med förslag till lag om exploateringssamverkan m.m.
Regeringens proposition
1981/82: 221
med förslag till lag om exploateringssamverkan m. m.;
beslutad den 29 april 1982.
Regeringen föreslår riksdagen att antaga de förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.
På regeringens vägnar
JAN-ERIK WIKSTRÖM
BIRGIT FRIGGEBO
Propositionens huvudsakliga innehåll
För att få till stånd ny bebyggelse eller förtätning och andra större förändringar i redan bebyggda områden fordras i dag oftast att de berörda fastigheterna genom köp eller expropriation samlas i en hand av kommunen eller någon annan exploatör. I propositionen läggs fram ett förslag till lag om exploateringssamverkan som i första hand skall ses som ett
medel att genomföra kommunala planintentioner. Förslaget gör det möjligt
för flera fastighetsägare inom ett område att tillsammans vidta åtgärder för att ställa i ordning mark för ny bebyggelse eller förtätning eller andra förbättringar i redan bebyggda områden (exploateringssamverkan). Förslaget innebär också att den ökning av markvärdet som en ny eller ändrad stadsplan eller byggnadsplan kan medföra kan fördelas mellan fastigheterna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav inom området.
De förändringar i den befintliga fastighetsindelningen som är nödvändiga för samverkansföretaget skall genomföras som fastighetsreglering och handläggas tillsammans med övriga frågor om exploateringssamverkan.
I propositionen föreslås också vissa kompletterande ändringar i bl. a.
lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter och i byggnadslagen
(1947:385). Det s.k. markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) skall inte gälla i fråga om mark som en lånesökande har tilldelats vid en
exploateringsförrättning.
De nya bestämmelserna skall träda i kraft den I juli 1983.
AV Riksdagen 1981182. 1 saml. Nr 221
1 Förslag till
Lag om exploateringssamverkan
Tillämpningsområde m.m. 1 8 Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder
inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploa-
teringssamverkan).
28 Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploateringsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.
Villkor för exploateringssamverkan m.m.
3 & Exploateringssamverkan får beslutas, om det med hänsyn till bebyg-
gelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark
för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen. Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samver-
kan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan
vinnas genom den.
4 & Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige
tillstyrkt detta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.
5 & Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken
inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst
deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.
6 & Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploateringssamverkan om han har begärt det. I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.
Exploateringssamfällighet
7 § För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter, vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje
särskild fastighet.
Förrättningen
8 & Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastig-
hetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämn-
den. Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrätts-
lagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploa-
teringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploate-
ringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.
9 & I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap. 1—24, 27—40 '
och 42 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988).
10 § Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utre-
da förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploateringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred-
ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämnden och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate-
ringen.
11 § Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.
Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av
fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fas-
tighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4kap. expropriationslagen (1972:719) tillämpas. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt 13§ har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som
planen kan ha haft på markens värde. För en fastighet inom samverkansområdet, som saknar för exploatering
tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra
stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.
12 & Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighetsförening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa
det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt
lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.
13 & Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet
skall anges
1. exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de
exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,
2. de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten,
3. fastigheternas andelstal,
4. förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom-
förts för att förmånsrätten skall gälla,
S. föreskrifter för exploateringens utförande,
6. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.
Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3-6 meddelas i ett senare beslut.
I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19§ kan beröras av marköverföring.
14 & Förordnanden enligt 5kap. 21 och 22§§ fastighetsbildningslagen
(1970:988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering
får meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.
15 8& Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostna-
derna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 6§ fastig-
hetsbildningslagen (1970:988).
Markfrågor m.m.
16 § Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom sam-
verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra explo-
ateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 8§, 78 första
och andra styckena, 8—13 och 18 §§ samt 8 kap. 1—6 §§ fastighetsbildnings-
lagen skall dock gälla 11, 15 och 17-23 §§ denna lag. Innebär överenskom-
melse enligt 23 § att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer
av 11§ andra stycket eller 18§, skall 5 kap. 20§ fastighetsbildningslagen
tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3 § andra stycket denna lag tillämpas.
Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslu-
tet enligt 13§ har vunnit laga kraft.
Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighets-
bildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.
17 & Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken
det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.
18 & Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 11§ andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte
ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.
Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till II fastigheten på grund av fastighetsregleringen.
19 § Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildnings-
myndigheten förordna att fastigheter, som inte ingår i exploateringssamfäl-
ligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagan-
de fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under
förutsättning att
I. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft,
2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och 3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig-
het med planen.
20 & Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfällig-
heten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastighetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken förelig-
ger dock endast under förutsättning att 1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en
stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft,
. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och
3 planen medför att ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.
Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.
Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex
månader efter det att beslutet om fastställelse av stadsplanen eller byggnadsplanen vann laga kraft.
Ersättning
21 & Om mark enligt 19 eller 208 överförs till annan fastighet eller till en samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap. expropriationslagen (1972: 719). Hänsyn skall dock inte tas till den inver-
kan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.
Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3 § expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslutet vann laga kraft.
Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för-
fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgo-
doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för
innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.
22 § Ersättning enligt 213 skall betalas inom tre månader efter det att
ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen -
(1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall
ränta betalas även enligt 5§ räntelagen från den dag tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen .
denna paragraf.
Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m.
23 8 Undantag får göras från 11, 17, 18, 21 och 22 §§, om de fastighets-
ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger det.
Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt
första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteck-
ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivan-
de av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse
för honom.
Verkställighet m.m.
24 8 När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fastighetsboken eller
tomträttsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samverkansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrättsbelopp. När exploateringsbeslutet enligt 25§ har upphört att gälla skall
även det antecknas.
25 & Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt beslutet skall vara slutförd. Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga tidsfristen. .
Verkan av ändrade förhållanden m.m. 26 & Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.
En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträdet kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.
27 8 Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i
exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällighetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.
28 § Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploate-
ringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30§ beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.
Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.
29 & Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt
30§ beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta. Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.
30 & Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller under-
skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den
andra.
I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.
31 § I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 298 tillämpas 228. :
32 & En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur
exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den
godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får
lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.
Domstolsprövning m.m. 33 § I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbildningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningsla-
gen (1970: 988). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas även på beslut enligt 13§.
Vid tillämpning av 15 kap. 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om
godkännande enligt 328 denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som
gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.
34 § Bestämmelserna i 16—18kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighets-
reglering enligt 19 eller 20§ gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighetens ägare. |
Vad som cnligt denna lag gäller för det fall att en fastighet svarar för
fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.
Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall tillämpas även på
avstyckningsplaner.
2 Förslag till
Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)
Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988)!
dels att 6 kap. 1§ skall ha nedan angivna lydelse,
dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 6 kap. 2a§, av nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
6kap. 18
För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfäl-
lighet bildas, om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt. Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är
av väsentlig betydelse att ha del i samfälligheten.
Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.
! Lagen omtryckt 1971:1035.
Nuvarande lydelse Föreslagen Iydelse
Denna paragraf gäller ej sådan Denna paragraf gäller ej sådan samfällighetsbildning som avses i 2 — samfällighetsbildning som avses i 2, eller 4§. 2 a eller 48.
2a§8
Av mark som ingår i samverkans-
området för en exploateringssam-
fällighet enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan får sär-
skilda samfälligheter bildas om det
behövs för utt genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i
samfälligheten skall därvid motsva-
ra dess andelstal i exploaterings-
samfälligheten enligt IS andra
stycket nämnda lag.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
3 Förslag till
Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)
Härigenom föreskrivs att 18§ anläggningslagen(1973:1149) skall ha ne-
dan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse | Föreslagen Ivdelse
188!
Rätt att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av fastighet, som avses skola deltaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyresgästorganisation.
Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som
styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.
Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.
Om rätt för väghållare att påkalla förrättning enligt denna lag finns
bestämmelser i 20 a § och 25 § tredje stycket. väglagen (1971:948).
En samfällighetsförening, som
förvaltar en exploateringssamfäl-
lighet enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan, får begä-
rå förrättning enligt denna lag, om
åtgärden syftar till att genomföra
sådan samverkan. :
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
! Senaste lydelse 1981:380.
4 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
Härigenom föreskrivs att 1,4,5,18,20,21,23 och 61 §§ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
1§
Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses
1. samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988),
2. annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalssatta fastigheterna i en socken,
3. servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter
gemensamt,
4, samfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149),
5. samfällighet enligt lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan.
Med delägarfastighet förstås i lagen fastighet som har del i samfällighet
och med delägare ägaren av delägarfastighet.
48 Samfällighet förvaltas antingen Samfällighet förvaltas antingen
direkt av delägarna (delägarför- direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av särskilt bildad valtning) eller av särskilt bildad
samfällighetsförening = (förenings- samfällighetsförening = (föreningsförvaltning). förvaltning). I fråga om mark som
är belägen inom ett samverkans-.
område gäller även vad därom för-
eskrivs i lagen (1982:000) om ex-
ploateringssamverkan.
5§
Avstyckas samfällighet som Avstyckas samfällighet som avses i 1§ första stycket I eller 2 "avses i I$ första stycket 1 eller 2
eller viss ägovidd av sådan samfäl- eller viss ägovidd av sådan samfällighet utan att ha övergått till annan lighet utan att ha övergått till annan
ägare och förvaltas samfälligheten ägare och förvaltas samfälligheten
av samfällighetsförening, övergår av samfällighetsförening, övergår äganderätten till den såluna bildade äganderätten till den sålunda bilfastigheten genom avstyckningen dade fastigheten genom avstyck-
till föreningen. ningen till föreningen. Detta gäller.
dock ej samfällighetsförening som
förvaltar en explateringssamfäl-
-lighet enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan.
188 Samfällighetsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vil-
ken den bildats.
Samfällighetsförening får ej driva Samfällighetsförening får ej driva
verksamhet som är främmande för verksamhet som är främmande för
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
det ändamål som samfälligheten det ändamål som 'samfälligheten skall tillgodose. skall tillgodose.
Samfällighetsförening som för-
vältar en exploateringssamfällighet
enligt lagen (1982:000) om exploa-
teringssamverkan får ej äga mark.
20§
Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.
Sammanträde = enligt = första Sammanträde = enligt = första
stycket hålles av den som fastig- stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Så- hetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på be- dant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas- samband med förrättning enligt fas-
tighetsbildningslagen (1970:988) el- tighetsbildningslagen — (1970:988), ler anläggningslagen (1973:1149), anläggningslagen (1973:1149) eller
fastighetsbildningsmyndigheten el- lagen (1982:000) om exploateringsler, om särskild förrättningsman samverkan fastighetsbildningsmyn-
förordnats enligt 4§ sistnämnda digheten eller, om särskild förrätt-
lag, denne hålla sammanträde enligt ningsman förordnats enligt 48 anförsta stycket beträffande samfäl- läggningslagen, denne hålla sam-
lighet som beröres av förrättningen, manträde enligt första stycket beom delägare i samfälligheten begär träffande samfällighet som beröres
det eller om det är av väsentlig be- av förrättningen, om delägare i
tydelse från allmän synpunkt att samfälligheten begär det eller om samfällighetsförening bildas. det är av väsentlig betydelse från
allmän synpunkt att samfällighets-
förening bildas.
218 I fråga om sammanträde för bil- I fråga om sammanträde för bil-
dande av <samfällighetsförening dande av = samfällighetsförening
äger 78 andra stycket, 8—115§8§, äger 78 andra stycket, 8—1188,
128 första stycket första punkten 12§ första stycket första punkten
och 145 motsvarande tillämpning. och 14§ motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighets- med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller an- bildningslagen (1970:988), anläggläggningslagen (1973:1149), äger ningslagen (1973:1149) eller lagen dock i fråga om delgivning av kal- (1982:000) om exploateringssam-
lelse till sammanträdet vad som gäl- verkan äger dock i fråga om deller om delgivning av kallelse till givning av kallelse till sammanträsammanträde vid = förrättningen det vad som gäller om delgivning av
motsvarande tillämpning. kallelse till sammanträde vid för-
rättningen motsvarande tillämp-
ning.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
238!
I fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger 158 motsvarande tillämpning.
Har fastighetsbildnings- eller an- Har fastighetsbildnings-, anläggläggningsbeslut meddelats; får sam- nings- eller exploateringsbeslut manträde för bildande av samfäl- meddelats, får sammanträde för billighetsförening hållas innan beslu- dande av samfällighetsförening håltet om samfällighetens bildande las innan beslutet om samfällighevunnit laga kraft. Som delägare tens bildande vunnit laga kraft. anses därvid ägaren av fastighet Som delägare anses därvid ägaren som enligt beslutet skall ha del i av fastighet som enligt beslutet samfälligheten. Beslut som fattas skall ha del i samfälligheten. Beslut vid sammanträdet gäller endast un- som fattas vid sammanträdet gäller der förutsättning att fastighets- endast under förutsättning att fasbildnings- eller anläggningsbeslutet tighetsbildnings-, anläggnings- eller vinner laga kraft eller, i fråga om exploateringsbeslutet vinner laga anläggningsbeslut, att förordnande kraft eller, i fråga om anläggmeddelas enligt 27a§ anläggnings- ningsbeslut, att förordnande medlagen (1973:1149). delas enligt 27a§ anläggningslagen
(1973:1149).
61§
Samfällighetsförening skall upp- Samfällighetsförening skall upplösas, när den eller de samfällig- lösas, när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighets- medger det. Bestämmelser om rätt bildningsmyndigheten att förordna för fastighetsbildningsmyndigheten : om upplösning av samfällighetsför- att förordna om upplösning av samening finns bestämmelser i anlägg- fällighetsförening finns i anläggningslagen (1973:1149), ningslagen (1973:1149) och lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
5 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på
grund av fastighetsbildning
Härigenom föreskrivs att 1§ lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Har vid förrättning enligt fastig- Har vid förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) be- hetsbildningslagen (1970:988) eller ! Senaste lydelse 1977:365.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
stämts att ägare av fastighet skall lagen (1982:000) om exploateringsutge ersättning till annan sakägare samverkan bestämts att ägare av och har fordran på ersättning icke fastighet skall utge ersättning till förfallit till betalning tidigare än ett annan sakägare och har fordran på år före utmätning eller konkursan- ersättning icke förfallit till betalning sökan, skall med fordringen följa tidigare än ett år före utmätning elförmånsrätt enligt 68 1 förmåns- ler konkursansökan, skall med rättslagen (1970: 979). fordringen följa förmånsrätt enligt
6§ I förmånsrättslagen (1970:979).
Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligt 5 kap. 31§ tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
6 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Med samfällighetsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligt 6§ 1 eller 78 2 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.
Om föreningen förvaltar en ex-
ploateringssamfällighet enligt la-
gen (1982:000) om exploaterings-
samverkan, gäller förmånsrätten
dock inte större belopp än som
följer av beslut enligt 13§ nämnda
lag. |
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
7 Förslag till
Lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)
Härigenom föreskrivs att 25, 48, 70, 107, 113 och 116 §§ byggnadslagen
(1947:385)! skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
25§
Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål
avsedda områden som ingå i planen, nämligen byggnadskvarter,
gator, torg, parker och andra allmänna platser samt
specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrottsområden, begravningsplatser och vattenområden.
Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas. Stadsplan skall ock innehålta de ytterligare bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga. Om en stadsplan skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna sam-
verkan, skall planen innehålla upp-
gift även om detta.
488 Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt
bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast
på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare :
kommunen skyldig att lösa marken.
När ett år förflutit från tomtindelnings fastställande, åligge lösningsplikt
kommunen jämväl beträffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på
sätt som står i uppenbart missförhållande till markens värde.
Frågan huruvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomtindelnings genomförande. I fråga om mark som är belägen
inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploaterings-
samverkan gäller särskilda bestämmelser.
70§ Lägges stadsplan över område i en ägares hand, må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, att mark som
för områdets ändamålsenliga användning erfordras till gata eller annan allmän plats eler till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kommunen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av ! Lagen omtryckt 1981:872
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett ändamål. Första stycket gäller också när stadsplan — fastställs inom = ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfälligheten. När fråga väckts om tillämpning När fråga väckts om tillämpning av vad i första stycket sägs, skall av vad i första eller andra stycket byggnadsnämnden göra anmälan sägs, skall byggnadsnämnden göra därom hos inskrivningsmyndighe- anmälan därom hos inskrivningsten för anteckning i fastighetsbo- myndigheten för anteckning i fasken; och vare överlåtelse av mark tighetsboken; och vare överlåtelse som äger rum efter det sådan anmä- av mark som äger rum efter det sålan inkommit ej hinder för förord- dan anmälan inkommit ej hinder nande om markens avstående till för förordnande om markens avkommunen. stående till kommunen. Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna att mark som avståtts enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.
107§ Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas uppkomma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till att stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen. Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark samt vägar och andra allmänna platser. I den mån så erfordras skola jämväl höjdlägen angivas. . Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt, skola sådana bestämmelser intagas i planen. Om en byggnadsplan skail genomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgifter även om detta.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
113§
Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, att ägaren skall, ändå att 1128 ej är tillämplig, utan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och Övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.
Första stycket gäller också när
byggnadsplan fastställs inom ett
samverkansområde enligt lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan. Vad som i första stycket
föreskrivs om ägaren skall därvid i
stället gälla exploateringssamfäl-
ligheten.
Väckes hos kommunens fullmäk- Väckes hos kommunens fullmäktige fråga att göra framställning om tige fråga att göra framställning om förordnande som i första stycket förordnande som i första eller andsägs, skall byggnadsnämnden göra ra stycket sägs, skall byggnadsanmälan därom hos inskrivnings- nämnden göra anmälan därom hos myndigheten för anteckning i fas- inskrivningsmyndigheten för antighetsboken; och vare överlåtelse teckning i fastighetsboken; och av mark som äger rum efter det så- vare överlåtelse av mark som äger dan anmälan inkommit ej hinder för rum efter det sådan anmälan införordnande om markens upplå- kommit ej hinder för förordnande tande. Uppkommer fråga om för- om markens upplåtande. Uppkom-
ordnande enligt första stycket hos mer fråga om förordnande enligt
länsstyrelsen, har denna att fullgöra första eller andra stycket hos länsden nu stadgade anmälningsskyl- styrelsen, har denna att fullgöra digheten. | den nu stadgade anmälningsskyl-
digheten.
Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.
Har i byggnadsplan bestämts att mark skall användas till väg eller annan allmän plats utan att skyldighet att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 1138, och kan markens ägare till följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad till ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtits innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet att svara för ersättningen åligger i fråga om mark, som är avsedd till allmän väg, väghållaren samt beträffande annan mark vägförening inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsstyrelsen föranstalta om sådan förenings bildande. -
Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst årligt belopp, med rätt
för såväl den ersättningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare
att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från det
ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnadsplanens fastställande förvärvat sakägarens rätt till marken.
Frågan huruvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid tiden för byggnadsplanens fast-
ställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomfö-
rande.
I fråga om mark som är belägen
inom ett samverkansområde enligt
lagen (1982:000) om exploaterings-
samverkan gäller särskilda bestäm-
melser.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
Utdrag BOSTADSDEPARTEMENTET PROTOKOLL
vid regeringssammanträde
1982-04-29
Närvarande: statsrådet Wikström, ordförande, och statsråden Friggebo,
Dahlgren, Åsling, Söder, Johansson, Wirtén, Andersson, Boo, Petri,
Eliasson, Gustafsson, Elmstedt, Tillander, Ahrland, Molin
Föredragande: statsrådet Friggebo
Proposition med förslag till lag om exploateringssamverkan m. m.
1¶Inledning
Utredningen (Bo 1978:07) om ny byggnadslagstiftning (PBL-utredningen)! tillkallades med stöd av regeringens bemyndigande den 16 november 1978 med uppgift att utforma förslag till en ny byggnadslagstiftning.
I september 1979 överlämnade utredningen betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag.
Utredningens förslag bereds f.n. inom regeringskansliet. I förslaget
ingår bl.a. bestämmelser om samverkan mellan fastigheter vid exploate-
ring för bebyggelse (exploateringssamverkan). Jag vill nu ta upp utredningens förslag i den delen till särskild behandling.
Till protokollet i detta ärende bör som bilaga I fogas en redogörelse för nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner samt en sammanställning av utredningens motivering til förslaget och utredningens lagförslag. En förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig över förslaget om exploateringssamverkan och en sammanställning av remissvaren bör bifogas protokollet som bilaga 2.
Regeringen beslöt den 1 april 1982 att inhämta lagrådets yttrande över följande inom bostadsdepartementet upprättade lagförslag, nämligen
1. lag om exploateringssamverkan, 2. lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970: 988), 3. lag om ändring i anläggningslagen (1973: 1149).
4, lag om ändring i lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter, 5. lag om ändring i lagen (1970: 990) om förmånsrätt för fordran på grund
av fastighetsbildning,
! Dåvarande statssekreteraren Karl Gustaf Scherman. 2 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221
6. lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter,
7. lag om ändring i byggnadslagen (1947: 385).
Förslagen bör fogas till protokollet som bilaga 3.
Lagrådets yttrande över förslagen bör fogas till protokollet som bilaga 4. Jag återkommer till yttrandet i den allmänna motiveringen (avsnitten 2.1.4, 2.2.1, 2.2.3 och 2.3.1) och i specialmotiveringen till förslaget till lag om exploateringssamverkan (11. 14, 16—18, 26 och 33 §§), förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (6 kap. 2 a N, förslaget till lag om ändring i lagen om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter och förslaget till lag om ändring i byggnadsla-
gen (70 och 113 §§). Inom lantmäteriverket har utarbetats två skilda exempel på exploate-
ringssamverkan avseende förtätning och fritidsbebyggelse. Exemplen bör
fogas till protokollet som bilaga 5.
2¶Allmän motivering
2.1 Lagstiftningens inriktning och omfattning 2.1.1 Reformbehovet
Dagens byggnadslagstiftning erbjuder endast begränsade möjligheter att få till stånd samordnade aktiva insatser inom ett planområde, när äganderätten till fastigheterna är uppdelad på flera händer. Härför krävs direkt medverkan av markägarna inom planområdet. Det fordras på grund härav i praktiken att kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet av upprätta-
de planer genom att antingen förvärva marken eller ingå exploateringsavtal med markägarna.
Den framtida tätortsutbyggnaden torde i stor utsträckning komma att ske genom förtätning eller förnyelse av äldre bebyggelseområden. Man
kan inte längre räkna med att kommunerna därvid — i den utsträckning
som tidigare varit fallet vid utbyggnad genom exploatering av obebyggd mark — skall kunna behärska plangenomförandet genom eget markinnehav eller genom exploateringsavtal med enstaka exploatörer. Den befintliga
bebyggelsemiljön representerar så stora värden att det inte framstår som möjligt eller ens önskvärt att binda upp samhällets resurser i ett omfat-
tande program för förvärv av bebyggda fastigheter. Förnyelsen måste i
stor utsträckning i stället ske genom en aktiv medverkan från fastighetsägarna inom området. Inte heller när det gäller nyexploatering inom områden med splittrad fastighetsindelning finns det anledning att alltid förut-
sätta ett aktivt kommunalt engagemang.
Utredningens förslag innebär att man inför ett system som ger möjlighet
för fastighetsägarna att delta i kostnaden för förändringsåtgärder men också att få del i exploateringsverksamhetens avkastning. Sådan samver-
kan (exploateringssamverkan) skall enligt förslaget kunna utmynna i att den byggbara marken fördelas på de deltagande fastigheterna.
Som utredningen påpekar är samverkan mellan fastigheter en gammal
företeelse inte bara på landsbygden utan också i mindre tätorter. På senare
tid har även inom stora tätorter ett behov av samverkan mellan fastigheter
växt fram. Genom tillkomsten år 1966 av lagen (1966:700) om vissa gemen-
samhetsanläggningar, som numera har ersatts av anläggningslagen
(1973:1149), skapades större möjligheter till samverkan mellan fastigheter i
tätorter. I takt med att förnyelseverksamheten genom sanering eller på annat sätt får större betydelse kommer behovet av samverkan mellan fastigheter sannolikt att ytterligare öka.
Behovet av ett regelsystem om samverkan meltan fastigheter vid exploatering för bebyggelse grundas i första hand på det allmänna önskemålet att
lagstiftningen skall ge effektiva medel att genomföra den bebyggelse m. m.
som förutsätts i stadsplaner och byggnadsplaner enligt byggnadslagen (1947:385, omtryckt 1981:872). Genom ett sådant regelsystem ökas möjligheterna att välja goda planläggningsalternativ. Med förbättrade genom-
förandemedel kan man alltså åstadkomma bättre lösningar totalt sett. Även mark med mindre goda förutsättningar från fastighetsindelningssyn-
punkt kan komma i fråga för exploatering för bebyggelse.
När flera fastigheter berörs eller när fastighetsindelningen är splittrad, ger visserligen fastighetsbildningslagstiftningen medel att i viss utsträck-
ning åstadkomma överensstämmelse mellan fastighetsindelningen och
planen. Därmed är problemet emellertid inte löst. Det behövs ofta också
en reglering av relationerna mellan markägaren och kommunen angående exploateringens bedrivande. Erfarenheten visar att detta inte är möjligt att åstadkomma vid en splittrad indelning.
Det finns därutöver rent allmänt ett behov av att kunna ta till vara det intresse och den vilja till ansvar som finns bland fastighetsägare och andra att förnya och förbättra befintliga bebyggelsemiljöer. Många gånger är insatser från de berörda parterna en avgörande förutsättning för att föränd-
ringar över huvud taget skall kunna åstadkommas i sådana områden. En vanlig situation där samverkan kan komma till användning är vid
förnyelse och förtätning av äldre villa- och fritidsbebyggelseområden. För-
nyelseverksamheten i dessa områden har hittills hämmats av bl.a. det
splittrade ägandet till marken och svårigheter att frigöra kommunala resurser för investeringar i förbättringar av vägar, vatten- och avloppsanläggningar m. m. Åtgärderna inom dessa områden kan komma att omfatta marköverföringar för att bilda bebyggbara fastigheter och att utföra gemensamma anordningar inom kvartersmark. I exploateringsavtal kan kny-
tas åtaganden gentemot kommunen om att vägar, vatten- och avloppsan-
läggningar m. m. skall utföras, liksom att gatumark eller parkmark skall överlämnas till kommunen.
Inom kvarter med flerfamiljshus kan samverkan bli aktuell när ett område, exempelvis ett kvarter, skall förnyas i ett sammanhang. De åtgärder, som därvid föranleder behov av samordning, kan t.cx. bestå av plan-
ändringar och i samband därmed förbättringar i den yttre miljön, omlägg-
ningar av gatutrafiken och ordnandet av parkering och gemensamma fri-
ytor m. m.
I fråga om fritidsbebyggelsen har den befintliga fastighetsindelningen hittills i stor utsträckning låst lokaliseringen och planeringen. Genom samverkan mellan berörda fastighetsägare bör fritidsbebyggelseplaneringen
kunna ske mer oberoende av den befintliga fastighetsindelningen.
Jag delar således utredningens bedömning i fråga om behovet av samverkansregler och föreslår att en lagstiftning nu genomförs som främjar enskild samverkan samtidigt som kommunens övergripande inflytande över
plangenomförandet behålls. Enligt min mening finns det ingen anledning
att avvakta arbetet med en ny plan- och bygglag innan samverkansregler införs. Sådana regler kan nämligen — utan att detta arbete föregrips — utformas så att de kan samordnas med såväl den nu gällande som en kommande byggnadslagstiftning.
2.1.2 Huvuddragen i förslaget
Syftet med samverkan
En reform med det nu angivna syftet bör innebära att fastigheterna inom ett område, där någon förändring avses ske (samverkansområde), samlas i
ett gemensamt företag. Förändringen kan t.ex. vara föranledd av att
kommunen genom översiktlig planering har funnit att en förändring av markanvändningen eller en förbättring av miljön bör komma till stånd eter
av att fastighetsägarna inom området anser att det finns behov av förbättringar. Reglerna bör utformas så att en samordning av de olika intressena
underlättas vid planläggning av området. De bör även underlätta förhandlingarna mellan kommunen och fastighetsägarna om förutsättningarna för
ett genomförande. Resultatet av att marken kan utnyttjas effektivare genom samordningen bör kunna fördelas bland deltagarna på ett rättvist sätt i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav inom området.
För kommunen bör reglerna innebära — förutom att kommunen förbe-
hålls det övergripande inflytandet över plangenomförandet — att förhand-
lingar kan ske med en part för hela området på samma sätt som om detta
kontrollerades av en enda exploatör. För att exploateringssamverkan skall få komma till stånd bör således i
princip gälla att det skall vara fråga om sådana fall där samverkan är
önskvärd från kommunens synpunkt eller det finns en önskan från fastig-
Prop. 1981/82: 221 | 21
hetsägarna inom ett område att ställa i ordning marken för bebyggelse. I
första hand bör exploateringssamverkan kunna komma till stånd för att i
ett sammanhang genomföra åtgärder som beslutas i en stadsplan eller en byggnadsplan. Att detaljplan finns eller skall upprättas bör emellertid inte alltid vara en förutsättning för exploateringssamverkan. Det kan i vissa fall vara önskvärt att kunna utnyttja möjligheterna till samverkan mellan fastighetsägare också i sådana situationer då de tilltänkta åtgärderna inte
kräver en detaljplan.
En förutsättning för exploateringssamverkan bör emellertid vara att de
deltagande fastighetsägarna har möjligheter att klara av att utföra de ge-
mensamma anordningar som kan komma i fråga. Det bör inte komma i fråga att fastighetsägarna skall utföra mer komplicerade tekniska anläggningar e!ler anläggningar av annat slag som de kan förväntas få svårigheter med. Förutsättningen att klara av olika åtgärder varierar också med de berörda fastighetsägarnas kompetens.
De frågor som aktualiseras vid exploateringssamverkan synes bäst behandlas vid en förrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndighe-
ten. Erforderliga fastighetsbildningsåtgärder kan då tas upp och avgöras
samtidigt. Den samordning av fastighetsägarnas intressen som bör ske för ett exploateringsföretag tillgodoses vidare enligt min mening bäst genom att en samfällighet (exploateringssamfällighet) bildas med samma sakrättsliga konstruktion som en anläggningssamfällighet enligt anläggningslagen.
Smärre fastighetsbildningsåtgärder, om vilka fastighetsägarna är överens, kan många gånger vara tillräckliga för att klara ett visst exploateringsbehov. Något hinder mot att därvid lösa uppkomna frågor med tillämpning
av enbart fastighetsbildningslagen, bör givetvis inte finnas. Värdet av att tillskapa en för ändamålet lämplig association, en samfällighet, som företräder och samordnar fastighetsägarna vid exploateringen visar sig främst” när exploateringen avser mera komplicerade frågor om fastighetsbildning och fördelning av kostnader och intäkter till följd av exploateringen. Där-
igenom ges då också möjlighet till ett samfällt markägande för de deltagan-
de fastigheterna, vilket kan vara nödvändigt vid mera genomgripande
åtgärder.
Utformningen av det förslag som jag nu angett motsvarar i huvudsak vad utredningen föreslagit. Det materiella innehållet i de regler som utredningen föreslagit har också i huvudsak godtagits av remissinstanserna.
Stockholms kommun (juridiska avdelningen) har framhållit att förslaget har bostadspolitiska och bostadsekonomiska konsekvenser som inte har
belysts. Svenska riksbyggen har hävdat att reglerna om exploateringssamverkan torde resultera i ett generellt markpolitiskt instrument som sätter gängse principer om offentlig markförsörjning ur spel. Med anledning av
dessa påpekanden vill jag framhålla att det förslag som nu läggs fram
kommer att ge kommunen ett avgörande inflytande över frågan om samverkan över huvud taget skall få komma till stånd. Därigenom kan kom-
Prop. 1981/82: 221 LJ LAN
munen prioritera egna markförvärv och andra investeringar och på så sätt tillgodose bostadspolitiska ambitioner av olika slag.
Samverkansåtgärder
En viktig fråga är vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploateringssamverkan. Enligt min mening finns det inte någon anledning att begränsa möjligheterna till endast vissa typer av åtgärder, utan alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseändamål och som syftar till att ställa i ordning marken för bebyggelse eller att underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Inom ramen för en exploateringssamverkan skall också kunna inrättas sådana anläggningar som avses i anläggningslagen. Däremot bör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus på enskilda fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. Sådana åtgärder ligger utanför själva exploateringen av marken. I första hand blir det således fråga om att göra mark tillgänglig för bebyggelse, antingen för nyexploatering av råmark eller också för förtätning inom befintliga bebyggelseområden. Alla de transaktioner i form-av markförvärv, fastighetsbildning, undersökningar, inventeringar o.d. som behövs bör kunna ombesörjas genom samverkan.
Samfällighetens befogenheter
För att en exploateringssamverkan skall kunna uppnå sitt syfte, nämligen att ställa i ordning marken för bebyggelse och utföra behövliga anordningar för bebyggelsen, krävs att samfälligheten får tillgång till marken inom det område som berörs av samverkan (samverkansområdet). De fastighetsägare som deltar i exploateringen skall därför i princip ställa sin mark till förfogande för behövliga marköverföringar och storleksförändringar som förutsätts i de planer som avses genomföras inom samverkansområdet. Även sådana fastigheter eller fastighetsdelar inom samverkansområdet som inte ingår i samverkan bör i princip vara tillgängliga. i den mån marken enligt detaljplan som tillkommit för exploateringen behövs för genomförandet. Sådan mark bör således mot ersättning kunna överföras genom fastighetsreglering för fördelning mellan de deltagande fastigheterna.
För att hindra att de bebyggelsemöjligheter som följer av en upprättad detaljplan för samverkansområdet utnyttjas av en fastighetsägare som valt att stå utanför exploateringssamfälligheten, bör byggnadsförbud kunna meddelas. .
I fråga om utförandet av olika gemensamma åtgärder bör exploateringssamfälligheten gentemot kommunen kunna uppträda på samma sätt som om hela det område, inom vilket samverkan skall äga rum, var i samfällighetens hand. Samfälligheten bör sålunda kunna utföra anordningar, dels sådana som enligt exploateringsavtal skall överlämnas till kommunen, dels sådana som behövs som gemensamhetsanläggningar för bebyggelsen.
Samfälligheten bör därvid också kunna ta initiativ till inrättande av gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen och få frågan härom prövad
samtidigt med övriga exploateringsåtgärder.
Exploateringssamverkans varaktighet
Exploateringssamverkan skall avse genomförande av vissa åtgärder
fram till en viss tidpunkt. Sådan samverkan är således av tillfällig natur,
och när åtgärderna är genomförda skall den upphöra. Om en detaljplan-
läggning genomförs i etapper, bör samverkan kunna bestå så länge som krävs för att fullfölja hela företaget. Exploateringssamverkan bör således inte kunna ha till ändamål att mera långsiktigt förvalta ett område som består av flera fastigheter. Uppstår önskemål om en långsiktig gemensam
förvaltning får detta tillgodoses genom de medel som nuvarande lagstift-
ning erbjuder, t.ex. genom bildande av marksamfälligheter eller gemensamhetsanläggningar. Ett annat sätt är att delägarna för den långsiktiga
förvaltningen bildar en ekonomisk förening eller ett bolag.
2.1.3¶Lagteknisk lösning
Den av utredningen föreslagna lagtekniska lösningen av frågan om ex-
ploateringssamverkan, som innebär att vissa bestämmelser finns i förslaget till en ny plan- och bygglag och att andra finns i anläggningslagen, fastighetsbildningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter, har mött en ganska omfattande kritik från remissinstanserna. Genom uppdelningen på
flera olika lagar har enligt remissinstanserna reglerna blivit splittrade och svåröverskådliga. Uppdelningen leder till att olika beslut, med möjligheter
till besvär i såväl administrativ som judiciel! ordning, behöver meddelas
för varje steg i processen, vilket anses ge ett tungrott förfarande och begränsa möjligheterna att utnyttja exploateringssamverkan inom förnyelseområden. Jag delar remissinstansernas kritik på denna punkt. Det bör således undersökas om inte frågan om exploateringssamverkan kan regleras på ett sätt som blir mera överskådligt och som leder till ett effektivare förfarande än utredningens förslag.
En lagteknisk utformning från dessa utgångspunkter kan sökas efter flera linjer. Bestämmelserna om exploateringssamverkan skulle sålunda kunna inarbetas på ett mera grundligt sätt i anläggningslagen. Såsom flera remissinstanser framhållit är dock syftet med anläggningslagen att tillskapa gemensamma anläggningar som är avsedda att komplettera de deltagande
fastigheterna med gemensamma funktioner, medan avsikten med exploateringssamverkan är en helt annan. Anläggningar enligt anläggningslagen skall således i princip vara av stadigvarande betydelse för de deltagande fastigheterna, medan exploateringssamverkan är tidsbegränsad. En omfat-
tande samordning mellan anläggningslagen och reglerna om exploateringssamverkan framstår därför inte som lämplig.
En annan möjlighet är att ge exploateringssamverkan formen av en fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen. Därigenom skulle de
önskemål om ett sammanhållet förfarande, som framförts av vissa remiss-
instanser, kunna tillgodoses. Fastighetsregleringsinstitutet medger emellertid inte marköverföringar i den omfattning som behövs vid exploateringssamverkan. Det beror bl.a. på att fastighetsbildningslagens tilldelningsregler i princip förutsätter att en fastighetsreglering inte skall leda till att en fastighets användningssätt förändras (5 kap. 8§ fastighetsbildnings-
lagen). Exploateringssamverkan däremot leder normalt till en förändrad användning av de berörda fastigheterna. Dessutom kan inte fastighetsbildningslagens ersättningsregler oförändrade användas för de ersättningssi-
tuationer som uppkommer i samband med exploateringssamverkan. En lagteknisk lösning inom fastighetsbildningslagens ram skulle därför förutsätta ändringar av principiell natur i reglerna om storleksförändringar och
lagens ersättningssystem. Därtill skulle det bli nödvändigt att införa regler om ett nytt samfällighetsinstitut. En sådan förändring leder till två principi-
ellt skilda typer av fastighetsregleringar i fastighetsbildningslagen som det
skulle bli svårt att på ett tydligt sätt hålla isär. Inte heller en sådan lösning
bör därför genomföras.
Bl. a. hovrätten över Skåne och Blekinge och hovrätten för Nedre Norrland har föreslagit att bestämmelserna om exploateringssamverkan tas upp i en särskild lag. Lagen skulle enligt hovrätterna kunna utformas så att den i behövlig omfattning hänvisar till reglerna i anläggningslagen. De speciella
regler som behövs för att genomföra fastighetsregleringar vid exploateringssamverkan och som av systematiska skäl inte hör hemma vare sig i 5
eller 8 kap. fastighetsbildningslagen kan enligt hovrätterna med fördel placeras i den särskilda lagen.
Jag ansluter mig till de båda hovrätternas åsikt att reglerna om exploate-
ringssamverkan bör tas in i en särskild lag. Detta kan vara lämpligt också
av det skälet att det framdeles kan visa sig att reglerna om exploaterings-
samverkan kan utnyttjas även för andra syften än exploatering för bebyggelse. Den särskilda lagen bör benämnas lag om exploateringssamverkan.
I lagen bör tas upp bestämmelser om bildande av exploateringssamfäl-
lighet inom vilken de olika fastighetsägarintressena skall samordnas. Be-
stämmelserna bör i huvudsak motsvara dem som i utredningens förslag har
tagits in i anläggningslagen. Markfrågorna bör som utredningen har föreslagit behandlas vid en fastighetsreglering. För att vinna ökad åskådlighet bör emellertid i konsekvens med vad jag nyss anförde de undantagsregler. som behövs för att syftet med exploateringssamverkan skall kunna fullföl-
jas, placeras i den särskilda lagen i stället för i fastighetsbildningslagen. På
så sätt blir skillnaden tydligare mellan fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen i allmänhet och fastighetsreglering i syfte att genomföra
exploateringssamverkan.
När det gäller förvaltningen av exploateringssamfälligheter delar jag
utredningens uppfattning att reglerna i lagen om förvaltning av samfällig-
heter bör tillämpas. Några avgörande invändningar mot detta har inte framförts av remissinstanserna. Lagen är avsedd att passa för olika typer av samfälligheter och har ett regelsystem som är väl lämpat även för förvaltning av exploateringssamfälligheter.
2.14 Lagrådets allmänna synpunkter på förslagen
Lagrådet har uttryckt tveksamhet i flera avseenden beträffande förslaget
till lag om exploateringssamverkan (bilaga 4). Lagrådet har särskilt uppe-
hållit sig vid anpassningen av den nya lagen till den nu gällande byggnadslagstiftningen och anser att det sätt på vilket anpassningen har skett inte går fritt från invändningar. Det gäller främst grunderna för fördelningen av
den vinning som exploateringssamverkan väntas medföra. Lagrådet vill
emellertid inte motsätta sig att förslaget genomförs, i vart fall inte om vad lagrådet anför beträffande principerna för fastställande av andelstal god-
tas.
Jag kommer i det följande att närmare utveckla min syn på de frågor som
lagrådet tar upp. Redan nu vill jag emellertid anmäla att jag i allt väsentligt
"vidhåller det förslag som remitterades till lagrådet (bilaga 3).
2.2 Förutsättningar för att bilda en exploateringssamfällighet 2.2.1 Grundläggande villkor
De grundläggande villkoren för att exploateringssamverkan skall få
komma till stånd har utredningen tagit in i förslaget till ny plan- och bygglag. Bestämmelserna återfinns i 11 kap., som avhandlar vissa frågor om plangenomförande (11 kap. 22 §).
Enligt utredningsförslaget är exploateringssamverkan avsedd att användas inom sådana områden där det är angeläget att området bebyggs i ett
sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av samlad bebyg-
gelse eller för att ett planmässigt byggande skall främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak. Dessutom förutsätts att området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvåras. Förslaget, som är utformat i nära anslutning till expropriationsgrun-
derna i 2kap. 1§ expropriationslagen, innebär således att området skall avgränsas på planmässiga grunder. Förslaget innebär vidare att det är kommunerna som i ett särskilt beslut — ett markförordnande — anger de närmare villkoren för exploaterings-
samverkan, såsom syftet med den avsedda exploateringen och avgräns-
ningen av samverkansområdet.
Mitt förslag bygger på samma grundläggande tankar som utredningsförslaget, nämligen att exploateringssamverkan skall vara avsedd att användas om det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att i ett
sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra anordningar för bebyggelsen.
Det bör dessutom krävas att exploateringssamverkan inte får ske om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på något annat sätt. Om fastighetsägarna t. ex. vill samverka för att få till stånd endast en gemensamhetsanläggning torde detta önskemål kunna tillgodoses enbart med hjälp av anläggningslagen. I sådana fall bör alltså exploateringssamverkan inte få ske.
Enligt min mening bör också en viss samhällsekonomisk lämplighetsavvägning göras innan en exploateringssamverkan beslutas. Jag föreslår därför en regel som liknar expropriationslagens avvägningsregel i detta hänseende (2 kap. 12§ första stycket expropriationslagen).
Nuvarande byggnadslagstiftning innehåller emellertid inte något planinstitut som kan fylla samma funktion som markförordnandet har i utredningsförslaget. Eftersom det inte är lämpligt att nu införa ett nytt institut i byggnadslagen, bör de grundläggande villkoren i stället anges i den nya lagen. De bör utformas så att kommunen får det reella inflytandet i sådana frågor som avser företagets tillåtlighet och avgränsning. Kommunen bör således ha vetorätt mot exploateringssamverkan.
Initiativ till exploateringssamverkan
Enligt utredningsförslaget ligger det formella initiativet till exploateringssamverkan hos kommunen. Rätt att söka exploateringsförrättning hos fastighetsbildningsmyndigheten skall därefter tillkomma fastighetsägare inom området och byggnadsnämnden. Det är dock enligt förslaget inget som hindrar att en fastighetsägare ansöker om förrättning innan ett markförordnade har beslutats.
Eftersom någon motsvarighet till markförordnande inte kommer att finnas i mitt förslag, bör ansökan om förrättning utgöra den formella inledningen till samverkansförfarandet. Detta innebär naturligtvis inte att kraven på kommunens beslutsunderlag i form av t. ex. översiktliga planer kommer att bli lägre. Av naturliga skäl måste ju kommunen ha ett fylligt underlagsmaterial för att kunna ta ställning till frågan om exploateringssamverkan. Även med denna ordning anser jag att en exploateringsförrättning bör kunna påkallas av såväl fastighetsägare som byggnadsnämnden. Ansöker fastighetsägare om förrättning och kommunen motsätter sig ansökningen bör förrättningen inställas, Ansöker byggnadsnämnden om exploateringssamverkan mot markägarnas vilja, faller å andra sidan samverkansfrågan på det opinionsvillkor som jag återkommer till senare.
Avgränsning av samverkansområdet
Avgränsningen av det område, inom vilket samverkan skall ske, är en viktig fråga i inledningen av förfarandet. Gränsdragningen har direkt betydelse för vilka fastigheter som får möjlighet att delta i exploateringen och som därmed kan få del av företagets avkastning. Eftersom exploaterings-
samverkan i första hand bör ses som ett medel att genomföra kommunala
planintentioner, bör gränserna för samverkansområdet som jag nyss an-
förde bestämmas utifrån planmässiga principer, dvs. efter vad som är
lämpligt att planlägga It ett sammanhang. Därvid bör också enskildas intres-
sen tillbörligen beaktas. Detta medför som jag tidigare betonat att kom-
munen måste få ett avgörande inflytande på områdets huvudsakliga avgränsning. Det förutsätter också, när samverkan skall avse ett område med
stads- eller byggnadsplan, att arbetet med planen har fortskridit så långt att kommunen har en klar uppfattning i frågan om den planmässiga avgränsningen av samverkansområdet. Formellt bör det slutgiltiga beslutet om
gränserna för samverkansområdet meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten i förrättningen, men reellt bör alltså kommunens ställningstagan-
de vara helt avgörande för fastighetsbildningsmyndighetens beslut i denna del. Kommunen kan i sin prövning bl. a. väga in de kommunalekonomiska konsekvenserna av en exploatering och därmed sammanhängande utbygg-
nad av kommunal service. En nödvändig förutsättning för att exploateringssamverkan över huvud
taget skall få komma till stånd bör enligt min mening vara att kommunen har tillstyrkt det. Kommunens tillstyrkan till exploateringssamverkan bör fattas av kommunfullmäktige. Anledningen härtill är att frågan om huvud-
mannaskapet för en exploatering har mycket stor såväl principiell som praktisk betydelse för kommunen. Speciellt påtagligt är detta när exploa-
teringssamverkan syftar till att genomföra en stadsplan eftersom kom-
munen enligt byggnadslagen har ett stort genomförandeansvar för sådana
planer. Vad fullmäktige angett i fråga om samverkansområdets huvudsak-
liga avgränsning bör också vara bindande för förrättningen. Som jag tidigare framhållit skall exploateringssamverkan kunna utnytt-
jas bl.a. för att underlätta genomförandet av befintliga detaliplaner där
fatta ett redan tidigare detaljplanelagt område. Det bör också kunna omfat-
ta en del av ett sådant område, t. ex. ett kvarter, eller i övrigt en begränsad
del av ett område med en gällande plan som av någon anledning inte har blivit genomförd.
Det torde ibland vara olämpligt att fastställa en detaljplan för hela det område som bör omfattas av exploateringssamverkan. Vid främst fritidsbebyggelse torde sekundära grönområden, dvs. områden som inte fordrar
gemensam skötsel men ändå utgör en förutsättning för den tillkommande
bebyggelsen, kunna lämnas utanför detaljplanen, i den mån förutsättning-
arna inte är sådana att områdena bör tas upp i planen som mark för jord-
och skogsbruksändamål. Detta innebär att värdeutfallet av en detaljplan i vissa situationer kommer att fördelas mellan samtliga fastighetsägare inom
ett samverkansområde trots att detaljplanen inte omfattar alla fastighe-
terna. Exploateringssamfälligheten och därmed avgränsningen av området
för samverkan skall för övrigt kunna bestämmas innan en detaljplan antas.
Lagrådet diskuterar ingående grunderna för vinstfördelning vid exploa-
teringssamverkan. Jag vill redan nu ta upp en av de frågor som lagrådet avhandlar, nämligen den som gäller vilka fastighetsägare som skall få ta del av vinsten.
Lagrådet finner det särskilt anmärkningsvärt att den som inte äger mark
inom en detaljplan, som skall genomföras genom samexploatering, men
medverkar i företaget genom att han har exploateringsbar mark i närheten
skall få ta del av vinsten, trots att hans mark inte underkastas några
bindande föreskrifter av plankaraktär. Lagrådet motsätter sig ändå inte
förslaget på denna punkt. Som jag tidigare har uttalat avses förslaget om exploateringssamverkan ge ökade och effektivare möjligheter att inom områden med splittrat ägoinnehav till marken samordna fastighetsägarna i ett gemensamt företag för
att genomföra de åtgärder för bebyggelse m.m. som förutsätts i stadsplaner och byggnadsplaner. Samtidigt åsyftas med exploateringssamverkan att det värdeutfall som en ny eller ändrad stadsplan eller byggnadsplan medför skall fördetas mellan de deltagande fastigheterna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav även om planen omfattar endast en viss del
av samverkansområdet. Sistnämnda förhållande står, som tagrådet påpe-
kat, i viss motsättning till gällande lagstiftning. Enligt min mening är det emellertid av vikt att sådana slumpmässiga värdeutfall som i dag kan uppkomma vid planläggning tas bort vid ett gemensamt plangenomförande av fastighetsägarna inom ett samverkansområde. lin bestämmelse härom
ser jag också som en nödvändig förutsättning för att få till stånd samverkan
mellan fastighetsägarna. Dessa är ju inbördes beroende av att kunna genomföra planen i ett sammanhang.
Jag vill emellertid samtidigt framhålla att det i och för sig kan vara
önskvärt att en detaljplan överensstämmer med samverkansområdet. Så kommer också att vara fallet i flertalet samverkansföretag, särskilt vid förtätning och sanering av bebyggelse. I vissa speciella situationer, främst vid samverkan för fritidsbebyggelse, kan det dock inträffa att en byggnads-
plan omfattar endast en del av samverkansområdet. Det är dock att märka att samverkansområdets omfattning alltid bedöms av kommunfullmäktige och därvid prövas bl.a. ur plansynpunkt. Om kommunen ytterligare vill
säkerställa markanvändningen inom de delar av ett samverkansområde som inte omfattas av byggnadsplanen, kan byggnadslagens bestämmelser om fastställd generalplan utnyttjas. Enligt min mening ges härigenom
tillfredsställande möjligheter att säkerställa en önskad markanvändning. Som jag tidigare framhållit är det väsentligt att enskild exploateringssamverkan står i överensstämmelse med kommunens syn på exploateringens genomförande. Vid det ställningstagande kommunfullmäktige gör i fråga om lämpligheten av att överlämna exploateringen till fastighets-' ägarna skall hänsyn tas till behovet av att bebyggelseåtgärder och med
bebyggelsen sammanhängande anordningar utförs eller förbättras i ett
sammanhang. Åtgärderna bör också vara sådana att de med hänsyn till
bl. a. omfattning, teknisk komplexitet och sakägarnas kompetens är lämpliga för fastighetssamverkan. Åtgärder som lika gärna kan genomföras av fastighetsägarna var för sig eller gemensamt med stöd av anläggningslagen bör däremot inte omfattas av exploateringssamverkan. Det kan också finnas skäl för kommunen att särskilt bedöma fastighetsägarnas förutsättningar att genomföra den begärda exploateringen. Speciellt gäller det när samverkan avser genomförandeåtgärder inom områden med fastställd stadsplan. Fullföljs inte exploateringen har kommunen i dessa fall nämligen skyldighet att upplåta gator eller andra allmänna platser.
För att få samverkansinstitutet effektivt krävs, som remissinstanserna också framhållit, att regler tillskapas för fastighetsägarnas anslutning till samverkansformen och att behövlig mark ställs till förfogande. Jag återkommer i det följande till dessa frågor.
2.2.2 Deltagande i exploateringssamverkan
Exploatering för bebyggelse innebär alltid ett visst ekonomiskt risktagande. Enligt utredningen bör därför en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna tvingas in i ett samexploateringsföretag. Flera remissinstanser, bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen, Sveriges villaägareförbund samt flera kommuner, har riktat kritik mot utredningens förslag och framhållit att det under vissa förutsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis förordna att en fastighet skall ingå i en exploateringssamfällighet för att institutet skall bli tillräckligt effektivt. Jag kan inte ansluta mig till den kritiken.
Det får anses vara ett allmänt intresse att en exploateringssamfällighet får möjlighet att genomföra hela exploateringen inom samverkansområdet, även om någon eller några markägare inom området avböjer att delta. Om det allmänna genom översiktliga planer och detaljplaner har tagit ställning till att exploatering av ett visst område bör ske, är det också ett allmänt ' intresse att sådana beslutade planer genomförs. Jag anser emellertid att det är tillräckligt att de som deltar i exploateringssamverkan ges möjlighet att, i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen, ta i anspråk mark från sådana fastighetsägare som valt att stå utanför samverkan. Man behöver alltså inte kräva att dessa fastighetsägare direkt deltar i samverkan. Jag förordar således den principiella lösning som utredningen föreslagit och som innebär att erforderlig mark skall kunna ställas till exploateringssamfällighetens förfogande utan krav på tvångsanslutning av fastighetsägare som valt att ställa sig utanför samverkan.
Rätten till inlösen av mark från icke deltagande fastighetsägare bör dock enligt min mening inte gälla oinskränkt. Fastighetsägaren kan ha ett berättigat intresse av att — förutom att få framföra sina synpunkter vid prövningen av frågan om exploateringssamfällighetens bildande — kunna påverka samverkansområdets avgränsning och få frågan om inlösen av marken prövad. Särskilda regler härom bör således införas. Inte heller bör det finnas möjlighet att lösa in mark med byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med planen.
En fastighetsägare som avböjer att delta skall inte ha del av företagets
avkastning. Han skall å andra sidan inte heller lida någon ekonomisk
förlust genom att stå utanför exploateringsföretaget. För den mark som fastighetsägaren genom fastighetsreglering avträder till exploateringssamfälligheten bör därför utgå ersättning som i princip motsvarar markens värde före den eventuellt nya planläggningen. Fastighetsägarens ersättning
bör således motsvara vad som skulle ha betalats om kommunen hade löst
in marken.
Jag föreslår därför att bestämmelserna om exploateringssamverkan utformas så att de ger exploateringssamfälligheten möjlighet att genom fastighetsreglering ta i anspråk mark från icke deltagande fastigheter inom samverkansområdet, om marken behövs för att genomföra samverkansföretaget. Denna möjlighet bör dock avse endast områden med stads- eller
byggnadsplan som har fastställts efter det att exploateringssamfälligheten har bildats, dvs. områden som har varit föremål för prövning av planmyn-
digheten i planärendet. Jag återkommer senare (avsnitt 2.3.2) till denna fråga. Det bör också föreskrivas att ersättningen därvid skall bestämmas
med bortseende från inverkan av sådan plan. Det sagda innebär bl. a. att
dessa föreskrifter om inlösen och om ersättning inte blir tillämpliga, när
exploateringssamverkan skall komma till stånd inom ett område med en gällande plan som inte avses att ändras.
