SOU 1966:26
Bostadsarrende m.m. : förslag
Till Herr Statsrådet och Chefen för Kungl. Jordbruksdepartementet
Den 11 december 1959 bemyndigade Kungl. Maj :-t chefen för jordbruks- departementet att tillkalla högst sju sakkunniga för att verkställa översyn av och avgiva förslag rörande arrendelagstiftningen och därmed samman- hängande frågor. Med stöd av hemyndigandet tillkallade dåvarande departe- mentschefen, statsrådet Netzén, samma dag såsom sakkunniga borgmästaren B. G. Widegren, tillika ordförande, riksdagsmännen friherre H. J. F.-A. Hamilton af Hageby, skogsarbetaren J. S. Jonsson, lantbrukaren L. T. Lars- son och jordbruksinstruktören G. Pettersson samt direktören A. Öhrström och förbundssekreteraren G. V. Jönsson. Jonsson avled den 31 juni 1962. I hans ställe utsågs den 11 september 1962 riksdagsmannen E. G. V. Moss- berger.
De sakkunniga, vilka påbörjade sitt arbete i april 1960, har antagit be- nämningen arrendelagsutredningen. Den 23 februari 1960 förordnades asses- sorn numera hovrättsrådet G. M. Bäärnhielm att vara sekreterare åt utred- ningen. Till biträdande sekreterare förordnades den 30 december 1960 lant- mätaren hos lantmäteristyrelsen numera byrådirektören jur. kand. S. A. Axelsson.
Utredningen har efter erhållet bemyndigande företagit åtta studieresor om sammanlagt 19 dagar. Därvid har besökts arrendegårdar, godsförvaltningar och sommarstugeområden i Uppland, Södermanland, Östergötland, Småland, Skåne, Halland, Närke, Gästrikland, Hälsingland och Härjedalen. Den 8—10 juni 1964 gjorde utredningen en resa på Själland för att studera danska arrendeförhållanden. Resan företogs i samråd med det danska lantbruks— ministeriet, med vilket utredningen också hade tillfälle att överlägga. Ut— redningens ordförande och sekreterare har dessutom närvarit vid arrende- syneri skilda delar av landet.
Genom beslut av Kungl. Maj:t nedannämnda dagar har till utredningen för att tagas under övervägande vid dess arbete överlämnats _ utöver vad som angivits i direktiven .."- följande framställningar:
1) den 11 december 1959 domänstyrelsens skrivelse den 14 november 1952 angående indexreglering av legan vid upplåtelse av kronoegendom;
2) den 11 december 1959 RLFzs skrivelse den 30 september 1957 angåen- de nedsättning av legan för kronoegendomar m. m.;
3)' den 12 februari 1960 arrendenåmndens i Kristianstads län protokoll den 8 januari 1960 rörande tolkningen av 495 första stycket arrendelagen;
4) den 2 mars 1961 Lunds stiftsnämnds skrivelse den 21 februari 1957 angående ersättning till arrendatorer av kyrklig jord för mistad optionsrätt;
5) den 28 april 1961 en skrift från Stora Humleviks sommarstugeägare— förening, Oxelösund, om bättre skydd för ägare av sommarstugor på ofri grund;
6) den 16 juni 1961 dels två vid 1961 års riksdag väckta motioner (I: 496 och II:580) om lagstiftning i syfte att möjliggöra utnyttjande av byggnad på annans mark såsom säkerhet för kredit, dels ock första lagutskottets i an- ledning därav avgivna utlåtande (nr 45);
7) den 4 februari 1963 en skrift den 8 april 1957 från Granlidens sommar- stuguägareförening, Nyköping, m. fl. om bättre skydd för ägare av sommar- stugor på ofri grund ;*
8) den 28 oktober 1963 domänstyrelsens skrivelse den 16 september 1963 med utlåtande över det ekonomiska utfallet av förvaltningen av statens jordhruksdomäner m. m.; samt
9) den 19 november 1965 en skrift från Grängesbergsortens sportstuge- ägareförening med synpunkter på gällande bestämmelser om lägenhets- arrende.
Efter remiss har utredningen nedannämnda dagar avgivit yttrande: 1) den 12 februari 1961 till riksdagens tredje lagutskott över motion an- gående förbättring av Iägenhetsarrendatorernas ställning;
2) den 7 april 1961 till riksdagens första lagutskott över motioner om lagstiftning i syfte att möjliggöra utnyttjande av byggnad på annans mark såsom säkerhet för kredit;
3) den 17 december 1961 till Kungl. Maj:t över domänstyrelsens skrivelse den 4 december 1961 angående försäljning av kronoegendom i vissa fall;
4) den 26 februari 1962 till jordbruksministern över jordlagsutredningens betänkande Förslag till jordförvärvslag m. m. (SOU 1961: 49);
5) den 17 januari 1963 till jordbruksministern över förslag till ändringar i lagen om sambruksföreningar m. m.;
6) den 10 maj 1963 till sammansatta bevillnings— och första lagutskottet över motioner, väckta i anledning av lagförslag angående avveckling av fideikommiss;
7) den 2 oktober 1963 till Kungl. Maj:t över domänstyrelsens skrivelse den 12 september 1963 angående ändring i 1934 års kronoarrendesförord-
ning;
8) den 15 februari 1964 till finansministern över skatteflyktskommitténs betänkande (SOU 1963: 52);
9) den 30 oktober 1964 till Kungl. Maj:t över lagberedningens och jorda— balksutredningens förslag till ny jordabalk (SOU 1960: 24 —— 26, 1963: 55);
10) den 30 november 1964 till jordbruksministern över en den 26 oktober 1964 utsänd departementspromemoria angående ny jordfön'ärvslag;
11) den 2 april 1965 till Kungl. Maj:t över familjerättskommitténs be- tänkande Äktenskapsrätt (SOU 1964: 34. 35);
12) den 30 september 1965 till Kungl. Maj:t över 1954 års fastighetsbild- ningskommittés betänkande Ändringar i ensittarlagen m. m. (SOU 1965: 26);
13) den 26 november 1965 till kommunikationsministern över 1962 års fritidsutrednings betänkande Friluftslivet i Sverige, del I och Il (SOU 1964: 47, 1965: 19);1
14) den 22 februari 1966 till riksdagens jordbruksutskott över motion om förbättrade möjligheter för arrendatorer att erhålla rationaliseringsbidrag.
Den sammanhållande ramen för utredningens arbetsområde har varit arrendelagstiftningen, vars kärna utgöres av 2 kap. lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom. Kapitlet benämnes här i enlighet med gängse språkbruk arrendelagen. Denna reglerar två skilda typer av upp- låtelser, nämligen jordbruksarrende och lägenhetsarrende. Vid tidigare gjor- da reformer av arrendelagstiftningen har intresset till övervägande de] varit knutet till jordbruksarrendet. Detta gäller särskilt om de omfattande och senast gjorda ändringarna i arrendelagstiftningen åren 1927 och 1943. [ direktiven för utredningen framhålles emellertid att tiden nu får anses vara inne att göra en närmare översyn även av reglerna om lägenhetsarren- de. Särskilt gäller detta den företeelse som har brukat betecknas sommar- stugearrende. Även i direktiven får emellertid tyngdpunkten alltjämt anses ligga på jordbruksområdet. Åtskilliga ämnen uppräknas som särskilt ägnade för översyn. Utredningsuppdraget har emellertid icke varit begränsat till vad sålunda särskilt angivits. Utredningen äger sålunda befogenhet att överväga och avgiva förslag till ändringar, som kan finnas påkallade jämväl i andra hänseenden än dem som sålunda särskilt nämnts, i den mån de äger samband med eller eljest anknyter till de frågor som utredningen närmast skall avse. I direktiven säges vidare att delbetänkande bör avgivas, om utred- ningen anser att någon fråga bör lösas innan utredningen i övrigt är färdig. Såsom i särskild grad lämpad för särbehandling angives frågan om bättre skydd för arrendatorer av lägenheter.
Utredningen har alltsedan början av sitt arbete sysslat med både jordbruks- arrende och lägenhetsarrende. Det är vanskligt att uttala sig om inom vilken
1 Remissvaret innehåller endast en hänvisning till förevarande betänkande, vilket åberopas som remissyttrande.
sektor behovet av reformer är störst. En reform som begränsar sig till lägen- hetsarrendet torde emellertid från lagstiftningssynpunkt bli av mindre omfattning. Med tanke på tidsvinsten finns det därför anledning att be— handla denna fråga särskilt, detta så mycket mera som reformarbetet be— träffande bestämmelserna om jordbruksarrende —— t. ex. reglerna om syn — visat sig vara tidskrävande. I detta läge har utredningen funnit det vara lämpligt att först redovisa sina överväganden och förslag beträffande lägen- hetsarrende. Härtill har bl. a. bidragit att denna upplåtelseform efter 1962 års fritidsutrednings hittills avlämnade betänkanden (SOU 1964: 47, 1965: 19) erhållit en särskild aktualitet. Bland dem som anmodats yttra sig över betänkandena är även arrendelagsutredningen. Förevarande betänkan- de har därigenom som förut antytts också kommit att i vissa delar —— det gäller särskilt kap. VII —-—— utgöra remissyttrande över fritidsutredningens betänkanden.
Sedan utredningen sålunda funnit det lämpligt att slutföra behandlingen av de till lägenhetsarrende hänförliga problemen, vilka bedömts kunna i allt väsentligt lösas fristående i förhållande till övriga med uppdraget av- sedda frågor, och arbetet i denna del nu fullgjorts, får utredningen vördsamt överlämna betänkande med förslag till lag om ändring i nyttjanderättslagens regler om lägenhetsarrende. Därmed slutredovisas samtidigt för utredning- ens del de ärenden som i ovannämnda förteckning över till utredningen överlämnade framställningar betecknats 5, 6, 7 och 9.
Förslaget är enhälligt.
Stockholm den 27 maj 1966.
Björn Widegren Fredrik-Adolf Hamilton Gustav V. Jönsson Thorsten Larsson Eric Mossberger Gunnar Pettersson Arne Öhrström
/Mauritz Bäärnhielm
Förslag till Lag
angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (ur 36 s. 1) om nytt- janderätt till fast egendom
Härigenom förordnas, dels att 1 kap. 1 och 3 55 samt 2 kap. 1, 7 och 36 95 lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom skola erhålla änd— rad lydelse på sätt nedan angives, dels ock att sistnämnda kapitel från och med överskriften till 70 5 skall hava följande ändrade lydelse.
1 kap. Allmänna bestämmelser
1 5. Avtal, varigenom —— _ _ för stad. Avtal, varigenom .,A,_ allmänhet gäller. Vad i första och andra styckena stadgas avser ej sådan förlängning av giltighetstiden för arrendeavtal som grundas på bestämmelse i lag. Angående tiden—————4 kap. stadgas.
3 5.
Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjan- derätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett för— behåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller in— skrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28, 70, 71 och 79 55 samt 3 kap. 28 5 därom stadgas.
Varder fastigheten — —— _ nyttj anderättens bestånd. Återköpes fastigheten _ —— — sådant förbehåll.
2 kap. Om arrende
Allmänna bestämmelser om jordbruksarrende
1 å. Avtal, varigenom —— —-— utan verkan. Har arrendatorn tillträtt fastigheten utan att skriftligt avtal blivit upp- rättat och har det ej berott på honom att giltigt arrendeavtal ej kommit till
stånd, är han berättigad till ersättning för den skada, som därigenom till- skyndas honom. Förbehåll, som strider mot vad sålunda stadgats, vare utan verkan.
Den, som _ — —-— rätt förlustig.
7 &. Utan jordägarens _ _ _ liknande ändamål. Egen byggnad får arrendatorn uthyra, om det kan ske utan påtaglig olä- genhet för jordägaren.
36 5.
Arrenderätten vare förverkad__—vidtager rättelse;
4. om han mot bestämmelserna i 7 5, 8 5 första stycket, 77 5 första stycket eller 81 & åt annan upplåter nyttjanderätt till fastigheten eller del därav eller överlåter arrenderätten eller om han, i fall som 8 5 andra stycket, 9 5 första stycket eller 77 å andra stycket avser, överlåter arrendet å annan, utan att där givna föreskrifter iakttagits;
5. om han _ _ _ sådan bestämmelse. Finnes i _ _ _ från arrendet. Uppsäges avtalet _ _ _ till skadestånd.
Om lägenhetsanende
Om Iägenhetsarrende i allmänhet 70 5.1 Avtal, varigenom —— _ _ annorlunda åsämjas. Å sådan _ _ _ kan nöjas. Är ej ___ sidan skett. Sker överlåtelse _ _ _ honom gällande. Ej må _ _ _ utan verkan. Är upplåtelsen att hänföra till bostadsarrende eller anläggningsarrende enligt 71_81 åå, gäller dock därom i stället vad nedan stadgas.
Om bostadsarrende 71 å.
Bostadsarrende föreligger, när arrendatorn å arrendestället äger eller av- ser att åt sig uppföra hus, som lämnar bostad åt honom och hans familj, och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är ett annat än bostadsändamålets tillgodoseende.
Reglerna om bostadsarrende gälla icke, om upplåtelsen skett för arren- datorns livstid.
1 Gällande lydelse av paragrafen återges på s. 18.
För bostadsarrende gäller:
1. vad om lägenhetsarrende i allmänhet är stadgat (70 5), om annat ej följer av vad i punkterna 2 och 3 sägs;
2. vad om jordbruksarrende är stadgat angående skriftlig form för av- talet (1 5), skydd mot uppsägning (3 5), begränsning i rätten att träffa skiljeavtal (43 5) och förhållandet mellan parterna vid tvist i anledning av optionsrätt (56 5); samt
3. vad i 72—78 Så här nedan stadgas.
72 &.
Upplåtelse av bostadsarrende skall ske för viss tid minst fem år. Är icke arrendetiden så bestämd, skall avtalet anses ingånget för en tid av fem år. Förbehåll att upplåtelse för viss tid skall upphöra i händelse av arrendatorns död är utan verkan.
73 5.
Arrende som ej uppsäges förlänges med fem år i sänder. Sådan uppsäg- ning får icke ske tidigare än två år eller senare än ett år före arrendetidens slut. För uppsägning med stöd av 133 5 första stycket utsökningslagen gäller dock den uppsägningstid som där stadgas.
74 &.
Arrendatorn har optionsrätt till fortsatt arrende, om han vid den tidpunkt, när uppsägning enligt 73 & senast kan ske, på arrendestället äger bostadshus som blivit åsatt taxeringsvärde. Har arrendeavtalet uppsagts med stöd av 133 5 första stycket utsökningslagen, omfattar optionsrätten i stället rätt till nytt arrende.
Uppsägning av optionsberättigad arrendators avtal skall vara skriftlig och angiva, huruvida den avser arrendatorns avflyttning eller enbart ändring av villkoren. Jordägarens meddelande i uppsägningen, att gränserna för det upplåtna området, utan att beröra arrendatorns byggnader, skola ändras eller att den tvingande bestämmelsen i 78 & första stycket icke skall gälla, skall anses som meddelande om ändrade villkor. Uppsäger jordägaren av- talet för arrendatorns avflyttning skall skälet därtill angivas.
Är arrendet förenat med optionsrätt, skall uppsägningen innehålla upp- gift att mottagaren, om han icke godtager uppsägningen, har att inom två månader efter mottagandet instämma motparten till domstol och därvid angiva i vilka avseenden uppsägningen icke godtages. Denna bestämmelse gäller dock icke, när arrendatorn uppsäger arrendet för avflyttning.
75 5. Underlåter den som mottagit uppsägning enligt 73 5 att inom föreskriven tid väcka talan med anledning av uppsägningen blir den gällande. Avser
uppsägningen enbart ändrade villkor, förlänges arrendet enligt 73 å och på de villkor uppsägningen innehåller. Sker uppsägning från ömse sidor förlänges arrendet på oförändrade villkor.
Har talan om uppsägning instämts till domstol och befinnes arrendatorn äga rätt till fortsatt arrende, skola villkoren därför fastställas i enlighet med uppsägningen, om det ej kan anses oskäligt. Har jordägaren uppsagt enbart för avflyttning, skola villkoren för det fortsatta arrendet bestämmas i enlighet med vad jordägaren fordrar, om det ej kan anses oskäligt. Äro de slutligt fastställda villkoren för arrendatorn mera betungande än vad som dittills gällt, är han berättigad att inom en månad efter det slutliga fastställandet uppsäga arrendet. Underlåter han det, är han skyldig att fort- sätta arrendet på de fastställda villkoren.
76 5.
Optionsrätten kan brytas av jordägaren endast i följande fall:
1. arrendatorn har påtagligen eftersatt sina förpliktelser enligt arrende- avtalet;
2. arrendatorns byggnader stå icke i överensstämmelse med gällande plan eller annat av myndighet meddelat beslut för markens bebyggande eller användning;
3. jordägaren gör sannolikt att marken skall användas till bebyggelse av annat slag eller ock till jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksam— het, och betydelsen för honom att själv kunna förfoga över marken måste anses överväga arrendatorns intresse av fortsatt arrende.
77 &.
Arrendatom fåri sitt ställe sätta den med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.
Innan arrendet annorledes än genom bodelning, arvskifte eller testamente eller vid arrendatorns konkurs får övergå till ny innehavare, skall arrende— rätten hembjudas jordägaren till inlösen. Hembudet må även omfatta arrendatorn tillhörig byggnad eller annan sådan anläggning varom i 18 å sägs. Antages hembudet men kan överenskommelse ej träffas om er- sättningen, skall den bestämmas av skiljemäni den ordning 18 % föreskriver. Vill jordägaren ej återtaga arrendestället, eller har han ej inom en månad efter hembudet förklarat sig villig därtill, gäller vad i första stycket sägs.
78 5. Förbehåll som begränsar arrendatorns rätt enligt 72_78 55 är utan ver- kan. Länsstyrelsen kan medgiva undantag, om särskilda omständigheter därtill föranleda och avtalet innehåller förbehåll att sådan dispens får sökas.
Medgiver avtalet att dispens får sökas men avslås sådan ansökan, skall avtalet anses förfallet, därest detta ej innehåller annan föreskrift.
Om anläggningsarrende 79 5.
Anläggningsarrende föreligger, när avtalet medgiver arrendatorn rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller behålla lagerhus, fabrik, bensinstation, kiosk eller annan sådan byggnad.
Reglerna om anläggningsarrende gälla icke, om upplåtelsen skett för arrendatorns livstid eller för viss tid understigande ett år.
För anläggningsarrende gäller:
1. vad om lägenhetsarrende i allmänhet är stadgat (70 5), om annat ej följer av vad i punkterna 2 och 3 sägs;
2. vad om jordbruksarrende är stadgat angående skriftlig form för avta- let (1 5), arrendetid (2 9 första stycket) och skydd mot uppsägning (3 5); samt
3. vad i 80 och 81 Så här nedan stadgas.
80 å. Upplåtelse för viss. tid förlänges med samma tid, dock högst fem år i sänder, och i övrigt på oförändrade villkor, om uppsägning ej sker senast sex månader före arrendetidens slut.
81 &. Arrendatorn får i sitt ställe sätta den med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Avtal som därutöver begränsar arrendatorns rätt att överlåta arrenderätten får ej göras gällande medan arrendatorn är försatt i konkurs.
Denna lag träder i kraft den . . . Vid tillämpning av äldre rätt på avtal, som då äger bestånd, skall iakttagas följande.
Är avtal om bostads- eller anläggningsarrende, vilket slutits före nya lagens ikraftträdande, ingånget för obestämd tid eller med förbehåll om rätt för vardera parten att uppsäga avtalet, och sker ej, efter det nya lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid, då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall från nämnda tid nya lagen tillämpas å avtalet.
Har ett före den . . . [: dagen för ikraftträdandet] tillkommet avtal om bostads- eller anläggningsarrende ej upprättats skriftligen, skall så ske, om endera parten begär det. Vägras det må rätten genom dom stadfästa avtalet i överensstämmelse med lag och avtalets innehåll. Domen medför samma verkan som skriftligt arrendekontrakt.
Sker överlåtelse av en för bostads- eller anläggningsarrende upplåten fastighet efter det arrendatorn där börjat uppföra sådan byggnad eller an— läggning, varom i 71 eller 79 & talas, gäller utan särskilt förbehåll arrende- avtalet mot nye ägaren.
Den nya lagens bestämmelser om optionsrätt vid bostadsarrende (74— 76 55) skol-a, därest förutsåttningarna i övrigt äro uppfyllda, gälla för såda- na vid tiden för lagens ikraftträdande bestående avtal, där vid angivna tidpunkt dels marken utan avbrott varit utarrenderad för bostadsändamål under minst tio är, dels ock på arrendestället finnes bostadshus, som tillhör arrendatorn och åsatts taxeringsvärde.
Därest i fall, som i föregående stycke sägs, arrendetiden utgår under första året efter lagens ikraftträdande, är arrendatorn berättigad till fort- satt arrende för en tid av ett år. Sådant arrende skall anses hava kommit till stånd, om arrendatorn icke inom en månad efter det lagen trätt i kraft på sätt'om uppsägning år stadgat tillkännagivit sin önskan att avflytta. Med avseende å nämnda arrende lnå vardera parten påkalla ändring av arrende- villkoren med iakttagande av att den i 74 5 första stycket angivna tiden, när uppsägning senast skall ske, skall hänföra sig till utgången av den ett- åriga arrendetiden. Uppsägning behöver dock icke i något fall göras tidigare än en månad efter det lagen trätt i kraft.
MOTIV
I. Inledning
]. Överblick av gällande bestämmelser
Från systematisk synpunkt brukar de olika slagen av nyttjanderätt till fast egendom indelas i totala och partiella. Arrende räknas till den förra gruppen. Andra exempel på total nyttjanderätt är hyra, tomträtt, åborätt och vattenfallsrätt. Utmärkande för dem alla är att nyttjanderättshavaren för utövande av sin rätt i allmänhet förutsättes disponera den upplåtna fasta egendomen ensam och ha den i sin besittning. Medan nyttjanderätter sådana som tomträtt, åborätt och vattenfallsrätt kan sägas vara speciella och tämligen skarpt avgränsade är arrende och hyra mera generella och icke alltid lika lätta att avgränsa. Rätt att nyttja annans hus eller del av hus är hyra, medan rätt att nyttja annans jord är arrende.!
Arrendet kan _ inom nyttjanderättens ram —— avse vilket ändamål som helst.2 Sker arrendet »till brukande» föreligger jordbruksarrende. Sker en markupplåtelse för annat ändamål än jordbruk föreligger lägenhets-arrende.3 I de talrika fall där en upplåtelse av nyttjanderätt till fast egendom om- fattar både hus och jord uppstår icke sällan gränsdragningsproblem. Detta inträffar oftare mellan jordbruksarrende och hyra än mellan lägenhetsar- rende och hyra. Det torde nämligen höra till undantagen att en upplåtelse av hus i förening med jord blir att beteckna som lägenhetsarrende. Har i en gränssituation parterna i avtalet betecknat en viss upplåtelse som lägenhets- arrende eller hyra saknas därför i allmänhet skäl att icke godtaga rubricering- en, detta sagt under förutsättning att fråga ej är om ett försök att kringgå tvingande lagregler. Att, såsom händer, beteckna upplåtelse av tomtplats utan hus som hyra är dock felaktigt. När det gäller gränsen mellan jordbruksarren- de och lägenhetsarrende bestämmes jordbruksarrendet positivt (»upplåtes till brukande mot lega»; 1 5 första stycket AL) och lägenhetsarrendet negativt
1 Utanför den av lagen brukade terminologin användes arrende också om upplåtelse av annat än fast egendom, t. ex. en rörelse. I denna framställning åsyftas emellertid endast arrende i dess av lagen nyttjade betydelse. 2 NJA II 1908 nr 5 s. 117. 3 Uttrycket lägenhetsarrende förekommer icke i NJL. Det har dock varit vedertaget alltsedan lagens tillkomst; NJA II 1908 nr 5 s. 25. Lagberedningen har föreslagit att termen upptages i jordabalken; SOU 1960: 24 s. 78. — En tredje typ av arrende -— i lagens mening — är fiske- arrende, varmed avses sådan upplåtelse av fiskerätt som huvudsakligen avser yrkesfiske eller annat fiske av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning. se lagen den 27 juni 1957 om fiskearrenden och 1 kap. 7 5 andra stycket NJL.
(»arrende för annat ändamål än jordbruk»; 70 5 första stycket AL). Varje arrendeupplåtelse (av fast egendom) som icke är att hänföra till jordbruks— arrende (eller fiskearrende) är således lägenhetsarrende.
Lägenhetsarrendet erhöll sin — i sina huvuddrag alltjämt bestående — författningsmässiga reglering i och med tillkomsten av 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom, vilken fortfarande bildar grundvalen för gäl- lande arrende-, hyres- och tomträttslagstiftning. Nyttjanderättslagens andra kapitel bär rubriken Om arrende och benämnes vanligen arrendelagen eller allmänna arrendelagen. Det centrala lagrummet för lägenhetsarrende är 70 5, som är kapitlets sista och har rubriken Om arrende för annat ändamål än jordbruk.4
För lägenhetsarrende gäller —— förutom 70 & arrendelagen -— dels de lag— rum i arrendelagen till vilka 70 5 andra stycket direkt eller indirekt hänvisar, dels 1 kap. nyttjanderättslagen som innehåller bestämmelser som är gemen- samma för nyttjanderätt till fast egendom överhuvudtaget.
Den gällande rättens materiella innehåll när det gäller lägenhetsarrende skall närmare belysas i de följande olika avsnitt i vilka ämnet av praktiska skäl uppdelas. Allmänt kan sägas om bestämmelserna om lägenhetsarrendet att de kommit att allt mer skilja sig från vad so—m gäller om jordbruks- arrende och hyra. Under den tid som gått sedan tillkomsten år 1907 av nyttjanderättslagen har olikheterna mellan de tre upplåtelseformerna, som från början företedde betydande likheter, blivit allt större. Detta hänger samman med att under denna tid flera och omfattande reformer skett be- träffande såväl jordbruksarrende som hyra, medan bestämmelserna om lä- genhetsarrende i det väsentliga bibehållits sedan år 1907.
När det gäller reformer av jordbruksarrendet må här erinras om lagen den 25 juni 1909 om arrende av viss jord å landet inom Norrland och Dalarne ( »norrländska arrendelagen»). Lagen var starkt socialt betonad, vilket lag—
4 705 AL är _ efter senaste ändring den 18 oktober 1963 — av följande lydelse.
Avtal, varigenom jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk, skall upprättas skriftligen, där ej upplåtaren och arrendatorn annorlunda åsämjas.
Å sådan upplåtelse skola stadgandcna i 4 5, 5 5 första stycket, 6—9 55, 18 5 utom vad angår elektrisk anläggning, 22, 25 och 26 så, 27 5 första stycket, 29—34, 36—41 55, 42 5 första stycket samt 45—48 55 äga motsvarande tillämpning. Härvid gälle dock, att sådant faststäl- lande av arrenderättens värde, som avses i 8, 9 och 33 55, skall ske genom skiljemän i den ordning 18 & föreskriver, att stadgandena i 29 5 och 42 5 första stycket skola äga tillämpning allenast, om avtalet var skriftligen upprättat, samt att vad 33 & stadgar angående rätt för jordägaren att uppsäga avtalet ej skall tillämpas efter det arrendatorn tillträtt fastigheten, ej heller innan tillträde skett, där arrendatorn på anfordran inom utgången av nästa dag för avtalets fullgörande ställer säkerhet, med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.
Är ej arrendetiden bestämd, skall avtalet upphöra att gälla efter det uppsägning få någon- dera sidan skett.
Sker överlåtelse av fastigheten efter det arrendatorn tillträtt densamma, gälle utan särskilt förbehåll arrendeavtalet mot nye ägaren, där avtalet var skriftligen upprättat; var ej avtalet så upprättat, och vill ej nye ägaren låta arrendatorn kvarsitta, uppsäge han avtalet inom tre månader efter det överlåtelsen skedde, eller vare avtalet mot honom gällande.
Ej må genom förbehåll i avtalet stadgas inskränkning i arrendatorns rätt att vid överlåtelse av fastigheten kvarsitta, ej heller för arrenderättens förverkande stadgas annan grund än 36 och 37 55 bestämma; har sådant förbehåll skett, vare det utan verkan.
tekniskt kom till synes på det sättet att parterna med giltig verkan icke kunde beröva arrendatorn förmåner som tillförsäkrats honom i lagen och ej heller kunde ålägga honom mera omfattande skyldigheter än lagen innehöll. Redan 1907 års lag innehöll några (även vid lägenhetsarrende) indispositiva be- stämmelser, men medan de i regel var ömsesidigt tvingande utmärkte sig den norrländska arrendelagen därav att den var tvingande endast gentemot den ena parten i kontraktsförhållandet, nämligen jordägaren. Lagens giltig- het var begränsad dels till vissa delar av riket, dels till vissa kategorier av arrenden, dels ock till vissa kategorier av jordägare. Giltighetsområdet under- gick vissa förändringar under den tid lagen gällde. Den upphävdes år 1943. —— En annan väsentligen socialt betonad arrendereform, som kom att gälla även lägenhetsarrendatorerna, innebar tillkomsten av lagen den 13 maj 1921 med vissa bestämmelser rörande arrende av fideikommissjord. Medan tidi- gare en fideikommissinnehavares arrendeupplåtelser icke var bindande för hans efterträdare, föreskrevs genom 1921 års lag —— lika för jordbruksar- rende och lägenhetsarrende att så i regel skulle vara fallet. Lagen inarbe- tades i nyttjanderättslagen år 1927 och motsvaras där numera av 1 kap. 9 5. 1927 års arrendereform hade också på annat sätt betydelse för lägenhets- arrendena. En del av den norrländska arrendelagens principer infördes då i den allmänna arrendelagen. Samtidigt utvidgades de för jordägaren i regel tvingande bestämmelser som alltsedan 1907 funnits i nyttjanderättslagen (2 kap. 7 5) om arbetsavtal i samband med arrende. Bestämmelserna, vilka redan förut gällt även lägenhetsarrende, gjordes tillämpliga därå även i sitt nya skick. — En ytterligare påbyggnad på den sociala lagstiftningen angå- ende jordbruksarrende skedde år 1943. Den då genomförda reformen tog nästan enbart sikte på förhållandena vid jordbruksarrende, men kom indi- rekt att få verkningar också för lägenhetsarrende. Detta gällde exempelvis om de nu ytterligare utbyggda reglerna om arbetsavtal i samband med ar- rende (45—48 55 AL) och den tvingande bestämmelsen (i 6 %) att legan all- tid skall vara utsatt i pengar. Den är 1943 för sociala jordbruksarrendatorer införda Optionsrätten (företrädesrätt för den sittande arrendatorn till nytt arrendeavtal) fick däremot icke någon motsvarighet i fråga om lägenhets- arrende.
År 1918 gjordes en betydande grupp av lägenhetsarrenden genom den första s.k. ensittarlagen (»lag om rätt i vissa fall för nyttjanderättshavare att inlösa under nyttjanderätt upplåtet område») till föremål för särbehand- ling. Syftet med lagen var att genom ett expropriationsliknande förfarande möjliggöra för ägare av bostadshus på annans mark att bli ägare också till det upplåtna tomtområdet. Den första ensittarl-agen ersattes år 1920 av en ny. Denna ersattes år 1925 av den alltjämt gällande lagen i ämnet. Förutsätt— ningarna för att en lägenhets- eller jordbruksarrendator eller annan nytt- janderättshavare enligt lagen skall bli ägare till den upplåtna marken är _ i huvudsak —— följande: 1. Marken skall innehas för jordbruks- eller bostads-
ändamål. 2. Marken skall utan avbrott ha innehafts av annan än jordägaren sedan den 1 januari 1919. 3. På området skall finnas ett boningshus som till— hör nyttjanderättshavaren och lämnar honom och hans familj nöjaktig bo- stad. 4. Huset eller annat hus, som uppfyller samma krav, skall ha funnits på marken den 1 januari 1919. 5. Det vid inlösningstillfället befintliga bo— ningshuset skall tillsammans med andra hus som nyttjanderättshavaren kan äga på området motsvara minst en fjärdedel av värdet på marken med dårå befintliga byggnader. _ Om dessa och övriga av lagen uppställda förutsätt- ningar är för handen, är nyttjanderättshavaren berättigad att mot lösen av mark och eventuella — jordägaren tillhöriga — hus förvärva äganderätten därtill. Bestämmandet av löseskillingen och övriga med inlösningen sam— manhängande spörsmål handlägges vid lantmäteriförrättning. Ensittarlagen äger ej tillämpning på mark som äges av kronan, stad, köping eller muni— cipalsamhälle. —— Av särskilt intresse i detta sammanhang är att lagen icke kräver att nyttjanderättshavaren själv bor på området.5 Icke heller möter något hinder att lösningsrätten omfattar mark varå endast finns fritidshus. Dock torde krävas att detta (eller annat likvärdigt hus) fanns på platsen den 1 januari 1919 och att det redan då var fullt vinterbonat.s
Enligt från lantmäteristyrelsen inhämtade uppgifter har under åren 1928” 1963 avslutats 27 441 ensittarförrättningar. Genomsnittsarealen för varje inlöst område utgjorde för hela denna period 0,9445 hektar. Hur förrätt- ningarna fördelar sig på olika typer av upplåtelser är ej känt. 1.954 års fastig— hetsbildningskommitté uttalar emellertid att det varit rätt vanligt att inlösen enligt ensittarlagen kommit till stånd på ansökan av personer som förvärvat husen för fritidsändamål.7 Lagen har också haft den effekten att antalet »egna hem» på annans mark (här bortses från tomträttsupplåtelserna) minskat väsentligt och —— även om de ingalunda helt försvunnit — ej längre kan sägas vara något samhällsproblem. Fastighetsbildningskommittén har i det nyss åberopade betänkandet Ändringar i ensittarlagen m.m. föreslagit den ändringen att det skall vara tillräckligt att boningshus fanns på platsen den 1 januari 1928. Kommittén föreslår vidare att det för rätt till inlösen skall krävas att »nyttjanderättshavare» varit bosatt på platsen sedan 1928. Ägare av fritidshus (tillkomna efter den 1 januari 1919) erhåller därför genom förslaget icke någon utsträckt rätt att genom ensittarförrättning bli ägare till marken. Det föreslås slutligen att ensittarlagen skall upphöra att gälla år 1976.8
Även andra delar av nyttjanderättslagen (än arrendebestämmelserna) har reformerats efter lagens tillkomst. Lagens bestämmelser om hyra undergick en modernisering år 1939, varvid bl.a. antalet gentemot fastighetsägaren tvingande regler ökades. En form av indirekt besittningsskydd för hyresgäst
5 NJA 1924 s. 446 och 617 samt 1931 s. 140. 6 NJA 1934 s. 278 och där lämnade hänvisningar till äldre rättsfall. " SOU 1965: 26 s. 54. ”_ Arrendelagsutredningen har i sitt remissvar lämnat förslaget utan erinran.
infördes (38—40 55 HL). Det utformades icke som en rätt att efter den avtalade hyrestidens slut få sitta kvar i lägenheten utan som en rätt för hyresgästen till skadestånd om hyresvärden vägrade att förlänga hyresför— hållandet. I samband med de under de båda världskrigen inträffade kristi— derna genomfördes — utanför nyttjanderättslagens ram _ provisorisk lag- stiftning till hyresgästernas skydd. Efter flera förlängningar och ändringar gäller sålunda alltjämt 1942 års provisoriska lag om hyresreglering m.m. Lagen är sedan åtskilliga år tillbaka föremål för en successiv avveckling. Lagen kompletteras av lagen den 7 december 1956 med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört och den provisoriska lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyres- avtal. Ett förslag att inarbeta hyresregleringslagstiftningens regler om besitt- ningsskydd och hyresreglering i 3 kap. nyttjanderättslagen föreligger i hyres- Iagskommitténs betänkande Reviderad hyreslag (SOU l961:47). Förslaget har hittills icke lett till lagstiftning. Frågan har i stället från något andra utgångspunkter för förnyad utredning anförtrotts åt hyreslagstiftningssak— kunniga.
Ytterligare andra kategorier av nyttjanderätter har moderniserats efter nyttjanderättslagens tillkomst. År 1911 tillskapades —— huvudsakligen efter förebild av de dåvarande tomträttsreglerna —— institutet vattenfallsrätt som nu regleras av 5 kap. nyttjanderättslagen. Lagens fjärde kapitel, som be- handlar tomträtten gjordes till föremål för en genomgripande revision år 1953. År 1957 utbröts de inledningsvis omnämnda fiskearrendena genom en särskild lag i ämnet. Deras juridiska konstruktion erinrar i mycket om de regler som gäller för de sociala jordbruksarrendena. Fiskearrendatorerna är bl.a. tillförsäkrade optionsrätt.
2. Reformkrav betråfande sommarstugearrenden
Medan sålunda stora grupper av nyttjanderättsavtal under tiden efter till- komsten av 1907 års lag blivit föremål för översyn och reformer, har —— bortsett från ensittarlagstiftningen —— någon motsvarighet icke skett beträf— fande lägenhetsarrendena. Detta gäller både gruppen som helhet och de olika mer eller mindre enhetliga avtalstyper som påträffas inom den.
I samband med reformer av jordbruksarrendet har visserligen även lägen— hetsarrendet ändrats på några punkter. Bortses från dessa ändringar, vilka om än icke betydelselösa dock icke i något fall gjorts särskilt med tanke på de särskilda problem som sammanhänger med lägenhetsarrende, har lägen- hetsarrendet alltjämt samma rättsliga innebörd som det erhöll vid tillkoms- ten av 1907 års lag. Förhållandet kan till en del förklaras med att lägenhets- arrende utgör en samlingsbeteckning för ett stort antal sinsemellan avvi— kande typer av nyttjanderättsupplåtelser, vilka icke lika lätt som exempelvis
jordbruksarrende, hushyra eller tomträtt lämpar sig för särbehandling. Detta hade också 1907 års lagstiftare klart för sig. Lagberedningen uttalade sålunda.1
Klart är, att dylika arrenden kunna, allt efter det ändamål, för vilket upplåtelsen skett, vara sinsemellan ganska skiljaktiga. Hit är att hänföra den stora mängden av jordavsöndringar för viss tid eller till besittning på livstid, avsedda att bereda arrendatorn tillfälle att uppföra eget hus, anlägga en fabrik eller dylikt; härunder innefattas även sådana smärre uppåtelser som arrende av en upplagsplats och dylikt. Ofta nog angiver i dessa fall avtalet icke, till vilket ändamål det upplåtna området skall användas.
Under senare tid, det gäller särskilt den sista efterkrigstiden, kan man tydigare än förut urskilja vissa kategorier av lägenhetsarrenden som skiljer sig från återstoden och därför kan sammanföras till särskilda avtalstyper. Det gäller i synnerhet om arrendeupplåtelser för sommarstugor och andra sådana fritidshus. Detta i förening med att andra och på sitt sätt lika enhet- liga kategorier av nyttjanderätter under det gångna halvseklet erhållit änd- rade och efter det aktuella behovet bättre anpassade regler får anses vara den främsta orsaken till det tid efter annan framförda kravet på en översyn och reform också av reglerna om lägenhetsarrende.
När spörsmålet om ändrade bestämmelser för lägenhetsarrende först på allvar blev aktuellt i parlamentariskt sammanhang gällde det sålunda vad som ofta kallats sommarstugearrende, d. v. s. (lägenhets-)arrende som skett i syfte att möjliggöra för arrendatorn att på det upplåtna området kunna ha en av honom ägd sommarstuga eller annat fritidshus. Denna av— talstyp har därefter under den fortsatta debatten om lägenhetsarrendet kom— mit att stå i centrum. Detta är av flera skäl naturligt." Antalet sommarstugor på såväl egen som annans mark befinner sig i snabb ökning, vilket gjort att just avtal för sommarstugearrendc kommit att framträda som en särskild avtalstyp.
I motioner till 1955 års riksdag? hemställdes om en utredning med syfte att i första hand »öka sommarstugearrendatorers skydd mot uppsägning». l motiveringen uttalas bl.a.
Under de senaste decennierna har det blivit allt vanligare att människor skaffat sig sommarstuga på annan ort. Ofta står dessa fritidshus på mark som stugägaren innehar endast med arren'derätt. Några enhetliga normer för dylika upplåtelser torde ej finnas. Avtalsförhållanden-a torde vara mycket växlande. Det förekommer skriftliga avtal för bestämd tid men också muntliga avtal på obestämd tid. Enligt lagen upphör ett tillsvidareavtal efter det uppsägning å någondera sidan skett. _— —— —— Stugägaren förlorar därvid med kort varsel sin rätt att ha stugan kvar. Han kan visserligen flytta stugan men den rätten är i regel ej mycket värd. Rätts- skyddet för ägare av sommarstugor på arrenderad mark förefaller sålunda att vara otillräckligt. Den gällande arrendelagen synes ej vara ägnad att tillgodose de spc- ciella intressen det här gäller. En översyn är därför påkallad. I första hand bör 1 NJA II 1908 nr 5 s. 118.
2 I: 165 av herrar Sundelin och Danmans samt 11: 206 av fru Sandström m. fl. Motionerna är likalydande. Den fullständiga texten återfinnes bland andra kammarens motioner.
övervägas huruvida arrendatorns skydd mot uppsägning kan ökas. Det kan också ifrågasättas om icke en jordägare som säger upp arrendatorn borde vara skyldig att inlösa arrendatorns byggnader.
1955 års motioner gjordes till föremål för en begränsad remissbehandling. Positiva till tanken på en reform i den riktning som antytts i motionerna var lantmäteristyrelsen samt länsstyrelserna iStockholms och Västerbottens län. En negativ ställning intogs av länsstyrelsen iHallands län. Länsstyrelsen i Västerbottens län tillstyrkte motionerna utan närmare motivering. Yttran- denas huvudinnehåll i övrigt återges här.
Lan tmäteristyrelsen
Frågan om ökat rättsskydd åt innehavare av sommarstugearrenden kan bedömas ur två skilda synpunkter. Å ena sidan är det ett allmänt intresse att markanvänd- ning och bebyggelse icke motverkar de allmänna plan- och naturskyddsintressena. Från denna utgångspunkt böra arrendeupplåtelserna bedömas med samma försik- tighet som äganderättsupplåtelserna. För förvärv av sommarstugetomter med ägan- derätt gälla således vissa restriktioner, som i regel grunda sig på allmänna plan— politiska intressen, däri inräknat intresset att åt allmänheten säkra tillgången på rekreationsområden av olika slag. Det förefaller naturligt att de motiv som för- anlett dessa restriktioner när det gäller förvärv med äganderätt, även ha viss giltig-- het när det gäller bedömningen ur allmän synpunkt av arrendeupplåtelser och rättsskyddet åt arrendatorerna. I annat fall skulle nyttjanderättsupplåtelser — så- som i vissa fall redan skett — komma att utnyttjas för att kringgå de planpolitiska kraven i fråga om markanvändningen. Detta gäller särskilt därest ett stärkande av nyttjanderättshavarnas ställning skulle taga sig uttryck i att dessa tillerkännas inlösenrätt.
Å andra sidan kunna vissa sociala synpunkter och billighetssynpunkter anföras för ett visst skydd för innehavarna av sommarstugearrenden. Helt naturligt kunna exempel också anföras, där de förut antydda planpolitiska synpunkterna sakna betydelse. Styrelsen ifrågasätter dock om de praktiska fallen, då ett ökat rättsskydd kan te sig motiverat, äro särskilt många.
Frågan torde främst äga betydelse beträffande redan träffade avtal. Skall arren- datorns rättsställning i dessa fall stärkas genom en retroaktivt verkande lagstift- ning torde denna antingen komma att innebära en tvångsvis ändring av redan träffade avtal eller också torde den få begränsas till att i princip endast innebära en komplettering av redan träffade avtal.
Att genom retroaktivt verkande lagregler ändra innehållet i redan träffade avtal synes icke böra ske utan mycket starkt vägande skäl. Har t.ex. viss begränsad arrendetid eller viss uppsägningstid föreskrivits vid en upplåtelse av en sportstuge- tomt torde denna överenskommelse enligt styrelsens uppfattning böra respekteras av lagstiftningen. Några tillräckliga skäl för att genom en retroaktivt verkande lag- stiftning häva en sådan överenskommelse synes icke föreligga. Även om fritids- bebyggelsen har mycket viktiga sociala funktioner att fylla, synas förhållandena icke vara sådana, att sociala skäl kunna åberopas för tvångsvisa ändringar av inne- hållet i redan träffade avtal om sommarstugearrenden.
Den nu antydda principiella ståndpunkten utesluter dock icke, att avtal, som äro ofullständiga i ena eller andra avseendet, kunna kompletteras av lagregler, som ge nyttjanderättshavaren en i vissa avseenden starkare ställning än vad nu är fallet. Det ur praktisk synpunkt viktigaste fallet torde gälla de äldre muntliga avtal, som
från början icke inrymma någna överenskommelser om arrendetidens längd eller om uppsägningstid. Att för sådana fall föreskriva viss minsta arrendetid eller viss minsta uppsägningstid —— t. ex. fem resp. två år —— torde knappast kunna anses så- som något större intrång i avtalsfriheten.
Nuvarande arrendelag föreskriver i 2 kap. 70 & fjärde stycket bl. a., att ny ägare av fastighet äger att inom viss tid efter det överlåtelsen skedde uppsäga lägenhets— arrendatorn i de fall endast muntligt arrendeavtal föreligger. Detta torde gälla även om det muntliga avtalet avsett upplåtelse på viss tid, t. ex. livstid. Även i detta avseende synes arrendatorns ställning kunna stärkas utan att avtalsfriheten i prin- cip rubbas. Reglerna skulle t. ex. kunna ändras därhän, att det ursprungliga avtalet i princip bör gälla lika oavsett om det träffats muntligt eller skriftligt. Åtskilliga praktiska invändningar kunna emellertid göras mot en sådan ändring. Det kan t.ex. vara vanskligt att leda i bevis vad som ursprungligen avtalats muntligen. Styrelsen anser det därför för sin del icke lämpligt att på nu antytt sätt ge muntliga upplåtelser samma principiella ställning som skriftliga. Däremot synas regler om en minsta arrendetid och en minsta uppsägningstid även i detta fall kunna införas i lagen och göras tillämpliga gentemot ny ägare.
Vad nu sagts i fråga om äldre avtal har sin motsvarighet även beträffande nya avtal. Skall nyttjanderättshavarens ställning i sådana fall stärkas, torde detta wan— tingen komma att innebära en inskränkning av avtalsfriheten, d. v. s. taga sig ut— tryck i lagregler, som utsäga att nyttjanderättsavtal i berörda fall ej få innehålla vissa för arrendatorn oförmånliga villkor, eller också torde åtgärderna få begrän— sas till att i princip endast avse en komplettering av ofullständiga avtal i analogi med vad som förut antytts i fråga om äldre avtal. Styrelsen kan ej finna, att några tillräckligt bärande motiv för en begränsning av avtalsfriheten i nu aktuellt syfte anförts.
Lantmäteristyrelsen finner således, att en ändring av nuvarande regler om som- marstugearrenden icke bör ske annat än möjligen i fråga om en minsta arrendetid eller en minsta uppsägningstid i de fall ofullständiga avtal föreligga. Det synes dock tveksamt om något väsentligt vinnes genom en sådan ändring med hänsyn till det sannolikt ringa antal fall, då de ändrade bestämmelserna skulle komma att till- lämpas. Styrelsen ifrågasätter för sin del om ej den berörda frågan bör upptagas vid en mera allmän översyn av nyttjanderättslagens bestämmelser.
Länsarkitekten i Stockholms län tillstyrkte — i yttrande till länsstyrelsen —— att en utredning i frågan kom till stånd.
Bebyggelse och fastighetsbildning hör ofta samman, men bebyggelse utan fastig— hetsbildning är icke något ovanligt förhållande och har sedan långt tillbaka före- kommit i olika sammanhang. Denna bebyggelse har förekommit på samfälligheter, på ecklesiastik mark, på mark i kommunens ägo och på enskild mark. Den har kanske varit vanligare förr än nu men förekommer alltjämt i stor utsträckning med olika utbredning i olika landsändar. Ofta sammanhänger emellertid sommarbebyg— gelsen med särskild fastighetsbildning. Sportstugeplanernas mångfald vittnar här- om. —— —— _
Båda sätten att åstadkomma bebyggelse för rekreationsändamål har fördelar och olägenheter. Den bebyggelse, som grundas på en verklig fastighetsbildning skänker ägaren en känsla av trygghet, som en arrenderad tomt icke skänker. Belåningsmöj— ligheterna äro helt andra och tillgången kan kanske lättare realiseras vid behov. Underhållet kanske blir grundligare. Å andra sidan må framhållas särskilt ur allmän synpunkt att fastighetsbildningen styckar upp jorden och försvårar, hart när omöj- liggör markens användande för annat ändamål, om så skulle visa sig önskvärt efter
en viss tidsperiod. Man skulle aldrig kunna tänka sig ett bortsäljande av koloni- lotter på fri och egen grund invid eller inom en stad men väl ett arrenderande på viss tid. Inpå växande samhällen är byggnader på ofri grund icke något onaturligt utan utarrenderandet en rationell form för markupplåtelse.
Den arrenderade tomten innebär en mera osäker grund att bygga på. Byggna— derna begränsas och göras mera provisoriska, tomtplatsens anordningar bli knap- pare allt med tanke på osäkerheten om tiden för besittandet. Men stugägaren slipper den kontantinsats köpet av tomtplatsen innebär även om detta belopp i stället måste sättas till byggandet. En stugbyggare torde härjämte i vissa fall vara till freds med en begränsad tid om han erhåller lägre kostnader för sin tomt.
Man kommer alltså till att båda formerna för bildandet av somniarsamhällen komma att användas i fortsättningen, varvid troligen arrendetomten kommer att förekomma lika ofta som nu, kanske rikligare i framtiden. —— — —
Med hänsyn till vad som ovan framkommit synes det önskvärt att vissa normer framkomma för att icke endast öka arrendatorernas skydd mot uppsägning utan också för att överhuvudtaget reglera förhållandet mellan arrendator och mark— ägare i vidare mån än arrendelagen medgiver. Båda parter böra vara betjänade av en klar uppgörelse om rättigheter och skyldigheter och om formerna för ett arren— des upphörande, eventuella ersättningsgrunder och andra frågor av betydelse.
Överlantmätaren iStockholms län (i yttrande till länsstyrelsen)
Innehavare av lägenhetsarrende har gentemot markägaren en svagare ställning än en innehavare av jordbruksarrende. Därest arrendatorn icke avtalat om viss tids arrende eller om avtalet endast är muntligt, kan han alltid riskera att utsättas för uppsägning, förhöjning av arrendeavgiften eller tvånget att avflytta med därav följande kostnader. Många av de sommarstugor, som under senare år uppförts på ofri grund, torde emellertid vara små och enkla samt uppförda så att de tämligen lätt kunna flyttas. I sådana fall torde olägenheterna med nuvarande bestämmelser icke framträda så starkt. Man kan också förmoda att om arrendatorns ställning va- rit starkare, någon arrendeupplåtelse över huvud taget icke kommit till stånd i åt- skilliga sådana fall.
En hel del sommarbebyggelse å ofri grund särskilt av äldre datum torde emeller— tid vara av mera varaktig natur och svårare att flytta utan stora förluster. Om ar- rendatorn i dylika fall icke säkrat sig om livstidsarrende eller viss bestämd, längre arrendetid, kan han givetvis i likhet med vad fallet är vid övriga lägenhetsarren- den, komma i en oförmånlig ställning. -—— — —
Ino—m Stockholms stads och HSB:s områden sker enligt uppgift upplåtelserna på arrendators livstid. I de övriga fallen torde enligt vad som kunnat utrönas arrende— tiderna variera mellan ett och tio år.
I en del fall torde arrendeformen ha kommit till användning, sedan hinder för avstyckning visat sig föreligga, t. ex. på grund av gällande bestämmelser om plan— läggning säsom villkor för fastighetsbildningen. Det torde även ha förekommit i olika delar av landet att arrendeupplåtelserna medfört olämplig lokalisering och sammangyttrad bebyggelse.
Med hänsyn till den stora utbredning sommarbebyggelsen numera fått och den betydelse den har för stadsbefolkningens rekreation, anser överlantmätaren det be- fogat att utredning verkställes i det av motionärerna avsedda syftet att i viss begränsad utsträckning stärka arrendatorernas ställning. Den ökade sommar- bebyggelsen har emellertid aktualiserat även andra problem, såsom möjligheterna att förhindra sådan bebyggelses övergång till helårsbostäder av mindre lämplig beskaffenhet och lokalisering. Specialregler för sommarbebyggelsen kunna sålunda
erfordras även i andra avseenden än de av motionärerna berörda. överlantmätaren vill därför ifrågasätta om icke en mera allsidig utredning av sommarbebyggelsens problem bör komma till stånd.
Länsstyrelsen iStockholms län
Såsom torde vara allmänt bekant förekommer inom Stockholms län en omfat— tande bebyggelse för fritidsändamål. Även om denna bebyggelse väsentligen äger rum på mark, som förvärvats med äganderätt, sker dock upplåtelse av tomter för sommarstugor i icke ringa omfattning i form av arrende. Sistnämnda upplåtelse— form har emellertid — såvitt länsstyrelsen kunnat utröna —— hittills här icke föran- lett några mera framträdande olägenheter av de slag motionärerna åsyfta. Enligt länsstyrelsens uppfattning erbjuda ock redan gällande bestämmelser om s. k. lägen- hetsarrende i 2 kap. 70 & jordabalken, väl utnyttjade, vissa icke alltför begränsade möjligheter att komma tillrätta med hithörande problem. På sätt överlantmätaren i sitt yttrande närmare utvecklat, ha dock innehavarna av lägenhetsarrenden otvivel- aktigt i vissa avseenden en tämligen svag ställning i förhållande till vederbörande markägare; under vissa förutsättningar torde dessa nyttjanderättshavare kunna åsamkas förluster. Detta synes icke minst vara förhållandet med dem, som arren- dera tomter för sommarstugor. Det vill sålunda förefalla, som om motionärerna ha visst fog för sitt uttalande, att den nuvarande arrendelagstiftningen i en del hän- seenden är mindre väl lämpad för ifrågavarande särskilda arrendeförhållanden. Då man vid utarbetandet av hithörande lagbestämmelser av naturliga skäl knappast lär ha haft sommarstugetomterna speciellt i blickpunkten. synes detta för övrigt ej vara ägnat att väcka förvåning.
Beskaffenheten av gällande lagstiftning i förening med den allt större betydelse ur socialhygienisk synpunkt som fritidsbebyggelsen under senare år erhållit synes länsstyrelsen utgöra tillräcklig anledning att, på sätt motionärerna med instäm- mande av länsstyrelsens båda hörda experter förorda, låta närmare undersöka möj- ligheterna att stärka här ifrågavarande arrendatorers rättsliga ställning. Vid en blivande översyn i nu angivet syfte av förevarande lagstiftning torde emellertid skäl föreligga att framgå med viss försiktighet; särskilt synes man därvid böra undvika att i lagen införa bestämmelser, vilka skulle kunna befaras göra jord— ägarna i allmänhet mindre benägna att i fortsättningen — över huvud taget eller i allt fall till överkomligt pris —-— utarrendera mark för fritidsbebyggelse.
Länsstyrelsen i Hallands län
De skäl av social och allmän natur, som föranlett att vid vissa jordbruksarrenden arrendratorernas rättsliga ställning förstärkts, göra sig icke med samma styrka gällande beträffande lägenhetsarrenden. I vissa hänseenden stå dessa upplåtelser hyresavtalet närmare.
I Hallands län har sommarstugebebyggelsen stor omfattning. Enligt den av läns- styrelsen igångsatta strandutredningen i länet har antalet sommarstugor kring lä- nets kust uppskattats till omkring 16 000, varav cirka 15 % äro uppförda på arren- derad mark. Många av dessa stugor bestå av s. k. byschor av enkel beskaffenhet och av masonitstugor. Ur social synpunkt fyller arrendeupplåtelserna ett stort behov. Många som icke ha ekonomisk möjlighet att skaffa kapital för inköp av tomt, ha genom arrendeavtal möjlighet att få sin önskan om sommarvistelse i egen sommar- stuga uppfylld.
Länsstyrelsen anser det knappast lämpligt 'att för nu ifrågavarande slag av ar- renden införa lösningsskyldighet för markägaren beträffande av arrendatorn upp- förd byggnad eller att införa någon slags optionsrätt för arrendatorn. Införandet av sådana bestämmelser skulle lätt kunna medföra att markägarna icke i samma
utsträckning som nu bliva benägna att upplåta tomter på arrenden, en utveckling som ur social synpunkt knappast är önskvärd. I de fall, då arrendeavtalet är på kort tid, torde den å marken uppförda stugan ofta vara av så enkel beskaffenhet, att det icke erbjuder några större svårigheter att bortföra den till annan plats. Då det gäller större och mera påkostade sommarstugor torde arrendeavtalen i allmän- het vara så utformade, att arrendatorns rätt behörigen tillgodoses.
De nuvarande bestämmelserna, som i stor utsträckning medgiva avtalsfrihet mel— lan parterna, synas i stort sett vara tillfredsställande. Länsstyrelsens erfarenhet av ifrågavarande arrendeupplåtelser har icke givit vid handen något mera påtagligt behov av ökat rättsskydd åt arrendatorn.
Motionerna behandladesi tredje lagutskottet, som förordade (utl. 29/1955), att nyttjanderättslagens regler om lägenhetsarrende i lämpligt samman- hang gjordes till föremål för översyn »i syfte att öka arrendatorns skydd mot uppsägning». I sin motivering uttalade utskottet bl. a.
Lägenhetsarrende, vartill är att hänföra arrende av tomtomrade för bebyggelse, skiljer sig från jordbruksarrende bland annat därigenom att skriftlig form icke är obligatorisk vid avtalets ingående och att upplåtelser på helt obestämd tid är till- låtna. I sistnämnda fall kan kontrahenterna när som helst uppsäga avtalet. Arren- dator, som tillträtt fastigheten men endast har muntligt avtal, kan, även där avtalet är slutet för viss tid eller livstid, av ny ägare till fastigheten uppsägas inom tre månader efter överlåtelsen. Har uppsägning skett, skall arrendatorn avträda fastig- heten å den fardag som infaller näst efter sex månader från uppsägningen.
Motionärerna påtalar den osäkerhet, som sålunda vidlåder lägenhetsarrendatorns rättsställn'ing i händelse hans nyttjanderätt grundar sig å muntlig upplåtelse eller gäller för obestämd tid, fall som i praktiken icke sällan torde sammanträffa. Såsom exempel på fall, då gällande lagregler visat sig medföra olägenheter för innehavare av sommarstugearrenden nämner motionärerna ett område, varest [av ålder före- kommit en viss stugbebyggelse, som under senare år alltmera ökat. Ifrågavarande område utgjorde en bysamfällighet, och eftersom skriftliga upplåtelser från början icke förekommit, hade även i fortsättningen endast muntliga avtal träffats. Allt— eftersom åren gått hade delägarskapet i bysamfälligheten undergått förändringar, och de nya delägarna kände måhända icke samma förpliktelser mot arrendatorerna som de äldre gjorde. På så vis hade en viss osäkerhet uppstått för ägarna av de många sommarstugorna.
Otvivelaktigt måste det anses otillfredsställande att den som å ofri grund upp- fört en byggnad av icke alltför enkel beskaffenhet innehar tomtområdet för den- sannna på så osäkra villkor, som fallet är då lägenhetsarrende upplåtits på obe- stämd tid eller genom allenast muntligt avtal.
Att lägenhetsarrendatorernas rätt icke omgärdats med samma garantier som jord- bruksarrendatorernas förklaras av att de sociala synpunkterna ansetts väga mindre tungt vid lägenhetsarrende än vid jordbruksarrende. Ihågkommas bör, att lägen- hetsarrende omfattar icke blott upplåtelse av byggnadstomt utan också upplåtelser för en mängd andra ändamål, exempelvis markens begagnande såsom lek- eller idrottsplats, såsom upplagsplats eller för industriellt bruk. Ett inskränkande av parternas avtalsfrihet på sätt som skett i fråga om jordbruksarrende skulle därför i många fall kunna vara direkt olämpligt. Med hänsyn till den mångskiftande ka- raktären av de upplåtelser, vilka regleras genom bestämmelserna om lägenhetsar- rende, är det också mindre ägnat att förvåna, att sagda bestämmelser icke i alla av- seenden ter sig lämpade för upplåtelser för det speciella ändamål, som åsyftas av motionärerna.
Såsom Vissa av remissinstanserna framhåller torde de fall då nyttjanderätts- havare, som uppfört byggnad för mera varaktigt bruk på det arrenderade området. grundar sin rätt allenast på avtal om upplåtelse tills vidare eller på muntligt avtal icke vara alltför vanliga. Anledningen till att arrendatorerna i det av motionärerna anförda exemplet från början icke erhållit skriftliga kontrakt kan sålunda vara att söka i det förhållandet att upplåtelserna avsett mark, som ingår i en bysamfällighet med många delägare, varför det före tillkomsten av 1921 års lag om förvaltning av bysamfälligheter och därmed jämförliga samfällda ägor och rättigheter kunnat vara ogörligt att få till stånd skriftliga medgivanden till upplåtelserna från samt- liga delägare i samfälligheten. Med de regler, som nyssnämnda lag innehåller om fattande av beslut med för samtliga delägare bindande verkan, samfällighetens ställande under särskild förvaltning m.m., torde dylika fall numera vara sällsynta.
I likhet med vad länsstyrelsen i Hallands län anfört finner utskottet antagligt, att i de fall då sommarstugor av mera påkostad art uppföres på arrenderad mark arrendeavtalen, i varje fall från senare tid, utformats så att nyttjanderättshavarens intressen är behörigen tillgodosedda, samt att, där arrendatorns rättsställning är mera osäker, stugorna är av så enkel beskaffenhet, att de utan större olägenheter och förluster för ägaren kan bortföras och uppsättas på annan plats.
Riktigheten av vad nu anförts bestyrkes av vad i remissyttrandena uttalats om att några egentliga olägenheter icke försports av nu gällande rättsregler i ämnet. Emellertid utesluter detta icke att i en del fall — såsom ock motionerna här vittnesbörd om —— osäkerheten i arrendatorns rättsliga ställning kan medföra verk- ningar av icke önskvärd art. Med hänsyn härtill och i betraktande av ifrågava- rande arrendens socialt sett viktiga uppgift att tillgodose de mindre bemedlades behov av mark för fritidsbebyggelse synes det befogat att överväga i vad mån nyttjanderättshavarnas ställning i dessa fall kan stärkas.
Vi-d prövningen av vilka åtgärder, som kan anses lämpliga i sådant syfte, måste en utgångspunkt vara att de nya reglerna icke får utformas så, att de motverkar sitt eget ändamål. Icke heller får en lagstiftning av förevarande art komma i strid med de av statsmakterna antagna grundsatserna för bebyggelseplaneringen.
I förstnämnda hänseendet bör uppmärksammas, att en anledning till att jord- ägarna medger arrendeupplåtelser av mark för fritidsbebyggelse kan vara, att be- stämmanderätten över markens framtida användning icke för någon längre tid undandrages markägaren. Skulle lagbestämmelserna skänka nyttjanderättshavaren alltför stark ställning, kan det befaras att markägarna blir obenägna att alls göra några upplåtelser av ifrågavarande slag. Ett dylikt gynnande av arrendatorns ställ— ning skulle uppenbarligen också, såsom i ett remissyttrande framhålles, öppna goda möjligheter att kringgå de i jorddelningslagen uppställda villkoren för av- styckning. Av båda de skäl som här anförts får det enligt utskottets mening anses mindre välbetänkt att tillmötesgå ett krav om skyldighet för markägaren att inlösa nyttjanderättshavarens byggnader vid arrendetidens utgång.
Behovet av att stärka lägenhetsarrendatorernas ställning torde framför allt göra sig gällande beträffande reglerna om arrendetid och uppsägning. Att genom retro- aktivt verkande lagregler ingripa i bestående, skriftligen ingångna avtal, inne- hållande bestämmelser om bestämd arrendetid, torde därvidlag icke böra ifråga- komma. Icke heller torde det, bland annat med hänsyn till faran för att tillgången på billiga arrenden för bebyggelseändamål därigenom kan minskas, kunna anses önskvärt att, såvitt angår avtal för bestämd tid, i någon mera betydande mån för framtiden inskränka den nuvarande avtalsfriheten i fråga om avtalstidens längd. I främsta rummet lär det också, såsom förut anförts, vara tillsvidareavtalen och de muntliga avtalen, som medfört olägenheter för nyttjanderättshavarna. Beträffande
dessa typer av avtal torde vissa riktlinjer för frågans lösning kunna sökas i lant- mäteristyrelsens förslag om bestämmelser angående minsta arrendetid och minsta uppsägningstid. I sådant sammanhang kan även frågan om införande av motsvarig- het till de för jordbruksarrende gällande reglerna om tyst förlängning av arrende- avtal för viss tid komma under övervägande.
Utskottets utlåtande, som var enhälligt, föranledde ej någon debatt i kam- rarna. Riksdagens skrivelse (nr 375/1955) till Kungl. Maj:t utformades i enlighet med utskottets hemställan.
3. U tredningsuppdraget
Direktiven för utredningen innefattas i yttrande till statsrådsprotokollet den 11 december 1959 av dåvarande chefen för jordbruksdepartementet, stats- rådet Netzén, som därvid anförde bl. a. följ ande.1
Den nu gällande arrendelagstiftningen inrymmes huvudsakligen i lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom. I fråga om arrende av kommunal jord, ecklesiastik jord och kronojord gäller vid sidan av nyttjanderättslagens reg- ler vissa särskilda författningsbestämmelser.
I huvudsakligt syfte att bereda arrendatorer större trygghet vidtogs genom lag den 27 juni 1927 en del ganska ingripande ändringar i 1907 års lag. I anledning av beslut vid 1936 års riksdag tillsattes samma år en utredning med huvudsaklig uppgift att undersöka möjligheterna av att genom lagändringar ytterligare för- bättra arrendatorernas ställning. Utredningen avgav år 1938 ett betänkande (SOU 1938: 38), vilket senare föranledde att vid 1943 års riksdag vittgående ändringar vidtogs i 1907 års lag. Den sociala arrendelagstiftningen erhöll därvid en utform- ning, som i allt väsentligt fortfarande gäller.
Under tiden från år 1943 har utvecklingen i olika avseenden påverkat arrende- frågans läge. De ändrade förhållandena på produktionsinriktningens, mekanise- ringens och arbetskraftens område har sålunda medverka-t till en minskning i brukningsenheternas antal. Minskningen har i avsevärd omfattning träffat arrende- jordbruken. I sistnämnda avseende synes även arrendelagstiftningens utformning, särskilt beträffande byggnadskostnadernas fördelning, ha haft en bidragande bety- delse. Å andra sidan torde 'den inträffade penningvärdeförsämringen och den där- med sammanhängande tendensen att ej avyttra realvärden ha medfört en ökning av arrenden av sådana jordbruk, där tidigare en försäljning av fastigheterna i samband med dödsfall var vanlig.
Utvecklingen har föranlett ett flertal framställningar om översyn av arrende— lagstiftningen och då främst de sociala arrendebestämmelserna. Särskilt har där- vid nämnts frågorna om optionsrätt samt byggnads- och underhållsskyldighetens fördelning mellan jordägare och arrendator. I samband därmed har bl. a. uttryckts önskemål om en samordning av de arrendebestämmelser, som gäller för eckle- siastik jord, kommunal jord och sådan staten tillhörig jord, vilken ej förvaltas av domänverket, med de allmänna avrrendebestämmelserna. Vidare har riksdagen hemställt, att nyt-tjanderättslagens regler om lägenhetsarrende i lämpligt samman-
1 Här har uteslutits de delar av direktiven som enbart berör frågor om jordbruksarrende. Direktiven har i sin helhet tryckts i Post- och Inrikes Tidningar den 14 december 1959; huvud- parten återfinnes även i Riksdagsberättelsen år 1961 s. 278.
hang skall göras till föremål för översyn i syfte att öka arrendatorernas skydd mot uppsägning.
Efter dessa inledande ord övergår jag till att i kronologisk ordning antyda vad de här avsedda framställningarna går ut på. — — _
7. I skrivelse den 7 december 1955 (nr 375) har riksdagen, under hänvisning till tredje lagutskottets utlåtande nr 29 över motionerna I: 165 och II: 206, anhållit, att nyttjanderättslagens regler om lägenhetsarrende i lämpligt sammanhang göres till föremål för översyn i syfte att öka arrendatorns skydd mot uppsägning.
8. I skrivelse den 26 november 1956 har två sommarstuguägareföreningar= fram- fört vissa synpunkter, vilka borde beaktas vid en sådan utredning som avsågs i den under 7 omnämnda riksdagsskrivelsen. — — — Vad som anförts i här nämnda framställningar och utredningar ger enligt min mening vid handen, att en allmän översyn nu bör göras av arrendelagstiftningen. översynen bör i stort sett vara förutsättningslös men synes i huvudsak kunna begränsas till de sociala arrendebestämmelserna och därmed sammanhängande författningsföreskrifter. Vissa allmänna riktlinjer för utredningsarbetet torde emellertid böra uppdragas. I de förut nämnda framställningarna och motionerna beröres såväl det privat- rättsliga förhållandet mellan jordägare och arrendator som det mer offentlig- rättsliga spörsmålet om brukningsenheternas storlek, arrondering och dylikt.Regler för avgörande av sistnämnda spörsmål synes emellertid icke lämpligen böra in- ordnas i arrendelagstiftningen. Frågor som har direkt samband med den yttre rationaliseringen bör i stället övervägas i samband med jordförvärvslagstiftningen och formerna för statligt stöd till sådan rationalisering. Ifrågavarande problem bör därför icke upptagas till behandling i detta sammanhang. — — _ I anledning av riksdagens skrivelse den 7 december 1955 och övriga här om— nämnda skrivelser rörande lägenhetsarrenden torde översynen jämväl böra om- fatta frågan om ökat skydd för arrendatorer av sommarstugutomter och andra lägenheter mot uppsägning. Visserligen synes det mig, främst med hänsyn till risken för att jordägarna blir mindre villiga att upplåta jord för sådana ändamål som avses med lägenhetsarrende, vara tveksamt om tvingande bestämmelser rö- rande sådana arrenden bör införas i ökad utsträckning. Emellertid torde, såsom tredje lagutskottet framhållit, böra utredas om reglerna rörande arrendetid och uppsägning utan större olägenheter för jordägarna kan ändras så att de ger arren- datorerna större trygghet.
Vid utredningen bör beaktas det material, som förebragts vid tidigare utred- ningar i de ämnen som här avses. Till utredningen bör vidare överlämnas de av mig omnämnda framställningarna och, i förekommande fall, remissyttrandena över dessa. — — — I utredningsuppdraget bör givetvis ingå att överväga och avgiva förslag till ändringar, som av utredningen må finnas påkallade, jämväl i andra hänseenden än de som här särskilt nämnts, i den mån de äger samband med eller eljest anknyter till de frågor som utredningen närmast skall avse.
Därest utredningen anser att någon fråga bör lösas innan utredningen i övrigt är färdig, bör delbetänkande avgivas. Jag tänker därvid särskilt på spörsmålet om bättre skydd för arrendatorer av lägenheter.
Innan utredningen framlägger författningsförslag bör samråd ske med lagbered- ningen.3
2 Granlidens och Brasstorps sommarstugeförcningar, representerande ett antal arrendatorer med stugor i Nyköpingstrakten. 3 Med hänsyn till lagberedningens ändrade arbetsuppgifter har samrådet begränsats till frågor av omedelbart gemensamt intresse.
31 4. 1961 års riksdagsärende angående en inteckningsreform
Den som har sitt hus på egen mark kan genom inteckning pantsätta fastig- heten. För ägare av byggnad på annans mark finns icke någon lika enkel och ändamålsenlig metod för att utnyttja byggnadens värde såsom under- lag för kredit. Frågan hur man skall kunna avlägsna denna olikhet och göra det möjligt att inteckna också byggnad på annans mark togs upp i två motioner vid 1961 års riksdag.1 Motionärerna hemställde, »att riksdagen måtte hos Kungl. Maj:t anhålla om utredning i syfte att få till stånd en legal reglering som på ett tillfredsställande och betryggande sätt möjliggör att byggnad på annans mark kan nyttjas såsom säkerhet för kredit». I enlig- het med utlåtande av första lagutskottet (45/1961) hemställde riksdagen hos Kungl. Maj:t, att motionera jämte utskottsutlåtandet skulle överlämnas till arrendelagsutredningen för att tagas i beaktande vid dess arbete. Kungl. Maj:t har därefter genom beslut den 16 juni 1961 utan närmare direktiv överlämnat motionerna och utskottsutlåtandet till utredningen. — Efter- som frågan om pantsättning av hus på annans mark — som i det följande (5. 158) närmare skall utvecklas —— enligt utredningens bedömande får anses äga större aktualitet vid lägenhetsarrende än vid jordbruksarrende, redovisas ärendet i detta betänkande.
5. 1962 års fritidsutredning
Genom kommunikationsministerns skrivelse den 9 april 1965 har utred— ningen anmodats att avgiva yttrande över 1962 års fritidsutrednings båda första betänkanden (del I »Utgångsläge och utvecklingstendenser», SOU 1964: 47 och del II »Friluftslivct i samhällsplaneringen», SOU 1965: 19). I fritidsutredningens första betänkande finns åtskilliga uppgifter som bely- ser förekomsten av sommarstugearrenden och andra markupplåtelser för fritidshus. Arrendelagsutredningen återkommer härtill i kap. 11.
Flera av fritidsutredningens förslag och synpunkter äger samband med arrendelagsutredningens arbete, det gäller framför allt fritidsbebyggel— sens markdispositionsformer. Fritidsutredningen konstaterar att frilufts- livet i alla dess växlande former är en angelägenhet som omfattas med in- tresse av nästan hela folket. Intresset för friluftsliv ökar. Detta tar sig framför allt uttryck i önskemål och planer på fritidshus. Redan nu utgör fritidshusen basen för ungefär en miljon människors friluftsliv. I storstads— regionerna och utmed kusterna har denna bebyggelse redan nått en sådan omfattning att naturvårdens och det rörliga friluftslivets behov av mark på många håll är allvarligt hotade. Omfattningen av oreglerad fritidsbe-
1 I: 496 av herr Schött m. fl. och II: 580 av herr Turesson m. fl. Motionerna är likalydande. Den fullständiga texten återfinnes bland andra kammarens motioner.
byggelse är stor. Omkring en tredjedel — ca 100 000 —— av alla fritidshus ligger på arrenderad mark. Frekvensen anses vara anmärkningsvärt hög. Denna bebyggelse inrymmer i många fall mycket otillfredsställande lös- ningar. En höjning av fritidsbebyggelsens sanitära standard framstår som behövlig. Medan fritidshusen tidigare mest användes för sommarvistelse övergår man allt mer till hus som kan användas under alla tider på året. Samhällets resurser har, när det gällt att ordna fritidsbebyggelsen, icke svarat mot samhällets ansvar och allmänhetens efterfrågan. Ifrågavarande avsnitt av utredningsuppdraget betraktas som särskilt brådskande och ange- läget, i synnerhet gäller detta för storstadsregionerna. Det får överhuvud— taget anses vara en angelägen, samhällelig uppgift att på bästa sätt loka— lisera och dimensionera de land- och vattenarealer som friluftslivet och fritidsbebyggelsen behöver. Statliga myndigheter bör starkare engagera sig i den översiktliga planläggningen av friluftslivet. Även detaljplane- ringen, som ju i första hand är en kommunal angelägenhet, är många gånger bristfällig. Det är sålunda påkallat att den i större utsträckning fri— göres från fastighetsindelningen. Den väntade ökningen av fritidsbebyggel- sen kommer att kräva fler detaljplaner. För att icke arbetet med dem skall bli en flaskhals är det angeläget att detaljplaneringen kan bedrivas i så enkla former som möjligt. Den frihet som f. n. råder i fråga om rätt till glesbebyggelse har visat sig i viss utsträckning kunna missbrukas. Fritids— utredningen föreslår sådana ändringar i byggnadslagen att missförhållan— dena skall kunna begränsas. Bl. a. förordas en ökad precisering av tätbe- byggelsedefinitionen i byggnadslagen.1
Fritidsutredningen diskuterar vidare olika former för markdisposition för fritidsbebyggelse. Såväl äganderätt som tomträtt befinnes lämpliga, dock anses att de nu gällande avtalsperioderna vid upplåtelse av tomträtt för bostadsändamål är för långa. Fritidsutredningen anser att upplåtelse- perioderna bör vara minst 20 år. Eftersom frågan om en reform av tomt— rättsreglerna är föremål för översyn av 1963 års markvärdekommitté har fritidsutredningen icke utarbetat något lagförslag i ämnet. Fritidsutred- ningen har icke heller med konkreta lagförslag velat föregripa arrendelags- utredningen. Fritidsutredningen uttalar sig dock kritiskt om lägenhets- arrende som markdispositionsform för fritidsbebyggelse. Vid de av fritids- utredningen gjorda inventeringarna visade det sig att en mycket stor del av fritidsbebyggelsen saknade detaljplan, trots att den var så tät, att den enligt byggnadslagen i flertalet fall torde vara att beteckna som tätbe- byggelse. Detta gällde i all synnerhet om den del (ca 35 %) av fritidsbe— byggelsen som var belägen på arrenderad mark (del II 5. 128). Fritidsutred- ningen anför härom.
Utredningen har i vissa delar av landet konstaterat koncentrerad fritidsbe— byggelse på 100-tals hus, där marken upplåtits genom arrende utan att detaljplan
På denna punkt föreligger ej enighet inom fritidsutredningen, se del 11 s. 255, 298, 301.
förelegat. Utredningen har även träffa-t på den uppfattningen bland markägare och lokala myndigheter att byggnadslagens bestämmelser av någon anledning icke skulle vara tillämpliga på arrendebebyggelse. Det är ytterst angeläget att i första hand våra byggnadsnämndcr informeras om att byggnadslagstiftningen verkar lika på all bebyggelse oavsett i vilken form upplåtelse av mark sker. över huvud representerar den oreglerade, täta arrendebebyggelsen på sina håll stora saneringsproblem. Dess inpassande i detaljplan torde i åtskilliga fall 'icke kunna ske utan att byggnader flyttas eller utgår på längre sikt.
Fritidsutredningen sammanfattar i andra delens 6 kap. sin kritik av be— stämmelserna om lägenhetsarrende för fritidsbebyggelse och framlägger också vissa synpunkter på hur bestämmelserna lämpligen bör utformas (del II 5. 160).
Gällande lagstiftning innebär, att lägenhetsarrende kan avse vilket markområde som helst. Någon säkerhet för att ett område, som arrenderas för fritidsbebyggel- se, verkligen är lämpligt för detta ändamål finns inte. Tryggheten i besittningen är inte heller tillfredsställande för husägaren. Skriftligt avtal är inte erforderligt. Om arrendet—iden inte är bestämd, skall arrendet upphöra att gälla efter det upp- sägning skett från någondera sidan. Om arrendetiden däremot är bestämd, kan arrendet bringas att upphöra genom uppsägning i samband med utgången av denna tid.”-' Systemet med arrende medger inte heller, att fritidshuset kan belånas, eftersom byggnad på ofri grund utgör lös egendom. Sammanfattningsvis kan sägas, att lägenhetsarrende utgör en alltför löslig och osäker markdispositionsform för att kunna utgöra ett lämpligt underlag för en så betydande och långsiktig in- vestering, som byggandet av ett bostadshus utgör.
Om lägenhetsarrende skall kunna användas för fritidsbostadsändamäl krävs enligt fritidsutredningens mening en reform av reglerna härom därhän, att de närmar sig vad som nämnts eller skisserats ovan för tomträttsinstitutet. Princi- piellt vill fritidsutredningen hävda, att en byggnadstomt som upplåtes genom arrende för bebyggelse måste definieras med samma omsorg och fylla samma krav på ändamålsenlighet som ett område, som försäljes eller upplåtes med tomträtt för samma ändamål. Detta syfte vinnes enklast genom införandet av ett krav, att föremål för arrende för bostadsändamål skall vara fastighet. Om obligatoriska långa upplåtelsetider med fast avgäld hefinnes vara en oframkomlig väg, bör i stället övervägas långa upplåtelsetider mot indexreglerad avgift eller alternativt .nöjlighet att efter kortare perioder ompröva avgälden med hänsyn till inträffad penningvärdeförändring. Fritidsutredningen vill under alla förhållanden bestämt avstyrka sådana former för lägenhetsarrende, som möjliggör för markägaren att successivt höj-a arrendeavgiften med utnyttjande av det tvångsläge en nyttjande- rättshavare befinner sig i som investera-t ett avsevärt byggnadskapital på ofri grund. Fritidsutredningen kommer dock inte att framlägga några förslag i ämnet, som är föremål för särskild utredning genom 1959 års arrendelagsutredning.
3 Uppsägning erfordras icke, om avtalet ej innehåller särskild klausul därom.
II. Frekvensundersökningar
1. Förekomsten av lägenhetsarrende för fritidsbebyggelse
I maj 1960 utsände arrendelagsutredningen ett frågeformulär för att utröna förekomst och synpunkter i första hand beträffande sommarstugearrende (formuläret, betecknat nr 2, återges som bilaga 1). Formuläret tillställdes länsstyrelserna, överlantmätarna, Svenska stadsförbundet, Svenska pasto- ratens riksförbund, Sveriges skogsägareförbund och Sveriges jordägareför- bund. Beträffande länsstyrelserna framhölls att de före avgivandc av svar borde infordra yttrande av dels länsarkitekten, dels byggnadsnämnden i kommuner där utarrendering av mark för sommarstugebebyggelse var särskilt vanlig, dels ock representativa och för länsstyrelsen kända för- eningar av lägenhetsarrendatorer.
Frågeformuläret besvarades av samtliga länsstyrelser och överlautmätare, Svenska pastoratens riksförbund, Sveriges skogsägareförbund och Sveriges jordägareförbund. Några av myndigheterna och Svenska stadsförbundet in— sände i stället för eller jämte egna svar yttranden, som av dem infordrats från andra myndigheter och sammanslutningar. Sålunda inkom yttranden från samtliga länsarkitekter, 87 distriktslantmätare, 163 byggnadsnämn- der, fastighetskontoren eller motsvarande kommunalt organ i Stockholm, Göteborg, Malmö, Norrköping, Hälsingborg och Västerås samt från sex sommarstugeägareföreningar och en koloniförening. Svaren _ sammanlagt 338 — innehåller många värdefulla upplysningar och synpunkter. Trots den tid som förflutit sedan svaren avgavs, torde de alltjämt på det hela taget vara representativa. De kommer därför i det följande att återges i samman- drag.
Formulärets första fråga löd: Är utarrendering av mark för sommar- stugebebyggelse en vanlig företeelse inom Edert verksamhetsområde? I 197 svar sades att företeelsen var vanlig. I 99 att den var mindre vanlig. I 44 svar sades att tendensen pekade på en ökning, medan i 11 sades att tenden— sen minskade.
Att sommarstugearrende är en vanlig företeelse uttalades bl. a. av läns— styrelserna i Stockholms, Södermanlands, Östergötlands, Kronobergs, Kal— mar, Gotlands, Hallands, Västmanlands och Gävleborgs län, av länsarki- tekterna i Stockholms, Södermanlands, Östergötlands, Kronobergs, Kalmar,
Gotlands, Blekinge, Kristianstads, Hallands, Göteborgs och Bohus, Älvs- borgs, Skaraborgs, Värmlands, Örebro, Västmanlands, Gävleborgs, Väster- norrlands, Västerbottens och Norrbottens län, av 93 av de tillfrågade 163 byggnadsnämnderna (det må erinras att frågan riktats i första hand till nämnder i kommuner där sommarstugebebyggelse ansetts särskilt vanlig), av överlantmätama i Södermanlands, Östergötlands, Kronobergs, Kalmar, Gotlands, Blekinge, Hallands, Älvsborgs, Skaraborgs, Värmlands, Örebro, Västmanlands, Kopparbergs, Gävleborgs, Västernorrlands och Norrbottens län, Stockholms stads fastighetskontor, Sveriges skogsägareförbund och Sveriges jordägareförbund. Sommarstugearrenden är en ovanlig eller mind- re vanlig företeelse enligt yttranden avgivna av bl. a. länsstyrelserna i Kristianstads och Jämtlands län, länsarkitekterna i Malmöhus och Jämt— lands län, 44 av de 163 byggnadsnämnderna, överlantmätarna i Stockholms, Jönköpings, Malmöhus, Göteborgs och Bohus samt Jämtlands län, fastighets- konforen eller motsvarande i Göteborg, Malmö, Hälsingborg och Västerås. Stockholms stads fastighetskontor uppgav att kontoret >>uthyrde» cirka 3500 koloniträdgårdslotter. Upplåtelserna skedde huvudsakligen till för- eningar, vilka sedan i sin tur upplät mark till lottinnehavarna. Cirka 500 lotter >>uthyrdes>> emellertid direkt till lottinnehavarna. Härutöver »ut- hyrde» kontoret sedan gammalt tills vidare ett 40-tal markområden för uppförande av sommarbostäder. ' Distriktslantmätaren i Östhammars distrikt framhöll att antalet nytt— janderättsupplåtelser för sommarstugeändamål kunde bedömas till i vart fall mindre än 10 procent av det totala antalet upplåtelser för sådant ända- mål under den senaste femårsperioden. Överlantmätaren i Södermanlands län uppgav att utarrendering av mark för fritidsbebyggelse var en mycket vanlig företeelse inom länet med störst frekvens utefter Östersjöns och Mälarens stränder. Av en av länsstyrelsens planeringssektion verkställd inventering per den 1 januari 1957 av förekomsten av hus för icke—perma- nent bosättning inom fjorton kommuner i länet framgick att inom dessa kommuner fanns cirka 2 000 sportstugor på egen grund och cirka 1 800 på annans grund. Inom Kafjärdens och Hölö kommuner dominerade sport- stugor på annans grund helt över dem på egen grund. Enligt Iänsarkitekten i Östergötlands län torde ungefär halva antalet sommarstugor vara upp- förda på arrenderad mark. Överlantmätaren i samma län uppskattade to— tala antalet sommarstugearrenden till 3 000———4 000, möjligen något mera. Överlantmätaren i Jönköpings län meddelade bl. a. att företeelsen var van- ligast i Jönköpingstrakten inom en zon, där vägavståndet från staden i all- mänhet icke översteg två mil. Överlantmätaren i Kronobergs län ansåg att sommarstugearrenden var en vanlig företeelse. Särskilt var detta fallet in— vid de större sjöarna bl. a. i Sunnerbo härad. Vid sjön Bolmens östra strand torde arrendeområdena kunna räknas i hundratal. Men även vid andra sjöar, t. ex. sjön Salen, var antalet betydande. Länsarkitekten i Kalmar län
uttalade att utarrendering av mark för fritidsbebyggelse syntes vara en mycket vanlig företeelse. På vissa håll föreföll försäljning till och med höra till undantagen. Även i de fall där kommunen var markägare syntes ut— arrendering vara en normal åtgärd. Överlantmätaren i Kalmar län framhöll bl. a. att det förekom att mindre skärgårdsfastigheter av typen ofullständiga jordbruk genom utarrendering av tomter och sommarstugor kunde erhålla viss inkomst vid sidan av jordbrukets och fiskets ofta ringa avkastning. Det förekom även i större skala bedriven arrendeverksamhet, då markägaren ut— arrenderade ett flertal antingen bebyggda eller obebyggda tomter. Överlant- mätaren i Gotlands län uppgav att ifrågavarande företeelse förekom i be- tydande utsträckning. Överlantmätaren i Blekinge län uppgav att utarren— dering av mark för sommarstugebebyggelse under de senare åren börjat bli allt vanligare. Mest utbredd var företeelsen inom de västra delarna av länet. Enligt länsarkitekten i Kristianstads län var utarrendering av mark för sommarstugebebyggelse en vanlig företeelse. Vanligt var också att kyrk- lig mark utarrenderades och under senare år syntes privata markägare i allt större omfattning upplåta mark mot arrende. Överlantma'taren i Kri— stianstads län ansåg företeelsen vara relativt vanlig inom de södra och östra delarna av länet. Den förekom endast i ringa omfattning i de västra delar- na och knappast alls i de. centrala delarna av länet. Enligt länsarkitekten i Malmöhus län hade sommarstugearrendena hittills haft sin största omfatt- ning inom Bengs kommun. Här var det i första hand Lunds domkyrka samt Bengs pastorat och kommun som stått för upplåtelserna. Utarrendering i större omfattning förekom enligt distriktslantmätaren i Ystads distrikt dels inom den s. k. kronoskogen i Klagstorps kommun (cirka 180 områden inom fastställd byggnadsplan), dels å en fastighet i Sjöbo köping (cirka 200 om- råden) och dels inom Ystads Sandskog (cirka 500 sommarstugor). Läns- arkitekten i Hallands län uppgav att utarrendering av mark för sommar— stugebebyggelse var en vanlig företeelse inom länet. Vanligtvis utarrende- rades relativt små tomtplatser för enklare slag av fritidsbebyggelse. För en del områden hade byggnadsplan fastställts. Överlantmätaren i Hallands län framhöll att en del av planläggningen av sommarstugeområdena skett med tanke endast på arrendeupplåtelser och ej för att möjliggöra fastighets- bildning. Distriktslantmätaren i Halmstads distrikt uttalade att arrende- upplåtelse var regel, då det gällde mycket enkel fritidsbebyggelse (masonit— stugor o. d.) och ifrågavarande upplåtelseform var då ofta föreskriven i byggnadsplanebestämmelserna. Enligt distriktslantmätaren i Varbergs di- strikt hade det blivit modernt att anlägga småstugebyar med arrendetomter. Utarrendering av mark för sommarstugebebyggelse var enligt länsarkitek- ten i Göteborgs och Bohus län av relativt betydande omfattning.
Företeelsen torde såväl nu som tidigare kunna betraktas som en vanlig lösning på tomtplatsfrågorna på skilda håll med utbredning till såväl skärgårds- som in- landsområden. Sommarstugebebyggelsens starkt markerade utveckling har vis-
serligen lett till en omfattande planeringsverksamhet och fastighetsbildning, som efter hand kan sägas ha tagit upp och legaliserat en stor del av de tomtplatsbild- ningar, som grundats på växlande former av mark- och lägenhetsarrenden. — —- _ Dessa uppgifter syntes ganska klart visa på att markupplåtelsen för sommarstuge- bebyggelse under perioden mellan de senaste taxeringarna till stor del givits formen av markarrenden. Vid inventeringsutredningen för taxeringsarbetet hade dessutom framkommit ett icke obetydligt antal byggnader av enklare beskaffen— het, s. k. byschbebyggelse, vars värde bedömts ligga lägre än angivet lägsta gräns- värde för taxeringen (lägre än 3 000 kronorl) Denna bebyggelse torde övervägande ligga på mark, som för kortare eller längre tid var upplåten i arrendeavtal.
Överlantmätaren i Göteborgs och Bohus län ansåg att för länet i dess helhet arrendeupplåtelser av sommarhustomter var mindre vanliga. Götr- borgs stads fastighetskontor uppgav.
I en storstads omgivningar är tillgången på» lämplig mark för fritidsområden och sommarstugebebyggelse av vital betydelse. Staden har därför :i stor omfatt— ning förvärvat dylika områden, anordnat friluftsbad och andra liknande anlägg- ningar på därför lämpliga platser, framdragit promenad- och ridvägar m. m. Vissa områden har utarrenderats till trädgårdskolonier, vilka på grund av kom- munikationernas utveckling numera kan placeras på relativt långt avstånd från staden. Det kan i detta sammanhang nämnas, att trädgårdskoloniernas syfte allt mer synes ha förskjutits från det ursprungliga trädgårdsodlandet till att bliva sommarstugebebyggelse med möjlighet till vistelse i orörd natur som huvudsak. Utarrendering till enskilda personer har endast skett beträffande markområden, som redan vid stadens förvärv varit upplåtna för sådan bebyggelse.
Enligt länsarkitekten i Älvsborgs län hade utarrendering av tomtplatser för sommarstugor blivit en alltmer vanlig företeelse icke minst utmed sjö— stränder. Distriktslantmätaren i Vättle distrikt uppgav.
Eftersom arrendering i regel tillgripes först sedan legal fastighetsbildning ej kunnat genomföras, får självfallet lantmäteriet ej vetskap härom. Ett stort antal avstyckningar har dock ägt rum under senare år innebärande legal fastighets— bildning av gamla 'arrendelotter — förrättningar som i regel äro svåra att genom- föra.
Överlantmätaren i Skaraborgs län förklarade att utarrendering av mark för sommarstugebebyggelse var synnerligen vanlig i länet. Frekvensen väx- lade emellertid starkt mellan olika orter. Totala antalet dylika arrenden tor— de sannolikt ungefärligen uppgå till 1 200 a 1400 och det årliga tillskottet bedömdes till 60 a 70. Distriktslantmätarrn i Lidköpings distrikt uppskat— tade att 75 å 80 procent av alla sommarstugor var belägna på ofri grund. Byggnadsnämnden i Husaby kommun uppgav att det torde finnas cirka 175—200 sommarstugor inom kommunen, vilka i cirka 98 procent av fallen är belägna på arrenderad mark.
Länsarkitekten i Värmlands län ansåg att sommarstugearrenden var en vanlig företeelse. Byggnadsnämnden i Karlstad uttalade att antalet sommar— stugor på ofri grund inom stadens område uppgick till cirka 450. Byggnads-
1 Genom lagändring den 26 maj 1965 (nr 120) har beloppet från och med den 5 juni 1965 höjts till 5 000 kronor.
nämnden iHammarö köping meddelade att enligt verkställd utredning fanns inom köpingen mellan 900 och 1 000 sommarstugor, varav uppskattningsvis 350—400 var byggda på ofri grund. Överlantmätaren i Värmlands län uppgav.
