Prop. 1990/91:34

om ny bostadsfinansiering, m.m.

Regeringens proposition

1990/91: 34 reses w

om ny bostadsfinansiering, m.m.

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifo- gade utdrag ur regeringsprotokollet den 4 oktober 1990.

På regeringens vägnar

Ingvar Carlsson

Ulf Lönnqvist

Sammanställning av remissyttrandena över boendekostnadsutredningens betänkande (SOU 1989: 71) Ny bostadsfinansiering

Remissinstanserna

Efter remiss har yttrande över boendekostnadsutredningens betänkande avgetts av riksrevisionsverket, riksskatteverket, fullmäktige i Sveriges riks- bank, riksgäldskontoret, statskontoret, Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelsema, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB), Svenska Bankföreningen, Sveriges Föreningsbankers Förbund, Svenska sparbanksföreningen, Finansbolagens Förening, plan- och bostadsverket, statens institut för bygg- nadsforskning, HSB:s Riksförbund, Svenska Riksbyggen, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Byggentreprenörema (Entreprenörföreningen), .. Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR), Näringslivets Byggnadsdelegation, Hyresgästernas Riksförbund, Sveriges Villaägareförbund, Riksförbundet Vi i Småhus, Landstingsför- bundet, Svenska kommunförbundet, följande kommuner nämligen Huddinge, Järfälla, Stockholm, Upplands-Bro, Linköping,—-Klippan, Kristianstad, Malmö, Halmstad, Göteborg, Orust, Mark, Karlskoga, Lindesberg, Västerås, Bollnäs, Gävle, Härnösand, Östersund, Umeå och Gällivare, Landsorganisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens Centralorga- nisation (TCO), Centralorganisationen SACO/SR, Mäklarsamfundet, Svenska arbetsgivareförenin gen, Pensionärernas Riksorganisation, Sveriges Pensionärsförbund, Svenska Revisorsarnfundet, Svenska Försäkringsbolags Riksförbund, Svenska Livsförsäkringsföreningars Riksförbund. Vidare har yttrande inkommit från Boro AB, bankinspektionen, Skattebetalarnas före- - ning, Föreningen Kommunala Förmedlingsorgan och Lidingö Villaägare- föreningars samarbetsnämnd.

1 Huvuddragen i ett nytt bostadspolitiskt stödsystem (kap.5)

Riksrevisionrverket

Enligt RRV:s bedömning kan den föreslagna grundsubventionen göra det möjligt att uppnå den avsedda neutraliteten mellan olika upplåtelseformer.

Systemet med räntelånet bör innebära en bättre framtida paritet mellan olika _ årgångar i beståndet. Vidare förhindrar räntelånen den kapitalisering av stat- liga subventioner som nu är möjlig för ägare av nybyggda egnahem eller bostadsrätter.

• Sida 50
•  Original

Bilaga 1

Riksbanken

Fullmäktige i riksbanken delar boendekostnadsutredningens uppfattning att en revidering av det nuvarande bostadsftnansieringssystemet bör komma till stånd. Enligt fullmäktiges bedömning är det dock i praktiken knappast möjligt att genomföra en reform av den omfattning och inriktning utredningen skisse- rar fram till år 1991. I synnerhet erbjuder ändringarna i finansieringsvillkoren för beståndet av fastigheter betydande problem. Även om utredningen genom införande av kredit- och skuldutvecklingsgaranti försökt beakta vissa av de kritiska synpunkter som anförts mot 1986 års förslag, kvarstår enligt full- mäktiges mening ändå betydande invändningar.

Fullmäktiges slutsats är att den eftersträvade reformeringen av det befint- liga bostadsfinansieringssystemet bör ske genom en mjukare övergång och en inSLitutionellt mindre omvälvande metod än den som föreslagits av utred— ningen.

Räntebidragssystemet avskaffas inte. men systemet anpassas till skatte- reformen och räntebidragens storlek reduceras.

Det av utredningen föreslagna institutionaliserade räntelånesystemet införs inte. Utredningens intentioner tas dock tillvara genom att ägarna till fastig- heter med statlig belåning i stället mot avgift erbjuds en statlig lånegaranti som kan användas för att ta upp likviditetsutjämnande topplån på öppna markna- den.

Fullmäktige pekar också avslutningsvis på att nuvarande avskärmning av statligt finansierade bostäder från förändringar i ränteläget medför att bördan av stabiliseringspolitiken faller desto tyngre på andra områden, inkl. övriga delar av bostadssektom. För att kunna moderera denna effekt bör man enligt fullmäktiges mening överväga att tillåta ett större genomslag av penningpoliti- kcn i ett framtida statligt bostadsfinansieringssystem. En sådan utfomtning bör också passa väl in i ett system i vilket subventionsinslagen skiljs från finansieringen.

Riksgäldskontoret

Enligt riksgäldskontoret skulle ett slopande av räntebidragen leda till en teore- tisk värdesänkning på de räntbidragsberättigade fastigheterna på ca 31 miljar- der kr. motsvarande drygt 10 % av stocken räntebidragsgrundande bottenlån och statliga topplån.

De svenska bostadsinstituten har traditionellt mycket god säkerhet. Till skillnad från våra grannländer har de svenska bostadsinstituten inte några hisroriskt näraliggande erfarenheter av problem med lånesäkerhetema. Ur detta perspektiv är de skisserade effekterna på fastighetspn'sema av boende- kostnadsutredningens förslag oroväckande. Enligt riksgäldskontorets mening är dessa effekter inte tillräckligt belysta för att utredningen lämpligen bör kunna ligga till grund för beslut.

• Sida 51
•  Original

Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna

Fondstyrelsema framhåller att den viktiga och komplicerade reform det här är fråga om bör inte snabbehandlas och forceras fram — redan remisstiden har för övrigt varit alltför knappt tilltagen. Reformen av bostadsfmansieringen bör givetvis samordnas med skattereformen. Men därmed är det inte sagt att de bägge med nödvändighet behöver sammanfalla i tiden. En övergångs- period skulle behövas redan av det skälet att annars alltför många reformer med svårgenomskådliga effekter skulle staplas ovanpå varandra. Man skulle komma att avlägsna sig långt från det av utredningen uppställda målet att ett nytt bostadsfinansieringssystem måste beakta behovet av en tillräcklig plane— ringshorisont för enskilda hushåll.

S tadshypotekskassan

Enligt kassastyrelsen är det beklagligt att bostadskommitténs förslag om räntelån inte redan år 1986 togs till utgångspunkt för en successiv reforme— ring av bostadsfinansieringen. Det kunde ha sparat stora pengar för staten samtidigt som en lång övergångstid minskat påfrestningarna för de fastighets- ägare som byggt under förutsättning av stora generella statliga subventioner. Samtidigt hade överhettningen på byggmarknaden blivit mindre de senaste åren.

Kassastyrelsen anser det angeläget att skilja mellan finansieringslösningar och subventioner bl. a. för att öka sparandet i bostadssektom.

SBAB

SBAB har inte några invändningar eller synpunkter när det gäller anpass- ningen i stort av det bostadspolitiska systemet till nya beskattningsförutsätt- ningar. Förslaget att införa en grundsubvention, som motsvarar effekterna av skatteavdrag för egnahemsägare, ger t. ex. förutsättningar för att förenkla räntebidragssystemet i dess nuvarande form.

Beträffande räntelånesystemet framhåller SBAB att det skulle komma att införas för endast en begränsad del av bostadsbeståndet som drabbas av stigande kostnader, ökande skulder och. sannolikt fallande fastighetsvärden. Det är i huvudsak unga familjer och ungdomar som drabbas. Mer än 85 % av bostadsbeståndet kommer inte att omfattas av räntelånesystemet. I detta bestånd sjunker bostadskostnader och skulder liksom hittills. Det leder till ökade fastighetsvärden, som förstärks av effekterna på bruksvärdesystemet av räntelånen.

Räntelånesystemet enligt den föreslagna utformningen kan medföra även regionalpolitiskt negativa effekter. ' '

Vidare kommer betydande räntehöjningar och andra kostnadshöjningar för låntagarna att inträffa och bidra till att skuldökningen — och därmed statens ekonomiska åtaganden - blir avsevärt större än vad utredningen räknat med.

Sl

• Sida 52
•  Original

Bilaga 1

Svenska Bankföreningen

Enligt Svenska Bankföreningen uppmuntras onödig belåning när statens stöd och åtaganden avseende bostadsbyggandet och boendet knyts till belåning och låneformer. Statens stöd bör därför bestämmas efter andra grunder.

Vad avser andra delar av boendekostnadsutrednin gens förslag än förslaget om räntelån hänvisar Bankföreningen till det remissyttrande som avgetts av Näringslivets Byggnadsdelegation.

Sveriges F öreningsbankers F örbund ( SF F )

Enligt SFF att det är synnerligen önskvärt och nödvändigt med ett system- skifte. SFF anser emellertid inte an boendekosmadsutredningens förslag leder till en bättre ordning. Ur bostadsfmansieringssynpunkt finns ett antal avgö- rande nackdelar med förslaget om räntelån. Dessa nackdelar gäller såväl lån- tagare som långivare, såväl obligationsemittenter som obligationsplacerare. Dessutom anser SFF att förslaget har allvarliga konsekvenser ur samhälls- ekonomisk synpunkt.

Svenska sparbanksföreningen

Svenska sparbanksföreningen betonar att en samhällsekonomisk riktig politik för finansiering av bostäder bör innehålla ett ordentligt mått sparande. I utredningen finns det behovet inte utvecklat, vilket enligt föreningen är olyckligt.

Föreningen anser att många av de problem som utredningen behandlar egentligen har sitt ursprung i den principlösa behandlingen av intäktssidan. De principella oklarhetema i beskattningen förstärks också av skillnader i företagsform och ägare när det gäller privatpersoner, allmännyttiga företag och privata hyresvärdar. Vidare saknas en diskussion kring den roll som bosmdslagstiftningen tilldelat de allmännyttiga företagen när det gäller hy- rorna. '

Enligt sparbanksföreningen är det viktigt att ett nytt finansieringssystem tar hänsyn till de regionala effekterna. En statlig garanti kommer att bli nödvän- dig för att nyproduktion av fastigheter skall bli möjlig i alla delar av landet.

Svenska sparbanksföreningen avstyrker att det förslag till ändring av finansieringssystemet för bostadsfastigheter, som boendekostnadsutred- ningen har lagt, läggs till grund för lagstiftning. Föreningen delar dock kommitténs beskrivning av det nuvarande systemet som snedvridande och ineffektivt ur fördelningssynpunkt. En omläggning är därför nödvändig. lnnan nya stora lagstiftningskomplex runt bostadsmarknaden byggs upp bör man pröva vad som krävs för att finansieringen av bostäderna skall kunna lösas inom ramen för kreditväsendet. Det som krävs är att vissa fastighets- ägare under viss tid och i vissa områden får statliga garantier för sina lån samt att bostadsbidragen utformas så att även barnfamiljer kan bo i egen bostad. Sparbanksföreningen är givetvis beredd att i konstruktiv anda fortsätta den diskussion som kommittén på ett förtjänstfullt sätt startat.

• Sida 53
•  Original

Bilaga 1

F inansbolagens Förening

Allmänt framhåller föreningen att den ser det som värdefullt att transfere— ringarna i det nuvarande bostadssubventionssystemet begränsas. Föreningen ställer sig emellertid tveksam till om införande av räntelån är det bästa sättet att uppnå det önskade resultatet.

Plan- och bostadsverket

Plan- och bostadsverket finner att boendekostnadsutredningens förslag inne- bär mån ga fördelar:

En nödvändig anpassning av bostadsfinansieringssystemet till den plane- rade skattereformen klaras av. Förslaget minskar skillnaderna i subvention mellan bostäder av olika ålder och olika upplåtelseformer. Möjligheterna att kapitalisera statliga subventioner minskar. Därmed kan statens utgifter för bostadssubventionema användas mer effektivt. Med utredningens förslag kan dessa fördelar uppnås utan att det uppstår väsentliga ökningar av de löpande boendeutgiftema.

Samtidigt finner plan- och bostadsverket emellertid att förslaget innebär väsentliga nackdelar och risker i förhållande till målen för den sociala bostadspolitiken.

Det finns enligt verket risk att förslaget kan leda till ökad segregation i boendet. Verket anser att det relativa utfallet blir sämre för hyresgäster än för egnahemsägare och bostadsrättshavare. Detta p. g. a. de fördelningspoli- tiska effekter som följer av förslaget med dess kreditmarknadslösning och försvagade styrmedel i bostadsbyggandet.

Vidare kan förslaget enligt plan- och bostadsverkets bedömning få allvar- liga regionalpolitiska konsekvenser genom att fördyra och till och med stoppa bostadsbyggandet i vissa områden.

Verket framhåller också att förslaget får så långtgående administrativa konsekvenser att tidpunkten för genomförandet kan ifrågasättas.

Sammanfattningsvis anser därför verket att det föreslagna systemet för bostadsfinansieming inte bör genomföras utan att de angivna frågorna utretts närmare.

Statens institut för byggnadtforskning

Institutet diskuterar konsekvenserna för efterfrågan på nya bostäder av boendekostnadsutredningens förslag och kommer till slutsatsen att det är svårt att ha någon välgrundad uppfattning om vad som kommer att hända med såväl den totala produktionen som med sammansättningen av byggandet med avseende på lägenhetsstorlek och upplåtelseform.

Det är institutets uppfattning att det i utredningen saknas en diskussion kring och ett politiskt ställningstagande såväl till den sänkning av bostadspro- duktionen som sannolikt följer på reformförslaget som till möjliga fördel- ningsmässiga konsekvenser samt att reformen på grund av alla osäkerhets-

• Sida 54
•  Original

Bilaga 1

moment bör ha en sådan flexibilitet att snabba korrigeringar av utvecklingen blir möjlig.

HSB

HSB anser att bostadssektom genom boendekostnadsutredningens förslag får bära en alltför stor andel av den totala finansieringen av skattereformen. En reducering bör ske, vilken bör användas dels för att minska belastningen på ny- och ombyggnader, dels för att skapa rättvisa momsregler i förvaltnings- ledet så att småskalighet inte diskrimineras. Boendekostnaderna har i de senaste årens produktion enligt HSB ökat till en alltför hög nivå. En skatte- och finansieringsreform får därför inte ytterligare driva upp boendekost- nadema i ny— och ombyggda bostäder.

I huvudsak kan HSB godta det föreslagna stödsystemet. bestående av grundsubventionen via skatteavdrag eller räntebidrag, räntelån samt fastig- hetsskatt. Vidare anser HSB pincipiellt att den nödvändiga omfördelningen av boendekostnaderna i tiden bör ske antingen med nuvarande räntebidrag kombinerad med en reformerad fastighetsskatt eller tried räntelån enligt utredningens förslag. '

Riksbyggen

Enligt Riksbyggen kan kombinationen av skatteutredningamas och boende- ' kostnadsutredningens förslag komma att under överskådlig tid dämpa bostadsefterfrågan och därmed hålla produktionen nere. Den sociala bostads- politiken får därmed betala ett anmärkningsvärt högt pris för genomförandet av den i och för sig nödvändiga stora skattereformen. Det är inte självklart att hushållen i gemen gör en sådan omfördelning i sin konsumtion och i sina investeringar att de genomgående kommer att satsa på en lika hög boende- standard som hittills.

Riksbyggen anser att det bostadspolitiska stödsystemet inte kan begränsas enbart till finansierings- och bostadsbidrag. Den fastighetsskatt som tas ut från bostadssektom måste betraktas och behandlas-som en integrerad del av detta stödsystem. Med hänsyn till de stora kapitalkostnadsskillnadema mellan yngre och äldre bebyggelse är det ett absolut nödvändigt komplement till de föreslagna räntebidragen för att upprätt hålla en något så när acceptabel kost- nadsparitet inom bostadsbeståndet.

SBC

SCB underkänner boendekosmadsutredningens analys av skattereformens effekter på boendekostnadema. För bostadsrättshavare som förvärvat sin bostad under 80-talet är i många fall räntorna för lånen till förvärvet den dominerande bostadskostnaden. Ändå bortser boendekostnadsutredningen från skattereformens fördyring av räntekostnaderna i sina analyser. Detta är att medvetet sprida desinformation.

• Sida 55
•  Original

Bilaga 1

SBC framhåller vidare att skattereformen och förslaget till ny bostads- finansiering systematiskt missgynnar människor som bor i en direkt eller indirekt ägd bostad, och systematiskt gynnar hyresboendet.

SABO

SABO anser att huvuddragen i det föreslagna bostadsfrnansieringssystemet ger förutsättningar för en förbättrad neutralitet mellan olika upplåtelseformer.

Boendekostnadsutredningen borde emellertid fullföljt intentionerna i det föreslagna systemet och lämnat förslag även vad beträffar den tredje kompo- nenten — fastighetsskatten. Enligt SABO bör fastighetsskatten utformas så att den ingår som en verksam komponent i det föreslagna bostadsfinansierings- systemet och att den därmed tillsammans med övriga komponenter blir ett reellt bostadspolitiskt instrument.

SABO anser det naturligt att det nya finansieringssystemet införs fullt ut över det befintliga beståndet. Liksom utredningen, anser SABO att de olika stödsystemen ska föras samman till ett system och att begreppet ombyggnad ersätts med ett mer generellt begrepp, bostadsförbättringsåtgärder, för alla åtgärder som idag subventioneras i olika stödformer.

Vidare framhåller SABO att systemet måste eliminera de risker som kan uppstå vid en alltför stor framtida kostnadsökning på grund av skuldök— ningen. Det är viktigt att systemet kan korrigeras vid oförutsedd utveckling av samhällsekonomin eller andra för bostadssektom väsentliga faktorer.

Byggentreprenörema

Entreprenörföreningen ser positivt på utredningens strävanden att minska de generella subventionerna till förmån för riktade stödåtgärder. Att denna omläggning sker i samband med en omfördelning av inkomstskatten ligger också i linje med åsikter som föreningen tidigare framfört. De höjda boende- kostnader som förslaget medför synes kunna bäras av hushållen inom ramen för de ökade disponibla inkomster som skatteomläggningen ger utan att där- för förtränga annan konsumtion. Starkt bidragande till detta är att den höjda morrtsen för bostadsbyggande kompenseras genom ett investeringsbidrag och att fastighetsskatten inte påförs nyproduktionen med full styrka förrän efter tio år.

