med förslag till lag om exploateringssamverkan, m.m.
Regeringens proposition ÅN g g prop SIW
1985/86: 2 Ey
med förslag till lag om exploateringssamverkan,
Prop
m.m.; : 92
1985/86 .
Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag av regeringsprotokoill den 23 maj 1985.
På regeringens vägnar
Olof Palme
Hans Gustafsson
Propositionens huvudsakliga innehåll
För att få till stånd ny bebyggelse eller förtätning och andra större förändringar i redan bebyggda områden fordras i dag oftast att de berörda fastigheterna genom köp eller expropriation samlas i en hand av kommunen eller någon annan exploatör. I propositionen läggs fram ett förslag till lag om exploateringssamverkan som i första hand skall ses som ett medel att genomföra kommunala planintentioner. Förslaget gör det möjligt för flera fastighetsägare inom ett område att i samverkan vidta åtgärder för att ställa i ordning mark för ny bebyggelse eller förtätning eller andra förbättringar i redan bebyggda områden (exploateringssamverkan). Förslaget innebär också att den ökning av markvärdet som en ny eller ändrad detaljplan kan medföra kan fördelas mellan fastigheterna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav inom området.
för samverkansföretaget skall genomföras som fastighetsreglering och handläggas tillsammans med övriga frågor om exploateringssamverkan.
Det s.k. markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) skall inte gälla i fråga om mark som en lånesökande har tilldelats vid en exploateringsförrättning.
De nya bestämmelserna skall träda i kraft den 1 januari 1987.
Förslag till Lag om exploateringssamverkan
Härigenom föreskrivs följande.
Tillämpningsområde m.m. 13 Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploateringssamverkan).
28 Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploateringsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.
Villkor för exploateringssamverkan m.m. 3 & Fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om exploateringssamverkan endast om kommunen enligt 6 kap. 2§ plan- och bygglagen (0000: 000) har beslutat att sådan samverkan skall få ske.
4 8 Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samverkan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.
5 & Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.
6 & Den som äger mark inorn samverkansområdet får delta i exploateringssamverkan om han begär det. I samverkan fär dock inte detta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.
Exploateringssamfällighet 7 § För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (cxploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet.
Förrättningen 8 & Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastighetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av kommunen.
Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) ciler ledningsrättslagen (1973: 1144) tas upp utan ansökan. om de är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploateringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.
9 § I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4 kap. 1—24, 27—40 och 42 §§ fastighetsbildningslagen (1970: 988).
10 § Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utre-
da förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploateringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred-
ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämnden och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate-
ringen.
11 & Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kost-
naderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom
denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som
ingår i exploateringssamfälligheten.
Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av
fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fas-
tighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta
med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4 kap. expropriationslagen (1972: 719) tillämpas. Om en detaljplan har antagits efter det att exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. Vad som sägs i 4 kap. 3 § expropriationslagen skall härvid tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före den då exploateringsbeslutet vann laga kraft.
För en fastighet inom samverkansområdet som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då
fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.
12 § Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighets-
förening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa
det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973: 1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150)
om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genom-
förts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte över-
stiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.
13 & Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges
I. exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de
exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,
2. de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten, 3. fastigheternas andelstal,
4. förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmänsrätten skall gälla,
S. föreskrifter för exploateringens utförande,
6. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.
Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3—6 meddelas i ett senare beslut.
I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring. .
14 §& Förordnanden enligt 5kap. 21 och 228§ fastighetsbildningslagen (1970: 988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.
15 § Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 6§ fastighetsbildningslagen (1970: 988).
Markfrågor m.m. 16 & Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom samverkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970: 988). I stället för 5 kap. 4 och 5 §§, 7§ första och andra styckena, 8— 13 och 18 §§ samt 8 kap. 1—6 §§ fastighetsbildningslagen skall dock gälla It, 15 och 17—23§§ denna lag. Innebär överenskommelse enligt 23 § att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 118 andra stycket eller 18§, skall 5 kap. 20§ fastighetsbildningslagen tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 4§ denna lag tillämpas.
Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft.
Förrättningar enligt denna tag har företräde framför annan fastighetsbildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.
17 8 Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan.
18 § Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark söm är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 118 andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.
Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på grund av fastighetsregleringen.
19 & Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildningsmyndigheten förordna att fastigheter. som inte ingår i exploateringssamfälligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under förutsättning att
1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft,
2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och
3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.
20 & Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig-
hetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken förelig-
ger dock endast under förutsättning att
1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en
detaljplan som har antagits efter det att exploateringsbeslutet vann laga
kraft,
2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och
3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.
Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex
månader efter det att beslutet att anta detaljplanen vann laga kraft.
Ersättning 21 8 Om mark enligt 19 eller 20§ överförs till annan fastighet eler till en
samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap. expropriationslagen (1972: 719). Hänsyn skall dock inte tas till den inver-
kan som detaljplanen kan ha haft på markens värde.
Vid bestämmande av ersättning enligt första stycket skall vad som sägs i 4kap. 3§ expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt
rum under tiden från dagen tio år före den då exploateringsbeslutet vann
laga kraft.
Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är
berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgodoräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till
rättighetshavaren med motsvarande belopp.
22 & Ersättning enligt 21§ skall betalas inom tre månader efter det att ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen (1975: 635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall ränta betalas även enligt 5§ räntelagen från den dag tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen denna paragraf.
Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m.
23 & Undantag får göras från 11, 17, 18, 21 och 2288, om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen
medger det.
Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt
första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteck-
ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings-
havare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxation. Mcedgivande av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.
Verkställighet m.m.
24 § När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fastighetsboken eller
tomträttsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samverkansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmänsrätts-
belopp. När exploateringsbeslutet enligt 258 har upphört att gälla skall
även det antecknas.
25 § Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt beslutet skall vara slutförd.
Om det finns särskilda skäl fär fastighetsbildningsmyndigheten förlänga
tidsfristen.
Verkan av ändrade förhållanden m.m.
26 8 Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på en fråga som har avgjorts slutligt genom
exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.
En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträdet kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.
27 8 Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i
exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällig-
hetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.
28 § Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploate-
ringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för
den andel i ett enligt 308 beräknat överskott som tillförs honom genom
anslutningen.
Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.
29 & Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt
308 beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt
samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.
Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.
30 & Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening,
skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller underskott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den
andra.
I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.
31 8 I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29§ tillämpas
228.
32 & En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras
har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den
godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.
Domstolsprövning m.m. 33 § 1 fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbildningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningslagen (1970: 988). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas även på beslut enligt 13§.
Vid tillämpning av 15 kap. 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligt 32§ denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.
34 & Bestämmelserna i 16—-18kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 33§. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighetsreglering enligt 19 eller 20§ gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.
Denna lag träder i kraft den 1januari 1987.
Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighetens ägare.
Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.
Utdrag
BOSTADSDEPARTEMENTET PROTOKOLL
vid regeringssammanträde
1985-05-23
Närvarande: Statsministern Palme, ordförande, och statsråden I. Carlsson, Lundkvist, Feldt, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon. Hjelm-Wallén, Pe-
terson, Andersson, Bodström, Göransson, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Holmberg, Hellström, Thunborg, Wickbom
Föredragande: Statsrådet Gustafsson
Proposition med förslag till lag om exploateringssamverkan, m. m.
1¶Inledning
Utredningen (Bo 1978: 07) om ny byggnadslagstiftning (PBL-utredningen)! överlämnade i september 1979 betänkandet (SOU 1979: 65 och 66) Ny
plan- och bygglag.
I utredningens lagförslag ingår bl.a. bestämmelser om samverkan mellan fastigheter vid exploatering för bebyggelse (exploateringssamverkan). Utredningens förslag i den delen togs av den förra regeringen upp till särskild behandling. Ett förslag till lag om exploateringssamverkan och
förslag till följdändringar i bl. a. fastighetsbildningslagstiftningen remittera-
des till lagrådet, som avgav yttrande den 27 april 1982. I prop. 1981/82:221 lade den förra regeringen därefter fram ett förslag som i allt väsentligt stämde överens med förslagen i lagrådsremissen.
På mitt förslag återkallade regeringen propositionen genom beslut den 21 oktober 1982. Jag framhöll därvid att ytterligare överväganden var nödvän-
diga, främst beträffande sambandet mellan förslagen i propositionen och
PBL-utredningens förslag i övrigt.
Genom beslut den 20 oktober 1983 remitterade regeringen till lagrådet ett förslag till plan- och bygglag samt vissa delar av ett inom bostadsdepartementet upprättat förslag till lag om exploateringssamverkan. Såvitt nu är av intresse innebär förslagen att särskilda bestämmelser införs om anknyt-
ningen mellan de båda lagarna. Genom beslut den 25 april 1985 remitterade regeringen till lagrådet ett förslag till sådana ändringar i fastighetsbildningslagstiftningen som för-
! Dåvarande statssekreteraren Karl Gustaf Scherman.
anleds av bl.a. förslagen till plan- och bygglag och lag om exploateringssamverkan.
Regeringen har tidigare denna dag beslutat att genom proposition föreslå
riksdagen att anta det av lagrådet granskade förslaget till plan- och bygglag
(PBL) med vidtagna ändringar. Jag vill nu ta upp förslaget till lag om exploateringssamverkan. De följdändringar som förslaget föranleder i bl.a. fastighetsbildningslagstiftningen avser jag att ta upp så snart lagrådets yttrande föreligger. Enligt vad jag har erfarit avser också finansministern att i annat sammanhang ta upp vissa skattefrågor. Inom finansdepartementet pågår nämligen arbete med att upprätta en promemoria med förslag till ändringar i skattelagstiftningen med anledning av förslaget till lag om exploateringssamverkan.
Till protokollet i detta ärende bör som bilagor fogas följande handlingar, nämligen
en redogörelse för nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner samt en sammanställning av utredningens motivering till förslaget
och utredningens lagförslag (bilaga I).
en förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig över förslaget om exploateringssamverkan och cen sammanställning av remissvaren (bilagå 2),
de av den förra regeringen till lagrådet remitterade lagförslagen (bila-
ga 3),
lagrådets yttrande den 27 april 1982 över sistnämnda förslag (bilaga 4),
lagförslagen i prop. 1981/82:221 (bilaga 5).
det till lagrådet den 20 oktober 1983 remitterade förslaget (bilaga 6), lagrådets yttrande över sistnämnda förslag (bilaga 7),
en redovisning av tre inom lantmäteriverket utarbetade exempel på exploateringssamverkan avseende förtätning av bebyggelse, fritidsbebyg-
gelse och stadsförnyelse (bilaga 5).
Jag återkommer till lagrådets nyss nämnda yttranden i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2, 2.2.3 och 2.3.1) och i specialmotiveringen (3, 11,
14, 16—18, 26 och 33 §§).
2¶Allmän motivering
Sammanfattning
C Ett grundläggande villkor för exploateringssamverkan är att kommunen
i områdesbestämmelser eller i en detaljplan har beslutat att sådan sam-
verkan får ske. Deltagande i exploateringssamverkan är frivilligt. I För att åstadkomma en värdeutjämning mellan de deltagande fastighe-
terna skall de åsättas särskilda andelstal. Andelstalet skall i första hand
motsvara arealen av den för exploatering tillgängliga marken av resp.
fastighet. Avkastningen från exploateringsföretaget skall fördelas mel-
lan de deltagande fastigheterna genom i första hand tilldelning av mark
avsedd för enskilt bebyggande.
o Frågor om exploateringssamverkan skall prövas vid en förrättning som
handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten. I ett exploateringsbeslut
anges bl.a. vilka fastigheter som skall delta i samverkan samt den
tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. De deltagande fastigheterna utgör en exploateringssamfällighet.
pu
2 Exploateringssamfälligheten har rätt och skyldighet att — från fastighe-
ter som inte deltar i exploateringssamverkan — lösa in mark som behövs
för exploateringen.
; En exploateringssamfällighet skall förvaltas enligt bestämmelserna i la- Q gen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.
& Det s. k. markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen skall inte gälla i fråga om sådan mark som lånesökanden har förvärvat genom att delta i >n exploateringssamverkan. co Lag. m exploateringssamverkan skall träda i kratt samtidigt med PBL, dvs. den 1 januari 1987.
2.1 Lagstiftningens inriktning och omfattning
2.1.1¶Reformbehovet
Dagens byggnadslagstiftning erbjuder endast begränsade möjligheter att
få till stånd samordnade aktiva insatser inom ett planområde, när äganderätten till fastigheterna är uppdelad på flera händer. Härför krävs direkt
medverkan av markägarna inom planområdet. Det fordras på grund härav i
praktiken att kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet av upprättade planer genom att antingen förvärva marken eller ingå exploateringsavtal
med markägarna. Detta förhållande förändras inte i någon väsentlig mån
genom förslaget till plan- och bygglag.
Den framtida tätortsutbyggnaden torde i stor utsträckning komma att ske genom förtätning eller förnyelse av äldre bebyggelseområden. Man
kan inte längre räkna med att kommunerna därvid — i den utsträckning
som tidigare varit fallet vid utbyggnad genom exploatering. av obebyggd mark — skall kunna behärska plangenomförandet genom eget markinnehav
eller genom exploateringsavtal med enstaka exploatörer. Den befintliga bebyggelsemiljön representerar så stora värden att det inte framstår som
möjligt eller ens önskvärt att binda upp samhällets resurser i ett omfattande program för förvärv av bebyggda fastigheter. Förnyelsen måste i
stor utsträckning i stället ske genom en aktiv medverkan från fastighets-
ägarna inom området. Inte heller när det gäller nyexploatering inom områden med splittrad fastighetsindelning finns det anledning att alltid förutsätta ett aktivt kommunalt engagemang.
Utredningens förslag innebär att man inför ett system som ger möjlighet
för fastighetsägarna att delta i kostnaden för förändringsåtgärder men
också att få del i exploateringsverksamhetens avkastning. Sådan samverkan (exploateringssamverkan) skall enligt förslaget kunna utmynna i att den byggbara marken fördelas på de deltagande fastigheterna.
Som utredningen påpekar är samverkan mellan fastigheter en gammal
företeelse inte bara på landsbygden utan också i mindre tätorter. På senare
tid har även inom stora tätorter ett behov av samverkan mellan fastigheter
växt fram. Genom tillkomsten år 1966 av lagen (1966: 700) om vissa gemen-
samhetsanläggningar, som numera har ersatts av anläggningslagen
(1973: 1149). skapades större möjligheter till samverkan mellan fastigheter i tätorter. I takt med att förnyelseverksamheten genom sanering eller på
annat sätt får större betydelse kommer behovet av samverkan mellan
fastigheter sannolikt att ytterligare öka.
Behovet av ett regelsystem om samverkan mellan fastigheter vid exploatering för bebyggelse grundas i första hand på det allmänna önskemålet att
lagstiftningen skall ge effektiva medel att genomföra den bebyggelse m. m. som förutsätts i detaljplaner enligt förslaget till plan- och bygglag. Genom
ett sådant regelsystem ökas möjligheterna att välja goda planläggningsalternativ. Med förbättrade genomförandemedel kan man alltså åstadkomma bättre lösningar totalt sett. Även mark med mindre goda förutsättningar
från fastighetsindelningssynpunkt kan komma 1 fråga för exploatering för
bebyggelse.
När flera fastigheter berörs eller när fastighetsindelningen är splittrad,
ger visserligen fastighetsbildningslagstiftningen medel att i viss utsträck-
ning åstadkomma överensstämmelse mellan fastighetsindelningen och
planen. Därmed är problemet emellertid inte löst. Det behövs ofta också
en reglering av relationerna mellan markägaren och kommunen angående exploateringens bedrivande. Erfarenheten visar att detta inte är möjligt att
åstadkomma vid en splittrad indelning.
Det finns därutöver rent allmänt ett behov av att kunna ta til vara det
intresse och den vilja till ansvar som finns bland fastighetsägare och andra
att förnya och förbättra befintliga bebyggelsemiljöer. Många gånger är insatser från de berörda parterna en avgörande förutsättning för att föränd-
ringar över huvud taget skall kunna åstadkommas i sådana områden.
En vanlig situation där samverkan kan komma till användning är vid
förnyelse och förtätning av äldre villa- och fritidsbebyggelseområden. Förnyelseverksamheten i dessa områden har hittills hämmats av bl.a. det
splittrade ägandet till marken och svårigheter att frigöra kommunala resurser för investeringar i förbättringar av vägar, vatten- och avloppsanläggningar m. m. Ätgärderna inom dessa områden kan komma att omfatta marköverföringar för att bilda bebyggbara fastigheter och att utföra gemensamma anordningar inom kvartersmark. I exploateringsavtal kan knytas åtaganden gentemot kommunen om att vägar, vatten- och avloppsan-
läggningar m. m. skall utföras, liksom att gatumark eller parkmark skall
överlämnas till kommunen.
Inom kvarter med flerfamiljshus kan samverkan bli aktuell när ett områ-
de, exempelvis ett kvarter, skall förnyas i ett sammanhang. De åtgärder, som därvid föranleder behov av samordning, kan t.ex. bestå av planändringar och i samband därmed förbättringar i den yttre miljön, omläggningar
av gatutrafiken och ordnandet av parkering och gemensamma friytor m. m.
I fråga om fritidsbebyggelsen har den befintliga fastighetsindelningen
hittills i stor utsträckning låst lokaliseringen och planeringen. Genom samverkan mellan berörda fastighetsägare bör fritidsbebyggelseplaneringen
kunna ske mer oberoende av den befintliga fastighetsindelningen.
Jag delar således utredningens bedömning i fråga om behovet av samverkansregler och föreslår att en lagstiftning nu genomförs som främjar enskild samverkan samtidigt som kommunens övergripande inflytande över
plangenomförandet behålls.
2.1.2 Huvuddragen i förslaget
Syftet med samverkan
En reform med det nu angivna syftet bör innebära att fastigheterna inom
ett område, där någon förändring avses ske (samverkansområde), samlas i
ett gemensamt företag. Förändringen kan t.ex. vara föranledd av att kommunen genom översiktlig planering har funnit att en förändring av markanvändningen eller en förbättring av miljön bör komma till stånd eller
av att fastighetsägarna inom området anser att det finns behov av förbätt-
ringar. Reglerna bör utformas så att cen samordning av de olika intressena underlättas vid planläggning av området. De bör även underlätta förhandlingarna mellan kommunen och fastighetsägarna om förutsättningarna för ett genomförande. Resultatet av att marken kan utnyttjas effektivare genom samordningen bör kunna fördelas bland deltagarna på ett rättvist sätt i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav inom området.
För kommunen bör reglerna innebära — förutom att kommunen förbehålls det övergripande inflytandet över plangenomförandet — att förhandlingar kan ske med en part för hela området på samma sätt som om detta
kontrollerades av en enda expioatör. För att exploateringssamverkan skall få komma till stånd bör således i princip gälla att det skall vara fråga om sådana fall där samverkan är
önskvärd från kommunens synpunkt och det finns en önskan från fastighetsägarna inom ett område att ställa i ordning marken för bebyggelse. I första hand bör exploateringssamverkan kunna komma till stånd för att i ett sammanhang genomföra åtgärder som beslutas i en detaljplan. Att detaljplan finns eller skall upprättas bör emellertid inte alltid vara en förutsättning för exploateringssamverkan. Det kan i vissa fall vara önsk-
värt att kunna utnyttja möjligheterna till samverkan mellan fastighetsägare också i sådana situationer då de tilltänkta åtgärderna inte kräver en detalj-
plan.
En förutsättning för exploateringssamverkan bör emellertid vara att de deltagande fastighetsägarna har möjligheter att klara av att utföra de gemensamma anordningar som kan bli aktuella. Det bör inte komma i fråga att fastighetsägarna skall utföra mer komplicerade tekniska anläggningar eller anläggningar av annat slag som de kan förväntas få svårigheter med. Förutsättningen att klara av olika åtgärder varierar också med de berörda fastighetsägarnas kompetens.
De frågor som aktualiseras vid exploateringssamverkan synes bäst behandlas vid en förrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten. Erforderliga fastighetsbildningsåtgärder kan då tas upp och avgöras samtidigt. Den samordning av fastighetsägarnas intressen som bör ske för ett exploateringsföretag tillgodoses vidare enligt min mening bäst genom att en samfällighet (exploateringssamfällighet) bildas med samma sakrättsliga konstruktion som en anläggningssamfällighet enligt anläggningslagen.
Smärre fastighetsbildningsåtgärder, om vilka fastighetsägarna är överens, kan många gånger vara tillräckliga för att klara ett visst exploateringsbehov. Något hinder mot att därvid lösa uppkomna frågor med tillämpning av enbart fastighetsbildningslagen bör givetvis inte finnas, Värdet av att tillskapa en för ändamålet lämplig association, en samfällighet, som företräder och samordnar fastighetsägarna vid exploateringen visar sig främst när exploateringen avser mera komplicerade frågor om fastighetsbildning och fördelning av kostnader och intäkter till följd av exploateringen. Därigenom ges då också möjlighet till ett samfällt markägande för de deltagande fastigheterna, vilket kan vara nödvändigt vid mera genomgripande åtgärder.
Utformningen av det förslag som jag nu angett motsvarar i huvudsak vad utredningen föreslagit och vad som föreslogs i den återkallade propositionen (prop. 1981/82:221). Det materiella innehållet i de regler som utredningen föreslagit har också i huvudsak godtagits av remissinstanserna.
Stockholms kommun (juridiska avdelningen) har framhållit att förslaget har bostadspolitiska och bostadsekonomiska konsekvenser som inte har belysts. Svenska riksbyggen har hävdat att reglerna om exploateringssamverkan torde resultera i ett generellt markpolitiskt instrument som sätter gängse principer om offentlig markförsörjning ur spel. Med anledning av dessa påpekanden vill jag framhålla att det förslag som nu läggs fram kommer att ge kommunen ett avgörande inflytande över frågan om samverkan över huvud taget skall få komma till stånd. Därigenom kan kommunen prioritera egna markförvärv och andra investeringar och på så sätt tillgodose bostadspolitiska ambitioner av olika slag.
Samverkansåtgärder
En viktig fråga är vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploateringssamverkan. Enligt min mening finns det inte någon anledning att begränsa möjligheterna till endast vissa typer av åtgärder, utan alla slags
ätgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseändamål och som syftar till att ställa i ordning marken för bebyggelse eller att underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Inom ramen för en exploateringssamverkan skall också kunna inrättas sådana anläggningar som avses i anläggningslagen. Däremot bör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus på enskilda fastigheter kunna omfattas av
exploateringssamverkan. Sådana ätgärder ligger utanför själva exploate-
ringen av marken. I första hand blir det således fråga om att göra mark tillgänglig för bebyggelse, antingen för nyexploatcering av råmark eler också för förtätning inom befintliga bebyggelseområden. Alla de transaktioner i form av markförvärv, fastighetsbildning, undersökningar, invente-
ringar o.d. som behövs bör kunna ombesörjas genom samverkan.
Samfällighetens befogenheter
För att en exploateringssamverkan skall kunna uppnå sitt syfte, nämli-
gen att ställa i ordning marken för bebyggelse och utföra behövliga anordningar för bebyggelsen, krävs att samfälligheten får tillgång till marken
inom det område som berörs av samverkan (samverkansområdet). De fastighetsägare som deltar i exploateringen skall därför i princip ställa sin mark till förfogande för behövliga marköverföringar och storleksförändringar som förutsätts i de planer som avses genomföras inom samverkans-
området. Även sådana fastigheter eller fastighetsdelar inom samverkans-
området som inte ingår i samverkan bör i princip vara tillgängliga, i den mån marken enligt detaljplan som tillkommit för exploateringen behövs för
genomförandet. Sådan mark bör således mot ersättning kunna överföras
genom fastighetsreglering för fördelning mellan de deltagande fastigheter-
na.
För att hindra att de bebyggelsemöjligheter som följer av en upprättad detaljplan för samverkansområdet utnyttjas av en fastighetsägare som valt att stå utanför exploateringssamfälligheten, bör byggnadsförbud kunna meddelas.
I fråga om utförandet av olika gemensamma åtgärder bör exploateringssamfälligheten gentemot kommunen kunna uppträda på samma sätt som om hela det område, inom vilket samverkan skall äga rum, var i samfällig-
hetens hand. Samfälligheten bör sålunda kunna utföra anordningar, dels
sådana som enligt exploateringsavtal skall överlämnas till kommunen, dels
sådana som behövs som gemensamhetsanläggningar för bebyggelsen. Samfälligheten bör därvid också kunna ta initiativ till inrättande av gemen-
samhetsanläggningar enligt anläggningslagen och få frågan härom prövad samtidigt med övriga exploateringsåtgärder.
Exploateringssamverkans varaktighet
Exploateringssamverkan skall avse genomförande av vissa åtgärder
fram till en viss tidpunkt. Sådan samverkan är således av tillfällig natur,
och när åtgärderna är genomförda skall den upphöra. Om cen detaljplaneläggning genomförs i etapper, bör samverkan kunna bestå så länge som det krävs för att fullfölja hela företaget. Exploateringssamverkan bör således
inte kunna ha till ändamål att mera långsiktigt förvalta ett område som består av flera fastigheter. Uppstår önskemål om en långsiktig gemensam förvaltning får detta tillgodoses genom de medel som nuvarande lagstiftning erbjuder, t. ex. genom bildande av marksamfälligheter eller gemensamhetsanläggningar. Ett annat sätt är att delägarna för den långsiktiga förvaltningen bildar en ekonomisk förening eller ett bolag.
Lagrådets allmänna synpunkter på förslagen
Lagrådet har uttryckt tveksamhet i flera avseenden beträffande förslaget
till lag om exploateringssamverkan (bilaga 4). Lagrådet har särskilt uppehållit sig vid anpassningen av den nya lagen till den nu gällande byggnads-
lagstiftningen och anser att det sätt på vilket anpassningen har skett inte
går fritt från invändningar. Det gäller främst grunderna för fördelningen av den vinning som exploatceringssamverkan väntas medföra. Lagrådet vill
emellertid inte motsätta sig att förslaget genomförs, i vart fall inte om vad
lagrådet anför beträffande principerna för fastställande av andelstal godtas.
Jag kommer i det följande att närmare utveckla min syn på de frågor som lagrådet tar upp. Redan nu vill jag emellertid anmäla att jag i allt väsentligt
vidhåller det förslag som remitterades till lagrådet (bilaga 3).
2.1.3 Lagteknisk lösning
Den av utredningen föreslagna lagtekniska lösningen av frågan om exploateringssamverkan, som innebär att vissa bestämmelser finns i förslaget till en ny plan- och bygglag och att andra finns i anläggningslagen, fastighetsbildningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter, har mött en
ganska omfattande kritik från remissinstanserna. Genom uppdelningen på flera olika lagar har enligt remissinstanserna reglerna blivit splittrade och svåröverskådliga. Uppdelningen leder till att olika beslut. med möjligheter
till besvär i såväl administrativ som judiciell ordning, behöver meddelas för varje steg i processen, vilket anses ge ett tungrott förfarande och begränsa möjligheterna att utnyttja exploateringssamverkan inom förnyelseområden. Jag delar remissinstansernas kritik på denna punkt. Frågan om
exploateringssamverkan bör regleras på ett sätt som blir mera överskådligt
och som leder till ett effektivare förfarande än utredningens förslag.
En lagteknisk utformning från dessa utgångspunkter kan sökas efter
flera linjer. Bestämmelserna om exploateringssamverkan skulle sålunda
kunna inarbetas på ett mera grundligt sätt i anläggningslagen. Såsom flera
remissinstanser framhållit är dock syftet med anläggningslagen att tillskapa gemensamma anläggningar som är avsedda att komplettera de deltagande fastigheterna med gemensamma funktioner, medan avsikten med exploateringssamverkan är en helt annan. Anläggningar enligt anläggningslagen skall således i princip vara av stadigvarande betydelse för de deltagande fastigheterna, medan exploateringssamverkan är tidsbegränsad. En omfattande samordning mellan anläggningslagen och reglerna om exploateringssamverkan framstår därför inte som lämplig.
En annan möjlighet är att ge exploateringssamverkan formen av en fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen. Därigenom skulle de önskemål om ett sammanhållet förfarande, som framförts av vissa remissinstanser. kunna tillgodoses. Fastighetsregleringsinstitutet medger emellertid inte marköverföringar 1 den omfattning som behövs vid exploateringssamverkan. Det beror bl.a. på att fastighetsbildningslagens tilldelningsregler i princip förutsätter att en fastighetsreglering inte skall leda till att en fastighets användningssätt förändras (5 kap. 8§ fastighetsbildningslagen). Exploateringssamverkan däremot leder normalt till en förändrad användning av de berörda fastigheterna. Dessutom kan inte fastighetsbildningslagens ersättningsregler oförändrade användas för de ersättningssituationer som uppkommer i samband med exploateringssamverkan. En lagteknisk lösning inom fastighetsbildningslagens ram skulle därför förutsätta ändringar av principiell natur i reglerna om storleksförändringar och lagens ersättningssystem. Därtill skulle det bli nödvändigt att införa regler om ett nytt samfällighetsinstitut. En sådan förändring leder till två principiellt skilda typer av fastighetsregleringar i fastighetsbildningslagen som det skulle bli svårt att på ett tydligt sätt hålla isär. Inte heller en sådan lösning bör därför genomföras.
Bl. a. hovrätten över Skåne och Blekinge och hovrätten för Nedre Norrland har föreslagit att bestämmelserna om exploateringssamverkan tas upp i en särskild lag. Lagen skulle enligt hovrätterna kunna utformas så att den i behövlig omfattning hänvisar till reglerna i anläggningslagen. De speciella regler som behövs för att genomföra fastighetsregleringar vid exploateringssamverkan och som av systematiska skäl inte hör hemma i vare sig 5 eller 8 kap. fastighetsbildningslagen kan enligt hovrätterna med fördel placeras i den särskilda lagen.
Jag ansluter mig till de båda hovrätternas åsikt att reglerna om exploateringssamverkan bör tas in i en särskild lag. Detta kan vara lämpligt också av det skälet att det framdeles kan visa sig att reglerna om exploateringssamverkan kan utnyttjas även för andra syften än exploatering för bebyggelse. Den särskilda lagen bör benämnas lag om exploateringssamverkan. Vissa grundläggande villkor för att exploateringssamverkan skall få komma till stånd bör emellertid tas in i PBL. Anledning till detta är — som jag har föreslagit i PBL — att ett kommunalt planbeslut måste föregå ett beslut om exploateringssamverkan.
I lagen om exploateringssamverkan bör tas upp bestämmelser om bil-
dande av exploateringssamfällighet inom vilken de olika fastighetsägar-
intressena skall samordnas. Bestämmelserna bör i huvudsak motsvara dem som i utredningens förslag har tagits in i anläggningslagen. Markfrå-
gorna bör som utredningen har föreslagit behandlas vid en fastighetsreglering. För att vinna ökad åskådlighet bör emellertid — i konsekvens med vad jag nyss anförde — de undantagsregler som behövs för att syftet med
exploateringssamverkan skall kunna fullföljas, placeras i den särskilda
lagen i stället för i fastighetsbildningslagen. På så sätt blir skillnaden
tydligare mellan fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen i all-
mänhet och fastighetsreglering i syfte att genomföra exploateringssamverkan.
När det gäller förvaltningen av exploateringssamfälligheter delar jag
utredningens uppfattning att reglerna i lagen om förvaltning av samfälligheter bör tillämpas. Några avgörande invändningar mot detta har inte framförts av remissinstanserna. Lagen är avsedd att passa för olika typer av
samfälligheter och har ett regelsystem som är väl lämpat även för förvalt-
ning av exploateringssamfälligheter.
2.2 Förutsättningar för exploateringssamverkan
Mitt förslag: Ett grundläggande villkor för exploateringssamverkan är
att kommunen i områdesbestämmelser eller i en detaljplan har beslutat att sådan samverkan får ske. Deltagande i exploateringssamverkan är frivilligt.
PBL-utredningens förslag innebär att bestämmelserna om exploateringssamverkan införs samtidigt med den nya plan- och bygglagen. För att samverkan skall få ske krävs enligt förslaget att kommunen i ett markförordnande har beslutat om detta. I markförordnandet skall också bestämmas en tid, högst tre år, inom vilken en exploateringssamfällighet skall ha
kommit till stånd och — i förekommande fall — en detaljplan har antagits.
I den återkallade propositionen var det nödvändigt att slopa denna direkta koppling mellan byggnadslagstiftningen och lagen om exploateringssamverkan. Sådan samverkan kan enligt det förslaget initieras genom
att en fastighetsägare hos fastighetsbildningsmyndigheten ansöker om förrättning för bildande av en exploateringssamfällighet. För att så långt
möjligt garantera kommunens inflytande krävs enligt förslaget att fastig-
hetsbildningsmyndigheten inhämtar kommunens medgivande för att få
besluta om exploateringssamverkan.
Jag delar uppfattningen att en förrättning om exploateringssamverkan bör få inledas endast om kommunen beslutar att utbyggnaden av ett visst
område skall genomföras i sådan samverkan. I enlighet härmed föreskrivs i
2 Riksdagen 1985/86. I saml. Nr 2
PBL-förslaget att kommunens beslut om exploateringssamverkan skall kommma till uttryck i form av detaljplan eller områdesbestämmelser enligt 5 kap. PBL. Det innebär bl.a. att det område inom vilket exploateringssamverkan skall äga rum (samverkansområdet) avgränsas på planmässiga grunder. Härigenom kommer endast sådana områden att ingå i samverkansområdet som har ett planmässigt samband. Detta stämmer i sak överens med förslaget i prop. 1981/82:221 men innebär samtidigt att kommunens avgränsning av samverkansområdet sker vid en annan tidpunkt och i andra former.
Även andra skäl talar enligt min mening för att exploateringssamverkan bör föregås av ett kommunalt planbeslut. Det är nämligen enligt såväl utredningsförslaget som förslaget i den återkallade propositionen möjligt att samverkansområdet omfattar inte bara områden som skall bebyggas utan också andra områden, t. ex. närströvområden som har en planmässig anknytning till bebyggelsen men som inte skall bebyggas. Även de fastighetsägare som har mark enbart inom sådana områden skall kunna få del i den avkastning som kan följa av exploateringen för bebyggelsen. Inom sådana områden bör kommunen naturligtvis kunna hindra ytterligare exploatering. Att detta blir möjligt kan kanske till och med vara ett av skälen till att kommunen går med på exploateringen. Förslaget i prop. 1981/82: 221 innehåller inte några bestämmelser som kommunen i sådana fall kan åberopa som stöd för att förhindra ny bebyggelse. I sitt yttrande den 27 april 1982 fann lagrådet det särskilt anmärkningsvärt att det saknades möjligheter att utfärda föreskrifter av plankaraktär beträffande markanvändningen inom de delar av samverkansområdet som inte får bebyggas. Med hänsyn bl.a. till detta ansåg lagrådet at det hade varit lämpligare om förslaget fått vänta till dess att den nya plan- och bygglagen införs.
Enligt PBL-förslaget kan kommunen genom detaljplan eller områdesbestämmelser avgränsa samverkansområdet och på ett för markägare och myndigheter bindande sätt bestämma angående markanvändningen inom de delar av samverkansområdet som inte skall bebyggas. Härigenom när man enligt min mening tillräcklig stadga dels åt avgränsningen av samverkansområdet, dels åt framtida beslut om markanvändningen inom sådana områden som inte ingår i detaljplan.
Som utredningen har föreslagit bör medgivandet i detaljplanen eller områdesbestämmelserna tidsbegränsas. Jag delar den av vissa remissinstanser framförda åsikten att tre år ibland kan vara en alltför kort tid. I förslaget till plan- och bygglag har därför föreskrivits (6 kap. 2 §) att tiden får bestämmas till högst fem år.
Genom den anknytning som enligt mitt förslag sålunda skapas mellan PBL och lagen om exploateringssamverkan kommer de synpunkter som lagrådet framförde i yttrandet den 27 april 1982 att i stor utsträckning bli tillgodosedda. Lagrådsremissen den 20 oktober 1983 har inte föranlett några erinringar i sak från lagrådets sida.
2.2.1 Grundläggande villkor
De grundläggande villkoren för att exploateringssamverkan skall få komma till stånd har utredningen tagit in i förslaget till ny plan- och bygglag. Bestämmelserna återfinns i 11 kap., som avhandlar vissa frågor
omm plangenomförande (11 kap. 225). Enligt utredningsförslaget är exploateringssamverkan avsedd att användas inom sådana områden där det är angeläget att området bebyggs i ett
sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av samlad bebyg-
gelse eller för att ett planmässigt byggande skall främjas inom ett område
med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak. Dessutom
förutsätts att området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvåras. Förslaget, som är utformat i nära anslutning till expropriationsgrunderna i 2kap. 1§ expropriationslagen, innebär således att området skall avgränsas på planmässiga grunder. Förslaget innebär vidare att det är kommunerna som i ett särskilt beslut
— ett markförordnande — anger de närmare villkoren för exploateringssamverkan, såsom syftet med den avsedda exploateringen och avgräns-
ningen av samverkansområdet. Som jag tidigare har nämnt har i det förslag till plan- och bygglag som
regeringen tidigare denna dag har beslutat förelägga riksdagen, tagits in
vissa grundläggande villkor för att exploateringssamverkan skall få ske. I
mitt anförande härom framhöll jag bl. a. följande (avsnitt 10.3.1).
Mitt förslag bygger på samma grundläggande tankar som utredningsför-
slaget, nämligen att exploateringssamverkan skall användas, om det med
hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa 1 ordning mark för bebyggelse och utföra anordningar för bebyggelsen.
Som jag tidigare har nämnt är det närmast områdesbestämmelserna i nu föreliggande förslag som liknar markförordnandet i utredningsförslaget. Genom områdesbestämmelserna får man en möjlighet att på planmässiga grunder avgränsa ett samverkansområde. Om samverkansområdet omfattar områden som inte kommer att direkt beröras av bebyggelseexploatering ges också möjligheter att i områdesbestämmelser ge riktlinjer för den
framtida markanvändningen inom sådana områden. Det bör således i förs-
ta hand vara i form av områdesbestämmelser som kommunen medger exploateringssamverkan.
I vissa situationer torde det emellertid vara lämpligt att genomföra redan
befintliga detaljplaner genom exploateringssamverkan. I sådana fall blir —
vilket framgår av förslaget till lag om exploateringssamverkan — genom-
förandemedlen inte lika effektiva, eftersom möjligheterna att lösa in mark
samt möjligheterna till värdeutjämning väsentligt minskar. Trots detta kan
det många gånger vara angeläget att ett flertal. fastighetsägare genom exploateringssamverkan kan uppträda samfällt för att genomföra en plan. Som jag tidigare (avsnitt 8.8.1) har nämnt bör det inte vara möjligt att låta områdesbestämmelser omfatta områden med detaljplan. För att undvi-
ka en ordning som skulle innebära att man först måste upphäva detalj-
planen för att sedan besluta om exploateringssamverkan och därefter på
nytt anta detaljplanen. föreslår jag att en möjlighet öppnas att även i detaljplanens form besluta om exploateringssamverkan.
Bestämmelser om detta har tagits in 16 kap. 2 § PBL.
Kommunen får alltså besluta om exploateringssamverkan endast om det är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för en avsedd bebyggelse och utföra anordningar som behövs för bebyggelsen. Ett av syftena med exploateringssamverkan är att samtliga de åtgärder som behöver vidtas inom området samlas och samordnas i ett företag. Kan de lika gärna genomföras på de berörda fastigheterna var för sig föreligger inte förutsättningar för exploateringssamverkan. Kravet på ett sammanhang mellan de olika åtgärderna bör däremot inte hindra att de genomförs vid olika tidpunkter t. ex. genom en etappindelning.
Som ytterligare villkor för exploateringssamverkan anges vidare att
exploateringsåtgärderna skall vara angelägna med hänsyn till bebyggel-
seutvecklingen. Ändamålet med detta villkor är att avgränsa samverkansinstitutets tillämpning till sådana situationer där det föreligger ett angeläget behov att få behövlig exploatering genomförd. Samtidigt är ändamålet att garantera att samhällets planer i fråga om bebyggelse inom området kan förverkligas.
Om kommunen beslutar att samverkan får ske, skall i beslutet också anges samverkansområdets huvudsakliga avgränsning och den tid inom vilken exploateringsbesiut enligt lagen om exploateringssamverkan skall meddelas.
Enligt min mening bör ytterligare några grundläggande villkor uppstäl- Jas. De bör emellertid lämpligen prövas av fastighetsbildningsmyndigheten vid exploateringsförrättningen och har därför sin plats i lagen om exploateringssamverkan.
Det bör sålunda krävas att exploateringssamverkan inte får ske om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på något annat sätt. Om fastighetsägarna t. ex. vill samverka för att få till stånd endast en gemensamhetsanläggning torde detta önskemål kunna tillgodoses enbart med hjälp av anläggningslagen. I sådana fail bör alltså exploateringssamverkan inte få ske.
Enligt min mening bör också en viss samhällsekonomisk lämplighetsavvägning göras innan en exploateringssamverkan beslutas. Jag föreslår därför en regel som liknar expropriationslagens avvägningsregeli detta hänseende (2 kap. 12§ första stycket expropriationslagen).
Initiativ till exploateringssamverkan
Enligt utredningsförslaget ligger det formella initiativet till exploateringssamverkan hos kommunen. Rätt att söka exploateringsförrättning hos fastighetsbildningsmyndigheten skal! därefter tillkomma fastighetsägare inom området och byggnadsnämnden. Det är dock enligt förslaget inget
som hindrar att en fastighetsägare ansöker om förrättning innan ett mark-
förordnade har beslutats. |
Av vad jag tidigare har anfört framgår att jag delar utredningens uppfatt-
ning att exploateringssamverkan bör initieras av kommunen. Detta initiativ markeras i mitt förslag av att exploateringssamverkan inte får ske förrän kommunen genom områdesbestämmelser eller detaljplan har beslu-
tat det. Den därefter följande ansökan hos fastighetsbildningsmyndigheten
om cexploateringsförrättning bör enligt min mening kunna göras av anting-
en kommunen eller fastighetsägare inom samverkansområdet.
Enligt förslaget i prop. 1981/82:221 skall kommunens befogenhet att ansöka om exploateringsförrättning tillkomma byggnadsnämnden. Detta stämmer överens med vad som gäller enligt angränsande lagar såsom fastighetsbildningslagen, anläggningslagen och ledningsrättslagen. För att åstadkomma överensstämmelse med principerna i PBL-förslaget som innebär att kommunerna själva så långt möjligt bestämmer vilken kommunal
nämnd som skall besluta i olika frågor, föreslår jag nu att kommunen i
stället för byggnadsnämnden anges som behörig att ansöka om exploateringsförrättning enligt lagen om exploateringssamverkan. Det innebär att kommunen får möjlighet att genom delegation välja vilken kommunal nämnd som skall sköta dessa uppgifter. Regeringen har den 25 april 1985 remitterat förslag till viss följdlagstiftning till PBL. Förslagen innebär bl. a.
att samma ordning genomförs i fastighetsbildningslagen, anläggningslagen
och ledningsrättslagen.
Avgränsning av samverkansområdet
När det gäller avgränsningen av samverkansområdet vill jag, utöver vad
jag tidigare anförde, för sammanhangets skull erinra om vad jag tidigare i
dag yttrade i mitt anförande till PBL-förslaget. Jag framhöll då bl. a. följande (avsnitt 10.3.2):
Avgränsningen av det område inom vilket samverkan skall ske, är en viktig fråga när områdesbestämmelserna eller detaljplanen belutas. Gränsdragningen har direkt betydelse för vilka fastigheter som får möjlighet att
delta i exploateringen och som därmed kan få del av företagets avkastning. Eftersom exploateringssamverkan i första hand bör ses som ett medel att
genomföra kommunala planintentioner, bör gränserna för samverkansom-
rådet som jag nyss anförde bestämmas utifrån planmässiga principer, dvs.
efter vad som är lämpligt att planlägga i ett sammanhang. Därvid bör också
enskildas intressen tillbörligen beaktas. När samverkan skall avse ett område som skall detaljplaneläggas, vilket torde bli det vanligaste, är det
nödvändigt att arbetet med planen har fortskridit så långt att kommunen
har en klar uppfattning i frågan om den planmässiga avgränsningen av samverkansområdet. Formellt bör det slutgiltiga beslutet om gränserna för samverkansområdet meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten i förrätt-
ningen, men kommunens ställningstagande bör vara bindande för fastighetsbildningsmyndighetens beslut i denna del. Kommunen kan i sin prövning bl. a. väga in de kommunalekonomiska konsekvenserna av en exploa-
tering och därmed sammanhängande utbyggnad av kommunal service.
Prop. 1985/86: 2 PA 2
Som jag tidigare framhållit skall exploateringssamverkan kunna utnyttjas bl.a. för att underlätta genomförandet av befintliga detaljplaner där markägandet är splittrat. Samverkansområdet bör därför även kunna omfatta ett redan tidigare detaljplanelagt område. Det bör också kunna omfatta en del av ett sådant område, t. ex. ett kvarter, eller i övrigt en begränsad del av ett område med en gällande plan som av någon anledning inte har blivit genomförd.
Det torde ibland vara olämpligt att anta en detaljplan för hela det område som bör omfattas av exploateringssamverkan. Vid främst fritidsbebyggelse torde sekundära grönområden, dvs. områden som inte fordrar gemensam skötsel men ändå utgör en förutsättning för den tillkommande bebyggelsen. kunna lämnas utanför detaljplanen. Detta innebär att värdeutfallet av en detaljplan i vissa situationer kommer att fördelas mellan samtliga fastighetsägare inom ett samverkansområde, trots att detaljplanen inte omfattar alla fastigheterna.
Som också framhölls i den återkallade propositionen (1981/82:221) är det väsentligt att enskild exploateringssamverkan står i överensstämmelse med kommunens syn på exploateringens genomförande. Vid det ställningstagande som kommunen gör i fråga om lämpligheten av att överlämna exploateringen till fastighetsägarna skall hänsyn tas till behovet av att bebyggelseåtgärder och med bebyggelsen sammanhängande anordningar utförs eller förbättras i ett sammanhang. Åtgärderna bör också vara sådana att de med hänsyn till bl. a. omfattning, teknisk komplexitet och sakägarnas kompetens är lämpliga för fastighetssamverkan. Det kan också finnas skäl för kommunen att särskilt bedöma fastighetsägarnas förutsättningar att genomföra den begärda exploateringen.
2.2.2 Deltagande i exploateringssamverkan
Exploatering för bebyggelse innebär alltid ett visst ekonomiskt risktagande. Enligt utredningen bör därför en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna tvingas in i ett samexploateringsföretag. Flera remissinstanser, bl.a. hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen, Sveriges villaägareförbund samt flera kommuner, har riktat kritik mot utredningens förslag och framhållit att det under vissa förutsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis förordna att en fastighet skall ingå i en exploateringssamfällighet för att institutet skall bli tillräckligt effektivt. Jag kan inte ansluta mig till den kritiken.
Det får anses vara ett allmänt intresse att en exploateringssamfällighet får möjlighet att genomföra hela exploateringen inom samverkansområdet., även om någon eller några markägare inom området avböjer att delta. Om det allmänna genom översiktliga planer och detaljplaner har tagit ställning till att exploatering av ett visst område bör ske, är det också ett allmänt intresse att sådana beslutade planer genomförs. Jag anser emellertid att det är tillräckligt att de som deltar i exploateringssamverkan ges möjlighet att, i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen, ta i anspråk mark från sådana fastighetsägare som valt att stå utanför samverkan. Man behöver alltså inte kräva att dessa fastighetsägare direkt deltar i samverkan. Jag förordar således den principiella lösning som utredningen föresla-
Prop. 1985/86: 2 ta ET
git och som innebär att erforderlig mark skall kunna ställas till exploate-
ringssamfällighetens förfogande utan krav på tvångsanslutning av fastig-
hetsägare som valt att ställa sig utanför samverkan.
Rätten till inlösen av mark från icke deltagande fastighetsägare bör dock enligt min mening inte gälla oinskränkt. Fastighetsägaren kan ha ett berät-
tigat intresse av att — förutom att få framföra sina synpunkter vid prövningen av frågan om exploateringssamfällighetens bildande — kunna på-
verka samverkansområdets avgränsning och få frågan om inlösen av mar-
ken prövad. Särskilda regler härom bör således införas. Inte heller bör det
finnas möjlighet att lösa in mark med byggnader som står i huvudsaklig
överensstämmelse med planen.
En fastighetsägare som avböjer att delta skall inte ha del av företagets
avkastning. Han skall å andra sidan inte heller lida någon ekonomisk
förlust genom att stå utanför exploateringsföretaget. För den mark som fastighetsägaren genom fastighetsreglering avträder till exploateringssam-
fälligheten bör därför utgå ersättning som 1 princip motsvarar markens
värde före den eventuellt nya planläggningen.
Jag föreslår därför att bestämmelserna om exploateringssamverkan utformas så att de ger exploateringssamfälligheten möjlighet att genom fastighetsreglering ta i anspråk mark från icke deltagande fastigheter inom samverkansområdet, om marken behövs för att genomföra samverkansfö-
retaget. Denna möjlighet bör dock avse endast områden med detaljplan som har antagits efter det att exploateringssamfälligheten har bildats, dvs.
områden som har varit föremål för prövning av planmyndigheten i plan-
ärendet. Jag återkommer senare (avsnitt 2.3.2) till denna fråga. Det bör
också föreskrivas att ersättningen därvid skall bestämmas med bortseende
från inverkan av sådan plan. Det sagda innebär bl. a. att dessa föreskrifter
om inlösen och om ersättning inte blir tillämpliga, när exploateringssamverkan skall komma till stånd inom ett område med en plan som gäller när exploateringssamfälligheten bildas och som inte avses att ändras.
Utredningens förslag, vilket jag således godtar. innebär sammanfatt-
ningsvis att någon tvångsanslutning till exploateringsföretaget inte skall få
ske. Utöver de skäl för detta som jag tidigare har anfört vill jag framhålla att frivillighet i deltagandet skapar större förutsättningar för att den gemensamma förvaltningen skall fungera tillfredsställande. Man är överens från början och samarbetar med gemensam målsättning. Det bör medföra att
det blir lättare att få exploateringssamverkan till stånd. Härtill kommer att det är enbart de fastighetsägare som är med i samfälligheten som får del i den uppkomna avkastningen eller som får bära eventuella förluster. Gär man med, kan fastigheten, inklusive andelen i exploateringssamfällighe-
ten, säljas och fastighetsägaren på så sätt få del av den förväntade avkast-
ningen. Väljer fastighetsägaren att stå utanför, blir den mark som skall ingå
i exploateringen genom fastighetsreglering överförd för fördelning mellan
de deltagande fastigheterna till det värde marken hade före planen.
I betänkandet framhålls att fastigheter vilkas andel i samfälld mark har sådant obetydligt värde att nägon ersättning enligt 6 kap. 6§ fastighetsbildningslagen normalt inte utgår vid överföring av mark från en samfällighet. inte skall få ingå i en exploateringssamfällighet. Vidare framhålls att mark och byggnader som inte påverkas av exploateringen inte skall få påverka andelstalen.
Enligt min mening kan det vara en fördel om även en fastighetsägare som inte har annan mark än den egna tomten kan delta i samverkan. Han kan ha intresse av att kunna påverka t. ex. frågan om utbyggnad av gator och va-anläggningar samt utformningen av den yttre miljön i sitt område. Känslan av samhörighet och ett gemensamt intresse inom samverkansområdet torde allmänt sett stärkas med en sådan lösning. Jag förordar, således att i en exploateringssamfällighet skall kunna ingå samtliga fastigheter inom området, oavsett om de bidrar med mark till exploateringsföretaget eller ej. Samtidigt bör dock bestämmelserna utformas så att det är endast de fastigheter som bidrar med mark som får rätt till marktilldelning i företaget.
I de fall en fastighet endast har en andel med ett obetydligt värde i samfälld mark inom samverkansområdet anser jag dock i likhet med utredningen att denna fastighet inte bör få ingå i företaget. Det intresse en sådan andelsägare har av företaget får nämligen anses vara alltför svagt.
2.2.3 Övriga villkor för att inrätta en exploateringssamfällighet
Som villkor för att få inrätta cn exploateringssamfällighet gäller enligt utredningsförslaget ett opinions- och ett båtnadsvillkor enligt samma principer som i fastighetsbildningslagen och anläggningslagen. Som jag nyss förordade skall en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna åläggas att delta i exploateringssamverkan. Man kan då fråga sig om villkor av detta slag behövs.
Opinionsvillkoret
Ett system med enbart frivilligt deltagande får som resultat att de som är positiva till exploateringen deltar i företaget, medan de som är negativa ställer sig utanför. De positiva får genom exploateringssamfälligheten vissa legala möjligheter, bl.a. i princip rätt till tvångsvis fastighetsreglering och rätt alt genomföra behövliga åtgärder inom samverkansområdet även på de fastigheter vilkas ägare avböjt att delta i exploateringsföretaget. Avkastningen fördelas mellan de fastighetsägare som deltagit. Ett opinionsvillkor får i det sammanhanget den betydelsen att det krävs en viss uppslutning bland fastighetsägarna inom ett tänkt exploateringsområde för att de som är positiva till en exploatering skall kunna använda sig av dessa möjligheter. Om något opinionsvillkor inte föreskrivs, kan ett fåtal markägare med ett kanske mycket litet markinnehav genomdriva en exploatering mot flertalet fastighetsägares vilja och själva tillgodogöra sig hela avkastningen
Prop. 1985/86: 2 ro "An
av verksamheten. Detta är enligt min uppfattning inte acceptabelt. Grund-
tanken med exploateringssamverkan är gemensam exploatering och inte
att ett fåtal markägare skall få rätt att tvångsvis skaffa sig förfoganderätten till övrig mark inom ett exploateringsområde. Mot den här bakgrunden anser jag i likhet med utredningen att det är nödvändigt med ett opinionsvillkor vid exploateringssamverkan. Erfarenheterna av opinionsvillkoret så som det är utformat i anläggningslagen är såvitt bekant goda. Det ger möjlighet till en smidig och ändamålsenlig tillämpning och lämpar sig enligt min mening väl även för
den nya lagen. Någon motsvarighet till undantagsregeln i 78 andra stycket anläggningslagen bör dock inte gälla vid exploateringssamverkan. Enligt den regeln behöver inte opinionsvillkoret uppfyllas om behovet av en anläggning är synnerligen angeläget. Är en exploatering synnerligen angelägen från kommunens synpunkt men saknas ändå en positiv opinion, bör frågan i stället lösas genom att kommunen själv går in som huvudman.
Hyresgäster som bor inom samverkansområdet har enligt utredningsför-
slaget tilldelats samma ställning som enligt anläggningslagen med det un-
dantaget att de inte har någon initiativrätt. Det innebär att hyresgästernas
mening. som den kommer till uttryck genom hyresgästorganisation, skall beaktas vid opinionsprövningen, att hyresgästorganisationen skall under-
rättas om förrättningen, sammanträden och beslut samt att organisationen
har fullföljdsrätt.
En ledamot i lagrådet har i yttrandet den 27 april 1982 ifrågasatt om inte utredningsförslaget bör följas på denna punkt.
För egen del anser jag inte att det finns skäl att ge hyresgästerna samma ställning i en exploateringsförrättning som i en anläggningsförrättning. Exploateringsförrättningen avser i första hand frågan om vem som skall
vara huvudman för att genomföra olika exploateringsåtgärder, om det skall
vara kommunen, de enskilda fastighetsägarna var för sig eller om det skall ske genom exploateringssamverkan. Den frågan har mindre intresse för hyresgästerna.