Utredningens förslag, vilket jag således godtar, innebär sammanfatt-
ningsvis att någon tvångsanslutning till exploateringsföretaget inte skall få
ske. Utöver de skäl för detta som jag tidigare har anfört vill jag framhålla att frivillighet i deltagandet skapar större förutsättningar för att den gemen-
samma förvaltningen skall fungera tillfredsställande. Man är överens från
början och samarbetar med gemensam målsättning. Det bör medföra att
det blir lättare att få exploateringssamverkan till stånd. Härtill kommer att
det är enbart de fastighetsägare som är med i samfälligheten som får del i den uppkomna avkastningen eller som får bära eventuella förluster. Går man med, kan fastigheten, inklusive andelen i exploateringssamfälligheten, säljas och fastighetsägaren på så sätt få del av den förväntade avkast-
ningen. Väljer fastighetsägaren att stå utanför, blir den mark som skall ingå i exploateringen genom fastighetsreglering överförd för fördelning mellan
de deltagande fastigheterna till det värde marken hade före planen.
I betänkandet framhålls att fastigheter vilkas andel i samfälld mark har
sådant obetydligt värde att någon ersättning enligt 6 kap. 6§ fastighetsbild-
ningslagen normalt inte utgår vid överföring av mark från en samfällighet,
inte skall få ingå i en exploateringssamfällighet. Vidare framhålls att mark och byggnader som inte påverkas av exploateringen inte skall få påverka andelstalen. Enligt min mening kan det vara en fördel om även en fastighetsägare
som inte har annan mark än den egna tomten kan delta i samverkan. Han
kan ha intresse av att kunna påverka t. ex. frågan om utbyggnad av gator och va-anläggningar samt utformningen av den yttre miljön i sitt område.
Känslan av samhörighet och ett gemensamt intresse inom samverkansområdet torde allmänt sett stärkas med en sådan lösning. Jag förordar således att i en exploateringssamfällighet skall kunna ingå samtliga fastigheter inom området, oavsett om de bidrar med mark till exploateringsföretaget
eller ej. Samtidigt bör dock bestämmelserna utformas så att det är endast de fastigheter som bidrar med mark som får rätt till marktilldelning i
företaget.
I de fall en fastighet endast har en andel med ett obetydligt värde i
samfälld mark inom samverkansområdet anser jag i likhet med utredningen att denna fastighet inte bör få ingå i företaget. Det intresse en sådan andelsägare har av företaget får nämligen anses vara alltför svagt.
2.2.3 Övriga villkor för att inrätta en exploateringssamfällighet
Som villkor för att få inrätta en exploateringssamfällighet gäller enligt
utredningsförslaget ett opinions- och ett båtnadsvillkor enligt samma principer som i fastighetsbildningslagen och anläggningslagen. Som jag nyss
förordade skall en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna åläggas att delta i exploateringssamverkan. Man kan då fråga sig om villkor av detta slag behövs.
Opinionsvillkoret
Ett system med enbart frivilligt deltagande får som resultat att de som är
positiva till exploateringen deltar i företaget, medan de som är negativa
ställer sig utanför. De positiva får genom exploateringssamfälligheten vissa legala möjligheter, bl. a. i princip rätt till tvångsvis fastighetsreglering och rätt att genomföra behövliga åtgärder inom samverkansområdet även på de fastigheter vilkas ägare avböjt att delta i exploateringsföretaget. Avkast-
ningen fördelas mellan de fastighetsägare som deltagit. Ett opinionsvillkor får i det sammanhanget den betydelsen att det krävs en viss uppslutning bland fastighetsägarna inom ett tänkt exploateringsområde för att de som är positiva till en exploatering skal! kunna använda sig av dessa möjlighe-
ter. Om något opinionsvillkor inte föreskrivs, kan ett fåtal markägare med
ett kanske mycket litet markinnehav genomdriva en exploatering mot flertalet fastighetsägares vilja och själva tillgodogöra sig hela avkastningen av verksamheten. Detta är enligt min uppfattning inte acceptabelt. Grundtanken med exploateringssamverkan är gemensam exploatering och inte
att ett fåtal markägare skall få rätt att tvångsvis skaffa sig förfoganderätten
till övrig mark inom ett exploateringsområde. Mot den här bakgrunden anser jag i likhet med utredningen att det är nödvändigt med ett opinions-
villkor vid exploateringssamverkan.
Erfarenheterna av opinionsvillkoret så som 'det är utformat i anlägg-
ningslagen är såvitt bekant goda. Det ger möjlighet till en smidig och
ändamålsenlig tillämpning och lämpar sig enligt min mening väl även för den nya lagen. Någon motsvarighet till undantagsregeln i 7 § andra stycket anläggningslagen bör dock inte gälla vid exploateringssamverkan. Enligt
Prop. 1981/82: 221 Se tv
den regeln behöver inte opinionsvillkoret uppfyllas om behovet av en anläggning är synnerligen angeläget. Är en exploatering synnerligen ange-
lägen från kommunens synpunkt men saknas ändå en positiv opinion, bör
frågan i stället lösas genom att kommunen själv går in som huvudman.
Hyresgäster som bor inom samverkansområdet har enligt utredningsförslaget tilldelats samma ställning som enligt anläggningslagen med det undantaget att de inte har någon initiativrätt. Det innebär att hyresgästernas
mening, som den kommer till uttryck genom hyresgästorganisation, skall
beaktas vid opinionsprövningen, att hyresgästorganisationen skall underrättas om förrättningen, sammanträden och beslut samt att organisationen
har fullföljdsrätt.
En ledamot i lagrådet har anslutit sig till utredningsförslaget i denna
fråga. För egen del anser jag inte att det finns skäl att ge hyresgästerna samma
ställning i en exploateringsförrättning som t en anläggningsförrättning. Exploateringsförrättningen avser i första hand frågan om vem som skall
vara huvudman för att genomföra olika exploateringsåtgärder, om det skall vara kommunen, de enskilda fastighetsägarna var för sig eller om det skall
ske genom exploateringssamverkan. Den frågan saknar direkt intresse för hyresgästerna.
En anläggningsförrättning avser däremot ofta frågor om miljöutform-
ningen och har därigenom ett mer påtagligt intresse för hyresgästerna. Hyresgästernas möjligheter att ta till vara sina intressen när en detaljplan upprättas och när gemensamhetsanläggningar för hyresfastigheter skall inrättas är desamma oavsett om exploateringssamverkan sker eller inte. Vid den fastighetsreglering som ingår som ett led i exploateringssamverkan
— liksom vid annan fastighetsreglering — skall dessutom särskilda skydds-
regler för hyresgäster och andra nyttjanderättshavare iakttas. Bl. a. gäller därvid att hyresrätt i en fastighet som undergår fastighetsreglering inte får rubbas. Överförs byggnaden till annan fastighet, krävs att den nya fastighetsägaren säger upp hyresavtalet inom en månad. I annat fall gäller
avtalet mot honom (7 kap. 29§ jordabalken). Hyresgästerna är även sak-
ägare vid fastighetsregleringen om deras rätt berörs.
Från dessa utgångspunkter anser jag att opinionsvillkoret vid exploateringssamverkan bör utformas med 7§ första stycket anläggningslagen som förebild med undantag av reglerna om hyresgästernas inflytande. Bestämmelsen bör utformas så att samverkan inte får inrättas, om fastighets-
ägarna inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig samverkan och har beaktansvärda skäl för det. Vid den prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av samverkan.
Båtnadsvillkoret
Exploateringssamverkan medför som jag nyss nämnde vissa möjligheter att genom fastighetsreglering tvångsvis förfoga över mark och byggnader inom exploateringsområdet, Sådana tvångsmöjligheter bör inte tillskapas,
om inte samverkansföretaget är ekonomiskt motiverat. Det är också från samhällsekonomisk synpunkt önskvärt att exploatering för bebyggelse sker med sund ekonomi. Omständigheter av detta slag talar i och för sig för
att den nya lagen bör innehålla inte bara ett opinionsvillkor utan också krav på att exploateringen skall medföra en viss båtnad. En båtnadspröv-
ning ger dessutom sakägarna den fördelen att de får hjälp med en opartisk bedömning av företagets konsekvenser när de skall ta ställning till om de
skall delta i samverkan eller inte. |
Det kan emellertid å andra sidan vara svårt att alltid påvisa att ett exploateringsföretag medför någon direkt båtnad. Så kan i synnerhet vara fallet vid förnyelse- och förtätningsverksamhet inom äldre bebyggelseom-
råden. Oftast är själva markexploateringen där inte huvudmålet utan sna-
rare en höjning av standarden på bebyggelsen och anslutande anordningar
samt omvandling av områdets miljö i dess helhet.
Jag anser med hänsyn härtill att det för en exploateringssamverkan inte bör uppställas ett krav på att företaget skall vara vinstgivande för att det
skall få komma till stånd. Vid detta ställningstagande har jag också tagit
särskild hänsyn till att deltagande i samverkan enligt mitt förslag inte
innehåller några regler om tvångsanslutning till företaget utan grundar sig på frivillighet från fastighetsägarnas sida.
Viss redovisning av företagets ekonomiska konsekvenser anser jag lik-
väl bör företas. Som jag nyss påpekade kan det vara värdefullt för fastig-
hetsägarna när de skall bedöma om de skall delta i samverkan eller ej. För att tillgodose detta intresse är det emellertid enligt min mening tillräckligt att förrättningsmannen vid sammanträde med sakägarna för bildande av en
exploateringssamfällighet redovisar de ekonomiska konsekvenserna och
övriga förutsättningar för samverkan.
2.2.4 Exploateringsbeslut
Enligt utredningens förslag skall en exploateringssamfällighet bildas när fastighetsbildningsmyndigheten efter prövning av uppställda villkor meddelar ett exploateringsbeslut. Detta skall meddelas i så nära anslutning som möjligt till beslutet att anta detaljplan för området. Enligt utredningen kan det vara lämpligt att exploateringsbeslutet fattas under tiden mellan detaljplanens utställande och dess antagande. För att ge exploateringssamfälligheten tillfälle att vid planläggningen uppträda som part gentemot kom-
munen har utredningen föreslagit en möjlighet att meddela ett preliminärt exploateringsbeslut. I ett sådant beslut skall anges exploateringens ändamål samt deltagande fastigheter och deras andelstal. Mot detta beslut skall talan inte få föras och det skall gå i verkställighet omedelbart.
Jag delar utredningens uppfattning att en exploateringssamfällighet skall bildas genom att fastighetsbildningsmyndigheten — efter det kommunfullmäktige har tillstyrkt samverkan och prövning av villkoren för exploateringssamverkan skett — meddelar ett exploateringsbeslut. 3 Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 221
Förslaget om preliminära exploateringsbeslut har emellertid kritiserats
av remissinstanserna. Bl.a. har framhållits svårigheterna att pröva
opinionsvillkoret, eftersom många markägare torde vilja avvakta en redo-
visning av företagets ekonomiska villkor, innan de tar ställning till om de vill delta i exploateringen eller ej. Jag ansluter mig till remisskritiken på den här punkten. Någon möjlighet
till ett preliminärt exploateringsbeslut i den form som utredningen föresla-
git bör inte finnas. Syftet att få till stånd en förhandlingspart till kommunen
under planarbetet bör visserligen tillgodoses, men det bör ske genom att
det egentliga exploateringsbeslutet får fattas i ett tidigt skede i processen. Beslutet bör därför kunna delas upp så att frågorna om samverkans ändamål och omfattning samt vilka fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten meddelas i ett första beslut, medan frågor om bl. a. andelstal och om behövliga föreskrifter för exploateringens utförande tas upp i senare
beslut. Exploateringsbeslutet behöver inte nödvändigtvis fattas mellan
detaljplanens utställande och antagande. Beslutet bör även kunna helt eller
delvis meddelas tidigare. Innan exploateringsbeslutet, alternativt ett del-
beslut. får fattas, måste naturligtvis fastighetsbildningsmyndigheten utreda förutsättningarna för företaget och komplettera bedömningsunderlaget så
långt att en prövning av opinionsvillkoret och andra villkor kan ske.
2.3 Den ekonomiska regleringen 2.3.1 Andelstal
Kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som kan vin-
nas genom denna bör fördelas efter andelstal. Fastighetsägare som avböjer
att delta bör inte ha del av företagets avkastning men å andra sidan inte heller ha något ansvar för kostnader med anledning av företaget. Detta överensstämmer med utredningens förslag. Andelstalen skall enligt förslaget återspegla marknadsvärdet av den mark med vilken varje fastighet bidrar till det gemensamma företaget. Därvid skall man bortse från inverkan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samexploateringen.
Endast ett fåtal remissinstanser har berört frågan om andelstal. Sveriges villaägareförbund menar att andelstalen måste beräknas efter enkla grun-
der. om institutet skall bli effektivt. Länsstyrelsen i Stockholms län anser att läge och andra fördelar samt särskilda tillgångar och belastningar skall
vägas in.
När det gäller fastigheter som bidrar med mark till exploateringen inne-
bär förslaget i betänkandet att markens värde före den nya detaljplanen skall läggas till grund för uppskattning av delaktigheten i exploateringssamfälligheten. Detta torde i flertalet fall leda till att andelstal enkelt kan
åsättas deltagande fastigheter i proportion till arealen av den mark fastigheten bidrar med till det gemensamma företaget. Utredningens huvudregel kan emellertid enligt min mening leda till olämpliga resultat i vissa fall.
Markvärdet — med vilket torde förstås ett värde som bestäms enligt expropriationslagens regler — är ju nämligen i hög grad beroende av det pågående användningssättet. Andelstalen kan alltså bli olika beroende på vilken användning som pågår även om fastigheterna bidrar med lika mycket mark till exploateringsföretaget. Jag anser därför att andelstalen — som bl.a. reglerar hur stor del av avkastningen som skall tillfalla respektive fastighet — bör bestämmas med utgångspunkt i främst hur stor areal mark varje fastighet bidrar med till exploateringsföretaget. Om värdet av den mark som respektive fastighet bidrar med inte motsvarar det således bestämda andelstalet bör skillnaden utjämnas i pengar. Med värdet av marken menar jag här den löseskilling eller intrångsersättning som skulle utgå enligt 4 kap. expropriationslagen vid en expropriation. Uppkommer i övrigt skada för fastighetsägaren bör den också ersättas på samma sätt sem i expropriationslagen (4kap. 1§ första stycket). Det kan t.ex. vara fråga om förluster i en jordbruksrörelse till följd av mindre produktiv areal eller ökade kostnader för omdisponering av fastigheten när en byggnad har rivits. .
Lagrådet har föreslagit att andelstalet skall bestämmas främst med hänsyn till marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet men med bortseende från byggna- . der m.m. Förslaget innebär bl. a. att hänsyn därvid skall tas även till s.k. förväntningsvärden, dvs. värden som grundas på förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. Som grund för sitt ställningstagande anför lagrådet i huvudsak dels att denna princip tillämpas vid fastighetsregleringar enligt fastighetsbildningslagen, dels att fastighetsägare riskerar att återfå en betydande del av tillskjutet realvärde i pengar i stället för i mark, dels att det för fastighetsägarna torde framstå som mest naturligt att andelstalen bestäms i förhållande till marknadsvärdet.
I och för sig delar jag lagrådets uppfattning att marknadsvärdeprincipen skulle ansluta väl till gällande ordning. Många gångar skulle den troligen också fungera tillfredsställande. Som jag nyss har framhållit skulle emellertid en sådan princip i vissa fall få olämpliga konsekvenser. Visserligen är det — som lagrådet framhåller — i princip markens värde som skall ligga till grund för tilldelningen vid fastighetsregleringar enligt fastighetsbildningslagen. Enligt min mening är det emellertid inte jämförbara situationer som föreligger vid traditionella fastighetsregleringar och vid exploateringssamverkan. Traditionella fastighetsregleringar syftar i första hand till att åstadkomma förbättringar av fastighetsindelningen inom ramen för den pågående markanvändningen. Omregleringar inom ramen för en exploateringssamverkan däremot syftar till en förändring av markanvändningen. Jag anser att det är mera naturligt att tilldelningen vid exploateringssamverkan i princip bestäms med hänsyn till det värde marken har för exploateringsföretaget och inte till det värde den kan ha med hänsyn till den pågående användningen eller med hänsyn till förväntningar om en annan
markanvändning. Med ett sådant synsätt ligger det närmast till hands' att
utgå i första hand från markens areal när andelstalen skall bestämmas.
Jag vill också framhålla att, så snart planläggning för bebyggelse har påbörjats bebyggelsemarken till följd av förväntningar om en annan markanvändning normalt får ett högre värde än den från bebyggelsesynpunkt mindre lämpliga marken, t.ex. vägmark och parkmark. En av grundtankarna bakom förslaget om exploateringssamverkan är som jag nyss har redovisat att värdeutfallet inom ett samverkansområde skall bli lika stort. oavsett om marken behövs för enskilt bebyggande eller för allmän plats, eftersom båda kategorierna är nödvändiga för den planerade bebyggelsen. Om förväntningsvärden av detta slag skulle få påverka värdeutfallet vid en exploateringssamverkan, skulle syftet med de föreslagna reglerna delvis motverkas.
Jag tror vidare att en marknadsvärdeprincip som grund för andelstalen
skulle upplevas som orättvis av flertalet fastighetsägare. Speciellt påtaglig blir enligt min mening orättvisan i de fall en fastighets värde grundas på en
förväntan om att få genomföra en annan markanvändning än den som
faktiskt medges genom exploateringssamverkan. Den angivna principen torde upplevas som orättvis även i de fall en fastighet har ett mycket lågt
värde — t. ex. till följd av att samhället har infört långtgående restriktioner för markanvändningen i syfte att tillvarata allmänna intressen — och där-
igenom får en mycket liten andel av planens värdeutfall, trots att hans fastighet kanske har den största betydelse för att exploateringen skall komma till stånd.
Sammanfattningsvis anser jag således att övervägande skäl talar för den regel som jag nyss förordade, nämligen att andelstalen skall bestämmas med hänsyn främst till arealen av den mark som är tillgänglig för exploateringsföretaget. |
Den föreslagna regeln skall ses som en huvudregel. Det kan emellertid vara olämpligt att låsa tillämpningen alltför hårt eftersom förhållandena kan vara vitt skilda, t.ex. vid en enkel exploatering för fritidsbebyggelse
vid bestämmande av andelstalen.
Som jag tidigare uttalat (avsnitt 2.2.1) bör ett samverkansområde även
kunna omfatta ett redan: tidigare detaljplanelagt område där planen inte är
avsedd att ändras. Syftet att ästadkomma en vinstutjämning mellan fastighetsägarna bortfaller dock i detta fall, eftersom den värdehöjning som planen medför redan har inträtt, när frågan om cxploateringssamverkan
aktualiseras. Vid värdering av mark är det här inte rimligt att bortse från
inverkan av den plan som skall genomföras, utan värderingen måste grundas på de planförhållanden som rådde när ansökan om exploateringsförrättningen gjordes. |
Om fastighetsindelningen är okomplicerad och bebyggelseförutsättning-
arna är likartade inom huvuddelen av samverkansområdet. vilket många
gånger torde vara fallet, bör den nu föreslagna grunden för andelstal i
kombination med värdejämförelsen i praktiken inte möta några svårighe-
ter. När förhållandena är komplicerade eller berörda markägare är oense om marknadsvärdena, torde det däremot bli nödvändigt med en mera
ingående prövning av frågan. |
I fråga om fastigheter som deltar i exploateringen men som ej bidrar med
mark till företaget bör andelstalen bestämmas efter en uppskattning av
exploateringens nytta för dem.
2.3.2 Tillskott och tilldelning
För att fördela kostnader och avkastning mellan fastigheter som avstår mark i exploateringssamverkan har i betänkandet föreslagits följande tre
principiellt olika metoder. 1. Samfälligheten förvärvar all mark som berörs av exploateringsåtgärder, genomför företaget och realiserar värdet. Avkastningen fördelas sedan efter andelstal i pengar. 2. Markbyte genomförs mellan berörda fastigheter så att delägarna får
byggbar mark i förhållande till sina andelstal. Därefter svarar delägarna för att realisera värdet av den byggbara mark de tilldelats.
3. Några markbyten för anpassning till detaljplanen genomförs inte. Fastighetsägaren betalar i stället en exploateringsavgift, som motsvarar
värdehöjningen för hans fastighet, till samfälligheten. Sedan företaget slutförts fördelas överskottet efter andelstalen.
Vilken av dessa metoder som bör väljas beror enligt utredningen på
situationen i det enskilda fallet. Förslaget innebär dock att avkastningen i första hand fördelas genom marköverföring. Systemet med exploaterings-
avgifter ses främst som ett komplement till marköverföring i sådana fall då
tillkommande bebyggelsemöjligheter inte går att fördela enligt andelstal mellan deltagande fastigheter.
Att marköverföringsalternativet skall tillämpas i första hand har kritisérats av flera av de remissinstanser som berört frågan. Markfrågornas
behandling anses komplicerad. Som skäl mot marköverföring har framförts bl.a. att det leder till krav på betydande kontantinsatser som ute-
stänger många från medverkan samt att metoden är orationell jämfört med fördelning i pengar. Ett par remissinstanser har föreslagit att marksamfälligheter skall bildas under och efter företagets genomförande. |
Jag anser till en början att det system med exploateringsavgifter utredningen föreslagit är opraktiskt. Förslaget innebär att alla marköverförings-
frågor lämnas kvar till någon tidpunkt efter det att samverkan har upphört.
För att få ett rationellt system är det enligt min mening nödvändigt att dessa frågor klaras av inom ramen för exploateringssamverkan. Som jag ser det kan det huvudsakligen finnas två alternativa sätt att fördela eventuella fördelar och återutdela gjorda insatser från exploate-
ringssamverkan. Det ena är fördelning i pengar och det andra fördelning
genom marköverföringar mellan de deltagande fastigheterna.
Om fördelning i pengar skall ske innebär det att all bebyggbar mark inom samverkansområdet måste antingen överföras till en exploateringsfas-
tighet, som ägs av en samfällighetsförening, eller bilda en marksamfällighet, i vilken varje deltagande fastighet därvid får del efter sitt andelstal. Därefter avstyckas och säljs de nybildade tomterna från exploateringsfastigheten eller marksamfälligheten i föreningens regi. Eventuellt kan hela exploateringsfastigheten säljas. Sedan samtliga kostnader har betalats,
fördelas överskottet bland de deltagande fastigheterna. Jag kan emellertid
redan här förutskicka att jag av i första hand skattetekniska skäl kommer att föreslå regler som omöjliggör för föreningen att äga någon mark. Skall
avstyckning och försäljning ske i föreningens regi måste därför avstyckning göras från en marksamfällighet. Varje avstyckningslott kommer då att ägas gemensamt av de deltagande fastigheterna. Jag återkommer till denna
fråga i specialmotiveringen till ändringarna i lagen om förvaltning av samfälligheter.
När en exploateringssamfällighet förvaltar all samfälld mark och genomför hela exploateringsföretaget kan således uppkommande överskott enkelt fördelas i pengar efter andelstal. Detta alternativ, som innebär att en
huvudman leder och genomför hela exploateringsprojektet, ger i och för sig förutsättningar för ett rationellt genomförande. Från kommunal synpunkt kan det också vara en fördel att det är samma huvudman som ingår exploateringsavtal och som svarar för iordningställandet av marken för bebyggelse. För delägarna kan dock detta alternativ medföra vissa problem. Markförvärv och anläggningar kan sålunda kräva större kapitaltill-
skott vid tidpunkter som kan vara olämpliga för den enskilde delägaren. Genom samfällighetens eng? gemang minskas också de enskilda markägarnas möjligheter att med egna initiativ genomföra planen.
Det andra sättet att fördela avkastningen är som jag nyss nämnde mark-
överföringar mellan de deltagande fastigheterna. Till skillnad mot det förra alternativet kan en sådan fördelning skapa förutsättningar för ett mera
individuellt plangenomförande som ibland också kan fullbordas succes-
sivt. Ett sådant tillvägagångssätt torde normalt ställa mindre krav på kontantinsatser från delägarna. Fördelning genom marköverföring innebär också för den enskilde fastighetsägaren en större trygghet i företaget
genom att han kan påräkna att tilldelas mark i förhållande till vad han har bidragit med. . Enligt min mening bör med hänsyn till det sagda en fördelning genom
marköverföring ges företräde framför det alternativ som innebär en fördel-
ning i pengar. En sådan företrädesregel finns i fastighetsbildningslagen (5kap. 25) och bör bli tillämplig även vid exploateringssamverkan. Regeln måste dock kompletteras med en möjlighet till ersättning i pengar i de fall
marköverföring inte kan ske fullt ut.
I vissa situationer kan det visa sig praktiskt omöjligt att fördela avkastningen genom marköverföringar, t.ex. om exploateringssamverkan ge-
nomförs för att möjliggöra ombyggnad och upprustning av äldre hyreshus i
slutna stadskvarter. Det bör då finnas en möjlighet för fastighetsägarna att
komma överens om tilldelning i pengar i stället för i mark.
Den lagtekniska lösningen
I det föregående (avsnitt 2.1.1) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen inom ett samverkansområde till den plan som företaget avser att genomföra, samtidigt som de deltagande fastighe- terna i möjlig utsträckning ges byggbar mark. Jag har även berört behovet av att kunna överföra mark från fastigheter inom samverkansområdet vilkas ägare avböjt att delta. I likhet med utredningen anser jag att fastighetsregleringsinstitutet enligt fastighetsbildningslagen bör utnyttjas för att fulifölja exploateringssamverkan i fråga om marken. En nära samordning ' mellan förfarandet vid exploateringssamverkan och fastighetsreglering är från flera synpunkter naturlig. Normalt är frågorna om fastighetsindelningen centrala i de situationer som det här är fråga om. Den mark som skall avstås skall tas om hand av och fördelas bland de deltagande fastigheterna. Vidare kan det förutsättas att fastighetsägarna inom samverkansområdet många gånger kan träffa överenskommelser om fastighetsreglering, varvid marköverföringarna kan ske genom fastighetsreglering enligt nuvarande regler i fastighetsbildningslagen. Detta förenklar förrättningsförfarandet i hög grad.
Lagtekniskt bör, som jag tidigare har framhållit (avsnitt 2.1.3), den lösningen väljas att föreskrifter som avviker från det nuvarande regelsystemet i fastighetsbildningslagen tas upp i den nu föreslagna lagen om exploateringssamverkan, medan fastighetsbildningslagen endast kompletteras med föreskrifter som ger ökade möjligheter att bilda marksamfälligheter i förevarande sammanhang.
Beskrivning av fastighetsregleringsinstitutet
Jag skall här något närmare beskriva fastighetsregleringsinstitutet i fastighetsbildningslagen och ange i vilka delar särskilda regler erfordras för markreglering vid exploateringssamverkan.
Bestämmelserna om fastighetsreglering, som finns i 5 kap. fastighetsbildningslagen, innebär att en mer eller mindre ingripande omreglering kan göras beträffande redan bestående fastigheter i syfte att nå en förbättring av fastighetsbeståndet. Ombildningen kan innebära att ett markområde överförs från en fastighet till en eller flera andra fastigheter eller att servitut bildas, ändras eller upphävs. Av särskild betydelse i detta sammanhang utgör de villkor som i lagen uppställs för sådan fastighetsreglering, som innebär förändring av den bestående fastighetsindelningen, samt för värdering och ersättning vid omreglering.
I fråga om möjligheterna att få till stånd en omreglering uppställs vissa villkor till skydd för sakägare, så att inte dessa blir indragna i en reglering som inte medför tillräckligt värdefulla förbättringar. I de fall överenskommelse om regleringen inte föreligger mellan de berörda fastighetsägarna, får fastighetsreglering till en början ske endast under förutsättning att en ' lämpligare fastighetsindelning eller eljest en mer ändamålsenlig markan-
vändning vinns samt att fördelarna härav överväger de kostnader och
olägenheter som regleringen medför, det s.k. båtnadsvillkoret (5 kap. 4§ första stycket). I 5kap. 5§ uppställs vidare dels ett krav på att fastighets-
reglering, som begärs av sakägare, skall vara nödvändig för att förbättra sökandens fastighet, dels ett opinionsvillkor. Opinionsvillkoret innebär hinder mot en reglering, om sakägare som har ett väsentligt intresse i saken mera allmänt motsätter sig regleringen och har beaktansvärda skät för det.
Bestämmelser om regleringens omfattning, dvs. vilka fastigheter som
skall ingå och vilka åtgärder som skall vidtas, finns i Skap. 6§ första
stycket. Fastighetsreglering skall i första hand ske i den omfattning som avses med ansökan. Sker regleringen i syfte att ästadkomma en allmän
förbättring av fastighetsbeståndet inom ett område, skall beaktas att området avpassas efter upprättade planer, fastighetsindelningens beskaffenhet,
naturförhållandena samt befintliga och avsedda anläggningar så att största
möjliga fördel uppkommer utan att förrättningsarbetet onödigt försvåras. I
fråga om överföring av mark som är bebyggd gäller vissa begränsningar. I princip får sålunda överföring inte avse bebyggd mark. Endast under förutsättning att väsentlig olägenhet för sakägare ej uppkommer får sådan överföring ske, om byggnaden har endast ett obetydligt värde eller om överföringen i betydande mån underlättar möjligheterna att vinna en ändamålsenlig fastighetsindelning (5 kap. 7:$).
De grundläggande bestämmelserna om regleringsfastigheternas sam-
mansättning och dimensionering ges i 5 kap. 8§. Vid en fastighetsreglering skall således, om sakägarna inte samtycker till annat, iakttas att varje
ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den inte i
mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är
dock tillåtna. Vid sidan härav kan i speciella fall förordnas att en fastighet
eller en fastighetsdel skall inlösas enligt bestämmelserna i 8 kap. Detta får
ske om en fastighetsreglering har till sytte att åstadkomma en allmän
förbättring av fastighetsbeståndet och det är ett väsentligt intresse från
inlösenmöjlighet begränsas dock av bl.a. bestämmelsen i 8 kap. 3§, enligt vilken inlösen inte får ske, om avsevärd olägenhet därigenom skulle upp-
komma för fastighetens ägare eller brukare. En särskild inlösensituation
föreligger i fråga om tomtdelar. Tillhör enligt tomtindelning särskilda delar av en tomt olika ägare, får en av dessa begära inlösen av hela återstoden av tomten (8kap. 48§). Regler om ersättning för inlöst egendom och om
inverkan av inlösen på särskilda rättigheter i dessa fall ges i 8 kap. 5 och
688. . Till grund bl.a. för bedömningen av de storleksförändringar som fastig-
heterna genomgår skall enligt 5 kap. 95 särskilda graderingsvärden fastställas för de områden som ingår i regleringen. Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsregleringen tilläggs en
fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, skall skillnaden enligt 5 kap. 10§ utjämnas i pengar. Ersättningen skall bestämmas på grundval av en värdering, s.k. likvidvärdering. Vid denna värdering skall hänsyn tas till egendomens användning för det ändamål som föranleder det högsta värdet samt till förhållandena vid
tillträdet, om inte annat följer av att avträdaren har rätt att tillgodogöra sig skog eller gröda. I övrigt skall värderingen ske med hänsyn särskilt till
egendomens marknadsvärde.
I Skap. II $ finns vissa jämkningsmöjligheter. Om regleringen genomförs”
på sådant sätt att en ägare av en fastighet lider förlust antingen genom att fastighetens värde minskas, utan att han får gottgörelse enligt andra be-
stämmelser, eller genom att han åläggs att betala belopp som överstiger fastighetens värdehöjning, skall jämkning av likviderna ske så att förlust inte uppkommer. Jämkning skall också ske om likviden för vad som
frångår fastigheten i väsentlig mån överstiger den värdeminskning som överföringen innebär för fastigheten, om det är skäligt med hänsyn till omständigheterna. |
Vid alla värderingar som sker enligt fastighetsbildningslagen skall värdet anknytas till förhållandet vid tillträdet. Vinstfördelningen vid fastighets-
regleringen kommer i väsentlig mån att styras av vilken värdenivå som väljs, dvs. om värdenivån skall knytas till det värde som är relevant för
avträdaren, eller till den nivå som är relevant för tillträdaren eller om den
skall väljas någonstans däremellan. Kostnaderna för att genomföra en fastighetsreglering skall fördelas efter
vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta varje sakägare har av regleringen (5 kap. 13 §). För att denna fördelning skall kunna göras måste i princip en särskild båtnadsvärdering ske av de värdeförändringar som de olika fastigheterna genomgår vid fastighetsregleringen. Hur detta skall ske är inte närmare reglerat i fastighetsbildningslagen.
Marköverföring inom samverkansområdet
Frågan i vad mån de bestämmelser som jag nu har redovisat kan utnyttjas vid sådan fastighetsreglering som sker inom ett samverkansområde bör
till en början bedömas med hänsyn till att exploateringssamverkan, till
skillnad från fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen, grundas på
ett frivilligt deltagande. Liksom utredningen anser jag därför att det vid
marköverföring mellan fastigheter som deltar i exploateringssamverkan inte bör krävas någon båtnad av själva fastighetsregleringen eller ställas
upp något krav på förbättring av sökandens egen fastighet eller på en viss
opinion för fastighetsregleringen.
Enligt utredningens förslag skall inte heller restriktionerna i 5 kap. 7§ fastighetsbildningslagen mot överföring av bebyggd mark gälla. Dessa frågor skall i stället beaktas vid den avvägning mellan olika intressen som skall göras vid planläggningen enligt byggnadsiagen eller som redan gjorts
när det är fråga om en befintlig plan.
Jag delar i och för sig utredningens uppfattning att det vid en exploate-
ring inte sällan föreligger behov av att få till stånd omregleringar inom bebyggda områden. Främst gäller det inom saneringsområden. En rätt för exploateringssamfälligheten att inom samverkansområdet fritt disponera
över mark med bebyggelse leder emellertid enligt min mening för långt. En sådan ordning skulle nämligen för ägaren inte sällan innebära alltför stora personliga uppoffringar. En bestämmelse härom bör dock ges en något
annan utformning än den som finns i fastighetsbildningslagen och innebära förbud mot marköverföring i fråga om sådan del av en fastighet på vilken
det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med den
detaljplan som gäller för området. Bestämmelsen bör gälla oavsett om fastigheten deltar i exploateringen eller ej. Vad jag nu har sagt innebär således att bestämmelserna i 5 kap. 4, 5 och
788 fastighetsbildningslagen inte bör gälla för marköverföring vid exploa-
teringssamverkan. Bestämmelserna i Skap. 6§ fastighetsbildningslagen om en fastighetsreglerings omfattning bör däremot tillämpas även vid omreglering för exploateringssamverkan.
När det gäller möjligheten att ta i anspråk och fördela behövlig mark för att genomföra en exploatering har utredningen utgått från de föreslagna
reglerna i plan- och bygglagen om fastighetsplan. Utredningen har sålunda föreslagit att man med stöd av en fastighetsplan skall kunna överföra all mark från en fastighet genom fastighetsreglering enligt inlösenreglerna i 8 kap. fastighetsbildningslagen. Utredningen har också föreslagit ändringar i fastighetsbildningslagen som skall göra det möjligt att genom fastighetsreglering fördela den byggbara marken bland de deltagande fastigheterna i förhållande till åsatta andelstal. För värdering av den mark från en icke
deltagande fastighet som blir föremål för fastighetsreglering har utredningen föreslagit en särskild regel av innebörd att ersättningen skall bestämmas
med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att
genomföra. Som jag tidigare har framhållit är det avsett att värdehöjningen
därigenom skall bli förbehållen de fastigheter som deltar i exploateringssamverkan.
Remissinstanserna har inte riktat någon egentlig kritik mot det sakliga
innehållet i utredningens förslag i denna del. I nuvarande byggnadslagstiftning finns ingen egentlig motsvarighet till fastighetsplanen. Den motsvaras närmast av tomtindelning i gällande rätt. Tomtindelning kan emellertid endast tillämpas inom stadsplan. En anknytning till tomtindelningsinstitutet i fråga om fastighetsreglering för exploateringssamverkan skulle därför starkt begränsa tillämpningsområdet för sådan samverkan.
Frågor om samfällighetens bildande och om avgränsning av samverkansområdet bör — som jag tidigare har nämnt — prövas vid förrättningen. Inlösen av mark anser jag emellertid vara en fråga som inte bör prövas av
fastighetsbildningsmyndigheten. Expropriativa effekter uppkommer i dag vanligen genom att regeringen meddelar tillstånd till expropriation eller
genom att en plan fastställs. Ett särskilt tillståndsförfarande anser jag
alltför omständligt. I stället ligger det enligt min mening närmast till hands
att låta tillstånd till inlösen av mark från en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten följa av en planfastställelse. Som jag nyss nämnde har utredningen föreslagit att ett sådant tillstånd skulle följa av en antagen fastighetsplan. Att en rätt till inlösen följer av en fastställd plan
gäller redan i dag beträffande t. ex. mark för allmän plats (41 § byggnadslagen). En fastställd tomtindelning medför vidare att enskilda fastighetsägare
tillerkänns lösenrätt i vissa fall (8kap. 4§ fastighetsbildningslagen). Jag föreslår därför att samma princip tillämpas vid exploateringssamverkan men att den utvidgas till att gälla all mark som behövs för exploateringen, :' oavsett om den ligger inom en stadsplan eller en byggnadsplan. Avvägningen mellan allmänna och enskilda intressen när det gäller be-
hovet av mark för genomförande av en plan sker därvid vid prövningen
enligt byggnadslagstiftningen, dvs. i normalfallet i samband med att detaljplanen fastställs. I princip bör det alltså vara möjligt att göra marken inom
samverkansområdet tillgänglig i den utsträckning som behövs för att ge-
nomföra företaget. För fastigheter som deltar i samverkan bör det, som nyss konstaterats, inte gälla några särskilda begränsningar i skyldigheten
att avstå mark utöver vad som följer av skyddet för mark med byggnader och företrädesregeln beträffande marktilldelningen som jag tidigare har berört. I fråga om fastigheter, vilkas ägare avböjt att delta i samverkan, bör däremot skyldigheten att avstå mark inom exploateringsområdet härutöver begränsas till sådan mark som omfattas av stads- eller byggnadsplaner som
fastställts efter exploateringsbeslutet. Härigenom ges sålunda möjlighet att
få frågan om ianspråktagande av marken prövad i planärendet. Föreligger
därvid möjlighet till olika alternativa lösningar att genomföra exploatering-
en, torde det följa av byggnadslagstiftningens krav på hänsyn till enskilda intressen och av de grundläggande förutsättningarna för exploateringssamverkan (jfr avsnitt 2.1.1) att man skall välja det alternativ som vållar minst skada för fastighetsägaren.
Vid inlösen av endast en del av en fastighet, som tillhör en icke deltagande fastighetsägare, bör det vidare föreligga en skyldighet för exploateringssamfälligheten att i vissa fall lösa återstoden, om ägaren begär det. Sådan
skyldighet bör föreligga i fråga om mark:inom fastställd stads- eller byggnadsplan, om marken kan nyttjas endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. En motsvarande regel finns i 48 §
byggnadslagen. Jag återkommer ytterligare till denna fråga i det följande
(avsnitt 2.5.4 och 2.5.6).
Jag har tidigare (avsnitt 2.2.2) uttalat min anslutning till utredningens förslag att ersättningen för mark som avstås skall bestämmas med hänsyn
till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av sådan plan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.
Fördelning av markvärde
När det slutligen gäller fördelningen mellan deltagarna i en exploate-
ringssamverkan av markens värdehöjning kan detta som jag tidigare har anmärkt inte åstadkommas med fastighetsbildningslagens regelsystem. Svårigheterna bottnar i att fastighetsbildningslagens tilldelningsregel i
5 kap. 8§ i princip förutsätter att en fastighets användningssätt inte förändras. Vid den likvidvärdering som sker i samband med marköverföring efter
det att en ny eller ändrad plan fastställts, tvingas man beakta den fördelning av mark för enskilt bebyggande som planen innebär. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall, och en fastighet som '
inte fått någon mark för enskilt bebyggande får inte del av värdeutfallet.
Av vad jag nu har anfört framgår att fastighetsbildningslagens tilldel-
ningsregler inte står i överensstämmelse med vad som åsyftas med exploa-
teringssamverkan, nämligen att det värdeutfall som en ny eller ändrad stads- eiler byggnadsplan medför skall fördelas mellan de deltagande fas-
tigheterna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav. Med hänsyn härtill anser jag — i likhet med utredningen — att, när fastighetsreglering utgör ett led i fördelningen av avkastningen i en exploateringssamfällighet, andelstalen i samfälligheten bör vara styrande för tilldelningen. Som jag
har angett i det föregående (avsnitt 2.3.1) i fråga om andelstalens bestämmande skall därvid bortses från inverkan av den detaljplan som tillkommit
för att genomföras med samexploatering.
Den lösning som jag nu har förordat innebär således, att reglerna i 5 kap. 8—-128§ och 8kap. 1—-6§§ fastighetsbildningslagen ersätts med särskilda bestämmelser i den nya lagen.
2.3.3 Förmånsrätt
Som framhållits i betänkandet fordrar exploateringssamverkan medel för verksamheten, bl. a. för att lösa in mark och för att anlägga gemensamma anordningar. Dessa medel kan anskaffas antingen genom uttaxering av bidrag från delägarna eller genom att samfällighetsföreningen tar upp lån. Det är väsentligt att den samfällighetsförening som förvaltar exploaterings-
samfälligheten får möjlighet att låna pengar för att alla fastighetsägare inom
samverkansområdet, oberoende av ekonomisk ställning, skall ha möjlighet
att delta i exploateringsföretaget. För att föreningen skall kunna ta lån
krävs bl. a. att den kan ställa tillfredsställande säkerhet.
I lagen om förvaltning av samfälligheter är frågan om säkerhet löst på så sätt att en samfällighetsförening vid uttaxering av bidrag från delägarna har förmånsrätt i delägarfastigheterna. Förmånsrätten gäller före inteckningar i fastigheterna och är inte begränsad till något visst belopp. Utredningen
har föreslagit att systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med
förmånsrätt bör gälla även vid exploateringssamverkan. Förmänsrättsbeloppets storlek bör dock enligt utredningen begränsas till att motsvara
högst den värdehöjning som detaljplanen medför.
Vissa remissinstanser, bl.a. hovrätten för Nedre Norrland, anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de deltagande fastigheterna. Statens planverk anser det vara redigare att göra
samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när finansieringen är
ordnad utan att delägarnas övriga mark belastas med osäkra skulder.
Enligt min bedömning torde någon form av pantförskrivning från delägarnas sida inte kunna undvaras, om säkerhet skall ställas på något annat sätt än genom förmånsrätt i delägarfastigheterna. En sådan ordning torde dock bli omotiverat omständlig från förvaltningssynpunkt och kräva kre-
ditbedömning för varje ingående delägarfastighet. Genomförandet av ex- '
ploateringssamverkan blir i så fall beroende av varje delägares möjligheter att ordna kredit. Om exploateringsområdet skall utgöra ett självständigt kreditobjekt måste en s.k. exploateringsfastighet bildas, som lämpligen
bör ägas av samfällighetsföreningen. Som jag tidigare har nämnt skall det emellertid inte vara möjligt för föreningen att äga någon mark.
Systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med förmånsrätt i de deltagande fastigheterna har såvitt bekant fungerat tillfredsställande när det gäller anläggningssamfälligheter. De remissinstanser som företräder
kreditgivarna har vid remissen heller inte haft några erinringar mot utred-
ningens förslag att detta system i princip även skall gälla för exploaterings-
samfälligheter. Jag ansluter mig till utredningsförslaget och föreslår således att systemet med förmånsrätt för samfällighetsföreningen i de deltagande fastigheterna tillämpas även vid exploateringssamverkan. En begränsning av förmånsrättens storlek förefaller emellertid riktig
med hänsyn till att bebyggelseexploatering är en verksamhet, vars ekonomiska utfall bl.a. är beroende av samfällighetsföreningens sätt att sköta verksamheten. Utredningen har, som jag nyss nämnde, föreslagit att förmånsrättsbeloppet skall begränsas till den värdehöjning som detaljplanen medför. Jag anser emellertid att även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m. m. i området bör grunda förmånsrätt. Kravet för förmånsrätt bör därför utformas så att förmånsrättsbeloppet inte får överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma för respektive fastighet inom området genom exploateringsföretaget. Mitt förslag innebär vidare att förmånsrätten inte direkt kopplas till värdeutfallet av en detaljplan. Det väsentliga är att värdehöjning uppkommer, oavsett om denna härleds från
en eventuell ny plan eller från företagna investeringar. För att få ett smidigt
system bör utrymme ges för förrättningsmannen att i exploateringsbeslutet ange förmånsrättsbeloppets storlek under olika skeden av förrättningen.
I de fall beräkningen visar sig felaktig på grund av att den detaljplan som slutligt fastställs är annorlunda än det förslag som lagts till grund för beräkningen av förmånsrättsbeloppet, anser jag att en omprövning av exploateringsbeslutet i detta avseende bör kunna ske. Någon ytterligare
begränsning av förmånsrättsbeloppet behövs därför inte enligt min bedöm-
ning. Om förutsättningarna är osäkra vid beräkningen av beloppet för förmånsrätt, ligger det i sakens natur att man uppskattar värdeökningen lågt för att få en viss säkerhetsmarginal.
2.4 Förrättuingsförfarandet
Som jag tidigare framhållit anser jag att det förfarande för exploaterings-
samverkan som utredningen föreslagit inte är helt tillfredsställande. Be-
slutsordningen förefaller splittrad och kan medföra att förfarandet onödigtvis fördröjs genom upprepade besvär. Förfarandet, och då främst de många beslutstillfällena, har också rönt en hel del kritik av remissinstan-
serna. Jag kan alltså instämma i remisskritiken på den här punkten. Något kommunalt beslut om exploateringssamverkan — motsvarande det av ut-
redningen föreslagna markförordnandet — bör således inte införas. Frågan om samexploatering bör i stället helt prövas inom förrättningens ram.
Kommunens inflytande på frågan om exploateringssamverkan skall komma till stånd eller inte sker genom ett krav på kommunalt tillstyrkande av förrättningen.
I det förfarande jag föreslår får alltså förrättningen en relativt sett större
betydelse än enligt utredningsförslaget. Mitt förslag innebär att man får ett sammanhållet förrättningsförfarande, dvs. förrättningen inleds när ansökan om exploateringssamverkan sker och avslutas inte förrän alla de ändringar i fastighetsindelningen m.m. som exploateringssamverkan ger
upphov till har genomförts. I denna förrättning ingår fastighetsreglering
som en integrerad del. Kommunens uppgifter och beslut i själva planarbe-
tet ingår dock inte i förrättningen. Beslutsbefogenheten när det gäller planoch bebyggelsefrågor respektive fastighetsbildningsfrågor är inte avsedd
att ändras genom det nya institutet exploateringssamverkan. Ett nära samråd och samarbete mellan byggnadsnämnden och fastighetsbildningsmyndigheten är dock en förutsättning för att exploateringssamverkan skall kunna ske.
I det här sammanhanget vill jag även betona att information till och diskussion med sakägarna är viktig redan i ett tidigt skede i processen. Detta bör kunna underlättas genom det förfarande med en sammanhållen
förrättning som jag föreslår. Det bör åligga fastighetsbildningsmyndigheten
att i samverkan med byggnadsnämnden och tillsammans med sakägarna
utreda de grundläggande frågorna, främst vad gäller ändamålet med exploateringssamverkan, förrättningsförfarandet och grundläggande förutsättningar från plansynpunkt. Finns ett förslag till detaljplan eller håller ett sådant förslag på att upprättas bör fastighetsbildningsmyndigheten kunna göra en bedömning av exploateringens ekonomiska konsekvenser. Finns
inte något planförslag, måste likväl utredningsarbetet inför exploateringen
drivas så långt att en uppskattning av de ekonomiska följderna kan göras,
så att markägarna får tillräckligt underlag för att kunna ta ställning till om de skall delta i samverkansföretaget eller inte.
Som jag tidigare (avsnitt 2.2.4) har förordat bör det finnas möjlighet att dela upp exploateringsbeslutet i skilda delbeslut. Syftet med ett deibeslut är att i ett så tidigt skede som möjligt dels få till stånd en exploateringssam-
fällighet som förhandlingspart till kommunen under planarbetet, dels få
klarlagt att exploateringssamverkan skall få ske och vilket slutgiltigt områ-
de samverkan skall omfatta.
Ett delbeslut bör minst innehålla uppgifter i följande frågor, nämligen — exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de ex-
ploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan och
— de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten.
Om exploateringsbeslutet meddelas i form av delbeslut, bör det slutliga
beslutet innehålla uppgifter om
— deltagande fastigheters andelstal, — förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom-
förts för att förmånsrätt skall gälla, — behövliga föreskrifter för exploateringens utförande, och — den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.
Själva exploateringsförrättningen avslutas som jag nyss nämnde inte genom exploateringsbeslutet, utan förrättningen pågår till dess att avsedd fastighetsreglering och anslutande anläggningsförrättning är avslutad.
När exploateringsbeslutet har meddelats bör uppgift om beslutet införas i fastighets- eller tomträttsboken.
Exploateringssamfälligheten genomför exploateringen enligt detaljplanen och exploateringsavtalet fram till och med att bebyggbar tomtmark föreligger. I detta innefattas bl. a. att samfälligheten utför de gemensamma exploateringsanläggningar som krävs inom området, t.ex. gator och vaanläggningar.
Fastighetsbildningsmyndigheten verkställer de fastighetsregleringar som är nödvändiga för att genomföra samexploateringen. Myndigheten bör även ha möjlighet att ta initiativ till de ytterligare åtgärder enligt fastighetsbildningslagen, anläggningslagen eller ledningsrättslagen (1973:1144) som är nödvändiga för genomförandet. Även den förening som förvaltar exploateringssamfälligheten bör ha initiativrätt till de åtgärder enligt anläggningslagen som krävs för att genomföra företaget.
Fastighetsreglering enligt de särskilda reglerna i lagen om exploaterings-
samverkan och övriga åtgärder enligt fastighetsbildningslagen, anlägg-
ningslagen eller ledningsrättslagen, som är nödvändiga för det fastighetsrättsliga genomförandet, sker lämpligen vid gemensam handläggning i en och samma förrättning. När fastighetsbildningsmyndigheten genomfört samtliga fastighetsregleringsåtgärder, inklusive anslutande anläggningsförrättning, avslutas exploateringsförrättningen.
Det förfarande, som jag nu föreslår, är således sammanfattningvis avsett
att kunna komma till användning i en process där man
tar initiativ till detaljplanläggning, upprättar en detaljplan och ett exploateringsavtal,
VN utför gemensamma markanordningar för markens iordningställande,
AB företar en värdeutjämning mellan de deltagande fastigheterna,
5. i övrigt företar de ändringar i fastighetsindelningen som föranleds av
den nya planen.
Även om förfarandet principiellt skall kunna omfatta hela denna kedja, lämnar mitt förslag också möjligheter till betydande förenklingar, när ex-
ploateringssamverkan avser enklare fall. Sådan enklare handläggning kan bli aktuell när exploateringssamverkan avser åtgärder som inte kräver detaljplan, när kommunen tar ett stort ansvar för att genomföra företaget
eller annars när företaget avser mindre omfattande förtätningar, där vär-
deutjämningen är det primära och det inte är aktuellt att utföra några
anläggningar gemensamt. Något behov av att teckna exploateringsavtal
med en behörig företrädare för de berörda fastigheterna finns kanske inte heller i dessa fall.
2.5¶Vissa frågor om plangenomförande
2.5.1 Exploateringsavtal
Frågan om marköverlåtelser mellan en exploatör och en kommun brukar
vanligen regleras i ett exploateringsavtal som ingås innan en detaljplan antas. Avtalen brukar även innehålla bestämmelser om vem som skall ansvara för utförandet av gator, vägar, vatten- och avloppsanläggningar
m. m. inom området.
I betänkandet framhålls att kommunen skall kunna förhandla med en
exploateringssamfällighet på samma sätt som man förhandlar med en van-
lig exploatör som förfogar över ett större markområde. Enligt gällande rätt
kan regeringen förordna att en exploatör, i förhållande till den nytta han
anses ha av en stadsplans genomförande, i skälig utsträckning skall utan
ersättning avstå mark som behövs för gata, annan allmän plats eller till allmän byggnad (708 byggnadslagen). På motsvarande sätt kan förordnas att en exploatör skall vara skyldig att bekosta utförandet av gator samt
vatten- och avloppsanläggningar inom området (73 § byggnadslagen). Upprättas byggnadsplan kan länsstyrelsen i samband med planens fastställande
förordna att en markägare utan ersättning skall upplåta obebyggd mark
som erfordras till väg eller annän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt (113 § byggnadslagen).
Flera remissinstanser har framhållit att kommunens befogenheter att ställa krav i t. ex. exploateringsavtal om tidpunkter för byggande, finansi-
ering med statliga lån m. m. är oklara. Länsstyrelserna i Norrbottens och
Gävleborgs län anser sålunda att regelsystemet bör ändras så att kommunen ges en mer aktiv roll, t.ex. genom att kommunen i all exploateringssamverkan ingår som delägare och får befogenheter att genomföra exploateringen om samfällighetens styrelse inte fullföljer fattade beslut. Borås kommun efterlyser bl. a. möjlighet för kommunen att ställa krav på att fastigheterna bebyggs inom viss tid.
Jag kan i huvudsak ansiuta mig till utredningens förslag att kommunen skall kunna ingå exploateringsavtal med exploateringssamfälligheten vid
plangenomförandet. Eftersom exploateringssamverkan inte skall omfatta
uppförande av hus, kan kommunen dock inte i förhandlingar med samfälligheten ställa villkor om att fastigheterna skall bebyggas inom viss tid. Exploateringsavtalet mellan kommunen och exploateringssamfälligheten
kan således endast innehålla krav på att de åtgärder som åligger exploate-
ringssamfälligheten skall utföras inom viss tid.
Överlåts exploateringsområdet till t.ex. en byggnadsentreprenör som
avser att bebygga området, kan ett särskilt avtal träffas mellan kommunen och byggnadsentreprenören. De villkor som gäller för statlig belåning ger
därvid kommunen möjligheter att öva inflytande på det fortsatta byggnadsföretaget. Om åter den byggnadsklara marken delas mellan delägarna i exploateringssamfälligheten, blir markens bebyggande beroende av de en-
skilda delägarnas vilja att avyttra marken eller att själva börja bygga på den. Några regler om att t. ex. tilldelning av mark skall göras beroende av
att de olika markägarna åtar sig att se till att bebyggelse kommer till stånd
inom viss tid, såsom föreslagits av vissa remissinstanser, är jag inte beredd att förorda.
Kommunens inflytande över företagets genomförande får utövas i huvudsak genom exploateringsavtal. I fråga om kommunens möjligheter att av exploateringssamfälligheten kräva exploateringsavtal av en viss utformning bör, som jag nyss sagt. samma principer gälla som när det är fråga om en enda exploatör. Skillnaden uppträder i fråga om vem som skall anses
vara exploatör. Förordnande om skyldighet för exploatör att till kom-
munen avstå mark utan ersättning (70 § byggnadslagen), om skyldighet för
exploatör att bekosta utförande av gator och anordningar för vatten och
avlopp (73 § byggnadslagen) samt i byggnadsplanefallet om skyldighet för exploatör att utan ersättning upplåta mark till väg eller annan allmän plats
(1138 byggnadslagen) bör också kunna riktas mot exploateringssamfällighe-
ten, om samfälligheten som helhet har sådan nyttå av planens genomförande som krävs för att de angivna lagrummen skall kunna tillämpas.
