Propositionens huvudsakliga innehåll

För att få till stånd ny bebyggelse eller förtätning och andra större förändringar i redan bebyggda områden fordras i dag oftast att de berörda fastigheterna genom köp eller expropriation samlas i en hand av kom- munen eller någon annan exploatör. I propositionen läggs fram ett förslag till lag om exploateringssamverkan som i första hand skall ses som ett medel att genomföra kommunala planintentioner. Förslaget gör det möjligt för flera fastighetsägare inom ett område att tillsammans vidta åtgärder för att ställa i ordning mark för ny bebyggelse eller förtätning eller andra förbättringar i redan bebyggda områden (exploateringssamverkan). F örsla- get innebär också att den ökning av markvärdet som en ny eller ändrad stadsplan eller byggnadsplan kan medföra kan fördelas mellan fastighe— terna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav inom området.

De förändringar i den befintliga fastighetsindelningen som är nödvändiga för samverkansföretaget skall genomföras som fastighetsreglering och handläggas tillsammans med övriga frågor om exploateringssamverkan.

I propositionen föreslås också vissa kompletterande ändringar i bl.a. lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter och i byggnadslagen (.19472385).

Det s.k. markvillkoret i bostadstinansieringsförordningen (19741946) skall inte gälla i fråga om mark som en lånesökande har tilldelats vid en exploateringsförrättning.

De nya bestämmelserna skall träda i kraft den ljuli l983.

_ ] Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 22!

• Sida 2
•  Original

Prop. 1981/82: 221

|»)

1. Förslag till

Lag om exploateringssamverkan

Tillämpningsområde m. m. l & Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploa— teringssamverkan).

2 & Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploa- teringsförrättning') som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.

Villkorjör e.tploateringssaInverkan m.m. 3 & Exploateringssamverkan får beslutas. om det med hänsyn till bebyg- gelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggel- sen.

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samver- kan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samver- kan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

4 & Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige tillstyrkt detta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

5 & Exploateringssamverkan får inte beslutas. om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.

6 & Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploate- ringssamverkan om han har begärt det. I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området. om andelen har ett obetydligt värde.

Exploateringssamfällighe!

7 & För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter, vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfäl- lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet.

Förrättningen

8 & Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastig- hetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämn- den.

Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets- bildningslagen (l970:988), anläggningslagen(1973: 1 l49) eller ledningsrätts- lagen (1973:l 144") tas upp utan ansökan. om de är av betydelse för exploa- teringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploate-

• Sida 3
•  Original

' Prop. 1981/82: 221 3

ringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.

9 5 I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap. 1—24. 27—40 ' och 42 åå fastighetsbildningslagen ('1970:988).

10 & FastighetsbiIdningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utre— da förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate- ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred- ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn— den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate- nngen.

11 9" Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kost- naderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fas- tighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4 kap. expropriationslagen(1972:719) tillämpas. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt 13% har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet inom samverkansområdet. som saknar för exploatering tillgänglig mark. skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande män jämkas.

12 5 Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighets- förening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973: 1 152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1 150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.

135. Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan. skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges

1. exploateringens ändamål. samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,

2. de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten.

3. fastigheternas andelstal,

4. förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom— förts för att förmånsrätten skall gälla,

5. föreskrifter för exploateringens utförande.

6. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

• Sida 4
•  Original

Prop. 1981/82: 221 4

Om det är lämpligt. får de frågor som avses i första stycket 3—6 medde- las i ett senare beslut.

1 exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19% kan beröras av marköverföring.

14 & Förordnanden enligt 5kap. 21 och 22585 fastighetsbildningslagen(1970:988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.

15 & Om cxploateringsbeslut har meddelats. skall förrättningskostna- derna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploaterings- samfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 6.5 fastig- hetsbildningslagen (1970:988).

M ark/rågor m. m. 16 5 Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom sam- verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra explo- ateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fastighetsbiIdningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 55. 7 & första och andra styckena, 8— 13 och 18 åå samt 8 kap. 1—6 55 fastighetsbildnings- lagen skall dock gälla 1 1. 15 och 17—23 55 denna lag." Innebär överenskom- melse enligt 23ä att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 11.5 andra stycket eller [Bä, skall 5kap. 205 fastighetsbildningslagen tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3 & andra stycket denna lag tillämpas.

Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslu- ter enligt 13% har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighets- bildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

17 & Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark. på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stads- plan eller byggnadsplan.

18 & Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkans- området skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är av- sedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 11 å andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte Ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på grund av fastighetsregleringen.

19 5 ()m exploateringssamfällighcten begär det. får fastighetsbildnings- myndigheten förordna att fastigheter. som inte ingår i exploateringssamfäl- ligheten. genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och över- föras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagan- de fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under förutsättning att

1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbe- slutct vann laga kraft.

• Sida 5
•  Original

Prop. 1981/82: 221 5 '

2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och 3. marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig- het med planen.

20 5 Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfällig- heten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig- hetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl- lighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken förelig- ger dock endast under förutsättning att

[. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbe- slutet vann laga kraft,

2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3. planen medför att ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. —

Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.

Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet om fastställelse av stadsplanen eller bygg- nadsplanen vann laga kraft.

Ersättning

21 5 Om mark enligt 19 eller 205 överförs till annan fastighet eller till en samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap. expropriationslagen(1972: 719). Hänsyn skall dock inte tas till den inver- kan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.

Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3 5 expro- priationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslutet vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för— fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgo- doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt. minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

22 5 Ersättning enligt 215 skall betalas inom tre månader efter det att ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 65 räntelagen- (1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall ränta betalas även enligt 55 räntelagen från den dag tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen _ denna paragraf.

Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m. 23 5 Undantag får göras från 11, 17, 18, 21 och 22 55. om de fastighets- ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger det.

Avser regleringen faStigheter som svarar för fordran, får undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordring- ens innehavare medger det. Besväras enlfastighet av gemensam inteck-

• Sida 6
•  Original

Prop. 1981/82: 221 6

ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings- havare som i 22 kap. 11 5 jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivan- de av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Verkställighet m. m. 24 5 När cxploateringsbeslut har meddelats. skall i fastighetsboken eller tomträttsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samver— kansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts- belopp. När exploateringsbeslutet enligt 255 har upphört att gälla skall även det antecknas.

25 5 Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploa- teringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga tidsfristen. -

Verkan av ändrade förhållanden m.m. 26 5 Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhål- landen som väsentligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.

En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträ- det kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.

27 5 Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällig- hetsförening. skall det prövas om föreningen skall upplösas.

28 5 Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploate- ringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 305 beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.

29 5 Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt 305 beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragrafunderskott skall han betala ersättning för sin andel i detta. Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

30 5 Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpning av 28 och 29 55 samfällighetens överskott eller under- skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, å ena sidan. och föreningens förbindelser, å den andra.

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

315. I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 295 tillämpas 22 5. '

32 5 En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den

• Sida 7
•  Original

Prop. 1981/82: 221 7

godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Domstolsprövning m.m. 33 5 I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbild- ningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningsla- gen (1970: 988'). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas även på beslut enligt 13 5.

Vid tillämpning av 15kap. 65 fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligt 325 denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.

34 5 Bestämmelserna i 16—18kap. fastighetsbildningslagen(1970:988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 33 5. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighets- reglering enligt 19 eller 205 gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.

Denna lag träder i kraft den ljuli 1983. Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med frdeikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighe- tens ägare. .

Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.

Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner.

2. Förslag till Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988) l dels att 6kap. 1 5 skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas en ny paragraf. 6kap.. 2a5. av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6kap. 15

För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfäl- lighet bildas. om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt.

Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig betydelse att ha del i samfälligheten.

Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.

' Lagen omtryckt 1971:1035.

• Sida 8
•  Original

Prop. 1981/82: 221 8

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Denna paragraf gäller ej sådan Denna paragraf gäller ej sådan samfällighetsbildning som avses i 2 samfällighetsbildning som avses i 2. eller 45. 2 a eller 4 5. 2 a 5

Av tnurk som ingår i samverkans- områdel för en exp/oateringssam- ' f("illighet enligt lagen ( [ 982:()00) om explaateringssamverkan får siir- skilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsva- m dess andelstal i exploaterings- samfälligheten enligt [15 andra stycket nämnda lag.

Denna lag träder i kraft den ljuli 1983.

3. Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973zll49)

Härigenom föreskrivs att 185 anläggningslagentl973:l149) skall ha ne- dan angivna lydelse.

Nuvarande l_vdelse _ Föreslagen lydelse

l85'

Rätt att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av fastig- het. som avses skola deltaga i anläggningen. byggnadsnämnden och hyres- gästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla- förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas. minskas eller förebyggas.

Om rätt för väghållare att påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20 a 5 och 25 5 tredje stycketväglagen (1971 :948).

En sa"till"Ilighetsjörening. som förvaltar en e.tploateringssamfr'il- lighet enligt lagen ( 1982:000 ) om expluateringssamverkan. får begä- ra förrättning enligt denna lag. om åtgärder: s_tflar till att genomföra sådan samverkan.

Denna lag träder i kraft den ljuli 1983.

' Senaste lydelse l981:380.

• Sida 9
•  Original

Prop. 1981/82: 221

4. Förslag till

Lag om ändring i lagen ( 1973:1150 ) om. förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs att I.4,5.18,20,21,23 och 6155 lagen ( 1973:1150 ) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

15

Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses 1. samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) , 2. annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalssatta fastig- heterna i en socken.

3. servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt.

4. samfällighet enligt anläggningslagen(1973:1 149),

5. samfällighet enligt lagen (1982.'000) om exploateringssam- verkan.

Med delägarfastighet förstås i lagen fastighet som har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighet.

direkt av delägarna (delägarför- valtning) eller av särskilt bildad

samfällighetsförening (förenings- förvaltning). Avstyckas samfällighet som

avses i 15 första stycket 1 eller 2 eller viss ägovidd av sådan samfäl- lighet utan att ha övergått till annan ägare och förvaltas samfälligheten av samfällighetsförening, övergår äganderätten till den såluna bildade fastigheten genom avstyckningen till föreningen.

45

Samfällighet förvaltas antingen-

Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarför- valtning) eller av särskilt bildad samfällighetsförening (förenings- förvaltning). I fråga om mark som är belägen inom ett samverkans-_ område gäller även vad därom för- eskrivs [ lagen ( I982:000) om ex- ploateringssamverkan.

55

Avstyckas samfällighet som 'avses i 15 första stycket 1 eller 2 eller viss ägovidd av sådan samfäl- lighet utan att ha övergått till annan ägare och förvaltas samfälligheten av samfällighetsförening. övergår äganderätten till den sålunda bil- dade fastigheten genom avstyck- ningen till föreningen. Detta gäller dock ej sany'ällighetsjörening som _ förvaltar . en explateringssamfäl- .lighet enligt lagen ( l982:000) om_ exploateringssamverkan.

lss

Samfällighetsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vil- ken den bildats.

Samfällighetsförening får ej driva verksamhet som är främmande för

Samfällighetsförening får ej driva verksamhet som är främmande för

• Sida 10
•  Original

Prop. 1981/82: 221 Nuvarande lydelse

det ändamål som samfälligheten skall tillgodose.

10

Föreslagen lydelse

det ändamål som "samfälligheten skall tillgodose. Sant/"iillighetsförening som för- valtar en explaaIeringssamfä[lighet enligt lagen ( 1982:000 ) om exploa- teringssamverkan får ej äga mark.

20 % Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt forsta stycket hålles av den som fastig- hetsdomstolen förordnat därtill. Så- dant förordnande meddelas på be— gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas- tighetsbildningslagen (1970:988) el- ler anläggningslagen (1973:! 149), fastighetsbildningsmyndigheten el- ler, om särskild förrättningsman förordnats enligt 45 sistnämnda lag. denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfäl- lighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig be- tydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastig- hetsdomstolen förordnat därtill. Så- dant förordnande meddelas på be- gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas- tighetsbildningslagen (1970:988) . anläggningslagen (_l973:ll49) eller lagen (l982:00()) om exploaterings- samverkan fastighetsbildningsmyn- digheten eller, om särskild förrätt- ningsman förordnats enligt 45 an- läggningslagen, denne hålla sam- manträde enligt första stycket be- träffande samfällighet som beröres av förrättningen. om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighets- förening bildas.

21.5

1 fråga om sammanträde för bil- dande av samfällighetsförening äger 75 andra stycket. 8—1155. 125 första stycket första punkten och 145 motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighets- bildningslagen (1970:988) eller an- läggningslagen ( 1973: 1 149). äger dock i fråga om delgivning av kal- lelse till sammanträdet vad som gäl- ler om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

I fråga om sammanträde för bil- dande av samfällighetsförening äger 75 andra stycket, 8—1155, 125 första stycket första punkten och 145 motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighets- bildningslagen (1970:988). anlägg- ningslagen (l973:ll49) eller lagen (1982:000) om exploateringssam- verkan äger dock i fråga om de]- givning av kallelse till sammanträ- det vad som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid för- rättningen motsvarande tillämp- ning.

• Sida 11
•  Original

Prop. 1981/82: 221

Nuvarande lydelse

ll

Föreslagen lydelse 235' I fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger 155 motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings- eller an- läggningsbeslut meddelats; får sam- manträde för bildande av samfäl- lighetsförening hållas innan beslu- tet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast un- der förutsättning att fastighets- bildnings- eller anläggningsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut. att förordnande meddelas enligt 27a5 anläggnings- lagen ( 1973:1149 ).

Har fastighetsbildnings-, anlägg— nings- eller e.t'plaateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bil- dande av samfällighetsförening hål- las innan beslutet om samfällighe- tens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under förutsättning att fas- tighetsbildnings—. anläggnings- eller exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anlägg- ningsbeslut, att förordnande med- delas enligt 27a5 anläggningslagen (1973zll49).

615

Samfällighetsförening skall upp- lösas, när den eller de samfällig- heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighets- bildningsmyndigheten att förordna om upplösning av samfällighetsför- ening finns bestämmelser i anlägg- ningslagen ("1973:1149).

Samfällighetsförening skall upp- lösas, när den eller de samfällig- heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Bestämmelser om rätt för fastighetsbildningsmyndigheten ' att förordna om upplösning av sam- fällighetsförening finns i anlägg- ningslagen (l973:ll49) och lagen (1982:000) om exploateringssam- verkan.

Denna lag träder i kraft den ljuli 1983.

5. Förslag till

Lag om ändring i lagen ( 1970:990 ) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning

Härigenom föreskrivs att 1 5 lagen ( 1970:990 ) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande'lydelse

Har vid förrättning enligt fastig- hetsbildningslagen (1970:988) be-

Föreslagen lydelse

Har vid förrättning enligt fastig- hetsbildningslagen (1970:988) eller

• Sida 12
•  Original

Prop. 1981/82: 221

Nuvarande lydelse

stämts att ägare av fastighet skall utge ersättning till annan sakägare och har fordran på ersättning icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätning eller konkursan- sökan, skall med fordringen följa förmånsrätt enligt 65 1 förmåns- rättslagen ( 1970: 979).

Föreslagen lydelse

lagen ( l982:()00) om e.t'ploaterings- samverkan bestämts att ägare av fastighet skall utge ersättning till annan sakägare och har fordran på ersättning icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätning el- ler konkursansökan. skall med fordringen följa förmånsrätt enligt 65 l förmånsrättslagen (.19701979).

Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligt 5kap. 31 5 tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid. '

Denna lag träder i kraft den ljuli 1983.

6. Förslag till

Lag om ändring i lagen (l973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen ( 1973:1150 ) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen (197311157) om förmånsrätt för fordring- ar enligt lagen (1973: 1 150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Med samfällighetsförenings fordran på belopp. som vid uttaxering enligt lagen (1973: 1 150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastig- het eller innehavare av tomträtt. följer förmånsrätt enligt 65 1 eller 75 2 förmånsrättslagen (1970:979). om beloppet icke förfallit till betalning tidi- gare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.

Om föreningen förvaltar en e.t- ploateringssamfällighet enligt la- gen ( l982:000) om exploaterings— samverkan. gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som följer av beslut enligt [3.5 nämnda lag. '

Denna lag träderi kraft den ljuli 1983.

• Sida 13
•  Original

Prop. 1981/82: 221 13

7. Förslag till Lag om ändring i byggnadslagen (1947 :385)

Härigenom föreskrivs att 25, 48, 70, 107. 113 och 11655 byggnadslagen (1947:385) ' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

255

Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen. nämligen

byggnadskvarter.

gator, torg. parker och andra allmänna platser samt specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden. skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar. hamnområden. idrottsområden, begravningsplatser och vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas. Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående om— rådenas bebyggande eller användning i övrigt som_ finnas erforderliga.

Om en stadsplan skall genomfö- ras enligt bestämmelserna i lagen ( 1982:000 ) om exploateringssam- verkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna sam- verkan. skall planen innehålla upp- gift även om detta.

485

Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. vare ' kommunen skyldig att lösa marken.

När ett år förflutit från tomtindelnings fastställande. åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till markens värde.

Frågan huruvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastig- hetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens antagande. med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomtindelnings genomförande.

! fråga om mark som är belägen inom ett .s'amverkansområde enligt lagen ( ] 982.000) om exploaterings- samverkan gäller särskilda bestäm- melser.

705

Lägges stadSplan över område i en ägares hand. må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna. att mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kom- munen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av

' Lagen omtryckt 1981z872

• Sida 14
•  Original

Prop. 1981/82: 221 14

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas. när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett ändamål.

När fråga väckts om tillämpning av vad i första stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndighe- ten för anteckning i fastighetsbo- ken; och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det sådan anmä- lan inkommit ej hinder för förord- nande om markens avstående till

Första stycket gäller också när stadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (l982:000) om exploateringssam- verkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i

stället gälla exploateringssamfäl- ligheten.

När fråga väckts om tillämpning av vad i första eller andra stycket sägs. skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivnings- myndigheten för anteckning i fas- tighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det så- dan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens av-

kommunen. stående till kommunen.

Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen. om synnerliga skäl äro därtill, förordna att mark som avståtts enligt första stycket skall utbytas mot annan mark. såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

1075

Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas upp- komma å viss ort. och föranleda ej omständigheterna till att stadsplan upprättas. skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen.

Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ända- mål avsedda områden som ingå i planen. såsom byggnadsmark samt vägar och andra allmänna platser. I den mån så erfordras skola jämväl höjdlägen angivas. .

Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande el- ler användning i övrigt. skola sådana bestämmelser intagas i planen.

Om en byggnadsplan skall ge- nomföras enligt bestämmelserna i lagen ( l 982.000) om exploaterings- samverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fas- tighet vars ägare inte deltar i denna samverkan. skall planen innehålla uppgifter även om detta.

• Sida 15
•  Original

Prop. 1981/82: 221 15

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1135

Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand. må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen. denna vid planens fastställande förordna. att ägaren skall. ändå att 1125 ej är tillämplig, utan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga an- vändning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas. när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när byggnadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (l982:000) om exploateringssam- verkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfäl- ligheten.

Väckes hos kommunens fullmäk- tige fråga att göra framställning om förordnande som i första stycket sägs. skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivnings- myndigheten för anteckning i fas- tighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det så- dan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens upplå- tande. Uppkommer fråga om för— ordnande enligt första stycket hos länsstyrelsen, har denna att fullgöra den nu stadgade anmälningsskyl- digheten. -

Väckes hos kommunens fullmäk- tige fråga att göra framställning om förordnande som i första eller and- ra stycket sägs. skall byggnads— nämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för an- teckning i fastighetsboken: och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det sådan anmälan in- kommit ej hinder för förordnande om markens upplåtande. Uppkom- mer fråga om förordnande enligt _ första eller andra stycket hos läns- styrelsen. har denna att fullgöra den nu stadgade anmälningsskyl- digheten.

Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket. såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

1165

Har i byggnadsplan bestämts att mark skall användas till väg eller annan allmän plats utan att skyldighet att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 1135. och kan markens ägare till följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. vare han berättigad till ersättning för den skada som han härigenOm lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtits innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet att svara för ersättningen åligger i fråga om mark. som är avsedd till allmän väg. väghållaren samt beträffande annan mark vägförening inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening

• Sida 16
•  Original

Prop. 1981/82: 221 16

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts. skall länsstyrel- sen föranstalta om sådan förenings bildande. -.

Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst årligt belopp. med rätt för såväl den ersättningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från det ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnads- planens fastställande förvärvat sakägarens rätt till marken. -

Frågan huruvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid tiden för byggnadsplanens fast- ställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomfö- rande.

! fråga om mark som är beläget: inom ett samverkansområde enligt lagen (1982.'000) om exploaterings- samverkan gäller särskilda bestäm- melser.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

• Sida 17
•  Original

Prop. 1981/82: 221 17

Utdrag . BOSTADSDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1982-04-29

Närvarande: statsrådet Wikström. ordförande, och statsråden Friggebo. Dahlgren, Åsling. Söder. Johansson. Wirtén. Andersson. Boo, Petri. Eliasson, Gustafsson, Elmstedt, Tillander, Ahrland. Molin

Föredragande: statsrådet Friggebo

Proposition med förslag till lag om exploateringssamverkan m. m.

2.1. Lagstiftningens inriktning och omfattning

2.1.1. Reformbe/mvet

Dagens byggnadslagstiftning erbjuder endast begränsade möjligheter att få till stånd samordnade aktiva insatser inom ett planområde, när ägande- rätten till fastigheterna är uppdelad på flera händer. Härför krävs direkt medverkan av markägarna inom planområdet. Det fordras på grund härav i praktiken att kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet av upprätta- de planer genom att antingen förvärva marken eller ingå exploateringsavtal med markägarna.

Den framtida tätortsutbyggnaden torde i stor utsträckning komma att ske genom förtätning eller förnyelse av äldre bebyggelseområden. Man kan inte längre räkna med att kommunerna därvid — i den utsträckning som tidigare varit fallet vid utbyggnad genom exploatering av obebyggd mark — skall kunna behärska plangcnomförandet genom eget markinnehav eller genom exploateringsavtal med enstaka exploatörer. Den befintliga bebyggelsemiljön representerar så stora värden att det inte framstår som möjligt eller ens önskvärt att binda upp samhällets resurser i ett omfat- tande program för förvärv av bebyggda fastigheter. Förnyelsen måste i stor utsträckning i stället ske genom en aktiv medverkan från fastighets- ägarna inom området. Inte heller när det gäller nyexploatering inom om- råden med splittrad fastighetsindelning finns det anledning att alltid förut- sätta ett aktivt kommunalt engagemang.

• Sida 19
•  Original

Prop. 1981/82: 221 19

Utredningens förslag innebär att man inför ett system som ger möjlighet för fastighetsägarna att delta i kostnaden för förändringsåtgärder men också att få del i exploateringsverksamhetens avkastning. Sådan samver- kan (exploateringssamverkan) skall enligt förslaget kunna utmynna i att den byggbara marken fördelas på de deltagande fastigheterna.

Som utredningen påpekar är samverkan mellan fastigheter en gammal företeelse inte bara på landsbygden utan också i mindre tätorter. På senare tid har även inom stora tätorter ett behov av samverkan mellan fastigheter växt fram. Genom tillkomsten år 1966 av lagen (1966:700) om vissa gemen- samhetsanläggningar. som numera har ersatts av anläggningslagen(1973:1 149). skapades större möjligheter till samverkan mellan fastigheteri tätorter. I takt med att förnyelseverksamheten genom sanering eller på annat sätt får större betydelse kommer behovet av samverkan mellan fastigheter sannolikt att ytterligare öka.

Behovet av ett regelsystem om samverkan mellan fastigheter vid exploa- tering för bebyggelse grundas i första hand på det allmänna önskemålet att lagstiftningen skall ge effektiva medel att genomföra den bebyggelse m.m. som förutsätts i stadsplaner och byggnadsplaner enligt byggnadslagen(1947:385, omtryckt 19812872). Genom ett sådant regelsystem ökas möjlig- heterna att välja goda planläggningsalternativ. Med förbättrade genom- förandemedel kan man alltså åstadkomma bättre lösningar totalt sett. Även mark med mindre goda förutsättningar från fastighetsindelningssyn— punkt kan komma i fråga för exploatering för bebyggelse.

När flera fastigheter berörs eller när fastighetsindelningen är splittrad. ger visserligen fastighetsbildningslagstiftningen medel att i viss utsträck— ning åstadkomma överensstämmelse mellan fastighetsindelningen och planen. Därmed är problemet emellertid inte löst. Det behövs ofta också en reglering av relationerna mellan markägaren och kommunen angående exploateringens bedrivande. Erfarenheten visar att detta inte är möjligt att åstadkomma vid en splittrad indelning.

Det finns därutöver rent allmänt ett behov av att kunna ta till vara det intresse och den vilja till ansvar som finns bland fastighetsägare och andra att förnya och förbättra befintliga bebyggelsemiljöer. Många gånger är insatser från de berörda parterna en avgörande förutsättning för att föränd- ringar över huvud taget skall kunna åstadkommas i sådana områden.

En vanlig situation där samverkan kan komma till användning är vid förnyelse och förtätning av äldre villa- och fritidsbebyggelseområden. För- nyelseverksamheten i dessa områden har hittills hämmats av bl.a. det splittrade ägandet till marken och svårigheter att frigöra kommunala re- surser för investeringar i förbättringar av vägar, vatten- och avloppsan- läggningar m.m. Åtgärderna inom dessa områden kan komma att omfatta marköverföringar för att bilda bebyggbara fastigheter och att utföra ge- mensamma anordningar inom kvartersmark. [ exploateringsavtal kan kny- tas åtaganden gentemot kommunen om att vägar, vatten- och avloppsan-

• Sida 20
•  Original

Prop. 1981/82: 221 20

läggningar m.m. skall utföras. liksom att gatumark eller parkmark skall överlämnas till kommunen.

Inom kvarter med flerfamiljshus kan samverkan bli aktuell när ett områ- de. exempelvis ett kvarter. skall förnyas i ett sammanhang. De åtgärder. som därvid föranleder behov av samordning. kan t.ex. bestå av plan- ändringar och i samband därmed förbättringar i den yttre miljön. omlägg- ningar av gatutrafiken och ordnandet av parkering och gemensamma fri- ytor m. m.

I fråga om fritidsbebyggelsen har den befintliga fastighetsindelningen hittills i stor utsträckning låst lokaliseringen och planeringen. Genom sam- verkan mellan berörda fastighetsägare bör fritidsbebyggclseplaneringen kunna ske mer oberoende av den befintliga fastighetsindelningen.

Jag delar således utredningens bedömning i fråga om behovet av samver- kansregler och föreslår att en lagstiftning nu genomförs som främjar en- skild samverkan samtidigt som kommunens övergripande inflytande över plangenomförandet behålls. Enligt min mening finns det ingen anledning att avvakta arbetet med en ny plan- och bygglag innan samverkansregler införs. Sådana regler kan nämligen — utan att detta arbete föregrips — utformas så att de kan samordnas med såväl den nu gällande som en kommande byggnadslagstiftning.

Samverkansåtgärder

En viktig fråga är vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploate— ringssamverkan. Enligt min mening finns det inte någon anledning att begränsa möjligheterna till endast vissa typer av åtgärder. utan alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseändamål och som syftar till att ställa i ordning marken för bebyggelse eller att underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Inom ramen för en exploateringssamverkan skall också kunna inrättas sådana anläggningar som avses i anläggningslagen . Däremot bör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus på enskilda fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. Sådana åtgärder ligger utanför själva exploate- ringen av marken. I första hand blir det således fråga om att göra mark tillgänglig för bebyggelse. antingen för nyexploatering av råmark eller också för förtätning inom befintliga bebyggelseområden. Alla de transak- tioner i form-av markförvärv. fastighetsbildning. undersökningar. invente— ringar o.d. som behövs bör kunna ombesörjas genom samverkan.

Samfällighetens befbgenheter

För att en exploateringssamverkan skall kunna uppnå sitt syfte. nämli- gen att ställa i ordning marken för bebyggelse och utföra behövliga anord- ningar för bebyggelsen, krävs att samfälligheten får tillgång till marken inom det område som berörs av samverkan (_samverkansområdet). De fastighetsägare som deltar i exploateringen skall därför i princip ställa sin mark till förfogande för behövliga marköverföringar och storleksföränd- ringar som förutsätts i de planer som avses genomföras inom samverkans- området. Även sådana fastigheter eller fastighetsdelar inom samverkans- området som inte ingår i samverkan bör i princip vara tillgängliga. i den mån marken enligt detaljplan som tillkommit för exploateringen behövs för genomförandet. Sådan mark bör således mot ersättning kunna överföras genom fastighetsreglering för fördelning mellan de deltagande fastighe- terna.

För att hindra att de bebyggelsemöjligheter som följer av en upprättad detaljplan för samverkansområdet utnyttjas av en fastighetsägare som valt att stå utanför exploateringssamfälligheten. bör byggnadsförbud kunna meddelas. _

I fråga om utförandet av olika gemensamma åtgärder bör exploaterings- samfälligheten gentemot kommunen kunna uppträda på samma sätt som om hela det område, inom vilket samverkan skall äga rum. vari samfällig- hetens hand. Samfälligheten bör sålunda kunna utföra anordningar, dels sådana som enligt exploateringsavtal skall överlämnas till kommunen. dels sådana som behövs som gemensamhetsanläggningar för bebyggelsen.

• Sida 23
•  Original

Prop. 1981/82: 221 23

Samfälligheten bör därvid också kunna ta initiativ till inrättande av gemen- samhetsanläggningar enligt anläggningslagen och få frågan härom prövad samtidigt med övriga exploateringsåtgärder.

Exploateringssamverkans varaktighet

Exploateringssamverkan skall avse genomförande av vissa åtgärder fram till en viss tidpunkt. Sådan samverkan är således av tillfällig natur. och när åtgärderna är genomförda skall den upphöra. Om en detaljplan- läggning genomförs i etapper. bör samverkan kunna bestå så länge som krävs för att fullfölja hela företaget. Exploateringssamverkan bör således inte kunna ha till ändamål att mera långsiktigt förvalta ett område som består av erra fastigheter. Uppstår önskemål om en långsiktig gemensam förvaltning får detta tillgodoses genom de medel som nuvarande lagstift- . ning erbjuder. t. ex. genom bildande av marksamfälligheter eller gemen- samhetsanläggningar. Ett annat sätt är att delägarna för den långsiktiga förvaltningen bildar en ekonomisk förening eller ett bolag.

2.1.3 Lagteknisk lösning

Den av utredningen föreslagna lagtekniska lösningen av frågan om ex- ploateringssamverkan. som innebär att vissa bestämmelser finns i förslaget till en ny plan- och bygglag och att andra finns i anläggningslagen . fastig- hetsbildningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter, har mött en ganska omfattande kritik från remissinstanserna. Genom uppdelningen på tIera olika lagar har enligt remissinstanserna reglerna blivit splittrade och svåröverskådliga. Uppdelningen leder till att olika beslut. med möjligheter till besvär i såväl administrativ som judiciell ordning. behöver meddelas för varje steg i processen. vilket anses ge ett tungrott förfarande och begränsa möjligheterna att utnyttja exploateringssamverkan inom förnyel- seområden. Jag delar remissinstansernas kritik på denna punkt. Det bör således undersökas om inte frågan om exploateringssamverkan kan regle- ras på ett sätt som blir mera överskådligt och som leder till ett effektivare förfarande än utredningens förslag.

En lagteknisk utformning från dessa utgångspunkter kan sökas efter flera linjer. Bestämmelserna om exploateringssamverkan skulle sålunda kunna inarbetas på ett mera grundligt sätt i anläggningslagen . Såsom flera remissinstanser framhållit är dock syftet med anläggningslagen att tillskapa gemensamma anläggningar som är avsedda att komplettera de deltagande fastigheterna med gemensamma funktioner, medan avsikten med exploa- teringssamverkan är en helt annan. Anläggningar enligt anläggningslagen skall således i princip vara av stadigvarande betydelse för de deltagande fastigheterna. medan exploateringssamverkan är tidsbegränsad. En omfat- tande samordning mellan anläggningslagen och reglerna om exploaterings- samverkan framstår därför inte som lämplig.

• Sida 24
•  Original

Prop. 1981/82: 221 24

En annan möjlighet är att ge exploateringssamverkan formen av en fastighetsreglering enligt fastighetsbiIdningslagen . Därigenom skulle de önskemål om ett sammanhållet förfarande. som framförts av vissa remiss- instanser. kunna tillgodoses. Fastighetsreglcringsinstitutet medger emel- lertid inte marköverföringar i den omfattning som behövs vid exploate- ringssamverkan. Det beror bl.a. på att fastighetsbildningslagens tilldel- ningsregler i princip förutsätter att en fastighetsreglering inte skall leda till att en fastighets användningssätt förändras (5 kap. 8?" fastighetsbildnings- lagen). Exploateringssamverkan däremot leder normalt till en förändrad användning av de berörda fastigheterna. Dessutom kan inte fastighetsbild- ningslagens ersättningsregler oförändrade användas för de ersättningssi- tuationer som uppkommer i samband med exploateringssamverkan. En lagteknisk lösning inom fastighetsbildningslagens ram skulle därför förut- sätta ändringar av principiell natur i reglerna om storleksförändringar och lagens ersättningssystem. Därtill skulle det bli nödvändigt att införa regler om ett nytt samfällighetsinstitut. En sådan förändring leder till två principi- ellt skilda typer av fastighetsregleringari fastighetsbildningslagcn som det skulle bli svårt att på ett tydligt sätt hålla isär. Inte heller en sådan lösning bör därför genomföras.

Bl.a. hovrätten över Skåne och Blekinge och hovrätten för Nedre Norr- land har föreslagit att bestämmelserna om exploateringssamverkan tas upp i en särskild lag. Lagen skulle enligt hovrätterna kunna utformas så att den i behövlig omfattning hänvisar till reglerna i anläggningslagen. De speciella regler som behövs för att genomföra fastighetsregleringar vid exploate- ringssamverkan och som av systematiska skäl inte hör hemma vare sig i 5 eller 8 kap. fastighetsbildningslagen kan enligt hovrätterna med fördel placeras i den särskilda lagen.

Jag ansluter mig till de båda hovrätternas åsikt att reglerna om exploate- ringssamverkan bör tas in i en särskild lag. Detta kan vara lämpligt också av det skälet att det framdeles kan visa sig att reglerna om exploaterings- samverkan kan utnyttjas även för andra syften än exploatering för bebyg- gelse. Den särskilda lagen bör benämnas lag om exploateringssamverkan.

I lagen bör tas upp bestämmelser om bildande av exploateringssamfäl- lighet inom vilken de olika fastighetsägarintressena skall samordnas. Be- stämmelserna bör i huvudsak motsvara dem som i utredningens förslag har tagits in i anläggningslagen . Markfrågorna bör som utredningen har före- slagit behandlas vid en fastighetsreglering. För att vinna ökad åskådlighet bör emellertid i konsekvens med vad jag nyss anförde de undantagsregler. som behövs för att syftet med exploateringssamverkan skall kunna fullföl- jas. placeras i den särskilda lagen i stället för i fastighetsbildningslagen . På så sätt blir skillnaden tydligare mellan fastighetsreglering enligt fastighets- bildningslagen i allmänhet och fastighetsreglering i syfte att genomföra exploateringssamverkan.

När det gäller förvaltningen av exploateringssamtälligheter delar jag

• Sida 25
•  Original

Prop. 1981/82: 221 25

utredningens uppfattning att reglerna i lagen om förvaltning av samfällig- heter bör tillämpas. Några avgörande invändningar mot detta har inte framförts av remissinstanserna. Lagen är avsedd att passa för olika typer av samfälligheter och har ett regelsystem som är vällämpat även för förvaltning av exploateringssamfälligheter.

2.1.4 Lagråders allmänna synpunkter på förslagen Lagrådet har uttryckt tveksamhet i flera avseenden beträffande förslaget till lag om exploateringssamverkan (bilaga 4). Lagrådet _har särskilt uppe- hållit sig vid anpassningen av den nya lagen till den nu gällande byggnads- lagstiftningen och anser att det sätt på vilket anpassningen har skett inte går fritt från invändningar. Det gäller främst grunderna för fördelningen av den vinning som exploateringssamverkan väntas medföra. Lagrådet vill emellertid inte motsätta sig att förslaget genomförs. i vart fall inte om vad lagrådet anför beträffande principerna för fastställande av andelstal god- tas.

Jag kommer i det följande att närmare utveckla min syn på de frågor som lagrådet tar upp. Redan nu vill jag emellertid anmäla att jag i allt väsentligt "vidhåller det förslag som remitterades till lagrådet (bilaga 3).

2.2 Förutsättningar för att bilda en exploateringssamfällighet

2.2.1 Grundläggande villkor

De grundläggande villkoren för att exploateringssamverkan skall få komma till stånd har utredningen tagit in i förslaget till ny plan- och bygglag. Bestämmelserna återfinns i llkap.. som avhandlar vissa frågor om plangenomförande (] 1 kap. 22 5).

Enligt utredningsförslaget är exploateringssamverkan avsedd att använ- das inom sådana områden där det är angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av samlad bebyg- gelse eller för att ett planmässigt byggande skall främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak. Dessutom förutsätts att området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvå- ras. Förslaget. som är utformat i nära anslutning till expropriationsgrun- derna i Zkap. lå expropriationslagen . innebär således att området skall avgränsas på planmässiga grunder.

Förslaget innebär vidare att det är kommunerna som i ett särskilt beslut — ett markförordnande — anger de närmare villkoren för exploaterings- samverkan. såsom syftet med den avsedda exploateringen och avgräns- ningen av samverkansområdet.

Mitt förslag bygger på samma grundläggande tankar som utredningsför- slaget, nämligen att exploateringssamverkan skall vara avsedd att använ- das om det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att i ett

• Sida 26
•  Original

Prop. 1981/82: 221 26

sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra anordningar för bebyggelsen.

Det bör dessutom krävas att exploateringssamverkan inte får ske om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på något annat sätt. Om fastighets- ägarna t.ex. vill samverka för att få till stånd endast en gemensamhetsan- Iäggning torde detta önskemål kunna tillgodoses enbart med hjälp av anläggningslagen . ] sådana fall bör alltså exploateringssamverkan inte få ske.

Enligt min mening bör också en viss samhällsekonomisk lämplighetsav- vägning göras innan en exploateringssamverkan beslutas. Jag föreslår där- för en regel som liknar expropriationslagens avvägningsregel i detta hänse- ende (2 kap. lZä första stycket expropriationslagen ).

Nuvarande byggnadslagstiftning innehåller emellertid inte något planin- stitut som kan fylla samma funktion som markförordnandet har i utred- ningsförslaget. Eftersom det inte är lämpligt att nu införa ett nytt institut i byggnadslagen . bör de grundläggande villkoren i stället anges i den nya lagen. De bör utformas så att kommunen får det reella inflytandet i sådana frågor som avser företagets tillåtlighet och avgränsning. Kommunen bör således ha vetorätt mot exploateringssamverkan.

Initiativ till exploateringssamverkan

Enligt utredningsförslaget ligger det formella initiativet till exploate- ringssamverkan hos kommunen. Rätt att söka exploateringsförrättning hos fastighetsbildningsmyndigheten skall därefter tillkomma fastighetsägare inom området och byggnadsnämnden. Det är dock enligt förslaget inget som hindrar att en fastighetsägare ansöker om förrättning innan ett mark- förordnade har beslutats.

Eftersom någon motsvarighet till markförordnande inte kommer att finnas i mitt förslag. bör ansökan om förrättning utgöra den formella inledningen till samverkansförfarandet. Detta innebär naturligtvis inte att kraven på kommunens beslutsunderlag i form av t. ex. översiktliga planer kommer att bli lägre. Av naturliga skäl måste ju kommunen ha ett fylligt underlagsmaterial för att kunna ta ställning till frågan om exploaterings- samverkan. Även med denna ordning anser jag att en exploateringsför- rättning bör kunna påkallas av såväl fastighetsägare som byggnadsnämn- den. Ansöker fastighetsägare om förrättning och kommunen motsätter sig ansökningen bör förrättningen inställas. Ansöker byggnadsnämnden om exploateringssamverkan mot markägarnas vilja. faller å andra sidan sam- verkansfrågan på det opinionsvillkor som jag återkommer till senare.

Avgränsning av samverkansmnrådet

Avgränsningen av det område. inom vilket samverkan skall ske, är en viktig fråga i inledningen av förfarandet. Gränsdragningen har direkt bety- delse för vilka fastigheter som får möjlighet att delta i exploateringen och som därmed kan få del av företagets avkastning. Eftersom exploaterings-

• Sida 27
•  Original

Prop. 1.981/82: 221 27

samverkan i första hand bör ses som ett medel att genomföra kommunala planintentioner. bör gränserna för samverkansområdet som jag nyss an- förde bestämmas utifrån planmässiga principer, dvs. efter vad som är lämpligt att planlägga i ett sammanhang. Därvid bör också enskildas intres— sen tillbörligen beaktas. Detta medför som jag tidigare betonat att kom— munen måste få ett avgörande inflytande på områdets huvudsakliga av— gränsning. Det förutsätter också. när samverkan skall avse ett område med stads- eller byggnadsplan, att arbetet med planen har fortskridit så långt att kommunen har en klar uppfattning i frågan om den planmässiga avgräns— ningen av samverkansområdet. Formellt bör det slutgiltiga beslutet om gränserna för samverkansområdet meddelas av fastighetsbildningsmyn- digheten i förrättningen. men reellt bör alltså kommunens ställningstagan— de vara helt avgörande för fastighetsbildningsmyndighetens beslut i denna del. Kommunen kan i sin prövning bl.a. väga in de kommunalekonomiska konsekvenserna av en exploatering och därmed sammanhängande utbygg- nad av kommunal service.

En nödvändig förutsättning för att exploateringssamverkan över huvud taget skall få komma till stånd bör enligt min mening vara att kommunen har tillstyrkt det. Kommunens tillstyrkan till exploateringssamverkan bör fattas av kommunfullmäktige. Anledningen härtill är att frågan om huvud- mannaskapet för en exploatering har mycket stor såväl principiell som praktisk betydelse för kommunen. Speciellt påtagligt är detta när exploa- teringssamverkan syftar till att genomföra en stadsplan eftersom kom- munen enligt byggnadslagen har ett stort genomförandeansvar för sådana planer. Vad fullmäktige angett i fråga om samverkansområdets huvudsak- liga avgränsning bör också vara bindande för förrättningen.

Som jag tidigare framhållit skall exploateringssamverkan kunna utnytt- jas bl.a. för att underlätta genomförandet av befintliga detaljplaner där markägandet är splittrat. Samverkansområdet bör därför även kunna om- fatta ett redan tidigare detaljplanelagt område. Det bör också kunna omfat- ta en del av ett sådant område. t. ex. ett kvarter. eller i övrigt en begränsad del av ett område med en gällande plan som av någon anledning inte har blivit genomförd.

Det torde ibland vara olämpligt att fastställa en detaljplan för hela det område som bör omfattas av exploateringssamverkan. Vid främst fritids- bebyggelse torde sekundära grönområden. dvs. områden som inte fordrar gemensam skötsel men ändå utgör en förutsättning för den tillkommande bebyggelsen. kunna lämnas utanför detaljplanen. i den mån förutsättning- arna inte är sådana att områdena bör tas upp i planen som mark för jord- och skogsbruksändamål. Detta innebär att värdeutfallet av en detaljplan i vissa situationer kommer att fördelas mellan samtliga fastighetsägare inom ett samverkansområde trots att detaljplanen inte omfattar alla fastighe- terna. Exploateringssamfälligheten och därmed avgränsningen av området för samverkan skall för övrigt kunna bestämmas innan en detaljplan antas.

• Sida 28
•  Original

Prop. 1981/82: 221 28

Lagrådet diskuterar ingående grunderna för vinstfördelning vid exploa- teringssamverkan. Jag vill redan nu ta upp en av de frågor som lagrådet avhandlar. nämligen den som gäller vilka fastighetsägare som skall få ta del av vinsten.

Lagrådet finner det särskilt anmärkningsvärt att den som inte äger mark inom en detaljplan, som skall genomföras genom samexploatering. men medverkar i företaget genom att han har exploateringsbar mark i närheten Skall få ta del av vinsten. trots att hans mark inte underkastas några bindande föreskrifter av plankaraktär. Lagrådet motsätter sig ändå inte förslaget på denna punkt.

Som jag tidigare har uttalat avses förslaget om exploateringssamverkan ge ökade och effektivare möjligheter att inom områden med splittrat ägoin- nehav till marken samordna fastighetsägarna i ett gemensamt företag för att genomföra de åtgärder för bebyggelse m.m. som förutsätts i stads- planer och byggnadsplaner. Samtidigt åsyftas med exploateringssamver- kan att det värdeutfall som en ny eller ändrad stadsplan eller byggnadsplan medför skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav även om planen omfattar endast en viss del av samverkansområdet. Sistnämnda förhållande står, som lagrådet påpe- kat. i viss motsättning till gällande lagstiftning. Enligt min mening är det emellertid av vikt att sådana slumpmässiga värdeutfall som i dag kan uppkomma vid planläggning tas bort vid ett gemensamt plangenomförande av fastighetsägarna inom ett samverkansområde. En bestämmelse härom serjag också som en nödvändig förutsättning för att få till stånd samverkan mellan fastighetsägarna. Dessa är ju inbördes beroende av att kunna ge— nomföra planen i ett sammanhang.

Jag vill emellertid samtidigt framhålla att det i och för sig kan vara önskvärt att en detaljplan överensstämmer med samverkansområdet. Så kommer också att vara fallet i flertalet samverkansföretag. särskilt vid förtätning och sanering av bebyggelse. ] vissa speciella situationer. främst vid samverkan för fritidsbebyggelse. kan det dock inträffa att en byggnads- plan omfattar endast en del av samverkansområdet. Det är dock att märka att samverkansområdets omfattning alltid bedöms av kommunfullmäktige och därvid prövas bl. a. ur plansynpunkt. Om kommunen ytterligare vill säkerställa markanvändningen inom de delar av ett samverkansområde som inte omfattas av byggnadsplanen. kan byggnadslagens bestämmelser om fastställd generalplan utnyttjas. Enligt min mening ges härigenom tillfredsställande möjligheter att säkerställa en önskad markanvändning.

Som jag tidigare framhållit är det väsentligt att enskild exploaterings- samverkan ståri överensstämmelse med kommunens syn på exploatering- ens genomförande. Vid det ställningstagande kommunfullmäktige gör i fråga om lämpligheten av att överlämna exploateringen till fastighets-' ägarna skall hänsyn tas till behovet av att bebyggelseåtgärder och med bebyggelsen sammanhängande anordningar utförs eller förbättras i ett sammanhang. Åtgärderna bör också vara sådana att de med hänsyn till

• Sida 29
•  Original

Prop. 1981/821221 29

bl. a. omfattning, teknisk komplexitet och sakägarnas kompetens är lämp- liga för fastighetssamverkan. Åtgärder som lika gärna kan genomföras av fastighetsägarna var för sig eller gemensamt med stöd av anläggningslagen bör däremot inte omfattas av exploateringssamverkan. Det kan också finnas skäl för kommunen att särskilt bedöma fastighetsägarnas förutsätt- ningar att genomföra den begärda exploateringen. Speciellt gäller det när samverkan avser genomförandeåtgärder inom områden med fastställd stadsplan. Fullföljs inte exploateringen har kommunen i dessa fall nämli- gen skyldighet att upplåta gator eller andra allmänna platser.

För att få samverkansinstitutet effektivt krävs. som remissinstanserna också framhållit, att regler tillskapas för fastighetsägarnas anslutning till samverkansformen och att behövlig mark ställs till förfogande. Jag åter- kommer i det följande till dessa frågor.

2.2.2 Deltagande i exploateringssamverkan Exploatering för bebyggelse innebär alltid ett visst ekonomiskt riskta- gande. Enligt utredningen bör därför en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna tvingas in i ett samexploateringsföretag. Flera remissinstanser, bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen. Sveriges villaägare- förbund samt flera kommuner, har riktat kritik mot utredningens förslag och framhållit att det under vissa förutsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis förordna att en fastighet skäll ingå i en exploateringssamfällighet för att institutet skall bli tillräckligt effektivt. Jag kan inte ansluta mig till den kritiken.

Det får anses vara ett allmänt intresse att en exploateringssamfällighet får möjlighet att genomföra hela exploateringen inom samverkansområdet. även om någon eller några markägare inom området avböjer att delta. Om det allmänna genom översiktliga planer och detaljplaner har tagit ställning till att exploatering av ett visst område bör ske. är det också ett allmänt ' intresse att sådana beslutade planer genomförs. Jag anser emellertid att det är tillräckligt att de som deltar i exploateringssamverkan ges möjlighet att, i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen, ta i anspråk mark från sådana fastighetsägare som valt att stå utanför samverkan. Man behöver alltså inte kräva att dessa fastighetsägare direkt deltar i samver- kan. Jag förordar således den principiella lösning som utredningen föresla- git och som innebär att erforderlig mark skall kunna ställas till exploate- ringssamfällighetens förfogande utan krav på tvångsanslutning av fastig- hetsägare som valt att ställa sig utanför samverkan.

