Till statsrådet och chefen för justitiedepartementet

Enligt regeringens bemyndigande den 3 februari 1977 tillkallades som särskild utredare fr. o. m. samma dag hovrättsrådet, numera hovrättslag- mannen Christer Rune att utreda frågorna om överlåtelse och pantsättning av byggnad på annans mark m. m. Sedan Rune avsagt sig uppdraget och därför entledigats, förordnades fr. o. m. den 18 december 1979 lagmannen, numera justitierådet Jan Heuman till utredningsman.

Till sakkunniga förordnades fr. o. m. den 15 februari 1977 hovrättsasses- sorerna Hans Corell, numera rättschef i justitiedepartementet, och Harald Dryselius, numera byråchef hos justitiekanslern, hovrättsrådet, numera justitierådet Torkel Gregow samt bankdirektören Joar Nordén.

Som sekreterare förordnades fr. o. m. den 1 maj 1977 hovrättsassessorn, numera hovrättsrådet Olle Ekstedt.

Utredningen har antagit namnet byggnadspantutredningen. Remissyttranden har avgetts den 25 september 1978 över arrendelags- kommitténs delbetänkande (SOU 1978:36) Arrenderätt 1. Jordbruksarren- datorns besittningsskydd m.m., den 12 juni 1979 över utredningens om fjällägenheter delbetänkande (Ds J 0 1979:1) Förvaltningen av fjällägenheter m. m. inom renskötselområdet, den 22 april 1982 över arrendelagskommit- téns slutbetänkande (SOU 1981:80) Arrenderätt 2. Regler om investeringari arrendejordbruket m. m. och den 23 november 1983 över kronoholmsutred- ningens betänkande (Ds Fi 1983:12) Kronoholmarnas framtida disposi- tion.

Byggnadspantutredningen får härmed avge sitt betänkande Panträtt i registrerad nyttjanderätt. De sakkunniga har ställt sig bakom utrednings- mannens förslag.

Utredningens uppdrag är slutfört.

Stockholm och Malmö i februari 1984

Jan Heuman

Hans Corell Harald Dryselius

Torkel Gregow Joar Nordén

/ Olle Ekstedt

• Sida 4
•  Original

• Sida 5
•  Original

Innehåll Förkortningar . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Litteratur m. m. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Sammanfattning . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Författningsförslag . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 1 Lag om panträtt i registrerad nyttjanderätt . . . . . . 25 2 Handelsbalken . . . . . . . . . . . . 33 3 Lagen (1927: 77) om försäkringsavtal . . 34 4 Lagen (1927: 79) om rätt för borgenär till betalning ur ersättning på grund av brandförsäkringsavtal . . . . . . . . . 35 5 Förmånsrättslagen (1970. 979) . . . . . . . . . 35 6 Regeringens förslag till lag om företagshypotek . . . . . 36 7 Jordabalken . . . . . . . . . . . . 37 8 Lagen (1973: 188) om arrendenämnder Och hyresnämnder . 40 9 Fastighetsbildningslagen (1970: 988) . . . . . . . . . 42 10 Utsökningsbalken . . . . . . . . . . . 46 11 Lagen (1904: 48 s 1) om samäganderätt . . . . . 47 12 Lagen (1927. 85) om dödande av förkommen handling . . 48 13 Konkursförordningen (1979: 801) . . . . . . . . . . 49 14. Expropriationslagen (1972z719) . . . . . . . . . . 50 15 Lagen (1955: 183) om bankrörelse . . . . . . . . . 51 16 Lagen (1955: 416) om sparbanker . . . . . . . . 54 17 Lagen (1956: 216) om jordbrukskasserörelsen . . . . . 57 18 Bostadsfinansieringsförordningen (1974: 946) . . . . . 60 19 Lagen (1982: 618) om utländska förvärv av fast egendom m.m. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 1 Utredningsuppdraget och dess bakgrund . . . . . . . 63 1.1 Inledning . . . . . . . . . . . . . . . 63 1.2 Den rättsliga bakgrunden . . . . . . . . . . . 64 1.3 Kreditsäkerhetsfrågan 1 tidigare sammanhang . . . . . 65 1.4 Direktiven för utredningen . . . . . . . . . . . . 67 2 Nuvarande kreditsäkerhetsformer . . . . . . . . . . 73

2.1Inledning..................73

• Sida 6
•  Original

2.2 2.3

2.4 2.5 2.6

3.1 3.2 3.3 3.4

4.1 4.2 4.3 4.4

5.1 5.2 5.3 5.4

6.1 6.2 6.3

"6.4

6.5

6.6

Panträtt 73 Säkerhetsöverlåtelse . 76 2.3.1 Utgångspunkterna 76 2.3.2 Nyare praxis 77 2.3.3 Avtalspraxis . . . 78 2.3.4 Riksmarskalksämbetets system 79 2.3.5 Säkerhetsöverlåtelsen 1 fortsättningen 81 Återtaganderätt 82 Företagsinteckning . . 84 Fastighetsägarens rätt enligt JB 85 Förhållanden i främmande länder 87 Inledning 87 Danmark 87 Finland 89 Norge 90 Byggnader på annans mark och behovet av en ny kreditsäker-

hetsform 93 Inledning . . . . 93 Antalet befintliga objekt 93 Byggandet på annans mark 96 Kreditbehovet 98 4.4.1 Nybyggen . 98 4.4.2 Befintliga byggnader 98 4.4.3 Andra kreditändamål 99 4.4.4 Samhällelig markpolitik 99 Verkningar av en ny kreditsäkerhetsform 101 Inledning . . 101 Verkningar' 1 kreditlivet . . 101 Verkningar på markanvändning och planläggning 103 Andra verkningar 105 Pantobjektet 107 Inledning . 107 Byggnad och annan egendom 107 Byggnadsgruppen . . .. . 108 6.3.1 Gränserna kring egendomsgruppen 108 6. 3. 2 Framtida egendom 109 Markrätten . . . 110 6.4.1 Valet av markrätt . . 110 6. 4. 2 Nyttjanderätt som ensamt pantobjekt 111 Kombinationen av markrätt och byggnad 113 6.5.1 Lösningen i andra sammanhang 113 6.5.2 Utredningens överväganden och förslag 114 Tillbehörskonstruktionen 115 6.6.1 Problemöversikt . 115 6.6.2 JB:s tillbehörsregler 115

• Sida 7
•  Original

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

7.6

7.7

7.8

7.9

7.10

8.1 8.2 8.3

8.4

6.63 6.64 6.6.5

Utredningens förslag i huvuddrag

Industritillbehör . . . . . . Förhållandet mellan fastighetens och nyttjanderättens tillbehör

Översikt över problemen . . Tillbehör som förs till nyttjanderätten . Överföring av tillbehör från nyttjanderätten till fastighe- ten............ . Tillbehörsfrågan när fastighetsägaren innehar nyttjan— derätten

Olika slag av nyttjanderätt som pantobjekt Inledning . Nyttjanderätt enligt JB Nyttjanderätter utanför JB: s område Äldre förhållanden

Bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende

7.5.1 Arrendenas avgränsning 7.5.2 Arrendena som pantobjekt Jordbruksarrende . . . . 7.6.1 Arrendet lämnas utanför pantsystemet 7.6.2 Gränsdragningsproblemen

Vederlagsfri nyttjanderätt . . . . . 7.7.1 Förekomsten av vederlagsfria nyttjanderätter 7. 7. 2 Vederlagsfri nyttjanderätt som pant Andrahandsupplåtelser . .

7.8.1 Innebörden av andrahandsupplåtelsen 7.8.2 Förekomsten av andrahandsupplåtelser

7. 8. 3 Nyttjanderätter i skilda led som pant Kronoholmarna . . . .

7.9.1 Nyttjanderätterna till kronoholmarna 7.9.2 Nyttjanderätterna som pant

Fjällägenheter och renskötarbostäder 7.10.1 Nyttjanderätterna . . 7.10.2 Nyttjanderätterna som pant

Förutsättningarna för registrering

Inledning . . . . . . . Översikt över registreringsförutsättningarna Rätten att registrera och pantsätta

8.3.1 8.3.2

Registreringsklausulen vid nya avtal Registreringsklausulen vid äldre avtal

Identifieringen av nyttjanderättsområdet 8.4.1 8.4.2 8.4.3 8.4.4 8.4.5

Utgångspunkter . Lantmäteriverkets synpunkter Förslagets identifieringssystem Gränsmarkeringen Kartan m. m.

117 118

119 119 120

122

124

125 125 125 126 128 129 129 132 134 134 134 136 136 137 138 138 139 141 143 143 144 146 146 147

149 149 150 150 150 151 152 152 154 156 159 160

• Sida 8
•  Original

9.1 9.2 9.3 9.4

10 10.1 10.2

10.3

10.4

11 11.1 11.2

11.3

11.4

11.5

Registreringens verkningar på nyttjanderätten Inledning . Översikt över registreringens verkningar Skriftlighetskravet för upplåtelseavtalet Tilläggs- och ändringsavtal

9.4.1 Allmänna synpunkter

- 9.4.2 JE:s regler om ny upplåtelse

9.4.3 Utredningens överväganden och förslag Förhållandet mellan parterna Förhållandet till rättighetshavare . . Förhållandet till förvärvare av nyttjanderätten

Överlåtelse m. m. av registrerad nyttjanderätt

Inledning . . . .

Rätten till frivillig överlåtelse m.m. 10.2. 1 Allmänna synpunkter

10.22 Jstreglerm. m. . .

10. 2. 3 Utredningens överväganden och förslag Överlåtelse . . . . Familje- och associationsrättsliga förvärv Dödsbo och annan juridisk person som förvärvare

Överlåtelsens form och innehåll 10. 3. 1 Allmänna synpunkter

10. 3. 2 Gällande regler . .

10. 3. 3 Utredningens överväganden och förslag Allmänna synpunkter Formkrav för överlåtelse Överlåtelseregler i övrigt

Exekutiv försäljning . 10.4.1 Allmänna synpunkter . .

10.4.2 JB:s regler om överlåtelserätt m. m.

10.4.3 Utredningens överväganden och förslag

Den registrerade nyttjanderättens bestånd och upphörande Inledning

Förvärvsavtal mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshava-

ren m.m. . .

11. 2. 1 Problemen och gällande regler

11. 2. 2 Utredningens överväganden och förslag

Ogiltigt nyttjanderättsavtal . .

11.3.1 Problemen och gällande regler

11. 3. 2 Utredningens överväganden och förslag

Upplåtelsetiden . . .

11. 4. 1 Gällande regler . .

11. 4. 2 Utredningens överväganden och förslag Den avtalade tiden . Maximitiden för nyttjanderättsupplåtelse

Upphörande under avtalstiden . .

11.5.1 Problemen och gällande regler

163 163 164 165 166 166 167 169 169 170 171

175 175 176 176 177 179 179 185 186 189 189 189 190 190 191 191 193 193 193 194

199 199

201 201 203 206 206 207 209 209 21 1 211 212 213 213

• Sida 9
•  Original

11.6

11.7

11.8

12 12.1 12.2

12.3

12.4

13 13.1 13.2

13.3

14 14.1 14.2 14.3

11. 5. 2 Utredningens överväganden och förslag Uppsägning . . 11.6. 1 Gällande regler . 11. 6. 2 Utredningens överväganden och förslag Problemen . Avtalstidens utgång Upphörande under avtalstiden Ogiltighetsfall Nyttjanderätten 1 fastighetsägarens hand— Den närmare inne-

börden . . .

11.7.1 Konstruktionen .

11.7.2 Vidareförsäljningen rn. m.

11.7.3 Förvärvshandlingen

Byggnader och andra tillbehör . .

11.8.1 Problemen och gällande regler 11.8.2 Utredningens överväganden och förslag Allmänna synpunkter Avtalstiden har gått ut . . . . Nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren

Panträtten Inledning Panträttskonstruktionen 12. 2. 1 Regler 1 JB 12. 2. 2 Utredningens överväganden och förslag Godtrosförvärv av panträtt 12. 3.1 Regler 1 JB . . 12. 3. 2 Utredningens överväganden och förslag Fel 1 överlåtelse av nyttjanderätten Fel i upplåtelsen av nyttjanderätten Pantrealisationen

Registersystemet Inledning

Registrets utformning . . . . 13. 2.1 Problemen och anknytande regler

13. 2. 2 Synpunkter från centralnämnden för fastighetsdata och

domstolsverket . . 13. 2. 3 Utredningens överväganden och förslag Beteckningar på registerenheterna 13.3.1 Problemen . . . 13.3.2 Lantmäteriverkets synpunkter 13.3.3 Skatterättsliga beteckningar . 13.3.4 Utredningens överväganden och förslag

Kostnader

Inledning

Samhällets kostnader Kostnader för enskilda

219 223 223 225 225 225 226 227

228 228 230 232 233 233 236 236 238 239

245 245 245 245 247 249 249 250 250 25 1 254

257 257 258 258

259 262 264 264 265 265 267

273 275 275 277

• Sida 10
•  Original

15

Specialmotivering till förslaget till lag om panträtt i registrerad

nyttjanderätt . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 1 kap. Inledande bestämmelser . . . . . . . . . . 279 1 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 2 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 3 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 4 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282 5 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 6 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 7 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290

2 kap. Nyttjanderätten efter registreringen . . . . . . 290 Nyttjanderättsavtalet . . . . . . . . . . . . . . 291 1 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 2 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292 Frivillig överlåtelse m. rn. . . . . . . . . . . . . 293 3 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 4 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 5 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 6 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 Exekutiv försäljning . . . . . . . . . . . . . . 295 7 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 8 € . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 Nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren . . . . . 296 9 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 10 å . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 Uppsägning . . . . ' . . . . . . . . . . . . . 301 11 å . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302 12 å . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302 Hinder mot förverkande . . . . . . . . . . . . 303 13 å . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304 14 å . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 Förfarandet i tvister m. m. . . . . . . . . . . . . 306 15 å . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307

3 kap. Panträtten . . . . . . . . . . . . . . . 307 1 €.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 2 € . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 3 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309 4 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310 5 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310

4 kap. Registreringen . . . . . . . . . . . . . 311 Gemensamma bestämmelser . . . . . . . . . . . 312 1 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 2 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 3 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314 4 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314 5 & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316

• Sida 11
•  Original

16 16.1 16.2

16.3

16.4

16.5

16.6

16.7

6 5 . . Registrering av nyttjanderätt 7 &

8. Ö 9 & Registrering av ändringsavtal 10 & 11 5 12 5 13 &

Avregistrering

14 5 15 &

Förvärvsregistrering

16 & 17 &

Inteckning

18 5

5 kap. Särskilda bestämmelser vid upplåtelse av nyttjanderätt i andra hand 1 5 2 & 3 &

Övergångsbestämmelser

Följdändringar i annan lagstiftning

Inledning . .

Handelsbalken . .

10 kap. Om pant och borgen

7 Ö . . .

Lagen (1927: 77) om försäkringsavtal

58 5

88 å . Övergångsbestämmelser . . . . Lagen (1927: 79) om rätt för borgenär till betalning ur ersättning på grund av brandförsäkringsavtal

7 &

Övergångsbestämmelser . . Förmånsrättslagen (1970: 979)

7 a 5 9 %

Övergångsbestämmelser . Regeringens förslag till lag om företagshypotek 2 kap. Företagshypotek

1 & . . .

Jordabalken . .

2 kap. Tillbehör till fastighet

3 16 3 16 316 3 16 317 3 18 3 19 320 320 321 322 322 323 324 324 325 327 327

328 329 330 331

333

337 337 337 337 339 340 340 340 341

341 342 342 342 342 343 343 343 344 344 347 347

• Sida 12
•  Original

7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft 1 5 5 5 8 & . 8 kap. Arrende 1 allmänhet 23 kap. Inskrivning av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av servitut och rätt till elektrisk kraft 1 Ö 5 5 6 5 . . . . . . . . . . . 16.8 Lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 1 & . 23 a 5 . . 16.9 Fastighetsbildningslagen (1970: 988) 5 kap. Allmänna bestämmelser (om fastighetsreglering) 12 5 19 5 33 å . . . 10 kap. Avstyckning 3 5 . . . . 11 kap. Klyvning 3 5 . . . . 12 kap. Sammanläggning 5 5 . . . 16.10 Utsökningsbalken 1 kap. Inledande bestämmelser 11 å . . . . . . 12 kap. Försäljning av fast egendom 13 5 21 5 25 å . . . 16.11 Lagen (1904. 48 s. 1) om samägahderätt 20 å . . . 16.12 Lagen (1927: 85) om dödande av förkommen handling 2 5 10 5 14 5 . . . 16.13 Konkursförordningeri (1979: 801) 13 å . . . 16.14 Expropriationslagen (1972: 719) 1 kap. Inledande bestämmelser 2 5 . . . 16.15 Banklagstiftning . . . Lagen (1955:183) om bankrörelse 57 å . . . Lagen (1955: 416) om sparbanker

347

348 348 348 348 349 349

349 349 350 350 351 351 352 352 357 357 361 364 368 368 368 368 369 369 370 371 371 372 372 372 373 373 373 373 373 374 374 374 374 374 375 375 375 378 378 378

• Sida 13
•  Original

265 . . . . . . . . . . . . . . . Lagen (1956:216) om jordbrukskasserörelsen 345 . . . . . . . . . . . . . . 16.16 Bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) 16.17 Lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom 1 kap. Fast egendom, tomträtt och bostadsarrende 1 5

Bilaga 1 Skrivelse från byggnadspantutredningen till centralnämnden för fastighetsdata ( CFD) och domstolsverket 1980-02-27 Bilaga 2 Förstudierapport av centralnämnden för fastighetsdata

( CFD) rörande byggnadspantregistrering 1981-01-26.

378 378 378 378 380

381 381 381

383

385

• Sida 14
•  Original

11 *1'1171

.,,

film*—n ,,J,,,,," 51357, gå,-il, '.1 r."$,*,!=1,'":J'D'DH'IHLQ,,",PI 1,14'11 ""f'ö'i, ' ..111111'11111113111 am] 11111 ""1""" 13%» Ä"1 W m 1.111 1 1 11101, ,

"11.1...11. .

"11 1,1, 11 ..

.fi-"1 f',',,,*,."-,.1 "".1" .,.

gr ' ' . ,, .,_4 . ,, ',,,,' , .,,4 11.... .H.-. ,,.,. . lé, .. __ .. 1- .1111-15» 1 , . . '_' ' , _a .

"15”; 1','.,,'.. 11.11,

11.1" .. "13%?"

' ' .1_-,1 111 V:," '1111 1 ,1'1'141111'1 '-"",.'.,1,1

":""? "',' '11.'.

',,',*|1'11",|,7,1jli'_, - ,_ ," 5,1”; __ 1'1 11 -' , ' 1_1 11- 'i”?

"'_'111'111,-,g1.l.w" 'M' _ ,,,, .. 111111113111 ämm-111.111" ,.,.1*'1.. .1.'1.'" '- ' .; . »'..'1.”" . .. », _ '.' 71.11: %,(1'1 w,, ,, "111'1 lf , __ 11,1_1,,,',,'|| ,1, ,, ,'11 11,, "». .— _. 1,11... ,.f.1:..' M..!WEHM 111.111. = ' 11111 " " "'1",t.......1111111 111. . 111111" ' '11-71 "1-

!. L.'1113411'11.11=Vi1415 '.11

-. _,_",_..;>1..1—.1,..—11.,." '." » ' ,,,.im' _. , " ,, ;' "" ",11 11%, 11.11.1'1r " ,, " "",f - .. '. _ - '.1- _ "',-"l; ""'”" , " '_ 415 ", ,'." ".V 115-d,, : . _. -. " äl "F- ' ' 11'11W1aä3%11w1"" _ l '.' | 11 , ,- ,ll

.14111111111111111111933 "”'"" "'" . 3,14. 191WW1'” ,,,Q

• Sida 15
•  Original

Förkortningar

ADB Automatisk databehandling BB Byggningabalken Bo Bostadsdepartementet BrB Brottsbalken Bu Budgetdepartementet CFD Centralnämnden för fastighetsdata Dir. Direktiv Ds Departementsstencil DV Domstolsverket FBL Fastighetsbildningslagen FBM Fastighetsbildningsmyndighet FDS Fastighetsdatasystemet FR Fastighetsregister FRM Fastighetsregistermyndighet Fi Finansdepartementet HB Handelsbalken HD Högsta domstolen IM Inskrivningsmyndighet IR Inskrivningsregister JB Jordabalken Jo J ordbruksdepartementet JP Jordabalkens promulgationslag = lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken Ju Justitiedepartementet KL Konkurslagen LMV Statens lantmäteriverk LU Lagutskott Mot. Motion NJA Nytt Juridiskt Arkiv I NJA II Nytt Juridiskt Arkiv II

Prop. Proposition

rskr Riksdagens skrivelse SOU Statens offentliga utredningar SvJT. rf Svensk Juristtidning. Rättsfall från hovrätterna

Utskott

• Sida 16
•  Original

• Sida 17
•  Original

Litteratur m. m.