Förhållandena äro också ganska skiftande inom olika delar av länet. Inom nordvästra, norra och nordöstra delarna är trycket från sommarstugeköpare gan- ska litet och här är det vanligen nedlagda torplägenheter eller bortrationaliserade brukningscentra som direkt försäljas för sommarstugeändamål. Här förekommer alltså inte utarrendering av tomtplatser i någon större omfattning. I närheten av de större tätorterna och i Vänernbäckenet, där efterfrågan på sommarstugetomter är ganska stor, torde emellertid utarrendering av mark för sommarstugebebyggel- se kunna rubriceras som en vanlig företeelse. Distriktslantmätarna, som sitta inne med en god lokalkännedom har här nämnt siffror från 90 procent i Säffletrakten till 40 a 50 procent inom övriga delar av de typiska sommarstugeområdena.
Distriktslantmätaren i (dåvarande) Munkfors distrikt förklarade, att den rätt omfattande sommarstugebebyggelsen inom distriktet med få undantag var belägen på arrenderad mark. Länsarkitekten i Örebro län uttalade att sommarstugearrenden var tämligen allmänt förekommande och detta var speciellt fallet inom strand- och skogsområden invid de större städerna. Enligt överlantmätarcn i Örebro län var arrendeformen särskilt vanlig inom Närkesdelen av länet, medan upplåtelse med äganderätt var vanligare i bergslagsdelen. Länsstyrelsen i Västmanlands län uppgav att sommarstuge— arrenden var en ganska vanlig företeelse, särskilt vid Mälarstränderna. Överlantmätaren i Västmanlands län ansåg att företeelsen var mindre van- lig i länets nordöstra del men mycket vanlig i övrigt särskilt vid Mälaren. Distriktslantmätaren i Sala distrikt hade funnit att utarrendering var en sällsynt företeelse beträffande enskild mark. Beträffande kronans och kom— muners mark hade sådan utarrendering däremot skett i stor utsträckning. Enligt överlantmätaren i Kopparbergs län syntes utarrendering av mark för sommarstugebebyggelse förekomma relativt allmänt inom den södra läns- delen, medan i övriga delar av länet detta slag av arrende var mindre vanligt. Länsarkitekten i Gävleborgs län uttalade att arrendeformen torde vara den vanligaste formen för upplåtelse av tomtplats för sommarstuge- bebyggelse. Byggnadsnämnden i Sanduiken uppgav att inom stadens om— råde fanns på arrenderade jordområden cirka 300 sommarstugor, varav cirka hälften med ett taxerat värde överstigande 3000 kronor. Överlant- mätaren i Gävleborgs län ansåg att sommarstugorna i ungefär hälften av alla fall var belägna på arrenderad mark. Överlantmätaren i Västernorr- lands län framhöll att arrendetomternas andel i det totala antalet som— marstugelägenheter varierade starkt för olika delar av länet men kunde genomsnittligt antas ligga mellan 10 och 20 procent. Av yttrandet från distriktslantmätaren i Kramfors distrikt framgår att utarrendering var en vanlig företeelse. Omkring halva antalet nybildade fritidsbostads- fastigheter var sålunda bebyggda vid avstyckningstillfället. Enligt bygg—
nadsnämnden i Tuna kommun fanns inom kommunen minst 400 sommar- stugor placerade i närheten av Ljungan eller andra vatten inom alla delar av kommunen och cirka 35—40 procent av stugorna var uppförda på ar- renderade tomtplatser. Länsstyrelsen i Jämtlands län uttalade att sommar- stugearrenden förekom i tämligen ringa omfattning. Denna "uppfattning delades av överlantmätaren i länet. Länsarkitekten i Västerbottens län konstaterade att utarrendering i stor omfattning förekom i omgivningarna till städerna Umeå och Skellefteå. I länets inre förekom nästan undantags- löst arrenden utmed länshuvudväg 361 inom Tärna socken och länsvägen 1067 utmed Kultsjön (sträckan Stalon Saxnäs) i Vilhelmina socken. Över- lantmätaren i Västerbottens län uppgav.
Utarrendering av sonnnarstugetomter förekommer företrädesvis i kustlandet och i fjällbygden. Utarrendering är vanligast på mark som tillhör bys-amfällighet, allmänning, bolag eller det allmänna. Beträffande mark som tillhör enskild per— son är arrendeformen mer ovanlig.
Länsstyrelsen i Norrbottens län uppgav att sommarstugearrenden var en vanlig företeelse inom länets kustland, men att de, dock i mindre omfatt- ning, förekom även i inlandet i anslutning till de större tätorterna. Liksom länsstyrelsen betecknade överlantmätaren i Norrbottens län arrendeupp- låtelserna som en vanlig företeelse i länets kustland. De lokala variationerna var dock betydande.
I Nederkalix skärgårdsområde exempelvis ligger sommarbebyggelsen till klart övervägande del på arrenderad mark. Distriktslantmätaren i Luleå distrikt har gjort en grov uppskattning av antalet arrendeupplåtelser för sommarstugor i Ne- derluleå socken _— som bland annat omfattar kustregionen omkring Luleå stad _ och därvid kommit till ett antal av omkring 350. Som jämförelse kan nämnas att det totala antalet sommarstugor i socknen icke torde understiga 2 500.
Spörsmålet om företeelsen sommarstugearrende visar ökande eller mins— kande tendens berördes i sammanlagt 56 yttranden. De 26 remissinstanser, som angav en ökande tendens, var länsstyrelserna i Stockholms, Gotlands, Blekinge, Hallands, Älvsborgs och Västmanlands län, Iänsarkitekterna i Stockholms, Gotlands, Blekinge, Kristianstads och Älvsborgs län, bygg- nadsnämnderna i Bräkne-Hoby i Blekinge län, Årstad och Falkenbergs stad i Hallands län, Enånger i Gävleborgs län samt Umeå landskommun och Nordmaling i Västerbottens län, överlantmätarna i Stockholms, Gotlands, Blekinge, Kristianstads, Hallands, Älvsborgs, Skaraborgs, Värmlands och Kopparbergs län och 17 distriktslantmätare. Minskande tendens angavs av länsstyrelsen i Västernorrlands län, länsarkitekten i Västernorrlands län, byggnadsnämnderna i Värnamo, Tjust-Ed i Kalmar län, Kode i Göteborgs och Bohus län, Stora Lundby i Älvsborgs län, Mölltorp i Skaraborgs län och Njurunda i Västernorrlands län samt bl. a. tre distriktslantmätare,
Efter det arrendelagsutredningens mera översiktliga undersökning gjor— des har _ främst för andra ändamål —— en betydligt mera fullständig in—
ventering av landets totala bestånd av fritidsbebyggelse gjorts av fritids- utredningen. Dess första betänkande innehåller utförliga uppgifter om fri- tidsbebyggelsens omfattning, karaktär och lokalisering.2 De därvid fram- komna siffrorna hänför sig till årsskiftet 1962/63 och grundar sig på svar på frågeformulär som tillställts alla länsstyrelser och kommuner. Inven- teringen visade att det fanns i runt tal 297 000 fritidshus. Det verkliga an- talet ansågs emellertid vara något större. Som fritidshus räknades vid in- venteringen dels för fritidsändamål uppförd bostad, dels förutvarande per- manent bostad, som tillhört eller tillhörde jordbruk, skogsbruk, fiske m.m. och som vid inventeringstillfället varaktigt disponerades huvudsakligen för fritidsändamål. Kolonistugor och tillfälliga övernattningsstugor räknades ej. De 297 000 fritidshusen indelades i följande kategorier.
Antal (runda tal) Procent
Fritidshus på egen grund .......... 180 000 61 » » arrenderad mark ..... 101000 34 » i form av fritidsbyar
eller enstaka hus för ut— hyrning ............. 16 000 5 Summa fritidshus 297 000 100
Frekvensen av arrendebebyggelscn växlade betydligt mellan olika delar av landet. I Gävleborgs län utgjorde den 73 % av alla fritidshus och i Stock- holms län 8 %. För övriga län växlade frekvensen mellan 68 % (Örebro) och 23 % (Göteborgs och Bohus). Räknat i absoluta tal fanns de flesta av de på arrenderad mark stående fritidshusen i Hallands län (9 832) och Gävleborgs län (9358). De minsta talen representerades av Jämtlands län (1 256) och Gotlands län (1010).
En annan indelningsgrund utgjorde förekomsten av fritidsbebyggelse med hänsyn till belägenhet och behov av plan. Undersökningen visade därvid följande.
Antal (runda tal) Procent
Fritidshus inom område med detalj- plan ........................... 133 000 45 Fritidshus i form av annan tätare be- byggelse (grupper om minst 10 hus med en täthet av minst 1—2 hus per hektar) .................... 80 000 27 Fritidshus i spridd bebyggelse ...... 85 000 28 Summa fritidshus 298 000 100
2 SOU 1964: 47 s. 92.
Ett visst samband mellan frekvensen av »arrendebebyggelse» och behovet av plan kan utläsas redan i siffermaterialet. Av alla län hade Stockholms län den lägsta frekvensen arrendebebyggelse (8 %) och samtidigt (jämte Kro- nobergs och Kristianstads län) den lägsta frekvensen oreglerad, tät fritids— bebyggelse. De tre län som hade den förhållandevis mesta arrendebebyggel- scn —— Gävleborgs (73 % ), Örebro (68 %) och Västerbottens (64 %) —— hörde också till de fyra län som hade den största frekvensen av oreglerad, tät fri- tidsbebyggelse. Denna var högst i Västerbottens län (54 %), därnäst kom Örebro län (43 %) och Kopparbergs län (43 %)3 samt Gävleborgs län (42 ”J,-).
2. Förekomsten av vissa upplåtelsevillkor
Till arrendelagsutredningen har under arbetets gång vid resor och korre- spondens överlämnats sammanlagt 90 olika kopior och formulär till kontrakt för >>bostadsarrende». Fem avsåg mark för helårsbostäder. De övriga var sommarstugearrenden. Flera av kontrakten och formulären har kommit till användning vid ett stort antal upplåtelser, sammanlagt med all säkerhet åtskilliga tusen. — Ett livstidskontrakt fanns i den undersökta samlingen. Tre kontrakt avsåg upplåtelse tills. vidare. Siffran är anmärkningsvärt låg men förklaras av att tills-vidare—avtalen i allmänhet icke torde ges skriftlig form. — Tio (ej ifyllda) kontraktsformulär förutsatte upplåtelse på viss tid. Ett av dessa innehöll villkoret att upplåtelsen upphörde vid arren- datorns död. Ett kontrakt som avsåg 20 år föreskrev att upplåtelsen upp- hörde, om arrendatorn lämnade sin tjänst hos jordägaren. De kontrakt som innehöll utsatt bestämd tid var 76. Frekvensen inom denna grupp av olika arrendetider framgår av följande uppställning. (I de fall kontraktet inne- håller förlängningsklausul avser den här lämnade uppgiften endast den första arrendeperioden).
Arrendetid i år Antal kontrakt 49 9 46 1 30 3 25 7 20 5 15 3 10 21
7 1 5 15 3 1 2 2 1 8
76
Av de 90 kontrakten innehöll 7 klausul angående något slag av options- rätt för arrendatorn. Den första arrendeperioden utgjorde i dessa 7 fall:
3 I Kopparbergs län utgjorde frekvensen fritidshus på arrenderad mark 26 %.
arrendatorns livstid i ett fall, 20 år i ett fall, 10 år i tre fall och 5 år i ett fall. I det sj unde fallet, som avsåg ett kontraktsformulär, var tiden för den första perioden ej utsatt. Optionsrätten var i allmänhet bestämd på det sättet att, om jordägaren vid den avtalade tidens slut skulle fortsätta med utarren— deringen, arrendatorn ägde företrädesrätt till arrendet om överenskommel— se om villkoren kunde träffas. Icke i något fall föreskrevs att jordägarens vägran till fortsatt utarrendering eller villkoren för densamma skulle prövas av något opartiskt organ. Rätt för vardera parten f vid utebliven uppsägning _— till automatisk förlängning av avtalets giltighetstid fanns i 33 fall. Tiden för förlängningen utgjorde 10 år i 2 fall, 5 åri 13 fall, 1 år i 15 fall och var i de resterande 3 fallen ej särskilt angiven. Uppsägningstiden var vanligen sex månader eller ett år. I ett fall var den tre år och i ett annat en månad. Bland de 90 kontrakten fanns det 12 fall där arrendetiden var 5 år eller mindre och där arrendatorn icke hade vare sig optionsrätt eller rätt till automatisk förlängning. I dessa 12 fall ingår icke de tre fall där arrendet gällde endast tills vidare. Ett kontrakt som upptog arrendetiden till fem år utan att medgiva arrendatorn rätt till vare sig automatisk för- längning, optionsrätt eller lösen för byggnader vid upplåtelsens upphörande, användes av jordägaren för ett 80-tal liknande upplåtelser. Ett annat kon- trakt, som av en jordägare användes för något över 100 upplåtelser, gällde tills vidare med en månads uppsägningstid.
En av frågorna i arrendelagsutredningens frågeformulär lydde: På vilka villkor i fråga om upplåtelsetid, avgäld m. m. brukar dylika upplåtelser (för sommarstugebebyggelse) vanligen ske? Av de 241 myndigheter och orga— nisationer som avgivit ett positivt svar på frågan svarade 78 att mycket varierande upplåtelsetider tillämpades. 19 svarade att upplåtelse på obe- stämd tid var vanligast, 50 svarade att 5 år var vanligast, 49 svarade att 6——10 år var vanligast, 11 svarade att 11—25 år var vanligast och 34 sva- rade att upplåtelsetider på mer än 25 år var vanligast. Dessa siffror synes ge vid handen att de vanligaste upplåtelsetiderna är från fem till tio år. Upplåtelser på arrendatorns livstid synes vara sällsynta.
Överlantmätaren i Stockholms län uttalade att upplåtelsetiden syntes variera avsevärt, från ett år upp till 50 år. Vanlig upplåtelsetid syntes vara tio år, men i vissa fall förekom även upplåtelser på arrendatorns livstid. Enligt Stockholms stads fastighetskontor uppläts koloniträdgårdslotter på varierande tid från ett år till livstid. Vanligaste upplåtelsetiden hade dock hittills varit 25 år. Staden ägde dock alltid rätt att uppsäga kontraktet under arrendetiden, varvid ersättning skulle utgå med hänsyn till kvarvarande arrendetids längd. Vid nya upplåtelser (inom s.k. fjärrkoloniområde) var det dock kontorets avsikt att låta upplåtelsetiden gälla för livstid med bibe- hållen rätt till uppsägning under upplåtelsetiden mot ersättning. Byggnads— nämnden i Enköping uppgav att den första upplåtelsen normalt gällde för
nio år, varefter arrendet förlängdes på obestämd tid, om arrendatorn befun— nits vara till belåtenhet. Enligt byggnadsnämnden i Västlands kommun i Uppsala län gällde arrendet i nästan samtliga fall ett år i sänder. Såvitt länsstyrelsen i Södermanlands län kunnat inhämta kunde tiden för upp— låtelsen vara så kort som ett år men var ofta längre, stundom 49 år. Bygg- nadsnämnden i Hölö kommun i samma län uppgav att arrendetiden van- ligen var fem år och att det normalt endast var s.k. stugplats som arren- derades. Länsstyrelsen i Östergötlands län hyste den uppfattningen att upp- låtelsetiden varierade starkt inom olika delar av länet. I de flesta fall syntes dock kontrakten avse en tid av minst tio år. Länsarkitekten i samma län upp- gav att arrendatorerna i en del fall tillförsäkrats rätt till förlängning av upp- låtelsetiden, men då avgälden ofta ej var reglerad i kontraktet, kunde dock denna rätt vara förhållandevis illusorisk. Byggnadsnämnden i Nässjö upp- gav att samtliga arrendetomter var upplåtna på antingen 25 år eller 49 år. Så var också fallet enligt byggnadsnämnden iBjörkö kommun iJönköpings län. Enligt byggnadsnämnden iSkärstads kommun i samma län var arrende- tiden mestadels ett år eller »så länge sämjan varar.» Byggnadsnämnden i Vislanda kommun i Kronobergs län uttalade att i många fall förelåg endast muntliga avtal, vilka oftast inskränkte sig till överenskommelse om arrende— avgit'tcns storlek och sättet för dess erläggande. Enligt distriktslantmätaren iSunnerbo distrikt varierade avtalstiden mellan 10 och 30 år. Länsarkitekten i Kalmar län uppgav.
Arrendetiderna skiftar mycket. I vissa områden förefaller tider på 1 till 5 år vara det vanligaste. Icke minst synes muntliga 1-årsavtal vara en vanlig form särskilt inom tätbebyggda områden med en enklare typ av bebyggelse. På andra platser synes 10-ärsavtal vara det vanligaste. Även långtidsavtal upp till 49 år förekommer.
Inom verksamhetsområdet för Tjust-Eds byggnadsnämnd i samma län skedde upplåtelserna som regel på 49 år. Byggnadsnämnden i Loftahammars kommun uttalade att kortare avtalstider än 20 är endast förekom i något enstaka fall och byggnadsnämnden iRyssby kommun angav att upplåtelse- tiden vanligtvis inte var bestämd. Länsstyrelsen i Gotlands län uppgav att upplåtelsetiden i allmänhet var 49 år. Byggnadsnämnden i Stenkumla kom- mun i samma län uppgav däremot att den vanligaste upplåtelsetiden var fem år. Länsarkitekten iBlekinge län uppgav att upplåtelsetiden i allmänhet var tio år, undantagsvis 25 år och i sällsynta fall 49 år.
Länsarkitekten i Kristianstads län uttalade att villkor och upplåtelsetid varierade. Vid arrende av fideikommissmark inom Trolle-Ljungby och Ive- tofta socknar sades skriftliga avtal med bestämda arrendetider endast före— komma i undantagsfall och i dessa fall hade arrendetiden tidigare varit tio år men var numera begränsad till fem år. I övervägande antalet fall hade dock endast muntligt avtal träffats om tillstånd att placera sommarstugan på viss plats. Enligt distriktslantmätaren i Ängelholms distrikt var avtalstiden ofta 49 år på grund av arrendeavtalens speciella natur av alternativ till köpe-
avtal. Byggnadsnämnderna i Religs, Löddeköpinge och Norra Frosta kom- muner iMaImöhus län ansåg att upplåtelsetiden vanligtvis var 49 år. Samma uppfattning hyste distriktslantmätaren iMaImö distrikt. Fastighetskontoren i Hälsingborg och Malmö uppgav att upplåtelsetiden var ett år med tre måna- ders uppsägningstid. Länsstyrelsen iHallands län uppgav.
Upplåtelsetiden är synnerligen varierande. Mestadels torde upplåtelsetiden _; då sådan överhuvud taget fastställts i arrendeavtalet _ vara kort. En tidsperiod av fem år torde sannolikt vara den vanligast förekommande.
Att arrendetiderna är korta och sällan längre än tio år bekräftades av bl. a. distriktslantmätarna i Varbergs och Kungsbacka distrikt. Överlantmätaren i Göteborgs och Bohus län uppgav.
Beträffande upplåtelsetiden är variationerna mycket stora: från ingen uppgiven tid vid muntligt avtal och ettårsupplåtelser för mycket provisorisk sommarbebyg— gelse till 49—årsupplåtelser. Inom samtliga distrikt utom Göteborgs norra distrikt och beträffande vissa fall även Sunnervikens distrikt synes långtidsarrenden vara de vanligast förekommande.
Distriktslantmätaren i Göteborgs norra distrikt yttrade.
I de fall orsaken till arrendeupplåtelsen är önskan att undvika fastighetsbild- ningsåtgård är långtidsarrende vanligt. Arrendeavgiften erlägges då ofta på en gång vid tillträdet. Det förekommer även att kontrakt skrives med det innehåll, att området upplåtes på arrende på exempelvis tio år mot årlig arrendeavgift med löfte till arrendatorn att därefter få förvärva området efter visst pris per kvadrat- meter, varjämte ibland stadgas att erlagda arrendeavgifter skola räknas som avbe- talningar å köpesumman.
Byggnadsnämnden i Lerums kommun i Älvsborgs län uppgav att arrende- tiden vanligen var 49 år. Byggnadsnämnden i Sandhults kommun i samma län sade att det var regel att arrendekontraktet gällde tills vidare. Enligt distriktslantmätaren i Bengtsfors distrikt avsåg avtalen vanligen upplåtelse på ett år. Distriktslantmätaren i (dåvarande) Alingsås distrikt nämnde bl. a. att vid upplåtelse på 49 år hade arrendatorn i en del fall betalat hela arrende- summan på en gång och även utlovats förnyad upplåtelse på 49 år sedan ti- den för upplåtelsen utgått. Byggnadsnämnden i Husaby kommun i Skara- borgs Iän förklarade att upplåtelsetiden i allmänhet torde vara tio år och att kortare tid än fem år ytterst sällan torde förekomma. Överlantmätaren i Skaraborgs län uppgav att det som regel under senare år torde upprättas skriftliga avtal med relativt kort arrendetid, som endast undantagsvis över- steg tio år.
Överlantmätaren i Värmlands län uppgav.
Arrendeupplåtelscrna äro ofta mycket lösliga och grundas endast delvis på skrift- liga kontrakt. Arrendetiden varierar från 1 år och uppåt. Det vanligaste torde vara upplåtelser på 10 a 15 år och endast någon gång förekommer 49-årsupplåtelser. Efter arrendetidens utgång brukar endast muntligt avtal kvarstå. Detta förlänges år från år, varvid arrendeaviften höjes i ungefärlig takt med penningvärdeförsäm— ringen.
Distriktslantmätaren i (dåvarande) Munkfors distrikt liksom byggnads- nämnden i Nyeds kommun uppgav dock att arrendeavtalen i allmänhet är tillsvidareavtal. Enligt länsarkitekten i Örebro län torde fem å tio år vara den vanligaste upplåtelsetiden. Överlantmätaren i samma län uttalade att arren- detider överstigande tio är endast sällan torde förekomma.
Distriktslantmätaren i Västerås distrikt uppgav att för något tiotal år sedan var det rätt vanligt att arrendetiden sattes till 49 år, men numera torde betyd- ligt kortare arrendetider tillämpas. Byggnadsnämnden i Ludvika socken i Kopparbergs län uppgav att arrendetiden i regel var 49 är, men att det även förekom upplåtelser på tio år och att uppsägningstiden brukade vara tre—sex månader. Enligt byggnadsnämnden i Norrbärke kommun i samma län var den vanligaste upplåtelsetiden fem år tio år. Överlantmätaren i Kopparbergs län uppgav.
En under senare tid allt vanligare förekommande typ av »arrendekontrakt» ut- göra sådana köpeavtal, som avse förvärv av visst markområde och som avses att läggas till grund för avstyckningsförrättning, men vilka köpeavtal i händelse av vägrad avstyckning anges skola gälla som arrendekontrakt för en tid av 49 år, var- vid köpeskillingen anges utgöra engångsersättning för arrendet.
Länsstyrelsen i Gävleborgs län förklarade att upplåtelsevillkoren starkt varierade. Detta uttalande verifierades av de yttranden, som avgavs av vissa av byggnadsnämndcrna i länet. Byggnadsnämnden i Gnarps kommun uppgav att arrendekontrakten i allmänhet gällde för en tid av fem år och att de automatiskt fortsatte att gälla om uppsägning ej skedde. Byggnadsnämnden i Harmånger uppgav att c:a tio procent av alla arrenden löpte på 49 år medan i övriga fall arrendekontrakt saknades. Byggnadsnämnden i Hälsingtuna kommun uppgav i sitt yttrande att arrendetiden vanligen uppgick till 20— 49 år. Enligt byggnadsnämnden i Sandviken syntes enskilda jordägare ofta ingå arrendeavtal, som skulle gälla tills vidare. överlantmätaren i Gävleborgs län uttalade att övervägande delen av upplåtelserna torde ske tills vidare och förlängas med ett är varje gång. Byggnadsnämnden i Själevads kommun i Västernorrlands län uppgav att upplåtelsetiden i de flesta fall torde uppgå till 49 år, medan byggnadsnämnden iNjurunda kommun svarade att utarren— deringen vanligen skedde för ett år i sänder. Överlantmätaren i Västernorr— lands län uppgav.
Upplåtelsetiden varierar mellan ett och femtio år. Då det gäller skriftliga avtal förefaller en tioårsperiod vara vanligast. I fråga om muntliga avtal tycks det räcka med ett år i sänder om man över huvud taget avtalat någon bestämd upplåtelsetid.
Byggnadsnämnden i Kalls kommun i Jämtlands län förmodade att lik- formiga regler beträffande upplåtelsevillkoren icke tillämpades och att över- enskommelserna var muntliga med mycket svävande villkor. Byggnads— nämnden iHallens kommun uppgav däremot att arrendetiden vanligen var 30 år. Länsarkitekten i Västerbottens län angav att upplåtelserna oftast avsåg ett år i sänder, medan det i fjällkommunerna Tärna och Vilhelmina var
vanligt att utarrenderingen på allmänningskogen skedde på tio år. Enligt byggnadsnämnden i Nordmalings kommun hade upplåtelsetiden tidigare i regel varit 49 år, men var numera inskränkt till ett år. Byggnadsnämnden i Vilhelmina kommun bekräftade uttalandet om tioårig arrendetid och tillade att upplåtelserna vanligen förlängdes med tio år därest de icke uppsades. Överlantmätaren i Västerbottens län uppgav.
Upplåtelseavtalen äro vanligen helt formlösa när upplåtaren är enskild person. Muntligt avtal med årlig avgift synes vara vanligast. Vid upplåtelse från samfällig- het, bolagsmark o. (1. är det vanligast med skriftligt avtal eller protokollfört beslut. Arrendetiderna variera. Som exempel anges ett år på kyrklig jord, fem år på krono- park, tio år på allmänning.
Vad Norrbottens län beträffar uppgav byggnadsnämnden i Luleå att arrendekontrakten i regel tecknades på ett är. Inom Kiruna stad syntes den vanligaste upplåtelsetiden vara tio år. Byggnadsnämnden i Piteå landskom- mun uppgav att upplåtelsetiden i regel var 49 år. överlantmätaren i Norr- bottens län uppgav.
Det vanligaste synes vara att upplåtelserna sker muntligen och att bestämd upp— låtelsetid icke avtalas. Annars varierar upplåtelsetiderna från fall till fall utan att — vare sig upplåtelserna sker skriftligen eller muntligen _— någon framför andra vanlig upplåtelsetid kan anges.
Enligt distriktslantmätaren i Haparanda distrikt torde upplåtelsetiden nästan undantagslöst vara obestämd. Sveriges skogsägareförbund och Sveri- ges jordägareförbund bekräftade att upplåtelsetiderna varierar från mycket korta tider ända upp till maximitiden 50 år.
I en del av svaren _ vilka som nämnts i allmänhet avlämnades år 1960 — lämnades också en del uppgifter om legans storlek. Det kan konstateras att någon enhetlig legosättning icke förekom. Endast i undantagsfall var legan indexreglerad. Ibland räknades de årliga avgälderna som avbetalningar vid ett eventuellt framtida köp av området. Stundom förekom i avtalen utfästelse om att arrendatorn framdeles ägde rätt att mot i avtalet bestämt kvadrat- meterpris förvärva det arrenderade området med äganderätt. I vissa fall erlades samtliga under arrendeperioden utgående avgälder som ett engångs- belopp vid periodens början. Avsikten var därvid att äganderätten till om- rådet vid nyttjanderättstidens utgång skulle överföras till arrendatorn exem- pelvis genom upprättande av gåvobrev. Följande svar är särskilt belysande.
Byggnadsnämnden i österhaninge kommun i Stockholms län uppgav att vid Årsta havsbad fanns inom fastställd byggnadsplan cirka 500 för sommar— stugebebyggelse upplåtna arrendelotter och att den årliga avgälden för sådan lott uppgick till 325 kronor vilket belopp erlades i förskott. Enligt distrikts- lantmätaren i Södertälje distrikt utgjorde avgälden vanligen cirka sex pro- cent av det beräknade värdet av tomtplatsen och varierade mellan 100 och 300 kronor för år. Byggnadsnämnden i Älvkarleby kommun i Uppsala län
uppgav att det fanns äldre arrenden där arrendeavgiften utgjorde fem till tio kronor om året. Avgälderna för nyare arrenden uppgick ofta till cirka 10 öre per 1112 och år eller till ungefär 100——150 kronor. Enligt överlantmäta- ren i Uppsala län torde den genomsnittliga storleksordningen på avgälden för en tomtplats kunna anges till cirka 75——100 kronor per år. Länsstyrelsen i Södermanlands län uppgav att arrendesumman vanligen låg mellan 50 och 200 kronor och att den någon gång var indexreglerad. Distriktslantmätaren i Nyköpings distrikt framhöll att avgälden varierade efter läge, tomtstorlek o. d. men knappast torde vara fem procent av ett beräknat tomtvärde och i allmänhet uppgick till 100 a 400 kronor om året. Vid de fleråriga arrende- periodernas slut skedde i regel en anpassning av avgälden efter penning- värdeförsämringen. Brasstorps sommarstugeägareförening, vars medlemmar arrenderade tomter å en fastighet inom Oxelösunds stad, uppgav att avgälden för tomtplats om cirka 800 in2 var 110 kronor. Länsstyrelsen i östergötlands län uppgav att avgälden som regel syntes uppgå till tio ä tjugo öre per mi”. Byggnadsnämnden iSkärsiads kommun iJönköpings län ansåg att avgälder- na varierade avsevärt eller mellan fem och tjugo öre per m2. Distriktslant- mätaren i (dåvarande) Västbo distrikt (Värnamo) ansåg för sin del att arrendebeloppen merendels var blygsamma, ofta 10—25 kronor för år. Byggnadsnämnden i Alvesta köping i Kronobergs län uppgav att avgälderna i allmänhet var förhållandevis låga. Distriktslantmätaren iSunnerbo distrikt uppgav att för tomtplatser om 500—1 000 m2 brukade avgälden vara 50— 75 kronor för år. Länsarkitekten i Kalmar län meddelade att avgälderna ofta rörde sig om 50——75 kronor för år. Byggnadsnämnden i T just-Eds kommun uppgav att det var vanligt med arrendebelopp om 100—200 kronor för år. Enligt länsarkitekten i Gotlands län hade arrendesumman tidigare i regel varit blygsam men alltmer »fixerats» till 100 kronor om året. Länsarkitekten i Blekinge län ansåg att den årliga avgälden vid tioåriga upplåtelser i genom- snitt uppgick till 75 a 100 kronor. Distriktslantmätaren i (dåvarande) Vil- lands distrikt i Kristianstads län uttalade att den årliga avgälden i regel var 100 150 kronor i Åhus köping, 50 kronor i Bromölla köping och 40 kronor i landskommunerna. Byggnadsnämnden i Rengs kommun i Malmöhus län sade sig ha erfarit att Rengs pastorat endast betingade sig 50 kronor i årlig avgäld för tomtplatser med en areal av cirka 5 000 m2. Detta belopp borde ses mot det förhållandet att dagspriset för angränsade tomtmark av likvärdig beskaffenhet var cirka 10 kronor per 1112. Vid uppdelning av större arrende- tomter i mindre enheter hade i begränsad omfattning förhöjning skett av de mycket för låga arrendesummorna. Nämnden framhöll att avgälden för en tomtplats om cirka 6000 m2 och med bästa läge invid Falsterbokanalen i ett fall blott uppgick till 400 kronor per år. Distriktslantmätaren i Ystads distrikt uppgav att avgälden inom sommarstugeområdet i Ystads Sandskog utgick med 75—250 kronor per är beroende på byggnadens storlek. Distrikts- lantmätaren i (dåvarande) Laholms distrikt svarade att arrendebeloppen ut-
gick efter 30 öre per 1112 för tomtplatser om 150—400 m2 beroende på vem av parterna som svarade för väghållningen och de sanitära anordningarna inom sommarstugeområdet. Distriktslantmätaren i Halmstads distrikt uppgav att det syntes som om avgälderna genomgående var beräknade så att de mot- svarade cirka fem procents ränta på markvärdet vid försäljning av likartade tomtplatser i orten. Byggnadsnämnden iSkredsviks kommun i Göteborgs och Bohus län uppgav att avgälden vid 75—80 procent av alla upplåtelser låg på nivån 100—125 kronor om året. Distriktslantmätaren i (dåvarande) Sunner- vikens distrikt (Uddevalla) förklarade att vid upplåtelser för lång tid mot- svarade avgålden ungefär skälig ränta å tomtvärdet eller cirka 100—300 kronor per år. Distriktslantmätaren iStrömstads distrikt uppgav.
Årliga arrendeavgiften för hustomt omkring 1 000 ni2 har hållit sig omkring 75 kronor. I kontrakt — avseende 49 års nyttjanderätt, för vilken arrendatorn vid kontraktets underskrivande erlagt arrendeavgiften för hela nyttjanderättstiden (i regel motsvarande köpeskillingen för jämförbar tomt) — har ibland intagits be- stämmelse om att arrendeområdet, därest arrendatorn önskar avstycka detsamma, skall utan vederlag övergå med äganderätt till arrendatorn.
Överlantmätaren iÄlvsborgs län uppgav att den årliga avgälden ofta torde utgöra 50 åt 100 kronor, men att avgälderna ibland erlades på en gång för hela arrendeperioden. Distriktslantmätaren i Vättle distrikt (Göteborg) uppgav.
En vanlig upplåtelsetid synes vara tio år. Arrendet uppgår då ofta till ett belopp som motsvarar en tiondedel av den tilltänkta köpeskillingen vid arrendetidens ut- gång. Avsikten är nämligen att vid sistnämnda tidpunkt upprätta gåvobrev. Om säljaren är att betrakta som yrkesmässig tomtförsäljare minskar genom detta för- faringssätt säljarens skatt samtidigt som köparen slipper från stämpelbeläggning å köpeskillingen vid lagfarandet.
inligt länsarkitekten iSkaraborgs län varierade avgälden vanligen mellan 30 och 200 kronor om året och enligt byggnadsnämnden iHusaby kommun var avgälden vanligen 50 a 75 kronor om året. Överlantmätaren i Skara- borgs län uppgav.
I äldre upplåtelser ligger avgälderna omkring 50 kronor, ofta därunder. Under senare delen av 1950-talet torde normalavgälden ha legat omkring 100 kronor och är numera på väg ytterligare uppåt, så att avgälder på 150—200 kronor kan noteras här och var.
Byggnadsnämnden iKarlstad uppgav att avgälden varierade mellan 25 och 150 kronor per år, men att den i enstaka fall torde vara högre. När staden var upplåtare var avgälden vanligen 75 kronor. Distriktslantmätaren i (då- varande) Munkfors distrikt svarade att avgälden vanligen var 25—75 kronor om året. Länsarkitekten i Örebro län yttrade att avgälden under senare tid brukade ligga mellan 50 och 200 kronor med en tendens att väl följa penning- värdets fall och måhända också att något fördyras. Överlantmätaren i samma län framhöll att avgälden i allmänhet icke kunde anses vara oskäligt hög. Enligt distriktslantmätaren i Sala distrikt belöpte sig avgälden till belopp motsvarande 2——5 procent av markens värde. Byggnadsnämnden i Gustafs
kommun i Kopparbergs län uppgav att då upplåtelsetiden var 49 år utgick avgälden som engångsavgift av 1 000 kronor. Vid treårig arrendetid var den årliga avgälden 70 kronor och då upplåtelsen skedde på ett år 75 kronor. Enligt byggnadsnämnden i Långshyttan varierade avgälderna från en krona till 35 kronor per år. Byggnadsnämnden iStora Tuna kommun sade att av— gälden brukade variera mellan 25 och 125 kronor per år. Byggnadsnämnden i Gnarps kommun i Gävleborgs län uttalade, att avgälden brukade växla mellan tre och fem öre per m2 och är beroende på tomtplatsens belägenhet. Enligt byggnadsnämnden i Hille kommun torde avgälden ligga mellan 50 och 100 kronor för år, även om det i enstaka fall hade tillämpats belopp uppåt 200 kronor. Överlantmätaren i Gävleborgs län angav att avgälden varierade mel— lan 20 och 200 kronor. Byggnadsnämnden iNjurunda kommun i Västernorr- lands län angav den årliga avgälden till 20 a 45 kronor för år. Överlant- mätaren i Västernorrlands län uppgav.
Arrendeavgifterna varierar från 10 till 125 kronor per år. Man måste medge att de oftast är överkomliga. Frågan är om inte årsavgifter av storleksordningen 25 kronor är vanligast, om man bortser från de mest efterfrågade fritidsområdena, där man får räkna med det fyrdubbla beloppet.
Byggnadsnämnden iHallens kommun iJämtlands län uppgav att avgälden var 100 kronor vid 30 års upplåtelsetid av tomtplatser med en areal av 1 500— 3000 1112. Distriktslantmätaren i (dåvarande) Lits distrikt sade att avgäl- derna oftast var obetydliga och att de vid kapitalisering sällan nådde upp till köpeskillingarna.
Länsarkitekten i Västerbottens län angav att avgälden varierade mellan 25 och 100 kronor. Enligt byggnadsnämnden i Vilhelmina kommun varierade arrendeavgifterna mellan 10 och 40 kronor om året. Distriktslantmätarcn i Vilhelmina distrikt uppgav.
Domänverket tillämpar en arrendetid av fem år med en avgäld av 60—70 kronor per år beträffande sportstugor och livstidsarrenden för f.d. kronotorpare å övriga utarrenderade lägenheter. Avgälden för de senare varierar mellan 25 och 120 kronor per år. _ -— —— Kyrkan tillämpar ettåriga arrenden med en avgäld av 20—-—30 kronor per år. Detta senare gäller Tärna socken.
Byggnadsnämnden iNederluleå socken iNorrbottens län framhöll att av- gälderna som regel var låga, även om de på senare år stigit något. De syntes sällan svara mot normal ränta på det pris, som betalas, när tomt med mot- svarande belägenhet försäljes. Denna uppfattning delades av överlantmätaren i Norrbottens län. Enligt distriktslantmätaren i Piteå distrikt intogs i flera fall i arrendekontraktet en klausul om friköp av tomtplatsen. Distriktslant- mätaren i Haparanda distrikt nämnde att avgälden vanligtvis varierade mel— lan 10 och 75 kronor per är. Sveriges skogsägareförbund uttalade att av— gälderna varierade starkt och Sveriges jordägareförbund framhöll att av- gälden vanligen var låg och närmast att betrakta som symbolisk.
I svaren lämnades i några fall uppgift också om andra kontraktsvillkor. Överlantmätaren i Södermanlands län hade förmärkt en tendens att med hänsyn till penningvärdets fall förkorta upplåtelsetiderna. Det var ej ovanligt att avgälden indexreglerades. Uppsägning för höjning av avgälden förekom ofta. Distriktslantmätaren iJönköpings distrikt fastslog att byggnadsbestån— det på arrendelotterna regelmässigt var av högre standard vid längre upplå— telsetid än vid kortare. Länsarkitekten i Stockholms län och distriktslant- mätaren i (dåvarande) Anundsjö distrikt gav uttryck för liknande uppfatt- ning. Korta upplåtelsetider godtogs icke av byggnadsnämnden i Kode kom- mun i Göteborgs och Bohus län. Byggnadslov vägrades om avtalstiden under- steg fem år. I sådana fall motiverade nämnden sitt beslut med att en kortare avtalstid »tyder på en provisorisk fastighetsbildning.» Överlantmätaren i Malmöhus län uppgav att de s. k. 49-årsarrendena mot engångsavgift avsedd att ersätta köpesumman ofta torde ha tillkommit av önskemål att kringgå villkoren och kostnaderna för avstyckning av tomtplats. Också distriktslant— mätarna i Varbergs, Göteborgs norra, Strömstads och (dåvarande) Säve- dalens distrikt samt byggnadsnämnden i Umeå landskommun berörde ten- densen att tillgripa långtidsarrende istället för fastighetsbildning. Ibland skedde det därför att avstyckning ej medgavs. Ibland ville man helt enkelt undvika sådan åtgärd. Beträffande s.k. friköpsklausul i arrendeavtalet an- förde distriktslantmätaren i (dåvarande) Ronneby distrikt.
Ibland torde i nyttjanderättsavtalet intagas en bestämmelse om att nyttjanderätts— havaren under vissa förhållanden eller vid arrendetidens slut skall äga inlösa om- rådet. Detta kan i en framtid komma att medföra komplikationer med avseende på fastighetsbildningen, då nyttjanderättsupplåtelse ej behöver taga hänsyn till gällan- de och ej kan taga hänsyn till kommande lagbestämmelser för fastighetsbildning.
Att nyttj anderättsupplåtelserna vanligtvis grundades på muntliga överens- kommelser har uppgetts av överlantmätaren i Norrbottens län samt av fyra distriktslantmätare och sex byggnadsnämnder. I viss utsträckning förekom muntliga arrendeavtal enligt sex byggnadsnämnder. Byggnadsnämnden i Valle kommun iSkaraborgs län uppgav att skriftliga avtal blev allt vanligare. Byggnadsnämnden i Kode kommun i Göteborgs och Bohus län godkände icke muntliga nyttjanderättsavtal som bevis på att vederbörande byggnadslovs— sökande ägde disponera område för bebyggande. Enligt distriktslantmätaren i Sala distrikt skedde upplåtelser från enskilda personer i allmänhet genom muntliga överenskommelser. Överlantmätaren i Västerbottens län delade denna åsikt. Distriktslantmätaren i Vilhelmina distrikt uppgav.
Ofta förekommer endast muntliga avtal, vilket är vanligt förekommande där fastigheterna äro sämjedelade och endast en sämjelottsinnehavare lämnat med- givande om uppsättande av en sportstuga. Ibland förekommer köp av områden vilka av någon anledning icke fullföljts till avstyckning och lagfart. De nu beskrivna två formerna av upplåtelser är vanligt förekommande inom Tärna socken.
Distriktslantmätaren i (dåvarande) Alingsås distrikt framhöll att vid arrenden med 49-årig upplåtelsetid förekom i en del fall att arrendatorn ut- lovats förnyad upplåtelse på 49 år, sedan den nuvarande upplåtelsen upphört.
Det är mycket sällan som bestämmelser träffats rörande formerna för kontraktets överlåtelse på tredje man. I regel har man inte lämnat medgivande om inteckning av kontraktet till säkerhet för (less bestånd. Arrendekontraktet är ofta en mycket enkel handling, som varken lämnar uppgifter om areal, sidlängder eller belägenhet för området, vilket upplåtes >>eftcr på marken utsatta pålar» eller liknande beskriv- ning. Det har förekommit, att arrendatorer uppfört synnerligen påkostade sommar- villor på områden, vilka upplåtits genom kontrakt, som endast innehållit upplåtel- sen och det arrendcbelopp, som skall betalas vid angiven tidpunkt, men inte ens angivit beteckningen på den fastighet, varifrån området upplåtes.
Överlantmätaren i Västernorrlands län uppgav.
Om upplåtelseavtalen rörande sommarstugetomter kan väl för övrigt allmänt sägas att de alltför ofta är bristfälliga och oklara i såväl formellt som materiellt hän- seende. Dct exempel på välformulerade arrendekontrakt som redovisas av distrikts— lantmätaren i Sundsvalls norra distrikt lär höra till undantagen. Alltför ofta för- håller det sig i stället så att avtalen lämnar rum för tvekan om innebörden, vartill kommer att innehållet ofta står i mindre god överensstämmelse med gällande bygg— nads— och fastighetsbildningslagstiftning. Det sista är en allvarlig fråga då det gäller varaktiga arrenden.
Det förhållandet att arrendeavtalen ofta är knapphändiga och mer eller mindre »lösliga» berördes i flera svar. Länsarkiteten i östergötlands län framhöll att i en del fall hade arrendatorerna tillförsäkrats rätt till förläng- ning av arrendetiden, men då avgälden ofta ej var reglerad i kontraktet kunde denna rätt vara förhållandevis illusorisk. Byggnadsnämnden iEnhörna kom- mun iSödermanlands län ansåg att i de fall då utarrenderingen satts i system i vinningssyfte villkoren kunde vara betungande och rent av obilliga. Enligt överlantmätaren i Kopparbergs län syntes arrendevillkoren böra ges en mera preciserad innebörd då fråga var om mera påkostad fritidsbebyggelse på arrenderad mark. Distriktslantmätaren i (dåvarande) Sigtuna distrikt fram- höll dels att arrendekontrakten i allmänhet saknade ordningsföreskrifter och sanitära bestämmelser, dels att arrendeområdet till läge och omfattning oftast var oklart bestämt. Sistnämnda brist påtalades även av överlantmätaren i Gotlands län och byggnadsnämnden i Lerbäcks kommun i örebro län.
III. Allmänna synpunkter på lägenhetsarrende för bostadsändamål
1. Orsaker och behov
Den som vill förvärva eller uppföra ett hus brukar vanligen också vilja bli ägare till marken. Nyttjanderätt, särskilt arrenderätt, har emellertid i alla tider varit ett vanligt alternativ till äganderätt. Det går inte att ge något generellt svar på frågan om äganderätt för husägaren är bättre eller billigare än arrenderätt. Den som ej äger kapital eller har möjlighet att låna anser det ofta vara fördelaktigt att kunna arrendera. Å andra sidan råder dock knappast något tvivel om att de flesta hellre skulle vilja inneha den dispone— rade marken med äganderätt än med arrenderätt. I allmänhet har dock valet mellan de två alternativen icke haft någon praktisk aktualitet, utan valet har i stället stått mellan arrende eller ingen markdisposition alls. Alldeles bort- sett från prisfrågan har äganderätten som dispositionsform vissa uppenbara fördelar framför arrenderättcn. Arrenderätten är alltid på ett eller annat sätt begränsad till tiden. Rätten att överlåta är vid arrende även väsentligt mycket mera inskränkt än vid ägande. Ägaren kan —— genom inteckning — utnyttja sin rätt såsom säkerhet för kredit. I praktiken saknar arrendatorn denna möjlighet. Äger arrendatorn hus på den arrenderade jorden kan dessa visserligen utnyttjas för kreditändamål, exempelvis genom säkerhetsöver- låtelse. Värdet av denna möjlighet är dock begränsat. Flertalet jordbruks- arrenden och många lägenhetsarrenden är numera i regel skyddade gentemot risken att arrendet skall upphöra genom att marken byter ägare. I vissa lägen är dock alltjämt denna risk en realitet. Arrendet kan före arrendetidens slut också upphöra t. ex. genom förverkande från arrendatorns sida. I en del fall är arrendatorn genom bestämmelse i kontrakt eller författning tillförsäkrad rätt till nytt eller förlängt arrende vid den avtalade arrendetidens slut. Men även om det blir förlängning är det dock nästan alltid så att villkoren för det förlängda arrendet icke är bestämda när det ursprungliga avtalet ingås. Det hör även till undantagen att parterna redan i det ursprungliga avtalet förbundit sig att låta villkoren för ett förlängt arrende bestämmas av ett opartiskt organ, t. ex. skiljenämnd.
Om avsikten med en markupplåtelse är att nyttjanderättshavaren skall disponera marken en bestämd, begränsad tid och därefter återlämna den, är det naturligt att parterna väljer arrende och icke äganderättsöverlåtelse. Det kan t. ex. gälla rätt att uppföra bostadsbaracker i samband med ett kraft-
53 verksbygge eller en bensinstation eller bilverkstad, som efter viss tid skall flyttas för att bereda plats för en beslutad ny gata eller väg. Denna typ av tillfälliga eller eljest redan från början klart tidsbestämda upplåtelser fram- står numera som undantag. Utvecklingen visar i stället ganska tydligt att arrendeformen i ökad utsträckning kommer till användning i sådana fall där man tidigare i regel valde att förvärva marken med äganderätt. Ägaren till en sommarstuga, kiosk, bensinstation eller lagerbyggnad, som står på arrenderad mark, är väl i regel medveten om att hans rätt till marken upp- hör vid arrendetidens slut. Men både han och jordägaren räknar i många fall med att byggnaden då icke skall rivas eller flyttas; och är det ett tills— vidare—avtal räknar arrendatorn säkerligen i regel med att uppsägning från jordägarens sida icke skall ske vid första möjliga tidpunkt. Utredningen har (är 1963) besökt en arrenderad sommarstugetomt, där arrendatorns hus hade ett sammanlagt taxeringsvärde av 96 000 kronor. Marken disponerades med arrenderätt för tio år utan rätt till vare sig option eller substitution. I detta liksom i en mängd andra fall — där den huvudsakligaste skillnaden varit att värdet på arrendatorns hus ej varit så högt —— har det i regel varit uppenbart att såväl arrendatorn som jordägaren räknat med att huset skulle stå kvar och att husägarens dispositionsrätt till marken skulle fortfara längre än den avtalade arrendetiden eller -— vid tills-vidare-avtal — icke upphöra vid första möjliga tillfälle (i regel sex—tolv månader efter uppsägning). — Bortses från de speciella fall, då en bestämd tid för byggnadens kvarstående framstår som klart åsyftad redan från början, är det således tydligt att det finns särskilda orsaker till att parterna i den stora utsträckning som sker väljer arrendeupplåtclse i stället för äganderättsöverlåtelse trots att det senare med ett traditionellt synsätt tett sig naturligast. Frågan har berörts i en del (73 st.) av svaren på utredningens frågeformulär.
Sett från jordägarens synpunkt var det enligt många svar främst en önskan att undvika ofördelaktiga verkningar av gällande skatteregler som föranledde honom att välja arrende framför försäljning. Distriktslantmä- [aren i (dåvarande) Villands distrikt uppgav sålunda.
Anledningen till att man i stor utsträckning tvingats till att nöja sig med arrende- upplåtelsc i stället för äganderätt beror på den tolkning av skattelagarua, som under senare är utvecklat sig. Medan man tidigare kunde avhända sig mark efter 10—årigt innehav utan risk för att detta skulle ge utslag vid beskattningen har man nu kom- mit därhän, att person med dylikt 10-årigt ägoinnehav som försäljer ett eller två tomtområden något år i följd tvingas betala inkomstskatt för den erhållna försälj— ningssumman. Detta har fått till följd att jordägarna mer och mer vägra att sälja tomtområden och i stället föredraga att arrendera ut dem.
Överlantmätaren iHallands län uppgav.
Arrendeupplåtelscr äro emellertid vanliga även inom —— — —— områden, där hin— der mot fastighetsbildning ej föreligger. Att så mer och mer blivit fallet synes till stor del bero på gällande beskattningsregler, enligt vilka tomtförsäljning jämställes med rörelse även om upplåtaren har sin huvudsakliga utkomst från annat håll.
Särskilt den omständigheten, att beräkningen av intäkten för tomtförsäljnings- rörelsen sker med utgångspunkt från de tomtpriser som gällde när »rörelsen» börja- de och utan att hänsyn tages till därefter förekommen penningvärdeförsämring, medför att de markägare som börjat sälja tomter tidigt drabbas av hårdare be- skattning än de som börjat sälja under senare år.
Överlantmätaren i Örebro län utvecklade samma tankegång närmare.
Arrendeformen har i regel icke kommit till användning på grund av önskemål från sommarstugebyggarna. Tvärtom torde det förhålla sig så, att denna form kommit att utnyttjas i så stor omfattning endast på grund av svårigheterna att förvärva lämpliga tomter för sommarstugebebyggelse. Bakgrunden härtill torde vara av skatteteknisk natur. En jordägare, som exploaterar sin fastighet eller del därav genom försäljning av tomter, får skatta för exploateringsvinsten såsom inkomst, medan han däremot, om han arrenderar ut tomterna, endast skattar för avkastningen å motsvarande exploateringsvinst och således undgår skatt å den förmögenhetsökning, som exploateringen även i detta fall innebär. Följden härav har blivit, att jordägarna i allmänhet vägra att sälja tomtmark men ofta icke ha något emot att arrendera ut sådan, och den rekreationssökande allmänheten får nöja sig med vad som bjudes.
Ytterligare 17 remissinstanser framhöll beskattningsreglernas betydelse för jordägarnas benägenhet att välja utarrendering framför försäljning. Av dem må här nämnas länsstyrelsen och länsarkitekten i Västmanlands län samt överlantmätarna i Kronobergs, Blekinge, Kristianstads, Göteborgs och Bohus, Värmlands och Västmanlands län.
I 12 yttranden redovisades andra motiv för att jordägaren föredrar att arrendera ut mark. Länsstyrelserna i Stockholms och Västmanlands län, liksom länsarkitekten och överlantmätaren i sistnämnda län framhöll sålun- da att jordägaren vill själv tillgodogöra sig markvärdestegringen. Överlant- mätaren i Västmanlands län konstaterade att priset på sommarstugetomter var sex å åtta gånger högre än för några år sedan och markvärdestegringen kunde förväntas öka med stegrad efterfrågan. Länsstyrelsen i Stockholms län liksom distriktslantmätaren iHalmstads distrikt ansåg att arrendeformen gav jordägaren en jämn årlig inkomst, som denne föredrog framför de engångsbelopp vilka erhölls vid försäljning. Överlantmätaren i Blekinge län ansåg att orsaken kunde vara den att jordägaren hade större möjligheter att —- i synnerhet då tomtarealen var liten — ta ut högre arrendeavgifter än som motsvarade ränteavkastningen på en köpeskilling för området. Ett annat närbesläktat motiv för arrendeformen kunde enligt överlantmätaren i Göte- borgs och Bohus län vara att markägaren med hänsyn till framtida ändrad markanvändning icke ville avhända sig marken för alltid. Byggnadsnämnden i Vrigstads kommun sade sig från markägarnas sida ha märkt en tilltagande motvilja mot försäljning av mark för sommarstugor. Länsstyrelsen och länsarkitekten i Kalmar län liksom länsarkitekten i Örebro län gjorde lik— nande uttalanden.
De motiv som från arrendatorns synpunkt sett varit avgörande, då han valt arrende som markdispositionsform, uppgavs i allmänhet vara bristande ekonomiska resurser. Detta har framhållits bl. a. av länsstyrelserna i Stock— holms och Kalmar län, länsarkitekterna i samma län och överlantmätaren i Kristianstads län. Ett annat skäl uppgavs av överlantmätaren i Göteborgs och Bohus län vara att bebyggelsen endast var av kortsiktig natur.
Andra för såväl jordägare som arrendatorer avgörande skäl att tillgripa arrende i stället för äganderättsförvärv ägde samband med gällande bygg- nads— och fastighetsbildningslagstiftning. Sådana orsaker angavs i 27 svar. Distriktslantmätaren i (dåvarande) Orusts och Tjörns distrikt uppgav att utarrendering oftast förekom i sådana fall, där byggnadslov erhållits men tillstånd till avstyckning icke kunde meddelas. Distriktslantmätaren i Göte- borgs södra distrikt uppgav att i de fall där utarrendering skedde var det nästan undantagslöst fråga om tomtplatser inom områden som varit eller var föremål för planläggning. Utarrenderingen skedde på grundval av planut- redning eller planförslag och parternas avsikt torde i allmänhet vara att ersätta nyttjanderätten med äganderätt sedan avstyckning medgivits. Läns- styrelsen och länsarkitekten i Kalmar län liksom några andra remissinstan— ser påpekade att avgiften till statsverket för avstyckningsförrättningarna var så hög att man av denna anledning i vissa fall föredrog att arrendera mark till tomtplats. Inte bara det förhållandet att avstyckning vägrades i det särskilda fallet föranledde parterna att tillgripa arrendeformen utan även en befarad risk för att avstyckning skulle komma att vägras kunde vara orsak till som— marstugearrende. Byggnadsnämnden i Kode kommun i Göteborgs och Bohus län uttalade att arrendeformen tillgreps som nödåtgärd av de byggande, när de anat risk för avslag på avstyckningsansökan på grund av att den mark de avsett att bebygga varit mindre lämplig för ändamålet. överlantmätaren i Kopparbergs län uppgav.
Berörda parter synas föreställa sig att de myndigheter, som ha att bevaka det allmännas intresse beträffande markanvändning och bebyggelse, ställa mindre långtgående krav på tomtplatsernas belägenhet och utformning vid arrende än vid förvärv med äganderätt och att de vid byggnadslovgivning o.dyl. tillämpa en generösare bedömning då fråga är om byggande å arrendetomtplats än å ägande- rättsligt förvärvad tomtplats. Det skulle alltså vara lättare för en nyttjanderätts- havare än för en markägare att undslippa »byggkrångel».
Ytterligare ett tiotal svarande angav orsaker, som kan sammanfattas med att parterna vill undvika myndighetskontrollen. Länsstyrelsen iVästmanlands län uttalade sålunda att skälet kunde vara den ej sällan, låt vara med orätt, förekommande uppfattningen om förmånligheten av att icke behöva engagera byggnadsnämnder, lantmäteri och planmyndigheter vid den fria upplåtelse- form som arrendeformen utgör. Distriktslantmätaren i Kungsbacka distrikt uppgav.
En vanligare orsak till utarrendering är emellertid, att tätbebyggelse börjat upp— komma eller förväntas och fastighetsbildningsmyndigheten kräver eller antages kräva plan för avstyckning, men byggnadsnämnden visar en mindre stram håll- ning och ger byggnadslov å arrendetomt. Ibland synes frågan även vara beroende därpå, att någon byggnadsnämndens ledamot, byggmästare, monteringshusför- säljare, ritare o.d. har direkt personligt, ekonomiskt intresse av att bebyggelsen snabbt och obehindrat kommer till stånd. Det har förekommit att markexploatör, som erhållit eller avser att söka tätbebyggelsetillstånd för planläggning, omedelbart utarrenderar tomtplatser å mark, som han antar kommer att i den blivande planen. genom sin natur, belägenhet o. d. bliva upptagen såsom öppen plats, grönområde, och även klart motiverat detta med att det gäller att handla snabbt innan planen fastställts eller utarbetats. I en hel del fall är det även fråga om rena >>svartbyggen>>, där ett arrende har betingats av gällande avstyckningsförbud eller byggnadsförbud, strandlagsförbud, planläggningskrav o.d. Antalet sådana >>svartbyggen>> är bety- dande och i allmänhet enstaka men vitt spridda. Även å generalplanelagd marki, å område som i planen ej avsetts för bebyggelse och där utsikten att erhålla tätbe- byggelsetillstånd utöver glesbebyggelsens ram, vilken i denna del av landet blir allt trängre, är ringa, kan utarrendering förekomma för att söka kringgå de bygg— nadsreglerande bestämmelserna. Överhuvudtaget kan sägas att föreliggande tendens till ökning av antalet arrendetomter ofta har visst samband med eller utgör en följd av 1947 års byggnadslagstiftn-ing, där de ej betingats av gällande skattelagstiftning.
Distriktslantmätaren i Karlshamns distrikt framhöll att styrelserna för ett par kommuner föredrog att mark för sommarstugebebyggelse uppläts genom arrende.
Bland de uppgivna anledningarna till att arrendeformen föredras framför äganderättsförvärv kan en del hänföras till speciella hinder i skilda författ- ningar. Länsarkitekten i Kopparbergs län uppgav härom.
Behovet av att tillgodose efterfrågan på mark för ifrågavarande ändamål på annat sätt än genom äganderätt synes ur allmänna synpunkter icke kunna ifråga- sättas. Särskilt beträffande samfälligheter, ecklesiastik mark, mark tillhörig kro— nan eller bolag kan i många fall såväl formella som sakliga svårigheter och olägen- heter uppstå vid en splittring av fastighetsarealerna genom försäljning och av— styckning
Överlantmätaren i Värmlands län uttalade att beträffande bolagsmarken, som utgjorde ungefär 30 procent av länets totalareal, utarrendering var den helt dominerande formen för markupplåtelse till sommarstugebebyggelse. Distriktslantmätaren i Halmstads distrikt nämnde som exempel på arrende- bebyggelse av hög standard norra delen av Frösakulls havsbad på Vapnö fideikommiss. Han antog att markens natur av fideikommissjord varit an- ledningen till att försäljning icke skett. överlantmätaren i Västernorrlands län och distriktslantmätaren i Sundsvalls södra distrikt uppgav att kom- plicerade fastighets- och äganderättsförhållanden stundom kunde utgöra skäl till att utarrendering tillgreps.
1 Någon fastställd generalplan finnes ej i distriktet.
Upplåtelse av mark i syfte att brukaren där skall kunna uppföra bostads- hus —— eventuellt i förening med ett mindre jordbruk —— har förekommit sedan mycket långt tillbaka i tiden. Förr gällde det oftast hus för helårs— bostäder. Att gamla tiders »backstuguhjon», »strandsittare» och »husmän» ej fick annat än nyttjanderätt till marken berodde säkerligen många gånger på att de ej hade råd att köpa. Den yttersta orsaken var dock i flertalet fall den att jorddelningslagstiftningen icke medgav bildandet av så små fastig- heter som det här i allmänhet skulle ha blivit fråga om.2 Genom ensittar- lagstiftningen och andra senare bostadssociala åtgärder har antalet bostäder i enfamiljshus, som tjänar som årsbostad åt husägaren utan att denne sam- tidigt är ägare till marken, avsevärt minskat, och frågan är ej längre en sam- hällsfråga på samma sätt som, vid seklets början. Att hus avsedda som årsbostad numera uppföres utan att husägaren disponerar marken med äganderätt eller tomträtt torde vara mycket sällsynt. Alltjämt finns det dock en del hus för helårsbostäder där husägaren disponerar marken med endast arrenderätt. Den torde i de allra flesta fall grunda sig på relativt gamla upp- låtelser. Fastighetsbildningskommittén har uppskattat antalet lösningsberät— tigade nyttjanderättshavare enligt den gällande ensittarlagen till cirka 6 000. Om, som kommittén föreslår, den för lösningsrätten avgörande tidpunkten flyttas från den 1 januari 1919 till den 1 januari 1928 har antalet nytillkom- mande lösningsberättigade (med helårsbostäder) beräknats till åtminstone 2 OOO.3 På lnark som tillhör kronan finnes t. ex. på Djurgården i Stockholm 50 villor, där husägaren förfogar över marken med arrenderätt. Likartade upplåtelser förekommer också på andra håll.
I motsats härtill ökar, som tidigare nämnts, den form av upplåtelser som benämnts sommarstugearrende. Därmed brukar avses det förhållandet att den som äger eller ämnar bygga en sommarstuga eller annat fritidshus disponerar den erforderliga tomtplatsen med nyttjanderätt.4 Frekvensen och tendensen när det gäller sommarstugearrenden har belysts i närmast föregående kapitel.5
Innan lagstiftningsåtgärder vidtages beträffande sommarstugearrendena är det givetvis angeläget att frekvens, utvecklingstendenser, orsaker och behov i möjligaste mån kartlägges. Den rådande förekomsten får —— främst genom fritidsutredningens undersökningar —— anses vara väl dokumenterad. Fritidsutredningen har även belyst det aktuella och framtida behovet av fri- ? SOU 1965: 26 s. 10 med där gjorda hänvisningar.
3 SOU 1965: 26 s. 30, 53. * Ager markägaren också huset och upplåter såväl jord som hus _ exempelvis för sommar— bostad — föreligger hyra. 5 Eftersom många av dessa stugor äl vinterbonade och används som bostäder kanske huvud— sakligen under annan årstid än sommaren vore fritidshusarrende en mera adekvat beteckning. Sommarstugearrende har emellertid som term vunnit en viss hävd och användningen därav torde knappast behöva föranleda missförstånd. I förslaget till lagtext förekommer det emel— lertid icke, utan motsvaras där i det väsentliga av — det mera omfattande —— begreppet bostadsarrende. Jfr 71 & NyaAL.
tidshus. Däremot får det anses åligga arrendelagsutredningen att närmare försöka utröna orsakerna till att arrende i så stor utsträckning som sker väljes som dispositionsform för marken.
Den höjda levnadsstandarden och den därmed sammanhängande ökade fri- tiden har skapat ökad efterfrågan på många ting, bland annat fritidsbostä- der. När det frågas efter orsaken till den ökande arrendebebyggelsen, ligger det därför nära till hands att hänvisa till den ökade fritiden. Ett sådant svar rymmer emellertid bara en del av orsakssammanhanget. Det är nödvändigt att också söka förklara varför mer än var tredje fritidshusbyggare väljer arrende som markdispositionsform och varför, av alla tecken att döma, arrendehusen ökar sin andel i stugproduktionen. Redan i det enskilda fallet kan det vara svårt att fastställa dessa orsaker. Svårigheterna blir än större då det gäller hela den mycket omfattande företeelse som sommarstuge— arrendet är. Så mycket kan dock sägas att orsaken icke är en enda, att orsakskomplexet ofta växlar från fall till fall och att det mången gång före- ligger starka gemensamma motiv för arrende hos båda parter. Om en speciell orsak befinnes i första hand hänföra sig till den ena parten, innebär det icke att ej samma orsak — direkt eller indirekt _ också kan vara verksam när det gäller motparten. Belysande för hur sommarstugearrende ofta upp- kommer liksom för de svårigheter som så småningom lätt inställer sig är den redogörelse som utredningen mottagit från en enskild markägare och återgivit såsom bilaga 2.
Som en betydelsefull anledning att välja arrende framstår på jordägar— sidan obenägenheten att sälja jord. Denna inställning har i sin tur skilda or- saker. En av de mest verksamma är med all säkerhet inflationen. Den infla- tionspel'iod som vi nu upplever utmärks i likhet med andra sådana av att de som äger förmögenhet i största möjliga utsträckning placerar den i realvär— den, t. ex. fastigheter. Och de som redan äger fastigheter vill i konsekvens här— med ofta icke avhända sig dem. Det har, särskilt under sista efterkrigstiden, dessutom varit påtagligt att markvärdet _— mätt i kronor —— i många fall stigit betydligt mera än vad penningvärdet sjunkit. Det gäller t. ex. mark inom och i närheten av större eller expanderande tätorter och f ritidsregioner. Beträffande de tre största städerna i landet är detta fenomen märkbart åtskilliga mil utanför den egentliga tätbebyggelsen. —— En annan orsak som verkar på jordägaresidan är en traditionell motvilja att avhända sig jord. Detta motiv sammanhänger naturligtvis nära med vad nyss sagts om inflatio- nen men de båda motiven täcker icke alltid varandra. I sammanhanget må erinras om vad som ibland kallats »dödsbosjukan» och som innebär att det blir allt vanligare att delägarna i en avliden lantbrukares dödsbo icke vare sig skiftar arvet eller säljer gården utan i stället »sammanleva i oskiftat bo». Det är i sådana fall alls icke ovanligt att flera, kanske alla delägare bosatt sig på annan ort. Oenighet bland delägarna, brist på kapital, inflation,
skatte- och förvärvslagstiftning medför ofta att sådana gård-ar under de— cennier icke går till försäljning.6 —— Även om ovilligheten att sälja jord ibland även bygger på tämligen irrationella grunder, är den säkerligen ofta sakligt motiverad. En jordägande kommun räknar kanske med att i en f— låt vara avlägsen —— framtid behöva den för fritidsbebyggelse upplåtna marken för annat ändamål. Ett bruk eller ett skogsbolag kan vilja reservera mark för framtida industriell utbyggnad. Ett eXempel på motsättningen mel- lan de intressen som finns mellan befintlig fritidsbebyggelse och en ex- panderande industri har under den tid utredningen arbetat förekommit i samband med utbyggnaden av Oxelösunds järnverk. För större gods och skogsbolag är det med hänsyn till önskemålet att kunna företaga ändringar i markanvändningen ofta olämpligt att genom försäljning göra luckor i sammanhängande och kanske välarronderade ägovidder. Dylika komplex består icke sällan av hundratals fastigheter, ofta gemensamt intecknade för miljonbelopp. Att befria avstyckade och frånsålda områden från ansvaret för detta inteckningsansvar kan bli dyrbart, besvärligt och tidskrävande.
Vare sig markvärdet på en viss plats är i påtagligt stigande eller jord— ägaren endast har en förhoppning därom, är som nämnt önskemålet att bevara markvärdestegringen i egen hand säkerligen ofta ett motiv för jord- ägaren att icke sälja marken för fritidsbebyggelse. Så länge marken är ut— arrenderad kan jordägaren tillgodogöra sig en värdestegring genom att sti- pulera att den årliga legan skall motsvara en index av något slag7 eller genom relativt korta arrendeperioder, vid vilkas utgång legan justeras i enlighet med då träffad överenskommelse. Så som prisutvecklingen varit under efter- krigstiden har legoförändringar nog så gott som alltid inneburit höjningar. Jordägarna räknar ofta med att mark, som i dag icke efterfrågas för annat än jordbruk, glesbebyggelse eller fritidsbebyggelse, i en framtid kan bilda underlag för värdefullare bebyggelse. Eftersom förväntningsvärdet för den mera intensiva bebyggelsen om den överhuvudtaget låter sig ens till- närmelsevis beräknas —— ofta nog icke kan erhållas vid försäljning i dag. föredrager jordägaren att tills vidare utarrendera marken.
En betydande del av den befintliga fritidsbebyggelsen på arrenderad mark måste otvivelaktigt rubriceras som tätbebyggelse. Detta gäller icke minst om den bebyggelse som skett under de senaste åren. Utredningen kan här för— utom till egna erfarenheter hänvisa till fritidsutredningen.8 En faktor _ vid sidan av övriga här nämnda — som särskilt i dessa fall medför att många jordägare föredrar utarrendering framför försäljning är att jord- ägarna räknar med att vid utarrendering kunna undgå besvär och kostna- der som följer av byggnadsplan, vilka påföljder de ej lika lätt kan slippa
" Jfr SOU 1963: 52 s. 238 och tredje lagutskottet 1965 nr 12 med där lämnade hänvisningar. 7 Vanligen konsumentprisindex. Lagen lämnar vid lägenhetsarrende parterna full avtalsfrihet. Rättsläget vid vissa jordbruksarrenden kommer att behandlas i utredningens nästa betän— kande. 8 SOU 1965: 19 s. 127.
ifrån vid tomtplatsernas försäljning. Både vid bebyggelse på egen och ar— renderad mark gäller att tätbebyggelse skall ske enligt detaljplan. Ligger marken —— vilket är regel _ inom område med utomplansbestämmelser får byggnadslov för tätbebyggelse i princip ej lämnas, om ej byggnadsplan upp- rättas. Om tomtplatserna försäljes vill tomtköparna i regel få tomterna av- styckade. Vid den därvid förekommande lantmäteriförrättningen, om vilken byggnadsnämnden alltid underrättas när marken ligger inom område med utomplansbestämmelser, beaktas ex officio att någon olämplig tätbebyggelse ej kommer till stånd och att byggnadsplan i erforderliga fall upprättas. Kostnaden för planen drabbar i princip jordägaren (111 5 byggnadslagen). I samband med byggnadsplanens fastställande kan vidare jordägaren drab- bas av den påföljden att han _ utan ersättning — måste avstå från mark till vägar och allmänna platser inom planområdet (112 och 113 55 bygg— nadslagen). Även om jordägaren har möjlighet att kalkylera in dessa olika kostnader och påföljder i försäljningspriset för tomterna, är det givet att många jordägare gärna ser att de slipper dessa konsekvenser av byggnads— planen. Reglerna om byggnadsplan gäller visserligen i samma utsträckning för arrendebebyggelse som för annan bebyggelse. Här har emellertid den faktiska tillämpningen i fråga om arrendebebyggelsen i många fall blivit en annan. Detta har för många inneburit en lockelse att utarrendera i stället för att sälja. Ligger marken där utomplansbestämmelser ej gäller, är det möjligt att byggnadsmydigheterna helt enkelt icke vetat om bebyggelsen. Detta kan också inträffa inom område med utomplansbestämmelser, om byggnadslov ej sökes. Det förekommer också att byggnadslov lämnas trots att tätbebyggelse utan plan får anses föreligga. Till byggnadsmyndigheter- nas försvar kan dock sägas att byggnadslagstiftningen, som i första hand äl skriven med tanke på helårsbebyggelsen, i icke så få fall lämnar rum för tvivelsmål om rätta tolkningen av spörsmål som sammanhänger med fri— tidsbebyggelse. Företeelserna kommer närmare att belysas i kap. VII.
I svaren på de utsända frågorna har gällande beskattningsregler angivits som en av de betydelsefullaste orsakerna till att jordägarna föredrager att arrendera ut i stället för att sälja. Det framgår också att beskattningsregler— nas ifrågavarande effekt blivit mer och mer framträdande. _— Om en fastig- hetsägare säljer sin fastighet räknas köpeskillingen enligt huvudregeln _ att förmögenhetsrealisation icke medför skattskyldighet — icke som skatte— pliktig inkomst, även om försäljningen framstår som fördelaktig eller vinst- givande. Undantagen är emellertid många och i verkligheten förmodligen tal- rikare än huvudfallet. Bland undantagen skall här endast nämnas två grup— per. Den ena utgör de fall där säljaren förvärvat fastigheten genom köp, byte eller därmed jämförligt fång och sedan avyttrar den inom mindre än tio år efter förvärvet. Uppkommer — efter avdrag av förvärvskostnader, för— bättringskostnader, försäljningskostnader och dylikt -_ vinst, betraktas den som realisationsvinst och beskattas som inkomst. Den andra gruppen av
undantag avser det fallet att avyttring av fast egendom utgör led i en yrkes- mässigt bedriven förvärvsverksamhet. Köpeskilling för försålda tomter räknas därvid som intäkt av »jordstyckningsrörelse». Som avdrag i rörelsen kan ifrågakomma exempelvis kostnader för anläggande av vägar, vatten- och avloppsledningar samt den försålda markens s.k. ingångsvärde såsom varulager i rörelsen. Med ingångsvärde torde avses markens värde i odelat skick vid tidpunkten för styckningsrörelsens början. Begreppet rörelse tolkas av skattemyndigheterna mera extensivt än vad ordalydelsen synes ange. För att rörelse skall anses föreligga kräves sålunda icke att verksamheten drives från fast driftsställe eller att »rörelseidkaren» utvecklat någon egent- lig aktivitet. Frågan när tomtförsäljningen är så omfattande att den be- traktas som rörelse regleras ej direkt av lagtexten. Vissa normer har utveck— lats i praxis. Ett klart ådagalagt vinningssyfte kan i ett fall medföra att tomt— försäljning betraktas som rörelse, även om regelmässigheten och varaktig— heten varit ringa, medan i ett annat fall vinningssyfte ej bedömts föreligga förrän efter ett flertal försäljningar under längre tid. Belysande för läget är följande uttalanden: »Den omständigheten, att skattedomstolarna vid sin prövning av frågan, huruvida en viss tomtförsäljning hör bedömas som ett led i en tomtförsäljningsrörelse eller ej, uteslutande har att utgå från den allmänna definitionen på begreppet rörelse, har av naturliga skäl medfört att praxis avgöranden på förevarande område blivit både många och svår- tolkade».9 »Man kan spåra en viss tendens att, när särskilda andra åtgärder inte föreligger, anse rörelsen ha inletts först när den femte tomten sålts».10 Riksdagen har i anledning av bevillningsutskottets nyss anmärkta utlåtande anhållit om utredning av frågan om införande av regler, som i möjligaste mån avgränsar den yrkesmässiga fastighetsförsäljningen från den icke yrkesmässiga (skr. 106). Enligt utskottet borde man vid prövning av olika förslag till lösningar icke söka åstadkomma lättnader i gällande beskatt- ningsregler, så som de tillämpades av regeringsrätten. Utredningsuppdraget har anförtrotts åt 1963 års markvärdekommitté.11 Det är emellertid icke blott den betydelsefulla gränsen mellan vad som är och icke är jordstyck— ningsrörelse som vållar osäkerhet hos allmänheten. Även tillämpningen av reglerna om rörelsebeskattning på jordstyckningsrörelse är svårbedömbar, särskilt gäller detta om beräkningen av ingångsvärdet för marken.
Om en fastighetsägare i stället för att sälja tomter arrenderar ut dem be- traktas legan som skattepliktig inkomst för honom. Eftersom legan i regel betalas genom periodiska —— oftast årliga — avgälder torde för så gott som alla fastighetsägare, vilkas markförsäljningar skulle ha hänförts till yrkes- mässig tomtförsäljning, gälla att det från beskattningssynpunkt för dem är fördelaktigare att utarrendera än att sälja marken. Detta leder till ökad ut-
" Bevillningsutskottet 1964 nr 19. 1" Mutén, Inkomst av kapitalvinst, s. 211. " Jfr Skattenytt 1965 s. 111 och 151.
arrendering och minskad försäljning av mark. Skattereglernas ifrågavarande effekt ökas av att reglerna är otydliga, vilket försvårar ett säkert bedömande i förväg av vad som är den lämpligaste dispositionsforinen. Det är naturligt att många bland dem som finner skattefrågan tveksam, väljer det säkra (låg skatt) framför det osäkra (hög skatt eller skattefrihet). Resultatet. blir flera arrenden.
Vad i svaren anförts sammanställt med utredningens egna iakttagelser och erfarenheter ger sålunda vid handen att beskattningsreglernas utformning varit av stor och i många fall avgörande betydelse när arrende och icke- äganderätt valts som markdispositionsform för fritidsbebyggelse. Effekten härav har ökat utan att lagens skatteregler ändrats. Av verksamma faktorer kan man här peka exempelvis på det förhållandet att skalan för progressivi— teten (av den statliga inkomstskatten) icke jämkats med hänsyn till pen— ningvärdets förändringar, att en allt större del av befolkningen _ oavsett inflationen _ erhållit ökande penningintäkter, att skattemyndigheterna på denna punkt skärpt uppmärksamheten, samt att efterfrågan på mark för bostadsändamål _ inklusive fritidsbebyggelse _ starkt Ökat. Om icke några mera väsentliga ändringar av skattereglerna sker, och några sådana föreslås icke av arrendelagsutredningen, har man anledning att räkna med att skatte- reglernas betydelse för uppkomsten av sommarstugearrenden kommer att bestå)2
Som inledningsvis antytts har bland stugägarna själva möjligheten att kunna disponera marken med arrenderätt först och främst framstått som ett billigt alternativ i jämförelse med tomtköpet. Det inträffar säkerligen icke ofta att den blivande stugägaren ställs inför möjligheten att kunna fritt välja mellan att köpa eller arrendera ett visst markområde. Men även om det skulle finnas exempel på fall där försäljningspriserna på tomter varit låga och avgifterna för arrende höga, föredrar många att betala en mindre, periodisk avgift framför en stor engångsavgift också i sådana fall där slut— resultatet från rent företagsmässig synpunkt skulle bli detsamma.ls Anled- ningen kan vara att denna kategori av arrendatorer i regel saknar det ka— pital som behövs för köp. Under större delen av den sista efterkrigstiden har vidare rått kreditrestriktioner och/eller högt ränteläge. Bankerna har också endast i mer eller mindre begränsad utsträckning kunnat låna ut pengar mot säkerhet i »fritidsfastigheter». _ Arrende innebär mindre utlägg än köp även därigenom att stugägaren slipper kostnaden för lagfart och avstyck— ning. Vid ansökan om lagfart skall sökanden betala stämpelskatt, som i regel utgör en procent av köpeskillingen (enligt stämpelskatteförordningen den
" Markvärdekommitténs förslag har vid tidpunkten för detta betänkandes tryckning ännu ej offentliggjorts. ” Vid ett besök som utredningen i september 1965 gjorde vid Hallandskusten var det på en plats vanligt att legan för en arrenderad tomt om 1 000 ni2 var mellan 300 och 400 kronor om året, medan köpeskillingen för en likartad tomt belöpte sig till cirka 6 000 a 10 000 kronor. I samtliga fall var det fråga om mark inom byggnadsplan.
21 maj 1964). Någon motsvarighet härtill finns ej vid arrende. För varje avstyckning eller annan fastighetsbildningsförrättning skall enligt i skilda författningar närmare angivna grunder utgå ersättning till staten. Medan kostnaden för en avstyckning ännu för 20 år sedan ofta nog icke översteg 100 kronor, är det numera vanligt att kostnaden även för en relativt enkel förrättning uppgår till omkring 500 kronor. För mera omfattande och komplicerade förrättningar stiger avgiften.14
Ett annat förhållande som medverkar till att arrende väljes framför köp är de långa väntetiderna inom lantmäteriet. Det är på många håll _ ej minst i områden med omfattande fritidsbebyggelse _ vanligt att det tar mer än tre år innan en ansökan om avstyckning resulterat i en avslutad förrättning. En förlängd väntetid uppkommer icke sällan av den anledningen att förrätt- ningsmannen finner att den aktuella ansökningen om avstyckning icke kan bifallas, om icke exempelvis en byggnadsplan först upprättas beträffande det område där den försålda marken är belägen. _ Även hos inskrivnings- domarna inträffar icke sällan förseningar genom att föreskriven expeditions- iid icke kan hållas.!5
I det föregående har framhållits några orsaker som ger jordägaren eller arrendatorn anledning att föredraga arrende framför äganderättsöverlåtelse. Det finns emellertid också förhållanden som kan antagas i lika mån påverka båda parter. Det gäller framför allt den vid arrende rådande fullständiga friheten att bestämma objektet för upplåtelsen. Vid äganderättsförvärv måste sakägarna underkasta sig en mer eller mindre rigorös kontroll av tomtplatsens lämplighet för det avsedda ändamålet, något som ofta verkar avskräckande. Med bestämdhet kan sägas att tusentals av nu gällande som- marstugearrenden icke skulle ha godtagits vid den prövning som normalt sker, när marken överlåtes med äganderätt och i samband därmed göres till föremål för lantmäteriförråttning. Frågeställningen kommer närmare att be- lysas i kap. VII (Sommarstugearrende och bebyggelseplanering). Inom som- marstugeområden där detaljplan (exv. byggnadsplan) saknas kan man ofta redan vid en ytlig besiktning avgöra om marken disponeras av stugägarna med äganderätt eller arrenderätt. Den principiella skillnaden mellan de båda rättsinstituten är egentligen icke så stor att denna olikhet i fråga om konse— kvenserna är motiverad. Avtal om överlåtelse av mark med äganderätt är liksom avtal om arrendeupplåtelse giltigt redan i och med avtalet. Sakrättslig verkan erhåller ett avtal om lägenhetsarrende, om avtalet intecknas eller om avtalet är skriftligt och arrendatorn tillträtt arrendet. Överlåtelse av ett område som utgör del av en bestående fastighet erhåller sakrättslig giltighet
" Jfr lantmäteritaxan den 13 maj 1960 med senare ändringar och tillägg, senast SFS 1965: 521. Lägsta förekommande kostnad för en avstyckning för fritidsbebyggelse på område utanför fastställd detaljplan utgör f. n. 460 kronor. 15 JO 1966 s. 199.
redan i och med ingåendet av _ det skriftliga _ avtalet.16 Förslag före- ligger dock att sådan försäljning skall vara ogiltig, om ansökan om fastig- hetsbildningsåtgärd ej göres inom sex månader från köpehandlingens dag eller om sådan åtgärd senare icke kommer till stånd.17 Skyldighet att begära avstyckning av ett frånsålt tomtområde föreligger således icke f. n. Emeller- tid torde det numera vara ganska ovanligt att frånsålda områden icke av- styckas. Anledningarna är flera. Till en början gäller en allmän skyldighet att söka lagfart för varje fastighetsförvärv. Lagfartsbeslutet och äganderätts- övergången är formellt icke helt beroende av varandra, men lagfarten för- bättrar i skilda avseenden förvärvarens situation. Vad som i detta samman— hang är särskilt betydelsefullt är att lagfarten ger förvärvaren behörighet att medgiva inteckning i fastigheten. Detta är i sin tur i regel en förutsätt- ning för att förvärvaren skall kunna finansiera markköpet och tomtens be- byggande. Det försålda områdets avstyckande är vidare en förutsättning för att området skall kunna befrias från ansvaret för de inteckningar som finnes i stamfastigheten.18 De inskrivningsmässiga konsekvenserna vid försälj- ning av mark gör att det i praktiken sällan inträffar att en markförsäljning, som icke avser en hel fastighet, icke åtföljes av fastighetsbildning. Denna sker numera alltid genom beslut av myndighet som därvid också har att pröva den ifrågasatta fastighetsbildningens lämplighet från såväl enskild som allmän synpunkt.
Vid upplåtelse genom arrende förekommer icke någon motsvarande pröv- ning. Genom arrendeupplåtelsen kan jordägare och arrendatorer dela upp dispositionsrätten till marken hur de behagar. Ingenting hindrar dem från att göra en uppdelning som från allmän synpunkt är uppenbart olämplig. När det gäller rätten för en arrendator att bebygga arrendestället räder där- emot ej samma frihet. Ligger området inom stadsplan eller byggnadsplan eller har utomplansbestämmelser, s.k. strandlagsförbud eller annat sådant beslut om markens användning och bebyggande meddelats, gäller dessa i lika män för arrendatorer och för markägare. Såsom påtalats av fritidsutred- ningen liksom i en del av svaren på arrendelagsutredningens frågor påträffas emellertid icke sällan den _ felaktiga _ uppfattningen att skyldighet att söka byggnadslov inom område där sådant krävs (exempelvis inom område med utomplansbestämmelser) icke gäller om byggherren är arrendator.
I en del trakter, t. ex. i övre Dalarna, är det vanligt att fastighetsförhål- landena är oklara. Ofta har markägaren icke annat än »vilande lagfart». " SOU 1947: 38 s. 176.
" SOU 1960: 24 s. 20. Förslaget bearbetas f. n. inom justitiedepartcmentet. 13 Om lagfart sökes på ett köp av ett markområde, som _ ehuru till läge och gränser be- stämt _ likväl icke blivit i laga ordning utbrutet, förklaras ansökningen vilande. (Någon maximigräns för giltigheten av sådant beslut är ej stadgad.) Om lagfart därefter sökes på en överlåtelse av stamfastigheten blir även den ansökningen vilandeförklarad. Så länge lag- fartsansökningen beträffande det frånsålda området förblir vilandeförklarad, kan varken detta eller stamfastigbeten intecknas var för sig. Ett beslut om vilande lagfart blockerar, så länge det består, således i praktiken både området och stamfastigheten i intecknings- hänseende.
Eftersom köparen till ett område av en dylik fastighet icke kan erhålla vare sig lagfart eller avstyckning och därmed ej heller möjlighet att inteckna, väljer parterna ofta i samförstånd möjligheten att utarrendera området i stället för att sälja. — Om marken utgör bysamfällighet, häradsallmänning, publik jord, fideikommissjord eller liknande gäller i regel speciella _ sak- liga och/eller formella _ begränsningar för försäljning som saknas eller är mindre stränga vid utarrendering.
2. Är arrende en lämplig form för disposition av mark för bostäder? Fördelar och nackdelar. Lagstiftarens uppgift.
Dagens svenska samhälle urbaniseras. Parallellt därmed har skett en väsent— lig höjning av levnadsstandarden för befolkningens flertal. Både hos dem som nyss lämnat sitt gamla hem och flyttat till staden och hos demsom i hela sin tid bott i stadsmiljö påträffas en stark och allmän önskan om att äga ett »hus på landet». Lyckliga omständigheter har gjort att önskemålet här har kunnat förverkligas i högre grad än i kanske något annat land. Delade meningar har knappast rätt om värdet härav. Vad som diskuterats är däremot, om förverkligandet av »den andra bostaden» alltid har skett i lämpliga former och i vilken utsträckning företeelsen skall styras genom in- gripande från samhällets sida. Det är obestridligt att fritidsbebyggelsen i många fall skett på olämpliga platser eller på olämpligt sätt. Den kritik som i anledning därav har riktats mot fritidsbebyggelsen har i särskilt hög grad gällt just sommarstugearrendena. Lagstiftaren har otvivelaktigt i sin hand möjligheter att påverka utvecklingen. Det är därför i hög grad berättigat att ställa frågan: är arrende en lämplig upplåtelseform för fritidsbebyggelse? Svaret på den frågan blir med nödvändighet bestämmande för Spörsmålet, om och hur lagstiftningsåtgärder skall ske.
Synpunkterna på sommarstugearrendet och meningarna om upplåtelse— formens lämplighet är mycket delade I den offentliga diskussionen kan tre huvudströmningar urskiljas.
Den första meningsriktningen (med en stark förenkling benämnd arrenda- torsopinionen) anser att lägenhetsarrende för sommar stugebebyggelse är ett praktiskt och billigt alternativ för den stora del av landets befolkning som inte har råd och möjlighet att köpa mark för sitt fritidshus. Några av syste- mets fördelar finns redan nu, men det bör ytterligare förbättras genom lag— stiftningsåtgärder. När den löpande arrendetiden är slut, är arrendatorns förhandlingsposition svag. Begär jordägaren högre lega har arrendatorn i regel ej annat val än att betala eller flytta. Med anledning av detta arrenda- torns tvångsläge bör arrendebebyggelsen skyddas genom att arrenda- torns rättsställning stärkes. Det kan ske på det sättet att arrendatorn på samma sätt som tidigare skett genom ensittarlagstiftningen tillerkännes rätt
att tvångsvis och med äganderätt lösa marken av jordägaren. En annan möj- lighet _ användbar vid såväl gamla som nya avtal _ vore att föreskriva skyldighet för jordägaren att, om han vägrar att förlänga arrendet, till ar— rendatorn betala lösen för arrendatorns hus. Man kunde också tänka sig tvångsförlängning av avtalens giltighet och förbud mot sådana uppsägningar som sker enbart i jordägarens privatekonomiska intresse. Man har också ivrat för förbud mot uppskörtning av arrendatorn. I detta syfte har rekom- menderats prisstopp eller myndighetskontroll över utgående lega. Arrenda- torns ställning skulle också förbättras 0111 han _ oavsett om han får fri— köpsrätt _ erhåller möjlighet att genom inteckning belåna hus och arrende— rätt.
En annan meningsriktning (»jordägareopinionen») anser också att som— marstugearrendet fyller ett stort behov vid sidan av andra förekommande former för markdisposition. Man bestrider icke att arrendatorns ställning kan vara prekär, särskilt när arrendetiden är slut och arrendatorn vill få upplåtelsens giltighet förlängd. Arrendatorn har emellertid själv genom fri- villigt avtal valt att ställa sin stuga på arrenderad mark. Han vet redan från början att hans rätt upphör när arrendetiden är slut. Lega och andra villkor är anpassade efter detta förhållande. Om arrendatorn på den upp— låtna marken bygger stora och dyrbara hus gör han det helt på egen risk. Det är orimligt att jordägaren skall bära konsekvenserna av arrendatorns risktagande eller bristande förutseende. Om arrendatorn vill ha sitt hus kvar och jordägaren ej behöver marken, förnyas upplåtelsen praktiskt taget alltid. I regel sker det också på skäliga villkor. Om åter jordägaren vid den avtalade arrendetidens slut själv behöver marken för ett eller annat ändamål, är arrendatorn _ och bör även vara — skyldig att avträda utan att jordägaren behöver iakttaga några särskilda formaliteter eller redovisa sina skäl för att åter få förfoga över sin egen mark. Skärper man lagstiftningen till ar- rendatorns förmån eller införes tvingande regler kommer många jordägare _ till nackdel för båda parter _ att avstå från att arrendera ut.
En tredje meningsriktning (»myndighetsopinionen») ser företeelsen som— marstugearrende huvudsakligen från synpunkten av en ändamålsenlig plan- läggning av bebyggelse och annan samhällelig aktivitet. De som representerar denna meningsriktning brukar vanligen ta fasta på den stora skillnad som f. n. finns mellan »äganderättsbebyggelse» (inklusive bebyggelse på tomt- rättsmark) å ena sidan, och »arrendebebyggelse» å den andra. Erfarenheten visar att arrendehusen ofta är slarvigt och dåligt byggda och, tagna som grupp inom ett område, från plansynpunkt ofta icke är godtagbara. Där de- taljplan eller andra byggnadsbestämmelser gäller, uppförs, arrendehusen ofta i direkt strid mot bestämmelserna. Och där plan eller byggnadsbestäm- melser saknas, byggs arrendehusen ofta på ett olämpligt sätt. I stället för att man _ vilket är det naturliga _ först planlägger och sedan bygger, medför den rådande friheten att genom arrendering dela upp markens faktiska an-
vändning att man till en början ofta får en oreglerad och olämplig tätbe— byggelse. Förr eller senare blir det nödvändigt att göra en planläggning. Eftersom den då sker i efterhand, blir den mycket besvärlig och ger nästan alltid ett mindre gott resultat. Arrendebebyggelse betraktas därför av denna meningsriktning i allmänhet med misstro. Om möjligt borde den förbjudas och i varje fall icke uppmuntras. Skall den för framtiden tillåtas bör den in- ordnas under myndighetskontrollen på ett betydligt mera effektivt sätt än vad f. n. är fallet. Bland dem som betraktar arrendebebyggelsen och dess problem huvudsakligen från allmän synpunkt finns emellertid också en grupp som från samma utgångspunkt kommer till delvis motsatta slutsatser. Det har sålunda _ särskilt från arkitekthåll _ hävdats att bebyggelsen i princip visserligen bör försiggå efter plan men att arrendet, särskilt när det användes som underlag för fritidsbebyggelse, i många fall är att föredraga framför andra former av markdisposition. Eftersom arrendet icke är form- bundet och icke på ett definitivt sätt låser markindelningen, kan man vid arrende bättre än vid äganderättsförvärv ,med åtföljande fastighetsbildning anpassa markanvändning och planering till ändrade förutsättningar. Detta är många gånger till fördel från allmän synpunkt.
Sommarstugearrendets betydelse som en eller i många fall den enda möj- ligheten för många människor att få en sommarbostad har framhållits i 1955 års riksdagsmotion. Samma synpunkt återfinnes även i utredningens direktiv. Den poängteras också i flera av svaren på utredningens frågefor- mulär. Länsstyrelsen i Kopparbergs län framhöll sålunda att genom sommar- stugearrende ökades de i och för sig eftersträvansvärda möjligheterna för stadsbefolkningen att erhålla en välbehövlig rekreation på landet. Distrikts- lantmätarens i Västerås distrikt belysning av motsättningen mellan arrenda- tors— och myndighetsopinionen är karakteristisk för många svar.