Huvudfrågan för hyresgäster och andra boende måste anses vara den
närmare utformningen av de miljöförändringar som skall genomföras gcnom exploateringssamverkan. Med den lösning som frågorna om brukarin-
flytande har fått i PBEL-förslaget har de boende goda möjligheter att ta till
vara sina intressen. När t. ex. en detaljplan skall antas, har alla som bor inom eller i anslutning till planområdet och den berörda hyresgästorganisationen samma ställning som sakägarna. Det innebär bl. a. att de boende får information om planarbetet, att kommunen skall bereda dem tillfälle till
samråd angående planens utformning samt att de kan överklaga kommu-
nens beslut att anta planen, om deras synpunkter inte har blivit tillgodo-
sedda. Jag vill också påpeka att vid den fastighetsreglering som ingår som ett
led i exploateringssamverkan — liksom vid annan fastighetsreglering —
särskilda skyddsregler för hyresgäster och andra nyttjanderättshavare skall iakttas. Bl.a. gäller därvid att hyresrätt i en fastighet som undergår fastighetsreglering inte får rubbas. Överförs byggnaden till annan fastighet, krävs att den nya fastighetsägaren säger upp hyresavtalet inom en månad. 1 annat fall gäller avtalet mot honom (7 kap. 29§ jordabalken). Hyresgästerna är även sakägare vid fastighetsregleringen om deras rätt berörs.
Från dessa utgångspunkter anser jag att opinionsvillkoret vid exploateringssamverkan bör utformas med 7 § första stycket anläggningslagen som förebild med undantag av reglerna om hyresgästernas inflytande. Bestämmelsen bör utformas så att samverkan inte får inrättas, om fastighetsägarna inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig samverkan och har beaktansvärda skäl för det. Vid den prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av samverkan.
Båtnadsvillkoret
Exploateringssamverkan medför som jag nyss nämnde vissa möjligheter att genom fastighetsreglering tvångsvis förfoga över mark och byggnader inom exploateringsområdet. Sådana tvångsmöjligheter bör inte tillskapas, om inte samverkansföretaget är ekonomiskt motiverat. Det är också från samhällsekonomisk synpunkt önskvärt att exploatering för bebyggelse sker med sund ekonomi. Omständigheter av detta slag talar i och för sig för att den nya lagen bör innehålla inte bara ett opinionsvillkor utan också krav på att exploateringen skall medföra en viss båtnad. En båtnausprövning ger dessutom sakägarna den fördelen att de får hjälp med en opartisk bedömning av företagets konsekvenser när de skall ta ställning till om de skall delta i samverkan eller inte.
Det kan emellertid å andra sidan vara svårt att alltid påvisa att ett exploateringsföretag medför någon direkt båtnad. Så kan i synnerhet vara fallet vid förnyelse- och förtätningsverksamhet inom äldre bebyggelseområden. Oftast är själva markexploateringen då inte huvudmålet. utan det är snarare fråga om en höjning av standarden på bebyggelsen och anslutande anordningar samt omvandling av områdets miljö i dess helhet.
Jag anser med hänsyn härtill att det för en exploateringssamverkan inte bör uppställas ett krav på att företaget skall vara vinstgivande för att det skall få komma till stånd. Vid detta ställningstagande har jag också tagit särskild hänsyn till att deltagande i samverkan enligt mitt förslag inte innehåller några regler om tvångsanslutning till företaget utan grundar sig på frivillighet från fastighetsägarnas sida.
Viss redovisning av företagets ekonomiska konsekvenser anser jag likväl bör företas. Som jag nyss påpekade kan det vara värdefullt för fastighetsägarna när de skall bedöma om de skall delta i samverkan eller ej. För att tillgodose detta intresse är det emellertid enligt min mening tillräckligt att förrättningsmannen vid sammanträde med sakägarna för bildande av en exploateringssamfällighet redovisar de ckonomiska konsekvenserna och övriga förutsättningar för samverkan.
2.2.4¶Exploateringsbeslut
Enligt utredningens förslag skall en exploateringssamfällighet bildas när fastighetsbildningsmyndigheten efter prövning av uppställda villkor meddelar ett exploateringsbeslut. Detta skall meddelas i så nära anslutning som möjligt till beslutet att anta detaljplan för området. Enligt utredningen kan
det vara lämpligt att exploateringsbeslutet fattas under tiden mellan detaljplanens utställande och dess antagande. För att ge exploateringssamfäl-
ligheten tillfälle att vid planläggningen uppträda som part gentemot kommunen har utredningen föreslagit en möjlighet att meddela ett preliminärt exploateringsbeslut. I ett sådant beslut skall anges exploateringens ända-
mål samt deltagande fastigheter och deras andelstal. Mot detta beslut skall talan inte få föras och det skall gå i verkställighet omedelbart. Jag delar utredningens uppfattning att en exploateringssamfällighet skall
bildas genom att fastighetsbildningsmyndigheten — efter det att kommunen har medgett samverkan genom områdesbestämmelser eller detalj-
plan — meddelar ett exploateringsbeslut. Förslaget om preliminära exploateringsbeslut har emellertid kritiserats
av remissinstanserna. Bl.a. har framhållits svårigheterna att pröva opi-
nionsvillkoret, eftersom många markägare torde vilja avvakta en redovisning av företagets ekonomiska villkor, innan de tar ställning till om de vill delta i exploateringen eller ej. Jag ansluter mig till remisskritiken på den här punkten. Någon möjlighet
till ett preliminärt exploateringsbeslut i den form som utredningen föresla-
git bör inte finnas. Syftet att få till stånd en förhandlingspart till kommunen
under planarbetet bör visserligen tillgodoses, men det bör ske genom att
det egentliga exploateringsbeslutet får fattas i ett tidigt skede i processen. Beslutet bör därför kunna delas upp så att frågorna om samverkans ända-
mål och omfattning samt vilka fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten meddelas i ett första beslut, medan frågor om bl. a. andelstal och
om behövliga föreskrifter för exploateringens utförande tas upp i senare beslut. Exploateringsbeslutet behöver inte nödvändigtvis fattas mellan
detaljplanens utställande och antagande. Beslutet bör även kunna helt eller delvis meddelas tidigare. Innan exploateringsbeslutet, alternativt ett delbeslut, får fattas, måste naturligtvis fastighetsbildningsmyndigheten utreda förutsättningarna för företaget och komplettera bedömningsunderlaget så
långt att en prövning av opinionsvillkoret och andra villkor kan ske.
2.3 Den ekonomiska regleringen
Mitt förslag: För att åstadkomma en värdeutjämning mellan de deltagande fastigheterna skall de åsättas särskilda andelstal. Andelstalet
skall i första hand motsvara arealen av den för exploatering tillgängliga marken av resp. fastighet. Avkastningen från exploateringsföretaget skall! fördelas mellan de deltagande fastigheterna genom i första hand tilldelning av mark avsedd för enskilt bebyggande.
2.3.1 Andelstal
Kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som kan vin-
nas genom denna bör fördelas efter andelstal. Fastighetsägare som avböjer
att delta bör inte ha del av företagets avkastning men å andra sidan inte
heller ha något ansvar för kostnader med anledning av företaget. Detta överensstämmer med utredningens förslag. Andelstalen skall enligt förslaget återspegla marknadsvärdet av den mark med vilken varje fastighet
bidrar till det gemensamma företaget. Därvid skall man bortse från inverkan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samexploateringen.
Endast ett fåtal remissinstanser har berört frågan om andelstal. Sveriges villaägareförbund menar att andelstalen måste beräknas efter enkla grun-
der, om institutet skall bli effektivt. Länsstyrelsen i Stockholms län anser
att läge och andra fördelar samt särskilda tillgångar och belastningar skall
vägas in.
När det gäller fastigheter som bidrar med mark till exploateringen inne-
bär förslaget i betänkandet att markens värde före den nya detaljplanen
skall läggas till grund för uppskattning av delaktigheten i exploaterings-
samfälligheten. Detta torde i flertalet fall leda till att andelstal enkelt kan
åsättas deltagande fastigheter i proportion till arealen av den mark fastigheten bidrar med till det gemensamma företaget. Utredningens huvudregel kan emellertid enligt min mening leda till olämpliga resultat i vissa fall.
Markvärdet — med vilket torde förstås ett värde som bestäms enligt
expropriationslagens regler — är ju nämligen i hög grad beroende av det
pågående användningssättet. Andelstalen kan alltså bli olika, beroende på
vilken användning som pågår. även om fastigheterna bidrar med lika mycket mark till exploateringsföretaget. Jag anser därför att andelstalen — som bl. a. reglerar hur stor del av avkastningen som skall tillfalla respektive fastighet — bör bestämmas med utgångspunkt i främst hur stor areal mark varje fastighet bidrar med till exploateringsföretaget. Om värdet av den mark som respektive fastighet bidrar med inte motsvarar det således
bestämda andelstalet bör skillnaden utjämnas i pengar. Med värdet av marken menar jag här den löseskilling eller intrångsersättning som skulle utgå enligt 4kap. expropriationslagen vid en expropriation. Uppkommer i övrigt skada för fastighetsägaren bör den också ersättas på samma sätt som i cxpropriationslagen (4 kap. I$ första stycket). Det kan t.ex. vara fråga
om förluster i en jordbruksrörelse till följd av att den produktiva arealen
minskar eller ökade kostnader för omdisponering av fastigheten när en
byggnad har rivits.
I yttrandet den 27 april 1982 har lagrådet föreslagit att andelstalet skall
bestämmas främst med hänsyn till marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet men med
bortscende frän byggnader m. m. Förslaget innebär bl. a. att hänsyn därvid
skall tas även till s.k. förväntningsvärden, dvs. värden som grundas på
förväntningar om ändring i markens tillätna användningssätt. Som grund
för sitt ställningstagande anför lagrådet i huvudsak dels att denna princip tillämpas vid fastighetsregleringar enligt fastighetsbildningslagen, dels att
fastighetsägare riskerar att återfå en betydande del av tillskjutet realvärde i
pengar i stället för i mark, dels att det för fastighetsägarna torde framstå
som mest naturligt att andelstalen bestäms i förhållande till marknadsvär-
det.
I och för sig delar jag lagrådets uppfattning att marknadsvärdeprincipen skulle ansluta väl till gällande ordning. Många gånger skulle den troligen också fungera tillfredsställande. Som jag nyss har framhållit skulle emeller-
tid en sådan princip i vissa fall få olämpliga konsekvenser. Visserligen är
det — som lagrådet framhåller — i princip markens värde som skall ligga till
grund för tilldelningen vid fastighetsregleringar enligt fastighetsbildningslagen. Enligt min mening är det emellertid inte jämförbara situationer som föreligger vid traditionella fastighetsregleringar och vid exploateringssam-
verkan. Traditionella fastighetsregleringar syftar i första hand till att åstadkomma förbättringar av fastighetsindelningen inom ramen för den pågående markanvändningen. Omregleringar inom ramen för en exploate-
ringssamverkan däremot syftar till en förändring av markanvändningen.
Jag anser att det är mera naturligt att tilldelningen vid exploateringssam-
verkan i princip bestäms med hänsyn till det värde marken har för exploateringsföretaget och inte till det värde den kan ha med hänsyn till den pågående användningen eller med hänsyn till förväntningar om en annan markanvändning. Med ett sådant synsätt ligger det närmast till hands att
utgå i första hand från markens areal när andelstalen skall bestämmas.
Jag vill också framhålla att, så snart planläggning för bebyggelse har
påbörjats, bebyggelsemarken till följd av förväntningar om en annan markanvändning normalt får ett högre värde än den från bebyggelsesynpunkt
mindre lämpliga marken, t.ex. vägmark och parkmark. En av grundtankarna bakom förslaget om exploateringssamverkan är som jag nyss har redovisat att värdeutfallet inom ett samverkansområde skall bli lika stort, oavsett om marken behövs för enskilt bebyggande eller för allmän plats, eftersom båda kategorierna är nödvändiga för den planerade bebyggelsen.
Om förväntningsvärden av detta stag skulle få påverka värdeutfallet vid en
exploateringssamverkan, skulie syftet med de föreslagna reglerna delvis motverkas.
Jag tror vidare att en marknadsvärdeprincip som grund för andelstalen skulle upplevas som orättvis av flertalet fastighetsägare. Speciellt påtaglig blir enligt min mening orättvisan i de fall en fastighets värde grundas på en förväntan om att få genomföra en annan markanvändning än den som faktiskt medges genom exploateringssamverkan. Den angivna principen torde upplevas som orättvis även i de fall en fastighet har ett mycket lågt
värde — t. ex. till följd av att samhället har infört låntgående restriktioner för markanvändningen i syfte att tillvarata allmänna intressen — och där-
igenom får en mycket liten andel av planens värdeutfall, trots att hans fastighet kanske har den största betydelse för att exploateringen skall komma till stånd.
Sammanfarttningsvis anser jag således att övervägande skäl talar för den regel som jag nyss förordade, nämligen att andelstalen skall bestämmas med hänsyn främst till arealen av den mark som är tillgänglig för exploateringsföretaget.
Den föreslagna regeln skall ses som en huvudregel. Det kan emellertid vara olämpligt att låsa tillämpningen alltför hårt eftersom förhållandena kan vara vilt skilda, t. ex. vid en enkel exploatering för fritidsbebyggelse och en innerstadssanering. Förrättningsmännen bör därför ha viss frihet vid bestämmande av andetstalen.
Ett samverkansområde bör även kunna omfatta ett redan tidigare detaljplanelagt område där planen inte är avsedd att ändras. Syftet att åstadkomma en vinstutjämning mellan fastighetsägarna bortfaller dock i detta fall, eftersom den värdehöjning som planen medför redan har inträtt, när frågan om exploateringssamverkan aktualiseras. Vid värdering av mark är det här inte rimligt att bortse från inverkan av den plan som skall genomföras.
Om fastighetsindelningen är okomplicerad och bebyggelseförutsättningarna är likartade inom huvuddelen av samverkansområdet, vilket många gånger torde vara fallet, bör den nu föreslagna grunden för andelstal, i kombination med värdejämföreisen, I praktiken inte möta några svårigheter. När förhållandena är komplicerade eller berörda markägare är oense om marknadsvärdena, torde det däremot bli nödvändigt med en mera ingående prövning av frågan.
I fråga om fastigheter som deltar i exploateringen men som ej bidrar med mark till företaget bör andelstalen bestämmas efter en uppskattning av exploateringens nytta för dem.
2.3.2 Tillskott och tilldelning
För att fördela kostnader och avkastning mellan fastigheter som avstår mark i exploateringssamverkan har i betänkandet föreslagits följande tre principiellt olika metoder. 1. Samfälligheten förvärvar all mark som berörs av exploateringsåtgärder,
genomför företaget och realiserar värdet. Avkastningen fördelas sedan
efter andelstal i pengar. 2. Markbyte genomförs mellan berörda fastigheter så att delägarna får
byggbar mark i förhållande till sina andelstal. Därefter svarar delägarna
för att realisera värdet av den byggbara mark de tilldelats. 3. Några markbyten för anpassning till detaljplanen genomförs inte. Fas-
tighetsägaren betalar i stället en exploateringsavgift. som motsvarar
värdchöjningen för hans fastighet, till samfälligheten. Sedan företaget
slutförts fördelas överskottet efter andelstalen.
Vilken av dessa metoder som bör väljas beror enligt utredningen på
situationen i det enskilda fallet. Förslaget innebär dock att avkastningen i
första hand fördelas genom marköverföring. Systemet med exploaterings-
avgifter ses främst som ett komplement till marköverföring i sådana fall då
tillkommande bebyggelsemöjligheter inte går att fördela enligt andelstal mellan deltagande fastigheter.
Att marköverföringsalternativet skall tillämpas i första hand har kritiserats av flera av de remissinstanser som berört frågan. Markfrågornas behandling anses komplicerad. Som skäl mot marköverföring har fram-
förts bl.a. att det leder till krav på betydande kontantinsatser som ute-
stänger många från medverkan samt att metoden är orationell jämfört med fördelning i pengar. Ett par remissinstanser har föreslagit att marksamfälligheter skall bildas under och efter företagets genomförande.
Jag anser till en början att det system med exploateringsavgifter utred-
ningen föreslagit är opraktiskt. Förslaget innebär att alla marköverförings-
frågor lämnas kvar till någon tidpunkt efter det att samverkan har upphört. För att få ett rationellt system är det enligt min mening nödvändigt att
dessa frågor klaras av inom ramen för exploateringssamverkan.
Som jag ser det kan det huvudsakligen finnas två alternativa sätt att
fördela eventuella fördelar och återutdela gjorda insatser från exploate-
ringssamverkan. Det ena är fördelning i pengar och det andra fördelning genom marköverföringar mellan de deltagande fastigheterna.
Om fördelning i pengar skall ske innebär det att all bebyggbar mark inom samverkansområdet måste antingen överföras till en exploateringsfastighet, som ägs av en samfällighetsförening, eller bilda en marksamfäl-
lighet, i vilken varje deltagande fastighet därvid får del efter sitt andelstal.
Därefter avstyckas och säljs de nybildade tomterna från exploateringsfastigheten eller marksamfälligheten i föreningens regi. Eventuellt kan hela exploateringsfastigheten säljas. Sedan samtliga kostnader har betalats, fördelas överskottet bland de deltagande fastigheterna. Jag kan emellertid redan här förutskicka att jag av i första hand skattetekniska skäl kommer alt föreslå regler som omöjliggör för föreningen att äga någon mark. Skall avstyckning och försäljning ske i föreningens regi måste därför avstyckning göras från en marksamfällighet. Varje avstyckningslott kommer då att ägas gemensamt av de deltagande fastigheterna. Jag återkommer till denna fråga senare (avsnitt 2.7).
När en exploateringssamfällighet förvaltar all samfälld mark och genom-
för hela exploateringsföretaget kan således uppkommande överskott en-
kelt fördelas i pengar efter andelstal. Detta alternativ, som innebär att en huvudman leder och genomför hela exploateringsprojektet, ger i och för
sig förutsättningar för ett rationellt genomförande. Från kommunal syn-
punkt kan det också vara en fördel att det är samma huvudman som ingår
exploateringsavtal och som svarar för iordningställandet av marken för bebyggelse. För delägarna kan dock detta alternativ medföra vissa problem. Markförvärv och anläggningar kan sålunda kräva större kapitaltill-
skott vid tidpunkter som kan vara olämpliga för den enskilde delägaren. Genom samfällighetens engagemang minskas också de enskilda markägarnas möjligheter att med egna initiativ genomföra planen.
Det andra sättet att fördela avkastningen är som jag nyss nämnde marköverföringar mellan de deltagande fastigheterna. Till skillnad mot det förra alternativet kan en sådan fördelning skapa förutsättningar för ett mera individuellt plangenomförande som ibland också kan fullbordas successivt. Ett sådant tillvägagångssätt torde normalt ställa mindre krav på kontantinsatser från delägarna. Fördelning genom marköverföring innebär också för den enskilde fastighetsägaren en större trygghet i företaget genom att han kan påräkna att tilldelas mark i förhållande till vad han har bidragit med. i
Enligt min mening bör med hänsyn ull det sagda en fördelning genom marköverföring ges företräde framför det alternativ som innebär en fördelning i pengar. En sådan företrädesregel finns i fastighetsbildningslagen (5 kap. 25) och bör bli tillämplig även vid exploateringssamverkan. Regeln måste dock kompletteras med en möjlighet till ersättning i pengar i de fall marköverföring inte kan ske fullt ut.
I vissa situationer kan det visa sig praktiskt omöjligt att fördela avkastningen genom marköverföringar, t.ex. om exploateringssamverkan genomförs för att möjliggöra ombyggnad och upprustning av äldre hyreshus i slutna stadskvarter. Det bör då finnas en möjlighet för fastighetsägarna att komma överens om tilldelning i pengar i stället för i mark.
Den lagtekniska lösningen
I det föregående (avsnitt 2.1.1) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen inom ett samverkansområde till den plan som företaget avser att genomföra, samtidigt som de deltagande fastigheterna i möjlig utsträckning ges byggbar mark. Jag har även berört behovet av att kunna överföra mark från fastigheter inom samverkansområdet vilkas ägare avböjt att delta. I likhet med utredningen anser jag att fastighetsregleringsinstitutet enligt fastighetsbildningslagen bör utnyttjas för att fullfölja exploateringssamverkan i fråga om marken. En nära samordning mellan förfarandet vid exploateringssamverkan och fastighetsreglering är från flera synpunkter naturlig. Normalt är frågorna om fastighetsindelningen centrala i de situationer som det här är fråga om. Den mark som skall avstås skall tas om hand av och fördelas bland de deltagande fastigheterna. Vidare kan det förutsättas att fastighetsägarna inom samverkansområdet många gånger kan träffa överenskommelser om fastighetsreglering, varvid marköverföringarna kan ske genom fastighetsreglering enligt nuvarande regler i fastighetsbildningslagen. Detta förenklar förrättningsförfarandet i hög grad.
Lagtekniskt bör, som jag tidigare har framhållit (avsnitt 2.1.3), den lösningen väljas att föreskrifter som avviker från det nuvarande regelsyste-
met i fastighetsbildningslagen tas upp i den nu föreslagna lagen om exploa-
teringssamverkan, medan fastighetsbildningslagen endast kompletteras
med föreskrifter som ger-ökade möjligheter att bilda marksamfälligheter i
förevarande sammanhang.
Beskrivning av fastighetsregleringsinstitutet
Jag skall här något närmare beskriva fastighetsregleringsinstitutet i fastighetsbildningslagen och ange i vilka delar särskilda regler erfordras för
markreglering vid exploateringssamverkan.
Bestämmelserna om fastighetsreglering, som finns i 5 kap. fastighetsbildningslagen, innebär att en mer eller mindre ingripande omreglering kan
göras beträffande redan bestående fastigheter i syfte att nå en förbättring av fastighetsbeståndet. Ombildningen kan innebära att ett markområde överförs från en fastighet till en eller flera andra fastigheter eller att servitut bildas, ändras eller upphävs. Av särskild betydelse i detta sammanhang utgör de villkor som i lagen uppställs för sådan fastighetsreglering, som innebär förändring av den bestående fastighetsindelningen, samt
för värdering och ersättning vid omreglering.
I fråga om möjligheterna att få till stånd en omreglering uppställs vissa
villkor till skydd för sakägare, så att inte dessa blir indragna i en reglering som inte medför tillräckligt värdefulla förbättringar. I de fall överenskommelse om regleringen inte föreligger mellan de berörda fastighetsägarna,
får fastighetsreglering till en början ske endast under förutsättning att en lämpligare fastighetsindelning eller eljest en mer ändamålsenlig markanvändning vinns samt att fördelarna härav överväger de kostnader och
olägenheter som regleringen medför, det s.k. båtnadsvillkoret (5 kap. 48 första stycket). I 5 kap. 5§& uppställs vidare dels ett krav på att fastighetsreglering, som begärs av sakägare, skall vara nödvändig för att förbättra sökandens fastighet, dels ett opinionsvillkor. Opinionsvillkoret innebär hinder mot en reglering, om sakägare som har ett väsentligt intresse i saken mera allmänt motsätter sig regleringen och har beaktansvärda skäl för det.
Bestämmelser om regleringens omfattning, dvs. vilka fastigheter som skall ingå och vilka åtgärder som skall vidtas, finns i 5kap. 6§ första
stycket. Fastighetsreglering skall i första hand ske i den omfattning som avses med ansökan. Sker regleringen i syfte att åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet inom ett område, skall beaktas att området avpassas efter upprättade planer, fastighetsindelningens beskaffenhet,
naturförhällandena samt befintliga och avsedda anläggningar så att största möjliga fördel uppkommer utan att förrättningsarbetct onödigt försvåras. I
fråga om överföring av mark som är bebyggd gäller vissa begränsningar. I princip får sålunda överföring inte avse bebyggd mark. Endast under
förutsättning att väsentlig olägenhet för sakägare cj uppkommer fär sådan överföring ske, om byggnaden har endast ctt obetydligt värde eller om överföringen i betydande mån underlättar möjligheterna att vinna en ända-
målsenlig fastighetsindelning (5 kap. 78).
3 Riksdagen 19851/86. I saml. Nr 2
Dec grundläggande bestämmelserna om regleringsfastigheternas sammansättning och dimensionering ges I 5 kap. 88. Vid en fastighetsreglering skall således, om sakägarna inte samtycker till annat, iakttas att varje ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den inte i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Storleksförändringar inom vissa angivna gränser är dock tillåtna. Vid sidan härav kan i speciella fall förordnas att en fastighet eller en fastighetsdel skall inlösas enligt bestämmelserna i 8 kap. Detta får ske om en fastighetsreglering har till syfte att åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet och det är ett väsentligt intresse från allmän synpunkt att storleksförändringar genomförs (8kap. 18). Denna inlösenmöjlighet begränsas dock av bl.a. bestämmelsen i 8 kap. 38, enligt vilken inlösen inte får ske, om avsevärd olägenhet därigenom skulle uppkomma för fastighetens ägare eller brukare. En särskild inlösensituation föreligger i fråga om tomtdelar. Tillhör enligt tomtindelning särskilda deltar av en tomt olika ägare, får en av dessa begära inlösen av hela återstoden av tomten (8kap. 4§). I det förslag till följdändringar, som regeringen den 25 april 1985 remitterade till lagrådet, föreslås motsvarande bestämmelser. Tillhör sålunda områden som enligt en fastighetsplan skall bilda en fastighet olika ägare, får ägare av sådant område lösa återstoden av den blivande fastigheten. Regler om ersättning för inlöst egendom och om inverkan av inlösen på särskilda rättigheter i dessa fall ges i 8 kap. 5 och 6 83.
heterna genomgår skall enligt 5 kap. 95 särskilda graderingsvärden fastställas för de områden som ingår i regleringen. Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsregleringen tilläggs en fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, skall skillnaden enligt 5 kap. 10§ utjämnas i pengar. Ersättningen skall bestämmas på grundval av en värdering, s.k. likvidvärdering. Vid denna värdering skall hänsyn tas till egendomens användning för det ändamål som föranleder det högsta värdet samt till förhållandena vid tillträdet. om inte annat följer av att avträdaren har rätt att tillgodogöra sig skog eller gröda. I övrigt skall värderingen ske med hänsyn särskilt till egendomens marknadsvärde.
I 5kap. 11§ finns vissa jämkningsmöjligheter. Om regleringen genomförs på sådant sätt att en ägare av en fastighet lider förlust antingen genom att fastighetens värde minskas, utan att han får gottgörelse enligt andra bestämmelser, eller genom att han åläggs att betala belopp som överstiger fastighetens värdehöjning, skall jämkning av likviderna ske så att förlust inte uppkommer. Jämkning skall också ske om likviden för vad som frångår fastigheten i väsentlig mån överstiger den värdeminskning som överföringen innebär för fastigheten, om det är skäligt med hänsyn till omständigheterna.
Vid alla värderingar som sker enligt fastighetsbildningslagen skall värdet
anknytas till förhållandet vid tillträdet. Vinstfördelningen vid fastighetsregleringen kommer i väsentlig mån att styras av vilken värdenivå som
väljs, dvs. om värdenivån skall knytas till det värde som är relevant för avträdaren, eller till den nivå som är relevant för tillträdaren eller om den
skall väljas någonstans däremellan.
Kostnaderna för att genomföra en fastighetsreglering skall fördelas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta varje sakägare har av
regleringen (5 kap. 13 §). För att denna fördelning skall kunna göras måste i princip en särskild båtnadsvärdering ske av de värdeförändringar som de
olika fastigheterna genomgår vid fastighetsregleringen. Hur detta skall ske är inte närmare reglerat i fastighetsbildningslagen.
Marköverföring inom samverkansområdet
Frågan i vad mån de bestämmelser som jag nu har redovisat kan utnytt-
jas vid sådan fastighetsreglering som sker inom ett samverkansområde bör
till en början bedömas med hänsyn till att exploateringssamverkan, till skillnad från fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen, grundas på ett frivilligt deltagande. Liksom utredningen anser jag därför att det vid
marköverföring mellan fastigheter som deltar i exploateringssamverkan inte bör krävas någon båtnad av själva fastighetsregleringen eller ställas upp något krav på förbättring av sökandens egen fastighet eller på en viss opinion för fastighetsregleringen. Enligt utredningens förslag skall inte heller restriktionerna i 5kap. 7§
fastighetsbildningslagen mot överföring av bebyggd mark gälla. Dessa frågor skall i stället beaktas vid den avvägning mellan olika intressen som skall göras vid planläggningen enligt PBL eller som redan gjorts när det är
fråga om en befintlig plan.
Jag delar i och för sig utredningens uppfattning att det vid en exploate-
ring inte sällan föreligger behov av att få till stånd omregleringar inom bebyggda områden. Främst gäller det inom saneringsområden. En rätt för
exploateringssamfälligheten att inom samverkansområdet fritt disponera över mark med bebyggelse leder emellertid enligt min mening för långt. En sådan ordning skulle nämligen för ägaren inte sällan innebära alltför stora personliga uppoffringar. En bestämmelse härom bör dock ges en något annan utformning än den som finns i fastighetsbildningslagen och innebära
förbud mot marköverföring i fråga om sådan del av en fastighet på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med den
detaljplan som gäller för området. Bestämmelsen bör gälla oavsett om
fastigheten deltar i exploateringen eller ej.
Vad jag nu har sagt innebär således att bestämmelserna i 5 kap. 4, 5 och
7§§ fastighetsbildningslagen inte bör gälla för marköverföring vid exploateringssamverkan. Bestämmelserna i 5kap. 6§ fastighetsbildningslagen
om en fastighetsreglerings omfattning bör däremot tillämpas även vid omreglering för exploateringssamverkan.
När det gäller möjligheten att ta i anspråk och fördela behövlig mark för att genomföra en exploatering har utredningen utgått från de föreslagna
reglerna i plan- och bygglagen om fastighetsplan. Utredningen har sålunda föreslagit att man med stöd av en fastighetsplan skall kunna överföra all mark från en fastighet genom fastighetsreglering enligt inlösenreglerna i
8 kap. fastighetsbildningslagen. Utredningen har också föreslagit ändringar
i fastighetsbildningslagen som skall göra det möjligt att genom fastighetsreglering fördela den byggbara marken bland de deltagande fastigheterna i förhållande till åsatta andelstal. För värdering av den mark från en icke
deltagande fastighet som blir föremål för fastighetsreglering har utredningen föreslagit en särskild regel av innebörd att ersättningen skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra. Som jag tidigare har framhållit är det avsett att värdehöjningen
därigenom skall bli förbehållen de fastigheter som deltar i exploaterings-
samverkan.
Remissinstanserna har inte riktat någon egentlig kritik mot det sakliga
innehållet i utredningens förslag i denna del.
Frågor om samfällighetens bildande och om avgränsning av samverkansområdet bör — som jag tidigare har nämnt — prövas vid förrättningen.
Inlösen av mark anser jag emellertid vara en fråga som inte bör prövas av fastighetsbildningsmyndigheten. Expropriativa effekter uppkommer i dag
vanligen genom att regeringen meddelar tillstånd till expropriation eller
genom att cen plan fastställs. Ett särskilt tillståndsförfarande anser jag
alltför omständligt. I stället ligger det enligt min mening närmast till hands
att låta tillstånd till inlösen av mark från en fastighet som inte ingår i
exploateringssamfälligheten följa av en antagen detaljplan. Som jag nyss
nämnde har utredningen föreslagit att ett sådant tillstånd skulle följa av en
antagen fastighetsplan. Enligt min mening innebär det emellertid en förenkling att koppla de expropriativa effekterna till en detaljplan i stället för en fastighetsplan. Det skulle nämligen bli en onödig omgång att behöva anta en fastighetsplan för att åstadkomma de expropriativa effekterna i de fall fastighetsplanen inte behövs av andra skäl.
Avvägningen mellan allmänna och enskilda intressen när det gäller be-
hovet av mark för genomförande av en plan sker därvid vid prövningen enligt PBL, dvs. i normalfallet i samband med att detaljplanen antas. I princip bör det alltså vara möjligt att göra marken inom samverkansområdet tillgänglig tör exploateringssamfälligheten i den utsträckning som behövs för att genomföra företaget. För fastigheter som deltar i samverkan bör det, som nyss konstaterats, inte gälla några särskilda begränsningar i skyldigheten att avstå mark utöver vad som följer av skyddet för mark med byggnader och företrädesregeln beträffande marktilldelningen som jag tidigare har berört. I fråga om fastigheter, vilkas ägare avböjt att delta i samverkan, bör däremot skyldigheten att avstå mark inom exploaterings-
området härutöver begränsas till sådan mark som omfattas av detaljplaner
som har antagits efter exploateringsbeslutet. Härigenom ges sälunda möj-
lighet att få frågan om ianspråktagande av marken prövad i planärendet.
Föreligger därvid möjlighet till olika alternativa lösningar att genomföra exploateringen, följer av kraven i PBL på hänsyn till enskilda intressen och av de grundläggande förutsättningarna för exploateringssamverkan (jfr avsnilt 2.2.1) att man skall välja det alternativ som vållar minst skada för fastighetsägaren.
Jag har tidigare (avsnitt 2.2.2) uttalat min anslutning till utredningens förslag att ersättningen för mark som avstås skall bestämmas med hänsyn
till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av sådan plan som
exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.
Fördelning av markvärde
När det slutligen gäller fördelningen mellan deltagarna i en exploate-
ringssamverkan av markens värdehöjning kan detta som jag tidigare har
anmärkt inte åstadkommas med fastighetsbildningslagens regelsystem. Svårigheterna bottnar i att fastighetsbildningslagens tilldelningsregel i
5 kap. 8§ i princip förutsätter att en fastighets användningssätt inte föränd-
ras. Vid den likvidvärdering som sker i samband med marköverföring efter
det att en ny eller ändrad plan har antagits, tvingas man beakta den fördelning av mark för enskilt bebyggande som planen innebär. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall. och en fastig-
het som inte fått någon mark för enskilt bebyggande får inte del av värdeutfallet.
Av vad jag nu har anfört framgår att fastighetsbildningslagens tilldel-
ningsregler inte står i överensstämmelse med vad som åsyftas med exploa-
teringssamverkan, nämligen att det värdeutfall som en ny eller ändrad detaljplan medför skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav. Med hänsyn härtill anser jag — i likhet med utredningen — att, när fastighetsreglering utgör ett led i fördelningen av avkastningen i en exploateringssamfällighet, andelstalen i
samfälligheten bör vara styrande för tilldelningen. Som jag har angett i det
föregående (avsnitt 2.3.1) skall man när andelstalen bestäms bortse från inverkan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samexploatering.
Den lösning som jag nu har förordat innebär således, att reglerna i 5 kap.
8—-125§ och 8kap. 1—6§§ fastighetsbildningslagen bör ersättas med sär-
skilda bestämmelser i den nya lagen.
2.3.3 Förmånsrätt
Som framhållits i betänkandet fordrar exploateringssamverkan medel för verksamheten, bl. a. för att lösa in mark och för att anlägga gemensam-
ma anordningar. Dessa medel kan anskaffas antingen genom uttaxering av
bidrag från delägarna celler genom att samfällighetsföreningen tar upp lån. Det är väsentligt att den samfällighetsförening som förvaltar cxploaterings-
samfälligheten får möjlighet att låna pengar för att alla fastighetsägare inom samverkansområdet, oberoende av ekonomisk ställning, skall ha möjlighet
att delta i exploateringsföretaget. För att föreningen skall kunna ta lån krävs bl. a. att den kan ställa tillfredsställande säkerhet. I lagen om förvaltning av samfälligheter är frågan om säkerhet löst på så
sätt att en samfällighetsförening vid uttaxering av bidrag från delägarna har förmånsrätt i delägarfastigheterna. Förmånsrätten gäller före inteckningar
i fastigheterna och är inte begränsad till något visst belopp. Utredningen har föreslagit att systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med förmänsrätt bör gälla även vid exploateringssamverkan. Förmånsrättsbe-
loppets storlek bör dock enligt utredningen begränsas till att motsvara högst den värdehöjning som detaljplanen medför.
Vissa remissinstanser, bl.a. hovrätten för Nedre Norrland, anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmänsrätt i de deltagande fastigheterna. Statens planverk anser det vara redigare att göra
samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när finansieringen är
ordnad utan att delägarnas övriga mark belastas med osäkra skulder.
Enligt min bedömning torde någon form av pantförskrivning från del-
ägarnas sida inte kunna undvaras, om säkerhet skall ställas på något annat
sätt än genom förmånsrätt i delägarfastigheterna. En sådan ordning torde
dock bli omotiverat omständlig från förvaltningssynpunkt och kräva kre-
ditbedömning för varje ingående delägarfastighet. Genomförandet av exploateringssamverkan blir i så fall beroende av varje delägares möjligheter
att ordna kredit. Om exploateringsområdet skall utgöra ett självständigt kreditobjekt måste en s.k. exploateringsfastighet bildas, som lämpligen
bör ägas av samfällighetsföreningen. Som jag tidigare har nämnt skall det emellertid inte vara möjligt för föreningen att äga någon mark.
Systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med förmånsrätt i de deltagande fastigheterna har sävitt bekant fungerat tillfredsställande när det gäller anläggningssamfälligheter. De remissinstanser som företräder
kreditgivarna har vid remissen heller inte haft några erinringar mot utredningens förslag att detta system i princip även skall gälla för exploateringssamfälligheter. Jag ansluter mig till utredningsförslaget och föreslår således att systemet med förmånsrätt för samfällighetsföreningen i de delta-
gande fastigheterna tillämpas även vid exploateringssamverkan.
En begränsning av förmånsrättens storlek förefaller emellertid riktig
med hänsyn till att bebyggelseexploatering är en verksamhet, vars ekonomiska utfall bl.a. är beroende av samfällighetsföreningens sätt att sköta verksamheten. Utredningen har, som jag nyss nämnde, föreslagit att förmänsrättsbeloppet skall begränsas till den värdehöjning som detaljplanen
medför. Jag anser emellertid att även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m. m. i området bör grunda förmånsrätt. Kravet för
förmånsrätt bör därför utformas så att förmånsrättsbeloppet inte får över-
stiga den värdehöjning som beräknas uppkomma för respektive fastighet inom området genom exploateringsföretaget. Mitt förslag innebär vidare att förmånsrätten inte direkt kopplas till värdeutfallet av en detaljplan. Det
väsentliga är att värdehöjning uppkommer, oavsett om denna härleds från
en eventuell ny plan eller från företagna investeringar. För att få ett smidigt
system bör utrymme ges för förrättningsmannen att i exploateringsbeslutet
ange förmånsrättsbeloppets storlek under olika skeden av förrättningen.
I de fall beräkningen visar sig felaktig på grund av att den detaljplan som
slutligt fastställs är annorlunda än det förslag som lagts till grund för
beräkningen av förmånsrättsbeloppet, anser jag att cn omprövning av exploateringsbeslutet i detta avseende bör kunna ske. Någon ytterligare begränsning av förmånsrättsbeloppet behövs därför inte enligt min bedömning. Om förutsättningarna är osäkra vid beräkningen av beloppet för förmånsrätt, ligger det i sakens natur att man uppskattar värdeökningen lågt för att få en viss säkerhetsmarginal.
2.4 Förrättningsförfarandet
Mitt förslag: Frågor om exploateringssamverkan skall prövas vid en förrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten. I ett ex-
ploateringsbeslut anges bl. a. vilka fastigheter som skall delta i samver-
kan samt den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. De deltagande fastigheterna utgör en exploateringssamfällighet.
Som jag tidigare framhållit skall frågan om exploateringssamverkan först prövas av kommunen i detaljplan eller områdesbestämmelser. Om kommunen beslutar att sådan samverkan får ske, kan ansökan om förrättning göras hos fastighetsbildningsmyndigheten för att bilda en exploateringsam-
fällighet. Mitt förslag innebär att man får ett sammanhållet förrättningsför-
farande, dvs. förrättningen inleds när ansökan om exploateringssamverkan sker och avslutas inte förrän alla de ändringar t fastighetsindelningen m. m. som exploateringssamverkan ger upphov till har genomförts. I denna förrättning ingår fastighetsreglering som en integrerad del. Kommunens upp-
gifter och beslut i själva planarbetet ingår dock inte i förrättningen. Be-
slutsbefogenheten när det gäller plan- och bebyggelsefrågor respektive fastighetsbildningsfrägor är inte avsedd att ändras genom det nya institutet
exploateringssamverkan. Ett nära samråd och samarbete mellan byggnadsnämnden och fastighetsbildningsmyndigheten är dock en förutsättning
för att exploateringssamverkan skall kunna ske.
I det här sammanhanget vill jag även betona att information till och diskussion med sakägarna är viktig redan i ett tidigt skede i processen. Detta bör kunna underlättas genom det förfarande med en sammanhållen
förrättning som jag föreslår. Det bör åligga fastighetsbildningsmyndigheten att i samverkan med byggnadsnämnden och tillsammans med sakägarna utreda de grundläggande frågorna, främst vad gäller ändamålet med exploateringssamverkan, förrättningsförfarandet och grundläggande förutsättningar från plansynpunkt. Finns ett förslag till detaljplan eler håller ett
sådant förslag på att upprättas bör fastighetsbildningsmyndigheten kunna
göra en bedömning av exploateringens ekonomiska konsekvenser. Finns
inte något planförslag, måste likväl utredningsarbetet inför exploateringen drivas så långt att en uppskattning av de ekonomiska följderna kan göras, så att markägarna får tillräckligt underlag för att kunna ta ställning till om
de skall delta i samverkansföretaget eller inte.
Som jag tidigare (avsnitt 2.2.4) har förordat bör det finnas möjlighet att dela upp exploateringsbeslutet i skilda delbeslut. Syftet med ett delbeslut är att i ett så tidigt skede som möjligt dels få till stånd en exploateringssam-
fällighet som förhandlingspart till kommunen under planarbetet, dels få
klarlagt att exploateringssamverkan skall få ske och vilket slutgiltigt områ-
de samverkan skall omfatta.
Ett delbeslut bör minst innehålla uppgifter i följande frågor. nämligen
— exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de ex-
ploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan och — de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten. Om exploateringsbeslutet meddelas i form av delbeslut, bör det slutliga beslutet innehålla uppgifter om
— deltagande fastigheters andelstal, — förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom-
förts för att förmänsrätt skall gälla,
— behövliga föreskrifter för exploateringens utförande, och — den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.
Själva exploateringsförrättningen avslutas som jag nyss nämnde inte
genom exploateringsbeslutet, utan förrättningen pågår till dess att avsedd
fastighetsreglering och anslutande anläggningsförrättning är avslutad.
När exploateringsbeslutet har meddelats bör uppgift om beslutet införas i fastighets- eller tomträttsboken. Exploateringssamfälligheten genomför exploateringen enligt detalj-
| planen och exploateringsavtalet fram till och med att bebyggbar tomtmark
föreligger. I detta innefattas bl. a. att samfälligheten utför de gemensamma exploateringsanläggningar som krävs inom området, t. ex. gator och va-an-
läggningar.
Fastighetsbildningsmyndigheten verkställer de fastighetsregleringar som : är nödvändiga för att genomföra samexploateringen. Myndigheten bör
även ha möjlighet att ta initiativ till de ytterligare åtgärder enligt fastighets-
bildningslagen, anläggningslagen eller ledningsrättslagen (1973: 1144) som är nödvändiga för genomförandet. Även den förening som förvaltar exploateringssamfälligheten bör ha initiativrätt till de åtgärder enligt anlägg-
ningslagen som krävs för att genomföra företaget.
Fastighetsreglering enligt de särskilda reglerna i lagen om exploateringssamverkan och övriga åtgärder enligt fastighetsbildningslagen, anlägg-
ningslagen eller ledningsrättslagen, som är nödvändiga för det fastighets-
rättsliga genomförandet, sker lämpligen vid gemensam handläggning i en
och samma förrättning. När fastighetsbildningsmyndigheten genomfört
samtliga fastighetsregleringsåtgärder, inklusive anslutande anläggningsför-
rättning, avslutas exploateringsförrättningen.
Det förfarande, som jag nu föreslår, är således sammanfattningvis avsett att kunna komma till användning i en process där man
1. tar initiativ till detaljplanläggning,
2. upprättar en detaljplan och ett exploateringsavtal, 3. utför gemensamma markanordningar för markens tordningställande, 4. företar en värdeutjämning mellan de deltagande fastigheterna, 5. i övrigt företar de ändringar i fastighetsindelningen som föranleds av
den nya planen.
Även om förfarandet principiellt skall kunna omfatta hela denna kedja,
lämnar mitt förslag också möjligheter till betydande förenklingar, när exploateringssamverkan avser enklare fall. Sådan enklare handläggning kan
bli aktucll när exploateringssamverkan avser åtgärder som inte kräver
detaljplan, när kommunen tar ett stort ansvar för att genomföra företaget
eller annars när företaget avser mindre omfattande förtätningar, där värdeutjämningen är det primära och det inte är aktuellt att utföra några anläggningar gemensamt. Något behov av att teckna exploateringsavtal med en behörig företrädare för de berörda fastigheterna finns kanske inte heller i dessa fall.
2.5 Vissa frågor om plangenomförande
Mitt förslag: Exploateringssamfälligheten har rätt och skyldighet att —
från fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan — lösa in mark som behövs för exploateringen.
2.5.1 Exploateringsavtal
Frågan om marköverlåtelser mellan en exploatör och en kommun brukar vanligen regleras i ett exploateringsavtal som ingås innan cen detaljplan antas. Avtalen brukar även innehålla bestämmelser om vem som skall ansvara för utförandet av gator, vägar, vatten- och avloppsanläggningar
m.m. inom området. I betänkandet framhålls att kommunen skall kunna förhandla med en exploateringssamfällighet på samma sätt som man förhandlar med en vanlig exploatör som förfogar över ett större markområde. Enligt gällande rätt
kan regeringen förordna att en exploatör, i förhållande till den nytta han anses ha av en stadsplans genomförande, i skälig utsträckning skall utan
ersättning avstå mark som behövs för gata, annan allmän plats eller till allmän byggnad (70§ byggnadslagen). På motsvarande sätt kan förordnas att en exploatör skall vara skyldig att bekosta utförandet av gator samt vatten- och avloppsanläggningar inom området (73 § byggnadslagen). Upprättas byggnadsplan kan länsstyrelsen i samband med planens fastställande förordna att en markägare utan ersättning skall upplåta obebyggd mark som erfordras till väg eller annan plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt (113§ byggnadslagen).
Motsvarande bestämmelser har tagits in i förslaget till PBL (6 kap. 19 och 22 88).
Flera remissinstanser har framhållit att kommunens befogenheter att ställa krav i t.ex. exploateringsavtal om tidpunkter för byggande. finansiering med statliga lån m. m. är oklara. Länsstyrelserna i Norrbottens och Gävleborgs län anser sålunda att regelsystemet bör ändras så att kommunen ges en mer aktiv roll. t.ex. genom att kommunen i all exploateringssamverkan ingår som delägare och får befogenheter att genomföra exploateringen om samfällighetens styrelse inte fullföljer fattade beslut. Borås kommun efterlyser bl. a. möjlighet för kommunen att ställa krav på att fastigheterna bebyggs inom viss tid.
Jag kan i huvudsak ansluta mig till utredningens förslag att kommunen skall kunna ingå exploateringsavtal med exploateringssamfälligheten vid plangenomförandet. Eftersom exploateringssamverkan inte skall omfatta uppförande av hus, kan kommunen dock inte i förhandlingar med samfälligheten ställa villkor om att fastigheterna skall bebyggas inom viss tid. Exploateringsavtalet mellan kommunen och exploateringssamfälligheten kan således endast innehålla krav på att de åtgärder som åligger exploateringssamfälligheten skall utföras inom viss tid. I detta sammahang bör också päpekas att tidpunkten för bebyggelsens färdigställande kan styras med hjälp av detaljplanens genomförandetid (se 5 kap. 5 § PBL).
Överlåts exploateringsområdet till t.ex. en byggnadsentreprenör som avser att bebygga området, kan ctt särskilt avtal träffas mellan kommunen och byggnadsentreprenören. De villkor som gäller för statlig belåning ger därvid kommunen möjligheter att öva inflytande på det fortsatta byggnadsföretaget. Om åter den byggnadsklara marken delas mellan delägarna i exploateringssamfälligheten, blir markens bebyggande beroende av de enskilda delägarnas vilja att avyttra marken eller att själva börja bygga på den. Några regler om att t. ex. tilldelning av mark skall göras beroende av att de olika markägarna åtar sig att se till att bebyggelse kommer till stånd inom viss tid, såsom föreslagits av vissa remissinstanser, är jag inte beredd att förorda.
Kommunens inflytande över företagets genomförande får utövas i huvudsak genom exploateringsavtal. I fråga om kommunens möjligheter att av exploateringssamfälligheten kräva exploateringsavtal av en viss utform-
ning bör, som jag nyss sagt, samma principer gälla som när det är fråga om en enda exploatör. Skillnaden uppträder i fråga om vem som skall anses
vara exploatör. Förordnande om skyldighet för en exploatör att till kom-
munen avstå mark utan ersättning, skyldighet för exploatören att bekosta utförande av gator och anordningar för vatten och avlopp samt skyldighet för exploatören att utan ersättning upplåta mark till väg eller annan allmän
plats bör också kunna riktas mot exploateringssamfälligheten, om samfäl-
ligheten som helhet har sådan nytta av planens genomförande som krävs för att de tidigare angivna lagrummen skall kunna tillämpas. En bestämmelse med denna innebörd har tagits in i förslaget till PBL (6 kap. 23 §).
Att ställa krav på att kommunen skall delta i alla exploateringssamfäl-
ligheter, såsom vissa remissinstanser har förordat, finner jag inte lämpligt. Om kommunen önskar delta mera aktivt i en exploateringssamverkan kan detta ske genom att kommunen förvärvar någon fastighet inom området
och deltar som fastighetsägare. Skulle den samfällighetsförening som för-
valtar samfälligheten inte klara av att genomföra företaget, kan kommunen
genom att vända sig till länsstyrelsen se till att samfällighetsföreningens
styrelse förstärks med representanter för det allmänna eller att syssloman förordnas (31 och 33 §§ lagen om förvaltning av samfälligheter).
2.5.2 Tidsgränser
I likhet med vad som föreslagits i betänkandet bör tidsgränser anges för beslut om, samt för genomförandet av exploateringssamverkan. Dessa tidsgränser är nödvändiga av flera skäl. Bl.a. ger de kommunen en viss
säkerhet för att de olika åtgärder som skall ske genom exploateringssam-
verkan, komner till stånd inom rimlig tid.
I betänkandet har föreslagits att tiden mellan kommunens beslut om exploateringssamverkan och den tidpunkt när en exploateringssamfällighet skall vara bildad och en detaljplan antagen inte skall få överstiga tre år. Tiden för att genomföra exploateringssamverkan kan enligt förslaget variera mellan fem och femton år.
I förslaget till PBL (6 kap. 2 § andra stycket) har föreskrivits att kommunen i detaljplan eller områdesbestämmelser skall ange den tid inom vilken ett exploateringsbeslut skall meddelas. Enligt förslaget får tiden
bestämmas till högst fem år. Skälen till att tiden bör vara fem år har jag
redovisat tidigare (avsnitt 2.2). När exploateringsbeslutet vid den efterföl-
jande förrättningen meddelas, är det nödvändigt att bedöma inom vilken
tid exploateringen skall vara slutförd. Reglerna bör då utformas på samma sätt som i anläggningslagen, nämligen att i exploateringsbeslutet anges tidsgränser som är anpassade till vad som kan anses rimligt i varje särskilt fall. Tidsgränsen bör således avse den tid inom vilken exploateringen skall vara slutförd. Därvid bör givetvis hänsyn tas till den tid inom vilken en gällande detaljplan förutsätts bli antagen, dels den genomförandetid som anges i planen. Tidsgränsen bör kunna förlängas om det finns skäl för det.
Exploateringsbeslutet bör upphöra att gälla, om samfälligheten inte gc-
nomför exploateringsåtgärderna inom den fastställda tiden och tiden inte
förlängs.
2.5.3 Mark för allmän plats
Mitt förslag innebär att delägare normalt skall avstå mark avsedd för allmän plats utan ersättning i pengar. Ersättningen får han i stället genom
avkastningen, dvs. genom att hans fastighet tillförs bebyggbar mark i
förhållande till fastighetens andelstal eller, om det inte kan ske fullt ut, i
pengar. I de flesta fall kan avståendet av mark som behövs för allmän plats
och fördelningen av avkastningen regleras i ett sammanhang vid ett tillfäl-
le. I vissa fall kan dock tänkas att mark för allmän plats, 1. ex. för ett vägbygge, behöver tas i anspråk innan marköverföringar kan genomföras. I sådana fall är ägaren garanterad ersättning genom att hans fastighet ingår i samfälligheten och därmed i normalfallet får ersättning genom tilldelning
av annan mark. Mark för allmän plats som läggs ut på en fastighet som inte
deltar i samfälligheten skall kunna överföras på motsvarande sätt men mot ersättning i pengar. Ersättningen till den fastighetsägaren betalas då av exploateringssamfälligheten enligt motsvarande regler som gäller vid inlösen enligt förslaget till PBL. Marken kommer således i detta fall att
värderas efter enhetliga principer oberoende av om kommunen löser mar-
ken enligt PBL eller marken överförs vid fastighetsreglering enligt lagen
om exploateringssamverkan.
Själva marköverföringen skall, som jag tidigare framhållit. ingå som en integrerad del i exploateringsförrättningen. Fastighetsregleringen bör normalt kunna grundas på överenskommelse och genomföras så att den mark som skall avstås för allmän plats förs till en kommunägd gatufastighet. Kan ingen överenskommelse nås, kan fastighetsregleringen ändå genomföras enligt de särskilda reglerna om fastighetsreglering vid exploateringssam-
verkan. Marken överförs därvid från den avstående fastigheten genom
fastighetsreglering till kommunens gatufastighet.
Även inom planområden där kommunen inte skall vara huvudman för allmänna platser — dvs. områden som motsvarar dagens byggnadsplaneområden — är det vanligt att det bildas en särskild fastighet av den mark som utlagts till allmän plats. Oftast utgör en sådan fastighet grönområde intill bebyggelsen. När exploateringen är slutförd överlåts normalt ägande-
rätten till fastigheten till den som i fortsättningen skall förvalta den, dvs. vanligen en vägförening eller en samfällighetsförening. Enligt mitt förslag kan samma förfaringssätt tillämpas när planen genomförs med exploateringssamverkan.
2.5.4 Planskada
Enligt 483 första stycket byggnadslagen är kommunen skyldig att lösa
mark som enligt stadsplan skall användas för annat ändamål än enskilt
bebyggande, om markens ägare till följd av planen endast kan använda
marken på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare
värde. På motsvarande sätt är kommunen skyldig att lösa tomtdel när ett år förflutit från tomtindelningens fastställande (48§ andra stycket byggnadslagen). Dessa regler är tillkomna för att i viss utsträckning hålla fastighetsägare skadeslösa för oförmånliga verkningar av planer. Kommunen svarar för skadan genom skyldigheten att lösa in marken.
För byggnadsplaner finns en motsvarande skyldighet att ersätta skada till följd av plan i 116§ byggnadslagen. Emellertid skall ersättning enligt
den paragrafen utgå med ett årligt belopp och betalas av väghållaren
beträffande allmän väg och i övrigt av vägförening.
Enligt förslaget till PBL skall mark, som är avsedd för annat än enskilt bebyggande, inlösas av den som är huvudman för anläggningar på sådan mark, om fastighetsägaren begär det (14 kap. 1 §).
Vid exploateringssamverkan är avsikten att en utjämning skall ske av planens olika verkningar mellan de berörda fastighetsägarna. Även sådana
planskador som avses i 14 kap. I$ förslaget till PBL bör ingå i utjämning-
en. Enligt min mening bör någon lösenskyldighet för huvudmannen därför
inte gälla när det är fråga om exploateringssamverkan. I stället föreslår jag
att det i lagen om exploateringssamverkan tas upp en regel som ger ägare av en fastighet, som inte deltar i exploateringssamfälligheten, rätt att begära fastighetsreglering för att föra över marken till annan fastighet eller till en samfällighet i de nu berörda situationerna. Denna möjlighet bör utvidgas till att gälla även mark för enskilt bebyggande i de fall marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen. De fastigheter som deltar i samfälligheten hålls skadeslösa genom sin rätt att få del av företagets avkastning.