Föreningen uppskattar att fastighetsskatten görs konkurrensneutral men anser att ytterligare åtgärder bör vidtas för att skapa konkurrensneutralitet mellan konventionellt och schablonbeskattade företag på hyresmarknaden. En grundlig översyn av hyressättningssystemet bör göras bl. a. för att undvika att fastighetsvärdena urholkas till följd av en felaktig hyressättning. Entreprenörföreningen anser vidare att lika regler bör gälla för räntebidrag och räntelån till allmännyttiga och enskilda företag.

Föreningen framhåller att en omfördelning av den totala efterfrågans sam- mansättning förefaller trolig, i riktning från egnahem till hyresrätt, på grund av den ökade riskexponeringen för egnahem. Hur bostadsrätten kommer att betraktas av konsumenterna kommer att påverkas av den aviserade omlägg-

• Sida 56
•  Original

Bilaga 1

ningen av taxeringsvärdena. Genom den skärpta pariteten kommer möjligen skillnaden i förhållande till hyresrätten att uppfattas som liten, vilket kan dämpa efterfrågan på bostadsrätter.

Om en sådan förändring av efterfrågans sammansättning blir påtaglig och sker snabbt, föreligger en stor risk för störningar i bostadsförsörjningen och byggföretagens produktionsplanering. Beredskapen i de planerade myndig- heterna måste därför höjas så att erfoderliga anpassningar av bostadsproduk- tionen snabbt kan göras när sådana signaler uppmärksammas.

Entreprenörföreningen föreslår i syfte att öka flexibiliteten i räntelånesys- temet ytterligare överväganden beträffande lcravet på "externa" lån och ränte- kostnader som villkor för räntebidrag och räntelån. Den som investerar eget kapital i ett projekt avstår från en ränteintäkt från en alternativ placering, vilket måste ses som en kostnad för projektet.

Sveriges F astighetsägareförbwrd

Enligt Fastighetsägareförbundet har det inte varit möjligt att bedöma alla effekter av förslaget när det gäller den privata hyressektom. Bl. a. saknas såväl i utredningens som i förbundets egen analys en beskrivning av kon- sekvenserna för hyressättningssystemet. En sådan är nödvändig för att kunna ta ställning till utredningsförslaget i dess helhet. Det finns enligt förbundets uppfattning en ofrånkomlig koppling mellan finansieringssystemet och hyres- sättningssystemet, vilket också betonats i" tidigare större bostadspolitiska beslut. Förändras det ena måste det få återverkningar på det andra.

Förbundet framhåller att utredningens förslag dessutom får vittgående konsekvenser inom beskattningsområdet. Förslaget om avdragsregler för räntekostnader är pincipiellt riktigt och tillstyrkes därför, men som antyds i betänkandet återstår t. ex. att lösa frågan om realisationsvinstbeskattningens utformning. Förbundet anser att oklarhetema i nämnda avseenden innebär att en eventuell omläggning av bostadsfinansieringen inte kan beslutas i den takt som gäller för skatteomläggningen i övrigt. Förbundet förutsätter att berörda intressenter ges tillfälle att komplettera sina synpunkter i denna remiss när ett eventuth förslag om en omläggning av finansieringssystemet är komplett.

Fastighetsägareförbundet tillstyrker huvuddragen i förslagen om åtgärder för en kraftig begränsning'av de generella räntebidragen som bl. a. innebär att en del av kapitalkosmadema omfördelas över tiden på marknadsmässiga villkor. Samtidigt bör de riktade, inkomstprövade bostadsbidragen utökas. Förbundet anser dock till skillnad mot utredningens förslag att det bör ske en fullständig frikoppling mellan låne- och subventionssystemet. Detta skulle innebära betydande samhällsekonorniska fördelar genom en högre grad av konkurrens mellan olika metoder för finansiering. Lån till ny- och ombygg- nad och även till underhåll i den utsträckning det anses nödvändigt kan läggas ut på den öppna kreditmarknaden, eventuellt i förening med en statlig lcredit- garanti. Fastighetsägare och byggherrar skulle sannolikt stimuleras att sätta in en större andel eget kapital samtidigt som kreativiteten på kapitalmarknaden ökar. Även institutionellla investerare, som traditionellt endast placerar eget

• Sida 57
•  Original

Bilaga 1

kapital i bostadshyreshus, får fortsättningsvis del av det statliga stödet, vilket är en uppenbar neutralitets- och rättvisefråga. Nuvarande samhällsekonomiskt omotiverade styrning till förmån för lånefinansiering försvinner och efter- frågan på kreditmarknaden minskar.

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR)

STR tillstyrker i princip tanken att gå ifrån dagens system, där en väsentlig del av kapitalkostnadema för bostaden täcks med skattefrnansierade bidrag till ett system där varje fastighet belastas direkt med sina kostnader. Ränte- lånesystemet kan vara en lösning, som gör det möjligt att klara de första årens kapitalkostnader i en ny bostad. Systemet har dock enligt förbundet allvarliga nackdelar. Den automatiskt ökade upplåningen försvårar för fastighetsägaren att bygga upp ett nödvändigt eget kapital för framtida underhåll och ombygg- nader. Systemet förutsätter att fastighetens värde ökar snabbare än skulden, vilket inte är givet i hela landet.

Vidare framhåller STR att om subventionerna nu hastigt tas bort och sam- tidigt byggmomsen höjs kommer det att medföra en kraftig minskning av bostadsbyggandet. Marknaden för låntagarbyggda egnahem är särskilt käns- lig för denna typ av förändringar, något som trähusbranschen fick erfara i samband med den förra skattereformen under början av 80—talet.

Näringslivets Byggnadsdelegation

Byggnadsdelegationen avstyrker förslaget att införa ett nytt finansierings- system, som permanentar nuvarande regleringar på bostadsmarknaden i nyaformer. Delegationen förordari stället en avvecklingssplan för nuvarande statliga låneregleringssystem på bostadsmarknaden och att skattebelastningar på bostadssektom, som ingår i den föreslagna skattereformen, begränsas för att underlätta övergången.

Hyresgästernas Riksförbund

Hyresgästernas Riksförbund konstaterar att de mål hyresgäströrelsen forrnu- lerat inte är uppfyllda idag och anser att boendekostnadsutredningens förslag kan bidra till att uppfylla dessa mål.

Förbundet understryker särskilt den betydelse fastighetsskatten kan ha för att åstadkomma rättvisa ekonomiska villkor i boendet. Med hjälp av fastig- hetsskatten kan man åstadkomma utgiftsparitet mellan olika årgångar av fastigheter och mellan olika upplåtelseformer. Detta kan ske utan stora för- mögenhetsöverföringar från hyresgäster till fastighetsägare. Med en differen- tierad fastighetsskatt kan man t. ex. införa en högre skatt på äldre hus och en lägre på nybyggda och ombyggda hus. Förbundet tillstyrker i princip det nya bostadspolitiska stödsystemet om det kompletteras med förslag om en för- ändrad fastighetsskatt i enlighet med vad förbundet anfört. Förslaget måste justeras i vissa avseenden (utan att ändra principerna) för att åstadkomma

• Sida 58
•  Original

Bilaga 1

bättre neutralitet, bättre paritet och rimliga boendekostnader. Om inte krävs en betydande ökning av bOStadsbidragen.

Hyresgästernas Riksförbund anser dock att bostadssektoms bidrag till finansieringen av skatterefortnen blir för stort om förslaget genomförs. Åtgärder måste vidtas för att begränsa boendekostnadema och att en sänkt nivå för den garanterade nettoutgiften måste bestämmas efter en ytterligare granskning av förslagets fördelningspolitiska effekter. Den eventuella "överf'inansiering" som förslaget kan innebära bör användas till bostadspoli- tiskt riktade åtgärdcr främst i miljonprogramsområden.

Sveriges Villaägareförbund

Villaägareförbundet ansluter sig till utredningens grundläggande målformule- ringar men anser att en omläggning av systemet måste ske med varsamhet och med särskild hänsyn till de hushåll som köpt nyproducerade småhus och pla- nerat sin ekonomi med utgångspunkt i dagens system med räntebidrag.

Enligt förbundet är vidare principen med en avveckling av räntebidragen och en gemensam grundsubvention på 30 % för alla upplåtelseformer riktig. Rundgången i statsfinanserna minskas och skattetrycket kan sänkas. Villaägareförbundet anser att de medel som härigenom frigörs i första hand bör komma bostadssektom till del genom att man avskaffar, eller i vart fall kraftigt sänker, fastighetsskatten-

Riksförbundet Vi i Småhus

Förslaget med räntelån kan enligt förbundet få oanade konsekvenser om inte framtidens kostnadsutveckling blir den förväntade. En småhusägare kan i ett påtvingat läge, stå där med skulder som han inte har någon som helst möjlig- het att klara av. Hur utredningens förslag om skuldutvecklingsgaranti då fungerar kan vi bara ana idag. Förbundet anser därför att det måste utredas ett bättre systern än räntelån.

Bora AB

Boro AB anser att utredarens förslag är fel därför att det innebär att nästan hela skattereformen lånef'inansieras. Enligt företaget är det nationalekono- rniskt vansinne och politiskt lättsinne.

Enligt Boro AB är den föreslagna modellen till räntelån ogenomförbar eftersom den kraftfuut ökar den regionala orättvisan eftersom värdetillväxten varierar så starkt i olika delar av landet och mellan tätort och glesbygd. Boro AB föreslår att man istället använder en anpassning av taxeringsvärdema till marknadsvärderna med en progressiv fastighetsskatt till att finansiera skattereformen. Det kommer snabbt och effektivt att dämpa övervärdena i stora tätorter och skapa bättre likvärdighet över hela landet. Att använda taxe- ringsvärde och fastighetsskatt som finansieringskälla fördelar finansieringen av skatteomläggningen på hela fastighetsbeståndet och inte enbart på nypro- duktion av bostäder. Det problem som indirekt uppstår för barnfamiljer och

• Sida 59
•  Original

låginkomsttagare kan kompenseras genom ett effektivt nyttjande av bostads- bidragssystemet. .

Svenska kommunförbundet

Svenska kommunförbundets styrelse äri huvudsak positiv till de grund- läggande principerna i förslaget till nytt bostadsfinansieringssystem. Styrelsens positiva inställning förutsätter dock dels att inkomstskatteutred- ningens förslag genomförs så att hushållen får tillräckligt ökade netto- inkomster i förhållande till de ökade boendekostnadema, dels att det nya bostadsfinansieringssystemet inte leder till ökade kommunala kostnader. Styrelsen accepterar över huvud taget inte ökade kommun-ala kostnader till följd av ett nytt bostadsfinansieringssystem.

Förbundsstyrelsen framhåller att det föreslagna systemet på sikt kommer att lösa en hel del av de brister som finns i nuvarande system. Systemet med- för dock problem under en tämligen lång övergångstid. De första 10—15 åren kommer kostnadsskillnadema mellan nyproduktion och bostäder i det äldre beståndet att öka. Detta medför enligt styrelsens mening risker för en minskad rörlighet på bostadsmarknaden. Vidare drabbas vissa grupper. Ungdomar och särskilt de studerande har inte råd med bostäderi nyproduktionen i dag och det finns risk för att de får det ännu svårare de närmaste tio åren om boendekostnadsutredningens förslag genomförs. Vidare drabbas t. ex. äldre pensionärer som måste flytta till nyproducerade moderna bostäder eller gruppbostäder. Det är också i den gruppen som det finns flest personer med låg eller ingen ATP.

Kommuner

Flertalet av de kommuner som yttrat sig är också i likhet med Kommun- förbundet positiva och anser att utredningens förslag till nytt finansie- ringssystem på många punkter innebär en klar förbättring jämfört med dagens system. Malmö kommun påtalar att den allvarligaste invändningen mot effekterna av det föreslagna systemet rör ökningen och övervältringen av kostnader för boendet på kommunerna och särskilt de med storstadsproblem.

Enligt Stockholms kommun måste det slås fast att det är helt oacceptabelt - om ett nytt regelsystem skulle innebära att boendekostnadema i storstäderna ökar mer än vad som gäller för riket i övrigt

Göteborgs kommun framhåller att i boendekostnadsutredningens förslag inte ryms ekonomiska möjligheter till den nödvändiga upprustningen av miljonprogrammets bostäder. Stockholms kommun menar att den över- finansiering som reformen ger bör tillfalla miljonprogramsområdena. Ett särskilt stöd till dessa områden måste under alla omständigheter komma till stånd.

• Sida 60
•  Original

Bilaga 1

Landstingsförbunder

Landstingsförbundets styrelse anser att det är angeläget att det totala stödet från staten till primärkommunema inom bostadssektom och för bostadsbidra- gen får en sådan utformning att kommunerna ges möjligheter att öka utbygg- naden av bostäder framför allt för äldre. Samma statliga stöd bör också ges till landstingen för de gruppbostäder som landstingen ansvarar för.

LO

LO anser att utredningens förslag till bostadsfinansiering är ett klart steg i rätt riktning. Men enligt LO:s bedömning kommer vissa allvarliga problem allt- jämt att finnas kvar och frågan är om inte man bör ta ytterligare ett steg i samma riktning. För det första ligger kapital- och boendekosmaden även i ett räntelånesystem på en för hög nivå. För det andra kommer stora förmögen- heter hos fastighetsägarna även att kunna byggas upp i ett system med ränte- lån.

Centralorganisationen SACO/SR

Organisationen anser att det är angeläget att olika finansieringslösningar finns att tillgå. Olika former av räntelån bör finnas som ett kompletterande alternativ till nuvarande hypotekslån. Utredningens förslag till finansiering har i för liten utsträckning utnyttjat möjligheterna att i detta avseende lita till en funge- rande konkurrensmarknad mellan hypoteksinstitut.

Mäklarsanyimdet

Mäklarsamfundet avstyrker utredningens förslag att tillskapa ett nytt system med räntelån. Vid bedömning av boendekostnadema måste enligt samfundet hänsyn tas till samtliga ingående faktorer, vari underhållskostnader och reno- veringskostnader för äldre egnahem utgör en stor del vid sidan av kapital- kosmadema. Den verkliga boendekosmaden måste fördelas på ett riktigt sätt, utan att generella metoder för boendesubventionering tillgrips. Mäklarsarn- fundet föreslår därför i stället ett system med förvärvslån i likhet med de som redan existerar vid förvärv av äldre villafastigheter. Förvärvslånen föreslås således kunna erhållas på helt likartade villkor såväl vid nyproduktion som vid förvärv av äldre villafastigheter. Lånen föreslås behovsprövade och skall alltid lösas vid ägarskifte.

Svenska arbetsgivareföreningen

Föreningen åberopar Näringslivets Byggnadsdelegations yttrande.

Skattebetalarnas förening

Skattebetalarnas förening ansluter sig vad gäller den långsiktiga målsättningen till grunddragen i det föreslagna bostadspolitiska stödsystemet. Föreningen betonar särskilt vikten av att genom sänkta skatter göra det möjligt för de

• Sida 61
•  Original

Bilaga 1

boende att själva betala en större andel av de faktiska boendekostnadema än vad som nu är fallet. Föreningen ansluter sig därför till förslagen om en grundsubvention som för hyresrätt och bostadsrätt motsvarar ränteavdrags- effekten för egnahem och att — för den framtida nyproduktionen — ersätta räntebidragen med räntelån. Det bör dock kraftigare än så skett understrykas att förslaget om räntelån innebär en möjlighet att få — inte en skyldighet att ta — ytterligare lån i framtiden, om detta skulle visa sig vara nödvändigt för att ett tillräckligt belopp ska återstå för annan konsumtion sedan boendekostnadema betalats.

Pensionärernas Riksorganisation ( PRO )

PRO framhåller att såvitt man har kunnat finna torde systemet medföra minskade möjligheter att göra förrnögenhetsvinster bl. a. på grund av infla- tion. Detta kan i sin tur föra med sig en lugnare prisutveckling på bostads- fastigheter som är till gagn för de boende. Mot den bakgrunden kan PRO instämma i utredningens förslag.

Riksorganisationen betonar vidare att en skärpt fastighetsskatt slår hårt särskilt mot de pensionärer som har egnahem. Dessa är i många fall pensionä- rer som dessutom har en låg pension. PRO motsätter sigbestämt den höjda boendekosmaden på grund av en ökad fastighetsskatt.

Svenska F örsäkringsbolags Riksförbund

Riksförbundet anser det olämpligt att åter införa ett system där räntebetal- ningar och amorteringar skjuts in i en oviss framtid. I stället för att införa ett system som innebär ökad skuldsättning för de boende bör staten enligt riks- förbundets mening stimulera bostadssparandet. Riksförbundet finner det vidare olämpligt och ologiskt att man — samtidigt som man skapar ett nytt skattesystem med syfte att inte som dagens vara inflationsdrivande — inför ett finansieringssystem för bostäder vars grund är antagande om fortsatt infla- tion.

Svenska Livsförsäkringsföreningars Riksförbund

Riksförbundet pekar på att byggkostnaderna och därmed hyror och Villapriser samt bostadsrättsavgifter undanför undan har stigit. Detta har lett till viss segregation inom boendet. Riksförbundet anser att segregationsproblemet bör beaktas och att särskild tanke ägnas gruppen ensamstående.

2 Investeringsbidrag Riksskatteverket

Riksskatteverket anser att det måste klargöras hur det föreslagna systemet med investeringsbidrag skall behandlas från skattesynpunkt.

• Sida 62
•  Original

Bilaga 1

Plan- och bostadsverket

Plan- och bostadsverket anser att det väsentliga är att den höjda byggmomsen inte får genomslag i fråga om byggandet av permanenta bostäder. Därför till- styrker verket förslaget om investeringsbidrag. När det gäller periodiskt underhåll och reparationer av fastigheter med permanenta bostäder vill dock verket föreslå ändringar i förhållande till utredningens förslag.

Enligt verkets uppfattning bör. investeringsbidrag lämnas i samtliga de fall då grundsubvention lämnas i form av räntebidrag. För egnahem, där grundsubventionen har formen av skattereduktion för räntekostnader, bör frågan om investeringsbidrag för underhåll och reparationer prövas i särskild ordning. Det är olämpligt att som boendekostnadsutredningen föreslår införa regler som uppmuntrar fastighetsägare till att vänta med reparationer och underhåll tills tiden blir mogen för större ombyggnader.

Plan-och bostadsverket anser att den bostadspolitiska styrningen i första hand bör knytas till investeringsbidraget som erhålles av såväl ägare till egna- hem som andra bostadsfastigheter. Länsbostadsnämnden bör fastställa vilken del av en investering i en fastighet som är den egentliga bostadsdelen, för vilken investeringsbidrag skall utgå. Det investeringsbidrag som skall utgå bör utformas som en viss procent av ett investeringsbidragsunderlag.