Att ställa krav på att kommunen skall delta i alla exploateringssamfälligheter, såsom vissa remissinstanser har förordat, finner jag inte lämpligt. Om kommunen önskar delta mera aktivt i en exploateringssamverkan kan detta ske genom att kommunen förvärvar någon fastighet inom området
och deltar som fastighetsägare. Skulle den samfällighet som förvaltar samfälligheten inte klara av att genomföra företaget, kan kommunen genom att 4 Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 221
vända sig till länsstyrelsen se till att samfällighetens styrelse förstärks med representanter för det allmänna eller att syssloman förordnas (31 och 33 §§ lagen om förvaltning av samfälligheter).
2.5.2 Tidsgränser
Som jag framhållit tidigare anser jag — i likhet med vad som föreslagits i
betänkandet — att en tidsgräns bör anges för genomförandet av exploateringssamverkan. Denna tidsgräns är nödvändig av flera skäl. Den ger kommunen en viss säkerhet för att de olika åtgärderna, som skall ske
genom exploateringssamverkan, kommer till stånd inom rimlig tid. Kommunfullmäktige kan tillstyrka exploateringssamverkan vid en relativt tidig
tidpunkt, även innan förslag till detaljplan finns framme. Exploateringsav-
tal kan härigenom träffas inom rimlig tid.
I betänkandet har föreslagits att tiden mellan kommunens beslut om exploateringssamverkan och den tidpunkt när en exploatcringssamfäl-
lighet skall vara bildad och en detaljplan antagen inte skall få överstiga tre
år. Tiden för att genomföra exploateringssamverkan kan enligt förslaget
variera mellan fem och femton år.
Hlikhet med vissa remissinstanser anser jag att det är mindre lämpligt att i lagtexten ange fasta tider för de olika åtgärderna. Reglerna bör i stället utformas på samma sätt som i anläggningslagen, nämligen att i exploateringsbeslutet anges tidsgränser som är anpassade till vad som kan anses
rimligt i varje särskilt fall. Tidsgränsen bör således avse den tid inom vilken exploateringen skall vara slutförd. Därvid bör givetvis hänsyn tas
till den tid inom vilken en gällande stads- eller byggnadsplan förutsätts föreligga. Tidsgränserna bör kunna förlängas om det finns skäl för det.
Exploateringsbeslutet bör upphöra att gälla, om samfälligheten inte genomför exploateringsåtgärderna inom den fastställda tiden och tiden inte
förlängs.
2.5.3 Mark för allmän plats
Mitt förslag innebär att delägare normalt skall avstå mark avsedd för allmän plats utan ersättning i pengar. Ersättningen får han i stället genom
avkastningen, dvs. genom att hans fastighet tillförs bebyggbar mark i förhållande till fastighetens andelstal eller, om det inte kan ske fullt ut, i pengar. I de flesta fall kan avståendet av mark som behövs för allmän plats
och fördelningen av avkastningen regleras i ett sammanhang vid ett tillfäl-
le. I vissa fall kan dock tänkas att mark för allmän plats, t.ex. för vägbygge, behöver tas i anspråk innan marköverföringar kan genomföras. I
sådana fall är ägaren garanterad ersättning genom att hans fastighet ingår i
samfälligheten och därmed i normalfallet får ersättning genom tilldelning av annan mark. Mark för allmän plats som läggs ut på en fastighet som inte
deltar i samfälligheten skall kunna överföras på motsvarande sätt men mot ersättning i pengar. Ersättningen till den fastighetsägaren betalas då av
exploateringssamfälligheten enligt motsvarande regler som gäller enligt
byggnadslagen. Marken kommer således i detta fall att värderas efter
enhetliga principer oberoende av om kommunen löser marken enligt 418 byggnadslagen eller marken överförs vid fastighetsreglering enligt mitt
förslag.
Själva marköverföringen skall, som jag tidigare framhållit, ingå som en
integrerad del i exploateringsförrättningen. Fastighetsregleringen bör nor-
malt kunna grundas på överenskommelse och genomföras så att den mark
som skall avstås för allmän plats förs till en kommunägd gatufastighet. Kan ingen överenskommelse nås, kan fastighetsregleringen ändå genomföras
enligt de särskilda reglerna om fastighetsreglering vid exploateringssam-
verkan. Marken överförs således från den avstående fastigheten genom
fastighetsreglering till kommunens gatufastighet.
Även inom byggnadsplan är det vanligt att det bildas en särskild fastig-
het av den mark som utlagts till allmän plats. Oftast utgör en sådan fastighet grönområde intill bebyggelsen. När exploateringen är slutförd
överlåts normalt äganderätten till fastigheten till den som i fortsättningen
skall förvalta den, dvs. vanligen en vägförening eller en samfällighetsföre-
ning. Enligt mitt förslag kan samma förfaringssätt tillämpas när planen
genomförs med exploateringssamverkan. :
2.5.4 Planskada
Enligt 48§ första stycket byggnadslagen är kommunen skyldig att lösa
mark som enligt stadsplan skall användas för annat ändamål än enskilt
bebyggande, om markens ägare till följd av planen endast kan använda
marken på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare
värde. På motsvarande sätt är kommunen skyldig att lösa tomtdel när ett år förflutit från tomtindelningens fastställande (48§ andra stycket byggnads-
lagen). Dessa regler är tillkomna för att i viss utsträckning hålla fastighets-
ägare skadeslösa för oförmånliga verkningar av planer. Kommunen svarar för skadan genom skyldigheten att lösa in marken.
För byggnadsplaner finns en motsvarande skyldighet att ersätta skada till följd av plan i 1168 byggnadslagen. Emellertid skall ersättning enligt
den paragrafen utgå med ett årligt belopp och betalas av väghållaren
beträffande allmän väg och i övrigt av vägförening. I betänkandet har föreslagits att kommunen alltid skall vara skyldig att
lösa mark som enligt en detaljplan utlagts till något annat ändamål än enskilt bebyggande. Skall annan än kommunen vara väghållare, är varken
kommunen eller väghållaren skyldig att lösa marken. Vid exploateringssamverkan är avsikten att en utjämning skall ske av
planens olika verkningar mellan de berörda fastighetsägarna. Även sådana
planskador som avses i 48 och 116 §§ byggnadslagen bör ingå i utjämningen. Enligt min mening bör därför kommunens lösenskyldighet enligt 488 byggnadslagen och vägförenings ersättningsskyldighet enligt 1168 bygg-
Prop. 1981/82: 221 'n [ES
nadslagen inte gälla när det är fråga om exploateringssamverkan. I stället föreslår jag att det i den nya lagen tas upp en regel som ger ägare av en
fastighet, som inte deltar i exploateringssamfälligheten, rätt att begära
fastighetsreglering för att föra över marken till annan fastighet eller till en samfällighet, om planens fastställande medför ett kvalificerat intrång i den pågående användningen av marken. Denna möjlighet bör utvidgas till att gälla även mark för enskilt bebyggande eller t. ex. då tomtindelning innebär att markens ägare kan utnyttja en tomtdel på ett sätt som stär i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. De fastigheter som
deltar i samfälligheten hålls skadeslösa genom sin rätt att få del av företa-
gets avkastning. |
Enligt nuvarande bestämmelser kan fastighetsägare begära inlösen enligt 48 § byggnadslagen eller ersättning enligt 116 § byggnadslagen i princip när som helst. Denna princip kan inte upprätthållas vid exploateringssamverkan, eftersom samfälligheten efter genomförandet skall avvecklas. Frågan om inlösen bör därför behandlas innan samfälligheten avvecklats. I betänkandet har föreslagits att talan om inlösen för bl. a. planskada skall väckas
inom två år från det att beslutet, på vilken talan grundas, har vunnit laga
kraft. Tiden för fastighetsägares rätt att begära fastighetsbildningsförrättning för reglering av planskada vid exploateringssamverkan bör vara kor-
tare men ändå så lång att den ger berörda fastighetsägare skäligt rådrum.
Jag föreslår att ansökan härom bör göras hos fastighetsbildningsmyndighe-
ten inom sex månader från det att den plan på vilken talan grundas blivit fastställd.
2.5.5 Byggnadsförbud m.m.
I utredningens betänkande har föreslagits att bygglov för åtgärder på fastigheter, som inte deltar i exploateringssamverkan, skall få lämnas endast om åtgärderna syftar till att vidmakthålla eller förbättra den verksamhet som pågår på fastigheten. Syftet med förslaget är att hindra att de
bebyggelsemöjligheter, som följer av en detaljplan, som är avsedd alt
genomföras genom exploateringssamverkan, utnyttjas av fastighetsägare
som valt att stå utanför samverkan. Utredningens förslag har mött viss kritik av remissinstanserna, bl.a. därför att byggnadsnämnden innan man beviljar bygglov tvingas förvissa
sig om att sökanden förfogar över den fastighet som lovet avser.
I mitt förslag kommer en fastighetsreglering att ingå som cn integrerad del i exploateringsförrättningen. I fastighetsbildningslagen finns i dag vid fastighetsreglering möjligheter att förordna om att skogsavverkning eller
jord-, grus- eller sandtäkt inte får bedrivas eller att särskilda villkor skall gälla för sådan verksamhet. Sådana förordnanden får meddelas endast om
det kan befaras att regleringen annars väsentligen försvåras eller att oriktiga ersättningsbelopp fastställs (5 kap. 21§ fastighetsbildningslagen). Den som uppsåtligen överträder förordnandet kan dömas till böter eller fängelse i högst sex månader (5 kap. 35 § fastighetsbildningslagen).
Om det behövs för att underlätta förrättningen och säkerställa dess resultat kan vidare fastighetsbildningsmyndigheten förbjuda att nybyggnad företas inom samverkansområdet eller byggnad sätts i stånd utan myndighetens medgivande. Sådant medgivande får vägras endast om åtgärden väsentligt försvårar regleringen (5 kap. 22§ fastighetsbildningslagen). Om
byggnad uppförs eller iståndsätts i strid mot ett sådant förordnande, kan den flyttas utan hänsyn till de kostnader och olägenheter som uppkommer
för sakägare (5 kap. 25§ andra stycket fastighetsbildningslagen).
Nu angivna möjligheter att förordna om förbud för att underlätta förrätt-
ningsförfarandet och säkerställa förrättningsresultatet bör också finnas vid sådan fastighetsreglering som enligt mitt förslag ingår i exploateringsförrättningen. Syftet med det byggnadsförbud som har föreslagits i betänkan-
det är just att säkerställa den värdeutjämning som är ett av syftena med exploateringssamverkan. Värdeutjämningen genomförs enligt mitt förslag
på det sättet att bebyggbar mark på fastighet som inte deltar i samverkan
överförs genom fastighetsreglering till annan fastighet eller till en marksamfällighet. Nuvarande regler om möjlighet för fastighetsbildningsmyn-
digheten att förordna om byggnadsförbud synes således med den lagtekniska utformning som jag föreslår ge tillräckliga möjligheter att tillse att syftet med exploateringssamverkan uppnås. Några ytterligare regler i detta syfte är således inte nödvändiga.
Även möjligheterna att meddela förbud mot skogsavverkning och täktverksamhet vid fastighetsreglering kan givetvis bli aktuella att tilläma vid sådan fastighetsreglering, som sker för att genomföra exploateringssamverkan.
Förordnanden om förbud mot avverkning, täktverksamhet eller nybygg-
nad bör tas upp samtidigt som exploateringsbeslut meddelas och omfatta både fastigheter som deltar i exploateringssamverkan och sådana som ' avböjt att delta. Jag anser också att den utformning som förbuden har
enligt fastighetsbildningslagen är att föredra framför den lösning som ut-
redningen har föreslagit. I fastighetsbildningslagen är det inte fråga om ett kategoriskt förbud utan snarare om att bringa åtgärderna under fastighetsbildningsmyndighetens kontroll. Fastighetsbildningsmyndigheten kan då i varje särskilt fall bedöma om en åtgärd försvårar fastighetsregleringen eller
inte. Sådana åtgärder som inte väsentligt försvårar fastighetsregleringen skall fastighetsbildningsmyndigheten medge.
2.5.6¶Fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan
Jag har i det föregående i skilda sammanhang berört förhållandena för de fastigheter som är belägna inom ett samverkansområde men som inte ingår i exploateringssamfälligheten. Det synes behövligt att lämna en samlad redovisning av dessa fastigheters förhållanden till exploateringssamfälligheten.
För att uppnå syftet med exploateringssamverkan, nämligen att i ett
sammanhang få utfört nödvändiga och önskade åtgärder för att ställa i ordning mark för bebyggelse eller anordningar som behövs för bebyggelsen, måste samfälligheten få tillgång till behövlig mark på samma sätt som när exploateringen ombesörjs av en kommun. Den fastighet som står utanför samverkan kan således inte lämnas opåverkad av företaget. Det nu framlagda lagförslaget innehåller emellertid olika regler som tillgodoser behovet av skydd för utanförstående fastigheter, i första hand regler som hindrar att de dras in i ett samverkansföretag som enligt fastigheternas ägare inte är sakligt motiverat och att mark som inte erfordras tas i anspråk för exploateringsföretaget.
Bildande av exploateringssamfällighet
För bildande av en exploateringssamfällighet skall som jag tidigare föreslagit (avsnitt 2.1.2 och 2.2) krävas att samverkan skall vara angelägen med hänsyn till bebyggelseutvecklingen och behovet av att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra anordningar. Vid prövningen skall vidare bedömas, om ändamålet med samverkan bör tillgodoses på annat sätt och om fördelarna med den överväger de olägenheter från allmän och enskild synpunkt som samverkan kan medföra. .
Av betydelse för samverkan är också det s.k. opinionsvillkoret. Vid prövningen av detta villkor ges även de fastighetsägare som avstår från deltagande möjlighet att påverka tillkomsten av företaget. De har också ställning som sakägare i planärendet om ny eller ändrad plan skall utarbetas för området, samt vid even'uell fastighetsreglering eller anläggningsförrättning som berör deras fastigheter.
Inlösen av mark
Jag har tidigare (avsnitten 2.2.2) föreslagit att exploateringssamfälligheten ges rätt att lösa in sådan mark som behövs för exploateringen. Det kan vara fråga om en stor villatomt som behövs för t. ex. en planerad grupphusbebyggelse eller gemensamhetsanläggning. Om villatomten är bebyggd och byggnaden kan passas in i planeringen så att den kan bestå även efter plangenomförandet, skall det dock inte vara möjligt att lösa in byggnaden med tillhörande tomt. Inlösen får då avse enbart den del av tomten som behövs för exploateringen. Inlösenmöjligheten skall således endast föreligga i den utsträckning som behövs för att genomföra exploateringsföretaget.
Som jag också tidigare angett kan det i vissa fall vara en olägenhet för fastighetsägaren att inte få fastigheten inlöst. Ett exploateringsbeslut kan t.ex. ha fattats och en detaljplan fastställts utan att exploateringssamfälligheten utnyttjar sin rätt att lösa marken. I detta läge kan problem uppkomma för fastighetsägaren, eftersom han inte kan utnyttja den rätt till bebyggelse som planen medger. Dessutom kan det vara svårt att sälja fastigheten i en sådan situation. En köpare vet ju att samfälligheten när
som helst kan påkalla inlösen av fastigheten eller en del av den. Jag har
därför föreslagit att fastighetsägaren skall ha rätt att begära att samfälligheten löser in den berörda marken. Det kan gälla såväl mark för enskilt bebyggande som annan mark. Förutsättningen för inlösenskyldighet för samfälligheten bör dock vara att det inte är fråga om endast en bagatellar-
tad skada. Inlösenskyldighet bör m.a.o. föreligga endast om fastighetsägarens möjligheter att utnyttja fastigheten står i uppenbart missförhållan-
de till dess tidigare värde. Motsvarande möjligheter finns i dag beträffande
mark som i en stadsplan är avsatt för annat ändamål än enskilt bebyggande samt tomtdelar (48 § första respektive andra stycket byggnadslagen). Enligt byggnadslagen är det fastighetsdomstolen som i första hand skall
pröva om förutsättningar för inlösen föreligger. Jag anser emellertid att
praktiska skäl talar för att det bör vara fastighetsbildningsmyndigheten som i första hand prövar frågan om fastighetsreglering inom ett område för exploateringssamverkan. Frågor av detta slag kommer nämligen alltid att
utgöra ett nödvändigt inslag i det förfarande som skall leda fram till exploateringens genomförande. Det är då naturligt att nu avsedd fastig-
hetsreglering får ingå som ett led i förrättningsförfarandet. Denna ordning
överensstämmer med beslut i fastighetsbildningsfrågor, och jag anser att
fastighetsbildningsmyndigheterna är väl lämpade att bedöma och som förs-
ta instans avgöra frågor av detta slag.
Som jag närmare redovisat i det föregående (avsnitt 2.5.4) bör en fastig-
hetsägares rätt att begära fastighetsreglering avseende planskada vid exploateringssamverkan göras gällande inom sex månader räknat från det att den plan på vilken talan grundas blivit fastställd.
Gator och va-anläggningar (områden med stadsplan)
Inom områden med stadsplan"är det kommunen som primärt ansvarar för att ställa i ordning och upplåta gator och parker. Detsamma gäller normalt utbyggnaden av vatten- och avloppssystem. Om en exploateringssamfällighet skall utföra dessa anläggningar kommer förhållandet metlan samfälligheten och kommunen normalt att regleras i ett exploateringsavtal. Sannolikt kommer exploateringssamfälligheten därvid att åta sig kostnaderna och ansvaret för att utföra anläggningarna, medan kommunen formellt står som huvudman för dessa. Sedan exploateringssamverkan har
avslutats, övertar kommunen driften och underhållet av anläggningarna. I
dessa situationer kan emellertid exploatéringssamfälligheten inte ta ut
någon del av anläggningskostnaderna för de kommunala anläggningarna från sådan fastighetsägare som står utanför samverkan. Det kan dock vara rimligt att även dessa fastighetsägare bidrar till kostnaderna på samma sätt
som om exploateringen hade skett i kommunens regi. I sådant fall kan
nämligen kommunen som huvudman ta ut kostnaderna av fastighetsägarna
med stöd av gatukostnadsbestämmelserna i byggnadslagen och avgiftsreglerna i lagen (1970:244) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar.
Dessa förhållanden bör emellertid i förekommande fall kunna beaktas när exploateringsavtalet upprättas och kräver ingen särskild reglering i lagen om exploateringssamverkan.
Gemensamhetsanläggningar
Vägar och parker samt vatten- och avloppsanläggningar inom områden med byggnadsplan inrättas oftast som gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen. Detsamma kan gälla även andra anläggningar. såsom parkeringsutrymmen, lekplatser etc. inom områden med såväl byggnadsplan som stadsplan. Anläggningsförrättningen kan därvid, enligt vad jag tidigare har föreslagit, handläggas gemensamt med förrättningen om exploateringssamverkan. I anläggningsförrättningen kan då även sådana fastighetsägare som inte deltar i exploateringssamverkan vara sakägare och bli anslutna till anläggningen med skyldighet att delta i kostnaderna för dess utförande och drift.
2.6 Förvaltningen av en exploateringssamfällighet 2.6.1 Förvaltningsformer m.m.
Som jag tidigare anfört anser jag i likhet med utredningen att exploateringssamfälligheter bör förvaltas enligt reglerna i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.
Eftersom systemet med exploateringssamverkan skall kunna tillämpas inom områden med splittrad fastighetsindelning och syftar till att möjliggöra ett effektivt plangenomförande inom sådana områden, har utredningen föreslagit att exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en juridisk person, dvs. en samfällighetsförening. I dessa situationer anser också jag att en föreningsbildning bör komma till stånd. Emellertid kan exploateringssamverkan även ha till syfte att åstadkomma en värdeutjämning mellan ett begränsat antal fastighetsägare eller i övrigt endast omfatta ett fåtal fastighetsägare. Något krav på att föreningsförvaltning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter alltid skall komma till stånd bör därför inte ställas upp. I stället bör de möjligheter som denna lag ger att välja mellan delägarförvaltning och föreningsförvaltning även finnas vid exploateringssamverkan.
Flera remissinstanser har påtalat att det kan finnas behov av sakkunnigt biträde i föreningens styrelse. BL. a. föreslår Sveriges villaägareförbund att förrättningsmannen bör kvarstå som sakkunnig under processen. Umeå kommun föreslår att länsstyrelsen får möjlighet att utse en samhällsrepresentant i styrelsen för samfälligheten. Borås kommun menar att det krävs omfattande medverkan från konsulter eller från kommunen.
Jag håller med remissinstanserna om att det i vissa fall kan finnas behov av sakkunskap i samfällighetsföreningens styrelse. Detta behov är emellertid redan förutsatt i lagen om förvaltning av samfälligheter. Sålunda får
länsstyrelsen utse en eller, om synnerliga skäl föreligger, flera ledamöter i samfällighetsföreningens styrelse. Länsstyrelsen kan också förordna syssloman i styrelseledamots ställe för att styrelsen skall kunna fullgöra sina
åligganden (31 och 33§§ lagen om förvaltning av samfälligheter). Något krav på att det vid exploateringssamverkan alltid skall finnas en samhälls-
representant i föreningens styrelse bör enligt min uppfattning inte införas. Om det uppkommer behov av särskild sakkunskap, bör detta kunna tillgo-' doses med de nu gällande reglerna. Att ge kommunen möjlighet att utse representant i föreningens styrelse anser jag inte lämpligt. Exploaterings-
samfälligheten uppträder ju som motpart i förhållande till kommunen bl. a. vid de förhandlingar som föregår ett eventuellt exploateringsavtal. Inte heller bör förrättningslantmätaren åläggas uppgifter utanför förrättningshandläggningen. Det hindrar dock inte att fastighetsbildningsmyndigheten,
vilket inte är ovanligt i förrättningssammanhang, står till förfogande för
opartisk rådgivning.
2.6.2 Upplösning av en samfällighetsförening
Enligt 61 § lagen om förvaltning av samfälligheter skall en samfällighetsförening upplösas när den samfällighet som föreningen förvaltar upphör att
bestå. Upplösning skall också ske om medlemmarna är ense om det och
länsstyrelsen medger det. Föreningen får dock inte upplösas förrän alla dess skulder betalats eller de medel som fordras för betalningen nedsatts hos länsstyrelsen (62 § lagen om förvaltning av samfälligheter).
Enligt vad jag tidigare har föreslagit (avsnitt 2.5.2) skall exploaterings-
beslutet upphöra att gälla när tidsfristen har gått ut. Då bör även samfäl-
ligheten upphöra och samhällighetsföreningen upplösas. Föreningen bör även kunna upplösas tidigare, om verksamheten har slutförts och avvecklats. Om föreningen förvaltar även en anläggningssamfällighet skall givetvis inte föreningen upplösas. Däremot skall den verksamhetsgren som berör exploateringssamverkan avvecklas (64§ lagen om förvaltning av samfälligheter).
Den tidpunkt när föreningens verksamhet skall anses ha slutförts och
avvecklats infaller när fördelningen av bebyggbar mark skett och eventuella ersättningar i pengar betalats. Genomför samfällighetsföreningen hela
exploateringen är föreningens verksamhet inte slutförd förrän gemensam-
ma anläggningar utförts, exploateringskostnaderna betalats, byggnadsmarken överförts till de deltagande fastigheterna samt fastighetsindelningen i övrigt anpassats till den nya planen.
Med hänsyn bl. a. till att exploateringssamverkan & är tidsbegränsad torde
de lån som samfälligheten tar upp få relativt kort löptid. När exploaterings-
beslutet upphört att gälla och exploateringssamfälligheten också upphört att bestå skall föreningen upplösas. Återstår amorteringar på föreningens
lån måste lånen antingen lösas genom att bidrag uttaxeras från deltagarna och betalas in till kreditgivaren eller föras över på respektive delägarfas-
tighet. Av 62§ lagen om förvaltning av samfälligheter framgår att detta måste ombesörjas innan upplösning av samfällighetsföreningen sker.
2.7¶Beskattningsfrågor
Av det jag i det föregående har anfört (avsnitt 2.3.2) framgår att överföringar av mark kan ske på olika sätt och vid olika tidpunkter under
exploateringsförrättningen, beroende på vilken form av exploateringssamverkan som fastighetsägarna väljer. Detta innebär i sin tur att olika sam-
verkansformer kan få sinsemellan skilda beskattningskonsekvenser. Jag
skall i det följande behandla skattefrågorna. Jag har i denna del samrått
med chefen för budgetdepartementet. För beskattningen av samfälligheter gäller särskilda regler som i huvud-
sak tillkom genom lagstiftning år 1975. Vid utformningen av bestämmelser-
na utgick man från att samfälligheter bildas för att stadigvarande höra till och tjäna delägarfastigheterna. Av denna anledning utgör en juridisk per-
son som förvaltar en samfällighet som regel inte något självständigt skattesubjekt, utan inkomster och förmögenhet delas upp på och beskattas hos delägarna. Bestämmelserna innebär i korthet följande.
Vid fastighetstaxeringen utgör samfälligheterna som regel inte särskilda taxeringsenheter utan värdet delas upp på delägarfastigheterna och ingår i deras taxeringsvärden. Särskilda taxeringsenheter bildar i huvudsak endast sådana marksamfälligheter och gemensamhetsanläggningar som för-
valtas av en juridisk person och har en delägarkrets som till mer än 1096
består av konventionellt beskattade fastigheter och jordbruksfastigheter.
Som självständiga skattesubjekt vid inkomsttaxeringen behandlas bara sådana föreningar som förvaltar marksamfälligheter och regleringssamfäl-
ligheter som utgör särskilda taxeringsenheter. I dessa fall beskattas alltså
föreningen för inkomsterna i verksamheten. Avdrag medges därvid för vad
som delas ut till delägarna. Dessa beskattas sedan för utdelningen.
Föreligger inte skattskyldighet för en samfällighetsförening delas resul-
tatet upp på delägarna och beskattas direkt hos dem. Vissa smärre belopp är skattefria. I princip skall beskattningen ske i den förvärvskällta vari fastigheten ingår.
Vid förmögenhetstaxeringen utgör endast sådana samfällighetsföreningar som förvaltar häradsallmänningar, sockenallmänningar o.d. särskilda skattesubjekt.
Som jag har nämnt bygger lagstiftningen om beskattning av samfälligheter på att dessa bildas för att stadigvarande höra till detlägarfastighe-
terna. Vid utformningen av lagstiftningen torde man därför ha utgått från att överlåtelse av en del i en samfällighet i princip endast skulle ske i samband med överlåtelse av delägarfastigheten. Frågan om hur man skall beskatta realisationsvinster som uppkommer genom försäljning av samfälld eller föreningsägd egendom har därför inte behandlats närmare i
förarbetena. Rättsläget är på grund härav till stor del oklart på detta område. Detsamma gäller i fråga om beskattningen vid utskiftning av tillgångar från en samfällighetsförening.
Genom inrättandet av exploateringssamfälligheter kommer flera av de frågor som sålunda i dagens läge är oklara att aktualiseras i en mängd fall. Med anledning härav pågår inom budgetdepartementet en översyn av de berörda reglerna om beskattning av samfälligheter.
Det är mot denna bakgrund givetvis vanskligt att nu göra några uttalanden om hur beskattningen bör ske i olika fall av exploateringssamverkan. Vägledande vid översynen av beskattningsfrågorna bör emellertid vara att skattereglerna så långt möjligt skall vara neutrala i den meningen att de inte bör styra valet av marköverföringsalternativ. Det torde med denna utgångspunkt vara lämpligt att sträva efter en ordning som innebär att beskattningen alltid sker hos delägarna och i huvudsak enligt de grunder som skulle ha tillämpats om delägaren hade exploaterat marken och sålt tomterna utan inblandning av en exploateringssamfällighet. För att underlätta möjligheterna att nå detta resultat föreslår jag regler i lagen om förvaltning av samfälligheter som omöjliggör för samfällighetsföreningar som förvaltar exploateringssamfälligheter att äga någon mark.
2.8 Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsfinansieringsförordningen
PBL-utredningen har föreslagit att beslut om cexploateringssamverkan automatiskt skall innebära dispens från markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen (1974: 946). Markvillkoret innebär att bostadslån för nyeller ombyggnad endast beviljas om kommunen eller ett aktiebolag, som helt ägs av kommunen och vars verksamhet uteslutande består i att förvärva eller förvalta mark, har till lånesökanden för genomförande av byggnadsföretaget överlåtit marken, upplåtit den med tomträtt eller överlåtit tomträtt till marken.
Markvillkoret infördes den 1 januari 1975 och gällde ursprungligen för såväl exploateringsområden som saneringsområden. Sedan den 1 juli 1981 tillämpas villkoret endast i fråga om sådana bostadslån som avser ny- eller ombyggnad i exploateringsområden (prop. 1980/81: 194, CU 1980/81:40, rskr 1980/81:400). Det av utredningen förslagna undantaget skulle således avse markvillkorets tillämpning i områden utan samlad äldre bebyggelse.
För egen del anser jag att markvillkoret inte bör kunna hävdas beträffande mark som har tilldelats fastighetsägare vid en exploateringsförrättning. Kravet på kommunal markupplåtelse skulle kunna allvarligt motverka exploateringssamverkan i fråga om mark för bostadsbebyggelse. Meningen med exploateringssamverkan är ju att fastighetsägarna skall ges möjligheter att genomföra den bebyggelse som förutsätts ske inom området. Markvillkoret är avsett att vara ett medel att genom en kommunal markfördelning tillse att bostadsbyggandet anförtros byggherrar som har bästa förut-
sättningar och vilja att bygga goda och billiga bostäder. I fall med exploa-
teringssamverkan blir detta syfte enligt min mening i tillräcklig utsträckning tillgodosett genom den vetorätt mot en sådan samverkan som kom-
munen föreslås få. Om kommunen godtar en samverkan mellan berörda
fastighetsägare, bör det således inte ställas krav på någon ytterligare pröv-
ning av fastighetsägarnas lämplighet att genomföra bebyggelsen inom om-
rådet. Vad jag nu har anfört gäller endast markvillkorets tillämpning beträffande mark som tilldelas vid en exploateringsförrättning. Som framgår av 18 §
förslaget till lag om exploateringssamverkan skall samverkan utmynna i att de deltagande fastigheterna tilldelas byggklar mark i förhållande till andelstalen. Enligt 23 § kan emellertid fastighetsägarna komma överens om att
marktilldelningen skall ske på annat sätt. Den byggklara marken kan således antingen fördelas mellan deltagande fastigheter eller — efter överenskommelse enligt den nyss nämnda 23 & — tilldelas någon eller några av dessa fastigheter. Undantaget bör således avse mark som på något av
dessa sätt tilldelas deltagande fastigheter. Markvillkoret bör däremot gälla,
om sådan mark säljs vidare. Jag förordar således att markvillkoret inte skall gälla i fråga om sådan
mark i ett exploateringsområde som lånesökanden har förvärvat genom att delta i en exploateringssamverkan. Undantaget bör gälla även i det fall förvärvet av den mark som tillförts exploateringssamverkan skett under
sådan tid att det för bostadslån eljest skulle ha krävts att marken upplåtits
av kommunen eller kommunalt markbolag.
I samband med remissbehandlingen har också fråga uppkommit om ett motsvarande undantag i fråga om det för bostadslån gällande konkurrens-
villkoret. Detta villkor innebär att bostadslån för nybyggnad lämnas i
princip bara om byggnadsarbetena upphandlas genom infordrande av anbud och genom prövning och antagande av anbud utan föregående förhandling med anbudsgivare. Under vissa förutsättningar får dock även andra produktionsformer, såsom förhandlingsupphandling eller egenregi-
bygge, godtas. Konkurrensvillkoret gäller inte i fråga om bostadslån för nybyggnad av småhus som skall bebos av den som söker lånet (s.k. styckebyggt småhus).
Konkurrensvillkoret infördes i syfte att främja konkurrens i bostadsbyg-
gandet. Någon anledning att. såsom någon remissinstans har föreslagit, undanta byggnadsverksamhet som kommer till stånd efter en exploateringssamverkan från denna låneförutsättning kan jag inte sc. Samma regler:
om upphandling bör således gälla i fråga om bebyggelse med stöd av bostadslån, oavsett om byggnadsverksamheten sker efter exploateringssamverkan eller inte.
2.9 Ikraftträdande m. m.
Förslaget till lag om exploateringssamverkan och förslagen till följdändringar i annan lagstiftning kommer att kräva en viss omställningstid för i första hand fastighetsbildningsmyndigheterna. Visserligen liknar de före-
slagna reglerna de som gäller vid fastighetsbildnings- och anläggningsförrättningar men förslaget innebär ändå ett flertal nyheter. Jag vill framhålla att eventuella utbildningsinsatser och annat förberedelsearbete skall ge-
nomföras utan att särskilda anslag tilldelas för detta.
Även för kommunerna torde en väl tilltagen omställningstid vara lämp-
lig.
Förutom att det behövs en omställningstid för fastighetsbildningsmyn-
digheterna och kommunerna måste före ikraftträdandet skattelagstiftningen i berörda delar ses över för att nå de resultat som är önskvärda enligt
vad jag nyss (avsnitt 2.7) har beskrivit. .
Med hänsyn till det nu anförda föreslår jag att den föreslagna lagstift-
ningen träder i kraft den 1 juli 1983.
3¶Upprättade lagförslag
I enlighet med vad jag nu har anfört har inom bostadsdepartementet upprättats förslag till
1. lag om exploateringssamverkan, 2. lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988). 3. lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149), 4. lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, 5. lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning,
6. lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt
lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, 7. lag om ändring i byggnadslagen (1947:385).
4¶Specialmotivering
4.1 Förslaget till lag om exploateringssamverkan
Tillämpningsområde m. m.
18 Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder
inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse
och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen
(exploateringssamverkan).
Av paragrafen framgår att det endast är ägare till mark inom ett samverkansområde som får rätt att delta i exploateringssamverkan. Det innebär bl.a. att den som har en fastighet eller en andel i samfälld mark får delta. Det framgår också att lagen är tillämplig endast på sådana åtgärder, som behöver vidtas inom samverkansområdet. Däremot är det inte nödvändigt att all mark inom området berörs av åtgärderna. Samverkan kan enligt paragrafen avse åtgärder som behövs för att ställa i ordning viss mark inom området för bebyggelse.
Ett samverkansområde bör bestämmas utifrån planmässiga principer. . Inom området skall det finnas ett sådant inbördes samband att det med hänsyn till naturliga förutsättningar, bebyggelsens nuvarande och framtida omfattning, behovet av gemensamma anordningar samt förhållandena i övrigt uppstår uppenbara fördelar om det planeras i ett sammanhang. Det är således det funktionella sambandet inom området som skall avgöra omfattningen. Skogsmark eller andra områden där markanvändningen inte avses att ändras och där marken inte heller behövs för den avsedda bebyggelsen, t. ex. för rekreationsändamål e. d., bör således inte hänföras till samverkansområdet.
Inom befintliga bebyggelseområden torde samverkansområdena ofta bli väsentligt mindre än vid nyexploatering. Behovet av att i ett planmässigt sammanhang studera förtätningsmöjligheter och förbättringar av den yttre miljön som är lämpade för fastighetssamverkan torde där ofta kunna tillgodoses inom ett kvarter eller inom en del av ett kvarter.
Som framgår av 4§ är det kommunfullmäktige som anger samverkansområdets huvudsakliga avgränsning. Preciseringen av områdets slutliga gränser bestäms därefter vid förrättningen.
Avgränsningen av ett samverkansområde kan i vissa fall ske genom översiktlig planläggning. I de flesta kommuner utgörs de översiktliga planerna av antagna generalplaner, kommunöversikter och markdispositionsplaner. I sådana planer kan tas ställning inte bara till vilka områden som är lämpliga för tätbebyggelse eller för stadsförnyelse utan också i viss mån till genomförandefrågor. Planerna bör i många fall kunna utgöra ett underlag till avgränsning av lämpliga samverkansområden. Genom att dessa planer vanligtvis handläggs i den ordning som i byggnadsstadgan föreskrivs för generalplaner kan allmänheten och övriga berörda ta del av och framföra synpunkter på bl.a. sådana genomförandefrågor som indelningen i samverkansområden.
Den indelning som kan göras i en kommunöversikt eller markdispositionsplan måste dock i många fall bli ganska grov. Det närmare ställningstagandet till indelningen kan då ske t. ex. genom att kommunen upprättar en områdesplan eller väljer utvägen att avgränsa samverkansområdet i anslutning till arbetet med en detaljplan. I de fall då samverkan skall avse åtgärder inom en gällande detaljplan, sker avgränsningen lämpligen med utgångspunkt i de ställningstaganden som kommunen gjort i detaljplanen eller i en tomtindelning.
I andra fall kan förhållandena vara sådana att kommunen inte är beredd att ta ställning till samverkansområdets omfattning förrän en detaljplan
föreligger eller detaljplanearbetet är i ett långt framskridet skede.
Exploateringssamverkan kan ske i olika bebyggelsesituationer, t. ex. vid nyexploatering för bostadsändamål samt vid förbättring och förtätning av
befintliga bebyggelsemiljöer. Det kan därvid vara fråga om såväl helårssom fritidsbebyggelse eller bebyggelse för andra ändamål.
I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.2) har jag angett vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploateringssamverkan. Jag framhöll där att alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseändamål och som syftar till att iordningställa marken för bebyggelse eller att underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Där-
emot bör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus på
enskilda fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. De åtgärder som kan behövas för att iordningställa mark för bebyggelse kan avse
upprättande av erforderliga planer för området tillsammans med kom-
munen, genomförande av fastighetsreglering, rivning av byggnader, utfö-
rande av anläggningar som behövs inom området samt fördelning av mark
mellan deltagande fastigheter i samverkan. Ett av syftena med samverkan
är med andra ord att samtliga de åtgärder som behövs inom området skall
samlas och samordnas i ett företag.
Inom en exploateringssamverkans ram kan således vidtas skiftande åt-
gärder för markens iordningställande inom samverkansområdet. Inte säl-
lan föreligger därvid behov av att inrätta sådana gemensamma anläggningar för fastigheterna som skall bestå även efter exploateringens genomfö-
rande. Anläggningar av detta slag prövas enligt anläggningslagen. Det nu
framlagda förslaget ger dock möjlighet att pröva en anläggningsfråga ge-
mensamt med exploateringöisamverkan vid samma förrättning. Jag återkommer till denna fråga i anslutning till 8§.
För att exploateringssamverkan skall kunna ske krävs att området är uppdelat mellan flera fastigheter. Begreppet fastighet bör i detta sammanhang ha samma betydelse som i fastighetsbildningslagen, dvs. enhet som registrerats som fastighet i fastighetsregistret eller enligt gällande bestämmelser skall registreras som fastighet. Egendom av annan typ som gruva, tomträtt, byggnad på ofri grund skall inte kunna delta i exploateringssam-
verkan. Exploateringssamverkan kan komma att innefatta relativt omfattande
ändringar i fastighetsindelningen. Sådan privat jorddelning som enligt lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering kan legaliseras kräver för en eventuell anslutning till exploateringssamverkan en föregåen-
de legalisering.
I bl.a. anläggningslagen finns en regel om vem som skall anses vara ägare när fastigheter innehas på grund av testamentariskt förordnande utan att äganderätten tillkommer någon. Med hänsyn till att exploateringssam-
verkan kan leda till betydande förändringar i fastighetsindelningen tas inte upp någon motsvarighet till anläggningslagens bestämmelse i denna del.
Det medför att god man enligt 18 kap. 4§ föräldrabalken måste förordnas då fastighet som innehas på grund av testamentariskt förordnande blir berörd av fråga om exploateringssamverkan. I anslutning till övergångs-
bestämmelserna tar jag upp vissa andra äldre rättsförhållanden som är under avveckling, nämligen ständig besittningsrätt och fideikommissrätt liksom avkomsträtt eller annan förmån.
28 Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploate-
ringsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.
Enligt denna paragraf skall frågor om exploateringssamverkan prövas vid exploateringsförrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.
Av 98 framgår att en exploateringsförrättning i princip skall handläggas enligt 4 kap. fastighetsbildningslagen. Fastighetsbildningsmyndigheten består av en förrättningslantmätare och i de delar av förrättningen där det behövs dessutom av två gode män valda av kommunfullmäktige (4kap. I
och 28§§ fastighetsbildningslagen). För frågor som kräver särskild fack-
kunskap får myndigheten enligt 4 kap. 34§ fastighetsbildningslagen dessut-
om anlita biträde av sakkunnig. Vid exploateringsförrättning torde det ofta
uppstå behov av att tillkalla såväl gode män som sakkunnigt biträde.
Villkor för exploateringssamverkan m. m.
3§ . Exploateringssamverkan får beslutas, om det med hänsyn till bebyggel-
seutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för
bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen. Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samver-
kan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.
Paragrafen innehåller de i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1)
behandlade bestämmelserna om de grundläggande villkoren för att exploa-
teringssamverkan skall få komma till stånd. Sådan samverkan får enligt första stycket beslutas endast om det är angeläget att i ett sammanhang
ställa i ordning mark för en avsedd bebyggelse och utföra anordningar som behövs för bebyggelsen. Som jag anfört i anslutning till 1 § är ett av syftena med exploateringssamverkan att samtliga de åtgärder som behöver vidtas inom området samlas och samordnas i ett företag. Kan de lika gärna genomföras på de berörda fastigheterna var för sig föreligger inte förutsätt-
ning för exploateringssamverkan. Kravet på ett sammanhang mellan de
olika åtgärderna bör däremot inte hindra att de genomförs vid olika tidpunkter, t. ex. genom en etappindelning.
Som ytterligare villkor för exploateringssamverkan: anges vidare att exploateringsåtgärderna skall vara angelägna med hänsyn till bebyggelseutvecklingen. Ändamålet med detta villkor är att avgränsa samverkansinstitutets tillämpning till sådana situationer där det föreligger ett angeläget
behov att få behövlig exploatering genomförd. Samtidigt är ändamålet att garantera att samhällets planer i fråga om bebyggelse inom området kan
förverkligas. :
I och för sig innebär förslaget att exploateringssamfälligheten ges en dispositionsrätt för att genomföra markförändringar inom samverkansområdet som motsvarar expropriation. Förslaget om exploateringssamverkan bygger emellertid på att de fastighetsägare som deltar i samverkan frivilligt
ställer behövlig mark till förfogande. Endast när en fastighetsägare med
mark som behövs för exploateringen avstår från att delta i samverkan kan
ett tvångsvis ianspråktagande av mark aktualiseras. Vissa skyddsregler
behöver dock uppställas i fråga om samfällighetens rätt att disponera över
marken inom samverkansområdet. Jag återkommer till dessa frågor i an-
slutning till 17—20 §§.
I andra stycket behandlas vissa allmänna avvägningsfrågor som kan uppkomma vid prövning av exploateringssamverkan. Sådan samverkan får
sålunda inte komma till stånd, om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på
annat sätt eller om olägenheterna av samverkan från allmän och enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. I princip skall samma avvägningar göras som vid expropriation (2 kap. 12§ första stycket expropriationslagen). '
Bestämmelsen skall ses som en komplettering till de mera generella villkor för exploateringssamverkan som anges i första stycket. Till en början ger bestämmelsen en möjlighet att bedöma huruvida de avsedda åtgärderna bör genomföras som exploateringssamverkan. Avser en ansö-
kan om samverkan endast sådana frågor som kan lösas med hjälp av
exempelvis anläggningslagen skall genomförandet i stället ske enligt den lagen. Andra stycket ger vidare en möjlighet att företa en allmän bedömning huruvida den avsedda exploateringen är lämpad att ombesörjas av
fastighetsägarna. Det kan t. ex. gälla en bedömning av de planerade åtgär-
dernas svårighetsgrad men också huruvida åtgärderna bör ombesörjas av fastighetsägarna var för sig eller i samverkan.
Förhållandet kan också vara det att olika alternativa lösningar föreligger
vid exploatering av t. ex. ej detaljplanelagt område. I sådant fall skall det
alternativ väljas som vållar minst skada. Inom detaljplanelagda områden
torde däremot planen ange hur exploateringen skall genomföras.
S Riksdagen 1981/82.1 saml. Nr 221
4§ Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige tillstyrkt detta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.
I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) har jag föreslagit att kom-
munen skall ha ett avgörande inflytande på frågan om exploateringssamverkan skall få komma till stånd eller inte. Detta har kommit till uttryck i förevarande paragraf, där det ställs krav på tillstyrkande från kommunfullmäktige för att samverkan skall få ske.
Kommunfullmäktiges ställningstagande skall givetvis grundas på de krav för exploateringssamverkan som jag har redovisat i anslutning till 1
och 38§. Genom kravet på tillstyrkande ges kommunfullmäktige också
tillfälle att bedöma om samverkansfrågan ur kommunens synvinkel är
lämplig att överlämna till fastighetsägarna och om de har förutsättningar att genomföra erforderliga åtgärder.
Om kommunfullmäktige tillstyrker att exploateringssamverkan får komma till stånd, skall fullmäktige samtidigt ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.
1 den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) och i anslutning till 18 har
jag angett de principer som bör ligga till grund för avgränsningen av samverkansområdet. Avser exploateringen en redan fastställd detaljplan torde en närmare avgränsning kunna ges redan i kommunfullmäktiges
tillstyrkan. Detsamma kan vara fallet om arbetet med en ny eller ändrad
detaljplan befinner sig på ett långt framskridet stadium. Det slutliga beslutet huruvida exploateringssamverkan skall komma till stånd och om samverkansområdets närmare avgränsning fattas av fastighetsbildningsmyn-
digheten i exploateringsbeslutet. Någon formell bundenhet för myndigheten att besluta i enlighet med kommunens tillstyrkan föreligger därvid inte.
Fastighetsbildningsmyndighetens ställningstagande i frågan kan nämligen vara beroende av andra intressen än sådana som kommunen har att beakta. Avstyrker fullmäktige måste exploateringsförrättningen inställas.
5§ Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken inom
samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.
I denna paragraf regleras frågan om opinionsprövning för att exploate-
ringssamverkan skall få komma till stånd. Skälen härför har jag redovisat i
den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3).
Opinionsvillkoret har utformats på samma sätt som i fastighetsbildnings-
lagen och anläggningstagen. Villkoret innebär att exploateringssamverkan inte får beslutas om ägarna till marken inom samverkansområdet mera
allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för detta. Vid prövningen av villkoret skall fastighetsbildningsmyndigheten göra en helhetsbedömning av de invändningar som anförs mot företaget. I första hand får därvid beaktas antalet sakägare som motsätter sig företaget. Den numerära fördelningen bör dock inte ensam vara avgörande för frågans lösning. Av väsentlig betydelse är också tyngden av de skäl som framförs mot företaget. De olika sakägarnas reella intressen av den föreliggande frågan måste också få tillmätas betydelse så att uppfattningen hos dem som kan väntas få den största nyttan och därmed tar den största risken bör tillmätas större betydelse. Den utformning som villkoret fått innebär att en inte alltför obetydlig minoritet i vissa fall kan stoppa exploateringssamverkan, medan det i andra fall kan vara motiverat att kräva att motståndarna bör vara i klar majoritet för att kunna stoppa företaget. Med hänsyn till att möjligheterna för delägarna att gemensamt genomföra exploateringen i stor utsträckning är beroende av en positiv grundsyn hos delägarna bör det dock i normalfallet krävas att det finns en klar majoritet för exploateringssamverkan för att företaget skall få komma till stånd.
6§
Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploateringssamverkan om han har begärt det. I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.
Av paragrafen framgår att deltagandet i en exploateringssamverkan är frivilligt. En fastighetsägare som inte vill delta i exploateringssamverkan har således rätt att stå utanför. Fastighetsägaren belastas då inte av några av de kostnader som samexploateringen ger upphov till, men han får heller inte del av den avkastning som exploateringsföretaget kan ge. Förslaget har närmare motiverats i den allmänna motiveringen (avsnitten 2.2.2 och 2.5.6).
Vilka fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten beslutas av fastighetsbildningsmyndigheten i exploateringsbeslutet. Önskan att delta i samverkan kan framföras exempelvis i ansökan om förrättningen eller vid förrättningssammanträde. Det väsentliga är att begäran om deltagande sker genom en positiv förklaring från fastighetsägaren. Så länge exploateringsbeslutet inte är meddelat finns möjlighet för en fastighetsägare inom samverkansområdet att ansluta sig till den gemensamma exploateringen. Om ändrade förhållanden inträffar kan exploateringsbeslutet enligt 268 komma att ändras bl.a. i fråga om vilka fastigheter som skall delta i exploateringssamfälligheten. Möjlighet finns också att träffa överenskommelse om in- eller utträde ur samfälligheten efter det att exploateringsbeslutet vunnit laga kraft. Närmare bestämmelser härom ges i 32 §.
Den som avsagt sig delaktighet i exploateringssamfälligheten skall i princip inte kunna utnyttja det medgivande till förändring av markanvänd-
ningen på hans fastighet som kan följa av den detaljplan för samverkansområdet som senare fastställs. Ett sådant hinder bör emellertid endast avse mark som skall inlösas för att genomföra exploateringen. Ett särskilt förbud att vidta byggnadsåtgärder eller att avverka skog m.m. medan
samverkan pågår kan således enligt 14 § meddelas på den del av fastigheten
som berörs av exploateringen.
Grundprincipen vid exploateringssamverkan är att den som äger en fastighet som till någon del är belägen inom samverkansområdet har rätt att få delta. Något krav på en minsta markandel för att få delta uppställs
inte.
Även den som äger en fastighet med del i samfälld mark inom området
har möjlighet att delta I exploateringssamverkan. Som jag framhållit tidi-
gare (avsnitt 2.2.2) bör emellertid inte fastigheter som inom samverkans-
området endast har andel i samfälld mark och andelen har ett obetydligt
värde ingå i exploateringsföretaget. En bestämmelse härom tas upp i denna paragraf. Med obetydligt värde avses i detta sammanhang att någon ersätt-
ning i de fall som anges i 6 kap. 6§ fastighetsbildningslagen normalt inte
skulle utgå. Det torde här främst vara fråga om samfällda vägar och diken
inom området. Sådana fastigheters andelar i exploateringssamfälligheten
skulle bli mycket små. Delägarnas intresse av att få del av exploateringens avkastning kan enligt min uppfattning inte uppväga de ökade administrationskostnader och andra olägenheter som skulle bli följden om samtliga delägare i dessa marksamfälligheter skulle få delta i exploateringssamverkan.
Exploateringssamfällighet
7§8
För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter, vars ägare deltar i denna en särskild samfällighet (exploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet.
I denna paragraf anges till en början att de fastigheter vilkas ägare deltar
i en exploateringssamverkan utgör en särskild samfällighet. Begreppet
samfällighet används här, som jag strax återkommer till, i sin associationsrättsliga betydelse av fastighetssammanslutning. I denna sammanslutning ingår således alla deltagande fastigheter, oavsett om de bidrar med mark
eller ej till exploateringsföretaget.
I paragrafen anges vidare den sakrättsliga knytningen mellan exploateringssamfälligheten och de deltagande fastigheterna. Denna knytning inne-
bär att det är fastigheterna som sådana som ingår i samfälligheten. En ny
ägare till en fastighet som är ansluten till samfälligheten är bunden av de beslut som fattats vid förrättningen. Förrättningsbesluten kan inte ändras
på annat sätt än genom en ny förrättning. Genom den sakrättsliga knyt-
ningen kommer samfälligheten att utgöra en stabil bas för den verksamhet som skall bedrivas. Denna stabilitet är väsentlig som grund för att kommunen och en sammanslutning av enskilda fastighetsägare skall kunna ingå avtal om genomförandet av en detaljplan och ge förutsättningar för att avtalet blir fullföljt. .
Begreppet samfällighet har i lagstiftningssammanhang getts olika innebörd. I första hand förstås sålunda med samfällighet egendom eller rättighet av servitutskaraktär som tillhör flera fastigheter. Dessa samfälligheter kan delas upp på tre olika huvudtyper, nämligen dels marksamfälligheter, dvs. mark - ofta skogsmark - som tillhör flera fastigheter gemensamt, dels anläggningssamfälligheter eller gemensamma anläggningar, dvs. anläggningar som tillhör flera fastigheter, och dels övriga samfälligheter som avser vissa andra fastighetssammanslutningar, t.ex. samfällda fisken, samfällda servitut och andra samfällda rättigheter. Undantagsvis kan en samfällighet vara knuten till annat rättssubjekt än fastighet.
Med begreppet samfällighet kan vidare avses den associationsrättsliga sammanslutning av fastigheter som äger del i marksamfällighet, gemensam anläggning eller sådan fastighetssammanslutning som betecknats övrig samfällighet.
Många samfälligheter förvaltas enligt lagen om förvaltning av samfälligheter. Enligt denna lag finns två förvaltningsformer, delägarförvaltning och föreningsförvaltning. Vid delägarförvaltning beslutar delägarna i samfälligheten gemensamt om förvaltningsåtgärder. Vid föreningsförvaltning bildas en särskild juridisk person, en samfällighetsförening, som handhar förvaltningen. Som jag angett i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.3) bör en exploateringssamfällighets förvaltning och behörighet att företräda deltagande fastighetsägare regleras genom lagen om förvaltning av samfälligheter. |
Begreppet samfällighet används i denna lag, liksom i bl. a. anläggningslagen, i båda bemärkelserna och kan således i vissa fall åsyfta gemensam egendom eller gemensamma rättigheter, i andra fall en associationsrättslig sammanslutning av fastigheter. Vilken betydelse begreppet har framgår dock av sammanhanget i de enskilda paragraferna.
Förrättningen 8§
Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastighetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämnden.
Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrättslagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploateringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.
Första stycket anger vem som har rätt att påkalla en exploateringsförrättning. Sådan rätt tillkommer ägare av fastigheter, som kan ingå i företaget, och byggnadsnämnden. Det innebär att en fastighetsägare, som anser att exploateringssamverkan bör komma till stånd och att hans fastighet
skall delta, har rätt att söka förrättningen. Visar det sig sedan under den
fortsatta utredningen att sökandens fastighet inte får ingå i exploateringssamfälligheten och anmäler sig ingen annan fastighetsägare som kan gå in som sökande, föreligger hinder mot att besluta om exploateringssamverkan.
Enligt andra stycket ges möjlighet att pröva fastighetsbildningsfrågor och anläggningsfrågor vid samma förrättning och att formellt koppla samman dem med exploateringsförrättningen. Åtgärder som nu avses får tas upp vid en exploateringsförrättning utan särskild ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Bestämmelsen är avsedd att underlätta en smidig samordning mellan exploateringsförrättnigen samt dels sådana åtgärder — t. ex. fastighetsbestämningar — som kan erfordras innan exploateringsbeslutet kan meddelas, dels sådana åtgärder som krävs för det fastighetsrättsliga genomförandet i övrigt av exploateringen.
Det ankommer på fastighetsbildningsmyndigheten att i varje särskilt fall avgöra om en gemensam handläggning av förrättningarna bör ske. Av andra stycket framgår vidare att en gemensam förrättning åter kan delas upp på skilda förrättningar. Även denna fråga avgörs av fastighetsbildningsmyndigheten.