Allmän fastighetstaxering 1981. Del 1 och 2". Sveriges officiella statistik. Stockholm 1982. Almén, Tore: Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsråttens område. 1 U. Stockholm 1916. (Tillsammans med Eklund, Rudolf: 9 u. Stockholm 1968.) Almén, Tore — Eklund, Rudolf: Om köp och byte av lös egendom. Kommentar till lagen den 20 juni 1905. 4 u. Stockholm 1960. Arén, Hans: Käringöns framtid — utvecklingsmöjligheter och hinder. Forskningpro- jektet Kustsamhällen i Väst. Arkitektur Chalmers Tekniska Högskola. Göteborg 1983.

Beckman, Nils — Holmberg, Carl — Hult, Bengt — Strahl, Ivar: Brottsbalken jämte förklaringar II. 5 11. Stockholm 1982. Bengtsson, Bertil: Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom. Stockholm 1979. Bexelius, A. — Nordenstam, A. — Körlof, V.: Byggnadslagstiftningen. Byggnadslagen och byggnadsstadgan med anmärkningar och sakregister. 5 u. Stockholm 1970. Bouvin, Åke — Hedman, Bengt — Stark, Hans: Expropriationslagen. Författningstex-

ter med kommentarer. Stockholm 1975.

Bäärnhielm, Mauritz- Larsson, Sven: Jordbruksarrende. En redogörelse för 1970 års lagstiftning. Stockholm 1972. Supplement 1981. Eyben, W. E. von: Formuerettigheder. 5 u. Köpenhamn 1977. Fastighetsidentitet i AFB-systemet. Utredningsförslag 1977-09-14. RS/AFB-utred- ningen. Stencil. Riksskatteverket. Gullholmen. Förslag till riktlinjer för bevarande. Ledningsgruppen för Gullholmen. Bevarandeplan. Göteborg 1978. Harbek, Ole F. — Solem, Erik: Lov om tinglysing med kommentar. 7u. Oslo 1977.

Husregistrering. Promemoria 1976-11 utarbetad av en projektgrupp inom central- nämnden för fastighetsdata. Stencil. Gävle 1976. Karlgren, Hjalmar: Säkerhetsöverlåtelse enligt svensk rättspraxis. Stockholm 1958. Koloni-Trädgård i SSK-regionen. Kolonirörelsens nuvarande omfattning och framtida

förutsättningar av Gunnel Olsson. Rapport från Sydvästra Skånes Kommunalför- bund. Stencil. Malmö 1981. Lagberedningens förslag till jordabalk III. Stockholm 1909. Lagrådsremiss den 15 september 1983 med förslag till lag om företagshypotek m. m. Stencil. Lagrådsremiss den 24 november 1983 med förslag till ändringar i arrendelagstiftning- en. Stencil. Lagrådsremiss den 24 november 1983 med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen. Stencil.

• Sida 18
•  Original

Larsson, Gerhard — Rönström, Mårten m. fl.: Fritidsboende och fritidsbebyggelse. Stockholm 1979. Lejman, Fritjof: Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande. Stockholm 1976. Lokal skattemyndighets fastighetsaviregister. Handledning för registervård 1981- 09-18. Stencil. Riksskatteverket. Norrlandet. Området mellan Frediksskans och Harkskär. Utredning om bebyggelse och upplåtelseformer. Inventering. Historia. Målsättning. Gävle kommun. Gävle 1980. Nya lagberedningens förslag till lag angående hvad till fast egendom är att hänföra. Stockholm 1892. Ragnemalm, Hans: Allmän plats. Om samspelet mellan politirätt, privaträtt och socialrätt. Lund 1978. Rittri, Bror: Några problem ang. bostadsarrenden. Stencil. Göteborg 1980. Rodhe, Knut: Obligationsrätt. Stockholm 1956. Skarstedt, Sigfrid — Ekberg, Seve — Anderberg, Einar: Arrendelagstiftningen av år 1943. Kommentar. 2 u. Stockholm 1946. Undén, Östen: Svensk sakrätt. II Fast egendom 2. 6 11. Stockholm 1970. Walin, Gösta: Separationsrätt. Stockholm 1975. Westerlind, Peter: Kommentar till jordabalken 1-5 kap. Stockholm 1971. Westerlind, Peter — Beck-Friis, Jörgen — Sköllerholm, Ove: Kommentar till konsumentkreditlagen den 1 december 1977 (1977z981). Stockholm 1981. Widmark, Jim: Kronoholmarna. Svensk lantmäteritidskrift 1973 s. 129—132. Vinding Kruse, Fr.: Tinglysningsloven. Kommentar. 3 u. Köpenhamn 1952. Zitting, Simo — Rauttiala, Martti: Lärobok i sakrätt. Helsingfors 1971.

• Sida 19
•  Original

Sammanfattning

Utredningsuppgiften och dess lösning

Byggnadspantutredningens uppgift har varit att skapa ett pantsystem för byggnad på annans mark eller byggnad på ofri grund som det också heter. Sådan byggnad räknas som lös egendom och omfattas därför inte av reglerna om inteckning och panträtt i fastighet. Byggnader på tomträttsmark är tillbehör till tomträtten och för tomträtten gäller liknande bestämmelser som för fastigheter. Tomträttsförhållandena ligger därför utanför utredningsupp- giften.

Frågan hur byggnader som är lös egendom skall kunna utnyttjas som kreditsäkerhet har varit aktuell flera gånger tidigare men då inte fått sin lösning. Utredningsuppdraget har nu närmast föranletts av det stora antalet fritidshus på arrendetomter. I det sammanhanget bör man också beakta kolonistugorna som regelmässigt ligger på annans mark och numera inte ställan uppgår till betydande värden.

Under utredningsarbetet har det vidare framgått att det på annans mark finns ett betydande antal permanentbostäder. Där finns även — t. ex. i hamnar och på andra markområden söm ägs av stat eller kommun — anläggningar för näringsverksamhet, alltifrån industribyggnader till sådana "mindre men dyrbara byggnader som kiosker. Ytterligare en kategori byggnader och anläggningar på annans mark är de som är avsedda för olika slag av sport och idrott, såsom tennis, golf, ridning, segling, skidåkning m. m.

Totalt finns det omkring 140 000 byggnader på annans mark som har så stort värde att de har åsatts taxeringsvärde. Inom samtliga de användnings- områden som förekommer finns det intresse av att egendomen skall kunna utnyttjas som kreditsäkerhet på ett smidigt sätt.

Hittills har säkerhetsöverlåtelsen i praktiken varit det enda sättet att använda byggnadernas kreditvärde, om man undantar fallen då de kan omfattas av företagsinteckning i näringsidkares egendom. Säkerhetsöver- låtelsen har också fått en ej obetydlig användning men är av flera skäl mindre önskvärd av kreditinstituten.

Utredningen har löst sin uppgift genom att föreslå en ny lag om ett registerpantsystem, motsvarande det som gäller för fastigheter och tomträtt. Även i andra avseenden, såsom beträffande frivillig överlåtelse, utmätning och exekutiv försäljning av pantobjektet, följer förslaget de fastighetsrätts- liga reglerna.

Pantobjektet skall enligt förslaget bestå av nyttjanderätten till marken i

• Sida 20
•  Original

förening med byggnad och annan egendom som nyttjanderättshavaren har där. Vid registreringen skall nyttjanderätten vara huvudsaken på det sättet att det är den som registreras, medan egendomen i övrigt inte nämns utan är tillbehör till nyttjanderätten. Konstruktionen är alltså i princip densamma som beträffande fastighetspanten. Registret kallas för nyttjanderättsregist- ret.

Den nya lagen föreslås få namnet lag om panträtt i registrerad nyttjande- rätt. Benämningen motiveras av den huvudroll som nyttjanderätten får i registret. Utredningen lägger också fram förslag till föl jdändringar i gällande författningar.

Lagförslagets regler är i första hand utformade för nyttjanderättsupplå- telser som gjorts direkt av en fastighetsägare. Enligt särskilda bestämmelser kan emellertid också upplåtelser som skett i andra hand av en nyttjande- rättshavare föras in i pantsystemet.

Pantobjekten

Att pantobjekten består av såväl nyttjanderätt som byggnad, beror bl. a. på att en byggnad i allmänhet bibehåller sitt värde endast om den får stå kvar på sin plats. Registreringen däremot måste inriktas på nyttjanderätten. Detta är nödvändigt redan på grund av svårigheterna att på annat sätt identifiera pantobjekten. Även förändringar av nyttjanderätten måste registreras. Utom byggnader kan även annan anläggning samt vissa föremål i Övrigt ingå i pantobjektet. Gränsen har dragits på det sättet att all sådan egendom som kan vara tillbehör till en fastighet också kan vara tillbehör till en nyttjanderätt som tagits in i nyttjanderättsregistret. En förutsättning är att egendomen inte är tillbehör till den fastighet där nyttjanderätten gäller. Kretsen av nyttjanderätter som kan tas in i nyttjanderättsregistret är begränsad. Förslagets bestämmelser skall vara tillämpliga på bostads-, an- läggnings— och lägenhetsarrenden, medan jordbruksarrenden ligger utanför området. Vederlagsfria nyttjanderätter omfattas också av praktiska skäl.

Den registrerade nyttjanderätten

Nyttjanderättsavtalet måste — utom att avse nyttjanderätt av förut nämnt slag — uppfylla vissa förutsättningar, om registrering skall få ske. Dessutam leder registreringen till att delvis nya regler kommer att gälla för såväl nyttjande- rätten som byggnader och tillbehör i övrigt. Sammantaget medför bestäm- melserna att den registrerade nyttjanderätten kan sägas bli en ny form av nyttjanderätt som i många avseenden liknar tomträtten, samtidigt som det dock finns skillnader på avgörande punkter.

Förutsättningar för registrering är att nyttjanderättsavtalet är skriftligt och inskrivet i fastighetsboken samt att det innehåller en klausul om att det får registreras och en karta över det upplåta området. Detta skall dessutom ha sina gränser utmärkta i erforderlig omfattning. Gränsmärkena skallanges på kartan.

Genom registreringsklausulen visar fastighetsägaren och nyttjanderätts- havaren att de är ense om att nyttjanderätten får registreras med alla de

• Sida 21
•  Original

verkningar detta har. Nyttjanderättshavaren får sålunda inte ensam bestäm- ma i denna grundläggande fråga. Detta skulle innebära ett alltför stort ingrepp i fastighetsägarens intressen och därför — mot förslagets syften — minska fastighetsägarnas villighet att arrendera ut mark.

Kartläggningen och gränsmarkeringen är nödvändiga åtgärder för nyttjan- derättens identifiering. Av hänsyn till kreditgivarna måste identifieringen vara så tydlig att det inte uppstår några större risker för misstag rörande nyttjanderättens existens eller omfattning. Detta intresse kan bli tillräckligt tillgodosett genom att kartläggning och gränsmarkering utförs av parterna själva med det biträde de anser sig behöva och under den kontroll som registermyndigheten kan utöva med kartan som underlag. Någon medverkan av lantmäteriorganisationen föreslås därför inte. Pantsystemets mera lång- siktiga verkningar skulle visserligen kunna motivera en sådan medverkan. Denna skulle dock ställa sig så kostsam för nyttjanderättshavarna att den skulle begränsa systemets användbarhet.

Genom registreringen kommer en överlåtelse av nyttjanderätten med tillbehör att följa reglerna för fast egendom i 4 kap. JB. Detta gäller i förhållandet mellan överlåtare och förvärvare.

Nyttjanderättshavarens rätt att överlåta nyttjanderätten eller att på annat sätt överföra den till en ny innehavare är enligt gällande regler begränsad av hänsyn till fastighetsägaren. Förslaget minskar dessa begränsningar något. En ökad möjlighet till överlåtelse motiveras ytterst av nödvändigheten att panten skall kunna användas till betalning av fordringarna den häftar för. Till förebyggande av tvångsmässiga pantrealisationer måste emellertid också frivillig överlåtelse kunna ske utan alltför stora hinder. Pantsystemet får dessutom sådan betydelse för familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv att förslaget beaktar även dem.

Vidare föreslås det att nyttjanderätten även i andra avseenden skall följa delvis andra regler än som gäller f. n. Ändringarna beror i första hand på intresset att nyttjanderättens pantvärde skall ökas.

En sådan ändring avser upplåtelsetiden. Denna tid sätter gränsen för hur länge pantobjektet kan bestå och anger därmed ramen för kreditmöjlighe- tema. Rätten till framtida förlängning har däremot ett begränsat värde ur kreditsynpunkt. Det föreslås att maximitiden för upplåtelser skall ökas till 75 år från nuvarande 50 år eller inom stadsplan blott 25 år.

En nyttjanderätt kan emellertid också upphöra i förtid. Detta kan ske genom uppsägning eller av någon annan orsak. Fastighetsägaren kan t. ex. säga upp på grund av förverkande, men det finns uppsägningsgrunder också för nyttjanderättshavaren. Till skydd för kreditgivare och annan tredje man har förslaget bestämmelser som kompletterar de uppsägnings- och förver- kanderegler som f.n. gäller. Dessutom inskränks förverkandegrundema genom att den praktiskt viktigaste av dem, nämligen bristande betalning av arrendeavgiften inte får tillämpas. Fastighetsägarens fordran blir i stället förenad med en förmånsrätt enligt förmånsrättslagen (1970:979).

Det behövs dock ytterligare skydd för pantobjektet mot uppsägning av nyttjanderätten eller mot att den annars upphör i förtid. Så kan t. ex. ske genom att nyttjanderättshavaren förvärvar fastigheten eller att fastighets- ägaren förvärvar nyttjanderätten med vad därtill hör. Även andra situationer är aktuella.

• Sida 22
•  Original

För fall av förtida upphörande ävensom beträffande ogiltiga upplåtelser föreslås bestämmelser om att nyttjanderätten - med dess tillbehör — kan övergå till fastighetsägaren och fortsätta att gälla i hans hand. Nyttjande- rättshavaren frikopplas då liksom enligt gällande regler från avtalsförhållan- det. Nyttjanderätten består emellertid som förmögenhetsobjekt hos fastig- hetsägaren och som ett självständigt pantobjekt, avskilt från ägandet av fastigheten i övrigt. Konstruktionen har sin rättsliga förebild hos tomträt- ten.

Nyttjandrättens ställning förstärks också i fall då upplåtelsefastigheten berörs av en fastighetsreglering.

Panträtten

Panträtten är konstruerad som panträtten i fastighet. Nyttjanderättshavaren skall sålunda ansöka om inteckning och när den beviljas utfärdas det ett pantbrev. Gemensam inteckning kan dock inte förekomma. Pantbrevet skall användas vid pantsättningen hos en fordringshavare. Panträtten kan uppkomma genom godtrosförvärv enligt bestämmelser av det slag som gäller för fastighet. Bl. a. som en konsekvens av dessa regler. föreslås det godtrosregler också för förvärv av nyttjanderätt.

Likheten med fastighetsreglerna underlättar den praktiska hanteringen av intecknings- och pantfrågorna. Dessa kommer också nästan uteslutande att handläggas där man hanterar frågor om fastighetspant.

Panträtten skyddas genom bestämmelser av olika slag mot konkurrens från andra rättigheter som kan gälla i pantegendomen. Pantegendomen tas sålunda helt undan från underlaget för företagsinteckning. En möjlighet — ehuru föga praktisk — är f. 11. att panträtt kan stiftas genom ett traditions- eller denuntiationsförfarande. Även en konkurrens med sådan rätt förebyggs. Om säkerhetsöverlåtelsema föreslås det däremot inte några bestämmelser, enär panträtten blir gällande före rätten på grund av Säkerhetsöverlåtelse. Sådana transaktioner kommer dessutom att falla ur bruk med ett pantsystem som fungerar tillfredsställande.

Nyttjanderättsregistret

Nyttjanderättsregistret skall enligt förslaget föras av inskrivningsmyndighe- tema för fastigheter och tomträtt. Registerarbetet blir därmed uppdelat på många myndigheter vilka var för sig får endast en marginell ökning av arbetsbelastningen. .

Registret avses bli ett manuellt register också i de inskrivningsdistrikt där fastighetsdatasystemet har kommit i drift. En övergång till automatisk databehandling också av nyttjanderättsregistret lämnas åt framtiden., ,

Nyttjanderätterna skall registreras först efter, ansökan. Registreringen som sålunda är frivillig kommer att ske successivt. En nyttjanderätt kan också avregistreras, men hinder möter givetvis om den blivit intecknad. Registret skall innehålla uppgift om vem som är den aktuelle nyttjanderätts- havaren, s. k. förvärvsregistrering. Så länge nyttjanderätten finns i registret

• Sida 23
•  Original

är en ny förvärvare skyldig att ansöka om registrering av förvärvet i likhet med att en fastighetsförvärvare är skyldig att söka lagfart.

Kostnader

Med den föreslagna konstruktionen av pantsystemet kan det genomföras med lägsta möjliga kostnader såväl för samhället som för enskilda personer och organisationer.

Samhällets kostnader avser i första hand uppläggandet och driften av nyttjanderättsregistret. Dessa och andra liknande kostnader kan täckas med expeditionsavgifter som ligger i nivå med dem för ärenden rörande fastigheter och tomträtt.

För enskilda personer uppkommer kostnader som i sista hand drabbar de nyttjanderättshavare som vill utnyttja pantsystemet. Dessa kostnader beror på frivilligt åtagande. De får därför av den enskilde ses som en kreditkostnad som får vägas mot de fördelar som pantsystemet kan ge honom.

Samhällsverkningar

När ett nytt system för kreditsäkerhet skapas ligger det nära till hands att anta att det skall öka efterfrågan på krediter. Så kan också väntas ske i viss utsträckning på grund av den nya panträtten. Denna kan emellertid i många fall antas bli en ersättning för andra former av kreditsäkerhet. Med de styrmedel som finns för den ekonomiska politiken behöver man inte befara några samhällsekonomiska påfrestningar av den nettoökning av efterfrågan på krediter som det finns anledning räkna med. Några betydande problem med konkurrens mellan olika kategorier av låntagare kan inte heller väntas.

Markanvändning och byggande kan tänkas bli påverkade av det nya pantsystemet genom att kreditmöjlighetema stimulerar till ett ökat byggande på arrendetomter. Särskilt betydelsefullt kan det vara att systemet skapar möjligheter till en billigare fritidsbebyggelse som inte kräver stora kapital- insatser för marken eller drar de kostnader som annars är förenade med en avstyckning. Befintlig arrendebebyggelse kan också tänkas bli upprustad, vilket det finns behov av på många håll. Detta kan leda till att bebyggelse blir bestående i sådana fall där man annars har kunnat räkna med en avveckling.

• Sida 24
•  Original

., ., , Wiimbmlåt 33?" ', "

• Sida 25
•  Original

F örfattningsförslag

1. Förslag till Lag om panträtt i registrerad nyttjanderätt

Härigenom föreskrivs följande

1 kap. Inledande bestämmelser

1 & Denna lag innehåller bestämmelser om hur nyttjanderätt till jord kan registreras och användas som pant efter inteckning.

En registrerad nyttjanderätt har tillbehör i form av byggnader och andra föremål.

2 5 Lagen är tillämplig på nyttjanderätt, som harupplåtits genom avtal för viss tid, om upplåtelsen är ett arrende av annat slag än jordbruksarrende eller är en vederlagsfri nyttjanderätt till jord.

Har ett jordbruksarrende registrerats i strid med denna lag, gäller registreringen likväl.

35 Lagen gäller även nyttjanderätt som har upplåtits i tomträtt. I 5 kap. finns särskilda bestämmelser vid upplåtelse av nyttjanderätt i andra hand.

45. En nyttjanderätt får registreras, om

1. avtalet är skriftligt,

2. avtalet anger att nyttjanderätten får registreras,

3. avtalet innehåller en godtagbar karta som visar att nyttjanderättsom- rådet är bestämt till läge och gränser och att gränserna är markerade i behövlig omfattning samt

4. nyttjanderätten är inskriven enligt jordabalkens bestämmelser.