Den kvalitetskontroll som utföres i samband med bygglovsgranskningen i kommunerna avser endast att säkerställa att projektet uppnår minst den standard som följer av gällande byggregler. Denna granskning ger således inga incitament för att höja standarden utöver miniminivån. Plan- och bostadsverket föreslår därför att vid beräkning av garantiunderlag bör tillägg för redovisade kvaliteter m.m. utöver rninimikraven för bygglov kunna göras på samma sätt som i den nya värderingsmetoden som trätt i kraft den 1 okto- ber 1989. På så sätt kommer garantiunderlaget och därmed stödet till projektet att öka i proportion till redovisade och godkända kostnader för sådana för samhället och de boende angelägna, långsiktiga kvaliteter.

Enligt plan- och bostadsverket är investeringsbidraget ur administrativ synvinkel en mycket enkel hantering som kan införas med några månaders förberedelsetid.

HSB

HSB anser att den höjda byggmomsen bör restitueras i stället för att kompen- ' seras med investeringsbidrag. Restitution skapar större stabilitet och minskar administrationen. ' '

Riksbyggen

Enligt Riksbyggen är det av boendekostnadsutredningen föreslagna investe- ringsbidraget till nyproduktionen helt nödvändigt om man inte är beredd att göra principiella avsteg från en enhetlig mervärdebeskattning.

• Sida 63
•  Original

Bilaga 1

SABO

SABO tillstyrker förslaget om ett schablonbestämt investeringsbidrag. Enligt SABO bör det ge kompensation även för de räntekostnader som uppstår under tiden från betalning av mervärdeskatten till utbetalning av investe-

ringsbidraget.

Byggentreprenörema

Entreprenörföreningen anser att utredningens förslag att införa ett investe- ringsbidrag som motsvarar den höjda byggmomsen är välbetänkt. Avgränsningen till permanentbostäder skapar dock en ganska märklig upp- delning av marknaden och gränsdragningsproblem i s.k. blandade fastig- heter.

Entreprenörföreningen anser att krav på kvalitet, energisparåtgärder bör ställas i samband med ansökan om bygglov. Den dubbelprövning som idag förekommer i låne- och bygglovsärenden medför stor tidspillan och onödiga kostnader.

Föreningen vill vidare bestämt avråda från en beslutsordning för investe- ringsbidraget som medför att detta kommer att ingå i eller påverkas av det oberäkneliga förhandlingsspel som föregår lånebeslut (eller motsvarande) i många länsbostadsnämnder.

Sveriges F astighetsägareförbund

Förbundet föreslår att frågan utreds om att ersätta boendekostnadsutred- ningens förslag om räntebidrag och investeringsbidrag med ett produktions- bidrag, som betalas ut i samband med ny- och ombyggnad. Bidragsunder- laget bör beräknas på skäligen enkla och schabloniserade grunder.

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR)

STR tillstyrker att bostadsbyggandet undantas från momshöjningen, men föreslår att detta sker genom reducerad skatt som i dag. Utredningens förslag, där investeringsbidrag skall handläggas av länsbostadsnärnndema och beräk- nas på grundval av ett fastställt låne- eller garantiunderlag är inte enklare, snarare tvärtom. Det begränsar också återbäringen till de bostäder som god- känns i det statliga systemet. Också fritidsbostäder kommer enligt förslaget att belastas med full moms, trots att det finns goda skäl att reducera momsen även för dessa. Exempelvis kan ett hushåll välja att skaffa fritidsbostad i stället för att byta till en större permanentbostad.

Hyresgästernas Riksförbund

Förbundet vidhåller att bostadsbyggandet helt bör momsbefrias eftersom boendekostnadsutredningen inte på något sätt vederlagt förbundets påståen- den om att en "rundgång" blir följden av moms på byggande.

• Sida 64
•  Original

Bilaga 1

Enligt förbundet är dock förslaget om investeringsbidrag är ett steg i rätt riktning. Effekten av detta bidrag på kort sikt förtas dock av att nivån för den garanterade nettoutgiften höjs. 3,75 % med investeringsbidrag motsvarar RINKzs nivå 3,43 % med byggmoms. Den kostnadsdämpande effekt som skulle åstadkommas i nyproduktionen försvinner och boendekostnadsutred- ningen föreslår därmed samma höjning av kostnadema för nyproduktionen trots att man föreslår investeringsbidrag.

När det gäller utformningen av investeringsbidraget pekar förbundet på att man för att fullt ut täcka momshöjningen måste inräkna kompensation för de räntekostnader som uppstår på grund av betalning av moms sker långt före utbetalning av investeringsbidraget.

Sveriges Villaägareförbund

Villaägareförbundet anser i första hand att byggmomsen ej skall höjas. Det av boendekostnadsutredningen föreslagna investeringsbidraget neutraliserar i praktiken momshöjningen för ny- och ombyggnad av permanentbostäder. Förbundet kan acceptera förslaget i andra hand, men vill peka på de negativa konsekvenser som konstruktionen medför i form av administrativt krångel och ökad rundgång i statsfinanserna.

Svenska kommunförbundet

Kommunförbundet förutsätter att inte enbart nybyggnads- utan även ombyggnadsverksamheten kompenseras för ökade kostnader till följd av en ändrad byggmoms.

Stockholms kommun

Föredragande borgarrådet framhåller att det är bra att utredningen föreslår kompensation för momshöjningen på byggande. Det bör emellertid ytterligare övervägas om inte en restitution är enklare och administrativt billigare. Därtill måste ett bidrag beakta räntekostnaden för moms under perioden från det att momsen betalas till dess bidraget betalas ut.

Upplands Bro kommun

Enligt kommunen är det är svårt att förstå motivet till den administrativa rundgång som blir följden av utredningens förslag. Det vore enklare att undanta bostadsinvesteringar från momshöjningen.

Gävle kommun

Kommunen anser huvudtanken riktig. Full moms på bostadsbyggandet leder enbart till omotiverade prisökningar på äldre fastigheter och måste ändå neutraliseras av stöd till nyproduktionen. Men man kan hysa betänkligheter mot en schablonutbetalning av moms till fastighetsägaren. Redan nu är insla- get av "svart" arbetskraft alltför stort i byggsektorn och det finns ett utmärkt

• Sida 65
•  Original

Bilaga 1

tillfälle att underlätta en upprensning om investeringsbidraget endast utbetalas mot momsredovisade fakturor.

Östersunds kommun

Kommunen vill poängtera" vikten av att investeringsbidrag införs både vid nybyggnad och ombyggnad, om byggnadsverksamheten skall belastas med full moms.

Enligt kommunen bör utbetalningen av investeringsbidrag kopplas till att -vissa kvalitetskrav uppfylls vid nyproduktion och ombyggnad.

Umeå kommun

Fastighetskontoret tillstyrker förslaget om ett investeringsbidrag som motsva- rar höjningen av byggmomsen. Härigenom får bostadsbyggandet kon- kurrensfördelar jämfört med övrigt byggande. Det motverkar också det språng i produktionskostnadema som eljest skulle bli svårhanterad i över- gångsskedet. Möjligen borde investeringsbidraget också utsträckas till att gälla följdinvesteringar till bostadsbyggandet, t.ex. barnstugor.

LO

LO tillstyrker av följande skäl förslaget om investeringsbidrag.

A. Den höjda byggmomsen får ett betydligt högre genomslag på nypro- duktionen än i det äldre beståndet. Detta ökar kosmadsskillnaden mellan yngre och äldre bostäder.

B. Ökade kapitalvinster på det äldre beståndet är en annan effekt av den höjda byggmomsen vilket skapar fördelningspolitiska problem. '

C. Med investeringsbidrag är det möjligt att genomföra en neutral moms på byggområdet och samtidigt minska effekterna på byggkostnaderna.

TCO

TCO tillstyrker förslaget om investeringsbidrag.

Skattebetalarnas förening

Skattebetalarnas förening anser att en förhöjd byggmoms enligt förslaget från KIS skulle få mycket allvarliga konsekvenser i bostadspolitiska hänseenden. I valet mellan att begränsa dessa verkningar genom ett investeringsbidrag enligt utredningsförslaget och att inte höja byggmomsen är dock det senare alternativet klart fördelaktigast. _

Svenska Revisorsamfundet

Samfundet anser att utredningen inte ger underlag för ett ställningstagande vilken av metoderna differentierad mervärdeskatt eller investeringsavdrag som bör genomföras och om ett sådant schablonavdrag i så falllskall beräknas schablonmässigt.

• Sida 66
•  Original

Bilaga 1

De administrativa och kontrollmässiga problemen med en differentierad mervärdeskatt bör dock inte överdrivas. Enligt samfundets mening fungerar reglerna för närvarande utan stön'e problem och utgör ett viktigt steg för att uppnå konkurrensneutralitet mellan arbete i egen regi och upphandling av byggtjänster. För att uppnå konkurrensneutralitet föreslår KIS därför regler om uttagsbeskattning. Dessa regler'innehåller komplicerande inslag och leder till tillämpningsproblem och motsvarande kontrollproblem som reducerings- reglema. Dessutom leder de till redovisningsproblem och vidare kräver kommunernas kompensationssystem en inte obetydlig administration.

3 Grundsubvention

Svenska sparbanksföreningen

Svenska sparbanksföreningen tillstyrker förslaget att ränteavdrag för enskilda inkomsttagare och privata fastighetsägare skall kombineras med ett ränte- bidrag till allmännyttan. Då blir utgångsläget detsamma och gör så att neutralitetsmålet kan nås på ett enkelt sätt.

HSB

HSB anser att ett system med grundsubvention lcr'äver långt gången neutralitet med äganderättens skatteavdrag. En begränsning enligt nuvarande ränte- bidragsmetod är därför oacceptabel. Subventionsunderlaget bör. enligt HSB:s mening, beräknas på de verkliga produktionskosmadema utan begränsningar. Omfattningen av bidragsberättigade åtgärder måste också bli lika som för äganderätten. vilket bl. a. innebär att alla investeringar i anslutning till bostadsbyggandet inryms i garantiunderlaget.

Enligt HSB är det viktigt att hålla isär subventions- och finansierings- system. Därför bör grundsubventionen inte göras avhängig vilken finansie- ringsforrn som tillämpas. Vidare skulle en minskning över tiden av grundsubventionen enligt förslaget strida mot neutralitetskravet. Grund- subventionen bör därför utgå utan fiktiva amorteringar till dess amorteringar sker på ursprungligt lån.

HSB anser att en detaljerad uppdelning av ett stort antal åtgärder efter livslängd skapar en onödigt komplex finansiering. Metoden är rimlig om antalet åtgärder är begränsade. Vid omfattande ombyggnadsåtgärder till nybyggnadsstandard bör bidrag och lån jämställas med nybyggnad.

HSB anser vidare att villkoret om faktiskt betalda räntor innebär en avse- värd försämring mot dagens situation, där räntebidrag kan utgå även vid finansiering av s.k. ROT-åtgärder med fonderade medel. Fonderna är upp— byggda med beskattade medel hos de boende. Om t.ex. en bostadsrättsföre- ning i stället av medlemmarna begär ekonomiska tillskott som finansieras med lån, skulle 30 % subvention utgå. Utredningens förslag kommer därmed att motverka fonduppbyggnad för reparation och underhåll och främja skuldsättning.

• Sida 67
•  Original

Bilaga 1

Riksbyggen

Riksbyggen delar i allt väsentligt utredningens överväganden och förslag i fråga om den s. k. grundsubventionen. Utformningen är robust och enkel och bör effektivt bidra till att skapa en godtagbar neutralitet mellan upplåtelse- formema. Riksbyggen kan också godta att man inte inom bostadsfinansie- tingssystemets ram kan förhindra den skenbara neutralitetsbrist som består i att ägare till egnahem genom rebelåning kan tillgodogöra sig en förnyad gmndsubvention i form av ränteavdrag.

SBC

SBC accepterar inte utredningens tankar om en gemensam grundsubvention. I remissvar över inkomstskatteutredningen föreslås att bostadsräntor skall ges en mera förmånlig behandling än övriga skuldräntor, samt att inte föreslagna avdragsbegränsningar genomförs. Det medför i sin tur att den statliga sub- ventionen till bostadsinvesteringar inte kan utformas som boendekostnads- utredningen föreslår.

SABO

SABO anser att hyresrätten, av neutralitetsskäl, skall ges en grundsubvention som motsvarar egnahemmens rätt att göra underskottsavdrag för låneräntor. Fullständig likfomiighet erhålls inte för hyresrättens grundsubvention jämfört med egnahem. Grundsubventionen för egnahemmen är en generell skatte- reduktion som gäller oavsett syftet med lånet. Enligt SABO kan därför skill- naden mellan det 30—procentiga räntebidraget och underskottsavdraget mellan upplåtelseforrnema endast accepteras under förutsättning att allmännyttiga bostadsföretag fortsättningsvis schablonbeskattas och att bl. a. fonderingar för underhåll därigenom kan hållas skattefria. Om detta inte är möjligt anser SABO att kompensation måste utgå i någon annan form.

SABO anser vidare att grundsubventionen (och räntelånegarantier) alltid bör kunna lämnas oberoende av finansieringsaltemativ och extern belåning.

Sveriges F astighetsägareförbund

Förbundet föreslår att frågan utreds om att ersätta utredningens förslag om räntebidrag och investeringsbidrag med ett produktionsbidrag, som betalas ut i samband med ny- och ombyggnad. Bidragsunderlaget bör beräknas på skä- ligen enkla och schabloniserade grunder.

Hyresgästernas Riksförbund

Hyresgästernas Riksförbund tillstyrker i princip förslaget om grundsubven- tion men anser att vissa justeringar måste göras. Problemet att ägare av små- hus kan använda sitt hus som säkerhet för belåning för nyinvesteringar men också till konsumtion och erhålla ränteavdrag för detta måste avhjälpas. Vidare måste alla de faktiska räntekostnader som finns i fastighetsförvalt-

• Sida 68
•  Original

Bilaga 1

ningen läggas till grund för räntebidrag för hyres- och bostadsrättshus. Även tomträttsavgäld måste få räknas in i underlaget eftersom den är en ränta på tomtens beräknade kapitalvärde.

Sveriges Villaägareförbund

Villaägareförbundet godtar utredningens förslag endast under den förutsätt- ningen att ränteavdragstaket höjs och realvärdesäkras. Detta kan enklast ske genom anknytning till basbeloppet för allmän försäkring. Förbundets förslag är att gränsen sätts till sex basbelopp för vuxna och ett basbelopp för barn. Förbundet motsätter sig vidare att det föreslagna systemet ersätter det nu- varande stödet för dem som idag har räntebidrag.

Stockholms kommun

Föredragande borgarrådet framhåller att det är bra att utredningen eftersträvar likhet mellan olika upplåtelseformer. Den föreslagna grundsubventionen tycks emellertid missgynna hyresrätten. Det är därför nödvändigt att ränte- bidraget ger stöd för alla delar i investeringarna och även beaktar eventuella tomträttsavgälder. Det bör dessutom övervägas om räntebidragen skall begränsas till en bestämd antagen produktionskostnad. Om så ändå sker måste ortskoeffrcienten för Stockholm höjas väsentligt på det sätt fastighets- kontoret anfört.

Det bör vidare sakna betydelse hur en investering finansieras. Det finns ingen anledning att tvinga bostadsföretagen till upplåning om det i övrigt är förmånligare att bekosta investeringen med egna medel.

TCO

TCO konstaterar att utredningens förslag är en följd av avdragsrätten för rän- teutgifter och av kravet på lika behandling av olika upplåtelseformer. TCO accepterar därför utredningens förslag när det gäller hyresrätter men avstyrker förslaget att räntebidrag skall lämnas även för bostadsrätter med hänvisning till inkomstskatteutredningens förslag om skattereduktion.

C entralorganisationen SACO/SR

Enligt SACO/SR tillfredsställer förslaget kravet på neutralitet mellan upp- låtelseformema. Grundsubventionen är vidare neutral mellan ny- resp. rein- vesteringar. Det är oerhört viktigt att en sådan neutralitet kan upprätthållas och göras trovärdig.

Skattebetalarnas förening

Föreningen ansluter sig till förslagen om en grundsubvention som för hyres- rätt och bostadsrätt i storlek motsvarar ränteavdragseffekten för egnahem.

• Sida 69
•  Original

Bilaga 1

4 Räntelån

4.1 Räntelån — allmänt Riksbanken

Fullmäktige avstyrkte enhälligt vid remisstillfallet 1986 att ett räntelånesystem skulle införas på bostadsfinansieringens område. Enligt fullmäktige är i sak det system som nu föreslås förenat med i stort sett samma nackdelar som orsakat sammanbrott i tidigare finansieringssystem på bostadsmarknaden. Räntelånesystemet kan därutöver sägas vara förenat med en extra risk för att framtida revideringar blir ytterst komplicerade. Finansieringen ligger som framgått utanför statsbudgeten på den ordinarie kreditmarknaden. Olika årgångar hus kommer att uppvisa olika skuldstruktur beroende på skilda pro— duktionskostnader, räntenivåer, uppräkningstal och även skilda avskrivningar till följd av statens garantiåtaganden. Systemet blir mot denna bakgrund mycket svårt att överblicka och att administrera. Även för den enskilde lån- tagaren blir det närmast omöjligt att bedöma systemets återverkningar. Bördan av ett lågt sparande och en hög skuldsättning kan bli fullt uppenbara först efter ett eller flera decennier.

Det finns vidare enligt fullmäktiges mening skäl att understyrka att målen vad gäller kostnadsparitet mellan olika årgångar av fastigheter och kostnads- neutralitet mellan olika upplåtelseformer endast uppfylles i högst begränsad utsträckning enligt utredningens förslag. Till bilden hör för det första att endast nya årgångar i beståndet skulle påverkas av räntelånens omfördelande och kostnadshöjande effekter. Det äldre beståndet (i praktiken över 80 % av marknaden) påverkas inte direkt, men kan se fram emot betydande indirekta . värdestegringseffekter till följd av den tänkta omläggningen. Den omedelbara effekten av räntelånens införande för nyproducerade och yngre årgångar hus ' blir av allt att döma att kosmadspariteten i beståndet i sin helhet försämras.

Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelsema

Fondstyrelsema har i en tidigare remiss avstyrkt ett förslag till bostadsfinan- siering snarlikt det som nu framlagts av boendekostnadsutredningen. Vissa viktiga kompletteringar har gjorts i förhållande till det tidigare förslaget främst genom skuldutvecklingsgarantin, kreditgarantin och möjligheten till total- finansiering av bostadslån. Det återstår emellertid en rad outredda frågor, av vilka en del för övrigt ställs av utredningen själv. Det gäller oklarheter vad beträffar beskattningen av underkursobligationer, administrativa och ekono- rnisk-politiska problem bl. a. rörande räntelånenämndens befogenheter och svårigheter med tidsplan för de rutiner med vilka räntelånen skall hanteras. Därtill kommer behovet av en mer fullständig analys av räntelånesystemets stabilitet samt klarläggande av övergångsproblemen. Man behöver också utreda alternativa låneformer och möjligheterna till modifikationer i nuvarande system. l sin nuvarande form ger förslaget ingen Stimulans till privat sparande inom bostadssektom. Tvärtom skulle skuldsättningen öka under systemets långt utdragna initialskede. Det vore därför önskvärt att systemet

• Sida 70
•  Original

Bilaga 1

gjordes mer flexibelt så att låntagaren inte tvingas in i en onödigt långvarig skulduppbyggnad.

Stadshypotekskassan

Kassastyrelsen anser att utredningens förslag till räntelånesystem i praktiken är de enda rimliga sättet på vilket det går att någorlunda snabbt ta sig ur det nuvarande generella subventionssystemet. Det är vidare allmänt sett fullt genomförbart, men behöver överarbetas ordentligt i olika tekniska hänseen- den.

SBAB

Enligt bolaget bör ett räntelånesystem inte genomföras på det underlag som nu presenteras utan ytterligare överväganden är helt nödvändiga. Dessa över- väganden bör avse möjligheter till någon form av omfördelningslån utan detaljreglering från statens sida och utan tvång för någon långivare att lämna sådana lån. Även alternativ utan omfördelningslån bör övervägas.

SBAB är berett att erbjuda omfördelningslån för nya investeringar, om statsmakterna ger förutsättningama, bl. a. den skattemässiga behandlingen. Andra förutsättningar är att staten garanterar skuldökningen, att lånen kan lämnas utan detaljreglering från statens sida och att SBAB inte åläggs skyl- dighet att lämna sådana lån. SBAB är också berett att, om statsmakterna önskar det och anger förutsättningama, erbjuda lån i konkurrens med andra långivare. '

Svenska Bankföreningen

Bankföreningen framhåller att föreningen tidigare i olika sammanhang har varnat för de problem — både privatekonomiska och samhällsekonomiska — som förr eller senare uppstår om man introducerar lånekonstruktioner som på ett svårbegripligt och oöverblickbart sätt skjuter räntebetalningar och arnorte- ringar långt in i framtiden. Detta gäller i hög grad även boendekosmadsut- redningens förslag. Lösningarna kan visserligen te sig enkla på kort sikt men problemen ackumuleras på längre sikt; i paritetslånesystemet ackumulerades problem för staten — i utredningens räntelånesystem kommer problemen att ackumuleras främst hos låntagarna och kreditinstituten.

Enligt Bankföreningen skulle uuedningens förslag om räntelån medföra så stora nackdelar och problem för låntagarna, bostadsinstituten och obliga- tionsmarknaden att det inte bör genomföras i föreliggande utformning. Effekterna för låntagare och långivare är otillräckligt belysta. Det är tveksamt om det föreslagna systemet skulle kunna bestå under någon längre tid. Alternativa lösningar måste utredas närmare, innan beslut fattas.

Om räntelån ändå införs, måste de enligt föreningen kombineras med stat— liga kreditgar'antier, så att systemet blir tillgängligt för alla bostadsinstitut.

• Sida 71
•  Original

Svenska sparbanksföreningen

Sparbanksföreningen anser att det föreslagna systemet har egenskaper, som gör det intressant och rättar till många problem. Det finns dock några egen- skaper, som gör att riskerna för en instabil utveckling är uppenbar och kan skapa avsevärda svårigheter för låntagare, långivare och stat.

Alla variabler, utom möjligen realräntan, kan direkt eller indirekt påverkas genom beslut av politiska instanser eller den nämnd som skall föreslå nivån för de kommande årens inflation. Enligt Svenska sparbanksförenin gens mening ger metoden alltför stort utrymme för kortsiktiga och politisk beting- ade justeringar, som får mycket stor betydelse för låntagarens ekonomi under mycket lång tid. Sådana frestelser bör inte läggas in i ett system för bostads-

finansiering.

De politiska och pedagogiska problemen med att övertyga låntagare om det riktiga i att skulden ökar under mycket lång tid trots stora och (nominellt) ökande betalningar, bäddar för att systemet efter ett antal år måste överges. Jämförelsen med paritetslånen eller den första utformningen av studiemedels— systemet ligger nära till hands.

F inansbolagens Förening

Enligt föreningens uppfattning är lånekonstruktionen inte tilltalande eftersom den i realiteten innebär att en skulduppbyggnad äger rum i stället för det vid lån normala, nämligen med amortering av skulden.

HSB

HSB anser att räntelån är en i princip godtagbar metod att omfördela boende- kostnader i tiden under förutsättning att staten ger tillfredställande garantier för skuldökning och kreditrisk.

Riksbyggen

Riksbyggen anser att den föreslagna utformningen av räntelånet som en väsentlig del i hela systemet är en bra konstruktion. Avvägningen mellan rim- lig skuldöknin g och rimlig utgiftsöknin g förefaller acceptabel i olika tänkbara kombinationer av inflationth och realräntenivå. Snabba förändringar i inflationstakt och/eller realräntenivå under skuldökningsperioden, som inte går i takt med byggkostnadsutvecklingen kan dock ge oönskade effekter. Överstiger förändringarna vad som skulle vara en naturlig ökning av bygg- kostnaderna driver de upp priserna. 1 det omvända läget konserveras besvärande paritetsproblem. Sådana möjliga konsekvenser måste enligt Riksbyggen beaktas noga i samband med att den föreslagna skuldutveck- lingsgarantin utformas.

• Sida 72
•  Original

Bilaga 1

SBC

SBC underkänner förslaget att införa räntelån i stället för de nuvarande ränte- subventionema. Enligt SBC hardet föreslagna räntelånesystemet bl. a. föl- jande allvarliga brister. Lånen är svårförklarliga och kan medföra risker för Överbelåning. Lånen är vidare politiskt instabila och kan leda till minskad ny- produktion. De medför heller inte någon kostnadspress i byggandet och är oförenliga med en nominell realisationsbeskattning samt saknar sparstimulan— ser.

SABO

SABO anser att räntelån kan ersätta nuvarande räntebidrag utöver grundsub- ventionen mot bakgrund av de motiv och fördelar som utredningen visar. Ett oeftergivligt krav enligt SABO är att räntelånen över sin livstid tryggas med effektiva kredit- och skuldutvecklingsgarantier. SABO anser vidare att ekonomiska resurser måste avsättas för information och kunskapsspridning om räntelånens uppbyggnad och funktion.

Byggentreprenörema

Entreprenörföreningen anser att förslaget att finansiera en del av låntagamas ökade räntekosmader med räntelån i praktiken innebär att ett partiellt reallån införs. Föreningen har hittills varit mycket tveksam till sådana konstruk- tioner, eftersom de förutsätter en motsvarande värdeökning i fastigheterna som inte med säkerhet kan förutsättas uppstå. Om, som utredningen uppger, statliga garantier kan skapas för att fastighetsvärdena med bebyggande mar- ginal täcker en växande skuldbörda i fastigheterna, anser föreningen dock att ett sådant partiellt reallånesystem likväl bör kunna prövas som alternativ till - nuvarande system, särskilt med tanke på de positiva inslag som förslaget i övrigt innehåller.

Sveriges F astighetsägareförbwrd

Fastighetsägareförbundet framhåller att under perioder med hög inflation eller hög realränta kan någon form av omfördelning över tiden vara nödvändig för att byggproduktionen över huvud taget skall kunna hållas uppe. Utgifts- splittringen mellan olika årgångar av hus blir annars omotiverat stor och fastighetsägare med enbart enstaka fastigheter kan få likviditetsproblem, t. ex. i samband med en ombyggnad.

Enligt förbundet talar erfarenheterna från andra länder bl. a för att det är direkt olämpligt att söka likartade finansieringslösningar för flerbostadshusen som för egnahemmen. Syftet med och inriktningen av en omfördelning av kapitalkostnadema är ofta helt olika för de skilda ägarekategorierna. Boendekostnadsutredningens överväganden tycks i första hand avse egna- hemsägamas situation.

Förbundet anser sammanfattningsvis att man bör fästa tilltro till kredit- marknadsinstitutens förmåga att erbjuda nya, kreativa och individuellt an-

• Sida 73
•  Original

Bilaga 1

passade finansieringslösningar som gör den statliga garantimodellen oin- tressant och onödig. De formella hinder som kan föreligga för att kredit- instituten skall kunna erbjuda sådana lösningar bör därför snarast undanröjas. Många invändningar kan resas mot den tekniska lösning som boendekost- nadsutredningen valt.

Näringslivets Byggnadsdelegation

Byggnadsdelegationen anser att räntelåneförslaget innebär nackdelar genom att ersätta möjliga konsolideringar inom bostadssektom med skuldökningar i lånesystemet för en period av 18 till 20 år eller ännu längre. En sådan ordning inskränker dispositionsfriheten över bostadsstocken, som är till nackdel för det utrymme, som behövs för reparationer och underhåll av bostadsbeståndet hela den tid skuldökningen pågår, dvs. ca 20 år. En ytterligare skuldupp- byggnad med nya räntelån är knappast någon acceptabel lösning på detta problem.

Hyresgästernas Riksförbund

Hyresgästernas Riksförbund ställer sig i princip positiv till en modell med räntelån. Enligt förbundet finns dock problem i och med att räntelånen inte påverkar det äldre beståndet och dessa problem understyrker nödvändigheten av att samordna räntelånen med fastighetsskatten. I annat fall kan paritets- problemen faktiskt förvärras och orättvisor uppstå mellan allmännyttiga bostadsföretag och privata hyreshus. Förbundet anser emellertid att den omfördelning i tiden som eftersträvas med räntelånen naturligtvis också kan åstadkommas genom en kombination av räntebidrag och fastighetsskatt.

Sveriges Villaägareförbund

Villaägareförbundet anser dels att räntelånen bör vara öppna även för köpare av begagnade småhus, dels också att räntelån inte bör vara den enda kredit- forrnen på småhusmarknaden. Enligt förbundet är det också önskvärt att det tas fram attraktiva alternativ till räntelånen på kreditmarknaden. Konven- tionella lån med lång inledande amorteringsfrihet bör finnas tillgängliga för den köpare som ser nackdelar med räntelånen.

Svenska kommunförbundet

Enligt förbundets styrelse kan boendekostnadsutredningens förslag om ränte- lån leda till problem när det gäller byggande på mindre orter och i glesbyg- den. Detta blir uppenbart i fall då räntelånen ökar låneskulden till en nivå som bedöms överskrida ett marknadsvärde. Statens subventioner är lika över hela landet Men det är inte säkert att detta leder till regional neutralitet. Variationer i prisnivå mellan olika orter gör att skillnaderna finns kvar. Det kan därför finnas behov av mer riktade insatser inom bostadspolitiken till vissa orter och glesbygdsregioner.

• Sida 74
•  Original

Ett alternativ kan vara att använda en differentierad skulduppräkning. Ett annat alternativ är att skuldutvecklingsgarantin kan utlösas regionalt eller lokalt, exempelvis vid företagsnedläggningar eller andra händelser som påverkar möjligheterna att sälja egna hem. Det kan också övervägas att umyttja skuldutvecklingsgarantin i perioder med låg efterfrågan på bostäder på vissa orter. Styrelsen anser att också dessa frågor närmare behöver utre- das.

Kommuner

Många kommuner bl. a. Marks, Västerås, Bollnäs, Östersunds och Umeå kommuner liksom Föreningen Kommunala F örmedlingsorgan fram- för liknande synpunkter som Kommunförbundet. Enligt Bollnäs kommun måste förslaget förändras på något sätt så att byggandet inte helt avstannar i regioner med svagare utveckling och fastighetsmarknader. I annat fall kom- mer de regionala skillnaderna att än mer öka. Östersunds kommun anser att det bör utredas om inte skuldutvecklingsgarantin kan få en förmånligare utformning vad beträffar avskrivningsreglema. Stockholms kommun fram- håller att ett räntelånesystem måste förenas med mycket starka skuldutveck- lingsgarantier och därtill ge möjligheter till statliga kreditgarantier för att inte missgynna projekt som av regionala eller bostadspolitiska skäl anses mindre kreditvärdiga. Kristianstads kommun anser att den ökade skuldsättningen medför en betydande risk för ökad tröghet på bostadsmarknaden, särskilt för egna hem, vid låg inflation. Effekten kan bli dålig åtkomst av stora bostäder. Orusts kommun framför liknande synpunkter. Kommunen fram11åller också att utredningens förslag kan medföra svårgiheter att täcka in lån för förbätt- ringsåtgärder framför allt i regioner med låg efterfrågan på bostäder.

LO

I villa- och bostadsrättsbeståndet, där boende och ägare är samma person, är avvägningen mellan löpande boendekostnad och förrnögenhetsuppbyggnad inte något fördelningspolitiskt problem. Boendekosmadsutredningens förslag till bostadsfinansiering kan-därför accepteras för dessa upplåtelseformer.

När det gäller hyresrätter blir slutsatsen enligt LO att ett räntelånesystem kommer att konservera dagens mycket höga avkastning på investeringar i och förvaltning av fastigheter. Det allvarligaste problemet med ett sådant system är att hyresgästerna finansierar en faktisk förrnögenhetsuppbyggnad i fastig- heter vilket i sin tur resulterar i högre hyror och boendekosmader. LO kan givetvis inte acceptera ett system för bostadsfinansiering och en form av reglering på kapitalmarknaden som främst syftar till att garantera kapitalägare en hög realavkasming med negativa bostadspolitiska effekter som följd.

För att lösa dessa problem är det enligt LO mycket angeläget att i den fort- satta beredningen följande två modeller för bostadsfinansiering prövas.

A. En övergång till ett system med reala lån ( se SOU 1982:1 beträffande dess grundkonstruktion).

• Sida 75
•  Original

Bilaga 1

B. Vissa justeringar av boendekostnadsutredningens förslag som innebär att kapitalkostnaden i första hand bestäms genom förhandlingar mellan de olika parterna på bostadsmarknaden. Enligt LO skulle båda dessa modeller ge en betydligt lägre kapitalkostnad än vad som är möjligt med boendekosmadsutredningens räntelånesystem.

TCO

TCO tillstyrker förslaget att ersätta räntebidrag med räntelån bl. a. mot bak- grund av att dagens räntebidragssystem innehåller betydande gåvoelement. Samtidigt medför stigande nyproduktionskostnader m. m. att det skapas ett betydande dolt kapital i hyresfastigheter. Den omfattande handeln med hyres- hus under 70— och 80—talet har varit ett sätt för ägarna att realisera både vär- destegringen och kapitaliserade räntebidrag.

Centralorganisationen SACO/SR

Enligt SACO/SR medför ett system med normaliserade räntelån samt garante- rade nettoutgifter och skuldökningsbegränsningar vissa risker. En är att sys- temet leder till fortsatt politiskt detaljansvar för kapitalkostnadema. Därmed kommer systemet att ständigt utsättas för ett politiskt tryck att öka subven- tionsnivån. Vidare blir incitamenten till egna kapitalinsatser alltför svaga.

SACO/SR framhåller att ett alternativ till utredningens förslag skulle kunna vara att göra t. ex. arbetskraftskostnader avseende investeringar och under- håll helt eller delvis avdragsgilla respektive avskrivningsbara. Avskrivnings- möjligheterna skulle vara oberoende av om finansiering sker med eget eller lånat kapital. Det skisserade alternativet skulle vidare kraftigt begränsa den svarta sektorn samtidigt som det ger stimulans till vidareutveckling av bostadskapitalet. Systemet skulle leda till ett decentraliserat ansvar för bostadskapitalet.

Skattebetalarnas förening

Föreningen ansluter sig till förslagen om att i den framtida nyproduktionen ersätta räntebidrag med räntelån eller — riktigare _ med möjlighet till räntelån. Föreningen anser att räntelånen bör lämnas i fri konkurrens inom en vidgad och ytterligare avreglerad heditmarknad och omfatta även det äldre bostads- beståndet. För beståndet av egnahem med räntebidrag bör dock — eftersom det är helt oacceptabelt att ändra reglerna under spelets gång — nuvarande regler om räntebidrag fortsätta att gälla.

Svenska F örsäkringsbolags Riksförbund

Riksförbundet anser det för konkurrensneutralitetens skull vara viktig att det statliga stödet utgår i samma omfattning, oavsett vilken fmansieringslösning som väljs av byggherren.

• Sida 76
•  Original

4.2 Kreditmarknadsfrågor Prop. 1990/91 : 34

_ _ Bilagal 4.2.1 Bostadsrnstrtutens roll

Stadshypotekskassan

Kassastyrelsen anser att det föreslagna nya bostadsfinansieringssystemet på nytt aktualiserar frågan om behovet av SBAB i sin nuvarande form. SBAB tillkom för att lyfta ut den statliga bostadslångivningen ur budgeten och däri— genom skapa ett optiskt sett lägre budgetunderskott. Om det nu införs ett stat- ligt garantisystem som kassastyrelsen föreslog redan i samband med SBAB:s tillkomst, behövs inte SBAB längre. De på marknaden verkande kreditinstitu- ten kommer i hård konkurrens kunna erbjuda totalftnasiering av fastigheter inkl. räntelån föutsatt statliga/kommunala toppgarantier.

Om staten låter SBAB, som är ett helägt statligt företag, ta kreditrisker för toppbelåning eller själv garanterar topplångivningen är från riskexponerings- synpunkt egalt. Om SBAB däremot skulle få konkurrera fritt med övriga bostadsinstitut riskeras enligt kassastyrelsen en allvarlig snedvridning av konkurrensförhållandena. SBAB erhåller som helägt statligt företag med stat- lig garantifond nära nog automatiskt den bästa ratingen. Om SBAB avstår från att köpa lika omfattande statliga garantier som andra institut för exem- pelvis endast den första femårsperioden kan bolaget erbjuda krediter till lägre kostnad utan att samtidigt riskera en förändrad rating. Bostadsinstituten som' arbetar på marknadsvillkor måste hela tiden väga risker för en sämre rating möt önskemålet att begränsa kostnaden för den statliga garantin.