I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4 kap. 1—24, 27—40 och 42 8§ fastighetsbildningslagen (1970:988).
Bestämmelserna om fastighetsbildningsförrättning i 4kap. fastighetsbildningslagen skall tillämpas på motsvarande sätt vid en exploateringsförrättning. På samma sätt som i 19§ anläggningslagen görs dock vissa undantag. Något behov av en motsvarighet till reglerna om fastighetsbildningsbeslut och tillståndsbeslut i 4 kap. 25 och 26 §§ fastighetsbildningslagen har bedömts inte föreligga. I 4kap. 25§ samma lag ges också föreskrifter om skyldighet för fastighetsbildningsmyndigheten att sörja för utredning och om meddelande av fastighetsbildningsbelut. Motsvarande handläggningsordning skall visserligen gälla vid en exploateringsförrättning, men dessa föreskrifter lämpar sig inte helt för en motsvarande tillämpning vid exploateringssamverkan. Särskilda bestämmelser om skyldighet för fastighetsbildningsmyndigheten att sörja för utredning tas därför i stället upp i 10§ och bestämmelser om meddelande av exploateringsbeslut i 13§.
Föreskrifterna i 4 kap. 41§ fastighetsbildningslagen, som handlar om vad som skall iakttas när fastighetsbildning leder till ändring av kommun- eller församlingsgräns, saknar helt aktualitet vid exploateringssamverkan.
Med de undantag jag nu nämnt skall alltså i princip samma förrättningsförfarande som vid fastighetsbildning tillämpas vid en exploateringsför-
rättning. Även överföring av mark inom samverkansområdet enligt de föreskrifter som jag föreslår i 19 § skall ske helt enligt fastighetsbildningsla-
gens förfaranderegler inom ramen för exploateringsförrättningen. Jag skall
här kort redogöra för vissa bestämmelser som har betydelse vid en exploa-
teringsförrättning.
Sedan ansökan om förrättning tagits upp, åligger det fastighetsbildnings-
myndigheten att i behövlig utsträckning utreda vilka som i egenskap av fastighetsägare eller på annan grund är sakägare. Som ägare anses därvid
den som har lagfart på fastigheten, om det inte visas att fastigheten tillhör annan (4 kap. 113 fastighetsbildningslagen). Vid exploateringssamverkan
är samtliga fastighetsägare och vanligtvis alla delägare i samfälld mark inom samverkansområdet sakägare vid förrättningen. Fastighetsbildnings-
myndighetens utredning enligt 118 fastighetsbildningslagen bör alltså ske
sedan kommunfullmäktige i sitt tillstyrkande enligt 4§ angett gränsen för
samverkansområdet. I 208 anläggningslagen finns en kompletterande bestämmelse om att
innehavare av särskild rätt är sakägare vid en anläggningsförrättning när hans rätt berörs. Begreppet särskild rätt har där samma innebörd som i
I kap. 2§ expropriationslagen och avser således nyttjanderätt, servitut, rätt till elektrisk kraft samt liknande rätt (prop. !973:160 s. 230). En motsvarande bestämmelse finns i 18§ ledningsrättslagen. Vid en exploateringsförrättning blir innehavare av särskilda rättigheter berörda i den mån
deras rätt påverkas av en fastighetsreglering. Särskilda regler härom ges i fastighetsbildningslagen. Enligt 5 kap. 34§ fastighetsbildningsiagen är således innehavare av nyttjanderätt sakägare vid förrättningen, om rätten berörs av fastighetsreglering och regleringen har betydelse för innehavaren. Servitutshavare är jämställd med fastighetsägare och är därmed sakägare vid en fastighetsreglering. Någon motsvarighet till föreskrifterna i 208 anläggningslagen och 18§ ledningsrättslagen behöver därför inte tas
upp i lagen om exploateringssamverkan.
Beträffande formerna för förrättningen gäller som huvudregel att förrättningen skall handläggas vid sammanträde med sakägarna. Detta torde bli normalförfarandet vid en exploateringsförrättning. Vissa undantag gäller
dock. Åtgärder av förberedande art eller teknisk beskaffenhet får sålunda
företas utan sammanträde. Detsamma gäller om ansökan skall avvisas eller
det är uppenbart att den sökta åtgärden inte kan tillåtas (4 kap. 143§ fastighetsbildningslagen).
Bestämmelser om gränser och karta finns i 4 kap. 27 och 28 §§ fastighets-
bildningslagen. Karta över samverkansområdet bör upprättas. Däremot
kan det normalt inte anses nödvändigt att gränserna för området utstakas
och utmärks på marken. Förrättningen avslutas enligt 4 kap. 29§ fastighetsbildningslagen genom
en särskild förklaring (avslutningsbeslut). Förklaringen, som har karaktä-
ren av ett förrättningsbeslut, skall meddelas så snart alla till förrättningen hörande göromål blivit utförda. Innan fastighetsbildningsmyndigheten får
avsluta en exploateringsförrättning måste exploateringsbeslutet i sin helhet vara meddelat och nödvändiga fastighetsregleringar genomförda. I övrigt har fastighetsbildningsmyndigheten möjlighet att välja om förrättningen skall avslutas efter det att exploateringsbeslutet är meddelat och fastig-
hetsregleringen är genomförd eller om samma förrättning skall fortsätta även med det fastighetsrättsliga genomförandet i övrigt av exploateringen,
t. ex. inrättande av gemensamhetsanläggningar. Vilket förfarande som bedöms som mest rationellt samt sakägarnas önskemål bör vara utslagsgivan-
de för fastighetsbildningsmyndighetens beslut i denna fråga.
Möter hinder mot den sökta åtgärden skall, enligt 4 kap. 31§ fastighets-
bildningslagen, förrättningen så snart som möjligt avbrytas och beslut om
dess inställande meddelas. Förrättningen skall vidare inställas om sökan-
den återkallar sin ansökan och annan, som själv kunnat ansöka om åtgärden, inte begär att förrättningen fortsätts (4 kap. 32 § fastighetsbildningslagen).
108 Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utreda förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploateringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utredningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämnden och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate-
ringen.
Enligt paragrafen åligger det fastighetsbildningsmyndigheten att utreda
förutsättningarna för exploateringen. Myndighetens prövning skall inte
bara ta sikte på frågan huruvida de legala villkoren för samverkan enligt bl. a. 3 och 4 §§ föreligger. Också spörsmålet om de faktiska möjligheterna
för samverkan och olika alternativ härför skall undersökas.
Av stor betydelse är givetvis den finansiella planläggningen. I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3) har jag avvisat tanken på att ställa krav: på en viss båtnad för exploateringsföretaget. Samtidigt framhöll jag att en viss redovisning av företagets konsekvenser ändå bör göras. I enlighet härmed föreskrivs att förrättningsmannen skall utreda även de ekonomiska
konsekvenserna av samverkan. Därvid kan beaktas sådana omständighe-
ter som den ökning av fastighetsvärdena som en kommande detaljplan
medför samt delägarnas och kommunens investeringar i olika anläggningar kan förväntas medföra. Även sådana fördelar som inte direkt kan konstate-
ras genom ökade fastighetsvärden t.ex. miljöförbättringar, bör i viss ut-
sträckning kunna beaktas under förutsättning att de kommer det aktuella området till godo. Det bör dock i så fall inte vara fråga om rent personliga
intressen eller om fördelar för andra än dem som bor eller är verksamma
inom området. Samtidigt bör hänsyn tas till de kostnader som belastar fastighetsägarna. Det kan t. ex. gälla kostnader för att lösa in mark från fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan, anläggningskostnader för gemensamma anläggningar, avgifter till kommunen, förrättningskostnader och administrationskostnader.
Till de olika arbetsuppgifter som ålagts fastighetsbildningsmyndigheten
hör också att ombesörja tekniska utredningar och värderingar. Förslaget om exploateringssamverkan bygger på ett aktivt deltagande av fastighetsägarna vid genomförandet av exploateringen. Det är därför av betydelse
att förrättningsmannens utredningsarbete företas tillsammans med sakä-
garna. En föreskrift härom ges i 10§. Som regel torde samarbetet med sakägarna ske vid sammanträden. Många gånger kan emellertid mera informella kontakter med representanter för exploateringssamfälligheten
underlätta utredningsarbetet. .
I fastighetsbildningsmyndighetens utredningsarbete ingår också att ta kontakt med andra myndigheter som berörs av exploateringen och samråda med dem för att få till stånd godtagbara lösningar. Av särskild betydelse är naturligtvis samarbetet med kommunen.-Om byggnadslov fordras, bör byggnadslovsärendet samordnas med övriga exploateringsåtgärder.
Genom hänvisningen till 4kap. 24§ fastighetsbildningslagen i den nyss
berörda 9§ är det sörjt för att byggnadsnämnden alltid får tillfälle att delta i förrättningssammanträden.
118 Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som
ingår i exploateringssamfälligheten.
Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4 kap. expropriationslagen (1972:719) tillämpas. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt 138 har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.
För en fastighet inom samverkansområdet, som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då
andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra
stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.
Grunderna för fördelning av exploateringens kostnader och fördelar skall enligt första stycket fastställas vid förrättningen. Det sker genom att för varje deltagande fastighet anges ett andelstal. I allmänhet torde samma
andeistal kunna gälla för fördelning av såväl kostnader som fördelar. I en
exploateringssamverkan kan emellertid ingå även sådana fastigheter som inte avstår mark till företaget. Dessa skall enligt 18§ inte tilldelas avkast-
ning i mark. Det medför att skilda andelstal kan krävas för kostnader och avkastning i sådana fall då en fastighet som ej bidrar med mark bör åsättas andelstal i kostnadsdelen. Jag återkommer närmare i det följande till frågan
om andelstal för nu angivna fastigheter.
I andra stycket behandlas frågan om andelstal för fastigheter med mark
tillgänglig för exploateringsföretaget. Hit räknas givetvis i första hand fastigheter som berörs av marköverföringar inom området för den planerade bebyggelsen eller för gemensamma anordningar. Hit bör emellertid
också räknas mark som enligt planen behövs för t. ex. strövområden eller
rekreation inom ett fritidsområde även om marken inte behövs för själva
bebyggelsen eller anordningarna. Särskilt gäller det när en samlad bebyg-
gelse på viss eller vissa fastigheter inom området förutsätter tillgång till strövområden.
I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1) har jag framhållit att andelstalen i de flesta fall bör kunna uppskattas med enkla schablonartade metoder, i första hand med hjälp av fastighetens areal. Denna regel måste emellertid kompletteras med en regel om utjämning i pengar i vissa situa-
tioner. Samverkansområdet kan t.ex. omfatta terrängavsnitt som från
bebyggelsesynpunkt är att betrakta som impediment, dvs. höga berg, försumpade områden med svårbemästrade grundförhållanden, storblockig terräng m.m. Det kan då inte anses rimligt att ägarna till dessa områden skall vara med och dela på fördelarna av exploateringen i direkt proportion till arealen utan att någon hänsyn tas till det värde marken har före beslutet
om exploateringssamverkan, Det kan också vara så att en detaljplan omfattar endast en del av ett samverkansområde. Vissa fastigheter behöver kanske då inte tillskjuta någon mark till planområdet. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör därför en utjämning i pengar ske om
andelstalet inte motsvarar värdet av den tillskjutna marken. Man kan
också uttrycka detta så att varje ägare som tillskjuter mark till exploate-
ringsföretaget får tillgodoräkna sig det värde som marken har före exploa-
teringen. Detta tillgodoräknande bör bestämmas enligt expropriationslagens värderingsregler. En bestämmelse härom finns i tredje meningen i
andra stycket. Värderingen skall dock grundas på de planförhållanden som råder när exploateringsbeslutet fattas. Om en plan har fastställts innan exploateringsbeslutet vunnit laga kraft är det således värdet enligt planen som skall ligga till grund för andelstalsberäkningen. Däremot skall värde-
höjning till följd av detaljplan som fastställs efter exploateringsbeslutet inte påverka värderingen. En bestämmelse om det tas upp i andra stycket.
Om alla fastigheter inom ett samverkansområde tillskjuter lika stor areal
mark — och därigenom får lika andelstal — innebär det system jag nu föreslagit att de fastighetsägare vars mark är mindre värd än genomsnittet i
princip får skjuta till pengar till exploateringssamfälligheten. I motsatt situation får samfälligheten betala ersättning till fastighetsägaren. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen skall också sådan övrig skada som avses i 4 kap. 1§ första stycket expropriationslagen ersättas. Som lagrådet har påpekat torde sådana skador inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den byggbara marken. I likhet med lagrådet anser jag därför att frågan om skadeersättning bör regleras i 18 §. Dessa utjämningar i pengar kommer normalt att tas upp i den slutavräkning som görs i samband med att den byggbara marken fördelas enligt 188.
Som jag också har framhållit i den allmänna motiveringen torde det vara svårt att i vissa situationer, t.ex. vid förtätningar i innerstadskvarter bestämma andelstalen enligt den nu angivna huvudregeln. Förrättningsmännen bör då ha frihet att tillämpa en i det sammanhanget mera ändamålsenlig andelstalsberäkning.
I många fall kommer byggnader att finnas på de fastigheter som ingår i samverkansområdet. I betänkandet har framhållits att byggnader som inte påverkas av exploateringen inte heller skall få betydelse för andelstalens beräkning. Jag delar den uppfattningen. Jag vill dessutom utvidga denna princip till att gälla även de byggnader som berörs av företaget. Hus kanske måste rivas eller flyttas eller byggas om på något sätt för att den nya planen skall kunna genomföras. Med det system för ersättning för tillskjuten mark från delägarna som jag föreslår får berörda fastighetsägare full kompensation från samfälligheten för de värden deras mark, inklusive byggnader och anläggningar, har före den nya detaljplanen utan att detta påverkar andelstalen.
Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) kan jag inte ansluta mig till lagrådets förslag att andelstalen skall bestämmas främst med hänsyn till fastigheternas marknadsvärden. Bortsett från detta har paragrafens andra stycke i allt väsentligt utformats i enlighet med lagrådets förslag.
I en exploateringssamfällighet kan det också ingå fastigheter som inte bidrar med mark till företaget. För sådana fastigheter måste givetvis andelstalet bestämmas efter andra principer. Andelstalet har i detta fall närmast betydelse som grund för fördelning av främst samfällighetens kostnader. Till skillnad mot vad som skall gälla för fastigheter som bidrar med mark har andelstalen här ingen betydelse som norm för marktilldelning eller värdeutjämning i företaget. Andelstalet synes därför inte behöva bestämmas med direkt koppling till de principer som anges i andra stycket. Det väsentliga är att andelstalen för de olika fastighetskategorierna står i rimlig proportion till varandra.
Med hänsyn till det sagda anges i tredje stycket att andelstalet för en fastighet som inte bidrar med mark till exploateringsföretaget skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. Vid bedömningen härav kan hänsyn tas till den nytta fastigheten antas få av viss anläggningsåtgärd eller av exploaterings-
företaget som sådant. I andra fall kan förhållandena dock vara sådana att någon egentlig nytta inte kan konstateras eller att en fastighetsägare deltar i samverkan närmast för att kunna påverka utformningen av anläggningar, miljö o.d. En fastighets nytta kan också vara endast marginell vid en jämförelse med övriga deltagande fastigheter. Det kan då vara rimligt att andelstalet för fastigheten bestäms till noll.
Lagrådet har framhållit att i vissa fall — t.ex. då det är fråga om tilldelning av mark — åtgärden endast berör fastigheter med mark tillgänglig för exploatering. I dessa fall skall de för dessa fastigheter bestämda andelstalen direkt tillämpas. När det gäller andra åtgärder — t.ex. vid bestämmande av tillskott som skall täcka kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighetsförening — skall andelstalen för samtliga fastigheter läggas till grund. Det medför att en samordning får ske av de andelstal som bestämts för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter utan sådan mark. En viss jämkning måste ske. Lagrådet anser att lagtexten bör innehålla en upplysning om detta. Jag ansluter mig till lagrådets uppfattning. En erinran om att andelstalen skall jämkas i de nu berörda fallen har tagits in i tredje stycket sista meningen.
12§
Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighetsförening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får ätnjutas enligt lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.
Motiven för ett förmånsrättssystem vid exploateringssamverkan har jag angett tidigare (avsnitt 2.3.3).
En förutsättning för att förmånsrätt skall får åtnjutas är att delägarnas gemensamma insatser beräknas ge upphov till värdehöjning inom samverkansområdet. Vid många exploateringsföretag torde delägarna ha goda möjligheter att klara finansieringen med annan säkerhet som grund än förmånsrätten. I sådant fall behöver givetvis inte något förmånsrättsbelopp fastställas.
I betänkandet har den värdehöjning som avsetts grunda förmånsrätten angetts som skillnaden mellan områdets värde före och efter ny eller ändrad detaljplan. Som jag anfört i avsnitt 2.3.3 bör emellertid även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m.m. grunda förmånsrätt.
Till följd av bestämmelsen i andra meningen i paragrafen kan emellertid någon förmånsrätt inte bestämmas förrän förutsättningarna för exploateringen har klarlagts och eventuell värdehöjning kan bedömas. Det kan ske antingen genom att en detaljplan har fastställts eller, om exploateringen skall ske utan sådan plan, genom att t. ex. byggnadslov har meddelats eller
värdehöjande markåtgärder vidtagits. Här måste dock påpekas att i detta
skede uppkommen värdehöjning endast avser skillnaden mellan områdets värde före beslutet och värdet av råtomtmark och övriga tillgångar som har uppkommit som en följd av planfastställelsen eller byggnadsiovsbeslutet. Värdehöjning som följer av investeringar i gator, vägar, ledningar m. m.
uppkommer inte förrän dessa anläggningar utförs. Således motsvaras inte förmånsrätten av verkliga tillgångar förrän dessa investeringar gjorts, vil-
ket innebär att man i förväg måste uppskatta den värdehöjning som respektive investering medför.
13§ Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fas-
tighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall
anges 1. exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de ex-
ploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,
2. de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten, 3. fastigheternas andelstal,
4, förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla,
S. föreskrifter för exploateringens utförande,
6. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.
Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3—6 medde-
las i ett senare beslut.
I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring.
I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) har jag närmare beskrivit
förrättningsförfarandet. Av vad jag har anfört där framgår att exploateringsföretaget inleds genom att fastighetsbildningsmyndigheten fattar ett
exploateringsbeslut. Detta framgår av första stycket i förevarande paragraf som också innehåller en uppräkning i sex punkter av vad som skall tas in i beslutet.
Enligt punkt1 skall anges exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning samt de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan. Det kan därvid vara lämpligt att ange om exploateringens ändamål avser fråga om t.ex. nyexploatering, förnyelse och förtätning av äldre villa- eller fritidsbebyggelseområden eller sanering av innerstadskvarter.
Omfattningen av samverkansområdet bör lämpligen beskrivas genom
hänvisning till en karta. Exploateringens innehåll i övrigt kan exempelvis
avse typ av bebyggelse, exploateringsgrad, åtgärder i form av gemensamhetsanläggningar, allmänna anläggningar o.d. Finns förslag till områdesplan eller detaljplan kan beskrivningen anknytas till planförslaget. Fast-
ställs en detaljplan som avsevärt avviker från de grunder som har angetts i exploateringsbeslutet bör beslutet kunna omprövas enligt 26§. Detalje-
ringsgraden i denna beskrivning måste anpassas till behovet. Företagets omfattning måste givetvis klargöras så att delägarna vet vad samverkan innebär. Samtidigt är det viktigt att beskrivningen inte blir så detaljerad att
delägarnas handlingsmöjligheter i det fortsatta utredningsarbetet, förhand-
lingar om exploateringsavtal m. m. begränsas i onödan.
Den förteckning som enligt punkt 2 skall göras över de deltagande fastigheterna måste naturligtvis vara så klar att det inte behöver uppstå någon tvekan om vilka fastigheter som ingår i samfälligheten.
Enligt punkt 3 skall också de deltagande fastigheternas andelstal anges i beslutet. I den frågan vill jag hänvisa till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1) och i anslutning till 118.
Enligt punkt 4 skall anges det belopp med vilket exploateringssamfälligheten skall åtnjuta förmånsrätt i de deltagande fastigheterna samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall få utnyttjas. Hur beloppet bör beräknas har jag närmare kommenterat i anslutning till 12§ och i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.3). Finns inget behov av förmånsrätt bör i denna punkt anges att någon förmånsrätt inte skall finnas. Någon särskild bestämmelse om detta anser jag dock inte nödvändig. .
Enligt punkt5 skall anges behövliga föreskrifter för exploateringens utförande. Till grund för sådana föreskrifter kan ligga sådant som föranleds av synpunkter från kommunen, t. ex. standardkrav på väg- eller gatunätet, vatten- och avloppsanordningar, gemensamhetsanläggningar m.m. Även föreskrifter av annat slag kan bli aktuella, t.ex. sådana som framkommit vid samråd med andra myndigheter. Det kan bl. a. gälla föreskrifter som rör naturvård, trafiksäkerhet och kulturminnesvård.
Enligt punkt 6 slutligen skall anges den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Tiden härför bör bestämmas bl. a. med hänsyn till när en ny eller ändrad plan kan antas föreligga och till omfattningen av de åtgärder som avses med exploateringen. Av 25§ framgår att exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt exploateringsbeslutet senast skall vara slutförd. Dock har fastighetsbildningsmyndigheten möjlighet att förlänga tiden om särskilda skäl finns. Genom tidsfristen är det sörjt för att ett beslut om exploateringssamverkan, med de särskilda rättsverkningar som är förenade med ett sådant beslut, inte kommer att gälla under oskäligt lång tid utan att en plan fastställs eller att exploateringen fullföljs. Jag finner emellertid inte skäl föreligga att bestämma någon maximal längd av tidsfristen. Den tid som anges i beslutet får givetvis ingen formell betydelse för kommunens handläggning av plan- eller bygg- . nadslovsärendet enligt byggnadslagstiftningen.
Av andra stycket framgår att frågor som avses i punkterna 3—6, dvs. fastigheternas andelstal, förmånsrättsbeloppets storlek, tidpunkten när exploateringen skall vara slutförd samt behövliga föreskrifter för exploateringens genomförande, får tas upp i ett senare beslut om det är lämpligt. Bestämmelsen ger möjlighet till att i ett tidigt skede meddela ett exploateringsbeslut för att få till stånd en samfällighetsförening som deltar i arbetet med planläggning av området och som kan uppträda som en part gentemot kommunen. Besluten om andelstal, förmånsrättsbelopp m. m. kan då meddelas vid en tidpunkt närmare planens fastställande.
I tredje stycket anges att exploateringsbeslutet också skall innehålla en
erinran om vilka fastigheter som inte deltar i exploateringen men som berörs av marköverföringar för företagets genomförande. Rätt att ta i
anspråk mark från sådana fastigheter föreligger enligt 19§ om marken '
omfattas av en stads- eller byggnadsplan som fastställts efter det att exploateringsbeslutet vunnit laga kraft. Uppgifterna om marköverföringar
måste därför bli endast preliminära. Det är dock enligt min mening väsentligt att en fastighetsägare som kan beröras av marköverföring får besked om det i ett så tidigt skede som möjligt.
14§
Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ fastighetsbildningslagen (1970: 988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja natur-
tillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.
"I denna paragraf stadgas att förordnande om förbud mot eller särskilda villkor för skogsavverkning eller jord-, grus- eller sandtäkt enligt 5 kap. 218
fastighetsbildningslagen eller förbud enligt 5 kap. 22§ samma lag mot att
utan fastighetsbildningsmyndighetens medgivande företa nybyggnad eller
sätta i stånd byggnader får meddelas samtidigt som exploateringsbeslutet.
Paragrafens lydelse överensstämmer i sak med den som lagrådet har föreslagit.
Syftet med dessa förordnanden vid exploateringssamverkan har jag berört tidigare (avsnitt 2.5.5).
Till det sammanträde, vid vilket exploateringsbeslutet meddelas, bör i princip alla fastighetsägare inom samverkansområdet kallas. Genom föreskriften att eventuella förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22§§ fastighets-
bildningslagen skall meddelas samtidigt som exploateringsbeslutet blir de, om förordnandet tillkännages vid sammanträdet, gällande omedelbart. Meddelas förordnandet i annan ordning gäller det mot var och en som fått kännedom om det. Däremot är det inte lämpligt att ta upp dessa förordnänden direkt i ett exploateringsbeslut, eftersom besvärsreglerna inte överensstämmer med dem som gäller för exploateringsbeslutet. I de fall exploate-
ringsbeslut delas upp i särskilda beslut kan förordnande enligt 5 kap. 21
eller 2288 meddelas i anslutning till något av delbesluten.
Ett byggnadsförbud får meddelas, om det behövs för att underlätta
förrättningen och säkerställa resultatet. Vid exploateringssamverkan är det väsentligt att den byggnadsrätt som en ny eller ändrad detaljplan för med sig inte utnyttjas innan fördelningen av den bebyggbara marken är
genomförd. Byggnadsförbud enligt 5 kap. 22§ fastighetsbildningslagen bör därför regelmässigt kunna utfärdas av fastighetsbildningsmyndigheten om det finns någon risk för att byggnadsrätterna utnyttjas innan marköverföringen är gjord.
Innan ett byggnadsförbud meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten bör samråd ske med byggnadsnämnden. Nämnden bör även underrättas
skriftligt när fastighetsbildningsmyndigheten förordnar om byggnadsförbud och när förordnandet upphör att gälla. Kommunikationen med bygg-
nadsnämnden är viktig och nödvändig för att nämnden skall ha möjlighet att upplysa en sökande av byggnadslov om att även medgivande av fastighetsbildningsmyndigheten krävs för att byggande skall få ske inom området. Föreskrifter om denna kommunikation bör meddelas i en förordning.
Vid överträdelse av ett meddelat förordnande gäller, liksom vid annan
fastighetsreglering, bestämmelserna om flyttning av byggnad i 5 kap. 258 andra stycket och ansvarsbestämmelsen i 5 kap. 35§ fastighetsbildningslagen. När ett förbud inte längre behövs, bör fastighetsbildningsmyndigheten snarast upphäva förbudet. Har förordnandet inte upphävts, upphör det
automatiskt när ersättningsfrågorna angående den mark som berörs av
förordnandet slutligt avgjorts (5 kap. 238).
Enligt 15kap. 4§ fastighetsbildningslagen har sakägare besvärsrätt i
fråga om förordnande enligt 5 kap. 218. Däremot föreligger ingen besvärs-
rätt mot förordnande enligt 5 kap. 228. Besvär i dessa fall får i stället anföras när någon med stöd av förordnandet nekas medgivande att bygga. Sådan talan är inte inskränkt till viss tid.
158 Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostnaderna
fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 6§ fastighetsbild-
När exploateringsbeslut meddelats skall förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. Normalt torde de andelstal som bestämts vid förrättningen kunna utgöra grund för denna fördelning. Sakägarna har även enligt paragrafen en viss möjlighet att själva bestämma hur förrättningskostnaderna skall fördelas.
I paragrafen föreskrivs vidare att 2 kap. 6 § fastighetsbildningslagen skall
i övrigt tillämpas vid fördelningen av kostnaderna. Handläggs flera för-
rättningsåtgärder vid gemensam förrättning skall de gemensamma kostna-
derna enligt 2 kap. 6§ första stycket fastighetsbildningslagen fördelas på de
olika åtgärderna efter vad som är skäligt. Detta gäller bl. a. när den gemensamma handläggningen avser åtgärder enligt olika lagar, såsom exploate-
ringssamverkansfråga och inrättande av gemensamhetsanläggningar. Sådan fastighetsreglering som sker enligt 198 och som avser överföring av
mark inom samverkansområdet utgör, liksom fastighetsreglering mellan deltagande fastigheter, en del av exploateringsförrättningen. Förrättnings-
kostnaderna för sådana åtgärder skall således fördelas enligt bestämmelserna i denna paragraf. Avvisas ansökan eller inställs förrättningen, skall enligt 2 kap. 6§ andra
stycket fastighetsbildningslagen redan uppkomna kostnader betalas av
sökanden, såvida inte särskilda omständigheter föranleder att betalnings-
skyldigheten bör fördelas mellan samtliga sakägare eller vissa av dem. Har byggnadsnämnden påkallat förrättningen skall kommunen normalt svara
för kostnaderna. .
I tredje stycket av 2kap. 6§ fastighetsbildningslagen ges sakägarna i
princip rätt att komma överens om hur förrättningskostnaderna skall för-
delas. Avtalsfriheten begränsas av villkoret att det inte får vara uppenbart att överenskommelsen tillkommit i otillbörligt syfte.
2kap. 6§ sista stycket fastighetsbildningslagen anger vilka kostnader som utgör förrättningskostnader. Dessa är till en början den taxereglerade avgift som skall utgå till statsverket eller till kommun som bär ansvaret för fastighetsbildningsverksamheten. Till förrättningskostnaderna hör vidare ersättning till sakkunnigt biträde vid förrättningen och till syssloman, utgifter för hantlangning som inte ingår i taxeavgiften samt ersättning för skada enligt 4kap. 38§ tredje stycket fastighetsbildningslagen. Som för-
rättningskostnad anses däremot inte kostnad för anlitande av gode män
eller det allmännas utgifter för ersättning till tolk. Sådan kostnad skall betalas av det allmänna.
Kostnad som en enskild kan ha för att ta till vara sin rätt vid förrättningen, t.ex. för resor till sammanträden, för anlitande av ombud eller för särskilda utredningar, utgör inte förrättningskostnad. Sådana kostnader
stannar således på den enskilde.
Markfrågor m. m.
168 Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom samver-
kansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploate-
ringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fas-
tighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 §§, 7§ första och
andra styckena, 8—13 och 18§§ samt 8 kap. 1—6§§8 fastighetsbildningsiagen skall dock gälla 11, 15 och 17—23 §§ denna lag. Innebär överenskom-
melse enligt 23 § att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer
av 11 § andra stycket eller 18 §, skall 5 kap. 20 § fastighetsbildningslagen tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3 § andra stycket denna lag tillämpas.
Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft.
Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighets-
bildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.
I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har jag berört behovet av
styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen till den plan som företaget avser att genomföra och för att de deltagande fastigheterna i möjlig utsträckning skall kunna tilldelas byggbar mark i förhållande till sina andels-
tal. Jag har där även berört behovet av att genom fastighetsreglering kunna
tillföra exploateringssamfälligheten mark från fastigheter inom samverkansområdet vars ägare avböjt att delta. Sådan mark, liksom berörd mark
från fastigheter som deltar i samfälligheten, skall tas om hand av samfälligheten och fördelas mellan de deltagande fastigheterna enligt andelstalen. 6 Riksdagen 1981/82.1 saml. Nr 221
Prop. 1981/82: 221 82 -
Enligt paragrafens första stycke skall fastighetsreglering inom samver-
kansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploate-
ringen. För de deltagande fastighetsägarna innebär detta att de är skyldiga att tåla de marköverföringar m.m. som är nödvändiga för ändamålet. I
bl.a. 17 och 18§§ finns föreskrifter som skyddar fastighetsägarna mot
oförmånliga effekter av fastighetsregleringarna.
Skyldigheten för icke deltagande fastighetsägare att tåla fastighetsregle-
ringar finns föreskriven i 198. Inlösen- och ersättningsregler för dessa fall finns i 20 och 2188. Dessutom gäller även här 17 8. [ 168 första stycket föreskrivs vidare att fastighetsbildningslagen skall tillämpas för överföring av mark inom samverkansområdet. I alla avseenden är emellertid inte bestämmelserna om fastighetsreglering i den lagen
lämpade för marköverföringar inom ett samverkansområde. Jag har i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) utförligt uppehållit mig vid de problem som aktualiseras i exploateringssammanhang och redovisat i vilka avseenden särskilda regler för marköverföring behövs inom ett samverkansområde. De bestämmelser i fastighetsbildningslagen, som ej bör gälla för exploatering, är bestämmelserna om båtnads- och opinionsvillkoren
(5 kap. 4 och 588), överföring av mark som är bebyggd (5 kap. 7 § första
och andra styckena). regleringsfastigheternas sammansättning och dimensionering (5kap. 8§) samt värdering och ersättning mellan sakägarna (5 kap. 9—13 §§). I stället gäller vid exploateringssamverkan de regler som
tagits upp i 11, 15 och 17—22 §§ den nu föreslagna lagen. I 5 kap. 20 § ges regler som förhindrar att genom medgivande som avses
i 5 kap. 18 § sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom kringgås. Som lagrådet påpekar är avsikten att också vid exploateringsförrättningar hinder skall föreligga att genom överenskommelse kringgå dessa regler. I överensstämmelse med lagrådets
börd.
Genom att särskilda bestämmelser om marköverföring från icke delta-
gande fastigheter tas upp i 19 och 20§§ ersätts också de särskilda bestämmelserna om inlösen och ersättning m. m. härför i 8 kap. 1—6 §§ fastighets- bildningslagen. I fråga om 8 kap. kvarstår bestämmelserna om förfarandet
vid inlösen (7§). Reglerna i 8 kap. 2 och 3 §§ till skydd för enskilda
intressen är således undantagna. Den närmaste motsvarigheten i förevarande lagförslag är 3 § andra stycket. I likhet med lagrådet anser jag att av
16 § bör framgå att 3 § andra stycket skall gälla även fastighetsregleringar
enligt lagen om exploateringssamverkan. Detta har kommit till uttryck i första styckets sista mening.
Mitt förslag till ett sammanhållet förrättningsförfarande innebär, som jag tidigare framhållit, att marköverföringar enligt denna paragraf ingår som en integrerad del i exploateringsförrättningen. Några särskilda initiativ behövs således inte för sådana åtgärder. Inom ramen för dessa marköverföringar får givetvis frågor om bildande eller upphävande av samfälligheter
eller servitut, liksom om gemensamt arbete, tas upp i den utsträckning som krävs för att genomföra marköverföringarna. Ett laga kraft vunnet beslut om exploateringssamverkan måste dock föreligga. En bestämmelse härom tas upp i andra stycket i denna paragraf.
Förfarandereglerna innebär bl.a. att frågor om tillträde till mark som överförs genom fastighetsreglering kommer att prövas enligt bestämmelserna i 5 kap. 30-32 §§ fastighetsbildningslagen. Därigenom öppnas möjlighet till s. k. förtida tillträde (5 kap. 30 a §). När exploateringssamverkan syftar till att genomföra en detaljplan torde normalt sådana särskilda omständigheter föreligga som krävs för beslut om förtida tillträde.
Som angetts i I och 3 §§ är syftet med exploateringssamverkan att i ett
sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och anordningar som behövs för bebyggelsen. För att detta syfte skall tillgodoses föreskrivs i tredje stycket att exploateringsförrättning har företräde framför annan
fastighetsbildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploa-
teringen.
178 Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.
Paragrafen avhandlar det i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) berörda skyddet för byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med en fastställd stads- eller byggnadsplan.
Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit.
För fastigheter som inte ingår i exploateringssamfälligheten får paragra-
fen betydelse endast i de fall som avses i 198, dvs. när tvångsvis marköverföring kan tillgripas. Bl.a. krävs då att planen har fastställts efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft.
Som jag framhöll i anslutning till 163 är ägarna till de fastigheter som
ingår i exploateringen skyldiga att tåla de fastighetsregleringar som behövs
för att exploateringen skall kunna genomföras. Den skyldigheten gäller oavsett om samverkan avser en plan som har fastställts efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft eller en äldre plan. För dessa fastigheter får
17§ således en mer generell betydelse. Skall ny detaljplan upprättas för samverkansområdet måste den upp-
ställda skyddsregeln beaktas vid utformandet av planen. Planen måste således utformas så att man tar klar ställning till om en byggnad kan bli föremål för tvångsövertagande. I förslaget till ändringar i byggnadslagen anges bl.a. att det i stads- eller byggnadsplaner särskilt skall anges att
planen i fråga skall genomföras i exploateringssamverkan.
Kommer man vid den avvägning av allmänna och enskilda intressen som skall göras vid planprövningen fram till att en viss byggnad inte bör lösas
in, måste planen utformas så att byggnaden kommer att stå i överensstäm-
melse med planen. Fastställs däremot en detaljplan så att den aktuella byggnaden strider mot planen är det därmed klarlagt att den skall rivas och marken tas i anspråk för något annat ändamål. Då bör också exploaterings-
samfälligheten ha rätt att överta marken och byggnaden vid genomförandet
av exploateringssamverkan. ' |
Frågan huruvida en byggnad står i huvudsaklig överensstämmelse med
en detaljplan skall bestämmas med hänsyn till såväl byggnadens art som dess omfattning. Bestämmelsen innebär således, att det på marken skall
finnas uppfört en byggnad, som i fråga om läge, höjd, djup. våningsantal och den tekniska utformningen i övrigt i huvudsak överensstämmer med detaljplanen. Ett motsvarande krav på bebyggelses huvudsakliga överens-
stämmelse med stadsplan vid tomtexpropriation uppställdes före lagänd-
ring år 1971 i 45§ byggnadslagen. Viss ledning vid tolkningen av den nu
föreslagna bestämmelsen kan erhållas i den praxis som utbildats enligt
nyssnämnda regel i byggnadslagen (jfr Bexelius- Nordenstam —Körlof:
Byggnadslagstiftningen, 5:e upplagan, s. 190).
18§
Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 118 andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.
Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för
fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på grund
av fastighetsregleringen.
Vid en fastighetsreglering skall enligt 5 kap. 8§ fastighetsbildningslagen regleringen ske så att fastigheterna inte blir mindre lämpade för sitt ändamål än före regleringen. När fastighetsregleringen utgör ett led i fördelningen av bebyggbar mark inom en exploateringssamfällighet är det i stället
andelstalen i exploateringssamfälligheten som skall vara styrande för hur
regleringen skall genomföras. Reglerna härom i denna paragrafs första stycke skall som jag nämnde i anslutning till 168 ersätta motsvarande
regler i 5 kap. fastighetsbildningslagen. Första stycket har utformats i enlighet med lagrådets förslag. Enligt huvudregeln i första meningen skall en fastighet som avstår mark för exploateringens genomförande erhålla tilldelning i bebyggbar mark i förhållande till sitt andelstal. De krav på bl. a. planenlighet och lämplighet
som ställs i 3 kap. fastighetsbildningslagen kan emellertid leda till att fas-
tigheten i vissa fall inte kan få tilldelning i mark efter andelstalet. Dessa krav leder nämligen till att endast hela tomter, inte tomtdelar, kan tilldelas
de deltagande fastigheterna. Det kan förväntas att det främst vid förnyelse och förtätning inte sällan kommer att saknas förutsättningar för marktill-
delning till samtliga deltagande fastigheter. Något krav på medgivande från
fastighetsägare eller särskilda föreskrifter i fråga om fastighetsregleringen i
denna situation synes inte böra införas. Det ligger i sakens natur att
fastighetsägare som deltar i samexploatering inte alltid kan ha garanti för marktilldelning. I stället bör då de värdeskillnader som uppstår utjämnas genom pengar. En bestämmelse om det har tagits in i andra meningen.
Frågan om hur tilldelningen skall ske, vem som skall ha mark osv., får
bedömas med ledning av föreskrifterna i 5 kap. 6§ andra stycket fastighetsbildningslagen. Det innebär bl.a. att regleringen skall verkställas på det
sätt som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i
övrigt oskäligt försämras. Finns nyttjanderätter upplåtna på en fastighet för hus på ofri grund, måste vidare tillses att fastigheten tilldelas mark så att nyttjanderätterna i största möjliga utsträckning kan bestå.
Frågan om företräde till mark vid bristsituationer bör inte lagregleras. I de enskilda fallen torde en bedömning med hänsyn till skäligheten ganska
lätt kunna göras. Vid tveksamma fall kan t. ex. andelstalens storlek tillmä-
tas avgörande betydelse.
Den mark som fastigheterna tilldelas kan vara värd olika mycket. Värdeskillnaderna kan hänföras till markens läge. Mark med sjöutsikt kan
t.ex. ha större värde än mark som saknar sådan utsikt osv. Även byggnadsrätten på marken kan variera. Kostnaderna för att bebygga marken kan vidare variera med grundförhållandena. Som utredningen påpekar kan vissa av dessa värden utjämnas genom att kostnaderna för t. ex. grundförstärkning behandlas som en gemensam kostnad som fördelas efter andels-
talen. Andra värdeskillnader måste i vissa fall få påverka tilldelningen. Till
ledning för tilldelningen kan det vara lämpligt att den mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid tillträdet. Vid tilldelningen måste givetvis beaktas inte bara värdet av den mark som en fastighet tillförs genom fastighetsreglering utan också värdet av den bebyggbara mark som redan finns på fastigheten och som får
behållas.
Till följd av den ändring som jag kommer att föreslå i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning kommer de likvider som utgår till fastighetsägare att utgöra fastighetsbildningslikvider med förmånsrätt i betalningsskyldiga fastigheter. Om en fastighet, som upphör att existera eller minskar i värde, svarar för fordran har fordringsägare i princip rätt till betalning ur likviden. Om fastigheten minskar i värde måste vid förrättningen tillses att den ersättning som tilldelas fastigheten för bristande tilldelning i mark inte kvittas mot eventuella gemen-
samma kostnader på ett sådant sätt att panträttshavarnas säkerhet kan komma i fara. Jag återkommer i det följande med en närmare redovisning av vad som gäller i fråga om fordringshavarnas ställning vid en exploate-
ringsförrättning.
Även för innehavare av servitut och nyttjanderätter måste givetvis en ekonomisk reglering ske om deras rättigheter upphör. Detta sker normalt genom avtal eller fastighetsreglering. Innehavare av servitut eller nyttjan-
derätter i den mark som berörs är sakägare vid fastighetsregleringar och berättigade till ersättning. Fastighetsbildningslagen innehåller även andra särskilda skyddsregler för innehavare av servitut och nyttjanderätter som måste iakttas vid fastighetsregleringar. Så t. ex. åtnjuter hyresgäster samma skydd som vid exekutiv försäljning. Nyttjanderätter som inte tillkom-
mit genom avtal, s. k. officialnyttjanderätter såsom t. ex. vägrätt, kan inte påverkas genom en fastighetsreglering.
Ersättningar som skall utgå enligt denna paragraf ingår i avräkningen
enligt 5 kap. 15§ fastighetsbildningslagen vid fastighetsreglering.
Med hänsyn till vad jag anförde i anslutning till 11 § bör en bestämmelse om skadeersättning tas in i förevarande paragrafs andra stycke. Eftersom
hänvisningen i 16 § inte omfattar 5 kap. 12 § fastighetsbildningslagen bör — som lagrådet har föreslagit — bestämmelsen utformas så att den gäller
även innehavare av särskild rätt till fastigheten.
Fordringshavares ställning I samband med marköverföring inom ett samverkansområde måste gi-
vetvis fordringshavares ställning uppmärksammas. Bestämmelser som skyddar fordringshavare finns i fastighetsbildningslagen, och dessa bestämmelser kommer enligt mitt förslag att gälla även vid markreglering för
exploateringssamverkan. Bestämmelserna gäller sådana fordringar för vilka en fastighet svarar på
grund av inteckning eller bestämmelse i tag. Inteckningshavare är inte sakägare i denna egenskap ocl. har inget direkt inflytande på fastighetsbildningen. I stället är fastighetsbildningsmyndigheten skyldig att ex officio beakta sådana rättighetshavares intressen. Detta sker dels genom värde-
rings- och ersättningsreglerna i 5 kap. 9§ fastighetsbildningslagen, som
hindrar att fastighetsägare lider förlust genom marköverföring, dels genom
att fastighetsägare inte fritt får disponera en utbetald ersättning (5 kap.
16 8). Om en fastighet som svarar för fordran minskar i värde, skall ersätt-
ningen enligt 5 kap. 16§ inbetalas till myndighet (statens lantmäteriverk)
för att fördelas på samma sätt som en expropriationsersättning. Efter
medgivande av alla fordringshavare eller fastighetsbildningsmyndighetens
konstaterande att regleringen är väsentligen utan betydelse för rättsägare
— s.k. oskadlighetsprövning — får dock inbetalning underlåtas. I fråga om
ersättningens storlek gäller bl. a. att den får grundas på överenskommelse som innebär avsteg från lagens ersättningsregler endast efter fordringshavares medgivande, såvida inte oskadlighetsprövning kan ske. Möjligheten
att ta ut beslutad ersättning av den betalningsskyldige är tryggad genom lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning.
Vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet har fastighetsbild-
ningsmyndigheten lika stort ansvar för panträttshavare som eljest. Om
fördelning av mark enligt andelstalen inte kan ske fullt ut, skall enligt 188 andra meningen skillnaden utjämnas med ersättning i pengar.
Ersättningarna enligt 198 denna lag är avsedda att tas upp samtidigt med avräkning enligt 5 kap. 15§ fastighetsbildningslagen. I avräkningen skall
också tas upp ersättning enligt 215 denna lag för mark som överförts från fastighet som inte deltar i samverkan. Som jag nyss redovisat utgör ersätt-
ningarna fastighetsbildningslikvider enligt fastighetsbildningstlagen, vilka
normalt skall inbetalas till statens lantmäteriverk för fördelning mellan fordringsägare i fastigheter som minskar i värde. Betalningen regleras
alltid mellan fastigheterna. Detta gäller även det fall att ersättning skall
utgå till eller betalas av delägarna i en marksamfällighet. Som jag tidigare nämnde blir betalningar i de nu avsedda fallen tryggad av förmånsrätt
enligt den föreslagna ändringen i lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning. Förhållandet är i princip detsamma för innehavare av fordran i fastigheter som ingår i exploateringsföretaget. I dessa fall skall fastigheterna enligt
18§ tilldelas bebyggbar mark eller, om det inte kan ske fullt ut, få ersättning i pengar. För sådan ersättning gäller 5 kap. 16§ fastighetsbildningsla-
gen.
I vissa fall kan det för genomförande av exploateringen vara lämpligt att
mark från en deltagande fastighet överförs till en marksamfällighet. Ande-
len i marksamfälligheten kommer då att tillhöra de deltagande fastigheterna och utgör således även i fortsättningen säkerhet för fordran. Sker avstyckning från marksamfälligheten, skyddas fordringshavare genom bestämmelserna i 10 kap. 2§ andra stycket fastighetsbildningslagen. Dessa innebär att avstyckning, i de fall delägande fastighet svarar för inteckning, får ske endast om ett belopp, som enligt fastighetsbildningsmyndighetens bedömning motsvarar värdet av den intecknade fastighetens andel i den
mark som avstyckas, inbetalas till myndigheten för fördelning. Inbetalning
behöver dock inte göras om inteckningshavaren ger sitt medgivande till
avstyckningen eller oskadlighetsprövning görs.
198 Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildningsmyndigheten förordna att fastigheter, som inte ingår i exploateringssamfälligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under förutsättning att
1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en
stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbe-
slutet vann laga kraft,
2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och
3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.
Som jag har anfört bl. a. i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) skall
en exploateringssamfällighet ha rätt att överta sådan mark inom samver-
kansområdet som omfattas av en fastställd stads- eller byggnadsplan och som tillhör fastigheter vars ägare avböjt deltagande i exploateringsföretaget. Sådant övertagande får dock ske endast om marken omfattas av en detaljplan som har fastställts efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft och endast i den utsträckning som behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med exploateringsbeslutet. Som ytterligare förutsättning gäller att det av planen skall framgå att den skall genomföras enligt denna lag. Bestämmelser om detta tas upp i förevarande paragraf. Som jag förut nämnde gäller härutöver skyddsregeln avscende byggnad i
178. |
Den mark som avstås torde normalt tillföras någon deltagande fastighet eller bilda en marksamfällighet. Den kan emellertid också tillföras t. ex. en gatufastighet som ägs av kommunen. Den rätt som exploateringssamfälligheten får är således till sin natur inget annat än en rätt till marköverföring, som kan innebära att all mark till en fastighet överförs till en annan enhet inom samverkansområdet.
Om en fastighetsreglering med stöd av denna paragraf måste ske innan det ännu kan avgöras vart marken skall överföras, bör den tillföras en samfällighet som bildas med stöd av de föreskrifter som jag föreslår i 6 kap. 2a § fastighetsbildningslagen. |
När fråga uppkommer om överföring av mark enligt 19§ gäller de bestämmelser om förfarandet som anges i 8 kap. 7§ fastighetsbildningslagen. De innebär bl. a. att ägaren till den fastighet som blir föremål för marköverföring och övriga berörda sakägare skall underrättas om överföringen. innan regleringsfrågan får företas till slutlig behandling och att anmälan skall göras till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Ägaren till fastigheten är också skyldig att lämna upplysningar om innehavare av särskilda rättigheter i fastigheten. Hänvisningen till 8 kap. 7§ fastighetsbildningslagen medför vidare att ett förordnande om marköverföring skall tas upp i fastighetsbildningsbeslutet.
20§
Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastighetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken föreligger dock endast under förutsättning att
1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft,
2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och
3. planen medför att ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.
Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.
Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex
månader efter det att beslutet om fastställelse av stadsplanen eller bygg-
nadsplanen vann laga kraft.
Paragrafen motsvarar i huvudsak 48 och 116 §§ byggnadslagen. I förhål-
lande till byggnadslagens regler innebär förslaget dock vissa förändringar. Yrkar en fastighetsägare ersättning enligt 116 8 byggnadslagen bestäms den
att utgå med visst årligt belopp. Äganderätten till marken kvarstannar dock
hos den tidigare ägaren. Vid motsvarande situation inom ett samverkans-
område saknas anledning till samma konstruktion av ersättningsreglerna. I
stället bör eftersträvas enhetliga normer oberoende av vilket planinstitut
som används. Mark som begärs inlöst skall därför enligt första stycket
överföras till någon fastighet som deltar i exploateringssamfälligheten eller bilda en marksamfällighet.
En annan skillnad i förhållande till de nyss nämnda paragraferna i
byggnadslagen är att den nu föreslagna 20§ omfattar även mark som är avsedd för enskilt bebyggande. Motivet till denna skillnad har jag utvecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4).
När fråga väcks enligt denna paragraf är förrättningsformen den mest
lämpade för reglering av ersättningsanspråken. Det är då möjligt att ge-
nomföra regleringarna vid samma förrättning som övriga marköverföringar i exploateringsföretaget och överföra den ianspråktagna marken till de
fastigheter som slutligt skall motta den. Bedömningen huruvida rätt till inlösen föreligger skall enligt andra stycket ske med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid tiden för planens antagande och med de ändringar av indelningen som skett för planens genomförande. Vid bedömningen skall med andra ord hänsyn tas till sådana förändringar inom samverkansområdet som faktiskt innebär ett
genomförande av stads- och byggnadsplanen.
Begäran om inlösen skall enligt tredje stycket göras senast sex månader efter det att beslutet om fastställelse av planen vann laga kraft. Som jag har anmärkt i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4 och 2.5.6) har tidsgränsen sex månader valts för att ge fastighetsägare, som är berättigad att
begära inlösen, skäligt rådrum utan att för den skull fördröja genomförandet av exploateringssamverkan. Det leder bl. a. till att tiden för exploateringssamverkans genomförande bör i de fall en inlösensituation kan påräk-
nas, inkludera sexmånadersfristen.
Ersättning
218 .
Om mark enligt 19§ eller 208 överförs till annan fastighet eller till en samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4kap. ex-
propriationslagen (1972: 719). Hänsyn skall dock inte tas till den inverkan
som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.
Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3§ expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslutet vann laga kraft.
Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgodoräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.
När ersättning skall bestämmas i samband med marköverföring enligt 19 eller 20§ skall enligt första stycket bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen tillämpas med vissa modifikationer. Hänvisningen innebär i huvudsak följande. För fastighet som överförs i sin helhet skall löseskilling betalas med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Överförs bara en del av en fastighet, skall ersättningen betalas med belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom överföringen. I båda fallen kan fastighetsägaren dessutom få ersättning för annan skada som uppkommer. I vissa fall skall löseskilling och annan ersättning jämkas med tillämping av bestämmelserna i 4 kap. 2—5 §§ expropriationslagen.
Vid beräkning av markens värde skall i exploateringssammanhang bortses från sådan inverkan på värdet som föranleds av detaljplan som exploateringen avser. Motivet till denna föreskrift har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2). För inverkan från ny eller ändrad detaljplan är principen således densamma som gäller när expropriationstillstånd söks först och detaljplan därefter fastställs, nämligen att man — beträffande mark för enskilt bebyggande — skall bortse från inverkan av sådan plan när ersättningen bestäms. Är det t.ex. fråga om mark som enligt äldre plan varit avsedd till gata eller annan allmän plats skall ersättningen bestämmas på samma sätt som om inlösen skett enligt den äldre planen.
Det är väsentligt att påpeka att, när exploateringssamverkan avser genomförande av en plan som inte innehåller någon föreskrift att den skall genomföras enligt denna lag, ersättningen inte skall beräknas efter förhållandena före planens antagande. Skulle man i dessa fall bortse från planen, skulle det kunna få betydelse för värdenivån och innebära oacceptabla ingrepp i rådande förhållanden. Stadgandet i denna paragraf avser således enbart den påverkan som härrör från en detaljplan som har antagits för att genomföras enligt denna lag.
I andra stycket anges hur 4 kap. 3§ expropriationstagen skall tillämpas vid bestämmande av ersättning. En motsvarande bestämmelse finns i 13 8 första stycket anläggningslagen.
Efter mönster från bl.a. fastighetsbildningslagen (5kap. 12§ tredje stycket) och anläggningslagen (13 § andra stycket) har i tredje stycket tagits
in föreskrifter om beräkning av ersättningen när det finns rättighetshavare som är berättigade till ersättning.
22§
Ersättning enligt 21§ skall betalas inom tre månader efter det att ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 68 räntelagen (1975: 635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall ränta betalas även enligt 5§ räntelagen från den dag tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen denna paragraf.
Paragrafen har utformats med 32 § anläggningslagen som förebild.
Några bestämmelser om vem som skall erlägga ersättningen anges inte i paragrafen. Av reglerna i lagen om förvaltning av samfälligheter följer dock att betalningsskyldigheten skall fullgöras av samfällighetsförening, om sådan bildats. I annat fall har de deltagande fastighetsägarna enligt allmänna rättsregler solidariskt att svara för betalningen.
I fråga om ersättningar enligt 2153 skall 5 kap. 16§ fastighetsbildningslagen om nedsättning av ersättningsbelopp hos myndighet tillämpas. Detta framgår av hänvisningen i 168 till bl.a. 5 kap. 16§ fastighetsbildningslagen.
Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m. 23§
Undantag får göras från 11, 17. 18, 21 och 22§§, om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger det.
Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteckning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som i 22 kap. 11§ jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivande av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.
Förslaget om exploateringssamverkan utgår, som tidigare flera gånger framhållits, från att frivillig samverkan föreligger mellan fastigheternas ägare och att exploateringsbeslutet kan grundas på den träffade överenskommelsen. I första stycket anges vilka regler i lagen som får åsidosättas genom överenskommelse. Det gäller reglerna om andelstal (11 §), skydd av byggnad (17§), tilldelning av mark och utjämning i pengar (188) samt om ersättnings storlek och utbetalning (21 och 22 §§).
Andra stycket innehåller föreskrifter till skydd för rättsägare som inte själva kan bevaka sina intressen vid förrättningen. Andra stycket har utformats efter förebild av bl.a. 5kap. 18§ andra stycket fastighetsbildningslagen.
Verkställighet m.m.
