SOU 1984:22

Panträtt i registrerad nyttjanderätt

Till statsrådet och chefen för justitiedepartementet

Enligt regeringens bemyndigande den 3 februari 1977 tillkallades som särskild utredare fr. o. m. samma dag hovrättsrådet, numera hovrättslag- mannen Christer Rune att utreda frågorna om överlåtelse och pantsättning av byggnad på annans mark m. m. Sedan Rune avsagt sig uppdraget och därför entledigats, förordnades fr. o. m. den 18 december 1979 lagmannen, numera justitierådet Jan Heuman till utredningsman.

Till sakkunniga förordnades fr. o. m. den 15 februari 1977 hovrättsasses- sorerna Hans Corell, numera rättschef i justitiedepartementet, och Harald Dryselius, numera byråchef hos justitiekanslern, hovrättsrådet, numera justitierådet Torkel Gregow samt bankdirektören Joar Nordén.

Som sekreterare förordnades fr. o. m. den 1 maj 1977 hovrättsassessorn, numera hovrättsrådet Olle Ekstedt.

Utredningen har antagit namnet byggnadspantutredningen. Remissyttranden har avgetts den 25 september 1978 över arrendelags- kommitténs delbetänkande (SOU 1978:36) Arrenderätt 1. Jordbruksarren- datorns besittningsskydd m.m., den 12 juni 1979 över utredningens om fjällägenheter delbetänkande (Ds J 0 1979:1) Förvaltningen av fjällägenheter m. m. inom renskötselområdet, den 22 april 1982 över arrendelagskommit- téns slutbetänkande (SOU 1981:80) Arrenderätt 2. Regler om investeringari arrendejordbruket m. m. och den 23 november 1983 över kronoholmsutred- ningens betänkande (Ds Fi 1983:12) Kronoholmarnas framtida disposi- tion.

Byggnadspantutredningen får härmed avge sitt betänkande Panträtt i registrerad nyttjanderätt. De sakkunniga har ställt sig bakom utrednings- mannens förslag.

Utredningens uppdrag är slutfört.

Stockholm och Malmö i februari 1984

Jan Heuman

Hans Corell Harald Dryselius

Torkel Gregow Joar Nordén

/ Olle Ekstedt

Innehåll Förkortningar . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Litteratur m. m. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Sammanfattning . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Författningsförslag . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 1 Lag om panträtt i registrerad nyttjanderätt . . . . . . 25 2 Handelsbalken . . . . . . . . . . . . 33 3 Lagen (1927: 77) om försäkringsavtal . . 34 4 Lagen (1927: 79) om rätt för borgenär till betalning ur ersättning på grund av brandförsäkringsavtal . . . . . . . . . 35 5 Förmånsrättslagen (1970. 979) . . . . . . . . . 35 6 Regeringens förslag till lag om företagshypotek . . . . . 36 7 Jordabalken . . . . . . . . . . . . 37 8 Lagen (1973: 188) om arrendenämnder Och hyresnämnder . 40 9 Fastighetsbildningslagen (1970: 988) . . . . . . . . . 42 10 Utsökningsbalken . . . . . . . . . . . 46 11 Lagen (1904: 48 s 1) om samäganderätt . . . . . 47 12 Lagen (1927. 85) om dödande av förkommen handling . . 48 13 Konkursförordningen (1979: 801) . . . . . . . . . . 49 14. Expropriationslagen (1972z719) . . . . . . . . . . 50 15 Lagen (1955: 183) om bankrörelse . . . . . . . . . 51 16 Lagen (1955: 416) om sparbanker . . . . . . . . 54 17 Lagen (1956: 216) om jordbrukskasserörelsen . . . . . 57 18 Bostadsfinansieringsförordningen (1974: 946) . . . . . 60 19 Lagen (1982: 618) om utländska förvärv av fast egendom m.m. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 1 Utredningsuppdraget och dess bakgrund . . . . . . . 63 1.1 Inledning . . . . . . . . . . . . . . . 63 1.2 Den rättsliga bakgrunden . . . . . . . . . . . 64 1.3 Kreditsäkerhetsfrågan 1 tidigare sammanhang . . . . . 65 1.4 Direktiven för utredningen . . . . . . . . . . . . 67 2 Nuvarande kreditsäkerhetsformer . . . . . . . . . . 73

2.1Inledning..................73

2.2 2.3

2.4 2.5 2.6

3.1 3.2 3.3 3.4

4.1 4.2 4.3 4.4

5.1 5.2 5.3 5.4

6.1 6.2 6.3

"6.4

6.5

6.6

Panträtt 73 Säkerhetsöverlåtelse . 76 2.3.1 Utgångspunkterna 76 2.3.2 Nyare praxis 77 2.3.3 Avtalspraxis . . . 78 2.3.4 Riksmarskalksämbetets system 79 2.3.5 Säkerhetsöverlåtelsen 1 fortsättningen 81 Återtaganderätt 82 Företagsinteckning . . 84 Fastighetsägarens rätt enligt JB 85 Förhållanden i främmande länder 87 Inledning 87 Danmark 87 Finland 89 Norge 90 Byggnader på annans mark och behovet av en ny kreditsäker-

hetsform 93 Inledning . . . . 93 Antalet befintliga objekt 93 Byggandet på annans mark 96 Kreditbehovet 98 4.4.1 Nybyggen . 98 4.4.2 Befintliga byggnader 98 4.4.3 Andra kreditändamål 99 4.4.4 Samhällelig markpolitik 99 Verkningar av en ny kreditsäkerhetsform 101 Inledning . . 101 Verkningar' 1 kreditlivet . . 101 Verkningar på markanvändning och planläggning 103 Andra verkningar 105 Pantobjektet 107 Inledning . 107 Byggnad och annan egendom 107 Byggnadsgruppen . . .. . 108 6.3.1 Gränserna kring egendomsgruppen 108 6. 3. 2 Framtida egendom 109 Markrätten . . . 110 6.4.1 Valet av markrätt . . 110 6. 4. 2 Nyttjanderätt som ensamt pantobjekt 111 Kombinationen av markrätt och byggnad 113 6.5.1 Lösningen i andra sammanhang 113 6.5.2 Utredningens överväganden och förslag 114 Tillbehörskonstruktionen 115 6.6.1 Problemöversikt . 115 6.6.2 JB:s tillbehörsregler 115

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

7.6

7.7

7.8

7.9

7.10

8.1 8.2 8.3

8.4

6.63 6.64 6.6.5

Utredningens förslag i huvuddrag

Industritillbehör . . . . . . Förhållandet mellan fastighetens och nyttjanderättens tillbehör

Översikt över problemen . . Tillbehör som förs till nyttjanderätten . Överföring av tillbehör från nyttjanderätten till fastighe- ten............ . Tillbehörsfrågan när fastighetsägaren innehar nyttjan— derätten

Olika slag av nyttjanderätt som pantobjekt Inledning . Nyttjanderätt enligt JB Nyttjanderätter utanför JB: s område Äldre förhållanden

Bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende

7.5.1 Arrendenas avgränsning 7.5.2 Arrendena som pantobjekt Jordbruksarrende . . . . 7.6.1 Arrendet lämnas utanför pantsystemet 7.6.2 Gränsdragningsproblemen

Vederlagsfri nyttjanderätt . . . . . 7.7.1 Förekomsten av vederlagsfria nyttjanderätter 7. 7. 2 Vederlagsfri nyttjanderätt som pant Andrahandsupplåtelser . .

7.8.1 Innebörden av andrahandsupplåtelsen 7.8.2 Förekomsten av andrahandsupplåtelser

7. 8. 3 Nyttjanderätter i skilda led som pant Kronoholmarna . . . .

7.9.1 Nyttjanderätterna till kronoholmarna 7.9.2 Nyttjanderätterna som pant

Fjällägenheter och renskötarbostäder 7.10.1 Nyttjanderätterna . . 7.10.2 Nyttjanderätterna som pant

Förutsättningarna för registrering

Inledning . . . . . . . Översikt över registreringsförutsättningarna Rätten att registrera och pantsätta

8.3.1 8.3.2

Registreringsklausulen vid nya avtal Registreringsklausulen vid äldre avtal

Identifieringen av nyttjanderättsområdet 8.4.1 8.4.2 8.4.3 8.4.4 8.4.5

Utgångspunkter . Lantmäteriverkets synpunkter Förslagets identifieringssystem Gränsmarkeringen Kartan m. m.

117 118

119 119 120

122

124

125 125 125 126 128 129 129 132 134 134 134 136 136 137 138 138 139 141 143 143 144 146 146 147

149 149 150 150 150 151 152 152 154 156 159 160

9.1 9.2 9.3 9.4

10 10.1 10.2

10.3

10.4

11 11.1 11.2

11.3

11.4

11.5

Registreringens verkningar på nyttjanderätten Inledning . Översikt över registreringens verkningar Skriftlighetskravet för upplåtelseavtalet Tilläggs- och ändringsavtal

9.4.1 Allmänna synpunkter

- 9.4.2 JE:s regler om ny upplåtelse

9.4.3 Utredningens överväganden och förslag Förhållandet mellan parterna Förhållandet till rättighetshavare . . Förhållandet till förvärvare av nyttjanderätten

Överlåtelse m. m. av registrerad nyttjanderätt

Inledning . . . .

Rätten till frivillig överlåtelse m.m. 10.2. 1 Allmänna synpunkter

10.22 Jstreglerm. m. . .

10. 2. 3 Utredningens överväganden och förslag Överlåtelse . . . . Familje- och associationsrättsliga förvärv Dödsbo och annan juridisk person som förvärvare

Överlåtelsens form och innehåll 10. 3. 1 Allmänna synpunkter

10. 3. 2 Gällande regler . .

10. 3. 3 Utredningens överväganden och förslag Allmänna synpunkter Formkrav för överlåtelse Överlåtelseregler i övrigt

Exekutiv försäljning . 10.4.1 Allmänna synpunkter . .

10.4.2 JB:s regler om överlåtelserätt m. m.

10.4.3 Utredningens överväganden och förslag

Den registrerade nyttjanderättens bestånd och upphörande Inledning

Förvärvsavtal mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshava-

ren m.m. . .

11. 2. 1 Problemen och gällande regler

11. 2. 2 Utredningens överväganden och förslag

Ogiltigt nyttjanderättsavtal . .

11.3.1 Problemen och gällande regler

11. 3. 2 Utredningens överväganden och förslag

Upplåtelsetiden . . .

11. 4. 1 Gällande regler . .

11. 4. 2 Utredningens överväganden och förslag Den avtalade tiden . Maximitiden för nyttjanderättsupplåtelse

Upphörande under avtalstiden . .

11.5.1 Problemen och gällande regler

163 163 164 165 166 166 167 169 169 170 171

175 175 176 176 177 179 179 185 186 189 189 189 190 190 191 191 193 193 193 194

199 199

201 201 203 206 206 207 209 209 21 1 211 212 213 213

11.6

11.7

11.8

12 12.1 12.2

12.3

12.4

13 13.1 13.2

13.3

14 14.1 14.2 14.3

11. 5. 2 Utredningens överväganden och förslag Uppsägning . . 11.6. 1 Gällande regler . 11. 6. 2 Utredningens överväganden och förslag Problemen . Avtalstidens utgång Upphörande under avtalstiden Ogiltighetsfall Nyttjanderätten 1 fastighetsägarens hand— Den närmare inne-

börden . . .

11.7.1 Konstruktionen .

11.7.2 Vidareförsäljningen rn. m.

11.7.3 Förvärvshandlingen

Byggnader och andra tillbehör . .

11.8.1 Problemen och gällande regler 11.8.2 Utredningens överväganden och förslag Allmänna synpunkter Avtalstiden har gått ut . . . . Nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren

Panträtten Inledning Panträttskonstruktionen 12. 2. 1 Regler 1 JB 12. 2. 2 Utredningens överväganden och förslag Godtrosförvärv av panträtt 12. 3.1 Regler 1 JB . . 12. 3. 2 Utredningens överväganden och förslag Fel 1 överlåtelse av nyttjanderätten Fel i upplåtelsen av nyttjanderätten Pantrealisationen

Registersystemet Inledning

Registrets utformning . . . . 13. 2.1 Problemen och anknytande regler

13. 2. 2 Synpunkter från centralnämnden för fastighetsdata och

domstolsverket . . 13. 2. 3 Utredningens överväganden och förslag Beteckningar på registerenheterna 13.3.1 Problemen . . . 13.3.2 Lantmäteriverkets synpunkter 13.3.3 Skatterättsliga beteckningar . 13.3.4 Utredningens överväganden och förslag

Kostnader

Inledning

Samhällets kostnader Kostnader för enskilda

219 223 223 225 225 225 226 227

228 228 230 232 233 233 236 236 238 239

245 245 245 245 247 249 249 250 250 25 1 254

257 257 258 258

259 262 264 264 265 265 267

273 275 275 277

15

Specialmotivering till förslaget till lag om panträtt i registrerad

nyttjanderätt . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 1 kap. Inledande bestämmelser . . . . . . . . . . 279 1 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 2 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 3 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 4 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282 5 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 6 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 7 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290

2 kap. Nyttjanderätten efter registreringen . . . . . . 290 Nyttjanderättsavtalet . . . . . . . . . . . . . . 291 1 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 2 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292 Frivillig överlåtelse m. rn. . . . . . . . . . . . . 293 3 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 4 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 5 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 6 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 Exekutiv försäljning . . . . . . . . . . . . . . 295 7 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 8 € . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 Nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren . . . . . 296 9 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 10 å . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 Uppsägning . . . . ' . . . . . . . . . . . . . 301 11 å . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302 12 å . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302 Hinder mot förverkande . . . . . . . . . . . . 303 13 å . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304 14 å . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 Förfarandet i tvister m. m. . . . . . . . . . . . . 306 15 å . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307

3 kap. Panträtten . . . . . . . . . . . . . . . 307 1 €.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 2 € . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 3 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309 4 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310 5 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310

4 kap. Registreringen . . . . . . . . . . . . . 311 Gemensamma bestämmelser . . . . . . . . . . . 312 1 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 2 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 3 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314 4 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314 5 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316

16 16.1 16.2

16.3

16.4

16.5

16.6

16.7

6 5 . . Registrering av nyttjanderätt 7 &

8. Ö 9 & Registrering av ändringsavtal 10 & 11 5 12 5 13 &

Avregistrering

14 5 15 &

Förvärvsregistrering

16 & 17 &

Inteckning

18 5

5 kap. Särskilda bestämmelser vid upplåtelse av nyttjanderätt i andra hand 1 5 2 & 3 &

Övergångsbestämmelser

Följdändringar i annan lagstiftning

Inledning . .

Handelsbalken . .

10 kap. Om pant och borgen

7 Ö . . .

Lagen (1927: 77) om försäkringsavtal

58 5

88 å . Övergångsbestämmelser . . . . Lagen (1927: 79) om rätt för borgenär till betalning ur ersättning på grund av brandförsäkringsavtal

7 &

Övergångsbestämmelser . . Förmånsrättslagen (1970: 979)

7 a 5 9 %

Övergångsbestämmelser . Regeringens förslag till lag om företagshypotek 2 kap. Företagshypotek

1 & . . .

Jordabalken . .

2 kap. Tillbehör till fastighet

3 16 3 16 316 3 16 317 3 18 3 19 320 320 321 322 322 323 324 324 325 327 327

328 329 330 331

333

337 337 337 337 339 340 340 340 341

341 342 342 342 342 343 343 343 344 344 347 347

7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft 1 5 5 5 8 & . 8 kap. Arrende 1 allmänhet 23 kap. Inskrivning av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av servitut och rätt till elektrisk kraft 1 Ö 5 5 6 5 . . . . . . . . . . . 16.8 Lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 1 & . 23 a 5 . . 16.9 Fastighetsbildningslagen (1970: 988) 5 kap. Allmänna bestämmelser (om fastighetsreglering) 12 5 19 5 33 å . . . 10 kap. Avstyckning 3 5 . . . . 11 kap. Klyvning 3 5 . . . . 12 kap. Sammanläggning 5 5 . . . 16.10 Utsökningsbalken 1 kap. Inledande bestämmelser 11 å . . . . . . 12 kap. Försäljning av fast egendom 13 5 21 5 25 å . . . 16.11 Lagen (1904. 48 s. 1) om samägahderätt 20 å . . . 16.12 Lagen (1927: 85) om dödande av förkommen handling 2 5 10 5 14 5 . . . 16.13 Konkursförordningeri (1979: 801) 13 å . . . 16.14 Expropriationslagen (1972: 719) 1 kap. Inledande bestämmelser 2 5 . . . 16.15 Banklagstiftning . . . Lagen (1955:183) om bankrörelse 57 å . . . Lagen (1955: 416) om sparbanker

347

348 348 348 348 349 349

349 349 350 350 351 351 352 352 357 357 361 364 368 368 368 368 369 369 370 371 371 372 372 372 373 373 373 373 373 374 374 374 374 374 375 375 375 378 378 378

265 . . . . . . . . . . . . . . . Lagen (1956:216) om jordbrukskasserörelsen 345 . . . . . . . . . . . . . . 16.16 Bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) 16.17 Lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom 1 kap. Fast egendom, tomträtt och bostadsarrende 1 5

Bilaga 1 Skrivelse från byggnadspantutredningen till centralnämnden för fastighetsdata ( CFD) och domstolsverket 1980-02-27 Bilaga 2 Förstudierapport av centralnämnden för fastighetsdata

( CFD) rörande byggnadspantregistrering 1981-01-26.

378 378 378 378 380

381 381 381

383

385

11 *1'1171

.,,

film*—n ,,J,,,,," 51357, gå,-il, '.1 r."$,*,!=1,'":J'D'DH'IHLQ,,",PI 1,14'11 ""f'ö'i, ' ..111111'11111113111 am] 11111 ""1""" 13%» Ä"1 W m 1.111 1 1 11101, ,

"11.1...11. .

"11 1,1, 11 ..

.fi-"1 f',',,,*,."-,.1 "".1" .,.

gr ' ' . ,, .,_4 . ,, ',,,,' , .,,4 11.... .H.-. ,,.,. . lé, .. __ .. 1- .1111-15» 1 , . . '_' ' , _a .

"15”; 1','.,,'.. 11.11,

11.1" .. "13%?"

' ' .1_-,1 111 V:," '1111 1 ,1'1'141111'1 '-"",.'.,1,1

":""? "',' '11.'.

',,',*|1'11",|,7,1jli'_, - ,_ ," 5,1”; __ 1'1 11 -' , ' 1_1 11- 'i”?

"'_'111'111,-,g1.l.w" 'M' _ ,,,, .. 111111113111 ämm-111.111" ,.,.1*'1.. .1.'1.'" '- ' .; . »'..'1.”" . .. », _ '.' 71.11: %,(1'1 w,, ,, "111'1 lf , __ 11,1_1,,,',,'|| ,1, ,, ,'11 11,, "». .— _. 1,11... ,.f.1:..' M..!WEHM 111.111. = ' 11111 " " "'1",t.......1111111 111. . 111111" ' '11-71 "1-

!. L.'1113411'11.11=Vi1415 '.11

-. _,_",_..;>1..1—.1,..—11.,." '." » ' ,,,.im' _. , " ,, ;' "" ",11 11%, 11.11.1'1r " ,, " "",f - .. '. _ - '.1- _ "',-"l; ""'”" , " '_ 415 ", ,'." ".V 115-d,, : . _. -. " äl "F- ' ' 11'11W1aä3%11w1"" _ l '.' | 11 , ,- ,ll

.14111111111111111111933 "”'"" "'" . 3,14. 191WW1'” ,,,Q

Förkortningar

ADB Automatisk databehandling BB Byggningabalken Bo Bostadsdepartementet BrB Brottsbalken Bu Budgetdepartementet CFD Centralnämnden för fastighetsdata Dir. Direktiv Ds Departementsstencil DV Domstolsverket FBL Fastighetsbildningslagen FBM Fastighetsbildningsmyndighet FDS Fastighetsdatasystemet FR Fastighetsregister FRM Fastighetsregistermyndighet Fi Finansdepartementet HB Handelsbalken HD Högsta domstolen IM Inskrivningsmyndighet IR Inskrivningsregister JB Jordabalken Jo J ordbruksdepartementet JP Jordabalkens promulgationslag = lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken Ju Justitiedepartementet KL Konkurslagen LMV Statens lantmäteriverk LU Lagutskott Mot. Motion NJA Nytt Juridiskt Arkiv I NJA II Nytt Juridiskt Arkiv II

Prop. Proposition

rskr Riksdagens skrivelse SOU Statens offentliga utredningar SvJT. rf Svensk Juristtidning. Rättsfall från hovrätterna

Utskott

Litteratur m. m.

Allmän fastighetstaxering 1981. Del 1 och 2". Sveriges officiella statistik. Stockholm 1982. Almén, Tore: Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsråttens område. 1 U. Stockholm 1916. (Tillsammans med Eklund, Rudolf: 9 u. Stockholm 1968.) Almén, Tore Eklund, Rudolf: Om köp och byte av lös egendom. Kommentar till lagen den 20 juni 1905. 4 u. Stockholm 1960. Arén, Hans: Käringöns framtid — utvecklingsmöjligheter och hinder. Forskningpro- jektet Kustsamhällen i Väst. Arkitektur Chalmers Tekniska Högskola. Göteborg 1983.

Beckman, Nils Holmberg, Carl Hult, Bengt Strahl, Ivar: Brottsbalken jämte förklaringar II. 5 11. Stockholm 1982. Bengtsson, Bertil: Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom. Stockholm 1979. Bexelius, A. — Nordenstam, A. Körlof, V.: Byggnadslagstiftningen. Byggnadslagen och byggnadsstadgan med anmärkningar och sakregister. 5 u. Stockholm 1970. Bouvin, Åke — Hedman, Bengt — Stark, Hans: Expropriationslagen. Författningstex-

ter med kommentarer. Stockholm 1975.

Bäärnhielm, Mauritz- Larsson, Sven: Jordbruksarrende. En redogörelse för 1970 års lagstiftning. Stockholm 1972. Supplement 1981. Eyben, W. E. von: Formuerettigheder. 5 u. Köpenhamn 1977. Fastighetsidentitet i AFB-systemet. Utredningsförslag 1977-09-14. RS/AFB-utred- ningen. Stencil. Riksskatteverket. Gullholmen. Förslag till riktlinjer för bevarande. Ledningsgruppen för Gullholmen. Bevarandeplan. Göteborg 1978. Harbek, Ole F. Solem, Erik: Lov om tinglysing med kommentar. 7u. Oslo 1977.

Husregistrering. Promemoria 1976-11 utarbetad av en projektgrupp inom central- nämnden för fastighetsdata. Stencil. Gävle 1976. Karlgren, Hjalmar: Säkerhetsöverlåtelse enligt svensk rättspraxis. Stockholm 1958. Koloni-Trädgård i SSK-regionen. Kolonirörelsens nuvarande omfattning och framtida

förutsättningar av Gunnel Olsson. Rapport från Sydvästra Skånes Kommunalför- bund. Stencil. Malmö 1981. Lagberedningens förslag till jordabalk III. Stockholm 1909. Lagrådsremiss den 15 september 1983 med förslag till lag om företagshypotek m. m. Stencil. Lagrådsremiss den 24 november 1983 med förslag till ändringar i arrendelagstiftning- en. Stencil. Lagrådsremiss den 24 november 1983 med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen. Stencil.

Larsson, Gerhard Rönström, Mårten m. fl.: Fritidsboende och fritidsbebyggelse. Stockholm 1979. Lejman, Fritjof: Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande. Stockholm 1976. Lokal skattemyndighets fastighetsaviregister. Handledning för registervård 1981- 09-18. Stencil. Riksskatteverket. Norrlandet. Området mellan Frediksskans och Harkskär. Utredning om bebyggelse och upplåtelseformer. Inventering. Historia. Målsättning. Gävle kommun. Gävle 1980. Nya lagberedningens förslag till lag angående hvad till fast egendom är att hänföra. Stockholm 1892. Ragnemalm, Hans: Allmän plats. Om samspelet mellan politirätt, privaträtt och socialrätt. Lund 1978. Rittri, Bror: Några problem ang. bostadsarrenden. Stencil. Göteborg 1980. Rodhe, Knut: Obligationsrätt. Stockholm 1956. Skarstedt, Sigfrid Ekberg, Seve — Anderberg, Einar: Arrendelagstiftningen av år 1943. Kommentar. 2 u. Stockholm 1946. Undén, Östen: Svensk sakrätt. II Fast egendom 2. 6 11. Stockholm 1970. Walin, Gösta: Separationsrätt. Stockholm 1975. Westerlind, Peter: Kommentar till jordabalken 1-5 kap. Stockholm 1971. Westerlind, Peter Beck-Friis, Jörgen — Sköllerholm, Ove: Kommentar till konsumentkreditlagen den 1 december 1977 (1977z981). Stockholm 1981. Widmark, Jim: Kronoholmarna. Svensk lantmäteritidskrift 1973 s. 129—132. Vinding Kruse, Fr.: Tinglysningsloven. Kommentar. 3 u. Köpenhamn 1952. Zitting, Simo Rauttiala, Martti: Lärobok i sakrätt. Helsingfors 1971.

Sammanfattning

Utredningsuppgiften och dess lösning

Byggnadspantutredningens uppgift har varit att skapa ett pantsystem för byggnad på annans mark eller byggnad på ofri grund som det också heter. Sådan byggnad räknas som lös egendom och omfattas därför inte av reglerna om inteckning och panträtt i fastighet. Byggnader på tomträttsmark är tillbehör till tomträtten och för tomträtten gäller liknande bestämmelser som för fastigheter. Tomträttsförhållandena ligger därför utanför utredningsupp- giften.

Frågan hur byggnader som är lös egendom skall kunna utnyttjas som kreditsäkerhet har varit aktuell flera gånger tidigare men då inte fått sin lösning. Utredningsuppdraget har nu närmast föranletts av det stora antalet fritidshus på arrendetomter. I det sammanhanget bör man också beakta kolonistugorna som regelmässigt ligger på annans mark och numera inte ställan uppgår till betydande värden.

Under utredningsarbetet har det vidare framgått att det på annans mark finns ett betydande antal permanentbostäder. Där finns även — t. ex. i hamnar och på andra markområden söm ägs av stat eller kommun anläggningar för näringsverksamhet, alltifrån industribyggnader till sådana "mindre men dyrbara byggnader som kiosker. Ytterligare en kategori byggnader och anläggningar på annans mark är de som är avsedda för olika slag av sport och idrott, såsom tennis, golf, ridning, segling, skidåkning m. m.

Totalt finns det omkring 140 000 byggnader på annans mark som har så stort värde att de har åsatts taxeringsvärde. Inom samtliga de användnings- områden som förekommer finns det intresse av att egendomen skall kunna utnyttjas som kreditsäkerhet på ett smidigt sätt.

Hittills har säkerhetsöverlåtelsen i praktiken varit det enda sättet att använda byggnadernas kreditvärde, om man undantar fallen då de kan omfattas av företagsinteckning i näringsidkares egendom. Säkerhetsöver- låtelsen har också fått en ej obetydlig användning men är av flera skäl mindre önskvärd av kreditinstituten.

Utredningen har löst sin uppgift genom att föreslå en ny lag om ett registerpantsystem, motsvarande det som gäller för fastigheter och tomträtt. Även i andra avseenden, såsom beträffande frivillig överlåtelse, utmätning och exekutiv försäljning av pantobjektet, följer förslaget de fastighetsrätts- liga reglerna.

Pantobjektet skall enligt förslaget bestå av nyttjanderätten till marken i

förening med byggnad och annan egendom som nyttjanderättshavaren har där. Vid registreringen skall nyttjanderätten vara huvudsaken på det sättet att det är den som registreras, medan egendomen i övrigt inte nämns utan är tillbehör till nyttjanderätten. Konstruktionen är alltså i princip densamma som beträffande fastighetspanten. Registret kallas för nyttjanderättsregist- ret.

Den nya lagen föreslås få namnet lag om panträtt i registrerad nyttjande- rätt. Benämningen motiveras av den huvudroll som nyttjanderätten får i registret. Utredningen lägger också fram förslag till föl jdändringar i gällande författningar.

Lagförslagets regler är i första hand utformade för nyttjanderättsupplå- telser som gjorts direkt av en fastighetsägare. Enligt särskilda bestämmelser kan emellertid också upplåtelser som skett i andra hand av en nyttjande- rättshavare föras in i pantsystemet.

Pantobjekten

Att pantobjekten består av såväl nyttjanderätt som byggnad, beror bl. a. på att en byggnad i allmänhet bibehåller sitt värde endast om den får stå kvar på sin plats. Registreringen däremot måste inriktas på nyttjanderätten. Detta är nödvändigt redan på grund av svårigheterna att på annat sätt identifiera pantobjekten. Även förändringar av nyttjanderätten måste registreras. Utom byggnader kan även annan anläggning samt vissa föremål i Övrigt ingå i pantobjektet. Gränsen har dragits på det sättet att all sådan egendom som kan vara tillbehör till en fastighet också kan vara tillbehör till en nyttjanderätt som tagits in i nyttjanderättsregistret. En förutsättning är att egendomen inte är tillbehör till den fastighet där nyttjanderätten gäller. Kretsen av nyttjanderätter som kan tas in i nyttjanderättsregistret är begränsad. Förslagets bestämmelser skall vara tillämpliga på bostads-, an- läggnings— och lägenhetsarrenden, medan jordbruksarrenden ligger utanför området. Vederlagsfria nyttjanderätter omfattas också av praktiska skäl.

Den registrerade nyttjanderätten

Nyttjanderättsavtalet måste — utom att avse nyttjanderätt av förut nämnt slag — uppfylla vissa förutsättningar, om registrering skall få ske. Dessutam leder registreringen till att delvis nya regler kommer att gälla för såväl nyttjande- rätten som byggnader och tillbehör i övrigt. Sammantaget medför bestäm- melserna att den registrerade nyttjanderätten kan sägas bli en ny form av nyttjanderätt som i många avseenden liknar tomträtten, samtidigt som det dock finns skillnader på avgörande punkter.

Förutsättningar för registrering är att nyttjanderättsavtalet är skriftligt och inskrivet i fastighetsboken samt att det innehåller en klausul om att det får registreras och en karta över det upplåta området. Detta skall dessutom ha sina gränser utmärkta i erforderlig omfattning. Gränsmärkena skallanges på kartan.

Genom registreringsklausulen visar fastighetsägaren och nyttjanderätts- havaren att de är ense om att nyttjanderätten får registreras med alla de

verkningar detta har. Nyttjanderättshavaren får sålunda inte ensam bestäm- ma i denna grundläggande fråga. Detta skulle innebära ett alltför stort ingrepp i fastighetsägarens intressen och därför mot förslagets syften minska fastighetsägarnas villighet att arrendera ut mark.

Kartläggningen och gränsmarkeringen är nödvändiga åtgärder för nyttjan- derättens identifiering. Av hänsyn till kreditgivarna måste identifieringen vara så tydlig att det inte uppstår några större risker för misstag rörande nyttjanderättens existens eller omfattning. Detta intresse kan bli tillräckligt tillgodosett genom att kartläggning och gränsmarkering utförs av parterna själva med det biträde de anser sig behöva och under den kontroll som registermyndigheten kan utöva med kartan som underlag. Någon medverkan av lantmäteriorganisationen föreslås därför inte. Pantsystemets mera lång- siktiga verkningar skulle visserligen kunna motivera en sådan medverkan. Denna skulle dock ställa sig så kostsam för nyttjanderättshavarna att den skulle begränsa systemets användbarhet.

Genom registreringen kommer en överlåtelse av nyttjanderätten med tillbehör att följa reglerna för fast egendom i 4 kap. JB. Detta gäller i förhållandet mellan överlåtare och förvärvare.

Nyttjanderättshavarens rätt att överlåta nyttjanderätten eller att på annat sätt överföra den till en ny innehavare är enligt gällande regler begränsad av hänsyn till fastighetsägaren. Förslaget minskar dessa begränsningar något. En ökad möjlighet till överlåtelse motiveras ytterst av nödvändigheten att panten skall kunna användas till betalning av fordringarna den häftar för. Till förebyggande av tvångsmässiga pantrealisationer måste emellertid också frivillig överlåtelse kunna ske utan alltför stora hinder. Pantsystemet får dessutom sådan betydelse för familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv att förslaget beaktar även dem.

Vidare föreslås det att nyttjanderätten även i andra avseenden skall följa delvis andra regler än som gäller f. n. Ändringarna beror i första hand på intresset att nyttjanderättens pantvärde skall ökas.

En sådan ändring avser upplåtelsetiden. Denna tid sätter gränsen för hur länge pantobjektet kan bestå och anger därmed ramen för kreditmöjlighe- tema. Rätten till framtida förlängning har däremot ett begränsat värde ur kreditsynpunkt. Det föreslås att maximitiden för upplåtelser skall ökas till 75 år från nuvarande 50 år eller inom stadsplan blott 25 år.

En nyttjanderätt kan emellertid också upphöra i förtid. Detta kan ske genom uppsägning eller av någon annan orsak. Fastighetsägaren kan t. ex. säga upp på grund av förverkande, men det finns uppsägningsgrunder också för nyttjanderättshavaren. Till skydd för kreditgivare och annan tredje man har förslaget bestämmelser som kompletterar de uppsägnings- och förver- kanderegler som f.n. gäller. Dessutom inskränks förverkandegrundema genom att den praktiskt viktigaste av dem, nämligen bristande betalning av arrendeavgiften inte får tillämpas. Fastighetsägarens fordran blir i stället förenad med en förmånsrätt enligt förmånsrättslagen (1970:979).

Det behövs dock ytterligare skydd för pantobjektet mot uppsägning av nyttjanderätten eller mot att den annars upphör i förtid. Så kan t. ex. ske genom att nyttjanderättshavaren förvärvar fastigheten eller att fastighets- ägaren förvärvar nyttjanderätten med vad därtill hör. Även andra situationer är aktuella.

För fall av förtida upphörande ävensom beträffande ogiltiga upplåtelser föreslås bestämmelser om att nyttjanderätten - med dess tillbehör — kan övergå till fastighetsägaren och fortsätta att gälla i hans hand. Nyttjande- rättshavaren frikopplas då liksom enligt gällande regler från avtalsförhållan- det. Nyttjanderätten består emellertid som förmögenhetsobjekt hos fastig- hetsägaren och som ett självständigt pantobjekt, avskilt från ägandet av fastigheten i övrigt. Konstruktionen har sin rättsliga förebild hos tomträt- ten.

Nyttjandrättens ställning förstärks också i fall då upplåtelsefastigheten berörs av en fastighetsreglering.

Panträtten

Panträtten är konstruerad som panträtten i fastighet. Nyttjanderättshavaren skall sålunda ansöka om inteckning och när den beviljas utfärdas det ett pantbrev. Gemensam inteckning kan dock inte förekomma. Pantbrevet skall användas vid pantsättningen hos en fordringshavare. Panträtten kan uppkomma genom godtrosförvärv enligt bestämmelser av det slag som gäller för fastighet. Bl. a. som en konsekvens av dessa regler. föreslås det godtrosregler också för förvärv av nyttjanderätt.

Likheten med fastighetsreglerna underlättar den praktiska hanteringen av intecknings- och pantfrågorna. Dessa kommer också nästan uteslutande att handläggas där man hanterar frågor om fastighetspant.

Panträtten skyddas genom bestämmelser av olika slag mot konkurrens från andra rättigheter som kan gälla i pantegendomen. Pantegendomen tas sålunda helt undan från underlaget för företagsinteckning. En möjlighet ehuru föga praktisk är f. 11. att panträtt kan stiftas genom ett traditions- eller denuntiationsförfarande. Även en konkurrens med sådan rätt förebyggs. Om säkerhetsöverlåtelsema föreslås det däremot inte några bestämmelser, enär panträtten blir gällande före rätten på grund av Säkerhetsöverlåtelse. Sådana transaktioner kommer dessutom att falla ur bruk med ett pantsystem som fungerar tillfredsställande.

Nyttjanderättsregistret

Nyttjanderättsregistret skall enligt förslaget föras av inskrivningsmyndighe- tema för fastigheter och tomträtt. Registerarbetet blir därmed uppdelat på många myndigheter vilka var för sig får endast en marginell ökning av arbetsbelastningen. .

Registret avses bli ett manuellt register också i de inskrivningsdistrikt där fastighetsdatasystemet har kommit i drift. En övergång till automatisk databehandling också av nyttjanderättsregistret lämnas åt framtiden., ,

Nyttjanderätterna skall registreras först efter, ansökan. Registreringen som sålunda är frivillig kommer att ske successivt. En nyttjanderätt kan också avregistreras, men hinder möter givetvis om den blivit intecknad. Registret skall innehålla uppgift om vem som är den aktuelle nyttjanderätts- havaren, s. k. förvärvsregistrering. Så länge nyttjanderätten finns i registret

är en ny förvärvare skyldig att ansöka om registrering av förvärvet i likhet med att en fastighetsförvärvare är skyldig att söka lagfart.

Kostnader

Med den föreslagna konstruktionen av pantsystemet kan det genomföras med lägsta möjliga kostnader såväl för samhället som för enskilda personer och organisationer.

Samhällets kostnader avser i första hand uppläggandet och driften av nyttjanderättsregistret. Dessa och andra liknande kostnader kan täckas med expeditionsavgifter som ligger i nivå med dem för ärenden rörande fastigheter och tomträtt.

För enskilda personer uppkommer kostnader som i sista hand drabbar de nyttjanderättshavare som vill utnyttja pantsystemet. Dessa kostnader beror på frivilligt åtagande. De får därför av den enskilde ses som en kreditkostnad som får vägas mot de fördelar som pantsystemet kan ge honom.

Samhällsverkningar

När ett nytt system för kreditsäkerhet skapas ligger det nära till hands att anta att det skall öka efterfrågan på krediter. Så kan också väntas ske i viss utsträckning på grund av den nya panträtten. Denna kan emellertid i många fall antas bli en ersättning för andra former av kreditsäkerhet. Med de styrmedel som finns för den ekonomiska politiken behöver man inte befara några samhällsekonomiska påfrestningar av den nettoökning av efterfrågan på krediter som det finns anledning räkna med. Några betydande problem med konkurrens mellan olika kategorier av låntagare kan inte heller väntas.

Markanvändning och byggande kan tänkas bli påverkade av det nya pantsystemet genom att kreditmöjlighetema stimulerar till ett ökat byggande på arrendetomter. Särskilt betydelsefullt kan det vara att systemet skapar möjligheter till en billigare fritidsbebyggelse som inte kräver stora kapital- insatser för marken eller drar de kostnader som annars är förenade med en avstyckning. Befintlig arrendebebyggelse kan också tänkas bli upprustad, vilket det finns behov av på många håll. Detta kan leda till att bebyggelse blir bestående i sådana fall där man annars har kunnat räkna med en avveckling.

., ., , Wiimbmlåt 33?" ', "

F örfattningsförslag

1. Förslag till Lag om panträtt i registrerad nyttjanderätt

Härigenom föreskrivs följande

1 kap. Inledande bestämmelser

1 & Denna lag innehåller bestämmelser om hur nyttjanderätt till jord kan registreras och användas som pant efter inteckning.

En registrerad nyttjanderätt har tillbehör i form av byggnader och andra föremål.

2 5 Lagen är tillämplig på nyttjanderätt, som harupplåtits genom avtal för viss tid, om upplåtelsen är ett arrende av annat slag än jordbruksarrende eller är en vederlagsfri nyttjanderätt till jord.

Har ett jordbruksarrende registrerats i strid med denna lag, gäller registreringen likväl.

35 Lagen gäller även nyttjanderätt som har upplåtits i tomträtt. I 5 kap. finns särskilda bestämmelser vid upplåtelse av nyttjanderätt i andra hand.

45. En nyttjanderätt får registreras, om

1. avtalet är skriftligt,

2. avtalet anger att nyttjanderätten får registreras,

3. avtalet innehåller en godtagbar karta som visar att nyttjanderättsom- rådet är bestämt till läge och gränser och att gränserna är markerade i behövlig omfattning samt

4. nyttjanderätten är inskriven enligt jordabalkens bestämmelser.

5 5 Vid bestämmandet av vad som är tillbehör till en registrerad nyttjande- rätt gäller föreskrifterna om tillbehör till fastighet i 2 kap. jordabalken.

Föremål, som enligt jordabalken är tillbehör till fastigheten där nyttjan- derätten gäller, är inte tillbehör till nyttjanderätten.

6 & Föreskrivs deti denna lag att bestämmelser i jordabalken skall tillämpas, gäller vad som sägs i jordabalken om

inskrivning i stället registrering, fastighet och fastighetsbok i stället nyttjanderätt och nyttjanderättsregi- stret,

lagfart i stället förvärvsregistrering.

75 Bestämmelserna i Utsökningsbalken, lagsökningslagen (1946:808) och konkurslagen (1921z225) angående fast egendom och rättighet däri gäller också i fråga om registrerad nyttjanderätt. Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv som avser en registrerad nyttjanderätt är denna likställd med fast egendom. Vid tillämpningen av de i paragrafen angivna bestämmelserna skall vad som där sägs om lagfart i stället avse förvärvsregistrering och om fastighetsbok i stället nyttjanderättsregistret.

2 kap. Nyttjanderätten efter registreringen

N yttjanderättravtalet

1 & Nyttjanderättsavtalet är bindande i högst sjuttiofem år från det avtalet slöts. Har upplåtelsen gjorts för längre tid än vad nu har sagts och vill någon av parterna frånträda avtalet sedan denna tid har gått ut, skall avtalet sägas upp hos motparten. Villkor som inte har tagits in i nyttjanderättsavtalet är ogiltiga. Avtalsförbehåll som strider mot föreskrifterna om registrerad nyttjande- rätt är ogiltiga, om inte annat anges i denna lag.

2 & Har fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren slutit avtal om ändring av nyttjanderättens område eller annars om ändring i eller tillägg till villkoren, gäller avtalet mot den som har rättighet i nyttjanderätten endast om avtalet har blivit registrerat enligt 4 kap. eller ansökan därom har förklarats vilande enligt 4 kap. 13 &.

Mot den som har förvärvat nyttjanderätten genom annan överlåtelse än exekutiv försäljning gäller ändringsavtalet endast om det har blivit registrerat enligt 4 kap. eller ansökan därom vid förvärvet var förklarad vilande eller förvärvaren därvid annars ägde eller borde ha ägt kännedom om avtalet.

Frivillig överlåtelse m. m.

3 & Nyttjanderättshavaren får överlåta nyttjanderätten till annan med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas. Tvist om rätt att förvärva nyttjanderät- ten prövas av arrendenämnden.

Innehåller nyttjanderättsavtalet en bestämmelse om vem som får förvärva nyttjanderätten eller på vilka villkor ett förvärv får ske, gäller bestämmelsen, om den har godkänts av arrendenämnden. Nämnden skall godkänna bestämmelsen, om fastighetsägaren har visat särskilda skäl för den.

Godkännande får sökas endast om detta har angetts i avtalet. Ansökan får

inte prövas, om den kommer in till arrendenämnden senare än en månad efter det att avtalet ingicks. Leder en prövning till att godkännande vägras, förfaller avtalet, om inte något annat har överenskommits. En ansökan får prövas även om nyttjanderätten inte är registrerad.

45 Bestämmelserna i 3 & gäller även förvärv genom bodelning, arv, testamente eller tillskott till bolag, bolagsskifte och liknande förvärv.

5 & För avtal om överlåtelse gäller bestämmelserna i 4 kap. jordabalken i tillämpliga delar. Bestämmelserna i 5 kap. jordabalken om verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander m. ni. skall också tillämpas.

6 5 I fråga om godtrosförvärv av nyttjanderätten och verkan av inskrivning i annat fall gäller bestämmelserna om fast egendom i 18 kap. jordabalken i tillämpliga delar med följande avvikelser.

1. Föreskrifterna i 18 kap. 8 & jordabalken om verkan av att antecknings- ärende tagits upp på inskrivningsdag avser ärenden enligt 4 kap. 4 5 2 denna lag om talan som blivit väckt samt ärenden enligt 4 kap. 17 & denna lag och 20 kap. 14 & jordabalken om att nyttjanderättshavarens rätt att förfoga över nyttjanderätten är inskränkt.

2. Vad som sägs i 18 kap. 9 & jordabalken gäller även när fastighetsägaren vill säga upp nyttjanderättsavtalet eller väcka talan mot nyttjanderättshava- ren rörande avtalet.

Exekutiv försäljning

75 Nyttjanderätten får förvärvas vid exekutiv försäljning. Om fastighetsägaren inte skäligen kan nöjas med förvärvaren eller om denne till följd av en av arrendenämnden godkänd bestämmelse i nyttjan- derättsavtalet inte får inneha nyttjanderätten, har fastighetsägaren rätt att inom en månad från det försäljningen vunnit laga kraft säga upp nyttjande- rättsavtalet. Uppsägningen medför att nyttjanderättshavaren skall avträda nyttjanderätten inom två år från det uppsägningen skedde, såvida inte annat följer av 8 %. Tvist rörande uppsägningen prövas av arrendenämnden efter ansökan av förvärvaren. Ansökan skall göras inom en månad från det uppsägningen skedde, annars är rätten till prövning förfallen. Förklaras det att uppsägningen skall gälla, får arrendenämnden medge nyttjanderättshavaren skäligt anstånd med att avflytta.

Så Har nyttjanderätten under den i 7 5 andra stycket angivna tvåårstiden övergått till ny innehavare genom överlåtelse eller annat förvärv, förfaller uppsägning som skett enligt nämnda paragraf.

Detsamma gäller, om det under tvåårstiden har begärts betalning ur nyttjanderätten eller denna har belagts med kvarstad, tagits i anspråk genom betalningssäkring eller kommit att ingå i nyttjanderättshavarens konkurs och den i anledning härav blir såld exekutivt eller i konkursen.

Nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren

9 5 Har fastighetsägaren förvärvat nyttjanderätten eller har nyttjanderätts- havaren förvärvat fastigheten, skall nyttjanderätten anses bestå och gälla i fastighetsägarens hand enligt nyttjanderättsavtalet så länge rättigheten är registrerad. Nyttjanderätten kan övergå till en ny innehavare genom överlåtelse eller annat förvärv.

Vad som sägs i första stycket gäller också då fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren kommit överens om att nyttjanderättsavtalet skall upphöra. Sådan överenskommelse skall vara skriftlig.

10 & Upphör nyttjanderättsavtalet i förtid på grund av uppsägning, övergår nyttjanderätten med tillbehör till fastighetsägaren och fortsätter att gälla i hans hand enligt vad som sägs i 9 5. Fastighetsägaren skall betala skälig ersättning till nyttjanderättshavaren för värdet av tillbehören.

Första stycket gäller också då nyttjanderättsavtalet på grund av ogiltighet eller av annan orsak inte kan göras gällande.

Första och andra styckena gäller dock inte vid uppsägning som grundas på att nyttjanderätten inte blivit bibehållen vid exekutiv auktion på fastighe- ten.

Uppsägning

11 & Vill fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren att nyttjanderättsav- talet skall upphöra i förtid, skall avtalet sägas upp hos motparten.

12% En uppsägning enligt 11 5 skall vara skriftlig och innehålla de skäl på vilka den grundas. Om sättet för uppsägningen i övrigt gäller 8 kap. 85 jordabalken.

Om uppsägningen skall det inom uppsägningstiden lämnas skriftligt meddelande till den som har antecknats i nyttjanderättsregistret som innehavare av pantbrev eller vilandebevis. Underlåts det, får inte uppsäg- ningen åberopas. I fråga om sådant meddelande gäller 40 & första stycket lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.

Uppsägningen skall inom uppsägningstiden anmälas till inskrivningsmyn- digheten för anteckning i nyttjanderättsregistret. Nyttjanderättshavarens rätt upphör inte tidigare än två månader från det att anmälan har antecknats i nyttjanderättsregistret.

Hinder mot förverkande

13å Skall nyttjanderättshavaren enligt lag eller avtal ha tillsägelse om rättelse av en omständighet som kan vara anledning till att nyttjanderätts- havaren har förverkat sin rätt, skall vad som sägs i 12 å andra och tredje styckena om meddelande till rättighetshavare och anmälan till inskrivnings- myndigheten tillämpas i fråga om tillsägelsen.

Fullgör en pantborgenär något åliggande som nyttjanderättshavaren har på grund av nyttjanderättsavtalet, gäller åtgärden som om den hade vidtagits av nyttjanderättshavaren.

145 Nyttjanderätten kan inte förverkas genom att nyttjanderättshavaren försummar sin betalningsskyldighet gentemot fastighetsägaren.

Förfarandet i tvister m. m.

155 Om en part inte godtar arrendenämndens beslut i en fråga som nämnden har att pröva enligt denna lag, får parten klandra beslutet, utom i fall om avses i 3 5 andra stycket. För denna talan gäller vad som sägs om klandertalan i 8 kap. 31 och 32 55 jordabalken.

3 kap. Panträtten

! 5 Vill nyttjanderättshavaren upplåta panträtt i nyttjanderätten till säker- het för en fordran, har han rätt att i den ordning som anges i 4 kap. få inskrivning i rättigheten av ett visst penningbelopp (inteckning). Beviset om inskrivningen kallas pantbrev.

25 I fråga om panträtten gäller bestämmelserna i 6 kap. jordabalken i tillämpliga delar utom de som avser gemensam inteckning.

35. Borgenären får söka betalning ur nyttjanderätten fastän fordringen inte är förfallen till betalning, om

1. nyttjanderätten till följd av vanvård eller naturhändelse eller av annan därmed jämförlig orsak försämras så att panträttens värde väsentligt minskas,

2. nyttjanderättsavtalet har sagts upp enligt 2 kap. 11 5 eller skall upphöra att gälla på grund av sådant avtal mellan fastighetsägaren och nyttjanderätts- havaren som avses i 2 kap. 9 5 andra stycket.

4 5 Upphör nyttjanderätten, förfaller inteckningarna i rättigheten. Detsam- ma gäller om nyttjanderätten avregistreras.

Ändras nyttjanderättens omfattning, gäller inteckningarna i rättigheten med dess ändrade innehåll.

5 5 I fråga om godtrosförvärv av panträtt och verkan av inskrivning i andra fall gäller 18 kap. jordabalken i tillämpliga delar.

4 kap. Registreringen Gemensamma bestämmelser

1 5 Registreringen sker i ett nyttjanderättsregister. Om detta register och hur det skall föras finns det särskilda bestämmelser.

Registerärenden är ärenden om registrering av nyttjanderätt, registrering av ändringsavtal, avregistrering, förvärvsregistrering, inteckning samt ären- den om anteckningi nyttjanderättsregistret på grund av föreskrift i denna lag eller någon annan författning.

25 Registerärendena och andra frågor rörande registret handläggs av de inskrivningsmyndigheter som har hand om inskrivningsväsendet enligt jordabalken. Därvid gäller 19 kap. 2—19 och 22 55 jordabalken. Uppskovs— beslut får dock inte meddelas i ärende om registrering av nyttjanderätt. Är lagen (1973:98) om inskrivningsregister tillämplig inom inskrivnings- myndighetens område, gäller även 4 och 5 55 i den lagen.

35 Vid tillämpningen av detta kapitel avses, om inte något annat sägs, med fastighetsägaren den som senast har sökt lagfart och med nyttjanderättsha- varen den som senast har sökt förvärvsregistrering.

4 5 I nyttjanderättsregistret skall antecknas, att

1. nyttjanderättsavtalet har sagts upp enligt 2 kap. 11 5 eller tillsägelse har lämnats om rättelse av en omständighet som kan vara en förverkandeanled- ning,

2. talan har blivit väckt om nyttjanderättens omfattning eller bestånd, om bättre rätt till den eller annars om innehavet av den, V

3. mål som avses i 2 eller mål som gäller annan tvist om inskrivning har avgjorts genom dom eller slutligt beslut som har vunnit laga kraft,

4. nyttjanderätten har utmätts, belagts med kvarstad, tagits i anspråk genom betalningssäkring, enligt konkursförvaltares begäran skall säljas exekutivt eller, enligt vad handling över köpeskillingsfördelningen visar, har blivit exekutivt såld,

5. beslut som avses i 4 har upphävts eller återgått eller frågan om exekutiv försäljning annars har förfallit,

6. inteckning helt eller delvis har blivit utan verkan på grund av att nyttjanderätten har varit föremål för exekutiv försäljning, expropriation, annat tvångsförvärv eller av att en myndighet i annat fall har fördelat medel. '

Rätten eller arrendenämnden skall genast till inskrivningsmyndigheten anmäla fråga som skall antecknas enligt första stycket 2 och 3. '

Förekommer det i övrigt i lag eller annan författning bestämmelser om att ett visst förhållande skall antecknas i nyttjanderättsregistret, gäller bestäm- melserna. »

5 5 I fråga om företräde på grund av registrering gäller 17 kap. jordabalken utom 3 5. Hänvisningen i'75 till 6 kap, jordabalken avser i stället 3 kap. denna lag.

6 5 Närmare föreskrifter om verkställigheten av detta kapitel meddelas av regeringen. Registrering av nyttjanderätt

7 5 Nyttjanderätten skall registreras under den beteckning som den tilldelas enligt särskilda bestämmelser.

8 5 Registreringen söks av nyttjanderättshavaren. Han anses därmed också söka förvärvsregistrering.

95 Ansökan om registrering skall avslås, om 1. förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 45 inte är uppfyllda, 2. den handling på vilken rättigheten grundas inte har ingetts, 3. hinder föreligger mot förvärvsregistrering.

Registrering av ändringsavtal

10 5 Registrering av sådant ändringsavtal som avses i 2 kap. 2 5 får sökas av fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren. För sådan registrering gäller 95 1 och 2 samt 11—13 55. Ansökan får dock inte avslås enligt 1 kap. 45 2.

11 5 Är inteckning förut beviljad eller sökt i nyttjanderätten, får ansökan om registrering av ändringsavtalet bifalles endast om rättighetshavaren har medgivit det eller avtalet är väsentligen utan betydelse för hans rätt. I awaktan på att medgivande lämnas skall ansökan förklaras vilande.

Om nyttjanderätten har utmätts, belagts med kvarstad eller tagits i anspråk genom betalningssäkring och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då registrering söks, gäller vad som nu sagts om rättighetshavaren även utmätningssökanden eller den för vars anspråk kvarstad eller betalningssäkring har ägt rum.

12 5 Har nyttjanderätten överlåtits efter det att ändringsavtalet slöts och har förvärvaren fått förvärvsregistrering eller ansökt om det senast samma dag, får ändringsavtalet registreras endast om förvärvaren har lämnat sitt medgivande eller ändringsavtalet har anmärkts i förvärvshandlingen. I awaktan på att ett medgivande lämnas skall ansökan förklaras vilande.

135 Är ett ändringsavtal beroende av fastighetsbildning, får ansökan om registrering inte bifallas förrän åtgärden har kommit till stånd. I awaktan på att så sker skall ansökan förklaras vilande. Berör ändringsavtalet mark eller andra förmåner som hör till en annan registrerad nyttjanderätt, får det registreras endast om ändringsavtalet rörande den andra nyttjanderätten samtidigt registreras. Har ansökan vilandeförklarats beträffande den ena av nyttjanderättema, skall den förklaras vilande även beträffande den andra nyttjanderätten.

A vregistrering

145 Nyttjanderätten skall avregistreras på ansökan av nyttjanderättshava- ren, om fastighetsägaren medger det. Ansökan får inte bifallas, om inteckning i rättigheten är beviljad eller sökt eller om rättigheten har utmätts, belagts med kvarstad eller tagits i anspråk genom betalningssäkring och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då avregistreringen söks.

155 Har nyttjanderätten upphört, skall den avregistreras. Finner inskrivningsmyndigheten anledning att anta att nyttjanderätten har upphört, skall myndigheten förelägga nyttjanderättshavaren och fastighets-

ägaren att yttra sig. I föreläggandet får det utsättas vite. Inskrivningsmyn- digheten skall bereda den för vars räkning en i 14 5 andra stycket angiven åtgärd vidtagits tillfälle att yttra sig, om han kan nås med en anmodan härom.

Förvärvsregistrering

16 5 När en nyttjanderätt registreras skall även sökandens förvärv registre- ras.

Den som har förvärvat en registrerad nyttjanderätt skall ansöka om förvärvsregistrering.

17 5 Ifråga om förvärvsregistrering gäller bestämmelserna i 20 kap. 1—9 och 14 55 jordabalken i tillämpliga delar med följande avvikelser.

1. Som fångeshandling får fastighetsägaren åberopa uppsägningshandling med laga bevis om delgivning eller avtal om att nyttjanderätten skall upphöra.

2. Förvärvsregistrering får ske i samband med registrering av nyttjande- rätten utan hinder av att tidigare innehavares förvärv inte blivit registre- rat. 3. Vilandeförklaring som avses i 20 kap. 7 5 3 jordabalken skall ske i anledning av sådan talan som skall antecknas enligt 4 5 2 detta kapitel.

Inteckning

18 5 Ifråga om inteckning gälleri tillämpliga delar bestämmelserna i 22 kap. jordabalken, utom de som avser gemensam inteckning, med följande awikelser.

1. Vad som sägs om fastighetsägare avser den som senast har sökt förvärvsregistrering.

2. Avslag skall meddelas, om ansökan avser flera nyttjanderätter gemensamt.

3. Vilandeförklaring som avses i 22 kap. 4 5 2 jordabalken skall ske i anledning av sådan talan som skall antecknas enligt 4 5 2 detta kapitel.

4. Vilandeförklaring skall ske, om fråga har uppkommit om avregistrering av nyttjanderätten.

5 kap. Särskilda bestämmelser vid upplåtelse av nyttjanderätt i andra hand

1 5 Tillåter ett avtal om nyttjanderätt (förstahandsrätt) att nyttjanderätt i andra hand (andrahandsrätt) upplåts och registreras, får andrahandsrätten registreras och pantsättas enligt detta kapitel.

25 Andrahandsrätten får registreras endast om förstahandsrätten är regi- strerad och inte besväras av sökt eller beviljad inteckning och det inte heller finns sådan rättsinnehavare som avses i 4 kap. 11 5 andra stycket. I fråga om andrahandsrätten gäller denna lag i övrigt med följande avvikelser.

1. Bestämmelserna i 1—4 kap. om fastigheten och fastighetsägaren avser

förstahandsrätten och dennas innehavare, om inte annat följer av 3.

2. Bestämmelsen i 1 kap. 4 5 4 om inskrivning gäller inte andrahandsrät- ten.

3. Ansökan om registrering av andrahandsrätten skall avslås också om förutsättningarna enligt 15 och första stycket i denna paragraf inte är uppfyllda.

3 5 I fråga om förstahandsrätten skall, sedan en andrahandsrätt har registrerats, lagen tillämpas med följande avvikelser.

1. Förstahandsrätten får inte intecknas.

2. Bestämmelserna i 2 kap. 3—8, 14 och 15 55 gäller inte.

3. Ett ändringsavtal får inte registreras utan att bestämmelserna i 4 kap. 11 och 12 55 iakttas även beträffande där angivna rättsinnehavare till sådan andrahandsrätt som är registrerad.

4. Förstahandsrätten får inte avregistreras.

1. Denna lag träder i kraft den

2. Vid Konungens upplåtelse av nyttjanderätt till statens mark på Kungl. Djurgården i Stockholm skall Konungen anses som fastighetsägare. Kravet enligt 1 kap. 4 5 4 på inskrivning gäller inte för sådan upplåtelse.

3. Bestämmelserna i 2 kap. 12 5 tredje stycket om beräkning av tid då nyttjanderättshavares rätt upphör träder, utan hinder av vad som sägs under 1, i kraft den dag regeringen bestämmer. Till dess skall tiden räknas från den dag då expedition i anteckningsärendet hölls sökanden tillhanda.

4. Hänvisningen i 4 kap. 2 5 första stycket till 19 kap. 14 5 andra stycket jordabalken skall, tills sistnämnda bestämmelser har trätt i kraft, avse 58 a 5 lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken.

2. Förslag till Lag om ändring i handelsbalken

Härigenom föreskrivs att 10 kap. 7 5 handelsbalken skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

10 kap. 7 51 Skepp och skeppsbygge må ej med laga verkan sättas i pant efter ty nu är sagt. Ej heller må luftfartyg sålunda pantsättas.

Har en nyttjanderätt blivit registre- rad enligt lagen (0000:000) om pant- rätt i registrerad nyttjanderätt, får annan panträtt inte göras gällande i nyttjanderätten eller tillbehör där- till.

Denna lag träder i kraft den

1 Senaste, lydelse 1973:1066.

3. Förslag till Lag om ändring i lagen (1927:77) om försäkringsavtal

Härigenom föreskrivs att 58 och 88 55 lagen (1927:77) om försäkringsavtal skall ha nedan angivna lydelse.

Föreslagen lydelse

58 51

Gäller försäkring å gods till förmån för någon, som till säkerhet för fordran har panträtt i godset, äge han, ändå att fordringen ej är till betalning förfallen, framför ägaren rätt att ur utfallande ersättningsbelopp utfå sin fordran, såvida icke ägaren genom att avhjälpa skadan eller på annat sätt bereder panthavaren samma säkerhet som han ägt före försäkringsfallet. Lag samma vare, där försäkringen gäller till förmån för någon, som har rätt att kvarhålla godset till säkerhet för förfallen fordran.

Ersättningsbelopp för gods, som är utmätt, belagt med kvarstad eller taget i anspråk genom betalningssäkring, skall utges till kronofogdemyndigheten, Nuvarande lydelse om någon part begär det.

I fråga om rätt för borgenär, som har panträtt i fastighet eller i tomt- rätt, att njuta betalning ur brandska- deersättning gäller, i stället för före- skrifterna i 56 och 57 55 samt första och andra styckena i förevarande paragraf, vad som finnes stadgat i 86—88 55 samt i särskild lag.

I fråga om rätt för borgenär, som har panträtt i fastighet, tomträtt eller registrerad nyttjanderätt, att njuta betalning ur brandskadeersättning gäller, i stället för föreskrifterna i 56 och 57 55 samt första och andra styckena i förevarande paragraf, vad som finnes stadgat i 86—88 55 samt i särskild lag.

88 52

Har borgenär panträtt i tomträtt och är brandförsäkring tagen å bygg- nad eller annat, som hör till tomträt- ten, vare i fråga om borgenärens rätt på grund av försäkringen bestäm- melserna i 86 och 87 55 tillämpliga.

Denna lag träder i kraft den

Har borgenär panträtt i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt och är brandförsäkring tagen å byggnad eller annat, som hör till tomträtten eller nyttjanderätten, är i fråga om borgenärens rätt på grund av försäk- ringen bestämmelserna i 86 och 87 55 tillämpliga.

De nya bestämmelserna skall tillämpas i fråga om brandskada som inträffar efter ikraftträdandet utan hinder av att försäkringsavtalet ingåtts tidigare eller inteckningen sökts tidigare.

1 Senaste lydelse 19811803. 2 Senaste lydelse 1973:1069.

4. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1927:79) om rätt för borgenär till betalning ur ersättning på grund av brandförsäkringsavtal

. Härigenom föreskrivs att 75 lagen (1927:79)1 om rätt för borgenär till betalning ur ersättning på grund av brandförsäkringsavtal skall ha nedan

angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Har borgenär panträtt i tomträtt och är brandförsäkring tagen å bygg- nad eller annat som utgör tillbehör till tomträtten, skall i fråga om borgenärens rätt på grund av försäk- ringen vad i denna lag stadgas äga motsvarande tillämpning.

Denna lag träder i kraft den

Föreslagen lydelse

Har borgenär panträtt i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt och är brandförsäkring tagen å byggnad eller annat som utgör tillbehör till tomträtten eller nyttjanderätten, skall i fråga om borgenärens rätt på grund av försäkringen vad i denna lag stadgas äga motsvarande tillämp- ning.

De nya bestämmelserna skall tillämpas i fråga om brandskada som inträffar efter ikraftträdandet utan hinder av att försäkringsavtalet ingåtts tidigare eller inteckningen sökts tidigare.

5. Förslag till Lag om ändring i förmånsrättslagen (1970:979)

Härigenom föreskrivs i fråga om förmånsrättslagen (1970:979)2 dels att 95 skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 7 a 5, av nedan angivna

lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

7a5

1 Lagen omtryckt 1970:1011. 2Lagen omtryckt 1975 :1248.

Förmånsrätt i registrerad nyttjan- derätt som får pantsättas följer med

1 . fordran på arrendeavgift som ej förfallit till betalning tidigare än ett år innan utmätningen ägde rum eller konkursansökningen gjordes,

2. inteckning i nyttjanderätten.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9 51

Särskilda förmånsrätter gäller in— Särskilda förmånsrätter gäller in- bördes efter paragrafernas följd och bördes efter paragrafernas följd och efter den i 4—7 55 angivna numre- efter den i 4—7 a 55 angivna numre- ringen. ringen.

Förmånsrätt enligt 4 5 3 har dock företräde framför förmånsrätt enligt 4 5 2 på grund av annan retentionsrätt än som avses i 247 5 sjölagen (1891135 5. 1).

Förmånsrätt på grund av utmätning har företräde framför förmånsrätt på grund av företagsinteckning, vilken har sökts samma dag som beslutet om utmätning meddelades eller senare, och framför förmånsrätt på grund av annan inteckning, vilken har sökts samma inskrivningsdag som ett ärende angående anteckning om utmätningen har tagits upp eller senare.

Utmätning ger företräde framför senare utmätning av samma egendom, om ej annat följer av 4 kap. 30 5 andra stycket eller 7 kap. 13 5 utsökningsbalken. Utmätning för flera fordringar på en gång ger lika rätt. Om det inbördes företrädet i övrigt mellan fordringar med samma slag av förmånsrätt finns för vissa fall särskilda bestämmelser.

Vad i denna paragraf föreskrives om förmånsrätt på grund av utmätning tillämpas även i fråga om förmånsrätt på grund av betalningssäkring.

Denna lag träder i kraft den De nya bestämmelserna skall tillämpas i fråga om fordran på arrendeavgift utan hinder av att fordringen uppkommit innan bestämmelserna trätt i kraft.

6. Förslag till ändring i Regeringens förslag till lag om företagshypotek

Byggnadspantutredningen föreslår att 2 kap. 1 5 i regeringens förslag till lag om företagshypotek enligt lagrådsremiss den 15 september 1983 skall ha nedan angivna lydelse.

Lagrådsremissens lydelse Föreslagen lydelse

2 kap. 1 5 Ett företagshypotek omfattar näringsidkarens lösa egendom i den mån egendomen hör till den intecknade verksamheten. Företagshypoteket omfattar dock inte 1. kassa- och banktillgodohavanden, aktier, andra bevis om delaktighet i bolag, obligationer, förlagsbevis och liknande skuldebrev avseda för allmän omsättning samt andelar i aktiefonder,

1 Senaste lydelse 1981:806.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2. egendom som är av beskaffenhet att kunna vara föremål för panträtt på grund av inteckning, eller 3. egendom som varken kan utmätas eller ingå i konkurs. En nyttjanderätt skall anses kunna vara föremål för panträtt på grund av inteckning enligt lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjande- rätt, om nyttjanderättsavtalet anger att nyttjanderätten får registreras. Detsamma gäller byggnad och annan egendom som blir tillbehör till nytt- janderätten genom att denna registre- ras.

Denna lag träder i kraft den

7. Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att 7 kap. 1, 5 och 8 55, 8 kap. 2 5 samt 23 kap. 1, 5 och 6 55 skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas av ny paragraf, 2 kap. 8 5, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 kap. 8 5

Om tillbehör till registrerad nytt- janderätt finns det särskilda bestäm- melser.

Skall en registrerad nyttjanderätt anses bestå och gälla i fastighetsäga- rens hand och har denne därefter reparerat, förbättrat eller bytt ut ett nyttjanderättstillbehör, är föremål som han därvid har tillfört nyttjande- rättsområdet tillbehör till nyttjande- rätten och inte till fastigheten.

1 Balken omtryckt 1971:1209.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 kap. 1 5 Detta kapitel avser arrende, hyra, tomträtt och annan nyttjanderätt samt servitut och rätt till elektrisk kraft, om rättigheten upplåtits genom avtal. Om vissa rättigheter som anges i första stycket finns bestämmelser även i 8—15 kap.

Om panträtt i registrerad nyttjan- derätt finns det särskilda bestämmel- ser.

Förekommer eljest i lag eller annan författning särskilda bestämmelser om rättighet som avses i detta kapitel, äger de tillämpning.

55

Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är ej bin- dande längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom stadsplan är dock ej bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av nyttjanderätt för någons livstid gäller utan begräns- ning till viss tid.

Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt och regi- strerad nyttjanderätt är ej bindande längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom stadsplan är dock ej bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av nyttjanderätt för någons livstid gäl- ler utan begränsning till viss tid.

Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog för annat ändamål än husbehov, är avtalet ej bindande längre än fem år.

Första och andra styckena gäller ej nyttjanderätt som upplåtes av staten. Första stycket inverkar ej på nyttjanderättshavares rätt till förlängning av avtal på grund av lag.

Har arrende eller hyra upplåtits på längre tid än den i första stycket föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd och vill fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren frånträda avtalet sedan denna tid gått ut, skall uppsägning ske.

8 5 Överenskommelse om ändring i eller tillägg till upplåtelseavtalet gäller som ny upplåtelse i förhållande till ny ägare av fastigheten eller innehavare av rättighet i denna, om ej annat följer av andra stycket.

Ändring i eller tillägg till nyttjan- derättsavtal med tillämpning av bestämmelse i lag om rätt till förlängning av sådant avtal innebär ej att ny upplåtelse kommer till stånd.

Ändring i eller tillägg till ett nytt- janderättsavtal med tillämpning av bestämmelse i lag om rätt till förlängning av sådant avtal innebär ej att ny upplåtelse kommer till stånd. Detsamma gäller ändring eller tillägg om att en nyttjanderätt får registreras enligt vad därom är före- skrivet.

Sker ändring i eller tillägg till upplåtelseavtal som upprättats skriftligen,

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

skall detta anmärkas på handlingen, om fastighetsägaren eller rättighetsha- varen begär det.

8 kap.

Förbehåll som strider mot bestäm- melse i detta kapitel eller i 9—11 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god- kännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat avtalsvillkor, får godkän- nande sökas endast om detta angivits i avtalet. Avslår nämnden framställ- ning om godkännande, förfaller avtalet, om ej annat överenskom- mits.

Förbehåll som strider mot bestäm- melse i detta kapitel eller i 9—11 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges. Som sådant förbehåll räknas inte ett avtal om att arrendet får registreras enligt vad därom är föreskrivet.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god- kännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat avtalsvillkor, får godkän- nande sökas endast om detta angivits i avtalet. Ansökan] får inte prövas om den kommer in till arrendenämn- den senare än en månad efter det att avtalet ingicks. Leder en prövning till att godkännande vägras, förfaller avtalet, om inte något annat har överenskommits.

23 kap.

Vill innehavaren av annan genom avtal upplåten nyttjanderätt än tomträtt eller av servitut eller rätt till elektrisk kraft, som upplåtits genom avtal, söka inskrivning, skall han inge den handling på vilken rättigheten grundas. Inskrivning får sökas även av fastighetsägaren.

Som innehavare av nyttjanderätt som registrerats enligt lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjanderätt anses vid tillämpningen av detta kapitel den för vilken för- värvsregistrering senast blivit sökt.

5 5 Inskriven rättighet får på ansökan av rättighetshavaren med fastighetsäga- rens samtycke nedsättas efter annan inskriven rättighet (nedsättning).

1Se regeringens lagrådsremiss den 24 november 1983 med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Bestämmelsen i 45 andra stycket äger därvid motsvarande tillämpning.

Är rättigheten en nyttjanderätt som är registrerad enligt lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjande- rätt, får den inte nedsättas utan med- givanden av sådana rättsinnehavare som avses i 4 kap. 11 5 nämnda lag. Är rättigheten en förstahandsrätt för vilken 5 kap. 3 5 samma lag gäller, skall medgivanden lämnas också av nämnda rättsinnehavare till registre- rad andrahandsrätt.

6 51 Inskrivning får på ansökan av Inskrivning får på ansökan av rättighetshavaren dödas helt eller till rättighetshavaren dödas helt eller till viss del (dödning). Har rättigheten viss del (dödning). Har rättigheten upphört helt eller till viss del, får upphört helt eller till viss del, får inskrivningen på ansökan av fastig- inskrivningen på ansökan av fastig- hetsägaren dödas till motsvarande hetsägaren dödas till motsvarande del. del. Inskrivning får dock inte dödas, om den avser en nyttjanderätt som är registrerad enligt lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjande- rätt. Inskrivning får avföras, om det är uppenbart att den inskrivna rättigheten icke gäller i fastigheten.

Denna lag träder i kraft den

8 Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 1 och 23 a 55 lagen ( 1973: 188)2 om arrendenämn- der och hyresnämnder skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 5 Arrendenämnd som avses i 8 kap. 295 jordabalken har till uppgift att 1. medla i arrendetvist, 1. medla i arrendetvist, 2. pröva tvist om förlängning av 2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, arrendeavtal vid jordbruksarrende,

1 Senaste lydelse 1975:1085. 2 Lagen omtryckt 1980:97.

Nuvarande lydelse

bOStadsarrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förläng- ning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 5 jordbalken eller vars pröv- ning enligt 9 kap. 18 eller 21 5 samma balk ankommer på arrende- nämnd,

3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 5, 10 kap. 2—4 eller 75 eller 11 kap. 25 jordabalken eller 3—6 5 lagen (1957:390) om fiskearrenden,

4. vara skiljenämnd i arrende- tvist.

Föreslagen lydelse

bostadsarrrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förläng- ning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 5 jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 18 eller 21 5 samma balk ankommer på arrende— nämnd ävensom tvist i fråga om rätt att förvärva eller behålla en registre- rad nyttjanderätt enligt 2 kap. 35 första stycket, 4 5 eller 7 5 tredje och fjärde styckena lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjanderätt,

3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avsesi9 kap. 2, 3, 7 eller 17 5, 10 kap. 2—4 eller 75 eller 11 kap. 25 jordbalken eller 3—6 5 lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 2 kap. 3 5 andra stycket lagen om panträtt i registrerad nyttjanderätt.

4. vara skiljenämnd i arrende- tvist.

Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är

belägen.

23a5

Om rätt för part att klandra beslut av arrendenämnd i arrendetvist finns bestämmelser i 8 kap. 31 5 jordabal- ken och 16 5 lagen (1957:390) om fiskearrenden.

Mot arrendenämnds beslut i fråga som avses i 235 andra stycket får talan föras särskilt genom besvär hos fastighetsdomstolen.

Besvärshandlingen skall inges till den fastighetsdomstol som avses i 8 kap. 32 5 jordabalken och 17 5 lagen (1957:390) om fiskearrenden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Finnes bevärstalan ej vara fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid, skall den avvisas av fastighetsdomstolen. Har besvärsin-

Om rätt för part att klandra beslut av arrendenämnd i arrendetvist finns bestämmelseri 8 kap. 31 5 jordabal- ken Och 165 lagen (1957:390) om fiskearrenden samt i 2 kap. 15 5 lagen (0000:000) om panträtt i regi- strerad nyttjanderätt.

Mot arrendenämnds beslut i fråga som avses i 235 tredje stycket får talan föras särskilt genom besvär hos fastighetsdomstolen.

Besvärshandlingen skall inges till den fastighetsdomstol som avses i 8 kap. 32 5 jordabalken och 17 5 lagen (1957:390) om fiskearrenden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Finnes besvärstalan ej vara fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid, skall den avvisas av fastighetsdomstolen. Har besvärsin-

Nuvarande lydelse

laga inkommit till arrendenämnden före besvärstidens utgång, skall den omständigheten att inlagan inkom- mit till fastighetsdomstolen först därefter ej föranleda att den avvisas. I övrigt äger 52 kap. 3 och 5—12 55 rättegångsbalken motsvarande till- lämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller därvid i stället fastig- hetsdomstolen. Mot fastighetsdom- stolens beslut med anledning av besvär i fråga som avses i 23 5 andra stycket 1—3 får talan ej föras.

Denna lag träder i kraft den

9. Förslag till

Föreslagen lydelse

laga inkommit till arrendenämnden före besvärstidens utgång, skall den omständigheten att inlagan inkom- mit till fastighetsdomstolen först därefter ej föranleda att den avvisas. I övrigt äger 52 kap. 3 och 5—12 55 rättegångsbalken motsvarande till- lämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller därvid i stället fastig— hetsdomstolen. Mot fastighetsdom- stolens beslut med anledning av besvär i fråga som avses i 23 5 tredje stycket 1—3 får talan ej föras.

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988)1 att 5 kap. 12, 19 och 33 55, 10 kap. 3 5, 11 kap. 3 5 och 12 kap. 5 5 skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5 kap.

12 5 Överföres mark på vilken finns byggnad och lider den som frånträder byggnaden skada som icke beaktas enligt 10 eller 115, har han rätt till särskild ersättning för skadan. Detsamma skall gälla, om servitutsåtgärd föranleder att byggnad rives eller ändras eller att byggnadens ägare på annat sätt tillfogas skada. Medför överföringen eller servitutsåtgärden att särskild rätt att nyttja byggnaden upphör helt eller delvis, är rättighetshavaren berättigad till ersättning för den skada detta innebär. Vad som sålunda föreskrivits om byggnad gäller också annan anläggning.

Om för fastighet som besväras av arrende något område för arrendets utövande ej kunnat utläggas eller om fastigheten så ändrats till omfång eller läge att arrenderätten helt upp- hör eller dess värde förringas, har arrendatorn rätt till ersättning för skadan.

1 Lagen omtryckt 1971:1035.

Om för fastighet som besväras av arrende något område för arrendets utövande ej kunnat utläggas eller om fastigheten så ändrats till omfång eller läge att arrenderätten helt upp- hör eller dess värde förringas, har arrendatorn rätt till ersättning för skadan. Besväras fastigheten av en

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

nyttjanderätt som registrerats enligt lagen (0000:000) om panträtt i regi- strerad nyttjanderätt och upphör eller minskas nyttjanderätten i värde genom fastighetsregleringen, har nyttjanderättshavaren rätt till ersätt- ning för skadan.

Är innehavare av rättighet, som minskar fastighetens värde, berättigad till ersättning enligt första eller andra stycket, skall det likvidvärde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med belopp motsvarande den värdeminskning för fastigheten som rättigheten inneburit. Om likvidvärdet ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

Skyldigheten att betala ersättning, som ej motsvaras av minskning i likvidvärde enligt tredje stycket, fördelas mellan sakägarna efter vad som är skäligt med hänsyn till deras nytta av att regleringen genomföres på sådant sätt att ersättningen skall utgå.

195

Avser fastighetsreglering fastighet Avser fastighetsreglering fastighet som upplåtits med tomträtt, äger 16 5 motsvarande tillämpning i fråga om ersättning som tillkommer tomt- rättshavaren samt 18 5 andra stycket beträffande fordran i tomträtten.

som upplåtits med tomträtt, äger 16 5 motsvarande tillämpningi fråga om ersättning som tillkommer tomt- rättshavaren samt 18 5 andra stycket beträffande fordran i tomträtten. Har en registrerad nyttjanderätt upp- låtits till fastigheten, skal116 5 tilläm- pas ifråga om ersättning som tillkom- mer nyttjanderättshavaren för förlust eller värdeminskning av nyttjanderät- ten eller dess tillbehör, varjämte 18 5 andra stycket skall tillämpas beträf- fande fordran i nyttjanderätten.

33 5

Är nyttjanderätts utövning genom nyttjanderättsavtalet begränsad till visst område och blir detta helt eller delvis överfört till annan fastighet eller till samfällighet, skall fastighetsbildningsmyndigheten, om sakägare begär det och åtgärden är lämplig, bestämma nytt område för nyttjanderättens utövning på mark som efter fastighetsregleringen hör till den fastighet i

vilken nyttjanderätten upplåtits. _ Omfattas mark av en registrerad nyttjanderätt, får marken överföras till annan fastighet endast om likvär- digt område för utövandet av nyttjan- derätten bestäms enligt första stycket

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

eller ersättning för skadan på nyttjan- derätten med vad därtill här blir bestämd i pengar. Marköverföring får dock ske utan hinder av vad nu sagts, om den medgivits av sådana rättsinnehavare som avses i 4 kap. 11 5 lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjanderätt.

Avser ett beslut en registrerad nytt- janderätt, skall det innehålla en sådan karta som anges i 1 kap. 4 5 3 lagen om panträtt i registrerad nyttjande— rätt. Beslutet skall anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteck- ning i nyttjanderättsregistret.

10 kap. 3 sl

Avstyckning från fastighet som besväras av tomträtt får ske endast om fastighetsägaren och tomträtts- havaren slutit avtal om inskränkning av området för tomträtten till att avse en av styckningsdelarna och ansökan om inskrivning av avtalet förklarats vilande enbart i awaktan på fastighetsbildning.

Avstyckning från fastighet som besväras av tomträtt får ske endast om fastighetsägaren och tomträtts- havaren slutit avtal om inskränkning av området för tomträtten till att avse en av styckningsdelarna och ansökan om inskrivning av avtalet förklarats vilande enbart i avvaktan på fastighetsbildning. Detsamma gäller i fråga om en registrerad nytt- jandrätt som berörs av avstyckning- en.

Avser avstyckning område för jordbruk eller skogsbruk och har området kommit i särskild ägares hand genom fång som skulle kräva förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen (1979:230), får avstyckning ej ske utan att frågan om förvärvstillstånd har underställts tillståndsmyndigheten.

11 kap.

35

Klyvning får ske endast om någon lott kan utläggas enligt framställt

yrkande.

Fastighet som besväras av tomt- rätt får ej klyvas, om icke fastighe- tens ägare och tomträttshavaren slu- tit avtal om inskränkning av området för tomträtten till att avse en av klyvningslotterna och ansökan om

1 Senaste lydelse 1979232.

Fastighet som besväras av tomt- rätt får ej klyvas, om icke fastighe- tens ägare och tomträttshavaren slu- tit avtal om inskränkning av området för tomträtten till att avse en av klyvningslotterna och ansökan om

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

inskrivning av avtalet förklarats inskrivning av avtalet förklarats vilande enbart i avvaktan på fastig- vilande enbart i avvaktan på fastig- hetsbildning. hetsbildning. Detsamma gäller i frå- ga am en registrerad nyttjanderätt som berörs av klyvningen. Fastighet med byggnad eller annan anläggning får klyvas endast om delningen kan utföras på sådant sätt att det ej innebär avsevärd olägenhet för delägare att byggnaden eller anläggningen tillföres hans lott. Skall fastighet enligt domstols förordnande utbjudas till försäljning för delägarnas gemensamma räkning, får fastigheten klyvas endast om det visas att försäljning ej kommit till stånd.

12 kap. 5 5 Besväras mer än en av fastigheterna av beviljad eller sökt inskrivning, får sammanläggning ske endast om ]. ingen av fastigheterna besväras av andra inskrivningar än sådana som gäller i samma inbördes ordning i den eller de andra eller, om i någon av fastigheterna dessutom finns särskild inskrivning, denna gäller med sämre rätt, eller 2. fastigheternas ägare samt innehavare av panträtt eller annan rättighet, som inskrivningen avser, medgivit sammanläggningen på grundval av förslag till företrädesordning för inskrivningarna i den nybildade fastigheten. Avser, i fall enligt första stycket 2, inskrivningen en nyttjanderätt som är registrerad enligt lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjande- rätt, skall medgivanden lämnas även av sådana rättsinnehavare som avses i 4 kap. 11 å nämnda lag. Är nyttjan- derätten en förstahandsrätt för vilken 5 kap. 3 55 samma lag gäller, skall medgivanden lämnas också av nämn- da rättsinnehavare till registrerad andrahandsrätt.

Denna lag träder i kraft den

10. Förslag till

Lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs i fråga om utsökningsbalken att 1 kap. 11 & samt 12 kap. 13, 21 och 25 åå skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap. 11 & Med fast egendom avses fastighet, visst område av fastighet, samfälld mark samt andel i och villkorlig rätt till sådan egendom.

Vad som sägs om fast egendom gäller i tillämpliga delar även tomt- rätt.

Vad som sägs om fast egendom gäller i tillämpliga delar även tomt- rätt och registrerad nyttjanderätt.

12 kap. 13 %

Borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 65 1 eller 7 5 1 eller 2 förmånsrätt- slagen (1970:979), kan begära att fastigheten säljs för hans fordran, om hans rätt till betalning är ostridig eller styrks. Hör fastigheten till kon- kursbo, har även borgenär, vars fordran är förenad med panträtt i fastigheten, sådan befogenhet.

Borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 6å 1, 751 eller 2 eller 7a5] för- månsrättslagen (1970:979), kan be- gära att fastigheten säljs för hans fordran, om hans rätt till betalning är ostridig eller styrks. Hör fastigheten till konkursbo, har även borgenär, vars fordran är förenad med panträtt i fastigheten, sådan befogenhet.

Vill borgenär ansluta sig enligt första stycket, skall han anmäla det hos kronofogdemyndigheten senast två veckor före bevakningssammanträdet.

Om borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastighe- ten enligt 6å1 eller 75 1 eller 2 förmånsrättslagen, har begärt att fastigheten säljs för hans fordran, får förfarandet ej läggas ned därför att frågan om försäljning för annan borgenärs eller konkursboets räk- ning förfaller.

Om borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastighe- ten enligt 6 Q 1, 7 ål eller 2 eller 7a 5 ] förmånsrättslagen, har begärt att fastigheten säljs för hans fordran, får förfarandet ej läggas ned därför att frågan om försäljning för annan borgenärs eller konkursboets räk- ning förfaller.

I fråga om rätt att utlösa den som har anslutit sig enligt första stycket tillämpas bestämmelserna i 12 5.

215

Sökanden, ägaren samt kända innehavare av fordringar och rättig- heter som bör iakttagas vid auktio— nen skall i god tid särskilt underrät- tas om denna.

Sökanden, ägaren samt kända innehavare av fordringar och rättig- heter som bör iakttagas vid auktio- nen skall i god tid särskilt underrät- tas om denna. Avser auktionen en registrerad nyttjanderätt, skall även fastighetsägaren underrättas.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Har anslutning enligt 13 & ägt rum, skall underrättelse därom ske enligt första stycket.

25 & I sakägarförteckningen upptas förutom exekutionsfordringen

1. fordran som skall utgå med förmånsrätt enligt 6 ä 1 eller 75 1 eller 2 förmånsrättslagen (1970:979) och som förfaller till betalning senast den tillträdesdag som anges i 36 5,

1. fordran som skall utgå med förmånsrätt enligt 6 5 1, 7 & 1 eller 2 eller 7 a 5 I förmånsrättslagen (1970:979) och som förfaller till betalning senast den tillträdesdag som anges i 36 5, 2. fordran som är förenad med panträtt i fastigheten, 3. fordran som är förenad med förmånsrätt i fastigheten på grund av betalningssäkring, 4. nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft som besvärar fastigheten, om rättigheten är inskriven eller grundar sig på skriftlig handling som är tillgänglig, dock ej sådan rättighet som skall bestå oavsett fastighetens

försäljning, 5. förrättningskostnaderna.