Enligt bestämmelserna i förslaget till PBL (14 kap. 1 §) kan fastighetsägare begära inlösen i princip när som helst. Denna princip kan inte
upprätthållas vid exploateringssamverkan, eftersom samfälligheten efter
genomförandet skall avvecklas. En erinran om detta har tagits in i PBL (14 kap. I $ tredje stycket). I betänkandet har föreslagits att talan om
inlösen för bl. a. planskada skall väckas inom två år från det att beslutet, på
vilken talan grundas, har vunnit laga kraft. Tiden för fastighetsägares rätt att begära fastighetsbildningsförrättning för reglering av sådan planskada
vid exploateringssamverkan bör vara kortare men ändå så lång att den ger berörda fastighetsägare skäligt rådrum. Jag föreslår att ansökan härom bör
göras hos fastighetsbildningsmyndigheten inom sex månader från det att beslutet att anta den plan på vilken talan grundas har vunnit laga kraft.
2.5.5¶Byggnadsförbud m. m. I utredningens betänkande har föreslagits att bygglov för åtgärder på
fastigheter. som inte deltar i exploateringssamverkan, skall få lämnas
endast om åtgärderna syftar till att vidmakthålla eller förbättra den verk-
samhet som pågår på fastigheten. Syftet med förslaget är att hindra att de
bebyggelsermöjligheter som följer av en dewuljplan som är avsedd att ge-
nomföras genom exploateringssamverkan, utnyttjas av fastighetsägare
som valt att stå utanför samverkan.
Utredningens förslag har mött viss kritik av remissinstanserna. bl.a.
därför att byggnadsnämnden innan man beviljar bygglov tvingas förvissa sig om att sökanden förfogar över den fastighet som lovet avser.
I mitt förslag kommer en fastighetsreglering att ingå som en integrerad
del i exploateringsförrättningen. I fastighetsbildningslagen finns i dag vid fastighetsreglering möjligheter att förordna om att skogsavverkning eller jord-, grus- eller sandtäkt inte får bedrivas eller att särskilda villkor skall gälla för sådan verksamhet. Sädana förordnanden får meddelas endast om
det kan befaras att regleringen annars väsentligen försvåras eller att oriktiga ersättningsbelopp fastställs (5 kap. 2183 fastighetsbildningslagen). Den
som uppsåtligen överträder förordnandet kan dömas till böter celler fängelse i högst sex månader (5 kap. 35§ fastighetsbildningslagen).
Om det behövs för att underlätta förrättningen och säkerställa dess resultat kan vidare fastighetsbildningsmyndigheten förbjuda bl. a. att nya byggnader uppförs utan myndighetens medgivande. Sädant medgivande får vägras endast om åtgärden väsentligt försvårar regleringen (5 kap. 22§ fastighetsbildningslagen). Om byggnad uppförs eller iståndsätts i strid mot ett sådant förordnande, kan den flyttas utan hänsyn till de kostnader och olägenheter som uppkommer för sakägare (5 kap. 2583 andra stycket fastighetsbildningslagen).
Nu angivna möjligheter ati förordna om förbud för att underlätta förrättningsförfarandet och säkerställa förrättningsresultatet bör också finnas vid
sådan fastighetsreglering som enligt mitt förslag ingår i exploateringsförrättningen. Jag anser att den utformning som förbuden har enligt fastig-
hetsbildningslagen är att föredra framför den lösning som utredningen har
föreslagil. I fastighetsbildningslagen är det inte fråga om ett kategoriskt förbud utan snarare om att bringa åtgärderna under fastighetsbildnings-
myndighetens kontroll. Fastighetsbildningsmyndigheten kan då i varje sär-
skilt fall bedöma om en åtgärd försvårar fastighetsregleringen eller inte.
Sådana åtgärder som inte väsentligt försvårar fastighetsregleringen skall fastighetsbildningsmyndigheten medge. Svftet med det byggnadsförbud
som har föreslagits i betänkandet är just att säkerställa den värdeutjämning som är ett av syftena med exploateringssamverkan. Värdeutjämningen
genomförs enligt mitt förslag på det sättet att bebyggbar mark på fastighe-
ter som inte deltar i samverkan överförs genom fastighetsreglering till
annan fastighet eller till en marksamfällighet. Nuvarande regler om möjlig-
het för fastighetsbildningsmyndigheten att förordna om byggnadsförbud
synes således med den lagtekniska utformning som jag föreslår ge tillräckliga möjligheter att tillse att syftet med exploateringssamverkan uppnäs.
Några ytterligare regler i detta syfte är således inte nödvändiga.
Även möjligheterna att meddela förbud mot skogsavverkning och täktverksamhet vid fastighetsreglering kan givetvis bli aktuella att tillämpa vid
sådan fastighetsreglering, som sker för att genomföra exploateringssamverkan.
Förordnanden om förbud mot avverkning, täktverksamhet eller nybyggnad bör tas upp samtidigt som exploateringsbeslut meddelas och omfatta både fastigheter som deltar i exploateringssamverkan och sådana som avböjt att delta.
2.5.6 Fastigheter som inte deltar ti exploateringssamverkan
Jag har i det föregäende i skilda sammanhang berört förhållandena för de fastigheter som är belägna inom ett samverkansområde men som inte ingår
i exploateringssamfälligheten. Det synes behövligt att lämna en samlad redovisning av dessa fastigheters förhållanden till exploateringssamfällig-
heten.
För att uppnå syftet med exploateringssamverkan, nämligen att i ett
sammanhang få utfört nödvändiga och önskade åtgärder för att ställa i
ordning mark för bebyggelse eller anordningar som behövs för bebyggel-
sen, måste samfälligheten få tillgång till behövlig mark på samma sätt som
när exploateringen ombesörjs av en kommun. Den fastighet som står
utanför samverkan kan således inte lämnas opåverkad av företaget. Det nu framlagda lagförslaget innehåller emellertid olika regler som tillgodoser behovet av skydd för utanförstående fastigheter, i första hand regler som hindrar dels att de dras in i ett samverkansföretag som fastigheternas ägare inte vill delta i, dels att mark som inte behövs för exploateringsföretaget tas i anspråk för detta.
Bildande av exploateringssamfällighet
För bildande av en exploateringssamfällighet skall som jag tidigare före-
slagit (avsnitt 2.1.2 och 2.2) krävas att samverkan skall vara angelägen med
hänsyn till bebyggelseutvecklingen och behovet av att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra anordningar. Vid prövning-
en skall vidare bedömas, om ändamålet med samverkan bör tillgodoses på
annat sätt och om fördelarna med den överväger de olägenheter från allmän och enskild synpunkt som samverkan kan medföra.
Av betydelse för samverkan är också det s.k. opinionsvillkoret. Vid
prövningen av detta villkor ges även de fastighetsägare som avstår från
deltagande möjlighet att påverka tillkomsten av företaget. De har också ställning som sakägare i planärendet om ny eller ändrad plan skall utarbetas för området, samt vid eventuell fastighetsreglering eller anläggningsförrättning som berör deras fastigheter.
Inlösen av mark
Jag har tidigare (avsnitt 2.3.2) föreslagit att exploateringssamfälligheten ges rätt att lösa in sådan mark som behövs för exploateringen. Det kan vara fråga om cn stor villatomt som behövs för t. ex. en planerad grupphus-
bebyggelse eller gemensamhetsanläggning. Om villatomten är bebyggd och
byggnaden kan passas in i planeringen så att den kan bestå även efter
plangenomförandet, skall det dock inte vara möjligt att lösa in byggnaden
med tillhörande tomt. Inlösen får då avse enbart den del av tomten som
behövs för exploateringen. Inlösenmöjligheten skall således endast förelig-
ga i den utsträckning som behövs för att genomföra exploateringsföretaget. Som jag också tidigare angett kan det i vissa fall vara en olägenhet för fastighetsägaren att inte få fastigheten inlöst. Ett exploateringsbeslut kan t.ex. ha fattats och en detaljplan fastställts utan att exploateringssamfälligheten utnyttjar sin rätt alt lösa marken. I detta läge kan problem uppkomma för fastighetsägaren, eftersom han inte kan utnyttja den rätt til! bebyggelse som planen medger. Dessutom kan det vara svårt att sälja
fastigheten i en sådan situation. En köpare vet ju att samfälligheten när
som helst kan påkalla inlösen av fastigheten eller en del av den. Jag har
därför föreslagit att fastighetsägaren skall ha rätt att begära att samfälligheten löser in den berörda marken. Det kan gälla såväl mark för enskilt
bebyggande som annan mark. Förutsättningen för inlösenskyldighet för samfälligheten bör dock vara att marken behövs för att exploateringen
skall kunna genomföras i enlighet med planen.
Frågor om inlösen enligt förslaget till PBL prövas av fastighetsdomstolen som första instans. Jag anser emellertid att praktiska skäl talar för att det bör vara fastighetsbildningsmyndigheten som i första hand prövar
frågan om fastighetsreglering inom ett område för exploateringssamver-
kan. Frågor av detta slag kommer nämligen alltid att utgöra ett nödvändigt inslag i det förfarande som skall leda fram till exploateringens genomförande. Det är då naturligt att nu avsedd fastighbetsreglering får ingå som ett led i förrättningsförfarandet. Detta överensstämmer med den ordning som gäller i fastighetsbildningsfrågor. och jag anser att fastighetsbildningsmyn-
digheterna är väl lämpade att bedöma och som första instans avgöra frågor
av detta slag.
Som jag tidigare har föreslagit (avsnitt 2.5.4) skall en fastighetsägare som
vill begära fastighetsreglering avseende planskada vid exploateringssamverkan, ansöka om detta inom sex månader räknat från det att beslutet att
anta planen har vunnit laga kraft.
Gutor och va-anläggningar
Inom många områden kommer det att vara kommunen som primärt ansvarar för att ställa i ordning och upplåta gator och parker. Detsamma gäller normalt utbyggnaden av vatten- och avloppssystem. Om en exploateringssamfällighet skall utföra dessa anläggningar kommer förhållandet
mellan samfälligheten och kommunen normalt att regleras i ett exploateringsavtal. Sannolikt kommer exploateringssamfälligheten därvid att åta sig kostnaderna och ansvaret för att utföra anläggningarna, medan kommunen formellt står som huvudman för dessa. Sedan exploateringssamver-
kan har avslutats, övertar kommunen driften och underhållet av anlägg-
ningarna. 1 dessa situationer kan emellertid exploateringssamfälligheten
inte ta ut någon del av anläggningskostnaderna för de kommunala anläggningarna från sådan fastighetsägare som står utanför samverkan. Det kan dock vara rimligt att även dessa fastighetsägare bidrar till kostnaderna på
samma sätt som om exploateringen hade skett i kommunens regi. I sådant
fall kan nämligen kommunen som huvudman ta ut kostnaderna av fastighetsägarna med stöd av gatukostnadsbestämmelserna i förslaget till PBL och avgiftsreglerna i lagen (1970: 244) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar. Dessa förhållanden bör emellertid i förekommande fall kunna
beaktas när exploateringsavtalet upprättas och kräver ingen särskild reglering i lagen om exploateringssamverkan.
Gemensamhetsanläggningar
Vägar och parker samt vatten- och avloppsanläggningar inom områden som med dagens ordning omfattas av byggnadsplan, inrättas oftast som
gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen. Detta förekommer
även i fråga om andra anläggningar, såsom parkeringsutrymmen, lek-
platser etc. såväl inom områden med enskilt som inom områden med
kommunalt huvudmannaskap. Anläggningsförrättningen kan därvid, enligt
vad jag tidigare har föreslagit, handläggas gemensamt med förrättningen
om exploateringssamverkan. I anläggningsförrättningen kan då även så-
dana fastighetsägare som inte deltar i exploateringssamverkan vara sak-
ägare och bli anslutna till anläggningen med skyldighet att delta i kostnaderna för dess utförande och drift.
2.6 Förvaltningen av en exploateringssamfällighet
Mitt förslag: En exploateringssamfällighet skall förvaltas enligt bestämmelserna i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.
2.6.1¶Förvaltningsformer m. m.
Som jag tidigare anfört anser jag i likhet med utredningen att exploate-
ringssamfälligheter bör förvaltas enligt reglerna i lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter. Eftersom systemet med exploateringssamverkan skall kunna tillämpas inom områden med splittrad fastighetsindelning och syftar till att möjliggö-
ra ett effektivt plangenomförande inom sådana områden, har utredningen
föreslagit att exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en juridisk
4 Riksdagen 19851/86. I saml. Nr 2
person, dvs. en samfällighetsförening. I dessa situationer anser också jag att en föreningsbildning bör komma till stånd. Emellertid kan exploateringssamverkan även ha till syfte att åstadkomma en värdeutjämning mellan ett begränsat antal fastighetsägare eller i övrigt endast omfatta ett fåtal fastighetsägare. Något krav på att föreningsförvaltning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter alltid skall komma till stånd bör därför inte ställas upp. I stället bör de möjligheter som denna lag ger att välja mellan delägarförvaltning och föreningsförvaltning även finnas vid exploateringssamverkan.
Flera remissinstanser har påtalat att det kan finnas behov av sakkunnigt biträde i föreningens styrelse. Bl.a. föreslår Sveriges villaägareförbund att förrättningsmannen bör kvarstå som sakkunnig under processen. Umeå kommun föreslår att länsstyrelsen får möjlighet att utse en samhällsrepresentant i styrelsen för samfälligheten. Borås kommun menar att det krävs omfattande medverkan från konsulter eller från kommunen.
Jag håller med remissinstanserna om att det i vissa fall kan finnas behov av sakkunskap i samfällighetsföreningens styrelse. Detta behov är emellertid redan förutsatt i lagen om förvaltning av samfälligheter. Sålunda får länsstyrelsen utse en eller, om synnerliga skäl föreligger, flera ledamöter i samfällighetsföreningens styrelse. Länsstyrelsen kan också förordna syssloman i styrelseledamots ställe för att styrelsen skall kunna fullgöra sina åligganden (31 och 33 §§ lagen om förvaltning av samfälligheter). Något krav på att det vid exploateringssamverkan alltid skall finnas en samhällsrepresentant i föreningens styrelse bör enligt min uppfattning inte införas. Om det uppkommer behov av särskild sakkunskap, bör detta kunna tillgodoses med de nu gällande reglerna. Att ge kommunen möjlighet att utse representant i föreningens styrelse anser jag inte lämpligt. Exploateringssamfälligheten uppträder ju som motpart i förhållande till kommunen bl. a. vid de förhandlingar som föregår ett eventuellt exploateringsavtal. Inte heller bör förrättningslantmätaren åläggas uppgifter utanför förrättningshandläggningen. Det hindrar dock inte att fastighetsbildningsmyndigheten, vilket inte är ovanligt i förrättningssammanhang, står till förfogande för opartisk rådgivning.
2.6.2 Upplösning av en samfällighetsförening
Enligt 61 § lagen om förvaltning av samfälligheter skall en samfällighetsförening upplösas när den samfällighet som föreningen förvaltar upphör att bestå. Upplösning skall också ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Föreningen får dock inte upplösas förrän alla dess skulder betalats eller de medel som fordras för betalningen nedsatts hos länsstyrelsen (62 § lagen om förvaltning av samfälligheter).
Enligt vad jag tidigare har föreslagit (avsnitt 2.5.2) skall exploateringsbeslutet upphöra att gälla när tidsfristen som har angivits i beslutet har gått ut. Då bör även samfälligheten upphöra och samhällighetsföreningen upp-
lösas. Föreningen bör även kunna upplösas tidigare, om verksamheten har slutförts och avvecklats. Om föreningen förvaltar även en anläggningssamfällighet skall givetvis inte föreningen upplösas. Däremot skall den verksamhetsgren som berör exploateringssamverkan avvecklas (64§ lagen om förvaltning av samfälligheter).
Den tidpunkt när föreningens verksamhet skall anses ha slutförts och
avvecklats infaller när fördelningen av bebyggbar mark skett och eventuella ersättningar i pengar betalats. Genomför samfällighetsföreningen hela
exploateringen är föreningens verksamhet inte slutförd förrän gemensam-
ma anläggningar utförts, exploateringskostnaderna betalats, byggnadsmarken överförts till de deltagande fastigheterna samt fastighetsindelningen i
övrigt anpassats till den nya planen.
Med hänsyn bl. a. till att exploateringssamverkan är tidsbegränsad torde de Jån som samfälligheten tar upp få relativt kort löptid. När exploateringsbeslutet upphört att gälla och exploateringssamfälligheten också upphört
att bestå skall föreningen upplösas. Återstår amorteringar på föreningens lån måste lånen antingen lösas genom att bidrag uttaxeras från deltagarna och betalas in till kreditgivaren eller föras över på respektive delägarfastighet. Av 62§ lagen om förvaltning av samfälligheter framgår att detta
mäste ombesörjas innan upplösning av samfällighetsföreningen sker.
2.7¶Beskattningsfrågor
Av det jag i det föregående har anfört (avsnitt 2.3.2) framgår att överföringar av mark kan ske på olika sätt och vid olika tidpunkter under
exploateringsförrättningen, beroende på vilken form av exploateringssam-
verkan som fastighetsägarna väljer. Detta innebär i sin tur att olika sam-
verkansformer kan få sinsemellan skilda beskattningskonsekvenser. Jag skall i det följande behandla skattefrågorna. Jag har i denna del samrått
med chefen för finansdepartementct.
För beskattningen av samfälligheter gäller särskilda regler som i huvudsak tillkom genom lagstiftning år 1975. Vid utformningen av bestämmelserna utgick man från att samfälligheter bildas för att stadigvarande höra till och tjäna delägarfastigheterna. Av denna anledning utgör en juridisk person som förvaltar en samfällighet som regel inte något självständigt skattesubjekt, utan inkomster och förmögenhet delas upp på och beskattas hos delägarna. Bestämmelserna innebär i korthet följande.
Vid fastighetstaxeringen utgör samfälligheterna som regel inte särskilda
taxeringsenheter utan värdet delas upp på delägarfastigheterna och ingår i deras taxeringsvärden. Särskilda taxeringsenheter bildar i huvudsak endast sådana marksamfälligheter och gemensamhetsanläggningar som förvaltas av en juridisk person och har en delägarkrets som tull mer än 1026
består av konventionellt beskattade fastigheter och jordbruksfastigheter.
Som självständiga skattesubjekt vid inkomsttaxeringen behandlas bara
Prop. 1985/86: 2 in [NS
sådana föreningar som förvaltar marksamfälligheter och regleringssamfälligheter som utgör särskilda taxeringsenheter. I dessa fall beskattas alltså föreningen för inkomsterna i verksamheten. Avdrag medges därvid för vad som delas ut till delägarna. Dessa beskattas sedan för utdelningen.
Föreligger inte skattskyldighet för en samfällighetsförening delas resultatet upp på delägarna och beskattas direkt hos dem. Vissa smärre belopp är skattefria. I princip skall beskattningen ske i den förvärvskälla vari fastigheten ingår.
Vid förmögenhetstaxeringen utgör endast sådana samfällighetsföreningar som förvaltar häradsallmänningar, sockenallmänningar o. d. särskilda skattesubjekt.
Som jag har nämnt bygger lagstiftningen om beskattning av samfälligheter på att dessa bildas för att stadigvarande höra till delägarfastigheterna. Vid utformningen av lagstiftningen torde man därför ha utgått från att överlåtelse av en del i en samfällighet i princip endast skulle ske i samband med överlåtelse av delägarfastigheten. Frågan om hur man skall beskatta realisationsvinster som uppkommer genom försäljning av samfälld eller föreningsägd egendom har därför inte behandlats närmare i förarbetena. Rättsläget är på grund härav till stor del oklart på detta område. Detsamma gäller i fråga om beskattningen vid utskiftning av tillgångar från en samfällighetsförening.
Genom inrättandet av exploateringssamfälligheter kommer flera av de frågor som sålunda i dagens läge är oklara att aktualiseras i en mängd fall. Med anledning härav pågår inom finansdepartementet en översyn av de berörda reglerna om beskattning av samfälligheter. Vägledande vid översynen av beskattningsfrågorna är att skattereglerna så långt möjligt skall vara neutrala i den meningen att de inte bör styra valet av marköverföringsalternativ. Det torde med denna utgångspunkt vara lämpligt att sträva efter en ordning som innebär att realisationsvinstbeskattningen alltid sker hos delägarna och i huvudsak enligt de grunder som skulle ha tillämpats om delägaren hade exploaterat marken och sålt tomterna utan inblandning av en exploateringssamfällighet. För att underlätta möjligheterna att nå detta resultat avser jag att i samband med att jag lägger fram förslag till följdändringar till PBL m.m. föreslå regler i lagen om förvaltning av samfälligheter som omöjliggör för samfällighetsföreningar som förvaltar exploateringssamfälligheter att äga någon mark.
2.8 Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsfinansieringsförordningen
Mitt förslag: Det s. k. markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen skall inte gälla i fråga om sådan mark som lånesökanden har förvärvat genom att delta i en exploateringssamverkan.
PBL-utredningen har föreslagit att beslut om exploateringssamverkan
automatiskt skall innebära dispens från markvilikoret i bostadsfinansic-
ringsförordningen (1974:946). Markvillkoret innebär att bostadslån för nyeller ombyggnad endast beviljas om kommunen eller ett aktiebolag. som
helt ägs av kommunen och vars verksamhet uteslutande består i att förvär-
va eller förvalta mark, har till lånesökanden för genomförande av byggnadsföretaget överlåtit marken, upplåtit den med tomträtt eller överlåtit
tomträtt till marken.
Markvillkoret infördes den 1 januari 1975 och gäller för såväl exploateringsomräden som saneringsområden. Det av utredningen föreslagna un-
dantaget skulle således innebära att markvillkoret inte blir tillämpligt på
mark som omfattas av beslut om exploateringssamverkan.
Jag kan inte finna att en sådan begränsning av markvillkoret är förenat med några avgörande nackdelar. Markvillkoret är avsett av vara ett medel att genom en kommunal markfördelning se till att bostadsbyggandet anförtros byggherrar som har bästa förutsättningar och vilja att bygga goda och billiga bostäder. I fall med exploateringssamverkan blir detta syfte enligt min mening i tillräcklig utsträckning tillgodosett genom den vetorätt mot
en sådan samverkan som kommunen föreslås få. Om kommunen godtar en samverkan mellan berörda fastighetsägare, bör det således inte ställas krav på någon ytterligare prövning av fastighetsägarnas lämplighet att genomfö-
ra bebyggelsen inom området. Markvillkoret bör alltså inte kunna hävdas
beträffande mark som har tilidelats fastighetsägare vid en exploateringsför-
rättning.
Vad jag nu har anfört gäller endast markvillkorets tillämpning beträffande mark som tilldelas vid en exploateringsförrättning. Som jag tidigare
förordat skall samverkan utmynna i att de deltagande fastigheterna tilldelas byggklar mark i förhållande till andelstalen. Det bör emellertid inte föreligga något hinder för fastighetsägarna att träffa överenskommelse om att marktilldelningen skall ske på annat sätt. Jag anser det rimligt att även mark som tilldelas genom en sådan överenskommelse undantas från markvillkoret. Att i dessa fall hävda markvillkoret skulle i alltför hög grad begränsa fastighetsägarnas möjligheter att träffa avtal om fördelningen. Markvillkoret bör däremot gälla, om sådan mark säljs vidare.
Jag förordar således att markvillkoret inte skall gälla i fråga om sådan
mark som lånesökanden har förvärvat genom att delta i en exploaterings-
samverkan. I samband med remissbehandlingen har också fråga uppkommit om ett motsvarande undantag i fråga om det för bostadslån gällande konkurrensvillkoret. Detta villkor innebär att bostadslån för nybyggnad lämnas i princip bara om byggnadsarbetena upphandlas genom infordrande av an-
bud och genom prövning och antagande av anbud utan föregående för-
handling med anbudsgivare. Under vissa förutsättningar får dock även andra produktionsformer, såsom förhandlingsupphandling eller egenregi-
bygge. godtas. Konkurrensvillkoret gäller inte i fråga om bostadslån för nybyggnad av småhus som skall bebos av den som söker lånet (s.k. styckebyggt småhus).
Konkurrensvillkoret infördes i syfte att främja konkurrens i bostadsbyggandet. Någon anledning att, som några remissinstanser har föreslagit, undanta byggnadsverksamhet som kommer till stånd efter en exploateringssamverkan från denna låneförutsättning kan jag inte se. Samma regler om upphandling bör således gälla oavsett om byggnadsverksamheten sker efter exploateringssamverkan eller inte.
2.9 Ikraftträdande m. m.
Mitt förslag: Lagen om exploateringssamverkan skall träda i kraft samtidigt med PBL, dvs. den I januari 1987.
Jag föreslår — som tidigare nämnts — att lagen om exploateringssamverkan träder i kraft samtidigt som förslaget till PBL, dvs. den I januari 1987.
Om förslaget till lag om exploateringssamverkan genomförs, kommer en viss omställningstid att behövas för i första hand fastighetsbildningsmyndigheterna. Visserligen liknar de föreslagna reglerna de som gäller vid fastighetsbildnings- och anläggningsförrättningar, men förslaget innebär ändå ett flertal nyheter.
I samarbete mellan bostadsdepartementet. planverket, lantmäteriverket och kommunförbundet planeras nu en omfattande utbildnings- och informationsverksamhet rörande bl. a. PBL och lagen om exploateringssamverkan. Den skall rikta sig till kommunala förtroendemän, tjänstemän, konsulter, fastighetsägare m. fl. Enligt min mening kommer de som berörs av lagen om exploateringssamverkan därigenom att få mycket goda möjligheter att sätta sig in i de nyheter som lagen innehåller.
Jag vill i detta sammanhang också erinra om den översyn av skattelagstiftningen som pågår och som jag nyss (avsnitt 2.7) har beskrivit.
3 Upprättat lagförslag
I enlighet med vad jag nu har anfört har inom bostadsdepartementet upprättats ett förslag till lag om exploateringssamverkan.
4¶Specialmotivering
Tillämpningsområde m.m.
Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploateringssamverkan).
Av paragrafen framgår att det endast är ägare till mark inom ett samverkansområde som får rätt att delta i exploateringssamverkan. Det innebär bl.a. att den som har en fastighet eller — med den begränsning som föreskrivs i 6§ — en andel i samfälld mark får delta. Det framgår också att lagen är tillämplig endast på sådana åtgärder, som behöver vidtas inom samverkansområdet. Däremot är det inte nödvändigt att all mark inom området berörs av åtgärderna. Samverkan kan enligt paragrafen avse åtgärder som behövs för att ställa i ordning viss mark inom området för bebyggelse.
Som jag framhöll i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) bör ett samverkansområde bestämmas utifrån planmässiga principer. Inom området skall det finnas ett sådant inbördes samband att det med hänsyn till naturliga förutsättningar, bebyggelsens nuvarande och framtida omfattning, behovet av gemensamma anordningar samt förhållandena i övrigt uppstår uppenbara fördelar om det planeras i ett sammanhang. Det är således det funktionella sambandet inom området som skall avgöra omfattningen. Skogsmark eller andra områden där markanvändningen inte avses att ändras och där marken inte heller behövs för den avsedda bebyggelsen, t.ex. för rekreationsändamål e.d., bör således inte hänföras till samverkansområdet.
Inom befintliga bebyggelseområden torde samverkansområdena ofta bli väsentligt mindre än vid nyexploatering. Behovet av att i ett planmässigt sammanhang studera förtätningsmöjligheter och förbättringar av den yttre miljön som är lämpade för fastighetssamverkan torde där ofta kunna tillgodoses inom ett kvarter eller inom en del av ett kvarter.
Som framgår av 6 kap. 2 § i förslaget till PBL är det kommunen som anger samverkansområdets huvudsakliga avgränsning. Preciseringen av områdets slutliga gränser bestäms därefter vid förrättningen.
Man torde kunna utgå från att kommunerna många gånger tar ställning till frågan om exploateringssamverkan redan i sin översiktsplan. Sådana ställningstaganden bör i många fall kunna utgöra ett underlag till avgränsning av lämpliga samverkansområden. De förfaranderegler som gäller för översiktsplanen enligt förslaget till PBL ger garantier för att allmänheten och övriga berörda kan ta del av och framföra synpunkter på t. ex. indelningen i samverkansområden.
Den indelning som kan göras i en översiktsplan torde dock vanligtvis bli ganska grov. Det närmare ställningstagandet till indelningen skall ske genom att kommunen antar områdesbestämmelser eller väljer utvägen att avgränsa samverkansområdet i en detaljplan (6 kap. 23 PBL). I de fall då
samverkan skall avse ätgärder inom en gällande detaljplan, sker avgräns-
ningen lämpligen med utgångspunkt i de ställningstaganden som kommunen gjort i detaljplanen eller i en fastighetsplan.
I andra fall kan förhållandena vara sådana att kommunen inte är beredd
att ta ställning till samverkansområdets omfattning förrän en detaljplan föreligger celler detaljplanearbetet är i ett långt framskridet skede.
Exploateringssamverkan kan ske i olika bebyggelsesituationer, t.ex. vid nycxploatering för bostadsändamål samt vid förbättring och förtätning av
befintliga bebyggelsemiljöer. Det kan därvid vara fråga om såväl helårssom fritidsbebyggelse eller bebyggelse för andra ändamål.
I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.2) har jag angett vilka åtgärder
som skall kunna omfattas av exploateringssamverkan. Jag framhöll där att
alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseändamål och som syftar till att iordningställa marken för bebyggelse eller att
underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Där-
emot bör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus på
enskilda fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. De åtgär-
der som kan behövas för att iordningställa mark för bebyggelse kan avse
upprättande av erforderliga planer för området tillsammans med kom-
munen, genomförande av fastigheisreglering, rivning av byggnader, utförande av anläggningar som behövs inom området samt fördelning av mark
mellan deltagande fastigheter i samverkan. Ett av syftena med samverkan är med andra ord att samtliga de åtgärder som behövs inom området skall
samlas och samordnas i ett företag.
Inom en exploateringssamverkans ram kan således vidtas skiftande åtgärder för markens iordningställande inom samverkansområdet. Inte sällan föreligger därvid behov av att inrätta sådana gemensamma anläggning-
ar för fastigheterna som skall bestå även efter exploateringens genomfö-
rande. Anläggningar av detta slag prövas enligt anläggningslagen. Det nu framlagda förslaget ger dock möjlighet att pröva en anläggningsfråga gemensamt med exploateringssamverkan vid samma förrättning. Jag åter-
kommer till denna fråga i anslutning till 8 §. Exploateringssamverkan kan komma att innefatta relativt omfattande ändringar i fastighetsindelningen. Sådan privat jorddelning som enligt la-
gen (1971: 1037) om äganderättsutredning och legalisering kan legaliseras kräver för en eventuell anslutning till exploateringssamverkan en föregående legalisering.
I bl.a. anläggningslagen finns en regel om vem som skall anses vara ägare när fastigheter innehas på grund av testamentariskt förordnande utan att äganderätten tillkommer någon. Med hänsyn till att exploateringssam-
verkan kan leda till betydande förändringar i fastighetsindelningen tas inte upp någon motsvarighet till anläggningslagens bestämmelse i denna del. Det medför att god man enligt 18 kap. 4§ föräldrabalken måste förordnas då fastighet som innehas på grund av testamentariskt förordnande blir berörd av fråga om exploateringssamverkan. I anslutning till övergångsbestämmelserna tar jag upp vissa andra äldre rättsförhållanden som är under avveckling, nämligen ständig besittningsrätt och fideikommissrätt liksom avkomsträtt eller annan förmån.
2§
Frågor om cexploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploateringsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.
Enligt denna paragraf skall frågor om exploateringssamverkan prövas vid exploateringsförrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.
Av 9§ framgår att en exploateringsförrättning i princip skall handläggas enligt 4 kap. fastighetsbildningslagen. Fastighetsbildningsmyndigheten består av en förrättningslantmätare och i de delar av förrättningen där det behövs dessutom av två gode män valda av kommunfullmäktige (4 kap. 1 och 283 fastighetsbildningslagen). För frågor som kräver särskild fackkunskap får myndigheten enligt 4 kap. 34§ fastuighetsbildningslagen dessutom anlita biträde av sakkunnig. Vid exploateringsförrättning torde det ofta uppstå behov av att tillkalla såväl gode män som sakkunnigt biträde.
Villkor för exploateringssamverkan m.m. 3§
Fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om exploateringssamverkan endast om kommunen enligt 6 kap. 2 § plan- och bygglagen (0000:000) har beslutat att sådan samverkan skall få ske.
I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) har jag föreslagit att kommunen skall ha ett avgörande inflytande på frågan om exploateringssamverkan skall få komma till stånd eller inte. Detta har kommit till uttryck i förevarande paragraf, där det ställs krav på att komunen enligt 6 kap. 2 § PBL har beslutats att sådan samverkan skall få ske. Paragrafen motsvarar 4 §i den återkallade propositionen 1981/82:221 med de sakliga förändringar som föranleds av att lagen om exploateringssamverkan samordnas med PBL. Paragrafen har utformats i enlighet med lagrådets förslag (se bilaga 7).
Enligt 6 kap. 2 §& PBL skall kommunens beslut meddelas i form av detaljplan eller områdesbestämmelser. Därvid skall anges den tid inom vilken ett exploateringsbeslut enligt lagen om exploateringssamverkan skall meddelas samt samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.
I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) och i anslutning till 18 har
Jag angett de principer som bör ligga till grund för avgränsningen av samverkansområdet. Avser exploateringen en redan gällande detaljplan torde en närmare avgränsning kunna ges redan i en detaljplanebestämmelse. Om arbetet med en ny eller ändrad detaljplan befinner sig på ett långt framskridet stadium, torde redan i områdesbestämmelser kunna anges en relativt detaljerad avgränsning av samverkansområdet. Det slutliga beslutet huruvida exploateringssamverkan skall komma till stånd och om samverkansområdets närmare avgränsning fattas av fastighetsbildningsmyndigheten i exploateringsbeslutet. Någon formell bundenhet för myndigheten att besluta i enlighet med kommunens tillstyrkan föreligger därvid inte. Fastighetsbildningsmyndighetens ställningstagande i frågan kan nämligen vara beroende av andra intressen än sådana som kommunen har att beakta.
4§
Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samverkan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.
Paragrafen innehåller de i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) behandlade bestämmelserna om de grundläggande villkoren för att exploateringssamverkan skall få komma till stånd. Paragrafen stämmer i sak överens med 3 § andra stycket i den återkallade propositionen 1981/82: 221. Det sakliga innehållet i nämnda paragrafs första stycke har flyttats över till 6 kap 2§ PBL. Förändringen innebär — som jag har framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) — att det ankommer på kommunen i stället för fastighetsbildningsmyndigheten att pröva om det med hänsyn till bebyggelsceutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen.
Enligt 4 § får fastighetsbildningsmyndigheten sålunda inte besluta om exploateringssamverkan om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller om olägenheterna av samverkan från allmän och enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. I princip skall samma avvägningar göras som vid expropriation (2 kap. 12§ första stycket expropriationslagen).
Paragrafen utgör en komplettering till de mera generella villkor för exploateringssamverkan som anges i 6 kap 2§ PBL. Till en början ger förevarande paragraf en möjlighet att bedöma huruvida de avsedda åtgärderna bör genomföras som exploateringssamverkan. Avser en ansökan om samverkan endast sådana frågor som kan lösas med hjälp av exempelvis anläggningslagen skall genomförandet i stället ske enligt den lagen. Paragrafen ger vidare en möjlighet att företa en allmän bedömning huruvida den avsedda exploateringen är lämpad att ombesörjas av fastighetsägarna. Det
kan t. cx. gälla cen bedömning av de planerade åtgärdernas svårighetsgrad
men också huruvida åtgärderna bör ombesörjas av fastighetsägarna var för sig eller i samverkan.
Förhållandet kan också vara det att olika alternativa lösningar föreligger
vid exploatering av t. ex. ej detaljplanelagt område. I sådant fall skall det alternativ väljas som vållar minst skada. Inom detaljplanelagda områden torde däremot planen ange hur exploateringen skall genomföras.
58 Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.
I denna paragraf regleras frågan om opinionsprövning för att exploateringssamverkan skall få komma till stånd. Skälen härför har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3). Opinionsvillkoret har utformats på samma sätt som i fastighetsbildningslagen och anläggningslagen. Villkoret innebär att cxploateringssamverkan inte får beslutas om ägarna till marken inom samverkansområdet mera
allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för detta. Vid prövningen av villkoret skall fastighetsbildningsmyndigheten göra en helhetsbedömning av de invändningar som anförs mot företaget. I första hand får därvid beaktas antalet sakägare som motsätter sig företaget. Den numerära fördelningen bör dock inte ensam vara avgörande för frågans lösning. Av väsentlig betydelse är också tyngden av de skäl som framförs
mot företaget. De olika sakägarnas reella intressen av den föreliggande
frågan måste också få betydelse, så att uppfattningen hos dem som kan
väntas få den största nyttan och därmed tar den största risken tillmäts
större betydelse. Den utformning som villkoret fått innebär att en inte alltför obetydlig minoritet i vissa fall kan stoppa exploateringssamverkan, medan det i andra fall kan vara motiverat att kräva att motståndarna bör vara i klar majoritet för att de skall kunna stoppa företaget. Med hänsyn till att möjligheterna för delägarna att gemensamt genomföra exploateringen i stor utsträckning är beroende av en positiv grundsyn hos delägarna bör det dock i normalfallet krävas att det finns en klar majoritet för exploaterings-
samverkan för att företaget skall få komma till stånd.
6§ Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i cxploateringssamverkan om han begär det. I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området. om ande-
len har ett obetydligt värde.
Av paragrafen framgår att deltagandet i en exploateringssamverkan är frivilligt. En fastighetsägare som inte vill delta har således rätt att stå
utanför. Fastighetsägaren belastas då inte av några av de kostnader som
samexploateringen ger upphov till men han får heller inte del av den
avkastning som exploateringsföretaget kan ge. Förslaget har närmare motiverats i den allmänna motiveringen (avsnitten 2.2.2 och 2.5.6).
Vilka fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten beslutas
av fastighetsbildningsmyndigheten i exploateringsbeslutet. Önskan att del-
ta i samverkan kan framföras exempelvis i ansökan om förrättningen eller
vid förrättningssammanträde. Det väsentliga är att begäran om deltagande sker genom en positiv förklaring från fastighetsägaren. Så länge exploateringsbeslutet inte är meddelat finns möjlighet för en fastighetsägare inom samverkansområdet att ansluta sig till den gemensamma exploateringen. Om ändrade förhållanden inträffar kan exploateringsbeslutet enligt 268
komma att ändras bl.a. i fråga om vilka fastigheter som skall delta i exploateringssamfälligheten. Möjlighet finns också att träffa överenskom-
melse om in- eller utträde ur samfälligheten efter det att exploateringsbe-
slutet vunnit laga kraft. Närmare bestämmelser härom ges 1323.
Den som avsagt sig delaktighet i exploateringssamfälligheten skall i princip inte kunna utnyttja det medgivande till förändring av markanvänd-
ningen på hans fastighet som kan följa av att en detaljplan för samverkans-
området senare antas. Ett sådant hinder bör emellertid endast avse mark
som skall inlösas för att genomföra exploateringen. Ett särskilt förbud att
vidta byggnadsåtgärder eller att avverka skog m.m. medan samverkan
pågår kan således enligt 14 § meddelas på den del av fastigheten som berörs av exploateringen.
Grundprincipen vid exploateringssamverkan är att den som äger en fastighet som till någon del är belägen inom samverkansområdet har rätt
att få delta. Något krav på en minsta markandel för att få delta uppställs
inte.
Även den som äger en fastighet med del i samfälld mark inom området
har möjlighet att delta i exploateringssamverkan. Som jag framhållit tidi-
gare (avsnitt 2.2.2) bör emellertid inte fastigheter som inom samverkans-
området endast har andel i samfälld mark och andelen har ett obetydligt
värde ingå i exploateringsföretaget. En bestämmelse härom tas upp i denna
paragraf. Med obetydligt värde avses i detta sammanhang att någon ersätt-
ning i de fall som anges i 6 kap. 6§ fastighetsbildningslagen normalt inte
skulle utgå. Det torde här främst vara fråga om samfällda vägar och diken
inom området. Sådana fastigheters andelar i exploateringssamfälligheten skulle bli mycket små. Delägarnas intresse av att få del av exploateringens
avkastning kan enligt min uppfattning inte uppväga de ökade administra-
tionskostnader och andra olägenheter som skulle bli följden om samtliga delägare i dessa marksamfälligheter skulle få delta i exploateringssamverkan.
Exploateringssamfällighet
78 |
För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter vars ägare deltar i denna en särskild samfällighet (exploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet.
I denna paragraf anges till en början att de fastigheter vilkas ägare deltar
i en exploateringssamverkan utgör en särskild samfällighet. Begreppet
samfällighet används här, som jag strax återkommer till, i sin associationsrättsliga betydelse av fastighetssammanslutning. I denna sammanslutning ingår således alla deltagande fastigheter, oavsett om de bidrar med mark eller ej till exploateringsföretaget.
I paragrafen anges vidare den sakrättsliga knytningen mellan exploate-
ringssamfälligheten och de deltagande fastigheterna. Denna knytning inne-
bär att det är fastigheterna som sådana som ingår i samfälligheten. En ny ägare till en fastighet som är ansluten till samfälligheten är bunden av de beslut som fattats vid förrättningen. Förrättningsbesluten kan inte ändras på annat sätt än genom en ny förrättning. Genom den sakrättsliga knyt-
ningen kommer samfälligheten att utgöra en stabil bas för den verksamhet
som skall bedrivas. Denna stabilitet är väsentlig som grund för att kom-
munen och en sammanslutning av enskilda fastighetsägare skall kunna ingå
avtal om genomförandet av en detaljplan och ge förutsättningar för att
avtalet blir fullföljt.
Begreppet samfällighet har i lagstiftningssammanhang getts olika inne-
börd. I första hand förstås sålunda med samfällighet egendom eller rättig-
het av servitutskaraktär som tillhör flera fastigheter. Dessa samfälligheter kan delas upp på tre olika huvudtyper, nämligen dels marksamfälligheter, dvs. mark — ofta skogsmark — som tillhör flera fastigheter gemensamt, dels anläggningssamfälligheter eller gemensamma anläggningar, dvs. an-
läggningar som tillhör flera fastigheter, och dels övriga samfälligheter som
avser vissa andra fastighetssammanslutningar, t.ex. samfällda fisken, samfällda servitut och andra samfällda rättigheter. Undantagsvis kan en samfällighet vara knuten till annat rättssubjekt än en fastighet.
Med begreppet samfällighet kan vidare avses den associationsrättsliga sammanshitning av fastigheter som äger del i en marksamfällighet, gemensam anläggning eller sådan fastighetssammanslutning som betecknats övrig samfällighet.
Många samfälligheter förvaltas enligt lagen om förvaltning av samfälligheter. Enligt denna lag finns två förvaltningsformer, delägarförvaltning och föreningsförvaltning. Vid delägarförvaltning beslutar delägarna i samfälligheten gemensamt om förvaltningsåtgärder. Vid föreningsförvaltning bildas en särskild juridisk person, en samfällighetsförening, som handhar förvaltningen. Som jag angett i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.3) bör en exploateringssamfällighets förvaltning och behörighet att företräda
deltagande fastighetsägare regleras genom lagen om förvaltning av samfälligheter.
Begreppet samfällghet används i denna lag, liksom i bl. a. anläggningsla-
gen, i båda bemärkelserna och kan således i vissa fall åsyfta gemensam egendom eller gemensamma rättigheter, i andra fall en associationsrättslig
sammanslutning av fastigheter. Vilken betydelse begreppet har framgår dock av sammanhanget i de enskilda paragraferna.
Förrättningen
8§
Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastighetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av kommunen.
Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets-
bildningslagen (1970:988). anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrättslagen (1973: 1144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för
exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om ex-
ploateringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.
Första stycket anger vem som har rätt att påkalla en exploateringsförrättning. Sådan rätt tillkommer ägare av fastigheter, som kan ingå i företaget, och kommunen. I den återkallade propositionen 1981/82:221 angavs
byggnadsnämnden som behörig att ansöka om en exploateringsförrättning.
Skälen till den nu föreslagna ändringen har jag utvecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1).
En fastighetsägare, som anser att exploateringssamverkan bör komma till stånd och att hans fastighet skall delta, har således rätt att söka
förrättningen. Visar det sig sedan under den fortsatta utredningen att
sökandens fastighet inte får ingå i exploateringssamfälligheten och anmäler
sig ingen annan fastighetsägare som kan gå in som sökande, föreligger
hinder mot att besluta om exploateringssamverkan.
Enligt andra stycket ges möjlighet att pröva fastighetsbildningsfrågor och anläggningsfrågor vid samma förrättning och att formellt koppla sam-
man dem med exploateringsförrättningen. Åtgärder som nu avses får tas upp vid en exploateringsförrättning utan särskild ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Bestämmelsen är avsedd att underlätta en
smidig samordning mellan exploateringsförrättningen samt dels sådana
åtgärder — t.ex. fastighetsbestämningar — som kan erfordras innan exploateringsbeslutet kan meddelas, dels sådana åtgärder som krävs för det fastighetsrättsliga genomförandet i övrigt av exploateringen.
Det ankommer på fastighetsbildningsmyndigheten att i varje särskilt fall avgöra om en gemensam handläggning av förrättningarna bör ske. Av andra stycket framgår vidare att en gemensam förrättning åter kan delas
upp på skilda förrättningar. Även denna fråga avgörs av fastighetsbild-
ningsmyndigheten.
9§
I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap. 1—24, 27-40 och 4288 fastighetsbildningslagen (1970:988).
Bestämmelserna om fastighetsbildningsförrättning i 4kap. fastighetsbildningslagen skall tillämpas på motsvarande sätt vid en exploateringsförrättning. På samma sätt som i 19 § anläggningslagen görs dock vissa undantag. Något behov av en motsvarighet till reglerna om fastighetsbildningsbeslut och tillståndsbeslut i 4kap. 25 och 268§ fastighetsbildningslagen föreligger sålunda inte. I 4kap. 25§ samma lag ges också föreskrifter om skyldighet för fastighetsbildningsmyndigheten att sörja för utredning och om meddelande av fastighetsbildningsbelut. Motsvarande handläggningsordning skall visserligen gälla vid en exploateringsförrättning, men dessa föreskrifter lämpar sig inte helt för en motsvarande tillämpning vid exploateringssamverkan. Särskilda bestämmelser om skyldighet för fastighetsbildningsmyndigheten att sörja för utredning tas därför i stället upp i 108 och bestämmelser om meddelande av exploateringsbesiut i 13 §.
Föreskrifterna 1 4 kap. 41 § fastighetsbildningslagen, som handlar om vad som skall iakttas när fastighetsbildning leder till ändring av kommun- eller församlingsgräns, saknar helt aktualitet vid exploateringssamverkan.
Med de undantag jag nu nämnt skall alltså i princip samma förrättningsförfarande som vid fastighetsbildning tillämpas vid en exploateringsförrättning. Även överföring av mark inom samverkansområdet enligt de föreskrifter som jag föreslår i 193 skall ske helt enligt fastighetsbildningslagens förfaranderegler inom ramen för exploateringsförrättningen. Jag skall här kort redogöra för vissa bestämmelser som har betydelse vid en exploateringsförrättning.
Sedan ansökan om förrättning tagits upp, åligger det fastighetsbildningsmyndigheten att i behövlig utsträckning utreda vilka som i egenskap av fastighetsägare eller på annan grund är sakägare. Som ägare anses därvid den som har lagfart på fastigheten, om det inte visas att fastigheten tillhör annan (4 kap. 115 fastighetsbildningslagen). Vid exploateringssamverkan är samtliga fastighetsägare och vanligtvis alla delägare i samfälld mark inom samverkansområdet sakägare vid förrättningen. Fastighetsbildningsmyndighetens utredning enligt 118 fastighetsbildningslagen bör alltså ske sedan kommunen enligt 6 kap. 2 & PBL angett gränsen för samverkansområdet.
I 20§ anläggningslagen finns en kompletterande bestämmelse om att innehavare av särskild rätt är sakägare vid en anläggningsförrättning när hans rätt berörs. Begreppet särskild rätt har där samma innebörd som i 1 kap. 2§ expropriationslagen och avser således nyttjanderätt, servitut, rätt till elektrisk kraft samt liknande rätt (prop. 1973: 160 s. 230). En motsvarande bestämmelse finns i 18§ ledningsrättslagen. Vid en exploateringsförrättning blir innehavare av särskilda rättigheter berörda i den mån
deras rätt påverkas av en fastighetsreglering. Särskilda regler härom ges i fastighetsbildningslagen. Enligt 5 kap. 34§ fastighetsbildningslagen är således innehavare av nyttjanderätt sakägare vid förrättningen, om rätten berörs av fastighetsreglering och regleringen har betydelse för innehavaren. Servitutshavare är jämställd med fastighetsägare och är därmed sakägare vid en fastighetsreglering. Någon motsvarighet till föreskrifterna i 208 anläggningslagen och 18§ ledningsrättslagen behöver därför inte tas upp i lagen om exploateringssamverkan.
Beträffande formerna för förrättningen gäller som huvudregel att förrättningen skall handläggas vid sammanträde med sakägarna. Detta torde bli
normalförfarandet vid en exploateringsförrättning. Vissa undantag gäller
dock. Åtgärder av förberedande art eller teknisk beskaffenhet får sålunda företas utan sammanträde. Detsamma gäller om ansökan skall avvisas eller
det är uppenbart att den sökta åtgärden inte kan tillåtas (4 kap. 14§ fastighetsbildningslagen). Bestämmelser om gränser och karta finns i 4 kap. 27 och 28 §§ fastighets-
bildningslagen. Karta över samverkansområdet bör upprättas. Däremot kan det normalt inte anses nödvändigt att gränserna för området utstakas
och utmärks på marken.
Förrättningen avslutas enligt 4 kap. 29§ fastighetsbildningslagen genom en särskild förklaring (avslutningsbeslut). Förklaringen, som har karaktä-
ren av ett förrättningsbeslut, skall meddelas så snart alla till förrättningen hörande göromål blivit utförda. Innan fastighetsbildningsmyndigheten får
avsluta en exploateringsförrättning måste exploateringsbeslutet i sin helhet vara meddelat och nödvändiga fastighetsregleringar genomförda. 1 övrigt
har fastighetsbildningsmyndigheten möjlighet att välja om förrättningen
skall avslutas efter det att exploateringsbeslutet är meddelat och fastig-
hetsregleringen är genomförd eller om samma förrättning skall fortsätta
även med det fastighetsrättsliga genomförandet i övrigt av exploateringen, t.ex. inrättande av gemensamhetsanläggningar. Vilket förfarande som bedöms som mest rationellt samt sakägarnas önskemål bör vara utslagsgivan-
de för fastighetsbildningsmyndighetens beslut i denna fråga. Möter hinder mot den sökta åtgärden skall, enligt 4 kap. 31§ fastighets-
bildningslagen, förrättningen så snart som möjligt avbrytas och beslut om dess inställande meddelas. Förrättningen skall vidare inställas om sökanden återkallar sin ansökan och annan, som själv kunnat ansöka om åtgärden, inte begär att förrättningen fortsätts (4 kap. 32 § fastighetsbildningsla-
gen).
108 Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utreda
förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate-
ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utredningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn-
den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploateringen.
Enligt paragrafen åligger det fastighetsbildningsmyndigheten att utreda förutsättningarna för exploateringen. Myndighetens prövning skall inte bara ta sikte på frågan huruvida de legala villkoren för samverkan enligt bl. a. 3 och 4§§ är uppfylida. Också spörsmålet om de faktiska möjligheterna för samverkan och olika alternativ härför skall undersökas.
Av stor betydelse är givetvis den finansiella planläggningen. 1 den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3) har jag avvisat tanken på att ställa krav på en viss båtnad för exploateringsföretaget. Samtidigt framhöll jag att en viss redovisning av företagets konsekvenser ändå bör göras. I enlighet härmed föreskrivs att förrättningsmannen skall utreda även de ekonomiska konsekvenserna av samverkan. Därvid kan beaktas sådana omständigheter som den ökning av fastighetsvärdena som en kommande detaljplan medför samt delägarnas och kommunens investeringar i olika anläggningar kan förväntas medföra. Även sådana fördelar som inte direkt kan konstateras genom ökade fastighetsvärden t. ex. miljöförbättringar, bör i viss utsträckning kunna beaktas under förutsättning att de kommer det aktuella området till godo. Det bör dock i så fall inte vara fråga om rent personliga intressen eller om fördelar för andra än dem som bor eller är verksamma inom området. Samtidigt bör hänsyn tas till de kostnader som belastar fastighetsägarna. Det kan t.ex. gälla kostnader för att lösa in mark från fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan, anläggningskostnader för gemensamma anläggningar, avgifter till kommunen, förrättningskostnader och administrationskostnader.
Till de olika arbetsuppgifter som ålagts fastighetsbildningsmyndigheten hör också att ombesörja tekniska utredningar och värderingar. Förslaget om exploateringssamverkan bygger på ett aktivt deltagande av fastighetsägarna vid genomförandet av exploateringen. Det är därför av betydelse att förrättningsmannens utredningsarbete företas tillsammans med sakägarna. En föreskrift härom ges i 108. Som regel torde samarbetet med sakägarna ske vid sammanträden. Många gånger kan emellertid mera informella kontakter med representanter för exploateringssamfälligheten underlätta utredningsarbetet.
I fastighetsbildningsmyndighetens utredningsarbete ingår också att ta kontakt med andra myndigheter som berörs av exploateringen och samråda med dem för att få till stånd godtagbara lösningar. Av särskild betydelse är naturligtvis samarbetet med kommunen. Om bygglov fordras, bör bygglovsärendet samordnas med övriga exploateringsåtgärder. Genom hänvisningen till 4 kap. 24§ fastighetsbildningslagen i den nyss berörda 98 är det sörjt för att kommunen alltid får tillfälle att delta i förrättningssammanträden.
118 :
Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom
5 Riksdagen 1985/86. I saml. Nr 2
denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.
Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4 kap. expropriationslagen (1972: 719) tillämpas. Om en detaljplan har antagits efter det att exploateringsbeslutet enligt 13§ vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. Vad som sägs i 4 kap. 3 3 expropriationslagen skall härvid tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före den då exploateringsbeslutet vann laga kraft.
För en fastighet inom samverkansområdet som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.
I förhållande till 118 i förslaget i den återkallade propositionen 1981/82:221 har endast sådana ändringar gjorts som föranleds av att dagens stads- och byggnadsplaner enligt PBL ersätts med en enda planform — detaljplanen — och att den statliga fastställelseprövningen slopas.
Grunderna för fördelning av exploateringens kostnader och fördelar skall enligt första stycket fastställas vid förrättningen. Det sker genom att för varje deltagande fastighet anges ett andelstal. I allmänhet torde samma andelstal kunna gälla för fördelning av såväl kostnader som fördelar. 1 en exploateringssamverkan kan emellertid ingå även sådana fastigheter som inte avstår mark till företaget. Dessa skall enligt 18§ inte tilldelas avkastning i mark. Det medför att skilda andelstal kan krävas för kostnader och avkastning i sådana fall då en fastighet som ej bidrar med mark bör åsättlas andelstal i kostnadsdelen. Jag återkommer närmare i det följande till frågan om andelstal för nu avsedda fastigheter.
I andra stycket behandlas frågan om andelstal för fastigheter med mark tillgänglig för exploateringsföretaget. Hit räknas givetvis i första hand fastigheter som berörs av marköverföringar inom området för den planerade bebyggelsen eller för gemensamma anordningar. Hit bör emellertid också räknas mark som enligt planen behövs för t. ex. strövområden eller rekreation inom ett fritidsområde även om marken inte behövs för själva bebyggelsen eller anordningarna. Särskilt gäller det när en samlad bebyggelse på viss eller vissa fastigheter inom området förutsätter tillgång till strövområden.