24§
När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fastighetsboken eller tomträttsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samverkansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrättsbelopp. När exploateringsbeslutet enligt 25§ har upphört att gälla skall även det antecknas.
Som jag tidigare har påpekat skall exploateringsbeslutet och det eller de fastighetsbildningsbeslut som avser markreglering kunna meddelas i en och samma förrättning. Också övriga fastighetsbildningsbeslut m. m. som kan behövas för att genomföra exploateringen kan meddelas i den förrätt-
ningen. Exploateringsförrättningen kan således komma att pågå under en relativt lång tid efter det en ansökan om exploateringssamverkan anhängiggjorts och få betydande verkningar för berörda fastigheter. Härtill
kommer att en samfällighetsförenings bidragsfordran i de deltagande fas-
tigheterna i vissa fall är förenad med förmånsrätt. Med hänsyn till bl. a.
dessa omständigheter är det angeläget att kreditgivare och de som avser att
förvärva fastigheter som berörs av exploateringen får vetskap om företa-
get. I förevarande paragraf har därför föreskrivits att i fastighetsboken eller tomträttsboken skall införas uppgift om exploateringsbeslutet så snart det har meddelats. Anteckning skall också göras när beslutet har upphört
att gälla enligt 25 §. Av samma skäl bör i förekommande fall också antecknas i fastighetsboken det förmånsrättsbelopp som beslutas enligt 13§.
I fastighetsbildningssammanhang är det gängse förfarandet att anteckning sker i fastighetsregistret. Med hänsyn till att exploateringssamverkan endast avser en begränsad tidsperiod anser jag emellertid att det inte är påkallat att belasta fastighetsregistret med någon anteckning i frågan.
258 Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt beslutet skall vara slutförd.
Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga
tidsfristen.
Enligt första stycket upphör exploateringsbeslutet att gälla vid den tid-
punkt när exploateringen skall vara slutförd. Detta innebär ett krav på samfällighetsföreningen eller de delägare som förvaltar samfälligheten att fullfölja exploateringen inom föreskriven tid. Det medför också att exploateringsbeslutet inte blir gällande under lång tid utan att någon exploatering
sker. När den angivna tidpunkten inträffar upphör exploateringssamfäl-
ligheten, såvida inte tiden förlängs.
Förfaller ett exploateringsbeslut upphör den sakrättsliga sammanslutningen av de deltagade fastigheterna. Av 61§ lagen om förvaltning av
samfälligheter följer att samfällighetsföreningen skall upplösas när exploa-
teringssamfälligheten upphört att bestå.
Av andra stycket framgår att fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om förlängning av tidsfristen för exploateringen, om särskilda skäl förelig-
ger. Eftersom exploateringsbeslutet normalt meddelas på ett tidigt stadium
i exploateringsprocessen, kommer det ofta att vara svårt att ange tiden när exploateringen skail vara slutförd. En möjlighet att kunna förlänga denna tid bör därför finnas. Att oförutsedda händelser inträffar, som gör att den
beslutade tiden inte kan hållas bör således vara ett skäl att besluta om
förlängning av tiden. Överklaganden som leder till långa handläggningstider hos beslutande myndigheter kan vara sådana oförutsedda händelser.
Ett annat särskilt skäl kan vara att det bedöms återstå endast en kort tid
innan en detaljplan finns eller exploateringen är avslutad. Över huvud
taget bör förlängning kunna beslutas om ett aktivt arbete pågår för att
genomföra företaget och det således finns skäl att anta att det verkligen
kommer att genomföras på avsett sätt. Förlängning bör således kunna beslutas utan att sådana ändrade förhållanden som avses i 26§ har inträtt. Om exploateringen inte genomförs på grund av att de förutsättningar som
låg till grund för exploateringsbeslutet väsentligt ändrats, kan frågan om att fortsätta exploateringssamverkan 1 stället prövas antingen vid en ny för-
rättning eller vid en omprövning enligt 26 8.
Beslut om förlängning av tiden för exploateringen måste fattas innan tidsfristen gått ut och exploateringsbeslutet upphört. Som regel bör initia-
tiv till förlängningen komma från sakägarhåll, men fastighetsbildningsmyndigheten har också möjlighet att självmant ta upp frågan. Ett sådant initiativ från myndigheten kan bli aktuellt då det ursprungliga initiativet till exploateringssamverkan kommer från kommmunen. Någon skyldighet för
myndigheten att kontrollera om det finns behov av förlängning av tidsfristen skall dock inte föreligga. Eftersom frågan om förlängning normalt kommer att bli aktuell under pågående förrättning, har fastighetsbildningsmyndigheten ändå ett intresse av att se till att exploateringsbeslutet inte i onödan förfaller. Samrådsskyldigheten med sakägarna och kommunen gäller även i detta sammanhang. Framför allt är kommunens inställning viktig, och kommunens yttrande bör få stor betydelse för fastighetsbildningsmyndighetens beslut i förlängningsfrågan. Något särskilt medgivande av kommunen för att förlänga en tidsfrist bör dock inte krävas.
Beslut om förlängning meddelas inte vid förrättning utan är i likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen att betrakta som en särskild åtgärd.
133§ första och tredje styckena anläggningslagen finns föreskrifter som
motsvarar den nu föreslagna 25 §.
Verkan av ändrade förhållanden m.m.
26§ Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhålltan-
den som väsentligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom
exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.
En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträdet kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.
Som jag framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) innebär det av mig förordade förfarandet att förrättningshandläggningen kommer att pågå ända tills de fastighetsregleringsåtgärder som krävs är slutförda. Exploateringsbeslutet kan däremot vinna laga kraft på ett tidigt stadium, t.ex. om ett delbeslut meddelas för att en samfällighetsförening skall kunna bildas.
Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit.
Första stycket motsvarar 35§ anläggningslagen och föreskriver att en fråga, som behandlats i ett exploateringsbeslut som vunnit laga kraft, får tas upp till förnyad prövning om ändrade förhållanden inträtt som väsentligt inverkar på frågan. Därmed avses i princip att det skall vara fråga om nya eller ändrade förhållanden av rent faktisk natur och inte bara om annat bedömande av föreliggande fakta. Omprövning bör dock: vissa fall kunna medges även när föreliggande fakta tidigare bedömts felaktigt. Är de deltagande fastigheternas ägare ense om att beslutet bör ändras och finns det inte hinder av annat slag, bör sålunda omprövning som regel inte vägras. I vissa sådana situationer kan det dock vara nödvändigt att också kommunens samtycke inhämtas.
Skäl till omprövning kan uppkomma av flera anledningar. De planmässiga förutsättningarna kan t. ex. förändras mellan tidpunkten för exploateringsbeslutet och plangenomförandet. Oförutsedda omständigheter i fråga om de grundläggande förutsättningarna för exploateringssamverkan o.d. bör också i vissa fall kunna leda till omprövning, liksom väsentliga förändringar av möjligheterna att avyttra de färdiga tomterna på marknaden. Över huvud taget bör exploateringsföretag som på grund av ändrade förutsättningar visar sig leda till en klar förlust kunna avvecklas.
Det kan också vara ett skäl till omprövning att en fastighetsägare, som tidigare avböjt att medverka i företaget, begär att få delta i samverkan. I sådana fall bör fastigheten i första hand kunna inträda i samfälligheten efter överenskommelse som godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten enligt 328. Träffas inte överenskommelse bör det även i sådana fall i princip krävas att ändrade förhållanden har inträffat som väsentligt inverkar på frågan för att en omprövning skall kunna komma till stånd.
Vid en omprövning tillämpas samma förfarande och villkor som vid den ursprungliga prövningen. Således fordras kommunfullmäktiges yttrande när det gäller sådana förändringar som påverkar samverkansområdets avgränsning eller andra förutsättningar för företaget som kan ha getts av kommunfullmäktige i tillstyrkandet enligt 48. Även opinionsvillkoret skall prövas på nytt. Vid denna prövning skall givetvis de åtgärder som redan vidtagits inom ramen för den pågående exploateringssamverkan beaktas.
Det är emellertid samtidigt väsentligt för exploateringens genomförande att kretsen deltagande fastighetsägare inte ändras genom att någon eller några fastighetsägare utträder. Ett sådant utträde kan annars försätta de kvarvarande fastighetsägarna i en svår situation, särskilt om en fastighetsägare med stor andel i företaget begär utträde. I andra stycket föreskrivs
med hänsyn härtill att utträde ur exploateringssamfälligheten får ske endast om utträdet kan ske utan olägenhet för de andra fastighetsägarna. Det bör således inte godtas som skäl för utträdet att kostnaderna för företaget
blivit högre än vad fastighetsägaren antog. Har en fastighetsägare endast ett lågt andelstal i exploateringen bör dock även en försämrad ekonomi kunna beaktas.
27§
Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällighetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.
I likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen (36 §) lämnar mitt förslag möjlighet till att man på två skilda sätt kan klara av den ekonomiska reglering som föranleds av att exploateringsbeslutet omprövas. Den eko-
nomiska regleringen kan tillgå antingen så att den befintliga samfällighets-
föreningen upplöses och en ny bildas eller så att en avräkning sker direkt mellan delägarna enligt 28—30 §§. I förevarande paragraf regleras möjlighe-
ten för fastighetsbildningsmyndigheten att under den pågående förrättningen eller i samband med en ny förrättning förordna om upplösning av en
befintlig samfällighetsförening.
För att en samfällighetsförening skall få upplösas krävs att den betalat
sina skulder och skiftat sina eventuella tillgångar. Det kan därför ta lång tid
innan föreningen slutligt upplösts. Detta förhållande hindrar dock inte att en ny förening bildas och tillträder förvaltningen av exploateringssamfälligheten.
288 Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploaterings-
samfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 308 beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.
Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.
Paragrafen motsvarar 37 § anläggningslagen. Den innehåller bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet inträder i en bestående exploa-
teringssamfällighet och när en fastighets andelstal höjs.
I dessa fall skall fastighetens ägare enligt första stycket betala ersättning
för den andel i samfällighetens överskott som tillförs honom genom anslut-
ningen. Hur överskottet beräknas anges i 30 §.
När samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening, innebär en
anslutning automatiskt att fastighetsägaren blir skyldig att efter fastighe-
tens andelstal bidra till betalning av föreningens förbindelser. Vid beräkningen av överskott enligt 30§ skall hänsyn därför tas till sådana förbindelser. Här bör framhållas att till en förenings förbindelser hör även den
fordran på föreningen som delägarna har för värdet av tillskjuten mark.
Förvaltas samfälligheten däremot direkt av delägarna, innebär anslutningen inget ansvar för de förbindelser som de tidigare delägarna åtagit sig.
Som överskott skall i detta fall anses värdet av utförda anläggningar. Det
synes lämpligt att ersättningsskyldigheten enligt denna paragraf då helt eller delvis fullgörs på så sätt att den inträdande genom särskild utfästelse
övertar ansvaret för en del av dessa förbindelser (jfr prop. 1973: 160 s. 258). När en redan ansluten fastighets andelstal höjs behövs en ekonomisk reglering av i princip samma slag som vid nyanslutning. Detta regleras i
andra stycket.
298 Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt 308 beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.
Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.
I denna paragraf meddelas bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet utträder ur en bestående samfällighet och när en fastighets an-
delstal minskas. Bestämmelsen motsvarar 38 § anläggningslagen.
På motsvarande sätt som vid inträde skall ägaren till en fastighet som
utträder erhålla ersättning för sin andel i ett eventuellt överskott. Förvaltas
samfälligheten av en samfällighetsförening torde det åligga denna att betala
ersättning till den utträdande för den andet i samfällighetens överskott som
han förlorar genom utträdet. I annat fall får skyldigheten anses åvila
kvarvarande delägare i samfälligheten, var och en cfter sitt andelstal (jfr
prop. 1973:160 s. 259). Föreligger underskott, vilket endast kan förekom-
ma vid föreningsförvaltning, är den utträdande skyldig att betala sin andel :
härav till samfällighetsföreningen. .
De bestämmelser. som gäller vid en fastighets utträde ur en bestående samfällighet, bör tillämpas på motsvarande sätt när en fastighets andelstal
minskar. Stadgande härom finns i andra stycket.
308 Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall
vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller underskott
anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, å ena sidan. och föreningens förbindelser, å den andra.
I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.
Prop. 1981/82; 221 | 97
Paragrafen, som motsvarar 39§ anläggningslagen, anger grunderna för
beräkning av överskott eller underskott i de fall som regleras i 28 och 2988.
Innehållet i paragrafen överensstämmer i sak med utredningens förslag. | Enligt betänkandet skall 39§ anläggningslagen i sin helhet tillämpas vid
förändringar i fråga om delägarkrets och andelstal. Det innebär bl. a. att
värdet av befintliga anläggningar skall uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till kostnaderna för anläggningarnas utförande och till
anläggningarnas ålder och fortsatta användbarhet.
Till skillnad från utredningsförslaget på denna punkt anser jag att det
inte bör lagfästas vilken metod som skall användas vid värderingen av anläggningarna. Eftersom det är värdet av investeringarna som skall bedö-
mas, kan en kostnadsvärdering inte vara annat än ett hjälpmedel i detta
sammanhang. Värdet av en anläggning kan många gånger avvika från
kostnaden för densamma på grund av t. ex. ändrade behov av anläggningen, högre kvalitet på utförandet än erforderligt, slitage, ålder m. m. För att
inte låsa bedömningarna i dessa situationer innehåller mitt förslag inget stadgande på denna punkt. Jag vill därmed betona att det här mer är fråga
om en skälighetsbedömning än en på mätbara faktiska förhållanden grundad matematisk beräkning (jfr prop. 1973: 160 s. 260).
31§ . I fråga om betalning av ersättning enligt 28 eller 298 tillämpas 228.
Paragrafen överensstämmer med motsvarande regler i 408 anläggnings-
lagen. |
32§
En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.
Paragrafen motsvarar 43 8 anläggningslagen.
Fastighetsbildningsmyndigheten får godkänna en överenskommelse en-
dast om det är uppenbart att den inte strider mot denna lag. Därmed avses
sådana regler som inte kan åsidosättas genom överenskommelse mellan de berörda sakägarna, t.ex. de grundläggande kraven för att exploateringssamverkan skall få ske. Överenskommelsen måste också ligga inom ramen för kommunfullmäktiges tillstyrkande. En överenskommelse kan innebära att inträde i samfälligheten medges för en fastighet som är belägen inom samverkansområdet och vars ägare tidigare avböjt att delta. Däremot kan inte en fastighet, som ligger utanför samverkansområdet, inträda genom en
överenskommelse. En överenskommelse som innebär att samfällighetens
7 Riksdagen 1981182. I saml. Nr 221
möjligheter att genomföra exploateringsföretaget allvarligt försvåras bör
inte heller godkännas. Över huvud taget bör en överenskommelse inte
godkännas om det råder minsta tveksamhet om överenskommelsens förenlighet med denna lag (jfr prop. 1973: 160 s. 263).
När en samfällighetsförening förvaltar exploateringssamfälligheten bör en överenskommelse träffas mellan föreningen och ägaren av de i övrigt berörda fastigheterna. Föreligger delägarförvaltning måste samtliga delägare biträda överenskommelsen. Överenskommelsen bör i allmänhet upprättas skriftligen. Den kan emellertid också ingås vid ett förrättningssammanträde och tas upp i protokollet.
Domstolsprövning m.m. 33§
I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbildningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid tilllämpas även på beslut enligt 13 §.
Vid tillämpning av 15 kap. 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännnande enligt 328 denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.
Paragrafen har utformats med 308 anläggningslagen som förebild och har getts den lydelse som lagrådet har föreslagit.
Reglerna om förfarandet vid förrättning för exploateringssamverkan har j allt väsentligt anpassats till motsvarande bestämmelser i fastighetsbildningslagen (jfr 9§). Bestämmelserna om domstolsprövning har därför i första stycket utformats i nära anslutning till 15 kap. fastighetsbildningslagen. De bestämmelser som 1 kapitlet avser fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas på exploateringsbeslutet.
Som jag närmare beskrivit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.6) har en exploateringssamfällighet tillagts förhållandevis långtgående befogenheter att ta i anspråk behövlig mark för exploateringsföretaget även från fastighetsägare som avböjt att delta. Samtidigt gäller åtskilliga regler som tillgodoser sådana fastighetsägares intressen, bl. a. skyldigheten enligt 3§ andra stycket att söka alternativa lösningar för exploateringen, opinionsvillkoret i 5§, skydd av byggnad i 17 §, begränsningarna i rätten att överföra mark enligt 19§ samt samfällighetens skyldighet att inlösa mark enligt 20§. Icke deltagande fastighetsägare kommer därmed att i egenskap av sakägare kunna överklaga en stor del av de beslut som fattas under exploateringsförrättningen.
I andra stycket har tagits upp en bestämmelse som klargör att besvärstiden i ärenden om godkännande enligt 328 skall räknas från dagen för fastighetsbildningsmydighetens beslut. Även byggnadsnämnden får föra talan mot ett sådant beslut.
34§
Bestämmelserna i 16-18 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rät-
tegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt
33§. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighetsreglering enligt 19 eller 20§ gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.
Enligt denna paragraf skall 16-18 kap. fastighetsbildningslagen tilläm-
pas på mål som fullföljs enligt 338. 16 kap. fastighetsbildningslagen be-
handlar förfarandet vid fastighetsdomstol, 17 kap. rättegången i hovrätt och 18 kap. rättegången i högsta domstolen. I denna del överensstämmer
paragrafen med 31 § första stycket anläggningslagen.
Enligt 16 kap. 14§ fastighetsbildningslagen skall i mål om markersättning m.m. sakägare, som avstår mark eller särskild rättighet, få gottgörelse för
sin kostnad oberoende av utgången av målet. Motsvarande princip bör
gälla i fråga om överföring av mark från fastigheter som inte deltar i exploateringssamfälligheten, dvs. när fastighetsreglering sker med stöd av
19 eller 208. Ett stadgande härom har tagits upp i paragrafen.
Övergångshestämmelser
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighetens ägare.
Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en fastighet svarar för
fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.
Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner.
I bestämmelserna om lagens ikraftträdande har jag tagit upp några äldre rättsinstitut som är under avveckling. Sålunda stadgas att den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller fideikommissrätt skall vid tillämpning av lagen anses som fastighetens ägare. Den ständiga besittningsrätten utgörs i huvudsak av s.k. åborätt och rätt till ofri tomt i stad. Vidare har angetts att vad som gäller för en fastighet som svarar för fordran även skall gälla när en fastighet besväras av avkomsträtt eller annan förmån. En motsvarighet till dessa bestämmelser finns i 5§ och 68
första stycket lagen (1973:1151) om införande av anläggningslagen
(1973: 1149) och lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter.
Vidare anges att lagens bestämmelser om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner. En motsvarande bestämmelse finns i bl.a. 6§ andra stycket nyssnämnda lag.
4.2 Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)
6 kap. 1§
För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfällighet bildas, om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt.
Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är
av väsentlig betydelse att ha del i samfälligheten.
Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till
omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.
Denna paragraf gäller ej sådan samfällighetsbildning som avses i 2, 24
eller 4§.
6kap. 2a§
Av mark som ingår i sumverkansområdet för en exploateringssamfäl-
lighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får särskilda
samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsvara dess andelstal i exploateringssamfälligheten enligt II $ andra stycket nämnda lag.
I 6 kap. fastighetsbildningslagen finns särskilda bestämmelser om sam-
fälligheter, som gäller vid sidan av reglerna i 5 kap. samma lag. För att en samfällighet skall bildas genom fastighetsreglering måste behövlig mark särskilt avstås till samfälligheten och delaktigheten i denna bestämmas. En samfällighet får dock enligt huvudregeln i 6 kap. 1§ fastighetsbildningsla-
gen — vid sidan av andra särskilt angivna villkor — endast bildas för
ändamål som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter. En fastighets delaktighet i samfälligheten bestäms efter vad som är ändamålsenligt och skäligt. Undantag från bl. a. dessa krav gäller i fråga om samfälligheter för skogsbruksändamål (6 kap. 2§) och om uppdelning av samfällig-
heter (6 kap. 48).
Som jag framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) anser jag i likhet med hovrätten över Skåne och Blekinge att det bör införas en möjlighet i fastighetsbildningslagen att bilda en marksamfällighet av den
exploateringsbara marken, även om ändamålet med samfällighetsbildning-
en inte är av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Härigenom öppnas
enkla möjligheter att tillföra exploateringssamfälligheten mark. Syftet här-
med kan växla. Genom marksamfälligheten skapas ett gemensamt mark-
ägande. Detta kan vara en nödvändig förutsättning för mera genomgripan-
de åtgärder vid förnyelse av bebyggelse och anläggningar. I andra fall kan marken inom samverkansområdet inte bli tillgänglig för erforderliga åtgärder utan att den överförs i exploateringssamfällighetens hand. Détta gäller främst mark tillhörande fastigheter, vars ägare avböjt att delta, i det fall marken inte kan överföras direkt till rätt fastighet. Jag förestår därför att
särskilda samfälligheter skall få bildas inom samverkansområdet för en exploateringssamfällighet, om det behövs för att genomföra exploateringssamverkan, utan hinder av de villkor som gäller för samfällighetsbildning
enligt 6 kap. 1§ fastighetsbildningslagen. I sådana marksamfälligheter skall ingå de fastigheter som deltar i exploateringssamfälligheten, och för dem skall gälla de andelstal som bestämts i exploateringsbeslutet. Regler härom har tagits upp i en ny paragraf i 6 kap. fastighetsbildningslagen, betecknad 2a§. Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit.
Några ytterligare krav på samfällighetsbildningen bör inte uppställas. Som regel torde en samfällighet som bildas med stöd av dessa bestämmelser bli överflödig i samband med att exploateringssamverkan genomförs beträffande marken. Den kommer då att utplånas genom att marken överförs till någon av de deltagande fastigheterna. Behöver mark bibehållas samfälld för gemensamma ändamål, bör delaktigheten i samfälligheten överföras till lämpliga fastigheter, t.ex. i samband med avstyckning av tomter.
En samfällighet som bildas med stöd av dessa regler bör förvaltas av den samfällighetsförening som förvaltar exploateringssamfälligheten. 1 samband med att marksamfälligheten bildas bör fastighetsbildningsmyndigheten ta upp frågan om att förvaltningen av marksamfälligheten skall handhas av den befintliga samfällighetsföreningen.
Ikraftträdande
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
Ändringarna i fastighetsbildningslagen bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.
4.3 Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)
Rätt att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av fastighet, som avses skola deltaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyresgästorganisation.
Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.
Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.
Om rätt för väghållare att påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20 a§ och 258 tredje stycket väglagen (1971:948).
En samfällighetsförening, som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, får begära förrättning enligt denna lag, om åtgärden syftar till att genomföra sådan samverkan.
I 18 § anläggningslagen anges vilka som har rätt att ta initiativ till en anläggningsförrättning. I ett nytt sista stycke föreskrivs att en samfällighetsförening, som förvaltar en exploateringsamfällighet, får påkalla för-
rättning enligt anläggningslagen, om åtgärden syftar till att genomföra
exploateringssamverkan. Bestämmelsen har tillkommit för att samfällighetsföreningen skall kunna ta initiativ till att bilda sådan gemensamhetsanläggning som krävs för att exploateringen skall kunna fullföljas. Anlägg-
ningsåtgärden syftar till att genomföra exploateringssamverkan och får således vid anläggningsförrättningen bedömas mot bakgrund av vad som framgår av detaljplanen eller vad som angetts i exploateringsbeslutet och
exploateringsavtalet.
Samfällighetsföreningens initiativrätt torde främst få betydelse om en
gemensamhetsanläggning behöver inrättas och bestå även efter det att exploateringsförrättningen avslutats. Att fastighetsbildningsmyndigheten vid en exploateringsförrättning kan ta initiativ till sådana förrättningar
enligt bl.a. anläggningslagen som har betydelse för samexploateringen
framgår av 9 § förslaget till lag om exploateringssamverkan.
Förvaltas samfälligheten direkt av delägarna, har dessa initiativrätt en-
ligt de nuvarande reglerna i första stycket.
Ikraftträdande
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
Ändringarna i anläggningslagen bör träda i kraft samtidigt med lagen om
exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.
4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
[a 15
Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses 1. samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988),
2. annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalsatta fastighe-
terna i en socken,
3. servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt,
4. samfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149), S. samfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.
Med delägarfastighet förstås i lagen fastighet som har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighet.
Förvaltningen av exploateringssamfälligheter skall enligt vad jag tidigare (avsnitt 2.1.3) har förordat ske enligt lagen om förvaltning av samfällig-
heter.
4§
Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning)
eller av särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning). I fråga
om mark som är belägen inom ett samverkansområde gäller även vad
därom föreskrivs i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.
Fastigheter, till vilka hör andel i samfälld mark inom ett samverkansområde, skall kunna ingå i en exploateringssamfällighet. Detta framgår av 6 § förslaget till lag om exploateringssamverkan och av vad jag har anfört i specialmotiveringen till den paragrafen. Det är således varje delägande fastighet som ansluts var för sig på begäran av respektive fastighetsägare. Detta står inte i överensstämmelse med bestämmelserna i lagen om förvalt-
ning av samfälligheter där det finns särskilda bestämmelser om hur beslut
skall fattas som berör t. ex. en marksamfällighet. På grund härav föreslår
jag beträffande förevarande paragraf ett tillägg där det anges att det i lagen
om exploateringssamverkan också finns bestämmelser som rör förvaltningen av marksamfälligheter. 1 övriga förvaltningsfrågor skall emellertid lagen om förvaltning av samfälligheter gälla.
5§ Avstyckas samfällighet som avses i I $ första stycket I eller 2 eller viss
ägovidd av sådan samfällighet utan att ha övergått till annan ägare och
förvaltas samfälligheten av samfällighetsförening, övergår äganderätten till
den sålunda bildade fastigheten genom avstyckningen till föreningen. Detta gäller dock ej samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssam-
fällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.
Denna ändring är, som närmare motiverats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7). föranledd av skattetekniska skäl. Avstyckade fastigheter
kommer till följd av ändringen att ägas gemensamt av de fastighetsägare som har del i samfälligheten.
188 Samfällighetsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vilken den bildats. | |
Samfällighetsförening får ej driva verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten skall tillgodose.
Samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssumfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får ej äga mark.
Bestämmelsen att en exploateringssamfällighet inte får äga mark har jag
motiverat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7).
208 : Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.
Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare.
Dock skall i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen
(1970: 988), anläggningslagen (1973: 1149) eller lagen (1982 :000) om exploateringssamverkan fastighetsbildningsmyndigheten eller, om särskild förrättningsman förordnats enligt 4 § anläggningslagen, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förrätt-
ningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.
Genom ändringar i denna paragraf ges möjlighet att bilda samfällighets-
förening för att förvalta en exploateringssamfällighet. Det blir därigenom också möjligt att ta upp frågan om bildande av en samfällighetsförening för
att förvalta en marksamfällighet som inrättas vid en exploateringsförrätt-
ning.
21§ :
1 fråga om sammanträde för bildande av samfällighetsförening äger 7§ andra stycket, 8—-11 §§, 12§ första stycket första punkten och 148 motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan äger dock i fråga om delgiv-
ning av kallelse till sammanträdet vad som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.
När sammanträde för bildande av en samfällighetsförening hålls i samband med en förrättning enligt lagen om exploateringssamverkan bör reglerna om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen gälla även för kallelse till sammanträde för föreningsbildning.
238 I fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger 15§ motsvarande tillämpning.
Har fastighetsbildnings-, anläggnings- eller exploateringsbeslut medde-
lats, får sammanträde för bildande av samfällighetsförening hållas innan
beslutet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under förutsättning att fastighetsbildnings-. anläggnings- eller exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut, att förordnande meddelas enligt 27 a§ anläggningslagen (1973:1149).
Genom denna ändring ges en möjlighet att få till stånd en samfällighets-'
förening på ett tidigt stadium i förrättningen.
61§ Samfällighetsförening skall upplösas, när den eller de samfälligheter som
förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Bestämmelser
om rätt för fastighetsbildningsmyndigheten att förordna om upplösning av
samfällighetsförening finns i anläggningslagen (1973:1149) och lagen
(1982:000) om exploateringssamverkan.
Enligt 138 förslaget till lag om exploateringssamverkan skall i exploate-
ringsbeslutet anges bl.a. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. När denna tidpunkt eller den senare tidpunkt som kan ha blivit beslutad efter förlängning inträffar, upphör exploateringsbeslutet automa-
tiskt enligt förslaget till 25§. Av den lydelse som 618 anläggningslagen nu
föreslås få framgår att samfällighetsföreningen senast vid denna tidpunkt
skall upplösas. Om exploateringssamverkan skulle vara slutförd dessförinnan, bör samfällighetsföreningen kunna upplösas efter medgivande från
delägarna och länsstyrelsen. Enligt min mening bör man med dessa möjlig-
heter kunna avstå från att införa särregler om upplösning av en samfällig-
hetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet. Däremot bör en
erinran införas i denna paragraf om fastighetsbildningsmyndighetens möjligheter att förordna om upplösning av en samfällighetsförening om det enligt 27§ förslaget till lag om exploateringssamverkan beslutas om ändring i kretsen av deltagande fastigheter i samfälligheten.
I detta sammanhang vill jag med anledning av ett remissyttrande kommentera en fråga om länsstyrelsens uppgifter i samband med upplösning av
en samfällighetsförening. Enligt utredningens förslag skall länsstyrelsen innan den medger att en samfällighetsförening upplöses, kontrollera att
den fullgjort sina skyldigheter, bl.a. enligt exploateringsavtalet. Detta har kritiserats av statens planverk såsom utgörande onödig byråkrati. Enligt
min mening framstår det emellertid som nödvändigt att länsstyrelsen, vid
sitt medgivande till att föreningen får upplösas, kontrollerar att föreningen
fullgjort sina åligganden gentemot tredje man och fördelat sina tillgångar bland delägarna. Denna kontroll sker således inte enbart av hänsyn till
kommunerna utan utgör en garanti för tredje man att ett avtal med en samfällighetsförening kommer att genomföras. Exploateringsavtalet utgör onekligen ett mycket viktigt avtal i detta sammanhang som länsstyrelsen
regelmässigt har anledning att bevaka. Detta bör emellertid kunna ske på
ett förhållandevis enkelt sätt. I övrigt skiljer sig inte länsstyrelsens uppgifter i detta sammanhang från vad som bör iakttas vid upplösning av
annan förening som är registrerad hos länsstyrelsen,
Ikraftträdande
Denna lag träder i kraft den I juli 1983.
Ändringarna i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.
4.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning
1§ Har vid förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970: 988) eller lagen
(1982:000) om exploateringssamverkan bestämts att ägare av fastighet
skall utge ersättning till annan sakägare och har fordran på ersättning icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätning eller konkursansökan, skall med fordringen följa förmånsrätt enligt 68 1 förmånsrättslagen (1970: 979).
Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligt 5 kap. 31§ tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.
Tillägget i denna paragraf innebär att de ersättningar som en exploateringssamfällighet skall betala som följd av markregleringar vid en exploateringsförrättning utgör en ersättning motsvarande fastighetsbildningslikvid. För denna gäller den särskilda förmånsrätt som anges i paragrafen. Eftersom utdebiteringen från fastigheterna i exploateringssamfälligheten sker enligt de andelstal som gäller enligt exploateringsbeslutet, är det möjligt att beräkna storleken av det belopp som med förmånsrätt kan åvila en fastighet.
Ikraftträdande
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
Ändringen i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.
4,6 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
Med samfällighetsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligt 681 eller 7§2 förmånsrättslagen (1970:979). om beloppet icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.
Om föreningen förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som följer av beslut enligt 13 § nämnda lag.
1 enlighet med vad jag angett i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.3) och i anslutning till 12 och 13 §§ förslaget till tag om exploateringssamverkan skall en samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet inte få åtnjuta förmånsrätt för större belopp än som har angetts i exploateringsbeslutet. En bestämmelse härom tas upp i ett nytt andra stycke till förevarande lag. Har inget belopp angetts i exploateringsbeslutet kan samfällighetsföreningen inte heller åtnjuta någon förmånsrätt.
Den föreslagna lydelsen i andra stycket överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit.
Förmånsrätten gäller för samfällighetsföreningens fordringar hos delägarna. Det kan vara fråga om kostnader för att utföra gemensamma anläggningar, administrationskostnader m. m. De ersättningar som samfällighetsföreningen skall betala vid en exploateringsförrättning motsvaras av en fastighetsbildningslikvid, för vilken särskild förmånsrätt gäller enligt lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning (se avsnitt 4.5).
Vid delägarförvaltning föreligger ingen förmånsrätt enligt denna lag.
Ikraftträdande
Denna lag träder i kraft den I juli 1983.
Ändringarna i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploa-
teringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.
4.7 Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen (1947: 385)
25§
Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen
byggnadskvarter,
gator, torg, parker och andra allmänna platser samt
specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden,
skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden.
idrottsområden, begravningsplatser och vattenområden.
Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.
Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga.
Om en stadsplan skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan,
skall planen innehålla uppgift även om detta.
I ett nytt sista stycke till 25 § byggnadslagen anges att en stadsplan skall
innehålla uppgift om att planen skall genomföras genom exploateringssamverkan. Genom detta tillägg i byggnadslagen kommer frågan om marköver-
föring att bedömas i planärendet och i övrigt handläggas i den ordning som gäller för fastställande av planer. Uppgiftskravet i 258 gäller dock endast om mark skall tas i anspråk från en icke deltagande fastighet. Om t. ex. en
stadsplan saknar uppgift om att den skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen om exploateringssamverkan, hindrar detta inte fastighetsbild-
ningsmyndigheten att besluta om sådan samverkan. I ett sådant fall får emellertid inte någon mark tvångsvis tas i anspråk från fastigheter som står
utanför samverkan.
488 Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast
på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare kommunen skyldig att lösa marken. När ett år förflutit från tomtindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till markens värde.
Frågan huruvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomtindelnings genomförande.
I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller särskilda bestämmel- Ser,
Tillägget till 48 § byggnadslagen innebär att kommunens inlösenskyl-
dighet inom område med stadsplan elter tomtindelning inte skall gälla inom
ett samverkansområde. 1 stället skall markinlösenfrågan regleras vid förrättningen för exploateringssamverkan. I denna del får jag hänvisa till vad jag har anfört i anslutning till 20 § förslaget till lag om exploateringssamverkan.
708 Lägges stadsplan över område i en ägares hand. må regeringen på
ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, att mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kommunen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av
planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den
mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett
ändamål.
Första stycket gäller också när stadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfälligheten.
När fråga väckts om tillämpning av vad i första eller andra stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken: och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens avstående till kommunen.
Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna att mark som avståtts enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt det kan ske utan
förfång för ägaren.
Det nya andra stycket i denna paragraf innebär, att regeringen på ansökan av kommunen skall kunna förordna att mark, som för områdets ändamålsenliga användning behövs till gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad, skall utan ersättning överlåtas till kommunen av exploateringssamfälligheten, i den mån det med hänsyn till den nytta samfälligheten kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Bestämmelsen medför att man vid bedömningen av en plans nytta för de berörda fastigheterna kan se till den totala nyttan för alla
fastigheter som ingår i samverkansområdet.
För att marken utan ersättning skall kunna överlämnas till kommunen
fordras att en fastighetsreglering sker inom ramen för exploateringsförrätt-
ningen. En sådan fastighetsreglering kan innebära att marken överförs till
en kommunägd fastighet. Frångår marken fastigheter som inte ingår i
exploateringssamfälligheten, skall samfälligheten enligt reglerna i förslaget till lag om exploateringssamverkan erlägga ersättning för marken i sam-
band med avståendet.
De flesta gatumarksregleringar sker redan i dag genom fastighetsregle-
ring. Förfarandemässigt skiljer sig fastighetsreglering från inlösen därigenom att fastighetsbildningsmyndigheten vid fastighetsreglering är skyldig att utreda förutsättningarna för den sökta åtgärden och — om överenskommelse inte träffas — genomföra en officialvärdering. Fastighetsägare har därmed inte samma möjligheter att få ersättning för utredning som han
själv genomför vid förrättningen som vid inlösen enligt byggnadslagen.
Först om han anför besvär över fastighetsbildningsmyndighetens värdering, kan han få ersättning för sådan utredningskostnad. Reglerna för fördelning av förrättningskostnader innebär emellertid enligt förslaget till lag om exploateringssamverkan (I5 §) att det är de deltagande fastighets-
ägarna som svarar för förrättningskostnaderna. Dessa drabbar således inte
fastighetsägare som står utanför samverkan.
Som anges i 738 kan regeringen i samband med förordnande enligt 70 8 föreskriva att en markägare skall vara skyldig att bekosta anläggning av gator samt anordning för vattenförsörjning och avlopp inom området. Motsvarande skyldighet kan genom det nu föreslagna tillägget i 708 åläg-
gas även en exploateringssamfällighet. Bestämmelsen torde främst få bety-
delse som en grund för reglering av dessa frågor i ett exploateringsavtal mellan kommunen och exploateringssamfälligheten.
Det föreslagna andra stycket medför — som lagrådet har föreslagit — att paragrafens tredje stycke får kompletteras med en hänvisning också till det
nya andra stycket.
107 § Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas uppkomma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till att stadsplan upprät-
tas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen.
Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark samt vägar
och andra allmänna platser. I den mån så erfordras skola jämväl höjdlägen
angivas.
Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt, skola sådana bestämmelser intagas i planen.
Om en byggnadsplan skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen
(1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i
anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan,
skall planen innehålla uppgifter även om detta.
Beträffande ändringen i 107§ får jag hänvisa till vad jag har anfört i
anslutning till 25 § byggnadslagen.
Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller,
om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, att ägaren skall, ändå att 112 § ej är tillämplig, utan
ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga an-
vändning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och
övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser
skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.
Första stycket gäller också när byggnadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla
exploateringssamfälligheten.
Väckes hos kommunens fullmäktige fråga att göra framställning om
förordnande som i första eller andra stycket sägs, skall byggnadsnämnden
göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det sådan
anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens upplåtande. Uppkommer fråga om förordnande enligt första eller andra stycket hos
länsstyrelsen, har denna att fullgöra den nu stadgade anmälningsskyldigheten.
Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första
stycket, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.
Enligt denna paragraf kan länsstyrelsen på ansökan av kommunen för-
ordna att mark, som för ett områdes ändamålsenliga bebyggande behövs till väg eller annan allmän plats, i vissa fall utan ersättning skall upplåtas av exploateringssamfälligheten för avsett ändamål. Bestämmelsen är tillämplig vid fastställelse av byggnadsplaner. I likhet med vad som gäller om
motsvarande möjlighet enligt 703 i fråga om stadsplaner utgör bestämmelsen främst en grund för att upprätta exploateringsavtal.
Av samma skäl som jag har angett vid 70 § föreslår jag ett nytt andra
stycke i paragrafen samt — i enlighet med lagrådets förslag — kompletterande hänvisningar i tredje stycket.
Föreligger byggnadsplan är kommunen inte skyldig att genomföra planen i fråga om mark för allmän plats. För planens genomförande svarar i stället fastighetsägarna genom en vägförening eller anläggningssamfällighet. Bestämmelserna i 135 byggnadslagen innebär därför inte att det sker någon äganderättsövergång, utan i stället att vägföreningen eller an-
läggningssamfälligheten kan ta marken i anspråk för avsett ändamål utan
ersättning.
Den praktiska innebörden av förordnandet torde normalt bli att upplåtel-
sen säkerställs enligt den lag som tillämpas för markens ianspråktagande,
t. ex. anläggningslagen. Förordnandet får därvid sin största betydelse när
ersättning för utrymme enligt anläggningslagen skall bestämmas. Om det finns ett förordnande enligt nu förevarande paragraf om att exploateringssamfälligheten utan ersättning skall upplåta marken eller om det finns ett exploateringsavtal av motsvarande innebörd, torde det vid förrättningen vara klart att det är exploateringssamfälligheten som skall svara för even-
tuell ersättning för upplåtelsen.
116 §
Har i byggnadsplan bestämts att mark skall användas till väg eller annan allmän plats utan att skyldighet att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 §, och kan markens ägare till följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad till ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtits innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet att svara för ersättningen åligger i fråga om mark. som är avsedd till allmän väg, väghållaren samt beträffande annan mark vägförening, inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsstyrelsen föranstalta om en sådan förenings bildande.
Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst årligt belopp, med rätt för såväl den ersättningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från det ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnadsplanens fastställande förvärvat sakägarens rätt till marken.
Frågan huruvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid tiden för byggnadsplanens fastställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomförande.
I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller särskilda bestämmelser.
I enlighet med vad som har anförts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4) och i likhet med vad jag har föreslagit beträffande 48§ har i denna paragraf införts ett nytt fjärde stycke av innebörd att frågor om ersättning för planskada enligt l16 § första — tredje styckena skall vid exploateringssamverkan i stället behandlas enligt bestämmelserna i lagen om exploateringssamverkan. Därigenom skapas en överensstämmelse mellan stadsoch byggnadsplan i fråga om behandlingen av planskada.
Övergångsbestämmelser
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
Ändringarna i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.
5 Hemställan
Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår riksdagen att
dels antaga de av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna ändringar,
dels godkänna vad jag har förordat om undantag från markvillkoret i fråga om bostadslån.
6 Beslut
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar
att genom proposition förslå riksdagen att antaga de förslag som föredraganden har lagt fram.
Bilaga I
Nuvarande ordning samt sammanfattning väd avser exploateringssamverkan av betänkandet (SOU 1979:65,66) Ny plan- och bygglag
1¶Nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner
Enligt gällande byggnadslagstiftning är det samhället som har ansvaret för att genom planläggning bestämma om bl.a. tätbebyggelse skall få komma till stånd. Det kommer till uttryck i 5§ andra stycket byggnadsla-
gen. För att mark skall få användas till tätbebyggelse förutsätts enligt
bestämmelserna i detta stycke att marken vid planläggning prövats från allmän synpunkt lämpad för ändamålet.
Ansvaret för att genomföra detaljplaner, dvs. stads- eller byggnadsplaner, är däremot delat mellan i första hand kommunen och fastighetsägarna. |
Kommunens ansvar för att genomföra en stadsplan är i princip begränsat till gator och andra allmänna platser. För detta genomförande finns i byggnadslagstiftningen flera regler om rätt och skyldighet för kommunen att lösa mark som enligt planen är avsedd för gator eller andra allmänna platser och om skyldighet att anlägga och underhålla gator m. m.
Kommunen har emellertid också rätt att lösa kvartersmark inom områden med stadsplan. Om tomtindelning har skett och fastighetsägarna inte genomför den inom viss tid efter fastställandet, kan nämligen kommunen lösa tomtdelar för att genomföra tomtindelningen. I övrigt ankommer det på fastighetsägarna att genomföra stadsplaner.
Inom områden med byggnadsplan svarar fastighetsägarna för genomförandet beträffande såväl kvartersmark som vägar och annan mark för allmän plats. För att utföra och underhålla anordningar som är gemensamma för flera fastigheter kan en vägförening enligt 3 kap. lagen (1939:608) om enskilda vägar bildas eller gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen (1973:1149) inrättas.
Byggnadslagstiftningen saknar i övrigt i stor utsträckning medel för
samhället att få till stånd ett aktivt genomförande av de åtgärder som förutsätts när marken är i enskild ägo. Eftersom kommunen i sådana
situationer är beroende av markägarnas vilja och förmåga att genomföra
planer, kan dessa i hög grad inverka på både tidpunkten för och omfatt-
ningen av genomförandet.
Riksdagen fastställde år 1967 riktlinjer för samhällets markpolitik (prop. 1967:90 resp. 100, L3U 1967:54 resp. SU 1967:100). I sammanhanget uttalades bl.a. att en aktiv kommunal markpolitik är nödvändig för att
samhället skall få tillfredsställande kontroll över den komplicerade process 8 Riksdagen 19811/82. I saml. Nr 221
som samhällsbyggandet utgör. Kommunerna har med hjälp av statligt kreditstöd i form av markförvärvslån och tomträttstån sedan dess förvär-
vat stora markområden för bebyggelse. De uttalanden som gjordes i anslutning till de nämnda propositionerna har senare preciserats i olika sammanhang.
Exploateringsavtal
En annan lösning för en kommun att skaffa sig nödvändig kontroll över plangenomförandet är att ingå s.k. exploateringsavtal med markägaren.
Exploateringsavtal har fått en stor betydelse i genomförandeprocessen.
När en stadsplan eller en byggnadsplan antas ställer kommunen ofta som krav att ett exploateringsavtal skall upprättas. Avtalets giltighet görs där-
vid beroende av att planen fastställs i huvudsaklig överensstämmelse med det förslag som ligger till grund för avtalet.
Exploateringsavtal används för att komplettera bestämmelserna i den
formella planen och bestämmelser i sådana författningar som berör genom-
förandet. Avtalet utformas ibland som ett styrinstrument för genomföran-
det (från detaljplanens antagande i kommunen till den planerade bebyggel-
sens färdigställande). Det kan också begränsas till att reglera vissa åtgär-
der, som behövs för att åstadkomma färdig tomtmark.
Några regler om exploateringsavtal finns inte i nu gällande lagstiftning. 1 två avseenden ger dock byggnadslagen grund för upprättande av exploateringsavtal. Inom områden med stadsplan kan med stöd av 70 och 73 §§
byggnadslagen förordnas att exploatören skall avstå mark, som behövs för
gator eller andra allmänna platser eller allmänna byggnader samt att han skall bekosta anläggande av gator och anordningar för vatten och avlopp.
Beträffande byggnadsplanelagd mark kan en exploatör med stöd av 113 § byggnadslagen förpliktas att utan ersättning upplåta obebyggd mark, som behövs för en väg eller någon annan allmän plats. Vidare kan det förordnas om nybyggnadsförbud intill dess att vägar, vattenförsörjning och avlopp
för området har anordnats i erforderlig mån (1108 andra stycket byggnads-
lagen).
Bestämmelser som motsvarar reglerna i 73§ byggnadslagen om gator, vatten och avlopp saknas vid exploatering inom en byggnadsplan. Det är emellertid trots detta ganska vanligt att en exploatör i ett exploateringsavtal åtar sig att inom en byggnadsplan anlägga vägar och anordningar för vatten och avlopp.
Den gängse formen för ett exploateringsavtal är således att avtalet
träffas mellan kommunen och en markexploatör. Exploatören är redan när
avtalet träffas ägare till marken och behåller sådana delar av området som
utgör kvartersmark för enskilt bebyggande, medan mark för gator, allmänna platser m.m. avstås till kommunen eller till en blivande anläggningssamfällighet när marken har ställts i ordning för det avsedda ändamålet.
På senare tid har en annan (sekundär) typ av exploateringsavtal blivit allt vanligare. Kommunen är i dessa fall ägare till markområdet och infordrar
anbud på områdets bebyggande. Den exploatör som efter bedömning av
inkomna förslag anses böra komma i fråga för uppdraget, får genom avtalet överta den kommunägda marken, genomföra exploateringen och därefter överlämna till kommunen de anläggningar, gator, vägar, ledningar m. m. som skall betjäna området. Denna typ av avtal benämns ibland ”markupplåtelseavtal””. Markupplåtelsen sker många gånger efter upphandling genom anbudskonkurrens i kommunens regi. Upplåtelsen kan även ske till en viss producent utan föregående upphandling. varefter byggnadsarbetena upphandlas i konkurrens. Avtalen innehåller ofta bestämmelser med syfte att reglera förhållandet mellan exploatör och kommande köpare.
Fastighetsrättsliga genomförandemedel
Tekniken med exploateringsavtal förutsätter i praktiken att marken är i en eller ett fåtal exploatörers hand. Är äganderätten mer splittrad ger
lagstiftningen f. n. endast i vissa avseenden eller i vissa fall möjligheter att
underlätta ett samordnat plangenomförande. Med stöd av fastighetsbild-
ningslagen kan sålunda fastighetsindelningen bringas i överensstämmelse med planen. Fastighetsbildningslagen är uppbyggd så att sådana åtgärder skall kunna genomföras oberoende av om de berörda fastighetsägarna kommer överens eller inte. Vissa regler hindrar dock alltför omfattande förändringar. I endast två fall kan fastighetsreglering innefatta fullständig
inlösen av fastighet. Inlösen kan således ske dels för att genomföra en
fastställd tomtindelning, dels för att genom fastighetsreglering åstadkom-
ma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet när området omfattar mark
till ett flertal fastigheter med skilda ägare.
Genom anläggningslagen kan anläggningar, som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter, inrättas som gemensamhetsanläggningar. Liksom fastighetsbildningslagen är anläggningslagen uppbyggd på det sättet, att sådana gemensamma anläggningar som är nödvändiga för-att genomföra en plan kan inrättas i princip oberoende av om de berörda fastighetsägarna kommer överens eller inte.
Såväl byggnadsnämnden som en fastighetsägare kan ta initiativ till åtgärder enligt fastighetsbildningslagen eller anläggningslagen för att genomföra en plan.
Sammanfattningsvis kan således sägas att det för att genomföra en plan i princip krävs aktiva insatser av markägarna inom planområdet. Gällande
ordning erbjuder endast begränsade möjligheter att få till stånd samordna-
de aktiva insatser inom planområdet där äganderätten är uppdelad på flera
olika händer. Det kan därför vara svårt att inom sådana områden få till
stånd exploateringsavtal och fastighetsbildningslagstiftningen ger inte till-
räckligt stöd för en samordning. I sådana fall fordras således i praktiken att
kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet genom förvärv av marken
eller åstadkommande av exploateringsavtal.
Fördelning av ökat markvärde till följd av plan
En annan olägenhet som uppkommer vid tätortsutbyggnad gäller fördel-
ningen mellan fastighetsägarna av markens värdehöjning. När en detalj-
plan fastställs medför det nämligen normalt en värdehöjning inom det planlagda området. Värdehöjningen motsvarar bl. a. värdet av den genom planen tillkommande rätten till bebyggelse. Är fastighetsindelningen splittrad inom området, ligger det i sakens natur alt detta värde ofta blir ojämnt fördelat mellan fastighetsägarna, eftersom värdehöjningens storlek i hög grad beror på storleken eller arten av den rätt till bebyggelse som de olika fastigheterna tilldelas enligt planen. Fastigheter som inte får sådan rätt. t.ex. genom att de läggs ut som allmän plats, får inte alls någon värdehöjning.
Skall fastigheter eller fastighetsdelar inlösas enligt byggnadslagen eller
förvärvas enligt expropriationslagen åstadkoms inte heller någon fördelning av en detaljplans värdeutfall på de berörda fastighetsägarna.
Vid fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen finns däremot ett system för viss värdeutjämning. Fastighetsbildningslagens system medför dock vissa svårigheter att åstadkomma en utjämning av en detaljplans värdeutfall. Svårigheterna bottnar i att fastighetsbildningslagens tilldelningsregler i princip förutsätter att en fastighets användningssätt inte förändras, medan en detaljplan oftast leder till en förändrad användning av de
berörda fastigheterna. Vid den värdering, s.k. likvidvärdering, som sker i
samband med marköverföringar för att bestämma fastigheternas ersättning efter det att en ny eller ändrad plan fastställts, tvingas man beakta den fördelning av rätten till bebyggelse som planen inneburit. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall och en fastighet som inte fått någon rätt till bebyggelse får inte del av värdeutfallet.
Vid en planläggning skall enligt 4 § byggnadslagen såväl allmänna som enskilda intressen tillbörligen beaktas. Att det således saknas medel för värdeutjämning mellan fastigheter som berörs av en detaljplan utgör en betydande olägenhet i planläggningsarbetet. Från allmän synpunkt ange-
lägna planlösningar. som skulle innebära ett ojämnt värdeutfall, kommer
ofta inte till stånd. Ibland är det med hänsyn härtill mycket svårt att över
huvud taget få till stånd en planläggning av någorlunda rimlig kvalitet av
områden med flera ägare. Å andra sidan händer det inte sällan att planlösningar ger värdeutfall som från fastighetsägarnas synpunkt framstår som helt slumpartat.
2¶Tidigare behandling av frågan om exploateringssamverkan
Såväl frågan om en samordning vid plangenomförande av enskilda intressen som frågan om värdeutjämning inom ett planområde har varit
föremål för debatt under lång tid.
Under mitten av 1960-talet aktualiserades dessa frågor med avseende på frågan om samverkan mellan fastigheter för utvinning av sten och grus. I samband med behandlingen av naturvårdsutredningens förslag till naturvårdslag begärde riksdagen en utredning om möjligheterna att införa en
lagstiftning om grussamfälligheter (L3U 1964:41 s. 93, rskr 1964:371). Frå-
gan har därefter tagits upp i flera motioner under slutet av 1960- och början av 1970-talet. Ett förslag till lagstiftning om täktsamverkan lämnades av
grustäktskommittén i betänkandet (SOU 1972:46) Landskapsvård genom
täktsamverkan. Förslaget ledde inte till någon lagstiftning. Frågan togs
senare upp av naturvårdskommittén som i betänkandet (SOU 1979:14)
Naturvård och täktverksamhet lade fram ett förslag till lagstiftning om täktsamverkan. Förslaget bereds f.n. inom regeringskansliet.
Frågan om värdeutjämning mellan fastigheter vid detaljplanläggning behandlades av expropriationsutredningen (SOU 1969:50 och 51) som föreslog särskilda regler om värdeutjämningsexpropriation. En allmän uppfattning den gången bland remissinstanserna var att syftet med expropriations-
utredningens förslag var gott men att utredningens förslag var behäftat med sådana brister att det inte borde genomföras. Föredragande statsrådet ansåg att en grundläggande svaghet i utredningens förslag var att utjämningen avsågs åstadkommas genom att kommunen löste in mark, fastän
det var fråga om mark som kommunen inte önskade förvärva. Statsrådet
uttalade vidare att mycket i och för sig talade för behovet av ett värdeutjämningsinstitut i samband med planläggning men att det fanns anledning att överväga om inte frågan borde lösas efter andra vägar än dem utredningen följt. Frågan överlämnades till bygglagutredningen för fortsatt utredning.
I principbetänkandet (SOU 1974:21) Markanvändning och byggande uttalade sig bygglagutredningen för en lagreglering av någon typ av exploateringssamfälligheter. Utredningens förslag innebar bl.a. att det i alla kommuner skulle finnas en kommunplan som omfattade kommunens hela område. I kommunplanen kunde, framhöll utredningen, göras den bedömningen att ett område borde tas i anspråk för en viss exploatering utan att kommunerna alltid var intresserade av att expropriera marken och svara för utbyggnaden. Samtidigt kunde förhållandena vara sådana att marken var splittrad på flera ägare, vilket försvårade möjligheterna att träffa ex-
ploateringsavtal. Bl.a. i ett sådant läge borde enligt utredningen i en kommunplan kunna föreskrivas att områdets fortsatta planläggning skulle vara beroende av att de skilda ägarintressena samlades på en hand eller att en exploateringssamfällighet bildades.
Infördes regler om exploateringssamfälligheter syntes enligt bygglagutredningen behovet av att vid sidan av dessa ha särskilda regler om värdeut-
jämning falla bort.
Remissvaren över bygglagutredningens betänkande har publicerats i en
sammanställning (SOU 1975:17). Utredningens principförslag om exploa-
teringssamverkan fick i stort sett ett gynnsamt mottagande (se s. 68-71).