Rätten till inlösen av mark från icke deltagande fastighetsägare bör dock enligt min mening inte gälla oinskränkt. Fastighetsägaren kan ha ett berät- tigat intresse av att — förutom att få framföra sina synpunkter vid pröv- ningen av frågan om exploateringssamfällighetens bildande — kunna på- verka samverkansområdets avgränsning och få frågan om inlösen av mar- ken prövad. Särskilda regler härom bör således införas. Inte heller bör det finnas möjlighet att lösa in mark med byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med planen.

• Sida 30
•  Original

Prop. 1981/82: 221 30

En fastighetsägare som avböjer att delta skall inte ha del av företagets avkastning. Han skall å andra sidan inte heller lida någon ekonomisk förlust genom att stå utanför exploateringsföretaget. För den mark som fastighetsägaren genom fastighetsreglering avträder till exploateringssam- fälligheten bör därför utgå ersättning som i princip motsvarar markens värde före den eventuellt nya planläggningen. Fastighetsägarens ersättning bör således motsvara vad som skulle ha betalats om kommunen hade löst in marken.

Jag föreslår därför att bestämmelserna om exploateringssamverkan ut- forntas så att de ger exploateringssamfälligheten möjlighet att genom fastighetsreglering ta i anspråk mark från icke deltagande fastigheter inom samverkansområdet. om marken behövs för att genomföra samverkans- företaget. Denna möjlighet bör dock avse endast områden med stads- eller byggnadsplan som har fastställts efter det att exploaten'ngssamfälligheten har bildats. dvs. områden som har varit föremål för prövning av planmyn- digheten i planärendet. Jag återkommer senare ( avsnitt 2.3.2 ) till denna fråga. Det bör också föreskrivas att ersättningen därvid skall bestämmas med bortseende från inverkan av sådan plan. Det sagda innebär bl. a. att dessa föreskrifter om inlösen och om ersättning inte blir tillämpliga. när exploateringssamverkan skall komma till stånd inom ett område med en gällande plan som inte avses att ändras.

Utredningens förslag, vilket jag således godtar. innebär sammanfatt- ningsvis att någon tvångsanslutning till exploateringsföretaget inte skall få ske. Utöver de skäl för detta som jag tidigare har anfört vill jag framhålla att frivillighet i deltagandet skapar större förutsättningar för att den gemen- samma förvaltningen skall fungera tillfredsställande. Man är överens från början och samarbetar med gemensam målsättning. Det bör medföra att det blir lättare att få exploateringssamverkan till stånd. Härtill kommer att det är enbart de fastighetsägare som är med i samfälligheten som får del i den uppkomna avkastningen eller som får bära eventuella förluster. Går man med. kan fastigheten, inklusive andelen i exploateringssamfällighe— ten. säljas och fastighetsägaren på så sätt få del av den förväntade avkast- ningen. Väljer fastighetsägaren att stå utanför, blir den mark som skall ingå i exploateringen genom fastighetsreglering överförd för fördelning mellan de deltagande fastigheterna till det värde marken hade före planen.

] betänkandet framhålls att fastigheter vilkas andel i samfälld mark har sådant obetydligt värde att någon ersättning enligt 6 kap. 6.5 fastighetsbild- ningslagen normalt inte utgår vid överföring av mark från en samfällighet, inte skall få ingå i en exploatcringssamfällighet. Vidare framhålls att mark och byggnader som inte påverkas av exploateringen inte skall få påverka andelstalen.

Enligt min mening kan det vara en fördel om även en fastighetsägare som inte har annan mark än den egna tomten kan delta i samverkan. Han kan ha intresse av att kunna påverka t. ex. frågan om utbyggnad av gator och va-anläggningar samt utformningen av den yttre miljön i sitt område.

• Sida 31
•  Original

Prop. 1981/82: 221 31

Känslan av samhörighet och ett gemensamt intresse inom samverkansom- rådet torde allmänt sett stärkas med en sådan lösning. Jag förordar således att i en exploateringssamfällighet skall kunna ingå samtliga fastigheter inom området, oavsett om de bidrar med mark till exploateringsföretaget eller ej. Samtidigt bör dock bestämmelserna utformas så att det är endast de fastigheter som bidrar med mark som får rätt till marktilldelning i företaget.

1 de fall en fastighet endast har en andel med ett obetydligt värde i samfälld mark inom samverkansområdet anserjagi likhet med utredningen att denna fastighet inte bör få ingå i företaget. Det intresse en sådan andelsägare har av företaget får nämligen anses vara alltför svagt.

2.2.3 Övriga villkorför at! inrätta en cxploateringssamfälligheI

Som villkor för att få inrätta en exploateringssamfällighet gäller enligt utredningsförslaget ett opinions- och ett båtnadsvillkor enligt samma prin- ciper som i fastighetsbildningslagen och anläggningslagen . Som jag nyss förordade skall en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna åläggas att delta i exploateringssamverkan. Man kan då fråga sig om villkor av detta slag behövs.

Opinionsvillkaret

Ett system med enbart frivilligt deltagande får som resultat att de som är positiva till exploateringen deltar i företaget, medan de som är negativa ställer sig utanför. De positiva får genom exploateringssamfälligheten vissa legala möjligheter, bl.a. i princip rätt till tvångsvis fastighetsreglering och rätt att genomföra behövliga åtgärder inom samverkansområdet även på de fastigheter vilkas ägare avböjt att delta i exploateringsföretaget. Avkast- ningen fördelas mellan de fastighetsägare som deltagit. Ett opinionsvillkor får i det sammanhanget den betydelsen att det krävs en viss uppslutning bland fastighetsägarna inom ett tänkt exploateringsområde för att de som är positiva till en exploatering skall kunna använda sig av dessa möjlighe- ter. Om något opinionsvillkor inte föreskrivs, kan ett fåtal markägare med ett kanske mycket litet markinnehav genomdriva en exploatering mot flertalet fastighetsägares vilja och själva tillgodogöra sig hela avkastningen av verksamheten. Detta är enligt min uppfattning inte acceptabelt. Grund— tanken med exploateringssamverkan är gemensam exploatering och inte att ett fåtal markägare skall få rätt att tvångsvis skaffa sig förfoganderätten till övrig mark inom ett exploateringsområde. Mot den här bakgrunden anserjag i likhet med utredningen att det är nödvändigt med ett opinions- Villkor vid exploateringssamverkan.

Erfarenheterna av opinionsvillkoret så som'det är utformat i anlägg- ningslagen är såvitt bekant goda. Det ger möjlighet till en smidig och ändamålsenlig tillämpning och lämpar sig enligt min mening väl även för den nya lagen. Någon motsvarighet till undantagsregeln i 75 andra stycket anläggningslagen bör dock inte gälla vid exploateringssamverkan. Enligt

• Sida 32
•  Original

Prop. l981/82: 221

w w

den regeln behöver inte opinionsvillkoret uppfyllas om behovet av en anläggning är synnerligen angeläget. Är en exploatering synnerligen ange- lägen från kommunens synpunkt men saknas ändå en positiv opinion. bör frågan i stället lösas genom att kommunen själv går in som huvudman.

Hyresgäster som bor inom samverkansområdet har enligt utredningsför- slaget tilldelats samma ställning som enligt anläggningslagen med det un- dantaget att de inte har någon initiativrätt. Det innebär att hyresgästernas mening, som den kommer till uttryck genom hyresgästorganisation. skall beaktas vid opinionsprövningen. att hyresgästorganisationen skall under- rättas om förrättningen. sammanträden och beslut samt att organisationen har fullföljdsrätt.

En ledamot i lagrådet har anslutit sig till utredningsförslaget i denna fråga.

För egen del anser jag inte att det finns skäl att ge hyresgästerna samma ställning i en exploateringsförrättning som i en anläggningstörrättning. Exploateringsförrättningen avser i första hand frågan om vem som skall vara huvudman för att genomföra olika exploateringsåtgärder. om det skall vara kommunen. de enskilda fastighetsägarna var för sig eller om det skall ske genom exploateringssamverkan. Den frågan saknar direkt intresse för hyresgästerna.

En anläggningsförrättning avser däremot ofta frågor om miljöutform- ningen och har därigenom ett mer påtagligt intresse för hyresgästerna. Hyresgästernas möjligheter att ta till vara sina intressen när en detaljplan upprättas och när gemensamhetsanläggningar för hyrcsfastigheter skall inrättas är desamma oavsett om exploateringssamverkan sker eller inte. Vid den fastighetsreglering som ingår som ett led i exploateringssamverkan — liksom vid annan fastighetsreglering — skall dessutom särskilda skydds- regler för hyresgäster och andra nyttjanderättshavare iakttas. Bl. a. gäller därvid att hyresrätt i en fastighet som undergår fastighetsreglering inte får rubbas. Överförs byggnaden till annan fastighet. krävs att den nya fastig- hetsägaren säger upp hyresavtalet inom en månad. I annat fall gäller avtalet mot honom ("7 kap. 29.5 jordabalken). Hyresgästerna är även sak- ägare vid fastighetsregleringen om deras rätt berörs.

Från dessa utgångspunkter anser jag att opinionsvillkoret vid exploate- ringssamverkan bör utformas med 75 första stycket anläggningslagen som förebild med undantag av reglerna om hyresgästernas inflytande. Bestäm- melsen bör utformas så att samverkan inte får inrättas. om fastighets- ägarna inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig samverkan och har beaktansvärda skäl för det. Vid den prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av samverkan.

Båtnadsvillkoret

Exploateringssamverkan medför somjag nyss nämnde vissa möjligheter att genom fastighetsreglering tvångsvis förfoga över mark och byggnader inom exploateringsområdet. Sådana tvångsmöjligheter bör inte tillskapas.

• Sida 33
•  Original

Prop. 1981/82: 221 33

om inte samverkansföretaget är ekonomiskt motiverat. Det är också från samhällsekonomisk synpunkt önskvärt att exploatering för bebyggelse sker med sund ekonomi. Omständigheter av detta slag talar i och för sig för att den nya lagen bör innehålla inte bara ett opinionsvillkor utan också krav på att exploateringen skall medföra en viss båtnad. En båtnadspröv- ning ger dessutom sakägarna den fördelen att de får hjälp med en opartisk bedömning av företagets konsekvenser när de skall ta ställning till om de skall delta i samverkan eller inte. I

Det kan emellertid å andra sidan vara svårt att alltid påvisa att ett exploateringsföretag medför någon direkt båtnad. Så kan i synnerhet vara fallet vid förnyelse- och förtätningsverksamhet inom äldre bebyggelseom- råden. Oftast är själva markexploateringen där inte huvudmålet utan sna- rare en höjning av standarden på bebyggelsen och anslutande anordningar samt omvandling av områdets miljö i dess helhet.

Jag anser med hänsyn härtill att det för en exploateringssamverkan inte bör uppställas ett krav på att företaget skall vara vinstgivande för att det skall få komma till stånd. Vid detta ställningstagande har jag också tagit särskild hänsyn till att deltagande i samverkan enligt mitt förslag inte innehåller några regler om tvångsanslutning till företaget utan grundar sig på frivillighet från fastighetsägarnas sida.

Viss redovisning av företagets ekonomiska konsekvenser anserjag lik- väl bör företas. Som jag nyss påpekade kan det vara värdefullt för fastig- hetsägarna när de skall bedöma om de skall delta i samverkan eller ej. För - att tillgodose detta intresse är det emellertid enligt min mening tillräckligt att förrättningsmannen vid sammanträde med sakägarna för bildande av en exploateringssamfällighet redovisar de ekonomiska konsekvenserna och övriga förutsättningar för samverkan.

2.2.4 Exploateringsbeslut

Enligt utredningens förslag skall en exploateringssamfällighet bildas när fastighetsbildningsmyndigheten efter prövning av uppställda villkor med- delar ett exploateringsbeslut. Detta skall meddelas i så nära anslutning som möjligt till beslutet att anta detaljplan för området. Enligt utredningen kan det vara lämpligt att exploateringsbeslutet fattas under tiden mellan detalj- planens utställande och dess antagande. För att ge exploateringssamfäl- ligheten tillfälle att vid planläggningen uppträda som part gentemot kom- munen har utredningen föreslagit en möjlighet att meddela ett preliminärt exploateringsbeslut. ] ett sådant beslut skall anges exploateringens ända- mål samt deltagande fastigheter och deras andelstal.'Mot detta beslut skall talan inte få föras och det skall gå i verkställighet omedelbart.

Jag delar utredningens uppfattning att en exploateringssamfällighet skall bildas genom att fastighetsbildningsmyndigheten — efter det kommunfull- mäktige har tillstyrkt samverkan och prövning av villkoren för exploate- ringssamverkan skett — meddelar ett exploateringsbeslut.

• Sida 34
•  Original

Prop. 1981/82: 221 34

Förslaget om preliminära exploateringsbeslut har emellertid kritiserats av remissinstanserna. Bl.a. har framhållits svårigheterna att pröva opinionsvillkoret. eftersom många markägare torde vilja avvakta en redo- visning av företagets ekonomiska villkor, innan de tar ställning till om de vill delta i exploateringen eller ej.

Jag ansluter mig till remisskritiken på den här punkten. Någon möjlighet till ett preliminärt exploateringsbeslut i den form som utredningen föresla- git bör inte finnas. Syftet att få till stånd en förhandlingspart till kommunen under planarbetet bör visserligen tillgodoses, men det bör ske genom att det egentliga exploateringsbeslutet får fattas i ett tidigt skede i processen. Beslutet bör därför kunna delas upp så att frågorna om samverkans ända- mål och omfattning samt vilka fastigheter som ingår i exploateringssamfäl- ligheten meddelas i ett första beslut, medan frågor om bl. a. andelstal och om behövliga föreskrifter för exploaten'ngens utförande tas upp i senare beslut. Exploateringsbeslutet behöver inte nödvändigtvis fattas mellan detaljplanens utställande och antagande. Beslutet bör även kunna helt eller delvis meddelas tidigare. Innan exploateringsbeslutet. alternativt ett del- beslut. får fattas, måste naturligtvis fastighetsbildningsmyndigheten utreda förutsättningarna för företaget och komplettera bedömningsunderlaget så långt att en prövning av opinionsvillkoret och andra villkor kan ske.

2.3 Den ekonomiska regleringen

2.3.1 Andelstal

Kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som kan vin- nas genom denna bör fördelas efter andelstal. Fastighetsägare som avböjer att delta bör inte ha del av företagets avkastning men å andra sidan inte heller ha något ansvar för kostnader med anledning av företaget. Detta överensstämmer med utredningens förslag. Andelstalen skall enligt försla— get återspegla marknadsvärdet av den mark med vilken varje fastighet bidrar till det gemensamma företaget. Därvid skall man bortse från inver- kan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samexploa— teringen.

Endast ett fåtal remissinstanser har berört frågan om andelstal. Sveriges villaägareförbund menar att andelstalen måste beräknas efter enkla grun- der. om institutet skall bli effektivt. Länsstyrelsen i Stockholms län anser att läge och andra fördelar samt särskilda tillgångar och belastningar skall vägas in.

När det gäller fastigheter som bidrar med mark till exploateringen inne- bär förslaget i betänkandet att markens värde före den nya detaljplanen skall läggas till grund för uppskattning av delaktigheten i exploaterings- samfälligheten. Detta tordc i flertalet fall leda till att andelstal enkelt kan åsättas deltagande fastigheter i proportion till arealen av den mark fastig- heten bidrar med till det gemensamma företaget. Utredningens huvudregel kan emellertid enligt min mening leda till olämpliga resultat i vissa fall.

• Sida 35
•  Original

.Prop. 1981/82: 221 35

Markvärdet — med vilket torde förstås ett värde som bestäms enligt expropriationslagens regler — är ju nämligen i hög grad beroende av det pågående användningssättet. Andelstalen kan alltså bli olika beroende på vilken användning som pågår även om fastigheterna bidrar med lika myc- ket mark till exploateringsföretaget. Jag anser därför att andelstalen — som bl.a. reglerar hur stor del av avkastningen som skall tillfalla respektive fastighet — bör bestämmas med utgångspunkt i främst hur stor areal mark varje fastighet bidrar med till exploateringsföretaget. Om värdet av den mark som respektive fastighet bidrar med inte motsvarar det således bestämda andelstalet bör skillnaden utjämnas i pengar. Med värdet av marken menar jag här den löseskilling eller intrångsersättning som skulle utgå enligt 4kap. expropriationslagen vid en expropriation. Uppkommer i övrigt skada för fastighetsägaren bör den också ersättas på samma sätt scm i expropriationslagen (4 kap. 15 första stycket). Det kan t.ex. vara fråga om förluster i en jordbruksrörelse till följd av mindre produktiv areal eller ökade kostnader för omdisponering av fastigheten när en byggnad har rivits.

Lagrådet har föreslagit att andelstalet skall bestämmas främst med hän- syn till marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fas- tigheten som ingåri samverkansområdet men med bortseende från byggna- . der m.m. Förslaget innebär bl. a. att hänsyn därvid skall tas även till s.k. förväntningsvärden, dvs. värden som grundas på förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. Som grund för sitt ställningstagande anför lagrådet i huvudsak dels att denna princip tillämpas vid fastighetsreg— leringar enligt fastighetsbildningslagen , dels att fastighetsägare riskerar att återfå en betydande del av tillskjutet realvärde i pengar i stället för i mark, dels att det för fastighetsägarna torde framstå som mest naturligt att andelstalen bestäms i förhållande till marknadsvärdet.

I och för sig delarjag lagrådets uppfattning att marknadsvärdeprincipen skulle ansluta väl till gällande ordning. Många gångar skulle den troligen också fungera tillfredsställande. Somjag nyss har framhållit skulle emeller- tid en sådan princip i vissa fall få olämpliga konsekvenser. Visserligen är det — som lagrådet framhåller — i princip markens värde som skall ligga till grund för tilldelningen vid fastighetsregleringar enligt fastighetsbildningsla- gen. Enligt min mening är det emellertid inte jämförbara situationer som föreligger vid traditionella fastighetsregleringar och vid exploateringssam- verkan. Traditionella fastighetsregleringar syftar i första hand till att åstad- komma förbättringar av fastighetsindelningen inom ramen för den på- gående markanvändningen. Omregleringar inom ramen för en exploate- ringssamverkan däremot syftar till en förändring av markanvändningen. Jag anser att det är mera naturligt att tilldelningen vid exploateringssam- verkan i princip bestäms med hänsyn till det värde marken har för exploa- teringsföretaget och inte till det värde den kan ha med hänsyn till den pågående användningen eller med hänsyn till förväntningar om en annan

• Sida 36
•  Original

Prop. 1981/82: 221 36

markanvändning. Med ett sådant synsätt ligger det närmast till hands'att utgå i första hand från markens areal när andelstalen skall bestämmas.

Jag vill också framhålla att. så snart planläggning för bebyggelse har påbörjats bebyggelsemarken till följd av förväntningar om en annan mark— användning normalt får ett högre värde än den från bebyggelsesynpunkt mindre lämpliga marken, t.ex. vägmark och parkmark. En av grundtan- karna bakom förslaget om exploateringssamverkan är som jag nyss har redovisat att värdeutfallet inom ett samverkansområde skall bli lika stort. oavsett om marken behövs för enskilt bebyggande eller för allmän plats. eftersom båda kategorierna är nödvändiga för den planerade bebyggelsen. Om förväntningsvärden av detta slag skulle få påverka värdeutfallet vid en exploateringssamverkan. skulle syftet med de föreslagna reglerna delvis motverkas.

Jag tror vidare att en marknadsvärdeprincip som grund för andelstalen skulle upplevas som orättvis av flertalet fastighetsägare. Speciellt påtaglig blir enligt min mening orättvisan i de fall en fastighets 'värde grundas på en förväntan om att få genomföra en annan markanvändning än den som faktiskt medges genom exploateringssamverkan. Den angivna principen torde upplevas som orättvis även i de fall en fastighet har ett mycket lågt värde — t. ex. till följd av att samhället har infört långtgående restriktioner för markanvändningen i syfte att tillvarata allmänna intressen — och där- igenom får en mycket liten andel av planens värdeutfall. trots att hans fastighet kanske har den största betydelse för att exploateringen skall komma till stånd.

Sammanfattningsvis anserjag således att övervägande skäl talar för den regel som jag nyss förordade. nämligen att andelstalen skall bestämmas med hänsyn främst till arealen av den mark som är tillgänglig för exploate- ringsföretaget. '

Den föreslagna regeln skall ses som en huvudregel. Det kan emellertid vara olämpligt att låsa tillämpningen alltför hårt eftersom förhållandena kan vara vitt skilda. t.ex. vid en enkel exploatering för fritidsbebyggelse och en innerstadssaneting. Förrättningsmännen bör därför ha viss frihet vid bestämmande av andelstalen.

Som jag tidigare uttalat ( avsnitt 2.2 .l) bör ett samverkansområde även kunna omfatta ett redan-tidigare detaljplanelagt område där planen inte är avsedd att ändras. Syftet att åstadkomma en vinstutjämning mellan fas— tighetsägarna bortfaller dock i detta fall. eftersom den värdehöjning som planen medför redan har inträtt, när frågan om exploateringssamverkan aktualiseras. Vid värdering av mark är det här inte rimligt att bortse från inverkan av den plan som skall genomföras. utan värderingen måste grun- das på de planförhållanden som rådde när ansökan om exploateringsför- rättningen gjordes. '

Om fastighetsindelningen är okomplicerad och bebyggelseförutsättning- arna är likartade inom huvuddelen av samverkansområdet. vilket många gånger torde vara fallet. bör den nu föreslagna grunden för andelstal i

• Sida 37
•  Original

Prop. 1981/82: 221 37

kombination med värdejämförelsen i praktiken inte möta några svårighe- ter. När förhållandena är komplicerade eller berörda markägare är oense om marknadsvärdena, torde det däremot bli nödvändigt med en mera ingående prövning av frågan. '

I fråga om fastigheter som deltar i exploateringen men som ej bidrar med mark till företaget bör andelstalen bestämmas efter en uppskattning av exploateringens nytta för dem.

2.3.2 Tillskott och tilldelning

För att fördela kostnader och avkastning mellan fastigheter som avstår mark i exploateringssamverkan har i betänkandet föreslagits följande tre principiellt olika metoder.

]. Samfälligheten förvärvar all mark som berörs av exploateringsåt- gärder, genomför företaget och realiserar värdet. Avkastningen fördelas sedan efter andelstal i pengar.

2. Markbyte genomförs mellan berörda fastigheter så att delägarna får byggbar mark i förhållande till sina andelstal. Därefter svarar delägarna för att realisera värdet av den byggbara mark de tilldelats.

3. Några markbyten för anpassning till detaljplanen genomförs inte. Fastighetsägaren betalar i stället en exploateringsavgift. som motsvarar värdehöjningen för hans fastighet. till samfälligheten. Sedan företaget slut- förts fördelas överskottet efter andelstalen. Vilken av dessa metoder som bör väljas beror enligt utredningen på situationen i det enskilda fallet. Förslaget innebär dock att avkastningen i första hand fördelas genom marköverföring. Systemet med exploaterings- avgifter ses främst som ett komplement till marköverföring i sådana fall då tillkommande bebyggelsemöjligheter inte går att fördela enligt andelstal mellan deltagande fastigheter. Att marköverföringsalternativet skall tillämpas i första hand har kritise- rats av flera av de remissinstanser som berört frågan. Markfrågornas behandling anses komplicerad. Som skäl mot marköverföring har fram- förts bl.a. att det leder till krav på betydande kontantinsatser som ute- stänger många från medverkan samt att metoden är orationell jämfört med fördelning i pengar. Ett par remissinstanser har föreslagit att marksamfäl- ligheter skall bildas under och efter företagets genomförande. i Jag anser till en början att det system med exploateringsavgifter Utred-. ningen föreslagit är opraktiskt. Förslaget innebär att alla marköverförings- frågor lämnas kvar till någon tidpunkt efter det att samverkan har upphört. För att få ett rationellt system är det enligt min mening nödvändigt att dessa frågor klaras av inom ramen för exploateringssamverkan. Som jag ser det kan det huvudsakligen finnas två alternativa sätt att fördela eventuella fördelar och återutdela gjorda insatser från exploate- ringssamverkan. Det ena är fördelning i pengar och det andra fördelning genom marköverföringar mellan de deltagande fastigheterna. Om fördelning i pengar skall ske innebär det att all bebyggbar mark inom samverkansområdet måste antingen överföras till en exploateringsfas-

• Sida 38
•  Original

Prop. 1981/82: 221 38

tighet, som ägs av en samfällighetsförening, eller bilda en marksamfäl- lighet, i vilken varje deltagande fastighet därvid får del efter sitt andelstal. Därefter avstyckas och säljs de nybildade tomterna från exploateringsfas- tigheten eller marksamfälligheten i föreningens regi. Eventuellt kan hela exploateringsfastigheten säljas. Sedan samtliga kostnader har betalats. fördelas överskottet bland de deltagande fastigheterna. Jag kan emellertid redan här förutskicka att jag av i första hand skattetekniska skäl kommer att föreslå regler som omöjliggör för föreningen att äga någon mark. Skall avstyckning och försäljning ske i föreningens regi måste därför avstyck- ning göras från en marksamfällighet. Varje avstyckningslott kommer då att ägas gemensamt av de deltagande fastigheterna. Jag återkommer till denna fråga i specialmotiveringen till ändringarna i lagen om förvaltning av sam- fälligheter.

När en exploateringssamfällighet förvaltar all samfälld mark och genom- för hela exploateringsföretaget kan således uppkommande överskott en- kelt fördelas i pengar efter andelstal. Detta alternativ, som innebär att en huvudman leder och genomför hela exploateringsprojektet. ger i och för sig förutsättningar för ett rationellt genomförande. Från kommunal syn- punkt kan det också vara en fördel att det är samma huvudman som ingår exploateringsavtal och som svarar för iordningställandet av marken för bebyggelse. För delägarna kan dock detta alternativ medföra vissa pro- blem. Markförvärv och anläggningar kan sålunda kräva större kapitaltill- skott vid tidpunkter som kan vara olämpliga för den enskilde delägaren. Genom samfällighetens engagemang minskas också de enskilda markägar- nas möjligheter att med egna initiativ genomföra planen.

Det andra sättet att fördela avkastningen är som jag nyss nämnde mark- överföringar mellan de deltagande fastigheterna. Till skillnad mot det förra alternativet kan en sådan fördelning skapa förutsättningar för ett mera individuellt plangenomförande som ibland också kan fullbordas succes- sivt. Ett sådant tillvägagångssätt torde normalt ställa mindre krav på kontantinsatser från delägarna. Fördelning genom marköverföring innebär också för den enskilde fastighetsägaren en större trygghet i företaget genom att han kan påräkna att tilldelas mark i förhållande till vad han har bidragit med. .

Enligt min mening bör med hänsyn till det sagda en fördelning genom marköverföring ges företräde framför det alternativ som innebär en fördel- ning i pengar. En sådan företrädesregel finns i fastighetsbildningslagen (5 kap. 2 5) och bör bli tillämplig även vid exploateringssamverkan. Regeln måste dock kompletteras med en möjlighet till ersättning i pengar i de fall marköverföring inte kan ske fullt ut.

I vissa situationer kan det visa sig praktiskt omöjligt att fördela avkast- ningen genom marköverföringar. t. ex. om exploateringssamverkan ge- nomförs för att möjliggöra ombyggnad och upprustning av äldre hyreshus i slutna stadskvarter. Det bör då finnas en möjlighet för fastighetsägarna att komma överens om tilldelning i pengar i stället för i mark.

• Sida 39
•  Original

Prop. 1981/82: 221 39

Den lagtekniska lösningen

I det föregående (avsnitt 2.1.1) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen inom ett samverkansområde till den plan som företaget avser att genomföra, samtidigt som de deltagande fastighe- - tema i möjlig utsträckning ges byggbar mark. Jag har även berört behovet av att kunna överföra mark från fastigheter inom samverkansområdet vilkas ägare avböjt att delta. I likhet med utredningen anser jag att fastig- hetsregleringsinstitutet enligt fastighetsbildningslagen bör utnyttjas för att fullfölja exploateringssamverkan i fråga om marken. En nära samordning" mellan förfarandet vid exploateringssamverkan och fastighetsreglering är från flera synpunkter naturlig. Normalt är frågorna om fastighetsindelning- en centrala i de situationer som det här är fråga om. Den mark som skall avstås skall tas om hand av och fördelas bland de deltagande fastigheterna. Vidare kan det- förutsättas att fastighetsägarna inom samverkansområdet många gånger kan träffa överenskommelser om fastighetsreglering, varvid marköverföringarna kan ske genom fastighetsreglering enligt nuvarande regler i fastighetsbildningslagen. Detta förenklar förrättningsförfarandet i hög grad.

Lagtekniskt bör, som jag tidigare har framhållit ( avsnitt 2.1.3 ), den lösningen väljas att föreskrifter som avviker från det nuvarande regelsyste— met i fastighetsbildningslagen tas upp i den nu föreslagna lagen om exploa- teringssamverkan, medan fastighetsbildningslagen endast kompletteras med föreskrifter som ger ökade möjligheter att bilda marksamfälligheter i förevarande sammanhang.

Beskrivning av fastighetsregleringsinstitutet

Jag skall här något närmare beskriva fastighetsregleringsinstitutet i fas- tighetsbildningslagen och ange i vilka delar särskilda regler erfordras för markreglering vid exploateringssamverkan.

Bestämmelserna om fastighetsreglering, som finns i 5kap. fastighets- bildningslagen , innebär att en mer eller mindre ingripande omreglering kan göras beträffande redan bestående fastigheter i syfte att nå en förbättring av fastighetsbeståndet. Ombildningen kan innebära att ett markområde överförs från en fastighet till en eller flera andra fastigheter eller att servitut bildas, ändras eller upphävs. Av särskild betydelse i detta sam- manhang utgör de villkor som i lagen uppställs för sådan fastighetsregle- ring. som innebär förändring av den bestående fastighetsindelningen. samt för värdering och ersättning vid omreglering.

I fråga om möjligheterna att få till stånd en omreglering uppställs vissa villkor till skydd för sakägare, så att inte dessa blir indragna i en reglering som inte medför tillräckligt värdefulla förbättringar. I de fall överenskom- melse om regleringen inte föreligger mellan de berörda fastighetsägarna. får fastighetsreglering till en början ske endast under förutsättning att en ' lämpligare fastighetsindelning eller eljest en mer ändamålsenlig markan-

• Sida 40
•  Original

Prop. 1981/82: 221 40

vändning vinns samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. det s. k. båtnadsvillkoret (5 kap. 45 första stycket). I 5 kap. 55 uppställs vidare dels ett krav på att fastighets— reglering. som begärs av sakägare. skall vara nödvändig för att förbättra sökandens fastighet. dels ett opinionsvillkor. Opinionsvillkoret innebär hinder mot en reglering. om sakägare som har ett väsentligt intresse i saken mera allmänt motsätter sig regleringen och har beaktansvärda skäl för det.

Bestämmelser om regleringens omfattning. dvs. vilka fastigheter som skall ingå och vilka åtgärder som skall vidtas. finns i 5kap. 6.5 första stycket. Fastighetsreglering skall i första hand ske i den omfattning som avses med ansökan. Sker regleringen i syfte att åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet inom ett område. skall beaktas att områ— det avpassas efter upprättade planer. fastighetsindelningens beskaffenhet. naturförhållandena samt befintliga och avsedda anläggningar så att största möjliga fördel uppkommer utan att förrättningsarbetet onödigt försvåras. I fråga om överföring av mark som är bebyggd gäller vissa begränsningar. I princip får sålunda överföring inte avse bebyggd mark. Endast under förutsättning att väsentlig olägenhet för sakägare ej uppkommer får sådan överföring ske. om byggnaden har endast ett obetydligt värde eller om överföringen i betydande mån underlättar möjligheterna att vinna en ända- målsenlig fastighetsindelning (5 kap. 75%).

De grundläggande bestämmelserna om regleringsfastigheternas sam- mansättning och dimensionering ges i 5 kap. 8 5. Vid en fastighetsreglering skall således. om sakägarna inte samtycker till annat. iakttas att varje ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den inte i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Storleksförändringar inom vissa angivna gränser är - dock tillåtna. Vid sidan härav kan i speciella fall förordnas att en fastighet eller en fastighetsdel skall inlösas enligt bestämmelserna i Skap. Detta får ske om en fastighetsreglering har till syfte att åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet och det är ett väsentligt intresse från allmän synpunkt att storleksförändringar genomförs (8 kap. lä). Denna inlösenmöjlighet begränsas dock av bl.a. bestämmelsen i 8kap. 35. enligt vilken inlösen inte får ske. om avsevärd olägenhet därigenom skulle upp- komma för fastighetens ägare eller brukare. En särskild inlösensituation föreligger i fråga om tomtdelar. Tillhör enligt tomtindelning särskilda delar av en tomt olika ägare. får en av dessa begära inlösen av hela återstoden av tomten (Skap. 45). Regler om ersättning för inlöst egendom och om inverkan av inlösen på särskilda rättigheter i dessa fall ges i 8 kap. 5 och 65.5. .

Till grund bl.a. för bedömningen av de storleksförändringar som fastig- heterna genomgår skall enligt 5kap. 9å särskilda graderingsvärden fast- ställas för de områden som ingår i regleringen. Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsregleringen tilläggs en

• Sida 41
•  Original

Prop. 1981/82: 221 41

fastighet inte motsvarar .värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, skall skillnaden enligt 5kap. 10.5 utjämnas i pengar. Ersätt- ningen skall bestämmas på grundval av en värdering, s.k. likvidvärden'ng. Vid denna värdering skall hänsyn tas till egendomens användning för det ändamål som föranleder det högsta värdet samt till förhållandena vid tillträdet, om inte annat följer av att avträdaren har rätt att tillgodogöra sig skog eller gröda. I övrigt skall värderingen ske med hänsyn särskilt till egendomens marknadsvärde.

I Skap. ll & finns vissajämkningsmöjligheter. Om regleringen genomförs" på sådant sätt att en ägare av en fastighet lider förlust antingen genom att" fastighetens värde minskas. utan att han får gottgörelse enligt andra be- stämmelser. eller genom att han åläggs att betala belopp som överstiger fastighetens värdehöjning, skall jämkning av likviderna ske så att förlust inte uppkommer. Jämkning skall också ske om likviden för vad som frångår fastigheten i väsentlig mån överstiger'den värdeminskning som överföringen innebär för fastigheten. om det är skäligt med hänsyn till omständigheterna. '

Vid alla värderingar som sker enligt fastighetsbildningslagen skall värdet anknytas till förhållandet vid tillträdet. Vinstfördelningen vid fastighets- regleringen kommer i väsentlig mån att styras av vilken värdenivå som väljs, dvs. om värdenivån skall knytas till det värde som är relevant för avträdaren. eller till den nivå som är relevant för tillträdaren eller om den skall väljas någonstans däremellan.

Kostnaderna för att genomföra en fastighetsreglering skall fördelas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta varje sakägare har av regleringen (5 kap. 135). För att denna fördelning skall kunna göras måste i princip en särskild båtnadsvärdering ske av de värdeförändringar som de olika fastigheterna genomgår vid fastighetsregleringen. Hur detta skall ske är inte närmare reglerat i fastighetsbildningslagen .

Marköverföring inom samverkansområdet

Frågan i vad mån de bestämmelser som jag nu har redovisat kan utnytt- jas vid sådan fastighetsreglering som sker inom ett samverkansområde bör till en början bedömas med hänsyn till att exploateringssamverkan. till skillnad från fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen . grundas på ett frivilligt deltagande. Liksom utredningen anser jag därför att det vid marköverföring mellan fastigheter som deltar i exploateringssamverkan inte bör krävas någon båtnad av själva fastighetsregleringen eller ställas upp något krav på förbättring av sökandens egen fastighet eller på en viss opinion för fastighetsregleringen.

Enligt utredningens förslag skall inte heller restriktionerna i 5kap. 7å fastighetsbildningslagen mot överföring av bebyggd mark gälla. Dessa frågor skall i stället beaktas vid den avvägning mellan olika intressen som skall göras vid planläggningen enligt byggnadslagen eller som redan gjorts när det är fråga om en befintlig plan.

• Sida 42
•  Original

Prop. 1981/82: 221 41

Jag delar i och för sig utredningens uppfattning att det vid en exploate- ring inte sällan föreligger behov av att få till stånd omregleringar inom bebyggda områden. Främst gäller det inom saneringsområden. En rätt för exploateringssamfälligheten att inom samverkansområdet fn'tt disponera över mark med bebyggelse leder emellertid enligt min mening för långt. En sådan ordning skulle nämligen för ägaren inte sällan innebära alltför stora personliga uppoffringar. En bestämmelse härom bör dock ges en något annan utformning än den som finns i fastighetsbildningslagen och innebära förbud mot marköverföring i fråga om sådan del av en fastighet på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med den detaljplan som gäller för området. Bestämmelsen bör gälla oavsett om fastigheten deltar i exploateringen eller ej.

Vadjag nu har sagt innebär således att bestämmelserna i 5 kap. 4, 5 och 7.5.5 fastighetsbildningslagen inte bör gälla för marköverföring vid exploa- teringssamverkan. Bestämmelserna i 5 kap. 65 fastighetsbildningslagen om en fastighetsreglerings omfattning bör däremot tillämpas även vid omreglering för exploateringssamverkan.

När det gäller möjligheten att ta i anspråk och fördela behövlig mark för att genomföra en exploatering har utredningen utgått från de föreslagna reglerna i plan- och bygglagen om fastighetsplan. Utredningen har sålunda föreslagit att man med stöd av en fastighetsplan skall kunna överföra all mark från en fastighet genom fastighetsreglering enligt inlösenreglerna i 8 kap. fastighetsbildningslagen . Utredningen har också föreslagit ändringar i fastighetsbildningslagen som skall göra det möjligt att genom fastighets- reglering fördela den byggbara marken bland de deltagande fastigheterna i förhållande till åsatta andelstal. För värdering av den mark från en icke deltagande fastighet som blir föremål för fastighetsreglering har utredning- en föreslagit en särskild regel av innebörd att ersättningen Skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra. Som jag tidigare har framhållit är det avsett att värdehöjningen därigenom skall bli förbehållen de fastigheter som deltar i exploaterings- samverkan.

Remissinstanserna har inte riktat någon egentlig kritik mot det sakliga innehållet i utredningens förslag i denna del.

I nuvarande byggnadslagstiftning finns ingen egentlig motsvarighet till fastighetsplanen. Den motsvaras närmast av tomtindelning i gällande rätt. Tomtindelning kan emellertid endast tillämpas inom stadsplan. En anknyt- ning till tomtindelningsinstitutet i fråga om fastighetsreglering för exploa- teringssamverkan skulle därför starkt begränsa tillämpningsområdet för sådan samverkan.

Frågor om samfällighetens bildande och om avgränsning av samverkans- området bör —— som jag tidigare har nämnt —- prövas vid förrättningen. Inlösen av mark anser jag emellertid vara en fråga som inte bör prövas av

• Sida 43
•  Original

Prop. 1981/82: 221 43

fastighetsbildningsmyndigheten. Expropriativa effekter uppkommer i dag vanligen genom att regeringen meddelar tillstånd till expropriation eller genom att en plan fastställs. Ett särskilt tillståndsförfarande anser jag alltför omständligt. I stället ligger det enligt min mening närmast till hands att låta tillstånd till inlösen av mark från en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten följa av en planfastställelse. Som jag nyss nämnde har utredningen föreslagit att ett sådant tillstånd skulle följa av en antagen fastighetsplan. Att en rätt till inlösen följer av en fastställd plan gäller redan i dag beträffande t. ex. mark för allmän plats (41 & byggnadsla- gen). En fastställd tomtindelning medför vidare att enskilda fastighetsägare tillerkänns lösenrätt i vissa fall (8 kap. 4? fastighetsbildningslagen). Jag föreslår därför att samma princip tillämpas vid exploateringssamverkan men att den utvidgas till att gälla all mark som behövs för exploateringen. ' oavsett om den ligger inom en stadsplan eller en byggnadsplan.

Avvägningen mellan allmänna och enskilda intressen när det gäller be- hovet av mark för genomförande av en plan sker därvid vid prövningen enligt byggnadslagstiftningen, dvs. i normalfallet i samband med att detalj- planen fastställs. I princip bör det alltså vara möjligt att göra marken inom samverkansområdet tillgänglig i den utsträckning som behövs för att ge- nomföra företaget. För fastigheter som deltar i samverkan bör det. som nyss konstaterats, inte gälla några särskilda begränsningar i skyldigheten att avstå mark utöver vad som följer av skyddet för mark med byggnader och företrädesregeln beträffande marktilldelningen som jag tidigare har berört. I fråga om fastigheter, vilkas ägare avböjt att delta i samverkan, bör däremot skyldigheten att avstå mark inom exploateringsområdet härutöver begränsas till sådan mark som omfattas av stads- eller byggnadsplaner som fastställts efter exploateringsbeslutet. Härigenom ges sålunda möjlighet att få frågan om ianspråktagande av marken prövad i planärendet. Föreligger därvid möjlighet till olika alternativa lösningar att genomföra exploatering- en. torde det följa av byggnadslagstiftningens krav på hänsyn till enskilda intressen och av de grundläggande förutsättningarna för exploateringssam- verkan (ifr avsnitt 2.1.1 ") att man skall välja det alternativ som vållar minst skada för fastighetsägaren.

Vid inlösen av endast en del av en fastighet, som tillhör en icke deltagan- de fastighetsägare, bör det vidare föreligga en skyldighet för exploaterings- samfälligheten att i vissa fall lösa återstoden. om ägaren begär det. Sådan skyldighet bör föreligga i fråga om mark-"inom fastställd stads— eller bygg- nadsplan. om marken kan nyttjas endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. En motsvarande regel finns i 48 & byggnadslagen . Jag återkommer ytterligare till denna fråga i det följande ( avsnitt 2.5.4 och 2.5.6 ).

Jag har tidigare ( avsnitt 2.2.2 ) uttalat min anslutning till utredningens förslag att ersättningen för mark som avstås skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av sådan plan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.

• Sida 44
•  Original

Prop. 1981/82: 221 44

Fördelning av markvärde

När det slutligen gäller fördelningen mellan deltagarna i en exploate- ringssamverkan av markens värdehöjning kan detta som jag tidigare har anmärkt inte åstadkommas med fastighetsbildningslagens regelsystem. Svårigheterna bottnar i att fastighetsbildningslagens tilldelningsregel i 5 kap. 85 i princip förutsätter att en fastighets användningssätt inte föränd- ras. Vid den likvidvärdering som sker i samband med marköverföring efter det att en ny eller ändrad plan fastställts. tvingas man beakta den fördel- ning av mark för enskilt bebyggande som planen innebär. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall, och en fastighet som ' inte fått någon mark för enskilt bebyggande får inte del av värdeutfallet.

Av vad jag nu har anfört framgår att fastighetsbildningslagens tilldel- ningsregler inte står i överensstämmelse med vad som åsyftas med exploa- teringssamverkan, nämligen att det värdeutfall som en ny eller ändrad stads- eller byggnadsplan medför skall fördelas mellan de deltagande fas- tigheterna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav. Med hänsyn härtill anser jag — i likhet med utredningen — att. när fastighetsreglering utgör ett led i fördelningen av avkastningen i en exploateringssamfällighet. andelstalen i samfälligheten bör vara styrande för tilldelningen. Som jag har angett i det föregående (avsnitt 2.3.1) i fråga om andelstalens bestäm- mande skall därvid bortses från inverkan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samexploatering. '

Den lösning som jag nu har förordat innebär således. att reglerna i 5 kap. 841255 och 8kap. l—6 åå fastighetsbildningslagen ersätts med särskilda bestämmelser i den nya lagen.

2.3.3 Förmånsrätt

Som framhållits i betänkandet fordrar exploateringssamverkan medel för verksamheten. bl.a. för att lösa in mark och för att anlägga gemensam- ma anordningar. Dessa medel kan anskaffas antingen genom uttaxering av bidrag från delägarna eller genom att samfällighetsföreningen tar-upp län. Det är väsentligt att den samfällighetsförening som förvaltar exploaterings- samfälligheten får'möjlighet att låna pengar för att alla fastighetsägare inom samverkansområdet. oberoende av ekonomisk ställning, skall ha möjlighet att delta i exploateringsföretaget.. För att föreningen skall kunna ta lån krävs bl. a. att den kan ställa tillfredsställande säkerhet.

I lagen om förvaltning av samfälligheter är frågan om säkerhet löst på så sätt att en samfällighetsförening vid uttaxering av bidrag från delägarna. har förmånsrätt i delägarfastigheterna. Förmånsrätten gäller före inteckningar i fastigheterna och är inte begränsad till något visst belopp. Utredningen har föreslagit att 'systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med förmånsrätt bör gälla även vid exploateringssamverkan. Förmånsrättsbe- loppets storlek bör dock enligt utredningen begränsas till att motsvara högst den värdehöjning som detaljplanen medför.

• Sida 45
•  Original

Prop. 1981/82: 221 45

Vissa remissinstanser. bl.a. hovrätten för Nedre Norrland, anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de delta- gande fastigheterna. Statens planverk anser det vara redigare att göra samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när finansieringen är ordnad utan att delägarnas övriga mark belastas med osäkra skulder.

Enligt min bedömning torde någon form av 'pantförskrivning från del- ägarnas sida inte kunna undvaras. om säkerhet skall ställas .på något annat sätt än genom förmånsrätt i delägarfastigheterna. En sådan ordning torde dock bli omotiverat omständlig från förvaltningssynpunkt och kräva kre- ditbedömning för varje ingående delägarfastighet. Genomförandet av ex- ' ploateringssamverkan blir i så fall beroende av varje delägares möjligheter att ordna kredit. Om exploateringsområdet skall utgöra ett självständigt kreditobjekt måste en s.k. exploateringsfastighet bildas, som lämpligen" bör ägas av samfällighetsföreningen. Som jag tidigare har nämnt skall det emellertid inte vara möjligt för föreningen att äga någon mark.

Systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med förmånsrätt i de deltagande fastigheterna har såvitt bekant fungerat tillfredsställande när det gäller anläggningssamfälligheter. De remissinstanser som företräder kreditgivarna har vid remissen heller inte haft några erinringar mot utred- ningens förslag att detta system i princip även skall gälla för exploaterings- samfälligheter. Jag ansluter mig till utredningsförslaget och föreslår såle- des att systemet med förmånsrätt för samfällighetsföreningen i de delta- gande fastigheterna tillämpas även vid exploateringssamverkan.

En begränsning av förmånsrättens storlek förefaller emellertid riktig med hänsyn till att bebyggelseexploatering är en verksamhet, vars ekono- miska utfall bl.a. är beroende av samfällighetsföreningens sätt att sköta verksamheten. Utredningen har, som jag nyss nämnde. föreslagit att för- månsrättsbeloppet skall begränsas till den värdehöjning som detaljplanen medför. Jag anser emellertid att även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m. m. i området bör grunda förmånsrätt. Kravet för förmånsrätt bör därför utformas så att förmånsrättsbeloppet inte får över- stiga den värdehöjning som beräknas uppkomma för respektive fastighet inom området genom exploateringsföretaget. Mitt förslag innebär vidare att förmånsrätten inte direkt kopplas till värdeutfallet av en detaljplan. Det väsentliga är att värdehöjning uppkommer. oavsett om denna härleds från en eventuell ny plan eller från företagna investeringar. För att få ett smidigt system bör utrymme ges för förrättningsmannen att i exploateringsbeslutet ange förmånsrättsbeloppets storlek under olika skeden av förrättningen.

I de fall beräkningen visar sig felaktig på grund av att den detaljplan som slutligt fastställs är annorlunda än det förslag som lagts till grund för beräkningen av förmånsrättsbeloppet. anser jag att en omprövning av exploateringsbeslutet i detta avseende bör kunna ske. Någon ytterligare begränsning av förmånsrättsbeloppet behövs därför inte enligt min bedöm-

• Sida 46
•  Original

Prop. 1981/82: 221 46

ning. Om förutsättningarna är osäkra vid beräkningen av beloppet för förmånsrätt, ligger det i sakens natur att man uppskattar värdeökningen lågt för att få en viss säkerhetsmarginal.

2.4 Förrättningsförfarandet

Som jag tidigare framhållit anser jag att det förfarande för exploaterings- samverkan som utredningen föreslagit inte är helt tillfredsställande. Be- slutsordningen förefaller splittrad och kan medföra att förfarandet onödigt- vis fördröjs genom upprepade besvär. Förfarandet, och då främst de många beslutstillfällena. har också rönt en hel del kritik av remissinstan- serna. Jag kan alltså instämma i remisskritiken på den här punkten. Något kommunalt beslut om exploateringssamverkan — motsvarande det av ut- redningen föreslagna markförordnandet — bör således inte införas. Frågan om samexploatering bör i stället helt prövas inom förrättningens ram. Kommunens inflytande på frågan om exploateringssamverkan skall kom— ma till stånd eller inte sker genom ett krav på kommunalt tillstyrkande av förrättningen.