I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1) har jag framhållit att andelstalen i de flesta fall bör kunna uppskattas med enkla schablonartade metoder, i första hand med hjälp av fastighetens areal. Denna regel måste emellertid kompletteras med en regel om utjämning i pengar i vissa situa-
tioner. Samverkansområdet kan t.ex. omfatta terrängavsnitt som från bebyggelsesynpunkt är att betrakta som impediment; dvs. höga berg, försumpade områden med svårbemästrade grundförhållanden, storblockig terräng m.m. Det kan då inte anses rimligt att ägarna till dessa områden skall vara med och dela på fördelarna av exploateringen i direkt proportion till arealen utan att någon hänsyn tas till det värde marken har före beslutet om exploateringssamverkan. Det kan också vara så att en detaljplan omfattar endast en del av ett samverkansområde. Vissa fastigheter behöver kanske då inte tillskjuta någon mark till planområdet. Som jag har anfört i
andelstalet inte motsvarar värdet av den tillskjutna marken. Man kan också uttrycka detta så att varje ägare som tillskjuter mark till exploateringsföretaget får tillgodoräkna sig det värde som marken har före exploateringen. Detta tillgodoräknande bör bestämmas enligt expropriationslagens värderingsregler. En bestämmelse härom finns i tredje meningen i andra stycket. Värderingen skall dock grundas på de planförhållanden som råder omedelbart innan exploateringsbeslutet vinner laga kraft. Om en plan har antagits innan exploateringsbeslutet vunnit laga kraft är det således värdet enligt planen som skall ligga till grund för andelstalsberäkningen. Däremot skall värdehöjning till följd av detaljplan som har antagits efter exploateringsbeslutet inte påverka värderingen. En bestämmelse om det tas upp i andra stycket. I detta stycke har också tagits in en bestämmelse om hur 4 kap. 3 § expropriationslagen skall tillämpas.
Om alla fastigheter inom ett samverkansområde tillskjuter lika stor areal mark — och därigenom får lika andelstal — innebär det system jag nu föreslagit att de fastighetsägare vars mark är mindre värd än genomsnittet i princip får skjuta till pengar till exploateringssamfälligheten. I motsatt situation får samfälligheten betala ersättning till fastighetsägaren. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen skall också sådan övrig skada som avses i 4 kap. 1§ första stycket expropriationslagen ersättas. Som lagrådet har påpekat (bilaga 4) torde sådana skador inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den byggbara marken. I likhet med lagrådet anser jag därför att frågan om skadeersättning bör regleras i 188. Dessa utjämningar i pengar kommer normalt att tas upp i den slutavräkning som görs i samband med att den byggbara marken fördelas enligt 188.
Som jag också har framhållit i den allmänna motiveringen torde det vara svårt att i vissa situationer, t.ex. vid förtätningar i innerstadskvarter bestämma andelstalen enligt den nu angivna huvudregeln. Förrättningsmannen har då frihet att tillämpa en i det sammanhanget mera ändamålsenlig andelstalsberäkning.
I många fall kommer byggnader att finnas på de fastigheter som ingår i samverkansområdet. I betänkandet har framhållits att byggnader som inte påverkas av exploateringen inte heller skall få betydelse för andelstalens beräkning. Jag delar den uppfattningen. Jag vill dessutom utvidga denna
princip till att gälla även de byggnader som berörs av företaget. Hus kanske måste rivas eller flyttas eler byggas om på nägot sätt för att den nya planen skall kunna genomföras. Med det system för ersättning för tillskjuten mark från delägarna som jag föreslår, får berörda fastighetsägare full kompensation från samfälligheten för de värden deras mark, inklusive byggnader och anläggningar, har före den nya detaljplanen utan att detta påverkar andelstalen.
Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1) kan jag inte ansluta mig till lagrådets förslag att andelstalen skall bestämmas främst med hänsyn till fastigheternas marknadsvärden. Bortsett från detta har paragrafens andra stycke i allt väsentligt utformats i enlighet med lagrådets förslag.
I en exploateringssamfällighet kan det också ingå fastigheter som inte bidrar med mark till företaget. För sådana fastigheter måste givetvis andelstalet bestämmas efter andra principer. Andelstalet har i detta fall närmast betydelse som grund för fördelning av främst samfällighetens kostnader. Till skillnad mot vad som skall gälla för fastigheter som bidrar med mark har andelstalen här ingen betydelse som norm för marktilldelning eller värdeutjämning i företaget. Andelstalet synes därför inte behöva bestämmas med direkt koppling till de principer som anges i andra stycket. Det väsentliga är att andelstalen för de olika fastighetskategorierna står i rimlig proportion till varandra.
Med hänsyn till det sagda anges i tredje stycket att andelstalet för en fastighet som inte bidrar med mark till exploateringsföretaget skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. Vid bedömningen härav kan hänsyn tas till den nytta fastigheten antas få av en viss anläggningsåtgärd eller av exploateringsföretaget som sådant. I andra fall kan förhållandena dock vara sådana att någon egentlig nytta inte kan konstateras eller att en fastighetsägare deltar i samverkan närmast för att kunna påverka utformningen av anläggningar, miljö o.d. En fastighets nytta kan också vara endast marginell vid en jämförelse med övriga deltagande fastigheter. Det kan då vara rimligt att andelstalet för fastigheten bestäms till noll.
Lagrådet (bilaga 4) har framhållit att i vissa fall — t.ex. då det är fråga om tilldelning av mark — åtgärden endast berör fastigheter med mark tillgänglig för exploatering. I dessa fall skall de för dessa fastigheter bestämda andelstalen direkt tillämpas. När det gäller andra åtgärder — t.ex. vid bestämmande av tillskott som skall täcka kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighetsförening — skall andelstalen för samtliga fastigheter läggas till grund. Det medför att en samordning får ske av de andelstal som bestäms för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter utan sådan mark. En viss jämkning måste ske. Lagrådet anser att lagtexten bör innehålla en upplysning om detta. Jag ansluter mig till lagrådets uppfattning. En erinran om att andelstalen skall jämkas i de nu berörda fallen har tagits in i tredje stycket sista meningen.
12§
Om cxploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighetsförening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973: 1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.
Motiven för ett förmånsrättssystem vid exploateringssamverkan har jag angett tidigare (avsnitt 2.3.3).
En förutsättning för att förmånsrätt skall få åtnjutas är att delägarnas gemensamma insatser beräknas ge upphov till värdehöjning inom samverkansområdet. Vid många exploateringsföretag torde delägarna ha goda möjligheter att klara finansieringen med annan säkerhet som grund än förmånsrätten. I sådant fall behöver givetvis inte något förmånsrättsbelopp fastställas.
I betänkandet har den värdehöjning som avsetts grunda förmånsrätten angetts som skillnaden mellan områdets värde före och efter ny eller ändrad detaljplan. Som jag tidigare har anfört (avsnitt 2.3.3) bör emellertid även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m.m. grunda förmånsrätt.
Till följd av bestämmelsen i andra meningen i paragrafen kan emellertid någon förmånsrätt inte bestämmas förrän förutsättningarna för exploateringen har klarlagts och eventuell värdehöjning kan bedömas. Det kan ske antingen genom att en detaljplan har antagits eller, om exploateringen skall ske utan sådan plan, genom att t. ex. bygglov har meddelats eller värdehöjande markåtgärder vidtagits. Här måste dock påpekas att i detta skede uppkommen värdehöjning endast avser skillnaden mellan områdets värde före beslutet och värdet av råtomtmark och övriga tillgångar som har uppkommit som en följd av att en detaljplan har antagits eller ett bygglov har meddelats. Värdehöjning som följer av investeringar i gator, vägar, ledningar m. m. uppkommer inte förrän dessa anläggningar utförs. Således motsvaras inte förmånsrätten av verkliga tillgångar förrän dessa investeringar gjorts, vilket innebär att man i förväg måste uppskatta den värdehöjning som respektive investering medför.
13§
Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges
]. exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,
2. de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten,
3. fastigheternas andelstal,
4. förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla,
5. föreskrifter för exploateringens utförande, 6. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.
Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3—6 meddelas i ett senare beslut.
I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring.
I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) har jag närmare beskrivit förrättningsförfarandet. Av vad jag har anfört där framgår att exploateringsföretaget inleds genom att fastighetsbildningsmyndigheten fattar ett exploateringsbeslut. Detta framgår av första stycket i förevarande paragraf som också innehåller en uppräkning i sex punkter av vad som skall tas in i beslutet.
Enligt punkt 1 skall anges exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning samt de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan. Det kan därvid vara lämpligt att ange om exploateringens ändamål avser fråga om t.ex. nyexploatering, förnyelse och förtätning av äldre villa- eller fritidsbebyggelseområden eller sanering av innerstadskvarter.
Omfattningen av samverkansområdet bör lämpligen beskrivas genom hänvisning till en karta. Exploateringens innehåll i övrigt kan exempelvis avse typ av bebyggelse, exploateringsgrad, åtgärder i form av gemensamhetsanläggningar, allmänna anläggningar o.d. Finns förslag till detaljplan kan beskrivningen anknytas till planförslaget. Antas en detaljplan som avsevärt avviker från de grunder som har angetts i exploateringsbeslutet bör beslutet kunna omprövas enligt 26 §. Detaljeringsgraden i denna beskrivning måste anpassas till behovet. Företagets omfattning måste givetvis klargöras så att delägarna vet vad samverkan innebär. Samtidigt är det viktigt att beskrivningen inte blir så detaljerad att delägarnas handlingsmöjligheter i det fortsatta utredningsarbetet, förhandlingar om exploateringsavtal m. m. begränsas i onödan.
Den förteckning som enligt punkt 2 skall göras över de deltagande fastigheterna måste naturligtvis vara så klar att det inte behöver uppstå någon tvekan om vilka fastigheter som ingår i samfälligheten.
Enligt punkt 3 skall också de deltagande fastigheternas andelstal anges i beslutet. I den frågan vill jag hänvisa till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1) och i anslutning till 11§.
Enligt punkt 4 skall anges det belopp med vilket exploateringssamfälligheten skall åtnjuta förmånsrätt i de deltagande fastigheterna samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall få utnyttjas. Hur beloppet bör beräknas har jag närmare kommenterat i anslutning till 128 och i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.3). Finns inget behov av förmånsrätt bör i denna punkt anges att någon förmånsrätt inte skall finnas. Någon särskild bestämmelse om detta anser jag dock inte nödvändig.
Enligt punkt 5 skall anges behövliga föreskrifter för exploateringens
utförande. Till grund för sådana föreskrifter kan ligga sådant som föranleds av synpunkter från kommunen, t. ex. standardkrav på väg- eller gatunätet, vatten- och avloppsanordningar. gemensamhetsanläggningar m.m. Även föreskrifter av annat slag kan bli aktuella, t.ex. sådana som framkommit vid samråd med andra myndigheter. Det kan bl. a. gälla föreskrifter som rör naturvård, trafiksäkerhet och kulturminnesvård.
Enligt punkt 6 slutligen skall anges den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Tiden härför bör bestämmas bl. a. med hänsyn till när en ny eller ändrad plan kan antas föreligga och till omfattningen av de åtgärder som avses med exploateringen. Av 258 framgår att exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt exploateringsbeslutet senast skall vara slutförd. Dock har fastighetsbildningsmyndigheten möjlighet att förlänga tiden om särskilda skäl finns. Genom tidsfristen är det sörjt för att ett beslut om exploateringssamverkan, med de särskilda rättsverkningar som är förenade med ett sådant beslut, inte kommer att gälla under oskäligt lång tid utan att en plan antas och att exploateringen fullföljs. Jag finner emellertid inte skäl föreligga att bestämma någon maximal längd av tidsfristen. Den tid som anges i beslutet får givetvis ingen formell betydelse för kommunens handläggning av plan- eller bygglovsärenden enligt PBL.
AV andra stycket framgår att frågor som avses i punkterna 3—6, dvs. fastigheternas andelstal, förmånsrättsbeloppets storlek, tidpunkten när exploateringen skall vara slutförd samt behövliga föreskrifter för exploateringens genomförande, får tas upp i ett senare beslut om det är lämpligt. Bestämmelsen ger möjlighet till att i ett tidigt skede meddela ett exploateringsbeslut för att få till stånd en samfällighetsförening som deltar i arbetet med planläggning av området och som kan uppträda som cen part gentemot kommunen. Besluten om andelstal, förmånsrättsbelopp m. m. kan då meddelas vid en tidpunkt närmare planens antagande.
I tredje stycket anges att exploateringsbeslutet också skall innehålla en erinran om vilka fastigheter som inte deltar i exploateringen men som berörs av marköverföringar för företagets genomförande. Rätt att ta i anspråk mark från sådana fastigheter föreligger enligt 198 om marken omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att exploateringsbeslutet vunnit laga kraft. Uppgifterna om marköverföringar måste därför bli endast preliminära. Det är dock enligt min mening väsentligt att en fastighetsägare som kan beröras av marköverföring får besked om det i ett så tidigt skede som möjligt.
14§
Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ fastighetsbildningslagen (1970: 988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.
I denna paragraf stadgas att förordnande om förbud mot eller särskilda villkor för skogsavverkning eller jord-, grus- eller sandtäkt enligt 5 kap. 21§ fastighetsbildningslagen eller förbud enligt 5 kap. 22§ samma lag mot att utan fastighetsbildningsmyndighetens medgivande uppföra nya byggnader m. m. får meddelas samtidigt som exploatcringsbeslutet.
Paragrafens lydelse överensstämmer i sak med den som lagrådet har föreslagit (bilaga 4).
Syftet med dessa förordnanden vid exploateringssamverkan har jag berört tidigare (avsnitt 2.5.5).
Till det sammanträde, vid vilket exploateringsbeslutet meddelas, bör i princip alla fastighetsägare inom samverkansområdet kallas. Om förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ fastighetsbildningslagen meddelas samtidigt som exploateringsbeslutet blir de, om förordnandet tillkännages vid sammanträdet, gällande omedelbart. Meddelas förordnandet i annan ordning gäller det mot var och en som fått kännedom om det. Däremot är det inte lämpligt att ta upp dessa förordnanden direkt i ett exploateringsbeslut, eftersom besvärsreglerna inte överensstämmer med dem som gäller för exploateringsbeslutet. I de fall exploateringsbeslut delas upp i särskilda beslut kan förordnande enligt 5 kap. 21 eller 22 §§ meddelas i anslutning till något av delbesluten.
Ett byggnadsförbud får meddelas, om det behövs för att underlätta förrättningen och säkerställa resultatet. Vid exploateringssamverkan är det väsentligt att den byggnadsrätt som en ny eller ändrad detaljplan för med sig inte utnyttjas innan fördelningen av den bebyggbara marken är genomförd. Byggnadsförbud enligt 5 kap. 22§ fastighetsbildningslagen bör därför regelmässigt kunna utfärdas av fastighetsbildningsmyndigheten om det finns någon risk för att byggnadsrätterna utnyttjas innan marköverföringen är gjord.
Innan ett byggnadsförbud meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten bör samråd ske med byggnadsnämnden. Nämnden bör även underrättas skriftligt när fastighetsbildningsmyndigheten förordnar om byggnadsförbud och när förordnandet upphör att gälla. Kommunikationen med byggnadsnämnden är viktig och nödvändig för att nämnden skall ha möjlighet att upplysa en sökande av bygglov om att även medgivande av fastighetsbildningsmyndigheten krävs för att byggande skall få ske inom området. Föreskrifter om denna kommunikation bör meddelas i en förordning.
Vid överträdelse av ett meddelat förordnande gäller, liksom vid annan fastighetsreglering, bestämmelserna om flyttning av byggnad i 5 kap. 25§ andra stycket och ansvarsbestämmelsen i 5 kap. 35 § fastighetsbildningslagen. När ett förbud inte längre behövs, bör fastighetsbildningsmyndigheten snarast upphäva förbudet. Har förordnandet inte upphävts, upphör det automatiskt när ersättningsfrågorna angående den mark som berörs av förordnandet slutligt avgjorts (5 kap. 235).
Enligt 15 kap. 4§ fastighetsbildningslagen har sakägare besvärsrätt i fråga om förordnande enligt 5 kap. 21§. Däremot föreligger ingen besvärsrätt mot förordnande enligt 5 kap. 22§. Besvär i dessa fall får i stället anföras när någon med stöd av förordnandet nekas medgivande att bygga. Sådan talan är inte inskränkt till viss tid.
15§
Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 6 § fastighetsbildningslagen (1970: 988).
När exploateringsbeslut meddelats skall förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. Normalt torde de andelstal som bestämts vid förrättningen kunna utgöra grund för denna fördelning.
I paragrafen föreskrivs vidare att 2 kap. 6§ fastighetsbildningslagen skall i övrigt tillämpas vid fördelningen av kostnaderna. Detta innebär bl. a. att sakägarna har en viss möjlighet att själva bestämma hur förrättningskostnaderna skall fördelas. Handläggs flera förrättningsåtgärder vid gemensam förrättning skall vidare de gemensamma kostnaderna enligt 2 kap. 6§ första stycket fastighetsbildningslagen fördelas på de olika åtgärderna efter vad som är skäligt. Detta gäller bl. a. när den gemensamma handläggningen avser åtgärder enligt olika lagar, såsom exploateringssamverkansfråga och inrättande av gemensamhetsanläggningar. Sådan fastighetsreglering som sker enligt 195 och som avser överföring av mark inom samverkansområdet utgör, liksom fastighetsreglering mellan deltagande fastigheter, en del av exploateringsförrättningen. Förrättningskostnaderna för sådana åtgärder skall således fördelas enligt bestämmelserna i denna paragraf.
Avvisas ansökan eller inställs förrättningen, skall enligt 2 kap. 6§ andra stycket fastighetsbildningslagen redan uppkomna kostnader betalas av sökanden, såvida inte särskilda omständigheter föranleder att betalningsskyldigheten bör fördelas mellan samtliga sakägare eller vissa av dem. Har kommunen påkallat förrättningen skall kommunen normalt svara för kostnaderna.
I tredje stycket av 2kap. 6§ fastighetsbildningslagen ges sakägarna i princip rätt att komma överens om hur förrättningskostnaderna skall fördelas. Avtalsfriheten begränsas av villkoret att det inte får vara uppenbart att överenskommelsen tillkommit i otillbörligt syfte.
2kap. 6§ sista stycket fastighetsbildningslagen anger vilka kostnader som utgör förrättningskostnader. Dessa är till en början den taxereglerade avgift som skall utgå till statsverket eller till den kommun som har ansvaret för fastighetsbildningsverksamheten. Till förrättningskostnaderna hör vidare ersättning till sakkunnigt biträde vid förrättningen och till syssloman, utgifter för hantlangning som inte ingår i taxeavgiften samt ersättning för
skada enligt 4 kap. 38§ tredje stycket fastighetsbildningslagen. Som förrättningskostnad anses däremot inte kostnad för anlitande av gode män eller det allmännas utgifter för ersättning till tolk. Sådan kostnad skall betalas av det allmänna. .
Kostnad som en enskild kan ha för att ta till vara sin rätt vid förrättningen, t.ex. för resor till sammanträden, för anlitande av ombud eller för särskilda utredningar, utgör inte förrättningskostnad. Sådana kostnader stannar således på den enskilde.
Markfrågor m.m. 168
Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom samverkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970: 988). I stället för 5 kap. 4 och 53§, 7§ första och andra styckena, 8— 13 och 18 §§ samt 8 kap. 1—6 §§ fastighetsbildningslagen skall dock gälla 11, 15 och 17—23 §§ denna lag. Innebär överenskommelse enligt 23 § att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 118 andra stycket eller 18§, skall 5 kap. 20§ fastighetsbildningslagen tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 48 denna lag tillämpas.
Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslutet enligt 13 §& har vunnit laga kraft.
Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighetsbildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.
I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen till den plan som företaget avser att genomföra och för att de deltagande fastigheterna i möjlig utsträckning skall kunna tilldelas byggbar mark i förhållande till sina andelstal. Jag har där även berört behovet av att genom fastighetsreglering kunna tillföra exploateringssamfälligheten mark från fastigheter inom samverkansområdet vars ägare avböjt att delta. Sådan mark, liksom berörd mark från fastigheter som deltar i samfälligheten, skall tas om hand av samfälligheten och fördelas mellan de deltagande fastigheterna enligt andelstalen.
Enligt paragrafens första stycke skall fastighetsreglering inom samverkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen. För de deltagande fastighetsägarna innebär detta att de är skyldiga att tåla de marköverföringar m.m. som är nödvändiga för ändamålet. I bl.a. 17 och 1888 finns föreskrifter som skyddar fastighetsägarna mot oförmånliga effekter av fastighetsregleringarna.
Skyldigheten för icke deltagande fastighetsägare att tåla fastighetsregleringar finns föreskriven i 198. Inlösen- och ersättningsregler för dessa fall finns i 20 och 21§§. Dessutom gäller även här 17 §.
I 1638 första stycket föreskrivs vidare att fastighetsbildningslagen skall tillämpas för överföring av mark inom samverkansområdet. I alla avseenden är emellertid inte bestämmelserna om fastighetsreglering i den lagen
lämpade för marköverföringar inom ett samverkansområde. Jag har i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) utförligt uppehållit mig vid de problem som aktualiseras i exploatcringssammanhang och redovisat i vilka avseenden särskilda regler för marköverföring behövs inom ett samverkansområde. De bestämmelser i fastighetsbildningslagen, som ej bör gälla för exploatering, är bestämmelserna om båtnads- och opinionsvillkoren (5 kap. 4 och 5 §§), överföring av mark som är bebyggd (5 kap. 7 § första och andra styckena), regleringsfastigheternas sammansättning och dimensionering (5kap. 8§) samt värdering och ersättning mellan sakägarna (Skap. 9—-13 §§). I stället gäller vid exploateringssamverkan de regler som tagits upp i 11, 15 och 17—22§§ den nu föreslagna lagen.
I 5 kap. 20§ ges regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap. 18§ sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom kringgås. Som lagrådet påpekar (bilaga 4) är avsikten att också vid exploateringsförrättningar hinder skall föreligga att genom överenskommelse kringgå dessa regler. I överensstämmelse med lagrådets förslag har därför i första stycket tagits in en föreskrift med denna innebörd.
Genom att särskilda bestämmelser om marköverföring från icke deltagande fastigheter tas upp i 19 och 20§§ ersätts också de särskilda bestämmelserna om inlösen och ersättning m.m. i 8kap. 1—6§§ fastighetsbild-
ningslagen. I fråga om 8 kap. kvarstår bestämmelserna om förfarandet vid
inlösen (7 §). Reglerna i 8 kap. 2 och 3 §§ till skydd för enskilda intressen är således undantagna. Den närmaste motsvarigheten i förevarande lagförslag är bestämmelserna i 4§. I likhet med lagrådet (bilaga 4) anser jag att av 16§ bör framgå att den bestämmelsen skall gälla även fastighetsregleringar enligt lagen om exploateringssamverkan. Detta har kommit till uttryck i första styckets sista mening.
Mitt förslag till ett sammanhållet förrättningsförfarande innebär, som jag tidigare framhållit, att marköverföringar enligt denna paragraf ingår som en
integrerad del i exploateringsförrättningen. Några särskilda initiativ be-
hövs således inte för sådana åtgärder. Inom ramen för dessa marköverföringar får givetvis frågor om bildande eller upphävande av samfälligheter eller servitut, liksom om gemensamt arbete, tas upp i den utsträckning som krävs för att genomföra marköverföringarna. Ett laga kraft vunnet beslut om exploateringssamverkan måste dock föreligga. En bestämmelse härom tas upp i andra stycket i denna paragraf.
Förfarandereglerna innebär bl.a. att frågor om tillträde till mark som överförs genom fastighetsreglering kommer att prövas enligt bestämmelserna i 35 kap. 30—32 §§ fastighetsbildningslagen. Därigenom öppnas möjlighet till s. k. förtida tillträde (5 kap. 30a §). När exploateringssamverkan syftar till att genomföra en detaljplan torde normalt sådana särskilda omständigheter föreligga som krävs för beslut om förtida tillträde.
Som angetts i I $ är syftet med exploateringssamverkan att i ett samman-
hang ställa i ordning mark för bebyggelse och anordningar som behövs för bebyggelsen. För att detta syfte skall tillgodoses föreskrivs i tredje stycket att exploateringsförrättning har företräde framför annan fastighetsbildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.
17§
Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan.
Paragrafen avhandlar det i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) berörda skyddet för byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med en antagen detaljplan.
Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet (bilaga 4) har föreslagit.
För fastigheter som inte ingår i exploateringssamfälligheten får paragrafen betydelse endast i de fall som avses i 19§, dvs. när tvångsvis marköverföring kan tillgripas. Bl.a. krävs då att planen har antagits efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft.
Som jag framhöll i anslutning till 16§ är ägarna till de fastigheter som ingår i exploateringen skyldiga att tåla de fastighetsregleringar som behövs för att exploateringen skall kunna genomföras. Den skyldigheten gäller oavsett om samverkan avser en plan som har antagits efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft eller en äldre plan. För dessa fastigheter får 17§ således en mer generell betydelse.
Skall ny detaljplan upprättas för samverkansområdet måste den uppställda skyddsregeln beaktas vid utformandet av planen. Planen måste således utformas så att man tar klar ställning till om en byggnad kan bli föremål för tvångsövertagande. I förslaget till PBL (5 kap. 78) anges bl.a. att det i detaljplaner särskilt skall anges om planen i fråga skall genomföras i exploateringssamverkan.
Kommer man vid den avvägning av allmänna och enskilda intressen som skall göras vid planprövningen fram till att en viss byggnad inte bör lösas in, måste planen utformas så att byggnaden kommer att stå i överensstämmelse med planen. Antas däremot en detaljplan så att den aktuella byggnaden strider mot planen är det därmed klarlagt att den skall rivas och marken tas i anspråk för något annat ändamål. Då bör också exploateringssamfälligheten ha rätt att överta marken och byggnaden vid genomförandet av exploateringssamverkan.
Frågan huruvida en byggnad står i huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan skall bestämmas med hänsyn till såväl byggnadens art som dess omfattning. Bestämmelsen innebär således, att det på marken skall finnas uppfört en byggnad, som i fråga om läge, höjd, djup, våningsantal och den tekniska utformningen i övrigt i huvudsak överensstämmer med
detaljplanen. Ett motsvarande krav på bebyggelses huvudsakliga överensstämmelse med stadsplan vid tomtexpropriation uppställdes före lagändring år 1971 i 45§ byggnadslagen. Viss ledning vid tolkningen av den nu föreslagna bestämmelsen kan erhållas i den praxis som utbildats enligt nyssnämnda regel i byggnadslagen (jfr Bexelius— Nordenstam-— Körlof:
Byggnadslagstiftningen, 5: e upplagan, s. 190).
188 Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för
enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 118
andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut,
skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.
Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på grund
av fastighetsregleringen.
Vid en fastighetsreglering skall enligt 5 kap. 8§ fastighetsbildningslagen regleringen ske så att fastigheterna inte blir mindre lämpade för sitt ändamål än före regleringen. När fastighetsregleringen utgör ett led i fördelningen av bebyggbar mark inom en exploateringssamfällighet är det i stället andelstalen i exploateringssamfälligheten som skall vara styrande för hur
regleringen skall genomföras. Reglerna härom i denna paragrafs första stycke skall som jag nämnde i anslutning till 163 ersätta motsvarande
regler i 5 kap. fastighetsbildningslagen.
Första stycket har utformats i enlighet med lagråderts förslag (bilaga 4).
Enligt huvudregeln i första meningen skall en fastighet som har mark
som är tillgänglig för exploatering erhålla tilldelning i bebyggbar mark i förhållande till sitt andelstal. De krav på bl. a. planenlighet och lämplighet
som ställs i 3 kap. fastighetsbildningslagen kan emellertid leda till att fas-
tigheten i vissa fall inte kan få tilldelning i mark efter andelstalet. Dessa
krav leder nämligen till att endast hela tomter, inte tomtdelar, kan tilldelas de deltagande fastigheterna. Det kan förväntas att det främst vid förnyelse och förtätning inte sällan kommer att saknas förutsättningar för marktill-
delning till samtliga deltagande fastigheter. Något krav på medgivande från
fastighetsägare eller särskilda föreskrifter i fråga om fastighetsregleringen i denna situation synes inte böra införas. Det ligger i sakens natur att fastighetsägare som deltar i samexploatering inte alltid kan ha garanti för
marktilldelning. I stället bör då de värdeskillnader som uppstår utjämnas
genom pengar. En bestämmelse om det har tagits in i andra meningen.
Frågan om hur tilldelningen skall ske, vem som skall ha mark osv., får bedömas med ledning av föreskrifterna i 5 kap. 6 § andra stycket fastighets-
bildningslagen. Det innebär bl.a. att regleringen skall verkställas på det
sätt som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. Finns nyttjanderätter upplåtna på en fastighet
för hus på ofri grund, måste vidare tillses att fastigheten tilldelas mark så att nyttjanderätterna i största möjliga utsträckning kan bestå.
Frågan om företräde till mark vid bristsituationer bör inte lagregleras. I de enskilda fallen torde en bedömning med hänsyn till skäligheten ganska lätt kunna göras. Vid tveksamma fall kan t. ex. andelstalens storlek tillmätas avgörande betydelse.
Den mark som fastigheterna tilldelas kan vara värd olika mycket. Värdeskillnaderna kan hänföras till markens läge. Mark med sjöutsikt kan t.ex. ha större värde än mark som saknar sådan utsikt osv. Även byggrätten på marken kan variera. Kostnaderna för att bebygga marken kan vidare variera med grundförhållandena. Som utredningen påpekar kan vissa av dessa värden utjämnas genom att kostnaderna för t. ex. grundförstärkning behandlas som en gemensam kostnad som fördelas efter andelstalen. Andra värdeskillnader måste i vissa fall få påverka tilldelningen. Till ledning för tilldelningen kan det vara lämpligt att den mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid tillträdet. Vid tilldelningen måste givetvis beaktas inte bara värdet av den mark som en fastighet tillförs genom fastighetsreglering utan också värdet av den bebyggbara mark som redan finns på fastigheten och som får behållas.
I samband med att jag lägger fram förslag till följdlagstiftning till bl. a. PBL, avser jag att föreslå att lagen (1970: 990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning ändras så att de likvider som utgår till fastighetsägare kommer att utgöra fastighetsbildningslikvider med förmånsrätt i betalningsskyldiga fastigheter. Om en fastighet, som upphör att existera eller minskar i värde, svarar för fordran, har fordringsägare i princip rätt till betalning ur likviden. Om fastigheten minskar i värde måste vid förrättningen tillses att den ersättning som tilldelas fastigheten för bristande tilldelning i mark inte kvittas mot eventuella gemensamma kostnader på ett sådant sätt att panträttshavarnas säkerhet kan komma i fara. Jag återkommer i det följande med en närmare redovisning av vad som gäller i fråga om fordringshavarnas ställning vid en exploateringsförrättning.
Även för innehavare av servitut och nyttjanderätter måste givetvis en ekonomisk reglering ske om deras rättigheter upphör. Detta sker normalt genom avtal eller fastighetsreglering. Innehavare av servitut eller nyttjanderätter i den mark som berörs är sakägare vid fastighetsregleringar och berättigade till ersättning. Fastighetsbildningslagen innehåller även andra särskilda skyddsregler för innehavare av servitut och nyttjanderätter som måste iakttas vid fastighetsregleringar. Så 1. ex. åtnjuter hyresgäster samma skydd som vid exekutiv försäljning. Nyttjanderätter som inte tillkommit genom avtal, s.k. officialnyttjanderätter såsom t. ex. vägrätt, kan inte påverkas genom cen fastighetsreglering.
Ersättningar som skall utgå enligt denna paragraf ingår i avräkningen enligt 5 kap. 153 fastighetsbildningslagen vid fastighetsreglering.
Med hänsyn till vad jag anförde i anslutning till 118 bör en bestämmelse om skadeersättning tas in i förevarande paragrafs andra stycke. Eftersom hänvisningen i 16§ inte omfattar 5 kap. 12§ fastighetsbildningslagen bör — som lagrådet har föreslagit (bilaga 4) — bestämmelsen utformas så att den gäller även innehavare av särskild rätt till fastigheten.
Fordringshavares ställning
I samband med marköverföring inom ett samverkansområde måste givetvis fordringshavares ställning uppmärksammas. Bestämmelser som skyddar fordringshavare finns 1 fastighetsbildningslagen, och dessa bestämmelser kommer enligt mitt förslag att gälla även vid markreglering för exploateringssamverkan.
Bestämmelserna gäller sådana fordringar för vilka en fastighet svarar på grund av inteckning eller bestämmelse i lag. Inteckningshavare är inte sakägare i denna egenskap och har inget direkt inflytande på fastighetsbildningen. I stället är fastighetsbildningsmyndigheten skyldig att ex officio beakta sådana rättighetshavares intressen. Detta sker dels genom värderings- och ersättningsreglerna i 5kap. 9§ fastighetsbildningslagen, som hindrar att fastighetsägare lider förlust genom marköverföring, dels genom att fastighetsägare inte fritt får disponera en utbetald ersättning (5 kap. 16 §). Om en fastighet som svarar för fordran minskar i värde, skall ersättningen enligt 5 kap. 16§ inbetalas till myndighet (statens lantmäteriverk) för att fördelas på samma sätt som en expropriationsersättning. Efter medgivande av alla fordringshavare eller fastighetsbildningsmyndighetens konstaterande att regleringen är väsentligen utan betydelse för rättsägare — s.k. oskadlighetsprövning — får dock inbetalning underlåtas. I fråga om ersättningens storlek gäller bl. a. att den får grundas på överenskommelse som innebär avsteg från lagens ersättningsregler endast efter fordringshavares medgivande, såvida inte oskadlighetsprövning kan ske. Möjligheten att ta ut beslutad ersättning av den betalningsskyldige är tryggad genom lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning.
Vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet har fastighetsbildningsmyndigheten lika stort ansvar för panträttshavare som eljest. Om fördelning av mark enligt andelstalen inte kan ske fullt ut, skall enligt 18§ andra meningen skillnaden utjämnas med ersättning i pengar.
Ersättningarna enligt 18§ denna lag är avsedda att tas upp samtidigt med avräkning enligt 5kap. 15§ fastighetsbildningslagen. I avräkningen skall också tas upp ersättning enligt 21§ denna lag för mark som överförts från fastighet som inte deltar i samverkan. Som jag nyss redovisat utgör ersättningarna fastighetsbildningslikvider enligt fastighetsbildningslagen, vilka normalt skall inbetalas till statens lantmäteriverk för fördelning mellan fordringsägare i fastigheter som minskar i värde. Betalningen regleras
alltid mellan fastigheterna. Detta gäller även det fall att ersättning skall utgå till eller betalas av delägarna i en marksamfällighet. Som jag tidigare nämnde blir betalningar i de nu avsedda fallen tryggad av förmånsrätt enligt den nyss aviserade ändringen i lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning.
Förhållandet är i princip detsamma för innehavare av fordran i fastigheter som ingår i exploateringsföretaget. I dessa fall skall fastigheterna enligt 188 tilldelas bebyggbar mark eller, om det inte kan ske fullt ut, tilldelas ersättning i pengar. För betalning av sådan ersättning gäller 5 kap. 168 fastighetsbildningslagen.
I vissa fall kan det för genomförande av exploateringen vara lämpligt att mark från en deltagande fastighet överförs till en marksamfällighet. Andelen i marksamfälligheten kommer då att tillhöra de deltagande fastigheterna och utgör således även i fortsättningen säkerhet för fordran. Sker avstyckning från marksamfälligheten, skyddas fordringshavare genom bestämmelserna i 10 kap. 2§ andra stycket fastighetsbildningslagen. Dessa innebär att avstyckning, i de fall delägande fastighet svarar för inteckning, får ske endast om ett belopp, som enligt fastighetsbildningsmyndighetens bedömning motsvarar värdet av den intecknade fastighetens andel i den mark som avstyckas, inbetalas till myndigheten för fördelning. Inbetalning behöver dock inte göras om inteckningshavaren ger sitt medgivande till avstyckningen eller oskadlighetsprövning görs.
Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildningsmyndigheten förordna att fastigheter, som inte ingår i exploateringssamfälligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och överföras till en eller flera fastigheter elier bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under förutsättning att
1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft,
2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och
3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.
I förhållande till 198 i förslaget i den återkallade propositionen 1981/82: 221 har endast sådana ändringar gjorts som föranleds av att dagens stads- och byggnadsplaner enligt PBL ersätts med en enda planform — detaljplanen — och att den statliga faställelseprövningen slopas.
Som jag har anfört bl. a. i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) skall en exploateringssamfällighet ha rätt att överta sådan mark inom samverkansområdet som omfattas av en antagen detaljplan och som tillhör fastigheter vars ägare avböjt deltagande i exploateringsföretaget. Sådant övertagande får dock ske endast om marken omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft och endast i den
utsträckning som behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med exploateringsbeslutet. Som ytterligare förutsättning gäller att det av planen skall framgå att den skall genomföras enligt denna lag. Bestämmelser om detta tas upp i förevarande paragraf. Som jag förut nämnde gäller härutöver skyddsregeln avseende bebyggd mark i 17 §.
Den mark som avstås torde normalt tillföras någon deltagande fastighet eller bilda en marksamfällighet. Den kan emellertid också tillföras t. ex. en gatufastighet som ägs av kommunen. Den rätt som exploateringssamfälligheten får är således till sin natur inget annat än en rätt till marköverföring, som kan innebära att all mark till en fastighet överförs till en annan enhet inom samverkansområdet.
Om en fastighetsreglering med stöd av denna paragraf måste ske innan det ännu kan avgöras vart marken skall överföras, bör den tillföras en samfällighet. Detta förutsätter emellertid att fastighetsbildningslagen ändras. Enligt gällande bestämmelser får nämligen samfälligheter i princip endast bildas för ändamål som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter (6 kap. 1 § fastighetsbildningslagen). I förslaget till följdlagstiftning till PBL som regeringen den 25 april 1985 remitterade till lagrådet, föreslås en ny bestämmelse i fastighetsbildningslagen som gör det möjligt att bilda särskilda samfälligheter av mark som ingår i samverkansområdet för en exploateringssamfällighet.
När fråga uppkommer om överföring av mark enligt 19§ gäller de bestämmelser om förfarandet som anges i 8 kap. 7§ fastighetsbildningslagen. De innebär bl. a. att ägaren till den fastighet som blir föremål för marköverföring och övriga berörda sakägare skall underrättas om överföringen innan regleringsfrågan får företas till slutlig behandling och att anmälan skall göras till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Ägaren till fastigheten är också skyldig att lämna upplysningar om innehavare av särskilda rättigheter i fastigheten. Hänvisningen till 8 kap. 7§ fastighetsbildningslagen medför vidare att ett förordnande om marköverföring skall tas upp i fastighetsbildningsbeslutet.
Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastighetsreglering överföras till en eller flera fastigheter ciler bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken föreligger dock endast under förutsättning att
1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft,
2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och,
3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.
Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet att anta detaljplanen vann laga kraft. 6 Riksdagen 1985/86. I saml. Nr 2
Paragrafen motsvarar 20 i den återkallade propositionen 1981/82:221
samordnas med PBL.
Paragrafen motsvarar i huvudsak vad som har föreslagits i PBL (14 kap. 1§ första stycket) beträffande mark som enligt en detaljplan är avsedd för allmän plats. En skillnad i förhållande till det förslaget är att den nu föreslagna 20§ omfattar även mark som är avsedd för enskilt bebyggande. Motivet till denna skillnad har jag utvecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4).
När fråga väcks enligt denna paragraf är förrättningsformen den mest lämpade för reglering av ersättningsanspråken. Det är då möjligt att genomföra regleringarna vid samma förrättning som övriga marköverföringar i exploateringsföretaget och överföra den ianspråktagna marken till de fastigheter som slutligt skall motta den.
Begäran om inlösen skall enligt andra stycket göras senast sex månader efter det att beslutet att anta planen vann laga kraft. Som jag har anmärkt i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4 och 2.5.6) har tidsgränsen sex månader valts för att ge fastighetsägare, som är berättigad att begära inlösen, skäligt rådrum utan att för den skull fördröja genomförandet av exploateringssamverkan. Det leder bl. a. till att tiden för exploateringssamverkans genomförande bör i de fall en inlösensituation kan påräknas, inkludera sexmånadersfristen.
Ersättning 218
Om mark enligt 19 eller 208 överförs till annan fastighet eller till en samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4kap. expropriationslagen (1972: 719). Hänsyn skall dock inte tas till den inverkan som detaljplanen kan ha haft på markens värde.
Vid bestämrsnande av ersättning enligt första stycket skall vad som sägs i 4 kap. 3§ expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före den då exploateringsbeslutet vann laga kraft.
Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgodoräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.
När ersättning skall bestämmas I samband med marköverföring enligt 19 eller 208 skall enligt första stycket bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen tillämpas med vissa modifikationer. Hänvisningen innebär i huvudsak följande. För en fastighet som överförs i sin helhet skall löseskilling betalas med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Överförs bara en del av en fastighet, skall ersättningen betalas med belopp som
motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom överföringen. I båda fallen kan fastighetsägaren dessutom få ersättning för annan skada som uppkommer. I vissa fall skall löseskilling och annan ersättning jämkas med tillämping av bestämmelserna i 4 kap. 2—5 §§ expropriationslagen.
Vid beräkning av markens värde skall i exploateringssammanhang bortses från sådan inverkan på värdet som föranleds av den detaljplan som exploateringen avser. Motivet till denna föreskrift har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2). För inverkan från ny eller ändrad detaljplan är principen således densamma som gäller när expropriationstillstånd söks först och detaljplan därefter antas, nämligen att man — beträffande mark för enskilt bebyggande — skall bortse från inverkan av sådan plan när ersättningen bestäms. Är det t. ex. fråga om mark som enligt äldre plan varit avsedd till gata eller annan allmän plats skall ersättningen bestämmas på samma sätt som om inlösen skett enligt den äldre planen.
I andra stycket anges hur 4 kap. 3§ expropriationslagen skall tillämpas vid bestämmande av ersättning. En motsvarande bestämmelse finns i 13§ första stycket anläggningslagen.
Efter mönster från bl.a. fastighetsbildningslagen (5kap. 12§ tredje stycket) och anläggningslagen (13 § andra stycket) har i tredje stycket tagits in föreskrifter om beräkning av ersättningen när det finns rättighetshavare som är berättigade till ersättning.
22§
Ersättning enligt 218 skall betalas inom tre månader efter det att ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen (1975: 635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall ränta betalas även enligt 5§ räntelagen från den dag tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen denna paragraf.
Paragrafen har utformats med 32§ anläggningslagen som förebild.
Några bestämmelser om vem som skall erlägga ersättningen anges inte i paragrafen. Av reglerna i lagen om förvaltning av samfälligheter följer dock att betalningsskyldigheten skall fullgöras av samfällighetsförening. om sådan bildats. I annat fall har de deliagande fastighetsägarna enligt allmänna rättsregler solidariskt att svara för betalningen.
I fråga om ersättningar enligt 218 skall 5 kap. 16§ fastighetsbildningslagen om nedsättning av ersättningsbelopp hos myndighet tillämpas. Detta framgår av hänvisningen i 168 till bl.a. 5 kap. 163§ fastighetsbildningslagen.
Överenskommelse mellan fastighetsägare m. m.
23§ Undantag får göras från 11, 17. 18, 21 och 22§§, om de fastighetsägare
och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger det.
Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt
första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteckning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som i 22 kap. 11§ jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivande av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse
för honom.
Förslaget om exploateringssamverkan utgår, som tidigare flera gånger
framhållits, från att frivillig samverkan föreligger mellan fastigheternas
ägare och att exploateringsbeslutet kan grundas på den träffade överenskommelsen. I första stycket anges vilka regler i lagen som får åsidosättas
genom överenskommelse. Det gäller reglerna om andelstal (11 §), skydd av byggnad (17 §), tilldelning av mark och utjämning i pengar (18 §) samt om
ersättnings storlek och utbetalning (21 och 22 §§).
Andra stycket innehåller föreskrifter till skydd för rättsägare som inte själva kan bevaka sina intressen vid förrättningen. Andra stycket har utformats efter förebild av bl.a. 5kap. 18§ andra stycket fastighetsbildningslagen.
Verkställighet m. m.
24§
När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fastighetsboken eller
tomträttsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samverkansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-
belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25§ har upphört att gälia skall även det antecknas.
Som jag tidigare har påpekat skall exploateringsbeslutet och det eller de fastighetsbildningsbeslut som avser markreglering kunna meddelas i en och samma förrättning. Också övriga fastighetsbildningsbeslut m. m. som kan behövas för att genomföra exploateringen kan meddelas i den förrätt-
ningen. Exploateringsförrättningen kan således komma att pågå under en relativt lång tid efter det en ansökan om exploateringssamverkan anhängig-
gjorts och få betydande verkningar för berörda fastigheter. Härtill kommer att en samfällighetsförenings bidragsfordran i de deltagande fastigheterna i
vissa fall är förenad med förmånsrätt. Med hänsyn till bl. a. dessa omstän-
digheter är det angeläget att kreditgivare och de som avser att förvärva fastigheter som berörs av exploateringen får vetskap om företaget. I före-
varande paragraf har därför föreskrivits att i fastighetsboken eller tomt-
rättsboken skall införas uppgift om exploateringsbeslutet så snart det har
meddelats. Anteckning skall också göras när beslutet har upphört att gälla
enligt 25§. Av samma skäl bör i förekommande fall också antecknas i fastighetsboken det förmånsrättsbelopp som beslutas enligt 133.
I fastighetsbildningssammanhang är det gängse förfarandet att anteckning sker i fastighetsregistret. Med hänsyn till att exploateringssamverkan endast avser en begränsad tidsperiod anser jag emellertid att det inte är påkallat att belasta fastighetsregistret med någon anteckning i frågan.
25§
Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt beslutet skall vara slutförd.
Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga tidsfristen.
Enligt första stycket upphör exploateringsbeslutet att gälla vid den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Detta innebär ett krav på samfällighetsföreningen eller de delägare som förvaltar samfälligheten att fullfölja exploateringen inom föreskriven tid. Det medför också att exploateringsbeslutet inte blir gällande under lång tid utan att någon exploatering sker. När den angivna tidpunkten inträffar upphör exploateringssamfälligheten, såvida inte tiden förlängs.
Förfaller ett exploateringsbeslut upphör den sakrättsliga sammanslutningen av de deltagade fastigheterna. Av 61§ lagen om förvaltning av samfälligheter följer att samfällighetsföreningen skall upplösas när exploateringssamfälligheten upphört att bestå.
Av andra stycket framgår att fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om förlängning av tidsfristen för exploateringen, om särskilda skäl föreligger. Eftersom exploateringsbeslutet normalt meddelas på ett tidigt stadium i exploateringsprocessen, kommer det ofta att vara svårt att ange tiden när exploateringen skall vara slutförd. En möjlighet att kunna förlänga denna tid bör därför finnas. Att oförutsedda händelser inträffar, som gör att den beslutade tiden inte kan hållas bör således vara ett skäl att besluta om förlängning av tiden. Överklaganden som leder till långa handläggningstider hos beslutande myndigheter kan vara sådana oförutsedda händelser. Ett annat särskilt skäl kan vara att det bedöms återstå endast en kort tid innan en detaljplan finns eller exploateringen är avslutad. Över huvud taget bör förlängning kunna beslutas om ett aktivt arbete pågår för att genomföra företaget och det således finns skäl att anta att det verkligen kommer att genomföras på avsett sätt. Förlängning bör således kunna beslutas utan att sådana ändrade förhållanden som avses i 26§ har inträtt. Om exploateringen inte genomförs på grund av att de förutsättningar som låg till grund för exploateringsbeslutet väsentligt ändrats, kan frågan om att fortsätta exploateringssamverkan prövas antingen vid en ny förrättning eller vid en omprövning enligt 268.
Beslut om förlängning av tiden för exploateringen måste fattas innan tidsfristen gått ut och exploateringsbeslutet upphört. Som regel bör initia-
Prop. 1985/86: 2 " 86
tiv till förlängningen komma från sakägarhåll, men fastighetsbildningsmyndigheten har också möjlighet att självmant ta upp frågan. Ett sådant initiativ från myndigheten kan bli aktuellt då det ursprungliga initiativet till exploateringssamverkan kommer från kommmunen. Någon skyldighet för myndigheten att kontrollera om det finns behov av förlängning av tidsfristen skall dock inte föreligga. Eftersom frågan om förlängning normalt kommer att bli aktuell under pågående förrättning, har fastighetsbildningsmyndigheten ändå ett intresse av att se till att exploateringsbeslutet inte i onödan förfaller. Samrådsskyldigheten med sakägarna och kommunen gäller även i detta sammanhang. Framför allt är kommunens inställning viktig och kommunens yttrande bör få stor betydelse för fastighetsbildningsmyndighetens beslut i förlängningsfrågan. Något särskilt medgivande av kommunen för att förlänga en tidsfrist bör dock normalt inte krävas. Om detaljplanens genomförandetid har gått ut ligger det i sakens natur att kommunens medgivande inhämtas.
Beslut om förlängning meddelas inte vid förrättning utan är i likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen att betrakta som en särskild åtgärd.
1333 första och tredje styckena anläggningslagen finns föreskrifter som motsvarar den nu föreslagna 25 §.
Verkan av ändrade förhållanden m. m. 268
Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på en fråga som har avgjorts slutligt genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.
En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträdet kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare. |
Som jag framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) innebär det av mig förordade förfarandet att förrättningshandläggningen kommer att pågå ända tills de fastighetsregleringsåtgärder som krävs är slutförda. Exploateringsbeslutet kan däremot vinna laga kraft på ett tidigt stadium, t.ex. om ett delbeslut meddelas för att en samfällighetsförening skall kunna bildas.
Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit (bilaga 4).
Första stycket motsvarar 358 anläggningslagen och föreskriver att en fråga, som behandlats i ett exploateringsbeslut som vunnit laga kraft, får tas upp till förnyad prövning om ändrade förhållanden inträtt som väsentligt inverkar på frågan. Därmed avses i princip att det skall vara fråga om nya eller ändrade förhållanden av rent faktisk natur och inte bara om annat bedömande av föreliggande fakta. Omprövning bör dock i vissa fall kunna medges även när föreliggande fakta tidigare bedömts felaktigt. Är de deltagande fastigheternas ägare ense om att beslutet bör ändras och finns det inte hinder av annat slag, bör sålunda omprövning som regel inte
vägras. I vissa sådana situationer kan det dock vara nödvändigt att också kommunens samtycke inhämtas.
Skäl till omprövning kan uppkomma av flera anledningar. De planmässiga förutsättningarna kan t. ex. förändras mellan tidpunkten för exploateringsbeslutet och plangenomförandet. Oförutsedda omständigheter i fråga om de grundläggande förutsättningarna för exploateringssamverkan o.d. bör också i vissa fall kunna leda till omprövning, liksom väsentliga förändringar av möjligheterna att avyttra de färdiga tomterna på marknaden. Över huvud taget bör exploateringsföretag som på grund av ändrade förutsättningar visar sig leda till en klar förlust kunna avvecklas.
Det kan också vara ett skäl till omprövning att en fastighetsägare, som tidigare avböjt att medverka i företaget, begär att få delta i samverkan. I sådana fall bör fastigheten i första hand kunna inträda i samfälligheten efter överenskommelse som godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten enligt 32§. Träffas inte överenskommelse bör det även i sådana fall i princip krävas att ändrade förhållanden har inträffat som väsentligt inverkar på frågan för att en omprövning skall kunna komma till stånd.
Vid en omprövning tillämpas samma förfarande och villkor som vid den ursprungliga prövningen. Således fordras att komunen beslutar om planändring när det gäller sådana förändringar som påverkar samverkansområdets avgränsning eller andra förutsättningar för företaget som kan ha getts av kommunen i planen. Även opinionsvillkoret skall prövas på nytt. Vid denna prövning skall givetvis de åtgärder som redan vidtagits inom ramen för den pågående exploateringssamverkan beaktas.
Det är emellertid samtidigt väsentligt för exploateringens genomförande att kretsen deltagande fastighetsägare inte ändras genom att någon eller några fastighetsägare utträder. Ett sådant utträde kan annars försätta de kvarvarande fastighetsägarna i en svår situation, särskilt om en fastighetsägare med stor andel i företaget begär utträde. I andra stycket föreskrivs med hänsyn härtill att utträde ur exploateringssamfälligheten får ske endast om utträdet kan ske utan olägenhet för de andra fastighetsägarna. Det bör således inte godtas som skäl för utträdet att kostnaderna för företaget blivit högre än vad fastighetsägaren antog. Har en fastighetsägare endast ett lågt andelstal i exploateringen bör dock även en försämrad ekonomi kunna beaktas.
Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällighetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.
I likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen (36 §) lämnar mitt förslag möjlighet till att man på två skilda sätt kan klara av den ekonomiska reglering som föranleds av att exploateringsbeslutet omprövas. Den ekonomiska regleringen kan tillgå antingen så att den befintliga samfällighets-
föreningen upplöses och en ny bildas eller så att en avräkning sker direkt mellan delägarna enligt 28-30 §§. I förevarande paragraf regleras möjligheten för fastighetsbildningsmyndigheten att under den pågående förrättningen eller i samband med en ny förrättning förordna om upplösning av en befintlig samfällighetsförening.
För att cn samfällighetsförening skall få upplösas krävs att den betalat sina skulder och skiftat sina eventuella tillgångar. Det kan därför ta lång tid innan föreningen slutligt upplösts. Detta förhållande hindrar dock inte att en ny förening bildas och tillträder förvaltningen av exploateringssamfälligheten.
Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploateringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 308 beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.
Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.
Paragrafen motsvarar 37 § anläggningslagen. Den innehåller bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet inträder i en bestående exploateringssamfällighet och när en fastighets andelstal höjs.
I dessa fall skall fastighetens ägare enligt första stycket betala ersättning för den andel i samfällighetens överskott som tillförs honom genom anslutningen. Hur överskottet beräknas anges i 30 §.
När samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening, innebär en anslutning automatiskt att fastignetsägaren blir skyldig att efter fastighetens andelstal bidra till betalning av föreningens förbindelser. Vid beräk-
delser. Här bör framhållas att till en förenings förbindelser hör även den fordran på föreningen som delägarna har för värdet av tillskjuten mark. Förvaltas samfälligheten däremot direkt av delägarna, innebär anslutningen inget ansvar för de förbindelser som de tidigare delägarna åtagit sig.
Som överskott skall i detta fall anses värdet av utförda anläggningar. Det synes lämpligt att ersättningsskyldigheten enligt denna paragraf då helt eller delvis fullgörs på så sätt att den inträdande genom särskild utfästelse övertar ansvaret för en del av dessa förbindelser (jfr prop. 1973:160 s. 258).
När cn redan ansluten fastighets andelstal höjs behövs en ekonomisk reglering av i princip samma slag som vid nyanslutning. Detta regleras i andra stycket.
29§
Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt 308 beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.
Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.
I denna paragraf meddelas bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet utträder ur en bestående samfällighet och när en fastighets andelstal minskas. Bestämmelsen motsvarar 38 § anläggningslagen.
På motsvarande sätt som vid inträde skall ägaren till en fastighet som utträder erhålla ersättning för sin andel i ett eventuellt överskott. Förvaltas samfälligheten av en samfällighetsförening torde det åligga denna att betala ersättning till den utträdande för den andel i samfällighetens överskott som han förlorar genom utträdet. I annat fall får skyldigheten anses åvila kvarvarande delägare i samfälligheten, var och en efter sitt andelstal (jfr prop. 1973: 160 s. 259). Föreligger underskott, vilket endast kan förekomma vid föreningsförvaltning, är den utträdande skyldig att betala sin andel härav till samfällighetsföreningen.
De bestämmelser, som gäller vid en fastighets utträde ur en bestående samfällighet, bör tillämpas på motsvarande sätt när en fastighets andelstal minskar. Stadgande härom finns i andra stycket.
Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpning av 28 och 29§§ samfällighetens överskott eller underskott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den andra.
I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.
Paragrafen, som motsvarar 39§ anläggningslagen, anger grunderna för beräkning av överskott eller underskott i de fall som regleras i 28 och 29 §§. Innehållet i paragrafen överensstämmer i sak med utredningens förslag. Eniigt betänkandet skall 39§ anläggningslagen i sin helhet tillämpas vid förändringar i fråga om delägarkrets och andelstal. Det innebär bl.a. att värdet av befintliga anläggningar skall uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till kostnaderna för anläggningarnas utförande och till anläggningarnas ålder och fortsatta användbarhet.