5 5 Vid bestämmandet av vad som är tillbehör till en registrerad nyttjande- rätt gäller föreskrifterna om tillbehör till fastighet i 2 kap. jordabalken.

Föremål, som enligt jordabalken är tillbehör till fastigheten där nyttjan- derätten gäller, är inte tillbehör till nyttjanderätten.

• Sida 26
•  Original

6 & Föreskrivs deti denna lag att bestämmelser i jordabalken skall tillämpas, gäller vad som sägs i jordabalken om

inskrivning i stället registrering, fastighet och fastighetsbok i stället nyttjanderätt och nyttjanderättsregi- stret,

lagfart i stället förvärvsregistrering.

75 Bestämmelserna i Utsökningsbalken, lagsökningslagen (1946:808) och konkurslagen (1921z225) angående fast egendom och rättighet däri gäller också i fråga om registrerad nyttjanderätt. Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv som avser en registrerad nyttjanderätt är denna likställd med fast egendom. Vid tillämpningen av de i paragrafen angivna bestämmelserna skall vad som där sägs om lagfart i stället avse förvärvsregistrering och om fastighetsbok i stället nyttjanderättsregistret.

2 kap. Nyttjanderätten efter registreringen

N yttjanderättravtalet

1 & Nyttjanderättsavtalet är bindande i högst sjuttiofem år från det avtalet slöts. Har upplåtelsen gjorts för längre tid än vad nu har sagts och vill någon av parterna frånträda avtalet sedan denna tid har gått ut, skall avtalet sägas upp hos motparten. Villkor som inte har tagits in i nyttjanderättsavtalet är ogiltiga. Avtalsförbehåll som strider mot föreskrifterna om registrerad nyttjande- rätt är ogiltiga, om inte annat anges i denna lag.

2 & Har fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren slutit avtal om ändring av nyttjanderättens område eller annars om ändring i eller tillägg till villkoren, gäller avtalet mot den som har rättighet i nyttjanderätten endast om avtalet har blivit registrerat enligt 4 kap. eller ansökan därom har förklarats vilande enligt 4 kap. 13 &.

Mot den som har förvärvat nyttjanderätten genom annan överlåtelse än exekutiv försäljning gäller ändringsavtalet endast om det har blivit registrerat enligt 4 kap. eller ansökan därom vid förvärvet var förklarad vilande eller förvärvaren därvid annars ägde eller borde ha ägt kännedom om avtalet.

Frivillig överlåtelse m. m.

3 & Nyttjanderättshavaren får överlåta nyttjanderätten till annan med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas. Tvist om rätt att förvärva nyttjanderät- ten prövas av arrendenämnden.

Innehåller nyttjanderättsavtalet en bestämmelse om vem som får förvärva nyttjanderätten eller på vilka villkor ett förvärv får ske, gäller bestämmelsen, om den har godkänts av arrendenämnden. Nämnden skall godkänna bestämmelsen, om fastighetsägaren har visat särskilda skäl för den.

Godkännande får sökas endast om detta har angetts i avtalet. Ansökan får

• Sida 27
•  Original

inte prövas, om den kommer in till arrendenämnden senare än en månad efter det att avtalet ingicks. Leder en prövning till att godkännande vägras, förfaller avtalet, om inte något annat har överenskommits. En ansökan får prövas även om nyttjanderätten inte är registrerad.

45 Bestämmelserna i 3 & gäller även förvärv genom bodelning, arv, testamente eller tillskott till bolag, bolagsskifte och liknande förvärv.

5 & För avtal om överlåtelse gäller bestämmelserna i 4 kap. jordabalken i tillämpliga delar. Bestämmelserna i 5 kap. jordabalken om verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander m. ni. skall också tillämpas.

6 5 I fråga om godtrosförvärv av nyttjanderätten och verkan av inskrivning i annat fall gäller bestämmelserna om fast egendom i 18 kap. jordabalken i tillämpliga delar med följande avvikelser.

1. Föreskrifterna i 18 kap. 8 & jordabalken om verkan av att antecknings- ärende tagits upp på inskrivningsdag avser ärenden enligt 4 kap. 4 5 2 denna lag om talan som blivit väckt samt ärenden enligt 4 kap. 17 & denna lag och 20 kap. 14 & jordabalken om att nyttjanderättshavarens rätt att förfoga över nyttjanderätten är inskränkt.

2. Vad som sägs i 18 kap. 9 & jordabalken gäller även när fastighetsägaren vill säga upp nyttjanderättsavtalet eller väcka talan mot nyttjanderättshava- ren rörande avtalet.

Exekutiv försäljning

75 Nyttjanderätten får förvärvas vid exekutiv försäljning. Om fastighetsägaren inte skäligen kan nöjas med förvärvaren eller om denne till följd av en av arrendenämnden godkänd bestämmelse i nyttjan- derättsavtalet inte får inneha nyttjanderätten, har fastighetsägaren rätt att inom en månad från det försäljningen vunnit laga kraft säga upp nyttjande- rättsavtalet. Uppsägningen medför att nyttjanderättshavaren skall avträda nyttjanderätten inom två år från det uppsägningen skedde, såvida inte annat följer av 8 %. Tvist rörande uppsägningen prövas av arrendenämnden efter ansökan av förvärvaren. Ansökan skall göras inom en månad från det uppsägningen skedde, annars är rätten till prövning förfallen. Förklaras det att uppsägningen skall gälla, får arrendenämnden medge nyttjanderättshavaren skäligt anstånd med att avflytta.

Så Har nyttjanderätten under den i 7 5 andra stycket angivna tvåårstiden övergått till ny innehavare genom överlåtelse eller annat förvärv, förfaller uppsägning som skett enligt nämnda paragraf.

Detsamma gäller, om det under tvåårstiden har begärts betalning ur nyttjanderätten eller denna har belagts med kvarstad, tagits i anspråk genom betalningssäkring eller kommit att ingå i nyttjanderättshavarens konkurs och den i anledning härav blir såld exekutivt eller i konkursen.

• Sida 28
•  Original

Nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren

9 5 Har fastighetsägaren förvärvat nyttjanderätten eller har nyttjanderätts- havaren förvärvat fastigheten, skall nyttjanderätten anses bestå och gälla i fastighetsägarens hand enligt nyttjanderättsavtalet så länge rättigheten är registrerad. Nyttjanderätten kan övergå till en ny innehavare genom överlåtelse eller annat förvärv.

Vad som sägs i första stycket gäller också då fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren kommit överens om att nyttjanderättsavtalet skall upphöra. Sådan överenskommelse skall vara skriftlig.

10 & Upphör nyttjanderättsavtalet i förtid på grund av uppsägning, övergår nyttjanderätten med tillbehör till fastighetsägaren och fortsätter att gälla i hans hand enligt vad som sägs i 9 5. Fastighetsägaren skall betala skälig ersättning till nyttjanderättshavaren för värdet av tillbehören.

Första stycket gäller också då nyttjanderättsavtalet på grund av ogiltighet eller av annan orsak inte kan göras gällande.

Första och andra styckena gäller dock inte vid uppsägning som grundas på att nyttjanderätten inte blivit bibehållen vid exekutiv auktion på fastighe- ten.

Uppsägning

11 & Vill fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren att nyttjanderättsav- talet skall upphöra i förtid, skall avtalet sägas upp hos motparten.

12% En uppsägning enligt 11 5 skall vara skriftlig och innehålla de skäl på vilka den grundas. Om sättet för uppsägningen i övrigt gäller 8 kap. 85 jordabalken.

Om uppsägningen skall det inom uppsägningstiden lämnas skriftligt meddelande till den som har antecknats i nyttjanderättsregistret som innehavare av pantbrev eller vilandebevis. Underlåts det, får inte uppsäg- ningen åberopas. I fråga om sådant meddelande gäller 40 & första stycket lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.

Uppsägningen skall inom uppsägningstiden anmälas till inskrivningsmyn- digheten för anteckning i nyttjanderättsregistret. Nyttjanderättshavarens rätt upphör inte tidigare än två månader från det att anmälan har antecknats i nyttjanderättsregistret.

Hinder mot förverkande

13å Skall nyttjanderättshavaren enligt lag eller avtal ha tillsägelse om rättelse av en omständighet som kan vara anledning till att nyttjanderätts- havaren har förverkat sin rätt, skall vad som sägs i 12 å andra och tredje styckena om meddelande till rättighetshavare och anmälan till inskrivnings- myndigheten tillämpas i fråga om tillsägelsen.

Fullgör en pantborgenär något åliggande som nyttjanderättshavaren har på grund av nyttjanderättsavtalet, gäller åtgärden som om den hade vidtagits av nyttjanderättshavaren.

• Sida 29
•  Original

145 Nyttjanderätten kan inte förverkas genom att nyttjanderättshavaren försummar sin betalningsskyldighet gentemot fastighetsägaren.

Förfarandet i tvister m. m.

155 Om en part inte godtar arrendenämndens beslut i en fråga som nämnden har att pröva enligt denna lag, får parten klandra beslutet, utom i fall om avses i 3 5 andra stycket. För denna talan gäller vad som sägs om klandertalan i 8 kap. 31 och 32 55 jordabalken.

3 kap. Panträtten

! 5 Vill nyttjanderättshavaren upplåta panträtt i nyttjanderätten till säker- het för en fordran, har han rätt att i den ordning som anges i 4 kap. få inskrivning i rättigheten av ett visst penningbelopp (inteckning). Beviset om inskrivningen kallas pantbrev.

25 I fråga om panträtten gäller bestämmelserna i 6 kap. jordabalken i tillämpliga delar utom de som avser gemensam inteckning.

35. Borgenären får söka betalning ur nyttjanderätten fastän fordringen inte är förfallen till betalning, om

1. nyttjanderätten till följd av vanvård eller naturhändelse eller av annan därmed jämförlig orsak försämras så att panträttens värde väsentligt minskas,

2. nyttjanderättsavtalet har sagts upp enligt 2 kap. 11 5 eller skall upphöra att gälla på grund av sådant avtal mellan fastighetsägaren och nyttjanderätts- havaren som avses i 2 kap. 9 5 andra stycket.

4 5 Upphör nyttjanderätten, förfaller inteckningarna i rättigheten. Detsam- ma gäller om nyttjanderätten avregistreras.

Ändras nyttjanderättens omfattning, gäller inteckningarna i rättigheten med dess ändrade innehåll.

5 5 I fråga om godtrosförvärv av panträtt och verkan av inskrivning i andra fall gäller 18 kap. jordabalken i tillämpliga delar.

4 kap. Registreringen Gemensamma bestämmelser

1 5 Registreringen sker i ett nyttjanderättsregister. Om detta register och hur det skall föras finns det särskilda bestämmelser.

Registerärenden är ärenden om registrering av nyttjanderätt, registrering av ändringsavtal, avregistrering, förvärvsregistrering, inteckning samt ären- den om anteckningi nyttjanderättsregistret på grund av föreskrift i denna lag eller någon annan författning.

• Sida 30
•  Original

25 Registerärendena och andra frågor rörande registret handläggs av de inskrivningsmyndigheter som har hand om inskrivningsväsendet enligt jordabalken. Därvid gäller 19 kap. 2—19 och 22 55 jordabalken. Uppskovs— beslut får dock inte meddelas i ärende om registrering av nyttjanderätt. Är lagen (1973:98) om inskrivningsregister tillämplig inom inskrivnings- myndighetens område, gäller även 4 och 5 55 i den lagen.

35 Vid tillämpningen av detta kapitel avses, om inte något annat sägs, med fastighetsägaren den som senast har sökt lagfart och med nyttjanderättsha- varen den som senast har sökt förvärvsregistrering.

4 5 I nyttjanderättsregistret skall antecknas, att

1. nyttjanderättsavtalet har sagts upp enligt 2 kap. 11 5 eller tillsägelse har lämnats om rättelse av en omständighet som kan vara en förverkandeanled- ning,

2. talan har blivit väckt om nyttjanderättens omfattning eller bestånd, om bättre rätt till den eller annars om innehavet av den, V

3. mål som avses i 2 eller mål som gäller annan tvist om inskrivning har avgjorts genom dom eller slutligt beslut som har vunnit laga kraft,

4. nyttjanderätten har utmätts, belagts med kvarstad, tagits i anspråk genom betalningssäkring, enligt konkursförvaltares begäran skall säljas exekutivt eller, enligt vad handling över köpeskillingsfördelningen visar, har blivit exekutivt såld,

5. beslut som avses i 4 har upphävts eller återgått eller frågan om exekutiv försäljning annars har förfallit,

6. inteckning helt eller delvis har blivit utan verkan på grund av att nyttjanderätten har varit föremål för exekutiv försäljning, expropriation, annat tvångsförvärv eller av att en myndighet i annat fall har fördelat medel. '

Rätten eller arrendenämnden skall genast till inskrivningsmyndigheten anmäla fråga som skall antecknas enligt första stycket 2 och 3. '

Förekommer det i övrigt i lag eller annan författning bestämmelser om att ett visst förhållande skall antecknas i nyttjanderättsregistret, gäller bestäm- melserna. »

5 5 I fråga om företräde på grund av registrering gäller 17 kap. jordabalken utom 3 5. Hänvisningen i'75 till 6 kap, jordabalken avser i stället 3 kap. denna lag.

6 5 Närmare föreskrifter om verkställigheten av detta kapitel meddelas av regeringen. Registrering av nyttjanderätt

7 5 Nyttjanderätten skall registreras under den beteckning som den tilldelas enligt särskilda bestämmelser.

8 5 Registreringen söks av nyttjanderättshavaren. Han anses därmed också söka förvärvsregistrering.

• Sida 31
•  Original

95 Ansökan om registrering skall avslås, om 1. förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 45 inte är uppfyllda, 2. den handling på vilken rättigheten grundas inte har ingetts, 3. hinder föreligger mot förvärvsregistrering.

Registrering av ändringsavtal

10 5 Registrering av sådant ändringsavtal som avses i 2 kap. 2 5 får sökas av fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren. För sådan registrering gäller 95 1 och 2 samt 11—13 55. Ansökan får dock inte avslås enligt 1 kap. 45 2.

11 5 Är inteckning förut beviljad eller sökt i nyttjanderätten, får ansökan om registrering av ändringsavtalet bifalles endast om rättighetshavaren har medgivit det eller avtalet är väsentligen utan betydelse för hans rätt. I awaktan på att medgivande lämnas skall ansökan förklaras vilande.

Om nyttjanderätten har utmätts, belagts med kvarstad eller tagits i anspråk genom betalningssäkring och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då registrering söks, gäller vad som nu sagts om rättighetshavaren även utmätningssökanden eller den för vars anspråk kvarstad eller betalningssäkring har ägt rum.

12 5 Har nyttjanderätten överlåtits efter det att ändringsavtalet slöts och har förvärvaren fått förvärvsregistrering eller ansökt om det senast samma dag, får ändringsavtalet registreras endast om förvärvaren har lämnat sitt medgivande eller ändringsavtalet har anmärkts i förvärvshandlingen. I awaktan på att ett medgivande lämnas skall ansökan förklaras vilande.

135 Är ett ändringsavtal beroende av fastighetsbildning, får ansökan om registrering inte bifallas förrän åtgärden har kommit till stånd. I awaktan på att så sker skall ansökan förklaras vilande. Berör ändringsavtalet mark eller andra förmåner som hör till en annan registrerad nyttjanderätt, får det registreras endast om ändringsavtalet rörande den andra nyttjanderätten samtidigt registreras. Har ansökan vilandeförklarats beträffande den ena av nyttjanderättema, skall den förklaras vilande även beträffande den andra nyttjanderätten.

A vregistrering

145 Nyttjanderätten skall avregistreras på ansökan av nyttjanderättshava- ren, om fastighetsägaren medger det. Ansökan får inte bifallas, om inteckning i rättigheten är beviljad eller sökt eller om rättigheten har utmätts, belagts med kvarstad eller tagits i anspråk genom betalningssäkring och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då avregistreringen söks.

155 Har nyttjanderätten upphört, skall den avregistreras. Finner inskrivningsmyndigheten anledning att anta att nyttjanderätten har upphört, skall myndigheten förelägga nyttjanderättshavaren och fastighets-

• Sida 32
•  Original

ägaren att yttra sig. I föreläggandet får det utsättas vite. Inskrivningsmyn- digheten skall bereda den för vars räkning en i 14 5 andra stycket angiven åtgärd vidtagits tillfälle att yttra sig, om han kan nås med en anmodan härom.

Förvärvsregistrering

16 5 När en nyttjanderätt registreras skall även sökandens förvärv registre- ras.

Den som har förvärvat en registrerad nyttjanderätt skall ansöka om förvärvsregistrering.

17 5 Ifråga om förvärvsregistrering gäller bestämmelserna i 20 kap. 1—9 och 14 55 jordabalken i tillämpliga delar med följande avvikelser.

1. Som fångeshandling får fastighetsägaren åberopa uppsägningshandling med laga bevis om delgivning eller avtal om att nyttjanderätten skall upphöra.

2. Förvärvsregistrering får ske i samband med registrering av nyttjande- rätten utan hinder av att tidigare innehavares förvärv inte blivit registre- rat. 3. Vilandeförklaring som avses i 20 kap. 7 5 3 jordabalken skall ske i anledning av sådan talan som skall antecknas enligt 4 5 2 detta kapitel.

Inteckning

18 5 Ifråga om inteckning gälleri tillämpliga delar bestämmelserna i 22 kap. jordabalken, utom de som avser gemensam inteckning, med följande awikelser.

1. Vad som sägs om fastighetsägare avser den som senast har sökt förvärvsregistrering.

2. Avslag skall meddelas, om ansökan avser flera nyttjanderätter gemensamt.

3. Vilandeförklaring som avses i 22 kap. 4 5 2 jordabalken skall ske i anledning av sådan talan som skall antecknas enligt 4 5 2 detta kapitel.

4. Vilandeförklaring skall ske, om fråga har uppkommit om avregistrering av nyttjanderätten.

5 kap. Särskilda bestämmelser vid upplåtelse av nyttjanderätt i andra hand

1 5 Tillåter ett avtal om nyttjanderätt (förstahandsrätt) att nyttjanderätt i andra hand (andrahandsrätt) upplåts och registreras, får andrahandsrätten registreras och pantsättas enligt detta kapitel.

25 Andrahandsrätten får registreras endast om förstahandsrätten är regi- strerad och inte besväras av sökt eller beviljad inteckning och det inte heller finns sådan rättsinnehavare som avses i 4 kap. 11 5 andra stycket. I fråga om andrahandsrätten gäller denna lag i övrigt med följande avvikelser.

1. Bestämmelserna i 1—4 kap. om fastigheten och fastighetsägaren avser

• Sida 33
•  Original

förstahandsrätten och dennas innehavare, om inte annat följer av 3.

2. Bestämmelsen i 1 kap. 4 5 4 om inskrivning gäller inte andrahandsrät- ten.

3. Ansökan om registrering av andrahandsrätten skall avslås också om förutsättningarna enligt 15 och första stycket i denna paragraf inte är uppfyllda.

3 5 I fråga om förstahandsrätten skall, sedan en andrahandsrätt har registrerats, lagen tillämpas med följande avvikelser.

1. Förstahandsrätten får inte intecknas.

2. Bestämmelserna i 2 kap. 3—8, 14 och 15 55 gäller inte.

3. Ett ändringsavtal får inte registreras utan att bestämmelserna i 4 kap. 11 och 12 55 iakttas även beträffande där angivna rättsinnehavare till sådan andrahandsrätt som är registrerad.

4. Förstahandsrätten får inte avregistreras.

1. Denna lag träder i kraft den

2. Vid Konungens upplåtelse av nyttjanderätt till statens mark på Kungl. Djurgården i Stockholm skall Konungen anses som fastighetsägare. Kravet enligt 1 kap. 4 5 4 på inskrivning gäller inte för sådan upplåtelse.

3. Bestämmelserna i 2 kap. 12 5 tredje stycket om beräkning av tid då nyttjanderättshavares rätt upphör träder, utan hinder av vad som sägs under 1, i kraft den dag regeringen bestämmer. Till dess skall tiden räknas från den dag då expedition i anteckningsärendet hölls sökanden tillhanda.

4. Hänvisningen i 4 kap. 2 5 första stycket till 19 kap. 14 5 andra stycket jordabalken skall, tills sistnämnda bestämmelser har trätt i kraft, avse 58 a 5 lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken.