Kassastyrelsen anser att det är stora rationaliseringsvinster i att låta de nuvarande bottenlåneinstituten även svara för toppfrnansieringen och ränte- lånen i kombination med ett statligt garantisystem. Bostadsinstituten bör ersätta staten för dessa garantier. Stadshypotek är berett att ta på sig ansvaret för finansiering av alla de bostadsfastigheter där staten lämnar toppgaranti.

SBAB

Enligt SBAB innebär utredningens förslag att bolaget tvingas ta kreditrisker, som i jämförelse med dagens situation blir oerhört stora. Det påverkari sig SBAB:s ställning på'kreditmarknaden på ett mycket negativt sätt. Om SBAB skall vara skyldigt att lämna räntelån, krävs det att staten tar förlustansvaret för den enorma skuldökning som systemet genererar. Statlig garanti för skuldökningen är nödvändig också för att undvika mycket stora kapitaltill- skott till SBAB till följd av de nya kapitaltäckningsregler, som är under införande.

De stora ränterisker som följer med systemet kan inte bäras och hanteras av ett bolag med så begränsat kapital som SBAB. Om statsmakterna vill genomföra det föreslagna räntelånesystemet, trots de starka invändningar som kan riktas mot systemet, torde därför enda utvägen vara att staten bär alla ris- ker, dvs. att finansieringen återförs till statsbudgeten eller i någon annan förrn där staten tar ansvaret för alla risker på räntelånen.

• Sida 77
•  Original

Bilaga 1

Svenska Bankföreningen

Enligt Bankföreningen bör alla bostadsinstitut ha möjlighet att konkurrera om hela finansieringen, oavsett om räntelån införs. Möjligheter att ge enhetslån, dvs. lån från botten till toppen av fastighetsvärdet, bör föreligga för alla insti- tut.

För att möjliggöra konkurrens om hela fmansieringen måste möjligheter till statlig kreditgaranti finnas för alla bostadsinstitut, oavsett om räntelån införs. Det skulle möjliggöra införande av rationella och kostnadsbesparande enhets- lån till nytta för låntagarna och de boende.

Svenska sparbanksföreningen

Sparbanksföreningen anser att konkurrensförhållandet mellan SBAB och övriga bostadsinstitut bör utredas. SBAB kommer att vara styrande för lånens uppläggning enligt utredningens förslag. Hur det påverkar kreativitet på marknaden och utvecklingen av konkurrensen är en viktig fråga som inte belysts.

En annan fråga, som inte beaktats är vad som händer med internationell rating av instituten. Risken finns att SBAB, genom att det ägs av staten, får bättre rating än de privatägda instituten, även om dessa umyttjar den statliga garantin.

Hyresgästernas Riksförbund

Hyresgästernas Riksförbund anser att staten måste — genom att höja SBAB:s kapital och ge det samma förutsättningar som andra kreditinstitut och genom garantier — se till att man kan erbjuda samma villkor också till områden med sämre säkerhet utan att detta försämrar konkurrenskraften på den attraktiva marknaden.

F inansbolagens Förening

Föreningen framhåller att om ett system med räntelån införes är det av största betydelse att alla på marknaden förekommande kreditinstitut erhåller samma förutsättningar att finansiera bostadsbyggandet. Det betyder att statliga garan- tier av den föreSIagna typen - skuldutvecklingsgarantier — måste ställas för samtliga lånegivares räntelån. Om så inte sker blir det knappast möjligt för andra aktörer på kreditmarknaden än SBAB att ge bostadskrediter med ränte- lån. Mot bakgrund av att kreditmarknadskommittén föreslagit att finansbola- gen skall få mandat att finansiera sin verksamhet mer långsiktigt i framtiden, ser föreningen det som angeläget att finansbolagen inte berövas möjligheten att agera som finansiärer på den långsiktiga utlåningsmarknaden.

• Sida 78
•  Original

Bilaga 1

4.2.2 Bostadsinstitutens upplåning och utlåning

Riksbanken

Fullmäktige i riksbanken framhåller att även ränteriskema kan vara svårare att hantera i ett system där delar av ränteflödena läggs till skulden. Dagens system bygger på en närmast perfekt matchning av olika betalningsflöden, vilket bidrar till institutens låga marginaler mellan upp- och utlåningsräntor på marknaden. Obligationer och certifikat kan utges i stora volymer och till standardiserade villkor.

Med hjälp av mer individuellt anpassade strategier och instrument kan bostadsinstituten i allt väsentligt möta de ändrade förutsättningar som ett räntelånesystem Skulle ge. Några formella hinder mot att t.ex. utge under- kursobligationer av det slag utredningen diskuterar bör enligt fullmäktiges uppfattning inte föreligga efter en genomförd skatteomläggning. Fullmäktige är i detta läge beredda att ompröva dagens emissionsregler. Det bör dock understrykas att oavsett val av instrument eller strategi för risktäckning kom- mer räntelånesystemets allmänt större matchningsproblem att återspeglas i högre kostnader för kapitalanskaffningen på marknaden. Räntelånesystemet kan alltså inte undgå att påverka prisbildningen på bostadsobligationsmarkna- den och därmed kostnadseffektiviteten när det gäller finansieringssystemet i sin helhet.

Enligt fullmäktige kan införandet av ett räntelånesystem i stor skala på den svenska bostadsmarknaden ge anledning för utländska placerare, liksom för inhemska, att ompröva sin inställning till bostadsinstitutens kreditvärdighet och till obligationsmarknadens likvididet, faktorer som i hög grad styr låne- kostnaden.

Riksgäldskontoret

Riksgäldskontoret framhåller att utvecklingen under senare år har gått mot en standardisering av obligationsmarknaden mot raka räntefasta lån med ränte- kuponger nära marknadsräntan. Vid frånvaron av skatteincitament kommer detta vara den låneform som långivarna föredrar. Detta gäller speciellt ut- ländska långivare. Då försäkringsinstitut och privatpersoner enligt RINK skall beskattas för kursstegringar på samma sätt som för ränteintäkter finns det anledning att tro att en alltför-stor emissionsvolym underkursobligationer, kommer att leda till en uppdriven finansieringskostnad, jämfört med om finansieringen skett via raka obligationslån.

Även om en utveckling i denna riktning skulle stärka statsobligationemas relativa konkurrenskraft bör en sådan utveckling noga övervägas. Det finns enligt riksgäldskontorets mening anledning att tro att följden skulle bli ett all- mänt minskat förtroende för den svenska obligationsmarknaden med åtföljan- de negativa effekter för riksgäldskontorets och andra emittenters del.

Riksgäldskontoret pekar dock på att bostadsinstitutens finansiering skulle kunna ske på i stort sett oförändrade villkor gentemot nuläget, dvs. via raka obligationer och certifikat. Förutsättningama för detta är att kravet på exakt

• Sida 79
•  Original

Bilaga 1

förutsägbarhet vad avser fastighetsägarens skuld vid den femåriga räntebind- ningens slut mildras.

Bankinspektionen

Enligt banldnspektionens bedömning kommer boendekosmadsutrednin gens förslag om de genomförs fullt ut att öka kredit- och ränteriskema i bostads- instituten. Kravet på inspektionens tillsyn av nämnda institut ökar därmed.

Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna

Fondstyrelsema framförde i sitt remissyttrande från 1986 följande alltjämt relevanta synpunkter på funktionsdugligheten hos en marknad med under- kursobligationer.

"Det är emellertid inte klart hur prisbildningen på en sådan marknad skulle fungera i synnerhet som de nya bostadslånen åtminstone till en början skulle komma att utgöra en mycket liten del av totala obligationsmarknaden. Efter vad ovan sagts om osäkerheten kring de underliggande räntelånens innebörd, kan kursbildningen på motsvarande obligationer komma att påverkas av överväganden som ej berör innehavet av övriga bostadspapper. I förhållande till den konventionella marknadens storlek skulle relativt små flöden ut eller in iden nya marknaden kunna ge stora kursutslag på den senare".

Enligt fondstyrelsema kan underkursobligationema komma att uppfattas som mindre likvida och med sämre säkerhet än andra bostadspapper. Detta kan leda till svårigheter vid marknadsföringen och tvinga fram relativt höga avkastningskrav. Inte minst kan detta komma att påverka de möjligheter till finansiering utomlands som nu öppnats genom valutaregleringens avskaffan- de.

Ur placeringspolitisk synvinkel kan AP-fonden välkomna en introduktion av underkursobligationer, eftersom detta kan innebära en intressant breddning av det tillgängliga sortimentet. För att obligationema skall bli attraktiva. behöver emellertid de underliggande lånen vara försedda med statlig garanti eller säkerställas på annat sätt. För portföljhanteringen är det i och för sig en fördel om obligationema är likvida. En förutsättning härför är att de emitteras ganska kontinuerligt och i relativt stora volymer. Detta talar för att obliga- tionema kan komma att ges en relativt kort löptid. Som nämnts kan bostads- instituten också för sin del komma att föredraga att emittera papper med kortare löptid än vad som svarar mot de bakomliggande räntelånens upp- läggning. Den oönskade följden härav skulle emellertid bli att den pågående förkortningen av obligationsmarknaden skulle accentueras ytterligare. Såtillvida skulle AP-fondens placeringssortiment komma att krympas i stället för att breddas. I sista hand blir det emellertid för AP-fondens del en fråga om avvägningen mellan likviditet och avkasming. Långa högavkastande under- kursobligationer skulle, även om de är illikvida, kunna platsa i AP-fondens portfölj. Med lämplig utformning och marknadsföring skulle de också kunna berika kreditmarknaden.

• Sida 80
•  Original

Bilaga 1

Stadshypotekskassan

Stadshypotek anser det fullt möjligt att finansiera räntelån på kapitalmarkna- den. Det finns i huvudsak två alternativ som kan erbjudas låntagarna.

Det första alternativet är 5—åriga räntefasta lån som finansieras med för- säljning av 5-åriga obligationer till underkurs.

För att kunna sälja noll-kupong-obligationer eller andra obligationer med djup underkurs måste dock den av RINK föreslagna beskattningen av dessa obligationer ändras. Det skall inte krävas att obligationsinnehavaren beskattas varje år för den icke realiserade värdestegringen på obligationen. Det borde räcka med att efter periodens slut skatta av 30 % av den totala värdesteg- ringen. Kassastyrelsen är medveten om att emittentens avdragsrätt för upp- lupna ej betalda räntor samtidigt med att noll-kupong-obligationer inte be- skattas löpande innebär en viss form av asymmetri. Den bör dock inte orsaka några särskilt allvarliga snedvridnin gar på kapitalmarknaden.

Det andra alternativet är att finansiera räntelånen med ränterörli ga lån. Det är en mycket enkel finansieringsform som innebär att hela eller del av räntan läggs till skulden varje kvartal. Stadshypotek skulle finansiera sådana räntelån på samma sätt som det görs i dag i den ränterörliga utlåningen, nämligen med rullande kort certifikatupplåning.

SBAB

SBAB framhåller att skyldigheten för SBAB att lämna bostadslån och ränte- lån, i förening rned att andra långivare fritt skall kunna välja när de vill lämna bostadslån i SBAB-länens nuvarande förrnånsrättsläge och fritt kunna välja när de vill lämna räntelån, gör att SBAB får ta hand om alla lån med störst kreditrisk.

På kreditmarknaden skulle SBAB behöva lansera upplåningsforrneri stor skala, som är nya för den svenska kreditmarknaden och i stort sett är okända på den internationella kreditmarknaden. Upplåning och utlåning kommer att behöva ske i former som medför lcredit- och ränterisker som tidigare inte har accepterats på svensk eller europeisk kreditrnarknad.

Svenska Bankföreningen

Bankföreningen anser att boendekosmadsutredningen har underskattat problemen för bostadsinstitutens upplåning — även SBAB:s — och för obliga- tionsmarknaden. De lösningar som utredningen anvisar skulle inte på ett till- fredsställande sätt lösa problemen. Dessa frågor är av stor betydelse för bostadskreditmarknaden. obligationsmarknaden, ränteutvecklingen och penningpolitiken. Bankföreningen anser det därför nödvändigt att närmare beröra vissa av problemen.

Svenska sparbanksföreningen

Sparbanksföreningen framhåller att ett väsentligt inslag i förslaget är att obli- gationer skall säljas till underkurs för att kreditinstituten inte skall få problem

• Sida 81
•  Original

Bilaga 1

med matchning och ränterisker. lkombination med statlig garanti för den del av lånen som inte ryms inom ramen för traditionella säkerheter är detta en ele- gant lösning. Tyvärr har den vissa svagheter, som måste utredas närmare.

En svårighet med att ha omfattande försäljningar av obligationer till under- kurs är av bokföringsteknisk art. Problemen berörs i bilagan, men ett genom- förande av boendekostnadsutredningens förslag kräver att man även ändrari bokföringslagen. Sådana förändringar bör dock göras med viss varsamhet med tanke på att dessa måste vara internationellt accepterade eftersom svenska bostadsinstitut numera finansierar sig internationellt och att det från år 1990 kommer gälla nya regler för kapitaltäckning.

Ett annat problem gäller marknadens acceptans av obligationer till under- kurs. De har inte i något fall haft några framgångar. Det beror i sin tur på finansieringstekniska skäl, men också på den något oklara skattesituationen. . Beskattningen av obligationer, som säljs till underkurs är inte klar, vare sig i Sverige eller utomlands.

Möjligheterna för utomstående att avläsa de verkliga riskerna i institutens låneportföljer bör också utredas närmare. I annat fall kommer upplåning i utlandet inte i fråga.

Plan- och bostadsverket

Om ett system med räntelån skall införas anser plan- och bostadsverket att beskattningen av värdestegring på obligationer bör anpassas för att underlätta kapitalförsörjningen. '

Svenska F örsäkringsbolags Riksförbund

Förbundet påpekar vad beträffar utredningens resonemang om att obligationer som utges med underkurs skulle vara särskilt attraktiva att valet mellan hög avkastning och värdestegrin g påverkas av olika faktorer. För försäkringsbo- lagen som för andra placerare kan därvid RINK:s förslag om beskattning av kapitalinkomster ha betydelse.

4.3 Räntelånets storlek 4.3.1 Garantiunderlag Plan- och bostadsverket

Enligt plan- och bostadsverket är en viktig fråga vilken bas som skuldutveck- lingen skall beräknas ifrån. Den nya låneberäkningsmetoden kan använda som gemensam bas för beräkning av såväl grundsubvention, garanterad nettoutgift, räntelån samt investeringsbidragets storlek. Hög kvalitet i byggande till kontrollerade kostnader kan tryggas med hjälp av detta styr- instrument. Plan- och bostadsverket anser att garantiunderlaget enligt den nya låneberäkningsmetoden bör utgöra bas för skuldutvecklingsgarantin.

• Sida 82
•  Original

Bilaga 1

Byggentreprenörema

Entreprenörföreningen påtalar att utredningen utan närmare förklaring föreslår att räntebidragstrappan skall slopas. Föreningen anser sig i avsaknad av kompletterande information inte kunna kommentera detta förslag.

Hyresgästernas Riksförbund

Förbundet hälsar med tillfredsställelse den del av förslaget som innebär att hela produktionskostnaden läggs till grund för det nya finansieringssystemet.

Sveriges Tråfabrikers Riksförbund (STR)

STR föreslår att låneunderlaget för egnahem beräknas efter den verkliga pro- duktionskostnaden så att hela finansieringen kan ske inom ett och samma system.

Upplands Bro kommun

Kommunen pekar på att utredningen har definierat garantiunderlaget som den produktionskostnad som länsbostadsnämnden godkänner. Det framgår enligt kommunen inte klart om man avser faktiskt godtagen produktionskostnad (för närvarande ca 9 500 kr./m?) eller en schablonmässigt beräknad. Inte heller beträffande tomtkostnader sägs hur stor del som får ingå i garantiunder- laget. Avses schablonmässigt maximerad eller faktisk markkostnad? Kommunen framhåller vidare att utredningen inget säger om huruvida avgäldsräntan för tomträtt blir stödberättigad i det föreslagna systemet.

Malmö kommun

Fastighetsnämnden anser att det är svårt att beräkna effekterna på ny- och ombyggnadshyroma på grund av oklara förutsättningar när det gäller det 5. k. garantiunderlaget. Detta kan anknytas till produktionskostnaden eller schablonlåneunderlaget. I båda fallen blir hyrorna i nyproduktionen sannolikt avsevärt högre än enligt nuvarande regler. Detta gäller särskilt vid ett fast- hållande vid schablonema. Detta verkar dämpande på nyproduktionen. Fastighetsnämnden framhåller vidare att det är oklart om den totala pro- duktionskostnaden får inräknas i garantiunderlaget. Om så inte blir fallet uppstår frågan hur finansieringen av tilläggskosmaden skall kunna säker- ställas. Detta bör utredas vidare.

Föreningen Kommunala F önnedlingsorgan

Enligt föreningen är det inte klart om utredningen avser den kostnad som länsbostadsnämnden godkänner eller om man avser den kostnad som man kommer till genom att använda den nya låneberäkningsmetod som gäller fr. o. m. den 1 oktober 1989. Om garantiunderlaget maximeras måste nu- varande system med ortskoefficienter, för att ta hänsyn till regionala kost-

• Sida 83
•  Original

Bilaga 1

nadsskillnader, finnas kvar. Om detta säger emellertid inte utredningen någonting.

Skillnaden i hyreshöjning blir avsevärd beroende på hur man bestämmer garantiunderlaget. Föreningen anser att den detaljerade låneberäkningsmetod som nyligen införts inte skall vara underlag utan redovisad kostnad.

Föreningen framhåller vidare att utredningen inte säger någonting om hur stora tomtkostnader som får ingå i garantiunderlaget. I dag är markdelen av låneunderlaget maximerad till ett belopp som avsevärt understiger värdet av mark i vissa delar av landet. Nu får man räntebidrag till tomträttsavgäld. ] förslaget sägs ingenting om hur tomträttema behandlas.

Enligt föreningen sägs det heller inget om från vilken tid räntebidragen skall betalas ut. Idag får man räntebidrag från den dag som bostadslånet be- talas ut, dvs i regel mer än ett år efter inflyttningen. Det höjer produktions- kostnaden med 10—15 %. Får man i stället den garanterade nettoräntan från inflyttningsdagen skulle effekterna av höjd nettoränta minskas avsevärt.