Till skillnad från utredningsförslaget på denna punkt anser jag att det inte bör lagfästas vilken metod som skall användas vid värderingen av anläggningarna. Eftersom det är i första hand investeringarnas effekter på fastigheternas marknadsvärden som skall bedömas, kan en kostnadsvärdering inte vara annat än ett hjälpmedel i detta sammanhang. Värdet av en anläggning kan många gånger avvika från kostnaden för densamma på grund av t.ex. ändrade behov av anläggningen, högre kvalitet på utförandet än erforderligt, slitage, ålder m.m. För att inte låsa bedömningarna i dessa situationer innehåller mitt förslag inget stadgande på denna punkt. Jag vill därmed betona att det här mer är fråga om en skälighetsbedömning än en på mätbara faktiska förhållanden grundad matematisk beräkning (jfr prop. 1973:160 s. 260).
31§
I fråga om betalning av ersättning enligt 28 eller 29§ tillämpas 22§.
Paragrafen överensstämmer med motsvarande regler i 40§ anläggningslagen.
En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.
Paragrafen motsvarar 43 § anläggningslagen.
Fastighetsbildningsmyndigheten får godkänna en överenskommelse endast om det är uppenbart att den inte strider mot denna lag. Därmed avses sådana regler som inte kan åsidosättas genom överenskommelse mellan de berörda sakägarna, t.ex. de grundläggande kraven för att exploateringssamverkan skall få ske. Överenskommelsen måste också ligga inom ramen för vad som medges i detaljplanen eller områdesbestämmelserna. En överenskommelse kan innebära att inträde i samfälligheten medges för en fastighet som är belägen inom samverkansområdet och vars ägare tidigare avböjt att delta. Däremot kan inte en fastighet, som ligger utanför samverkansområdet, inträda genom en överenskommelse. En överenskommelse som innebär att samfällighetens möjligheter att genomföra exploateringsföretaget allvarligt försvåras bör inte heller godkännas. Över huvud taget bör en överenskommelse inte godkännas om det råder minsta tveksamhet om överenskommelsens förenlighet med denna lag (jfr prop. 1973:160 s. 263).
När en samfällighetsförening förvaltar exploateringssamfälligheten bör en överenskommelse träffas mellan föreningen och ägaren av den fastighet som skall inträda i eller utträda ur samfälligheten. Föreligger delägarförvaltining måste samtliga delägare biträda överenskommelsen. Överenskommelsen bör i allmänhet upprättas skriftligen. Den kan emellertid också ingås vid ett förrättningssammanträde och tas upp i protokollet.
Domstolsprövning m. m. 33§
I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbildningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningslagen (1970: 988). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid tilllämpas även på exploateringsbeslutet.
Vid tillämpning av 15kap. 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännnande enligt 32§ denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.
Paragrafen har utformats med 30§ anläggningslagen som förebild och har getts den lydelse som lagrådet har föreslagit (bilaga 4).
Reglerna om förfarandet vid förrättning för exploateringssamverkan har i allt väsentligt anpassats till motsvarande bestämmelser i fastighetsbildningslagen (jfr 9§). Bestämmelserna om domstolsprövning har därför i första stycket utformats i nära anslutning till 15 kap. fastighetsbildningslagen. De bestämmelser som i kapitlet avser fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas på exploateringsbeslutet.
Som jag närmare beskrivit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.6) har en exploateringssamfällighet tillagts förhållandevis långtgående befogenheter att ta i anspråk behövlig mark för exploateringsföretaget även från fastighetsägare som avböjt att delta. Samtidigt gäller åtskilliga regler som tillgodoser sådana fastighetsägares intressen, bl. a. skyldigheten enligt 4§ att söka alternativa lösningar för exploateringen, opinionsvillkoret i 5 §, skydd av bebyggd mark i 17§, begränsningarna i rätten att överföra mark enligt 198 samt samfällighetens skyldighet att inlösa mark enligt 20§. Icke deltagande fastighetsägare kommer därmed att i egenskap av sakägare kunna överklaga en stor del av de beslut som fattas under exploateringsförrättningen.
I andra stycket har tagits upp en bestämmelse som klargör att besvärstiden i ärenden om godkännande enligt 32§ skall räknas från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Även kommunen får föra talan mot ett sådant beslut.
34§
Bestämmelserna i 16—18 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighetsreglering enligt 19 eller 20§ gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.
Enligt denna paragraf skall 16-18 kap. fastighetsbildningslagen tillämpas på mål som fullföljs enligt 33§. 16 kap. fastighetsbildningslagen behandlar förfarandet vid fastighetsdomstol, 17 kap. rättegången i hovrätt och 18 kap. rättegången i högsta domstolen. I denna del överensstämmer paragrafen med 318 första stycket anläggningslagen.
Enligt 16 kap. 14§ fastighetsbildningslagen skall i mål om markersättning m.m. sakägare, som avstår mark eller särskild rättighet. få gottgörelse för sin kostnad oberoende av utgängen av målet. Motsvarande princip bör gälla i fråga om överföring av mark från fastigheter som inte deltar i exploateringssamfälligheten, dvs. när fastighetsreglering sker med stöd av 19 eller 20§. Ett stadgande härom har tagits upp i paragrafen.
Övergångsbestämmelser
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987.
Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med
fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighe-
tens ägare.
Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst
eller annan förmån.
I bestämmelserna om lagens ikraftträdande har jag tagit upp några äldre
rättsinstitut som är under avveckling. Sålunda stadgas att den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller fideikommissrätt skall vid
tillämpning av lagen anses som fastighetens ägare. Den ständiga besittningsrätten utgörs i huvudsak av s.k. åborätt och rätt till ofri tomt i stad. Vidare har angetts att vad som gäller för en fastighet som svarar för
fordran även skall gälla när en fastighet besväras av avkomsträtt eller annan förmån. En motsvarighet till dessa bestämmelser finns i 58 och 68
första stycket lagen (1973:1151) om införande av anläggningslagen (1973: 1149) och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.
5 Hemställan
Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår riksdagen att
dels anta det av lagrådet granskade lagförslaget med vidtagna ändringar,
dels godkänna vad jag har förordat om undantag från markvillkoret i
fråga om bostadslån.
6 Beslut
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredragan-
den har lagt fram.
Bilaga I
Nuvarande ordning samt sammanfattning vad avser ex- ploateringssamverkan av betänkandet (SOU 1979:65,66) Ny plan- och bygglag
1 Nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner
Enligt gällande byggnadslagstiftning är det samhället som har ansvaret för att genom planläggning bestämma om bl.a. tätbebyggelse skall få komma till stånd. Det kommer till uttryck i 5§ andra stycket byggnadslagen. För att mark skall få användas till tätbebyggelse förutsätts enligt bestämmelserna i detta stycke att marken vid planläggning prövats från allmän synpunkt lämpad för ändamålet.
Ansvaret för att genomföra detaljplaner, dvs. stads- eller byggnadsplaner, är däremot delat mellan i första hand kommunen och fastighetsägarna.
Kommunens ansvar för att genomföra en stadsplan är i princip begränsat till gator och andra allmänna platser. För detta genomförande finns i byggnadslagstiftningen flera regler om rätt och skyldighet för kommunen att lösa mark som enligt planen är avsedd för gator etfer andra allmänna platser och om skyldighet att anlägga och underhålla gator m. m.
Kommunen har emellertid också rätt att lösa kvartersmark inom områden med stadsplan. Om tomtindelning har skett och fastighetsägarna inte genomför den inom viss tid efter fastställandet, kan nämligen kommunen lösa tomtdelar för att genomföra tomtindelningen. I övrigt ankommer det på fastighetsägarna att genomföra stadsplaner.
Inom områden med byggnadsplan svarar fastighetsägarna för genomförandet beträffande såväl kvartersmark som vägar och annan mark för allmän plats. För att utföra och underhålla anordningar som är gemensamma för flera fastigheter kan en vägförening enligt 3 kap. lagen (1939:608) om enskilda vägar bildas eller gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen (1973:1149) inrättas.
Byggnadslagstiftningen saknar i övrigt i stor utsträckning medel för samhället att få till stånd ett aktivt genomförande av de åtgärder som förutsätts när marken är i enskild ägo. Eftersom kommunen i sådana situationer är beroende av markägarnas vilja och förmåga att genomföra planer, kan dessa i hög grad inverka på både tidpunkten för och omfattningen av genomförandet.
Riksdagen fastställde år 1967 riktlinjer för samhällets markpolitik (prop. 1967:90 resp. 100, L3U 1967:54 resp. SU 1967:100). I sammanhanget uttalades bl.a. att en aktiv kommunal markpolitik är nödvändig för att samhället skall få tillfredsställande kontroll över den komplicerade process
som samhällsbyggandet utgör. Kommunerna har med hjälp av statligt kreditstöd i form av markförvärvslån och tomträttslån sedan dess förvärvat stora markområden för bebyggelse. De uttalanden som gjordes i anslutning till de nämnda propositionerna har senare preciserats i olika sammanhang.
Exploateringsavtal
En annan lösning för en kommun att skaffa sig nödvändig kontroll över plangenomförandet är att ingå s.k. exploateringsavtal med markägaren.
Exploateringsavtal har fått en stor betydelse i genomförandeprocessen. När en stadsplan eller en byggnadsplan antas ställer kommunen ofta som krav att ett exploateringsavtal skall upprättas. Avtalets giltighet görs därvid beroende av att planen fastställs i huvudsaklig överensstämmelse med det förslag som ligger till grund för avtalet.
Exploateringsavtal används för att komplettera bestämmelserna i den formella planen och bestämmelser i sådana författningar som berör genomförandet. Avtalet utformas ibland som ett styrinstrument för genomförandet (från detaljplanens antagande i kommunen till den planerade bebyggelsens färdigställande). Det kan också begränsas till att reglera vissa åtgärder, som behövs för att åstadkomma färdig tomtmark.
Några regler om exploateringsavtal finns inte i nu gällande lagstiftning. I två avseenden ger dock byggnadslagen grund för upprättande av exploateringsavtal. Inom områden med stadsplan kan med stöd av 70 och 73 §§ byggnadslagen förordnas att exploatören skall avstå mark, som behövs för gator eller andra allmänna platser eller allmänna byggnader samt att han skall bekosta anläggande av gator och anordningar för vatten och avlopp.
Beträffande byggnadsplanelagd mark kan en exploatör med stöd av 1138 byggnadslagen förpliktas att utan ersättning upplåta obebyggd mark, som behövs för en väg eller någon annan allmän plats. Vidare kan det förordnas om nybyggnadsförbud intill dess att vägar, vattenförsörjning och avlopp för området har anordnats i erforderlig mån (110 § andra stycket byggnadslagen).
Bestämmelser som motsvarar reglerna i 73 § byggnadslagen om gator, vatten och avlopp saknas vid exploatering inom en byggnadsplan. Det är emellertid trots detta ganska vanligt att en exploatör i ett exploateringsavtal åtar sig att inom en byggnadsplan anlägga vägar och anordningar för vatten och avlopp.
Den gängse formen för ett exploateringsavtal är således att avtalet träffas mellan kommunen och en markexploatör. Exploatören är redan när avtalet träffas ägare till marken och behåller sådana delar av området som utgör kvartersmark för enskilt bebyggande, medan mark för gator, allmänna platser m.m. avstås till kommunen eller till en blivande anläggningssamfällighet när marken har ställts i ordning för det avsedda ändamålet.
På senare tid har en annan (sckundär) typ av exploateringsavtal blivit allt
vanligare. Kommunen är i dessa fall ägare till markområdet och infordrar
anbud på områdets bebyggande. Den exploatör som efter bedömning av inkomna förslag anses böra komma i fråga för uppdraget, får genom avtalet överta den kommunägda marken, genomföra exploateringen och därefter överlämna till kommunen de anläggningar, gator, vägar, ledningar m. m. som skall betjäna området. Denna typ av avtal benämns ibland ”markupplåtelseavtal”. Markupplåtelsen sker många gånger efter upphandling genom anbudskonkurrens i kommunens regi. Upplåtelsen kan även ske till en viss producent utan föregående upphandling, varefter byggnadsarbetena upphandlas i konkurrens. Avtalen innehåller ofta bestämmelser med syfte att reglera förhållandet mellan exploatör och kommande köpare.
Fastighetsrättsliga genomförandemedel
Tekniken med exploateringsavtal förutsätter i praktiken att marken är i en eller ett fåtal exploatörers hand. Är äganderätten mer splittrad ger lagstiftningen f.n. endast i vissa avseenden eller i vissa fall möjligheter att underlätta ett samordnat plangenomförande. Med stöd av fastighetsbildningslagen kan sålunda fastighetsindelningen bringas i överensstämmelse med planen. Fastighetsbildningslagen är uppbyggd så att sådana åtgärder skall kunna genomföras oberoende av om de berörda fastighetsägarna kommer överens eller inte. Vissa regler hindrar dock alltför omfattande förändringar. I endast två fall kan fastighetsreglering innefatta fullständig inlösen av fastighet. Inlösen kan således ske dels för att genomföra en fastställd tomtindelning, dels för att genom fastighetsreglering åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet när området omfattar mark till ett flertal fastigheter med skilda ägare.
Genom anläggningslagen kan anläggningar, som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter, inrättas som gemensamhetsanläggningar. Liksom fastighetsbildningslagen är anläggningslagen uppbyggd på det sättet, att sådana gemensamma anläggningar som är nödvändiga för att genomföra en plan kan inrättas i princip oberoende av om de berörda fastighetsägarna kommer överens eller inte.
Såväl byggnadsnämnden som en fastighetsägare kan ta initiativ till åtgärder enligt fastighetsbildningslagen eller anläggningslagen för att genomföra en plan.
Sammanfattningsvis kan således sägas att det för att genomföra en plan i princip krävs aktiva insatser av markägarna inom planområdet. Gällande ordning erbjuder endast begränsade möjligheter att få till stånd samordnade aktiva insatser inom planområdet där äganderätten är uppdelad på flera olika händer. Det kan därför vara svårt att inom sådana områden få till stånd exploateringsavtal och fastighetsbildningslagstiftningen ger inte tillräckligt stöd för en samordning. I sådana fall fordras således i praktiken att kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet genom förvärv av marken eller åstadkommande av exploateringsavtal.
Fördelning av ökat markvärde till följd av plan
En annan olägenhet som uppkommer vid tätortsutbyggnad gäller fördelningen mellan fastighetsägarna av markens värdehöjning. När en detaljplan fastställs medför det nämligen normalt en värdehöjning inom det planlagda området. Värdehöjningen motsvarar bl. a. värdet av den genom planen tillkommande rätten till bebyggelse. Är fastighetsindelningen splittrad inom området, ligger det i sakens natur att detta värde ofta blir ojämnt fördelat mellan fastighetsägarna, eftersom värdehöjningens storlek i hög grad beror på storleken eller arten av den rätt till bebyggelse som de olika fastigheterna tilldelas enligt planen. Fastigheter som inte får sådan rätt, t.ex. genom att de läggs ut som allmän plats, får inte alls någon värdehöjning.
Skall fastigheter eller fastighetsdelar inlösas enligt byggnadslagen eller förvärvas enligt expropriationslagen åstadkoms inte heller någon fördelning av en detaljplans värdeutfall på de berörda fastighetsägarna.
Vid fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen finns däremot ett system för viss värdeutjämning. Fastighetsbildningslagens system medför dock vissa svårigheter att åstadkomma en utjämning av en detaljplans värdeutfall. Svårigheterna bottnar i att fastighetsbildningslagens tilldelningsregler i princip förutsätter att en fastighets användningssätt inte förändras, medan en detaljplan oftast leder till en förändrad användning av de berörda fastigheterna. Vid den värdering, s.k. likvidvärdering, som sker i samband med marköverföringar för att bestämma fastigheternas ersättning efter det att en ny eller ändrad plan fastställts, tvingas man beakta den fördelning av rätten till bebyggelse som planen inneburit. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall och en fastighet som inte fått någon rätt till bebyggelse får inte del av värdeutfallet.
Vid en planläggning skall enligt 4 § byggnadslagen såväl allmänna som enskilda intressen tillbörligen beaktas. Att det således saknas medel för värdeutjämning mellan fastigheter som berörs av en detaljplan utgör en betydande olägenhet i planläggningsarbetet. Från allmän synpunkt angelägna planlösningar, som skulle innebära ett ojämnt värdeutfall, kommer ofta inte till stånd. Ibland är det med hänsyn härtill mycket svårt att över huvud taget få till stånd en planläggning av någorlunda rimlig kvalitet av områden med flera ägare. Å andra sidan händer det inte sällan att planlösningar ger värdeutfall som från fastighetsägarnas synpunkt framstår som helt slumpartat.
2 Tidigare behandling av frågan om exploateringssamverkan
Såväl frågan om en samordning vid plangenomförande av enskilda intressen som frågan om värdeutjämning inom ett planområde har varit föremål för debatt under lång tid.
Under mitten av 1960-talet aktualiserades dessa frågor med avseende på frågan om samverkan mellan fastigheter för utvinning av sten och grus. I samband med behandlingen av naturvårdsutredningens förslag till naturvårdslag begärde riksdagen en utredning om möjligheterna att införa cen lagstiftning om grussamfälligheter (L3U 1964:41 s. 93, rskr 1964:371). Frågan har därefter tagits upp i flera motioner under slutet av 1960- och början av 1970-talet. Ett förslag till lagstiftning om täktsamverkan lämnades av grustäktskommittén i betänkandet (SOU 1972:46) Landskapsvård genom täktsamverkan. Förslaget ledde inte till någon lagstiftning. Frågan togs senare upp av naturvårdskommittén som i betänkandet (SOU 1979:14) Naturvård och täktverksamhet lade fram ett förslag till lagstiftning om täktsamverkan.
Frågan om värdeutjämning mellan fastigheter vid detaljplanläggning behandlades av expropriationsutredningen (SOU 1969:50 och 51) som föreslog särskilda regler om värdeutjämningsexpropriation. En allmän uppfattning den gången bland remissinstanserna var att syftet med expropriationsutredningens förslag var gott men att utredningens förslag var behäftat med sådana brister att det inte borde genomföras. Föredragande statsrådet ansåg att cn grundläggande svaghet i utredningens förslag var att utjämningen avsågs åstadkommas genom att kommunen löste in mark, fastän det var fråga om mark som kommunen inte önskade förvärva. Statsrådet uttalade vidare att mycket i och för sig talade för behovet av ett värdeutjämningsinstitut i samband med planläggning men att det fanns anledning att överväga om inte frågan borde lösas efter andra vägar än dem utredningen följt. Frågan överlämnades till bygglagutredningen för fortsatt utredning.
I principbetänkandet (SOU 1974:21) Markanvändning och byggande uttalade sig bygglagutredningen för en lagreglering av någon typ av exploateringssamfälligheter. Utredningens förslag innebar bl.a. att det i alla kommuner skulle finnas en kommunplan som omfattade kommunens hela område. I kommunplanen kunde, framhöll utredningen, göras den bedömningen att ett område borde tas i anspråk för en viss exploatering utan att kommunerna alltid var intresserade av att expropriera marken och svara för utbyggnaden. Samtidigt kunde förhållandena vara sådana att marken var splittrad på flera ägare, vilket försvårade möjligheterna att träffa exploateringsavtal. Bl.a. i ett sådant läge borde enligt utredningen i en kommunplan kunna föreskrivas att områdets fortsatta planläggning skulle vara beroende av att de skilda ägarintressena samlades på en hand eller att en exploateringssamfällighet bildades.
Infördes regler om exploateringssamfälligheter syntes enligt bygglagutredningen behovet av att vid sidan av dessa ha särskilda regler om värdeutjämning falla bort.
Remissvaren över bygglagutredningens betänkande har publicerats i en sammanställning (SOU 1975:17). Utredningens principförslag om exploateringssamverkan fick i stort sett ett gynnsamt mottagande (se s. 68-71). 7 Riksdagen 1985/86. I saml. Nr 2
3¶Utredningsförslaget
PBL-utredningen har i betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag föreslagit regler om exploateringssamverkan. Syftet med förslaget är i första hand att tillhandahålla effektiva genomförandemedel, vilket i sin tur bör underlätta planeringen. Vidare avser förslaget rent allmänt att ta till vara det intresse och den vilja till ansvar som finns bland fastighetsägare och andra inom befintliga bebyggelsemiljöer att förnya och förbättra miljön. Detta är enligt utredningen många gånger en avgörande förutsättning för att förändringar över huvud taget skall kunna åstadkommas i sådana områden.
Bestämmelserna om exploateringssamverkan bör enligt utredningen inte begränsas till endast vissa angivna bebyggelsesituationer. Sådan samverkan bör kunna användas också för att t.ex. underlätta förnyelse med förtätning av bebyggelsen i befintliga bebyggelsemiljöer, för sanering, för nyexploatering både för helårsbebyggelse i och utanför tätorter och för fritidsbebyggelse av olika koncentrationer. Exploateringssamverkan bör vidare kunna syfta till att fördela den bebyggbara marken på de deltagande fastigheterna eller till att gemensamt försälja mark för bebyggelse.
Den lösning för den lagtekniska regleringen av exploateringssamverkan som utredningen har valt innebär dels att en grundläggande regel om exploateringssamverkan tas in i förslaget till den nya plan- och bygglagen, dels att anläggningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter utnyttjas för att reglera den samfällighet som skall ombesörja de olika gemensamma göromålen och dels att fastighetsbildningslagen utnyttjas för att reglera de marköverföringar som behövs mellan fastigheterna inom samverkansområdet. Utredningen har således föreslagit kompletterande regler i anläggningslagen, lagen om förvaltning av samfälligheter och fastighetsbildningslagen.
Förfarandet enligt PBL-förslaget förutsätter att kommunen genom ett markförordnande tar ställning till om exploateringssamverkan skall få ske och vilka fastigheter som skall ha rätt att delta i företaget. Avgränsningen av området skall ske från planmässiga principer. Markförordnande är ett helt nytt institut som har vissa likheter med dagens generalplan.
Byggnadsnämnden eller fastighetsägare kan ta initiativ till en exploateringsförrättning, som enligt förslaget skall handläggas av fastighetsbildningsmyndigheten. Fastighet inom det område som kommunen avgränsat i markförordnandet har rätt men inte skyldighet att delta i samfälligheten. Vidare föreslås i betänkandet att båtnads- och opinionsvillkor skall prövas innan fastighetsbildningsmyndigheten kan meddela ett exploateringsbeslut. Båtnadsvillkoret innebär ett krav på att fördelarna av exploateringen skall överstiga de kostnader som exploateringen medför. Opinionsvillkoret innebär att exploateringssamverkan inte får komma till stånd om ägaren till de fastigheter som skall delta i samverkan och hyresgästerna i sådana
det. Vid prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av åtgärden. Om behovet av exploateringssamverkan är synnerligen angeläget gäller inte opinionsvillkoret.
PBL-förslaget förutsätter vidare att en samfällighetsförening genomför företaget och fördelar avkastningen enligt de andelstal som gäller i samfälligheten. Avkastningen kan fördelas antingen genom en ändring av fastighetsindelningen så att fastigheterna får bebyggbar mark i enlighet med sina andelstal eller genom att samfälligheten genomför hela exploateringen och därefter fördelar avkastningen i pengar. En tredje möjlighet är att ingen ändring sker i fastighetsindelningen utan att planens värdeutfall på de olika fastigheterna utjämnas med pengar genom särskilda exploateringsavgifter.
Genom de ändringar utredningen har föreslagit i fastighetsbildningslagen skall det bli möjligt att ta i anspråk mark som behövs för exploateringen från både fastigheter som deltar i samfälligheten och sådana vars ägare avböjt att delta. Om det är nödvändigt, kan marken inlösas sedan fastighetsplan enligt bestämmelserna i plan- och bygglagen har upprättats. Genom fastighetsreglering kan också bebyggbar mark fördelas bland de delägande fastigheterna i förhållande till andelstaten. För värdering av den mark som blir föremål för fastighetsreglering har föreslagits en särskild regel som innebär, att ersättningen skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra. Syftet med denna bestämmelse är att värdehöjningen skall bli förbehållen de fastigheter som deltar i exploateringssamverkan och som bidrar till att göra exploateringen möjlig.
4 PBL-utredningens lagförslag vad avser exploateringssamverkan 4.1 Utdrag ur förslag till plan- och bygglag
Härigenom föreskrivs följande.
9 kap. Detaljplan
I en detaljplan kan föreskrivas att bygglov inte får lämnas till åtgärder som utgör förändrad markanvändning, förrän en viss trafik-, vatten- eller avloppsanläggning har kommit till stånd eller en viss byggnad eller byggnadsdel har rivits eller fått en viss annan användning.
Om en detaljplan är avsedd att genomföras genom exploateringssamverkan enligt 11 kap. 22§ och om en exploateringssamfällighet finns vid tidpunkten för detaljplanens antagande, skall i planen anges att bygglov som avser förändrad markanvändning inte får meddelas i fråga om sådana fastigheter inom planen som inte ingår i exploateringssamfälligheten. Detta
Prop. 1985/86: 2 100
villkor skall gälla under den genomförandetid som bestäms enligt 17 § eller, om samfälligheten upphör före utgången av denna tid, så länge som samfälligheten består.
11 kap. Vissa frågor om plangenomförande
Avstående av mark m. m.
Om en detaljplan antas för ett område som är i en ägares hand, får länsstyrelsen förordna att ett markområde, som skall användas för något annat än enskilt bebyggande, skall överlåtas till kommunen eller överlåtas eller upplåtas till någon annan huvudman utan ersättning. Ansökan om ett sådant förordnande skall göras samtidigt som kommunen överlämnar handlingar om den antagna planen till länsstyrelsen enligt 9 kap. 27 § andra stycket.
Ett förordnande får meddelas endast om det kan anses skäligt med hänsyn till den nytta ägaren kan väntas få av att planen genomförs och till övriga omständigheter. Den mark som förordnandet avser skall anges till läge och gränser.
När en fråga har väckts om ett förordnande, skall byggnadsnämnden genast anmäla det till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Överlåtelse av mark som sker efter det att en sådan anmälan har gjorts utgör inte hinder mot att marken skall avstås eller upplåtas.
Ändras detaljplanen får länsstyrelsen, om det finns synnerliga skäl, förordna att mark som har överlåtits enligt första stycket skall bytas ut mot någon annan mark, om det kan ske utan olägenhet för ägaren.
17§
Den som har avstått ett markområde enligt 168 skall frigöra det från inteckning och annan särskild rätt som gäller i området. Kan detta inte ske är han skyldig att hålla kommunen skadeslös.
Om det på området, när det avträds, finns byggnader, stängsel, växande skog, planteringar eller något annat som kan hänföras till den fasta egendomen, skall ersättning betalas för detta.
18§
I ett förordnande som avses i 16 8 får länsstyrelsen, om det anses skäligt, på kommunens begäran föreskriva att områdets ägare skall vara skyldig att bekosta anläggande av gator och vägar samt anordningar för vattenförsörjning och avlopp inom området.
Vad som sägs om ägare i 16—18§§ skall gälla även beträffande en exploateringssamfällighet enligt 56 § anläggningslagen (1973:1149).
Prop. 1985/86: 2 101
22§
I ett markförordnande får meddelas bestämmelser om exploateringssamverkan enligt 56§ anläggningslagen (1973:1147) för ett område, om det är angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av samlad bebyggelse eller för att ett planmässigt byggande skall främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak. Förutsättningen för ett sådant förordnande är vidare att området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvåras. Inom ett område med detaljplan får ett markförordnande inte meddelas förrän genomförandetiden för planen har gått ut.
I ett markförordnande enligt första stycket skall anges den tid inom vilken en exploateringssamfällighet enligt förordnandet skall bildas och en detaljplan avseende exploateringen antas. Denna tid får bestämmas till högst tre år. Har någon exploateringssamfällighet inte kommit till stånd eller detaljplan inte antagits inom den angivna tiden förfaller markförordnandet.
Anm. Bestämmelser om markförordnande ges i 10 kap. 1--8 §§. Markförordnande är ett nytt institut som har vissa likheter med en fastställd generalplan och utomplansbestämmelser. Förutom beslut om exploateringssamverkan mellan fastighetsägare avses enligt förslaget ett markförordnande kunna innehålla föreskrifter om att ett område skall bevaras på ett visst sätt eller att åtgärder inte får vidtas som försvårar att mark senare används för en allmän anläggning. Genom ett markförordnande avses vidare tillståndsplikt enligt förslaget kunna utvidgas eller inskränkas, byggnadsreglerande bestämmelser kunna införas o. d.
4.2¶Förslag till Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970: 988)!
Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970: 988)
dels att (3 kap. 2 och 3 §§, 4 kap. 25 §), 5 kap. 3, 4 och 8 §§, (7 kap. 4§), 8 kap. 4 och 5§§, (14 kap. 1§, 15 kap. 5 och 8§§) skall ha nedan angivna lydelse,
dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, (4 kap. 10a§) och 5 kap. 9a§, av nedan angivna lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
5 kap.
3§
Rätt att påkalla fastighetsreglering Rätt att påkalla fastighetsreglering tillkommer ägare av fastighet som = tillkommer ägare av fastighet som beröres av regleringen. beröres av regleringen och byggnads-
nämnden. !' Anm. De av utredningen föreslagna ändringarna som inte berör reglerna om exploateringssamverkan har satts inom parentes. ? Lagen omtryckt 1971: 1035.
Prop. 1985/86: 2 102
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren begära sådan fastighetsreglering varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas. Byggnadsnämnd får begära fastighetsreglering som avser område där tätbebyggelse föreligger eller är att vänta.
Länsstyrelsen kan påkalla fastighetsreglering som länsstyrelsen finner vara
av större betydelse från allmän synpunkt. Exploateringssamfällighet får begära fastighetsreglering som syftar till att genomföra — exploateringssamverkan enligt 56 § anläggningslagen
(1973:1149).
48 Fastighetsreglering får ske, under förutsättning att lämpligare fastighets-
indelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen
medför. Åtgärden är dock ej tillåten, om den skulle väsentligt försvåra eller fördyra
en mer omfattande reglering som behövs och som kan väntas inom en nära
framtid.
Fastighetsreglering får utan hinder av första och andra styckena och 5 § ske för att genomföra exploateringssamverkan enligt 56 § anläggningslagen (1973:1149). Regleringen skall ges den omfattning som behövs för att detta syvfie skall nås.
88 Vid fastighetsregleringen iakttages att varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före
regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Fastigheten får icke ändras så, att dess graderingsvärde minskas väsentligt
eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren.
Vad som sålunda föreskrivits utgör icke hinder mot förordnande enligt 8 kap. att fastighet eller del därav skall avstås genom inlösen. När fastighetsreglering syftar till att fördela avkastningen i en exploateringssamfällighet enligt 56 § anlägg-
ningslagen (1973:1149) skall regle-
ringen ske utan hänsyn till första stycket första meningen och vad som i
Prop. 1985/86: 2 103
Nuvarande lvdelse Föreslagen Ivdelse
andra meningen sägs om ökning av graderingsvärde. Sådan reglering skall ske så, att de deltagande fastigheterna påförs mark avsedd för enskilt bebyg-
gande i förhållande till de andelstal
som har fastställts enligt 61 § anläggningslagen. Kan den mark som enligt detaljplanen är avsedd för enskilt bebyggande inte fördelas jämnt mellan de deltagande fastigheterna enligt andelstalen skall skillnaderna utjämnas i pengar.
När fastiehetsreslering sker som ett led i genomförandet av exploateringssamverkan enliet 56 + anläggningslagen (1973:1149) gäller inte reglerna i 9-12 &$ deta kapitel.
Ersättningen för mark som avstds inom ett område med exploateringssamfällighet skall bestämmas med utgångspunkt i marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.
I övrigt tillämpas expropriatuionslagen (1972:719) vid bestämmandet av ersättningen.
8 kap.
4§
För att bringa fasughertsindelningen i överensstämmelse med fastighetsplan får fastighetsreglering genomföras utan hinder av 5 kap. 7& och 1-3 §§ detta kap.
Prop. 1985/86: 2 104
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Tillhör enligt tomtindelning särskil- Tillhör enligt en fastighetsplan delar da delar av tomt olika ägare, får ägare av en föreslagen fastighet olika ägare av sådan tomidel på begäran lösa och yrkas inlösen av flera, äger den
dterstoden av tomten utan hinder av företräde vars del vid uppskattning
de inskränkningar beträffande inlösen åsättes största värdet. Åsätts delarna
som framgår av 5 kap. 7§ och av lika värde, äger den företräde som
1-3 §§ i detta kapitel. Yrkas inlösen av först yrkat inlösen. Om ändringar i
flera, äger den förewräde vars tomtdel fastighetsindelningen samtidigt ge-
vid uppskattning åsättes största vär- nomförs med tillämpning av 5 kap.,
det. Åsättes tomtdelarna lika värde, skall dessa beaktas vid uppskattäger den företräde som först yrkat ningen. inlösen. Om ändringar i fastighetsin- Finns en exploateringssamfällighet
delningen samtidigt genomföres med enligt 56 § anläggningslagen (1973: ullämpning av 5 kap., skall dessa 1149) gäller inte andra stycket under beaktas vid uppskattningen. detaljplanens genomförandetid. Ex-
ploateringssamfälligheten får utan
hinder av 5 kap. 7§ och 1-3 §§ detta
kap. inom ett område med fastighets-
plan inlösa sådan mark som behövs för
att genomföra en fördelning enligt 5
kap. 8 § andra stycket.
5§
Ägare av fastighet som inlöses är berättigad till ersättning motsvarande
fastighetens marknadsvärde. Inlöses del av fastighet, skall intrångsersättning utgå med belopp motsvarande den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom åtgärden. Uppkommer eljest genom inlösen skada för ägaren, skall också sådan skada ersättas.
Har sedan fastighetsreglering sökts kostnad nedlagts på fasuigheten i uppenbar avsikt att höja ersättningen, skall den därigenom uppkomna ökningen av fastighetens värde icke beaktas vid ersättningens bestämmande.
Vid en dtgärd som utgör ett led i
genomförandet av exploateringssam-
verkan enligt 56 § anläggningslagen
(1973:1149) bestäms ersättningen en-
ligt reglerna i 5 kap. 9as.
I. Denna lag träder i kraft den I januari 1985.
2. Äldre bestämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före ikraftträdandet.
> Senaste lydelse 1971: 917.
4.3¶Förslag till Lag om ändring i anläggningslagen (1973: 1149)
Härigenom föreskrivs i fråga om anläggningslagen (1973: 1149)
(dels att 23§ skall upphävas), dels att 1, (6, 9, 10), 18§§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas tolv nya paragrafer, 56-67 §§. och närmast före
56 § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen Ivdelse
18?
Enligt denna lag kan inrättas anläggning som är gemensam för flera
fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem (gemensamhetsanläggning). Fråga om gemensamhetsanläggning prövas vid förrättning.
I den utsträckning som följer av
60744 tillämpas lagen också på
samverkan mellan flera fastigheter för
utnyttjande av mark för bebyggelse
eller törnyvelse av bebyggelse (exploa-
teringssamverkan).
Kan enligt bestämmelserna i annan författning än fastighetsbildningslagen
(1970:988) fråga om inrättande av anläggning gemensamt för flera fastigheter prövas av domstol eller annan myndighet, gäller ej denna lag. Ej heller gäller lagen allmän vatten- och avloppsanläggning eller allmän fjärrvärmeanlägg-
ning.
188?
Rätt att påkalla förrättning enligt Rätt att påkalla förrättning enligt
denna lag tillkommer ägare av fas- denna lag tillkommer ägare av fastigtighet, som avses skola deltaga i an- het, som avses skola deltaga i anläggläggningen, byggnadsnämnden och ningen, byggnadsnämnden, exploahyresgästorganisation. teringssamfällighet och hyresgästor-
ganisation.
Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.
Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av
förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.
Anm. De av utredningen föreslagna ändringarna som inte berör reglerna om exploateringssamverkan har satts inom parentes. ? Senaste lydelse 1976: 843. 3 Senaste lydelse 1974: 822.
Prop. 1985/86: 2 106
Nuvarande lydelse Föreslagen Ivdelse
in on Pc
Exploateringssamverkan får inom ett område (samverkansområde) anordnas mellan fastigheter när kommunen i ett markförordnande har meddelat beslut enliet II kap. 228 plan- och bygglagen (0000:000).
De fastigheter som deltar i exploateringssamverkan utgör en samfällivher i allt som rör företaget (exploateringssamtälligheten). Delaktighet i en exploateringssamfällighet är förenad med ävanderätten till varje särskild fasuvhet.
57 §
Avböjer ägaren av en fastighet, till vilken hör mark inom exploateringsområdet. att delta i exploateringssam- Jälligheten, får fasticheten inte anslutas till samfälligheten.
58 §
Exploateringssamfällighet får bildas endast om fördelarna av exploateringen överstiger de kostmader som exploateringen medför.
59 8
Avkastningen av exploateringsverksamheten skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna — genom marköverföring om inte fördelning i pengar är mer ändamålsenligt.
60§ .
För överföring av mark mellan fastigheter som deltar i en exploateringssamverkan och tör överföring av mark till exploateringssamfälligheten tillämpas tastighersbildningslagen (1970:98&).
618 Kostnaden för och avkastningen av exploateringsverksamheten fördelas
Prop. 1985/86: 2 107
Nuvarande lIvdelse Föreslagen Ivdelse
mellan ägarna till de fastigheter som
ingår i samfälligheten efter andelstal,
som bestäms vid förrättningen. Andelstalen skall bestämmas efter vad
som är skäligt med hänsyn främst till
marknadsvärdet av den del av fastigheten som berörs av exploateringsverksamheten. Därvid skall bortses från inverkan av den detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.
Fastighetsägare skall i förekom-
mande fall berala exploatermgsovgift till exploateringssamfälligheten. Grunderna för beräkning av exploateringsavgiften skall bestämmas vid förrättningen.
628 Vid förrättningen skall fastställas det totala belopp för vilket den samfällighetsförening som förvaltar exploateringssamfällighet får åtnjuta förmåns-
rätt enligt lagen (1973:1152) om
förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samftäl-
ligheter. Beloppet får inte överstiga
skillnaden mellan områdets värde med hänsyn till den i detaljplanen tillåtna markanvändningen och områdets marknadsvärde med bortseende trån inverkan av planen.
a ww Pr
Fråga om bildande av en exploateringssamtfällighet upptas etter ansökan. Vid förrättningen för exploateringssämverkan får en anläggningsåt-
gärd enligt denna lag eller fastighetsreglering eller en åtgärd enligt 9 kap.
fastiehetsbildningslagen (1970:98&) eller en åtgärd enligt lagen om förvaltning av samfälligheter (1973:1150) vidtas utan särskild ansökan. om åtvärden är av betvdelse för exploateringsåtgärden.
Rätt att påkalla förrättning för
Prop. 1985/86: 2 108
Nuvarande Iydelse Föreslagen lydelse
exploateringssamverkan tillkommer ävare av en fastighet, som avses delta i företaget, och byggnadsnämnden.
64 § Ifråga om exploateringssamverkan tillämpas bestämmelserna om gemensamhetsamnlävgning 1 2-4 och 74w. YTESN 19-214880 29-31 88 och IAN.
oo n Fed Om nägot hinder inte möter mot att en exploateringssamfälligkhetr bildas, skall fastighersbildningsmvadigheten meddela ett exploateringsbeslut. I beslutet skall anges I exploateringens ändamål, omfattning och exploateringens innehåll i övrigt. 2. de tastieheter som skall delta : samfälligheten. 3 principerna för tördelning av avkastningen, 4. behövliga föreskrifter i fråga om exploateringens utförande, XY förmäånsrättsbelopp enligt 625. I bestutet fär också anges bestämmelser om exploateringsavgift enligt 39 S och om andelstal enligt 61.
66 8 Eit exploatermesbeslut får medde las som prelinmnärbeshut. Sådant beslut skall följas av slutligt exploateringsbeslut så snart det är möjtigt. och innan en detaliplan antas. Preliminärbestut får meddelas utan
hinder av att någon bätnadsprövning
enligt S8 &« inte har skett. I preliminärbeshut skall anges I exploateringens ändamdt. 2. de jastieheter som skalt deha i exploateringssamfälligheten. 3. andelstal. Mor preliminärvbestut fär talan nte föras. Beslutet går omedelbart i verkställighet.
Nuvarande tydelse Föreslagen Ivdelse
Exploatermessamfälligheten = upp-
hör avwomaniskt när den samfällis-
hetsförening som förvaltar exploate-
ringssamfälligheten har upplösts entiat
61.8 lagen (1973:1150) om förvaltning
av sumfällivheter.
I. Denna lag träder i kraft den I januar 1985.
2. Äldre bestämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före ikraftträdandet.
4.4¶Förslag till Lag om ändring i lagen (1973: 1150) om förvaltning av
samfälligheter
Härigenom föreskrivs att 4, 20 och 61 &$ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande tvdelse Föreslagen Ivdelse
48 Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning)
eller av en särskilt bildad samfällighetsförening tföreningsförvaltning).
Exploateringssamtällighet. förvaltas
alltid av en samfällighetsförening.
208 Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom au de antager stadgar och utser styrelse.
Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen (1973:1149) fastighetsbildningsmyndigheten eller. om särskild förrättningsman förordnats enligt 4 § sistnämnda lag. denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förrättningen. om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.
Sammanträde skall alltid hållas i
samband med förrättning för bildande
av en exploateringssamfällighet.
Prop. 1985/86: 2 110
Nuvarande tydelse Föreslagen lydelse
615 Samfällighetsförening skall upplösas, när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om räti för fastighetsbildningsmyndigheten att förordna om upplösning av samfällighetsförening finns bestämmelser i anläggningslagen (1973:1149). | En samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet skall upplösas när verksamheten har slutförts och avvecklats eller om exploateringssamfälligheten upphör att bestå.
Denna lag träder i kraft den I januari 1985.
4.5¶Förslag till Lag om ändring i lagen (1973: 1152) om förmånsrätt för
fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av
samfälligheter
Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar
enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande tydelse Föreslagen lydelse
Med samfällighetsförenings fordran på belopp som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtt. följer förmånsrätt enligt 68 1 eller 78 2 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.
I fråga om en samfällighetsförening
som förvaltar en exploateringssamfäl-
lighet gäller förmånsrätten dock inte
större belopp än som har angetts i exploateringsbeslutet.
Denna lag träder i kraft den I januari 1985. -
Prop. 1985/86: 2 111
Bilaga 2
Sammanställning av remissyttrandena över betänkandet (SOU 1979:65, 66) Ny plan- och bygglag i den del de avser exploateringssamverkan
1 Remissinstanser
Följande remissinstanser har i sina yttranden över PBL-utredningens betänkande (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag särskilt kommenterat utredningens överväganden och förslag angående exploateringssamverkan.
Hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge,
universitets- och högskoleämbetet, näringsfrihetsombudsmannen, bostadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, statens institut för
byggnadsforskning, statens planverk, statens lantmäteriverk, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm, länsstyrelserna i
Stockholms, Uppsala, Kronobergs, Kalmar, Kristianstads, Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs, Gävleborgs, Jämtlands och
Norrbottens län, Fastighetsrådens förening, Föreningen för samhällsplanering, Föreningen Sveriges byggnadsnämndssekreterare, Föreningen
Sveriges stadsarkitekter, Göteborgsregionens kommunalförbund, Hyres-
gästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Kooperativa förbundet, Näringslivets byggnadsdelegation, Samfundet för fastighetsvärdering, Stockholms byggmästareförening, Svenska byggnadsentreprenörföreningen, Svenska kommunförbundet, Svenska kommunaltekniska föreningen, Svenska riksbyggen, Sveriges domareförbund, Sveriges
lantmätareförening, Sveriges villaägareförbund, Västra Sveriges byggföre-
tagare, Östergötlands handelskammare samt följande kommuner nämligen
Ale, Bollnäs, Borås, Bromölla, Danderyd, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gotland, Gällivare, Gävle, Göteborg, Halmstad, Haninge, Haparanda, Hedemora, Helsingborg, Härnösand, Jokkmokk, Jönköping, Kalix, Kalmar, Karlsborg, Karlskrona, Karlstad, Kiruna, Kristinehamn, Kävlinge,
Köping, Laholm, Lessebo, Lund, Malmö, Motala, Nacka, Norrköping,
Norrtälje, Nyköping, Nynäshamn, Orust, Osby, Oskarshamn, Partille, Skövde, Sollentuna, Solna, Stockholm, Storuman, Sundsvall, Sunne, Söderhamn, Södertälje, Tyresö, Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Vaxholm, Värmdö, Värnamo, Västervik, Västerås, Åtvidaberg, Älmhult,
Örkelljunga, Östersund och Östra Göinge.
REMISSYTTRANDENA -
2¶Allmänna synpunkter
Ett stort antal remissinstanser tillstyrker att det införs ett regelsystem för exploateringssamverkan mellan fastighetsägare. Till dessa hör bl.a. hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge, bostadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, lantmäteriverket, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Kronobergs, Kalmar, Kristianstads, Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs, Jämtlands och Norrbottens (med tvekan) län, Fastighetsrådens förening, Föreningen för samhällsplanering, Föreningen Sveriges byggnudsnämndssekreterare, Göteborgsregionens kommunalförbund, Kooperativa förbundet, Näringslivets byggnadsdelegation, Svenska byggnadsetreprenörföreningen, Svenska kommunaltekniska föreningen (med tvekan), Sveriges domareförbund, Sveriges villaägareförbund, Östergötlands handelskammare samt ett fyrtiotal kommuner. Av dessa uttalar bostadsstyrelsen:
Genomförandeproblemen inom exempelvis förnyelseområden har ofta berott på splittrad fastighetsindelning och många ägare med olika viljor och möjligheter. Kommunerna har vid förnyelse för att överhuvudtaget kunna åstadkomma något fått bära omfattande kostnader för exploateringsverksamheten, varvid vissa fastighetsägare har kunnat göra väsentliga vinster. Några möjligheter att genom exempelvis avtal styra dessa konsekvenser mot ett rimligare resultat enskilda fastigheter emellan eller gentemot kommunen har inte stått till buds. Detta har i många fall lett till att kommunerna underlåtit att arbeta med planläggning i denna typ av områden. Det i PBL föreslagna genomförandemedlet — exploateringssamverkan — är därför intressant.
Umeå kommun anför:
Inom områden med splittrade ägoförhållanden är det idag svårt att få fram planer såvida inte kommunen går in och frivilligt eller tvångsvis förvärvar fastigheter. Många gånger innebär det en arbetsinsats från kommunens sida som inte står i proportion till det utbyte kommunen får. Det finns därför behov av lagstadgade former där fastighetsägarna gemensamt kan genomföra t. ex. sanering, förtätning och nyexploatering av bebyggelse.
Hovrätten över Skåne och Blekinge anför:
Även om hovrätten har sina betänkligheter mot att tynga lagstiftningen med det krångliga regelsystem som här är i fråga anser hovrätten således att systemets införande kan försvaras.
Följande instanser avstyrker eller är tveksamma till att det införs regler om exploateringssamverkan nämligen statens institut för byggnads-
Prop. 1985/86: 2 113
forskning, statens planverk, länsstyrelsen i Gävleborgs län, Samfundet för fastighetsvärdering, Svenska kommunförbundet, Västra Sveriges byggföretagare, samt Norrköpings, Nynäshamns, Sundsvalls, Södertälje, Tvresö, Västerviks och Älmhults kommuner.
Svenska kommunförbundet:
En nyhet i PBL-förslaget är reglerna om exploateringssamverkan. Systemet framstår som komplicerat och styrelsen är inte övertygad om att det motsvaras av ett tillräckligt stort behov. Det kan ifrågasättas om inte slopandet av de eviga byggrätterna kommer att öka benägenheten till den typ av samverkan som utredningen föreslår. Styrelsen föreslår ytterligare överväganden i frågan med inriktningen att på annat sätt (t. ex. avtalsvägen) tillgodose behovet av samverkan fastighetsägarna emellan.
Norrköpings kommun:
Institutet exploateringssamverkan bygger på frivilliga överenskommelser mellan berörda fastighetsägare, och det synes därför tveksamt om institutet kan medföra några väsentligt utökade möjligheter till samverkan i jämförelse med vad nuvarande anläggningslag erbjuder.
Statens planverk anför bl. a. att "konstruktionen med samverkanstvång genom markförordnande är en kraftig förflyttning av gränsen mellan allmänt och enskilt”. Vidare anser planverket att utformningen av förslaget till exploateringssamverkan riskerar ”att ge yrkesmässigt arbetande markköpare för starkt försteg framför markägare med mindre resurser”.
Statens institut för byggnadsforskning befarar att de villkor som gäller för att bilda en exploateringssamfällighet och svårigheterna att åstadkomma en fördelning av kostnader och avkastning som kan accepteras av alla inblandade parter kan medföra att exploateringssamverkan inte kommer att användas i någon större usträckning.
Åtskilliga remissinstanser anser att det är svårt att bedöma effekterna av de föreslagna reglerna om exploateringssamverkan. Det gäller även flera av de instanser som tillstyrkt att reglerna införs. Bl.a. följande remissinstanser anser att de föreslagna reglerna är svårbedömda. Länsstyrelserna i Stockholms, Hallands och Gävleborgs län, Föreningens Sveriges byggnadsnämndssekreterare, Svenska kommunal-tekniska föreningen, Ale, Danderyds (en minoritet), Falu (en minoritet), Gävle, Härnösands (en minoritet), Jönköpings, Kalix, Kalmar, Lunds (en minoritet), Malmö, Sollentuna, Skövde, Täby och Västerås kommuner.
Svenska kommunal-tekniska föreningen anför:
Effekten av det helt nya systemet med bestämmelser om exploateringssamverkan, som kan införas genom ett ev. markförordnande, är svär att bedöma. Fördelen med det nya systemet jämfört med de avtal som i dag kan träffas kan vara att de deltagande fastigheternas rättigheter och skyldigheter blir bättre klarlagda och dokumenterade. 8 Riksdagen 19851/86. I saml. Nr 2
Prop. 1985/86: 2 114
Kalix m.fl. kommuner uttalar:
Förslaget innehåller också andra bestämmelser som berör stadsförnyelse, t.ex. exploateringssamverkan i områden med många fastighetsägare. Alla dessa förslag är svåra att bedöma effekten av. De behöver därför noggrant granskas med utgångspunkt från den kommunala praktiken.
Flera instanser anser att de föreslagna reglerna är komplicerade och svåröverskådliga. Länsstyrelsen i Göteborgs- och Bohus län anför t. ex.:
Regelsystemet för exploateringssamverkan har förts in i PBL för att ge ett alternativ till exploatering i kommunal eller enskild regi, och torde kunna komma till användning i vissa speciella situationer. Regelsystemet är emellertid så komplicerat och processen så svåröverskådlig för inblandade parter att det kan befaras att förslaget i denna del torde få ganska liten praktisk användning.
TI huvudsak liknande synpunkter framförs av bl.a. hovrätten för Nedre Norrland, näringsfrihetsombudsmannen, länsstyrelserna i Stockholms och Kronobergs län, Göteborgsregionens kommunalförbund, Svenska byggnadsentreprenörföreningen, Svenska kommunförbundet, Sveriges villaägareförbund samt Ale (en minoritet), Halmstads, Malmö, Partille, Söderhamns, och Östersunds kommuner.
Frågan om exploateringssamverkan bör enligt några remissinstanser utredas ytterligare. Till dessa hör bl.a. hovrätten för Nedre Norrland, universitets- och högskoleämbetet (Stockholms universitet, juridiska fakulteten), länsstyrelserna i Kronobergs och Gävleborgs län, Näringslivets byggnadsdelegation, Stockholms byggmästareförening, Svenska kommunförbundet, Västra Sveriges byggföretagare samt Ale, Bollnäs, Danderyds (en minoritet), Falu (en minoritet), Gällivare, Haparanda, Helsingborgs, Härnösands (en minoritet), Jokkmokks, Kalix, Kiruna, Kävlinge, Lunds (en minoritet), Malmö och Värmdö (en minoritet) kommuner.
Universitets- och högskoleämbetet anför:
Föreskrifterna är rätt detaljerade men motiven är trots detta ganska kortfattade. Fakultetsnämnden anser att föreskrifter om exploateringssamverkan aktualiserar så komplicerade civil- och förvaltningsrättsliga problem. att frågan bör bli föremål för ytterligare utredning.
Kiruna m.fl. kommuner uttalar:
Om markförordnande meddelas och detaljplan antas har kommunen visserligen möjlighet att få till stånd en exploateringssamfällighet genom byggnadsnämndens initiativ men någon garanti för ett effektivt plangenomförande finns ändock inte.
Det kan konstateras att de föreslagna reglerna om exploateringssamverkan inte fått den allsidiga utformning som varit önskvärd ur kommunal synpunkt.
Några remissinstanser, bl.a. lantmäteriverket, länsstyrelserna i Hal-
lands och Jämtlands län samt Oskarshamns kommmun, föreslår att det genomförs någon form av praktiska försök innan reglerna införs.
Statens institut för byggnadsforskning föreslår att forsknings- och
utredningsinsatser sätts in för att följa tillämpningen.
3¶Behov och användningsområden
Några remissinstanser ställer sig tveksamma till om exploateringssam-
verkan kommer att bli det effektiva plangenomförandet som utredarna tänkt sig. Länsstyrelsen i Gävleborgs län anför t. ex.:
Enligt länsstyrelsens mening har utredningen föreslagit en lagteknisk lösning som tillgodoser fördelningsmålet väl men i övrigt inte kan väntas ge ett tillräckligt effektivt genomförande. Särskilt i tätortsfallet torde kommunens inflytande enligt förslaget vara alltför begränsat. Möjligheterna att expropriera torde vara beskurna lång tid efter ett förordnande om samexploatering. Förslaget synes leda till att kommunen efter initiativ till exploateringssamverkan kan få avstå från ytterligare åtgärder för att påverka
takten i plangenomförandet under en lång följd av år. Detta särskilt som
det är oklart vilka befogenheter kommunen får att i exploateringsavtal ta upp frågor om tidsfrister m. m. för den enskilt bedrivna exploateringen.
Liknande synpunkter framför länsstyrelsen i Norrbottens län samt Gällivare, Haparanda, Jokkmokks, Kalix, Kiruna och Östersunds kommuner. Även Nynäshamns kommun synes vara tveksamt inställd till om exploateringssamverkan blir ett effektivt genomförandemedel.
Näringslivets byggnadsdelegation tror däremot att fastighetssamverkan kan utvecklas till en rationell metod för plangenomförande, särskilt i områden där en stor sakägarkrets berörs. Även Haninge kommun hyser vissa förhoppningar om snabbare planläggning och genomförande genom förslaget om exploateringssamverkan.
Länsstyrelserna i Stockholms, Kalmar och Kristianstads län delar ut-
redningens uppfattning att exploateringssamverkan ökar möjligheterna att
välja goda planläggningsalternativ. När det gäller frågan om i vilka bebyggelsesituationer bestämmelserna om cexploateringssamverkan bör tillämpas framhåller flera remissinstanser att reglerna kommer att få betydelse vid förnyelse och
förtätning av befintliga bebyggelsemiljöcr. Bl.a. byggforskningsrådet anför:
Prop. 1985/86: 2 116
Det är välbekant att förnyelse kombinerad med förtätning hittills haft svårigheter att komma igång. Förhållandet har bl.a. belysts i en serie forskningsobjekt stödda av rådet. Dessa har bl. a. visat att genom lämplig planering och anpassning av den tekniska standarden kan ofta fullgoda och klart ekonomiska lösningar åstadkommas inom äldre områden. Att trots detta verksamheten ännu är ringa har framför allt berott på dels stela kostnadsfördelningsregler mellan kommun och markägare — vilket problem synes vara på väg att lösas i den nya lagstiftningen — dels brist på lämpliga former för samordning planering-plangenomförande och för fastighetsägarnas medverkan och medinflytande. I flertalet undersökta fall har önskemål om sådan medverkan mycket klart framkommit. Bristen på organiserade former för samverkan kommun-markägare har gjort proceduren tung, förhandlingsarbetet svårt och ökat misstron mellan parterna.