2. Förslag till Lag om ändring i handelsbalken

Härigenom föreskrivs att 10 kap. 7 5 handelsbalken skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

10 kap. 7 51 Skepp och skeppsbygge må ej med laga verkan sättas i pant efter ty nu är sagt. Ej heller må luftfartyg sålunda pantsättas.

Har en nyttjanderätt blivit registre- rad enligt lagen (0000:000) om pant- rätt i registrerad nyttjanderätt, får annan panträtt inte göras gällande i nyttjanderätten eller tillbehör där- till.

Denna lag träder i kraft den

1 Senaste, lydelse 1973:1066.

• Sida 34
•  Original

3. Förslag till Lag om ändring i lagen (1927:77) om försäkringsavtal

Härigenom föreskrivs att 58 och 88 55 lagen (1927:77) om försäkringsavtal skall ha nedan angivna lydelse.

Föreslagen lydelse

58 51

Gäller försäkring å gods till förmån för någon, som till säkerhet för fordran har panträtt i godset, äge han, ändå att fordringen ej är till betalning förfallen, framför ägaren rätt att ur utfallande ersättningsbelopp utfå sin fordran, såvida icke ägaren genom att avhjälpa skadan eller på annat sätt bereder panthavaren samma säkerhet som han ägt före försäkringsfallet. Lag samma vare, där försäkringen gäller till förmån för någon, som har rätt att kvarhålla godset till säkerhet för förfallen fordran.

Ersättningsbelopp för gods, som är utmätt, belagt med kvarstad eller taget i anspråk genom betalningssäkring, skall utges till kronofogdemyndigheten, Nuvarande lydelse om någon part begär det.

I fråga om rätt för borgenär, som har panträtt i fastighet eller i tomt- rätt, att njuta betalning ur brandska- deersättning gäller, i stället för före- skrifterna i 56 och 57 55 samt första och andra styckena i förevarande paragraf, vad som finnes stadgat i 86—88 55 samt i särskild lag.

I fråga om rätt för borgenär, som har panträtt i fastighet, tomträtt eller registrerad nyttjanderätt, att njuta betalning ur brandskadeersättning gäller, i stället för föreskrifterna i 56 och 57 55 samt första och andra styckena i förevarande paragraf, vad som finnes stadgat i 86—88 55 samt i särskild lag.

88 52

Har borgenär panträtt i tomträtt och är brandförsäkring tagen å bygg- nad eller annat, som hör till tomträt- ten, vare i fråga om borgenärens rätt på grund av försäkringen bestäm- melserna i 86 och 87 55 tillämpliga.

Denna lag träder i kraft den

Har borgenär panträtt i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt och är brandförsäkring tagen å byggnad eller annat, som hör till tomträtten eller nyttjanderätten, är i fråga om borgenärens rätt på grund av försäk- ringen bestämmelserna i 86 och 87 55 tillämpliga.

De nya bestämmelserna skall tillämpas i fråga om brandskada som inträffar efter ikraftträdandet utan hinder av att försäkringsavtalet ingåtts tidigare eller inteckningen sökts tidigare.

1 Senaste lydelse 19811803. 2 Senaste lydelse 1973:1069.

• Sida 35
•  Original

4. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1927:79) om rätt för borgenär till betalning ur ersättning på grund av brandförsäkringsavtal

. Härigenom föreskrivs att 75 lagen (1927:79)1 om rätt för borgenär till betalning ur ersättning på grund av brandförsäkringsavtal skall ha nedan

angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Har borgenär panträtt i tomträtt och är brandförsäkring tagen å bygg- nad eller annat som utgör tillbehör till tomträtten, skall i fråga om borgenärens rätt på grund av försäk- ringen vad i denna lag stadgas äga motsvarande tillämpning.

Denna lag träder i kraft den

Föreslagen lydelse

Har borgenär panträtt i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt och är brandförsäkring tagen å byggnad eller annat som utgör tillbehör till tomträtten eller nyttjanderätten, skall i fråga om borgenärens rätt på grund av försäkringen vad i denna lag stadgas äga motsvarande tillämp- ning.

De nya bestämmelserna skall tillämpas i fråga om brandskada som inträffar efter ikraftträdandet utan hinder av att försäkringsavtalet ingåtts tidigare eller inteckningen sökts tidigare.

5. Förslag till Lag om ändring i förmånsrättslagen (1970:979)

Härigenom föreskrivs i fråga om förmånsrättslagen (1970:979)2 dels att 95 skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 7 a 5, av nedan angivna

lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

7a5

1 Lagen omtryckt 1970:1011. 2Lagen omtryckt 1975 :1248.

Förmånsrätt i registrerad nyttjan- derätt som får pantsättas följer med

1 . fordran på arrendeavgift som ej förfallit till betalning tidigare än ett år innan utmätningen ägde rum eller konkursansökningen gjordes,

2. inteckning i nyttjanderätten.

• Sida 36
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9 51

Särskilda förmånsrätter gäller in— Särskilda förmånsrätter gäller in- bördes efter paragrafernas följd och bördes efter paragrafernas följd och efter den i 4—7 55 angivna numre- efter den i 4—7 a 55 angivna numre- ringen. ringen.

Förmånsrätt enligt 4 5 3 har dock företräde framför förmånsrätt enligt 4 5 2 på grund av annan retentionsrätt än som avses i 247 5 sjölagen (1891135 5. 1).

Förmånsrätt på grund av utmätning har företräde framför förmånsrätt på grund av företagsinteckning, vilken har sökts samma dag som beslutet om utmätning meddelades eller senare, och framför förmånsrätt på grund av annan inteckning, vilken har sökts samma inskrivningsdag som ett ärende angående anteckning om utmätningen har tagits upp eller senare.

Utmätning ger företräde framför senare utmätning av samma egendom, om ej annat följer av 4 kap. 30 5 andra stycket eller 7 kap. 13 5 utsökningsbalken. Utmätning för flera fordringar på en gång ger lika rätt. Om det inbördes företrädet i övrigt mellan fordringar med samma slag av förmånsrätt finns för vissa fall särskilda bestämmelser.

Vad i denna paragraf föreskrives om förmånsrätt på grund av utmätning tillämpas även i fråga om förmånsrätt på grund av betalningssäkring.

Denna lag träder i kraft den De nya bestämmelserna skall tillämpas i fråga om fordran på arrendeavgift utan hinder av att fordringen uppkommit innan bestämmelserna trätt i kraft.

6. Förslag till ändring i Regeringens förslag till lag om företagshypotek

Byggnadspantutredningen föreslår att 2 kap. 1 5 i regeringens förslag till lag om företagshypotek enligt lagrådsremiss den 15 september 1983 skall ha nedan angivna lydelse.

Lagrådsremissens lydelse Föreslagen lydelse

2 kap. 1 5 Ett företagshypotek omfattar näringsidkarens lösa egendom i den mån egendomen hör till den intecknade verksamheten. Företagshypoteket omfattar dock inte 1. kassa- och banktillgodohavanden, aktier, andra bevis om delaktighet i bolag, obligationer, förlagsbevis och liknande skuldebrev avseda för allmän omsättning samt andelar i aktiefonder,

1 Senaste lydelse 1981:806.

• Sida 37
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2. egendom som är av beskaffenhet att kunna vara föremål för panträtt på grund av inteckning, eller 3. egendom som varken kan utmätas eller ingå i konkurs. En nyttjanderätt skall anses kunna vara föremål för panträtt på grund av inteckning enligt lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjande- rätt, om nyttjanderättsavtalet anger att nyttjanderätten får registreras. Detsamma gäller byggnad och annan egendom som blir tillbehör till nytt- janderätten genom att denna registre- ras.

Denna lag träder i kraft den

7. Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att 7 kap. 1, 5 och 8 55, 8 kap. 2 5 samt 23 kap. 1, 5 och 6 55 skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas av ny paragraf, 2 kap. 8 5, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 kap. 8 5

Om tillbehör till registrerad nytt- janderätt finns det särskilda bestäm- melser.

Skall en registrerad nyttjanderätt anses bestå och gälla i fastighetsäga- rens hand och har denne därefter reparerat, förbättrat eller bytt ut ett nyttjanderättstillbehör, är föremål som han därvid har tillfört nyttjande- rättsområdet tillbehör till nyttjande- rätten och inte till fastigheten.

1 Balken omtryckt 1971:1209.

• Sida 38
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 kap. 1 5 Detta kapitel avser arrende, hyra, tomträtt och annan nyttjanderätt samt servitut och rätt till elektrisk kraft, om rättigheten upplåtits genom avtal. Om vissa rättigheter som anges i första stycket finns bestämmelser även i 8—15 kap.

Om panträtt i registrerad nyttjan- derätt finns det särskilda bestämmel- ser.

Förekommer eljest i lag eller annan författning särskilda bestämmelser om rättighet som avses i detta kapitel, äger de tillämpning.

55

Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är ej bin- dande längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom stadsplan är dock ej bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av nyttjanderätt för någons livstid gäller utan begräns- ning till viss tid.

Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt och regi- strerad nyttjanderätt är ej bindande längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom stadsplan är dock ej bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av nyttjanderätt för någons livstid gäl- ler utan begränsning till viss tid.

Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog för annat ändamål än husbehov, är avtalet ej bindande längre än fem år.

Första och andra styckena gäller ej nyttjanderätt som upplåtes av staten. Första stycket inverkar ej på nyttjanderättshavares rätt till förlängning av avtal på grund av lag.

Har arrende eller hyra upplåtits på längre tid än den i första stycket föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd och vill fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren frånträda avtalet sedan denna tid gått ut, skall uppsägning ske.

8 5 Överenskommelse om ändring i eller tillägg till upplåtelseavtalet gäller som ny upplåtelse i förhållande till ny ägare av fastigheten eller innehavare av rättighet i denna, om ej annat följer av andra stycket.

Ändring i eller tillägg till nyttjan- derättsavtal med tillämpning av bestämmelse i lag om rätt till förlängning av sådant avtal innebär ej att ny upplåtelse kommer till stånd.

Ändring i eller tillägg till ett nytt- janderättsavtal med tillämpning av bestämmelse i lag om rätt till förlängning av sådant avtal innebär ej att ny upplåtelse kommer till stånd. Detsamma gäller ändring eller tillägg om att en nyttjanderätt får registreras enligt vad därom är före- skrivet.

Sker ändring i eller tillägg till upplåtelseavtal som upprättats skriftligen,

• Sida 39
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

skall detta anmärkas på handlingen, om fastighetsägaren eller rättighetsha- varen begär det.

8 kap.

Förbehåll som strider mot bestäm- melse i detta kapitel eller i 9—11 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god- kännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat avtalsvillkor, får godkän- nande sökas endast om detta angivits i avtalet. Avslår nämnden framställ- ning om godkännande, förfaller avtalet, om ej annat överenskom- mits.

Förbehåll som strider mot bestäm- melse i detta kapitel eller i 9—11 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges. Som sådant förbehåll räknas inte ett avtal om att arrendet får registreras enligt vad därom är föreskrivet.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god- kännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat avtalsvillkor, får godkän- nande sökas endast om detta angivits i avtalet. Ansökan] får inte prövas om den kommer in till arrendenämn- den senare än en månad efter det att avtalet ingicks. Leder en prövning till att godkännande vägras, förfaller avtalet, om inte något annat har överenskommits.

23 kap.

Vill innehavaren av annan genom avtal upplåten nyttjanderätt än tomträtt eller av servitut eller rätt till elektrisk kraft, som upplåtits genom avtal, söka inskrivning, skall han inge den handling på vilken rättigheten grundas. Inskrivning får sökas även av fastighetsägaren.

Som innehavare av nyttjanderätt som registrerats enligt lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjanderätt anses vid tillämpningen av detta kapitel den för vilken för- värvsregistrering senast blivit sökt.

5 5 Inskriven rättighet får på ansökan av rättighetshavaren med fastighetsäga- rens samtycke nedsättas efter annan inskriven rättighet (nedsättning).

1Se regeringens lagrådsremiss den 24 november 1983 med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen.

• Sida 40
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Bestämmelsen i 45 andra stycket äger därvid motsvarande tillämpning.

Är rättigheten en nyttjanderätt som är registrerad enligt lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjande- rätt, får den inte nedsättas utan med- givanden av sådana rättsinnehavare som avses i 4 kap. 11 5 nämnda lag. Är rättigheten en förstahandsrätt för vilken 5 kap. 3 5 samma lag gäller, skall medgivanden lämnas också av nämnda rättsinnehavare till registre- rad andrahandsrätt.

6 51 Inskrivning får på ansökan av Inskrivning får på ansökan av rättighetshavaren dödas helt eller till rättighetshavaren dödas helt eller till viss del (dödning). Har rättigheten viss del (dödning). Har rättigheten upphört helt eller till viss del, får upphört helt eller till viss del, får inskrivningen på ansökan av fastig- inskrivningen på ansökan av fastig- hetsägaren dödas till motsvarande hetsägaren dödas till motsvarande del. del. Inskrivning får dock inte dödas, om den avser en nyttjanderätt som är registrerad enligt lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjande- rätt. Inskrivning får avföras, om det är uppenbart att den inskrivna rättigheten icke gäller i fastigheten.

Denna lag träder i kraft den

9. Förslag till

Föreslagen lydelse

laga inkommit till arrendenämnden före besvärstidens utgång, skall den omständigheten att inlagan inkom- mit till fastighetsdomstolen först därefter ej föranleda att den avvisas. I övrigt äger 52 kap. 3 och 5—12 55 rättegångsbalken motsvarande till- lämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller därvid i stället fastig— hetsdomstolen. Mot fastighetsdom- stolens beslut med anledning av besvär i fråga som avses i 23 5 tredje stycket 1—3 får talan ej föras.

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988)1 att 5 kap. 12, 19 och 33 55, 10 kap. 3 5, 11 kap. 3 5 och 12 kap. 5 5 skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5 kap.

12 5 Överföres mark på vilken finns byggnad och lider den som frånträder byggnaden skada som icke beaktas enligt 10 eller 115, har han rätt till särskild ersättning för skadan. Detsamma skall gälla, om servitutsåtgärd föranleder att byggnad rives eller ändras eller att byggnadens ägare på annat sätt tillfogas skada. Medför överföringen eller servitutsåtgärden att särskild rätt att nyttja byggnaden upphör helt eller delvis, är rättighetshavaren berättigad till ersättning för den skada detta innebär. Vad som sålunda föreskrivits om byggnad gäller också annan anläggning.

Om för fastighet som besväras av arrende något område för arrendets utövande ej kunnat utläggas eller om fastigheten så ändrats till omfång eller läge att arrenderätten helt upp- hör eller dess värde förringas, har arrendatorn rätt till ersättning för skadan.

1 Lagen omtryckt 1971:1035.

Om för fastighet som besväras av arrende något område för arrendets utövande ej kunnat utläggas eller om fastigheten så ändrats till omfång eller läge att arrenderätten helt upp- hör eller dess värde förringas, har arrendatorn rätt till ersättning för skadan. Besväras fastigheten av en

• Sida 43
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

nyttjanderätt som registrerats enligt lagen (0000:000) om panträtt i regi- strerad nyttjanderätt och upphör eller minskas nyttjanderätten i värde genom fastighetsregleringen, har nyttjanderättshavaren rätt till ersätt- ning för skadan.

Är innehavare av rättighet, som minskar fastighetens värde, berättigad till ersättning enligt första eller andra stycket, skall det likvidvärde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med belopp motsvarande den värdeminskning för fastigheten som rättigheten inneburit. Om likvidvärdet ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

Skyldigheten att betala ersättning, som ej motsvaras av minskning i likvidvärde enligt tredje stycket, fördelas mellan sakägarna efter vad som är skäligt med hänsyn till deras nytta av att regleringen genomföres på sådant sätt att ersättningen skall utgå.

195

Avser fastighetsreglering fastighet Avser fastighetsreglering fastighet som upplåtits med tomträtt, äger 16 5 motsvarande tillämpning i fråga om ersättning som tillkommer tomt- rättshavaren samt 18 5 andra stycket beträffande fordran i tomträtten.

som upplåtits med tomträtt, äger 16 5 motsvarande tillämpningi fråga om ersättning som tillkommer tomt- rättshavaren samt 18 5 andra stycket beträffande fordran i tomträtten. Har en registrerad nyttjanderätt upp- låtits till fastigheten, skal116 5 tilläm- pas ifråga om ersättning som tillkom- mer nyttjanderättshavaren för förlust eller värdeminskning av nyttjanderät- ten eller dess tillbehör, varjämte 18 5 andra stycket skall tillämpas beträf- fande fordran i nyttjanderätten.

33 5

Är nyttjanderätts utövning genom nyttjanderättsavtalet begränsad till visst område och blir detta helt eller delvis överfört till annan fastighet eller till samfällighet, skall fastighetsbildningsmyndigheten, om sakägare begär det och åtgärden är lämplig, bestämma nytt område för nyttjanderättens utövning på mark som efter fastighetsregleringen hör till den fastighet i

vilken nyttjanderätten upplåtits. _ Omfattas mark av en registrerad nyttjanderätt, får marken överföras till annan fastighet endast om likvär- digt område för utövandet av nyttjan- derätten bestäms enligt första stycket

• Sida 44
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

eller ersättning för skadan på nyttjan- derätten med vad därtill här blir bestämd i pengar. Marköverföring får dock ske utan hinder av vad nu sagts, om den medgivits av sådana rättsinnehavare som avses i 4 kap. 11 5 lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjanderätt.

Avser ett beslut en registrerad nytt- janderätt, skall det innehålla en sådan karta som anges i 1 kap. 4 5 3 lagen om panträtt i registrerad nyttjande— rätt. Beslutet skall anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteck- ning i nyttjanderättsregistret.

10 kap. 3 sl

Avstyckning från fastighet som besväras av tomträtt får ske endast om fastighetsägaren och tomträtts- havaren slutit avtal om inskränkning av området för tomträtten till att avse en av styckningsdelarna och ansökan om inskrivning av avtalet förklarats vilande enbart i awaktan på fastighetsbildning.

Avstyckning från fastighet som besväras av tomträtt får ske endast om fastighetsägaren och tomträtts- havaren slutit avtal om inskränkning av området för tomträtten till att avse en av styckningsdelarna och ansökan om inskrivning av avtalet förklarats vilande enbart i avvaktan på fastighetsbildning. Detsamma gäller i fråga om en registrerad nytt- jandrätt som berörs av avstyckning- en.

Avser avstyckning område för jordbruk eller skogsbruk och har området kommit i särskild ägares hand genom fång som skulle kräva förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen (1979:230), får avstyckning ej ske utan att frågan om förvärvstillstånd har underställts tillståndsmyndigheten.

11 kap.

35

Klyvning får ske endast om någon lott kan utläggas enligt framställt

yrkande.

Fastighet som besväras av tomt- rätt får ej klyvas, om icke fastighe- tens ägare och tomträttshavaren slu- tit avtal om inskränkning av området för tomträtten till att avse en av klyvningslotterna och ansökan om

1 Senaste lydelse 1979232.

Fastighet som besväras av tomt- rätt får ej klyvas, om icke fastighe- tens ägare och tomträttshavaren slu- tit avtal om inskränkning av området för tomträtten till att avse en av klyvningslotterna och ansökan om

• Sida 45
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

inskrivning av avtalet förklarats inskrivning av avtalet förklarats vilande enbart i avvaktan på fastig- vilande enbart i avvaktan på fastig- hetsbildning. hetsbildning. Detsamma gäller i frå- ga am en registrerad nyttjanderätt som berörs av klyvningen. Fastighet med byggnad eller annan anläggning får klyvas endast om delningen kan utföras på sådant sätt att det ej innebär avsevärd olägenhet för delägare att byggnaden eller anläggningen tillföres hans lott. Skall fastighet enligt domstols förordnande utbjudas till försäljning för delägarnas gemensamma räkning, får fastigheten klyvas endast om det visas att försäljning ej kommit till stånd.