Ur den enskildes synpunkt har arrendesystemet den fördelen, att det snabbt och billigt leder till målet. I de ofta förekommande fall, då byggnadslov icke erfordras, kan sålunda tomtplatsarrendatorn börja sitt byggnadsarbete samma dag han träffat arrendeavtal med markägaren. Icke heller uppkomma några kostnader för plan- läggning och fastighetsbildning. Vidare slipper tomtplatsarrendatorn ifrån, att utgiva måhända betungande köpeskilling för tomtplatsen. På längre sikt är det emellertid fara värt att dessa fördelar i viss mån förbytas i motsatsen. Han har ingen garanti för att arrendet kommer att förlängas sedan den ursprungliga arrende— tiden gått till ända. Ofta har han under årens lopp lagt ned mycket arbete och kost— nader på sin sommarstugetomt, Vilket allt kan gå till spillo om marken går ifrån honom. Önskar han _ såsom vanligt är när arrendetiden närmar sig sitt slut _ köpa marken har han givetvis ett dåligt förhandlingsläge, eftersom markägaren har den trumfcn på hand, att sommarstugeägaren blir skyldig att bortföra sina byggnader om uppgörelse rörande marken icke träffas. Denna nackdel kan givet- vis mildras om arrendatorns skydd mot uppsägning stärkes. Helt lär nackdelen dock icke kunna elimineras, eftersom arrenderätten _ till skillnad från ägande- rätten _ på ett eller annat sätt måste vara tidsbegränsad.
Erfarenheterna från distriktet visa, att arrendesystemet har vissa påtagliga nack- delar ur allmän synpunkt. På flera håll har sålunda, arrendevägen, uppkommit bc- tydande anhopningar av sommarstugor. Mot dessa »tätbebyggelser» kan mången gång allvarliga anmärkningar riktas. Sålunda är det naturligt att den bästa mar— ken, som i viss utsträckning hade bort reserveras till allmän plats (exempelvis badstrand) i första hand kommit att övergå till tomtmark. Rätt vanligt är att tomt— platserna blivit alltför små och att vägsystemet är opraktiskt och den tillgängliga marken överhuvudtaget icke blivit ändamålsenligt utnyttjad.
Skulle man genom en ändrad lagstiftning stärka arrendatorns ställning gentemot markägaren skulle självfallet arrendet bli en allt vanligare och mera begärlig form för anskaffandet av önskade tomtplatser för sommarstugebebyggelse. Av det ovan anförda torde framgå, att en ökad användning av arrendemetoden kan beräknas medföra nackdelar, särskilt ur allmän synpunkt men även — åtminstone sett på längre sikt _ ur den enskilde byggherrens synpunkt. Nackdelarna är enligt min erfarenhet större än fördelarna med arrendesystemet.
Representativ för vad som här kallats myndighetsopinionen är bl.a. fri- tidsutredningens ovan (5. 33") återgivna yttrande. Besläktade synpunkter har framförts i ett stort antal av svaren. Överlantmätaren i Uppsala län uttalade.
Det är en utbredd uppfattning, att man genom utarrendering av tomtplatser för sommarstugor i stället för försäljning undkommer eller åtminstone minskar de byggnadsreglerande myndigheternas kontroll och ingripanden. Vid försäljning däremot, får vid avstyckningen myndigheterna genast kontroll över exploateringen. varigenom olämpligt lokaliserad bebyggelse och tätbebyggelse utan planläggning undvikes.
De största olägenheterna med arrende inträffar inom områden, där skyldighet att söka byggnadslov icke föreligger. Där kan olämplig bebyggelse och tätbebyg- gelse uppkomma innan byggnadsnämnd och andra myndigheter hinner upptäcka missförhållandena, och då kan det redan vara för sent att få en tillfredsställandc lösning av problemen. Men även inom områden med utomplansbestämmelser med— för arrende sådana olägenheter. Med hänsyn till de stora kostnader, som regel- mässigt läggs ned på ett »sommarnöje» bör det vara i såväl markägarens som som- marstugeägarens intresse att få hjälp med tomtplatsens utformning av sakkunnig person. Nu ford-ras särskild fastighetsbildning vid bebyggelse endast inom stads- plan och vid upplåtelse av mark endast i fråga om tomträtt.
Efter den 1 juli 1960 skall byggnadsplan upprättas genom kommunens försorg och kostnaderna härför skall förskjutas av kommunen. Ifråga om planering för sommarstugebebyggelse torde detta ansvar bli mycket påfrestande för en del lands- kommuner. Man har att planera för människor som ej är skattebetalare i kommunen och samtidigt är fastighetsskatten under avveckling. Om en sådan kommun under- låter att upprätta plan, där sådan erfordras, kan länsstyrelsen ingripa enligt regler i 108 % byggnadslagen.
Länsstyrelsen i Södermanlands län hade gjort den erfarenheten att ar- rendeformen lätt ledde till olämplig tätbebyggelse, enär byggnadsnämnderna ofta inte fick kännedom om byggnadsföretagen förrän byggnaderna var fär- diga. Liknande erfarenheter hade gjorts av överlantmätarna i Malmöhus och Kronobergs län. Den senare uppgav att bebyggelsen på arrendetomterna i allmänhet var oregelbunden och »grötig», att tomtplatserna ofta var små, icke sällan 300—400 kvadratmeter, och att husen stod för nära varandra. I
ett flertal svar framhölls att arrendebebyggelsen jämförd med bebyggelsen på egen grund var av låg kvalitet.
Distriktslantmätaren i Kungsbacka distrikt uppgav att distriktets belägen— het i närheten av en storstad gjorde att det var vanligt att markägare och arrendatorer i maskopi gjorde upplåtelser av sommarstugetomter för att lättare kunna undandra sig kravet på byggnadslov och annan myndighets— kontroll. Han yttrade vidare.
Min negativa inställning till arrendetomter betingas även av den allmänna syn- punkten, att bebyggelsen å förenämnda art av arrendetomter ofta är dålig och ful samt att tomtplatsen ofta förblir oplanerad och skräpig. Till denna byggnadsmäs- siga slum kommer även att tendensen till »andlig slum» är uppenbar. Tillspetsat kan sägas att arrendetomten karakteriseras av tombuteljer medan den ägda tom- tens signatur är mönsterträdgården kring en pyntad stuga. Förhållandet är emel— lertid annorlunda inom särskilt planlagda områden, t.ex. koloniträdgårdar, med ordnade förhållanden, men frågan avser icke här sådana fall.
Representativa för de myndigheter som anser att arrendeformen är värde- full är det i inledningen återgivna yttrandet av länsarkitekten i Stockholms län. Länsarkitekten i Hallands län, som synes vara av samma åsikt, yttrade.
Företeelsen att mark utarrenderas för sommarstugebebyggelse är enligt läns- arkitektens mening fördelaktig med hänsyn till föränderligheten i allmänhetens fri- tidsvanor. Då markanvändningen icke genom avstyckning av tomtplatser närmare stadfästes kan den lättare ändras och anpassas till framtida behov av mark för andra former av fritidsvistelse.
Länsstyrelsen i Gotlands län ansåg att arrendeformen i speciella situa- tioner kunde vara praktisk att ta till.
Erfarenheten har visat, att avtalsfriheten i ett icke obetydligt antal fall här möj- liggjort lösningar, som åtminstone på något längre sikt varit acceptabla både ur enskild och allmän synpunkt. De situationer länsstyrelsen avser karaktäriseras av att förbud mot nybyggnad råder inom bebyggelseområdet, att behov av detaljplan- läggning av området föreligger men att planläggningen icke kan medhinnas utan en för den enskilde sommarstugebyggaren eller områdesexploatören avsevärd tids- utdräkt. I dylika fall har det ofta visat sig godtagbart att dispensera från förbudet under förutsättning, att sommarstugan uppförts flyttbar för lämplig inpassning i en blivande byggnadsplan. Enighet om denna förutsättning har i regel kunnat uppnås mellan företrädarna för enskilt och allmänt intresse. Obundenheten av fixerade arrende- och uppsägningstider har i dessa fall varit en för situationen gynnsam omständighet.
Vid övervägande av lagstiftningsåtgärder på detta område torde det vara berättigat att utgå ifrån att behov föreligger av en avtalsforln för disposition av mark för i första hand sommarstugor och annan bebyggelse av mindre kapitalkrävande art. En sådan avtalsform skall kunna tillgodose å ena sidan jordägarens intresse av att, så länge marken är upplåten, komma i åtnjutan— de av en skälig avkastning på det aktuella markvärdet och att efter rimligt varsel kunna återfå besittningen till marken, när ett verkligt behov därav föreligger, samt å andra sidan husägarens intresse av att få ha huset kvar
så länge det icke kommer i strid med jordägarens nyss angivna intresse. Självfallet bör ett sålunda skisserat rättsinstitut utformas så att det icke motverkar allmänna intressen och då närmast samhällets planintresse. Erfarenheten får sägas ha givit klart vid handen att den gällande rätten visat sig icke vare sig genom reglerna om lägenhetsarrende eller annorledes kunna motsvara här föreliggande behov.
Obestridligt är att den omfattande avtalsfriheten som gäller vid lägen- hetsarrende i förening med andra faktorer —— främst en i förevarande sam- manhang icke i allo ändamålsenlig byggnadslagstiftning — medfört att på många håll i landet på arrenderad mark uppförts fritidshus, som tekniskt, estetiskt och byggnadsplanemässigt är undermåliga. Trots det har utred- ningen för sin del icke uppställt som något mål att begränsa bruket av som— marstugearrende. Denna markdispositionsform har tvärtom många för— delar, som gör den förtjänt av att få finnas kvar som ett praktiskt alternativ.
De missbruk och missförhållanden som förekommer bör man därför icke undanröja på det sättet att sommarstugearrende som sådant förbjudes eller göres ogiltigt utan i stället genom effektivisering av byggnadslagstiftningen och dess praktiska tillämpning, klarläggande av rättsläget mellan parterna, stärkande av arrendatorns ställning samt en bättre samordning mellan de privaträttsliga och de förvaltningsrättsliga bestämmelserna. Många väljer arrendeformen därför att de tycker att det är billigare att arrendera än att köpa en tomt för sommarstugan. För andra är arrendet det enda praktiska alternativet, antingen därför att de icke har råd att köpa eller därför att markägaren av skäl för vilka utredningen tidigare (Ill: 1) sökt redogöra ej önskar sälja. Eftersom det bakom den omfattande sommarstugebebyg- gelsen på arrenderad mark ligger ett starkt och på det hela taget legitimt behov finns det icke någon anledning att försöka göra slut på sommarstuge- arrendet som sådant. Denna uppfattning kan så mycket lättare försvaras som utredningen genom sina lagförslag avser att åstadkomma en normali- sering av avtalsläget på området. Det finnes dessutom från samhällets syn- punkt skäl att också i framtiden bibehålla lägenhetsarrendet, låt vara i re- formerad gestalt. Även om många i dag uppför sina fritidshus vinterbonade och med god utrustning, byggs de dock i allmänhet enklare än hus, avsedda som årsbostäder. Som framhållits av länsarkitekterna i Stockholms och Hal— lands län ligger det en stor fördel i att arrendet icke lika hårt som »ägande- rättsbebyggelse» låser markens framtida användning. Ett område med fri- tidsbebyggelse kan fortare än vad någon planförfattare anat behövas för bc- byggelse av annat slag. Man kan ej heller alldeles bortse från möjligheten att dagens omfattande stugbyggande blivit något av en modesak och att stugägarnas fritidsvanor kan komma att ändras och att marken då kan be— hövas för andra ändamål, det må gälla fritiden eller annat.
Skall man då stimulera till ännu flera sommarstugearrenden? Utred- ningens strävan är att göra sommarstugearrendet till en bättre mark-
dispositionsform än vad det är i dag. Det är icke heller uteslutet att de före- slagna lagändringarna kommer att medföra att sommarstugearrendet blir ännu vanligare än vad det nu är. Mycket tyder dock på att denna utveckling kommer att äga rum lagstiftarens ingripande förutan. Äganderättsförvärv för sommarstugebebyggelse har givetvis även i framtiden sitt mycket stora berättigande. Fritidsutredningen har rekommenderat att tomträttsinstitutet reformeras i syfte att göra det mera användbart för fritidsbebyggelse. En sådan lösning framstår i och för sig som önskvärd. Det är dock svårt att se hur det skall vara möjligt att —— utan mycket väsentliga ändringar i tomt— rättens grunder — utsträcka den att annat än undantagsvis gälla också på mark i enskild ägo. Frågan utredes f. n. av 1963 års markvärdesutredning. —— Man har emellertid anledning att räkna med att allmänheten under alla förhållanden kommer att kräva att arrende också i framtiden skall finnas som ett praktiskt alternativ till andra former för markdisposition. Det fyller också enligt utredningens mening ett stort och angeläget behov. I sin nu- varande form är det dock icke i allo ändamålsenligt utformat för sin funk- tion. Om sommarstugearrendet erhåller en lämpligare legal reglering, bör det — utan vare sig särskild spärr eller stimulans —— ställas till allmänhetens förfogande som ett av flera användbara sätt för markdisposition.
En allmän ram för översynen av de gällande reglerna föreligger alltså däri att utredningen icke ser det som en primär uppgift att påverka utveck- lingen i fråga om antalet sommarstugearrenden. Utredningen har tidigare (s. 57) sagt att den vedertagna beteckningen sommarstugearrende använ- des som beteckning för alla former av arrende för fritidsbebyggelse. I ut- redningens förslag till lagtext hänföres sommarstugearrendet under kate— gorin bostadsarrende, vilken är mera omfattandei det att den inbegriper även den numera ganska lilla gruppen helårsbostäder på arrenderad mark. Reg- lernas rent sakliga innehåll bör alltså komma i första rummet och frågan vilken inverkan de kan få på frekvensen av sommarstugearrende (och andra former av bostadsarrende) betraktar utredningen som sekundär. Även den senare synpunkten måste emellertid beaktas. Radikala lösningar, som på ett mycket påtagligt sätt skulle påverka förekomsten av dessa arrenden, bör alltså undvikas.
De svårigheter som det här gäller att komma till rätta med kan illustreras av följande _— delvis konstruerade — typfall. År 1938 arrenderar A av B ett strandområde på 2 000 kvadratmeter. Avtalet göres skriftligt och gäller för 20 år. I överensstämmelse med kontraktet bygger A en sommarstuga på om— rådet. Den göres till en början ganska enkel men allteftersom åren går blir den större och bättre. Legan utgör 100 kronor om året. När kontraktstiden år 1958 är ute är B död. Marken ägs nu av hans dödsbo, vari flera personer ingår. De är bosatta på skilda orter. Trots att kontraktet icke innehåller någon klausul om automatisk förlängning låter A huset stå kvar. Icke heller markägaren vidtager någon åtgärd för att få bort det. A frågar en av döds—
bodelägarna om han får »fortsätta arrendet». Han ber kanske också om ett nytt kontrakt. Av den tillfrågade delägaren får A muntligt tillstånd att sitta kvar tills vidare. Skriftligt kontrakt ställes i utsikt men på grund av oenighet eller oföretagsamhet på jordägaresidan blir det aldrig skrivet. Av rädsla att behöva flytta sätter A aldrig kontraktsfrågan på sin spets. Jordägaren begär 1958 att få 150 kronor i lega, vilket A betalar. Efter ett par år begär jord- ägaren 200 kronor. Även detta betalar A. Vid fastighetstaxering år 1965 åsätts A:s hus ett värde av 15 000 kronor. — Eftersom det här återgivna fallet bara är ett exempel får naturligtvis alltför omfattande slutsatser icke dragas enbart av det. Å andra sidan har utredningen under sitt arbete stött på många fall där visserligen detaljerna växlat men där det genomgående mönstret har varit detsamma. De har framför allt utmärkts av att arrenda- torn varit osäker på hur rättsförhållandet mellan parterna kommer att ge- stalta sig efter arrendetidens slut. Vid avtal som gäller tills vidare har arrendatorn ofta gått i en mer eller mindre stark känsla av oro för att avtalet skulle uppsägas. Det har förekommit fall som slutat med att arrendatorn rivit eller rent av bränt sin stuga. De synes dock ha varit sällsynta. Regeln har i stället varit att arrendatorn vid arrendetidens utgång fått ett nytt arrende. Om det tidigare gällt för 20 år har det nya gällt för kanske fem eller ett år i taget. Mycket vanligt är att förlängningen sker endast till vidare. Legan har ofta blivit högre än vad arrendatorn hade räknat med. Även om själva höjningen många gånger varit kraftig (t. ex. från 25 kronor om året till 150 kronor) har de fall där man verkligen haft anledning att tala om ockerlega och som kommit till utredningens kännedom varit mycket sällsynta. I en del fall — i regel större områden med många sommarstugor i tätbebyggelse — har jordägaren vägrat att förlänga arrendena, men har i stället erbjudit arrendatorerna att få köpa den arrenderade marken. Det har i sådana fall varit vanligt att området genom jordägarens initiativ lagts under byggnads- plan och i samband därmed utrustats med vägar och andra gemensamhets— anläggningar. Vad arrendatorerna-tomtägarna i sådana fall varit miss— belåtna med har varit att det begärda priset framstått som alltför högt och att de icke haft annat val än att köpa på jordägarens villkor.
Arrendatorerna brukar ofta framhålla att de känner sig rättslösa och helt beroende av jordägarens godtycke. Det gäller särskilt för de fall då upplåtel— sen gäller endast tills vidare. — Har avtalet slutits på bestämd tid och full- gör arrendatorn sina skyldigheter enligt lag och kontrakt, kan avtalet nor- malt icke uppsägas under arrendetiden. I vissa lägen gäller dock alltjämt regeln »köp bryter legostämma», varom mera 1 kap. IV avsnitt 2 och 3. Arrendatorn kan dock icke kallas rättslös under arrendetiden. Vad arrenda— torerna vanligen syftar på är i stället tiden efter den avtalade arrendetiden. Lagen tillförsäkrar icke arrendatorn vid arrendetidens slut rätt till vare sig förlängning (»tyst» eller »automatisk»), nytt arrende eller ovillkorlig rätt till ersättning för kvarblivna hus (jfr hänvisningen i 70 å andra stycket till
18 & AL). Det förekommer säkerligen fall där båda parter varit fullt på det klara med att arrendatorn skall ta bort sina hus och avstå från fortsatt arrende, när den avtalade arrendetiden är slut. Utan att kunna belägga på— ståendet med statistik kan det dock sägas att båda parter i allmänhet utgår ifrån att arrendatorn skall få ha kvar sitt hus på platsen så länge han önskar, om jordägaren icke behöver marken för annat ändamål och om överens- kommelse kan nås om kommande arrendeperioders lega. Man torde vidare äga rätt att förutsätta att parterna i regel räknat med att en fortsättning eller förlängning av arrendet icke under alla förhållanden skulle ske på oförändrade villkor utan att dessa skulle kunna ändras med hänsyn till förändringar hos penningvärde, markvärde, utförda förbättringar och dylikt. Det kan vidare på goda grunder antagas att parterna vid avtalets ingående i allmänhet utgått ifrån att arrendatorns död icke skulle inverka på arrende- förhållandet samt att arrendatorn skulle — i samband med husets över— låtelse — kunna överlåta också arrenderätten, om den nya arrendatorn kan göra rätt för sig. I allt fall kan detta antagas ha varit parternas avsikt, om arrendatorns bo skulle delas efter skilsmässa eller dödsfall.
I och för sig möter i den gällande lagen icke något hinder att formulera ett arrendeavtal på ett sådant sätt att dessa synpunkter beaktas. Bestämmel— sen om maximitid i 1 kap. 1 & nyttjanderättslagen kan dock ej upphävas genom avtal. Utredningen har studerat ett stort antal arrendeavtal. I intet fall har påträffats något kontrakt som kan sägas ha på ett någorlunda till- fredsställande och fullständigt sätt tillgodosett parternas intressen med tanke på de speciella behov som föreligger vid bostadsarrende. Kontrakten innehåller som regel bestämmelse om arrendetiden och legans storlek. I de fall avvecklingsfrågorna är berörda sker det summariskt och ofta ensidigt till jordägarens fördel. Rätt för arrendatorn till substitution eller option sak— nas i rcgel. Däremot gäller — när skriftligt avtal finnes — icke sällan för båda parter en klausul om automatisk förlängning. — Parterna har sålunda varit ense om att välja arrende och icke försäljning, och man har i kontraktet reglerat enstaka punkter i rättsförhållandet. Resultatet blir att de delar därav som icke regleras av kontraktet, regleras av bestämmelserna om lägenhets- arrende i 70 & arrendelagen. Men lagrummet är icke skrivet eller lämpat för den situation det här gäller. I vissa lägen leder denna ordning till konse— kvenser som måste karakteriseras som direkt olyckliga. En av anledningarna härtill kan vara att kontraktsförslagen i regel göres av jordägarna. En annan att arrendatorerna icke haft något organ för tillvaratagande av gemensamma intressen. _— Accepteras vad här har sagts om vad parterna vid avtalets in- gående i allmänhet kan antagas ha åsyftat, får lagstiftarens uppgift i första hand sägas vara att genom lagbestämmelser komplettera avtalen i överens- stämmelse härmed.
Det får således anses i allmänhet överensstämma med båda parternas vilja att en arrendeupplåtelse, som sker i syfte att arrendatorn skall uppföra ett
bostadshus, icke skall upphöra _ låt vara efter en uppsägningstid _ efter ensidigt bestämmande av jordägaren. Bestämd arrendetid bör därför före- skrivas. Om jordägaren icke behöver marken för något konkret, från objek— tiv synpunkt godtagbart ändamål bör arrendatorn ha rätt att få arrendet förlängt. Detta arrendatorns intresse får anses väga tyngre än jordägarens intresse att icke behöva ange några uppsägningsskäl och vara befriad från uppsägningsbestyret. _ Av det sagda följer dock icke att legan och andra villkor nödvändigt skall vara oförändrade arrendeperiod efter arrendeperiod. Kräver jordägaren för en ny period en legohöjning som är skälig, bör ar— rendatorn i regel betala vad som fordras. Är det i stället arrendatorn som __ exv. till följd av en annan penningvärdesutveckling än den nuvarande _ kräver en sänkning, bör på motsvarande sätt i stället hans yrkande bi- fallas, om det är skäligt. Det sagda innebär att utredningen icke ansluter sig till de ibland hörda kraven på ett mer eller mindre generellt prisstopp vid sommarstugearrende. Ett sådant skulle _ som också direktiven antyder _ med all säkerhet leda till att jordägarna skulle förlora intresset för denna upplåtelseform. _ Å andra sidan skulle den ifrågasatta rätten till förläng- ning innebära en påtaglig förbättring för arrendatorn i jämförelse med gällande rätt. Arrendatorns förhandlingsposition är f.n. svag. Om jord- ägaren överhuvudtaget vill arrendera ut för ytterligare en period _ vilket lagen ej tvingar honom till _ kan han i praktiken tämligen ensidigt be- stämma villkoren, förutsatt att han ej gör sig skyldig till ocker (mera härom i kap. IV avsnitt 4). I regel godtager arrendatorn jordägarens krav, eftersom arrendatorn i annat fall sällan har annat att välja på än att riva sitt hus eller lämna det gratis till jordägaren. _ Det är rimligt att vardera parten i god tid före den löpande arrendeperiodens slut till motparten anmäler sin ståndpunkt beträffande nästa arrendeperiod. Sker det ej bör envar av dem kunna utgå ifrån att avtalet löper vidare utan förändring. _ Vid sidan om möjligheterna till avtalsförlängning framstår det som rimligt att en arren- dator, som under pågående arrendeperiod av någon anledning vill överlåta sitt hus och i samband därmed arrenderätten, får en mera omfattande rätt därtill än vad han nu har.
Även med ett relativt starkt besittningsskydd för arrendatorn måste man räkna med att förr eller senare den dag kan komma då arrendet upphör och arrendatorn måste flytta. Om han då ännu har sitt hus kvar aktualiseras åtskilliga spörsmål: Skall arrendatorn fritt få förfoga över huset eller skall han _ som för närvarande _ vara skyldig att först hembjuda det till jord— ägaren? Skall vidare jordägaren _ liksom hittills _ kunna fritt avvisa så- dant hembud eller skall han vara skyldig att ersätta arrendatorn för hus eller annat som tillfaller jordägaren?
Vad beträffar den sista frågan bör beaktas att utredningens förslag inne- bär att arrendatorn får en väsentlig förbättring av sitt besittningsskydd. Om man utöver denna förbättring dessutom tillerkände honom rätt till ersätt-
ning, exempelvis för hans hus, har man anledning att räkna med att en så- dan reform mera än det föreslagna nya besittningsskyddet skulle avhålla jordägarna från att i fortsättningen arrendera ut mark för fritidsbebyggelse. En inlösningsskyldighet kan nämligen bli mycket betungande, eftersom en del arrendatorer kan komma att företaga omfattande och dyrbara byggnads- arbeten. Det skulle t. o. ni. kunna tänkas försök att på denna väg framtvinga en förlängning, som eljest icke skulle ha kommit till stånd. Utredningen avvisar därför tanken att införa obligatorisk skyldighet för jordägaren att lösa arrendatorns hus (jfr ovan 5. 23). —— I frågan om arrendatorns rätt att fritt kunna avlägsna egna investeringar anser utredningen att de skäl som gjorde att man en gång införde den nuvarande hembudsskyldigheten, i första hand önskemålet att hindra en meningslös värdeförstöring, alltjämt äger giltighet.1
Bör de nya reglerna vara dispositiva eller tvingande? I det förra fallet men icke i det senare kan de upphävas genom avtal. I avtalsförhållanden mellan i all-o likställda parter kan det vara mindre angeläget med en sträng civilrättslig reglering. Detta jämviktsläge inträffar emellertid sällan; i varje fall är det ovanligt i arrendesammanhang, där jordägaren trots allt fortfarande oftast framstår som den överlägsne i en avtalssituation. Inom området för bostadsarrende förklaras överlägsenheten i regel av att efter- frågan på arrenden är stor och att arrendatorn, när hans hus väl kommit på plats, är beredd till stora eftergifter för rätten att få ha det kvar, medan jordägaren i varje fall i dagens läge i regel lätt kan få en ny arrendator. Nästan alla de kontrakt för sommarstugearrende som utredningen studerat bär ganska tydligt prägeln av att grunda sig på förslag, uppsatta av jord- ägaren. _ De lagändringar som utredningen föreslår innefattar _ som förut påpekats _ i stort sett ett försök att anpassa dem efter vad förutseende parter i allmänhet kan antagas ha åsyftat. Det är sannolikt att de rent eko- nomiska .motiven för jordägarna att icke blott fortsätta med redan påbör- jade upplåtelser utan också göra nya upplåtelser är så starka, att man icke har någon större anledning att hysa oro för att jordägarna mera allmänt skulle komma att ändra inställning enbart därför att de nya bestämmel- serna på området gjordes tvingande. Den befarade, icke önskade effekten av tvingande bestämmelser kan f. ö. antagas minska i samma mån som be- stämmelsernas rent sakliga innehåll får överensstämma med vad som är vanligt eller i allmänhet av båda parter uppfattas som rimligt. _ Huvud- punkterna i utredningens förslag kan sägas vara: krav på skriftlig form, förbud mot tills-vidare-avtal, rätt till avtalsförlängning och i samband där- med garanti mot oskäliga villkor samt utvidgad substitutionsrätt. Även om verkningarna av reformen kan komma att framstå som ett stöd för arren- datorerna är dock det primära syftet att skapa klarare rättsregler och ett mera jämviktsbetonat förhandlingsläge.
1 NJA II 1908 ur 5 s. 71 f.
Erfarenheten säger att, om man icke gör de nya bestämmelserna tvingande, kommer de att regelmässigt uteslutas i vanligen förekommande kontrakts- formulär. Slutresultatet skulle då sannolikt bli att arrendatorernas avtalsläge skulle bli sämre än det redan är. För att få avsedd effekt synes det därför ofrånkomligt att de nya bestämmelserna i princip göres tvingande mot jord- ägaren.
Utredningen är medveten om att tvingande bestämmelser på detta område i undantagsfall kan vara till förfång för enskild part eller det allmänna utan att man fördenskull har anledning att förbjuda bostadsarrende i det aktuella fallet. På ungefär samma sätt som skett i lagstiftningen angående sociala jordbruksarrenden bör därför även här finnas möjlighet att lämna dispens från de tvingande bestämmelserna.
En annan fråga av största betydelse är, om de nya bestämmelserna bör göras tillämpliga på de avtal och de stugor som redan finns när den före- slagna lagen träder i kraft. En allmänt vedertagen och tillämpad princip för all civillagstiftning säger att nya materiella regler skall tillämpas endast på avtal som tillkommit senare än reglerna, medan äldre avtal bedöms enligt rätten vid den tidpunkt då de tillkom. Från denna huvudregel har lagstif- taren gjort undantag endast då det framstått som påkallat av speciellt starka skäl. Arrendelagstiftningen erbjuder icke så få exempel på retroaktiv lag- tillämpning. En orsak därtill är väl att både jordbruks- och lägenhetsar- rendeavtal _ om man inbegriper även förnyade och förlängda avtal _ i många fall fortlever under mycket långa tider och icke sällan med genera- tionsväxlingar på både jordägare- och arrendatorssidan. Det är när det gäl— ler avtal av denna typ rimligt att man i samband med lagändringar åt— minstone i någon mån låter nya bestämmelser slå igenom. Så har också i större eller mindre omfattning skett både vid 1907 och 1943 års arrenderefor— mer. Det må även erinras om att den till arrendelagstiftningen anslutande ensittarlagen till hela sin natur är retroaktiv. _ Utredningen föreslår för de »nya» avtalen att man på åtskilliga punkter förbättrar arrendatorns ställ- ning i rättsförhållandet till jordägaren och att detta sker med stöd av tving- ande bestämmelser. De nya bestämmelserna är såtillvida icke särskilt in— gripande att de ganska, nära ansluter sig till vad som vanligen tilllämpas. Tydligt är emellertid att om en sådan reform göres beträffande de nya avtalen utan att någonting göres med de gamla, risk föreligger att en del jord- ägare försöker hindra att de gamla avtalen kommer in under den nya lagens tillämpningsområde. Och även om förlängning (av ett tidsbestämt avtal) icke vägras eller uppsägning (av ett tills-vidare-avtal) icke sker, kan man ej bortse från risken att jordägaren som villkor för fortsatt arrende upp- ställer strängare villkor än han eljest skulle ha gjort. För de »gamla» ar— rendatorerna skulle under sådana förhållanden den nya lagen komma att innebära en försämring i stället för en förbättring. Det synes därför ofrån—
komligt att åtminstone de nya reglerna om besittningsskydd vid utgången av arrendetiden (oavsett om den är bestämd eller icke) i princip blir gäl- lande också vid de gamla avtalen. De närmare övervägandena i samband med författningsförslagets övergångsbestämmelser behandlas i kap. VI.
I skilda sammanhang har påpekats att det får anses vara en brist i lag— stiftningen att ägaren av en byggnad på annans mark _ bortsett från tomt- rättsfallet — i praktiken saknar möjlighet att utnyttja byggnaden och nyttjanderätten till marken som underlag för kredit. Jfr kap. I avsnitt 4, kap. IV avsnitt 5 och kap. V avsnitt 3. Även riksdagen har i princip ställt sig positiv till en reform. Enligt utredningens bedömande är behovet av nya regler störst vid de upplåtelser som med utredningens terminologi betecknas med anläggningsarrende. Det har hittills från sommarstugearrendatorernas sida knappast varit något allmänt önskemål om att en reform skulle om- fatta ävcn dem. Å andra sidan har det icke saknats röster för att få med även fritidsbebyggelsen på arrenderad mark. Man har anledning att räkna med att denna opinion efterhand kommer att bli starkare. Åtskilliga problem är emellertid förknippade med en inteckningsreform. Den mera juridiskt- tekniska sidan av saken skall närmare beröras i samband med anläggnings- arrendet. Beträffande sommarstugearrende gäller det emellertid i första hand frågan, om behovet ännu kan sägas vara tillräckligt stort för att en reform skall framstå som nödvändig, men också om lämpligheten över- huvudtaget av införandet av en sådan nyhet.
Förlagsinteckningskommittén har uttalat att alla överlåtbara förmögen- hetsobjekt principiellt bör kunna utnyttjas i kreditsyfte (jfr s. 156). När det gäller bostadsarrende och då närmast sommarstugearrende har i flera av svaren på utredningens frågor påpekats att avsaknaden av inteck- ningsmöjlighet gör att fritidsbyggarna ofta dras med finansieringssvårighe» ter. Detta får i sin tur anses vara en av orsakerna till att denna bebyggelse ofta har en så låg standard. Om man för sommarstugearrendena inför en möjlighet att stifta registerpanträtt, skulle det icke blott kunna komma att underlätta finansieringen av stugan utan också bidraga till en förbättring av standarden på hus och miljö. Det är å andra sidan flera skäl som talar emot en inteckningsreform för denna arrendekategori. Ett direkt hinder mot en inteckningsreform föreligger däri att utredningen i sitt förslag till nya regler för bostadsarrende ansett sig icke kunna förorda en sådan ut- vidgning i arrendatorns s—ubstitutionsrätt att arrenderätten kan sägas bli överlåtbar i den utsträckning som är nödvändig för en panträttsreform (jfr 77 å NyaAL). Utredningen erinrar också om att redan första lagut- skottet och riksdagen ställt sig skeptiska till tanken på att en sådan reform skulle omfatta även fritidshusen på arrenderad mark (jfr s. 155). Under alla förhållanden finns det beträffande bostadsarrendena anledning att, innan man för deras del närmare överväger en inteckningsreform, först
avvakta utfallet i tillämpningen av utredningens förslag till nya regler för bostadsarrende ävensom den upprustning av planläggningsverksam— heten i fråga om fritidsbebyggelsen som från flera håll föreslagits. _ Vid bostadsarrenden för helårsbebyggelse föreligger obestridligen ett starkt behov att kunna inteckna dem. Denna kategori är dock så pass liten att. det knappast är tillrådligt att särskilt för dem nu föreslå särskilda be— stämmelser. Det torde å andra sidan icke komma att möta några tekniska svårigheter att, när en inteckningsreform _ exv. inom kategorin anlägg— ningsarrende _ sker, även medtaga sådana grupper av bostadsarrenden som därvid anses böra ifrågakomma. _ Inteckningsfrågorna bör även vid >>bostadsarrendereformen» hela tiden hållas aktuella, och det är angeläget att ändringarna i arrendelagen och andra lagar sker så, att de icke onödigtvis lägger hinder i vägen för en framtida inteckningsreform, omfattande även sommarstugor och andra bostadshus på ofri grund.
Vid en redogörelse för syftet med det framlagda lagförslaget är det ofrån— komligt att också beröra samordningen mellan den väsentligen civilrättsliga arrendelagen och det allmänna samhällsintresset av markens ändamåls- enliga användning, byggnadernas planmässiga placering och investerings- verksamhetens lämpligaste inriktning. Det har i tidigare avsnitt framhållits att dålig och olämpligt placerad fritidsbebyggelse är särskilt vanlig där hus- ägarna disponerar marken med arrenderätt. Även om det allmännas plan- intresse till viss grad kan tillvaratagas inom ramen för arrendelagen _ vilket ock skett i det framlagda lagförslaget _ kan man icke slå sig till ro med att enbart rusta upp reglerna för jordägarens och arrendatorns privaträttsliga mellanhavande. Fritidsbebyggelsen undergår f.n. en närmast explosions— artad utveckling. I den mån den försiggår på mark, som fritidsbyggaren förvärvar med äganderätt eller som är belägen inom område där byggnads- plan fastställts eller annan lika effektiv kontroll råder över rätten att bygga, finns det goda möjligheter att leda strömmen av nya fritidshus i _ från samhällets synpunkt sett _ rätta fåror. Detta har däremot i övriga fall, och det gäller då särskilt fritidsbebyggelsen på arrenderad mark, visat sig vara betydligt svårare. Det är främst i två avseenden som byggnadslagen och därmed besläktad lagstiftning visat sig icke vara effektiv. Det gäller dels tätbebyggelse som sker utan plan, dels bebyggelse på platser som från land- skapsvårdens synpunkt icke bör bebyggas. Talrika exempel på den senare påträffas t.ex. i fjällen, i öppna älvdalar, på havs- och sjöstränder. Det första enstaka fritidshuset får mycket ofta snart sällskap av flera. Tät- bebyggelsen är då ett faktum. Den nödvändiggör förr eller senare gemen- samma anläggningar och därmed också planläggning. Det kan vara möjligt att genomföra en byggnadsplan på ett redan bebyggt område. Men erfaren- heten visar att en sådan plan vanligen blir dyrare, sämre och besvärligare att göra och genomföra än en plan som författas, innan bebyggelsen börjat
och markdispositionen låsts. Det ligger nära till hands att skylla missför- hållandena på arrendeinstitutet. Många vill därför också förbjuda eller be— gränsa dess fortsatta användning. Fritidsutredningen har berört frågan i sitt andra betänkande (s. 160). Man vill där icke direkt förbjuda sommar- stugearrende men det anses att objektet för upplåtelsen helst bör utgöra en särskild fastighet.
Arrendelagsutredningen finner det ofrånkomligt att den på arrenderad mark uppförda fritidsbebyggelsen i samma utsträckning som annan fritids- bebyggelse underkastas samhällets allmänna planintresse och att detta sker effektivt och utan dröjsmål. Som närmare skall belysas i kap. VII anser arrendelagsutredningen att fritidsutredningens nyss berörda förslag knap- past är realistiskt och, även om det skulle kunna genomföras, likväl icke skulle leda till det uppställda målet. En enklare, effektivare och för berörda intressenter mindre ingripande metod för fritidsbebyggelsens inordnande under planintresset är enligt arrendelagsutredningen att dels göra sådana ändringar och förtydliganden i byggnadslagstiftningen att den blir ett bättre instrument för planläggningen av fritidsbebyggelsen, dels förbättra och för- stärka byggnadsmyndigheternas, närmast byggnadsnämndernas, resurser.
IV. Bostadsarrende. Nya avtal
1. Kategorins avgränsning
Arrende utgör en samlingsbeteckning för vissa delvis olikartade grupper av nyttjanderätt till fast egendom. Fiskearrende och socialt jordbruks— arrende är institut som utmärkes av en relativt detaljerad reglering och med ett betydande inslag av — särskilt för jordägaren _ tvingande be- stämmelser. För de icke-sociala jordhruksarrendena gäller en reglering som är nästan lika ingående, men antalet tvingande bestämmelser är betydligt färre. I jämförelse med nämnda tre arrendekategorier utgör lägenhetsar- rendet alltjämt en relativt fri sektor. Även om den legala regleringen icke är så knapphändig som fallet är med nyttjanderätt till lös egendom, fram- står nyttjanderättslagens regler om lägenhetsarrende (705 AL) dock som summariska. Bestämmelserna är med några enstaka undantag dispositiva. De kan alltså upphävas genom avtal. Detta är från historisk synpunkt för- klarligt. Lägenhetsarrendet har varken nu eller tidigare kunnat karakteri— seras som en enhetlig grupp. Icke heller synes vid de tidigare tillfällen, då det efter tillkomsten av 1907 års nyttjanderättslag varit aktuellt att göra ändringar i arrendelagstiftningen, beträffande lägenhetsarrende ha fram- trätt behov att för gruppen som helhet införa speciella bestämmelser. Vissa undergrupper har dock avskilts och gjorts till föremål för särlagstiftning. Så skedde år 1916, då nyttjanderätt till gravplats avskildes till ett särskilt rättsinstitut. Reglerna härom innehålles numera i lagen den 18 oktober 1963 om gravrätt. År 1930 utbröts vågrätten till ett särskilt institut, numera reglerat av lagen den 30 juni 1943 om allmänna vägar. _ Genom lag den 27 juni 1957 bildades av bl.a. vissa lägenhetsarrenden institutet fiske— arrende.
Av den tidigare redogörelsen torde ha framgått att inom den nuvarande gruppen lägenhetsarrende framträtt vissa undergrupper som var och en företer åtskilliga enhetliga drag.
En sådan grupp utgör de fall där avsikten är att arrendatorn på den upplåtna marken skall uppföra en egen bostad, vare sig det är en helårs— bostad eller ett fritidshus. En annan särskild grupp är de i kap. V behandla- de anläggningsarrendena. De upplåtelser där arrendatorn har ett eget bo— stadshus på den upplåtna marken bildar genom detta sitt syfte en tämligen enhetlig grupp, även om det givetvis också inom den påträffas åtskilliga va-
rianter. En allmän motivering har _ i närmast föregående avsnitt _ läm— nats, varför nya bestämmelser erfordras för sommarstugearrenden. Utred- ningen anser det självklart att de förändringar som sålunda aktualiserats skall omfatta även de fall där arrendatorns bostadshus är en helårsbostad; i det konkreta fallet kan det f.ö. ofta vara svårt att dra en klar gräns mel- lan vad som skall anses som fritidsbebyggelse och helårsbebyggelse. Villa- arrendatorerna och andra ägare av helårsbostäder på annans mark torde & andra sidan numera vara så pass få och deras problem knappast så sär- präglade att anledning finns att i detta sammanhang behandla dem som en särskild grupp. Alla lägenhetsarrendatorer som äger bostadshus på den upplåtna marken bör följaktligen i princip behandlas enhetligt. Givet är att hus som uppförts utan jordägarens lov eller i strid med upplåtelseavtalet icke kan komma ifråga när det gäller en förstärkning av arrendatorns rätt. Som gemensam term för de sålunda angivna arrendekategorierna före- slår utredningen uttrycket bostadsarrende. Eftersom något klart dokumen- terat behov av ändrade regler knappast framträtt beträffande lägenhets— arrende i allmänhet, föreslår utredningen att — på liknande sätt som förut skett —— man från institutet lägenhetsarrende skiljer ut bostadsarrendena och gör dem till föremål för en för detta område avpassad speciallagstift- ning. Det synes icke finnas anledning att utöka den utvalda gruppen med andra typer av nyttjanderättsavtal än lägenhetsarrende. Lagtekniskt vinner inan då den fördelen att de allmänna reglerna om lägenhetsarrende även i fortsättningen kommer att gälla för den utbrutna gruppen i den mån sär- skilda regler icke meddelats. Bostadsarrendena kommer därigenom att ut- göra en bestämt avgränsad kategori inom gruppen lägenhetsarrende på liknande sätt som de sociala jordbruksarrendena inom gruppen jordbruks- arrende i allmänhet. I detta betänkande föreslås icke några särskilda sakliga ändringar för vad som med utredningens terminologi betecknas »lägenhets- arrende i allmänhet>>£l
Eftersom kännetecknet på den föreslagna nya arrendekategorin är att arrendatorn på arrendestället har _ eller ämnar uppföra _ ett eget bo- stadshus, får därmed också anses vara uttalat att upplåtelsen skall vara gjord med tanke på att bereda arrendatorn möjlighet att uppföra ett hus som verkligen kan sägas tjäna som bostad och att just detta är det huvud- sakliga syftet med upplåtelsen. Då det till en del ligger en social tanke bakom tillskapandet av upplåtelseformen bostadsarrende bör de nya bestämmel-
Jfr 7 Sandra stycket NyaAL. Lagberedningen har föreslagit att ny ägare av utarrenderad fastighet alltid (vid frivillig överlåtelse) skall vara bunden av förre ägarens upplåtelse, om nye ägaren vid överlåtelsen ägt eller bort äga kännedom om upplåtelsen; SOU 1960: 24, 11 kap. 11 & JB. Arrendelagsutredningen har i sitt remissyttrande över förslaget lämnat det utan erinran. Till följd av att bestämmelserna om lägenhetsarrende hämtar sitt huvudsak— liga materiella innehåll från reglerna om jordbruksarrende, för vilka ändringar kommer att föreslås i utredningens nästa betänkande, kan därigenom vissa av dessa ändringar indi— rekt få betydelse också för lägenhetsarrende. Jfr även 5. 170.
serna ej tillämpas, om någon till äventyrs skulle med stöd endast av arrende- rätt uppföra ett hyreshus med flera lägenheter eller en fabriksbyggnad som också inrymmer en eller flera bostäder. (De senast angivna exemplen kan däremot komma att hänföras till anläggningsarrende.) Bostadsarrendet bör sålunda begränsas till fall där det färdiga eller avsedda huset lämnar bostad åt husets ägare och hans familj och detta syfte framstår som huvudända- målet med upplåtelsen. Kravet att det skall vara fråga om ett bostadshus förutsätter icke någon viss minimistandard eller att huset skall vara be— boeligt året runt. Det allmänna språkbruket torde här ge tillräcklig ledning. Jakthyddor och sjöbodar kan icke betecknas som bostadshus enbart därför att de erbjuder en primitiv övernattningsmöjlighet. Tält (av tyg eller ma- sonit) kan lika litet som husvagnar enligt utredningens mening räknas som bostadshus. Även om man ej kan bortse från risken av gränsdragnings— problem, torde dock termer sådana som bostadshus och sommarstuga ha en så pass klar innebörd att någon större tvekan i allmänhet icke skall be- höva råda. Särskild uppmärksamhet kräver dock den speciella kategori av fritidshus som representeras av de lusthus eller miniatyrhus som i stort antal uppförts på kolonilotter i städernas ytterområden. Den utveckling som f.n. sker beträffande kolonistugeverksamheten är sådan att det finns skäl att _ åtminstone i vissa fall _ jämställa en kolonistugeupplåtelse med ett sommarstugearrende. Spörsmålet behandlas närmare i den speciella motiveringen (till 71 & NyaAL).
Som nedan (IV: 4) närmare skall utvecklas anser utredningen att lagens mera fullständiga system för besittningsskydd skall inträda endast i de fall där arrendatorns hus åsatts taxeringsvärde (f. n. minst 5 000 kronor). För att slippa att ha olika kategorier av bostadsarrenden och för att få en enkel och användbar regel, kunde det måhända synas praktiskt att låta ej taxe— rade hus på arrenderad mark falla helt utanför reglerna för bostadsar— rende. Det bör emellertid beaktas att arrendatorn under den tid som hinner förflyta från tillträdet _ av ett obebyggt område _ till dess taxeringsvärde kunnat åsättas ett nyuppfört hus lika väl som senare kan vara i behov av ett ökat skydd, exv. rätt till minimitid och skriftligt avtal. De avgörande kriterierna för vad som skall anses som bostadsarrende torde därför som tidigare sagts böra sökas på annat håll. _ Om ett tillämnat hus av någon anledning icke blir uppfört utesluter det i och för sig sålunda icke att upp- låtelsen rubriceras som bostadsarrende, givetvis under förutsättning att syftet (»bostadsändamålets tillgodoseende») kan bevisas. Vad det däremot kan finnas anledning att diskutera är om sådana hus som icke åsatts taxe— ringsvärde också skall komma i åtnjutande av alla de förbättringar i rätts- läget som reglerna om bostadsarrende medför. Frågan kommer att närmare behandlas i samband med Spörsmålet om ett förbättrat besittningsskydd efter den avtalade arrendetidens slut.
i ll
2. Avtalets skriftliga form och dess betydelse för arrendatorsskyddet Gällande rätt
I den ursprungliga lydelsen av 1907 års nyttjanderättslag var det endast upplåtelse av tomträtt som ovillkorligen krävde skriftlig form. Vid jord— bruksarrende såväl som lägenhetsarrende gällde avtalsfrihet på denna punkt. Skriftlig form såsom förutsättning för avtalets giltighet infördes i arrendelagstiftningen från 1909 års norrländska arrendelag, där en regel härom fanns redan från början. Hade arrendatorn tillträtt utan att avtalet bekräftats skriftligen kunde han enligt 1909 års lag likväl kräva att så skedde. Vägrade jordägaren kunde domstol efter utredning stadfästa ar- rendeförhållandet. Stadfästelsen gällde sedan som skriftligt avtal. Vid 1927 års arrendereform utvidgades denna ordning till att gälla jordbruksarrende överhuvudtaget. En ytterligare skärpning till förmån för skriftligt kontrakt skedde vid 1943 års arrendereform. Då infördes den alltjämt gällande re- geln att ett muntligt avtal om en upplåtelse, som eljest är att anse som jordbruksarrende, är ogiltig i den meningen att den ej är att anse som arrende. Arrendatorns tidigare rätt att i efterhand framtvinga kontrakt togs bort och ersattes med en skadeståndsrätt. Den omfattar skada som tillskyndas arrendatorn genom att han ej erhållit skriftligt avtal. Ansvaret för den skriftliga formens iakttagande har därigenom lagts på jordägaren, dock med det undantaget att arrendatorns rätt till skadestånd upphör, om arrendatorn är orsak till att kontrakt ej skrives (1 % AL). Rätten till skade— stånd kan i likhet med formkravet icke med giltig verkan upphävas genom avtal. För att övergången till den nya ordningen icke skulle orsaka rätts- förluster för arrendatorer som under längre tid setat med endast muntliga avtal föreskrevs att reformen i denna del skulle träda i kraft först den 1 januari 1947, vilket var tre år senare än huvudparten i övrigt av 1943 års reform. De ändringar för vilka här redogjorts har icke berört lägenhets— arrendet. Där gäller alltjämt liksom vid hyra 1907 års lag i dess ursprung- liga lydelse.1 Lagen kräver i första hand skriftlig form, men om parterna vid ett avtal om lägenhetsarrende enats om att skriftlig form icke skall komma till användning är överenskommelsen giltig.
Utom den mera uppenbara fördelen att klarlägga avtalsläget och minska bevissvårigheterna har den skriftliga formen vid avtal om lägenhetsarrende vissa omedelbara verkningar. Får den utarrenderade marken under arrende- tiden genom försäljning eller annan frivillig överlåtelse ny ägare, gäller arrendeavtalet även mot honom, om avtalet upprättats skriftligen och arrendatorn tillträtt fastigheten (70 & fjärde stycket AL). _ Är avtalet 1 Genom lagändring den 22 juni 1939 gjordes det tillägget beträffande hyra att om ändring eller
tillägg sker i ett skriftligt avtal, anteckning härom skall göras i kontraktet, om endera par- ten begär det; 1 & HL. 1957 års lag om fiskearrende innehåller i fråga om avtalets form i sak samma regler som gäller för avtal om jordbruksarrende.
skriftligt kan det göras till föremål för inteckning i fastigheten.2 Om ar- rendatorn ej tillträtt vinner han skydd mot den som genom frivillig över- låtelse blivit ägare till marken, om inteckning sökes innan den nye äga- ren sökt lagfart å sitt fång (46 & inteckningsförordningen). Inteckning medför en förstärkt rätt för arrendatorn även vid dubbelupplåtelse och försäljning på exekutiv auktion. _- Skriftligt avtal medför också tillämp— ning av dels vad i 29% arrendelagen stadgas om giltigheten mot ny ägare av ändring i avtalet, dels 42 5:s regler om jordägarens retentionsrätt.
Införandet år 1943 av obligatoriskt krav på skriftlig form för avtal om jordbruksarrende hade föreslagits av 1936 års arrendeutredning. Den an- förde därvid bl. a.3
Önskvärdheten av att avtal iklädes skriftlig form framträder starkare vid arren- de än vid de flesta andra privaträttsliga uppgörelser. Då arrendeavtalet är avsett att varaktigt och måhända för lång tid framåt utgöra en grundval för rättsförhål— landet mellan jordägare och arrendator, är det av särskild vikt att förebygga den möjlighet till slitningar och tvister, som kan uppkomma, därest icke avtalets innehåll kan på ett övertygande sätt ledas i bevis. Den skriftliga formen har även stor betydelse med avseende å arrendatorns trygghet i besittningen. Åt det muni- liga avtalet torde svårligen kunna förlänas sådan rättsverkan, att arrenderätten utan särskilt förbehåll blir gällande mot den som efter överlåtelse blir ägare till fastigheten; ej heller kan det muntliga avtalet bereda ett nöjaktigt skydd i fall av fastighetens exekutiva försäljning. I den mån arrendelagstiftningen kommit att inrymma sociala bestämmelser av tvingande natur framstår den skriftliga formen såsom än mer angelägen.
I propositionen till riksdagen yttrade föredragande statsrådet, jordbruks- ministern Pehrsson-Emmstorp.4
Beträffande den i 2 kap. 1 & nyttjanderättslagen föreslagna regleringen av for- men för arrendeavtals ingående har lagrådet hemställt om bibehållande av den nuvarande ordningen, vilken innebär att muntlig överenskommelse godkännes såsom giltigt arrendeavtal under förutsättning att tillträde ägt rum. Såsom lag- rådet erinrat har det emellertid städse varit ett önskemål, att arrendeavtal avfat- tas skriftligen. Den skriftliga formen tryggar bevisningen angående avtalets inne- håll och giver åt arrendatorn erforderlig trygghet för avtalets bestånd emot ny ägare av fastigheten. Med den reform av arrendelagstiftningen, som nu är avsedd att genomföras, lärer önskvärdheten av att den skriftliga formen överallt kommer till användning bliva än mer framträdande. — _ _ Förekomsten av muntliga avtal skulle ock, med den otrygghet som kännetecknar dessa, stå i mindre god överensstämmelse med den nya ordning, innefattande optionsrätt och förköpsrätt, som enligt förslaget skall införas och som grundats å tvingande lagbud. Att den skriftliga avtalsformen icke tidigare gjorts fullt obligatorisk på förevarande om- råde, torde förklaras därav, att valet stått mellan att godkänna den muntliga Över- enskommelsen såsom arrendeavtal eller att frånkänna den varje rättsverkan. Denna problemställning föreligger ej enligt förslaget, som gör jordägaren ansva-
2 Förbehåll i avtalet att inteckning icke får ske är giltigt. På denna punkt föreligger förslag till lagändring, se SOU 1960: 24, 11 kap. 7 5. Ändringen har i remissyttrande av arrende— lagsutredningen avstyrkts av praktiska hänsyn. ** NJA II 1944 s. 163. * Prop. 346/1943 5. 206.
rig för den skriftliga formens iakttagande och tillerkänner brukaren skadestånds- rätt i fall av försummelse härutinuan. Den lösning som härmed framkommit har, såvitt nu är i fråga, godkänts i alla de yttranden som avgivits över förslaget. Lag- rådet har ej heller bestritt att den föreslagna regeln kommer att mera effektivt än nuvarande stadgande bidraga till att den skriftliga formen blir allenarådande. Det huvudsakliga skälet för lagrådets ställningstagande synes vara farhågan att formkravet skulle kunna medföra stötande resultat, om en brukare, som suttit år efter år på muntligt avtal, kunde i följd av avtalets ogiltighet tvingas att avflytta och därvid allenast ha rätt till skadestånd. Denna synpunkt synes icke höra till- mätas utslagsgivande betydelse. Även om under en viss övergångstid formkravet i enstaka fall, oftast beroende på parts liknöjdhet eller ovilja mot att låta binda sig, skulle eftersättas, torde icke härav följa, att lagstiftaren bör avstå från att fullt genomföra den ordning som är den ändamålsenliga och som verkar till för- del för såväl jordägare- som arrendatorsklassen. Emellertid förordar jag med hänsyn till lagrådets ifrågavarande anmärkning, att visst anstånd medgives med genomförandet av kravet på skriftlig avtalsform.
Arrendelagsutredningen
Enligt utredningens erfarenhet tillhör det numera undantagen att nya upplåtelser för bostadsarrende sker på grundval av enbart muntligt avtal. Däremot är det alltjämt vanligt att gamla —— muntliga eller skriftliga —— upplåtelser förlänges utan att tilläggsavtalet bekräftas i skrift. Med den skriftliga formen är förenade så många fördelar att delade meningar knap— past torde råda om det lämpliga i att avtal om bostadsarrende alltid avfat- tas skriftligen. Vad som kan vara föremål för tvekan är hur önskemålet skall genomföras och hur man skall behandla de upplåtelser där en före— skrift om kontrakt icke efterföljes. Den metod för problemets lösning som i fråga om jordbruksarrendena kom till användning år 1943 har, trots att den vid sin tillkomst var föremål för delade meningar, enligt utredningens erfarenheter på det hela taget fungerat väl. Det finns knappast anledning att förmoda att den icke skall göra det också i fråga om bostadsarrende. Ett av argumenten för 1943 års reform på denna punkt var den skriftliga formens betydelse såsom grundval för den då införda Optionsrätten för de sociala jordbruksarrendatorerna. Läget är såtillvida analogt som en lik— artad optionsrätt nu föreslås för bostadsarrende. Den kritiken kan dock riktas mot 1943 års system att det skulle kunna medföra att en brukare utan skriftligt kontrakt blir avhyst kanske flera år efter tillträdet enbart av den anledningen att avtalet icke nedtecknats i ett kontrakt. Å andra sidan torde skadeståndsregeln i allmänhet utgöra ett effektivt hinder mot uppkomsten av sådana situationer. Erfarenheterna från jordbruksarren— dena talar för att en lagregel om obligatorisk skriftlig form inom relativt kort tid kommer att leda till åsyftat resultat. Att för nya avtal om bostads— arrende stadga ogiltighet som påföljd av formkravets åsidosättande ter sig motiverat också med tanke på att detsamma gäller då den skriftliga formen försummas vid överlåtelse av äganderätt till fast egendom samt vid upp-
låtelse och överlåtelse av tomträtt. — Ett genomförande av obligatoriskt krav på skriftlig form kan med säkerhet antagas även bli av stor betydelse, därest det i en framtid blir aktuellt med en inteckningsreform beträffande byggnad på annans mark.
Utredningen finner att de direkta liksom de indirekta fördelarna med skriftlig form för giltigheten av avtal om bostadsarrende är så stora, att de klart överväger eventuella nackdelar. Av olika möjliga sätt att i enlighet härmed lösa problemet anser utredningen det som sedan år 1947 gäller vid jordbruksarrende år att föredraga. -—- Det sagda tar närmast sikte på nytillkommande avtal. De problem som äger samband med äldre avtal behandlas i det följande (VI: 2l.
3. Arrendetid och uppsägningsskydd1
Gällande rätt
Spörsmålet om arrendetidens bestämmande och arrendatorns trygghet i besittningen under arrendetiden måste ofrånkomligen bli huvudpunkter i varje arrendelag. Olika länders lagstiftning erbjuder en rik provkarta på olika lösningar. Även hos oss har skilda vägar prövats. —— Vid tiden för tillkomsten av 1734 års lag skildes mellan torplega, landbolega och arren— de. Arrende motsvarade då närmast upplåtelse av hela gods. Mellan arren— datorn — i 1700-talets mening —— och jordägaren fanns ej den stora olikhet i ekonomisk och social status som utmärkte landboförhållandet. Avtals- friheten vid arrende var då tämligen obegränsad. Det husbondeförhållande som rådde mellan jordägaren och landbon eller torparen hade icke någon motsvarighet vid arrende. Landbolega kom till användning vid privata och publika jordägares upplåtelser av hemman till de verkliga brukarna. Torp förekom huvudsakligen på frälsejorden. För såväl landbon som den självägande brukaren användes i 1734 års lag den gemensamma beteck- ningen bonde (exv. 27 kap. BB). Upplåtelse av landbolega, som var den s.a.s. normala formen för upplåtelse av nyttjanderätt till jord, kunde ske på viss tid eller på brukarens livstid. Någon maximitid för de olika upp- låtelserna fanns ej. Detta sammanhängde med att gränsen mellan ägande— rätt och nyttjanderätt då ännu var flytande. Avtal om landbolega betrak— tades (liksom avtal om torplega, hushyra och tjänstelega) som tills-vidare- avtal i den meningen att de fortgick så länge icke någon av parterna tog initiativ till avbrott? Avtal på viss tid hade den innebörden att —— om land— bon (eller hyresgästen) gjorde rätt för sig —— jordägaren icke kunde bringa 1 Det sistnämnda uttrycket användes här i betydelsen skydd mot uppsägning för avflyttning
under löpande arrendetid. Frågan om arrendators besittningsskydd i betydelsen rätt till för— längt eller förnyat arrende efter — den tidsbestämda eller tidsobestämda _— arrendetidens slut behandlas i nästa avsnitt av detta kapitel samt i specialmotiveringen. ” För torpens del skedde ett fastställande av deras status genom ett kungl. brev år 1781.
rättsförhållandet att upphöra under den avtalade tiden-3. Ej heller när den var slut ålåg det landbon (torparen eller hyresgästen) utan vidare att flytta. Gemensamt för upplåtelse på bestämd tid och upplåtelse tills vidare var att de för att upphöra krävde uppsägning. Den måste i fråga om landbo- lega och torplega göras före »Thome dag» (den 21 december), >>och sitte sedan landbo kvar det följande året, och på det andra, till fjortonde dagen i mars månad>>. — Den vid lägenhetsarrende (och icke optionsrättsutrus- tade jordbruksarrenden) alltjämt gällande regeln att avtal på bestämd tid upphör utan föregående uppsägning infördes för såväl landbolega som torplega och hushyra år 1867. Som ersättning för den avskaffade automa- tiska förlängningen infördes samtidigt »tyst förlängning», vilket i fråga om upplåtelse för jordbruk innebar att ett på viss tid ingånget legoavtal skulle anses som förlängt på obestämd tid, om dels brukaren fortsatt med bruk- ningen, dels jordägaren icke inom två månader efter den bestämda tidens utgång anmanat brukaren att flytta. En liknande regel infördes för hyra. Huruvida 1867 års ändringar hade avseende också på sådana upplåtelser som motsvaras av de nuvarande lägenhetsarrendena framgår ej av lag- texten. Lagberedningen har uttalat att föreskriften om uppsägnings obe- hövlighet gällde men däremot icke den tysta förlängningen.4 Denna tolkning lagfästes i 1907 års nyttjanderättslag och gäller alltjämt.
Vid 1907 års nyttjanderättsreform genomförde man bl.a. den ändringen att upplåtelse för jordbruk på obestämd tid såtillvida blev ogiltig att avta— let skulle anses ingånget för en tid av fem år. Samma arrendetid skulle gälla vid tyst förlängning. Från förbudet mot tills-vidare-avtal undantogs upplåtelse på arrendatorns livstid och sådana upplåtelser, där upplåtaren (såsom innehavare av exv. boställe eller fideikommiss) icke ägde rätt att förfoga över jorden utöver sin egen besittningstid. —— Någon motsvarande ändring skedde ej för lägenhetsarrende eller hyra; båda kan således allt- jämt ingås på obestämd tid. Avtal därom kan när som helst bringas att upphöra genom uppsägning från endera sidan. Är arrenderätten ej för— verkad och har särskild uppsägningstid ej avtalats, inträder lägenhets- arrendatorns skyldighet att flytta på den fardag som infaller näst efter sex månader efter uppsägningen. Den ifrågavarande bestämmelsen är ej tving— ande vid lägenhetsarrende, varför ett förbehåll i avtalet om kortare —— eller ingen — uppsägningstid får anses vara giltigt ( 70 & tredje stycket jäm- förd med 3 och 39 55 AL). Fardag är den 14 mars om annat ej avtalats (5 5 första stycket och 70 å andra stycket AL).
3 Ett undantag från principen gällde om ägaren blev husvill och därför behövde jord eller hus. — Däremot kunde såväl landbon som hyresgästen avbryta upplåtelsen, om han satte annan i sitt ställe och den nye ägde sådana egenskaper att jordägaren borde hålla tillgodo med honom. * Lagberedningens förslag till jordabalk I, 1905, s. 346; jfr SvJT 1953 s. 293 not 1. — Under förarbetena till NJL hade högsta domstolen enhälligt föreslagit att tyst förlängning skulle gälla även vid lägenhetsarrende. Förslaget avvisades under hänvisning till svårigheterna att säkert fastslå huruvida nyttjanderätten alltjämt begagnades; NJA II 1908 nr 5 s. 119. Be— träffande rättsutvecklingen i Finland på denna punkt, se Haataja i Minnesskrift ägnad 1734 års lag, II, 5. 212 samt Lagberedningens (i Finland) publikationer nr 2: 1965 s. 11.
Maximitid för nyttjanderätt fanns som nämnt icke i 1734 års lag. Den infördes beträffande fast egendom på landet är 1800 och bestämdes redan då till 50 år. För stadsfastighet infördes motsvarande bestämmelse år 1857. Samtidigt bestämdes maximitiden för hushyra till tio år. Sedan år 1907 gäl- ler gemensamma maximibestämmelser för flertalet slag av nyttjanderätt till fast egendom, bl.a. arrende och hyra. Maximitiden är 50 eller 25 år. Den kortare maximitiden gäller inom område, för vilket >>plan för bebyg- gande är gällande»5 samt »jord —— —— —— som hör till tomt». I övriga fall är tiden 50 år. Tiden räknas med utgångspunkt, icke från tillträdet, utan från avtalet (1 kap. 1 % NJL). Om kronan är upplåtare gäller ej bestämmelserna om maximitid (_1 kap. 85 NJL). —— Vid maximitidens utgång blir arrende— eller hyresavtal ej utan vidare ogiltigt; därför kräves uppsägning (4 S, 705 andra stycket AL, 35 HL). — För tomträtt gällde enligt 1907 års lag en upplåtelsetid av lägst 26 och högst 100 år. Vid 1953 års reform av tomträt- ten konstruerades denna som en besittningsrätt för obestämd tid. Tomträtt, som grundas på 1953 års lagstiftning, får ej uppsägas av tomträttshavaren. Jordägaren får uppsäga sådan tomträtt men endast vid utgången av vissa tidsperioder. Vid upplåtelse för bostadsbebyggelse skall den första perioden vara minst 60 år och de följande minst 40 år. Vid upplåtelse för väsentli- gen annat ändamål får perioderna vara 20 år. Från upplåtelseperiod är att skilja avgäldsperiod. Tomträttsavgälden skall utgå med oförändrat belopp under varje avgäldsperiod. Vid dess slut kan vardera parten väcka frågan om ändring av avgälden. Underlåtes det utgår avgälden med oförändrat belopp under nästa avgäldsperiod. Perioden är minst 20 år vid upp- låtelse för bostadsändamål och eljest 10 år. Tvist om avgäld och uppsägning handlägges av expropriationsdomstol (4 kap. 1, 10, 13, 14 och 24 %% NJL). Fritidsutredningen rekommenderar att tomträttsinstitutet an- passas efter fritidsbebyggelsens behov. Sammanfallande avtals- och avgälds— perioder om 20 år tillstyrkes.6 Övervägande skäl talar enligt fritidsutred— ningen för en lösningsskyldighet för jordägaren av samma slag som f.n. gäller vid tomträttsupplåtelse för bostadsändamål. Frågan behandlas f. n. av 1963 års markvärdekommitté.
Frågan om parts rätt att avbryta ett arrendeförhållande genom uppsäg— ning behandlas lämpligen i samband med reglerna om arrendetiden (jfr not 1). —— Det var som nämnt vid 1907 års nyttjanderättsreform som möj- ligheten avskaffades att ingå avtal om jordbruksarrende för obestämd tid (25 första stycket AL som även innehåller vissa undantag från regeln). I konsekvens härmed föreskrevs samtidigt att det var ogiltigt att i avtal om jordbruksarrende tillerkänna jordägaren rätt att under arrendetiden bringa avtalet att upphöra på andra grunder än de i lagen särskilt angivna
5 Enligt Skarstedt m. fl.. Arrendelagstiftningen, 1946, s. 61, avses härmed stadsplan. 5 Fritidsutredningen i skrivelse till arrendelagsutredningen den 3 augusti 1964; jfr SOU 1965: 19 s. 160.
(35 AL). Om jordägaren skulle kunna säga upp avtalet på andra uppsäg— nings- eller förverkandeskäl än de i lagen särskilt angivna, skulle bestäm- melsen om förbud mot tills-vidare-avtal ha varit av ringa värde-. De ifråga- varande båda bestämmelserna i arrendelagen, vilka sedan sin tillkomst varit tvingande, har sedan dess utgjort en hörnsten i den svenska lagstift- ningen om jordbruksarrende.7 Gemensamt för de i 3 % arrendelagen angivna uppsägningsanledningarna är att det får anses i regel ligga i arrendatorns hand att förebygga uppsägningen.8 Ett betydelsefullt undantag härifrån gäl- ler uppsägningsskyddet vid ägarebyte (fall nr 1 i not 7). Spörsmålet skall här behandlas i samband med lägenhetsarrendatorns uppsägningsskydd överhuvudtaget.
Eftersom lagen vid lägenhetsarrende icke kräver bestämd tid för upplå— telsen, har det hittills saknats anledning att begränsa uppsägningsanled- ningarna så som skett vid jordbruksarrende. Gäller avtal om lägenhets— arrende tills vidare kan Således uppsägning ske när som helst och av vilken anledning som helst. Även avtal på viss tid kan på samma sätt bringas att upphöra på grund av icke blott de i lagen nämnda uppsägningsgrun- derna utan också andra uppsägningsgrunder varom parterna överenskom— mit i avtalet. Däremot är det icke ens vid lägenhetsarrende medgivet att uppställa andra förverkandeskäl än de av lagen särskilt angivna (70 g femte stycket AL). För en lägenhetsarrendator med tills-vidare-avtal in— nebär detta doek ej mer än att han _ bortsett från förverkandefallen —— av lagen tillerkännes uppsägningstid (sex månader) och fardag. Bestäm- melserna om uppsägningstid och fardag är emellertid icke tvingande. I de fall arrendatorn av lagen är tillerkänd uppsägningsskydd i förhållande till ny ägare _— därför att avtalet är skriftligt och antingen arrendatorn tillträtt eller kontraktet intecknats »— kan arrendatorn däremot icke ge— nom förbehåll i avtalet berövas denna rätt (70 & fjärde och femte styckena AL, 46 å inteckningsförordningen).
l föregående avsnitt (IV: 2) har behandlats den förbättring av uppsäg— ningsskyddet för arrendatorn som inträder, om avtalet erhåller skriftlig form. Emellertid måste här beaktas att, även om avtalet är skriftligt, satsen >>köp bryter legostämma» fördenskull ingalunda upphäves i sin helhet, 7 De situationer där jordägaren enligt 3 & AL, som alltså icke gäller vid lägenhetsarrende, är
berättigad till att — i regel genom uppsägning — under arrendetiden bringa avtalet att upp- höra är följande: 1. Arrendestället överlåtes utan förbehåll om arrenderättens bestånd och arrendatorn har ej tillträtt eller avtalet har ej intecknats (1 kap. 3 5NJL;28 åAL). 2. Änkan efter en livstidsarrendator, vars äktenskap med henne ingåtts före arrendeavtalet, gifter om sig (9 5 andra stycket AL). 3. Jordägaren har vid förrättning för lantmäteri, torrläggning eller byggande av enskild väg ålagts utgiva ersättning för arrendeställets förbättrande och arrendatorn vägrar att betala högre lega (275 andra stycket AL). 4. Arrendatorn försättes i konkurs (33 5 andra stycket AL). 5. Av arrendatorn lämnad säkerhet försämras och ny sådan ställes ej inom Viss tid (34 5 AL). 6. Arrendatorn överger arrendestället och lämnar det obrukat eller utan vård (35 & AL). 7. Arrenderätten förverkas. Förverkande- skälen är uttömmande angivna i lagtexten till vilken hänvisas (se 36 och 37 55 AL). ” Med uppsägningsanledning avses här alla de i not 7 omnämnda fallen, oaktati nämnda uppräk— ning även ingår fall (nr 6) där avtalet kan bringas till upphörande utan formlig uppsägning.
något som f.ö. gäller även vid jordbruksarrende, där ju skriftlig form är obligatorisk. Får arrendestället genom frivillig överlåtelse ny ägare, kan sålunda denne uppsäga avtalet trots att det är skriftligt, därest varken tillträde eller inteckning skett. ——— Överlåtes egendomen genom exekutiv försäljning och faller ej arrenderätten inom lägsta budet, är arrendatorn än sämre ställd. Sker den exekutiva försäljningen med förbehåll om arren- derättens bestånd, måste den nye ägaren givetvis respektera den. Men göres ej sådant förbehåll blir arrendatorn skyddad i sin rätt endast om den nye ägaren icke inom en månad efter sitt tillträde uppsagt arrendatorn. Även om försök i vissa fall skall göras att vid exekutiv försäljning förbehålla nyttjanderätten, finnes icke någon garanti för att den bibehålles. Det gäller även om nyttjanderätten är intecknad (jfr 1 kap. 35 NJL samt 107, 123 och 133 %% utsökningslagen). Trots att exekutiva försäljningar av fastighe- ter icke förekommer i större utsträckning föreligger uppenbarligen här en svag punkt i arrendatorns uppsägningsskydd alldeles oavsett om den skrift- liga formen göres obligatorisk.
Svar på utsända frågor Frågan om arrendetiden och arrendatorns uppsägningsskydd har berörts i ett stort antal av svaren på utredningens frågeformulär (Bilaga 1 ). Där ställdes bl.a. frågan om arrendatorns skydd mot uppsägning vid sommar- stugearrende och andra lägenhetsarrenden behövde stärkas samt hur och i vilken omfattning detta lämpligen kunde ske. I anslutning till direktiven frågades också, om införandet av viss minsta arrendetid och minsta upp— sägningstid — t. ex. då avtalet var muntligt eller slutet att gälla tills vidare _— kunde beräknas medföra olägenhet av någon betydelse för jordägaren eller samhället. På frågan hur och i vilken omfattning ett förstärkt upp— sägningsskydd lämpligen kan utformas avgavs 169 svar. I 109 av dem svara- des att bästa sättet vore införandet av en regel om viss minsta tid och/eller regler om arrendatorns uppsägning som gav honom ett bättre skydd än nu. Flertalet svar berörande dessa spörsmål torde jämväl och i första hand syfta på arrendatorns behov av besittningsskydd efter den avtalade arren- detidens slut. I detta avsnitt skall redovisas synpunkter som i första hand kan hänföras till frågan om den fortsatta tillåtligheten av tills—vidare—av- talen, om bestämmandet av arrendetidens längd och arrendatorns skydd vid ägarebyte. Svar som i första hand behandlar besittningsskyddet efter den avtalade arrendetidens slut behandlas i nästa avsnitt (4) av detta ka— pitel. '
Länsstyrelsen i Uppsala län ansåg att det var uppenbart otillfredsstäl— lande att mark kunde upplåtas för bebyggelseändamål för endast ett år i taget. Länsstyrelsen i Kopparbergs län ansåg att det låg i både arrenda— torns och samhällets intresse att arrendatorn tillförsäkrades en viss mini- mitid. Länsarkitekten i Gotlands län ansåg att de s.k. 49—årskontrakten
gav arrendatorn ett. för starkt skydd i förhållande till den snabba utveck— lingen av turistnäringen. Sådana kontrakt hindrade en ändamålsenlig pla- nering. Länsstyrelsen i Södermanlands län gav en något mera ingående all— män motivering för införande av minimitid. Den yttrade.
Även om arrendeupplätelse sker för exempelvis ett år, måste det i regel för kontrahenterna stå klart, att upplåtelsen i verkligheten är avsedd att gälla betyd— ligt längre tid, när marken är avsedd för uppförande av byggnad av icke rent provisorisk karaktär. Det synes under sådana förhållanden naturligt att arrende- upplåtelser av detta slag tillerkännes giltighet under en längre tid. Huru lång en sådan arrendetid skall vara kan givetvis bli föremål för delade meningar. Kortare tid än tio år lärer dock icke böra komma ifråga. En relativt lång uppsägningstid bör även gälla.
I fråga om minimitidens bestämmande föreligger förslag från ett år till 30 år men också (i ett svar) arrendatorns livstid. Till motivering för en 25—årig minimitid yttrade överlantmätaren i Västerbottens län.
Upplåtelse för bebyggande som icke fyller tillfälligt ändamål måste normalt anses böra sammanfalla med byggnadens ekonomiska livslängd i den mån beho— vet av byggnaden kan anses bestående. För sommarstugor kan en tid av 25 år anses vara normal och för vanliga bostadshus något längre tid. En uppsägning för avflyttning inom kortare tid, som icke betingas av ändrade markdispositio- ner, måste anses obillig.
I 131 svar uttalas den åsikten att införande av minimitid och/eller för arrendatorn fördelaktigare uppsägningsbestämmelser ej kan antagas med— föra olägenheter av betydelse för jordägaren eller samhället. Motsatt me- ning uttalas i 95 svar. Sju svarande är tveksamma. Som exempel på den förstnämnda meningen återges svaret från länsarkitekten i Malmöhus län.
Införandet av en minsta arrendetid eller minsta uppsägningstid kan knappast beräknas medföra olägenhet av någon betydelse för markägaren eller samhället, i varje fall icke då det är fråga om mark inom områden, där planläggning enligt byggnadslagens föreskrifter bör komma till stånd. Genom planläggning får både markägaren och det allmänna tillfälle att mera ingående pröva lämpligheten av den markdisposition planläggningen anvisar och planläggningen får anses inne- bära en sanktionering av ett visst varaktighetstillstånd.
I den mån tveksamhet uttalats mot ett förstärkt uppsägningsskydd mo— tiveras detta ofta med skäl som har anknytning till byggnads- och fastig- hetsbildningslagstiftningen. Överlantmätaren i Kopparbergs län framhöll att svaret på frågan hade samband med hur tiderna bestämdes. Han fort- satte.
En minsta arrendetid på fem år och minsta uppsägningstid på två är synes icke medföra att jordägarens rätt trädes för när. Längre minimitider — speciellt en längre arrendetid —— kan dock måhända medverka till att tillgången på billiga arrendeområden för bl.a. fritidsändamål minskas. Det synes vidare tveksamt om ett införande av en till fem är begränsad minsta arrendetid _ med samtidigt gällande tvåårig minsta uppsägningstid _ kan anses ge. lägenhetsarrendatorn något mera väsentligt skydd utöver det som erhålles av regler om minsta upp— sägningstid.
Besläktade synpunkter framfördes i ihåliga svar. Överlanimätaren i Väs— ternorrlands län yttrade.
En minsta arrendetid behöver icke i och för sig medföra olägenhet av någon betydelse för markägaren eller samhället under en förutsättning, nämligen att den inte tillmätes för lång. En tidsrymd om förslagsvis tre—fem är kan knappast skada. En längre tidsrymd kan däremot vara direkt olämplig bland annat ur bebyggelsesynpunkt.
Överlantmätaren i Gävleborgs län framhöll att de civilrättsliga bestäm- melserna ej fick göras sådana att de blev till hinder för planintresset.
Arrendetiden vid lägenhetsarrende för sommarstugebebyggelse o.d. förlänges som regel automatiskt för längre tid även om avtalet gäller endast tills vidare. Det anses ej hörande till god sed att uppsäga dylika arrenden med kort varsel eller att utan särskilt tyngande skäl tvinga arrendatorer horttaga av honom ägda byggnader. Lagstadgade bestämmelser om minsta arrendetid _ exv. fem år — eller minsta uppsägningstid torde därför endast vara ägnade att befästa, vad som mellan markägare och arrendator redan nu anses som skäligt. Några avgörande olägenheter för markägaren torde härigenom ej uppkomma. L'r samhällets syn- punkt är dock angeläget att mera primitiv, oreglerad bebyggelse ej permanentas genom Ökat skydd för arrendator mot uppsägning. För sanering av sommarstuge- områden kan sålunda tänkas att kommun förvärvar äganderätt till utarrenderade redan bebyggda markområden. Här kan vara av vikt att bebyggelsesaneringen sker i ett sammanhang utan hinder av lagstadgat skydd mot uppsägning för arrendatorerna.
Distriktslantmätaren i Ulricehamns distrikt framhöll att riskerna för olämplig tätbebyggelse och icke planmässig bebyggelse var avsevärt större vid bebyggelse på arrenderade områden än på sådana som avstyckades, varvid fastighetsbildningens lämplighet prövades från bl.a. plan- och tät- bebyggelsesynpunkt. Han fortsatte.
vid bebyggelse å arrenderad mark torde bebyggelsen komma att inordnas under byggnadsreglerande bestämmelser på ett senare stadium än vid bebyggelse efter fastighetsbildning. Då bebyggelse å arrenderad mark ibland synes medföra en icke planmässig bebyggelse, kan det ur samhällets synpunkt vara tveeggat att införa långa minsta arrendetider eller minsta uppsägningstider. Det kan nämligen tänkas, att jordägaren, sedan den oreglerade bebyggelsen fortgått viss tid, kan finna det förenligt med egna intressen att låta fortsatt bebyggelse ske enligt fast- ställd detaljplan, varvid ett genomförande av planen kan fordra en viss sanering av den äldre bebyggelsen. Under sådana förhållanden är långa arrendetider och uppsägningstider till nackdel såväl ur samhällets som jordägarens synpunkt.
Olägenheterna för jordägaren av mycket långa arrendetider kunde en— ligt distriktslantmätaren :" Varbergs distrikt elimineras om dessa kombinera- des med möjlighet att med vissa intervaller _ t. ex. vart femte år — jus- tera den årliga legan. Överlantmätaren i Kalmar län pekade på en risk med långa arrende- och uppsägningstider.
Jag tänker närmast på fall då arrendeupplåtelsen förekommit i eller intill tät- orter, där utvecklingen kräver mera rationell och ekonomisk markanvändning, och förhållandevis stora områden äro upptagna av mindervärdig sommarstuge- bebyggelse på ofri grund.
Från kommunalt håll har liknande synpunkter framhållits. Hälsingborgs stads fastighetskontor yttrade sålunda.
Skulle kommunerna tvingas att binda sig för avtal på längre tid för alla upp— låtelser skulle endast följden bliva den, att kommunerna icke skulle kunna upp- låta mark i samma utsträckning som nu äger rum inom områden, som staden kan behöva för andra ändamål på kort varsel. Inom staden finnas många odlare av gatu- och tomtmark, som nyttja markerna på egen risk med skyldighet att avstå från nyttjandet, då marken behöves till annat ändamål. Åtskilliga garage och skjul äro också uppförda på sådan mark. Med bestämd arrendetid eller upp— sägningstid för sådana upplåtelser skulle någon upplåtelse icke komma till stånd.
Enligt några svar är ett av de främsta skälen från allmän synpunkt för s0mmarstugearrendets existensberättigande att det tillgodoser behovet av ändringar i markanvändningen. Med långa arrendetider motverkas detta syfte. Distriktslantmätaren i Göteborgs norra distrikt anförde.
En upplåtelse på så lång tid (30—50 år) torde väl kunna betraktas som varak- tig och böra ordnas genom köp och fastighetsbildning. När avstyckning medgives under motivering att området är >>varaktigt>> lämpat för sitt ändamål torde man med den snabba utveckling, som kännetecknar det nutida samhällslivet, knappast kunna överblicka ens en trettioårsperiod. Däremot torde väl av olika anledningar behov föreligga att få på kortare sikt uppföra en enklare sommarbostad. Avstyck- ning för sådant ändamål är icke tänkbar, varför arrendeupplåtelse synes ha en mission att fylla. Det synes därför varken ur markägarens eller samhällets syn— punkt vara angeläget med införande av viss minsta arrendetid.
Frågan om uppsägningsskydd i samband med ägarebyte berördes i svaret från distriktslantmätaren i Karlshamns distrikt. Han uppgav att det var regel att arrendekontrakten innehöll förbud mot kontraktens intecknande. För att skydda arrendatorerna vid ägarebyte borde deras rätt på lämpligt sätt förstärkas.
Arrendelagsutredningen
De tidigare redovisade frekvensundersökningarna för olika slag av av- talsvillkor sammanställda med utredningens erfarenheter i övrigt visar att de upplåtelsetider som tillämpas är mycket varierande. Upplåtelser på arrendatorns livstid synes vara ovanliga. Upplåtelse tills vidare för helt nya arrenden var vanligare förr än nu. Som exemplet på s. 71 illustrerar är det vid sommarstugearrende dock alltjämt relativt vanligt att upplåtelser på viss tid vid tidens utgång övergår till att bli tidsobestämda. Det finns ganska många äldre upplåtelser som gjorts för 49 år. I dag synes så långa upplåtelsetider vara sällsynta för nya avtal. I 49-årsfallen torde det ibland ha varit parternas avsikt att marken vid arrendetidens slut gratis skulle övergå till arrendatorn. De avtal som ingås numera är i regel skrift— liga och tidsbestämda. Den i avtalet bestämda tiden varierar vanligen från 5 till 25 år. Samtidigt som sommarstugearrende blir allt vanligare mär- ker man sålunda en tendens mot en viss normalisering och större enhet-
lighet i själva avtalstypen. Detta innebär dock icke att behov av ingripande från lagstiftarens sida icke skulle föreligga. Det framgår av den tidigare omnämnda undersökningen av 90 kontrakt för bostadsarrende att arrende- tiden i 12 fall var fem år eller mindre, samtidigt som arrendatorn icke till- erkänts vare sig optionsrätt eller rätt till automatisk förlängning. Eftersom utredningen erhållit närmare kännedom om några av dessa fall och de dessutom är belysande för de svårigheter som kan uppkomma, skall här kort redogöras för två av dem.
I det ena fallet började en skogsägare omkring år 1930 upplåta mark för som— marstugearrende. Den årliga legan utgjorde 15 kronor. År 1965 uppgick antalet stugor på arrenderad mark till omkring 200. De flesta tomterna låg vid strän- derna till olika insjöar. År 1951 träffades nya skriftliga arrendeavtal. Upplåtel— serna gällde tills vidare med en månads uppsägningstid. Årliga legan bestämdes. till 30 kronor. I oktober 1961 uppsades avtalen med utnyttjande av den till en månad bestämda uppsägningstiden. Arrendatorerna erbjöds samtidigt att få sitta kvar. Nya kontrakt tecknades därefter. Enligt dessa avtal var upplåtelsetiden allt— jämt obestämd med en månads uppsägningstid och höjdes legan, räknat från den 1 januari 1961, således med retroaktiv verkan, till 150 kronor om året. I septem— ber 1965 har jordägaren begärt att legan från och med den 1 januari 1966 skall höjas till 300 kronor om året. Om förslaget icke godkändes uppsades avtalen till utgången av år 1965. Byggnadsplan för de utarrenderade områdena finns icke men är under utarbetande. Enligt uppgifter från fastighetstaxeringsnämndens ordförande i berörda kommuner är omkring 55 av de 200 stugorna åsatta taxe- ringsvärde.
I det andra fallet hade jordägaren (en stad) redan år 1905 inom ett ytterom- råde upplåtit en tomt om 3 220 kvadratmeter, belägen vid vatten. Arrendetiden var tio år. Tomten skulle inom ett år vara bebyggd med bostadshus. Arrendatorn tillerkändes rätt till nytt arrende för ytterligare tio år, om jordägaren efter den första arrendetidens utgång skulle fortsätta utarrenderingen. Arrenderätten fick ej överlåtas utan jordägarens samtycke. — 1905 års kontrakt förlängdes och er- sattes år 1925 av ett nytt som gällde till utgången av år 1949. Den ändringen i villkoren gjordes att legan höjdes från 100 till 200 kronor om året. Nytt kontrakt skrevs år 1948. Det gällde till 1954 års utgång. Legan bestämdes till 400 kronor. År 1954 skrevs nytt kontrakt som gällde till utgången av år 1956. Legan höjdes till 500 kronor. Anledningen till att arrendetiden ej sattes längre angavs av jord- ägaren vara osäkerhet om blivande sträckning av ett riksvägsbygge. Den 10 ja— nuari 1957 meddelade jordägaren i brev till arrendatorn att jordägaren för sin del beslutat förlänga upplåtelsen på oförändrade villkor till utgången av år 1961. Ytterligare förlängningar skedde år 1958, 1962 och 1963. Sista gången förlängdes avtalet till utgången av år 1966. Tomten är bebyggd med en relativt stor villa av se- kelskiftestyp. Taxeringsvärdet är 20 000 kronor. Villan synes minst fem gånger ha bytt ägare. I samband därmed har också arrenderätten _ med jordägarens med— givande — överlåtits. Arrendatorn är icke tillförsäkrad någon rätt till ersättning för villans värde då arrendet upphör. Nyssnämnda uppgifter har ställts till utredningens förfogande av en på platsen verksam villaägareförening. Denna har vidare uppgivit. På området finns 28 bostadshus. Av dem är åtta helårsbostäder och resten fritidshus. Bebyggelsen som är av relativt hög klass tillkom i huvudsak före andra världskriget. Det avtalsläge för vilket nyss redogjorts beträffande ett av arrendena har i stort sett varit detsamma också för de övriga. Staden-jordägaren har underrättat föreningen om att ett klarläggande av den framtida markanvänd—
ningen kan beräknas ske före den nu löpande arrendetidens slut; en del av områ- det kommer dock sannolikt då att behöva tagas i anspråk för utvidgning av sta- dens hamnområde.
Det tidigare redovisade materialet torde ha visat att avtal om arrende för bostadsändamål i icke ringa utsträckning gäller för obestämd tid.9 Detta är särskilt vanligt i de fall där avtalen är endast muntliga. Med tanke på att lagen f.n. icke innehåller någon regel om »tyst» eller annan förläng- ning av ett avtal om lägenhetsarrende som ingåtts på viss tid, kan tills— vidare-avtalen icke sågas verka enbart till jordägarnas förmån. Även om de icke innefattar någon garanti för arrendatorns besittningsrätt, kan han dock kvarsitta till dess jordägaren tar ett initiativ för att avbryta rättsför— hållandet. Vid ett avtal på viss tid (utan förlängningsklausul) upphör ar- rendatorns rätt vid den bestämda tidens slut titan att något initiativ behö— ver tagas från jordägarens sida. Den fördel som arrendatorn kan synas ha av ett tidsobestämt avtal är dock mera skenbar än verklig, i det att han oftast icke kan förutse när en uppsägning kan komma och att ovissheten härom gör att han på längre sikt icke kan på ett ändamålsenligt sätt planlägga sina investeringar.
Behovet av att kunna göra upplåtelse för bostadsarrende för obestämd tid måste också bedömas annorlunda, om _ som utredningen föreslår _ anordningar vidtages för att ett på viss tid ingånget avtal skall förlängas på grund av bestämmelse i lag. Vad arrendatorn beträffar upphör då de fördelar som f.n. i viss mån kan vara förenade med tills-vidare-avtalen, och för hans del återstår egentligen bara systemets olägenheter. Det torde nämligen vara ytterst sällsynt att tidsobestämdheten som sådan är av något värde för arrendatorn.
Från jordägarens synpunkt är tills-vidare-avtalen motiverade främst av två skäl. För det första ger de honom möjlighet att med kort varsel återfå besittningen till jorden om så skulle behövas; för det andra ger dessa avtal honom en bekväm och praktisk möjlighet att höja legan eller eljest ändra avtalsvillkoren när han så önskar.
När möjligheten att ingå tills-vidare-avtal om jordbruksarrende avlägs- nades ur lagen år 1907, motiverades det med att osäkerheten i besitt- ningen av den arrenderade jorden kunde verka förlamande på arrenda- torns vilja och förmåga att uppdriva jordbruket och tryckande i personligt avseende. Även om syftet med bostadsarrende väsentligen är ett annat, äger dock motiveringen sin motsvarighet även där. Ett tidsobestämt arrende- avtal, som ingåtts i syfte att arrendatorn på den upplåtna marken skall kunna ha ett bostadshus, ställer arrendatorn i starkt beroende av jordäga- ren. För en bostadsarrendator utgör det på annans mark uppförda huset — även när det gäller fritidshus — ofta hans livs största investering eller i varje fall en för hans förhållanden mycket betydande sådan. Den faktiska
” Här avses i första hand de rena tills-vidare-avtalen. Livstidsarrendena behandlar utred- ningen i specialmotiveringen till 71 & NyaAL.
risken att arrendatorn skall tvingas flytta — med eller utan hus _ är kan— ske ofta ej så stor. Men så länge jordägaren icke gör sig skyldig till ocker, är det nuvarande rättsläget sådant att det gör det möjligt för jordägaren att i samband med avtalsförnyelser praktiskt taget ensidigt göra de änd- ringar i villkoren som han önskar. (Ockerfallen behandlas närmare i nästa avsnitt.) Det prekära i en sådan bostadsarrendators situation återverkar uppenbarligen också på hans intresse av att vårda sig om hus och miljö. Ju svagare hans besittningsrätt är desto svagare blir detta intresse. Det förr oftare än nu använda uttrycket »byggnad på ofri grund» ger på sitt sätt en god karakteristik av läget. _ Oavsett om arrendatorn äger tillgodonjuta den i lagen stadgade uppsägningstiden eller genom klausul i avtalet fått den reducerad eller måhända helt eliminerad, anser utredningen att möjlig- heten att träffa arrendeavtal på obestämd tid vad huvudfallen beträffar icke låter sig förena med arrendatorernas intressen. Denna synpunkt väger enligt utredningen tyngre än jordägarnas intresse för denna avtalstyps bibehållande. Ett förbättrat uppsägningsskydd kan antagas komma att med— föra att arrendehusen och deras miljö blir bättre. På längre sikt torde det därför vara i alla parters intresse att man försöker komma bort ifrån de tidsobestämda avtalen. Jordägarnas legitima krav på att vid behov kunna återfå besittningen eller ändra avtalsvillkoren torde för det övervägande flertalet fall på annat sätt kunna tillgodoses utan att behöva komma i kon- flikt med önskemålet att ge arrendatorn en säkrare besittning än vad de tidsobestämda avtalen ger.
En möjlighet att förbättra arrendatorns läge vore att göra lagens be— stämmelser om uppsägningstid tvingande eventuellt i kombination med en längre uppsägningstid än den nuvarande. Arrendatorns beroendeställning skulle emellertid ändå i det Väsentliga kvarstå och risk finns också att han skulle kunna utsättas för ofta återkommande uppsägningar. _ En avväg- ning mellan olika förekommande intressen resulterar enligt utredningens mening i att avtal om bostadsarrende skall avse viss tid och att en upplå- telse, som gjorts för obestämd tid, i stället skall anses vara gjord för viss, i lagen angiven tid.