I det förfarande jag föreslår får alltså förrättningen en relativt sett större betydelse än enligt utredningsförslaget. Mitt förslag innebär att man får ett sammanhållet förrättningsförfarande, dvs. förrättningen inleds när ansö- kan om exploateringssamverkan sker och avslutas inte förrän alla de ändringar i fastighetsindelningen m.m. som exploateringssamverkan ger upphov till har genomförts. I denna förrättning ingår fastighetsreglering som en integrerad del. Kommunens uppgifter och beslut i själva planarbe- tet ingår dock inte i förrättningen. Beslutsbefogenheten när det gäller plan- och bebyggelsefrågor respektive fastighetsbildningsfrågor är inte avsedd att ändras genom det nya institutet exploateringssamverkan. Ett nära samråd och samarbete mellan byggnadsnämnden och fastighetsbildnings- myndigheten är dock en förutsättning för att exploateringssamverkan skall kunna ske.

I det här sammanhanget vill jag även betona att information till och diskussion med sakägarna är viktig redan i ett tidigt skede i processen. Detta bör kunna underlättas genom det förfarande med en sammanhållen förrättning som jag föreslår. Det bör åligga fastighetsbildningsmyndigheten att i samverkan med byggnadsnämnden och tillsammans med sakägarna utreda de grundläggande frågorna, främst vad gäller ändamålet med ex- ploateringssamverkan, förrättningsförfarandet och grundläggande förut- sättningar från plansynpunkt. Finns ett förslag till detaljplan eller håller ett sådant förslag på att upprättas bör fastighetsbildningsmyndigheten kunna göra en bedömning av exploateringens ekonomiska konsekvenser. Finns inte något planförslag. måste likväl utredningsarbetet inför exploateringen drivas så långt att en uppskattning av de ekonomiska följderna kan göras. så att markägarna får tillräckligt underlag för att kunna ta ställning till om de skall delta i samverkansföretaget eller inte.

• Sida 47
•  Original

Prop. 1981/82: 221 47

Som jag tidigare ( avsnitt 2.2.4 ) har förordat bör det finnas möjlighet att dela upp exploateringsbeslutet i skilda delbeslut. Syftet med ett delbeslut är att i ett så tidigt skede som möjligt dels få till stånd en exploateringssam- fällighet som förhandlingspart till kommunen under planarbetet, dels få klarlagt att exploateringssamverkan skall få ske och vilket slutgiltigt områ- de samverkan skall omfatta.

Ett delbeslut bör minst innehålla uppgifter i följande frågor, nämligen — exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de ex-

ploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan och — de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten.

Om exploateringsbeslutet meddelas i form av delbeslut. bör det slutliga beslutet innehålla uppgifter om

— deltagande fastigheters andelstal. — förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom- förts för att förmånsrätt skall gälla, — behövliga föreskrifter för exploateringens utförande. och

— den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Själva exploateringsförrättningen avslutas som jag nyss nämnde inte genom exploateringsbeslutet. utan förrättningen pågår till dess att avsedd fastighetsreglering och anslutande anläggningsförrättning är avslutad.

När exploateringsbeslutet har meddelats bör uppgift om beslutet införas i fastighets- eller tomträttsboken.

Exploateringssamfälligheten genomför exploateringen enligt detalj- planen och exploateringsavtalet fram till och med att bebyggbar tomtmark föreligger. I detta innefattas bl.a. att samfälligheten utför de gemensamma exploateringsanläggningar som krävs inom området. t.ex. gator och va- anläggningar.

Fastighetsbildningsmyndigheten verkställer de fastighetsregleringar som är nödvändiga för att genomföra samexploateringen. Myndigheten bör även ha möjlighet att ta initiativ till de ytterligare åtgärder enligt fastighets- bildningslagen . anläggningslagen eller ledningsrättslagen (l973:l l44.) som är nödvändiga för genomförandet. Även den förening som förvaltar ex- ploateringssamfälligheten bör ha initiativrätt till de åtgärder enligt anlägg- ningslagen som krävs för att genomföra företaget.

Fastighetsreglering enligt de särskilda reglerna i lagen om exploaterings- samverkan och övriga åtgärder enligt fastighetsbildningslagen ," anlägg- ningslagen eller ledningsrättslagen . som är nödvändiga för det fastighets- rättsliga genomförandet. sker lämpligen vid gemensam handläggning i en och samma förrättning. När fastighetsbildningsmyndigheten genomfört samtliga fastighetsregleringsåtgärder, inklusive anslutande anläggningsför- rättning. avslutas exploateringsförrättningen.

• Sida 48
•  Original

Prop. 1981/82: 221 48

Det förfarande, somjag nu föreslår. är således sammanfattningvis avsett att kunna komma till användning i en process där man

1. tar initiativ till detaljplanläggning.

2. upprättar en detaljplan och ett exploateringsavtal.

3. utför gemensamma markanordningar för markens iordningställande.

4. företar en värdeutjämning mellan de deltagande fastigheterna.

5. i övrigt företar de ändringar i fastighetsindelningen som föranleds av den nya planen.

Även om förfarandet principiellt skall kunna omfatta hela denna kedja. lämnar mitt förslag också möjligheter till betydande förenklingar. när ex- ploateringssamverkan avser enklare fall. Sådan enklare handläggning kan bli aktuell när exploateringssamverkan avser åtgärder som inte kräver detaljplan. när kommunen tar ett stort ansvar för att genomföra företaget eller annars när företaget avser mindre omfattande förtätningar, där vär- deutjämningen är det primära och det inte är aktuellt att utföra några anläggningar gemensamt. Något behov av att teckna exploateringsavtal med en behörig företrädare för de berörda fastigheterna finns kanske inte heller i dessa fall.

2.5 Vissa frågor om plangenomförande

2.5.1 Exploateringsavml

Frågan om marköverlåtelser mellan en exploatör och en kommun brukar vanligen regleras i ett exploateringsavtal som ingås innan en detaljplan antas. Avtalen brukar även innehålla bestämmelser om vem som skall ansvara för utförandet av gator. vägar. vatten- och avloppsanläggningar m.m. inom området.

I betänkandet framhålls att kommunen skall kunna förhandla med en exploateringssamfällighet på samma sätt som man förhandlar med en van- lig exploatör som förfogar över ett större markområde. Enligt gällande rätt kan regeringen förordna att en exploatör. i förhållande till den nytta han anses ha av en stadsplans genomförande. i skälig utsträckning skall utan ersättning avstå mark som behövs för gata. annan allmän plats eller till allmän byggnad (705 byggnadslagen). På motsvarande sätt kan förordnas att en exploatör skall vara skyldig att bekosta utförandet av gator samt vatten- och avloppsanläggningar inom området (73 Q' byggnadslagen). Upp- rättas byggnadsplan kan länsstyrelsen i samband med planens fastställande förordna att en markägare utan ersättning skall upplåta obebyggd mark som erfordras till väg eller annan plats. i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omstän- digheter prövas skäligt (1 13 & byggnadslagen).

Flera remissinstanser har framhållit att kommunens befogenheter att ställa krav i t. ex. exploateringsavtal om tidpunkter för byggande. finansi- ering med statliga lån m.m. är oklara. Länsstyrelserna i Norrbottens och

• Sida 49
•  Original

Prop. 1981/82: 221 49

Gävleborgs län anser sålunda att regelsystemet bör ändras så att kom- munen ges en mer aktiv roll. t.ex. genom att kommunen i all exploate- ringssamverkan ingår som delägare och får befogenheter att genomföra exploateringen om samfällighetens styrelse inte fullföljer fattade beslut. Borås kommun efterlyser bl.a. möjlighet för kommunen att ställa krav på att fastigheterna bebyggs inom viss tid.

Jag kan i huvudsak ansluta mig till utredningens förslag att kommunen skall kunna ingå exploateringsavtal med exploateringssamfälligheten vid plangenomförandet. Eftersom exploateringssamverkan inte skall omfatta uppförande av hus, kan kommunen dock inte i förhandlingar med samfäl- ligheten ställa villkor om att fastigheterna skall bebyggas inom viss tid. Exploateringsavtalet mellan kommunen och exploateringssamfälligheten kan således endast innehålla krav på att de åtgärder som åligger exploate- ringssamfälligheten skall utföras inom viss tid.

Överlåts exploateringsområdet till t.ex. en byggnadsentreprenör som avser att bebygga området. kan ett särskilt avtal träffas mellan kommunen och byggnadsentreprenören. 'De villkor som gäller för statlig belåning ger därvid kommunen möjligheter att öva inflytande på det fortsatta byggnads- företaget. Om äter den byggnadsklara marken delas mellan delägarna i exploateringssamfälligheten, blir markens bebyggande beroende av de en- skilda delägarnas vilja att avyttra marken eller att själva börja bygga på den. Några regler om att t. ex. tilldelning av mark skall göras beroende av att de olika markägarna åtar sig att se till att bebyggelse kommer till stånd inom viss tid. såsom föreslagits av vissa remissinstanser. ärjag inte beredd att förorda.

Kommunens inflytande över företagets genomförande får utövas i hu- vudsak genom exploateringsavtal. I fråga om kommunens möjligheter att av exploateringssamfälligheten kräva exploateringsavtal av en viss utform- ning bör, som jag nyss sagt. samma principer gälla som när det är fråga om en enda exploatör. Skillnaden uppträder i fråga om vem som skall anses vara exploatör. Förordnande om skyldighet för exploatör att till kom- munen avstå mark utan ersättning (70.5 byggnadslagen), om skyldighet för exploatör att bekosta utförande av gator och anordningar för vatten och avlopp (735 byggnadslagen) samt i byggnadsplanefallet om skyldighet för exploatör att utan ersättning upplåta mark till väg eller annan allmän plats (ll35 byggnadslagen) bör också kunna riktas mot exploateringssamfällighe- ten, om samfälligheten som helhet har sådan nytta av planens genomföran- de som krävs för att de angivna lagrummen skall kunna tillämpas.

Att ställa krav på att kommunen skall delta i alla exploateringssamfäl- ligheter, såsom vissa remissinstanser har förordat, finnerjag inte lämpligt. Om kommunen önskar delta mera aktivt i en exploateringssamverkan kan detta ske genom att kommunen förvärvar någon fastighet inom området och deltar som fastighetsägare. Skulle den samfällighet som förvaltar sam- fälligheten inte klara av att genomföra företaget. kan kommunen genom att 4 Riksdagen 1981/82. I sum/. Nr 22!

• Sida 50
•  Original

Prop. 1981/82: 221 50

vända sig till länsstyrelsen se till att samfällighetens styrelse förstärks med representanter för det allmänna eller att sysslornan förordnas (31 och 33 åå lagen om förvaltning av samfälligheter).

2.5.2 Tidsgränser

Som jag framhållit tidigare anserjag — i likhet med vad som föreslagits i betänkandet — att en tidsgräns bör anges för genomförandet av exploate- ringssamverkan. Denna tidsgräns är nödvändig av flera skäl. Den ger kommunen en viss säkerhet för att de olika åtgärderna, som skall ske genom exploateringssamverkan, kommer till stånd inom rimlig tid. Kom- munfullmäktige kan tillstyrka exploateringssamverkan vid en relativt tidig tidpunkt. även innan förslag till detaljplan finns framme. Exploateringsav- tal kan härigenom träffas inom rimlig tid.

I betänkandet har föreslagits att tiden mellan kommunens beslut om exploateringssamverkan och den tidpunkt när en exploateringssamfäl- lighet skall vara bildad och en detaljplan antagen inte skall få överstiga tre år. Tiden för att genomföra exploateringssamverkan kan enligt förslaget variera mellan fem och femton år.

I likhet med vissa remissinstanser anser jag att det är mindre lämpligt att i lagtexten ange fasta tider för de olika åtgärderna. Reglerna bör i stället utformas på samma sätt som i anläggningslagen . nämligen att i exploate- ringsbeslutet anges tidsgränser som är anpassade till vad som kan anses rimligt i varje särskilt fall. Tidsgränsen bör således avse den tid inom vilken exploateringen skall vara slutförd. Därvid bör givetvis hänsyn tas till den tid inom vilken en gällande stads- eller byggnadsplan förutsätts föreligga. Tidsgränserna bör kunna förlängas om det finns skäl för det. Exploateringsbeslutet bör upphöra att gälla, om samfälligheten inte ge- nomför exploateringsåtgärderna inom den fastställda tiden och tiden inte förlängs.

2.5.3 Mark/ör allmän plats

Mitt förslag innebär att delägare normalt skall avstå mark avsedd för allmän plats utan ersättning i pengar. Ersättningen får han i stället genom avkastningen. dvs. genom att hans fastighet tillförs bebyggbar mark i förhållande till fastighetens andelstal eller. om det inte kan ske fullt ut. i pengar. I de flesta fall kan avståendet av mark som behövs för allmän plats och fördelningen av avkastningen regleras i ett sammanhang vid ett tillfäl- le. I vissa fall kan dock tänkas att mark för allmän plats. t.ex. för väg- bygge. behöver tas i anspråk innan marköverföringar kan genomföras. I sådana fall är ägaren garanterad ersättning genom att hans fastighet ingår i samfälligheten och därmed i normalfallet får ersättning genom tilldelning av annan mark. Mark för allmän plats som läggs ut på en fastighet som inte deltar i samfälligheten skall kunna överföras på motsvarande sätt men mot ersättning i pengar. Ersättningen till den fastighetsägaren betalas då av

• Sida 51
•  Original

Prop. 1981/82: 221 i]

exploateringssamfälligheten enligt motsvarande regler som gäller enligt byggnadslagen . Marken kommer således i detta fall att värderas efter enhetliga principer oberoende av om kommunen löser marken enligt 41 få byggnadslagen eller marken överförs vid fastighetsreglering enligt mitt förslag.

Själva marköverföringen skall, som jag tidigare framhållit, ingå som en integrerad del i exploateringsförrättningen. Fastighetsregleringen bör nor- malt kunna grundas på överenskommelse och genomföras så att den mark som skall avstås för allmän plats förs till en kommunägd gatufastighet. Kan ingen överenskommelse nås. kan fastighetsregleringen ändå genomföras enligt de särskilda reglerna om fastighetsreglering vid exploateringssam- verkan. Marken överförs således från den avstående fastigheten genom fastighetsreglering till kommunens gatufastighet.

Även inom byggnadsplan är det vanligt att det bildas en särskild fastig- het av den mark som utlagts till allmän plats. Oftast utgör en sådan fastighet grönområde intill bebyggelsen. När exploateringen är slutförd överlåts normalt äganderätten till fastigheten till den som i fortsättningen skall förvalta den, dvs. vanligen en vägförening eller en samfällighetsföre- ning. Enligt mitt förslag kan samma förfaringssätt tillämpas när planen genomförs med exploateringssamverkan.

2.5.4 Planskada

Enligt 485 första stycket byggnadslagen är kommunen skyldig att lösa mark som enligt stadsplan skall användas för annat ändamål än enskilt bebyggande. om markens ägare till följd av planen endast kan använda marken på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. På motsvarande sätt är kommunen skyldig att lösa tomtdel när ett år förfiutit från tomtindelningens fastställande (48å andra stycket byggnads- lagen). Dessa regler är tillkomna för att i viss utsträckning hålla fastighets- ägare skadeslösa för oförmånliga verkningar av planer. Kommunen svarar för skadan genom skyldigheten att lösa in marken.

För byggnadsplaner finns .en motsvarande skyldighet att ersätta skada till följd av plan i 1165 byggnadslagen. Emellertid Skall ersättning enligt den paragrafen utgå med ett årligt belopp och betalas av väghållaren beträffande allmän väg och i övrigt av vägförening.

I betänkandet har föreslagits att kommunen alltid skall vara skyldig att lösa mark som enligt en detaljplan utlagts till något annat ändamål än enskilt bebyggande. Skall annan än kommunen vara väghållare. är varken kommunen eller väghållaren skyldig att lösa marken.

Vid exploateringssamverkan är avsikten att en utjämning skall ske av planens olika verkningar mellan de berörda fastighetsägarna. Även sådana planskador som avses i 48 och 11655 byggnadslagen bör ingå i utjämning- en. Enligt min mening bör därför kommunens lösenskyldighet enligt 485 byggnadslagen och vägförenings ersättningsskyldighet enligt 1165 bygg-

• Sida 52
•  Original

Prop. 1981/82: 221

'.Jl I =)

nadslagen inte gälla när det är fråga om exploateringssamverkan. I stället föreslår jag att det i den nya lagen tas upp en regel som ger ägare av en fastighet. som inte deltar i exploateringssamfälligheten. rätt att begära fastighetsreglering för att föra över marken till annan fastighet eller till en samfällighet. om planens fastställande medför ett kvalificerat intrång i den pågående användningen av marken. Denna möjlighet bör utvidgas till att gälla även mark för enskilt bebyggande eller t. ex. då tomtindelning inne- bär att markens ägare kan utnyttja en tomtdel på ett sätt som står i uppenbart missförhållande .till dess tidigare värde. De fastigheter som deltar i samfälligheten hålls skadeslösa genom sin rätt att få del av företa- gets avkastning.

Enligt nuvarande bestämmelser kan fastighetsägare begära inlösen enligt 48 & byggnadslagen eller ersättning enligt 1169" byggnadslagen i princip när som helst. Denna princip kan inte upprätthållas vid exploateringssamver- kan, eftersom samfälligheten efter genomförandet skall avvecklas. Frågan om inlösen bör därför behandlas innan samfälligheten avvecklats. l betän- kandet har föreslagits att talan om inlösen för bl. a. planskada skall väckas inom två år från det att beslutet. på vilken talan grundas. har'vunnit laga kraft. Tiden för fastighetsägares rätt att begära fastighetsbildningsförrätt- ning för reglering av planskada vid exploateringssamverkan bör vara kor- tare men ändå så lång att den ger berörda fastighetsägare skäligt rådrum. Jag föreslår att ansökan härom bör göras hos fastighetsbildningsmyndighe- ten inom sex månader från det att den plan på vilken talan grundas blivit fastställd.

2.5.5 Byggnadsförbud m.m.

I utredningens betänkande har föreslagits att bygglov för åtgärder på fastigheter. som inte deltar i exploateringssamverkan. skall få lämnas endast om åtgärderna syftar till att vidmakthålla eller förbättra den verk- samhet som pågår på fastigheten. Syftet med förslaget är att hindra att de bebyggelsemöjligheter, som följer av en detaljplan. som är avsedd att genomföras genom exploateringssamverkan. utnyttjas av fastighetsägare som valt att stå utanför samverkan.

Utredningens förslag har mött viss kritik av remissinstanserna. bl.a. därför att byggnadsnämnden innan man beviljar bygglov tvingas förvissa sig om att sökanden förfogar över den fastighet som lovet avser.

I mitt förslag kommer en fastighetsreglering att ingå som en integrerad del i exploatcringsförrättningen. I fastighetsbildningslagen finns i dag vid fastighetsreglering möjligheter att förordna om att skogsavverkning eller jord-. grus- eller sandtäkt inte får bedrivas eller att särskilda villkor skall gälla för sådan verksamhet. Sådana förordnanden får meddelas endast om det kan befaras att regleringen annars väsentligen försvåras eller att orik- tiga ersättningsbelopp fastställs (5 kap. 21 & fastighetsbildningslagen). Den som uppsåtligen övenräder förordnandet kan dömas till böter eller fängel- se i högst sex månader (5 kap. 35% fastighetsbildningslagen).

• Sida 53
•  Original

Prop. 1981/82: 221 53

Om det behövs för att underlätta förrättningen och säkerställa dess resultat kan vidare fastighetsbildningsmyndigheten förbjuda att nybyggnad företas inom samverkansområdet eller byggnad sätts i stånd utan myndig- hetens medgivande. Sådant medgivande får vägras endast om åtgärden väsentligt försvårar regleringen (5 kap. 22% fastighetsbildningslagen ). Om byggnad uppförs eller iståndsätts i strid mot ett sådant förordnande, kan den flyttas utan hänsyn till de kostnader och olägenheter som uppkommer för sakägare (5 kap. 255 andra stycket fastighetsbildningslagen ).

Nu angivna möjligheter att förordna om förbud för att underlätta förrätt- ningsförfarandet och säkerställa förrättningsresultatet bör också finnas vid sådan fastighetsreglering som enligt mitt förslag ingår i exploateringsför- rättningen. Syftet med det byggnadsförbud som har föreslagits i betänkan- det är just att säkerställa den värdeutjämning som är ett av syftena med exploateringssamverkan. Värdeutjämningen genomförs enligt mitt förslag på det sättet att bebyggbar mark på fastighet som inte deltar i samverkan överförs genom fastighetsreglering till annan fastighet eller till en mark- samfällighet. Nuvarande regler om möjlighet för fastighetsbildningsmyn- digheten att förordna om byggnadsförbud synes således med den lagtek- niska utformning som jag föreslår ge tillräckliga möjligheter att tillse att syftet med exploateringssamverkan uppnås. Några ytterligare regler i detta syfte är således inte nödvändiga.

Även möjligheterna att meddela förbud mot skogsavverkning och täkt- verksamhet vid fastighetsreglering kan givetvis bli aktuella att tilläma vid sådan fastighetsreglering. som sker för att genomföra exploateringssam- verkan.

Förordnanden om förbud mot avverkning. täktverksamhet eller nybygg- nad bör tas upp samtidigt som exploateringsbeslut meddelas och omfatta både fastigheter som deltar i exploateringssamverkan och sådana som— avböjt att delta. Jag anser också att den utformning som förbuden har enligt fastighetsbildningslagen är att föredra framför den lösning som ut- redningen har föreslagit. [ fastighetsbildningslagen är det inte fråga om ett kategoriskt förbud utan snarare om att bringa åtgärderna under fastighets- bildningsmyndighetens kontroll. Fastighetsbildningsmyndigheten kan då i varje särskilt fall bedöma om en åtgärd försvårar fastighetsregleringen eller inte. Sådana åtgärder som inte väsentligt försvårar fastighetsregleringen skall fastighetsbildningsmyndigheten medge.

2.5.6 Fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan Jag har i det föregående i skilda sammanhang berört förhållandena för de fastigheter som är belägna inom ett samverkansområde men som inte ingår i exploateringssamfälligheten. Det synes behövligt att lämna en samlad redovisning av dessa fastigheters förhållanden till exploateringssamfällig- heten. För att uppnå syftet med exploateringssamverkan, nämligen att i ett

• Sida 54
•  Original

Prop. 1981/82: 221 54

sammanhang få utfört nödvändiga och önskade åtgärder för att ställa i ordning mark för bebyggelse eller anordningar som behövs för bebyggel- sen, måste samfälligheten få tillgång till behövlig mark på samma sätt som när exploateringen ombesörjs av en kommun. Den fastighet som står utanför samverkan kan således inte lämnas opåverkad av företaget. Det nu framlagda lagförslaget innehåller emellertid olika regler som tillgodoser behovet av skydd för utanförstående fastigheter, i första hand regler som hindrar att de dras in i ett samverkansföretag som enligt fastigheternas ägare inte är sakligt motiverat och att mark som inte erfordras tas i anspråk för exploateringsföretaget.

Bildande av exp/oateringssamfällighet

För bildande av en exploateringssamfällighet skall som jag tidigare före- slagit ( avsnitt 2.1.2 och 2.2 ) krävas att samverkan skall vara angelägen med hänsyn till bebyggelseutvecklingen och behovet av att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra anordningar. Vid prövning- en skall vidare bedömas, om ändamålet med samverkan bör tillgodoses på annat sätt och om fördelarna med den överväger de olägenheter från allmän och enskild synpunkt som samverkan kan medföra.

Av betydelse för samverkan är också det s.k. opinionsvillkoret. Vid prövningen av detta villkor ges även de fastighetsägare som avstår från deltagande möjlighet att påverka tillkomsten av företaget. De har också ställning som sakägare i planärendet om ny eller ändrad plan skall utarbe- tas för området. samt vid eventuell fastighetsreglering eller anläggningsför- rättning som berör deras fastigheter.

Inlösen av mark

Jag har tidigare (avsnitten 2.2.2] föreslagit att exploateringssamfällighe- ten ges rätt att lösa in sådan mark som behövs för exploateringen. Det kan vara fråga om en stor villatomt som behövs för t. ex. en planerad grupphus- bebyggelse eller gemensamhetsanläggning. Om villatomten är bebyggd och byggnaden kan passas in i planeringen så att den kan bestå även efter plangenomförandet. skall det dock inte vara möjligt att lösa in byggnaden med tillhörande tomt. Inlösen får då avse enbart den del av tomten som behövs för exploateringen. Inlösenmöjligheten skall således endast förelig- ga i den utsträckning som behövs för att genomföra exploateringsföreta- get.

Som jag också tidigare angett kan det i vissa fall vara en olägenhet för fastighetsägaren att inte få fastigheten inlöst. Ett exploateringsbeslut kan t.ex. ha fattats och en detaljplan fastställts utan att exploateringssamfäl- ligheten utnyttjar sin rätt att lösa marken. I detta läge kan problem upp- komma för fastighetsägaren, eftersom han inte kan utnyttja den rätt till bebyggelse som planen medger. Dessutom kan det vara svårt att sälja fastigheten i en sådan situation. En köpare vet ju att samfälligheten när

• Sida 55
•  Original

Prop. 1981/82: 221 55

som helst kan påkalla inlösen av fastigheten eller en del av den. Jag har därför föreslagit att fastighetsägaren skall ha rätt att begära att samfällighe- ten löser in den berörda marken. Det kan gälla såväl mark för enskilt bebyggande som annan mark. Förutsättningen för inlösenskyldighet för samfälligheten bör dock vara att det inte är fråga om endast en bagatellar- tad skada. Inlösenskyldighet bör m.a.o. föreligga endast om fastighets- ägarens möjligheter att utnyttja fastigheten står i uppenbart missförhållan- de till dess tidigare värde. Motsvarande möjligheter finns i dag beträffande mark som i en stadsplan är avsatt för annat ändamål än enskilt bebyggande samt tomtdelar (48% första respektive andra stycket byggnadslagen ).

Enligt byggnadslagen är det fastighetsdomstolen som i första hand skall pröva om förutsättningar för inlösen föreligger. Jag anser emellertid att praktiska skäl talar för att det bör vara fastighetsbildningsmyndighcten som i första hand prövar frågan om fastighetsreglering inom ett område för exploateringssamverkan. Frågor av detta slag kommer nämligen alltid att utgöra ett nödvändigt inslag i det förfarande som skall leda fram till exploateringens genomförande. Det är då naturligt att nu avsedd fastig- hetsreglering får ingå som ett led i förrättningsförfarandet. Denna ordning överensstämmer med beslut i fastighetsbildningsfrågor. och jag anser att fastighetsbildningsmyndigheterna är väl lämpade att bedöma och som förs-. ta instans avgöra frågor av detta slag.

Som jag närmare redovisat i det föregående ( avsnitt 2.5.4 ) bör en fastig- hetsägares rätt att begära fastighetsreglering avseende planskada vid ex- ploateringssamverkan göras gällande inom sex månader räknat från det att den plan på vilken talan grundas blivit fastställd.

Gator och va-anläggningar (områden med stadsplan)

Inom områden med stadsplan*är det kommunen som primärt ansvarar för att ställa i ordning och upplåta gator och parker. Detsamma gäller normalt utbyggnaden av vatten- och avloppssystem. Om en exploaterings- samfällighet skall utföra dessa anläggningar kommer förhållandet mellan samfälligheten och kommunen normalt att regleras i ett exploateringsavtal. Sannolikt kommer exploateringssamfälligheten därvid att äta sig kostna- derna och ansvaret för att utföra anläggningarna, medan kommunen for- mellt står som huvudman för dessa. Sedan exploateringssamverkan har avslutats, övertar kommunen driften och underhållet av anläggningarna. I dessa situationer kan emellertid exploateringssamfälligheten inte ta ut någon del av anläggningskostnaderna för de kommunala anläggningarna från sådan fastighetsägare som står utanför samverkan. Det kan dock vara rimligt att även dessa fastighetsägare bidrar till kostnaderna på samma sätt som om exploateringen hade skett i kommunens regi. [" sådant fall kan nämligen kommunen som huvudman ta ut kostnaderna av fastighetsägarna med stöd av gatukostnadsbestämmelserna i byggnadslagen och avgiftsreg- lerna i lagen ( l970:244) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar.

• Sida 56
•  Original

Prop. 1981/82: 221 56

Dessa förhållanden bör emellertid i förekommande fall kunna beaktas när exploateringsavtalet upprättas och kräver ingen särskild reglering i lagen om exploateringssamverkan.

Gemensamhetsanläggningar

Vägar och parker samt vatten- och avloppsanläggningar inom områden med byggnadsplan inrättas oftast som gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen . Detsamma kan gälla även andra anläggningar. såsom parkeringsutrymmen. lekplatser etc. inom områden med 'såväl byggnads- plan som stadsplan. Anläggningsförrättningen kan därvid. enligt vad jag tidigare har föreslagit. handläggas gemensamt med förrättningen om ex- ploateringssamverkan. I anläggningsförrättningen kan då även sådana fas- tighetsägare som inte deltar i exploateringssamverkan vara sakägare och bli anslutna till anläggningen med skyldighet att delta i kostnaderna för dess utförande och drift.

2.6 Förvaltningen av en exploateringssamfällighet

2.6.1 Fört'allningSJQerer m.m.

Som jag tidigare anfört anser jag i likhet med utredningen att exploate- ringssamfälligheter bör förvaltas enligt reglerna i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

Eftersom systemet med exploateringssamverkan skall kunna tillämpas inom områden med splittrad fastighetsindelning och syftar till att möjliggö- ra ett effektivt plangenomförande inom sådana områden. har utredningen föreslagit att exploateringssamfälligheten_ skall förvaltas av en juridisk person. dvs. en samfällighetsförening. I dessa situationer anser också jag att en föreningsbildning bör komma till stånd. Emellertid kan exploate- ringssamverkan även ha till syfte att åstadkomma en värdeutjämning mel- lan ett begränsat antal fastighetsägare eller i övrigt endast omfatta ett fåtal fastighetsägare. Något krav på att föreningsförvaltning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter alltid skall komma till stånd bör därför inte ställas upp. I stället bör de möjligheter som denna lag ger att välja mellan delägarförvaltning och föreningsförvaltning även finnas vid exploaterings- samverkan.

Flera remissinstanser har påtalat att det kan finnas behov av sakkunnigt biträde i föreningens styrelse. Bl.a. föreslår Sveriges villaägareförbund att förrättningsmannen bör kvarstå som sakkunnig under processen. Umeå kommun föreslår att länsstyrelsen får möjlighet att utse en samhällsrepre- sentant i styrelsen för samfälligheten. Borås kommun menar att det krävs omfattande medverkan från konsulter eller från kommunen.

Jag håller med remissinstanserna om att det i vissa fall kan finnas behov - av sakkunskap i samfällighetsföreningens styrelse. Detta behov är emeller— tid redan förutsatt i lagen om förvaltning av samfälligheter. Sålunda får

• Sida 57
•  Original

Prop. 1981/82: 221 57

länsstyrelsen utse en eller. om synnerliga skäl föreligger. fiera ledamöteri samfällighetsföreningens styrelse. Länsstyrelsen kan också förordna syss— loman i styrelseledamots ställe för att styrelsen skall kunna fullgöra sina åligganden (31 och 33 55 lagen om förvaltning av samfälligheter). Något krav på att det vid exploateringssamverkan alltid skall finnas en samhälls- representant i föreningens styrelse bör enligt min uppfattning inte införas. Om det uppkommer behov av särskild sakkunskap. bör detta kunna tillgo-' doses med de nu gällande reglerna. Att ge kommunen möjlighet att utse representant i föreningens styrelse anser jag inte lämpligt. Exploaterings- samfälligheten uppträder ju som motpart i förhållande till kommunen bl. a. vid de förhandlingar som föregår ett eventuellt exploateringsavtal. Inte heller bör förrättningslantmätaren åläggas uppgifter utanför förrättnings- handläggningen. Det hindrar dock inte att fastighetsbildningsmyndigheten, vilket inte är ovanligt i förrättningssammanhang. står till förfogande för opartisk rådgivning.

2.6.2 Upplösning av en samfällighetsjörening

Enligt 61 5 lagen om förvaltning av samfälligheter skall en samfällighets- förening upplösas när den samfällighet som föreningen förvaltar upphör att bestå. Upplösning skall också ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Föreningen får dock inte upplösas förrän alla dess skulder betalats eller de medel som fordras för betalningen nedsatts hos länsstyrelsen (625 lagen om förvaltning av samfälligheter).

Enligt vad jag tidigare har föreslagit (avsnitt 2.5.2) skall exploaterings- beslutet upphöra att gälla när tidsfristen har gått ut. Då bör även samfäl- ligheten upphöra och samhällighetsföreningen upplösas. Föreningen bör _ även kunna upplösas tidigare. om verksamheten har slutförts och avveck- lats. Om föreningen förvaltar även en anläggningssamfällighet skall givet- vis inte föreningen upplösas. Däremot skall den verksamhetsgren som berör exploateringssamverkan avvecklas (645 lagen om förvaltning av samfälligheter").

Den tidpunkt när föreningens verksamhet skall anses ha slutförts och avvecklats infaller när fördelningen av bebyggbar mark skett och eventuel- la ersättningar i pengar betalats. Genomför samfällighetsföreningen hela exploateringen är föreningens verksamhet inte slutförd förrän gemensam- ma anläggningar utförts, exploateringskostnaderna betalats, byggnadsmar- ken överförts till de deltagande fastigheterna samt fastighetsindelningen i övrigt anpassats till den nya planen.

Med hänsyn bl. a. till att exploateringssamverkan är tidsbegränsad torde de lån som samfälligheten tar upp få relativt kort löptid. När exploaterings- beslutet upphört att gälla och exploateringssamfälligheten också upphört att bestå skall föreningen upplösas. Återstår amorteringar på föreningens lån måste lånen antingen lösas genom att bidrag uttaxeras från deltagarna och betalas in till kreditgivaren eller föras över på respektive delägarfas-

• Sida 58
•  Original

Prop. 1981/82: 221 58

tighet. Av 625 lagen om förvaltning av samfälligheter framgår att detta måste ombesörjas innan upplösning av samfällighetsföreningen sker.

2.7 Beskattningsfrågor

Av det jag i det föregående har anfört ( avsnitt 2.3.2 ) framgår att överfö- ringar av mark kan ske på olika sätt och vid olika tidpunkter under exploateringsförrättningen, beroende på vilken form av exploateringssam- verkan som fastighetsägarna väljer. Detta innebär i sin tur att olika sam- verkansformer kan få sinsemellan skilda beskattningskonsckvenscr. Jag skall i det följande behandla skattefrågorna. Jag har i denna del samrått med chefen för budgetdepartementet.

För beskattningen av samfälligheter gäller särskilda regler som i huvud- sak tillkom genom lagstiftning år 1975. Vid utformningen av bestämmelser- na utgick man från att samfälligheter bildas för att stadigvarande höra till och tjäna delägarfastigheterna. Av denna anledning utgör en juridisk per- son som förvaltar en samfällighet som regel inte något självständigt skatte- subjekt. utan inkomster och förmögenhet delas upp på och beskattas hos delägarna. Bestämmelserna innebär i korthet följande.

Vid fastighetstaxeringen utgör samfälligheterna som regel inte särskilda taxeringsenheter utan värdet delas upp på delägarfastigheterna och ingår i deras taxeringsvärden. Särskilda taxeringsenheter bildar i huvudsak en- dast sådana marksamfälligheter och gemensamhetsanläggningar som för- valtas av en juridisk person och har en delägarkrets som till mer än 10% består av konventionellt beskattade fastigheter och jordbruksfastigheter.

Som självständiga skattesubjekt vid inkomsttaxeringen behandlas bara sådana föreningar som förvaltar marksamfälligheter och regleringssamfäl- ligheter som utgör särskilda taxeringsenheter. ] dessa fall beskattas alltså föreningen för inkomsterna i verksamheten. Avdrag medges därvid för vad som delas ut till delägarna. Dessa beskattas sedan för utdelningen.

Föreligger inte skattskyldighet för en samfällighetsförening delas resul- tatet upp på delägarna och beskattas direkt hos dem. Vissa smärre belopp är skattefria. I princip skall beskattningen ske i den förvärvskälla vari fastigheten ingår.

Vid förmögenhetstaxeringen utgör endast sådana samfällighetsförening- ar som förvaltar häradsallmänningar, sockenallmänningar o.d. särskilda skattesubjekt.

Som jag har nämnt bygger lagstiftningen om beskattning av samfällig- heter på att dessa bildas för att stadigvarande höra till delägarfastighe- terna. Vid utformningen av lagstiftningen torde man därför ha utgått från att överlåtelse av en del i en samfällighet i princip endast skulle ske i samband med överlåtelse av delägarfastigheten. Frågan om hur man skall beskatta realisationsvinster som uppkommer genom försäljning av sam— fälld eller föreningsägd egendom har därför inte behandlats närmare i

• Sida 59
•  Original

Prop. 1981/82: 221 59

förarbetena. Rättsläget är på grund härav till stor del oklart på detta område. Detsamma gäller i fråga om beskattningen vid utskiftning av tillgångar från en samfällighetsförening.

Genom inrättandet av exploateringssamfälligheter kommer flera av de frågor som sålunda i dagens läge är oklara att aktualiseras i en mängd fall. Med anledning härav pågår inom budgetdepartementet en översyn av de berörda reglerna om beskattning av samfälligheter.

Det är mot denna bakgrund givetvis vanskligt att nu göra några uttalan- den om hur beskattningen bör ske i olika fall av exploateringssamverkan. Vägledande vid översynen av beskattningsfrågorna bör emellertid vara att skattereglerna så långt möjligt skall vara neutrala i den meningen att de inte bör styra valet av marköverföringsalternativ. Det torde med denna ut- gångspunkt vara lämpligt att sträva efter en ordning som innebär att beskattningen alltid sker hos delägarna och i huvudsak enligt de grunder som skulle ha tillämpats om delägaren hade exploaterat marken och sålt tomterna utan inblandning av en exploateringssamfällighet. För att under- lätta möjligheterna att nå detta resultat föreslår jag regler i lagen om förvaltning av samfälligheter som omöjliggör för samfällighetsföreningar som förvaltar exploateringssamfälligheter att äga någon mark.

2.8 Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsfinansieringsförordningen

PBL-utredningen har föreslagit att beslut om exploateringssamverkan automatiskt skall innebära dispens från markvillkoret i bostadsfmansie— ringsförordningen ( l974: 946). Markvillkoret innebär att bostadslån för ny- eller ombyggnad endast beviljas om kommunen eller ett aktiebolag. som helt ägs av kommunen och vars verksamhet uteslutande består i att förvär- va eller förvalta mark. har till lånesökanden för genomförande av bygg- nadsföretaget överlåtit marken. upplåtit den med tomträtt eller överlåtit tomträtt till marken.

Markvillkoret infördes den I januari l975 och gällde ursprungligen för såväl exploateringsområden som saneringsområden. Sedan den I juli 1981 tillämpas villkoret endast i fråga om sådana bostadslån som avser ny- eller ombyggnad i exploateringsområden (prop. 1980/81: 194. CU l980/8lz40. rskr 1980/81: 400). Det av utredningen förslagna undantaget skulle således avse markvillkorets tillämpning i områden utan samlad äldre bebyggelse.

För egen det anser jag att markvillkoret inte bör kunna hävdas beträffan- de mark som har tilldelats fastighetsägare vid en exploateringsförrättning. Kravet på kommunal markupplåtelse skulle kunna allvarligt motverka exploateringssamverkan i fråga om mark för bostadsbebyggelse. Meningen med exploateringssamverkan ärju att fastighetsägarna skall ges möjlighe- ter att genomföra den bebyggelse som förutsätts ske inom området. Mark- villkoret är avsett att vara ett medel att genom en kommunal markfördel- ning tillse att bostadsbyggandet anförtros byggherrar som har bästa förut-

• Sida 60
•  Original

Prop. 1981/82: 221 60

sättningar och vilja att bygga goda och billiga bostäder. 1 fall med exploa- teringssamverkan blir detta syfte enligt min mening i tillräcklig utsträck— ning tillgodOSett genom den vetorätt mot en sådan samverkan som kom- munen föreslås få. Om kommunen godtar en samverkan mellan berörda fastighetsägare. bör det Således inte ställas krav på någon ytterligare pröv- ning av fastighetsägarnas lämplighet att genomföra bebyggelsen inom om- rådet.

Vadjag nu har anfört gäller endast markvillkorets tillämpning beträffan- de mark som tilldelas vid en exploateringsförrättning. Som framgår av l8 & förslaget till lag om exploateringssamverkan skall samverkan utmynna i att de deltagande fastigheterna tilldelas byggklar mark i förhållande till andels- talen. Enligt 23 .5 kan emellertid fastighetsägarna komma överens om att marktilldelningen skall ske på annat sätt. Den byggklara marken kan således antingen fördelas mellan deltagande fastigheter eller — efter över- enskommelse enligt den nyss nämnda 23 å — tilldelas någon eller några av dessa fastigheter. Undantaget bör således avse mark som på något av dessa Sätt tilldelas deltagande fastigheter. Markvillkoret bör däremot gälla. om sådan mark säljs vidare.

Jag förordar således att markvillkoret inte skall gälla i fråga om sådan mark i ett exploateringsområde som lånesökanden har förvärvat genom att delta i en exploateringssamverkan. Undantaget bör gälla även i det fall förvärvet av den mark som tillförts exploateringssamverkan skett under sådan tid att det för bostadslån eljest skulle ha krävts att marken upplåtits av kommunen eller kommunalt markbolag.

[ samband med remissbehandlingen har också fråga uppkommit om ett motsvarande undantag i fråga om det för bostadslån gällande konkurrens- villkoret. Detta villkor innebär att bostadslån för nybyggnad lämnas i princip bara om byggnadsarbetena upphandlas genom infordrande av an- bud och genom prövning och antagande av anbud utan föregående för- handling med anbudsgivare. Under vissa förutsättningar får dock även andra produktionsformer. såsom förhandlingsupphandling eller egenregi- bygge. godtas. Konkurrensvillkoret gäller inte i fråga om bostadslån för nybyggnad av småhus som skall bebos av den som söker lånet (s.k. styckebyggt småhus).

Konkurrensvillkoret infördes i syfte att främja konkurrens i bostadsbyg- gandet. Någon anledning att. såsom någon remissinstans har föreslagit. undanta byggnadsverksamhet som kommer till stånd efter en exploate- ringssamverkan från denna låneförutsättning kanjag inte se. Samma regler- om upphandling bör således gälla i fråga om bebyggelse med stöd av bostadslån, oavsett om byggnadsverksamheten sker efter exploaterings- samverkan eller inte.

• Sida 61
•  Original

Prop. 1981/82: 221 61

2.9 Ikraftträdande m. m.

Förslaget till lag om exploateringssamverkan och förslagen till följd- ändringar i annan lagstiftning kommer att kräva en viss omställningstid för i första hand fastighetsbildningsmyndigheterna. Visserligen liknar de före- slagna reglerna de som gäller vid fastighetsbildnings- och anläggningsför- rättningar men förslaget innebär ändå ett flertal nyheter. Jag vill framhålla att eventuella utbildningsinsatser och annat förberedelsearbete skall ge- nomföras utan att särskilda anslag tilldelas för detta.

Även för kommunerna torde en väl tilltagen omställningstid vara lämp- lig.

Förutom att det behövs en omställningstid för fastighetsbildningsmyn- digheterna och kommunerna måste före ikraftträdandet skattelagstiftning- en i berörda delar ses över för att nå de resultat som är önskvärda enligt vad jag nyss ( avsnitt 2.7 ) har beskrivit.

Med hänsyn till det nu anförda föreslår jag att den föreslagna lagstift— ningen träderi kraft den 1 juli 1983.

4.1. Förslaget till lag om exploateringssamverkan

Tillämpningsområde m. m.

1 5

Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploateringssamverkan).

• Sida 62
•  Original

Prop. 1981/82: 221 62

Av paragrafen framgår att det endast är ägare till mark inom ett samver- kansområde som får rätt att delta i exploateringssamverkan. Det innebär bl. a. att den som har en fastighet eller en andel i samfälld mark får delta. Det framgår också att lagen är tillämplig endast på sådana åtgärder, som behöver vidtas inom samverkansområdet. Däremot är det inte nödvändigt att all mark inom området berörs av åtgärderna. Samverkan kan enligt paragrafen avse åtgärder som behövs för att ställa i ordning viss mark inom området för bebyggelse.

Ett samverkansområde bör bestämmas utifrån planmässiga principer. . Inom området skall det finnas ett sådant inbördes samband att det med hänsyn till naturliga förutsättningar, bebyggelsens nuvarande och framtida omfattning. behovet av gemensamma anordningar samt förhållandena i övrigt uppstår uppenbara fördelar om det planeras i ett sammanhang. Det är således det funktionella sambandet inom området som skall avgöra omfattningen. Skogsmark eller andra områden där markanvändningen inte avses att ändras och där marken inte heller behövs för den avsedda bebyggelsen, t. ex. för rekreationsändamål e. d., bör således inte hänföras till samverkansområdet.

Inom befintliga bebyggelseområden torde samverkansområdena ofta bli väsentligt mindre än vid nyexploatering. Behovet av att i ett planmässigt sammanhang studera förtätningsmöjligheter och förbättringar av den yttre miljön som är lämpade för fastighetssamverkan torde där ofta kunna tillgo- doses inom ett kvarter eller inom en del av ett kvarter.

Som framgår av 45 är det kommunfullmäktige som anger samverkans- områdets huvudsakliga avgränsning. Preciseringen av områdets slutliga gränser bestäms därefter vid förrättningen.

Avgränsningen av ett samverkansområde kan i vissa fall ske genom översiktlig planläggning. I de flesta kommuner utgörs de översiktliga pla- nerna av antagna generalplaner, kommunöversikter och markdispositions- planer. I sådana planer kan tas ställning inte bara till vilka områden som är lämpliga för tätbebyggelse eller för stadsförnyelse utan också i viss mån till genomförandefrågor. Planerna bör i många fall kunna utgöraett underlag till avgränsning av lämpliga samverkansområden. Genom "att dessa planer vanligtvis handläggs i den ordning som i byggnadsstadgan föreskrivs för generalplaner kan allmänheten och övriga berörda ta del av och framföra synpunkter på bl.a. sådana genomförandefrågor som indelningen i sam- verkansområden.

Den indelning som kan göras i en kommunöversikt eller markdisposi- tionsplan måste dock i många fall bli ganska grov. Det närmare ställnings- tagandet till indelningen kan då ske t. ex. genom att kommunen upprättar en områdesplan eller väljer utvägen att avgränsa samverkansområdet i anslutning till arbetet med en detaljplan. I de fall då samverkan skall avse åtgärder inom en gällande detaljplan, sker avgränsningen lämpligen med utgångSpunkt i de ställningstaganden som kommunen gjort i detaljplanen eller i en tomtindelning.

• Sida 63
•  Original

Prop. 1981/82: 22] 63

I andra fall kan förhållandena vara sådana att kommunen inte är beredd att ta ställning till samverkansområdets omfattning förrän en detaljplan föreligger eller detaljplanearbetet är i ett långt framskridet skede.

Exploateringssamverkan kan ske i olika bebyggelsesituationer. t. ex. vid nyexploatering för bostadsändamål samt vid förbättring och förtätning av befintliga bebyggelsemiljöer. Det kan därvid vara fråga om såväl helårs- som fritidsbebyggelse eller bebyggelse för andra ändamål.

I den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.1.2 ) harjag angett vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploateringssamverkan. Jag framhöll där att alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseända- mål och som syftar till att iordningställa marken för bebyggelse eller att underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Där- emot bör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus på enskilda fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. De åtgär- der som kan behövas för att iordningställa mark för bebyggelse kan avse upprättande av erforderliga planer för området tillsammans med kom— munen, genomförande av fastighetsreglering, rivning av byggnader, utfö- rande av anläggningar som behövs inom området samt fördelning av mark mellan deltagande fastigheter i samverkan. Ett av syftena med samverkan är med andra ord att samtliga de åtgärder som behövs inom området skall samlas och samordnas i ett företag.

Inom en exploateringssamverkans ram kan således vidtas skiftande åt- gärder för markens iordningställande inom samverkansområdet. Inte säl— lan föreligger därvid behov av att inrätta sådana gemensamma anläggning- ar för fastigheterna som skall bestå även efter exploateringens genomfö- rande. Anläggningar av detta slag prövas enligt anläggningslagen. Det nu framlagda förslaget ger dock möjlighet att pröva en anläggningsfråga ge- mensamt med exploateringssamverkan vid samma förrättning. Jag åter- kommer till denna fråga i anslutning till 8 &.