Avslutningsvis framhåller föreningen att det återstår ett stort arbete med alla detaljregler som krävs för att man helt skall veta konsekvenserna av för- slaget. Förmodligen lcrävs en hel del korrigeringar när systemet väl trätt ikraft eftersom det inte är så lätt att förutse allt.

4.3.2 Nettoutgift det första året HSB:s Riksförbund

HSB anser att införandet av räntelån inte bör medföra en ytterligare höjning av kapitalkosmadema i nyproduktionen jämfört med nuvarande räntebidrag.

Hyresgästernas Riksförbund

Förbundet ifrågasätter starkt den garanterade nettoutgiftens nivå på 3,75 % första året. Motiven för denna nivå är mycket otydliga i utredningen. Dels blir inflyttningshyroma för höga ur social synpunkt, så höga att nyproduktionen kommer att minska kraftigt. Dels innebär en sådan nivåhöjning en kraftig ökning av förrnögenhetema hos alla som äger äldre fastigheter.

4.3.3 Ökningen av nettoutgiften Riksbanken

Enligt utredningens förslag skall ökningen av nettoutgiften beslutas av en sär- skild nämnd på grundval av en inflationsprognos. Det föreligger enligt full- mäktige knappast något underlag för att med någon större grad av tillförlitlig- het göra en prisprognos för fem år framåt. Ändringar av prognoserna kan komma att uppfattas som signaler om inflationstendensema i ekonomin och därmed indirekt påverka den ekonomiska utvecklingen. Det torde gälla obe- roende om prisprognosema fastställs av regeringen eller, såsom föreslås,

• Sida 84
•  Original

Bilaga 1

någon för ändamålet tillsatt nämnd. Prisprognosen, som den skulle användas, påverkar också direkt prisutvecklingen. Dessa omständigheter — och all er- farenhet - talar för att den tillämpade prisstegringstakten för en femårsperiod framöver aldrig kommer att grundas på en prognos i egentlig mening utan bara uppvisa mindre avvikelser från en relativt modest nivå. Vid en ökande inflationstakt kan man således förutse att avvikelserna mellan faktisk och "prognosticera " prisutveckling kan bli betydande. Detta skapar spänningar i systemet, eftersom den garanterade nettoutgiften första året under den följande femårsperioden anpassas till den faktiska prisutvecklingen. Det kan då lätt bli fråga om höjningar av storleken 15 % av den garanterade netto- utgiften. Det tidigare paritetssystemet övergavs då det utsattes för störningar av liknande slag.

Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna

Fondstyrelsema framhåller att inrättandet av en nämnd är en nyhet jämfört med det tidigare förslaget om räntelånesystem. Men uppgiften att göra infla- tionsprognoser blir knappast lättare för det. Remissen från 1986 påpekade följande:

"Det har vidare visat sig svårt att ens förutse den näraliggande utveck- lingen för bl.a. priser, räntor och ekonomisk tillväxt. Inom det ekonomiska fältet är det i praktiken aldrig fråga om Stabila, genomsnittliga förlopp av det slag som ligger till grund för kommitténs analyser av räntelånesystemets känslighet".

Fondstyrelsema erinrar också om att prognoser för inflationen ofta skjutit under målet. Med en sådan bias skulle nettoinbetalningama systematiskt komma att understiga de belopp som systemets funktion bygger på.

Enligt fondstyrelsema innebär inflationsuppräkningarna för låntagaren en ständigt återkommande osäkerhet om utbetalningarna på medellång sikt. Är han ansluten till systemet. har han inget möjlighet att undgå denna osäkerhet. Inte heller har han någon valfrihet att välja framtida lånenivå. Dessa faktorer kan komma att negativt påverka den framtida efterfrågan på nya bostäder.

S radshypotekskassan

Kassastyrelsen anser att staten bör begränsa sig till att för varje räntenivå ange vilken maximal skulduppskrivning som staten är beredd att garantera i för- hållande till långivare och för vilken staten är villig att avskriva den del av skulden som överstiger en viss nivå. Det bör sedan ankomma på fastighets- ägare och bostadsfinansieringsinstitutet att komma överens om hur betal- ningsprofilen skall se ut under respektive femårsperiod. Staten bör således defininvt avstå från att utifrån femåriga inflationsprognoser fastställa en viss högsta årlig ökningstakt i den garanterade nettoräntan.

• Sida 85
•  Original

Svenska sparbanksföreningen

Den föreslagna justeringen i efterhand av betalningarna till den prisutveckling som har varit under en gången femårsperiod, är enligt föreningen ytterligare ett osäkert moment för låntagare, långivare och stat. Utformningen kan leda till svåröverskådliga effekter. eftersom systemet är känsligt för storleken av de löpande betalningarna. Skuldutvecklingsgarantin kan komma att tas i anspråk betydligt oftare än vad som kan förutses i förväg.

Plan- och bostadsverket

Om ett system med räntelån skall införas anser plan- och bostadsverket att den garanterade nettoutgiftens årliga ökning bör grundas på ett vägt genom— snitt av de fem senaste årens inflation.

HSB:s Riksförbund

HSB anser att den årliga höjningen av kapitalkostnadema bör ske med 75 % av inflationen. Detta har stor betydelse vid hög inflation då stora grupper har svårt att hävda sin reallön.

Svenska Riksbyggen

Enligt Riksbyggen får uppräkningen av nettoutgiften en mycket bättre utformning i det nya systemet än vad den har i det nuvarande finansierings- systemtet med den garanterade räntan. Uppräkningen idag är ju i det närmaste tio procent under det första året och knappt tre procent mot slutet av uppräk- ningsperioden. Uppräkningstakten är besvärande hög i början, i synnerhet vid en låg inflationstakt. .

Relationen en procentenhet under inflationstakten ger dock mycket olika effekter vid en inflationstakt på 3 resp. 13 % vilket är extremema från det senaste decenniet. Riksbyggen är ändå beredda att acceptera förslaget.

SABO

SABO anser att frågan hur uppräkningen av den garanterade nettoutgiften skall ske är helt avgörande för att uppnå ett stabilt och robust räntelåne- system. Upptrappningen får inte styras av byggnads— eller bostadskostnads- index, utan i stället utgå från allmän kostnadsutveckling, och genom lag kny- tas till denna i efterhand. Upptrappningstakten bör fastställas av en fristående nämnd.

Byggentreprenörema

Entreprenörföreningen vill med anledning av de justeringar av den garante- rade nettoutgiften som enligt förslaget skall ske vart femte år, peka på den irritation som kan uppstå inte bara när nettoutgiften höjs kraftigt i vissa fall utan också när låntagaren upptäcker att han under flera år betalat för hög

Prop. 1990/FN : 34 Bilaga I

• Sida 86
•  Original

Bilaga 1

nettoutgift men inte får pengarna tillbaka utan endast en sänkning till den korrekta nivån.

Hyresgästernas Riksförbund

Förbundet anser att det också är bra att utredningen föreslår sådana regler för upptrappningen så att den nuvarande mycket kraftiga upptrappningen de första åren försvinner.

4. 4 Skuldutvecklingsgaranti Riksskatteverket

Riksskatteverket påpekar att om den föreslagna skuldutvecklingsgarantin utlöses, innebär detta att en del av de tidigare räntelånen efterskänks. Till den del avdrag medgetts såsom ränta bör därför enligt verket efterskänkt belopp återföras till beskattning.

Riksbanken

Enligt fullmäktige är en första fråga om inte skuldutvecklingsgarantin är väl komplicerad till sin utformning för låntagaren.

Ett inslag i bidragssystemet, som kanske är värt att notera i detta samman- hang är att utlösningen av garantin bestäms inte bara av den faktiska prisut- vecklingen utan även av den prognosticerade. Sambandet är dessutom sådant att nackdelen för låntagaren av en hög prisprognos i förhållande till den fak- tiska utvecklingen, och därmed en hög utgiftsnivå under perioden, förstärks av att han härigenom också löper. större risk att gå miste om statligt bidrag till amorteringen av lånet eller får ett lägre sådant bidrag. Omvänt gäller att en lägre prisprognos ger lägre utgiftsnivå för låntagaren samtidigt som det ökar hans möjligheter att få nämnda bidrag.

Sammanfattningsvis vill fullmäktige framhålla att, även om ingen av— görande invändning kan riktas mot den föreslagna skuldutvecklingsgarantin, finns det, mot bakgrund av de synpunkter som anförts, skäl att söka finna andra former för att ge låntagaren en godtagbar trygghet mot en excessiv skuldtillväxt.

Bankinspektionen

Bankinspektionen anser, utan att gå in på tekniska detaljer, att utformningen av skuldutvecklingsgarantin blir väl komplicerad för många låntagare. Inspektionen möter i sin dagliga verksamheten rad frågor från konsumenter där de inte förstår innebörden av olika räntekonstruktioner eller olika avtals utformning. Sett mot bakgrunden av dessa praktiska erfarenheter från dagens kreditmarknad kan inspektionen förutse stora svårigheter för låntagarna att förstå systemet. Begrepp som realräntor, reala amorteringar, prisutveckling,

• Sida 87
•  Original

Bilaga 1

inflationsuppräknade lånebelopp m.m. gör systemet svårgenomträngligt även för initierade personer.

Inspektionen har inget förslag till hur systemet med statlig skuldutveck- lingsgaranti kan förenklas men enbart den nu föreslagna tekniskt mycket komplicerande utformningen motiverar ytterligare överväganden på vad sätt låntagarna kan garanteras en godtagbar trygghet mot allt för snabb skuldtill- växt inom räntelånesystemet.

S tadshypotekskassan

Kassastyrelsen framhåller att i ett system där såväl den garanterade netto- räntan som dess ökningstakt är fixerad kommer alla räntevariationer att leda till olika skulduppskrivningstakter. Ett bostadsinstitut som lånar ut till 11,5 % ränta får en lägre skulduppräkning än ett institut som lånar ut till 12 % ränta.

Enligt kassastyrelsen är det inte rimligt att låta 'skillnaden i ränta på mark- naden slå igenom i en ökad potentiell kostnad för staten. Det vore därför bättre om staten för varje räntenivå fastställde den maximala skulduppskriv- ning i förhållande till långivaren per 5-årsperiod som staten dels är beredd att garantera, dels är beredd att låta omfattas av skuldutvecklingsgarantin i för- hållande till låntagaren.

Kassastyrelsen vill förorda en något annan lösning. Den utgår från att man för varje räntenivå fastställer den maximala skulduppbyggnad per 5-årsperiod för vilken staten dels är beredd att ikläda sig ett framtida betalningsansvar i form av garanti för långivaren, dels ta på sig garantirisken för den reala Skuldutvecklingen för låntagarens räkning. Den maximala skulduppbyggna- den bör därvid bestämmas utifrån den föreslagna garanterade nettoräntan år 1 samt en ökningstakt i den garanterade nettoräntan som sätts lika med ut- låningsräntan minus ca 5 procentenheter. Motiven för denna omformulering är följande. Det finns för det första inte någon anledning varför kapitalut- giftema för bostäder skall stiga långsammare än inflationen. Om driftskostna- dema stigeri takt med inflationen skulle relativa boendekostnadema sjunka. Det finns ingen anledning för staten att genom garantiåtagande subventionera fram ett konstlat relativt prisfall på boendet.

För det andra så bör boendekostnadema påverkas av realräntans höjd. Om räntan är t. ex. 12 % och aktuella inflationen är 6 % blir realräntan 6 %. För att inte skulduppskrivningen skall bli för stark bör den garanterade netto- räntan få öka med 12 - 5 = 7 procent, dvs. en procent merän inflationen. Den här föreslagna modellen innebär således att bostadssektom inte helt isoleras från effekten av höga realräntor, vilket är fallet i den av boendekostnadsut- redningen föreslagna modellen. Det behövs naturligtvis en närmare teknisk utredning om 5 procentenheter är det bästa valet. Här vill kassastyrelsen peka på själva principen.

Enligt kassastyrelsen måste variationer i ränta och i val av finansierings- form i viss utsträckning tillåtas påverka kapitalkostnaden för fastighetsägare. Annars får man ingen fungerande konkurrens på marknaden. Systemet blir

• Sida 88
•  Original

Bilaga 1

också för dyn för staten om inte låntagarna ständigt anstränger sig att få lägsta möjliga ränta.

Svenska Bankföreningen

Föreningen anser att boendekostnadsutredningens beskrivning av nämndens funktionssätt och befogenheter är oklar. Å ena sidan skall nämnden endast lämna rekommendationer men å andra sidan skall dessa rekommendationer vara bindande för bostadsmyndighetema. Å ena sidan skall i nämnden ingå företrädare för kreditmarknaden, men å andra sidan skall nämnden ha en fri- stående ställning i förhållande till såväl statens myndigheter som lcreditmark- nadens institutioner.

F inansbolagens Förening

Föreningen anser att utredningens förslag om en särskild nämnd som skall inrättas för att reglera skuldutvecklingsgarantin m. m. bör utredas ytterligare. Nämndens uppgifter är endast kon beskrivna och någon ingående analys av den föreslagna nämndens beslutsfunktioner och befogenheter kan inte göras.

Plan- och bostadsverket

Med tanke på behovet av kreditutrymme för lån till reinvesterin gar anser ver- ket att det är tveksamt om en koppling av skuldutvecklingsgarantin till en tänkt realvärdeminskning med 1/60 per år är tillräcklig. En kortare tänkt amorteringstid än 60 år bör övervägas.

I områden med svag fastighetsprisutveckling kan en koppling av skuldut- vecklingsgarantin till enbart den allmänna inflationen medföra problem. På grund av räntelånen kommer lcreditrisken och skuldrisken för investeringar i bostadsfastigheter i dessa områden att öka väsentligt. Plan- och bostadverket anser därför att skuldutvecklingsgarantin bör kopplas till fastighetsprisut- vecklingen, så att regionala förändringar inte drabbar enskilda på ett oaccep- tabelt sätt.

HSB:s Riksförbund

Enligt HSB:s mening är inte den föreslagna statliga skuldutvecklingsgarantin tillräcklig. Staten bör också lämna kreditgaranti på sådana villkor att kredit- riskema för skuldökningen inte medför höjda räntor på bostadslån.

SABO

SABO anser att en skuldutvecklingsgaranti är en absolut förutsättning för ett räntelånesystem. Beräkningsförutsättningarna för garantin bör fastläggas genom lag, och garantin bör säkerställas under ett räntelåns livstid genom avtal mellan staten och låntagaren.

• Sida 89
•  Original

Bilaga 1

Byggentrepenörerna

Entrepenörföreningen anser det vara en allvarlig brist att utredningen inte närmare analyserat frågan om utvecklingen av priserna närmare. I frånvaro av en sådan analys saknas egentlig grund för att bedöma om skuldutvecklings- garantin kan antas utgöra ett betryggande skydd för fastighetsägamas in- vesteringar.

Entreprenörföreningen kan inte finna att den föreslagna skulduppbygg- nadsgarantin ger egnahemsägare ett rimligt eller betryggande skydd. I från— varon av ett betryggande skydd är risken stor att räntelånesystemet inte kan upprätthållas under någon längre "period.

För hyresfastigheter leder inte utredningens förslag till en sådan ökad för- räntning att fastighetsvärdet kan antas överstiga räntelåneskulden, eftersom differensen mellan hyror och kostnader snarare minskar i förhållande till nuvarande regler. Till följd därav kan fastighetsprisema komma att sjunka realt i en snabbare takt än den totala skulden. För att säkerställa att fastighets- värdena minst motsvarar den skuldökning som systemet förutsätter måste således bruksvärdesystetmets utformning och funktionssätt ses över. Även för bostadshyreshus kan det därför bli nödvändigt att förstärka skuldutveck- lingsgarantin om en tillräcklig nyproduktion skall komma till stånd.

Enligt entreprenörföreningen måste därför, om investeringsviljan skall vidmakthållas, åtgärder som begränsar en framtida avkastning kompenseras med åtgärder som ökar-avkastningen i det inledande investeringsskedet.

Näringslivets Byggnadsdelegation

Byggnadsdelegationen framhåller att statsmakternas beredvillighet i framtiden att tillskjuta medel för att betala skuldutvecklingsgarantier är en annan osäker- hetsfaktor inom systemet som kan medföra vanskligheter.

Hyresgästernas Riksförbund

Förbundet framhåller att det är angeläget att man hittar ett system som är långsiktigt och inte blir föremål för kortsiktiga förändringar på grund av andra politiska beslut.

Svenska kommunförbundet och kommuner

Se 4.1 Räntelån -— allmänt

Stockholms kommun

Utredningen föreslår att grundlånet jämte eventuella räntelån skall sjunka med 1 % varje år. I tider av stark inflation har det emellertid ofta förekommit att löntagarna fått vidkännas en realinkomstrninskning som är större än så. Det futns därför skäl att överväga om-inte lånet bör sjunka ytterligare.

• Sida 90
•  Original

Bilaga 1

Skattebetalarnas förening

Föreningen anser att en konsekvens av att för nya egnahem ersätta ränte— bidrag med räntelån torde bli, att de stora skillnaderna som nu föreligger mellan priserna för helt nya hus och lite äldre hus kommer att minska, särskilt i de delar av landet där villapriserna är förhållandevis låga. Detta kan medföra svårigheter att — i varje fall under en övergångsperiod — bygga nya hus i önskvärd omfattning i sådana områden. Även om dessa svårigheter inte bör överdrivas, understryks dock genom detta behovet av den föreslagna skuldutvecklingsgarantin.

4. 5 Kreditgaranti Riksbanken

Enligt fullmäktiges bedömning är det inte lämpligt för vare sig ett statligt eller privat bostadsinstitut att gå utöver dagens gränser i förmånsrättsligt hänseen- de och lämna räntelån mot väsentligt sämre kreditsäkerheter. Boendekost- nadsutredningens finansieringsmodell förutsätter därför tillgång till en statlig kreditgaranti för all skuldökning som går över 85 % av beståndets mark- nadsvärden. Staten övertar därmed de mest uttalade kreditriskema, en risk- avtäckning vars kostnader i sin helhet vidareförs till låntagaren via höjda marginaler och utlåningsräntor.