Mot förslaget att ur lagen avlägsna möjligheten att vid bostadsarrende upplåta marken endast tills vidare kan möjligen invändas att motsvarande möjlighet alltjämt finnes vid hyra och att den dessutom så sent som år 1953 infördes i fråga om tomträtt. Vad hyra beträffar torde det rent prak- tiska behovet av .en mera omfattande avtalsfrihet vara större, vartill kom— mer att ett tämligen väl utbyggt besittningsskydd _ inklusive hyresregle— ring _ sedan åtskillig tid finnes. _ I fråga om tomträtten finnes också flera garantier till nyttjanderättshavarens skydd, bland vilka här må näm— nas de fixerade och relativt långa minimitiderna för jordägarens rätt att uppsäga tomträttshavaren för avflyttning eller för ändring av avgälden. Härom hänvisas närmare till följande avsnitt av detta kapitel.
Utredningen övergår till frågan om det kan anses tillräckligt att lagen kräver bestämd tid eller om det är erforderligt att i lagen jämväl införa bestämmelser om minimitid och maximitid vid bostadsarrende.
När det gäller frågan om minimitiden och dess längd finns det inom om— rådet för bostadsarrende icke någon motsvarighet till det vid jordbruks- arrende i förhållandenas egen natur grundade tvånget till ej alltför korta arrendetider. Det är därför knappast ändamålsenligt att kopiera den för bl.a. icke—sociala jordbruksarrenden gällande ordningen att arrendetiden skall vara bestämd utan att dock något minimum är utsatt i lagen. (25 första stycket AL). Det finns då risk att många avtal skulle komma att föreskriva en arrendetid av exv. ett år. Man har då knappast åstadkommit någon förbättring med tanke på att uppsägningstiden för de tidsobestämda avtalen redan nu är sex månader jämte rätt till fardag _ låt vara att be- stämmelserna därom icke är tvingande. En viss minsta tid bör därför enligt utredningens mening finnas utsatt i lagen. Bestämmelsen bör gälla med tvingande verkan till förmån för arrendatorn. De med all sannolikhet fåta- liga fall där ett verkligt behov föreligger att bestämma arrendetiden på annat sätt bör på ett tillfredsställande sätt kunna ordnas dispensvägen.
När det sedan gäller att bestämma minimitidens längd är det naturligt att den sätts i relation till utformningen av uppsägnings- och besittnings- skyddet i övrigt. Om arrendatorn vid arrendetidens slut ej ges någon op- tionsrätt eller om den göres svag, bör arrendetiden göras lång och tvärtom. Vid minimitidens fixerande måste också beaktas hur uppsägningstiden och ordningen för legans fortsatta bestämmande konstrueras. Vid (motsvarig- heten till) sociala jordbruksarrenden enligt före år 1944 gällande lag var minimitiden för jordägarens bundenhet 15 år (vid fideikommiss tio år). Optionsrätt och myndighetskontroll av legan fanns icke. Den långa minimi- tiden visade sig vara till olägenhet för båda parter.10 Vid 1943 års arrende- reform ersattes den därför med femårig minimitid i förening med bl.a. optionsrätt och möjlighet _ i samband med förlängning — till legoregle- ring genom myndighet. Även om delvis andra omständigheter föreligger vid bostadsarrende, får dock erfarenheten sägas tala för att det är bättre med en ej alltför lång minimitid i förening med optionsrätt än förhållandevis långa minimitider. En minimitid av fem år som gäller för huvudparten av de sociala jordbruksarrendena kan visserligen sägas vara väl kort med tanke på ändamålet. Då utredningen likväl stannat för att föreslå fem år som minsta arrendetid för bostadsarrende sammanhänger det nära med det sys- tem för arrendatorns besittningsskydd efter arrendetidens slut (options- rätt) som samtidigt föreslås och som närmare motiveras i nästa avsnitt av detta kapitel. Det finns dessutom flera skäl som talar emot en längre mini- mitid än fem år. Om minimitiden, som från några håll föreslagits, sättes till tio år eller mer har man anledning att räkna med att jordägarna skulle
1" SOU 1932: 1 s. 68.
bli avsevärt mycket mindre benägna att företaga upplåtelser för bostads- arrende än om tiden bestämmes till fem år. Det råder icke något tvivel om att en något längre minimitid för många fall skulle passa bättre, i varje fall för den första avtalsperioden. Men det finns också många fall där _
för hela arrendestället eller en del därav — redan efter en femårsperiod behov av ändrad markanvändning hinner aktualiseras. _ Om sålunda en femårig minimitid Väl kan försvaras i de fall när arrendatorn tillika har optionsrätt, skulle möjligen kunna sägas att fem år för övriga arrenden icke sällan är väl kort. Emellertid är det i dessa fall i regel fråga om hus som relativt lätt kan både resas och flyttas.11 En minimitid av det slag som här föreslagits är praktisk också av det skälet att det visat sig vara ett behov att kunna ompröva legan med vissa intervaller, för vilka fem år visat sig vara en lämplig tidsrymd. Exemplet från tomträtten visar att det icke är nödvändigt att låta upplåtelseperioder och avgäldsperioder sammanfalla, men om det utan olägenhet kan ske blir systemet givetvis enklare. Om legan bestämmes i enlighet med en index kan arrendetiderna göras längre, men indexreglering av legan har hittills icke begagnats i någon större utsträck- ning vare sig vid jordbruks- eller lägenhetsarrende. Även om detta system för legans bestämmande vid lägenhetsarrende icke är eller bör vara för- bjudet, vore det dock knappast riktigt att vid den nya lagens tillkomst förut- sätta ett sådant system som det normala.
Tvingande bestämmelser om maximitid finns sedan gammalt i lagen. Vad som här möjligen skulle kunna ifrågasättas vore en förlängning av maximi- tiderna. Utredningen har emellertid icke funnit något praktiskt behov före- ligga för att redan vid den ursprungliga upplåtelsen kunna fixera tiden till mer än 25 år inom stadsplanerat område eller eljest till mer än 50 år. Från jordägarhåll har förekommit viss kritik mot den nuvarande ordningen som inte gör det möjligt att höja legan i ett långtidskontrakt. Om en sådan upp- låtelse gjordes år 1938 för 50 års tid och legan utgör 50 kronor om året (utan indexreglering) och avser rätt att arrendera ett par tusen kvadrat- meter, kan det synas >>oskäligt» att icke någon höjning av beloppet kan göras förrän år 1988, i synnerhet om markvärdet i orten stigit avsevärt. _ Det finns enligt utredningens mening icke anledning att tillgodose den nämnda synpunkten i vidare mån än att maximitiden i allt fall icke bör höjas. _ Det bör observeras att bestämmelserna om maximitid icke utgör hinder för att en upplåtelse till följd av avtalsförnyelse eller sådan förläng- ning som grundas på bestämmelse i lag (t.ex. angående optionsrätt) kan komma att vara längre än maximitiden.12
Arrendatorns rätt till minimitid sammanhänger nära med uppsägnings— skyddet. Ett stadgande om minimitid måste självfallet för att få avsedd ver-
1 Länsarkitekten i Hallands län har meddelat att det inträffat att 80 sommarstugor_ utv_ a plan eller tillstånd _ uppförts under loppet av sex veckor på ett begränsat område, inom 11 — ket icke fanns detaljplan eller utomplansbestämmelser. Fallet hade icke varit enastående. 12 Se förslaget till 1 kap. 1 5 tredje stycket NJL; jfr SOU 1960: 24, 11 kap. 3 & tredje stycket.
kan kompletteras med bestämmelser som hindrar att uppsägning fritt kan ske under arrendetiden och arrendet därigenom bringas att upphöra före arrendetidens slut. Av samma skäl som man år 1907 i samband med infö- randet av kravet på bestämd tid för jordbruksarrende upphävde giltigheten av andra uppsägningsskäl än de av lagen särskilt angivna, bör motsvarande ordning nu införas för bostadsarrende. Utredningen har ej förbisett att vid såväl bostadsarrende som jordbruksarrende icke sällan ett legitimt behov för jordägaren kan uppkomma att tidigare än ursprungligen tänkts återfå besittningen till en större eller mindre del av arrendestället. Den från Så arrendelagen hämtade regeln om förbud mot uppsägning även i dylika fall kan understundom förefalla alltför stel. Det bör dock i sammanhanget be- aktas att minimitiden bl.a. med tanke just på sådana situationer _ satts så kort som fem år. Detta torde för flertalet fall vara tillräckligt för att erforderliga justeringar skall kunna genomföras utan nämnvärt dröjs— mål. Med något mått av förutseende hos parterna torde även övriga fall i regel kunna nöjaktigt klaras inom lagens ram. Lämpligt år att begära dis- pens från den tvingande regeln. Därest ett aktuellt och förutsebart legitimt behov av gränsjustering finnes, bör dispens kunna påräknas.
4. Besitmingsskydd efter avtalad arrendetid Gällande rätt
Arrende, hyra och tomträtt har det gemensamt att nyttjanderättshavaren under upplåtelsetiden har egendomen i sin besittning. Termen besittnings- skydd förekommer ej i lagen. När uttrycket används i detta betänkande menas, om ej annat framgår av sammanhanget, nyttjanderättshavarens rätt att få fortsätta nyttjandet efter utgången av en mellan parterna avta- lad eller eljest gällande upplåtelsetid.1
Lägenhetsarrende
Redan nu ingås arrendeavtal för bostadsändamål i stor utsträckning för bestämd tid och, som framgår av närmast föregående avsnitt, föreslår utredningen att sådana avtal obligatoriskt skall avse en minst femårig be- stämd tid. Utredningens undersökningar av avtalspraxis visar att sådana upplåtelser vid den avtalade tidens utgång vanligtvis icke upphör i den meningen att rättsförhållandet helt avvecklas och arrendatorn flyttar. Det: är tvärtom regel att arrendatorns hus får stå kvar och att avtalet i en eller annan form förnyas eller förlänges. Gällande rätt tillerkänner emellertid icke någondera parten befogenhet 1 .Ifr s. 86 not 1. Besittningsskydd används i skilda betydelser. Ibland avses därmed nytt— janderättshavarens rätt att få sitta kvar till upplåtelsetidens slut (jfr 3 & AL). Ibland avses rätten att få sitta kvar efter det en genom avtal eller på annat sätt bestämd upplåtelsetid upphört. Slutligen används termen besittningsskydd som beteckning för båda dessa före—
teelser. Jfr SOU 1961:47 s. 35: »Med besittningsskydd för hyresgäst avses ett legislativt skydd för hyresgästs intresse att vid hyrestidens utgång få hyra lägenheten på nytt.»
att kräva avtalets förnyelse eller förlängning. Är avtalet ingånget för viss tid, åligger det arrendatorn att flytta vid arrendetidens slut. Vägrar arren- datorn kan han handräckningsvis _ och således utan föregående rättegång _ avhysas (192å första stycket utsökningslagen). För att denna arrenda— torns skyldighet skall inträda behöver jordägaren icke uppsäga avtalet el- ler på annat sätt underrätta arrendatorn. Skyldigheten att flytta anses ligga i det tidsbestämda avtalet. Icke heller känner lagen, när det gäller lägen- hetsarrende, till »tyst förlängning» (jfr s. 87). Ett slags tyst förläng- ning utanför arrendelagens ram sker väl icke sällan på det viset att arren- datorn utan att fråga jordägaren om lov låter sitt hus stå kvar och _ utan protester från jordägarens sida _ betalar legan på samma sätt och med samma belopp som tidigare. Om legan, som vanligen sker, betalas för år och i förskott, är det för parterna naturligt att uppfatta läget så att det tidigare tidsbestämda avtalet förlängts.2 Huruvida förlängningen skall anses ha skett på ett år eller tills vidare kan dock vara tveksamt och svaret på dessa spörsmål får naturligtvis ofta bero av förhållandena i det enskilda fallet.
Har arrendatorn egna hus eller andra anläggningar på arrendestället, är han normalt berättigad att avlägsna dem under arrendetiden. Men finns huset eller anläggningen kvar vid arrendetidens slut får arrendatorn ej fritt riva eller flytta bort byggnad eller sådant som med lagens beskrivning innefattar att arrendatorn verkställt »plantering av fruktträd, bärbuskar eller prydnadsträd eller eljest å fastigheten nedlagt kostnad» (18% och 705 andra stycket AL). Med en från äldre jordlegoförhållanden hämtad term benämnes sådan byggnad överlappshus. Finns sådant eller annan nyss nämnd anläggning kvar på arrendestället, »när han frånträder arrendet», är arrendatorn skyldig att »hembjuda» dem till jordägaren. Denne kan fritt välja mellan att antaga eller förkasta hembudet. Förkastas det eller svarar icke jordägaren inom en månad har arrendatorn tre månader på sig (räknat från avträdesdagen) att återställa arrendestället i ursprungligt skick. Låter han hus eller anläggning stå kvar längre tillfaller de jordäga- ren utan lösningsskyldighet för denne.3 Antager jordägaren hembudet mås- te han ersätta arrendatorn för hus och anläggningar. Vid tvist om löseskil- lingens storlek tillämpas ett speciellt skiljemannaförfarande; beträffande det och övriga detaljer som har samband med arrendatorns bortföringsrätt hänvisas till lagtexten. Här skall endast tilläggas att de ifrågavarande reg- lerna ej är tvingande vid lägenhetsarrende.
En ofta återkommande synpunkt i de klagomål över rådande förhållan— den som framförts till utredningen är att jordägaren i samband med upp- låtelsens förlängning _ utan föregående förhandlingar _ ensidigt höjer legan. För arrendatorn finnes _ om han vill kvarsitta _ som regel icke
* Almén och Eklund, Lagen om avtal, vid 8 5, med hänvisningar. ' Jfr NJA 1956 s. 640.
annat val än att betala det begärda beloppet. (Huruvida huset vid avflytt- ningen avlägsnas, förstöres eller gratis tillfaller jordägaren har för den här behandlade frågan icke någon betydelse.) Från arrendatorshåll ställs ofta frågan om jordägaren får höja legan hur mycket han vill.4 Om ett ar- rendeavtal för bostadsändamål är ingånget för viss tid utan att avtalet inne— håller någon rätt till förlängning _ något som är mycket vanligt _ torde det vara alldeles klart att jordägaren utan angivande av något skäl äger full rätt att vägra förlängning. Han utsätter sig därigenom icke för någon vare sig civilrättslig eller straffrättslig påföljd. _ Det torde vidare vara klart att jordägaren icke utsätter sig för någon påföljd, om han som förutsättning för en förlängning kräver en höj ning av legan som motsvarar exv. penning- värdets eller markvärdets förändring. En fråga som här får anses äga stor praktisk betydelse är emellertid följande: Hur ställer sig rättsläget, om jordägaren som förutsättning för en avtalsförlängning kräver en lega som är oskäligt hög? (Här bortses från de svårigheter som icke sällan före— ligger när det gäller att avgöra vad som i ett konkret fall är skäligt eller icke.) I vissa lägen torde ett dylikt förfarande från jordägarens sida vara att beteckna som ocker. Därför kräves bl.a. att någon vid avtal begagnar sig av motpartens »trångmål _ _ _ eller beroende ställning» (9 kap. 55 brottsbalken, jfr 31 & avtalslagen). En invändning som man icke kan under- låta att beakta är att det måhända kan göras gällande att detta icke är någon typisk ockersituation såtillvida som stugägaren icke är förpliktad eller nödvändigt behöver fortsätta arrendet. Arrendatorn vet _ eller bör i varje fall veta _ att han, när arrendetiden är slut, icke kan göra anspråk på förlängning. I viss män kan det sägas att arrendatorn själv skapat ocker- situationen genom att icke anpassa sig efter det ingångna avtalet. Den här gjorda invändningen har säkerligen ibland fog för sig, men i de typiska fal- len _ och det gäller särskilt när arrendetiden är relativt kort _ torde båda parter redan vid avtalets ingående ha förutsatt att förlängning skulle ske, om intet oförutsett inträffade. Begär jordägaren i en sådan situation som villkor för avtalets förlängning en lega som uppenbarligen är orimligt hög, utnyttjar han otvivelaktigt: stugägarens trångmål och beroende ställ- ning. Som exempel på ocker har i litteraturen nämnts det fallet att hyres- värd utnyttjar en hyresgästs trångmål till att betinga sig oskälig hyra.5 Någon principiell skillnad i detta hänseende mellan hyra och arrende torde ej föreligga. Kommer ett ifrågasatt avtal om förlängning icke till stånd av den anledningen att arrendatorn finner den begärda legan alltför hög, kan vidare förutsättningar föreligga att rubricera fallet som försök till ocker,
** Betecknande för hur rättsläget ofta uppfattas är följande uttalande av fritidsutredningen: Utredningen vill under alla förhållanden bestämt avstyrka sådana former för lägenhetsarrende som möjliggör för markägaren att successivt höja arrendeavgiften med utnyttjande av det tvångsläge en nyttjanderättshavare befinner sig i som investerat ett avsevärt byggnadskapi- tal på ofri grund. SOU 1965: 19 s. 160. 5 Ekeberg m. fl., Förmögenhetsbrotten, 1943, s. 210.
vilket också är straffbart (9 kap. 11% brottsbalken). Om en ifrågasatt av- talsförlängning icke kommer till stånd och detta kan härledas till ett försök till ocker från jordägarens sida, har arrendatorn rätt till skadestånd av jordägaren. Att ge ett generellt svar på frågan, hur »skadan» i ett sådant fall skall beräknas låter sig knappast göra. Därtill växlar förhållandena alltför mycket.6 _ Föreligger fullbordat ocker utan att arrendatorn gör gällande att avtalet skall vara ogiltigt (jfr 31% avtalslagen), torde skadan i regel omfatta i varje fall vad arrendatorn enligt avtalet betalat utöver skä— lig lega. Föreligger ocker som ej blir föremål för åtal (»civilt ocker»), är arrendeavtalet icke gällande mot arrendatorn, om han kräver dess ogiltig- het. I detta fall är han också berättigad till skadestånd av jordägaren.7 Men ingendera utvägen är för arrendatorns del tillfredsställande. Med hans intresse är som regel mest överensstämmande att avtalet om upplåtelse får bestå ehuru på andra och för honom förmånligare villkor. Avtalslagen ger ej något entydigt svar på frågan huruvida arrendatorn vid domstol kan uppnå detta resultat. Trots det råder dock icke något tvivel om att gällande rätt också innefattar möjlighet att jämka icke blott ockeravtal utan över- huvudtaget sådana avtal som framstår som uppenbart obilliga. För spe- ciella arter av avtal har detta särskilt uttalats i lagen.8 Av detta förhållande kunde måhända dragas den slutsatsen att möjlighet till jämkning av obil- liga avtal eljest icke föreligger. Så torde dock icke vara förhållandet. Detta framgår bl.a. av ett lagrådsuttalande som gjordes när det tidigaste av de ifrågavarande specialstadgandena infördes.9 Rättspraxis kan också uppvisa exempel på att domstolar i fråga om arrendeavtal _. utan att avtalet som sådant ansetts ogiltigt — icke fäst avseende vid avtalsvillkor som befunnits uppenbart otillbörliga.10
Sammanfattningsvis kan i fråga om lägenhetsarrendatorns nuvarande besittningsskydd vid arrendetidens slut sägas att dylikt skydd helt saknas när jordägaren villkorslöst vägrar att gå med på en förlängning. Medger åter jordägaren förlängning men uppställer han därför oskäliga villkor (»uppenbart missförhållande»), kan jordägaren _ oavsett om nytt avtal kommer till stånd eller ej _ drabbas av den straffrättsliga påföljden av ocker, inklusive skadeståndsskyldighet. Kommer avtalet _ med de klart oskäliga villkoren _ till stånd, föreligger slutligen möjlighet att erhålla jämkning i avtalsvillkoren.
Bortser man från ensittarlagstiftningen, vilken kan vara tillämplig även
6 Jfr NJA 1959 s. 666, som avsåg inträngsersättning till arrendatorer vid expropriation av fiskerätt. " Karlgren, Avtalsrättsliga spörsmål, 1954, s. 83. 3 Exempel (här nämnda i den ordning de tillkommit): 34 5 lagen om försäkringsavtal, 8 5 lagen om skuldebrev, 43 & hyreslagen, 9 5 lagen om rätten till arbetstagares uppfinningar, 8 Slagen om avbetalningsköp. ” NJA II 1927 s. 413, jfr även 1936 s. 52. 1” Enligt avtal om förlängning av jordbruksarrende skulle arrendestället anses av arrendatorn vara mottaget »i fullgott skick», NJA 1948 s. 138; jfr 1962 s. 66. Betr. norsk rätt se Stang, Inledning til formuerctten, Oslo, 1935, s. 537, 619 och Lov den 26 juni 1953 om kontroll og rc— gulering av priser etc. 5 18.
vid lägenhetsarrende (jfr s. 20), har nyttjanderättslagstiftningens regler om lägenhetsarrendators besittningsskydd gällt med oförändrat innehåll sedan år 1907. Ser man till övriga med besittning förenade nyttjande- rätter blir dock bilden i väsentliga delar en annan.
Jordbruksarren de
Redan i den ursprungliga lydelsen av 1907 års lag fanns ett visst om än svagt besittningsskydd för jordbruksarrendatorer. Besittningsskyddet har för dem liksom för hyresgäster och tomrättshavare därefter på olika sätt byggts ut. Sedan är 1907 gäller sålunda för alla slag av jordbruksarrenden den från äldre rätt övertagna rätten till tyst förlängning (2 5 andra stycket AL; jfr s. 87 ovan). För de arrenden, för vilka 1909 års norrländska arrendelag gällde, fanns ej något annat besittningsskydd _ i ordets här brukade betydelse — än den tysta förlängningen. I stället tillgodosåg man i 1909 års lag arrendatorns intresse av trygghet i besittningen genom att bestämma minimitiden för jordägarens hundenhet så lång som till 15 år. Vid tyst förlängning var också tiden för dessa arrenden 15 år.11
Den tysta förlängningen innebar dock icke att arrendatorn vid en löpande periods utgång hade en rätt att sitta kvar eller att fastighetsägaren behövde uppsäga, om han ville återfå besittningen. En sådan ordning infördes i nytt- janderättslagen först år 1943. Då tillkom lagens »särskilda bestämmelser för vissa jordbruksarrenden» (49 69 55). Dessa upplåtelser benämnes van- ligen sociala (jordbruks-)arrenden. Arrendelagen tillerkänner flertalet av dem _— men däremot inga andra _ optionsrätt, dvs. företrädesrätt, till nytt arrende. För de jordbruksarrendatorer som icke har optionsrätt finnes icke någon annan form av legalt besittningsskydd än den tysta förlängningen i dess sedan år 1907 bestående form. Ett jordbruksarrende blir socialt om jordägaren tillhör vissa i lagen uppräknade jordägarekategorier. Bl.a. gäl- ler de sociala bestämmelserna för de vanliga godsens arrendegårdar och vidare om jorden ägs av ett aktiebolag eller en person, som icke är mantals- skriven på fastigheten och som uppenbarligen besitter den av annan anled- ning än att bereda sig sin huvudsakliga utkomst av jordbruket. Omfattar arrendestället mer än 50 hektar odlad jord räknas det dock icke i något fall som socialt. De sociala arrendeställen med vilka icke följer optionsrätt är främst dels livstidsarrenden, dels s.k. huggaretorp och likställda arbetar- boställen, dels ock sådana där dispens (se nedan) lämnats.12 På grundval
” I en samma år i Finland utfärdad »förordning om lega av torp, landbolägenhet och backstu- guområde» utgjorde minimitiden _ genom tvingande regel _ i första band 50 år, men kunde i särskilda fall sättas till 25 år. Den politiska bakgrunden till nämnda förordning skildras i Ju- tikkala, Bonden i Finland genom tiderna, Stockholm, 1963, s. 413. 12 Den här lämnade redogörelsen för optionsrättens omfattning är summarisk; jfr i övrigt 49 och 51 55 AL. Den optionsrätt som tillkommer (vissa) sociala jordbruksarrendatorer bör skiljas från den optionsrätt som enligt åtskilliga _ mestadels administrativa _ författ- ningar tillkommer den som med arrende innehar publik jord. Innehållet i den »publika op- tionsrätten» växlar med de olika författningarna. Även om arrendeförhållandena på den pu— blika jorden rent faktiskt utmärkes av stor stabilitet, är dock dessa arrendatorers optionsrätt rättsligt sett genomgående svagare än den som tillkommer en social arrendator som kan härleda sin optionsrätt från arrendelagen.
av 1961 års jordbruksräkning kan beräknas att antalet brukningsenheter- (med mer än två hektar åker), som helt och hållet eller till större delen utgjordes av arrenderad jord utgjorde omkring 40 000 (motsvarande c:a 17,1 procent av samtliga brukningsenheter). Antalet optionsberättigade sociala arrenden har beräknats vara omkring 14 000.
En optionsberättigad social jordbruksarrendator äger rätt till en bestälnd arrendetid om minst fem år. Optionsrätten innebär att han vid den bestäm— da tidens utgång har rätt till nytt arrende för en tid av fem år. Någon yttersta gräns för antalet arrendeförnyelser finnes ej. Genom att options- rätten är konstruerad som en rätt till nytt arrende ("och icke förlängning) uppstår icke någon konflikt med bestämmelserna om maximitid för nytt— janderätt.13 Optionsrätten är ej beroende av hembudsskyldighet eller något beslut av myndighet. Om båda parter förhåller sig passiva förnyas således arrendet med nya femårsperioder och med oförändrade villkor utan någon tidsgräns. Dör arrendatorn inträder hans dödsbo automatiskt i den avlidnes ställe.14 .
Om arrendatorn eller jordägaren vill bryta Optionsrätten, skall han se- nast ett år före den löpande arrendeperiodens utgång underrätta den andra parten härom. Meddelandet skall göras på samma sätt som gäller för upp- sägning. Endast jordägaren behöver angiva skäl för att han vill bryta op- tionsrätten. De optionsbrytande grunder som lagen godtager är följande: 1. Arrendatorn har påtagligen eftersatt sina förpliktelser enligt arrende- avtalet. 2. Jordägaren (eller vissa närmare anhöriga till honom) avser att övertaga arrendestället för eget bruk. 3. Arrendatorns kvarsittande måste — >>på grund av särskilda förhållanden» _ anses medföra påtagligt men för jordägaren (535 AL; att optionsrätt ej föreligger när arrenderätten är förverkad har ansetts icke behöva särskilt nämnas i lagen.) För options- avbrott räcker det att en av grunderna är för handen. Tvist om optionsrätt handläggs av allmän domstol. Sedan jordägaren genom sitt meddelande till arrendatorn tagit initiativet till optionsavbrott är det arrendatorns sak, om han ej vill låta frågan bero, att draga den inför domstol. En viss hjälp härvidlag erhåller arrendatorn på det sättet att jordägarens meddelande till arrendatorn skall innehålla »besvärshänvisning» (>>uppgift tillika att arrendatorn, därest han icke åtnöjes med att avflytta, har att inom en må— nad instämma talan om bibehållande av rätten till nytt arrende»). _ Har ingendera parten senast ett år före den löpande arrendeperiodens utgång tagit initiativ till avbrott, är båda bundna för en ny femårsperiod. Där- emot är de icke under alla förhållanden bundna i fråga om villkoren för den nya perioden. Intill åtta månader före löpande arrendeperiods slut kan
” Lagberedningen föreslår att Optionsrätten i stället skall konstrueras som en rätt till för— längning av arrendet för en tid av fem år; SOU 1960: 24, 14 kap. 5 5, jfr 11 kap. 3 & tredje styc- ket. Förslaget har i princip tillstyrkts av arrendelagsutredningen. " Betr. frågan i vad mån arrendatorn eller ett arrenderande dödsbo (exempelvis genom arv- skifte) kan sätta annan arrendator i sitt ställe hänvisas till avsnitt 5 av detta kapitel.
envar av dem påkalla ändring av legan eller annat avtalsvillkor för nästa femårsperiod (54 & AL). Träffas ej överenskommelse och föreligger ej skilje- avtal mellan parterna, bestämmes villkoren av ett opartiskt organ, arren- denämnden (55 & AL). Lagen säger icke någonting om vilka grunder nämnden skall tillämpa exv. vid legosättningen. Nämnden fungerar vid handläggningen av dessa frågor som en skiljenänmd. Detta innebär bl.a. att nämndens beslut i själva saken icke kan överklagas, såvida det ej vid— lådes av någon formell brist. Anknytningen till lagen om skiljemän innebär vidare att parterna har att ersätta nämndens ledamöter för deras arbete och kostnader. Den inskränkningen gäller dock att arrendatorn icke får åläggas mer än halva skiljedomskostnaden, såvida han icke uppenbarligen påkallat förfarandet utan skäl.
Om parterna är ense och särskilda omständigheter (på vilka lagen ger exempel) föreligger kan dispens lämnas från de särskilda vid sociala arren- den tvingande reglerna, t. ex. i fråga om optionsrätt (685 AL). Dispens- myndighet är arrendenämnden. Besvärsinstanser är länsstyrelsen och efter den regeringsrätten.
Hyra
Enligt den ursprungliga lydelsen av 1907 års lag bestod även hyres- gästs besittningsskydd för tiden efter hyrestidens slut endast av rätten till tyst förlängning. Bestämmelsen står ännu kvar i hyreslagen (6 5) men är delvis satt ur kraft genom annan lagstiftning, varom mera nedan (not 15). Med anledning av bostadsbristen under första världskriget och därmed föl- jande hyreshöjningar tillkom Iagen den 25 maj 1917 med vissa bestämmelser mot oskälig hyresstegring m.m. Lagen var tidsbegränsad och gällde endast för vissa orter, i första hand tätortskommuner med mer än 5 000 invånare. Lagen tillerkände administrativa organ, hyresnämnderna, befogenhet att vid hyreshöjningar sänka hyresbeloppen till skälig nivå. Vad som i detta sammanhang är intressant är att man, för att icke lagen Skulle göras verk- ningslös genom massuppsägning av hyresgäster, föreskrev att hyresnämn- den också ägde befogenhet att förklara en uppsägning vara utan verkan. Ogiltigförklaringen skulle ej ske automatiskt utan föregås av en avvägning av de motstående intressena (8 5). Om ett hyresavtal upphörde utan upp- sägning, t. ex. därför att det ingåtts på bestämd tid utan rätt till förläng— ning, synes däremot den första kristidens hyresnämnder icke ha ägt befo- genhet att besluta om förlängning. Lagstiftningen ifråga avvecklades år 1923.
En omfattande reform av hyreslagen skedde år 1939. Då diskuterades även införandet av en optionsrätt för hyresgäster. Resultatet blev emeller— tid att man i stället införde ett begränsat, indirekt besittningsskydd. Reg- lerna härom återfinnes i 38—40 %% hyreslagen. De är tvingande och kon- struerade som en rätt för hyresgästen till skadestånd, om avtalet uppsäges
eller _ vid avtal på viss tid _— hyresgästen icke får sitta kvar efter den av- talade tidens utgång. Tanken är att skadeståndsregeln skall påverka hyres- värden till att gå .med på förlängning. Bestämmelserna gäller ej hyresavtal som ingåtts för kortare tid än sex månader; ej heller gäller de om hyres— rätten är förverkad. Rätten till skadestånd omfattar i de flesta fallen endast flyttningskostnad. Använder hyresgästen lägenheten i förvärvsverksamhet omfattar däremot rätten dessutom »den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden som verksamheten må hava medfört», s.k. good-will. _ För detta sammanhang är av intresse att hyresgästens skadeståndsrätt in- träder icke blott om han icke får sitta kvar utan också om hyresvärden förknippar rätten att sitta kvar med villkor som är otillbörliga eller eljest stridande mot god sed i hyresförhållanden. _ Tvist om dessa spörsmål handläggs av allmän domstol.
I samma syfte som 1917 års nyss nämnda lagstiftning tillkom lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering m.m. Även denna lag var provisorisk men har i skilda omgångar förlängts och gäller alltjämt. Lagens tillämplighet har aldrig varit generell och har undergått talrika förändringar. Vad som här närmast intresserar är själva principen för besittningsskyddets utform- ning. Den erinrar i sina huvuddrag om 1917 års lag. I ärende angående ogil- tigförklaring av uppsägning ges hyresnämnden den instruktionen att ogil- tighetsförklaring kan ske, om uppsägningen strider mot god sed i hyres- förhållanden eller eljest är obillig. Med hyresgästens samtycke kan hyres— nämnden förlänga ett hyresförhållande och bestämma villkoren därför; detta gäller även om hyresavtalet är slutet för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning (7 och 8 55). _ Med anledning av hyresregleringens succes- siva avveckling tillkom lagen den 5 december 1956 om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal (den s.k. besittningsskyddslagen). Medan hyresregleringslagens primära syfte är att hindra hyreshöjningar och för genomförande av detta syfte använder sig bl.a. av regler om besittnings- skydd, är det primära syftet hos 1956 års lag att ge hyresgästerna ett besitt- ningsskydd. Som ett av flera medel att garantera detta syfte innefattar också besittningsskyddslagen möjlighet till hyresreglering. Även besitt- ningsskyddslagen är provisorisk. Dess giltighetstid har senast förlängts till samma tidpunkt som gäller för hyresregleringslagen. Besittningsskyddsla- gen äger tillämpning på sådana hyresförhållanden som faller utanför hyres- regleringslagens tillämpningsområde. Besittningsskyddslagen använder ej termen optionsrätt men hyresgästens rätt enligt lagen till nytt hyresavtal är till sitt innehåll en optionsrätt. Om hyresavtalet gäller tills vidare eller avser bestämd tid med automatisk förlängning, kommer enligt sakens natur initia— tivet för optionsrättens brytande att ligga hos hyresvärden. Om hyresavta- let är ingånget på bestämd tid utan förlångningsklausul är det däremot tveksamt vem som skall vara skyldig att taga initiativet.15 _ Optionsrätten
107 kan brytas endast om någon av de i lagen uppräknade optionsbrytande grunderna föreligger. Dessa är: I. Hyresrätten är förverkad. 2. Hyresgästen har eljest påtagligt eftersatt sina förpliktelser enligt avtalet. 3. Hyresgäs— tens behov av lägenheten måste anses vara ringa. 4. Hyresgästen har själv lämnat en anställning, varav upplåtelsen var betingad, eller han har eljest givit anledning till att anställningen har upphört och synnerliga skäl talar ej för att hyresgästen ändå bör erhålla ett nytt hyresavtal. 5. Det kan i annat fall ej anses strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obilligt, att hyresvärden fordrar att hyresgästen skall flytta (1 5). _ Besitt- ningsskyddslagens system för hyresreglering innebär att hyresgästen för nästa hyresperiod i första hand skall betala den hyra som hyresvärden fordrar. Om hyresvärden begär en hyra, som avsevärt överstiger hyran för jämförliga lägenheter i orten eller annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller om hans krav eljest är otillbörligt, skall hyran (och övriga villkor) vara oförändrad. Av intresse är att någon jämkning till »skälig nivå» eller dylikt ej skall ske. _ Tillämpningen av besittnings- skyddslagen omhänderhaves ej av hyresnämnd utan av allmän domstol. _ Planer föreligger att sammanföra hyresregleringslagens och besittnings- skyddslagens system för besittningsskydd och införa dem i hyreslagen.16
Tomträtt
Enligt de första tomträttsreglerna, som ingick i 1907 års nyttjanderätts- lag, var tomträttshavarens trygghet i besittningen garanterad genom lång minimitid (minst 26 och högst 100 är). Däremot hade han icke något be- sittningsskydd vid den avtalade tidens slut. Lagen innehöll icke några regler om rätt till förlängning eller option. Skyldighet för markägaren att vid upplåtelsetidens slut lösa tomträttshavarens hus fanns icke, men lag— stiftaren synes ha räknat med att tomträttsavtalen i regel skulle innehålla föreskrifter därom.17 I allmänhet torde avtalen ha tillerkänt tomträttshava- ren någon form av option eller förlängning. Hur upplåtelsetiden förändrades genom 1953 års ändringar i tomträttslagstiftningen har refererats i före— gående avsnitt (s. 88). Sådan tomträtt kan bringas att upphöra endast genom uppsägning från markägarens sida. Detta kan ej ske annat än i samband med utgången av bestämda, relativt långa perioder. Uppsägningen skall vara motiverad. För att den skall vara giltig kräves att det är av Vikt för markägaren att fastigheten användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än förut. Uppsägningen skall göras senast två år före ”* Olika meningar har här uttalats i litteraturen, se Hedfeldt m. fl., Hyresreglering etc., 1959, s. 300, 301, 307; Walin, Allmänna hyreslagen m. m., 1960, s. 314 not 1. Hyreslagens regel om tyst förlängning gäller ej där besittningsskyddslagen gäller, fjärde stycket övergångs- bestämmelserna till sistnämnda lag.
" Jfr SOU 1961: 47 och justitieminister—ns direktiv för hyres]agstiftningssakkunniga. " NJA II 1908 nr 5 s. 182; Skarstedt, Lagen om nyttjanderätt till fast egendom, 1907, s. 184'
den löpande periodens utgång. Den kan icke med giltig verkan göras tidi— gare än fem år före samma tidpunkt. _ Upphör tomträtt till följd av upp— sägning, är tomträttshavaren berättigad till lösen för byggnad eller annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten. Löscskillingen skall motsvara värdet vid tomträttens upphörande »under antagande att tomträtten med samma ändamål och i övrigt oförändrade föreskrifter angående fastighe- tens användning och bebyggelse alltjämt skulle bestå». I den mån annat ej särskilt angives i lagen är tomträttsreglerna tvingande. Det gäller även om lösningsskyldigheten. Vid tomträttsupplåtelse för väsentligen annat ända- mål än bostadsbebyggelse är det sålunda giltigt att avtala att markägaren helt eller delvis skall vara befriad från lösningsskyldighet. _ Klander av uppsägning och tvist om löseskilling handlägges av expropriationsdomstol. Vid tvist om löseskilling gäller att markägaren i regel är skyldig att betala tomträttshavarens rättegångskostnader (4 kap. 14—17, 24 och 25 %% NJL).
Svar på utsända frågor I utredningens frågeformulär (Bilaga 1) ställdes bl.a. frågan om arren— datorns skydd mot uppsägning behövde stärkas beträffande markarrende för sommarbebyggelse. Hur svaren utföll framgår av följande samman— ställning.
Ej svarat Ja Nej Tveksam på denna Summa fråga Länsstyrelscr ...................... 14 5 3 2 24 Länsarkitekter ..................... 10 8 4 2 24 Överlantmätare .................... 8 11 5 24 Distriktslantmätare ................ 25 47 6 9 87 Byggnadsnämnder ................. 56 72 13 22 163 Städer ............................ 6 6 Jordägareorganisationer ............. 2 1 3 Arrendatorsföreningar .............. 6 1 7 Summa 119 | 151 31 | 37 338
I flertalet svar betonas mer eller mindre kraftigt att fritidsbebyggelsen på arrenderad mark skapar speciella problem. Befintliga planer och andra bestämmelser för bebyggelsen respekteras ofta icke, och där plan från bör- jan ej finnes vållar arrendebebyggelsen ofta stora svårigheter vid plange- nomförandet. För det stora flertalet svarande är det därför en första förut— sättning att arrendebebyggelsen icke verkar hindrande på tillämpningen av byggnadslagstiftningen, se vidare härom kap. VII. Både de som svarat att arrendatorns skydd mot uppsägning behöver stärkas och de som svarat att så icke är fallet synes sålunda nästan genomgående ha betraktat frågan från nyss angiven synpunkt. Icke minst gäller detta om länsstyrelsernas
svar. Av de 24 länsstyrelserna har 22 besvarat frågan. Tre anför skäl för och emot och har i statistiken hänförts till de tveksamma. 14 länsstyrelser ställer sig övervägande positiva till ett förstärkt uppsägningsskydd medan fem ställer sig negativa.
Som tveksamma kan betecknas svaren från länsstyrelserna i Gotlands, Västmanlands och Jämtlands län. Länsstyrelsen i Västmanlands län har vägt fördelar och nackdelar av en reform mot varandra och har därigenom också framhållit lagstiftarens dilemma.
För en förstärkning av nu nämnda arrendatorers rättsskydd talar, att det stundom förekommer fall, då professionella tomtexploatörer förvärva delvis re- dan bebyggda sommarstugeområdcn och därefter få möjlighet att utöva otillbör- lig press på arrendatorer med svag arrenderätt. Vidare torde arrendatorer med osä— ker nyttjanderätt vara mindre benägna att göra större investeringar på sina tomter, vilket kan medföra provisoriska anordningar och mindre tilltalande kåkbebyg- gelse. Mot en förstärkning av arrendena för fritidsbebyggelse talar särskilt den omständigheten, att denna arrendeform ej kan anses lämplig ur det allmännas synpunkt, särskilt med hänsyn till angelägenheten av en god och i tid påbörjad planläggning. På lång sikt kan arrendeformen knappast vara önskvärd ens för sommarstugeägarna själva. Ur dessa synpunkter ter det sig onekligen betänkligt att medverka till en ordning, som kunde antagas leda till en ökning av tillämp- ningen av här ifrågavarande arrendeform.
Länsstyrelsen i Gotlands län yttrade. Till länsstyrelsens kännedom har icke kommit fall, där tillämpningen av gäl- lande författningsbestämmelser om uppsägning av arrende medfört för rättskäns— lan mera stötande olägenheter för arrendatorn. Den möjlighet, som rådande av- talsfrihet ger till upplåtelse på mycket kort tid eller utan bestämd tid, som ju omedelbart kan upphöra genom uppsägning, kan givetvis tänkas medföra en för arrendatorn besvärande känsla av otrygghet. Enstaka sådana fall har under hand bragts till länsstyrelsens kännedom. Emellertid kan på detta område enligt läns- styrelsens på förhållandena inom länet grundade erfarenhet föreligga väsentliga, mot varandra stående intressen, nämligen ett enskilt intresse, som väl vanligen företrädes av arrendatorn men understundom även av markägaren, samt ett all- mänt intresse, som företrädes av de byggnadsplanerande organen. Erfarenheten har visat, att avtalsfriheten i ett icke obetydligt antal fall här möjliggjort lös- ningar, som åtminstone på något längre sikt varit acceptabla både ur enskild och allmän synpunkt.
Negativa till tanken på en förstärkning av arrendatorns ställning var länsstyrelserna i Stockholms, Jönköpings, Kalmar, Älvsborgs och Söder- manlands län. Den sistnämnda yttrade.
Det har icke kommit till länsstyrelsens kännedom att markägare utnyttjat sin ställning på sådant sätt att arrendator tvingats avflytta och avhända sig sin stuga till uppenbart underpris. Däremot har uppsägning ofta skett av den anledningen att markägaren önskat reglera arrendeavgiften uppåt. Om den äskade höjningen i sådana fall varit skälig eller icke, har länsstyrelsen icke haft möjlighet under- söka. Det är emellertid ägnat att förvåna att sommarstugeägaren under de osäkra förhållanden, som arrendeformen innebär, vågat bygga så dyrbara stugor som mångenstädes skett och sedan år efter år lagt ner pengar och arbete på såväl
stuga som tomt. Under sådana förhållanden kan det mycket väl tänkas att åtskil— liga stugägare kommit i en sådan situation att de gärna skulle se ett skydd av något slag. Ett skydd mot uppsägning av typen optionsrätt kan emellertid med utgångspunkt från de faktiska förhållandena i länet icke anses erforderligt. Be- stämmelserna om ocker torde innebära visst skydd mot oskälig höjning av arren— deavgiften.
Av de 14 länsstyrelser som ställde sig positiva till en förstärkning av uppsägningsskyddet gjorde följande sju det utan egentliga reservationer, nämligen länsstyrelserna i Uppsala, Östergötlands, Kronobergs, Blekinge, Skaraborgs, Västerbottens och Norrbottens län. Länsstyrelsen i Västerbot— tens län lade stor vikt vid tryggheten i besittningen.
Tillgången till en stuga för sommarvistelse torde —— i synnerhet för familjer med barn _ vara av mycket stor betydelse. Det är därför angeläget att familjen kan vistas i stugan under trygga förhållanden. Med de formlösa avtal, som i all- mänhet synes tillämpas, och med gällande bestämmelser för lägenhetsarrenden kan familjen ej känna sig fullt trygg eftersom markägaren godtyckligt kan säga upp avtalet med mer eller mindre omedelbar verkan. Arrendators rättsskydd är alltså ej tillräckligt. Skyddet mot uppsägning bör därför stärkas.
I några av svaren lämnades förslag till problemens lösande. Länsstyrel- sen i Östergötlands län yttrade.
Såvitt länsstyrelsen kunnat finna har inom länet ej i större utsträckning före- kommit missbruk av ägarens rätt att uppsäga arrendatorn. Risk föreligger dock för att markägarna vid arrendetidens slut skaffa sig obehöriga förmåner till följd av att arrendatorn vid upphörande av lägenhetsarrende — bortsett från viss spe— ciallagstiftning —— ej i något fall äger rätt påfordra inlösen av byggnad, som upp- förts å den arrenderade tomten eller för förbättringsarbeten å tomten. Rätten för arrendatorn att bortföra byggnaden kan ofta sakna större värde. Länsstyrel— sen ifrågasätter därför om arrendatorerna ej i vissa fall beträffande mera lång- variga arrenden borde tillerkännas viss rätt antingen till förlängning av arrendet eller ock till ersättning i de fall tomtens värde mycket betydligt ökats genom arrendatorns åtgärder eller där eljest alldeles särskilda omständigheter föreligga, som skulle medföra obehörig vinst för ägaren. En dylik bestämmelse måste enligt länsstyrelsens mening emellertid utformas så restriktivt, att den ej inbjuder till missbruk från arrendatorernas sida.
Liknande synpunkter framfördes av länsstyrelsen i Norrbottens län. Länsstyrelsen i Uppsala län yttrade.
Arrendatorn synes böra tillerkännas möjlighet att genom optionsrätt successivt förlänga sin besittning. Sådan rätt bör dock icke föreligga där det för jordägaren skulle medföra påtagligt men att arrendatorn kvarsitter å lägenheten. Ej heller bör Optionsrätten få utövas därest arrendatorn i något väsentligt avseende åsido— sätter vad som skäligen bör fordras av honom. Såsom exempel å sådana fall kan- na nämnas att arrendatorn för ett för närboende störande levnadssätt eller att han till men för trevnaden inom området underlåter att hålla marken och därä uppförda byggnader i tillfredsställande skick.
Följande sex länsstyrelser ville förknippa ett förstärkt uppsägningsskydd med villkor som innebar att syftet och tillämpningen av byggnadslagstift- ningen icke omintetgjordes eller hindrades, nämligen länsstyrelserna i
Kristianstads, Hallands, Värmlands, Kopparbergs, Gävleborgs och Väster- norrlands län. Det påpekades allmänt att en starkare rättsställning för ar— rendatorn skulle komma att medföra att kvalitén på arrendebebyggelsen förbättrades.
Betydelsen av att ett förbättrat uppsägningsskydd för arrendatorn icke ses isolerat från de planer och bestämmelser som gäller för bebyggelsen poängterades i regel än starkare i de svar som lämnades av lantmätare, länsarkitekter och byggnadsnämnder. överlantmätaren i Örebro län ansåg att »roten till det onda» låg i skattelagstiftningen och att den därför i första hand borde ändras.
Arrendeformen har _ — — kommit att tillämpas huvudsakligen av skattetek- niska skäl och icke i någon strävan från jordägarens sida att försätta sommar- stugebebyggarna i något slags tvångsläge med möjligheter att utpressa successivt stigande arrenden. Ur sistnämnda synpunkt torde erfarenheterna inom detta län i varje fall icke ännu ha givit anledning till något markerat krav på skydd mot uppsägning. Klart är emellertid, att arrendatorerna äro medvetna om osäkerheten i sin nyttjanderätt och att denna osäkerhet måste verka återhållande när det gäl— ler att lägga ned kostnader på att förbättra och eventuellt utvidga sommarbostä— derna. Detta försvåras ju för övrigt av att det inte är möjligt för dem att belåna sina arrendeställen. I genomsnitt äro sommarstugorna ä arrendeområdena därför av väsentligt lägre standard än de stugor, som uppförts på egna tomter. Då tomt- upplåtelserna därjämte ofta skett planlöst — ej sällan förekomma oskäligt smä tomtområden _— ha dessa sommarstugeområden i många fall utvecklats på ett sätt, som icke motsvarar sommargästernas ursprungliga förväntningar och ej heller innebär ett lämpligt utnyttjande av de naturliga förutsättningarna. Skydd mot uppsägning skulle givetvis göra arrendatorernas ställning mindre osäker och i viss mån motverka ovan berörda olägenheter. Å andra sidan skulle ett sådant skydd ytterligare låsa fast befintliga förhållanden och försvåra sanering och ge— nomförande av lämplig plan.
Överlantmätaren i Östergötlands län vägde synpunkter för och emot ett starkare uppsägningsskydd.
Det är nämligen så att sommarstugebebyggelsen på arrenderad mark ofta får en mycket vildvuxen karaktär, tomtplatserna tilltagas ofta mycket små, tomtplat— sernas utformning och byggnadernas placering sker ofta planlöst. Det är heller ej ovanligt att bebyggelse å arrenderad mark sker direkt i strid mot gällande byggnadsreglerande bestämmelser. Ofta bli de sanitära förhållandena vid arrende- bebyggelser ej tillfredsställande. Det kan knappast vara rimligt att stimulera till- komsten av sådan arrendebebyggelse genom att ge arrendatorn större rättsskydd. Å andra sidan är det givetvis så, att arrendatorns skydd för närvarande ej är tillfredsställande.
Följande svar, som avgivits av överlantmätaren i Göteborgs och Bohus län, kan sägas vara karakteristiskt för flertalet av de svar som inkommit från lantmäteriet.
Vidtagande av åtgärder i syfte att vid lägenhetsarrende stärka arrendators rätt torde otvivelaktigt komma att stimulera utnyttjandet av denna upplåtelseform och föranleda en betydande Ökning av antalet arrendelägenheter. Överlantmätaren
vill för sin del starkt ifrågasätta, huruvida det ur allmän synpunkt kan anses önsk- värt och lämpligt att vid sidan av bostadsbebyggelse å för ändamålet bildade fas- tigheter, redovisade i fastighetsregister och fastighetsböcker, främja en bebyggel- seutveckling på ofri grund, där tomtplatsbildningen undandrager sig den vid fastighetsbildning stadgade kontrollen och fastighetsredovisningen. I varje fall har den förhållandevis ringa erfarenhet av markarrenden för sommarstugebebyg- gelse, som lantmäteriorganen i länet hittills utvunnit icke givit anledning till att förstärkt skydd mot uppsägning är av behovet påkallat.
Flera av länsarkitekterna ger uttryck för liknande tankegångar; så exem- pelvis länsarkitekten i Norrbottens län.
Ett stärkande av arrendatorernas uppsägningsskydd kan förmodas göra upplå- telseformen mer attraktiv än för närvarande. Detta skulle få till konsekvens att än fler sommarstugor uppfördes utan att den planläggning kommer till stånd som utföres i samband med fastighetsbildning. Åtskilliga av de arrendeupplåtel- ser för sommarstugor som skett i Norrbottens län har medfört ett okontrollerat bebyggande av marken. Detta har i sin tur lett till otrevnad och irritation för arrendatorerna och besvärliga situationer att utreda för planläggande myndig— heter.
Som den tidigare återgivna sammanställningen visar är emellertid också många av expertorganen positivt inställda till en förstärkning av arrenda— torsskyddet. Genomgående betonas dock vikten av att plansynpunkten icke förbises, så t.ex. i svaret från distriktslantmätaren i Ängelholms distrikt.
På grund av höjd levnadsstandard, arbetstidsförkortning, fria lördagar, ökat bilbestånd o. (1. har fritidsproblemen blivit alltmer påträngande och efterfrågan på sommarstugor blivit allt större. Dock ha icke alla, som eftersträva en som— marstuga, möjlighet att anskaffa erforderligt kapital för såväl tomt som byggnad. Vid våra mera frekventerade badstränder kan tomtpriset ofta vara ganska högt. Om vid sådant förhållande på betryggande sätt kunde utarrenderas tomtmark inom lämpligen byggnadsplanelagda »sommarbyar», vore säkert mycket vunnet inte minst ur allmän synpunkt. En arrenderad tomt på dylik planerad mark, där för- utsättningar finnes att tillgodose behovet av gemensamma anläggningar, varu- service 0. d., borde många gånger vara att föredraga framför förvärv av en av- lägset belägen tomt med låg köpeskilling. En förutsättning är givetvis att arren- datorns skydd bliver stärkt och arrendetiden lämpligt fixerad.
Länsarkitekten i Västmanlands län förordade en förstärkning av arren— datorsskyddet.
Inom länet har förekommit fall, där mark konnnit i händerna på hänsynslösa tomtexploatörer som gjort sig skyldiga till vad som enligt länsarkitektens mening svårligen kan betraktas som annat än utpressning.
Överlantmätarna i Gävleborgs och Kalmar län tillstyrkte den sistnämnda linjen endast på vissa villkor. Den sistnämnde yttrade.
Inom glesbebyggelseområden och sådana tätbebyggelseområden, som utbyggts enligt fastställd byggnadsplan, synes mig rimligt att arrendators skydd mot upp- sågning stärkes. Däremot kan av estetiska, hälsoskäl och andra skäl vara önsk- värt att arrende inom olämpligt bebyggt område kan bringas att upphöra genom kortfristig uppsägning av arrendator.
Av det stora antalet yttranden från byggnadsnämnder må här återges vad som uttalats av byggnadsnämnden i Hammarö köping utanför Karl- stad. I köpingen fanns omkring 1 000 sommarstugor. Av dem var 350 åt 400 uppförda på arrenderad mark. Byggnadsnämnden, i vars yttrande länssty— relsen i Värmlands Iiin förklarat sig i allt väsentligt kunna instämma, ytt— rade.
Lång avtalstid är till fördel för arrendatorn, men med hänsyn till det allmänna och markägaren icke alltid att förorda. Kort eller obestämd avtalstid gör ibland arrendatorn obenägen att lägga ned för mycket arbete eller kostnader och kan medföra provisorisk och skräpig bebyggelse. Endast Linder vissa villkor kan det tänkas lämpligt att skydda arrendatorn genom lagbestämmelser om arrendetid. Sålunda hör han åtnjuta skydd endast under förutsättning, att han iaktta- git gällande bestämmelser för bebyggande av tomtplatsen (ex. erhållit byggnads— lov). Avtal bör innehålla klara direktiv om hur man skall förfara med bebyg— gelsen, då avtal upphör eller uppsäges.
I några svar berördes också frågan hur ett stärkande av arrendatorns ställning lämpligen borde konstrueras. Länsstyrelsens i Uppsala län förslag att utrusta sommarstugearrendena med optionsrätt har berörts ovan. Sam- ma tanke har framförts av ytterligare sex svarande, bland dem länsstyrelsen i Hallands län.
I 15 svar föreslogs att sommarstugearrendatorn efter förebild av ensittar— lagen skall ges rätt att med äganderätt lösa det arrenderade området. —— I nio svar föreslogs att jordägaren skall utge ersättning till arrendatorn för värdet av arrendatorns hus, om arrendatorn blir uppsagd av jordäga— ren eller om rätt till förlängning av arrendet vägras. — I två svar föreslogs att arrendatorn skall få förköpsrätt vid försäljning av arrendestället (jfr 575 AL). —— I tre svar förordades, att frågan huruvida arrendator skall få åtnjuta ett starkare skydd bör vara beroende av värdet på arrendatorns hus. Byggnadsnämnden i Skärstads kommun i Jönköpings län framhöll sålunda att en eventuell föreskrift om minsta uppsägningstid endast borde gälla för sommarstugor med ett visst minsta värde och icke rena ruckel eller kojor. Distriktslantmätaren i Jönköpings distrikt ansåg att urvalet borde ske efter relativt stränga principer.
Såsom villkor kunde sättas, att byggnadsvärdet enligt fastighetstaxeringen skulle uppgå till förslagsvis minst 10000 kronor. Minimivärdet torde möjligen böra sättas olika i skilda landsändar och anknytas till någon sorts ortsnivå. Alter- nativt kunde urvalet ske genom byggnadsnämnden, varvid jämväl plantekniska synpunkter kunde beaktas.
Rätt att förnya arrendet borde enligt distriktslantmätaren i (dåvarande) Degerfors distrikt i Västerbottens län föreligga därest sommarstugans taxe- ringsvärde översteg ett visst belopp. —— I tre svar förordades möjlighet till tvångsförlängning och legoreglering enligt samma grunder som gäller enligt hyresregleringslagen. —— För att förhindra oskäligt hög lega borde enligt
8—614574
tre svar lagen stadga ett maximum som ej fick överskridas samtidigt som bestämmelse lämnades om med hur många procent årligen som höjning fick ske. — I ett svar förordades att arrendatorsskyddet utformades i nära anslutning till vad som gäller vid jordbruksarrende.
Anendelagsutredningen Skäl för och emot ett besittningsskydd
De markupplåtelscr som med utredningens terminologi betecknats bostads- arrende kännetecknas av att den avtalade arrendetiden vanligen är betydligt kortare än den tid som det av arrendatorn uppförda huset är beräknat att stå kvar och tjäna som bostad. I de fall där avtal om bostadsarrende ingås för relativt korta tider (5 a 10 år) eller obestämd tid kan det antagas att det för avtalets tillkomst i regel varit en tyst förutsättning, att avtalet skall förnyas efter den bestämda tidens utgång eller —— vid upplåtelser tills vidare — icke uppsägas vid första möjliga tidpunkt, om icke till följd av ändrade förhållanden en annan markanvändning framstår som ett berättigat önskemål från jordägarens synpunkt. Ju kortare och mera obestämd tiden är desto större är i allmänhet sannolikheten att nämnda tysta förutsättning, är för handen. Men också i de fall då arrendetiden är relativt lång och kanske närmar sig maximitiden torde parterna ofta utgå ifrån att avtalen skall förnyas. Påståendet stödes väsentligen av det förhållandet att förnyelse faktiskt sker i de flesta fall. —— Karakteristiskt för bostadsarrenden är vidare att det icke vare sig i lag eller — annat än i säll- synta undantagsfall —- i avtalen är sörjt för att husets värde vid arrende- tidens slut kommer ägaren—arrendatorn till godo.
Man kan sålunda i fråga om de typiska fallen konstatera att det ingångna avtalets innehåll dåligt överensstämmer med dess funktion. Om orsakerna härtill har tidigare talats (III: 1). Det saknas icke paralleller till detta feno- men på andra håll i rättslivet. Man kan t. ex. peka på det vid kreditgivning vanliga bruket att pengar mot säkerhet i fastighet lånas ut med en uppsäg- ningstid, som är relativt kort i jämförelse med den tid som lånet _ med eller utan viss årlig amortering _— skall vara »stående». Att lagstiftaren här icke ingripit reglerande till gäldenärens skydd kan antagas bero på att kredit— givningen i våra dagar till största delen handhaves av ett begränsat antal under offentlig tillsyn stående banker och att missförhållanden sannolikt är ovanliga. En annan parallell föreligger inom arbetsrätten. Efter legohjons- stadgans avskaffande år 1926 är avtalsfriheten för de flesta typer av arbets- avtal praktiskt taget obegränsad. Flertalet enskilda anställningsavtal inom näringslivet gäller tills vidare. En vanlig uppsägningstid är 14 dagar i det fall anställningen varat nio månader. För enskilda arbetsavtal i allmänhet finnes icke några bestämmelser i lag om uppsägningstid eller om skälen för en uppsägning. Enligt 1938 års s. k. huvudavtal mellan Svenska arbetsgivare-
föreningen och Landsorganisationen med däri senast år 1964 gjorda tillägg har de till föreningen anslutna arbetsgivarna emellertid förbundit sig att, i det fall enskild arbetare uppsagts på grund av något hans eget förhållande, utge skadestånd till arbetaren, om uppsägningen skett >>utan saklig grund». Tvist härom prövas av skiljenämnd, den s. k. arbetsmarknadsnämnden. En- dast för speciella typer av arbetsavtal finnes lagbestämmelser om uppsäg- ningstid och uppsägningsskäl, exempelvis för handelsresande, sjömän, hem- biträden och flertalet statliga befattningshavare. Att en reglering genom lag för huvuddelen av arbetsavtalen hittills har kunnat undvaras förklaras i första hand av att de anställda genom en stark facklig organisation själva förmått att tillvarataga sina intressen.
Medan kreditväsendet och den privata arbetsrätten kan uppvisa exempel på långvariga rättsförhållanden med en förhållandevis begränsad reglering genom lag, saknas å andra sidan icke heller exempel på situationer där lagstiftaren genom detaljerade och/eller tvingande rättsregler har reglerat även sådana rättsförhållanden som i allmänhet består under relativt lång tid. I fråga om bostadsarrenden ligger det närmast till hands att göra jäm- förelser med lagstiftningen om tomträtt, sociala jordbruksarrenden, hyres- reglering och besittningsskydd för hyresgäster.
Av den tidigare redogörelsen har framgått att upplåtelse för bostads- arrende har en betydande omfattning. Det torde också ha klargjorts att den form som dessa upplåtelser vanligen erhåller ofta icke är ändamålsenlig. Ett starkt behov av en efter de yttre förutsättningarna bättre avpassad ordning får således anses föreligga, desto mer som övriga här nämnda avsnitt av fastighetsrätten under tiden från nyttjanderättslagens tillkomst successivt byggts ut med mera ingående bestämmelser bl. a. om besittningsskydd. Icke heller föreligger inom området för bostadsarrende sådana yttre förhållanden -— såsom förekomsten av starka organisationer eller en normaliserad och från objektiv synpunkt godtagbar avtalspraxis — att bristerna i lagen på annat sätt uppväges. Enligt utredningens mening utgör det här sagda ett starkt skäl för att för bostadsarrendator införa ett besittningsskydd efter avtalad arrendetid. Utredningen är medveten om att ett legalt besittnings— skydd icke passar för alla upplåtelser av bostadsarrende. Man har sålunda även att räkna med fall, där parterna redan från början är inriktade på att en upplåtelse för en viss tid icke skall förlängas, i varje fall icke för någon längre tid. Det måste dock antagas att dylika fall —— vid upplåtelse av mark för bostadsändamål —— är sällsynta och att det ifrågavarande behovet kan tillgodoses dispensvägen. Att denna kommer att medföra någon tidsutdräkt och ett visst besvär skall icke bestridas, men med hänsyn till att behovet av att kunna göra undantag får anses vara litet, får denna relativt ringa olägen- het anses mer än väl uppvägas av fördelarna för den stora mängden av bo— stadsarrenden av ett allmänt besittningsskydd.
Bland dem som svarat på utredningens frågor föreligger emellertid icke
majoritet för införande av ett förstärkt besittningsskydd (119 ja mot 151 nej). Av de 270 som har uttalat en mening förekommer endast åtta som kan sägas mera direkt företräda enskilda parter. De övriga representerar myn- digheter och dessutom i regel sådana som har att beakta samhällets plan- intresse. Mot bakgrunden av den i många fall ganska starka kritik som rik- tats mot bebyggelsen på arrenderad mark och att de tillfrågade icke ställts inför bestämda alternativ (exv. beträffande samordningen mellan arrenda- torns behov av trygghet och planintresset), är det snarast anmärkningsvärt att så många myndigheter som 113 (av 262) ansett att arrendatorns besitt— ningsskydd behöver stärkas. —- Om man mot bakgrunden av den faktiska utvecklingen på området mot varandra väger å ena sidan den ekonomiska risken för arrendatorn att vid arrendetidens slut tvingas flytta, riva eller gratis lämna sitt hus och å andra sidan den ekonomiska risken för jord- ägaren att arrendet fortsätter en viss tid _ med den ändring av upplåtelse- villkoren som av förhållandena kan vara påkallade — måste enligt utred- ningens mening resultatet av en sådan avvägning i de typiska fallen anses utfalla till arrendatorns förmån. Om garantier lämnas för att de avsedda förbättringarna i rättsläget för arrendatorerna sker på ett sådant sätt att de icke lägger hinder i vägen för samhällets planintresse och behovet att kunna göra erforderliga förändringar, måste ett sådant besittningsskydd sägas vara starkt motiverat.
Direkt eller indirekt besittningsskydd? Vid utformningen av ett besittningsskydd för bostadsarrendatorer måste som nyss antytts hänsyn av skilda slag beaktas. Besittningsskyddet får sålunda ej på ett icke önskvärt sätt låsa markanvändningen.
Den närmare samordningen av de nya reglerna om bostadsarrende och bebyggelseplaneringen behandlas i kap. Vll. — Ett allmänt intresse av annat slag är —— som ock framhållits i direktiven —— att besittningsskyddet icke blir så starkt att jordägarna icke längre vill upplåta mark för ändamålet. Särskilt av denna anledning avvisar utredningen den form av indirekt besitt- ningsskydd som föreslagits bl. a. i 1955 års riksdagsmotion och som innebär att en jordägare som vägrar arrendatorn förlängning skall lämna arrenda- torn ersättning för värdet av byggnad som arrendatorn lämnar kvar när han flyttar (jfr 38—40 gg HL). Förhållandena är f. ö. växlande och läget kan ibland vara det att arrendatorn byggt så mycket på arrendestället att det är ekonomiskt orimligt att han skall ha rätt till ersättning av jordägaren.
Vid arrendetidens slut har arrendatorn — när det gäller de typiska fallen av bostadsarrende —— ett rimligt anspråk på att få sitt arrende förlängt och icke behöva flytta, så länge han gör rätt för sig och jordägaren ej skall använda marken för sitt jordbruk eller för något annat bestämt ändamål.
Arrendatorn skall ej, vilket för närvarande kan ske, behöva flytta enbart för att tillfredsställa en nyck hos jordägaren eller därför att denne uppställer orimliga villkor.
För såväl jordägaren som arrendatorn får det anses vara av intresse å ena sidan att avtalen är tydliga och fullständiga men å andra sidan att möjlighet ges att med vissa tidsmellanrum justera villkoren med hänsyn till föränd- ringar i penningvärde, markvärde, markanvändning och dylikt. I dagens läge kan det förefalla som om det senare vore enbart ett jordägareintresse, men det råder knappast någon tvekan om att det på lång sikt sett är i båda parters intresse att icke vara i alla avseenden låsta för mycket långa tids- perioder.
Vid övervägande av å ena sidan de behov som föreligger och å andra sidan de olika tekniska möjligheterna att försöka lösa problemet med bostads- arrendatorns besittningsskydd finner utredningen en optionsrätt vara den lämpligaste lösningen. Den kan sägas redan ha vunnit en viss hävd inom nyttjanderättslagstiftningen. Vid den pågående översynen av hyreslagen synes av allt att döma systemet med optionsrätt — i allt fall som huvudlinje —— när det gäller bostäder komma att föredragas framför ett indirekt besitt- ningsskydd av den typ som infördes år 1939. Givetvis kan icke på denna väg — liksom ej heller på någon annan — vart och ett av de motstående intressena helt tillgodoses. Men ser man frågan om bostadsarrendatorns besittningsskydd som en fråga om avvägning av alla förekommande intressen och behov, kan enligt utredningens mening det direkta besittningsskydd som Optionsrätten erbjuder väl försvaras som en ändamålsenlig lösning.
Optionsrätt och legoreglering
Vid en optionsrättsreform är det nödvändigt att också beröra frågan om legans bestämmande. Även om önskvärdheten av någon form av prisstopp framskymtat i debatten, har detta icke från utredningens sida uppställts soul något mål. Om bestämmelserna om optionsrätt utformades så att det gamla avtalet förlängdes för en viss tid, skulle det, om annat ej sades, innebära att det gamla avtalets villkor också förlängdes utan någon ändring. Ett sådant system skulle måhända vara ändamålsenligt, om det var regel att avtalen innehöll indexklausul beträffande legan, men så är icke fallet. Om däremot frågan om legans bestämmande lämnades helt öppen, har man å andra sidan anledning att fråga sig om bestämmelserna om optionsrätt kommer att få någon verkan. — Det bör därför redan av lagen framgå att icke vare sig prisstopp eller fullkomligt fri prissättning är något önskvärt. Eftersom utredningen betraktar besittningsskyddet som huvud- frågan och ser Spörsmålet om legosättningen endast som ett nödvändigt komplement till optionsrättssystemet, bör avtalsfriheten när det gäller legans bestämmande i princip vara fri men med möjlighet till ingripande vid miss-
bruk. En lämplig och även för detta sammanhang användbar förebild anser sig utredningen ha funnit i hyreslagskommitténs förslag till ny hyreslag.18
Kommittén föreslår ett besittningsskydd olika utformat för hostadshyres- gäster och andra. För bostadshyresgäster föreslås att hyresgästs optionsrätt enligt 1956 års besittningsskyddslag överflyttas till hyreslagen. En väsentlig nyhet i förslaget är emellertid att, om parterna icke kan enas om villkoren för den nya hyresperioden, hyresgästen skall »erlägga hyra med belopp som hyresvärden fordrar. Begär han oskälig hyra, skall dock hyra endast utgå med skäligt belopp». Mot denna punkt i förslaget avgavs icke någon reserva- tion.19 Den av kommittén förordade ordningen står i överensstämmelse både med arrendelagsutredningens önskemål att icke låsa fast villkoren för all framtid och att hålla ändringarna inom gränserna för det skäliga. Principen står också i god överensstämmelse med den grundläggande regeln i 5 & köplagen. (>>Är köp slutet utan att priset blivit bestämt, erlägge köparen vad säljaren fordrar, där det ej kan anses oskäligt») — Den situation som före- ligger när villkoren för ett förlängt avtal skall bestämmas är å andra sidan icke helt analog med den som föreligger vid ett köp. Det är i varje fall icke givet att exv. jordägaren alltid skall jämställas med säljaren. Kravet på ömsesidighet och konsekvens talar därför för att den av hyreslagskommittén föreslagna regeln kompletteras på det viset, att i första hand de villkor skall gälla som föreslås av den som vill ha en ändring, denne må vara jordägaren eller arrendatorn. Med tanke på konsekvenserna av ett sådant meddelande bör det göras skriftligen och i övrigt i form av en uppsägning. Man får där- igenom uppsägningar av två slag: för avflyttning och för ändring av vill— koren ; båda möjligheterna kan givetvis förekomma samtidigt. —— Det bör ankomma på den som mottagit en sådan uppsägning att taga nästa initiativ, d. v. s. antingen förhandlingar eller hänskjutande till opartiskt organ. Under- låter mottagaren — jordägare eller arrendator — att vidtaga någon av dessa åtgärder, är det enligt utredningens mening både rimligt och praktiskt att de i uppsägningen angivna villkoren får gälla. Kommer uppsägningen från jordägaren och innehåller den meddelande i första hand att arrendatorn —— på närmare angivna skäl »-—— skall avträda arrendet vid den löpande periodens slut och i andra hand att jordägaren önskar en viss höjning av legan, blir resultatet att arrendatorn blir skyldig att flytta, om han icke inom en av lagen angiven frist antingen lyckas få ett nytt avtal till stånd eller drager saken inför det opartiska organet. Är det i stället arrendatorn som gjort upp- sägningen i syfte att få exv. lägre lega, leder passivitet på jordägarens sida till att de i uppsägningen upptagna villkoren blir gällande. Detta system överensstämmer med den ordning som enligt lagen tillämpas när jordägaren — genom meddelande enligt 53 å arrendelagen —— vill bryta en social jord—
” SOU 1961: 47 s. 22. 1” Hyreslagskommittén föreslog att det indirekta besittningsskyddet enligt 38——740 å5_HL i sina huvuddrag skulle bestå vid upplåtelser för annat ändamål än bostad.
bruksarrendators optionsrätt. Däremot avviker det från vad som gäller, när endera parten tagit initiativet för att eljest få ändring av villkoren för ett so- cialt jordbruksarrende (54 å AL). -— Det tänkta systemet skulle emellertid icke fungera väl i en situation där uppsägningarna korsade varandra. För detta fall erfordras därför ett reservstadgande som lämpligen bör ges den innebörden att avtalet, om saken icke går till rättegång, förlänges på oför- ändrade villkor.
V ad som skall anses vara en skälig ändring av avtalsvillkoren (i samband med en ny avtalsperiod) beror givetvis i regel på omständigheterna i varje särskilt fall. Att här _ som ibland ifrågasatts — i lagen införa generella normer med utgångspunkt från ränteläge, taxeringsvärde, konsumentpris- index eller liknande anser utredningen icke vara ändamålsenligt. _ Ett fall av mera principiellt intresse skall här dock något beröras. Vad utredningen syftar på är det icke ovanliga fallet att jordägaren önskar höja legan för ett bostadsarrende av det skälet att arrendestället undergått en värdeförhöjning sedan legan sist bestämdes och värdeförhöjningen kan hänföras till av arren- datorn verkställda åtgärder. Utredningen anser att läget ställer sig olika om kostnaderna stannat på arrendatorn eller om jordägaren senast vid tid- punkten för den nya arrendeperiodens början på ett eller annat sätt ersatt arrendatorn. Har t. ex. arrendatorn under den första arrendeperioden anlagt en väg som höjer värdet av arrendestället och överenskommer parterna i samband med en avtalsförlängning att jordägaren skall ersätta arrendatorn värdet av förbättringen, är det i och för sig icke oskäligt att arrendatorn får vidkännas en höjning av legan för nästa arrendeperiod. Är det däremot så att värdet av arrendatorns hus genom ombyggnadsarbeten undergått en värdchöjning, bör jordägaren icke få räkna sig den tillgodo, när det gäller att avgöra vad som är skälig höjning av legan. En regel av i princip samma innebörd har den 31 maj 1963 införts som en andra punkt i 3 5 andra stycket hyresregleringslagen.20 Oskälig lega för ett förlängt arrende behöver arren— datorn enligt utredningens förslag icke betala. Vid sådant förhållande torde vad här sagts om förbättringsarbetes inverkan på legosättningen endast vara ett uttryck för en allmän rättsprincip och därför icke behöva motsvaras av någon särskild bestämmelse i lagen.
De optionsbrytande grunderna
Utredningen föreslår som tidigare nämnts att besittningsskyddet för bostads- arrendator utformas som en optionsrätt, innebärande en principiell rätt för arrendatorn att vid arrendetidens utgång få rättsförhållandet förlängt på villkor som vid tvist bestämmes av ett opartiskt organ. Däremot följer icke av vare sig optionsrättens natur eller kravet på ändamålsenlighet att rätten till förlängt arrende icke under några omständigheter skulle kunna
2” Jfr NJA II 1963 s. 421 med där gjorda hänvisningar.
brytas av jordägaren. Eftersom besittningsskyddets värde givetvis i hög grad bestämmes av det sätt varpå de optionsbrytande grunderna ut- formas, är det enligt utredningens mening av väsentlig betydelse att skälen för optionsrättens brytande direkt och uttömmande framgår av lagen. Två synpunkter bör därvid vara vägledande. Om arrendatorn är försumlig i sitt förhållande till jordägaren bör Optionsrätten kunna brytas. Optionsrätten skall visserligen icke utgöra en belöning för visat välför- hållande, men det är rimligt att de arrendatorer som påtagligt eftersatt sina förpliktelser enligt arrendeavtalet icke skall kunna göra anspråk på att få sitta kvar efter den genom avtal eller optionsreglerna bestämda arrende- tiden. En bestämmelse härom erfordras i första hand för att tillgodose jord- ägarens intresse men den kan indirekt bli av stor betydelse också för en för— sumlig arrendators grannar, om det är fråga om ett område med flera bostadsarrenden. Vad här föreslås överensstämmer med vad som gäller i motsvarande situation för optionsberättigade jordbruksarrendatorer och hyresgäster.21
För övrigt bör Optionsrätten kunna brytas när det på jordägaresidan före- ligger ett påtagligt intresse av att få utnyttja marken på annat sätt. Otvivel— aktigt innebär det vissa svårigheter att i en lagtext på ett tydligt och uttöm- mande sätt ange när optionsavbrott av denna anledning skall kunna göras, men med utredningens utgångspunkter är det emellertid angeläget att så sker. Huvudprincipen bör vara att jordägaren icke skall kunna bryta arren- datorns optionsrätt enbart därför att han av rent personliga skäl vill bli av med arrendatorn eller därför att jordägaren räknar med att därigenom av en sittande eller efterföljande arrendator kunna få en högre lega. Å andra sidan: utgör arrendatorns hus ett hinder för jordägarens jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, bör jordägaren vid arrendetidens slut i princip kunna få tillbaka besittningsrätten. Från jordägarens synpunkt är även utarrendering för fritidsbebyggelse en ekonomisk verksamhet. Normalt kan det därför antagas att jordägaren icke övergår från tomtupplåtelse till exempelvis jordbruk eller skogsbruk, om han icke bedömer de senare alter- nativen som ekonomiskt mera fördelaktiga. Från jordägarens synpunkt bör det därför icke vara någon belastning, om man för optionsavbrott kräver att hans intresse att få förfoga över marken klart skall väga tyngre än in— tresset hos arrendatorn att få sitta kvar. För jordägarens del är det sålunda icke tillräckligt vare sig med ett naket påstående om att han har för avsikt att använda .marken för exv. jordbruksändamål eller att han kan göra sanno— likt att så kommer att ske. Metoden torde för sin användbarhet förutsätta att även arrendatorns intresse reduceras till ett ekonomiskt plan och då i betydelsen av vad han eller en annan arrendator i allmänhet kan antagas vara beredd att betala i lega för fortsatt arrende. Risken för missbruk torde
'” 53 & AL; 1 & besittningsskyddslagen; 7 & hyresregleringslagen; jfr 38 & HL.
därigenom bli ringa. Vid socialt jordbruksarrende brytes Optionsrätten, om jordägaren själv (eller vissa närmare anhöriga) vill övertaga arrendeställets brukande. Någon avvägning av motstående intressen behöver därvid ej äga rum. Icke heller ålägger lagen jordägaren att prestera någon egentlig bevis— ning i fråga om sina avsikter. Enligt högsta domstolens tolkning skall jord— ägarens meddelande, att han avser att vid arrendetidens utgång själv bruka arrendestället godtagas, såframt det ej med hänsyn till omständigheterna är uppenbart, att uppgiften icke förtjänar tilltro.22 Den garanti som man där har mot missbruk är straffbestämmelsen i 67 & arrendelagen, som stad- gar böter för den jordägare som utan arrendenämndens tillstånd antingen inom två år efter arrendets upphörande säljer fastigheten eller inom fem år ånyo arrenderar ut den.
Skillnaden mellan sättet för optionsavbrott enligt 53 ?, arrendelagen och vad som här föreslås är sålunda dels att jordägarens påstående om markens framtida användande för annat ändamål skall underkastas en saklig pröv- ning, dels att en avvägning skall ske av motstående intressen. Med den av utredningen förordade metoden synes en särskild straffbestälnmelse mot- svarande 67 & arrendelagen knappast ha någon självständig uppgift att fylla och därför kunna undvaras. Det bör i sammanhanget beaktas att straff- påföljden enligt 67 g inträder endast i det fall att motivet för optionsavbrot- tet varit jordägarens (eller hans släktings) självinträde, men icke om moti- vet varit >>påtagligt men».
Det har redan i den inledande alhnänna motiveringen sagts att den privat— rättsliga regleringen av bostadsarrende icke kan ske utan hänsyn till i sam- hället allmänt gällande värderingar för fastigheters bruk och användning. Om en bostadsarrendators hus står i strid mot samhällets planintresse antingen därigenom att huset byggts utan byggnadslov, där sådant krävs, eller så att huset står på en plats som enligt en efter huset tillkommen bygg— nadsplan utgör s. k. grönområde, som skall lämnas fritt från bebyggelse, vore det enligt utredningens mening felaktigt om planintresset här skulle få stå tillbaka för arrendatorns optionsrätt. Med utgångspunkt från det sista exemplet skulle visserligen kunna sägas att redan byggnadslagstiftningen och därmed besläktad speciallagstiftning tillerkänner samhället möjligheter att —— i sista hand med tvång -— genomföra beslutade planer. Möjligheterna härtill är emellertid när det gäller fritidsbebyggelse av ringa praktiskt värde. I den mån detaljplaner finns för fritidsbebyggelsen är det nästan enbart fråga om byggnadsplaner. I motsats till stadsplaner kan byggnadsplaner som regel icke genomföras tvångsvis i fråga om bebyggelse som tillkommit före planen.
Man torde kunna utgå ifrån att redan vid tillkomsten av en byggnadsplan (eller annat motsvarande beslut) all möjlig hänsyn tagits till ett sådant
” NJA 1961 s. 634; jfr Lejman SvJT 1963 s. 428.
hus varom talats i det nyss angivna exemplet. Om huset icke kunnat in- passas i planen finns i regel vid sidan av jordägareintresset ett starkt allmänt intresse av att vid den löpande arrendeperiodens slut, när det gäller det fort- satta förfogandet över marken, icke vara bunden av en optionsrätt för arren- datorn. Eftersom man här således låter planintresset vara avgörande, skulle kunna hävdas att det då också vore konsekvent att tillerkänna en represen- tant för detta intresse, exv. byggnadsnämnden, rätt att bryta Optionsrätten. Det bör dock fasthållas att arrendelagen i första hand reglerar ett privat— rättsligt förhållande och det vore för denna lagstiftning främmande att låta ett allmänt organ ingripa exv. mot båda de enskilda parternas samman- fallande intresse. Om något sådant anses erforderligt i större utsträckning än vad gällande rätt medgiver, bör ändringar i förekommande fall göras i speciallagstiftningen. —— Att å andra sidan jordägaren skulle kunna utnyttja möjligheten att under åberopande av planintresset bryta Optionsrätten en- bart i sitt eget intresse finner utredningen icke vara sannolikt.
Skräpbebyggelsen
I vissa lägen gör sig planintresset gällande med särskild styrka och det gäller de allra sämsta husen. I stort sett råder det f. n. en ganska tydlig kvalitetsskillnad mellan fritidshus på egen och ofri grund. Därmed är icke sagt att arrendehusen i allmänhet skulle vara undermåliga. Dock påträffas icke sällan bland dem sådana som visserligen kan kallas bostadshus — med den definition därav som här kommit till användning _ men som är av provisorisk karaktär och/eller slarvigt och planlöst byggda. Även om de av ägaren ofta värdesättes högt, är det enligt utredningens mening felaktigt att genom optionsrätt bidraga till att konservera vad som i många av myndigheternas svar betecknats som skräpbebyggelse. Den majoritet bland svaren som avstyrkt ett utvidgat besittningsskydd för sommarstuge- arrendator har i allmänhet — i den mån motiv angivits — gjort detta just av det skälet att bebyggelsen på arrenderad mark ofta ansetts »skräpig» och byggnadstekniskt och planmässigt av låg kvalitet. Även bland dem som tillstyrkt ett förstärkt besittningsskydd har framhållits att det måste kon- strueras så att det icke bidrager till att den sämsta bebyggelsen konserveras eller kanske blir ännu vanligare.
Enligt utredningens mening är det nödvändigt att dessa synpunkter beak- tas. Det torde bäst ske på det viset att Optionsrätten icke omfattar den plan- mässigt och byggnadstekniskt undermåliga bebyggelsen eller andra fritids- hus av mera provisorisk karaktär. Motiveringen är icke i första hand att det här skulle vara fråga om fula och dåliga hus utan att det på sina håll verk- ligen finns ett skräpbebyggelseproblem och att husen på sådana områden vanligen uppförts i strid mot statsmaktens och myndigheternas beslut eller intentioner i fråga om bebyggelse och naturvård. Om skräpbebyggelse på arrenderad mark skulle tillerkännas exv. optionsrätt, skulle reformens syfte
123 till stor del förfelas. Däremot finns det knappast tillräckliga skäl för att i övrigt ställa dessa arrenden utanför det begränsade skydd som utredningen föreslår, t. ex. rätt till skriftligt kontrakt, bestämd, minsta arrendetid, skydd mot uppsägning, automatisk förlängning och utvidgad substitutionsrätt. Även om det således finns klara motiv för att man icke genom en op- tionsrätt skall konservera skräpbebyggelsen, möter det dock vissa svårig- heter att på ett lämpligt sätt avgränsa vad som skall räknas dit. Att här konstruera en regel som är enkel och tydlig samtidigt som endast de åsyf- tade fallen träffas är knappast möjligt, bl. a. därför att den verklighet som man här vill täcka icke utgöres av klart avgränsade kategorier. På samma sätt som skedde då man år 1943 genom en arealgräns (högst 50 hektar odlad jord) skilde de sociala jordbruksarrendena från övriga, torde det här vara nödvändigt att använda sig av en schablonregel. Utredningen har trott sig finna en sådan i kommunalskattelagens bestämmelse om vilka på annans mark uppförda byggnader som icke skall åsättas taxeringsvärde. Sådant värde åsättes i princip icke blott alla (utom vissa i 5 5 1—3 mom. av lagen angivna) fastigheter utan också »byggnad, ändå att den enligt allmän lag ej är hänförlig till fast egendom». Från taxering undantages dock byggnad på ofri grund, om värdet av byggnaden eller med varandra sammanhängande byggnader understiger 5 000 kronor (SFS 1965: 120). Av de på annans mark uppförda otaxerade bostadshusen kan ingalunda alla anses som skräpbebyg- gelse, liksom man ej heller kan bortse från möjligheten att även sådan bebyg— gelse understundom kan vara utrustad med taxeringsvärde. Utredningen har emellertid under sina studieresor funnit att metoden på det hela taget ger ett godtagbart resultat. Den har också den fördelen att taxeringsvärdet med vissa mellanrum brukar justeras i takt med bl. a. penningvärdets för- ändringar. Beslut föreligger visserligen om fastighetsskattens avveckling, men med tanke på att fastighetstaxeringsvärdet används på många sätt i både offentlig och enskild verksamhet har man anledning att räkna med att denna värdering kommer att stå till buds också i framtiden. _— Mot metoden att anknyta bostadsarrendatorns besittningsskydd till fastighetstaxerings- värdet på hans hus skulle kunna invändas att värdet av ett hus får anses influerat av styrkan i den rätt husägaren har till marken och värdet sålunda bl. a. vara beroende av besittningstiden. Utredningen har emellertid kunnat konstatera att taxeringsvärdena för hus på annans mark i allmänhet icke mera påtagligt brukar påverkas av besittningstidens längd eller andra avtals- villkor, bortsett från sådana fall där villkoren är speciellt oförmånliga för arrendatorn (jfr s. 94). Sannolikt har man resonerat så att huset, om icke någon särskild anledning förelegat att räkna med snar rivning, kommer att stå kvar och icke kommer att förintas med den sittande ägarens rätt. Att man härvidlag bygger på praktiska erfarenheter bekräftas ytterligare genom utredningens ovannämnda undersökningar. Från dessa synpunkter får fas- tighetstaxeringsvärdet på det stora hela taget anses vara användbart också
för arrende]agsutredningens syften. De betänkligheter som möjligen kan föreligga mot metoden torde väsentligen förlora sin betydelse efter genom— förandet av utredningens förslag att upplåtelse för obestämd tid icke vidare skall vara giltig.
Någon säker uppgift om hur många av fritidshusen på arrenderad mark som saknar taxeringsvärde finnes ej. Fritidsutredningen har beräknat att ca 90 % av alla fritidshus har taxeringsvärde.23 Grundmaterialet tillåter icke någon slutsats om hur många av de otaxerade husen som ligger på arren- derad mark. Det har påpekats att möjligheterna att uppnå ett fullständigt taxeringsresultat är särskilt vanskliga i fråga om fritidshusen på arrenderad mark?4 Fritidsutredningens undersökningar ägde rum före 1965 års fastig— hetstaxering. Även om därvid många tidigare otaxerade fritidshus erhållit taxeringsvärde, finns det dock anledning antaga att procentsatsen för de fri- tidshus på annans mark som åsatts taxeringsvärde är lägre än 90. En av arrendelagsutredningen verkställd inventering, vilken dock varit begränsad till två län, tyder på att siffran f. n. är omkring 70. En närmare redogörelse för inventeringen göres i Bilaga 3. Det skulle kunna invändas att den sålunda framkomna siffran är så låg att en alltför stor del av arrendehusen kan komma att uteslutas från det tillämnade skyddet. En förklaring till att siff- ran är så låg torde emellertid ligga däri att åtskilliga arrendehus ej är kända för taxeringsmyndigheterna. Detta förhållande kan antagas komma att ändras vid ett genomförande av utredningens förslag. Om det antages att de otaxerade arrendehusen därefter kommer att utgöra mellan 10 och 20 procent av alla arrendehus, vilket förefaller realistiskt, är det antagligt att laxeringsvärdet som förutsättning för optionsrätt kommer att relativt väl svara mot det praktiska behovet.
Förfarandet
Av den inledande redogörelsen för gällande rätt framgår att de olika be— stämmelser som för vissa slag av nyttjanderättshavare finns om options- rätt eller liknande besittningsskydd knappast utformats efter någon en- hetlig princip. Den optionsrätt för bostadsarrendator som utredningen föreslår påminner —-—- med undantag för vissa i det föregående angivna bestämda olikheter —— i väsentliga delar om vad som gäller för options— rätt vid socialt jordbruksarrende. Vid sådant jordbruksarrende uppställer lagen skilda tidsfrister och olika prövningssätt för optionsrättens bestånd och villkorens bestämmande. Optionsrätten prövas av domstol medan villkoren bestäms genom skiljemannaförfarande. Ett av skälen till denna ordning har varit att man icke velat göra optionsrättens brytande (exv. på grund av jordägarens självinträde) beroende av den lega och de övriga villkor som kunde komma att förknippas med den nästföljande ar-
” SOU 1964:47 s. 139, 1965: 19 s. 250. ” Riksdagsrevisorernas berättelse år 1965, 5 23.
rendeperioden. Tanken har uppenbarligen varit att parternas ställnings— tagande och domstolens prövning av arrendatorns rätt till fortsatt arrende skulle vara fristående från frågan om villkoren för samma arrende.25 Re- sonemangets giltighet när det gäller jordbruksarrende skall här ej diskute— ras. Det må endast framhållas att systemet icke inrymmer någon garanti för att lagstiftarens här antagna avsikter under alla förhållanden blir för- verkligade. Intet hindrar nämligen en jordägare, som för en kommande ar- rendeperiod vill ha till stånd en legohöjning, att påkalla skiljedom så tidigt att denna hinner meddelas innan fristen för meddelande om optionsav- brott löpt ut (jfr 53—55 55 AL). Även om det givetvis är möjligt att — om man så skulle vilja _ hindra ett dylikt förfarande, anser dock arrende- lagsutredningen att det bäst överensstämmer med det av utredningen för bostadsarrende föreslagna systemet, vilket innebär en avvägning av de mot- stående intressena, att frågan om villkoren för en kommande arrendeperiod i förekommande fall prövas samtidigt med frågan huruvida arrendet skall förlängas eller ej. För att den nyss berörda avvägningen skall kunna bli fullständig är det ofrånkomligt att därvid även de framtida villkoren kan tagas i beaktande. Ett fullt legitimt resonemang från jordägarens sida kan vara att han i första hand vill låta arrendatorn sitta kvar mot en högre lega men att, om höjningen icke går att genomföra, han för att kunna utnyttja marken för annat ändamål vill bryta Optionsrätten. Oavsett om jordägaren (eller arrendatorn) endast vill ha till stånd en ändring av villkoren eller ett brytande av Optionsrätten, bör därför uppsägningstiden och övriga där- med sammanhängande formaliteter göras likformiga.
För utredningen har det stått klart att, när enighet mellan parterna ej kan uppnås, handläggningen av hithörande frågor icke lämpligen bör an- förtros annat organ än domstol. Skäl att därvid ej använda sig av de all- männa domstolarna föreligger enligt utredningens mening icke. Den av arrendelagsutredningen föreslagna ordningen för prövningen av optionsav- brott och bestämmandet av villkoren kommer sålunda att både i formellt och sakligt hänseende förete väsentliga likheter med vad hyreslagskommittén föreslagit beträffande bostadshyra; dock upptages i arrendelagsutredningens förslag icke någon regel om obligatorisk medling.
5. Överlåtelse av arrenderätt
Gällande rätt
Överlåtelse av arrenderätt utan samband med arrendatorns död (eller famil— jeräftsligt fång) En arrendators eller annan nyttjanderättshavares rätt att under arrende— tiden utträda ur rättsförhållandet med upplåtaren och i sitt ställe sätta
25 NJA II 1944 s. 269.
en ny nyttjanderättshavare brukar benämnas substitutionsrätt. Härifrån är att skilja nyttjanderättshavarens rätt att ——- utan att utträda ur rättsför- hållandet med upplåtaren-jordägaren -— i sin tur helt eller delvis upplåta nyttjanderätt till egendomen till en annan nyttjanderättshavare. Dylik rätt benämnas sublokationsrätt. En arrendators upplåtelse av arrenderätt benämnes ibland underarrende. Huvudregeln vid lägenhetsarrende liksom vid jordbruksarrende och hyra är att substitution är förbjuden.1 Motiven till substitutionsförbudet vid lägenhetsarrende har i de tryckta förarbe- tena icke särskilt redovisats. Det förklaras av att regleringen av lägen- hetsarrende uppbyggdes i nära anslutning till jordbruksarrendet. Från lagens allmänna regler om arrende undantog .man vid lägenhetsarrende i huvudsak endast sådant som betingades av de så att säga tekniska för— hållandena vid ett jordbruk. Eftersom substitutionsförbudet icke räknades dit, kom det således att gälla även vid lägenhetsarrende.. Till motivering av förbudet anförde lagberedningen efter att först ha framhållit att personbyte på jordägarsidan icke utgjorde skäl för arrendatorn att frånträda avtalet.2
Annorlunda ställer sig saken, när fråga uppstår om förändring av arrendatorns person. De skyldigheter, vilka åligga en arrendator, äro av beskaffenhet att här det personliga momentet är av vida större betydelse. Det är icke nog, att det betingade arrendet riktigt erlägges; av än större vikt för jordägaren är det, att icke den jord, han åt arrendatorn anförtrott, vanskötes, att icke åbyggnaden får förfalla och att icke fastighetens värde i det hela nedsättes. Att här utöva en verksam kontroll och hindrande ingripa i händelse av missbruk är icke lätt. Och att på laglig Väg söka få skadan ersatt är naturligtvis endast en yttersta nödfallsutväg, vars anlitande alltid är förenat med besvär, kostnad och obehag, men som visserligen icke alltid bereder jordägaren ersättning för vad han förlorat. En omtänksam jordägare måste därför framför allt söka att i arrendatorns person — hans vederhäftighet, hans redbarhet och förmåga att sköta jorden _ finna den garanti han behöver. Från jordägarens synpunkt sett är därför detta personliga moment så bestämman- de, att det synes böra utesluta möjligheten för arrendatorn att utan jordägarens medgivande låta annan träda i sitt ställe.