12 kap. 5 5 Besväras mer än en av fastigheterna av beviljad eller sökt inskrivning, får sammanläggning ske endast om ]. ingen av fastigheterna besväras av andra inskrivningar än sådana som gäller i samma inbördes ordning i den eller de andra eller, om i någon av fastigheterna dessutom finns särskild inskrivning, denna gäller med sämre rätt, eller 2. fastigheternas ägare samt innehavare av panträtt eller annan rättighet, som inskrivningen avser, medgivit sammanläggningen på grundval av förslag till företrädesordning för inskrivningarna i den nybildade fastigheten. Avser, i fall enligt första stycket 2, inskrivningen en nyttjanderätt som är registrerad enligt lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjande- rätt, skall medgivanden lämnas även av sådana rättsinnehavare som avses i 4 kap. 11 å nämnda lag. Är nyttjan- derätten en förstahandsrätt för vilken 5 kap. 3 55 samma lag gäller, skall medgivanden lämnas också av nämn- da rättsinnehavare till registrerad andrahandsrätt.

Denna lag träder i kraft den

• Sida 46
•  Original

10. Förslag till

Lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs i fråga om utsökningsbalken att 1 kap. 11 & samt 12 kap. 13, 21 och 25 åå skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap. 11 & Med fast egendom avses fastighet, visst område av fastighet, samfälld mark samt andel i och villkorlig rätt till sådan egendom.

Vad som sägs om fast egendom gäller i tillämpliga delar även tomt- rätt.

Vad som sägs om fast egendom gäller i tillämpliga delar även tomt- rätt och registrerad nyttjanderätt.

12 kap. 13 %

Borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 65 1 eller 7 5 1 eller 2 förmånsrätt- slagen (1970:979), kan begära att fastigheten säljs för hans fordran, om hans rätt till betalning är ostridig eller styrks. Hör fastigheten till kon- kursbo, har även borgenär, vars fordran är förenad med panträtt i fastigheten, sådan befogenhet.

Borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 6å 1, 751 eller 2 eller 7a5] för- månsrättslagen (1970:979), kan be- gära att fastigheten säljs för hans fordran, om hans rätt till betalning är ostridig eller styrks. Hör fastigheten till konkursbo, har även borgenär, vars fordran är förenad med panträtt i fastigheten, sådan befogenhet.

Vill borgenär ansluta sig enligt första stycket, skall han anmäla det hos kronofogdemyndigheten senast två veckor före bevakningssammanträdet.

Om borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastighe- ten enligt 6å1 eller 75 1 eller 2 förmånsrättslagen, har begärt att fastigheten säljs för hans fordran, får förfarandet ej läggas ned därför att frågan om försäljning för annan borgenärs eller konkursboets räk- ning förfaller.

Om borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastighe- ten enligt 6 Q 1, 7 ål eller 2 eller 7a 5 ] förmånsrättslagen, har begärt att fastigheten säljs för hans fordran, får förfarandet ej läggas ned därför att frågan om försäljning för annan borgenärs eller konkursboets räk- ning förfaller.

I fråga om rätt att utlösa den som har anslutit sig enligt första stycket tillämpas bestämmelserna i 12 5.

215

Sökanden, ägaren samt kända innehavare av fordringar och rättig- heter som bör iakttagas vid auktio— nen skall i god tid särskilt underrät- tas om denna.

Sökanden, ägaren samt kända innehavare av fordringar och rättig- heter som bör iakttagas vid auktio- nen skall i god tid särskilt underrät- tas om denna. Avser auktionen en registrerad nyttjanderätt, skall även fastighetsägaren underrättas.

• Sida 47
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Har anslutning enligt 13 & ägt rum, skall underrättelse därom ske enligt första stycket.

25 & I sakägarförteckningen upptas förutom exekutionsfordringen

1. fordran som skall utgå med förmånsrätt enligt 6 ä 1 eller 75 1 eller 2 förmånsrättslagen (1970:979) och som förfaller till betalning senast den tillträdesdag som anges i 36 5,

1. fordran som skall utgå med förmånsrätt enligt 6 5 1, 7 & 1 eller 2 eller 7 a 5 I förmånsrättslagen (1970:979) och som förfaller till betalning senast den tillträdesdag som anges i 36 5, 2. fordran som är förenad med panträtt i fastigheten, 3. fordran som är förenad med förmånsrätt i fastigheten på grund av betalningssäkring, 4. nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft som besvärar fastigheten, om rättigheten är inskriven eller grundar sig på skriftlig handling som är tillgänglig, dock ej sådan rättighet som skall bestå oavsett fastighetens

försäljning, 5. förrättningskostnaderna.

5. förrättningskostnaderna.

Om fastigheten hör till konkursbo, upptas även arvode och annan kostnad för fastighetens förvaltning under konkursen.

Denna lag träder i kraft den

11. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt

Härigenom föreskrivs att 20 5 lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

20 51

Vad i denna lag är stadgat om samäganderätt till fastighet skall i tillämpliga delar gälla i fråga om tomträtt, som innehaves av två eller flera.

Denna lag träder i kraft den

1 Senaste lydelse 1953:420.

Vad i denna lag är stadgat om samäganderätt till fastighet skall i tillämpliga delar gälla i fråga om tomträtt och registrerad nyttjande- rätt, då de innehas av två eller flera.

• Sida 48
•  Original

12. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1927 :85) om dödande av förkommen

handling

Härigenom föreskrivs att 2, 10 och 14 55 lagen (1927:85)1 om dödande av förkommen handling skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2?

Ansökan om dödande av handling skall, skriftligen avfattad, ingivas till rätten i den ort, där förpliktelsen skall fullgöras, eller, om sådan ort ej är nämnd i handlingen, till den rätt, där den förpliktade är skyldig att svara i tvistemål, som angå gäld i allmänhet. Då fråga är om pantbrev på grund av inteckning i fastighet eller tomträtt, göres ansökningen hos den rätt under vilken fastigheten lyder. I fråga om pantbrev på grund av inteckning i skepp eller skepps- bygge göres ansökningen hos rätten i skeppets hemort eller i den ort där bygget utföres. Ansökan om dödan- de av intecknad fordringshandling göres hos rätten i den ort, där vederbörande inskrivningsmyndig- het är.

Ansökan om dödande av handling skall, skriftligen avfattad, ingivas till rätten i den ort, där förpliktelsen skall fullgöras, eller, om sådan ort ej är nämnd i handlingen, till den rätt, där den förpliktade är skyldig att svara i tvistemål, som angå gäld i allmänhet. Då fråga är om pantbrev på grund av inteckning i fastighet, tomträtt eller registrerad nyttjande- rätt, göres ansökningen hos den rätt under vilken fastigheten lyder. I fråga om pantbrev på grund av inteckning i skepp eller skeppsbygge göres ansökningen hos rätten i skep— pets hemort eller iden ort där bygget utföres. Ansökan om dödande av intecknad fordringshandling göres hos rätten i den ort, där vederböran- de inskrivningsmyndighet är.

Ansökan om dödande av konossement skall ingivas till rätten i godsets bestämmelseort.

Äro enligt vad nu är sagt flera domstolar behöriga, må ansökningen göras vid vilken som helst av dem.

10 53 Avser ansökan om dödning pantbrev eller intecknad fordringshandling, skall rätten underrätta vederbörande inskrivningsmyndighet om ansökning- en för anteckning i fastighetsboken eller annan inskrivningsbok varom fråga är. Vad nu sagts om ansökningen skall ock gälla rättens slutliga utslag i ärendet; dock må, då ansökningen avslagits, anteckning ej verkställas förrän utslaget vunnit laga kraft.

Sedan utslag, varigenom pantbrev Sedan utslag, varigenom pantbrev dödats, vunnit laga kraft, skall inskrivningsmyndigheten på ansö- kan utfärda nytt pantbrev som svarar

1 Lagen omtryckt 19811770. 2 Senaste lydelse 1973:1072. 3 Senaste lydelse 1970:1012.

dödats, vunnit laga kraft, skall inskrivningsmyndigheten på ansö- kan utfärda nytt pantbrev som svarar

• Sida 49
•  Original

Nuvarande lydelse

mot det dödade samt göra anteck- ning i fastighets- eller tomträttsboken därom.

Föreslagen lydelse

mot det dödade samt göra anteck- ning i inskrivningsboken därom.

Har intecknad fordringhandling dödats genom lagakraftvunnet utslag, skall inskrivningsmyndigheten, på ansökan, å inskrivningsdag göra anteck- ning i vederbörande inskrivningsbok, att ny handling, som utfärdats jämlikt 9 &, medför den inteckningsrätt som tillkommit den dödade.

14 51 Bestämmelserna i 1—10 åå äga, såvitt de angå pantbrev, motsvarande tillämpning i fråga om vilandebevis. Bestämmelserna i 13 & om dödande av inteckning äga motsvarande tillämpning i fråga om vilandeförklarad

inteckningsansökan.

Bestämmelsernai 10 och 13 åå om annan inskrivningsbok än fastighets- bok äga, i fråga om pantbrev för skepps- eller skeppsbyggnadsinteck- ning, motsvarande tillämpning på skepps— och skeppsbyggnadsregi— stren.

Bestämmelsernai 10 och 13 %& om annan inskrivningsbok än fastighets— bok skall tillämpas, i fråga om pant- brev för skepps- eller skeppsbygg- nadsinteckning, på skepps- och skeppsbyggnadsregistren samt, i frå- ga om pantbrev för inteckning i

registrerad nyttjanderätt, på nyttjan- derättsregistret.

Denna lag träder i kraft den

13. Förslag till Förordning om ändring i konkursförordningen (1979:801)

Härigenom föreskrivs att 13 & konkursförordningen (1979z801) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

13 €?

Konkursdomaren skall genast underrätta följande myndigheter om konkursen: _

1. tillsynsmyndigheten, 1. tillsynsmyndigheten,

2. kronofogdemyndigheten, den lokala skattemyndigheten och den lokala åklagarmyndigheten i orten samt länsstyrelsens mervärdeskatteenhet,

3. registermyndigheten, om gäldenären är en registrerad juridisk person eller en enskild näringsidkare som är införd i handelsregistret,

4. tillståndsmyndigheten, om det är upplyst att gäldenären har tillstånd att utöva eller förestå en viss näringsverksamhet och tillståndet enligt lag eller

1 Senaste lydelse 1973:1072. 2 Senaste lydelse 1983:160.

• Sida 50
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

annan författning kan komma att upphöra på grund av konkursen,

5. kommerskollegium, om gäldenären är auktoriserad revisor eller godkänd revisor,

6. förmynderskapsdomstolen, om det är upplyst att gäldenären är förmyndare eller god man,

7. inskrivningsmyndigheten, om 7. inskrivningsmyndigheten, om det är upplyst att det i boet finns fast det är upplyst att det i boet finns fast egendom, tomträtt eller egendom egendom, tomträtt, registrerad nytt- vilken hör till sådan näringsverksam- janderätt eller egendom vilken hör het som kan omfattas av företagsin- till sådan näringsverksamhet som teckning, kan omfattas av företagsinteck-

ning,

8. registermyndigheten, om det är upplyst att det i boet finns registrerat skepp eller skeppsbygge, andel i sådan egendom eller villkorlig äganderätt till egendomen eller till andel däri,

9. inskrivnings- och registermyndigheterna, om det är upplyst att det i boet finns registrerat luftfartyg eller andel i eller intecknade reservdelar till sådant luftfartyg.

Första stycket 8 tillämpas också när egendomen är registrerad utom- lands.

Konkursdomaren skall också genast underrätta den kronofogdemyndighet som har verkställt beslut enligt 14 a & konkurslagen (1921:225) om kvarstad eller skingringsförbud, om inte myndigheten underrättas om konkursen enligt första stycket 1 eller 2.

Underrättelser lämnas genom att konkursdomaren översänder avskrift av kungörelsen om konkursbeslutet. Underrättelsen skall dessutom innehålla uppgift om namn och postadress för den som har utsetts att vara förvaltare enligt 45 eller 185 a & konkurslagen. Till en underrättelse enligt första stycket 7, 8 eller 9 skall bifogas sådana uppgifter som är av betydelse för att mottagaren skall kunna identifiera egendomen.

Skall konkursdomaren enligt 2 5 lagen (1981:6) om konkurs som omfattar egendom i annat nordiskt land kungöra ett beslut om konkurs i ett annat nordiskt land och är inskrivning av konkursen föreskriven i det andra landet, skall han begära att konkursen skrivs in i fastighetsbok eller domstolspro— tokoll (tinglysning) eller i ett annat offentligt register i det andra landet.

Denna förordning träder i kraft den

14. Förslag till Lag om ändring i expropriationslagen (1972:719)

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 2 & expropriationslagen (19722719) skall ha nedan angivna lydelse.

• Sida 51
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap.

I denna lag förstås med särskild rätt till fastighet nyttjanderätt, ser- vitut och rätt till elektrisk kraft samt liknande rätt. Utan hinder av att tomträtt enligt 13 kap. 26 å jordabal- ken vid expropriation är likställd med fast egendom får sådan rätt upphävas eller begränsas genom expropriation. Bestämmelsen i 15

I denna lag förstås med särskild rätt till fastighet nyttjanderätt, ser- vitut och rätt till elektrisk kraft samt liknande rätt. Utan hinder av att tomträtt enligt 13 kap. 26 & jordabal- ken och registrerad nyttjanderätt enligt 1 kap. 75 andra stycket lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjanderätt vid expropriation är

om särskild rätt gäller ej renskötsel- rätt enligt rennäringslagen (19711437) eller vågrätt.

likställd med fast egendom får sådan rätt upphävas eller begränsas genom expropriation. Bestämmelsen i 1 5 om särskild rätt gäller ej renskötsel- rätt enligt rennäringslagen (19711437) eller vågrätt.

Bestämmelserna i denna lag om fastighet äger motsvarande tillämpning i fråga om byggnad eller annan anläggning på annans mark.

Denna lag träder i kraft den

15. Förslag till Lag om ändring i lagen (1955:]83) om bankrörelse

Härigenom föreskrivs att 57 5 lagen (1955:183) om bankrörelse skall ha nedan angivna lydelse. *

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

57 91 -

Bankaktiebolag skall till insättarnas skydd ha eget kapital till visst lägsta belopp. Detta bestämmes i förhållande till bankbolagets tillgångar och till garantiförbindelser som bolaget ingått (placeringar). Vid beräkningen av kapitalkravet indelas placeringarna i följande fyra grupper, nämligen

A.1. inneliggande kassa, checkar, postremissväxlar samt fordringar hos riksbanken och riksgäldskontoret,

2. skattkammarväxlar och obligationer som utfärdats av staten, kommun eller därmed jämförlig samfällighet, bankaktiebolag, sparbank, centralkassa för jordbrukskredit, allmän kassa eller inrättning, vars reglemente fastställts av regeringen, kreditaktiebolag eller Nordiska investeringsbanken,

3. andra fordringar för vilka staten, kommun eller därmed jämförlig samfällighet, bankaktiebolag, sparbank, centralkassa eller annan under A 1 eller 2 avsedd kassa eller inrättning, kreditaktiebolag, sådant bankägt aktiebolag som enligt regeringens medgivande får jämställas med kreditak-

1 Senaste lydelse 1979:1050.

• Sida 52
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

tiebolag vid tillämpningen av detta stycke eller försäkringsföretag med

svensk koncession svarar,

4. fordringar för vilka säkerheten utgöres av värdehandling eller fordran, som angives under A 1—3,

5. garantiförbindelser för vilka banken erhållit säkerhet i värdehandling eller fordran, som angives under A 1—4,

3.1. andra fullgoda obligationer än de som angivas under A 2,

2. fordringar för vilka utländskt bankföretag eller annat försäkringsföretag än som avses under A 3 eller samfällighetsförening svarar, därvid fordringar för vilka utländskt bankföretag svarar skall tagas upp till en och en halv

gånger fordringarnas belopp,

3. fordringar för vilka säkerheten utgöres av

värdehandling eller fordran, som angives under Bl eller 2, eller

inteckning i jordbruks-, affärs- eller bostadsfastighet eller tomträtt till sådan fastighet inom sjuttiofem procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt, av byggnad som hör till tomträtten,

3. fordringar för vilka säkerheten utgörs av

värdehandling eller fordran, som anges under Bl eller 2, eller

inteckning i jordbruks-, affärs- eller bostadsfastighet eller i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt av mot- svarande slag inom sjuttiofem pro- cent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt och registrerad nyttjan- deträtt, av byggnad som hör till tomträtten eller nyttjanderätten,

4. garantiförbindelser för vilka banken erhållit säkerhet i värdehandling eller fordran, som angives under B 1—3,

C.1. fordringar för vilka säkerhe- ten utgöres av

inteckning i jordbruksfastighet, i bostadsfastighet med en- eller tvåfa- miljshus eller med flerfamiljshus för vilket statligt bostadslån utgår eller i tomträtt till sådan fastighet, om inteckningen ligger mellan sjuttio- fem och etthundra procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomt- rätt, av byggnad som hör till tomt- rätten,

inteckning i fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet, eller i tomträtt till sådan fastighet inom femtio procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomt- rätt, av byggnad och annan egendom

C.1. fordringar för vilka säkerhe- ten utgörs av

inteckning i jordbruksfastighet, i bostadsfastighet med en- eller tvåfa- miljshus eller med flerfamiljshus för vilket statligt bostadslån utgår eller i tomträtt eller registrerad nyttjande- rätt av motsvarande slag, om inteck- ningen ligger mellan sjuttiofem och etthundra procent av det uppskat— tade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt och regi- strerad nyttjanderätt, av byggnad som hör till tomträtten eller nyttjan- derätten,

inteckning i fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet, eller i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt av motsva- rande slag inom femtio procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, ifråga om tomträtt

• Sida 53
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

som hör till tomträtten, eller och registrerad nyttjanderätt, av byggnad och annan egendom som hör till tomträtten eller nyttjanderät- ten, eller förlagsbevis eller aktie, som note- förlagsbevis eller aktie, som note- ras vid fondbörs här i landet, ras vid fondbörs här i landet,

2. garantiförbindelser för vilka banken erhållit säkerhet i form av värdehandling eller fordran, som angives under C 1,

D. övriga tillgångar och garantiförbindelser utom sådana som enligt femte och sjätte styckena skola avräknas från eget kapital.

För placeringar, som angivas under A, fordras ej eget kapital. I övrigt skall bankbolag vid varje tidpunkt ha eget kapital till lägst ett belopp, som motsvarar sammanlagt

en procent av summan av placeringar, som angivas under B, fyra procent av summan av placeringar, som angivas under C, och åtta procent av summan av placeringar, som angivas under D. Placeringar skall tagas upp till följande värden, nämligen

1. fordringar, för vilka reserver som avses i fjärde stycket avsatts, till sitt bruttovärde,

2. övriga tillgångar, till sitt nettovärde,

3. garantiförbindelser, som är knutna till kreditgivning, till sitt nominella belopp samt

4. övriga garantiförbindelser, till halva sitt nominella belopp. Med eget kapital avses aktiekapital, reservfond, dispositionsfond och av bolagsstämman fastställd vinstbalans. Med eget kapital får, intill ett belopp motsvarande bankbolagets eget kapital, likställas dels fyrtio procent av ett belopp som svarar mot bolagets reserver för utlåning, garantiförbindelser och utländska valutor samt mot bolagets reserv för obligationer, varmed avses det belopp med vilket Obligationernas värde beräknat enligt 91 512 mom. andra stycket överstiger nettovärdet, dels det nominella värdet av förlagsbevis, utställda av bolaget.

Från bankbolagets eget kapital skall avräknas det bokförda värdet av vad banken såsom aktiekapital eller i annan form tillskjutit till annat in- eller utländskt företag som driver någon form av bankverksamhet. Sådan avräkning skall dock ej ske i fråga om företag där staten är delägare eller i fråga om kreditaktiebolag som har till huvudsakligt ändamål att lämna lån mot säkerhet i form av panträtt på grundval av inteckning i bostads- , kontors- eller affärsfastighet eller att lämna lån till kommuner.

Har bankbolag väsentligt ekonomiskt intresse i aktiebolag, som uteslutan- de har till syfte att förvalta fastighet eller tomträtt som förvärvats för att bereda banken lokaler för dess inrymmande eller tillgodose därmed sammanhängande behov, skall från bankbolagets eget kapital avräknas åtta procent av summan av det bokförda värdet av aktierna i fastighetsbolaget och bolagets bokförda skulder eller den del av dessa som svarar mot bankens innehav av aktier i fastighetsbolaget.

Med uppskattat värde avses det värde, som bankbolaget bestämt på grundval av särskild värdering. Har enligt gällande bestämmelser om lån av

• Sida 54
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

statsmedel till främjande av bostadsbyggandet sådant lån beviljats till uppförande av viss byggnad, skall till grund för bedömandet i stället för uppskattningsvärdet läggas det enligt nämnda bestämmelser fastställda pantvärdet för byggnaden eller den fastighet, där denna uppföres, om ej särskilda skäl föranleda annat.