För att exploateringssamverkan skall kunna ske krävs att området är uppdelat mellan flera fastigheter. Begreppet fastighet bör i detta samman- hang ha samma betydelse som i fastighetsbildningslagen , dvs. enhet som registrerats som fastighet i fastighetsregistret eller enligt gällande bestäm- melser skall registreras som fastighet. Egendom av annan typ som gruva, tomträtt, byggnad på ofri grund skall inte kunna delta i exploateringssam- verkan.

Exploaten'ngssamverkan kan komma att innefatta relativt omfattande ändringar i fastighetsindelningen. Sådan privat jorddelning som enligt la- gen (l97l:1037) om äganderättsutredning och legalisering kan legaliseras kräver för en eventuell anslutning till exploateringssamverkan en föregåen- de legalisering.

I bl.a. anläggningslagen finns en regel om vem som skall anses vara ägare när fastigheter innehas på grund av testamentariskt förordnande utan att äganderätten tillkommer någon. Med hänsyn till att exploateringssam-

• Sida 64
•  Original

Prop. 1981/82: 221 64

verkan kan leda till betydande förändringar i fastighetsindelningen tas inte upp någon motsvarighet till anläggningslagens bestämmelse i denna del. Det medför att god man enligt 18 kap. 4ä föräldrabalken måste förordnas då fastighet som innehas på grund av testamentariskt förordnande blir berörd av fråga om exploateringssamverkan. I anslutning till övergångs- bestämmelserna tar jag upp vissa andra äldre rättsförhållanden som är under avveckling. nämligen ständig besittningsrätt och fideikommissrätt liksom avkomsträtt eller annan förmån.

2.5 Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploate- ringsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.

Enligt denna paragraf skall frågor om exploateringssamverkan prövas vid exploateringsförrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyn- digheten.

Av 95 framgår att en exploateringsförrättning i princip skall handläggas enligt 4 kap. fastighetsbildningslagcn. Fastighetsbildningsmyndigheten be- står av en förrättningslantmätare och i de delar av förrättningen där det behövs dessutom av två gode män valda av kommunfullmäktige (4 kap. I och 255 fastighetsbildningslagen ). För frågor som kräver särskild fack- kunskap får myndigheten enligt 4kap. 34.5 fastighetsbildningslagen dessut- om anlita biträde av sakkunnig. Vid exploateringsförrättning torde det ofta uppstå behov av att tillkalla såväl gode män som sakkunnigt biträde.

Villkor för exp/(mreringssamverkan m. m.

3 5 .

Exploateringssamverkan får beslutas. om det med hänsyn till bebyggel- seutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen.

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samver- kan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samver- kan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

Paragrafen innehåller de i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.2.1 ) behandlade bestämmelserna om de grundläggande villkoren för att exploa- teringssamverkan skall få komma till stånd. Sådan samverkan får enligt försm stycket beslutas endast om det är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för en avsedd bebyggelse och utföra anordningar som behövs för bebyggelsen. Somjag anfört i anslutning till ] 5 är ett av syftena med exploateringssamverkan att samtliga de åtgärder som behöver vidtas inom området samlas och samordnas i ett företag. Kan de lika gärna genomföras på de berörda fastigheterna var för sig föreligger inte förutsätt- ning för exploateringssamverkan. Kravet på ett sammanhang mellan de

• Sida 65
•  Original

Prop. 1981/82: 221 65

olika åtgärderna bör däremot inte hindra att de genomförs vid olika tid- punkter. t.ex. genom en etappindelning.

Som ytterligare villkor för exploateringssamverkan anges vidare att exploatenngsåtgärderna skall vara angelägna med hänsyn till bebyggel- seutvecklingen. Ändamålet med detta villkor är att avgränsa sam-verkans- institutets tillämpning till sådana situationer där det föreligger ett angeläget behov att få behövlig exploatering genomförd. Samtidigt är ändamålet att garantera att samhällets planer i fråga om bebyggelse inom området kan förverkligas.

I och för sig innebär förslaget att exploateringssamfälligheten ges en dispositionsrätt för att genomföra markförändringar inom samverkansom- rådet som motsvarar expropriation. Förslaget om exploateringssamverkan bygger emellertid på att de fastighetsägare som deltar i samverkan frivilligt ställer behövlig mark till förfogande. Endast när en fastighetsägare med mark som behövs för exploateringen avstår från att deltai samverkan kan ett tvångsvis ianspråktagande av mark aktualiseras. Vissa skyddsregler behöver dock uppställas i fråga om samfällighetens rätt att disponera över marken inom samverkansområdet. Jag återkommer till dessa frågor i an- slutning till l7—20 åå.

I andra stycket behandlas vissa allmänna avvägningsfrågor som kan uppkomma vid prövning av exploateringssamverkan. Sådan samverkan får sålunda inte komma till stånd. om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller om olägenheterna av samverkan från allmän och enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. I princip skall samma avvägningar göras som vid expropriation (2 kap. 12 & första stycket expropriationslagen ). "

Bestämmelsen skall ses som en komplettering till de mera generella villkor för exploateringssamverkan som anges i första stycket. Till en början ger bestämmelsen en möjlighet att bedöma huruvida de avsedda åtgärderna bör genomföras som exploateringssamverkan. Avser en ansö— kan om samverkan endast sådana frågor som kan lösas med hjälp av exempelvis anläggningslagen skall genomförandet i stället ske enligt den lagen. Andra stycket ger vidare en möjlighet att företa en allmän bedöm- ning huruvida den avsedda exploateringen är lämpad att ombesörjas av fastighetsägarna. Det kan t. ex. gälla en bedömning av de planerade åtgär- dernas svårighetsgrad men också huruvida åtgärderna bör ombesörjas av fastighetsägarna var för sig eller i samverkan.

Förhållandet kan också vara det att olika alternativa lösningar föreligger vid exploatering av t.ex. ej detaljplanelagt område. I sådant fall skall det alternativ väljas som vållar minst skada. Inom detaljplanelagda områden torde däremot planen ange hur exploateringen skall genomföras.

• Sida 66
•  Original

Prop. 1981/82: 221 66

45

Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige till- styrkt detta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

I den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.2 .l) har jag föreslagit att kom- munen skall ha ett avgörande inflytande på frågan om exploateringssam- verkan skall få komma till stånd eller inte. Detta har kommit till uttryck i förevarande paragraf, där det ställs krav på tillstyrkande från kommunfull- mäktige för att samverkan skall få ske.

Kommunfullmäktiges ställningstagande skall givetvis grundas på de krav för exploateringssamverkan som jag har redovisat i anslutning till 1 och 3äå. Genom kravet på tillstyrkande ges kommunfullmäktige också tillfälle att bedöma om samverkansfrågan ur kommunens synvinkel är lämplig att överlämna till fastighetsägarna och om de har förutsättningar att genomföra erforderliga åtgärder.

Om kommunfullmäktige tillstyrker att exploateringSsamverkan får kom- ma till stånd, skall fullmäktige samtidigt ange samverkansområdets huvud- sakliga avgränsning.

] den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.2.1 ) och i anslutning till ] & har jag angett de principer som bör ligga till grund för avgränsningen av samverkansområdet. Avser exploateringen en redan fastställd detaljplan torde en närmare avgränsning kunna ges redan-i kommunfullmäktiges tillstyrkan. Detsamma kan vara fallet om arbetet med en ny eller ändrad detaljplan befinner sig på ett långt framskridet stadium. Det slutliga beslu- tet huruvida exploateringssamverkan skall komma till stånd och om sam- verkansområdets närmare avgränsning fattas av fastighetsbildningsmyn- digheten i exploateringsbeslutet. Någon formell bundenhet för myndighe— ten att besluta i enlighet med kommunens tillstyrkan föreligger därvid inte. Fastighetsbildningsmyndighetens ställningstagande i frågan kan nämligen vara beroende av andra intressen än sådana som kommunen har att beak— ta. Avstyrker fullmäktige måste exploateringsförrättningen inställas.

5 5

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras me- ning beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.

I denna paragraf regleras frågan om opinionsprövning för att exploate- ringssamverkan skall få komma till stånd. Skälen härför harjag redovisat i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.2.3 ).

Opinionsvillkoret har utformats på samma sätt som i fastighetsbildnings- lagen och anläggningslagen . Villkoret innebär att exploateringssamverkan inte får beslutas om ägarna till marken inom samverkansområdet mera

• Sida 67
•  Original

Prop. 1981/82: 221 67

allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för detta. Vid prövningen av villkoret skall fastighetsbildningsmyndigheten göra en hel- hetsbedömning av de invändningar som anförs mot företaget. 1 första hand får därvid beaktas antalet sakägare som motsätter sig företaget. Den nu- merära fördelningen bör dock inte ensam vara avgörande för frågans lösning. Av väsentlig betydelse är också tyngden av de skäl som framförs mot företaget. De olika sakägarnas reella intressen av den föreliggande frågan måste också få tillmätas betydelse så att uppfattningen hos dem som kan väntas få den största nyttan och därmed tar den största risken bör tillmätas större betydelse. Den utformning som villkoret fått innebär att en inte alltför obetydlig minoritet i vissa fall kan stoppa exploateringssamver- kan. medan det i andra fall kan vara motiverat att kräva att motståndarna bör vara i klar majoritet för att kunna stoppa företaget. Med hänsyn till att möjligheterna för delägarna att gemensamt genomföra exploateringen i stor utsträckning är beroende av en positiv grundsyn hos delägarna bör det dock i normalfallet krävas att det finns en klar majoritet för exploaterings- samverkan för att företaget skall få komma till stånd.

6 &

Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploaterings- samverkan om han har begärt det. I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området. om ande- len har ett obetydligt värde.

Av paragrafen framgår att deltagandet i en exploateringssamverkan är frivilligt. En fastighetsägare som inte vill delta i exploateringssamverkan har således rätt att stå utanför. Fastighetsägaren belastas då inte av några av de kostnader som samexploateringen ger upphov till, men han får heller inte del av den avkastning som exploateringsföretaget kan ge. Förslaget har närmare motiverats i den allmänna motiveringen (avsnitten 2.2.2 och 2.5.6).

Vilka fastigheter som skall ingå i exploateringssamfällighcten beslutas av fastighetsbildningsmyndighcten i exploateringsbeslutet. Önskan att del- ta i samverkan kan framföras exempelvis i ansökan om förrättningen eller vid förrättningssammanträde. Det väsentliga är att begäran om deltagande sker genom en positiv förklaring från fastighetsägaren. Så länge exploate- ringsbeslutet inte är meddelat finns möjlighet för en fastighetsägare inom samverkansområdet att ansluta sig till den gemensamma exploateringen. Om ändrade förhållanden inträffar kan exploateringsbeslutet enligt 26% komma att ändras bl.a. i fråga om vilka fastigheter som skall delta i cxploaten'ngssamfälligheten. Möjlighet finns också att träffa överenskom— melse om in- eller utträde ur samfälligheten efter det att exploateringsbe— . slutet vunnit laga kraft. Närmare bestämmelser härom ges i 32 5.

Den som avsagt sig delaktighet i exploateringssamfälligheten skall i princip inte kunna utnyttja det medgivande till förändring av markanvänd-

• Sida 68
•  Original

Prop. 1981/82: 221 68

ningen på hans fastighet som kan följa av den detaljplan för samverkans- området som senare fastställs. Ett sådant hinder bör emellertid endast avse mark som skall inlösas för att genomföra exploateringen. Ett särskilt förbud att vidta byggnadsåtgärder eller att avverka skog m.m. medan samverkan pågår kan således enligt 14% meddelas på den del av fastigheten som berörs av exploateringen.

Grundprincipen vid exploateringssamverkan är att den som äger en fastighet som till någon del är belägen inom samverkansområdet har rätt att få delta. Något krav på en minsta markandel för att få delta uppställs inte.

Även den som äger en fastighet med del i samfälld mark inom området har möjlighet att delta i exploateringssamverkan. Som jag framhållit tidi- gare ( avsnitt 2.2.2 ) bör emellertid inte fastigheter som inom samverkans- området endast har andel i samfälld mark och andelen har ett obetydligt värde ingå i exploateringsföretaget. En bestämmelse härom tas upp i denna paragraf. Med obetydligt värde avses i detta sammanhang att någon ersätt- ning i de fall som anges i 6kap. 6.5 fastighetsbildningslagen normalt inte skulle utgå. Det torde här främst vara fråga om samfällda vägar och diken inom området. Sådana fastigheters andelar i exploateringssamfälligheten skulle bli mycket små. Delägarnas intresse av att få del av exploateringens avkastning kan enligt min uppfattning inte uppväga de ökade administra- tionskostnader och andra olägenheter som skulle bli följden om samtliga delägare i dessa marksamfälligheter skulle få delta i exploateringssamver- kan.

Expluateringssamfällighet 7 &

För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter. vars ägare deltar i denna en särskild samfällighet (exploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet.

I denna paragraf anges till en början att de fastigheter vilkas ägare deltar i en exploateringssamverkan utgör en särskild samfällighet. Begreppet samfällighet används här. som jag strax återkommer till. i sin associations- rättsliga betydelse av fastighetssammanslutning. I denna sammanslutning ingår således alla deltagande fastigheter. oavsett om de bidrar med mark eller ej till exploateringsföretaget.

l paragrafen anges vidare den sakrättsliga knytningen mellan exploate- ringssamfälligheten och de deltagande fastigheterna. Denna knytning inne- bär att det är fastigheterna som sådana som ingår i samfälligheten. En ny ägare till en fastighet som är ansluten till samfälligheten är bunden av de beslut som fattats vid förrättningen. Förrättningsbesluten kan inte ändras på annat sätt än genom en ny förrättning. Genom den sakrättsliga knyt-

• Sida 69
•  Original

Prop. 1981/82: 221 69

ningen kommer samfälligheten att utgöra en stabil bas för den verksamhet som skall bedrivas. Denna stabilitet är väsentlig som grund för att kom- munen och en sammanslutning av enskilda fastighetsägare skall kunna ingå avtal om genomförandet av en detaljplan och ge förutsättningar för att avtalet blir fullföljt. _

Begreppet samfällighet har i lagstiftningssammanhang getts olikainne- börd. I första hand förstås sålunda med samfällighet egendom eller rättig- het av servitutskaraktär som tillhör flera fastigheter. Dessa samfälligheter kan delas upp på tre olika huvudtyper. nämligen dels marksamfälligheter. dvs. mark - ofta skogsmark - som tillhör flera fastigheter gemensamt. dels anläggningssamfälligheter eller gemensamma anläggningar, dvs. anlägg- ningar som tillhör flera fastigheter, och dels övriga samfälligheter som avser vissa andra fastighetssammanslutningar. t. ex. samfällda fisken, samfällda servitut och andra samfällda rättigheter. Undantagsvis kan en samfällighet vara knuten till annat rättssubjekt än fastighet.

Med begreppet samfällighet kan vidare avses den associationsrättsliga sammanslutning av fastigheter som äger del i marksamfällighet, gemensam anläggning eller sådan fastighetssammanslutning som betecknats övrig samfällighet.

Många samfälligheter förvaltas enligt lagen om förvaltning av samfällig- heter. Enligt denna lag finns två förvaltningsformer, delägarförvaltning och föreningsförvaltning. Vid delägarförvaltning beslutar delägarna i sam- fälligheten gemensamt om förvaltningsåtgärder. Vid föreningsförvaltning bildas en särskild juridisk person, en samfällighetsförening. som handhar förvaltningen. Som jag angett i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.1.3 ) bör en exploateringssamfällighets förvaltning och behörighet att företräda deltagande fastighetsägare regleras genom lagen om förvaltning av samfäl- ligheter. _

Begreppet samfällighet används i denna lag, liksom i bl. a. anläggningsla- gen. i båda bemärkelserna och kan således i vissa fall åsyfta gemensam egendom eller gemensamma rättigheter, i andra fall en associationsrättslig sammanslutning av fastigheter. Vilken betydelse begreppet har framgår dock av sammanhanget i de enskilda paragraferna.

F örrättningen

85

Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastighets- ägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämnden.

Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets- bildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973: 1 149) eller ledningsrätts- lagen (197321 144) tas upp utan ansökan. om de är av betydelse för exploa- teringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploate- ringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.

• Sida 70
•  Original

Prop. 1981/82: 221 70

Första stycket anger vem som har rätt att påkalla en exploateringsför- rättning. Sådan rätt tillkommer ägare av fastigheter, som kan ingå i företa- get, och byggnadsnämnden. Det innebär att en fastighetsägare. som anser att exploateringssamverkan bör komma till stånd och att hans fastighet skall delta, har rätt att söka förrättningen. Visar det sig sedan under den fortsatta utredningen att sökandens fastighet inte får ingå i exploaterings- samfälligheten och anmäler sig ingen annan fastighetsägare som kan gå in som sökande. föreligger hinder mot att besluta om exploateringssamver- kan.

Enligt andra stycket ges möjlighet att pröva fastighetsbildningsfrågor och anläggningsfrågor vid samma förrättning och att formellt koppla sam- man dem med exploateringsförrättningen. Åtgärder som nu avses får tas upp vid en exploateringsförrättning utan särskild ansökan. om de är av betydelse för exploateringen. Bestämmelsen är avsedd att underlätta en smidig samordning mellan exploateringsförrättnigen samt dels sådana åt- gärder — t. ex. fastighetsbestämningar — som kan erfordras innan exploa- teringsbeslutet kan meddelas, dels sådana åtgärder som krävs för det fastighetsrättsliga genomförandet i övrigt av exploateringen.

Det ankommer på fastighetsbildningsmyndigheten att i varje särskilt fall avgöra om en gemensam handläggning av förrättningarna bör ske. Av andra stycket framgår vidare att en gemensam förrättning åter kan delas upp på skilda förrättningar. Även denna fråga avgörs av fastighetsbild— ningsmyndigheten.

95

I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap. 1—24'. 27—40 och 42 åå fastighetsbildningslagen ( 19701988).

Bestämmelserna om fastighetsbildningsförrättning i 4kap. fastighets- bildningslagen skall tillämpas på motsvarande sätt vid en exploateringsför- rättning. På samma sätt som i 195 anläggningslagen görs dock vissa undan- tag. Något behov av en motsvarighet till reglerna om fastighetsbildnings— beslut och tillståndsbeslut i4 kap. 25 och 26 åå fastighetsbildningslagen har bedömts inte föreligga. I 4kap. 25% samma lag ges också föreskrifter om skyldighet för fastighetsbildningsmyndigheten att sörja för utredning och om meddelande av fastighetsbildningsbelut. Motsvarande handläggnings- ordning skall visserligen gälla vid en exploateringsförrättning, men dessa föreskrifter lämpar sig inte helt för en motsvarande tillämpning vid exploa- teringssamverkan. Särskilda bestämmelser om skyldighet för fastighets- bildningsmyndigheten att sörja för utredning tas därför i stället upp i 105 och bestämmelser om meddelande av exploateringsbeslut i 13 &.

Föreskrifterna i 4kap. 415 fastighetsbildningslagen . som handlar om vad som skall iakttas när fastighetsbildning leder till ändring av kommun- eller församlingsgräns. saknar helt aktualitet vid exploateringssamverkan.

• Sida 71
•  Original

Prop. 1981/82: 221 71

Med de undantag jag nu nämnt skall alltså i princip samma förrättnings- förfarande som vid fastighetsbildning tillämpas vid en exploateringsför- rättning. Även överföring av mark inom samverkansområdet enligt de föreskrifter som jag föreslår i 195 skall ske helt enligt fastighetsbildningsla- gens förfaranderegler inom ramen för exploateringsförrättningen. Jag skall här kort redogöra för vissa bestämmelser som har betydelse vid en exploa— teringsförrättning.

Sedan ansökan om förrättning tagits upp. åligger det fastighetsbildnings- myndigheten att i behövlig utsträckning utreda vilka som i egenskap av fastighetsägare eller på annan grund är sakägare. Som ägare anses därvid den som har lagfart på fastigheten, om det inte visas att fastigheten tillhör annan (4 kap. 115 fastighetsbildningslagen). Vid exploateringssamverkan är samtliga fastighetsägare och vanligtvis alla delägare i samfälld mark inom samverkansområdet sakägare vid förrättningen. Fastighetsbildnings-_ myndighetens utredning enligt 11 5 fastighetsbildningslagen bör alltså ske sedan kommunfullmäktige i sitt tillstyrkande enligt 45 angett gränsen för samverkansområdet.

I 205 anläggningslagen finns en kompletterande bestämmelse om att innehavare av särskild rätt är sakägare vid en anläggningsförrättning när hans rätt berörs. Begreppet särskild rätt har där samma innebörd som i lkap. 25 expropriationslagen och avser således nyttjanderätt, servitut. rätt till elektrisk kraft samt liknande rätt (prop. 19732160 5.230). En mot- svarande bestämmelse finns i 185 ledningsrättslagen. Vid en exploate- ringsförrättning blir innehavare av särskilda rättigheter berörda i den mån deras rätt påverkas av en fastighetsreglering. Särskilda regler härom ges i fastighetsbildningslagen. Enligt 5 kap. 345 fastighetsbildningslagen är såle- des innehavare av nyttjanderätt sakägare vid förrättningen, om rätten berörs av fastighetsreglering och regleringen har betydelse för innehava— ren. Servitutshavare är jämställd med fastighetsägare och är därmed sak- ägare vid en fastighetsreglering. Någon motsvarighet till föreskrifterna i 205 anläggningslagen och 185'1edningsrättslagen behöver därför inte tas upp i lagen om exploateringssamverkan.

Beträffande formerna för förrättningen gäller som huvudregel att förrätt- ningen skall handläggas vid sammanträde med sakägarna. Detta torde bli normalförfarandet vid en exploateringsförrättning. Vissa undantag gäller dock. Åtgärder av förberedande art eller teknisk beskaffenhet får sålunda företas utan sammanträde. Detsamma gäller om ansökan skall avvisas eller det är uppenbart att den sökta åtgärden inte kan tillåtas (4 kap. 145 fastig- hetsbildningslagen ).

Bestämmelser om gränser och karta finns i 4 kap. 27 och 28 55 fastighets- bildningslagen . Karta över samverkansområdet bör upprättas. Däremot kan det normalt inte anses nödvändigt att gränserna för området utstakas och utmärks på marken.

Förrättningen avslutas enligt 4kap. 295 fastighetsbildningslagen genom

• Sida 72
•  Original

Prop. 1981/82: 221 72

en särskild förklaring (avslutningsbeslut). Förklaringen. som har karaktä- ren av ett förrättningsbeslut. skall meddelas så snart alla till förrättningen hörande göromål blivit utförda. Innan fastighetsbildningsmyndigheten får avsluta en exploateringsförrättning måste exploateringsbeslutet i sin helhet vara meddelat och nödvändiga fastighetsregleringar genomförda. ] övrigt har fastighetsbildningsmyndigheten möjlighet att välja om förrättningen skall avslutas efter det att exploateringsbeslutet är meddelat och fastig- hetsregleringen är genomförd eller om samma förrättning skall forisätta även med det fastighetsrättsliga genomförandet i övrigt av exploateringen. t. ex. inrättande av gemensamhetsanläggningar. Vilket förfarande som be- döms som mest rationellt samt sakägarnas önskemål bör vara utslagsgivan- de för fastighetsbildningsmyndighetens beslut i denna fråga.

Möter hinder mot den sökta åtgärden skall. enligt 4kap. 315 fastighets- bildningslagen. förrättningen så snart som möjligt avbrytas och beslut om dess inställande meddelas. Förrättningen skall vidare inställas om sökan- den återkallar sin ansökan och annan. som själv kunnat ansöka om åtgär- den. inte begär att förrättningen fortsätts (4 kap. 32 5 fastighetsbildningsla- gen).

105

Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utreda förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate- ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred- ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn- den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate- ringen.

Enligt paragrafen åligger det fastighetsbildningsmyndigheten att utreda förutsättningarna för exploateringen. Myndighetens prövning skall inte bara ta sikte på frågan huruvida de legala villkoren för samverkan enligt bl. a. 3 och 4 55 föreligger. Också spörsmålet om de faktiska möjligheterna för samverkan och olika alternativ härför skall undersökas.

Av stor betydelse är givetvis den finansiella planläggningen. I den all- männa motiveringen ( avsnitt 2.2.3 ) harjag avvisat tanken på att ställa krav- på en viss båtnad för exploateringsföretaget. Samtidigt framhölljag att en viss redovisning av företagets konsekvenser ändå bör göras. I enlighet härmed föreskrivs att förrättningsmannen skall utreda även de ekonomiska konsekvenserna av samverkan. Därvid kan beaktas sådana omständighe- ter som den ökning av fastighetsvärdena som en kommande detaljplan medför samt delägarnas och kommunens investeringar i olika anläggningar kan förväntas medföra. Även sådana fördelar som inte direkt kan konstate- ras genom ökade fastighetsvärden t.ex. miljöförbättringar. bör i viss ut- sträckning kunna beaktas under förutsättning att de kommer det aktuella området till godo. Det bör dock i så fall inte vara fråga om rent personliga intressen eller om fördelar för andra än dem som bor eller är verksamma

• Sida 73
•  Original

Prop. 1981/82: 221 73

inom området. Samtidigt bör hänsyn tas till de kostnader som belastar fastighetsägarna. Det kan t. ex. gälla kostnader för att lösa in mark från fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan. anläggningskost- nader för gemensamma anläggningar, avgifter till kommunen, förrättnings- kostnader och'administrationskostnader.

Till de olika arbetsuppgifter som ålagts fastighetsbildningsmyndigheten hör också att ombesörja tekniska utredningar och värderingar. Förslaget om exploateringssamverkan bygger på ett aktivt deltagande av fastighets- ägarna vid genomförandet av exploateringen. Det är därför av betydelse att förrättningsmannens utredningsarbete företas tillsammans med sakä-l garna. En föreskrift härom ges i 105. Som regel torde samarbetet med sakägarna ske vid sammanträden. Många gånger kan emellertid mera informella kontakter med representanter för exploateringssamfälligheten underlätta utredningsarbetet.

I fastighetsbildningsmyndighetens utredningsarbete ingår också att ta kontakt med andra myndigheter som berörs av exploateringen och sam- råda med dem för att få till stånd godtagbara löSningar. Av särskild bety- delse är naturligtvis samarbetet med kommunen.-Om byggnadslov fordras, bör byggnadslovsärendet samordnas med övriga exploateringsåtgärder. Genom hänvisningen till 4kap. 245 fastighetsbildningslagen i den nyss berörda 95 är det sörjt för att byggnadsnämnden alltid får tillfälle att delta i förrättningssammanträden.

11 5

Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostna— derna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fas- tighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet. skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4 kap. expropriationslagen(19721719) tillämpas. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt 135 har vunnit laga kraft. skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet inom samverkansområdet. som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt. skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.

Grunderna för fördelning av exploateringens kOstnader och fördelar skall enligtförsta stycket fastställas vid förrättningen. Det sker genom att för varje deltagande fastighet anges ett andelstal. I allmänhet torde samma

• Sida 74
•  Original

Prop. 1981/82: 221 74

andelstal kunna gälla för fördelning av såväl kostnader som fördelar. I en exploateringssamverkan kan emellertid ingå även sådana fastigheter som inte avstår mark till företaget. Dessa skall enligt 185 inte tilldelas avkast- ning i mark. Det medför att skilda andelstal kan krävas för kostnader och avkastning i sådana fall då en fastighet som ej bidrar med mark bör åsättas andelstal i kostnadsdelen. Jag återkommer närmare i det följande till frågan om andelstal för nu angivna fastigheter.

I andra stycket behandlas frågan om andelstal för fastigheter med mark tillgänglig för exploateringsföretaget. Hit räknas givetvis i första hand fastigheter som berörs av marköverföringar inom området för den planera- de bebyggelsen eller för gemensamma anordningar. Hit bör emellertid också räknas mark som enligt planen behövs för t. ex. strövområden eller rekreation inom ett fritidsområde även om marken inte behövs för själva bebyggelsen eller anordningarna. Särskilt gäller det när en samlad bebyg- gelse på viss eller vissa fastigheter inom området förutsätter tillgång till Strövområden.

I den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3.1 ) har jag framhållit att andels- talen i de flesta fall bör kunna uppskattas med enkla schablonartade metoder, i första hand med hjälp av fastighetens areal. Denna regel måste emellertid kompletteras med en regel om utjämning i pengar i vissa situa- tioner. Samverkansområdet kan t. ex. omfatta terrängavsnitt som från bebyggelsesynpunkt är att betrakta som impediment, dvs. höga berg. försumpade områden med svårbemästrade grundförhållanden, st'orblockig terräng m.m. Det kan då inte anses rimligt att ägarna till dessa områden skall vara med och dela på fördelarna av exploateringen i direkt proportion till arealen utan att någon hänsyn tas till det värde marken har före beslutet om exploateringssamverkan. Det kan också vara så att en detaljplan om- fattar endast en del av ett samverkansområde. Vissa fastigheter behöver kanske då inte tillskjuta någon mark till planområdet. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör därför en utjämning i pengar ske om andelstalet inte motsvarar värdet av den tillskjutna marken. Man kan också uttrycka detta så att varje ägare som tillskjuter mark till exploate- ringsföretaget får tillgodoräkna sig det värde som marken har före exploa- teringen. Detta tillgodoräknande bör bestämmas enligt expropriationsla- gens värderingsregler. En bestämmelse härom finns i tredje meningen i andra stycket. Värderingen skall dock grundas på de planförhållanden som råder när exploateringsbeslutet fattas. Om en plan har fastställts innan exploateringsbeslutet vunnit laga kraft är det således värdet enligt planen som skall ligga till grund för andelstalsberäkningen. Däremot skall värde- höjning till följd av detaljplan som fastställs efter exploateringsbeslutet inte påverka värderingen. En bestämmelse om det tas upp i andra stycket.

Om alla fastigheter inom ett samverkansområde tillskjuter lika stor areal mark — och därigenom får lika andelstal — innebär det system jag nu föreslagit att de fastighetsägare vars mark är mindre värd än genomsnittet i

• Sida 75
•  Original

Prop. 1981/82: 221 75

princip får skjuta till pengar till exploateringssamfälligheten. ] motsatt situation får samfälligheten betala ersättning till fastighetsägaren. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen skall också sådan övrig skada som avses i 4 kap. 1 5 första stycket expropriationslagen ersättas. Som lagrådet har påpekat torde sådana skador inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den byggbara marken. I likhet med lagrådet anser jag därför att frågan om skadeersättning bör regleras i 18 5. Dessa utjämningar i pengar kommer normalt att tas upp i den slutavräkning som görs i samband med att den byggbara marken fördelas enligt 18 5.

Somjag också har framhållit i den allmänna motiveringen torde det vara svårt att i vissa situationer. t.ex. vid förtätningar i innerstadskvarter bestämma andelstalen enligt den nu angivna huvudregeln. Förrättnings— männen bör då ha frihet att tillämpa en i det sammanhanget mera ända- målsenlig andelstalsberäkning.

I många fall kommer byggnader att finnas på de fastigheter som ingår i samverkansområdet. I betänkandet har framhållits att byggnader som inte påverkas av exploateringen inte heller skall få betydelse för andelstalens beräkning. Jag delar den uppfattningen. Jag vill dessutom utvidga denna princip till att gälla även de byggnader som berörs av företaget. Hus kanske måste rivas eller fiyttas eller byggas om på något sätt för att den nya planen skall kunna genomföras. Med det system för ersättning för tillskjuten mark från delägarna somjag föreslår får berörda fastighetsägare full kompensation från samfälligheten för de värden deras mark. inklusive byggnader och anläggningar, har före den nya detaljplanen utan att detta påverkar andelstalen.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3.2 ) kan jag inte ansluta mig till lagrådets förslag att andelstalen skall bestämmas främst med hänsyn till fastigheternas marknadsvärden. Bortsett från detta har paragrafens andra stycke i allt väsentligt utformats i enlighet med lagrådets förslag.

I en cxploateringssamfällighet kan det också ingå fastigheter som inte bidrar med mark till företaget. För sådana fastigheter måste givetvis an- delstalet bestämmas efter andra principer. Andelstalet har i detta fall närmast betydelse som grund för fördelning av främst samfällighetens kostnader. Till skillnad mot vad som skall gälla för fastigheter som bidrar med mark har andelstalen här ingen betydelse som norm för marktilldel- ning eller värdeutjämning i företaget. Andelstalet synes därför inte behöva bestämmas med direkt koppling till de principer som anges i andra stycket. Det väsentliga är att andelstalen för de olika fastighetskategorierna står i rimlig proportion till varandra.

Med hänsyn till det sagda anges i tredje stycket att andelstalet för en fastighet som inte bidrar med mark till ex ploateringsföretaget skall bestäm- mas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastighe- ten har av exploateringen. Vid bedömningen härav kan hänsyn tas till den nytta fastigheten antas få av viss anläggningsåtgärd eller av exploaterings-

• Sida 76
•  Original

Prop. 1981/82: 221 76

företaget som sådant. I andra fall kan förhållandena dock vara sådana att någon egentlig nytta inte kan konstateras eller att en fastighetsägare deltar i samverkan närmast för att kunna påverka utformningen av anläggningar. miljö o.d. En fastighets nytta kan också vara endast marginell vid en jämförelse med övriga deltagande fastigheter. Det kan då vara rimligt att andelstalet för fastigheten bestäms till noll.

Lagrådet har framhållit att i vissa fall -— t.ex. då det är fråga om tilldelning av mark — åtgärden endast berör fastigheter med mark tillgäng- lig för exploatering. I dessa fall skall de för dessa fastigheter bestämda andelstalen direkt tillämpas. När det gäller andra åtgärder — t.ex. vid bestämmande av tillskott som skall täcka kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighetsförening — skall andelstalen för samtliga fastigheter läggas till grund. Det medför att en samordning får ske av de andelstal som bestämts för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter utan sådan mark. En viss jämkning måste ske. Lagrådet anser att lagtexten bör innehålla en upplysning om detta. Jag ansluter mig till lagrådets uppfattning. En erinran om att andelstalen skall jämkas i de nu berörda fallen har tagits in i tredje stycket sista meningen.

12 &

Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighetsföre- ning, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (l973zl 152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (197311 l50) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.

Motiven för ett förmånsrättssystem vid exploateringssamverkan harjag angett tidigare ( avsnitt 2.3.3 ).

En förutsättning för att förmånsrätt skall får åtnjutas är att delägarnas gemensamma insatser beräknas ge upphov till värdehöjning inom samver— kansområdet. Vid många exploateringsföretag torde delägarna ha goda möjligheter att klara finansieringen med annan säkerhet som grund än förmånsrätten. I sådant fall behöver givetvis inte något förmånsrättsbelopp fastställas.

I betänkandet har den värdehöjning som avsetts grunda förmånsrätten angetts som skillnaden mellan områdets värde före och efter ny eller ändrad detaljplan. Som jag anfört i avsnitt 2.3.3 bör emellertid även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m.m. grunda förmåns- rätt.

Till följd av bestämmelsen i andra meningen i paragrafen kan emellertid någon förmånsrätt inte bestämmas förrän förutsättningarna för exploate- ringen har klarlagts och eventuell värdehöjning kan bedömas. Det kan ske antingen genom att en detaljplan har fastställts eller, om exploateringen skall ske utan sådan plan, genom att t. ex. byggnadslov har meddelats eller

• Sida 77
•  Original

Prop. 1981/82: 221 77

värdehöjande markåtgärder vidtagits. Här måste dock påpekas att i detta skede uppkommen värdehöjning endast avser skillnaden mellan områdets värde före beslutet och värdet av råtomtmark och övriga tillgångar som har uppkommit som en följd av planfastställelsen eller byggnadslovsbeslutet. Värdehöjning som följer av investeringar i gator, vägar. ledningar m.m. uppkommer inte förrän dessa anläggningar utförs. Således motsvaras inte förmånsrätten av verkliga tillgångar förrän dessa investeringar gjorts. vil— ket innebär att man i förväg måste uppskatta den värdehöjning som respek- tive investering medför.

13 5

Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan. skall fas- tighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges

1. exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de ex- ploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,

2. de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten.

3. fastigheternas andelstal.

4. förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom- förts för att förmånsrätten skall gälla.

5. föreskrifter för exploateringens utförande.

6. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Om det är lämpligt. får de frågor som avses i första stycket 3—6 medde- las i ett senare beslut.

I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19.5 kan beröras av marköverföring.

I den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.4 ) har jag närmare beskrivit förrättningsförfarandet. Av vad jag har anfört där framgår att exploate- ringsföretaget inleds genom att fastighetsbildningsmyndigheten fattar ett exploateringsbeslut. Detta framgår av första stycket i förevarande paragraf som också innehåller en uppräkning i sex punkter av vad som skall tas in i beslutet.

Enligt punktl skall anges exploateringens ändamål. samverkansområ- dets omfattning samt de exploateringsåtgärder som skall utföras i samver- kan. Det kan därvid vara lämpligt att ange om exploateringens ändamål avser fråga om t.ex. nyexploatering, förnyelse och förtätning av äldre villa- eller fritidsbebyggelseområden eller sanering av innerstadskvarter.

Omfattningen av samverkansområdet bör lämpligen beskrivas genom hänvisning till en karta. Exploateringens innehåll i övrigt kan exempelvis avse typ av bebyggelse. exploateringsgrad. åtgärder i form av gemensam- hetsanläggningar. allmänna anläggningar o.d. Finns förslag till områdes- plan eller detaljplan kan beskrivningen anknytas till planförslaget. Fast- ställs en detaljplan som avsevärt avviker från de grunder som har angetts i exploateringsbeslutet bör beslutet kunna omprövas enligt 26ä. Detalje- ringsgraden i denna beskrivning måste anpassas till behovet. Företagets omfattning måste givetvis klargöras så att delägarna vet vad samverkan innebär. Samtidigt är det viktigt att beskrivningen inte blir så detaljerad att delägarnas handlingsmöjligheter i det fortsatta utredningsarbetet. förhand- lingar om exploateringsavtal m.m. begränsas i onödan.

• Sida 78
•  Original

Prop. 1981/82: 221 78

Den förteckning som enligt punkt2 skall göras över de deltagande fas- tigheterna måste naturligtvis vara så klar att det inte behöver uppstå någon tvekan om vilka fastigheter som ingår i samfälligheten.

Enligt punkt 3 skall också de deltagande fastigheternas andelstal anges i beslutet. I den frågan vill jag hänvisa till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3.1 ) och i anslutning till llå.

Enligt punkt4 skall anges det belopp med vilket exploateringssamfällig- heten skall åtnjuta förmånsrätt i de deltagande fastigheterna samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall få utnyttjas. Hur beloppet bör beräknas har jag närmare kommenterat i anslutning till 125 och i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3.3 ). Finns inget behov av förmånsrätt bör i denna punkt anges att någon förmånsrätt inte skall finnas. Någon särskild bestämmelse om detta anser jag dock inte nödvän- dig.

Enligt punkt5 skall anges behövliga föreskrifter för exploateringens utförande. Till grund för sådana föreskrifter kan ligga sådant som föranleds av synpunkter från kommunen, t. ex. standardkrav på väg- eller gatunätet, vatten- och avloppsanordningar. gemensamhetsanläggningar m.m. Även föreskrifter av annat slag kan bli aktuella, t. ex. sådana som framkommit vid samråd med andra myndigheter. Det kan bl.a. gälla föreskrifter som rör naturvård. trafiksäkerhet och kulturminnesvård.

Enligt punkt6 slutligen skall anges den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Tiden härför bör bestämmas bl. a. med hänsyn till när en ny eller ändrad plan kan antas föreligga och till omfattningen av de åtgärder som avses med exploateringen. Av 25% framgår att exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt exploaterings- . beslutet senast skall vara slutförd. Dock har fastighetsbildningsmyndighe- ten möjlighet att förlänga tiden om särskilda skäl finns. Genom tidsfristen är det sörjt för att ett beslut om exploateringssamverkan, med de särskilda rättsverkningar som är förenade med ett sådant beslut, inte kommer att gälla under oskäligt lång tid utan att en plan fastställs eller att exploatering- en fullföljs. Jag tinner emellertid inte skäl föreligga att bestämma någon maximal längd av tidsfristen. Den tid som anges i beslutet får givetvis ingen formell betydelse för kommunens handläggning av plan- eller bygg- . nadslovsärendet enligt byggnadslagstiftningen.

Av andra stycket framgår att frågor som avses i punkterna 3—6. dvs. fastigheternas andelstal. förmånsrättsbeloppets storlek. tidpunkten när ex- ploateringen skall vara slutförd samt behövliga föreskrifter för exploate- ringens genomförande. får tas upp i ett senare beslut om det är lämpligt. Bestämmelsen ger möjlighet till att i ett tidigt skede meddela ett exploate- ringsbeslut för att få till stånd en samfällighetsförening som deltar i arbetet med planläggning av området och som kan uppträda som en part gentemot kommunen. Besluten om andelstal, förmånsrättsbelopp m.m. kan då med- delas vid en tidpunkt närmare planens fastställande.

• Sida 79
•  Original

Prop. 1981/82: 221 79

I tredje stycket anges att exploateringsbeslutet också skall innehålla en erinran om vilka fastigheter som inte deltar i exploateringen men som berörs av marköverföringar för företagets genomförande. Rätt att ta i anspråk mark från sådana fastigheter föreligger enligt 19% om marken ' omfattas av en stads- eller byggnadsplan som fastställts efter det att ex- ploateringsbeslutet vunnit laga kraft. Uppgifterna om marköverföringar måste därför bli endast preliminära. Det är dock enligt min mening väsent- ligt att en fastighetsägare som kan beröras av marköverföring får besked om det i ett så tidigt skede som möjligt.

14 %

Förordnanden enligt 5kap. 21 och 22% fastighetsbildningslagen (1970: 988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja natur- tillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.

' I denna paragraf stadgas att förordnande om förbud mot eller särskilda villkor för skogsavverkning ellerjord-. grus- eller sandtäkt enligt 5 kap. 21 så fastighetsbildningslagen eller förbud enligt 5kap. 22.5 samma lag mot att utan fastighetsbildning'smyndighetens medgivande företa nybyggnad eller sätta i stånd byggnader får meddelas samtidigt som exploateringsbeslutet.

Paragrafens lydelse överensstämmer i sak med den som lagrådet har föreslagit.

Syftet med dessa förordnanden vid exploateringssamverkan har jag be- rört tidigare ( avsnitt 2.5.5 ).

Till det sammanträde, vid vilket exploateringsbeslutet meddelas. bör i princip alla fastighetsägare inom samverkansområdet kallas. Genom före- skriften att eventuella förordnanden enligt 5kap. 21 och 22 55 fastighets- bildningslagen skall meddelas samtidigt som exploateringsbeslutet blir de. om förordnandet tillkännages vid sammanträdet. gällande omedelbart. Meddelas förordnandet i annan ordning gäller det mot var och en som fått kännedom om det. Däremot är det inte lämpligt att ta upp dessa förordnan- den direkt i ett exploateringsbeslut. eftersom besvärsreglerna inte överens- stämmer med dem som gäller för exploateringsbeslutet. I de fall exploate- ringsbeslut delas upp i särskilda beslut kan förordnande enligt 5kap. 21 eller 22 55 meddelas i anslutning till något av delbesluten.

Ett byggnadsförbud får meddelas. om det behövs för att underlätta förrättningen och säkerställa resultatet. Vid exploateringssamverkan är det väsentligt att den byggnadsrätt som en ny eller ändrad detaljplan för med sig inte utnyttjas innan fördelningen av den bebyggbara marken är genomförd. Byggnadsförbud enligt 5 kap. 22.5 fastighetsbildningslagen bör därför regelmässigt kunna utfärdas av fastighetsbildningsmyndigheten om det finns någon risk för att byggnadsrätterna utnyttjas innan marköver- föringen är gjord.

Innan ett byggnadsförbud meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten bör samråd ske med byggnadsnämnden. Nämnden bör även underrättas

• Sida 80
•  Original

Prop. 1981/82: 221 80

skriftligt när fastighetsbildningsmyndigheten förordnar om byggnadsför- bud och när förordnandet upphör att gälla. Kommunikationen med bygg- nadsnämnden är viktig och nödvändig för att nämnden skall ha möjlighet att upplysa en sökande av byggnadslov om att även medgivande av fastig- hetsbildningsmyndigheten krävs för att byggande skall få ske inom områ- det. Föreskrifter om denna kommunikation bör meddelas i en förordning.

Vid överträdelse av ett meddelat förordnande gäller. liksom vid annan fastighetsreglering, bestämmelserna om flyttning av byggnad i 5kap. 25s' andra stycket och ansvarsbestämmelsen i 5 kap. 35%)" fastighetsbildningsla- gen. När ett förbud inte längre behövs. bör fastighetsbildningsmyndighe- ten snarast upphäva förbudet. Har förordnandet inte upphävts. upphör det automatiskt när ersättningsfrågorna angående den mark som berörs av förordnandet slutligt avgjorts (5 kap. 23 å).

Enligt 15 kap. 45 fastighetsbildningslagen har sakägare besvärsrätt i fråga om förordnande enligt 5 kap. 2l å. Däremot föreligger ingen besvärs- rätt mot förordnande enligt Skåp. 22%. Besvär i dessa fall får i stället anföras när någon med stöd av förordnandet nekas medgivande att bygga. Sådan talan ärinte inskränkt till viss tid.

15%

Om exploateringsbeslut har meddelats. skall förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfäl- ligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 65 fastighetsbild- ningslagen (1970:988) .

När exploateringsbeslut meddelats skall förrättningskostnaderna förde- las mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. Normalt torde de andelstal som bestämts vid förrättningen kunna utgöra grund för denna fördelning. Sakägarna har även enligt paragrafen en viss möjlighet att själva bestämma hur förrätt- ningskostnaderna skall fördelas.

I paragrafen föreskrivs vidare att 2 kap. 6ä fastighetsbildningslagen skall i övrigt tillämpas vid fördelningen av kostnaderna. Handläggs flera för- rättningsåtgärder vid gemensam förrättning skall de gemensamma kostna- derna enligt 2 kap. 6.5 första stycket fastighetsbildningslagen fördelas på de olika åtgärderna efter vad som är skäligt. Detta gäller bl. a. när den gemen- samma handläggningen avser åtgärder enligt olika lagar, såsom exploate- ringssamverkansfråga och inrättande av gemensamhetsanläggningar. Så- dan fastighetsreglering som sker enligt 19% och som avser överföring av mark inom samverkansområdet utgör. liksom fastighetsreglering mellan deltagande fastigheter, en del av exploateringsförrättningen. Förrättnings- kostnaderna för sådana åtgärder skall således fördelas enligt bestämmel- serna i denna paragraf.

Avvisas ansökan eller inställs förrättningen. skall enligt 2 kap. 65 andra stycket fastighetsbildningslagen redan uppkomna kostnader betalas av sökanden. såvida inte särskilda omständigheter föranleder att betalnings-

• Sida 81
•  Original

Prop. 1981/82: 221 81

skyldigheten bör fördelas mellan samtliga sakägare eller vissa av dem. Har byggnadsnämnden påkallat förrättningen skall kommunen normalt svara för kostnaderna. .

I tredje stycket av 2kap. 65 fastighetsbildningslagen ges sakägarna i princip rätt att komma överens om hur förrättningskostnaderna skall för- delas. Avtalsfriheten begränsas av villkoret att det inte får vara uppenbart att överenskommelsen tillkommit i otillbörligt syfte.

2kap. 65 sista stycket fastighetsbildningslagen anger vilka kostnader som utgör förrättningskostnader. Dessa är till en början den taxereglerade avgift som skall utgå till statsverket eller till kommun som bär ansvaret för fastighetsbildningsverksamheten. Till förrättningskostnaderna hör vidare ersättning till sakkunnigt biträde vid förrättningen och till sysslomän, utgifter för hantlangning som inte ingår i taxeavgiften samt ersättning för skada enligt 4kap. 385 tredje stycket fastighetsbildningslagen . Som för- rättningskostnad anses däremot inte kostnad för anlitande av gode män eller det allmännas utgifter för ersättning till tolk. Sådan kostnad skall betalas av det allmänna.

Kostnad som en enskild kan ha för att ta till vara sin rätt vid förrättning- en, t.ex. för resor till sammanträden, för anlitande av ombud eller för särskilda utredningar. utgör inte förrättningskostnad. Sådana kostnader stannar således på den enskilde.

Markfrågor m. m.

16 5

Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom samver- kansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploate- ringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fas- tighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 55. 7 5 första och andra styckena, 8—13 och 1855 samt 8kap. 1—655 fastighetsbildningsla- gen skall dock gälla 11. 15 och 17—23 55 denna lag. Innebär överenskom— melse enligt 23 5 att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 11 5 andra stycket eller 18 5, skall 5 kap. 20 5 fastighetsbildningslagen tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3 5 andra stycket denna lag tillämpas.

Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslu- tet enligt 135 har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighets- bildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

I den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3.2 ) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen till den plan som företaget avser att genomföra och för att de deltagande fastigheterna i möjlig ut- sträckning skall kunna tilldelas byggbar mark i förhållande till sina andels- tal. Jag har där även berört behovet av att genom fastighetsreglering kunna tillföra exploateringssamfälligheten mark från fastigheter inom samver- kansområdet vars ägare avböjt att delta. Sådan mark, liksom berörd mark från fastigheter som deltar i samfälligheten. skall tas om hand av samfäl- ligheten och fördelas mellan de deltagande fastigheterna enligt andelstalen. 6 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 22]

• Sida 82
•  Original

Prop. 1981/82: 221 gr

Enligt paragrafens första styr-ke skall fastighetsreglering inom samver- kansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploate- ringen. För de deltagande fastighetsägarna innebär detta att de är skyldiga att tåla de marköverföringar m.m. som är nödvändiga för ändamålet. [ bl.a. 17 och 1855 finns föreskrifter som skyddar fastighetsägarna mot oförmånliga effekter av fastighetsregleringarna.

Skyldigheten för icke deltagande fastighetsägare att tåla fastighetsregle- ringar finns föreskriven i 19 5. lnlösen- och ersättningsregler för dessa fall finns i 20 och 2155. Dessutom gäller även här 17 5.

I 165 första stycket föreskrivs vidare att fastighetsbildningslagen skall tillämpas för överföring av mark inom samverkansområdet. I alla avseen- den är emellertid inte bestämmelserna om fastighetsreglering i den lagen lämpade för marköverföringar inom ett samverkansområde. Jag har i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3.2 ) utförligt uppehållit mig vid de pro- blem som aktualiseras i exploateringssammanhang och redovisat i vilka avseenden särskilda regler för marköverföring behövs inom ett samver- kansområde. De bestämmelser i fastighetsbildningslagen . som ej bör gälla för exploatering. är bestämmelserna om båtnads- och opinionsvillkoren (5 kap. 4 och 5 55). överföring av mark som är bebyggd (5 kap.7 5 första och andra styckena). regleringsfastigheternas sammansättning och dimen- sionering (5 kap. 85) samt värdering och ersättning mellan sakägarna (5 kap. 9— 13 55). I stället gäller vid exploateringssamverkan de regler som tagits upp i 11. 15 och 17—22 55 den nu föreslagna lagen.

I 5 kap. 20 .5 ges regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap. 18 .5 sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom kringgås. Som lagrådet påpekar är avsikten att också vid exploateringsförrättningar hinder skall föreligga att genom över- enskommelse kringgå dessa regler. I överensstämmelse med lagrådets förslag har därför i första stycket tagits in en föreskrift med denna inne- börd.

Genom att särskilda bestämmelser om marköverföring från icke delta- gande fastigheter tas upp i 19 och 2055 ersätts också de särskilda bestäm- melserna om inlösen och ersättning m.m. härför i 8 kap. 1—655 fastighets- - bildningslagen . I fråga om 8 kap. kvarstår bestämmelserna om förfarandet vid inlösen (7 5). Reglerna i 8 kap. 2 och 3 55 till skydd för enskilda intressen är således undantagna. Den närmaste motsvarigheten i föreva- rande lagförslag är 3 5 andra stycket. I likhet med lagrådet anserjag att av 16 5 bör framgå att 3 5 andra stycket skall gälla även fastighetsregleringar enligt lagen om exploateringssamverkan. Detta har kommit till uttryck i första styckets sista mening.

Mitt förslag till ett sammanhållet förrättningsförfarande innebär. somjag tidigare framhållit. att marköverföringar enligt denna paragrafingår som en integrerad del i exploateringsförrättningen. Några särskilda initiativ be- hövs således inte för sådana åtgärder. Inom ramen för dessa marköver- föringar får givetvis frågor om bildande eller upphävande av samfälligheter

• Sida 83
•  Original

Prop. 1981/82: 221 33

eller servitut. liksom om gemensamt arbete. tas upp i den utsträckning som krävs för att genomföra marköverföringarna. Ett laga kraft vunnet bcslut om exploateringssamverkan måste dock föreligga. En bestämmelse härom tas upp i andra stycket i denna paragraf.

Förfarandereglerna innebär bl.a. att frågor om tillträde till mark som överförs genom fastighetsreglering kommer att prövas enligt bestämmel- serna i 5 kap. 30—32 55 fastighetsbildningslagen . Därigenom öppnas möj- lighet till s. k. förtida tillträde (5 kap. 30 a 5). När exploateringssamverkan syftar till att genomföra en detaljplan torde normalt sådana särskilda om- ständigheter föreligga som krävs för beslut om förtida tillträde.

Som angetts i 1 och 3 55 är syftet med exploateringssamverkan att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och anordningar som behövs för bebyggelsen. För att detta syfte skall tillgodoses föreskrivs i tredje stycket att exploateringsförrättning har företräde framför annan fastighetsbildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploa- teringen.

17 5

Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark. på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.

Paragrafen avhandlar det i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3.2 ) berörda skyddet för byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med en fastställd stads- eller byggnadsplan.

Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föresla- git.

För fastigheter som inte ingår i exploateringssamfälligheten får paragra- fen betydelse endast i de fall som avses i 19 5, dvs. när tvångsvis marköver- föring kan tillgripas. Bl.a. krävs då att planen har fastställts efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft.

Som jag framhöll i anslutning till 165 är ägarna till de fastigheter som ingår i exploateringen skyldiga att tåla de fastighetsregleringar som behövs för att exploateringen skall kunna genomföras. Den skyldigheten gäller oavsett om samverkan avser en plan som har fastställts efter det exploate- ringsbeslutet vann laga kraft eller en äldre plan. För dessa fastigheter får 175 således en mer generell betydelse.

Skall ny detaljplan upprättas för samverkansområdet måste den upp- ställda skyddsregeln beaktas vid utformandet av planen. Planen måste således utformas så att man tar klar ställning till om en byggnad kan bli föremål för tvångsövertagande. I förslaget till ändringar i byggnadslagen anges bl.a. att det i stads— eller byggnadsplaner särskilt skall anges _att planen i fråga skall genomföras i exploateringssamverkan.

Kommer man vid den avvägning av allmänna och enskilda intressen som skall göras vid planprövningen fram till att en viss byggnad inte bör lösas

• Sida 84
•  Original

Prop. l98'1/82: 221 84

in. måste planen utformas så att byggnaden kommer att stå i överensstäm- melse med planen. Fastställs däremot en detaljplan sa att den aktuella byggnaden strider mot planen är det därmed klarlagt att den skall rivas och marken tas i anspråk för något annat ändamål. Då bör också exploaterings- samfälligheten ha rätt att överta marken och byggnaden vid genomförandet av exploateringssamverkan. ' '

Frågan huruvida en byggnad står i huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan skall bestämmas med hänsyn till såväl byggnadens art som dess omfattning. Bestämmelsen innebär således. att det på marken skall finnas uppfört en byggnad. som i fråga om läge. höjd, djup. våningsantal och den tekniska utformningen i övrigt i huvudsak överensstämmer med detaljplanen. Ett motsvarande krav på bebyggelses huvudsakliga överens- stämmelse med stadsplan vid tomtexpropriation uppställdes före lagänd- ring år 1971 i 455 byggnadslagen . Viss ledning vid tolkningen av den nu föreslagna bestämmelsen kan erhållas i den praxis som utbildats enligt nyssnämnda regel i byggnadslagen (jfr Bexelius—Nordenstam—Körlof: Byggnadslagstiftningen. 5:e upplagan. s. 190).

18 5

Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområ- det skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 11 5 andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut. skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på grund av fastighetsregleringen.

Vid en fastighetsreglering skall enligt 5 kap. 85 fastighetsbildningslagen regleringen ske så att fastigheterna inte blir mindre lämpade för sitt ända- mål än före regleringen. När fastighetsregleringen utgör ett led i fördelning- en av bebyggbar mark inom en exploateringssamfällighet är det i stället andelstalen i exploateringssamfällighcten som skall vara styrande för hur regleringen skall genomföras. Reglerna härom i denna paragrafs första stycke skall som jag nämnde i anslutning till 165 ersätta motsvarande regler i 5 kap. fastighetsbildningslagen .

Första stycket har utformats i enlighet med lagrådets förslag. Enligt huvudregeln i första meningen skall en fastighet som avstår mark för exploateringens genomförande erhålla tilldelning i bebyggbar mark i förhållande till sitt andelstal. De krav på bl. a. planenlighet och lämplighet som ställs i 3kap. fastighetsbildningslagen kan emellertid leda till att fas- tigheten i vissa fall inte kan få tilldelning i mark efter andelstalet. Dessa krav leder nämligen till att endast hela tomter. inte tomtdelar. kan tilldelas de deltagande fastigheterna. Det kan förväntas att det främst vid förnyelse och förtätning inte sällan kommer att saknas förutsättningar för marktill- delning till samtliga deltagande fastigheter. Något krav på medgivande från fastighetsägare eller särskilda föreskrifter i fråga om fastighetsregleringen i

• Sida 85
•  Original

Prop. 1981/82: 221 85

denna situation synes inte böra införas. Det ligger i sakens natur att fastighetsägare som deltar i samexploatering inte alltid kan ha garanti för marktilldelning. I stället bör då de värdeskillnader som uppstår utjämnas genom pengar. En bestämmelse om det har tagits in i andra meningen.

Frågan om hur tilldelningen skall ske, vem som skall ha mark osv.. får bedömas med ledning av föreskrifterna i 5 kap. 65 andra stycket fastighets- bildningslagen ". Det innebär bl.a. att regleringen skall verkställas på det sätt som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. Finns nyttjanderätter upplåtna på en fastighet för hus på ofri grund. måste vidare tillses att fastigheten tilldelas mark så att nyttjanderätterna i största möjliga utsträckning kan bestå.

Frågan om företräde till mark vid bristsituationer bör inte lagregleras. I de enskilda fallen torde en bedömning med hänsyn till skäligheten ganska lätt kunna göras. Vid tveksamma fall kan t. ex. andelstalens storlek tillmä- tas avgörande betydelse.

Den mark som fastigheterna tilldelas kan vara värd olika mycket. Vär- deskillnaderna kan hänföras till markens läge. Mark med sjöutsikt kan t. ex. ha större värde än mark som saknar sådan utsikt osv. Även bygg- nadsrätten på marken kan variera. Kostnaderna för att bebygga marken kan vidare variera med grundförhållandena. Som utredningen påpekar kan vissa av dessa värden utjämnas genom att kostnaderna för t. ex. grundför- stärkning behandlassom en gemensam kostnad som fördelas efter andels- talen. Andra värdeskillnader måste i vissa fall få påverka tilldelningen. Till ledning för tilldelningen kan det vara lämpligt att den mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid tillträdet. Vid tilldelningen måste givetvis beaktas inte bara värdet av den mark som en fastighet tillförs genom fastighetsreglering utan också värdet av den bebyggbara mark som redan finns på fastigheten och som får behållas.

Till följd av den ändring som jag kommer att föreslå i lagen ( 1970:990 ) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning kommer de likvider som utgår till fastighetsägare att utgöra fastighetsbildningslikvider med förmånsrätt i betalningsskyldiga fastigheter. Om en fastighet, som upphör att existera eller minskar i värde, svarar för fordran har fordrings- ägare i princip rätt till betalning ur likviden. Om fastigheten minskar i värde måste vid förrättningen tillses att den ersättning som tilldelas fastig- heten för bristande tilldelning i mark inte kvittas mot eventuella gemen— samma kostnader på ett sådant sätt att panträttshavarnas säkerhet kan komma i fara. Jag återkommer i det följande med en närmare redovisning av vad som gäller i fråga om fordringshavarnas ställning vid en exploate- ringsförrättning.

Även för innehavare av servitut och nyttjanderätter måste givetvis en ekonomisk reglering ske om deras rättigheter upphör. Detta sker normalt genom avtal eller fastighetsreglering. Innehavare av servitut eller nyttjan—

• Sida 86
•  Original

Prop. 1981/82: 221 86

derätter i den mark som berörs är sakägare vid fastighetsregleringar och berättigade till ersättning. Fastighetsbildningslagen innehåller även andra särskilda skyddsregler för innehavare av servitut och nyttjanderätter som måste iakttas vid fastighetsregleringar. Så t. ex. åtnjuter hyresgäster sam- ma skydd som vid exekutiv försäljning. Nyttjanderätter som inte tillkom- mit genom avtal. s.k. officialnyttjanderätter såsom t. ex. vågrätt. kan inte påverkas genom en fastighetsreglering.

Ersättningar som skall utgå enligt denna paragraf ingår i avräkningen enligt 5 kap. 155 fastighetsbildningslagen vid fastighetsreglering.

Med hänsyn till vad jag anförde i anslutning till 11 5 bör en bestämmelse om skadeersättning tas in i förevarande paragrafs andra stycke. Eftersom hänvisningen i 16 5 inte omfattarS kap. 12 5 fastighetsbildningslagen bör — som lagrådet har föreslagit — bestämmelsen utformas så att den gäller även innehavare av särskild rätt till fastigheten.

F ordringshavares ställning

I samband med marköverföring inom ett samverkansområde måste gi- vetvis fordringshavares ställning uppmärksammas. Bestämmelser som skyddar fordringshavare finns i fastighetsbildningslagen ." Och dessa be- stämmelser kommer enligt mitt förslag att gälla även vid markreglering för exploateringssamverkan.

Bestämmelserna gäller sådana fordringar för vilka en fastighet svarar på grund av inteckning eller bestämmelse i lag. Inteckningshavare är inte sakägare i denna egenskap ocl. har inget direkt inflytande på fastighetsbild- ningen. I stället är fastighetsbildningsmyndigheten skyldig att ex officio beakta sådana rättighetshavares intressen. Detta sker dels genom värde- rings- och ersättningsreglerna i 5kap. 95 fastighetsbildningslagen, som hindrar att fastighetsägare lider förlust genom marköverföring. dels genom att fastighetsägare inte fritt får disponera en utbetald ersättning (5 kap. 165). Om en fastighet som svarar för fordran minskari värde. skall ersätt- ningen enligt 5 kap. 165 inbetalastill myndighet (statens lantmäteriverk) för att fördelas på samma sätt som en expropriationsersättning. Efter medgivande av alla fordringshavare eller fastighetsbildningsmyndighetens konstaterande att regleringen är väsentligen utan betydelse för rättsägare — s.k. oskadlighetsprövning — får dock inbetalning underlåtas. I fråga om ersättningens storlek gäller bl. a. att den får grundas på överenskommelse som innebär avsteg från lagens ersättningsregler endast efter fordringsha- vares medgivande. såvida inte oskadlighetsprövning kan ske. Möjligheten att ta ut beslutad ersättning av den betalningsskyldige är tryggad genom lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning.

Vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet har fastighetsbild- ningsmyndigheten lika stort ansvar för panträttshavare som eljest. Om fördelning av mark enligt andelstalen inte kan ske fullt ut. skall enligt 185 andra meningen skillnaden utjämnas med ersättning i pengar.

ur. .

• Sida 87
•  Original

Prop. 1981/82: 221 87

Ersättningarna enligt 195 denna lag är avsedda att tas upp samtidigt med avräkning enligt 5kap. 155 fastighetsbildningslagen . I avräkningen skall också tas upp ersättning enligt 21 5 denna lag för mark som överförts från fastighet som inte deltari samverkan. Som jag nyss redovisat utgör ersätt- ningarna fastighetsbildningslikvider enligt fastighetsbildningslagen , vilka normalt skall inbetalas till statens lantmäteriverk för fördelning mellan fordringsägare i fastigheter som minskar i värde. Betalningen regleras alltid mellan fastigheterna. Detta gäller även det fall att ersättning skall utgå till eller betalas av delägarna i en marksamfällighet. Som jag tidigare nämnde blir betalningar i de nu avsedda fallen tryggad av förmånsrätt enligt den föreslagna ändringen i lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning.

Förhållandet är i princip detsamma för innehavare av fordran i fastighe- ter som ingår i exploateringsföretaget. I dessa fall skall fastigheterna enligt 185 tilldelas bebyggbar mark eller, om det inte kan ske fullt ut. få ersätt- ning i pengar. För sådan ersättning gäller 5 kap. 165 fastighetsbildningsla- gen.

I vissa fall kan det för genomförande av exploateringen vara lämpligt att mark från en deltagande fastighet överförs till en marksamfällighet. Ande- len i marksamfälligheten kommer då att tillhöra de deltagande fastighe- terna och utgör Således även i fortsättningen säkerhet för fordran. Sker avstyckning från marksamfälligheten. skyddas fordringshavare genom be- stämmelserna i 10 kap. 25 andra stycket fastighetsbildningslagen . Dessa innebär att avstyckning, i de fall delägande fastighet svarar för inteckning. får ske endast om ett belopp. som enligt fastighetsbildningsmyndighetens bedömning motsvarar värdet av den intecknade fastighetens andel i den mark som avstyckas. inbetalas till myndigheten för fördelning. Inbetalning behöver dOCk inte göras om inteckningshavaren ger sitt medgivande till avstyckningen eller oskadlighetsprövning görs.

19 5

Om exploatcringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildningsmyn- digheten förordna att fastigheter. som inte ingår i exploateringssamfällig- heten. genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under förut- sättning att

]. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbe- slutet vann laga kraft.

2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3. marken behÖVs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig- het med planen.

Somjag har anfört bl. a. iden allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3.2 ) skall en exploateringssamfällighet ha rätt att överta sådan mark inom samver-

• Sida 88
•  Original

Prop. 1981/82: 221 88

kansområdet som omfattas av en fastställd stads- eller byggnadsplan och som tillhör fastigheter vars ägare avböjt deltagande i exploateringsföreta- get. Sådant övertagande får dock ske endast om marken omfattas av en detaljplan som har fastställts efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft och endast i den utsträckning som behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med exploateringsbeslutet. Som ytterligare förutsättning gäller att det av planen skall framgå att den skall genomföras enligt denna lag. Bestämmelser om detta tas upp i förevarande paragraf. Som jag förut nämnde gäller härutöver skyddsregeln avseende byggnad i 17 å. '

Den mark som avstås torde normalt tillföras någon deltagande fastighet eller bilda en marksamfällighet. Den kan emellertid också tillföras t.ex. en gatufastighet som ägs av kommunen. Den rätt som exploateringssamfäl- ligheten får är således till sin natur inget annat än en rätt till marköver- föring, som kan innebära att all mark till en fastighet överförs till en annan enhet inom samverkansområdet.

Om en fastighetsreglering med stöd av denna paragraf måste ske innan det ännu kan avgöras vart marken skall överföras. bör den tillföras en samfällighet som bildas med stöd av de föreskrifter somjag föreslår i 6 kap. 2a & fastighetsbildningslagen. _

När fråga uppkommer om överföring av mark enligt 19? gäller de be- stämmelser om förfarandet som anges i 8 kap. 7.5 fastighetsbildningslagen. De innebär bl. a. att ägaren till den fastighet som blir föremål för marköver- föring och övriga berörda sakägare skall underrättas om överföringen innan regleringsfrågan får företas till slutlig behandling och att anmälan skall göras till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Ägaren till fastigheten är också skyldig att lämnalupplysningar om inneha- vare av särskilda rättigheter i fastigheten. Hänvisningen till 8 kap. 79; fastighetsbildningslagen medför vidare att ett förordnande om marköver- föring skall tas upp i fastighetsbildningsbeslutet.

205

Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastighetsreg- lering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken föreligger dock endast under förutsättning att

1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbe- slutet vann laga kraft.

2. det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3. planen medför att ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.

Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs. med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.

• Sida 89
•  Original

Prop. 1981/82: 221 89

Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet om fastställelse av stadsplanen eller bygg- nadsplanen vann laga kraft.

Paragrafen motsvarar i huvudsak 48 och 1 1655 byggnadslagen . I förhål- lande till byggnadslagens regler innebär förslaget dock vissa förändringar. Yrkar en fastighetsägare ersättning enligt 1 16 & byggnadslagen bestäms den att utgå med visst årligt belopp. Äganderätten till marken kvarstannar dock hos den tidigare ägaren. Vid motsvarande situation inom ett samverkans- område saknas anledning till samma konstruktion av ersättningsreglema. I stället bör eftersträvas enhetliga normer oberoende av vilket planinstitut som används. Mark som begärs inlöst skall därför enligt första stycket överföras till någon fastighet som deltar i exploateringssamfälligheten eller bilda en marksamfällighet.

En annan skillnad i förhållande till de nyss nämnda paragraferna i byggnadslagen är att den nu föreslagna 20% omfattar även mark som är avsedd för enskilt bebyggande. Motivet till denna skillnad har jag utvecklat i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.5.4 ).

När fråga väcks enligt denna paragraf är förrättningsformen den mest lämpade för reglering av ersättningsanspråken. Det är då möjligt att ge- nomföra regleringarna vid samma förrättning som övriga marköverföringar i exploateringsföretaget och överföra den ianspråktagna marken till de fastigheter som slutligt skall motta den.

Bedömningen huruvida rätt till inlösen föreligger skall enligt andra stycket ske med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid tiden för planens antagande och med de ändringar av indelningen som skett för- planens genomförande. Vid bedömningen skall med andra ord hänsyn tas till sådana förändringar inom samverkansområdet som faktiskt innebär ett genomförande av stads- och byggnadsplanen.

Begäran om inlösen skall enligt tredje stycket göras senast sex månader efter det att beslutet om fastställelse av planen vann laga kraft. Somjag har anmärkt i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.5.4 och 2.5.6 ) har tidsgrän— sen sex månader valts för att ge fastighetsägare, som är berättigad att begära inlösen. skäligt rädrum utan att för den skull fördröja genomföran- det av exploateringssamverkan. Det leder bl. a. till att tiden för exploate— ringssamverkans genomförande bör i de fall en inlösensituation kan påräk— nas, inkludera sexmånadersfristen.

Ersättning

215

Om mark enligt l9äeller 205 överförs till annan fastighet eller till en samfällighet. skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4kap. ex- propriationslagen (1972: 719). Hänsyn skall dock inte tas till den inverkan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.

• Sida 90
•  Original

Prop. 1981/82: 221 90

Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 35 expro- priationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslutet vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning. skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgo- doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt. minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

När ersättning skall bestämmas i samband med marköverföring enligt 19 eller 205 skall enligt första stycket bestämmelserna i 4 kap. expropriations- lagen tillämpas med vissa modifikationer. Hänvisningen innebär i huvud- sak följande. För fastighet som överförs i sin helhet skall löseskilling betalas med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Överförs bara en del av en fastighet, skall ersättningen betalas med belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom överföringen. I båda fallen kan fastighetsägaren dessutom få ersätt- ning för annan skada som uppkommer. I vissa fall skall löseskilling och annan ersättning jämkas med tillämping av bestämmelserna i 4 kap. 2—5 åå expropriationslagen.

Vid beräkning av markens värde skall i exploateringssammanhang bortses från sådan inverkan på värdet som föranleds av detaljplan som exploateringen avser. Motivet till denna föreskrift har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2). För inverkan från ny eller ändrad detaljplan är principen således densamma som gäller när expropriationstill— stånd söks först och detaljplan därefter fastställs. nämligen att man — beträffande mark för enskilt bebyggande — skall bortse från inverkan av sådan plan när ersättningen bestäms. Är det t.ex. fråga om mark som enligt äldre plan varit avsedd till gata eller annan allmän plats skall ersätt- ningen bestämmas på samma sätt som om inlösen skett enligt den äldre planen.

Det är väsentligt att påpeka att. när exploateringssamverkan avser ge- nomförande av en plan som inte innehåller någon föreskrift att den skall genomföras enligt denna lag, ersättningen inte skall beräknas efter förhål- landena före planens antagande. Skulle man i dessa fall bortse från planen. skulle det kunna få betydelse för värdenivån och innebära oacceptabla ingrepp i rådande förhållanden. Stadgandet i denna paragraf avser således enbart den påverkan som härrör från en detaljplan som har antagits för att genomföras enligt denna lag.

I andra stycket anges hur 4 kap. 35 expropriationslagen skall tillämpas vid bestämmande av ersättning. En motsvarande bestämmelse finns i 139" första stycket anläggningslagen. .

Efter mönster från bl.a. fastighetsbildningslagen (5 kap. 12å tredje stycket) och anläggningslagen (13 å andra stycket) har i tredje stycket tagits

• Sida 91
•  Original

Prop. 1981/82: 221 91

in föreskrifter om beräkning av ersättningen när det finns rättighetshavare som är berättigade till ersättning.

22 &

Ersättning enligt 21 & skall betalas inom tre månader efter det att ersätt- ningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 65 räntelagen (1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång. skall ränta betalas även enligt Sä räntelagen från den dag tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra mening- en denna paragraf.

Paragrafen har utformats med 325 anläggningslagen som förebild. Några bestämmelser om vem som skall erlägga ersättningen anges inte i paragrafen. Av reglerna i lagen om förvaltning av samfälligheter följer dock att betalningsskyldigheten skall fullgöras av samfällighetsförening, om sådan bildats. I annat fall har de deltagande fastighetsägarna enligt allmänna rättsregler solidariskt att svara för betalningen.

I fråga om ersättningar enligt 21 5 skall 5 kap. 16.5 fastighetsbildningsla- gen om nedsättning av ersättningsbelopp hos myndighet tillämpas. Detta framgår av hänvisningen i 165 till bl.a. 5 kap. 16% fastighetsbildningsla- gen.

Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m. 23 &

Undantag får göras från 11, 17. 18, 21 och 2255, om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger det. Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordring- ens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteck- ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings- havare som i 22 kap. 11 & jordabalken föreSkrivs för relaxation. Medgivan- de av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Förslaget om exploateringssamverkan utgår, som tidigare flera gånger framhållits, från att frivillig samverkan föreligger mellan fastigheternas ägare och att exploateringsbeslutet kan grundas på den träffade överens- kommelsen. I första stycket anges vilka regler i lagen som får åsidosättas genom överenskommelse. Det gäller reglerna om andelstal (1 1 5), skydd av byggnad (175), tilldelning av mark och utjämning i pengar (18 5) samt om ersättnings storlek och utbetalning (21 och 22 åå).

Andra stycket innehåller föreskrifter till skydd för rättsägare som inte själva kan bevaka sina intressen-vid förrättningen. Andra stycket har utformats efter förebild av bl. a. 5kap. 185 andra stycket fastighetsbild- ningslagen .

• Sida 92
•  Original

Prop. 1981/82: 221 92

Verkställighet m.m.

245

När exploateringsbeslut har meddelats. skall i fastighetsboken eller tomträttsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samver- kansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts- belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25% har upphört att gälla skall även det antecknas.

Som jag tidigare har påpekat skall exploateringsbeslutet och det eller de fastighetsbildningsbeslut som avser markreglering kunna meddelas i en och samma förrättning. Också övriga fastighetsbildningsbeslut m.m. som kan behövas för att genomföra exploateringen kan meddelas i den förrätt- ningen. Exploateringsförrättningen kan således komma att pågå under en relativt lång tid efter det en ansökan om exploateringssamverkan an- hängiggjorts och få betydande verkningar för berörda fastigheter. Härtill kommer att en samfällighetsförenings bidragsfordran i de deltagande fas- tigheterna i vissa fall är förenad med förmånsrätt. Med hänsyn till bl.a. dessa omständigheter är det angeläget att kreditgivare och de som avser att förvärva fastigheter som berörs av exploateringen får vetskap om företa— get. I förevarande paragraf har därför föreskrivits att i fastighetsboken eller tomträttsboken skall införas uppgift om exploateringsbeslutet så snart det har meddelats. Anteckning skall också göras när beslutet har upphört att gälla enligt 25 5. Av samma skäl bör i förekommande fall också anteck- nas i fastighetsboken det förmånsrättsbelopp som beslutas enligt 13 5.

I fastighetsbildningssammanhang är det gängse förfarandet att anteck- ning sker i fastighetsregistret. Med hänsyn till att exploateringssamverkan endast avser en begränsad tidsperiod anser jag emellertid att det inte är påkallat att belasta fastighetsregistret med någon anteckning i frågan.

25 &

Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploate- ringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga tidsfristen.

Enligt första stycket upphör exploateringsbeslutet att gälla vid den tid- punkt när exploateringen skall vara slutförd. Detta innebär ett krav på samfällighetsföreningen eller de delägare som förvaltar samfälligheten att fullfölja exploateringen inom föreskriven tid. Det medför också att exploa- teringsbeslutet inte blir gällande under lång tid utan att någon exploatering sker. När den angivna tidpunkten inträffar upphör exploateringssamfäl- ligheten, såvida inte tiden förlängs.

Förfaller ett exploateringsbeslut upphör den sakrättsliga sammanslut- ningen av de deltagade fastigheterna. Av 61.5 lagen om förvaltning av samfälligheter följer att samfällighetsföreningen skall upplösas när exploa- teringssamfälligheten upphört att bestå.

• Sida 93
•  Original

Prop. 1981/82: 221 93

Av andra stycket framgår att fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om förlängning av tidsfristen för exploateringen, om särskilda skäl förelig- ger. Eftersom exploateringsbeslutet normalt meddelas på ett tidigt stadium i exploateringsprocessen. kommer det ofta att vara svårt att ange tiden när exploateringen skall vara slutförd. En möjlighet att kunna förlänga denna tid bör därför finnas. Att oförutsedda händelser inträffar, som gör att den beslutade tiden inte kan hållas bör således vara ett skäl att besluta om förlängning av tiden. Överklaganden som leder till långa handläggnings- tider hos beslutande myndigheter kan vara sådana oförutsedda händelser. Ett annat särskilt skäl kan vara att det bedöms" återstå endast en kort tid innan en detaljplan finns eller exploateringen är avslutad. Över huvud taget bör förlängning kunna beslutas om ett aktivt arbete pågår för att genomföra företaget och det således finns skäl att anta att det verkligen kommer att genomföras på avsett sätt. Förlängning bör således kunna beslutas utan att sådana ändrade förhållanden som avses i 265 har inträtt. Om exploateringen inte genomförs på grund av att de förutsättningar som låg till grund för exploateringsbeslutet väsentligt ändrats, kan frågan om att fortsätta exploateringssamverkan i stället prövas antingen vid en ny för- rättning eller vid en omprövning enligt 26 5.

Beslut om förlängning av tiden för exploateringen måste fattas innan tidsfristen gått ut och exploateringsbeslutet upphört. Som regel bör initia- tiv till förlängningen komma från sakägarhåll, men fastighetsbildningsmyn- digheten har också möjlighet att självmant ta upp frågan. Ett sådant initia- tiv från myndigheten kan bli aktuellt då det ursprungliga initiativet till exploateringssamverkan kommer från kommmunen. Någon skyldighet för myndigheten att kontrollera om det finns behov av förlängning av tidsfris- ten skall dock inte föreligga. Eftersom frågan om förlängning normalt kommer att bli aktuell under pågående förrättning. har fastighetsbildnings- myndigheten ändå ett intresse av att se till att exploateringsbeslutet inte i onödan förfaller. Samrådsskyldigheten med sakägarna och kommunen gäller även i detta sammanhang. Framför allt är kommunens inställning viktig, och kommunens yttrande bör få stor betydelse för fastighetsbild- ningsmyndighetens beslut i förlängningsfrågan. Något särskilt medgivande av kommunen för att förlänga en tidsfrist bör dock inte krävas.

Beslut om förlängning meddelas inte vid förrättning utan är i likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen att betrakta som en särskild åtgärd.

I 335 första och tredje styckena anläggningslagen finns föreskrifter som motsvarar den nu föreslagna 25 5.

Verkan av ändrade förhållanden m.m.

26 .5

Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhållan- den som väsentligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.

• Sida 94
•  Original

Prop. 1981/82: 221 94

En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträ- det kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.

Som jag framhållit i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.4 ) innebär det av mig förordade förfarandet att förrättningshandläggningen kommer att pågå ända tills de fastighetsregleringsåtgärder som krävs är slutförda. Exploateringsbeslutet kan däremot vinna laga kraft på ett tidigt stadium. t. ex. om ett delbeslut meddelas för att en samfällighetsförening skall kunna bildas.

Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föresla- git.

Första stycket motsvarar 35.5 anläggningslagen och föreskriver att en fråga, som behandlats i ett exploateringsbeslut som vunnit laga kraft, får tas upp till förnyad prövning om ändrade förhållanden inträtt som väsent- ligt inverkar på frågan. Därmed avses i princip att det skall vara fråga om nya eller ändrade förhållanden av rent faktisk natur och inte bara om annat bedömande av föreliggande fakta. Omprövning bör dock—i vissa fall kunna medges även när föreliggande fakta tidigare bedömts felaktigt. Är de deltagande fastigheternas ägare ense om att beslutet bör ändras och finns det inte hinder av annat slag, bör sålunda omprövning som regel inte vägras. I vissa sådana situationer kan det dock vara nödvändigt att också kommunens samtycke inhämtas.

Skäl till omprövning kan uppkomma av flera anledningar. De planmäs- siga förutsättningarna kan t. ex. förändras mellan tidpunkten för exploate- ringsbeslutet och plangenomförandet. Oförutsedda omständigheteri fråga om de grundläggande förutsättningarna för exploateringssamverkan o.d. bör också i vissa fall kunna leda till omprövning, liksom väsentliga föränd- ringar av möjligheterna att avyttra de färdiga tomterna på marknaden. Över huvud taget bör exploateringsföretag som på grund av ändrade förut- sättningar visar sig leda till en klar förlust kunna avvecklas.

Det. kan också vara ett skäl till omprövning att en fastighetsägare. som tidigare avböjt att medverka i företaget. begär att få delta i samverkan. [ sådana fall bör fastigheten i första hand kunna inträda i samfälligheten efter överenskommelse som godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten enligt 325. Träffas inte överenskommelse bör det även i sådana fall i princip krävas att ändrade förhållanden har inträffat som väsentligt inverkar på frågan för att en omprövning skall kunna komma till stånd.

Vid en omprövning tillämpas samma förfarande och villkor som vid den ursprungliga prövningen. Således fordras kommunfullmäktiges yttrande när det gäller sådana förändringar som påverkar samverkansområdets avgränsning eller andra förutsättningar för företaget som kan ha getts av kommunfullmäktige i tillstyrkandet enligt 4 5. Även opinionsvillkoret skall prövas på'nytt. Vid denna prövning skall givetvis de åtgärder som redan vidtagits inom ramen för den pågående exploateringssamverkan beaktas.

• Sida 95
•  Original

Prop. 1981/82: 221 95

Det är emellertid samtidigt väsentligt för exploateringens genomförande att kretsen deltagande fastighetsägare inte ändras genom att någon eller några fastighetsägare utträder. Ett sådant utträde kan annars försätta de kvarvarande fastighetsägarna i en svår situation, särskilt om en fastighets- ägare med stor andel i företaget begär utträde. I andra stycket föreskrivs med hänsyn härtill att utträde ur exploateringssamfälligheten får ske en- dast om utträdet kan ske utan olägenhet för de andra fastighetsägarna. Det bör således inte godtas som skäl för utträdet att kostnaderna för företaget blivit högre än vad fastighetsägaren antog. Har en fastighetsägare endast ett lågt andelstal i exploateringen bör dock även en försämrad ekonomi kunna beaktas.

27 &

Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploate- ringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällighetsföre- ning, skall det prövas om föreningen skall upplösas.

] likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen (36.5) lämnar mitt förslag möjlighet till att man på två skilda sätt kan klara av den ekonomiska reglering som föranleds av att exploateringsbeslutet omprövas. Den eko- nomiska regleringen kan tillgå antingen så att den befintliga samfällighets- föreningen upplöses och en ny bildas eller så att en avräkning sker direkt mellan delägarna enligt 28—30 5.5. I förevarande paragraf regleras möjlighe— ten för fastighetsbildningsmyndigheten att under den pågående förrättning- en eller i samband med en ny förrättning förordna om upplösning av en befintlig samfällighetsförening.

För att en samfällighetsförening skall få upplösas krävs att den betalat sina skulder och skiftat sina eventuella tillgångar. Det kan därför ta lång tid innan föreningen slutligt upplösts. Detta förhållande hindrar dock inte att en ny förening bildas och tillträder förvaltningen av exploateringssamfäl- ligheten.

28 Ö Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploaterings- samfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 305 beräknat överskott som tillförs honom genom anslut- ningen. Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.

Paragrafen motsvarar 375 anläggningslagen . Den innehåller bestämmel- ser om ekonomisk reglering när en fastighet inträder i en bestående exploa- teringssamfällighet och när en fastighets andelstal höjs.

I dessa fall skall fastighetens ägare enligtförstu stycket betala ersättning för den andel i samfällighetens överskott som tillförs honom genom anslut- ningen. Hur överskottet beräknas anges i 305.

När samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening, innebär en

• Sida 96
•  Original

Prop. 1981/82: 221 96

anslutning automatiskt att fastighetsägaren blir skyldig att efter fastighe- tens andelstal bidra till betalning av föreningens förbindelser. Vid beräk- ningen av överskott enligt 30.5 skall hänsyn därför tas till sådana förbin- delser. Här bör framhållas att till en förenings förbindelser hör även den fordran på föreningen som delägarna har för värdet av tillskjuten mark. Förvaltas samfälligheten däremot direkt av delägarna. innebär anslutning— en inget ansvar för de förbindelser som de tidigare delägarna åtagit sig.

Som överskott skall i detta fall anses värdet av utförda anläggningar. Det synes lämpligt att ersättningsskyldigheten enligt denna paragraf då helt eller delvis fullgörs på så sätt att den inträdande genom särskild utfästelse övertar ansvaret för en del av dessa förbindelser (jfr prop. l973: 160 s. 258).

När en redan ansluten fastighets andelstal höjs behövs en ekonomisk reglering av i princip samma slag som vid nyanslutning. Detta regleras i andra stycket.

29%

Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten. skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt 30% beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

I denna paragraf meddelas bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet utträder ur en bestående samfällighet och när en fastighets an- delstal minskas. Bestämmelsen motsvarar 38ä anläggningslagen.

På motsvarande sätt som vid inträde skall ägaren till en fastighet som ”utträder erhålla ersättning för sin andel i ett eventuellt överskott. Förvaltas samfälligheten av en samfällighetsförening torde det åligga denna att betala ersättning till den utträdande för den andel i samfällighetens överskott som han förlorar genom utträdet. I annat fall får skyldigheten anses åvila kvarvarande delägare i samfälligheten. var och en efter sitt andelstal Ufr prop. 19731160 5.259). Föreligger underskott, vilket endast kan förekom- ma vid föreningsförvaltning, är den utträdande skyldig att betala sin andel - härav till samfällighetsföreningen.

De bestämmelser. som gäller vid en fastighets utträde ur en bestående samfällighet. bör tillämpas på motsvarande sätt när en fastighets andelstal minskar. Stadgande härom finns i andra stycket.

30 %

Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpning av 28 och 29 55 samfällighetens överskott eller underskott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och för- eningens tillgångar, å ena sidan. och föreningens förbindelser. å den andra.

1 andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

• Sida 97
•  Original

Prop. 1981/82: 22_l _ 97

Paragrafen, som motsvarar 395 anläggningslagen. anger grunderna för beräkning av överskott eller underskott i de fall som regleras i 28 och 29 5.5. Innehållet i paragrafen överensstämmer i sak med utredningens förslag. . Enligt betänkandet skall 395 anläggningslagen i sin helhet tillämpas vid förändringar i fråga om delägarkrets och andelstal. Det innebär bl. a. att värdet av befintliga anläggningar skall uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till kostnaderna för anläggningarnas utförande och till anläggningarnas ålder och fortsatta användbarhet.

Till skillnad från utredningsförslaget på denna punkt anser jag att det inte bör lagfästas vilken metod som skall användas vid värderingen av anläggningarna. Eftersom det är värdet av investeringarna som skall bedö- mas, kan en kostnadsvärdering inte vara annat än ett hjälpmedel i detta sammanhang. Värdet av en anläggning kan många gånger avvika från kostnaden för densamma på grund av t. ex. ändrade behov av anläggning- en. högre kvalitet på utförandet än erforderligt. slitage. ålder m.m. För att inte låsa bedömningarna i dessa situationer innehåller mitt förslag inget stadgande på denna punkt. Jag vill därmed betona att det här mer är fråga om en skälighetsbedömning än en på mätbara faktiska förhållanden grun- dad matematisk beräkning (jfr prop. 1973: l60 s. 260).

31 5 _ I fråga om betalning av ersättning enligt 28 eller 295 tillämpas 22 '.

Paragrafen överensstämmer med motsvarande regler i 405 anläggnings- lagen. '

32.5

En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Paragrafen motsvarar 435 anläggningslagen. Fastighetsbildningsmyndigheten får godkänna en överenskommelse en- dast om det är uppenbart att den inte strider mot denna lag. Därmed avses sådana regler som inte kan åsidosättas genom överenskommelse mellan de berörda sakägarna. t.ex. de grundläggande kraven för att exploaterings- samverkan skall få ske. Överenskommelsen måste också ligga inom ramen för kommunfullmäktiges tillstyrkande. En överenskommelse kan innebära att inträde i samfälligheten medges för en fastighet som är belägen inom samverkansområdet och vars ägare tidigare avböjt att delta. Däremot kan inte en fastighet. som ligger utanför samverkansområdet. inträda genom en överenskommelse. En överenskommelse som innebär att samfällighetens 7 Riksdagen [981/82. I saml. Nr 221

• Sida 98
•  Original

Prop. 1981/82: 221 98

möjligheter att genomföra exploateringsföretaget allvarligt försvåras bör inte heller godkännas. Över huvud taget bör en överenskommelse inte godkännas om det råder minsta tveksamhet om överenskommelsens fören- lighet med denna lag (jfr prop. 1973: 160 s. 263 ).

När en samfällighetsförening förvaltar exploateringssamfälligheten bör en överenskommelse träffas mellan föreningen och ägaren av de i övrigt berörda fastigheterna. Föreligger delägarförvaltning måste samtliga del- ägare biträda överenskommelsen. Överenskommelsen bör i allmänhet upprättas skriftligen. Den kan emellertid också ingås vid ett förrättnings- sammanträde och tas upp i protokollet.

Domstolsprövning m. m.

33 5

.I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbildnings- myndigheten enligt denna lag tillämpas 15kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) . Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid till- lämpas även på beslut enligt 13 5.

Vid tillämpning av 15kap. 65 fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännnande enligt 325 denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.

Paragrafen har utformats med 305 anläggningslagen som förebild och har getts den lydelse som lagrådet har föreslagit.

Reglerna om förfarandet vid förrättning för exploateringssamverkan har i allt väsentligt anpassats till motsvarande bestämmelser i fastighetsbild- ningslagen (jfr 95). Bestämmelserna om domstolsprövning har därför i första stycket utformats i nära anslutning till 15 kap. fastighetsbildningsla- gen. De bestämmelser som i kapitlet avser fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas på exploateringsbeslutet.

Som jag närmare beskrivit i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.5.6 ) har en exploateringssamfällighet tillagts förhållandevis långtgående befo- genheter att ta i anspråk behövlig mark för exploateringsföretaget även från fastighetsägare som avböjt att delta. Samtidigt gäller åtskilliga regler som tillgodoser sådana fastighetsägares intressen. bl. a. skyldigheten enligt 35 andra stycket att söka alternativa lösningar för exploateringen. opi- nionsvillkoret i 5 5, skydd av byggnad i 175. begränsningarna i rätten att överföra mark enligt 195 samt samfällighetens skyldighet att inlösa mark enligt 20 5. Icke deltagande fastighetsägare kommer därmed att i egenskap av sakägare kunna överklaga en stor del av de beslut som fattas under exploateringsförrättningen.

I andra stycket har tagits upp en bestämmelse som klargör att besvärsti- den i ärenden om godkännande enligt 325 skall räknas från dagen för fastighetsbildningsmydighetens beslut. Även byggnadsnämnden får föra talan mot ett sådant beslut.

• Sida 99
•  Original

Prop. 1981/82: 221 99

34 5

Bestämmelserna i 16-18kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rät- tegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 335. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighetsregle- ring enligt 19 eller 205 gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.

Enligt denna paragraf skall 16— 18 kap. fastighetsbildningslagen tilläm- pas på mål som fullföljs enligt 33.5. l6kap. fastighetsbildningslagen be- handlar förfarandet vid fastighetsdomstol. 17kap. rättegången i hovrätt och 18 kap. rättegången i högsta domstolen. [ denna del överensstämmer paragrafen med 31 5 första stycket anläggningslagen .

Enligt 16kap. 14 5 fastighetsbildningslagen skall i mål om markersättning m.m. sakägare. som avstår mark eller särskild rättighet. få gottgörelse för sin kostnad oberoende av utgången av målet. Motsvarande princip bör gälla i fråga om överföring av mark från fastigheter som inte deltar i exploateringssamfälligheten. dvs. när fastighetsreglering sker metl stöd av 19 eller 20 5. Ett stadgande härom har tagits upp i paragrafen.

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i kraft den ljuli 1983. Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighe- tens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.

Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner.

I bestämmelserna om lagens ikraftträdande harjag tagit upp några äldre rättsinstitut som är under avveckling. Sålunda stadgas att den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller fideikommissrätt skall vid tillämpning av lagen anses som fastighetens ägare. Den ständiga besitt- ningsrätten utgörs i huvudsak av s.k. åborätt och rätt till ofri tomt i stad. Vidare har angetts att vad som gäller för en fastighet som svarar för fordran även skall gälla när en fastighet besväras av avkomsträtt eller annan förmån. En motsvarighet till dessa bestämmelser finns i 55 och 65 första stycket lagen (1973: 1151) om införande av anläggningslagen (1973: 1149) och lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter.

Vidare anges att lagens bestämmelser om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner. En motsvarande bestämmelse finns i bl. a. 65 andra stycket nyssnämnda lag.

• Sida 100
•  Original

Prop. 1981/82: 221 100 4.2 Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

6kap. 1 5

För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfäl- lighet bildas. om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt.

Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig betydelse att ha del i samfälligheten.

Fastighets andel r samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.

Denna paragraf gäller ej sadan samfällighetsbildning som avses i 2. Za eller 4 5.

6 kap. 2a 5

Av mark som ingår i samverkansomradet för en exploateringssamjäl- lighet enligt lagen (1982. 000) om e.t'ploateringsu-satmerkan får särskilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. Enfastighets andel i samfälligheten skall därvid motsvara dess andelstal i e.t'ploatcringssamfälligheten enligt 1 I 5 andra stycket nämnda lag.

I 6kap. fastighetsbildningslagen finns särskilda bestämmelser om sam- fälligheter. som gäller vid sidan av reglerna i 5 kap. samma lag. För att en samfällighet skall bildas genom fastighetsreglering måste behövlig mark särskilt avstås till samfälligheten och delaktigheten'i denna bestämmas. En samfällighet får dock enligt huvudregeln i 6kap. 1 5 fastighetsbildningsla- ' gen — vid sidan av andra särskilt angivna villkor — endast bildas för ändamål som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter. En fas- tighets delaktighet i samfälligheten bestäms efter vad som är ändamålsen- ligt och skäligt. Undantag från bl.a. dessa krav gälleri fråga om samfällig- heter för skogsbruksändamål (6 kap. 25) och om uppdelning av samfällig- heter (6 kap. 4 5)-

Som jag framhållit i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3.2 ) anserjag i likhet med hovrätten över Skåne och Blekinge att det bör införas en möjlighet i fastighetsbildningslagen att bilda en marksamfällighet av den exploateringsbara marken. även om ändamålet med samfällighetsbildning- en inte är av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Härigenom öppnas enkla möjligheter att tillföra exploateringssamfälligheten mark. Syftet här- med kan växla. Genom marksamfälligheten skapas ett gemensamt mark- ägande. Dctta kan vara en nödvändig förutsättning för mera genomgripan- de åtgärder vid förnyelse av bebyggelse och anläggningar. ] andra fall kan ' marken inom samverkansområdet inte bli tillgänglig för erforderliga åtgär- der utan att den överförs i exploateringssamfällighetens hand. Detta gäller främst mark tillhörande fastigheter. vars ägare avböjt att delta, i det fall marken inte kan överföras direkt till rätt fastighet. Jag föreslår därför att särskilda samfälligheter skall få bildas inom samverkansområdet för en exploateringssamfällighet. om det behövs för att genomföra exploaterings- samverkan, utan hinder av de villkor som gäller för samfällighetsbildning

• Sida 101
•  Original

Prop. 1981/82: 221 101

enligt 6kap. 1 5 fastighetsbildningslagen . I sådana marksamfälligheter skall ingå de fastigheter som deltar i exploateringssamfälligheten, och för dem skall gälla de andelstal som bestämts i exploateringsbeslutet. Regler härom har tagits upp i en ny paragraf i 6 kap. fastighetsbildningslagen , betecknad 2a 5. Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har före- slagit.

Några ytterligare krav på samfällighetsbildningen bör inte uppställas. Som regel torde en samfällighet som bildas med stöd av dessa bestämmel- ser bli överflödig i samband med att exploateringssamverkan genomförs beträffande marken. Den kommer då att utplånas genom att marken över- förs till någon av de deltagande fastigheterna. Behöver mark bibehållas samfälld för gemensamma ändamål, bör delaktigheten i samfälligheten överföras till lämpliga fastigheter. t.ex. i samband med avstyckning av tomter.