5. förrättningskostnaderna.

Om fastigheten hör till konkursbo, upptas även arvode och annan kostnad för fastighetens förvaltning under konkursen.

Denna lag träder i kraft den

11. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt

Härigenom föreskrivs att 20 5 lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

20 51

Vad i denna lag är stadgat om samäganderätt till fastighet skall i tillämpliga delar gälla i fråga om tomträtt, som innehaves av två eller flera.

Denna lag träder i kraft den

1 Senaste lydelse 1953:420.

Vad i denna lag är stadgat om samäganderätt till fastighet skall i tillämpliga delar gälla i fråga om tomträtt och registrerad nyttjande- rätt, då de innehas av två eller flera.

12. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1927 :85) om dödande av förkommen

handling

Härigenom föreskrivs att 2, 10 och 14 55 lagen (1927:85)1 om dödande av förkommen handling skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2?

Ansökan om dödande av handling skall, skriftligen avfattad, ingivas till rätten i den ort, där förpliktelsen skall fullgöras, eller, om sådan ort ej är nämnd i handlingen, till den rätt, där den förpliktade är skyldig att svara i tvistemål, som angå gäld i allmänhet. Då fråga är om pantbrev på grund av inteckning i fastighet eller tomträtt, göres ansökningen hos den rätt under vilken fastigheten lyder. I fråga om pantbrev på grund av inteckning i skepp eller skepps- bygge göres ansökningen hos rätten i skeppets hemort eller i den ort där bygget utföres. Ansökan om dödan- de av intecknad fordringshandling göres hos rätten i den ort, där vederbörande inskrivningsmyndig- het är.

Ansökan om dödande av handling skall, skriftligen avfattad, ingivas till rätten i den ort, där förpliktelsen skall fullgöras, eller, om sådan ort ej är nämnd i handlingen, till den rätt, där den förpliktade är skyldig att svara i tvistemål, som angå gäld i allmänhet. Då fråga är om pantbrev på grund av inteckning i fastighet, tomträtt eller registrerad nyttjande- rätt, göres ansökningen hos den rätt under vilken fastigheten lyder. I fråga om pantbrev på grund av inteckning i skepp eller skeppsbygge göres ansökningen hos rätten i skep— pets hemort eller iden ort där bygget utföres. Ansökan om dödande av intecknad fordringshandling göres hos rätten i den ort, där vederböran- de inskrivningsmyndighet är.

Ansökan om dödande av konossement skall ingivas till rätten i godsets bestämmelseort.

Äro enligt vad nu är sagt flera domstolar behöriga, må ansökningen göras vid vilken som helst av dem.

10 53 Avser ansökan om dödning pantbrev eller intecknad fordringshandling, skall rätten underrätta vederbörande inskrivningsmyndighet om ansökning- en för anteckning i fastighetsboken eller annan inskrivningsbok varom fråga är. Vad nu sagts om ansökningen skall ock gälla rättens slutliga utslag i ärendet; dock må, då ansökningen avslagits, anteckning ej verkställas förrän utslaget vunnit laga kraft.

Sedan utslag, varigenom pantbrev Sedan utslag, varigenom pantbrev dödats, vunnit laga kraft, skall inskrivningsmyndigheten på ansö- kan utfärda nytt pantbrev som svarar

1 Lagen omtryckt 19811770. 2 Senaste lydelse 1973:1072. 3 Senaste lydelse 1970:1012.

dödats, vunnit laga kraft, skall inskrivningsmyndigheten på ansö- kan utfärda nytt pantbrev som svarar

Nuvarande lydelse

mot det dödade samt göra anteck- ning i fastighets- eller tomträttsboken därom.

Föreslagen lydelse

mot det dödade samt göra anteck- ning i inskrivningsboken därom.

Har intecknad fordringhandling dödats genom lagakraftvunnet utslag, skall inskrivningsmyndigheten, på ansökan, å inskrivningsdag göra anteck- ning i vederbörande inskrivningsbok, att ny handling, som utfärdats jämlikt 9 &, medför den inteckningsrätt som tillkommit den dödade.

14 51 Bestämmelserna i 1—10 åå äga, såvitt de angå pantbrev, motsvarande tillämpning i fråga om vilandebevis. Bestämmelserna i 13 & om dödande av inteckning äga motsvarande tillämpning i fråga om vilandeförklarad

inteckningsansökan.

Bestämmelsernai 10 och 13 åå om annan inskrivningsbok än fastighets- bok äga, i fråga om pantbrev för skepps- eller skeppsbyggnadsinteck- ning, motsvarande tillämpning på skepps— och skeppsbyggnadsregi— stren.

Bestämmelsernai 10 och 13 %& om annan inskrivningsbok än fastighets— bok skall tillämpas, i fråga om pant- brev för skepps- eller skeppsbygg- nadsinteckning, på skepps- och skeppsbyggnadsregistren samt, i frå- ga om pantbrev för inteckning i

registrerad nyttjanderätt, på nyttjan- derättsregistret.

Denna lag träder i kraft den

13. Förslag till Förordning om ändring i konkursförordningen (1979:801)

Härigenom föreskrivs att 13 & konkursförordningen (1979z801) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

13 €?

Konkursdomaren skall genast underrätta följande myndigheter om konkursen: _

1. tillsynsmyndigheten, 1. tillsynsmyndigheten,

2. kronofogdemyndigheten, den lokala skattemyndigheten och den lokala åklagarmyndigheten i orten samt länsstyrelsens mervärdeskatteenhet,

3. registermyndigheten, om gäldenären är en registrerad juridisk person eller en enskild näringsidkare som är införd i handelsregistret,

4. tillståndsmyndigheten, om det är upplyst att gäldenären har tillstånd att utöva eller förestå en viss näringsverksamhet och tillståndet enligt lag eller

1 Senaste lydelse 1973:1072. 2 Senaste lydelse 1983:160.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

annan författning kan komma att upphöra på grund av konkursen,

5. kommerskollegium, om gäldenären är auktoriserad revisor eller godkänd revisor,

6. förmynderskapsdomstolen, om det är upplyst att gäldenären är förmyndare eller god man,

7. inskrivningsmyndigheten, om 7. inskrivningsmyndigheten, om det är upplyst att det i boet finns fast det är upplyst att det i boet finns fast egendom, tomträtt eller egendom egendom, tomträtt, registrerad nytt- vilken hör till sådan näringsverksam- janderätt eller egendom vilken hör het som kan omfattas av företagsin- till sådan näringsverksamhet som teckning, kan omfattas av företagsinteck-

ning,

8. registermyndigheten, om det är upplyst att det i boet finns registrerat skepp eller skeppsbygge, andel i sådan egendom eller villkorlig äganderätt till egendomen eller till andel däri,

9. inskrivnings- och registermyndigheterna, om det är upplyst att det i boet finns registrerat luftfartyg eller andel i eller intecknade reservdelar till sådant luftfartyg.

Första stycket 8 tillämpas också när egendomen är registrerad utom- lands.

Konkursdomaren skall också genast underrätta den kronofogdemyndighet som har verkställt beslut enligt 14 a & konkurslagen (1921:225) om kvarstad eller skingringsförbud, om inte myndigheten underrättas om konkursen enligt första stycket 1 eller 2.

Underrättelser lämnas genom att konkursdomaren översänder avskrift av kungörelsen om konkursbeslutet. Underrättelsen skall dessutom innehålla uppgift om namn och postadress för den som har utsetts att vara förvaltare enligt 45 eller 185 a & konkurslagen. Till en underrättelse enligt första stycket 7, 8 eller 9 skall bifogas sådana uppgifter som är av betydelse för att mottagaren skall kunna identifiera egendomen.

Skall konkursdomaren enligt 2 5 lagen (1981:6) om konkurs som omfattar egendom i annat nordiskt land kungöra ett beslut om konkurs i ett annat nordiskt land och är inskrivning av konkursen föreskriven i det andra landet, skall han begära att konkursen skrivs in i fastighetsbok eller domstolspro— tokoll (tinglysning) eller i ett annat offentligt register i det andra landet.

Denna förordning träder i kraft den

14. Förslag till Lag om ändring i expropriationslagen (1972:719)

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 2 & expropriationslagen (19722719) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap.

I denna lag förstås med särskild rätt till fastighet nyttjanderätt, ser- vitut och rätt till elektrisk kraft samt liknande rätt. Utan hinder av att tomträtt enligt 13 kap. 26 å jordabal- ken vid expropriation är likställd med fast egendom får sådan rätt upphävas eller begränsas genom expropriation. Bestämmelsen i 15

I denna lag förstås med särskild rätt till fastighet nyttjanderätt, ser- vitut och rätt till elektrisk kraft samt liknande rätt. Utan hinder av att tomträtt enligt 13 kap. 26 & jordabal- ken och registrerad nyttjanderätt enligt 1 kap. 75 andra stycket lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjanderätt vid expropriation är

om särskild rätt gäller ej renskötsel- rätt enligt rennäringslagen (19711437) eller vågrätt.

likställd med fast egendom får sådan rätt upphävas eller begränsas genom expropriation. Bestämmelsen i 1 5 om särskild rätt gäller ej renskötsel- rätt enligt rennäringslagen (19711437) eller vågrätt.

Bestämmelserna i denna lag om fastighet äger motsvarande tillämpning i fråga om byggnad eller annan anläggning på annans mark.

Denna lag träder i kraft den

15. Förslag till Lag om ändring i lagen (1955:]83) om bankrörelse

Härigenom föreskrivs att 57 5 lagen (1955:183) om bankrörelse skall ha nedan angivna lydelse. *

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

57 91 -

Bankaktiebolag skall till insättarnas skydd ha eget kapital till visst lägsta belopp. Detta bestämmes i förhållande till bankbolagets tillgångar och till garantiförbindelser som bolaget ingått (placeringar). Vid beräkningen av kapitalkravet indelas placeringarna i följande fyra grupper, nämligen

A.1. inneliggande kassa, checkar, postremissväxlar samt fordringar hos riksbanken och riksgäldskontoret,

2. skattkammarväxlar och obligationer som utfärdats av staten, kommun eller därmed jämförlig samfällighet, bankaktiebolag, sparbank, centralkassa för jordbrukskredit, allmän kassa eller inrättning, vars reglemente fastställts av regeringen, kreditaktiebolag eller Nordiska investeringsbanken,

3. andra fordringar för vilka staten, kommun eller därmed jämförlig samfällighet, bankaktiebolag, sparbank, centralkassa eller annan under A 1 eller 2 avsedd kassa eller inrättning, kreditaktiebolag, sådant bankägt aktiebolag som enligt regeringens medgivande får jämställas med kreditak-

1 Senaste lydelse 1979:1050.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

tiebolag vid tillämpningen av detta stycke eller försäkringsföretag med

svensk koncession svarar,

4. fordringar för vilka säkerheten utgöres av värdehandling eller fordran, som angives under A 1—3,

5. garantiförbindelser för vilka banken erhållit säkerhet i värdehandling eller fordran, som angives under A 1—4,

3.1. andra fullgoda obligationer än de som angivas under A 2,

2. fordringar för vilka utländskt bankföretag eller annat försäkringsföretag än som avses under A 3 eller samfällighetsförening svarar, därvid fordringar för vilka utländskt bankföretag svarar skall tagas upp till en och en halv

gånger fordringarnas belopp,

3. fordringar för vilka säkerheten utgöres av

värdehandling eller fordran, som angives under Bl eller 2, eller

inteckning i jordbruks-, affärs- eller bostadsfastighet eller tomträtt till sådan fastighet inom sjuttiofem procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt, av byggnad som hör till tomträtten,

3. fordringar för vilka säkerheten utgörs av

värdehandling eller fordran, som anges under Bl eller 2, eller

inteckning i jordbruks-, affärs- eller bostadsfastighet eller i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt av mot- svarande slag inom sjuttiofem pro- cent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt och registrerad nyttjan- deträtt, av byggnad som hör till tomträtten eller nyttjanderätten,

4. garantiförbindelser för vilka banken erhållit säkerhet i värdehandling eller fordran, som angives under B 1—3,

C.1. fordringar för vilka säkerhe- ten utgöres av

inteckning i jordbruksfastighet, i bostadsfastighet med en- eller tvåfa- miljshus eller med flerfamiljshus för vilket statligt bostadslån utgår eller i tomträtt till sådan fastighet, om inteckningen ligger mellan sjuttio- fem och etthundra procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomt- rätt, av byggnad som hör till tomt- rätten,

inteckning i fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet, eller i tomträtt till sådan fastighet inom femtio procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomt- rätt, av byggnad och annan egendom

C.1. fordringar för vilka säkerhe- ten utgörs av

inteckning i jordbruksfastighet, i bostadsfastighet med en- eller tvåfa- miljshus eller med flerfamiljshus för vilket statligt bostadslån utgår eller i tomträtt eller registrerad nyttjande- rätt av motsvarande slag, om inteck- ningen ligger mellan sjuttiofem och etthundra procent av det uppskat— tade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt och regi- strerad nyttjanderätt, av byggnad som hör till tomträtten eller nyttjan- derätten,

inteckning i fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet, eller i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt av motsva- rande slag inom femtio procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, ifråga om tomträtt

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

som hör till tomträtten, eller och registrerad nyttjanderätt, av byggnad och annan egendom som hör till tomträtten eller nyttjanderät- ten, eller förlagsbevis eller aktie, som note- förlagsbevis eller aktie, som note- ras vid fondbörs här i landet, ras vid fondbörs här i landet,

2. garantiförbindelser för vilka banken erhållit säkerhet i form av värdehandling eller fordran, som angives under C 1,

D. övriga tillgångar och garantiförbindelser utom sådana som enligt femte och sjätte styckena skola avräknas från eget kapital.

För placeringar, som angivas under A, fordras ej eget kapital. I övrigt skall bankbolag vid varje tidpunkt ha eget kapital till lägst ett belopp, som motsvarar sammanlagt

en procent av summan av placeringar, som angivas under B, fyra procent av summan av placeringar, som angivas under C, och åtta procent av summan av placeringar, som angivas under D. Placeringar skall tagas upp till följande värden, nämligen

1. fordringar, för vilka reserver som avses i fjärde stycket avsatts, till sitt bruttovärde,

2. övriga tillgångar, till sitt nettovärde,

3. garantiförbindelser, som är knutna till kreditgivning, till sitt nominella belopp samt

4. övriga garantiförbindelser, till halva sitt nominella belopp. Med eget kapital avses aktiekapital, reservfond, dispositionsfond och av bolagsstämman fastställd vinstbalans. Med eget kapital får, intill ett belopp motsvarande bankbolagets eget kapital, likställas dels fyrtio procent av ett belopp som svarar mot bolagets reserver för utlåning, garantiförbindelser och utländska valutor samt mot bolagets reserv för obligationer, varmed avses det belopp med vilket Obligationernas värde beräknat enligt 91 512 mom. andra stycket överstiger nettovärdet, dels det nominella värdet av förlagsbevis, utställda av bolaget.

Från bankbolagets eget kapital skall avräknas det bokförda värdet av vad banken såsom aktiekapital eller i annan form tillskjutit till annat in- eller utländskt företag som driver någon form av bankverksamhet. Sådan avräkning skall dock ej ske i fråga om företag där staten är delägare eller i fråga om kreditaktiebolag som har till huvudsakligt ändamål att lämna lån mot säkerhet i form av panträtt på grundval av inteckning i bostads- , kontors- eller affärsfastighet eller att lämna lån till kommuner.

Har bankbolag väsentligt ekonomiskt intresse i aktiebolag, som uteslutan- de har till syfte att förvalta fastighet eller tomträtt som förvärvats för att bereda banken lokaler för dess inrymmande eller tillgodose därmed sammanhängande behov, skall från bankbolagets eget kapital avräknas åtta procent av summan av det bokförda värdet av aktierna i fastighetsbolaget och bolagets bokförda skulder eller den del av dessa som svarar mot bankens innehav av aktier i fastighetsbolaget.

Med uppskattat värde avses det värde, som bankbolaget bestämt på grundval av särskild värdering. Har enligt gällande bestämmelser om lån av

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

statsmedel till främjande av bostadsbyggandet sådant lån beviljats till uppförande av viss byggnad, skall till grund för bedömandet i stället för uppskattningsvärdet läggas det enligt nämnda bestämmelser fastställda pantvärdet för byggnaden eller den fastighet, där denna uppföres, om ej särskilda skäl föranleda annat.

Denna lag träder i kraft den

16. Förslag till Lag om ändring i lagen (1955:416) om sparbanker

Härigenom föreskrivs att 26% lagen (1955:416) om sparbanker skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

26 51

Sparbank skall till insättarnas skydd ha egna fonder till visst lägsta belopp. Detta bestämmes i förhållande till sparbankens tillgångar och till garantiför- bindelser som sparbanken ingått (placeringar). Vid beräkningen av kravet på egna fonder indelas placeringarna i följande fyra grupper, nämligen ' A.1. inneliggande kassa, checkar, postremissväxlar samt fordringar hos riksbanken och riksgäldskontoret,

2. skattkammarväxlar och obligationer som utfärdats av staten, kommun eller därmed jämförlig samfällighet, bankaktiebolag, sparbank, centralkassa för jordbrukskredit allmän kassa eller inrättning, vars reglemente fastställts av regeringen, kreditaktiebolag eller Nordiska investeringsbanken,

3. andra fordringar för vilka staten, kommun eller därmed jämförlig samfällighet, bankaktiebolag, sparbank, centralkassa eller annan under A 1 eller 2 avsedd kassa eller inrättning, kreditaktiebolag, sådant bankägt aktiebolag som enligt regeringens medgivande får jämställas med kreditak- tiebolag vid tillämpningen av detta stycke eller försäkringsföretag med svensk koncession svarar, ' .

4. fordringar för vilka säkerheten utgöres av värdehandling eller fordran, som angives under A 1—3,

5. garantiförbindelser för vilka sparbanken erhållit säkerhet i värdehand- ling eller fordran, som angives under A 1—4,

B.1. andra fullgoda obligationer än de som angivas under A 2,

2. fordringar för vilka utländskt bankföretag eller annat försäkringsföretag än som avses under A 3 eller samfällighetsförening svarar, därvid fordringar för vilka utländskt bankföretag svarar skall tagas upp till en och en halv gånger fordringarnas belopp, ' '

3. fordringar för vilka säkerheten 3. fordringar för vilka säkerheten utgöres av * utgörs av värdehandling eller fordran, som värdehandling eller fordran, som

1 Senaste lydelse 1979:1051.

Nuvarande lydelse

angives under Bl eller 2, eller

inteckning i jordbruks-, affärs- eller bostadsfastighet eller tomträtt till sådan fastighet inom sjuttiofem procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt, av byggnad som hör till tomträtten,

Föreslagen lydelse

anges under Bl eller 2, eller

inteckning i jordbruks-, affärs- eller bostadsfastighet eller i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt av mat- svarande slag inorn sjuttiofem pro- cent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt och registrerad nyttjan- derätt, av byggnad som hör till tomt- rätten eller nyttjanderätten,

4. garantiförbindelser för vilka sparbanken erhållit säkerhet i värdehand- ling eller fordran, som angives under B 1—3,

C.1. fordringar för vilka säkerhe— ten utgöres av

inteckning i jordbruksfastighet, i bostadsfastighet med en- eller tvåfa- miljshus eller med flerfamiljshus för vilket statligt bostadslån utgår eller i tomträtt till sådan fastighet, om inteckningen ligger mellan sjuttio- fem och etthundra procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomt- rätt, av byggnad som hör till tomt- rätten,

inteckning i fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet, eller i tomträtt till sådan fastighet inom femtio procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomt- rätt, av byggnad och annan egendom som hör till tomträtten, eller

förlagsbevis eller aktie, som note- ras vid fondbörs här i landet,

C.1. fordringar för vilka säkerhe- ten utgörs av

inteckning i jordbruksfastighet, i bostadsfastighet med en- eller tvåfa- miljshus eller med flerfamiljshus för vilket statligt bostadslån utgår eller i tomträtt eller registrerad nyttjande- rätt av motsvarande slag, om inteck- ningen ligger mellan sjuttiofem och etthundra procent av det uppskat- tade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt och regi- strerad nyttjanderätt, av byggnad som hör till tomträtten, eller nyttjan- derätten,

inteckning i fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet, eller i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt av motsva- rande slag inom femtio procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, ifråga om tomträtt och registrerad nyttjanderätt, av byggnad och annan egendom som hör till tomträtten eller nyttjanderät- ten, eller

förlagsbevis eller aktie, som note- ras vid fondbörs här i landet,

2. garantiförbindelser för vilka sparbanken erhållit säkerhet i form av värdehandling eller fordran, som angives under C 1,

D. övriga tillgångar och garantiförbindelser utom sådana som enligt femte och sjätte styckena skola avräknas från sparbankens egna fonder.

För placeringar, som angivas under A, fordras ej egna fonder. I övrigt skall sparbank vid varje tidpunkt ha egna fonder till lägst ett belopp, som motsvarar sammanlagt

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

en procent av summan av placeringar, som angivas under B, fyra procent av summan av placeringar, som angivas under C, och åtta procent av summan av placeringar, som angivas under D.

Placeringar skall tagas upp till följande värden, nämligen

1. fordringar, för vilka reserver som avses i fjärde stycket avsatts, till sitt bruttovärde, .

2. övriga tillgångar, till sitt nettovärde,

3. garantiförbindelser, som är knutna till kreditgivning, till sitt nominella belopp samt

4. övriga garantiförbindelser, till halva sitt nominella belopp. Med egna fonder avses grundfond, reservfond och garantifond. Med egna fonder får, intill ett belopp motsvarande sparbankens egna fonder, likställas dels fyrtio procent av ett belopp som svarar mot sparbankens reserver för utlåning, garantiförbindelser och utländska valutor samt mot sparbankens reserv för obligationer, varmed avses det belopp med vilket Obligationernas värde beräknat enligt 48 5 2 andra stycket överstiger nettovärdet, dels det nominella värdet av förlagsbevis, utställda av sparbanken.

Från sparbankens egna fonder skall avräknas det bokförda värdet av vad sparbanken såsom aktiekapital eller i annan form tillskjutit till företag som driver någon form av bankverksamhet. Sådan avräkning skall dock ej ske i fråga om företag där staten är delägare eller i fråga om kreditaktiebolag som har till huvudsakligt ändamål att lämna lån mot säkerheti form av panträtt på grundval av inteckning i bostads-, kontors- eller affärsfastighet eller att lämna lån till kommuner.

Har sparbank väsentligt ekonomiskt intresse i aktiebolag, som uteslutande har till syfte att förvalta fastighet eller tomträtt som förvärvats för att bereda sparbanken lokaler för dess inrymmande eller tillgodose därmed samman- hängande behov, skall från sparbankens egna fonder avräknas åtta procent av summan av det bokförda värdet av aktierna i fastighetsbolaget och bolagets bokförda skulder eller den del av dessa som svarar mot sparbankens innehav av aktier i fastighetsbolaget.

Med uppskattat värde avses det värde, som sparbanken bestämt på grundval av särskild värdering. Har enligt gällande bestämmelser om lån av statsmedel till främjande av bostadsbyggandet sådant lån beviljats till uppförande av viss byggnad, skall till grund för bedömandet i stället för uppskattningsvärdet läggas det enligt nämnda bestämmelser fastställda pantvärdet för byggnaden eller den fastighet, där denna uppföres, om ej särskilda skäl föranleda annat.

Sparbank, som på grund av avtal enligt 79 & skall uppbära blivande överskott vid annan sparbanks likvidation, får vid bestämmande av kravet på egna fonder under tiden för likvidationen taga överskottet i beräkning intill belopp och på villkor som tillsynsmyndigheten fastställer.

Denna lag träder i kraft den

17. Förslag till Lag om ändring i lagen (1956:216) om jordbrukskasserörelsen

Härigenom föreskrivs att 34 5 lagen (1956:216) om jordbrukskasserörel- sen skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

34 51

Centralkassa jämte anslutna jordbrukskassor skall till insättarnas skydd ha eget kapital till visst lägsta belopp. Detta bestämmes för kassorna gemensamt i förhållande till deras tillgångar och av dem ingångna garantiförbindelser (placeringar). Vid beräkningen av kapitalkravet indelas placeringarna i följande fyra grupper, nämligen

A.1. inneliggande kassa, checkar, postremissväxlar samt fordringar hos riksbanken och riksgäldskontoret,

2. skattkammarväxlar och obligationer som utfärdats av staten, kommun eller därmed jämförlig samfällighet, bankaktiebolag, sparbank, centralkassa för jordbrukskredit, allmän kassa eller inrättning, vars reglemente fastställts av regeringen, kreditaktiebolag eller Nordiska investeringsbanken,

3. andra fordringar för vilka staten, kommun eller därmed jämförlig samfällighet, bankaktiebolag, sparbank, centralkassa eller annan under A 1 eller 2 avsedd kassa eller inrättning, kreditaktiebolag, sådant bankägt aktiebolag som enligt regeringens medgivande får jämställas med kreditak- tiebolag vid tillämpningen av detta stycke eller försäkringsföretag med svensk koncession svarar,

4. fordringar för vilka säkerheten utgöres av värdehandling eller fordran, som angives under A 1—3,

5. garantiförbindelser, som utfärdats av centralkassan eller ansluten jordbrukskassa och för vilka kassan erhållit säkerhet i värdehandling eller fordran, som angives under A 1—4,

B.]. andra fullgoda obligationer än de som angivas under A 2,

2. fordringar för vilka utländskt bankföretag eller annat försäkringsföretag än som avses under A 3 eller samfällighetsförening svarar, därvid fordringar för vilka utländskt bankföretag svarar skall tagas upp till en och en halv gånger fordringarnas belopp,

3. fordringar för vilka säkerheten utgöres av

värdehandling eller fordran, som angives under Bl eller 2, eller

inteckning i jordbruks—, affärs- eller bostadsfastighet eller tomträtt till sådan fastighet inom sjuttiofem procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga .

om tomträtt, av byggnad som hör till tomträtten,

1 Senaste lydelse 1979:1052.

3. fordringar för vilka säkerheten utgörs av

värdehandling eller fordran, som anges under 131 eller 2, eller

inteckning i jordbruks-, affärs- eller bostadsfastighet eller i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt av mot- svarande slag inom sjuttiofem pro- cent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt och registrerad nyttjan-

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

derätt, av byggnad som hör till tomt- rätten eller nyttjanderätten,

4. garantiförbindelser, som utfärdats av centralkassan eller ansluten jordbrukskassa och för vilka kassan erhållit säkerhet i värdehandling eller fordran, som angives under B 1—3.

C.1. fordringar för vilka säkerhe- ten utgöres av

inteckning i jordbruksfastighet, i bostadsfastighet med en- eller tvåfa- miljshus eller med flerfamiljshus för vilket statligt bostadslån utgår eller i tomträtt till sådan fastighet, om inteckningen ligger mellan sjuttio- fem och etthundra procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomt- rätt, av byggnad som hör till tomt- rätten,

inteckning i fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet, eller i tomträtt till sådan fastighet inom femtio procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomt- rätt, av byggnad och annan egendom som hör till tomträtten, eller

1

förlagsbevis eller aktie, som note- ras vid fondbörs här i landet,

C.1. fordringar för vilka säkerhe- ten utgörs av

inteckning i jordbruksfastighet, i bostadsfastighet med en- eller tvåfa- miljshus eller med flerfamiljshus för vilket statligt bostadslån utgår eller i tomträtt eller registrerad nyttjande- rätt av motsvarande slag, om inteck- ningen ligger mellan sjuttiofem och etthundra procent av det uppskat- tade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt och regi- strerad nyttjanderätt, av byggnad som hör till tomträtten eller nyttjan- derätten,

inteckning i fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet, eller i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt av motsva- rande slag, inom femtio procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, ifråga om tomträtt och registrerad nyttjanderätt, av byggnad och annan egendom som hör till tomträtten eller nyttjanderät- ten, eller

förlagsbevis eller aktie, som note- ras vid fondbörs här i landet,

2. garantiförbindelser, som utfärdats av centralkassan eller ansluten jordbrukskassa och för vilka kassan erhållit säkerhet i form av värdehandling eller fordran som angives under C 1,

D. övriga tillgångar och garantiförbindelser utom sådana som enligt femte och sjätte styckena skola avräknas från eget kapital.

För placeringar, som angivas under A, fordras ej eget kapital. I övrigt skall centralkassa jämte anslutna jordbrukskassor vid varje tidpunkt ha eget kapital till lägst ett belopp, som motsvarar sammanlagt

en procent av summan av placeringar, som angivas under B, fyra procent av summan av placeringar, som angivas under C, och åtta procent av summan av placeringar, som angivas under D.

Placeringar skall tagas upp till följande värden, nämligen

1. fordringar, för vilka reserver som avses i fjärde stycket avsatts, till sitt

bruttovärde,

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

2. övriga tillgångar, till sitt nettovärde,

3. garantiförbindelser, som är knutna till kreditgivning, till sitt nominella belopp samt

4. övriga garantiförbindelser, till halva sitt nominella belopp. Med eget kapital avses insatskapital, reservfond, dispositionsfond och av stämma fastställd vinstbalans. Med eget kapital får, intill ett belopp motsvarande det belopp vartill centralkassans och anslutna jordbrukskassors eget kapital uppgår, likställas dels fyrtio procent av ett belopp som svarar mot centralkassans och anslutna jordbrukskassors reserver för utlåning, garanti- förbindelser och utländska valutor samt mot reserv för obligationer, varmed avses det belopp med vilket Obligationernas värde beräknat enligt 44 å andra stycket andra meningen överstiger nettovärdet, dels det nominella värdet av förlagsbevis utställda av centralkassan.

Från centralkassans och de anslutna jordbrukskassornas eget kapital skall avräknas det bokförda värdet av vad de såsom aktiekapital eller i annan form tillskjutit till företag som driver någon form av bankverksamhet. Sådan avräkning skall dock ej ske i fråga om företag där staten är delägare eller i fråga om kreditaktiebolag som har till huvudsakligt ändamål att lämna lån mot säkerhet i form av panträtt på grundval av inteckning i bostads-, kontors- eller affärsfastighet eller att lämna lån till kommuner.

Har centralkassa eller ansluten jordbrukskassa väsentligt ekonomiskt intresse i aktiebolag som uteslutande har till syfte att förvalta fastighet eller tomträtt som förvärvats för att bereda någon av kassorna lokaler för dess inrymmande eller tillgodose därmed sammanhängande behov, skall från det egna kapitalet avräknas åtta procent av summan av det bokförda värdet av aktierna i fastighetsbolaget och bolagets bokförda skulder eller den del av dessa som svarar mot kassans innehav av aktier i fastighetsbolaget.

Med uppskattat värde avses det värde, som kreditkassa bestämt på grundval av särskild värdering. Har enligt gällande bestämmelser om lån av statsmedel till främjande av bostadsbyggandet sådant lån beviljats till uppförande av viss byggnad, skall till grund för bedömandet i stället för uppskattningsvärdet läggas det enligt nämnda bestämmelser fastställda pantvärdet för byggnaden eller den fastighet, där denna uppföres, om ej särskilda skäl föranleda annat.

Denna lag träder i kraft den

18. Förslag till

Förordning om ändring i bostadsfinansieringsförordningen (1974:946)

Härigenom

föreskrivs att 15

bostadsfinansieringsförordningen

(1974:946)l skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Till främjande av bostadsbyggan- det utgår statligt stöd enligt bestäm- melserna i denna förordning i form av bostadslån och räntebidrag.

Denna förordning träder i kraft den

19. Förslag till

Föreslagen lydelse

Till främjande av bostadsbyggan- det utgår statligt stöd enligt bestäm- melserna i denna förordning i form av bostadslån och räntebidrag.

Vad som sägs om tomträtt och tomträttshavare gäller även nyttjan- derätt som har blivit registrerad enligt lagen (0000:000) om panträtt i regi- strerad nyttjanderätt och innehavaren av sådan nyttjanderätt. Bestämmel- serna om tomträttsavgäld skall dock inte tillämpas.

Lag om ändring i lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m. m.

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 1 5 lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m. ni. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap.

Kontrollsubjekt enligt lagen (1982:617) om utländska förvärv av svenska företag m. ni. får inte utan tillstånd (förvärvstillstånd) för varje särskilt fall förvärva fast egendom här i landet. Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt och bostadsarrende. Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av upplåtelse eller förvärv av tomträtt.

1Förordningen omtryckt 1980:329.

Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt och bostadsarrende. Vad som sägs om lagfart skall avse inskrivning av upplåtelse eller förvärv av tomträtt, när det är fråga om tomträtt, och

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

förvärvsregistrering enligt lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjanderätt, när det är fråga om ett bostadsarrende som har registrerats enligt den lagen.

Denna lag träder i kraft den

1 Utredningsuppdraget och dess bakgrund

1 . 1 Inledning

Byggnad på annans mark är ett slag av egendom som föreligger när byggnaden ägs av en person som inte också äger marken där byggnaden står. En äldre men ännu vanlig beteckning för samma förhållande är byggnad eller hus på ofri grund, som dock inte får förväxlas med begreppet ofri tomt i stad.

Det som ger byggnaden dess särställning är att den normalt är fast placerad på den mark som ägs av någon annan än byggnadsägaren. Härigenom uppstår det ett speciellt beroendeförhållande mellan de båda skilda ägarna. Osäkerheten och otryggheten kring huset på ofri grund är ett talesätt, och på det temat har också Tomas Arvidsson byggt kriminalromanen ”Tröskeln” 1979. _

Även andra föremål än hus kan vara förenade med främmande mark. Det talas också ibland om anläggning på annans mark. Man har i själva verket anledning att hålla samman en hel grupp av föremål till en rättslig enhet, om de finns på främmande mark. I gruppen ingår då alla de slag av föremål som enligt reglerna i 2 kap. 1 & JB kan vara fastighetstillbehör, om de är i samma ägo som fastigheten. Det blir med lagens beskrivning fråga om ”byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter”. Byggnader har i sin tur tillbehör enligt bestämmelser i 2 5 i kapitlet och dessa måste räknas med även här.

Benämningen byggnad på annans mark får i det följande genomgående representera hela föremålsgruppen i enlighet med det hittills vanliga språkbruket. Andra delar av gruppen kommer att framhållas endast när det behövs för tydlighetens skull.

Byggnad på annans mark kan i sin allmänna betydelse omfatta också hus m. m. som en tomträttshavare har på den mark han disponerar. Idet följande är emellertid uttrycket begränsat på det sättet att tomträttsförhållandena lämnas helt utanför benämningen. Tomträtten står i en särställning genom de särskilda reglerna i JB. Enligt dem är byggnaderna m. m. tillbehör till tomträtten och denna kan pantsättas på samma sätt som fastighet. Utredningsdirektiven tar inte heller upp några tomträttsfrågor. Tomträtts- reglerna berörs emellertid här i flera sammanhang där de är av intresse.

Byggnad på annans mark räknas rättsligt sett som lös egendom. Reglerna för hur den skall kunna användas som säkerhet för kredit genom pantsättning

eller på annat sätt är bristfälliga och dåligt anpassade till de praktiska förhållandena. Inteckningssystemet för fastigheter är inte tillämpligt. Bristerna i rättssystemet har föranlett den utredning som här redovisas med förslag till nya regler.

1.2. Den rättsliga bakgrunden

Den viktigaste innebörden av att byggnad på annans mark räknas som lös egendom är att den faller vid sidan av gruppen fast egendom och att reglerna härom därför inte är direkt tillämpliga. För att så skall vara fallet fordras det stöd av särskilda bestämmelser. Föreskrifter av det slaget har meddelats i en hel del fall men inte beträffande de allmänna reglerna om köp, pantsättning och liknande rättsliga transaktioner.

Gränsen mellan kategorierna fast egendom och lös egendom dras i JB genom att det där preciseras vad som ingår i den fasta egendomen. Det sägs i 1 kap. 1 5 att det är jord som är den fasta egendomen och att denna är indelad ifastigheter. I 2 kap. anges det vidare vad som är tillbehör till fastigheterna och därmed också ingår i gruppen fast egendom. Bland tillbehören finns bl. a. byggnader och de andra föremål som förut har nämnts. Lagtexten anger också förutsättningar för att föremålen skall falla ini tillbehörsgruppen och inte utgöra lös egendom.

Det finns bestämmelser som gäller för lös egendom i allmänhet. Termen lös egendom är emellertid i många avseenden främst en sammanfattning av undergrupper av egendom för vilka det gäller särskilda regler. (Se SOU 1974:55 s. 210, 217222 och 230.)

En undergrupp är lösöre eller vad som numera också kallas lösa saker. Härmed avses inventarier, varor och lösa föremål av mycket växlande slag. Från äldre tid finns det exempel på tanken att termen lösöre kunde användas om en större grupp omfattande även byggnader på annans mark. (Se t. ex. NJA 1896 s. 66.)

Vid sidan om lösöre ligger gruppen fasta saker till vilken man framför allt har att räkna byggnader som inte är fastighetstillbehör. Även annat som här förts in under beteckningens byggnad på annans mark kan föras till samma kategori.

En annan grupp av lös egendom omfattar begränsade rättigheter till fast egendom. Här ingår bl. &. nyttjanderätt av olika slag. Till den lösa egendomen hör även fordringar av skilda slag, såväl sådana som grundas på skuldebrev som muntliga fordringar, samt immaterialrätter m. m.

För pantsättning av lösa saker— lös egendom i övrigt lämnas här åsido — har det från och med 1734 års lag gällt ett krav på tradition, dvs. att egendomen överlämnas till eller på annat sätt tas i besittning av panthavaren. Besittningsövergången är en förutsättning för den sakrättsliga giltigheten, dvs. i en grupp av fall för att pantsättningen skall gälla mot pantsättarens borgenärer och i en annan grupp av fall för att den skall gälla mot ett konkurrerande förvärv när det har skett dubbeltransaktioner. Som ett alternativ till pantsättning har man emellertid haft säkerhetsöverlåtelsen för vilken gäller regler i lagen (1845:50 s. 1) om handel med lösören, som köparen låter i säljarens vård kvarbliva (lösöreköpslagen, tidigare lösöre-

köpsförordningen).

Fast egendom har sedan gammalt kunnat pantsättas enligt ett intecknings- system som innebär att rättigheten framgår av en införing i ett offentligt register. Egendomen kan därmed fortsättningsvis innehas och brukas av ägaren, vilket åsyftas med beteckningen hypotekarisk pant eller underpant. För skepp och luftfartyg finns det liknande system.

Det saknas särskilda regler om pantsättning av byggnad på annans mark. Man antar i allmänhet att traditionskravet enligt de allmänna reglerna för lösa saker måste tillämpas. Också för nyttjanderätt till mark räknar man med samma krav. I det praktiska livet har man emellertid använt säkerhetsöver- låtelsen som ett sätt att utnyttja kreditvärdet hos byggnader och nyttjande- rätten till marken. Transaktionen har formen av en försäljning till kreditgivaren men är till sin innebörd en hypotekarisk säkerhetsform. Den har möjliggjorts genom att överlåtelsen, till skillnad från pantsättningen, ansetts sakrättsligt gällande redan genom avtalet. (Se NJA 1952 s. 407 och 1954 s. 455.)

Vid sidan om pantsättningen och säkerhetsöverlåtelsen har det länge funnits en möjlighet att reservera egendom för viss kreditgivare genom 5. k. förlagsrätt. Härifrån leder lagen (1966:454) om företagsinteckning sitt ursprung. Det var först genom den lagen som byggnad på annans mark och arrenderätt togs med bland den egendom vari den speciella rätten kan gälla. Utredningen angående företagsinteckning har i ett betänkande föreslagit en lag om företagshypotek som är avsedd att träda i stället för lagen om företagsinteckning. Regeringen har avlämnat en lagrådsremiss på grundval av betänkandet. I båda fallen föreslås det, ehuru med något olika formuleringar, att underlaget för företagshypoteket skall omfatta bl. a. arrenderätt och byggnad och anläggning som är lös egendom. (Se SOU 1981:76 och lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek m. rn.)

Kreditsäkerhetsproblemen har i äldre tid i begränsad utsträckning varit lösta för byggnad på annans mark genom att egendomen i vissa fall räknats som fast egendom. Därmed har den kunnat pantsättas genom inteckning enligt fastighetsreglerna. Fastighetsbegreppet har i äldre tid haft en delvis annan innebörd än det har nu för tiden, beroende bl. a. på äldre tiders produktionsförhållanden och skatteregler. Ett av de längst kvardröjande exemplen på det vidare innehållet är att vad som kallas ofri tomt i stad räknats som fast egendom.

För tomträtten, som historiskt sett är en efterföljare till rätten till ofri tomt i stad, gäller det som förut sagts sådana regler att innehavaren kan utnyttja säkerhetsvärdet i denna speciella nyttjanderätt och de egna byggnaderna. Även i andra avseenden står tomträtten nära äganderätten till fast egendom.

1.3. Kreditsäkerhetsfrågan i tidigare sammanhang

Möjligheterna att använda byggnad på annans mark som säkerhetsobjekt har varit på tal i skilda sammanhang under senare årtionden. I vissa fall har det förts fram önskemål om ett pantsystem av något slag.

Vid 1945 års riksdag väcktes det motioner (mot. 1945:I:76, II:106) om rätt

för nyttjanderättshavaren att lösa in marken om han hade egna byggnader där. Förslaget grundades i första hand på förhållandena för jordbrukets förädlingsindustrier såsom mejerier, stärkelsefabriker och brännerier.

Enligt andra lagutskottets uppfattning (2 LU 1945273) var det i äldre skeden som industrier hade anlagts på nyttjanderättsmark. Utskottet fann att det kunde vara befogat med en inlösenrätt för att avveckla sådana otidsenliga förhållanden. Riksdagen (rskr 1945z525) uttalade sig för att saken utreddes för industriföretag i allmänhet och inte bara för jordbrukssektorn. Någon sådan utredning kom emellertid aldrig till stånd.

År 1949 väcktes det motioner i riksdagen (mot. 1949112113, 111132) om kreditsäkerhetsregler för magasin och dylika byggnader när de uppförts på ofri grund. Nu framhölls det att flera av jordbrukets organisationer låtit uppföra dyrbara byggnader på annans mark vid järnvägar, i hamnar och på liknande platser och att industri- och handelsföretag även i andra fall låtit uppföra lagerlokaler och liknande på ofri grund.

Andra lagutskottet (2 LU 1949z4) delade uppfattningen att förhållandena kunde innebära problem och trodde att de skulle lösas genom ändringar i tomträttsreglerna. Riksdagen överlämnade också motionerna till lagbered- ningen som vid tillfället arbetade på en tomträttsreform. I den proposition som följde 1953 menade departementschefen att önskemålen i motionerna i det väsentliga tillgodosågs genom att tomträtten fick en utsträckt tillämp- barhet på sätt som skedde genom den lagstiftning som också följde. (Se prop. 1953:177 s. 61 och 6768.)

Kreditsäkerhetsfrågan behandlades även under 1960 års riksdag. I en motion (mot. 1960:II:395) om översyn av lösöreköpsförordningen nämndes önskemålet att byggnader på ofri grund fördes in under den lagstiftning- en.

Behovet vitsordades under ett ganska omfattande remissförfarande som första lagutskottet anordnade (1 LU 1960229). Någon åtgärd vidtogs emellertid inte av riksdagen, enär man väntade sig att lösöreköpsfrågorna skulle bli behandlade vid ett större nordiskt lagstiftningsarbete om pant och borgen i allmänhet. Till ståndpunkten bidrog nog också att förlagsinteck- ningskommittén hade meddelat att den undersökte möjligheterna att byggnad togs in i förlagssäkerheten.

På nytt togs kreditsäkerhetsproblemet upp i motioner till 1961 års riksdag (mot. 1961:l:496, 11:580). Första lagutskottet (1 LU 196lz45) ansåg att frågan bl. a. berörde förhållandet mellan jordägare och nytt j anderättshavare och att den pågående lagstiftningen på det området borde slutföras innan man tog upp kreditsäkerhetsfrågan. Riksdagen överlämnade motionerna till arrendelagsutredningen.

När förlagsinteckningskommittén lade fram sitt förslag till företagsinteck- ning (SOU 1964:10) innebar det att byggnad på annans mark och arrenderätten till marken skulle ingå i underlaget för säkerheten så som också lagen kom att föreskriva. Kommittén menade emellertid att en tillfredsställande lösning på kreditsäkerhetsproblemen endast kunde erhållas genom ett registerpantsystem. Departementschefen räknade ett sådant system som avlägset och såg det som en mera slutlig lösning att företagsin- teckningen fick omfatta också byggnader och arrenderätt. Härtill bidrog vad som redan då var känt om arrendelagsutredningens arbete i anledning av den

remiss den fått från 1961 års riksdag. (Se prop. 1966:23 s. 8587 och 9899.)

Arrendelagsutredningen som avgav ett betänkande 1966 (SOU 1966:26) föreslog inte något pantsystem för byggnad på annans mark. Kommittén beaktade emellertid kreditsäkerhetsfrågan genom att föreslå sådana regler för anläggningsarrende att arbetet på ett kommande pantsystem skulle underlättas. Departementschefen menade att panträttsfrågan inte borde inverka på utformningen av arrendereglerna i det läge som var och att frågan inte kunde tas upp förrän reformarbetet på inskrivningsväsendets område hade slutförts. (Se prop. 1968:19 s. 77.)

De tre föreningarna för affärsbanker, sparbanker och föreningsbanker/ jordbrukskassor vände sig 1974 till regeringen med en gemensam skrivelse, där de begärde åtgärder för en tidsenlig lagstiftning om pant i lös egendom och om borgen. I skrivelsen ges det stort utrymme åt behovet av regler om pantsättning av byggnad på annans mark, något som Svenska Bankförening- en också fört fram i remissvar i tidigare sammanhang.

Genom en motion till 1975 års riksdag (mot. 1975:1128) väcktes kreditsäkerhetsfrågan för byggnad på annans mark ånyo. Nu framhölls det att i första hand ägarna av fritidshus på arrenderad mark hade behov av ett inteckningssystem.

Vid lagutskottets remissbehandling stöddes motionen i de flesta yttran- dena. Lagutskottet (LU 1975:28) intog samma ståndpunkt och pekade särskilt på att antalet fritidshus på arrenderad mark stigit avsevärt under senare år. Riksdagen begärde på lagutskottets förslag att regeringen skulle låta utreda frågan om ett pantsystem (rskr 1975:233). Denna begäran har regeringen uppfyllt genom att tillsätta den här redovisade utredningen.

I övrigt har riksdagen vid återkommande tillfällen haft att behandla motioner om rätt att friköpa tomt för byggnad på annans mark, vilka emellertid i huvudsak haft andra motiveringar än kreditsäkerhetsproblemet. (Se t. ex. LU 1982/83:27.)

1.4. Direktiven för utredningen

I regeringsdirektiven (Dir. 1977:12) har byggnadspantutredningen fått två arbetsuppgifter. Den ena avser byggnad på annans mark och den andra fiskebåtar. I båda fallen är det fråga om att skapa system genom vilka föremålen skall kunna pantsättas, och det förutsätts att nya pantregler kan medföra att även reglerna om överlåtelse måste beröras.

I fråga om fiskebåtar gäller emellertid uppdraget bara i andra hand. I första hand har det lämnats åt utredningen angående företagsinteckning att försöka lösa kreditsäkerhetsproblemen. Den utredningen har också föreslagit regler som innebär att även fiskares näringsverksamhet kan omfattas av det företagshypotek som förslaget avser och lagrådsremissen på grundval av förslaget har samma inriktning. I det läget har byggnadspantutredningen funnit sig böra lämna frågan om pantsättning av fiskebåtar åtsidan och den tas därför inte upp i fortsättningen. (Se SOU 1981:76 s. 7172, 138140 och lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek m. m. 5. 26—32.)

I fråga om byggnader anger direktiven att pantsystemet bör utformas som

ett registerpantsystem som kan tillgodose i första hand bostadsarrendatorer- nas kreditbehov. Utredningen bör emellertid även undersöka och tillgodose behovet för jordbruks- och anläggningsarrendatorerna, om så inte kan ske genom företagsinteckningen i dess reviderade form. Det framhålls också i direktiven att det finns ett värde i att pantsystemet får en allmängiltig karaktär även om det inte är så stort behov av systemet för jordbruks- och anläggningsförhållanden.

Direktiven ger utredningen frihet att forma de nya reglerna på ett ändamålsenligt sätt. Samtidigt visas det på vissa problem som utredningen bör uppmärksamma, bl. a. de som rör sambandet mellan byggnaden och nyttjanderätten till marken. Det förutses att JE:s regler om arrende kan behöva ändras och överväganden i den delen inbegrips därför också i uppdraget.

I sin helhet har direktiven följande lydelse.

Departementschefen, statsrådet Romanus, anför.

Gällande svensk lagstiftning innehåller inte några allmänna bestämmelser om äganderättens övergång vid överlåtelse av lös egendom. Vissa principer har emellertid utvecklats i praxis och doktrin. Hit hör den s. k. traditionsprincipen, som delvis anses följa av 1845 års lösöreköpsförordning. Denna princip innebär att den som förvärvar lösöre måste ha fått egendomen i sin besittning för att vara skyddad mot att den tas i anspråk av överlåtarens borgenärer eller av annan förvärvare av egendomen.

Beträffande pantsättning av lösöre finns bestämmelser i 10 kap. handelsbalken. I detta kapitel finns också regler om borgen. Bestämmelserna står i huvudsak kvar oförändrade från 1734 års lag. De har emellertid i stor utsträckning fyllts ut genom kompletterande regler i andra författningar och genom rättspraxis.

I betänkandet (SOU 1974:55) Utsökningsrätt XIII har lagberedningen föreslagit bl. a. att det införs en särskild lag med vissa bestämmelser om överlåtelse och pantsättning av lösöre och att lösöreköpsförordningen upphävs. Lagförslaget innebåri stor utsträckning en kodifiering av gällande rätt. I fråga om överlåtelse slås traditionsprincipen fast beträffande förvärvares skydd såväl mot överlåtarens borge- närer som mot annan förvärvare av samma egendom. Även för pantsättning skall det i princip krävas tradition. I vissa avseenden föreslås dock särskilda regler både om överlåtelse och pantsättning. Det gäller bl. a. båt som är införd i båtregistret.

Riksdagen behandlade år 1975 frågan om pantsättning av byggnad på annans mark. Med anledning av en motion (1975:1128) uttalade lagutskottet att frågan borde utredas i lämpligt sammanhang. Riksdagen beslöt att ge till känna för regeringen vad utskottet anfört (LU 1975:28, rskr 1975:233).

Även frågan om pantsättning av båtar har berörts i riksdagen. Sålunda har riksdagen under det pågående riksmötet behandlat en motion (1975:76:lll4) vari föreslogs att gällande bestämmelser om fartygsinteckning skulle ändras så, att inteckning skulle kunna erhållas även vid förvärv av mindre fiskebåtar. Under hänvisning till bl. a. den pågående utredningen (Ju 1972:12) angående företagsinteckning har riksdagen beslutat avslå motionen (LU 1976/77z4).

Frågor om panträtt har tagits upp även i skrivelser till regeringen. Sålunda har Svenska bankföreningen. Svenska sparbanksföreningen och Sveriges föreningsban- kers förbund i en skrivelse till justitiedepartementet den 7 januari 1974 hemställt att åtgärder vidtas för att åstadkomma en tidsenlig lagstiftning om panträtt i lös egendom. Organisationerna pekar särskilt på behovet av lagstiftning om pantsättning av byggnad på annans mark. Även reglerna om borgen bör enligt organisationerna ses över. Vidare har Svenska båtindustriföreningen och Sjösportens samarbetsdelegation tagit upp frågor om överlåtelse och pantsättning av båtar.

Enligt min mening talar onekligen vissa skäl för att man gör en allmän översyn av de nuvarande reglerna om panträtt i lös egendom och borgen. I och för sig kunde det också finnas anledning att i det sammanhanget överväga behovet av uttryckliga bestämmelser om överlåtelse av lös egendom.

Vill man få en uttömmande reglering av hithörande spörsmål krävs emellertid ett mycket omfattande utredningsarbete. Visserligen har ett betydelsefullt arbete redan utförts av lagberedningen. Det förslag till lag om överlåtelse och pantsättning som beredningen har lagt fram avser emellertid bara lösöre, vilket innebär att bl. a. byggnad på annans mark lämnas utanför. Vad som har kommit fram vid remissbe- handlingen av lagförslaget visar att det skulle behöva kompletteras också på andra punkter.

Jag anser för min del att det inte finns tillräckliga skäl att sätta i gång något mera allmänt syftande utredningsarbete rörande pant och borgen. Inte heller är jag beredd att förorda att lagberedningens förslag till lag om överlåtelse och pantsättning genomförs. I stället bör man enligt min mening inskränka sig till att ta upp frågor om överlåtelse och pantsättning av lös egendom på sådana områden där behovet av en översyn är särskilt påtagligt.

Vad som med denna utgångspunkt i första hand kommer i blickpunkten är frågor om överlåtelse och pantsättning av byggnad på annans mark.

Föremål som tillförs en fastighet av annan än fastighetsägren betraktas inte som tillbehör till fastigheten utan som lös egendom. Detta gäller också byggnad. Överlåtelse av sådan egendom blir gällande mot överlåtarens borgenärer redan genom avtalet, dvs. utan att besittningen överförs (NJA 1952 s. 407).

När det gäller pantsättning av byggnad på annans mark krävs däremot i princip att besittningen till byggnaden förs över till panthavaren för att panträtten skall gälla mot upplåtarens borgenärer (NJA 1954 s. 455).

I vissa fall kan dock en byggnad på annans mark användas som säkerhet utan att besittningen överförs. Så är fallet när en sådan byggnad hör till näringsverksamhet i vilken företagsinteckning kan meddelas eller när en fastighet har upplåtits med tomträtt. Liksom vid vanlig fastighetsinteckning och skeppshypotek ersätts besitt- ningsövergången då av ett registreringsförfarande.

Vidare förekommer i viss omfattning att byggnad på annans mark används som kreditsäkerhet genom 5. k. Säkerhetsöverlåtelse. En sådan innebär vanligen att byggnadens ägare överlåter äganderätten med återköpsrätt och med bevarande av besittningen till byggnaden.

Också nyttjanderätten till den mark som byggnaden står på hänförs till lös egendom. För att en panträttsupplåtelse av nyttanderätten skall bli gällande mot upplåtarens borgenärer torde krävas att denne avstår från besittningen. I särskilda fall kan dock vissa nyttjanderätter göras till föremål för företagsinteckning, varvid tradition alltså inte krävs.

Vad jag nu har sagt visar att möjligheterna är begränsade att på ett ändamålsenligt sätt använda byggnad på annans mark som kreditsäkerhet. En pantsättning som innebär att ägaren av byggnaden avstår från besittningen är knappast ett användbart alternativ, eftersom han som regel har behov av att kunna utnyttja byggnaden.

De begränsade möjligheterna att använda byggnad på annans mark som kreditsä- kerhet har, som jag tidigare har berört, behandlats av riksdagen vid 1975 års riksmöte, varvid hemställdes att en utredning skulle ske. Enligt riksdagens mening borde utredningsarbetet främst syfta till att skapa någon form av registerpant som kunde tillgodose bostadsarrendatoremas kreditbehov. Utredningsuppdraget borde dock inte begränsas till att avse enbart denna kategori av nyttjanderättshavare.

Den berörda utredningen bör nu komma till stånd. För detta ändamål bör en särskild utredare tillkallas.

Som riksdagen har uttalat bör utredningsarbetet i första hand inriktas på att

åstadkomma en registerpanträtt som kan tillgodose bostadsarrendatoremas kreditbe- hov. En sådan reform skulle få betydelse främst för dem som har eller vill skaffa sig fritidshus. F. n. torde antalet fritidshus på annans mark överstiga 150.000.

När det gäller jordbruks- och anläggningsarrendatorer torde behovet av regler om pantsättning av byggnad som tillhör arrendatorn vara tämligen begränsat. Det bör emellertid undersökas i vad mån ett sådant behov föreligger. Härvid bör bl. a. möjligheterna till företagsinteckning beaktas i samråd med utredningen (1972:12) angående företagsinteckning. Även om behovet av en möjlighet att pantsätta byggnad på annans mark inte visar sig vara särskilt stort när det gäller jordbruks- och anläggningsarrendatorer, talar dock mycket för att en reform av panträtten, såvitt gäller byggnad på annans mark, får allmängiltig karaktär.

Frågor om panträtt i byggnad på annans mark har ett nära samband med vad som bör krävas för att överlåtelse av sådan byggnad skall bli gällande mot överlåtarens borgenärer. Även spörsmål som hänger samman med överlåtelse bör därför omfattas av utredningsuppdraget.

Vad gäller det närmare innehållet i en reform bör det stå utredaren fritt att föreslå de regler han finner ändamålsenliga. Jag skall i det följande endast peka på några spörsmål som bör uppmärksammas under utredningsarbetet.

Utredaren bör belysa vilka konsekvenser förbättrade formella kreditmöjligheter för ägare av byggnad på annans mark kan väntas få i olika avseenden, t. ex. för planeringen av fritidsbebyggelse. De faktiska möjligheterna att få sådana krediter som här avses blir självfallet beroende av den kreditpolitik som förs vid varje tidpunkt.

Spörsmålen om överlåtelse och pantsättning av byggnad på annans mark kan inte isoleras från motsvarande frågor beträffande nyttjanderätten till den mark som byggnaden står på. Olika lösningar kan tänkas härvidlag. Bl. a. får övervägas om det alls skall vara möjligt att pantsätta byggnaden utan att nyttjanderätten till marken omfattas. Jag vill i detta sammanhang framhålla att jag med byggnad avser inte bara hus av olika slag utan även annan anläggning som har tillförts fastigheten och som inte tillhör fastighetsägaren. Utredaren får överväga i vad mån det behövs en avgränsning av de inteckningsbara objekten.

För att få till stånd ett ändamålsenligt panträttsinstitut kan det visa sig nödvändigt att göra vissa justeringar av jordabalkens regler om arrende. Utredaren bör vara oförhindrad att efter en avvägning mellan motstående intressen föreslå de ändringar som bedöms erforderliga för att syftet med en panträttsreform skall uppnås. Särskilt i denna fråga bör samråd äga rum med arrendelagskommittén (Ju 1975:04).

Enligt 2 kap. 4 5 första stycket jordabalken förlorar byggnad på annans mark karaktären av lös egendom och blir tillbehör till den fastighet som den står på, om byggnaden och fastigheten får samma ägare. Byggnaden kommer i så fall att omfattas av de inteckningar som finns i fastigheten, varigenom en panträtt som har upplåtits i byggnaden kan bli värdelös. Utredaren bör överväga hur problemet med kolliderande inteckningar bör lösas. Ett sätt kan vara att låta byggnaden under viss tid behålla sin karaktär av lös egendom (jfr 2 kap. 4 & andra stycket jordabalken).

En grundläggande förutsättning för en reform av det slag som åsyftas är att man kan åstadkomma ett smidigt och säkert system för registreringen. Den frågan hänger i sin tur nära samman med valet av registermyndighet. Det är naturligt att i första hand tänka på de inskrivningsmyndigheter som är knutna till tingsrätterna och som handlägger ärenden om inskrivning i fast egendom och tomträtt. Vissa skäl kan emellertid anföras mot att lägga de nya registreringsuppgifterna på inskrivningsmyn- digheterna. Bl. a. måste hänsyn tas till det påbörjade arbetet med att införa automatisk databehandling inom inskrivningsväsendet. Det är i och för sig naturligt att ett nytt registerpanträttssystem konstrueras så, att man kan använda sig av automatisk databehandling. Emellertid kan det vara förenat med olägenheter att inordna en ny grupp av data i det system som redan är under uppbyggnad. Det bör därför stå

utredaren fritt att överväga också andra alternativ när det gäller valet av registermyn- dighet.

En annan viktig fråga är hur byggnad som pantsätts skall identifieras. Utredaren bör bl. a. undersöka i vad mån skattemyndigheternas beteckningar kan användas som underlag för identifiering också i inskrivningshänseende.

l registreringsfrågor bör utredaren samråda med domstolsverket och andra myndigheter med anknytning till fastighetsregistrering och inskrivning.

Utredaren bör vidare beakta att utredningsförslaget eventuellt kan föranleda föl jdändringar i bl. a. banklagstiftningen, t. ex. rörande frågan hur lån mot säkerhet av panträtt i byggnad på annans mark bör behandlas i jämförelse med lån mot säkerhet i fast egendom.

Vad härefter beträffar frågan om överlåtelse och pantsättning av båtar anser jag att den generellt sett bör anstå. Fiskebåtarna utgör emellertid ett speciellt problem i detta sammanhang. I likhet med riksdagen (LU 1976/77z4) konstaterar jag att det ankommer på utredningen angående företagsinteckning att överväga frågan om en utvidgning av kretsen av inteckningsberättigade näringsidkare till att omfatta bl. a. fiskare. Skulle det emellertid visa sig att någon ändamålsenlig lösning av frågan om pantsättning av fiskebåt inte står att finna inom ramen för institutet företagsinteckning, bör frågan i stället övervägas i detta sammanhang. Även i denna fråga bör sålunda utredaren hålla nära kontakt med utredningen angående företagsinteckning.

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar chefen för justitiedepartementet

att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att utreda frågorna om överlåtelse och pantsättning av byggnad på annans mark m. m.,

att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt utredaren. Vidare hemställer jag att regeringen föreskriver att ersättning till utredare, sakkunnig, expert och sekreterare skall utgå i form av dagarvode enligt kommittékungörelsen (1946:394), om ej annat föreskrivs,

att kostnaderna skall belasta andra huvudtitelns kommittéanslag.

Byggnadspantutredningen har liksom andra utredningar också fått direkti- ven (Dir. 198020) angående finansiering av reformer, de s. k. besparings- direktiven. Enligt dessa skall alla förslag kunna genomföras inom ramen för oförändrade resurser enligt en närmare bestämning. Utredningen har under arbetets gång redovisat sina bedömningar i den frågan och gör så även här. (Se avsnitt 14.)

2 Nuvarande kreditsäkerhetsformer

2.1. Inledning

Uppgifter om kreditsäkerhetsformer som redan finns är av intresse som en bakgrund till det nu framlagda utredningsförslaget. Det är emellertid också betydelsefullt om existerade säkerhetsformer i befintligt skick eller efter någon anpassning skulle kunna tänkas i själva verket ge lösningen på de problem som föranlett utredningen. Samspelet mellan nya regler och de redan givna är också av betydelse. Även för den sakens skull bör det lämnas uppgifter om säkerhetsformer som finns i utgångsläget.

2.2. Panträtt

Reglerna i JB om hur man intecknar en fastighet och överlämnar pantbrevet till fordringsägaren är inte tillämpliga på nyttjanderätt eller byggnader på annans mark. JB har inte heller några andra pantregler för sådan egendom.

I HB 10 kap. om pant och borgen finns de regler som brukar kallas de allmänna pantreglerna och som har fått sin nuvarande form vid tillkomsten av 1734 års lag. Reglerna gäller enligt ordalagen för lösöre och innebär att det fordras tradition av pantobjektet, dvs. att det skall övergå i panthavarens besittning för att denne skall ha en sakrättsligt skyddad rätt. Parterna är däremot sinsemellan bundna redan av det avtal om panträtt som de har ingått.

Traditionskravet föranleder att man kallar rättsfiguren för handpant eller handpanträtt. Kravet på tradition infördes som en nyhet genom 1734 års lag. Dessförinnan godkändes även hypotekarisk pant eller underpant. Under lagstiftningsarbetena på 1800-talet fördes det utan framgång på nytt fram förslag till underpantsregler för lösöre.

Traditionskravet har sin grundläggande motivering i önskemålet att man skall kunna rätt bedöma pantägares förmögenhetsförhållanden. Tanken är att en kreditgivare eller en presumtiv förvärvare inte skall överraskas av att andra personer har dolda rättigheter gentemot den som är gäldenär eller eljest avtalspart. Man har ansett att ett skydd häremot i allmänhet kan åstadkommas endast genom en fysisk förflyttning av panten från ägaren till den för vilken panträtten skall gälla.

I rättstillämpningen har traditionskravet fått ett något vidare innehåll än

att bara innebära ett fysiskt överlämnande av pantobjektet. Det har i vissa fall godtagits att pantens ägare satts ur stånd att förfoga över föremålet genom att han har överlämnat nycklar till ett slutet förvaringsrum e. (1. Reglerna har också kompletterats genom lagen (1936:88) om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man enligt vilken en denuntiation, dvs. en underrättelse till egendomens innehavare om pantsättningen får samma rättsliga betydelse som traditionen annars har.

Handpantreglerna är tillämpliga i första hand på lösöre, lösa saker. För vissa slag av lös egendom t. ex skuldebrev, finns det särskilda regler. Det finns också, som tidigare sagts, registerpantsystem av fastighetsmodellen för skepp och luftfartyg.

I vad mån handpantreglerna gäller även för nyttjanderätt och byggnad på annans mark har varit föremål för diskussion. I vart fall har emellertid rättsbildningen kring dessa egendomsslag lett till lösningen att enbart pantavtalet mellan parterna inte är tillräckligt för att pantborgenären skall vara skyddad mot andra borgenärer hos pantsättaren. I första hand har man utgått från att det fordras ett traditionsförfarande. Tanken har emellertid också framförts att man i fråga om nyttjanderätten skulle kunna godta någon form av denuntiation till fastighetsägren. Rättsbildningen ger emellertid varken i fråga om tradition eller en eventuell denuntiation besked om hur åtgärderna närmare skulle kunna vara utformade. (Se SOU 1974:55 s. 217 och 220221.)

För byggnad på annans mark har det redan i en del äldre rättsfall tagits ståndpunkten att enbart avtalet är otillräckligt för pantskyddet (se t. ex. NJA 1907 s. 552). Regeln har i senare tid slagits fast av HD i ett pleniavgörande (NJA 1954 s. 455). Där underkändes en pantsättning — kallad ”Hypotek (Pantförskrivning)” — av en villabyggnad på annans mark som gjorts till säkerhet för säljarens fordran på köpeskillingen för huset. HD förklarade helt kort att borgenären inte erhållit panträtt genom avtalet. Hovrätten underkände panträtten utan närmare motivering men godkände en säker- hetsöverlåtelse till en annan borgenär, förvillande nog med den formulering- en i domslutet att borgenären berättigades att med ”panträtt" förfoga över villabyggnaden. Förhållandet mellan detta rättsfall och HD:s dom i NJA 1952 s. 407, där en Säkerhetsöverlåtelse godtogs, berörs i avsnittet om den säkerhetsformen. (Se avsnitt 2.3.2.) .

I fråga om pantsättning av nyttjanderätt är det rättsliga materialet knapphändigt. Det finns emellertid i vart fall ett refererat hovrättsfall (SvJT 1967 rf s. 33) i ämnet. Det gäller pantförskrivning år 1962 av arrenderätten till en tomt på HSB:s sommarstugeområde Årsta Havsbad i Österhaninge socken. Den transaktionen förklarades vara ogiltig, enär arrendekontraktet inte blivit överlämnat till pantborgenären och denne inte heller tagit arrenderätten i besittning. Ytterligare angav hovrätten att det inte var tillräckligt att markägaren hade tagit del av pantförskrivningen, så som hade skett enligt en anteckning på arrendekontraktet.

Ett krav på ett traditionsförfarande eller ett besittningstagande från borgenärens sida i fråga om nyttjanderätten medför, liksom i fråga om byggnader, att egendomen i praktiken inte kan användas som kreditsäker- het. En gäldenär kan inte avstå från användningen av detta slag av egendom, i vart fall inte för så långa tider som det är fråga om när krediten är avsedd för

investeringar på nyttjanderättsstället. En bank eller annat kreditinstitut kan av skäl som ligger i öppen dag inte heller ta emot en pant på sådana villkor.

För att en nyttjanderätt skall få pantsättas måste nyttjanderättshavaren också ha sådan rätt att överlåta rättigheten — om än inte en helt fri överlåtelserätt — att en försäljning kan genomföras, om panten måste tas i anspråk. Redan själva pantsättningen går emellertid längre än den förfogan- derätt nyttjanderättshavaren i allmänhet har. Förfarandet måste nämligen betraktas så att han sätter annan person i sitt ställe, vilket brukar fordra fastighetsägarens tillstånd.

Pantförskrivning av nyttjanderätt har, trots den sparsamma förekomsten i rättsfallsmaterialet, en viss spridning i avtalspraxis. Det förekommer nämligen på vissa håll att säkerhetsöverlåtelser av byggnad på annans mark kombineras med pantförskrivning av nyttjanderätten till marken. Det vanligaste är dock att även nyttjanderätten överlåts som säkerhet till fordringsägaren. När man använder pantformen är det emellertid, lika litet som i fråga om säkerhetsöverlåtelsen av byggnaden, fråga om något besittningstagande. Gäldenären fortsätter i stället att utöva nyttjanderätten som förut. Häri ligger en del risker för kreditgivaren i fråga om rätten till själva nyttjanderätten.

Om nuvarande pantregler — med deras något oklara innebörd skulle användas för att utnyttja kreditvärdet i byggnad på annans mark, måste även nyttjanderätten till marken tas med i transaktionen, om utnyttjandet skall vara effektivt. Redan av det som hittills sagts framgår emellertid att de gällande reglerna inte är tillfredsställande.

Man kan inte heller säga att den gällande rätten bildar någon bra grund för utvecklandet i rättstillämpningen av en hypotekarisk panträtt som kan lösa de praktiska kreditsäkerhetsproblemen. Den uppfattningen kan vara en stor del av förklaringen till att HDi 1954 års fall upprätthöll kravet på tradition för vad som formellt var en pantsättning, trots att domstolen två år tidigare hade bekräftat att en Säkerhetsöverlåtelse hade sakrättlig giltighet redan genom avtalet.

Om HD i stället hade godkänt en panträtt utan traditionskrav, skulle det ha uppkommit oklarheter om detaljreglerna. Det skulle behövas regler om den inbördes rättsställningen när det finns flera fordringsägare och regler om markägarens ställning m. m. Sådana frågor skulle få klaras upp i rättslivet utan hjälp av registrering och myndighetskontroll. Man skulle inte utan vidare kunna falla tillbaka på andra pantregler. Närmast skulle handpant- reglerna vara aktuella, men de har redan på sitt egentliga område sedan länge varit otidsenliga, något som skulle få ökad betydelse om de skulle tillämpas också på byggnad på annans mark. Det är knappast någon lämplig ordning om det lämnas till domstolarnas prövning i de sporadiskt förekommande fallen att successivt utforma ett helt regelkomplex av det slag som det här skulle ha blivit fråga om. (Se Walin, Separationsrätt s. 36—37.)

Om ett nytt registerpantsystem skapas, måste det tillses att det inte kan uppkomma konflikter genom att ett objekt blir pantsatt både enligt de nya reglerna och enligt äldre regler. Frågan behandlas längre fram. (Se avsnitt 16.)

2.3. Säkerhetsöverlåtelse

2.3.1. Utgångspunkterna

Säkerhetsöverlåtelsen innebär i sina skilda former att en gäldenär utan tradition överlåter egendom till en fordringsägare som säkerhet för en betalningsskyldighet. Liksom andra kreditsäkerheter kan även denna form placeras in i olika led i ett ekonomiskt sammanhang. Den kan vara ställd direkt till en bank men också vara en säkerhet åt en borgensman. Transaktionen kan också gälla för en kredit från t. ex. en husleverantör till en husköpare. Leverantören kan i sin tur ha fått möjlighet att ge krediten genom att ta upp lån i en bank mot säkerhet i egna fastigheter eller företagsinteck- ning.

Meningen är, liksom vid pant, att fordringsägaren skall ta säkerheten i anspråk först om gäldenären inte kan betala sin skuld. Transaktionen innehåller därför, uttryckligen eller underförstått, villkor om att gäldenären skall få tillbaka äganderätten till egendomen när skulden är betald. Det hör till konstruktionen att gäldenären-säljaren fortsätter att inneha och använda egendomen efter säkerhetsöverlåtelsen. Detta följer allt efter omständighe- terna av uttryckliga eller underförstådda avtalsvillkor, ibland utformade som ett hyresavtal.

Inte sällan anser sig parterna böra använda dubbla handlingar, den ena för själva köpet och den andra för villkoren om säljarens rätt att alltjämt nyttja egendomen och att få tillbaka äganderätten. Häri avspeglas på sitt sätt något av den dolda och tvivelaktiga karaktär som man inte sällan tillskriver transaktionen. (Se SOU 1966:26 s. 154155.)

Säkerhetsöverlåtelsen är en rättsfigur av mycket gammalt ursprung. Till den har man varit hänvisad i den romerska rätten där det saknades särskilda pantregler. Detsamma gäller också för germansk rätt, tills panträtten utformades på grundval av säkerhetsöverlåtelsen. Även därefter har emellertid säkerhetsöverlåtelsen fortlevt i svensk rätt och på andra håll, eftersom den kunnat användas i situationer och för ändamål där panträtten inte ansetts fungera. Sambandet mellan rättsreglerna för pant och överlåtelse har emellertid överallt vållat problem. (Se SOU 1974:55 s. 206212 och Karlgren, Säkerhetsöverlåtelse s. 7—15.)

Hos oss var det bl. a. säkerhetsöverlåtelser av lösöre som drev fram lagstiftningen om lösöreköp. Den började med en förordning från 1835 och följdes av den förordning från 1845 som efter väsentliga ändringar ännu gäller och nu med den förkortade benämningen kallas lösöreköpslagen. Det har hört till diskussionsfrågorna om lösöreköpslagen gällt också för ”verkliga köp”, dvs. sådana som varit avsedda att fullbordas genom att köparen definitivt tar över godset.

Reglerna om lösöreköp innefattar kravet att transaktionen skall kungöras för att den skall gälla mot tredje man, ehuru det sålda inte har överlämnats till köparen. Det är genom denna till formen något undanskymda lagstiftning som det också för köpets del i svensk rätt kom att krävas något mera än parternas avtal för att en köpare skall vara säkerställd i sitt förvärv i förhållande till säljarens borgenärer. (Se SOU 1974:55 s. 206207.)

Den kanske allmännaste tillämpningen av säkerhetsöverlåtelsen nu för

tiden torde avse byggnad på annans mark och nyttjanderätten till marken. Reglerna i lösöreköpslagen gäller inte för sådan egendom. Saken har dock framstått som tveksam i äldre tid. (Se NJA 1896 s. 66.) Kungörelsereglerna enligt den lagstiftningen kan alltså inte tillämpas. Inte heller finns det utgångspunkter för ett krav på tradition eller besittningsöverföring för att ett försäljningsavtal skall gälla mot tredje man. Redan avtalet är sakrättsligt bindande, såväl mot säljarens borgenärer (se t. ex. NJA 1896 s. 66) som mot en senare förvärvare vid dubbelförsäljning (se NJA 1912 s. 311).

2.3.2. Nyare praxis

Rättsläget enligt ovan fick en betydelsefull konfirmation av HD 1952 (NJA 1952 s. 407). En byggnad hade i det fallet sålts som säkerhet för ett borgensåtagande, som i sin tur avsåg ett lån med vars hjälp byggnaden hade uppförts. Därefter hade byggnaden gått i flera händer tills borgensmannen efter uppemot tio år gjorde anspråk på byggnaden för att kunna täcka sina kostnader sedan han måst infria sin borgen. Hans talan bifölls.

Rättsförhållandena kring Säkerhetsöverlåtelse och pantsättning av bygg- nad på annans mark har som förut antytts föranlett en del kritiska synpunkter. Man har bl. a. menat att säkerhetsöverlåtelsen inte borde godtas som säkerhetsform på andra villkor än som gäller för pantsättning, eftersom transaktionen har samma innebörd som en pantsättning utan besittnings- övergång. Det har emellertid också hävdats, att en pantsättning utan tradition borde godkännas som en konsekvens av att säkerhetsöverlåtelsen vunnit erkännande, också detta med motiveringen att transaktionerna har samma innebörd. En betydande minoritet i HD om åtta ledamöter menade också i 1954 års pleniavgörande om panträtten (NJA 1954z455) att denna borde anses giltig. (Se Karlgren, Säkerhetsöverlåtelse s. 16—35.)

Det bör märkas att HD:s domi pantmålet inte blivit tolkad som ett indirekt underkännande också av en Säkerhetsöverlåtelse som inte förenats med tradition av det sålda. En sådan tolkning har säkerligen inte heller varit åsyftad från HD:s sida.

Att säkerhetsköpen godtagits av domstolarna är mindre märkligt, om man ser saken i ett vidare perspektiv. Det är inte alltid det framgår av en transaktion om den är en säkerhetsåtgärd eller om den är en omsättnings- försäljning som ännu är ofullbordad eller försedd med speciella villkor. Gränsdragningsproblemen kan därför bli övermäktiga, om man vill försöka skilja på olika kategorier av försäljning. Sådana försök har gjorts vid tillämpningen av lösöreköpsförordningen men har getts upp för länge sedan.

Även om en transaktion klart framstår som en säkerhetsåtgärd kan det emellertid vara olämpligt att underkänna den, eftersom man på det sättet skapar en anledning för parter att dölja den verkliga innebörden av ingångna avtal. När möjligheterna härtill är så stora som vid den aktuella avtalstypen, kan det vara mycket litet vunnet med regler som underkänner de transaktioner som klart visar sin innebörd. Säkerhetsöverlåtelsen har också den fördelen, att den inte ger samma slags problem i tillämpningen som en panträtt, eftersom man kan falla tillbaka på överlåtelseregler och den avtalsreglering som parterna gjort.

Det finns emellertid nackdelar knutna till säkerhetsöverlåtelsen. Genom att den sker endast i form av avtal utan registrering eller annan publicering finns det inte några yttre förhållanden som visar att den skett. Detta kan leda till att säljarens förmögenhetsförhållanden efteråt missbedöms. Viktigare är kanske att förhållandena ger stora möjligheter till skenhandlingar och dubbelförsäljningar. Även om sådant inte sker så ofta, skapar möjligheterna dock osäkerhet för den som vill träda i förbindelse med en ägare till byggnad på annans mark.

Säkerhetsöverlåtelsen för med sig en del andra problem som bl. a. beror på att rättsläget kring den inte är klart i alla delar. I vissa avseenden används pantregler, trots att man i övrigt ser transaktionen som en överlåtelse. Det anses t. ex. att säljaren har rätt till ett överskott som uppkommer utöver låneskulden sedan säkerhetsobjektet har realiserats och att den avtalade köpeskillingen inte har en avgörande betydelse för avräkningen mellan parterna. Det är osäkert i vilken utsträckning de panträttsliga bedömning- arna bör tillgripas.

Svårbedömda situationer av annat slag kan uppkomma t. ex. om fastighetsägaren är både kreditgivare och förvärvare av säkerheten, vilket har förekommit i praktiken. Då uppstår frågan hur reglerna om tillbehör till fastighet inverkar, dels under avtalstiden och dels efter det att köparen tagit över egendomen för att realisera säkerheten. Svårigheterna ökar när man, såsom skett på senare tid, börjat använda Säkerhetsöverlåtelse som säkerhet för mer än en kreditgivare. Det kan också vara osäkert vem som enligt skattereglerna skall anses som ägare efter en säkerhetsförsäljning.

Bland nackdelarna med säkerhetsöverlåtelsen ingår att det fordras en hel del juridiskt kunnande och eftertanke vid formuleringen av avtalen. Detta gör säkerhetsformen till ett besvärligt inslag i hanteringen för institutionella kreditgivare. För enskilda parter är den också kostsam om risker för misstag och förluster skall förebyggas.

2.3.3. Avtalspraxis

Bruket av Säkerhetsöverlåtelse av byggnad på annans mark och nyttjande- rätten är som sagt ganska spritt. Utredningen har fått upplysningar om detta på skilda sätt under arbetets gång, bl. a. genom förfrågningar hos statliga och kommunala myndigheter, banker och andra enskilda organisationer och enskilda personer. Utredningen har fått del av formulär och annat förberedelsematerial och exempel på redan gjorda avtal. Formulär finns sålunda hos Göteborgs och Stockholms kommuner, främst för anläggnings- arrenden i hamnarna. För handeln med fritidshus genom HSB—företag har det också utformats formulär och andra handlingar. Mest utvecklat är emellertid det system som skapats av riksmarskalksämbetet i samarbete med kreditorganisationer för marker under ämbetets förvaltning.

En vidareutvecklad form av säkerhetsöverlåtelsen presenterades 1979 av Svenska Bankföreningen i form av den successiva säkerhetsöverlåtelsen. Innebörden av denna är att den kreditgivare som först gjort ett säkerhets— förvärv i sin tur gör en Säkerhetsöverlåtelse till en annan kreditgivare. Den överlåtelsen avser ”en andel” i egendomen, till sin storlek ospecificerad. Överlåtelserna kan fortsättas i ytterligare led genom att den som förvärvat

andel i säkerheten i sin tur överlåter andel till en tredje kreditgivare osv. Säkerheten realiseras på en gång för samtliga som har del i den, och de får täckning för sina fordringar i turordningen efter förvärven.

Genom den successiva säkerhetsöverlåtelsen har man skapat en form i vilken nyttjanderättshavaren kan anlita mer än en kreditgivare och ställa säkerhet hos envar av dem. Härigenom har man undanröjt en av svagheterna hos säkerhetsöverlåtelsen i dess vanliga form. Från en annan synpunkt sett har man emellertid tillfört nya moment som ökar komplikationerna vid tillämpningen. För att undvika vissa sådana i form av rättighetskonkurrens vid konkurs m. ni. har man på banksidan begränsat sig till att medverka endast då det är myndighet, försäkringsbolag, bank eller likvärdig kreditin- rättning som är inblandad.

Den nya formen skapades närmast på grund av vissa statliga låneformer för energisparåtgärder och för underhåll av kulturhistoriskt värdefulla byggna- der. Lånen förutsätter att staten bereds säkerhet, och oftast har byggnads- ägaren behov även av annan kredit. Den successiva säkerhetsöverlåtelsen har kommit i tillämpning inom riksmarkskalksämbetets arbetsområde, dock inte för statliga lån. (Se avsnitt 16.16.)

2.3.4. Riksmarskalksämbetets system

Utvecklingen av säkerhetstransaktionerna inom riksmarkskalksämbetets område framgår av en PM som ämbetet upprättade 1953. Där sägs det att 1952 års HD-avgörande (NJA 1952 s. 407) undanröjt den tveksamhet som tidigare rätt om möjligheterna att använda Säkerhetsöverlåtelse för byggnad på annans mark. Där ges också regler för den ordning som sedan kommit att gälla inom ämbetets område. Dit hör Kungl. Djurgården i Stockholm och marker som i övrigt ligger under riksmarskalksämbetets förvaltning genom ståthållarämbetet och särskilda slottsförvaltningar.

De enskilda arrendeavtalen rörande olika områden som riksmarkskalks- ämbetet upplåter får i väsentliga delar sitt innehåll genom en hänvisning till bestämmelser i särskilda stadgar. Reglerna som gäller för säkerhetsöver- låtelserna förs in i arrendeavtalen genom en hänvisning till särskilda bestämmelser som riksmarskalksämbetet har ställt upp. Dessa bestämmelser har under åren undergått vissa ändringar. Den senaste versionen är dagtecknad den 18 april 1980 och är ändrad i förhållande till vad som tidigare gällt, bl. a. genom regler om den successiva säkerhetsöverlåtelsen.

Systemet innebär i huvudsak att riksmarskalksämbetet medger och medverkar till säkerhetsöverlåtelser och för ett register över dem, om uppställda villkor har uppfyllts. Registreringen utförs inom Djurgårdsför- valtningen även för områden under någon annan förvaltningsgren. Ifråga om Djurgården handlar riksmarskalksämbetet som företrädare för Konungen på grund av en speciell Statsrättslig nyttjanderätt som den regerande konungen har till dessa marker (se prop. 1964:183 5. 4). När det här talas om markägaren syftar uttrycket därför i fråga om Djurgården på Konungen ehuru han blott är nyttjanderättshavare i första hand.

Registreringen motiveras i promemorian med att markägaren har åtagit sig att lösa in arrenderätt och byggnader m. m. i vissa fall då man vägrar att godta en ny arrendator. Dessutom framhålls det att det för en sund långivning är av

intresse att långivare och andra intressenter kan få kännedom om de säkerhetsöverlåtelser som gäller. För registerhållningen uttas det en avgift av låntagaren. Avgiften uppgår enligt promemorian till 50 öre för varje påbörjat hundratal kronor av krediten. För successiv säkerhetsöverlåtelse utgår ytterligare hälften av beloppet.

Säkerhetsöverlåtelsen skall avse vissa bestämda byggnader. Dessa skall tas upp i en specificerad förteckning och om ytterligare egendom kommer att överlåtas till kreditgivaren skall detta anmälas till ämbetet.

Säkerhetsöverlåtelsen skall omfatta även arrenderätten till marken. Iden delen har bestämmelserna ändrats samtidigt som de kom att gälla också för successiva överlåtelser. Dessförinnan innebar systemet att arrenderätten skulle pantsättas till kreditgivaren. Skälen bakom denna tidigare ordning och de rättsliga konsekvenserna är oklara mot bakgrunden av vad som sagts ovan om pantsättning av nyttjanderätt. Det finns många nyttjanderätter som har omfattats av sådan pantförskrivning men efter tillkomsten av de nya bestämmelserna började man att efter hand ändra pantförskrivningen till överlåtelse.

I bestämmelserna sägs det att ämbetet i särskild skrivelse skall underrätta kreditgivaren om att markägaren lämnat sitt tillstånd till säkerhetstransak— tionen samt att ämbetet skall göra vissa utfästelser. Dessa avser först att ämbetet skall underrätta kreditgivaren om det uppkommer någon förverk- andeanledning beträffande arrendet men även om det eljest hänt något ”av betydelse för kreditgivaren”. Som motprestation kräver ämbetet rätten att få uppgifter om den aktuella krediten och har även förbehållit sig att få pröva rimligheten av denna såsom en förutsättning för att transaktionen skall få genomföras.

Regler om frivillig överlåtelse av arrenderätten och förvärv genom bodelning, arv, testamente och exekutiv auktion har tagits upp i de särskilda stadgarna. Där har markägaren med visst undantag förbehållit sig rätten att avgöra om en ny arrendator skall godtas eller om markägaren skall återta arrendestället. Markägaren har också åtagit sig en lösenrätt av olika omfattning för olika fall, om en ny arrendator inte godtas. Bestämmelserna kräver på grund av avvikelserna från 10 kap. 7 & JB arrendenämndens tillstånd, vilket också anges i avtalen.