Såväl praktisk erfarenhet som forskningsresultat tyder därför entydigt på att ett formaliserat institut som ger fastighetsägarna möjlighet att uppträda samlat, träffa avtal med kommunen och själva medverka i exploateringsprocessen bör införas.
I huvudsak liknande synpunkter framförs av bl.a. länsstyrelserna i Kalmar och Jämtlands län samt Göteborgs, Haninge, Nyköpings, Stockholms och Täby kommuner.
Beträffande användbarheten av exploateringssamverkan vid sanering synes instanserna ha en mer tveksam inställning. Det gäller bl.a. Föreningen för samhällsplanering, Samfundet för fastighetsvärdering och Stockholms kommun. Kommunen framhåller:
Reglerna om exploateringssamverkan är angelägna. De täcker ett behov i synnerhet i förtätningsområdena. Frågan om fastighetssamverkan inom de täta innerstadsområdena kvarstår emellertid, speciellt när det gäller att få till stånd gårdssamverkan där inte alta fastighetsägare är ense. Lagreglerna bör förstärkas på denna punkt.
Stockholms fastighetskontor anför:
Inom stenstadens saneringsområde torde dock bestämmelserna om exploateringssamverkan få mindre betydelse. Nuvarande regler i bostadssaneringslagen och anläggningslagen är i huvudsak tillräckliga. Ett ytterliga-
re tvång torde inte innebära några fördelar. En tänkbar nytta med exploa-
teringssamverkan skulle vara att kommunen får en formell motpart i samband med planarbetet.
Stockholms stadsbyggnadskontor anför:
I Stockholm föreligger behov av ett system för kostnadsutjämning mellan fastigheter i samband med sanering och upprustning av gårdsmiljöer. Den situation som åsyftas är den att det inom ett innerstadskvarter finns ett gårdshus som av olika skäl bör rivas. Avkastningen av byggnaden kan
ofta vara sådan att det för den enskilde fastigheten är ekonomiskt orimligt
med en rivning. För flera fastigheter sammantaget kan dock fördelarna i form av bl. a. bättre miljö tillsammans vara sådana att de överväger kostnaderna för en rivning av gårdshuset.
Prop. 1985/86: 2 117
Exploateringssamverkan skulle därvid i princip kunna tänkas vara en lämplig form för kostnadsutjämning. — — — För ytterligare klargörande av problemställningen bör framhållas att antydd önskvärd rivning av gårdshus endast i vissa fall blir kopplad till gårdssanering av den omfattning att anläggningslagen blir tillämplig. Om anläggningslagen utnyttjas är det heller inte utan vidare självklart att rivning av ett gårdshus kan inräknas i kostnaderna för en gårdssanering och därigenom bli föremål för kostnadsfördelning mellan flera fastighetsägare.
Statens institut för byggnadsforskning och Stockholms kommun anser att exploateringssamverkan kommer att få liten betydelse vid nyexploatering för helårsbebyggelse.
Stockholms kommun anför:
Beträffande genomförande av större nyexploateringar för bostäder och industri saknar exploateringssamverkan betydelse som genomförandeinstrument. I dessa fall krävs så omfattande förändringar i ägandestruktur och fastighetsindelning att i första hand kommunalt och i andra hand enskilt förvärv av samlade markområden krävs för ett ändamålsenligt och planmässigt genomförande.
När det gäller nyexploatering för fritidsbebyggelse tycks dock flera remissinstanser anse att exploateringssamverkan kan komma till användning, bl. a. statens institut för byggnadsforskning, länsstyrelserna i Gävleborgs och Jämtlands län samt Kalmar och Nyköpings kommuner.
Länsstyrelsen i Gävleborgs län:
Länsstyrelsen vill till en början understryka behovet av effektivare genomförandemedel för att utföra exploateringsåtgärder inom områden med splittrat markägande. I tätorterna är svårigheterna framför allt knutna till saneringsområdena, eftersom kommunernas direkta engagemang i markfrågor där i allmänhet är mindre än vid nyexploatering. För fritidsbebyggelsens utveckling, som nästan helt sker på privatägd mark, är en splittrad fastighetsindelning i dag oftast ett avgjort hinder mot att planlägga oberoende av fastighetsförhållandena. Att hitta nya vägar för att underlätta samexploatering är därför angeläget.
4 Syfte och avgränsning av samverkansområdet
Några remissinstanser har tagit upp frågan om vid vilken tidpunkt e xploateringssamverkan skall kunna komma till stånd.
Näringslivets byggnadsdelegation förespråkar en betydligt vidare tillämpning av institutet än vad som föreslås i betänkandet. Delegationen anför närmare:
1 princip har utredningen på detta sätt löst ett fiertal fördelningsproblem vid omreglering av fastighetstillgångar för bebyggelseändamål. Frågan är också, om metoden inte av rättspolitiska skäl borde få en mer konsekvent behandling. Utredningen anser, att man bör nöja sig med markpolitiska bedömningskriterier för tillämpningen. Men inslaget av likabehandling vid omregleringen bör i princip vara något, som sakägare inom ett planområde skall kunna påräkna ex officio (jfr fastighetsbildningslagen, regleringens betydelse för tredjemansintressen, panthavare m.fl.). Från rättspolitisk synpunkt torde det därför te sig motiverat att genomgående använda fastighetssamverkan som genomförandemetod, när ägovidd av någon betydelse tillhör flera sakägare i ett planområde.
Gällivare, Haparanda, Jokkmokks. Kalix och Kiruna kommuner anser att möjligheterna att utfärda ett markförordnande om exploateringssamverkan är betydligt kringskurna.
Statens institut för byggnadsforskning frågar sig vem som avses ta initiativ till exploateringssamverkan via exploateringssamfällighet. Är det avsett att användas av kommunen eller fastighetsägarna, eller av båda? Institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm anser att det bör diskuteras om inte enskilda kan ges ökade möjligheter att ta initiativ till samverkan.
Huddinge kommun anser att samverkan bör kunna användas även inom en del av ett större planområde som avgränsats efter ”planmässiga principer” istället för att två separata detaljplaner skall behöva upprättas för området i fråga.
Lantmäteriverket tar upp frågan om avgränsningen av markförordnandet och anför:
Avgränsningen av markförordnandet får avgörande betydelse för vilka fastigheter som skall delta i exploateringssamverkan och således få del av exploateringsvinsten. I första hand vid fritidsbebyggelse torde det ibland vara olämpligt att anta detaljplan för hela området med markförordnande. Sekundära grönområden, som inte fordrar gemensam skötsel men som ändå har betydelse för exploateringsområdet, kan lämnas utanför detaljplanen. Behövliga restriktioner avseende markägarnas utnyttjande av dessa grönområden kan införas genom ändring av markförordnandet. För att ett markförordnande skall få lämplig avgränsning kan det bli aktuellt att förordnandet meddelas med stöd av en områdesplan och genomförandebeskrivningen som tillhör denna.
Svenska byggnadsentreprenadföreningen, Gotlands och Halmstads kommuner anser att den i betänkandet föreslagna giltighetstiden — högst 3 år — för markförordnandet är för kort.
Prop. 1985/86: 2 119
5 Exploateringssamfällighetens bildande
5.1 Val av regelsystem Flera remissinstanser anser att reglerna om exploateringssamverkan bör gesien särskildlag. Hovrätten för Nedre Norrland anför:
Hovrätten delar ej utredningens uppfattning att reglerna om samfällighetsbildning har sin plats i AL. Det föreligger nämligen en grundläggande skillnad mellan den form av samverkan som i dag regleras i AL och exploateringssamverkan. Samverkan enligt AL förutsätter att ändamålet med samverkan är av stadigvarande betydelse för fastigheterna och syftar till ett bestående förhållande mellan dessa. Exploateringssamverkan är emellertid inriktad på en verksamhet under begränsad tid och kommer huvudsakligen att bli av mera tillfällig natur. En annan betydande olikhet är att samverkan enligt AL utmynnar i anläggningar som skall fylla en servicefunktion åt de samverkande fastigheterna, medan den verksamhet som en exploateringssamfällighet kommer att bedriva är av helt annat slag. Hovrätten vill mot bakgrund härav förorda att i det fortsatta lagstiftningsarbetet övervägs att reglerna om exploateringssamverkan samordnas i en särskild lag.
Liknande synpunkter framför bl.a. länsstyrelserna i Göteborgs- och Bohus samt Jämtlands län, Fastighetsrådens förening, Sveriges domareförbund samt Malmö kommun.
Hovrätten över Skåne och Blekinge förordar att man i det fortsatta lagstiftningsarbetet överväger på vad sätt reglerna om exploateringssamverkan och reglerna om täktsamverkan kan samordnas i en särskild lag.
Länsstyrelsen i Jämtlands län, Näringslivets byggnadsdelegation samt Södertälje kommun (en minoritet) menar att reglerna bör samlas i ett kapiteli PBL.
Statens råd för byggnadsforskning och Umeå kommun anser att det är naturligt att anknyta till anläggningslagens regelsystem. Byggforskningsrådet framhåller dock att vissa alternativa konstruktioner också förefaller möjliga.
Svenska kommunförbundet anser att om reglerna om exploateringssamverkan alls behövs så måste anläggningslagen genomgå en mer omfattande omarbetning än vad som förutsätts i förslaget. Anläggningslagen har kommit till för att reglera samverkan beträffande anläggningar och inte för att reglera verksamheter (exploatering). Även Oskarshamns kommun är inne på liknande tankegångar.
Länsstyrelsen i Stockholms län anser att sambandet mellan reglerna är komplicerat och anför:
Sambandet mellan FBL och AL samt FBL:s regler om exploateringssamverkan och fastighetsplan är ganska komplicerat. Lämpligen bör hän-
visning ske mellan lagarna så att det klart framgår att markägare som avböjer att delta (57 § AL) kan få sin fastighet inlöst om marken behövs för exploateringens genomförande samt att hans mark kommer att ersättas enligt föreslagna 5:9a § FBL.
5.2 Villkor för inrättande av en exploateringssamfällighet
Hovrätten för Nedre Norrland och Fastighetsrådens förening anser att opinionsvillkoret i anläggningstagen behöver stärkas vid exploateringssamverkan.
Fastighetsrådens förening:
Enligt förslaget skall opinionsvillkoret i AL vara uppfyllt. Föreningen ifrågasätter om inte detta villkor behöver stärkas med hänsyn till det stora riskmoment som ligger i en exploateringssamverkan. Detta gäller särskilt i tider av osäker fastighetsmarknad, när måhända efterfrågan kan komma att minska.
Nacka kommun anser att opinionen för samverkan bör ha klarlagts redan när markförordnandet upprättas.
Lantmäteriverket anser att undantagsregeln från opinionsvillkoret i 7§ andra stycket anläggningslagen inte bör gälla vid exploateringssamverkan. Verket anför:
Den möjlighet att besluta om samverkan med bortseende från opinionen som enligt en undantagsregel i 7§ anläggningslagen föreligger i speciellt kvalificerade fall finns det enligt LMV:s uppfattning knappast anledning att utnyttja vid exploateringssamverkan. Det skulle innebära alltför ogynnsamma förutsättningar för samverkan om den måste beslutas mot en helt negativ opinion. Skulle exploateringen vara nödvändig eller mycket angelägen är det i ett sådant läge bättre att kommunen köper upp marken och går in som huvudman.
I fråga om båtnadsvillkoret framhåller statens institut för byggnadsforskning att en förtätning i områden med äldre villa- eller fritidsbebyggelse sällan torde ge fastighetsägarna som kollektiv något överskott.
Borås kommun påpekar att kostnadsansvaret är oklart i fråga om det kalkylunderlag som måste tas fram för att bedöma rimligheten av en exploateringssamverkan. Kommunen undrar vidare vad som händer om man bedömer att underskott uppkommer.
Länsstyrelsen i Malmöhus län anför:
I 22§ i kapitlet anges att vid bildande av exploateringssamfälligheter båtnads- och opinionsvillkoret i anläggningslagen skall gälla. Länsstyrelsen tillstyrker att möjlighet i princip öppnas för bildande av exploateringssamfälligheter på angivet sätt. Emellertid kan övervägas om inte den
Prop. 1985/86: 2 121
planpolitiska bedömning som exempelvis ingår i fastighetsplanens båtnadsvillkor på liknande sätt bör infogas i lagtexten. I normalfallet torde nämligen exploateringssamfälligheten bildas innan såväl detaljplan som fastighetsplan har upprättats. varför planbedömningen måste göras vid själva bildandet av samfälligheten. När exempelvis ett gemensamt parkeringshus för flera fastigheter behöver byggas krävs härvidlag planpolitiska bedömningar som saknar annat planstöd. Stadgande om detta bör infogas i lagtexten.
Enligt Näringslivets byggnadsdelegation skapar opinions- och båtnadsvillkoren vissa problem. Således anser delegationen att samhällsplanering och fastställda planer borde vara tillräckligt underlag från intresseavvägningssynpunkt för exploateringssamverkan, dvs. samma princip som valts i plansammanhang.
5.3 Deltagande i exploateringssamfälligheten
Några remissinstanser anser att det under vissa förutsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis ansluta en fastighetsägare i exploateringssamverkan. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm, Svenska kommunal-tekniska föreningen, Sveriges villaägareför- - bund samt Bollnäs, Eskilstuna, Gävle, Karlskrona, Köpings, Lessebo, Motala, Nacka, Norrtälje, Stockholms, Sundsvalls, Sunne, Södertälje, Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Värnamo och Västerås kommuner. Av dessa anför villaägareförbundet:
Enligt PBL-förslaget skall en fastighetsägare inte kunna tvingas in i företaget för fastighetssamverkan. Förslaget bör övervägas ytterligare. Fastighetsägare, vars mark behöver tas i anspråk för enskilt bebyggande eller allmän plats och som inte vill ingå i samverkan, torde ev. ändå behöva kunna anslutas. Denne fastighetsägare kan då få del av den vinst som påräknas. Genom att sälja den mark, som vid omarronderingen av hans fastighet skall läggas till annan, kan fastighetsägaren då mot ersättning i pengar utträda ur samverkansföretaget. Huruvida en sådan ordning skulle kunna äventyra attraktiviteten med exploateringssamverkan bör bedömas i samband med att förbundets påpekande utreds.
Eskilstuna kommun anför:
Vidare är det en brist att en fastighetsägare inte mot sin vilja kan tvingas in i en exploateringssamverkan, särskilt som det i motiven sägs att avgränsningen av samverkansområdet skall bedömas utifrån planmässiga principer. Om en viss fastighetsägare med ett strategiskt markinnehav avböjer att delta kan hela syftet med ett markförordnande om exploateringssamverkan förfelas.
Prop. 1985/86: 2 122
Länsstyrelsen i Stockholms län anser däremot att det torde vara svårt att ta in regler som tvingar in markägare i samverkan, eftersom det rör sig om exploateringsföretag med vilka alltid ett visst risktagande är förenat.
Hedemora, Kalmar, Lunds och Kristinehamns kommuner anser att om en fastighetsägare avböjer att delta i samverkan bör exploateringssamfälligheten få lösenrätt till den mark som berörs av fastighetsplanen.
Helsingborgs och Sollentuna kommuner menar att kommunen bör få rätt att ta över ansvaret för sådana fastigheter vars ägare avböjt att delta i exploateringssamverkan. Däremot bör enligt Sollentuna kommun inte någon ytterligare ”privat expropriationsrätt” tillskapas.
Angående minsta andel för deltagande i samverkan anför länsstyrelsen i Stockholms län:
Av uttalanden på s. 387 m framgår att fastigheter som berörs av exploatering endast på så sätt att de har andel i samfälld mark inom exploateringsområdet skall kunna delta i samverkan, såvida andelarna i samfällda marken inte har endast obetydligt värde. Tvekan kan uppstå, huruvida fastighet som med sin enskilda mark ingår till bara någon liten del i exploateringsområdet alltid skall ha rätt att delta i samverkan. Motivuttalanden huruvida någon minsta andel skall ställas upp som villkor för deltagande kan vara lämpliga.
5.4 Exploateringsbeslut
Frågan om möjligheten att meddela ett preliminärt exploateringsbeslut bör utredas ytterligare enligt hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge, länsstyrelsen i Kalmar län samt Fastighetsrådens förening. Länsstyrelsen anför:
Många markägare torde vilja avvakta en båtnadskalkyl innan de tar slutlig ställning om deltagande i exploateringssamfälligheten. Det bör finnas mycket speciella skäl att göra exploateringsbeslutet till preliminärfråga om det ej finns möjlighet att göra båtnadsberäkning. Det måste också vara svårare att få en opinion för en exploateringssamfällighet innan man vet hur planen kommer att utformas. Skall man vänta till dess att detaljplanen utställts finns det knappast anledning till detta förfarande. Frågan bör övervägas ytterligare.
Fastighetsrådens förening:
När ett preliminärbeslut meddelats kan en tveksam fastighetsägare avvakta med ett ställningstagande. Lämpligheten av detta bör ytterligare övervägas. Det bör vidare klarläggas hur opinionsmätningen skall ske. Skall en passiv markägare räknas som ”obefintlig” eller som negativ?
Lantmäteriverket anser att en extra avgift bör tas ut av de fastighetsägare som ansluter sig till företaget först vid det slutliga exploateringsbeslutet. Verket anför:
Prop. 1985/86: 2 123
Om en fastighetsägare vid ett preliminärbeslut (66 § AL) avböjt att delta har han ändå möjlighet att vid ett slutligt beslut enligt 65§ AL delta. Eftersom någon båtnadsprövning normalt inte sker till grund för ett preliminärbeslut löper de fastighetsägare som redan då beslutar sig för att delta viss ekonomisk risk. De fastighetsägare som beslutar sig för att delta först då båtnadsprövning skett till grund för ett slutligt exploateringsbeslut löper däremot på detta sätt ingen större ekonomisk risk. Genom detta system torde de flesta försiktiga markägare avvakta med att delta. Detta medför i sin tur att själva tanken bakom ett preliminärbeslut knappast blir uppfylld. Det kan ifrågasättas om dessa fastighetsägare inte borde betala någon form av extra avgift, utöver andelen i de eventuella kostnader som exploateringssamfälligheten haft, för att få möjlighet att inträda först då det är tämligen klart att företaget kommer att gå med vinst.
Lunds kommun påpekar att det bör framgå av beslutet att exploateringssamverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. Kommunen anför:
I samband med exploateringssamverkan torde det bli vanligt att en fastighetsplan utarbetas. Fastighetsplanens utformning kan bli avgörande för bland annat principen för fördelning av avkastningen. Därför bör av exploateringsbeslutet, i förekommande fall, också framgå att exploateringssamverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. Antas en fastighetsplan, som avviker från det förutsatta planförslaget, ges då möjlighet att, i likhet med vid motsvarande förhållande beträffande detaljplan, få till stånd en omprövning av exploateringsbeslutet.
6 Metoder att fördela kostnader och avkastning
Det i betänkandet föreslagna sättet att bestämma an delstalen medför enligt Sveriges lantmätareförening att man erhåller en rättvis grund för fördelning av byggnadsrätten inom exploateringsområdet. Inte heller lantmäteriverket har något att erinra mot det föreslagna sättet att beräkna andelstalen.
Sveriges villägareförbund framhåller särskilt att det för institutets effektivitet är viktigt att enkla och lätthanterliga principer kan tillämpas vid andelstalens beräkning.
Helsingborgs kommun finner att förslaget är oklart när det gäller beräkning av andelstal för berörda fastigheter, värderingsgrunder, beräkning av exploateringsavgifter m. m.
Statens institut för byggnadsforskning framhåller att utredningens tre olika metoder för att fördela kostnader och avkastning efter andelstal förutsätter att fastighetsbildningsmyndighetens mark- och fastighetsvärderingar accepteras av alla inblandade parter. Institutet anser att en utvärdering och uppföljning av denna process är nödvändig.
Läges- och andra fördelar bör i vissa fall beaktas vid andelstalsberäkningen enligt länsstyrelsen i Stockholms län, som anför:
Prop. 1985/86: 2 124
Om man inom ett exploateringsområde har klart olika gynnsamma betingelser för byggande i skilda delar, kan man räkna med att en markägare, som har från läges- eller bebyggbarhetssynpunkt bättre mark, uppfattar det som orättvist att han inte får tillgodoräkna sig detta vid åsättande av andelstal. Det bör övervägas om inte läges- och andra fördelar i vissa fall bör få tillgodoräknas. Vidare bör vid beräkning av andelstal hänsyn tas till särskilda tillgångar, såsom växande skog och grus liksom till negativa faktorer, t. ex. rivningskostnader.
Liknande synpunkter framför lantmäteriverket.
Frågan om vilken metod som bör väljas för fördelning av kostnader och avkastning bör utredas ytterligare anser statens planverk och länsstyrelsen i Stockholms län. Planverket anför:
Omfattningen av dessa reglers tillämpning och effekter blir beroende av metoderna att fördela kostnader och avkastning. Tre metoder att fördela nämns (s. 388) och utredningen föreslår att lagstiftningen skall möjliggöra alla utan några vägledande resonemang om de skilda konsekvenser de har. Detta frågekomplex bör belysas ytterligare. Preferensen för marköverföring leder ofta till krav på betydande kontantinsatser som utestänger många från medverkan.
Länsstyrelserna i Stockholms, Kalmar och Gävleborgs län ifrågasätter det lämpliga i att fördelningen i första hand skall ske genom marköverföring. Ofta torde det vara mer rationellt att fördelningen av avkastningen sker i pengar.
Länsstyrelsen i Kalmar län:
159§ AL anges att avkastningen av exploateringen skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna genom marköverföring om inte fördelning i pengar är mer ändamålsenligt. Detta är huvudregeln. Denna regel ifrågasättes. Det torde vara betydligt mer rationellt, framför allt vid nyexploateringar, att exploateringssamfälligheten ordnar genomförandet från början till slut. Därför borde avkastningen kunna fördelas helt i pengar. Man skulle få ett minst lika rättvist system. Dessutom skulle det kunna undvikas en hel del besvär mot fördelningsprinciperna som fattas vid förrättningen.
Angående två av de föreslagna metoderna för fördelning av kostnader och avkastning anför lantmäteriverket:
Möjligheten att fördela avkastningen genom överföring av bebyggbar mark, som i lagtexten är huvudregel, kan vara en lämplig metod t. ex. inom förnyelseområden eller då få fastigheter berörs. Vid större nyexploateringar torde det vara mest ändamålsenligt att exploateringssamfälligheten sköter genomförandet från början till slut varvid alltså avkastningen fördelas i pengar. På detta sätt uppnås fördelar vid t.ex. marknadsföring och försäljning av tomter. En annan fördel är att tomterna i detta fall blir värderade direkt av marknaden medan det vid fördelning av bebyggbar mark till intressenterna måste ske en värdering inom förrättningens ram.
Prop. 1985/86: 2 125
7 Exploateringssamfällighetens verksamhet
Umeå kommun föreslår att länsstyrelsen får möjlighet att i styrelsen för samfällighetsföreningen utse en samhällsrepresentant med kunskaper inom det aktuella verksamhetsområdet.
Sveriges villaägareförbund anser i stället att den förrättningsman som beslutar om bildande av exploateringssamverkan bör kvarstå som sakkunnig under processen fram till genomförandet med ändringar av fastighetsindelningen m. m.
Borås kommun frågar sig om exploateringssamverkan kan genomföras utan omfattande medverkan från konsulter eller kommun.
Statens planverk anser det vara onödig byråkrati att länsstyrelsen skali kontrollera huruvida exploateringsavtalet fullgjorts innan samfällighetsföreningen upplöses.
7.1 Ekonomiska förhållanden
Samfällighetsföreningens förmånsrätt bör begränsas något i förhållande till utredningens förslag anser bostadsstyrelsen, lantmäteriverket, länsstyrelsen i Kalmar län samt Stockholms kommun.
Bostadsstyrelsen:
En fråga av speciellt intresse för bostadsstyrelsen som långivare är förmånsrättens värde vid exploateringssamfällighet. För att underlätta finansieringen av exploateringen har införts ett system där samfällighetsföreningen har erhållit förmånsrätt i delägarfastighet för fordran som påförts delägaren inom ett år från förfallodagen. Med detta system skall det vara möjligt för kreditgivare att utan övrig säkerhet låna pengar till en samfällighetsförening. Denna förmånsrätt är i princip obegränsad, vilket gör det svårt för en kreditgivare att bedöma förmånsrättens värde vid olika tidpunkter. Det finns fall där bottenlångivare vägrat ställa upp med lån beroende på det osäkra läget. Någon form av begränsning av förmånsrättens värde bör införas för att företaget skall te sig ekonomiskt sunt.
Lunds kommun påpekar att förmånsrätten, för att skydda inteckningshavaren, inte bör gälla förrän beslutet att anta detaljplanen vunnit laga kraft.
Några remissinstanser anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de deltagande fastigheterna. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland som uttalar:
Enligt hovrättens mening bör finansieringen ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i deltagande fastigheter. I vart fall skapar den föreslagna begränsningen 1 62§ AL ett osäkert kreditunderlag eftersom resultatet av exploateringsföretaget i detta stadium av genomförandet är ovisst. I de fall en exploateringssamfällighet bildas innan detaljplan föreligger finns för Övrigt ingen möjlighet att fastställa förmånsrätt enligt 62 § AL.
Statens planverk anför:
Farhågor inger också resonemanget om förmånsrätt (s. 390), som ska begränsas till högst den värdehöjning som en ännu inte antagen detaljplan ger. Om plansystemets rättsgarantier är värda något blir denna inteckningshavarnas säkerhet i samma mån mindre. Det synes vara redigare att göra samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när finansieringen är ordnad utan att delägarnas övriga mark belastats med osäkra belastningar. Möjligheten att beräkna beloppen för förmånsrätt torde ha överskattats eftersom det nog ofta kommer många överraskande extrakostnader.
Näringslivets byggnadsdelegation framför tanken att berörda fastigheter genomgående borde kunna befrias från betalningsansvar och anför bl. a:
En teknisk förbättring borde vidare kunna ske i fråga om behandlingen av fastighetsbelastningar då plangenomförande sker med exploateringssamverkan. Fastighetskrediter mot pantbrev i berörda fastigheter borde genomgående kunna relaxeras, dvs. fastighetsdelen befrias från betalningsansvar för ägovidd, som ingår i planområden på samma sätt som vid expropriation, eventuellt efter nedsättning av fordringsbelopp hos överexekutor etc. Utredningen anvisar här en annan metod, som bygger på tanken att gravationer i princip består och får avlösas på frivillig väg. Med tanke på att nybelåning ändock måste ske av byggnadsfastigheterna, är det mera praktiskt att frigöra dessa från äldre hypotek och utnyttja gravationsfria fastigheter som säkerhet för nybebyggelsen.
8 Detaljplan vid exploateringssamverkan
8.1 Kommunen — exploateringssamfälligheten
Om samverkan kommer till stånd företräds markägarna av en juridisk person. Detta bör enligt länsstyrelsen i Stockholms län vara till fördel t. ex. vid upprättande av exploateringsavtal. Täby kommun är dock tveksam till om man skulle kunna få till stånd exploateringsavtal i någon större omfattning än i dag mot bakgrund av att systemet bygger på frivillighet.
Några instanser anser att kommunen bör ges ett större inflytande över exploateringen. Till dessa hör länsstyrelsen i Norrbottens län som anför:
För att undvika att angelägen förnyelse eller förtätning av bebyggelse, sanering, nyexploatering etc. ska göras alltför beroende och i viss mån styras av enskilda vinstintressen borde enligt länsstyrelsens mening regelsystemet ändras så att kommunen ges en mera aktiv roll. Härigenom skulle exploateringssamverkan kunna bli ett gott alternativ till genomgripande och mycket kapitalkrävande expropriation. Ett ökat kommunalt inflytande kunde exempelvis ta sig uttryck i att kommunen i all exploateringssamverkan skulle ingå som delägare med viss andel och att kommunen fick
Prop: 1985/86:2 127
befogenheter att genomföra exploateringarna om samfällighetens styrelse icke fullföljer fattade beslut.
Liknande synpunkter framför länsstyrelsen i Gävleborgs län.
Sveriges lantmätareförening anser att kommunen bör vara sakägare vid den lantmäteriförrättning där samverkansfrågorna regleras och ges rätt att delta i samexploateringen, förslagsvis efter andelstalen för de fastigheter, vars ägare avböjt ett deltagande. Även Bollnäs och Borås kommuner synes vara av den åsikten att kommunen enligt förslaget har för små möjligheter att påverka exploateringen. Borås kommun efterlyser bl.a. möjlighet för kommunen att ställa krav på att fastigheter bebyggs inom viss tid och att kommunen själv ska utföra anläggningsarbetena för gator och va. Kommunen menar också att exploateringssamverkan kommer att innebära att utjämning av exploateringskostnader mellan skilda områden inte kan göras.
Halmstads kommun ifrågasätter om det inte i anläggningslagen borde införas bestämmelser som möjliggör att vid förrättning ställa krav på standardfrågor för exploateringsanläggningar. Detta skulle enligt kommunen vara önskvärt som komplement i de fall detta ej regleras i exploateringsavtal, t. ex. inom fastighetsplan utanför detaljplanelagt område.
Svenska riksbyggen, Sveriges kommunaljuridiska förening samt Borås och Stockholms kommuner påtalar att de mark- och bostadspolitiska konsekvenserna av förslaget om exploateringssamverkan inte diskuterats i utredningen. Kommunaljuridiska föreningen anför:
Såsom utredningen påpekar förutsätter samverkansinstitutet att bestämmelserna om markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen ändras på så sätt att ett beslut av kommunen om cexploateringssamverkan jämlikt 11 kap. 22§ PBL automatiskt skall ge dispens från markvillkoret vid statlig belåning. Förslaget om exploateringssamverkan inrymmer alltså inte endast tekniska aspekter. I själva verket har frågan om att införa ett sådant institut även mark- och bostadspolitiska samt bostadsekonomiska dimensioner som överhuvud inte blivit belysta eller diskuterade av utredningen.
Borås kommun avstyrker automatisk dispens från markvillkoret vid exploateringssamverkan. Kommunen anser dock att reglerna för dispens kan förändras så att större hänsyn tas till kommunens mening vid dispensgivningen.
Även statens institut för byggnadsforskning pekar på möjligheterna att omforma dispensmöjligheten och anför:
Utredningen föreslår slutligen att dispens från markvillkoret automatiskt skall ges vid ett beslut om exploateringssamverkan. Detta förslag kan tolkas så att kommunen i och med ett beslut om dispens också avhänder sig kontrollen över mark- och exploateringskostnader. Det förefaller möjligt att med anknytning till dagens praxis omforma dispensmöjligheten så att kommunen inte frånhänder sig kostnadskontrollen. Oavsett om det
gäller förnyelse med förtätning eller nyexploatering är det av betydelse för kommunen att ha kostnadsutvecklingen under kontroll.
Jönköpings kommun befarar att automatisk dispens från markvillkoret kan medföra att exploateringsrätten utnyttjas som handelsvara.
Näringslivets byggnadsdelegation och Svenska byggnadsentreprenörföreningen anser att dispens bör lämnas även från konkurrens villkoret vid exploateringssamverkan. Delegationen anför:
Däremot anses konkurrensvillkoret behöva bestå. Detta kan kanske vara begripligt om samfälligheten själv uppträder som exploatör inom hela området. Däremot förefaller tanken mindre begriplig om området fördelas på flera byggherrar. En konkurrenssituation uppkommer ju därvidlag automatiskt.
Näringsfrihetsombudsmannen framhåller angelägenheten av att kommunerna vid exploateringssamverkan medverkar till en konkurrens på lika villkor samt tillvaratar och stimulerar konkurrensförutsättningarna så långt det är möjligt i syfte att hålla kostnaderna nere.
8.2 Enskilda fastighetsägare — exploateringssamfälligheten
Förfarandet att vägra bygglov som inte avser pågående markanvändning för åtgärder på en fastighet som inte deltar i exploatéringssamfälligheten anses vara orationellt av bostadsstyrelsen och statens planverk. Bostadsstyrelsen anser därför att alla fastighetsägare i samverkansområdet på något sätt bör tvingas med i samfälligheten.
Statens planverk anför:
Byggnadsnämnden ska vara förhindrad att lämna byggnadslov för ändrad markanvändning enligt plan om fastighetsägaren valt att stå utanför samfälligheten (s. 392). Denna regel innebär ytterligare en belastning på nämnden. Idag behöver man inte förvissa sig om att sökanden förfogar över den fastighet som han söker för. Den regeln borde kunna gälla även i fortsättningen. Om fastighetsägaren står utanför bör antingen samfälligheten ha tagit över eller också detaljplanen inte fastställas i den delen.
Sveriges lantmätareförening anser att fastighetsägare inom viss tid bör kunna häva byggnadsförbudet. Föreningen anför:
Fastighetsägare, som dragit på sig ett byggnadsförbud enligt 9:16 andra stycket PBL genom att inte delta i samexploatering bör inom viss tid kunna häva byggnadsförbudet genom att till kommunen betala vad han skulle ha debiterats vid ett deltagande.
Prop. 1985/86: 2 129
9 Marköverföring m. m.
Hovrätten för Nedre Norrland, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Fastighetsrådens förening anser att frågorna om överföring av mark till exploateringssamfälligheten bör bli föremål för ytterligare utredning. Hovrätten anför:
Enligt utredningen skall det vara möjligt att till exploateringssamfälligheten överföra mark. För att möjliggöra detta föreslås ändringar i 5 kap. och 8 kap. FBL. När det gäller överföring av exploateringsbar mark torde uppmärksammas att sådan genom fastighetsreglering kan överföras endast om samfälligheten äger någon fastighet, som marken kan föras till, eller om marksamfällighet bildas enligt 6 kap. FBL. I fråga om överföring av mark till samfälligheten krävs enligt hovrättens mening ytterligare överväganden.
Hovrätten över Skåne och Blekinge och Sveriges lantmätareförening framför följande synpunkter på frågan om marköverföringar inom samverkansområdet.
Hovrätten över Skåne och Blekinge:
I de fall då metod 2 skall komma till användning framstår det som uppenbart omotiverat att låta samfälligheten förvärva exploateringsbar mark. De erforderliga markbytena måste här utan olägenhet kunna företas direkt mellan de i samverkansområdet ingående fastigheterna. Även när det gäller metod 1 framstår det som onödigt komplicerat att låta samfälligheten förvärva äganderätt. Saken har för övngt viktiga skatterättsliga : konsekvenser, något som över huvud taget inte beaktats i betänkandet. Målet för samfälligheten vid metod 1 är att avyttra eller upplåta den exploateringsbara marken sedan den indelats i lämpliga enheter. Det mest ändamålsenliga sättet att uppnå detta mål förefaller hovrätten vara att låta den exploateringsbara marken bilda en marksamfällighet. Därefter delas samfälligheten in i önskade fastigheter och avyttras eller upplåtes. Denna lösning kräver några smärre ändringar i 6 kap. FBL. Detta borde dock inte avskräcka från att ta frågan under närmare övervägande i det fortsatta lagstiftningsarbetet.
Regler om skyldighet att avstå mark för gemensamhetsanläggning finns i 12§ AL. Det framstår som uppenbart för hovrätten att mark inom samverkansområdet som behövs för gemensamhetsanläggning utan olägenhet kan avstås direkt från berörda fastighetsägare till anläggningsföreningen utan något mellankommande äganderättsförvärv för exploateringssamfälligheten.
En teknisk fråga är också hur storleksförändringar skall ske inom samverkansområdet. För att det alltid skall vara möjligt att göra erforderliga marköverföringar har utredningen föreslagit införande av regler i 5 kap. 8§ och 8 kap. 4§ FBL som innebär en utvidgning av möjligheterna att tvångsvis göra undantag från spärregeln i nuvarande 5 kap. 8§ FBL. Regeln i 5 kap. 8§ ger möjlighet till plusjämkningar utöver vad spärregeln medger och regeln i 8 kap. 4§ ger möjlighet till minusjämkningar i motsvarande mån. 9 Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2
Prop. 1985/86: 2 130
De överväganden som kan ligga bakom en uppdelning av de båda jämkningsfallen i två paragrafer i skilda kapitel är för hovrätten förborgade. Klarheten blir inte större när man konstaterar att utredningen föreslagit samma ersättningsregler oavsett vilken av paragraferna som används för marköverföringen. Den synbara skillnaden mellan de båda situationerna är att för större minusjämkningar krävs en fastighetsplan medan större plusjämkningar får äga rum utan en sådan. För hovrätten framstår denna skillnad som omotiverad. Härtill kommer att, såvitt man kan förutse, fastighetsplan torde erfordras i de övervägande antalet fall av exploateringssamverkan (se utredningens egna uttalanden s. 393 xm och 833 my). Mot bakgrund av det sagda föreslår hovrätten att de förevarande undantagen från spärregeln sammanförs till en regel och att denna regel föreskriver att fastighetsplan erfordras för att jämkning skall få ske. Av systematiska skäl passar en sådan regel inte in vare sig i 5 kap. eller 8 kap. Detta förhållande ger ytterligare belägg för hovrättens ovan framförda uppfattning om att reglerna om exploateringssamverkan bör stå i en särskild lag.
Sveriges lantmätareförening:
Sådana bestämmelser bör införas att kvartersmarken kan fördelas mellan samtliga sakägare (inklusive dem som inte deltar i samexploateringen) på följande sätt. |
Kvartersmarken fördelas så långt är möjligt med tillämpning av 5:8 FBL mellan sakägarna efter deras andelstal. Om marken inte fullt ut kan fördelas med stöd av 5:8 FBL eller överenskommelse enligt 5:18 FBL upprättas en fastighetsplan. Ägarna till de andetar, som är så små att de inte enligt 5:8 FBL kan omsättas i hel tomt ges rätt enligt 8:4 FBL till inlösen av tomt. Företräde till inlösen ges efter andelarnas storlek.
Om ingen yrkar på inlösen utläggs resttomterna var för sig som samfälligheter. Vid en framtida upplösning av sådan samfällighet ges företräde för inlösen enligt 8:4 FBL framför försäljning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter.
Eskilstuna och Lessebo kommuner anser att expropriationsrätt borde finnas vid exploateringssamverkan.
När det gäller den föreslagna ersättningsregeln i fastighetsbildningslagen anser statens råd för byggnadsforskning att en ytterligare genomarbetning är önskvärd. Rådet finner det utomordentligt känsligt om olika sätt att genomföra en detaljplan leder till att ersättningarna bedöms enligt olika regler.
Statens planverk och Stockholms kommun är också tveksamt inställda till ersättningsregelns utformning. Kommunen anför:
Det anförda synes innebära att — om kommun medger det genom att förordna om exploateringssamverkan — enskilda personer eller företag ges samma möjligheter som hittills har ansetts böra förbehållas det allmänna att, inom ett område som avses för t.ex. bostadsbyggande, tvångsvis förvärva för exploatering erforderlig mark, till pris som understiger det marknadsvärde marken kan betinga med hänsyn till förväntningar om ändrad användning. Delvis synes de enskilda exploatörerna t.o.m. kom-
ma i ett bättre läge än en kommun då den i motsvarande situation exproprierar, i det att man vid inlösen i samband med exploateringssamverkan regelmässigt skall bortse från den gällande planens eventuellt värdehöjande effekt.
Länsstyrelsen i Uppsala län ifrågasätter om inte den föreslagna lagtekniska lösningen vad gäller fördelning av ersättningar enligt FBL bör ses Över.
Sveriges lantmätareförening tar upp en speciell ersättningsfråga och anför:
Som SLF har uppfattat förslaget till regler om exploateringssamverkan, skall allmän platsmark inom samverkansområdet överföras till kommunen. Den fastighetsägare, som inte önskar delta i samexploateringen, bör därvid få ersättning för att marken avstås.
10 Beskrivning av förfarandet
Flera instanser anser att antalet beslutstillfällen bör minskas, bl.a. länsstyrelsen i Kristianstads län, Fastighetsrådens förening, Sveriges kommunaljuridiska förening samt Stockholms, Sunne, Söderhamns och Östersunds kommuner.
Länsstyrelsen i Kristianstads län:
Förfarandet med bildandet av exploateringssamfällighet omfattar flera beslut varemot besvär kan anföras (markförordnande, exploateringsbeslut, detaljplan, fastighetsplan, fastighetsbildning). Risk för lång tidsutdräkt innan exploatering är genomförd finns. Förenkling av beslutsprocessen bör undersökas.
Institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Kooperativa förbundet anser att frågan om exploateringssamverkan bör kunna prövas utan ett föregående markförordnande. Institutiopen för fastighetsteknik menar att prövningen kan ske inom anläggningslagens ram och anför:
En möjlighet som istället kan diskuteras är om inte frågan om exploateringssamverkan, helt utan ett föregående markförordnande, kan prövas inom anläggningslagens ram. På detta sätt läggs initiativet hos både kommun och enskilda samtidigt som kommunen även genom AL tillförsäkras möjligheter att ha ett bestämmande inflytande över samverkansområdets storlek, frågor om plangenomförande m. m. (förutsatt att 23§ AL får gälla även vid exploateringssamverkan). Dessutom ankommer det på kommunen att anta en efterföljande detaljplan, vilket innebär att det inte finns någon risk för att oönskad bebyggelse kommer till stånd. Ytterligare ett
Prop. 1985/86: 2 132
skäl till att inte låta markförordnandet vara ett villkor för samverkan är att besvärsmöjligheterna begränsas något, vilket torde underlätta och förenkla handläggningen av de här frågorna. 1 det föreslagna systemet finns det möjlighet att besvära sig över markförordnandet, exploateringsbeslutet och detaljplanen. Enskilda bör kunna bevaka sina rättigheter även om endast de två sistnämnda besvärsmöjligheterna blir tillgodosedda.
Kooperativa förbundet anser att förordnandet om exploateringssamverkan bör tas in i planbeslutet. Denna ståndpunkt synes även intas av Södertälje kommun (en minoritet).
Länsstyrelsen i Kristianstads län och Uppsala kommun betonar nödvändigheten av ett ingående samarbete och samråd mellan FBM och kommunen vid upprättande av en detaljplan som skall genomföras genom exploateringssamverkan.
Sveriges villaägareförbund betonar att alla fastighetsägare inom ett område för exploateringssamverkan bör ges tidiga möjligheter till samråd om företaget och detaljplanen.
Huddinge kommun framhåller att kommunen måste ha god planberedskap vid beslut om markförordnande för exploateringssamverkan. Kommunen anför:
De synpunkter som kan anföras är att man måste arbeta med god framförhållning då kommunen avser meddela beslut om markförordnande för exploateringssamverkan, dvs. planberedskapen måste vara god.
Man får förutsätta att ett förslag till detaljplan i princip måste finnas färdigt redan då markförordnande meddelas p.g.a. den knappa tid som sedan står til! förfogande till detaljplan skall ha antagits, respektive beslut om exploateringssamverkan meddelats (högst 3 år). Man får även räkna med en uppenbar risk för förseningar genom besvär i olika skeden av planeringsprocessen. I de flesta fall torde även en fastighetsplan behöva upprättas, dels för att utfallet för den enskilde fastighetsägaren tydligt skall kunna redovisas och dets för att erforderliga marköverföringar enligt fastighetsbildningslagens 8:e kapitel skail kunna ske.
Förmodligen måste väl genomarbetade förslag till både detaljplan och fastighetsplan föreligga redan då exploateringsbeslut meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten, för att de som ställer sig tveksamma till att ingå i exploateringssamverkan skall få tillräckligt underlag för sina bedömningar.
Även länsstyrelsen i Västmanlands län kommenterar förfarandet och anför:
Markförordnande om exploateringssamverkan enligt 10:1 punkt 7 garanterar inte att sådan samverkan kommer till stånd med hänsyn till bestäm-
om exploateringssamverkan också kunde göras till föremål för prövning enligt anläggningslagen, innan detaljplan antas, genom ansökan av byggnadsnämnd med stöd av genomförandebeskrivning som varit utställd.
Prop. 1985/86: 2 133
Några remissinstanser för fram alternativa förfaranden till det som föreslås i utredningen. Till dessa hör Sveriges domareförbund som anför:
Enligt förbundets mening skulle det från flera synpunkter vara lämpligt att handlägga dessa ärenden i lantmäteriförrättningens form. Detta förutsätter att man kan integrera informations- och plandelarna i förrättningsformen, vilket bör vara möjligt under fastighetsbildningsmyndighetens projektledning. Vinsten skulle vara en samlad handläggning, väl ägnad att på ett mindre formbundet sätt lösa de ofta känsloladdade frågor som finns i denna typ av ärenden.
Detta förfarande förespråkas även av Fastighetsrådens förening.
Näringslivets byggnadsdelegation förordar ett annat alternativ. Delegationen anför:
Med tanke på de svagheter som konstaterats, då det gäller förfallotider/ genomförandetid som instrument för plangenomförande, vore det önskvärt att konstruera fastighetssamverkan med ytterligare ett viktigt steg mot direkt plangenomförande. Så kan ske, om man tänker sig att själva fastighetstilldelningen blir villkorad så, att sakägare uppförs på ”tilldelningslängden”, under förutsättning att vederbörande tecknar exploateringsavtal med kommunen. Fastighetstilldelningen sker därmed på teckningslista för deltagande ungefär som vid annan ekonomisk samverkan — jfr t. ex. ekonomiska föreningar, aktiebolag. Ointresserade kan avyttra sin ”teckningsrätt”, eller begära inlösen. Detta har praktiska fördelar i flera avseenden. Man behöver då inte tillgripa en kanske komplicerad samfällighetsförvaltning i genomförandeskedet utan kan arbeta direkt med en individuell omreglering på samma sätt som vid annan fastighetsreglering. Vidare kommer exploateringsavtalen att kunna precisera varje sakägares förhållande till kommunen bl. a. i fråga om skyldighet att uppföra bebyggelse på samma sätt som i tomträttsavtal. Man når med andra ord i realiteten fram till en form av ””positiv” planering, dvs. en rättslig garanti för ett ”automatiskt” plangenomförande som resultat av planläggning, vilket kan betraktas som ett mål från rationell synpunkt i samhällsplaneringen. Tidsprogram för utbyggnaden blir ur kommunens synpunkt rättsligt påtagliga.
Bilaga 3
De till lagrådet den 1 april 1982 remitterade lagförslagen
1 Förslag till
Lag om exploateringssamverkan
Tillämpningsområde m.m. 1 & Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploateringssamverkan).
2 & Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploateringsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.
Villkor för exploateringssamverkan m.m. 3 §& Exploateringssamverkan får beslutas, om det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen.
Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samverkan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. :
4 & Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige tillstyrkt detta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.
5 & Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.
6 & Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploateringssamverkan om han har begärt det. I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.
Exploateringssamfällighet 7 & För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter, vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet.
Förrättningen 8 & Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastighetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämnden.
Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets-
Prop. 1985/86: 2 135
bildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrättslagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploateringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.
9 8 I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap. 1—24, 27-40 och 42 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988).
10 § Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utreda förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploateringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utredningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämnden och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploateringen.
11 § Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.
Andelstal för en fastighet som bidrar med mark till exploateringsföretaget skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av denna mark. Om andelstalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar med eller i övrigt skada uppkommer för fastighetsägaren till följd av markens avstående, skall skillnaden utjämnas i pengar. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt 13§ vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.
För en fastighet som ej bidrar med mark till exploateringsföretaget skall andeistal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen.
12 & Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighetsförening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.
13 & Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges
1. exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,
2. de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten, 3. fastigheternas andelstal,
4. förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla,
5. föreskrifter för exploateringens utförande, 6. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.
Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3-6 meddelas i ett senare beslut.
Prop. 1985/86: 2 136
I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 198 kan beröras av marköverföring.
14 & Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22§§ fastighetsbildningslagen (1970:988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering skall meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.
15 §§ Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 2kap. 6§ fastighetsbildningslagen (1970:988).
Markfrågor m.m. 16 § Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom samverkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 §§, 7 § första och andra styckena, 8—13 och 18 §§ samt 8 kap. 1—6 §§ fastighetsbildningslagen skall dock gälla 11, 15 och 17—23 §§ denna lag.
Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslutet enligt 138 har vunnit laga kraft.
Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighetsbildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.
17 & Fastighetsreglering får inte avse sådan del av en fastighet där det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.
18 § Fastighet som bidrar med mark skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 1138 andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.
19 & Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildningsmyndigheten förordna att fastigheter, som inte ingår i exploateringssamfälligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under förutsättning att
1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft,
2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och
3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.
20 & Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastighetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken föreligger dock endast under förutsättning att
1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft,
2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och
3. planen medför att ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.
Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.
Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet om fastställelse av stadsplanen eller byggnadsplanen vann laga kraft.
Ersättning 21 8 Om mark enligt 19 eller 208 överförs till annan fastighet eller till en samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap. expropriationslagen (1972: 719). Hänsyn skall dock inte tas till den inverkan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.
Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3§ expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslutet vann laga kraft.
Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgodoräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.
22 §& Ersättning enligt 21§ skall betalas inom tre månader efter det att ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen (1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall ränta betalas även enligt 58 räntelagen från den dag tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen denna paragraf.
Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m. 23 & Undantag får göras från 11, 17, 18, 21 och 2258, om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger det.
Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteckning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivande av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.
Verkställighet m.m. 24 & När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fastighetsboken eller tomträttsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samverkansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-
Prop. 1985/86: 2 138
belopp. När exploateringsbeslutet enligt 258 har upphört att gälla skall även det antecknas.
25 & Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt beslutet skall vara slutförd.
Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga tidsfristen.
Verkan av ändrade förhållanden m.m. 26 8 Inträder ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.
En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträdet kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.
27 8 Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällighetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.
28 § Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploateringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30§ beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.
Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.
29 &$ Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt 308 beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.
Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.
30 8 Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller underskott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den andra.
I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.
31 § I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29§ tillämpas 228.
32 8 En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.
Domstolsprövning m.m. 33 § I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbildningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningslagen (1970: 988). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas även på exploateringsbeslutet.
Prop. 1985/86: 2 139
Vid tillämpning av 15 kap. 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligt 32§ denna lag räknas besvärstiden från dagen för
fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande
får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.
34 & Bestämmelserna i 16—18kap. fastighetsbildningslagen (1970:988)
om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighetsreglering enligt 19 eller 20§ gälla vad som föreskrivs beträffande mål om
inlösenersättning.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med
fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighe-
tens ägare.
Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst
eller annan förmån.
Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall tillämpas även på
avstyckningsplaner.
2 Förslag till
Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)
Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988)' dels att 6 kap. 1§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 6 kap. 2a§. av nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 6kap. 13 För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfällighet bildas, om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt. Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig betydelse att ha del i samfälligheten. Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt. Denna paragraf gäller ej sådan Denna paragraf gäller ej sådan samfällighetsbildning som avses i2 -samfällighetsbildning som avses i 2, eller 4§. 2 a eller 4§.
2a§ Av mark som ingår i samverkansområdet för en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får särskilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsvara dess andelstal i exploateringssamfälligheten.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
! Fagen omtryckt 1971:1035.
3 Förslag till Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)
Härigenom föreskrivs att 18 § anläggningslagen (1973:1149) skall ha nedan angivna lydelse.
188!
Rätt att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av fastighet, som avses skola deltaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyresgästorganisation.
Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.
Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas ciler förebyggas.
Om rätt för väghållare att påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20a§ och 258 tredje stycket väglagen (1971:948).
En samfällighetsförening, som
förvaltar en exploateringssamfäl-
lighet enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan, får begä-
ra förrättning enligt denna lag, om
åtgärden syftar till att genomföra
sådan samverkan.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
! Senaste lydelse 1981:380.
Prop. 1985/86: 2 142
4 Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
Härigenom föreskrivs att 1,4,5,18,20,21,23 och 61§§ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 18 Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses 1. samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), 2. annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalssatta fastigheterna i en socken, 3. servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt, 4, samfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149), 5. samfällighet — enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Med delägarfastighet förstås i lagen fastighet som har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighet.
4§ Samfällighet förvaltas antingen Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarför- direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av särskilt bildad valtning) eller av särskilt bildad samfällighetsförening — (förenings- = samfällighetsförening = (föreningsförvaltning). förvaltning). I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde gäller även vad därom föreskrivs i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. 5§ Avstyckas samfällighet som av- Avstyckas samfällighet som avses i I $ första stycket I eller 2 eller — ses i I $ första stycket I eller 2 eller viss ägovidd av sådan samfällighet — viss ägovidd av sådan samfällighet utan att ha övergått till annan ägare = utan att ha övergått till annan ägare och förvaltas samfälligheten av och förvaltas samfälligheten av samfällighetsförening, övergår = samfällighetsförening, övergår äganderätten till den sålunda bil- äganderätten till den sålunda bildade fastigheten genom avstyck- dade fastigheten genom avstyckningen till föreningen. ningen till föreningen. Detta gäller dock ej samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.
188 Samfällighetsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vilken den bildats. Samfällighetsförening får ej driva Samfällighetsförening får ej driva
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
verksamhet som är främmande för verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten det ändamål som samfälligheten skall tillgodose. skall tillgodose. Samfällighetsför-
ening som förvaltar en exploate-
ringssamfällighet — enligt lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan får ej äga mark.
Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.
Sammanträde = enligt = första Sammanträde = enligt = första stycket hålles av den som fastig- stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Så- hetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på be- dant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas- samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) el- tighetsbildningslagen — (1970:988), ler anläggningslagen (1973:1149), anläggningslagen (1973:1149) eller fastighetsbildningsmyndigheten el- lagen (1982:000) om exploateringsler, om särskild förrättningsman samverkan fastighetsbildningsmynförordnats enligt 4§ sistnämnda digheten eller, om särskild förrättlag, denne hålla sammanträde enligt ningsman förordnats enligt 4§ anförsta stycket beträffande samfäl- läggningslagen, denne hålla samlighet som beröres av förrättningen, manträde enligt första stycket beom delägare i samfälligheten begär träffande samfällighet som beröres det eller om det är av väsentlig be- av förrättningen, om delägare i tydelse från allmän synpunkt att samfälligheten begär det eller om samfällighetsförening bildas. det är av väsentlig betydelse från
allmän synpunkt att samfällighets-
förening bildas.
21§
I fråga om sammanträde för bil- I fråga om sammanträde för bildande av <samfällighetsförening dande av = samfällighetsförening äger 78 andra stycket, 8-11 §§, 12§ äger 7§ andra stycket, 8—1188, första stycket första punkten och 128 första stycket första punkten 14§ motsvarande = tillämpning. och 148 motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighets- med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller an- bildningslagen (1970:988), anläggläggningslagen (1973:1149), äger ningslagen (1973:1149) eller lagen dock i fråga om delgivning av kal- (1982:000) om exploateringssamlelse till sammanträdet vad som gäl- verkan äger dock i fråga om deller om delgivning av kallelse till givning av kallelse till sammanträsammanträde vid = förrättningen det vad som gäller om delgivning av motsvarande tillämpning. kallelse till sammanträde vid för-
rättningen motsvarande tillämp-
ning.
Prop. 1985/86: 2 144
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
238!
I fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger 1583 motsvarande tillämpning.
Har fastighetsbildnings- eller an- Har = fastighetsbildnings-, an-
läggningsbeslut meddelats, får sam- läggnings- eller exploateringsbeslut manträde för bildande av samfäl- meddelats, får sammanträde för bil-
lighetsförening hållas innan beslu- dande av samfällighetsförening hål-
tet om samfällighetens bildande las innan beslutet om samfällighevunnit laga kraft. Som delägare tens bildande vunnit laga kraft.
anses därvid ägaren av fastighet Som delägare anses därvid ägaren
som enligt beslutet skall ha del i av fastighet som enligt beslutet
samfälligheten. Beslut som fattas skall ha del i samfälligheten. Beslut vid sammanträdet gäller endast un- som fattas vid sammanträdet gäller
der förutsättning att fastighets- endast under förutsättning att fas-
bildnings- eller anläggningsbeslutet tighetsbildnings-, anläggnings- eller vinner laga kraft eller, i fråga om exploateringsbeslutet vinner laga anläggningsbeslut, att förordnande kraft eller, i fråga om anläggnings-
meddelas enligt 27a§ anläggnings- beslut, att förordnande meddelas lagen (1973:1149). enligt — 27a§ = anläggningslagen
(1973:1149).