Det är 1907 införda substitutionsförbudet gjordes ej undantagslöst. Sub- stitution fick enligt den ursprungliga lydelsen av 1907 års lag ske, om av- talet var ingånget för viss tid överstigande 20 år. Kvalifikationstiden sänktes år 1927 till minst 15 år och är sedan år 1943 minst 10 år. Den arrendator till vilken arrenderätten överlåtes skall äga sådana egenskaper att jordägaren skäligen kan nöjas med honom. Innan substitutionsrätten får utövas är ar— rendatorn skyldig att hembjuda arrenderätten till jordägaren. Denne har ej någon skyldighet att återtaga arrendet, men om han förklarar sig villig att göra det skall han betala arrendatorn skälig ersättning för arrenderättens 1 Enligt den före år 1908 gällande lagen ägde vid landbolega brukaren i sitt ställe sätta annan
»den jordägaren skäliga kan vara nöjd med». Jordägarens samtycke krävdes icke. Vid tiden för 1907 års reform hade dock regeln redan kommit ur bruk. — I fråga om motsvarande situation vid hyra har uttalats tvekan, om hyresgästen — före år 1908 — hade substitutions— rätt eller endast sublokationsrätt; NJA II 1908 nr 5 s. 131; jfr s. 40 samt lagtextens: »dock stånde honom fritt, att sätta annan så god hyresman i sitt ställe». NJA II 1908 nr 5 s. 39.
värde. Tvist härom handläggs, när det är fråga om lägenhetsarrende, av sam— ma slags skiljemän som handlägger tvist om ersättning för överloppshus, vilket innebär att skiljedomen utan begränsning kan klandras vid domstol (8 5 och 70 å andra stycket AL, jfr 18 å). Vid jordbruksarrende handläggs tvisten i första instans av synemän. Reglerna om den sålunda villkorade substitutionsrätten är tvingande endast vid sociala jordbruksarrenden. Vad som vid 1907 års reform anfördes till motivering av substitutionsrättens närmare bestämmande är av särskilt intresse av hänsyn till de här disku— terade frågorna om bostadsarrendators rättsställning. Undantaget från substitutionsförbudet var nämligen tänkt att vara till hjälp för sådana jordbruks- och lägenhetsarrendatorer, som kunde antagas ha ett speciellt ekonomiskt intresse förbundet med själva arrenderätten. Lagberedningen yttrade.3
Den hänsyn, som vid arrenden i allmänhet mäste tagas till arrendatorns per- son, träder vid arrenden, vilka avse lång tid, i viss mån tillbaka. I dylika fall måste kontrahenterna själva säga sig, att ett personombyte är sannolikt, stundom visst. Det vore därför onaturligt, om här åt arrenderätten gåves samma individuellt personliga karaktär, som eljest tillkommer den; och det bör icke lämnas beroende allenast av kontrahenternas förtänksamhet att genom förbehåll i avtalet bereda en lämplig lösning. Lagen själv måste anvisa en sådan. Vad förslaget i denna del innehåller utgår från samma grundtanke, som funnit uttryck i [bestämmelserna om] jordavsöndring för viss tid och som avser att förmedla jordägarens och arren- datorns intressen. Gränsen mellan de fall, som böra hänföras under den allmänna regeln, och dem, för vilka nu angivna synpunkt bör anses bestämmande, har bered- ningen trott lämpligen kunna dragas vid en arrendetid av tjugu år; vid arrenden av större betydenhet torde knappast nämnda tid överskridas, och undantagsbestäm- melsen kommer sålunda att äga sin egentliga tillämpning å de upplåtelser, vilka nu ske under form av avsöndring för viss tid och för vilka en dylik bestämmelse är företrädesvis behövlig. Att för övrigt även i dessa fall bestämmelsen genom förbe- håll i arrendeavtalet kan sättas ur tillämpning, framgår av dess avfattning.4
Är arrendet på grund av arrendelagen förenat med substitutionsrätt men vägrar jordägaren arrendatorn att utöva rätten, kan således arrendatorn påfordra skälig ersättning för arrenderättens värde. Frågan hur detta skall beräknas är en omdiskuterad fråga. Det finns därvid skäl att erinra om att arrenderättens värde kan aktualiseras i skilda sammanhang och därför knappast kan sägas vara ett entydigt begrepp. Det är sålunda icke under alla förhållanden givet att arrenderätten skall värderas på samma sätt exv. vid expropriation, bodelning och vägrad överlåtelse enligt 8 5 andra stycket
3 NJA 111908 nr 5 s. 41. 4 Enligt 24 5 1896 års lag om hennnansklyvning, ägostyckning och jordavsöndring ägde den som med nyttjanderätt innehade för viss tid eller livstid avsöndrad lägenhet icke rätt att överlåta den utan jordägarens samtycke. Om så likväl skedde hade dock jordägaren ej rätt att återtaga jorden utan att giva brukaren »skälig lösen». Bestämmelsen ifråga upphävdes i och med antagandet av 1907 års lag.
arrendelagen.5 Beträffande den sistnämnda situationen har uttalanden gjorts vid skilda tidpunkter. 1905 års lagberedning yttrade.6
Ersättningen bör motsvara vad arrenderätten i brukarens hand kan anses vara vård eller vad annan brukare skäligen kan antagas vara villig att betala för att få övertaga lägenheten med därå av arrendatorn uppförda byggnader och annat, som denne bekostat.
I samband med att kvalifikationstiden sänktes från femton till tio år uttalade sig 1936 års arrendeutredning om beräknandet av arrenderättens värde.7
Man har för sådant fall ansett billigheten kräva, att arrendatorn får tillgodogöra sig det ekonomiska värde som själva arrenderätten kan representera, ett värde som måhända uppkommit genom de insatser av arbete och kapital, som arrendatorn gjort i syfte att uppdriva jordbrukets framtida avkastningsförmåga och för vilka han, därest han kvarsuttit å fastigheten, kunnat beräkna bliv-a gottgjord genom ökad produktion.———-Då överlåtelserätten är ägnad att minska risken, att arren- datorn icke tillräckligt gottgöres för sina strävanden att höja jordbrukets framtida avkastningsförmåga, saknar nämnda rätt ej heller betydelse ur produktionens synpunkt. Å andra sidan skulle en alltför stor frihet att överlåta arrende kunna giva upphov till betänkliga missbruk. Det vore föga lyckligt, om arrenden mera allmänt bleve föremål för affärstransaktioner i vinstsyfte. Dylik spekulation är ägnad att direkt motverka de syften, som man velat ernå genom att bereda arren- datorn en varaktig och tryggad besittning.
Vid framläggande av förslaget till riksdagen yttrade jordbruksministern Pehrss-on-BramstOI'p.5
Om en arrendator, som besitter fastigheten på grund av ett långvarigt kontrakt, av någon anledning måste flytta före arrendetidens utgång, synes det rimligt att möjlighet till gottgörelse erbjudes för de insatser av arbete och kapital, vilka han nedlagt å fastigheten med beräkning att för framtiden vinna större avkastning och vilka resulterat i en verklig ökning av fastighetens värde. Då sådan gottgörelse alle- nast ofullständigt skulle kunna vinnas genom tillämpning av reglerna angående ersättning för varaktig jordförbättring, ligger det nära till hands, att arrendatorn bör få tillgodogöra sig det ekonomiska värde som själva arrenderätten represen- terar när arrendet frånträdes. Denna gottgörelse kan, om jordägaren ej är villig att gälda densamma, beredas arrendatorn därigenom, att arrenderätten mot veder- lag överlåtes å annan brukare.———Därest man överhuvudtaget vill medgiva arrendatorn rätt till gottgörelse motsvarande arrenderättens handelsvärde, synes nu berörda anordning [hembud och skiljemannaförfarande] i huvudsak kunna bi- behållas.
Det särskilda utskott som vid 1943 års riksdag behandlade ändringarna i arrendelagstiftningen yttrade på tal om uttrycket »skälig ersättning för arrenderättens värde».9
Härmed avses enligt motiven att gottgörelSen ej skall vara begränsad till vad som kunnat utgå enligt de för vissa uppräknade förbättringskategorier avsedda be- stämmelserna om ersättning för varaktig jordförbättring. Med tanke på de in- 5 Jfr NJA 1959 s. 666 (expropriation) och 1938 s. 422 (bodelning).
** NJA II 1908 nr 5 s. 41. 7 NJA II 1944 s. 190. ” NJA II 1944 s. 192. ” NJA II 1944 s. 195.
satser av arbete och kapital, vilka arrendatorn nedlagt på fastigheten med beräk- ning att för framtiden vinna större avkastning och vilka resulterat 'i en verklig ökning av fastighetens värde, avses att arrendatorn -— som naturligen -av en eller annan orsak kan bliva nödsakad att -i förtid lämna från sig arrendet —— bör få tillgodogöra sig det ekonomiska värde som själva arrenderätten representerar när arrendet frånträdes. I motiveringen till K. M:s förslag nämnes ri detta sammanhang ordet handelsvärde———. Med detta uttryckssätt torde visserligen ej vara åsyftat att i sak avvika från den ståndpunkt gällande lag i förevarande hänseen- de intager. Enligt motiven till den nuvarande regeln bör nämligen omförmälda lö— senbelopp motsvara vad arrenderätten i brukarens hand kan anses vara värd eller vad annan brukare skäligen kan antagas vara villig »att betala för att få övertaga lägenheten med dära av arrendatorn uppförda byggnader och annat som denne bekostat. I betraktande :av den jordspekulation, som så ofta framträtt under hög- konjunkturer och därvid även haft arrenden till föremål, måste emellertid utskottet framhäva vikten av att synemän iakttaga försiktighet i sin uppskattning av en ar— renderätts värde. I detta bör icke inräknas ett på grund av konjunkturmässig värde— stegring uppkommet övervärde av arrendeinnehavet, vilket varken är beroende på verkställda reella förbättringar eller kan anses vara av bestående art.
Ersättningsprincipen belyses även i Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftning- en, 1946, med följande klargörande exempel (5. 88).
Om t. ex. av arrendetiden återstår 9 år, skall ersättningen bestämmas med hän- syn till vad det för tredje man kan vara värt att få nyttja fastigheten i dessa 9 år med beräknande, att denne vid arrendetidens utgång är skyldig att bortflytta ho- nom tillhörig åbyggnad, som icke efter särskild överenskommelse jordägaren vill övertaga; det högre värde, åbyggnaden skulle i jordägarens hand representera, kommer icke i fråga vid ersättningens bestämmande.
Överlåtelse (övergång) av arrenderätt i samband med arrendatorns död (eller familjerättsligt fång i hans livstid) Enligt huvudreglen övergår vid dödsfall den avlidnes rättigheter och skyldig— heter oförändrade till dödsboet. Genom att dödsboet sålunda automatiskt inträder i den. avlidnes ställe anses någon »överlåtelse» till dödsboet icke ske. I åtskilliga rättsförhållanden går det av praktiska skäl dock icke att upprätthålla fiktionen om rättslig identitet mellan den förpliktade (resp. berättigade) och hans dödsbo. Detta gäller bl. a. sådana situationer. där den förpliktade åtagit sig en prestatiön, som endast han kan utföra eller där hans speciella yrkesskicklighet eller personliga egenskaper varit en avgörande förutsättning för rättsförhållandets tillkomst. I sådana fall måste naturligen den förpliktades död medföra råttsförhållandets avveck- ling i en eller annan form. När det gäller arrende för jordbruk har det upprepade gånger betonats att det är naturligt att en jordägare icke vill upplåta sin jord till en arrendator, som saknar den yrkesskicklighet och de personliga egenskaper i övrigt som skötseln av ett jordbruk kräver. Resonemanget har sannolikt än större giltighet i dag än exv. för 60 år sedan, när den yrkesverksamma befolkningens flertal utgjordes av jord- brukare. Från denna utgångspunkt vore det i och för sig icke onaturligt,
om avtal om jordbruksarrende hänfördes till den typ av avtal som upp- hörde med den förpliktades död. Så är emellertid icke fallet. Redan enligt 1734 års lag gällde att den avlidne landbons rättigheter och skyldig- heter övergick till »änkan eller barnen» (16 kap. 23% JB). Uttryckssättet preciserades år 1907 till »delägalna i boet» (9 & AI.). Att beiöva dem denna rätt skulle enligt lagberedningen innefatta en obillig hårdhet. Arrenderätten var ofta nog deras värdefullaste tillgång.10 Detta är alltjämt den gällande rättens ståndpunkt vid såväl jordbruks— som lägenhetsarren— de. —— Man hade emellertid också klart för sig att ett fortsatt arrende icke alltid tedde sig som en fördel för dödsbodelägarna utan snarare som en börda. Dödsbodelägarna tillerkändes dock icke rätten att säga upp (det tidsbestämda) avtalet. Den utväg som lagen -— då som nu — anvisar dem för att bli kvitt ett för dem ofördelaktigt avtal är i stället att försöka finna en annan arrendator, till vilken arrendet kan överlåtas. Substitutionsrätt i detta fall kräver ej att avtalet ingåtts för en viss minsta tid. I övrigt före— skrives samma formaliteter (hembud till jordägaren och ersättning till arrendatorn för arrenderättens värde) som gäller i de fall överlåtelse i arrendatorns livstid är tillåten. I huvudsak likartade bestämmelser gäller även vid lägenhetsarrende (9 5 första stycket, 70 å andra stycket AL). — Ar- rendelagens substitutionsregler gäller vid sociala jordbruksarrenden med tvingande verkan mot jordägaren men är eljest dispositiva. Det bör i sam- manhanget observeras att det vid socialt jordbruksarrende är ogiltigt att avtala att ett arrende på viss tid skall upphöra, om arrendatorn avlider under arrendetiden (65 5 första stycket AL).Eljest är ett sådant avtalsvillkor giltigt. Ett speciellt slag av substitutionsrätt föreligger vid såväl jordbruksarrende som lägenhetsarrende på arrendatorns livstid, i det att arrendatorns änka i vissa fall tillerkänts rätt att fortsätta arrendet under sin livstid (9 5 andra stycket AL; jfr ovan i detta kapitel, avsnitt 3 not 7).
Medan lagen lämnar klart besked hur personförändring på arrendators- sidan skall bedömas i de fall som hittills berörts, är det mera tveksamt hur man skall behandla de fall där personförändringen grundar sig på så- dana familjerättsliga fång som arv, giftorätt och testamente. Kan exv. döds- bodelägarna efter en avliden arrendator _ utan iakttagande av de i 9 5 första stycket arrendelagen föreskrivna formaliteterna —— genom arvskifte insätta en av arvingarna som ny arrendator efter dödsboet (som enligt den tidigare redogörelsen får anses i och med dödsfallet automatiskt inträda i den avlidnes rätt och skyldigheter)? Frågan äger vid såväl jordbruks— som lägenhetsarrende stor praktisk betydelse.11 Huvudstadgandet i 8 $ första stycket arrendelagen förbjuder arrendatorn att »överlåta,» arrenderätten.
" NJA II 1908 nr 5 s. 42. " Frågan kommer för jordbruksarrendenas del att ytterligare behandlas i utredningens nästa betänkande.
Överlåtelse brukas i juridiskt sammanhang som gemensam term för köp, byte och gåva men användes »— i varje fall när det är fråga om äganderätt _ däremot numera vanligen icke för familjerättsliga fång sådana som arv, giftorätt eller testamente.m Det skulle kunna hävdas att eftersom endast överlåtelse uttryckligen förbjudits i lagen, substitution exv. genom arv är tillåten. Det är emellertid flera omständigheter som gör det sanno— likt att en sådan tolkning icke är hållbar. Till en början är sålunda anmärkningsvärt att lagen uttryckligen angiver att arrendatorns död icke medför arrendets avbrott, en — enligt vad som torde ha framgått av det föregående — i och för sig ingalunda självklar regel. Detta kan knappast tolkas annorlunda än att arrendatorn i rättsförhållandet med jordägaren efterträdes av sitt dödsbo. Däremot gör lagen icke något mot— svarande uttalande av innebörd att annan, exv. en arvinge eller gifto- rättsberättigad make, skulle äga sådan rätt, vilket hade varit naturligt om någonting dylikt avsetts. Emellertid är det icke enbart denna mera formella tolkningsmetod utan också en mera praktisk tolkning av be- stämmelserna som säger att de familjerättsliga fången icke kan betraktas som uteslutna från substitutionsförbudet i 8 5 första stycket arrende- lagen. Förbudet är förestavat av den uppenbart praktiska synpunkten att vid ett avtal om jordbruksarrende —— och det är i första hand med tanke på dem som reglerna formulerats —— arrendatorns personliga egenskaper är av väsentlig betydelse för jordägaren. Det undantag från denna tankegång som innefattas i dödsboets (eller -»—— vilket är detsamma —— dödsbodelägar- nas) övertaganderätt är även det förestavat av speciella hänsyn, nämligen den social-a synpunkten att utkomstmöjligheten för arrendatorns efterlevan- de genom fortsatt arrende i denna speciella situation väger tyngre än jord- ägarens intresse att själv välja arrendator. Redan dödsboets övertagande- rätt innebär ett betydelsefullt ingrepp i vad som måste sägas vara ett vä- sentligt jordäg—areintresse. Om det vore så att även arvinge, testaments- tagare eller giftorättsberättigad make, som ej är identisk med dödsboet. ägde övertaganderätt vore detta ett än mera långtgående ingrepp i sagda intresse. Även om lagen icke uttryckligen förbjuder substitution genom familjerättsligt fång, ger dock både lagens motiv och principiella upp- byggnad —— särskilt inledningsstadgandet i 9 5 första stycket arrendelagen —— stöd för tolkningen att substitution är medgiven endast i de fall där den angives i lagtexten. Eftersom arrendelagen _— bortsett från dels dödsbos övertaganderätt enligt 9 5 första stycket och 65 5 första stycket, dels den speciella övertaganderätten för livstidsarrendators änka enligt 9 5 andra stycket — icke innehåller någon regel om en speciell övertaganderätt genom familjerättsliga fång, får enligt arrendelagsutredningens mening gällande
" Jfr Skarstedt m.fl., Lagen om nyttjanderätt till fast egendom, 1941, 5.16 och det därtill an— slutande rättsfallet NJA 1961 s. 642.
rätt anses vara att ny arrendator icke genO'm familjerättsligt fång kan in— sättas i andra fall än sådana där substitution också i övrigt är medgiven.13
Överlåtelse av hyresrätt utan samband med hyresgästens död (eller fa- mil jerättsligt fång) Enligt huvudregeln råder substitutionsförbud även vid hyra. Vägrar hyres- värden utan skälig anledning att samtycka till att hyresgästen sätter annan i sitt ställe, ger detta hyresgästen rätt att uppsäga avtalet. Detsamma gäller om hyresvärden ej inom en vecka svarar på en begäran om tillstånd till överlåtelse. Bestämmelsen om hyresgästens uppsägningsrätt är alltsedan år 1907 tvingande (7 & HL). Till motivering för överlåtelseförbudet anförde 1905 års lagberedning.14
Uppenbart är, att det icke kan vara hyresgästen tillåtet att utan vidare sätta vilken som helst annan person i sitt ställe och själv utträda ur rättsförhållandet; för hyresvärden kan det aldrig vara likgiltigt till vem han har att hålla sig för utfående av sin hyra, av vem han har att utkräva fullgörande av övriga å hyres- avtalet grundade förbindelser. Utan att full garanti lämnas honom, att den, vilken hyresgästen vill sätta i sitt ställe, är i stånd att fullgöra dessa förbindelser, kan det icke under något förhållande ifrågasättas, att hyresgästen skulle äga en dylik rätt. Men även med sådan förutsättning finnes under vanliga förhållanden intet skäl, varför hyresvärden skulle behöva låta påtvinga sig en annan hyresgäst än den han själv valt. I allmänhet måste sålunda rätt frånkännas hyresgästen att utan hyresvärdens medgivande sätta annan i sitt ställe.
Till motivering för hyresgästens uppsägningsrätt åberopades.
Vill hyresgästen upplåta lägenheten till en person, mot vilken intet finnes att från hyresvärdens sida anmärka, bör det icke stå i hyresvärdens skön att utan vidare förbjuda det. —
" Annorlunda: Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen, 1946, s. 385. Till sistnämnda tolkning ansluter sig hovrättsdomen i rättsfallet SvJT 1960 rf. s. 81 samt Lejman, SvJT 1963 s. 428. (Referatet av 1960 års rättsfall må här kompletteras med den från hovrättens akt hämtade upplysningen att den genom testamente insatte nye arrendatorn icke var ensam dödsbo- delägare.) Tolkningen synes grunda sig på vissa uttalanden vid 1943 års arrendereform av innebörd att Optionsrätten avsågs bliva »ärftlig». — 1936 års arrendelagsutredning framhöll t. ex. att den föreslagna Optionsrätten var avsedd att möjliggöra att besittningen skulle kunna »fortfara även i händelse av generationsväxling. Anordningen förutsätter sålunda, att jordägaren icke skall kunna genom förbehåll i arrendeavtalet utesluta dödsbodelägarna (kurs. här) från att inträda i arrenderätten» (SOU 1936: 36 s. 271). Jordbruksministern talade om nödvändigheten av att en arrendator som förbättrat arrendestället tillförsäkrades en viss trygg— het och att »han själv eller hans efterkommande (kurs. här) få skörda frukterna av detta för- ib'a'ttringsarbete» (NJA II 1944 s. 149). Lagrådet yttrade i sin inledande redogörelse för lag— '1örslaget: »Vid arrendatorns frånfälle kan Optionsrätten (kurs. här) övergå till arvinge som vill efterträda den avlidne» (NJA II 1944 s. 153). Uttalandet upprepades av utskottet (s. 49). Därest med ifrågavarande uttalanden avsågs att icke blott — såsom skedde _— ogiltigförklara avtalsvillkor, varigenom optionsutrustade arrendeavtal på viss tid gjordes uppsägningsbara 'vid arrendatorns död (65 5 första stycket AL) utan också tillerkänna arrendatorns arvingar rätt att disponera över arrenderätten genom arvskifte (resp. rätt för arrendatorn att göra motsvarande förfogande i testamente), så har i allt fall dylika tankegångar icke kommit till uttryck i lagtexten. "14 NJA II 1908 nr 5 s. 130.
133 1907 års riksdag yttrade.15 Vill hyresgästen lämna ifrån sig hela lägenheten, synes det vara i sin ordning, att hyresvärden äger förbjuda detta, även om intet skäligen finnes att anmärka mot den, till vilken hyresgästen önskar överlämna lägenheten. För hyresgästens skyd- dande är i sådant fall tillräckligt sörjt därigenom, att det står honom fritt att genast uppsäga lägenheten med rätt att inom viss kort tid därefter—————bliva helt och hållet fri från hyresavtalet.
Walin, Allmänna hyreslagen ni. m., 1960, uttalar att vid bedömandet av huruvida för hyresvärden finnes skälig anledning att vägra överlåtelse eller ej, hänsyn skall tagas till varje omständighet som kan anses _ vare sig från synpunkten vad en hyresvärd i allmänhet bör anses berättigad att fordra eller med hänsyn till vad i det särskilda fallet kan för honom vara av be- tydelse —— innefatta skälig anledning till vägran. Om hyresvärden hyser personlig antipati mot en föreslagen hyresgäst bör dock någon särskild hänsyn därtill i allmänhet ej tagas (s. 45).
Hyreslagskommittén föreslår att det nuvarande överlåtelseförbudeti prin' cip skall finnas kvar.16 Ett betydelsefullt undantag göres dock för lägenhet som hyresgästen använder uteslutande eller huvudsakligen för drivande av handel, hantverk, industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet.
Sådan lägenhet skall hyresgästen enligt förslaget få överlåta-till den som skall övertaga verksamheten. I princip krävs även då hyresvärdens samtycke. Om det icke lämnas och hans vägran är »obillig» gäller likväl överlåtelsen. Har hyresgästen ej innehaft lägenheten i mer än fem år, krävs dock »syn- nerliga skäl» för att icke hyresvärdens vägran skall äga giltighet. Bestäm- melserna har föreslagits bli tvingande mot hyresvärden. Hyreslagskommittén yttrade att det för mången näringsdrivande hyresgäst var karakteristiskt, att han genom sitt arbete och sina kapitalinsatser skapar ett ekonomiskt värde, som är knutet till den förhyrda lägenheten i den meningen att det icke alls eller i vart fall icke utan väsentlig olägenhet kan göras till föremål för överlåtelse annorledes än iförening med rätten till lokalen. Om hyres- gästen dog fanns enligt gällande rätt möjlighet för dödsboet att tillgodogöra sig detta värde, men i andra fall var hyresgästen f. n. helt beroende av hyres- värdens samtycke. Kommittén yttrade vidare (s. 155).
Om hyresgästen på grund av hög ålder eller sjukdom eller av annan orsak icke är i tillfälle att för återstående hyrestid fortsätta sin rörelse, är däremot hans möj- ligheter att realisera ifrågavarande värde beroende på om hyresvärden är villig medgiva att hyresrätten överlåtes. Oavsett i vilken utsträckning hyresvärdar miss- bruka s—in ställning härutinnan, kan det med hänsyn till vikten av det intresse, som för hyresgästens vidkommande kan stå på spel, icke anses tillfredsställande, att rättsordningen överlämnar åt hyresvärden att efter gottfinnande avgöra, om hyres- gästen skall få tillgodogöra sig det ekonomiska värde, som genom hans eller hans företrädares arbete och kapitalinsatser knutits till lägenheten. Fastmera bör hyres-
” NJA II 1908 nr 5 s. 136. " SOU 1961: 47 s. 9.
gästen, i den mån ett skäligt hänsynstagande till andra berättigade intressen det medger, erhålla en rättsligt tryggad möjlighet att tillgodogöra sig nämnda värde. I vilken form en förbättring av den näringsdrivande hyresgästens ställning här- utinnan bör ävägabringas, kan vara föremål för tvekan. Det ligger måhända när- mast till hands att i vissa fall giva näringsdrivande hyresgäst rätt att sätta annan i sitt ställe. I den mån det hyresgästsintresse, varom här är fråga, i gällande lag åtnjuter rättsligt skydd, har ju detta uppbyggts i substitutionsrättens form (jfr 8 % hyreslagen). Mot denna utväg har emellertid invänts, att det stundom kan vara fördelaktigare för en hyresvärd att betala hyresgästen ersättning för det värde, som är att tillskriva hans verksamhet, och själv få disponera över lägenheten än att låta tredje man inträda i hyresrätten. Alternativet att genom ersättningsregler tillgodose den näringsdrivande hyresgästens intresse bör därför icke lämnas oprö- vat. Enligt detta alternativ skulle hyresvärd, som obehörigen vägrar samtycke till överlåtelse, kunna drabbas av ersättningsskyldighet, därest hyresgästen i anled- ning av hyresvärdens förfarande begagnade sig av den rätt att uppsäga avtalet till upphörande, som enligt 7 & nuvarande hyreslag tillkommer honom, och ersätt- ningsskyldigheten skulle kunna omfatta sådan skada, som enligt kommitténs för— slag är ersättningsgill vid obefogad förlängningsvägran. En lösning efter i huvud- sak denna linje förordades vid remissbehanldlingen av 1946 års framställning i ämnet av bl.a. Sveriges köpmannaförbund. Emellertid medför denna anordning, att en hyresgäst, som vill söka komma till sin rätt, ofta måste sätta stora värden på spel. En hyresgäst, som anser, att hyresvärden obehörigen vägrat samtycke till överlåtelse och därför uppsäger kontraktet, har, därest hans ståndpunkt i rättslig väg underkännes, gått miste om sin hyresrätt och därmed också om det värde, som bundits i lägenheten genom hans insatser i arbete och kapital. En sådan ordning är så mycket mer oläglig som utgången av en process i frågan, huruvida hyresvär- den haft rimlig anledning att vägra samtycke, ofta måste bliva oviss. Hyresvär- den löper däremot med ersättningsalteruativet i allmänhet icke lika stora risker ge- nom att vägra samtycke. I det mest praktiska fallet, nämligen att hyresgästen vill tillgodogöra sig värdet av sin till lokalen knutna kundkrets, får hyresvärden vid obehörig vägran att samtycka till överlåtelse visserligen utgiva ersättning till hyres- gästen för att denne förlorat sin kundkrets men erhåller i gengäld det värde, som den till lokalen knutna kundkretsen representerar. Med hänsyn till vad sålunda anförts vill kommittén för sin del förorda, att den åsyftade förbättringen av den näringsdrivande hyresgästens ställning åvägabringas medelst substitutionsregler, helst som hyresvärdens inlösningsintresse i erforderlig mån lärer kunna tillgodo— ses även inom ramen för sådana regler.
Överlåtelse (övergång) av hyresrätt i samband med hyresgästens död (eller familjerättsligt fång i hans livstid) Enligt den ursprungliga lydelsen av nyttjanderättslagen gällde vid hyra liksom vid arrende att nyttjanderättshavarens död icke inverkade på avtalets bestånd. Bestämmelsen härom, vilken var dispositiv och alltjämt kvarstår i 9 5 första stycket arrendelagen, ströks ur hyreslagens lagtext vid 1939 års hyresreform. Motiveringen var att det ansågs följa av »all— männa regler» att avtalet även efter hyresgästens [död var bindande i den mån icke undantag särskilt gjordes." När det gäller upplåtarens hundenhet föreligger således på denna punkt i gällande rätt överensstäm-
17 NJA II 1939 s. 486.
melse mellan arrende och hyra, varvid dock bör beaktas att regeln vid sociala jordbruksarrenden är tvingande, eljest icke. I fråga om nytt- janderättshavarens-dödsboets hundenhet är däremot reglerna olika. Vid arrende är dödsbo i princip förpliktat att fortsätta till arrendetidens slut. Dödsboet kan befria sig härifrån endast genom att erbjuda jordägaren en ny arrendator som jordägaren skäligen kan godtaga. Samma princip gällde från år 1907 också vid hyra. År 1939 gjorde man — vid hyra av lägenhet som helt eller till väsentlig del är uthyrd till bostad _— den ändringen att dödsboet till— erkändes generell uppsägningsrätt. Vid hyra av annan lägenhet gäller dock alltjämt att uppsägningsrätten är förknippad med skyldighet att anskaffa en ny och godtagbar hyresgäst. Det sagda innebär emellertid också att, om dödsbo är bostadshyresgäst, hyresvärden icke kan lägga hinder i vägen för ett dödsbo som önskar överlåta hyresrätten till en godtagbar hyresgäst. De här omnämnda bestämmelserna i hyreslagen är sedan år 1939 tvingande till förmån för hyresgästen (8 & HL). Motivet för en sådan särskild substitu— tionsrätt för dödsbo föreligger också vid bostadsarrende såtillvida som nytt- janderätten i båda fallen ofta är förenad med starka ekonomiska intressen för nyttjanderättshavaren. 1905 års lagberedning anförde.18
Dödsfall är emellertid en händelse av den art, att en undantagsbestämmelse i syfte att tillgodose stärbhusets bästa väl må anses påkallad. Likasom i boet efter avliden arrendator den värdefullaste tillgången ofta nog utgöres av arrenderätten, kan ett liknande förhållande stundom inträffa vid hyra. Särskilt gäller detta, när lägenhet förhyrts för drivande av en affär eller för industriellt ändamål. I sådant fall är det icke ovanligt, att hyresgästen för lägenhetens anordnande till avsett ändamål gjort betydande kostnad, och även eljest är oftast det värde, affären så- som sådan representerar, betingat dä—rav, att den får fortfarande utövas i den lokal, där företaget kommit till stånd och utvecklats. Möter för stärbhusdelägarne hinder att själva fortsätta rörelsen, kan den affärsöverlåtelse, som då erfordras, i allmän- het icke med fördel ske utan att samtidigt dispositionsrätten till den lägenhet, vari rörelsen bedrives, överflyttas. Den rätt, bestämmelserna i 7 5 medföra, är därför icke till fyllest; vägrar hyresvärden sitt samtycke till en ifrågasatt upplåtelse, kunna stärbhusdelägarne visserligen bliva fria från hyresavtalet men gå samtidigt miste om den fördel, de genom en överlåtelse skolat bereda sig. Det är i detta fall en verklig substitutionsrätt som erfordras. Och då det icke kan förutsättas, att den, som för längre tid förhyr en dylik lägenhet, skall redan vid avtalets ingående för händelse av sitt frånfälle betinga sina arvingar en dylik rätt, är det nödvändigt, att lagen giver dem en sådan. Att icke överlåtelse må utan hyresvärdens med— givande äga rum, med mindre den, vilken skall sättas i stället, är en person, som uppfyller alla skäliga anspråk från hyresvärdens sida, är naturligt.
En utvidgning av den _ familjerättsliga _ substitutionsrätten vid hyra har alltsedan år 1948 skett genom olika —— provisoriska — lagar av vilka den sista är lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad. Lagen, som endast äger tillämpning på lägenhet som
uteslutande eller huvudsakligen användes för makars gemensamma bostad,
" NJA 111908 nr 5 s. 134.
innebär bl. a. att, om äktenskapet upplöses eller det dömes till hemskillnad, hyresrätten till lägenheten i första hand skall tilldelas den av makarna som bäst behöver den, om det med hänsyn till omständigheterna i övrigt kan anses skäligt. Dessa regler gäller icke i och för sig i rättsförhållandet mot hyresvärden, men genom ett tillägg (8 a 5) till hyresregleringslagen har hyresnämnden — där sådan finnes —— givits befogenhet att godkänna en sådan åtgärd med verkan också mot hyresvärden, därest dennes vägran »finnes vara obillig». Utanför hyresregleringens område tillgodoses samma syfte genom bestämmelsen i 2 5 andra stycket besittningsskyddslagen. Familjerättskommittén (beträffande giftermålsbalken) och hyreslagskom- mittén (beträffande hyreslagen) har föreslagit att huvuddragen av denna ordning skall göras permanenta. I förslaget till ny hyreslag sägs icke att den sålunda insatte nye hyresgästen från hyresvärdens synpunkt skall vara godtagbar, men i gengäld skall den tidigare hyresgästen — efter särskild framställning av hyresvärden — kunna göras ekonomiskt medansvarig un- der viss tid.10 Hyreslagskommittén har föreslagit en viss begränsning av dödsbos omfattande substitutionsrätt. Samtidigt skall emellertid den som sedan mer än tre år sammanbott med en hostadshyresgäst, utan hyresvär- dens samtycke kunna insättas som ny hyresgäst, om hyresvärden »skäligen kan åtnöjas med förändringen».20
Överlåtelse av tomträtt och vattenfallsrätt. I fråga om dessa rättighetstyper finnes icke några begränsningar i rätten att när som helst och till vem som helst överlåta nyttjanderätten. För- behåll i tomträttsavtal att motsatsen skall gälla är ogiltigt (4 kap. 3 5 andra stycket och 6 & NJL). Motsvarande förbud finnes icke vid vatten— fallsrätt (5 kap. 2 5 första stycket NJL).
Överlåtelse av fiskearrende Så länge en fiskearrendator lever äger han enligt 1957 års lag i ämnet icke någon rätt att i något fall överlåta arrendet. När han är död kan däremot hans dödsbo välja mellan att låta avtalet bestå med dödsboet som arrendator, att i sitt ställe sätta annan arrendator med vilken jord— ägaren skäligen kan nöjas eller att uppsäga arrendet (10 5). Bestämmelsen torde i sin helhet vara tvingande till förmån för dödsboet. Någon hembuds- skyldighet föreligger icke.
1' SOU 1964: 34 s. 40, 1964: 35 s. 502, 1961: 47 s. 10. 20 Det sistnämnda substitutionsfallet är formellt ej alltid av familjerättslig art men har av praktiska skäl redovisats här. Jfr även 2 5 första stycket andra punkten besittningsskydds- lagen.
Överlåtelse av partiell nyttjanderätt till fast egendom Därest en rätt att nyttja annans fasta egendom för sitt utövande icke kräver besittning brukar man tala om partiell nyttjanderätt.21 Under begreppet in- rymmes ett stort antal olikartade former av nyttjande. Som exempel har nämnts upplåtelse av betesrätt. Med partiell nyttjanderätt till fast egendom jämställer lagen rätten att på annas fastighet få jaga eller fiska eller tillgodo- göra sig sådant som icke är att hänföra till en fastighets vanliga avkastning, t. ex. rätten att bryta sten eller att —— utöver den årliga tillväxten _— avverka skog (1 kap. 7 & NJL). Spörsmålet om en partiell nyttjanderätt får överlåtas utan jordägarens samtycke behandlas _— utom i fråga om jakträtt —— ej av lagen. Frågan har emellertid varit föremål för prövning i praxis. Spörsmålet har sitt särskilda intresse av det skälet att dessa upplåtelser har berörings- punkter med bostadsarrende bl. a. däri att nyttjanderättshavarens person för jordägaren vanligen torde vara av underordnad betydelse. —— I rätts— fallet NJA 1922 s. 102 hade för en tid av två år upplåtits rätten att upp- bryta och bortföra alla på ett visst skogsskifte befintliga stubbar. Tvist uppstod om nyttjanderättshavaren hade rätt att under upplåtelsetiden utan jordägarens samtycke överlåta sin rätt. Sådan rätt ansågs —— enligt över- instansernas mening _— ha förelegat. Det förhållandet att hela vederlaget för nyttjanderätten (»köpesumman») skulle erläggas i förskott kan antagas ha varit av viss betydelse för utgången. I litteraturen har därefter _ när- mast med tanke på de i 1 kap. 7 & nyttjanderättslagen omnämnda substans- upplåtelserna _ hävdats att överlåtelserätt föreligger, om avtalet ej inne- håller förbud däremot eller avtalets speciella natur är sådan att den i och för sig utesluter överlåtelserätt.22 Undén anser att sådan rätt i regel bör kunna överlåtas utan jordägarens samtycke men att frågan bör ses annor- lunda, om nyttjanderättshavarens person kan antagas ha haft särskild be- tydelse för rättighetens upplåtelse.” —- När det gäller rätt att fiska har emel- lertid _— med utgångspunkt från rättsfallet NJA 1914 s. 38 —— i litteraturen antagits att presumtionen bör vara den motsatta och att överlåtelserätt i regel icke föreligger. I fråga om jakt har överlåtelserätten reglerats i jakt- lagen (9 5). Huvudregeln är att överlåtelse av jaktrått till annan nyttjande- rättshavare är förbjuden. Undantag härifrån gäller om jaktråtten ingår i ett jordbruksarrende. Jordbruksarrendatorn får då överlåta (eller upplåta) jaktråtten. Bestämmelserna är ej tvingande.24
Arrendelagsutredningen Om en sommarstuga på ofri grund byter ägare, och meningen icke är att stugan skall rivas eller flyttas. från platsen, vill den nye ägaren i regel även
” Terminologins lämplighet har ifrågasatts av Lejman, Om begreppet nyttjanderätt till fast egendom, s. 75. ” Skarstedt, Lagen om nyttjanderätt, 1924, s. 23 och 1941, s. 27. Motsvarighet saknasi1907 års upplaga. ” Svensk sakrätt II, 5 26, 11. Härtill ansluter sig Lejman a. a. s. 78. ” Jfr 7 5 jaktlagen och NJA II 1939 s. 25.
få dispositionsråtten till marken. Utan den löper han risk att bli avhyst. Gällande rätt medger endast undantagsvis säljaren och köparen av huset att själva avtala också om överlåtelse av säljarens arrenderätt. För giltig- heten av ett sådant avtal krävs i regel medgivande av markägaren. Lika litet som när fråga uppkommer om förlängning av en på viss tid gjord upplåtelse, har jordägaren i förevarande situation någon skyldighet att medverka. Frågan huruvida lagens bestämmelser om ocker är tillämpliga, därest jordägaren såsom förutsättning för sitt medgivande uppställer vill- kor som är uppenbart orimliga, är svår att generellt besvara. Uteslutet synes dock ej vara att förutsättningarna för ocker ibland kan föreligga, t. ex. om situationen är den att den innefattar ett faktiskt tvång för arrendatorn att sälja huset. Jfr ovan s. 101.
En förutseende arrendator har möjlighet att i avtalet förbehålla sig rätten att få överlåta arrenderätten tillsammans med huset. Det torde dock vara sällsynt att så sker. Av de 90 kontrakt och formulär till bostadsarrende som utredningen granskat innehöll endast två dylikt förbehåll (jfr ovan 5. 41). I det ena fallet föreskrevs att den nye arrendatorn skulle vara godtagbar för jordägaren och att hembud av arrenderätt och hus skulle göras, innan över- låtelse fick ske. Arrendetiden var här tio år. Kontraktet var skrivet efter formulär som författats av distriktslantmätaren på platsen till hjälp för jordägare och arrendatorer. I det andra fallet var arrendetiden 20 år. Arren- datorn hade här en oinskränkt överlåtelserätt. — Ofta innehåller kontrak- ten uttryckligt förbud för arrendatorn att utan jordägarens samtycke över- låta arrenderätten. Självständig betydelse har en dylik klausul, om arrenda- torn dör under arrendetiden eller om avtalet gäller för viss tid, minst tio år. Den innebär då också att arrendatorn uteslutes från möjligheten att »— efter hembud till jordägaren under arrendetiden -— få ersättning för bygg— nader och andra anläggningar (8 5 andra stycket AL).25 I redogörelsen för de 90 kontrakten har angivits att 49 gällde viss tid, minst 10 år. Av dessa inne- höll flertalet (30) förbud mot överlåtelse. — Ett kontrakt var uppenbarligen upprättat med ett vanligt hyreskontrakt som förebild. Arrendatorn var så- lunda i avtalet tillerkänd rätt att uppsäga avtalet, om överlåtelse vägrades. Ett kontraktsformulär, som använts för ett betydande antal upplåtelser av plats för »tåltstuga» eller »badstuga» vid Hallandskusten innehöll villkoret att avtalet upphörde att gälla, om arrendatorn avled under arrendetiden. Dödsboet var icke garanterat någon ersättning för kvarlåmnad byggnad. —— Ett av Svenska pastoratens riksförbund utarbetat normalkontrakt för lä- genhetsarrende inrymmer två alternativ vid arrendatorns död. Enligt det ena inverkar arrendatorns död icke på avtalets giltighet; enligt det andra skall i sådan händelse avtalet omedelbart upphöra att gälla. Icke heller här var dödsboet tillförsäkrat rätt till ersättning för värdet av egen byggnad.
" Arrendatorns eventuella rätt till lösen vid avträdet enligt 18 & AL påverkas dock icke av nämnda avtalspraxis.
Sjukdom, hög ålder, ändrade anställnings- eller familjeförhållanden är exempel på sådant som gör att en bostadsarrendator kan vilja under arren- detiden överlåta sitt hus med åtföljande arrenderätt. I den mån icke något för jordägaren beaktansvärt intresse därigenom kränkes, synes det icke finnas någon anledning att härvidlag föreskriva några gränser för över- låtelserätten. Utredningen har gjort den erfarenheten att jordägarna i regel lämnar samtycke till begärda arrendeöverlätelser, inräknat övergång genom familjerättsliga fång. Till utredningens kännedom har icke kommit något fall där jordägaren vägrat sådant samtycke utan sakliga skäl eller där han försökt att missbruka sin rätt. Under sådana förhållanden skulle kunna hävdas att någon lagändring icke erfordras. Å andra sidan bör naturligt- vis ett förbud av det slag det här gäller icke upprätthållas, om det icke längre är erforderligt. Risk finns alltid att rätten att vägra överlåtelse kan missbrukas. Den ger också arrendatorn en känsla av beroende, som nega- tivt kan inverka på hans intresse av husets och områdets skötsel. Av redo— görelsen för den gällande rätten torde ha framgått att bakgrunden till överlåtelseförbudet sammanhänger med att reglerna för lägenhetsarrende lagtekniskt nära anknutits till reglerna för jordbruksarrende, där arren— datorns personliga egenskaper är av väsentlig betydelse för jordägaren. Vid bostadsarrende däremot får i det stora flertalet fall jordägarens intresse anses tillgodosett, om den nye arrendatorn kan betala legan och i övrigt göra rätt för sig. Detta gäller framför allt i de fall då markupplåtelse av jord- ägaren bedrives i större omfattning. Det får därför enligt utredningens mening sägas föreligga skäl att liberalisera det hittillsvarande överlåtelse- förbudet. Av samma anledning som utredningen ansett att övriga bestäm- melser om bostadsarrende skall vara tvingande till arrendatorns förmän, bör detsamma gälla på denna punkt. Jordägarens intresse synes emellertid under sådana omständigheter kräva att överlåtelserätten icke —— såsom exempelvis vid tomträtt —— göres helt fri. Med tanke på att de förhållanden, varunder avtal om bostadsarrende ingås, är högst varierande, kan man ej bortse från möjligheten att det i undantagsfall kan vara ett väsentligt och be— aktansvärt intresse för jordägaren att själv kunna deltaga i valet av ny arrendator. Hänsynen till den blivande arrendatorns övriga grannar kan understundom också vara ett skäl för att tillerkänna jordägaren en veto- rätt.
En avvägning mellan de olika föreliggande intressena sker enligt utred- ningens mening bäst så, att arrendatorn ges en principiell rätt att över- låta arrenderätten till ny arrendator, om denne från objektiv synpunkt kan anses vara godtagbar för jordägaren. Både för att jordägaren icke skall vara okunnig om förekommande överlåtelser och för att bereda honom tillfälle att bevaka sina intressen, bör emellertid överlåtelsen föregås av hembud till jordägaren enligt samma ordning som redan nu gäller när arrendetiden är bestämd och omfattar minst tio år (8 å andra stycket AL). Jordägaren bereds därigenom tillfälle att — mot erläggande av full ersätt-
ning till arrendatorn —— hindra en av honom icke önskad överlåtelse. Även om hembud sålunda —- bortsett från främst de familj erättsliga fången, varom mera nedan —— alltid skall ske och jordägaren i varje särskilt fall kan hindra en ifrågasatt överlåtelse, torde det icke råda något tvivel om att inlösnings- fallen kommer att bli undantag. Vägras överlåtelse på den grund att den föreslagna arrendatorn ej är godtagbar och har jordägaren fog för sin vägran, skall jordägaren ej vara lösningsskyldig.
I fråga om förfarandet vid hembud och handläggning av tvist synes anledning ej föreligga att frångå den ordning som för liknande situationer redan finnes i arrendelagen. Det sagda gäller i princip även om beräkningen av »arrenderättens värde». Av den tidigare redogörelsen för den gällande rätten torde ha framgått att detta värde normalt icke omfattar den del av värdet på arrendatorns hus som hänför sig till vad som följer efter arrende— tiden. Man utgår sålunda ifrån att värdet på huset skall hinna avskrivas under arrendetiden. Om fråga är om ett med optionsrätt utrustat bostads- arrende och särskild anledning icke föreligger till antagande att options- rätten kommer att brytas, bör emellertid också det förhållandet kunna beaktas vid bestämmandet av arrenderättens värde. Att lämna mera preci- serade regler härvidlag är emellertid som redan 1905 års lagberedning uttalat varken lämpligt eller möjligt.
De substitutionsfall om vilka senast varit tal har gällt överlåtelse i egentlig mening, d. v. s. sådana som sker i samband med köp, byte eller gåva av arrendatorns hus. Sker insättandet av ny arrendator i samband med förut- varande arrendators död eller genom bodelning i hans äktenskap, är det naturligt att andra synpunkter tillkommer. I viss mån har detta redan tidigare beaktats på såväl arrende— som hyresrättens område. Det bör därför också ske vid en lagstiftning av det slag varom här är fråga.
Är arrendatorn en fysisk person bör enligt utredningens mening arren- det icke upphöra eller kunna uppsägas, därför att arrendatorn avlider under arrendetiden. En avtalsklausul av innebörd att arrendatorns död medför rättsförhållandets upphörande försätter dödsboet i ett av förhållandena icke påkallat underläge och synes icke böra sanktioneras av rättsordningen.26
Ett avtal om bostadsarrende bör således icke påverkas av att arrenda- torn avlider under arrendetiden. Dödsboet bör alltså liksom f. n. i och med dödsfallet inträda i den avlidnes rätt och skyldigheter. Dödsfallet bör icke utgöra uppsägningsgrund för någondera parten. Bestämmelserna torde för att icke bli verkningslösa böra göras tvingande till förmån för arrendatorn.
Medan det kan diskuteras om dödsboets övertagande av arrendet bör betecknas som substitution, kan det knappast råda någon tvekan om att
” Jfr 65 5 första stycket AL. Annorlunda förhåller det sig i viss män med de -— numera fåtaliga -— rena livstidsarrendena; jfr 71 5 andra stycket NyaAL och vad därom sägs i specialmotive- ringen.
substitution föreligger, om arrenderätten vid arvskifte eller bodelning till- delas exempelvis arvinge, testamentstagare eller den andra maken (än arren- datorn). I dessa fall är det också enligt juridiskt betraktelsesätt otvivel- aktigt en ny arrendator som tillträder, trots att de bakomliggande förvär- ven icke är att beteckna som »överlåtelser».
Den tidigare redogörelsen för gällande rätt har visat hur man sedan äldsta tid vid såväl jordbruksarrende som hyra på olika sätt låtit hänsynen till nyttjanderättshavarens närmaste anhöriga väga tyngre än fastighetsäga- rens intresse, vilket senare efter år 1907 kommit till uttryck i det princi— piella substitutionsförbudet. Arrendelagsutredningen ansluter sig i princip till denna tankegång. Även här bör dock ske en avvägning av motstående intressen. Den eller de anhöriga till vilka arrenderätten genom familjerätts- ligt fång övergår bör således vara befriade från risken att i samband med hembudsförfarande bli utlösta av jordägaren. Å andra sidan finns det knap— past anledning att ge en på dylikt sätt insatt ny arrendator samma starka rätt som dödsboet, som ju helt automatiskt inträder i den avlidnes rätt. Det är enligt utredningens mening rimligt att kräva att den nyaarren- datorn från jordägarens sida sett är godtagbar. Denna s. a. s. privilegierade substitutionsrätt synes böra komma arrendatorns make, arvingar och uni- versella testamentstagare till del. Makes ifrågavarande rätt bör vara obe— roende av om bodelningen sker i anledning av äktenskapets upplösning, boskillnad eller hemskillnad."
En jämförelse mellan å ena sidan vad utredningen förordar i detta och föregående avsnitt och å andra sidan hyreslagskommitténs förslag visar att arrendelagsutredningen när det gäller utformningen av bostadsarren- datorns besittningsskydd förordar ett system med optionsrätt (således ett direkt besittningsskydd) i likhet med vad kommittén föreslagit beträffande hostadshyresgäst (men i olikhet med vad kommittén föreslagit beträffande hyra av s. k. lokaler). I fråga om bostadsarrendators substitutionsrätt förordar arrendelagsutredningen en linje söm i varje fall när det gäller de vanliga överlåtelserna —— köp, byte och gåva — mera påminner om vad kommittén för sin del förordat beträffande lokaler än beträffande bostä- der, där i huvudfallet liksom hittills icke någon substitutionsrätt skall få äga rum. 'Att arrendelagsutredningen här följt en linje som icke helt sam- manfaller med föreliggande planer inom hyreslagstiftningen, beror på att vid bostadsarrende hänsyn måste tagas till både den sociala synpunkt, som tidigare beaktats exempelvis i lagstiftningen om sociala jordbruksarrenden och hyresreglering och de relativt sett stora ekonomiska intressen 'som står på spel för nyttjanderättshavaren. Det är därför som utredningen ansett sig böra samtidigt förorda ett direkt besittningsskydd i form av optionsrätt och en förstärkning av rätten att överlåta arrendet.
V. Anläggningsarrende. Nya avtal
1. Inledning
Lagbestämmelserna om lägenhetsarrende är, som tidigare nämnts, jäm- förelsevis knapphändiga. Detta är naturligt med hänsyn till den växlande bakgrunden till de olika rättsförhållandena. Vid sidan om arrende av mark för bostadsändamål har efter hand även framträtt en annan grupp av lägen- hetsarrende med stor ekonomisk betydelse. Här syftas på sådana fall där arrendatorn driver förvärvsverksamhet på arrendestället. Gemensamt för denna grupp och de nyss behandlade bostadsarrendena är att arrendatorn på arrendestället har eller ämnar uppföra egna hus. Emellertid skiljer de sig ifråga om ändamålet. Det finns därför enligt utredningens mening anledning att närmare undersöka huruvida de gällande reglerna för dessa mera affärs- betonade lägenhetsarrenden, av utredningen betecknade som anläggnings- arrenden, f. 11. kan sägas vara utformade så att de svarar mot behovet och, om så befinnes icke vara fallet, i vad mån de nya reglerna om bostads- arrende härvidlag är användbara. I samband därmed bör också _ särskilt vid denna typ av arrenden — beaktas arrendatorernas behov att kunna ut- nyttja arrenderätt och anläggningar såsom underlag för kredit (jfr s. 81).
2. Förekomst
Tillgängliga uppgifter om förekomsten och utvecklingstendensen i fråga om anläggningsarrende är icke lika omfattande och fullständiga som exv. i fråga om jordbruksarrende och sommarstugearrende. Vad som härvidlag är känt skall här redovisas. Materialet visar att anläggningsarrende är en vanlig upplåtelseform och för vissa slag av verksamhet mycket vanlig. Vad som framkommit utgör enligt utredningens mening tillräckligt underlag för bedömande av behovet av nya rättsregler.
I motioner (I: 76; II: 106) till 1945 års riksdag framhölls att flera av jordbrukets förädlingsindustrier, bl.a. mejerier, stärkelsefabriker och brän— nerier, i många fall var belägna på mark som anläggningens ägare innehade endast med arrenderätt. När arrendetiden utgick var det vanligt att arrenda- torn ville förlänga arrendet eller förvärva äganderätten till marken. Det hade i flera fall visat sig att jordägarna därvid betingade sig oskäliga villkor. En lämplig metod att komma till rätta med detta problem var enligt motionärerna att efter förebild av ensittarlagen ge arrendatorerna rätt att tvångsvis förvärva äganderätten till marken. På förslag av andra lagut-
skottet (ut]. 73) beslutade riksdagen att hos Kungl. Maj:t anhålla om en utredning, huruvida och under vilka förutsättningar rätt borde tillerkännas innehavare av industrianläggning på ofri grund att inlösa marken där an- läggningen var belägen, samt att framlägga det förslag vartill utredningen kunde föranleda (skr. 525). Sedan bl. a. vissa yttranden inhämtats blev det sålunda anhängiggjorda ärendet avskrivet den 24 november 1950 ( justitiedepartementet).1 I åtskilliga av de nämnda yttrandena belyses frekvensen av lägenhetsarrende för industriändamål. Yttrandena härrör från åren 1945 och 1946. Den storleksrationalisering som sedan dess pågått inom industrin gör det sannolikt att antalet anläggningar totalt har minskat, samtidigt som de kvarvarande blivit större. Det finnes å andra sidan knappast anledning till antagande att relationen mellan antalet indu- strianläggningar på arrenderad mark och annan mark undergått någon större förändring sedan yttrandena avgavs. Inom Kristianstads län där de berörda, på annans mark belägna förädlingsindustrierna synes ha varit vanligast, fanns då ett tjugutal brännerier, stärkelsefabriker och mejerier vilkas ägare icke ägde marken. Sveriges industriförbund tillskrev de till förbundet anslutna 22 branschföreningarna med förfrågan bl.a. i vilken utsträckning det förekom att industrier var belägna på mark som företagets ägare förfogade över med arrenderätt. 16 branschföreningar svarade. Svaren från dessa visade —— om de nyss omnämnda förädlingsindustrierna i Kris- tianstads län undantages —— att frågan hade omedelbar aktualitet för ett 70-tal industrier. I sin sammanfattning uttalade Industriförbundet bl.a.: »Arrendeupplätelse till industrier äger rum såväl till små som medelstora och stora industrier. Ofta ligger endast en del, i regel en mindre del, av området på annans mark, men icke så sällan ligger hela anläggningen eller en större del därav på dylik mark. Marken användes för byggnader och andra anläggningar av alla möjliga slag, t. ex. industribyggnader, kontor, bostäder för anställda, brädgårdar, lager, förråd, upplagsplatser, kajer, varvsanläggningar, arbetsmaskiner, garage, kolugnar och masugnar.» — Ägarna till marken var av många olika kategorier. Vanligen ägdes dock marken av stat eller kommun. Arrendetiden växlade mycket, men relativt kortvariga upplåtelser var vanliga. Oftast hade dock marken varit i arren- datorns besittning sedan lång tid tillbaka. Ursprungligen långvariga upp- låtelser hade efterhand icke sällan ersatts med väsentligt kortare. En mycket stor del av industrierna var belägna i tätorter. Av det bifogade primärmate- rialet syntes framgå att muntliga avtal var sällsynta. ' Järnvägsstyrelsen har i skrivelse till utredningen den 1 december 1961 meddelat att statens järnvägar då stod som jordägare i ca 3 300 arrende— avtal. Endast en ringa del av dessa avsåg jordbruksarrende. Övriga avsåg många olika ändamål. I en del fall uppläts marken för upplagsplatser och liknande ändamål där arrendatorn icke hade egna hus. I andra fall åter har
i JO 1951 s. 351.
arrendatorn på arrendestället enklare byggnader för skilda ändamål, såsom lager, garage, partiaffär, industri eller hantverk. Skriftligt avtal var regel. Arrendetiden var ett, fem eller tio år. Kontrakten brukade vara försedda med uppsägningsklausul. Uppsägningstiden var tre, sex eller tolv månader.
För ytterligare upplysning om frekvensen av anläggningsarrende och därmed besläktade upplåtelser har utredningen inhämtat uppgifter från alla städer med mer än 50 000 innevånare. I en till städernas fastighetskon- tor ”(eller motsvarande organ) riktad skrivelse begärdes sålunda i december" 1965 svar på frågan hur många upplåtelser av typen anläggningsarrende som fanns på stadens egen mark. Tillfälliga upplåtelser och sådana som avsåg kortare tid än ett år skulle ej medräknas. Samtidigt ställdes frågan hur många upplåtelser av tomträtt 'väsentligen för annat ändamål än bo- städer som gällde vid samma tid. Svar inkom från alla de tillfrågade stä- derna, till antalet 15 och representerande en sammanlagd befolkning av ca 2,3 miljoner personer. Det sammanlagda antalet anläggningsarrenden på stadens egen mark utgjorde för de 15 städerna sammanlagt omkring 2 000. På mark som tillhörde Stockholms stad fanns omkring 360 anlägg- ningsarrenden. Av de tillfrågade städerna hade 13 upplåtit mark med tomt- rätt även för annat ändamål än bostäder. Det sammanlagda antalet sådana tomträttsupplåtelser utgjorde omkring 1 700, varav ca 1 500 fanns i Stock- holm och Göteborg.
Bland de till Sveriges Iantbruksförbund anslutna organisationerna har påträffats 45 upplåtelser som med säkerhet kunnat sägas utgöra anlägg- ningsarrende. Upplåtare och jordägare är i regel statens järnvägar eller kommuner. De flesta anläggningsarrendena (24) innehades av Skånska lantmännens centralförening och till densamma anslutna lokalföreningar. Det genomsnittliga brandförsäkringsvärdet för var och en av de ifråga-' varande 24 anläggningarna var 244000 kronor. Arosbygdens lantmanna- förbund ägde på — till största delen — arrenderad mark i Köping ett spannmålslagerhus med ett beräknat byggnadsvärde av omkring 5 miljoner kronor. Mälardalens lantmannaförbund ägde på arrenderad mark i Värta- hamnen i Stockholm en liknande anläggning med ett brandförsäkringsvärde av något över 2 miljoner kronor.
Svenska p'etroleuminstitutet, som är de oljeimporterande företagens ge- mensamma organ, har lämnat utredningen följande uppgifter. Enligt en är 1964 företagen inventering "fanns i landet 5 180 egentliga bensinstationer. Dessutom fanns 5060 sådana mindre försäljningsställen för bensin som vanligen drivs i anslUtning till en lanthandel eller dylikt (s. k. singelstatio- ner). De egentliga bensinstationerna kan med hänsyn till det importerande oljeföretagets dispositionsrätt till mark och byggnader delas in i följande grupper".2
' De angivna procentsittrorna grundar sig på ett representativt urval omfattande ca 80 % av alla de 5 180 egentliga bensinstationema år 1964. '
1. Oljeföretaget äger både mark och byggnader ........................ 22% 2. Oljeföretaget arrenderar marken men äger själv byggnaderna ......... 21 % 3. Oljeföretaget arrenderar såväl mark som byggnader .................. 47 %
4. Oljeföretaget har försäljningsavtal med föreståndaren, men har icke vare sig äganderätt eller nyttjanderätt till bensinstationen ................ 10 % 100 %
Beträffande den största gruppen (3) torde man visserligen få räkna med att avtalet mellan oljeföretaget och fastighetsägaren i en del fall rätteligen är att beteckna som hyra. Det kan dock konstateras att vid ett mycket stort antal bensinstationer marken disponeras med arrenderätt.
Sveriges korvhandlareförbund har i december 1965 meddelat: Det finns omkring 3 800 fasta försäljningsställen för varm korv. Försäljningsställena är fördelade på omkring 3 000 fristående företagare. Ett relativt litet antal korvhandlare är själva ägare till marken där försäljningsstället är beläget. De övriga är antingen arrendatorer eller hyresgäster. Omkring 60 procent av samtliga försäljningsställen eller omkring 2 300 kan antagas ligga på arrenderad mark. Jordägaren är i regel en kommun. Marken upplåtes van- ligen för ett år i sänder eller tills vidare. Skriftligt avtal förekommer i regel icke, men däremot ofta ett skriftligt meddelande från den upplåtande myn- digheten om upplåtelsevillkoren. Denna ordning ansåg förbundet icke vara tillfredsställande. Besittningsskyddet var även i övrigt enligt förbundets mening bristfälligt. Kostnaden för att bygga och utrusta en korvkiosk brukar i dag vara av storleksordningen 60 000 a 70 000 kronor.
Sveriges kioskägares riksförbund har i december 1965 meddelat att det _— förutom de nyss nämnda korvkioskerna — finns omkring 5 000 försälj- ningsställen för kioskhandel. Dessa är fördelade på omkring 3 500 var för sig självständiga rörelser. Den vanligaste markdispositionsformen är arrende. Jordägaren är också i dessa fall oftast en kommun. Vad korvhand- lareförbundet meddelat om avtalsvillkor och önskemål för framtiden gäller också för kioskägareförbundet.
Den verkställda undersökningen av antalet anläggningsarrenden har väsentligen haft karaktären av en stickprovsundersökning. Det bör också observeras att det i några fall kan ha inträffat att samma upplåtelser kan ha redovisats två gånger. Även om materialet sålunda på flera sätt är ofull- ständigt ger det dock en allmän bild av företeelsens omfattning. Det finns anledning att räkna med att antalet anläggningsarrenden är av ungefär samma storleksordning som antalet bebyggda arrendeställen för jordbruk, dvs. omkring 30 000. —— Redan i detta sammanhang bör emellertid upp- märksammas att en mycket stor del av vad som i statistiken hänförts till anläggningsarrende —— det gäller särskilt om kioskerna -— ligger på sådan publik mark, där upplåtelserna icke är att anse som arrende i nyttjande-
rättslagens mening (se härom ytterligare i den speciella motiveringen till 79 å NyaAL).
3. Arrendelagsutredningen Allmänna synpunkter
Eftersom den gällande rätten behandlar lägenhetsarrende som en enhetlig kategori, gäller vid anläggningsarrende f.n. samma bestämmelser som tidigare redovisats för bostadsarrende. Den kritik mot den gällande rätten för vilken därvid redogjorts är i sina huvuddrag tillämplig också vid anlägg- ningsarrende. Väsentliga likheter beträffande de bakomliggande förhållan- dena finns mellan anläggningsarrende och bostadsarrende, men också vissa karakteristiska olikheter.
Gemensamt för båda är att arrendatorn på arrendestället gjort en —— i varje fall från hans synpunkt —— betydande investering i kapital och arbete, vilken investering icke utan betydande förlust kan flyttas från platsen. Karakteristiskt för båda arrendetyperna är vidare att avtalen som regel avser en kortare tid än den som arrendatorns hus tänkts kvarstå. I regel torde parterna också vid anläggningsarrende ha utgått ifrån att avtalet (vid tills-vidare-avtal) skall bestå eller (vid tidsbestämda avtal) förlängas, till dess jordägaren behöver marken för annat ändamål. Däremot torde de i regel icke ha förutsatt att de ursprungligen avtalade villkoren skall gälla oförändrade under hela besittningstiden. Anläggningsarrendatorn torde endast i undantagsfall i avtalet vara tillförsäkrad optionsrätt eller rätt att få ersättning för byggnader vid avflyttningen. Det torde också vara mycket ovanligt att arrendatorn förbehållit sig rätt att vid dödsfall eller eljest sätta ny arrendator i sitt ställe.
När det gäller olikheterna mellan anläggningsarrende och bostadsarrende är det uppenbart att ändamålet från arrendatorns synpunkt sett vid anlägg— ningsarrende är mera renodlat ekonomiskt än vid bostadsarrende. Medan parterna vid bostadsarrende ofta nog inrättar sig med tanke på permanenta eller i allt fall mycket långvariga upplåtelser, är läget vid anläggnings- arrende i regel ett annat. Vid anläggningsarrenden har marken i åtskilliga fall icke i planhänseende fått sin slutliga användning bestämd. Detta gör att man här måste ingripa med största försiktighet, när det gäller att införa sådana bestämmelser som alltför mycket kan läsa den framtida markanvänd- ningen. — Åtskilliga av de påträffade anläggningsarrendena avser varv, oljedepåer och andra större anläggningar. I det övervägande antalet fall synes dock arrendatorerna vara småföretagare, vilkas situation kan behöva speciellt beaktas. Av skäl som nyss antytts kan enligt utredningens mening ett mera omfattande besittningsskydd för anläggningsarrendatorer icke ifrågakomma. Ett sådant ingripande skulle också kunna få till följd att jordägarna mera allmänt skulle bli obenägna att upplåta mark för anlägg-
ningsarrende och samtidigt försöka avveckla de redan bestående. Ett starkt besittningsskydd för arrendatorn kan här mer än vid bostadsarrende komma i konflikt med det allmänna intresset att — exv. i samband med ett stadsplanebeslut — relativt snabbt kunna genomföra en ändring i mark- användningen. Däremot är det rimligt att lagen tillförsäkrar också anlägg- ningsarrendatorn ett visst grundskydd till stärkande av hans förhandlings- position gentemot jordägaren. Det är rimligt att man därvid i möjligaste mån ansluter sig till den avtalspraxis som vanligen kan antagas följas när parterna är någotsånär jämstarka.
Av den största praktiska betydelse är givetvis, om nya bestämmelser för anläggningsarrende skall kunna upphävas genom avtal eller göras tvingande. Enligt utredningens mening är förhållandena inom detta avtalsområde så- dana att man här endast i ringa män och i väsentligt mindre omfattning än vid bostadsarrende har anledning att ingripa med tvingande bestämmelser. Utredningen föreslår därför tvingande regler vid anläggningsarrende endast i sådana situationer där det finns anledning att räkna med att de nya be- stämmelserna eljest skulle bli utan all praktisk betydelse.
Kategorins avgränsning Som förut nämnts framstår de typer av lägenhetsarrende som utredningen betecknar som anläggningsarrende framför allt i fråga om sin ekonomiska struktur som en relativt enhetlig och i förhållande till andra på ett naturligt sätt avgränsad grupp. De utmärks liksom bostadsarrendena av att arrenda- torn i enlighet med arrendeavtalet på arrendestället uppfört eller över- tagit —— en egen byggnad. Anläggningsarrendet skiljer sig från bostads- arrendet bl. a. däri att arrendatorns hus _ eller annan byggnad —- icke i första hand skall tjäna bostadsändamål utan användas för någon på arren- destället bedriven förvärvsverksamhet. Utanför den begagnade definitionen på anläggningsarrende — och även bostadsarrende —— kommer sålunda att falla exv. en idrottsförenings på annans mark belägna klubbhus eller åskå- darläktare. Har arrendatorn på arrendestället ett virkesupplag eller en brädgård, och förvaras de till rörelsen hörande effekterna under tak eller eljest i en byggnad blir de föreslagna reglerna tillämpliga. Men sker förva- ringen under bar himmel gäller motsatsen. Utgången blir densamma, om arrendatorns »anläggning» består endast av en kaj eller på marken utlagda järnvägsspår. I och för sig kan skäl anföras för att likställa också de sist- nämnda anläggningarna med sådana där arrendatorn på marken har verk- liga byggnader. Anledningen att så ej skett är att förhållandena i dessa fall mera får anses likna dem där ändamålet är att erhålla en upplagsplats. För arrende av sådant slag har emellertid några nya regler icke ansetts påkallade. Genom att anknyta definitionen till det förhållandet att på arrendestället finnes »byggnad», vilket begrepp genom byggnadslagstift-
ningen och därtill anslutande praxis erhållit en viss stadga, ger man sålunda det nya rättsinstitutet en förhållandevis klar och samtidigt naturlig gräns.1
De nya reglerna om anläggningsarrende är i första hand avsedda för rättsförhållanden av icke allt för kort varaktighet. Helt tillfälliga upplåtelser bör sålunda undantagas. Detta synes böra ske på det viset att de föreslagna nya bestämmelserna ej skall gälla, om upplåtelsetiden är bestämd till kor- tare tid än ett år. Härigenom torde också behovet av en särskild dispensr'egel vid anläggningsarrende bliva överflödigt. Utredningen anser sig å andra sidan kunna räkna med att denna möjlighet att »komma undan» de nya bestämmelserna icke skall leda till missbruk.
Bestämmelserna om anläggningsarrende bör icke vara uteslutna från tillämpning enbart av den anledningen att den av arrendatorn på arrende- stället bedrivna förvärvsverksamheten endast är en del av en större verk- samhet. Det är t. ex. vanligt att en industri är så belägen att byggnaderna till en del ligger på mark som disponeras med äganderätt och i övrigt på arrenderad mark. Icke heller synes det finnas anledning att kräva att just arrendatorn driver verksamheten. Om förhållandet är det att den på platsen drivna rörelsen ägs av ett bolag, vari arrendatorn måhända är delägare, är behovet av nya arrenderegler fördenskull icke mindre.
Finnes på arrendestället en byggnad som tillhör arrendatorn men framstår byggnaden såsom mindre väsentlig för verksamheten, bör man här som eljest vid gränsdragningen se till huvudändamålet med avtalet. Användes arrendestället till ett större grusupplag bör således arrendet av området icke anses som anläggningsarrende endast därför att på området finnes ett våghus eller en vaktkur. Men drives en bilverkstad på området, bör upp- låtelsen hänföras till anläggningsarrende även om kanske huvuddelen av marken tages i anspråk av utomhus uppställda fordon. -—— Uttrycket »för— värvsverksamhet» har tidigare begagnats för gränsdragning inom nyttjande- rättslagens tillämpningsområde, nämligen i 38 å andra stycket hyreslagen (jfr vad därom sagts ovan s. 20 och 105).
Avtalets skriftliga form och dess betydelse för arrendatorsskyddet För närvarande gäller för anläggningsarrende liksom för andra former av lägenhetsarrende att överenskommelse mellan parterna att avtalet skall vara endast muntligt äger giltighet. Skillnaden i rättsverkan mellan munt- ligt och skriftligt avtal har tidigare belysts (s. 83; jfr s. 168). Enligt utredningens erfarenhet är skriftlig form för avtalet vanligare vid anlägg- ningsarrende än vid bostadsarrende. Med tanke på det större värde som anläggningsarrendatorns investering _— jämfört med bostadsarrendatorns — genomsnittligt sett representerar, kan frånvaron av skriftligt avtal för anläggningsarrendatorn ekonomiskt sett bli mera kännbar. Samma skäl
1 Se rättsfall, anmärkta i Bexelius m. fl., Byggnadslagstiftningen, 1964, s. 498.
som talar för att man för giltigheten av avtal om jordbruks- och bostads- arrende kräver skriftlig form får anses vara för handen också vid anlägg- ningsarrende. Korvhandlareförbundets och kioskägareförbundets anmärk- ning att upplåtelse av mark i allmän ägo ibland sker genom ett ensidigt beslut av en myndighet behandlas — i den mån den gäller s. k. allmänplats- mark — i specialmotiveringen till 79 5.
Ett särskilt skäl, som just vid anläggningsarrende talar till förmån för krav på skriftlig form, är att utan bestämmelse därom en framtida inteck— ningsreform på detta område svårligen kan genomföras; mer härom i det sista avsnittet av detta kapitel.
Utredningen förordar sålunda att avtal om anläggningsarrende för sin giltighet skall kräva skriftlig form enligt samma grunder som redan gäller vid jordbruksarrende och härovan föreslagits för bostadsarrende. Förslaget innebär bl. a. att bestämmelsen icke kan upphävas genom överenskommelse mellan parterna.
Arrendetid och uppsägningsskydd
För innehållet av gällande rätt hänvisas till s. 86. Ett anläggningsarrende kan för närvarande upplåtas på helt obestämd tid och med mycket kort uppsägningstid eller till omedelbart upphörande vid tillsägelse. Uppenbart är att det kan förekomma situationer där det föreligger ett påtagligt prak— tiskt behov att med kort varsel bringa ett avtal om lägenhetsarrende till upphörande. Begränsar man synfältet till anläggningsarrendena kan det å andra sidan icke råda något tvivel om att sådana fall är tämligen ovanliga. Det är säkerligen icke heller vanligt att jordägarna i otrångt mål utnyttjar den rätt som lagen ger dem att med mycket kort varsel avhysa en lägen- hetsarrendator. Enbart möjligheten härtill medför dock ett ojämnt utgångs- läge vid förhandlingar mellan parterna, särskilt om det är fråga om för- längning. Den rådande ordningen ger också mången gång arrendatorn en känsla av otrygghet och ovisshet som han icke kan underlåta att taga hänsyn till i sina ekonomiska kalkyler och som därför i sista hand får betalas av kunderna. Om man beaktar den ekonomiska betydelse som ett anläggnings- arrende har för arrendatorn — och indirekt också för anställda och kun- der —— torde det vara uppenbart att arrendatorn i allmänhet är mera betjänt av att avtalet gäller för bestämd än för obestämd tid. Järnvägsstyrelsen har i sin ovan omnämnda skrivelse uttalat att införandet av en viss minsta arrendetid eller minsta uppsägningstid kan medföra nackdelar av betydelse. För statens järnvägars del kunde det i vissa fall vara nödvändigt med myc- ket korta arrendetider. Ett fastställande av viss minsta arrendetid till exv. fem år skulle kunna vara till skada för statens järnvägar.
Samma skäl som gjort att utredningen vid bostadsarrende förordat att man från lagen avlägsnar möjligheten att låta upplåtelsen avse obestämd
tid får anses äga giltighet även vid anläggningsarrende. Utredningen vill för sin del icke bestrida att ett krav på bestämd tid i undantagsfall kan vara till olägenhet för jordägaren. Det torde emellertid vara möjligt att kon- struera en bestämmelse härom så att vinsten för arrendatorn icke behöver innebära någon egentlig olägenhet för jordägaren. Utredningen anser så- lunda att avtal om anläggningsarrende skall avse viss tid. Liksom fallet är med icke-sociala jordbruksarrenden torde det dock icke vara nödvändigt att lagen innehåller föreskrift om längden av den bestämda tiden, detta i motsats till vad ovan föreslagits för bostadsarrendena. Det har redan tidigare sagts att upplåtelser för viss tid, kortare än ett år, oavsett syftet får anses vara så tillfälliga att reglerna om anläggningsarrende överhuvudtaget icke bör vara tillämpliga. Däremot erfordras en regel för det fall att avtalet i strid med lagen icke innehåller någon bestämd arrendetid eller anger denna såsom gällande tills vidare. För såväl sociala som icke-sociala jordbruks— arrenden stadgas att upplåtelsen i denna situation gäller för fem år (2 och 50 åå AL). Även för bostadsarrende har utredningen föreslagit en regel av samma innehåll (72 å NyaAL). En motsvarande bestämmelse erfordras enligt utredningen också vid anläggningsarrende.
I analogi med reglerna om jordbruksarrende synes den föreslagna be- stämmelsen om verkan av tills-vidare—avtal böra ges tvingande effekt. Ut- redningen har i fråga om bostadsarrende föreslagit övergång till den ordning som gäller vid jordbruksarrende och som innebär att parterna icke med giltig verkan kan avtala att arrendatorn behöver avträda arrendet före ar- rendetidens slut i andra fall än de som är särskilt nämnda i lagen. I och med att man för anläggningsarrende kräver bestämd arrendetid får det anses ofrånkomligt att motsvarande ändring sker också för dess del (jfr 3 å AL och 71 å tredje stycket NyaAL). — Beträffande frågan om jord- ägarens rätt till uppsägning i anledning av arrendatorns konkurs hänvisas till specialmotiveringen (81 5 andra punkten).
Besittningsskydd efter avtalad arrendetid För innehållet i den gällande rätten hänvisas till s. 99. När ett på viss tid ingånget avtal om anläggningsarrende löper ut, åligger det arrendatorn att flytta utan särskild uppsägning eller anmaning. Med tanke på att par- terna i allmänhet utgår ifrån att avtalet skall förlängas, är det uppenbart att den gällande ordningen öppnar stora möjligheter för jordägaren att .ill'ojalt utnyttja arrendatorns önskan att fortsätta arrendet. Detta tillstånd blir — om ingen form av besittningsskydd införes — än mera framträdande om det av utredningen föreslagna förbudet mot tills-vidare—avtal genom- föres. En arrendator, som måhända först under arrendeperiodens allra sista dagar lyckats komma till tals med jordägaren, kan i regel icke göra mycket annat än att antaga jordägarens villkor. Arrendatorns förhandlingsposition
är den sämsta tänkbara. Enligt utredningens mening är det i denna situation nödvändigt att han erhåller något slag av besittningsskydd. Eftersom de sociala skälen här får sägas vara mindre framträdande och samtidigt jord— ägarens intresse att med ett relativt stort mått av frihet kunna själv förfoga över marken måste beaktas, anser utredningen att en i lag inskriven options- rätt här icke innebär en lämplig lösning. (En annan sak är att förhållandena i det särskilda fallet kan vara sådana att båda parter finner det lämpligt att i avtalet upptaga bestämmelser om optionsrätt för arrendatorn.) Däremot anser utredningen att det bäst överensstämmer med såväl parternas som allmänna intressen, om i lagen införes en bestämmelse om förlängning av upplåtelsens giltighet, om uppsägning _ före arrendetidens slut — ej sker. Denna lösning är avgjort bättre än den tysta förlängning som gäller exv. vid icke-socialt jordbruksarrende (2 5 andra stycket AL). Innebörden av den tysta förlängningen har belysts ovan s. 87 och 103). Det otillfredsställande med den tysta förlängningen, sådan den gäller i arrendelagen, är att arren— datorn först åtskillig tid efter arrendetidens utgång får klarhet i frågan om det blir något fortsatt arrende. Vid arrenden av det slag det här gäller är det i allmänhet rimligt att parterna åtminstone ett halvt år före den löpande arrendeperiodens slut —— genom uppsägning —— underrättar var— andra, om förlängning av avtalet icke skall ske eller om _ för en kom— mande arrendeperiod _— ändring av villkoren önskas. Uppsäger jordägaren avtalet för avflyttning erhåller arrendatorn en rimlig frist att förbereda flyttningen. Avser j ordägaren _— vilket säkerligen är det normala — i första hand endast ändring av villkoren erhåller båda en lämpligt tilltagen för- handlingstid, varigenom icke någon av parterna behöver känna sig utsatt eller beskylld för illojalt förfarande. Vad utredningen sålunda föreslår är ej att betrakta som någon ingripande nyhet utan torde ansluta sig till den avtalspraxis som i allmänhet tillämpas, jfr exv. den ovan återgivna redo- görelsen för statens järnvägars utarrenderingar.
Sker ej uppsägning i rätt tid är det nödvändigt att lagen anger för vilken tid upplåtelsen förlänges. En lämplig regel synes vara att därvid föreskriva att avtalet förlänges med samma tid som förut gällt, dock högst fem år i sänder.
Enligt nuvarande lag åtnjuter en lägenhetsarrendator med tills-vidare- avtal, om avtalet ej annorlunda stadgar, sex månaders uppsägningstid och därjämte rätt till fardag. Skillnaden mellan hans ställning och läget för en arrendator under den nya ordningen med ettårigt arrendekontrakt kan på denna punkt synas liten. Utredningen tror emellertid att parterna inför tvånget att fixera arrendetiden icke alltid skall stanna för minimitiden ett år. Vidare bör observeras att kravet på viss tid gör det möjligt att också här tillämpa den för arrendatorsskyddet betydelsefulla 3 5 arrendelagen, som innebär att uppsägning från jordägarens sida ej får ske i andra fall än som särskilt anges i lagen..
Utredningen har övervägt, om bestämmelsen om automatisk förlängning skall göras tvingande, men har stannat för att icke föreslå en sådan lösning. Skälet är att förhållandena vid anläggningsarrende är mycket växlande. Många av dem kan med ett från jordbruksförhållandena lånat uttryck be- tecknas som »affärsarrenden». Som förut påpekats vill utredningen i fråga om dem så långt möjligt undvika bestämmelser som onödigtvis lägger band på parternas avtalsfrihet.
Överlåtelse av arrenderätt
För innehållet i den gällande rätten hänvisas till s. 125. Den innebär bl. a. att en anläggningsarrendators nuvarande möjligheter att —- utan jordäga- rens samtycke — överlåta anläggningen med tillhörande arrenderätt är ytterst begränsade. En situation där arrendatorssidans beroende av jord- ägaren särskilt tydligt kommer till synes inträffar om arrendatorn dör och dödsboet önskar överlåta anläggning och arrenderätt. Lagen tillerkänner icke dödsboet någon rätt att genom fri överlåtelse söka utvinna det värde som ligger i den av den avlidne upparbetade rörelsen. Denna möjlighet äger dödsboet icke ens i det fall att icke någon grundad invändning kan fram- ställas mot en föreslagen ny arrendator. Innan överlåtelse — till godtagbar efterträdare — får ske skall hembud göras till jordägaren. Om hembudet antages är visserligen dödsboet av lagen tillförsäkrat rätt till ersättning för arrenderättens värde. Men eftersom det är naturligt att arrenderätten måste värderas med största försiktighet och därmed lågt, kan denna möjlighet för arrendatorn icke mäta sig med en rätt att utan hembud kunna fritt överlåta. Den möjlighet som arrendators dödsbo äger att efter hembud till jordägaren överlåta arrendet har en arrendator i livstiden endast om avtalet är ingånget för viss tid minst tio år. Så lång avtalad arrendetid är icke särskilt vanlig. Är tiden kortare äger arrendatorn i livstiden icke ens efter hembud någon rätt att överlåta. Nämnda förhållande kan icke anses tillfredsställande, även om man icke kan direkt peka på något fall, där jordägaren utan skäl vägrat överlåtelse eller där han försökt utnyttja sin ställning på arrendatorns be- kostnad. Två fastighetsförvaltare med omfattande erfarenhet från just detta avtalsområde har meddelat utredningen att deras huvudmän (städer) ut— nyttjade lagens regler på det sättet att man försökte hålla förekommande överlåtelsevederlag på en rimlig och tämligen låg nivå. Utan kravet på jord- ägarens samtycke skulle vederlagen bli högre. Därigenom skulle den fram— tida avvecklingen, när jordägaren behövde marken för annat ändamål, i hög grad försvåras.
Utredningen har i fråga om bostadsarrende föreslagit en utvidgad rätt för arrendatorn att överlåta arrenderätten (s. 137). Generellt skall dock alltid gälla att ny arrendator skall från objektiv synpunkt vara godtagbar. Vid överlåtelse, som ej grundar sig på familjerättsligt fång eller har samband
med arrendatorns konkurs, har vidare på angivna skäl arrendatorns över- låtelserätt gjorts beroende av tidigare gjort hembud till jordägaren. Även om det finns anledning att räkna med att hembud med efterföljande lös- ningsförfarande kommer att bli sällsynta, finns det enligt utredningens mening vid anläggningsarrende icke samma skäl att göra överlåtelserätten beroende av hembud. Anläggningsarrende är i betydligt större utsträckning renodlat affärsmässiga avtal. Om den nye arrendatorn kan betala legan och i övrigt göra rätt för sig torde det som regel vara jordägaren likgiltigt vem den nye arrendatorn är. Skulle motsatsen undantagsvis vara fallet, bör jord- ägaren dock icke vara förhindrad att i avtalet förbehålla sig rätt till närmare prövning av efterträdaren eller — eventuellt — helt och hållet förbjuda överlåtelse. Härigenom öppnar man möjlighet också för den jordägare, som genom upprätthållande av överlåtelseförbud önskar förhindra spekulation i arrenderätten, att tillgodose detta intresse. Ett praktiskt fall där en utvid- gad överlåtelserätt kan bli av betydelse för arrendatorn föreligger om arren— datorn vill övergå till att driva sitt företag i aktiebolagsform.
Till förmån för en utvidgad överlåtelserätt just vid anläggningsarrende talar också det vid denna arrendetyp särskilt påtagliga behovet att kunna utnyttja anläggningen, inklusive arrenderätten, såsom säkerhet för kredit. Detta problemkomplex skall närmare behandlas i följande avsnitt.
Pautsältning av arrenderätt och arrendators byggnad Gällande rätt
Av olika förekommande former för ställande av säkerhet för kredit torde pantsättningen vara den mest anlitade. Det är sannolikt att den också äger den största nationalekonomiska betydelsen. Betraktad från långivarens syn- punkt får den också anses vara den bästa bland de i praktiken förekom- mande olika slagen av säkerhet. I sin enklaste form sker pantsättningen på det viset att gäldenären till borgenären överlämnar den sak som han vill pantsätta. Borgenären behåller panten till dess gäldenären infriar sin för- bindelse. Försummar gäldenären det, brukar pantavtalet i regel medge bor— genären rätt att sälja panten och därigenom skaffa sig täckning för sin ford- ran (jfr dock 10 kap. 2 5 HB). Uppstår överskott vid pantrealisationen skall det redovisas till pantens ägare. Bland de egenskaper som enligt hävd- vunnen praxis kräves för att en sak skall kunna tjäna som pant är dels att den har förmögenhetsvärde, dels att den kan överlåtas. Den nyss skild- rade enkla metoden för pantsättning lämpar sig icke för sådan egendom där det är opraktiskt eller onödigt att långivaren tager emot egendomen i sin besittning. Den mest typiska och samtidigt mest betydelsefulla egendoms- kategorien inom denna grupp utgör fastigheterna. För att kunna utnyttja å ena sidan pantinstitutets fördelar som säkerhetsunderlag vid kreditgivning och å andra sidan det stora värde som exv. den fasta egendomen represente-
lar, har man för denna och vissa andra slag av egendom, vid sidan av den traditionella handpanträtten, skapat andra former av panträtt vanligen i form av s.k. registerpanträtt. Den innebär att pantens överlämnande i borgenärens besittning ersättes av en registrering (»inteckning») av pant- sättningen i ett offentligt och av myndighet fört register. Registerpanträtt. även kallad hypotekarisk panträtt eller underpant, kan enligt svensk rätt f. n. upplåtas i förutom (äganderätt till) fastighet vissa andra egendoms— kategorier, bland vilka .må nämnas järnvägsrörelse, spannmål, spånadslin, hampa, fartyg och flygmaskiner, allt i enlighet med särskilda lagar. Regis- terpanträtt kan vidare upplåtas i vissa särskilda rättigheter till fast egen— dom nämligen tomträtt och vattenfallsrätt. Finnes byggnad på mark som är upplåten med tomträtt eller vattenfallsrätt omfattar tomträtten (vatten— fallsrätten) även byggnaden. Upplåtes registerpanträtt i tomträtten (vatten- fallsrätten) gäller därför panträtten även i byggnaden. Eljest kan register- panträtt icke stiftas i byggnad på annans mark. Dylik byggnad hänföres nämligen icke till det juridiska begreppet fast egendom. Eftersom stiftande av handpanträtt i byggnad på annans mark skulle innebära byggnadens överlämnande i långivarens besittning, något som av naturliga skäl knap- past ifrågakommer, saknas f. 11. ett tidsenligt panträttsinstitut för sådan byggnad.1
Vilka möjligheter står då f.n. till buds för en arrendator med egna hus som vill utnyttja byggnaderna och arrenderätten som underlag för kredit? Vad till en början beträffar själva arrenderätten kan den pantsättas, om den kan överlåtas; härför kräves som framgått av den tidigare redogörelsen medgivande av markens ägare. För giltig pantsättning av arrenderätt torde vidare krävas att panthavaren inträder i besittningen av egendomen.? Den förefintliga möjligheten att pantsätta arrenderätt är alltså för flertalet fall av ringa praktiskt värde. — Ett sätt att utnyttja byggnad på annans mark (ev. med tillhörande arrenderätt) såsom säkerhet för kredit är att göra byggnaden (ev. tillsammans med arrenderätten) till föremål för s. k. säker— hetsöverlåtelse. Ägaren till huset överlåter därigenom äganderätten till huset till långivaren. Transaktionen kräver icke för sin giltighet att säljaren avstår från besittningen. Vad köparen-långivaren beträffar torde Säkerhetsöver— låtelsen för hans del icke medföra någon bättre ställning än om han vore panthavare.3
Säkerhetsöverlåtelsen får anses vara en utpräglad nödlösning, och den företer också flera brister. Till en början är detrgivetvis otillfredsställande att ett förfogande som i realiteten är avsett att vara ett ställande av säkerhet ges formen av ett köp (eller annan överlåtelse). Särskilt framträdande blir
1 NJA 1954 s. 455. * Jfr SOU 1964: 10 s. 82 med hänvisningar. * Karlgren, Säkerhetsöverlåtelse enligt svensk rättspraxis, 1959, s. 202.
denna synpunkt i de fall då behov föreligger att kunna överlåta till skilda kreditgivare, något som i och för sig icke torde vara ogiltigt.4 En praktiskt mycket betydelsefull olägenhet är vidare att en offentlig registrering av dessa transaktioner icke sker. Härigenom öppnas lätt möjligheter till illojala för- faranden, vilket givetvis minskar säkerhetsöverlåtelsens användbarhet. Mot användandet av säkerhetsöverlåtelse för ställande av säkerhet för kredit har också uttalats kritik i skilda sammanhang. Förlagsinteckningskommit- tén yttrade sålunda.5
Detta sätt att belåna byggnad är emellertid förenat med vissa olägenheter. Sålunda synes oklarhet i skilda hänseenden råda angående innebörden och verk- ningarna av rättshandlingen. Emedan Säkerhetsöverlåtelsen blir gällande utan att något slag av publicitet behöver iakttagas, är långivaren icke tryggad mot den eventualiteten, att egendomen, när den överlåtes till säkerhet, redan dessförinnan i tysthet gjorts till föremål för överlåtelse; sådan överlåtelse är i och med avtalet gällande mot tredje man och således också mot honom. Detta förhållande kan även innebära risk för skentransaktioner i syfte att omintetgöra långivarens säkerhet. Nu antydda risker, mot vilka långivaren för övrigt i regel torde åtnjuta straffrätts- ligt skydd, är väl i vanliga fall tämligen små. Emellertid lär säkerhetsöverlåtelse av byggnad icke förekomma i någon större utsträckning, vilket kan anses tyda på att denna säkerhetsform betraktas med en viss misstro inom kreditlivet. Från bankhåll har uttalats, att utvägen att arrangera säkerhetsöverlåfelse icke innebär någon tillfredsställande lösning.6
1961 års riksdagsärende Genom skrivelse den 16 juni 1961 (nr 87; jordbruksdepartementet) har till utredningen utan närmare direktiv överlänmats dels två vid 1961 års riks— dag väckta likalydande motioner (I: 496 och II: 580) om lagstiftning i syfte att möjliggöra utnyttjande av byggnad på annans mark såsom säkerhet
* Karlgren a. a. s. 207. ' SOU 1964: 10 s. 79. ' I den rättsvetenskapliga litteraturen har kritiken mot säkerhetsöverlåtelsens användande för kreditändamål varit än skarpare. Professor Svante Bergström yttrar i SvJT 1955 s. 385: »Jag föreställer mig, att gemene man, som vet på ett ungefär vad äganderätt är, blir ganska förvånad, om han ställs inför något som kallas äganderätt men inte är äganderätt utan något som han nog ganska lätt kan identifiera som panträtt. Och än mer förvånad kan han bli, om lagen säger honom, att han inte får kalla det som i verkligeten är pant för pant, ty då blir avtalet inte giltigt, medan det däremot går mycket bra att kalla det som är pant för något helt annat, nämligen köp. Vidare tycks det mig både för gemene man och domstolar och myndigheter vara besvärande att inte veta, i vad mån man i olika fall skall tillämpa köpregler eller panträttsregler. Detta talar ju närmast för att man bör samla alla säkerhets- avtal under en hatt och tillämpa panträttsregler.» — Justitierådet Karlgren yttrar i Säker- hetsöverlåtelse enligt svensk rättspraxis, 1959, s. 209. »Det måste understrykas, att behovet av en lagstiftning avhjälpande det oefterrättlighetstillstånd, som alltså nu råder med hänsyn till utnyttjande av byggnad å annans grund för kreditändamål, är stort. Det är förvånande att våra lagstiftande myndigheter icke ådagalagt något intresse för denna ganska betydelsefulla fråga. Rättskipningen har visat sig vara ur stånd att genomföra regler, som fylla rimliga an- språk på området. —— —— _ Någon ändring framdeles av rättspraxis därhän, att säkerhets- överlåtelse av byggnad å annans grund underkastas traditionskravet, torde ej vara att på- räkna — alldeles bortsett från att detta ej skulle innebära, att de praktiska svårigheterna på området övervunnes.» '
för kredit, dels första lagutskottets i anledning av motionerna avgivna ut- låtande.7
I motionerna framhölls bl. a., att det måste betraktas som ett allmänt in- tresse, att förmögenhetsobjekt i största möjliga utsträckning kunde ut- nyttjas för kredit. Trots att så småningom en ganska rik flora av lagar och förordningar kommit till stånd för att tillmötesgå detta intresse, hade man likväl beträffande byggnad på annans mark icke funnit någon lösning, som ens tillnärmelsevis kunde betecknas som tillfredsställande. Den ekonomiska betydelsen av att detta slag av byggnader svårligen kunde nyttjas som säkerhet för kredit kunde knappast uppskattas. Det fanns flera grupper av intressenter. Åtskilligt tydde på att det ekonomiska intresset av en praktisk möjlighet att kunna på normalt sätt använda byggnader av detta slag för kredit var växande. Motionärerna hemställde att riksdagen måtte hos Kungl. Maj:t anhålla om utredning i syfte att få till stånd en legal reglering som på ett tillfredsställande och betryggande sätt möjliggjorde att byggnad på annans mark kunde utnyttjas såsom säkerhet för kredit.