3¶Utredningsförslaget
PBL-utredningen har i betänkandet (SOU 1979: 65 och 66) Ny plan- och
bygglag föreslagit regler om exploateringssamverkan. Syftet med förslaget är i första hand att tillhandahålla effektiva genomförandemedel, vilket i sin tur bör underlätta planeringen. Vidare avser förslaget rent allmänt att ta till vara det intresse och den vilja till ansvar som finns bland fastighetsägare
och andra inom befintliga bebyggelsemiljöer att förnya och förbättra mil-
jön. Detta är enligt utredningen många gånger en avgörande förutsättning
för att förändringar över huvud taget skall kunna åstadkommas i sådana områden.
Bestämmelserna om exploateringssamverkan bör enligt utredningen inte
begränsas till endast vissa angivna bebyggelsesituationer. Sådan samver-
kan bör kunna användas också för att t.ex. underlätta förnyelse med förtätning av bebyggelsen i befintliga bebyggelsemiljöer, för sanering, för
nyexploatering både för helårsbebyggelse i och utanför tätorter och för
fritidsbebyggelse av olika koncentrationer. Exploateringssamverkan bör vidare kunna syfta till att fördela den bebyggbara marken på de deltagande
fastigheterna eller till att gemensamt försälja mark för bebyggelse.
Den lösning för den lagtekniska regleringen av exploateringssamverkan som utredningen har valt innebär dels att en grundläggande regel om exploateringssamverkan tas in i förslaget till den nya plan- och bygglagen,
dels att anläggningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter utnyttjas för att reglera den samfällighet som skall ombesörja de olika ge-
mensamma göromålen och dels att fastighetsbildningslagen utnyttjas för att reglera de marköverföringar som behövs mellan fastigheterna inom samverkansområdet. Utredningen har således föreslagit kompletterande regler i anläggningslagen, lagen om förvaltning av samfälligheter och fastighetsbildningslagen.
Förfarandet enligt PBL-förslaget förutsätter att kommunen genom ett markförordnande tar ställning till om exploateringssamverkan skall få ske och vilka fastigheter som skall ha rätt att delta i företaget. Avgränsningen
av området skall ske från planmässiga principer. Markförordnande är ett helt nytt institut som har vissa likheter med dagens generalplan. Byggnadsnämnden eller fastighetsägare kan ta initiativ till en exploate-
ringsförrättning, som enligt förslaget skall handläggas av fastighetsbild-
ningsmyndigheten. Fastighet inom det område som kommunen avgränsat i
markförordnandet har rätt men inte skyldighet att delta i samfälligheten.
Vidare föreslås i betänkandet att båtnads- och opinionsvillkor skall prövas
innan fastighetsbildningsmyndigheten kan meddela ett exploateringsbeslut. Båtnadsvillkoret innebär ett krav på att fördelarna av exploateringen skall överstiga de kostnader som exploateringen medför. Opinionsvillkoret
innebär att exploateringssamverkan inte får komma till stånd om ägaren till
de fastigheter som skall delta i samverkan och hyresgästerna i sådana
Prop. 1981/82: 221 | 119
fastigheter mera allmänt motsätter sig detta och har beaktansvärda skäl för
det. Vid prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av åtgärden. Om behovet av exploateringssamverkan är synnerligen ange-
läget gäller inte opinionsvillkoret.
PBL-förslaget förutsätter vidare att en samfällighetsförening genomför företaget och fördelar avkastningen enligt de andelstal som gäller i samfälligheten. Avkastningen kan fördelas antingen genom en ändring av fastig-
hetsindelningen så att fastigheterna får bebyggbar mark i enlighet med sina
andelstal eller genom att samfälligheten genomför hela exploateringen och därefter fördelar avkastningen i pengar. En tredje möjlighet är att ingen
ändring sker i fastighetsindelningen utan att planens värdeutfall på de olika
fastigheterna utjämnas med pengar genom särskilda exploateringsavgifter.
Genom de ändringar utredningen har föreslagit i fastighetsbildningslagen skall det bli möjligt att ta i anspråk mark som behövs för exploateringen
från både fastigheter som deltar i samfälligheten och sådana vars ägare avböjt att delta. Om det är nödvändigt, kan marken inlösas sedan fastighetsplan enligt bestämmelserna i plan- och bygglagen har upprättats. Ge-
nom fastighetsreglering kan också bebyggbar mark fördelas bland de del-
ägande fastigheterna i förhållande till andelstalen. För värdering av den
mark som blir föremål för fastighetsreglering har föreslagits en särskild regel som innebär, att ersättningen skall bestämmas med hänsyn till mark-
nadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som
exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra. Syftet med
denna bestämmelse är att värdehöjningen skall bli förbehållen de fastighe-
ter som deltar i exploateringssamverkan och som bidrar till att göra exploateringen möjlig.
4¶PBL-utredningens lagförslag vad avser exploateringssamverkan
4.1 Utdrag ur förslag till plan- och bygglag
Härigenom föreskrivs följande.
9 kap. Detaljplan
168 I en detaljplan kan föreskrivas att bygglov inte får lämnas till åtgärder som utgör förändrad markanvändning, förrän en viss trafik-, vatten- eller avloppsanläggning har kommit till stånd eller en viss byggnad eller bygg-
nadsdel har rivits eller fått en viss annan användning.
Om en detaljplan är avsedd att genomföras genom exploateringssamver-
kan enligt 11 kap. 22§ och om en exploateringssamfällighet finns vid tid-
punkten för detaljplanens antagande, skall i planen anges alt bygglov som
avser förändrad markanvändning inte får meddelas i fråga om sådana fastigheter inom planen som inte ingår i exploateringssamfälligheten. Detta
villkor skall gälla under den genomförandetid som bestäms enligt 17 § eller,
om samfälligheten upphör före utgången av denna tid, så länge som samfäl-
ligheten består.
I 1 kap. Vissa frågor om plangenomförande
Avstående av mark m. m. 168
Om en detaljplan antas för ett område som är i en ägares hand, får länsstyrelsen förordna att ett markområde, som skall användas för något
annat än enskilt bebyggande, skall överlåtas till kommunen eller överlåtas
eller upplåtas till någon annan huvudman utan ersättning. Ansökan om ett
sådant förordnande skall göras samtidigt som kommunen överlämnar handlingar om den antagna planen till länsstyrelsen enligt 9 kap. 27 § andra stycket.
Ett förordnande får meddelas endast om det kan anses skäligt med
hänsyn till den nytta ägaren kan väntas få av att planen genomförs och till
Övriga omständigheter. Den mark som förordnandet avser skall anges till
läge och gränser.
När en fråga har väckts om ett förordnande, skall byggnadsnämnden
genast anmäla det till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Överlåtelse av mark som sker efter det att en sådan anmälan har
gjorts utgör inte hinder mot att marken skall avstås eller upplåtas.
Ändras detaljplanen får länsstyrelsen, om det finns synnerliga skäl, förordna att mark som har överlåtits enligt första stycket skall bytas ut mot
någon annan mark, om det kan ske utan olägenhet för ägaren.
178 Den som har avstått ett markområde enlizt 168 skall frigöra det från
inteckning och annan särskild rätt som gäller 1 området. Kan detta inte ske är han skyldig att hålla kommunen skadeslös.
Om det på området, när det avträds, finns byggnader, stängsel, växande
skog, planteringar eller något annat som kan hänföras till den fasta egendo-
men, skall ersättning betalas för detta. |
1 ett förordnande som avses i 16§ får länsstyrelsen, om det anses skäligt, på kommunens begäran föreskriva att områdets ägare skall vara skyldig att bekosta anläggande av gator och vägar samt anordningar för vattenför-
sörjning och avlopp inom området.
198 Vad som sägs om ägare i 16—-188§ skall gälla även beträffande en exploateringssamfällighet enligt 56 § anläggningslagen (1973:1149).
I ett markförordnande får meddelas bestämmelser om exploateringssamverkan enligt 56§ anläggningslagen (1973:1147) för ett område, om det är angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av samlad bebyggelse eller för att ett planmässigt byggande skall främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak. Förutsättningen för ett sådant förordnande är vidare att området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvåras. Inom ett område med detaljplan får ett markförordnande inte meddelas förrän genomförandetiden för planen har gått ut.
I ett markförordnande enligt första stycket skall anges den tid inom vilken en exploateringssamfällighet enligt förordnandet skall bildas och en detaljplan avseende exploateringen antas. Denna tid får bestämmas till högst tre år. Har någon exploateringssamfällighet inte kommit till stånd eller detaljplan inte antagits inom den angivna tiden förfaller markförordnandet.
Anm. Bestämmelser om markförordnande ges i 10 kap. 1—8 §§. Markförordnande är ett nytt institut som har vissa likheter med en fastställd generalplan och utomplansbestämmelser. Förutom beslut om exploateringssamverkan mellan fastighetsägare avses enligt förslaget ett markförordnande kunna innehålla föreskrifter om att ett område skall bevaras på ett visst sätt eller att åtgärder inte får vidtas som försvårar att mark senare används för en allmän anläggning. Genom ett markförordnande avses vidare tillståndsplikt enligt förslaget kunna utvidgas eller inskränkas, byggnadsreglerande bestämmelser kunna införas o. d.
4.2¶Förslag till Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970: 988)!
Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970: 988)”
dels att (3 kap. 2 och 3 §§, 4 kap. 258), 5 kap. 3, 4 och 8 §§, (7 kap. 48), 8 kap. 4 och 58§, (14 kap. 1§, 15 kap. 5 och 8§§) skall ha nedan angivna lydelse,
dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, (4 kap. 10a§) och 5 kap. 9a§, av nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
5 kap.
3§
Rätt att påkalla fastighetsreglering Rätt att påkalla fastighetsreglering tillkommer ägare av fastighet som = tillkommer ägare av fastighet som beröres av regleringen. beröres av regleringen och byggnads-
nämnden. ! Anm. De av utredningen föreslagna ändringarna som inte berör reglerna om exploateringssamverkan har satts inom parentes. ? Lagen omtryckt 1971: 1035.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren begära
sådan fastighetsreglering varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas,
minskas eller förebyggas.
Byggnadsnämnd får begära fastighetsreglering som avser område där tätbebyggelse föreligger eller är att vänta.
Länsstyrelsen kan påkalla fastighetsreglering som länsstyrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt. |
Exploateringssamföällighet får bevä-
ra fastighetsreglering som syftar till att
genomföra — exploateringssamverkan
enligt 56 § anläggningslagen
(1973:1149).
4§
Fastighetsreglering får ske, under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför.
Åtgärden är dock ej tillåten, om den skulle väsentligt försvåra eller fördyra en mer omfattande reglering som behövs och som kan väntas inom en nära
framtid.
Fastighetsreglering får utan hinder
av första och andra styckena och 5§
ske för att genomföra exploaterings-
samverkan enligt 56 § anläggningsla-
gen (1973:1149). Regleringen skall ges
den omfattning som behövs för att
detta syfte skall nås.
8§
Vid fastighetsregleringen iakttages att varje däri ingående fastighet får
sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före
regleringen lämpar sig för det ändamål vantill den är avsedd att användas. Fastigheten får icke ändras så, att dess graderingsvärde minskas väsentligt
eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren.
Vad som sålunda föreskrivits utgör icke hinder mot förordnande enligt 8 kap. att fastighet eller del därav skall avstås genom inlösen.
När fastighetsreglering syftar till att
fördela avkastningen i en exploate-
ringssamfällighet enligt 56 § anlägg-
ningslagen (1973:1149) skall regle-
ringen ske utan hänsyn till första styc-
ket första meningen och vad som i
Nuvarande Ivdelse Föreslagen lydelse
andra meningen sägs om ökning av graderingsvärde. Sådan reglering skall
ske så, att de deltagande fastigheterna
påförs mark avsedd för enskilt bebyg-
gande i förhållande till de andelstal
som har fastställts enligt 61 § anläggningslagen. Kan den mark som enligt detaljplanen är avsedd för enskilt bebyggande inte fördelas jämnt mellan de deltagande fastigheterna enligt andelstalen skall skillnaderna utjämnas I pengar.
9a
När fastighetsreglering sker som ett led i genomförandet av exploateringssamverkan enligt 56 § anläggningslagen (1973:1149) gäller inte reglerna i 9-12 44 detta kapitel.
Ersättningen för mark som avstds inom ett område med exploateringssamfällighet skall bestämmas med utgångspunkt i marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.
I övrigt tillämpas expropriationslagen (1972:719) vid bestämmandet av ersättningen.
8 kap.
4§
För att bringa fastighetsindelningen I överensstämmelse med fastighetsplan får fastighetsreglering genomföras utan hinder av 5 kap. 7§ och 1-3 §§ detta kap.
Nuvarande Ivdelse Föreslagen lydelse
Tillhör enligt tomtindelning särskil- Tillhör enligt en fastighetsplan delar da delar av tomt olika ägare, får ägare av en föreslagen fastighet olika ägare av sådan tomtdel på begäran lösa och yrkas inlösen av flera, äger den återstoden av tomten utan hinder av företräde vars del vid uppskattning
de inskränkningar beträffande inlösen åsättes största värdet. Åsätts delarna
som framgår av 5 kap. 7§ och av lika värde, äger den företräde som 1-3 §vi detta kapitel. Yrkas inlösen av först yrkat inlösen. Om ändringar i flera, äger den företräde vars tomtdel fastighetsindelningen samtidigt ge-
vid uppskattning åsättes största vär- nomförs med tillämpning av 5 kap.,
det. Åsättes tomtdelarna lika värde, skall dessa beaktas vid uppskatt-
äger den företräde som först yrkat ningen.
inlösen. Om ändringar i fastighetsin- Finns en exploateringssamfällighet
delningen samtidigt genomföres med enligt 56 § anläggningslagen (1973: tillämpning av 5 kap., skall dessa 1149) gäller inte andra stycket under beaktas vid uppskattningen. detaljplanens genomförandetid. Ex-
ploateringssamfälligheten får utan
hinder av 5 kap. 7§ och 1-3 §§ detta
kap. inom ett område med fastighets-
plan inlösa sådan mark som behövs för
att genomföra en fördelning enligt 5
kap. 8 § andra stycket.
5§
Ägare av fastighet som inlöses är berättigad till ersättning motsvarande fastighetens marknadsvärde. Inlöses del av fastighet, skall intrångsersättning
utgå med belopp motsvarande den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom åtgärden. Uppkommer eljest genom inlösen skada för ägaren, skall också sådan skada ersättas.
Har sedan fastighetsreglering sökts kostnad nedlagts på fastigheten i uppenbar avsikt att höja ersättningen, skall den därigenom uppkomna ökningen av fastighetens värde icke beaktas vid ersättningens bestämmande. :
Vid en åtgärd som utgör ett led i
genomförandet av exploateringssam-
verkan enligt 56 § anläggningslagen
(1973:1149) bestäms ersättningen en-
ligt reglerna i 5 kap. 9av.
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.
2. Äldre bestämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har
gjorts före ikraftträdandet.
3 Senaste lydelse 1971: 917.
4.3¶Förslag till
Lag om ändring i anläggningslagen (1973: 1149)!
Härigenom föreskrivs i fråga om anläggningslagen (1973: 1149) (dels att 23 § skall upphävas), dels att 1, (6, 9, 10), 18 §§ skall ha nedan angivna lydelse,
dels avt i lagen skall införas tolv nya paragrafer, 56-67 §§, och närmast före 56 § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
18?
Enligt denna lag kan inrättas anläggning som är gemensam för flera
fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem
(gemensamhetsanläggning). Fråga om gemensamhetsanläggning prövas vid förrättning. I den utsträckning som följer av 56-67 §§ tillämpas lagen också på samverkan mellan flera fastigheter för utnyttjande av mark för bebyggelse eller förnyelse av bebyggelse (exploa- . teringssamverkan).
Kan enligt bestämmelserna i annan författning än fastighetsbildningslagen
(1970:988) fråga om inrättande av anläggning gemensamt för flera fastigheter prövas av domstol eller annan myndighet, gäller ej denna lag. Ej heller gäller lagen allmän vatten- och avloppsanläggning eller allmän fjärrvärmeanlägg-
ning.
188?
Rätt att påkalla förrättning enligt Rätt att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägare av fas- denna lag tillkommer ägare av fastigtighet, som avses skola deltaga i an- het, som avses skola deltaga i anläggläggningen, byggnadsnämnden och ningen, byggnadsnämnden, exploahyresgästorganisation. teringssamfällighet och hyresgästorganisation. Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt. Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla
förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av
förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.
! Anm. De av utredningen föreslagna ändringarna som inte berör reglerna om exploateringssamverkan har satts inom parentes. ? Senaste lydelse 1976: 843. 3 Senaste lydelse 1974: 822.
Nuvarande lydelse Föreslagen Ivdelse
'n DD i”
Exploateringssamverkan. får inom
ett område (samverkansområde) an-
ordnas mellan fastigheter när kommunen i em markförordnande har meddelat. beslut enligt II kap. 228 plan- och bygglagen (0000:000).
De fastigheter som deltar i exploateringssamverkan utgör en samfällighet i allt som rör företaget texploateringssamfälligheten). Delaktighet i en exploateringssamfälligher är förenad med äganderätten till varie särskild fastighet.
in $
7¶Avböjer ägaren av en fastighet. till vilken hör mark inom exploateringsområdet, att delta i exploateringssamfältigheten. får fastigheten inte anslutas till samfällieheten.
in [e.] La
Exploateringssamfällighet får bildas endast om fördelarna av exploateringen överstiger de kostmader som exploateringen medför.
'n Nol Pod
Avkastningen av exploateringsverksamheten skall fördelas mellan de deltagande — tastigheterna LeHom marköverföring om inte fördelning i pengar är mer ändamålsenligt.
60 För överföring av mark mellan fastigheter som deltar i en exploateringssamverkan och för överföring av mark till exploateringssamfälligheten tillämpas fastiehetsbildningslagen (1970:9858).
615 §
Kostnaden för och avkastningen av exploateringsverksamheten — fördelas
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
mellan ägarna till de fastigheter som ingår i samfälligheten efter andelstal, som bestäms vid förrättningen. Andelstalen skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till marknadsvärdet av den del av fastigheten som berörs av exploateringsverksamheten. Därvid skall bortses från inverkan av den detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.
Fastighetsägare skall i förekommande fall betala exploateringsavkäft till exploateringssamfälligheten. Grunderna för beräkning av exploateringsavgiften skall bestämmas vid förrättningen.
NM PLC
Vid förrättningen skall fastställas det totala belopp för vilket den samfällighetsförening som förvaltar exploateringssamfällighet får åtnjuta förmånsrätt enliet lagen A1973:1152) om Jförmånsrätt för fordringar enligt lagen (19732:1150) om förvaltning av samfälligheter. Beloppet får inte överstiga skillnaden mellan områdets värde med hänsyn till den i detaljplanen tillåtna markanvändningen och områdets marknadsvärde med bortseende trån inverkan av planen.
2 i”
Fråga om bildande av en exploateringssamfälliehet upptas efter ansökan. Vid förrättningen för exploateringssamverkan får en anläggningsåt-
gärd enligt denna lag eller fastighetsreglering eller en åtgärd enligt 9 kap.
fastighersbildningslagen (1970:98&8) eller en åtgärd enligt lagen om förvaltning av samfälligheter (1972:1150) vidias utan särskild ansökan, om åtvärden är av betydelse för exploateringsätgärden.
Rätt ant påkalla förrättning för
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
exploateringssamverkan — tillkonumer dädgåre av en fastighet, som avses delta i företaget, och byggnadsnämnden.
645 I fråga om exploateringssamverkan tillämpas bestämmelserna om gemensamhetrsanläggning i 2-4 och 788, YIN. IY-2] NN, 29-31 88 Och IJIN AN.
Om nagot hinder inte möter mot att en exploateringssamfällighet bildas. skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela ett exploateringsbeslut. I beslutet skall anges I exploateringens. ändamal, omfattning och exploateringens innehåll i övrigt. 2. de fastigheter som skall delta i samfällieheten. 3. principerna för fördelning av avkastningen, 4. behövliga föreskrifter i fråga om exploateringens utförande, 5, förmänsrättsbelopp enligt 625. I besluter fär också anges bestämmelser om. exploateringsavgift enligt SYN och om andelstal enliet 61.
66 §
Ett exploateringsbeslut får medde- . las som. preliminärbeslut. Sådant heslut skall följas av shuligt exploateringsbeslut så snart det är möjligt, och innan en detaljplan antas. Preliminärhestut får meddelas utan hinder av att någon båätnadsprövning enligt Så $ inte har skett. I preliminärbeslut skall anses I. exploateringens ändamål, 2. de tustieheter som skall delta i exploateringssamfälligheten. 3. andelstal. Mor preliminärhestut tär talan inte föras. Beslutet går omedelbart i verkställighet.
Nuvarande Ivdelse Föreslagen Ivdelse
Exploateringssamfälligheten = upp-
hör automatiskt när den samfällig-
hetsförening som förvaltar exploate-
ringssamfälligheten har upplösts enligt
61. & lagen (973:1150) om förvalmning
av samfälligheter.
I. Denna lag träder i kraft den I januari 1985.
2. Äldre bestämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före ikraftträdandet.
4.4¶Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973: 1150) om förvaltning av
samfälligheter
Härigenom föreskrivs att 4, 20 och 61 §§ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande Iydelse Föreslagen lydelse
4§
Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning).
Exploateringssamfälliehet. förvaltas
alltid av en samfällighetsförening.
208 Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.
Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock
skall i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988)
eller anläggningslagen (1973:1149) fastighetsbildningsmyndigheten eller. om
särskild förrättningsman förordnats enligt 4 § sistnämnda lag, denne hålla
sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.
Sammanträde skall alltid hållas i
samband med förrättning för bildande
. av en exploateringssamfällighet. 9 Riksdagen 198182. I saml. Nr 221
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
61§
Samfällighetsförening skall upplösas, när den eller de samfälligheter som
förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för
fastighetsbildningsmyndigheten att förordna om upplösning av samfällig-
hetsförening finns bestämmelser i anläggningslagen (1973:1149).
En samfällighetsförening som för-
vältar en exploateringssamfällighet
skall upplösas när verksamheten har
slutförts och avvecklats eller om
exploateringssamfälligheten — upphör
att bestå.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.
4,5 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973: 1152) om förmånsrätt för
fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av
samfälligheter
Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande Ivdelse Föreslagen lydelse
Med samfällighetsförenings fordran på belopp som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligt 68 1 eller 78 2 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.
I fråga om en samfällighetsförening
som förvaltar en exploateringssamfäl-
lighet gäller förmånsrätten dock inte'
större belopp än som har angetts i
exploateringsbeslutet. '
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.
Bilaga 2
Sammanställning av remissyttrandena över betänkandet (SOU 1979:65, 66) Ny plan- och bygglag i den del de avser exploateringssamverkan
1¶Remissinstanser
Följande remissinstanser har i sina yttranden över PBL-utredningens
betänkande (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag särskilt kommente-
rat utredningens överväganden och förslag angående exploateringssamver-
kan.
Hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge,
universitets- och högskoleämbetet, näringsfrihetsombudsmannen, bo-
stadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, statens institut för byggnadsforskning, statens planverk, statens lantmäteriverk, institutionen
för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm, länsstyrelserna i
Stockholms, Uppsala, Kronobergs, Kalmar, Kristianstads, Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs, Gävleborgs, Jämtlands och Norrbottens län, Fastighetsrådens förening, Föreningen för samhällspla-
nering, Föreningen Sveriges byggnadsnämndssekreterare, Föreningen Sveriges stadsarkitekter, Göteborgsregionens kommunalförbund, Hyres-
gästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Kooperativa förbundet, Näringslivets byggnadsdelegation, Samfundet för fastighetsvärdering, Stockholms byggmästareförening, Svenska byggnadsen-
treprenörföreningen, Svenska kommunförbundet, Svenska kommunaltekniska föreningen, Svenska riksbyggen, Sveriges domareförbund, Sveriges
lantmätareförening, Sveriges villaägareförbund, Västra Sveriges byggföretagare, Östergötlands handelskammare samt följande kommuner nämligen Ale, Bollnäs, Borås, Bromölla, Danderyd, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gotland, Gällivare, Gävle, Göteborg, Halmstad, Haninge, Haparanda, Hedemora, Helsingborg, Härnösand, Jokkmokk, Jönköping, Kalix, Kal-
mar, Karlsborg, Karlskrona, Karlstad, Kiruna, Kristinehamn, Kävlinge, Köping, Laholm, Lessebo, Lund, Malmö, Motala, Nacka, Norrköping,
Norrtälje, Nyköping, Nynäshamn, Orust, Osby, Oskarshamn, Partille, Skövde, Sollentuna, Solna, Stockholm, Storuman, Sundsvall, Sunne, Söderhamn, Södertälje, Tyresö, Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Vaxholm, Värmdö, Värnamo, Västervik, Västerås, Åtvidaberg, Älmhult,
Örkelljunga, Östersund och Östra Göinge.
REMISSYTTRANDENA
2¶Allmänna synpunkter
Ett stort antal remissinstanser tillstyrker att det införs ett regelsystem för exploateringssamverkan mellan fastighetsägare. Till dessa hör bl.a. hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge, bostadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, lantmäteriverket, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Kronobergs, Kalmar, Kristianstads, Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs, Jämt-
lands och Norrbottens (med tvekan) län, Fastighetsrådens förening, Föreningen för samhällsplanering, Föreningen Sveriges byggnadsnämndssek-
reterare, Göteborgsregionens kommunalförbund, Kooperativa förbundet, Näringslivets byggnadsdelegation, Svenska byggnadsetreprenörföreningen, Svenska kommunaltekniska föreningen (med tvekan), Sveriges domareförbund, Sveriges villaägareförbund, Östergötlands handelskam-
mare samt ett fyrtiotal kommuner. Av dessa uttalar bostadsstyrelsen:
Genomförandeproblemen inom exempelvis förnyelseområden har ofta
berott på splittrad fastighetsindelning och många ägare med olika viljor och möjligheter. Kommunerna har vid förnyelse för att överhuvudtaget kunna
åstadkomma något fått bära omfattande kostnader för exploateringsverksamheten, varvid vissa fastighetsägare har kunnat göra väsentliga vinster.
Några möjligheter att genom exempelvis avtal styra dessa konsekvenser mot ett rimligare resultat enskilda fastigheter emellan eller gentemot kom-
munen har inte stått till buds. Detta har i många fall lett till att kommunerna underlåtit att arbeta med planläggning i denna typ av områden. Det i PBL föreslagna genomförandemedlet — exploateringssamverkan — är därför intressant.
Umeå kommun anför:
Inom områden med splittrade ägoförhållanden är det idag svårt att få fram planer såvida inte kommunen går in och frivilligt eller tvångsvis förvärvar fastigheter. Många gånger innebär det en arbetsinsats från kom-
munens sida som inte står i proportion till det utbyte kommunen fär. Det
finns därför behov av lagstadgade former där fastighetsägarna gemensamt kan genomföra t. ex. sanering, förtätning och nyexploatering av bebyggelse.
Hovrätten över Skåne och Blekinge anför:
Även om hovrätten har sina betänkligheter mot att tynga lagstiftningen med det krångliga regelsystem som här är i fråga anser hovrätten således att systemets införande kan försvaras.
Följande instanser avstyrker eller är tveksamma till att det införs
regler om exploateringssamverkan nämligen statens institut för byggnads-
forskning, statens planverk, länsstyrelsen i Gävleborgs län, Samfundet för fastighetsvärdering, Svenska kommunförbundet, Västra Sveriges byggföretagare, samt Norrköpings, Nynäshamns, Sundsvalls, Södertälje, Tyresö, Västerviks och Älmhults kommuner.
Svenska kommunförbundet:
En nyhet i PBL-förslaget är reglerna om exploateringssamverkan. Systemet framstår som komplicerat och styrelsen är inte övertygad om att det motsvaras av ett tillräckligt stort behov. Det kan ifrågasättas om inte slopandet av de eviga byggrätterna kommer att öka benägenheten till den typ av samverkan som utredningen föreslår. Styrelsen föreslår ytterligare
överväganden i frågan med inriktningen att på annat sätt (t. ex. avtalsvä-
gen) tillgodose behovet av samverkan fastighetsägarna emellan.
Norrköpings kommun:
Institutet exploateringssamverkan bygger på frivilliga överenskom-
institutet kan medföra några väsentligt utökade möjligheter till samverkan i jämförelse med vad nuvarande anläggningslag erbjuder.
Statens planverk anför bl. a. att ”konstruktionen med samverkanstvång
genom markförordnande är en kraftig förflyttning av gränsen mellan all- mänt och enskilt”. Vidare anser planverket att utformningen av förslaget till exploateringssamverkan riskerar ”att ge yrkesmässigt arbetande markköpare för starkt försteg framför markägare med mindre resurser”.
Statens institut för byggnadsforskning befarar att de villkor som gäller
för att bilda en exploateringssamfällighet och svårigheterna att åstadkomma en fördelning av kostnader och avkastning som kan accepteras av alla : inblandade parter kan medföra att exploateringssamverkan inte kommer
att användas i någon större usträckning.
Åtskilliga remissinstanser anser att det är svårt att bedöma effekterna av de föreslagna reglerna om cxploateringssamverkan. Det gäller även flera av de instanser som tillstyrkt att reglerna införs. Bl.a. följande remissinstanser anser att de föreslagna reglerna är svårbedömda. Länsstvrelserna i Stockholms, Hallands och Gävleborgs län, Föreningens Sveriges byggnadsnämndssekreterare, Svenska kommunal-tekniska föreningen, Ale, Danderyds (en minoritet), Falu (en minoritet), Gävle, Härnösands (en minoritet), Jönköpings, Kalix, Kalmar, Lunds (en minoritet), Malmö, Sollentuna, Skövde, Täby och Västerås kommuner.
Svenska kommunal-tekniska föreningen anför:
Effekten av det helt nya systemet med bestämmelser om exploateringssamverkan, som kan införas genom ett ev. markförordnande. är svår att
bedöma. Fördelen med det nya systemet jämfört med de avtal som i dag kan träffas kan vara att de deltagande fastigheternas rättigheter och skyl-
digheter blir bättre klarlagda och dokumenterade.
Kalix m.fl. kommuner uttalar:
Förslaget innehåller också andra bestämmelser som berör stadsför-
nyelse, t.ex. exploateringssamverkan i områden med många fastighetsägare. Alla dessa förslag är svåra att bedöma effekten av. De behöver därför noggrant granskas med utgångspunkt från den kommunala praktiken.
Flera instanser anser att de föreslagna reglerna är komplicerade och svåröverskådliga. Länsstyrelsen i Göteborgs- och Bohus län anför t. ex.:
Regelsystemet för exploateringssamverkan har förts in i PBL för att ge
ett alternativ till exploatering i kommunal eller enskild regi, och torde kunna komma till användning i vissa speciella situationer. Regelsystemet
är emellertid så komplicerat och processen så svåröverskådlig för inblandade parter att det kan befaras att förslaget i denna del torde få ganska liten praktisk användning.
I huvudsak liknande synpunkter framförs av bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, näringsfrihetsombudsmannen, länsstyrelserna t Stockholms och Kronobergs län, Göteborgsregionens kommunalförbund, Svenska byggnadsentreprenörföreningen, Svenska kommunförbundet, Sveriges vil-
laägareförbund samt Ale (en minoritet), Hulmstads, Malmö, Partille, Sö-
derhamns, och Östersunds kommuner.
Frågan om exploateringssamverkan bör enligt några remissinstanser
utredas ytterligare. Till dessa hör bl.a. hovrätten för Nedre Norrland, universitets- och högskoleämbetet (Stockholms universitet, juridiska fakulteten), länsstyrelserna i Kronobergs och Gävleborgs län, Näringsli-
vets byggnadsdelegation, Stockholms byggmästareförening, Svenska
kommunförbundet, Västra Sveriges byggföretagare samt Ale, Bollnäs,
Danderyds (en minoritet), Falu ten minoritet), Gällivare, Haparanda, Helsingborgs, Härnösands (en minoritet), Jokkmokks, Kalix, Kiruna,
Kävlinge, Lunds (en minoritet), Malmö och Värmdö (en minoritet) kom-
muner.
Universitets- och högskoleämbetet anför:
Föreskrifterna är rätt detaljerade men motiven är trots detta ganska kortfattade. Fakultetsnämnden anser att föreskrifter om exploateringssamverkan aktualiserar så komplicerade civil- och förvaltningsrättsliga problem, att frågan bör bli föremål för ytterligare utredning.
Kiruna m.fl. kommuner uttalar:
Om markförordnande meddelas och' detaljplan antas har kommunen
visserligen möjlighet att få till stånd en exploateringssamfällighet genom byggnadsnämndens initiativ men någon garanti för ett effektivt plangenomförande finns ändock inte.
Det kan konstateras att de föreslagna reglerna om exploateringssamver-
kan inte fått den allsidiga utformning som varit önskvärd ur kommunal synpunkt.
Några remissinstanser, bl.a. lantmäteriverket, länsstyrelserna i Hal-
lands och Jämtlands län samt Oskarshamns kommmun, föreslår att det genomförs någon form av praktiska försök innan reglerna införs.
Statens institut för byggnadsforskning föreslår att forsknings- och utredningsinsatser sätts in för att följa tillämpningen.
3¶Behov och användningsområden
Några remissinstanser ställer sig tveksamma till om exploateringssamverkan kommer att bli det effektiva plangenomförandet som
utredarna tänkt sig. Länsstyrelsen i Gävleborgs län anför t. ex.:
Enligt länsstyrelsens mening har utredningen föreslagit en lagteknisk lösning som tillgodoser fördelningsmålet väl men i övrigt inte kan väntas ge ett tillräckligt effektivt genomförande. Särskilt i tätortsfallet torde kommu-
nens inflytande enligt förslaget vara alltför begränsat. Möjligheterna att expropriera torde vara beskurna lång tid efter ett förordnande om samex-
ploatering. Förslaget synes leda till att kommunen efter initiativ till exploa-
teringssamverkan kan få avstå från ytterligare åtgärder för att påverka
takten i plangenomförandet under en lång följd av år. Detta särskilt som
det är oklart vilka befogenheter kommunen får att i exploateringsavtal ta upp frågor om tidsfrister m. m. för den enskilt bedrivna exploateringen.
Liknande synpunkter framför länsstyrelsen i Norrbottens län samt Gällivare, Haparanda, Jokkmokks, Kalix, Kiruna och Östersunds kommuner. Även Nynäshamns kommun synes vara tveksamt inställd till om exploa- . teringssamverkan blir ett effektivt genomförandemedel.
Näringslivets byggnadsdelegation tror däremot att fastighetssamverkan kan utvecklas till en rationell metod för plangenomförande, särskilt i områden där en stor sakägarkrets berörs: Även Haninge kommun hyser vissa förhoppningar om snabbare planläggning och genomförande genom förslaget om exploateringssamverkan.
Länsstyrelserna i Stockholms, Kalmar och Kristianstads län delar utredningens uppfattning att exploateringssamverkan ökar möjligheterna att
välja goda planläggningsalternativ.
När det gäller frågan om i vilka bebyggelsesituationer bestäm-' melserna om exploateringssamverkan bör tillämpas framhåller flera remissinstanser att reglerna kommer att få betydelse vid förnyelse och förtätning av befintliga bebyggelsemiljöer. Bl.a. byggforskningsrådet anför:
Det är välbekant att förnyelse kombinerad med förtätning hittills haft svårigheter att komma igång. Förhållandet har bl.a. belysts i en serie forskningsobjekt stödda av rådet. Dessa har bl. a. visat att genom lämplig planering och anpassning av den tekniska standarden kan ofta fullgoda och klart ekonomiska lösningar åstadkommas inom äldre områden. Att trots detta verksamheten ännu är ringa har framför allt berott på dels stela kostnadsfördelningsregler mellan kommun och markägare — vilket problem synes vara på väg att lösas i den nya lagstiftningen — dels brist på lämpliga former för samordning planering-plangenomförande och för fastighetsägarnas medverkan och medinflytande. I flertalet undersökta fall har önskemål om sådan medverkan mycket klart framkommit. Bristen på organiserade former för samverkan kommun-markägare har gjort proceduren tung, förhandlingsarbetet svårt och ökat misstron mellan parterna.
Såväl praktisk erfarenhet som forskningsresultat tyder därför entydigt på att ett formaliserat institut som ger fastighetsägarna möjlighet att uppträda samlat, träffa avtal med kommunen och själva medverka i exploateringsprocessen bör införas.
[ huvudsak liknande synpunkter framförs av bl.a. länsstyrelserna i Kalmar och Jämtlands län samt Göteborgs, Haninge, Nyköpings, Stockholms och Täby kommuner.
Beträffande användbarheten av exploateringssamverkan vid sanering synes instanserna ha en mer tveksam inställning. Det gäller bl.a. Föreningen för samhällsplanering, Samfundet för fastighetsvärdering och Stockholms kommun. Kommunen framhåller:
Reglerna om exploateringssamverkan är angelägna. De täcker ett behov i synnerhet i förtätningsområdena. Frågan om fastighetssamverkan inom de täta innerstadsområdena kvarstår emellertid, speciellt när det gäller att få till stånd gårdssamverkan där inte alla fastighetsägare är ense. Lagreglerna bör förstärkas på denna punkt.
Stockholms fastighetskontor anför:
Inom stenstadens saneringsområde torde dock bestämmelserna om exploateringssamverkan få mindre betydelse. Nuvarande regler i bostadssaneringslagen och anläggningslagen är i huvudsak tillräckliga. Ett ytterligare tvång torde inte innebära några fördelar. En tänkbar nytta med exploateringssamverkan skulle vara att kommunen får en formell motpart i samband med planarbetet.
Stockholms stadsbyggnadskontor anför:
I Stockholm föreligger behov av ett system för kostnadsutjämning mellan fastigheter i samband med sanering och upprustning av gårdsmiljöer. Den situation som åsyftas är den att det inom ett innerstadskvarter finns ett gårdshus som av olika skäl bör rivas. Avkastningen av byggnaden kan ofta vara sådan att det för den enskilde fastigheten är ekonomiskt orimligt med en rivning. För flera fastigheter sammantaget kan dock fördelarna i form av bl.a. bättre miljö tillsammans vara sådana att de överväger kostnaderna för en rivning av gårdshuset.
Exploateringssamverkan skulle därvid i princip kunna tänkas vara en lämplig form för kostnadsutjämning. — — — För ytterligare klargörande av
problemställningen bör framhållas att antydd önskvärd rivning av gårdshus
endast i vissa fall blir kopplad till gårdssanering av den omfattning att anläggningslagen blir tillämplig. Om anläggningslagen utnyttjas är det heller inte utan vidare självklart att rivning av ett gårdshus kan inräknas i kostnaderna för en gårdssanering och därigenom bli föremål för kostnadsfördelning mellan flera fastighetsägare.
Statens institut för byggnadsforskning och Stockholms kommun anser att exploateringssamverkan kommer att få liten betydelse vid nyexploa-
tering för helårsbebyggelse.
Stockholms kommun anför:
Beträffande genomförande av större nyexploateringar för bostäder och industri saknar exploateringssamverkan betydelse som genomförandeinstrument. I dessa fall krävs så omfattande förändringar i ägandestruktur
och fastighetsindelning att i första hand kommunalt och i andra hand enskilt förvärv av samlade markområden krävs för ett ändamålsenligt och planmässigt genomförande.
När det gäller nyexploatering för fritidsbebyggelse tycks dock flera remissinstanser anse att exploateringssamverkan kan komma till användning, bl. a. statens institut för byggnadsforskning, länsstyrelserna i Gävleborgs och Jämtlands län samt Kalmar och Nyköpings kom-
muner.
Länsstyrelsen i Gävleborgs län:
Länsstyrelsen vill till en början understryka behovet av effektivare
genomförandemedel för att utföra exploateringsåtgärder inom områden
med splittrat markägande. I tätorterna är svårigheterna framför allt knutna till saneringsområdena, eftersom kommunernas direkta engagemang i markfrågor där i allmänhet är mindre än vid nyexploatering. För fritidsbebyggelsens utveckling, som nästan helt sker på privatägd mark, är en splittrad fastighetsindelning i dag oftast ett avgjort hinder mot att planlägga oberoende av fastighetsförhållandena. Att hitta nya vägar för att underlätta samexploatering är därför angeläget.
4¶Syfte och avgränsning av samverkansområdet
Några remissinstanser har tagit upp frågan om vid vilken tidpunkt exploateringssamverkan skall kunna komma till stånd. Näringslivets byggnadsdelegation förespråkar en betydligt vidare tillämpning av institutet än vad som föreslås i betänkandet. Delegationen anför närmare:
I princip har utredningen på detta sätt löst ett flertal fördelningsproblem
vid omreglering av fastighetstillgångar för bebyggelseändamål. Frågan är
också, om metoden inte av rättspolitiska skäl borde få en mer konsekvent
behandling. Utredningen anser, att man bör nöja sig med markpolitiska bedömningskriterier för tillämpningen. Men inslaget av likabehandling vid
omregleringen bör i princip vara något, som sakägare inom ett planområde skall kunna påräkna ex officio (jfr fastighetsbildningslagen, regleringens
betydelse för tredjemansintressen, panthavare m.fl.). Från rättspolitisk
synpunkt torde det därför te sig motiverat att genomgående använda fastighetssamverkan som genomförandemetod, när ägovidd av någon be-
tydelse tillhör flera sakägare i ett planområde.
Gällivare, Haparanda, Jokkmokks, Kalix och Kiruna kommuner anser
att möjligheterna att utfärda ett markförordnande om exploateringssam-
verkan är betydligt kringskurna.
Statens institut för byggnadsforskning frågar sig vem som avses ta
iniliativ till exploateringssamverkan via exploateringssamfällighet. Är det avsett att användas av kommunen eller fastighetsägarna, eller av båda? Institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i
Stockholm anser att det bör diskuteras om inte enskilda kan ges ökade
möjligheter att ta initiativ till samverkan.
Huddinge kommun anser att samverkan bör kunna användas även inom en del av ett större planområde som avgränsats efter ”planmässiga
principer” istället för att två separata detaljplaner skall behöva upprättas för området i fråga. Lantmäteriverket tar upp frågan om avgränsningen av markförord-
nandet och anför:
Avgränsningen av markförordnandet får avgörande betydelse för vilka
fastigheter som skall delta i exploateringssamverkan och således få del av exploateringsvinsten. 1 första hand vid fritidsbebyggelse torde det ibland vara olämpligt att anta detaljplan för hela området med markförordnande. Sekundära grönområden, som inte fordrar gemensam skötsel men som
ändå har betydelse för exploateringsområdet, kan lämnas utanför detalj-
planen. Behövliga restriktioner avseende markägarnas utnyttjande av dessa grönområden kan införas genom ändring av markförordnandet. För att ett markförordnande skall få lämplig avgränsning kan det bli aktuellt att förordnandet meddelas med stöd av en områdesplan och genomförandebeskrivningen som tillhör denna. -
Svenska byggnuadsentreprenadföreningen, Gotlands och Halmstads kommuner anser att den i betänkandet föreslagna giltighetstiden —
högst 3 år — för markförordnandet är för kort.
5¶Exploateringssamfällighetens bildande
5.1 Val av regelsystem
Flera remissinstanser anser att reglerna om exploateringssamverkan bör gesien särskildlag. Hovrätten för Nedre Norrland anför:
Hovrätten delar ej utredningens uppfattning att reglerna om samfällighetsbildning har sin plats i AL. Det föreligger nämligen en grundläggande skillnad mellan den form av samverkan som i dag regleras i AL och exploateringssamverkan. Samverkan enligt AL förutsätter att ändamålet med samverkan är av stadigvarande betydelse för fastigheterna och syftar
till ett bestående förhållande mellan dessa. Exploateringssamverkan är
emellertid inriktad på en verksamhet under begränsad tid och kommer huvudsakligen att bli av mera tillfällig natur. En annan betydande olikhet är att samverkan enligt AL utmynnar i anläggningar som skall fylla en
servicefunktion åt de samverkande fastigheterna, medan den verksamhet som en exploateringssamfällighet kommer att bedriva är av helt annat slag.
Hovrätten vill mot bakgrund härav förorda att i det fortsatta lagstiftningsarbetet övervägs att reglerna om exploateringssamverkan samordnas i en
särskild lag.
Liknande synpunkter framför bl.a. länsstyrelserna i Göteborgs- och
Bohus samt Jämtlands län, Fastighetsrådens förening, Sveriges domare-
förbund samt Malmö kommun.
Hovrätten över Skåne och Blekinge förordar att man i det fortsatta lagstiftningsarbetet överväger på vad sätt reglerna om exploateringssam-
verkan och reglerna om täktsamverkan kan samordnas i en särskild
lag.
Länsstyrelsen i Jämtlands län, Näringslivets byggnadsdelegation samt Södertälje kommun (en minoritet) menar att reglerna bör samlas i ett
kapiteli PBL. Statens råd för byggnadsforskning och Umeå kommun anser att det är
naturligt att anknyta till anläggningslagens regelsystem.
Byggforskningsrådet framhåller dock att vissa alternativa konstruktioner också förefaller möjliga. Svenska kommunförbundet anser att om reglerna om exploateringssam-
verkan alls behövs så måste anläggningslagen genomgå en mer omfat-
tande omarbetning än vad som förutsätts i förslaget. Anläggningslagen har kommit till för att reglera samverkan beträffande anläggningar och
inte för att reglera verksamheter (exploatering). Även Oskarshamns kom-
mun är inne på liknande tankegångar. Länsstyrelsen i Stockholms län anser att sambandet mellan reglerna är komplicerat och anför:
Sambandet mellan FBL och AL samt FBL:s regler om exploateringssamverkan och fastighetsplan är ganska komplicerat. Lämpligen bör hän-
visning ske mellan lagarna så att det klart framgår att markägare som avböjer att delta (57 § AL) kan få sin fastighet inlöst om marken behövs för explöateringens genomförande samt att hans mark kommer att ersättas enligt föreslagna 5:9a§ FBL.
5.2 Villkor för inrättande av en exploateringssamfällighet
Hovrätten för Nedre Norrland och Fastighetsrådens förening anser att opinionsvillkoret i anläggningslagen behöver stärkas vid exploateringssamverkan.
Fastighetsrådens förening:
Enligt förslaget skall opinionsvillkoret i AL vara uppfyllt. Föreningen ifrågasätter om inte detta villkor behöver stärkas med hänsyn till det stora riskmoment som ligger i en exploateringssamverkan. Detta gäller särskilt i tider av osäker fastighetsmarknad, när måhända efterfrågan kan komma att minska.
Nacka kommun anser att opinionen för samverkan bör ha klarlagts redan när markförordnandet upprättas.
Lantmäteriverket anser att undantagsregeln från opinionsvillkoret i 73 andra stycket anläggningslagen inte bör gälla vid exploateringssamverkan. Verket anför:
Den möjlighet att besluta om samverkan med bortseende från opinionen som enligt en undantagsregel i 78 anläggningslagen föreligger i speciellt kvalificerade fall finns det enligt LMV:s uppfattning knappast anledning att utnyttja vid exploateringssamverkan. Det skulle innebära alltför ogynnsamma förutsättningar för samverkan om den måste beslutas mot: en helt negativ opinion. Skulle exploateringen vara nödvändig eller mycket angelägen är det i ett sådant läge bättre att kommunen köper upp marken och går in som huvudman.
I fråga om båtnadsvillkoret framhåller statens institut för byggnadsforskning att en förtätning i områden med äldre villa- etler fritidsbebyggelse sällan torde ge fastighetsägarna som kollektiv något överskott.
Borås kommun påpekar att kostnadsansvaret är oklart i fråga om det kalkylunderlag som måste tas fram för att bedöma rimligheten av en exploateringssamverkan. Kommunen undrar vidare vad som händer om man bedömer att underskott uppkommer.
Länsstyrelsen i Malmöhus län anför:
I 22§ i kapitlet anges att vid bildande av exploateringssamfälligheter båtnads- och opinionsvillkoret i anläggningslagen skall gälla, Länsstyrelsen tillstyrker att möjlighet i princip öppnas för bildande av exploateringssamfälligheter på angivet sätt. Emellertid kan övervägas om inte den
planpolitiska bedömning som exempelvis ingår i fastighetsplanens båt-
nadsvillkor på liknande sätt bör infogas i lagtexten. I normalfallet torde nämligen exploateringssamfälligheten bildas innan såväl detaljplan som fastighetsplan har upprättats, varför planbedömningen måste göras vid själva bildandet av samfälligheten. När exempelvis ett gemensamt parkeringshus för flera fastigheter behöver byggas krävs härvidlag planpolitiska bedömningar som saknar annat planstöd. Stadgande om detta bör infogas i lagtexten.
Enligt Näringslivets byggnadsdelegation skapar opinions- och båt-
nadsvillkoren vissa problem. Således anser delegationen att samhällsplanering och fastställda planer borde vara tillräckligt underlag från intres-
seavvägningssynpunkt för exploateringssamverkan, dvs. samma princip som valts i plansammanhang.
5.3 Deltagande i exploateringssamfälligheten
Några remissinstanser anser att det under vissa förutsättningar bör
finnas möjlighet att tvångsvis ansluta en fastighetsägare i exploate-
ringssamverkan. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland, bostadssty-
relsen, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stock-
holm, Svenska kommunal-tekniska föreningen, Sveriges villaägareförbund samt Bollnäs, Eskilstuna, Gävle, Karlskrona, Köpings, Lessebo, Motala, Nacka, Norrtälje, "Stockholms, Sundsvalls, Sunne, Södertälje, Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Värnamo och Västerås kommuner. Av dessa anför villaägareförbundet:
Enligt PBL-förslaget skall en fastighetsägare inte kunna tvingas in i
företaget för fastighetssamverkan. Förslaget bör övervägas ytterligare. Fastighetsägare, vars mark behöver tas i anspråk för enskilt bebyggande
eller allmän plats och som inte vill ingå i samverkan, torde ev. ändå behöva kunna anslutas. Denne fastighetsägare kan då få del av den vinst som påräknas. Genom att sälja den mark, som vid omarronderingen av hans
fastighet skall läggas till annan, kan fastighetsägaren då mot ersättning i
pengar utträda ur samverkansföretaget. Huruvida en sådan ordning skulle
kunna äventyra attraktiviteten med exploateringssamverkan bör bedömas i samband med att förbundets påpekande utreds.
Eskilstuna kommun anför:
Vidare är det en brist att en fastighetsägare inte mot sin vilja kan tvingas in i en exploateringssamverkan, särskilt som det i motiven sägs att av-
gränsningen av samverkansområdet skall bedömas utifrån planmässiga
principer. Om en viss fastighetsägare med ett strategiskt markinnehav
avböjer att delta kan hela syftet med ett markförordnande om exploateringssamverkan förfelas.
Länsstyrelsen i Stockholms län anser däremot att det torde vara svårt att ta in regler som tvingar in markägare i samverkan, eftersom det rör sig om exploateringsföretag med vilka alltid ett visst risktagande är förenat.
Hedemora, Kalmar, Lunds och Kristinehamns kommuner anser att om
en fastighetsägare avböjer att delta i samverkan bör exploateringssamfälligheten få lösenrätt till den mark som berörs av fastighets-
planen.
Helsingborgs och Sollentuna kommuner menar att kommunen bör få rätt att ta över ansvaret för sådana fastigheter vars ägare
avböjt att delta i exploateringssamverkan. Däremot bör enligt Sollentuna kommun inte någon ytterligare ”privat expropriationsrätt” tillskapas.
Angående minsta andel för deltagande i samverkan anför länsstyrel-
sen i Stockholms län:
Av uttalanden på s. 387 m framgår att fastigheter som berörs av exploatering endast på så sätt att de har andel i samfälld mark inom exploateringsområdet skall kunna delta i samverkan, såvida andelarna i samfällda mar-
ken inte har endast obetydligt värde. Tvekan kan uppstå, huruvida fastighet som med sin enskilda mark ingår till bara någon liten del i exploate-
ringsområdet alltid skall ha rätt att delta i samverkan. Motivuttalanden
huruvida någon minsta andel skall ställas upp som villkor för deltagande
kan vara lämpliga.
5.4¶Exploateringsbeslut
Frågan om möjligheten att meddela ett preliminärt exploate-
ringsbeslut bör utredas ytterligare enligt hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge, länsstyrelsen i Kalmar län samt Fastighetsrådens förening. Länsstyrelsen anför:
Många markägare torde vilja avvakta en båtnadskalkyl innan de tar slutlig ställning om deltagande i exploateringssamfälligheten. Det bör finnas mycket speciella skäl att göra exploateringsbeslutet till preliminärfråga om det ej finns möjlighet att göra båtnadsberäkning. Det måste också vara
svårare att få en opinion för en exploateringssamfällighet innan man vet hur planen kommer att utformas. Skall man vänta till dess att detaljplanen utställts finns det knappast anledning till detta förfarande. Frågan bör
övervägas ytterligare.
Fastighetsrådens förening:
När ett preliminärbeslut meddelats kan en tveksam fastighetsägare av-
vakta med ett ställningstagande. Lämpligheten av detta bör ytterligare
övervägas. Det bör vidare klarläggas hur opinionsmätningen skall ske.
Skall en passiv markägare räknas som ”obefintlig” eller som negativ?
Lantmäteriverket anser att en extra avgift bör tas ut av de fastighets-
ägare som ansluter sig till företaget först vid det slutliga exploateringsbe-
slutet. Verket anför:
Om en fastighetsägare vid ett preliminärbeslut (66 § AL) avböjt att delta har han ändå möjlighet att vid ett slutligt beslut enligt 65§ AL delta.
Eftersom någon båtnadsprövning normalt inte sker till grund för ett preliminärbeslut löper de fastighetsägare som redan då beslutar sig för att delta
viss ekonomisk risk. De fastighetsägare som beslutar sig för att delta först
då båtnadsprövning skett till grund för ett slutligt exploateringsbeslut löper
däremot på detta sätt ingen större ekonomisk risk. Genom detta system torde de flesta försiktiga markägare avvakta med att delta. Detta medför i
sin tur att själva tanken bakom ett preliminärbeslut knappast blir uppfylld. Det kan ifrågasättas om dessa fastighetsägare inte borde betala någon form
av extra avgift, utöver andelen i de eventuella kostnader som exploate-
ringssamfälligheten haft, för att få möjlighet att inträda först då det är
tämligen klart att företaget kommer att gå med vinst.
Lunds kommun påpekar att det bör framgå av beslutet att exploaterings-
samverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. Kommunen anför:
I samband med exploateringssamverkan torde det bli vanligt att en
fastighetsplan utarbetas. Fastighetsplanens utformning kan bli avgörande
för bland annat principen för fördelning av avkastningen. Därför bör av
exploateringsbeslutet, i förekommande fall, också framgå att exploateringssamverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. Antas en fas-
tighetsplan, som avviker från det förutsatta planförslaget, ges då möjlighet
att, i likhet med vid motsvarande förhållande beträffande detaljplan, få till
stånd en omprövning av exploateringsbeslutet.
6¶Metoder att fördela kostnader och avkastning
Det i betänkandet föreslagna sättet att bestämma andelstalen medför enligt Sveriges lantmätareförening att man erhåller en rättvis grund för fördelning av byggnadsrätten inom exploateringsområdet. Inte heller
lantmäteriverket har något att erinra mot det föreslagna sättet att beräkna
andelstalen.
