall omfatta hela kvarteret enligt bifogad karta, bilaga A. Förnyelsen skall

ske i huvudsaklig överensstämmelse med förslag till detaljplan och fastighetsplan för kvarteret, upp- rättade den _ _-_ _ _ samt beskrivning, aktbilaga X. Samverkan skall omfatta rivning av hus på de fastigheter där gemensamt källargarage skall byggas samt iordningställande av gemensam gård och gemen—

samma källargarage.

28 B2

• Sida 220
•  Original

Prop. 1985/86: 2

LANTMÄTERIVERKET

29. B2

220

2. I exploateringssamfälligheten skall följande fastigheter ingå med följande andelstal:

Ladugården 4 20,4 % " 5 6,2 " 7 20,4 " 8 53,0 Summa 100,0 %

Prop.]985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

31. B2

Samfällighetsföreningen genomför exploateringen en—

ligt exploateringsbeslutet, planerna och avtalet. De åtgärder som genomförs i exploateringssamverkan är

marköverföring från en av de fastigheter som inte deltar i samverkan (Ladugården 3) rivning av hus på de fastigheter där gemensamt käl— largarage skall byggas (Ladugården 4 och 7) iordningsställande av gemensam gård och byggande av gemensamma källargarage

utförande av gemensamma vägar och va-anordningar.

Byggandet och upprustning av de enskilda husen på fastigheterna sker av respektive markägare fristående från exploateringssamverkan. Samordning av projektering och upphandling av källargarage och de enskilda husen

måste dock ske.

Stiftelsen Hyr-:s bostäder

___—__-1

C son

Byggfirmcm AB

• Sida 223
•  Original

Prop. 1985/86: 2 223

LANTMÄTERIVERKET

FBM genomför inlösen av den mark som behövs för ex— ploateringen från Ladugården 3 (hela fastigheten). Marken överförs direkt till de deltagande fastigheter som Slutligt skall erhålla marken (Ladugården 4 och 8). Den inlösta fastigheten är obebyggd. Fastighets— rättslig beskrivning, se bilaga BE.

.32 52

P'o'" " .»:o: ,

i..—929.

.

((åk

1 m 968??? gsåm VA gåråghesgåpq

ga——>

%

WII/III””

• Sida 224
•  Original

Prop. 1985/86: 2

LANTMÄTERIVERKET

33. BZ

57 A2

Den ekonomiska utjämningen mellan de deltagande fas-

tigheterna sker genom utdebitering av kostnader en— ligt andelstalen och genom ersättningar vid fastig— hetsregleringen.

vid fastighetsregleringen utför FBM värdering av

den mark som överförs enligt följande:

— värdering av den mark som skall inlösas från icke deltagande fastigheter

— värdering av den mark som tillskjuts exploaterings— företaget från deltagande fastigheter

— värdering av den för bebyggelse iordningsställda

marken som skall fördelas mellan de deltagande fas— tigheterna.

FBM meddelar med stöd av värderingarna ett.ersätt— ningsbeslut med i huvudsak följande innehåll:

1. Ersättning för den mark som inlöses med stöd av 19 ESL skall enligt värderingen utgå med 550 000 kr till ägaren av Ladugården 3. Kostnaden för inlöst mark skall fördelas efter andelstalen för de deltagande fastigheterna på följande sätt

Kostnad för inlöst mark

Fastighet Andelstal (%) Betalar (kr) Ladugården 4 20,4 112 000

5 6,2 34 000

7 20,4 112 000

8 53,0 - 292 000 Summa 100,0 550 000

hmmm-fiol mmm mm mm lhkm nm!

Prop. 1985/86: 2

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

Avant

Area Fastighet, område rn m Fig erhåller 2 &)

FASTIGHETSREGLlåB G

Ladugården 3 1 570

2 355

Fast gh=ten utplfras

Ladugården 4

Ändring Areal efter öv:rfäringen

1 570

Ladugården 8

Ändring Areal efter öv:rf3ringen

Ersättning, se er-ättnings-

38. B2

2 355

- slut,

BESKRIVNING 1 se Detur. Dnr

. Uppgift om åtgärd för- rättningen uvsen hm rn- förts | fastighetsreg's'lm ........................... För WW

Ägare, uppgiher till kika! skanemyndighet

:tåndring/ och andra anmärkningar 4 som 5 A A—son (-925) Byggfirman AB (+570) 1550 Byggfirman AB (+355) 2900

ak bil PR 2

• Sida 229
•  Original

Prop. 1985/86: 2 229

Sn. moon FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN : 1 AB Daun Dnr

....-.......--...... -------

Uppgift om Åtgärd Ibr- rinninoon nnan har |n- fbru i innigtrouroginnt

GEMENSAMHETSANLÄGGNING

Anlaggningsbeslut

l. Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av

dels en gemensam gårdsyta för lek och rekreation innefattande planteringar, förbindelsegångar, lekutrustning, anordningar för cykel— och sopförvaring m m. Allt enligt projekteringshandlingar, aktbil C—E,

dels två gemensamma källargarage om 58 resp 50 st bilplatser enligt projekthandlingar, aktbil F och G.

- 2. Deltagande fastigheter: Ladugården 4, 5, 6, 7 och 8.

Fastigheterna utgör en samfällighet för anläggningens utförande OCh drift.

ummhwhl ! m "M soon lli—”ryd 501170

• Sida 230
•  Original

Lemma-no! al 0554 62-01 & ooo uthon-u aa-nrsoo—r

Prop.]985/86:2 230

FASUGHETSWLDMNGSMYNDBHETEN

Crarurr. ()n'

Beslut om andelstal

Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna efter följande andelstal.

Ladugården 4 17,7 % " 5 16,7 " 6 7,8 " 7 17,8 " 8 40,0 Summa lO0,0 % 40 BZ

• Sida 231
•  Original

Prop. 1985/86: 2