En samfällighet som bildas med stöd av dessa regler bör förvaltas av den samfällighetsförening som förvaltar exploateringssamfälligheten. l sam- band med att marksamfälligheten bildas bör fastighetsbildningsmyndighe- ten ta upp frågan om att förvaltningen av marksamfälligheten skall handhas av den befintliga samfällighetsföreningen.

Ikraftträdande

Denna lag träderi kraft den ljuli l983. Ändringarna i fastighetsbildningslagen bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestäm- melser behövs inte.

4.3. Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

18 5

Rätt att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av fastig- het, som avses skola deltaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyres- gästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Om rätt för väghållare att påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20 a5 och 255 tredje stycket väglagen (197lz948).

En samfliIlighetsj?)rening, som förvaltar en exploateringssatty?illighet enligt lagen (I982:000) om exploateringssamverkan,får begäraförrättning enligt denna lag, om åtgärden syftar till att genomföra sådan samverkan.

I 18 5 anläggningslagen anges vilka som har rätt att ta initiativ till en anläggningsförrättning. I ett nytt sista stycke föreskrivs att en samfällig- hetsförening, som förvaltar en exploateringsamfällighet, får påkalla för-

• Sida 102
•  Original

Prop. 1981/82: 221 102

rättning enligt anläggningslagen , om åtgärden syftar till att genomföra exploateringssamverkan. Bestämmelsen har tillkommit för att samfällig- hetsföreningen skall kunna ta initiativ till att bilda sådan gemensamhetsan- läggning som krävs för att exploateringen skall kunna fullföljas. Anlägg- ningsåtgärden syftar till att genomföra exploateringssamverkan och får således vid anläggningsförrättningen bedömas mot bakgrund av vad som framgår av detaljplanen eller vad som angetts i exploateringsbeslutet och exploateringsavtalet.

Samfällighetsföreningens initiativrätt torde främst få betydelse om en gemensamhetsanläggning behöver inrättas och bestå även efter det att exploateringsförrättningen avslutats. Att fastighetsbildningsmyndigheten vid en exploateringsförrättning kan ta initiativ till sådana förrättningar enligt bl.a. anläggningslagen som har betydelse för samexploateringen framgår av 9 5 förslaget till lag om exploateringssamverkan.

Förvaltas samfälligheten direkt av delägarna, har dessa initiativrätt en- ligt de nuvarande reglerna i första stycket.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den ljuli 1983. Ändringarna i anläggningslagen bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (l973:1150) om förvaltning av samfälligheter

(.

l 5

Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses l. samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) .

2. annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalsatta fastighe- terna i en socken,

3. servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt.

4. samfällighet enligt anläggningslagen (1973: 1 149).

5. samfällighet enligt lagen ( [982.000) om exploateringssamverkan. Med delägarfastighet förstås i lagen fastighet som har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighet.

Förvaltningen av exploateringssamfälligheter skall enligt vad jag tidigare ( avsnitt 2.1.3 ) har förordat ske enligt lagen om förvaltning av samfällig- heter.

45

Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning). ! fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde gäller även vad därom föreskrivs i lagen ( 1982: 000) om explaateringssamverkan.

• Sida 103
•  Original

Prop. 1981/82: 221 103

Fastigheter. till vilka hör andel i samfälld mark inom ett samverkansom— råde, skall kunna ingå i en exploateringssamfällighet. Detta framgår av 6.5 förslaget till lag om exploateringssamverkan och av vad jag har anfört i specialmotiveringen till den paragrafen. Det är således varje delägande fastighet som ansluts var för sig på begäran av respektive fastighetsägare. Detta står inte i överensstämmelse med bestämmelserna i lagen om förvalt- ning av samfälligheter där det finns särskilda bestämmelser om hur beslut skall fattas som berör t. ex. en marksamfällighet. På grund härav föreslår jag beträffande förevarande paragraf ett tillägg där det anges att det i lagen om exploateringssamverkan också finns bestämmelser som rör förvalt- ningen av marksamfälligheter. ] övriga förvaltningsfrågor skall emellertid lagen om förvaltning av samfälligheter gälla.

5 ?

Avstyckas samfällighet som avses i l 5 första stycket [ eller 2 eller viss ägovidd av sådan samfällighet utan att ha övergått till annan ägare och förvaltas samfälligheten av samfällighetsförening. övergår äganderätten till den sålunda bildade fastigheten genom avstyckningen till föreningen. Det- ta gäller dock ej samfällighetsförening som förvaltar en e.t'ploateringssam- fällighet enligt lagen ( I 982.000) om exploateringssamverkan.

Denna ändring är, som närmare motiverats i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.7 ). föranledd av skattetekniska skäl. Avstyckade fastigheter kommer till följd av ändringen att ägas gemensamt av de fastighetsägare som har del i samfälligheten.

18 å Samfällighetsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vil- ken den bildats. ' '

Samfällighetsförening får ej driva verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten skall tillgodose.

Samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:()00) om exploateringssamverkan får ej äga mark.

Bestämmelsen att en exploateringssamfällighet inte får äga mark harjag motiverat i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.7 ).

205

Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomsto- len förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (l970: 988), anläggningslagen(1973: 1149) eller lagen (1982-000) om exploa- teringssamverkan fastighetsbildningsmyndigheten eller. om särskild för- rättningsman förordnats enligt 4 & anläggningslagen. denne hålla samman- träde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förrätt- ningen. om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

• Sida 104
•  Original

Prop. l981/82: 221 104

Genom ändringar i denna paragraf ges möjlighet att bilda samfällighets- förening för att förvalta en exploateringssamfällighet. Det blir därigenom också möjligt att ta upp frågan om bildande av en samfällighetsförening för att förvalta en marksamfällighet som inrättas vid en exploateringsförrätt- ning.

21 ä

I fråga om sammanträde för bildande av samfällighetsförening äger 7å andra stycket. 8— ll 55. 12 5 första stycket första punkten och l4å motsva- rande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970: 988). anläggningslagen (l973zl l49) eller la- gen ( [982.000) om exp/oateringssamverkan äger dock i fråga om delgiv- ning av kallelse till sammanträdet vad som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

När sammanträde för bildande av en samfällighetsförening hålls i sam- band med en förrättning enligt lagen om exploateringssamverkan bör reg- lerna om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen gälla även för kallelse till sammanträde för iöreningsbildning.

23 %

I fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger l5å motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings-. anläggnings- eller e.t'pluateringsbeslat medde- lats. får sammanträde för bildande av samfällighetsförening hållas innan beslutet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under förutsättning att fastighetsbildnings-. anläggnings- eller exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller. i fråga om anläggningsbeslut. att förordnande meddelas enligt 27 aå anläggningslagen(1973: I 149).

Genom denna ändring ges en möjlighet att få till stånd en samfällighets-' förening på ett tidigt stadium i förrättningen.

61 %

Samfällighetsförening skall upplösas. när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen Upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske. om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Bestämmelser om rätt för fastighetsbildningsmyndighcten att förordna om upplösning av samfällighetsförening finns i anläggningslagen(1973: ] l49) och lagen ( I 982 :000) om exp/oateringssamverkan.

Enligt 13 & förslaget till lag om exploateringssamverkan skall i exploate- ringsbeslutet anges bl. a. den tidpunkt när exploateringen skall vara slut- förd. När denna tidpunkt eller den senare tidpunkt som kan ha blivit beslutad efter förlängning inträffar. upphör exploateringsbeslutet automa- tiskt enligt förslaget till 25 &. Av den lydelse som bl å anläggningslagen nu

• Sida 105
•  Original

Prop. 1981/82: 221 l05

föreslås få framgår att samfällighetsföreningen senast vid denna tidpunkt skall upplösas. Om exploateringssamverkan skulle vara-slutförd dessförin— nan. bör samfällighetsföreningen kunna upplösas efter medgivande från delägarna och länsstyrelsen. Enligt min mening bör man med dessa möjlig- heter kunna avstå från att införa särregler om upplösning av en samfällig- hetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet. Däremot bör en erinran införas i denna paragraf om fastighetsbildningsmyndighetens möj- ligheter att förordna om upplösning av en samfällighetsförening om det enligt 27? förslaget till lag om exploateringssamverkan beslutas om änd- ring i kretsen av deltagande fastigheter i samfälligheten.

I detta sammanhang vill jag med anledning av ett remissyttrande kom- mentera en fråga om länsstyrelsens uppgifter i samband med upplösning av en samfällighetsförening. Enligt utredningens förslag skall länsstyrelsen innan den medger att en samfällighetsförening upplöses. kontrollera att den fullgjort sina skyldigheter. bl.a. enligt exploateringsavtalet. Detta har kritiserats av statens planverk såsom utgörande onödig byråkrati. Enligt min mening framstår det emellertid som nödvändigt att länsstyrelsen. vid sitt medgivande till att föreningen får upplösas. kontrollerar att föreningen fullgjort sina åligganden gentemot tredje man och fördelat sina tillgångar bland delägarna. Denna kontroll sker således inte enbart av hänsyn till kommunerna utan utgör en garanti för tredje man att ett avtal med en samfällighetsförening kommer att genomföras. Exploateringsavtalet utgör onekligen ett mycket viktigt avtal i detta sammanhang som länsstyrelsen regelmässigt har anledning att bevaka. Detta bör emellertid kunna ske på ett förhållandevis enkelt sätt. 1 övrigt skiljer sig inte länsstyrelsens upp- gifter i detta sammanhang från vad som bör iakttas vid upplösning av annan förening som är registrerad hos länsstyrelsen.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den I juli 1983. Ändringarna i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploa- teringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.5. Förslaget till lag om ändring i lagen ( 1970: 990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning

15

Har vid förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970: 988) eller lagen (1982.'000) om exploateringssamverkan bestämts att ägare av fastighet skall utge ersättning till annan sakägare och har fordran på ersättning icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätning eller konkursansö- kan. skall med fordringen följa förmånsrätt enligt 65 ] förmånsrättslagen (1970: 979).

Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligt 5 kap. 31%? tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.

• Sida 106
•  Original

Prop. 1981/82: 221 106

Tillägget i denna paragraf innebär att de ersättningar som en exploate- ringssamfällighet skall betala som följd av markregleringar vid en exploate- ringsförrättning utgör en ersättning motsvarande fastighetsbiIdn'ingslikvid. För denna gäller den särskilda förmånsrätt som anges i paragrafen. Efter- som utdebiteringen från fastigheterna i exploateringssamfälligheten sker enligt de andelstal som gäller enligt exploateringsbeslutet. är det möjligt att beräkna storleken av det belopp som med förmånsrätt kan åvila en fastig— het.

Ikraftträdande Denna lag träder i kraft den l juli 1983.

Ändringen i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploa- teringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.6. Förslaget till lag om ändring i lagen ( 1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Med samfällighetsförenings fordran på belopp. som vid uttaxering enligt lagen ( 1973:1150 ) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastig- het eller innehavare av tomträtt. följer förmånsrätt enligt 651 eller 752 förmånsrättslagen (1970:979) . om beloppet icke förfallit till betalning tidi- gare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.

Om föreningen förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982-000) om exploateringssamverkan. gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som följer av beslut enligt 13 # nämnda lag.

I enlighet med vad jag angett i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3.3 ) och i anslutning till 12 och 13 så förslaget till lag om exploateringssamver- kan skall en samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfäl— lighet inte få åtnjuta förmånsrätt för större belopp än som har angetts i exploateringsbeslutet. En bestämmelse härom tas upp i ett nytt andra stycke till förevarande lag. Har inget belopp angetts i exploateringsbeslutet kan samfällighetsföreningen inte heller åtnjuta någon förmånsrätt.

Den föreslagna lydelsen i andra stycket överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit.

Förmånsrätten gäller för samfällighetsföreningens fordringar hos dcl- ägama. Det kan vara fråga om kostnader för att utföra gemensamma anläggningar, administrationskostnader m.m. De ersättningar som samfäl- lighetsföreningen skall betala vid en exploateringsförrättning motsvaras av en fastighetsbildningslikvid. för vilken särskild förmånsrätt gäller enligt lagen ( 1970:990 ) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning (se avsnitt 4.5 ).

Vid delägarförvaltning föreligger ingen förmånsrätt enligt denna lag.

• Sida 107
•  Original

Prop. 1981/82: 221 107

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den ljuli 1983. Ändringarna i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploa- teringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.7. Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen (1947: 385)

25 &

Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen. nämligen byggnadskvarter, gator, torg, parker och andra allmänna platser samt. specialområden. såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden. skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar. hamnområden. idrottsområden, begravningsplatser och vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas. Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående om- rådenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga. _

Ont en stadsplan skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen (I982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan. skall planen innehålla uppgift även om detta.

I ett nytt sista stycke till 25 % byggnadslagen anges att en stadsplan skall innehålla uppgift om att planen skall genomföras genom exploateringssam- verkan. Genom detta tillägg i byggnadslagen kommer frågan om marköver- föring att bedömas i planärendet och i övrigt handläggas i den ordning som gäller för fastställande av planer. Uppgiftskravet i 25% gäller dock endast om mark skall tas i anspråk från en icke deltagande fastighet. Om t. ex. en stadsplan saknar uppgift om att den skall genomföras enligt bestämmelser-- na i lagen om exploateringssamverkan. hindrar detta inte fastighetsbild- ningsmyndigheten att besluta om sådan samverkan. I ett sådant fall får emellertid inte någon mark tvångsvis tas i anspråk från fastigheter som står utanför samverkan.

48 å

Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. vare kommunen skyldig att lösa marken.

När ett år förflutit från tomtindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till markens värde.

Frågan huruvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastig- hetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomtindelnings genomförande.

I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (I 982.000) om e.tploateringssamverkan gäller särskilda bestämmel- ser.

• Sida 108
•  Original

Prop. 1981/82: 221 108

Tillägget till 48 å byggnadslagen innebär att kommunens inlösenskyl- dighet inom område med stadsplan eller tomtindelning inte skall gälla inom ett samverkansområde. ] stället skall markinlösenfrågan regleras vid för- rättningen för exploateringssamverkan. I denna del fårjag hänvisa till vad . jag har anfört i anslutning till 20ä förslaget till lag om exploateringssamver- kan.

705

Lägges stadsplan över område i en ägares hand. må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna. att mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kom- munen. iden mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas. när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när stadsplan fastställs inom ett samver- kansområde enligt lagen ( 1982.'()00) om e.t'ploateringssamverkan. Vad som iförsta stycketföreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploate- ringssamfälligheten.

När fråga väckts om tillämpning av vad i första eller andra stycket sägs. skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken: och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens avstående till kommunen.

Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen. om synnerliga skäl äro därtill. förordna att mark som avståtts enligt första stycket skall utbytas mot annan mark. såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

Det nya andra stycket i denna paragraf innebär. att regeringen på ansö- kan av kommunen skall kunna förordna att mark. som för områdets ända- målsenliga användning behövs till gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad. skall utan ersättning överlåtas till kommunen av exploa- teringssamfälligheten. i den mån det med hänsyn till den nytta samfällighe- ten kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Bestämmelsen medför att man vid bedömningen av en plans nytta för de berörda fastigheterna kan se till den totala nyttan för alla fastigheter som ingår i samverkansområdet.

För att marken utan ersättning skall kunna överlämnas till kommunen fordras att en fastighetsreglering sker inom ramen för exploateringsförrätt- ningen. En sådan fastighetsreglering kan innebära att marken överförs till en kommunägd fastighet. Frångår marken fastigheter som inte ingår i exploateringssamfälligheten. skall samfälligheten enligt reglerna i förslaget till lag om exploateringssamverkan erlägga ersättning för marken i sam- band med avståendet.

De flesta gatumarksregleringar sker redan i dag genom fastighetsregle-

• Sida 109
•  Original

Prop. 1981/82: 221 109

ring. Förfarandemässigt skiljer sig fastighetsreglering från inlösen därige- nom att fastighetsbildningsmyndigheten vid fastighetsreglering är skyldig att utreda förutsättningarna för den sökta åtgärden och — om överenskom- melse inte träffas — genomföra en officialvärdering. Fastighetsägare har därmed inte samma möjligheter att få ersättning för utredning som han själv genomför vid förrättningen som vid inlösen enligt byggnadslagen. Först om han anför besvär över fastighetsbildningsmyndighetens värde- ring. kan han få ersättning för sådan utredningskostnad. Reglerna för fördelning av förrättningskostnader innebär emellertid enligt förslaget till lag om exploateringssamverkan (15 5) att det är de deltagande fastighets- ägarna som svarar för förrättningskostnaderna. Dessa drabbar således inte fastighetsägare som står utanför samverkan.

Som anges i 73.5 kan regeringen i samband med förordnande enligt 70.5 föreskriva att en markägare skall vara skyldig att bekosta anläggning av gator samt anordning för vattenförsörjning och avlopp inom området. Motsvarande skyldighet kan genom det nu föreslagna tillägget i 70.5 åläg- gas även en exploaten'ngssamfällighet. Bestämmelsen torde främst få bety- delse som en grund för reglering av dessa frågor i ett exploateringsavtal mellan kommunen och exploateringssamfälligheten.

Det föreslagna andra stycket medför — som lagrådet har föreslagit — att paragrafens tredje stycke får kompletteras med en hänvisning också till det nya andra stycket.

107 år Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas uppkom- ma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till att stadsplan upprät- tas. skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas. i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen.

Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ända- mål avsedda områden som ingå i planen. såsom byggnadsmark samt vägar och andra allmänna platser. 1 den mån så erfordras skolajämväl höjdlägen angivas.

Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande el- ler användning i övrigt. skola sådana bestämmelser intagas i planen.

Om en byggnadsplan skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen ( I982.'000) om explaateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan. skall planen innehålla uppgifter även om detta. '

Beträffande ändringen i 1075 får jag hänvisa till vad jag har anfört i anslutning till 255 byggnadslagen .

1 13 ?

Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller. om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen. denna vid planens fastställande förordna. att ägaren skall. ändå att ! 12å ej är tillämplig. utan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga an-

• Sida 110
•  Original

Prop. 1981/82: 221 110

vändning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när byggnadsplan fastställs inom ett sam- verkansomrade enligt lagen (1982. 000) om exploateringssann erkan. Vad som iförsta stycket föreskrivs om ägaren skall däriid i stället gälla explaateringssanufälliglzeten.

Väckes hos kommunens fullmäktige fråga att göra framställning om förordnande som i första eller andra stycket sägs. skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastig- hetsboken; o'ch vare överlåtelse av mark som äger rum efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens upplåtande. Uppkommer fråga om förordnande enligt första eller andra stycket hos länsstyrelsen. har denna att fullgöra den nu stadgade anmälningsskyldighe- ten. - Äro synnerliga skäl därtill må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket. såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

Enligt denna paragraf kan länsstyrelsen på ansökan av kommunen för- ordna att mark. som för ett områdes ändamålsenliga bebyggande behövs till väg eller annan allmän plats, i vissa fall utan ersättning skall upplåtas av exploateringssamfälligheten för avsett ändamål. Bestämmelsen är tillämp- lig vid fastställelse av byggnadsplaner. I likhet med vad som gäller om motsvarande möjlighet enligt 70% i fråga om stadsplaner utgör bestämmel- sen främst en grund för att upprätta exploateringsavtal.

Av samma skäl som jag har angett vid 70 & föreslår jag ett nytt andra stycke i paragrafen samt — i enlighet med lagrådets förslag — komplette- rande hänvisningar i tredje stycket.

Föreligger byggnadsplan är kommunen inte skyldig att genomföra planen i fråga om mark för allmän plats. För planens genomförande svarar i stället fastighetsägarna genom en vägförening eller anläggningssamfäl- lighet. Bestämmelserna i ll3å byggnadslagen innebär därför inte att det sker någon äganderättsövergång. utan i stället att Vägföreningen eller an- läggningssamfälligheten kan ta marken i anspråk för avsett ändamål utan ersättning.

Den praktiska innebörden av förordnandet torde normalt bli att upplåtel- sen säkerställs enligt den lag som tillämpas för markens ianspråktagande, t. ex. anläggningslagen . Förordnandet får därvid sin största betydelse när ersättning för utrymme enligt anläggningslagen skall bestämmas. Om det finns ett förordnande enligt nu förevarande paragraf om att exploaterings- samfälligheten utan ersättning skall upplåta marken eller om det finns ett exploateringsavtal av motsvarande innebörd. torde det vid förrättningen vara klart att det är exploateringssamfälligheten som skall svara för even- tuell ersättning för upplåtelsen.

• Sida 111
•  Original

Prop. 1981/82: 221 111

116 &

Hari byggnadsplan bestämts att mark skall användas till väg eller annan allmän plats utan att skyldighet att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 &, och kan markens ägare till följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. vare han berättigad till ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtits innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet att svara för ersättningen åliggeri fråga om mark. som är avsedd till allmän väg. väghållaren samt beträffande annan mark vägförening. inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts. skall länsstyrel- sen föranstalta om en sådan förenings bildande.

Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst årligt belopp. med rätt för såväl den ersättningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från det ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gällejämväl mot den som efter byggnads- planens fastställande förvärvat sakägarens rätt till marken.

Frågan huruvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid tiden för byggnadsplanens fast- ställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomfö- rande.

Ifråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (I982:000) om exploateringssamverkan gäller särskilda bestämmel- ser.

I enlighet med vad som har anförts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4) och i likhet med vad jag har föreslagit beträffande 48å har i denna paragraf införts ett nytt fjärde stycke av innebörd att frågor om ersättning för planskada enligt 116 & första — tredje styckena skall vid exploaterings- samverkan i stället behandlas enligt bestämmelserna i lagen om exploate- ringssamverkan. Därigenom skapas en överensstämmelse mellan stads- och byggnadsplan i fråga om behandlingen av planskada.

Overgångsbestämmelser

Denna lag träderi kraft den ljuli 1983. Ändringarna i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploa- teringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

Nuvarande ordning samt sammanfattning vad avser ex- ploateringssamverkan av betänkandet (SOU l979:65,66) Ny plan- och bygglag

Fastighetsrättslr'ga genomförandemedel

Tekniken med exploateringsavtal förutsätter i praktiken att marken är i en eller ett fåtal exploatörers hand. Är äganderätten mer splittrad ger lagstiftningen f.n. endast i vissa avseenden eller i vissa fall möjligheter att underlätta ett samordnat plangenomförande. Med stöd av fastighetsbild- ningslagen kan sålunda fastighetsindelningen bringas i överensstämmelse med planen. Fastighetsbildningslagen är uppbyggd så att sådana åtgärder skall kunna genomföras oberoende av om de berörda fastighetsägarna kommer överens eller inte. Vissa regler hindrar dock alltför omfattande förändringar. 1 endast två fall kan fastighetsreglering innefatta fullständig inlösen av fastighet. Inlösen kan således ske dels för att genomföra en fastställd tomtindelning. dels för att genom fastighetsreglering åstadkom- ma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet när området omfattar mark till ett flertal fastigheter med skilda ägare.

Genom anläggningslagen kan anläggningar. som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter, inrättas som gernensamhetsanläggningar. Liksom fastighetsbildningslagen är anläggningslagen uppbyggd på det sät- tet. att sådana gemensamma anläggningar som är nödvändiga för-att ge- nomföra en plan kan inrättas i princip oberoende av om de berörda fastig- hetsägarna kommer överens eller inte.

Såväl byggnadsnämnden som en fastighetsägare kan ta initiativ till åtgär- der cnligt fastighetsbildningslagen eller anläggningslagen för att genomföra en plan.

Sammanfattningsvis kan således sägas att det för att genomföra en plan i princip krävs aktiva insatser av markägarna inom planområdet. Gällande ordning erbjuder endast begränsade möjligheter att få till stånd samordna- de aktiva insatser inom planområdet där äganderätten är uppdelad på flera olika händer. Det kan därför vara svårt att inom sådana områden få till stånd exploateringsavtal och fastighetsbildningslagstiftningen ger inte till- räckligt stöd för en samordning. I sådana fall fordras således i praktiken att kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet genom förvärv av marken eller åstadkommande av exploateringsavtal.

• Sida 116
•  Original

Prop. 1981/82: 221 116

Fördelning av Ökat markrärde till följd av plan

En annan olägenhet som uppkommer vid tätortsutbyggnad gäller fördel- ningen mellan fastighetsägarna av markens värdehöjning. När en detalj- plan fastställs medför det nämligen normalt en värdehöjning inom det planlagda området. Värdehöjningen motsvarar bl. a. värdet av den genom planen tillkommande rätten till bebyggelse. Är fastighetsindelningen splitt- rad inom området. ligger det i sakens natur att detta värde ofta blir ojämnt fördelat mellan fastighetsägarna. eftersom värdehöjningens storlek i hög grad beror på storleken eller arten av den rätt till bebyggelse som de olika fastigheterna tilldelas enligt planen. Fastigheter som inte får sådan rätt. t. ex. genom att de läggs ut som allmän plats. får inte alls någon värdehöj- ning.

Skall fastigheter eller fastighetsdclar inlösas enligt byggnadslagen eller förvärvas enligt expropriationslagen åstadkoms inte heller någon fördel- ning av en detaljplans värdeutfall på de berörda fastighetsägarna.

Vid fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagcn finns däremot ett system för viss värdeutjämning. Fastighetsbildningslagens system medför dock vissa svårigheter att åstadkomma en utjämning av en detaljplans värdeutfall. Svårigheterna bottnar i att fastighetsbildningslagens tilldel- ningsregler i princip förutsätter att en fastighets användningssätt inte för- ändras. medan en detaljplan oftast leder till en förändrad användning av de berörda fastigheterna. Vid den värdering. s. k. likvidvärdering. som skeri samband med marköverföringar för att bestämma fastigheternas ersättning efter det att en ny eller ändrad plan fastställts. tvingas man beakta den fördelning av rätten till bebyggelse som planen inneburit. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall och en fastighet som inte fått någon rätt till bebyggelse får inte del av värdeutfallet.

Vid en planläggning skall enligt 4 & byggnadslagen såväl allmänna som enskilda intressen tillbörligen beaktas. Att det således saknas medel för värdeutjämning mellan fastigheter som berörs av en detaljplan utgör en betydande olägenhet i planläggningsarbetet. Från allmän synpunkt ange- lägna planlösningar. som skulle innebära ett ojämnt värdeutfall. kommer ofta inte till stånd. Ibland är det med hänsyn härtill mycket svårt att över huvud taget få till stånd en planläggning av någorlunda rimlig kvalitet av områden med flera ägare. Å andra sidan händer det inte sällan att planlös- ningar ger värdeutfall som från fastighetsägarnas synpunkt framstår som helt slumpartat.

2 Tidigare behandling av frågan om exploateringssamverkan Såväl frågan om en samordning vid plangenomförande av enskilda intressen som frågan om värdeutjämning inom ett planområde har varit föremål för debatt under lång tid.

• Sida 117
•  Original

Prop. 1981/82: 221 117

Under mitten av 1960—talet aktualiserades dessa frågor med avseende på frågan om samverkan mellan fastigheter för utvinning av sten och grus. I samband med behandlingen av naturvårdsutredningens förslag till natur- vårdslag begärde riksdagen en utredning om möjligheterna att införa en lagstiftning om grussamfälligheter (L3U l964:4l s.93. rskr l964z37l). Frå- gan har därefter tagits upp i flera motioner under slutet av 1960- och början av 1970-talet. Ett förslag till lagstiftning om täktsamverkan lämnades av grustäktskommittén i betänkandet (SOU 1972:46) Landskapsvård genom täktsamverkan. Förslaget ledde inte till någon lagstiftning. Frågan togs senare upp av naturvårdskommittén som i betänkandet (SOU 1979zl4) Naturvård och täktverksamhet lade fram ett förslag till lagstiftning om täktsamverkan. Förslaget bereds f.n. inom regeringskansliet.

Frågan om värdeutjämning mellan fastigheter vid detaljplanläggning be- handlades av expropriationsutredningen (SOU l969:50 och 51) som före- slog särskilda regler om värdeutjämningsexpropriation. En allmän uppfatt- ning den gången bland remissinstanserna var att syftet med expropriations- utredningens förslag var gott men att utredningens förslag var behäftat med sådana brister att det inte borde genomföras. Föredragande statsrådet ansåg att en grundläggande svaghet i utredningens förslag var att utjäm- ningen avsågs åstadkommas genom att kommunen löste in mark. fastän det var fråga om mark som kommunen inte önskade förvärva. Statsrådet uttalade vidare att mycket i och för sig talade för behovet av ett värdeut- jämningsinstitut i samband med planläggning men att det fanns anledning att överväga om inte frågan borde lösas efter andra vägar än dem utred- ningen följt. Frågan överlämnades till bygglagutredningen för fortsatt ut- redning.

I principbetänkandet (SOU 197421) Markanvändning och byggande uttalade sig bygglagutredningen för en lagreglering av någon typ av exploa- teringssamfälligheter. Utredningens förslag innebar bl. a. att det i alla kommuner skulle finnas en kommunplan som omfattade kommunens hela område. [ kommunplanen kunde. framhöll utredningen. göras den bedöm- ningen att ett område borde tas i anspråk för en "viss exploatering utan att kommunerna alltid var intresserade av att expropriera marken och svara för utbyggnaden. Samtidigt kunde förhållandena vara sådana att marken var splittrad på flera ägare. vilket försvårade möjligheterna att träffa ex- ploateringsavtal. Bl. a. i ett sådant läge borde enligt utredningen i en kommunplan kunna föreskrivas att områdets fortsatta planläggning skulle vara beroende av att de skilda ägarintressena samlades på en hand eller att en exploateringssamfällighet bildades.

lnfördes regler om exploateringssamfälligheter syntes enligt bygglagut- redningen behovet av att vid sidan av dessa ha särskilda regler om värdeut- jämning falla bort.

Remissvaren över bygglagutredningens betänkande har publicerats i en sammanställning (SOU l975:l7). Utredningens principförslag om exploa- teringssamverkan fick i stort sett ett gynnsamt mottagande (se 5. 68—71).

• Sida 118
•  Original

Prop. 1981/82: 221 118

4.2. Förslag till Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970: 988)1

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen ( 1970: 988)2

dels att (3 kap. 2 och 3 55, 4 kap. 25 ä). 5 kap. 3. 4 och 8 åå. (7 kap. 4 5), 8 kap. 4 och 555, (14 kap. 15, 15 kap. 5 och Såå) skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, (4 kap. 10a &) och 5 kap. 9aå, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5 kap. 35

Rätt att påkalla fastighetsreglering Rätt att påkalla fastighetsreglering tillkommer ägare av fastighet som tillkommer ägare av fastighet som beröres av regleringen. beröres av regleringen urh hrgunm/s-

närnm'lr'n,

' Anm. De av utredningen föreslagna ändringarna som inte berör reglerna om exploateringssamverkan har satts inom parentes. 2 Lagen omtryckt 1971: 1035.

• Sida 122
•  Original

Prop. 1981/82: 221 122 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får lörvärvarcn begära sådan lastighetsreglering varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas. minskas eller lörebyggas.

Byggnadsnä/mid . fdr begära faslig- hetsreglering som avser (nn/'äde där tätbebyggelse föreligger eller är all vänta.

Länsstyrelsen kan påkalla fastighetsreglering som länsstyrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt. _ ' Exp/oaIaringssam/ä/Iighel./iir begä-

rafastighelsrr'g/ering som s_v/iar till all genom/öra arp/oateringssamverkan enlig! 56 ,f anläggningslagen (1973:/149).

4 &

Fastighetsreglering får ske. under förutsättning att lämpligare fastighets- indelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför.

Åtgärden är dock ej tillåten. om den skulle väsentligt försvåra eller lördyra en mer omfattande reglering som behövs och som kan väntas inom en nära framtid.

Fastighetsregleringfär utan hinder av./älsta och andra sive/(ena och 5 i" ska för all garmin/öra e.t'p/oa/erings— samverkan enligt 56 tf anläggningsla- gen ( I 971"! 149). Regleringen skall ges den omfattning som behövs för arr detta stf/le skall näs.

8 &

Vid fastighetsregleringen iakttages att varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Fastigheten får icke ändras så. att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren. Vad som sålunda föreskrivits utgör icke hinder mot förordnande enligt 8 kap. att fastighet eller del därav skall avstås genom inlösen.

Närfasnghelsreglering syftar till att fördela avkastningen i en exploate- ringssamfällighet enligt 56 53" anlägg- ningslagen (1973:! 149) ska// regle- ringen ske ulan hänsyn til/första styc- ket första meningen och vad som i

• Sida 123
•  Original

Prop. 1981/82: 221

Nuvarande lift/else

9a

Föreslagen lydelse

andra meningen sägs om ökning av graderingsvärde. Sa'dan reglering skall ske så, att de deltagande fastigheterna pa'jörs mark avsedd för enskill bebyg- gande i jörha'llande till de andelstal sam har./astslällts enligt 61 Q' anlägg- ningslagen . Kan den mark som enligt detaljplanen är avsedd jör enskilt bebyggande in te fördelas/"ämm mellan de deltagande fastigheterna enligt andelstalen skall skillnaderna utjäm- nas i pengar.

&

Närfaslig/tetsaQi:/Wing sker som ett led i .L'f'tmnt/öramlet av ('_v/t/tmtrrings- samverkan enligt 56 tf anläggningsla- gen (1973:! HU) gäller inte reglerna i 9—13 få detta kapitel.

Et'sc'ittningcn _Iör mark sinn avstås inom ett mnrät/e med exp/mtterings— samfällighet ska/l bestämmas med nt_t.'(ings/nrnkt i mark/ladsvärdet men med bortseendel/rdn inverkan av en sådan detaljplan som a_v/i/tmterings- samfälligheten har tillkommit jör alt genom/öra.

I övrigt tillämpas ('.vprapriatimtsla- gen (I97J:719) vid bestämma/nie! av ersc'ittningen.

8 kap.

4å

För att bringa.lastig/telsli/delningen i överensstämmelse med faslig/tets- p/an . [är . lastiglte[snag/ering genom/ö - rus utan hinder av 5 kap. 7 (N och I —3 533)" detta kap.

• Sida 124
•  Original

Prop. 1981/82: 221 Nuvarande lydelse

Tillhör enligt tomtindelning särskil- da delar av tomt olika ägare. får ägare av sådan tomtdel på begäran lösa återstoden av tomten utan hinder av de inskränkningar beträtjände inlösen som framgår av 5 kap. 7 55 och av 1—3 M" i detta kapitel. Yrkas inlösen av _jlera, äger den företräde vars tomtdel vid uppskattning åsättes största vär- det. Åsättes tomtdelar-na lika värde. äger den företräde som först yrkat inlösen. Om ändringari fastighetsin- delningen samtidigt genom/”(nes med tillämpning av 5 kap.. skall dessa beaktas vid uppskattningen.

] 24 Föreslagen lydelse

Tillhör enligt en./astigltetsplan delar av enföreslagenfastighet olika ägare och _vrkas inlösen av flera. äger den företräde vars del vid uppskattning åsättes största värdet. Åsätts delarna lika värde, äger den företräde som först yrkat inlösen. Om ändringar i fastighetsindelningen samtidigt ge- nom/örs med tillämpning av 5 kap., skall dessa beaktas vid uppskatt- ningen.

Finns en exp/oateringssam/ä/lighet enligt 56 hv anläggningslagen (1973: 1149) gäller inte andra stycket under detaljplanens genomförandetid. Ex- ploateringssam/äl/igheten för utan hinder av 5 kap. 7 53" och l-3 5555" detta kap. inom ett område med fastighets- plan inlösa sådan mark som behövs/ör att genom/öra en fördelning enligt 5 kap. 8 s*" andra stycket.

5 53

Ägare av fastighet som inlöses är berättigad till ersättning motsvarande fastighetens marknadsvärde. lnlöses del av fastighet, skall intrångsersättning utgå med belopp motsvarande den minskning av fastighetens marknadsvär- de som uppkommer genom åtgärden. Uppkommer eljest genom inlösen skada lör ägaren, skall också sådan skada ersättas.

Har sedan fastighetsreglering sökts kostnad nedlagts på fastigheten i uppenbar avsikt att höja ersättningen, skall den därigenom uppkomna ökningen av fastighetens värde icke beaktas vid ersättningens bestämman- de.

Vid en åtgärd som utgör ett led i genomföra/nie! av e.t'ploateringssam- verkan enligt 56 _l" anläggningslagen (1973:l l49) bestäms ersättningen en- ligt reglerna i 5 kap. 9 a 35".

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. 2. Äldre bestämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före ikraftträdandet.

3 Senaste lydelse 1971: 917.

• Sida 125
•  Original

Prop. 1981/82: 221 125

4.4. Förslag till Lag om ändring' 1 lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs att 4. 20 och 61 && lagen (1973zl 150)om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 & Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfällighetslörening (föreningslörvaltning). Expltmteringssantfi'illighet förvaltas alltid av en santfäl/ighe/sförettittg.

ZOå '

Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser sty relse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen (197311 149) fastighetsbildningsmyndigheten eller. om särskild förrättningsman förordnats enligt 4,5 sistnämnda lag. denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förrättningen. om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighetslörening bildas.

Sammanträde skall alltid häl/as i samband med förrättning-för bildande

. av en exp/oatc-vingS'sant/älligltet. 9 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

• Sida 130
•  Original

Prop. 1981/82: 221 130

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

61 &

Samfällighetsförening skall upplösas. när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighetsbildningsmyndigheten att förordna om upplösning av samfällig- hetsförening finns bestämmelser i anläggningslagen (l973zl 149).

En samfällighetsförenittg sattt för- valtar en exp/oateringssamfällighet skall upplösas när verksamheten har slutförts oeh avvecklats eller om exp/oateringssatttfäl/igheten upphör att bestå.

Denna lag träder i kraft den i januari 1985.

5.1. Val av regelsystem

Flera remissinstanser anser att reglerna om exploateringssamverkan bör ges i e n särs kild lag. Hovrätten för Nedre Norrland anför:

Hovrätten delar ej utredningens uppfattning att reglerna om samfällig- hetsbildning har sin plats i AL. Det föreligger nämligen en grundläggande skillnad mellan den form av samverkan som i dag regleras i AL och exploateringssamverkan. Samverkan enligt AL förutsätter att ändamålet med samverkan är av stadigvarande betydelse för fastigheterna och syftar till ett bestående förhållande mellan dessa. Exploateringssamverkan är emellertid inriktad på en verksamhet under begränsad tid och kommer huvudsakligen att bli av mera tillfällig natur. En annan betydande olikhet är att samverkan enligt AL utmynnar i anläggningar som skall fylla en servicefunktion åt de samverkande fastigheterna. medan den verksamhet som en exploateringssamfällighet kommer att bed riva är av helt annat slag. Hovrätten vill mot bakgrund härav förorda att i det fortsatta lagstiftnings- arbetet övervägs att reglerna om exploateringssamverkan samordnas i en särskild lag.

Liknande synpunkter framför bl.a. länsstyrelserna i Göteborgs- och Bohus samt Jämtlands län. Fastighetsrådens förening, Sveriges domare- förbund samt Malmö kommun.

Hovrätten över Skåne och Blekinge förordar att man i det fortsatta lagstiftningsarbetet överväger på vad sätt reglerna om exploateringssam- verkan och reglerna om täktsamverkan kan samordnas i en särskild lag.

Länsstyrelsen i Jämtlands län, Näringslivets byggnadsdelegation samt Södertälje kommun (en minoritet) menar att reglerna bör samlas i ett kapitel i PBL.

Statens råd för byggnadsforskning och Umeå kommun anser att det är naturligt att anknyta till anläggningslagens regelsystem. Byggforskningsrådet framhåller dock att vissa alternativa konstruktioner också förefaller möjliga.

Svenska kommunförbundet anser att om reglerna om exploateringssam- verkan alls behövs så måste anläggningslagen genomgå en mer omfat- tande omarbetning än vad som förutsätts i förslaget. Anläggningsla- gen har kommit till för att reglera samverkan beträffande anläggningar och inte för att reglera verksamheter (exploatering). Även Oskarshamns kom— mun är inne på liknande tankegångar.

Länsstyrelsen i Stockholms län anser att sambandet mellan reglerna är komplicerat och anför:

Sambandet mellan FBL och AL samt FBL:s regler om exploaterings- samverkan och fastighetsplan är ganska komplicerat. Lämpligen bör hän-

• Sida 140
•  Original

Prop. 1981/82: 221 140

visning ske mellan lagarna så att det klart framgår att markägare som avböjer att delta (57 åAL) kan få sin fastighet inlöst om marken behövs för exploateringens genomförande samt att hans mark kommer att ersättas enligt föreslagna 5:9aä FBL.

5.2 Villkor för inrättande av en exploateringssamfällighet

Hovrätten för Nedre Norrland och Fastighetsrådens förening anser att opinion svillkoret i anläggningslagen behöver stärkas vid exploate- ringssamverkan.

Fastighetsrådens förening:

Enligt förslaget skall Opinionsvillkoret i AL vara uppfyllt. Föreningen ifrågasätter om inte detta villkor behöver stärkas med hänsyn till det stora riskmoment som ligger i en exploateringssamverkan. Detta gäller särskilt i tider av osäker fastighetsmarknad, när måhända efterfrågan kan komma att minska.

Nacka kommun anser att opinionen för samverkan bör ha klarlagts redan när markförordnandet upprättas.

Lantmäteriverket anser att u n d a n t a g 5 r e g e 1 n från opinionsvillkoret i 75 andra stycket anläggningslagen inte bör gälla vid exploateringssamver- kan. Verket anför:

Den möjlighet att besluta om samverkan med bortseende från opinionen som enligt en undantagsregel i 7.5 anläggningslagen föreligger i speciellt kvalificerade fall finns det enligt LMV:s uppfattning knappast anledning att utnyttja vid exploateringssamverkan. Det skulle innebära alltför ogynn- samma förutsättningar för samverkan om den måste beslutas mot-en helt negativ opinion. Skulle exploateringen vara nödvändig eller mycket ange- lägen är det i ett sådant läge bättre att kommunen köper upp marken och går in som huvudman.

I fråga om båtnadsvillkoret framhåller statens institut för bygg- nadsforskning att en förtätning i områden med äldre villa- eller fritidsbe- byggelse sällan torde ge fastighetsägarna som kollektiv något överskott.

Borås kommun påpekar att kostnadsansvaret är oklart i fråga om det kalkylunderlag som måste tas fram för att bedöma rimligheten av en exploateringssamverkan. Kommunen undrar vidare vad som händer om man bedömer att underskott uppkommer.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anför:

l 22å i kapitlet anges att vid bildande av exploateringssamfälligheter båtnads- och opinionsvillkoret i anläggningslagen skall gälla. Länsstyrel- sen tillstyrker att möjlighet i princip öppnas för bildande av exploaterings- samfälligheter på angivet sätt. Emellertid kan övervägas om inte den

• Sida 141
•  Original

Prop. 1981/82: 221 141

planpolitiska bedömning som exempelvis ingår i fastighetsplanens båt- nadsvillkor på liknande sätt bör infogas i lagtexten. I normalfallet torde nämligen exploateringssamfälligheten bildas innan såväl detaljplan som fastighetsplan har upprättats. varför planbedömningen måste göras vid själva bildandet av samfälligheten. När exempelvis ett gemensamt parke- ringshus för flera fastigheter behöver byggas krävs härvidlag planpolitiska bedömningar som saknar annat planstöd. Stadgande om detta bör infogas i lagtexten.

Enligt Näringslivets byggnadsdelegation skapar o pi nio n s- 0 c h b åt- n a d S vill k 0 re n vissa problem. Således anser delegationen att samhälls- planering och fastställda planer borde vara tillräckligt underlag från intres- seavvägningssynpunkt för exploateringssamverkan. dvs. samma princip som valts i plansammanhang.

5.3. Deltagande i exploateringssamfälligheten

Några remissinstanser anser att det under vissa förutsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis ansluta en fastighetsägare i exploate- ringssamverkan. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland. bostadssty- relsen. institutionen för fastighetsteknik vid tekttiska högskolan i Stock- holm. Svenska kommunal-tekniska föreningen. Sveriges villaägareför- bund samt Bollnäs, Eskilstuna, Gävle. Karlskrona. Köpings, Lessebo. Motala, Nacka, Norrtälje. Stockholms, Sundsvalls. Suttne. Södertälje. Täby. Umeå. Upplands-Väsby. Uppsala. Värnamo och Västerås kom- muner. Av dessa anför villaägareförbundet:

Enligt PBL-förslaget skall en fastighetsägare inte kunna tvingas in i företaget för fastighetssamverkan. Förslaget bör övervägas ytterligare. Fastighetsägare. vars mark behöver tas i anspråk för enskilt bebyggande eller allmän plats och som inte vill ingå i samverkan. torde ev. ändå behöva kunna anslutas. Denne fastighetsägare kan då få del av den vinst som påräknas. Genom att sälja den mark. som vid omarronderingen av hans fastighet skall läggas till annan. kan fastighetsägaren då mot ersättning i pengar utträda ur samverkansföretaget. Huruvida en sådan ordning skulle kunna äventyra attraktiviteten med exploateringssamverkan bör bedömas i samband med att förbundets påpekande utreds.

Eskilstuna kommun anför:

Vidare är det en brist att en fastighetsägare inte mot sin vilja kan tvingas in i en exploateringssamverkan. särskilt som det i motiven sägs att av- gränsningen av samverkansområdet skall bedömas utifrån planmässiga principer. Om en viss fastighetsägare med ett strategiskt markinnehav avböjer att delta kan hela syftet med ett markförordnande om exploate- ringssamverkan förfelas.

• Sida 142
•  Original

Prop. 1981/82: 221 [42

Länsstyrelsen i Stockholms län anser däremot att det torde vara svårt att ta in regler som tvingar in markägare i samverkan. eftersom det rör sig om exploateringsföretag med vilka alltid ett visst risktagande är förenat.

Hedemora. Kalmar. Lunds och Kristinehamns kommuner anser att om en fastighetsägare avböjer att delta i samverkan bör exploaterings- samfälligheten få lösenrätt till den mark som berörs av fastighets- planen.

Helsingborgs och Sollentuna kommuner menar att k 0 m m u n e n bö r få rätt att ta över ansvaret för sådana fastigheter vars ägare avböjt att delta i exploateringssamverkan. Däremot bör enligt Sollentuna kommun inte någon ytterligare ”privat expropriationsrätt” tillskapas.

Angående min s t a a n d el för deltagande i samverkan anför länsstyrel- sen i Stockholms län:

Av uttalanden på s. 387 m framgår att fastigheter som berörs av exploa- tering endast på så sätt att de har andel i samfälld mark inom exploaterings— området skall kunna delta i samverkan. såvida andelarna i samfällda mar- ken inte har endast obetydligt värde. Tvekan kan uppstå. huruvida fastig- het som med sin enskilda mark ingår till bara någon liten del i exploate- ringsområdet alltid skall ha rätt att delta i samverkan. Motivuttalanden huruvida någon minsta andel skall ställas upp som villkor för deltagande kan vara lämpliga.

5.4. Exploateringsbeslut

Frågan om möjligheten att meddela ett preliminärt exploate— ringsbeslut bör utredas ytterligare enligt hovrätten för Nedre Norr— land. hovrätten över Skärte och Blekinge, länsstyrelsen i Kalmar län samt Fastighetsrådens förening. Länsstyrelsen anför:

Många markägare torde vilja avvakta cn båtnadskalkyl innan de tar slutlig ställning om deltagande i exploateringssamfälligheten. Det bör fin— nas mycket speciella skäl att göra exploateringsbeslutet till preliminärfråga om det ej finns möjlighet att göra båtnadsberäkning. Det måste också vara svårare att få en opinion för en exploateringssamfällighet innan man vet hur planen kommer att utformas. Skall man vänta till dess att detaljplanen utställts finns det knappast anledning till detta förfarande. Frågan bör övervägas ytterligare.

F astighetsrådens förening:

När ett preliminärbeslut meddelats kan en tveksam fastighetsägare av— vakta med ett ställningstagande. Lämpligheten av detta bör ytterligare övervägas. Det bör vidare klarläggas hur opinionsmätningen skall ske. Skall en passiv markägare räknas som "obefintlig" eller som negativ?

Lantmäteriverket anser att en e xtra a vgift bör tas ut av de fastighets- ägare som ansluter sig till företaget först vid det slutliga exploateringsbe- slutet. Verket anför:

• Sida 143
•  Original

Prop. 1981/82: 221 143

Om en fastighetsägare vid ett preliminärbeslut (665 AL) avböjt att delta har han ändå möjlighet att vid ett slutligt beslut enligt 65.5 AL delta. Eftersom någon båtnadsprövning normalt inte sker till grund för ett preli- minärbeslut löper de fastighetsägare som redan då beslutar sig för att delta viss ekonomisk risk. De fastighetsägare som beslutar sig för att delta först då båtnadsprövning skett till grund för ett slutligt exploateringsbeslut löper däremot på detta sätt ingen större ekonomisk risk. Genom detta system torde de flesta försiktiga markägare avvakta med att delta. Detta medför i sin tur att själva tanken bakom ett preliminärbeslut knappast blir uppfylld. Det kan ifrågasättas om dessa fastighetsägare inte borde betala någon form av extra avgift, utöver andelen i de eventuella kostnader som exploate- ringssamfälligheten haft, för att få möjlighet att inträda först då det är tämligen klart att företaget kommer att gå med vinst.