Sveriges villägareförbund framhåller särskilt att det för institutets effektivitet är viktigt att enkla och lätthanterliga principer kan tillämpas vid andelstalens beräkning.
Helsingborgs kommun finner att förslaget är oklart när det gäller
beräkning av andelstal för berörda fastigheter. värderingsgrunder, beräk-
ning av exploateringsavgifter m. m.
Statens institut för byggnadsforskning framhåller att utredningens tre
olika metoder för att fördela kostnader och avkastning efter andelstal
förutsätter att fastighetsbildningsmyndighetens mark- och fastighetsvär-
deringar accepteras av alla inblandade parter. Institutet anser att en ut-
värdering och uppföljning av denna process är nödvändig.
Läges- och andra fördelar bör i vissa fall beaktas vid andelstalsberäkningen enligt länsstyrelsen i Stockholms län, som anför:
Om man inom ett exploateringsområde har klart olika gynnsamma betingelser för byggande i skilda delar, kan man räkna med att en markägare, som har från läges- eller bebyggbarhetssynpunkt bättre mark, uppfattar det som orättvist att han inte får tillgodoräkna sig detta vid åsättande av andelstal. Det bör övervägas om inte läges- och andra fördelar i vissa fall bör få tillgodoräknas. Vidare bör vid beräkning av andelstal hänsyn tas till särskilda tillgångar, såsom växande skog och grus liksom till negativa faktorer, t. ex. rivningskostnader.
Liknande synpunkter framför lantmäteriverket.
Frågan om vilken metod som bör väljas för fördelning av kostnader och avkastning bör utredas ytterligare anser statens planverk och länsstyrelsen i Stockholms län. Planverket anför:
Omfattningen av dessa reglers tillämpning och effekter blir beroende av metoderna att fördela kostnader och avkastning. Tre metoder att fördela nämns (s. 388) och utredningen föreslår att lagstiftningen skall möjliggöra alla utan några vägledande resonemang om de skilda konsekvenser de har. Detta frågekomplex bör belysas ytterligare. Preferensen för marköverföring leder ofta till krav på betydande kontantinsatser som utestänger många från medverkan,
Länsstyrelserna i Stockholms, Kalmar och Gävleborgs län ifrågasätter det lämpliga i att fördelningen i första hand skall ske genom marköverföring. Ofta torde det vara mer rationellt att fördelningen av avkastningen sker i pengar.
Länsstyrelsen i Kalmar län:
1598 AL anges att avkastningen av exploateringen skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna genom marköverföring om inte fördelning i pengar är mer ändamålsenligt. Detta är huvudregeln. Denna regel ifrågasättes. Det torde vara betydligt mer rationellt, framför allt vid nyexploateringar, att exploateringssamfälligheten ordnar genomförandet från början till slut. Därför borde avkastningen kunna fördelas helt i pengar. Man skulle få ett minst lika rättvist system. Dessutom skulle det kunna undvikas en hel del besvär mot fördelningsprinciperna som fattas vid förrättningen.
Angående två av de föreslagna metoderna för fördelning av kostnader och avkastning anför lantmäteriverket:
Möjligheten att fördela avkastningen genom överföring av bebyggbar mark, som i lagtexten är huvudregel, kan vara en lämplig metod t. ex. inom förnyelseområden eller då få fastigheter berörs. Vid större nyexploateringar torde det vara mest ändamålsenligt att exploateringssamfälligheten sköter genomförandet från början till slut varvid alltså avkastningen fördelas i pengar. På detta sätt uppnås fördelar vid t.ex. marknadsföring och försäljning av tomter. En annan fördel är att tomterna i detta fall blir värderade direkt av marknaden medan det vid fördelning av bebyggbar mark till intressenterna måste ske en värdering inom förrättningens ram.
7¶Exploateringssamfällighetens verksamhet
Umeå kommun föreslår att länsstyrelsen får möjlighet att i styrelsen för
samfällighetsföreningen utse en samhällsrepresentant med kunskaper inom det aktuella verksamhetsområdet.
Sveriges villaägareförbund anser i stället att den förrättningsman som
beslutar om bildande av exploateringssamverkan bör kvarstå som sakkun-
nig under processen fram till genomförandet med ändringar av fastighetsindelningen m. m.
Borås kommun frågar sig om exploateringssamverkan kan genomföras utan omfattande medverkan från konsulter eller kommun.
Statens planverk anser det vara onödig byråkrati att länsstyrelsen
skall kontrollera huruvida exploateringsavtalet fullgjorts innan sam-
fällighetsföreningen upplöses.
7.1 Ekonomiska förhållanden
Samfällighetsföreningens förmånsrätt bör begränsas något i förhållande till utredningens förslag anser bostadsstyrelsen. lantmäteriverket,
länsstyrelsen i Kalmar län samt Stockholms kommun.
Bostadsstyrelsen:
En fråga av speciellt intresse för bostadsstyrelsen som långivare är
förmånsrättens värde vid exploateringssamfällighet. För att underlätta finansieringen av exploateringen har införts ett system där samfällighetsföreningen har erhållit förmånsrätt i delägarfastighet för fordran som påförts
delägaren inom ett år från förfallodagen. Med detta system skall det vara möjligt för kreditgivare att utan övrig säkerhet låna pengar till en samfällighetsförening. Denna förmånsrätt är i princip obegränsad, vilket gör det svårt för en kreditgivare att bedöma förmånsrättens värde vid olika tid-
punkter. Det finns fall där bottenlångivare vägrat ställa upp med lån beroende på det osäkra läget. Någon form av begränsning av förmånsrät-
tens värde bör införas för att företaget skall te sig ekonomiskt sunt.
Lunds kommun påpekar att förmånsrätten, för att skydda inteckningshavaren, inte bör gälla förrän beslutet att anta detaljplanen vunnit laga kraft.
Några remissinstanser anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de deltagande fastigheterna. Till dessa hör
hovrätten för Nedre Norrland som uttalar:
Enligt hovrättens mening bör finansieringen ordnas på annat sätt än:
genom förmånsrätt i deltagande fastigheter. I vart fall skapar den föreslag-
na begränsningen i 62§ AL ett osäkert kreditunderlag eftersom resultatet av exploateringsföretaget i detta stadium av genomförandet är ovisst. I de fall en exploateringssamfällighet bildas innan detaljplan föreligger finns för
övrigt ingen möjlighet att fastställa förmånsrätt enligt 628 AL.
10 Riksdagen 19811/82. I saml. Nr 221
Prop. 1981/82: 221 | 146
Statens planverk anför:
Farhågor inger också resonemanget om förmånsrätt (s. 390). som ska begränsas till högst den värdehöjning som en ännu inte antagen detaljplan ger. Om plansystemets rättsgarantier är värda något blir denna inteckningshavarnas säkerhet i samma mån mindre. Det synes vara redigare att göra samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när finansieringen är ordnad utan att delägarnas övriga mark belastats med osäkra belastningar. Möjligheten att beräkna beloppen för förmånsrätt torde ha överskattats eftersom det nog ofta kommer många överraskande extrakostnader.
Näringslivets byggnadsdelegation framför tanken att berörda fastigheter genomgående borde kunna befrias från betalningsansvar och anför bl. a:
En teknisk förbättring borde vidare kunna ske i fråga om behandlingen av fastighetsbelastningar då plangenomförande sker med exploateringssamverkan. Fastighetskrediter mot pantbrev i berörda fastigheter borde genomgående kunna relaxeras, dvs. fastighetsdelen befrias från betalningsansvar för ägovidd, som ingår i planområden på samma sätt som vid expropriation, eventuellt efter nedsättning av fordringsbelopp hos överexekutor etc. Utredningen anvisar här en annan metod, som bygger på tanken att gravationer i princip består och får avlösas på frivillig väg. Med tanke på att nybelåning ändock måste ske av byggnadsfastigheterna, är det mera praktiskt att frigöra dessa från äldre hypotek och utnyttja gravationsfria fastigheter som säkerhet för nybebyggelsen.
8 Detaljplan vid exploateringssamverkan
8.1 Kommunen — exploateringssamfälligheten
Om samverkan kommer till stånd företräds markägarna av en juridisk person. Detta bör enligt länsstyrelsen i Stockholms län vara till fördel t. ex. vid upprättande av exploateringsavtal. Täby kommun är dock tveksam till om man skulle kunna få till stånd exploateringsavtal i någon större omfattning än i dag mot bakgrund av att systemet bygger på frivillighet.
Några instanser anser att kommunen bör ges ett större inflytande över exploateringen. Till dessa hör länsstyrelsen i Norrbottens län som anför:
För att undvika att angelägen förnyelse eller förtätning av bebyggelse. sanering, nycxploatering etc. ska göras alltför beroende och i viss mån styras av enskilda vinstintressen borde enligt länsstyrelsens mening regelsystemet ändras så att kommunen ges en mera aktiv roll. Härigenom skulle exploateringssamverkan kunna bli ett gott alternativ till genomgripande och mycket kapitalkrävande expropriation. Ett ökat kommunalt inflytande kunde exempelvis ta sig uttryck i att kommunen i all exploateringssamverkan skulle ingå som delägare med viss andel och att kommunen fick
befogenheter att genomföra exploateringarna om samfällighetens styrelse icke fullföljer fattade beslut.
Liknande synpunkter framför länsstyrelsen i Gävleborgs län.
Sveriges lantmätareförening anser att kommunen bör vara sakägare vid den lantmäteriförrättning där samverkansfrågorna regleras och ges rätt att delta i samexploateringen, förslagsvis efter andelstalen för de fastigheter, vars ägare avböjt ett deltagande. Även Bollnäs och Borås kommuner synes vara av den åsikten att kommunen enligt förslaget har för små möjligheter att påverka exploateringen. Borås kommun efterlyser bl. a. möjlighet för kommunen att ställa krav på att fastigheter bebyggs inom viss tid och att kommunen själv ska utföra anläggningsarbetena för gator och va. Kommunen menar också att exploateringssamverkan kommer att innebära att
utjämning av exploateringskostnader mellan skilda områden inte kan göras.
Halmstads kommun ifrågasätter om det inte i anläggningslagen borde införas bestämmelser som möjliggör att vid förrättning ställa krav på standardfrågor för exploateringsanläggningar. Detta skulle enligt kommunen vara önskvärt som komplement i de fall detta ej regleras i exploa-
teringsavtal, t. ex. inom fastighetsplan utanför detaljplanelagt område.
Svenska riksbyggen, Sveriges kommunaljuridiska förening samt Borås och Stockholms kommuner påtalar att de mark- och bostadspolitiska konsekvenserna av förslaget om exploateringssamverkan inte diskuterats i utredningen. Kommunaljuridiska föreningen anför:
Såsom utredningen påpekar förutsätter samverkansinstitutet att bestäm-
melserna om markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen ändras på så sätt att ett beslut av kommunen om exploateringssamverkan jämlikt
II kap. 22§ PBL automatiskt skall ge dispens från markvillkoret vid statlig belåning. Förslaget om exploateringssamverkan inrymmer alltså inte endast tekniska aspekter. I själva verket har frågan om att införa ett sådant institut även mark- och bostadspolitiska samt bostadsekonomiska dimensioner som överhuvud inte blivit belysta eller diskuterade av utredningen.
Borås kommun avstyrker automatisk dispens från markvillkoret vid exploateringssamverkan. Kommunen anser dock att reglerna för dispens kan förändras så att större hänsyn tas till kommunens mening vid
dispensgivningen. Även statens institut för byggnadsforskning pekar på möjligheterna att omforma dispensmöjligheten och anför:
Utredningen föreslår slutligen att dispens från markvillkoret automatiskt
skall ges vid ett beslut om exploateringssamverkan. Detta förslag kan
tolkas så att kommunen i och med ett beslut om dispens också avhänder sig kontrollen över mark- och exploateringskostnader. Det förefaller möj-
ligt att med anknytning till dagens praxis omforma dispensmöjligheten så
att kommunen inte frånhänder sig kostnadskontrollen. Oavsett om det
gäller förnyelse med förtätning eller nyexploatering är det av betydelse för kommunen att ha kostnadsutvecklingen under kontroll.
Jönköpings kommun befarar att automatisk dispens från markvillkoret
kan medföra att exploateringsrätten utnyttjas som handelsvara.
Näringslivets byggnadsdelegation och Svenska byggnadsentreprenörföreningen anser att dispens bör lämnas även från konkurrens villkoret vid exploateringssamverkan. Delegationen anför:
Däremot anses konkurrensvillkoret behöva bestå. Detta kan kanske
vara begripligt om samfälligheten själv uppträder som exploatör inom hela
området. Däremot förefaller tanken mindre begriplig om området fördelas på flera byggherrar. En konkurrenssituation uppkommer ju därvidlag auto-
matiskt. :
Näringsfrihetsombudsmannen framhåller angelägenheten av att kommunerna vid exploateringssamverkan medverkar till en konkurrens på lika
villkor samt tillvaratar och stimulerar konkurrensförutsättningarna så längt
det är möjligt i syfte att hålla kostnaderna nere.
8.2 Enskilda fastighetsägare — exploateringssamfälligheten
Förfarandet att vägra bygglov som inte avser pågående markan-
vändning för åtgärder på en fastighet som inte deltar i exploateringssamfälligheten anses vara orationellt av bostadsstyrelsen och statens plan-
verk. Bostadsstyrelsen anser därför att alla fastighetsägare i samverkans-
området på något sätt bör tvingas med i samfälligheten.
Statens planverk anför:
Byggnadsnämnden ska vara förhindrad att lämna byggnadslov för ändrad markanvändning enligt plan om fastighetsägaren valt att stå utanför samfälligheten (s. 392). Denna regel innebär ytterligare en belastning på nämnden. Idag behöver man inte förvissa sig om att sökanden förfogar
över den fastighet som han söker för. Den regeln borde kunna gälla även i fortsättningen. Om fastighetsägaren står utanför bör antingen samfällighe-
ten ha tagit över eller också detaljplanen inte fastställas i den delen.
Sveriges lantmätareförening anser att fastighetsägare inom viss tid bör kunna häva byggnadsförbudet. Föreningen anför:
Fastighetsägare, som dragit på sig ett byggnadsförbud enligt 9:16 andra stycket PBL genom att inte delta i samexploatering bör inom viss tid kunna häva byggnadsförbudet genom att till kommunen betala vad han skulle ha debiterats vid ett deltagande.
9 Marköverföring m. m.
Hovrätten för Nedre Norrland, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Fastighetsrådens förening anser att frågorna om överföring av mark till exploateringssamfälligheten bör bli föremål för ytterligare utredning. Hovrätten anför:
Enligt utredningen skall det vara möjligt att till exploateringssamfälligheten överföra mark. För att möjliggöra detta föreslås ändringar i 5 kap. och 8 kap. FBL. När det gäller överföring av exploateringsbar mark torde uppmärksammas att sådan genom fastighetsreglering kan överföras endast om samfälligheten äger någon fastighet, som marken kan föras till, eller om marksamfällighet bildas enligt 6 kap. FBL. I fråga om överföring av mark till samfälligheten krävs enligt hovrättens mening ytterligare övervägan-
den.
Hovrätten över Skåne och Blekinge och Sveriges lantmätareförening
framför följande synpunkter på frågan om marköverföringar inom samverkansområdet.
Hovrätten över Skåne och Blekinge:
I de fall då metod 2 skall komma till användning framstår det som
uppenbart omotiverat att låta samfälligheten förvärva exploateringsbar
mark. De erforderliga markbytena måste här utan olägenhet kunna företas direkt mellan de i samverkansområdet ingående fastigheterna. Även när det gäller metod I framstår det som onödigt komplicerat att låta samfällig-
heten förvärva äganderätt. Saken har för övrigt viktiga skatterättsliga :
konsekvenser, något som över huvud taget inte beaktats i betänkandet. Målet för samfälligheten vid metod 1 är att avyttra eller upplåta den exploateringsbara marken sedan den indelats i lämpliga enheter. Det mest ändamålsenliga sättet att uppnå detta mål förefaller hovrätten vara att låta den exploateringsbara marken bilda en marksamfällighet. Därefter delas samfälligheten in i önskade fastigheter och avyttras eller upplåtes. Denna lösning kräver några smärre ändringar i 6 kap. FBL. Detta borde dock inte
avskräcka från att ta frågan under närmare övervägande i det fortsatta lagstiftningsarbetet. |
Regler om skyldighet att avstå mark för gemensamhetsanläggning finns i 128 AL. Det framstår som uppenbart för hovrätten att mark inom samverkansområdet som behövs för gemensamhetsanläggning utan olägenhet kan
avstås direkt från berörda fastighetsägare till anläggningsföreningen utan
något mellankommande äganderättsförvärv för exploateringssamfälligheten.
En teknisk fråga är också hur storleksförändringar skall ske inom sam-
verkansområdet. För att det alltid skall vara möjligt att göra erforderliga marköverföringar har utredningen föreslagit införande av regler i 5 kap. 8§ och 8 kap. 48 FBL som innebär en utvidgning av möjligheterna att tvångs-
vis göra undantag från spärregeln i nuvarande 5 kap. 8§ FBL. Regeln i 5 kap. 8§ ger möjlighet till plusjämkningar utöver vad spärregeln medger och regeln i 8 kap. 4§ ger möjlighet till minusjämkningar i motsvarande mån.
De överväganden som kan ligga bakom en uppdelning av de båda jämkningsfallen i två paragrafer i skilda kapitel är för hovrätten förborgade.
Klarheten blir inte större när man konstaterar att utredningen föreslagit
samma ersättningsregler oavsett vilken av paragraferna som används för marköverföringen. Den synbara skillnaden metan de båda situationerna är att för större minusjämkningar krävs en fastighetsplan medan större plus-
jämkningar får äga rum utan en sådan. För hovrätten framstår denna skillnad som omotiverad. Härtill kommer att. såvitt man kan förutse, fastighetsplan torde erfordras i de övervägande antalet fall av exploate-
ringssamverkan (se utredningens egna uttalanden s. 393 xm och 833 my).
Mot bakgrund av det sagda föreslår hovrätten att de förevarande undanta-
gen från spärregeln sammanförs till en regel och att denna regel föreskriver
att fastighetsplan erfordras för att jämkning skall få ske. Av systematiska skäl passar en sådan regel inte in vare sig i 5 kap. eller 8 kap. Detta
förhållande ger ytterligare belägg för hovrättens ovan framförda uppfattning om att reglerna om exploateringssamverkan bör stå i en särskild tag.
Sveriges lantmätareförening:
Sådana bestämmelser bör införas att kvartersmarken kan fördelas mellan samtliga sakägare (inklusive dem som inte deltar i samexploateringen)
på följande sätt. Kvartersmarken fördelas så långt är möjligt med tillämpning av 5:8 FBL mellan sakägarna efter deras andelstal. Om marken inte fullt ut kan fördelas med stöd av 5:8 FBL eller överenskommelse enligt 5:18 FBL upprättas en fastighetsplan. Ägarna till de andelar, som är så små att de inte enligt 5:8
FBL kan omsättas i hel tomt ges rätt enligt 8:4 FBL till inlösen. av tomt.
Företräde till inlösen ges efter andelarnas storlek. |
Om ingen yrkar på inlösen utläggs resttomterna var för sig som samfälligheter. Vid en framtida upplösning av sådan samfällighet ges företräde för inlösen enligt 8:4 FBL framför försäljning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter.
Eskilstuna och Lessebo kommuner anser att expropriationsrätt borde finnas vid exploateringssamverkan.
När det gäller den föreslagna ersättningsregeln i fastighetsbildningslagen anser statens råd för byggnadsforskning att en ytterli-
gare genomarbetning är önskvärd. Rådet finner det utomordentligt känsligt om olika sätt att genomföra en detaljplan leder till att ersättningarna bedöms enligt olika regler.
Statens planverk och Stockholms kommun är också tveksamt inställda
till ersättningsregelns utformning. Kommunen anför:
Det anförda synes innebära att — om kommun medger det genom att förordna om exploateringssamverkan — enskilda personer eller företag ges
samma möjligheter som hittills har ansetts böra förbehållas det allmänna
att, inom ett område som avses för t.ex. bostadsbyggande, tvångsvis
förvärva för exploatering erforderlig mark, till pris som understiger det marknadsvärde marken kan betinga med hänsyn till förväntningar om ändrad användning. Delvis synes de enskilda exploatörerna t.o.m. kom-
ma i ett bättre läge än en kommun då den i motsvarande situation expro-
prierar, i det att man vid inlösen i samband med exploateringssamverkan
regelmässigt skall bortse från den gällande planens eventuellt värdehö-
jande effekt.
Länsstyrelsen i Uppsala län ifrågasätter om inte den föreslagna lagtekniska lösningen vad gäller fördelning av ersättningar enligt FBL bör ses
Över. .
Sveriges lantmätareförening tar upp en speciell ersättningsfråga och anför:
Som SLF har uppfattat förslaget till regler om exploateringssamverkan,
skall allmän platsmark inom samverkansområdet överföras till kommunen.
Den fastighetsägare, som inte önskar delta i samexploateringen, bör därvid
få ersättning för att marken avstås.
10 Beskrivning av förfarandet
Flera instanser anser att antalet beslutstillfällen bör minskas,
bl.a. länsstyrelsen i Kristianstads län, Fastighetsrådens förening, Sveriges kommunaljuridiska förening samt Stockholms, Sunne, Söderhamns och Östersunds kommuner.
Länsstyrelsen i Kristianstads län:
Förfarandet med bildandet av exploateringssamfällighet omfattar flera
beslut varemot besvär kan anföras (markförordnande, exploateringsbe-
slut, detaljplan, fastighetsplan, fastighetsbildning). Risk för lång tidsutdräkt innan exploatering är genomförd finns. Förenkling av beslutsproces- ” sen bör undersökas.
Institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Kooperativa förbundet anser att frågan om exploateringssamverkan bör kunna prövas utan ett föregående markförordnande. Institutionen för fastighetsteknik menar att prövningen kan ske inom anläggningslagens ram och anför:
En möjlighet som istället kan diskuteras är om inte frågan om exploate-
ringssamverkan, helt utan ett föregående markförordnande, kan prövas
inom anläggningslagens ram. På detta sätt läggs initiativet hos både kom-
mun och enskilda samtidigt som kommunen även genom AL tillförsäkras
möjligheter att ha ett bestämmande inflytande över samverkansområdets storlek, frågor om plangenomförande m. m. (förutsatt att 23§ AL får gälla
även vid exploateringssamverkan). Dessutom ankommer det på kommunen att anta en efterföljande detaljplan, vilket innebär att det inte finns någon risk för att oönskad bebyggelse kommer till stånd. Ytterligare ett
skäl till att inte låta markförordnandet vara ett villkor för samverkan är att besvärsmöjligheterna begränsas något, vilket torde underlätta och förenkla handläggningen av de här frågorna. I det föreslagna systemet finns det möjlighet att besvära sig över markförordnandet, exploateringsbeslutet och detaljplanen. Enskilda bör kunna bevaka sina rättigheter även om endast de två sistnämnda besvärsmöjligheterna blir tillgodosedda.
Kooperativa förbundet anser att förordnandet om exploateringssamverkan bör tas in i planbeslutet. Denna ståndpunkt synes även intas av. Södertälje kommun (en minoritet).
Länsstyrelsen i Kristianstads län och Uppsala kommun betonar nödvändigheten av ett ingående samarbete och samråd mellan FBM och kommunen vid upprättande av en detaljplan som skall genomföras genom exploateringssamverkan. .
Sveriges villaägareförbund betonar att alla fastighetsägare inom ett om- - råde för exploateringssamverkan bör ges tidiga möjligheter till samråd om företaget och detaljplanen.
Huddinge kommun framhåller att kommunen måste ha god planberedskap vid beslut om markförordnande för exploateringssamverkan. Kommunen anför:
De synpunkter som kan anföras är att man måste arbeta med god framförhållning då kommunen avser meddela beslut om markförordnande för exploateringssamverkan, dvs. planberedskapen måste vara god.
Man får förutsätta att ett förslag till detaljplan i princip måste finnas färdigt redan då markförordnande meddelas p.g.a. den knappa tid som sedan står till förfogande till detaljplan skall ha antagits, respektive beslut om exploateringssamverkan meddelats (högst 3 år). Man får även räkna med en uppenbar risk för förseningar genom besvär i olika skeden av planeringsprocessen. I de flesta fall torde även en fastighetsplan behöva upprättas, dels för att utfallet för den enskilde fastighetsägaren tydligt skall kunna redovisas och dels för att erforderliga marköverföringar enligt fastighetsbildningslagens 8:e kapitel skall kunna ske.
Förmodligen måste väl genomarbetade förslag till både detaljplan och fastighetsplan föreligga redan då exploateringsbeslut meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten, för att de som ställer sig tveksamma till att ingå i exploateringssamverkan skall få tillräckligt underlag för sina bedömning-. ar.
Även länsstyrelsen i Västmanlands län kommenterar förfarandet och anför:
Markförordnande om exploateringssamverkan enligt 10:1 punkt 7 garanterar inte att sådan samverkan kommer till stånd med hänsyn till bestämmelserna i anläggningslagen. En önskvärd förenkling vore därför att frågan om exploateringssamverkan också kunde göras till föremål för prövning enligt anläggningslagen, innan detaljplan antas, genom ansökan av byggnadsnämnd med stöd av genomförandebeskrivning som varit utställd.
Några remissinstanser för fram alternativa förfaranden till det som föreslås i utredningen. Till dessa hör Sveriges domareförbund som anför:
Enligt förbundets mening skulle det från flera synpunkter vara lämpligt att handlägga dessa ärenden i lantmäteriförrättningens form. Detta förutsätter att man kan integrera informations- och plandelarna i förrättningsformen, vilket bör vara möjligt under fastighetsbildningsmyndighetens projektledning. Vinsten skulle vara en samlad handläggning, väl ägnad att på ett mindre formbundet sätt lösa de ofta känsloladdade frågor som finns i denna typ av ärenden.
Detta förfarande förespråkas även av Fastighetsrådens förening.
Näringslivets byggnadsdelegation förordar ett annat alternativ. Delega-
tionen anför:
Med tanke på de svagheter som konstaterats, då det gätler förfallotider/ genomförandetid som instrument för plangenomförande, vore det önskvärt
att konstruera fastighetssamverkan med ytterligare ett viktigt steg mot
direkt plangenomförande. Så kan ske, om man tänker sig att själva fastighetstilldelningen blir villkorad så, att sakägare uppförs på ”tilldelningslängden", under förutsättning att vederbörande tecknar exploateringsavtal
med kommunen. Fastighetstilldelningen sker därmed på teckningslista för deltagande ungefär som vid annan ekonomisk samverkan — jfr t. ex. ekonomiska föreningar, aktiebolag. Ointresserade kan avyttra sin ”tecknings-
rätt”, eller begära inlösen. Detta har praktiska fördelar i flera avseenden. Man behöver då inte tillgripa en kanske komplicerad samfällighetsförvalt-
ning i genomförandeskedet utan kan arbeta direkt med en individuell omreglering på samma sätt som vid annan fastighetsreglering. Vidare kommer exploateringsavtalen att kunna precisera varje sakägares förhål-
lande till kommunen bl. a. i fråga om skyldighet att uppföra bebyggelse på
samma sätt som i tomträttsavtal. Man når med andra ord i realiteten fram till en form av ”positiv” planering, dvs. en rättslig garanti för ett ”automatiskt” plangenomförande som resultat av planläggning, vilket kan betraktas som ett mål från rationell synpunkt i samhällsplaneringen. Tidsprogram för utbyggnaden blir ur kommunens synpunkt rättsligt påtagliga.
Bilaga 3
De remitterade lagförslagen
1¶Förslag till Lag om exploateringssamverkan
Tillämpningsområde m.m.
18 Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploa-
teringssamverkan).
2 § Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploa-
teringsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.
Villkor för exploateringssamverkan m.m.
3 § Exploateringssamverkan får beslutas, om det med hänsyn till bebyg-
gelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark
för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggel-
sen.
Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samverkan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samver-
kan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. |
4 8 Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige tillstyrkt detta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets
huvudsakliga avgränsning.
5 & Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken
inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan
och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.
6 & Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploateringssamverkan om han har begärt det. I samverkan får dock inte delta
ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.
Exploateringssamfällighet 7 & För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter, vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfäl-
lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje
särskild fastighet.
Förrättningen 8 § Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastighetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämnden.
Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets-
"Prop. 1981/82: 221 155
bildningslagen (1970:988). anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrättslagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med: frågor om exploateringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning
får även delas upp på skilda förrättningar.
9 8 I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap. 1—24, 27—40
och 42 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988).
10 & Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utreda förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate-
ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred-
ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn-
den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploateringen. :
11 & Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kost-
naderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som
ingår i exploateringssamfälligheten.
Andelstal för en fastighet som bidrar med mark till exploateringsföretaget skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av denna mark. Om andelstalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar med eller i övrigt skada uppkommer för fastighetsägaren till följd av markens avstående, skall skillnaden utjämnas i pengar. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt 13§ vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den
inverkan som planen kan ha haft på markens värde.
För en fastighet som ej bidrar med mark till exploateringsföretaget skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den
nytta som fastigheten har av exploateringen.
12 § Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighetsförening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa
det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt
lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.
13 § Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges
1. exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan, 2. de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten, 3. fastigheternas andelstal,
4, förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom-
förts för att förmånsrätten skall gälla,
5. föreskrifter för exploateringens utförande, 6. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.
Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3—6 medde-
las i ett senare beslut.
I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring.
14 & Förordnanden enligt 5kap. 21 och 22§§ fastighetsbildningslagen (1970:988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja
naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering
skall meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.
15 8 Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 6§ fastig-
hetsbildningslagen (1970:988).
Maurkfrågor m.m. 16 & Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom samverkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 §§, 7§ första och andra styckena, 8—13 och 18 §§ samt 8 kap. 1—6 §§ fastighetsbildnings-
lagen skall dock gälla 11, 15 och 17—23 §§ denna lag. Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslu-
tet enligt 13 § har vunnit laga kraft.
Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighetsbildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.
17 & Fastighetsreglering får inte avse sådan del av en fastighet där det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.
18 & Fastighet som bidrar med mark skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 118 andra stycket. Kan fördelning av mark
enligt andelstalen inte ske fullt ut. skall skillnaden utjämnas genom ersätt-
ning i pengar.
19 & Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildnings-
myndigheten förordna att fastigheter, som inte ingår i exploateringssamfäl-
ligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och över-
föras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagan-
de fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under
förutsättning att 1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en
stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft, 2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och
3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig-
het med planen. :
20 & Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastighetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl-
lighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken föreligger dock endast under förutsättning att
I. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft,
2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och
3. planen medför att ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som
står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.
Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.
Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex
månader efter det att beslutet om fastställelse av stadsplanen eller bygg-
nadsplanen vann laga kraft.
Ersättning
21 8 Om mark enligt 19 eller 20§ överförs till annan fastighet eller till en samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap. expropriationslagen (1972:719). Hänsyn skall dock inte tas till den inver-
kan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.
Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3§ expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslutet vann laga kraft.
Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning. skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgo-
doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.
22 8 Ersättning enligt 21§ skall betalas inom tre månader efter det att
ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången
av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen
(1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall
ränta betalas även enligt 5§ räntelagen från den dag tillträdet skedde till
dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen denna paragraf.
Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m.
23 & Undantag får göras från 11, 17, 18, 21 och 2258, om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen
medger det. |
Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt
första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteckning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivan-
de av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.
Verkställighet m.m. . 24 3 När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fastighetsboken eller tomträttsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samver-
kansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-
belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25§ har upphört att gälla skall
även det antecknas.
25 8 Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt beslutet skall vara slutförd. |
Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga
tidsfristen.
Verkan av ändrade förhållanden m.m.
26 & Inträder ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.
En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträ-
det kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.
27 & Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällighetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.
28 8 Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploate-
ringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 308 beräknat överskott som tillförs honom genom
anslutningen.
Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.
29 & Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall
ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt
308 beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.
Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.
30 & Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller under-
skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den
andra. :
I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.
31 & I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29§ tillämpas
228. .
32 & En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att-.en fastighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den
godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får
lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot
denna lag.
Domstolsprövning m.m.
33 8 I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbild-
ningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningsla-
gen (1970: 988). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas även på exploateringsbeslutet.
Vid tillämpning av ISkap. 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om
godkännande enligt 328 denna lag räknas besvärstiden från dagen för
fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande: får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.
34 & Bestämmelserna i 16—18kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs
enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighets-
reglering enligt 19 eller 20§ gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med :
fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighe-
tens ägare.
Vad som enligt denna Jag gäller för det fall att en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst
eller annan förmån. |
Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall tillämpas även på
avstyckningsplaner.
2¶Förslag till | Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)
Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988)! dels att 6 kap. 1§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skäll införas en ny paragraf, 6 kap. 2a§, av nedan angivna lydelse. .
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 6kap.
18 |
För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfällighet bildas, om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt. Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig betydelse att ha del i samfälligheten.
Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.
Denna paragraf gäller ej sådan Denna paragraf gäller ej sådan samfällighetsbildning som avses i 2 - samfällighetsbildning som avses i 2,
eller 4§. 2 a eller 4§.
2a§
Av mark som ingår i samverkansområdet för en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får sär- Skilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsvara dess andelstal i exploateringssamfälligheten.
Denna lag träder 1 kraft den 1 juli 1983.
! Lagen omtryckt 1971:1035.
3¶Förslag till Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)
Härigenom föreskrivs att 18§ anläggningslagen (1973:1149) skall ha nedan angivna lydelse.
188!
Rätt att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av fastighet, som avses skola deltaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyresgästorganisation. |
Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt. Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla
förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.
Om rätt för väghållare att påkalla förrättning enligt denna lag finns
bestämmelser i 20a§ och 25 § tredje stycket väglagen (1971:948).
En samfällighetsförening, som
förvaltar en exploateringssamfäl-
lighet enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan, får begä-
ra förrättning enligt denna lag, om
åtgärden syftar till att genomföra
sådan samverkan.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
! Senaste lydelse 1981:380. 11 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221
4¶Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
Härigenom föreskrivs att 1,4,5,18,20,21,23 och 61 §§ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
18 Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses 1. samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), 2. annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalssatta fastigheterna i en socken,
3. servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter
gemensamt, 4. samfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149), 5. samfällighet — enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.
Med delägarfastighet förstås i lagen fastighet som har del i samfällighet
och med delägare ägaren av delägarfastighet.
4§ Samfällighet förvaltas antingen Samfällighet förvaltas antingen
direkt av delägarna (delägarför- direkt av delägarna (deltägarför-
valtning) eller av särskilt bildad valtning) eller av särskilt bildad
samfällighetsförening — (förenings- samfällighetsförening = (förenings-
förvaltning). förvaltning). I fråga om mark som
är belägen inom ett samverkansområde gäller även vad därom föreskrivs i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.
5§ Avstyckas samfällighet som av- Avstyckas samfällighet som av-
ses i 18 första stycket I eller 2 eller ses i 1§ första stycket 1 eller 2 eller
viss ägovidd av sådan samfällighet viss ägovidd av sådan samfällighet utan att ha övergått till annan ägare utan att ha övergått till annan ägare
och förvaltas samfälligheten av och förvaltas samfälligheten av samfällighetsförening, övergår samfällighetsförening, övergår
äganderätten till den sålunda bil- äganderätten till den sålunda bildade fastigheten genom avstyck- dade fastigheten genom avstyck-
ningen till föreningen. ningen till föreningen. Detta gäller dock ej samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan.
18§ Samfällighetsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vil-
ken den bildats.
Samfällighetsförening får ej driva Samfällighetsförening får ej driva
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
verksamhet som är främmande för verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten det ändamål som samfälligheten skall tillgodose. skall tillgodose. Samfällighetsför-
ening som förvaltar en exploate-
ringssamfällighet — enligt lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan får ej äga mark.
208. a
Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.
Sammanträde = enligt första : "Sammanträde = enligt = första stycket hålles av den som fastig- stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Så- hetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på be- dant förordnande meddelas .på begäran av delägare. Dock skall i gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas- samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) el-' tighetsbildningslagen — (1970:988). ler anläggningslagen (1973:1149), anläggningslagen (1973:1149) eller ' fastighetsbildningsmyndigheten el- - - lagen (1982:000) om exploateringsler, om särskild förrättningsman samverkan fastighetsbildningsmynförordnats enligt 4§ sistnämnda digheten eller, om särskild förrättlag, denne hålla sammanträde enligt ningsman förordnats enligt 48 anförsta stycket beträffande samfäl- läggningslagen, denne hålla samlighet som beröres av förrättningen, manträde enligt första stycket beom delägare i samfälligheten begär" träffande samfällighet som beröres det eller om det är av väsentlig be- av förrättningen, om delägare i tydelse från allmän synpunkt att samfälligheten begär det eller om samfällighetsförening bildas. det är av väsentlig betydelse från
allmän synpunkt att samfällighets-
förening bildas.
- 18
I fråga om sammanträde för bil- I fråga om sammanträde för bildande av =:samfällighetsförening dande av = samfällighetsförening äger 7§ andra stycket, 8-11 §§, 128 äger 7§ andra stycket, 8-11 88, första stycket första punkten och 128 första stycket första punkten 148 - motsvarande = tillämpning. och 148 motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighets- med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller an- bildningslagen (1970:988), anläggläggningslagen (1973:1149), äger ningslagen (1973:1149) eller lagen dock i fråga om delgivning av kal- (1982:000) om exploateringssamlelse till sammanträdet vad som gäl- verkan äger dock i fråga om deller om delgivning av kallelse till givning av kallelse till sammanträsammanträde vid förrättningen. det vad som gäller om delgivning av motsvarande tillämpning. kallelse till sammanträde vid för-
rättningen motsvarande tillämp-
ning.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
238!
I fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger 15§ motsvarande tillämpning.
Har fastighetsbildnings- eller an- Har = fastighetsbildnings-, anläggningsbeslut meddelats, får sam- läggnings- eller exploateringsbeslut manträde för bildande av samfäl- meddelats, får sammanträde för billighetsförening hållas innan beslu- dande av samfällighetsförening håltet om samfällighetens bildande las innan beslutet om samfällighevunnit laga kraft. Som delägare tens bildande vunnit laga kraft. anses därvid ägaren av fastighet Som delägare anses därvid ägaren som enligt beslutet skall ha del i av fastighet som enligt beslutet samfälligheten. Beslut som fattas skall ha del i samfälligheten. Beslut vid sammanträdet gäller endast un- som fattas vid sammanträdet gäller der förutsättning att fastighets- endast under förutsättning att fasbildnings- eller anläggningsbeslutet tighetsbildnings-, anläggnings- eller vinner laga kraft eller, i fråga om exploateringsbeslutet vinner laga anläggningsbeslut, att förordnande . kraft eller, i fråga om anläggningsmeddelas enligt 27a§ anläggnings- beslut, att förordnande meddelas lagen (1973:1149). : enligt : 27a§ anläggningslagen
(1973:1149).
61§
Samfällighetsförening skall upp- Samfällighetsförening skall upplösas, när den eller de samfällig- lösas, när den eller de samfälligheter som förvaltas äv föreningen heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighets- medger det. Bestämmelser om rätt bildningsmyndigheten att förordna för fastighetsbildningsmyndigheten om upplösning av samfällighetsför- att förordna om upplösning av samening finns bestämmelser i anlägg- fällighetsförening finns i anläggningslagen (1973:1149). ningslagen (1973:1149) och lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
! Senaste lydelse 1977:365.
5 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning
Härigenom föreskrivs att I $ lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Har vid förrättning enligt fastig- Har vid förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1770:988) be- hetsbildningslagen (1970:988) eller stämts att ägare av fastighet skall lagen (1982:000) om exploateringsutge ersättning till annan sakägare samverkan bestämts att ägare av och har fordran på ersättning icke fastighet skall utge ersättning till förfallit till betalning tidigare än ett annan sakägare och har fordran på år före utmätning eller konkursan- ersättning icke förfallit till betalning sökan, skall med fordringen följa tidigare än ett år före utmätning elförmånsrätt enligt 6§ 1 förmåns- ler konkursansökan, skall med rättslagen (1970: 979). fordringen följa förmånsrätt enligt
6§ 1 förmånsrättslagen (1970:979).
Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligt 5 kap. 31 § tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
6 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar
enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordring-
ar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Med samfällighetsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt
lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligt 6 § 1 eller 7 § 2
förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.
Om föreningen förvaltar en ex-
ploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, gäller förmånsrätten
dock inte större belopp än som
följer av exploateringsbeslutet.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
7 Förslag till Lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)
Härigenom föreskrivs att 25, 48, 70, 107, 113 och 1168§ byggnadslagen (1947:385)! skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen
byggnadskvarter, gator, torg, parker och andra allmänna platser samt
specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrottsområden, begravningsplatser och vattenområden.
Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.
Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga.
Om en stadsplan skall genomfö-
ras enligt bestämmelserna i lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan och om mark därvid skall
tas i anspråk från någon fastighet
vars ägare inte deltar i denna sam-
verkan, skall planen innehålla upp-
gift även om detta.
48§
Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare kommunen skyldig att lösa marken.
När ett år förflutit från tomtindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till markens värde.
Frågan huruvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomtindelnings genomförande.
I fråga om mark som är belägen
inom ett samverkansområde enligt
lagen (1982:000) om exploaterings-
samverkan gäller särskilda bestäm-
melser.
! Lagen omtryckt 1981:872
Nuvarande Iydelse Föreslagen lydelse
708 Lägges stadsplan över område i en ägares hand, må regeringen på
ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, att mark som
för områdets ändamålsenliga användning erfordras till gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kommunen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av
planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett
ändamål. |
Första stycket gäller också när
stadsplan fastställs inom ett sam-
verkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Vad som i första stycket
föreskrivs om ägaren skall därvid i
stället gälla exploateringssamfäl-
ligheten.
När fråga väckts om tillämpning av vad i första stycket sägs, skall
byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för
anteckning i fastighetsboken: och vare överlåtelse av mark som äger rum
efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens
avstående till kommunen.
Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna att mark som avståtts
enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.
1078 Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas uppkomma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till att stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen. Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark samt vägar
och andra allmänna platser. I den mån så erfordras skola jämväl höjdlägen
angivas.
Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande el-
ler användning i övrigt, skola sådana bestämmelser intagas i planen. Om en byggnadsplan skall ge-
nomföras enligt bestämmelserna i
lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid
skall tas i anspråk från någon fas-
tighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgilter även om detta.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
1138 Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller,
om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, att ägaren skall, ändå att 1123 ej är tillämplig, utan
ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga an-
vändning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån det med
hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och
övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver
tagas i anspråk för avsett ändamål.
Första stycket gäller också när
byggnadsplan fastställs inom ett
sumverkansområde enligt lagen
(1982:000) om exploateringssam-
verkan. Vad som i förstu stycket
föreskrivs om ägaren skall därvid i
stället gälla exploateringssamfäl-
ligheten.
Väckes hos kommunens fullmäktige fråga att göra framställning om förordnande som i första stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det sådan anmälan
inkommit ej hinder för förordnande om markens upplåtande. Uppkommer fråga om förordnande enligt första stycket hos länsstyrelsen, har denna att
fullgöra den nu stadgade anmälningsskyldigheten.
Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av
byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första
stycket, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.
116§ Har i byggnadsplan bestämts att mark skall användas till väg eller annan
allmän plats utan att skyldighet att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113§, och kan markens ägare till följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad till ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt
eller annan särskild rätt till marken som upplåtits innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet att svara för ersättningen åligger i fråga om mark,
som är avsedd till allmän väg, väghållaren samt beträffande annan mark vägförening inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening
när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsstyrel-
sen föranstalta om sådan förenings bildande.
Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst årligt belopp, med rätt för såväl den ersättningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från det ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga
om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnads-
planens fastställande förvärvat sakägarens rätt till marken.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Frågan huruvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid tiden för byggnadsplanens fast-
ställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomfö-
rande.
I fråga om mark som är belägen
inom ett samverkansområde enligt
lagen (1982:000) om exploaterings-
samverkan gäller särskilda bestäm-
melser.
Denna lag träder i kraft den I juli 1983.
Bilaga 4
Utdrag
LAGRÅDET PROTOKOLL
vid sammanträde
1982-04-27
Närvarande: f.d. justitierådet Petrén, regeringsrådet Delin, justitierådet Bengtsson.
Enligt lagrådet tillhandakommet utdrag av protokoll vid regeringssam- : manträde den I april 1982 har regeringen på hemställan av statsrådet och chefen för bostadsdepartementet Friggebo beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till
I. lag om exploateringssamverkan, 2. lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988), 3. lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149). 4, lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,
5. lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning,
6. lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmänsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,
7. lag om ändring i byggnadslagen (1947:385).
Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsrådet Bengt Eliasson och departementssekreteraren Lars Magnusson.
Förslagen föranleder följande yttrande.
Förslaget till lag om exploateringssamverkan
Allmänna synpunkter Lagrådet:
Det remitterade lagförslagets syfte är främst att underlätta en mera aktiv medverkan av markägarna vid exploatering av mark som är uppdelad mellan flera ägare och att åstadkomma en utjämning av vinsten mellan ägarna så att alla, oavsett vad deras mark kommer att användas till, får nytta av de bebyggelsemöjligheter som en plan innebär. Detta har ansetts främja en från allmän synpunkt önskvärd bebyggelseplanering. Tekniskt skall reformen genomföras på så sätt, att vid sidan av lagen om exploateringssamverkan nuvarande fastighetsrättslig lagstiftning — bl. a. byggnadslagen, fastighetsbildningslagen och anläggningslagen — blir tillämplig i fråga om exploateringen.
Den föreslagna lagstiftningen ger anledning till erinringar i skilda avseen-
den. Förslaget bygger på betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag. I betänkandet är förslaget till lagstiftning om exploateringssamverkan anknutet till det däri framlagda förslaget till ny byggnadslagstift-
ning. Genom att frågan om exploateringssamverkan utbrutits till särskild
behandling har förslaget i stället fått anpassas till den nu gällande byggnadslagstiftningen. Förändringen har medfört speciella problem, och det
sätt på vilket anpassningen har skett går ej fritt från invändningar. Detta får
— såsom framgår av vad lagrådet anfört vid förslagets 11 § — framför allt anses gälla grunderna för fördelningen av den ekonomiska vinning som
verksamheten väntas medföra. Särskilt anmärkningsvärt är här att enligt förslaget den som ej äger mark inom cen detaljplan, som skall genomföras genom samexploatering, men medverkar i företaget på grund av innehav av exploateringsbar mark i närheten, skall kunna deltaga i vinstutjämning
utan att hans fastighet underkastas några bindande föreskrifter av plankaraktär beträffande markanvändningen.
Vidare kan konstateras att den föreslagna regleringen är mycket komplicerad. De rättsliga konsekvenserna av ett beslut om exploateringssamver-
kan beror på hur en rad delvis svårtolkade bestämmelser i olika lagar
kommer att tillämpas under exploateringsförrättningens gång. Avgörandet av olika frågor lämnas åt kommunen, fastighetsbildningsmyndigheten och sakägarna. Det måste därför ej sällan te sig tämligen ovisst vad det slutliga resultatet av en samverkansförrättning blir. något som självfallet är besvärande för fastighetsägare som har att ta ställning till om de skall deltaga i ett planerat samverkansföretag. Tillämpningen av lagstiftningen kommer att ställa stora anspråk på kunskaper och omdöme hos förrättningsmännen och de kommunala tjänstemän som sysslar med frågorna.
Förslaget är sålunda behäftat med vissa brister och skulle tvivelsutan ha
vunnit på en ytterligare bearbetning. Med hänsyn härtill och till angelägenheten av en god samordning med byggnadslagsuftningen i övrigt kan ifrågasättas om det inte varit lyckligare, om en reglering i ämnet fått vänta
till den förestående allmänna reformen av sagda lagstiftning. Svårigheterna att konstruera en lagstiftning med de syften som angetts inledningsvis är emellertid i och för sig betydande. Ett behov av regler för
vinstutjämning vid exploatering av mark för bebyggelse har länge ansetts föreligga. Trots de påtalade svagheterna innebär förslaget ett betydelsefullt steg mot en tillfredsställande lösning av denna fråga. Även om de i det
föregående gjorda anmärkningarna är ägnade att framkalla tveksamhet
inför det föreliggande tagförslaget, vill lagrådet därför inte — i vart fall ej om vad lagrådet vid 11§ förordar beträffande principerna för fastställande
av andelstal i exploateringssamfällighet godtages - motsätta sig att förslaget genomförs.
5§
Bengtsson anför för sin del: I motsats till vad som gäller enligt opinionsvillkoren i 5kap. 5§ andra
stycket fastighetsbildningslagen och 7§ anläggningslagen innebär paragrafen, att man inte beaktar inställningen hos nyttjanderättshavare, bl.a.
hyresgäster, till den prövade frågan. Här avviker det remitterade förslaget
från utredningens ståndpunkt: enligt dess förslag, som i denna del inte
tycks ha mött någon remisskritik, skulle hänsyn också tas till meningen
hos hyresgäster i de berörda fastigheterna. Skälen för departementsförslaget är främst, att hyresgäster inte skulle ha samma påtagliga intresse av exploateringsfrågan och här på vissa andra sätt kan tillvarata sina intres-
sen. Möjligen kan tilläggas att en exploateringssamverkan i många fall kan
innebära huvudsakligen besvär och olägenheter för deras del, t. ex. genom
att de på grund av exploateringen måste flytta från fastigheten: det kan alltså försvåra en exploatering, som annars anses önskvärd, om att deras inställning tillmäts betydelse i samverkansfrågan.
Trots det sagda sätter jag i fråga, om inte vikt bör fästas vid hyresgästernas mening också i detta sammanhang. Flera argument kan anföras för detta. En exploatering kan få väsentlig inverkan på hyresgästernas lev-
nadsförhållanden eller i vart fall på deras närmiljö, och även när avgörandet kan anses endast gälla vem som skall vara huvudman för exploatering-
en kan denna fråga bli betydelsefull för det sätt varpå företaget kommer att genomföras. Självfallet underlättas vidare ett smidigt genomförande av att så många av de berörda som möjligt har en positiv inställning till en samverkan. Det gäller ju här inte någon vetorätt för hyresgästerna — endast en möjlighet att låta deras uppfattning om företaget få väga med vid bedömningen. Genom sista meningen i paragrafen minskar risken att en . negativ hyresgästopinion skulle få omotiverat stor betydelse för avgörandet. Det står klart att utredningsförslagets ståndpunkt stämmer bättre med den allmänna tendensen inom lagstiftningen på senare år att öka hyresgäs-
ternas inflytande på sin miljö. Om ett-opinionsvillkor bör tas in i lagen,
förordar jag därför att paragrafen får följande avfattning:
”"Exploateringssamverkan .—-.—.—. samverkansområdet och hyresgäs-
terna i fastigheter inom området mera allmänt .—.—.—. exploateringssamverkan.”
H$ Lagrådet:
En fråga av väsentlig betydelse för tillämpningen av paragrafens andra stycke är vilket område som skall medräknas, när andelstalen skall bestämmas enligt där angivna grunder: omfattningen av området avgör nämligen vilken mark som berörs av värdeutjämningen. När samverkansområ-
det sammanfaller med den plan, som skall genomföras genom exploate-
ringen, eller eljest i sin helhet berörs av exploateringsåtgärder — vilket
oftast synes bli fallet i praktiken — bör givetvis hela området medräknas.
Exploateringsåtgärderna kan emellertid enligt förslaget ibland komma att avse ett betydligt mindre område än samverkansområdet. Lagtexten och
specialmotiveringen till paragrafen tyder närmast på att andelsberäkningen
i sådant fall skall baseras på exploateringsområdet. Dit skulle då i första
hand räknas mark som omfattas av aktuell detaljplan, men även annan inom samverkansområdet belägen mark som direkt berörs av fastighets-
reglering eller andra exploateringsåtgärder. Fastigheter med mark inom samverkansområdet, vilka inte på dylikt sätt bidrar med mark till exploateringsföretaget, skulle däremot ej erhålla andelstal enligt andra stycket.
Under föredragningen av förslaget i lagrådet har upplysts att denna
tolkning av stadgandet i andra stycket inte varit åsyftad. Meningen är i
stället att i andelsberäkningen skall deltaga all mark inom samverkansområdet oberoende av om den berörs av exploateringsåtgärder eller ej, förutsatt att marken i och för sig är exploateringsbar. Sålunda skall bortses från sådan mark som redan är bebyggd eller eljest tagen i anspråk på sådant sätt att den icke kan komma i fråga för exploatering. Om exempelvis flera jordbruksfastigheter deltar i samverkan och byggnadsplan för fritidsbebyg-
gelse fastställs beträffande en av fastigheterna, skall även de övriga anses ha bidragit med mark och erhålla andelstal enligt andra stycket. Ägarna till dessa fastigheter skall anses berörda av exploateringen på det sättet att de hindras att utnyttja sin egen mark för fritidsbebyggelse och även genom att
deras mark kan utnyttjas som strövområde.
Såsom framgått av det föregående ger det remitterade förslaget knappast stöd för en sådan tillämpning av andra stycket i förevarande paragraf. För
att tillämpningen skall bli möjlig fordras sådana ändringar i paragrafen att
av denna framgår, att andelstal skall fasställas med utgångspunkt i den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Till avfattningen återkommer lagrådet.
Beträffande den sakliga innebörden av denna ståndpunkt kan framhållas följande. En utvidgning av det remitterade förslagets tillämpningsområde
på antytt sätt möter betänkligheter framför allt med hänsyn till förhållandet till gällande byggnadslagstiftning. Enligt denna är ägare av mark, som
samhället finner vara olämplig för tätbebyggelse och därför inte böra
ifrågakomma för planläggning, skyldig att utan ersättning underkasta sig
denna inskränkning beträffande markens användning. En regel som med-
för kompensation till ägare av fastigheter vilka av det allmänna befinns ej
böra medtagas i detaljplan, innebär ett avsteg från denna princip. Här
uppkommer också en motsättning till andra fastighetsägare, vilka missgynnas på samma vis men saknar möjlighet att ansluta sig till en exploaterings-
samfällighet. En naturlig förutsättning för sådan kompensation borde i alla händelser vara att fastigheterna i fråga underkastades föreskrifter av plankaraktär beträffande markanvändningen. Enligt utredningsförslaget skulle
detta ske genom att kommunen, med stöd av den föreslagna plan- och
bygglagen, meddelade ett s.k. markförordnande. Ett förordnande med
samma rättsverkan kan inte göras enligt byggnadslagen: de översiktsplaner ur vilka kommunerna brukar hämta vägledning är av helt informell karaktär. Den lagreglering som nu diskuteras kan innebära att ägaren av en fastighet får ta del av vinsten vid exploatering genom detaljplan på en
annan fastighet utan att själv tillskjuta någon mark och utan att den egna fastigheten underkastas bindande restriktioner av något slag beträffande
markanvändningen. Samverkansområdet är borta när exploateringen avslutats. Enligt gällande byggnadslagstiftning föreligger intet hinder mot att
även sistnämnda fastighet senare blir föremål för planläggning för tätbe-
byggelse, varigenom ägaren tillförs ytterligare förmåner. Skyldighet att tåla att fastigheten används som strövområde har ägaren redan på grund av allemansrätten och sålunda oberoende av exploateringen av den andra fastigheten. — Mot det nu diskuterade förslaget kan även invändas att det över huvud taget är önskvärt att det område där exploateringssamverkan
får ekonomiska effekter i lagen erhåller en så fast avgränsning som möjligt. En löslig reglering på denna punkt kan ytterligare öka de tillämpningssvå-
righeter som lagstiftningen kan väntas medföra.