I remissyttranden över motionerna tillstyrktes motionsyrkandet obetingat av förlagsinteckningskommittén, Sveriges advokatsamfund, Svenska bank- föreningen, Sveriges jordbrukskasseförbund och RLF. Arrendelagsutred- ningen liksom Föreningen Sveriges stadsdomare förklarade sig icke vilja motsätta sig att en utredning kom till stånd. Föreningen Sveriges härads- hövdingar ställde sig positiv till syftet men ifrågasatte om det var lämpligt att tillsätta en särskild utredning.
Förlagsinteckningskommittén påpekade att även om frågan hade nära samband med andra lagstiftningsuppgifter, bl. a. kommitténs eget arbete, det likväl icke var nödvändigt att först avvakta resultatet därav. Kommittén yttrade i detta sammanhang.
Införandet av en registerpanträtt torde emellertid vara förenat med icke obetyd- liga svårigheter. Sålunda medför förhållandet till markägaren vissa komplikationer, vartill komma de problem som äro förknippade med att byggnad och grund seder- mera kunna komma i samma ägares hand. De nu åsyftade svårigheterna böra dock icke föranleda till att man avstår från att söka lösa denna viktiga lagstiftningsfråga. _— Slutligen må anföras, att tillräcklig anledning saknas att låta frågan om införan- de av ett särskilt pantsättningsinstitut för byggnader anstå tills en reform av handelsbalkens panträttsbestämmelser kan komma till stånd. Då problemställ- ningarna äro väsentligen olikartade, föreligger icke något sådant samband mellan dessa lagstiftningsfrågor att ett dylikt uppskov är motiverat. Fastmer anser kom— mittén, att en lagstiftning rörande panträtt i byggnader på annans grund bör genomföras utan dröjsmål.
Föreningen Sveriges häradshövdingar bedömde behovet olika beroende på om byggnaden användes i förvärvsverksamhet eller ej.
" Nr 45. Jfr kap. I avsnitt 4. Motioner av liknande innehåll väcktes vid 1949 års riksdag (12113 och II: 132). Jfr andra lagutskottet nr 4 och riksdagens skrivelse nr 50. Ärendet redovisas av lagberedningen i dess förslag till ny lagstiftning om tomträtt, SOU 1952: 28 s. 37 och får anses formellt slutbehandlat i samband med 1953 års ändringar i tomträttslagstiftningen, NJA II 1953 s. 338.
Motionärernas önskemål gå emellertid i första hand ut på att i avsevärd utsträck- ning utvidga möjligheterna att utnyttja byggnad å ofri grund som kreditsäkerhet. I vissa fall, särskilt då det gäller byggnader som utnyttjas i förvärvsverksamhet, t. ex. bensinstationer, kiosker, byggnader för småindustri, av jordbruksarrendator uppförda byggnader, synes det vara ett behjärtansvärt intresse att dylika möjlig- heter öppnas. Däremot är föreningen mera tveksam när det gäller sommarstugu- bebyggelsen. Härigenom skulle man nämligen uppmuntra till att dylik i ökad ut— sträckning komme till stånd å arrenderad mark. Enligt föreningens åsikt skulle det främja en sundare utveckling av denna bebyggelse om den i huvudsak kunde begränsas till särskilda för ändamålet avsedda tomter och därigenom planeras under de fastare former, som gälla för fastighetsbildningen. — — — Då tradition icke kan ifrågakomma, måste pantsättningen ovillkorligen på annat sätt erhålla publicitet, eftersom »tyst» pantsättning skulle medföra alltför stora risker för rätts- förluster. En offentlig registrering" av pantupplåtelserna aktualiserar problemet om vad som skall erfordras för att identifiera och beskriva byggnaderna och nöd- vändiggör en relativt dyr-bar förvaltningsapparat. Vidare måste man lösa frågan om de pantsatta byggnadernas övergående till fast egendom, i vilket fall pantupp— låtelserna skulle komma i konflikt med inteckningarna i den fasta egendomen. Den viktigaste förutsättningen för genomförandet av förslaget är emellertid att nyttjanderätten till den mark, varå byggnaden uppförts, är tryggad och kan bli föremål för överlåtelse vid eventuell pantrealisation. Härförutan skulle säkerheten icke komma att tillerkännas större värde ur kreditsynpunkt. Enligt gällande nyttjanderättslag (2 kap. 8 5 första stycket) är arrenderätten i princip icke över- låtbar. Emellertid gälla enligt andra stycket i nämnda paragraf (vilken enligt 70 & gäller även för lägenhetsarrende) vissa modifikationer, som väl icke äro tillfyllest som grund för en panträtt men möjligen kunde tänkas omgestaltade så att de kunna fylla detta ändamål.
Av det sagda framgår, att den väckta frågan har åtskilliga aspekter, av vilka somliga ha nära samband med andra lagstiftningsfrågor. De här ovan berörda arrenderättsliga frågorna synas sålunda böra behandlas av den nyligen tillsatta arrendelagsutredningen. De centrala frågorna om panträtt och säkerhetsöverlåtelse synas böra behandlas vid den i olika sammanhang signalerade (se första lagut- skottets utlåtande nr 29 vid 1960 års riksdag) utredningen om reformering av pant- rätten. Slutligen kan det erforderliga registreringsförfarandet ha visst samband med den omläggning av inskrivningsväsendet, som föranleds av det nu föreliggande förslaget till ny jordabalk.
Arrendelagsutredningen framhöll i sitt yttrande över motionerna att frågan om en inteckningsreform i fråga om byggnader på annans mark er- bjöd åtskilliga problem av såväl principiell som praktisk art. Behovet var också väsentligt olika vid olika typer av arrenden. Utredningen ställde till en början frågan varför möjligheten till registerpanträtt eller förlagsinteck- ningsrätt i sådan byggnad dittills icke införts i svensk rätt.
Såsom i motionerna angivits var det främst farhågorna för de komplikationer som skulle inträffa om byggnaderna införlivades med fastigheten som föranledde att förlagsinteckningsrätten icke kom att omfatta byggnad (se kommittéförslaget i ämnet, 1881, s. 50, en ledamot skiljaktig, s. 60). Liknande synpunkter anfördes vid införandet av lagen om inteckning i jord'brnksinventarier (SOU 1930: 2 s. 123) och 1932 års ändringar i förlagsinteckningsförordningen (prop. 107/1932 s. 15). _— Skälen för att ej medge registerpanträtt har sannolikt varit desamma.
Vid jordbruksarrende förekommer det _— numera dock mycket sällan — att de för jordbruket erforderliga byggnaderna äges av arrendatorn. Däremot är det ej så ovanligt att en jordbruksarrendator vid sidan av den byggnads- och underhålls- skyldighet, som enligt lag eller avtal åligger parterna i arrendeförhållandet, uppför byggnad för eget bruk, t. ex. ett växthus eller ett hus för sommargäster. Naturligtvis förekommer det också att en tillträdande arrendator av en avträdande (eventuellt efter föregånget hembud till jordägaren — —) övertager dennes överloppshus. _ Inom området för jordbruksarrende kan fastställas en tendens att tillämpa allt kortare arrendetider. Därmed har nog också i allmänhet arrendatorernas intresse av att uppföra egna byggnader minskat. Så långt utredningens erfarenhet sträcker sig, föreligger beträffande jordbruksarrende f. n. icke något större eller mera all- mänt behov att kunna utnyttja arrendatorns byggnader för kreditändamål.
Vid lägenhetsarrende finnes icke någon laglig byggnadsskyldighet för någon av parterna i arrendeförhållandet. En undersökning som utredningen gjort visar att »byggnad på annans grund» i samband med lägenhetsarrende är en mycket vanlig företeelse. I de flesta fallen torde byggnaderna utgöras av sommarstugor och annan fritidsbebyggelse. Överloppshusen utgöres emellertid även av andra bostadshus — mest enfamiljshus — samt verkstäder, lagerhus, byggnader för mindre industrier, bensinstationer och liknande. I fråga om lägenhetsarrendators hus torde behovet att kunna utnyttja huset för kreditändamål vara betydligt större och allmännare än i fråga om jordbruksarrendators hus.
Utskottet hemställde att motionerna icke skulle föranleda annan åtgärd än att motionerna jämte utskottets utlåtande överlämnades till arrendelags- utredningen, vilket också som ovan nämnts blev riksdagens beslut. I sin motivering yttrade utskottet.
Motionärernas åsikt att behov föreligger av en lagstiftning för att möjliggöra att byggnad på annans mark kan utnyttjas för kredit bekräftas i olika uttalanden från remissinstanserna. Även utskottet är av den uppfattningen, att de i motionerna framförda synpunkterna förtjänar beaktande. Vid bedömande av om en lagstiftning bör genomföras inom ifrågavarande område måste emellertid hänsyn också tagas till de olägenheter av framför allt social natur, som kan följa av en utvidgning av kreditmöjligheterna. Vidare måste beaktas den återverkan en sådan lagstiftning kan medföra i fråga om fastighetsbildningen.
Det kanske viktigaste Spörsmålet vid utarbetande av en lagstiftning enligt motio- närernas yrkande torde bli, hur låntagarens nyttjanderätt skall kunna tagas i an- språk av långivaren vid tvångsrealisation av byggnaden. För att sådant ianspråk- tagande skall kunna ske är det erforderligt att nuvarande rättsliga reglering av förhållandet mellan jordägare och nyttjanderättshavare reformeras. Denna fråga har emellertid stark anknytning till det uppdrag som lämnats arrendelagsutred- ningen. Enligt utskottets mening bör denna utrednings förslag framläggas, innan närmare överväges huruvida den av motionärerna påyrkade utredningen skall komma till stånd. Det synes dock lämpligt, att motionerna överlämnas till arrende- lagsutredningen för att tagas i beaktande vid dess arbete.
Sammanfattande synpunkter
Arrendelagsutredningen har ansett det vara lämpligt att redovisa det ifråga- varande ärendet i samband med förslaget till nya bestämmelser för anlägg- ningsarrende. Anledningen är dels att behovet av en inteckningsreform synes
vara särskilt stort beträffande just denna arrendekategori, dels att en reform i fråga om dessa arrenden förefaller att möta de minsta svårig- heterna. Utredningen avser för sin del icke att framlägga ett utarbetat förslag om hur en inteckningsreform skall genomföras. Arbetet därmed faller i allt väsentligt utanför arrendelagsutredningens egenliga arbetsområde. Ut- redningen kommer därför att begränsa sig till att framhålla synpunkter på behovet av en reform och i samband därmed föreslå sådana ändringar i arrendelagstiftningen som är erforderliga för en inteckningsreform.
Vid jordbruksarrende var det förr icke ovanligt att arrendatorn ägde vissa eller alla hus på arrendestället. I landskapslagarna (utom Östgötalagen) förutsattes detta rent av vara regel. Att en jordbruksarrendator i dag är ägare till alla husen på arrendestället är ytterst sällsynt. Däremot inträffar det att han äger en enstaka byggnad, som han då i regel uppfört med tanke på en mera specialinriktad drift. Det kan vara fråga om exv. svinhus, hönseri, silo eller växthus. Utredningen bedömer saken så att, även om behov undantagsvis kan föreligga att kunna utnyttja även dylik byggnad som underlag för kredit, frågan knappast är av den betydelse att man har anled- ning att enbart fördenskull överväga en panträttsreform. En sådan är också här svår att genomföra av det skälet att en reform får anses kräva att den egendom som panträtten skall avse i princip är överlåtbar. Om en panträtt för byggnad på annans mark skall bli av något praktiskt värde, torde den normalt böra omfatta såväl byggnaden som arrenderätten. För den hittills vanliga typen av jordbruksarrende är det emellertid knappast tänkbart att ge arrendatorn frihet att utan jordägarens samtycke överlåta arrenderätten. Om man å andra sidan i framtiden får en legal möjlighet att stifta register- panträtt i byggnad på annans mark, synes det icke vara omöjligt att det nya rättsinstitutet kan bli till nytta också för exv. jordbruksarrendatorer med egna hus i sådana fall där jordägaren medgiver arrendatorn rätt att överlåta arrendet.
När det gäller bostadsarrende och då närmast sommarstugearrende har utredningen av orsaker som tidigare berörts (s. 77) föreslagit att denna arrendekategori i varje fall tills vidare lämnas utanför en eventuell inteck- ningsreform. — Annorlunda ställer sig saken beträffande anläggnings- arrende. För hela den kategori, som här hänförts till anläggningsarrende, föreligger säkerligen ett stort behov att kunna utnyttja arrenderätten i för- ening med de egna byggnaderna som underlag för kredit. Det gäller lika mycket för de miljonanläggningar som representeras av exv. de oljedepåer och lagerhus som finns i hamnarna som de bilverkstäder och korvkiosker som i stort antal byggts på annans mark. En del av nu ifrågavarande före— tagare ordnar f. n. sin kreditfråga på det sättet att bl. a. byggnaden göres till föremål för säkerhetsöverlåtelse till arrendatorn-rörelseidkarens huvud- leverantör, som då samtidigt blir arrendatorns förlagsgivare. Det säger sig självt att det därvid lätt inträffar att arrendatorn i förhållande till leveran-
tören kommer i ett ekonomiskt beroende, som är starkare än om han kunde utnyttja den allmänna kreditmarknaden. Till utredningen har vid flera tillfällen under dess arbete både från arrendatorer och jordägare framförts den synpunkten, att behov föreligger ——* vid sidan av tomträtten -— av en praktisk möjlighet att pantsätta byggnad på annans mark. Många mark- ägare — det gäller främst städer _ anser att tomträtt i vissa fall binder jordägaren alltför mycket och att tomträtten sålunda ofta icke lämpar sig för vissa slag av värdefullare mark, t. ex. i hamnområden. Å andra sidan är just på sådan mark många mycket dyrbara byggnader och anläggningar uppförda av företagare som disponerar marken med arrenderätt. —- Enligt utredningens mening saknas anledning att icke försöka tillgodose det här föreliggande behovet. Innan närmare beröres i vad mån detta kräver änd— ringar i arrendelagstiftningen, vill utredningen erinra om förlagsinteck- ningskommitténs nyligen framlagda förslag om s. k. företagsinteckning.8 Förlagsinteckningskommittén föreslår att de hittillsvarande instituten för- lagsinteckning och inteckning i jordbruksinventarier —— med bibehållande av den principiella innebörden hos de båda äldre rättsinstituten — samman- slås till en gemensam rättsbildning, företagsinteckning. _ Kommittén föreslår den nyheten att byggnad på annans mark ävensom arrenderätt skall kunna omfattas av företagsinteckning. Det är uppenbart att om kommitténs förslag genomföres, i viss mån nya möjligheter skapas att utnyttja sådan byggnad jämte arrenderätt som säkerhet vid kredit." Att märka är emeller- tid att företagsinteckning (liksom förlagsinteckning) icke medför någon panträtt utan endast en förmånsrätt i den intecknade egendomen. Skillna- den visar sig framför allt däri att inteckningens rättsverkan förfaller om den intecknade egendomen överlåtes. Här föreslår visserligen kommittén att — vid överlåtelse av intecknad verksamhet jämte därtill hörande företagsinteck- nad egendom — egendomen under en övergångstid skall häfta för inteck- ningen även i den förste förvärvarens hand. Även med de föreslagna ny- heterna kommer dock att bestå en avsevärd skillnad mellan företagsinteck- ning och panträtt. Detta har även kommittén varit medveten om (s. 80 och 81).
Enligt kommitténs uppfattning torde frågan om belåning av byggnad på annans mark kunna få en i allo tillfredsställande lösning endast genom att för egendom av detta slag anordnas ett särskilt panträttsinstitut, som icke bygger på besitt- ningsövergång utan där publicitetskravet tillgodoses genom inteckning eller annan registreringsåtgärd. Att utforma en sådan registerpanträtt är emellertid vanskligt. Särskilt med hänsyn härtill torde en lagstiftning i ämnet icke vara att vänta inom en närmare framtid. Enligt kommitténs åsikt finns skäl att överväga, huruvida man icke nu, i saknad av ett ändamålsenligt panträttsinstitut, bör medtaga byggnad på annans mark bland den egendom som är föremål för företagsinteckning. Det finns knappast anledning att tro, att man genom att tillåta företagsinteckning i byggnad
' SOU 1964:10, särskilt s. 80. ' Lagförslag i överensstämmelse med förlagsinteckningskommitténs betänkande bl. a. på denna punkt har hänskjutits till riksdagen genom proposition nr 23/1966.
på annans mark skulle, om en panträttslagstiftning senare blir aktuell, avsevärt försvåra dennas genomförande. — —- _— På grund av vad sålunda anförts föreslår kommittén — ehuru medveten om att förslaget icke är fullt tillfredsställande —— att företagsinteckning får, i avbidan på att ändamålsenliga pantregler införes, om- fatta byggnad på annans mark. Med byggnad torde härvid böra likställas annan därmed jämförlig anläggning.
Det framgår av förlagsinteckningskommitténs betänkande att förlagsin- teckning hittills erhållit sin huvudsakliga användning som komplement till fastighetsinteckning. En fabriksägare utnyttjar i kreditsyfte t. ex. fabri— ken genom fastighetsinteckning samt sådana maskiner och inventarier, som icke är tillbehör till fastigheten, genom förlagsinteckning. Det är tydligt att man räknar med att detta användningssätt skall dominera också i framtiden. De företagare som är innehavare av anläggningsarrenden är emellertid i de typiska fallen icke ägare av någon fastighet som i samband med rörelse kan utnyttjas som kreditunderlag. Av detta och övriga här anförda skäl är det sålunda tydligt att den ifrågasatta företagsinteckningsreformen icke är till- fyllest för att tillgodose det behov som —— särskilt vid anläggningsarrende — föreligger att kunna utnyttja byggnad på annans mark såsom underlag för kredit. Arrendelagsutredningen har, såvitt på den ankommer, sökt beakta detta behov genom att för den särskilda gruppen anläggningsarrenden, där behovet i fråga är särskilt starkt, föreslå sådana ändringar i arrendelagen som kan antagas vara ägnade att underlätta genomförandet av en inteck— ningsreform. Vad som därvidlag får anses vara av särskild betydelse är dels förslaget om obligatorisk skriftlig form för avtalet, dels den väsentligt ut- vidgade substitutionsrätten för anläggningsarrendator (79 & tredje stycket 2. och 81 & NyaAL). Arrenderätten föreslås bli överlåtbar med de enda begränsningarna att ny arrendator skall vara godtagbar och att avtal om substitutionsförbud — utom vid arrendatorns konkurs —— äger giltighet. Det är givet att det tänkta panträttsinstitutet skulle bli ännu mera använd- bart utan dessa begränsningar. Av skäl som redovisas ovan (s. 152) har utredningen dock ansett sig icke kunna avstå från dem. Det kan emeller- tid antagas att det ifrågasatta panträttsinstitutet likväl kommer att bli av icke ringa praktisk betydelse. Den av utredningen föreslagna bestämmel— sen att den till vilken arrende skall övergå genom substitution skall vara godtagbar låter sig visserligen icke helt förena med kravet att pant skall vara överlåtbar, om nämnda egenskap tages i betydelsen fritt överlåtbar. Det torde emellertid icke vara nödvändigt att överlåtbarheten ges denna vid— sträckta innebörd. För överlåtelse av fast egendom, särskilt sådan som är taxerad som jordbruksfastighet, gäller åtskilliga begränsningar i överlåtelse- rätten utan att detta veterligen —— i någon mera avsevärd grad — minskat den ifrågavarande egendomens användbarhet som underlag för kredit.")
Så som förslaget till ny arrendelag är konstruerat kan parterna i ett avtal
1” Jfr Undén, Svensk sakrätt I, 5 27, I. 11.—614574
om anläggningsarrende även under löpande arrendetid med giltig verkan överenskommaatt arrendet ej skall få överlåtas. Är arrenderätten belastad med inteckning för fordran skulle därigenom inteckningshavarens rätt kunna utsläckas. Huvudsakligen i syfte att förhindra ett dylikt resultat har utredningen föreslagit att — oavsett vad jordägaren och arrendatorn avtalat — arrendatorns konkursbo alltid skall vara behörigt att överlåta arrende- rätten till en godtagbar ny arrendator. Det kan förefalla alltför omständligt ___att i dylika situationer behöva tillgripa konkurs för att realisera panthava- rens rätt. Utredningen har emellertid räknat med att förhandenvaron av en sådan-bestämmelse skall vara tillräcklig för att den endast i undantagsfall skall behöva tillämpas. Utredningen är på det klara med att om en pant- rättsreform sker i fråga om byggnad på annans mark, man måste ordna rförhållandena så att icke jordägaren och arrendatorn med förbigående av panthavaren och till nackdel för denne kan upphäva eller ändra arrende- avtalet. Det kan därvid bli aktuellt att göra ytterligare ändringar i arrende- lagen, exv. i reglerna om rätten att överlåta arrenderätten.
;En svårighet som vid diskussionen om en panträttsreform för byggnad på annans mark brukar framhållas är den att värdet av panträtten — om . särskilda åtgärder icke vidtages — med lätthet kan omintetgöras genom att äganderätten till byggnaden övergår till ägaren av marken. Enligt gällande rätt anses byggnaden därvid förlora sin egenskap av lös egendom och i stället bli en del av den fastighet på vars mark den är belägen. Samtidigt blir den _,omfattad av de fordringsinteckningar som finns i fastigheten. Förlags-inteck- ningskommittén anser att de härvidlag uppkommande svårigheterna över- Ädimensionerats (s. 80).
Vad ;beträffar den tidigare framförda invändningen, att den som innehar in- teckning i byggnad på annans mark går förlustig sin förmånsrätt om byggnad och mark kommer i samma ägares hand, må till en [början erinras om att redan” nu en liknande situation kan uppkomma. Så kan ske, t. ex. om företagaren driver industriell verksamhet i en förhyrd byggnad och förlagsinteckning omfattar ,maskiner eller andra redskap som står i sådan förbindelse med byggnaden att de skulle komma att utgöra tillbehör till fastigheten därest företagaren förvärvade denna (se 3 och 4 55 lagen den 24 maj 1895 angående vad till fast egendom är att hänföra). Någon praktisk olägenhet av detta förhållande har icke försports.
Kommittén har övervägt möjligheterna att meddela regler i syfte att trygga -;in-teckningshavaren mot risken av att inteckningsrätten upphör till följd av att byggnad och mark förenas i samma hand. Sålunda kan tänkas att _— i likhet med .vad som skett i den ———— finländska lagen om lösöreinteckning — låta inteckning i byggnad behålla sin verkan, fastän byggnaden blivit tillbehör till fastigheten, och bereda inteckningen företräde framför inteckningar i denna. En dylik anordning, som förutsätter tämligen komplicerade lagregler, kan emellertid icke anses nöd- vändig. Risken att byggnad och mark förenas synes nämligen ofta icke vara större än att en långivare kan tänkas vara beredd att bortse från den. Så t. ex. kan den vara praktiskt taget utesluten, då marken äges av staten eller av kommun. De nu åsyftade fallen får antagas vara så pass många att det framstår såsom berättigat att
utsträcka företagsinteckningen till att omfatta byggnad på annans mark utan att införa speciella bestämmelser till inteckningshavarens skydd i förevarande hän- seende. Vad angår de fall, då långivaren finner risken för att byggnad och mark förenas så beaktansvärd att säkerheten i byggnaden framstår som ringa eller obe- fintlig och alltså icke får någon betydelse för lånevillkoren, torde nämnvärd olägen- het ej föranledas av att inteckningcn omfattar jämväl byggnaden.
Av den härovan lämnade redogörelsen för förekomsten av anläggnings- arrenden torde ha framgått att en mycket stor del av dem är belägna på publik jord. (Här bortses från upplåtelser av s.k. allmänplatsmark, som närmare behandlas i specialmotiveringen till 79 5.) I varje fall för sådan jord torde sålunda en lösning, som är analog med vad kommittén förordat, vara till fyllest. Oavsett om man för andra anläggningsarrenden gör på samma sätt eller icke synes dock den nu berörda komplikationen icke vara av den beskaffenhet att den bör lägga hinder i vägen för en panträttsreform.
För att en panträtt skall bli av något värde och kunna fullgöra sin upp- gift i det ekonomiska livet måste man kräva icke blott att pantens värde vid behov kan realiseras utan också att detta värde icke utan vidare kan förstöras. Naturligtvis kan man icke generellt skydda pantsatt egendom i större utsträckning än annan; och vad beträffar de fall av pantsättning, där egendomen får kvarbliva i ägarens besittning har lagstiftaren redan ansett sig kunna bortse från risken att pantsättaren-besittaren själv förstör sin egendom. Risken härför torde ej vara större vid hypotek i arrenderätt med därtill hörande byggnad än vid hypotek i fastighet eller fartyg. Vad man däremot måste gardera sig mot är sådan pantförstöring som skulle kunna vara till fördel för pantsättaren och/eller tredje man. Vid pantsättning av nyttjanderätt kan en pantförstöring ske under upplåtelsetiden, om nytt- janderätten uppsäges och nyttjanderättshavaren i anledning därav tvingas att flytta och riva eller flytta byggnader som han haft på den upplåtna marken. Vid pantsättning av tomträtt har man löst problemet med pant- förstöringen på det sättet att nyttjanderätten ej kan uppsägas av jordägaren annat än vid utgången av bestämda perioder. Nyttjanderättshavaren själv får överhuvudaget ej uppsäga tomträtten. Försummad avgäldsbetalning kan sålunda ej leda till uppsägning eller förverkande av tomträtten. En annan väsentlig garanti mot pantförstöring är det av lagen uppställda kravet att tomträtt i princip endast får upplåtas i fastigheter i allmän ägo. Om varje enskild fastighetsägare kunde fritt upplåta tomträtt i sin fastighet, måste man räkna med att fall skulle kunna inträffa där en i tomträtten upplåten panträtt kunde bli värdelös genom att fastigheten gjordes till föremål för exekutiv försäljning utan att förbehåll gjordes (eller behövde göras) om tomträttens bestånd. För att fastighetsägarens fordringsägare icke skulle bli lidande vid exekutionen får man räkna med att en sådan eller liknande ordning hade varit tämligen ofrånkomlig.
Vid den närmare utformningen av en inteckningsreform i fråga om arren-
derätt med tillhörande byggnader får det antagas att just intressekollisionen mellan jordägarens och arrendatorns panträttshavare blir en av huvud- frågorna. Man kan här tänka sig en lösning efter tomträttslinjen, d.v. s. panträtt i arrenderätt får upplåtas endast när marken ägs av sådana subjekt om vilka man med stor sannolikhet vet att de icke försätter sig i det läget att deras fastigheter blir föremål för exekutivt förfarande. Om man vill utvidga kretsen av jordägare, kan problemet om panthavarens skydd mot ny ägare tänkas bli löst på grundval av den linje som utredningen själv förordat vid exekutiv försäljning i vissa fall av mark som är upplåten med bostadsarrende. Utredningen föreslår där att avtal som är förenade med optionsrätt under vissa förhållanden skall kunna bestå mot ny ägare i större utsträckning än arrenderätt gör i motsvarande situation enligt gällande ordning. En viss kombination av ifrågavarande båda alternativ kan också tänkas leda till praktiskt användbara resultat. Utredningen är övertygad om att det är möjligt att skapa ett panträttsinstitut för arrenderätt och byggnad på annans mark utan att fördenskull arrenderätten binds på liknande sätt som vid tomträtt. Givet är att pantsäkerheten generellt sett icke blir lika värdefull som panträtt i exv. tomträtt eller äganderätt. Fördenskull be- höver den dock icke bli svag. Det bör således icke vara omöjligt att konstru- era den ifrågavarande panträtten som en betydligt starkare rätt än vad som följer med exv. förlags- eller företagsinteckning.
Av de många spörsmål som måste lösas i samband med en intecknings- reform för byggnad på annans mark skall här slutligen endast beröras frå- gan om det pantsatta objektets individualisering. Genom kravet på skriftlig form för upplåtelsen (79 & tredje stycket 2. NyaAL) får det anses att avtalet som sådant blir i tillräcklig grad bestämt. Därmed är emellertid icke sagt att objektet för upplåtelsen alltid blir bestämt med sådan tydlighet att det kan identifieras även av en utomstående, vilket synes böra krävas. I de fall då en arrendeupplåtelse avser ett område som är identiskt med en register— fastighet föreligger icke något problem. Detta fall tillhör emellertid undan- tagen. Det är i andra fall mycket vanligt — även då skriftligt kontrakt an- vänts -— att arrendestället icke blivit på ett fullt tydligt sätt angivet, exv. genom hänvisning till karta och beskrivning över marken. En utgångspunkt vid en inteckningsreform, varvid tredje mans rätt på ett annat sätt måste beaktas, synes vara att objektet för panträtten alltid äger sådan bestämdhet att tvister om vad panten verkligen omfattar icke skall bli vanliga. I en del fall omfattar ett bebyggt arrendeställe icke annan mark än den där huset står. I sådana fall skulle det kunna tänkas att arrendestället vid en pant— sättning blir tillräckligt individualiserat enbart genom en tämligen enkel beskrivning av huset och dess läge. Dessa fall är undantag. AV största bety- delse för husets och arrenderättens värde är i regel omfattningen och belä- genheten av det upplåtna kringliggande markområdet. Det förefaller emel— lertid icke sannolikt att man för att erhålla ett användbart panträttsinstitut
ovillkorligen behöver kräva att området blir bestämt genom förrättning av samma slag som sker vid fastighetsbildning. Så sker visserligen vid upp- låtelse av tomträtt, där objektet ovillkorligen skall vara identiskt med en fastighet.
Området för många lägenhetsarrenden, även anläggningsarrenden, är så beskaffat att det i befintligt skick med nuvarande bestämmelser om fastig- hetsbildning icke kan göras om till en fastighet. Arrendestället uppfyller ofta icke det krav på varaktighet, som fastighetsbildningslagstiftningen upp- ställer. Områdets arrondering är icke alltid sådan att den kan godtagas. Frågan om tillfartsvägar och ledningar av olika slag är ofta ordnad på ett provisoriskt sätt, vilket ej kan godtagas vid en fastighetsbildning som göres med tanke på äganderättsförhållanden. Det är dock troligt att arrendeparter och kreditgivare i många fall är beredda att avstå från kravet på en fastig- hetsbildning i den mening uttrycket har i gällande rätt. Det förefaller ut- redningen som om man för dylika fall skulle kunna nöja sig med en »fastig- hetsbildning» av enklare beskaffenhet än den vanliga. Kraven på »nyttjande- rättsfastighetens» beskaffenhet skulle kunna sättas lägre än eljest eller må- hända helt bortfalla. En förebild finnes i institutet vattenfallsrätt. Denna är en nyttjanderätt som kan göras till föremål för registerpanträtt. Vatten- fallsrätten erinrar i mycket om tomträtten men skiljer sig från den däri att rättighetens objekt, även om det först genom lantmäteriförrättning blir närmare bestämt, ej behöver vara identiskt med en registerfastighet. En förebild till en lantmäteriförrättning — också med syfte att bestämma om- fattningen av ett med arrende eller annan nyttjanderätt upplåtet område —— där en viss men ofullständig prövning av fastighetsbildningens lämplighet äger rum, har man i ensittarförrättningen.11 — Eftersom en eventuell »fas— tighetsbildning» eller lantmäteriförrättning av ett arrendeställe i samband med anläggningsarrende icke kan sägas fullfölja något omedelbart allmänt intresse utan endast sker till förmån för de enskilda parterna synes man också kunna lägga i deras hand -— i första hand kreditgivarna — om de vill ha till stånd en fullständig fastighetsbildningsförrättning (förebild: tomträtt), en förenklad förrättning (förebild: ensittarlagen), en enbart registrerande förrättning (förebild: vattenfallsrätt) eller endast en upp- gift om byggnaden och dess läge. En användbar metod för arrendeställets individualisering kan också visa sig vara att, i analogi med den praxis som i ärenden om ansökan om lagfart utbildat sig på grundval av 5 5 lag- fartsförordningen, tillåta inteckning av panträtt i arrenderätt endast i så- dana fall då sökanden kan visa att arrendestället, utan att utgöra särskild fastighet, blivit »till läge och gränser bestämt». Givet är att det objekt som blivit bestämt genom en »ofullständig fastighetsbildning» icke kan jäm- ställas med en vanlig registerfastighet. Separat överlåtelse av äganderätt till nyttjanderättsfastigheten skall sålunda ej kunna ske.
" Jfr SOU 1965:26 s. 46.
VI. Bostads- och anläggningsarrende. Gamla avtal
1 . Allmänna synpunkterl
Den föregående framställningen och särskilt då kap. IV och V har i första hand tagit sikte på nya avtal om bostads- och anläggningsarrende, d.v. s. avtal som ingås efter det den föreslagna lagstiftningen trätt i kraft. I och för sig föreligger samma reformbehov vid de arrenden som grundar sig på gamla avtal.2 Av hänsyn till redan bestående avtal kan emellertid ifråga- sättas i vad mån de nya bestämmelserna skall göras tillämpliga i fråga om dem. Den allmänna regeln om att civillag ej bör ges tillbakaverkande kraft bör icke ställas åt sidan utan att alldeles särskilda och starkt vägande skäl talar därför.3 Vid en avvägning mellan å ena sidan behovet av nya bestäm- melser och å andra sidan hänsynen till bestående avtalsförhållanden anser utredningen att det möter mindre betänkligheter att göra avsteg från den vedertagna principen, när det är fråga om rättsförhållanden som i likhet med särskilt bostadsarrende men ofta även anläggningsarrende normalt är långvariga. Lagens regler om maximitid hindrar icke att arrendeavtal i praktiken kommer att bestå under tider som är längre än maximitiden. Med tanke på omfattningen och varaktigheten av bostads- och anläggnings- arrendatorns investeringar kan man icke underlåta att konstatera att de till grund för arrendatorns rätt liggande upplåtelseavtalen ofta bär prägeln av att vara lättvindigt tillkomna. I många fall har de icke ens skriftlig form. På grund av ändrade förhållanden inträffar det lätt att dylika avtal, till- komna för kanske mer än 50 år sedan, kommit att få ett i väsentliga av- seenden annat innehåll än vad parterna från början avsett.
Även praktiska skäl talar här emot ett strängt fasthållande av principen att bibehålla gammal lag för gamla avtal. Tidigare har sagts att en tyst förutsättning för avtalets tillkomst ofta varit att förlängning skall ske, om icke väsentligt ändrade förhållanden inträffar; jordägaren behöver t.ex. marken för annat ändamål. Påståendet bekräftas av att förlängning är regel i praktiken. Utredningen betraktar den tidigare förordade optionsrätten för bostadsarrendator icke som ett privilegierande av arrendatorerna utan som en bekräftelse av en i förhållandets egen natur grundad sedvänja, vars legalisering erfordras för att ge arrendatorn en praktisk möjlighet att vid 1 Detta avsnitt innehåller motivering bl. a. till andra stycketi övergångsbestämmelserna.
2 Då i den följande framställningen talas om ogamla» avtal avses, om annat ej framgår av sam— manhanget, sådana avtal som ingåtts före den här föreslagna lagstiftningens ikraftträdande och vid sistnämnda tidpunkt alltjämt är gällande. ” Jfr motsvarande diskussion vid 1943 års arrendereform, NJA II 1944 s. 304.
avtalsförhandlingar med jordägaren kunna hävda sina intressen. Om man gör antagandet att nya men ej gamla avtal om bostadsarrende utrustades * med exv. optionsrätt, kan man ej underlåta att räkna med att en del jord- ägare kommer att vilja hindra att de gamla avtalen föres in under den nya lagens ordning och därför kommer att vägra att medverka till att de gamla avtalen vid avtalstidens slut blir förlängda. Den av utredningen — beträf- fande de nya avtalen —— förordade reformen skulle därigenom kunna komma att motsvaras av en väsentlig försämring av avtalsläget för de gamla. Att så icke sker ä1 ett minimikrav när det gäller behandlingen av de gamla avtalen.
Det sagda torde ha givit vid handen att utredningen anser det erforderligt att den nya lagstiftningen i väsentliga avseenden får gälla också för de gamla avtalen. Syftet kan förverkligas på två principiellt olika sätt. Antingen kan man redan från början helt föra in de gamla avtalen under den nya lagens ordning eller också kan man låta den nya lagens principer med vissa modifikationer tillämpas på de gamla _— i övrigt under den äldre lagens ordning gällande —— avtalen. Såsom skett vid tidigare arrendereformer synes för skilda fall den ena eller den andra metoden böra komma till användning.
Vid 1907 års nyttjanderättsreform bestämdes att äldre tidsobestämda avtal för arrende eller hyra utan någon begränsning skulle föras över till den då nya lagens ordning, om de icke uppsades till första möjliga tidpunkt efter lagens ikraftträdande. Vid samma tillfälle bestämdes _ med tvingande verkan _ att avtal om jordbruksarrende _— men ej hyra _ för obestämd tid i princip icke längre var giltigt. Utan bestämmelse om de gamla tills- vidare-avtalens överflyttande till den nya ordningen hade man kommit" 1 det * läget att gamla sådana avtal hade kommit att bli gällande lång tid efter den nya lagens antagande. För att man icke heller nu skall råka ut för det- samma förordar utredningen att gamla tidsobestämda avtal om bostads- och anläggningsarrende, på samma sätt som skedde år 1907, i sin helhet föres in under den nya lagen, om de icke uppsäges till första möjliga tid- punkt efter den nya lagens utfärdande. Metoden har fördelen att den på ett radikalt sätt skapar en åtminstone relativ klarhet i fråga om de många gånger dunkla tills-vidare- avtalens innebörd. Med tanke närmast på den för bostadsarrende föreslagna optionsrätten kan man ej bortse från att en sådan lösning kan medföra risk för att sådana avtal kommer att bli föremål för uppsägningar i större omfattning. Detta dilemma bör man enligt utred- ningens mening söka komma till rätta med på det viset att även gamla avtal om bostadsarrende i erforderlig utsträckning utrustas med optionsrätt; utredningen återkommer till den frågan 1 avsnitt 4 av detta kapitel.
För tidsbestämda gamla avtal åter bör enligt utredningens mening över-' ' gången ordnas så att den gamla lagen i princip alltjämt får gälla men sain- tidigt — särskilt i de mest angelägna fallen _ kompletteras med vissa av den nya lagens regler om uppsägnings- och besittningsskydd. Däremot har
utredningen icke funnit sig ha anledning förorda att de nya reglerna om substitutionsrätt göres tillämpliga på de gamla avtalen.
2. Avtalets skriftliga form och dess betydelse för arrendatorsskyddet1
Den gällande rättens ståndpunkt till kravet på skriftlig form och dennas betydelse för arrendatorns rättsställning, särskilt i det fall arrendestället byter ägare, har tidigare behandlats i kap. IV avsnitt 2. Här skall endast tilläggas att vid de tidigare reformer som berörts _ åren 1907, 1909, 1927, 1943 och 1957 _ icke på denna särskilda punkt föreskrivits att de nya formföreskrifterna skulle gälla för de äldre avtalen. En annan sak är att man indirekt _ och i väsentlig mån _ nådde motsvarande resultat dels genom föreskriften i 1 5 andra stycket andra punkten 1907 års promulga- tionslag att gamla tills-vidare-avtal, som icke uppsades till första möjliga tidpunkt, fördes över till den nya lagen, dels genom den _ enligt under förarbetena gjorda uttalanden _ vid 1943 års reform förutsatta ordningen att en efter den nya lagens antagande inträffad avtalsförlängning _ exv. på grund av de samtidigt meddelade bestämmelserna om retroaktivt ver- kande optionsrätt _ i vissa fall skall anses innebära att ett nytt arrende- förhållande kommit till stånd.2
Även om _ som utredningen föreslår _ vid denna arrendereform gamla tills-vidare-avtal, som icke uppsäges, föres över till den nya lagens ordning och därmed också blir [underkastade kravet på skriftlig form, kommer det efter den föreslagna lagändringen sannolikt att finnas många gamla arrende- avtal som icke avfattats skriftligen. Åtskilliga olägenheter är förenade där- med. Tvister om avtalets innebörd inträffar oftare när avtalen är endast muntliga. Har tider på omkring 50 år förflutit sedan det muntliga avtalets tillkomst, är risken för rättsförluster stor. Icke sällan ingås eller består muntliga avtal om bostads- och anläggningsarrende för lång tid. Det är vanligt med personförändringar på ena eller båda sidorna.3 Ett i praktiken vanligt fall som det ter sig särskilt angeläget att komma till rätta med före— ligger, när giltigheten av ett — muntligt eller skriftligt — avtal på bestämd tid upphört, men arrendatorn av jordägaren fått muntligt löfte att sitta kvar under en ny period. I samband med avtalsförnyelsen överenskommes ofta om förändringar i de ursprungliga avtalsvillkoren. Förfarandet upprepas kanske flera gånger. Ofta möter det sedan svårigheter att rekonstruera det faktiska avtalsläget. _ Såsom mindre tillfredsställande betecknar utred- ningen det förhållandet att avtal om bostads— eller anläggningsarrende,
1 Detta avsnitt innehåller motivering till tredje stycket i övergångsbestämmelserna. 2 NJA II 1944, s. 309; Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen, 1946, s. 415; SOU 1960: 25 s. 290. 3 En ny ägare av arrendestället får sålunda anses skyldig att respektera även ett muntligt avtal om lägenhetsarrende, om äganderätten grundar sig på arv eller annat familjerättsligt fång. Undén, Svensk sakrätt II, 5 27, H; jfr NJA 1961 s. 642.
som ej är skriftligt, kan uppsägas under löpande arrendetid, om arrende- stället genom överlåtelse byter ägare. Detta förhållande anser utredningen vara en så allvarlig brist att det icke är nog att förhållandet icke skall kunna ifrågakomma vid framtida avtal. Det bör också beaktas vid de bestående avtalen. Av olika möjligheter att angripa problemet med de »överlevande» muntliga avtalen har utredningen stannat för en lösning vartill en viss parallell påträffas i den före år 1947 gällande lydelsen av arrendelagen.4 Utredningen förordar sålunda en ordning som beträffande gamla muntliga avtal ger envar av parterna befogenhet att påkalla upprättande av skriftligt avtal till bekräftelse av den tidigare muntliga överenskommelsen. Vägrar motparten att medverka vid tillkomsten av kontrakt, bör som en yttersta möjlighet samma resultat kunna ernås genom rättegång. Förfarandet kan synas tungrott, men det finns anledning antaga att en bestämmelse i lagen av nyss antytt innehåll skall medverka till att gamla muntliga avtal — utan rättegång _ i relativt stor utsträckning kommer att få skriftlig bekräftelse.
En på detta sätt i efterhand gjord skriftlig bekräftelse innebär naturligtvis icke att det ingångna avtalet ändras. Kontraktet skall alltså till alla delar avspegla det muntliga avtalet, låt vara att själva bekräftelsen kommer att dagtecknas senare. Det sålunda skriftligen avfattade avtalet är alltså i prin- cip att anse som ett »gammalt» avtal, även om bekräftelsen äger rum efter den nya lagens ikraftträdande. Att parterna är oförhindrade att samtidigt ändra avtalet eller företaga preciseringar av oklara punkter säger sig självt. De rättsverkningar som lagen tillägger skriftligt kontrakt bör också med- följa den skriftliga, i efterhand gjorda bekräftelsen. I likhet med andra skriftliga avtal om lägenhetsarrende bör sålunda också bekräftelsen ge arrendatorn skydd mot uppsägning från den som genom frivillig överlåtelse blivit ägare till arrendestället. Oavsett att vissa av de gamla bostadsarren- dena med utredningens förslag utrustas med optionsrätt (se avsnitt 4 av detta kapitel), är det rimligt att bostads- och anläggningsarrendatorer gene- rellt ges möjlighet att trygga sin besittningsrätt vid de ägarebyten varom här talas. Skulle det i något fall förhålla sig så att parterna från början valt den muntliga formen just därför att jordägaren velat öppna en möjlighet för sin efterträdare i äganderätten att kunna uppsäga arrenda- torn, bör dock det skriftliga avtalet här gälla med samma verkan som skriftligt arrendeavtal i allmänhet äger. _ Annorlunda torde man böra betrakta saken när det är fråga om dispositiva avtalsvillkor, t. ex. frågan om kontraktet skall få intecknas eller ej. Eftersom parterna från början valt den muntliga formen och ett muntligt avtal icke är inteckningsbart, synes det rimligt att det i efterhand gjorda kontraktet in dubio förses med mot- svarande undantag.
För speciella situationer föreligger ett ytterligare motiv för att i efter- hand kunna framtvinga ett skriftligt avtal. Ett gammalt tills-vidare-avtal,
' Jfr NJA II 1928 s. 9.
som icke uppsäges till första möjliga tidpunkt efter den nya lagens ikraft- trädande, blir därefter underkastat den nya lagens bestämmelser (andra stycket övergångsbestämmelserna). Tills-vidare-avtalen torde i större ut- sträckning än andra vara endast muntliga. Eftersom den nya lagen som förutsättning för avtalets giltighet kräver skriftlig form, finns det, om jordägaren skulle vägra att frivilligt medverka till upprättande av ett kon— trakt, risk att avtalet icke kommer att betraktas som ett arrendeavtal, och arrendatorns rätt mot jordägaren reduceras till endast en skadeståndsrätt. Detta överensstämmer visserligen med vad som redan gäller vid jordbruks- arrende och av utredningen föreslås skola gälla vid (nya avtal om) bostads- och anläggningsarrende. Den arrendator som vid lagens ikraftträdande re— dan har ett hus på platsen befinner sig emellertid i ett särskilt utsatt läge av det skälet att han i realiteten saknar varje möjlighet att tvinga jord- ägaren att utfärda kontrakt. Och sin skadeståndsrätt kan han göra gäl- lande först sedan han tillfogats skada till följd av frånvaron av kontrakt, vilket i praktiken torde förutsätta avflyttning. Även om det antages att skadeståndet skulle kunna omfatta också utebliven optionsrätt, vore det så- ledes för arrendatorer med gamla muntliga avtal från flera synpunkter otillfredsställande om de icke skulle ha möjlighet att _ i sista hand genom domstols medverkan _ kunna få sina arrendeförhållanden ordnade i enlig- het med lagen redan från början och icke behöva vara hänvisade till en mer eller mindre osäker skadeståndsrätt. Den härovan i detta avsnitt för- ordade regeln ger arrendatorn en sådan möjlighet.
Anledningen till att man år 1943 _ då man vid jordbruksarrende genom- förde såväl obligatoriskt krav på skriftlig form som optionsrätt för vissa arrenden _ icke i övergångsbestämmelserna hade behov av någon mot- svarande regel var att lagen beträffande avtal om jordbruksarrende till- komna före år 1947 redan innehöll möjlighet att genom rättegång fram- tvinga ett rättsläge av samma innebörd som om skriftligt kontrakt före- låg (jfr not 4).
3. Uppsägningsskyddet i övrigt1
Beträffande Spörsmålet i vad mån det för övrigt finnes skäl att särskilt skydda bostads- eller anläggningsarrendatorer med äldre avtal, förtjänar det fallet särskilt att uppmärksammas att arrendatorns rätt måste vika till följd av kollision med andra intressen än upplåtarens. Tidigare i betänkandet har skildrats hur regeln i 1734 års lag att köp bryter legostämma undan för undan ändrats till nyttjanderättshavarens förmån så att den i dag, i varje fall när det gäller arrende och hyra, framstår som ett undantag. Det kan emellertid vara skäl att undersöka huruvida även de kvarstående undan- tagen alltjämt försvarar sin plats i rättssystemet.
1 Detta avsnitt innehåller motivering till fjärde stycket i övergångsbestämmelserna.
Oavsett om en lägenhetsarrendator har tillträtt arrendet eller ej, kan en ny jordägare, som förvärvat marken genom frivillig överlåtelse, inom tre månader efter förvärvet uppsäga en arrendator som endast har muntligt arrendeavtal (70 5 fjärde stycket AL, jfr femte stycket). Det är känt att talrika sommarstugearrendatorer grundar sin rätt endast på ett muntligt avtal med jordägaren. Till denna kategori har man att hänföra också den säkerligen ganska stora grupp som från början haft skriftligt avtal av- seende viss tid men efter dennas utgång övergått till muntligt avtal. En sommarstugearrendator med endast muntligt avtal har knappast några praktiska möjligheter att med stöd av lagen hindra fullföljandet av en av en ny ägare gjord uppsägning. En sådan kan komma när som helst under arrendetiden. Oavsett om arrendatorn är insatt i lagens regler eller icke synes det ofrånkomligt att detta rättsläge för berörda arrendatorer medför en ständig känsla av otrygghet, som i sin tur måste menligt återverka på byggnadernas och områdets skötsel. Det kan sägas att en arrendator, som är medveten om risken, kan påfordra skriftligt kontrakt eller underlåta att arrendera (eller avveckla arrendet vid första möjliga tidpunkt). Erfaren- heten visar emellertid att en del jordägare icke har något intresse av att avtalet göres skriftligt, och med den stora efterfrågan på mark som f.n. råder har arrendatorn vid fria förhandlingar icke alltid stora möjligheter att i förhållande till en motsträvig jordägare utverka ett skriftligt avtal. Även efter ett genomförande av utredningens olika förslag att för framtiden bli kvitt de muntliga avtalen, måste man räkna med att åtskilliga sådana kommer att finnas kvar. För arrendatorn representerar den på arrenderad mark belägna byggnaden en så stor investering i kapital och arbete att han trots allt ofta föredrager osäkerheten i en fortsatt besittning framför en avveckling, som för honom i regel blir förlustbringande. Ser man saken en- bart från arrendatorns synpunkt råder därför icke något tvivel om att en reform också i fråga om de gamla muntliga avtalen här är mycket angelägen. Av lagens förarbeten framgår att, även om bostads- och anläggningsarren- dena år 1907 icke på samma sätt som nu stod i förgrunden, man dock hade osäkerheten i arrendatorns situation fullt klar för sig. Man resonerade emellertid så att den stora skillnaden i rättsläget mellan en arrendator med och utan skriftligt kontrakt skulle föra med sig att de muntliga avtalen skulle bli relativt fåtaliga. Vidare ansåg man att fastighetsomsättningens trygghet krävde att den som var spekulant på äganderätten till marken skulle kunna förvissa sig om icke blott det faktum att jorden var utarren- derad utan också villkoren under vilka detta skett. Det senare kunde med full säkerhet ske endast om avtalen var skriftliga.2 _ Lagberedningen har i sitt år 1960 avgivna förslag till ny jordabalk föreslagit att i en situation som den förevarande ny ägare till arrendestället skall vara bunden av en tidigare gjord upplåtelse, om han känt till eller »bort» känna till den. Lag-
” NJA II 1908 nr 5 s. 85.
beredningen föreslår att bestämmelsen i fråga skall gälla också för gamla avtal.3 Arrendelagsutredningen delar lagberedningens uppfattning och har i avgivet remissyttrande tillstyrkt reformen.
Därest området för ett lägenhetsarrende är bebyggt är det sannolikt att en ny ägare till marken i regel också äger kännedom om upplåtelsen eller att läget är sådant att man måste säga sig att han »bort» ha sådan känne- dom. Emellertid kan man icke bortse från att bevisningssvårigheter under- stundom kan uppstå om vad en ny ägare vetat eller bort veta i detta av- seende. Bevisskyldigheten kommer i regel att åvila arrendatorn. Närmast i syfte att underlätta arrendatorns läge härvidlag föreslår arrendelagsutred- ningen att den nye ägaren skall vara bunden av »gammalt» muntligt avtal, om arrendatorn tillträtt och detta tagit sig uttryck i att arrendatorn uppfört en sådan byggnad som avsetts med avtalet. Härmed synes böra likställas det fallet att byggnaden påbörjats men icke hunnit bli färdig. Att fastställa tid- punkten för dylika händelser torde i allmänhet icke möta större svårigheter.
4. Besittningsskydd efter avtalad arrendetid1
Den inledningsvis (avsnitt 1 av detta kapitel) berörda risken att en förbätt- rad rättsställning för arrendatorer med nya avtal kan oförmånligt inverka på rättsläget för arrendatorer med gamla avtal får i första hand antagas hänföra sig till det för bostadsarrendatorer föreslagna besittningsskyddet efter den avtalade arrendetiden (optionsrätten). Göres besittningsskyddet icke till någon del retroaktivt har man anledning att räkna med att ju för- delaktigare det blir för arrendatorerna, desto mera angelägna blir jordägarna att förhindra att gamla upplåtelser får möjlighet att föras in under den nya lagen. Detta kan bl. a. komma att ta sig det uttrycket att jordägare kommer att vägra förlängning av avtal, som eljest skulle ha förlängts, eller över- huvudtaget i större omfattning än hittills utnyttja det övertag som den nu- varande lagen ibland ger dem. Det är givetvis från allmän synpunkt ange- läget att man icke kommer i ett sådant läge.
Det av utredningen vid bostadsarrende förordade besittningsskyddet har fått formen av en optionsrätt för arrendatorn till förlängt arrende. Trots att systemet för att fungera konstruerats som en tvingande ordning, som par— terna själva icke utan dispens kan frångå, har det dock i allt väsentligt anpassats till den avtalspraxis som i allmänhet råder på marknaden. Be- stämmelserna har utformats med största möjliga hänsyn icke bara till arrendatorerna utan också till jordägarna och allmänna intressen. Med den utformning som besittningsskyddet sålunda erhållit torde det därför icke föreligga någon större risk att arrendatorer med gamla avtal på sätt nyss 3 SOU 1960: 24, 11 kap. 11 5 JB och 38 & promulgationslagen till nya JB.
1 Detta avsnitt som också behandlar besittningsskyddet, när arrendetiden upphör till följd av uppsägning i anledning av exekutiv auktion, innehåller motivering till femte stycket i över- gångsbestämmelserna, vilket lagrum endast avser bostadsarrende.
antytts mera allmänt skulle komma att mista sina arrenden i samband med den nya lagstiftningens införande. I den mån så sker kan de å andra sidan komma i ett utsatt läge. Man kan därför knappast underlåta att i en lag- stiftning om bostadsarrende beakta behovet av besittningsskydd också för de arrendatorer som grundar sin rätt på avtal tillkomna före den nya ord- ningen. Allmänt kan sägas att betänkligheterna mot att ingripa i bestående avtal är störst i fråga om sådana som tillkommit helt kort tid före den nya lagen. Genom den uppmärksamhet som frågan under senare år har väckt kan det också antagas att den berörda allmänheten, särskilt blivande arren- datorer, i ökad utsträckning fått sin uppmärksamhet riktad på osäkerheten i sommarstugearrendatorns rätt. Det torde också förhålla sig så att jord- ägarna genom att under senare är mer än tidigare begagna sig av tidsbe- stämda upplåtelser med relativt korta arrendeperioder i allt större utsträck- ning själva blivit införstådda med att avtalen normalt skall förlängas. När det däremot gäller avtal vilkas tillkomst ligger längre tillbaka i tiden anser utredningen betänkligheterna mot att ingripa med kompletterande bestäm- melser vara mindre, samtidigt som behovet av ett besittningsskydd för dessa upplåtelser i allmänhet torde vara större.
Motsvarande avvägningsproblem förelåg vid införandet år 1943 av options- rätt för sociala jordbruksarrendatorer. Jordbruksministern Pehrsson-Brams- torp berörde i sammanhanget bl. a. riskerna av att ett system med options- rätt endast för nya avtal kunde få ofördelaktiga verkningar för de gamla avtalen.2
Även om åtskilliga av de argument, vilka framförts mot en retroaktiv tillämpning av bestämmelserna om optionsrätt och förköpsrätt, från privaträttslig synpunkt kunna förefalla berättigade är det å andra sidan ett allmänt intresse, att övergången till den nya ordningen icke medför försämring i de nuvarande arrendatorernas be- lägenhet och ej heller eljest framkallar en utveckling, som från samhällsekonomisk eller social synpunkt är mindre lycklig. Att risken för dylika ogynnsamma verk- ningar är ganska framträdande, bestyrkes av de iakttagelser som kunnat göras efter framläggandet av arrendeutredningens förslag. Det har visat sig, att redan utsikten till att en ny arrendelagstiftning kan komma att genomföras föranlett uppsäg- ningar av arrendatorer eller åtgärder syftande till en avveckling av arrende- systemet. Enligt min mening bör en dylik utveckling ej få fortgå utan kontroll från det allmännas sida. Den i yttrandena framträdande åsikten, att jordägaren före övergången till den nya ordningen borde ha full frihet att, oberoende av det allmännas önskemål, ordna sina arrendeförhållanden efter gottfinnande, kan jag sålunda ej dela.
Enligt arrendelagsutredningens mening bör den avvägning mellan olika intressen och synpunkter som här måste ske lämpligen utfalla på det viset
.att den nya lagens bestämmelser om optionsrätt _ under i övrigt samma
förutsättningar som vid de nya avtalen _ bör äga tillämpning på gamla avtal i sådana fall där vid tiden för lagens ikraftträdande finnes ett arrenda-
12 NJA II 1944 s. 307. Beträffande motiven till den då införda tioårsgränsen vid vissa äldre avtal om jordbruksarrende se a.a. s. 305.
torn tillhörigt _ och med taxeringsvärde försett _ bostadshus och marken under en sammanhängande tid av minst tio år varit upplåten för samma ändamål. Optionsrätten blir därigenom icke beroende av, huruvida avtalet varit skriftligt eller muntligt eller om upplåtelsen avsett bestämd eller obe- stämd tid. Även här gäller dock att livstidsupplåtelser faller utanför reglerna om bostadsarrende. Det allmänna planintresset kommer med nyss angivna utgångspunkt att tillmätas samma betydelse här som i fråga om de nya avtalen. I likhet med vad som föreslås beträffande nya avtal skall även vid gamla avtal optionsrätt kunna åberopas mot en ägare som förvärvat arren- destället genom exekutiv auktion.
De föreslagna övergångsbestämmelserna innehåller härutöver icke några särskilda regler om besittningsskydd efter avtalad arrendetid för de bostads- arrenden med vilka icke följer optionsrätt och ej heller för anläggnings- arrenden. Är avtalet obestämt till tiden och uppsäges det icke till första möjliga tidpunkt, blir det därefter tidsbestämt och gäller för fem år med rätt för vardera parten till automatisk förlängning med samma tid vid utebliven uppsägning. Är avtalet ingånget för viss tid, inträffar däremot icke någon förändring i förhållande till gällande rätt. Detta betyder _ om arrendatorn icke är en optionsberättigad bostadsarrendator — att avtalet upphör den dag som avtalet anger som slutdag.
VII. Sommarstugearrende och bebyggelseplanering
1 . Inledning
Arrendelagstiftningen brukar i systematiskt avseende hänföras till privat- rätten. Sedan äldsta tider har dock arrenderätten _ det gäller närmast reglerna om jordbruksarrende _ innehållit många inslag av exv. närings- lagstiftning och socialpolitik. I den äldre jordlegolagstiftningen fanns dess- utom icke så litet av fiskala synpunkter. Även om dessa mera »främmande» inslag varit av mycket begränsad omfattning inom den tämligen summa- riska lagstiftning som hittills gällt för lägenhetsarrende, är det dock natur- ligt att, när nu en utvidgning föreslås av den legala regleringen av lägenhets- arrendet, också andra synpunkter än sådana som har med arrendeparternas interna uppgörelser att skaffa beaktas. Det kan dock å andra sidan icke ifrågakomma att arrendelagstiftningen skall reglera sådana företeelser som icke är enbart arrendeproblem utan i stället bör regleras genom speciallag- stiftning.
En betydelsefull fråga, som icke i första hand är privaträttslig, är sam- bandet mellan å ena sidan lägenhetsarrende som markdispositionsform för den som på den arrenderade jorden har egna hus och å andra sidan bygg- nadslagstiftningen och annan offentligrättslig reglering av markens använd- ning. Det har av vad som tidigare sagts i detta betänkande framgått att arrende som markdisposition för bebyggelse f. n. är mycket vanligt för sommarstugor och andra fritidshus men att det också i icke ringa utsträck— ning användes inom näringslivet vid vad utredningen kallat anläggnings- arrende. Kritik har också i olika sammanhang riktats mot arrendet som markdispositionsform särskilt i vad avser fritidsbebyggelse. Grunden för kritiken har därvid framför allt varit att samhällets planintresse icke i tillräcklig utsträckning tillgodosetts. I den mån kritiken varit befogad vill utredningen bidraga med att försöka klarlägga orsakerna och avhjälpa förekommande missförhållanden. Det är för utredningen naturligt att där- vid i första hand undersöka vilka orsaker och framtidsmöjligheter som inryms inom arrendelagstiftningen. I detta kapitel ämnar utredningen därför försöka belysa dels sambandet mellan gällande bestämmelser i första band inom byggnadslagstiftningen och de missförhållanden som kunnat konstateras vid bebyggelse på arrenderad mark, dels hur detta samband kan antagas komma att gestalta sig efter de av utredningen föreslagna änd-
ringarna i arrendelagen, dels ock vilka åtgärder som bör vidtagas för miss- förhållandenas undanröjande.1
2. Svar på utsända frågor1
Meningarna om arrendesystemets fördelar och nackdelar var mycket väx- lande hos dem som svarade på utredningens frågor.? Icke sällan redovisas i ett och samma svar skäl för och emot arrende. I några svar upptogs ut- tryckligen frågan om de civilrättsliga reglernas lämplighet i förhållande till planlagstiftningens bestämmelser för fritidsbebyggelse. Särskilt från läns- arkitekter och lantmätare framhölls i många fall att arrendatorer oftare än självägande byggde i strid mot gällande bestämmelser. I några svar framhölls å andra sidan att arrendeformen rymde många fördelar framför andra markdispositionsmöjligheter, om blott författningar och intentioner följdes. Genom att arrendebebyggelsen växte upp snabbt och ofta ledde till tätbebyggelse, uppkom i många fall och med kort varsel behov av plan- läggningsåtgärder. Det var uppenbart att arrendeformens karaktär av en enkel och av myndigheters medverkan i stort sett oberoende upplåtelse- form ställde stora krav på myndigheterna, när det gällde att noggrant följa bebyggelseutvecklingen och vid behov snabbt och effektivt ingripa för att styra den.
Tre länsarkitekter och en byggnadsnämnd ansåg närmast att arrende- upplåtelser för fritidsbebyggelse borde förbjudas, i varje fall om utarrende- ringen skedde i strid mot plan. Enligt ett sextiotal svar var många nackdelar förknippade med arrendesystemet såsom form för markdispo- sition vid fritidsbebyggelse. Å andra sidan förklarades i omkring 25 svar att arrendeupplåtelser ej medförde olägenheter för vare sig jordägaren eller det allmänna. I ett tjugotal svar ansåg man sig kunna godtaga arrende- tomter inom planlagda områden. Flertalet av dem som berört frågan ansåg dock att en förutsättning för fortsatt användning av arrenden var, att de bättre än vad som hittills varit fallet skedde i överensstämmelse med gäl- lande bestämmelser och intentioner för samhällets allmänna bebyggelse- planering.
Läget och tendensen Belysande för hur arrendebebyggelsen ofta börjar är följande skildring från överlantmätaren i Södermanlands län.
1 Detta betänkande är tillika remissyttrande över fritidsutredningens båda första betänkanden, Med remissen sammanhängande synpunkter återfinnes huvudsakligen i detta kapitel; jfr dock. även 5. 78, 121, 219. 1 Ytterligare synpunkter på sambandet mellan sommarstugarrende och bebyggelseplanering framfördai anledning av 1955 års riksdagsärende, har tidigare återgivits, se 5. 23 2 Jfr Bilaga 1 och s. 34, 53.
En fritidsbebyggelse börjar ofta eller oftast i liten skala. En lämplig plats arren- deras och bebygges (ofta en naturskönt vid vatten belägen markbit, som sedd i ett större sammanhang planeringsmässigt bort bibehållas obebyggd och utgöra all- män plats) i tro att omgivningen skulle få förbli orörd och idyllen ostörd. Emel- lertid förblir den förste byggaren icke ensam; flera komma till slumpartat och utan planmässigt stöd, byggnadskontroll etc. Den besvikelse, som för den förste följer härav, har flera gånger påtalats hos överlantmätaren.
Bebyggelsen på arrenderade tomtplatser tenderade enligt överlantmätaren i Malmöhus län att bli gyttrig och planlös. Bästa botemedlet häremot ansåg han vara skärpt uppsikt över byggandet. Även distriktslantmätaren i Eslövs distrikt ansåg att byggnadsnämndernas kontroll av byggnadsverksamheten i syfte att förhindra olämplig bebyggelse ej varit fullt effektiv. Förklaringen kunde vara såsom påpekades av länsstyrelsen i Södermanlands län att byggnadsnämnderna ofta icke fick kännedom om byggnadsföretagen förrän byggnaderna var färdiga.
Enligt byggnadsnämnden i Hammarö köping ställde det sig svårt för kommunen att kontrollera att olaga bebyggelse ej skedde, eftersom den ofta ägde rum på undanskymda platser. Byggnadsnämnderna i Tosterö och Enhörna kommuner ansåg att sedan den tidigare anmälningsskyldigheten beträffande byggnadsföretag utanför planlagt område slopats (år 1959) var det otänkbart att byggnadsnämnderna skulle kunna följa byggnads- verksamheten på ett tillfredsställande sätt.
Fördelar med arrende som markdisposition för fritidsbebyggelse Direkta uttalanden att arrende är en lämplig markdispositionsform för fri— tidsbebyggelse återfinnes endast i ett fåtal svar. Sålunda ansåg länsarki— tekten i Stockholms län att arrende krävde avsevärt mindre kapitalinsats än äganderättsförvärv, vilket ökade möjligheterna för små inkomsttagare att skaffa sig fritidsbostad. överlantmätaren i Jönköpings län framhöll att arrendeformen hade den fördelen att den fordrade ringa kapitalinsats för tomtplatsen i starten, men bl.a. hade den nackdelen att årskostnaderna på längre sikt i allmänhet blev många gånger högre än om tomtplatsen från början förvärvades med äganderätt.
Särskilt positiva till arrendesystemet var distriktslantmätaren i Ängel- holms distrikt och Iänsarkitekten i Hallands län. Den senare yttrade.
Företeelsen att mark utarrenderas för sommarstugebebyggelse är enligt läns- arkitektens mening fördelaktig med hänsyn till föränderligheten i allmänhetens fritidsvanor. Då markanvändningen icke genom avstyckning av tomtplatser när- mare stadfästes kan den lättare ändras och anpassas till framtida behov av mark för andra former av fritidsvistelse.
I ett fåtal svar angavs att arrende var en fördelaktig markdispositions- form, när det gällde att tillgodose kortsiktiga behov, t. ex. i avvaktan på att markens framtida användningssätt slutgiltigt fastslogs.
, Olägenheter med arrendebebyggelse
I åtta svar framhölls att bebyggelse på arrenderad mark oftare än bebyggelse på egen mark leder till olämplig tätbebyggelse. Denna är ofta gyttrig och planIÖSuBelysande för denna åsikt är yttrandet av överlantmätaren i Öster— götlands län.
Det är nämligen så att sommarstugebebyggelsen på arrenderad mark ofta får en mycket yil-dvuxen karaktär, tomtplatserna tilltagas ofta mycket små, tomt- platsernas utformning och byggnadernas placering sker ofta planlöst. Det är ej heller ovanligt att bebyggelse å arrenderad mark sker i direkt strid mot gällande byggnadsreglerande bestämmelser. Ofta bli de sanitära förhållandena vid arrende—
— bebyggelse ejvtillfredsställande.
..vSkyldighet att ansöka om byggnadslov medförde ej alltid att olägenheterna ..uteblev. Byggnadsnämnden i Hammarö köping påpekade att, trots att skyl- dighet att söka byggnadslov förelåg inom hela kommunen, det vid arrende- upplåtelser sannolikt var regel att stugan uppfördes utan byggnadslov. —— -Att. sommarstugebebyggelsen på arrenderad mark kunde få från allmän synpunkt olyckliga konsekvenser, då den ägde rum på ej planlagd mark, . gällde enligt överlantmätaren i Gotlands län speciellt när bebyggelsen ten- ', derade att bli tät. Men redan uppförandet av den första stugan inom ett i övrigt orört område kunde på ett olyckligt sätt låsa utvecklingen. En av de största nackdelarna med arrendetomter var enligt ett trettiotal svar, företrädesvis avgivna av lantmätare och länsarkitekter, att upprät- » tande av ändamålsenliga detaljplaner för fritidsbebyggelse ej sällan för- svårades, eller rent av omöjliggjordes. Vidare kunde arrendeavtalen för- dröja. genomförandet av redan fastställda planer. Det förhållandet att ut- . arrendering skedde utan myndigheternas vetskap medförde enligt byggnads- nämnden i.Österhaninge kommun att byggnader ibland placerades utan . tanke på vad som var lämpligt ur kommunal synpunkt. Sålunda utarrende- rades tomter ofta på sådana strandområden som helst borde vara frilagda för. allmänt begagnande. —— En annan olägenhet med »svartbyggda» som— marstugor på arrenderad mark var enligt byggnadsnämnden i Hammarö köping att laglydiga medborgares ansökningar om avstyckning eller bygg- nadslov kanske måste avslås, med hänvisning till den redan uppkomna olämpliga._tätbebyggelsen.
Även om arrende från plansynpunkt medförde nackdelar inom områden med utomplansbestämmelser ansåg överlantmätaren i Uppsala län att de största olägenheterna inträffade inom områden, där skyldighet att söka byggnadslov icke rförelåg. Enligt hans mening kunde olämplig bebyggelse och tätbebyggelse uppkomma innan byggnadsnämnd och andra myndig- heter—hann upptäcka missförhållandena. Då var det ofta för sent att få en tillfredsställande — lösning av problemen.
Några lantmätare framhöll att det ofta var svårt att bilda en fastighet av _en arrendetomt. Problemet belystes bl.a. av överlantmätaren i Kalmar län.
Gällande jorddelningslag är synnerligen restriktiv, när det gäller fastigheters utformning för olika ändamål. Ett lägenhetsarrende medför ofta att arrendatorn efter vissa år med äganderätt förvärvar den av honom arrenderade marken. När det sedan gäller att få marken avstyckad kan det för uppfyllande av jorddelnings- lagens krav många gånger bli en synnerligen delikat uppgift att bevaka såväl de enskilda parternas intressen som allmänintresset. Ofta betinga byggnader och anläggningar på tomten så höga värden att den ursprungliga arrendeupplåtelsen — hur olämplig den än är —— vid avstyckningstillfället måste respekteras. Jämför i detta sammanhang rådande förhållanden vid förrättningar enligt ensittarlagen, där rättspraxis endast med mindre jämkningar godtager legaliseringar av redan bestående förhållanden.
Sambandet mellan arrendelagen och den allmänna bebyggelse-planeringen Allmänna synpunkter Många av de svarande har som nämnts framhållit olägenheterna från pla- neringssynpunkt med sommarstugearrende. I anslutning härtill uttalade länsstyrelsen i Kronobergs län.
Ehuru länsstyrelsen finner dessa anmärkningar vara fullt berättigade anser länsstyrelsen dock att man icke via ändringar i arrendelagstiftningen kan komma till rätta med de påtalade olägenheterna. Den lagstiftning, som redan finns —— byggnadslagstiftningen och strandlagen _ torde —— effektivt tillämpad — få anses tillräcklig för att tillgodose det allmännas rimliga krav på kontroll i nu ifråga- varande hänseende. Därest man skulle överväga att även vid lägenhetsarrendena införa optionsrätt synes man enligt länsstyrelsens mening också böra medgiva jordägaren rätt att bryta optionsrätten för de fall att denne önskar få genomfört lantmäteritekniskt sett godtagbara avstyckningar eller en fastställd byggnadsplan för området.
Uppfattningen att gällande byggnadslagstiftning och därmed samman- hängande lagstiftning innehåller tillräckliga medel för erforderlig reglering även av arrendebebyggelse delades uttryckligen av en byggnadsnämnd, en distriktslantmätare och en överlantmätare.
Omkring femton planmyndigheter var i sina svar positiva till arrende- upplåtelser i fråga om tomter belägna inom detaljplan. Beträffande Halm- stads och Varbergs lantmäteridistrikt uppgavs att fritidstomterna inom vissa detaljplaner disponerades helt genom arrendeupplåtelser. Länsarki- tekten i Gotlands län förordade att länsstyrelsen borde få möjlighet att för fritidsändamål fastställa byggnadsplaner, där all mark utarrenderades.
För att råda bot på olägenheterna i plansammanhang av arrendebebyg- gelsen föreslog några myndigheter att både upplåtelserna och bebyggelsen borde kontrolleras bättre. Enligt länsstyrelsen i Älvsborgs län kunde det ej anses tillfredsställande, att mark för fritidsbebyggelse uppläts på arrende utan att förutsättningarna för bebyggelsen dessförinnan prövats från plan- och hälsovårdssynpunkt. En byggnadsnämnd och en överlantmätare under— strök vikten av att arrendebebyggelsen redan på ett tidigt stadium kom under byggnadsnämndens överinseende. Enligt en annan byggnadsnämnd borde en ny arrendelag ge markägare och samhälle möjlighet att vid behov
genomföra sanerings- och planeringsåtgärder inom sommarstugeområden. —— Som villkor för ett förbättrat uppsägningsskydd för arrendatorn borde enligt överlantmätaren i Gävleborgs län krävas att bebyggelsen tillkommit efter byggnadslov eller eljest överensstämde med gällande planbestämmel- ser. Beträffande sambandet mellan arrendelagen och byggnadslagstiftningen yttrade länsarkitekten i Jönköpings län.
Även om bestämmelser, som reglerar bebyggelsen, rätteligen bör helt ligga inom byggnadslagstiftningens område, vore det av värde om i arrendelagstiftningen kunde inrymmas bestämmelse om förbud mot bebyggelse på arrenderad mark utan byggnadsnämndens hörande.
Om arrendeavtalen gjordes mera bindande för markägarna borde de enligt länsarkitekten i örebro län bli mera benägna att låta planlägga sommarstugeområdena innan upplåtelser skedde.
Remissinstansernas förslag till åtgärder I många svar uttalades synpunkter på arrendeobjektets närmare bestäm— mande. Det längst gående kravet innebar att utarrendering endast skulle få avse en hel registerfastighet. Sålunda uttalades i ett tiotal svar, huvud— sakligen från lantmätare, att arrendetomt i princip borde uppfylla samma krav som gällde vid fastighetsbildning eller upplåtelse med tomträtt. Över- lantmätaren i Uppsala län yttrade härom.
Om man ————— vill underlätta nyttjanderättsupplåtelse, bör reglerna utformas efter mönster av tomträttslagstiftningen. ———-—- Förutom andra fördelar med en på så sätt bunden nyttjanderätt erhåller man genom denna fastighetsbildning sakkunnig hjälp med utformningen av ändamålsenliga tomtplatser.
Utan att direkt kräva att utarrendering skulle avse fastighet ansåg två distriktslantmätare att det var önskvärt att i samband med upplåtelse av mark för bebyggelse någon form av legalisering skedde under medverkan av lantmäteriet och att området utmärktes på karta. Överlantmätaren i Västernorrlands län uttalade att, om det var önskvärt att del av fastighet utarrenderades på längre sikt, det upplåtna området borde närmare be— skrivas och utmärkas på marken. Därvid kunde som lämpligt individualise- ringsmedel ifrågasättas att upprätta karta över området. Några byggnads- nämnder anförde liknande synpunkter.
Viss lämplighetsprövning av arrendeområdet förordades av tio myndig- heter. Syftet från plansynpunkt med sådan prövning beskrevs av läns- arkitekten i Västerbottens län sålunda.
Det är ———— verkligen angeläget att utarrenderingen av mark ställs under prövning eller åtminstone anmäles till byggnadsnämnden innan avtal sker, så att det blir möjligt att någorlunda bedöma om och när planläggning behövs eller, i sämsta fall, hindra arrenden, som ur plansynpunkt eller med hänsyn till natur-
skönhetsvärden är olämpliga (exempelvis tomtplatser med direkta tomtutsläpp mot trafikleder av betydelse eller stugor på skär, uddar och smala strandpartier).
Innebörden av prövningen sett från fastighetsbildarens synpunkt angavs
i huvudsak böra avse tomtplatsens storlek och avgränsning, men även dess lokalisering. Distriktslantmätaren i Umeå distrikt ansåg att ett sommar- stugearrende ej borde vara giltigt, om icke tomtplatsens lämplighet god- känts av byggnadsnämnd och lantmätare. Överlantmätaren i Västerbottens län syntes anse att lämplighetsprövning i regel ej erfordrades inom gles- bebyggelseområden.
Det allmänna har möjligheter att på olika sätt (byggnadslagen, strandlagen, naturskyddslagen) skydda områden som behöva bevaras obebyggda eller där reglering av tätbebyggelse erfordras. Övrig glesbebyggelse är i princip fri och anledning att ändra detta förhållande finnes ej.
Det har i några fall anmälts att områden som exv. enligt 113 & byggnads- lagen utgjorde allmän plats utarrenderades för att i praktiken införlivas med angränsande tomtplatser. I ett svar föreslogs förbud mot sådan ut- arrendering. — En länsarkitekt påtalade företeelsen att i strid mot läns- styrelsens intentioner utarrendera mark inom områden, för vilka utfärdats strandlagsförordnande (numera strandskyddsområde). I syfte att förhindra att arrendeupplåtelser ledde till olämplig tätbebyggelse fann en byggnads— nämnd det önskvärt att i arrendelagen intogs föreskrift om att upplåtelse på arrende av ett flertal tomtplatser icke fick ske utan föregående plan- läggning. Två byggnadsnämnder föreslog generellt förbud mot utarrendering eller bebyggande av arrendetomt utan byggnadsnämndens hörande. För att förhindra uppkomsten av olämplig tätbebyggelse förordade länsarkitekten i Kopparbergs län på liknande sätt skyldighet för markägare att anmäla varje arrendeavtal till byggnadsnämnden och distriktslantmätaren.
I ett tiotal svar framfördes förslag om bestämmelser att, om vissa före- skrifter ej iakttagits, arrendeavtalet ej skulle vara bindande för parterna. Sålunda förordade byggnadsnämnden i Hammarö köping med instämmande av länsstyrelsen i Värmlands län att ett arrendeavtal ej borde äga giltighet, om ej arrendatorn inom viss tid tagit tomtplatsen i anspråk för avsett ända- mål. Länsstyrelsen i Malmöhus län föreslog att arrendeavtalet ej borde bli bindande om ej byggnadslov lämnats i fall då sådant tillstånd krävdes. Förslag av liknande innebörd framlades av distriktslantmätaren i Göteborgs norra distrikt, som tillade att jordägaren borde vara skyldig att återbetala erlagda arrendeavgifter. I två svar uttalades att ej heller överlåtelse av arrenderätt borde få ske utan byggnadsnämndens medgivande.
Ett sätt att förebygga uppkomsten av olämplig arrendebebyggelse utanför område, inom vilket skyldighet att söka byggnadslov förelåg, var enligt distriktslantmätaren i Jönköpings distrikt att införa generell skyldighet att söka byggnadslov utom beträffande byggnader, som erfordrades för exv. jordbrukets och skogsbrukets behov. Inom glesbebyggelseområden kunde byggnadslovsbestämmelserna i så fall ges en enklare utformning.
1 82 3. Arrendelagsutredningen
Läget
Genom fritidsutredningens undersökningar har det klarlagts att en mycket stor andel av fritidsbebyggelsen äger rum på mark som husägaren dispone- rar med arrenderätt (jfr s. 40). Denna andel är sannolikt i växande. Man vet vidare — både genom fritidsutredningens och arrendelagsutred- ningens undersökningar —— att denna bebyggelse i många fall är sämre än den som äger rum på egen mark.1 Detta innebär icke att all bebyggelse på arrenderad mark skulle vara sämre än den som sker på egen mark. Men även om det finns många undantag är det en allmän iakttagelse att fritids- bebyggelse på arrenderad mark ofta är sämre planerad och av sämre kvalitet än den bebyggelse som sker på egen mark.
Den kritik som sålunda — i regel med fog —— kunnat riktas mot arrende- bebyggelsen har vanligen tagit fasta på att denna bebyggelse i större ut- sträckning än äganderättsbebyggelse har skett på platser där bebyggelse icke får eller lämpligen bör ske, att arrendebebyggelsen i större utsträck— ning än annan sker utan plan trots att plan erfordrats, att den i större utsträckning än annan saknat erforderliga gemensamhetsanläggningar och att byggnadernas rent tekniska kvalitet ofta varit mindre god.
Orsakerna
Man kan fråga sig om de nyss skildrade förhållandena har sin orsak i själva markdispositionsformen eller om man under alla förhållanden på detta område måste räkna med en viss fritidsslum. Obestridligt är att orsakerna till de uppkomna förhållandena till icke ringa grad ligger i de alltför lösliga former vari avtal om lägenhetsarrende hittills kunnat ingås men också i den bristande samordningen mellan de civilrättsliga och de byggnads- reglerande bestämmelserna. De kritiserade förhållandena skulle sannolikt ha varit mindre framträdande om arrendealternativet icke hade stått till buds. Men man måste å andra sidan också komma ihåg att just arrendefor- men för många människor varit den enda möjligheten att kunna skaffa sig en egen sommarstuga. Den omständigheten att arrendet på en det håll kom- mit att medföra mindre lämpliga förhållanden behöver enligt utredningens mening icke leda till att man dömer ut hela systemet eller i praktiken utesluter dess framtida användning.
Utredningen har tidigare (s. 58) försökt klarlägga skälen till att arrende väljes som markdispositionsform för bebyggelse i den stora utsträckning som faktiskt sker. Här skall därför endast göras ett försök att belysa anledningen till att upplåtelse och bebyggande av arrendemark kunnat för- siggå så lättvindigt som hittills skett och varför de nyss skildrade förhål-
1 Fritidäbebyggelse på tomträttsmark har hittills knappast förekommit; jfr Svenska stadsför- bundets tidskrift 1965 s. 856.
landena är så mycket vanligare när husen ligger på annans än på egen mark. Orsakerna växlar givetvis från fall till fall, men det är å andra *sidan tydligt att de huvudsakligen verkande faktorerna kan hänföras till vissa bestämda grundorsaker. Dessa är i första hand de bestämmelser som reglerar afrerié datorns rätt till marken, konstruktionen av gällande byggnadslagstiftning ' och därmed sammanhängande speciallagstiftning och slutligen bristfällig; heter i nämnda lagstiftnings tillämpning.
Arrendatorns rättsställning Det har av den tidigare framställningen (särskilt s. 41 och 93) framgått att den nuvarande avtalsfriheten lett till att arrendatorns rättsställning reiit faktiskt ofta är mycket svag. Det gäller t. ex. särskilt i de fall där avtalet endast gäller tillsvidare. Det är givet att arrendatorn i många av dessa falflt ej har något större personligt intresse av att bygga eller underhålla sitt hus utöver ett nödtorftigt minimum. Det förhållandet att arrendatorn ej kan använda huset som säkerhet för lån bidrager också till att standarden på arrendebebyggelsen genomsnittligt sett blir sämre. Man kan också säga att i de fall där erforderlig trygghet i besittningen saknas, är det mången gång" — ekonomiskt obetänksamt av husägaren att göra större investeringar. Om- vänt innebär detta att ju starkare arrendatorns rättsställning— enligt” lag eller avtal -— är, desto bättre är i allmänhet förutsättningarna för att bebyg- gelsen på arrendestället skall få en högre standard liksom också att de intenä * tioner som bär upp byggnadslagstiftningen skall kunna förverkligas.
Brister i byggnadslagstiftningen och dess tillämpning
En av de mest iögonenfallande bristerna är att möjligheterna att'utövå ' kontroll över de byggande i allmänhet är sämre när husen byggs på annans ' mark än när de byggs på egen. Om fritidsbyggaren erhållit äganderätt » till marken, är han också skyldig att söka lagfart på sitt förvärv. Detta kommer därigenom till offentlig kännedom. I regel vill han använda tomt! och hus som säkerhet för lån. Av detta och andra skäl önskar han vanligen genom avstyckning göra tomten till en särskild fastighet. Lantmätaren skall därvid — oavsett huruvida planbestämmelser gäller eller icke —— beakta att fastighetsbildningslagstiftningens krav på lämplig fastighetsindelning iakt— tages. Bl. a skall därvid tillses att tätbebyggelse ej uppstår utan plan. Ford— ras byggnadslov, t. ex. för område med utomplansbestämmelser, skall lant— mätaren dessutom underrätta byggnadsnämnden. Möjligheterna till kon- troll är här alltså stora och missförhållandena av begränsad omfattning.
Om marken i stället utarrenderas är samhällets möjligheter till insyn och. påverkan betydligt mindre. Ingen motsvarighet finnes till skyldigheten att söka lagfart. >>Fastighetsbildningen» är fullkomligt fri. Byggnadslagstiftå ningens olika begränsningar i rätten att bygga gäller visserligen lika väl för arrendatorer som för andra. Där byggande ej får ske utan IOV'underlåter"
många att inhämta tillstånd, vilket vad arrendatorerna beträffar lättare kan ske utan påföljd, eftersom motsvarighet saknas till den i fastighetsbild- ningslagstiftningen inskrivna skyldigheten för förrättningsman vid avstyck- ning att underrätta byggnadsnämnden. Underlåtenheten att begära bygg- nadslov eller annat tillstånd kan ibland bero på okunnighet om gällande bestämmelser. I många fall syns dock uppenbart att byggaren helt enkelt icke brytt sig om bestämmelserna. Påföljden blir, om gärningen åtalas, som regel ej annat än ett relativt måttligt bötesbelopp. Flera uppgiftslämnare har gjort gällande att byggarna ofta kalkylerar med bötessumman som en del av byggnadskostnaden. Vidare har uppgivits att det sällan inträffar, att någon åläggs att bortföra ett olagligt uppfört fritidshus.
Vid bedömningen av det aktuella läget och dess orsaker bör emellertid också hållas i minnet att byggnadslov icke krävs under alla förhållanden. Bedömningen måste även avpassas efter dels arten av bebyggelse (tätbe- byggelse eller glesbebyggelse), dels beskaffenheten av de bestämmelser som gällde för rätten att bygga på platsen vid den tidpunkt när en omdiskuterad bebyggelse kom till stånd.2 Orsakerna till det rådande läget behandlas i det följande med hänsyn till ifrågavarande huvudkategorier.
Tätbebyggelse av fritidshus inom område med plan eller utomplansbe- stämmelser.s Där detaljplan (av praktisk betydelse i samband med fritids- bebyggelse är huvudsakligen byggnadsplan) gäller, får nybyggnad ej ske utan byggnadslov och sådant får ej lämnas, om icke det planerade huset till utseende, konstruktion och placering överensstämmer med planen. Bygg- nadsmyndigheterna har alltså här relativt goda möjligheter att tillse att be- byggelsen sker på ett från allmän synpunkt lämpligt sätt. Det har intill de allra sista åren varit relativt ovanligt att arrendebebyggelse för fritidsända- mål skett efter fastställd byggnadsplan. Flera tecken tyder emellertid på att en omsvängning härvidlag är på väg och att byggnadsplan i allt större ut- sträckning används även i samband med utarrendering på längre sikt. Icke sällan har markägare och myndigheter kunnat lägga ut byggnadsplaner på mark med arrendebebyggelse i sådana fall där en mer eller mindre oreglerad arrendebebyggelse till en början fått utveckla sig utan någon fastställd plan. Byggnadsplanen har då — ofta i samband med ett markägareskifte —— kom- mit till för att bringa ordning i förhållandena och höja standarden på om- rådet. I dessa av utredningen påträffade fall var utläggandet av byggnads- planen i regel ett led i markens försäljning till stugägarna. Utredningen har upprepade gånger fått ett mycket starkt intryck av de stora svårigheter som är förenade med utläggandet och genomförandet av en god plan på ett
' Arrendelagsutredningen har ansett det icke vara erfoderligt att lämna en fristående redogö- relse för gällande rätt. I stället hänvisas till fritidsutredningens andra betänkande med där gjorda ytterligare hänvisningar. * Med denna liksom följande fyra rubriker avses i första hand det fallet att exv. utomplansbe— stämmelser finnes — resp. icke finnes — för området, när bebyggelsen kommer till stånd.
område som redan är bebyggt. Däremot har utredningen icke erfarit att några olägenheter skulle uppkommit därav att arrendebebyggelse kommit till stånd på mark där byggnadsplan utlagts före bebyggelsen.
Även där endast utomplansbestämmelser gäller krävs byggnadsnämndens tillstånd (byggnadslov) för att få uppföra exv. ett fritidshus (35 å och 54 5 1 mom. första stycket byggnadsstadgan). Om byggnadsnämnden anser att huset skulle komma att utgöra del av en tätbebyggelse, får byggnadslovs- ansökningen ej bifallas, förrän marken gjorts till föremål för detaljplan (56 g 1 mom. andra stycket byggnadsstadgan). Möjlighet finns att lämna dispens i händelse av »särskilda skäl» (67 5 1 mom. första stycket och 2 mom. byggnadsstadgan).
På grundval av rådande bestämmelser gäller f. n. för två tredjedelar av rikets hela landyta att nybyggnad (exv. av fritidshus) ej får ske utan sär- skilt tillstånd (jfr Bilaga 4). Tillståndstvånget beror vanligen på detaljplan eller utomplansbestämmelser. Andra anledningar kan vara fastställd gene- ralplan eller förordnanden enligt naturvårdslagen, fornminneslagen, bygg- nadsminneslagen eller 86 och 122 55 byggnadslagen. Även lagarna om all- männa och enskilda vägar innehåller regler som gör rätten att bygga be- roende av tillstånd. Arealmässigt intager här utomplansbestämmelser den helt dominerande platsen, och det är i första hand de som i detta samman- hang är av intresse. Inom de ifrågavarande två tredjedelarna av riket ligger den övervägande delen av den totala fritidsbebyggelsen liksom den del därav som ligger på arrenderad mark. En mycket stor del av utomplansbestäm- melserna har emellertid tillkommit under de allra senaste åren. Vid be- dömandet av effekten av utomplansbestämmelser bör man alltså ha i minnet att även om utomplansbestämmelser numera i allmänhet råder på de platser där det finns fritidsbebyggelse på arrenderad mark, så är förhållandet mycket ofta det att utomplansbestämmelserna tillkommit senare än husen. De områden som exv. vid 1959 års reform av byggnadslagstiftningen var belagda med utomplansbestämmelser var emellertid — enligt uttalanden under förarbetena _— redan då betydande och det råder icke något tvivel om att en omfattande mer eller mindre tät fritidsbebyggelse på arrenderad mark under de gångna åren ägt rum på mark som redan vid bebyggelsens till- komst var underkastad utomplansbestämmelser men saknat detaljplan. Förklaringen kan i en del fall vara att byggnadslov icke har sökts och att byggnadsnämnden ej heller på annat sätt fått kännedom om bebyggelsen förrän en mer eller mindre olämplig tätbebyggelse redan varit ett faktum. Ibland har byggnadslov begärts och erhållits. Byggnadsnämndens beslut härom kan ha grundats på den nyss omnämnda möjligheten att i vissa fall kunna lämna dispens. Byggnadsnämnderna synes härvid ha varit betydligt generösare än länsstyrelserna. Enligt vad som meddelats har även fall före- kommit där byggnadslov lämnats utan att fråga varit om dispens och utan att plan funnits. En genomgående iakttagelse är att många byggnadsnämn-
der i tolkningen av tätbebyggelsebegreppet i samband med fritidsbebyggelse är betydligt liberalare än de statliga myndigheterna.
»Tät glesbebyggelse» inom område med utomplansbestämmelser. En skiljelinje i svensk byggnadslagstiftning går mellan begreppen tätbebyggelse och glesbebyggelse. Huvudprincipen är att rätten till tätbebyggelse är i skilda avseenden tämligen starkt begränsad och beroende av myndigheternas med- givande, medan rätten till glesbebyggelse är fri. Ligger marken inom om- råde med utomplansbestämmelser är visserligen även glesbebyggelse be- roende av myndighets tillstånd (byggnadslov), men lagen torde vara att förstå så att tillståndet icke kan vägras, om det planerade bygget uppfyller de av lagen uppställda tämligen summariskt angivna kraven på byggnadens beskaffenhet (mer härom under nästa rubrik vid not 6).
När i föregående avsnitt talades om tätbebyggelse avsågs sådan bebyggelse som ostridigt uppfyller lagens tätbebyggelsedefinition4. Vad som ej är tät- bebyggelse är glesbebyggelse. Lagen — i motsats till verkligheten — räknar ej med några mellanformer. Detta skapar stora svårigheter i den praktiska tillämpningen. Dessa svårigheter gör sig i särskilt hög grad gällande vid fritidsbebyggelse.