Denna lag träder i kraft den

16. Förslag till Lag om ändring i lagen (1955:416) om sparbanker

Härigenom föreskrivs att 26% lagen (1955:416) om sparbanker skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

26 51

Sparbank skall till insättarnas skydd ha egna fonder till visst lägsta belopp. Detta bestämmes i förhållande till sparbankens tillgångar och till garantiför- bindelser som sparbanken ingått (placeringar). Vid beräkningen av kravet på egna fonder indelas placeringarna i följande fyra grupper, nämligen ' A.1. inneliggande kassa, checkar, postremissväxlar samt fordringar hos riksbanken och riksgäldskontoret,

2. skattkammarväxlar och obligationer som utfärdats av staten, kommun eller därmed jämförlig samfällighet, bankaktiebolag, sparbank, centralkassa för jordbrukskredit allmän kassa eller inrättning, vars reglemente fastställts av regeringen, kreditaktiebolag eller Nordiska investeringsbanken,

3. andra fordringar för vilka staten, kommun eller därmed jämförlig samfällighet, bankaktiebolag, sparbank, centralkassa eller annan under A 1 eller 2 avsedd kassa eller inrättning, kreditaktiebolag, sådant bankägt aktiebolag som enligt regeringens medgivande får jämställas med kreditak- tiebolag vid tillämpningen av detta stycke eller försäkringsföretag med svensk koncession svarar, ' .

4. fordringar för vilka säkerheten utgöres av värdehandling eller fordran, som angives under A 1—3,

5. garantiförbindelser för vilka sparbanken erhållit säkerhet i värdehand- ling eller fordran, som angives under A 1—4,

B.1. andra fullgoda obligationer än de som angivas under A 2,

2. fordringar för vilka utländskt bankföretag eller annat försäkringsföretag än som avses under A 3 eller samfällighetsförening svarar, därvid fordringar för vilka utländskt bankföretag svarar skall tagas upp till en och en halv gånger fordringarnas belopp, ' '

3. fordringar för vilka säkerheten 3. fordringar för vilka säkerheten utgöres av * utgörs av värdehandling eller fordran, som värdehandling eller fordran, som

1 Senaste lydelse 1979:1051.

• Sida 55
•  Original

Nuvarande lydelse

angives under Bl eller 2, eller

inteckning i jordbruks-, affärs- eller bostadsfastighet eller tomträtt till sådan fastighet inom sjuttiofem procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt, av byggnad som hör till tomträtten,

Föreslagen lydelse

anges under Bl eller 2, eller

inteckning i jordbruks-, affärs- eller bostadsfastighet eller i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt av mat- svarande slag inorn sjuttiofem pro- cent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt och registrerad nyttjan- derätt, av byggnad som hör till tomt- rätten eller nyttjanderätten,

4. garantiförbindelser för vilka sparbanken erhållit säkerhet i värdehand- ling eller fordran, som angives under B 1—3,

C.1. fordringar för vilka säkerhe— ten utgöres av

inteckning i jordbruksfastighet, i bostadsfastighet med en- eller tvåfa- miljshus eller med flerfamiljshus för vilket statligt bostadslån utgår eller i tomträtt till sådan fastighet, om inteckningen ligger mellan sjuttio- fem och etthundra procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomt- rätt, av byggnad som hör till tomt- rätten,

inteckning i fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet, eller i tomträtt till sådan fastighet inom femtio procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomt- rätt, av byggnad och annan egendom som hör till tomträtten, eller

förlagsbevis eller aktie, som note- ras vid fondbörs här i landet,

C.1. fordringar för vilka säkerhe- ten utgörs av

inteckning i jordbruksfastighet, i bostadsfastighet med en- eller tvåfa- miljshus eller med flerfamiljshus för vilket statligt bostadslån utgår eller i tomträtt eller registrerad nyttjande- rätt av motsvarande slag, om inteck- ningen ligger mellan sjuttiofem och etthundra procent av det uppskat- tade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt och regi- strerad nyttjanderätt, av byggnad som hör till tomträtten, eller nyttjan- derätten,

inteckning i fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet, eller i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt av motsva- rande slag inom femtio procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, ifråga om tomträtt och registrerad nyttjanderätt, av byggnad och annan egendom som hör till tomträtten eller nyttjanderät- ten, eller

förlagsbevis eller aktie, som note- ras vid fondbörs här i landet,

2. garantiförbindelser för vilka sparbanken erhållit säkerhet i form av värdehandling eller fordran, som angives under C 1,

D. övriga tillgångar och garantiförbindelser utom sådana som enligt femte och sjätte styckena skola avräknas från sparbankens egna fonder.

För placeringar, som angivas under A, fordras ej egna fonder. I övrigt skall sparbank vid varje tidpunkt ha egna fonder till lägst ett belopp, som motsvarar sammanlagt

• Sida 56
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

en procent av summan av placeringar, som angivas under B, fyra procent av summan av placeringar, som angivas under C, och åtta procent av summan av placeringar, som angivas under D.

Placeringar skall tagas upp till följande värden, nämligen

1. fordringar, för vilka reserver som avses i fjärde stycket avsatts, till sitt bruttovärde, .

2. övriga tillgångar, till sitt nettovärde,

3. garantiförbindelser, som är knutna till kreditgivning, till sitt nominella belopp samt

4. övriga garantiförbindelser, till halva sitt nominella belopp. Med egna fonder avses grundfond, reservfond och garantifond. Med egna fonder får, intill ett belopp motsvarande sparbankens egna fonder, likställas dels fyrtio procent av ett belopp som svarar mot sparbankens reserver för utlåning, garantiförbindelser och utländska valutor samt mot sparbankens reserv för obligationer, varmed avses det belopp med vilket Obligationernas värde beräknat enligt 48 5 2 andra stycket överstiger nettovärdet, dels det nominella värdet av förlagsbevis, utställda av sparbanken.

Från sparbankens egna fonder skall avräknas det bokförda värdet av vad sparbanken såsom aktiekapital eller i annan form tillskjutit till företag som driver någon form av bankverksamhet. Sådan avräkning skall dock ej ske i fråga om företag där staten är delägare eller i fråga om kreditaktiebolag som har till huvudsakligt ändamål att lämna lån mot säkerheti form av panträtt på grundval av inteckning i bostads-, kontors- eller affärsfastighet eller att lämna lån till kommuner.

Har sparbank väsentligt ekonomiskt intresse i aktiebolag, som uteslutande har till syfte att förvalta fastighet eller tomträtt som förvärvats för att bereda sparbanken lokaler för dess inrymmande eller tillgodose därmed samman- hängande behov, skall från sparbankens egna fonder avräknas åtta procent av summan av det bokförda värdet av aktierna i fastighetsbolaget och bolagets bokförda skulder eller den del av dessa som svarar mot sparbankens innehav av aktier i fastighetsbolaget.

Med uppskattat värde avses det värde, som sparbanken bestämt på grundval av särskild värdering. Har enligt gällande bestämmelser om lån av statsmedel till främjande av bostadsbyggandet sådant lån beviljats till uppförande av viss byggnad, skall till grund för bedömandet i stället för uppskattningsvärdet läggas det enligt nämnda bestämmelser fastställda pantvärdet för byggnaden eller den fastighet, där denna uppföres, om ej särskilda skäl föranleda annat.

Sparbank, som på grund av avtal enligt 79 & skall uppbära blivande överskott vid annan sparbanks likvidation, får vid bestämmande av kravet på egna fonder under tiden för likvidationen taga överskottet i beräkning intill belopp och på villkor som tillsynsmyndigheten fastställer.

Denna lag träder i kraft den

• Sida 57
•  Original

17. Förslag till Lag om ändring i lagen (1956:216) om jordbrukskasserörelsen

Härigenom föreskrivs att 34 5 lagen (1956:216) om jordbrukskasserörel- sen skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

34 51

Centralkassa jämte anslutna jordbrukskassor skall till insättarnas skydd ha eget kapital till visst lägsta belopp. Detta bestämmes för kassorna gemensamt i förhållande till deras tillgångar och av dem ingångna garantiförbindelser (placeringar). Vid beräkningen av kapitalkravet indelas placeringarna i följande fyra grupper, nämligen

A.1. inneliggande kassa, checkar, postremissväxlar samt fordringar hos riksbanken och riksgäldskontoret,

2. skattkammarväxlar och obligationer som utfärdats av staten, kommun eller därmed jämförlig samfällighet, bankaktiebolag, sparbank, centralkassa för jordbrukskredit, allmän kassa eller inrättning, vars reglemente fastställts av regeringen, kreditaktiebolag eller Nordiska investeringsbanken,

3. andra fordringar för vilka staten, kommun eller därmed jämförlig samfällighet, bankaktiebolag, sparbank, centralkassa eller annan under A 1 eller 2 avsedd kassa eller inrättning, kreditaktiebolag, sådant bankägt aktiebolag som enligt regeringens medgivande får jämställas med kreditak- tiebolag vid tillämpningen av detta stycke eller försäkringsföretag med svensk koncession svarar,

4. fordringar för vilka säkerheten utgöres av värdehandling eller fordran, som angives under A 1—3,

5. garantiförbindelser, som utfärdats av centralkassan eller ansluten jordbrukskassa och för vilka kassan erhållit säkerhet i värdehandling eller fordran, som angives under A 1—4,

B.]. andra fullgoda obligationer än de som angivas under A 2,

2. fordringar för vilka utländskt bankföretag eller annat försäkringsföretag än som avses under A 3 eller samfällighetsförening svarar, därvid fordringar för vilka utländskt bankföretag svarar skall tagas upp till en och en halv gånger fordringarnas belopp,

3. fordringar för vilka säkerheten utgöres av

värdehandling eller fordran, som angives under Bl eller 2, eller

inteckning i jordbruks—, affärs- eller bostadsfastighet eller tomträtt till sådan fastighet inom sjuttiofem procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga .

om tomträtt, av byggnad som hör till tomträtten,

1 Senaste lydelse 1979:1052.

3. fordringar för vilka säkerheten utgörs av

värdehandling eller fordran, som anges under 131 eller 2, eller

inteckning i jordbruks-, affärs- eller bostadsfastighet eller i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt av mot- svarande slag inom sjuttiofem pro- cent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt och registrerad nyttjan-

• Sida 58
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

derätt, av byggnad som hör till tomt- rätten eller nyttjanderätten,

4. garantiförbindelser, som utfärdats av centralkassan eller ansluten jordbrukskassa och för vilka kassan erhållit säkerhet i värdehandling eller fordran, som angives under B 1—3.

C.1. fordringar för vilka säkerhe- ten utgöres av

inteckning i jordbruksfastighet, i bostadsfastighet med en- eller tvåfa- miljshus eller med flerfamiljshus för vilket statligt bostadslån utgår eller i tomträtt till sådan fastighet, om inteckningen ligger mellan sjuttio- fem och etthundra procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomt- rätt, av byggnad som hör till tomt- rätten,

inteckning i fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet, eller i tomträtt till sådan fastighet inom femtio procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomt- rätt, av byggnad och annan egendom som hör till tomträtten, eller

1

förlagsbevis eller aktie, som note- ras vid fondbörs här i landet,

C.1. fordringar för vilka säkerhe- ten utgörs av

inteckning i jordbruksfastighet, i bostadsfastighet med en- eller tvåfa- miljshus eller med flerfamiljshus för vilket statligt bostadslån utgår eller i tomträtt eller registrerad nyttjande- rätt av motsvarande slag, om inteck- ningen ligger mellan sjuttiofem och etthundra procent av det uppskat- tade värdet av den fasta egendomen eller, i fråga om tomträtt och regi- strerad nyttjanderätt, av byggnad som hör till tomträtten eller nyttjan- derätten,

inteckning i fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet, eller i tomträtt eller registrerad nyttjanderätt av motsva- rande slag, inom femtio procent av det uppskattade värdet av den fasta egendomen eller, ifråga om tomträtt och registrerad nyttjanderätt, av byggnad och annan egendom som hör till tomträtten eller nyttjanderät- ten, eller

förlagsbevis eller aktie, som note- ras vid fondbörs här i landet,

2. garantiförbindelser, som utfärdats av centralkassan eller ansluten jordbrukskassa och för vilka kassan erhållit säkerhet i form av värdehandling eller fordran som angives under C 1,

D. övriga tillgångar och garantiförbindelser utom sådana som enligt femte och sjätte styckena skola avräknas från eget kapital.

För placeringar, som angivas under A, fordras ej eget kapital. I övrigt skall centralkassa jämte anslutna jordbrukskassor vid varje tidpunkt ha eget kapital till lägst ett belopp, som motsvarar sammanlagt

en procent av summan av placeringar, som angivas under B, fyra procent av summan av placeringar, som angivas under C, och åtta procent av summan av placeringar, som angivas under D.

Placeringar skall tagas upp till följande värden, nämligen

1. fordringar, för vilka reserver som avses i fjärde stycket avsatts, till sitt

bruttovärde,

• Sida 59
•  Original

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

2. övriga tillgångar, till sitt nettovärde,

3. garantiförbindelser, som är knutna till kreditgivning, till sitt nominella belopp samt

4. övriga garantiförbindelser, till halva sitt nominella belopp. Med eget kapital avses insatskapital, reservfond, dispositionsfond och av stämma fastställd vinstbalans. Med eget kapital får, intill ett belopp motsvarande det belopp vartill centralkassans och anslutna jordbrukskassors eget kapital uppgår, likställas dels fyrtio procent av ett belopp som svarar mot centralkassans och anslutna jordbrukskassors reserver för utlåning, garanti- förbindelser och utländska valutor samt mot reserv för obligationer, varmed avses det belopp med vilket Obligationernas värde beräknat enligt 44 å andra stycket andra meningen överstiger nettovärdet, dels det nominella värdet av förlagsbevis utställda av centralkassan.

Från centralkassans och de anslutna jordbrukskassornas eget kapital skall avräknas det bokförda värdet av vad de såsom aktiekapital eller i annan form tillskjutit till företag som driver någon form av bankverksamhet. Sådan avräkning skall dock ej ske i fråga om företag där staten är delägare eller i fråga om kreditaktiebolag som har till huvudsakligt ändamål att lämna lån mot säkerhet i form av panträtt på grundval av inteckning i bostads-, kontors- eller affärsfastighet eller att lämna lån till kommuner.

Har centralkassa eller ansluten jordbrukskassa väsentligt ekonomiskt intresse i aktiebolag som uteslutande har till syfte att förvalta fastighet eller tomträtt som förvärvats för att bereda någon av kassorna lokaler för dess inrymmande eller tillgodose därmed sammanhängande behov, skall från det egna kapitalet avräknas åtta procent av summan av det bokförda värdet av aktierna i fastighetsbolaget och bolagets bokförda skulder eller den del av dessa som svarar mot kassans innehav av aktier i fastighetsbolaget.

Med uppskattat värde avses det värde, som kreditkassa bestämt på grundval av särskild värdering. Har enligt gällande bestämmelser om lån av statsmedel till främjande av bostadsbyggandet sådant lån beviljats till uppförande av viss byggnad, skall till grund för bedömandet i stället för uppskattningsvärdet läggas det enligt nämnda bestämmelser fastställda pantvärdet för byggnaden eller den fastighet, där denna uppföres, om ej särskilda skäl föranleda annat.

Denna lag träder i kraft den

• Sida 60
•  Original

18. Förslag till

Förordning om ändring i bostadsfinansieringsförordningen (1974:946)

Härigenom

föreskrivs att 15

bostadsfinansieringsförordningen

(1974:946)l skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Till främjande av bostadsbyggan- det utgår statligt stöd enligt bestäm- melserna i denna förordning i form av bostadslån och räntebidrag.

Denna förordning träder i kraft den

19. Förslag till

Föreslagen lydelse

Till främjande av bostadsbyggan- det utgår statligt stöd enligt bestäm- melserna i denna förordning i form av bostadslån och räntebidrag.

Vad som sägs om tomträtt och tomträttshavare gäller även nyttjan- derätt som har blivit registrerad enligt lagen (0000:000) om panträtt i regi- strerad nyttjanderätt och innehavaren av sådan nyttjanderätt. Bestämmel- serna om tomträttsavgäld skall dock inte tillämpas.

Lag om ändring i lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m. m.

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 1 5 lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m. ni. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap.

Kontrollsubjekt enligt lagen (1982:617) om utländska förvärv av svenska företag m. ni. får inte utan tillstånd (förvärvstillstånd) för varje särskilt fall förvärva fast egendom här i landet. Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt och bostadsarrende. Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av upplåtelse eller förvärv av tomträtt.

1Förordningen omtryckt 1980:329.

Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt och bostadsarrende. Vad som sägs om lagfart skall avse inskrivning av upplåtelse eller förvärv av tomträtt, när det är fråga om tomträtt, och

• Sida 61
•  Original

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

förvärvsregistrering enligt lagen (0000:000) om panträtt i registrerad nyttjanderätt, när det är fråga om ett bostadsarrende som har registrerats enligt den lagen.

Denna lag träder i kraft den

• Sida 62
•  Original

• Sida 63
•  Original

1.2. Den rättsliga bakgrunden

Den viktigaste innebörden av att byggnad på annans mark räknas som lös egendom är att den faller vid sidan av gruppen fast egendom och att reglerna härom därför inte är direkt tillämpliga. För att så skall vara fallet fordras det stöd av särskilda bestämmelser. Föreskrifter av det slaget har meddelats i en hel del fall men inte beträffande de allmänna reglerna om köp, pantsättning och liknande rättsliga transaktioner.

Gränsen mellan kategorierna fast egendom och lös egendom dras i JB genom att det där preciseras vad som ingår i den fasta egendomen. Det sägs i 1 kap. 1 5 att det är jord som är den fasta egendomen och att denna är indelad ifastigheter. I 2 kap. anges det vidare vad som är tillbehör till fastigheterna och därmed också ingår i gruppen fast egendom. Bland tillbehören finns bl. a. byggnader och de andra föremål som förut har nämnts. Lagtexten anger också förutsättningar för att föremålen skall falla ini tillbehörsgruppen och inte utgöra lös egendom.

Det finns bestämmelser som gäller för lös egendom i allmänhet. Termen lös egendom är emellertid i många avseenden främst en sammanfattning av undergrupper av egendom för vilka det gäller särskilda regler. (Se SOU 1974:55 s. 210, 217—222 och 230.)

En undergrupp är lösöre eller vad som numera också kallas lösa saker. Härmed avses inventarier, varor och lösa föremål av mycket växlande slag. Från äldre tid finns det exempel på tanken att termen lösöre kunde användas om en större grupp omfattande även byggnader på annans mark. (Se t. ex. NJA 1896 s. 66.)

Vid sidan om lösöre ligger gruppen fasta saker till vilken man framför allt har att räkna byggnader som inte är fastighetstillbehör. Även annat som här förts in under beteckningens byggnad på annans mark kan föras till samma kategori.

En annan grupp av lös egendom omfattar begränsade rättigheter till fast egendom. Här ingår bl. &. nyttjanderätt av olika slag. Till den lösa egendomen hör även fordringar av skilda slag, såväl sådana som grundas på skuldebrev som muntliga fordringar, samt immaterialrätter m. m.

För pantsättning av lösa saker— lös egendom i övrigt lämnas här åsido — har det från och med 1734 års lag gällt ett krav på tradition, dvs. att egendomen överlämnas till eller på annat sätt tas i besittning av panthavaren. Besittningsövergången är en förutsättning för den sakrättsliga giltigheten, dvs. i en grupp av fall för att pantsättningen skall gälla mot pantsättarens borgenärer och i en annan grupp av fall för att den skall gälla mot ett konkurrerande förvärv när det har skett dubbeltransaktioner. Som ett alternativ till pantsättning har man emellertid haft säkerhetsöverlåtelsen för vilken gäller regler i lagen (1845:50 s. 1) om handel med lösören, som köparen låter i säljarens vård kvarbliva (lösöreköpslagen, tidigare lösöre-

• Sida 65
•  Original

köpsförordningen).

Fast egendom har sedan gammalt kunnat pantsättas enligt ett intecknings- system som innebär att rättigheten framgår av en införing i ett offentligt register. Egendomen kan därmed fortsättningsvis innehas och brukas av ägaren, vilket åsyftas med beteckningen hypotekarisk pant eller underpant. För skepp och luftfartyg finns det liknande system.