Lunds kommun påpekar att det bör framgå av beslutet att exploaterings— samverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. Kom- munen anför:

I samband med exploateringssamverkan torde det bli vanligt att en fastighetsplan utarbetas. Fastighetsplanens utformning kan bli avgörande för bland annat principen för fördelning av avkastningen. Därför bör av exploateringsbeslutet. i förekommande fall. också framgå att exploate- ringssamverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. Antas en fas— tighetsplan, som avviker från det förutsatta planförslaget, ges då möjlighet att, i likhet med vid motsvarande förhållande beträffande detaljplan. få till stånd en omprövning av exploateringsbeslutet.

7.1. Ekonomiska förhållanden

Samfällighetsföreningens förmånsrätt bör begränsas något i förhål- lande till utredningens förslag anser bostadsstyrelsen. lantmäteriverket. länsstyrelsen i Kalmar lätt samt Stockholms kommun.

Bostadssn'relsen;

En fråga av speciellt intresse för bostadsstyrelsen som långivare är. förmånsrättens värde vid exploateringssamfällighet. För att underlätta fl- nansieringen av exploateringen har införts ett system där samfällighetsfö- reningen har erhållit förmånsrätt i delägarfastighet för fordran som påförts delägaren inom ett år från förfallodagen. Med detta system skall det vara möjligt för kreditgivare att utan övrig säkerhet låna pengar till en samfäl- lighetsförening. Denna förmånsrätt är i princip obegränsad. vilket gör det svårt för en kreditgivare att bedöma förmänsrättens värde vid olika tid- punkter. Det finns fall där bottenlångivarc vägrat" ställa upp med lån beroende på det osäkra läget. Någon form av begränsning av förmånsrät- tens värde bör införas för att företaget skall te sig ekonomiskt sunt.

Lunds kommun påpekar att förmånsrätten. för att skydda inteckningsha- varen. inte bör gälla förrän beslutet att anta detaljplanen vunnit laga kraft.

Några remissinstanser anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de deltagande fastigheterna. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland som uttalar:

Enligt hovrättens mening bör finansieringen ordnas på annat sätt än ' genom förmånsrätt i deltagande fastigheter. I vart fall skapar den föreslag- na begränsningen i 625 AL ett osäkert kreditunderlag eftersom resultatet av exploateringsföretaget i detta stadium av genomförandet är ovisst. ] de fall en exploateringssamfällighet bildas innan detaljplan föreligger finns för övrigt ingen möjlighet att fastställa förmånsrätt enligt 62 & AL.

lO Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 22!

• Sida 146
•  Original

Prop. 1981/82: 221 . l46

Statens planverk anför:

Farhågor inger också resonemanget om förmånsrätt (s. 390). som ska begränsas till högst den värdehöjning som en ännu inte antagen detaljplan ger. Om plansystemets rättsgarantier är värda något blir denna inteck- ningshavarnas säkerhet i samma mån mindre. Det synes vara redigare att göra samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när finansiering- en är ordnad utan att delägarnas övriga mark belastats med osäkra belast- ningar. Möjligheten att beräkna beloppen för förmånsrätt torde ha över- skattats eftersom det nog ofta kommer många överraskande extrakost- nader.

Näringslivets byggnadsdelegation framför tanken att berörda fastighe- ter genomgående borde kunna befrias från betalningsansvar och anför bl.a:

En teknisk förbättring borde vidare kunna ske i fråga om behandlingen av fastighetsbelastningar då plangenomförande sker med exploaterings- samverkan. Fastighetskrediter mot pantbrev i berörda fastigheter borde genomgående kunna relaxeras. dvs. fastighetsdelen befrias från betal- ningsansvar för ägovidd. som ingår i planområden på samma sätt som vid expropriation. eventuellt efter nedsättning av fordringsbelopp hos över- exekutor etc. Utredningen anvisar här en annan metod. som bygger på tanken att gravationer i princip består och får avlösas på frivillig väg. Med tanke på att nybelåning ändock måste ske av byggnadsfastighcterna. är det mera praktiskt att frigöra dessa från äldre hypotek och utnyttja gravations- fria fastigheter som säkerhet för nybebyggelsen.

8. Detaljplan vid exploateringssamverkan

8.1 Kommunen — exploateringssamfälligheten

Om samverkan kommer till stånd företräds markägarna av en juridisk person. Detta bör enligt länsstyrelsen i Stockholms län vara till fördel t. ex. vid upprättande av exploateringsavtal. Täby kommun är dock tveksam till om man skulle kunna få till stånd exploateringsavtal i någon större omfatt- ning än i dag mot bakgrund av att systemet bygger på frivillighet.

Några instanser anser att k 0 m m u n e n bör ges ett större i nfl yta n- d e över exploateringen. Till dessa hör länsstyrelsen i Norrbottens län som anför:

För att undvika att angelägen förnyelse eller förtätning av bebyggelse. sanering. nyexploatering etc. ska göras alltför beroende och i viss mån styras av enskilda vinstintressen borde enligt länsstyrelsens mening regel- systemet ändras så att kommunen ges en mera aktiv roll. Härigenom skulle exploateringssamverkan kunna bli ett gott alternativ till genomgripande och mycket kapitalkrävande expropriation. Ett ökat kommunalt inflytande kunde exempelvis ta sig uttryck i att kommunen i all exploateringssamver- kan skulle ingå som delägare med viss andel och att kommunen fick

• Sida 147
•  Original

Prop. 1981/82: 221 147

befogenheter att genomföra exploateringarna om samfällighetens styrelse icke fullföljer fattade beslut.

Liknande synpunkter framför länsstyrelsen i Gävleborgs län.

Sveriges Iantmätareförening anser att kommunen bör vara sakägare vid den lantmäteriförrättning där samverkansfrågorna regleras och ges rätt att delta i samexploateringen, förslagsvis efter andelstalen för de fastigheter. vars ägare avböjt ett deltagande. Även Bollnäs och Borås kommuner synes vara av den åsikten att kommunen enligt förslaget har för små möjligheter att påverka exploateringen. Borås kommun efterlyser bl. a. möjlighet för kommunen att ställa krav på att fastigheter bebyggs inom viss tid och att kommunen själv ska utföra anläggningsarbetena för gator och va. Kom- munen menar också att exploateringssamverkan kommer att innebära att utjämning av exploateringskostnader mellan skilda områden inte kan gö- ras.

Halmstads kommun ifrågasätter om det inte i anläggningslagen borde införas bestämmelser som möjliggör att vid förrättning ställa krav på standardfrågor för exploateringsanläggningar. Detta skulle enligt kom- munen vara önskvärt som komplement i de fall detta ej regleras i exploa- teringsavtal. t. ex. inom fastighetsplan utanför detaljplanelagt område.

Svenska riksbyggen. Sveriges kammunaljuridiska förening samt Borås och Stockholms kommuner påtalar att de mark- och bostadspolitis- ka kon se kvenserna av förslaget om exploateringssamverkan inte diskuterats i utredningen. Kommunaljuridiska föreningen anför:

Såsom utredningen påpekar förutsätter samverkansinstitutet att bestäm- melserna om markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningcn ändras på så sätt att ett beslut av kommunen om exploateringssamverkan jämlikt ] l kap. 22.5 PBL automatiskt skall ge dispens från markvillkoret vid statlig belåning. Förslaget om exploateringssamverkan inrymmer alltså inte en- dast tekniska aspekter. I själva verket har frågan om att införa ett sådant institut även mark- och bostadspolitiska samt bostadsekonomiska dimen- sioner som överhuvud inte blivit belysta eller diskuterade av utredningen.

Borås kommun avstyrker automatisk d i spe n 5 från markvillkoret vid exploateringssamverkan. Kommunen anser dock att reglerna för di- spens kan förändras så att större hänsyn tas till kommunens mening vid dispensgivningen.

Även statens institut för byggnadsfbrskning pekar på möjligheterna att omforma dispensmöjligheten och anför:

Utredningen föreslår slutligen att dispens från markvillkoret automatiskt skall ges vid ett beslut om exploateringssamverkan. Detta förslag kan tolkas så att kommunen i och med ett beslut om dispens också avhänder sig kontrollen över mark- och exploateringskostnader. Det förefaller möj- ligt att med anknytning till dagens praxis omforma dispensmöjligheten så att kommunen inte frånhänder sig kostnadskontrollen. Oavsett om det

• Sida 148
•  Original

Prop. 1981/82: 22] 148

gäller förnyelse med förtätning eller nyexploatering är det av betydelse för kommunen att ha kostnadsutvecklingen under kontroll.

Jönköpings kommun befarar att automatisk dispens från markvillkoret kan medföra att exploateringsrätten utnyttjas som h a n d el s v a r a. Näringslivets byggnadsdelegation och Svenska byggaadsentreprenör— föreningen anser att dis p e n s bör lämnas även frå n ko n k u r re n s v i l l- koret vid exploateringssamverkan. Delegationen anför:

Däremot anses konkurrensvillkoret behöva bestå. Detta kan kanske vara begripligt om samfälligheten själv uppträder som exploatör inom hela området. Däremot förefaller tanken mindre begriplig om området fördelas på flera byggherrar. En konkurrenssituation uppkommer ju därvidlag auto- matiskt. '

Näringsfrihetsombudsmannen framhåller angelägenheten av att kom- munerna vid exploateringssamverkan medverkar till en konkurrens på lika villkor samt tillvaratar och stimulerar konkurrensförutsättningarna så långt det är möjligt i syfte att hålla kostnaderna nere.

8.2 Enskilda fastighetsägare — exploateringssamfälligheten

Förfarandet att v ägra b y g glov som inte avser pågående markan- vändning för åtgärder på en fastighet som inte deltar i exploateringssamfäl- ligheten anses vara orationellt av bostadsstyrelsen och statens plan- verk. Bostadsstyrelsen anser därför att alla fastighetsägare i samverkans- området på något sätt bör tvingas med i samfälligheten.

Statens planverk anför:

Byggnadsnämnden ska vara förhindrad att lämna byggnadslov för änd- rad markanvändning enligt plan om fastighetsägaren valt att stå utanför samfälligheten (s. 392). Denna regel innebär ytterligare en belastning på nämnden. ldag behöver man inte förvissa sig om att sökanden förfogar över den fastighet som han söker för. Den regeln borde kunna gälla även i fortsättningen. Om fastighetsägaren står utanför bör antingen samfällighe- ten ha tagit över eller också detaljplanen inte fastställas i den delen.

Sveriges Iantmätareförening anser att fastighetsägare inom viss tid bör kunna häva byggnadsförbudet. Föreningen anför:

Fastighetsägare. som dragit på sig ett byggnadsförbud enligt 9: l6 andra stycket PBL genom att inte delta i samexploatering bör inom viss tid kunna häva byggnadsförbudet genom att till kommunen betala vad han skulle ha debiterats vid ett deltagande.

• Sida 149
•  Original

Prop. 1981/82: 221 149 9 Marköverföring m. m.

Hovrätten för Nedre Norrland. institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Fastighetsrådens förening anser att frågorna om överföring av mark till exploateringssamfälligheten bör bli föremål för ytterligare utredning. Hovrätten anför:

Enligt utredningen skall det vara möjligt att till exploateringssamfällighe- ten överföra mark. För att möjliggöra detta föreslås ändringar i 5 kap. och 8 kap. FBL. När det gäller överföring av exploateringsbar mark torde uppmärksammas att sådan genom fastighetsreglering kan överföras "endast om samfälligheten äger någon fastighet. som marken kan föras till. eller om marksamfällighet bildas enligt 6 kap. FBL. I fråga om överföring av mark till samfälligheten krävs enligt hovrättens mening ytterligare övervägan- den.

Hovrätten över Skåne och Blekinge och Sveriges lantmätarefk'irening framför följande synpunkter på frågan om marköverföringar inom samverkansområdet.

Hovrätten över Skåne och Blekinge:

1 de fall då metod 2 skall komma till användning framstår det som uppenbart omotiverat att låta samfälligheten förvärva exploateringsbar mark. De erforderliga markbytena måste här utan olägenhet kunna företas direkt mellan de i samverkansområdet ingående fastigheterna. Även när det gäller metod [ framstår det som onödigt komplicerat att låta samfällig- heten förvärva äganderätt. Saken har för övrigt viktiga skatterättsliga ' konsekvenser, något som över huvud taget inte beaktats i'betänkandet. Målet för samfälligheten vid metod I är att avyttra eller upplåta den ex- ploateringsbara marken sedan den indelats i lämpliga enheter. Det mest ändamålsenliga sättet att uppnå detta mål förefaller hovrätten vara att låta den exploateringsbara marken bilda en marksamfällighet. Därefter delas samfälligheten in i önskade fastigheter och avyttras eller upplåtes. Denna lösning kräver några smärre ändringar i 6 kap. FBL. Detta borde dock inte avskräcka från att ta frågan under närmare övervägande i det fortsatta lagstiftningsarbetet. '

Regler om skyldighet att avstå mark för gemensamhetsanläggning finns i 12å AL. Det framstår som uppenbart för hovrätten att mark inom samver- kansområdet som behövs för gemensamhetsanläggning utan olägenhet kan avstås direkt från berörda fastighetsägare till anläggningsföreningen utan något mellankommande äganderättsförvärv för exploateringssamfällighe- ten.

En teknisk fråga är också hur storleksförändringar skall ske inom sam- verkansområdet. För att det alltid skall vara möjligt att göra erforderliga marköverföringar har utredningen föreslagit införande av regler i 5 kap. 85 och 8 kap. 45 FBL som innebär en utvidgning av möjligheterna att tvångs- vis göra undantag från spärregeln i nuvarande 5 kap. 85 FBL. Regeln i 5 kap. 8 5 ger möjlighet till plusjämkningar utöver vad spärregeln medger och regeln i 8 kap. 45 ger möjlighet till minusjämkningar i motsvarande mån.

• Sida 150
•  Original

Prop. 1981/82: 221 150

De överväganden som kan ligga bakom en uppdelning av de båda jämk- ningsfallen i två paragrafer i skilda kapitel är för hovrätten förborgade. Klarheten blir inte större när man konstaterar att utredningen föreslagit samma ersättningsregler oavsett vilken av paragraferna som används för marköverföringen. Den synbara skillnaden mellan de båda situationerna är att för större minusjämkningar krävs en fastighetsplan medan större plus- jämkningar får äga rum utan en sådan. För hovrätten framstår denna skillnad som omotiverad. Härtill kommer att. såvitt man kan förutse. fastighetsplan torde erfordras i de övervägande antalet fall av exploate- . ringssamverkan (se utredningens egna uttalanden s. 393 xm och 833 my). Mot bakgrund av det sagda föreslår hovrätten att de förevarande undanta- gen från spärregeln sammanförs till en regel och att denna regel föreskriver att fastighetsplan erfordras för att jämkning skall få ske. Av systematiska skäl passar en sådan regel inte in vare sig i 5 kap. eller 8 kap. Detta förhållande ger ytterligare belägg för hovrättens-ovan framförda uppfatt- ning om att reglerna om exploateringssamverkan bör stå i en särskild lag.

Sveriges lantmätareförening.'

Sådana bestämmelser bör införas att kvartersmarken kan fördelas mel- lan samtliga sakägare (inklusivc dem som inte deltari samexploateringen) påföljande sätt.

Kvartersmarken fördelas så långt är möjligt med tillämpning av 5:8 FBL mellan sakägarna efter deras andelstal. Om marken inte fullt ut kan förde- las med stöd av 5:8 FBL eller överenskommelse enligt 5:18 FBL upprättas en fastighetsplan. Ägarna till de andelar. som är så små att de inte enligt 5:8 FBL kan omsättas i hel tomt ges rätt enligt 8:4 FBL till inlösen-av tomt. Företrädc till inlösen ges efter andelarnas storlek. _

Om ingen yrkar på inlösen utläggs resttomterna var för sig som samfäl- ligheter. Vid en framtida upplösning av sådan samfällighetges företräde för inlösen enligt 8:4 FBL framför försäljning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter.

Eskilstuna och Lessebo kommuner anser att e x p r o p ri at io n s rä tt borde finnas vid exploateringssamverkan.

När det gäller den föreslagnalersättningsregeln i fastighets- bild nin g slag e n anser statens rådjör h_vggnadsforskning att en ytterli- gare genomarbctning är önskvärd. Rådet finner det utomordentligt känsligt om olika sätt att genomföra en detaljplan leder till att ersättningarna bedöms enligt olika regler.

Statens planverk och Stockholms kommun är också tveksamt inställda till ersättningsregelns utformning. Kommunen anför:

Det anförda synes innebära att — om kommun medger det genom att förordna om exploateringssamverkan — enskilda personer eller företag ges samma möjligheter som hittills har ansetts böra förbehållas det allmänna att. inom ett område som avses för t.ex. bostadsbyggande, tvångsvis förvärva för exploatering erforderlig mark. till pris som understiger det marknadsvärde marken kan betinga med hänsyn till förväntningar om ändrad användning. Delvis synes de enskilda exploatörerna t.o.m. kom-

• Sida 151
•  Original

Prop. 1981/82: 221 15l

ma i ett bättre läge än en kommun då den i motsvarande situation expro- prierar, i det att man vid inlösen i samband med exploateringssamverkan regelmässigt skall bortse från den gällande planens eventuellt värdehö- jande effekt.

Länsstyrelsen i Uppsala län ifrågasätter om inte den föreslagna lagtek- niska lösningen vad gäller fördelning av ersättningar enligt FBL bör ses över.

Sveriges lantmätareförening tar upp en speciell ersättningsfråga och anför:

Som SLF har uppfattat förslaget till regler om exploateringssamverkan, skall allmän platsmark inom samverkansområdet överföras till kommunen. Den fastighetsägare. som inte önskar delta i samexploateringen. bör därvid få ersättning för att marken avstås.

10. BeskriVning av förfarandet

Flera instanser anser att antalet beslutstillfällen bör minskas, bl. a. länsstyrelsen i Kristianstads län, Fastighetsrädens förening, Sveri- ges kommunaljuridiska förening samt Stockholms, Sunne, Söderhamns och Östersunds kommuner.

Länsstyrelsen i Kristianstads län:

Förfarandet med bildandet av exploateringssamfällighet omfattar flera beslut varemot besvär kan anföras (markförordnande. exploateringsbe- slut, detaljplan, fastighetsplan, fastighetsbildning). Risk för lång tidsut- dräkt innan exploatering är genomförd finns. Förenkling av beslutsproces- " sen bör undersökas.

Institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Kooperativa förbundet anser att frågan om exploateringssamverkan bör kunna prövas utan ett föregående markförordnande. Institutio- nen för fastighetsteknik menar att prövningen kan ske inom anläggningsla- gens ram och anför:

En möjlighet som istället kan diskuteras är om inte frågan om exploate- ringssamverkan. helt utan ett föregående markförordnande, kan prövas inom anläggningslagens ram. På detta sätt läggs initiativet hos både kom- mun och enskilda samtidigt som kommunen även genom AL tillförsäkras möjligheter att ha ett bestämmande inflytande över samverkansområdets storlek, frågor om plangenomförande m.m. (förutsatt att 235 AL får gälla även vid exploateringssamverkan). Dessutom ankommer det på kom- munen att anta en efterföljande detaljplan. vilket innebär att det inte finns någon risk för att oönskad bebyggelse kommer till stånd. Ytterligare ett

• Sida 152
•  Original

Prop. l981/82:221 152

skäl till att inte låta markförordnandet vara ett villkor för samverkan är att besvärsmöjligheterna begränsas något, vilket torde underlätta och förenkla handläggningen av de här frågorna. I det föreslagna systemet finns det möjlighet att besvära sig över markförordnandet. exploateringsbeslutet och detaljplanen. Enskilda bör kunna bevaka sina rättigheter även om endast de två sistnämnda besvärsmöjligheterna blir tillgodosedda.

Kooperativa förbundet anser att förordnandet om exploateringssamver- kan bör tas in i planbeslutet. Denna ståndpunkt synes även intas av. Södertälje kommun (en minoritet).

Länsstyrelsen i Kristianstads län och Uppsala kommun betonar nödvän- digheten av ett ingående samarbete och samråd mellan FBM och kommunen vid upprättande av en detaljplan som skall genomföras genom exploateringssamverkan. , '

Sveriges villaägarejörbund betonar att alla fastighetsägare inom ett om-

- råde för exploateringssamverkan bör ges tidiga möjligheter till samråd om företaget och detaljplanen.

Huddinge kommun framhåller att kommunen måste ha god planbe- redskap vid beslut om markförordnande för exploateringssamverkan. Kommunen anför:

De synpunkter som kan anföras är att man måste arbeta med god framförhållning då kommunen avser meddela beslut om markförordnande för exploateringssamverkan. dvs. planberedskapen måste vara god.

Man får förutsätta att ett förslag till detaljplan i princip måste finnas färdigt redan då markförordnande meddelas p.g.a. den knappa tid som sedan står till förfogande till detaljplan skall ha antagits. respektive beslut om exploateringssamverkan meddelats (högst 3 år). Man får även räkna med en uppenbar risk för förseningar genom besvär i olika skeden av planeringsprocessen. [ de flesta fall torde även en fastighetsplan behöva upprättas, dels för att utfallet för den enskilde fastighetsägaren tydligt skall kunna redovisas och dels för att erforderliga marköverföringar enligt fas- tighetsbildningslagens 8:e kapitel skall kunna ske.

Förmodligen måste väl genomarbetade förslag till både detaljplan och fastighetsplan föreligga redan då exploateringsbeslut meddelas av fastig- hetsbildningsmyndigheten. för att de som ställer sig tveksamma till att ingå i exploateringssamverkan skall få tillräckligt underlag för sina bedömning-. ar.

Även länsstyrelsen i Västmanlands län kommenterar förfarandet och anför:

Markförordnande om exploateringssamverkan enligt 10:1 punkt 7 garan- terar inte att sådan samverkan kommer till stånd med hänsyn till bestäm- melserna i anläggningslagen. En önskvärd förenkling vore därför att frågan om exploateringssamverkan också kunde göras till föremål för prövning enligt anläggningslagen. innan detaljplan antas. genom ansökan av bygg- nadsnämnd med stöd av genomförandebeskrivning som varit utställd.

• Sida 153
•  Original

Prop. 1981/82: 221 153

Några remissinstanser för fram alternativa förfaranden till det som föreslås i utredningen. Till dessa hör Sveriges domareförbund som anför:

Enligt förbundets mening skulle det från flera synpunkter vara lämpligt att handlägga dessa ärenden i lantmäteriförrättningens form. Detta förut- sätter att man kan'integrera informations- och plandelarna i förrättnings- formen, vilket bör vara möjligt under fastighetsbildningsmyndighetens projektledning. Vinsten skulle vara en samlad handläggning. väl ägnad att på ett mindre formbundet sätt lösa de ofta känsloladdade frågor som finns i denna typ av ärenden.

Detta förfarande förespråkas även av Fastighetsrådens förening. Näringslivets byggnadsdelegation förordar ett annat alternativ. Delega- tionen anför:

_ Med tanke på desvagheter som konstaterats. då det gäller förfallotider/ genomförandetid som instrument för plangenomförande. vore det önskvärt att konstruera fastighetssamverkan medytterligarc ett viktigt steg mot direkt plangenomförande. Så kan ske, om man tänker sig att själva fastig- hetstilldelningen blir villkorad så. att sakägare uppförs på "tilldelnings- längden", under förutsättning att vederbörande tecknar exploateringsavtal med kommunen. Fastighetstilldelningen sker därmed på teckningslista för deltagande ungefär som vid annan ekonomisk samverkan -— jfr t.ex. eko- nomiska föreningar, aktiebolag. Ointresserade kan avyttra sin "tecknings- rätt", eller begära inlösen. Detta har praktiska fördelar i flera avseenden. Man behöver då inte tillgripa en kanske komplicerad samfällighetsförvalt- ning i genomförandeskedet utan kan arbeta direkt med en individuell omreglering på samma sätt som vid annan fastighetsreglering. Vidare kommer exploateringsavtalen att kunna precisera varje sakägares förhål- lande till kommunen bl. a. i fråga om skyldighet att uppföra bebyggelse på samma sätt som i tomträttsavtal. Man når med andra ord i realiteten fram till en form av ”positiv" planering. dvs. en rättslig garanti för ett "automa- tiskt" plangenomförande som resultat av planläggning. vilket kan betrak- tas som ett mål från rationell synpunkt i samhällsplaneringen. Tidsprogram för utbyggnaden blir ur kommunens synpunkt rättsligt påtagliga.

• Sida 154
•  Original

Prop. 1981/82: 221 l54 Bilaga 3

De remitterade lagförslagen

] Förslag till Lag om exploateringssamverkan

Tillämpningsomräde m. m. ] 5 Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploa- teringssamverkan).

2 & Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploa- teringsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.

Villkorför exploateringssamverkan m.m. 3 & Exploateringssamverkan får beslutas. om det med hänsyn till bebyg- gelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggel- SCU.

Exploateringssamverkan får inte beslutas. om ändamålet med samver- kan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samver- kan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. '

4 & Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige tillstyrkt detta. [ tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

5 & Exploateringssamverkan får inte beslutas. om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.

6 & Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploate- ringssamverkan om han har begärt det. I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området. om andelen har ett obetydligt värde.

Exploateringssamfällighet

7 5 För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter. vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfäl- lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet.

F örrättningen 8 5 Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastig- hetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämn— den.

Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets-

• Sida 155
•  Original

' Prop. 1981/82:221 155

bildningslagen (1970:988) . anläggningslagen (1973: ] l49) eller ledningsrätts- lagen (l973:ll44) tas upp utan ansökan. om de är av betydelse för exploa- teringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med- frågor om exploate- ringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.

9 5 I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap. 1—24. 27—40 och 42 åå fastighetsbildningslagen (1970:988).

10 å Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utre— da förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate- ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred- ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn- den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate- nngen. '

11 5 Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kost- naderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstal för en fastighet som bidrar med mark till exploateringsföreta- get skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av denna mark. Om andelstalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar med eller i övrigt skada uppkommer för fastighetsägaren till följd av markens avstående. skall skillnaden utjämnas i pengar. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbe- slutet enligt 135 vunnit laga kraft. skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet som ej bidrar med mark till exploateringsföretaget skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen.

12 5 Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighets- förening. får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973: ] l52) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen ( 1973: ] I50) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.

lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 6 kap. ] å

För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfäl- lighet bildas, om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt.

Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig betydelse att ha del i samfälligheten.

Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt. -

Denna paragraf gäller ej sådan Denna paragraf gäller ej sådan samfällighetsbildning som avses i 2 samfällighetsbildning som avses i 2, eller 4 å. 2 a eller 4 å.

2 a å

Av mark som ingår i sam verkans- området för en exploateringssam- fällighet enligt lagen (I982:000) om exploateringssamverkan får sär- skilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomfira sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsva- ra dess andelstal i exploaterings- samfälligheten.

Denna lag träder i kraft den ljuli 1983.

' Lagen omtryckt l971:1035.

• Sida 161
•  Original

Prop. 1981/82: 221 161

Föreslagen lydelse

23 ä' I fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger 15 & motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings- eller an- läggningsbeslut meddelats, får sam- manträde för bildande av samfäl- lighetsförening hållas innan beslu- tet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast un- der förutsättning att fastighets- bildnings- eller anläggningsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut. att förordnande meddelas enligt 27aå anläggnings- lagen ( 1973:1149 ).

- enligt -

Har fastighetsbildnings-. an- läggnings- eller exploateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bil- dande av samfällighetsförening hål- las innan beslutet om samfällighe- tens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under förutsättning att fas- tighetsbildnings-. anläggnings- eller

'e.tploateringsbeslutet vinner laga : kraft eller, i fråga om anläggnings-

beslut. att förordnande meddelas 27aä anläggningslagen (1973:1149) .

615

Samfällighetsförening skall upp- lösas, när den eller de samfällig- heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighets- bildningsmyndigheten att förordna om upplösning av samfällighetsför- ening finns bestämmelser i anlägg- ningslagen (1973:1149) .

Samfällighetsförening skall upp- lösas. när den eller de samfällig- heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Bestämmelser om rätt för fastighetsbildningsmyndigheten att förordna om upplösning av sam- fällighetsförening finns i anlägg- ningslagen (1973:1149) och lagen (1982:0()0) om exploateringssam- verkan.

Denna lag träder i kraft den ljuli l983.

' Senaste lydelse l977z365.

• Sida 165
•  Original

Prop. 1981/82: 221

Lagrådet:

Det remitterade lagförslagets syfte är främst att underlätta en mera aktiv . medverkan av markägarna vid exploatering av mark som är uppdelad mellan flera ägare och att åstadkomma en utjämning av vinsten mellan ägarna så att alla, oavsett vad deras mark kommer att användas till. får nytta av de bebyggelsemöjligheter som en plan innebär. Detta har ansetts främja en från allmän synpunkt önskvärd bebyggelscplanering. Tekniskt skall reformen genomföras på så sätt, att vid sidan av lagen om exploate- ringssamverkan nuvarande fastighetsrättslig lagstiftning — bl. a. byggnads- lagen. fastighetsbildningslagen och anläggningslagen— blir tillämplig i fråga om exploateringen.

• Sida 172
•  Original

Prop. 1981/82: 221 172

Den föreslagna lagstiftningen ger anledning till erinringar i skilda avseen- den. Förslaget bygger på betänkandet (SOU |979:65 och 66) Ny plan- och bygglag. ] betänkandet är förslaget till lagstiftning om exploateringssam- verkan anknutet till det däri framlagda förslaget till ny byggnadslagstift- ning. Genom att frågan om exploateringssamverkan utbrutits till särskild behandling har förslaget i stället fått anpassas till den nu gällande bygg- nadslagstiftningen. Förändringen har medfört speciella problem. och det sätt på vilket anpassningen har skett går ej fritt från invändningar. Detta får — såsom framgår av vad lagrådet anfört vid förslagets 11 s — framför allt anses gälla grunderna för fördelningen av den ekonomiska vinning som verksamheten väntas medföra. Särskilt anmärkningsvärt är här att enligt förslaget den som ej äger mark inom en detaljplan. som skall genomföras genom samexploatering. men medverkar i företaget på grund av innehav av exploateringsbar mark i närheten. skall kunna deltaga i vinstutjämning utan att hans fastighet underkastas några bindande föreskrifter av planka- raktär beträffande markanvändningen.

Vidare kan konstateras att den föreslagna regleringen är mycket kompli- cerad. De rättsliga konsekvenserna av ett beslut om exploateringssamver- kan beror på hur en rad delvis svårtolkade bestämmelser i olika lagar kommer att tillämpas under exploateringsl'örrättningens gång. Avgörandet av olika frågor lämnas åt kommunen. fastighetsbildningsmyndigheten och sakägarna. Det måste därför ej sällan te sig tämligen ovisst vad det slutliga resultatet av en samverkansförrättning blir. något som självfallet är besvä- rande för fastighetsägare som har att ta ställning till om de skall deltaga i ett planerat samverkansföretag. Tillämpningen av lagstiftningen kommer att ställa stora anspråk på kunskaper och omdöme hos förrättningsmänncn och de kommunala tjänstemän som sysslar med frågorna.

Förslaget är sålunda behäftat med vissa brister och skulle tvivelsutan ha vunnit på en ytterligare bearbetning. Med hänsyn härtill och till angelägen— heten av en god samordning med byggnadslagstiftningen i övrigt kan ifrågasättas om det inte varit lyckligare. om en reglering i ämnet fått vänta till den förestående allmänna reformen av sagda lagstiftning.

Svårigheterna att konstruera en lagstiftning med de syften som angetts inledningsvis är emellertid i och för sig betydande. Ett behov av regler för vinstutjämning vid exploatering av mark för bebyggelse har länge ansetts föreligga. Trots de påtalade svagheterna innebär förslaget ett betydelsefullt steg mot en tillfredsställande lösning av denna fråga. Även om de i det föregående gjorda anmärkningarna är ägnade att framkalla tveksamhet inför det föreliggande lagförslaget. vill lagrådet därför inte — i vart fall ej om vad lagrådet vid 11 & förordar beträffande principerna för fastställande av andelstal i exploateringssamfällighet godtages - motsätta sig att försla- get genomförs.

• Sida 173
•  Original

Prop. 1981/82: 221 173

55

Bengtsson anför för sin del: I motsats till vad som gäller enligt opinionsvillkoren i 5kap. 55 andra stycket fastighetsbildningslagen och 75 anläggningslagen innebär paragra- fen, att man inte beaktar inställningen hos nyttjanderättshavare, bl.a. hyresgäster. till den prövade frågan. Här avviker det remitterade förslaget från utredningens ståndpunkt: enligt dess förslag. som i denna del inte tycks ha mött någon remisskritik. skulle hänsyn också tas till meningen hos hyresgäster i de berörda fastigheterna. Skälen för departementsförsla- get är främst. att hyresgäster inte skulle ha samma påtagliga intresse av exploateringsfrågan och här på vissa andra sätt kan tillvarata sina intres- sen. Möjligen kan tilläggas att en exploateringssamverkan i många fall kan innebära huvudsakligen besvär och olägenheter för deras del. t. ex. genom att de på grund av exploateringen måste flytta från fastigheten: det kan alltså försvåra en exploatering, som annars anses önskvärd. om att deras inställning tillmäts betydelse i samverkansfrågan.

Trots det sagda sätterjag i fråga. om inte vikt bör fästas vid hyresgäster- nas mening också i detta sammanhang. Flera argument kan anföras för detta. En exploatering kan få väsentlig inverkan på hyresgästernas lev- nadsförhållandcn eller i vart fall på deras närmiljö. och även när avgöran- det kan anses endast gälla vem som skall vara huvudman för exploatering- en kan denna fråga bli betydelsefull för det sätt varpå företaget kommer att genomföras. Självfallet underlättas vidare ett smidigt genomförande av att så många av de berörda som möjligt har en positiv inställning till en samverkan. Det gäller ju här inte någon vetorätt för hyresgästerna — endast en möjlighet att låta deras uppfattning om företaget få väga med vid bedömningen. Genom sista meningen i paragrafen minskar risken att en . negativ hyresgästopinion skulle få omotiverat stor betydelse för avgöran- det. Det står klan att utredningsförslagets ståndpunkt stämmer bättre med den allmänna tendensen inom lagstiftningen på senare år att öka hyresgäs- ternas inflytande på sin miljö. Om ett-opinionsvillkor bör tas in i lagen. förordar jag därför att paragrafen får följande avfattning:

"Exploateringssamverkan .—_.—.—. samverkansområdet och hyresgäs- terna i fastigheter inom området mera allmänt .—.—.—. exploateringssam- verkan."

ll s' Lagrådet:

En fråga av väsentlig betydelse för tillämpningen av paragrafens andra stycke är vilket område som skall medräknas. när andelstalen skall be- stämmas enligt där angivna grunder: omfattningen av området avgör näm- ligen vilken mark som berörs av Värdeutjämningen. När samverkansområ- det sammanfaller med den plan. som skall genomföras genom exploate—

• Sida 174
•  Original

Prop. 1981/82: 221 174

ringen. eller eljest i sin helhet berörs av exploateringsåtgärder — vilket oftast synes bli fallet i praktiken — bör givetvis hela området medräknas. Exploateringsåtgärderna kan emellertid enligt förslaget ibland komma att avse ett betydligt mindre område än samverkansområdet. Lagtexten och specialmotiveringen till paragrafen tyder närmast på att andelsbcräkningen i sådant fall skall baseras på exploateringsområdet. Dit skulle då i första hand räknas mark som omfattas av aktuell detaljplan. men även annan inom samverkansområdet belägen mark som direkt berörs av fastighets- reglering eller andra exploaten'ngsåtgärder. Fastigheter med mark inom samverkansområdet, vilka inte på dylikt sätt bidrar med mark till exploa- teringsföretaget, skulle däremot ej erhålla andelstal enligt andra stycket.

Under föredragningen av förslaget i lagrådet har upplysts att denna tolkning av stadgandet i andra stycket inte varit åsyftad. Meningen är i stället att i andelsbcräkningen skall deltaga all mark inom samverkansom— rådet oberoende av om den berörs av exploateringsåtgärder eller ej. förut- satt att marken i och för sig är exploateringsbar. Sålunda skall bortses från sådan mark som redan är bebyggd eller eljest tagen i anspråk på sådant sätt att den icke kan komma i fråga för exploatering. Om exempelvis flera jordbruksfastigheter deltar i samverkan och byggnadsplan för fritidsbebyg- gelse fastställs beträffande en av fastigheterna, skall även de övriga anses ha bidragit med mark och erhålla andelstal enligt andra stycket. Ägarna till dessa fastigheterskall anses berörda av exploateringen på det sättet att de hindras att utnyttja sin egen mark för fritidsbebyggelse och även genom att deras mark kan utnyttjas som strövområde.

Såsom framgått av det föregående ger det remitterade förslaget knappast stöd för en sådan tillämpning av andra stycket i förevarande paragraf. För att tillämpningen skall bli möjlig fordras sådana ändringar i paragrafen att av denna framgår. att andelstal skall fasställas med utgångspunkt i den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingåri samverkansområ- det. Till avfattningen återkommer lagrådet.

Bcträffande den sakliga innebörden av denna ståndpunkt kan framhållas följande. En utvidgning av det remitterade förslagets tillämpningsområde på antytt sätt möter betänkligheter framför allt med hänsyn till förhållandet till gällande byggnadslagstiftning. Enligt denna är ägare av mark. som samhället finner vara olämplig för tätbebyggelse och därför inte böra ifrågakomma för planläggning. skyldig att utan ersättning underkasta sig denna inskränkning beträffande markens användning. En regel som med- för kompensation till ägare av fastigheter vilka av det allmänna befinns ej böra medtagas i detaljplan, innebär ett avsteg från denna princip. Här uppkommer också en motsättning till andra fastighetsägare. vilka missgyn- nas på samma vis men saknar möjlighet att ansluta sig till en exploaterings- samfällighet. En naturlig förutsättning för sådan kompensation borde i alla händelser vara att fastigheterna i fråga underkastades föreskrifter av plan- karaktär beträffande markanvändningen. Enligt utredningsförslaget skulle

• Sida 175
•  Original

Prop. 1981/82: 221 175

detta ske genom att kommunen. med stöd av den föreslagna plan- och bygglagen. meddelade ett s. k. markförordnande. Ett förordnande med samma rättsverkan kan inte göras enligt byggnadslagen: de översiktsplaner ur vilka kommunerna brukar hämta vägledning är av helt informell karak- tär. Den lagreglering som nu diskuteras kan innebära att ägaren av en fastighet får ta del av vinsten vid exploatering genom detaljplan på en annan fastighet utan att själv tillskjuta någon mark och utan att den egna fastigheten underkastas bindande restriktioner av något slag beträffande markanvändningen. Samverkansområdet är borta när exploateringen av- slutats. Enligt gällande byggnadslagstiftning föreligger intet hinder mot att även sistnämnda fastighet senare blir föremål för planläggning för tätbe- byggelse. varigenom ägaren tillförs ytterligare förmåner. Skyldighet att tåla att fastigheten används som strövområde har ägaren redan på grund av allemansrätten och sålunda oberoende av exploateringen av den andra fastigheten. — Mot det nu diskuterade förslaget kan även invändas att det över huvud taget är önskvärt att det område där exploateringssamverkan får ekonomiska effekter i lagen erhåller en så fast avgränsning som möjligt. En löslig reglering på denna punkt kan ytterligare öka de tillämpningssvå- righeter som lagstiftningen kan väntas medföra.

Å andra sidan kan man till förmån för en bestämmelse som avfattas enligt departementschefens intentioner anföra. att den dock utvidgar möj— ligheten att lösa det länge debatterade problemet hur man skall åstadkom- ma en rättvis värdeutjämning mellan fastighetsägare vid exploatering för bebyggelse. Lösningen omfattar väl inte på långt när alla fall där en sådan utjämning kan vara påkallad. men den kan i alla händelser bli tillämplig i vissa typsituationer där behovet av utjämning förefaller särskilt angeläget. Framhållas bör att i många, kanske i de flesta fall hela samverkansområdet kommer att täckas av en detaljplan. varvid de här berörda betänkligheter- na inte blir aktuella. Lagrådet vill därför inte motsätta sig att paragrafen i den nu diskuterade delen utformas i enlighet med vad departementschefen åsyftat.

Vad härefter angår principerna i övrigt för beräkning av delaktigheten i exploateringsföretaget skall enligt andra stycket i förevarande paragraf andelstalet för en fastighet som bidrar med mark till företaget bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av denna mark. Om andelstalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar med eller det i övrigt uppkommer skada för fastighetsägaren till följd av mar- kens avstående skall skillnaden utjämnas i pengar. Det belopp som i det förstnämnda fallet skall tillgodoföras fastighetsägaren skall. sägs det i specialmotiveringen, beräknas efter den tillskjutna markens värde före exploateringen och enligt expropriationslagens värderingsregler. Vid den följande marktilldelningen enligt 18% är det däremot enligt motiven lämp- ligt att den mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid tillträdet.

• Sida 176
•  Original

Prop. 1981/82: 221 176

Den fördelningsgrund som brukar tillämpas i liknande sammanhang — se t.ex. 5 kap. 95 och 6 kap. 2.5 tredje stycket fastighetsbildningslagen -— är att i princip bestämma andelstalet efter den tillskjutna markens värde. Då en fastighets areal endast utgör en av de många faktorer som bestämmer fastighetens värde. kommer en omfördelning av ägoinnehav efter andelstal som grundas på arealen ofta att leda till slumpvisa och godtyckliga resultat. Enligt förslaget skulle sådana effekter undvikas genom regeln att. om andelstalet inte motsvarar värdet av tillskjuten mark. skillnaden skall utjämnas i pengar. Denna regel eliminerar emellertid endast delvis de nämnda effekterna. eftersom ersättningen i pengar inte beaktas vid be- stämmandet av andelstalet och därmed icke medför delaktighet i den värdehöjning som exploateringen föranleder. Den föreslagna fördelnings- regeln innebär också att en deltagande fastighetsägare riskerar att när exploateringssamverkan avslutas återfå en betydande del av tillskjutet realvärde i pengar i stället för i mark.

Det sagda kan illustreras med följande exempel. Antag att marken inom exploateringsområdet — som i exemplet tänkes sammanfalla med samver— kansområdet * före exploateringen har ett totalt marknadsvärde av 100000 kr.. att kostnaderna för markens iordningställande uppgår till l00000 kr. samt att områdets bruttovärde efter exploateringen utgör 400 000 kr. Antag vidare att andelstalet för en i exploateringssamfälligheten ingående fastighet med hänsyn till arealens storlek bestämmes till 10 pro— cent. motsvarande 10000 kr.. men att den tillskjutna marken på grund av de lokala förhållandena i själva verket har ett marknadsvärde av 30 000 kr. Enligt förslaget skall då fastighetens ägare dels betala [0 procent av kost— naderna. således 10000 kr.. dels tilldelas mark med ett värde av lt) procent av 400000 kr.. alltså 40000 kr.. dels erhålla ett penningbelopp om 10000 kr.. eller sålunda mark och pengar till ett sammanlagt värde av 40000 kr. Om däremot andelstalet efter ingångsvärdet av den tillskjutna marken bestämts till 20 procent. hade fastighetsägaren fått erlägga 20000 kr. i kostnader men tilldelats mark till ett värde av 80000 kr. Hans behållna värde efter exploateringen skulle således utgöra 60000 kr. i stället för 40000 kr. Till följd av att utjämningsersättningen till fastighetsägaren enligt motiven skall beräknas inte efter marknadsvärdet utan efter expropria- tionslagens värdcringsregler skulle skillnaden i verkligheten kttnna bli ännu större. - Omvänt kommer enligt förslaget en fastighetsägare att gynnas orimligt vid marktilldelningen. om hans huvudsakliga bidrag utgörs av vidsträckta arealer av vad som ur bebyggelsesynpunkt är att betrakta som impediment. dvs. höga berg. storblockig terräng. försumpade områ- den. vattensamlingar o.d. Den föreslagna fördelningsregeln kan leda till en omfördelning av fastighetsvärdena inom exploateringsområdet på ett sätt som inte synes motiverat av lagstiftningens syfte.

Enligt lagförslaget är deltagande i exploateringssamverkan frivilligt. För berörda fastighetsägare torde det framstå som mest naturligt i förevarande

• Sida 177
•  Original

Prop. 1981/82: 221 177

sammanhang att låta fördelningen i princip ske efter andelstal som åter- speglar värdet av den mark med vilken varje fastighet ingår i det gemen- samma företaget. En sådan fördelningsgrund — som också har föreslagits av utredningen -— är även bäst förenlig med det förhållandet att en fastig- hets andel i företaget skall utgöra en garanti för dess pantvärde. Det kan befaras att en fördelningsregel som grundar sig inte på ett ägoinnehavs värde utan på en från ekonomisk synpunkt så föga relevant faktor som arealstorleken kommer att uppfattas som orättvis och minska intresset för deltagande i exploateringssamverkan.

Det värde som sålunda skall ligga till grund för fastigheternas delaktighet i exploateringsföretaget bör i princip vara den berörda markens marknads- värde. 1 de fall då all mark inom ett samverkansområde är ungefär likvär- dig med hänsyn till läge och beskaffenhet bör uppskattningen kunna ske med enkla schablonartade metoder. t. ex. med hjälp av markarealens stor- lek. Avsteg från huvudprincipen bör kunna göras t.ex. om marken någon gång på grund av särskilda förhållanden. såsom förekomst av en grusfyn- dighet. skulle ha ett högre värde än som betingas av möjligheten att använda marken för det ändamål som avses med exploateringsföretaget. Om markägaren i ett sådant fall undantagsvis skulle önska deltaga i exploa- teringsföretaget. synes det rimligt att hans andelstal beräknas på grundval av markens värde med bortseende från den värdcförhöjning som grusfyn- digheten kan föranleda.

På grund av det anförda föreslår lagrådet att andelstalen. i enlighet med utredningens förslag. skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till marknadsvärdet av den mark som skall ligga till grund för andelsbcräkningen. Härvid bör. liksom enligt det remitterade förslaget. bortses från inverkan av den plan som fastställts efter exploateringsbeslu- tet och som skall genomföras genom exploateringen.

Exploateringen avser utnyttjande av själva marken. Med hänsyn härtill synes rimligt att. såsom också följer av det remitterade förslaget. man vid bestämmande av andelstalen inte beaktar värdet av byggnader. växande gröda. skog eller liknande tillbehör till fastigheten. En särkild bestämmelse härom bör intagas i paragrafens andra stycke.

Som framgått av det föregående skall andelstal bestämmas också för fastigheter som väl har exploateringsbar mark inom samverkansområdet men ej tillskjuter någon mark som skall bli föremål för exploateringsåt- gärder. I andra fall kan en fastighet bidra med endast en del av sin mark till detta ändamål. Vissa fastigheter kan tillskjuta all sin mark. Såsom upp- tages i förevarande paragraf får då utjämning ske med pengar. Regeln härom kan lämpligen ges det innehållet att om det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte motsvarar vad fastigheten har att till- skjtrta med tillämpning av andelstalet, skillnaden skall utjämnas i pengar. Vid beräkningen av sådana utjämningsbelopp bör av rätteviseskäl tilläm- pas samma grunder vid markvärderingen som vid fastställandet av andels- talen. l2 Riksdagen [981/82. I saml. Nr 22!

• Sida 178
•  Original

Prop. 1981/821221 178

Enligt den i det föregående angivna huvudregeln kommer andelstal att åsättas alla i exploateringssamfälligheten ingående fastigheter med mark tillgänglig för exploatering. För fastigheter som ingår i samfälligheten men saknar sådan mark får som anges i paragrafens tredje stycke bestämmas särskilt andelstal.

Att beakta är att i vissa fall — t.ex. då fråga är om tilldelning av mark — åtgärden endast berör fastigheterna med mark tillgänglig för exploatering. [ dessa fall skall de för dessa fastigheter bestämda andelstalen direkt tilläm- pas. När det gäller andra åtgärder — t. ex. vid bestämmande av tillskott till täckande av kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighetsförening — skall andelstalen för samtliga fastigheter läggas till grund. Det medför att en samordning får ske av de andelstal som bestämts för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter utan sådan mark. En vissjämkning måste ske. Det synes lämpligt att lagtexten ger en upplysning härom.

Såsom anges i förslaget bör samfälligheten betala ersättning till ägare av fastigheter som skadas genom intrång till följd av att mark avstås eller att byggnader rivs m.m. Frågan i vad mån dylika skador uppkommer torde ofta inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den bygg- bara marken. Bl.a. med hänsyn härtill synes frågan om skadeersättning lämpligen böra regleras i 18 &.