Fritidsbebyggelsen på arrenderad mark är mången gång att hänföra till sådan »gles tätbebyggelse» som vid en strängare bedömning hade varit att räkna till tätbebyggelse men vid en mildare får passera. Uppenbarligen föreligger här många svåra gränsdragningsfall, där man med rådande ut- gångspunkter måste acceptera att en fullt enhetlig och objektiv bedöm- ningsgrund icke kan åstadkommas. I andra fall har en samlad bebyggelse från början bedömts som gles men genom tillbyggnader och ökade krav på olika bekvämligheter så småningom —— och kanske utan att nya hus till- kommit — fått karaktären av tätbebyggelse. Att svårigheter skulle uppstå när det gällde att tillämpa tätbebyggelsebegreppet var man medveten om vid lagstiftningens tillkomst. Det förutsattes att man vid fritidsbebyggelse kunde ställa mindre stränga krav på behovet av de i lagen omtalade gemen- samma anordningarna. I samband med tillkomsten av 29 % byggnadsstadgan uttalade kommunikationsministem Skoglund sålunda.5
Det är givet att bebyggelse av olika karaktär kan fordra olika bedömande. I detta hänseende torde det räcka med att hänvisa till den påtagliga skillnaden mellan bebyggelse för permanent bruk och fritidsbebyggelse. ——— Det »bör emellertid tillses att bestämmelsen [29 5 första stycket 3 byggnadsstadgan] icke går för långt. Inom områden med allenast utomplansbestämmelser, varest tät- bebyggelse ju i princip icke är tillåten, kan vattenförsörjningen — särskilt då fråga är om fritidsbebyggelse eller bebyggelse av mindre permanent natur — ofta ordnas med enkla medel. Avbördande av avloppsvattnet kan ofta utan olägen—
' »Med tätbebyggelse förstås i denna lag sådan samlad bebyggelse som nödvändiggör (kurs. här) särskilda anordningar för tillgodoseende av gemensamma behov», 6 5 första stycket byggnads- lagen. Jfr SOU 1965: 19 s. 255, 299, 301. ' Prop. 168/1959 5. 94, 236.
187 het ske genom markinfiltration, om det tillses, att denna sker på betryggande avstånd från vattentäkter, badstränder etc. Huvudsaken är att problemet blir genomtänkt och att förhållandena möjliggör en godtagbar lösning.
Även om det i och för sig är naturligt och riktigt att tätbebyggelsebe- greppet tolkas olika med hänsyn till platsens och bebyggelsens art, före- faller det sannolikt att den tolkningsfrihet som här föreligger har sin icke obetydliga del i ansvaret för att —— särskilt på arrenderad mark —— den mer eller mindre täta fritidsbebyggelsen icke sällan erhållit en mindre önskvärd utformning.
Glesbebyggelse inom område med utomplansbestämmelser. Även när det gäller sådan bebyggelse på arrenderad mark som ostridigt icke är tätbebyg- gelse förekommer icke sällan förhållanden som måste betecknas som icke önskvärda. Många hus är fult och slarvigt byggda. Andra har i stället fått en från allmän synpunkt olycklig placering i landskapet eller bebyggelse- miljön: t. ex. på små eller kala öar, på bergstoppar, i skoglösa dalgångar eller på öppna stränder och uddar. Kritiken drabbar i mycket hög grad arren- debebyggelsen. Även här har man att räkna med att i många fall ansökan om byggnadslov ej göres eller att något ingripande i anledning av ett olov— ligen uppfört hus ej sker. Men vad som här är av särskilt intresse är att undersöka i vilken utsträckning gällande författningar medger ingripande mot tillämnad olämplig enstaka bebyggelse. Eftersom utvecklingen f. n. synes vara den att det allra mesta av rikets landareal inom en nära framtid kommer att vara lagd under utomplansbestämmelser, är det också av den anledningen en angelägen uppgift att söka utröna i vad mån man genom utomplansbestämmelser — eventuellt av effektivare slag än de nuvarande — kan åstadkomma en förbättring av de påtalade förhållandena.
Om ett område enligt nu gällande rätt är belagt med utomplansbestäm- melser innebär det, såvitt här är av intresse, att ny byggnad ej får uppföras utan att byggnadslov lämnats. När skall då byggnadslov lämnas och när skall det vägras? Frågan besvaras ej uttryckligen av författningarna. 29 & byggnadsstadgan innehåller vissa regler för byggandet inom område med utomplansbestämmelserö. Även om någon »rätt till byggnadslov» ingen- städes finns omtalad, torde det vara berättigat att hävda att byggnadslov icke kan vägras, om icke något särskilt i lagen uppställt hinder möter. För byggnad inom område med utomplansbestämmelser krävs: 1. Tomtplatsen skall vara tillräckligt stor och i övrigt lämpad för den tillämnade bebyggel— sen. 2. Erforderligt utrymme skall reserveras för gårdsplan och dylikt (»andra fastighetens behov»). 3. Erfordras vatten- eller avloppsledningar skall möjlighet finnas att tillgodose behovet. 4. Byggnad får ej byggas när- mare enskild väg än vissa närmare angivna avstånd. 5. Bostadshus får ej
' Kungl. Maj:t har befogenhet att meddela avvikande bestämmelser. Så sker dock sällan, se Bexelius m.fl., Byggnadslagstiftningen, 1964, s. 52.
överskrida viss storlek (högst två våningar, ej högre än 7,5 meter, ej mer än två bostäder). I vissa fall kan dispens lämnas. Vad utredningen här skall försöka belysa är i vilken utsträckning byggnadslov (vid förekomst enbart av utomplansbestämmelser) kan vägras, om den tillståndsgivande myndig- heten anser den planerade byggnaden ful eller finner placeringen olämplig. Om byggnadsnämnden anser att bebyggelse ej bör äga rum på särskilt ut- satta punkter i landskapet eller med hänsyn till bebyggelsemiljön, är det tveksamt i vilken utsträckning nyss angivna eller andra bestämmelser i bygg- nadslagstiftningen ger myndigheterna rätt att vägra lov, om tomtplatsen är tillräckligt rymlig.7 Det angivna lämplighetskravet synes mera hänföra sig till själva byggnaden och dess fortsatta användning än till synpunkter som har att göra med exv. landskapets skönhet. Antagandet bekräftas av före- komsten av exv. naturvårdslagens bestämmelser om strandskyddsområden och andra skyddsområden. Att man vid tillkomsten av bestämmelserna exv. om strandskyddsområde tänkt sig att kunna göra även mera långtgående ingripanden bestyrks även därav att vid tillämpning av nämnda bestäm- melser kan uppkomma ersättningsskyldighet för staten, vilket däremot icke är fallet vid fastställande av utomplansbestämmelser. Å andra sidan är det berättigat att hävda att redan utomplansbestämmelser ger myndigheterna vissa — och icke helt betydelselösa —— möjligheter att ingripa mot sådan enstaka bebyggelse som antingen skulle bli uppenbart anskrämlig eller er- hålla en klart olämplig placering (35, 38 och 39 55 byggnadsstadgan). Vid tillkomsten år 1959 av de nuvarande bestämmelserna om utomplansbestäm- melser yttrade sålunda kommunikationsministern SkoglundS.
Ibland kan det också vara nödvändigt att inskrida mot mera påtagliga över- drifter i fråga om byggnadernas storlek och utförande i arkitektoniskt hänseende, när så erfordras för att skydda landskapsbilden eller bebyggelsemiljön.
Uttalandet kan lämpligen sammanställas med ett annat av samma stats- råd.9
Införandet av utomplansbestämmelser [medför] icke enligt byggnadslagen ————— någon rätt för markägare till ersättning för minskning i möjligheterna att utnyttja marken. Utomplansbestämmelserna bör då icke rimligen få sådant innehåll, att de kan tänkas innebära något nämnvärt intrång för markägarna.
Även om den gällande lagstiftningen ger de byggande och myndigheterna en tämligen vag vägledning om vad man kan tillåta sig, synes det dock klart att utomplansbestämmelsernas betydelse när det gäller den »glesa fritids- bebyggelsen» icke — som det ibland hävdas —— inskränker sig till att enbart vara ett surrogat för den år 1959 avskaffade anmälningsskyldigheten för de byggnadslovsfria områdena.
7 Jfr Ljungman och Stjernquist, Den rättsliga kontrollen över mark och vatten, 1961, s. 135. ' Prop. 168/1959 s. 94. ' Prop. 168/1959 5. 235.
Tätbebyggelse inom >> planlöst» område.lo Byggnadslagstiftningen utgår ifrån att tätbebyggelse aldrig får ske utan föregående detaljplan. Om bygg- nadsmyndigheterna märker att tätbebyggelse är på väg inom område som ligger utanför utomplansbestämmelser, skall de tillse att detaljplanering göres eller att byggnadsförbud eller utomplansbestämmelser läggs över området. Det inträffar emellertid lätt — särskilt efter avskaffandet år 1959 av den obligatoriska anmälningsskyldigheten — att tät fritidsbebyg- gelse uppkommer innan myndigheterna hinner ingripa. Eftersom det är först under den allra sista tiden som områdena med utomplansbestämmel— ser fått sin nuvarande stora omfattning, har med all säkerhet en mycket stor del av den oreglerade täta fritidsbebyggelsen vuxit upp just på planlösa områden. Vid byggande på egen mark i samband med avstyckning har man en ganska effektiv spärr mot olämplig tätbebyggelse (jfr not 13). När det gäller helårsbebyggelse i övrigt uppnås en liknande effekt med de statliga lånebestämmelserna. Såsom tidigare framhållits måste också antagas att huvuddelen av den olämpliga tätbebyggelsen av fritidshus skett på arrende- rad mark. Då skyldighet att söka byggnadslov här ej föreligger ens i fråga om tätbebyggelse, kan ansvaret för missförhållandena ej läggas på de byg- gande. Det drabbar i stället i första hand byggnadsmyndigheterna. Dessa har ibland till sitt fredande åberopat att de icke känt till tätbebyggelsen eller att de saknat för sitt arbete erforderliga resurser.11 De kan också till sitt försvar åberopa ej blott en i och för sig förståelig osäkerhet om huru- vida lagens tätbebyggelsedefinition i det särskilda fallet är tillämplig utan även det förhållandet att lagen. när det gäller de planlösa områdena, icke innehåller något uttryckligt förbud mot tätbebyggelse.
Till de planlösa områdena räknar utredningen ej sådana där rätten att bygga begränsas av exv. förordnanden enligt naturvårdslagen, fornminnes- eller byggnadsminneslagarna eller 86 eller 122 5 byggnadslagen. Gemensamt för den gruppen är att markägarna har en principiell rätt att kräva ersätt- ning —— i regel av staten — om ett vägrat tillstånd att bygga vållar honom exv. »avsevärt men» (uttrycken Växlar). Utan att på något sätt vilja under- skatta betydelsen av nämnda lagar och bestämmelser, är det dock tydligt att man i ersättningsrätten har en betydande begränsning i möjligheten att med hjälp av dem komma till rätta med en sådan landsomfattande företeelse som fritidsbebyggelsen.
Glesbebyggelse inom »planlöst» område.12 De anmärkningar som i detta fall kan riktas mot bebyggelsen är i första hand att många hus på grund av sitt utseende eller sin placering verkar störande på landskapsbilden.
" Uttrycket används här för att beteckna område där varken plan eller utomplansbestämmelser fastställts och icke heller av annan anledning något tvång föreligger att söka myndighets till- stånd till byggande av exv. fritidshus. " Jfr s. 98 not 11. " Jfr not 10.
Fastighetsbildningslagstiftningen innehåller icke någon särskild föreskrift om att sådana synpunkter som exv. landskapsbildens skönhet skall beaktas, men genom jorddelningslagens krav att den nya fastigheten skall vara »varaktigt lämpad för sitt ändamål» har man dock i fråga om sådan bebyg- gelse som sker på för ändamålet försåld och avstyckad mark en viss — låt vara begränsad — möjlighet att styra utvecklingen och hindra tillkomsten av alltför excentriska byggnader.13 Uppföres sådana hus på arrenderad mark har byggaren praktiskt taget obegränsad frihet, och möjligheterna att hindra eller styra den olämpliga bebyggelsen får anses vara obefintliga. Vis- serligen är rätten att bygga icke i någon del av landet helt fri. De möjlig— heter som byggnadslagstiftningen erbjuder att inom de planlösa områdena ingripa mot olämplig glesbebyggelse är emellertid begränsade och utan större praktisk betydelse när det gäller fritidsbebyggelsen på arrenderad mark.14
Byggnadsmyndigheterna. Den här lämnade redogörelsen för orsakerna till att den på arrenderad mark uppförda fritidsbebyggelsen i större ut- sträckning än annan företer brister av olika slag har i första hand utgått från skillnaden i rättsligt hänseende mellan dessa båda bebyggelsetyper. Det finns emellertid andra —— och delvis redan antydda —— omständigheter som i viss mån också medverkar till att vidga klyftan. Åtskilliga byggnads— nämnder har icke med tillräcklig kraft ingripit till förekommande av olämp— lig bebyggelse och tycks icke sällan ha ställt mindre stränga krav på ar- rendebebyggelsen än på annan. Man vidtager ej alltid i tid de åtgärder som en begynnande tätbebyggelse på planlöst område bör föranleda. Bygg- nadslov meddelas icke sällan trots att detaljplanering först hade bort ske. Möjligheterna att i samband med byggnadslovgivningen rätta till en plane- rad men uppenbart olämplig enstaka bebyggelse utnyttjas ej alltid. Det samråd som enligt 1 5 byggnadsstadgan och förarbetena till 1959 års reform bör äga rum mellan byggnadsnämnden och andra myndigheter sker icke alltid i den utsträckning som ärendenas beskaffenhet kräver. Ett sådant samråd är i förevarande fall särskilt angeläget med länsarkitekten och fas- tighetsbildningsmyndigheten. Det av en del byggnadsnämnder icke sällan tillämpade förfarandet att lämna byggnadslov i sådana fall då det i själva verket är fråga om begyn- nande tätbebyggelse utan plan har redan påtalats. Förutom att detta står i strid mot byggnadslagen och kan lägga hinder i vägen för en kommande planläggning, kan en sådan praxis erhålla andra från det allmännas syn- punkt olyckliga konsekvenser. Vägras byggnadslov av det skälet att bygg- 1319 kap. 2 5 andra stycket jorddelningslagen. Jfr 13 5 3 mom. första stycket samma kapitel, som med tätbebyggelse jämställer det fallet att sådan bebyggelse är »att vänta inom nära före— stående tid». Även här öppnar sig större möjligheter att i samband med fastighetsbildning beakta landskapsvårdande synpunkter; jfr fritidsutredningens förslag till ändring av65 byggnadslagen.
" 65 & byggnadsstadgan kräver byggnadslov för vissa hus oavsett om plan eller utomplansbe—
stämmelser gäller på platsen. Detta undantagsstadgande avser dock så stora hus att det prak— tiskt taget aldrig blir tillämpligt på fritidsbebyggelse.
nadsplan erfordras, medför det i och för sig icke någon ersättningsskyldig- het för staten. Så kan däremot bli fallet, om marken är exv. strandskydds- område, landskapsskyddsområde eller naturreservat. Om nu _ vilket före- kommit —— byggnadsnämnden med stöd av 67 5 2 mom. byggnadsstadgan utan tillräckliga skäl ger dispens från tätbebyggelseförbud eller utan stöd av nämnda befogenhet lämnar byggnadslov trots att byggnadsplan rätte- ligen hade bort krävas, leder detta till svårigheter — särskilt genom upp— komsten av ersättningskrav — vid tillämpningen av naturvårdslagen.
Utredningens kännedom om dessa förhållanden grundar sig främst på resor och skriftväxling med myndigheter och enskilda. På grundval härav anser sig utredningen äga fog för det uttalandet att en av orsakerna till de här skildrade förhållandena icke sällan föreligger i intressekonflikter av skilda slag. Byggnadsnämnderna har ibland en sådan sammansättning att ledamöter i nämnden _ direkt eller indirekt _ visat sig ha ett större in- tresse av att byggnadsverksamheten är livlig än att den försiggår i ordnade former. Det förekommer alltjämt att befattningshavare hos nämnden, exv. stadsarkitekten, har ett direkt eller indirekt privatekonomiskt intresse i byggnadsverksamheten i orten. Det sistnämnda förhållandet kan i sin tur äga ett visst samband med att många kommuner, särskilt mindre lands- kommuner, har svårigheter att ställa erforderliga ekonomiska resurser till byggnadsnämndernas förfogande.
Utredningen vill dock tillägga att den också sett exempel på att byggnads- nämnder och kommuner med små resurser gjort aktningsvärda och även framgångsrika försök att hålla den framvällande fritidsbebyggelsen under kontroll.
Prognos Frågan om friluftslivets verksamhetsformer och fritidsbebyggelsens fram- tida utformning och lokalisering avser arrendelagsutredningen att befatta sig med endast i den mån frågorna äger ett omedelbart samband med arren- delagstiftningen och de företeelser som regleras därav. Utredningen har i annat sammanhang uttalat (s. 71) att den ej sett som sin uppgift vare sig att uppmuntra eller begränsa lägenhetsarrende eller andra förekom— mande markdispositionsformer. Utredningens huvudsakliga syfte har varit att söka skapa mera ändamålsenliga regler för några vanliga typer av arrende, vilka visat sig ha viktiga uppgifter att fylla i dagens samhälle. Vid utformningen av utredningens förslag till rättsregler på området har hänsyn tagits ej blott till de enskilda parterna utan också till mera allmänna synpunkter, i första hand samhällets planintresse. Det sist sagda får än stör- re betydelse, om de nya reglerna skulle komma att medföra att exv. sommar- stugearrende på grund av förslaget i framtiden skulle bli ännu vanligare. Det är därför ofrånkomligt att i detta sammanhang också beröra spörs- målet om arrendelagstiftningens förhållande till byggnadslagstiftningen.
Arrendelagsutredningens förslag till nya bestämmelser för bostadsarrende, under vilka flertalet sommarstugearrenden kommer att falla, har i första hand motiverats av behovet av fastare och klarare former för denna kategori av avtal. Utredningen tror att reformen skall vara till nytta för både jord— ägare och arrendatorer. De föreslagna reglerna om besittningsskydd och den ökade bundenheten överhuvudtaget kan tänkas föra med sig att avtalstypen i fråga på jordäguarehåll kommer att framstå som mindre lockande. Det finns emellertid flera omständigheter som talar för att sommarstugearrendet trots det icke kommer att bli mindre vanligt i framtiden. De orsaker som gör att jordägarna i den utsträckning som f. n. sker föredrar att utarrendera fram- för att sälja (se s. 58) är så starka, att det finns anledning att tro att genom- förandet av arrendelagsutredningens förslag icke kommer att få jordägarna att förlora intresset för att också i framtiden använda sig av arrende- formen. Ser man saken från arrendatorernas synpunkt kan utredningens förslag —— vid en oförändrad ekonomisk konjunktur —— tänkas leda till en ökad efterfrågan på sommarstugearrenden. Sammanfattningsvis anser ar- rendelagsutredningen att det icke är orealistiskt att räkna med att sommar- stugearrendena också i framtiden kommer att utgöra en minst lika stor andel som hittills av det totala antalet upplåtelser och överlåtelser av mark för fritidsändamål. Eftersom arrendelagsutredningen betraktar sommar— stugearrendet som ett värdefullt alternativ, finns det från utredningens utgångspunkter icke någon anledning att ingripa mot en sådan utveckling.
Mål och medel
Mot bakgrunden av å ena sidan de missförhållanden som i vissa fall visat sig vara förknippade med fritidsbebyggelse på arrenderad mark och å andra sidan sannolikheten att denna markdispositionsform icke skall minska i an- vändning, finns det som nyss antytts anledning att överväga åtgärder för att icke blott hindra en vidare utbredning av förekommande missförhål- landen utan också främja en sanering. Ett stärkande av sommarstuge- arrendatorernas civilrättsliga ställning kan från planintressets synpunkt komma att verka i både positiv och negativ riktning. Får arrendatorn ett förbättrat besittningsskydd har man anledning räkna med att han blir mera intresserad av vården av hus och miljö. Men ett utvidgat besittnings— skydd skulle också kunna föra med sig att mindervärdiga bebyggelsemiljöer bevaras och att sanering av »fritidsslum» förhindras eller fördröjes. Till undvikande av sådana negativa verkningar har arrendelagsutredningen vid utformningen av sitt förslag till besittningsskydd särskilt beaktat att de före- slagna civilrättsliga reglerna ej skall få hindra planintressets förverkligande. Detta sker främst därigenom att arrendatorns optionsrätt får vika för fast- ställda planer och andra beslut om markens bebyggande eller användning. Detta föreslås gälla oavsett om beslutet tillkommit tidigare eller senare än
huset. För 5. k. skräpbebyggelse föreslås överhuvudtaget icke någon op— tionsrätt. Om man verkligen vill komma till rätta med förekommande missförhållanden är det å andra sidan uppenbart att det icke räcker med enbart nya civilrättsliga regler. Dessa får ju i allmänhet sin åsyftade plan- befrämjande effekt endast i de fall där jordägarens intresse och planintres- set går i samma riktning, men så är ingalunda alltid fallet. De civilrättsliga reglerna måste därför —— oavsett om arrendelagsutredningens förslag till ändringar i arrendelagen genomföres eller icke -—- kompletteras med annan lagstiftning. Det mål som man med arrendelagsutredningens utgångspunkter därvid bör uppställa är, att de bestämmelser som — nu och i framtiden -— gäller för bebyggelse i allmänhet skall gälla också för bebyggelse på arren- derad mark och att denna likställighet genomföres icke bara på papperet. Den lagstiftning som skall garantera planintressets förverkligande bör icke vara välvilligare men heller icke strängare mot arrendebebyggelsen än mot andra bebyggelseformer.
Fritidsutredningen anser — i likhet med flera av dem som svarat på arrendelagsutredningens frågor -— att problemen i samband med sommar— stugearrendena bör lösas på det sättet att det skall fordras att objektet för arrendeupplåtelsen alltid skall vara en fastighet eller åtminstone definieras på i princip samma sätt som sker vid fastighetsbildning. Den praktiska inne— börden av detta förslag kan ej gärna bli annan än den att den civilrättsliga giltigheten av upplåtelsen göres beroende av att upplåtelsen prövats vid en av en offentlig tjänsteman företagen förrättning ungefär på samma sätt som giltigheten av överlåtelse av äganderätt till jord avses bli beroende av före- tagen fastighetsbildningsförrättning. —— Fritidsutredningens förslag är syn- nerligen radikalt. Det kan ifrågasättas om det finns praktiska resurser för att kunna genomföra det. Om det genomföres skulle följden kunna bli att arrendeupplåtelser för bostadsändamål i praktiken omöjliggjordes. Arrende- lagsutredningen anser att ett så drastiskt steg icke är nödvändigt. Även om fritidsutredningens förslag icke skulle omedelbart genomföras utan betrak- tas mera som ett framtidsprogram, betvivlar arrendelagsutredningen att det skulle leda till det uppställda målet.
En principiell svaghet hos fritidsutredningens förslag är att det icke träffar den företeelse som består däri att exv. ägaren av ett markområde, som är lämpligt för fritidsexploatering, själv låter utan plan bygga ett större antal fritidshus, som han sedan upplåter med hyresrätt. Behovet av semes- terbyar är visserligen stort och motsvarar icke på långt när efterfrågan. En rigorös arrendelagstiftning skulle göra den nyss antydda företeelsen van- ligare. Behovet av en ändamålsenlig planläggning av en för uthyrning av- sedd bebyggelse är emellertid icke mindre än för arrendebebyggelsen. —— En annan svaghet med fritidsutredningens förslag är att det är svårt att se hur man skall göra tvång-et till fastighetsbildning effektivt. Man kan visser- 13—614574
ligen —— efter förebild av skyldigheten att söka lagfart — ålägga jordägarna eller arrendatorerna att vid vite eller böter anmäla upplåtelserna för en myndighet. Det bör emellertid beaktas att anledningen att äganderättsöver- låtelser i så stor utsträckning som sker anmäles för lagfart säkerligen icke i första hand är lagfartsförordningens föreskrift härom utan i stället det förhållandet att fastigheten ej kan göras till föremål för inteckning eller senare lagfart, om icke lagfartsskyldigheten är fullgjord. Påståendet be- kräftas av att i sådana trakter där lagfartsförhållandena är oklara (och inteckning till följd därav icke kan ske) allmänheten i icke ringa utsträck- ning underlåter att fullgöra sin lagfartsskyldighet. _ Man skulle visser- ligen kunna tänka sig att det för icke önskade arrendeupplåtelser stad- gades civilrättslig ogiltighet med de påföljder som exv. enligt gällande arrendelag drabbar parterna vid ett sådant avtal om jordbruksarrende där lagens tvingande föreskrift om skriftlig form icke iakttagits (1 5 AL, jfr 71 å tredje stycket 2. och 79 5 tredje stycket 2. NyaAL). Lagtekniskt mö- ter ej några svårigheter att utforma en sådan regel. Det är dock tvivel underkastat om det skulle vara möjligt att få systemet att verka i praktiken utan stötande konsekvenser för den enskilde. Det är sannolikt att allmän- heten liksom förut skulle komma att i betydande utsträckning fortsätta med de icke önskvärda upplåtelserna. Så länge parterna är ense gör det ingenting »att avtalet är ogiltigt, men om någon av dem —— kanske efter decennier — vill komma ifrån avtalet, kan det lätt ske genom att åberopa att avtalet icke är gällande. Även med en skadeståndsskyldighet för endera parten i denna situation är det dock icke sannolikt att ett dylikt system skulle leda till det uppställda målet. Det må i sammanhanget också erinras om att arrendelags- utredningen för sin del när det gäller bostadsarrende icke tillstyrkt en in- teckningsreform för byggnad på annans mark (s. 77). Fritidsutredningen anser att objektet för arrendeupplåtelsen bör bestäm- mas med samma omsorg och noggrannhet som en registerfastighet; det kunde rent av ifrågasättas att generellt kräva fastighetsbildning för arrende- tomter i analogi med vad som gäller vid upplåtelse av tomträtt. — Givet är att mycket vore vunnet med en sådan ordning. Här möter emellertid till en början den praktiska svårigheten att de förrättningsmän som det här kan bli fråga om, nämligen lantmätarna, sedan länge är så överhopade med arbete att de på många platser _ och särskilt i de av fritidsbyggarna mest eftersökta orterna —— icke hinner med sina nuvarande arbetsuppgifter utan avsevärda förseningar. Fritidsutredningens förslag" på "denna punkt kan ej gärna genomföras utan en ganska betydande utvidgning av lantmäteriets personalstat, något som i dagens läge icke kan anses vara praktiskt möjligt. -Till det sist sagda kommer en annan synpunkt. Arrendelagsutredningen är för sin. del alls icke övertygad om att det i allmänhet är lämpligt att med tanke på fritidsbebyggelsen företaga en omfattande nybildning av fastig- heter. Det ärej säkert att den stora våg av fritidsbyggande som just nu går
över landet ännu har funnit sin slutliga form. Många av sommarställena motsvarar säkerligen icke den grad av varaktighet som man eljest kräver för att en fastighet skall få bildas. Genom att lösgöra fritidsbebyggelsen —— eller åtminstone delar av den — från den hävdvunna metoden för fastighets- indelning öppnar man möjligheter både för planmyndigheter och allmänhet att lättare anpassa sig till ändrade förutsättningar och behov.
Trots att arrendelagsutredningen således avvisar fritidsutredningens för— slag när det gäller att praktiskt bemästra problemet med den oreglerade fritidsbebyggelsen, är det dock uppenbart att här föreligger ett väsentligt problem som man på något sätt måste komma till rätta med. Arrendelags- utredningen förordar för sin del att detta sker inom byggnadslagstiftningens rani. Det kan visserligen sägas att detta är den metod som den gällande rätten anvisar men i praktiken misslyckats med. Det utgör dock icke någon anledning att misströsta om metodens lämplighet. Den utveckling som ägt rum på fritidsbyggandets område har skett nästan explosionsartat. Utveck- lingen har till stor del ägt rum samtidigt som byggnadsnämnderna — efter 1959 års reform av byggnadslagstiftningen —— erhållit uppgifter och ansvar, för vilka de i flera avseenden icke varit rustade. Det måste också sägas — vilket framgått av den tidigare redogörelsen — att icke heller lagen varit i tillräcklig grad anpassad till den utveckling som ägt rum. Vad närmast angår arrendebebyggelsen bör de därmed sammanhängande problemen be- mästras dels genom organisatoriska åtgärder, dels genom justeringar och förtydliganden av författningstexterna.
På den organisatoriska sidan är det framför allt nödvändigt med en kvali- tativ och kvantitativ upprustning av byggnadsnämnderna. En sådan är nöd- vändig både på ledamotssidan och på tj änstemannasidan. Nämndernas leda— möter måste ges ökad upplysning och ökade möjligheter att ägna sig åt uppgiften. Det är icke tillfredsställande att, vilket alltjämt förekommer, kommuner med omfattande fritidsbebyggelse saknar stadsarkitekt. Där stadsarkitekt finns är det önskvärt att han erhåller möjlighet till en för- djupad ortskännedom samt till sådana arbetsförhållanden att han utan ovidkommande hänsyn kan arbeta för att förverkliga byggnads- och plan— lagstiftningens intentioner. Det är vidare erforderligt att byggnadsnämn- derna ges större möjligheter att inspektera och kontrollera. Den här skisse- rade upprustningen kommer givetvis att kosta- pengar. Om dessa skall betalas av staten, kommunerna eller byggarna är en fråga som arrendelags- utredningen dock för sin del lämnar öppen. Länsstyrelserna måste ges ökade resurser i sin tillsynsverksamhet över byggnadsnämnderna. Icke heller bör länsstyrelserna på grund av bristande resurser hindras från att själva om— händertaga rätten att exv. enligt 67 5 2 mom. byggnadsstadgan meddela dispens från tätbebyggelseförbud.
Vid sidan av den organisatoriska upprustningen erfordras också en för-
fattningsmässig. Hittills har läget varit väsentligt olika beroende på om platsen för ett planerat hus legat inom eller utom ett planlöst område. Vid tidpunkten för 1959 års reform av byggnadslagstiftningen var det otvivelak- tigt statsmakternas mening att utomplansbestämmelserna kommit till an- vändning i alltför stor utsträckning.15 Emellertid har utvecklingen därefter tagit en helt annan vändning än som då avsågs, och det förefaller som om nästan hela landet f. n. är på väg att läggas under utomplansbestämmelser. Osäkerheten om författningarnas tolkning har emellertid lett till att fördel- ningen av de områden som är belagda med utomplansbestämmelser är mycket ojämn och knappast framstår som rationell. Medan (i december 1965) i Norrbottens län 92 procent av landytan var belagd med utomplans— bestämmelser, var motsvarande siffra för Västerbottens län 5 (jfr Bilaga 4). En enhetligare praxis eller — om man så vill — en riksplanering av hit- hörande frågor är uppenbarligen angelägen. Trots det ymniga bruket av utomplansbestämmelser är det å andra sidan tydligt att enbart dessa icke varit tillräckliga för att förhindra de avarter som varit vanliga särskilt när det gäller fritidsbebyggelse på arrenderad mark. Även om ett visst mått av obestämdhet med nödvändighet måste vidlåda byggnads- och planreglerande bestämmelser, erfordras likväl i första hand regler som tydligare än de nu- varande anger vilka befogenheter den enskilde och det allmänna äger med avseende på såväl den enstaka som den täta bebyggelsen liksom i fråga om olika förekommande mellanformer. Det torde icke möta större svårigheter att på det sättet -— utan utvidgad ersättningsskyldighet för staten —— genom- föra en ordning som bättre än den nuvarande tillgodoser det växande be- hovet av en ändamålsenlig planläggning av fritidsbebyggelsen.
Eftersom möjligheterna till kontroll och ingripande är mindre när bebyg- gelsen sker på planlösa områden (jfr not 10), är det naturligt att olägen— heterna med arrendebebyggelsen i dessa fall ofta blivit särskilt framträ- dande. Oavsett om i framtiden den nuvarande skillnaden i rättsligt hän- seende mellan områden med och utan utomplansbestämmelser kommer att bestå, är det enligt utredningens mening viktigt dels att byggnadslag- stiftningen kommer att gälla och tillämpas på samma sätt oavsett med vil- ken rätt marken disponeras, dels att tätbebyggelse icke i något fall tillåtes utveckla sig utan föregående detaljplan. Att detta senare f. 11. kan ske beror sannolikt på att man vid byggnadsförfattningarnas tillkomst icke räknade med att det kunde bli vanligt med tätbebyggelse utanför de områden för vilka utomplansbestämmelser gällde. Det torde f. 6. vara möjligheten att —— genom byggnadslovstvånget -— i tid kunna få begynnande tätbebyggelse under kontroll som utgjort den främsta drivkraften till de senaste årens talrika beslut om nya »utomplansområden». En konsekvent tillämpning av ett tätbebyggelseförbud även inom planlösa områden kan synas bli svår att tillämpa i praktiken, om förbudet ej förenas med anmälningsplikt eller skyl-
" Prop. 168/1959 :. 94, TLU 26/1959 5. 121.
!
i 1
dighet att söka byggnadslov. Svårigheterna härvid är dock säkerligen över- drivna. Med den upprustning av byggnadsnämnderna som utredningen tidi— gare förordat och med den lokalkännedom som redan nu är företrädd i nämnderna möter det i allmänhet säkerligen icke några större svårigheter att få kännedom om och vid behov ingripa mot begynnande olämplig tät- bebyggelse.
Med de olika av arrendelagsutredningen här förordade åtgärderna är det antagligt att man på ett enklare och billigare sätt när de syften som före- svävat fritidsutredningen när den rekommenderat åtgärder mot den till- tagande och vildvuxna fritidsbebyggelsen på arrenderad mark. En kategori arrendehus berörs visserligen icke direkt av vad arrendelagsutredningen i detta sammanhang föreslagit. Det gäller enstaka hus i helt planlösa om- råden. Så länge icke vare sig utomplansbestämmelser eller naturskydds- lagens olika särskilda skyddsområden eller annan dylik särskild lagstift- ning (se ovan) gäller, kommer myndigheterna således icke heller i fram- tiden att kunna ingripa däremot. Med tanke på att fritidsbebyggelsen allt- mer tenderar mot att ta formen av tätbebyggelse samtidigt som allt större delar av landet lägges under utomplansbestämmelser eller andra motsva- rande bestämmelser synes man dock utan våda för det allmänna planintres— set kunna lämna denna lilla grupp att utvecklas utan särskilda byggnads- restriktioner.
VIII. Speciell motivering
1 kap. 1 5
Paragrafen i gällande lydelse innehåller bestämmelser om maximitid för giltigheten av avtal om nyttjanderätt till fast egendom och således även arrende. Vid maximitidens utgång upphör avtalet att vara bindande för parterna. Det blir emellertid icke omedelbart ogiltigt i och med att maximi- tiden överskrides. För såväl jordbruksarrende som lägenhetsarrende gäller att uppsägning erfordras för att bringa rättsförhållandet till upphörande. Sedan uppsägning skett äger arrendatorn rätt att kvarsitta till den fardag som infaller efter sex månader efter uppsägningen (4, 38, 39, 70 55 AL).
Om en jordbruksarrendator som har optionsrätt till följd härav skulle komma att kvarsitta på arrendestället längre tid än maximitiden, inträder fördenskull icke de med förevarande paragraf åsyftade rättsverkningarna. Den legala optionsrätt som gäller vid vissa jordbruksarrenden innebär näm- ligen formellt icke förlängning av det förutvarande rättsförhållandet utan innefattar i stället en rätt till nytt arrende. Annorlunda förhåller det sig med den av arrendelagsutredningen föreslagna optionsrätten för vissa bostads- arrendatorer. Denna har nämligen konstruerats som en rätt till fortsatt arrende. Eftersom syftet vid bostadsarrende likaväl som vid jordbruksar- rende är att bestämmelserna om maximitid icke skall verka brytande på optionsrätten erfordras en särskild lagregel i ämnet. Denna har upptagits som ett särskilt stycke och har placerats mellan andra och tredje styckena i 1 5 av 1 kap. nyttjanderättslagen. En liknande bestämmelse återfinnes i 11 kap. 3 5 tredje stycket andra punkten i lagberedningens förslag till jorda— balkl. Arrendelagsutredningens förslag till optionsrätt för vissa bostads- arrendatorer överensstämmer såtillvida med lagberedningens förslag, att ut- redningen anslutit sig till lagberedningens uppfattning att ett genom optionsrätt förlängt arrendeförhållande, vari ändringar i avtalsvillkoren ej sker, icke skall anses som en ny upplåtelse2.
Enligt lagberedningen skall icke heller s. k. tyst förlängning (enligt 2 5 andra stycket AL) anses innebära tillkomsten av ett nytt rättsförhållande.
1 Bestämmelsen är av följande lydelse: »Ej heller skall stadgandet i första stycket [om maximi- tid] avse sådan förlängning av arrendeavtal som grundas å arrendator enligt lag tillkommande optionsrätt» (SOU 1960: 24 s. 52). ' SOU 1960: 25 s. 295.
Även detta innebär en nyhet i förhållande till gällande rätt." Arrendelags- utredningen finner den av lagberedningen intagna ståndpunkten naturlig och tillstyrker den i princip. Den kan emellertid som utredningen påpekat i sitt remissyttrande över förslaget i skilda hänseenden få konsekvenser som kräver närmare överväganden. Den gällande rättens ståndpunkt att betrakta också ett genom tyst förlängning tillkommet arrendeförhållande som ett nytt avtal leder till att bestämmelserna om maximitid här lika litet som vid »förlängning» genom optionsrätt får någon självständig betydelse. Här inträder vid genomförande av lagberedningens förslag en ändring.4 Denna kommer, om andra bestämmelser icke meddelas, att medföra att ett arrende— förhållande, som förlängs genom reglerna om tyst förlängning eller de av utredningen föreslagna bestämmelserna om automatisk förlängning, kan komma att avbrytas av reglerna om maximitid. Situationen kan belysas med ett exempel. Antag att ett avtal om bostads- eller anläggningsarrende ingåtts på 49 år och att dagen för avtalets tillkomst också är tillträdesdag. Till följd av de föreslagna reglerna om automatisk förlängning (73 och 80 55 NyaAL) förlängs avtalet, om uppsägning ej sker, med fem år. Härigenom kommer maximitiden —— som antages vara 50 år — att överskridas. Lag— beredningens förslag skulle här medföra att arrendatorn icke skulle kom- ma i åtnjutande av mer än en del av den automatiska förlängningen (ett år + uppsägningstid + fardag).
Lagberedningens förslag innebär att bestämmelserna om maximitid kom- mer att gälla vid avtal som förlängts genom tyst eller automatisk förläng- ning, medan motsatsen kommer att gälla om förlängningen grundar sig på lagens regler om optionsrätt. Arrendelagsutredningen anser emellertid att resultatet bör vara detsamma vid alla dessa olika slag av förlängning enligt lag. Detta överensstämmer -— såvitt gäller optionsrätt och tyst för- längning — med gällande rätt. Automatisk förlängning enligt bestämmelser i lag är inom arrendelagen en rättslig nybildning, som dock kan sägas vara en vidareutveckling av den hittillsvarande tysta förlängningen, vilken ut- redningen funnit icke vara tidsenlig. Den föreslagna bestämmelsen har därför utformats så, att den från bestämmelserna om maximitid undan- tager icke blott förlängning genom optionsrätt utan överhuvudtaget varje slag av arrendeavtalsförlängning som grundas på särskild bestämmelse i lag. Spörsmålet kommer för jordbruksarrendenas del att vid-are behandlas i utredningens nästa betänkande.
3 5 Den ändring som här föreslås är att paragrafen kompletteras med hän- visning till 70, 71 och 79 55 arrendelagen. — Förevarande paragraf i gäl-
3 Jfr NJA 1946 s. 201. 4 SOU 1960: 25 s. 298.
lande lydelse fastslår som huvudregel att nyttjanderätt äger bestånd mot den som efter överlåtelse blivit ägare av den upplåtna fastigheten endast i vissa uppräknade situationer. Om nyttjanderätten är arrende eller hyra är undantagsfallen mera omfattande och framgår vad arrende beträffar i stället av 28 å arrendelagen. Detta lagrum gällde före 1943 års arrende- reform även för lägenhetsarrende (enligt hänvisning i 57 5 andra stycket AL i dåvarande lydelse). I samband med att den skriftliga formen är 1943 gjordes obligatorisk för jordbruksarrende (men icke för lägenhetsarrende) skedde vissa redaktionella ändringar dels i 28 5, dels i 70 5 (vilken senare efter år 1943 motsvarar förutvarande 57 5). Därvid avlägsnades emellertid ur 70 5 hänvisningen till 28 5. I stället infördes den alltjämt gällande be- stämmelsen i 70 & fjärde stycket, vilken bestämmelse f. ö. är identisk med 28 5 i dess tidigare lydelse. Emellertid underlät man att komplettera 1 kap. 3 & första stycket nyttjanderättslagen med en hänvisning också till det så— lunda förändrade lagrummet om lägenhetsarrende.
Arrendelagsutredningen föreslår att skriftlig form skall göras obligato- risk vid bostadsarrende och anläggningsarrende. På samma sätt [som skedde, då motsvarande reform år 1943 vidtogs i fråga om jordbruksarrenden, för— ändras därigenom också dessa arrendens materiellträttsliga ställning bl. a. vid fastighetens överlåtelse till ny ägare. Kravet på skriftlig form för bo- stadsarrende och anläggningsarrende återfinnes i 71 & (tredje stycket andra punkten) och 79 & (tredje stycket andra punkten). — Utredningen anser därför att förevarande lagrum (1 kap. 3 5 första stycket NJL) bör innehålla hänvisning icke blott till 70 5 utan även till de nya paragra- ferna 71 och 79. Ändringarna är att anse som redaktionella följdändringar.
2 kap. 1 5
Ändringen sammanhänger med utredningens förslag att avtal om bostads- och anläggningsarrende ovillkorligen skall ges skriftlig form (71 5 tredje stycket andra punkten, 79 & tredje stycket andra punkten NyaAL).Å"Efter— som de nya bestämmelserna härom är tänkta att fungera på samm-a sätt som motsvarande bestämmelse vid jordbruksarrende, föreslår utredningen endast en hänvisning till förevarande lagrum. För att detta skall kunna göras tillämpligt även för ifrågavarande grupper av lägenhetsarrende er- fordras emellertid att det hittillsvarande uttryckssättet ». . . fastigheten övertagits till brukande mot lega. . .» ersättes av ett uttryckssätt som är användbart också utanför jordbruksarrendets område. Detta sker genom att tidpunkten för lagrummets rättsverkan i stället anknytes till arrenda— torns tillträde, vilket vad jordbruksarrendena beträffar får anses överens- stämma med vad som nu gäller. För de senares del blir ändringen sålunda rent redaktionell.
a_i-u ___—.."... _; _
.. _ .-;.du..h.:..a.c_-__ ___ _ . .
75
Paragrafen behandlar arrendatorns rätt till sublokation, d. v. s. hans rätt att själv upplåta nyttjanderätt till arrendestället. Rätt därtill har han i regel icke.1 Lagen innehåller två undantag från huvudregeln. Gemensamt för båda är att jordägaren icke får vållas något men. Det ena undantaget inne- fattas i rätten att på område av ouppodlad mark göra upplåtelse för upp- lagsplats eller liknande ändamål. Det andra avser rätten att »uthyra rum till bostad». Eftersom »liknande ändamål» icke torde syfta på annat än markupplåtelse, torde det icke vara tillåtet för arrendatorn att i något fall uthyra byggnad för annat än bostadsändamål, exv. förvaringsutrymme. Av lagtextens formulering vill det vidare synas som om arrendatorn ägde befogenhet att uthyra endast »rum» men icke exv. hela hus för bostads- ändamål. Sannolikt är docklagen icke att förstå på detta sätt. Är antagan- det riktigt måste — närmast med tanke på de här aktuella bostads- och anläggningsarrendena — dock beaktas att varje upplåtelse, som kan vålla jordägaren men, utesluter sublokationsrätt (jfr dock 36 5 andra stycket AL).
Lagens regler om sublokation gäller lika vid alla slag av arrenden enligt nyttjanderättslagen. Reglerna är icke i något fall av tvingande natur. — Före 1943 års arrendereform innehöll lagen det stadgandet att arrendatorn icke utan jordägarens samtycke fick åt annan till brukande (d. v. s. jordbruk) upplåta arrendestället eller del därav. Lagens tystnad när det gällde subloka- tion för annat ändamål än jordbruk ansågs innebära & ena sidan att arrenda- torn hade rätt att hyra ut bostadshus, i förekommande fall med åtföljande trädgårdstäppa, men å andra sidan att han ej heller för annat än jordbruk, t. ex. upplagsplats, hade rätt att upplåta mark.2 1936 års arrendeutredning föreslog att det principiella sublokationsförbudet skulle bestå, men att un- dantaget borde omfatta rätt för arrendatorn att upplåta »del av fastigheten till bostad eller upplagsplats eller för liknande ändamål». Som gemensam förutsättning skulle gälla att jordägaren ej vållades märkbar olägenhet. Förslaget torde i vad det gällde upplåtelse av bostad icke ha syftat till någon ändring i vad som ansågs vara gällande rätt.& Vid remissbehand- lingen av förslaget påpekades bl. a. att möjligheten att upplåta bostäder på arrendeställen ibland hade i strid mot fattigvårdslagstiftningens syfte utnyttjats huvudsakligen för att skaffa hemortsrätt för personer som var i behov av socialhjälp.4 Även om här förekommit missbruk var det dock enligt jordbruksministern ej skäl att i sak avvika från arrende- utredningens förslag. För att lagen icke skulle tolkas på det viset att arrendatorn hade rätt att upplåta del av arrendestället för uppförande av ny byggnad föreslogs i propositionen en jämkning av lagtexten, som inne-
3 Betr. motiven, se NJA II 1908 nr 5 s. 39. * Skarstedt m. fl., Lagen om nyttjanderätt, 1941, s. 61; NJA II 1944 s. 188. ” NJA II 1944 s. 192.
Prop. 346/1943 5. 122.
har att den därefter kom att motsvara den alltjämt gällande lydelsen av 7 $.
Av motiven till 1943 års ändringar synes sålunda ganska tydligt framgå att avsikten icke var att taga ifrån arrendatorn möjligheten att för bostads— ändamål hyra ut även annat än »rum», t. ex. ett helt bostadshus. Lagtexten kan dock sägas icke fullt tydligt ge uttryck för denna tanke. Redan detta utgör sålunda anledning att söka närmare precisera lagbudet. Härtill kom- mer att även om arrendatorn —— enligt motiven —— äger rätt att för bostads— ändamål hyra ut hela hus, sådant dock icke får ske, om det länder jord- ägaren till men. Även med beaktande av att men, som för jordägaren är av ringa betydenhet, icke kan leda till arrenderättens förverkande, synes dock gränsen för arrendatorns rätt under alla förhållanden vara alltför snäv, varför en översyn av bestämmelserna också av denna anledning är motive- rad. Utredningen begränsar sig till det fallet att arrendatorn på arrende— stället har egna hus. Detta är numera, i varje fall i fråga om bostäder, för- hållandevis ovanligt vid jordbruksarrende; det är däremot vanligt vid lägenhetsarrende. Vid bostads— och anläggningsarrende förutsättes det vara regel. —— Här kommer således icke att behandlas en jordbruksarrendators rätt att företaga sublokation i jordägarens egendom. Sistnämnda spörsmål kommer att närmare behandlas i utredningens nästa betänkande.
Det torde icke vara erforderligt att särskilt redogöra för de olika situa- tioner då det föreligger ett praktiskt behov för en byggnadsägande arrenda— tor att kunna hyra ut byggnaden eller delar av den. Om upplåtelsen begrän— sar sig till »rum för bostad» och icke vållar jordägaren något men, råder icke någon tvekan om att den är tillåten. Om upplåtelsen avser annat än bo- stadsändamål är det vidare klart att den icke är tillåten. Om en bostads- arrendator eller annan arrendator vill hyra ut ett helt bostadshus framgår det av lagtexten icke alldeles klart att han får göra det. Sker upplåtelsen i arrendatorns eget hus kan hävdas att sublokationsförbudet i 7 & arrende- lagen över huvud taget icke har avseende på detta fall. Å andra sidan inne- bär i praktiken arrendatorns upplåtelse av det egna huset att också jord- ägarens rätt beröres. Arrendatorns hyresgäst kan i regel icke utnyttja bygg— naden utan att också nyttja jordägarens mark. Biltrafik till huset medför ofta mark- och vägslitage både för arrendestället och jordägarens mark i övrigt. Och under alla förhållanden medför naturligen uthyrningen icke sällan att jordägaren eller andra till vilka h—an upplåtit rätt, exv. andra arrendatorer i grannskapet, i större eller mindre grad blir störda. Det är därför icke alldeles självklart att arrendatorn alltid skall äga rätt att helt på egen hand få hyra ut det egna huset.5 Å andra sidan är det rimligt att arrendatorn i fråga om sitt eget hus skall ha en vidsträcktare befogenhet än i fråga om ett hus som tillhör jordägaren och ingår i arrendet. En av- vägning mellan parternas motsatta intressen synes .kunna ske på det sättet att arrendatorn i princip skall äga rätt att hyra ut sitt eget hus utan att be-
5 Jfr Bergström, SvJT 1955 s. 373.
höva fråga jordägaren om lov. Om en sommarstugearrendator föredrager att en sommar hyra ut sin stuga till en person som har ungefär lika stor familj och ungefär samma vanor som han själv, är det rimligt att jord- ägaren får finna sig i det. Den olägenhet som därigenom eventuellt kan uppstå för jordägaren torde normalt ej vara större än vad han redan vid utarrenderingen haft anledning att räkna med. Sådan uthyrning bör därför vara tillåten. Men får uthyrningen sådan karaktär eller omfattning att olägenheten för jordägaren kan sägas vara icke alldeles obetydlig (»på- taglig») synes jordägaren icke behöva finna sig däri. För att olägenheten skall vara påtaglig behöver det enligt utredningens mening icke nödvändigt vara fråga om sådana mera iögonenfallande förhållanden som ökat väg- slitage. Störande ljud och annat liknande intrång av större omfattning än vad som kan anses vara förutsett vid arrendeupplåtelsen kan också innebära påtagligt men.
Enligt utredningens mening finns det ej anledning att begränsa uthyr- ningsrätten till bostadsupplåtelser. Innefattar arrendet rätt för arrenda— torn att på arrendestället uppföra en byggnad för lagerlokal eller bilverk- stad, bör det sålunda vara tillåtet för honom att hyra ut byggnaden, även här dock under förutsättning att jordägaren ej vållas påtaglig olägenhet.
Om parterna vill överenskomma om en för arrendatorn förmånligare eller snävare uthyrningsrätt bör detta vara dem tillåtet. Anledning saknas där- för enligt utredningens mening att göra den föreslagna regeln tvingande. Detta står också i överensstämmelse med vad som gäller om sublokation vid arrende i allmänhet. Det kan övervägas att _ i analogi med 23 5 första stycket hyreslagen -— föreskriva att jordägaren, oavsett vad parterna avta- lat, icke får åberopa en från ett uthyrningsförbud gjord avvikelse som för jordägaren är utan betydelse. Eftersom ett i och för sig giltigt förver- kandes-käl (exv. obehörig sublokation) icke leder till förverkande, om ar- rendatorns försummelse är av ringa betydenhet (36 å andra stycket AL), anser utredningen emellertid att en bestämmelse av det ifrågasatta slaget knappast har någon självständig uppgift att fylla.
Vad utredningen här föreslår i fråga om en arrendators rätt att upplåta egna hus avses skola bli tillämpligt på alla slag av arrenden enligt arrende- lagen.
36 5
Den gällande 36 5 innehåller förutsättningarna för förverkande av arrende- rätt. Lagrummet gäller även vid lägenhetsarrende (70 å andra stycket AL). Bland de olika omständigheter som kan leda till förverkande omnämner 36 5 första stycket fjärde punkten sublokation eller substitution som sker i strid mot lagen. Den gällande lagen innehåller principiellt förbud mot såväl sublokation som substitution (7 5 och 8 5 första stycket AL). De befintliga undantagen från förbudet blir genom utredningens förslag mera omfatÄ
tande. Den utvidgade sublokationsrätten kommer till synes genom det före- slagna andra stycket av 7 5 och avser alla slag av arrenden enligt nyttj ande- rättslagen. Utvidgningen av substitutionsrätten omfattar endast bostads- och anläggningsarrende och återfinnes i 77 och 81 åå. Eftersom de före- slagna utvidgningarna å andra sidan icke innebär att de principiella sub- lokations- och substitutionsförbuden för någon arrendekategori helt upp- häves, är det erforderligt att också de nya bestämmelserna anknytes till förverkandebestämmelserna i 36 5. Detta har skett genom hänvisning i 36 5 till de nytillkommande lagrummen.
Av 37 5, för vilken icke någon ändring föreslås, framgår att jordägarens möjlighet att uppsäga avtalet på grund av förverkande till följd av överträ- delse av sublokations- eller substitutionsförbudet förfaller efter sex måna- der från det jordägaren fått vetskap om sublokationen eller substitutio- nen. Ett förbehåll i arrendeavtalet om längre frist är icke giltigt. Detta framgår beträffande lägenhetsarrenden av alla slag av 70 15 femte stycket och beträffande jordbruksarrenden av 3 & arrendelagen. — Sistnämnda lagrum kommer enligt förslaget ——- på grund av hänvisningar i 71 och 79 55 —— att bli tillämpligt också på bostads- och anläggningsarrenden. Detta kommer bl. a. att medföra att parterna icke med giltig verkan mot arren- datorn kan överenskomma att vid förverkande arrendatorn omedelbart skall flytta.1
70 &
Bostads- och anläggningsarrende har i förslaget utbrutits till särskilda grupper vid sidan om »lägenhetsarrende i allmänhet». Reglerna för sådant arrende innefattas i förslaget liksom i gällande rätt i 70 å arrendelagen. För de lägenhetsarrenden som icke hänförts till bostads- eller anläggnings- arrende föreslår utredningen icke några särskilda sakliga eller formella nyheter. (Förslaget till ändring av 7 5 gäller alla slag av arrenden enligt NJL). Det föreslagna tillägget till 70 å har endast till syfte att markera att »lägenhetsarrende i allmänhet» såsom grupp systematiskt är att skilja från de båda nya grupperna bostadsarrende och anläggningsarrende.
Lagberedningen har föreslagit att 70 å arrendelagen uppdelas på fem paragrafer och att de skall utgöra ett särskilt kapitel i jordabalken.2 Försla- get är ägnat att göra bestämmelserna mera överskådliga. Arrendelagsutred- ningen tillstyrker anordningen men har med hänsyn till att utredningens förslag icke omfattar några sakliga ändringar för gruppen »lägenhetsarrende i allmänhet» icke tagit hänsyn därtill. — Utredningen förutsätter att de föreslagna bestämmelserna om hostads- och anläggningsarrende, om de upphöjes till lag, kommer att intagas i samma kapitel av jordabalken. I sä- dant sammanhang kan även övervägas en. formell öVerarbetning av bestäm—
1 Jfr Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen, 1946, s. 409. * SOU 1960:24 s. 78.
melserna om bostads- och anläggningsarrende i syfte att begränsa hänvis- ningarna mellan de olika lagrummen.
71 ä'
Paragrafens första stycke innehåller en definition av bostadsarrende. Andra stycket innehåller ett inskränkande tillägg till definitionen. Tredje stycket innehåller hänvisning till de bestämmelser angående jordbruks- arrende och lägenhetsarrende i allmänhet som gäller även för bostads- arrende.
Första stycket. Definitionen av bostadsarrende har tidigare behandlats i den allmänna motiveringen (IV: 1). —— Som beteckning för den genom arrende upplåtna fasta egendomen använder nyttjanderättslagen vanligen uttrycket »fastigheten». Det hör nu lika väl som vid lagens tillkomst till undantagen att objektet för en arrendeupplåtelse är identiskt med en (regis- ter-)fastighet. Med tanke på det mera lösliga fastighetsbegrepp som rådde vid tiden för lagens tillkomst är den rådande terminologin förklarlig. I dagens läge är den emellertid klart otidsenlig. Osäkerhet och förväxlingar uppstår lätt.1 Det finns därför behov av ett uttryck som — på liknande sätt som »lägenhet» vid hyra — endast hänför sig till det genom ett visst arrende— avtal upplåtna objektet. När i den gällande arrendelagstiftningen förekom— mer uttryck som är avsedda att beteckna det upplåtna objektet i motsätt— ning till den eller de registerfastigheter varav den utgör del talas exv. om »den arrenderade jorden» (63 och 64 55 AL) eller »det arrenderade om- rådet» (1 5 lagen om arrendators förköpsrätt).2 —— I syfte att erhålla ett enkelt uttryck som kan användas genomgående i arrendelagstiftningen har utredningen upptagit det i litteraturen förekommande uttrycket arrende- ställe. Det används i detta betänkande för att beteckna all den fasta egen- dom som omfattas av en viss arrendeupplåtelse.
I den allmänna motiveringen har berörts en kategori som understundom kan vara svår att klassificera, nämligen kolonilottsupplåtelser (s. 82). Dessa upplåtelser, vanligast i städernas ytterområden, torde från början ha skett huvudsakligen i syfte att bereda stadsbefolkningen möjlighet att odla grönsaker och blommor till husbehov. De små lusthus som ofta brukade upp— föras på kolonilotter göres numera ofta större och mera påkostade, och den därmed förenade rekreationssynpunkten har blivit mera framträdande. Arrendelagsutredningen har utgått från den hittills rådande uppfattningen att dessa upplåtelser i regel är att anse som lägenhetsarrende och ej som jordbruksarrende;I I de fall där kolonilotterna är bebyggda kan det under- stundom vara svårt att avgöra om kolonistuganzmotsvarar beskrivningen
1 Jfr särskilt yttrande av herr Holmbäck, ALU nr 68/1945. 3 Jfr 25 5 lagen om rätt till fiske: »Upplåtes jord till brukande, må brukaren nyttja det fiske som hör till jorden, om ej annat avtalas» och Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen, 1946, s. 408 not 1. _ ' Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen, 1946, s. 14.
i förevarande lagrum. Många kolonistugor särskilt de äldre är så små och enkla att de icke kan rubriceras som bostadshus. En del är emellertid så stora och välbyggda att de otvivelaktigt faller in under den av utredningen använda definitionen. I det övervägande antalet fall torde kolonilottsarren- dena avse mark som är i kommunal ägo. Med hänsyn härtill och då upplå- telserna i regel sker i avbidan på markens användande för mera intensivt utnyttjande, kan ifrågasättas att generellt undantaga dessa upplåtelser från bestämmelserna om bostadsarrende. F. 11. kan — exv. i Stockholm — iakt- tagas den tendensen att de ursprungliga koloniområdena efter hand tages i anspråk för andra ändamål. Samtidigt upplåtes nya områden, ofta i grann- kommuner, dit de förutvarande kolonisterna erbjudes att flytta (jfr s. 35, 37, 42). Bebyggelsen på dessa nya koloniområden är i regel av den karaktären att upplåtelserna måste betraktas som typiska bostadsarrenden. — Med hän- syn till det sagda anser utredningen att det vore principiellt oriktigt att gene- rellt undantaga exv. kommuns upplåtelser av kolonistugeområden. I en del fall sker upplåtelserna för arrendatorns livstid. Dessa kommer på grund av bestämmelsen i andra stycket i denna paragraf att falla utanför reglerna om bostadsarrende. I de fall då det eljest är angeläget för jordägaren att icke vara underkastad bestämmelserna om bostadsarrende finnes möjlighet att erhålla dispens (78 5 NyaAL). Såsom förutsättning för dispens kräver lagen att »särskilda omständigheter» föreligger. Så torde vanligtvis få anses vara fallet om marken ägs av kommun och är belägen inom dess område och det ej är uppenbart att upplåtelsen är av permanent karaktär.
En annan omständighet som kan behöva beaktas vid dispensgivningen är att det — särskilt vid koloniupplåtelser —— är vanligt att det föreligger ett dubbelt partsförhållande i det att staden-jordägaren upplåtit ett större område till en överarrendator —— t. ex. en arrendatorsförening — från vil- ken de enskilda stugägarna genom separata avtal härleder sin rätt. Utred- ningen har för sin del utgått ifrån att arrendelagen är tillämplig icke blott på rättsförhållandet mellan jordägaren och överarrendatorn utan också på förhållandet mellan överarrendatorn och underarrendatorn, trots att nytt- janderätten i det senare fallet formellt icke avser (äganderätt till) fast egendom.4 Å andra sidan erhåller normalt underarrendatorn icke annan eller bättre rätt än vad överarrendatorn själv har.5 Detta kan komma att medföra att en underarrendators optionsrätt visar sig vara värdelös i ett läge där överarrendatorns rätt upphör, särskilt som den senare i det tänkta exemp- let icke gärna kan tänkas äga någon optionsrätt. Eftersom jördägarna i de fall det här gäller i regel torde vara kommuner, kan frågan såvitt gäller bostadsarrende antagas huvudsakligen äga teoretiskt intresse. Spörsmålet om underarrendatorns rättsställning får anses som ett mera allmänt arrende-
' SvJT 1930 rf s. 43; Skarstedt m.fl.,Lagen om nyttjanderätt till fast egendom, 1941, s. 6; Walin, Allmänna hyreslagen m.m., 1960, s. 11. 5 Jfr NJA 1949 s. 221 och Walina .a. s. 55.
. _n_.- .Hzl.
rättsligt problem och kommer därför att från denna synpunkt upptagas till behandling i utredningens nästa betänkande.
Utredningen har sammanfört helårsbostäder och fritidsbostäder till en gemensam grupp. Man undviker därigenom de tillämpningssvårigheter som eljest skulle uppstå genom att ett fritidshus ibland övergår till att bli hel— årsbostad och tvärtom. — När det sedan gäller att avgöra vad som skall be- tecknas som familjebostad eller icke kan man som alltid vid fastställande av gränser av detta slag givetvis ej utesluta möjligheten av gränsdragnings- problem. I allmänhet framstår dock de egentliga fritidshusen som en ganska lätt urskiljbar grupp. De är i regel gj orda för endast ett hushåll. Beträffande de ganska fåtaliga helårsbostäderna på arrenderad mark kan det tänkas att husägarens familjebostad i undantagsfall utgör endast en mindre del av huset. Är det då uppenbart att markupplåtelsens huvudsakliga syfte icke är att tillgodose arrendatorns behov av bostad, föreligger ej bostadsarrende. I stället kan det då bli fråga om att hänföra upplåtelsen till anläggningsarren- de (enligt 79 5 NyaAL).
Andra stycket. I den tidigare redogörelsen för undersökningen av 90 olika arrendekontrakt och kentraktsformulär (s. 41) redovisas endast ett kon- trakt som ingåtts för arrendatorns livstid. Det råder icke heller någon tvekan om att denna avtalstyp numera är mycket ovanlig vid alla slag av arrenden. Den har å andra sidan icke helt kommit ur bruk. _ Ett avtal om arrende på arrendatorns livstid innebär normalt att arrendatorn har både rätt och skyl- dighet att fullfölja avtalet så länge han lever. Livstidsarrendatorn har enligt lagen icke någon substitutionsrätt; han har icke ens den begränsade substitu- tionsrätt efter tio års arrende som eljest föreligger om arrendatorn tillför- säkrats arrendet under tio år eller mer (8 & AL). När en livstidsarrendator dör, är dödsboet skyldigt att flytta på den första fardagen efter dödsfallet. Längre än så sträcker sig icke dödsboets rättigheter och skyldigheter (39 å andra stycket, 70 å andra stycket AL). _ I det fall livstidsarrendatorn efter- länmar änka och deras äktenskap var ingånget tidigare än arrendeavtalet, in- träder änkan i den avlidnes rättsställning och kvarstår däri så länge hon lever. Hennes dödsbo är skyldigt att avträda det sålunda förlängda arrendet på den första fardagen efter hennes död. Om änkan ingår nytt äktenskap, ger detta emellertid jordägaren rätt att uppsäga arrendet (9 å andra stycket AL). Någon motsvarande övertaganderätt för en kvinnlig livstidsarrendators änkling känner ej lagen. De här refererade bestämmelserna gäller för alla slag av arrenden enligt nyttjanderättslagen. Vid socialt jordbruksarrende gäller därutöver att bestämmelsen om änkas övertaganderätt är tvingande (65 5 andra stycket AL).
Utredningen föreslår vid bostadsarrende att arrendatorn skall äga rätt till en minimitid av fem år och att denna automatiskt skall förlängas om upp- sägning ej sker senast ett år före arrendetidens slut. För en betydande grupp
bostadsarrenden föreslås dessutom optionsrätt till fortsatt arrende. En be- tydligt utvidgad substitutionsrätt föreslås (77 å NyaAL). Skäl kan anföras för att låta de föreslagna reglerna om bostadsarrende gälla även för livstids— arrenden, Emellertid måste beaktas att utgångspunkten för parterna i regel får anses vara en annan vid livstidsarrende än eljest. Utredningen har räknat med att parterna vid upplåtelse av mark för bostadsändamål för viss tid eller för tid som bestämts endast tills vidare i allmänhet har utgått ifrån att av- talet skall förlängas (resp. icke uppsägas vid första möjliga tidpunkt), om icke jordägaren behöver marken för något bestämt ändamål. Även om motiv- läget vid livstidsarrenden ibland är detsamma, kan det knappast antagas att detta är regel. Just det förhållandet att parterna väljer nyttjanderättshava- rens livstid som upplåtelsetid får tvärtom anses utvisa, att det i varje fall för jordägaren varit en förutsättning för upplåtelsens tillkomst att han efter nyttjanderättshavarens död kunde åter få förfoga över marken. Bakgrunden till livstidsupplåtelserna torde ofta vara att söka i förhållanden av mindre affärsbetonad art. Arrendatorn har i många fall fått arrendet mot en låg lega som erkänsla för långvarigt arbete i jordägarens tjänst eller på grund av släktskap eller vänskap mellan parterna. Ofta har då arrendatorns person varit en avgörande förutsättning för avtalets tillkomst. Utredningen har därför funnit att livstidsarrendena icke passar särskilt väl in i det möns- ter som eljest är typiskt vid bostadsarrende. Länsstyrelsen i Västmanlands län som särskilt yttrat sig i denna fråga har föreslagit att möjligheten att in- gå arrendeavtal på arrendatorns livstid skall utmönstras ur lagen. Motivet skulle vara att denna arrendeform numera saknade all praktisk betydelse och därför finge anses ha överlevt sig själv. Även om livstidsarrende numera framstår som en föråldrad markdispositionsform anser dock utredningen att skäl saknas att försöka förbjuda den. Utredningen har å andra sidan av- stått från att införa upplåtelser på arrendatorns livstid under lagens regler om bostadsarrende. En sådan upplåtelse blir alltså att betrakta som »lägen- hetsarrende i allmänhet», för vilka icke några andra nyheter föreslås än tillägget till 7 & arrendelagen. Utredningen erinrar i detta sammanhang om att livstidsarrendena vid 1943 års arrendereform undantogs från den då in- förda optionsrätten.o
Om ett avtal om bostadsarrende enligt sin lydelse avser viss tid eller in- gåtts endast tills vidare och avtalet dessutom innehåller förbehåll om att av- talet skall upphöra vid arrendatorns död, är avtalet icke att anse som livs- tidsarrende i den mening ordet här använts. I stället föreslås (i 72 5 NyaAL) att det sistnämnda förbehållet icke skall vara giltigt mot arrendatorn. Arren- det fortsätter således till den av lagen bestämda arrendetidens slut (jfr 65 5 AL). De nya substitutionsreglerna blir likaledes tillämpligalpå ett dylikt arrende.
'. 51 & AL; jfr Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen, 1946, s. 325.
Tredje stycket. Av skilda orsaker, icke minst hänsynen till den förestående jordabalksreformen, har utredningen icke velat bryta mot den hittillsvaran- de systematiken vid regleringen av nyttjanderätt till fast egendom. Efter- som rättsreglerna om lägenhetsarrende erhåller sitt huvudsakliga innehåll genom hänvisning till vissa av de för jordbruksarrende gällande bestäm- melserna och då vidare den nya arrendeformen bostadsarrende framträder som en form av lägenhetsarrende med speciella, för denna arrendeform an- passade regler, har det för utredningen synts enklast att bygga vidare på denna systematik.
l lagrummets första punkt fastslås därför att vad som gäller för lägenhets- arrende skall gälla också för bostadsarrende, om ej annat särskilt anges i det följande. I andra punkten hänvisas till fyra lagrum som gäller för jordbruks— arrende men som hittills icke gällt vid lägenhetsarrende. Motivet för att låta de ifrågavarande lagrummen gälla också vid bostadsarrende har, när det gäl- ler 1 och 3 55, tidigare redovisats (s. 85 och 98). Förslaget att låta också 56 5 arrendelagen gälla vid bostadsarrende är en följd av den nära anknyt- ning som föreligger mellan bostadsarrendators och social jordbruksarren- dators optionsrätt. 43 5 infördes i arrendelagen vid 1943 års reform i sam- band med de då nya reglerna om optionsrätt för sociala jordbruksarrenda- torer. Innehållet i bestämmelsen var hämtat från hyreslagstiftningen, där den införts år 1923] Med de stora likheter i besittningsskyddet som enligt förslaget kommer att föreligga mellan bostadsarrende å ena sidan samt jord- bruksarrende och i viss mån även hyra å den andra, anser utredningen det ändamålsenligt att 43 5 arrendelagen utsträckes till att även gälla bostads- arrende. _ De lagrum till vilka här hänvisas (1, 3, 43 och 56 55 AL) är alla tvingande vid jordbruksarrende och blir det därför även vid bostadsarrende (3 5 är dock tvingande endast mot jordägaren; jfr även specialmotiveringen till 36 5). 56 5 gäller endast vid sådant socialt jordbruksarrende med vilket är förenat optionsrätt. Det ligger i sakens natur att 56 5 också vid bostadsar- rende endast gäller sådan upplåtelse som är förenad med optionsrätt. De övriga lagrummen (1, 3, och 43 55) gäller vid alla slag av jordbruksarrende.
72 5 Paragrafen innehåller bestämmelser om arrendetid vid bostadsarrende. Motiven till lagrummet återfinnes i den allmänna motiveringen (IV: 3) och i den speciella motiveringen till 71 5 andra stycket. Regler om förlängning av arrendetiden och om optionsrätt i samband med förlängning återfinnes i de följande fyra paragraferna.
735
Förslaget innebär att ett i avtal om bostadsarrende ingående villkor att ar- rendetiden icke är bestämd blir ogiltigt och upplåtelsen i stället anses gälla
7 Jfr 46 5 HL och NJA II 1923 s. 44, 1939 s. 569, 1944 s. 232.
för fem år. Många av de nu gällande tills-vidare-avtalen har — med eller utan ändring av övriga avtalsvillkor — gällt under betydligt längre tid än fem år. Även om de ifrågavarande arrendatorerna i de typiska fallen icke har haft någon rätt att få sitta kvar så länge, kan de med ett visst fog uppfatta det obligatoriska kravet på viss tid som en försämring av rättsläget. Tanke- gången äger icke någon giltighet för de arrendatorer som genom den före- slagna lagen erhåller optionsrätt men däremot för det icke ringa antal som av olika skäl icke blir delaktiga av denna rätt (jfr 74 5 NyaAL). De senare torde i regel komma att utgöras av sådana där arrendatorns hus icke blivit åsatt taxeringsvärde. Även om anledningen till att denna grupp av arrenda- torer icke erhållit optionsrätt främst varit hänsynen till det allmänna plan- intresset, saknas som tidigare berörts likväl anledning att här införa en ord- ning som i vissa fall skulle kunna innebära en försämring av arrendatorer- nas ställning (jfr s. 122).
Arrendelagens regler om tyst förlängning gäller icke vid lägenhetsarrende. Utredningen har tidigare —— i samband med förslaget till besittningsskydd för anläggningsarrendator — avvisat tanken på utvidgad tillämpning av den tysta förlängningen (s. 150). Den automatiska förlängning vid utebliven uppsägning som föreslagits vid anläggningsarrende torde kunna ges mot- svarande tillämpning vid de bostadsarrenden som icke är förenade med optionsrätt. — Uppsägningstiden för brytande av den automatiska förläng- ningen har vid anläggningsarrende satts till sex månader före arrendetidens slut. För brytande av optionsberättigad bostadsarrendators optionsrätt före- slås däremot en uppsägningstid av minst ett och högst två år före arrende- tidens slut. Enligt utredningens mening når man betydande praktiska för- delar med att ha enhetliga uppsägningstider för alla slag av bostadsarrende. Även när arrendatorn icke har någon optionsrätt bör därför uppsägnings- tiden utgöra minst ett år.
Den närmaste förebilden till den ettåriga uppsägningstiden finns i 52 och 53 55 arrendelagen. Enligt dessa lagrum, som endast gäller vid optionsrätts- utrustade sociala jordbruksarrenden, skall den av parterna som vill bryta optionsrätten senast ett år före arrendetidens slut lämna motparten med- delande därom. Lagen föreskriver icke någon frist före Vilken sådant med- delande icke får ske. Intet synes således hindra att meddelandet göres redan i avtalet. Det kan då lätt inträffa att arrendatorn icke lägger märke till det eller glömmer bort det. Utredningen anser att lagen bör innehålla reg- ler icke endast om minsta tid utan också om längsta tid för uppsägning. En motsvarighet härtill finnes sedan år 1953 vid tomträtt, som icke får upp- sägas tidigare än fem år eller senare än två år före löpande tomträttsperiods utgång (4 kap. 15 5 första stycket NJL). Utredningen föreslår att maximi— tiden för uppsägning bestäms till två år före arrendetidens slut. Uppsägning som sker tidigare är —— likaväl som den som sker för sent _ att anse som ogiltig. Det är endast vid uppsägning, som sker i syfte att hindra avtalets
förlängning enligt de särskilda bestämmelserna därom vid bostadsarrende, som paragrafens särskilda uppsägningstider gäller. För andra slag av upp- sägningar gäller de uppsägningstider som lagen för de olika fallen anger. Enligt utredningens förslag skall optionsrätt kunna bestå även i det fall att arrenderätten i samband med en exekutiv försäljning av fastigheten icke blivit förbehållen för framtida bestånd (74 5 första stycket NyaAL). Efter- som en uppsägning som sker med stöd av 133 & första stycket utsökningsla- gen också kan sägas ske i syfte att förhindra avtalets förlängning, men några ändrade uppsägningstider för detta fall icke åsyftas, har det för undanröj- ande av tveksamhet ansetts erforderligt att i 73 & intaga en hänvisning till den särskilda uppsägningstiden i 133 5 första stycket utsökningslagen.
74—76 55
I dessa paragrafer behandlas bostadsarrendators optionsrätt till fortsatt arrende. Den allmänna motiveringen till förslaget i denna del har lämnats i kap. IV avsnitt 4. Lagtekniskt företer denna optionsrätt många likheter med den år 1943 tillskapade optionsrätten för sociala jordbruksarrendatorer. Vissa väsentliga olikheter finnes emellertid också. Medan den sociala jord- bruksarrendatorns optionsrätt innefattar en rätt till nytt arrende, är bostads- arrendatorns optionsrätt konstruerad som en rätt till förlängt arrende (jfr vad som tidigare i detta kapitel sagts vid 1 kap. 1 & NJL). Härigenom ernås — förutom de av lagberedningen anförda principiella fördelarna _- också vissa praktiska sådana. Sålunda kan optionsrätten konstrueras som en på- byggnad till den automatiska förlängningen, vilken utgör en motsvarighet till den vid jordbruksarrende gällande tysta förlängningen. Den uppsägningstid av lninst ett och högst två år som utredningen föreslår vid bostadsarrende (73 å NyaAL) motsvaras vid socialt jordbruksarrende av tre olika slag av frister nämligen dels ettårsfristen i 53 å, dels åttamånadersfristen i 54 å och dels tvåmånadersfristen (>>eftcr arrendetidens utgång») i 2 5 andra stycket.1 Förslaget innebär en förenkling icke blott därigenom att antalet frister som är att beakta i samband med optionsrättens brytande blir färre utan också därigenom att uppsägningstiden för avbrytande av automatisk förlängning blir densamma som gäller för brytande av optionsrätt (eller ändrade villkor vid optionsrätt).
De bestämmelser som behandlar optionsrätten är så disponerade att 74 &” behandlar förutsättningarna för optionsrätt (första stycket) och förfarandet vid brytande av optionsrätt (andra och tredje styckena), 75 5 behandlar dels påföljden av passivitet hos den som mottagit uppsägning (för brytande av optionsrätt eller ändrade villkor), dels de grunder efter vilka villkoren för ett genom optionsrätt förlängt arrende skall bestämmas, dels ock arren- datorns rätt att vid viss utgång av tvist om villkor uppsäga arrendet och
1 Betr. möjligheten till tyst förlängning av ett socialt jordbruksarrende, se Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen, 1946, s. 66 och 338.
76 ä' anger genom en uttömmande uppräkning de fall där jordägaren är be- rättigad att bryta optionsrätten.
74 5
Första stycket första punkten. För att bostadsarrende skall föreligga krä— ves icke nödvändigtvis att arrendatorn äger ett hus på arrendestället. Det är tillräckligt att han avser att uppföra ett bostadshus och att det icke är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är ett annat än att tillgodo- se bostadsändamålet. Arrendatorn kan alltså vara säker på att upplåtelsen kommer att räknas som bostadsarrende redan från avtalets första dag. An- norlunda förhåller det sig med det besittningsskydd som optionsrätten är avsedd att lämna. Detta är beroende av icke blott att det på arrendestället finnes ett bostadshus som tillhör arrendatorn utan också att huset är så beskaffat att det åsatts taxeringsvärde. Beträffande motivet härtill se s. 122. Taxeringsvärde åsättes icke blott vid de med vissa års mellanrum åter- kommande allmänna fastighetstaxeringarna utan också däremellan (12 5 2 mom. kommunalskattelagen). Det ankommer i första hand på byggnadens ägare att genom särskild fastighetsdeklaration anmäla tillkomsten av en sådan byggnad som enligt kommunalskattelagen skall vara åsatt taxerings— värde (175 5 1 mom. taxeringsförordningen).
Om optionsrätten till förlängt arrende — som här föreslås —— skall vara beroende av en förutsättning som i likhet med taxeringsvärdet icke före— ligger vid arrendeperiodens början, är det av praktiska skäl lämpligt att knyta förutsättningens existens till den tidpunkt när uppsägning senast kan ske. Detta överensstämmer i sak med vad som för en liknande situation an— ses gälla för optionsrätt till socialt jordbruksarrende.2
Första stycket andra punkten. Om en utarrenderad fastighet säljes på exekutiv auktion gäller nyttjanderätten mot den nye ägaren endast om för— behåll därom gjorts vid auktionen (1 kap. 3 5 andra stycket NJL). Av 122 & utsökningslagen framgår att sådant förbehåll endast i vissa fall skall ske. Faller en viss arrenderätt (eller hyresrätt) utanför det s. k. lägsta budet, är risken stor att rättigheten icke förbehålles. Eftersom arrenderätter vanligtvis icke intecknas —— och genom klausul i kontrakten ofta nog icke heller får in- tecknas — torde det i praktiken vara ovanligt att en arrenderätt kommer att falla inom lägsta budet. Förbehålles icke arrenderätten äger den nye ägaren rätt att inom en månad efter sitt tillträde uppsäga arrendeavtalet (eller hyresavtalet; 133 5 första stycket UL; jfr s. 90). Risken att i anledning av en exekutiv auktion behöva flytta föreligger för arrendatorer av alla slag, såle- des även för en social jordbruksarrendator. Bakgrunden till stadgandet är att möjlighet anses böra finnas att — för tillgodoseende av innehavare av bättre prioriterade särskilda rättigheter — vid ett och samma tillfälle kunna reali- sera hela det värde som äganderätten till fastigheten representerar. Det prin-
* Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen, 1946, s. 328.
cipiella betraktelsesätt som bär upp bestämmelserna skall här icke diskute- ras. Utredningen vill endast konstatera att de praktiska konsekvenserna för en arrendator kan bli ödesdigra och att det kan ifrågasättas, om det rådande systemet för särskilda rättigheters prioritet vad arrendatorer beträffar med nödvändighet behöver förutsätta dessa konsekvenser. Man kan ej heller bort- se från att det finns en viss risk att det gällande systemet kan utnyttjas illo- jalt för att avlägsna icke önskvärda arrendatorer.
Medan det för övriga i lagen angivna uppsägningssituationer är utmär- kande att arrendatorn i regel har möjlighet att själv hindra deras uppkomst, är så icke fallet när uppsägning sker i anledning av exekutiv auktion (jfr s. 89 not 7). Utredningen har den uppfattningen att det är möjligt att införa ett förbättrat uppsägningsskydd vid exekutiv auktion utan att andra väsent- liga intressen härigenom behöver stå tillbaka.
De skäl som talar för att en arrenderätt skall bestå, när fastigheten genom frivillig överlåtelse övergår till ny ägare, gör sig — sedda från arrendatorns synpunkt _— gällande också vid exekutiv försäljning. Det synes knappast kunna göras gällande att hänsynen till säljaren eller köparen kräver att för arrendatorn skall gälla strängare regler vid exekutiv auktion än vid frivillig försäljning. Vad slutligen angår innehavare av bättre prioriterade särskilda rättigheter, i första hand innehavare av inteckningar för ford— ran, synes icke heller hänsynen till. dem under alla förhållanden kräva att arrenderätten icke skall få bestå. Det finns andra möjligheter för inteck- ningshavaren att bevaka sin rätt. Om en fastighetsägare handskas med sin fastighet på ett sätt som — enligt inteckningshavarens mening — sätter kreditvärdet på spel, t. ex. genom upplåtelse av alltför många sommarstuge- arrenden, är lånehandlingarna nästan alltid så formulerade att lånen kan sägas upp. Inteckningshavarna har här ett påtryckningsmedel på fastig— hetsägarna som är enkelt att tillämpa och som synes vara tillräckligt effek- tivt för deras behov. Metoden kan visserligen komma att kräva en viss akti- vitet eller åtminstone uppmärksamhet från kreditinstitutens sida, vilket jordägaren-gäldenären möjligen kan uppfatta som en inblandning i sina angelägenheter. Utredningen anser emellertid att arrendatorns intresse av trygghet i besittningen är så väsentligt att det måste anses väga tyngre än anförda olägenhet.
Vid hyra är som nämnts nyttjanderättshavarens ställning i princip den- samma som vid arrende. Risken att en hyresgäst med anledning av en exeku- tiv försäljning av fastigheten skall behöva flytta är emellertid betydligt mindre än för en arrendator. Är hyresregleringslagen eller 1956 års besitt- ningsskyddslag tillämplig på hyresförhållandet anses sålunda hyresgästen vara berättigad till fortsatt besittning. Även bestämmelserna om indirekt besittningsskydd i 38—40 åå hyreslagen torde äga tillämpning i denna situa- tion.-"1 Hyreslagskommitt'én har föreslagit en ordning som innebär bibehål-
' Hedfeldt m. fl., Hyresreglering etc. 1959, s. 95; SOU 1961: 47 s. 194; jfr NJA II 1917 s. 630.
lande av rätten att efter exekutiv auktion uppsäga hyresavtal (jfr not 3). Samtidigt skall emellertid optionsberättigad hyresgäst i samband med exe- k-utiv auktion enligt förslaget ges samma rätt som eljest att erhålla nytt hyresavtal. Detta betyder att hyresgästen erhåller en praktisk möjlighet att få sitta kvar utan att dock vara tillförsäkrad rätten till oförändrade villkor. Kommittén anser att inteckningshavarnas intressen särskilt genom den sist— nämnda möjligheten blir i tillräcklig grad tillgodosedda. Enligt uppgift har under remissbehandlingen av förslaget någon kritik i denna del icke före- kommit.
Arrendelagsutredningen anser att vad sålunda till en del redan gäller vid hyra och i enlighet med hyreslagskommittén föreslås skola ytterligare ut- byggas är väl ägnat att ges motsvarande tillämpning vid bostadsarrende. Detta skulle innebära att en optionsberättigad bostadsarrendator, som upp— sägs i anledning av exekutiv auktion, kan få frågan om fortsatt besittning och villkoren därför prövad i samma ordning som den arrendator som enligt eljest gällande bestämmelser mottager uppsägning för brytande av options- rätt eller ändring av villkoren. Eftersom utredningen icke ansett det på- kallat att införa denna möjlighet för andra bostadsarrendatorer än sådana som har optionsrätt, har arrendatorns rätt efter exekutiv auktion konstrue- rats som en rätt till nytt — och icke fortsatt —— arrende. En erinran härom har intagits i lagrummets andra punkt. I detta särskilda fall föreligger så- ledes ett undantag från den eljest gällande regeln att optionsrätten icke kan bestå sedan den arrenderätt varpå den grundar sig upphört. —— Att andra uppsägningsfrister än de vanliga gäller i dessa fall framgår av 73 5 tredje punkten.
Andra stycket första punkten. Den gällande arrendelagen innehåller för en del fall föreskrifter om att vissa meddelanden från part till motpart skall göras på samma sätt som gäller för uppsägning (se exv. 52—54 55 AL). Oavsett om dylika meddelanden syftar till arrendatorns avflyttning eller endast till ändrade villkor, talar man i praktiken även i de senare fallen vanligen om uppsägning. När motsvarande regler nu föreslås vid bostads- arrende finns det enligt utredningens mening anledning att ansluta lagtexten till detta språkbruk, som är praktiskt och vanligt också inom andra avtals- områden.4 Enligt lagen kommer således vid optionsutrustade arrenden att finnas uppsägning dels för avflyttning, dels för ändring av villkoren. Sam— tidig kombination av båda möjligheterna kan givetvis också tänkas före— komma. Uppsägningen skall alltid angiva vilket alternativ som avses och bör, vid en kombination av båda, angiva turordningen mellan dem. — An- gående påföljden av felaktig uppsägning, se den speciella motiveringen till 73 5.
Andra stycket andra punkten. Om en jordägare med flera sociala jord- ' Jfr NJA 1956 s. 98 (rubriken).
bruksarrenden önskar göra en —— större eller mindre _ omarrondering av arrendegårdarna och frivillig överenskommelse ej kan åstadkommas, torde gräns justeringen f. n. icke kunna komma till stånd i den enklare form som gäller för ändring av arrendevillkoren utan jordägaren nödgas i stället bryta optionsrätten (för avflyttning). Detta är givetvis för flertalet fall sak— ligt sett icke ändamålsenligt.5 De föreslagna reglerna om uppsägning för avflyttning och för ändring av villkoren skiljer sig särskilt i fråga om ver— kan av passivitet hos mottagaren. Det finns därför anledning att i lag- texten särskilt uttala att gränsjusteringar, som icke är så omfattande att de berör platsen för arrendatorns byggnader, skall behandlas på samma sätt som uppsägning för ändring av villkoren.
En förutsättning för erhållande av dispens från tvingande bestämmelser är både vid socialt jordbruksarrende och vid bostadsarrende att parterna själva är överens om att söka dispens (68 5 AL, 78 5 NyaAL). I litteraturen har antagits att, om jordägaren vid socialt jordbruksarrende i samband med arrendets förnyande genom optionsrätt önskar införa dispensförbehåll i avtalet för den närmast följande arrendeperioden, så kan ske i samband med bestämmande av ändrade villkor för den ifrågavarande arrendeperio- den.6 — Utredningen har ansett det lämpligt att, när det gäller bostads- arrende, inskriva ifrågavarande möjlighet i lagen. Även i de fall dispens- förbehåll erhållits på detta sätt, i sista hand således först efter rättegång, måste givetvis dispens sökas hos länsstyrelsen på vanligt sätt (78 5 NyaAL).
Andra stycket tredje punkten. En optionsberättigad arrendator som mot- tagit en uppsägning för avflyttning, förlorar rätten till fortsatt arrende, om han icke inleder rättegång mot jordägaren om optionsrättens beva- rande. Bäde för att arrendatorn skall veta, om det är någon mening för honom att inleda en rättegång, och för att han, om han beslutar sig därför, redan från början på ett riktigt sätt skall kunna bestämma sin talan, är det angeläget att jordägaren i uppsägningen angiver de skäl som föranleder honom att bryta optionsrätten. Det är uppenbarligen i båda parters intresse att skälen så angives att de kan hänföras till någon av de i 76 5 angivna optionsbrytande grunderna. — Sker uppsägning enligt 133 5 utsöknings- lagen bör uppsägningen i stället angiva skälet till att jordägaren vill avbryta arrendet i förväg. Då detta synes självfallet har någon särskild regel för detta specialfall ansetts icke behöva inflyta i själva lagtexten. _ När det gäller andra slag av uppsägningar enligt de särskilda bestämmelserna om bostadsarrende, har utredningen icke funnit anledning föreslå att skäl skall angivas. Jfr motiveringen till 75 5 första stycket.
Tredje stycket. Optionsrätten i förening med den automatiska förläng— ningen för med sig att både jordägaren och arrendatorn är bundna för en
' Jfr ALU nr 18/1947. ' Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen, 1946, s. 339.
ny arrendeperiod, om uppsägning ej sker i föreskriven ordning. Uppsäger arrendatorn avtalet för avflyttning har jordägaren —- om uppsägningen är riktigt gjord och avtalet icke innehåller andra villkor —— att finna sig däri. Han kan icke som arrendatorn påfordra att arrendet skall förlängas. Om arrendatorn säger upp arrendet för avflyttning, finns därför icke anledning att kräva vare sig att uppsägningen skall vara motiverad eller innehålla hänvisning till domstol. Sker däremot _ av jordägaren eller arrenda— torn —— uppsägning för ändring av villkoren, bör med tanke på påföljden av passivitet hos mottagaren uppsägningen alltid innehålla uppgift om mot- tagarens möjlighet att påkalla domstols prövning. Inledes icke rättegång i rätt tid eller på rätt sätt och kan detta härledas till en bristfällig eller ute- bliven »besvärshänvisning», är uppsägningen att anse som ogiltig. — En förebild till lagrummet finns i 53 5 arrendelagen. Den nya bestämmelsen är dock såtillvida avvikande att skyldigheten att lämna besvärshänvisning icke begränsats till jordägaren (jfr 54 5 AL). — Av 10 kap. 10 5 rätte- gångsbalken framgår att rätt domstol i mål av detta slag alltid är den all- männa underrätten i den ort där fastigheten ligger.
75 5
Första stycket. Motiv till bestämmelsen har lämnats i den allmänna moti- veringen s. 118. Lagrummet bygger på principen att passivitet hos den som mottagit en uppsägning drabbar mottagaren. En förutsättning härför är givetvis att uppsägningen är gjord på rätt sätt och i rätt tid. En situation som icke uttryckligen behandlas i lagtexten är den att jordägaren gjort en i och för sig riktig uppsägning för arrendatorns avflyttning men som uppsägningsskäl åberopat en omständighet som enligt lagen — närmast 76 5 — icke kan leda till optionsrättens brytande. Jordägaren har exv. åberopat att han har för avsikt att i stället utarrendera marken till en släkting. En jämförelse mellan 74 5 andra stycket tredje punkten och 76 5 tredje punkten torde ge vid handen att en dylik uppsägning icke kan anses stå i överens- stämmelse med lagen. Uppsägningsskäl som icke av lagen tillerkännes optionsbrytande verkan kan nämligen icke anses som skäl i den mening varom här är fråga. I praktiken lär det dock bli sällsynt att en i övrigt rik- tig uppsägning är skriven så att arrendatorn kan vara säker på att de åbe- ropade skälen icke kan leda till förlust av optionsrätten. Vill han utnyttja optionsrätten har han därför i regel anledning att icke låta vid uppsägningen bero.
En annan förutsättning för att passivitet hos uppsägningens mottagare skall kunna leda till att han blir bunden av nya villkor måste vara att dessa är klart preciserade. Uppsäger jordägaren avtalet för ändring av villkoren men består yrkandet i att jordägaren kräver höjning av legan utan att ange något bestämt belopp eller hur höjningen skall beräknas, inträder icke den i lagrummet åsyftade effekten.
Förhållandet att enbart uppsägning (för ändrade villkor) kan leda till att det mellan parterna ingångna avtalet erhåller ett annat innehåll än kontraktet langiver kan möjligen vara ägnat att ingiva betänkligheter med tanke på det samtidigt framlagda förslaget att skriftlig form för avtalet skall vara obligatorisk även vid bostadsarrende.1 Normalt torde den icke klandrade uppsägningen komma att följas av kontraktstillägg. Skulle så undantagsvis icke ske torde man få anse att den i laga ordning gjorda upp- sägningen, som alltid skall äga skriftlig form och ha delgivits motparten, i denna del är att anse som ett tillägg till huvudavtalet (jfr 29 5 och 70 5 andra stycket AL).
Andra stycket första och andra punkterna. Bestämmelserna reglerar de grunder efter vilka villkoren för det förlängda arrendet skall bestämmas. Det förutsättes således antingen att uppsägning skett endast för ändring av villkoren (första punkten) eller att —- vid uppsägning för avflyttning —— domstolen funnit att tillräckliga skäl för optionsrättens brytande ej före- legat (andra punkten). Principen för villkorens fastställande är i båda fallen densamma och innebär att de villkor som föreslås av den som tar initiativet till en ändring blir gällande, om de ej är oskäliga. De huvudsakliga skälen härför har lämnats i den allmänna motiveringen s. 117. Ett praktiskt fall kan antagas bli följande. J ordägaren säger upp avtalet för avflyttning. Arren- datorn klandrar uppsägningen vid domstol. I rättegången vidhåller jord— ägaren i första hand kravet på arrendatorns avflyttning men yrkar i andra hand en viss höj ning av legan. Detta fall synes böra behandlas på samma sätt som om jordägaren redan från början yrkat höjning. Befinnes arrendatorn äga rätt till option, skall således legan för den nya perioden höjas i den mån det befinnes skäligt.