Bestämmelserna om säkerhetsöverlåtelse innehåller regler för fall då säkerheten skall tas i anspråk av kreditgivaren. De reglerna innebär vissa avvikelser från vad som i övrigt gäller om överlåtelse enligt arrendeavta- let.

När fråga om realisation uppkommer skall riksmarkskalksämbetet enligt bestämmelserna ofördröjligen underrättas. Innan försäljning sker skall namnet på den tilltänkte förvärvaren uppges. Egendomen skall säljas till en spekulant som anvisats eller godkänts av ämbetet, såvida inte kreditgivaren kan visa att detta skulle lända honom till förfång. I så fall ochi fall då ämbetet inte anvisat någon spekulant, har kreditgivaren rätt att överlåta egendomen till någon person som skäligen kan tas för god som arrendator, varvid markägaren dock har rätt att lösa in egendomen till dess värde. Kretsen av förvärvare är ytterligare preciserad till att omfatta enskild person, aktiebo- lag, stiftelse eller ideell förening.

För förverkandefall samt fall då markägaren enligt de allmänna avtalsbe-

stämmelserna kan komma att ta tillbaka arrendestället på grund av arrendatorns död har markägaren gjort vissa åtaganden. Markägaren har sålunda förbundit sig att avstå från uppsägning, om kreditgivaren inom fyra månader efter underrättelse överlåter egendomen enligt samma regler som nämnts ovan eller åstadkommer rättelse i fråga om förverkandeanledning- en.

För lägen då arrenderätten av någon anledning skall upphöra ges det vidare skilda regler beträffande fall då markägaren ämnar upplåta lägenhe- ten på nytt till oförändrad användning och fall då så inte är avsikten.

Om fortsatt upplåtelse skall ske, anger reglerna de båda alternativen att en ny arrendator skall tillträda, enär den gamle arrendatorn inte vill utnyttja sin" rätt till förlängning, och att bytet sker av annan anledning, främst förverkande. För båda fallen betingar sig markägaren i första hand, att arrendatorn eller kreditgivaren skall sälja byggnad och annan egendom som omfattas av säkerhetsöverlåtelsen till någon spekulant som riksmarskalks- ämbetet anvisar eller godkänner, såvida det inte visas att detta skulle leda till förfång. Om ämbetet inte påfordrar försäljning eller om den skulle lända till förfång, gäller JB:s regler om hembud till markägaren, om lösenrätt för denne samt om arrendatorns rätt och skyldighet till bortförande av egendomen när lösen inte sker.

För fall då arrendeområdet inte skall upplåtas till oförändrad användning har markägaren åtagit sig att lösa in den egendom som omfattas av säkerhetsöverlåtelsen till dess värde.

Om lösenbelopp sägs ytterligare bl. a. att de skall beräknas av tre gode män och att i beloppen inte skall inräknas värdet av säregna inrättningar och påtagliga lyxanordningar.

2.3.5. Säkerhetsöverlåtelsen i fortsättningen

Säkerhetsöverlåtelsen skulle kunna förbättras och bli ett bättre fungerande kreditmedel än den är för närvarande. I första hand skulle man kunna införa en registrering av transaktionerna samt klargöra rättsreglerna kring dem och skapa grunden för enklare avtal. Detta skulle kräva lagstiftning.

På denna väg skulle man få motsvarigheten till ett registerpantsystem, dock utan pantsystemets fördelar. Säkerhetsformen skulle under alla omständigheter bli mindre lätthanterlig än en registerpanträtt. Den sakrätts- liga säkerheten skulle dessutom bli sämre än hos panträtten, om man inte kunde ogiltigförklara oregistrerade säkerhetsöverlåtelser. Detta skulle ge stora problem, eftersom det, som förut nämnts i fråga om lösöreköpslagen, är mycket svårt att i praktiken dra en gräns mellan en överlåtelse i säkerhetssyfte och en som är avsedd att leda till fullbordad omsättning. Det skulle närmast fordras att den sakrättsliga giltigheten av alla överlåtelser gjordes beroende av antingen registrering eller något annat påtagligt moment såsom besittningsöverföring eller underrättelse till en tredje man. För regler om besittningsöverföring saknas det praktiska förutsättningar och som mottagare av underrättelser skulle man, i brist på lämpligt alternativ, antagligen få välja samma register som avsetts för säkerhetsöverlåtelsema. Man skulle knappast kunna dra in fastighetsägaren i detta sammanhang. Med den allmänna registrering som blev följden skulle man ha infört ett slags

allmänt lagfartssystem för byggnader med nyttjanderätter, vilket inte torde vara önskvärt.

Säkerhetsöverlåtelsen kan sålunda inte heller efter förbättringar av reglerna göra ett nytt pantsystem onödigt.

En annan fråga gäller om säkerhetsöverlåtelsen skall kunna tänkas förekomma efter det att ett nytt registerpantsystem har införts. Något skäl att uttryckligen förbjuda detta föreligger inte. En panträtt äventyras sålunda inte av att pantobjektet också blir föremål för säkerhetsöverlåtelse. Bristerna som säkerhetsöverlåtelsen har kommer emellertid enligt utredningens uppfattning att medföra att den säkerhetsformen faller ur bruk, om ett nytt pantsystem uppfyller de krav som kommer att ställas på det i kreditlivet. Däremot kan det som förut nämnts uppkomma konflikter, om ett objekt kan pantsättas både enligt reglerna i ett nytt pantsystem och enligt äldre regler genom besittningsöverföring eller denuntiation till fastighetsägaren. (Se avsnitt 2.2.)

2.4. Återtaganderätt

En säljare som lämnat köparen kredit för köpeskillingen har sedan gammalt inom vissa gränser kunnat säkra sin fordran genom att förbehålla sig rätten att ta tillbaka det sålda vid bristande betalning. Köpen kan vara avbetal— ningsköp eller köp där hela köpeskillingen skall betalas först framdeles. Kreditsäkerheten uppkommer genom att säljaren förbehåller sig rätten att ta tillbaka godset eller vanligare genom att han förbehåller sig äganderätten till det tills full betalning skett. Varianter förekommer också där man formulerar avtalet som ett hyresavtal med villkor att äganderätten till föremålet skall övergå till den som hyr efter en viss tid och avtalsenliga betalningar. Till konstruktionen är förbehållen ganska lika säkerhetsöverlåtelsen.

I juridiska sammanhang har äganderättsförbehåll eller ägarförbehåll varit de vanliga benämningarna på säkerhetsrätten. I samband med tillkomsten av konsumentkreditlagen (19772981) har emellertid en ändring skett,och man använder i stället uttrycket förbehåll om återtaganderätt och inriktar sig därmed på säkerhetsrättens reella innebörd. Detta hindrar inte att ägande— rättsförbehåll eller andra termer används i avtalen. (Se SOU 1975:63 s. 185 och Westerlind m. fl., Kommentar till konsumentkreditlagen s. 158—159.)

Principer för återtaganderätten har utformats i rättstillämpningen, men det har också getts lagregler i ämnet. Regler fanns i den numera upphävda lagen (1915:219) om avbetalningsköp som avsåg lösöre. Numera finns det bestämmelser i konsumentkreditlagen och lagen (1978:599) om avbetal— ningsköp mellan näringsidkare m. fl. Dessa lagar gäller för varor, varmed i stort sett torde avses samma område som lösöre, och där begränsas återtaganderätten på skilda sätt. Byggnad på annans mark ligger utanför de nya lagarnas tillämpningsområde. Varor som är avsedda att bli en byggnad måste däremot i åtminstone något skede anses ingå under kategorin vara. När man skall bedöma hur användbart ett återtagandeförbehåll kan vara i fråga om byggnad på annans mark har man under alla förhållanden att utgå från de mera allmänna principer som utformats i rättstillämpningen om giltigheten av ett sådant förbehåll. (Se prop. 1973:138 5. 160 och 1976/77: 123 s. 158.)

Samtidigt som återtaganderätten godtagits i rättsordningen har det dragits snäva gränser för den. (Se SOU 1974:55 s. 223224.) Ett förbehåll därom har t. ex. ansetts gälla bara för den ursprungliga fordringen på köpeskillingen och i den ursprungligen avsedda egendomen. Denna måste därför vara identifierbar och får inte ha förenats med eller uppgått i annan egendom. Det har ansetts att förbehållet saknar verkan redan genom att det medges i avtalet att godset får behandlas på det otillåtna sättet, även om något sådant förfarande inte har hunnit ske. (Se NJA 1960 s. 221.) Det finns även andra inskränkningar i giltighetsområdet.

Begränsningarna för giltigheten medför att ett förbehåll ofta saknar verkan i fråga om byggnad på annans mark eller att det äri hög grad osäkert i vad mån det gäller i olika situationer. En sådan situation är att en säljare levererar antingen löst material eller större byggnadsdelar för en byggnad. I praktiken kommer så gott som alltid byggnaden att uppföras även med tillförande av material från annat håll och med arbetsinsatser från olika håll. Detta sammanfogande och blandande av prestationer innebär att identiteten hos delarna förändras. (Se NJA 1955 s. 1.)

Även om delarna av vad som fogats samman alltjämt kan identifieras och skiljas från varandra finns det hinder mot återtagandeförbehåll till delarna. Det har nämligen slagits fast i rättstillämpningen att ett sådant förbehåll inte bör få gälla till delar av vad som utgör sammansatta fungerande enheter. Bakom ståndpunkten ligger uppfattningen att det är olämpligt att dela vad som en gång blivit konstruerat och att man inte bör ha regler som leder till värdeförstörelse, vilket lätt blir fallet om ett återtagandeförbehåll skulle göras gällande till delar av helheten. (Se t. ex. NJA 1955 s. 1, 1960 s. 9 och 221.)

Fallen i praxis har avsett båtar, bilar och även hus som är fastighetstillbe- hör. Synsättet kan vara aktuellt även beträffande byggnad på annans mark, t. o. m. om det är ett helt hus som säljaren levererar för uppställning på nyttjanderättsområdet. Om ett hus är flyttbart, har det likväl oftast någon form av grundläggning och är oftast försett med ledningar för el, vatten och avlopp. Flyttas huset rycks det därmed bort från den fungerande helheten. Det är endast de mycket enkla husen som man kan betrakta som helt oberoende av andra anordningar och där man skulle kunna tänka sig att ett förbehåll om återtaganderätt gäller. Sådana fall är emellertid ointressanta i förevarande sammanhang, eftersom där inte föreligger sådana kreditbehov som motiverar att egendomen används som säkerhet.

Ett förbehåll om återtaganderätt kan emellertid tänkas vara giltigt också för andra än de mycket enkla byggnaderna, om leverantören har nyttjande- rätten till marken eller eventuellt om han har förvärvat nyttjanderätten som säkerhet. Att ordna förhållandena på det sättet torde emellertid i allmänhet inte vara någon praktisk lösning.

Försöken att använda förbehåll om återtaganderätt som säkerhet för leveranser av byggnader på annans mark eller material till dem torde i praktiken ha uppgetts. I stället används säkerhetsöverlåtelse av byggnaden och nyttjanderätten. På det sättet kan åtminstone den största fordringsäga- rens anspråk säkerställas.

Om en nyttjanderättshavare tänker sälja en byggnad för bortforsling och placering på annan plats, måste förhållandena jämställas med leverans av hus

i övrigt och vad som här har sagts om sådana situationer blir tillämpligt. Skall köparen också tillträda nyttjanderätten till marken kan säljaren, liksom vid fastighetsförsäljning, bereda sig säkerhet genom ett villkorligt köp, vari- genom förvärvet görs beroende av att köpeskillingen betalas. Till sin verkan är detta avtal mycket likt förbehållet om återtaganderätt.

Förbehåll om återtaganderätt ger enligt vad som framgått inte de möjligheter som kreditbehoven kräver på det här aktuella området. Det är användbart endast i mycket begränsad omfattning och några praktiska möjligheter att utveckla det till en mer allsidig form av kreditsäkerhet torde inte föreligga.

2.5. Företagsinteckning

Enligt skilda författningar har det redan tidigt medgivits att viss egendom reserveras för en fordringsägare som lämnat krediter för samma egendom. Man har då talat om förlagslån och förlagsegendom. Dessa speciella former av förlagssäkerhet förändrades till en mera allmän form av förlagsinteckning för industriella rörelser genom förordningen (1883:16 s. 1) angående förlagsinteckning.

Enligt den förordningen var inte byggnad på annans mark med bland förlagsegendomen annat än som del i gruvegendom för vissa fall. Vid en reform 1932 inbegreps alla gmvor. Samtidigt skapades det en särskild förordning om inteckning i jordbruksinventarier liknande den som gällde industritillgångarna. För produkter från jordbruket hade det dessutom redan tidigare införts vissa former av panträtt som inte var beroende av tradition av pantegendomen.

Förlagsinteckningen med kompletterande säkerhetsformer förändrades till företagsinteckning genom lagen (1966:454) om företagsinteckning. Den säkerhetsformen kom att gälla för en vidare krets av rörelseidkare än föregångarna avsett varjämte byggnad på annans mark och arrenderätt togs in i kretsen av egendom vari inteckningen gäller.

Företagsinteckningen är endast användbar för egendom som tillhör en näringsidkare och under särskilda förutsättningar. Inteckningen meddelas i näringsverksamheten som sådan och omfattar därmed egendom som hör till verksamheten om den tillhör de kategorier som lagen särskilt räknar upp. I säkerhetsunderlaget, som genomgående endast kan vara lös egendom, ingår enligt 4 & 2 ”byggnad eller annan anläggning som icke hör till tomträtt” och enligt punkt 3 i paragrafen ingår ”arrenderätt, hyresrätt, rättighet som avses i 7 kap. 3 & jordabalken, bostadsrätt eller rätt till gruva eller annan gruvegendom, om rättigheten kan utmätas".

Inteckningen gäller också i substitut för de särskilt uppräknade katego- rierna genom föreskriften att den omfattar också fordran på vederlag för överlåtelse eller upplåtelse eller på ersättning med anledning av att egendom skadats eller gått förlorad eller tagits i anspråk genom expropriation eller liknande förfarande. Om näringsidkaren överlåter hela den intecknade verksamheten, gäller inteckningen i fordran på vederlaget.

Efter ägarväxlingen är företagsinteckningen gällande endast i begränsad omfattning. Om hela verksamheten överlåtits gäller inteckningen under en

övergångstid i sådan egendom som omfattas av säkerhetsrätten och som följt med i överlåtelsen. Om näringsidkaren överlåter enstaka föremål, faller de emellertid ut ur säkerhetsunderlaget. Lagen har ytterligare detaljregler i hithörande frågor.

Föreskrifterna i lagen innebär att alla former av arrende med arrendatorns anläggningar kan omfattas av inteckningsformen. Benefika nyttjanderätter kan däremot inte ingå men väl nyttjanderättshavarens anläggningar även i sådant fall. I praktiken torde det endasti undantagsfall kunna bli fråga om att bostadsarrende med anläggningar omfattas. Främst är det jordbruksarren- den samt anläggnings- och lägenhetsarrenden som ingår i säkerhetsunderla- get.

Det är emellertid inte ovanligt att en näringsidkare vid sidan om företagsinteckningen använder säkerhetsöverlåtelse för en arrenderätt med anläggningar. Förfarandet kan vara motiverat av att arrenderätten inte är utmätningsbar och därför inte omfattas av företagsinteckningen. Säkerhets- köparen kan emellertid ändå få kreditsäkerhet i egendomen enligt uppfatt- ningen att företagsinteckningen, liksom vid fullgången överlåtelse, upphör att gälla i det som transaktionen avser och består i näringsidkarens egendom i övrigt. Säkerhetsöverlåtelsen kan därför bli använd i fall då kreditvärdet hos de olika kategorierna egendom kan utnyttjas bäst genom att arrenderätt med byggnader får utgöra kreditsäkerhet för sig.

Uppdelningen kan sålunda vara ett tecken på att företagsinteckningen inte är det bästa sättet att utnyttja kreditvärdet i byggnad på annans mark med arrenderätt. Säkerhetsformen lider dessutom under alla förhållanden av de begränsningarna att den är tillgänglig endast för näringsidkare och att den i allmänhet inte kan användas för bostäder. För en utvidgning i den riktningen saknas det förutsättningar, om man inte helt omgestaltar företagsinteckning- en.

Det förslag till lag om företagshypotek som regeringen har lagt fram i sin lagrådsremiss överensstämmer i huvudsak med innehållet i lagen om företagsinteckning på de punkter som nämnts här. De ändringar som lagförslaget innehåller avser i stället främst andra frågor. (Se SOU 1981:76 s. 1112 och lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek m. m. 5. 1—2 och 31—39.)

2.6. Fastighetsägarens rätt enligt JB

Fastighetsägaren har, om inte annat avtalats, en speciell säkerhetsrätt till arrendatorns byggnader och anläggningar enligt 8 kap. 21 5 tredje stycket JB, vilken närmast kan kallas för retentionsrätt. Bestämmelserna ger ett undantag från den rätt arrendatorn eljest har att föra bort byggnad och annan anläggning från arrendeområdet när han skall frånträda arrendet.

Hinder att föra bort en byggnad föreligger om det har hämtats ämnen till den från jordägarens fastighet. Hindret består tills jordägaren fått ersättning för värdet av materialet. Säkerhetsrätten är uppenbarligen alltför begränsad till sitt användningsområde för att erbjuda utgångspunkter för lösningar av de här aktuella kreditproblemen.

3 Förhållanden i främmande länder

3.1. Inledning

Reglernai andra länder om förhållanden som har med jord och fast egendom att göra är i allmänhet ganska olika de svenska. Detta gäller också andra nordiska länder. Det har i stort sett inte alls förekommit något gemensamt nordiskt lagstiftningsarbete på detta rättsområde. Problemen har varit så anknutna till det egna landet att de inte gett upphov till något mera påträngande behov av enhetlig lagstiftning.

Utländska förhållanden har likväl intresse i förevarande sammanhang. Det visar sig att man på olika håll — också i våra grannländer— har system som medger att byggnad på annans mark sätts i pant. Rättsläget utomlands ger illustrationer av de tekniska och rättsliga problem som hör samman med reglerna för en sådan ordning.

Systemen i de nordiska länderna, som här är av störst intresse, är olika inbördes. Pantsystemen kan sägas spela skilda roller både rättsligt och ekonomiskt i olika länder. Det finns flera drag i de utländska reglerna som går igen i lösningar som man måste stanna för hos oss, men som helhet är det inte något system som passar för våra förhållanden.

3.2. Danmark

Den danska Lov om tinglysning, tillkommen 1926, är en sammanfattande lagstiftning om inskrivning i offentliga register. Den innehåller motsvarig- heter till inskrivningsreglerna i den svenska JB men också regler om annan registrering. De danska reglerna medger också att lösegendom i allmänhet sätts i pant genom registrering och utan traditionsförfarande. I fråga om fast egendom är tinglysningen i allmänhet en förutsättning för att rättigheter till egendomen skall gälla. Lagstiftningen har godtrosregler som motsvarar de svenska och regler om ersättning av statsmedel för förluster som kan drabba enskilda i olika situationer.

För pantsättning av byggnad på annans mark ges det grundläggande regler i tinglysningsloven & 19 stk 1. Enligt lagrummet skall en byggnad ges ett eget upplägg i tingbogen och behandlas som en självständig fast egendom. Förutsättningen är att det är fråga om hus som är avsett att varaktigt förbli på sin plats och att andra uppställda villkor för registreringen är uppfyllda. Byggnadspantsättning används såväl för byggnader som hör till näringsverk-

samhet särskilt inom hamnen i Köpenhamn som för fritidshus och kolonistugor m. m. (Se främst von Eyben, Formuerettigheder s. 320—324 och Vinding Kruse, Tinglysningsloven s. 134—137.)

Regleringen är inte fullständig och det har i praxis uppkommit en hel del tillämpningsproblem. En utredning som arbetar med frågor om tinglysning- en har 1968 fått i uppdrag att också se över byggnadspantreglerna men har inte fullföljt sitt arbete ännu.

Eftersom registreringen och pantsättningen avser byggnad måste man kunna identifiera denna. Problem har därvid uppkommit beträffande byggnader på hamnområdena i Köpenhamn och på andra områden som inte är fastighetsindelade ävensom i andra fall när det finns flera byggnader på en och samma registerfastighet. I Köpenhamn är byggnaderna på hamnområ- dena numrerade genom stadsmyndigheternas försorg och för tinglysning fordras uppgift om det aktuella byggnadsnumret.

I praktiken sker identifieringen i allmänhet med hjälp av nyttjanderätts— kontrakt, brandförsäkringsbrev och kartor som kan finnas. En tinglysning som anges avse en viss beskriven byggnad, t. ex. en kvarn, har ansetts kunna gälla även andra tillhörande byggnader.

Kreditgivarna betingar sig enligt de vanliga formuleringarna i pantbreven — de är här upprättade av parterna — panträtt såväl i existerande byggnader som i kommande byggnader på det arrenderade området. Tinglysningslovens regler har inte formulerats för en sådan ordning utan med tanke enbart på existerande byggnader, men pantbreven godtas likväl i allmänhet för tinglysning, utom i Köpenhamn där det av identifieringsskäl först krävs uppgift om byggnadsnummer. Sådant nummer sätts redan då byggnadslov meddelats. Det har sagts att det inte i och för sig föreligger något hinder för stiftande av panträtt i ännu ej befintlig egendom. Från dessa utgångspunkter har man också uppmärksammat problemet att ett nyttjanderättsavtal kan ändras till att avse ett större område än tidigare med ytterligare byggna- der.

Att en byggnad träder i stället för en pantsatt byggnad, t. ex. efter rivning eller brand, är ett specialfall av problemet med kommande byggnader. Det har påpekats att systemet i Köpenhamn ger särskilda identifieringssvårighe- ter i sådana fall, eftersom den nya byggnaden får ett nytt nummer som inte visar att den trätt i stället för en annan.

Tanken har förts fram, att det borde krävas fastighetsbildning beträffande den nyttjade marken som villkor för tinglysning, men den lösningen har också mött bestämt motstånd. På något håll krävs det till skillnad från praxis i andra distrikt att också nyttjanderättsavtalet tinglyses. Därmed blir det nödvändigt med avstyckning i de fall där nyttjanderättstiden överstiger 10 år, eftersom detta krävs enligt lagstiftningen om fastighetsbildning. I vissa fall tinglyses också panträtt i nyttjanderätten till skydd för pantvärdet hos byggnaderna. I andra fall måste kreditgivaren genom överenskommelse med jordägaren betinga sig att få inträda i nyttjanderätten för fall då byggnaden måste tas i anspråk som pant.

En annan fråga som har gett problem i tillämpningen gäller legitimationen för sökanden och kontrollen av det förvärv som åberopas när det söks tinglysning. När det väl gjorts anteckning i tingbogen om äganderätt eller annan rådighet ger åtgärdeni fortsättningen legitimation för den antecknade

personen vid nya ansökningar. För prövningen vid den första registreringen saknas det emellertid närmare regler i lagen. Förhållandena bedöms därvid främst med utgångspunkt från nyttjanderättskontrakt eller annan utredning om nyttjanderätten, handlingar om förvärv av byggnaden samt brandförsäk- ringsbrev.

3.3. Finland

Enligt finländsk rätt kan byggnader på annans mark samt annan lös egendom pantsättas genom inskrivningsförfarande, dels enligt de allmänna reglerna i förordningen 1868 om inteckning i fast egendom och dels enligt lagen 1923 om lösöreinteckning. Lösöreinteckningen motsvarar närmast den svenska företagsinteckningen och dessa regler lämnas här åsido.

Enligt fastighetsreglerna kan inteckningen ske i ”tomtlegorätt” som formellt sett motsvarar den svenska tomträtten, men som har ringa praktisk betydelse. Större betydelse har det som kallas anläggningsinteckning i ”en eller flere byggnader och inrättningar på annans grund”. För anläggnings- inteckningen gäller regler dels i inteckningsförordningen och dels i jordle- golagen 1966. (Se Zitting-Rauttiala, Lärobok i sakrätt s. 136—166.)

Inteckning i anläggning har ingått i inteckningssystemet från intecknings- förordningens tillkomst 1968. Inteckningsformen har stor praktisk betydelse, eftersom det finns ett stort antal arrenden av bostads-, affärs- och industritomter. Marken ägs mestadels av kommunen när anläggningsinteck- ning förekommer. Inteckning söks i allmänhet som underlag för kredit redan för uppförandet av byggnader. Det kan sägas att anläggningsinteckning med hänsyn till användningområdet i mycket motsvarar inteckning i svensk tomträtt.

För att anläggningsinteckning skall medges fordras det att anläggningen har tillkommit med markägarens bifall och att den jämte nyttjanderätten till själva grunden skall kunna överlåtas till tredje man utan markägarens hörande. Det måste finnas en gällande inteckning i fastigheten till säkerhet för nyttjanderättens bestånd och dödning av sådan inteckning innan upplåtelsetiden har gått ut fordrar medgivande av den som innehar en anläggningsinteckning.

I rättstillämpningen fordras det att det åberopade nyttjanderättsavtalet ges in till inskrivningsmyndigheten när det söks anläggningsinteckning. Myndig- heten kontrollerar att avtalet är gällande enligt den tidsgräns som satts i kontraktet. Myndigheten fordrar också in uppgift om vem som är aktuell nyttjanderättshavare enligt sådana register som vissa städer har för sina egna fastigheter. Någon motsvarande undersökning görs inte när markägaren är en privatperson eller annars när det saknas registeruppgifter. Det anses att inteckning är ogiltig om den beviljats efter medgivande från en tidigare nyttjanderättshavare. För sådana fall finns det inte några regler om godtrosförvärv eller om ersättning av statsmedel.

Inskrivningsmyndigheten kontrollerar inte särskilt om det finns byggnader på nyttjanderättsområdet och inte heller vem som äger byggnader som visat sig finnas på platsen.

En av de särskilt reglerade frågorna avser fallet att legotiden är till tiden

bestämd och att tiden har löpt ut. Huvudregeln är då att en anläggningsin- teckning förfaller, om inte legotiden förlängs eller det sker nyupplåtelse till samme innehavare. Upphör legorätten i förtid, har inteckningshavarna rätt att begära omedelbar betalning. Om äganderätten till marken och legorätten kommer i en och samma hand, fortfar legorätten att gälla sålänge det finns anläggningsinteckningar, men det är oklart på vad sätt dessa inteckningar gäller. Det har sagts att de enligt rättspraxis besvärar fastigheten i stället för anläggningarna. En ändring av villkoren för legorätten gäller inte mot den som har anläggningsinteckning, om han inte medgett ändringen. Ett undantag gäller för förlängning av upplåtelsetiden.

3.4. Norge

Den norska loven om tinglysing av 1935 har en samlad reglering om inskrivning i offentliga register och motsvarar den danska tinglysningsloven. Även den norska lagen omfattar registreringar av skilda slag, dock inte av lösöre i allmänhet. (Se Harbek-Solem, Lov om tinglysing & 15.)

Det finns inte någon lagregel som allmänt slår fast vad som är fast egendom eller tillbehör därtill. Byggnad på annans mark räknas emellertid som fast egendom. Som principiell huvudregel gäller att en fastighetsägare civilrätts- ligt kan förfoga över hus och mark var för sig genom både överlåtelse och pantsättning, varför det får stor betydelse hur det enskilda avtalet om en transaktion har utformats.

Enligt den norska rätten finns det nyttjanderätter av olika slag till fast egendom, en del särskilt reglerade, andra inte. Som en allmän regel anses gälla att begränsade rättigheter till fast egendom kan pantsättas, om de kan fritt överlåtas till annan innehavare eller om markägaren ger ett särskilt medgivande till pantsättning när överlåtelsehindret beror på honom.

Det finns särskilda regler om att nyttjanderättsområden skall mätas och kartläggas, om upplåtelsen skett för mer än tio år.

Byggnad på annans mark behandlas i tinglysingsloven med utgångspunkt från nyttjanderätten till marken. Om denna nyttjanderätt blivit tinglyst, är nyttjanderättshavaren därmed legitimerad att förfoga över byggnader på området. Tinglysingen kan ske på det upplägg som gjorts för själva fastigheten, men man gör ett särskilt upplägg för nyttjanderätten, om upplåtelsetiden är mer än tio år ävensom i andra fall, om det är lämpligt, vilket anses vara fallet om rättigheten skall pantsättas.

Gäller rättigheten en del av en fastighet, krävs det i allmänhet att gränserna är klart och utförligt angivna för att tinglysing skall ske. Gränserna skall vara beskrivna i upplåtelsekontraktet eller framgå av annan handling som är tinglyst, t. ex. ”målebrev” enligt bestämmelserna om mätning och kartläggning i byggningsloven. Undantag gäller för s.k. ”punktefeste”. Detta är en upplåtelse som ger nyttjanderättshavaren rätt att uppföra byggnad i förhållande till en punkt eller ett märke i terrängen. Sådana upplåtelser får endast ske efter samtycke från vederbörande byggmyndighet, t. ex. genom att det godkänns att ett visst område utnyttjas för upplåtelse- formen och ges bestämmelser om hur punkterna skall placeras. Det ställs stränga krav på punktbeskrivningen. Punkten kan anges enligt koordinat-

systemet eller märkas ut med en järnpåle som i sin tur försetts med nummer eller annat lämpligt kännetecken.

Förvärvskontroll skall göras i samtliga fall när det begärs tinglysing. Särskilda regler gäller för prövningen vid en första införing av en nyttjanderätt i grunnboken. Den som är införd där som fastighetsägare har ”grunnbokshjemmel” dvs. är legitimerad att förfoga över fastigheten. För nyttjanderätter med eget upplägg ger tinglysingen av själva upplåtelsen ”hjemmel” för nyttjanderättshavaren och ny rättsinnehavare måste härleda sitt förvärv från denne.

En speciell nyttjanderätt av stor betydelse är den som kallas tomtefeste och regleras i en lag från 1975. Denna rätt kan på grund av användningsområdet sägas motsvara både bostads- och anläggningsarrende enligt svenska regler och på grund av nyttjanderättshavarens starka ställning sägas i mycket likna den svenska tomträtten. Tomtefeste har funnits som nyttjanderättsform i Norge sedan gammalt redan innan den blev lagreglerad. (Se Sivillovbokut- valget, Rådsegn 9 1971 och Ot.prp. nr. 2 1974—75.)

Enligt 1975 års lag gäller tomtefestereglema för en nyttjanderätt som avser ”grunn till hus” som nyttjanderättshavaren ”har eller får på tomta”. Dessutom gäller reglerna beträffande vissa områden som utgör komplement till tomtplatsen såsom väg, bilplats rn. m.

Innebörden av nyttjanderätten regleras utförligt. Det ges bl. a. särskilda bestämmelser om förhållandet mellan markägaren och tomtefesteinnehava- ren för fall då tomtefesteavtalet är en andrahandsupplåtelse av part som enligt sitt avtal har rätt att upplåta tomtefesterätter. Förstahandsupplåtelsen är då inte tomtefeste. För upplåtelse av mark för bostadshus och fritidshus gäller det en minimitid på 80 år. Efter den tiden kan varierande villkor gälla. Vid sådan upplåtelse finns det också en rätt till inlösning av tomten, om den ligger på privat mark. Lösenrätten inträder enligt huvudregeln efter det att 50 år förflutit av upplåtelsetiden. Avtalet kan förlängas ivissa fall när det saknas inlösningsrätt.

Festerett får i allmänhet förvärvas av en ny innehavare, dock med den allmänna begränsningen även vid exekutiv auktion — att förvärvet får ske bara av person som upplåtaren godkänner, om inte annat avtalats. Upplåtaren får å andra sidan vägra att ge sitt godkännande endast på sakliga grunder.

Om pantsättning ges det särskilda regler. Nyttjanderättshavaren har sålunda rätt till pantsättning, om inte annat följer av att rättigheten inte får förvärvas av en ny innehavare. Ett sådant förbud följer av bestämmelser i lag vid livstidsupplåtelser. Det kan också följa av avtal i vissa fall, om tomten är obebyggd. Ett sådant avtal hindrar likväl inte att festeretten pantsätts för ”byggelån”.

Pantobjektet består av nyttjanderätten och rättighetshavarens anläggning- ar som en enhet. Detta följer av föreskrifterna att festeretten endast kan pantsättas tillsammans med byggnad som nyttjanderättshavaren har eller får på tomten och att byggnaden endast kan pantsättas tillsammans med festeretten. Under förarbetena ansågs det redan i det gällande rättsläget vara naturligt att panträtten omfattade både nyttjanderätten och husen även om bara nyttjanderätten eller bara husen var nämnda av parterna.

Om nyttjanderättshavaren blir ägare till tomten och inte annat är avtalat,

övergår den tinglysta panträtten till att gälla i själva fastigheten med förmånsrätt från det att nyttjanderättshavarens åtkomst blivit tinglyst. I en speciell regel sägs det att en upplåtare som vill häva avtalet om festerett skall ge underrättelse härom till den som har tinglyst panträtt i festeretten. Det framgår emellertid inte vilka befogenheter panthavaren har i det läget.

4 Byggnader på annans mark och behovet av en ny kreditsäkerhetsform

4.1. Inledning

Ett pantsystem för byggnader på annans mark innebär att rättssystemet tillförs en ny kreditsäkerhetsform. Den kommer att kräva en hel del lagregler och arbete från myndigheternas sida med registrering och andra löpande uppgifter. En nyordning bör därför svara mot klara behov och kunna beräknas bli till nytta, om den skall genomföras.

Ett tydligt tecken på att säkerhetsformen behövs är i första hand vad som åberopats i utredningsdirektiven och deras förhistoria i form av tidigare uttalanden i lagstiftningssammanhang, ställningstaganden i riksdagen och framställningar från kreditnäringen.

Här skall saken ytterligare belysas med synpunkter på de skilda fall där det behövs krediter för byggnad och anläggning på annans mark enligt vunna erfarenheter. I första hand kan man helt allmänt skilja på förhållandena vid nyproduktion av byggnader och på förhållandena därefter. Det finns emellertid även en del andra speciella lägen att beakta. Som bakgrund redovisas uppgifter om det antal byggnader och anläggningar som kan beröras av ett nytt regelsystem.

4.2. Antalet befintliga objekt

Det finns uppgifter om byggnader på annans mark i materialet från 1975 års fastighetstaxering. Från detta material har det gjorts vissa tabeller som varit avsedda för internt statistiskt arbete bl. a. hos statistiska centralbyrån och som inte blivit publicerade. Tabellerna har en del uppgifter av intresse för denna utredning.

Tabellerna har upprättats länsvis och innehåller uppgifter om sådana enheter som har åsatts ett taxeringsvärde om 5 000 kr eller mera. Begränsningen beror på att byggnad på annans mark med lägre värde var undantagen från skatteplikt enligt 5 ä 4 mom. kommunalskattelagen (19281370) i den vid taxeringen gällande lydelsen. En sammanställning för hela riket av länstabellernas uppgifter om antalet objekt av olika slag ger följande resultat.

Antal taxeringsenheter i riket som är byggnad på annans mark enligt 1975 års fas-

tighetstaxering Småhusfastighet; uppgifter för närmare klassificering

saknas 254 Enfamiljsvilla 12 423 Tvåfamiljsvilla 764 Rad- eller kedjehus 1 165 Fritidshus 125 729 Småhus inrättade till bostad för fler än två

familjer 35 Annat småhus 692 Hyres- och affärsfastighet; uppgifter för närmare

klassificering saknas 91 Hyreshus med huvudsakligen bostäder 586 Hyreshus med både bostäder och lokaler 98 Hyreshus med huvudsakligen lokaler 544 lndustrifastighet; uppgifter för närmare klassificering

saknas 542 Tillverkningsindustri 1 443 Gruvbyggnader, täkter och stenbrott 101 Vattenkraftverk 62 Övriga kraftverk samt gas—, värme- och vattenverk 195 Bensinstationer, reparationsverkstäder och garage 2 205 Lager, förråd, upplagsplatser och depåer 3 130 Växthus 228 Exploateringsfastighet 3 Specialfastighet; uppgifter för närmare klassificering

saknas 2 893 Skola 23 Sjukhus 10 Hotell, restaurangbyggnad 118 Teater, biograf ll Idrottsanläggning, grönområde e. d. 247 Fastighetstyp okänd 543

Summa 154 135

Sammanställningen visar att det vid den aktuella tiden fanns 154 135 taxeringsenheter som var byggnad på annans mark. Det fanns sådana byggnader för varje ändamål som urskiljts för bebyggda fastigheter. De största grupperna i sammanställningen är fritidshusen med 125 729 enheter och småhusen för permanentboende med åtminstone 14 400 enheter. Hus för näringsverksamhet av olika slag finns till ett antal av åtminstone omkring 6 600.

Fritidshusen utgör 81,5 procent av totala antalet enheter som är byggnad på annans mark. Samtidigt utgör fritidshusen på annans mark 24,8 procent av alla de 506 527 taxeringsenheter som enligt 1975 års taxering var avsedda för fritidsboende.

I en undersökning utgiven av Byggforskningsrådet som avser förhållanden under 1976 och 1977 har andelen fritidshus på annans mark angetts till 28 procent av det totala antalet fritidshus i landet. Uppgiften bygger på enkätsvar från åtta län. För Värmlands och Gävleborgs län är andelen angiven till över 40 procent medan den i Stockholms län anges till under 10 procent. (Se Larsson Rönström m. fl. , Fritidsboende och fritidsbebyggelse s. 58.)

I fråga om 1981 års fastighetstaxering innehåller den publicerade statistiken en tabell (tabell F) som anger antalet skattepliktiga taxeringsen- heter som utgör byggnad på ofri grund. Där redovisas materialet länsvis och för hela riket uppdelat på taxeringsenheter med olika användningssätt. Tabellen återges nedan. Dessutom finns det i redovisningen för samtliga taxeringsenheter (tabell 4) uppgifter om taxeringsenheter som är annan fastighet och som saknar markvärde. Även här torde det vara byggnad på annans mark som avses. (Se Sveriges officiella statistik. Allmän fastighets- taxering 1981 del 1 och 2.)

Enligt reglerna för 1981 års fastighetstaxering i 7 kap. 16 % fastighetstax- eringslagen (1979:1152) har beloppsgränsen för taxering av sådan enhet som är byggnad på annans mark satts till 10 000 kr och enheter med lägre värde ligger sålunda utanför tabellredovisningen. Såsom framgår av tabell F har taxeringsvärde 1981 åsatts totalt 137 387 enheter, varav 115 056 är fritidshus. Den högre värdegränsen för enheter som skulle åsättas taxeringsvärde 1981 kan vara förklaringen till att antalet enheter är något lägre enligt den taxeringen än enligt 1975 års taxering.

Tabell F Antal skattepliktiga taxeringsenheter som utgör byggnad på ofri grund enligt 1981 års allmänna fastig- hetstaxering Number of taxable units assessed consisting of buildings on some other owner's land (non-freehold) according to the General Assessment of Real Estate in 1981

Län Jord- Jord- Perma- Fritids- Hyres— lndustri- Annan Okänd Samtliga bruks- bruks- nenthus hus hus— enhet fastighet fastighet fastigheter fastighet fastighet enhet Typkod Typkod Typkod Typkod Typkod Typkod Typkod 00-08 09 10,11,13, 12,16 20-28 30—48 19,29,49

17,18

Stockholm 15 1 564 5 895 526 678 127 3 7 809 Uppsala 9 157 2 293 76 97 14 - 2 646 Södermanlands 24 - 135 4 874 74 149 12 3 5 271 Östergötlands 21 - 420 5 978 106 229 12 7 6 773 Jönköpings 11 - 272 4 549 97 254 19 2 5 204 Kronobergs 7 1 134 1 832 46 91 14 1 2 126 Kalmar 40 431 4 765 127 203 20 4 5 590 Gotlands 8 - 84 1 318 32 59 - 3 1 504 Blekinge 15 - 371 3 039 58 204 8 2 3 697 Kristianstads 59 - 292 2 108 65 180 23 2 2 729 Malmöhus 75 1 325 5 484 123 425 33 1 6 467 Hallands 37 - 445 7 350 71 216 25 6 8 150 Göteborgs o Bohus 16 - 956 5 149 227 1 801 77 9 8 235 Älvsborgs 21 - 612 4 306 140 360 28 9 5 476 Skaraborgs 59 - 383 2 758 75 191 4 2 3 472 Värmlands 32 - 521 7 050 85 230 17 - 7 935 Örebro 10 - 307 4 470 80 129 20 3 5 019 Västmanlands 17 - 151 3 451 73 180 16 - 3 888 Kopparbergs 127 2 712 6 417 126 317 24 14 7 739 Gävleborgs 10 — 616 8 526 141 301 9 2 9 605 Västernorrlands 3 1 372 3 250 77 160 20 1 3 884 Jämtlands 15 - 450 3 998 59 141 5 2 4 670 Västerbottens 106 2 635 8 118 105 208 29 6 9 209 Norrbottens 520 - 1 145 8 078 192 327 14 13 10 289

Hela riket 1257 8 10 490 115 056 2 781 7130 570 95 137 387

4.3. Byggandet på annans mark

Orsakerna till att det byggts på annans mark har skiftat med tidernas lopp. Utvecklingen har berott på faktorer som ingår i stora ekonomiska och sociala sammanhang. När saken bedöms från nutida utgångspunkter kan byggande på annans mark framstå som en olämplig avvikelse från det normala att man bygger på egen mark — eftersom det är önskvärt att den som bygger har den säkra besittningsrätt till marken som äganderätten eller tomträtten ger.

Under 1800-talet och även tidigare var det emellertid förhållandevis vanligt att det byggdes bostäder och andra hus på annans mark. Jordbruks- arrendatorer tillförde egna hus på hemmanen, tjänstemän inom civil, militär och kyrklig förvaltning gjorde likadant på löneboställena, torp och backstu- gor byggdes ofta upp av nyttjanderättshavaren till marken. J ordavsöndringar på viss tid, som var en sorts nyttjanderätt, var en vanlig upplåtelseform för mindre bosättningar och det som byggdes blev hus på ofri grund. Det byggdes även fabriker och liknande och skolor på nyttjanderättsmark. Särfall utgör en del bosättningar på fjällägenheter och de hus som fiskande befolkning fick bygga på kronoholmar och andra kronans strandmarker. (Se avsnitt 7.9 och 7.10.)

Efter hand har förhållandena ändrats. I ökad utsträckning har mark och byggnader kommit i samme ägares hand ocksåi sådana fall då man i äldre tid haft byggnader på annans mark. Ett exempel på utvecklingen är den som styrts av ensittarlagstiftningen i dess olika versioner från 1918 och med vars hjälp många bebyggda nyttjanderättsställen överförts till självägda småfas- tigheter. Utvecklingen avspeglas också i det tidigare nämnda (avsnitt 1.3) ärendet vid 1945 års riksdag om en inlösenrätt till vissa nyttjanderättsställen med industribyggnader. Det finns fortfarande rester kvar av gamla förhål- landen och byggandet på annans mark har också fortsatt i delvis nya sammanhang och kan sägas ha ökati omfattning när fritidsboendet blivit allt vanligare.

En stor grupp av byggnader på annans mark är kolonistugorna. Anläggandet av koloniträdgårdar, oftast på kommunal mark, blev en folkrörelse som med föregångare i Landskrona började i Malmö omkring sekelskiftet. Därefter har intresset för kolonilotter varit skiftande. För närvarande ser man dem alltmer som alternativ till fritidshuset med de stora kostnader detta ofta drar. Även bebyggelsen på kolonilotterna har emeller— tid inte sällan blivit påkostad. (Se Koloniträdgård i SSK-regionen.)

Bakgrunden till de förhållanden som råder i dag har blandade inslag. Det är i stor omfattning så att markägaren inte velat göra sig av med äganderätten till marken. Beträffande stat och kommun har detta sina särskilda skäl och är främst beroende av markpolitiska överväganden. För enskilda markägare kan försäljningar framstå som oförmånliga på grund av skatter och av andra ekonomiska orsaker. I tider av stark eller långvarig inflation söker sig kapitalet gärna till de realvärden som fast egendom utgör, och ägarna blir ovilliga att sälja av sitt innehav. Ofta anser en fastighetsägare att årliga arrendeavgifter är en bra löpande avkastning av marken. Bristen på mark som är till salu i eftertraktade lägen kan medföra att det tecknas nyttjanderättsavtal där, trots att det kan finnas tomter att köpa på annat håll. På nyttjanderättshavarens sida kan det också många gånger saknas intresse

av friköp på grund av det höga markpris som kommer i fråga. Ytterligare kan både markägaren och nyttjanderättshavaren anse att arrendeupplåtelsen är en på många sätt enkel och smidig ordning utan det drag av slutgiltig disposition som äganderättsförvärvet har med kraven på fastighetsbildning, 1 lagfart m. m. Frågorna belyses av uttalanden av 1962 års fritidsutredning och av arrendelagsutredningen, vilka fortfarande är av intresse. (Se SOU 1964:47; s. 100—102, 145, 1965:19 s. 48—49, 160—161 och 1966:26 s. 52—79, 1 142—147.) 1 Skälet bakom valet av den arrenderade tomten som plats för fritidshus får ytterligare belysning i den i avsnitt 4.2 nämnda undersökningen av Larsson och Rönström m. fl. Där visas det beträffande det valda underlaget att det är vanligare med arrenderade tomter för husägare i lägre inkomstgrupper än i högre. I inkomstläget 20 000—40 000 kr per år anges nära hälften av ägarna ha sitt hus på ofri grund, medan andelen bara är en tiondel av dem som tjänar mer än 120 000 kr om året. Det sägs dessutom att de arrenderade tomterna är väsentligt mindre än de som är självägda. Man uppger att mediantomten är 1 667 kvm för hela det urval man arbetat med, och att den är 800 kvm större för hus på egen mark än för hus på annans mark. Undersökningen har också visat att bostadsytan är mindre i fritidshusen på annans mark än i husen på självägda tomter. Det anges i detta fall medianstorlekar för ytorna på 40 kvm i det första fallet och 58 kvm i det andra. (Se Larsson-Rönström m.fl., Fritidsboende och fritidsbebyggelse s. 59—60 och 86—87 .)

I framtiden kan det uppkomma delvis nya fall där det framstår som lämpligt att hus byggs på annans mark. En typ av fall avser jordbruksfastighet när den skall överföras från den ena generationen av ägare och brukare till den andra. I sådana fall uppstår det inte sällan problem med bosättningen för de äldre ägarna. Inom Lantbrukarnas Riksförbund (LRF) har tanken förts fram att det skulle kunna vara en lämplig lösning att den nya bostaden uppfördes på en arrendetomt på jordbruksfastigheten. Att avstycka en särskild bostadstomt har däremot befunnits oförmånligt från skilda utgångs- punkter. Byggandet på en arrendetomt skulle kunna bli ett praktiskt alternativ, om problemet med finansieringen kunde lösas.

I den blandade samlingen av objekt som nu finns och som kan beräknas finnas i framtiden kan man från olika utgångspunkter urskilja grupper som är av intresse för utredningsarbetet på växlande sätt och till vilka utredningen anknyter i skilda sammanhang.

En sådan grupp är permanentbostäderna som finns spridda över landet i ett beaktansvärt antal.

Fritidsbostäderna är de till antalet helt övervägande. Det är inom den gruppen man kan se utgångspunkter för en fortsatt uppgång, även om tillväxten för närvarande har stagnerat. Fritidshusen finns spridda i enstaka bosättningar på växlande villkor men också i byar på privat eller samhällsägd mark. Till samma grupp kan man räkna även kolonistugorna.

Anläggningar för näringsverksamhet av olika slag bildar en grupp för sig. De finns i stor utsträckning på kommunal mark i hamnar och på andra håll. Bland dem ingår också kiosker för försäljning av olika slag.

En särskild grupp utgörs av anläggningar för sport och idrott. Exempel finns på sådana objekt både på allmän och enskild mark.

Äganderätten till marken ger upphov till en annan gruppering. Med

enskilda parter på ömse sidor i nyttjanderättsförhållandet finns det anledning till särskilda hänsyn när ett pantsystem skall konstrueras. Inom gruppen finns bostäder i första hand.

När staten är markägare gör sig speciella intressen gällande. Inom gruppen finner man bl. a. sådana upplåtelseformer som fjällägenheter och kronohol- mar. (Se avsnitt 7.9 och 7.10.) Djurgården i Stockholm kan hänföras till en grupp för sig på grund av de förhållanden som råder där. (Se avsnitt 2.3.4 och 7.8.2.)

Kommunala upplåtelser ger anledning till särbedömningar av skäl liknande dem som gäller statliga områden. Inom gruppen finner man anläggningar i hamnar och på vissa andra trafikplatser m. m. ävensom kolonistugorna som ibland kan räknas som bostäder, ibland inte.

4.4. Kreditbehovet

4.4.1. Nybyggen

Nybygge av hus eller annan anläggning är det läge som i första hand ger ett behov av krediter. Även för mindre byggnader är byggkostnaderna oftast stora. Förhållandena skiljer sig i princip inte från byggande på egen fastighet på annat sätt än att det inte behövs kredit också för förvärvet av marken när denna innehas med nyttjanderätt.

Numera är det vanligt att det uppförs typhus av samma slag på såväl egna tomter som på arrendetomter. Som exempel på kostnaderna för sådana hus kan nämnas att ett företag för närvarande (juli 1983) kan erbjuda byggsatser till priser om ca 66 000—145 000 kr för fritidshus och 24 000—48 000 kr för kolonistugor. Som säkerhet för krediter som företaget medverkar till godtas även säkerhetsöverlåtelse när det är fråga om byggande på arrenderad mark.

För hus för permanentutnyttjande måste man allmänt räkna med väsentligt högre kostnader än för fritidshus. I fråga om byggnader för näringsverksamhet kan det också vara fråga om mycket stora byggkostnader. Redan en försäljningskiosk kan dra kostnader i storleksordningen flera hundra tusen kronor på grund av de standardkrav som ställs.

Det kan anmärkas att byggnader ibland uppförs på annans mark med stöd av arrenderätt innan en fastighetsbildning blivit klar. Så var t. ex. fallet med höghusen vid Sergels torg i Stockholm som därför till en början i avbidan på fastighetsbildning och tomträttsupplåtelse finansierades med hjälp av säkerhetsöverlåtelse.

4.4.2. Befintliga byggnader

De skilda användningssätt som finns för byggnaderna på annans mark medför att det finns hus av alla slag representerade i gruppen. Detta medför att ägaren kan stå inför ungefär samma underhållsproblem som den som äger sin tomt, även om fritidshus på annans mark ofta är mindre än de på egen tomt. Att gruppen också rymmer en del skräpbebyggelse är av mindre intresse här, eftersom det inte kan beräknas bli några pantobjekt av sådana

hus annat än vid en ombyggnad. (Se SOU 1966:26 s. 122—124.)

Inom gruppen finns också kulturhistoriskt värdefulla eller intressanta byggnader. Så är fallet på Djurgården i Stockholm. Som ytterligare exempel kan nämnas bl. a. kronoholmarna Gullholmen och Käringön i Bohusläns skärgård, Norrlandet i Gävle, Bruksvallarna i Härjedalen, Väggaområdet i Karlshamn och Sandskogen i Ystad. (Se avsnitt 7.8, 7.9, 7.10 och Norrlandet. Utredning om bebyggelse och upplåtelseformer.)

När ett hus väl har byggts, uppkommer det så småningom ett kreditbehov för underhåll och förbättringar. Kostnader står i samband med byggnadens utförande. Dyrbara reparationer kan bli aktuella i fråga om anordningar för värme, vatten och avlopp, dräneringssystem m. m. Fasadmaterial, takbe- läggning och takrännor kan behöva bytas, skorstenar muras om osv.

Under utredningsarbetet har det framkommit, att ägare till äldre hus på annans mark många gånger upplever sin situation som mycket bekymmer- sam just på grund av reparationsbehoven och att det visst inte alltid är lätt att finansiera åtgärderna med hjälp av säkerhetsöverlåtelse. Om ett hus har ett kulturhistoriskt värde kan situationen bli mera brydsam, eftersom under— hållskraven ökas och kostnaderna blir större. Kulturvärdet kanske inte är så stort att det motiverar statligt lånestöd men kan ändå vara beaktansvärt. Kreditproblemen för ägare till byggnad på annans mark framhålls också i fritidsboendekommitte'ns betänkande. (Se SOU 1982:23 s. 115.)

Ett kreditbehov uppkommer ofta när ett objekt skall övergå till ny ägare. Så kan vara fallet vid överlåtelse men också vid bodelning och arvskifte om objektet skall överföras till någon delägare mot vederlag i pengar. I första hand är det byggnaderna som priserna avser men också nyttjanderätten till marken kan ha ett andrahandsvärde, beroende på omständigheterna. Det blir fråga om belopp som uppgår till flera hundra tusen kronor. På Djurgården i Stockholm kan det vara fråga om miljonbelopp.

4.4.3. Andra kreditändamål

Ett kreditbelopp kan i motsats till vad som avsetts i det föregående —— bli använt för något annat ändamål än förbättring eller inköp av den egendom som ställs som säkerhet. Ser man saken enbart från ekonomisk synpunkt lämpar sig byggnad på annans mark med det höga värdeläget mycket bra att bli använd som säkerhet, oavsett ändamålet för krediten. Också av denna anledning bör rättssystemet ha de regler som behövs för att egendomen skall kunna utnyttjas.

4.4.4. Samhällelig markpolitik

Ett pantsystem för byggnader på nyttjanderättsmark kan spela en särskild roll i fråga om en del fall där staten eller kommun är markägare.

Av statliga marker står kronoholmarna och fjällägenheterna i förgrunden. De bosättningar och upplåtelser av gammalt datum som det här är fråga om har från början avsetts för speciella yrkesgrupper. Numera innehas de i vissa fall av personer från andra grupper. Det har kommit att ställas krav på markägaren om att nyttjanderättshavaren skall få lösa till sig äganderätten till marken eller få den upplåten med tomträtt. Härvid har bl. a. åberopats

kostnaderna för underhåll av byggnaderna och det behov av krediter och pantsäkerhet som skapats härav. (Se avsnitt 7.9 och 7.10.)

Från samhällets sida har både överlåtelse och tomträttsupplåtelse en del skäl emot sig. Bl. a. har det ansetts oriktigt att objektet med de förmånliga lägen som det kan vara fråga om på ett okontrollerbart sätt skall kunna föras över i händerna på personer inom helt andra grupper än de som ursprungligen avsetts med upplåtelserna.

Ett pantsystem som är användbarti de angivna typerna av fall skulle kunna lösa de kreditproblem som är det kanske tyngsta argumentet bakom kraven på äganderätts- eller tomträttsförvärv. För markägaren skulle alltså rörelse- friheten bli större när det gäller att bedöma sådana krav, om det fanns ett pantsystem.

På ett likartat sätt skulle ett pantsystem kunna få betydelse för en framtida fritidsboendepolitik i enlighet med de tankar som har framförts av fritidsboendekommittén. Kreditmöjligheterna som pantsystemet öppnar skulle kunna göra nyttjanderättsupplåtelsen till ett praktiskt alternativ i sådana fall då det från samhällets sida finns skäl som talar emot att mark säljs eller upplåts med tomträtt. (Se SOU 1982:23 s. 104.)

Spörsmålet om och i vilken utsträckning stat och kommun skall avyttra mark är emellertid ytterst beroende av den markpolitik som förs. Detta är ett ämne som det inte ankommer på utredningen att yttra sig om.

5 Verkningar av en ny kreditsäkerhetsform

5 . 1 Inledning

Att det tillskapas en ny form av säkerhet för krediter är mindre vanligt för den svenska rättens del, sett även i ett ganska långt tidsperspektiv. Omgestaltningar har emellertid skett då och då av befintliga former, ibland av ganska ingripande art. Nya egendomsslag har därmed kunnat göras till säkerhetsobjekt enligt regler av olika utformning. Förlagsinteckningen av 1883 kan på sitt sätt sägas ha varit en nyhet på grund av det vida tillämpningsområdeti förhållande till vad som gällde dessförinnan. Motsva- rande kan sägas om företagsinteckningen från 1966. De nyheter som förekommit ger emellertid knappast någon ledning när man vill bedöma verkningarna som ytterligare en ny säkerhetsform kan komma att få. Tidsavståndet är oftast för långt och förhållandena olika beskaffade.

Man måste räkna med att ett pantsystem för byggnad på annans mark kan få verkningar på flera olika sätt. Det får givetvis betydelse för dem som kan vara parter i de berörda rättshandlingarna. Vidare får det betydelse för de myndigheter som skall ombesörja registrering m. m. Verkningar i sådana avseenden blir belysta på olika ställen i detta betänkande. Verkningama för inblandade parter framgår av vad som sägs om regelutformningen och verkningar för myndigheter belyses i avsnittet om registrering och vid redovisningen av kostnadsfrågorna. (Se avsnitt 13.2 och 14.)

Här skall Övervägas effekter av annat slag, nämligen de som gäller kreditförhållanden samt markanvändning och planläggning. Frågorna har nämnts i direktiven som betydelsefulla. De är av den arten att de inte kan få några helt bestämda svar men de kan belysas med bedömningar av troliga effekter.

5 .2 Verkningar i kreditlivet

Det ligger nära till hands att förmoda att den nya pantformen leder till ökad efterfrågan på krediter hos i första hand banker och andra institutionella kreditgivare. Det bör emellertid göras reservationer angående omfattningen av en sådan ökning.

Till att börja med måste man beakta, att långt ifrån alla enheter av byggnad på annans mark kommer att bli några praktiskt användbara pantobjekt. Det typiska pantobjektet består av värdefullare bebyggelse på mark upplåten

med nyttjanderätt på längre tid. Härtill kommer emellertid att de krediter som önskas i inte obetydlig utsträckning kan ses som överföringar från andra typer av säkerheter, främst säkerhetsöverlåtelse, företagsinteckning, fastig- hetspant och borgen. Överföringen kan innebära att krediten tidigare gällt mot annan säkerhet eller att en annan säkerhet skulle ha erbjudits för en ny kredit, om inte det nya pantsystemet hade funnits.

Utom överföringsfallen måste man emellertid räkna med en ren efterfrå- geökning. I fråga om bostadshus för fritids- och permanentboende finns det troligen ett uppdämt kreditbehov för reparationer och underhåll och för köpeskillingar, som inte kan tillfredsställas med nuvarande regler. Detta kan t. ex. bero på att möjligheten till säkerhetsöverlåtelse är mindre känd eller på att säkerhetsöverlåtelsen inte anses vara en godtagbar säkerhet i det enskilda fallet. Det sagda gäller inte bara bostäder utan också beträffande byggnader för näringsverksamhet.

En ökad efterfrågan på kredit innebär att konkurrensen om de tillgängliga resurserna skärps, och dessa måste fördelas på något sätt mellan de ändamål som avses med efterfrågan. Detta är i första hand ett problem som måste lösas av kreditgivarna. Frågorna har emellertid betydelse också i ett större kreditpolitiskt och samhällsekonomiskt sammanhang.

Sambandet mellan samhällsekonomin och efterfrågan på kredit föranleder en styrning av kreditgivningen från samhällets sida. De grundläggande bestämmelsena härom finns i lagen (1974:922) om kreditpolitiska medel till vilken hör kompletterande författningar. Lagstiftningen medger att banker och vissa andra kreditgivare underkastas krav som påverkar kreditgivningen ide enskilda fallen. I huvudsak verkar kraven på ett indirekt sätt genom att de inverkar på kreditinstitutens likviditet och andra bakomliggande förut- sättningar. I systemet ingår också en mer detaljerad styrning av krediter till bostadsproduktionen. (Se prop. 1974:168 5. 130—141.)

Vid den marknadsmässiga bedömningen av olika kreditanspråk har således de institutionella kreditgivarna att handla inom den ram som dras upp genom den allmänna kreditpolitiska styrningen. I övrigt är det skilda överväganden som är avgörande för deras handlingssätt i det enskilda fallet. Här spelar affärsmässiga hänsyn stor roll, varvid emellertid kreditgivarnas allmänna intresse för en god samhällsekonomi också inverkar. Bl. a. står de stora kreditgivarna i en löpande kontakt med riksbanken och får - utan några formellt bindande direktiv del av önskemål som kan ställas från sådana utgångspunkter. De marknadsmässiga övervägandena leder av olika skäl ofta till att krediter för näringsverksamhet prioriteras framför krediter för t. ex. fritidshus.

Vid kreditbedömningen kommer det knappast att finnas anledning till att lån till byggnader på annans mark behandlas som ett särskilt slag av kreditändamål. I stället bör de föras till de slag av kreditanvändning som brukar urskiljas i fråga om fastigheter och tomträtt, således till investeringar för permanentbostäder, fritidsbostäder, industrier osv. En investering bör nämligen från kreditsynpunkt framstå som likartad då objektet står på annans mark och då det tillhör en fastighet.

Ser man saken på det angivna sättet måste en tänkt ökad efterfrågan på krediter hänföras i huvudsak till bostäder. För industriinvesteringar kan man nämligen i första hand räkna med att det blir fråga om överföringskrediter i

den mening som angivits förut, eftersom kreditbehovet i utgångsläget torde vara tillgodosett med hjälp av andra slag av säkerheter än den som nu planeras. En ökning kan emellertid tänkas, om det blir vanligare än förut med anläggningar för näringsverksamhet på annans mark, något som man för närvarande dock knappast har anledning att anta.

Effekterna av en efterfrågeökning kommer i huvudsak att visa sig beträffande krediterna som avser fritidsboende, eftersom de flesta nya pantobjekten ligger inom det området. Hela detta slag av ändamål kan redan i utgångsläget beroende på den samhällsekonomiska situationen — vara eftersatt i fråga om krediter. Man kan anta att en ökad efterfrågan på lån under extrema förhållanden kan leda till att fler sökande med egna tomter vägras krediter. Detta kan på ett sätt ges mindre betydelse, eftersom den ena sökanden inte kan sägas ha större rätt till kredit än den andra, när ändamålet är detsamma för båda. Det kan emellertid bli en större krets än förut av sökande — med egna och arrenderade tomter— som måste aWisas på grund av brist på kreditutrymme, eftersom det skett en ökning av hela gruppen av dem som kan uppfylla kraven på bankmässig säkerhet.

Det totala antalet lämpliga pantobjekt och deras lånevärde torde emellertid inte kunna ge upphov till en så stor efterfrågeökning att den kan bli någon fara för funktionen av de kreditpolitiska medlen och för samhällsekonomin. I praktiken torde den tänkbara efterfrågeökningen inte heller visa sig på en gång. Kreditbehoven kan beräknas uppkomma successivt för pantägarna. Alla torde inte vara beredda att ta upp krediter genast som pantsättningsmöjligheten har öppnats. Härtill kommer att alla intresserade inte kan räkna med att få in sin nyttjanderätt i registersystemet omedelbart. Dröjsmål orsakas av förhandlingar med fastighetsägaren och andra förbere- delser.

5.3. Verkningar på markanvändning och planläggning

Enligt byggnadslagstiftningen ställs det samma krav vid byggande på mark som upplåtits med nyttjanderätt som vid byggande på egen fastighet. Denna innebörd av reglerna utgör utgångspunkter för en bedömning av hur den nya pantformen kan komma att inverka på markanvändning och planlägg- ning.

En viss verkan av pantsystemet kan knytas till sådana nyttjanderätter som redan består då pantsystemet kommer i tillämpning. En förutsättning är att de förs in i pantsystemet. Att detta kan antas ske endast successivt har framhållits i föregående avsnitt (5.2). De ökade kreditmöjlighetema kan leda till byggande och annan förbättring på nyttjanderättsstället som medför att detta kommer att stiga i värde. Det kan komma att byggas hus som redan förut varit medgivna enligt avtalet men som nyttjanderättshavaren inte förut haft råd till. Framför allt kan befintliga hus komma att förbättras, t. ex. genom att det dras ledningar för vatten och avlopp.

Är nyttjanderätten ett bostadsarrende kan förbättringarna leda till att arrendatorn får en rätt till förlängning av avtalet som saknats dessförinnan. Bland villkoren för sådan rätt ingår nämligen enligt 10 kap. 4 & JB att det vid jordägarens senaste möjliga uppsägningstillfälle skall finnas hus på området

och att detta skall vara i sådant skick att det åsatts taxeringsvärde. Med nu gällande regler i 7 kap. 16 % fastighetstaxeringslagen (1979:1152) fordras det att taxeringsvärdet uppgår till 10 000 kr för att taxeringsvärde skall bestämmas. Dessa båda villkor kan alltså komma att uppfyllas med hjälp av nya kreditmöjligheter.

Helt allmänt kan man anta att ändrad användning av mark som upplåtits med nyttjanderätt av här aktuella slag försvåras av att nyttjanderättshavaren lägger ner kostnader på området. Utom att det kan uppkomma en förlängningsrätt som saknats förut ökar arrendatorns intresse av en förlängning. Vidare blir eventuella lösensummor större , såväl om det är fråga om markägarens lösen som vid inlösen genom expropriation eller liknande förfarande.

Ett pantsystem kan också komma att inverka på äganderättsöverlåtelser och tomträttsupplåtelser av mark som innehas med arrenderätt. De kreditmöjligheter som öppnas genom J B:s inteckningssystem är ett viktigt skäl till att de som har hus på annans mark önskar förvärva marken eller åtminstone får den upplåten med tomträtt. Detta skäl skulle många gånger komma att bortfalla, om pantsättningsmöjligheten fanns även för arrende- ställen. Det bör emellertid märkas att det finns andra starka skäl bakom önskemålet om friköp av nyttjanderättsmark, vilka inte påverkas av pantregler.

Om efterfrågan på friköp och tomträtt minskar inverkar det också på behovet av fastighetsbildning. En minskning av fastighetsbildningen kan tänkas minska en fortlöpande sanering av olämpliga tomtbildningar för bebyggelse som kan ske genom jämkningar som görs vid fastighetsbildning— en. Nya enheter för bebyggelse, främst för fritidsbebyggelse, kan i ökad omfattning tänkas bli arrendeupplåtelser, sedan ett pantsystem har tillkom- mit. I första hand kan det bli en omfördelning så att tomter som skulle ha överlåtits med äganderätt eller upplåtits med tomträtt i stället blir arrendeupplåtelser. Man kan emellertid också tänka sig en viss nettoökning av tomterna för fritidsändamål.

Om pantsystemet skall ha denna effekt, fordras det att parterna på ömse sidori ett nyttjanderättsförhållande finner pantsystemets verkningar godtag- bara, eftersom systemet inte kommer att bli tillämpligt i det enskilda fallet om inte avtalet medger det. De faktiska möjligheterna att få kredit mot panten är en annan viktig omständighet som skapar osäkerhet. Det kan emellertid mycket väl tänkas att enskilda markägare lockas att öka utbudet av arrendeställen på grund av de högre arrendeavgifter som pantsättnings- rätten kan motivera. Intresset för nyttjanderättstomter kan också beräknas öka på arrendatorsidan när kreditsäkerhetsfrågan har lösts genom pantreg- lerna. Som förut har nämnts, är det vidare tänkbart att pantsystemet kan bli grunden för ett utbud av arrendeställen i mera organiserad form som ett led i en statlig eller kommunal fritidsboendepolitik. Man kan också tänka sig att en och annan anläggning för fritidsaktiviteter kan tillkomma som ett resultat av de kreditmöjligheter som systemet öppnar. (Se avsnitt 4.4.4 och 5.2.)

En ökning av intresset för arrendetomter ställer krav av olika slag. I första hand ökas efterfrågan på mark för upplåtelse och därmed uppkommer också behov av planering från kommunernas sida.

En omfördelning av markanvändningen till förmån för arrendeupplåtelser minskar behovet av fastighetsbildning. Härmed blir det färre arbetsuppgifter för myndigheterna inom det området. Man kan också tänka sig att bebyggelsen kommer att planeras mindre omsorgsfullt än om fastighetsbild— ning skulle ske. I de fall där bebyggelsen fordrar detaljplanläggning bör dock inte sådana nackdelar uppkomma.

Det bör framhållas att pantsystemet kan beräknas inverka på byggnads- standarden även i fråga om nytillkomna enheter. Pantsystem och kreditmöj- ligheter lämnar utrymme för att det väljs dyrare alternativ än som annars kunnat vara aktuella. Utredningen har fått uppgifter om fall där en sådan effekt kunnat observeras när arrendetomter kunnat bebyggas med hjälp av krediter mot säkerhetsöverlåtelse, bl. a. enär den byggande inte belastats av kostnader för köp av marken.

5.4. Andra verkningar

Andra verkningar som det finns anledning att nämna här är främst de som avser priser och skatter. Det är i stor utsträckning fråga om effekter som hör samman med vad som sagts tidigare men som utgör delvis andra aspekter av detta.

Om kreditmöjlighetema leder till bättre och dyrbarare byggnadsbestånd är detta fördelaktigt ur vissa synpunkter. Det har emellertid sådana praktiska problem med sig som att det fordras större insatser från förvärvare i olika sammanhang och att det uppstår nya och ökande kreditbehov.

Ökade möjligheter att arrendera ut markområden och att få bättre avgifter för dem än förut kan inverka på fastighetsvärdena, eftersom avkastnings- möjligheterna förbättrats.

Både bättre byggnadsbestånd och ökade fastighetsvärden slår igenom i fastighetstaxering och skatteuttag, om man utgår från regelsystemet som det är för närvarande.

Effekter av avsett slag hör oskiljaktigt samman med en ökad ekonomisk aktivitet vilka alltså indirekt kan tillskrivas pantsystemet.

6 Pantobjektet

6.1. Inledning

Det är i första hand byggnaden på den främmande marken som framstår som lämpad att vara pantobjekt, på grund av det värde den representerar för ägaren. Så ser man det också i utredningsdirektiven. Åtskilliga svårbemäst— rade problem uppkommer emellertid, såsom också förutses i direktiven, när man skall utforma ett väl fungerande pantsystem för egendomen.

Utredningen har prövat olika sätt att avgränsa pantobjektet med utgångspunkt från själva byggnaden. Det har då visat sig att systemet får stora svagheter i förhållande till de önskemål man kan ha och en annan väg har måst väljas. Det val som utredningen har gjort innebär emellertid sakligt sett inte någon avvikelse från tankegångarna i direktiven och syftet med dem.

Förslaget innebär att pantobjektet utgörs av nyttjanderätten till marken med en krets av tillbehör i form av byggnader m. rn. Nyttjanderätten kan vara pantobjekt även om det inte har uppförts någon byggnad på platsen. Tillbehörskretsen omfattar byggnader men också andra föremål av det slag som räknas som tillbehör enligt J B:s regler om fastighetstillbehör.

6.2. Byggnad och annan egendom

Den byggnad nyttjanderättshavaren har representerar det stora värdet för ägaren, om man ser till de nerlagda kostnaderna. Vid en bedömning av pantvärdet ställer det sig emellertid delvis annorlunda. Värdet är då beroende både av rätten till marken och av egendom som nyttjanderättsha- varen har där.

En byggnad har sitt fulla värde endast om det finns mark där den får stå. Man kan säga att byggnaden och rätten till marken bildar en enhet och att värdet på denna är större än de delvärden som kan sättas på byggnaden för sig och markrätten för sig. Detta innebär också att värdet på enheten kan variera, t. ex. i förhållande till vad som är kvar av upplåtelsetiden.

Förhållandet kan vara mindre uttalat, om det är fråga om en byggnad som kan flyttas i befintligt skick från en enkel grund eller som kan demonteras och monteras upp på nytt. Man måste emellertid under alla förhållanden räkna med kostnader för sådana åtgärder och de inverkar på värderingen av byggnaden tagen för sig. Den moderna byggtekniken medför emellertid att

en byggnad oftast inte är flyttbar från ekonomisk synpunkt sett. Man kan ofta räkna med att redan kostnaderna för rivning och flyttning blir större än värdet av det material man får kvar. Byggnaden utan markrätt har därmed ett negativt värde för ägaren.

En byggnad är inte i alla delar ett entydigt avgränsat föremål, vare sig det är fråga om hus eller något slag av byggnad. En del av de problem som detta skapar har beaktats i reglerna om tillbehör till fastighet. Där anges en grupp av vad som brukar kallas medelbara tillbehör, dvs. föremål som räknas som tillbehör till byggnad, som i sin tur är tillbehör direkt till fastigheten. Den avgränsning som byggnaden får på detta sätt har bl. a. ekonomiska motiveringar, vilka är av växlande styrka för olika tillbehör. Skälen bakom tillbehörsgrupperingen bör föranleda att samma slag av egendom hålls samman också som pantegendom när den är lös egendom.

Från ekonomiska utgångspunkter sett finns det emellertid än vidare samband. En byggnad är med nutida byggteknik oftast beroende av andra anläggningar på tomtplatsen. I första hand är det fråga om ledningar för vatten och avlopp med tillhörande anordningar. Det kan också vara fråga om staket, plank, murar o. d. vilka liksom ledningar räknas som självständiga slag av fastighetstillbehör. Detsamma gäller med träd och växter, vilka i allmänhet har stor betydelse för en bebyggelsemiljö.

Till det sagda kommer att flera byggnader på ett område ofta utgör en enhet för ägaren. Så är det t. ex. med garage och andra uthus eller gäststugor vilka alla kan vara viktiga komplement till ett bostadshus.

Planeringar eller andra omformningar av själva marken är också viktiga värdeskapande faktorer, men de kan närmast hänföras till marken och till värdet av nyttjanderätten.

De ekonomiska bedömningarna leder sålunda till att pantvärdet hos en byggnad på annans mark inte ligger enbart i byggnaden utan hos byggnaden i kombination med andra föremål på tomtplatsen samt den rätt med vilken de får finnas kvar där.

Ståndpunkten att man bör hålla samman byggnad och markrätt kan stödas av jämförelser med andra situationer. I en del sammanhang där det ges regler om byggnad på annans mark har man inte kunnat undgå att fästa vikt vid den rätt med vilken byggnaden finns på sin plats, ehuru sambandet fått en ofullkomlig reglering. Frågan belyses närmare i ett följande avsnitt (se 6.5). Man kan också nämna taxeringsreglema enligt vilka byggnad på annans mark får ett värde som förutsätter att den får stå på den plats den har. Pantreglerna i andra nordiska länder är också av intresse. Medan de norska reglerna innebär att markrätt och byggnader hålls samman på ett klart sätt har frågan vållat svårigheter i det danska systemet och skjutits åt sidan i det finländska.

6.3. Byggnadsgruppen

6.3.1. Gränserna kring egendomsgruppen

När man skall dra gränserna kring pantobjektet kan man gå till väga på olika sätt. Det är i och för sig möjligt att man räknar upp de föremål som saken

gäller med utgångspunkt från det samband de har eller på annat sätt. Att man därvid skulle få ett besvärligt system, inte minst vid registreringen, är uppenbart.

Utredningen menar i stället att man lättast kan hålla samman egendoms- gruppen genom att utgå från ett markområde till vilket den är knuten. Metoden har också en förebild i tillbehörskonstruktionen beträffande fastigheter.

Även när det gäller valet av markområde finns det olika tänkbara lösningar. Utredningen har emellertid i detta avseende valt det område som omfattas av nyttjanderätten i det enskilda fallet. Det främsta skälet härtill är att det är denna nyttjanderätt som också ingår i pantobjektet enligt vad som utvecklas i det följande. (Se avsnitt 6.4.1.)

6.3.2. Framtida egendom

Pantobjektet bör få ett vidare innehåll än att gälla endast sådana föremål som redan finns när panträtten uppkommer. Panträtten måste av flera skäl kunna stiftas i egendom som uppkommer i framtiden. Däremot avses givetvis inte annat än att kretsen skall vara begränsad till befintliga föremål när det kommer till en pantrealisation.

Vid nybyggnation tillkomer byggnader och andra anläggningar under en mer eller mindre utdragen tidsperiod och de finns ofta ett kreditbehov redan i början av den. Sett över en längre tidsrymd är också byggnader och anläggningar föränderliga ting på olika sätt. Det sker ofta kompletteringar genom att ytterligare byggnader uppförs i anslutning till äldre och genom att andra anläggningar tillkommer. Litet mindre vanliga, men ändå förekom- mande situationer, är att byggnader flyttas, brinner eller förstörs på annat sätt och att nya enheter sätts i deras ställe.

Om panträtten skall fungera väl som kreditmedel är det angeläget att den kan gälla redan på ett tidigt stadium av en nybyggnation som säkerhet för byggnadskreditiv. Det är också både av ekonmiska och rättsliga skäl nödvändigt, att panträtten gäller i förbättringar och kompletteringar efter hand som de tillkommer.

Invändningar mot att framtida egendom görs till pantobjekt skulle kunna tänkas bli gjorda från sakrättsliga utgångspunkter. Motiveringen skulle närmast kunna vara att man får en alltför oklar grund för panträtten och en osäkerhet om hur mycket av en gäldenärs egendom som vid varje tidpunkt omfattas av säkerhetsrätten. Bedömningen beror emellertid på hur reglerna konstrueras i sina detaljer. Panträtten i fast egendom har en motsvarande innebörd såvitt gäller byggnader och andra tillbehör och på det området har det inte rests invändningar som nu avses. När utredningsförslaget använder en konstruktion av samma slag som för fastighetspanten bör den kunna godtas även i sitt nya sammanhang. Den sakrättsliga tryggheten ligger i att

kretsen av föremål som kan vara omfattad av panträtten är noggrant angiven i lagtexten.

6.4. Markrätten

6.4.1. Valet av markrätt

Rätten till ett markområde för byggnader och andra anläggningar har. som det föregående visar, en avgörande betydelse för värdet som pantobjekt. Markrätten blir dessutom av betydelse för gränsen kring den grupp av föremål som jämte byggnaden ingår i pantobjektet.

Utredningen har valt den avtalade nyttjanderätten som den markrätt som bör ingå i pantobjektet på grund av fördelarna framför andra lösningar. Man skulle som närmaste alternativ kunna tänka sig att det skapades en speciell markrätt som ensam skulle gälla för den som förvärvar panten vid en exekutiv försäljning. Rättigheten skulle kunna härledas t. ex. ur markäga- rens medgivande till pantsättning eller medgivandet till att byggnader och anläggningar fått komma till stånd på platsen. Nackdelarna med konstruk— tioner av detta slag framgår av vad som kan framföras som positivt med att den avtalade nyttjanderätten i stället väljs.

En fråga för sig är vilka former av nyttjanderätt som över huvud taget bör kunna ingåi ett pantobjekt enligt det här föreslagna systemet. Detta problem avser tillämplighetsområdet för pantsystemet och det belyses i sitt särskilda sammanhang. (Se avsnitt 7.)

Även om det för utredningen stått helt klart att markrätten måste vara identisk med den avtalade nyttjanderätten, vill utredningen något beröra effekterna av att markrätten bestäms på annat sätt.

Det kan synas som om konstruktionen med en speciell markrätt skulle kunna ge fördelar, genom att den kunde utformas så att den omfattar endast ganska begränsade rättigheter gentemot jordägaren. Denne skulle kunna tänkas vara mer benägen att medverka till pantsättning, om en ny byggnadsägare efter en pantrealisation blott skulle få den begränsade markrätten och inte skulle inträda i pantsättarens alla rättigheter enligt nyttjanderättsavtalet.

Det är dock långt ifrån säkert att sådana fördelar skulle uppkomma. J ordägaren har genom att ingå arrendeavtalet visat att han vill upplåta de där angivna rättigheterna mot det avtalade vederlaget och andra motprestatio- ner. Om en nyttjanderättshavare kan antas uppfylla avtalsförpliktelserna, kan en ändring av nyttjanderättens innehåll inte utan vidare antas öka jordägarens benägenhet att godta en ny nyttjanderättshavare, särskilt som minskade förpliktelser för jordägaren bör föranleda mindre vederlag. Motsatsen kan dock gälla om pantsättaren haft särskilt förmånliga villkor på grund av släktskap med jordägaren eller av andra skäl. I sådana fall kan emellertid parterna skapa förutsättningar för en tilltänkt pantsättning genom att ändra arrendeavtalet, antingen så att arrendatorns befogenheter minskas eller så att motprestationerna ökas.

Valet av den faktiskt upplåtna nyttjanderätten som markrätt i pantobjek- tet har framför allt fördelen att områdets avgränsning är given av parterna i avtalet. Man kan alltså undvara alla regler om hur området annars skulle bestämmas. Det är en annan sak att markområdets läge bör fastslås enligt särskilda regler innan nyttjanderätten blir lämpad som pant. (Se avsnitt 8.2.3.)

Från pantvärdessynpunkt har upplåtelsen också den betydelsen att dess innehåll oftast grundas på överväganden som leder till att enheten utformas på ett ekonomiskt och praktiskt sätt. Upplåtelseområdet bildar gränserna för nyttjanderättshavarens aktivitet. Genom att ta med hela det området i pantobjektet säkerställer man därför att alla byggnader och anläggningar som ingår i det ekonomiskt-funktionella sammanhanget blir inbegripna.

Avgränsningen leder till att också andra värdeskapande faktorer kommer att omfattas av panträtten. Nyttjanderättsområdet bildar nämligen gränser- na för de åtgärder som nyttjanderättshavaren kan vidta med själva marken i form av planering, anläggning av vägar, parkeringsplatser och annat liknande. Sådana åtgärder skapar inte föremål som ingår i den grupp av egendom som nämnts förut, men resultaten blir likväl delari det ekonomiska och funktionella sammanhang som nyttjanderättshavaren skapat och som bidrar till värdet på helheten. Det är från pantvärdessynpunkt viktigt att pantobjektet omfattar allt vad som hör samman på detta sätt.

När hela nyttjanderätten tas in i pantobjektet får man med ytterligare faktorer som kan vara av betydelse för pantvärdet. Villkoren kan sålunda omfatta en rätt till väg eller områden och anläggningar som är gemensamma för ett flertal tomtområden. Vidare kan det i nyttjanderätten ingå jakträtt och fiskerätt. Det stora rekreationsvärdet hos sådana rättigheter kan medföra att de har stort inflytande på värdet hos nyttjanderätten till marken. Man kan tänka sig fall där denna med hus och anläggningar närmast är ett komplement till någon särskild rättighet till jakt eller annat.

Vid sidan av omständigheter som har med pantvärdet att göra följer det andra fördelar med att den avtalade nyttjanderätten blir en del av pantobjektet. Parternas avtalsförhållande bildar nämligen en grund för sådana regler om panten som man inte kan undvara för dess funktion som kreditsäkerhet. Det är här närmast fråga om att man måste säkerställa identifieringen av pantobjektet och ge regler om dess omsättningsbarhet och annat som behandlas i lagförslaget tillsammans med andra frågor om nyttjanderätten efter registreringen. Genom att anknyta sådana regler till parternas avtal kommer de in i ett sammanhang från vilket de ändå på något sätt måste härledas, och det sker på ett näraliggande och lättförståeligt sätt.

Ytterligare en fördel ligger i att man kan anknyta till reglerna om inskrivning av nyttjanderätt i fastighetsboken med de fördelar det medför. (Se avsnitt 8—11.)

6.4.2. Nyttjanderätten som ensamt pantobjekt

Förslaget innebär att pantobjektet i ett konkret fall kan bestå av endast en nyttjanderätt. Så är förhållandet då det ännu inte har byggts något på det upplåtna området eller annars tillförts något föremål som tillhör nyttjande- rättshavaren. Förslaget innehåller inte någon tidsgräns för hur länge ett sådant förhållande kan bestå. På denna punkt framträder skillnaden som klarast mellan inriktningen av förslaget och en konstruktion där det måste finnas en byggnad eller anläggning för att det skall föreligga ett pantob- jekt. '

Resultatet är emellertid inte någon nödvändig följd av förslagets

uppläggning i stort. Man kan tänka sig att registreringsreglerna får tillägg som innebär att en nyttjanderätt inte får registreras eller kanske inte intecknas, om det inte visas att det finns en byggnad eller att byggnadsarbete har påbörjats eller att det åtminstone har beviljats ett byggnadslov. Utredningen har emellertid inte funnit det nödvändigt eller ens lämpligt att tillfoga någon sådan begränsning.

Enligt utredningens mening finns det nämligen inte några egentliga nackdelar med att nyttjanderätten ensam skall kunna utgöra pantobjekt. Man kan möjligen framhålla att detta strider mot själva ändamålet med utredningen som är att nyttjanderättshavarens byggnader i första hand skall kunna utnyttjas som kreditmedel. Man behöver emellertid inte räkna med att obebyggda nyttjanderättsområden kommer att bilda panter annat än undantagsvis och då kan man räkna med att det finns ekonomiska skäl bakom. Saknas det sådana kommer rättigheten inte att godtas som pant, och häri ligger en viss spärr mot ansökningar om registreringar som saknar ekonomisk grund och i den meningen är onödiga.

Säkerhetsvärdet i en nyttjanderätt, tagen för sig, kan vara olika stort i olika fall. Det har redan nämnts att värdet i undantagsfall kan ligga i särskilda förmåner såsom jakträtt och fiskerätt. I första hand är det emellertid en byggnadsrätt som ger nyttjanderätten dess värde.

Det kan därför vara betydelsefullt att nyttjanderätten kan bilda en första grund för byggnadskreditiv i likhet med vad som gäller den obebyggda tomten vid fastighetspant. Det finns emellertid också ett samband med deti avsnitt 6.3.2 nämnda önskemålet att panträtt skall kunna stiftas i framtida egendom. Genom att panträtten kan stiftas redan i nyttjanderätten åstadkommer man på ett mycket enkelt sätt att egendomen i tillbehörsgrup- pen, liksom vid fastighetspant, blir omfattad av panträtten efterhand som den tillkommer.

Om byggnader och andra anläggningar brinner ner eller blir förstörda på annat sätt, har man ett annat läge där kreditgivaren kan ha intresse av säkerhet i enbart nyttjanderätten. Detta gäller även om han har rätt till en försäkringsersättning. Situationen blir emellertid också jämförbar med läget då nybebyggelse skall påbörjas, såvida avsikten är att det förstörda skall byggas upp igen. Behovet av säkerhet för byggnadskreditiv föreligger också nu.

Just i fallet med förstörda byggnader framstår det som särskilt angeläget att det finns åtminstone något kvar av panten efteråt. Man kan dock knappast nöja sig med att enbart i denna typ av fall låta nyttjanderätten ensam vara pant, utan man måste samtidigt godta att det läget kan åstadkommas redan från början. Annars skapas det möjligheter till att reglerna kringgås. Man kan nämligen knappast hindra t. ex. att någon med hjälp av en lätt flyttbar stuga skulle kunna uppnå det läge som systemet inte vill medge.

Vill man, trots det sagda, välja den stränga linjen att en inteckningssä- kerhet skall förfalla så snart egendomen i tillbehörsgruppen har blivit förstörd eller bortförd, får man nya svårigheter. Man kan då behöva regler om att inteckningarna skall få dödas på inskrivningsmyndighetens initiativ även i lägen där nyttjanderättshavaren inte har något intresse av det. Härigenom skapar man nya arbetsmoment för myndigheten.