Å andra sidan kan man till förmån för en bestämmelse som avfattas enligt departementschefens intentioner anföra, att den dock utvidgar möj-
ligheten att lösa det länge debatterade problemet hur man skall åstadkomma en rättvis värdeutjämning mellan fastighetsägare vid exploatering för bebyggelse. Lösningen omfattar väl inte på långt när alla fall där en sådan
utjämning kan vara påkallad, men den kan i alla händelser bli tillämplig i vissa typsituationer där behovet av utjämning förefaller särskilt angeläget. Framhållas bör att i många, kanske i de flesta fall hela samverkansområdet
kommer att täckas av en detaljplan, varvid de här berörda betänkligheterna inte blir aktuella. Lagrådet vill därför inte motsätta sig att paragrafen i den nu diskuterade delen utformas i enlighet med vad departementschefen
åsyftat.
Vad härefter angår principerna i övrigt för beräkning av delaktigheten i
exploateringsföretaget skall enligt andra stycket i förevarande paragraf
andelstalet för en fastighet som bidrar med mark till företaget bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av denna mark. Om
andelstalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar med
eller det i övrigt uppkommer skada för fastighetsägaren till följd av markens avstående skall skillnaden utjämnas i pengar. Det belopp som i det förstnämnda fallet skall tillgodoföras fastighetsägaren skall, sägs det i
specialmotiveringen, beräknas efter den tillskjutna markens värde före
exploateringen och enligt expropriationslagens värderingsregler. Vid den
följande marktilldelningen enligt 18§ är det däremot enligt motiven lämp-
ligt att den mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i
markens marknadsvärde vid tillträdet.
Den fördelningsgrund som brukar tillämpas i liknande sammanhang — se t.ex. 5 kap. 9§ och 6 kap. 2§ tredje stycket fastighetsbildningslagen — är
att i princip bestämma andelstalet efter den tillskjutna markens värde. Då
en fastighets areal endast utgör en av de många faktorer som bestämmer fastighetens värde, kommer en omfördelning av ägoinnehav efter andelstal
som grundas på arcalen ofta att leda till slumpvisa och godtyckliga resultat.
Enligt förslaget skulle sådana effekter undvikas genom regeln att, om andelstalet inte motsvarar värdet av tillskjuten mark, skillnaden skall
utjämnas i pengar. Denna regel eliminerar emellertid endast delvis de
nämnda effekterna, eftersom ersättningen i pengar inte beaktas vid be-
stämmandet av andelstalet och därmed icke medför delaktighet i den
värdehöjning som exploateringen föranleder. Den föreslagna fördelningsregeln innebär också att en deltagande fastighetsägare riskerar att när exploateringssamverkan avslutas återfå en betydande del av tillskjutet realvärde i pengar i stället för i mark.
Det sagda kan illustreras med följande exempel. Antag att marken inom exploateringsområdet — som I exemplet tänkes sammanfalla med samverkansområdet — före exploateringen har ett totalt marknadsvärde av 100000 kr., att kostnaderna för markens iordningställande uppgär till
100000 kr. samt att områdets bruttovärde efter exploateringen utgör
400000 kr. Antag vidare att andelstalet för en i exploateringssamtfälligheten
ingående fastighet med hänsyn till arealens storlek bestämmes till 10 procent, motsvarande 10000 kr.. men att den tillskjutna marken på grund av de lokala förhållandena i själva verket har ett marknadsvärde av 20000 kr.
Enligt förslaget skall då fastighetens ägare dels betala 10 procent av kostnaderna, således 10000 kr., dels tilldelas mark med ett värde av 10 procent av 400000 kr., alltså 40000 kr.. dels erhålla ett penningbelopp om 10000
kr., eller sålunda mark och pengar till ett sammanlagt värde av 40000 kr.
Öm däremot andelstalet efter ingångsvärdet av den tillskjutna marken bestämts till 20 procent, hade fastighetsägaren fått erlägga 20000 kr. i kostnader men tilldelats mark till ett värde av 80000 kr. Hans behållna värde efter exploateringen skulle således utgöra 60000 kr. i stället för 40000 kr. Till följd av att utjämningsersättningen till fastighetsägaren enligt
motiven skall beräknas inte efter marknadsvärdet utan efter expropriationslagens värderingsregler skulle skillnaden i verkligheten kunna bli
ännu större. — Omvänt kommer enligt förslaget en fastighetsägare att gynnas orimligt vid marktilldelningen, om hans huvudsakliga bidrag utgörs av vidsträckta arealer av vad som ur bebyggelsesynpunkt är att betrakta
som impediment, dvs. höga berg, storblockig terräng. försumpade områ-
den, vattensamlingar o. d. Den föreslagna fördelningsregeln kan leda till en
omfördelning av fastighetsvärdena inom exploateringsområdet på ett sätt
som inte synes motiverat av lagstiftningens syfte.
Enligt lagförslaget är deltagande i exploateringssamverkan frivilligt. För berörda fastighetsägare torde det framstå som mest naturligt i förevarande
sammanhang att låta fördelningen i princip ske efter andelstal som återspeglar värdet av den mark med vilken varje fastighet ingår i det gemensamma företaget. En sådan fördelningsgrund — som också har föreslagits av utredningen -- är även bäst förenlig med det förhållandet att en fastighets andel i företaget skall utgöra en garanti för dess pantvärde. Det kan
befaras att en fördelningsregel som grundar sig inte på ett ägoinnehavs
värde utan på en från ekonomisk synpunkt så föga relevant faktor som arealstorleken kommer att uppfattas som orättvis och minska intresset för deltagande i exploateringssamverkan.
Det värde som sålunda skall ligga till grund för fastigheternas delaktighet i exploateringsföretaget bör i princip vara den berörda markens marknadsvärde. I de fall då all mark inom ett samverkansområde är ungefär likvär-
dig med hänsyn till läge och beskaffenhet bör uppskattningen kunna ske
med enkla schablonartade metoder, t. ex. med hjälp av markarealens storlek. Avsteg från huvudprincipen bör kunna göras t. ex. om marken någon gång på grund av särskilda förhållanden, såsom förekomst av en grusfyndighet, skulle ha ett högre värde än som betingas av möjligheten att
använda marken för det ändamål som avses med exploateringsföretaget.
Om markägaren i ett sådant fall undantagsvis skulle önska deltaga i exploateringsföretaget, synes det rimligt att hans andelstal beräknas på grundval av markens värde med bortseende från den värdeförhöjning som grusfyndigheten kan föranleda.
På grund av det anförda föreslår lagrådet att andelstalen, i enlighet med
utredningens förslag, skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till marknadsvärdet av den mark som skall ligga till grund för andelsberäkningen. Härvid bör, liksom enligt det remitterade förslaget, bortses från inverkan av den plan som fastställts efter exploateringsbeslutet och som skall genomföras genom exploateringen.
Exploateringen avser utnyttjande av själva marken. Med hänsyn härtill synes rimligt att, såsom också följer av det remitterade förslaget, man vid bestämmande av andelstalen inte beaktar värdet av byggnader, växande
gröda, skog eller liknande tillbehör till fastigheten. En särkild bestämmelse
härom bör intagas i paragrafens andra stycke.
Som framgått av det föregående skall andelstal bestämmas också för fastigheter som väl har exploateringsbar mark inom samverkansområdet
men ej tillskjuter någon mark som skall bli föremål för exploateringsåt-
gärder. I andra fall kan en fastighet bidra med endast en del av sin mark till
detta ändamål. Vissa fastigheter kan tillskjuta all sin mark. Såsom upptages i förevarande paragraf får då utjämning ske med pengar. Regeln
härom kan lämpligen ges det innehållet att om det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte motsvarar vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skillnaden skall utjämnas i pengar. Vid beräkningen av sådana utjämningsbelopp bör av rätteviseskäl tillämpas samma grunder vid markvärderingen som vid fastställandet av andels-
talen.
12 Riksdagen 198182. I saml. Nr 221
Enligt den i det föregående angivna huvudregeln kommer andelstal att åsättas alla i exploateringssamfälligheten ingående fastigheter med mark tillgänglig för exploatering. För fastigheter som ingår i samfälligheten men saknar sådan mark får som anges i paragrafens tredje stycke bestämmas särskilt andelstal.
Att beakta är att i vissa fall — t. ex. då fråga är om tilldelning av mark — åtgärden endast berör fastigheterna med mark tillgänglig för exploatering. I dessa fall skall de för dessa fastigheter bestämda andelstalen direkt tillämpas. När det gäller andra åtgärder — t. ex. vid bestämmande av tillskott till täckande av kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighetsförening — skall andelstalen för samtliga fastigheter läggas till grund. Det medför att en samordning får ske av de andelstal som bestämts för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter utan sådan mark. En viss jämkning måste ske. Det synes lämpligt att lagtexten ger en upplysning härom.
Såsom anges i förslaget bör samfälligheten betala ersättning till ägare av fastigheter som skadas genom intrång till följd av att mark avstås eller att byggnader rivs m. m. Frågan i vad mån dylika skador uppkommer torde ofta inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den byggbara marken. Bl.a. med hänsyn härtill synes frågan om skadeersättning lämpligen böra regleras i 188.
På grund av vad nu anförts kan de bestämmelser som bör upptagas i förevarande paragraf lämpligen ges följande lydelse:
”Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.
Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt främst med hänsyn till marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft, skall hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan: ha haft på markens värde. Hänsyn skall ej heller tas till byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör till marken.
För en fastighet inom samverkansområdet, som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.”
14§ Lagrådet:
Enligt paragrafen ”skall” vissa förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22:8§ fastighetsbildningslagen meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.
Det gäller här beslut om förbud mot skogsavverkning, täkt av olika slag,
nybyggnad m. fl. åtgärder som försvårar genomförandet av en fastighetsreglering. Som framgår av de nämnda lagrummen i fastighetsbildningsla-
gen, är ett förordnande av detta slag inte obligatoriskt utan skall meddelas endast i den mån det anses erforderligt. Uppenbarligen kan ett behov av
sådana förordnanden uppkomma även efter ett beslut om exploateringssamverkan. Avsikten lär inte vara att hindra ett förordnande i detta skede:
som framgår av 168 i lagförslaget, blir vid en fastighetsreglering inom
samverkansområdet fastighetsbildningslagen direkt tillämplig bl.a. i det aktuella avseendet. Betydelsen av regeln i 14§ lagförslaget synes enbart
vara att den möjliggör, att förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ meddelas redan i samband med själva exploateringsbeslutet. Denna innebörd hos
paragrafen framträder bättre, om i lagtexten ordet ”skall” utbytes mot ”kan”.
168 Lagrådet: .
Genom föreskrift i förevarande paragraf skall 5 kap. 8§ fastighetsbild-
ningslagen, som anger grunderna för marktilldelning, icke tillämpas vid
exploateringsförrättning; i stället skall i förevarande lag meddelade regler
gälla. Enligt 5 kap. 18§ fastighetsbildningslagen kan på grund av medgivande av angivna sakägare avsteg göras från bestämmelserna i 5-kap. 8 §. I
5 kap. 20§ ges vidare regler som förhindrar att genom medgivande som
avses i 5 kap. 18§ sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom kringgås. I det föreliggande förslaget omfattar den allmänna hänvisningen till fastighetsbildningslagen även 5 kap. 20§ och avsikten torde vara att också vid exploateringsförrättning hinder skall föreligga att genom överenskommelse kringgå de regler som innefattar inskränkning 1 rätten att förvärva fast egendom. Med den utformning
hänvisningarna till fastighetsbildningslagen har torde detta dock icke upp-
nås med mindre en särskild regel i ämnet meddelas. Lagrådet förordar därför att i förevarande paragrafs första stycke upptages ytterligare en
mening av följande lydelse: ”Innebär överenskommelse enligt 23§ att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 11§ andra stycket
eller 18§, skall 5 kap. 20§ fastighetsbildningslagen tillämpas.”
Vidare skall enligt paragrafen bl.a. 5 kap. 24 och 27§§ fastighetsbildningslagen gälla vid exploateringssamverkan. Vid tillämpning av 248 andra
och tredje styckena samt 27§ tredje stycket är att märka, att i stället för
vissa paragrafer i fastighetsbildningslagen, vartill där hänvisas, skall gälla bestämmelser i förevarande lag; dessa får anses äga motsvarande tillämp-
ning i de avsedda situationerna.
Fastighetsreglering enligt paragrafen kan leda till beslut som är i hög
grad ingripande för enskilda; bl.a. kan nämnas förordnande enligt 198.
Enligt första stycket i förevarande paragraf skall de regler till skydd för enskilda intressen, som finns intagna i 8 kap. 2 och 3 §§ fastighetsbildnings-
lagen, inte gälla vid exploateringssamverkan, Regeln i 3 § andra stycket av
lagförslaget, vilken har ett liknande syfte, avser enligt lagtexten endast beslutet om exploateringssamverkan, inte beslut som meddelas i ett senare
skede. Av motiveringen (2.3.2) torde emellertid framgå att regeln i fråga
skall gälla generellt vid lagens tillämpning. Det synes önskvärt att detta
framgår av lagtexten i 16§. Lagrådet förordar att som en sista mening i
paragrafens första stycke tilläggs följande:
"Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3§ andra stycket äga
motsvarande tillämpning.”
178 Lagrådet:
Stadgandet avser att förhindra att mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnads-
plan, överförs till annan fastighet genom fastighetsreglering. Att stadgan-
det har denna innebörd skulle framgå tydligare om — såsom lagrådet
förordar — stadgandet inledes på följande sätt: ”Fastgihetsreglering får
+” inte medföra överföring av mark, på vilken det finns. —.—.—
18§ Lagrådet:
Den omformulering av 118 som lagrådet föreslagit medför att förevarande paragraf bör inledas med orden: ” Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering till-
delas. —-.—.”.
Vidare bör med hänsyn till vad som vid 115 anförts om den i paragrafen upptagna skadeersättningsregeln en motsvarande bestämmelse upptas i denna paragraf. Bestämmelsen bör med hänsyn till att hänvisningen i 168 ej omfattar 5 kap. 12§ fastighetsbildningslagen så utformas att den gäller även innehavare av särskild rätt till fastigheten. Lagrådet förordar därför att ett andra stycke tillägges av följande lydelse:
"Ersättning i pengar skall också utgå för byggnader, växande gröda,
skog eler liknande tillbehör som frångår deltagande fastighet och för
annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av
särskild rätt till fastigheten på grund av fastighetsregleringen.”
268 Lagrådet:
Bestämmelserna i förevarande paragraf tar sikte endast på sådana förändringar som inträffar medan exploateringsförrättningen ännu pågår. För
att detta otvetydigt skall framgå förordas att paragrafen inleds med orden ”"Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade .—.—.-"
33§
Lagrådet:
Enligt paragrafens första stycke skall bestämmelserna om fastighetsbild-
ningsbeslut även tillämpas på ”exploateringsbeslutet”. Med ordalagen i
13 § stämmer det bäst att anse endast det inledande beslut som avser
frågor enligt 13§ första stycket p. I och 2 som exploateringsbeslut, där-
emot inte beslut i eventuellt uppskjutna frågor enligt 13§ andra stycket.
(Jfr även 16§ andra stycket, som ger stöd för samma tolkning.) Avsikten med förevarande bestämmelse lär emellertid vara, att besvär över samtliga beslut enligt 13 § skall följa reglerna om fastighetsbildningsbeslut. På grund härav bör ordet ”exploateringsbeslutet” i första stycket utbytas mot ”beslut enligt 13§”. — T andra stycket kan däremot ordet exploateringsbeslut
utan olägenhet kvarstå.
Förslaget till lag om ändring i fastighetsbilningslagen (1970: 988)
6 kap.
2a§ Lagrådet:
Andelsrätt i sådan särskild samfällighet som avses i förevarande paragraf bör tillkomma endast fastighet med exploateringsbar mark. För att detta skall framgå med önskvärd tydlighet bör — om 118 i lagen om exploateringssamverkan erhåller den lydelse lagrådet förordat — i sista meningen anges att andelen skall motsvara fastighetens "andelstal i exploateringssamfälligheten enligt 118 andra stycket nämnda lag”, dvs. lagen om exploateringssamverkan. |
Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter
Lagrådet:
Beslut om förmånsrättsbeloppets storlek enligt 13§ p. 4 lagen om exploateringssamverkan kan, på sätt som utvecklats vid lagens 33§, fattas även senare än i exploateringsbeslutet. Ordet ”exploateringsbeslutet” i andra stycket av förevarande lag bör därför utbytas mot ”beslut enligt 13§
nämnda lag”.
Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen (1947: 385)
708 Lagrådet:
Sedan det nya andra stycket i paragrafen tillkommit, bör i det följande
stycket efter ”första”' inskjutas orden ” eller andra”. — Någon motsvaran-
de ändring synes inte erforderlig i paragrafens sista stycke, vilket torde sakna praktisk betydelse vid exploateringssamverkan.
n3§
Lagrådet:
Av samma skäl som angetts vid 708 bör I tredje stycket — i såväl första som andra meningen — efter ”första” inskjutas orden "eller andra”, medan motsvarande ändring inte erfordras i fjärde stycket.
Övriga lagförslag
Lagrådet:
Förslagen lämnas utan erinran.
LANTMÄTERIVERKET BILAGA 3
Fastighetsavdelningen 1982-04-29
EXEMPEL som belyser tillämpningen av lagen om exploateringssamverkan. Exemplen har upprättats inom lantmäteriverket.
Innehåll:
Exempel 1 Förtätning av äldre villakvarter sid 1l Exempel 2 Fritidsbebyggelse sid 16
LANTMÄTERIVERKET EXEMPEL 1
Fastighetsavdelningen 1982-04-29
EXPLOATERINGSSAMVERKAN - FÖRTÄTNING AV ÄLDRE VILLA-
KVARTER
Förutsättningar
Björken är ett äldre villakvarter. Stadsplan gäller för området. Enligt den fastställda tomtindelningen är kvarteret indelat i sex st stora tomter på cirka 3 800 m? var.
Vid diskussioner mellan fastighetsägarna och kommunen har man kommit fram till att kvarteret bör förtätas. Förtätningen bör ske genom exploateringssamverkan för att fastighetsägarna skall kunna genomföra den gemensamt och för att en rättvis fördelning av avkastningen skall kunna ske. Ett förslag till ändrad stadsplan och tomtindelning tas fram som innebär att Björken förtätas med sex sammanbyggda hus i den inre delen av kvarteret. Tillfart och parkering skall ske på en gemensamhetsanläggning med de nybildade fastigheterna som delägare. Anläggningen skall även omfatta en lekplats för kvarteret. Kvarterets fastighetsindelning före respektive efter förtätningen illustreras i figur 1l (s 2).
Förfarandet
Ägarna till Björken 1-4 och 6 ansöker gemensamt om en exploateringsförrättning hos fastighetsbildningsmyndigheten. Vid ett inledande förrättningssammanträde med kommunen och fastighetsägarna diskuteras hur kommunen och markägarna tänkt sig förtätningen samt det förslag till ändrad stadsplan och tomtindelning som arbetats fram.
| Prop. 1981/82: 221 | Figur 1 Kvarteret Björken | 185 | |||
| före: 4 | 1 | pd ; dd Dd ; 3 | 5 . 2 | 6 ES 3 | 4 Cd |
Efter ÖS
| ff d e a fn
! Ulledb nde
| El) VEN (4 ist las fo om | RA (I Sr I (9
| 10) nu | 2 13) (14 | 5) (16) SR a b c
|
i
ÅR Ond
Fastighetsgråns ———— Gräns för ägofigur — —— Gräns för samverkansområde
Fastighetsbildningsmyndigheten begär kommunfullmäktioes tillstyrkande till exploateringssamverkan (4 §). I ett yttrande tillstyrker kommunfullmäktige att exploateringssamverkan får ske. Samverkansområdet skall därvid omfatta hela kvarteret Björken, se figur 1.
På arundval av förslaget till ändrad stadsplan och
tomtindelning upprättar fastighetsbilåningsmyndigheten - med hänsyn till myndighetens utredningsplikt enligt 10 § och med hänsyn till att förmånsrätt aktualiseras - en ekonomisk kalkvl enligt tabell 1.
Tabell 1 Ekonomisk kalkyl
Intäkter
Områdets värde före ändrad plan 92 000
värde efter exploatering, 6 tomter å 60 000 360 000 värdehöjning 268 000
Kostnader
| VÄ, gator | | | 200 060 | |
| Gemensamhetsanläggning | 50 000 | ||
| Förrättningskostnader : | | | 15 000 | |
| Övrigt | s | 15 000 | |
| Summa kostnader | - | 180 000 | |
| Kaikylerad avkastning | 88 000 |
Vid ett nytt sammanträde med sakägarna diskuteras - bl a mot bakgrund av upprättade kalkyler - förutsättningar för och ekonomiska konsekvenser av en exploatering inom kvarteret. Därefter prövar fastighetsbildningsmyndigheten villkoren för att exploateringssamverkan skall få komma till stånd.
Av kommunfullmäktiges tillstyrkande och det upprättade planförslaget framgår att det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att förtätning av kvarteret Björken utförs i ett sammanhang. Ändamålet med samverkan kan inte lämpligen tillgodoses
på något annat sätt. Flera markägare finns inom
kvarteret. Dessa bedöms ha förutsättningar att gemensamt genomföra exploateringen. Villkoren i 3 och 4 §§ är därmed uppfyllda.
Samtliga fastighetsägare inom kvarteret utom ägaren till Björken 5 vill delta i samverkansföretaget. Opinionsvillkoret i 5 § är därför uppfyllt.
Slutsatsen av fastighetsbildningsmyndighetens prövning blir att exploateringssamverkan skall få komma till stånd. Samtliga fastigheter inom kvarteret utom Björken 5 skall ingå i exploateringssamfälligheten.
Delaktigheten i exploateringssamfälligheten beräknar fastighetsbildningsmyndigheten med utgångspunkt från arealen av den mark för varje fastighet som är tillgänglig för exploatering. Delaktigheten
framgår av tabell 2.
Tabell 2 Delaktighet
| Fastighet Areal m | Delaktighet (3) | |
| Björken 1 1 500 | 2 1 500 3 1 500 4 12 500 5 Deltar ej 6 1 500 | 20 20 20 20 20 |
| Summa | 7 500 | 200 |
Exploateringsbeslut mm
Fastighetsbildningsmyndigheten meddelar följande exploateringsbeslut (13 §).
1. Exploateringssamverkan skall avse förtätning av kvarteret Björken med sex sammanbyggda hus för permanentbostadsändamål. Samverkansområdets omfattning framgår av figur 1. Exploateringen skall ske i överensstämmelse med ett 1900-00-00 upprättat förslag till ändrad stadsplan och tomtindelning för kvarteret och omfatta iordåningställande av byggklara tomter samt gemensam parkeringsanläggning, lekplats, gångväg m m.
2. I exploateringssamfälligheten skall delta följande fastigheter: Björken 1-4 samt 6.
3. Fastigheterna deltar i exploateringssamfälligheten med lika andelstal (1/5 var).
4. Förmånsrättsbeloppet skall uppgå till totalt
268 000 kr. Av detta belopp får
a) 30 000 kr utnyttjas när exploateringsbeslutet vunnit laga kraft, | |
b) ytterligare 150 000 kr utnyttjas när ändrad stadsplan och tomtindelning fastställts samt
c) ytterligare 88 000 kr utnyttjas när övriga anläggningar har utförts enligt beskrivningen, aktbil Xx.
Förmånsrätten skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. Det medför att följande förmånsrättsbelopp kommer att gälla i fas-
tigheterna vid olika tidpunkter.
Fastighet Ackumulerat förmånsrättsbelopp vid olika
tidpunkter
| a) | b) | c) | ||
| Björken 1 6 000 | 36 000 | 53 600 | ||
| " | 2 6 000 | 36 000 | 53 600 | |
| ” | 3 6 000 | 36 000 | 53 600 | |
| " | 4 6 000 | 36 000 | 53 600 | |
| " | 6 6 000 | 36 000 | 53 600 | |
| Summa | 30 000 | 180 000 268 000 |
5. Exploateringen skall vara slutförd senast 1900-00-00.
Björken 5 kommer att beröras av marköverföring enligt 19 § lagen om exploateringssamverkan.
Fastighetsbildningsmyndigheten lämnar besvärshänvisning till exploateringsbeslutet så att det kan vinna laga kraft innan planändringarna fastställs och så att fastighetsreglering kan ske enligt de särskilda reglerna i lagen om exploateringssamverkan.
Genomförande
En samfällighetsförening bildas för att genomföra företaget. Föreningsbildningen är en förutsättning för att förmånsrätten skall kunna utnyttjas som
säkerhet för de lån som behövs för att finansiera
exploateringen. Föreningen tecknar ett exploateringsavtal med kommunen som realerar bl a frågor om ersättning för gatukostnader m m, anslutning till allmän va-anläggning, tidplan samt utförande, kontroll och besiktning av gemensamma anordningar.
Kommunen antar förslagen till ändringar av stadsplan och tomtindelning. Av planerna framgår att de är avsedda att genomföras genom exploateringssamverkan. Samtidigt godkänns exploateringsavtalet.. Länsstyrelsen fastställer planändringarna.
Fastighetsbildningsmyndigheten genomför fastighetsreglering, avstyckning och inrättande av gemensamhetsanläggning enligt beskrivning, ersättningsbeslut och avräkning, bilaga 1. Uthuset på Björken 6 står inte i överensstämmelse med den ändrade stadsplanen och tomtindelningen.
Samfällighetsföreningen genomför exploateringen fram till byggklar tomtmark i enlighet med exploateringsbeslutet och exploateringsavtalet. Utdebiteringar samt det ekonomiska resultatet av samverkansföretaget framgår av bilaga 2. När exploateringsbeslutet förfaller upplöses föreningen.
Bilaga l
Sida Axtbilaga FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN « BESKRIVNING a OBE
Datum Dnr
Arende | Kommun j Län
Regisvenngsostum
| Uppgift om åtgärd förhogiswromsåde = rättningen avsett har in-
förts i fastighetsregistret -
"For fastighetsregistermyndigheten
fArea! hektar, m? Agare. uppgifter till lokal skattemyndighet Fastighet, område mm Fie avstår | erhåller . = ändring! och andra anmärkningar 1 2 I3a | 3b 14 summa 5
: i
FASTIGHETSREGLERING :
Björken 1 12 300 + 300 A Ason
I Björken 2 ia 300 | B Bson
14 1300
0 300 - 300
I
oo |
Björken 3 14 300 + 300 C Cson
I
Björken 4 3 1300 j+ 300 D Dson
Björken 5 3 300 | E Eson
4 1600 I !
"5 [300 i i
:8 1300 I-1500
Björken 6 4 600 | | F Fson
5 300 |+ 900
Ersättning, se|ersättningsbeslut aktbil PR l
AVSTYCKNING FRÅN BJÖRKEN 1
|
Lotten A 11, A Ason, Storgatan 10
i
- 600 000 00 X-stad
AVSTYCKNING FRÅN BJÖRKEN 2
Lotten B i3 600 B Bson, Storgatan 12
| 000 00 X-stad
AVSTYCKNING FRÅN BJÖRKEN 3
i Lotten C 14, C Cson, Storgatan: 14
&T
N 600 000 00 X-stad
< cc ve c E AVSTYCKNING FRÅN BJÖRKEN 4
I ec Lä
c Lotten D :2, D Dson, Lillgatan 9
=
3 600 000 00 X-stad
c
Sica Bilaga 1 AkKkiDlag: .
FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN BESKRIVNING . un. BE
Datum Dnr”
: Areal — hektar, m? Ägare, uppgifter till lokal skattemyndighet
Fastighet, område m m : Fig |avstår erhåller = åndring/ och andra armärkningar
1 i2 38 3b 4 summa 5
an ak |
AVSTYCKNING FRÅN IBJÖRKEN 6 I
Lotten E 4 : 600 F Fson, Lillgatan 13
i i i 000 00 X-stad
; ;
Lotten F 5, : I
6 600 F Fson, Lillgatan 13
000 00 X-stad
32333 Sim STA
30000.
4.1973. 0278. P1
1 2ntmiäteriot
"Prop. 1981/82: 221 | 193
- S08 Avrbilaga Bilaga l
FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN AB
Datum Dar Arende Tkommun Lan Regalrenngsgaturt.
I Uppgift om ätgard för- ] rattningen avsett har in- Raginsrområde förts i fastighetsregistret For (aAnGnersrepistermyndigheten
GEMENSAMHETSANLÄGGNING Anläggningsbeslut 1 Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av garage, parkeringsplats, gångvägar, lekplats och planteringar allt enligt projekteringshandlingar, aktbil C-E. 2 Deltagande fastigheter: Lotterna A-F Fastigheterna utgör en samfällighet för anläggningens utförande och drift.
3¶För anläggningen upplåtes .
ägofigur 10 av Björken 1, M 8 och 9 av Björken 2, " 16 av Björken 3, ” 2 av Björken 4 samt ” 7 av Björken 6.
4 Anläggningen ska vara utförd senast två år efter det att anlägg-
ningsbeslutet vunnit laga kraft. Beslut om andelstal Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna efter lika andelstal (1/6 var).
783001
LiberTryck 10.000 1977-09. 0552 B!
Lantmäteriet
13 Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 221
Bilaga l
(Utdrag ur) PR 1
Ersättningsbeslut
Skäl:
Av utredningen (aktbilaga V) framgår att marknads-
värdet för mark inom kvarteret uppgår till ca 10 kr/m? om man bortser från de förtätningsmöjligheter som uppkommit genom ändringen av stadsplanen. För den mark som med stöd av 19 § överförts från Björken
5 (1 500 m?) skall enligt 21 § utgå ersättnirig med
15 000 kr till ägaren av Björken 5.
Värdet av den mark m m som de fastigheter som deltar i exploateringssamfälligheten lämnar i tillskott motsvarar andelstalen med undantag av Björken 6. Fastigheten avstår förutom marken ett uthus. För
skillnaden skall enligt 11 § 2 st utgå ersättning
i pengar. Värdet av uthuset har uppskattats till
2 000 kr. |
Marknadsvärdet av de färdiga tomterna har uppskattats till 60 000 kr stycket. Tomterna har inte kunnat
fördelats jämnt mellan de deltagande fastigheterna
efter andelstalen. Skillnaden skall enligt 18 § utjämnas i pengar. Ägaren av Björken 6 skall betala ersättning för överskjutande tilldelning med 60 000 kr.
Björken 5 är inte högt belånad. Regleringen är i sin helhet väsentligen utan betydelse för sådana rättsägare som avses i 5 kap 16 § första stycket fastighetsbildningslagen.
Beslut:
Ersättningar skall utgå enligt avräkning, aktbil F.
Bilaga 1l
Sida Aktbilaga FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN AVRÄKNING a F
Datum ör ee teer
Atende Aagisterområde
Kommun
Lan
Fostighet, ägare FER TE foskonetidnngslagen) petolar, kr — | Montan, kr
Björken 6 Betalar till
F Fson, Lillgatan 13, A Ason, Storgatan 10 8.600
000 00 X-stad 000 00 X-stad
B Bson, Storgatan 12 8 600
000 00 X-stad
C Cson, Storgatan 14 8 600
000 00 X-stad
D Dson, Lillgatan 9 8 600
000 00 X-stad
E Eson, Lillgatan 11 15 000
000 00 X-stad Björken 1 Mottar av A Ason, Storgatan 10 F Fson 8 600 000 00 X-stad Björken 2 Mottar av B Bson, Storgatan 12 F Fson 8 600 000 00 X-stad Björken 3 Mottar av C Cson, Storgatan 14 F Fson 8 600 000 00 X-stad Björken 4 Mottar av D Dson, Lillgatan 9 F Fson 8 600 000 00 X-stad Björken 5 Mottar av 21736 E Eson, Lillgatan lil F Fson 15 000 000 00 X-stad Sthlm SRA
49 400 ja 400 20000. Förfallodag: Samtliga ersättningar skall betalas senast tre månader 1972. efter det att ersättningbeslutet har vunnit laga kraft. 2. 0333. DI (Anm Underlag för avräkningen, se s 13 och 14)
Lantmäteriet
Bilaga 1X
Underlag för avräkning
2) 15 000 till Björken 5
från till
Björken 1 Björken 5 3 000 " 2 ” 5 3 000
" 3 " 5 3 000 " 4 ” 5 3 000
" € ” 5 3 000
15 000
2) 2 000 kr till Björken 6
från till
Björken 1 Björken 6 400
" 2 " 6 400 " 3 » 6 400 " 4 " 6 400 ( ” 6 " 6 400 ) 2 000
3) 60 000 kr från Björken 6
från till
Björken 6 Björken 1 12 000 M 6 " 2 12 000 " 6 " 3 12 000
” 6 " 4 12 000 ( " 6 ” 6 212 000) 60 000
Betalar Mottar
Björken 1 till Björken 5 3 000 till " 6 400
från " 6 12 000 Summa - 8 600
Björken 2 till Björken 5 3 000
| till " 6 | 400 | ||
| från " 6 | Summa = | 12 000 8 600 | |
| Björken 3 till Björken 5 | 3 000 | ||
| till » 6 | 400 | ||
| från " 6 | Summa = | 12 000 8 600 |
Bilaga 1l
Björken 4 till Björken 5 3 000 till " 6 400 från " 6 12 000
Summa = 8 600
Björken 5 från Björken 1 3 000 " " 2 3 O0G0O " ” 3 3 000 " " 4 : 3 000 " 6 3 000
Summa - 15 000:
Björken 6 till Björken 5 3 000
” från ” 1 400
” " 2 400 " " 3 400 " " 4 400 till ” 1 12 000 " " 2 12 000 " " 3 12 000 " " 4 12 000
Summa 49 400 -
Summasumma 49 400 49 400
14 Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 221
Bilaga 2
1) Fördelning av kostnader Fastighet Andels- Utdeb.kostn Ersättn enl Faktiska
tal (3) erl andels- avräkningen kostnader
talen
| 1 | 2 | 3 | 4=2+3 | |||
| Björken 1 | M 2 M 3 " 4 M 5 " 6 | 20 20 20 20 - 20 | 36 000 - 8 600 36 000 - 8 €00 36 000 - 8 600 36 000 - 8 600 - 36 000 | -15 000 49 400 | 27 400 27 400 27 400 27 400 -15 000 85 400 | |
| Summa | 100 180 000 | [0] | 180 000 |
2) Det ekonomiska resultatet av exploateringssamverkan
i kvarteret Björken Fastighet Värde Värde Värdeökning Kostnader Resultat
| efter före 1 2 | 3=1-2 | (enl ovan) (Avkastning) å S=3-4 | ||
| Björken 1 60 000 15 000 | " 2 60 000 15 000 " 3 60 000 15 000 " 4 60 000 15 000 " 5 " 6 120 000 17 000 | [0] 15 000 | 45 000 45 000 45 000 45 000 -15 000 103 000 | 27 400 17 600 27 400 17 600 27 400 17 600 27 400 17 600 -15 000 [0] 85 400 17 600 |
| Summa | 360 000 92 000 | 268 000 | 180 000 88 000 |
EXEMPEL 2
EXPLOATERINGSSAMVERKAN —- FRITIDSBEBYGGELSE
Beskrivning av området
Samverkansområdet omfattar ca 235 ha. Inom området
finns 10 fastigheter bebyggda med ca 20 bostadshus varav 3 utgör bostäder för .helårsboende. Jordbruk bedrivs numera endast på Berga 1:6 vars ägare arren-
derar viss åkermark på omkringliggande fastigheter.
Möjligheter att bygga upp ett bärkraftigt jordbruk
inom området saknas. Skogsbruk bedrivs i liten om-
fattning. Fastighetsstrukturen framgår av utdrag ur ekonomiska kartan, fig 1.
I arbetet med kommunöversikten har man kommit fram till att tät fritidsbebyggelse lämpligen bör kunna
uppföras inom detta område. Området utgör ett från
såväl naturliga förutsättningar som planmässiga utgångspunkter väl avgränsat område i förhållande till omgivande områden. I den gällande kommunöversikten
har således angetts att området är lämpligt för tät
fritidsbebyggelse och att de närmare förutsättningarna för exploateringen bör klargöras genom fortsatt planläggning. Det anges också i kommunöversikten
att sådan fortsatt planläggning förutsätter att
exploateringssamverkan kommer till stånd eftersom fastighetsindelningen inom området är splittrad.
Förfarandet
Ägarna av Berga 1:6, 1:8 och 1:9 tar gemensamt kontakt med byggnadsnämnden och diskuterar möjligheten att få till ståna den fritidsbebyggelse som kommunöversikten anger söm möjlig. Därefter ansöker fastighetsägarna om exploateringsförrättning.
Prop. 1981/82: 221 . 200
Figur 1 Utdrag ur ekonomiska kartan
Bergaviken
SKALA 1:10 000 / oo SA Bygräns. | — — — — Fastighetsgräns NW. / — — Gräns för sam- SN. verkansområde
Prop. 1981/82: 221 | 201
Avsikten är att en exploateringssamfällighet skall planlägga området och utföra nödvändiga gemensamma anordningar. Färdiga tomter för fritidsändamål skall ställas i oråning Och säljas gemensamt. Ett inledande sammanträde hålls där förutsättningarna för att få till stånd fritidsbebyggelse diskuteras. En representant från kommunen redogör för kommunens inställning. Kommunens bedömning är att den diskuterade samexploateringen ligger i linje med kommunöversiktens intentioner. Uppläggning av det fortsatta arbetet och frågor om bl a företagets överensstämmelse med kommunöversikten, samverkansområdets gränser samt riktlinjer för bebyggelsens omfattning och lokalisering diskuteras.
Kommun fullmäktige antar en enkel områdesplan som anger dels samverkansområdets huvudsakliga gränser, dels bebyggelsens huvudsakliga lokalisering, fig 2, samt lämnar tillstyrkande enligt bilaga 1. Ett förslag till byggnadsplan läggs därefter fram för det om- | råde som enligt områdesplanen är lämpligt för tät bebyggelse. Diskussioner med kommunen om ett ex-
ploaterinagsavtal påbörjas.
Efter underhandsdiskussioner med berörda sakägare kallar fastighetsbildningsmyndigheten till ett nytt
sammanträde där dels företagets allmänna tillåtlig-
het samt förutsättningar för och ekonomiska konsekvenser av företaget, dels opinionsvillkoret prövas. Exploateringsföretaget bedöms vara tillåtligt | då det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att såväl planläggningen som utbyggnaden av vägar, vatten och andra gemensamma anoråningar sker i ett sammanhang och samverkan mellan fastig-
hetsägarna underlättar dessa åtgärder.
Figur 2. Förslag till områdesplan för
Dr S z «x 32 oo
el 2: | - ny :e3 a Sm Hi CC 8r fer gu E
a ös 3 vv MJ :S Område för tät - 5 2 MM Ce fritidsbebyggalse. ring
Byggnadsplan bör MM ppratt
fa &2 2.5 vö "& 5 28 23 tendsmtiodlse 5 inte tillåts
. Prop. 1981/82: 221 203
Ägarna till Berga 1:10 och l:l1l motsätter sig inte exploateringen, men förklarar sig inte vilja delta i exploateringsföretaget. Inte heller ägarna till de avstyckade tomterna Berga 1:14 och 1:15 vill delta i samverkansföretaget. Övriga fastighetsägare inom samverkansområdet ställer sig positiva till företaget. Opinionsvillkoret bedöms därmed vara uppfyllt.
Fastighetsägarna är överens om att exploateringen bör genomföras så att den mark som detaljplaneläggs skall överföras till en marksamfällighet. Denna marksamfällighet skall förvaltas av samma samfällighetsförening som förvaltar exploateringssamfälligheten. Tomterna säljs sedan genom samfällighetsföreningen varefter de avstyckas.
Fastighetsbilåningsmyndigheten upprättar följande tabell för beräkning av andelstal, tabell l.
Tabell l Delaktighet Fastighet Areal Fastighetsvärden Delaktighet
ha exkl byggnader Beräkning 1)
k kr 3 Berga 1:5 36 360 36 17,3
207 ” 1:6 67 670 67 32,4
207 " 1:8 39 390 39 18,9
207 " 1:9 55 500 55 26,6
| " 1:10 Vill ej delta | - |
| " 1:11 Vill ej delta | - |
| " 1:12 6? 60 | 6 2,9 |
| " 1:13 42) 40 | 4 | 1,9 |
| | | 307 | |
| " 1:14 Vill ej delta | | | - |
| " 1:15 Vill ej delta | - |
« sl Samfälld mark, obetydliga värden. - " sg 3 Samfälld mark, obetydliga värden - Summa 207 100,0
1) Beräkningen grundas på summan av deltagande fas-
tigheters areal. 2) Efter avgränsning av lämpliga tomtplatser.
Exploateringsbeslut
Fastighetsbildningsmyndigheten meddelar följande exploateringsbeslut.
1 Exploateringsföretaget skall avse nyexploatering för fritidsbehyggelse, Samverkansområdets omfattning framgår av bifogad karta, (fig 1). Exploateringen skall omfatta iordningställande av byggklara tomter för fritidshus, badplats och småbåtshamn samt därmed sammanhängande gemensamhetsan-
läggningar.
2 I exploateringssamfälligheten skall följande fastigheter delta Berga 1:5, 1:6, 1:8, 1:9, 1:12, 1:13.
3 Andelstal
Berga 1:5 17,3 " 1:6 32,4
" 1:8 18,9
v 1:9 26,6 ” 1:12 2,9
" 1:13 1,9
4¶Förmånsrättsbeloppet skall totalt uppgå till 2,6 milj kr. Förmånsrätten får utnyttjas
a) med G,3 milj kr när exploateringsbeslutet vunnit
laga kraft
b) med ytterligare 0,3 milj kr när planen är fast-
ställa
c) med ytterligare 1,0 milj kr när etapp 1 enligt
beskrivning, aktbil X, är färdigbyggd samt a) med ytterligare 1,0 milj kr när etapp 2 enligt beskrivningen, aktbil X, är fördigbyggå.
15 Riksdagen 1981/82.1 saml. Nr 221
Förmånsrätten skall fördelas mellan deltagande fas-
tigheter efter andelstalen. Det medför att följande
förmånsrättsbelopp kommer att gälla i respektive
fastighet vid olika tidpunkter.
| Fastighet | Ackumulerat förmånsrättsbelopp enl uppdelningen ovan (k kr) a) | b) | c) | d) |
| Berga 1:35 | 52 | 104 | 278 | 451 | |
| " 1:6 | 97 | 194 | 518 | 841 |
| " 1:88 | 56 | 113 | 301 | 491 |
| " 1:9 | 80 | 159 | 425 | 691 |
| " 1:12 | 9 | 18 | 47 | 76 |
| M 1:13 | 6 | 12 | 31 | 50 |
| Summa | 300 | 600 | 1600 | 2600 |
5¶Utbyggnaden av området skall ske i enlighet med
kommunens anvisningar i tillstyrkandet, bilaga 1.
6 Exploateringen skall vara slutförd senast 1900-00-00.
Berga S:3 kan beröras av marköverföring enligt 19 §.
Fastighetsbildningsmyndigheten lämnar besvärshänvisning till beslutet. Förrättningen avslutas dock inte.
Förordnande om avverknings- och byggnadsförbud
Fastighetsbildningsmyndigheten meddelar samtidigt med exploateringsbeslutet med stöd av 5 kap 21 och 22 §§ fastighetsbildningslagen förbud att avverka skog och att företa nybyggnad utan myndighetens medgivande. Förordnandet gäller fastigheterna Berga
1:8-1:10, 1:12, 1:13 inom det område som angivits som lämpligt för tät fritidsbebyggelse på kartan fig 2, litt B.
Samfällighetsförening
En samfällighetsförening bildas för att förvalta exploateringssamfälligheten.
Genomförande
Med den antagna områdesplanen som grund upprättas en byggnadsplan för samverkansområdet (fig 3, s 25). Ett exploateringsavtal träffas mellan kommunen och föreningen. Planen antas av kommunfullmäktige som samtidigt godkänner avtalet.
I exploateringsavtalet anges bl a att de områden som i byggnadsplanen avsatts till väg eller annan allmän plats skall upplåtas av exploateringssamfälligheten till en anläggningssamfällighet för
området. Exploateringssamfälligheten skall också
ombesörja och bekosta anläggandet av vägar, parke-
ringsplatser, badplats och småbåtshamn samt brunnar
och gemensamma vattenledningar inom området. Anläggningarna skall överlåtas till anläggningssamfälligheten.
Fastighetsbildningsmyndigheten genomför fastighetsreglering där den mark som ingår i planen får bilda en marksamfällighet. Överförd mark är obebyggd. Andelarna i den bildade samfälligheten överensstämmer med andelstalen i exploateringssamfälligheten. Ut-
Figur 3 Utdrag ur förslag till.byggnadsplan för Berga by.
Hon NN
CS 7 BERGA iu é
NT
Skala 1:4 000
jämning i pengar sker av skillnaden mellan värdet av den mark som fastigheterna faktiskt lämnar i tillskott (marken inom byggnadsplanen) och fastigheternas andelstal (11 § anåra stycket). Vid värderingen bortser man från inverkan av byggnadsplanen. För mark som tas från Berga S:3 utgår ersättning enligt 21 §. Om skyddet för panträttshavarna i 5 kap 16 § FBL kräver att fordringsägarna skall ha del av ersättningen skall fastighetsbildningsmyndig-
heten förordna om att samfällighetsföreningen skall
betala in ersättning till statens lantmäteriverk för fördelning mellan fordringshavarna. Tomterna styckas av allt eftersom de säljs av föreningen. Vid avstyckning från marksamfälligheten gäller panträttsskyddet i 10:2 FBL.
Fastighetsbildningsmyndigheten genomför också förrättning enligt anläggningslagen för att inrätta gemensamma anoråningar, dvs vägar, vattenförsörjningsanordningar, båthamn, grönområden m m, som gemensamhetsanläggning. Någon ersättning med anledning av att samfällighetslotten S upplåts för gemensamhetsanläggning skall inte utgå. Enligt exploateringsbeslutet och exploateringsavtalet svarar samfällighetsföreningen som förvaltar exploateringssamfälligheten för utbyggnaden av de gemensamma anordningarna. Den samfällighetsförening som förvaltar gemensamhetsanläggningen övertar sedan anläggningarna utan ersättning vid den tidpunkt som avtalats, normalt efter det att slutbesiktning skett. Fastighetsrättslig beskrivning, se bilaga 2, inrättande av gemensamhetsanläggning, se bilaga 3, förrättningskarta, se bilaga 4. Fastighetsbildningsmynåigheten lämnar besvärshänvisning till de meddelade besluten. Exploateringsförrättningen avslutas.
Samfällighetsföreningen som förvaltar exploateringssamfälligheten bygger ut planerade anläggningar samt försäljer tomterna varefter de avstyckas. Utbyggnaden och försäljningen sker i enlighet meå exploateringsavtalet och exploateringsbeslutet. Sedan alla tomter är sålda och samtliga kostnader betalats, fördelas överskottet mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. Vid denna fördelning tas bl a hänsyn till att ägaren till Berga 1:12 själv fått stycka av fyra tomter (lotterna A-D) och att Berga 1:13 genom planläggningen också fått möjlighet att stycka av tre tomter. 1900-00-00 förfaller exploateringsbeslutet. Samfällighetsföreningen ansöker då till länsstyrelsen om att bli upplöst.
Prop. 1981/82: 221 : 211
Bilaga 1l X-inge kommun YTTRANDE
1900-00-00
Tillstyrkan till exploateringssamverkan i Berga by, Ås socken
Kommun fullmäktige tillstyrker att en exploateringssam-
fällighet får bildas för det område som markerats på bifogat förslag till områdesplan (se s 19) om-
fattande fastigheterna Berga 1:5, 1:6, 1:8-1:15 i Ås socken. Vid exploateringen skall följande iakttas.
1. Inom området får uppföras cirka 60 fritidshus
med den huvudsakliga lokalisering som framgår av
förslaget till områdesplan.
2. Vägsystemet bör utformas med så få anslutningar
till den allmänna vägen som möjligt. Vägarna bör byggas som grusvägar till en vägbanebredd av 3,5 m och i övrigt i överensstämmelse med vägverkets anvisningar för byggande av enskild väg, klass II B.
3. Vattenförsörjningen bör ske genom gemensamma brunnar kring vilka erforderligt skyddsområde skall utläggas. För varje tomtplats bör säkerställas en vattenmängd om 300 1 per dygn. Tomterna bör förses med vatten genom sommarvattenleådning.
De enskilda tomterna bör utformas på ett sådant sätt och förläggas på sådan mark att infiltration eller resorption av avloppsvatten från kök, bad och tvätt kan ske enskilt inom varje tomtplats.
Vattenklosetter bör inte tillåtas.
4, Båtplatserna bör samlas till en gemensam båt-
plats i Bergaviken. Denna bör förläggas på sådant
Prop. 1981/82: 221 - 212
Bilaga i
sätt att den inte hindrar att småbåtar använder
viken som naturhamn. Båtplatser bör finnas till ett antal som motsvarar ca 60 % av antalet tomter. I anslutning till båtplatserna bör en parkeringsplats anordnas.
5. Tomtmark bör inte förläggas närmare stranden än 100 m.
Bilaga 2 Sida Aktbilaga”
FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN BESKRIVNING BE
Datum Dn:
Arende Kommun [Län I : Registrenngsdatum t Dnr
| Uppgift om åtgärd förhegesromrice "rättningen avsett har in-
förts i fastighetsregistret ar aukesregsnmyngigneten
i Arca" — hektar m2 Ägare, uppgifter till Iskal skattemyndighet | Fastizbet, område mm Fig avstår . erhåller = ändring: . och andra anmärkningar 1 2 33 ”3b 4 summa 5
FASTIGHETSREGLERING
Berga 1:8 ! | : B Bergman
1 2150 000: :=-250 000:
Fastigheten erhåller andel i samfällighetslotten SS, se nedan '
Beraa 1:9 ' C Cederlund 2 112 000 -112 000:
Fastigheten. erhåller: andel i samfällighetslötter S, se nedan : : I Berga 1:12 : H 3: 45 000: i- 45 000 | F Fransson
Fastigheten 'erhålier' 'andel i samfällighetslotten S, se nedan :
Berga 1:13 : . : K Knutsson 4 26 000 = 26 000
Fastigheten erhåller jandel i samfällighetslotten S, se nedan :
Berga S:3 : Samfällighetsföreningen i : : Berga by i 5 600 : - 600
NYBILDNING AV SAMFÄLLIGHET Delaktighet
Lotten S 1-5 : : 333 600 +333 600 Berga 1:5 17,8 : " 1:6 32,4 Delaktighet - samfälligheten, se ” 1:8 18,9 41809 kolumn 5: | | : " 1:9 26,6 : i i " 1:12 2,9 tm " 1:13 12,9 SNA
ag an
FaJAYE
Bilaga 2
Sida Aktbilaga
FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN BESKRIVNING - BE
Datum Dar
Areal hektar, m2 | Agare, uppgiher till lokal skattemyndighet Fastighet, område m m Fig avstår erhåller = ändring/ joch andra anmärkningar 2 . 32 .3b 4 summa I 15 1
Ersättning: Ersättningar med anledning av | fastighetsreglering, se avräkning aktbil F. |
: I
AVSTYCKNING FRÅN LOTTEN S
I i
Lotten Aa D . | 1 000 (köpares namn) TR i + u "
" 15 lotter ) " " " i ' u" ”"
botten 190 Lotten Ao : | 1 000 : ”
AVSTYCKNING FRÅN BERGA 1:12
Lotten A : 5 000 G Gson
i
Lotten B ; : 12500 IL Lson
Lotten C : : 2 500 M Mson
Lotten D od j : 5 000 IN Nson a : i | i i
i i : : : I
: i
I I I
I ; I I H
I H i
: H : i
Po : i
H : i | i H i I
i H
i i
LD : i I
i I
: I
| I ; H
2 I I
5¶Poa i t
£ : : i H
[5] = : a : : . i I - I
z ;
cv +) Ytterligare lotter styckas av allt eftersom
000. de försäljs: av "föreningen.
39
1973. 4,
0309. B1E |
S:0a Bilaga 3 Aklblayge FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN AB
Datum Dnr Arange [kammun Lan
Regiitrenngsaatum
|”! Uppgift om åtgard foör- Regitteromiade ] fattningen avsett har in-
förts » faskaNetsregistret. lose ossosssssesse anis es ss
For fashgnetsregistermyndigheten
INRÄTTANDE AV GEMENSAMHETSANLÄGGNING Anläggningsbeslut 1 Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av vägar litt a-d,
småbåtshamn med tillhörande parkeringsplatser, litt e, baäplats, litt f, vattentäkt och sommarvattenledningar litt g och grönområden litt h, allt enligt karta, bilaga 4och beskrivningar, aktbil P.
2 Deltagande fastigheter: Berga 1:12, 1:13 lotterna Aa-Ao, A-D och
samfällighetslotten S. 3 Upplåtet utrymme: Hela samfällighetslotten S med undantag av bygg-
nadsmarken upplåtes för gemensamhetsanläggningen. 4 Anläggningen skall vara utförd senast två år efter det att anlägg-
ningsbeslutet vunnit laga kraft. Beslut om andelstal Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas på följande sätt. Fastigheten Berga 1:12, lotterna Aa-Ao och A-D erhåller en andel var. Fastigheten Berga 1:13 erhåller fyra andelar. Samfällighetslotten S erhåller 48 andelar. Totalt blir detta 72 andeler.
783001
Liberfryck 10.000 1977-09 0552 BI
Lanimat«riet
Bilaga 4
rt
4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen om förvaltning av samfäl-
ligheter sosssoeeereereerrerererr sees er ser r rst rese sanera 102
4.5 Förslaget till lag om ändring i lagen om förmånsrätt för fordran
på grund av fastighetsbildning -...sssossssserossrsere rss sr 105
4.6 Förslaget till lag om ändring i lagen om förmånsrätt för ford-
ringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter 106
S Hemställaf sossossesosssseseerersrsare rer ser rr rss ss rss rss ss sa 111 6 Beslut sossosssseeeeeeeererrrse rr rr rer rer rr rr rr ers tt s rss et 112 Bilaga I - Nuvarande ordning samt sammanfattning vad avser
exploateringssamverkan av betänkandet (SOU 1979:65,
66) Ny plan- och bygglag ...ssososssssesssssss ere r era 113 Bilaga 2 Sammanställning av remissyttrandena över betänkandet
(SOU 1979:65, 66) Ny plan- och bygglag i den del de avser
exploateringssamverkan ossssssosesssssessese sees erna 131 Bilaga 3 De remitterade lagförslagen = .ssssoossssessssesrrrr era 154
Bilaga 5 Exempel som belyser tillämpningen av lagen om exploa-
teringssamverkaN oosssssosoersersresrse rss reeeerr er ers 183
Norstedts Tryckeri, Stockholm 1982