Det saknas särskilda regler om pantsättning av byggnad på annans mark. Man antar i allmänhet att traditionskravet enligt de allmänna reglerna för lösa saker måste tillämpas. Också för nyttjanderätt till mark räknar man med samma krav. I det praktiska livet har man emellertid använt säkerhetsöver- låtelsen som ett sätt att utnyttja kreditvärdet hos byggnader och nyttjande- rätten till marken. Transaktionen har formen av en försäljning till kreditgivaren men är till sin innebörd en hypotekarisk säkerhetsform. Den har möjliggjorts genom att överlåtelsen, till skillnad från pantsättningen, ansetts sakrättsligt gällande redan genom avtalet. (Se NJA 1952 s. 407 och 1954 s. 455.)

Vid sidan om pantsättningen och säkerhetsöverlåtelsen har det länge funnits en möjlighet att reservera egendom för viss kreditgivare genom 5. k. förlagsrätt. Härifrån leder lagen (1966:454) om företagsinteckning sitt ursprung. Det var först genom den lagen som byggnad på annans mark och arrenderätt togs med bland den egendom vari den speciella rätten kan gälla. Utredningen angående företagsinteckning har i ett betänkande föreslagit en lag om företagshypotek som är avsedd att träda i stället för lagen om företagsinteckning. Regeringen har avlämnat en lagrådsremiss på grundval av betänkandet. I båda fallen föreslås det, ehuru med något olika formuleringar, att underlaget för företagshypoteket skall omfatta bl. a. arrenderätt och byggnad och anläggning som är lös egendom. (Se SOU 1981:76 och lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek m. rn.)

Kreditsäkerhetsproblemen har i äldre tid i begränsad utsträckning varit lösta för byggnad på annans mark genom att egendomen i vissa fall räknats som fast egendom. Därmed har den kunnat pantsättas genom inteckning enligt fastighetsreglerna. Fastighetsbegreppet har i äldre tid haft en delvis annan innebörd än det har nu för tiden, beroende bl. a. på äldre tiders produktionsförhållanden och skatteregler. Ett av de längst kvardröjande exemplen på det vidare innehållet är att vad som kallas ofri tomt i stad räknats som fast egendom.

För tomträtten, som historiskt sett är en efterföljare till rätten till ofri tomt i stad, gäller det som förut sagts sådana regler att innehavaren kan utnyttja säkerhetsvärdet i denna speciella nyttjanderätt och de egna byggnaderna. Även i andra avseenden står tomträtten nära äganderätten till fast egendom.

1.3. Kreditsäkerhetsfrågan i tidigare sammanhang

Möjligheterna att använda byggnad på annans mark som säkerhetsobjekt har varit på tal i skilda sammanhang under senare årtionden. I vissa fall har det förts fram önskemål om ett pantsystem av något slag.

Vid 1945 års riksdag väcktes det motioner (mot. 1945:I:76, II:106) om rätt

• Sida 66
•  Original

för nyttjanderättshavaren att lösa in marken om han hade egna byggnader där. Förslaget grundades i första hand på förhållandena för jordbrukets förädlingsindustrier såsom mejerier, stärkelsefabriker och brännerier.

Enligt andra lagutskottets uppfattning (2 LU 1945273) var det i äldre skeden som industrier hade anlagts på nyttjanderättsmark. Utskottet fann att det kunde vara befogat med en inlösenrätt för att avveckla sådana otidsenliga förhållanden. Riksdagen (rskr 1945z525) uttalade sig för att saken utreddes för industriföretag i allmänhet och inte bara för jordbrukssektorn. Någon sådan utredning kom emellertid aldrig till stånd.

År 1949 väcktes det motioner i riksdagen (mot. 1949112113, 111132) om kreditsäkerhetsregler för magasin och dylika byggnader när de uppförts på ofri grund. Nu framhölls det att flera av jordbrukets organisationer låtit uppföra dyrbara byggnader på annans mark vid järnvägar, i hamnar och på liknande platser och att industri- och handelsföretag även i andra fall låtit uppföra lagerlokaler och liknande på ofri grund.

Andra lagutskottet (2 LU 1949z4) delade uppfattningen att förhållandena kunde innebära problem och trodde att de skulle lösas genom ändringar i tomträttsreglerna. Riksdagen överlämnade också motionerna till lagbered- ningen som vid tillfället arbetade på en tomträttsreform. I den proposition som följde 1953 menade departementschefen att önskemålen i motionerna i det väsentliga tillgodosågs genom att tomträtten fick en utsträckt tillämp- barhet på sätt som skedde genom den lagstiftning som också följde. (Se prop. 1953:177 s. 61 och 67—68.)

Kreditsäkerhetsfrågan behandlades även under 1960 års riksdag. I en motion (mot. 1960:II:395) om översyn av lösöreköpsförordningen nämndes önskemålet att byggnader på ofri grund fördes in under den lagstiftning- en.

Behovet vitsordades under ett ganska omfattande remissförfarande som första lagutskottet anordnade (1 LU 1960229). Någon åtgärd vidtogs emellertid inte av riksdagen, enär man väntade sig att lösöreköpsfrågorna skulle bli behandlade vid ett större nordiskt lagstiftningsarbete om pant och borgen i allmänhet. Till ståndpunkten bidrog nog också att förlagsinteck- ningskommittén hade meddelat att den undersökte möjligheterna att byggnad togs in i förlagssäkerheten.

På nytt togs kreditsäkerhetsproblemet upp i motioner till 1961 års riksdag (mot. 1961:l:496, 11:580). Första lagutskottet (1 LU 196lz45) ansåg att frågan bl. a. berörde förhållandet mellan jordägare och nytt j anderättshavare och att den pågående lagstiftningen på det området borde slutföras innan man tog upp kreditsäkerhetsfrågan. Riksdagen överlämnade motionerna till arrendelagsutredningen.

När förlagsinteckningskommittén lade fram sitt förslag till företagsinteck- ning (SOU 1964:10) innebar det att byggnad på annans mark och arrenderätten till marken skulle ingå i underlaget för säkerheten så som också lagen kom att föreskriva. Kommittén menade emellertid att en tillfredsställande lösning på kreditsäkerhetsproblemen endast kunde erhållas genom ett registerpantsystem. Departementschefen räknade ett sådant system som avlägset och såg det som en mera slutlig lösning att företagsin- teckningen fick omfatta också byggnader och arrenderätt. Härtill bidrog vad som redan då var känt om arrendelagsutredningens arbete i anledning av den

• Sida 67
•  Original

remiss den fått från 1961 års riksdag. (Se prop. 1966:23 s. 85—87 och 98—99.)

Arrendelagsutredningen som avgav ett betänkande 1966 (SOU 1966:26) föreslog inte något pantsystem för byggnad på annans mark. Kommittén beaktade emellertid kreditsäkerhetsfrågan genom att föreslå sådana regler för anläggningsarrende att arbetet på ett kommande pantsystem skulle underlättas. Departementschefen menade att panträttsfrågan inte borde inverka på utformningen av arrendereglerna i det läge som var och att frågan inte kunde tas upp förrän reformarbetet på inskrivningsväsendets område hade slutförts. (Se prop. 1968:19 s. 77.)

De tre föreningarna för affärsbanker, sparbanker och föreningsbanker/ jordbrukskassor vände sig 1974 till regeringen med en gemensam skrivelse, där de begärde åtgärder för en tidsenlig lagstiftning om pant i lös egendom och om borgen. I skrivelsen ges det stort utrymme åt behovet av regler om pantsättning av byggnad på annans mark, något som Svenska Bankförening- en också fört fram i remissvar i tidigare sammanhang.

Genom en motion till 1975 års riksdag (mot. 1975:1128) väcktes kreditsäkerhetsfrågan för byggnad på annans mark ånyo. Nu framhölls det att i första hand ägarna av fritidshus på arrenderad mark hade behov av ett inteckningssystem.

Vid lagutskottets remissbehandling stöddes motionen i de flesta yttran- dena. Lagutskottet (LU 1975:28) intog samma ståndpunkt och pekade särskilt på att antalet fritidshus på arrenderad mark stigit avsevärt under senare år. Riksdagen begärde på lagutskottets förslag att regeringen skulle låta utreda frågan om ett pantsystem (rskr 1975:233). Denna begäran har regeringen uppfyllt genom att tillsätta den här redovisade utredningen.

I övrigt har riksdagen vid återkommande tillfällen haft att behandla motioner om rätt att friköpa tomt för byggnad på annans mark, vilka emellertid i huvudsak haft andra motiveringar än kreditsäkerhetsproblemet. (Se t. ex. LU 1982/83:27.)

1.4. Direktiven för utredningen

I regeringsdirektiven (Dir. 1977:12) har byggnadspantutredningen fått två arbetsuppgifter. Den ena avser byggnad på annans mark och den andra fiskebåtar. I båda fallen är det fråga om att skapa system genom vilka föremålen skall kunna pantsättas, och det förutsätts att nya pantregler kan medföra att även reglerna om överlåtelse måste beröras.

I fråga om fiskebåtar gäller emellertid uppdraget bara i andra hand. I första hand har det lämnats åt utredningen angående företagsinteckning att försöka lösa kreditsäkerhetsproblemen. Den utredningen har också föreslagit regler som innebär att även fiskares näringsverksamhet kan omfattas av det företagshypotek som förslaget avser och lagrådsremissen på grundval av förslaget har samma inriktning. I det läget har byggnadspantutredningen funnit sig böra lämna frågan om pantsättning av fiskebåtar åtsidan och den tas därför inte upp i fortsättningen. (Se SOU 1981:76 s. 71—72, 138—140 och lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek m. m. 5. 26—32.)

I fråga om byggnader anger direktiven att pantsystemet bör utformas som

• Sida 68
•  Original

ett registerpantsystem som kan tillgodose i första hand bostadsarrendatorer- nas kreditbehov. Utredningen bör emellertid även undersöka och tillgodose behovet för jordbruks- och anläggningsarrendatorerna, om så inte kan ske genom företagsinteckningen i dess reviderade form. Det framhålls också i direktiven att det finns ett värde i att pantsystemet får en allmängiltig karaktär även om det inte är så stort behov av systemet för jordbruks- och anläggningsförhållanden.

Direktiven ger utredningen frihet att forma de nya reglerna på ett ändamålsenligt sätt. Samtidigt visas det på vissa problem som utredningen bör uppmärksamma, bl. a. de som rör sambandet mellan byggnaden och nyttjanderätten till marken. Det förutses att JE:s regler om arrende kan behöva ändras och överväganden i den delen inbegrips därför också i uppdraget.

I sin helhet har direktiven följande lydelse.

Departementschefen, statsrådet Romanus, anför.

Gällande svensk lagstiftning innehåller inte några allmänna bestämmelser om äganderättens övergång vid överlåtelse av lös egendom. Vissa principer har emellertid utvecklats i praxis och doktrin. Hit hör den s. k. traditionsprincipen, som delvis anses följa av 1845 års lösöreköpsförordning. Denna princip innebär att den som förvärvar lösöre måste ha fått egendomen i sin besittning för att vara skyddad mot att den tas i anspråk av överlåtarens borgenärer eller av annan förvärvare av egendomen.

Beträffande pantsättning av lösöre finns bestämmelser i 10 kap. handelsbalken. I detta kapitel finns också regler om borgen. Bestämmelserna står i huvudsak kvar oförändrade från 1734 års lag. De har emellertid i stor utsträckning fyllts ut genom kompletterande regler i andra författningar och genom rättspraxis.

I betänkandet (SOU 1974:55) Utsökningsrätt XIII har lagberedningen föreslagit bl. a. att det införs en särskild lag med vissa bestämmelser om överlåtelse och pantsättning av lösöre och att lösöreköpsförordningen upphävs. Lagförslaget innebåri stor utsträckning en kodifiering av gällande rätt. I fråga om överlåtelse slås traditionsprincipen fast beträffande förvärvares skydd såväl mot överlåtarens borge- närer som mot annan förvärvare av samma egendom. Även för pantsättning skall det i princip krävas tradition. I vissa avseenden föreslås dock särskilda regler både om överlåtelse och pantsättning. Det gäller bl. a. båt som är införd i båtregistret.

Riksdagen behandlade år 1975 frågan om pantsättning av byggnad på annans mark. Med anledning av en motion (1975:1128) uttalade lagutskottet att frågan borde utredas i lämpligt sammanhang. Riksdagen beslöt att ge till känna för regeringen vad utskottet anfört (LU 1975:28, rskr 1975:233).

Även frågan om pantsättning av båtar har berörts i riksdagen. Sålunda har riksdagen under det pågående riksmötet behandlat en motion (1975:76:lll4) vari föreslogs att gällande bestämmelser om fartygsinteckning skulle ändras så, att inteckning skulle kunna erhållas även vid förvärv av mindre fiskebåtar. Under hänvisning till bl. a. den pågående utredningen (Ju 1972:12) angående företagsinteckning har riksdagen beslutat avslå motionen (LU 1976/77z4).

Frågor om panträtt har tagits upp även i skrivelser till regeringen. Sålunda har Svenska bankföreningen. Svenska sparbanksföreningen och Sveriges föreningsban- kers förbund i en skrivelse till justitiedepartementet den 7 januari 1974 hemställt att åtgärder vidtas för att åstadkomma en tidsenlig lagstiftning om panträtt i lös egendom. Organisationerna pekar särskilt på behovet av lagstiftning om pantsättning av byggnad på annans mark. Även reglerna om borgen bör enligt organisationerna ses över. Vidare har Svenska båtindustriföreningen och Sjösportens samarbetsdelegation tagit upp frågor om överlåtelse och pantsättning av båtar.

• Sida 69
•  Original

Enligt min mening talar onekligen vissa skäl för att man gör en allmän översyn av de nuvarande reglerna om panträtt i lös egendom och borgen. I och för sig kunde det också finnas anledning att i det sammanhanget överväga behovet av uttryckliga bestämmelser om överlåtelse av lös egendom.

Vill man få en uttömmande reglering av hithörande spörsmål krävs emellertid ett mycket omfattande utredningsarbete. Visserligen har ett betydelsefullt arbete redan utförts av lagberedningen. Det förslag till lag om överlåtelse och pantsättning som beredningen har lagt fram avser emellertid bara lösöre, vilket innebär att bl. a. byggnad på annans mark lämnas utanför. Vad som har kommit fram vid remissbe- handlingen av lagförslaget visar att det skulle behöva kompletteras också på andra punkter.

Jag anser för min del att det inte finns tillräckliga skäl att sätta i gång något mera allmänt syftande utredningsarbete rörande pant och borgen. Inte heller är jag beredd att förorda att lagberedningens förslag till lag om överlåtelse och pantsättning genomförs. I stället bör man enligt min mening inskränka sig till att ta upp frågor om överlåtelse och pantsättning av lös egendom på sådana områden där behovet av en översyn är särskilt påtagligt.

Vad som med denna utgångspunkt i första hand kommer i blickpunkten är frågor om överlåtelse och pantsättning av byggnad på annans mark.

Föremål som tillförs en fastighet av annan än fastighetsägren betraktas inte som tillbehör till fastigheten utan som lös egendom. Detta gäller också byggnad. Överlåtelse av sådan egendom blir gällande mot överlåtarens borgenärer redan genom avtalet, dvs. utan att besittningen överförs (NJA 1952 s. 407).

När det gäller pantsättning av byggnad på annans mark krävs däremot i princip att besittningen till byggnaden förs över till panthavaren för att panträtten skall gälla mot upplåtarens borgenärer (NJA 1954 s. 455).

I vissa fall kan dock en byggnad på annans mark användas som säkerhet utan att besittningen överförs. Så är fallet när en sådan byggnad hör till näringsverksamhet i vilken företagsinteckning kan meddelas eller när en fastighet har upplåtits med tomträtt. Liksom vid vanlig fastighetsinteckning och skeppshypotek ersätts besitt- ningsövergången då av ett registreringsförfarande.

Vidare förekommer i viss omfattning att byggnad på annans mark används som kreditsäkerhet genom 5. k. Säkerhetsöverlåtelse. En sådan innebär vanligen att byggnadens ägare överlåter äganderätten med återköpsrätt och med bevarande av besittningen till byggnaden.

Också nyttjanderätten till den mark som byggnaden står på hänförs till lös egendom. För att en panträttsupplåtelse av nyttanderätten skall bli gällande mot upplåtarens borgenärer torde krävas att denne avstår från besittningen. I särskilda fall kan dock vissa nyttjanderätter göras till föremål för företagsinteckning, varvid tradition alltså inte krävs.

Vad jag nu har sagt visar att möjligheterna är begränsade att på ett ändamålsenligt sätt använda byggnad på annans mark som kreditsäkerhet. En pantsättning som innebär att ägaren av byggnaden avstår från besittningen är knappast ett användbart alternativ, eftersom han som regel har behov av att kunna utnyttja byggnaden.

De begränsade möjligheterna att använda byggnad på annans mark som kreditsä- kerhet har, som jag tidigare har berört, behandlats av riksdagen vid 1975 års riksmöte, varvid hemställdes att en utredning skulle ske. Enligt riksdagens mening borde utredningsarbetet främst syfta till att skapa någon form av registerpant som kunde tillgodose bostadsarrendatoremas kreditbehov. Utredningsuppdraget borde dock inte begränsas till att avse enbart denna kategori av nyttjanderättshavare.

Den berörda utredningen bör nu komma till stånd. För detta ändamål bör en särskild utredare tillkallas.

Som riksdagen har uttalat bör utredningsarbetet i första hand inriktas på att

• Sida 70
•  Original

åstadkomma en registerpanträtt som kan tillgodose bostadsarrendatoremas kreditbe- hov. En sådan reform skulle få betydelse främst för dem som har eller vill skaffa sig fritidshus. F. n. torde antalet fritidshus på annans mark överstiga 150.000.

När det gäller jordbruks- och anläggningsarrendatorer torde behovet av regler om pantsättning av byggnad som tillhör arrendatorn vara tämligen begränsat. Det bör emellertid undersökas i vad mån ett sådant behov föreligger. Härvid bör bl. a. möjligheterna till företagsinteckning beaktas i samråd med utredningen (1972:12) angående företagsinteckning. Även om behovet av en möjlighet att pantsätta byggnad på annans mark inte visar sig vara särskilt stort när det gäller jordbruks- och anläggningsarrendatorer, talar dock mycket för att en reform av panträtten, såvitt gäller byggnad på annans mark, får allmängiltig karaktär.

Frågor om panträtt i byggnad på annans mark har ett nära samband med vad som bör krävas för att överlåtelse av sådan byggnad skall bli gällande mot överlåtarens borgenärer. Även spörsmål som hänger samman med överlåtelse bör därför omfattas av utredningsuppdraget.

Vad gäller det närmare innehållet i en reform bör det stå utredaren fritt att föreslå de regler han finner ändamålsenliga. Jag skall i det följande endast peka på några spörsmål som bör uppmärksammas under utredningsarbetet.

Utredaren bör belysa vilka konsekvenser förbättrade formella kreditmöjligheter för ägare av byggnad på annans mark kan väntas få i olika avseenden, t. ex. för planeringen av fritidsbebyggelse. De faktiska möjligheterna att få sådana krediter som här avses blir självfallet beroende av den kreditpolitik som förs vid varje tidpunkt.

Spörsmålen om överlåtelse och pantsättning av byggnad på annans mark kan inte isoleras från motsvarande frågor beträffande nyttjanderätten till den mark som byggnaden står på. Olika lösningar kan tänkas härvidlag. Bl. a. får övervägas om det alls skall vara möjligt att pantsätta byggnaden utan att nyttjanderätten till marken omfattas. Jag vill i detta sammanhang framhålla att jag med byggnad avser inte bara hus av olika slag utan även annan anläggning som har tillförts fastigheten och som inte tillhör fastighetsägaren. Utredaren får överväga i vad mån det behövs en avgränsning av de inteckningsbara objekten.

För att få till stånd ett ändamålsenligt panträttsinstitut kan det visa sig nödvändigt att göra vissa justeringar av jordabalkens regler om arrende. Utredaren bör vara oförhindrad att efter en avvägning mellan motstående intressen föreslå de ändringar som bedöms erforderliga för att syftet med en panträttsreform skall uppnås. Särskilt i denna fråga bör samråd äga rum med arrendelagskommittén (Ju 1975:04).