6.5. Kombinationen av markrätt och byggnad

6.5.1. Lösningen i andra sammanhang

Den rättsliga kombinationen av byggnad och markrätt är en fråga som inte är utan problem. I fråga om äganderätt till fastighet har den fått sin lösning genom reglerna om tillbehör till fastighet. När de första reglerna av ännu använd modell tillkom genom lagen (1895 nr 36 s. 1) angående vad till fast egendom är att hänföra undanröjdes många svårigheter som man haft under en stor del av 1800-talet med den ökning av aktiviteten i handel, industri, fastighetsomsättning och kreditliv som då skedde.

För tomträtten har man valt samma lösning som för äganderätten till fastighet. Trots att tomträtten är en begränsad rätt till den fasta egendomen, en nyttjanderätt, är byggnader och annan egendom enligt 13 kap. 9 & JB tillbehör till tomträtten, sedan den blivit inskriven. Samtidigt gäller enligt 2 kap. 6 & JB att själva fastigheten saknar egna tillbehör. Därmed har man bl. a. vunnit att det inte behöver dras upp gränser mellan grupper av föremål som skulle kunna vara tillbehör till antingen fastigheten eller tomträtten.

Det finns en hel del exempel från äldre tid på hur lagregler formulerats på det sättet att de gäller för byggnad eller anläggning på annans mark utan att man drar in besittningsrätten till marken som föremål för själva regleringen. Tekniken har varit under diskussion främst i fråga om hus på ofri tomt i skilda lagstiftningsärenden. (Se Nya lagberedningens förslag till lag angående hvad till fast egendom är att hänföra, Sthm 1892, s. 40, Lagberedningens förslag till jordabalk III, Sthm 1909 s. 113 och prop. 1973:152 5. 5—6.)

Även i modernare lagstiftning har man följt linjen att knyta an till byggnaden i lägen då besittningsrätten till marken varit nog så betydelsefull i sammanhanget. Det har skett i lagar som avser vägar, ledningar och anläggningar i övrigt och samverkan mellan i första hand fastigheter rörande sådana anordningar, enligt modellen att byggnaden eller anläggningen kan tas in som intressent i företaget efter en lämplighetsprövning. Intressentska- pet medför sålunda att ägaren till byggnaden eller anläggningen blir förpliktad och berättigad i stället för ägaren till den mark som berörs.

Regler av detta slag finns i 1 5 lagen (1939:608) om enskilda vägar, 8 kap. 46 & vattenlagen (1918:523), 3 5 lagen (1970:244) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar (omtryckt 19761842), 4 5 lagen (1981:1354) om allmän- na värmesystem och 2 å anläggningslagen (1973:1149). Tekniken har också använts i 7 5 lagen (1959:157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad. En annan metod används däremot i gruvrätten där man använder gruvegendom som ett överordnat begrepp som omfattar både markrätt och byggnader m. m. Gruvlagen (1974z342) ger dock bestämmelser för de särskilda egendomsslagen.

Konsekvenserna av att regler knyts enbart till byggnader och anläggningar har blivit bäst belystai förarbetena till anläggningslagen. Där har man bl. a. berört de problem som kan uppkomma om en byggnad brinner ner eller på annat sätt försvinner sedan den har blivit delaktig i en gemensamhetsanlägg- ning. (Se prop. 1973:160 s. 185186, 540541, 558559 och 597599.)

6.5.2. Utredningens överväganden och förslag

Förslaget att pantobjektet skall göras till en enhet genom att byggnadsgrup- pens egendom får bilda tillbehör till markrätten har som framgått paralleller framför allt i fråga om fastighet men även i fråga om tomträtten. Tomträtten är så till vida mycket lik de här aktuella upplåtelserna som den rättsligt sett är en nyttjanderätt. Olikheterna ligger emellertid i att tomträtten i mycket kan sägas ha övertagit fastighetens roll. När man ser på andra rättsliga regleringar rörande byggnad och anläggning på annans mark framstår den här valda konstruktionen som en klar nyhet som avviker från vad som förekommit tidigare.

Under utredningsarbetet har det framstått som en viktig fördel, om man kan hålla samman pantens alla delar till en enhet som blir föremålet för de olika transaktioner och åtgärder som är i fråga. Vad man vinner är inte minst klarhet och enkelhet i pantsystemet genom att man begreppsmässigt håller samman det som ändå måste behandlas i ett sammanhang.

Pantobjektet skulle kunna bestämmas på ett annat sätt än det förslaget innehåller genom att man avstår från att arbeta med ett enhetligt ob jekt och i stället behandlar markrätt och byggnad var för sig, också detta med förebilder i annan lagstiftning. På det sättet måste man i det rådande läget gå till väga vid säkerhetsöverlåtelse, om man vill ha med båda delarna i transaktionen. Då skulle man emellertid redan vid formuleringen av lagreglerna få svårigheter att beskriva den del av pantobjektet som utgörs av byggnader och andra föremål och svårigheterna skulle föras över till parterna vid formuleringen av avtal om pantsättning och kredit. Med förslagets lösning har man redan vid beskrivningen av byggnadsgruppens innehåll hjälp av .]st tillbehörsregler på ett sätt som inte skulle ligga lika nära till hands med andra lösningar. Med det enhetliga pantobjektet förebygger man säkerligen också en hel del arbete för registermyndigheten med att ge råd om formuleringar av registreringshandlingarna.

Pantobjektets delar skulle emellertid kunna kombineras på andra sätt än genom en tillbehörsregel. En på sitt sätt längre gående sammankoppling skulle kunna innebära att man, liksom beträffande gruvegendom, samman- fattade hela panten under en ny gemensam beteckning. Någon bra lösning i den riktningen har dock inte stått att finna.

Ett näraliggande alternativ skulle kunna innebära att man väljer den förut redovisade metoden från bl. a. anläggningslagen. En rättslig reglering för byggnad skulle därmed i praktiken avse även markrätt och annat som man vill föra till panten. Man kan säga att pantreglerna i det finländska systemet för anläggningsinteckning har den innebörden och att detsamma delvis gäller också de motsvarande danska reglerna om tinglysning. I Danmark är det emellertid just nyttjanderättens roll i sammanhanget som aktualiserat reformplanerna. Tillvägagångssättet skapar även i svenska regler oklarhet om de rättsliga förhållandena. I ett pantsystem med de olika intressen som där är inblandade och det sätt på vilket parterna måste kunna bedöma förutsättningarna för sina transaktioner, bör sådana oklarheter göras så små som möjligt.

Metoden skulle också medföra att man får svårigheter att grundlägga panträtten i ett så tidigt stadium som kreditförhållandena kräver. Ägaren har

ju, som förut utvecklats, behov av att för byggnadskreditiv kunna erbjuda en panträtt redan innan någon byggnad har uppförts. Det kan förefalla egendomligt om t. ex. en byggnad som ännu inte har påbörjats skulle kunna representera inte bara andra föremål som redan tillkommit utan även nyttjanderätten till marken. I registreringsförfarandet skulle det bli nödvän— digt att prövningen av sökandens rätt inriktas på nyttjanderätten, och man kan säga att det i själva verket blir denna som registreras under namn av byggnaden som inte finns.

Lösningen på problemen ligger, som utredningen sett saken, i att man direkt inriktar sig på nyttjanderätten vid registreringen och vid panttransak- tionerna. Låter man därvid nyttjanderätten vara representanten för byggna- der och annan egendom är det närmast en fråga om ord om man talar om tillbehör eller låter egendomen representeras av nyttjanderätten på annat sätt. Tillbehörskonstruktionen har emellertid den fördelen att den är välkänd från andra jämförliga områden och där fungerar väl, låt vara att reglerna ibland kan vara svårtolkade.

6.6. Tillbehörskonstruktionen

6.6.1. Problemöversikt

När utredningen har valt en tillbehörskonstruktion för att hålla samman pantobjektets delar till en enhet har det uppkommit vissa följdfrågor av mera principiell betydelse.

En sådan fråga är i vad mån tillbehörskonstruktionen i förslaget bör överensstämma med den som jordabalken har för fastigheter. Det uppkom- mer också frågor om hur man skall undvika kollisioner mellan tillbehörs- kretsarna för en nyttjanderätt och för upplåtelsefastigheten i olika lägen.

6.6.2. JB:s tillbehörsregler

JB:s regler i 2 kap. om tillbehör till fastighet motsvarar i de grundläggande delarna regler som infördes genom 1895 års lag angående vad till fast egendom är att hänföra. Reglerna omformades genom lagen (1966:453) om vad som är fast egendom, bl. a. tillfördes industritillbehören, och därifrån har de förts över till JB.

Tillbehören till fastighet i allmänhet bildar två grupper. Den ena innehåller de 5. k. omedelbara tillbehören. Enligt 1 & utgörs de i första hand av byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk. Härtill kommer på rot stående träd och andra växter samt naturlig gödsel.

Gruppen med de medelbara tillbehören innehåller föremål som är tillbehör till byggnad och de är sålunda indirekt tillbehör till fastigheten. Denna grupp beskrivs i 2 5 som fast inredning och annat varmed byggnaden har blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Dessutom ges det ett flertal exempel både på tillbehör till byggnader i allmänhet och till byggnader för särskilda ändamål, t. ex. för bostad eller butikslokal m. m.

En tredje grupp tillbehör bildas av industritillbehören som anges i 3 &. Tillbehör av detta slag kan höra endast till fastighet som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet. Industritillbehören omfattar maskin och annan utrustning som tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsakligen på denna, dock att fordon, kontorsutrustning och handverk- tyg är särskilt nämnda undantag.

En förutsättning för att ett föremål av de nämnda slagen skall vara fastighetstillbehör är att det har en fysisk anknytning till fastighetens område. Detta framgår av 1 & när där sägs att föremålen skall ha anbragts i eller ovan jord eller, beträffande växter vara stående på rot. Ifråga om naturlig gödsel är ett motsvarande krav underförstått. Beträffande de medelbara tillbehören talas det om att byggnaden skall ha blivit försedd med föremålen. Det finns också ett krav på ett visst syfte med anknytningen. Enligt 1 5 skall den ha skett för stadigvarande bruk och enligt 2 5 skall ett byggnadstillbehör vara ägnat till stadigvarande bruk.

I ett andra stycke av 15 görs det undantag från kravet på en fysisk anknytning mellan föremål och fastighet. Det stadgas att även byggnad och annan anläggning utanför fastigheten kan höra till denna, om anläggningen är avsedd för stadigvarande bruk vid utövning av servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den faktiskt är placerad. Ett motsvarande undantag anges beträffande ledning för vilken det beviljats ledningsrätt enligt ledningsrättslagen (1973:1144), om det har meddelats ett förordnande i tillbehörsfrågan med sådant innehåll.

Med uttrycket tillföra som används i 4 och 5 åå får lagtexten anses sammanfatta de båda tillbehörsförutsättningarna som avser det fysiska sambandet mellan föremål och fastighet och syftet med detta. I uttrycket ligger det emellertid även något ytterligare som markerar reglernas sakrättsliga innebörd, dvs. att de avser förhållandet mellan fastigheten och tredje man i olika situationer. Med att föremål tillförs fastigheten av fastighetsägaren avses sålunda att de förenas med fastigheten i fastighets- ägarens intresse. Häri ligger ett av skälen till att de blir fastighetstillbehör. Huruvida fastighetsägaren äger föremålen är inte avgörande för tillbehörs- egenskapen i detta fall. Det kan vara fråga om hyrda föremål och de blir ändå fastighetstillbehör. (Rörande denna innebörd, se 1 kap. 3 & första stycket sjölagen, prop. 1973:42 s. 107108, 219 och SOU 1981:76 s. 81.)

Däremot torde uttrycket tillföra inte vara avsett att markera någon skillnad mellan den person som rent faktiskt placerar ett föremål på en fastighet och den för vars räkning åtgärden sker. Det är underförstått att det alltid är den senare som åsyftas. Ett föremål har alltså tillförts fastigheten av fastighetsägaren även om det placeras där av någon som haft som uppdrag att transportera det till platsen efter det att fastighetsägaren har förvärvat det. Omvänt faller föremålet utanför tillbehörskretsen även om fastighetsägaren har placerat det på fastigheten, såvida det enligt allmänna regler tillhör en nyttjanderättshavare och placeringen har skett på hans uppdrag och i hans intresse.

Äganderätten har emellertid betydelse i situationer när någon annan än fastighetsägaren, framför allt en nyttjanderättshavare, har tillfört egna föremål till fastigheten i eget intresse. De faller då enligt 4 & utanför tillbehören tills det blivit en gemensam ägare till både föremålen och

fastigheten. Denna regel kan ge vissa tillämpningsproblem när flera personer på ett olikformigt sätt äger en fastighet och byggnader eller andra föremål som kan vara tillbehör. Som exempel kan nämnas fallet att två makar gemensamt äger fastigheten medan endast en av dem äger ett där uppfört bostadshus. (Se NJA 1982 s. 773.)

Bestämmelserna om tillbehör kompletteras i 5 & med obligationsrättsliga regler om att föremål av annat slag än industritillbehör blir fastighetsägarens tillhörighet sedan han tillfört dem till fastigheten, trots att han inte förvärvat full äganderätt enligt förvärvsavtalet. Detta uttrycks med föreskrifter om att villkor om återtaganderätt och äganderättsförbehåll inte får göras gällande efter den angivna tidpunkten. Detsamma gäller enligt andra stycket i paragrafen vid sådana hyres- eller nyttjanderättsavtal som har samma syfte som villkor eller förbehåll av det redan nämnda slaget.

För industritillbehören är regleringen något annorlunda i de delar där äganderättsfrågan berörs. I 45 sägs det att sådana föremål faller utanför fastighetens tillbehörskrets även om de tillförts av fastighetsägaren, såvida någon annan ägde dem och det inte senare blivit en gemensam ägare till föremålen och fastigheten. Även ett återtagandeförbehåll från säljarens sida, när fastighetsägaren förvärvar föremålen, ställer dem utanför fastighetstill- behören så länge förbehållet gäller.

Tillbehörskapitlet har också bestämmelser i 4 5 andra stycket som motverkar en kollision mellan reglerna om företagsinteckning och om fastighetstillbehör. De kommer att beröras i avsnittet om förhållandet mellan fastighetstillbehör och nyttjanderättstillbehör (avsnitt 6.6.5).

I 6 & föreskrivs det att byggnad, stängsel och annan anläggning på område som besväras av inskriven tomträtt inte hör till fastigheten, om än föremålen tillhör fastighetens ägare. I paragrafen görs det också ett motsvarande undantag för anläggning för gruvdrift. Att föremålen vid tomträtt är tillbehör till denna rättighet anges, såsom tidigare har sagts, i 13 kap. 95 JB.

Kapitlet avslutas med en 7 & som i första stycket ger regeln att en överlåtelse av föremål som hör till fastighet inte gäller mot tredje man förrän föremålet skiljs från fastigheten på sådant sätt att det ej längre kan anses höra till denna. I ett andra stycke hänvisas det till särskilda bestämmelser om vad som gäller vid exekutiv auktion på fastighetstillbehör och då sådant föremål tas i anspråk genom expropriation.

Ändringar i tillbehörsreglema har föreslagits av regeringen i den lagrådsremiss som upprättats på grundval av förslag av utredningen angående företagsinteckning. Förslaget avser industritillbehören och inne- bär att sådana tillbehör skall kunna skiljas från fastigheten genom ett inskrivningsförfarande och åter tillföras fastigheten på samma väg. (Se SOU 1981:76 s. 8185, lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek m. m. 5. 39—42 och avsnitt 6.6.4.)

6.6.3. Utredningens förslag i huvuddrag

I förslaget har JB:s regler om tillbehör till fastighet gjorts tillämpliga för nyttjanderätt som blivit registrerad. I vissa delar saknar emellertid JB:s bestämelser tillämpning, eftersom de rör förhållanden som inte har någon motsvarighet vid nyttjanderätterna, t. ex. vad som sägs om servitut.

Förslaget har samma konstruktion som tillbehörsreglema för tomträtt i 13 kap. 9 & JB. Förslagets regler motsvaras emellertid inte av någon bestäm- melse av det slag som 2 kap. 6 & JB innehåller om att fastigheten i tomträttsfall är befriad från tillbehör. Nytt janderättstillbehören väljs i stället ut inom ett område där det oavsett en sådan regel inte är fråga om fastighetstillbehör. Denna innebörd utvecklas längre fram. (Se avsnitt 6.6.5 .)

Nyttjanderätten kan enligt förslaget bli försedd med tillbehör i rättslig mening i och med att den blivit registrerad. Därmed finns det en klar utgångspunkt för den viktiga sammankoppling av rätt till mark och föremål som tillbehörskonstruktionen innebär. Förutsättningarna för att ett föremål skall vara tillbehör till nyttjanderätten är desamma som för att föremål skall tillhöra fastighet. Det fordras alltså att det är fråga om föremål av visst slag, såsom byggnad och vad den i sin tur är försedd med. Nyttjanderätten kan även ha industritillbehör. Vidare skall det finnas en fysisk anknytning mellan föremål och markområde och därtill en viss avsikt med anknytningen.

Om tillbehörsförhållandet skall upplösas är kraven desamma som enligt JB. Föremålet måste alltså förflyttas från markområdet på ett mera varaktigt sätt, om det skall upphöra att vara tillbehör till nyttjanderätten.

Det sagda gäller så länge nyttjanderätten är registrerad. Efter en avregistrering saknas de rättsliga förutsättningarna för att hålla samman en enhet av nyttjanderätt och tillbehör. Vad som tidigare varit tillbehör blir att jämställa med föremål som annars finns på ett nyttjanderättsområde. Det blir då JB:s tillbehörsregler som direkt kommer att avgöra om föremålen är tillbehör till fastigheten eller faller utanför den kretsen.

På motsvarande sätt förhåller det sig om nyttjanderätten har upphört på grund av att upplåtelsetiden har gått ut. Ett sådant upphörande kan inträffa innan nyttjanderätten har blivit avförd ur nyttjanderättsregistret. (Se specialmotiveringen till 4 kap. 15 5.)

För fallen då nyttjanderätten kommer att gälla i fastighetsägarens hand föreslås det vissa följdändringar i form av en ny paragraf i JE:s tillbehörs- kapitel. Den anger att nyttjanderättstillbehören fortfarande ligger utanför fastighetens tillbehörskrets i de angivna fallen. Bestämmelserna behandlas i avsnittet om förhållandet mellan nyttjanderättstillbehör och fastighetstillbe- hör. (Se avsnitt 6.6.5.)

6.6.4. Industritillbehör

Utredningen har särskilt övervägt huruvida tillbehören till den registrerade nyttjanderätten också bör omfatta industritillbehör som avses i 2 kap. 3 & JB. Frågan får sin betydelse i praktiken främst beträffande anläggningsarrenden men kanske också för lägenhetsarrenden i vissa fall. Effekten av att industritillbehör inte skulle kunna förekomma vid den registrerade nyttjan- derätten skulle bli att föremålen kunde omfattas av företagsinteckning och det företagshypotek som har föreslagits.

När reglerna om industritillbehör tillkom i 1966 års lag om vad som är fast egendom var skälet att föremålen ansågs böra omfattas av fastighetspanten såsom en allmänt sett bättre kreditsäkerhet än företagsinteckningen. Utvecklingen har lett till att detta numera inte kan sägas generellt med lika

stor säkerhet. Förhållandena kan t. ex. medföra att möjligheterna att använda en fastighet för industri minskar. (Se SOU 1981:76 s. 8182.)

När det gäller registrerad nyttjanderätt är läget delvis annorlunda än beträffande fastighet. Här kan förhållandena variera i stor omfattning. Skillnaden beror på att värdet av nyttjanderättspanten är beroende av ett flertal faktorer som växlar från fall till fall, såsom upplåtelsetid och andra avtalsvillkor. Det kan därför vara så att värdet hos nyttjanderättspanten generellt sett inte alltid är mera varaktigt än värdet hos industriföremålen. Därför kan det ibland vara lämpligare att industriföremålen förs till företagsinteckningar än till nyttjanderättspanten.

I allmänhet finns det emellertid enligt utredningens uppfattning lika goda skäl för industritillbehör till de registrerade nyttjanderätterna som till fastigheter. Några särskilda nackdelar är inte heller förenade med en sådan lösning. Ett starkt skäl för denna är också att man då undviker en kanske förvillande skillnad gentemot fastighetsreglerna. I de fall då det kan finnas anledning att skilja på nyttjanderätt och industriföremål kan önskningarna uppfyllas med hjälp av sådana regler som tagits upp i lagrådsremissen på grundval av det förslag utredningen angående företagsinteckning lämnat beträffande fastighetsförhållanden.

Förslaget i lagrådsremissen och från utredningen angående företagsinteck- ning innebär att sambandet mellan fastighet och industritillbehör skall kunna upplösas och ånyo etableras vid behov genom inskrivningsåtgärder i fastighetsboken. I lagrådsremissen föreslås, dels en ändring i 2 kap. 3 & JB om att industritillbehör på detta sätt skall kunna skiljas från fastigheten och dels bestämmelser i ett nytt 24 kap. i JB om inskrivningen. Även tomträtt avses med nyordningen. Förslaget grundas i första hand på att det kan finnas situationer då en industriidkare vill överlåta fastigheten men fortsätta att använda den enligt ett nyttjanderättsavtal med den nye ägaren och att det då kan vara lämpligt att näringsidkaren kan behålla egendomen som varit industritillbehör utan sakrättsliga komplikationer. En viss betydelse för förslaget har det också att synen något förändrats på det allmänt sett lämpliga i att man kopplar samman fastighet och industritillbehör. (Se SOU 1981:76 s. 8185 och lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek m. m. 5. 39—42 och 113—118.)

Förslaget bör efterbildas för nyttjanderättens del på det sättet att industriidkaren även där genom inskrivningsåtgärder då i nyttjanderätts- registret — får skilja och förena markrätt och industritillbehör. Därmed kan han själv i samråd med sina kreditgivare avgöra hur underlaget för kreditsäkerheter av olika slag lämpligen bör vara sammansatt. Utredningen ger också förslag till bestämmelser med denna innebörd.

6.6.5. Förhållandet mellan fastighetens och nyttjanderättens tillbehör

Översikt över problemen

De föremål som kan vara nyttjanderättstillbehör är, som redan sagts, av' samma slag som föremålen som kan vara fastighetstillbehör. Den mark till vilken de är anknutna är också densamma, vare sig föremålen ingåri den ena

tillbehörskretsen eller den andra. Dessa förhållanden medför att gränsen mellan tillbehörskretsama måste dras på ett klart sätt.

Det är flera situationer där det kan uppkomma konflikter mellan tillbehörskretsama. Den första föreligger redan när man skall välja ut de föremål som skall tillhöra nyttjanderätten. Frågan är då om fastigheten skall kunna berövas tillbehör som den redan har. När nya föremål tillförs ett markområde uppkommer frågan till vilken tillbehörskrets de skall föras. Här kan alltså fastigheten berövas en tillökning av tillbehör. När en nyttjanderätt enligt nuvarande regler upphör och när det sker ägarskifte beträffande föremål uppkommer liknande frågor.

Ett sätt att undvika varje kollision mellan tillbehörskretsar är det som gäller för tomträtten. Reglerna i 2 kap. 6 5 och 13 kap. 9 & JB innebär att fastigheten berövas alla sina tillbehör genom att tomträtten skrivs in och att fastigheten inte kan tillföras några tillbehör så länge tomträtten är inskriven. Tillvägagångssättet har kunnat användas i fråga om tomträtten, eftersom denna är en stadigvarande användningsform som alltid omfattar hela fastigheten och eftersom fastigheten efter tomträttsupplåtelsen spelar en underordnad roll och i stället nyttjas i tomträttens form.

Förutsättningarna för en lösning efter tomträttsmodellen saknas emeller- tid för de nyttjanderätter som här är aktuella. De behöver inte omfatta hela fastigheten och kan skapas och bringas till upphörande i friare former än vad som gäller tomträtten. Fastigheten skall självständigt kunna användas som kreditunderlag och kan därför inte utan vidare berövas några tillbehör till förmån för en nyttjanderätt. Öppnas det en sådan möjlighet, måste man också skydda borgenärer med panträtt i fastigheten och andra tredje män mot att byggnader och andra värdefulla tillbehör förs undan från den säkerhet som fastigheten annars ger. En sådan ordning skulle öka det inskrivningsrättsliga arbetet. I förslaget har andra lösningar måst väljas.

Principen i förslaget är att fastigheten och nyttjanderätten kan ha var sina tillbehör. Reglerna har konstruerats på det sättet att det inte kan tas något föremål från den krets av tillbehör som fastigheten redan har. Nya tillbehör kommer också att kunna tillföras fastigheten, även om de placeras på nyttjanderättsområdet. Föremål som därigenom först har kommit att ingå bland nyttjanderättens tillbehör kan dock inte överföras till fastigheten förrän sambandet med nyttjanderätten har upplösts, t. ex. genom att nyttjanderätten har upphört eller blivit avregistrerad. Förslaget har emeller- tid också regler som innebär att en nyttjanderätt inte upphör under samma omständigheter som nu gäller. Tillbehörsförhållandet kommer därmed att bestå och hindra att föremål förs över till fastigheten i lägen där så sker enligt nu gällande regler.

Tillbehör som förs till nyttjanderätten

Pantsystemet kan medföra att det skapas ett intresse för att man skall kunna föra över föremål från fastighetens tillbehörskrets till nyttjanderättens utan någon fysisk förflyttning. Så kan vara fallet om fastighetsägaren vill sälja ett hus och upplåta nyttjanderätt till marken. Utredningen har också fått uppmärksamheten fäst på detta önskemål genom en skrivelse från lantbruks- styrelsens juridiska enhet.

De fall som lantbruksstyrelsen anför avser läget när staten vill avveckla fjällägenheter och liknande upplåtelser. Förhållandena kan variera en del men de fall som nu är aktuella innebär att staten äger både mark och byggnader på en lägenhet som i sin helhet är upplåten på speciella villkor till en nytt janderättshavare. Avvecklingen innebär att staten säljer byggnaderna till nyttjanderättshavaren och upplåter marken på ordinärt arrende enligt JB:s regler. Med gällande regler kommer emellertid byggnaderna att fortsätta att vara tillbehör till den statliga fastigheten. Därför kan de inte utnyttjas som kreditsäkerhet med hjälp av ett pantsystem som avser endast egendom utanför fastighetens tillbehörskrets.

Enligt utredningens uppfattning skulle det i en del fall kunna vara värdefullt för enskilda ägare och nyttjanderättshavare, om tillbehör kunde föras över från fastighet till nyttjanderätt utan fysisk förflyttning, något som f. ö. oftast inte heller är någon praktiskt användbar lösning. Det skulle därför behövas bestämmelser av det slag som gäller för tomträtten eller som föreslagits i fråga om industritillbehör i lagrådsremissen som grundas på förslaget av utredningen angående företagsinteckning. (Se avsnitt 6.6.4.)

Utredningen har emellertid ansett att det ligger utanför dess uppdrag att göra de betydande ingrepp i tillbehörsreglema för fastighet som skulle fordras. Frågan har stor betydelse för fastighetskrediten och kräver särskilda utredningar. En mindre ingripande lösning vore att begränsa nya bestäm- melser till att gälla endast statliga fastigheter där problemen oftast kan vara enklare, eftersom det inte torde finnas någon pantborgenär. Även den lösningen har emellertid utredningen ansett ligga utanför arbetsuppgiften.

Förslaget innebär att nyttjanderättens tillbehör enbart tas från sådana föremål som enligt 2 kap. 4 & JB inte är fastighetstillbehör. Det är alltså här fråga om föremål som faller utanför den kretsen, främst på grund av att de ägs och har tillförts av nyttjanderättshavaren och inte av fastighetsägaren. Urvalet sker på samma sätt såväl då nyttjanderättens tillbehörskrets bildas första gången genom registreringen som då nya föremål förs till den. Fastighetens tillbehör kan alltså inte minskas i något av dessa fall.

Vilka föremål i den angivna gruppen som kommer att vara nyttjanderätts- tillbehör skall avgöras enligt de regler som nu bestämmer om ett föremål är fastighetstillbehör eller ej. Utslagsgivande är alltså föremålets art, dess fysiska anknytning till nyttjanderättsområdet, syftet med anknytningen och nyttjanderättshavarens rätt till det m. m. Är det nytillförda föremål, prövar man sålunda först om de skall föras till fastigheten. Om så inte är fallet, gör man motsvarande prövning i förhållande till nyttjanderätten. De svårigheter som är förknippade med tillämpningen av J B:s regler kommer att föras över till det nu aktuella området men kommer inte att bli mera svårbemästrade där än på fastighetsområdet. Utredningen har ansett likheten mellan fastighetsreglerna och förslagets regler vara viktigare än att man genom nya regler undanröjer en eller annan tillämpningssvårighet som kan befaras.

Skall nyttjanderätten tillföras ett föremål som är fastighetstillbehör och som finns på nyttjanderättsområdet, måste det först skiljas från fastigheten på det sätt som nu krävs enligt 2 kap. 7 & JB. En tillfällig borttransport med en återföring till området är dock inte godtagbar enligt de bestämmelserna. (Se Westerlind, Kommentar till jordabalken 1—5 kap. s. 186.)

T illvägagångssättet vid valet av nyttjanderättens tillbehör innebär att det

kommer att kunna finnas föremål på ett nyttjanderättsområde som varken är fastighets- eller nyttjanderättstillbehör. De föremålen avgränsas med hjälp av 2 kap. 4 & JB som alltså därigenom blir tillämplig också i ett annat avseende än vid bestämmandet av föremålskretsen inom vilket nyttjande- rättstillbehören skall väljas. Det kan här vara fråga om ett föremål som tillhör någon som har en nyttjanderätt i andra hand till det område där föremålet är placerat från registrerade andrahandsnyttjanderätter bortses härvid (se specialmotiveringen till 5 kap. under kapitelrubriken) eller om ett förmål som tillhör någon helt utomstående person. Föremål som tillhör fastighets- ägaren är däremot fastighetstillbehör enligt huvudregeln.

Överföring av tillbehör från nyttjanderätten till fastigheten

De föremål som en gång har kommit att höra till en nyttjanderätt fortsätter att vara nyttjanderättstillbehör till dess det vidtagits sådana åtgärder med dem som avses i 2 kap. 7 & JB. Här förutsättes det att nyttjanderätten består och att den är registrerad. För att sambandet skall brytas fordras det alltså, liksom beträffande fastighetstillbehör, en varaktig förflyttning från nyttjan- derättsområdet. Nyttjanderättstillbehör kan därför inte bli fastighetstillbe- hör enbart genom att fastighetsägaren förvärvar dem såsom särskilda föremål Detta är en ändring i vad som nu gäller enligt 2 kap. 4 & JB.

Det finns emellertid förvärv som med dagens regler innebär att en nyttjanderätt upphör samtidigt som det sker en äganderättsövergång i fråga om föremål som enligt förslaget kan vara nyttjanderättstillbehör. Så förhåller det sig om fastighetsägaren förvärvar nyttjanderätten eller om nyttjande- rättshavaren förvärvar fastigheten. En variant kan vara att fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren ingår ett särskilt avtal om att nyttjanderätten skall upphöra och kombinerar det med en överenskommelse om förvärv av nyttjanderättstillbehör. (Se avsnitt 11.2.)

Enligt nuvarande regler leder sådana transaktioner till att föremål som tillhör nyttjanderättshavaren på olika vägar kommer att tillhöra den som också äger eller kommer att äga fastigheten och att de blir fastighetstillbehör. Samma effekt skulle också inträffa beträffande tillbehören till en registrerad nyttjanderätt, om inte annat följer av särskilda regler. Regeln i JB med kravet på en fysisk flyttning som förutsättning för att tillbehörsförhållandet skall avbrytas blir ju inte tillämplig när nyttjanderätten har upphört.

Det är på grund av sådana situationer som man i tidigare diskussioner om ett byggnadspantsystem har väntat sig särskilt svåra problem med att skydda den som har panträtt i en byggnad mot konkurrens från fastighetsborgenärer. (Se avsnitt 1.3.)

Utredningen har löst bl. a. dessa problem genom att förklara att nyttjanderätten inte upphör i de angivna typerna av fall utan att den fortsätter att gälla i fastighetsägarens hand. Därmed kommer tillbehörsför- hållandet att bestå tills det sker en fysisk förflyttning så som regeln i JB fordrar. Tredje man med intressen i nyttjanderätten och tillbehören får därmed det erforderliga skyddet. Samtidigt ändras emellertid förutsättning- arna under vilka en fastighets tillbehörskrets kan utökas enligt nu gällande ordning. Regeln om att nyttjanderätten fortsätter att gälla motsvarar vad som stadgas för tomträtt. Regeln omfattar flera situationer än de här nämnda

men har en av sina motiveringar i sin inverkan på tillbehörsfrågorna.

Problemet med att en säkerhetsrätt kan gå förlorad genom att dess underlag förs in i tillberhörskretsen för en fastighet beaktas redan i dag i fråga om företagsinteckning. Läget kan uppkomma, om näringsidkaren driver sin verksamhet på en fastighet med stöd av nyttjanderätt. Enstaka föremål som under driften av en verksamhet övergår till fastighetsägaren bortfaller ur säkerheten. Däremot har det getts skyddsregler för fall då hela verksamheten övergår till fastighetsägren eller då fastigheten övergår till näringsidkaren. Reglerna har tagits upp i 2 kap. 4 5 andra stycket JB och i 10% lagen om företagsinteckning.

Skyddet för säkerhetsrätten består i fördröjningsregler, olika utformade för de båda angivna fallen. Förvärvar näringsidkaren fastigheten, är fördröjningen satt till sex månader efter förvärvarens lagfartsansökan med ytterligare utsträckning, om talan om betalning hunnit väckas av säkerhetens innehavare.

När fastighetsägaren har förvärvat näringsverksamheten är fördröjningen enligt 2 kap. 4 å andra stycket JB samt 10 å andra stycket lagen om företagsinteckning bestämd till ett år från det verksamheten frånträddes. Tidsfristen följer av att säkerhetsrätten har förklarats bestå så länge och att föremålen blir tillbehör i och med att säkerhetsrätten upphör. Tiden kan utsträckas genom att säkerhetsrättens innehavare väcker talan om betalning ur dess underlag. I lagrådsremissen med förslag till lag om företagshypotek är tidsfristen annorlunda utformad än i gällande lag . Den föreslås vara sex månader från det att borgenären underrättades om överlåtelsen, dock längst arton månader. (Se lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek m. m. 5. 55.)

Dessa regler blir tillämpliga även för registrerade nyttjanderätter när det bedrivs företagsintecknad verksamhet på området med stöd av andrahands- nyttjanderätt. Sådana fall är det inte fråga om nu. Lösningen enligt de nämnda reglerna skulle emellertid kunna användas också för kollisionen mellan nyttjanderättens och fastighetens tillbehörskretsar och är ett realis- tiskt alternativ till reglerna i förslaget. Att försöka skapa en företrädesord- ning mellan rättigheter till fastigheten och de rättigheter som gäller i egendom som tillförs dess tillbehörskrets har utredningen däremot inte ansett vara praktiskt möjligt. (Se avsnitt 11.1 och 11.7.)

Ett viktigt skäl till att utredningen inte har använt metoden som gäller för företagsinteckningen är dess begränsade omfattning. Den kan bara lösa problemen med att nyttjanderättstillbehör förs in i tillbehörskretsen för fastigheten. Den av utredningen valda lösningen omfattar däremot både dessa fall och andra fall där säkerhetsunderlaget måste bevaras för den som har panträtt i nyttjanderätten. Utredningen har inte funnit skäl att ange olika lösningar för de skilda slagen av problem som föreligger.

Den lösning som gäller för företagsinteckningen kan också sägas passa mindre väl för nyttjanderättsförhållandena. Den kräver att säkerhetens innehavare i vissa fall visar aktivitet och väcker talan för att få betalning ur säkerheten. Överför man det systemet till nyttjanderätterna kan det leda till exekutiva förfaranden som är onödiga i den meningen att de skulle kunna undvikas med en annan rättslig lösning.

Tillbehörsfrågan när fastighetsägaren innehar nyttjanderätten

Förslagets konstruktion med att nyttjanderätter — liksom tomträtter —— skall kunna innehas av fastighetsägaren har aktualiserat ytterligare ett problem rörande tillbehören. Under ett sådant innehav kan det, även om det är fråga om en övergångsperiod, uppkomma behov för fastighetsägaren att vidta åtgärder beträffande byggnad eller annat tillbehör till nyttjanderätten för att det inte skall ske värdeminskning. Det kan vara fråga om reparationer som den förre nyttjanderättshavaren har försummat eller som blivit behövliga efter innehavarskiftet.

Om fastighetsägaren vidtar åtgärder beträffande nyttjanderättstillbehö- ren, kan det med gällande tillbehörsregler många gånger leda till att det är fastighetens tillbehörskrets som utökas. Detta skulle vara olämpligt redan på grund av att det därmed uppkommer en blandning av fastighets- och nyttjanderättstillbehör, där det kan vara svårt att urskilja till vilken tillbehörskrets ett föremål hör. Dessutom skulle effekten kunna bli att fastighetsägaren avstår från åtgärder som är ekonomiskt befogade.

Utredningen föreslår därför som 8 & en tilläggsparagraf i 2 kap. JB. Dess innebörd är att fastighetsägaren skall kunna reparera, förbättra eller byta ut nyttjanderättstillbehör utan att därmed skapa fastighetstillbehör. Resultatet kommer i stället nyttjanderättens tillbehörskrets till godo.

Det är en begränsad krets av åtgärder som fastighetsägaren kan vidta enligt bestämmelserna. Begränsningen motiveras av hänsynen till tredje man med intressen i fastigheten. Utredningen avser sålunda att fastighetsägarens åtgärder skall kunna hållas borta från fastighetens tillbehörskrets endast i den omfattning som framstår som ekonomiskt rimlig med hänsyn till de berättigade intressen som är kopplade till nyttjanderätten.

Fastighetsägaren måste i första hand få göra nödvändiga reparationer av nyttjanderättstillbehör utan att det skall komma fastighetens tillbehörskrets till godo.

Eftersom fastighetsägaren i allmänhet kan antas vilja överlåta nyttjande- rätten till en särskild innehavare, är det värdefullt om han kan göra sådana förbättringar som underlättar en överlåtelse. Det kan vara fråga om att modernisera utrustning och maskiner i kök m. rn. Utredningen har därför föreslagit att fastighetsägaren också skall få förbättra tillbehör genom att byta ut dem. Helt nya tillbehör, t. ex. en ny byggnad, får däremot inte tillföras nyttjanderättsområdet på här angivna villkor. Genom den begräns- ningen anser utredningen att intressenterna till fastigheten blivit tillräckligt tillgodosedda.

7 Olika slag av nyttjanderätt som pantobjekt

7.1. Inledning

Ett av problemen med en panträtt med nyttjanderätt till mark som pantobjekt är att avgränsa de arter eller typer av nyttjanderätt på vilka systemet skall kunna användas. Frågor av detta slag skall behandlas i det följande.

När direktiven framhåller att mycket talar för att panträtten får en allmängiltig karaktär, syftas det på att den bör kunna vara tillämplig för inte bara bostadsarrende, som är något av den självskrivna utgångspunkten, utan även för anläggnings- och jordbruksarrende. Det sägs att utredningen skall undersöka förutsättningarna för att de båda sistnämnda fallen kan inbegripas i systemet.

Under utredningsarbetet har övervägandena sträckts något längre än vad direktiven anger. Lägenhetsarrendet har sålunda också beaktats liksom vissa typer av nyttjanderätt som inte är arrende. Andrahandsupplåtelserna har krävt särskilda överväganden. Utredningen har också beaktat sådana äldre nytt j anderätter som berörs av J B:s övergångsbestämmelser. Nyttjanderätter i vidsträckt mening enligt regler utanför JB har också krävt ett visst beaktande.

7.2. Nyttjanderätt enligt JB

I JB ges allmänna regler om begränsade rättigheter till fastigheter i form av nyttjanderätt som upplåts genom avtal. Systemet bygger i det väsentliga på den indelning som infördes genom lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, nyttjanderättslagen. Med den lagen infördes termen nyttjan- derätt som den övergripande beteckningen i lagtexten.

En viktig nyhet som tillkom genom JB är att reglerna gäller inte bara för upplåtelser av enskilda utan även upplåtelser från offentliga organ, dvs. staten, kommuner, kyrkor samt vissa former av allmännyttiga inrättningar med ålderdomligt ursprung. Före JB särskiljde man en grupp av s. k. publika upplåtelser och behandlade dem i första hand enligt egna regler. Fortfarande finns det dock vissa särregler för upplåtelser från det allmänna.

Nyttjanderätten regleras genom allmänna bestämmelser i 7 kap. JB. Dessa gäller, utom för servitut och rätt till elektrisk kraft, också för alla slag av nyttjanderätt som JB avser. Nyttjanderätt i allmänhet omfattas också av

andra regler i balken, t. ex. 17 och 18 kap. och inskrivningsreglerna.

Som särskilda former av nyttjanderätt har tomträtt, hyra och arrende blivit utskilda, och för dem har det getts särskilda regler i JB. Vad som i övrigt ingår bland nyttjanderätterna har blivit preciserat så till vida att de 5. k. substansupplåtelserna förts dit genom en föreskrift i 7 kap. 3 &. Till nyttjanderätt i allmänhet hör också rättigheter som inte uppfyller förutsätt- ningarna som uppställts för att någon av de speciellt reglerade formerna skall föreligga. Särskilt gäller t. ex. att vederlagsfria rättigheter faller utanför arrendena även om de liknar arrende i andra delar än i fråga om vederlaget. Till JB:s område bör man också räkna vissa äldre upplåtelser som berörs av lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken (JP).

Andrahandsupplåtelser står i flera avseenden i en särställning, men de är enligt JB obligationsrättsligt att hänföra till de slag av nyttjanderätt vars villkor de uppfyller i det särskilda fallet. (Se avsnitt 7.8.)

I särskilda avsnitt behandlas i fortsättningen förutsättningarna för pantregler för arrendena, vederlagsfri nyttjanderätt och äldre former av rättigheter. Andrahandsupplåtelser och vissa upplåtelser av statlig mark behandlas också i egna avsnitt.

Tomträtten, som tillskapades 1907 som en tidsenligare ersättning för. det rättsinstitut som kallas ofri tomt i stad, följer som tidigare sagts sina egna regler. Den faller utanför den krets av nyttjanderätter som här är aktuell. Tomträtten har — liksom vattenfallsrätten, som numera bara förekommer övergångsvis — redan från början kunnat pantsättas enligt regler som i huvudsak motsvarar fastighetsreglerna. Tomträtten reformerades 1953 för att den skulle passa bättre som kreditobjekt än den gjort dittills.

Hyresförhållandet enligt 12 kap. JB faller utanför utredningsuppgiften, eftersom rättigheten avser hus eller del av hus och förhållandena därför är helt annorlunda än de som avser byggnad på annans mark. Däremot kan ägaren till en sådan byggnad upplåta hyresrätt till byggnaden, varvid Jst allmänna nyttjanderättsregler gäller för hyresrätten enligt föreskrift i 7 kap. 2 & JB.

Substansupplåtelserna har enligt 7 kap. 3 % JB blivit förda till nyttjande- rätterna för att tvekan i den delen skall undanröjas. De beskrivs där som rätt att avverka skog eller att tillgodogöra sig andra alster av fastigheten eller dennas naturtillgångar eller att jaga eller fiska. För upplåtelse av fiskerätt i vissa fall finns det också bestämmelser i lagen (1957:390) om fiskearrenden (omtryckt 1970:1018). En substansupplåtelse kan tänkas vara förenad med rätt att uppföra en byggnad. Förhållandena avviker emellertid från de som gäller vid nyttjanderätt till markområden och byggnader på dem. Det är skilda slag av kreditfrågor som kan beräknas uppkomma i de olika fallen. Substansupplåtelserna har därför lämnats utanför den grupp av nyttjande- rätter för vilken panträtten skall kunna användas.

7.3. Nyttjanderätter utanför J B:s område

Till nyttjanderätt i en mera vidsträckt bemärkelse kan man föra många former av rätt att använda fast egendom för vilka det finns regler på annat ställe än i JB. Några av dem skall beröras här.

I 7 kap. 4 & JB nämns gravrätt, vägrätt och bostadsrätt med förklaringen att balkens bestämmelser om nyttjanderätt inte gäller för dem. De ligger också utanför tillämpningsområdet för utredningens pantsystem. I de två första fallen finns det inte något behov av pantregler och beträffande bostadsrätten är det inte fråga om sådan äganderätt till byggnad på annans mark att pantproblemen bör lösas i förevarande sammanhang.

Nyttjanderätt kan skapas genom expropriation och inte heller då är Jst regler tillämpliga. Omständigheterna under vilka rättigheten då tillkommer är sådana att man inte behöver räkna med några kreditbehov av det slag som nu skall tillgodoses.

En arvsrättslig nyttjanderätt kan skapas till både fast och lös egendom genom testamente. ÄB ger regler för dessa rättigheter i 12 kap. Det är inte uteslutet att den som har nyttjanderätt av detta slag till en fastighet för upp ett eget hus där. Den arvsrättsliga nyttjanderätten har emellertid främst en annan roll än att ge nyttjanderättshavaren rätt till mark för byggande. Ett pantsystem av den här föreslagna modellen skulle inte heller passa till de regler som gäller den arvsrättsliga nyttjanderätten. Denna har därför lämnats utanför förslaget.

Mark som utgör allmän plats kan upplåtas för enskilt nyttjande. Reglerna härom finns för de här viktigaste fallen i allmänna ordningsstadgan (1956:617) och i lagen (1957:259) om rätt för kommun att uttaga avgift för vissa upplåtelser å allmän plats, m. m. I 1 & allmänna ordningsstadgan sägs att med allmän plats i den författningen skall förstås mark som enligt fastställd stadsplan eller byggnadsplan är gata, torg, park eller annan allmän plats och som har upplåtits för ändamålet. Till samma kategori hänför bestämmelserna också hamnområden som är tillgängliga för allmänheten, allmän väg och vissa andra områden för allmän samfärdsel. Kretsen av områden kan även vara utvidgad enligt lokal ordningsstadga.

Allmänna ordningsstadgan förutsätter i 25 att allmän plats kan tas i anspråk av enskilda för upplag, avstjälpning, försäljningsstånd, ställningar m. m. Enligt paragrafen kräver detta, av hänsyn till allmän ordning och säkerhet, för de flesta fall tillstånd av polismyndigheten, såvitt gäller stadsplanelagt område. Enligt den särskilda lagen har kommunen rätt att bestämma avgift för nyttjandet för mark under dess förvaltning. Kommunen har även i övrigt ett avgörande inflytande på upplåtelsefrågorna. (Se SOU 1966:26 s. 224226 och Ragnemalm, Allmän plats.)

Det förekommer att mark upplåts på de beskrivna villkoren för kiosker, gatukök och liknande försäljningsställen av mera varaktigt slag. I andra fall har marken i stället skiljts av från den allmänna platsen genom planändring och därefter upplåtits på anläggningsarrende. Förhållandena kan vara ordnade på olika sätt på skilda orter.

Det finns förutsättningar för att ett pantsystem skulle kunna vara till nytta för dem som driver rörelse på allmän plats. För sådana fall krävs det emellertid helt andra regler än de som kan användas när nyttjanderätten grundas på ett privaträttsligt avtal. Enligt vad utredningen har erfarit finns det f. n. inte heller något överhängande kreditproblem på området, eftersom kioskhandeln har skapat sig egna finansieringsformer. Man måste också beakta att möjligheten finns i enskilda fall att man ändrar en upplåtelse till ett anläggningsarrende på vilket pantsystemet är användbart. Mot den bakgrun-

den har utredningen inte ansett att förslaget bör kompliceras med regler som skulle passa också för offentligrättsliga upplåtelser på allmän plats. (Jfr SOU 1966:26 s. 226.)

7.4. Äldre förhållanden

I rättsläget före 1907 års nyttjanderättslag har det funnits en hel del nyttjanderättsformer med varierande innehåll. Sådana har också levt kvar under nyttjanderättslagens tid ehuru de enligt övergångsbestämmelserna i stor utsträckning lämnades utanför lagens tillämpningsområde. Därefter har de successivt avvecklats, men inte fullständigt.

Vid tillkomsten av JB räknade man med att det fortfarande fanns kvar nyttjanderätter som följde äldre regler och det har i 7 & JP getts föreskrifter för dessa förhållanden. Det stadgas i paragrafen att vissa bestämmelser i äldre JB fortfarande äger tillämpning på stadgad åborätt och annan nyttjanderätt som ej omfattas av 1907 års nyttjanderättslag.

Stadgad åborätt har särskilt nämnts. Bland de nyttjanderättsformer som det i övrigt kan vara fråga om ingår de som har jämställts med fast egendom, dvs. rätten till ofri tomt i stad och till grund för vattenverk samt s.k. självständiga fisken. Dessutom kan det finnas besittningsrätter av det slag som går under delvis olika benämningar, såsom ständig och ärftlig besittningsrätt, ständig städje- och besittningsrätt o. d. De har i allmänhet upplåtits av staten men de kan också vara upplåtna av stiftelser och andra enskilda subjekt.

En form av nyttjanderätt som är intressant ur pantsynpunkt är den som gäller till de 5. k. gårdejordarna och som tidigare kallades för stadsägor oskiljaktigt förenade med tomt. Sambandet med tomter har upplösts enligt 135 lagen (1970:989) om införande av fastighetsbildningslagen, men en tomtägares nyttjanderätt till den frånskilda stadsägan består enligt de regler som kan gälla för den. På grund av sambandet med tomten kan stadsägan vara belastad av inteckningar som beviljats i tomten.

Andra nyttjanderätter av speciellt intresse är de som kan gälla på de s. k. kronoholmarna. De fallen behandlas särskilt i ett avsnitt längre fram. (Se avsnitt 7.9.)

Pantsystemet enligt det här redovisade förslaget behövs inte för sådana nyttjanderätter som är jämställda med fastigheter. I de fallen står inteck- ningssystemet för fastigheter till buds.

Stadgad åborätt avser i allmänhet jordbruksmark. Vad som längre fram sägs om jordbruksarrende visar att inte heller sådana upplåtelser är aktuella i förevarande sammanhang.

Iden mån åborätt inte avser jordbruk och i fråga om de äldre upplåtelserna i övrigt gör sig andra synpunkter gällande i fråga om tillämpbarheten av ett pantsystem. Det rör sig om särpräglade förhållanden och sällsynta fall där något behov av pantsystemet veterligen inte har gjort sig gällande. Reglerna kring upplåtelserna är delvis svårgripbara och konsekvenserna av att man för in dem i ett nytt pantsystem kan inte utan svårigheter överblickas. Utredningen har därför funnit att dessa äldre upplåtelseformer, i den mån de alltjämt förekommer, bör lämnas utanför pantsystemet. Ett undantag gäller

dock om de är vederlagsfria (se avsnitt 7.7).

Äldre regler om nyttjanderätt får emellertid betydelse också i ett annat sammanhang än i fråga om mer eller mindre föråldrade upplåtelseformer.

Även de nu gällande upplåtelsetyperna kan i vissa fall, åtminstone delvis, följa regler som är upphävda och ersatta med andra. Detta beror på övergånsbestämmelserna till de tid efter annan gjorda lagändringarna. Det kan sålunda finnas nyttjanderätter som upplåtits enligt 1907 års nyttjande- rättslag och för vilka det gäller regler i den lagen, tillkomna vid olika tidpunkter. Framför allt bör märkas att omvandlingen av lägenhetsarrendet till de tre arrendeformerna bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende skedde genom ändringar i nyttjanderättslagen år 1968.

Utredningens mening är att nyttjanderätter som följer äldre regler av detta slag skall kunna bli införda i det nya pantsystemet.

7.5. Bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende

7.5.1. Arrendenas avgränsning

På arrendeområdet har sedan gammalt upplåtelserna för jordbruksändamål krävt och fått särskild behandling vid lagregleringen. Vid sidan härav har man haft att räkna med upplåtelser för andra ändamål, vilka bildat en grupp med rikt varierande innehåll. I 1907 års nyttjanderättslag talades det länge om jordbruksarrende och arrende för annat ändamål än jordbruk, som i allmänhet kom att kallas för lägenhetsarrende. Jordbruksarrendet fick en utförlig reglering och den andra gruppen en mindre ingående behandling i bestämmelserna. Reglerna om jordbruksarrendet har också varit föremål för viktiga förändringar tid efter annan.

En reform gjordes emellertid av reglerna för den andra arrendegruppen genom lagstiftning år 1968. Då delades den i de tre arrendeslag som alltjämt finns, nämligen bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende. Grunden för reformen var att man ville ge nya regler för vissa upplåtelseändamål, vilket krävde att dessa skiljdes ut till särskilda arrendetyper med speciella rekvisit. Så bildades bostads- och anläggningsarrendet. Lägenhetsarrende blev nu också en lagterm som beteckning på resten av arrendeupplåtelsema för annat ändamål än jordbruk. Regelbildningen från år 1968 har i huvudsak oförändrad år 1972 förts in i JB.

Bostadsarrendet regleras i 10 kap. JB och har i 1 & blivit avgränsat genom tre kriterier. Upplåtelsen skall sålunda ha skett för annat ändamål än jordbruk, arrendatorn skall enligt arrendeupplåtelsen ha rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus, och det får ej vara uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående.

Bostadsarrendet löper enligt 2 5 under en bestämd tidsperiod, som är minst fem år, om inte arrendenämnden har medgivit en kortare avtalstid. En upplåtelse för arrendatorns livstid är dock tillåten som ett avsteg från regeln om att tidsperioden skall vara bestämd i förväg.

Anläggningsarrendet har fått sina särskilda regler i 11 kap. JB. För den arrendetypen har deti 1 ställts upp fyra kriterier. En upplåtelse av jord skall

ha skett för annat ändamål än jordbruk, arrendatorn skall enligt upplåtelsen ha rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad och denna skall, också enligt upplåtelsens föreskrifter, vara avsedd för förvärvsverksamhet och vara av inte endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Det fjärde villkoret är att arrendetiden inte får ha blivit bestämd till arrendatorns livstid eller viss tid som understiger ett år.

Om upplåtelsetiden har det ytterligare stadgats i 2 & att upplåtelsen skall avse viss tid och att upplåtelsen gäller i fem år, om parterna lämnat tiden obestämd. Förutsättningen är att upplåtelsen inte avser arrendatorns livstid, eftersom det då inte alls är fråga om ett anläggningsarrende.

För lägenhetsarrendet finns det inte någon sammanhållen särskild regle- ring. I8 kap. om arrende i allmänhet har emellertid arrendetypen i 1 5 andra stycket blivit avgränsad. Där sägs att sådant arrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är ett bostads- eller anläggningsarrende. Ytterligare regler för arrendetypen finns i 3, 5 och 6 55 i kapitlet.

De konkreta fallen där en nyttjanderätt är att bedöma som den ena eller andra typen av de tre arrendeformerna har belysts i 1968 års lagstiftnings- ärende. En viss komplettering har sedan skett i rättstillämpningen. Det sätt på vilket man i lagtexten gjort indelningen i de olika arrendeslagen har medfört att byggnader eller anläggningari övrigt av olika slag spelar stor roll för exemplifieringen. (Se SOU 1966:26 s. 8082, 142148 och prop. 1968:19 s. 4042, 6263, 7377, 8283 och 9496.)

Ifråga om bostadsarrende är det— i enlighet med huvudsyftet med 1968 års lagstiftning— sagti motiven, att arrendeformen föreligger när det är fråga om hus såväl för helårsboende som för fritidsboende. Utanför arrendeformen faller upplåtelser för idrottsanläggningar, klubbhus, åskådarläktare m. m. Kravet att det som huvudsaklig användning skall vara fråga om bostad för arrendatorn med närstående har också lett till att en upplåtelse för hyreshus leder till att det blir en annan arrendetyp. Här kan det vara tveksamt vilken betydelse ett tvåfamiljshus får om den ena lägenheten är för uthyrning. Även här kan man kanske anse att ändamålet huvudsakligen är bostad för nyttjanderättshavaren, om man inte anlägger enbart kvantitativa synpunk- ter. Vidare har det sagts, att en eller flera bostäder i ett hus som i övrigt är en fabriksbyggnad inte medför att upplåtelsen blir ett bostadsarrende.

Hus kan sägas vara en mera kvalificerad form av byggnad. När det gäller innebörden av att det skall vara fråga om bostadshus har en del synpunkter lämnats i lagförarbetena, men en mera detaljerad avgränsning har underlå- tits. Man har hänvisat till den ledning som det allmänna språkbruket ger rörande innebörden av ord som bostadshus och sommarstuga och framhållit att förhållandevis enkla byggnader ibland kan godtas som bostäder. Något särskilt minimikrav på bostad är alltså inte avgörande för indelningen i arrendetyper. Däremot har ett sådant krav betydelse för om besittnings- skyddsreglerna skall gälla eller inte vid bostadsarrende. Det har emellertid förts fram vissa exempel på vad som inte bör uppfattas som bostadshus och då har nämnts jakthyddor, sjöbodar som endast erbjuder en primitiv övernatt- ningsmöjlighet samt husvagnar och tält av tyg eller masonit. HD har haft att pröva frågor om gränsdragningen mellan lägenhets- och bostadsarrende i NJA 1974 s. 345 och funnit att en kolonistuga som uppförts som sommar-

bostad varit ett sådant bostadshus att nyttjanderätten var ett bostadsarren- de.

Anläggningsarrendet kan beskrivas med talrika exempel på de byggnader som kan komma i fråga. Många sådana finns i kommittébetänkandet och propositionen till lagstiftningen. En del av exemplen och vissa nya framgår också av det förut redovisade taxeringsmaterialet (se avsnitt 4.2) och av annat material som varit tillgängligt under utredningens gång.

Av exemplen kan, utan någon egentlig systematik, nämnas brännerier, stärkelsefabriker, mejerier, industribyggnader, kontor, bostäder för anställ- da, brädgårdar, lager, förråd, upplag, varv, garage, kolugnar, masugnar, drivhus, kraftverk, partiaffärer, hantverkslokaler, bensinstationer, gatukök, korvkiosker och kiosker i övrigt. Mark i hamnar och på järnvägsområden är vanliga upplåtelseområden men anläggningsarrende förekommer, som exemplifieringen visar, också i fråga om andra marker.

Även för anläggningsarrende finns det exempel som faller utanför kategorin. Det har sålunda nämnts att det inte blir sådan upplåtelse när en idrottsförening arrenderar ett område för klubbhus eller åskådarläktare. Detta beror på kravet att byggnaderna skall vara uppförda för förvärvsverk- samhet. Exemplen kan mångfaldigas med samma utgångspunkt. När det gäller idrottsföreningar och liknande tillkommer också att det ofta kan vara fråga om en vederlagsfri upplåtelse från kommunen såsom ett stöd för verksamheten och därmed blir det inte fråga om arrende över huvud taget.

Själva uttrycket byggnad innefattar gränsdragningar mellan olika former av konstruktioner. I förarbetena till arrendereglerna sägs det att uttrycket skall ha samma innebörd som i byggnadslagstiftningen. Där finns det emellertid inte någon lagfäst bestämning av uttrycket. Utgångspunkten är på det området det allmänna språkbrukets innebörd. I rättstillämpningen har man sedan gett närmare besked om hur enskilda fall skall bedömas. Avgörandena har därvid styrts av intresset att byggnadslagstiftningens regler skall bli tillämpade på förhållanden där de är lämpliga som reglerande instrument. (Se Bexelius m. fl. Byggnadslagstiftningen s. 535—539.)

Anknytningen av anläggningsarrendet till byggnad som grundförutsätt- ning ger sålunda vissa begränsningar för arrendeformen. Anläggningar som kajer eller järnvägsspår kan sålunda inte göra nyttjanderätten till anlägg- ningsarrende.

Kravet att byggnaden skall vara väsentlig för verksamheten ger andra begränsningar. Det har sålunda sagts att ett våghus eller en vaktkur på ett område med grusupplag inte föranleder att det blir fråga om ett anläggnings- arrende. Omvänt kan emellertid så bli fallet om det finns t. ex. en bilverkstad på ett område som huvudsakligen används som uppställningsplats för fordon.

För exemplifieringen av vad som numera ingår i gruppen lägenhetsarrende är avgränsningen av bostads- och anläggningsarrendena en avgörande utgångspunkt vid sidan om grundförutsättningen att det skall vara arrende för annat ändamål än jordbruk.

Till lägenhetsarrendena hör sålunda upplåtelser av områden där det inte skall uppföras byggnad. Främst är det då fråga om upplagsplatser och uppställningsplatser eller arbetsplatser mer eller mindre i det fria, även om

där finns eller skall uppföras andra anläggningar såsom t. ex. spår eller kajer.

Upplåtelser som avser mark för byggnader blir emellertid också lägen- hetsarrende, om byggnaderna inte är avsedda som bostad under de omständigheter som avses med bostadsarrende. Detsamma gäller om byggnaden inte är avsedd för förvärvsverksamhet i den tekniska mening och i den omfattning som lagen avser med reglerna om anläggningsarrende. Till lägenhetsarrende hör alltså upplåtelser åt ideella föreningar av olika slag. Sport- och idrottsklubbar behöver träningshallar och andra utrymmen för utövningen av verksamheten, klubblokaler och åskådarutrymmen. Det är inte alltid sådana ställs till förfogande, t. ex. av kommunen. Som särskilda slag av byggnader kan nämnas ridhus för ridsporten och klubblokaler och ekonomibyggnader på golfbanor. Särskilt i fråga om golfen är det stora markarealer som tas i anspråk för sporten och där måste också göras markarbeten av olika slag som inte räknas som byggnad i nu aktuell mening. Även andra sporter, såsom skidåkning, ridning och motorsport, behöver obebyggd mark för verksamheten och för anläggningar, t.ex. skidliftar.

Det kan, såsom framgått, också vara andra brister i rekvisiten för bostads- och anläggningsarrende som leder till att arrendet blir ett lägenhetsarren- de.

7.5.2. Arrendena som pantobjekt

Utredningsarbetet har resulterat i uppfattningen att alla de tre nu behand- lade arrendeformerna bör ingå i pantsystemets tillämpningsområde. Stånd- punkten beror främst på att det vid samtliga dessa arrendeslag finns behov av pantsättningsmöjligheten.

På området för bostadsarrendena finns den stora mängden av byggnader, främst fritidshusen, vilka bildar utgångspunkten för utredningsarbetet.

Vad gäller anläggningsarrende är arrendatorns behov av att kunna använda sin egendom som säkerhet lika stort som om inte större än — behovet hos bostadsarrendatorn. Att detta intresse satts högt framgår av att man skapat andra kreditsäkerhetsformer just för näringsidkare av olika slag. Som förut sagts har emellertid företagsinteckningen ansetts vara bara en tillfällig lösning i fråga om problemen med byggnad på annans mark som säkerhetsobjekt. (Se avsnitt 1.3.)

Bedömningen av pantsystemets värde för anläggningsarrendena beror på hur jämförelsen mellan detta system och företagsinteckningen utfaller. Båda kan inte användas sida vid sida på grund av de risker som då skulle skapas för att egendomen blir dubbelt belastad av säkerhetsrätter. Utredningsarbetet har lett till den uppfattningen att man får den bästa ordningen både ur arrendators- och kreditgivarsynpunkt, om enbart pantsystemet blir tillämp- ligt i de fall där det är användbart. Den närmare gränsdragningen mot vad som kan omfattas av företagsinteckning behandlas i samband med följdän- dringarna i annan lagstiftning. (Se avsnitt 16.6.)

Även för lägenhetsarrendena finns det sakligt sett ett behov av att pantsystemet står till förfogande. Detta kan t. ex. gälla i fråga om arrenden som ingår i näringsverksamhet men som har anläggningar som inte räknas som byggnad. Här gör sig ofta samma skäl gällande för valet av pantsystemet

i stället för företagsinteckningen som i fråga om anläggningsarrendena. Även om det skulle kunna ligga mindre nära till hands att välja utredningens pantsystem i dessa fall kan det likväl vara olämpligt att skilja denna typ av arrende för näringsverksamhet från anläggningsarrendet, när det som här är fråga om rent kreditmässiga bedömningar. Annorlunda förhåller det sig när frågan såsom enligt J B:s gränsdragning gäller vilka arrendetyper som bör ha besittningsskydd i den form som gäller för anläggningsarrendet.

Ett pantsystem för lägenhetsarrendena är också motiverat då det är fråga om upplåtelser till ideella föreningar för deras anläggningar för sport, idrott, åskådarplatser, klubblokaler m. m. Även om det kan sägas att detta intresse inte kan värderas högt nog för att vara en självständig anledning att skapa ett nytt pantsystem, är det dock tillräckligt angeläget för att man inte utan vägande skäl skall ta undan lägenhetsarrendet från det pantsystem som ändå skall konstrueras.

Några större olägenheter skapar det inte att alla tre arrendeformerna omfattas av pantsystemet. Möjligen skulle lägenhetsarrendet kunna uteslu- tas med motiveringen att nyttjanderätter utan bebyggelse annars kan komma att utgöra pantobjekt. Som framhållits i avsnitt 6.4.2 kan emellertid sådana frågor lämnas till den kreditmässiga regleringen utan olägenheter. Man skulle också kunna hävda att lägenhetsarrendena lämpar sig dåligt som pantobjekt på grund av den bristfälliga lagregleringen av nyttjanderättsför- hållandet. Den omständigheten fordrar viss uppmärksamhet vid utformning- en av nu aktuella regler men bör inte vara ett avgörande skäl för att lämna arrendeformen utanför pantsystemet.

Skulle man skilja på de tre arrendeformerna, skulle man emellertid skapa nya problem med gränsdragningen mellan dem i den praktiska hantering- en.

Gränserna beror bl. a. på sådana svårbedömbara moment som att avgöra vad som är en byggnad, vad som är ett hus och vad som är den huvudsakliga användningen av egendomen. Dessutom är det oklart hur man skall bedöma rättsläget, om det sker en ändring i en faktor på vilken klassificeringen grundas, t. ex. på det sättet att ett bostadsarrende kommer att innehas av en juridisk person eller att verksamheten på ett anläggningsarrende ändras så att en byggnad inte längre är så betydelsefull för verksamheten som fordras för att reglerna om anläggningsarrende skall vara tillämpliga.

Gränsdragningssvårigheterna skulle leda till en besvärlig handläggning hos inskrivningsmyndigheten, om t. ex. lägenhetsarrendena skulle lämnas utan- för pantsystemet.

Förslaget har dock en begränsning i fråga om arrendena och det är att de måste vara upplåtna på viss bestämd tid för att pantreglerna skall vara tillämpliga. Härmed faller upplåtelser för någons livstid eller rena tillsvida- reupplåtelser utanför pantsystemet. Upplåtelser av detta slag är under alla förhållanden alltför osäkra för att de skall kunna antas bli användbara som pant och genom att de utesluts förenklas regleringen något. Det sagda framgår ytterligare i de avsnitt som behandlar frågor om upphörande av nyttjanderätt. (Se avsnitt 11.4 och 11.5.)

7.6. Jordbruksarrende

7.6.1. Arrendet lämnas utanför pantsystemet

Jordbruksarrendet har i 8 kap. 1 5 och 9 kap. 1 & JB avgränsats till att utgöra sådant arrende som innebär att jord upplåts till brukande. Med brukande avses främst det traditionella jordbruket men även trädgårdsskötsel. Avgränsningen är i detta fall förhållandevis entydig men det kan ändå förekomma gränsfall, som har betydelse för pantsystemet och som berörs i det följande.

Utredningen har av olika skäl kommit till den ståndpunkten att jordbruks- arrendet inte bör omfattas av det nya pantsystemet.

Det avgörande skälet ligger i bedömningen att pantsystemet sannolikt bara i begränsad utsträckning skulle bidra till att lösa kreditproblemen för arrendejordbruken. Man kan nämligen knappast anta att jordbruksarren- dena mera allmänt skulle komma att föras in i pantsystemet med vad detta kräver av anpassning av avtalsförhållandet till de krav som måste ställas på en fungerande pant. Det räcker här med en hänvisning till de regler som formulerats i den föreslagna lagtexten om nyttjanderättshavarens rätt att överlåta nyttjanderätten och om exekutiv försäljning. Härtill kommer de krav på avtalsinnehållet som kan komma att ställas av kreditgivaren som förutsättning för att arrendet skall godtas som pant.

Problemet med arrendatorns investeringar och finansieringen av dem har tagits upp under det pågående lagstiftningsarbetet beträffande reglerna om jordbruksarrende. (Se SOU 1981:80 s. 6778 och lagrådsremiss med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen s. 12—15.)

7.6.2. Gränsdragningsproblemen

Avskiljandet av jordbruksarrendet från pantsystemets område medför att gränsdragningen mot andra arrendetyper får betydelse. Så som utrednings- förslaget utformats skall den bedömningen ske hos inskrivningsmyndigheten när en nyttjanderätt första gången skall föras in i nyttjanderättsregistret. Gränsdragningen mellan jordbruksarrendet och de arrendetyper för vilka systemet är avsett kan därvid ge sådana svårigheter att ett arrende kommer att registreras, trots att det vid en efterhandsbedömning befinnes rätteligen vara ett jordbruksarrende.

Gränsdragningsproblem kan uppkomma t. ex. när ett arrendeområde skall användas för trädgårdsodling. Att det blir ett hyresavtal när ett hus eller del därav uppläts samtidigt med jord för en mindre omfattande trädgårds- odling är en sak som här lämnas åsido. Den gräns som är aktuell är i stället den som går mellan jordbruksarrende och lägenhetsarrende när jord upplåts till trädgårdsodling. Det har ansetts att det bara är vid yrkesmässig odling eller i vart fall odling i vinstsyfte som upplåtelsen blir ett jordbruksarrende. Upplåtelser för hushålls— och hobbyodlingar skulle därmed falla utanför den kategorin och i stället höra till gruppen lägenhetsarrende. Så blir alltså fallet med upplåtelser av kolonilotter, om de inte på grund av rätten till bebyggelse kommer att bli bostadsarrenden. (Se avsnitt 7.5 och SOU 1968:57 s. 75.)

Trädgårdsodlingen kan också ge upphov till problem med gränsen mot

anläggningsarrendet. Så kan vara fallet om upplåtelsen sker för att arrendatorn yrkesmässigt skall driva odlingar i egna växthus, något som närmast gör upplåtelsen till ett anläggningsarrende, om det också finns odlingsbar jord på området. Hur en sådan kombination bör bedömas kan inte utan vidare avgöras.

Även i andra fall kan det bli gränsdragningsproblem då en upplåtelse har ett blandat ändamål. Det kan förekomma fall då det finns brukningsbar mark på arrendestället och då arrendatorn med jordägarens medgivande också ämnar bedriva annan verksamhet. Denna kan bestå i verkstadsrörelse, försäljning, tillverkning, lagerhållning, kanske skötsel av främmande hästar eller andra djur. Vilket arrendeslag som här skall anses föreligga kan bero på en bedömning av vad som är huvudsakligt i fråga om syfte eller verksamhet. Bedömningen kan utfalla på olika sätt om den görs av inskrivningsmyndig- heten eller av arrendenämnd eller allmän domstol på grund av skillnaden i utredningsmöjlighetema.

Utrymmet för tveksamma gränsdragningar minskas emellertid väsentligt genom det krav som lagförslaget har på att det skall finnas en registrerings- klausul i de nyttjanderättsavtal som skall få föras in i nyttjanderättsregistret. Genom att ta in klausulen i avtalet visar parterna i de allra flesta fall att det enligt deras mening är en annan rättighet än ett jordbruksarrende. Det kan likväl inte uteslutas att ett sådant arrende felaktigt kommer in i registret.

Utredningen har stannat för ståndpunkten att jordbruksarrende som felaktigt kommit in i nyttjanderättsregistret skall få stå kvar där och fortsättningsvis kunna användas som pant. Lösningen framstår som lämpli- gast jämfört med alternativet att registreringen i efterhand förklaras ogiltig med allt vad det kan innebära för redan upplåtna panträtter och andra inblandade intressen.

Förhållandena måste beaktas av den som överväger att ta en företagsin- teckning eller ett företagshypotek som säkerhet från en nyttjanderättshava- re. Den borgenär som fäster vikt vid att nyttjanderätten med tillbehör ingår i underlaget för företagsinteckningen kommer emellertid i allmänhet inte att försättas i någon utsatt rättslig position. Man måste räkna med att borgenären kontrollerar nyttjanderättsavtalet och då framgår det om där finns en registreringsklausul eller ej. En kontroll av nyttjanderättsregistrets innehåll visar också i vad mån rättigheten är registrerad eller ej.

En viss osäkerhet kan dock föreligga, eftersom parterna i nyttjanderätts- avtalet kan komplettera det med en registreringsklausul efter det att en företagsinteckning har lämnats som säkerhet. Den osäkerheten är emellertid inte större än den som annars råder i fråga om underlaget för företagsin- teckningen med den konstruktion den har. Reglerna medger ju en löpande omsättning och förändring av säkerhetsunderlaget. Det fordras därför alltid fortlöpande kontakter mellan kreditgivare och kredittagare och överlägg- ningar i frågor som år av speciell betydelse för säkerhetens värde. Så sker också i det institutionella kreditlivet. Särskilt bör också observeras att det torde vara ovanligt, att en kreditgivare över huvud taget fäster större vikt vid om sådana arrendeavtal som det här rör sig om bedöms som jordbruksar— rende och ligger med i säkerhetsunderlaget eller ej.

Frågan om den närmare gränsdragningen mellan arrenden som ingår eller inte ingår i underlaget för företagsinteckning behandlas i samband med

följdändringarna i annan lagstiftning. (Se avsnitt 16.6.)

Problemen med att avgöra vad som är ett jordbruksarrende eller annan arrendeform kommer under alla förhållanden att bli sällan förekommande. En registrering av en upplåtelse som visar sig vara ett jordbruksarrende torde komma att kunna ske endast i sällsynta undantagsfall.

7.7. Vederlagsfri nyttjanderätt

7.7.1. Förekomsten av vederlagsfria nyttjanderätter

Den moderna lagstiftningen följer en lång tradition när den under beteckningen arrende ägnar de utförligaste reglerna åt nyttjanderättsförhål- landen där vederlag skall utgå för nyttjandet av jorden, och prestationsskyl- digheten sålunda är ömsesidig. Att det är dessa fall som varit och är helt dominerande är förklarligt med hänsyn till jordens värde och betydelse i de mest skiftande sammanhang och med hänsyn till bytesekonomins roll i andra sammanhang. En del allmänna rättsregler finns likväl också om de vederlagsfria eller benefika upplåtelseformerna.

Den vederlagsfria nyttjanderätten till fastighet omfattas av den kategori som i 7 kap. 1 & JB beskrivs som ”annan nyttjanderätt”, dvs. nyttjanderätter som inte är av det speciella slag som avses med termerna arrende, hyra och tomträtt.

Den vederlagsfria nyttjanderätten enligt 7 kapitlets bestämmelser kan vara av alla de arter som över huvud taget räknas in i nyttjanderättsgruppen. Enligt den särskilda preciseringen i 3 & inräknas sålunda rätten att tillgodogöra sig skog, naturtillgångar i övrigt och alster av fastigheten samt rätten att jaga eller fiska. Den kan också ha samma ändamål som arrendena, dvs. gälla jordbruk, bostad, näringsverksamhet eller annat.

Utredningen har inte haft tillgång till någon statistik som visar hur vanliga de vederlagsfria upplåtelserna kan vara. Enligt den allmänna erfarenheten förekommer de emellertid både för permanentboende Och för fritidsboende, närstående och bekanta emellan. Särskilt kan man här erinra om att problemen med bosättningen för äldre lantbrukare kan tänkas få sin lösning genom vederlagsfria nyttjanderätter på det lantbruk som övergått till barn eller annan närstående. (Se t. ex. Bengtsson, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom s. 163—164.)

På skilda punkter har utredningen stött på uppgifter om vederlagsfria nyttjanderätter, bl. a. i en opublicerad undersökning som fritidsboendekom- mittén gjort under våren 1979 om fritidshus på annans mark på fyra orter. Där redovisas för Strömstad att ca 25 procent av nyttjanderättshavarna inte betalar någon avgift. För Storuman redovisas en andel av nära 20 procent vederlagsfria upplåtelser, för Umeå blott något enstaka fall och för Norrtälje inte något enda fall. (Se SOU 1982:23 s. 113115.)

De säregna förhållandena rörande kronoholmarna innefattar som tidigare sagts att marken ofta är upplåten utan vederlag. Detta gäller alltid i de kontraktslösa fallen men också i vissa fall när kontrakt har upprättats. De vederlagsfria fall som anges i fritidsboendekommitténs undersökning kan i stor utsträckning vara upplåtelser på kronoholmar.

Utredningen har också erfarit att kommun i vissa fall har upplåtit mark vederlagsfritt för sport- eller idrottsändamål åt en förening som stöd åt dess verksamhet.

7.7.2. Vederlagsfri nyttjanderätt som pant

I förslaget har tillämpningsområdet för pantsystemet gjorts så vidsträckt att även vederlagsfria nyttjanderätter omfattas. Detta framgår av att det talas om nyttjanderätt och inte om den trängre kategorin arrende. Det finns dock en begränsning som liggeri att nyttjanderätten skall avse jord. Därmed faller awerkningsrätter, substansupplåtelser m. m. enligt 7 kap. 3 & JB utanför tillämpningsområdet.

Gränsen har dragits på detta sätt i första hand för att pantsystemet skall kunna användas för de vederlagsfria motsvarigheterna till bostads-, anlägg- nings- och lägenhetsarrende. Systemet omfattar emellertid även den vederlagsfria motsvarigheten till jordbruksarrendet. Det är nämligen inte utan vidare givet hur man bör dra en gräns inom området för vederlagsfria nyttjanderätter som avser användande av jord. En sådan gränsdragning är också mindre angelägen, eftersom det inte blir någon kollision med företagsinteckningen som bara kan omfatta arrenden.

Det grundläggande skälet till att vederlagsfria nyttjanderätter har tagits ini tillämpningsområdet är att det även här kan förekomma stora investeringar i framför allt byggnader med åtföljande kreditbehov. Det kan emellertid vara lämpligt att ta med dem redan för att undgå en del praktiska problem. Lämnas de utanför kan kreditbehoven leda till att parterna vill komplettera vederlagsfria avtal med en vederlagsklausul enbart för att pantsystemet skall kunna användas. Utredningen har ansett att lagreglerna inte bör sätta avtalsparter i en sådan situation. (Jfr avsnitt 7.10.1 om vederlaget för fjällägenheter.)

Ett annat skäl ligger i de problem som framför allt inskrivningsmyndighe- terna skulle få med en gränsdragning, eftersom det kan uppkomma svårigheter med att avgöra om en upplåtelse faktiskt är vederlagsfri eller ej. Rättspraxis ger prov på sådana problem. (Se t. ex. NJA 1961 s. 642.)

Nackdelarna med den valda ordningen ligger närmast i att man vid utformningen av lagtexten måste ägna uppmärksamhet åt nyttjanderättsfor- mer som har en mindre ingående reglering i lag än arrendena. Problemen i det avseendet är emellertid överkomliga.

För parterna i ett vederlagsfritt nyttjanderättsförhållande kommer det inte att vara helt problemfritt att utnyttja pantsystemet. För registreringen ställs det visserligen inte några andra krav än på ett arrende. Det kan emellertid tänkas att en kreditgivare kräver ändringar i eller tillägg till avtalet, bl. a. på grund av den bristande lagregleringen.

Registreringen kommer också att leda till modifikationer i nyttjanderätts- förhållandet, vilka måste observeras inte minst vid de vederlagsfria upplåtelserna. Ändringar inträder bl. a. i fråga om överlåtelserätten. Den registrerade nyttjanderätten kan sålunda komma att övergå till en helt annan person än den som fastighetsägaren velat gynna med en vederlagsfri upplåtelse. Det kan tänkas att fastighetsägaren varken vill låta vederlagsfri- heten eller andra villkor gälla för en ny innehavare. Förslagets regler om

överlåtelse och andra förvärv har inslag som medför att fastighetsägaren kan tillgodose sina intressen i de angivna avseendena. (Se avsnitt 10.2 och 10.4.)

7.8. Andrahandsupplåtelser

7.8.1. Innebörden av andrahandsupplåtelsen

Ett arrende eller annan nyttjanderätt kan vara en andrahandsupplåtelse, vilket innebär att upplåtelsen har gjorts av någon som själv har nyttjanderätt till fastigheten. Man kan också tänka sig ytterligare led i en kedja av upplåtelser. Här avses främst de mindre komplicerade fallen med bara en andrahandsrätt. En nyttjanderätt som upplåtits av en tomträttshavare är formellt också en andrahandsrätt, men den behandlas enligt 1 kap. Så i förslaget som en förstahandsrätt på grund av tomträttens särställning nära äganderätten.

JE:s nyttjanderättsregler är enligt förarbetena tillämpliga också på andrahandsrätter, såvitt gäller det obligationsrättsliga förhållandet mellan upplåtaren och innehavaren av andrahandsrätten. Det som sägs om fastighetsägare och jordägare gäller därvid för den som är rättighetshavare i första hand. Andrahandsrätten kan alltså ha alla de former som är möjliga enligt reglerna om förstahandsrätter. En huvudregel som också hållits fast i rättstillämpningen är att en andrahandsrätt inte gäller direkt mot fastighets- ägaren. Detta innebär t. ex. att en andrahandsrätt i och för sig kan vara att bedöma som ett bostadsarrende med en minimitid på fem år under förutsättning att förstahandsrätten gäller minst för så lång tid. Andrahands- rätten faller emellertid om förstahandsrätten skulle göra det, t. ex. på grund av förverkande eller en överenskommelse mellan innehavaren och fastig- hetsägaren eller av annan anledning. Att fastighetsägaren står utanför rättsförhållandet rörande andrahandsrätten, har också betydelse för tillämp- barheten av sakrättsliga regler. Vissa av dem, t. ex. om inskrivning i fastighetsboken, saknar tillämpbarhet och beträffande andra är det tveksamt om och i vad mån de kan användas. (Se prop. 1970:20 B 2 s. 935, 954—957, jfr B 1 s. 357—360. Se även Bengtsson, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom s. 4 och 24.)

En fråga av viss betydelse är vad som skall anses vara föremålet för andrahandsrätten. Från praktisk synpunkt sett är det naturligtvis ytterst fastighetens mark. Synsättet framgår t. ex. av lydelsen av 8 kap. 19 % JB när där talas om arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt till arrendestället. Från juridisk synpunkt kan man emellertid se förhållandet så att det är förstahandsrätten som är föremålet för andrahandsrätten. Man kan då, såsom också förekommer i propositionen till JB, säga att andrahandsrätten gäller i lös egendom. Saken kan också uttryckas så att andrahandsrätten är upplåten i förstahandsrätten. Motsvarande uttryckssätt används beträffande tomträtten, t. ex. i 13 kap. 1 & JB. Formuleringar av detta slag avspeglar sålunda närmast de rättsliga konstruktionerna och hur partsförhållandena är gestaltade, och de har därför kommit till användning i betänkandet. (Se prop. 197020 B 1 s. 357. Om termerna förstahandsrätt och andrahandsrätt,

se specialmotiveringen till 5 kap., rubriken och 1 å.)

Det finns vissa regler i JB om andrahandsrätter. I 8 kap. 19% ges huvudregeln för rätten att göra andrahandsupplåtelser när den första upplåtelsen är ett arrende. Där sägs det att arrendatorn ej utan jordägarens samtycke får upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller del av det. Härifrån görs det i samma paragraf ett undantag som ger arrendatorn vidare möjligheter, vilka han dock kan avsäga sig i avtal. Undantaget innebär att arrendatorn får hyra ut ledigt utrymme i byggnad eller upplåta område av ouppodlad mark till upplagsplats eller för liknande ändamål, om det kan ske utan olägenhet för jordägaren. Ett annat undantag är angivet i 205 och innebär att arrendatorn får hyra ut egen byggnad, om det inte orsakar avsevärd olägenhet för jordägaren. I 7 kap. 2 & ges föreskriften att samma kapitels regler är tillämpliga på en hyresrätt som upplåtitsi hus som inte hör till fastigheten.

7.8.2. Förekomsten av andrahandsupplåtelser

Andrahandsupplåtelserna förekommer i en hel del fall, även om de absolut sett inte är många i jämförelse med de enkla arrendena. Utredningen har fått kunskap om förhållandena genom kontakter med andra utredningar och med markägare och nyttjanderättshavare av olika slag. Företeelsen har behand- lats av arrendelagskommittén och av hyresrättsutredningen på grund av problem som den vållar. (Se SOU 1981:77 s. 257268 och 1981:80 s. 149—154 samt lagrådsremissen med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen s. 76—78 och i arrendelagstiftningen s. 11.)

På det här aktuella området kan man urskilja två typfall av flerledade upplåtelser som är av särskilt intresse.

Det ena fallet är ett av dem som JB:s regler kanske närmast för tankarna till, nämligen att den som fått ett större markområde upplåtet till sig i sin tur upplåter något enstaka mindre område som tomt för fritidshus, permanent- bostadshus eller näringsverksamhet.

Det andra typfallet kan närmast beskrivas så att man har skjutit in en mellanarrendator mellan fastighetsägaren och den eller de rättighetshavare som faktiskt skall utnyttja marken. Det finns exempel på att ett flertal tomter i byar för fritidsbebyggelse är upplåtna i andra hand av en juridisk person som är mellanarrendator med lägenhetsarrende till hela byområdet. Mellanar— rendatorn kan också ha behållit vissa områden, eventuellt för att låta bostadsarrendatorerna utnyttja gemensamma anläggningar där för sport m. 111. Det finns vidare exempel på att marker på större gods har upplåtits i första hand i större delar till juridiska personer som gjort andrahandsupp- låtelser av skilda slag till mindre delar. (Se t. ex. NJA 1978 s. 404.)

På domänverkets område finns det exempel på båda de nu beskrivna typfallen och mellanformer. I åtminstone ett par fall har även kronoholmar disponerats genom att staten upplåtit större områden till en kommun som i sin tur delat upp dem i ett flertal bostadsarrenden i fritidsbyar.

Ett specialfall bland exemplen på andrahandsupplåtelser är Djurgården i Stockholm. Marken på Djurgården har från början så gott som helt ägts av staten. Statens områden har minskats en del genom åren genom överlåtelser till Stockholms kommun, men staten har fortfarande kvar stora områden

både på Norra och Södra Djurgården. Dessa kallas på grund av dispositions- formen formellt för Kungl. Djurgården men här fortsättningsvis endast Djurgården.