Riksgäldskontoret

Enligt riksgäldskontoret har frågan om avgiftsbeläggning av statliga kredit- garantier tidigare anmälts för riksdagen. Vid ett sådant tillfälle (prop. 1982/83: 100 bil. 1, s. 55—59) uttalade föredragande statsrådet bl. a. att statliga kreditgarantier i princip inte borde innehålla något subventions— moment och att en garantiavgift motsvarande kosmader för förluster och administration rn. ni. borde tas ut för sådana garantier som lärrmas framgent. Med statliga lcreditgarantier avsågs i detta sammanhang även garantier som utfärdas för lån som upptagits av enskilda personer. Riksdagen hade inte någon erinran mot vad statsrådet anförde i detta sammanhang (FiU 1982/83: 30, rskr. 130). Principen att garantiavgiftema skall täcka kost- naderna för förluster och administrationskostnader kommer också till uttryck i förordningen (1988: 764) om statligt stöd till näringslivet.

Riksgäldskontoret anser att utredningens överväganden i vad avser fast- ställandet av garantiavgiftens storlek synes strida mot de av riksdagen god- kända principema för garantigivningen.

Kontoret framhåller vidare att det till följd av dels garantiavgiftens kost— nadsövervältring på låntagaren, dels den svårbedömbara kreditrisken med lån som automatiskt växer under 15—20 års sikt, torde finnas all anledning att anta att bostadsinstitutet i hög grad utnyttjar möjligheten till kreditgaranti. Antas L ex. att bostadsinstituten inte önskar större kreditrisk än idag kommer

• Sida 91
•  Original

Bilaga 1

i princip all skuldökning i räntelånesystemet att garanteras av staten med kommunal borgen på toppen.

I dag befinner sig bostadsinstituten i viss mån i motsvarande läge genom att de erbjuder sig att lämna ytterligare lån i samband med t. ex. fastighets- överlåtelse, givet att fastighetens värde stigit. Detta sker dock först sedan dels fastigheten, dels låntagaren befunnits motsvara kraven på säkerhet och kre- ditvärdighet. Motsvarande kreditprövning torde, enligt det nu skisserade för- slaget inte inrymmas i erbjudandet om räntelån. Kontoret finner detta vara en allvarlig nackdel utifrån allmänna överväganden att ett köp av en fastighet bör föregås av noggrann analys. Detta förhållande, och övriga synpunkter som kontoret fört fram avseende den statliga kreditgarantin, måste utredas närmare innan systemet träderi kraft.

Bankinspektionen

Det bör anses som en osund utveckling att stimulera bostadsinstituten till ökade lcreditrisker. Enligt inspektionens mening bör det därför övervägas om det inte skall vara obligatoriskt för bostadsinstituten att förvärva en statlig kreditgaranti så snart skuldbeloppen överstiger 85 % av fastighetemas upp- skattade marknadsvärden. Åtminstone bör detta gälla när belåningsvärdena överstiger marknadsvärdena. Staten övertar därmed de mest uttalade kredit— riskema och bostadsinstitutens kostnader härför får i slutändan betalas av låntagarna via högre marginaler och utlåningsräntor.

I detta sammanhang vill inspektionen nämna att enligt de nya föreslagna kapitaltäckningskraven blir kapitalkravet noll om statlig kreditgaranti finns, medan kapitalkravet annars är fyra procent upp till det uppskattade marknads- värdet och åtta procent därutöver. Totalt sett kan därför låntagarens kostnader för den statliga kreditgarantin reduceras eftersom kreditinstituten inte behöver höja marginalerna beroende på de högre kapitaltäckningskraven.

Allmänna pensionjonden, första, andra och tredje fondstyrelsema

En långvarig stagnation av fastighetsprisema skulle allvarligt påverka ränte- lånesystemets stabilitet. Fondstyrelsema framhåller att man skulle ha önskat att utredningen närmare belyst dessa frågor. De invändningar, som i remissen från 1986 i dessa stycken gjordes mot räntelånesystemet, synes fortfarande vara giltiga.

"Det är kanske särskilt den viktiga Säkerhetsfrågan, som måste tas upp till mer ingående prövning än vad utredningen hittills gjort. Sannolikt måste stat- liga garantier till marknaden lämnas i nya former för att reducera osäkerheten om skuldbördan i relation till fastighetsvärdena".

Enligt fondstyrelsema framstår utredningens förslag att de icke-statliga. bostadsinstitutionema skall erbjudas tillgång till statlig kreditgaranti som en närmast nödvändig åtgärd med hänsyn till de risker som ligger inbyggda i räntelånekonstruktionen. Enbart kommunal borgen är sannolikt inte tillräck- ligt för att instituten skall ställa upp med de över en lång period kontinuerligt växande lånebeloppen. Bostadsinstituten måste kunna köpa en kreditgaranti

• Sida 92
•  Original

Bilaga 1

för att eliminera den kreditrisk, som instituten anser att de inte bör bära. Därigenom kan de — inom ramen för räntelånesystemet — delta i en kon- kurrens om totalfinansiering av bostäder dvs. inte bara som nu om botten- lånen.

S tadshypotekskassan

Kassastyrelsen anser att ett statligt garantisystem är en väsentlig del av hela boendekostnadsutredningens förslag. Kassastyrelsen vill därför framföra följande:

— För att möjliggöra konkurrens om hela finansieringen måste möjligheter till statlig kreditgaranti finnas för alla bostadsinstitut, oavsett om räntelån införs. Det skulle möjliggöra införande av rationella och kostnadsbesparande enhetslån till nytta för låntagarna och de boende.

— Vid räntelån är statlig kreditgaranti, som minskar bostadsinstitutens ris- ker, en absolut förutsätming. Annars kan bostadsinstitutens obligationer inte säljas varken till svenska eller utländska placerare.

Stadshypotek får inte enligt sin nuvarande författning lämna lån över 85 % av fastighetens marknadsvärde. Även om denna gräns tas bort, vilket kredit- marknadskommittén föreslagit kommer i normalfallet Stadshypoteks låne- policy vara att inte gå över 85-procentgränsen utan att komplettera med annan säkerhet, t. ex. statlig eller kommunal garanti.

Stadshypotek är berett att finansiera alla typer av fastigheter var helst de ligger i Sverige under förutsättning att Stadshypotek kan få eller köpa stat- lig/kommunal garanti för lånebelopp över 85 % av det värde fastigheten kan förväntas ha om den såldes på marknaden utan statliga subventioner.

I välbelägna områden överstiger marknadsvärdet ibland produktionskost— naden. Stadshypotek kan då lämna lån till hela produktionskosmaden utan att köpa någon statlig garanti. ,

Inom många områden är marknadsvärdet dock lägre än produktionskost- naden. Orn marknadsvärdet på en nybyggd fastighet uppgår till exempelvis hälften av produktionskosmaden kommer Stadshypotek köpa statlig garanti för den del av lånet som ligger över ca 40 % av fastighetens produktionskost- nad. Det är således angeläget att staten är beredd att fördjupa garantin ner till den nivå som ofta krävs för att ett bostadsbygge skall komma till stånd.

Självfallet tvingas det statliga garantiorganet att kritiskt bedöma sådana byggen med uppenbar förlustrisk. Man kan därför förmoda att sådana byggen blir mindre vanliga.

Stadshypotek kommer att övervältra garantiavgiften på låntagaren. Det kommer därför bli högre finansieringskostnader för bostadshus som byggs i områden med låg relation marknadsvärde/produktionskosmad.

Kassastyrelsen understryker också att Stadshypotek måste slå vakt om säkerheten för obligationsköparna för att behålla högsta rating som låntagare. Därför är statliga toppgarantier en ovillkorlig del av ett nytt bostadsfinansie- ringssystem.

• Sida 93
•  Original

Bilaga 1

SBAB

SBAB anser att denna fråga inrymmer många aspekter som behöver över- vägas ingående. Bl. a. bör frågan ställas vilka regionalpolitiska konsekven-' ser det skulle bli av ett sådant system. Risken för att utlåningsräntorna i Sverige blir regionalt differentierade med hänsyn till kreditrisk är t. ex. över— hängande. Den nuvarande modellen, att lån till bostäder är tillgängliga i hela landet på lika villkor, skulle alltså kunna spolieras.

Om SBAB skulle vara skyldigt att lämna räntelån, krävs det att staten tar förlustansvaret för den enorma skuldökning som systemet genererar. Statlig garanti för skuldökningen är nödvändig också för att undvika mycket stora kapitaltillskott till SBAB till följd av de nya kapitaltäckningsregler, som är under införande.

Svenska Bankföreningen

Bankföreningen framhåller att om räntelån ändå införs, måste de kombineras med statliga kreditgarantier, så att systemet blir tillgängligt för alla bostads- institut. Vidare anser föreningen att även om räntelån inte införs, bör möjlig- het till statlig kreditgaranti införas för lån över betryggande säkerhet, så att alla bostadsinstitut kan konkurrera om hela finansieringen och därmed erbjuda enhetslån. Detta skulle underlätta flexibla lånekonstruktioner i enlig- het med låntagamas önskemål — dvs. marknadsmässiga alternativ till boende- kostnadsutredningens förslag om räntelån.

Möjligheten att få statlig kreditgaranti för viss del av finansieringen och kostnaden för denna garanti måste av konkurrensneutralitetsskäl vara lika för alla bostadsinstitut.

Enligt Bankföreningen kan statliga kreditgarantier för osäkra räntelån med- föra Stora belastningar på statsbudgeten vissa år. Garantiavgiften kommer staten till handa varje år, men lcreditförlustema kan komma klumpvis. Det är svårt att bedöma om avgiften täcker framtida förluster. De statsfinansiella kosmadema för statens garantiåtagande för osäkra räntelån är svårbedömbara. Detta problem är givetvis av mindre betydelse om statens garantiåtaganden avser krediter med panträtt inom fastighetens värde än om garantin avser rän- telån med luftsäkerhet.

Svenska sparbanksföreningen

Föreningen anser att det vara viktigt att ett nytt finansieringssystem tar hänsyn till de regionala effekterna. En statlig garanti kommer bli nödvändig för att nyproduktion av fastigheter skall bli möjlig i alla delar av landet.

Plan- och bostadsverket

Verket anser — om ett system med räntelån skall införas — att det bör över- vägas att inrätta ett statligt bostadsheditgarantiinstitut . Vidare bör Statsanslag utgå till viss subvention av kreditrisken tills rätta riskpremienivån hunnit etableras. Statsanslag bör också utgå till bostadsmyndigheter för att subven-

• Sida 94
•  Original

Bilaga 1

tionera kreditrisk där det av regionalpolitiska, fördelningspolitiska eller andra skäl anses erforderligt.

HSB:s Riksförbund

Förbundet framhåller att eftersom statens åtaganden i form av räntebidrag reduceras med mycket stora belopp bör det ankomma på staten att skapa sådana garantier för långivare och obligationsköpare att räntehöjningar på grund av omläggningen kan förhindras.

SABO

SABO anser att en statlig kreditriskgaranti bör knytas till det föreslagna ränte- lånesystemet. Det är viktigt att garantin utformas så att eventuella regionala obalanser undviks. SABO anser vidare att det är ett oeftergivligt krav att staten garanterar, genom SBAB eller något annat kreditinsn'tut, att krediter finns att tillgå för räntelånen, under räntelånens hela livstid. Det är viktigt att låntagare i delar av landet där ln'editrisken är större, inte ska få sämre kredit- möjligheter och väsentligt sämre villkor än låntagare i expanderande och där- med mindre kreditriskbenägna områden.

Gävle kommun

Fastighetskontoret pekar på att kommunernas och kreditgivamas riskexpone- ring i egnahemsbyggandet i glesbygd kommer att medföra avsevärda svårig- heter för dem som önskar bygga att få skäligt låneutrymme i relation till pro- duktionskostnaden De egna kontanta insatserna måste höjas avsevärt och endaSt lånesökande med mycket stabil ekonomi kan erhålla kommunal borgen såvitt icke staten tar en utökad borgensrisk.

Svenska F örsäkn'ngsbolags Riksförbund

Riksförbundet hävdar bestämt att statliga garantier är en helt nödvändig för- utsättning för att ett system med räntelån skall kunna finansieras på kapital- markanden. Särskilt med tanke på de ovannämnda riskerna för en låneut- veckling som inte motsvaras av betryggande säkerhet i fastighetens värde framstår krav på statliga garantier som oeftergivliga. De obligationer som bostadsinstituten skulle utge för att få medel för att tillhandahålla räntelån skulle annars inte kunna placeras. på marknaden. Med hänsyn till konkurrens- neutraliteten mellan olika bostadsinstitut bör den statliga kreditgarantin vara lika utformad och betinga samma kostnad för alla institut

4.6 Annan säkerhet för lån Riksbanken

Riksbanksfullmäktige framhåller att till bilden hör även att räntelånesystemet förutsätter att tillräckligt inteckningsutrymme reserveras för pantsättning i

• Sida 95
•  Original

Bilaga 1

varje enskild fastighet, vilket torde kunna skapa vissa störningar inom pant- sättningssystemet. Den växande skuldsättningen i omfördelningssyfte påver- kar självfallet också utrymmet för annan toppbelåning, bl. a. för reparationer och underhåll.

S tadshypotekskassan

Enligt kassastyrelsen är det nödvändigt att närmare precisera awägningen mellan kommunens och statens "garantiutfästelser. Sannolikt kommer kom- muner i glesbygden knappast våga ikläda sig ett så omfattande åtagande som utredningen utgår ifrån.

SBAB

SBAB påtalar att utredningen inte behandlar hur inteckningssäkerhetema skall fördelas mellan bottenlångivare och SBAB när bottenlångivama vill lämna räntelån som motsvarar bottenlånet.

SBAB har idag en förhållandevis bra säkerhetssituation på grund av kommunala borgensåtaganden för allmännyttiga företag (100 % av lånet) och för egnahem (obligatorisk borgen med 40 % av lånet). Utredningens förslag om hur den kommunala garantin skall behandlas i räntelånesammanhang innebär en ytterligare försämring av SBAB:s säkerhetssituation.

Även för nya bostadslån och räntelån blir det en begränsning av kom- munernas borgensåtagande enligt utredningens förslag. Borgensåtagandet skall nämligen "lämnas med ett belopp som är oförändmt över tiden men som i förmånsrättsligt hänseende följer skuldökningen". För egnahem bör krävas att kommunens borgen täcker 10 % av hela det ursprungliga lånet.

Svenska Bankföreningen

Bankföreningen framhåller att uttagande och reservering av panträtt för ränte- lånets ökning medför betydande problem som boendekostnadsutredningen underskattar eller inte beaktar:

— Svårigheter uppkommer att vid nyproduktion erhålla finansiering över gränsen för statligt bostadslån. Detta skulle allvarligt försvåra nyproduktionen av bostäder.

— Svårigheter uppkommer att erhålla finansiering vid ombyggnader, till- byggnader, större reparationer m. rn. som behöver genomföras under ränte- lånepen'oden; denna typ av verksamhet försvåras således.

- Svårigheter uppkommer att erhålla tilläggsfinansiering vid köp av äldre fastigheter.

— Vid uttagande av pantbrev för räntelånet och dettas kommande ökning måste man gissa sig till den erforderliga storleken av pantbrevet; systemet medför ökade kosmader för uttagande av pantbrev "långt i förväg" och för onödiga överhypotek.

— Ökad arbetsbelastning uppstår vid tingsrättens inskrivningsavdelningar och vid kreditinstitutens låneavdelningar.

• Sida 96
•  Original

Bilaga 1

Svenska sparbanksföreningen

De administrativa följderna av det föreslagna systemet blir avsevärda och med mycket stora kostnader för låntagaren, långivaren och inskrivningsmyndig- heterna. Svenska sparbanksföreningen anser att en utredning om kosmaderna och vem som slutligen betalar dem vore på sin plats.

Enligt sparbanksföreningen bör även kommunernas roll utredas närmare eftersom de enligt förslagen får en betydligt större och mer riskbetonad roll än idag.

Plan- och bostadsverket

Verket anser att staten under en övergångsperiod av tre år bör gå i borgen för räntelån som upptas för lån som finns i beståndet och som hittills varit ränte- bidragsberättigade. Vidare bör reglerna för panträtt i fastighet för räntelånens säkerhet inte utformas på sådant sätt att eventuell nödvändig säkerhet för lån till större underhållsåtgärd omöjligggörs. Även reglerna för stämpelskatt bör ses över.

HSB:s Riksförbund

Enligt HSB:s mening bör det övervägas att i fastigheter med räntelån före- skriva att pantbrev inte får tas ut för andra ändamål än att täcka skuldökning- en. Därmed garanteras att fastighetens hela värdeökning ställs som säkerhet för räntelånen. Först när amortering på skulden sker frigörs utrymme för rebelåning i fastigheten.

Pantbrev för räntelån kommer att sammanlagt omfatta avsevärt större belopp än de som idag är aktuella. Pantbrevskostnaden — dvs. 2 % av inteck- nat belopp — skulle stiga kraftigt. Det är därför motiverat att procentsatsen reduceras vid denna typ av inteckningar.

SABO

SABO anser att det inte ska utgå någon stämpelskatt för pantbrevsförskriv- ningar som är föranledda av skuldökrtingen i räntelånesystemet

Hyresgästernas Riksförbund

Förbundet framhåller att en detalj som kostar pengar är kravet om att pantbrev bör lämnas från början med ett belopp som täcker skulduppbyggnaden inom den första femårsperioden. Det innebär att pantbreven måste tas ut för ett belopp nästan 20 % högre än normalt, vilket innebär ytterligare en kostnad för stämpelskatt att lägga på byggherrekostnadema. På ett eller annat sätt bör man enligt förbundet kunna befrias från denna merkostnad, eventuellt genom höjning av investeringsbidraget.

• Sida 97
•  Original

Bilaga 1

Svenska kommunförbundet

Enligt Kommunförbundets uppfattning medför utredningsförslaget att det kommunala förlustansvaret utökas och att förmånsläget försämras. Kommunerna kan enligt styrelsen inte ta på sig ett ökat förlustansvar till följd av ändringar i den statliga bostadspolitiken. Staten bör i stället ta en större del av ansvaret.

Styrelsen ifrågasätter vidare starkt den beräkningsgrund som utredningen föreslår för att räkna fram borgensbeloppet. Det räknas således på hela låne- skulden, dvs. även på de lån som inte omfattas av kommunens borgens- åtagande. Detta framstår som ologiskt. Det är vidare svårt att nu överblicka konsekvenserna av 10-procentsregeln. Också detta bör utredas närmare.