61§ Samfällighetsförening skall upp- Samfällighetsförening skall upplösas, när den eller de samfällig- lösas, när den eller de samfällig-
heter som förvaltas av föreningen heter som förvaltas av föreningen
upphör att bestå. Upplösning skall upphör att bestå. Upplösning skall
vidare ske, om medlemmarra är vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen ense om det och länsstyrelsen
medger det. Om rätt för fastighets- medger det. Bestämmelser om rätt
bildningsmyndigheten att förordna för fastighetsbildningsmyndigheten
om upplösning av samfällighetsför- att förordna om upplösning av sam-
ening finns bestämmelser i anlägg- fällighetsförening finns i anläggningslagen (1973:1149). ningslagen (1973:1149) och lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan.
Denna lag träder i kraft den 1 juh 1983.
! Senaste lydelse 1977:365.
Prop. 1985/86: 2 145
5 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning
Härigenom föreskrivs att 1§ lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande tydelse Föreslagen lydelse
Har vid förrättning enligt fastig- Har vid förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) be- hetsbildningslagen (1970:988) eller stämts att ägare av fastighet skall lagen (1982:000) om exploateringsutge ersättning till annan sakägare samverkan bestämts att ägare av och har fordran på ersättning icke fastighet skall utge ersättning till förfallit till betalning tidigare än ett annan sakägare och har fordran på år före utmätning eller konkursan- ersättning icke förfallit till betalning sökan. skall med fordringen följa tidigare än ett år före utmätning elförmånsrätt enligt 6§ 1 förmåns- ler konkursansökan, skall med rättslagen (1970: 979). fordringen följa förmånsrätt enligt
6§ 1 förmånsrättslagen (1970:979).
Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligt 5 kap. 31 § tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
10 Riksdagen 1985186.1 saml. Nr 2
6 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Med samfällighetsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligt 6 § 1 eller 7 § 2 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.
Om föreningen förvaltar en ex-
ploateringssamfällighet enligt la-
gen (1982:000) om exploaterings-
samverkan, gäller förmånsrätten
dock inte större belopp än som
följer av exploateringsbeslutet.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
7 Förslag till Lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)
Härigenom föreskrivs att 25, 48, 70, 107, 113 och 116 §§ byggnadslagen
(1947:385)! skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen
byggnadskvarter,
gator, torg, parker och andra allmänna platser samt
specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrottsområden, begravningsplatser och vattenområden.
Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.
Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga.
Om en stadsplan skall genomfö-
ras enligt bestämmelserna ti lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan och om mark därvid skall
tas i anspråk från någon fastighet
vars ägare inte deltar i denna sam-
verkan, skall planen innehålla upp-
gift även om detta.
48§
Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare kommunen skyldig att lösa marken.
När ett är förflutit från tomtindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till markens värde.
Frågan huruvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomtindelnings genomförande.
I fråga om mark som är belägen
inom ett samverkansområde enligt
lagen (1982:000) om exploaterings-
samverkan gäller särskilda bestäm-
melser.
! Lagen omtryckt 1981:872
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
70§ Lägges stadsplan över område i en ägares hand, må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, att mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kommunen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett ändamål. Första stycket gäller också när stadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt — lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfälligheten. När fråga väckts om tillämpning av vad i första stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens avstående till kommunen. Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna att mark som avståtts enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.
1078 Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas uppkomma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till att stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen. Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark samt vägar
och andra allmänna platser. I den mån så erfordras skola jämväl höjdlägen
angivas. Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande el- Jer användning i övrigt, skola sådana bestämmelser intagas i planen. Om en byggnadsplan skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgifter även om detta.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
113§
Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, att ägaren skall, ändå att 112§ ej är tillämplig, utan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.
Första stycket gäller också när
byggnadsplan fastställs inom ett
samverkansområde enligt lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan. Vad som i första stycket
föreskrivs om ägaren skall därvid i
stället gälla exploateringssamfäl-
ligheten.
Väckes hos kommunens fullmäktige fråga att göra framställning om förordnande som i första stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens upplåtande. Uppkommer fråga om förordnande enligt första stycket hos länsstyrelsen, har denna att fullgöra den nu stadgade anmälningsskyldigheten.
Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.
116§
Har i byggnadsplan bestämts att mark skall användas till väg eller annan allmän plats utan att skyldighet att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 §, och kan markens ägare till följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad till ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtits innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet att svara för ersättningen åligger i fråga om mark, som är avsedd till allmän väg, väghållaren samt beträffande annan mark vägförening inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsstyrelsen föranstalta om sådan förenings bildande.
Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst årligt belopp, med rätt för såväl den ersättningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från det ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnadsplanens fastställande förvärvat sakägarens rätt till marken.
Nuvarande lydelse Föreslagen Iydelse
Frågan huruvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid tiden för byggnadsplanens fastställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomförande.
I fråga om mark som är belägen
inom ett samverkansområde enligt
lagen (1982:000) om exploaterings-
samverkan gäller särskilda bestäm-
melser.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
Bilaga 4
Utdrag
LAGRÅDET PROTOKOLL
vid sammanträde
1982-04-27
Närvarande: f.d. justitierådet Petrén, regeringsrådet Delin, justitierådet Bengtsson.
Enligt lagrådet tillhandakommet utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den I april 1982 har regeringen på hemställan av statsrådet och chefen för bostadsdepartementet Friggebo beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till
1. lag om exploateringssamverkan, 2. lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988), 3. lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149), 4, lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, 5. lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning, 6. lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt
lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,
7. lag om ändring i byggnadslagen (1947:385).
Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsrådet Bengt Eliasson och departementssekreteraren Lars Magnusson.
Förslagen föranleder följande yttrande.
Förslaget till lag om exploateringssamverkan
Allmänna synpunkter Lagrådet:
Det remitterade lagförslagets syfte är främst att underlätta en mera aktiv medverkan av markägarna vid exploatering av mark som är uppdelad |
mellan flera ägare och att åstadkomma en utjämning av vinsten mellan
ägarna så att alla, oavsett vad deras mark kommer att användas till, får
nytta av de bebyggelsemöjligheter som en plan innebär. Detta har ansetts främja en från allmän synpunkt önskvärd bebyggelseplanering. Tekniskt skall reformen genomföras på så sätt, att vid sidan av lagen om exploateringssamverkan nuvarande fastighetsrättslig lagstiftning — bl. a. byggnads-
lagen, fastighetsbildningslagen och anläggningslagen — blir tillämplig i
fråga om exploateringen.
Prop. 1985/86: 2 152
Den föreslagna lagstiftningen ger anledning till erinringar i skilda avseenden. Förslaget bygger på betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag. I betänkandet är förslaget till lagstiftning om exploateringssamverkan anknutet till det däri framlagda förslaget till ny byggnadslagstiftning. Genom att frågan om exploateringssamverkan utbrutits till särskild behandling har förslaget i stället fått anpassas till den nu gällande byggnadslagstiftningen. Förändringen har medfört speciella problem, och det sätt på vilket anpassningen har skett går ej fritt från invändningar. Detta får — såsom framgår av vad lagrådet anfört vid förslagets 11 § — framför allt anses gälla grunderna för fördelningen av den ekonomiska vinning som verksamheten väntas medföra. Särskilt anmärkningsvärt är här att enligt förslaget den som ej äger mark inom en detaljplan, som skal! genomföras genom samexploatering, men medverkar i företaget på grund av innehav av exploateringsbar mark i närheten, skall kunna deltaga i vinstutjämning utan att hans fastighet underkastas några bindande föreskrifter av plankaraktär beträffande markanvändningen.
Vidare kan konstateras att den föreslagna regleringen är mycket komplicerad. De rättsliga konsekvenserna av ett beslut om exploateringssamverkan beror på hur en rad delvis svårtolkade bestämmelser i olika lagar kommer att tillämpas under exploateringsförrättningens gång. Avgörandet av olika frågor lämnas åt kommunen, fastighetsbildningsmyndigheten och sakägarna. Det måste därför ej sällan te sig tämligen ovisst vad det slutliga resultatet av en samverkansförrättning blir, något som självfallet är besvärande för fastighetsägare som har att ta ställning till om de skall deltaga i ett planerat samverkansföretag. Tillämpningen av lagstiftningen kommer att ställa stora anspråk på kunskaper och omdöme hos förrättningsmännen och de kommunala tjänstemän som sysslar med frågorna.
Förslaget är sålunda behäftat med vissa brister och skulle tvivelsutan ha vunnit på en ytterligare bearbetning. Med hänsyn härtill och till angelägenheten av en god samordning med byggnadslagstiftningen i övrigt kan ifrågasättas om det inte varit lyckligare, om en reglering i ämnet fått vänta till den förestående allmänna reformen av sagda lagstiftning.
Svårigheterna att konstruera en lagstiftning med de syften som angetts inledningsvis är emellertid i och för sig betydande. Ett behov av regler för vinstutjämning vid exploatering av mark för bebyggelse har länge ansetts föreligga. Trots de påtalade svagheterna innebär förslaget ett betydelsefullt steg mot en tillfredsställande lösning av denna fråga. Även om de i det föregående gjorda anmärkningarna är ägnade att framkalla tveksamhet inför det föreliggande lapförslaget, vill lagrådet därför inte — i vart fall ej om vad lagrådet vid 118 förordar beträffande principerna för fastställande av andelstal i exploateringssamfällighet godtages - motsätta sig att förslaget genomförs.
Prop. 1985/86: 2 153
5§
Bengtsson anför för sin del:
I motsats till vad som gäller enligt opinionsvillkoren i 5 kap. 5§ andra stycket fastighetsbildningslagen och 7§ anläggningslagen innebär paragrafen, att man inte beaktar inställningen hos nyttjanderättshavare, bl.a. hyresgäster, till den prövade frågan. Här avviker det remitterade förslaget från utredningens ståndpunkt; enligt dess förslag, som i denna del inte tycks ha mött någon remisskritik, skulle hänsyn också tas till meningen hos hyresgäster i de berörda fastigheterna. Skälen för departementsförslaget är främst, att hyresgäster inte skulle ha samma påtagliga intresse av exploateringsfrågan och här på vissa andra sätt kan tillvarata sina intressen. Möjligen kan tilläggas att en exploateringssamverkan i många fall kan innebära huvudsakligen besvär och olägenheter för deras del, t. ex. genom att de på grund av exploateringen måste flytta från fastigheten; det kan alltså försvåra en exploatering, som annars anses önskvärd, om att deras inställning tillmäts betydelse i samverkansfrågan.
Trots det sagda sätter jag i fråga, om inte vikt bör fästas vid hyresgäster-
nas mening också i detta sammanhang. Flera argument kan anföras för
detta. En exploatering kan få väsentlig inverkan på hyresgästernas levnadsförhållanden eller i vart fall på deras närmiljö, och även när avgörandet kan anses endast gälla vem som skall vara huvudman för exploateringen kan denna fråga bli betydelsefull för det sätt varpå företaget kommer att genomföras. Självfallet underlättas vidare ett smidigt genomförande av att så många av de berörda som möjligt har en positiv inställning till en samverkan. Det gäller ju här inte någon vetorätt för hyresgästerna — endast en möjlighet att låta deras uppfattning om företaget få väga med vid bedömningen. Genom sista meningen i paragrafen minskar risken att en negativ hyresgästopinion skulle få omotiverat stor betydelse för avgörandet. Det står klart att utredningsförslagets ståndpunkt stämmer bättre med den allmänna tendensen inom lagstiftningen på senare år att öka hyresgästernas inflytande på sin miljö. Om ett opinionsvillkor bör tas in i lagen, förordar jag därför att paragrafen får följande avfattning:
”Exploateringssamverkan .—.—.—. samverkansområdet och hyresgästerna i fastigheter inom området mera allmänt .—.—.—. exploateringssamverkan.”
118 Lagrådet:
En fråga av väsentlig betydelse för tillämpningen av paragrafens andra stycke är vilket område som skall medräknas, när andelstalen skall bestämmas enligt där angivna grunder; omfattningen av området avgör nämligen vilken mark som berörs av värdeutjämningen. När samverkansområdet sammanfaller med den plan, som skall genomföras genom exploate-
ringen, eller eljest i sin helhet berörs av exploateringsåtgärder — vilket oftast synes bli fallet i praktiken — bör givetvis hela området medräknas.
Exploateringsåtgärderna kan emellertid enligt förslaget ibland komma att avse ett betydligt mindre område än samverkansområdet. Lagtexten och
specialmotiveringen till paragrafen tyder närmast på att andelsberäkningen
i sådant fall skall baseras på exploateringsområdet. Dit skulle då i första hand räknas mark som omfattas av aktuell detaljplan, men även annan
inom samverkansområdet belägen mark som direkt berörs av fastighetsreglering eller andra exploateringsåtgärder. Fastigheter med mark inom samverkansområdet, vilka inte på dylikt sätt bidrar med mark till exploa-
teringsföretaget, skulle däremot ej erhålla andelstal enligt andra stycket.
Under föredragningen av förslaget i lagrådet har upplysts att denna
tolkning av stadgandet i andra stycket inte varit åsyftad. Meningen är i
stället att i andelsberäkningen skall deltaga all mark inom samverkansområdet oberoende av om den berörs av exploateringsåtgärder eller ej, förutsatt att marken i och för sig är exploateringsbar. Sålunda skall bortses från sådan mark som redan är bebyggd eller eljest tagen i anspråk på sådant sätt att den icke kan komma i fråga för exploatering. Om exempelvis flera
jordbruksfastigheter deltar i samverkan och byggnadsplan för fritidsbebyg-
gelse fastställs beträffande en av fastigheterna, skall även de övriga anses
ha bidragit med mark och erhålla andelstal enligt andra stycket. Ägarna till dessa fastigheter skall anses berörda av exploateringen på det sättet att de
hindras att utnyttja sin egen mark för fritidsbebyggelse och även genom att
deras mark kan utnyttjas som strövområde.
Såsom framgått av det föregående ger det remitterade förslaget knappast stöd för en sådan tillämpning av andra stycket i förevarande paragraf. För
att tillämpningen skall bli möjlig fordras sådana ändringar i paragrafen att
av denna framgår, att andelstal skall fasställas med utgångspunkt i den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområ-
det. Till avfattningen återkommer lagrådet.
Beträffande den sakliga innebörden av denna ståndpunkt kan framhållas
följande. En utvidgning av det remitterade förslagets tillämpningsområde
på antytt sätt möter betänkligheter framför allt med hänsyn till förhållandet
till gällande byggnadslagstiftning. Enligt denna är ägare av mark, som
samhället finner vara olämplig för tätbebyggelse och därför inte böra ifrågakomma för planläggning, skyldig att utan ersättning underkasta sig
denna inskränkning beträffande markens användning. En regel som med-
för kompensation till ägare av fastigheter vilka av det allmänna befinns ej
böra medtagas i detaljplan, innebär ett avsteg från denna princip. Här uppkommer också en motsättning till andra fastighetsägare, vilka missgynnas på samma vis men saknar möjlighet att ansluta sig till en exploaterings-
samfällighet. En naturlig förutsättning för sådan kompensation borde i alla
händelser vara att fastigheterna i fråga underkastades föreskrifter av plankaraktär beträffande markanvändningen. Enligt utredningsförslaget skulle
Prop. 1985/86: 2 155
detta ske genom att kommunen, med stöd av den föreslagna plan- och
bygglagen, meddelade ett s.k. markförordnande. Ett förordnande med
samma rättsverkan kan inte göras enligt byggnadslagen:; de översiktsplaner ur vilka kommunerna brukar hämta vägledning är av helt informell karaktär. Den lagreglering som nu diskuteras kan innebära att ägaren av en
fastighet får ta del av vinsten vid exploatering genom detaljplan på en
annan fastighet utan att själv tillskjuta någon mark och utan att den egna fastigheten underkastas bindande restriktioner av något slag beträffande markanvändningen. Samverkansområdet är borta när exploateringen avslutats. Enligt gällande byggnadslagstiftning föreligger intet hinder mot att
även sistnämnda fastighet senare blir föremål för planläggning för tätbebyggelse, varigenom ägaren tillförs ytterligare förmåner. Skyldighet att tåla att fastigheten används som strövområde har ägaren redan på grund av
allemansrätten och sålunda oberoende av exploateringen av den andra fastigheten. — Mot det nu diskuterade förslaget kan även invändas att det
över huvud taget är önskvärt att det område där exploateringssamverkan får ekonomiska effekter i lagen erhåller en så fast avgränsning som möjligt.
En löslig reglering på denna punkt kan ytterligare öka de tillämpningssvårigheter som lagstiftningen kan väntas medföra.
Å andra sidan kan man till förmån för en bestämmelse som avfattas
enligt departementschefens intentioner anföra, att den dock utvidgar möjligheten att lösa det länge debatterade problemet hur man skall åstadkomma en rättvis värdeutjämning mellan fastighetsägare vid exploatering för
bebyggelse. Lösningen omfattar väl inte på långt när alla fall där en sådan utjämning kan vara påkallad, men den kan i alla händelser bli tillämplig i
vissa typsituationer där behovet av utjämning förefaller särskilt angeläget. Framhållas bör att i många, kanske i de flesta fall hela samverkansområdet
kommer att täckas av en detaljplan, varvid de här berörda betänkligheter-
na inte blir aktuella. Lagrådet vill därför inte motsätta sig att paragrafen i
den nu diskuterade delen utformas i enlighet med vad departementschefen
åsyftat.
Vad härefter angår principerna i övrigt för beräkning av delaktigheten i exploateringsföretaget skall enligt andra stycket i förevarande paragraf
andelstalet för en fastighet som bidrar med mark till företaget bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av denna mark. Om
andelstalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar med eller det i övrigt uppkommer skada för fastighetsägaren till följd av mar-
kens avstående skall skillnaden utjämnas i pengar. Det belopp som i det förstnämnda fallet skall tillgodoföras fastighetsägaren skall, sägs det i specialmotiveringen, beräknas efter den tillskjutna markens värde före
exploateringen och enligt expropriationslagens värderingsregler. Vid den
följande marktilldelningen enligt 18§ är det däremot enligt motiven lämpligt att den mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid tillträdet.
Den fördelningsgrund som brukar tillämpas i liknande sammanhang — se t.ex. 5 kap. 95 och 6 kap. 2§ tredje stycket fastighetsbildningslagen — är att i princip bestämma andelstalet efter den tillskjutna markens värde. Då en fastighets areal endast utgör en av de många faktorer som bestämmer fastighetens värde, kommer en omfördelning av ägoinnehav efter andelstal som grundas på arealen ofta att leda till stumpvisa och godtyckliga resultat. Enligt förslaget skulle sådana effekter undvikas genom regeln att, om andelstalet inte motsvarar värdet av tillskjuten mark, skillnaden skall utjämnas i pengar. Denna regel eliminerar emellertid endast delvis de nämnda effekterna, eftersom ersättningen I pengar inte beaktas vid bestämmandet av andelstalet och därmed icke medför delaktighet i den värdehöjning som exploateringen föranleder. Den föreslagna fördelningsregeln innebär också att en deltagande fastighetsägare riskerar att när
exploateringssamverkan avslutas återfå en betydande del av tillskjutet
realvärde i pengar i stället för i mark.
Det sagda kan illustreras med följande exempel. Antag att marken inom exploateringsområdet — som i exemplet tänkes sammanfalla med samverkansområdet — före exploateringen har ett totalt marknadsvärde av 100000 kr., att kostnaderna för markens iordningställande uppgår till 100000 kr. samt att områdets bruttovärde efter exploateringen utgör 400000 kr. Antag vidare att andelstalet för en i exploateringssamfälligheten ingående fastighet med hänsyn till arealens storlek bestämmes till 10 procent, motsvarande 10000 kr., men att den tillskjutna marken på grund av de lokala förhållandena i själva verket har ett marknadsvärde av 20000 kr. Enligt förslaget skall då fastighetens ägare dels betala 10 procent av kostnaderna, således 10000 kr., dels tilldelas mark med ett värde av 10 procent av 400000 kr., alltså 40000 kr., dels erhålla ett penningbelopp om 10000 kr., eller sålunda mark och pengar till ett sammanlagt värde av 40000 kr. Om däremot andelstalet efter ingångsvärdet av den tillskjutna marken bestämts till 20 procent, hade fastighetsägaren fätt erlägga 20000 kr. i kostnader men tilldelats mark till ett värde av 80000 kr. Hans behållna värde efter exploateringen skulle således utgöra 60000 kr. i stället för 40000 kr. Till följd av att utjämningsersältningen till fastighetsägaren enligt motiven skall beräknas inte efter marknadsvärdet utan efter expropriationslagens värderingsregler skulle skillnaden i verkligheten kunna bli ännu större. — Omvänt kommer enligt förslaget en fastighetsägare att gynnas orimligt vid marktilldelningen, om hans huvudsakliga bidrag utgörs av vidsträckta arealer av vad som ur bebyggelsesynpunkt är att betrakta som impediment, dvs. höga berg, storblockig terräng, försumpade områden, vattensamlingar o. d. Den föreslagna fördelningsregeln kan leda till en omfördelning av fastighetsvärdena inom exploateringsområdet på ett sätt som inte synes motiverat av lagstiftningens syfte.
Enligt lagförslaget är deltagande i exploateringssamverkan frivilligt. För berörda fastighetsägare torde det framstå som mest naturligt i förevarande
sammanhang att låta fördelningen i princip ske efter andelstal som åter-
speglar värdet av den mark med vilken varje fastighet ingår i det gemen-
samma företaget. En sådan fördelningsgrund — som också har föreslagits
av utredningen — är även bäst förenlig med det förhållandet att en fastig-
hets andel i företaget skall utgöra en garanti för dess pantvärde. Det kan befaras att en fördelningsregel som grundar sig inte på ett ägoinnehavs värde utan på en från ekonomisk synpunkt så föga relevant faktor som arealstorleken kommer att uppfattas som orättvis och minska intresset för deltagande i exploateringssamverkan.
Det värde som sålunda skall ligga till grund för fastigheternas delaktighet
i exploateringsföretaget bör i princip vara den berörda markens marknadsvärde. I de fall då all mark inom ett samverkansområde är ungefär likvärdig med hänsyn till läge och beskaffenhet bör uppskattningen kunna ske med enkla schablonartade metoder, t. ex. med hjälp av markarealens storlek. Avsteg från huvudprincipen bör kunna göras t. ex. om marken någon
gång på grund av särskilda förhållanden, såsom förekomst av en grusfyn-
dighet, skulle ha ett högre värde än som betingas av möjligheten att använda marken för det ändamål som avses med exploateringsföretaget.
Om markägaren i ett sådant fall undantagsvis skulle önska deltaga i exploa-
teringsföretaget, synes det rimligt att hans andelstal beräknas på grundval av markens värde med bortseende från den värdeförhöjning som grusfyn-
digheten kan föranleda. ”
På grund av det anförda föreslår lagrådet att andelstalen, i enlighet med utredningens förslag, skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn
främst till marknadsvärdet av den mark som skall ligga till grund för
andelsberäkningen. Härvid bör, liksom enligt det remitterade förslaget,
bortses från inverkan av den plan som fastställts efter exploateringsbeslutet och som skall genomföras genom exploateringen.
Exploateringen avser utnyttjande av själva marken. Med hänsyn härtill synes rimligt att, såsom också följer av det remitterade förslaget, man vid bestämmande av andelstalen inte beaktar värdet av byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör till fastigheten. En särkild bestämmelse härom bör intagas i paragrafens andra stycke.
Som framgått av det föregående skall andelstal bestämmas också för fastigheter som väl har exploateringsbar mark inom samverkansområdet
men ej tillskjuter någon mark som skall bli föremål för exploateringsåtgärder. 1I andra fall kan en fastighet bidra med endast en del av sin mark till detta ändamål. Vissa fastigheter kan tillskjuta all sin mark. Såsom upptages i förevarande paragraf får då utjämning ske med pengar. Regeln härom kan lämpligen ges det 'innehållet att om det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte motsvarar vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skillnaden skall utjämnas i pengar.
Vid beräkningen av sådana utjämningsbelopp bör av rätteviseskäl tilläm-
pas samma grunder vid markvärderingen som vid fastställandet av andels-
talen.
Prop. 1985/86: 2 158
Enligt den i det föregående angivna huvudregeln kommer andelstal att åsättas alla i exploateringssamfälligheten ingående fastigheter med mark tillgänglig för exploatering. För fastigheter som ingår i samfälligheten men saknar sådan mark får som anges i paragrafens tredje stycke bestämmas särskilt andelstal.
Att beakta är att i vissa fall — t.ex. då fråga är om tilldelning av mark — åtgärden endast berör fastigheterna med mark tillgänglig för exploatering. I dessa fall skall de för dessa fastigheter bestämda andelstalen direkt tillämpas. När det gäller andra åtgärder — t. ex. vid bestämmande av tillskott till täckande av kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighetsförening — skall andelstalen för samtliga fastigheter läggas till grund. Det medför att en samordning får ske av de andelstal som bestämts för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter utan sådan mark. En viss jämkning måste ske. Det synes lämpligt att lagtexten ger en upplysning härom.
Såsom anges i förslaget bör samfälligheten betala ersättning till ägare av fastigheter som skadas genom intrång till följd av att mark avstås eller att byggnader rivs m.m. Frågan i vad mån dylika skador uppkommer torde ofta inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den byggbara marken. Bl.a. med hänsyn härtill synes frågan om skadeersättning lämpligen böra regleras i 18§.
På grund av vad nu anförts kan de bestämmelser som bör upptagas i förevarande paragraf lämpligen ges följande lydelse:
”Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.
Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt främst med hänsyn till marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft, skall hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. Hänsyn skall ej heller tas till byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör till marken.
För en fastighet inom samverkansområdet, som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.”
Prop. 1985/86: 2 159
14§ Lagrådet:
Enligt paragrafen ” skall” vissa förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ fastighetsbildningslagen meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet. Det gäller här beslut om förbud mot skogsavverkning, täkt av olika slag, nybyggnad m. fl. åtgärder som försvårar genomförandet av en fastighetsreglering. Som framgår av de nämnda lagrummen i fastighetsbildningslagen, är ett förordnande av detta slag inte obligatoriskt utan skall meddelas " endast i den mån det anses erforderligt. Uppenbarligen kan ett behov av sådana förordnanden uppkomma även efter ett beslut om exploateringssamverkan. Avsikten lär inte vara att hindra ett förordnande i detta skede; som framgår av 16§ i lagförslaget, blir vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet fastighetsbildningslagen direkt tillämplig bl.a. i det aktuella avseendet. Betydelsen av regeln i 14§ lagförslaget synes enbart vara alt den möjliggör, att förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ meddelas redan i samband med själva exploateringsbeslutet. Denna innebörd hos paragrafen framträder bättre, om i lagtexten ordet ”skall” utbytes mot ”kan”.
168 Lagrådet:
Genom föreskrift i förevarande paragraf skall 5 kap. 8§ fastighetsbildningslagen, som anger grunderna för marktilldelning, icke tillämpas vid exploateringsförrättning; i stället skall i förevarande lag meddelade regler gälla. Enligt 5 kap. 18§ fastighetsbildningslagen kan på grund av medgivande av angivna sakägare avsteg göras från bestämmelserna i 5 kap. 8 8. 1 5 kap. 20§ ges vidare regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap. 18§ sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom kringgås. I det föreliggande förslaget omfattar den allmänna hänvisningen till fastighetsbildningslagen även 5 kap. 20§ och avsikten torde vara att också vid exploateringsförrättning hinder skall föreligga att genom överenskommelse kringgå de regler som innefattar inskränkning i rätten att förvärva fast egendom. Med den utformning hänvisningarna till fastighetsbildningslagen har torde detta dock icke uppnås med mindre en särskild regel i ämnet meddelas. Lagrådet förordar därför att i förevarande paragrafs första stycke upptages ytterligare en mening av följande lydelse: ”Innebär överenskommelse enligt 23 § att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 11§ andra stycket eller 18§, skall 5 kap. 20§ fastighetsbildningslagen tillämpas.”
Vidare skall enligt paragrafen bl.a. 5 kap. 24 och 27§8§ fastighetsbildningslagen gälla vid exploateringssamverkan. Vid tillämpning av 248 andra och tredje styckena samt 27§ tredje stycket är att märka, att i stället för vissa paragrafer i fastighetsbildningslagen. vartill där hänvisas, skall gälla bestämmelser i förevarande lag; dessa får anses äga motsvarande tillämpning i de avsedda situationerna.
Prop. 1985/86: 2 160
Fastighetsreglering enligt paragrafen kan leda till beslut som är i hög grad ingripande för enskilda; bl.a. kan nämnas förordnande enligt 198. Enligt första stycket i förevarande paragraf skall de regler till skydd för enskilda intressen, som finns intagna i 8 kap. 2 och 3 §§ fastighetsbildningslagen, inte gälla vid exploateringssamverkan. Regeln i 3 § andra stycket av lagförslaget, vilken har ett liknande syfte, avser enligt lagtexten endast beslutet om exploateringssamverkan, inte beslut som meddelas i ett senare skede. Av motiveringen (2.3.2) torde emellertid framgå att regeln i fråga skall gälla generellt vid lagens tillämpning. Det synes önskvärt att detta framgår av lagtexten i 1638. Lagrådet förordar att som en sista mening i paragrafens första stycke tilläggs följande:
"Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3§ andra stycket äga motsvarande tillämpning.”
17§ Lagrådet:
Stadgandet avser att förhindra att mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan, överförs till annan fastighet genom fastighetsreglering. Att stadgandet har denna innebörd skulle framgå tydligare om — såsom lagrådet förordar — stadgandet inledes på följande sätt: ”Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken det finns. —.—.—-".
185 Lagrådet:
Den omformulering av 11§ som lagrådet föreslagit medför att förevarande paragraf bör inledas med orden: Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering tilldelas.—-.—-.”.
Vidare bör med hänsyn till vad som vid 11§ anförts om den i paragrafen upptagna skadeersättningsregeln en motsvarande bestämmelse upptas i denna paragraf. Bestämmelsen bör med hänsyn till att hänvisningen i 168 ej omfattar 5 kap. 12§ fastighetsbildningslagen så utformas att den gäller även innehavare av särskild rätt till fastigheten. Lagrådet förordar därför att ett andra stycke tillägges av följande lydelse:
”Ersättning i pengar skall också utgå för byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör som frångår deltagande fastighet och för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på grund av fastighetsregleringen.”
268 Lagrådet:
Bestämmelserna i förevarande paragraf tar sikte endast på sådana förändringar som inträffar medan exploateringsförrättningen ännu pågår. För
Prop. 1985/86: 2 161
att detta otvetydigt skall framgå förordas att paragrafen inleds med orden
+” ”Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade .—.—.—".
33§ Lagrådet:
Enligt paragrafens första stycke skall bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut även tillämpas på ”exploateringsbeslutet”. Med ordalagen i 13 § stämmer det bäst att anse endast det inledande beslut som avser frågor enligt 13§ första stycket p. I och 2 som exploateringsbeslut, däremot inte beslut i eventuellt uppskjutna frågor enligt 138 andra stycket. (Jfr även 168 andra stycket, som ger stöd för samma tolkning.) Avsikten med förevarande bestämmelse lär emellertid vara, att besvär över samtliga beslut enligt 13 § skall följa reglerna om fastighetsbildningsbeslut. På grund härav bör ordet ”exploateringsbeslutet” i första stycket utbytas mot ”beslut enligt 138”. — I andra stycket kan däremot ordet exploateringsbeslut utan olägenhet kvarstå.
Förslaget till lag om ändring i fastighetsbilningslagen (1970: 988)
6 kap. 2a§ Lagrådet:
Andelsrätt i sådan särskild samfällighet som avses i förevarande paragraf bör tillkomma endast fastighet med exploateriugsbar mark. För att detta skall framgå med önskvärd tydlighet bör — om 118 i lagen om exploateringssamverkan erhåller den lydelse lagrådet förordat — i sista meningen anges att andelen skall motsvara fastighetens ”andelstal i exploateringssamfälligheten enligt 11§ andra stycket nämnda lag”, dvs. lagen om exploateringssamverkan.
Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter
Lagrådet:
Beslut om förmånsrättsbeloppets storlek enligt 13§ p. 4 lagen om exploateringssamverkan kan, på sätt som utvecklats vid lagens 33 §, fattas även senare än i exploateringsbeslutet. Ordet ”exploateringsbeslutet” i andra stycket av förevarande lag bör därför utbytas mot ”beslut enligt 138 nämnda lag”.
It Riksdagen 1985/86. I saml. Nr 2
Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen (1947: 385)
70§ Lagrådet:
Sedan det nya andra stycket i paragrafen tillkommit, bör i det följande stycket efter ”första” inskjutas orden ” eller andra”. — Någon motsvarande ändring synes inte erforderlig i paragrafens sista stycke, vilket torde sakna praktisk betydelse vid exploateringssamverkan. 1138 Lagrådet:
Av samma skäl som angetts vid 70§ bör i tredje stycket — i såväl första som andra meningen — efter ”första” inskjutas orden "eller andra”, medan motsvarande ändring inte erfordras i fjärde stycket.
Övriga lagförslag
Lagrådet:
Förslagen lämnas utan erinran.
Prop. 1985/86: 2 163
Lagförslagen i prop. 1981/82: 221 Bilaga 5
1 Förslag till
Lag om exploateringssamverkan
Tillämpningsområde m.m. 1§ Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploateringssamverkan).
2§& Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploateringsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.
Villkor för exploateringssamverkan m.m. 3 8 Exploateringssamverkan får beslutas, om det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen.
Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samverkan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.
4 § Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige tillstyrkt detta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.
5 §& Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.
6 § Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploateringssamverkan om han har begärt det. I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.
Exploateringssamfällighet 7 & För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter, vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet.
Förrättningen 8 § Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastighetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämnden.
Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrättslagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploate-
ringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.
9 8 I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4 kap. 1—24, 27—40 och 42 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988).
10 8 Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utreda förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploateringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utredningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämnden och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploateringen.
HH $ Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.
Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4kap. expropriationslagen (1972:719) tillämpas. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt 138 har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.
För en fastighet inom samverkansområdet, som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.
12 8 Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighetsförening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.
13 3 Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges
1. exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,
2. de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten, 3, fastigheternas andelstal,
4. förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla,
5. föreskrifter för exploateringens utförande, 6. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.
Prop. 1985/86: 2 165
Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3—6 meddelas i ett senare beslut.
I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring.
14 8 Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22§§ fastighetsbildningslagen (1970:988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.
15 & Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 6§ fastighetsbildningslagen (1970:988).
Muarkfrågor m.m. 16 & Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom samverkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 §§, 7§ första och andra styckena, 8—13 och 18 §§ samt 8 kap. 1—6 §§ fastighetsbildningslagen skall dock gälla 11, 15 och 17—23 §§ denna lag. Innebär överenskommelse enligt 23 § att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 118 andra stycket eller 18§, skall 5 kap. 20§ fastighetsbildningslagen tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3 § andra stycket denna lag tillämpas.
Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslutet enligt 138 har vunnit laga kraft.
Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighetsbildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.
17 & Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.
18 &$ Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 11§ andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.
Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på grund av fastighetsregleringen.
19 & Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildningsmyndigheten förordna att fastigheter, som inte ingår i exploateringssamfälligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under förutsättning att
1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft,
2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och
3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.
20 & Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastighetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken föreligger dock endast under förutsättning att
1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft,
2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och
3. planen medför att ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.
Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.
Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet om fastställelse av stadsplanen eller byggnadsplanen vann laga kraft.
Ersättning 21 8 Om mark enligt 19 eller 208 överförs till annan fastighet eller till en samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap. expropriationslagen (1972: 719). Hänsyn skall dock inte tas till den inverkan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.
Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3 § expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslutet vann laga kraft.
Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgodoräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.
22 & Ersättning enligt 218 skall betalas inom tre månader efter det att ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 68 räntelagen (1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall ränta betalas även enligt 5§ räntelagen från den dag tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen denna paragraf.
Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m. 23 & Undantag får göras från 11, 17, 18, 21 och 22§§, om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger det. .
Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteck-
Prop. 1985/86: 2 167
ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivande av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.
Verkställighet m.m. 24 & När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fastighetsboken eller tomträttsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samverkansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrättsbelopp. När exploateringsbeslutet enligt 25§ har upphört att gälla skall även det antecknas.
25 & Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt beslutet skall vara slutförd.
Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga tidsfristen.
Verkan av ändrade förhållanden m.m. 26 § Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.
En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträdet kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.
27 & Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällighetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.
28 & Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploateringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30§ beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.
Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.
29 &$ Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt 30§ beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.
Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.
30 & Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller underskott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den andra.
I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.
31 § I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 298 tillämpas 22§.
32 & En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den
Prop. 1985/86: 2 168
godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.
Domstolsprövning m.m. 33 § I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbildningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningslagen (1970: 988). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas även på beslut enligt 138.
Vid tillämpning av 15 kap. 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligt 32§ denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.
34 & Bestämmelserna i 16—18kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighetsreglering enligt 19 eller 20§ gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighetens ägare.
Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.
Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner.
2 Förslag till
Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)
Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988)!
dels att 6 kap. 1§ skall ha nedan angivna lydeise,
dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 6 kap. 2a§, av nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
6kap. 18
För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfällighet bildas, om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt.
Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig betydelse att ha del i samfälligheten.
Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.
! Lagen omtryckt 1971:1035.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Denna paragraf gäller ej sådan Denna paragraf gäller ej sådan samfällighetsbildning som avses i 2 :samfällighetsbildning som avses i 2, eller 4§. 2 a eller 4§.
2a§
Av mark som ingår i samverkansområdet för en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får särskilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsvara dess andelstal i exploateringssamfälligheten enligt I1§ andra stycket nämnda lag.
Denna lag träder i kraft den 1juli 1983.
3 Förslag till
Lag om ändring i anläggningslagen (1973: 1149)
Härigenom föreskrivs att 18 § anläggningslagen (1973: 1149) skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 188! Rätt att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av fastighet, som avses skola deltaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyresgästorganisation. Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt. Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas. Om rätt för väghållare att påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20 a § och 25 § tredje stycket väglagen (1971:948).
En samfällighetsförening, som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, får begära förrättning enligt denna lag, om åtgärden syftar till att genomföra sådan samverkan.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
! Senaste lydelse 1981:380.
Prop. 1985/86: 2 170
4 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
Härigenom föreskrivs att I, 4, 5, 18, 20, 21, 23 och 61 §§ lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses 1. samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), 2. annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalssatta fastigheterna I en socken, 3. servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt, 4. samfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149), 5. samfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Med delägarfastighet förstås i lagen fastighet som har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighet.
Samfällighet förvaltas antingen Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarför- direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av särskilt bildad valtning) eller av särskilt bildad samfällighetsförening <(förenings- samfällighetsförening = (föreningsförvaltning). förvaltning). I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde gäller även vad därom föreskrivs i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.
Avstyckas samfällighet som Avstyckas samfällighet som avses i 1§ första stycket 1 eller 2 avses i 18 första stycket 1 eller 2 eller viss ägovidd av sådan samfäl- eller viss ägovidd av sådan samfällighet utan att ha övergått till annan lighet utan att ha övergått till annan ägare och förvaltas samfälligheten ägare och förvaltas samfälligheten av samfällighetsförening, övergår av samfällighetsförening, övergår äganderätten till den såluna bildade äganderätten till den sålunda bilfastigheten genom avstyckningen dade fastigheten genom avstycktill föreningen. ningen till föreningen. Detta gäller dock ej samfällighetsförening som förvaltar en explateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.
188 Samfällighetsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vilken den bildats. Samfällighetsförening får ej driva Samfällighetsförening får ej driva verksamhet som är främmande för verksamhet som är främmande för
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
det ändamål som samfälligheten det ändamål som samfälligheten skall tillgodose. skall tillgodose.
Samfällighetsförening som för-
valtar en exploateringssamfällighet
enligt lagen (1982:000) om exploa-
teringssamverkan får ej äga mark.
Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.
Sammanträde = enligt = första Sammanträde = enligt = första stycket hålles av den som fastig- stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Så- hetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på be- dant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas- samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) el- tighetsbildningslagen — (1970:988), ler anläggningslagen (1973:1149), anläggningslagen (1973:1149) eller fastighetsbildningsmyndigheten el- lagen (1982:000) om exploateringsler, om särskild förrättningsman samverkan fastighetsbildningsmynförordnats enligt 4§ sistnämnda digheten eller, om särskild förrättlag, denne hålla sammanträde enligt ningsman förordnats enligt 4§ anförsta stycket beträffande samfäl- läggningslagen, denne hålla samlighet som beröres av förrättningen, manträde enligt första stycket beom delägare i samfälligheten begär träffande samfällighet som beröres det eller om det är av väsentlig be- av förrättningen, om delägare i tydelse från allmän synpunkt att samfälligheten begär det eller om samfällighetsförening bildas. det är av väsentlig betydelse från
allmän synpunkt att samfällighets-
förening bildas.
21§
I fråga om sammanträde för bil- I fråga om sammanträde för bildande av <samfällighetsförening dande av <samfällighetsförening äger 7§ andra stycket, 8—1188, äger 7§ andra stycket, 8—-11§8§, 128 första stycket första punkten 12§ första stycket första punkten och 14§ motsvarande tillämpning. och 148 motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighets- med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller an- bildningslagen (1970:988), anläggläggningslagen (1973:1149), äger ningslagen (1973:1149) eller lagen dock i fråga om delgivning av kal- (1982:000) om exploateringssamlelse till sammanträdet vad som gäl- verkan äger dock i fråga om deller om delgivning av kallelse till givning av kallelse till sammanträsammanträde vid = förrättningen det vad som gäller om delgivning av motsvarande tillämpning. kallelse till sammanträde vid för-
rättningen motsvarande tillämp-
ning.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
238!
I fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger 15§ motsvarande tillämpning.
Har fastighetsbildnings- eller an- Har fastighetsbildnings-, anläggläggningsbeslut meddelats, får sam- nings- eller exploateringsbeslut manträde för bildande av samfäl- meddelats, får sammanträde för billighetsförening hållas innan beslu- dande av samfällighetsförening håltet om samfällighetens bildande las innan beslutet om samfällighevunnit laga kraft. Som delägare tens bildande vunnit laga kraft. anses därvid ägaren av fastighet Som delägare anses därvid ägaren som enligt beslutet skall ha del i av fastighet som enligt beslutet samfälligheten. Beslut som fattas skall ha del i samfälligheten. Beslut vid sammanträdet gäller endast un- som fattas vid sammanträdet gäller der förutsättning att fastighets- endast under förutsättning att fasbildnings- eller anläggningsbeslutet tighetsbildnings-, anläggnings- eller vinner laga kraft eller, i fråga om exploateringsbeslutet vinner laga anläggningsbeslut, att förordnande kraft eller, i fråga om anläggmeddelas enligt 27a§ anläggnings- ningsbeslut, att förordnande medlagen (1973:1149). delas enligt 27 a§ anläggningslagen
(1973:1149).
61§
Samfällighetsförening skall upp- Samfällighetsförening skall upplösas, när den eller de samfällig- lösas, när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighets- medger det. Bestämmelser om rätt bildningsmyndigheten att förordna för fastighetsbildningsmyndigheten om upplösning av samfällighetsför- att förordna om upplösning av samening finns bestämmelser i anlägg- fällighetsförening finns i anläggningslagen (1973:1149). ningslagen (1973:1149) och lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
5 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning
Härigenom föreskrivs att 18 lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Har vid förrättning enligt fastig- Har vid förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) be- hetsbildningslagen (1970:988) eller ! Senaste lydelse 1977:365.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
stämts att ägare av fastighet skall lagen (1982:000) om exploateringsutge ersättning till annan sakägare samverkan bestämts att ägare av och har fordran på ersättning icke fastighet skall utge ersättning till förfallit till betalning tidigare än ett annan sakägare och har fordran på år före utmätning eller konkursan- ersättning icke förfallit till betalning sökan, skall med fordringen följa tidigare än ett år före utmätning elförmånsrätt enligt 6§ 1 förmåns- ler konkursansökan, skall med rättslagen (1970: 979). fordringen följa förmånsrätt enligt
6§ I förmånsrättslagen (1970:979).
Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligt Skap. 31§ tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
6 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Med samfällighetsförenings fordran på belopp. som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligt 6§ 1 eller 7§ 2 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidigare än ctt år före utmätningen eller konkursansökan.
Om föreningen förvaltar en ex-
ploateringssamfällighet enligt la-
gen (1982:000) om exploaterings-
samverkan, gäller förmånsrätten
dock inte större belopp än som
följer av beslut enligt 13§ nämnda
lag.
Denna lag träder i kraft den I juli 1983.
Prop. 1985/86: 2 174
7 Förslag till
Lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)
Härigenom föreskrivs att 25, 48, 70, 107, 113 och 116 5§ byggnadslagen (1947:385)! skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
25§
Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen
byggnadskvarter, gator, torg, parker och andra allmänna platser samt
specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrottsområden, begravningsplatser och vattenområden.
Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.
Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga.
Om en stadsplan skall genomfö-
ras enligt bestämmelserna i lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan och om mark därvid skall
tas i anspråk från någon fastighet
vars ägare inte deltar i denna sam-
verkan, skall planen innehålla upp-
gift även om detta.
48§
Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare kommunen skyldig att lösa marken.
När ett år förflutit från tomtindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till markens värde.
Frågan huruvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomtindelnings genomförande.
I fråga om mark som är belägen
inom ett samverkansområde enligt
lagen (1982:000) om exploaterings-
samverkan gäller särskilda bestäm-
melser.
70§
Lägges stadsplan över område i en ägares hand, må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, att mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kommunen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av ! Lagen omtryckt 1981:872
Nuvarande lydelse Föreslagen tydelse
planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett ändamål.
Första stycket gäller också när
stadsplan — fastställs inom = ett
samverkansområde enligt lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan. Vad som i första stycket
föreskrivs om ägaren skall därvid i
stället gälla exploateringssamfäl-
ligheten.
När fråga väckts om tillämpning När fråga väckts om tillämpning av vad i första stycket sägs, skall av vad i första eller andra stycket byggnadsnämnden göra anmälan sägs, skall byggnadsnämnden göra därom hos inskrivningsmyndighe- anmälan därom hos inskrivningsten för anteckning i fastighetsbo- myndigheten för anteckning i fasken; och vare överlåtelse av mark tighetsboken; och vare överlåtelse som äger rum efter det sådan anmä- av mark som äger rum efter det sålan inkommit ej hinder för förord- dan anmälan inkommit ej hinder nande om markens avstående till för förordnande om markens avkommunen. stående till kommunen.
Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna att mark som avståtts enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.
107 §
Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas uppkomma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till att stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen.
Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark samt vägar och andra allmänna platser. I den mån så erfordras skola jämväl höjdlägen angivas.
Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt, skola sådana bestämmelser intagas i planen.
Om en byggnadsplan skall ge-
nomföras enligt bestämmelserna i
lagen (1982:000) om exploaterings-
samverkan och om mark därvid
skall tas i anspråk från någon fas-
tighet vars ägare inte deltar i denna
samverkan, skall planen innehålla
uppgifter även om detta.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
113§
Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, att ägaren skall, ändå att 112§ ej är tillämplig, utan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.
Första stycket gäller också när
byggnadsplan fastställs inom ett
samverkansområde enligt lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan. Vad som i första stycket
föreskrivs om ägaren skall därvid i
stället gälla exploateringssamfäl-
ligheten.
Väckes hos kommunens fullmäk- Väckes hos kommunens fullmäktige fråga att göra framställning om tige fråga att göra framställning om förordnande som i första stycket förordnande som i första eller andsägs, skall byggnadsnämnden göra ra stycket sägs, skall byggnadsanmälan därom hos inskrivnings- nämnden göra anmälan därom hos myndigheten för anteckning i fas- inskrivningsmyndigheten för antighetsboken; och vare överlåtelse teckning i fastighetsboken; och av mark som äger rum efter det så- vare överlåtelse av mark som äger dan anmälan inkommit ej hinder för rum efter det sådan anmälan införordnande om markens upplå- kommit ej hinder för förordnande tande. Uppkommer fråga om för- om markens upplåtande. Uppkomordnande enligt första stycket hos mer fråga om förordnande enligt länsstyrelsen, har denna att fullgöra första eller andra stycket hos länsden nu stadgade anmälningsskyl- styrelsen, har denna att fullgöra digheten. den nu stadgade anmälningsskyl-
digheten.
Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.
Har i byggnadsplan bestämts att mark skall användas till väg eller annan allmän plats utan att skyldighet att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 8, och kan markens ägare till följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad till ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtits innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet att svara för ersättningen åligger i fråga om mark, som är avsedd till allmän väg, väghållaren samt beträffande annan mark vägförening inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening
Prop. 1985/86: 2 177
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsstyrelsen föranstalta om sådan förenings bildande.
Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst årligt belopp, med rätt för såväl den ersättningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från det ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnadsplanens fastställande förvärvat sakägarens rätt till marken.
Frågan huruvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid tiden för byggnadsplanens fastställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomförande.
I fråga om mark som är belägen
inom ett samverkansområde enligt
lagen (1982:000) om exploaterings-
samverkan gäller särskilda bestäm-
melser.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
12 Riksdagen 1985/86. I saml. Nr 2
Bilaga 6
Det till lagrådet den 20 oktober 1983 remitterade förslaget.
Förslag till Lag om exploateringssamverkan
38 Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samverkan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.
48 Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunen genom områdesbestämmelser enligt 4 kap. 13 § andra stycket eller genom bestämmelser i en detaljplan enligt 5 kap. 8 § andra stycket plan- och bygglagen (0000: 000) har beslutat att exploateringssamverkan får ske och därvid har angett samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.
208 Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastighetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken föreligger dock endast under förutsättning att
1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft,
2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och
3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.
Inlösen skall begaras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet att anta detaljplanen vann laga kraft.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987.
Prop. 1985/86: 2 179
Bilaga 7
Utdrag
LAGRÅDET PROTOKOLL
vid sammanträde
1985-03-12
Närvarande: f.d. regeringsrådet Lidbeck, regeringsrådet Brink, justitierådet Heuman.
Enligt lagrådet den 2 februari 1984 tillhandakommet utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 20 oktober 1983 har regeringen på hemställan av statsrådet Gustafsson beslutat inhämta lagrådets yttrande över delar av förslag till lag om exploateringssamverkan.
Förslaget har inför lagrådet föredragits av departementssekreteraren Lars Magnusson.
Förslaget föranleder följande yttrande av lagrådet:
3 och 4 §§
I dessa pragrafer anges villkoren för att fastighetsbildningsmyndigheten skall få besluta om exploateringssamverkan. Det grundläggande villkoret anges i 4 §, nämligen att en kommun genom områdesbestämmelser eller i detaljplan först har beslutat att exploateringssamverkan får ske. Lagrådet föreslår att de båda paragraferna byter plats. Innebörden av 4 § kan uttryckas enklare och tydligare än som skett i det remitterade förslaget. Stadgandet kan förslagsvis ges följande lydelse: ”Fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om exploateringssamverkan endast om kommunen enligt 6 kap. 2§ plan- och bygglagen (000:000) har beslutat att sådan samverkan få ske.” Enligt förslaget skall lagen om exploateringssamverkan träda i kraft den 1 januari 1987 dvs. samtidigt som förslaget till plan- och bygglag enligt lagrådsremissen den 20 oktober 1983 föreslogs skola träda i kraft. I en lagrådsremiss den 13 december 1984 har föreslagits att plan- och bygglagen skall träda i kraft ett år tidigare celler den I januari 1986. Lagrådet föreslår i konsekvens härmed att även lagen om exploateringssamverkan träder i kraft den I januari 1986.
Förslaget i övrigt lämnas utan erinran.
Prop. 1985/86: 2 180
LANTMÄTERIVERKET EXEMPEL BILAGA 8 Fastighetsavdelningen 1985-05-02
EXEMPEL SOM BELYSER TILLÄMPNINGEN AV LAGEN OM EXPLOATERINGSSAMVERKAN.
Avsikten med exemplen är närmast att belysa hur exploateringssamverkan kan tillämpas i några olika bebyggelsesituationer, hur det ekonomiska systemet kan fungera och hur förfarandet i övrigt kan tänkas
gå till. Exemplen är däremot inte avsedda att belysa
hur förrättningshandlingar m m skall se ut eller hur beslut m m skall formuleras. De skall inte heller ses som rekommendationer på hur en viss
fråga skall lösas.
Exemplen har upprättats inom lantmäteriverket. Exemplen skall utvecklas vidare inom ramen för arbetet med att introducera den föreslagna lagstiftningen.
Innehåll:
Exempel 1 Förtätning av äldre villakvarter sid 181
Exempel 2 Fritidsbebyggelse sid 195
Exempel 3 Stadsförnyelse sid 210
09 II
Prop. 1985/86: 2 181
LANTMÄTERIVERKET EXEMPEL 1 Fastighetsavdelningen
EXPLOATERINGSSAMVERKAN —- FÖRTÄTNING AV ÄLDRE VILLA- KVARTER
Förutsättningar
Björken är ett äldre villakvarter. Detaljplan gäller för området. Kvarteret är indelat i sex st stora tomter på cirka 3 800 m? vardera. De ägs av privatpersoner och är bebyggda med hus av normal storlek och standard. På Björken 6 finns även ett uthus.
Vid diskussioner mellan fastighetsägarna och kommunen har man kommit fram till att kvarteret bör förtätas. Förtätningen bör ske. genom exploateringssamverkan enligt lagen om exploateringssamverkan (ESL) för att fastighetsägarna skall kunna genomföra den gemensamt och för att en rättvis fördelning av avkastningen skall kunna ske.
Områdesbestämmelser
Förutsättningarna i kvarteret och planskisser visar att det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att förtätning av kv Björken utförs i ett sammanhang. Kommunen bedömer att fastighetsägarna i kvarteret har förutsättningar att genomföra den avsedda exploateringen.
Med stöd av 6 kap. 2 § plan- och bygglagen (PBL) beslutar kommunen därför att förtätningen får genomföras i form av exploateringssamverkan. I beslutet, som meddelas genom områdesbestämmelser, anges dels att samverkansområdet skall omfatta hela kvarteret Björken, dels att exploateringsbeslut skall meddelas inom en viss, närmare angiven tid.
Prop. 1985/86: 2 182
LANTMÄTERIVERKET
I och med att kommunens beslut meddelas genom områdesbestämmelser skapas förutsättningar för att ett exploateringsbeslut skall kunna meddelas innan en ändrad detaljplan antas. Detta är i sin tur en förutsättning för att reglerna i ESL om vinstfördelning (11 § andra stycket och 18 § ESL) och om rätt till inlösen (19 § ESL) skall kunna tillämpas.
Förfarandet
Ägarna till Björken 1-4 och 6 ansöker gemensamt om
en exploateringsförrättning hos fastighetsbildningsmyndigheten (FBM). Vid ett inledande förrättningssammanträde med kommunen och fastighetsägarna diskuteras hur kommunen och markägarna tänkt sig förtätningen. Även uppläggningen av det fortsatta arbetet diskuteras.
Ett förslag till ändrad detaljplan och ett förslag till fastighetsplan tas fram som innebär att Björken förtätas med sex sammanbyggda hus i den inre delen av kvarteret. Tillfart och parkering skall ske på ' en gemensamhetsanläggning med de nybildade fastigheterna som delägare. Anläggningen skall även omfatta 34 en lekplats för kvarteret. Kvarterets fastighets- II indelning före respektive efter förtätningen illustreras i figur 1.
FBM utreder i samråd med markägarna förutsättningarna för och konsekvenserna av exploateringssamverkan i
kvarteret. FBM samråder också med byggnadsnämnden.
(10 § ESL).
På grundval av förslaget till ändrad detaljplan och förslaget till fastighetsplan upprättar FBM - med hänsyn till myndighetens utredningsplikt enligt
10 § ESL - följande ekonomiska kalkyl.
Prop. 1985/86: 2 183
Figur 1 Kvarteret Björken
Före: -
4 » 6
>S5 >< P3 23
1 2 3
Efter:
4 5 6
| Un me
bon äs
| 1 land) a fasta > om
oo d8 a |
19) |
I
| 10) nv | n2 nI : ner | 051 (16)
ooo [ ull.