Djurgården är upplåten med nyttjanderätt enligt Statsrättsliga regler till den regerande konungen. Ursprunget till denna ordning är dunkelt, men den har bekräftats senast i samband med 1813 års regler om statsskicket. Djurgården förvaltas av riksmarskalksämbetet genom dess Djurgårdsför- valtning. För nyttjanderätten gäller att all avkastning skall användas för driftskostnader inom Djurgården eller återinvesteras där. Vissa förmåner tillkommer också Konungen personligen. (Se prop. 1964:183 s. 4.)

Med stöd av förstahandsrätten har det i stor utsträckning upplåtits nyttjanderätter i andra hand på Djurgården och många byggnader är uppförda för skilda ändamål, de flesta som bostäder.

Orsakerna till att det i allmänhet uppkommer andrahandsupplåtelser kan vara olikartade. De kan vara ett resultat av tillfälliga omständigheter och då inte bero på närmare överväganden av konsekvenserna. Så kan det vara om första nyttjanderättshavaren har ett förhållandevis stort område till förfo- gande och det förefaller honom lämpligt att upplåta en del av det till någon närstående eller annan person, särskilt om det är tänkt att andrahandsupp- låtelsen skall vara kortvarigare än huvudupplåtelsen. Det kan också vara så att första nyttjanderättshavaren för en tid vill upplåta hela området i andra hand i stället för att överlåta sin nyttjanderätt.

I många fall kan man med någon förenkling säga att orsaken till andrahandsupplåtelsen ligger i att fastighetsägaren velat skilja ägandet av marken från utnyttjandet av den i olika driftsformer. Formerna kan vara varierande. Det kan vara så att all drift organiseras i ett bolag som fått nyttjanderätten till hela fastigheten, varefter bolaget i andra hand kan upplåta t. ex. fritidstomter. Driften kan också delas upp i skilda grenar med skilda bolag som utövare, t. ex. ett för jordbruk och ett för skogsbruk med nyttjanderätt till skilda markområden. En sådan ordning förekommer på vissa större egendomar, såsom tidigare angetts.

I de nämnda fallen är det intressegemenskap mellan ägaren till marken och de juridiska personer som är arrendatorer i första hand.

Uppdelningen kan emellertid också förekomma utan sådan gemenskap. Markägaren kan finna det förenligt med sina intressen att upplåta ett markområde till någon annan för inkomstens skull och överlåta till denne att driva den rörelse det innebär att göra upplåtelser t. ex. för bostadstomter. Denna form har förekommit renodlad hos domänverket i åtminstone något fall och är väl den som är representerad på de kronoholmar där kommunen har förstahandsrätten. Den förekommer fortfarande hos domänverket i mellanformen att man på förstahandsarrende upplåter områden som är stora nog för ett par tomtplatser eller fler, och överlåter den vidare uppdelningen på förstahandsarrendatorn.

Uppdelningen kan i sin tur ha varierande motiv. Den ger administrativa fördelar när skilda driftsformer läggs på ett eller flera särskilda bolag. Det är emellertid liknande fördelar i andra fall när markägaren gör en upplåtelse till en fristående person eller organisation, eftersom han då får inkomster av marken utan de förvaltningsbestyr som följer av att ha många separata avtalsförhållanden till olika arrendatorer.

Markägaren kan också se en fördel i att ekonomiska risker med upplåtelser av mark för bebyggelse kan läggas på en juridisk person som står som förstahandsarrendator. Förluster behöver då inte bli ett hot mot den förmögenhet som markägandet utgör. Uppdelningen kan även ge skattemäs- siga fördelar, beroende på omständigheterna.

Det kan emellertid inte uteslutas att de dubbla upplåtelserna någon gång har skett i avsikt att fastighetsägaren skall undgå JB:s tvingande regler. Denne kan genom att upplåta ett lägenhetsarrende till en mellanarrendator betinga sig vederlag som motiveras av att marken skall utnyttjas för bebyggelse men undgå att bli bunden av de strängare reglerna för bostadsarrenden och anläggningsarrende. Främst är det reglerna om minimitid för upplåtelsen och om besittningsskydd som kan kringgås på detta sätt.

7.8.3. Nyttjanderätter i skilda led som pant

Möjligheten att använda nyttjanderätterna i flerledsförhållanden som pant behövs i första hand beträffande andrahandsupplåtelser. Nyttjanderättsha- varen är där i samma situation som vid en enkel upplåtelse direkt från fastighetsägaren.

Det finns emellertid förhållanden då det är av värde att en förstahands- upplåtelse kan pantsättas också när det har gjorts eller är avsett att det skall göras andrahandsupplåtelser. När andrahandsupplåtelsen avser endast någon eller några tomter och den som har förstahandsrätten har kvar ett tomtområde för egna hus, kan denne i fråga om kreditbehovet vara att jämställa med den som har fått en tomtupplåtelse direkt av fastighetsäga- ren.

När det är fråga om andrahandsupplåtelser av ett flertal tomter kan innehavaren av förstahandsrätten ha behov av krediter för att ordna gemensamma anläggningar för tomtarrendatorema. Härtill kommer att det under alla förhållanden kan finnas ett intresse av att man skall kunna utnyttja det pantvärde som nyttjanderätten har då rörelsen med andrahandsupplå- telser är lönsam. Särskilt gäller detta om förstahandsarrendet kommer att falla utanför företagsinteckningens område.

Pantsystemet skulle alltså av delvis olika skäl kunna vara av värde ifråga om nyttjanderätterna i båda leden när det skett andrahandsupplåtelse av nyttjanderätt.

Ett pantsystem som passar för enkla upplåtelser är emellertid inte utan vidare tillämpligt på flerledade förhållanden. Det fordras vissa särregler och hanteringen av registrerings- och pantfrågorna blir under alla förhållanden besvärligare. Säkerhetsvärdet hos nyttjanderätterna blir också ett annat, i allmänhet sämre än vid de enkla upplåtelserna.

Det uppkommer komplikationer på flera punkter, om man skall göra pantsystemet tillämpligt i de flerledade förhållandena. De uppkommer redan om endast andrahandsrätter skall omfattas av systemet men också om man i fråga om förstahandsrätter skall beakta att det finns eller kan komma att finnas upplåtelser i andra hand.

Sambandet mellan upplåtelserna i de flerledade förhållandena medför att man, när ena ledets rättighet skall föras in i pantsystemet, måste beakta även

rättigheteri det andra ledet i fråga om de avtalsmässiga förutsättningarna för en registrering. Liknande hänsyn måste man också ta i fråga om handlägg- ningen av de olika slagen av registerärenden som kan förekomma i övrigt.

En registrering och pantsättning av en rättighet i ett led måste också i flera avseenden få verkningar på innebörden av nyttjanderätten i ett annat led. Detta gäller Skriftlighetskravet, giltigheten av ändringsavtal, uppsägnings- förfarandet och rätten till förtida betalning ur panten, för att nämna några viktiga punkter.

Ytterligare gäller att reglerna i vissa andra frågor måste utformas på ett annat sätt för de flerledade förhållandena än för de enkla. En inskrivning i fastighetsboken kan sålunda inte göras till en registreringsförutsättning beträffande en andrahandsrättighet, eftersom JB inte medger sådan inskriv- ning. Tillbehörsreglerna måste ges en ytterligare komplikation eftersom en andrahandsupplåtelse ger upphov till ytterligare en krets av tillbehör.

Utredningen har övervägt att lämna de flerledade förhållandena helt utanför pantsystemet på grund av de lagtekniska svårigheterna, tillämpnings- problemen och riskerna för att det under alla förhållanden blir fråga om mindre goda pantobjekt.

Ett väsentligt skäl har därvid också varit att man måhända skulle kunna vänta sig att parterna anpassar sig efter pantreglerna på det sättet att de flerledade upplåtelserna avvecklas och förvandlas till enkla upplåtelser i de fall där man på någon sida vill använda pantsystemet. Det torde emellertid finnas så starka intressen bakom flerledsförhållandena att man inte utan vidare kan vänta sig en sådan anpassning. I vart fall skulle den antagligen ta lång tid. Man måste därför räkna med att framför allt de som har andrahandsrätter i många fall skulle bli lidande på en begränsning av pantsystemets tillämpbarhet.

Utredningen har därför stannat för att ge regler som medger att pantsystemet används för andrahandsrätter enligt särskilda bestämmelser i lagförslagets 5 kap.

Förslaget medger däremot inte att en förstahandsrätt används som pant samtidigt med en andrahandsrätt. Förslaget är konstruerat på det sättet att inblandade parter måste bestämma sig för om det är förstahandsnyttjande- rätt eller andrahandsnyttjanderätt som skall användas som pant och anpassa innehållet i avtalet om förstahandsrätten därefter.

Ett viktigt skäl till att förstahandsrätten bör uteslutas från pantsystemet, om andrahandsrätter skall användas som pant, är — bortsett från de komplicerade förhållanden som skulle uppstå att den motsatta ordningen leder till kollision mellan säkerhetsrätter. Värdet av panträtten i andrahands- rätten skulle kunna bli illusoriskt, om förstahandsrätten kunde pantsättas med de risker för exekution som det för med sig. Läget beror här på vilken verkan man vill låta exekutionen ha på andrahandsrättens bestånd. Tillämpar man de regler som nu gäller för beståndet av en nyttjanderätt när fastigheten säljs exekutivt, får man resultatet att andrahandsrätten kan komma att upphöra genom försäljningen av förstahandsrätten. Redan utsikterna till att panträtten i andrahandsrätten skulle kunna förloras på denna väg skulle göra den värdelös som kreditsäkerhet. Det kan erinras om att motsvarande kollisionsrisk är eliminerad i tomträttsfall, eftersom

fastigheten då inte får intecknas. Riskerna för en andrahandsrätt att gå förlorad vid exekution i förstahandsrätten skulle troligen bli större än motsvarande risk för förstahandsrätten vid exekution i fastigheten (se avsnitt 1 1.5.)

7.9. Kronoholmarna

7.9.1. Nyttjanderätterna till kronoholmarna

Med benämningen kronoholmar syftar man på en mängd av öar, holmar och skär som tillhör eller anses tillhöra kronan. Kretsen är inte helt klart avgränsad. I första hand är det öar i saltsjön som avses, men det finns även motsvarigheter i de större insjöarna. (Se bl. a. SOU 1925:19 s. 351353, 1947:47 s. 323—325, prop. 1950:60 s. 8789 samt DsFi 1983212 5. 58—62 och bilaga 1.)

Det är främst fråga om öar som kronan i gången tid inte haft någon bestämd användning för. De har i stället nyttjats av befolkningen i samband med fiske och sälfångst. Vissa öar kan kronan helt eller delvis ha avsatt till särskilda ändamål, t. ex. fyrplats och tullverksamhet. Problemen med de bebyggda öarna har föranlett utredningen om de s. k. kronoholmarnas framtida disposition, kronoholmsutredningen, som avgett sitt betänkande. (Se DsFi 1983212.)

Kronoholmarna förvaltas av olika myndigheter. I allmänhet är det kammarkollegiet och länsstyrelserna som har uppgiften. I övrigt förekom- mer förvaltning av sjöfartsverket, domänverket och fortifikationsförvalt- ningen.

I stor utsträckning saknas kronoholmarna i fastighetsregister och fastig- hetsbok. De många gånger oklara äganderättsförhållandena har bidragit till detta men också den omständigheten att kronofastigheter ofta inte tagits in i fastighetsboken ens när äganderättsfrågan är klar.

Förhållandena har blivit berördai lagstiftningen i skilda fall. Bl. a. gavs det regler i 18 kap. 2 & BB i 1734 års lag om att bofast befolkning fick i eget härad eller egen socken mot avgift och efter lov fiska och sätta upp bodar vid konungens allmänna fiskelägen och grund i skären.

En författningsmässig reglering har getts i förordningen (1950:597) om fiskerätten vid vissa kronan tillhöriga havsstränder, skär och holmar m. m. Där sägs bl. a. att fiskeriidkare och sammanslutning av yrkesfiskare är berättigade att avgiftsfritt erhålla upplåtelse av mark för uppförande av boningshus, bod eller annan anläggning till gagn för yrkesfisket.

De flesta bosättningarna på nyttjanderättsmark är fritidsställen men det finns även en hel del permanentbostäder. Inte sällan är det då fråga om bostäder för fyr-, lots- eller tullpersonal. Bosättningarna leder sitt ursprung långt tillbaka i tiden och hör samman med jakt, fiske och sjöfarten i områdena.

Det finns både nyttjanderätter enligt avtal och sådana utan avtal. I de avtalslösa fallen härleder innehavaren sin rätt till företrädare på grund av arv "eller överlåtelse utan att ursprungsrätten kan klarläggas närmare. Även sådana besittningar respekteras av staten.

Upplåtelseavtalen kan vara en bekräftelse på en härledd rätt av gammalt ursprung och utsäga att det inte skall utgå någon avgift. Redan avgiftsfriheten medför då att det inte är fråga om något arrende. I andra fall kan upplåtelsen ha skett mot avgift, t. ex. när innehavarens yrke eller andra omständigheter medför att han inte tillhör någon sådan befolkningsgrupp som fått åtnjuta avgiftsfrihet. Avgifter blir det givetvis alltid fråga om när upplåtelsen sker helt oberoende av gamla förhållanden, t. ex. i form av bostadsarrende för fritidsbebyggelse eller annat ändamål.

Enligt kronoholmsutredningens undersökningar finns det omkring 200 bebyggda holmar med sammanlagt ca tusen bosättningar. De flesta bebyggda holmarna finns på östkusten i den yttre skärgården i Norrbottens län. Av dessa kan särskilt nämnas Malören, Brändöskäret, Haraskär och Kluntarna med rätt stora grupper av bebyggelse. Här finns det gamla fiskelägen kompletterade med nyare fritidsbebyggelse. Brändöskäret och Haraskär arrenderas på 49 år av kommunen som i sin tur upplåter bostadsarrenden i andra hand. Dessa arrenden liksom de på Käringön på västkusten — avser endast stugplatser och inte någon ytterligare mark utanför husens grund. (Se DsFi 1983112 5. 63, 174 och Widmark, Kronoholmarna s. 129—132.)

Inom Västernorrlands län finns det bl. a. ett gammalt fiskeläge av kulturhistoriskt värde på Trysunda med ytterligare bebyggelse ansluten. Själva fiskeläget arrenderar staten ut till Trysunda fiskehamnsförening som i sin tur har gjort upplåtelser till medlemmar i föreningen.

Inom Södermanlands län har domänverket gjort en del upplåtelser på Hamnskär, Källskären, Fågelskär och Hävringe där det föreskrivits att arrendena inte får överlåtas till andra än lotsar, lotsars släktingar eller bekanta.

På västkusten finns det också flera bebyggda kronoholmar inom Göte- borgs och Bohus län. Större antal bosättningar finns det på Vinga, som har sjöhistoriska traditioner, på Ängholmen, där det också finns en varvsindu- stri, samt framför allt på Käringön och Gullholmen.

Både Käringön och Gullholmen har kulturhistoriskt intressanta samhällen uppbyggda kring fiskenäringen. Båda samhällena har blivit föremål för forskning för att man skall finna lämpliga former för deras fortsatta utveckling. (Se Gullholmen, Förslag till riktlinjer för bevarande och Aren, Käringsöns framtid.)

7.9.2. Nyttjanderätterna som pant

Kreditproblemen för nyttjanderättshavare med egna hus har varit en del av orsaken till att det tid efter annan sedan långt tillbaka gjorts framställningar om rätt att friköpa tomter på kronoholmar framför allt på västkusten. I enstaka fall har staten sålt mark. Många intressen är emellertid berörda av dispositionen av markerna.

För bebyggelsen på kronoholmarna skulle ett pantsystem utan tvekan i många fall vara av stort värde. De skäl som i allmänhet talar för att ägare till hus på annans mark bör kunna använda egendomen som kreditsäkerhet gäller även beträffande kronoholmarna. Förhållandena är emellertid i viss mån särpräglade. (Se t. ex. Gullholmen, Förslag till riktlinjer för bevarande och Arén, Käringsöns framtid 5. 124—131.)

Det är i vissa fall fråga om miljöer som hotas av strukturomvandlingama i samhället. Hoten kan bestå i avfolkning av bygderna eller i att det blir rena fritidsområden. Kulturhistoriska värden i själva bebyggelsens utförande kan också hotas, oberoende av hur husen används. Det är knappast i något fall av direkt intresse att den bebyggelse eller verksamhet som finns skulle försvinna. Undantag kan gälla för något fall av skräpbebyggelse där kanske intresset av fri natur kan väga över intresset att bebyggelsen bevaras.

Kreditmöjligheterna har också betydelse i ett vidare sammanhang. Om sådana möjligheter står till buds, kan ett betydelsefullt skäl till önskningar om friköp av tomtmarken eller omvandling till tomträtt falla bort. Även om friköp eller tomträttsbildning och den fastighetsbildning som fordras i båda fallen är en ändamålsenlig utveckling från vissa synpunkter sett kan den ha nackdelar med sig både på nyttjanderättshavare- och markägarsidan. Framför allt skulle pantsystemet kunna medföra en större frihet vid valet mellan nyttjanderätt och äganderätt eller tomträtt utan att kreditfrågan utövar någon press i en bestämd riktning.

Problemen med att forma pantsystemet så att det kan tillämpas på kronoholmsbebyggelsen beror i huvudsak på att det ofta saknas skriftliga upplåtelser och på att de enskilda nyttjanderättsområdena i vissa fall inte omfattar mer än byggnadernas yta. Härtill kommer att nyttjanderätten ofta faller utanför kategorin arrende enligt JB och dess föregångare. Ytterligare ett problem skapas av att kronoholmarna inte alltid finns upptagna i fastighetsboken, vilket behövs för att nyttjanderätten skall kunna skrivas in där.

Utredningen har inte funnit det möjligt att konstruera ett pantsystem som kan användas för kontraktslösa nyttjanderätter. Inte heller har det varit möjligt att göra undantag från Skriftlighetskravet för kronoholmsupplåtelser eller andra fall. Detta innebär att pantsystemet inte kan användas av sådana rättighetshavare på kronoholmarna där det saknas kontrakt.

Skriftlighetskravet är emellertid ett hinder som kan övervinnas i de fall då en nytt janderättshavare vill utnyttja pantsystemet. Kronoholmsutredningen framför den uppfattningen att alla nyttjanderätter på kronoholmarna bör bekräftas genom kontrakt och redovisar de skäl som talar därför. (Se DsFi 1983:12 s. 137.)

Även problemet med inskrivningen i fastighetsboken bör gå att lösa genom att det i förekommande fall görs upplägg där för den statliga fastighet som avses med en nyttjanderätt som är tilltänkt som pant.

Nyttjanderättsområden som består enbart av ytan för en byggnad kan inte märkas ut på marken på det sätt som kan ske när tomten är större än huset. Det är i första hand på kronoholmarna som det förekommer att nyttjande- rättsområdena är bestämda till stugplatser. Utredningen har beaktat dessa och likartade förhållanden i reglerna om hur ett nyttjanderättsområde skall identifieras innan det kan godtas för registreringi nyttjanderättsregistret. (Se avsnitt 8.2.3.)

Som redan förut har sagts skall pantsystemet kunna användas också för nyttjanderätter som inte är arrende. Kronoholmsfallen bildar en av de upplåtelsegrupper som motiverar att tillämplighetsområdet görs så vid- sträckt, trots att den omfattningen inte är helt problemfri.

Enligt utredningens uppfattning har reglerna för pantsystemet fått en

sådan utformning att systemet skall kunna användas även för nyttjanderät- terna på kronoholmarna, om Skriftlighetskravet har uppfyllts. Problem som kan uppkomma i andra avseenden än de nu nämnda framgår i de sammanhang där de aktualiseras.

7.10. Fjällägenheter och renskötarbostäder

7.10.1. Nyttjanderätterna

I fjällvärlden i Norrbottens, Västerbottens och Jämtlands län finns det nyttjanderättsupplåtelser på statlig mark ovanför odlingsgränsen eller på renbetesfjällen. De går under varierande benämningar men kan samman- fattas i två grupper. Den ena är fjällägenheter, som huvudsakligen upplåts för jordbruks- och egnahemsändamål och den andra renskötarbostäder, som är bostäder för renskötande samer.

Upplåtelsema har tillkommit under andra odlings- och samhällsförhållan- den än som nu råder, och upplåtelserna kan ses som resultat av historiska förhållanden. Upplåtelsema har förenats med skilda former av samhällsstöd för byggnation, flyttning, gästgiveribestyr m. m., vilka alltjämt gäller för lägenheter som består. Även på detta område finns det kulturhistoriskt värdefulla miljöer, t. ex. Bruksvallarna i Härjedalen. (Se prop. 1980/81:100, Bil. 13 s. 32 och JoU 1980/81:18 s. 10—11.)

För upplåtelser av fjällägenheter gällde tidigare särskilda regler i olika kungörelser och dessutom 1907 års nyttjanderättslag. Sedan särställningen för publika nyttjanderättsupplåtelser i princip har avvecklats, regleras förhållandena av JB med kompletteringar i andra författningar. Upplåtel- sema har gjorts mot vederlag och är avsedda att vara arrenden, även om avgifterna i vissa fall är symboliska årsbeIOpp om fem kronor.

Markupplåtelserna för renskötarbostäderna har skett på grundval av lagstiftningen om rennäringen, f. n. rennäringslagen (1971:437). Där finns det dock inte några regler för själva upplåtelserna. För dem gäller allmänna regler om nyttjanderätt med kompletteringar av andra bestämmelser. Upplåtelsema är i samtliga förekommande fall utan avgift och därför är det inte fråga om arrenden. De har i allmänhet skett för innehavarens livstid och ger rätt för denne att uppföra och bibehålla bostadsbyggnad.

Riksdagen har 1981 tagit ställning till frågorna om dispositionen och förvaltningen av lägenheterna i framtiden. Härvid har för fjällägenheterna fastlagts principer för en avveckling, vilka i enstaka fall kan bli aktuella även för renskötarbostäderna. Förvaltningen av båda upplåtelseslagen ligger hos lantbruksnämnden i länet med lantbruksstyrelsen som beslutande i vissa frågor t. ex. om nedläggning av en lägenhet. (Se DsJo 1979:1 och 19802, prop. 1980/81:100, bil. 13, B 10 s. 29—37, JoU 1980/81:18 s. 9—11 och rskr 1980/811207.)

Fjällägenheterna uppgick vid riksdagsbehandlingen till 278 stycken. Det beräknades att ca 220 av dessa skulle läggas ned och att så kunde komma att ske redan inom en femårsperiod beträffande 80 procent av antalet. En aweckling blir aktuell när den löpande upplåtelsetiden gått ut. Renskötar- bostäderna var vid riksdagsbehandlingen ca 400 stycken. För dem är en

avveckling inte lika aktuell som för fjällägenheterna, men den kan komma att ske i vissa fall.

Avvecklingen av en lägenhet innebär att staten inte längre upplåter marken på de speciella villkor som avses med benämningarna fjällägenhet och renskötarbostäder. Bosättningen upphör kanske inte men marken eller en del av den kommer att innehas av enskild person på andra villkor än tidigare. I så fall är det fråga om ett större eller mindre tomtområde för husen. Friköp kan tänkas i en del fall och även tomträttsupplåtelser är åsyftade. Det kan också upplåtas arrende enligt JB. I allmänhet blir det då fråga om bostadsarrenden.

Byggnaderna på fjällägenheterna ägs omväxlande av staten och nyttjan— derättshavaren, som då också har fått statligt stöd till uppförandet. Renskötarbostäderna ägs av lägenhetsinnehavaren. Det har sagts att det på sina håll finns ett uppdämt behov av upprustning av byggnadsbeståndet. Kulturhistoriska värden finns också att ta vara på. Särskilt har framhållits Bruksvallarna i Härjedalen med en sammanhängande bybebyggelse.

För sådana fall då en upplåtelse inte kan förlängas finns det regler om inlösen av byggnaderna från statens sida. De är avsedda att tillämpas även under den avveckling som är åsyftad. Även vid överlåtelser kan det uppkomma sådana här frågor. När en same önskar sälja sin bostad kan staten ofta, på grund av samernas särskilda rättigheter till områdena, inte medge att nyttjanderätten till tomten tas över av någon som inte är same. Även i sådana fall kommer inlösenregler i tillämpning.

7.10.2. Nyttjanderätterna som pant

Nyttjanderätterna kan enligt vad som framgått vara, dels upplåtelser med den särskilda karaktären som avses med benämningarna fjällägenheter och renskötarbostäder och dels sådana upplåtelser som kan föreligga sedan en sådan särskild upplåtelse har avvecklats.

I fråga om fjällägenheterna är det fråga om arrende i båda lägena. För renskötarbostäderna är det däremot före en avveckling fråga om vederlags- fria upplåtelser på vilka endast JB:s allmänna nyttjanderättsregler är direkt tillämpliga. Efter en avveckling rör det sig om bostadsarrenden.

Före en aweckling av lägenhetsformerna är behovet av det nu föreslagna pantsystemet mindre aktuellt, eftersom det finns särskilda stödformer för upplåtelserna. Helt saknas det dock inte användning för pantsystemet. Renskötarbostäderna faller också innanför tillämpningsområdet. Fjällägen- heterna däremot faller utanför, i den mån de är jordbruksarrenden. Utredningen har inte ansett att förhållandena påkallar någon särlösning för de fallen, på grund av den begränsade användning pantreglerna likväl skulle få på detta område.

Pantsystemet kan antas bli till större nytta för de upplåtelser som träder i stället för de avvecklade formerna. De faller också innanför tillämpnings- området för pantsystemet. Detta gäller även om en upplåtelse för en renskötarbostad skulle ersättas med en vederlagsfri upplåtelse enligt allmänna nyttjanderättsregler. Det kan emellertid tänkas att staten vill föreskriva sådana villkor för en ny upplåtelse, särskilt i fråga om överlåt— barheten, att det kan uppstå svårigheter i det konkreta fallet med att tillämpa

pantsystemet. Frågor av det slaget kommer att beröras i de sammanhang där regler om sådana frågor behandlas (Se särskilt avsnitt 10.2 och 10.4.)

De svårigheter som uppstår i fallen då staten före avvecklingen äger byggnader och överlåter dem till den som får arrenderätt till marken, har berörts i det föregående. (Se avsnitt 6.6.5.)

8 Förutsättningarna för registrering

8.1. Inledning

En nyttjanderätt kan vara mer eller mindre lämpad som kreditobjekt. Detta är en del av orsaken till att utredningen begränsat redan de typer av nyttjanderätt som kan omfattas av pantsystemet. Problemet återkommer emellertid beträffande den enskilda nyttjanderätten inom tillämpningsom- rådet.

Svårigheterna kan hänföras till att nyttjanderätten helt och hållet skapas genom avtal och får sin grundläggande innebörd genom en sådan rättshand- ling. De rättsliga kraven på avtalens innehåll är varierande de är särskilt svaga för lägenhetsarrendet och den benefika nyttjanderätten men avtalsfriheten är stor även för bostads- och anläggningsarrendet. Denna bedömning gäller särskilt om man ser saken ur panträttslig synpunkt. Nyttjanderättsreglerna har inte alls formulerats med tanke på tredjemansin- tressen via panträtter och förhållandena har inte heller motiverat sådana hänsynstaganden.

Det är i och för sig möjligt att man i pantsystemet godtar nyttjanderätterna sådana de blivit utformade genom avtalen. Bedömningarna i kreditlivet kommer att innebära att man som panter endast godtar nyttjanderätter som uppfyller vissa krav. Detta kan i sin tur beräknas leda till att nyttjanderätts- avtalen i viss utsträckning på sikt anpassas efter kreditkraven.

Utredningen har emellertid valt linjen att i förslaget ge regler som medför att nyttjanderätten såsom pant får en delvis annan utformning än annars skulle vara fallet. Reglerna är utformade på tVå Olika Sätt. Det är dels fråga om förutsättningar för att en nyttjanderätt skall få tas in i nyttjanderättsre- gistret, registreringsförutsättningar, och dels fråga om verkningar som en registrering får på nyttjanderätten, oberoende av hur avtalet faktiskt är utformat, registreringseffekter.

I samtliga fall kan ändringarna i avtalsförhållandet hänföras till det ställningstagande som parterna gjort, när de önskat att nyttjanderätten skall kunna användas som pant. Registreringsförutsättningarna måste uppfyllas redan genom att parterna ger avtalet den önskade utformningen. Registre- ringseffekterna i sin tur uppkommer genom att avtalet blir registrerat i enlighet med parternas avsikt. Några verkningar som de inte kan förutse vid avtalets ingående medför inte förslaget.

8.2. Översikt över registreringsförutsättningarna

Utöver de krav förslaget ställer på nyttjanderätten för att den skall få tas in i nyttjanderättsregistret kommer det också att finnas formella inskrivnings- rättsliga krav som sökanden måste uppfylla i ett registreringsärende. Dem är det inte fråga om i detta sammanhang utan endast om kraven på nyttjanderättsavtalets form och innehåll.

Nyttjanderättsavtalet måste vara skriftligt. Vidare måste det innehålla en registreringsklausul, dvs. den grundläggande överenskommelsen mellan parterna om att avtalet skall få ingå i pantsystemet. Nu nämnda krav har i första hand betydelse för förhållandet parterna emellan. Dessutom har förslaget krav som närmast är motiverade av hänsyn till pantborgenärer men också till utmätningsborgenärer m. fl. , som får sina intressen knutna till den registrerade nyttjanderätten. De kraven har utformats som regler om identifieringen av nyttjanderättsområdet genom gränsmarkering och karta. Som ett ytterligare skydd för pantobjektet krävs det att det fått det sakrättsliga skydd som inskrivning av nyttjanderätten i fastighetsboken ger.

Skriftlighetskravet gäller redan enligt JB för bostads- och anläggningsar- rende som ett obligatoriskt krav för att sådant nyttjanderättsavtal skall vara giltigt. Avtal om lägenhetsarrende kan däremot ingås muntligen, om parterna är överens om att det inte skall vara skriftligt avtal. För de vederlagsfria nyttjanderätterna finns det inte något skriftlighetskrav.

Det finns flera skäl till att nyttjanderättsavtalen måste vara skriftliga när de ingåri pantsystemet. Skriftligheten behövs redan för att det skall kunna ske en registrering. Dessutom måste avtalen vara skriftliga för att de skall kunna förses med det innehåll som ingår bland registreringsförutsättningarna, nämligen registreringsklausul och karta. Härtill kommer att det är av grundläggande betydelse att ett så viktigt inslag i pantobjektet som nyttjanderättsavtalet fått sitt innehåll dokumenterat i skrift och därmed kan bedömas till sin innebörd och värderas. Skriftlighetskravet framgår indirekt av att det fordras att nyttjanderätten är inskriven i fastighetsboken, men det har framstått som riktigt att lagförslaget också direkt ställer upp kravet för sitt eget område. I förslaget har kravet fått en allmän formulering men det syftar på de avtalstyper för vilka det inte gäller sådant krav redan enligt JB.

8.3. Rätten att registrera och pantsätta

8.3.1. Registreringsklausulen vid nya avtal

En viktig fråga om konstruktionen av pantsystemet är på vilken grund det skall kunna användas för en enskild nyttjanderätt. Man har att välja på lag eller avtal som sådan grund. Med lag som grund skulle varje nyttjanderätt inom tillämpningsområdet kunna pantsättas på innehavarens initiativ under förutsättning att den uppfyller krav på överlåtbarhet m. rn. Med avtal som grund bygger pantsättningsrätten på parternas överenskommelse.

Det kan anföras skäl för att lagstiftningslinjen bör väljas. Det kan sägas

vara rimligt att en nyttjanderättshavare får utnyttja pantsystemet när han enligt avtalet får lägga ner så stora värden som det är fråga om när byggnader har uppförts. Nackdelarna med lagstiftningsmetoden ligger emellertid i att den ger minskad valfrihet i fråga om möjligheterna att upplåta mark. Trots att pantsättningsbefogenheten inte alltid behövs, måste den av praktiska skäl fogas till nyttjanderättsupplåtelser i allmänhet inom ett visst tillämpnings- område. Alla dessa upplåtelser skulle därför av panträttsliga skäl komma att följa vissa tvingande regler och få ett innehåll som inte alltid behövs eller är önskvärt för parterna. Man skulle därmed offra den möjlighet som nu finns till avtal med ett allt efter omständigheterna ganska starkt varierande innehåll, ibland med arrendenämndens tillstånd. Parternas valfrihet skulle reduceras och i vissa fall skulle valet stå mellan att ingå avtal eller att avstå.

Det kan tilläggas att det inte gärna kan genomföras en ordning som innebär att de panträttsligt motiverade modifieringarna i avtalet inträder först om nyttjanderättshavaren med stöd av lag bestämmer sig för att pantsätta. Verkningama för fastighetsägaren i fråga om överlåtelserätten m. m. är alltför stora för att denna lösning skulle kunna förenas med allmänna avtalsrättsliga principer.

I förslaget har avtalsgrunden valts, eftersom den medger att man bibehåller valfriheten på nyttjanderättsområdet. Förslaget kräver därför att det enskilda nyttjanderättsavtalet, såsom en del av sitt innehåll, utsäger att nyttjanderätten får registreras. Det skall sålunda innehålla en registrerings- klausul. Denna del av avtalet är en förutsättning för att nyttjanderätten skall få tas in i nyttjanderättsregistret.

8.3.2. Registreringsklausulen vid äldre avtal

När det gäller avtal som redan är slutna när pantreglerna träder i kraft ställer sig frågan om rätten att pantsätta annorlunda än i fråga om nya avtal. Avtalslinjen innebär att frågan för parterna kommer att gälla, om de skall ingå ett tilläggsavtal om att föra in pantklausulen i avtalet eller ej. Här saknas ju möjligheten att välja mellan att över huvud taget ingå ett nyttjanderätts- avtal eller att avstå.

Frågan om tilläggsavtalet är inte jämställd med den om att ingå ett nyttjanderättsavtal från början. Skillnaden gäller främst nyttjanderättshava- rens ställning. Han kan erbjuda sig att betala högre avgift för nyttjanderät- ten, men han har knappast något annat val än att finna sig i att fastighetsägaren avslår en begäran om tilläggsavtal. Möjligen kan han ställa i utsikt att han kommer att avstå från möjligheten till förlängning när avtalstiden gått ut, men betydelsen härav beror på marknadssituationen och nackdelarna blir i allmänhet störst för honom själv.

Vid de äldre avtalen talar intresseförhållandena därför starkt för att nyttjanderätterna görs pantsättningsbara direkt enligt lag. Upplåtelsen har tillåtit att nyttjanderättshavaren har skapat stora värden i byggnader med vad därtill hör. Det kan därför ligga mycket nära till hands att fastighetsägaren i det läge som de nya lagreglerna skapar får godta att nyttjanderättshavaren skall kunna utnyttja de ekonomiska värdena och vidmakthålla dem genom reparationer och förbättringar.

Å andra sidan har lagstiftningslinjen också för de äldre avtalen klara skäl emot sig, särskilt i huvudregeln att civilrättslig lagstiftning inte bör ges tillbakaverkande kraft. Så skulle ju bli fallet, om pantsystemet utan vidare gjordes tillämpligt. Det saknas dock inte exempel på att ny lag gjorts tillämplig på äldre avtal just på arrendelagstiftningens område. Här kan hänvisas till 41 & JP som gjort motsvarigheten till de tidigare reglerna om sociala jordbruksarrenden tillämpliga på äldre avtal under vissa förutsätt- ningar. I förevarande fall skulle dock ingreppen i de bestående avtalen bli så betydande att den rena lagstiftningsmodellen måste avvisas.

Utredningen har också övervägt en lösning som innebär att man även för äldre upplåtelser väljer avtalslinjen men modifierar den med hänsyn till det särskilda läge vari avtalsfrågan befinner sig under ett löpande nyttjanderätts- förhållande. Tanken har härvid varit att lagtexten kunde förklara att de äldre avtalen får användas som pant, men att fastighetsägaren får möjlighet att utverka ett förbud mot det, t. ex. från arrendenämnden. Reglerna skulle härmed bygga på en presumtion för att parterna i avtalet medger pantsättningsbarheten så länge inte fastighetsägaren visar motsatt inställ- ning.

Med en sådan reglering skulle emellertid inte alla registreringsförutsätt- ningarna enligt förslaget bli uppfyllda. Kravet på identifieringsåtgärder genom karta och gränsmärken och på inskrivning i fastighetsboken måste också tillgodoses. Det kan inte förutses att parterna skulle komma att lösa dessa problem genom överenskommelse som vid de nya avtalen. De har kanske motstridiga uppfattningar i pantsättningsfrågan. Det skulle därför fordras ett alternativt system för identifieringsåtgärderna, där kanske myndighet måste medverka.

Problemen med den alternativa modellen är i själva verket så stora att de inte kan övervinnas utan mycket ingripande omgestaltningar eller komplet- teringar av förslaget. Härtill kommer att presumtionsregeln under alla förhållanden kan uppfattas som en betydande ändring av rättsläget för fastighetsägarparten.

Utredningen har funnit att hindren är så stora att inte heller den alternativa lösningen är användbar för de gamla avtalen. Även för dessa måste därför den rena avtalsmodellen gälla med den innebörd som har beskrivits beträffande de nya avtalen i föregående avsnitt. Det bör emellertid framhållas, att parterna givetvis kan ha sitt gamla avtal kvar. Vad som fordras är att de kompletterar det med ett sådant ändringsavtal som kan fordras för att registreringskraven skall vara uppfyllda. (Se avsnitt 9.4.)

8.4. Identifieringen av nyttjanderättsområdet

8.4.1. Utgångspunkter

Den mark som nyttjanderätten avser är den konkreta utgångspunkten för avgränsningen av pantobjektet i det enskilda fallet. Det är markområdet som har upplåtits till användning, det är där byggnader och annat är placerade och det är till marken som eventuella befogenheter i form av jakt och fiske m. m. är anknutna. Kan man identifiera markområdet, har man i allmänhet

fullständigt fångat in hela pantobjektet.

När nyttjanderätten avser mer än ett område för enskilt nyttjande är problemen för samtliga områden lika dem som gäller nyttjanderätt till ett enda område. Det är frågorna om enskilda områden som behandlas i det följande. De särskilda problemen rörande gemensamhetsområden skall beröras för sig.

I enlighet med sakrättsliga principer måste det läggas stor vikt vid avgränsningen av pantobjektet i det enskilda fallet och möjligheten att identifiera det. Önskemål i den riktningen gör sig gällande fortlöpande under hela den tid pantobjektet är aktuellt som ett underlag för kreditsäkerhet. Behovet av en klar avgränsning av pantobjektet uppkommer självfallet när panten skall ställas, men det är även annars av vikt att det klart framgår hur ägaren har disponerat sina tillgångar. På ett avgörande sätt kräver önskemålen beaktande vid det exekutiva förfarande då säkerheten skall realiseras, något som alltid måste räknas som en möjlig upplösning av kreditförhållandet.

Nyttjanderättsavtalet bestämmer ensamt vilken mark rättigheten skall avse. Det finns inte några bestämmelser om hur avtalet skall utformas i den delen. Det skriftlighetskrav som gäller för bostads- och anläggningsarrende enligt JB kan väl tolkningsvis anses ha betydelse även i det avseendet, men någon klarare ledning ger det inte. Det finns emellertid faktorer som påverkar avtalsutformningen i riktning mot att nyttjanderättsområdet blir tydligt angivet.

Erfarenheten visar att nyttjanderättens område anges med mycket växlande noggrannhet i olika avtal. Det förekommer olika beskrivningar där man hänvisar till tomtnummer enligt en privat tomtindelning, kartlagd eller inte, till naturformationer med måttuppgifter, eller till en i avtalet intagen karta. Efter tillträdet kan man räkna med att det snart framgår av häckar, planteringar och andra arbeten var nyttjanderättshavaren anser gränserna gå, men detta gäller inte generellt.

Med de förhållanden som råder finns det risker för att ett nyttjanderätts- område inte blir entydigt bestämt. I nuläget har man inte någon större erfarenhet av tvister i sådana frågor. Saken kommer emellertid i ett helt annat läge när en nyttjanderätt kan vara pant.

Riskerna innebär att det kan finnas skilda uppfattningar om vad nyttjanderättsområdet omfattar. De kan gälla sträckningen av gränsen på någon sida. Det kan vara fråga om avvikelser som är försumbara för nyttjanderättens värde men också om avvikelser som är av väsentlig betydelse. Så är t. ex. fallet om frågan gäller huruvida en strand eller en utsiktsplats ingår eller ej.

Vidare kan man tänka sig konflikter med andra nyttjanderättsområden på fastigheten eller med mark utanför fastigheten. Om det upplåts mer än en nyttjanderätt på en fastighet, finns möjligheten att oklara gränsbeskrivningar leder till överlappning mellan olika områden. Så kan t. ex. vara fallet vid de bybildningar för fritidsboende som inte är ovanliga. Har ett område upplåtits vid fastighetens gräns, kan det också tänkas att t. ex. nyttjanderättshavaren fått uppfattningen att området omfattar mark som hör till den angränsande fastigheten. Fel av dessa slag är alltid betydelsefulla om nyttjanderätten utgör pant, oavsett om avvikelserna är av ekonomisk betydelse eller ej. De

vållar nämligen osäkerhet samt arbete och kostnader, bl. a. när de skall undanröjas.

Som orsaker till att det finns anledning till avvikande uppfattningar om vad en nyttjanderätt omfattar har man att räkna med misstag av olika slag från parternas sida. Man kan tänka sig att riskerna i det avseendet kommer att minska sedan pantregler tillkommit på grund av den större vikt som frågorna då kan tillmätas och den kontroll som kreditgivarna kan utöva. Riskerna måste emellertid likväl beaktas. Pantsystemet kan också tänkas ge anledning till bedrägliga åtgärder som syftar till vinster på bekostnad av en kreditgivare. Detta är möjligheter som i nuläget torde vara mindre näraliggande.

Ett gemensamhetsområde som en nyttjanderättshavare har tillgång till kan vara en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen. Nyttjanderätts- havaren kan vara ansluten till denna enligt regeln i 2 & anläggningslagen om att lagen kan tillämpas också på byggnad som ej hör till fastighet. Rätten till gemensamhetsanläggningen kan nyttjanderättshavaren dela med andra nyttjanderättshavare, fastighetsägare m. fl. intressenter.

En gemensamhetsanläggning tillkommer genom en anläggningsförrätt- ning och rätten till den grundas inte på nyttjanderättsavtalet. Möjligheten att bedöma vad anläggningen omfattar och innebär är lika goda som beträffande en fastighet. Sådana risker som här har angetts beträffande enskilda nyttjanderättsområden är därför inte knutna till gemensamhetsanläggning- en. Några identifieringsåtgärder blir inte behövliga i det nu aktuella sammanhanget.

Privata gemensamhetsområden som fastighetsägaren har lagt ut när mer än en nyttjanderätt har upplåtits kan vara av olika slag. Det kan vara fråga om gemensamma platser för lek, sport, idrott, bad m. m., och gemensam- hetsområdet kan också vara den gemensamma marken kring de enskilda nyttjanderättsområdena när de är bestämda som enbart stugplatser. Här åsyftas endast sådana fall då rätten till områdena är en del av förmånerna enligt de särskilda avtalen. Det kan förekomma även andra konstruktioner, t. ex. sådana där en förening av tomtarrendatorer har en särskild rätt till ett gemensamhetsområde.

Även beträffande privata gemensamhetsområden kan det finnas oklarhe— ter och andra ofullkomligheter i indelningen. Vad man närmast kan räkna med är att ett enskilt nyttjanderättsområde kan inkräkta på det gemensamma området eller omvänt. Redan en klar identifiering av det enskilda området kan beräknas avslöja sådana förhållanden. Parternas arbete och kostnader för särskilda identifieringsåtgärder beträffande denna typ av områden står därför inte i rimlig proportion till de små risker som skulle kunna förebyggas.

Utredningen har av dessa skäl lämnat de privata gemensamhetsområdena utanför de identifieringsregler som förslaget innehåller.

8.4.2. Lantmäteriverkets synpunkter

Utredningen har i skrivelse den 8 december 1978 vänt sig till statens lantmäteriverk (LMV) och bett om synpunkter bl. a. på frågorna om identifieringen av ett nyttjanderättsområde som skall användas som panti ett . registerpantsystem. Utredningen har därvid redovisat planerna på ett förslag

där nyttjanderätten ingår i pantobjektet och där registreringen avser nyttjanderätten. De risker som kan vara förknippade med att nyttjanderätts- områdenas omfattning är oklar har i korthet angetts och även kostnadsfrågan har förts fram.

Lantmäteriverket har svarat genom ett yttrande av den 16 juni 1980. I de delar som avser identifieringsfrågorna har yttrandet följande lydelse.

Kartläggning

Nyttjanderättsområdet måste gå att identifiera på sådant sätt att det inte uppstår oklarhet angående belägenheten och omfattningen. Det behövs därför en kartläggning av området med utgående från nyttjanderättsavtalet. Viss fastighetsutredning måste också ske, så att man klarlägger om det finns några konkurrerande rättigheter och att rätt fastighet är angiven. Tolkningen av avtalet bör ske under insyn från båda parterna. I vissa fall kan det tänkas att man finner att avtalet är oklart och behöver kompletteras genom något tillägg, som i så fall kan göras i anslutning till kartläggningen. I fall då karta har upprättats genom parternas försorg redan i anslutning till avtalets ingående kan kartläggningsinsatsen begränsas till en enkel kontroll av den upprättade kartan ute på fältet. Det sist berörda fallet torde väl i praktiken vara ovanligt. I övriga fall torde normalförfarandet bli att en ny karta upprättas genom mätning.

En särskild fråga är i vad mån gränserna för nyttjanderättsområdet bör markeras på marken. En tydlig och varaktig utmärkning på marken ökar säkerheten i fråga om panträttsobjektets omfattning och minskar risken för framtida problem vid t. ex. exekutiv försäljning. Det bästa är att varaktig utmärkning sker på samma sätt som vid fastighetsbildning. Alternativt kan man nöja sig med lägre krav på varaktighet, t. ex. markering med träpålar. Om staket, häck eller motsvarande redan finns kan det räcka med att denna mäts in och redovisas på kartan.

Saknas staket e. d. vid mätningstillfället torde man väl oftast kunna räkna med att ett sådant så småningom kommer till stånd med utgångspunkt från de vid kartläggningen utsatta markeringarna.

Kartläggningen bör ske med tillämpning av mätningskungörelsen (1974:339) och tillhörande tillämpningsregler, dvs. i huvudsak samma normer som vid fastighetsbild- ning. Noggrannhetskraven i dessa normer är flexibla i den meningen att de är anpassade till olika förutsättningar, t. ex. lägre på landsbygd än i tätort (varierande mätklasser, jfr 7 & mätningskungörelsen).

I det som förut sagts beträffande kartläggning har förutsatts att det är nyttjande- rätten som utgör pantobjekt. Om pantobjektet i stället utgörs av byggnaden medan markområdet inte är preciserat så kan kartläggningen förenklas. Identifieringen kan då ske genom angivande av byggnadens koordinater. I vissa fall kan koordinaterna bestämmas enbart med hjälp av ekonomiska kartan eller annat material.

Kostnader

Kostnaden för kartläggning enligt det resonemang som förts i det föregående, inklusive tolkning av nyttjanderättsavtal och behövlig markering på marken, kan här bara uppskattas preliminärt och i grova drag. Utgångspunkt är därvid främst avgiften för avstyckning enligt lantmäteritaxan (1971:1101, omtryckt 1976:491, ändrad senast 1979:1070). En annan utgångspunkt är de grunder som tillämpas vid beräkning av ersättning till kommun i fall då kommunen och det statliga lantmäteriet samverkar vid fastighetsbildning på grundval av s. k. C-avtal. Den kommunala mätningsorganisatio- nen utför i dessa fall främst den tekniska delen av avstyckningen, dvs. kartläggning :inklusive markering.

En avstyckning kostar enligt lantmäteritaxan som bygger på principen om full

kostnadstäckning för närvarande 3 500—4 100 kr för en avstyckad fastighet och 3 200—3 700 kr för varje ytterligare fastighet om flera avstyckas samtidigt. Arealtillägg tillkommer om avstyckad fastighet överstiger 5 000 m2. Att avgiften anges som intervall mellan två belopp hänger samman med varierande sätt att organisera hantlangningen vid mätningen. Ersättningen till kommun vid avstyckning inom område med C-avtal är 2 740—3 280 kr för en avstyckad fastighet och 2 260—2 690 kr för varje fastighet utöver den första. Det som nyss sades om arealtillägg och beroendet av hantlangningsorganisationen gäller också här.

Närmast synes man kunna uppskatta kostnaden för kartläggning i det nu aktuella sammanhanget till ungefär samma belopp som ersättningen till kommun inom C-avtalsområden, eller grovt angivet 3 000 kr för en nyttjanderätt och 2 500 kr för varje nyttjanderätt utöver den första.

Vid beräkningen har antagits att det är nyttjanderätten som utgör pantobjekt. Om pantobjektet i stället utgörs av byggnaden och markområdet som tillhörande nyttjanderätt omfattar inte behöver anges exakt, så kan kartläggningen förenklas och kostnaderna därmed minskas. I registreringen ingår åsättande av beteckning, ajourhållning av registret, avisering till andra myndigheter m. m. Någon kostnadsbe- räkning avseende registreringsåtgärderna har inte gjorts. De bedöms motsvara dem för registrering av en avstyckning. Fastighetsregistreringen bekostas enligt nu gällande principer av det allmänna.

Organisation

Ansvaret för kartläggning av nyttjanderättsområde bör ligga på en organisation som har den utrustning, kompetens och lokalkännedom som behövs för arbetet. Den organisation som enligt LMV:s bedömning bör komma ifråga är de statliga och kommunala fastighetsbildningsmyndigheterna (FBM).

Ansvaret för registrering av nyttjanderätt bör ligga på fastighetsregistermyndighe- terna (FRM).

Lantmäteriverket har också berört identifieringsfrågan i samband med synpunkter rörande registreringen av pantobjekten. Verket har förordat att pantobjekten registreras i fastighetsregistret och att nyttjanderättsområdena tas upp på en särskild registerkarta. (Se avsnitt 13.3.2.)

8.4.3. Förslagets identifieringssystem

Den tekniskt sett mest fulländade lösningen på identifieringsproblemet skulle man uppnå, om man i likhet med förhållandena vid tomträtt, krävde att nyttjanderättsområdet alltid skulle vara en fastighet för sig. I undantags- fall kan ett sådant krav vara uppfyllt redan i dag, men det skulle i de flesta fall kräva nya fastighetsbildningar.

Att kräva fastighetsbildning skulle emellertid vara att gå väsentligt längre än vad som fordras för att lösa de problem som pantfrågorna skapar. Ett sådant krav skulle också ha negativa följder. Det skulle orsaka kostnader för i första hand fastighetsägaren och genom höjda nyttjanderättsavgifter eller på annat sätt även för nyttjanderättshavaren. I många fall skulle det kanske inte heller gå att genomföra en fastighetsbildning på grund av de rättsliga krav som gäller för sådana. Slutresultatet skulle på skilda vägar bli att flertalet nyttjanderätter kom att bli ställda utanför pantsystemet.

Ett krav på fastighetsbildning är sålunda inte någon lämplig lösning på

identifieringsproblemen. Man skulle i stället kunna tänka sig att det i någon annan form krävs medverkan av lantmäteriet med uppmätning, märkning och kartläggning av nytt j anderättsområdet. Även detta skulle emellertid dra betydande kostnader som måste ses som en kreditkostnad för nyttjanderätts- havaren. I många fall skulle den inte stå i rimlig proportion till de krediter som nyttjanderättshavaren önskar eller ens har möjlighet att få.

Utredningen har därför ansett att man om möjligt bör finna någon annan väg för lösningen av identifieringsproblemen. Detta kräver att identifierings- reglernas roll i systemet övervägs mera ingående.

Problemen med identifieringen av nyttjanderättsområdet är att hänföra till förhållandet mellan avtalsparterna och till sakrättsliga förhållanden av olika slag. Samtidigt kan straffrättsliga frågor bli aktuella i enlighet med vad som i allmänhet gäller när någon överträder de gränser som sådana regler sätter.

Däremot skapar kreditsäkerhetsfrågorna inte några självständiga samhäl- leliga önskemål eller krav, t. ex. att nyttjanderättsområdena redovisas på marken, i offentliga register eller på kartor. Samhällets intressen kan däremot beröras indirekt såsom en konsekvens t. ex. av exekutionssystemet och att man kombinerar godtrosregler med rätt till ersättning från staten och på grund av det allmänna samhälleliga intresset av att konflikter förebyggs och undanröjs. Även skattemässiga intressen berörs. Det sagda är emellertid inte något unikt för det aktuella sammanhanget. Enligt utredningens mening gör sig dessa intressen inte så starkt gällande att man av hänsyn till dem måste ha ett särskilt identifieringssystem av fastighetsbildningsmodell.

Kostnaderna är en viktig faktor vid valet av identifieringsmetoderna. Identifieringen är det inslag i pantsystemet som kan leda till de största kostnaderna för inblandade parter. Det kan vara fråga om kostnader som direkt drabbar parterna men också kostnader som först faller på samhället och som kan överföras till parterna genom avgifter eller på annat sätt. Kostnadsfrågorna behandlas i ett särskilt avsnitt. Här skall blott framhållas att utredningen inte bara har beaktat samhällets kostnader utan har funnit det angeläget att skapa ett system där kostnaderna hålls så låga som möjligt för dem som vill utnyttja systemet. (Se avsnitt 14.)

Identifieringsreglerna behöver inte utformas med vidsträcktare syfte än att de skall förebygga de risker som berör enskilda intressen. Det innebär att de såvitt möjligt skall hindra att det uppkommer delade meningar mellan parterna i nyttjanderättsavtalet eller ett kreditavtal om vad nyttjanderätten avser. Det innebär också att det för andra intressenter skall gå att med tillräcklig grad av säkerhet bedöma vad ingångna avtal avser eller vad tilltänkta avtal skulle komma att avse.

Av riskanledningarna är det i första hand de oavsiktliga misstagen som såvitt möjligt bör förebyggas. Man kan emellertid överväga att gå längre och försöka förebygga också alla uppsåtliga felaktigheter som led i något bedrägligt förfarande. Utredningen har emellertid den uppfattningen att just identifieringsreglerna inte behöver gå så långt. Bedrägliga förfaranden är trots allt något förhållandevis sällsynt i sådana sammanhang som nu är i fråga. Redan skyddet mot misstag blir ett betydande hinder också för bedrägerier. Det är svårt att med rimliga insatser helt förebygga den sortens förfaranden på ett effektivt sätt. Utredningen har därför avstått från att

sträva efter så omfattande skydd genom identifieringsreglerna.

Utredningen har funnit att man kan tillgodose de intressen som pantsystemet skapar genom att lägga identifieringsuppgiften på parterna i nyttjanderättsavtalet. Därmed vinner man också att kostnaderna kan hållas på en mycket låg nivå jämfört med vad lantmäteriets medverkan skulle kosta.

Identifieringen skall enligt förslaget åstadkommas genom att det ställs vissa krav på nyttjanderättens och avtalets utformning, vilka måste vara uppfyllda för att nyttjanderätten skall få registreras. Den självklara utgångspunkten är att nyttjanderättsområdet måste ha ett bestämt läge. Dessutom skall emellertid gränserna framgå på marken av markformationer, växtlighet eller i sista hand märken som parterna själva har satt ut. Härigenom finns det förutsättningar för att de har klara och överenSStäm- mande uppfattningar om var gränserna går. Dessutom krävs det att nyttjanderättsområdet med sina gränsmarkeringar återgivits på en karta som parterna upprättat eller låtit upprätta och tagit in i sitt avtal. Härav följer en ytterligare säkerhet för att de är ense om områdets läge och omfattning och dessutom kan dessa omständigheter vid behov kontrolleras av utomstående i viss omfattning.

Kartan har emellertid ytterligare den viktiga funktionen att tillsammans med avtalets text vara underlag för inskrivningsmyndighetens kontroll av att nyttjanderättens område har ett bestämt läge och markerade gränser. Ur denna synpunkt måste den vara godtagbar till sin utformning och inskriv- ningsmyndigheten har att avgöra om kraven är uppfyllda också i det avseendet.

Avsikten är att inskrivningsmyndigheten skall göra sin bedömning av registreringsfrågorna på grundval enbart av kartan och andra tillgängliga handlingar. Några undersökningar på marken skall inte förekomma. Redan kartan och avtalets text kan antas ge ett gott underlag för att inskrivnings- myndigheten skall kunna upptäcka risker för konflikter i mera uppenbara fall. Om det finns särskild anledning att misstänka t. ex. en förväxling eller gränsöverlappning som berör en annan registrerad nyttjanderätt, kan kontrollen utsträckas till en jämförelse med kartan och andra handlingar i det andra registreringsärendet. Några sådana mera ingående kontroller är emellertid inte avsedda att ingå i rutinarbetet. Tvistefrågor som inte blir upptäckta kan prövas även efter en registreringi enlighet med den allmänna registreringsregel som förslaget innehåller i 4 kap. 2 5 genom hänvisningen till 19 kap. 16 & JB.

Med utredningens förslag kan ett nyttjanderättsområde vara identifierat på tre vägar. Utom gränsmarkering och karta har man att räkna med beskrivningen i avtalstexten. Denna text kan ha ett självständigt innehåll men kan också vara enbart en hänvisning till kartan.

Det kan tänkas fall då det blir en bristande överensstämmelse mellan de tre leden och att inblandade parter därigenom finner stöd för olika uppfattningar om områdets läge och omfattning. Sådana problem måste lösas genom en avtalstolkning där samtliga omständigheter tillmäts vikt enligt allmänna regler. Förslaget ger nämligen inte något formellt vitsord åt något enskilt led av dem som avser identifieringen av området. Detta är en viktig innebörd av att de samtliga utgör delar av nyttjanderättsavtalet.

Genom förslagets identifieringsåtgärder uppkommer det inte heller någon lagligen bestämd gräns i den mening som avses i 1 kap. 35 JB och bestämmelserna härom är alltså inte tillämpliga.

En identifiering med de anvisade metoderna kommer givetvis inte att bli jämförbar med vad lantmäteriorganisationen kan prestera. En avgörande fråga i sammanhanget är om de åtgärder som krävs för identifieringen uppfattas som tillräckliga från kreditgivarsidan. Om så inte blir fallet, måste man räkna med de negativa effekter som i allmänhet följer av en dålig pantkonstruktion, nämligen att pantsystemet inte blir använt i den utsträck- ning som kan önskas. Enligt utredningens uppfattning ger emellertid de föreslagna identifieringsåtgärderna den säkerhet för pantobjektet som rimligen kan krävas i kreditlivet. Härtill kommer att en kreditgivare i allmänhet måste besiktiga och värdera pantobjektet innan det kan godtas som kreditsäkerhet.

Vissa ytterligare problem kring gränsmarkering och kartläggning tas upp i de närmast följande avsnitten.

8.4.4. Gränsmarkeringen

Förslaget säger i 1 kap. 4 & 3 att nyttjanderättsområdet skall ha gränser som är markerade i behövlig omfattning. Regeln saknar sålunda mera precisa anvisningar om hur denna markering skall vara utformad. Avsikten är att markeringen skall kunna bestå både av naturformationer m.m. och av särskilt satta märken. Dessa frågor utvecklas i specialmotiveringen till lagrummet. Vid inskrivningsmyndighetens prövning av förutsättningarna för att en nyttjanderätt skall få registreras måste även frågan om gränsmarke- ringen bedömas.

Utredningen har övervägt möjligheterna att ge mera konkreta anvisningar i lagtexten om hur gränsmarkeringen skall vara beskaffad. I första hand skulle man kunna tänka sig att reglerna om nya fastighetsgränser skulle kunna göras tillämpliga också för nyttjanderätterna. Lantmäteriverket har också uttryckt en sådan mening i sitt yttrande.

Om en ny gräns som tillkommer genom fastighetsbildning stadgas det i 4 kap. 27 & första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988, omtryckt 1971:1035, FBL) att den skall utstakas och utmärkas i behövlig omfattning. Med utstakning menas att resultatet av en förrättning åskådliggörs på marken, bl. a. som underlag för den utmärkning som kan behövas och för beskrivning av gränsen på karta eller på annat sätt.

Även för fastighetsgränser talas det alltså om utmärkning i behövlig omfattning. Innebörden av fastighetssystemets regler är att det som huvudregel skall sättas särskilda gränsmärken till markering av nya gränser, men att det kan underlåtas i vissa fall om naturformationer m.m. ger tillräckligt säkra utgångspunkter för en gränsbeskrivning. De närmare reglerna om förfarandet finns i författningar och anvisningar som ansluter till FBL.

I lantmäteriverkets anvisningar till FBL ges det sålunda närmare föreskrifter om när utstakning och utmärkning är behövlig eller ej. I 5 & tredje stycket mätningskungörelsen (1974:339) sägs det att punkter och linjer utmärkes på marken genom att de förses med varaktiga märken (markering-

ar) av godkänd beskaffenhet eller genom att deras lägen på annat sätt anges. Lantmäteriverkets tekniska förklaringar och anvisningar (TFA) ger före- skrifter om vad som avses med varaktiga märken. Utöver vad som nu nämnts behandlas frågor om märken m. m. också i andra föreskrifter och anvisning- ar, bl. a. i standardiseringsnormer.

Utredningen har funnit att det inte är någon framkomlig väg att ange kraven på gränsmarkeringen för nyttjanderättsområdena genom en hänvis- ning som gör fastighetsreglerna helt eller delvis tillämpliga.

Regelsystemet är så detaljerat och splittrat på delvis svåråtkomliga föreskrifter att det i sin helhet är alltför komplicerat för att kunna följas av enskilda parter. Inte heller under inskrivningsmyndighetens ledning skulle en sådan ordning vara realistisk. Lantmäteriets medverkan skulle därför bli en nödvändighet. Härmed skulle man emellertid för den begränsade frågan om föreskrifterna beträffande gränsmarkeringen få överge den grundläggan- de principen att det är avtalsparterna som skall utföra identifieringsåtgär- derna. Den konsekvensen har inte utredningen varit beredd att ta.

En tillämpning av fastighetsreglerna i vissa klart avgränsade delar, t. ex. så att regler om vissa enklare former av märken skulle vara tillämpliga har också visat sig vara en svårtframkomlig väg. Skälet är närmast att förhållandena på marken kan vara så varierande att det inte låter sig göra att ge föreskrifter av tillräckligt enkel beskaffenhet. Även denna utgångspunkt leder därför till ett invecklat system där man inte klarar sig utan lantmäteriexpertis.

Utredningen har alltså valt principen att lämna sättet för gränsmarkering- en fritt från formaliserande föreskrifter och i stället gjort den till en lämplighetsfråga. Utförandet skall styras av de krav som måste ställas från avtalsrättsliga, sakrättsliga och inskrivningsrättsliga utgångspunkter. Frågan har alltså blivit jämställd med den mängd av frågor i övrigt som pantsystemet aktualiserar.

Innebörden av principen är att sättet för gränsmarkeringen kommer att få utformas under ledning av inskrivningsmyndigheterna och domstolarna som behandlar frågorna efter fullföljd av talan. Det blir alltså frågan om en praxisbildning av det slag som annars förekommer på civilrättens område. Frågorna berörs ytterligare i specialmotiveringen till 1 kap. 4 & 3.

Parterna skall givetvis kunna få den ledning de behöver från inskrivnings- myndigheten. Myndigheten har kartan i avtalet som underlag för sin kontroll av hur förhållandena på marken är i det enskilda fallet. Beskrivningen i avtalstexten kan vara ett annat hjälpmedel. Det är angeläget inte minst för inskrivningsmyndigheternas arbete att de uppgifter som anses erforderliga för bedömningen tillförs kartan eller avtalstexten. Det är såsom förut sagts inte avsikten att inskrivningsmyndigheten skall göra någon besiktning på marken. (Se avsnitt 8.4.3.)

8.4.5. Kartan m.m

Kartan som parterna skall tillföra nyttjanderättsavtalet skall visa nyttjande- rättsområdet och hur gränserna är markerade. Den blir, som tidigare har sagts, ett viktigt medel för parterna att klargöra vilken uppfattning de har om nyttjanderättsområdets omfattning. Den kan därmed förebygga sådana

oklarheter som pantobjektet inte bör vara behäftat med. (Se avsnitt 8.4.3.)

I registreringsärendet kan inskrivningsmyndigheten främst med kartans hjälp avgöra om nyttjanderättsområdets gränser har de erforderliga marke- ringarna med gränsmärken eller på annat sätt. I övrigt är kontrollmöjlighe- terna av naturliga skäl begränsade. Begränsningen står i överensstämmelse med den grundläggande synen på vilken förslaget bygger i identifieringsfrå- gan. Det finns emellertid vägar på vilka man skulle kunna öka inskrivnings- myndighetens inflytande.

En registerkarta skulle sålunda ge vissa ökade möjligheter. Den skulle innebära att de registrerade nyttjanderätterna lades in på en översiktskarta. Denna skulle alltså vid varje tillfälle visa vilka registrerade rättigheter som fanns till en viss fastighet.

En sådan karta är emellertid inte förenlig med utredningens förslag om att parterna på egen hand skall göra kartan över det enskilda nyttjanderätts- området. Det fordras mätningstekniskt mera fullgångna produkter för att det skall vara meningsfullt med en registerkarta. Denna drar alltså med sig ett mera komplicerat system av det slag som utredningen har avvisat i de grundläggande övervägandena. Man måste under alla förhållanden avstå från att lägga uppgiften med att föra en sådan karta på inskrivningsmyndig- heterna, eftersom deras organisation inte är avpassad för en sådan uppgift.

Ytterligare ett viktigt skäl mot registerkartan är att den, trots det stora arbete den drar, inte motverkar alla risker för kollisioner med andra rättigheter. Icke registrerade enheter ligger ju utanför vad den kan visa.

En tänkbar möjlighet är att avtalskartan får ett vidare innehåll än att bara visa den nyttjanderätt som avtalet avser. Kravet skulle kunna vara att kartan tar upp alla nyttjanderätter som upplåtits tidigare. Med den lösningen går man emellertid utanför den ram som avtalet om den aktuella nyttjanderätten bildar. Det blir i själva verket fastighetsägaren som får en särskild kartläggningsuppgift. Ytterligare regler om kartans betydelse och dess förhållande till inblandade avtal aktualiseras. Sådana komplikationer motsvaras inte av de fördelar som man eftersträvar med en mera utbyggd kartläggning. (Se om avtalets betydelse avsnitt 6.4.)

En koordinatbestämning av nyttjanderättsområdet har nämnts i lantmäte- riverkets yttrande som en möjlig identifieringsmetod. Det är då inte fråga om kartläggning men förfarandet har nära samband med en sådan åtgärd. Koordinatbestämning sker enligt ett system som innebär att man genom mätning anger punkter i terrängen, vilka ligger i skärningen mellan två korsande linjer, en x- och en y-axel. Dessa axlar står ytterst i samband med nätet av longituder och latituder över jordytan. Med detta förfarande skulle man kunna bestämma en mittpunkt av ett område eller ett hus, gränspunkter för ett område eller hörnpunkter för ett hus.

Använder man systemet för att bestämma gränspunkter för ett nyttjande- rättsområde kan man också gå vidare och upprätta en karta, eftersom merarbetet blir av mindre betydelse. Väljer man i stället att koordinatbe- stämma endast läget för en byggnad, har man knappast vunnit någon säkerhet av betydelse mot sådana oklarheter rörande nyttjanderättsområ-

dets omfattning och dess förhållande till andra upplåtelser som bör förebyggas.

Tillämpningen av koordinatsystemet fordrar mätningsteknisk sakkun- skap, dvs. i första hand medverkan av lantmäteriorganisationen, där åtgärderna i och för sig tillhör det rutinmässiga arbetet. En användning av dem drabbas därför av de motskäl som redan har utvecklats i redovisningen av förslagets huvudgrunder, där framför allt kostnaderna spelar stor roll.

De synpunkter som här har anförts har lett till att utredningen inte ansett koordinatbestämning vara någon lämplig metod för identifiering av pantob- jekten.

9 Registreringens verkningar på nyttjanderätten

9.1. Inledning

Genom en pantsättning förs det in en ny intressent i nyttjanderättsförhål- landet vid sidan av fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren. Detta föranleder även andra modifieringar av nyttjanderättsförhållandet än de som tagits upp i det föregående som förutsättningar för att nyttjanderätten skall få registreras.

Det är även andra av nyttjanderättshavarens borgenärer än pantborgenä- rer som kan beröras av pantsystemet. Så är fallet med den som söker utmätning, kvarstad eller betalningssäkring, om åtgärden berör nyttjande- rätten. Sådana borgenärers intressen måste också iakttas i samman- hanget.

En annan grupp intressenter som får sin ställning påverkad av pantsyste- met och därför måste beaktas är de som förvärvat eller avser att förvärva en nyttjanderätt.

De erforderliga ändringarna i nyttjanderättsförhållandet kan tänkas ske på olika vägar. En avtalsreglering parterna emellan är en möjlighet. Förutsätt- ningarna för att nyttjanderätten skall få registreras kan sålunda utökas i förhållande till vad som förut har behandlats och omfatta flera krav på avtalets innehåll. Metoden är emellertid inte användbar på alla de punkter där en reglering behövs. Vissa sakrättsliga förhållanden faller sålunda utanför vad som kan åstadkommas på denna väg. Den har dessutom den nackdelen att registreringsmyndighetens kontrollarbete skulle komma att öka kraftigt och bli alltför omfattande.

En lämpligare ordning är därför att ändringarna anges i lag. Även med den utgångspunkten finns det emellertid olika lösningar. Ändringar kan t. ex. anknytas till parternas överenskommelse om att en nyttjanderätt skall kunna omfattas av pantsystemet. Att hänföra dem till ett ännu tidigare skede i avtalsförhållandet skulle däremot innebära ändringar i nyttjanderättstyper- nas allmänna innebörd och ge för långtgående verkningar. Även anknyt- ningen till överenskommelsen i pantsättningsfrågan har emellertid nackde- lar. Det blir kanske inte någon registrering av nyttjanderätten. Vissa regler om den kan då inte tillämpas, och i andra delar kommer den att följa regler som är motiverade av pantsystemet utan att detta är tillämpligt.

Den bästa lösningen är därför att nyttjanderätten får sin ändrade innebörd i och med att den tas in i pantsystemet, dvs. att den blir registrerad. Förslaget är utformat efter denna metod. Någon vilandeform av den grundläggande

registreringen innehåller förslaget inte. Vid registrering av ändringsavtal förekommer däremot Vilandeförklaring och verkningarna motsvarar i vissa fall dem som den beviljade registreringen har i nu aktuellt avseende. (Se specialmotiveringen till 2 kap. 25 och 4 kap. 13 5.)

De modifieringar i nyttjanderätten som pantsystemets regler leder till är begränsade till vad som är oundgängligen nödvändigt av panträttsliga skäl. Det finns likväl fog för bedömningen att dessa ändringar tillsammans med modifikationer som parterna föranleds att vidta genom avtal ger en ny nyttjanderättsform vid sidan av dem som redan finns.

9.2. Översikt över registreringens verkningar

I 2 kap. lagförslaget ges det regler som medför att nyttjanderätten genom registreringen på väsentliga punkter får ett annat innehåll än som följer av JB eller andra bestämmelser om nyttjanderätt i allmänhet. Kapitlet innehåller emellertid inte alla ändringar som pantsystemet orsakar i nyttjanderättsför- hållandet. Frågorna om tillbehör tas t. ex. inte upp i sammanhanget, trots att registreringen även här bildar utgångspunkten för en ny ordning. Skillnaden beror på att tillbehörsregleringen i första hand avser nyttjanderättshavarens lösa egendom i form av byggnader m. m. och inte i första hand nyttjande- rättsförhållandets innebörd. Vissa frågor om tillbehören berörs dock i 2 kap. av lagförslaget. (Se 2 kap. 10% och specialmotiveringen.)

Reglerna i förslagets 2 kap. kan sammanfattas i tre huvudgrupper. Den första avser formkrav för nyttjanderättsavtalet och andra grundläggande frågor om upplåtelseavtalet. En andra grupp reglerar frågor om överlåtelse och andra förvärv av nyttjanderätten, frivilliga och exekutiva, och under vilka former dessa skall få ske. Den tredje gruppen handlar om varierande problem om nyttjanderättens bestånd och upphörande i olika situationer. Här ges, bl. a. med tomträtten som förebild, bestämmelser om att nyttjanderätten kan övergå till fastighetsägaren och fortsätta att gälla i hans hand. Till dessa huvudgrupper kommer frågor om förfarandet i tvister om nyttjanderätten.

De tre huvudgrupperna av frågor är i den allmänna motiveringen behandlade i var sitt avsnitt, varvid den första om de grundläggande reglerna om nyttjanderättsavtalet tas upp i förevarande avsnitt och de båda övriga i två efterföljande. Tvistefrågorna behandlas i samband med andra frågor som de hör samman med och i övrigt i specialmotiveringen till 2 kap. 15 5 där huvudreglerna anges.

Reglerna har varierande innebörd på det sättet att de i vissa fall ger helt nya lösningar för alla nyttjanderätter inom tillämpningsområdet, även arren- dena. I andra fall har däremot arrendereglerna, eller vissa av dem, redan enligt JB den innebörd som krävs av panträttsliga hänsyn, medan förslaget måste ge motsvarande bestämmelser för att lösningen skall gälla även för andra nyttjanderätter. I sådana fall är förslagets bestämmelser likväl allmänt formulerade så att de omfattar samtliga aktuella nyttjanderättsformer. Ett annat tillvägagångssätt skulle leda till en alltför svårläst lagtext. Utredningen anser att vinsterna med en mera lättillgänglig lagtext överväger nackdelarna med att den i vissa fall dubblerar bestämmelser på annat håll.

De ändringar som registreringen leder till beträffande nyttjanderättsför- hållandet aktualiserar frågan om hur ändringarna förhåller sig till JB:s tvingande regler om arrendeavtalen.

I 8 kap. 25 första stycket JB ges den grundläggande regeln om den tvingande innebörden av arrendereglerna. Där sägs att förbehåll som strider mot någon bestämmelse i 8—11 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om inte annat anges. Enligt vissa paragrafer i kapitlen kan förbehåll till arrendatorns nackdel bli gällande under förutsättning att de har godkänts av arrendenämnden. I det andra stycket av paragrafen ges det närmare bestämmelser för sådana fall.

J B:s regler avser förbehåll i avtal och är därmed inte utan vidare tillämpliga på sådana förändringar genom lagregler som registreringseffekterna inne- bär. Dessa ändringar är emellertid en följd av parternas avtal om att nyttjanderätten skall få registreras och användas som pant. Detta avtal kan därför indirekt ses som ett förbjudet förbehåll, i den mån registreringen får sådana verkningar på nyttjanderättsförhållandet som strider mot arrenda- torns rätt enligt JB.

I allmänhet får registreringen endast verkningar som är till fördel för en arrendator. I fråga om överlåtelse och andra förvärv har emellertid förslaget en regel som medger avtal som kan inskränka möjligheterna att förvärva ett bostadsarrende. Det är emellertid kombinerat med ett särskilt krav på dispens av arrendenämnden. Förslagets regler om förvärvarens rättsställning efter en exekutiv försäljning kan emellertid sägas innebära en avvikelse som strider mot JB:s föreskrifter beträffande både bostadsarrende och anlägg- ningsarrende. (Se avsnitt 10.4.)

Det skulle kunna sägas att de fördelar som pantsättningsmöjligheten i sig ger åt en arrendator uppväger de försämringar som registreringseffekterna på någon punkt kan medföra. Utredningen anser att man kan göra den bedömningen. För att undanröja all tvekan i denna fråga föreslås emellertid en ändring i 8 kap. 2 5 JB som leder till ett undantag från den tvingande regleringen i fråga om nyttjanderätter som registrerats. I förslaget till den nya lagen anges också i 2 kap. 1 5 tredje stycket den tvingande karaktären av förslagets regler. Förslaget till ändring i JB avser endast den delen av ett arrendeavtal som anger att det får registreras och följderna av registreringen. I övrigt gäller J B:s tvingande regler fullt ut.

9.3. Skriftlighetskravet för upplåtelseavtalet

Att ett skriftligt nyttjanderättsavtal föreligger har angetts som en registre- ringsförutsättningi 1 kap. 4 5 1, och detta krav har behandlats i samband med andra registreringsförutsättningar. (Se avsnitt 8.2.)

Skriftlighetsfrågan avser emellertid också problemet hur man bör behand- la muntliga villkor vid sidan av dem som tagits upp i den skriftliga handlingen. Den frågan har i förslaget tagits upp bland registreringseffekterna.

Kravet att det måste finnas ett grundläggande skriftligt nyttjanderättsavtal leder inte utan vidare till att alla villkor också måste tas upp i handlingen och att muntliga sidovillkor mäste underkännas. Det finns emellertid viktiga skäl som talar för att kravet på skriftlighet bör sträckas så långt.

När nyttjanderätten skall användas som pant, är det personer utanför kretsen av parterna i själva nyttjanderättsavtalet som har behov av att kunna bedöma detta avtals innebörd. Förutsättningarna härför kan inte skapas, om inte alla delar av avtalet framgår av skriftliga handlingar. En annan ordning leder till osäkerhetsmoment som går ut över nyttjanderättens värde som pantobjekt.

För de arrenden där det redan enligt JB gäller ett krav på skriftligt avtal, dvs. bostads- och anläggningsarrende, innebär detta krav också att de icke skriftliga sidovillkoren blir utan verkan. För andra nyttjanderätter som kan omfattas av pantsystemet måste motsvarande regel uttryckas särskilt om den skall gälla. Den följer inte redan av den förut nämnda bestämmelsen om att ett skriftligt avtal är en förutsättning för att nyttjanderätten skall få registreras. I förslaget har det därför tagits upp en regel om att muntliga avtalsvillkor vid sidan om det skriftliga avtalet blir ogiltiga i och med att nyttjanderätten har tagits in i nyttjanderättsregistret. Bestämmelsen har placerats i 2 kap. 1 5 andra stycket.

9.4. Tilläggs- och ändringsavtal

9.4.1. Allmänna synpunkter

Ett nyttjanderättsförhållande kan bli förändrat genom ett nytt avtal. Det nya avtalet kan innebära att det görs tillägg till det ursprungliga avtalets innehåll eller att detta ändras på något sätt. Båda dessa varianter sammanfattas för enkelhetens skull här med benämningen ändringsavtal, eftersom även tillägg kan sägas ändra vad som förut gällt.

Ett nytt avtal kan också ha det innehållet att parterna överenskommit att nyttjanderättsförhållandet skall upphöra. Den sortens avtal behandlas i ett följande sammanhang. (Se avsnitt 11.2.)

Ett ändringsavtal kan ge nyttjanderätten ett annat innehåll än tidigare i vilket som helst avseende där avtalsfriheten råder. Ändringarna kan på ett mer eller mindre ingripande sätt beröra nyttjanderättens område, avgifterna, tilläggsförmåner såsom jakt- och fiskerätt, förlängningsmöjligheter och överlåtelserätt för att bara nämna några exempel.

Pantsystemet ger också upphov till ändringsavtal av ett nytt slag nämligen sådana som tillfogar det avtalsinnehåll som fordras för att en nyttjanderätt skall få registreras. I första hand måste en registreringsklausul tillfogas, om den inte finns i avtalet från början. Dessutom måste avtalet förses med den erforderliga kartan. Även andra ändringar kan behövas.

Däremot räknas det inte till ändringsavtal i nu förevarande mening, att det sker ett partsbyte med stöd av ett medgivande från fastighetsägaren att en ny person får förvärva nyttjanderätten. Ändringar beträffande parterna i avtalet brukar behandlas för sig på grund av att problemen här är annorlunda än när frågan gäller avtalsvillkorens innehåll. (Se Lejman, Den nya hyresrätten s. 38—40, Rodhe, Obligationsrätt s. 639—646 och Undén, Svensk sakrätt II:2 s. 197.)

Skriftlighetskravet måste, såsom nämnts i närmast föregående avsnitt, gälla också för ändringsavtalen. De panträttsliga skälen därför är i själva

verket om möjligt starkare än beträffande grundavtalet, eftersom det en gång skapade pantobjektet ändras i efterhand.Ändringsavtalen har emellertid även i skriftlig form en stor betydelse i pantsystemet på grund av de ändringar som de på ett mer eller mindre ingripande sätt innebär i pantobjektets innehåll. Ett ändringsavtal som tillkommit före en registrering blir givetvis bedömt tillsammans med grundavtalet i registreringsärendet. Beträffande ändringsavtal som tillkommer efter en registrering uppkommer frågan om ändringar utan vidare skall vara giltiga i olika relationer. Man har därvid att beakta förhållandet till borgenärer och till andra slag av tredje män och även förhållandet parterna emellan.

9.4.2. JB:s regler om ny upplåtelse

I J B har ändringsavtalen föranlett reglerna i 7 kap. 7 och 8 55 om vad som räknas som ny upplåtelse och icke ny upplåtelse. Rubriken till de båda paragraferna anger att de handlar om förlängning av tiden för upplåtelsen samt ändringar i och tillägg till upplåtelseavtalet. Genom placeringen i 7 kap. med de allmänna bestämmelserna om nyttjanderätt är reglerna tillämpliga på alla de former av nyttjanderätt som avses med detta förslag. De gäller också för tomträtten, vilket är av intresse i sammanhanget.

I 7 5 ges det bestämmelser om förlängning av upplåtelsetiden. Som huvudregel anges i första stycket att ny överenskommelse om sådan förlängning gäller som ny upplåtelse. Som undantag anges i andra stycket att det ej innebär att ny upplåtelse kommer till stånd, om förlängningen sker på grund av lag eller med tillämpning av en bestämmelse i upplåtelseavtalet. Härigenom blir det endast vad som kallas för fristående förlängning som kommer att räknas som ny upplåtelse. Den innebörden får en sådan förlängning både i obligationsrättsligt och sakrättsligt avseende.

Bestämmelserna i 8 5 avser överenskommelser om ändring i eller tillägg till upplåtelseavtalet. Huvudregeln som ges i första stycket säger att ändringen gäller som ny upplåtelse, men endast i förhållande till ny ägare av fastigheten eller innehavare av rättighet i denna, dvs. sakrättsligt. Undantag anges även i detta fall. Enligt andra stycket föreligger det inte någon ny upplåtelse, om ändringen sker med tillämpning av bestämmelse i lag om rätt till förlängning av upplåtelsen. Undantaget är här mera begränsat än vad som gäller om förlängning av avtalstid. Reglerna innebär att alla ändringar som sker under löpande avtalsperiod blir att anse som ny upplåtelse sakrättsligt sett. Paragrafen har också i tredje stycket en föreskrift om att såväl fastighets- ägaren som rättighetshavaren har rätt att på begäran få ett ändringsavtal anmärkt på den ursprungliga upplåtelsehandlingen, om det föreligger ett skriftligt avtal. En sådan anmärkning på fastighetsägarens kontraktsexem- plar, som alltså blott behöver vara en upplysning om att ett ändringsavtal har ingåtts, har enligt 12 5 den verkan att överenskommelsen gäller mot ny ägare till fastigheten på samma sätt som om det gjorts ett förbehåll därom vid dennes förvärv.

När JB förklarar att en överenskommelse är en ny upplåtelse eller att den inte är en ny upplåtelse, är det ett sätt att ange lösningen på en del problem som förlängnings- och ändringsavtal ger upphov till. (Se prop. 1970z20 A s. 247—249, 325 , 401, B 1 s. 368—374, B 2 s. 918—921 samt SOU 1960:24 s. 53 och

1960:25 s. 287—298.)

Problemen kan röra tillämpligheten av ny lag, formkravet för avtalet, reglerna om maximitid för upplåtelsen, om fastighetsbildning, och om skadestånd m. rn. Framför allt är det förhållanden som rör tredje man som är aktuella. Man måste t. ex. fråga sig under vilka villkor ett förlängnings- eller ändringsavtal gäller mot en pantborgenär eller annan som har rättighet till fastigheten eller mot en ny ägare till den.

I förarbetena till JB har man angett den allmänna synen på vad ett förlängnings- och ändringsavtal innebär för den redan skapade nyttjande- rätten. Det har därvid sagts att det ur obligationsrättslig synpunkt i allmänhet saknas anledning att anse att det föreligger en ny upplåtelse. Den nya överenskommelsen får i stället anses ingå som ett led i det ursprungligen skapade avtalsförhållandet. Undantag gäller vid fristående förlängning då parterna träffat en överenskommelse om förlängning av nyttjanderätten utan att det ursprungliga avtalet ger någon utgångspunkt för det eller att det finns stöd för det i en lagregel om förlängningsrätt. I sakrättsligt avseende har samma synsätt inte kunnat anläggas. Hänsynen till rättighetshavare och annan tredje man har föranlett att man delat in ändringsavtal i sådana som måste följa reglerna för nyupplåtelser och sådana som kan anses omfattade av den ursprungliga upplåtelsen. Till ny upplåtelse har man därvid fört alla ändringsavtal som inte skett med tillämpning av lagregler om rätt till förlängning. (Se prop. 1970220B 1 s. 368—374.)

Reglerna medför bl. a. att ett ändringsavtal som utgör ny upplåtelse faller utanför det skydd som den ursprungliga upplåtelsen kan ha fått genom inskrivning i fastighetsboken. Ändringsavtalet måste alltså också inskrivas för att det skall få motsvarande skydd. Den inskrivningen kan emellertid komma att få sämre förmånsrätt än grundavtalet. Som redan har nämnts har emellertid 7 kap. 125 en regel om verkan mot ny fastighetsägare av att ändringsavtalet har anmärkts på den ursprungliga upplåtelsehandlingen.

I förhållandet mellan parterna ger alltså reglerna en mycket vid omfattning åt vad som skall anses utgöra en och samma nyttjanderätt. Lagen drar endast en tidsmässig gräns för vad nyttjanderätten kan omfatta. I förhållandet till tredje man är gränsdragningen däremot snävare och varje villkorsändring innebär att en ny nyttjanderätt har tillkommit, såvida inte ändringen sker i samband med en avtalsförlängning som stöds på lag.

I fråga om tomträtten får reglerna om ny upplåtelse i praktiken en annan innebörd än för andra nyttjanderätter. De långa upplåtelsetiderna och förlängningsreglerna medför att det endast sällan kan bli en ny upplåtelse genom fristående förlängning. Ändringsavtalen kommer också i ett annat läge. Förutsättningarna för att det skall finnas konkurrerande rättighetsha— vare till fastigheten är begränsade och i de flesta fall är det inte heller avsett att fastigheten skall byta ägare.