Begäres oskäliga villkor skall de av domstolen jämkas till skälig nivå. Att i lagen ge några närmare direktiv för denna jämkning är knappast lämpligt eller ens möjligt. Denna typ av avgöranden brukar vanligen över— låtas till rättstillämpningen. Utredningen vill dock i sammanhanget när- mare belysa en synpunkt, som kan åskådliggöras med ett exempel. En jord- ägare. vars mark är utarrenderad för sommarstugebebyggelse, räknar med att marken i en framtid skall kunna användas för industri- eller hyreshus- bebyggelse. Han har kanske också för marken betalat ett pris som grundar sig på sådan väntad intensivare bebyggelse. Den fråga som man i samband med prövning av villkoren för ett förlängt arrende har anledning att ställa sig är, om det kan anses vara skäligt att en sommarstugearrendator genom sin lega förräntar det av jordägaren sålunda faktiskt erlagda priset för marken. I normala fall får det anses. icke vara oskäligt att den inflytande legan får förränta markvärdet. Men eftersom i det nyss antagna exemplet en betydande skillnad finns mellan den faktiska och den väntade intensi-
Jfr Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen, 1946, s. 340.
teten i markanvändningen och den framtida exploateringen antages vara så avlägsen eller osäker att jordägaren låter sommarstugearrendatorerna kvar- sitta, får det (anses icke vara skäligt att de skall förränta ett markvärde som trots allt ännu måste betecknas som huvudsakligen ett förväntningsvärde. En norm för vad som skall anses vara skälig lega i det antydda fallet torde man i stället ha att söka i vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arrendetomter eller, om dylikt jämförelsematerial icke föreligger, vad som- marstugearrendatorer i allmänhet kan antagas vara beredda att betala för upplåtelser av detta slag. Vid socialt jordbruksarrende saknas f. n. instruk— tioner om efter vilka grunder arrendenämnden vid tvist skall bestämma vill- koren för en kommande arrendeperiod (54 5 AL). Enligt utredningens er- farenheter torde arrendenämnderna i allmänhet vid legans bestämmande följa en linje som i stort sett ansluter sig till vad utredningen nyss ansett vara lämplig.2
Andra stycket tredje och fjärde punkterna. Det kan synas strida mot den eftersträvade likställigheten att tillerkänna arrendatorn — men ej j ord- ägaren — uppsägningsrätt, om rättegången om ändrade villkor går arrenda- torn emot. Utredningen har emellertid ansett att man icke kan bortse från möjligheten att den nya legan — utan att vara oskäligt hög —— likväl är så hög att arrendatorn icke är villig att betala den. För honom innebär det då en viss trygghet att veta att han i nödfall genom uppsägning kan avveckla rättsförhållandet. Vetskapen om denna rätt stärker också hans ställning vid förhandlingarna med jordägaren om framtida villkor, och att söka åstadkomma detta måste i det angivna läget anses väsentligt. För jordägaren innebär det i allmänhet icke någon större olägenhet att arren— datorn icke utnyttjar sin optionsrätt. -— Tidpunkten när arrendet i anled- ning av en sådan uppsägning skall upphöra att gälla regleras av 39 5 arrendelagen.
76 5
Om icke något av de i denna paragraf angivna skälen föreligger, har innehavaren av ett med optionsrätt utrustat bostadsarrende en ovillkorlig rätt att efter den löpande arrendeperioden få fortsätta arrendet under ytter- ligare en femårsperiod. Lagen innehåller icke någon begränsning av antalet dylika förnyelser (jfr 1 kap. 1 5 tredje stycket NJL i här föreslagen lydelse) .
Den först angivna optionsbrytande grunden är att arrendatorn påtagligen eftersätter sina förpliktelser enligt arrendeavtalet. Denna grund äger full motsvarighet vid sociala jordbruksarrenden (53 5 AL). I 1956 års besitt- ningsskyddslag för hyresgäster angives uttryckligen att någon optionsrätt icke föreligger om hyresrätten är förverkad. Det torde emellertid utan vidare stå klart att för rätt till fortsatt arrende måste förutsättas att den grund-
” Angående motsvarande problem vid hyra, se SOU 1961: 47 s. 102.
läggande arrenderätten står kvar, varför det i detta sammanhang ansetts icke behöva särskilt omnämnas att optionsrätt ej föreligger om arrenderätten är förverkad (jfr dock 74 5 första stycket andra punkten NyaAL). Om förverkandeskäl föreligger bör de givetvis kunna åberopas också som stöd för att optionsrätten upphört. I likhet med vad som antagits gälla i motsva- rande situation vid socialt jordbruksarrende torde därvid icke vara uteslutet att åberopa även förverkandeskäl som enligt 37 5 arrendelagen blivit preskri— berade.1
Bakgrunden till den med 2 betecknade optionsbrytande grunden har an— givits i den allmänna motiveringen, s. 121. Huvudsynpunkten har varit att optionsrätten icke bör få stå hindrande i vägen för tillgodoseendet av det allmänna planintresset. Bestämmelsen innebär icke blott att optionsrätten kan brytas av jordägaren, om arrendatorn uppfört sitt hus på en plats där det exv. genom detaljplan är fastslaget att bebyggelse ej får ske, utan också att samma verkan inträder, om motsvarande bestämmelser träder i kraft sedan huset väl är uppfört. Planbestämmelsen tar således över options- rätten oberoende av tidsföljden mellan huset och beslutet. Vad som här sagts om detaljplan gäller också andra förbud mot att bygga, exv. sådana som grundas på naturvårdslagen, fornminneslagen eller 86 och 122 55 bygg- nadslagen. — När det gäller utomplansbestämmelser innebär de å ena sidan, att nybyggnad ej får ske utan tillstånd, men utesluter å andra sidan icke, som nämnts i kap. VII, att sökande av byggnadslov i viss utsträckning får anses äga rätt att erhålla byggnadslov, exv. när det gäller glesbebyggelse. I allmänhet torde ej av själva utomplansbestämmelserna framgå att någon viss del av området överhuvudtaget icke får bebyggas. Om en bostadsarren- dator utan att ha erhållit byggnadslov uppför sitt hus inom ett område där utomplansbestämmelser redan tidigare finnes, är det således icke utan vidare säkert att huset fördenskull icke står i överensstämmelse med »gällande plan eller annat — —— _— beslut för markens bebyggande eller användning». Hur därmed förhåller sig blir definitivt klarlagt först sedan byggnadsnämn- den fått tillfälle att taga ställning till det konkreta huset. Å andra sidan har arrendatorn i detta fall brutit mot förbudet att bygga utan lov. Vid tvist torde jordägaren vanligen komma att åberopa att arrendatorns hus utgör del av en tätbebyggelse och att byggnadslov fördenskull icke skulle ha kunnat erhållas. Är arrendatorns hus av sådan beskaffenhet att byggnadslov i efterhand kan erhållas, bör han också anses ha kvar sin optionsrätt. Avslås byggnadslovs- ansökningen eller bryr sig arrendatorn icke om att ens i efterhand söka
1 Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen, 1946, s. 332. Från nämnda arbete återgiv es följand uttalande, som får anses äga tillämplighet även vid bostadsarrende: »Om blott arrendatorn påtagligen eftersatt sina förpliktelser, kan emellertid optionsrätten brytas, även om vad —_ arrendatorn låtit komma sig till last icke i och för sig utgör förverkandegrund enligt 36 5. Vid bedömandet av fråga om optionsrättens förfallande är det mera totalbilden av arrenda- torns förhållande under arrendetiden än de isolerade företeelserna som man har att fästa sig vid.»
byggnadslov, får däremot förutsättningar för optionsrättens brytande anses vara förhanden. — Det kan knappast anses att det allmänna intresset blir lidande på en sådan ordning, ty om arrendatorns hus är ett sådant olovligt bygge, för vilket icke kan lämnas byggnadslov, föreligger redan enligt bygg- nadslagen möjligheter att avlägsna huset (148 5 byggnadslagen). Att vid sidan av denna möjlighet av hänsyn till allmänna intressen dessutom införa motsvarande möjligheter i arrendelagstiftningen kan icke anses påkallat. —— Är situationen i stället den att huset är äldre än utomplansbestämmelserna, kan detta förhållande komma att leda till optionsrättens bryt-ande, om utom- plansbestämmelserna i det särskilda fallet skulle direkt förbjuda bebyg- gelse på platsen. Ett effektivare sätt —- än fastställande av utomplansbe- stämmelser —— att bringa ordning i äldre olämplig tätbebyggelse på arren— derad mark är, om icke stadsplan tillgripes, utläggande av byggnadsplan, vilken i förening med förevarande lagrum så småningom kan leda till bättre förhållanden.
Tredje punkten av förevarande paragraf har tidigare belysts på s. 120. Det är uppenbart att fall kan förekomma där det är svårt att göra en rättvis avvägning mellan jordägarens och arrendatorns intressen, särskilt som ut- gångspunkterna å ömse sidor ofta är olika och även personliga värden kom- mer i blickfältet. Det har i den allmänna motiveringen närmare utvecklats att man för att kunna göra en dylik jämförelse bör försöka reducera bådas intresse till en ekonomisk nivå. Utredningen är medveten om att detta kan innebära svårigheter. Lagtexten uttalar att jordägarens intresse skall vara sådant 'att det »måste anses överväga» arrendatorns. Därmed har utred- ningen velat framhålla att det för optionsavbrott icke alltid räcker med att jämförelsen utvisar ett mindre belopp i kronor till jordägarens favör. Det »överskott» på jordägarsidan som erfordras måste i stället vara sådant att det från objektiv synpunkt icke råder någon tvekan om att arrendatorns intresse här måste vika för sådana motstående intressen som lagtexten exemplifierar. Det är emellertid å andra sidan icke meningen att man skall göra någon jämförelse mellan parternas förmögenhetsställning i allmänhet. Jämförelsen skall alltså begränsas till det aktuella markområdets betydelse för envar av dem. Ingår arrendestället i ett område, där jordägaren gjort flera liknande upplåtelser som han i ett sammanhang önskar avveckla, kan givetvis även detta förhållande komma att inverka vid intre-sseavväg— ningen.
77 5 Paragrafen behandlar arrendatorns rätt till substitution och har i fråga om huvudgrunderna behandlats i den all-männa motiveringen (IV: 5). Lagrummet upphäver icke det vid arrende hittills gällande allmänna substitutionsförbudet (8 och 9 55 AL), vilket genom förslaget endast begrän- sas. Detta sker icke fullt enhetligt. Lagförslaget indelar substitutionsfallen
i två grupper, av vilka den ena framstår som privilegierad i förhållande till den andra. Till den privilegierade gruppen har hänförts de, där arrende- rätten övergått genom familjerättsliga fång eller i samband med arrenda- torns konkurs. I dessa fall fordras för rätt till substitution endast att den nye arrendatorn från objektiv synpunkt är godtagbar (»den med vilken jordägaren skäligen kan nöjas»). Vad därmed skall förstås har angivits i den allmänna motiveringen. Det blir i sista hand domstol som får avgöra om en ny arrendator är godtagbar eller ej. — Till den icke privilegierade gruppen hänföres övriga fall av överlåtelse (eller övergång) av arrende- rätt, d. v. s. i första hand det fallet att arrendatorn i samband med försälj- ning av huset överlåter arrenderätten. Även här krävs att ny arrendator skall vara godtagbar. Innan överlåtelsen av arrenderätten i detta fall blir giltig mot jordägaren, måste emellertid hembud till denne ske. Hembuds— skyldigheten har utformats efter förebild av motsvarande institut i 8 5 andra stycket arrendelagen. En betydelsefull skillnad består däri att medan den gällande substitutionsrätten är dispositiv (utom vid sociala jordbruks- arrenden), är de här föreslagna bestämmelserna i likhet med övriga för bostadsarrende meddelade särskilda bestämmelser tvingande mot jordäga- ren. En annan skillnad är att den här föreslagna hemhudsskyldigheten icke är beroende av någon viss minsta arrendetid (jfr dock 9 5 första stycket AL) . En ytterligare skillnad är att arrendatorn, om han så önskar, kan utvidga hembudet till att omfatta även arrendatorns hus och annat som arrenda- torn vid avträdet skulle vara skyldig att hembjuda jordägaren (jfr 18 5 och 70 5 andra stycket AL). Denna utvidgning av hembuds- och lösnings- skyldigheten har skett därför att byggnaden (och övriga därmed i 18 5 AL jämställda anläggningar) och arrenderätten ekonomiskt sett får betrak- tas som en enhet. Värderas de var för sig utgör som regel summan av vär- dena ett betydligt lägre belopp än om arrenderätt och byggnader (jämte övriga anläggningar) värderas som en enhet. Övriga detaljer i fråga om hembudsförfarandet överensstämmer i sak med vad som redan förut gäller (enligt 8 5 andra stycket AL) ; så t. ex. i fråga om värderingsförfarandet (se 70 5 andra stycket andra punkten AL).
Den nyss berörda tankegången att arrendatorns hus och arrenderätten bildar en ekonomisk enhet, som icke onödigtvis bör upplösas, ligger också bakom utredningens förslag att låta de mera förmånliga substitutionsreg- l-erna gälla även i de fall när överlåtelse blir aktuell i samband med arrenda- torns konkurs. Redan enligt gällande rätt äger arrendatorns konkursbo en starkare ställning vid lägenhetsarrende än vid jordbruksarrende. För- såttes en jordbruksarrendator i konkurs, medför det i regel uppsägnings- rått för jordägaren ävensom rätt till skadestånd. (Särskilda bestämmelser gäller i de fall där jordbruksarrendatorn i avtalet tillerkänts substitutions- rätt eller där avtalet är ingånget för tio år eller mer; 33 5 andra och tredje
styckena AL.) Denna regel gäller vid lägenhetsarrende endast i de fall att arrendatorn ej hunnit tillträda arrendet. Icke heller då gäller den, om arren- datorn inom viss frist ställer godtagbar säkerhet (70 5 andra stycket andra punkten AL). Anledningen till jordbruksarrendets och lägenhetsarrendets olika behandling på denna punkt har av lagberedningen angivits vara att det personliga momentet vid lägenhetsarrende är av vida mindre betydelse.1 Anledningen till att den privilegierade formen av substitutionsrätt föreslås skola gälla vid de familjerättsliga fången är att det i dessa fall i allmänhet dels råder en större intressegemenskap mellan gammal och ny arrendator, dels som regel torde finnas mindre anledning för jordägaren att behöva utnyttja en inlösningsrätt. Vad som föranlett utredningen att jämställa kon- kursfallen med familjerättsfallen har emellertid varit andra skäl. Fram- för allt har det varit hänsynen till tredje man, i detta fall närmast konkurs- borgenärerna. Det kan nämligen antagas att det för konkursboet _ och därigenom också för konkursborgenärerna — är ekonomiskt mera fördel— aktigt att vid försäljning av arrendatorns hus och överlåtelse av arrende- rätten vara oberoende av hemhudsskyldigheten och den därmed förenade inlösningsrätten för jordägaren. Den olägenhet som detta kan tänkas inne- bära för jordägaren får anses vara ringa.
Det förhållandet att de särskilda bestämmelserna om bostadsarrende, så- lunda även de i 77 5 föreslagna substitutionsreglerna, är tvingande till för- män för arrendatorn (78 5 NyaAL) kan icke anses medföra att exv. substi- tutionsbestämmelserna ger arrendatorn (och hans efterträdare i arrende- rätten) en vidsträcktare rätt än vad den ursprunglige arrendatorn äger enligt avtalet. Inom områden med många sommarstugearrendatorer är det vanligt att arrendatorerna sammansluter sig i föreningar för tillvaratagande av gemensamma intressen. Arrendatorsföreningarna har i många fall visat sig vara värdefulla både när det gällt att utåt representera arrendatorerna och tillvarataga deras intressen och när det gällt att ombesörja tillkomsten och underhållet av gemensamma anläggningar av skilda slag, t. ex. grön- områden, vägar och bryggor. Icke sällan innehåller arrendekontrakten före- skrift om att arrendatorn skall tillhöra en dylik på området verksam för- ening. I och med att ett arrende överlåtes lutträder den gamle och inträder den nye arrendatorn i rättsförhållandet med jordägaren. Den nye arren- datorn blir, likaväl som den gamle förut varit, bunden av kontraktets innehåll och därmed också av den i detta sammanhang aktuella medlems— klausulen. Däremot har enligt utredningens mening frågan om medlemska- pet icke i och för sig någon betydelse när det gäller att bedöma om den nye arrendatorn skall anses vara godtagbar eller ej..— En annan sak är att man icke har anledning att tillerkänna giltighet åt sådana avtalsklau- suler som uppställer speciella och sakligt sett ovidkommande krav på arren-
1 NJA II_1908 nr 5 s. 119.
datorns person och därför i realiteten skulle innebära att den tvingande regeln i förevarande lagrum helt eller delvis upphäves.
78 5
Första stycket. Lagrummet uttalar att de särskilda bestämmelserna om bostadsarrende (72—77 55) är tvingande till förmån för arrendatorn, men att dispens under särskilda omständigheter kan meddelas av länsstyrelsen. Motivering härför har tidigare lämnats i den allmänna delen (Ill: 2). Före- varande stadgande omfattar icke de olika lagrum till vilka hänvisas i 71 5 tredje stycket 1 och 2. Vissa av dessa genom hänvisning tillämpliga lagrum är emellertid redan i sig själva för båda parter tvingande och bestämmel— serna får givetvis samma verkan även i fråga om bostadsarrende. Det gäller exv. om 1, 43 och 56 55 arrendelagen och vissa delar av 70 5. Däremot får 3 5 arrendelagen anses vara tvingande endast för jordägaren. Dispens kan så- lunda icke lämnas från dessa bestämmelser, exv. föreskriften om skriftlig form.
För dispens räcker det icke med att parterna är ense därom. Det krävs dessutom att det föreligger särskilda omständigheter som motiverar ett undantag från de eljest gällande bestämmelserna. Enligt 68 5 arrendelagen kan dispens (av arrendenämnden) lämnas från de för jordägaren tvingande bestämmelserna vid socialt jordbruksarrende. Lagen ger där exempel på särskilda omständigheter som kan motivera en dispens. Någon motsvarande exemplifiering har ej skett här. Det är å ena sidan uppenbart att möjlighet i en del fall måste finnas att kunna göra undantag från en eller flera av de föreslagna särskilda bestämmelserna om bostadsarrende. Å andra sidan torde de yttre förhållandena här vara mera varierande än vad fallet är vid jordbruksarrende. En exemplifiering i lagtexten av vissa omständigheter skulle därför lätt uppfattas som uttömmande eller normerande. De tidigare redovisade allmänna principerna som bär upp lagförslaget i förening med den dispensgivande myndighetens lokalkännedom och allmänna administra- tiva erfarenhet torde innebära tillräcklig garanti för att dispensgivningen skall komma att fungera på ett sätt som tillfredsställer både rättssäkerheten och det praktiska behovet. —— Exempel på dispensskäl har tidigare angivits vid 71 5 första stycket i detta kapitel. '
Andra stycket. Lagrummet överensstämmer i sak med 68 5 andra stycket arrendelagen.
Saknar arrendekontraktet förbehåll om att det skall gälla även om dispens- ansökningen avslås, kan arrendatorn komma i en prekär situation, om ett beslut om avslag kommer så sent att arrendatorn hunnit tillträda arrendet och kanske också börjat bygga. Det kan därför finnas anledning att erinra om att dispensansökan bör inges i god tid och att det kan vara förenat med stora risker att bygga innan beslutet föreligger. Saknar kontraktet det inledningsvis omnämnda förbehållet och föreligger icke dispensskäl, är det
i regel av värde för arrendatorn att få besked. om avslagsbeslutet så tidigt som möjligt. Eftersom båda parter i lika mån är berättigade att begära dispens, kan det således finnas skäl för arrendatorn att göra en sådan fram- ställning, om jordägaren skulle underlåta att göra det i tid.
79 5
Första stycket. Många av de anläggningar som beskrivs i 79 5 första styc- ket är belägna på vad som ibland brukar kallas allmänplatsmark. På sådan mark står t. ex. många bensinstationer och kiosker. Den fråga som här skall belysas är, om arrendelagen helt eller delvis är och bör vara tillämplig på så- dan upplåtelse av allmänplatsmark som eljest vore att anse som lägenhetsar- rende och i förekommande fall anläggningsarrende. _ Från förvaltnings- rättslig synpunkt kan flertalet upplåtelser av allmänplatsmark hänföras till endera av två huvudgrupper, här för enkelhetens skull betecknade torg- platsupplåtelser och gatumarksupplåtelser.
Med torgplatsupplåtelse avses upplåtelse för försäljningsändamål av »salutorg och liknande plats som i vederbörlig ordning upplåtits till allmän försåljningsplats» (2 5 första stycket tredje punkten allmänna ordnings- stadgan den 14 december 1956). Upplåtelsen göres av kommunalt organ. I Stockholm upplåtes exv. fast torgplats av slakthus- och saluhallsstyrelsen och tillfällig torgplats av vederbörande torgmästare. För upplåtelsen har kommunen rätt att uppbära vederlag. Detta får dock icke vara individuellt bestämt utan skall utgå i form av avgift. Taxa för dylik avgift beslutas av kommunens fullmäktige men skall för fastställelse underställas Kungl. Maj:ts prövning (74 5 kommunallagen). I anledning av att avtal om torgplatsupp— låtelser jämte vissa särskilda prestationer (elektrisk ström, omklädnings- rum, garage, särskild renhållning etc.) träffats mellan staden och torg- handlarna på Hötorget i Stockholm, uttalade J O.1
Enär offentligrättsliga avgifter ej få grunda sig på avtal är det enligt min mening klart oriktigt att i ett privaträttsligt avtal mellan staden och torghandlarna rörande ifrågavarande särskilda prestationer från stadens sida även intaga avgifter för upplåtelsen av saluplatsen.
Med gatumarksupplåtelse förstås sådan upplåtelse som ej är att hänföra till de nyss omnämnda torgplatsupplåtelserna men eljest avser »allmän plats inom stadsplanelagt område i stad, köping och annat samhälle, där bygg- nadslagens bestämmelser för stad äga tillämpning». I den mån dylik all- mänplatsmark skall användas till »försäljningsstånd» eller eljest »för för— säljningsåndamål» sker upplåtelsen icke av kommunalt organ utan genom av statligt organ lämnat tillstånd. Detta lämnas i Stockholm av överståt- hållarämbetet och eljest av polismyndigheten. Innan tillståndet lämnas skall kommunen höras. Mot kommunens avstyrkande får tillstånd ej lämnas (2 5 ordningsstadgan). Författningen behandlar ej särskilt det fallet att annan
' 1965 s. 505.
än kommunen äger och/eller disponerar allmänplatsmarken. För de genom polismyndigheten-s tillstånd åstadkomna upplåtelserna utgår icke något vederlag. Det kan av den anledningen finnas skäl att icke hänföra dem till arrende. Emellertid kompliceras frågan därav att kommunen —— genom lagen den 31 maj 1957 om rätt för kommun att uttaga avgift för vissa upplåtelser & allmän plats, m. m. — tillerkänts rätt att i vissa fall avgiftsbelägga gatu- marksupplåtelserna. Förutsättning härför är att polismyndigheten lämnat tillstånd till upplåtelsen för något i 2 5 ordningsstadgan angivet ändamål. Vidare kräves att marken »står under [kommunens] förvaltning». Avgiften får ej vara individuellt bestämd utan skall utgå efter en av kommunens full- mäktige beslutad och av länsstyrelsen fastställd taxa.2
På grund av sättet för upplåtelsen och ordningen för vederlagets bestäm- mande synes det svårt att beteckna gatumarksupplåtelserna som arrende eller överhuvudtaget som nyttjanderätt (i NJL:s mening). Antagandet styr- kes av förarbetena till 1957 års lag. Genom två rättsfall (RÅ 1949 ref. 10 och NJA 1952 s. 47 ) klarlades att kommun icke ägde befogenhet att uttaga avgif- ter vid upplåtelse av gatumark för försäljningsändamål. De båda rättsfallen blev av betydelse för tillkomsten av 1957 års lag. Inrikesministern Hedlund yttrade.3
Vad som —— _ — erfordras är att tillskapa en laglig grund för själva rätten att uttaga avgift. Denna rätt bör icke grunda sig på privaträttsliga avtal utan avgiften bör utformas som en offentligrättslig avgift och lagstiftningen ges kommunallags karaktär.
Professor Håkan Strömberg har närmare analyserat de ifrågavarande upp- låtelserna.4 Han yttrar om karaktären av det kommunala beslut som ligger till grund för avgiften (s. 594).
Den kommunala nämndens beslut får karaktären av en ensidig debite— ringsåtgärd, alltså en offentligrättslig akt. Något avtal med den enskilde är varken behövligt eller lagligen möjligt. _— _ — kommunen kan icke betinga sig avgifter vid sidan av eller utöver taxan vare sig genom avtal eller på annat sätt.
Arrendelagsutredningen finner att de båda här behandlade slagen av upp- låtelse av allmänplatsmark (torgplatser och gatumark) i sin helhet får an- ses vara att hänföra till offentligrättsliga upplåtelser och icke kunna beteck— nas som nyttjanderätt (i NJL :s mening) och därmed icke heller som arrende. Frågan uppställer sig, om detta kan anses vara en ändamålsenlig ordning eller om exv. de av utredningen föreslagna bestämmelserna om anläggnings- arrende bör göras tillämpliga också på dessa upplåtelser. Av den tidigare lämnade redogörelsen för förekomsten av anläggningsarrende har framgått att särskilt korvförsäljarnas och kioskägarnas organisationer framfört kla- gomål på det nuvarande tillståndet. Utredningen vitsordar att, om man be- traktar frågan från »arrenda'torns» synpunkt, behov av bättre besittnings-
2 Jfr NJA 1963 s. 84. 3 Prop. 157/1957 5. 53. ' Svenska stadsförbundets tidskrift 1958 s. 589.
skydd föreligger också för den ifrågavarande kategorin. Å andr-a sidan måste beaktas att, när det gäller allmänplatsmank, från samhällets sida nästan all- tid föreligger ett starkt behov av att snabbt och utan tyngande formaliteter kunna genomföra ett beslut om ändrad markanvändning. Om arrendelagstift- ningen från jordägarnas synpunkt framstår som rigorös, kan det komma att medföra att de i ökad utsträckning motsätter sig upplåtelser av detta slag. Slutligen kan man icke underlåta att taga hänsyn till att, när det gäller den i detta sammanhang största gruppen, nämligen gatumarksupplåtelserna, den ordning som — efter 1956 och 1957 års författningar _ här gäller är av relativt färskt datum. — Utredningen vill i sammanhanget poängtera att den omständigheten att upplåtelser av allmänplatsmark kommer att falla utanför den föreslagna arrendelagsreformen icke nödvändigtvis innebär att berörda näringsidkare icke skulle kunna bli delaktiga av den av utredningen (s. 158) skisserade inteckningsreformen.
Andra stycket. De motiv som ovan under 71 å andra stycket i detta kapitel lämnats för att bestämmelserna om bostadsarrende icke skall omfatta livs- tidsarrenden får anses äga motsvarande tillämpning också beträffande be- stämmelserna om anläggningsarrende. —— Om ett arrende som i övrigt motsvarar beskrivningen på anläggningsarrende upplåtits på viss tid som är kortare än ett år gäller för det ifrågavarande arrendet endast vad lagen stad— gar om »lägenhetsarrende i allmänhet.» (70 å NyaAL). Skälen till denna gränsdragning har lämnats i den allmänna motiveringen (s. 148).
Tredje stycket. Lagrummet är uppbyggt enligt samma grunder som 71 & tredje stycket. Ifråga om anläggningsarrende har icke funnits anledning att hänvisa till 43 och 56 55 arrendelagen. Gemensamt för bostadsarrende och anläggningsarrende gäller att upplåtelse alltid skall avse viss tid. Medan minimitiden för bostadsarrende i likhet med socialt jordbruksarrende be- stämts till fem år, föreskrives vid anläggningsarrende —— liksom för icke- socialt jordbruksarrende — endast att tiden skall vara bestämd. Inom grän— sen för lagens regler om maximitid kan således tiden bestämmas fritt, dock med beaktande av att kortare upplåtelsetid än ett år ——- enligt andra stycket av denna paragraf —— medför att upplåtelsen icke betraktas som anläggningsf- arrende. Detta är innebörden av hänvisningen till 2 5 första stycket. De lag-- rum till vilka hänvisas i tredje styckets andra punkt är tvingande, 3 & dock, endast till förmån för arrendatorn.
80 5 För anläggningsarrendator föreslås icke någon optionsrätt utan endast en rätt till automatisk förlängning, om avtalet icke uppsäges. Grunderna för bestämmelsen framgår av den allmänna motiveringen (s. 150). Bestämmel— sen gäller ömsesidigt så att arrendatorn har både rätt och skyldighet att.
fortsätta arrendet om uppsägning ej sker. Bestämmelsen är emellertid icke tvingande och vad uppsägningen beträffar kräver lagen icke att den skall vara motiverad. Medan uppsägningstiden vid bostadsarrende bestämts till högst två och minst ett år föreslås vid anläggningsarrende en minsta tid av sex månader. Denna tid överensstämmer närmast med vad som f. n. gäl- ler vid lägenhetsarrende som upplåtes tills vidare (39 5 första stycket andra punkten AL). Parterna är enligt förslaget liksom f. n. oförhindrade att överenskomma om annan —— längre eller kortare _ uppsägningstid.
81 5
Första punkten. Anläggningsarrendators substitutionsrätt har behandlats i den allmänna motiveringen, s. 152. Den här föreslagna substitutionsrätten skiljer sig från bostadsarrendatorns därigenom att bestämmelsen icke är tvingande (jfr dock andra punkten). Eftersom det personliga momentet här i allmänhet får anses vara mindre framträdande än vid bostadsarrende, har någon hembudsskyldighet för arrendatorn icke föreslagits (jfr 77 å NyaAL). Såtillvida överensstämmer anläggningsarrendatorns substitutionsrätt med den som vid bostadsarrende föreligger i samband med familjerättsliga fång eller arrendatorns konkurs.
Andra punkten. Såsom redan i den allmänna motiveringen framhållits kan anläggningsarrendena i stor utsträckning karakteriseras som »affärsarren- den». Även här föreligger dock i ett stort antal fall en påtaglig skillnad mel— lan jordägarens och arrendatorns resurser, vilket medför att arrendatorn _— särskilt i samband med förlängning eller överlåtelse av arrendet _ ofta ej har annat att göra än att acceptera jordägarens villkor. Detta har föranlett utredningen att även här i begränsad utsträckning föreslå att bestämmelser- na erhåller tvingande karaktär. Utredningen har emellertid ansett att bestäm— melsen om den utvidgade substitutionsrätten i regel icke skall vara tvingande. Om arrendatorn under arrendetiden försättes i konkurs är, som redan i sam— band med behandlingen i detta kapitel av 77 å andra stycket antytts, situa— tionen dock i regel sådan att konkursboet får anses äga ett starkt intresse av att helt kunna utnyttja det värde som ligger i den kombinerade rätten till byggnader och mark. J ordägarens intresse att få deltaga i valet av ny arren- dator bör därför i denna speciella situation få stå tillbaka. Det hör också observeras att vad en ny arrendator genom överlåtelsen erhåller icke är annat eller mera än rätten att för återstoden av den löpande arrendetiden kvarsitta på arrendestället. Den häremot svarande bestämmelsen i före- varande lagrum kan bli av särskild betydelse, om den av utredningen i den allmänna motiveringen (s. 158) skisserade panträttsreformen kommer till stånd. Bestämmelsen bör dock oberoende därav införas i en ändrad arrende- lag.
228 Övergångsbestämmelserna I fråga om övergångsbestämmelserna hänvisas i första hand till den att— männa motiveringen, nämligen angående första och andra styckena s. 166, tredje stycket 5. 168, fjärde stycket s. 170 och femte stycket s. 172. Sjätte stycket. I likhet med vad som skedde vid 1943 års arrendereform föreslås även nu att vissa av de äldre arrendeavtal, som, om de tillkommit senare än den nya lagen, hade varit förenade med optionsrätt, skall bli del- aktiga av optionsrätten. Detta framgår av femte stycket i övergångsbestäm- melserna. För arrendatorn är optionen både en rätt och en skyldighet. I fråga om de nya avtalen har föreslagits att part som vill bryta optionsrätt skall uppsäga avtalet senast ett år före arrendetidens slut (73 och 74 55 NyaAL). För att detta system skall kunna fungera också beträffande de äldre avtal för vilka giltighetstiden utlöper under det första året efter lagens ikraftträ- dande krävs emellertid särskilda bestämmelser. Detta är bakgrunden till stadgandet i sjätte stycket. Innebörden torde bäst åskådliggöras genom ett exempel. Antag att den föreslagna lagen träder i kraft den 1 januari 1968- och att ett sedan år 1953 bestående avtal för bostadsarrende enligt kontrakt utlöper den 15 januari 1968. Om arrendatorns hus den 1 januari 1968 är åsatt taxeringsvärde är en av förutsättningarna för optionsrätt uppfylld.1 För att arrendatorn skall komma i åtnjutande av uppsägningstid av unge— fär samma längd som eljest tillkommer optionsberättigad bostadsarren— dator förlänger lagrummet arrendetiden med ett år (1. v. s. till den 15 januari 1969. Arrendatorn kan avstå från denna rätt genom att senast den 1 februari 1968 underrätta jordägaren om att han icke vill utnyttja denna förmån. Med- delandet skall ske i samma ordning som är föreskriven för uppsägning. Lämnas icke något sådant meddelande är båda parter bundna av att arren— datorn kvarsitter till den 15 januari 1969. Vill jordägaren bryta optionsrätten för tiden därefter, gör lagen det undantaget från den eljest gällande ettåriga uppsägningstiden att uppsägning för brytande av optionsrätt eller ändring av villkoren kan ske intill den 1 februari 1968. Detta sker för att parterna skall erhålla någon betänketid efter det den nya lagen trätt i kraft. För det till den 15 januari 1969 förlängda arrendet skall i första hand gälla samma villkor som gällt intill den 15 januari 1968. Vill exv. jordägaren för det ifrågavarande året erhålla högre lega och kan parterna ej enas därom, har jordägaren möj- lighet att inom samma tid, (1. v. s. senast den 1 februari 1968, genom uppsäg- ning påkalla ändrade villkor. Inom samma tid har han liksom arrendatorn möjlighet att också för den därpå _ d. v. s. efter den 15 januari 1969 _ eventuellt följande arrendeperioden påkalla ändrade villkor. De ifrågava- rande bestämmelserna är utformade efter förebild av fjärde stycket i över- gångsbestämmelserna vid 1943 års ändringar i arrendelagen.2 I sistnämnda bestämmelser saknas dock motsvarighet till sista punkten i arrendelags— utredningens förslag.
1 Det krävs dessutom bl. a. att taxeringsvärde på huset finnes vid den tidpunkt då uppsägning senast kan ske, (1. v. s. i exemplet den 1 februari 1968; femte och sjätte styckena övergångs— bestämmelserna, 74 5 första stycket NyaAL. * NJA II 1944 s. 306.
IX. Sammanfattning
Lägenhetsarrende innebär enligt juridisk terminologi upplåtelse mot be- talning av med besittning förenad nyttjanderätt till fast egendom för annat ändamål än jordbruk. Om upplåtelsen omfattar byggnad föreligger dock ej lägenhetsarrende utan hyra. Lagens bestämmelser om lägenhetsarrende har icke varit föremål för någon separat reform sedan år 1907, då den alltjämt gällande lagen om nyttjanderätt till fast egendom tillkom. Lägenhetsarren- dets regelsystem är nära förknippat med de allmänna reglerna om jord- bruksarrende. De reformer av jordbruksarrendet som skett efter år 1907 har dock endast indirekt och i mycket begränsad utsträckning kommit att få verkningar också för lägenhetsarrendet. De gällande bestämmelserna för lägenhetsarrende är — jämförda med vad som gäller för exv. jordbruksar- rende, hyra, tomträtt eller bostadsrätt — knapphändiga och ger ett betydan- de utrymme för parternas avtalsfrihet. Lägenhetsarrendatorns besittnings— skydd är svagt.. Den nuvarande lagen är också i övrigt i vissa fall sådan att arrendatorn kan ha svårt att få sina intressen tillgodosedda mot en jordägare som vill utnyttja lagens alla möjligheter. Olägenheter härav har särskilt framträtt i de talrika fall där arrendatorn äger egna hus på den arrenderade marken.
En rad samverkande faktorer har medfört att vissa typer av lägenhetsar- rende blivit särskilt vanliga. Därigenom har också behovet av nya bestäm- melser Ökat. En undersökning som gjordes år 1963 visar att det då fanns ca 100 000 sommarstugor och andra fritidshus, där husägaren förfogade över marken genom lägenhetsarrende. Eftersom antalet fritidshus _ inberäknat »arrendehusen» -— ökar i snabb takt, har också behovet av nya bestämmelser för denna typ av upplåtelser blivit särskilt påtagligt. Det finns dessutom på arrenderad mark ett icke alldeles obetydligt antal årsbostäder som i minst lika hög grad som fritidshusen är i behov av den förbättring i rättsläget som kan ifrågakomma. För dessa olika slag av arrendeupplåtelser av mark för bostäder föreslår utredningen termen bostadsarrende.
Andra kategorier av lägenhetsarrende där behov av nya bestämmelser gjort sig gällande är sådana där arrendatorn på arrendestället har egna bygg— nader, som han använder i förvärvsverksamhet. Många lagerhus, fabriker, bensinstationer, kiosker och liknande står på mark som byggnadens ägare själv icke äger. För denna typ av upplåtelser använder utredningen termen anläggningsarrende.
Frågan om ändrade bestämmelser för lägenhetsarrende är icke enbart privaträttslig. Det får anses vara ett allmänt intresse att lägenhetsarrende också i framtiden står allmänheten till buds såsom ett enkelt, praktiskt och billigt alternativ till andra former för disposition av mark. Men allmänin- tresset kräver också att de privaträttsliga reglerna icke utformas så att de motverkar de bestämmelser som är avsedda att reglera bebyggelsens ut— formning och lokalisering, sammanfattningsvis benämnda planintresset. Utredningens förslag till ändrade bestämmelser utgör ett försök att mot varandra väga markägarnas, arrendatorernas och samhällets skilda intres- sen.
Utredningens förslag innebär att ur den hittillsvarande kategorien lägen- hetsarrende utbryts de båda grupperna bostadsarrende och anläggningsar- rende. För den återstående gruppen, »lägenhetsarrende i allmänhet». före- slås icke några nyheter. Dock föreslås —- närmast i klargörande syfte — för alla slag av arrenden enligt nyttjanderättslagen en regel som innebär att en arrendator som på arrendestället äger egna hus skall ha rätt att hyra ut dem, om det kan ske utan att det vållar jordägaren någon påtaglig olägenhet (7 5 andra stycket NyaAL).
Bostadsarrende
De föreslagna bestämmelserna skall i så måtto vara tvingande att de oavsett vad parterna avtalat skall gälla till förmån för arrendatorn. Dispens skall kunna meddelas av länsstyrelsen (78 5 NyaAL).
Avtalet skall vara skriftligt. Muntligt avtal blir i princip ogiltigt (71 & tredje stycket andra punkten NyaAL). Vad som föreslås om avtalets form överensstämmer med vad som redan tidigare gäller för jordbruksarrende (1 5 AL). — En följd av kravet på skriftlig form för avtalet blir att arren- datorns besittningsskydd vid ägarebyte stärkes (jfr 70 & fjärde stycket AL och 46 & inteckningsförordningen).
Utredningen har utgått ifrån att, om syftet med en markupplåtelse är att arrendatorn skall använda marken för att där kunna ha ett eget bostadshus, det icke bör vara giltigt att avtala att arrendatorn när som helst kan upp- sägas. Det sagda bör gälla oavsett om arrendatorn är tillförsäkrad rätt till uppsägningstid och fardag eller icke. Arrendetiden skall därför alltid vara bestämd. Utredningen har satt minimitiden till fem år (72 & NyaAL). Detta kan synas kort men sammanhänger med utformningen av besittningsskyd— det i övrigt. .
Upplåtelser på obestämd tid eller tills vidare blir icke ogiltiga utan anses vara ingångna för en tid av fem år. —— Det kommer icke att vara giltigt att stipulera att ett avtal på exv. fem år skall upphöra, om arrendatorn avlider under arrendetiden. De rena livstidsupplåtelserna har ansetts icke böra inordnas i det nya systemet. De blir alltjämt giltiga men betraktas icke som
bostadsarrende utan som lägenhetsarrende i allmänhet (71 5 andra stycket NyaAL).
Redan enligt gällande rätt är det ogiltigt att stipulera andra förverkande- grunder än de i lagen nämnda (70 å femte stycket AL). Som en följd av för- slaget att avtal om bostadsarrende alltid skall avse viss tid föreslås _— i likhet med vad som sedan länge gällt vid jordbruksarrende _- att arrendatorns rätt utvidgas på det sättet att jordägaren icke får säga upp avtalet i andra fall än som särskilt nämns i lagen (71 & tredje stycket andra punkten NyaAL; jfr 3 & AL). .
Är ett avtal om lägenhetsarrende ingånget för viss tid, åligger det arren- datorn att flytta senast den dag då avtalet upphör. Uppsägning eller annan anmaning från jordägaren erfordras icke. Gäller avtalet tills vidare åligger det arrendatorn att flytta senast den fardag (den 14 mars), som infaller sex månader efter det han blivit uppsagd. Lagens regler om uppsägningstid och fardag är icke tvingande och kan alltså upphävas genom avtal. Gäller avtalet för viss tid, torde arrendatorn vanligen utgå ifrån att han icke skall behöva flytta, när den först avtalade arrendetiden är slut. Han har i allmän- het räknat med att avtalet skulle komma att förlängas. Gäller avtalet tills vidare torde han på motsvarande sätt i regel räkna med att icke bli upp- sagd till första möjliga tidpunkt. Icke heller jordägaren torde i allmänhet ha utgått ifrån annat än att förlängning skulle ske om icke marken behöv- des för annat ändamål. J ordägaren har ofta kunnat använda sig av lagens nuvarande konstruktion för att i samband med avtalsförlängning eller av- talsförnyelse erhålla ändrade villkor, vanligen höjning av legan. I regel sker också förlängning, ehuru ofta på ändrade villkor. När jordägaren uppsäger ett tills-vidareuavtal är syftet i flertalet fall med all säkerhet icke i första hand att arrendatorn skall flytta utan endast att få rtill stånd ändring av vill- koren. Denna avtalspraxis har utredningen velat normalisera genom lagbe- stämmelser. Med tanke på förslaget att icke tillåta tills-vidare-avtal är detta särskilt angeläget. -— Utredningen föreslår därför att alla avtal om bostads- arrende, vilken tidsbestämmelse avtalet än innehåller, skall förlängas auto— matiskt med fem år i sänder, om uppsägning ej sker. Uppsägning skall göras senast ett år före varje arrendeperiods slut, men får icke med giltig verkan göras tidigare än två år dessförinnan.
Utredningen har emellertid ansett att det i princip dessutom bör krävas att jordägaren kan visa objektivt godtagbara skäl för uppsägningen. Detta inne— bär att bostadsarrendatorer _ med vissa undantag —— erhåller en optionsrätt. till arrendets förlängning. De grunder på vilka optionsrätten av jordägaren skall kunna brytas uppräknas i lagen och är följande: 1. Arrendatorn har påtagligen eftersatt sina förpliktelser. 2. Arrendatorns hus står i strid mot en gällande plan eller annat beslut för markens bebyggande eller an- vändning. 3. Jordägaren kan göra sannolikt att marken skall användas till annan bebyggelse eller—till jordbruk, industri eller annan ekonomisk
verksamhet, och betydelsen för jordägaren att få förfoga över marken måste anses överväga arrendatorns intresse att få sitta kvar (76 å NyaAL). Det är tillräckligt om en av de angivna grunderna föreligger. Om arrenderätten förverkas, upphör givetvis även optionsrätten. — Tvist om optionsrätt skall handläggas av allmän domstol.
Medan utredningen sålunda funnit det vara påkallat att stärka arrenda- torns besittningsrätt, har utredningen icke ansett det vara lämpligt att lägga några mera kännbara band på parternas ekonomiska handlingsfrihet, t. ex. när det gäller bestämmandet av arrendet (»legan»). Optionsrätten innebär icke med nödvändighet att villkoren för upplåtelsen skall förbli oförändrade period efter period. Men det kan å andra sidan icke heller 'lnedges att jordägaren ensidigt skall kunna bestämma villkoren för en ny period. För att optionsrätten icke skall bli verkningslös föreslås möjlighet till en opartisk prövning av upplåtelsevillkoren, om parterna icke kommer överens. Det står f. ö. envar av dem fritt att göra uppsägning för ändring av villkoren. Har den som tagit emot en sådan uppsägning icke avtalsvägen lyckats erhålla ändring av de föreslagna villkoren eller inom två månader instämt den uppsägande parten till domstol, förlänges arrendet på de vill- kor som uppsägningen innehåller. Blir det tvist och går saken till domstol, skall uppsägningens villkor stadfästas om de är skäliga men eljest jäm— kas till skälig nivå. Fastställer domstolen en högre lega än vad arrendatorn betalat tidigare, får dock arrendatorn rätt att uppsäga arrendet (75 å NyaAL).
Arrendatorns uppsägning för avflyttning måste alltid godtagas och be- höver därför icke motiveras. De andra uppsägningar varom här är tal ( jordägarens uppsägning för avflyttning eller ändrade villkor och arren- datorns uppsägning för ändrade villkor) kan däremot underkastas dom- stols prövning. Jordägarens uppsägning för avflyttning skall ange skälen.
Det har av den nyss lämnade redogörelsen framgått att jordägaren kan bryta optionsrätten, om den kommer i strid mot planintresset. Det har för den civilrättsliga effekten icke någon betydelse om huset byggts i strid mot en redan befintlig plan eller om planen tillkommit senare än huset. Den i lagtexten sist nämnda optionsbrytande grunden (marken skall användas till bebyggelse av annat slag och jordägarens intresse överväger arrenda- torns; 76 & tredje punkten NyaAL) kan sägas också i viss mån tillgodose plansynpunkt-en, särskilt om jordägaren är en kom-mun eller annat offent— ligrättsligt organ. Samma synpunkt ligger bakom utredningens förslag att från optionsrätten utesluta arrendehus av jämförelsevis obetydligt värde, inom vilken grupp även större delen av den s. k. skräpbebyggelsen åter— finnes. Gränsen har dragits så att från det besittningsskydd som options- rärtten innebär uteslutits sådana arrendehus som icke blivit åsatta taxe- ringsvärde. F. 11. åsätts byggnad på annans mark taxeringsvärde endast om byggnadens värde uppskattas till 5 000 kronor eller mer. Övriga för
bostadsarrende föreslagna bestämmelser —— sålunda även rätten till auto— matisk förlängning _ skall däremot gälla även för de otaxerade arrende— husen.
En sommarstugearrendator eller annan lägenhetsarrendator som vill sälja sitt hus, önskar därvid vanligen också överlåta arrenderätten. Denna kan emellertid f. n. i regel icke överlåtas utan samtycke från jordägaren (un- dantag: se hänvisningen i 70 å andra stycket till 8 5 andra stycket och 9 5 första stycket AL). Utredningen föreslår större frihet i nämnda hänseende, således en utvidgning av arrendatorns s. k. substitutionsrätt (77 & NyaAL). Som villkor för överlåtelse av arrenderätten skall dock gälla att den nye arrendatorn äger sådana egenskaper att han objektivt sett bör kunna god- tagas av jordägaren. Framför allt kommer det här an på att arrendatorn kan betala legan och i övrigt göra rätt för sig gentemot jordägare och grannar. Är det nämnda lämplighetskravet uppfyllt, föreligger på arrenda- torssidan en obeting-ad rätt att i samband med arrendatorns död eller kon- kurs eller vid upplösning av hans äktenskap låta arrenderätten exv. genom arvskifte övergå till ny innehavare. Vid egentlig överlåtelse _ alltså i förs- ta hand sådan som sker i samband med försäljning av arrendatorns hus — skall arrendet inklusive äganderätten till huset enligt förslaget först hem— bjudas jordägaren till inlösen. Vill jordägaren ej lösa eller svarar han ej på hembudet, kan arrendatorn fritt förfoga över arrenderätten (med nyss an- given begränsning i fråga om den nye arrendatorns lämplighet).
Vid bostadsarrende blir det enligt förslaget ej giltigt att beträffande fram— tida tvist träffa skiljeavtal i fråga om arrendatorns rätt att tillträda eller kvarsitta på arrendestället (71 & tredje stycket andra punkten NyaAL). Mot- svarande regel finns f. n. vid jordbruksarrende och hyra.
Åtskillig kritik har riktats mot arrendebebyggelsen och lägenhetsarrendet (i dess hittillsvarande form) som markdispositionsform för fritidsbebyg- gelse. Utredningen vitsordar att allvarliga missförhållanden här förekom- mer. Å andra sidan kan man ej bortse ifrån att det finns ett mycket stort _ och i regel legitimt —— behov av att kunna disponera mark med arrenderätt. Orsaken till missförhållandena bör i första hand icke sökas i arrendelagens regler om lägenhetsarrende utan i bristande effektivitet hos byggnadslag- stiftningen. Sistnänmda brister ligger till en del i sj älva författningarna men till icke ringa del inom området för bestämmelsernas tillämpning. Missför- hållandena kan antagas komma att minska vid ett genomförande av utred- ningens förslag. Men det räcker icke därmed. Det är angeläget att arbetet med planer intensifieras och att kontrollen av efterlevnaden av gällande bestämmelser och beslut blir effektivare. Vidare bör byggnadslagstiftningen förtydligas och kompletteras för att bättre anpassas till de med fritids- bebyggelsen sammanhängande behoven. Utredningen gör i dessa delar icke några egna förslag till författningsändringar. Eftersom betänkandet bl. a. 16—611574
är remissyttrande över fritidsutredningens betänkanden (I och II) före- slås i stället att detta frågekomplex beaktas i samband med den slutliga behandlingen av nämnda utrednings förslag.
De förslag till bestämmelser för vilka hittills redogjorts har avsett »nya» avtal, d. v. s. sådana som tillkommit efter det den ifrågasatta lagändringen trätt i kraft. När det gäller äldre avtal angående arrende för bostadsändamål har utredningen funnit att det är angeläget att även de i den utsträckning som lämpligen kan ske göres delaktiga av de föreslagna nyheterna.
På samma sätt som när tills-vidare-avtal för jordbruksarrende gjordes ogiltiga år 1907 föreslås således nu att sådana äldre tills-vidare-avtal, som icke sägs upp till första möjliga tidpunkt, automatiskt föres in under den nya lagens ordning (övergångsbestämmelserna, andra stycket NyaAL). Utred- ningen har räknat med att detta icke skall leda till massuppsägning från jordägarnas sida.
I fråga om kravet på skriftlig form låter det sig svårligen göra att gene- rellt införa en dylik regel för alla tidigare muntliga avtal. I stället föreslås en bestämmelse som ger envar av parterna rätt att påkalla skriftligt avtal, i sista hand genom domstols förmedling (övergångsbestämmelserna, tredje stycket NyaAL). Sedan avtalet fått skriftlig form, erhåller arrendatorn auto- matiskt ett förbättrat besittningsskydd i händelse den utarrenderade fastig- heten under arrendetiden övergår till ny ägare (jfr 70 & fjärde stycket AL och 46 å inteckningsförordningen).
Även om skriftligt—avtal icke kommer till stånd förbättras enligt förslaget besittningsskyddet vid överlåtelse. F. 11. gäller — även vid avtal på bestämd tid — att ny ägare till fastigheten kan säga upp ett muntligt arrendeavtal och påkalla att arrendatorn flyttar (70 & fjärde stycket AL). Det har här- vidlag icke någon betydelse att arrendatorn »tilltrått fastigheten» och att detta tydligt manifesterats t. ex. genom uppförande av ett hus på arrende- stället. Utredningen föreslår 'den ändringen att muntligt avtal här skall ha samma verkan som skriftligt under förutsättning att på arrendestället finnes ett — färdigt eller påbörjat —— hus som tillhör arrendatorn (över- gångsbestämmelserna, fjärde stycket NyaAL).
Frågan om och i vilken utsträckning optionsrätt bör tillerkännas även arrendatorer med gamla avtal, har utredningen — efter viss förebild i 1943 års optionsrättsreform för de sociala jordbruksarrendena —— besvarat så att, om förutsättningarna i övrigt för sådan rätt är för handen, optionsrätt skall anses föreligga om — vid tiden för den nya lagens ikraftträdande —— dels utarrenderingen pågått i minst tio är, dels arrendestället då är bebyggt med hus, som åsatts taxeringsvärde (övergångsbestämmelserna, femte stycket NyaAL). — För att innehavaren av ett dylikt arrende alltid skall komma i åtnjutande av en ungefär lika lång uppsägningstid (ett år) som eljest för- utsatts vid optionsberättigade arrenden, föreslår utredningen att giltighets—
tiden för alla gamla bostadsarrendeavtal, som eljest skulle ha upphört under första tiden efter den nya lagens ikraftträdande, förlänges med ett år. Dylik förlängning inträder dock icke om arrenderätten är förverkad eller eljest enligt bestämmelse i lag kan upphöra före arrendetidens utgång. Under den sålunda inträdda tvångsförlängningen skall i första hand de dittills gällande arrendevillkoren fortsätta att gälla; möjlighet ges dock till jämkning. Arren— datorn kan avstå från rätten till dylik förlängning (övergångsbestämmelser- na, sjätte stycket NyaAL).
Anläggningsarrende
Som framgår av det sagda präglas de nya reglerna om bostadsarrende bl. a. av ett socialt intresse att förbättra arrendatorns förhandlingssituation gent— emot jordägaren liksom av det allmännas planintresse inför en starkt ex- panderande markdispositionsform. När det gäller anläggningsarrende har lagförslaget i högre grad kunnat utformas med tanke på ett bibehållande av avtalsfriheten och önskemålet att söka ernå överensstämmelse med vad par- terna själva vid förhandlingar på lika villkor kan antagas ha velat avtala. Utredningen har sålunda beaktat, att här i allmänhet är fråga om över- vägande affärsmässiga uppgörelser, vilket i sin tur för med sig ett behov av att i ökad utsträckning beakta bl. a. arrendatorns behov av kredit. För— slaget kan därför också ses som en grund för ett framtida pantsättnings- institut (med »registerpanträtt») för byggnader på annans mark.
De föreslagna bestämmelserna är endast i några fall tvingande. Det gäller t. ex. om att avtalet skall ges skriftlig form, att upplåtelsen alltid skall avse viss tid och ej få ske »tills vidare» och att andra uppsägningsgrunder än de av lagen särskilt angivna icke är medgivna (79 & tredje stycket NyaAL). Genom att införa krav på skriftlig form förbättras automatiskt arrendatorns besittningsskydd, om fastigheten övergår till ny ägare (jfr 70 å fjärde stycket AL, 46 & inteckningsförordningen och vad därom sagts angående bostadsarrende.) I fråga om arrendetidens längd stipuleras icke någon sär- skild minimitid. Tiden skall emellertid vara bestämd. Livstidsarrenden blir ej ogiltiga utan behandlas som »lägenhetsarrende i allmänhet»; detsam- ma sker om arrendetiden bestäms kortare än ett år (79 5 andra stycket NyaAL). — Vad i övrigt föreslås om anläggningsarrende är —— med undan- tag för bestämmelsen i 81 å andra stycket som dock är begränsad till kon- kurssituationer — icke av tvingande natur.
För de arrenden som enligt utredningens terminologi blir att beteckna som anläggningsarrende finnes f. n. icke någon på lag grundad rätt till option eller förlängning av avtalets giltighet. Utredningen anser att det bäst över- ensstämmer med det praktiska livets behov att utgå ifrån att giltigheten av avtal på viss tid om anläggningsarrende skall förlängas om uppsägning ej sker. Något särskilt skäl behöver dock icke åberopas till stöd för uppsäg— ningen. Utredningen föreslår att förlängningen skall avse samma tid som
den närmast föregående avtalsperioden, dock högst fem år i sänder. Upp- sägningstiden föreslås till sex månader, räknat bakåt från den löpande arrendeperiodens slut (80 å NyaAL). Anläggningsarrendatorn får sålunda rätt till automatisk förlängning av upplåtelsen; däremot får han icke op— tionsrätt.
En lägenhetsarrendator som vill överlåta arrenderätten till en ny arren- dator kan f. n. som regel icke göra det utan stöd av särskilt förbehåll i av- talet eller jordägarens samtycke (undantag: se hänvisningen i 70 å andra stycket till 8 5 andra stycket och 9 5 första stycket AL). Utredningen före- slår i fråga om anläggningsarrende den nyheten att överlåtelse av arrende- rätten alltid skall kunna göras till en ny arrendator, om denne äger sådana egenskaper att han —— objektivt sett —— bör kunna godtagas av jordägaren (81 & NyaAL). Hembud till denne skall ej krävas. Substitutionsrätten vid anläggningsarrende blir såtillvida mera omfattande än vid bostads— arrende. Å andra sidan grundar sig anläggningsarrendatorns substitutions- rätt —— bortsett från konkurssituationer — icke på någon tvingande bestäm- melse. Den kan alltså sättas ur kraft genom avtal. Reformen kan antagas få betydelse för att öka kreditvärdigheten hos denna typ av arrendatorer.
I fråga om de avtal om anläggningsarrende som består vid den föreslagna lagens ikraftträdande föreslås i huvudsak samma nyheter som vid äldre avtal om bostadsarrende. Någon optionsrätt förelås dock icke för vare sig nya eller gamla anläggningsarrenden. Gamla tillsvidareavtal för anlägg- ningsarrende föres sålunda över till den nya ordningen, om de ej uppsäges till första möjliga tidpunkt (övergångsbestämmelserna, andra stycket NyaAL). För kvarvarande äldre muntliga avtal gäller att envar av par- terna erhåller möjlighet att påkalla att avtalet erhåller skriftlig form. Där- igenom förbättras också arrendatorns besittningsskydd om fastigheten byter ägare (övergångsbestämmelserna, tredje stycket, jfr 70 å fjärde stycket AL och 46 & inteckningsförordningen). Saknas skriftligt kontrakt skall arrende- rätten likväl respekteras vid ägarebyte, om arrendatorns anläggning då fin- nes på platsen eller har påbörjats ( övergångsbestämmelserna, fjärde stycket NyaAL).
Bilagor
Bilaga 1 Frågeformulär nr 2 ( lägenhetsarrenden )1
Svaren bör i första hand avse förhållandena inom den svarandes e—rfarenhets- och verksamhetsområde. Utredningen är tacksam för utförliga och motiverade svar, särskilt då ändringar föreslås i gällande bestämmelser. Si-ffermaterial, avskrifter av kontrakt och annat som belyser förhållandena är välkomna.
En av de punkter som framhållits i direktiven gäller utarrendering av mark för sommawrstugebebyggelse. Utredningens uppdrag beträffande lägenhetsarrende är dock ej begränsat enbart till frågor som sammanhänger med utarrendering av mark för nämnda ändamål. I den mån särskilda problem föreligger beträffande andra slag av lägenhetsarrende är utredningen tacksam för att få även dessa belysta.
1. Är utarrendering av mark för sommarstugebebyggelse en vanlig företeelse inom Edert verksam-hetsområde?
2. På vilka villkor i fråga om upplåtelsetid, avgäld m. m. brukar dylika upplåtel- ser vanligen ske?
3. Anser Ni att arrendatorns skydd mot uppsägning behöver stärkas a. beträffande mark-arrende för sommarstugebebyggelse? b. beträffande lägenhetsarrende i övrigt?
4. Om någon av frågorna vid 3. besvaras jakande frågas: På vilket sätt och i vilken omfattning kan detta lämpligen ske?
5. Kan i fråga om sommarstugearrende eller andra former av lägenhetsarrende införandet av viss minsta arrendetid eller minsta uppsägningstid — t. ex. då avtalet är muntligt eller slutet 'att gälla »tills vidare» — beräknas medföra olägenhet av någon betydelse för markägaren eller sam-hället?
6. Föreligger något mera allmänt behov av ändrad lagstiftning i fråga om som- marstugearrende eller andra former av lägenhetsarrende?
Bilaga 2 En jordägarerappon
Utredningen har från ägaren av Hjälmarsnäs gård i örebro län fått en redogörel- se som väl belyser både hur fritidsbebyggelse på arrenderad mark ofta uppkommer och de svårigheter som parterna så småningom mången gång råkar i. Mark- ägaren skriver (i juli 1960).
Till gården hör en ö i Hjälmaren (Essön) om 125 hektar och belägen någon mil från Örebro. Å denna ö medgavs i början av 1920-talet rätt för sådana som så önskade att tälta på ön mot en ringa avgift per sommar." Avsikten var närmast att
1 Jfr s. 34.
därigenom få in en stam av bra besökare för att på så sätt få bukt med de be- svärande problem, som vid den tiden skapades av ett klientel av ungdomar, vars leverne var föga uppbyggligt.
Detta lyckades också men de personer, som började med tältning, uppförde så småningom i stället tältstugor och dessa tältstugor blevo i sinom tid masonitstugor eller ibland också stugor av trä, må vara att de äro relativt primitiva, ej vinter- bonade och vanligen endast försedda med gasolspis el. dyl. I regel ha stugorna en yta av omkring 15 kvadratmeter men det finnes såväl mindre som större stugor. De äro av den mest skiftande kvalitet i vad avser byggnation och underhåll.
Genom att stugorna ersatte tältbebyggelse kom de att ligga ganska slumpmässigt utspridda över ön. De äro nu till ett antal :av omkring 30 belägna i ett lövskogsom- råde å öns södra del och ytterligare omkring 30 i ett —barrskogsområde på öns cen- trala del. Till dessa kommer ytterligare ett tjugotal, som till stor del utgöres av stugor, som av ägaren under årens lopp köpts in av stugägarna. I allt alltså ett 80- tal stugor på denna ö.
Formellt ordnades det redan på 1930-talet så att stugägarna fick hyreskontrakt _ —— —. De stugägare, som bo i stugor som numera äro gårdens egendom, ha likaledes kontrakt —— —— —-. Kontrakten löper på ett år åt gången med tre måna- ders uppsägning men denna uppsägningsrätt har aldrig utnyttjats. Priset å de uthyrda tomtområdena varierar efter storleken av stugan i fråga. De minsta betala 45 kronor (omkring 10 kvadratmeter), mellanklassen betalar 55 kronor (om-kring 15 kvadratmeter) och de största 70 kronor (20 kvadratmeter) allt per år. De sista 20 åren har det blivit allt mer uppenbart att en bebyggelse av denna art skapar mycket besvärliga problem, framför allt ur skogsvårdssynpunkt. Större delen av ön är bevuxen med skog och ön utgöres av synnerligen god skogsmark. Den produktiva skogen håller omkring 140 kubikmeter per hektar.
Till en början vet man aldrig var man har att räkna med spik i timret och vid försäljning av timmer till avsalu har det i flera fall visat sig att spik funnits i sådan utsträckning, att det blivit svårt att få avsättning för virket. I de mera tätbefolkade delarna av ön har man därför tvungits att i betydande utsträckning hugga upp timmer till kastved. Vid—are visar erfarenheten, att all återväxt blir förhindrad inom ett betydande område omkring varje stuga även om det formellt icke finns något tomtområde kring stugorna.
Då stugbebyggelsen sålunda dels väsentligt nedsatt rotvändet åt skogen, dels ock försvårat återväxten har gårdens skogskonsult under lång tid hävdat, att bebyggel— sen måste bort i varje fall från de direkta skogsområdena. Härvid måste observeras, att de hyror som uttagas icke på något sätt kompenserar förlusten ur skogssyn— p-unkt; icke heller skulle så bli fall-et vid en mycket kraftig höjning av hyres—be- loppen. Sam—tidigt har ägaren dessutom att betala å ö-området och skogsvärdet fallande skatter m. m.
Då ägaren icke vel-at gå onödigt bryskt tillväga mot sommarstugeinnehavarna har man eftersträvat, att från gårdens sida köpa in dessa stugor till rimligt pris för att riva dem eller i varje fall ha dem mera i sin hand för rivning vid den tid- punkt, då skogsvårdsåtgänder kan behöva vidtagas; detta i stället för att säga upp sömmarstuguägarn-a till direkt avflyttning och borttransport av stugorna.
Under de sista tio åren har på så sätt ett 15-tal stugor inköpts, varav större delen rivits eller står tomma för rivning, emellertid har det på senare år alltmera visat sig, att priserna på stugorna — som kan variera från några hundra upp till 1 500 in 2 000 kronor per styck — i själva verket också inkludera-r det förhållandet, att stugorna ligger naturskön-t på ön ifråga, d. v. s. markägaren tvingas att dels köpa re- lativt värdelösa stugor, som han helst vill riva så fort som möjligt, dels ock betala ett överpris. Förhållandet har blivit alltmer olidligt och i år har upptagits "förhand-
lingar med stugägarna för att söka ernå en snabbare lösning av problemet i vad av- ser i första hand de stugor, som ligga inom de direkta barrskogsområdena. Självfal— let skulle rent formellt här föreligga möjlighet till snabb avveckling, som emellertid skulle gå ut över en rad familjer, ofta ålderstigna, som i långa tider innehaft sina stugor.
Bilaga 3
Stickprovsundersökning av relationen mellan antalet. fritidshus med och utan taxe- ringsvärde En förutsättning för att bostadsarrende skall vara förenat med optionsrätt är enligt förslaget att arrendatorns hus blivit åsatt taxeringevärde (74 5 första stycket NyaAL och övergångsbestämmelserna femte stycket; jfr s. 122) . För att få ett underlag för bedömandet hur bestämmelsen skulle komma att verka i praktiken har utred- ningen under medverkan av länsstyrelsen låtit räkna antalet på annans mark he- lägna fritidshus, som vid 1965 års allmänna fastighetstaxering blivit åsatta taxe- ringsvärde. Undersökningen begränsades av praktiska skäl till Södermanlands och Hallands län, som får anses vara representativa i fråga om olika slag av fritids- bebyggelse. I båda länen räknades alla på annans mark befintliga byggnader som vid fastighetstaxeringen blivit åsa-tta taxeringsvärde, d. v. s. 5 000 kronor eller mer. Undersökningen begränsades till sådana byggnader där ägaren var bosatt i annan kommun än den där byggnaden var belägen. I städerna Halmstad, Varberg och Fal- kenberg räknades dock alla taxerade byggnader på annans mark. Genom den an- vända metoden har en del byggnader blivit uteslutna. Denna felkälla äger dock knappast någon större betydelse eftersom man vet att fritidshusen i regel är belägna i »annan kommun». En annan felkälla, verkande i motsatt riktning, ligger i det för- hållandet att det anlitade primärmaterialet, »taxeringslängderna, (icke omtalar huru- vida en viss byggnad är fritidshus eller icke. De som icke är fritidshus är emeller- tid fåtaliga. Antalet taxerade byggnader på annans mark var enligt denna beräk- ningsmetod i Södermanlands län 4 291 och i Hallands län 6 438 eller tillhopa 10 729. Dessa siffror har jämförts med det i fritidsutredningens betänkande angivna antalet fritidshus på arrenderad mark. Detta var för Södermanlands län 6 035 och för Hal- lands län 9 832 eller tillhopa 15 867. Dessa siffror hänför sig till år 1963. En jäm- förelse mellan de angivna siffrorna ger vid handen att 71 procent av fritidshusen på annans mark i Södermanlands län hade taxeringsvärde, medan motsvarande siffra för Hallands län utgjorde 65. För de båda länen tillsammans blir procentsiff— ran 67,6. Förutom de felkällor som nyss angivits har man också att taga hänsyn till det förhållandet att antalet hus under tiden mellan de båda räkningarna (ca två år) med all säkerhet ökat något. Det torde vara berättigat att antaga att de här nämnda olika felkällorna är av den beskaffenheten att de i stort sett uppväger varandra. Sanunanfattningsvis torde det kunna hävdas att undersökningen visat att i två i fråga om fritidsbebyggelse tämligen typiska län antalet bostadsarrenden där arrendatorns hus är åsatta taxeringsvärde utgör omkring två tredjedelar av samt— liga sådana arrenden.
Bilaga 4
Förekomsten av utomplansbestämmelser och andra beslut som gör nybyggnad bero- ende av myndighets tillstånd För arrendelagsutredningen har det varit av väsentligt intresse att veta för hur stor del av riket som nybyggnad exv. av fritidshus ej får ske utan tillstånd av myn-
dighet. Av särskilt intresse i sammanhanget har varit den geografiska omfatt- ningen av utomplansbestämmelser. Viss ledning för frågan—s bedömande erhålles av fritidsutredningens betänkande, del 1, s. 106 (SOU 1964: 47); Där anges emeller- tid endast antalet kommuner som har eller helt saknar eller delvis saknar utom- plansbestämmelser och olika slag av planer. Därtill kommer att nya planer och utomplansbestämmelser f. n. tillkommer i rask takt. Arrendelagsutredningen till- ställde därför i oktober och november 1965 länsstyrelserna följande skrivelse.
»Arrendelagsutredningen avser att inom en nära framtid till Kungl. Maj :t avge betänkande med förslag till nya bestämmelser för s. k. sommarstugearrenden. Be- tänkandet blir tillika remissvar över fritidsutredningens betänkande (SOU 1964: 47, 1965: 19). Med anledning av detta arbete skulle det för arrendelagsutre—dningen vara av stort värde att få veta hur stor del av länet (räknat i hek—tar) varest till följd av fastställd generalplan, stadsplan, byggnadsplan utomplansbestämmelser eller annat beslut enligt byggnadslagen, strandlagen, naturskyddslagen, fornminneslagen eller naturvårdslagen nybyggnad icke får ske utan byggnadslov eller annat för varje särskilt fall lämnat tillstånd. Endast slutsumman för länet efterfrågas. Vidare an- hålles om uppgift om hur stor del av länets landareal som därefter återstår för »fri bebyggelse». Ungevfärliga tal är tillräckliga, därest exakta siffror icke kan lämnas utan omgång och besvär.»
Svar inkom från alla länsstyrelser. I ett fall inkom svaret i januari 1966, de övriga inkom omkring den 1 december 1965. Fördelningen av områden som icke får bebyggas utan särskilt tillstånd och återstående tillståndsfria områden fram— går av nedanstående uppställning.
Område där nybyggnad .. Landareal kräver byggnadslov eller .»Elanänilasområåeän Län annat liknande tillstånd (1 1" S' 9 "Ot ) kvkm kvkm procent kvkm procent Stockholm (staden). . . 186 186 100 0 0 Stöckhol'ms .......... 7 452 7 452 100 0 0 Uppsala. - ............ 5 252 5 211 99 41 1 Södermanlands ....... 6 323 5 338 84 985 16 Östergötlands ........ 10 057 8 116 81 1 941 19 Jönköpings .......... 10 589 8 845 84 1 744 16 Kronobergs .......... 8 976 3 "071 35 5 905 65 Kalmar ............. 11 098 6 524 59 4 574 41 Götlands ............ 3 140 1 099 35 2 041 65 Blekinge ............ 2 909 2 790 96 119 4 Kristianstads ........ 6 156 5 930 96 226 4 Malmöhus ........... 4 752 4 752 100 0 0 Hallands ............ 4 754 4 183 "88 571 12 Göteborgs och Bohus . 4 956 4 684 95 272 5 Älvsborgs ........... 11 710 8 475 72 3 235 28 Skaraborgs .......... 8 071 6 367 79 1 704 21 Värmlands ........... 17 605 15 939 91 1 "666 9 Örebro .............. 8 348 7 568 91 780 9 Västmanlands ........ 6 447 6 447 100 0 0 Kopparbergs ......... 28 349 22 679 80 5 670 20 Gävleborgs .......... 18 191 16 094 88 2 097 12 Västernorrlands ...... 24 123 13 837 57 10 286 43 Jämtlands ........... 47 508 18 500 39 29 008 61 Västerbottens ........ 55 395 3 000 5 52 295 95 Norrbottens ......... 98 911 89 843 92 9 068 18 Hela riket ........... 411 258 276 938 67 134 328 33
Sakregister
Affärsarrende 152, 227 Allmänna arrendelagen 18 Allmänna ordningsstadgan Allmänplatsmark 224 Anläggningsarrende
—_ definition 142, 147 —— hyreshus 82 ' Anställningsförhållanden _ ändrade för arrendatorn Arbetarboställe 103 Arbetsavtal 19, 114 Arbetstagares uppfinning _ jämkning 102 Arrendators byggnad — föremål för företagsinteckning _ vid jordbruksarrende 159 _ lös egendom 123, 154 _ får uthyras 201
Arrendatorns död _ förbehåll om arrendeavtals upphö— rande 73, 104, 208
_ inverkan vid överlåtelse av arrende— rätt 129, 140
Arrendatorsförening 222 Arrendatorsopinionen 65 Arrende
_ definition 17, 80 _ enligt äldre lag 86 _ jämförelse med äganderätt 52
Arrendelagen 18 Arrendenämnd 105, 223 Arrenderättens värde 126, 140, 152 jfr Ersättning, Lösen Arrendeställe 205
224
139
160
Arrendetid
_ anläggningsarrende 149 _ bostadsarrende 93, 209 Arv 130
Arvskifte 129,140
Automatisk förlängning 207, 210 jfr Förlängning Avbetalningsköp _ jämkning 102 Avhysning 100, 138, 149 Avloppsledning 187 Avstyckning _ förutsättning för lagfart 64 _ förutsättning för inteckning 183 _ förutsättning för relaxering 64 _ tillåtlighetsprövning 189 Avsöndring _ för viss tid 127 Avtalets form 75 — anläggningsarrende 148 _ bostadsarrende 85 _ gamla avtal 168 Avtalsfrihet 27, 69 Avtalslagen_ ocker 101
74, 151, 199,
Bebyggelse
— planering 28, 32, 175
_ skyddsområde 188 _ skönhetssynpunkter
Bebyggelsemiljön
_ byggnadslov 188
Bensinstation
_ på annans mark 144
Besittningsskydd
_ anläggningsarrende 150 _ bostadsarrende 114
_ definition 99
_ hyra 105 _ jordbruksarrende 103 _ lägenhetsarrende 99 _ tomträtt 107
Besittningsskyddslagen 21, 106, 118, 136
188
Beskattningsregler
_ betydelse för arrende 53, 60 _ jordstyckningsrörelse 61
— realisationsvinst 60
»Besvärshänvisning»
_ brytande av optionsrätt vid socialt arrende 104 _ vid uppsägning av bostadsarrende 216
Bodelning
_ överlåtelse av arrenderätt 130, 140
Bortföringsrätt
_ arrendators byggnader, fruktträd m. m. 100, 221
Bostad
_ för arrendatorn 81
_ familje- 207 _ makars gemensamma 135 — sublokation 201
Bostadsarrende
_ definition 81, 205, 212 _ innefattar även sommarstugearrende 71 _ särskilda bestämmelser om d:o 223 Bostadshus 82 Bostadslån 189 Boställe — avtalstidens längd 87
— ocker 101
Byggnad 147
_ avstånd från väg 187 _ gränsjustering 215 _ på grönområde 121 _ jordbruksarrendators 159 _ tillstånd till uppförande 185 _ underlag för kredit 77 _ överloppshus 100
Byggnadslagstiftningen
_ samband med arrendebebyggelsen 55 _ effektivitet 78, 183, 195 — optionsrätt 219
Byggnadslov
_ inom område med utomplansbestäm- melser 60 _ oberoende av med vilken rätt marken disponeras 64 _ underlåtes 183 _ inom detaljplan 184
_ utanför detaljplanelagt område 185 _ inom område med utomplansbe- stämmelser 187 _ i efterhand 219
Byggnadsminneslagen 185 Byggnadsmyndigheterna 190 Byggnadsnämnd 190, 195 Byggnadsplan
_ grönområde 60 _ på bebyggt område 78 _ kostnad 60
— rättsverkningar 220 _ undvikes genom utarrendering 59
Byggnadsstadgan
_ utomplansbestämmelser 186
Bysamfällighet 28, 65 Bärbuskar, se Bortföringsrätt Böter _ arrendelagen 67 5 121
_ byggnadslagen 184
Detaljplan
_ kostnad 60 _ samband med optionsrätt 121, 219 Direkt besittningsskydd _ bostadsarrende 116
_ hyra 106 _ jordbruksarrende 103 Dispens _ bostadsarrende 206 _ förbehåll om d:o i avtalet 215 _ socialt jordbruksarrende 105 _ tvingande bestämmelser 215, 223 _ tätbebyggelseförbud 191
Dispositiva bestämmelser
_ anläggningsarrende 147, 226 _ definition 75, 80 _ frekvens 80 _ principresonemang 75 _ sublokation 203
Djurgården i Stockholm 57 Domstol _ prövar optionsrätt och lega 104, 125 _ ersätter gammalt muntligt avtal med skriftligt 169
_ laga 216
Död, se Arrendators död Dödsbo
_ arrendators 129
— hyresgästs 135 _ jordägares 58 »Dödsbosjukan» _ samband med arrende 58
Ensittarlagen 19, 102
_ förenklad fastighetsbildning _ helårsbostäder 57
_ retroaktiv 76
Ersättning
— för arrendators byggnad 74, 116, 140 _ för vägrad bebyggelserätt 188, 190 jfr Arrenderättens värde, Lösen Exekutiv försäljning _ inverkan på arrende 84, 90 _ nyttjanderättens bestånd 212 _ optionsrätt 174, 212
_ panträtt 163
Expeditionstid
_ hos inskrivningsdomaren 63
165
Familjebostad 207 Familjeförhållanden
— ändrade för arrendator 139
Familjerättskommittén 136 Familjerättsligt fång
_ substitution 129, 221
Fardag 87 Fartyg
_ föremål för panträtt 154
Fastighet
_ begreppet 205
Fastighetsbildning
_ fördelar och nackdelar 24 -_ för individualisering av pantsatt objekt 165 _ ofullständig 165 _ beaktande av skönhetssynpunkter 190 —_ undvikes genom arrende 55
Fastighetsbildningskommitté, 1954 års
_ ensittarlagen 20
Fastighetsinteckning 64, 161 'Fideikommissjord
-_ begränsningar för försäljning 65 _ lag om arrende av 19 _ upplåtelsetid 87 Fiskearrende 80
—_ avtalets form 83
_ definition 17
_ tillkomst 21 — överlåtelse 136
Fiskerätt 205
_ överlåtelse 137
Fornminneslagen
_ inverkan på bebyggelse 186 _ inverkan på optionsrätt 219 Fritidshus 57 Fritidshusarrende 57 Fritidsutredning, 1962 års 31 — inventering 40, 124 _ objekt för upplåtelse
_ tomträtt 88
Fruktträd, se Bortföringsrätt Förbättringar
_ arrendators 119
Företagsinteckning 160 Förlagsinteckning 160 Förlagsinteckningskommittén 77, 155 Förlängning av arrendetid 150, 198, 210 jfr Automatisk förlängning, Tyst förlängning Förmånsrätt 160
_ jämkning 102
Förverkande 89, 203
79, 193
Gammalt avtal 76, 166
_ besittningsskydd 172 _ eller nytt? 168 — substitutionsrätt 168 Gatumarksupplåtelse 224 Generalplan
_ inverkan på bebyggelse 185 Giftorätt 130, 140 Glesbebyggelse 184, 189, 197 _ rätt till 187
— »tät» 186
Gravrätt 80 Gräns
_ för arrendeställe 215 Grönområde _ avstående av mark 60 _ byggnad på 121 Hamnområde _ upplåtelseformer 159 Helårsbostad _ på arrenderad mark 57, 81
— eller fritidsbostad? 207
Hembud — av arrenderätt 126, 139, 221 _ av byggnad eller anläggning 74, 100, 140, 221 — vid anläggningsarrende 152, 227 jfr Bortföringsrätt, Substitutions- rätt
Hemmansklyvning
_ överlåtelse 127 Huggaretorp 103 Husvagn 82
Hyra 17
_ arrendators hus 201 _ form 83 _ gränsdragning mot arrende 17, 57 — jämkning 102
Hyreshus
_ bostads- eller anläggningsarrende? 82, 207
Hyreslagskommittén 21
_ exekutiv försäljning 213 _ överlåtelse 133
Hyreslagstiftningssakkunniga 21, 107 Hyresnämnd 105 Hyresreglering 21, 106, 136
Häradsallmänning
— försäljning 65
Immissioner 203 Index _ betydelse för upplåtelsetiden 98 _ reglering av legan 46, 59 Indirekt besittningsskydd
_ bostadsarrende 116 _ hyra 20, 105
Indispositiva bestämmelser
_ anläggningsarrende 147, 226 _ bostadsarrende 223
_ definition 75
_ maximitid 98
_ principreson'emang 75 _ redan år 1907 19 Industrianläggning _ på annans mark 143 Inflationen 58 Inlösen, se Lösen Inteckning _ i anläggningsarrende _ ibostadsarrende 77
158
— i byggnad på annans mark 31 _ ifastighet 64, 161 _ i jordbruksinventarier _ av nyttjanderätt 11 Inteckningshavare 213
160
Jakt
_ jakthydda 82 — överlåtelse av jakträtt 137 Jordavsöndring 127 Jordabalksreformen 204, 209 Jordbruksarrende 17 _ besittningsskydd 103 Jordförvärvslagen 59 Jordstyckningsrörelse _ beskattning av 60 Jordägareopinionen 66
Jämkning av avtal 102 Järnvägsspår 147
Kiosk _ på ofri grund 145, 224 Kaj 147 Klubbhus 147 Kolonilotter 35, 37, 82, 205 Konkurs _ arrendators 162, 221, 227
jfr Substitution Konsumentprisindex 59 Korsande uppsägningar Kostnad _ i arrendenämnd 105 _ för byggnadsplan 60 Kreditunderlag _ anläggningsarrende 77, 159 — byggnad på annans mark 31 _ helårsbebyggelse 78 _ sommarstugearrende 77 Kronan _ upplåtelsetid 88 _ optionsrätt 103 Köplagen_ pris ej bestämt 118
119
Lagfartsskyldighet 64, 165, 194 Landbolega 86, 126 Lantmäteritaxan 63 Lega 232
_ i pengar år 1943 19 _ oskälig 101
_ reglering 117 _ vanlig 46 —_ ändring 74, 117 Legohjonsstadgan 114 Livstidsarrende _ anläggningsarrende —-— bostadsarrende 207 '_ socialt 103 _ substitutionsrätt 207 »Lokaler» _ besittningsskydd vid hyra 141 Lägenhetsarrende _ gräns mot hyra 17 '_ i allmänhet 81, 204 Lägsta budet — vid exekutiv försäljning 212 Länsarkitekt _ samråd med myndigheter Länsstyrelse _ byggnadsmyndighet 195 _ dispensmyndighet 223 Lösen _ byggnad 23, 28, 72, 74, 75, 116, 221 _ tomträtt 107 _— 1896 års lag om hemmansklyvning 127 jfr Arrenderättens ringsrätt, Ersättning
226
190
värde, Bortfö-
Makars bostad 135 Markanvändning
— anläggningsarrende 146 _ ändrad d:o bryter optionsrätt 120 Markvärdekommitté, 1963 års 61 -_ tomträtt 71, 88 Markvärdestegring _ motiv för arrende 59 Maximitid
— principresonemang 98 _ tillkomst 88
_ uppsägning 210 _ verkan 198
Medling 125 Minimitid
149, 226
_ bostadsarrende 97 _ förslag 91 _ jordbruksarrende Muntliga avtal —— anläggningsarrende
104
148
_ bostadsarrende 85 _ förekomst 50
_ olägenheter 28 Myndighetsopinionen 66
Naturvård 122
Naturvårdslagen
_ inverkan på bebyggelse 185 _ inverkan på optionsrätt 219 Norrländska arrendelagen 18
Nybyggnad, se Byggnad Nytt avtal
_ eller gammalt? 168 _ efter exekutiv auktion 214 _ optionsrätt 104, 198
Nyttjanderätt till fast egendom
_ bestånd efter överlåtelse av fastig- heten 170,200 _ systematik 17, 209 _ underlag för kredit 77, 153
Nyttjanderätt till lös egendom 80 Nyttjanderättslagen 18 Näringslagstiftning 175
Objekt
_ fastighet 79 _ för panträtt 164 _ för upplåtelse 63, 180, 205 Ocker 74
_ »eivilt» 102
_ försök till 102 _ oskälig lega 101 _ vid överlåtelse av arrenderätt 138 Omarrondering 215 Område för arrendeställe _ justering av gränser 99, 215 Optionsrätt _ anläggningsarrende 151 _ brytande 119, 218 _ definition 19
_ diskussion 117, 211 _ exekutiv försäljning 212 — fiskearrende 21
_ förutsättningar 211 _ gammalt avtal 170, 172 — jordbruksarrende 103 _planintresset 121, 219
Ordningsstadgan 224
Panträtt — arrenderätt 154
_ byggnad på annans mark 31, 86, 153
_ handpant 153 _ hypotekarisk 154 _ individualisering 164 _ pantförstöring 163 _ underpant 154
Partiell nyttjanderätt 17
_ överlåtelse 137
Passivitet
_ vid uppsägning 118, 216
Planintresset 78, 121, 175, 219 Plantering, se Bortföringsrätt Polismyndigheten
_ upplåter gatumark 224
Preskription
_ av uppsägningsrätt vid förverkande 204, 219
Prisstopp
_ vid sommarstugearrende 117
Prydnadsträd, se Bortföringsrätt Publika arrenden 29, 103, 163
66, 74,
Realisationsvinst 60 Registerpanträtt
_ definition 154 — sommarstugearrende 77 _ tomträtt 154
_ vattenfallsrätt 154 Relaxering _ av inteckningar 59, 64 Retentionsrätt 84 Retroaktiv lagstiftning 23, 76, 166 Riksplanering _ av bebyggelsen 196 Rätt domstol 216
Samhällsintresset _ planläggning 78, 116, 121 _ samordning med arrendelagen 78 Sanering 33, 220 Sjukdom, arrendators _ överlåtelse av arrenderätt 139 Sjöbod 82 Skadestånd _ arrende 83, 102 _ hyra 106 jfr Ersättning Skiljeavtal 209
Skiljemannaförfarande
— vid prövning av villkor vid options- rätt 124 _ vid tvist om löseskilling 52, 100
Skiljemannalagen
_ samband med arrendenämnden 105
Skriftlig form 83
_ anläggningsarrende 148, 168 — bostadsarrende 86, 168 _ jordbruksarrende 83
Skräpbebyggelse 122 Skuldebrevslagen
— jämkning 102
Skyddsområde
_ inverkan på bebyggelse
Skönhetssynpunkter
_ beaktas vid fastighetsbildning 190 _ betydelse vid reglering av bebyggelse 188
Socialt jordbruksarrende 19, 103 Sommarstugearrende 22, 50 Stadsarkitekt 191, 195 Stadsplan
— maximitid 88
_ rättsverkningar 121, 220
Strandlagsförbud 64 Stämpelskatt 62 Sublokation
— definition 126 _ arrendators rätt till
Substansupplåtelse
_ överlåtelse 137
Substitution _ anläggningsarrende 152, 227 _ arrendators konkurs 221, 227 — bostadsarrende 73, 137, 207, 220
_ definition 126, 130 _ gamla avtal 167
188
201
_ hyra 132 _ livstidsarrende 130, 207 _ tomträtt, vattenfallsrätt, fiske—
arrende, partiell nyttjanderätt 136 Säkerhetsöverlåtelse _ av byggnad på annans mark 52, 154, 159 Taxeringsvärde _ förekomst betr. fritidshus 123, 239 _ villkor för optionsrätt 82, 123, 212 Testamente _ överlåtelse av arrenderätt 130
Thome dag 87 Tills-vidare—avtal
_ anläggningsarrende 149 _ bostadsarrende 93
_ gamla avtal 167 Tillträde _ gammalt muntligt avtal 172 _ dispensansökan 223 _ rätt till skadestånd 200 Tjänstelega 86
Tjänsteman
_ hos byggnadsnämnd 195 Tomtplats _ byggnadslov 187 Tomträtt 17 _ avser fastighet 165 _ binder jordägaren 160 _ tvist om avgäld 88 _ upplåtelsetid 88 _ önskemål 71 _ överlåtelse av 136 Torgplatsupplåtelse 224 Torplega 86 Total nyttjanderätt 17 Tvingande bestämmelser _ se Indispositiva d:o Tvist _ villkor vid 217 Tyst förlängning _ anläggningsarrende 151 _ bostadsarrende 210 _ hyra 105 _ jordbruksarrende 103 _ innebörd 198 _ lägenhetsarrende 72, 100 _ tillkomst 87 _ önskemål 29 jfr Automatisk förlängning, Förläng- ning Tält 82 Tätbebyggelse _ definition 186 __ »gles» 186 _ rätt till 186 _ kräver detaljplan 183 _ samband med arrende 176
Underarrende 126, 206 Underpant 154
Uppsägning — för avflyttning 88, 118, 214 _ arrendators rätt till 218 _ felaktig 210, 216 _ form 214 _ korsande 119 _ skäl 120, 215, 218 _ skydd mot 98 vid anläggningsarrende 149 _ skydd vid exekutiv försäljning 212 _ gammalt avtal 169 _ enl. utsökningslagen 211, 212 _ passivitet hos mottagaren 216 _ för ändring av gränser 215 _ för ändring av villkor 118, 214 _ tidsfrister 210, 227 Utomplansbestämmelser _ byggnadslov 187 _ förekomst 240 _ optionsrätt 219 _ riksplanering 196 _ rätten att bebygga 64, 183 Utsökningslagen
se Uppsägning
_ ))
Vattenfallsrätt 17 _ individualisering 165 _ tillkomst 21 _ överlåtelse 136 Vetorätt
se Substitution Villaarrendator 81 Virkesupplag 147 Väg _ avstånd till byggnad 187 Vägrätt 80
Åborätt 17 Åskådarläktare 147
Äganderätt _ jämförelse med arrenderätt 52 Ägostyckning 127
Övergångsbestämmelser 166, 228 J Överloppshus, se Bortföringsrätt . Överlåtelse _ definition 130 _ av fastighet 200
jfr Substitution
' & 15.191”..- gcmgihn 'n; "101
”"i—' få. '635.
mänt" s" ”_ i?” .'
' v
1 ...-11.1 3. 'till MIDI—-
)hlf-nr.,,,p 112?! : .fm,_1ö : "'.11111111'17.;11"rvc-.m, b."! i;... [e. ——f ':'—l i..ldbs flin -!muq tiv m-,.awrfudom _l”: 1 aum'N'lmn mm iaf!/?r" 21:11
- Hamm m mmm 11115;
I, "1154-1111” '...':Hlluli; 'if—jr. &_ ' '.' ,n:£* 'wiqhidblt 51, mammut? adm»: trut.» J 1-
15151 miaiuuaj smt—i
." ni ** . 1 ;Jmn'vl'nöj —-_
"JS f!i;v110.ff.-jfi _"- _ , - Act' fl.. _i"1-111._.—11*fa'11'11 _ 13,7 ,t-.1"_'ugg.=qdaai tig nämn-1
. ”".. ., 'Jjjjl' ”15 E' . .
c ! .ii'ii'ialliilnattaif &..ihåvelfnb Jf (114131 _
115117): 1'4' " _ Aulin": lin.:i . '-:1:. julnniruusidilf
[gui ”i i tv ."; fam.”: » fun!: ,
Jmalimv ' minimi Hah.—_" final " ut 3111111114032.
,. listform ”n'rgmiipslu ”HÅL? 16” in: ...!ni chuhävq Yi gylf? Mars.-11:11 dui'imlau _
11.—mm,»;
15 m
' .5 .;nagniåniifdgl1'.ia_li'F _ . -
'»l'1_"..f. :*)!»11'137 l'll'f ' ' 11111"
mir ,E't'
88! 11leij _ . "ML., aha.-1:11»; am ! lll- * .
NORDISK UDREDNINGSSERIE (NU) 1966
1. La Coopération internordique.
STATENS OFFENTLIGA UTREDNINGAR 1966
Systematisk förteckning
(Siffrorna inom klammer beteckna utredningarnas nummer i den kronologiska förteckningen)
Justitledepartementet
Utsökningsrätt IV. [7] Hyreslagstittningssakkunniga. 1. Hyreslagstiftning. [14] 2. Undersökning angående hyressplittringen. [15] Utkommer senare. Arbetspromemorior i törtattningsfrdgan. [17] Decentralisering av naturalisationsärenden m. m. [20] 1963 års markvärdekommitté. 1. Markfrågan I. [23] 2. Markfrågan II. Bilagor. [24]
Utrikesdepartementet Internationellt fredatorskningsinstitut i Sverige. [5]
Försvarsdepartementet
Tygförvaltningens centrala organisation. [11] Strategi i väst och öst. [18]
Socialdepartementet
Föräräkladlåtatsbidragsgivning till hliiso- och sjuk- v en. Omsorger om psykiskt utvecklingshiimmade. [9]
Finansdepartementat
1965 års lAngtidsutrednln 1. Svensk ekonomi 1966— 1970. [1] 2. Export och port 1966—1970. Bilaga 1. [2] 3. Till ngen pA arbetskraft 1960—1980. Bilaga 2. [8] 4. ndelns arbetskrafts- och investerings- behov fram till 1970. Bila a 3. [10] 5. Utvecklings- tendenser inom undervisn ng, hälso- och sjukvård samt socialvård 1966—1970. Bilaga 6. [13]
Ny myntserle. [4] Ny folkbokföringstörordning m.m. [16] Statliga betänkanden 1961—1965. [19] Oljebranschen. [21]
Eckleslastikdopartamentet Yrkesutbildningen. [8]
Jordbruksdepartementet
Renbetesmarkerna. [12] Bostadsarrende m. m. [26]
Handelsdepartementet
Lagstiftning mot radiostörningar. [22] Sällskapsresan [25]