>< Dd P3 |
L 2 3
fastighetsgråans ———— Gräns för ägofigur
— — = Gräns för samverkansområde
Prop. 1985/86: 2 184
LANTMÄTERIVERKET
Intäkter
Försäljning av mark (6 tomter å 60 000 kr) 360 000 kr
Kostnader
Mark för exploateringen (ägofig 1-16) 92 000 kr VA och gator 100 000 kr Gemensamhetsanläggning 50 000 kr Förrättningskostnad 15 000 kr 35 Övrigt 15 000 kr II Summa kostnader 272 000 kr
Kalkylerat överskott 88 000 kr
Vid ett nytt sammanträde med sakägarna diskuteras
> bl a mot bakgrund av upprättade kalkyler - för-
utsättningar för och ekonomiska konsekvenser av en exploatering inom kvarteret.
FBM prövar villkoren för att exploateringssamverkan
skall få komma till stånd och konstaterar därvid
att
- ändamålet med samverkan inte lämpligen kan till-
godoses på annat sätt
- planförslaget och den grova exploateringskalkylen
visar att olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt inte överväger de fördelar
som kan vinnas genom den (4 § ESL)
Samtliga fastighetsägare inom kvarteret utom ägaren till Björken 5 vill delta i samverkansföretaget. Opinionevillkoret i 5 § ESL är därför uppfyllt.
Prop. 1985/86: 2 185
LANTMÄTERIVERKET
Slutsatsen av FBMs prövning blir att exploaterings-
samverkan får komma till stånd. Samtliga fastigheter
inom kvarteret utom Björken 5 skall ingå i exploa-
teringssamfälligheten (6 § ESL).
36 Delaktigheten i exploateringssamfälligheten be-
IT räknar FBM med utgångspunkt från arealen av den
mark för varje fastighet som är tillgänglig för
exploatering (11 § ESL). Delaktigheten framgår av
följande tabell.
Delaktighet
| Fastighet Areal (m?) | Andelstal ($) | |
| Björken 1 1 500 | 2 1 500 3 1 500 4 1 500 5 Deltar ej 6 1 500 | 20 20 20 20 20 |
| Summa | 7 500 | 100 |
Exploateringsbeslut m m
Då FBM funnit att villkoren i 3 - 6 §§ ESL är uppfyllda
samt något hinder i övrigt inte föreligger mot att besluta om exploateringssamverkan, meddelar FBM ett exploateringsbeslut med följande huvudsakliga innehåll (13 § ESL). Beslutet meddelas innan detaljplanen antas av kommunen.
LANTMÄTERIVERKET
1. Exploateringssamverkan skall avse förtätning av kvarteret Björken med sex sammanbyggda hus för permanentbostadsändamål. Samverkansområdets omfattning framgår av figur 1. Exploateringen skall ske i huvuäåsaklig överensstämmelse med ett den = upprättat förslag till ändrad detaljplan och ett samma dag upprättat förslag till fastighetsplan för kvarteret och omfatta iordningställande av byggklara tomter samt gemensam parkeringsanläggning, lekplats, gångväg, grönytor och planteringar som har angetts i beskrivningen, aktbilaga X.
2. I exploateringssamfälligheten skall ingå fastigheterna Björken 1-4 samt 6 i X kommun. 37 II 3. Varje fastighet som ingår i exploateringssamfällig heten skall ha andelstalet 1/5.
4. Förmånsrättsbeloppet enligt 12 § lagen om exploateringssamverkan skall uppgå till totalt 268 000 kr.
Förmånsrätten får utnyttjas meå
a) 30 000 kr när exploateringsbeslutet vunnit laga kraft, b) ytterligare 150 000 kr när beslut att anta ändrad detaljplan och fastighetsplan vunnit laga kraft samt c) ytterligare 88 000 kr när övriga anläggningar har utförts i enlighet med beskrivningen, aktbilaga X
Det totala förmånsrättsbeloppet skall delas upp
mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. I enlighet härmed skall följande förmånsrättsbelopp gälla i de olika fastigheterna vid de tidpunkter som avses ovan i a) - cc).
Prop. 1985/86: 2 187
LANTMÄTERIVERKET
Fastighet Sammanlagt förmånsrättsbelopp vid de
tidpunkter som avses ovan i a) - cc).
| a) | b) | c) | ||
| Björken 1 | 6 000 | 36 000 | 53 600 | |
| " | 2 | 6 000 | 36 000 | 53 600 |
| M | 3 | 6 000 | 36 000 | 53 600 |
| " | 4 | 6 000 | 36 000 | 53 600 |
| " | 6 | 6 000 | 36 000 | 53 600 |
| Summa | 30 000 | 180 000 | 268 000 |
5. Exploateringen skall vara slutförd senast den =
38 6. Björken 5 kommer att beröras av marköverföring II enligt 19 § lagen om exploateringssamverkan.
I anslutning till det nu anförda kan anmärkas att rätt
till inlösen av mark enligt 19 § ESL föreligger en-
dast om exploateringsbeslutet vinner laga kraft innan detaljplanen antas.
Genomförande
En samfällighetsförening bildas för att genomföra företaget. - Föreningsbildningen är en förutsättning för att förmånsrätten skall kunna utnyttjas som säkerhet för de lån som behövs för att finansiera exploateringen. Föreningen tecknar ett exploateringsavtal med kommunen som reglerar bl a frågor om ersättning för gatukostnader m m, anslutning till allmän va-anläggning, tidplan samt utförande, kontroll och besiktning av gemensamma anordningar.
LANTMÄTERIVERKET
Kommunen antar förslaget till ändring av detaljplanen och förslaget till fastighetsplan. äv detaljplanen framgår att åen är avsedd att genomföras genom exploateringssamverkan och att mark skall tas i anspråk av Björken 5. Samtidigt godkänns exploateringsavtalet.
FBM genomför fastighetsreglering - bl.a. överföring av mark från Björken 5 - och avstyckning av de sex nya tomterna, se bilaga BE.
Vid fastighetsregleringen utför FBM värdering av den mark som överförs, nämligen: - värdering av den mark som skall inlösas från icke
deltagande fastigheter - värdering av den mark som tillskjuts exploaterings-
företaget från deltagande fastigheter samt - värdering av åen för bebyggelse ioråningsställda
marken som skall fördelas mellan de deltagande
fastigheterna.
39 Med stöd av bl a de utförda värderingarna meddelar II FBM ett ersättningsbeslut med i huvudsak följande
innehåll:
1. För den mark (1 500 m?), som med stöd av 19 §
ESL skall överföras från Björken 5 skall enligt värderingen betalas ersättning med 15 000 kr till ägaren av Björken 5. Kostnaden för inlöst mark skall fördelas enligt andelstalen på följande sätt:
Prop. 1985/86: 2 189
LANTMÄTERIVERKET
Kostnad för inlöst mark
| Fastighet | Andelstal ($) Betalar | (kr) | |
| Björken 1 | 2 3 4 6 | 20 20 20 20 20 | 3 000 3 000 3 000 3 000 3 000 |
| Summa | 15 000 |
2. Kostnaden för den mark som tillskjuts företaget av de deltagande fastigheterna, 77 000 kronor, skall fördelas enligt andelstalen på det sätt som fram-
går av nedanstående tabell. Av tabellen framgår också hur mycket fastighetsägarna faktiskt skall
tillskjuta i form av mark respektive skall betala/
erhålla i pengar.
Utjämning vid tillskott av mark
| Fastighet | Enl andelstal (kr) i mark (kr) Erhåller (kr) | Tillskott Betalar/ | ||
| Björken 1 | 2 3 4 6 | 15 400 15 400 15 400 15 400 15 400 | 15 000 15 000 15 000 15 000 17 000 | - 400 - 400 - 400 - 400 + 1 600 |
| Summa | 77 000 | 77: 000 | (0) |
3. Tilldelningen skall ske enligt andelstalen på
det sätt som framgår av nedanstående tabell. Av tabellen framgår också den faktiska tilldelningen
i mark och pengar.
: LANTMÄTERIVERKET
Utjämning vid tilldelning av mark
| Fastighet | Enl andelstal (kr) i mark (kr) Erhåller(kr) | Tilldelning Betalar/ | ||
| Björken 1 | 2 3 4 € | 72 000 72 000 72 000 72 000 72 000 | 60 000 60 000 60 000 60 000 120 000 | + 12 000 + 12 000 + 12 000 + 12 000 - 48 000 |
| Summa | 360 000 | 360 000 | (0) |
4. De likvider som skall betalas och erhållas till
följd av kostnad för inlösen av mark, utjämning
vid tillskott av mark och utjämning vid tilldelning av mark kan sammanfattas på följande sätt.
Sammanfattning
Fastighet Kostnad Utjämning Utjämning Likvid
inlöst vid till- = vid till- Bet/Erh mark (kr) skott av delning av - +
| mark (kr) mark (kr) | (kr) | |||
| Björken l - 3 000 - 400 | 2 - 3 000 - 400 3 -= 3 000 - 400 4 - 3 000 - 400 5 + 15 000 - 6 = 3 000 + 1 600 | + 12 000 + 12 000 + 12 000 + 12 000 - - 48 000 | + 8 600 + 8 600 + 8 600 + 8 600 + 15 000 - 49 400 | |
| Summa | 0 | 0 | (0) | [6] |
FBM meddelar också beslut om att inrätta en gemensam-
hetsanläggning bestående av garage, parkeringsplats,
lekplats m m, se bilaga AB.
41 II
LANTMÄTERIVERKET:
FBM avslutar exploateringsförrättningen.
Samfällighetsföreningen genomför exploateringen fram till dess att tomtmarken är byggklar i enlighet med exploateringsbeslutet, planerna och exploateringsavtalet. När exploateringsbeslutet förfaller upplöses samfällighetsföreningen.
Det ekonomiska resultatet av exploateringssamverkan
Fastighet värde Tillskott Likvid (erhåll- Utdebiterad exploa- Överskot
efter av mark er/betalar) teringskostnad
1 2 3 4 1+2+3+4
Björken 1 €0 000 - 15 000 + 8 600 - 36 000 17 600 " 2 60 000 .- 15 000 + 8 600 - 36 000 17 600
" 3 60 000 = 15 000 + 8 600 - 36 000 17 600 " 4 60 000 —- 15 000 + 8 600 - 36 000 17 600
" 5 0 - 15 000 + 15 000 0 (0) " 6 120 000 —- 17 000 = 49 400 - 36 000 17 600 Summa 360 000 - 92 000 (0) - 180 000 88 000
51 II
Prop. 1985/86: 2 192
s AV
FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN BESKRIVNING 1 BE
Deum Dn: frenar Kommun Lan Rogstrenngadsturmm On Uppgift om åtgärd för-
Romsterområde rättningen avsett har införts i fastighetsregistret sosse sssiisssssesena [| fastighetsregistret få V
Area hektar, mm? Ågare, uppgitter till bbkal . Uj T ska Nu ighe
Fastighet, område m m Fig | avstår erhåller Tändnng/ och Bndra anmärkningar omyndighet 1 2 I 3b 4 summa
FASTIGHETSREGLERING
| Björken 1 | 2 | 300 | + 300 A Ason | |
| Björken 2 | 12 1300 P4 1300 8 | 300 | - 300 | B Bson |
| Björken 3 | 4 | 300 | + 300 C Cson | |
| Björken 4 | 3 | 300 | + 300 D Dson | |
| Björken 5 | 3 | 300 | E Eson |
4 1 600
5 1300
8 I 300 -1500
Björken 6 4 600 F Fson
5 300 + 900
Ersättning, se erbättningsbeslut aktbil PR l
AVSTYCKNING FRÅN BJÖRKEN 1
Lotten A Ul, A Ason, Storgatan 10
2 600 000 00 X-stad
AVSTYCKNING FRÅN BJÖRKEN 2
Lotten B 3 600 B BB8on, Storgatan 12
0006 00 X-stad
AVSTYCKNING FR BJÖRKEN 3
Lotten C 14, C Cson, Storgatan 14
15 600 000 00 X-stad 30-008609-6
AVSTYCKNING FRÅN BJÖRKEN 4 LiberFårag Lotten D 2, D Dson, Lillgatan 9 JI0000 3 600 000 00 X-stad 19 &2 0327 8!
Lenimäteriet
Prop. 1985/86: 2 193
FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN:. BESKRIVNING . BE
bal on Die
: Area hektar, mö = Agare, uppgifter till lokal skattemyndigne: Fasugnet, område mm IFig lIavstår 1 erhåller Imanonne lock anora anmarkningar
1 38 '3b 4 summa 15
AVSTYCKNING FRÅN BJÖRKEN ? i -
| |
:Lotten E 4 | i 600 IF Fson, Lillgatan 13
SV I : I
i I H
; | 000 00 X-stad
SS Lotten F 5 |
| 6 1 600 F Fson, Lillgatan 13 i 000 00 X-stad
17 M
KX ARI ov
RlAnkeltförag Liber RM ANT BIM7AR
13 Riksdagen 1985/8 6. I saml. Nr 2
esmatenet
Sr Gitlaege FASTIGHETS BILDNINGSMYNDIGHETEN 1 Datun: Der
Arena I RAmmur Lyn i Registrenngsadlum
| | Uppgit om åtgard för- Registerområde rattningen avsett har inforts I fastighetsregistret För lattughetsregirtermyndigheten
GEMENSAMHETSANLÄGGNING
Anläggningsbeslut
1 Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av garage, parkeringsplats, gångvägar, lekplats och planteringar, allt enligt projekteringshandlingar, aktbil C-E.
2 Deltagande fastigheter: Lotterna A-F Fastigheterna utgör en samfällighet för anläggningens utförande och drift.
3¶För anläggningen upplåtes
ägofigur 10 av Björken 1l, " 8 och 9 av Björken 2, " 16 av Björken 3, " 1 av Björken 4 samt " 7 av Björken 6.
4 Anläggningen skall vara utförd senast två år efter det att anlägg-
ningsbeslutet vunnit laga kraft.
Beslut om andelstal
Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna efter lika andelstal (1/6 var).
783001
LiberTryck 000 10
1977-09. 0552 B1
kactmäterlet
Prop. 1985/86: 2 195
LANTMÄTERIVERKET EXEMPEL 2
EXPLOATERINGSSAMVERKAN —- FRITIDSBEBYGGELSE
Beskrivning av området
Det för samverkan aktuella området omfattar ca 235 ha (se figur 1). Inom området finns tio fastigheter bebyggda med ca 20 bostadshus varav tre utgör bostäder för helårsboende. Jordbruk bedrivs numera
endast på Berga 1:6 vars ägare arrenderar viss åker-
mark på omkringliggande fastigheter. Möjligheter
att bygga upp ett bärkraftigt jordbruk inom området
saknas. Skogsbruk bedrivs i liten omfattning. Fas-
tighetsstrukturen framgår av utdrag ur ekonomiska
kartan, fig 1 (s 20).
I arbetet med översiktsplanen har man kommit fram till att samlad fritidsbebyggelse lämpligen bör kunna uppföras inom detta område. Området utgör
ett från såväl naturliga förutsättningar som planmässiga utgångspunkter väl avgränsat område i förhållande till omgivande områden. I den gällande
översiktsplanen har således angetts att området är lämpligt för tät fritidsbebyggelse och att de närmare förutsättningarna för exploateringen bör klargöras genom detaljplaneläggning. Det anges också i översiktsplanen att sådan planläggning förutsätter att exploateringssamverkan kommer till stånd, eftersom fastighetsindelningen inom området är splittrad.
Områdesbestämmelser
Ägarna av Berga 1:6, 1:8 och 1:9 tar gemensamt kontakt med byggnadsnämnden och diskuterar möjligheten
att få till stånd den fritidsbebyggelse som över-
siktplanen anger som möjlig. Redovisningen i över-
siktsplanen och den splittrade fastighetsindelningen
LANTMÄTERIVERKET
visar att det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark och utföra anordningar för samlad fritidsbebyggelse i området. Markägarna bedöms ha förutsättningar att tillsammans klara av den tänkta exploateringen.
Med stöd av 6 kap. 2 § PBL beslutar kommunen att
företaget får genomföras genom exploateringssamverkan. I beslutet, som meddelas genom områdesbestämmelser, anges att samverkansområdet skall omfatta Berga by (se figur 1) och att exploateringsbeslutet skall meddelas inom en viss, närmare angiven tid. I beslutet hänvisas till ett program 10 som närmare anger förutsättningar för företaget IT i fråga om bl.a. exploateringsgrad, lokalisering av den tätare bebyggelsen och standarden på gemensamma anordningar.
Förfarandet
Ägarna till Berga 1:6, 1:8 och 1:9 ansöker gemensamt om en exploateringsförrättning hos fastighetsbildningsmyndigheten (FBM). Avsikten är att en exploateringssamfällighet skall upprätta förslag till detaljplan för området, ställa i ordning tomter för fritidsändamål och utföra nödvändiga gemensamma anordningar. Ett inledande sammanträde hålls där
förutsättningarna för att få till stånd fritidsbe-
byggelse diskuteras. Därvid diskuteras uppläggningen av det fortsatta arbetet och frågor om bl a företagets överensstämmelse med översiktsplanen och områdesbestämmelserna, närmare riktlinjer för bebyggelsens omfattning och lokalisering, standarden
på vägar och grönområden samt ekonomiska förutsätt-
ningar för att genomföra projektet m.m.
LANTMÄTERIVERKET
Ett förslag till detaljplan utarbetas för den del av området som enligt programmet skall bebyggas. Diskussioner med kommunen om ett exploateringsavtal
påbörjas.
FBM utreder förutsättningarna för exploateringssamverkan och samråder med byggnadsnämnden. Efter underhanäsdiskussioner med berörda sakägare kallar FBM till ett nytt sammanträde där dels förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av företaget
diskuteras, dels företagets allmänna tillåtlighet
samt opinionsvillkoret prövas.
Exploateringsföretaget bedöms uppfylla villkoren i 4 § ESL. Planförslaget och FBMs utredning visar nämligen att olägenheterna av samverkan från allmän 11 eller enskild synpunkt inte överväger de fördelar
II som kan vinnas genom den. Ändamålet med samverkan kan inte heller lämpligen tillgodoses på något annat
sätt.
När det gäller opinionsvillkoret konstateras att ägarna till Berga 1:10 och 1:11 inte motsätter sig exploateringen men inte vill delta i exploateringsföretaget. Inte heller ägarna till de avstyckade
tomterna Berga 1:14 och 1:15 vill delta. Övriga
fastighetsägare inom samverkansområdet ställer sig positiva till företaget och vill delta i detta. Opinionsvillkoret bedöms därmed vara uppfyllt.
Fastighetsägarna är överens om att exploateringen bör genomföras så att den mark som detaljplaneläggs skall överföras till en marksamfällighet. Denna marksamfällighet skall förvaltas av den befintliga samfällighetsföreningen. Tomterna skall sedan säljas genom samfällighetsföreningens försorg varefter de avstyckas.
Prop. 1985/86: 2 198
LANTMÄTERIVERKET
FBM beräknar delaktigheten i exploateringssamfälligheten med utgångspunkt från arealen av den mark för varje fastighet som är tillgänglig för exploa- 12 tering. Delaktigheten framgår av tabell l. II Tabell l Andelstal
Fastighet Areal Andelstal
ha Beräkning
3 Berga 1:5 36 36 17,3
207 ” 1:6 67 67 32,4
207 ” 1:8 39 39 18,9
207 " 1:9 55 55 26,6
| " | 1:10 Vill ej delta | - |
| " | 1:11 Vill ej delta | - |
| ” | 1:12 6P | 6 2,9 |
n 1:13 4? 4 1,9
| M | 1:14 Vill ej delta | - |
| n | 1:15 Vill ej delta | - |
| " | si Samfälld mark, obetydliga värden. | - |
| " | s 3 Samfälld mark, obetydliga värden | - |
| Summa | 207 | 100,0 |
1) Efter avgränsning av lämpliga tomtplatser. 13 II
Prop. 1985/86: 2 199
Figur 1 Utdrag ur ekonomiska kartan
Bergaviken
SKALA 1:10 000 / ——-— Bygräns
— — — — fastighetsgrä / — — Gräns för san
verkansområd: Tillhör beslut 1900-00-00
om områdesbestämmelser f
exploateringssamverkan
Prop. 1985/86: 2 200
LANTMÄTERIVERKET
Exploateringsbeslut
FBM medåelar ett exploateringsbeslut med i huvudsak följande innehåll (13 § ESL):
1 Exploateringsföretaget skall avse nyexploatering
för fritidsbebyggelse. Samverkansområdets omfatt-
ning framgår av bifogad karta, (fig 1). Exploate-
ringen skall omfatta iordningställande av bygg-
klara tomter för fritidshus samt badplats, små-
båtshamn och övriga därmed sammanhängande gemensam-
hetsanläggningar som har angetts i beskrivningen,
aktbil X.
2 I exploateringssamfälligheten skall ingå fastig-
heterna Berga 1:5, 1:6, 1:8, 1:9, 1:12 och 1:13
i X kommun.
3 Fastigheterna skall ha följande andelstal ($):
| Berga 1:5 | 17,3 | |
| ” | 1:6 | 32,4 |
| " | 1:8 | 18,9 |
14 " 1:9 26,6 II " 1:12 2,9 ” 1:13 1,9
4 Förmånsrättsbeloppet enligt 12 § lagen om exploateringssamverkan skall totalt uppgå till 2,6 milj
kr. Förmånsrätten får utnyttjas med a) 0,3 milj kr när exploateringsbeslutet vunnit
laga kraft, b) ytterligare 0,3 milj kr när beslutet att anta detaljplanen har vunnit laga kraft, c) ytterligare 1,0 milj kr när etapp 1 enligt beskrivning, aktbil X, är slutförd samt 15 d) ytterligare 1,0 milj kr när etapp 2 enligt be- II skrivningen, aktbil X, är slutförd.
Prop. 1985/86: 2 201
LANTMÄTERIVERKET
Det totala förmånsrättsbeloppet skall delas upp
mellan de åeltagande fastigheterna efter andelstalen.
I enlighet härmed skall följande förmånsrättsbelopp
gälla i åe olika fastigheterna vid de tidpunkter
som avses ovan i a) - dä).
| Fastighet | Sammanlagt förmånsrättsbelopp vid de tidpunkter som avses ovan i a) - ad) (kkr) a) | b) | c) | ä) | |
| Berga 1:5 | 52 | 104 | 278 | 451 | |
| - | 1:6 | 97 | 194 | 518 | 841 |
| M | 2:8 | 56 | 113 | 3012 | 491 |
| - | 1:9 | 80 | 159 | 425 | 691 |
| " 2:12 | 9 | 18 | 47 | 76 | |
| " | 1:13 | 6 | 12 | 31 | 50 |
| Summa | 300 | 600 | 1600 | 2600 |
5 Exploateringen skall vara slutförd senast den =
6 Berga S:3 kan beröras av marköverföring enligt 19 § lagen om exploateringssamverkan.
Förordnande om avverknings- och byggnadsförbuå
Fastighetsbildningsmyndigheten meddelar samtidigt med exploateringsbeslutet, med stöd av 5 kap 21 och 22 §§ fastighetsbildningslagen, förbud att avverka skog och att uppföra nya byggnader utan myndighetens medgivande. Förordnandet gäller fastigheterna Berga 1:8-1:10, 1:12 och 1:13 inom det område som omfattas av förslaget till detaljplan, se fig 2.
LANTMÄTERIVERKET
Samfällighetsförening
En samfällighetsförening bildas för att förvalta exploateringssamfälligheten och svara för att exploateringen genomförs.
Genomförande
Arbetet med detaljplanen slutförs (fig 2). Ett exploateringsavtal träffas mellan kommunen och föreningen. Planen antas av kommunfullmäktige som samtidigt goåkänner avtalet. Samtidigt antas områdesbestämmelser för den del av samverkansområdet som inte omfattas av detaljplanen. Dessa bestämmelser klargör att området är avsett för frilufts-
ändamål.
I exploateringsavtalet anges bl.a. att de områden som i detaljplanen avsatts till väg eller annan allmän plats skall utan ersättning upplåtas av exploateringssamfälligheten till en anläggningssam-
fällighet för området. Anläggningssamfälligheten
skall inrättas under exploateringsförrättningen. Exploateringssamfälligheten skall också ombesörja och bekosta anläggandet av vägar, parkeringsplatser,
badplats och småbåtshamn samt brunnar och gemen-
29 samma vattenledningar inom området. Anläggningarna II skall överlåtas utan ersättning till anläggningssamfälligheten.
FBM genomför fastighetsreglering där den mark som
ingår i planen får bilda en marksamfällighet. Över-
förd mark är obebyggd. Andelarna i den bildade samfälligheten överensstämmer med andelstalen i exploateringssamfälligheten. Utjämning i pengar sker av skillnaden mellan värdet av den mark som fastigheterna
Prop. 1985/86: 2 203
Figur 2 Skiss till detaljplan för
Berga by :
— — +» = gräns för
planområde Skala 1:4 000
Prop. 1985/86: 2 204
LANTMÄTERIVERKET
faktiskt lämnar i tillskott, d.v.s. marken inom detaljplanen, och vad de med tillämpning av andelstalet skall tillskjuta (11 § andra stycket ESL). Vid värderingen bortser man från inverkan av planen. För mark som överförs från Berga S:3 utgår ersätt-
ning i enlighet med 21 § ESL. Om skyddet för panträttshavarna i 5 kap 16 § FBL medför att fordrings-
ägarna skall ha del av den ersättning som utgår på grund av fastighetsregleringen, skall FBM förordna att samfällighetsföreningen skall betala in ersättningen till statens lantmäteriverk för fördelning mellan foråringshavarna. Tomterna styckas av allt eftersom de säljs av föreningen.
FBM genomför också förrättning enligt anläggningslagen för att inrätta gemensamma anordningar, dvs vägar, vattenförsörjningsanordningar, båthamn, grön-
områden m m, som gemensamhetsanläggning. Någon er-
sättning med anledning av att samfällighetslotten S upplåts för gemensamhetsanläggning skall inte utgå. Enligt exploateringsbeslutet och exploateringsavtalet svarar den samfällighetsförening som förvaltar exploateringssamfälligheten för utbyggnaden av de gemensamma anordningarna. Den samfällighetsförening som förvaltar gemensamhetsanläggningen övertar sedan anläggningarna utan ersättning vid den tidpunkt som avtalats, normalt efter det att slutbesiktning skett. Fastighetsrättslig beskrivning, se bilaga 1, inrättande av gemensamhetsanläggning, se bilaga 2, förrättningskarta, se bilaga 3. FBM lämnar besvärshänvisning till de meddelade besluten. Exploateringsförrättningen avslutas.
16 II
LANTMÄTERIVERKET
Samfällighetsföreningen som förvaltar exploateringssamfälligheten bygger ut planerade anläggningar samt försäljer tomterna varefter de avstyckas. Utbyggnaden sker i enlighet med exploateringsavtalet och exploateringsbeslutet. Sakägarna har träffat överenskommelsen enligt 23 § ESL om att exploateringssamfälligheten skall sälja tomterna och att fördelningen av överskottet skall ske i pengar. Efter hand som tomter försäljs och kostnader betalas, fördelas överskottet mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. Om tiden inte förlängs förfaller exploateringsbeslutet 1900--00-00 enligt punkt 5 i beslutet. Samfällighetsföreningen ansöker då hos länsstyrelsen om att bli upplöst.
17 II
Nu dub Iturns FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN BESKRIVNING 1 BE
Denym Dr Bilaga 21 (2)
Arena Körmmn: Lan Tv
|] Uppgift om åtgärd för-
Ragsterorrvåde ru -d ) avsett her
Area hektar, rm Ägare, uppgifter till bkal skattemyndighet
Fastighet, område m m Fig | avstår erhåller Tändring/ och andra anmärkningar 1 2 Ia Jb 4 summa LJ
FASTIGHETSREGHERING Berga 1:8 B Bergman 2 1 150 000 150 000
Fastigheten jerhåller andel i du
fällighetslatten S, nedan Berga 1:9 C Cederlund 21 112 000 fl12 000 Fastigheten erhåller landel i skmfällighetsldtten S, de nedan Berga 1:12 3 45 000 r 45 000 IF Fransson Fastigheten lerhåller landel i samf5llighetsldtten S, ge nedan Berga 1:13 K Knutsson 4 26 000 -r 26 000
Fastighetlen lerhåller landelY i sam-
fälligheY4slotten S, ge nedan Berga $5:3 Samfällighetsföreningen Berga by 5 600 - 600 NYBILDNING AV | SAMFÄLLIGHET Deiaktighet Lotten S 1-5 333 600 |+333 600 | Berga 1:5 27,3 " 1:6 32,4 Delaktighet l|i samfälligheten, |se ” 1:8 18,9
| kolumn 5 " | 1:9 26,6 |
| " | 1:12 2,9 |
| " | 1:13 1,9 |
J8-80809-0 Förleg Liber 30000 B2-10 18 0307 II BM
tanimåteret
Prop. 1985/86: 2 207
FASTIGHETSBILONINGSMYNDIGHETEN BESKRIVNING BE
Daun De
Bilaga 1 2
- Area hektar, m? ee nn ne Aqgare, uppgitter till lokal skattermynd:aher . Fastignet, område m m Fig I avstår | erhåller >=andana och andra anmarkningar i 1 2 |3a 3b '4 summa 5
i
RR
Ersättning: Ersät ningar méa anledning av
fastighetsregl eri g, se avräkning aktbil F.
|
: AVSTYCKNING FRÅN LOTTEN S
LI
Lotten Aa FA (köpares namn)
+
"” )
15 lotter
HH
:Lotten AO
AVSTYCKNING FR ÅN ERGA 1:13
Lotten A 5 000 G Gson
Lotten B 2 500 L Lson
Lotten C 2 500 M Mson
Lotten D 5 000 N Nson
+) Ytterligare 10 tbter styckas av al! Itefterson de försäljs av föreningens.
20 II
RO610-X AR
Aiankettördag Liher KANN RAM BINTAA eevaneat
Prop. 1985/86: 2 208
FASTIGHETSBILDNINGSMYP:DIGHETEN
Daun Nn
Bilaga 2 1 (1) Brenae Känn Län
Aegutrenngsaåtum
[ — Uppgift om ataard for- Registerområde rattrungen avsett har in- -
forts I» tastughetsregistret
For lasugheteregistermynaigheten
INRÄTTANDE AV GEMENSAMHETSANLÄGGNING
Anläggningsbeslut
1 Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av vägar litt a-d,
småbåtshamn med tillhörande parkeringsplatser litt e, badplats litt f, vattentäkt och sommarvattenledningar litt g och grönområden litt h, allt enligt karta, bilaga 4 och beskrivningar, aktbil P.
2 Deltagande fastigheter: Berga 1:12, 1:13 lotterna Aa-Ao, A-D och
samfällighetslotten S.
3 Upplåtet utrymme: Hela samfällighetslotten S med undantag av bygg-
nadsmarken upplåtes för gemensamhetsanläggningen.
4 Anläggningen skall vara utförd senast två år efter det att anlägg-
ningsbeslutet vunnit laga kraft.
Beslut om andelstal
Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas på följande sätt. Fastigheten Berga 1:12, lotterna Aa-AO och A-D erhåller en andel var. Fastigheten Berga 1:13 erhåller fyra andelar. Samfällighetslotten S erhåller 48 andelar. Totalt blir detta 72 andelar.
21 II
783001
LiberTryck 000 10
1977-08. 0552 BI
Lantmäteriet
Bilaga 3
1 (1)
Bergaviken
= &x N 3 4 su I Vv =E -— SR 3 SS -— 3 a -— z An NN
S
LANTMÄTERIVERKET EXEMPEL 3
EXPLOATERINGSSAMVERKAN — STADFÖRNYELSE I KV LADU-
GÅRDEN
Förutsättningar
Kvarteret Ladugården ligger inne i stadskärnan. Det behöver saneras i ett sammanhang.
Kv. Ladugården, nuvarande förhållanden
18 B2
TITTTT «
w rr T ) os 7 Ne ' NJ Sjö Ft
TT sl Ang
SA=AR
ANF NH I röv i: XM , a ; AE
Prop. 1985/86: 2 211
LANTMÄTERIVERKET
Ladugården 4 och 8 ägs av en byggfirma och Ladugården 5 ägs av en kommunal stiftelse. Övriga fastigheter i kvarteret ägs av privatpersoner.
-
Öm Stiftelsen
rr Hyresbostäder
1 t LI 1 I I U I I fperoo
ett
Bson
I free
ufrndnrnfnreninde Cson
Byggfirman AB
Ladugården 3 och 8 är obebyggda. Ladugården 4 och 7
är bebyggda med omoderna hus som bör rivas. Ladugården 5 är bebyggd med ett modernt hyreshus från 1960-talet och Ladugården 6 med ett äldre, kulturhistoriskt intressant hus som behöver rustas upp.
Parkeringsplatser på kvartersmark finns dels på de avrivna tomterna 3 och 8, dels i ett källargarage
på Ladugården 5.
1 översiktsplanen för kommunen behandlas innerstaden
i ett särskilt avsnitt. Enligt detta föreslås kv
19 | Ladugården ingå i en bostads- och parkeringszon. Av B2 den fördjupade översiktsplanen framgår också att ex-
LANTMÄTERIVERKET
ploateringssamverkan bör prövas som en möjlig väg att genomföra sanering av kvarteren i området. För
kv Ladugården gäller en föråldrad stadsplan från
1884 utan byggnadsreglerande bestämmelser.
Kommunala intentioner
Kommunens mål är att kvarteret skall saneras i ett sammanhang så snart som möjligt. De obebyggda tomterna bör bebyggas med flerbostadshus, de saneringsmogna husen rivas och ersättas med nya samt det K-märkta huset rustas upp. Kvarterets inre bör inrättas som en gemensam rekreations- och lekyta. Parkeringsbehovet bör tillgodeses inom kvarteret genom gemensamma källargarage.
Kommunen vill ha huvudinflytandet över utformningen av nybebyggelsen. Kommunen har dock inte resuser att själv förvärva mark och genomföra förnyelsen av kvarteret. Byggfirman AB, som äger Ladugården 4 och 8, är intresserad av att bygga i kvarteret, men firman kontrollerar inte all den mark som behövs för att förnyelsen av kvarteret skall kunna ske i ett sammanhang och för att gemensamma källargarage skall kunna byggas. Kommunen beslutar därför att undersöka om en sanering av kvarteret kan genomföras genom exploateringssamverkan.
Diskussion kommunen - markägarna
Vid diskussioner mellan Byggfirman AB och kommunen om ett nybyggnadsprojekt i kvarteret har kommunen ställt som villkor att hela kvarteret saneras i ett sammanhang. Under hand har kommunen tagit reda på att även ägaren till Ladugården 7 och den kommunala stiftelsen är intresserade av att delta i en förnyelse av kvarteret i enlighet med en skiss till änd-
22 B2
LANTMÄTERIVERKET
rad detaljplan som tagits fram på stadsbyggnadskontoret. Detaljplanen förutsätter en samordnad förnyelse av kvarteret med bl a en gemensam gård och gemensammma källargarage.
Gemensamma källargarage i norr och söder samt
en gemensam gård (gemen-
samhetsanläggningar enl AL).
I 1
a
K— 50 bpl (90-092) '
4
Områdesbestämmelser
Flera hus inom kvarteret bör rivas, en gemensam gård behöver inrättas och gemensamma källargarage
måste byggas. Kravet i 6 kap. 2 § PBL, att det med
hänsyn till bebyggelseutvecklingen skall vara angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen, konstateras därmed vara uppfyllt.
Flera markägare finns inom kvarteret. Genom exploateringssamverkan åstadkommer man en gemensam förnyelse av kvarteret i ett sammanhang och en rättvis fördelning av byggrätter och kostnader för gemen- 23 samma garage mm.
Bh
Prop. 1985/86: 2 214
LANTMÄTERIVERKET
Med stöd av 6 kap 2 § plan- och bygglagen (PBL) be-
slutar kommunen därför att förtätningen får genomföras i form av exploateringssamverkan. I beslutet, som meddelas genom områdesbestämmelser, anges dels att samverksansområdet skall omfatta hela kvarteret Ladugården, dels att exploateringsbeslutet skall meddelas inom en viss närmare angiven tid. Samtidigt som områdesbestämmelserna beslutas, upphävs den gamla detaljplanen.
Förfarandet
Byggfirman AB och Stiftelsen Hyresbostäder ansöker tillsammans om en exploateringsförrättning hos fastighetsbildningsmyndigheten (FBM). Ett inledande sammanträde hålls med markägarna och kommunala representanter. FBM informerar om reglerna om exploateringssamverkan. Skiss till detaljplan och fastighetsplan presenteras av kommunens företrädare. Planutkasten och uppläggningen av det fortsatta arbetet diskuteras.
Planförslag
"Huvudsyftet med det planförslag som tagits fram är att möjliggöra nybyggnad av bostäder i kvarteret. I markplanet skall dock vissa butikslokaler m m kunna inrymmas. Gården i kvarterets inre föreslås utnyttjad som en gemensam friyta för de boende för lek och rekreation.
Av förslaget framgår att planen skall genomföras i
exploateringssamverkan och att mark skall tas i an-
språk av Ladugården 3.
Planbestämmelserna medger bostadsbebyggelse i fem våningar utmed Norrgatan, Södergatan och Västergatan samt bostadsbebyggelse i tre våningar utmed Öster-
Prop. 1985/86: 2 ba — in
LANTMÄTERIVERKET
gatan. Entrévåningarna får utnyttjas för mindre butiker och kontor. Byggnaden på Ladugården 6 är kul-
turhistoriskt intressant. Skyddsbestämmelser enligt
5 kap 7 § PBL föreslås därför i detaljplanen.
Befintlig bebyggelse
BK Y |
UP Ombyggned
BH Hg
| Ny bebyggelse BHY
NN
BH Y
Hela gården föreslås bli inrättad som en gemensam friyta för lek och rekreation. Den skall utgöra en gemensamhetsanläggning enligt AL. Samtliga fastigheter förutsätts delta i anläggningen.
I tillkommande bebyggelse utmed Norr- och Södergatan
föreslås källarvåningen bli utnyttjad för gemensamma garage. Även det befintliga garaget på Ladu-
gården 5 föreslås ingå i denna gemensamhetsanläggning. In- och utfart förutsätts ske mot Västergatan.
24 B2
LANTMÄTERIVERKET
SIS SLISLILL 7
CJ ränergarege, 5B på
€ Gemensam gårdsyta
(heia gården)
= |
50 pt
SIS Källargarage,
SLL IL LILL LLLLLA
Utredning
På grundval av planförslaget gör FBM i samråd med fastighetsägarna en utredning om förutsättningar för och de ekonomiska konsekvenserna av exploa-
teringssamverkan enligt 10 § ESL. Enligt samma para-
graf gör FBM även nödvändiga tekniska utredningar, värderingar m m (utreåningarna redovisas ej i dessa exempel.) Resultatet av utredningarna om åe ekonomiska konsekvenserna sammanställs i en ekonomisk kalkyl för företaget:
Intäkter
Försäljning av tre fastigheter 3 200 000 kr Ersättning för gemensamhetsanläggning 4 800 000 kr Summa intäkter 8 000 000 kr
25 BL
LANTMÄTERIVERKET
Kostnader
Mark och källargarage (befintligt) 2 950 000 kr Gemensam gård 300 000 kr
Källargarage | 3 850 000 kr
Utredningskostnader 200 000 kr Förrättningskostnader 100 000 kr Summa kostnader 7 400 000 kr
Kalkylerat överskott 600 000 kr
Samråd m m
Vid ett nytt sammanträde med markägarna diskuteras förutsättningar för och ekonomiska konsekvenser av planförslaget och av en gemensam exploatering i kvarteret. Bl a följande synpunkter förs fram.
Ägaren till Ladugården 3 vill inte delta i exploa-
teringssamverkan. Nybyggnad på tomten är inte aktuell. Han vill inte heller delta i genomförande och skötsel av vare sig gemensam gård eller gemensamt källargarage.
Inte heller ägaren till Ladugården 6 vill delta i
exploateringssamverkan eller föreslagna gemensamhets-
anläggningar. Han motsätter sig också att gården tas
i anspråk för en gemensam friyta. Ägaren går dock med på att skyddsbestämmelser enligt 5 kap 7 § PBL meddelas för byggnaden under förutsättning att den får användas för kontorsändamål.
Hyresgästföreningen är positiv till en gemensam gård. Man motsätter sig dock att kostnaderna för källargarage belastar den framtida hyran. Sättet att finansiera garagen måste utredas.
26 B2 15 Riksdagen 1985/86. I saml. Nr2
LANTMÄTERIVERKET
Prövning av villkoren i ESL
FBM prövar villkoren för att exploateringssamverkan
skall få komma till stånd och konstaterar därvid att
- ändamålet med samverkan inte lämpligen kan till-
godoses på något annat sätt,
- planförslaget och den grova exploateringskalkylen
visar att olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt inte överväger de fördelar som kan vinnas genom den (4 § ESL).
Samtliga fastighetägare i kvarteret utom ägarna
till Ladugården 3 och 6 vill delta i exploateringssam-
verkan. Det finns alltså en positiv markägaropinion inom kvarteret för att genomföra en samexploatering (5 § ESL).
FBMs bedömning blir att villkoren för exploateringssamverkan är uppfylldåa. En exploateringssamfällighet skall därför bildas av alla fastigheter vars ägare ställt sig positiva till samexploateringen (6 § ESL).
Andelstal
Delaktigheten i exploateringssamfälligheten skall 27 B2 enligt 11 § andra stycket ESL bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploateringen tillgängliga marken. I ett bebyggt innerstadskvarter som detta kan man i och för sig tänka sig även andra fördelningsgrunåer, t ex fastigheternas marknadsvärden eller tillåten
(eller befintlig) bruttoarea för bostäder och lokaler
inom respektive fastighet. I detta fall ger dock den exploateringsbara arealen den mest rättvisande fördelningsgrunden, vilket medför följande andelstal.
Prop. 1985/86: 2 219
LANTMATERIVERKET
| Fastighet | Areal för expl. (m?) Andelstal ($) | ||
| Ladugården 3 | 4 5 6 7 8 | Vill ej delta 280 295 Vill ej delta 280 2545 | - 20,4 6,2 - 20,4 53,0 |
| Summa | 4800 | 200,0 |
Värdet av de bidrag som de deltagande fastigheterna faktiskt lämnar genom tillskott av mark motsvarar inte helt vad de skall tillskjuta enligt andelstalen. Skillnaden skall, enligt 11 § andra stycket ESL, utjämnas i pengar. Utjämningen sker i samband med att ersättningsbeslutet meddelas, jfr bilaga 2.
Exploateringsbeslut
FBM meddelar ett exploateringsbeslut med följande huvudsakliga innehåll (13 § ESL). Beslutet samordnas
med planarbetet så att det meddelas under tiden
mellan utställningen av detaljplaneförslaget och beslutet att anta planen.
1. Exploateringssamverkan skall avse förnyelse av kvarteret Ladugården för bostads- och handelsändamål. Samverkansområdet skall omfatta hela kvarteret enligt bifogad karta, bilaga A. Förnyelsen skall ske i huvudsaklig överensstämmelse med förslag till detaljplan och fastighetsplan för kvarteret, upp-
rättade den =: +» samt beskrivning, aktbilaga
X. Samverkan skall omfatta rivning av hus på de fastigheter där gemensamt källargarage skall byggas samt iordningställande av gemensam gåra och gemensamma källargarage.
28 B2
LANTMÄTERIVERKET
2. I exploateringssamfälligheten skall följande
fastigheter ingå med följande andelstal:
| Ladugården 4 | " " " | 5 7 8 | 20,4 3 6,2 20,4 53,0 |
| Summa | 100,0 3 |
3. Förmånsrättsbeloppet skall uppgå till totalt
4 450 kkr. Förmånsrätten får utnyttjas med
a) 300 kkr när exploateringsbeslutet vunnit laga kraft b) ytterligare 3 850 kkr när detaljplanen och fastighetsplan vunnit laga kraft samt
c) ytterligare 300 kkr när gång- och sykelvägar,
VA-anordningar och Övriga anläggningar enligt beskrivningen, aktbilaga X, har utförts.
Det totala förmånsrättsbeloppet skall delas upp mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen.
Följande förmånsrättsbelopp skall därför gälla i
respektive fastighet vid de tidpunkter som avses ovan i a)-c).
Fastighet Sammanlagt förmånsrättsbelopp vid
de tidpunkter som avses i a)-c)
a) (kr) b) (kr) c) (kr)
| Ladugården 4 | 5 7 8 | 61 200 18 600 61 200 159 000 | 846 600 257 300 846 600 2 199 500 2 358 500 | 907 800 275 900 907 800 |
| Summa | 300 000 | 4 150 000 4 450 000 |
292 B2
Prop. 1985/86: 2 ra [NS
LANTMÄTERIVERKET
4. Exploateringen skall ske i enlighet med förslaget till genomförandebeskrivning till detaljplanen och kommunens samrådsyttrande, aktbilaga Y.
5. Exploateringen skall vara slutförd senast den =
6. Ladugården 3 och 6 kan komma att beröras av marköverföringar enligt 19 § lagen om exploateringssamverkan.
Samtidigt med exploateringsbeslutet bildas en samfällighetsförening som skall förvalta explateringssamfälligheten. Exploateringsbeslutet får vinna laga kraft innan detaljplanen antas av kommunen för att värdehöjningen av den nya detaljplanen skall kunna fördelas rättvist mellan delägarna (11 § ESL) och för att inlösen enligt 19 § ESL av mark som behövs för exploateringen skall vara möjlig.
Genomförande
Samfällighetsföreningen ansvarar för att genomföra exploateringen. Slutliga förslag till detaljplanen och fastighetsplan samt ett exploateringsavtal tas fram av kommunen tillsammans med föreningen. Av detaljplanen framgår att den skall genomföras enligt ESL. Vidare framgår av planen att mark kan komma att tas
i anspråk från fastigheterna Ladugåråen 3 och 6.
Fastighetsplanen redovisar bl a att en gemensam gård samt två källargarage skall inrättas som gemsasamhetsanläggningar enligt AL. Kommunen antar förslagen till detaljplan och fastighetsplan samt godkänner exploateringsavtalet.
30 B2
Prop. 1985/86: 2 222
LANTMÄTERIVERKET
Samfällighetsföreningen genomför exploateringen enligt exploateringsbeslutet, planerna och avtalet. De åtgärder som genomförs i exploateringssamverkan är - marköverföring från en av de fastigheter som inte
deltar i samverkan (Ladugården 3)
- rivning av hus på de fastigheter där gemensamt käl-
largarage skall byggas (Ladugården 4 och 7)
- ioråningsställande av gemensam gårå och byggande av
gemensamma källargarage - utförande av gemensamma vägar och va-anordningar.
Byggandet och upprustning av de enskilda husen på fastigheterna sker av respektive markägare fristående från exploateringssamverkan. Samordning av projektering och upphandling av källargarage och de enskilda husen
måste dock ske.
31 B2 Ason Byggfisman AB
TU GH Stiftelsen
Hyresbostäder
CJ
Bson
Y
i I r
udedenndededea C son
Byggfirman AB
Prop. 1985/86: 2 223
LANTMÄTERIVERKET
FBM genomför inlösen av den mark som behövs för ex-
ploateringen från Ladugården 3 (hela fastigheten).
Marken överförs direkt till de deltagande fastigheter
som slutligt skall erhålla marken (Ladugården 4 och
8). Den inlösta fastigheten är obebyggd. Fastighetsrättslig beskrivning, se bilaga BE.
32 B2
99 W
PREV DLRIA
PP
CS Sarerstmpe ÅN gård gl
LANTMÄTERIVERKET
Den ekonomiska utjämningen mellan de deltagande fastigheterna sker genom utdebitering av kostnader enligt andelstalen och genom ersättningar vid fastighetsregleringen.
Vid fastighetsregleringen utför FBM värdering av den mark som överförs enligt följande: - värdering av den mark som skall inlösas från icke
deltagande fastigheter - värdering av den mark som tillskjuts exploaterings-
företaget från deltagande fastigheter
33 - värdering av den för bebyggelse iordningsställda B2 marken som skall fördelas mellan de deltagande fas-
tigheterna.
FBM meddelar med stöd av värderingarna ett ersättningsbeslut med i huvudsak följande innehåll:
Yl. Ersättning för den mark som inlöses med stöd av 19 ESL skall enligt värderingen utgå meå 550 000 kr till ägaren av Ladugården 3. Kostnaden för inlöst mark 57 skall fördelas efter andelstalen för de deltagande A2
fastigheterna på följande sätt
Kostnad för inlöst mark
| Fastighet | Andelstal ($) | Betalar (kr) | |
| Ladugården 4 | 5 7 8 | 20,4 6,2 20,4 53,0 . | 112 000 34 000 112 000 292 000 |
| Summa | 100,0 | 550 000 |
2. Utjämning i pengar enligt 11 § andra stycket ESL skall ske enligt nedanstående tabell. Av kolumn 2 framgår hur kostnaden för den mark och det utrymme
Prop. 1985/86: 2 225
LANTMÄTERIVERKET
för den mark och det utrymme som skall tillskjutas exploateringsföretaget skall fördelas efter andelstalen. Av kolumn 3 och 4 framgår hur mycket varje fastighet faktiskt tillskjuter i form av mark respektive skall betala/erhålla i pengar Utjämning vid tillskott av mark Fastighet Enl andelstal (kr) Tillskott i mark (kr) Betalar/Erh (kr)
| Ladugården 4 — 490 000 | 5 148 000 7 490 000 8 1 272 000 | 225 000 650 000 550 000 975 000 | - 265 000 + 502 000 + 60 000 - 297 000 |
| summa | 2 400 000 | 2 400 000 | 0 |
3. Utjämning .i pengar enligt 18 § lagen om exploaterings
samverkan skall ske enligt nedanstående tabell. Av kolumn 2 framgår hur tilldelning skall ske efter: andelstal. Av kolumn 3 och 4 framgår hur mycket
58 varje fastighet faktiskt får sig tilldelat i form av
| A? mark respektive skall betala/erhålla i pengar. | ||||
| Utjämning vid tilldelning av mark | ||||
| Fastighet | Enl andels- tal (kr) | Tilldelning Betalar/ i mark (kr) Erhåller(kr | ||
| Ladugården 4 1 632 000 | 5 496 000” 7 1 632 000 8 4 240 000 | 1 740 000 300 000 1 760 000 4 200 000 | - 108 000 + 196 000 - 128 000 + 40 000 | |
| Summa | 8 000 000 | 8 000 000 | [0] |
4. Av nedanstående tabell framgår vilka likvider
som de olika fastigheterna skall erhålla respektive betala med anledning av kostnader för inlöst mark, utjämning vid tillskott av mark och utjämning vid tilldelning av mark.
Prop. 1985/86: 2 226
LANTMÄTERIVERKET
Sammanfattning
Fastighet Kostnad Utjämning Utjämning Likvid
inlöst vid till- via till- Betalar/
mark (kr) skott av delning Erhåller (kr)
mark (kr) av mark(kr)
Ladugården 3 + 550 000 = - + 550 000
4 - 112 000 - 265 000 =—- 108 000 =—- 485 000
5 - 34 000 + 502 000 + 196 000 + 664 000
6 - 112 000 + 60 000 =—- 128 000 =—- 180 000
7 - 292 000 —- 297 000 + 40 000 =—- 549 000 Summa [6] 0 6) [0]
FBM inrättar även gemensamhetsanläggningar bestående av den gemensamma gården och källargaragen. Andelstalen i gemensamhetsanläggningen har bestämts efter reglerna i 15 § anläggningslagen. Nyttan för varje deltagande fastighet och den beräknade användningen har bedömts motsvara antalet lägenheter i respektive fastighet. Utrymme för anläggningarna upplåts på deltagande fastigheter samt på ett område av Ladugården 6. Anläggningsbeslut, se bilaga AB.
59 A2
Prop. 1985/86: 2 nå rJ NN
LANTMÄTERIVERKET
FBM avslutar exploateringsförrättningen. När exploateringen är slutförd och exploateringsbeslutet förfaller upphör exploateringssamfällig-
heten att bestå (jfr 25 § ESL). Då skall samfällig-
29 hetsföreningen upplösas (jfr 61 § SFL). A2
Ekonomiskt resultat Fastighet Värde efter Tillskott av mark Likvida (erhåller/ Utdebiterade Överskott
| betalar) | exploaterings- kostnader | |||||
| Ladugåråden 3 | [0] - 550 000 | + 550 000 | 4) | 6) | ||
| 4 1 740 000 - 225 000 | - 485 000 | - 908 000 122 000 | ||||
| 5 300 000 - 650 000 | + 664 000 | - 275 000 | 39 000 | |||
| 6 | = | - | - | - | = | |
| 7 1 760 000 - 550 000 | - 180 000 | - 908 000 122 000 | ||||
| B 4 200 000 - 975 000 | - 549 000 | - 2 359 000 317 000 | ||||
| 8 000 000 - 2 950 000 | o | - 4 450 000 600 000 |
28 A2
FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN BESKRIVNING 1 BE
[öd Dr:
Are Kommun Ler.
| hegsvenngsdatum Dre
Uppgift om åtgärd för- - rättningen avsett har n-
För tasughetsregstermyndgheten
Area — hektar, m Agare, uppgiher till bra! skattemyndighet Fastighet, område m m Fig | avstår erhåller tänding/ och andra anrmärkninga!
1 2 3a 3 4 summa 5
FASTIGHETSREGLERING
Ladugården 3 A A-son
1 570
2 355
(-925)
Fastigheten stplåhas
Ladugården 4 Byggfirman AB
1 570 .
Ändring (+570)
Areal efter överfäringen 1550
Ladugården 8 | Byggfirman AB
2 355
Ändring (+355)
Areal efter överföringen 2900
Ersättning, se ergättningsbeslut, aktbil PR 2
38 B2
30-80809-8
Liberförleg JO0CO0 &2.-10 0327 B'
Lantmäteriet
Side Aktbilaga FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN : 4 AB
Datum Dre Konde la Län
Reginirenngsdanum
Uppgift om åtgärd för-
rättningen avsett har in- Registerområde förts i fasti = FE 24
För tastuphetsregistermyndigheten
GEMENSAMHETSANLÄGGNING
Anläggningsbeslut
1. Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av dels en gemensam gårdsyta för lek och rekreation innefattande planteringar, förbindelsegångar, lekutrustning, anordningar för cykel- och sopförvaring m m. Allt enligt projekteringshandlingar, aktbil C-E, . dels två gemensamma källargarage om 58 resp 50 st bilplatser enligt projekthandlingar, aktbil F och G.
12. Deltagande fastigheter: Ladugården 4, 5, 6, 7 och 8.
Fastigheterna utgör en samfällighet för anläggningens utförande och drift.
3. För anläggningen upplåts följande utrymme:
För gemensam gårdsyta a) Hela den obebyggda delen av de deltagande fastigheterna (område
ga på aktbil KA).
För gemensamma källargarage Ib) Utrymme under markytan till ett djup av 4 m på Ladugården 4, 5, 7 och 8 enligt projekteringshandlingar, aktbil F och G (område gg
på aktbil KA).
4. -Anläggningen skall vara utförd senast tre år efter det att an- 601370 läggningsbeslutet vunnit laga kraft.
-LiberTryck 5000
1976-08
B2
0552 Bl
Lamtmiåteriet
Prop. 1985/86: 2 230
FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN
Oatun. Dar Beslut om andelstal
Kostnaderna för anläggningens utförande och årift skall fördelas
mellan de deltagande fastigheterna efter följande andelstal.
| Ladugården 4 | " " " | 5 6 7 8 | 17,7? 3 16,7 7,8 17,8 40,0 |
| Summa | 100,0 3 |
40 B2
38-81500-1 UberFörag 000 & 82-01 810554
Lantmäteriet
Bilaga 7 Lagrådets yttrande den 12 mars 1985 oosooooosvsoosoa Bilaga 8 Exempel som belyser tillämpningen av lagen om exploa-
teringssamverkan
Norstedts Tryckeri, Stockholm 1985