Av hänsyn till rättighetshavare till själva tomträtten finns det emellertid en särskild reglering som innebär att viktiga ändringsavtal måste inskrivas för att bli gällande mot tredje man. Inskrivningen i tomträttsboken enligt dessa regler motsvarar också inskrivningen i fastighetsboken av andra nyttjande- rätter. Regleringen är av betydelse också för de problem som uppkommer beträffande nyttjanderätter som skall registreras enligt förevarande för-

slag.

I 13 kap. 21 5 JB ges i första stycket en bestämmelse om att en ändring i tomträttens villkor i skilda avseenden gäller mot den som har rättighet i tomträtten endast om det har beviljats inskrivning av ändringsavtalet eller ansökan därom har förklarats vilande i avvaktan på att vissa hinder skall undanröjas. Det sägs också att en verkställd fastighetsbildning är en förutsättning för giltigheten, om avtalet avser en ändring av området för tomträtten. I ett andra stycke förklaras det att kapitlets bestämmelser om upplåtelse av tomträtt också gäller för ändringsavtal.

Inskrivningsreglerna har tagits upp i 21 kap. 5 5. Rätten till inskrivning görs där beroende av att rättighetshavare av skilda slag har medgivit inskrivningen eller att ändringsavtalet är väsentligen utan betydelse för deras säkerhet.

Föreskrifterna för tomträtten innebär att ändringsavtal som enligt 7 kap. 8 5 utgör ny upplåtelse inskrivs såsom en del av den ursprungligen inskrivna tomträtten. Från inskrivningssynpunkt sett bildar alltså den ursprungliga upplåtelsen och ändringarna en enhet i likhet med vad som gäller parterna emellan beträffande nyttjanderätter i allmänhet.

9.4.3. Utredningens överväganden och förslag

Förhållandet mellan parterna

Parternas möjlighet att avtalsvis ändra en nyttjanderätt ger problem i flera avseenden i pantsystemet. Redan kravet att nyttjanderätten skall registreras ger anledning till frågan om det skall kunna göras ändringari registreringen. Dessutom uppkommer problemet vad som skall behandlas som en enda nyttjanderätt och kunna behandlas som en enhet i registret.

En tänkbar möjlighet är att registreringen ges den innebörden att nyttjanderätten därefter inte får ändras till sitt innehåll i något avseende. Lösningen skulle ge en stor enkelhet åt systemet och göra det onödigt med särskilda regler om hur tredjemansintressen skall tillvaratas i anledning av ändringsavtal.

En sådan läsning av avtalsläget är emellertid inte lämplig. Det kan erinras om att den inte förekommer ens för tomträtten, trots de önskemål om och förutsättningar för enkelhet i avtalsunderlaget som den upplåtelseformen kan ge anledning till. För nyttjanderätter i allmänhet kan ändringar i avtalsinnehållet vara befogade av många skäl. Långa upplåtelsetider— som är behövliga i pantsystemet — ökar behovet av ändringar. I många fall kan behovet vara beroende av hur förutseende parterna varit vid upplåtelsen. I andra fall är det oförutsedda förhållanden som ger anledning till dem. Så är framför allt fallet beträffande behovet av ändrade avgifter för upplåtelsen. Yttre förhållanden kan också motivera ändringar av upplåtelseområdet, tillägg eller borttagande av villkor i skilda avseenden rn. m.

Om inte pantsystemet medger avtalsändringar, blir det ett skäl för parterna att inte använda sig av det. Man måste emellertid också räkna med en risk för fördyrade inskrivningsrutiner i fall då en nyttjanderätt blivit registrerad. Om behovet av ändringar är så starkt för parterna, att de inte kan avstå från dem, måste de nämligen söka vägar att lösa problemen. En sådan är att nyttjanderätten avregistreras och återregistreras i sin nya form.

Registreringsförfarandet och tillvaratagandet av pantborgenärernas intres- sen kommer därvid att få ske i former som är föga praktiskt ordnade med hänsyn till syftet med dem.

Systemet måste i stället vara så flexibelt att det medger ändringar i en registrerad nyttjanderätts innehåll också efter registreringen.

Från sakrättslig synpunkt sett måste det krävas registrering som förutsätt- ning för att ett ändringsavtal skall gälla. Det skulle därför kunna tänkas att även giltigheten parterna emellan skulle vara beroende av registreringen. Från rent obligationsrättslig synpunkt finns det emellertid inte något skäl för en sådan ordning. Pantsystemet med dess registreringsregler ändrar inte förutsättningarna för parternas avtalsläge på det sättet, att man har skäl att föra in registreringen som ett moment i avtalsförhållandet.

I fråga om nyttjanderätten såsom enhet i registret kan inte pantsystemet följa den gräns som JB drar upp för vad som från sakrättslig synpunkt är en ny upplåtelse och inte är det. Däremot kan man följa den gränsdragning som JB gör i obligationsrättsligt avseende. Så har också skett i förslaget. Det innebär att vad som obligationsrättsligt sett kan uppfattas som en enhet också är en enhet i nyttjanderättsregistret. Det är först sedan man passerat den gränsen vilken enligt det sagda är tidsmässig som ett nytt avtal medför att en ny enhet måste registreras. Lösningen är densamma som den som redan gäller för tomträtten.

Förhållandet till rättighetshavare

De sakrättsliga komplikationer som ändringsavtalen skapar är likartade dem som gäller för tomträtten i motsvarande fall. Man måste alltså beakta intressena för dem som har rättigheter i nyttjanderätten i dess form före ändringsavtalet. Det tillkommer emellertid också ett behov av att ta hänsyn till nya förvärvare av nyttjanderätten, något som inte regleras för tomträttens del. Den frågan behandlas i nästföljande avsnitt.

Ifråga om sättet att ge rättighetshavama skydd finns det knappast någon annan väg att gå än den som används för tomträtten. Utredningen har därför valt att i 2 kap. 2 5 första stycket förklara, att ett ändringsavtal inte blir

,' gällande mot rättighetshavama förrän avtalet har blivit registrerat i

nyttjanderättsregistret eller ansökan därom har vilandeförklarats på vissa

,' grunder. Registreringsreglema innebär att registreringsåtgärderna inte kan— ske till förfång för en rättighetshavare utan hans eget medgivande.

Bland reglerna om panträtten har förslaget också i 3 kap. 4 5 föreskriften att en redan beviljad inteckning kommer att avse nyttjanderätten med det

' , innehåll den har efter en registrerad ändring. Denna regel innebär att ;" nyttjanderätten alltid har ett och samma innehåll för alla rättighetshava— re.

Däremot kan det finnas en skillnad mellan vad nyttjanderätten innebär parterna emellan och i förhållande till rättighetshavama. Parterna kan nämligen ha träffat ett ändringsavtal som ännu inte är bindande för rättighetshavama men som gäller för dem själva.

Förhållandet till förvärvare av nyttjanderätten

När nyttjanderätten förvärvas av en ny innehavare genom överlåtelse eller på annat sätt kan det föreligga ett ändringsavtal som ger nyttjanderätten ett annat innehåll än vad den ursprungliga upplåtelsehandlingen visar.

Om ändringsavtalet är registrerat vid förvärvet, bör det också gälla mot förvärvaren. Då har det också blivit gällande mot pantborgenärer och andra rättighetshavare.

Ett undantag som medför att förvärvaren inte blir bunden av ett registrerat ändringsavtal kan övervägas endast om han vid förvärvet saknade kännedom om ändringen på sådant sätt att han kan sägas ha varit i god tro. Härigenom skulle emellertid god tro ges betydelse i strid med registrets innehåll. Sådant godtrosförvärv kan visserligen förekomma beträffande panträtt i fastighet men det måste ses som ett undantagsfall. Det finns inte någon anledning att skapa ett sådant fall i förevarande sammanhang. Ett registrerat ändringsavtal bör alltså gälla också mot en förvärvare av nyttjanderätten, oavsett om han faktiskt saknat kännedom om det.

Läget är annorlunda om det vid förvärvet förelegat ett ändringsavtal som inte var registrerat men som då var gällande mellan fastighetsägaren och den förre innehavaren av nyttjanderätten. Motsvarande problem har lämnats oreglerat för tomträttens del, vilket beror på de speciella förhållanden som råder vid den upplåtelseformen i förhållande till nyttjanderätter i övrigt. Av intresse för hur frågan bör behandlas i pantsystemet är i första hand rättsläget vid förvärv av nyttjanderätter i allmänhet.

Rättsläget för den som förvärvar en nyttjanderätt genom frivillig överlåtelse berördes under förarbetena till 1953 års tomträttsreform. Lagberedningen intog ståndpunkten att förvärvaren blir bunden av ett ändringsavtal, även om han inte kände till det eller kunde sägas ha bort känna till det vid förvärvet. Även departementschefen torde ha haft samma uppfattning. Lagrådet ansåg rättsläget mera tveksamt.

Meningarna delade sig också i fråga om behovet av nya bestämmelser för tomträttens del. Lagberedningen hade inte föreslagit någon regel. Lagrådet ansåg en sådan erforderlig och menade att ett oinskrivet ändringsavtal inte borde bli bindande för en förvärvare som varit i god tro. Propositionen tog emellertid inte upp någon bestämmelse i ämnet. Departementschefen ansåg att några problem inte behövde befaras, eftersom förvärvaren av en tomträtt hade fullgoda möjligheter att få uppgifter om eventuella ändringsavtal från fastighetsägaren. De fastighetsägare som får upplåta tomträtt, främst stat och kommun, ansågs ha en sådan organisation att förvärvarens intressen kunde anses tryggade. (Se prop. 1953:177 s. 4548, 7677 och SOU 1952:28 s. 93.)

Underlaget för en bedömning av rättsläget vid förvärv av nyttj anderätter i allmänhet var bristfälligt vid tiden för tomträttsreformen. Det fanns i huvudsak endast avgöranden rörande skogsavverkningsrätt, en avtalstyp som dock i andra avseenden anses böra följa regler som avviker från vad som gäller för nyttjanderätt i allmänhet. (Se Almén, Lagen om avtals. 204 not 12, Bengtsson, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom s. 162—163, Undén, Svensk sakrätt II:2 s. 197, 206 och SOU 1966:26 s. 137.)

Att ett ändringsavtal blir gällande mot en godtroende förvärvare kan

främst motiveras av hänsynen till fastighetsägarens intressen. Den innebör- den har också tomträttsbestämmelserna, vilket numera måste tillmätas stor betydelse för hur rättsläget i allmänhet skall uppfattas. Utredningen anser därför, att man bör utgå från den allmänna regeln, att förvärvaren av en nyttjanderätt blir bunden av ett ändringsavtal, oavsett god tro.

I fråga om de registrerade nyttjanderätterna finns det skäl att överväga om man inte bör välja en annan lösning än den som i allmänhet gäller och låta en förvärvare som är i god tro undgå att bli bunden av ett ändringsavtal. Det sagda gäller fall då förvärvet skett genom frivillig överlåtelse.

Den gällande regeln om godtroende förvärvares bundenhet är svår att förena redan med att nyttjanderätten är registrerad. Registret är avsett att tillsammans med arkiverade handlingar innehålla underrättelser för tredje man av betydelse för hans rättsläge. För en blivande förvärvare av nyttjanderätten kommer det att brista i tillförlitlighet hos registret, om han kan bli bunden av ett för honom okänt ändringsavtal som registret inte har uppgift om.

Bristen i registreringssystemet kan inte uppvägas av att förvärvaren har möjligheter att få upplysningar av fastighetsägaren, eftersom det då är en helt annan upplysningskälla som anvisas. Vid nyttjanderätter i allmänhet är den inte heller så säker som den ansetts vara i fråga om tomträtten. Det bör uppmärksammas att den frivilliga omsättningen kommer att få en helt annan praktisk roll när det gäller registrerade nyttjanderätter än den förut haft för nyttjanderätteri allmänhet. Denna fråga berörs ytterligare i det följande. (Se avsnitt 10.2.)

Övervägandena har lett till bestämmelser i 2 kap. 25 andra stycket i förslaget som ändrar det rättsläge som får anses gälla vid överlåtelse av nyttjanderätt i allmänhet. Bestämmelserna innebär att den som genom en frivillig överlåtelse har förvärvat en registrerad nyttjanderätt blir bunden av ett ändringsavtal, i första hand om det framgår av registret och i övrigt endast om förvärvaren vid förvärvet kände till eller borde ha känt till avtalet. Innebörden härav är sålunda att en förvärvare som är i god tro inte blir bunden av ett ändringsavtal som registret saknar upplysning om.

Om förvärvaren är i god tro och det senare sker en registrering av avtalet, blir det emellertid i efterhand bindande för förvärvaren enligt registrerings- reglerna i 4 kap. 12 5. Dessa innebär att ett ändringsavtal inte får registreras så att det kan kränka en godtroende förvärvares rätt. Har ändringsavtalet träffats före en överlåtelse får det sålunda endast registreras om förvärvaren har medgett det. Registrering kan emellertid ske också om ändringsavtalet blivit anmärkt i förvärvshandlingen. I så fall är det uteslutet att förvärvaren har varit i god tro vid förvärvet och avtalet gäller således redan på den grunden mot honom.

I enlighet med inskrivningsrättsliga principer krävs det att förvärvarens person skall framgå av nyttjanderättsregistret han skall ha åtminstone ansökt om förvärvsregistrering — för att han skall kunna bli beaktad i ett ärende om registrering av ett ändringsavtal.

Reglerna medför att fastighetsägaren får ett intresse av att ett ändrings— avtal blir registrerat snarast möjligt efter det att det har ingåtts. Registre- ringar är det verksammaste sättet på vilket det kan säkerställas att avtalet kommer att gälla mot en eventuell ny innehavare av nyttjanderätten. Enligt

registreringsreglerna får därför också fastighetsägaren söka registrering av ett ändringsavtal. Det finns emellertid inte någon garanti för att det alltid går att genomföra en sådan registrering. Åtgärden kan hindras av pantborgenä- rer och andra rättighetshavare. Detta är emellertid en av de risker som fastighetsägaren måste löpa i det nu tilltänkta systemet. (Se närmast föregående avsnitt.)

Vid exekutiv försäljning får ändringsavtalen en annan betydelse än vid frivillig överlåtelse. Förutsättningarna för att förvärvaren skall bli bunden av ett ändringsavtal bestäms här i första hand av förslagets regler om att pantborgenärer och andra rättighetshavare blir bundna av avtalet först sedan det har registrerats. Förslagets godtrosregel omfattar inte heller exekutiv försäljning.

En exekutiv försäljning som avser att ge betalning åt rättighetshavare måste givetvis innebära en försäljning av nyttjanderätten med den innebörd den hari förhållande till rättighetshavama. Härav följer att förvärvaren inte heller kan tilläggas en rätt som är mindre omfattande, t. ex. genom att förvärvaren blir bunden av ett ändringsavtal som minskar nyttjanderättens omfattning men som inte gäller mot rättighetshavama på grund av att det inte blivit registrerat.

Frågan torde få bedömas på samma sätt i fråga om tomträtt. Tomträttens regel att ett icke inskrivet ändringsavtal blir gällande mot en godtroende förvärvare kan, trots att det saknas särskild bestämmelse om det, inte antas gälla vid exekutiv försäljning. Förhållandet kan närmast jämföras med det som råder om en fastighetsägare och även en tomträttshavare eller innehavare av en registrerad nyttjanderätt har sålt tillbehör utan att sakrättslig giltighet har hunnit uppkomma när fastigheten tas i anspråk för någon borgenärs räkning. En exekutiv försäljning omfattar då också tillbehören. (Jfr prop. 1980/8118 5. 715.)

Försäljning under konkurs som inte sker genom exekutiv försäljning faller in under förslagets bestämmelser om frivillig överlåtelse och även där kommer alltså godtrosregleringen att gälla. (Jfr avsnitt 10.2.)

Familjerättsliga och bolagsrättsliga förvärv är inte nämnda i förslaget. Dessa förvärvstyper omfattas inte av de tidigare uttalanden som gjorts om rättsläget för förvärvare av nyttjanderätter i allmänhet. Utredningen anser att man för dessa förvärvstyper bör falla tillbaka på de allmänna reglerna för varje förvärvstyp. För familjerättsliga förvärv gäller som allmän regel att förvärvaren inträder i den rätt som föregående innehavare hade. För associationsrättsliga förvärv som är universella finns det anledning att räkna med motsvarande princip. Annars kan det finnas anledning att analogivis tillämpa den regel som enligt ovan får anses gälla för nyttjanderätter i allmänhet vid frivillig överlåtelse, vilket leder till samma resultat som för universalfången.

10 Överlåtelse m. rn. av registrerad nyttjanderätt

10.1. Inledning

Möjligheterna att överföra nyttjanderätten till en ny innehavare är en grundläggande förutsättning för att den skall kunna användas som pant. I sista hand behövs möjligheten för att rättigheten skall kunna realiseras till förmån för pantborgenärerna. En nyttjanderätt får emellertid enligt gällande ordning i allmänhet inte fritt överlåtas eller annars förvärvas av en ny innehavare.

I förslaget anvisas den exekutiva försäljningen enligt reglerna som gäller för fastighet för pantrealisationen. Även möjligheten till frivillig överlåtelse och andra former av förvärv blir emellertid av stor betydelse efter en pantsättning. För att undvika ett exekutivt förfarande kan nyttjanderättsha- varen behöva kunna överlåta pantobjektet och därigenom skaffa medel till betalning av de fordringar hans pantborgenärer har. Formerna i vilka nyttjanderätten överlåts eller annars förvärvas av en ny innehavare har också betydelse i pantsystemet, bl. a. på grund av kravet på registrering av förvärvet.

De problem som hör samman med överlåtelse och andra förvärv behandlas i förevarande avsnitt i skilda avdelningar för de olika frågorna.

Rätten att förvärva ett bostadsarrende genom upplåtelse från fastighets- ägaren eller förvärv i andra hand är begränsad enligt lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m. m. till vilken också hör en förordning med närmare bestämmelser. Begränsningarna gäller för vad lagen kallar kontrollsubjekt, dvs. utländska medborgare och andra utländska rättssub- jekt samt vissa svenska juridiska personer som kan komma under utländskt inflytande. Lagen avseri första hand fastigheter men gäller också för tomträtt och bostadsarrende.

Det påpekas i förarbetena att juridisk person dock inte torde kunna ingå avtal om bostadsarrende med hänsyn till de förutsättningar som gäller för den arrendetypen enligt 10 kap. 1 5 JB. (Se prop. 1981/82:135 s. 68.)

Kontrollsubjekten måste enligt lagstiftningen ha tillstånd av länsstyrelsen eller i vissa fall regeringen till de förvärv som lagen avser. Familjerättsliga fång och vissa andra förvärv mellan närstående samt fusion i vissa fall och förvärv genom inrop på exekutiv auktion är undantagna från kravet på förvärvstillstånd.

Lagen ger i 1 kap. 7 5 en ogiltighetsregel för förvärv som kräver förvärvstillstånd, om tillstånd inte sökts inom ansökningstiden, som är tre

månader från det förvärvet skedde, eller om förvärvstillstånd vägras. I fråga om fastighet föreskrivs det dock ett undantag från ogiltigheten, om lagfart blivit meddelad i strid med föreskrifterna i 20 kap. 6 5 8 eller 7 5 11 J B, vilka föreskriver att hänsyn skall tas till bl. a. de förvärvsinskränkningar som är i fråga. Motsvarande gäller också för tomträtt genom en föreskrift i 1 kap. 1 5 andra stycket enligt vilken lagens föreskrifter om lagfart vid tomträtt avser inskrivning av upplåtelse eller av förvärv av tomträtt.

I fråga om förvärv på exekutiv auktion stadgas det emellertid en skyldighet för förvärvaren att åter avyttra vad som förvärvats, om det skulle ha krävts förvärvstillstånd vid ett vanligt köp. Undantag gäller om förhållandena ändrats så att tillståndskravet bortfallit eller förvärvaren fått förvärvstillstånd i efterhand. Avyttras inte egendomen frivilligt när skyldighet finns därtill, kan länsstyrelsen förordna om försäljning på offentlig auktion genom kronofogdemyndighetens försorg.

De inskränkningar som dessa regler ger i rätten att förvärva bostadsar- rende ligger utanför området för övervägandena om registreringens inverkan på reglerna om överlåtelse och andra förvärv av nyttjanderätten. De måste emellertid beaktas i samband med registreringsreglerna. (Se specialmotive- ringen till 4 kap. 175 samt avsnitt 16.17.)

10.2. Rätten till frivillig överlåtelse m. m.

10.2.1. Allmänna synpunkter

En nyttjanderätt får enligt lagregleringen inte fritt överlåtas eller på annat sätt överföras till en ny innehavare. Detta rättsläge motiveras av det intresse fastighetsägaren har av nyttjanderättshavarens person och dennes möjlighe- ter att fullgöra skyldigheterna i avtalsförhållandet. Undantag gäller för tomträtt som får överlåtas utan att fastighetsägaren har något inflytande i frågan. Även för andra nyttjanderätter kan nyttjanderättsavtalet ge större handlingsfrihet än vad rättsreglerna innebär.

Med överlåtelse avses här som i andra sammanhang även byte och gåva vid sidan om den vanligaste formen där det utgår ett vederlag i första hand i pengar, dvs. motsvarigheten till köp. Beteckningen köp används emellertid i allmänhet inte i fråga om nyttjanderätt.

Genom att tala om frivillig överlåtelse skiljs sådana fall ut då överlåtelsen sker tvångsvis främst genom exekutiv myndighets försorg. Den exekutiva försäljningen behandlas i ett särskilt avsnitt. (Se avsnitt 10.4.)

Överlåtelse under konkurs är, när det exekutiva förfarandet inte anlitas, att betrakta som en frivillig överlåtelse. Härvid utgår bedömningen från att konkursboet handlar som representant för gäldenären. (Se Westerlind, Kommentar till jordabalken 1—5 kap. 5. 235—236.)

Som andra sätt att överföra nyttjanderätt beaktas här familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv.

De gällande begränsningarna i rätten att överföra nyttjanderätten till ny innehavare avser inte hus och annan egendom som i förslaget behandlas som tillbehör till nyttjanderätten. Reglerna om nyttjanderätten får emellertid i praktiken stort inflytande även i den delen, eftersom det oftast är fråga om

fasta anläggningar som även i fortsättningen måste ha någon plats att stå på. I viss mån berörs också sådan egendom av JB:s regler om nyttjanderätt. En försäljning för bortförande är emellertid inte berörd av de begränsningar som gäller för rätten att överföra själva nyttjanderätten. Tillbehör ligger också i huvudsak utanför vad som behandlas i det föreliggande avsnittet.

Överlåtelse är f. n. inte något vanligt sätt för överföring av en nyttjanderätt till en ny innehavare. Det vanligaste är enligt vad utredningen har erfarit att fastighetsägaren tecknar ett nytt upplåtelseavtal med den nye innehavaren och att denne förvärvar byggnader m. nr. av den förre nyttjanderättshava- ren.

Skälet till den rådande ordningen kan antas vara att det framstår som enklare för parterna att ha ett direktförhållande utan den tidigare nyttjan- derättshavaren som en mellanliggande part. Reglerna om rätten att överlåta spelar emellertid ändå en stor roll såsom utgångspunkt för nyttjanderätts- havarens möjligheter att komma ifrån avtalsförhållandet.

För registrerade nyttjanderätter måste överlåtelsen, vid sidan av främst de familjerättsliga förvärven, bli den normala formen av omsättning. Ordning- en med nytt kontrakt skulle ställa sig mycket svårhanterlig. För att ett nytt kontrakt skall kunna tecknas med en ny nyttjanderättshavare måste nämligen det gamla avtalet upphävas. Detta kan inte ske utan vidare efter registreringen, utan nyttjanderätten går då enligt förslaget i stället över på fastighetsägaren och gäller i hans hand tills det sker en avregistrering. En sådan åtgärd hindras bl. a. av att det finns inteckning i nyttjanderätten. (Se avsnitt 11.2.)

Pantsystemet kan också beräknas leda till en livligare omsättning över huvud taget. En anledning är att pantsättningen leder till längre upplåtelse- tider. Dessutom kan de ekonomiska engagemangen i samband med pantsättning i åtminstone en del fall leda till att nyttjanderättshavarna tvingas att genom överlåtelse göra sig av med alltför kostnadskrävande investeringar för att kunna förnöja sina borgenärer.

Även familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv kan i dag ersättas med nyteckning av kontrakt mellan fastighetsägaren och den nye innehava- ren. Också i dessa fall kommer pantsystemet att ge anledning till en annan praxis, som innebär att de speciella förvärvsformerna måste användas för att nyttjanderätten skall kunna stå kvar under sin registrering.

10.2.2. JB:s regler m.m.

JB har förvärvsregler för arrenden, utom för lägenhetsarrendet, och de är delvis olika till innehållet för skilda upplåtelseformer. För vederlagsfri nyttjanderätt saknas det skrivna regler och rättsläget bestäms av allmänna principer om nyttjanderätt. Samtliga de nu berörda upplåtelseformema är av intresse här. J ordbruksarrendet berörs dock endast i sällsynta undantagsfall av pantsystemet och lämnas därför i allmänhet utanför redovisningen av reglerna. Tomträtten får enligt JB:s regler omsättas lika fritt som en fastighet.

Huvudregeln för arrendena är att nyttjanderättshavaren inte får sätta någon annan i sitt ställe. Rätten därtill beror på medgivande från fastighetsägaren. Medgivandet kan ha formen av en bestämmelse i upplå-

telseavtalet eller lämnas i det särskilda fallet. Upplåtelseavtal som ger nyttjanderättshavaren fria händer att överlåta är enligt utredningens erfarenhet ovanliga. Från huvudregeln ges det emellertid undantag, olika för skilda typer av nyttjanderätt.

Grunden för huvudregeln är att fastighetsägaren anses böra ha det avgörande inflytandet över vem som nyttjar hans mark, också när han en gång har överlämnat nyttjanderätt till den åt en annan person. Nyttjande- rättshavarens person är också av stor betydelse för hur avtalsförpliktelserna blir uppfyllda och för att nyttjanderättsförhållandet i många andra avseenden skall löpa friktionsfritt. Från principiella utgångspunkter har man hänvisat till allmänna regler om att en förpliktad part inte efter eget val får frånträda sina skyldigheter gentemot motparten, och nytt janderättshavaren har därvid setts som i huvudsak förpliktad. Motsvarande synsätt anläggs emellertid inte i fråga om fastighetsägarens rättsställning, även om han kan ha väsentliga förpliktelser där personfrågan har betydelse. (Se prop. 1970220 BZ s. 951—952 och SOU 1968:57 s. 263264.)

För de benefika nyttjanderätterna har man att räkna med samma huvudregel som för arrendena och på starkare skäl. I sådana fall där fastighetsägaren inte ens betingat sig något vederlag kan man förutsätta att han faktiskt har ett särskilt intresse av att rättigheten utnyttjas enbart av den han själv gjort upplåtelsen till.

För bostadsarrende är regler givna i 10 kap. 75 JB. Det första stycket innehåller den förut angivna huvudregeln. I andra stycket ges arrendatorn en rätt till överlåtelse, vilken avser arrenden på viss tid, således inte livstidsarrenden. Arrenderätten skall enligt dessa bestämmelser först hem- bjudas åt fastighetsägaren. Därefter får den överlåtas till någon annan person under förutsättning att jordägaren skäligen kan nöjas med denne.

Hembudet skall enligt lagtexten innebära att fastighetsägaren erbjuds att återta arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde. Erbjudandet skall även avse byggnad och vad som annars har utförts på arrendestället, om arrendatorn vill att fastighetsägaren skall överta även sådant. Fastighetsägaren skall inom en månad ge besked om att han vill anta ett hembud. Underlåter han det, inträder arrendatorns överlåtelserätt.

Överlåtelserätten gäller inom en personkrets som avgränsats enbart genom förklaringen att förvärvaren skall vara en person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas. Av förarbetena till bestämmelsen framgår, att det skall bedömas på ett objektivt sätt om en person är godtagbar, och det avgörande är härvid om förvärvaren kan antas komma att uppfylla de gällande avtalsvillkoren eller ej. Det har tillagts — utan närmare precisering att för jordägaren väsentliga och berättigade skäl kan vinna beaktande, även om de inte avser att förvärvaren är misskötsam. Sin största betydelse har prövningen i praktiken i fråga om betalningen av vederlaget för nyttjanderätten. (Se SOU 1966:26 s. 139, prop. 1968:19 s. 93 och 100101.)

För familjerättsliga förvärv ges det regler i tredje stycket av paragrafen. Enligt dessa kan arrenderätten övergå genom bodelning, arv eller testamente till person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas utan något föregående hembud. Samma regel gäller också för överlåtelse i konkurs. Om bolagsskifte och liknande förvärv saknas det regler, en fråga som berörs

längre fram. (Se avsnitt 10.2.3.)

Reglerna är tvingande till arrendatorns fördel. Det anges emellertid i ett fjärde stycke att begränsningar i rätten att sätta in annan arrendator kan få göras, om avtalet i den delen godkänts av arrendenämnden. Fråga är därvid om sådan dispens som avses i 8 kap. 25 JB. (Se avsnitt 9.2.)

För anläggningsarrende ges det regler i 11 kap. 7 5 JB. Första stycket ger såsom huvudregel föreskriften att arrenderätten får överlåtas till annan person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas. Arrenderätten får enligt andra stycket under samma förutsättningar överföras genom bodel- ning, arv och testamente samt genom bolagsskifte och liknande förvärv.

Det råder emellertid avtalsfrihet vid denna arrendetyp, utom beträffande exekutiv försäljning eller överlåtelse i konkurs. Fastighetsägaren får alltså för övriga fall förbehålla sig att arrenderätten inte får övergå till annan innehavare utan fastighetsägarens medgivande.

Lägenhetsarrendet har lämnats utan regler i den här behandlade frågan. Vid bedömningen av vad som bör gälla är man därför hänvisad till allmänna principer på området. De får anses innebära att nyttjanderätten inte får överföras, om inte fastighetsägaren har medgett det. (Jfr prop. 1970z20 A s. 404.)

För livstidsarrenden finns det ytterligare regler i 8 kap. 6 5 JB om upplåtelser för arrendatorns livstid. Enligt 1 kap. 2 5 i förslaget ligger emellertid sådana upplåtelser utanför tillämpningsområdet.

10.2.3. Utredningens överväganden och förslag Överlåtelse

JB och regelbildningen i anslutning till denna ger, såsom har framgått, begränsningar i överlåtelserätten för samtliga de nyttjanderättsformer som berörs av förslaget. Den grundläggande regeln om fastighetsägarens medgivande gäller oinskränkt för vederlagsfria upplåtelser och för lägen- hetsarrendet. En hembudsskyldighet är stadgad för bostadsarrendet, vartill kommer kravet på att en förvärvare skall vara objektivt godtagbar. Detta sista krav gäller för anläggningsarrendet, vilket därmed har den minsta inskränkningen i överlåtelsemöjligheterna.

Panträtt förutsätter som inledningsvis sagts, att den pantsatta egendomen kan överlåtas. Om hindren för en frivillig omsättning är för stora, styrs utvecklingen mot pantrealisation genom det exekutiva förfarandet. Detta är självfallet inte önskvärt. Det exekutiva förfarandet är också avsett att endast vara den sista utvägen för upplösandet av gäldsförhållandena när frivilliga åtgärder misslyckats. Å andra sidan kan hinder mot en frivillig omsättning också skapa fara för att det arrangeras exekutiva förfaranden för nyttjande- rätter som är tillräckligt attraktiva, om förvärvshindren därvid är mindre.

En särskild nackdel är förenad med överlåtelseregler som ger fastighets- ägaren ett stort inflytande över nyttjanderättshavarens dispositionsmöjlig- heter. I kombination med den ekonomiska belastning som nyttjanderätts— havaren kan ha ådragit sig och riskerna för exekutivt förfarande kan inflytandet lätt leda till att nyttjanderättshavaren kommer i ett sådant beroende av fastighetsägaren att balansen mellan dessa parter rubbas på ett

olämpligt sätt. Beroendet kan medföra att nyttjanderättshavaren i utbyte mot ett överlåtelsetillstånd ingår ett oförmånligt ändringsavtal eller tillmö- tesgår fastighetsägaren på annat sätt.

Rätten att överlåta och annars överföra nyttjanderätten är en av de frågor där avvägningen mellan de inblandade intressena ställer sig särskilt ömtålig. Risken finns å ena sidan att de panträttsliga och kreditmässiga kraven blir dåligt tillgodosedda. Å andra sidan kan reglerna ingripa för mycket i fastighetsägarnas intressen med den följden att de blir obenägna att medverka till att nyttjanderätterna blir omfattade av pantsystemet.

En helt fri överlåtelserätt är givetvis den ordning som bäst tillgodoser de önskningar som pantreglerna ger upphov till. Härigenom får fastighetsäga- ren, liksom vid tomträtten, ett direkt inflytande på valet av nyttjanderätts- havare endast vid upplåtelsen. Därefter kan en ny innehavare tillträda utan att fastighetsägaren kan motverka det, och mot en försumlig nyttjanderätts- havare är fastighetsägaren hänvisad till möjligheterna att använda förverk- andereglerna.

För nyttjanderätt i allmänhet — låt vara i den särpräglade formen av registrerad nyttjanderätt -— framstår dock den helt fria överlåtelserätten som ett för långtgående eftergivande av fastighetsägarens intresse. Förverkande- möjligheten skulle då bli hans enda skydd mot misskötsamma förvärvare. Reglerna härom skulle sannolikt inte framstå som tillräckliga ur fastighets- ägarsynpunkt.

Att en överlåtelse är helt beroende av fastighetsägarens medgivande, är å andra sidan uppenbart oförenligt med de krav som pantreglerna ger upphov till. Därmed blir nyttjanderättshavaren alltför bunden av fastighetsägarens ställningstaganden.

En hembudsskyldighet såsom vid bostadsarrende ger emellertid också ett långtgående inflytande åt fastighetsägaren, även om hans avböjande svar ger nyttjanderättshavaren rätt att överlåta till någon annan.

Hembudsförfarandet medför under alla förhållanden en fördröjning av överlåtelsen. Enligt gällande regler kan hembudstiden uppgå till en månad. Tiden kan knappast förkortas, om hembudsreglerna skall ha ett meningsfullt innehåll. Tidsutdräkten kan vara nog så betydelsefull i ett fall där nyttjanderättshavarens ekonomiska läge är ansträngt. Fördröjningen kan emellertid bli mycket större i praktiken. Om fastighetsägaren vill anta erbjudandet om inlösen, kan det nämligen bli tvist om lösenbeloppet. Den frågan skall enligt gällande regler behandlas av fastighetsdomstolen och det kan dröja lång tid innan ett slutligt avgörande träffats så att nyttjanderätts- havaren kan få ut sin betalning. Parterna anses däremot inte kunna göra lösenfrågan villkorlig, t. ex. så att fastighetsägaren får anta hembudet under förutsättning att lösenbeloppet inte överstiger ett visst belopp. Godkändes den ordningen, skulle nyttjanderättshavaren efter lång tids dröjsmål kunna få problemet att börja arbetet med en överlåtelse från samma utgångspunkt som om hembudet inte alls hade antagits från början. (Jfr NJA 1981 s. 552. Se Rittri, Några problem ang. bostadsarrende 5. 8—9.)

Kravet att en ny förvärvare skall vara objektivt sett godtagbar för fastighetsägaren, vilket gäller i skilda lägen enligt olika arrenderegler, tillgodoser i vid utsträckning fastighetsägarens intressen. Det ger emellertid inte utrymme för att rent personliga önskemål eller synpunkter hos denne

beaktas. Som tidigare sagts, är det främst förvärvarens möjligheter och förmåga att uppfylla avtalsvillkoren som är avgörande. (Se avsnitt 10.2.2.)

Den intresseavvägning som regleringen avser är i sak väl förenlig med de panträttsliga förutsättningarna, och kan därför användas som en allmän lösning på problemet med överlåtelserätten i pantsystemet. Så har också arrendelagsutredningen sett saken när den föreslog 1968 års överlåtelsereg- ler för anläggningsarrende, det område där utredningen tänkte sig att en framtida pantreform i första hand borde underlättas genom nya överlåtel- seregler. (Se avsnitt 1.3.)

Regleringen ger emellertid svårigheter som beror på den ordning i vilken det skall avgöras om en förvärvare uppfyller kraven eller ej. Enligt gällande regler skall en tvist om överlåtelserätt prövas av fastighetsdomstolen efter stämning.

Tvistefrågan kan komma upp på två vägar. Tvisten kan direkt gälla frågan om en viss förvärvare är godtagbar och väckas innan en överlåtelse har fullbordats. Härvid kan man tänka sig att talan väcks antingen av nyttjanderättshavaren eller av fastighetsägaren. Det ligger dock närmast till hands att det är nyttjanderättshavaren som försöker genomdriva ett godkännande av en förvärvare mot fastighetsägarens ståndpunkt.

Godtagbarheten kan emellertid också komma under bedömande i en förverkandefråga. Så kan bli fallet om nyttjanderättshavaren gör en överlåtelse efter att själv ha bedömt en förvärvare som godtagbar. Har han felbedömt saken, är det en anledning till förverkande av avtalet enligt föreskriften i 8 kap. 235 SJB, där såsom förverkandegrund anges att arrendatorn i strid med bestämmelserna i balken överlåter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe. En talan av jämförbart slag förelåg i NJA 1978 s. 404, där nyttjanderättshavaren till ett bostadsarrende bl. a. påstods ha försummat sin hembudsskyldighet. (Se även prop. 1968:19 s. 118.)

Tvister i överlåtelsefrågor är enligt utredningens uppfattning sällsynta såväl i den ena som den andra av ovannämnda varianter. I praktiken kan man räkna med att överlåtelsereglema närmast blir en grund på vilken fastighetsägaren beslutar att medge en överlåtelse som han blir tillfrågad om. Skulle han vägra ett godkännande, är det knappast någon framkomlig väg för nyttjanderättshavaren att direkt väcka talan i saken eller att själv göra godtagbarhetsbedömningen och ta risken av en förverkandetvist. Reglerna om rätten att överlåta till en objektivt sett godtagbar person innebär sålunda i själva verket att nyttjanderättshavaren i stor utsträckning är beroende av fastighetsägaren.

I pantsystemet är det enligt utredningens bedömning ogörligt att godta överlåtelseregler med den innebörd som kravet på godtagbarhet i praktiken har. Ur panträttslig synpunkt fordras det att nyttjanderättshavarens över- låtelserätt snabbt kan bli avgjord, när behovet av en överlåtelse har kommit upp. Ett sådant avgörande kommer till stånd, om fastighetsägaren medger överlåtelsen. Om han vägrar godkänna en förvärvare, behövs det en prövningsordning i vilken nyttjanderättshavarens önskemål skall kunna bedömas. Utredningen anser att arrendenämndema bäst kan fylla kra- ven.

De överväganden som nu har redovisats har lett till reglerna i 2 kap. 3 5

lagförslaget. En nyttjanderätt som ingår i pantsystemet genom att den har blivit registrerad förklaras där få överlåtas av dess innehavare. I fastighets- ägarens intresse anges det att överlåtelsen endast får ske till person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas. Prövningen av godtagbarhetsfrå- gan vid tvist har lämnats åt arrendenämnden. Härigenom har de praktiska möjligheterna till en prövning ökats i förhållande till vad som gäller i motsvarande fall f. n. Arrendenämndens prövningsrätt är begränsad till frågan om en förvärvares godtagbarhet, och avser t. ex. inte en förverkan- defråga där en otillåten överlåtelse åberopas som grund.

Reglerna innebär förändringar i förhållande till vad som nu gäller för olika nyttjanderätter. Fastighetsägarens odelade inflytande bortfaller i fråga om vederlagsfria nyttjanderätter och lägenhetsarrende. Hembudsskyldigheten bortfaller vid bostadsarrende. Kravet att förvärvaren skall vara godtagbar blir en tvingande huvudregel, vilket ändrar läget för anläggningsarrendet. Att arrendenämnden utgör prövningsinstans är en ändring för alla arrenden som berörs av förslaget och nu har fastighetsdomstolen i motsvarande roll.

Med den redovisade uppläggningen kan emellertid överlåtelsereglerna i vissa fall vara otillfredsställande från fastighetsägarens synpunkt sett. Minskningen av fastighetsägarens inflytande ger en viss stelhet åt den registrerade nyttjanderätten. Den tvekan som kan råda vid en förhandsbe- dömning av frågan om de grunder på vilka en förvärvare kan komma att bedömas som godtagbar av arrendenämnden kan också komma att ses som ett osäkerhetsmoment.

Det finns fall då fastighetsägaren har ett särskilt starkt intresse av nyttjanderättshavarens person. Detta kan särskilt gälla vid vederlagsfria upplåtelser. Så kan också vara förhållandet i andra fall, t. ex. om nyttjanderättsområdet ligger nära intill fastighetsägarens egen bostadstomt eller på elleri närheten av andra områden som han anser känsliga. I fråga om anläggningsarrenden kan det vara viktigt för fastighetsägaren att genom personvalet kunna inverka på arten av verksamhet som drivs på stället och hur den drivs.

I en del fall där stat och kommun är markägare kan möjligheterna att styra nyttjandrättsförvärven vara en särskilt viktig fråga. För dessa markägare kan upplåtelsen ingå i ett större sammanhang av överväganden, där innehavarens yrke och bosättning m. ni. har stor betydelse. Synpunkter av detta slag kan t. ex. göra sig gällande i fråga om fjällägenheter och besittningsrätter på kronoholmar m. m. (Se avsnitt 7.9 och 7.10.)

Likartade förhållanden råder i fråga om Djurgården i Stockholm. Den starka efterfrågan på upplåtelserna där kan lätt leda till att de kommer att bli använda för annat än bostäder, som nu är fallet, om huvudsakligen ekonomiska faktorer får vara avgörande i överlåtelsefrågoma. (Se avsnitt 7.8.2.)

Fastighetsägarens intresse i överlåtelsefrågan kan också ses från en delvis annan utgångspunkt. Hans önskningar att kunna begränsa kretsen av förvärvare kan bero på det sätt på vilket villkoren utformats i upplåtelseav- talet. Särskilt tydligt kan detta vara, om upplåtelsen är vederlagsfri eller har skett mot låg avgift. Det finns emellertid många andra fall där villkoren kan ha en avgörande betydelse. Bland förmånerna kan t. ex. ingå en jakträtt eller

en fiskerätt som fastighetsägaren inte anser vem som helst lämpad att utöva. Det kan också vara fråga om en rätt att utnyttja någon anläggning för bad eller sport utanför själva nyttjanderättsområdet som fastighetsägaren inte vill låta en ny innehavare överta.

Enligt gällande regler innebär en rätt att överlåta nyttjanderätten att förvärvaren får överta denna på de villkor som gällde för överlåtaren. Däremot kan fastighetsägaren kräva en villkorsändring som förutsättning för att han över huvud taget skall medge en överlåtelse i de fall där han har den rätten. Särskilt kan detta vara aktuellt i fråga om avgifterna. Ändringar av upplåtelsevillkoren kan vara en särskild anledning till att övergången till den nye innehavaren, såsom är vanligt, inte får formen av en överlåtelse utan att det tecknas ett nytt upplåtelseavtal. (Se Bäämhielm-Larsson, Jordbruksar- rende s. 172 och Rittri, Några problem ang. bostadsarrende s. 11.)

Nyttjanderätten har en av sina stora fördelar just i möjligheterna till variationer i innebörden, bl. a. i fråga om fastighetsägarens möjligheter till inflytande. Utredningen anser att man bör tillse att dessa möjligheter inte i onödan går förlorade i pantsystemet med risk för att många nyttjanderätter också kan komma att hållas borta därifrån.

Utredningen har därför i förslaget beaktat markägarintresset genom att föreslå en möjlighet till en förprövning av de grunder på vilka en ny innehavare skall kunna godtas. Förslaget går emellertid ytterligare ett steg och medger att markägaren genom en bestämmelse i nyttjanderättsavtalet — eller ett ändringsavtal — skall få begränsa kretsen av nykommande nyttjanderättshavare och även få bestämma att upplåtelsevillkoren skall ändras för en förvärvare. Förslaget kräver att sådana bestämmelser skall godkännas av arrendenämnden. För att få ett godkännande skall fastighets- ägaren lägga fram särskilda skäl för avtalsbestämmelsema. Arrendenämn- dens beslut avses få den verkan att en kommande prövning av en förvärvsfråga inte får avvika från det tidigare beslutet.

Prövningen får genom det sistnämnda inslaget innebörden av, inte bara en ren förprövning från den allmänna utgångspunkten att förvärvaren skall vara objektivt sett godtagbar, utan också en dispensgivning från de tvingande reglerna om överlåtelserätten. Den dispensgivningen följer mönstret från arrendelagstiftningen i övrigt. Förutsättningen för dispensprövningen är, liksom vid sådan prövning enligt arrendereglerna i JB, att nyttjanderättsav- talet anger att frågan får lämnas till arrendenämndens dispensprövning. Vägrar arrendenämnden att ge sitt godkännande, leder det till att avtalet förfaller, såvida inte parterna har avtalat att det ändå skall gälla i andra delar.

Utredningen anser att man vid en efterföljande prövning av ett faktiskt förvärvsfall kan se den tidigare dispensen som en norm för bedömningen av vem som får förvärva nyttjanderätten eller villkoren på vilka det får ske. Enligt utredningens uppfattning är en sådan normering i avtalet väl förenlig med nyttjanderättsregler i övrigt. Vid sin första upplåtelse får fastighetsäga- ren välja fritt vilket slag av innehavare han vill godta. I fråga om villkoren för utövandet av nyttjanderätten har han också bestämmanderätt. Om en upplåtelse innehåller speciella förmåner såsom jakträtt och annat som nämnts ovan, bör detta redan enligt gällande regler kunna inverka på bedömningen av om fastighetsägaren skäligen kan nöjas med en viss

förvärvare eller ej. Någon mera långtgående möjlighet för fastighetsägaren att välja ny innehavare torde dock den bedömningen inte medföra.

En förutsättning för att man skall kunna godta sådana begränsningar i överlåtelsemöligheterna som här har beskrivits är att den förste nyttjande- rättshavaren inte därigenom kan komma i ett utsatt läge i avtalsförhållandet. Dispensprövningen av arrendenämnden är avsedd att motverka risker i det avseendet.

I lagförslaget sägs det att dispensen kan medges, om fastighetsägaren visat särskilda skäl för den. Enligt utredningens mening bör en begränsning av förvärvarkretsen bygga på ekonomiska, sociala, eller personliga avvägningar som vid en allsidig bedömning framstår som rimliga och godtagbara. Det bör sålunda kunna godtas att staten eller en kommun vill begränsa förvärvar- kretsen på ett visst område t. ex. till renskötande samer, befolkning som bor i kommunen eller privata personer framför juridiska personer. Ganska snäva begränsningar kan tänkas när nyttjanderättsstället ligger nära fastighetsäga- rens egna hus eller upplåtelsen är vederlagsfri. Begränsningar bör också kunna godtas, t. ex. om förvärvaren vill använda nyttjanderätten på ett annat sätt än förut.

Ändringar av upplåtelsevillkoren som kan tänkas böra godkännas vid dispensprövningen är att en vederlagsfri upplåtelse skall löpa med avgift. I övrigt kan tänkas att vissa avtalsvillkor skall bortfalla, t. ex. om jakt- eller fiskerätt, eller nya tillkomma.

När det väl kommer till ett faktiskt förvärv, fordras det att ett ändringsavtal också ingås med förvärvaren och att det blir registrerat. Rättighetshavamas roll i det ärendet har berörts ovan. (Se avsnitt 9.4.3.)

Den närmare gränsdragningen kring de avtalsbestämmelser som bör kunna godkännas vid dispensgivningen måste lämnas åt rättstillämpningen, på grund av den stora rikedom på variationer som kan tänkas i prakti- ken.

Utredningens förslag kan bara i fråga om anläggningsarrende sägas innebära en inskränkning av den överlåtelserätt som nuvarande regler ger. Det arrendet får ju överlåtas till person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas utan att prövningen kan normeras i förväg eller överlåtelserätten begränsas. Å andra sidan finns det avtalsfrihet som medger att överlåtelse- rätten med vissa undantag kan begränsas eller tas bort av parterna ensamma.

För övriga nyttjanderättsformer som pantsystemet kan omfatta blir dispensmöjligheten närmast en ersättning för det minskade inflytande fastighetsägaren får genom att han förlorar rätten till hembud eller att vägra sitt medgivande till ett förvärv när överlåtelsen inte får ske utan hans medgivande.

Den ordning som förslaget innehåller är resultatet av vanskliga avvägning- ar av motställda sinsemellan ej helt jämförbara intressen. Utredningen har prövat också andra möjligheter men för sin del inte funnit någon bättre lösning än den föreslagna.

Familje- och associationsrättsliga förvärv

I reglerna om bostads— och anläggningsarrende förekommer det, såsom framgår av beskrivningen av JB:s regler, bestämmelser om familje— och associationsrättsliga förvärv. Utredningen har funnit att det även i förslaget bör ges föreskrifter om sådana förvärv i viss utsträckning.

Vid nyttjanderättshavarens död övergår nyttjanderätten enligt allmänna principer och utan att särregler givits till dödsboet i den mån den inte upphör genom dödsfallet. Ett specialfall föreligger vid upplåtelse på nyttjanderätts- havarens livstid då rättigheten enligt 8 kap. 6 & JB kan övergå på efterlevande make. Övergången till ett dödsbo ger vissa problem som tas upp i närmast följande avsnitt tillsammans med andra frågor om förvärv som görs av juridiska personer.

När det gäller familjerättsliga förvärv genom bodelning mellan makar, arv och testamente skapar pantreglerna ett behov av lika stora förvärvsmöjlig- heter som i fråga om frivillig överlåtelse. Detta beror på den ökade betydelse nyttjanderätten får som omsättningsobjekt genom pantsättningsmöjligheten och de ekonomiska förpliktelser som denna kan ge upphov till. Dessutom är det betydelsefullt att förvärvsmöjligheterna vid familjerättsliga förvärvsfor- mer inte är mera inskränkta än vid överlåtelse. En skillnad kan beräknas leda till att dispositionerna sker i andra former än förhållandena motiverar.

I förslaget förklaras det därför i 2 kap. 4 & att reglerna om frivillig överlåtelse också gäller för de familjerättsliga förvärven.

Förslagets huvudregel innebär utvidgade förvärvsmöjligheter endast för vederlagsfria nyttjanderätter och lägenhetsarrenden. För andra nyttjande- rätter inom tillämpningsområdet gäller redan en förvärvsrätt utan hembuds- skyldighet för person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas.

För bostadsarrenden och anläggningsarrenden leder förslagets dispensreg- ler till begränsningar i överlåtelserätten i förhållande till nu gällande huvudregler. I fråga om bostadsarrende kan emellertid begränsningar ske redan nu med dispens av arrendenämnden och i fråga om anläggningsarrende genom avtal utan dispens.

Med hänsyn till det rättsläge som råder kan pantreglerna sålunda inte sägas innebära en sådan minskning av befogenheter för nyttjanderättshavaren att denne missgynnas.

Associationsrättsliga förvärvsformer avses när det i JB:s regler för anläggningsarrende och jordbruksarrende talas om bolagsskifte eller liknan- de förvärv. Att uttrycket saknar motsvarighet vid bostadsarrende kan bero på att förvärvsformerna av olika skäl inte ansetts aktuella där eller att avsikten varit att huvudregeln om fastighetsägarens medgivande till ett förvärv skall gälla.

Vilka associationsrättsliga förvärvsslag som åsyftas med det använda uttrycket har inte beskrivits i detalj i förarbetena. Det finns anledning räkna med att alla förekommande förvärvsslag inte omfattas. Av förarbetena framgår att man sett de åsyftade förvärven som universalförvärv, liknande de familjerättsliga fång som också nämns i lagtexten. Denna innebörd framgår av att det i förarbetena hänvisas till reglerna om företräde på grund av inskrivning i 17 kap. 11 & JB. Där används också uttrycket bolagsskifte eller liknande förvärv i klar betydelse av förvärv som sker när ett bolags eller en

annan juridisk persons egendomsmassa fördelas. Associationsrättsliga förvärv som ligger utanför uttrycket i arrendereglerna är därför sådana som sker i form av tillskott när en juridisk person bildas eller under dess bestånd, eller som sker genom fusion av juridiska personer. (Se prop. 1970120 A 5. 342—347, B1 5. 456—457, BZ s. 951—953 och 1015—1016.)

Enligt utredningens mening leder den ökade förmögenhetsrättsliga betydelse som pantreglerna ger åt nyttjanderätten, att förvärvsreglerna som gäller överlåtelse också bör få sin tillämpning på associationsrättsliga förvärv. Härvid saknas det anledning att göra skillnad mellan olika förvärvstyper inom detta område. Att förvärven kan antas bli tämligen ovanliga i praktiken, är inte någon tillräcklig anledning att lämna dem utanför regleringen.

Förslaget innebär därför att alla associationsrättsliga förvärvsformer blir tillåtna på de i förslaget angivna villkoren. Därmed sker det utvidgningar av förvärvsrätten för bostadsarrendet, lägenhetsarrendet och de vederlagsfria nyttjanderätterna beträffande alla associationsrättsliga förvärv och för anläggningsarrendet beträffande förvärv som utgör tillskott till juridisk person eller fusion av sådan.

Även för dessa förvärvsformer innebär dispensmöjligheten enligt förslaget modifikationer som dock bör jämföras med motsvarande möjligheter enligt gällande regler eller den avtalsfrihet som råder.

Dödsbo och annan juridisk person som förvärvare

När nyttjanderättshavaren avlider övergår såsom har sagts i föregående avsnitt nyttjanderätten till dödsboet, i den mån inte rättigheten upphör genom dödsfallet. Övergången följer allmänna regler om att dödsboet träder i stället för den avlidne i fråga om egendomsförhållandena. Övergången är förutsatt också enligt regler om arrende, t. ex. när det anges villkoren för att arrenderätten skall få föras vidare genom bodelning, arv och testamente.

Frågan om dödsbo eller annan juridisk person som förvärvare har emellertid gett problem, i första hand beträffande jordbruksarrende, men också i fråga om bostadsarrende.

Ifråga om jordbruksarrende sammanhänger problemen med indelningen i gårdsarrende och sidoarrende enligt 9 kap. 2 & JB där det skiljande momentet är att arrendestället omfattar bostad för arrendatorn vid gårdsarrende men ej vid sidoarrende. I förarbetena till reglerna har det sagts att en juridisk person inte kan ha bostad och därför inte kan inneha ett gårdsarrende. Tanken kan överföras också till bostadsarrendet, som i 10 kap. 1 5 J B får sin avgränsning med hjälp av förutsättningen att arrendatorn eller närstående skall ha bostad på arrendestället. Utgångspunkten har i fråga om förlängning av arrenderätt föranlett ändringari JB år 1979 varigenom i 9 kap. tillagts 93 5 och i 10 kap. 6a &. (Se prop. 1970220 B2 5. 861 och 1978/79:183 s. 26—28.)

Anledningen till lagstiftningen var en osäkerhet om hur förlängningsreg- lerna borde tillämpas när jordbruksarrendatom dör under arrendeperioden och dödsboet träder i hans ställe. Olika uppfattningar om rättsläget förekom. Det ifrågasattes om dödsboet hade rätt till förlängning för den avtalstid som gällde för den avlidne eller för minimitiden om fem år som stadgas för fallen

då avtalstiden är längre än fem år. Den meningen hade framförts att kortare förlängningstid skulle gälla, antingen redan vid en första förlängning efter dödsfallet eller vid den förlängning som blir aktuell sedan dödsboet innehaft arrendet under en första förlängningsperiod. Skäl för sådana resultat hade antagits kunna vara att dödsboet inte kan inneha ett gårdsarrende, eftersom en juridisk person inte kan ha en bostad. (Se SOU 1978:36 s. 103109 och 125.) .

För bostadsarrendet har tankegångarna inte utvecklats närmare, men en bedömning motsvarande den som förekommit beträffande jordbruksarrende innebär att dödsboet, som inte kan ha någon bostad, inte heller kan inneha ett bostadsarrende. Arrendet måste därmed i något läge bli förvandlat till ett lägenhetsarrende i dödsboets hand, om det inte finns förutsättningar för att det skall utgöra ett anläggningsarrende, vilket man kan bortse från i sammanhanget.

I propositionen rörande 1979 års lagstiftning uttalade sig föredragande statsrådet om utgångspunkterna för en lagstiftning i förlängningsfrågan. Härvid hävdade han att innehållet i själva avtalet är avgörande för om ett arrende är ett gårdsarrende eller inte och att arrendets egenskap av gårdsarrende därför inte syntes honom bli förändrat enbart därför att arrendatorn avlider och dödsboet inträder i stället. Han framhöll emellertid att förlängningstiden ändå kunde komma att sättas kortare än den gällande avtalstiden eller femårstiden med stöd av den kompletterande skälighetsre- gel som ingår bland bestämmelserna om förlängning. Även detta skulle kunna bero på att jordägaren hade åberopat att dödsboet inte kan ha bostad på arrendestället.

Den nya regeln i 9 kap. % & JB fick sitt innehåll efter att en avvägning skett av de skäl som kunde anföras för den lämpliga utformningen av förlängnings- reglerna när arrendet övergått till ett dödsbo. Regeln har nu den innebörden att dödsboet vid första förlängningstillfället har samma förlängningsrätt som den avlidne skulle ha haft. Vid kommande förlängningstillfällen är tiden som huvudregel satt till endast ett år. Vissa kompletterande föreskrifter har också getts. För bostadsarrende redovisades inte övervägandena särskilt, men det gavs som en ren följdändring samma regler som för jordbruksarrende under hänvisning till att problemen var likartade.

Lagstiftningen från 1979 har inte löst det principiella problemet om hur övergången till en juridisk person inverkar på de arrenden som är i fråga. Lagreglerna om förlängningsrätten är särlösningar för de dödsbofall som tagits upp till behandling. Uttalandena i propositionen uttrycker däremot låt vara med en viss reservation den uppfattningen att övergången till dödsboet inte innebär att arrenderätten förändras till sin art och kommer att följa andra regler än förut.

Lagstiftningen om bostadsarrende har utformats med sikte på en enskild person som innehavare av nyttjanderätten. Att det måste kunna ske en övergång till dennes dödsbo har dock såsom redan sagts varit förutsatt. Däremot har det möjligen inte förutsatts att en annan juridisk person skulle kunna förvärva ett arrende av detta slag genom överlåtelse eller annat fång. Ett tecken härpå kan vara att de särskilda reglerna om förvärv genom bolagsskifte och liknande associationsrättsliga förvärvsslag som anges för jordbruks- och anläggningsarrende saknas för bostadsarrendet. Den bakom-

liggande tanken kan emellertid också vara att sådana förvärv bör fordra fastighetsägarens medgivande och inte få ske på de förmånligare villkor som annars gäller.

Det bör emellertid märkas att juridiska personer i praktiken inte sällan gör förvärv av bostadsarrenden. Det sker vid säkerhetsöverlåtelser, varvid förvärvarna kan vara banker men även näringsdrivande bolag eller andra juridiska personer, t. ex. sådana som säljer byggsatser för hus eller färdiga hus. Den säkerhet som en sådan överlåtelse ger skulle alltså kunna vara till stor del illusorisk, om man följer tankegången att bostadsarrendet hos en juridisk person endast gäller som ett lägenhetsarrende. Härigenom skulle t. ex. besittningsskyddet ha fallit bort. Det kan eventuellt vara tveksamt om förvandlingen skulle hänföras redan till tidpunkten för säkerhetsöverlåtelsen eller först till läget när överlåtelsen fullbordas för att kreditgivaren i sin tur skall kunna realisera säkerheten. Om bostadsarrendet i så fall skulle antas återuppstå för det fall att arrendet förvärvas av en enskild person, är en annan av de olösta frågor som uppkommer.

Förvandlingsfrågan kan för övrigt tänkas komma upp också i andra situationer redan när arrendet innehas av en fysisk person. Avsikten att huset skall vara bostad för honom eller närstående kan tänkas falla bort, t. ex. genom att han önskar hyra ut det. En överlåtelse till en annan fysisk person kan skapa samma läge redan från början av dennes innehavstid.

För en registrerad nyttjanderätt ändras rättsläget genom förslagets regler om överlåtelse och andra förvärv, även om man har utgångspunkten att ett oregistrerat bostadsarrende kan övergå till lägenhetsarrende i en juridisk persons hand. Förslagets regler om att nyttjanderätten får förvärvas av ny innehavare är avsedda att ha den innebörden att nyttjanderätten övergår till den nye innehavaren med det innehåll den har vid förvärvet utan att det därigenom sker någon förändring.

Det bör framhållas att nyttjanderätten inte heller kan förändras till tredje mans nackdel till följd av att övergången uppfattas ha ett inslag av ändringsavtal. Detta skulle för det första strida mot den gängse uppfattning- en om vad en överlåtelse eller annat förvärv innebär. Dessutom kan uppfattningen endast ha fog för sig om fastighetsägaren medverkar vid förvärvet, vilket inte alltid behöver vara fallet. En ändring i avtalet som grundas på en överenskommelse måste emellertid registreras såsom ett ändringsavtal för att bli gällande mot tredje man.

Utredningen anser emellertid beträffande rättsläget i allmänhet, att någon annan tolkning än den som framförts i propositionen 1979 inte är praktiskt möjligt. Att ett bostadsarrende enbart genom övergången till en ny innehavare skulle genomgå en så ingripande förändring att det fortsättnings- vis kommer att följa reglerna för lägenhetsarrende, är inte förenligt med vanliga anspråk på att rättshandlingar skall vara förutsebara. Det är en annan sak att ett bostadsarrende troligen inte kan upplåtas till en juridisk person på grund av J B:s krav att det skall ske för bostad åt nyttjanderättshavaren eller närstående. Den syn som nu redovisats synes också överensstämma med den som framgår av propositionen till lagen om utländska förvärv av fast egendom m. in. (Se avsnitt 10.1.)

10.3. Överlåtelsens form och innehåll

10.3.1. Allmänna synpunkter

Det finns samband i flera avseenden mellan pantregler och reglerna om den frivilliga överlåtelsen av pantobjektet. Behovet av regler som ger en överlåtelserätt för nyttjanderättshavaren har behandlats förut. I skilda sammanhang har också berörts den allmänna frågan att pantregler som uppfattas som alltför hindersamma att följa kan bli lämnade utan tillämpning i det praktiska kreditlivet till förmån för regler om säkerhetsöverlåtelse. Sådana synpunkter har utredningen beaktat genom förslagets utformning i allmänhet. (Se avsnitt 1.4, 2.3.5 och 10.2.)

Pantsystemet medför på flera andra sätt att vad som gäller mellan parterna i ett överlåtelseavtal samt avtalets form m. m. blir av betydelse från panträttslig synpunkt och för möjligheterna till registrering av förvärvet. Direktiven för utredningen uppmärksammar också behovet att överlåtelse- reglerna övervägs som en konsekvens av att det skapas nya pantregler. (Se avsnitt 1.4.)

Utredningen tar av nämnda skäl här upp frågor om den närmare utformningen av reglerna om överlåtelse av pantobjektet i förhållandet mellan parterna i den transaktionen. Härvid berörs både nyttjanderätten och nyttjanderättshavarens byggnader och annat som enligt förslaget är tillbe- hör. Det är den frivilliga överlåtelsen som behandlas. Överlåtelse som sker exekutivt följer reglerna som gäller för det förfarandet, varvid dock vad som gäller för den frivilliga överlåtelsen i vissa avseenden bildar en viktig grund. (Se avsnitt 10.4.)

Andra förvärv än överlåtelse behandlas inte. Det saknas skäl att ge särskilda regler om familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv i förevarande sammanhang. De regler som gäller om skriftlig form för sådana förvärv är tillräckliga som grund för registreringssystemet.

10.3.2. Gällande regler

De regler som nu är av intresse är de som gäller för överlåtelse av en nyttjanderätt från en innehavare till en annan och av byggnader och annan egendom som nyttjanderättshavaren kan ha på nyttjanderättsstället. Reg- lerna om hur nyttjanderätten tillkommer genom upplåtelsen från fastighets- ägaren ligger alltså utanför vad som nu behandlas. Detsamma gäller regler om hur byggnader och annan egendom först kommer i en nyttjanderättsha- vares hand. Det kan ske genom att de flyttas till nyttjanderättsstället eller byggs upp där. Härvid kan regler om arbetsbeting och entreprenad m. m. bli aktuella. I viss utsträckning har frågor som hör till dessa sammanhang berörts i andra avsnitt. (Se avsnitt 2.4, 4.3 och 4.4.)

Både nyttjanderätten och byggnader och annan egendom som innehava- ren har på området räknas som sådan lös egendom för vilken lagen (1905:38 s. 1) om köp och byte av lös egendom (köplagen) gäller. Denna utgångs- punkt är klar sedan länge. Det förutsätts då givetvis i fråga om nyttjande— rätten att den får överlåtas. (Se Almén-Eklund, Om köp och byte av lös egendom 5. 6—7 och SOU 1974:55 s. 226.)

För tomträtten gäller det däremot andra regler. Såväl för överlåtelse som vissa andra rättshandlingar skall enligt 13 kap. 7 & JB samma regler som för fastighet tillämpas. Motsvarande har gällt också före JB:s tillkomst. När tomträtten upplåts från fastighetsägaren blir emellertid läget ett annat. För själva upplåtelsen har JB regleri 13 kap. Den övergång av byggnad och annat fastighetstillbehör som samtidigt sker till tomträttshavaren enligt föreskrif- ten i 13 kap. 5 & följer emellertid köplagens regler för lös egendom, låt vara med vissa modifikationer.

Även om utgångspunkten är klar att köplagens regler skall gälla för överlåtelse av både nyttjanderätt och byggnader m.m. är det en hel del osäkerhet om hur reglerna i detalj skall tillämpas i olika avseenden. Både nyttjanderätten och byggnaderna m. m. har sådana särdrag att köpreglerna enligt köplagen kan behöva ges en speciell innebörd eller kompletteras med grundsatser från annat håll. Frågan har belysts av HD i ett fall om fel i en byggnad som överlåtits i samband med upplåtelse av en tomträtt. Likheten med överlåtelse av fast egendom och med entreprenadavtal samt sambandet med reglerna om tomträtt föranledde här att köplagens regler inte i alla delar ansågs tillämpliga. (Se NJA 1977 s. 138.)

I sakrättsligt avseende, där köplagen i det stora hela saknar regler, finns det anledning till en hel del ovisshet om vad som gäller vid överlåtelse av en nyttjanderätt. Förvärvarens skydd mot överlåtarens borgenärer har antagits kunna uppkomma, antingen genom ett besittningstagande eller möjligen genom en denuntiation till fastighetsägaren. (Se SOU 1974:55 s. 220221.)

I fråga om byggnad är läget säkrare. Rättstillämpningen rörande säkerhetsöverlåtelsen har klarlagt att redan avtalet om överlåtelse ger skyddet mot borgenärerna på överlåtarens sida och att detsamma gäller för skydd i fall av dubbelöverlåtelse. Besittningstagandet är således utan betydelse i dessa fall. (Se avsnitt 2.3 och SOU 1974:55 s. 217.)

1033. Utredningens överväganden och förslag

Allmänna synpunkter

När förvärvsregler skall övervägas för det nyskapade pantobjektet har det betydelse att pantobjektet består såväl av nyttjanderätten som av byggnader och andra föremål. Egendomsgrupperna kan i och för sig hanteras var för sig och så sker också i hittillsvarande praxis. Nyttjanderätt överlåts sålunda för sig och byggnader för sig, även om transaktionerna är sammanförda i en enda avtalshandling eller annars sker i ett tidsmässigt sammanhang.

I fråga om panträtten är det givet att tillbehörsreglema leder till att pantsättning som anges avse nyttjanderätten också kommer att omfatta tillbehören. En motsvarande innebörd har tillbehörsreglema för fast egendom och tomträtt. I förhållande till tredje man skall de hålla samman egendom på detta sätt. Från denna utgångspunkt har även förslagets registreringsregler konstruerats.

I förhållandet mellan parterna vid en överlåtelse eller annat förvärv har tillbehörsreglema för fast egendom eller tomträtt inte samma innebörd som i sakrättsliga relationer. De är likväl inte utan betydelse i det sammanhanget. I

reglerna om köp m. rn. i 4 kap. JB talas det sålunda om fastighet eller fast egendom, varvid också tillbehör är omfattade, och i avtalspraxis är det endast fastigheten som anges som köpeobjekt. Parterna har emellertid frihet att låta ett avtal avse enbart mark eller enbart byggnader. För att ett sådant avtal skall kunna göras gällande i sakrättsliga förhållanden måste emellertid byggnader m. m. skiljas från sitt samband med marken och föras bort från platsen, något som kan återverka också på den obligationsrättsliga giltighe- ten. För ett avtal om enbart byggnader gäller inte de fastighetsrättsliga reglerna i JB. Talas det parterna emellan enbart om fastigheten, kan det dock sägas föreligga en presumtion för att både mark och byggnader m. m. är avsedda att vara omfattade av transaktionen. (Se avsnitt 11.8.1 och NJA 1971 s. 332.)

Utredningen åsyftar att tillbehörsreglema i förslaget även i de nu diskuterade avseendena skall ha samma betydelse som de har beträffande fastighet och tomträtt. Lagtexten talar därför enbart om nyttjanderätten i fall där både nyttjanderätten och tillbehören i form av byggnader m.m. åsyftas.

Formkrav för överlåtelse

Något formkrav gäller såsom framgått inte för ett avtal om överlåtelse av en nyttjanderätt eller av byggnader m. ni. som tillhör nyttjanderättshavaren.

Registreringssystemet enligt förslaget kräver med nödvändighet att den som innehar pantobjekt kan förete en skriftlig handling som visar åtkomsten. Även i ett exekutivt förfarande är det viktigt att det finns en sådan handling. Skriftlighet vid överlåtelser kan till en viss grad drivas fram indirekt genom registreringsreglernas utformning. Registrering måste sålunda under alla förhållanden vägras i fråga om pantobjekt för vilka innehavaren inte kan visa skriftlig åtkomsthandling. När väl ett objekt tagits in i registret finns det emellertid nya intressen som kräver att registret visar den aktuelle innehavarens namn och att denne därför också blir skyldig att låta förvärvet registreras. Detta krav kan inte upprätthållas effektivt om det inte också finns ett krav på att förvärv av pantobjekt skall ske skriftligen.

Vid den närmare utformningen av ett skriftlighetskrav aktualiseras flera frågor om hur omfattande kravet skall vara och hur muntliga villkor vid sidan om det skriftliga avtalet skall behandlas m. m. Utredningen har vid övervägandet av dessa frågor funnit att det formkrav som gäller för fastighetsöverlåtelse enligt 4 kap. 1—3 55 JB passar väl även i förevarande sammanhang.

Förslaget innehåller därför en hänvisning i 2 kap. 5 å som gör de nämnda reglerna tillämpliga på nyttjanderättsöverlåtelse. En tillämpning av det fastighetsrättsliga formkravet innebär att man liksom för tomträtten i en viktig del för över fastighetsregler till att gälla i stället för allmänna regler som annars används för lös egendom.

Överlåtelseregler i övrigt

Utredningen har tagit upp även frågan om de lämpliga reglerna för förhållandet mellan överlåtare och förvärvare i andra avseenden än

beträffande avtalets form. I dessa delar finns det inte lika starka skäl för en nyreglering för pantobjektets del som i fråga om avtalsformen. Det finns likväl skäl att överväga nya regler.

Den främsta orsaken härtill ligger i att de regler för lös egendom i köplagen som nu i första hand bör tillämpas inte är helt lämpliga för pantobjektens del. Köpeobjektets egenart kan kräva modifikationer. Problem kan uppkomma redan i nuläget när fråga blir om en tillämpning beträffande en nyttjanderätt eller en byggnad på annans mark. Problemen ökar när man av dessa två delar gör den enhet som här är aktuell. Det bör på nytt framhållas att behovet av att använda dessa objekt för omsättning blir ett helt annat än som i allmänhet gäller för nyttjanderätter och byggnader i nuläget.

Problemen illustreras väl av regelbildningen för tomträtten, som innebär att överlåtelse av tomträtt med tillbehör enligt 13 kap. 7 % JB följer fastighetsreglerna. HD:s dom i det tidigare nämnda rättsfallet om överlåtelse från fastighetsägaren av byggnader som därefter skulle vara tomträttens tillbehör (NJA 1977 s. 138) ger ytterligare belysning av problemen eftersom HD där förklarat att köplagens bestämmelser om fel i godset inte i allo är tillämpliga vid sådan överlåtelse.

Utredningen har också funnit att även andra överlåtelseregler för fastighet än formreglerna är lämpliga för de här skapade pantobjektens del. Fastighetsreglerna passar väl till pantobjektens egenart och den likhet de har med fastigheter. Så är t. ex. fallet med de fastighetsrättsliga felreglerna och reglerna om reklamation i anledning av fel i förvärvsobjektet och andra kontraktsbrott. Undantag gäller för 4 kap. 7—9 55 JB om köp av del av fastighet som avser förhållanden som inte har någon motsvarighet vid nyttjanderätterna.

Det bör särskilt framhållas att utredningsförslaget skapar förutsättningar för sådana slag av fel i ett överlåtelseobjekt som JB i motsats till köplagen särskilt beaktar. Så är fallet med fel som består i högre pantbelastning än förvärvaren väntat. Dessutom skapar registreringssystemet med kraven på förvärvsregistrering lägen som innebär avvikelser från vad som förekommer i köplagsfall i allmänhet. Nämnda förhållanden kan kräva särskilda regler, om inte JB:s fastighetsregler kan användas.

Övervägandena har lett till att utredningen i 2 kap. 5 5 i förslaget anger att överlåtelse av en registrerad nyttjanderätt skall följa reglerna i 4 kap. JB i tillämpliga delar.

Förslaget förklarar även i 2 kap. 5 % att reglerna i 5 kap. JB skall tillämpas. De handlar om verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander m. rn. Dessa regler har ett visst samband med överlåtelser, eftersom dessa kan ge upphov till klanderfall. Enligt utredningens bedömanden är JB:s regler användbara också beträffande nyttjanderätterna och det förklaras att de skall tillämpas eftersom det finns ett behov av dem.

En annan grupp frågor som uppkommer gäller godtrosförvärv av nyttjanderätterna. Godtrosregler behövs bl. a. som komplement till regler om godtrosförvärv av panträtt. Utredningen har funnit att godtrosreglering- en för fast egendom i 18 kap. JB är användbar och förklarar i 2 kap. 6 5 att reglerna där skall tillämpas. (Se i övrigt avsnitt 11.3, 12.3 och specialmoti- veringen till 2 kap. 6 5.)

10.4. Exekutiv försäljning

10.4.1. Allmänna synpunkter

Exekutiv försäljning av arrenden förekommer i viss utsträckning. Inte heller denna form av omsättning får enligt gällande regler ske fritt från fastighets— ägarens inflytande. I de fall då nyttjanderättshavaren inte har någon egen överlåtelserätt är rättigheten helt undantagen från utsökningsförfarandet.

Enligt lagförslaget är den exekutiva försäljningen den väg på vilken pantborgenären utan nyttjanderättshavarens medverkan skall kunna utnytt- ja sin säkerhet för att göra sig betald för sin fordran. Värdet av nyttjanderätten som pant är därför liksom beträffande fastighetspant ytterst en fråga om vad den kan ge vid en exekutiv försäljning. (Se avsnitt 12.4.)

Förslaget innebär att exekutiv försäljning av en registrerad nyttjanderätt skall ske enligt regler som nu gäller för fast egendom till skillnad från de lösegendomsregler som annars gäller för nyttjanderätt och byggnader m. m. Enligt fastighetsreglerna kan försäljningen ske antingen på auktion eller under hand. Här avses såsom i andra sammanhang båda försäljningsformer- na, när det inte anges att endast en av dem åsyftas.

Den betydelse som den exekutiva försäljningen fåri pantsystemet medför att det också är en viktig fråga under vilka förutsättningar försäljningen skall få ske. Även i detta avseende är det här förhållandet mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren som behandlas.

Övervägandena avser nu, liksom i fråga om frivillig överlåtelse, själva nyttjanderätten. Förslagets tillbehörskonstruktion medför emellertid att byggnader och annan egendom som tillhör nyttjanderättshavaren kommer att beröras av försäljningsreglerna i likhet med vad som gäller vid frivillig överlåtelse. (Se avsnitt 10.3.3.)

Enligt vad som har framhållits tidigare omfattas inte överlåtelse under hand från nyttjanderättshavarens konkursbo av vad som sägs om exekutiv försäljning. I fråga om fast egendom får förvaltaren enligt 70 5 konkurslagen (1921 :225, KL) begära att egendomen skall säljasi exekutiv ordning. Enligt 1 kap. 7 & i förslaget skall KL:s bestämmelser om fast egendom gälla också registrerad nyttjanderätt. (Se avsnitt 10.2.1.)

10.4.2. JB:s regler om överlåtelserätt m. m.

Ett bostadsarrende får enligt 10 kap. 7 & tredje stycket JB överlåtas genom exekutiv försäljning till person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas. Det ställs alltså här inte något krav på hembud till fastighetsägaren. Denna överlåtelserätt gäller arrenden på viss tid, således inte livstidsarren- den. Med arrendenämndens tillstånd kan fastighetsägaren ha fått göra förbehåll i avtalet som minskar överlåtelserätten.

För anläggningsarrende gäller enligt 11 kap. 7 5 första stycket JB, liksom beträffande frivillig överlåtelse, att arrendet får överföras genom exekutiv försäljning till person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas. Skillnaden är emellertid att regeln är tvingande i fråga om exekutiv försäljning och inte ger parterna rätt att överenskomma om ett större

inflytande för fastighetsägaren.

Reglerna i JB och anslutande bestämmelser medför att vissa arrenden och nyttjanderätter, som läget nu är, över huvud inte kan tas i anspråk genom utsökning och bli föremål för exekutiv försäljning. De ingår då inte heller i nyttjanderättshavarens konkursbo. Detta läge föreligger i fråga om bostads- arrende för arrendatorns livstid, lägenhetsarrende och vederlagsfri nyttjan- derätt. Skulle emellertid fastighetsägaren ha lämnat ett medgivande till överlåtelse kan nyttjanderätten tas i anspråk av borgenärerna, om de eventuella villkor som uppställts blir iakttagna.

10.4.3. Utredningens överväganden och förslag

Utredningen har funnit att den exekutiva försäljningen är det sätt på vilket nyttjanderätten som pant bör kunna omsättas i pengar för pantborgenärer- nas räkning. Förutsättningar för exekutiv försäljning finns redan enligt gällande rätt genom överlåtelsereglerna för de nyttjanderättsformer som främst är aktuella som pantobjekt, nämligen bostadsarrendet och anlägg- ningsarrendet. I förslaget skapas förutsättningarna genom den allmänna överlåtelseregeln i kombination med att nyttjanderätterna förts in i pantsystemet under fastighetsägarens medverkan.

Frågan är emellertid om fastighetsägarens inflytande i överlåtelsesituatio- nen bör vara annorlunda vid exekutiv försäljning än vid frivillig överlåtelse för att den exekutiva försäljningen skall kunna fylla sin viktiga uppgift i pantsystemet.

När man överväger detta bör man var för sig beakta exekutionens båda försäljningsformer, auktionsförsäljningen och försäljningen under hand. Auktionsförsäljningen tilldrar sig mest uppmärksamhet, eftersom den är den ordinära försäljningsformen, i synnerhet vid försäljning på begäran av pantborgenär.

Det är av stor betydelse att försäljning på auktion kan ske under sådana villkor att förfarandet lockar spekulanter som vill ge goda bud. En viktig förutsättning för detta är att nyttjanderätten kan förvärvas utan att det ställs svåruppfyllda villkor för en köpares behörighet att göra ett förvärv. Förvärvsrätten bör med andra ord vara så fri som möjligt.

I fråga om fast egendom och tomträtt har önskemålet om fri förvärvsrätt beaktats genom att förvärv får ske på exekutiv auktion utan hinder som annars gäller enligt jordförvärvslagen (1979:230) m. fl. författningar. Där inträder i stället en skyldighet att sälja fastigheten vidare, om förvärvaren inte är behörig att inneha fastigheten enligt författningarna. För bostadsar- renden gäller motsvarande ordning enligt bestämmelserna i lagen om utländska förvärv av fast egendom m. m. (Se avsnitt 10.1.)

Vid de registrerade nyttjanderätterna uppkommer emellertid frågan om förvärvsrättens frihet redan i förhållandet till fastighetsägaren. De proble- men saknar motsvarighet vid exekutiv försäljning av fastighet och tomt- rätt.

En möjlighet att fritt förvärva på exekutiv auktion utan inflytande från fastighetsägaren är den fördelaktigaste ordningen, om man ser saken ur enbart panträttslig synvinkel. Att helt lämna fastighetsägaren utan inflytande är emellertid inte någon god lösning. Även om pantsättningen skapar ett

starkt intresse av att panten skall kunna säljas med bästa tänkbara ekonomiska resultat, har ändå fastighetsägaren viktiga intressen att bevaka, vilket har framhållits beträffande den frivilliga överlåtelsen. Beaktas inte detta förhållande, kan det befaras att fastighetsägare i många fall vägrar att medverka till att nyttjanderätten kan användas som pant. (Se avsnitt 10.2.)

Utredningen har därför övervägt olika möjligheter att göra den exekutiva överlåtelsen så fri som möjligt och samtidigt bereda fastighetsägaren ett inflytande som ger det nödvändiga skyddet för hans intressen.

Regler om hembud som måste beaktas innan en försäljning kan komma till stånd har måst förkastas både för auktions- och underhandsförsäljning. Hembudsförfarandet ger sådana stora hinder för den exekutiva försäljningen att dess resultat äventyras. Förfarandet med hembud skapar framför allt en stor tidsutdräkt som bromsar upp det exekutiva förfarandet för lång tid. Detta gäller redan om hembudet inte blir antaget, men särskilt i motsatt fall då det uppkommer tvist om lösenbeloppet.

En rätt till överlåtelse till person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas kan i nödfall tänkas. Även den lösningen ger emellertid sådana problem att den helst bör undvikas. Om auktionsförvärvarens behörighet att förvärva skall kunna prövas rättsligt i efterhand, löper förvärvaren en risk att bli underkänd som förvärvare. En sådan utsikt ger ett stort osäkerhetsmo- ment för eventuella spekulanter, vilket i sin tur äventyrar försäljningsresul- taten. Vill en spekulant gardera sig, kan han skaffa ett medgivande från fastighetsägaren i förväg. Det innebär emellertid även det ett besvär som kan hålla spekulanter borta och det är inte heller säkert att ett sådant medgivande kan utverkas. Dessutom får fastighetsägaren på denna väg ett inflytande över själva exekutionsförfarandet som inte är lämpligt. Att ge exekutionsmyn- digheten en rätt att besluta om en förvärvares behörighet utan möjlighet till annan omprövning än fullföljden i det exekutiva förfarandet måste anses som ett främmande inslag i denna process.

Vid en underhandsförsäljning skulle man i själva försäljningsskedet lättare kunna anpassa sig till ett krav på att förvärvaren skall vara objektivt sett godtagbar. Även här skulle det emellertid kunna bli problem i efterhand, om det blir tvist i frågan. I praktiken skulle man därför få försäkra sig om fastighetsägarens godkännande av en förvärvare i förväg, vilket ger fastighetsägaren det inflytande över exekutionen som inte bör komma i fråga. Ett sådant tillvägagångssätt kommer antagligen oftast att tillämpas hur man än konstruerar reglerna om ett inflytande för fastighetsägaren. Det är emellertid viktigt att problemen görs så små som möjligt för fall i allmänhet.

Det bör framhållas, att den nuvarande ordningen för exekutiv försäljning av nyttjanderätter, där både hembud och krav på godtagbar förvärvare måste beaktas, inte är något skäl för att samma regler bör kunna tillämpas i pantsystemet. Reglerna föranleder svårigheter redan för de exekutiva förfaranden som nu kan bli aktuella. I pantsystemet får exekutionen en central roll av helt annat slag än den har i det fåtal fall där den kan förekomma redan nu. Dessutom skall försäljningen ske enligt fastighetsregler med inblandning av pantborgenärer och andra intressenter som saknar motsva- righeter vid en exekutiv försäljning av en nyttjanderätt i nuläget.

Nackdelarna med de former av inflytande för fastighetsägaren som nu nämnts har lett till att utredningen har sökt efter lämpliga former där en fri försäljning kombineras med ett inflytande i efterhand för fastighetsägaren. Detta måste då innebära att förvärvaren under vissa omständigheter vid en uppgörelse med fastighetsägaren skall kunna förmås att lämna nyttjanderät- ten. Härvid skapas det nya problem, eftersom utgångspunkten bör vara att förvärvaren måste ha sina ekonomiska intressen beaktade så långt det är möjligt.

Utredningen har ingående övervägt regler enligt vilka fastighetsägaren tillerkänns en lösningsrätt i efterhand. Den ordningen kräver emellertid en hel del lagregler med detaljerade bestämmelser om ganska grannlaga avräkningar mellan parterna. Resultaten av sådana uppgörelser kan vara svåra att överblicka i förväg i konkreta fall. Regler av detta slag är därför inte gynnsamma för exekutionssystemet i stort.

En annan möjlighet är att man använder förebilderna i jordförvärvslagen m. fl. författningar med skyldighet för exekutionsköparen att sälja egen- domen vidare, om han inte är behörig att inneha den. Reglerna innehåller också nödvändiga föreskrifter om hur deti sista hand kan bli en försäljning på offentlig auktion genom länsstyrelsens försorg, om köparen inte vill sälja frivilligt. Sådana försäljningar kan leda till oförmånliga resultat för exekutionsköparen och lösningen bör om möjligt undvikas. (Se avsnitt 10.1.)

Utredningen har i förslaget valt en metod som innebär att problemet löses utan inblandning av det myndighetsförfarande som den offentliga auktionen innebär. Möjligheterna härtill skapas av att föremålet för förfarandet är en nyttjanderätt och saknar sålunda motsvarigheter i fråga om fastigheter. Reglerna är placerade i 2 kap. 7 och 8 55.

Enligt förslaget får den exekutiva försäljningen ske fritt i den meningen att den leder till ett giltigt förvärv, utan att det av hänsyn till fastighetsägaren behöver ställas något krav på förvärvarens person. Fastighetsägarens intresse beaktas i stället genom regler om att han får ett inflytande i efterhand.

Fastighetsägarens inflytande är format som en uppsågningsrätt. Den får användas mot en förvärvare med vilken fastighetsägaren inte skäligen kan nöjas. Här används alltså samma krav på objektiv godtagbarhet som gäller vid frivillig överlåtelse. Uppsägningsrätten får dessutom användas också mot en förvärvare som saknar behörighet enligt en sådan bestämmelse som med arrendenämndens medgivande kan ha förts in i nyttjanderättsavtalet, och som har beskrivits i samband med frivillig överlåtelse. När avtalet innebär att en förvärvare skall vara underkastad andra avtalsvillkor än som tidigare gällt, kan förvärvarens obehörighet bero på att han vägrar att ingå det ändrings- avtal som fordras. (Se avsnitt 10.2.3.)