Kommuner

Ett stort antal kommuner _ Huddinge, Upplands-Bro, Klippans, Kristianstads, Malmö, Halmstads, Orusts, Karlskoga, Lindesbergs, Västerås, Bollnäs, Härnösands, Östersunds, och Umeå kommuner — tar också upp utredningens förslag om kommunal bor- gen och påtalar att risken blir väsentligt större än i dag. Flertalet kommuner anser att detta inte kan accepteras. Många menar att staten borde ta över hela risken för skuldökningen i räntelånesystemet. Några kommuner, bl. a. Kristianstads, Lindesbergs och Bollnäs kommuner påtalar också att förslaget leder till ökad kommunal restriktivitet vid behandling av låneansök- ningar för bostäder i glesbygd. Karlskoga och Västerås kommuner näm- ner särskilt det stora risktagandet i fråga om förvärvslån. För att inte höja byggherrekosmadema bör, enligt Stockholms kommun, stämpelskatten på säkerheter för eventuella räntelån avskaffas. Det är i linje med utredningens förslag att minska de kontraproduktiva inslagen i bostadspolitiken.

Svenska F örsäkringsbolags Riksförbund

Enligt riksförbundet torde kravet på säkerhet i form av panträtt medföra Svå- righeter att uppskatta vilken storlek pantbreven bör ha för att garantera att kommande utveckling av räntelånet täcks. Det måste också bli svårt att få ytterligare lån utöver räntelånen då gränsen för säkerheten för dessa är obe- stämd. Större reparationer m. ni. som kan behöva göras under räntelåne- perioden kan därvid bli svåra att finansiera.

4. 7 Skattefrågor Riksskatteverket

Enligt riksskatteverket förutsätter boendekostnadsutredningen att avdrag medges för bruttoränta. Förslaget om räntelån innebär följdaktligen en högre redovisad ränta, varför räntetaket nås snabbare.

• Sida 98
•  Original

Bilaga 1

Förslaget innebär vidare en skuldökning hos en bostadsrättsförening. Detta innebär att skuldökningen påverkar realisationsvinsten i samband med att en medlem avyttrar sin andel i föreningen.

Riksskatteverket framhåller också att utredningen förutsätter att avdrag medges för hela bruttoräntan, dvs. även till den del den anses erlagd genom skuldökning av ett räntelån. För att det inte skall föreligga tveksamhet om avdragsrätten under inkomst av kapital, bör — med hänsyn till kontaktprinci- pen — detta klart anges i lag. Om. skuldutvecklingsgarantin utlöses bör enligt verket efterskänkt belopp återföras till beskattning till den del ränteavdrag har medgetts.

Byggentreprenörema

Entreprenörföreningen anser att ett avdragstak för underskott, motsvarande högst 100 000 kr. per vuxen hushållsmedlem, i inkomstslaget kapital inte utan vidare är förenligt med ett räntelånesystem. Avdragstaket bör därför aVSkaffas eller höjas på betryggande sätt.

Enligt föreningen bör även reglerna för realisationsvinstbeskatmingen ses över så att skatt inte behöver erläggas på belopp. som motsvaras av räntelån.

S kanebetalarnas förening

Föreningen betonar vikten av att den föreslagna utredningen om räntelånens inverkan på realisationsvinstbeskattningen snarast kommer till stånd.

4.8 Redovisningsfrågor Svenska Bankföreningen

Bankföreningen vill påpeka att utredningens förslag om räntelån skulle med- föra stora redovisningsproblem för låntagare/fastighetsägare som är bok- föringsskyldiga. För att inte de ökade räntelånen på balansräkningens skuld- sida skall framtvinga likvidiation av vissa bostadsföretag, måste sannolikt tillgripas speciella redovisningsmetoder — på liknande sätt som i paritetslåne- Systemet. Då föreskrevs, att som en tillgångspost fick upptas en post som i själva verket var en skuld. Bankföreningen anser att ett lånesystem, som nödvändiggör en sådan tvivelaktig redovisningsteknik, inte kan tillstyrkas.

HSB:s Riksförbund HSB anser att frågan om bokföring av skuldökning måste lösas.

SABO

SABO anser att förslaget angående räntelån ytterligare accenturerar behovet av en förändring av nu gällande bokföringslagstiftning så att räntelånen kan behandlas på i princip sarrtrna sätt som äldre ränte- och paritetslån.

• Sida 99
•  Original

Bilaga 1

Byggentrepenörerna

Entreprenörföreningen framhåller att för att undvika negativt kapital och skyldighet att upprätta likvidationsbalansräkning enligt bokföringsla'gens regler, måste, som utredningen antyder, en regel införas om en särskild balanspost efter samma mönster som gällde för paritetslån.

Stockholms kommun

Enligt föredragande borgarrådet är det viktigt att framhålla att bokförings- reglema måste ändras så att räntelånen balanseras. De svårigheter som upp- kom vid paritetslånens införande får inte upprepas.

4.9 Ikraftträdande Riksbanken

Fullmäktige i riksbanken anser att den föreslagna omläggningen ställer stora krav på bostadsinstitutens praktiska och administrativa rutiner. Utredningen presenterar här inte ett tillfredsställande underlag för att de administrativa konsekvenserna skall kunna överblickas. Utredningens förslag pekar närmast mot att nämnda svårigheter underskattats. Fullmäktige bedömer för egen del att en omläggning av den omfattning utredningen föreslår inte är genomförbar inom utsatt tid. Problemen framstår som störst vad gäller ingrepp i det befint- liga beståndet med statlig belåning och den nyckelroll som SBAB härvid kan komma att spela.

SBAB

När det gäller administrationen av lån har det framgått att utredningen lämnat många väsentliga frågor obesvarade. Även om förutsätmingarna i övrigt för att introducera ett räntelånesystem var klarlagda,-återstår de praktiska och administrativa åtgärder som skall behöva genomföras under kort tid efter ett riksdagsbeslut. SBAB betraktar det som administrativt omöjligt för SBAB att införa det föreslagna räntelånesystemet vid årsskiftet 1990/91. Ett senarelagt och mer successivt genomförande av systemet skulle, administrativt sett, vara möjligt.

Plan- och bostadsverket

Enligt verket borde ansökningsförfarandet för grundsubventionen och omläggningen av övriga rutiner för nya ärenden kunna klaras av inom angi- ven tid.

Vad som bör diskuteras är om nuvarande nettoaviseringssystem skall bibehållas eller inte. Nettoavisering ställer stora krav på lagring, uppdatering och kontroll av data om bottenlån i kreditinstituten. Därför skulle det innebära betydande lättnader för administrationen om nettoaviseringen avskaffades. Genom att räntebidrag heller inte skall utgå till egnahemsägare finns inte

• Sida 100
•  Original

Bilaga 1

längre samma bostadssociala skäl att betala ut räntebidraget till långivaren i stället för till låntagaren.

Förslaget förutsätter också att grundsubventionen skall ersätta det nu- varande stödet för dem som redan har räntebidrag. För närvarande har ca 350000 låntagare räntebidrag. Om omläggningen enbart skulle omfatta ett slopande av räntebidraget för egnahem och omräkning av räntebidraget för hyres- och bostadsrättshus vore det tekniskt möjligt att genomföra omlägg- ningen i UDS-systemet inom angiven tidsrarn. Det skulle dock kräva stora informationsinsatser. Men det är inte möjligt om omläggningen såsom förut- satts skall vara kopplad till möjligheten att söka och få räntelån som framgåri det följande.

När det gäller räntelån hos SBAB har det inte bedömts möjligt att utveckla ett nytt datasystem till den 1 januari 1991 — inte ens om det bara skulle gälla nya lån. Med hänsyn till de stora brister och fel som fortfarande finns i UDS- systemet har det heller inte bedömts möjligt att klara omläggningen inom det befintliga datasystemet till den angivna tidpunkten. Alla tillgängliga resurser behöver avsättas för att stabilisera UDS-C.

En omläggning till räntelån för dem som för närvarande har räntebidrag kräver ett omfattande förberedelsearbete. Samtliga låntagare måste informeras i god tid före omläggningen för att de skall kunna ta ställning till om de önskar räntelån eller inte. Genom att det rör sig om en ny typ av lån på mark- naden kommer det dessutom att vara svårt att på ett begripligt sätt förklara hur räntelånet fungerar. Nya låneförbindelser och pantbrev måste skaffas in. Detta arbete skulle ställa krav på betydande extraresurser till länsbostads- nämnderna.

Enligt yerkets bedömning skulle en omläggning till räntelån kunna ske 1 1/2 år efter beslut. dock tidigast vid årsskiftet 1991/92.

Sveriges Villaägareförbund

Förbundet anser att det finns anledning att ställa frågan om det nu är rätt tid- punkt att införa räntelån eller om man bör avvakta utvecklingen på småhus- marknaden och inrikta sig på ett införande av räntelånen om tre till fyra år.

Malmö kommun

Kommunen ifrågasätter om statens organ och bostadsföretag hinner med att lägga om sina rutiner enligt det nya systemet. Plan- och bostadsverket har re- dan idag mycket stora svårigheter att administrera räntebidragssystemet.

TC O

TCO bedömer det svårt att införa ett kreditgarantisystem redan från 1991, bl. a. med tanke på att plan- och bostadsverket nyligen utlokaliserats och att kreditmarknaden genomgår stora förändringar i samband med skatterefor- men.

1 00

• Sida 101
•  Original

5 Beståndet S tadshwotekskassan

Kassastyrelsen anser det inte rimligt att med omedelbar verkan ta bort ränte— bidragen och ersätta dem med räntelån i de senast byggda årgångarna. Ett borttagande av räntesubventionema innebär en så avsevärt försämring av ekonomin i dessa fastigheter att deras värde faller relativt starkt. Det är icke acceptabelt att skapa kapitalförluster för dem som trott på att nuvarande sys- tem skulle gälla för överskådlig framtid. Risken är också stor att fastighets— prisema faller under belåningsvärdena, varvid framför allt staten riskerar ökade ldeditförluster. Många av dessa fastigheter skulle heller inte ha blivit byggda i det nya systemet om fastighetsägarna kunnat förutse en snabb avveckling av räntebidragen.

Kassastyrelsen vill därför föreslå att alla fastigheter som för närvarande är under byggnad samt som de senast byggda fem årgångarna får vara kvar i det gamla systemet.

De senaste åren har prisstegringen i bostadssektom drivits upp mycket kraftigt. De fastigheter som byggdes före 1986 hade produktionskostnader som i dag framstår som låga. De är också normalt lågt belånade. Risken för prisfall under anskaffningskostnadema är därför liten. Därför bör det gå rela- tivt lätt att avskaffa räntebidragen i det äldre beståndet.

Svenska Bankföreningen

Bankföreningen anser att ett införande av räntelån i äldre fastigheter skulle medföra särskilt stora problem när det gäller panträtter, möjligheter till belå- ning för tillbyggnader, ombyggnader, reparationer m. m.

Svenska sparbanksföreningen

För de fastighetsägare som idag har räntebidrag kan en övergång till ett räntelånesystem verka mycket oförmånligt. I stället för en fallande skuld kommer skulden att öka under avsevärd tid framåt. För dessa bör ett system med räntelånemöjlighet vara frivilligt, dvs. räntelånet bör kunna konstrueras som en checkräkningslcredit, där låntagaren själv får avgöra i vilken utsträck- ning möjligheten skall utnyttjas. Samma möjlighet bör för övrigt, enligt Svenska sparbanksföreningens uppfattning vara öppen för samtliga låntagare.

F inansbolagens Förening

Föreningen ställer sig tveksam till utredningens förslag att det föreslagna systemet med räntelån skall gälla även för redan genomförda investeringar. Att under tid för vilken särskilt avtal träffats, innebärande räntebidrag rn. m. till den enskilde fastighetsägaren, plötsligt ändra spelreglerna och erbjuda räntelån med delvis okända effekter ter sig olämpligt. Dessutom kan stör-

10]

• Sida 102
•  Original

Bilaga 1

ningar uppstå när det gäller panträtter och ny belåning vid reparationer eller överlåtelser.

Plan- och bostadsverket

Enligt verket bör lämpligen förslagsvis de senaste fem årgångarna av bostads- lån få behålla det gamla finansieringssystemet till dess lånet enligt avtal skall omsättas. Därefter erbjuds de att övergå till räntelånesystemet. Detta innebär också att en låntagare som just anskaffat en fastighet under vissa betingelser kommer att få en mindre dramatisk förändring.

SBC

SBC framhåller at särskilt orimligt är en tvångsmässig omläggning av befint— liga räntesubventioner till räntelån. Långivning, subventioner och regler som är viktiga för boendekostnadema måste präglas av långsiktighet. Bostads- finansieringen ses som ett kontrakt mellan staten och den enskilde. Det ska inte vara tillåtet att staten ensidigt bryter ett åtagande utan att samtidigt kompensera eller lösa ut motparten.

Byggentreprenörema

Ett införande av räntelånesystemet i det befintliga beståndet kullkastar, retro- aktivt, grunderna för redan fattade investeringsbeslut. Konsekvenserna av detta kan inte överblickas idag. Många sådana projekt uppvisar inledningsvis underskott och har tillkommit med förväntningar om en framtida värdetillväxt som i ett räntelån förskjuts långt in i framtiden.

Entreprenörföreningen anser därför att investeringar som påbörjas före 1991 skall få behålla äldre regler. Eventuellt kan ett senare införande av dessa fastigheter i räntelånesystemet övervägas.

Sveriges F astighetsägareförbund

Om systemet stimulerar till ökad användning av eget kapital, framför allt i samband med ombyggnad, kan många av problemen undvikas. Mot den bak— grunden är förbundet berett att acceptera en retroaktiv tillämpning av ett system med omfördelningslån under förutsättning att det sker en fullständig frikoppling mellan belåning och subventioner.

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR)

STR anser att om en så genomgripande förändring av finansieringssystemet skall genomföras bör det ske under en övergångstid. som gör det möjligt för hushållen att överblicka effekterna och vidta eventuella åtgärder. Förslagsvis bör övergången ske i samband med den ordinarie omläggningen av lånen efter de första fem åren.

• Sida 103
•  Original

Bilaga 1

Näringsli vers Byggnadsdelegation

Delegationen framhåller att omläggningen av nuvarande statliga lån till ränte- lån enligt utredningens förslag är ett annat exempel, där praktiska komplika- tioner uppstår, om obelånat utrymme skall pantförskrivas och ställas till för- fogande för framtida skuldökningar inom räntelånesystemet.

Hyresgästernas Riksförbund

Förbundet tillstyrker att räntelånesystemet införs också i det befintliga bestån— det. Att bibehålla nuvarande system för det gamla beståndet skulle skapa orimliga orättvisor mellan olika årgångar och upplåtelseformer.

Däremot kan det finnas skäl att ta hänsyn till att delar av systemet till en början inte slår igenom på det äldre beståndet så som det kommer att göra på sikt. Om försämringar av räntebidragen genomförs 1990 som diskuterats i överläggningarna om skatteskaloma för nästa år mellan de politiska partierna, kommer än färre årgångar att beröras av det nya systemet.

Fullt utbyggt skulle ju det nya räntelånesystemet också ha inneburit 30 % grundsubvention i det bestånd som nu saknar subventioner. Från paritetssyn- punkt är det olämpligt att införa en sådan subvention. men ett belopp mot- svarande denna (totalt ca 500 miljoner kr.) borde kunna användas till åtgärder som riktas till de allmännyttiga företagen. Det är just dessa som genom om- läggningen till räntelån i stället för subventioner får vidkännas kostnads- ökningar som försvårar den solidariska hyressättningen.

Sveriges Villaägareförbund

Villaägareförbundet motsätter sig att en omläggning till räntelån sker för genomförda investeringar. Förslaget skulle om det genomfördes innebära att grunden för människors långsiktiga ekonomiska planering rycktes undan över en natt. Ett slopande av räntebidragen för redan gjorda investeringar skulle dessutom medföra risk för ett avsevärt prisfall på dessa fastigheter. Till detta kommer argument av formell och rättslig natur som ger anledning att avstyrka förslaget om att ersätta befintliga räntebidrag med räntelån.

Om regeringen. i likhet med boendekostnadsutredningen, skulle föreslå att systemomläggningen också skall omfatta redan gjorda investeringar, utgår Villaägareförbundet från att regeringen låter lagrådet granska lagligheten i ett sådan förslag.

Stockholms kommun

Föredragande borgarrådet tillstyrker att det nya systemet också införs i det befmtliga beståndet.

Bollnäs kommun

Förslaget har också svagheter vad gäller omläggningen av lånen i det redan befintliga beståndet som gör att fastighetsägare i relativt nyproducerade hus

• Sida 104
•  Original

kan hamna i mycket besvärliga situationer särskilt vid påtvingade avyttringar i Prop. 1990/91: 34 områden med svag fastighetsmarknad. Kommunen menar att någon form av Bilaga 1 övergångsbestämmelser behövs för att mildra det nya systemets konsekven- ser för redan uppförda fastigheter särskilt i regioner med svagare marknader.

• Sida 105
•  Original

Propositionens lagförslag Prop. 1990/91: 34

1 Förslag till Lag om ändring av plan- och bostadsverkets namn

Härigenom föreskrivs att bestämmelser i lag eller annan författning om plan- och bostadsverket, bostadsstyrelsen eller statens planverk efter ut- gången av år 1990 skall avse boverket.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1991, då lagen (1988: 279) om plan- och bostadsverkets namn i äldre författningar skall upphöra att gälla.

• Sida 106
•  Original

2 Förslag till Prop. 1990/91: 34 Lag om ändring i plan- och bygglagen (1987: 10) Bilaga 2

Härigenom föreskrivs att i 1 kap. 8 5, 4 kap. 13 5 och 7 kap. 7 & plan- och bygglagen (1987: 10)1 ordet "plan- och bostadsverket" skall bytas ut mot "boverket".

Denna lag träderilcraft den ljanuari 1991.

1 Lagen omtryckt 1987: 246. Senaste lydelse av 1 kap. 8 &, 4 kap. 13 5. 7 kap. 7 5 1988: 280 106

• Sida 107
•  Original

3 Förslag till Prop. 1990/91: 34 Lag om ändring i lagen (1987: 12) om hushållning med Bilaga 2 naturresurser m.m.

Härigenom föreskrivs att i 5 kap. 3 5 lagen (1987: 12) om hushållning med naturresurser m.m]. ordet "plan- och bostadsverket" skall bytas ut mot "boverket".

Denna lag träderth den 1januari 1991.

1 Lagen omtryckt 1987: 247. Senaste lydelse av 5 kap. 3 5 1988: 281. 107

• Sida 108
•  Original