På grund av vad nu anförts kan de bestämmelser som bör upptagas i förevarande paragraflämpligen ges följande lydelse:

"Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostna- derna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt främst med hänsyn till marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte vad.fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet. skall skillnaden utjämnas i peng- ar. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploa- teringsbeslutet enligt 13 5 har vunnit laga kraft, skall hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan- ha haft på markens värde. Hänsyn skall ej heller tas till byggnader. växande gröda. skog eller liknande tillbehör till marken.

För en fastighet inom samverkansområdet. som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. 1 fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt. skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas."

• Sida 179
•  Original

Prop. l981/82:221 179

14 & Lagrådet:

Enligt paragrafen "skall" vissa förordnanden enligt 5 kap. 21 och 2255 fastighetsbildningslagen meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet. Det gäller här beslut om förbud mot skogsavverkning. täkt av olika slag, nybyggnad m.fl. åtgärder som försvårar genomförandet av en fastighets- reglering. Som framgår av de nämnda lagrummen i fastighetsbildningsla- gen. är ett förordnande av detta slag inte obligatoriskt utan skall meddelas endast i den mån det anses erforderligt. Uppenbarligen kan ett behov av sådana förordnanden uppkomma även efter ett beslut om exploaterings- samverkan. Avsikten lär inte vara att hindra ett förordnande i detta skede: som framgår av 165 i lagförslaget, blir vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet fastighetsbildningslagen direkt tillämplig bl.a. i det aktuella avseendet. Betydelsen av regeln i 145 lagförslaget synes enbart vara att den möjliggör, att förordnanden enligt 5 kap. 21 och 2255 medde- las redan i samband med själva exploateringsbeslutet. Denna innebörd hos paragrafen framträder bättre, om i lagtexten ordet "skall" utbytes mot "kan".

l6å Lagrådet:

Genom föreskrift i förevarande paragraf skall 5 kap. 85 fastighetsbild- ningslagen. som anger grunderna för marktilldelning. icke tillämpas vid exploateringsfönättning: i stället skall i förevarande lag meddelade regler gälla. Enligt 5 kap. 185 fastighetsbildningslagen kan på grund av medgi- vande av angivna sakägare avsteg göras från bestämmelserna i 5kap. 8 åå. ] 5 kap. 20å ges vidare regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap. [85 sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom kringgås. I det föreliggande förslaget omfattar den allmänna hänvisningen till fastighetsbildningslagen även 5 kap. 205 och avsikten torde vara att också vid exploateringsförrättning hinder skall föreligga att genom överenskommelse kringgå de regler som innefattar inskränkning i rätten att förvärva fast egendom. Med den utformning hänvisningarna till fastighetsbildningslagen har torde detta dock icke upp- nås med mindre en särskild regel i ämnet meddelas. Lagrådet förordar därför att i förevarande paragrafs första stycke upptages ytterligare en mening av följande lydelse: "Innebär överenskommelse enligt 23.5 att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av ll & andra stycket eller 18 5, skall 5 kap. 20å fastighetsbildningslagen tillämpas."

Vidare skall enligt paragrafen bl.a. 5 kap. 24 och 27% fastighetsbild- ningslagen gälla vid exploateringssamverkan. Vid tillämpning av 245 andra och tredje styckena samt 275 tredje stycket är att märka. att i stället för vissa paragrafer i fastighetsbildningslagen. vartill där hänvisas, skall gälla bestämmelser i förevarande lag; dessa får anses äga motsvarande tillämp- ning i de avsedda situationerna.

• Sida 180
•  Original

Prop. 1981/82: 221 180

Fastighetsreglering enligt paragrafen kan leda till beslut som är i hög grad ingripande för enskilda; bl.a. kan nämnas förordnande enligt 195. Enligt första stycket i förevarande paragraf skall de regler till skydd för enskilda intressen, som finns intagna i 8 kap. 2 och 3 55 fastighetsbildnings- lagen, inte gälla vid exploateringssamverkan. Regeln i 35 andra stycket av lagförslaget, vilken har ett liknande syfte, avser enligt lagtexten endast beslutet om exploateringssamverkan. inte beslut som meddelas i ett senare skede. Av motiveringen (2.3.2) torde emellertid framgå att regeln i fråga skall gälla generellt vid lagens tillämpning. Det synes önskvärt att detta framgår av lagtexten i 165. Lagrådet förordar att som en sista mening i paragrafens första stycke tilläggs följande:

"Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3.5 andra stycket äga motsvarande tillämpning."

17 5 Lagrådet:

Stadgandet avser att förhindra att mark. på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnads- plan, överförs till annan fastighet genom fastighetsreglering. Att stadgan- det har denna innebörd skulle framgå tydligare om — såsom lagrådet förordar — Stadgandet inledes på följande sätt: ”Fastgihetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken det finns. —.— .-—"

18 & Lagrådet:

Den omformulering av 115 som lagrådet föreslagit medför att föreva- rande paragraf bör inledas med orden: ”Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering till- delas.—.—.".

Vidare bör med hänsyn till vad som vid 11 5 anförts om den i paragrafen upptagna skadeersättningsregeln en motsvarande bestämmelse upptas i denna paragraf. Bestämmelsen bör med hänsyn till att hänvisningen i 165 ej omfattar 5 kap. 12.5 fastighetsbildningslagen så utformas att den gäller även innehavare av särskild rätt till fastigheten. Lagrådet förordar därför att ett andra stycke tillägges av följande lydelse:

”Ersättning i pengar skall också utgå för byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör som frångår deltagande fastighet och för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av Särskild rätt till fastigheten på grund av fastighetsregleringen.”

265 Lagrådet:

Bestämmelserna i förevarande paragraf tar sikte endast på sådana för- ändringar som inträffar medan exploateringsförrättningen ännu pågår. För

• Sida 181
•  Original

att detta otvetydigt skall framgå förordas att paragrafen inleds med orden "Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade .—.— . —".

33 5 Lagrådet:

Enligt paragrafens första stycke skall bestämmelserna om fastighetsbild- ' ningsbeslut även tillämpas på "exploateringsbeslutet”". Med ordalagen i 13 5 stämmer det bäst att anse endast det inledande beslut som avser frågor enligt [35 första stycket p. 1 och 2 som exploateringsbeslut. där- emot inte beslut i eventuellt uppskjutna frågor enligt 135 andra stycket. (Jfr även 165 andra stycket. som ger stöd för samma tolkning.) Avsikten med förevarande bestämmelse lär emellertid vara. att besvär över samtliga beslut enligt 13 5 skall följa reglerna om fastighetsbildningsbeslut. På grund härav bör ordet "exploateringsbeslutet" iförsta stycket utbytas mot "be- slut enligt 13 5". — I andra stycket kan däremot ordet exploateringsbeslut utan olägenhet kvarstå.

Förslaget till lag om ändring i fastighetsbilningslagen (1970: 988)

6 kap. 2 215 Lagrådet:

Andelsrätt i sådan särskild samfällighet som avses i förevarande para- graf bör tillkomma endast fastighet med exploateringsbar mark. För att detta skall framgå med önskvärd tydlighet bör — om 115 i lagen om exploateringssamverkan erhåller den lydelse lagrådet förordat — i sista meningen anges att andelen skall motsvara fastighetens "andelstal i ex- ploateringssamfälligheten enligt 11 5 andra stycket nämnda lag". dvs. la- gen om exploateringssamverkan. '

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter

Lagrådet:

Beslut om förmånsrättsbeloppets storlek enligt 135 p. 4 lagen om ex- ploateringssamverkan kan, på sätt som utvecklats vid lagens 33 5. fattas även senare än i exploateringsbeslutet. Ordet ””exploateringsbeslutet" i andra stycket av förevarande lag bör därför utbytas mot "beslut enligt 135 nämnda lag".

• Sida 182
•  Original

Prop. 1981/82: 221 181 Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen (_ 1947: 385)

70 5 Lagrådet:

Sedan det nya andra stycket i paragrafen tillkommit. bör i det följande stycket efter "första" inskjutas orden ” eller andra". — Någon motsvaran- de ändring synes inte erforderlig i paragrafens sista stycke. vilket torde sakna praktisk betydelse vid exploateringssamverkan.

1 13 .5 Lagrådet:

Av samma skäl som angetts vid 705 bör i tredje stycket — i såväl första som andra meningen — efter ”första" inskjutas orden "eller andra". medan motsvarande ändring inte erfordras i fjärde stycket.

Övriga lagförslag

Lagrådet:

Förslagen lämnas utan erinran.

• Sida 183
•  Original

IANTMÄTERIVERKET . BIL-ACA :

Fastighetsavdelningen 1982—04-29

EXEMPEL som belyser tillämpningen av lagen om exploateringssamverkan. Exemplen har upprättats inom lantmäteriverket.

Innehåll:

'Exempel 1 Förtätning av äldre villakvarter sid 1

Exempel 2 Fritidsbebyggelse sid 16

• Sida 184
•  Original

Prop.1981/82:221 184 LANTMÄTERIVERKET EXEMPEL 1 Fastighetsavdelningen 1982—04-29

EXPLOATERINGSSAMVERKAN — FÖRTÄTNING AV ÄLDRE VILLA— KVARTER

Förutsättningar

Björken är ett äldre villakvarter. Stadsplan gäller för området. Enligt den fastställda tomtindelningen

är kvarteret indelat i sex st stora tomter på cirka 2 3 800 m var.

Vid diskussioner mellan fastighetsägarna och kom- munen har man kommit fram till att kvarteret bör förtätas. Förtätningen bör ske genom exploaterings— samverkan för att fastighetsägarna skall kunna ge- nomföra den gemensamt och för att en rättvis för- delning av avkastningen skall kunna ske. Ett för— slag till ändrad stadsplan och tomtindelning tas fram som innebär att Björken förtätas med sex sam— manbyggda hus i den inre delen av kvarteret. Till- fart och parkering skall ske på en gemensamhetsan- läggning med de nybildade fastigheterna som delägare. Anläggningen skall även omfatta en lekplats för kvarteret. Kvarterets fastighetsindelning före res— pektive efter förtätningen illustreras i figur 1

(s 2).

Förfarandet

Ägarna till Björken 1—4 och 6 ansöker gemensamt om en exploateringsförrättning hos fastighetsbildnings— myndigheten. Vid ett inledande förrättningssamman- träde med kommunen och fastighetsägarna diskuteras hur kommunen och markägarna tänkt sig förtätningen samt det förslag till ändrad stadsplan och tomtin-

delning som arbetats fram.

• Sida 185
•  Original

Figur 1 Kvarteret Björken

Före:

Fashghekgräns

— — —- — Gräns för ägufugur

_ — Gräns för samverkansområde

• Sida 186
•  Original

Prop. l981/82: 221

Fastighetsbildningsmyndigheten begär kommunfull— mäktiges tillstyrkande till exploateringssamverkan

(4 5). I ett yttrande tillstyrker kommunfullmäktige att exploateringssamverkan får ske. Samverkansområdet skall därvid omfatta hela kvarteret Björken, se

figur 1.

På grundval av förslaget till ändrad stadsplan och tomtindelning upprättar fastighetsbildningsmyndig— heten — med hänsyn till myndighetens utredningsplikt enligt 10 5 och med hänsyn till att förmånsrätt aktualiseras - en ekonomisk kalkyl enligt tabell

1.

Tabell 1 Ekonomisk kalkyl

Intäkter

Områdets värde före ändrad plan 92 000 Värde efter exploatering, 6 tomter a 60 000 360 000 Värdehöjning 268 000 Kostnader

VA, gator : 100 000 Gemensamhetsanläggning 50 000 Förrättningskostnader - ' 15 000 övrigt , 15 000 Summa kostnader . 180 000

Kalkylerad avkastning 88 000

186

• Sida 187
•  Original

Prop. 1981/82: 221

Vid ett nytt sammanträde med sakägarna diskuteras — bl a mot bakgrund av upprättade kalkyler - för— utsättningar för och ekonomiska konsekvenser av en exploatering inom kvarteret. Därefter prövar fastighetsbildningsmyndigheten villkoren för att exploateringssamverkan skall få komma till stånd.

Av kommunfullmäktiges tillstyrkande och det upprättade planförslaget framgår att det med hänsyn till be— byggelseutvecklingen är angeläget att förtätning

av kvarteret Björken utförs i ett sammanhang. Ända— målet med samverkan kan inte lämpligen tillgodoses på något annat sätt. Flera markägare finns inom kvarteret. Dessa bedöms ha förutsättningar att gemen— samt genomföra exploateringen. Villkoren i 3 och 4 55 är därmed uppfyllda.

Samtliga fastighetsägare inom kvarteret utom ägaren till Björken S vill delta i samverkansföretaget. Opinionsvillkoret i 5 5 är därför uppfyllt.

Slutsatsen av fastighetsbildningsmyndighetens pröv- ning blir att exploateringssamverkan skall få komma till stånd. Samtliga fastigheter inom kvarteret

utom Björken 5 skall ingå i exploateringssamfällig-

heten.

Delaktigheten i exploateringssamfälligheten be— räknar fastighetsbildningsmyndigheten med utgångs— punkt från arealen av den mark för varje fastighet som är tillgänglig för exploatering. Delaktigheten framgår av tabell 2.

• Sida 188
•  Original

Prop. 1981/82: 221

Tabell 2 Delaktighet

Fastighet Areal 1112 Delaktighet (%)

Björken 1 1 500 20

2 1 500 20

3 1 500 20

4 1 500 20

5 Deltar ej

6 1 500 20 Summa 7 500 100

Exploateringsbeslut m m

Fastighetsbildningsmyndigheten meddelar följande exploateringsbeslut (13 5).

l. Exploateringssamverkan skall avse förtätning

av kvarteret Björken med sex sammanbyggda hus för permanentbostadsändamål. Samverkansområdets om- fattning framgår av figur 1. Exploateringen skall

ske i överensstämmelse med ett 1900—00—00 upprättat förslag till ändrad stadsplan och tomtindelning för kvarteret och omfatta iordningställande av bygg- klara tomter samt gemensam parkeringsanläggning, lek— plats, gångväg m m.

2. I exploateringssamfälligheten skall delta följande fastigheter: Björken 1—4 samt 6.

3. Fastigheterna deltar i exploateringssamfällig— heten med lika andelstal (1/5 var).

188

• Sida 189
•  Original

Prop. 1981/82: 221 189

4. Förmånsrättsbeloppet skall uppgå till totalt 268 000 kr. Av detta belopp får

a) 30 000 kr utnyttjas när exploateringsbeslutet vunnit laga kraft, ' .

b) ytterligare 150 000 kr utnyttjas när ändrad stads- plan och tomtindelning fastställts samt

c) ytterligare 88 000 kr utnyttjas när övriga an- läggningar har utförts enligt beskrivningen, aktbil X.

Förmånsrätten skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. Det medför att följande förmånsrättsbelopp kommer att gälla i fas- tigheterna vid olika tidpunkter.'

Fastighet Ackumulerat förmånsrättsbelopp vid olika tidpunkter a) b) c)

Björken 1 6 000 36 ooo ' 53 600

" 2 6 000 36 000 53 600 * 3 6 000 36 000 53 600

" 4 s 000 36 000 53 600

" s 6 000' 36 000 53 600

Summa 30 000 180 000 263 000

5. Exploateringen skall vara slutförd senast 1900-00-00.

Björken 5 kommer att beröras av marköverföring en-

ligt 19 5 lagen om exploateringssamverkan.

Fastighetsbildningsmyndigheten lämnar besvärshän- visning till exploateringsbeslutet så att det kan vinna laga kraft innan planändringarna fastställs och så att fastighetsreglering kan ske enligt de

särskilda reglerna i lagen om exploateringssamverkan.

• Sida 190
•  Original

Prop.1981]82:221

Genomförande

En samfällighetsförening bildas för att genomföra företaget. Föreningsbildningen är en förutsättning för att förmånsrätten skall kunna utnyttjas som säkerhet för de lån som behövs för att finansiera exploateringen. Föreningen tecknar ett exploate— ringsavtal med kommunen som reglerar bl a frågor om ersättning för gatukostnader m m, anslutning till allmän va—anläggning, tidplan samt utförande,

kontroll och besiktning av gemensamma anordningar.

Kommunen antar förslagen till ändringar av stads— plan och tomtindelning. Av planerna framgår att

de är avsedda att genomföras genom exploateringssam- verkan. Samtidigt godkänns exploateringsavtalet"

Länsstyrelsen fastställer planändringarna.

Fastighetsbildningsmyndigheten genomför fastighets— reglering. avstyckning och inrättande av gemensam- hetsanläggning enligt beskrivning, ersättningsbe- slut och avräkning, bilaga 1. Uthuset på Björken 6 står inte i överensstämmelse med den ändrade stads— planen och tomtindelningen.l

Samfällighetsföreningen genomför exploateringen

fram till byggklar tomtmark i enlighet med exploate— ringsbeslutet och exploateringsavtalet. Utdebite- ringar samt det ekonomiska resultatet av samverkans— företaget framgår av bilaga 2. När exploaterings—

beslutet förfaller upplöses föreningen.

190

• Sida 191
•  Original

Bilaga 1 Sida Aklbillga FASTlGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN - BESKRIVNING ' Bg" Duum Dni ------- Arena. I Kommun ' un | Registrerinusuuum . Dm

_! Uppgift om éxgävd l'or- l—-' rättningen avsen har in-

' i .' ' : ...................................... ions las'ighetsregisue mmmmdmmgn

kngisiavomlådc

hektar, mi avhåller

iÄgare. uppgihcv lill lokal skattemyndighet och andra anmärkningar 5

. : ändring.-'

Fas-lighet, område m m 1 14 summa

IFASTIGHETSREGLERING 'Björken 1 l2 Björken 2 12 300 1 I4 1300 .a i | Björken 3 14 | !Björken 4 3 '300 ;+ 300 D Dson Björken 5 3 I300 | i E Eson =4 600 ! ' j5 '300 g 5 58 gaoo 1 .-1500 Björken 6 4 |600 | ' F Fson 5 |300 + 900 Ersättning. se eriättningsbeslut aktbil PR 1 AVSTYCKNING FRLN BJÖRKEN ]. _____—_______"T__T__—_____ Lotten A ll, A Ason, Storgatan 10 i Lz . 600 000 00 x-stad AVSTYCKNING FR N EJÖRKEN 2 Lotten B 13 | 600 B Bson, Storgatan 12 1 | i 1 000 00 X-stad AVSTYCKNING FRÅN i Lotten C l4, C Cson, Storgatan'14 3 15 600 000 00 X-stad ; AVSTYCKNING FR.N BJÖRKEN 45 l ä ! * ; Lotten D 52, ! | ,D Dson, Lillgatan 9 E ia ? soo looo oo X-stad

'

• Sida 192
•  Original

lrnlmlilcricl Pl 0328. |. 1973. 30 om. SHA Slhlm 32333

Prop. 1981/82: 221 ' 192

Bilaga 1 SIG! AKIDlIID . FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN BESKRIVNING BE Dalum Dnr " i lAreal hektal. rn? - Ägare, uppgiller till lokal skattemyndighet Fasiighet, område rn m 5 Fig | avstår erhåller : ändring/ och andra anmärkningar 1 i2 138 317 4 summa i5 :. i _. i 5 | AVSTYCKNING FRÅN lBJORKEN 6. ' l ___—____—____r"_T_______W Lotten E | 4| ? 1 600 F Fson, Lillgatan 13 | 1 i ' i 000 00 X—stad ? | | Lotten F 5 , 5 | ' ! 6 600 F Fson, Lillgatan 13 i 000 00 X-stad ! -. i l i | 1 | I | ; i 5 l l ! l i

• Sida 193
•  Original

' Prop. 1981/82: 221 ' 193

Lanlmlllliul Bl 0552 1977-09. |Om Liborlnck 7080!

Bilaga 1

sia; Anaiup

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN ' AB

DIlum om

___,_______._____ Arendt |Kommun [Lin

1 | i

| ' . |

GEMENSAMHETSANLÄGGNING

Huculueunoiallurr.

rannmgen avseu har m- lbrts i iaslighelsregisuel _________________________________ ;o. |....qr-mqummynamm."

Anläggningsbeslut

1 Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av garage, parke— ringsplats, gångvägar, lekplats och planteringar allt enligt pro— jekteringshandlingar, aktbil C-E.

2 Deltagande fastigheter: Lotterna A-F Fastigheterna utgör en samfällighet för anläggningens utförande och drift.

3 För anläggningen upplåtes. ägofigur 10 av Björken l, " 8 och 9 av Björken 2, " 16 av Björken 3, " 1 av Björken 4 samt " 7 av Björken 6.

4 Anläggningen ska vara utförd senast två år efter det att anlägg— ningsbeslutet vunnit laga kraft.

Beslut om andelstal

Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna efter lika andelstal (1/6 var).

13. Riksdagen 1981/82. ! saml. Nr 221

• Sida 194
•  Original

Prop.]981/82:221 194

Bilaga 1 (Utdrag ur) PR 1

Ersättningsbeslut Skäl:

Av utredningen (aktbilaga V) framgår att marknads- värdet för mark inom kvarteret uppgår till ca 10 kr/m2 om man bortser från de förtätningsmöjligheter som uppkommit genom ändringen av stadsplanen. För den mark som med stöd'av l9_å överförts från Björken 5 (1 500 m2) skall enligt 21 & utgå ersättning med 15 000 kr till ägaren av Björken 5.

Värdet av den mark m m som de fastigheter som del- tar i exploateringssamfälligheten lämnar i tillskott motsvarar andelstalen med undantag av Björken 6. Fastigheten avstår förutom marken ett uthus. För skillnaden skall enligt 11 5 2 st utgå ersättning

i pengar. Värdet av uthuset har uppskattats till

2 000 kr. ' ' '

Marknadsvärdet av de färdiga tomterna har uppskattats till 60 000 kr stycket. Tomterna har inte kunnat fördelats jämnt mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. skillnaden skall enligt 18 & utjämnas i pengar. Ägaren av Björken 6 skall betala ersättning för överskjutande tilldelning med 60 000 kr.

Björken 5 är inte högt belånad. Regleringen är i sin helhet väsentligen utan betydelse för sådana rättsägare som avses i 5 kap 16 & första stycket fastighetsbildningslagen.

Beslut:

Ersättningar skall utgå enligt avräkning, aktbil F.

• Sida 195
•  Original

Lunlmålmiel 010313. 2.1972. NM. SHA Sihlm 217”

Prop. 1981/82: 221 . 195

Bilaga 1 $re- Mtb-lm- FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN AVRÄKNING lllllll F Duum Om ........................... Aimo. Room-onum- Kommun Lln frälsaelgitarr.... r...... M..., ., Björken 6 iBetalar till ' F Fson, Lillgatan 13, A Ason, Storgatan 10 8.600 000 00 X-stad 000 00 X-stad 1 B Bson, Storgatan 12 8 600 ' 000 00 X—stad C Cson, Storgatan 14 8 600 000 00 X—stad D Dson, Lillgatan 9 8 600 000 00 X—stad E Eson, Lillgatan 11 15 000 000 00 X—stad Björken l Mottar av A Ason, Storgatan 10 F Fson ' 8 600 000 00 X—stad Björken 2 Mottar av B Bson, Storgatan 12 F Fson ' 8 600 000 00 X—stad Björken 3 Mottar av C Cson, Storgatan 14 F Fson . 8 600 000 00 X-stad Björken 4 Mottar av D Dson, Lillgatan 9 ,F Fson 8 600 000 00 X-stad i | Björken 5 Mottar av E Eson, Lillgatan 11 F Fson ' 15 000 000 00 X—stad I Förfallodag: Samtliga ersättningar skall betalas sen st tre månader efter det att ersättningbeslutet har vunnit laga kra t. (Anm Underlag för avräkningen, se 5 13 och 14) = 1

• Sida 196
•  Original

Prop. 1981/82: 221

Bilaga 1 Underlag för avräkning 1) 15 000 till Björken 5 från till Björken l Björken 5 3 000 " 2 " 5 3 000 " 3 " 5 3 000 " 4 "_ 5 3 000 " 6 " 5 3 000 15 000 2) 2 000 kr till Björken 6 från till Björken l Björken 6 400 " 2 " 6 400 " 3 " 6 400 " 4 " 6 400 ( || 6 n 6 400) 2 000 3) 60 000 kr från Björken 6 från till Björken 6 Björken 1 12 000 " 6 " 2 12 000 " 6 " 3 12 000 " 6 " 4 12 000 ( " 6 " 6 12 000) 60 000 Betalar Mottar Björken 1 till Björken 5 3 000 till " 6 400 från " 6 12 000 Summa — 8 600 Björken 2 till Björken 5 3 000 till " 6 400 från " 6 12 000 Summa — B 600 Björken 3 till Björken 5 3 000 till " 6 400 från " 6 12 000

Summa - 8 600

196

• Sida 197
•  Original

Prop.]981]82:221

Bilaga 1 Björken 4 till Björken 5 3 000 till " 6 400 från ” 6 12 000 Summa — 8 600 Björken 5 Ifrån Björken l 3 000 " " 2 3 000 " " 3 3 000 " " 4 - 3 000 " " 6 3 000 Summa — 15 000" Björken 6 till Björken 5 3 000 ' från " 1 400 " " 2 400 " " 3 400 " " 4 400 till " 1 12 000 " " 2 12 000 " " 3 12 000 " " 4 12 000 Summa 49 400 — Summasumma 49 400 49 400

• Sida 198
•  Original

Bilaga 2

l) Fördelning av kostnader

Fastighet Andels— Utdeb.kostn Ersättn enl Faktiska tal (%) enl andels— avräkningen kostnader talen 1 2 3 4=2+3 Björken 1 20 36 000 — 8 600 27 400 " 2 20 36 000 — 8 600 27 400 " 3 20 36 000 — B 600 27 400 " 4 20 36 000 — 8 600 27 400 " 5 — — —15 000 —15 000 " 6 20 36 000 49 400 85 400 Summa 100 180 000 0 180 000 2) Det ekonomiska resultatet av exploateringssamverkan i kvarteret Björken Fastighet Värde Värde Värdeökning Kostnader Resultat efter före (enl ovan) (Avkastnin ) l 2 3=l-2 4 5=3—4 Björken 60 000 15 000 45 000 27 400 17 600 " 60 000 15 000 45 000 27 400 17 600 " 60 000 15 000 45 000 27 400 17 600 " 60 000 15 000 45 000 27 400 17 600 " 0 15 000 —15 000 -15 000 0 " 120 000 17 000 103 000 85 400 17 600 Summa 360 000 92 000 268 000 180 000 88 000

• Sida 199
•  Original

Prop. 1981/82: 221 199

EXEMPEL 2

EXPLOATERINGSSAMVERKAN - FRITIDSBEBYGGELSE

Beskrivning av området

Samverkansområdet omfattar ca 235 ha. Inom området finns 10 fastigheter bebyggda med ca 20 bostadshus varav 3 utgör bostäder för.helårsboende. Jordbruk bedrivs numera endast på Berga l:6 vars ägare arren— derar viss åkermark på omkringliggande fastigheter. Möjligheter att bygga upp ett bärkraftigt jordbruk inom området saknas. Skogsbruk bedrivs i liten om- fattning. Fastighetsstrukturen framgår av utdrag ur

ekonomiska kartan, fig 1.

I arbetet med kommunöversikten har man kommit fram till att tät fritidsbebyggelse lämpligen bör kunna uppföras inom detta område. Området utgör ett från såväl naturliga förutsättningar som planmässiga ut- gångspunkter väl avgränsat område i förhållande till omgivande områden. I den gällande kommunöversikten har således angetts att området är lämpligt för tät fritidsbebyggelse och att de närmare förutsätt- ningarna för exploateringen bör klargöras genom fort- satt planläggning. Det anges också i kommunöversikten att sådan fortsatt planläggning förutsätter att exploateringssamverkan kommer till stånd eftersom

fastighetsindelningen inom området är splittrad. Förfarandet

Ägarna av Berga 1:6, l:a och l:9 tar gemensamt kon- takt med byggnadsnämnden och diskuterar möjligheten att få till stånd den fritidsbebyggelse som kommun- översikten anger som möjlig. Därefter ansöker fastig—

hetsägarna om eXploateringsförrättning.

• Sida 200
•  Original

Prop. 1981/82: 221 . 200

Figur 1 Utdrag ur ekonomiska kartan

Bergaviken

SKALA 1:10 000

'/ ._ ————— Bygräns. '

— — — — Fastighetsgräns Xx / —-—' —- Gräns för sam- - _ verkansområde

• Sida 201
•  Original

Prop. 1981/82: 221 ' 301

Avsikten är att en exploateringssamfällighet skall planlägga området och utföra nödvändiga gemensamma anordningar. Färdiga tomter för fritidsändamål skall ställas i ordning och säljas gemensamt. Ett inledande sammanträde hålls där förutsättningarna för att få till stånd fritidsbebyggelse diskuteras. En rep— resentant från kommunen redogör för kommunens in— ställning. Kommunens bedömning är att den diskute— rade samexploateringen ligger i linje med kommun— översiktens intentioner. Uppläggning av det fort— satta arbetet och frågor om bl a företagets överens— stämmelse med kommunöversikten, samverkansområdets gränser samt riktlinjer för bebyggelsens omfattning och lokalisering diskuteras.

Kommunfullmäktige'antar en enkel områdesplan som

anger dels samverkansområdets huvudsakliga gränser, dels bebyggelsens huvudsakliga lokalisering, fig 2, samt lämnar tillstyrkande enligt bilaga 1. Ett förslag till byggnadsplan läggs därefter fram för det om— ' råde som enligt områdesplanen är lämpligt för tät bebyggelse. Diskussioner med kommunen om ett ex- ploateringsavtal påbörjas.

Efter underhandsdiskussioner med berörda sakägare kallar fastighetsbildningsmyndigheten till ett nytt sammanträde där dels företagets allmänna tillåtlig— het samt förutsättningar för och ekonomiska konse— kvenser av företaget, dels opinionsvillkoret prövas. Exploateringsföretaget bedöms vara tillåtligt ' då det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att såväl planläggningen som utbyggnaden av vägar, vatten och andra gemensamma anordningar sker i ett sammanhang och samverkan mellan fastig- hetsägarna underlättar dessa åtgärder.

• Sida 202
•  Original

Prop. 1981/82: 221

00 0

SKALA 110

V. Bh

re ÖV

Område för tät

9 ..mm .fr en ..muo run 3

h

13] 2?"

frifids tebygelse. Byggnadsplan bör

upprättas.

E:å Område där ny fritidstebyggelse

Område för badändamål

inle m låts

• Sida 203
•  Original

Ägarna till Berga 1:10 och 1:11 motsätter sig inte exploateringen, men förklarar sig inte vilja delta i exploateringsföretaget. Inte heller ägarna till de avstyckade tomterna Berga 1:14 och 1:15 vill delta i samverkansföretaget. övriga fastighetsägare inom samverkansområdet ställer sig positiva till företaget. Opinionsvillkoret bedöms därmed vara

uppfyllt.

Fastighetsägarna är överens om att exploateringen bör genomföras så att den mark som detaljplaneläggs skall överföras till en marksamfällighet. Denna marksamfällighet skall förvaltas av samma samfällig- hetsförening som förvaltar exploateringssamfällig— heten. Tomterna säljs sedan genom samfällighetsföre— ningen varefter de avstyckas.

Fastighetsbildningsmyndigheten upprättar följande tabell för beräkning av andelstal, tabell 1.

• Sida 204
•  Original

Prop. 1981/82: 22]

Tabell 1 Delaktighet

Fastighet Areal Fastighetsvärden Delaktighet ha exkl byggnader Beräkning 1) k kr % Berga l:5 36 360 36 17,3 207 " 1:6 67 670 67 32,4 207 " 1:8 39 390 39 18,9 207 " 1:9 55 500 55 26,6 207 " 1:10 vill ej delta - " 1:11 Vill ej delta - " 1:12 62) 60 6 2,9 207 -- 1:13 42) 40 4 1,9 ' 207 " 1:14 Vill ej delta — " 1:15 Vill ej delta — " S 1 Samfälld mark, obetydliga värden. — " S 3 Samfälld mark, obetydliga värden - Summa 207 100,0

1) Beräkningen grundas på summan av deltagande fas—

2) Efter avgränsning av lämpliga tomtplatser.

tigheters areal.

204

• Sida 205
•  Original

Prop.]981/82;221 205

Exploateringsbeslut

Fastighetsbildningsmyndigheten meddelar följande

exploateringsbeslut.

l Explqateringsfäretaget skall avse nyexploatering för fritidsbebyggelse, Samverkansområdets omfatt— ning framgår av bifogad karta, (fig 1). Exploate- ringen skall omfatta iordningställande av bygg- klara tgmter för fritidshus, badplats och småbåts- hamn samt därmed sammanhängande gemensamhetsan—

läggningar- 2 I exploateringssamfälligheten skall följande fas- tigheter delta Berga 1:5, 1:6, 1:8, 1:9, 1:12,

lzl3.

3 Andelstal

Berga l;5 17,3 " l:6 32,4 " 1;8 l8:9 " l;9 26,6 " 1:12 2,9 " ;;;3 1,9

4 Förmånsrättsbeloppet skall totalt uppgå till 2,6 milj kr. Färmånsrätten får utnyttjas a) med 9,5 milj kr när exploateringsbeslutet vunnit laga Kraft ' b) med ytterligare 0,3 milj kr när planen är fast—

c) med ytterligare 1,0 milj kr när etapp 1 enligt beskrivning, aktbil X, är färdigbyggd samt d) med ytterligare 1,0 milj kr när etapp 2 enligt beskrivningen, aktbil X, är färdigbyggd.

"15 Rik;giggg_en (Pål/82. I saml. Nr 221

• Sida 206
•  Original

Prop. l981/82: 221 206

Förmånsrätten skall fördelas mellan deltagande fas— tigheter efter andelstalen. Det medför att följande förmånsrättsbelopp kommer att gälla i respektive fastighet vid olika tidpunkter.

Fastighet Ackumulerat förmånsrättsbelopp enl uppdelningen

ovan (k kr)

a) b) C) d) Berga 1:5 52 104 278 . .451 " 1:6 97 194 518 841 " l:8 56 113 301 491 " 1:9 80 159 425 691 " 1:12 9 18 47 76 " 1:13 6 12 31 50 Summa 300 600 1600 2600

5 Utbyggnaden av området skall ske i enlighet med kommunens anvisningar i tillstyrkandet, bilaga 1.

6 Exploateringen skall vara slutförd senast 1900-00—00.

Berga S:3 kan beröras av marköverföring enligt 19 5.

Fastighetsbildningsmyndigheten lämnar besvärshänvis-

ning till beslutet. Förrättningen avslutas dock inte.

Förordnande om avverknings— och byggnadsförbud

Fastighetsbildningsmyndigheten meddelar samtidigt

med exploateringsbeslutet med stöd av 5 kap 21 och 22 55 fastighetsbildningslagen förbud att avverka

skog och att företa nybyggnad utan myndighetens

medgivande. Förordnandet gäller fastigheterna Berga

• Sida 207
•  Original

Prop. 1981/82: 221

1:8-1:10, 1:12, 1:13 inom det område som angivits som lämpligt för tät fritidsbebyggelse på kartan fig 2, litt B.

Samfällighetsförening

En samfällighetsförening bildas för att förvalta

exploateringssamfälligheten. Genomförande

Med den antagna områdesplanen som grund upprättas en byggnadsplan för samverkansområdet (fig 3, s 25). Ett exploateringsthal träffas mellan kommunen och föreningen. Planen antas av kommunfullmäktige som samtidigt godkänner avtalet.

I exploateringsavtalet anges bl a att de områden som i byggnadsplanen avsatts till väg eller annan allmän plats skall upplåtas av exploateringssam- fälligheten till en anläggningssamfällighet för området. Exploateringssamfälligheten skall också ombesörja och bekosta anläggandet av vägar, parke— ringsplatser, badplats och småbåtshamn samt brunnar och gemensamma vattenledningar inom området. Anlägg— ningarna skall överlåtas till anläggningssamfällig—

heten.

Fastighetsbildningsmyndigheten genomför fastighets- reglering där den mark som ingår i planen får bilda en marksamfällighet. överförd mark är obebyggd. Andelarna i den bildade samfälligheten överensstämmer med andelstalen i exploateringssamfälligheten. Ut-

207

• Sida 208
•  Original

Prop. 1981/82: 221 208

Figur 3 Utdrag ur förslag till-byggnadsplan för Berga by.

Skala l:4 OOO

• Sida 209
•  Original

Prop. 1981/82: 221 ' 209

jämning i pengar sker av skillnaden mellan värdet

av den mark som fastigheterna faktiskt lämnar i tillskott (marken inom byggnadsplanen) och fastig— heternas andelstal (11 5 andra stycket). Vid värde- ringen bortser man från inverkan av byggnadsplanen. För mark som tas från Berga s:3 utgår ersättning enligt 21 5. Om skyddet för panträttshavarna i 5 kap 16 5 FBL kräver att fordringsägarna skall ha

del av ersättningen skall fastighetsbildningsmyndig- heten förordna om att samfällighetsföreningen skall betala in ersättning till statens lantmäteriverk

för fördelning mellan fordringshavarna. Tomterna styckas av allt eftersom de säljs av föreningen. Vid avstyckning från marksamfälligheten gäller pant- rättsskyddet 1 10:2 FBL.

FastighetsbildningSmyndigheten genomför också för— rättning enligt anläggningslagen för att inrätta gemensamma anordningar, dvs vägar, vattenförsörj— ningsanordningar, båthamn, grönområden m m, som gemensamhetsanläggning. Någon ersättning med anledning av att samfällighetslotten S upplåts för gemensamhets— anläggning skall inte utgå. Enligt exploateringsbe- slutet och exploateringsavtalet svarar samfällig— hetsföreningen som förvaltar exploateringssamfällig— heten för utbyggnaden av de gemensamma anordningarna. Den samfällighetsförening som förvaltar gemensam— hetsanläggningen övertar sedan anläggningarna utan ersättning vid den tidpunkt som avtalats, normalt efter det att slutbesiktning skott. Fastighetsrättslig beskrivning, se bila a 2, inrättande av gemensam- hetsanläggning, se bilaga 3, förrättningskarta, se bilaga 4. Fastighetsbildningsmyndigheten lämnar besvärshänvisning till de meddelade besluten. Ex— ploateringsförrättningen avslutas.

• Sida 210
•  Original

Prop. 1981/82: 221 210

Samfällighetsföreningen som förvaltar exploaterings- samfälligheten bygger ut planerade anläggningar samt försäljer tomterna varefter de avstyckas. Ut— byggnaden och försäljningen sker i enlighet med exploateringsavtalet och exploateringsbeslutet. Sedan alla tomter är sålda och samtliga kostnader betalats, fördelas överskottet mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. Vid denna fördel- ning tas bl a hänsyn till att ägaren till Berga 1:12 själv fått stycka av fyra tomter (lotterna A—D) och att Berga 1:13 genom planläggningen också fått möjlighet att stycka av tre tomter. 1900—00—00 förfaller exploateringsbeslutet. Samfällighetsföre- ningen ansöker då till länsstyrelsen om att bli

upplöst.

• Sida 211
•  Original

X-inge kommun

Bilaga 1 YTTRANDE

1900—00—00

Tillstyrkan till exploateringssamverkan i Berga by, Ås socken

Kommunfullmäktige tillstyrker att en exploateringssam— fällighet får bildas för det område som markerats

på bifogat förslag till områdesplan (se 5 19) om— fattande fastigheterna Berga 1:5, 1:6, l:a-1:15

i Ås socken. Vid exploateringen skall följande iakt-

tas .

1. Inom området får uppföras cirka 60 fritidshus med den huvudsakliga lokalisering som framgår av förslaget till områdesplan.

2. Vägsystemet bör utformas med så få anslutningar till den allmänna vägen som möjligt. Vägarna bör byggas som grusvägar till en vägbanebredd av 3,5 m och i övrigt i överensstämmelse med vägverkets

anvisningar för byggande av enskild väg, klass II B.

3. Vattenförsörjningen bör ske genom gemensamma brunnar kring vilka erforderligt skyddsområde skall utläggas. För varje tomtplats bör säkerställas en vattenmängd om 300 1 per dygn. Tomterna bör förses

med vatten genom sommarvattenledning.

De enskilda tomterna bör utformas på ett sådant sätt och förläggas på sådan mark att infiltration eller resorption av avloppsvatten från kök, bad och tvätt kan ske enskilt inom varje tomtplats. Vattenklosetter bör inte tillåtas.

4. Båtplatserna bör samlas till en gemensam båt-

plats i Bergaviken. Denna bör förläggas på sådant

• Sida 212
•  Original

Bilaga 1

sätt att den inte hindrar att småbåtar använder viken som naturhamn. Båtplatser bör finnas till

ett antal som motsvarar ca 60 % av antalet tomter.

I anslutning till båtplatserna bör en parkeringsplats

anordnas.

5. Tomtmark bör inte förläggas närmare stranden än 100 m.

• Sida 213
•  Original

sn,—. u-mm Arlsh

vx:/4.01 .m ...;m

Prop. l981/82: 221

FAST GH CTSBRDNWGSMYNMGHUYN _r

Alunda

'nums. namram.-

! f_m |

A'na' hektar. rn2

BESKRIVNING

Dazum

Kommun |

Repmraunpsdilum

'—| Uppgift om tugärd för- —' lämningen avsett har in- . förs i tastighetsregistretn

Bilaga 2 Amning—a

EE

FÖ'IISUDHH slegus'. mmm-mmm." "'"-----------

Ägare, uppgifter till lokal skattemyndighet

Fa as: i...... omradt- rr |... Fig avgå' .erhåller : ändring! och andra anmärkningar: 1 .2 _3a _ '3b 4 summa _:5 _ FASTIGHETSREGLERING | Berga l:8 ; : E B Bergman 1' 150 000; .-150 000. Fastighetenierhåller andel i sam— ; fällighetslotten 5, se nedan ' Berga l:9 ? C Cederlund 2 112 000 -112 000; Fastigheten;erhållerfandel i sam— fällighetslötten 5, se nedan ' . : I . Berga 1:12 . ' . Bg 45 000 — 45 000 F Fransson Fastigheten erhåller andel i sam- fällighetslotten 5, se nedan ' Berga 1:13 . K Knutsson 4. 26 000 - 26 OOOI FastighetenÅerhålleriandel i sam— fällighetslotten 5, se nedan . Berga S:3 Samfällighetsföreningen & ' * Berga by ' 5 6001 & 600 NYBILDNING AV'SAÄFÄLLIGHET Delaktighet Lotten 5 1—5; i 333 600 4333 600 Berga l:5 17,8 ' " 1:6 32,4 Delaktighet & samfälligheten, se " l:8 18,9 kolumn 5. | | " l:9 26,6 : i " 1:12 2,9 " 1:13 1,9 i 5 | ' |

• Sida 214
•  Original

4. 1973. 39 000. SRA Sllllm 32.133 |." "JTS.

Prop.1981/82:221 314 Bilaga 2 sm Aklbilaun FAST!GHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN BESKRIVNING BE Damm . Dnr nu"

. ' Areal hektar, ml ': Agare, uppgiher till lokal skanemyndlghel Fastighet, område m m Fig avstår erhåller .—.. ändring/ inch andra anmärkningar 1 '2 .3a .3b 4 summa .5

Ersättning: Ersättningar med anledning av fastighetsreglering, se avräkning aktbil F.

AVSTYCKNING FRÅN LOTTEN S

Lotten Aa _. : - l - * ) " 15.10tter " || ; ' || Lotten Ao ? 51 000 . ! AVSTYCKNING FRÅN BERGA 1:12

Lotten A ; 5 000 Lotten B . å ? 2 500 Lotten C , . I 2 500 Lotten D i i : ! 5 000

(köpares namn)

L Lson M Mson

N Nson

*) Ytterligare lotter styckas av allt eftersom

de försäljs.av-föreningen.

l

• Sida 215
•  Original

Llnlmalnrill BI 0552 "77-09 row Lrbvrlryck ramar

Prop. l981/82:221 ' 215

Bilaga 3

s..—n Ann.-..,.

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN AB

Dllum Dnr

Arena: ”kommun

kigrluurmqsallum

! Uppgilr om årg.-nd lor- raunrngen avsen har in-

(orls : laslrgnersregisllel _______________________________ Fur lungn-luomu"mvnurghelen

Rug-lrcromuae

INRÄTTANDE AV GEMENSAMHETSANLÄGGNING

Anlängingsbeslut

1 Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av vägar litt a—d, småbåtshamn med tillhörande parkeringsplatser, litt e, badplats, litt f, vattentäkt och sommarvattenledningar litt g och grönområden litt h, allt enligt karta, bilaga 4och beskrivningar, aktbil P.

2 Deltagande fastigheter: Berga 1:12, 1:13 lotterna Aa—Ao, A-D och samfällighetslotten S.

3 Upplåtet utrymme: Hela samfällighetslotten S med undantag av bygg— nadsmarken upplåtes för gemensamhetsanläggningen.

4 Anläggningen skall vara utförd senast två år efter det att anlägg— ningsbeslutet vunnit laga kraft.

Beslut om andelstal

Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas på följande sätt. Fastigheten Berga 1:12, lotterna Aa—Ao och A—D erhåller en andel var. Fastigheten Berga 1:13 erhåller fyra andelar. Samfällig- hetslotten S erhåller 48 andelar. Totalt blir detta 72 andelar.

• Sida 216
•  Original

Prop. 1981/82: 221 216

Bilaga 4

• Sida 217
•  Original

Prop. l981/82: 221 217 Innehållsförteckning. Propositionen ................................................ 1 Propositionens huvudsakliga innehåll ..... -. ................. -. . . . ' 1 Lagförslag ]. Lag om exploateringssamverkan .......................... - 2 2. Lag om ändring 1- fastighetsbildningslagen ................... 7 3. Lag om ändring i anläggningslagen ......................... 8 4. Lag om ändring i lagen om förvaltning av samfälligheter . . . . -. . 9 5. Lag om ändring' | lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning ........................................ 11 6. Lag om andring' 1 lagen _om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter ................ 12 7. Lag om ändring i byggnadslagen .......................... - . 13 Utdrag av regeringsprotokollet den 29 april 1982 ................. 17 1 Inledning .................................................. 17 2 Allmän motivering ....... . .................. - ............... ' 18 2.1 Lagstiftningens inriktning och omfattning .................. 18 2 ..1 l Reformbehovet ................................... 18 2.1.2 Huvuddragen i förslaget ............................ 20 2.1.3 Lagteknisk lösning ................................ 23 2.1.4 Lagrådets allmänna synpunkter på förslagen .......... 25 2.2 Förutsättningar för att bilda en exploateringssamfällighet . . . . 25 2 2.1 Grundläggande villkor ............................. 25 2.2.2 Deltagande i exploateringssamverkan ................ 29 2.2.3 Övriga villkor för att inrätta en exploateringssamfällighet 31 2.2.4 Exploateringsbeslut ............................... '33 2.3 Den ekonomiska regleringen ............................. 34 2.3.1 Andelstal ......................................... 34 2.3.2 Tillskott och tilldelning ............................ 37 2.3.3 Förmånsrätt ...................................... 44 2.4 Fönättningsförfarandet ................................. 46 2.5 Vissa frågor om plangenomförande ....................... 48 2.5.1 Exploateringsavtal ................................ 48 2.5.2 Tldsgränser ....................................... 50 2.5.3 Mark för allmän plats .............................. 50 2.5.4 Planskada ........................................ 51 2.5.5 Byggnadsförbud m.m. ............................. 52 2.5.6 Fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan . . 53 2.6 Förvaltningen av en exploateringssamfällighet ............. 56 2.6.1 Förvaltningsformer m.m. .......................... 56 2.6.2 Upplösning av en samfällighetsförening ............. , 57 2.7 Beskattningfrågor ...................................... 58 2.8 Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsfmansieringsförord- ningen ................................................ 59 2.9 Ikraftträdande m. m. .................................... 61 3 Upprättade lagförslag ....................................... 61 4 Specialmotivering ........... ' ............................... 61 4.1 Förslaget till lag om exploateringssamverkan ............... 61 4.2 Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen ....... 100 4.3 Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen ............. 101

• Sida 218
•  Original

Prop. l981/82: 221

4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen om förvaltning av samfäl— ligheter ................................................ 4.5 Förslaget till lag om ändring i lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning ............................ 4.6 Förslaget till lag om ändring i lagen om förmånsrätt för ford- ringar enligt lagen (1973: 1 150") om förvaltning av samfälligheter 4.7 Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen ...............

5 Hemställan ................................................ 6 Beslut .................................................... Bilaga I Nuvarande ordning samt sammanfattning vad avser exploateringssamverkan av betänkandet (SOU |979:65,

66) Ny plan- och bygglag ............................

Bilaga 2 Sammanställning av remissyttrandena över betänkandet (SOU l979:65, 66) Ny plan- och bygglag i den del de avser exploateringssamverkan ............................ Bilaga 3 De remitterade lagförslagen ......................... Bilaga 4 Utdrag av lagrådets protokoll den 27 april 1982 ........ Bilaga 5 Exempel som belyser tillämpningen av lagen om exploa- teringssamverkan

218

102 105 106 107 111 112

113

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1982