Uppsägningen innebär att nyttjanderättshavaren är skyldig att frånträda nyttjanderätten inom två år från det uppsägningen skedde. Uppsägningen har emellertid fått en speciell innebörd i förhållande till andra uppsägnings- fall och innebär inte att nyttjanderättshavarens rätt under alla förhållanden skall upphöra. Uppsägningen förfaller nämligen, om nyttjanderätten under tvåårstiden övergått till en ny innehavare genom överlåtelse eller annat förvärv. Uppsägningen kan därför sägas innebära att exekutionsköparen blir

skyldig att avyttra rättigheten inom tvåårsperioden. Skyldigheten motsvarar därmed den försäljningsskyldighet som kan inträda enligt jordförvärvslagen m.fl. författningar i fråga om fastighet och tomträtt. Uppgörelsen kan emellertid enligt förslaget ske utan inblandning av någon myndighet.

Uppsägningen kan enligt förslaget förfalla också i andra fall än när förvärvaren frivilligt överlåter rättigheten till någon annan. Eftersom ändamålet med reglerna är att en obehörig förvärvare skall ersättas med en annan person, behöver uppsägningen inte fullföljas, om det finns anledning att vänta att det skall bli en exekutiv försäljning och ett förfarande som kan leda härtill har inletts inom tvåårstiden. I förslaget har såsom sådana åtgärder angetts utmätning och jämförliga fall, kvarstad och betalningssäkring samt att nyttjanderätten kommit att ingå i nyttjanderättshavarens konkursbo. För det sistnämnda fallet förfaller uppsägningen också om nyttjanderätten säljs i konkursen på annat sätt än genom exekutiv försäljning.

En tvist mellan fastighetsägaren och förvärvaren om det berättigade i uppsägningen och om förvärvarens rätt att inneha nyttjanderätten skall enligt förslaget prövas av arrendenämnden. Detta är i överensstämmelse med vad som föreslagits beträffande tvist om rätten att förvärva genom frivillig överlåtelse m. m. och det har också sin motivering i önskemålet om ett så snabbt avgörande som möjligt av behörighetsfrågan. (Se avsnitt 10.2.3.)

Går tvåårstiden ut utan att uppsägningen har förfallit leder det till att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren. Den närmare innebörden av uppsägningen framgår av vad som sägs i avsnitten om nyttjanderättens upphörande under avtalstiden och om uppsägning samt i specialmotivering- en till 2 kap. 7 och 8 55. (Se avsnitt 11.5 och 11.6.)

11 Den registrerade nyttjanderättens bestånd och upphörande

11 .1 Inledning

En nyttjanderätt som tillskapas genom ett avtal består endast om avtalet gäller. Nyttjanderätten upphör därför bortsett från speciella undantagsfall när avtalsförhållandet upphör. Häri ligger gränserna för det pantobjekt som en nyttjanderätt kan utgöra.

Gränserna kan emellertid vara oklara i det enskilda fallet och även inom den givna ramen kan nyttjanderättens bestånd vara högst osäker. En upplåtelse kan i efterhand visa sig vara ogiltig och avtalstiden kan vara bestämd på varierande sätt. Nyttjanderätten kan också bringas att upphöra i förväg, trots att den åsyftade avtalstiden inte gått till ända. De risker som detta skapar för pantobjektet och de motåtgärder som kan behöva vidtas i pantsystemet måste övervägas särskilt för skilda slag av frågor.

Indelningen av problemen i grupper som lämpar sig för ett gemensamt övervägande ger redan den svårigheter, eftersom problemen är mångskif- tande och den indelning i kategorier som redan förekommer inte är fullt stabiliserad. Särskilt gäller det sådana frågor som skillnaden mellan förverkande och andra grunder för en uppsägningsrätt för någon av parterna.

I det följande har det gjorts en gruppering som har delvis varierande utgångspunkter och som inte är avsedd att markera en grundläggande skillnad mellan de fall som förs till de olika grupperna. Det kan finnas gemensamma drag hos de fall som förekommer i skilda grupper som kan motivera att de i andra sammanhang behandlas tillsammans. I vissa fall påpekas problem av det slaget, som t. ex. beträffande fristående avtal om att nyttjanderätten skall upphöra före avtalstidens utgång. (Se avsnitt 11.2.1.)

Det avsnitt som tas upp först handlar om fall där fastighetsägaren förvärvar nyttjanderätten eller nyttjanderättshavaren förvärvar fastigheten. Det lämpar sig att hit föra också fallet med det fristående avtalet om att nyttjanderätten skall upphöra.

För dessa avtalsfall använder utredningsförslaget lösningen att den registrerade nyttjanderätten består, trots att det inte längre finns någon särskild nyttjanderättshavare. Det är i stället fastighetsägaren som innehar nyttjanderätten till den egna fastigheten. Konstruktionen finns redan för tomträtten och bostadsrätten men inte för nyttjanderätter i allmänhet. För den registrerade nyttjanderätten är den en god samlande lösning på problem

som följer med pantsystemet.

Konstruktionen har gjort det nödvändigt att med olika uttryck skilja på fallen att nyttjanderätten upphör i hittillsvarande mening och fallen att det endast är avtalsförhållandet som upphör medan nyttjanderätten består i fastighetsägarens hand. Skillnaden görs på det sättet att det talas om att nyttjanderättsavtalet upphör när det sker ett avbrott i avtalsförhållandet och nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren, medan det i andra fall talas om att nyttjanderätten upphör, varvid innebörden är densamma som enligt hittillsvarande uttryckssätt.

Ifråga om ogiltighetsanledningar och verkningar av dem måste man även för nyttjanderättsavtal i allmänhet tillämpa allmänna avtalsregler. Vissa särbestämmelser finns bl. a. i JB. Det kan tänkas att någon av parterna angriper avtalet på avtalsrättsliga grunder och vill ha det ogiltigförklarat på grund av tvång, svek, obillighet eller annan grund som avser ingåendet av avtalet. Huvudregeln är att en ogiltighet hos avtalet skall leda till att det återgår, varvid parterna skall återbära sina prestationer i möjlig mån. Frågor om avräkningar mellan dem kan uppkomma och kräva att bli behandlade på olika sätt.

Ogiltighetsfrågorna kommer emellertid i ett helt nytt läge genom att pantreglerna föreslås kunna leda till godtrosförvärv av panträtt i en från början ogiltig nyttjanderätt.

Om nyttjanderätten är ogiltig, kan det sägas att det inte finns någon nyttjanderättshavare. Det behövs emellertid en beteckning för parten också i den uppkomna situationen och i förslaget kallas denne trots ogiltigheten för nyttjanderättshavare i likhet med att man kan tala om både säljare och köpare även om ett köpeavtal är ogiltigt. Nyttjanderättshavaren kan i ogiltighetsfallen sägas beteckna den som varit avsedd att bli nyttjanderätts- havare. Det har ju under alla förhållanden varit ett samröre i den frågan med en motpart och det har resulterat bl. a. i en avtalstext och en registrering i nyttjanderättsregistret.

Frågor om avtalstidens längd behandlas för sig i ett särskilt avsnitt. Medan avtalstiden löper kan nyttjanderätten bringas att upphöra av många skilda orsaker. Det kan vara orsaker som bör räknas som kontrakts- brott, men det finns också andra grunder på vilka någon av parterna kan ha rätt att avbryta avtalsförhållandet. Gränsen är inte alltid klar mellan kategorierna.

Det vanliga uttrycket vid nyttjanderättshavarens kontraktsbrott är att denne har förverkat sin rätt. Innebörden är att avtalsförhållandet skall upphöra. Benämningen förekommer bl. a. i JB i denna betydelse. Något motsvarande speciellt uttryck finns inte för fastighetsägarens kontrakts- brott.

Kontraktsbrott är den term som man brukar använda för förhållandet att en part i ett avtalsförhållande underlåter att uppfylla någon av de förpliktelser som följer av avtalet. Det kan ibland vara svårt att avgränsa dessa fall från sådana där avtalet kan vara ogiltigt, t. ex. på avtalsrättsliga grunder. Svårigheter skapas särskilt av att förutsättningarna under vilka ett avtal slutits kan inverka både på avtalets giltighet och på om en part skall anses ha begått ett kontraktsbrott under avtalets tillämpning.

Uppsägning är en allmän term med vilken man brukar beteckna

förklaringen från ena parten att han vill avbryta avtalsförhållandet. I JB anvisas uppsägning för många fall och det ges regler om hur uppsägningen skall ske. Uppsägning enligt JB får därmed en särskild innebörd inom ramen för den allmännare betydelsen. Utredningen använder här termen uppsäg- ning i den allmänna betydelsen. Lagförslaget har emellertid också regler om det formella förfarandet vid uppsägning av en registrerad nyttjanderätt och kan därmed i likhet med JB också sägas ge uttrycket en särskild innebörd i vissa avseenden.

Frågor om uppsägningsförfarandet behandlas i ett särskilt avsnitt. Byggnader och annan egendom som är tillbehör till en registrerad nyttjanderätt ger problem när nyttjanderätten upphör eller när enbart nyttjanderättsavtalet upphör, dvs. när partsförhållandet avbryts och nyttjan- derätten fortsätter att gälla hos fastighetsägaren. Dessa problem behandlas i ett avslutande avsnitt.

11.2. Förvärvsavtal mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren m. m.

11.2.1. Problemen och gällande regler

De problem som uppfattats som särskilt svårbemästrade när pantfrågan berörts i tidigare sammanhang har gällt verkningarna av att fastighet och nyttjanderätt kommer i samme innehavares hand. Det läget kan uppkomma genom att nyttjanderättshavaren förvärvar fastigheten eller att fastighets- ägaren förvärvar nyttjanderätten. Tillsammans med de fallen skall här tas upp även den situationen att parterna träffar ett avtal om att nyttjanderätts- förhållandet skall upphöra. (Se avsnitt 1.4 samt bl.a. SOU 1966:26 s. 156157 och LU 1975:28 s. 7, 13.)

Att nyttjanderättshavaren förvärvar fastigheten där nyttjanderätten gäller kan inträffa i många lägen. Nyttjanderättshavaren kan många gånger vara en mycket näraliggande spekulant när fastigheten blir till salu men äganderätt- sövergång kan också bero på familjerättsliga eller associationsrättsliga förvärv.

Att fastighetsägaren genom avtal förvärvar nyttjanderätten kan däremot i nuläget betraktas som mindre praktiskt, bl. a. eftersom parterna också har andra avtalsmöjligheter att använda för att nå det syfte de kan antas eftersträva. Familje- eller associationsrättsliga förvärv kan emellertid också tänkas. I fråga om avtalsfallen ändras läget genom pantsystemet, vilket belyses längre fram. (Se avsnitt 11.2.2.)

Båda de nämnda förvärvssituationerna leder enligt gällande regler till att nyttjanderätten upphör som rättslig bildning.

JB:s tillbehörsregler i 2 kap. 4 & medför att nyttjanderättshavarens byggnader och annan egendom blir fastighetstillbehör, om nyttjanderättsha- varen förvärvar fastigheten. Samma förhållande inträffar också om fastig- hetsägaren förvärvar nyttjanderätten, såvida han också förvärvar byggnader m.m., vilket emellertid inte nödvändigtvis måste vara fallet. (Se avsnitt 6.6.5.)

Tillbehörsreglerna medför därför f. n. att fastighetsägaren endast i speciella situationer har skäl att förvärva en nyttjanderätt med byggnader. Det är närmast bara när han inte avser att fortsättningsvis göra nyttjande- rättsupplåtelser till marken som alternativet kan tänkas komma till användning. Annars bör nyttjanderätten med byggnader överlåtas direkt från den gamle innehavaren till en efterföljande. Fastighetsägaren kan visserligen efter ett förvärv på nytt upplåta marken, men byggnaderna blir enligt nuvarande regler kvar inom fastighetens tillbehörskrets och kan inte föras bort därifrån enbart genom en överlåtelse till en ny nyttjanderättsha- vare.

Om parterna avser att nyttjanderättsförhållandet skall upphöra och fastighetsägaren för sin del inte avser att någon vidare upplåtelse skall ske, kan parterna träffa ett avtal som upphäver nyttjanderätten. Att ett sådant avtal är tillåtet följer av allmänna rättsprinciper. För hyresrättens del har deti rättspraxis slagits fast att ett sådant avtal inte är att jämställa med en uppsägning och att uppsägningsreglerna inte behöver iakttas. (Se NJA 1978 s. 64.) Genom ett avtal av detta innehåll kan parterna nå samma resultat som genom att fastighetsägaren förvärvar nyttjanderätten. Effekten blir i båda fallen att nyttjanderätten upphör. Avtalet kan kombineras med en överens- kommelse om att fastighetsägaren övertar byggnader m. m. från nyttjande- rättshavaren. Saknas sådant avtal ankommer det normalt på nyttjanderätts- havaren att föra bort sin egendom. (Se avsnitt 11.8.1.)

För tomträttens del har det i fråga om de nämnda fallen getts regler i 13 kap. 22 & JB som medför att rättsläget är annorlunda än för nyttj anderätter i allmänhet. För samtliga de tre fall som nämnts anger lagrummet att tomträtten, om den är inskriven, trots de angivna åtgärderna fortfar att gälla till dess inskrivningen har dödats. Bestämmelserna i 21 kap. 6 5 andra stycket i balken säger att dödning inte får ske i det läge som förutnämnda paragraf avser, om inskrivning i tomträtten är beviljad eller sökt eller om tomträtten har utmätts, belagts med kvarstad eller tagits i anspråk genom betalnings- säkring och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då dödning söks. I fråga om rättighet som gäller i tomträtten oavsett inskrivning anger det förstnämnda lagrummet, att fastighetsägaren får svara för rättigheten även om tomträttsinskrivningen dödas.

Vid tomträttsupplåtelse kan fastighetsägaren ha helt andra skäl att vilja förvärva rättigheten än vad som gäller vid nyttjanderätt i allmänhet. Ett köp av tomträtten kan vara det enklaste sättet att bli av med en innehavare som inte är önskvärd. Fastighetsägaren kan också genom ett förvärv vid exekutiv försäljning vilja skydda fordringar han har mot säkerhet i tomträtten. En förutsättning för att transaktionerna skall vara ändamålsenliga är emellertid att tomträtten fortsätter att gälla i fastighetsägarens hand. Dessutom fordras det att fastighetsägaren på nytt kan överlåta rättigheten till en särskild tomträttshavare. Att detta är avsikten med lagregleringen anges också i förarbetena till 1953 års tomträttsreform, såvitt gäller fallet att fastighets- ägaren förvärvar tomträtten. (Se SOU 1952:28 s. 9495.)

I fråga om upphörandeavtalen kan det vara tveksamt vad lagreglerna innebär beträffande tomträttens bestånd. Under lagförarbetena uttalade lagberedningen att ett avtal mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren

om att tomträtten skall upphöra bör behandlas som en överlåtelse av rättigheten och inte i och för sig medföra att den upphör. Lagberedningen föreslog emellertid inte någon lagregel med detta innehåll utan synes ha avsett att resultatet kunde uppnås genom att upphörandeavtalet i rättstill- lämpningen jämställdes medöverlåtelse. Under det fortsatta lagstiftnings- arbetet fördes emellertid upphörandeavtalet in i paragrafen där bl. a. verkan av överlåtelseavtalet regleras, dock utan att upphörandeavtalet uttryckligen jämställs med överlåtelse i andra avseenden än i fråga om den verkan som paragrafen anger. Den närmast till hands liggande tolkningen är att tomträtten även i dessa fall skall anses bestå med bl. a. den innebörden att fastighetsägaren skall kunna avyttra den. (Se SOU 1952:28 s. 94 och prop. 1953:177 s. 49, 77.)

Företagsinteckning som gäller i en nyttjanderättshavares lösegendom ger problem liknande dem som uppkommer när en panträtt kan gälla i motsvarande egendom enligt utredningsförslaget. Även vid företagsinteck- ning måste säkerhetens innehavare skyddas mot att underlaget för den på ett överraskande sätt försvinner genom att det flyter in bland tillbehören till en fastighet.

I 2 kap. 4 & andra stycket JB ges det därför de tidigare nämnda bestämmelserna för fallen att ägaren till en fastighet, där någon annan driver verksamhet omfattad av företagsinteckning, förvärvar verksamheten eller näringsidkaren förvärvar fastigheten. Det sägs i lagrummet att föremål som hör till verksamheten inte blir fastighetstillbehör förrän vissa förutsättningar föreligger. Dessa innebär att inteckningen skall ha upphört att gälla eller att det skall ha förflutit viss tid från det att verksamheten överläts eller lagfart söktes på fastighetsförvärvet. Kompletterande bestämmelser ges i 10 5 lagen om företagsinteckning. Bestämmelserna beskrivs närmare i avsnittet om tillbehörsreglema, där också innehållet i regeringens lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek redovisas på den aktuella punkten. (Se avsnitt 6.6.5.)

11.2.2. Utredningens överväganden och förslag

Det finns olika vägar att gå för att skydda panträtten mot de faror som skapas av att parterna i nyttjanderättsförhållandet träffar avtal som med dagens regler leder till att nyttjanderätten upphör eller att detsamma kan bli följden av familje- eller associationsrättsliga förvärv.

En möjlighet är att man förklarar transaktionerna ogiltiga så länge nyttjanderätten är registrerad, eller kanske så länge den besväras av inteckningar. Härmed tillgodoser man pantborgenärerna fullt ut men man binder å andra sidan fastighetsägare och nyttjanderättshavare hårt och begränsar deras handlingsmöjligheter i fråga om ekonomiskt legitima affärer. En lösning av detta slag är därför inte lämplig beträffande frivilliga avtal. Vid vissa familjerättsliga förvärv kan den betraktas som praktiskt taget ogenomförbar.

Nyttjanderättens upphörande kan fördröjas genom regler liknande de som gäller för företagsinteckning. Därmed får en pantborgenär åtminstone vissa möjligheter att skydda sin fordran, om man dessutom inför bestämmelser om någon form av underrättelse till honom.

Regleringen kan också tänkas få den innebörden att pantborgenären har möjlighet att ta sin säkerhet i anspråk genom exekutivt förfarande under tidsfristen och att nyttjanderätten den vägen kan komma att övergå till en ny innehavare. Med den uppläggningen tillgodoser man kreditgivarens intres- sen, men hela regleringen skapar i själva verket ett hinder för parterna i nyttjanderättsförhållandet att vidta de dispositioner de önskar och som kan vara ekonomiskt väl motiverade. Man använder också det exekutiva förfarandet på ett sätt som är främmande för dess egentliga syfte.

I tidigare uttalanden i frågan om panträtt i byggnad på annans mark synes man ha räknat med möjligheten att fastigheten skulle kunna träda i stället för byggnader såsom särskilt pantobjekt i fall av här behandlat slag. En sådan ordning gäller också för tomtefeste enligt norska regler och det har antagits att även finsk rätt kan ha den innebörden utan att det skrivits några regler därom. (Se avsnitt 3.3 och 3.4 samt SOU 19302 5. 123 och prop. l932:107 s. 15.)

Tomträttsreglerna har också en liknande innebörd genom att det i 13 kap. 22 & JB i den sista punkten förklaras att fastighetsägaren efter en dödning av tomträtten svarar för sådan rättighet som gällt i tomträtten oberoende av inskrivning.

Om fastigheten såsom pant kan träda i stället för nyttjanderätten, kan man tillgodose intresset hos kreditgivare som har säkerhet i nyttjanderätten, samtidigt som det står parterna i nyttjanderättsförhållandet fritt att vidta sådana dispositioner som nu är aktuella. Ett sådant utbyte av säkerhetsob- jekt skulle kunna jämföras med andra fall då en egendom såsom ett surrogat träder i stället för annan i skilda rättsliga sammanhang.

Under alla förhållanden skulle det emellertid krävas föreskrifter om hur säkerheten för fordringarna i den upphörda nyttjanderätten skall samordnas med inteckningar och andra säkerhetsrätter som tidigare har grundlagts i fastigheten. Den konflikt som här uppkommer har i tidigare sammanhang ansetts ge särskilt svårlösta problem. Motsvarande problem skulle inte uppkomma om samma lösning användes för tomträtten, eftersom själva fastigheten i de fallen är fri från egna belastningar. Närmast till hands ligger att nyttjanderättsfordringarna skulle få förmånsrätt efter vad som redan belastar fastigheten. Att t. ex. låta dem får samma förmånsrätt som nyttjanderätten har genom sin inskrivning är däremot inte någon godtagbar lösning. En mera förutsättningslös omordning av rättigheterna genom en förmånsordning av det slag som görs vid sammanläggning av fastigheter leder till en mer invecklad reglering. Även om problemen inte är olösliga, skulle slutresultatet bli en föga smidig ordning. Utredningen har därför valt en annan metod att skydda panträtten.

Förslagets lösning, i lagtexten intagen i 2 kap. 9 &, år att panten skyddas genom att nyttjanderätten kommer att fortsätta att gälla, trots de avtal som parterna har ingått. Nyttjanderätten har kvar sina tillbehör och hela pantobjektet är sålunda bevarat åt pantborgenärerna. Även familje- eller associationsrättsliga förvärv leder till samma resultat.

Nyttjanderätten tillkommer enligt förslaget fastighetsägaren. Ett alterna- tiv skulle kunna vara att nyttjanderätten förklaras gälla för dem som har säkerhet i den. Detta skulle innebära att den rätt som nyttjanderättshavaren tidigare innehaft så att säga blir svävande, eftersom borgenärerna inte

lämjpligen kan inträda just i nyttjånderättshavarens roll. Borgenärerna skulle därmed inte ha någon annan möjlighet än att realisera sin säkerhet, eftersom det svävande rättsläget troligen skulle vara oförenligt med deras intresse av pantvård m. m. Därmed skulle den exekutiva försäljningen kunna bli använd som instrument för konfliktlösningen i strid mot exekutionens syfte.

Fastighetsägaren kan överlåta nyttjanderätten och på det sättet kan den på nytt få en särskild innehavare. Detsamma kan inträffa genom exekutiv försäljning. Även familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv kan leda till samma resultat. Tillbehörsreglerna innebär att nyttjanderättstillbehören följer nyttjanderätten även när den på nytt övergår till en särskild innehavare. Förslaget innehåller också en uttrycklig regel om att fastighets- ägaren medan han innehar nyttjanderätten skall kunna underhålla och förbättra tillbehören på nyttjanderättsområdet utan att det därför skall uppkomma tillbehör till fastigheten i stället för till nyttjanderätten. (Se avsnitt 6.6.5.)

Konstruktionen har, som redan har visats, sin motsvarighet i fråga om tomträtten. Även en gruvrätt kan innehas av fastighetsägaren och en bostadsrätt av bostadsrättsföreningen, ehuru reglerna för normalfallen utgår från att det finns en särskild innehavare. Ägarhypoteket, som kan jämföras med en panträtt för fastighetsägaren i den egna fastigheten, är också ett näraliggande jämförelsefall. Konstruktionen har sin stora fördel i att pantobjektet bevaras, trots föreningen av nyttjanderätt och äganderätt till fastigheten på samma hand. Pantobjektet skyddas sålunda samtidigt som parterna i nyttjanderättsförhållandet har praktiska möjligheter att träffa de avtal som här avses. Dessutom kan familjerättsliga och andra förvärv ske utan hinder av panträtten. De komplikationer som kan uppkomma för parterna i nyttjanderättsförhållandet har de tillfälle att bedöma innan de medverkar till att panträtten kan uppkomma.

Samtidigt som transaktionerna mellan parterna i nyttjanderättsförhållan- det redan utan pantsystem kan vara ekonomiskt välmotiverade, ger pantsystemet upphov till nya sådana motiveringar. Fastighetsägaren kan få ett helt annat intresse än förut av att förvärva nyttjanderätten vid ett exekutivt förfarande, men även dessförinnan. Fastighetsägaren kan själv vara fordringsägare med krav på arrendeavgifter. Han kan också vara pantborgenär på grund av annan kreditgivning. Utredningens förslag till regler för exekutiv försäljning kan vidare ge fastighetsägaren anledning att vilja förvärva nyttjanderätten för att på ett enkelt sätt undvika att den övergår till en innehavare vars lämplighet han inte kan bedöma i förväg. (Se avsnitt 10.4.3.)

Nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren är förenad med en del problem som ännu inte har berörts. De är dock inte av den arten att de gör den rättsliga lösningen olämplig för de fall där den valts. Frågorna belyses längre fram i det särskilda avsnittet om konstruktionen. (Se avsnitt 11.7 och 11.8.)

11.3. Ogiltigt nyttjanderättsavtal

11.3.1. Problemen och gällande regler

När en nyttjanderättsupplåtelse är behäftad med felaktigheter som medför att upplåtelsen inte blir rättligt gällande, brukar termen ogiltighet användas som allmän beteckning. Det råder en del oklarheter om den rättsliga innebörden av begreppet, vilket dock inte hindrar att det används som här nu sker.

Innebörden av ogiltighet brukar beskrivas med att rättshandlingen skall återgå. Den skall alltså inte fullföljas och i den mån parterna har vidtagit några dispositioner skall man om möjligt återställa läget som det var dessförinnan. Den uppgörelse som det härvid blir frågan om kan emellertid innehålla en hel del problem som i sin tur måste lösas med rättsliga medel, varvid frågor om skadestånd och kostnadsersättningar m. in. kan uppkom.- ma. Även begreppet återgång är behäftat med en del oklarheter, som dock inte är av avgörande betydelse här. Det bör märkas att det också används som en beskrivning av följderna av hävning eller förverkande på grund av kontraktsbrott. (Se avsnitt 11.5.)

Vid sidan av ogiltighet som avser ett helt avtal eller annan rättshandling har man också att räkna med ogiltighet som medför att särskilda delar av rättshandlingen blir utan verkan enligt sin ordalydelse. Sådana fall ger inte den sortens problem som nu är i fråga, eftersom nyttjanderätt och pantobjekt i ett sådant fall likväl består.

Ogiltigheten kan ha många orsaker. Den kan t. ex. bero på brister i den rättsliga handlingsförmågan hos någon av parterna på grund av omyndighet eller av annat skäl. Det kan finnas omständigheteri själva avtalssituationen såsom tvång, svek och ocker som medför att avtalet inte kan upprätthållas. Samma resultat kan uppkomma, om ett avtal inte överensstämmer med de förutsättningar parterna eller någon av dem haft eller om det i efterhand visar sig att avtalet eller någon viktig del av det har oskäliga verkningar för någon part.

JB har också speciella regler om ogiltighet både av nyttjanderättsavtal i allmänhet och av arrendeavtal. Ett ogiltighetsfall anges också i lagen om utländska förvärv av fast egendom i 1 kap. 7 & beträffande bostadsarrende. (Se avsnitt 10.1.) >

I 7 kap. 9 % JB sätts det upp hinder för att nyttjanderätt upplåts i andel av en fastighet eller i en fastighets andel i mark som är samfälld för flera fastigheter. Det stadgas att en sådan upplåtelse inte har verkan som upplåtelse av nyttjanderätt. I förarbetena sägs det uttryckligen att bestäm- melsen har utformats som en ogiltighetsregel», (Se prop. 1970z20 B 1 s. 376.)

I 7 kap. 25 & JB anges det att samma regler som finns för panträtt i 6 kap. 8 & också gäller för nyttjanderätt. Innebörden härav är att en nyttjanderätts: upplåtelse är utan verkan, om fastigheten frångår upplåtaren av de orsaker som anges i 6 kap. 8 &. Fallen som anges där är att fastigheten frångår upplåtaren på grund av klander, att hans förvärv återgår såsom ogiltigt eller att förvärvsavtalet hävs av den som överlåtit fastigheten till honom. Som undantag anges att gåva återgår till givaren på grund av sådant långtidsvillkor

som kan förekomma vid gåva men ej annan överlåtelse. I så fall gäller nyttjanderättsupplåtelsen, såvida den inte gjorts så sent att talan redan blivit väckt om återgång av gåvan.

Som generellt undantag från föreskrifterna hänvisas det till reglerna om godtrosförvärv i 18 kap. av balken och andra bestämmelser som kan stadga en verkan motsatt vad föreskrifterna innehåller.

För arrendeavtal ges det i 8 kap. 2 5 andra stycket regler om verkan av att arrendenämnden avslår en framställning om godkännande av ett förbehåll som innebär avsteg från de tvingande reglerna till arrendatorns fördel som är intagna i 8—11 kap. Lagrummet anger att avtalet förfaller, såvida inte parterna har överenskommit att det skall gälla även om dispensen vägras. Ehuru bestämmelserna formellt avser alla arrenden blir de ej tillämpliga på lägenhetsarrende, eftersom det saknas dispensföreskrifter för den arrende- typen. Förslag föreligger om att bestämmelserna kompletteras med en regel om att ansökan måste göras inom en månad från avtalet för att bli prövad av arrendenämnden. (Se SOU 1981:80 s. 175178 och lagrådsremiss med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen s. 71—72.)

Vid bostadsarrende kan arrendenämnden godkänna förbehåll som på varierande sätt ger ett annat innehåll åt upplåtelsen än vad JB annars avser. Förbehållet kan avse upplåtelsetiden, fastighetsägarens rätt att återta arrendestället under avtalstiden, rätten till förlängning av avtalet eller rätten till överlåtelse m. m. Vid anläggningsarrende är avtalsfriheten för parterna större än vid bostadsarrende och dispensfallen därför färre. Med arrende- nämndens godkännande kan det emellertid i avtalet tas in förbehåll om rätt för fastighetsägaren att återta arrendestället på andra grunder än de som JB anvisar. Återtagandeförbehållen berörs ytterligare i ett följande avsnitt. (Se avsnitt 11.5.)

I de fall där parterna har åsidosatt en tvingande regel som inte är förenad med dispensmöjlighet blir avtalet ogiltigt i den delen, men det kan också tänkas att förutsättningarna härigenom brister för hela upplåtelsen och att denna därför är ogiltig i sin helhet.

Skriftlighetskravet enligt 8 kap. 3 & leder också till ogiltighet om det åsidosätts. Det gäller fullt ut för alla arrenden utom lägenhetsarrende där det är tillåtet med muntligt avtal, om parterna är överens om det.

Utredningsförslaget innehåller ökade möjligheter till ogiltighet beträffan- de de registrerade nyttjanderätterna. Utöver bestämmelser om att vissa delar av avtalet kan sakna giltighet, ges det en ny regel för hela avtalet i 2 kap. 3 5. Det där angivna nya fallet av dispens av arrendenämnden för vissa avtalsförbehåll som inskränker möjligheterna till förvärv av nyttjanderätten genom överlåtelse m. m. är nämligen förenat med en sådan ogiltighetsregel som finns i den nyss nämnda 8 kap. 25 JB.

11.3.2. Utredningens överväganden och förslag

Att ett avtal visar sig vara ogiltigt tillhör ovanligheterna i rättslivet. Så är väl också fallet med nyttjanderättsavtal, om man ser till de ogiltighetsgrunder som kan komma i fråga för avtal i allmänhet. För arrendeavtalen är risken dock ökad främst genom JB:s föreskrifter i 8 kap. 2 & om att arrendenämn- dens avslag på en dispensansökan leder till att hela avtalet förfaller. De

förutsättningar parterna kan antas ha har här tillagts rättslig betydelse genom en uttrycklig bestämmelse. Även förslagets egen ogiltighetsregel i 2 kap. 3 5 kan få praktisk betydelse.

Ser man saken enbart med hänsyn till intressena hos fastighetsägaren och den nyttjanderättshavare till vilken upplåtelsen skett, finns det inte anledning till några särlösningar för fallen då upplåtelsen drabbas av någon ogiltighetsanledning. Pantsystemet för emellertid in pantborgenärerna i bilden och det kan också inverka på övriga borgenärer som nyttjanderätts- havaren har. Även den som förvärvar nyttjanderätten genom överlåtelse m. m. får ett annat läge än tidigare. (Jfr avsnitt 9.4.3.)

Till en början bör beaktas, att ogiltighet på grund av åsidosättande av Skriftlighetskravet inte alls kan förekomma i pantsystemet, eftersom skriftligt avtal är en ofrånkomlig registreringsförutsättning både för grund- avtalet och eventuella ändringsavtal.

I övrigt kan ogiltighetsriskema förebyggas genom den granskning som sker vid registreringen av en nyttjanderätt. Registreringsreglema har bl. a. en avslagsbestämmelse som avser uppenbart ogiltiga upplåtelser. Enbart den föreskriften kan emellertid inte hindra registreringen av ett avtal som senare kan bli ogiltigt på grund av vägrad dispens av arrendenämnden enligt 8 kap. 25 JB. I ytterligare utsträckning kan emellertid ogiltighetsfall förebyggas genom den kontroll kreditgivarna måste göra när de överväger att godta ett pantobjekt som säkerhet.

Man skulle alltså kunna säga att ogiltighetsfallen på grund av sin ovanlighet och möjligheterna att upptäcka dem inte ger större risker än att de skulle kunna lämnas utan särskilda skyddsregler i pantsystemet.

Bedömningen påverkas emellertid av förslagets regler om godtrosskydd för panträtten. Utredningen har i det avseendet funnit att det bör gälla ett godtrosskydd som omfattar sådana fel i upplåtarens befogenhet som består i att nyttjanderättsupplåtelsen är behäftad med ogiltighetsanledningar och inte endast sådana som är att hänföra till förvärv genom överlåtelse eller på annat sätt av en redan i och för sig giltig upplåtelse av nyttjanderätten. Förslagets ståndpunkt i den delen uttrycks genom reglerna i 3 kap. 5 5. (Se avsnitt 12.3.)

Innebörden av godtrosförvärv av panträtt måste, såsom närmare utvecklas i samband med vad som sägs om reglerna om panträtten, vara att nyttjanderätten är giltig trots ogiltighetsanledningen. Det upplåtelseavtal på vilket den aktuelle nyttjanderättshavaren stöder sitt innehav är emellertid ogiltigt enligt förutsättningarna. Nyttjanderättshavaren bör därför träda ut ur sin avtalsförbindelse med fastighetsägaren. Därmed föreligger ett fall då förslaget bör innebära att fastighetsägaren blir innehavare av nyttjanderät- ten. (Se avsnitt 11.7 och 12.3.2.)

Den nödvändiga lösningen för fallen där det skett godtrosförvärv av panträtt bör emellertid enligt utredningens uppfattning få inverka på behandlingen av ogiltighetsfall där det inte skett något sådant godtrosför- värv. Härigenom kan man undgå problem i tillämpningen med att avgöra vilket läge som föreligger i ett konkret fall. Förslaget innebär därför att det för samtliga ogiltighetsfall förklaras att nyttjanderätten skall gälla i fastighetsägarens hand. Reglerna härom är upptagna i 2 kap. 105 andra stycket.

Denna ordning bygger ytterst på den registrering som skett beträffande nyttjanderätten och som gett den dess särart. I de fall där det inte skett något godtrosförvärv av panträtt leder ordningen inte till något större besvär för fastighetsägaren, eftersom han på egen ansökan kan få nyttjanderätten avregistrerad. Härmed upphör den. Komplikationema i fallen när nyttjan- derättshavaren hunnit uppföra byggnad rn. m. berörs längre fram. (Se avsnitt 1 1 .8 .)

11.4. Upplåtelsetiden

11.4.1. Gällande regler

Avtalstiden för en nyttjanderätt kan bli bestämd på olika sätt. En viss slutdag kan vara utsatt i avtalet. Tidsperioden kan också vara mera relativt bestämd eller från början vara obestämd och vara beroende av den framtida utvecklingen.

Avtalstiden är emellertid enligt 7 kap. 5 & JB begränsad för de nyttjanderätter som balken avser, utom tomträtten som följer sina egna bestämmelser. För nyttjanderätt i allmänhet, med undantag för skogsawerk- ningsrätt, gäller sålunda att upplåtelseavtalet inte är bindande mer än 50 år från det avtalet slöts. Inom stadsplan är tiden begränsad till 25 år. Livstidsupplåtelser är dock tillåtna, även om nu angivna gränser kommer att överskridas. Tidsbegränsningarna gäller inte heller när staten är upplåtare. Sådan förlängning som grundas på lag får också ske utan hinder av att maximitiderna överskrids. Om en upplåtelse överskrider maximitiden och någon av parterna vill frånträda avtalet, måste han säga upp det hos motparten.

För jordbruksarrendena föreligger det nu, på skäl som där gör sig gällande, föreslag att 25 år skall vara den längsta tiden. (Se SOU 1981:80 s. 159162 och lagrådsremiss med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen s. 62—65.)

Tomträtten är enligt 13 kap. 1 & JB en upplåtelse för obestämd tid. Tomträttshavaren har enligt 135 i kapitlet ej alls någon uppsågningsrätt. Hans möjligheter att komma från avtalsförhållandet ligger i stället i den fria överlåtelserätten. Fastighetsägaren har däremot enligt 14 å en uppsägnings- rätt efter utgången av vissa längre tidsperioder och även i övrigt på begränsade villkor.

För arrendena har JB också andra föreskrifter som avser avtalstiden. Bostadsarrende skall enligt 10 kap. 2 & JB ingås för bestämd tid om minst fem år eller för arrendatorns livstid. Har tiden bestämts på något annat sätt, gäller avtalet ändå för fem år. Arrendenämnden kan emellertid godkänna en kortare avtalstid.

För anläggningsarrendet är bestämmelserna i 11 kap. 1 och 2 55 JB något annorlunda utformade än för de andra arrendeslagen genom att det kan bero på arrendetidens längd om upplåtelsen skall anses vara ett anläggningsar— rende eller inte. Arrendetiden skall sålunda vara satt till minst ett år. Är tiden bestämd till kortare tid än ett år, föreligger det inte något anläggningsarrende utan närmast ett lägenhetsarrende. Detsamma gäller om upplåtelsen avser arrendatorns livstid. Är tiden obestämd på något annat sätt, gäller avtalet

fem år.

För lägenhetsarrendet har JB en föreskrift i 8 kap. 5 & att en upplåtelse som inte är bestämd till tiden, dvs. som gäller tills vidare, skall sägas upp för att upphöra. Den upphör då inte förrän på den fardag som infaller närmast efter sex månader från uppsägningen. Sker uppsägningen innan arrendatorn har tillträtt arrendestället, upphör dock avtalet genast i och med uppsägningen. Undantag från reglerna föreligger, om parterna har avtalat någon viss uppsägningstid. Avtalsfriheten är begränsad på det sättet att de förmåner som arrendatorn givits genom nu angivna bestämmelser är skyddade genom det allmänna förbudet i 8 kap. 2 & JB mot förbehåll som strider mot bl. a. reglerna i det kapitlet.

I övrigt finns det emellertid en stor rörelsefrihet för avtalsparterna vid lägenhetsarrende. Tiden kan bestämmas till hur kort tid som helst och rena tillsvidareavtal är möjliga, som redan har framgått. Både arrendatorns och, om parterna så skulle vilja, fastighetsägarens livstid kan användas som tidsangivelse. Även andra omständigheter kan användas på samma sätt. Det kan t. ex. föreskrivas att arrendet skall upphöra, om fastighetsägaren behöver marken för bebyggelse eller något annat ändamål. Om upplåtelsen på det sättet blir alltför obestämd, bör den dock kunna anses vara en upplåtelse tills vidare, varmed följer det uppsägningskrav och den rätt till fardag som nyss nämnts.

För benefika nyttjanderätter finns det inte några andra föreskrifter om upplåtelsetiden än de som avser maximitiden för en upplåtelse av nyttjan- derätt. Parterna kan t. ex. forma sin överenskommelse på sådant sätt som anges beträffande lägenhetsarrende. För att ett tillsvidareavtal skall kunna bringas att upphöra måste någon av parterna givetvis ge sin önskan härom till känna, men när och hur det skall ske anges inte i lag. En uppsägning kan här få omedelbar verkan.

Reglerna om hur arrendetiden skall bestämmas kompletteras av föreskrif- ter om uppsägningsskyldighet i varierande utformning. Dessa regler är kombinerade med bestämmelser om förlängning av avtalstiden utöver den som är åsyftad genom den ursprungliga upplåtelsen, regler som emellertid här lämnas åsido.

För bostadsarrendet föreskrivs det i 10 kap. 3 & JB att ett avtal för viss tid alltid skall sägas upp för att det skall upphöra när avtalstiden har gått ut. Uppsägningen skall ske senast ett år före avtalstidens utgång. Om uppsägningen inte sker i rätt tid, anses avtalet förlängt fem år, 5. k. tyst förlängning. Arrendenämnden kan godkänna avtalsvillkor med annat innehåll än nu sagts.

Vid anläggningsarrende kan parterna avtala om uppsägningen. Följden av att en avtalad uppsägningstid inte hålls anges i 11 kap. 3 &, i brist på avtal i den delen, vara att avtalet förlängs för en ny period som motsvarar avtalstiden, dock längst fem år. Har parterna inte angivit någon uppsägningstid i avtalet, skall uppsägning enligt samma paragraf ske senast sex månader före avtalstidens utgång.

Om arrendet är ett lägenhetsarrende, råder det avtalsfrihet i uppsägnings- frågan med det undantag som redan angivits, att ett tillsvidareavtal måste sägas upp för att upphöra. Om det inte avtalats något, upphör ett arrende för viss tid oberoende av uppsägning när tiden gått ut.

För benefika nyttjanderätter finns det som redan angetts inte några uppsägningsregler. Parterna har att avtala om den ordning de vill skall gälla. Har det inte avtalats något om uppsägning, upphör avtalet när upplåtelse- tiden har gått ut. "

De uppsägningstider som lagen anger avser bara den minsta tid inom vilken uppsägning skall ske för att få åsyftad verkan. Det anges inte någon längsta tid före vilken uppsägningen inte kan ske med sådan verkan. Det är därför möjligt att en uppsägning — även vid bostadsarrende görs mycket långt i förväg, t. o. ni. redan när upplåtelseavtalet ingås. Motsvarande fråga har beträffande jordbruksarrende berörts i förarbetena till JB. (Se prop. 1970220 B 2 s. 976 och 1014. Se även Bäärnhielm-Larsson, J ordbruksarrende s. 82—83 och Rittri, Några problem ang. bostadsarrende s. 66.)

Till reglerna om uppsägning kommer också vissa bestämmelser om avflyttningsmeddelanden som hör samman med arrendators rätt till förlängt avtal. De har här lämnats åsido. (Se avsnitt 11.6.1.)

11.4.2. Utredningens överväganden och förslag

Den avtalade tiden

Eftersom de nyttjanderätter som förslaget omfattar i samtliga fall grundas på avtal, är givetvis avtalstiden av grundläggande betydelse för pantvärdet. Även en förlängningsrätt såväl legal som avtalad kan inverka på värdet, ehuru det kan vara svårt att i förväg bedöma om rätten faktiskt skall kunna utnyttjas. I allmänhet torde det emellertid vara den ursprungliga upplåtel- setiden som är avgörande för pantvärdet. Det kunde därför ses som en lämplig ordning att registreringen av nyttjanderätten också fick påverka upplåtelsetiden så att det därigenom alltid skulle uppkomma en långfristig upplåtelse i likhet med vad som gäller för tomträtten.

Utredningen anser det emellertid inte vara nödvändigt eller lämpligt att genom lagstiftning direkt inverka på upplåtelsetiderna. Avtalstidens längd är en faktor som en pantborgenär alltid kan bedöma i förväg med hjälp av kontraktet. Några särskilda regler som skyddar mot överraskningar behövs därför inte i det avseendet. Den anpassning av upplåtelsetiderna mot längre perioder som kan behövas för att nyttjanderätter skall bli lämpliga kreditobjekt kan —liksom andra avtalsändringar ske efter hand under inverkan av kreditgivarnas krav. Avtalen kan härigenom beräknas bli bättre anpassade efter önskemålen i de varierande fallen än med den standardi- sering som en lagreglering med nödvändighet måste leda till.

I nuvarande läge kan det antas att upplåtelsetiderna många gånger är beroende av fastighetsägarens önskan att kunna höja arrendet med inte alltför långa mellanrum. Upplåtelsetiderna kan därför vara tämligen korta, trots att användningen av marken för arrendeupplåtelser är mycket långsiktig. Det är utredningens uppfattning att man i avtalspraxis kommer att finna lösningar som medger att intresset av villkorsändringar kan tillgodoses,

trots längre upplåtelsetider, t. ex. i form av klausuler som avser en reglering av arrendeavgiften efter vissa perioder.

Maximitiden för nyttjanderättsupplåtelse

De maximitider som stadgas för nyttjanderättsupplåtelser i 7 kap. 5 & JB kan sägas ge mindre goda förutsättningar för den utveckling som pantsystemet kan ge anledning till.

Den allmänna femtioårsregeln kan ge en alltför snäv ram för att passa till långa kreditavtal. Efter kredittiden måste det nämligen finnas kvar så lång upplåtelsetid att nyttjanderätten har kvar ett värde, annars har kreditgivaren inte någon säkerhet för den sista delen av sitt lån. De långa lånen blir främst aktuella för permanentbostäder men även för industribebyggclse. Man måste också beakta att lån ofta kan behöva förnyas för långa löptider vid överlåtelse av pantobjektet. Enligt gällande regler möter det också hinder att parterna i nyttjanderättsavtalet söker sträcka ut avtalstiden utöver maximi- tiden genom överenskommelser om förlängning. Det är nämligen bara den förlängning som vilar på lag som kan ske oberoende av om maximitiden kommer att överskridas.

Enligt utredningens uppfattning bör den allmänna maximitiden förlängas för de registrerade nyttjanderätterna till 75 år för att det skall finnas tillräckligt utrymme för en lämplig avtalspraxis. I samma riktning talar Också livslängden för byggnaderna som nyttjanderättsstället i allmänhet är eller blir försett med. En modern byggnad har ofta väsentligt längre livslängd än 50 år.

Den kortare maximitiden om 25 år inom stadsplanelagt område har sin motivering i den snabbare växling av förhållandena som kan antas ske där. Det har därför ansetts att en markägare inte skall bli bunden för lika lång tid där som beträffande mark i övrigt. Tiden har emellertid i tidigare skeden varit kortare än den är f. n. och förlängdes till 25 år genom 1907 års nyttjanderättslag med hänvisning till intresset att nyttjanderättshavaren bör kunna dra nytta av det arbete och kapital han lagt ner på stället. (Se NJA II 1908 nr 5 s. 4 och SOU 1981:80 s. 159160.)

Maximitiden om 25 år ger inte det utrymme som behövs för att nyttjanderättsavtalen skall kunna få den längd som motiveras av en långsiktig kreditgivning. Ett byggande på stadsplanerat område kan generellt antas vara mera långsiktigt än ett byggande på annan mark, där spelrummet kan vara stort mellan de enklare fritidsbostäderna och de mera avancerade byggnaderna för permanentboende, industri eller annan långvarig använd- ning.

Utredningen anser därför att upplåtelsetiden inom stadsplan bör kunna ske för en maximitid som är lika lång som i övriga fall, dvs. för 75 år som utredningen enligt vad nyss sagts anser böra gälla för registrerade nyttjan- derätter i allmänhet. Fastighetsägaren har enligt förslaget, liksom enligt gällande regler, kvar sin frihet att begränsa upplåtelsetiden.

Utredningen ger på grund av det sagda förslag till ändring i JB både beträffande den allmänna maximitiden och beträffande särregeln för mark inom stadsplan.

11 .5 Upphörande under avtalstiden

11..5.1 Problemen och gällande regler

En nyttjanderätt kan komma att upphöra under avtalstiden av många olika anlledningar. Både fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren kan ha rätt att avbryta nyttjanderättsförhållandet i förtid. Ett sådant fall har redan behandlats i samband med frågor om avtalstiden, nämligen det då den i JB angivna maximtiden för nyttjanderättsupplåtelse har överskridits. (Se avsnitt 11. 4.)

Utom de fall där någon av parterna tar initiativ till att nyttjanderätten skall upphöra finns det fall där resultatet kan åstadkommas genom ingripanden som är att hänföra till någon utomstående, här sammanfattningsvis kallade ingripanden av tredje man. I allmänhet fordras det en uppsägning i den ordning som JB anvisar för att nyttjanderättsförhållandet skall kunna avbrytas. Så är emellertid inte alltid fallet. Att termen uppsägning här ibland används i en vidare mening än JB gett åt den har redovisats inledningsvis. (Se avsnitt 11.1.)

I första hand kan uppsägningsmöjligheten bero på att upplåtelseavtalet innehåller en bestämmelse härom. Om den ger Uppsägningsrätten åt nyttjanderättshavaren, möter bestämmelsen inte något lagligt hinder. Den kan anknytas till snart sagt vilken händelse som helst eller enbart en önskan från nyttjanderättshavaren att bli fri från avtalet.

En uppsägningsklausul som ger fastighetsägaren rätt att frånträda avtalet är däremot inte tillåten i alla situationer. JB har för arrenden regler om vad som kallas för uppsägningsskydd. Härigenom begränsas parternas möjlighe- ter atti avtalet ta in bestämmelser om en rätt för fastighetsägaren att säga upp avtalet under andra omständigheter eller i andra fall än de i lagen medgivna. Reglerna har i förarbetena till JB angetts vara kompletteringar till de tvingande regler balken har om avtalstiden för arrenden. (Se SOU 1966:26 s. 8699, 149150 och prop. 1968:19 s. 9192, 100.)

För jordbruksarrendet har sådana bestämmelser funnits i 2 kap. 3 5 1907 års nyttjanderättslag redan före J B:s tillkomst. De gjordes tillämpliga också på bostads- och anläggningsarrende när de formerna tillkom genom 1968 års lagstiftning och har förts över till JB.

För bostadsarrende är det stadgat i 10 kap. 2 5 andra stycket att ett förbehåll som ger fastighetsägaren en uppsägningsrätt kräver arrendenämn- dens godkännande för att gälla, om det innebär rätt för jordägaren att återta arrendestället i annat än vissa angivna fall. Dessa fall är upptagna i balken i 7 kap. 5 & (maximitiden har överskridits) och 30 & (fastighetsbildning har ökat nyttjanderättens värde), 8 kap. 6 & (make efter livstidsarrendator har ingått nytt gifte), 14 & (säkerhet för arrendeavtalets fullgörande har försämrats), 18 & (arrendatorn har försatts i konkurs) och 23 5 (skilda förverkandeanled- ningar).

Anläggningsarrendet har i 11 kap. 2 & motsvarande reglering med undantaget att det inte hänvisas till 8 kap. 6 5 som saknar tillämpning för den arrendeformen.

1 För lägenhetsarrendet saknas det ett uppsägningsskydd av det slag som nu har angetts. Det finns inte heller samma förutsättningar härför, eftersom

arrendetiden redan enligt huvudreglerna kan vara obestämd och upplåtelsen kan gälla tills vidare. Före JB:s tillkomst gällde det enligt 2 kap. 70 å femte stycket 1907 års nyttjanderättslag ett begränsat skydd. Där föreskrevs det att en bestämmelse i avtalen om annan förverkandegrund än de i lagen angivna skulle vara utan verkan. I JB kan motsvarande möjligen anses följa av den allmänna bestämmelsen i 8 kap. 2 & om att avtalsförbehåll är utan verkan mot arrendatorn om det strider mot bl. a. föreskrifterna i 8 kap. där förverkan- dereglerna är angivna.

Avtalet om lägenhetsarrende kan alltså innehålla bestämmelser som ger inte bara nyttjanderättshavaren utan även fastighetsägaren en rätt att frånträda nyttjanderättsavtalet i förtid. Vad som gäller parterna emellan när en sådan uppsägningsrätt aktualiseras är inte till alla delar klart. Avtalet kan givetvis reglera även den saken. Om det inte finns någon bestämmelse av detta slag, kan man måhända räkna med att 8 kap. 4 5 andra stycket JB bör tillämpas.

Där ges det en allmän regel för det fall att arrendeavtal sägs upp när jordägare eller arrendator av annan orsak än förverkande har rätt att frånträda avtalet. Då upphör avtalet enligt bestämmelserna att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen, såvida arrendatorn har tillträtt arrendestället. Annars upphör avtalet omedel- bart.

För benefika upplåtelser saknas det regler av det slag som nu har redovisats.

JB har emellertid också en hel del regler som ger uppsägningsrätt för fastighetsägaren eller för nyttjanderättshavaren oberoende av avtalets föreskrifter, såvida inte avtalet innebär att sådan uppsägningsrätt är utesluten helt eller delvis. Om nyttjanderättshavaren genom en avtalsbe- stämmelse har betagits en uppsägningsrätt han har enligt J B:s bestämmelser, uppkommer emellertid nya problem angående innebörden av bestämmel- serna om att förbehåll som strider mot balkens föreskrifter inte gäller mot nyttjanderättshavaren över huvud taget eller endast med arrendenämndens godkännande.

Både fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren kan enligt 7 kap. 30 & JB få en uppsägningsrätt till följd av fastighetsreglering. Dessa uppsägningsfall ligger vid sidan av de som innebär att arrenderätten kan upphöra direkt på grund av fastighetsbildningsåtgärden och som nämns längre fram. Enligt 7 kap. 30 5 kan en nyttjanderätt således inte bara en arrenderätt — sägas upp av fastighetsägaren, om nyttjanderättens värde har ökats genom fastighets- regleringen och nyttjanderättshavaren inte vill betala högre arrendeavgift. Nyttjanderättshavaren kan få säga upp, om nyttjanderättens värde har minskats genom fastighetsregleringen och de marköverföringar den har inneburit.

Fastighetsägaren ensam har en uppsägningsrätt i flera fall. I första hand föreligger sådan rätt vid förverkande av arrenderätten. Reglerna 'härom avser arrenden i allmänhet och ges i 8 kap. 23—25 55 i balken.

Punktvis anges det i 23 5 att arrenderätten är förverkad och att fastighetsägaren därför är berättigad att säga upp avtalet i följande fall. 1 Om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen.

2 Om arrendatorn vid jordbruksarrende undandrar sig att utföra arbete som åligger honom enligt avtalet. 3 Om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 355 och inte efter tillsägelse vidtar rättelse. 4 Om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller detta innehåller annan bestämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och inte efter tillsägelse vidtar rättelse. 5 Om arrendatorn i strid med bestämmelserna i balken överlåter arrende- rätten eller annars sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjande- rätt. 6 Om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt balken och det måste anses vara av synnerlig vikt för jordägaren att skyldigheten fullgörs.

Som en allmän regel gäller enligt sista stycket av paragrafen att en arrenderätt inte är förverkad, om det som ligger arrendatorn till last är av ringa betydelse.

Bestämmelserna kompletteras med föreskrifter i 24 5. För de första fyra punkterna i uppräkningen sägs det där att en rättelse från arrendatorns sida, vidtagen innan uppsägning skett, gör att uppsägningsrätten bortfaller. För fallen i de två sista punkterna sägs det att uppsägningen måste göras senast sex månader efter det fastighetsägaren fick kännedom om de förhållanden som avses för att uppsägningsrätten skall vara bevarad. I 25 & ges ytterligare regler för dröjsmål med betalning av arrendeavgift. De innebär att arrenderätten kan återvinnas inom viss tid efter det att uppsägning har skett, om betalning sker.

I 8 kap. 45 första stycket ges allmänna föreskrifter om verkan av en uppsägning som grundas på förverkande. Det sägs där att avtalet upphör att gälla på närmaste fardag, om inte nyssnämnda återvinningsregler innebär något annat. Dessutom anges det att det vid rättslig prövning av frågan kan beslutas att avtalet skall upphöra tidigare.

Fastighetsägaren har ytterligare möjligheter att bringa avtalet till upphö- rande i förtid vid arrende i allmänhet och med användande av uppsägning i J B:s mening. Så är fallet enligt 8 kap. 6 5 vid livstidsarrende som övergått på efterlevande make, om denne ingår nytt gifte. Ett annat fall anges i 8 kap. 14 å och innebär att fastighetsägaren kan ha uppsägningsrätt, om säkerhet som ställts för arrendeavtalets fullgörande blivit försämrad.

Konkurs på arrendatorns sida kan ge fastighetsägaren uppsägningsrätt enligt regler som är delvis olika för skilda arrendeslag.

Vid bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende medför konkursen enligt 8 kap. 18% JB uppsägningsrätt endast om arrendatorn inte hade hunnit tillträda arrendestället samt fastighetsägaren saknar godtagbar säkerhet för avtalets fullgörande och konkursboet inte heller vill ställa sådan inom en kortare tid efter anfordran.

Enligt vad som sägs i ett föregående avsnitt har förslaget i 2 kap. 7 5 nya bestämmelser om en uppsägningsrätt för fastighetsägaren. Denna avser fallet att nyttjanderätten blivit såld exekutivt och förvärvats av en person som kan

anses obehörig att inneha nyttjanderätten. Som framgår av bestämmelserna är regleringen delvis awikande från vad som annars gäller om uppsägning enligt JB. (Se avsnitt 10.4.3.)

Nyttjanderättshavaren har vid arrende uppsägningsrätt i flera fall än de som hittills har blivit nämnda.

Vid arrende i allmänhet är så fallet enligt 8 kap. 9 & JB, om ägovidden hos nyttjanderättsstället av fastighetsägaren i avtalet har blivit angiven till större omfattning än den verkliga. Undantag föreligger om bristen är av ringa betydelse eller om uppsägningen inte gjorts inom ett år från tillträdet, i båda fallen såvida inte fastighetsägaren har förfarit svikligt.

I 8 kap. 10 & JB ges en uppsägningsrätt för arrendatorn, om ägorna minskas eller försämras genom vattenflöde, jordras eller annan sådan händelse som inte har vållats av arrendatorn. Även här gäller ett undantag för ringa fall och uppsägningen får inte göras senare än ett år från händelsen eller tillträdesdagen, om händelsen hade inträffat redan dessförinnan.

Ett annat uppsägningsfall kan enligt 8 kap. 11 å i balken uppkomma, om en del av arrendestället frångår arrendatorn på grund av att något annat förvärv äger företräde, t. ex. vid konkurrerande upplåtelser av nyttjanderätt eller på grund av att fastighetsägaren av liknande orsak mister en fastighetsdel. Andra fall kan vara att nyttjanderättsområdet minskas genom att fastighets- ägaren mister en del av fastigheten på grund av ogiltighet hos sitt förvärv eller av att det drabbas av klander eller hävning. Uppsägningen skall göras senast inom ett år från förändringen eller från tillträdet, om minskningen hade skett redan dessförinnan.

Om fastigheten blir utmätt eller fastighetsägaren råkar i konkurs, ger det uppsägningsrätt för arrendatorn enligt 8 kap. 15 respektive 16 å i JB under förutsättning att händelserna inträffar före tillträdet. Uppsägningen måste i båda fallen göras inom en månad från det arrendatorn fått kännedom om händelserna för att uppsägningsrätten skall föreligga. Om arrendatorn försätts i konkurs, får också konkursboet enligt 8 kap. 17 å i balken en uppsägningsrätt även om konkursen inträffar efter tillträdet.

JB har också grunder på vilka en nyttjanderätt kan upphöra under avtalstiden på initiativ som i första hand kommer från annat håll än avtalsparterna, de fall som här sammanfattas som ingripanden av tredje man.

Ett första sådant fall anges i 7 kap. 14 å i balken och uppkommer genom en överlåtelse av fastigheten, om nyttjanderätten inte är skyddad på något av de olika sätt som är möjliga. Dessa är för nyttjanderätten som sådan inskrivning, förbehåll från säljarens sida, ond tro hos förvärvaren eller, beträffande arrende, skriftligt avtal och tillträde. Den nye ägaren måste emellertid säga upp nyttjanderättsavtalet inom tre månader från överlåtelsen för att kunna bli fri från det. Till dessa bestämmelser kommer ytterligare regler beträffande ändrings- och tilläggsavtal. (Se avsnitt 9.4.)

Exekutiv försäljning av fastigheten är, om den sker på auktion, enligt 7 kap. 16 & JB en anledning till att en nyttjanderätt kan upphöra i förtid. De närmare bestämmelserna om auktionens inverkan ges i 12 kap. UB. I korthet innebär reglerna i UB att en nyttjanderätt som är inskriven alltid är skyddad, om den har bättre rätt än exekutionsfordringen. Den ligger då inom skyddsbeloppet. Om den ligger utanför den gränsen, kan den bli gällande

gentemot köparen på grund av förbehåll vid auktionen. (Se prop. 1971:20 5. 146—154 och 192—194.)

Förbehållet kan enligt 12 kap. 33 å andra stycket UB grundas på en öskadlighetsbedömning av exekutionsmyndigheten. Rättigheten skall förbe- hz'ållas, om det saknas anledning anta att nyttjanderätten belastar fastigheten tilll beaktansvärd skada för innehavare av fordran med bättre rätt. En sådan bedömning ligger nära till hands, om upplåtelsen medför en lämplig användning av nyttjanderättsorådet och vederlaget är marknadsmässigt anpassat. Däremot är förutsättningarna mindre goda för att vederlagsfria upplåtelser skall kunna förbehållas på denna grund.

Förbehåll kan också enligt 39 5 i kapitlet grundas på utfallet av förfarandet Vild auktionen. Reglerna härom innefattar att fastigheten skall utropas i drubbla utrop, ett första utrop utan förbehåll för nyttjanderätten och ett andra uttrop med sådant förbehåll. Förhållandet mellan de avgivna buden visar i vad mån nyttjanderätten belastar fastigheten till skada för fordringshavare med bättre rätt. Om den utgör sådan belastning skall fastigheten säljas utan förbehåll för nyttjanderätten. Nyttjanderättshavaren kan emellertid betala eller ställa säkerhet för det belopp som skiljer mellan de båda buden eller på samma sätt tillskjuta det lägre belopp som fordras för att bättre liggande fordringar skall bli fullt täckta. Fastigheten säljs då med förbehåll för nyttjanderätten och nyttjanderätten är bibehållen efter auktionen.

Om nyttjanderätten varken är skyddad genom sin plats i företrädesord- ningen eller blivit förbehållen vid auktionen, är köparen i princip inte bunden av upplåtelsen. Principen har fullt genomslag för de vederlagsfria upplåtel- serna. För arrenden är det stadgat i 12 kap. 46 & UB att köparen också måste säga upp avtalet inom en månad från tillträdesdagen om det skall komma att upphöra. Ifråga om dagen då så först kan ske gäller reglerna om fardag m. m. i 8 kap. 45 JB. Lägenhetsarrendet kan bringas att upphöra enligt dessa regler. Vid bostads- och anläggningsarrende kan emellertid uppsägningen mötas med en invändning om besittningsskydd och ett krav på förlängning av upplåtelsen.

Besittningsskyddet för bostadsarrendet innefattar direkt en rätt till förlängt arrende och för anläggningsarrendet att arrendatorn inte är skyldig att avflytta annat än mot skälig ersättning för sin förlust, allt såvida inte den nye fastighetsägaren kan åberopa någon av de grunder som bryter besittningsskyddet. Bland dessa grunder ingår emellertid inte den omstän— digheten att arrendet lämnats utan skydd eller förbehåll vid den exekutiva auktionen. Det är alltså bara om någon annan omständighet ger anledning till det som arrendatorn blir tvingad att flytta eller att flytta utan ersättning för förlusten.

Om nyttjanderätten är inskriven i fastighetsboken — vilket ju enligt förslaget är en förutsättning för registreringen i nyttjanderättsregistret — skall det enligt 19 kap. 21 å andra stycket JB antecknas i fastighetsboken vilken inverkan auktionen haft på rättigheten.

Dessa bestämmelser har ersatt föreskrifter i 45 å andra stycket förordning- en (1875:42 s. 12) angående inteckning i fast egendom (inteckningsförord- ningen). Enligt dessa skulle inskrivningen (inteckningen enligt den äldre terminologin) vara utan verkan redan om fastigheten hade sålts utan förbehåll för nyttjanderätten eller utan att den annars var skyddad av läget i

företrädesordningen. En motsvarande sakrättsligt inriktad ordning skulle kunna tänkas även fortsättningsvis, och kanske kunna tillämpas till och med i fall då nyttjanderätten blivit bibehållen, om det skett endast genom förbehåll och inte på grund av inskrivningens läge i företrädesordningen. JB:s bestämmelser har emellertid enligt uttalanden i förarbetena fått en annan innebörd. (Se prop. 1970:20 A s. 387—388.)

JB:s bestämmelser innebär, att anteckningarna skall anpassas efter auktionens verkningar i förening med bestämmelserna om uppsägningsskyl- dighet och besittningsskydd beträffande arrendena. En inskrivning för ett arrende som inte bibehållits vid auktionen får sålunda inte avföras genom anteckning enligt 19 kap. 21 & JB. Anteckningen får endast innehålla uppgiften att det skett försäljning på exekutiv auktion och att rättigheten då lämnats utan förbehåll eller annat skydd. Inskrivningen står därmed kvar i fastighetsboken. Inskrivningen för en vederlagsfri nyttjanderätt skall där- emot avföras i motsvarande situation. Leder en uppsägning av ett arrende till att nyttjanderätten upphör, kan fastighetsägaren få inskrivningen dödad enligt de vanliga reglerna i 23 kap. 6 & JB. (Se prop. 1970:20 A 5. 386—388 och 412.)

En nyttjanderätt som inte är inskriven kan enligt 7 kap. 22 och 23 åå JB komma att få vika för någon annan rättighet till fastigheten, om inte båda kan utövas vid sidan av varandra. Något uppsägningskrav är inte stadgat för detta fall.

Expropriation och liknande tvångsförvärv anges i 7 kap. 26å JB som anledning till att en nyttjanderätt kan komma att upphöra. Expropriations- lagen (1972:719) och annan lagstiftning om tvångsförvärv har de närmare bestämmelserna i denna fråga. Tvångsförvärvet kan avse fastigheten med ett upphörande av rättigheten som följd eller enbart rättigheten.

Fastighetsreglering kan också leda till att en nyttjanderätt bortfaller. Regler ges i 7 kap. 29 & JB. De innebär att nyttjanderätten bortfaller i mark som vid fastighetsreglering kommer att föras över till en annan fastighet. Rättigheten upphör genast när marken tillträds av den andra fastighetsäga- ren utan krav på uppsägning. Däremot måste tillträdande ägare säga upp hyresavtal som kan gälla en byggnad som blir överförd.

Tomträtten har genom ett hävningsförbud i 13 kap. 8 & JB en ordning som på viktiga punkter helt avviker från vad som gäller för nyttjanderätt i övrigt.

Det föreskrivs i lagrummet att avtalet inte får hävas vare sig av fastighetsägaren eller tomträttshavaren. Det anges dessutom att den av dem som överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen har att återställa vad som rubbats eller att fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skadan.

Hävningsförbudet har tillkommit vid 1953 års lagstiftning om tomträtten. Det avser endast kontraktsbrott, varför ogiltighetsfall i princip ligger utanför dess område. Svårigheten som i vissa fall kan finnas att dra en gräns mellan de båda kategorierna har påtalats under lagstiftningsarbetet, men problemet har lämnats åt rättstillämpningen. (Se SOU 1952:28 s. 6566, 8081 och prop. 1953:177 5. 36—38, 71—72.)

Hävningsförbudet har sin motivering i önskemålet att en pantborgenär skall skyddas mot att tomträtten på ett oberäkneligt sätt kan komma att

upphöra. Utan ett sådant hinder ansågs det under förarbetena att man hade behövt skydda pantborgenärerna på något annat sätt. Härvid synes en lösenskyldighet för fastighetsägaren vid hävning från hans sida ha framstått som ett närliggande alternativ. Den annars hävningsberättigade parten har genom lagreglerna fått skydd genom föreskrifterna om skyldigheten för den felande att återställa vad som rubbats och att fullgöra vad som eftersatts samt att ersätta skada. Ytterligare skydd för fastighetsägaren ligger i att rätten till avgäld har förmånsrätt i tomträtten enligt 7 & 1 förmånsrättslagen (1970:979, omtryckt 1975: 1248).

11.5.2. Utredningens överväganden och förslag

Möjligheten att nyttjanderätten kan bringas att upphöra under avtalstiden är givetvis en allvarlig risk för pantobjektet. Detta gäller inte bara om initiativet kan tas av fastighetsägaren utan också om samma resultat kan åstadkommas av nyttjanderättshavaren. Det är inte alltid som fastighetsägarens och nyttjanderättshavarens intressen var för sig eller i förening sammanfaller med pantborgenärernas, och de har givetvis inte full överblick över kredittagarens förhållanden i alla lägen. Även sådana avbrott i nyttjande- rättsförhållandet som ytterst beror på inskridanden från tredje man är faror som måste beaktas.

Att nyttjanderätten kan bringas att upphöra i förtid innebär emellertid inte alltid så stor riski praktiken. I vissa fall kan de överblickas av en kreditgivare innan han accepterar säkerheten. Så är fallet med avtalsklausuler som ger uppsägningsrätt med eller utan arrendenämndens medverkan. I andra fall är det fråga om rena undantagssituationer. De som enbart avser jordbruksar- rende saknar i stort sett betydelse här, eftersom jordbruksarrenden endast i säregna undantagsfall kan komma in i nyttjanderättsregistret. I vissa fall "indanröjs riskerna genom regler som pantsystemet har i andra avseenden än det nu behandlade. Risken för att del av nyttjanderättsområdet skall frångå nyttj anderättshavaren i konkurrenssituationer saknas sålunda i en stor del av de tänkbara fallen på grund av kravet att nyttjanderätten skall vara inskriven ;fastighetsboken. Oriktiga uppgifter om ägovidden motverkas av kravet på rarta och gränsmarkeringar beträffande nyttjanderättsområdet. Riskerna som kan följa av fastighetsbildning, expropriation m. m. är mindre farliga för .(reditgivaren, eftersom denne har tillfälle att vara med i eller följa de skeenden som kan leda fram till situationer där nyttjanderätten upphör.

Det finns emellertid likväl tillräckligt många uppsägnings- och andra ivbrottsfall kvar för att de måste uppfattas som ett allvarligt hot mot )antobjektet. Framför allt kan nämnas förverkandemöjligheten. Även om reglerna härom och andra avbrottsregler faktiskt tillämpas mycket sällan, ran läget bli ett annat när den tredje parten, kreditgivaren, kommer med i iammanhanget. Det kan då uppkomma nya skäl till att de rättsliga nöjligheterna blir utnyttjade. Inte minst måste man beakta faran för att de rtnyttjas för ohederliga syften utan att en kreditgivare kan skydda sig.

I många fall kan kanske kreditgivarna likväl vara beredda att räkna in farorna för avbrott i nyttjanderättsförhållandet bland de risker som de anser ;ig böra ta vid kreditgivningen. I den mån så inte blir fallet kan emellertid

följden bli att de nya säkerhetsobjekten kommer att avvisas i det praktiska livet.

En alternativ möjlighet är att kreditgivarna som en förutsättning för att godta pantobjekten kräver att parterna i nyttjanderättsavtalet skall ha undanröjt avbrottsriskerna genom avtalsbestämmelser. Även om detta låter sig göra i stor utsträckning kan det emellertid inte ske fullständigt, bl. a. eftersom förbehåll som riktar sig mot arrendatorns rättigheter möter hinder i den tvingande regleringen enligt 8 kap. 25 JB.

Till svårigheterna kommer emellertid att kraven på avtalsskrivningen kommer att leda till att nyttjanderättsavtalen i många fall måste skrivas om eller ändras för att kunna bli godtagna som panter. Härmed för man in starkt komplicerande moment i arbetet med denna form av kreditsäkerhet. Inte minst blir detta fallet, om det skall göras ändringar beträffande en redan registrerad nyttjanderätt. Då måste också ändringsavtalet registreras med allt besvär och de kostnader det medför.

Förhållandena är alltså sådana att avbrottsfallen bör motverkas genom lagstiftning i den mån de innebär sådana faror för pantobjektet som en pantborgenär inte ändå är skyddad mot. I fråga om avbrott på initiativ av någon av parterna i nyttjanderättsförhållandet har utredningen funnit sådan fara föreligga.

Regler med samma syfte har också getts beträffande tomträtten på viktiga punkter. De föreligger i form av hävningsförbudet och uppsägningshindren i övrigt i förening med fastighetsägarens lösenskyldighet för de undantagsfall då uppsägningsrätt finns för honom. Tomträttsmodellen är emellertid inte användbar för den registrerade nyttjanderätten. Genom att man utesluter uppsägningsrätten för förverkande och av andra skäl skulle visserligen pantvärdet gynnas. Man skulle emellertid samtidigt ta bort viktiga moment i den fria konstruktion nyttjanderätten har med den effekten att fastighets- ägare kan bli mindre benägna att medverka till att pantsystemet blir använt. Av liknande skäl kan inte heller avsaknaden av uppsägningsrätt på nyttjanderättshavarens sida motvägas av en fri överlåtelserätt såsom är fallet i fråga om tomträtten. Reglerna för tomträtten beror på den särställning den hari förhållande till nyttjanderätt i allmänhet genom att upplåtaren i regel är ett samhälleligt organ och att detta på skilda sätt gynnar förutsättningarna för att det inte skall bli framtida komplikationer i avtalsförhållandet.

Utredningen anser att avbrottsriskerna bäst kan motverkas genom att effekten av ett avbrott förändras. I stället för att leda till att nyttjanderätten upphör bör avbrottet leda till att nyttjanderätten övergår till att gälla i fastighetsägarens hand så som ordningen ändå måste varai en del andra förut behandlade fall. Härigenombevaras säkerheten för kreditgivaren medan parterna ändå når det viktigaste av de mål de måste ha med uppsägningen. För fastighetsägaren avser det att han vill ha bort den aktuelle nyttjande- rättshavaren och för den sistnämnde att han vill frånträda nyttjanderätten och avbryta avtalsförbindelsen med fastighetsägaren. Att fastighetsägaren inte får alla verkningar av upplåtelsen undanröjda år en sak som beror på pantsättningen, och följderna därav kan han överblicka vid sin medverkan till registreringen. Förslaget har regler med det angivna innehållet i 2 kap. 10 5 första stycket.

Innebörden av att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren är enligt

förslaget densamma som i ogiltighetsfall som behandlas i ett föregående avsnitt (se avsnitt 11.3.) Det är alltså inte bara nyttjanderätten som övergår utan även byggnader och annan tillbehörsegendom. Reglerna behandlas närmare i andra sammanhang. (Se avsnitt 11.7 och 11.8.)

Den reglering som nu har beskrivits har en komplettering i utredningens förslag om uppsägningsregler för de registrerade nyttjanderätterna. Som redovisas i det särskilda avsnittet härom föreslår utredningen en föreskrift i 2 kap. 12 & om att uppsägning enligt JB:s bestämmelser i 8 kap. 8 & alltid skall äga rum när någon av parterna vill att nyttjanderätten skall upphörai förväg. Effekten av uppsägningen blir alltså, när den sker under avtalstiden, att nyttjanderätten upphöri förhållande till nyttjanderättshavaren men övergår till att gälla i fastighetsägarens hand. (Se avsnitt 11.6.)

I fråga om verkningarna av exekutiv auktion på fastigheten behöver det något närmare övervägas hur pantsystemets regler lämpligen bör utformas. Problemen blir aktuella för de fall då en registrerad nyttjanderätt blivit lämnad utan förbehåll vid försäljningen och inte heller annars är skyddad enligt exekutionsreglerna.

Sådana fall är enligt utredningens erfarenheter f.n. sällsynta. De kan närmast tänkas bli aktuella beträffande vederlagsfria upplåtelser. Även om en nyttjanderätt skulle bli lämnad utan förbehåll eller skydd i övrigt, innebär gällande bestämmelser att ett bostadsarrende med det besittningsskydd det har i normalfallet inte kan bringas att upphöra enbart på grund av utfallet av auktionen. För ett anläggningsarrende med dess indirekta besittningsskydd är riskerna i allmänhet mycket små att ett upphörande skall bli följden.

Pantsystemets regler kan enligt ett alternativ formas så att pantobjektet blir bibehållet på sätt som föreslås beträffande förtida uppsägningi allmänhet också i de sällsynta fall då nyttjanderätten annars skulle falla bort genom auktionen eller en efterföljande uppsägning. Denna effekt kan åstadkommas genom att en fullbordad uppsägning får den följd som utredningen föreslår för andra fall av förtida upphörande, nämligen att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren. De vederlagsfria registrerade nyttjanderätterna skulle kunna jämställas med arrendena genom att uppsägningsskyldigheten i 12 kap. 46 & UB utsträcks till att gälla även dem. Förslagets allmänna regel i 2 kap. 11 5 om att det alltid måste ske uppsägning när någon av parterna vill att nyttjanderätten skall upphöra i förtid gäller emellertid under alla förhållan- den med den kortare respittid som följer av reglernai 12 å i kapitlet, om inget undantag stadgas. (Se avsnitt 11.6.)

Det andra alternativet är att pantsystemets regler inte alls får ingripa i följderna av den exekutiva auktionen. Innebörden härav är att man låter möjligheten stå öppen att pantobjektet kan komma att upphöra på grund av exekutiv auktion på fastigheten.

Valet mellan alternativen är inte av större vikt i praktiken, eftersom de berörda fallen kan antas bli sällsynta. Principiellt är det emellertid av större betydelse.

Pantsystemet är avsett att omfatta en nyttjanderätt med det innehåll och den företrädesrätt den har i förhållande till andra intressenter i fastigheten. Det är inte avsikten att en borgenär med säkerhet i nyttjanderätten direkt eller indirekt skall kunna förskjuta företrädesordningen mellan intressenter- na i fastigheten. Det undantag som möjligen kan sägas ligga i att

inskrivningen av nyttjanderätten föreslås få omfatta en registreringsklausul som efteråt infogas i nyttjanderättsavtalet, får ses som en helt isolerad detalj. Den har viktiga skäl för sig i de förenklingar den medför beträffande fastighetsbokföringen och kan i praktiken inte antas ha någon effekt på rättigheter som belastar fastigheten. (Se specialmotiveringen till 1 kap. 4 ä 4.)

Ett skydd för pantobjektet enligt den ordning som utredningen i övrigt funnit lämplig vid förtida uppsägning skulle däremot kunna påverka fastighetspriset till men för fordringshavare med bättre rätt. En exekutions- köpare som vinner framgång med sin uppsägning skulle liksom hittills kunna bli befriad från avtalsförhållandet till nyttjanderättshavaren men skulle i gengäld få överta nyttjanderätten gällande i egen hand. Nackdelarna skulle med fog kunna uppfattas som besvärande. Köparen skulle sålunda kunna bli skyldig att ersätta nyttjanderättshavaren för hans tillbehör. Pantobjektet skulle även i fortsättningen utgöra säkerhet för den förre innehavarens skulder och exekutivköparen skulle kunna få både besvär och kostnader genom att nyttjanderätten måste tas i anspråk av kreditgivarna. Dessa förhållanden skulle kunna minska buden på fastigheten, även om en köpare också skulle kunna anse det fördelaktigt att kunna förfoga över nyttjande- rätten som en omsättningsbar tillgång. Synpunkterna leder enligt utredning- ens mening till att man bör följa linjen att pantsystemets regler inte alls skall ingripa i vad som redan gäller för exekutiv auktion på fastigheten. Reglerna om att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren vid förtida uppsägning har därför i 2 kap 10 & tredje stycket fått ett undantag för exekutionsfal- len.

Nyttjanderätten lämnas sålunda i förslaget såsom pantobjekt utan skydd på den aktuella punkten. Det är emellertid, såsom redan sagts, inte någon praktiskt betydelsefull situation det är fråga om. Innebörden för pantborge- närernas del är att de måste bevaka sina intressen på fastighetsauktionen för att försöka åstadkomma att nyttjanderätten då blir bibehållen. Deras situation är härvid jämförbar med den som råder när själva nyttjanderätten utsätts för exekutionen. Olägenheterna av en exekutiv auktion kan emellertid också motverkas genom att man redan vid inskrivningen utverkar att nyttjanderätten får en god prioritet i fastigheten.

Utanför förslagets reglering faller verkningarna av expropriation eller annat tvångsförvärv av fastigheten eller nyttjanderätten samt verkningarna av fastighetsreglering. I de fallen kan nyttjanderätten enligt nu gällande regler falla bort utan uppsägning. Förslaget har föreskrifter som medför att pantborgenärernas rätt både vid tvångsförvärv och fastighetsreglering kommer att beaktas under förfarandet enligt den särskilda lagstiftning som är i fråga. (Se avsnitt 16.9 och 16.14.)

En särskild regel tas upp i fråga om förverkande på grund av bristande betalning till fastighetsägaren. Det föreslås i 2 kap. 14 5 att försummelse i den delen inte skall vara någon förverkandeanledning för de registrerade nyttjanderätterna. Lösningen är alltså i denna del i sak densamma som tomträttens hävningsförbud genomgående leder till. Undantaget hör sam- man med förslaget till ändringi förmånsrättslagen där det, också i likhet med tomträttsförhållandena, tas upp en förmånsrätt för fastighetsägarens fordran på arrendeavgift. (Se avsnitt 16.5.)

Att arrendebetalningen kan föras bort från förverkandegrunderna är en fördel. Förverkandetvister är aldrig önskvärda. Förslagets regel om att nyttjanderätten efter förverkande övergår till fastighetsägaren påverkar inte möjligheterna till att förverkandefall kan uppkomma. Det kan också sägas att resultatet av förverkandet, trots dess praktiska fördelar för pantobjektet, dock i sig inte är eftersträvansvärt och därför bör begränsas så mycket som möjligt. Det medför nämligen en del komplikationer. Genom att just avgiftsbetalningen kan föras undan från förverkandefallen minskas förverk- andeanledningarna på en väsentlig punkt. Det är i praktiken främst avgiftsbetalningen som gör ett förverkande aktuellt, även om det är sällsynt också på den grunden.

Fastighetsägaren som har obetalda fordringar på nyttjanderättshavaren blir med förslagets regler hänvisad att söka ut sitt tillgodohavande hos nyttjanderättshavaren på samma sätt som andra fordringsägare. Förverkan- depåföljden skulle under alla förhållanden endast vara ett påtryckningsme- del som inte i sig ger någon betalning, om man inte räknar med den spekulationsartade vinsten av att fastighetsägaren skulle kunna få överta nyttjanderättshavarens byggnader m. m. utan ersättning. (Se avsnitt 11.8.)

Med förslaget förbättras i själva verket fastighetsägarens utsikter att få betalning genom att förmånsrätten i nyttjanderätten tillkommer. Den mest praktiska vägen för fastighetsägaren kan därför vara att utverka en utmätning av nyttjanderätten och då göra förmånsrätten gällande.

11.6. Uppsägning

11.6.1. Gällande regler

I JB anges uppsägning i ett flertal fall som det sätt på vilket ett arrendeförhållande får avbrytas. Motsvarande regler saknas beträffande andra nyttjanderätter utom enligt de allmänna nyttjanderättsreglerna i 7 kap. 30 & (fastighetsreglering har minskat eller ökat värdet av nyttjanderät- ten). I lagstiftning utanför JB anges det i något fall att uppsägning skall användas som ett medel att avbryta ett arrendeförhållande. Så är fallet enligt 12 kap. 46 % UB när en arrenderätt inte blivit bibehållen vid exekutiv auktion på fastigheten.

JB uppvisar emellertid också fall där uppsägning inte anvisas som sättet att avbryta nyttjanderättsförhållandet, ehuru ett sådant avbrott avses i reglerna. Så förhåller det sig beträffande 7 kap. 9 & (andelsupplåtelse), 22 och 23 && (konkurrerande upplåtelser), 25 & (klander, ogiltigt förvärv eller hävning av förvärv av fastigheten), 29 & (marken frångår fastigheten genom fastighets- reglering), 8 kap. 25 (otillåtet förbehåll mot arrendatorn), 3€ (muntligt avtal), 6 % (livstidsupplåtelser) och 9 kap. 32 & (arrendatorn överger arrende- stället). Expropriationslagstiftningen har ytterligare regler om hur en arrenderätt kan upphöra utan uppsägning och till sådana regler hänvisar 7 kap. 26 & JB. I fråga om annan nyttjanderätt än arrende kan av bestämmel- serna i JB nämnas även 7 kap. 5 & (maximitiden för upplåtelse har överskridits) och 14 5 (ny fastighetsägare är inte bunden av tidigare

upplåtelse).

Avtalsfriheten vid lägenhetsarrende kan i ytterligare andra fall medföra att uppsägning i formell ordning inte fordras för att avtalet skall upphöra när avtalstiden löpt ut. (Se avsnitt 11.4.1.)

För arrenden finns det närmare regler i JB om hur en uppsägning skall ske för att vara gällande. I 8 kap. 8 & sägs det att uppsägning skall vara skriftlig eller att den skall erkännas skriftligen av den som avses med den. Uppsägningen skall dock alltid vara skriftlig när anläggningsarrende sägs upp enligt 11 kap. 6 eller 6 a 5 i anledning av avtalstidens utgång samt då arrendatorn säger upp bostadsarrende enligt 10 kap. Så i anledning av avtalstidens utgång och begär förlängning av avtalet på ändrade villkor. En liknande regel finns även för jordbruksarrende.

Rätt mottagare av en uppsägning på fastighetsägarens sida är fastighets- ägaren enligt paragrafen, men om någon annan är behörig att ta emot arrendeavgiften får uppsägningen ske hos denne. I fråga om arrendatorssi- dan finns det inte någon motsvarande bestämmelse. Som rätt mottagare bör här den anses som är arrendator enligt avtalet.

I andra stycket av samma paragraf föreskrivs det beträffande skriftlig uppsägning att den skall delges den sökte. För delgivningsförfarandet är delgivningslagen (1970z428) tillämplig vartill kommer vissa särregler i JB.

Uppsägningens verkan enligt J B:s arrenderegler får sin närmare innebörd genom föreskrifterna i 8 kap. 4 och 5 55 om den tid som skall förflyta från uppsägningen till dess avtalet upphör. Reglerna avser fallen då uppsägning sker på grund av förverkande (4 & första stycket) eller annan orsak som ger rätt till förtida uppsägning (4 å andra stycket) samt då lägenhetsarrende på obestämd tid sägs upp (5 5). Reglerna har beskrivits på olika ställen i det föregående. (Se avsnitt 11.4.1 och 11.5.1.)

Uppsägningen av ett arrende har enligt JB kommit att få också andra inslag än att bara vara en förklaring från ena parten att han vill avbryta arrendeförhållandet. En uppsägning från fastighetsägarens sida skall enligt 11 kap. 6 5 vid anläggningsarrende innehålla en underrättelse om de villkor han ställer för att vilja förlänga avtalet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Dessutom skall den innehålla underrättelse om att arrendatorn har att inom viss tid hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling, om han inte går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning. Liknande meddelande kan ges separat för jordbruks- och bostadsarrende enligt 9 kap. 10é och 10 kap. 6 a &. Härtill kommer bestämmelserna i 9 kap. 8 5, 10 kap. 5 5 och 11 kap. 6 a & om att arrendatorn vid jordbruks-, bostads- och anläggningsarrende har att använda sig av uppsägning när han i själva verket vill ha avtalet förlängt men på ändrade villkor. Även fastighetsägaren har att använda sig av uppsägning i fall då han väl går med på ett förlängt avtal men vill att villkoren skall ändras.

Det föreligger nu förslag till en delvis ny ordning för uppsägning m. nr. av jordbruks- och bostadsarrende. Innebörden är att en uppsägning alltid skall avse att arrendet skall upphöra. Om en part vill att avtalsförhållandet skall förlängas men på andra villkor än de som tidigare gällt, skall han meddela motparten detta. Meddelandet skall behandlas på samma sätt som en uppsägning. (Se SOU 1981:80 s. 194195 och lagrådsremiss med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen s. 73—80.)

11.6.2. Utredningens överväganden och förslag

Problemen

JB har, såsom framgått i det föregående, gett en särskild betydelse åt uttrycket uppsägning såvitt gäller arrendena genom att föreskriva en viss ordning för uppsägning samt genom att ange vissa följder av att den sker eller inte sker på det föreskrivna sättet.

J B:s bestämmelser om uppsägning är motiverade av förhållandet mellan parterna. När en nyttjanderätt blivit registrerad uppkommer frågan om det av panträttsliga skäl behövs särskilda former för en parts förklaring att han vill att nytt janderättsförhållandet skall upphöra. Frågorna avser såväl urvalet av de fall där särskilda regler fordras som utformningen av dem. Saken kan därvid ställa sig olika när det gäller ett upphörande av nyttjanderätten vid avtalstidens utgång eller ett upphörande under avtalstiden.

Andra fall av upphörande under avtalstiden än sådana där ena parten gör en uppsägning ligger utanför de regler som nu har beskrivits. För sådana fall då nyttjanderätten kan komma att upphöra genom expropriation eller fastighetsreglering kommer de intressen som har föranlett förslagets uppsägningsregler att bli beaktade genom förfarandet i den lagstiftning som då är aktuell. Delvis kommer detta att ske på grund av förslag till följdändringar som föreslås i detta betänkande. (Se avsnitt 11.5, 16.9 och 16.14.)

Avtalstidens utgång

För att ett arrende skall komma att upphöra vid avtalstidens utgång krävs det redan enligt JB i allmänhet att uppsägning sker viss tid i förväg. Undantagsvis kan dock uppsägning vara obehövlig. Så är fallet vid anläggnings- och lägenhetsarrenden, om parterna har kommit överens om det. Uppsägnings- kraven är kombinerade med föreskrifter om den tysta förlängningen om uppsägning inte sker i tid.

För de vederlagsfria upplåtelserna saknas det regler om uppsägning och även om tyst förlängning.

En registrerad nyttjanderätt kan alltså i avsaknad av särskilda regler komma att upphöra vid avtalstidens utgång trots att det inte skett någon uppsägning. Från panträttsliga synpunkter sett är emellertid detta inte något allvarligt hot mot tredje mans rättsställning.

Hur avtalstiden är utformad framgår av nyttjanderättsavtalet vilket också finns tillgängligt hos inskrivningsmyndigheten. Den som vill ta nyttjanderät- ten som säkerhet eller förvärva den eller annars fäster vikt vid dess innebörd kan alltså i förväg underrätta sig om dess värde och de risker den aktualiserar. Framför allt i skedet före en registrering när en pantsättning planeras, men också efteråt, kan kreditgivaren kräva sådana avtalsändringar som gör nyttjanderätten bättre lämpad som pant än den varit förut. Av hänsynen till pantborgenärerna finns det sålunda inte något egentligt behov av nya uppsägningsregler. De skulle inte heller kunna begränsas enbart till kravet på en uppsägning utan måste kombineras med föreskrifter om följderna av att denna underlåts, dvs. regler om tyst förlängning av det slag som redan finns

för bl. a. bostadsarrendet.

Av angivna skäl har utredningen avstått från att föreslå någon uppsäg- ningsregel för den registrerade nyttjanderätten beträffande läget när avtalstiden utgår.

Upphörande under avtalstiden

JB kräveri allmänhet uppsägning från parts sida för att en arrenderätt skall kunna bringas att upphöra under avtalstiden på grund av förverkande eller på någon annan av de i lag angivna grunderna. Undantag gäller emellertid när upphörandet beror på inskridande från någon utomstående, t. ex. genom att det sker fastighetsreglering, expropriation eller att fastighetsägarens fång av fastigheten angrips m. fl. fall.

För de benefika upplåtelserna är det ofta osäkert under vilka omständig- heter nyttjanderätten kan bringas att upphöra. Det finns också fall där det kan ske på i lag angiven grund utan att det samtidigt har stadgats något uppsägningskrav. (Se avsnitt 11.6.1.)

Regler som skulle medföra att en pantborgenär får underrättelse om en uppsägning saknas av förklarliga skäl helt f. n.

En pantborgenär måste givetvis få del av en uppsägning som medför att nyttjanderätten och därmed panträtten kan komma att upphöra i förtid. Det är också nödvändigt att nyttjanderätten inte annars kan bringas att upphöra utan att pantborgenären åtminstone i god tid fått ett meddelande om det. I första hand gäller detta när initiativet till ett upphörande kommer från fastighetsägaren. Pantborgenären måste emellertid skyddas också mot åtgärder från nyttjanderättshavaren, eftersom man inte kan utgå från att dennes handlande alltid sker i samråd med pantborgenären eller är ofarligt för dennes kreditsäkerhet.

En underrättelse till pantborgenären kan ses som ett ordningskrav men har också större betydelse. Får borgenären en underrättelse i tid, kan det kanske undvikas att nyttjanderätten bringas till upphörande. Särskilt gäller detta vid förverkande men också i andra fall. Vid nyttjanderättshavarens eget agerande ger underrättelsen en kontrollmöjlighet för borgenären.

Borgenärsintressena skulle i stor utsträckning kunna tillgodoses genom att nyttjanderättsavtalen förses med kompletterande bestämmelser. Fullt till- fredsställande lösningar kan emellertid vara svåra att uppnå den vägen och det skulle i vart fall många gånger krävas ändringsavtal som inte annars skulle vara nödvändiga. Frågan är dessutom av så grundläggande betydelse för pantobjektet att det redan av det skälet är befogat att reglera den i lagbestämmelserna.

Också andra intressenter än de borgenärer som redan har en panträtt, kan bli lidande av möjligheten att en registrerad nyttjanderätt sägs upp under avtalstiden. Möjligheten till uppsägning medför nämligen att registrets uppgifter inte blir fullt tillförlitliga och den som är intresserad av nyttjande- rätten har inte något enkelt sätt att komplettera dem. Även dessa förhållanden bör beaktas.

För att tillgodose de beskrivna önskemålen har förslaget en allmän regel om att parterna inte kan bringa nyttjanderätten att upphöra under avtalstiden annat än genom uppsägning. Uppsägningen skall ske i den

ordning som JB föreskriver för arrenden. Bestämmelserna fyller igen de luckor beträffande uppsägningskraven som JB lämnari fråga om vederlags- fria upplåtelser men som också kan föreligga i andra fall, framför allt för lägenhetsarrenden.

Förslaget föreskriver ytterligare att en uppsägning av de här aktuella nyttjanderätterna skall innehålla de skäl som åberopas för uppsägningen. Den bestämmelsen får betydelse för alla uppsägningar och modifierar vad som gäller enligt JB där det inte föreskrivs någon skyldighet att alltid ange uppsägningsgrunden.

Pantborgenärerna förs i förslaget in i uppsägningsförfarandet genom en skyldighet för den uppsägande att lämna meddelande om uppsägningen till sådana pantborgenärer som det går att få kunskap om genom nyttjanderätts- registret.

Pantborgenärer som inte låtit anteckna sig i registret och andra som kan vara intresserade av nyttjanderätten har inte rätt till något eget meddelande. Förslaget beaktar emellertid sådana intressen genom att även nyttjanderätts- registret skall underrättas om en uppsägning och att denna skall antecknas i registret. Härtill kommer en fördröjningsregel som innebär att nyttjande- rätten inte upphör förrän det har förflutit minst två månader från det att anteckningen gjordes i registret. Den som bevakar nyttjanderättsregistrets innehåll kommer alltså att ha en viss tid till förfogande för de åtgärder som han kan finna påkallade när en uppsägning har skett.

Förslagets regler i de angivna delarna är upptagna i 2 kap. 11 och 12 åå.

Ogiltighetsfall

Att någon vill göra gällande att en registrerad nyttjanderätt är ogiltig kan, liksom en uppsägning under avtalstiden, få stor betydelse för de borgenärer som har panträtt. Om det väcks talan i saken, skall nyttjanderättsregistret enligt registreringsbestämmelserna i 4 kap. 4 & underrättas och förses med en anteckning härom. På samma sätt förhåller det sig med dom eller slutligt beslut i målet. Händelserna får alltså publicitet på ett tidigt stadium.

För pantborgenärernas skydd har emellertid förslaget också reglerna om att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren, om den är ogiltig i förhållande till nyttjanderättshavaren. En nyttjanderätt får sålunda inte avföras ur nytt j anderättsregistret på grund av ogiltighet. Det kan ske först på fastighetsägarens ansökan och under förutsättning att den inte belastas av någon sökt eller beviljad inteckning. (Se avsnitt 11.3.)

Med hänsyn till vad förslaget sålunda i övrigt innehåller finns det inte något behov att för pantborgenärernas räkning införa bestämmelser av det slag som föreslås när någon part vill säga upp nyttjanderättsavtalet under avtalstiden. Inte heller av hänsyn till annan tredje man erfordras det sådana regler.

11.7. Nyttjanderätten i fastighetsägarens hand — Den närmare innebörden

11.7.1. Konstruktionen

Konstruktionen att nyttjanderätten blir gällande i fastighetsägarens hand tillgodoser önskemålet att pantobjektet skall vara bevarat för pantborgenä- rernas räkning. Det behöver skyddas i skilda situationer där det hotas på grund av svagheten att det endast vilar på ett avtal, nyttjanderättsavtalet. Ogiltiga upplåtelser blir sålunda gällande i fastighetsägarens hand och uppsägning leder till att han övertar nyttjanderätten. Detsamma blir följden av avtal mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren om förvärv av fastigheten eller nyttjanderätten samt ett avtal om att nyttjanderätten skall upphöra i förtid. I samtliga fall fortsätter inteckningar och panträtter att gälla i nyttjanderätten. (Se avsnitt 11.2, 11.3 och 11.5.)

Det finns emellertid problem kring konstruktionen, både från praktiska och mera teoretiska utgångspunkter, vilka behöver belysas.

När fastighetsägaren har förvärvat nyttjanderätten eller nyttjanderättsha- varen har förvärvat fastigheten, har avtalen som sådana inte inneburit något ingrepp i nyttjanderätten. Vad som har skett är att en av parterna i nyttjanderättsförhållandet har kommit att träda ut ur det. Från denna begränsade synpunkt, bör det sålunda inte finnas teoretiska invändningar mot att nyttjanderätten får fortsätta att gälla i fastighetsägarens hand.

Samma synsätt kan emellertid också anläggas i uppsägningsfallen. Med nuvarande regler uppfattas uppsägningen i allmänhet leda till att nyttjande- rätten som sådan upphör. Vad som i första hand inträffar är emellertid att rätten för den aktuelle nyttjanderättshavaren upphör och att det dittills gällande avtalsförhållandet avbryts. Detsamma inträffar också vid en överlåtelse av nyttjanderätten till en ny innehavare med den skillnaden att det samtidigt inträder en ny innehavare i det tidigare avtalsförhållandet. Utredningsförslagets regel om att uppsägningen leder till att nyttjanderätten blir gällande i fastighetsägarens hand kan sålunda ses som en parallell till vad som händer vid överlåtelse av nyttjanderätten.

Även fallet då parterna upphäver nyttjanderättsavtalet genom ett nytt avtal kan ses på det angivna sättet. Det nya avtalet innebäri första hand ett avbrott i avtalsförhållandet rörande nyttjanderätten.

När ett nyttjanderättsavtal är ogiltigt är det en något annorlunda motivering till att en nyttjanderätt likväl skall kunna gälla i fastighetsägarens hand.

Ett godtrosförvärv av panträtt i fastigheten innebär att det uppkommer en rätt till fastigheten på en ny grund, nämligen förvärvet i god tro. Häri är situationen likartad den som uppkommer genom ett godtrosförvärv av äganderätt till fastigheten. När det gäller en panträtt i en i och för sig ogiltig nyttjanderättsupplåtelse måste emellertid objektet för rättigheten avgränsas på något sätt och utredningen har funnit den enklaste lösningen vara att förklara att pantobjektet skall ha den omfattning som det ogiltiga nyttjan- derättsavtalet anger. Man kan också säga att det redan i bestämmelserna om att godtrosförvärv skall få ske och omfattningen av den uppkomna

rättigheten ligger, att nyttjanderätten enligt det ogiltiga avtalet består. Eftersom den däri angivne nyttjanderättshavaren inte har någon rätt över fastigheten, måste den tillkomma fastighetsägaren. Alternativet är att det ordnas en förvaltning genom pantborgenär eller på annat sätt. En sådan lösning har utredningen emellertid inte ansett lämplig. (Se avsnitt 12.3.)

Redan registreringen i nyttjanderättsregistret är emellertid ett moment som ensamt kan vara en tillräcklig motivering för att också ett ogiltigt nyttjanderättsavtal får leda till att fastighetsägaren blir innehavare av den därmed avsedda nyttjanderätten. Tanken är härvid att registreringen innebär en uppdelning av ägarens befogenheter till fastigheten. När ogiltigheten hos avtalet utesluter att den däri angivne nyttjanderättshavaren kan ha någon rätt till fastigheten, tillkommer den fastighetsägaren.

Likheten blir i själva verket stor med tomträttens regler om tillbehör enligt 13 kap. 9é JB. Det är registreringen av tomträtten som leder till att fastighetstillbehör utan yttre åtgärd flyttas över till att bli tomträttstillbehör. Motsvarigheter finns i förslaget beträffande industritillbehör som upprättats i samband med förslaget till lag om företagshypotek m. m. Förslaget innebär att tillbehör skall kunna flyttas ut ur och in i fastighetens tillbehörskrets enbart genom registreringsåtgärder. Likheten med det förslaget ökas av att även nyttjanderätten i fastighetsägarens hand kan vara försedd med tillbehör som på grund av registreringen i nyttjanderättsregistret faller utanför fastighetens tillbehörskrets. (Se avsnitt 6.6.5.)

Bedömningen ändras inte av att registreringen i själva verket skett på ett oriktigt underlag genom att det åberopade avtalet visat sig vara ogiltigt. Registreringen är liksom andra inskrivningsåtgärder myndighetsbeslut och måste angripas enligt de regler som gäller därom.

När man på detta sätt ser registreringen som ett avskiljande av vissa ägarbefogenheter möter det inte något teoretiskt hinder att effekten får inträda vid varje ogiltighet hos nyttjanderättsavtalet, således även i de fall där det inte har skett något godtrosförvärv av panträtt. Lösningen ger inte heller då några extra svårigheter för fastighetsägaren. Han kan efter egen ansökan få avregistrering av nyttjanderätten varigenom uppdelningen av hans ägarbefogenheter upphör. En förutsättning härför är givetvis att avregistreringen inte möter hinder på grund av inteckningar och panträt- ter.

Förvärvsreglema kan komma att användas som ett medel för en fastighetsägare att ha ett antal nyttjanderätter på band i beredskap för kommande försäljningar. En eller flera nyttjanderätter kan t. ex. först formellt upplåtas till en nyttjanderättshavare varefter de registreras och därefter överläts till fastighetsägaren. Det kan tänkas fall då det framstår som fördelaktigt för en fastighetsägare att på detta sätt ha färdigbildade registrerade nyttjanderätter att erbjuda vid en exploatering av ett byggnads- område.

Det är i och för sig tänkbart att det ges lagregler som är mera direkt anpassade efter ett önskemål av det nämnda slaget. Det skulle kunna ske t. ex. genom att reglerna medger att en fastighetsägare får bilda de registrerade enheterna utan att först göra någon nyttjanderättsupplåtelse genom avtal. Härmed uppkommer emellertid nya teoretiska och praktiska problem om nyttjanderättens rättsliga innebörd. Med dem följer också nya

frågor om tillbehörskonstruktionen för fastigheter och nyttjanderätter. Utredningen har inte ansett behoven kräva att de rättsliga konstruktionerna drivs så långt. Tomträttsreglerna medger inte heller att det bildas tomträtter på lager hos fastighetsägaren. Å andra sidan finns det emellertid inte några skäl att förhindra att förvärvsreglerna används på det angivna sättet, när en fastighetsägare finner det förenligt med sina intressen. Under alla förhållan- den kommer kostnaderna för registrering m. m. att motverka att möjligheten utnyttjas i onödan.

11.7.2 Vidareförsäljningen m. rn.

Ändamålet med konstruktionen att fastighetsägaren kan inneha nyttjande- rätten nödvändiggör att denna på nytt skall kunna överföras till en särskild nyttjanderättshavare genom exekutiv försäljning till förmån för de rättig- hetshavare som kan finnas. Härav följer att också frivillig överlåtelse och andra förvärvsformer måste kunna förekomma. Detta samband har angivits i det föregående. (Se avsnitt 10.2 och 10.4.)

Förslaget innebär att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren med det innehåll den hade i det partsförhållande som upplöses vid övergången. Det är också denna nyttjanderätt som på nytt kan övergå från fastighetsägaren till en ny innehavare. Nyttjanderättens innehåll bestäms av det tidigare avtalet i förening med den rättsliga regleringen för arrende och annan nyttjande- rätt.

Principen är alltså att själva övergången av nyttjanderätten till fastighets- ägaren inte ändrar nyttjanderättens innehåll. När nyttjanderätten därefter överförs från fastighetsägaren till en ny särskild innehavare gäller reglerna för den förvärvsform som då används. Vid överlåtelse kan godtrosförvärv t. ex. förekomma från förvärvarens sida. Övergången kan också ske genom familjerättsligt eller associationsrättsligt förvärv enligt därom gällande regler.

Övergången till fastighetsägaren och en därefter följande övergång till en ny nyttjanderättshavare kan emellertid ha vissa verkningar på nyttjanderät- ten vilka hör samman med de ändrade partsförhållandena.

Om nyttjanderätten har övergått till fastighetsägaren på grund av en uppsägning eller ett upphörandeavtal, måste man i ett nytt partsförhållande naturligtvis bortse härifrån liksom från de förvärvsavtal som kan ha föranlett att fastighetsägaren i andra fall blivit innehavare av rättigheten.

Felaktigheter som nyttjanderättsavtalet kan ha varit behäftat med i förhållande till den förre innehavaren kvarstår i princip tills de bortfallit genom den rättelse de kan fordra. I många fall kommer de emellertid att bortfalla redan genom att en ny person blir nyttjan rättens innehavare. Så bör t. ex. vara fallet med uppsägningsgrunder so består i att någon av parterna har oriktiga föreställningar om de fakta som avtalet vilar på, såvida parterna i det nya avtalsförhållandet är klara över omständigheterna. Som exempel kan nämnas frågor om nyttjanderättsområdets utsträckning och skick. F örverkandefrågor kommer givetvis också i ett nytt läge genom att en ny person blir nyttjanderättshavare.

Även beträffande ogiltighetsfrågor kan förhållandena vara annorlunda i det nya partsförhållandet. Både på fastighetsägarens och den nye innehava-

rens sida kan anledningar till ogiltighet som vilar på avtalsrättslig grund bortfalla i och med att det nya nyttjanderättsförhållandet etableras med full klarhet om utgångspunkterna på båda parternas sida. Såväl frågor om tvång och svek som om bristande behörighet m. rn. kommer att få bedömas från sina nya utgångspunkter.

Ogiltighetsfrågoma påverkas också av möjligheterna till godtrosförvärv av panträtt. Här är det själva godtrosförvärvet som medför att ogiltigheten inte längre kan göras gällande mot pantborgenären och det är sålunda inte fråga om en verkan av att en ny nyttjanderättshavare inträder. Verkningama kan gälla en ogiltighetsanledning som föranlett avbrott i ett nyttjanderättsförhål- lande och nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren. De kan emellertid gälla också andra ogiltighetsanledningar som inte föranlett någon åtgärd parterna emellan. Nyttjanderätten kan ha övergått till fastighetsägaren på annan grund, t. ex. en uppsägning eller ett upphörandeavtal.

Ett godtrosförvärv av panträtt kan ske också från fastighetsägaren under det att han innehar nyttjanderätten. Detta följer av att förslaget varken hindrar fastighetsägaren att inteckna på nytt eller att pantsätta ett pantbrev.

I undantagsfall kan ett fel i nyttjanderätten komma att bestå, trots att det inträder en ny särskild nyttjanderättshavare. Så kan vara fallet t. ex. om nyttjanderättsavtalet innehåller ett förbehåll som kräver arrendenämndens godkännande för att gälla och avtalet tidigare blivit ogiltigt, enär sådant godkännande vägrats av nämnden. Att under sådana förhållanden överlåta en nyttjanderätt i befintligt skick från fastighetsägaren är liktydigt med att skapa ett nytt ogiltigt avtalsförhållande. (Se avsnitt 11.3.1 och specialmoti- veringen till 2 kap. 3 ä.)

De ändringar i ett nyttjanderättsavtal som kan behövas för att det skall kunna tillämpas i ett nytt partsförhållande kan endast ske sedan en ny nyttjanderättshavare tillkommit som avtalspartner till fastighetsägaren. Detta följer av de allmänna reglerna om att avtal endast kan ingås i ett partsförhållande.

Det är inte uteslutet att man skulle kunna ändra utgångspunkterna så att fastighetsägaren ensam skulle kunna ändra nyttjanderättens innehåll. Utredningen har emellertid funnit att de praktiska vinsterna härav inte skulle bli stora nog för att motivera den komplicering av reglerna som fordras. Frågan hänger också samman med vad som nyss har sagts om att fastighetsägaren inte redan från början kan skapa nyttjanderätter på hand utan inblandning av en avtalspartner. Utredningen föreslår därför inte heller på den nu aktuella punkten några ändringari vad som måste följa av gällande rätt.

De principer som nu redovisats gäller också om nyttjanderätten säljs exekutivt. Så kan bli fallet om den tagits i anspråk för den förre nyttjanderättshavarens gäld eller för fastighetsägarens gäld. Varken utmät- ning eller konkurs inverkar som sådan på nyttjanderättens giltighet eller annars på förutsättningarna för dess fortbestånd, om man bortser från de särskilda fall då det finns regler härom för arrenden. Förutsättningarna för att nyttjanderätten skall kunna säljas exekutivt till en innehavare som kan utöva nyttjanderätt till fastigheten är givetvis faktorer som måste beaktas redan vid utmätning eller kvarstad och betalningssäkring som ytterst syftar

till en exekutiv försäljning.

Med den innebörd utredningen vill ge åt reglerna om nyttjanderätten gällande i fastighetsägarens hand, blir rättigheten då ett förrnögenhetsobjekt för sig. Nyttjanderätten följer inte med vid en försäljning av fastigheten, om inte också nyttjanderätten blivit föremål för överlåtelse. Lika väl som fastighetsägaren kan sälja eller annars avyttra den avskilda fastighetsdel som nyttjanderätten utgör, lika väl kan han behålla denna del under det att han gör sig av med fastigheten i övrigt. Han blir då själv en särskild nyttjanderättshavare med den nye fastighetsägaren som motpart i nyttjan- derättsförhållandet. Någon nyhet i förhållande till vad som redan f. n. gäller om möjligheten att på skilda sätt dela fastigheter vid förvärv ligger det inte i vad nu har sagts.

Motsvarande läge kan föreligga ifråga om exekutiv försäljning ävensom de åtgärder som avses leda fram därtill. Fastigheten och nyttjanderätten kan sålunda utmätas var för sig och endast ettdera av objekten behöver tas i anspråk, om det finns ekonomiska förutsättningar därför. Vid försäljningen måste delarna också behandlas var för sig. Det beror på omständigheterna i det särskilda fallet hur det bör förfaras vid en auktionsförsäljning där både fastigheten och nyttjanderätten skall säljas. Om nyttjanderätten är skyddad, t. ex. genom sitt läge inom skyddsbeloppet för fastigheten, kan den säljas först, om så framstår som lämpligt i övrigt. Om fastighetsförsäljningen kan leda till att nyttjanderätten inte blir förbehållen, bör man däremot klarlägga förutsättningarna för försäljningen av rättigheten genom att först sälja fastigheten.

11 .7.3 Förvärvshandlingen

Förslagets registreringsregler innebär att nyttjanderättsregistret skall inne- hålla upplysningar om den aktuelle innehavaren av en registrerad nyttjan- derätt. När nyttjanderätten har övergått till fastighetsägaren bör därför även detta framgå på ett tydligt sätt av registret. Förslaget innebär att också den övergången skall leda till en förvärvsregistrering. Som grund för den registreringen krävs det en förvärvshandling.

När nyttjanderättshavaren förvärvar fastigheten sker det emellertid inte något förvärv av nyttjanderätten och reglerna om förvärvsregistrering blir inte tillämpliga. Fastighetsboken kommer däremot enligt vanliga regler att innehålla en ny lagfart på fastigheten för nyttjanderättshavaren. Någon anteckning i nyttjanderättsregistret som visar att innehavaren också är densamme som fastighetsägaren behövs inte, eftersom nyttjanderätten under alla förhållanden måste bedömas tillsammans med uppgifter om fastigheten.

Vill fastighetsägaren förvärva nyttjanderätten genom överlåtelse, leder formreglerna enligt 2 kap. Så i förslaget till att det måste upprättas en skriftlig fångeshandling liksom vid överlåtelse i andra fall. På motsvarande sätt blir också familjerättsliga och andra fång att bedöma lika i fråga om fastighetsägarens förvärv och förvärv av någon annan person. I samtliga förvärvsfall kommer det alltså att föreligga en skriftlig fångeshandling. (Se avsnitt 10.3.)

Om nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren på grund av att parterna

träffat ett avtal om att nyttjanderätten skall upphöra, kommer det också att finnas en handling, eftersom förslaget i 2 kap. 9 5 andra stycket förklarar att det avtalet skall ha skriftlig form. För att undanröja all tvekan om handlingens användbarhet förklaras det i 4 kap. 17 ä 1 att den får åberopas som grund för förvärvsregistrering.

När nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren på grund av uppsägning eller ogiltighet är förhållandena annorlunda än i de förut angivna fallen. En skriftlig uppsägning är som sådan inte att jämställa med en förvärvshandling. Hur ogiltighetsfrågor skall aktualiseras i ett partsförhållande utan medver- kan av domstol saknas det oftast bestämmelser om.

Om parterna är ense i en fråga om uppsägning eller ogiltighet, kan de enligt allmänna regler göra upp sitt mellanhavande genom avtal i den form de själva väljer. Ett muntligt avtal är dock inte tillräckligt som grund för den förvärvsregistrering för fastighetsägarens räkning som förslaget föranleder. Om parterna däremot ger skriftlig form åt sin överenskommelse, är denna användbar som sådan fångeshandling som krävs.

När parterna är ense om att avbryta förhållandet sig emellan kan de också välja den formen att nyttjanderättshavaren överlåter nyttjanderätten till fastighetsägaren. Som ett alternativ kan de ingå ett avtal om att nyttjande- rättsförhållandet skall upphöra, varvid förslaget medför att de skall använda skriftlig form. Dessa avtal återspeglar inte den bakomliggande orsaken till dem, men några särskilda önskemål härom finns det inte heller av hänsyn till intressen utanför parternas krets.

Om parterna tvistar i frågan om uppsägningen eller ogiltigheten, måste saken avgöras genom dom. Detsamma blir fallet om parterna visserligen är ense om att förhållandet dem emellan bör avbrytas men inte kan ena sig om hur mellanhavandena skall regleras i det avtal som fordras för att fastighetsägaren skall få sin förvärvshandling. Domen i tvisten kommer i stället att utgöra den handling som fordras för förvärvsregistreringen.

Utredningen anser emellertid att domstolsprövning inte bör vara den enda möjligheten för fastighetsägaren att få fram den erforderliga fångeshandling- en när parterna inte kunnat ena sig om en uppgörelse som resulterat i en sådan handling. Det kan tänkas fall där de kan göra upp sina mellanhavanden i andra avseenden än just beträffande fångeshandlingen. För att domstols- prövningen inte skall bli nödvändig i sådana fall föreslås det i 4 kap. 17 5 1 att uppsägningshandlingen i förening med bevis om delgivningen skall få åberopas som grund för förvärvsregistreringen. Den närmare innebörden framgår av specialmotiveringen till det angivna lagrummet.

11.8. Byggnader och andra tillbehör

11.8.1. Problemen och gällande regler

När nyttjanderätten upphör förlorar nyttjanderättshavaren den rätt med vilken han har byggnader och annan egendom placerad på den främmande marken. JB har för arrendena bestämmelser om hur förhållandet mellan arrendatorn och fastighetsägaren skall regleras i sådana fall.

Nya frågor kommer emellertid upp i sådana fall som förslaget skapar

genom bestämmelserna om att nyttjanderätten väl kan upphöra för den aktuelle innehavarens del men bestå såsom rättslig enhet och övergå till att gälla i fastighetsägarens hand. Ändamålet med denna lösning kräver att byggnader och andra tillbehör kommer att följa med nyttjanderätten vid dess övergång till fastighetsägaren. Om så sker, uppkommer frågor om ett ekonomiskt vederlag till nyttjanderättshavaren för egendom som han får avstå från.

JB:s bestämmelser finns i 8 kap. 21 och 22 55 och avser bortförande av arrendatorn tillhörig egendom. Bestämmelserna i 21 & avser byggnad eller kostnad som arrendatorn i övrigt nedlagt på arrendestället och 22 & annan arrendatorn tillhörig egendom. Båda paragraferna avser förhållandena när en arrendator frånträder arrendet och lämnar arrendestället. Bestämmelser- na ärinte tvingande utan parterna har frihet att avtala i frågorna vid varje slag av arrende.

Reglerna i 22 & av kapitlet avser egendom som faller utanför den krets av tillbehör som den registrerade nyttjanderätten kan ha. De är därför inte av intresse i förevarande sammanhang. Reglerna i 22 5 kan således här lämnas åsido.

Bestämmelsernai 21 & avser egen byggnad som arrendatorn har uppfört samt kostnad som han annars har nedlagt på arrendestället. Det görs undantag för sådant som det har ålegat arrendatorn att utföra. Det kan härvid vara fråga både om byggnadsskyldighet och att planera och omgestalta marken.

De föremål som kan omfattas av bestämmelserna är närmare angivna endast i fråga om byggnad. I övrigt talas det om kostnad som lagts ner på arrendestället. Av förarbetena till paragrafen och dess föregångare framgår att man närmast avsett hus som i jordbrukssammanhang brukat kallas överloppshus samt fruktträd, prydnadsträd, bärbuskar och häckar men även anläggningar av skilda slag som inte avses redan med ordet byggnad. (Se NJA II 1908 s. 69—72 och prop. 1972z20 B 2 s. 957.)

Bestämmelserna säger att arrendatorn skall erbjuda jordägaren att lösa in den egendom som arrendatorn har på arrendestället när arrendet upphör. Fastighetsägaren har en frist om en månad från erbjudandet att ge sitt svar på det. Har det inte antagits inom fristen, har lösenrätten förfallit och arrendatorn får föra bort egendomen. Härvid åligger det honom att återställa arrendestället i tj änligt skick. Arrendatorn har tre månader på sig för att föra bort egendomen, räknat från det arrendestället avträddes eller från det att ett anspråk på lösen ogillats. Försitter han den tiden, blir egendomen fastighetsägarens utan lösen.

Lösenrätten har från början närmast motiverats med att man velat undvika onödig värdeförstörelse som skulle kunna ske, om arrendatorn får föra bort sådant som fastighetsägaren inte velat överta enligt avtal. Under förarbetena till de nuvarande reglernas föregångare i 1907 års nyttjanderättslag angavs exempel på egendom som borde skyddas och man nämnde då "utmed väg planterade prydnadsträd eller häckar”. (Se NJA II 1908 s. 71.)

Av rättspraxis framgår det att arrendatorn har skyldighet att föra bort sin egendom och att återställa området i sitt tidigare skick, om inte fastighets- ägaren vill lösa in egendomen eller ta emot den utan lösen. Enbart arrendatorns underlåtenhet att föra bort egendomen medför således inte att

äganderätten övergår till fastighetsägaren. (Se NJA 1956 s. 640.)

Ytterligare en regel gäller enligt 8 kap. 21 & JB för fall då ämnen till byggnad eller annan anläggning har hämtats från fastigheten. I sådant fall får egendomen inte tas bort förrän fastighetsägaren har fått ersättning för värdet av materialet. Detta hinder gäller även under arrendetiden. Innebörden av denna regel torde i kombination med de andra bestämmelserna i paragrafen vara att arrendatorns underlåtenhet att betala för material leder, först till att jordägaren får lösningsrätt till vad som utförts och därefter till att den egendomen tillfaller honom utan lösen, om inte materialet betalas.

Ifråga om förlängning av arrendet genom avtal eller enligt lag har det sagts att lagbestämmelserna inte blir att tillämpa förrän arrendestället slutligen frånträds. Motsvarande torde gälla vid överlåtelse av arrendet. Om det sker arrendatorsväxling genom att fastighetsägaren tecknar ett nytt upplåtelseav- tal med en tillträdande arrendator som har övertagit den avträdandes byggnader m. m. är läget annorlunda. Då leder väl avtalsförhållandena i allmänhet till att fastighetsägaren får anses ha avstått från sina anspråk på egendomen genom att teckna det nya upplåtelseavtalet. Det är emellertid inte uteslutet att man också kan gå längre och låta redan överlåtelsen som sådan få företräde framför fastighetsägarens anspråk enligt lagbestämmel- serna. Även denna fråga har fått viss belysningi rättspraxis och litteratur. (Se NJA 1928 s. 159, 1956 s. 640, prop. 1970:20 B 2 s. 958, SOU 1968:57 s. 358 och Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen s. 170.)

De vederlagsfria nyttjanderättsupplåtelserna ligger, såsom framgått, utanför lagbestämmelsernas område. Regler av det slag det här är fråga om med hembudsskyldighet och tidsfrister som skall iakttas för att inte äganderättsöverföring skall ske kan knappast heller tillämpas analogivis utanför det egentliga tillämpningsområdet.

En annan begränsning är att bestämmelserna endast avser lägen där ett en gång gällande arrende kommer att upphöra. Fall där ett avtal befinnes vara ogiltigt och det därför inte uppstått något bestående avtalsförhållande ligger sålunda utanför vad som omfattas. Inte heller i detta avseende kan man anse att bestämmelserna är analogivis tillämpliga.

När J B:s föreskrifter inte är tillämpliga, saknas det andra regler för hur det skall förfaras med byggnader m. m. på annans mark när ägaren inte längre får ha dem kvar. Om saken inte kan lösas genom avtal, torde den rättsliga utgångspunkten vara att byggnadsägaren är skyldig att ta bort egendomen. Ett annat resultat är tänkbart, om det kan anses att egendomen tillförts området med fastighetsägarens medgivande. Är parterna oeniga, måste fastighetsägaren i vart fall som en yttersta utväg utverka en exekutionstitel för att den vägen få egendomen bortflyttad genom myndigheternas försorg. Något förvärv av äganderätt till egendomen torde inte fastighetsägaren göra annat än genom avtal och normalt inte redan genom att ägaren underlåter att iaktta sina skyldigheter.

Frågan om arrendatorns byggnader m. m. berördes under förarbetena till 1968 års ändringar i arrendereglerna då bostads- och anläggningsarrendena skildes ut till särskilda former vid sidan om lägenhetsarrendet. Frågan hade också varit föremål för riksdagsmotioner där tanken på en lösningsskyldighet för fastighetsägaren hade förts fram. I lagstiftningsärendet befarades det emellertid att en lösningsskyldighet alltför mycket skulle kunna avhålla

fastighetsägare från att göra arrendeupplåtelser för byggande. De gällande reglernas ändamål att hindra onödig värdeförstörelse ansågs också alltjämt vara en bärande grund för dem. Det framhölls att den nya lagstiftningen under alla förhållanden förbättrade arrendatorns läge genom förlängnings- rätten för i första hand bostadsarrendet men indirekt också för anläggnings- arrendet. (Se SOU 1966:26 s. 7475.)

11.8.2. Utredningens överväganden och förslag

Allmänna synpunkter

JB:s regler om arrendatorns byggnader och anläggningar när arrendet upphör kan sägas vara stränga mot arrendatorn. Hembudsskyldigheten verkar ensidigt till fastighetsägarens fördel. Avsikten med reglerna har också från början varit att fastighetsägaren skall kunna hindra förstörelse av värden som han kan utnyttja. Genom att vägra att anta hembudet kan fastighets- ägaren i många fall åstadkomma att arrendatorns egendom tillfaller honom utan vederlag. Möjligheterna härtill blir större ju mer påkostade byggnader och anläggningar det är fråga om, eftersom arrendatorns svårigheter att flytta bort dem står i förhållande till sättet på vilket de utförts.

Pantsystemet som nu föreslås kommer på skilda sätt att innebära förändringar i de förhållanden som berörs av reglerna om rätten till nyttjanderättshavares byggnader m. m. Helt allmänt kan man vänta sig att pantreglerna och de därigenom ökade kreditmöjlighetema leder till dyrbara- re byggnation på nyttjanderättsmark. Problemen kommer därmed att gälla större värden än annars skulle ha varit fallet. Å andra sidan kan man räkna med att avtalspraxis skall leda till längre upplåtelsetider än tidigare, vilket, bortsett från förlängningsmöjligheterna, gör att frågorna skjuts mera på framtiden då värdena kan ha sjunkit genom ålder och bruk. Båda de nämnda effekterna har behandlats också i andra sammanhang. (Se avsnitt 5.4 och 11.4.)

Pantreglerna kan tänkas komma att ge ett straffrättsligt hinder mot en bortflyttning av byggnader genom BrB :s föreskrifter i 10 kap. 4 5 om olovligt förfogande. Enligt straffbestämmelsen föreligger olovligt förfogande, om någon med egendom som han har i besittning vidtar åtgärd varigenom äganderätt eller säkerhetsrätt orättmätigt frånhändes eller annars berövas någon. Straffet för olovligt förfogande är böter eller fängelse i högst två ar.

Bestämmelserna är i och för sig tillämpliga såväl i fråga om lös som fast egendom. Det är dock osäkert om de avser sådana fall som att en säkerhetsrätt minskas, t. ex. genom att byggnader eller andra tillbehör förs bort från en pantsatt fastighet, eller om det först är när säkerhetsrätten i dess helhet gått förlorad som brottsförutsättningarna är uppfyllda.

I fråga om nyttjanderätt och byggnader på annans mark är utrymmet för tillämpning av bestämmelserna f. n. begränsat. Vid dubbelförsäljning av en byggnad torde de emellertid kunna vara användbara. Härvid kommer fallen med säkerhetsöverlåtelse i förgrunden, såväl om man betraktar en dubbeltransaktion som en skada på en äganderätt som om man anser den leda till skada på en säkerhetsrätt för den förste förvärvaren.

Pantsystemet kan skapa nya fall av olovligt förfogande. Under förutsätt- ning att sådant brott kan begås genom att tillbehör förs bort från en pantsatt fastighet kan motsvarande inträffa om en pantsatt nyttjanderätt berövas tillbehör. En annan likhet med fastighetsförhållanden kommer att föreligga i fråga om förstörelse av byggnader eller andra tillbehör till nyttjanderätten. Det förfarandet måste bedömas enligt reglerna om skadegörelse i 12 kap. BrB liksom motsvarande förfarande i fastighetsförhållanden faller under de bestämmelserna.

Pantsystemet med dess tillbehörsregler ändrar också på andra sätt förutsättningarna för tillämpningen av gällande regler om nyttjanderättsha- varens och fastighetsägarens rätt till byggnader och andra anläggningar som nytt janderättshavaren tillfört nyttjanderättsstället. Tillbehörskonstruktio- nen torde nämligen, i likhet med vad som gäller för fastighetsförhållanden, inverka på giltigheten parterna emellan av transaktioner där man t. ex. vid överlåtelse skiljer på nyttjanderätten och dess tillbehör utan att samtidigt flytta bort dessa. Frågan belyses ytterligare i samband med fallen då nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren.

I fastighetsförhållanden innebär tillbehörskonstruktionen, enligt vad som redovisats i annat sammanhang, i första hand att tillbehören måste skiljas från fastigheten för att överlåtelse och andra förfoganden över tillbehören skall få sakrättslig giltighet. Det har däremot i lagförarbeten sagts att avtalet är bindande parterna emellan även dessförinnan. Därför kan fastighetsäga— ren vara skyldig gentemot sin motpart att medverka till att försålda tillbehör också blir avskilda så att avtalet kan få sakrättslig giltighet. (Se SOU 1947:38 s. 109, SvJT 1940 rf s. 55 och avsnitt 6.6.2.)

HD har i NJA 1971 s. 332 förklarat att lagfart inte kunde meddelas på ett fastighetsköp där säljaren hade förbehållit sig äganderätten till en mangårds- byggnad och där parternas avsikt i första hand var att byggnaden skulle stå kvar på sin plats och att säljaren vid en kommande planläggning och fastighetsbildning skulle få köpa tillbaka mark till en tomt för huset. Avgörandet grundades på föreskriften i 5 5 förordningen (1875:42 s. 1) angående lagfart å fång till fast egendom om att lagfart inte får meddelas på förvärv som är uppenbart ogiltigt, vilken har sin motsvarighet i 20 kap. 6 5 9 JB. Enligt HD:s motivering är dess avgörande inte avsett att tillämpas på alla slag av tillbehör som undantas vid en fastighetsförsäljning eller på alla situationer där det sker.

Det kan antas att det är bristerna i den sakrättsliga giltigheten som har varit avgörande för HD:s ställningstagande. Kravet på ett giltigt förvärv såsom förutsättning för lagfart har alltså här förklarats omfatta giltighet även i sakrättsligt avseende. Kravet återverkar emellertid också på giltigheten parterna emellan genom det lagfartshinder som uppkommer.

Den innebörd, som de fastighetsrättsliga tillbehörs- och lagfartsreglerna har, kommer genom förslagets bestämmelser om tillbehör till nyttjanderätt och om förvärvsregistrering att överföras till området för den registrerade nyttjanderätten. (Se avsnitt 6.6.)

Avtalstiden har gått ut

När avtalstiden gått ut och det inte skett någon förlängning har nyttjande- rätten upphört. Rättigheten skall alltså avregistreras och tillbehörsförhållan- det mellan nyttjanderätt och byggnader m. ni. blir därmed upplöst. I den situationen blir JB:s regler om byggnader och anläggningar tillämpliga, om nyttjanderätten är ett arrende och parterna inte avtalat annat.

Bestämmelserna i JB kan sägas ge mindre goda förutsättningar för en avveckling av förhållandet parterna emellan när nyttjanderätten är registre- rad. Detta beror särskilt på den inverkan pantreglerna kan antas få på nyttjanderättshavarens byggande och annat utnyttjande av det upplåtna området. Häri ligger skäl att överväga vilka regler som passar bättre för de registrerade nyttjanderätterna än de som annars gäller. En annan anledning härtill är att J B:s regler är begränsade till arrenden och inte gäller de vederlagsfria upplåtelserna, vilket ger en oenhetlig reglering för de registrerade nyttjanderätterna som grupp.

En ovillkorlig skyldighet för fastighetsägaren att lösa in nyttjanderättsha- varens egendom skulle tillgodose dennes intressen i full utsträckning. Den skyldigheten skulle emellertid innebära en stor ekonomisk belastning för fastighetsägaren. Reglerna skulle därmed radikalt försämra förutsättningar- na för fastighetsägarnas vilja att medge registrering till men för användning- en av pantsystemet. En sådan lösningsskyldighet kan därför inte komma i fråga.

Det är emellertid inte avsaknaden av en lösningsskyldighet som i första hand ger obalansen mellan parterna i ett arrendeförhållande. Den beror i stället på regeln att nyttjanderättshavarens byggnader m. in. utan lösen tillfaller fastighetsägaren, om inte nyttjanderättshavaren fört bort egen- domen i tid. Härigenom får fastighetsägaren en spekulationsmöjlighet i sådana fall då han har användning för byggnaderna och i själva verket vill förvärva dem. Genom att avböja hembudet kan han räkna med att nyttjanderättshavaren kommer i det läget att det ställer sig förmånligare för honom att låta egendomen övergå till fastighetsägaren utan lösen än att lägga ner kostnader på en bortforsling.

En bättre balans mellan parterna skulle uppnås, om fastighetsägaren inte kan förvärva nyttjanderättshavarens byggnader enbart genom att nyttjande- rättshavaren underlåter att föra bort sin egendom. Om fastighetsägaren inte vill förvärva byggnaderna genom avtal, måste han då kräva att de förs bort. I sista hand får han utverka att de tas bort genom exekutiv myndighet. Han har inte rätt att använda egendomen utan nyttjanderättshavarens medgivande, och vill han verkligen använda byggnaderna, föranleds han därför att förvärva dem genom avtal med nyttjanderättshavaren. Därmed har fastig- hetsägarens spekulationsmöjligheter minskats väsentligt. Nyttjanderättsha- varen har å andra sidan inte någon motsvarande möjlighet gentemot fastighetsägaren, eftersom han har sin bortflyttningsskyldighet, vilken kan leda till exekutiva åtgärder av myndighet.

Förvärvsavtalet skulle fastighetsägaren kunna ingå med nyttjanderättsha- varen när nyttjanderätten upphört eller i anslutning därtill. En hembuds- skyldighet skulle vara till fördel även fortsättningsvis, eftersom den medför att frågan om förvärv blir väckt utan dröjsmål. Hembudsskyldigheten och en

därmed följande lösenrätt för fastighetsägaren är också ett tillräckligt skydd mot att nyttjanderättshavaren i onödan förstör värden som fastighetsägaren kan utnyttja, vilket är syftet med de nuvarande bestämmelserna för arrende.

Det bör märkas att pantsystemets regler kan föranleda att fastighetsägaren hellre vill förvärva den gällande nyttjanderätten med dess tillbehör än enbart egendom som varit tillbehör till en upphörd nyttjanderätt. Detta följer av de fördelar det kan ha för honom att på nytt kunna överlåta nyttjanderätten och byggnaderna till en ny innehavare. De fördelarna förlorar han, om han enbart förvärvar de tidigare tillbehören, eftersom de då faller in i fastighetens tillbehörskrets och inte kan föras bort därifrån enbart genom en överlåtelse. För att fördelarna med utredningsförslagets ordning skall kunna utnyttjas i nu avsedda situationer måste emellertid fastighetsägare och avträdande nyttjanderättshavare samverka och avtala om en förlängning av avtalet och därefter om att fastighetsägaren skall förvärva rättigheten med tillbehör.

Utredningen har emellertid inte ansett det erforderligt att det utformas nya regler om byggnader m. m. för fallen då nyttjanderättsavtalen upphör till följd av att upplåtelsetiden gått ut. I dessa lägen krävs det inte något särskilt skydd för pantborgenärerna, eftersom de haft möjligheter att förutse händelseutvecklingen och inrätta sig därefter. För parterna i avtalet om den registrerade nyttjanderätten bör det däremot vara angeläget att de tar upp frågorna om förfarandet med byggnaderna och annan nyttjanderättshava- rens egendom till reglering i avtalet.

Nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren

Förslagets regler om att nyttjanderätten kan övergå i fastighetsägarens hand aktualiserar problemet om hur byggnaderna och övriga tillbehör då skall behandlas. Frågan är om också den egendomen skall övergå till fastighets- ägaren och på vilken grund det i så fall skall ske. Saken ställer sig olika beroende på om nyttjanderätten övergår på grund av avtal mellan parterna, ett ogiltigt upplåtelseavtal eller en uppsägning under avtalstiden.

Om man bedömer övergångsfallen efter de regler som redan finns om nyttjanderätt, blir resultaten olika i skilda fall. I första hand bör en sådan bedömning ske enligt JB:s arrenderegler och därvid beaktas, att de vederlagsfria upplåtelserna inte omfattas av dessa samt att även ogiltighets- fall ligger utanför deras område. Även fastighetsregler blir emellertid aktuella.

Fallen där nyttjanderättshavaren förvärvar fastigheten ligger helt utanför problemområdet. Det är då fastigheten som är föremål för avtalet och detta följer sina egna regler. Både nyttjanderätten och dess tillbehör ligger kvar hos den innehavare som hela tiden haft dem. Vad som blir aktuellt är endast att avgöra i vad mån nyttjanderättens tillbehör bör bibehållas vid nyttjan- derätten eller falla in i fastighetens tillbehörskrets. Den frågan behandlas i annat sammanhang. (Se avsnitt 6.6.5.)

En fråga som uppkommer är om arrendereglerna rörande byggnader m. m. över huvud kan vara tillämpliga då en nyttjanderätt enligt förslaget övergår till fastighetsägaren. Reglerna är skrivna för fallen då arrenden helt upphör och arrendatorn därför lämnar arrendestället. Enligt utredningens

mening måste man emellertid räkna med att reglerna skulle komma att användas också i lägen där ett arrende övergått till fastighetsägaren, t. ex. efter en uppsägning under avtalstiden. Även med förslagets regler skall ju nyttjanderättshavaren frånträda arrendet och lämna arrendestället.

Ogiltighetsfallen omfattas som sagt inte ens i fråga om arrenden av JB:s nuvarande regler om behandlingen av byggnader m. m. vid upphörande av nyttjanderätten. Om man utgår från att ogiltighetsfall bör bedömas som sådana också i de fall då nyttjanderätten blir gällande hos fastighetsägaren, skall alltså egendomen flyttas bort och den kan inte förvärvas av fastighets- ägaren annat än genom ett avtal.

För uppsägning under avtalstid finns det för arrendenas del regler i JB om hur byggnader m.m. skall hanteras. Däremot är även sådana fall utan särskilda regler såvitt gäller de vederlagsfria upplåtelserna. Bedömer man uppsägningsfallen så att nyttjanderätten upphör också efter det att förslagets regler om nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren har införts, gäller det alltså för arrendatorns del, bl. a. att fastighetsägaren efter hembud har lösningsrätt men inte lösningsskyldighet. Reglerna innebär också att egendomen kan tillfalla fastighetsägaren utan lösen, om inte arrendatorn för bort den inom viss frist. Hans möjligheter härtill kan, som tidigare nämnts, beräknas bli påverkade av kreditgivarnas intressen i fall då pantsättning har skett. (Se avsnittet ovan med allmänna synpunkter.)

Om det är avtal mellan parterna som leder till att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren, har parterna också haft tillfälle att på ett eller annat sätt komma överens i fråga om byggnader och annan tillbehörsegendom. Något hinderi den delen reser inte arrendereglerna. I samtliga fall gäller emellertid att egendomen skulle bli tillbehör till fastigheten, om inte tillbehörsreglema för fastighet kompletteras med de bestämmelser förslaget har som håller egendomen avskild därifrån. (Se avsnitt 6.6.5.)

I en särställning står avtalen där parterna avbryter sitt avtalsförhållande, såväl de rena upphörandeavtalen som de som avser överenskommelse om uppsägningsrätt eller ogiltighet. I praktiken kan man räkna med att frågan om tillbehören även i dessa fall blir avtalsreglerad, eftersom upphörande- frågan avgörs genom avtal. I brist på avtal och särskilda lagbestämmelser kan det emellertid tänkas att man i tillämpningen skulle vilja falla tillbaka på reglerna i 8 kap. 21 & JB i den mån de anses omfatta det fall som är aktuellt.

Enligt utredningens uppfattning ger emellertid förslagets tillbehörsregler anledning till en annan lösning. Tillbehörsreglerna måste nämligen i dessa avtalsfall, liksom i fråga om överlåtelse och i analogi med vad som gäller för fastigheter, anses ge en presumtion för att tillbehören omfattas av avtalet om nyttjanderätten sålänge avtalet inte kan anses innebära motsatsen. Av detta skäl kan man undvara en lagreglering för tillbehörsegendomen beträffande avtalssituationer då parterna lämnat den utan uttryckliga betsämmelser i avtalet.

Såsom förut visats måste man också räkna med att förslagets bestämmelser om tillbehör och om förvärvsregistrering sätter vissa gränser för parternas möjlighet att avtala om att nyttjanderättens tillbehör inte skall följa med nyttjanderätten i dess övergång till fastighetsägaren. (Se avsnittet ovan med allmänna synpunkter.)

Vad som nu sagts om avtal kan överföras till fallen där nyttjanderätten eller fastigheten växlar innehavare genom familje- eller associationsrättsliga förvärv.

I ogiltighets- och uppsägningsfallen finns det emellertid skäl att närmare överväga hur nyttjanderättstillbehören bör behandlas när nyttjanderätten på grund av lagbestämmelserna och utan avtal övergår till fastighetsägaren. När det gäller utformningen av bestämmelser rörande tillbehören, kan olika möjligheter övervägas.

Om nyttjanderättshavaren bibehålls vid sin äganderätt till byggnader och andra tillbehör, undgår man problem som en egendomsöverföring till fastighetsägaren medför. Det uppkommer emellertid andra nackdelar. Lösningen innebär att nyttjanderätten och tillbehören blir skilda åt i fråga om innehavarens rätt till dem. Man skapar ett varaktigt förhållande utan avsikt att tillbehören skall föras bort från nyttjanderättsstället. Konstruktionen kommer härigenom i strid med den innebörd som tillbehörskonstruktionen har på fastighetssidan och som den också bör ha i fråga om nyttjanderätterna. (Se NJA 1971 s. 331 och avsnittet ovan med allmänna synpunkter.)

Det finns emellertid också andra nackdelar. Läget som uppstår skulle vara föga ändamålsenligt, eftersom varken fastighetsägaren såsom innehavare av nyttjanderätten eller ägaren av tillbehören kan utnyttja dessa utan överens- kommelse med den andre inblandade parten. Det kan givetvis förutses att avtal dem emellan kan möta svårigheter 1 det läge som har uppkommit. Den enda rimliga lösningen kommer därför ofta att vara att förhållandet upplöses. Även en frivillig avveckling kräver emellertid en samverkan mellan de båda inblandade parterna, vilken kan vara svår att åstadkomma. Om utgångsläget får bestå, kan det leda till dålig vård av panten och därmed nackdelar för pantborgenärerna.

Utredningen har på grund av de angivna synpunkterna kommit till uppfattningen att tillbehören bör övergå till fastighetsägaren tillsammans med nyttjanderätten. Med den ordningen måste man emellertid lösa problemet med den värdeöverföring som äganderättsövergången innebär.

En tänkbar ordning är att tillbehören får gå över till fastighetsägaren utan vederlag. Som förut sagts leder arrendereglerna i JB de facto ofta till det resultatet. Om regeln fastslås för de registrerade nyttjanderätterna, skulle den utsträckas också till de vederlagsfria upplåtelserna. Om man inte förser den med undantag, skulle den vidare komma att gälla också för de fall då egendomen faktiskt är flyttbar, vilket ju ofta är fallet t. ex. med industritill- behören. (Se avsnitt 11.8.1.)

Alternativet med en vederlagsfri övergång måste bedömas mot bakgrun- den av den förlust den kan innebära för nyttjanderättshavaren. Förlusten beror på egendomens värde och i allmänhet är det stora värden som äri fråga. Innebörden för nyttjanderättshavaren beror också på i vad mån nyttjande- rätten med tillbehör blivit utnyttjad som pant. Förlusten för nyttjanderätts- havaren utgörs i första hand av övervärdet över de fordringar som har säkerhet i pantegendomen. Bedömningen påverkas dock av att nyttjande- rättshavaren också har kvar de skulder för vilka nyttjanderätten utgör pant.

Det finns emellertid andra faktorer som minskar betydelsen av nyttjan- derättshavarens förlust av äganderättsövergången. Det kan med fog sägas att

värdeförlusten för honom bör hänföras till en tidigare händelse, nämligen att han gått miste om rätten enligt upplåtelseavtalet och därmed den mark där byggnader och andra tillbehör har sin plats. Särskilt i de fall där rätten gått förlorad på grund av förverkande eller annat missförhållande på nyttjande— rättshavarens sida kan det alltså någon gång sägas att förlusten av tillbehören är mindre betydelsefull. '

Förlusten bör emellertid inte undervärderas. I fråga om industritillbehör och i allmänhet egendom som är flyttbar blir den särskilt märkbar, om egendomen finns kvar och därför skall följa nyttjanderätten. Även om förlusten är förhållandevis liten är den svår att godta, om övergången av nyttjanderätten är att hänföra till kontraktsbrott eller annat missförhållande på fastighetsägarens sida. I sådana fall bör emellertid märkas att det kan föreligga en skadeståndsskyldighet för fastighetsägaren som skulle kunna inbegripa nyttjanderättshavarens förlust av tillbehörsegendomen. Inte heller detta korrektiv står emellertid alltid till buds. Nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren kan ske av orsaker som inte kan räknas fastighetsägaren till nackdel.

Den vinst som fastighetsägaren gör på äganderättsövergången kan vara ett viktigt skäl mot en vederlagsfri övergång. Vinsten för fastighetsägaren blir regelmässigt större än motsvarande förlust för nyttjanderättshavaren, eftersom fastighetsägaren förfogar över den nödvändiga tomtmarken för byggnader och andra tillbehör. Eftersom fastighetsägaren inte gjort någon direkt motprestation för förvärvet, kan denna vinst komma att uppfattas som i hög grad orättmätig. Motsvarande förhållande inträffar visserligen också vid de vederlagsfria förvärv som JB:s arrenderegler f. n. lätt kan leda till. Det bör emellertid på nytt beaktas att pantsystemet gynnar uppkomsten av dyrbarare byggnader och tillbehör i övrigt, varför problemen förstärks för de registrerade nyttjanderätternas del.

Det finns dock direkta skäl mot att fastighetsägaren skall åläggas en skyldighet att utge vederlag för tillbehörsegendomen. Utgiften kan bli en kännbar ekonomisk belastning, även om den motsvaras av värdet hos egendomen som förvärvas. Kreditmöjligheter står inte till buds i alla situationer. Fastighetsägaren kan givetvis täcka sina utgifter genom att sälja nyttjanderätt med byggnader, men detta kan möta svårigheter som inte kan övervinnas tillräckligt snabbt. Problemen blir mindre i de fall då fastighets- ägaren har en skadeståndsrätt, eftersom nyttjanderättshavarens och fastig- hetsägarens fordringar och skulder då kan avräknas mot varandra.

Även om fallen med nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren blir sällsyntheter kan vederlagsskyldigheten få negativa effekter. Risken finns att den betraktas som en sådan belastning för fastighetsägaren att den hämmar viljan på sådant håll att medge att pantsystemet kommer till användning. Vederlagsskyldigheten kan också inverka höjande på avgifterna för upplå- telser av registrerade nyttjanderätter.

Sammantagna talar omständigheterna enligt utredningens mening dock för att fastighetsägaren bör utge vederlag för byggnader och annan tillbehörsegendom som han övertar från nytt j anderättshavaren i och med att han övertar nyttjanderätten. Bestämmelser härom är upptagna i 2 kap. 10 å i förslaget.

I första hand bör detta gälla när övergången sker på grund av uppsägning.

Det kan tänkas att saken kan uppfattas som mera tveksam i ogiltighetsfallen. Det kan sägas, att fastighetsägaren i vart fall inte bör drabbas av utgifter eller kostnader då ogiltigheten inte beror på honom eller någon omständighet på hans sida. Häremot bör emellertid framhållas att förekomsten av byggnader och annan tillbehörsegendom även i dessa fall är ett faktum och att frågan om nyttjanderättshavarens förlust och fastighetsägarens vinst under alla förhål- landen är ett problem som måste lösas. Ofta kan det också i ogiltighetsfallen uppkomma skadeståndsfrågor som medför önskemålet att värdet av tillbehörsegendomen skall kunna användas som en avräkningspost.

I fråga om storleken av det vederlag som skall utgå för tillbehörsegen- domen har utredningen inte funnit någon annan möjlig norm än egendomens värde. Såsom redan har framhållits, måste man vid värderingen beakta att nyttjanderättshavaren saknar rätt till en tomtplats för egendomen, vilket medför att den under alla förhållanden måste värderas lägre än som sker när den är förenad med rätt till tomtplatsen där den finns. Innebörden av att nytt janderättshavaren förlorat tomtplatsen kan vara en faktor att beakta vid bestämmandet av ett skadestånd till förmån för nyttjanderättshavaren.

Utredningen anser emellertid att man inte kan ha värdet som en undantagslös norm. Förhållandena kan vara mycket växlande i nyttjande- rättsfallen och de betänkligheter som kan resas mot att fastighetsägaren över huvud taget åläggs en ersättningsskyldighet leder till att utredningen föreslår att omständigheterna i det enskilda fallet skall kunna beaktas. Förslaget innebär därför att det är skälig ersättning som skall ges för värdet. Frågorna belyses närmare i specialmotiveringen till 2 kap. 10 å.

12 Panträtten

12.1. Inledning

Att skapa pantsättningsreglerna för byggnad på annans mark är huvudupp- giften som utredningen fått genom direktiven. Förslaget till regler om panträtten kan därför ses som den centrala delen av utredningens arbete. Uppgiften aktualiserar åtskilliga problem.

I det föregående har behandlats frågor som avser förutsättningarna för att pantregler över huvud skall bli praktiskt användbara. I förevarande kapitel berörs de mera speciella panträttsliga problemen. Förutsättningarna för konstruktionen av det panträttssystem som utredningsförslaget innehåller belyses. Som ett delproblem inom det området tas här också upp frågan om hur reglerna om godtrosskyddet för panträtten bör utformas. Hit har också förts frågan om utformningen av pantrealisationen. I stor utsträckning innebär förslaget att pantreglerna skall vara lika med dem som enligt JB gäller för fastighetspanten, såväl i fråga om de sakliga lösningarna som den redaktionella utformningen. Det närmare innehållet i förslagets regler om panträtten behandlas i övrigt i specialmotiveringen till bestämmelserna i 3 kap. lagförslaget.

12.2. Panträttskonstruktionen

12.2.1. Regler i JB

J B:s regler om panträtten är fördelade på 6 kap. med materiella bestämmel- ser och 22 kap. där inskrivningsreglerna finns. Panträtten berörs också på andra ställen såsom 17 kap. i fråga om företrädesrätten på grund av inskrivningen och 18 kap. i fråga om vissa godtrosförvärv.

Panträttskonstruktionen innebär att det på ansökan skall fastställas en inteckning. Denna tillkommer genom en inskrivning i fastighetsboken och innebär att det i ett visst förmånsläge reserveras en del av fastighetens värde som kan bilda pant åt en fordringsägare. Storleken utgörs av det kapitalbe- lopp som ansökan avser och dessutom vissa i lagen bestämda tilläggsbelopp. Samtidigt med att inteckningen fastställs utfärdas det ett pantbrev på inteckningens kapitalbelopp, och det är den handlingen som skall användas när panträtten upplåts åt en fordringsägare.

Panträtten skall enligt bestämmelserna upplåtas av fastighetens ägare,

varmed förstås den som enligt senaste gällande förvärv är den rätte ägaren, och det skall ske till säkerhet för en fordran. Dessa bestämmelser rymmer skilda möjligheter till rättsliga misstag och felaktigheter i panträttsupplåtel- sen. Den godtroende förvärvaren av panträtt skyddas därför genom två skilda godtrosregler.

Den ena godtrosregeln är upptagen i 6 kap. 7 & och avser fall där den som upplåter panträtten väl har varit fastighetens ägare men inte längre är det på grund av att ägnaderätten har övergått till någon annan. Den regeln får framför allt betydelse vid s. k. generella hypotek när något fordringsförhål- lande inte föreligger vid pantsättningen eller skulden ökas efter äganderät- tens övergång.

Den andra godtrosregeln finns i 18 kap. 2 5 i balken och kompletteras av ytterligare bestämmelser. Den avser fall då något fel vidlåder förvärvet för den som utåt framstår som den rätte ägaren av fastigheten. Felet kan t. ex. innebära att förvärvet är ogiltigt eller att det finns anledning för en överlåtare att häva det. Till dessa regler hör också bestämmelser om ersättning av statsmedel i vissa fall, antingen till den fastighetsägare som utan egen medverkan får sin fastighet belastad av panträtt, eller till den godtroende kreditgivare som går förlustig panträtten.

Panträttskonstruktionen tillkom i och med att den nya JB infördes år 1972. Dessförinnan gällde ett äldre system med en ordning som innebar att ett skuldebrev skulle ges in till inskrivningsmyndigheten för inteckning i fastighetsboken, varigenom också panträtten uppkom. I rättslivet användes emellertid dessa intecknade skuldebrev på liknande sätt som pantbreven enligt den nu gällande ordningen. De fick därvid bilda säkerhet för fordran enligt ett annat skuldebrev, den s. k. omslagsreversen. Enligt övergångsbe- stämmelserna till JB är de intecknade skuldebreven jämställda med pantbrev.

Den nya panträttskonstruktionen har gett vissa problem vid användning- en, vilka främst har visat sig på sjörättens område där i huvudsak samma regler gäller som för fast egendom. Svårigheterna har ytterligare aktualise- rats vid ett pågående lagstiftningsarbete på lufträttens område när det blivit aktuellt att överföra samma konstruktion dit. Pantreglerna har därför utretts på samtliga tre rättsområden av pantbrevsutredningen som har avlämnat sitt betänkande. (Se SOU 1982:57.)

Pantbrevsutredningens förslag avser reglerna såväl i fråga om fastigheter som på sjörättens och lufträttens område. Förslaget innebär att pantsystemet görs så likformigt som möjligt för de tre områdena. Utredningen framhåller att det från banker och andra kreditgivare ställts mycket bestämda önskemål om en sådan likformighet. (Se SOU 1982:57 s. 39.)

I fråga om JB innehåller betänkandet förslag till en del ändringar i balken vilka inte rubbar de grundläggande dragen i panträttskonstruktionen men som modifierar den på viktiga punkter som är av intresse i förevarande sammanhang. Enligt förslaget skall rätten att pantsätta pantbrevet få överlåtas av fastighetsägaren till en annan person och innehavet av pantbrevet skall legitimera innehavaren att använda det för pantsättning, antingen i egenskap av fastighetsägare eller på grund av överlåtelse av befogenheten. Endast om det finns särskild anledning misstänka att innehavaren inte har denna rätt kan mottagaren av pantbrevet gå förlustig

panträtten. Vidare innebär förslaget att en pantsättning som skett för en fordran som ännu inte uppkommit, t. ex. som generellt hypotek, skall gälla för fordringen när den senare uppkommer. Endast om borgenären haft full vetskap om att gäldenären hade förlorat sin rätt att förfoga över fastigheten, skall borgenären kunna gå förlustig panträtten. (Se SOU 1982:57 s. 3742, 121124 och 173.)

De godtrosregler som sålunda föreslås innebär att man sammanfört J B:s nuvarande motsvarigheter i 6 och 18 kap. till en gemensam reglering i 6 kap. Som en följd därav föreslås det att bestämmelserna i 18 kap. skall upphävas i vad de avser godtrosförvärv av panträtt. De regler som nu finns där om ersättning av statsmedel får motsvarigheter i 6 kap. enligt förslaget.

12.2.2. Utredningens överväganden och förslag

För utredningen har ett av problemen varit om den nya panträtten bör utformas på samma sätt som fastighetspanträtten enligt JB eller om någon annan form bör väljas. Denna skulle i så fall bli en till uppbyggnaden enklare konstruktion än den väl utvecklade lösning som JB har. Skälen till valet av en enklare konstruktion skulle kunna ligga just i enkelheten och de fördelar den kan medföra. Man skulle emellertid också kunna anföra önskemål om att undvika en del av de svårigheter i tillämpningen som fastighetspanten trots allt vållat. (Se avsnitt 12.2.1 och SOU 1981:76 s. 6566.)

Som alternativ till JB:s konstruktion skulle den nya panträtten kunna innebära att man registrerar ett redan träffat pantavtal i stället för att fastställa en inteckning och utfärda ett pantbrev som skall användas för en följande pantsättning. Lösningen behöver inte för den skull sägas innebära en återgång till det gamla fastighetssystemet med inteckning av skuldebrev. Modellen skulle kunna ges varierande grader av enkelhet. Den allra enklaste skulle kunna innebära att det blott är ett enda pantavtal som tas emot för registrering och att eventuellt följande pantsättningar får göras som andrahandspantsättningar under medverkan av den ursprunglige kreditgiva- ren. Lösningen skulle i mycket likna riksmarskalksämbetets system för säkerhetsöverlåtelser och successiva säkerhetsöverlåtelser. (Se avsnitt 2.3.4.)

Registreringen skulle i den enklaste varianten kunna göras som en kort notis i anslutning till den inskrivning som fastighetsboken har av nyttjande- rätten. Anteckningar om pantobjektet såsom att det indragits i konkurs eller blivit föremål för utsökning skulle kunna göras mer eller mindre omfattande eller uteslutas helt. Rättsverkningarna av registreringen skulle kunna ges varierande utformning. Möjligheterna till godtrosförvärv på grund av registreringen skulle t. ex. kunna uteslutas. Den exekutiva försäljningen skulle i huvudsak kunna följa reglerna för lös egendom.

Vinsterna med ett system av det slag som nu antytts skulle som sagt ligga i enkelheten. Denna skulle medföra att myndighetens registerarbete kunde hållas på ett minimum. Nackdelarna skulle emellertid samtidigt bli märkba- ra. Den större enkelheten och de uteblivna rättsverkningarna skulle svara mot större arbete för parterna i kreditavtalet och lägre rättslig säkerhet för pantborgenärer och andra intressenter i fråga om risker för att panträtten skulle förloras eller minskas i olika konfliktsituationer. Om man vill minska

nackdelarna genom att bygga ut systemet mot något mer utvecklat än den allra enklaste formen, närmar man sig emellertid på punkt efter punkt lösningar som JB redan har. För en full jämförbarhet med det systemet skulle man få en utvecklad flora av regler som till sina resultat överensstämmer med JB:s regler men där systemet som helhet är annorlunda.

Avgörande för hur detaljerat pantsystemet bör utformas på olika punkter är naturligtvis vilka krav som i olika hänseenden måste ställas på systemet. Enligt utredningens mening skall dessa krav ställas högt.

Pantobjektens värde medför sålunda att man måste räkna med att de behöver ställas som säkerhet åt flera kreditgivare samtidigt samt att de behöver användas för förnyade krediter efter återbetalning av de ursprung- liga. Därav följer bl. a. krav på en utförlig registrering. För att tillgodose kreditgivarnas krav på rättslig trygghet måste också rättsverkningarna av registreringen bli väl utbyggda.

Eftersom säkerheterna i betydande utsträckning kommer att hanteras av kreditgivare som också arbetar med långivning mot säkerhet i fastigheter, är det värdefullt för hantering och rutiner och därmed för kostnaderna att reglerna för de båda slagen av pant är så lika som möjligt. Sådana önskemål skapas för övrigt redan av den yttre likheten mellan pantobjekten. Om ett nytt pantsystem inte kan uppfylla dessa önskemål, skulle det säkerligen uppfattas som en väsentlig nackdel i kreditlivet.

Sammantagna leder krav och önskemål till att det nya pantsystemet bör konstrueras på samma sätt som fastighetssystemet, och utredningen har också valt den linjen. De skäl för en annan lösning som kan ligga i önskemålen om att undvika vissa ofullkomligheter hos fastighetspantregler- na bortfaller, om de förbättringar som pantbrevsutredningen har föreslagit blir genomförda.

Kraven som måste ställas med utgångspunkt från användningen av pantsystemet medför att likheten med fastighetsreglerna bör drivas så lång som de sakliga förhållandena medger. Den bör sålunda inte endast stanna vid de grundläggande dragen i konstruktionen. På det sättet uppfyller man bäst önskemålen på en kreditsäkerhetsform som låter sig lättast hanteras i den kreditnäring där den hör hemma. Utredningen har också funnit att fastighetspantreglerna i det stora hela passar mycket väl för de nya pantobjekten. Likheten mellan fastigheter och nyttjanderätter med tillbehör och de rättsliga situationer som kan föreligga är tillräckligt stor för att det skall kunna användas gemensamma regler.

Utredningens val har lett till att förslagets lagtext om panträtt byggts upp med JB:s regler som förebild. De materiella panträttsliga reglernai 6 kap. JB har sålunda fått sin motsvarighet i 3 kap. lagförslaget. Där har också tagits upp motsvarigheter till pantfrågor som i JB f. n. behandlas i 18 kap. De inskrivningsrättsliga reglerna i 22 kap. JB har sin motsvarighet i ett avsnitt om inteckning i lagförslagets 4 kap. I det kapitlet finns också motsvarigheter till reglernai 17 kap. JB om företräde på grund av inskrivning. Förslaget ger sina regler genom hänvisning till JB :s föreskrifter i den utsträckning det låter sig göra.

Utredningen som har samrått med pantbrevsutredningen, har också bedömt innebörden av dess "förslag till ändringar i JB:s bestämmelser. Ett genomförande härav rubbar inte förutsättningarna för att fastighetsreglerna

blir överförda till det nu behandlade området. Med hänsyn till det förberedande stadium på vilket förslaget rörande pantreglerna i JB befinner sig har utredningen emellertid inte anpassat förevarande förslag efter pantbrevsutredningens förslag utan följt JB:s nuvarande regler.

Hänvisningstekniken, som har använts också i andra sammanhang i förslaget, kan särskilt i fråga om pantreglerna antas ha fördelar med sig i tillämpningen. Det kan visserligen sägas att alla regler bör finnas samlade och utskrivna i den lag där de hör hemma. I fråga om pantreglerna kan det emellertid antas att det är lika fördelaktigt eller fördelaktigare att man har en enda grundtext i form av lagtexten för fastighetspanten och kan tillämpa deni den mån det inte stadgas något avvikande i lagtexten om den nya pantformen.

Den närmare utformning som pantreglerna fått enligt de angivna utgångspunkterna redovisas i specialmotiveringen till bestämmelserna i 3 kap.

12.3. Godtrosförvärv av panträtt

12.3.1. Regler i JB

JB har i 18 kap. 2 & bestämmelser om godtrosförvärv av panträtt när upplåtaren inte var rätt ägare till fastigheten på den grund att hans åtkomst eller åtkomsten för någon företrädare till honom var ogiltig eller inte gällde mot den rätte ägaren. Som förutsättningar för att en giltig panträtt skall kunna förvärvas i den situationen gäller att lagfart skall ha varit beviljad för upplåtaren vid pantupplåtelsen eller att lagfart kommer att beviljas för honom i efterhand. Dessutom fordras det att pantborgenären vid sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om att upplåtaren inte var den rätte fastighetsägaren.

I 3 & av kapitlet ges det undantagsregler vilka är desamma som de som gäller för godtrosförvärv av äganderätt till en fastighet. Dessutom innehåller kapitlet bestämmelser om ersättning av statsmedel m. m. med samma innehåll som när saken gäller förvärv av äganderätt till en fastighet.

Godtrosreglerna är tillämpliga också i fråga om tomträtt. Detta följer av den allmänna förklaringen i 13 kap. 7 5 JB att de bestämmelser balken har i sin första avdelning rörande överlåtelse av fastighet och upplåtande av rättighet däri m. ni. skall tillämpas också för tomträtt. Bestämmelserna är dock därmed begränsade till att avse endast den färdigbildade tomträtten och rättshandlingar som gäller denna. Frågor om upplåtelsen ligger alltså utanför dessa regler. (Se SOU 1960:25 s. 370, prop. 1970:20 B1 s. 412 och avsnitt 10.3.)

Begränsningen innebär att godtrosreglerna inte avser sådana fall då själva upplåtelsen av tomträtten är behäftad med bristfälligheter som medför att tomträtten kan förklaras ogiltig. Inträffar ett sådant fall, blir således även en panträtt som upplåtits i tomträtten utan verkan, oavsett som den förvärvats i god tro. Någon ersättning av statsmedel kan inte heller utgå. (Se prop. 1953:177 5. 37—38 och Bengtsson, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom s. 170—171.)

Godtrosförvärv av en nyttjanderätt kan ske enligt bestämmelserna i 18 kap. 1 5 andra stycket JB och de avser nyttjanderätt i allmänhet, således även tomträtt. Om upplåtaren inte är rätt fastighetsägare, kan nyttjande- rättshavaren enligt bestämmelserna likväl göra ett giltigt förvärv under förutsättning att upplåtaren vid nyttjanderättsupplåtelsen hade lagfart beviljad på fastigheten och att den till vilken upplåtelsen skedde då varken ägde eller bort äga kännedom om att upplåtaren inte var rätt fastighetsägare. Om nyttjanderätten blir överlåten, är förvärvarens goda tro inte tillräcklig för att nyttjanderätten skall gälla mot den rätte fastighetsägaren. Det fordras att godtroskraven uppfyllts redan av den till vilken upplåtelsen skedde. Även dessa bestämmelser är förenade med undantag enligt 35 i kapitlet och bestämmelser om ersättning av statsmedel i skilda situationer.

12.3.2. Utredningens överväganden och förslag

Fel i överlåtelse av nyttjanderätten

För fastighetspanten och panträtten i tomträtt är reglerna i 18 kap. JB om godtrosförvärv av panträtt ett av de element varmed lagstiftningen tryggar panträttens bestånd.

Skyddet gäller på båda områdena mot felaktigheter som kan vidlåda panträttsupplåtarens förvärv av pantegendomen. Häri ingår även sådana brister som kan ha tillkommit genom att hans förfoganderätt blivit begränsad i samband med förvärvet. I fråga om tomträtten omfattas dock endast felaktigheter som avser ett förvärv av den färdigbildade tomträtten och inte sådana som vidlåder själva upplåtelsen av tomträtten. (Se avsnitt 12.3.1.)

Utredningens strävanden att ge så stort säkerhetsvärde som möjligt åt den nya panträtten föranleder att den bör var försedd med ett godtrosskydd som i första hand är av det slag som gäller beträffande tomträtten. En förutsättning härför är att hinder inte möter i konstruktionen av pantsystemet eller annat avseende.

J B:s godtrosreglering bygger på inskrivningsförfarandet och på önskemå- let att den enskilde skall kunna använda fastighetsbok och inskrivningsre- gister som grund för rättsförvärv till fast egendom eller tomträtt utan att behöva riskera förluster. Det nyttjanderättsregister som utredningen före- slår är utformat på sådant sätt att det med lika stora skäl som fastighetsbok och inskrivningsregister lämpar sig som grund för en godtrosreglering. Detta gäller inte bara ifråga om förvärv av pantobjektet, dvs. nyttjanderätten med tillbehör som tidigare har berörts, utan också i fråga om förvärv av panträtt. (Se avsnitt 10.3.)

De förvärv som det blir fråga om kommer att ske enligt sådana regler och under sådana omständigheter att riskerna för felaktigheter inte kommer att vara större än vid motsvarande förvärv av fastighet eller tomträtt. Riskerna för kostnader för statsverket bör därför inte utgöra något hinder mot att även J B:s regler om ersättning av statsmedel förs över till det nu aktuella området.

Det sagda gäller också om pantbrevsutredningens förslag genomförs med de ändringar det innebär bl. a. i fråga om godtrosförvärv av panträtt. (Se avsnitt 12.2.1.)

Enligt utredningens mening bör alltså panträtten i nyttjanderätt under alla omständigheter vara försedd med regler om godtrosförvärv och anknytande regler om ersättning av statsmedel i samma utsträckning som gäller för panträtt i tomträtt. Omständigheterna vid nyttjanderättspanten är emellertid sådana att det finns skäl att överväga längre gående regler, vilket redovisas i följande avsnitt.

Fel i upplåtelsen av nyttjanderätten

Upplåtelsen av nyttjanderätten kan vara behäftad med fel i flera olika avseenden. De kan leda till att upplåtelsen förklaras ogiltig och för den skull skall gå åter eller till att någon av parterna har anledning att häva upplåtelseavtalet. Ogiltighetsgrunder och andra anledningar till fel i en nyttjanderättsupplåtelse har berörts i det föregående. För dessa fall innebär förslaget, att själva nyttjanderätten likväl består och då i fastighetsägarens hand. Så till vida är riskerna för pantborgenärerna minskade. Felet drabbar emellertid upplåtelseavtalet, vilket blir ogiltigt eller hävt, och därmed också den rättsliga grunden för panträttsupplåtarens befogenhet. (Se avsnitt 11.3 och 11.7.)

Ett godtrosskydd för panträtten som omfattar riskerna för felaktigheter i upplåtelsen av nyttjanderätten går längre än vad som gäller beträffande tomträtten. Att skyddet inte där har sådan räckvidd är emellertid inte tillräckligt för att utesluta det vid de registrerade nyttjanderätterna.

För tomträttens del begränsas de praktiska fallen av fel i upplåtelsen redan av förbudet i 13 kap. 8 & JB mot hävning av upplåtelsen. Härtill kommer som tidigare har framhållits, att tomträtten upplåts under sådana omständigheter med i allmänhet stat eller kommun som den ena parten att riskerna för ogiltighetsanledningar kan bedömas som mycket små. (Se avsnitt 9.4.3 om förhållandet till förvärvare av nyttjanderätten.)

I båda dessa hänseenden är förhållandena beträffande nyttjanderätterna annorlunda. Utredningen har, såsom framgått, inte ansett sig kunna föreslå något generellt hävningsförbud för fall av kontraktsbrott. Upplåtelsema kan också tänkas ske under mycket växlande förhållanden och mellan olika slag av avtalsparter. De särdrag i avtalssituationen som är ägnade att närmast utesluta riskerna för felaktigheter beträffande tomträtten föreligger alltså inte i allmänhet i fråga om den registrerade nyttjanderätten. (Se avsnitt 11.5.)

Om man bedömer saken med utgångspunkt från önskemålet att panträtten skall få största möjliga värde som kreditsäkerhet, bör felen som kan vidlåda upplåtelsen av nyttjanderätten omfattas av godtrosskyddet lika väl som fel som kan avse förvärv av nyttjanderätten i andra led. Den ena gruppens fel är generellt sett varken mera sällsynta eller mera lätta att upptäcka från kreditgivarhåll än felen i den andra gruppen, ehuru båda slagen av fel får räknas som undantagsfall.

I båda fallen är det också fråga om omständigheter som berörs av registreringsåtgärderna. Vid registreringen av nyttjanderätten skall nyttjan- derättsavtalet granskas av inskrivningsmyndigheten. Uppgiften liknar i stor utsträckning myndighetens prövning av fångeshandlingar i ett ärende om registrering av ett förvärv genom överlåtelse eller om lagfart på fastighet,

även om den kan sägas innehålla en del moment som är svårare än vad som gäller ärenden av det slaget. Frågorna om registreringssystemet utvecklas längre fram i den allmänna motiveringen. (Se avsnitt 13.1 och 13.2.)

Sammanfattningsvis kan här sägas att registreringssystemet enligt förslaget fått sådan uppläggning att det är väl ägnat att utgöra grunden för det godtrosskydd på grund av registrering eller inskrivning som nu är i fråga.

Utredningen har av de redovisade skälen ansett att godtrosskyddet för panträtten bör omfatta också fel som vidlåder själva upplåtelsen.

Dessa fel ingår bland dem som omfattas av bestämmelserna i 3 kap. 5 5 i förslaget. Genom dem görs godtrosreglerna i 18 kap. JB tillämpliga på nyttjanderättsförhållandena. Ersättning av statsmedel kan därmed komma i fråga även i anledning av sådana fel som nu är aktuella.

Statsverkets kostnadsansvar omfattar redan sådana fel genom att 18 kap. 1 5 andra stycket ger regler om godtrosförvärv av nyttjanderätt. Det nya med förslagets bestämmelser är att kretsen av fall vidgas och dessutom ersättningsskyldigheten kan aktualiseras på grund av pantsättning. Riskerna för fel i upplåtelserna av registrerade nyttjanderätter är enligt utredningens bedömande inte av beskaffenhet att öka faran för att statsverket skall åsamkas kostnader av större betydelse.

Utredningen räknar som redan framgått med att fallen med felaktigheter kommer att bli sällsynta. I den riktningen verkar särskilt den prövning som sker i ärendena när en nyttjanderätt registreras. Att godtrosreglerna likväl behövs beror på önskningarna att panträtten skall tryggas på det rättsliga planet i största möjliga utsträckning.

Ett godtrosskydd av den angivna omfattningen aktualiserar frågan vad pantobjektet består av när det upplåtelseavtal, varigenom det bildats, inte längre gäller. Frågan har berörts tidigare i samband med fall där nyttjande- rätten blir gällande i fastighetsägarens hand. Förutsättningarna för vad som sägs där skall här utvecklas vidare. (Se avsnitt 11.3 och 11.7.)

Problemet med objektet för godtrosförvärvet kan helt undvikas, om förvärvet ges innebörden att pantborgenären förvärvar, inte en rätt till nyttjanderätten såsom pantobjekt, utan en rätt till ersättning i pengar. Härvid ligger det närmast till hands att ersättningen skall utgå av statsmedel i likhet med vad som kan förekomma i en del fastighetsrättsliga fall som också har motsvarigheter enligt förslaget.

Denna tanke har emellertid framför allt emot sig att godtrosförvärvet härmed blir något i grunden annorlunda än det är i andra jämförliga situationer. Det förlorar sin innebörd av en uppgörelse mellan enskilda parter om rätten till föremålet för ett avtal. J B:s godtrosreglering blir härmed mindre användbar som utgångspunkt för bestämmelserna och en ny reglering blir nödvändig. Inriktningen på enbart ersättning i pengar bör därför övervägas närmare endast om det inte finns något godtagbart sätt att bevara pantobjektet.

Närmare till hands ligger det att godtrosförvärvet får avse en panträtt. Därmed måste nyttjanderätten bestå, trots att panträttsupplåtaren inte har egen rätt till den. Lösningen har motsvarigheter i andra fall av godtrosför- värv. Även ett godtrosförvärv av en fastighet från en innehavare som stöder sin rätt på en ogiltig överlåtelse skapar en rättighet som härleds från en överlåtare som inte har någon egen rätt till fastigheten. Detsamma gäller om

godtrosförvärvet avser panträtt i en nyttjanderätt och panträtten har upplåtits av en innehavare som förvärvat nyttjanderätten genom en överlåtelse behäftad med någon ogiltighetsgrund.

En fråga som därefter uppkommer är vem som skall inneha nyttjanderät- ten för pantborgenärens räkning, när upplåtelseavtalet inte gäller.0m nyttjanderätten skall bevaras till förmån för pantborgenärer som gjort godtrosförvärv av panträtt, måste de