Enligt 2 kap. 4 5 första stycket jordabalken förlorar byggnad på annans mark karaktären av lös egendom och blir tillbehör till den fastighet som den står på, om byggnaden och fastigheten får samma ägare. Byggnaden kommer i så fall att omfattas av de inteckningar som finns i fastigheten, varigenom en panträtt som har upplåtits i byggnaden kan bli värdelös. Utredaren bör överväga hur problemet med kolliderande inteckningar bör lösas. Ett sätt kan vara att låta byggnaden under viss tid behålla sin karaktär av lös egendom (jfr 2 kap. 4 & andra stycket jordabalken).

En grundläggande förutsättning för en reform av det slag som åsyftas är att man kan åstadkomma ett smidigt och säkert system för registreringen. Den frågan hänger i sin tur nära samman med valet av registermyndighet. Det är naturligt att i första hand tänka på de inskrivningsmyndigheter som är knutna till tingsrätterna och som handlägger ärenden om inskrivning i fast egendom och tomträtt. Vissa skäl kan emellertid anföras mot att lägga de nya registreringsuppgifterna på inskrivningsmyn- digheterna. Bl. a. måste hänsyn tas till det påbörjade arbetet med att införa automatisk databehandling inom inskrivningsväsendet. Det är i och för sig naturligt att ett nytt registerpanträttssystem konstrueras så, att man kan använda sig av automatisk databehandling. Emellertid kan det vara förenat med olägenheter att inordna en ny grupp av data i det system som redan är under uppbyggnad. Det bör därför stå

• Sida 71
•  Original

utredaren fritt att överväga också andra alternativ när det gäller valet av registermyn- dighet.

En annan viktig fråga är hur byggnad som pantsätts skall identifieras. Utredaren bör bl. a. undersöka i vad mån skattemyndigheternas beteckningar kan användas som underlag för identifiering också i inskrivningshänseende.

l registreringsfrågor bör utredaren samråda med domstolsverket och andra myndigheter med anknytning till fastighetsregistrering och inskrivning.

Utredaren bör vidare beakta att utredningsförslaget eventuellt kan föranleda föl jdändringar i bl. a. banklagstiftningen, t. ex. rörande frågan hur lån mot säkerhet av panträtt i byggnad på annans mark bör behandlas i jämförelse med lån mot säkerhet i fast egendom.

Vad härefter beträffar frågan om överlåtelse och pantsättning av båtar anser jag att den generellt sett bör anstå. Fiskebåtarna utgör emellertid ett speciellt problem i detta sammanhang. I likhet med riksdagen (LU 1976/77z4) konstaterar jag att det ankommer på utredningen angående företagsinteckning att överväga frågan om en utvidgning av kretsen av inteckningsberättigade näringsidkare till att omfatta bl. a. fiskare. Skulle det emellertid visa sig att någon ändamålsenlig lösning av frågan om pantsättning av fiskebåt inte står att finna inom ramen för institutet företagsinteckning, bör frågan i stället övervägas i detta sammanhang. Även i denna fråga bör sålunda utredaren hålla nära kontakt med utredningen angående företagsinteckning.

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar chefen för justitiedepartementet

att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att utreda frågorna om överlåtelse och pantsättning av byggnad på annans mark m. m.,

att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt utredaren. Vidare hemställer jag att regeringen föreskriver att ersättning till utredare, sakkunnig, expert och sekreterare skall utgå i form av dagarvode enligt kommittékungörelsen (1946:394), om ej annat föreskrivs,

att kostnaderna skall belasta andra huvudtitelns kommittéanslag.

Byggnadspantutredningen har liksom andra utredningar också fått direkti- ven (Dir. 198020) angående finansiering av reformer, de s. k. besparings- direktiven. Enligt dessa skall alla förslag kunna genomföras inom ramen för oförändrade resurser enligt en närmare bestämning. Utredningen har under arbetets gång redovisat sina bedömningar i den frågan och gör så även här. (Se avsnitt 14.)

• Sida 72
•  Original

• Sida 73
•  Original

2.1. Inledning

Uppgifter om kreditsäkerhetsformer som redan finns är av intresse som en bakgrund till det nu framlagda utredningsförslaget. Det är emellertid också betydelsefullt om existerade säkerhetsformer i befintligt skick eller efter någon anpassning skulle kunna tänkas i själva verket ge lösningen på de problem som föranlett utredningen. Samspelet mellan nya regler och de redan givna är också av betydelse. Även för den sakens skull bör det lämnas uppgifter om säkerhetsformer som finns i utgångsläget.

2.2. Panträtt

Reglerna i JB om hur man intecknar en fastighet och överlämnar pantbrevet till fordringsägaren är inte tillämpliga på nyttjanderätt eller byggnader på annans mark. JB har inte heller några andra pantregler för sådan egendom.

I HB 10 kap. om pant och borgen finns de regler som brukar kallas de allmänna pantreglerna och som har fått sin nuvarande form vid tillkomsten av 1734 års lag. Reglerna gäller enligt ordalagen för lösöre och innebär att det fordras tradition av pantobjektet, dvs. att det skall övergå i panthavarens besittning för att denne skall ha en sakrättsligt skyddad rätt. Parterna är däremot sinsemellan bundna redan av det avtal om panträtt som de har ingått.

Traditionskravet föranleder att man kallar rättsfiguren för handpant eller handpanträtt. Kravet på tradition infördes som en nyhet genom 1734 års lag. Dessförinnan godkändes även hypotekarisk pant eller underpant. Under lagstiftningsarbetena på 1800-talet fördes det utan framgång på nytt fram förslag till underpantsregler för lösöre.

Traditionskravet har sin grundläggande motivering i önskemålet att man skall kunna rätt bedöma pantägares förmögenhetsförhållanden. Tanken är att en kreditgivare eller en presumtiv förvärvare inte skall överraskas av att andra personer har dolda rättigheter gentemot den som är gäldenär eller eljest avtalspart. Man har ansett att ett skydd häremot i allmänhet kan åstadkommas endast genom en fysisk förflyttning av panten från ägaren till den för vilken panträtten skall gälla.

I rättstillämpningen har traditionskravet fått ett något vidare innehåll än

• Sida 74
•  Original

att bara innebära ett fysiskt överlämnande av pantobjektet. Det har i vissa fall godtagits att pantens ägare satts ur stånd att förfoga över föremålet genom att han har överlämnat nycklar till ett slutet förvaringsrum e. (1. Reglerna har också kompletterats genom lagen (1936:88) om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man enligt vilken en denuntiation, dvs. en underrättelse till egendomens innehavare om pantsättningen får samma rättsliga betydelse som traditionen annars har.

Handpantreglerna är tillämpliga i första hand på lösöre, lösa saker. För vissa slag av lös egendom t. ex skuldebrev, finns det särskilda regler. Det finns också, som tidigare sagts, registerpantsystem av fastighetsmodellen för skepp och luftfartyg.

I vad mån handpantreglerna gäller även för nyttjanderätt och byggnad på annans mark har varit föremål för diskussion. I vart fall har emellertid rättsbildningen kring dessa egendomsslag lett till lösningen att enbart pantavtalet mellan parterna inte är tillräckligt för att pantborgenären skall vara skyddad mot andra borgenärer hos pantsättaren. I första hand har man utgått från att det fordras ett traditionsförfarande. Tanken har emellertid också framförts att man i fråga om nyttjanderätten skulle kunna godta någon form av denuntiation till fastighetsägren. Rättsbildningen ger emellertid varken i fråga om tradition eller en eventuell denuntiation besked om hur åtgärderna närmare skulle kunna vara utformade. (Se SOU 1974:55 s. 217 och 220—221.)

För byggnad på annans mark har det redan i en del äldre rättsfall tagits ståndpunkten att enbart avtalet är otillräckligt för pantskyddet (se t. ex. NJA 1907 s. 552). Regeln har i senare tid slagits fast av HD i ett pleniavgörande (NJA 1954 s. 455). Där underkändes en pantsättning — kallad ”Hypotek (Pantförskrivning)” — av en villabyggnad på annans mark som gjorts till säkerhet för säljarens fordran på köpeskillingen för huset. HD förklarade helt kort att borgenären inte erhållit panträtt genom avtalet. Hovrätten underkände panträtten utan närmare motivering men godkände en säker- hetsöverlåtelse till en annan borgenär, förvillande nog med den formulering- en i domslutet att borgenären berättigades att med ”panträtt" förfoga över villabyggnaden. Förhållandet mellan detta rättsfall och HD:s dom i NJA 1952 s. 407, där en Säkerhetsöverlåtelse godtogs, berörs i avsnittet om den säkerhetsformen. (Se avsnitt 2.3.2.) .

I fråga om pantsättning av nyttjanderätt är det rättsliga materialet knapphändigt. Det finns emellertid i vart fall ett refererat hovrättsfall (SvJT 1967 rf s. 33) i ämnet. Det gäller pantförskrivning år 1962 av arrenderätten till en tomt på HSB:s sommarstugeområde Årsta Havsbad i Österhaninge socken. Den transaktionen förklarades vara ogiltig, enär arrendekontraktet inte blivit överlämnat till pantborgenären och denne inte heller tagit arrenderätten i besittning. Ytterligare angav hovrätten att det inte var tillräckligt att markägaren hade tagit del av pantförskrivningen, så som hade skett enligt en anteckning på arrendekontraktet.

Ett krav på ett traditionsförfarande eller ett besittningstagande från borgenärens sida i fråga om nyttjanderätten medför, liksom i fråga om byggnader, att egendomen i praktiken inte kan användas som kreditsäker- het. En gäldenär kan inte avstå från användningen av detta slag av egendom, i vart fall inte för så långa tider som det är fråga om när krediten är avsedd för

• Sida 75
•  Original

investeringar på nyttjanderättsstället. En bank eller annat kreditinstitut kan av skäl som ligger i öppen dag inte heller ta emot en pant på sådana villkor.

För att en nyttjanderätt skall få pantsättas måste nyttjanderättshavaren också ha sådan rätt att överlåta rättigheten — om än inte en helt fri överlåtelserätt — att en försäljning kan genomföras, om panten måste tas i anspråk. Redan själva pantsättningen går emellertid längre än den förfogan- derätt nyttjanderättshavaren i allmänhet har. Förfarandet måste nämligen betraktas så att han sätter annan person i sitt ställe, vilket brukar fordra fastighetsägarens tillstånd.

Pantförskrivning av nyttjanderätt har, trots den sparsamma förekomsten i rättsfallsmaterialet, en viss spridning i avtalspraxis. Det förekommer nämligen på vissa håll att säkerhetsöverlåtelser av byggnad på annans mark kombineras med pantförskrivning av nyttjanderätten till marken. Det vanligaste är dock att även nyttjanderätten överlåts som säkerhet till fordringsägaren. När man använder pantformen är det emellertid, lika litet som i fråga om säkerhetsöverlåtelsen av byggnaden, fråga om något besittningstagande. Gäldenären fortsätter i stället att utöva nyttjanderätten som förut. Häri ligger en del risker för kreditgivaren i fråga om rätten till själva nyttjanderätten.

Om nuvarande pantregler — med deras något oklara innebörd — skulle användas för att utnyttja kreditvärdet i byggnad på annans mark, måste även nyttjanderätten till marken tas med i transaktionen, om utnyttjandet skall vara effektivt. Redan av det som hittills sagts framgår emellertid att de gällande reglerna inte är tillfredsställande.

Man kan inte heller säga att den gällande rätten bildar någon bra grund för utvecklandet i rättstillämpningen av en hypotekarisk panträtt som kan lösa de praktiska kreditsäkerhetsproblemen. Den uppfattningen kan vara en stor del av förklaringen till att HDi 1954 års fall upprätthöll kravet på tradition för vad som formellt var en pantsättning, trots att domstolen två år tidigare hade bekräftat att en Säkerhetsöverlåtelse hade sakrättlig giltighet redan genom avtalet.

Om HD i stället hade godkänt en panträtt utan traditionskrav, skulle det ha uppkommit oklarheter om detaljreglerna. Det skulle behövas regler om den inbördes rättsställningen när det finns flera fordringsägare och regler om markägarens ställning m. m. Sådana frågor skulle få klaras upp i rättslivet utan hjälp av registrering och myndighetskontroll. Man skulle inte utan vidare kunna falla tillbaka på andra pantregler. Närmast skulle handpant- reglerna vara aktuella, men de har redan på sitt egentliga område sedan länge varit otidsenliga, något som skulle få ökad betydelse om de skulle tillämpas också på byggnad på annans mark. Det är knappast någon lämplig ordning om det lämnas till domstolarnas prövning i de sporadiskt förekommande fallen att successivt utforma ett helt regelkomplex av det slag som det här skulle ha blivit fråga om. (Se Walin, Separationsrätt s. 36—37.)

Om ett nytt registerpantsystem skapas, måste det tillses att det inte kan uppkomma konflikter genom att ett objekt blir pantsatt både enligt de nya reglerna och enligt äldre regler. Frågan behandlas längre fram. (Se avsnitt 16.)

• Sida 76
•  Original

2.3. Säkerhetsöverlåtelse

2.3.1. Utgångspunkterna

Säkerhetsöverlåtelsen innebär i sina skilda former att en gäldenär utan tradition överlåter egendom till en fordringsägare som säkerhet för en betalningsskyldighet. Liksom andra kreditsäkerheter kan även denna form placeras in i olika led i ett ekonomiskt sammanhang. Den kan vara ställd direkt till en bank men också vara en säkerhet åt en borgensman. Transaktionen kan också gälla för en kredit från t. ex. en husleverantör till en husköpare. Leverantören kan i sin tur ha fått möjlighet att ge krediten genom att ta upp lån i en bank mot säkerhet i egna fastigheter eller företagsinteck- ning.

Meningen är, liksom vid pant, att fordringsägaren skall ta säkerheten i anspråk först om gäldenären inte kan betala sin skuld. Transaktionen innehåller därför, uttryckligen eller underförstått, villkor om att gäldenären skall få tillbaka äganderätten till egendomen när skulden är betald. Det hör till konstruktionen att gäldenären-säljaren fortsätter att inneha och använda egendomen efter säkerhetsöverlåtelsen. Detta följer allt efter omständighe- terna av uttryckliga eller underförstådda avtalsvillkor, ibland utformade som ett hyresavtal.

Inte sällan anser sig parterna böra använda dubbla handlingar, den ena för själva köpet och den andra för villkoren om säljarens rätt att alltjämt nyttja egendomen och att få tillbaka äganderätten. Häri avspeglas på sitt sätt något av den dolda och tvivelaktiga karaktär som man inte sällan tillskriver transaktionen. (Se SOU 1966:26 s. 154—155.)

Säkerhetsöverlåtelsen är en rättsfigur av mycket gammalt ursprung. Till den har man varit hänvisad i den romerska rätten där det saknades särskilda pantregler. Detsamma gäller också för germansk rätt, tills panträtten utformades på grundval av säkerhetsöverlåtelsen. Även därefter har emellertid säkerhetsöverlåtelsen fortlevt i svensk rätt och på andra håll, eftersom den kunnat användas i situationer och för ändamål där panträtten inte ansetts fungera. Sambandet mellan rättsreglerna för pant och överlåtelse har emellertid överallt vållat problem. (Se SOU 1974:55 s. 206—212 och Karlgren, Säkerhetsöverlåtelse s. 7—15.)

Hos oss var det bl. a. säkerhetsöverlåtelser av lösöre som drev fram lagstiftningen om lösöreköp. Den började med en förordning från 1835 och följdes av den förordning från 1845 som efter väsentliga ändringar ännu gäller och nu med den förkortade benämningen kallas lösöreköpslagen. Det har hört till diskussionsfrågorna om lösöreköpslagen gällt också för ”verkliga köp”, dvs. sådana som varit avsedda att fullbordas genom att köparen definitivt tar över godset.

Reglerna om lösöreköp innefattar kravet att transaktionen skall kungöras för att den skall gälla mot tredje man, ehuru det sålda inte har överlämnats till köparen. Det är genom denna till formen något undanskymda lagstiftning som det också för köpets del i svensk rätt kom att krävas något mera än parternas avtal för att en köpare skall vara säkerställd i sitt förvärv i förhållande till säljarens borgenärer. (Se SOU 1974:55 s. 206—207.)

Den kanske allmännaste tillämpningen av säkerhetsöverlåtelsen nu för

• Sida 77
•  Original

tiden torde avse byggnad på annans mark och nyttjanderätten till marken. Reglerna i lösöreköpslagen gäller inte för sådan egendom. Saken har dock framstått som tveksam i äldre tid. (Se NJA 1896 s. 66.) Kungörelsereglerna enligt den lagstiftningen kan alltså inte tillämpas. Inte heller finns det utgångspunkter för ett krav på tradition eller besittningsöverföring för att ett försäljningsavtal skall gälla mot tredje man. Redan avtalet är sakrättsligt bindande, såväl mot säljarens borgenärer (se t. ex. NJA 1896 s. 66) som mot en senare förvärvare vid dubbelförsäljning (se NJA 1912 s. 311).

2.3.2. Nyare praxis

Rättsläget enligt ovan fick en betydelsefull konfirmation av HD 1952 (NJA 1952 s. 407). En byggnad hade i det fallet sålts som säkerhet för ett borgensåtagande, som i sin tur avsåg ett lån med vars hjälp byggnaden hade uppförts. Därefter hade byggnaden gått i flera händer tills borgensmannen efter uppemot tio år gjorde anspråk på byggnaden för att kunna täcka sina kostnader sedan han måst infria sin borgen. Hans talan bifölls.

Rättsförhållandena kring Säkerhetsöverlåtelse och pantsättning av bygg- nad på annans mark har som förut antytts föranlett en del kritiska synpunkter. Man har bl. a. menat att säkerhetsöverlåtelsen inte borde godtas som säkerhetsform på andra villkor än som gäller för pantsättning, eftersom transaktionen har samma innebörd som en pantsättning utan besittnings- övergång. Det har emellertid också hävdats, att en pantsättning utan tradition borde godkännas som en konsekvens av att säkerhetsöverlåtelsen vunnit erkännande, också detta med motiveringen att transaktionerna har samma innebörd. En betydande minoritet i HD om åtta ledamöter menade också i 1954 års pleniavgörande om panträtten (NJA 1954z455) att denna borde anses giltig. (Se Karlgren, Säkerhetsöverlåtelse s. 16—35.)

Det bör märkas att HD:s domi pantmålet inte blivit tolkad som ett indirekt underkännande också av en Säkerhetsöverlåtelse som inte förenats med tradition av det sålda. En sådan tolkning har säkerligen inte heller varit åsyftad från HD:s sida.

Att säkerhetsköpen godtagits av domstolarna är mindre märkligt, om man ser saken i ett vidare perspektiv. Det är inte alltid det framgår av en transaktion om den är en säkerhetsåtgärd eller om den är en omsättnings- försäljning som ännu är ofullbordad eller försedd med speciella villkor. Gränsdragningsproblemen kan därför bli övermäktiga, om man vill försöka skilja på olika kategorier av försäljning. Sådana försök har gjorts vid tillämpningen av lösöreköpsförordningen men har getts upp för länge sedan.

Även om en transaktion klart framstår som en säkerhetsåtgärd kan det emellertid vara olämpligt att underkänna den, eftersom man på det sättet skapar en anledning för parter att dölja den verkliga innebörden av ingångna avtal. När möjligheterna härtill är så stora som vid den aktuella avtalstypen, kan det vara mycket litet vunnet med regler som underkänner de transaktioner som klart visar sin innebörd. Säkerhetsöverlåtelsen har också den fördelen, att den inte ger samma slags problem i tillämpningen som en panträtt, eftersom man kan falla tillbaka på överlåtelseregler och den avtalsreglering som parterna gjort.

• Sida 78
•  Original

Det finns emellertid nackdelar knutna till säkerhetsöverlåtelsen. Genom att den sker endast i form av avtal utan registrering eller annan publicering finns det inte några yttre förhållanden som visar att den skett. Detta kan leda till att säljarens förmögenhetsförhållanden efteråt missbedöms. Viktigare är kanske att förhållandena ger stora möjligheter till skenhandlingar och dubbelförsäljningar. Även om sådant inte sker så ofta, skapar möjligheterna dock osäkerhet för den som vill träda i förbindelse med en ägare till byggnad på annans mark.

Säkerhetsöverlåtelsen för med sig en del andra problem som bl. a. beror på att rättsläget kring den inte är klart i alla delar. I vissa avseenden används pantregler, trots att man i övrigt ser transaktionen som en överlåtelse. Det anses t. ex. att säljaren har rätt till ett överskott som uppkommer utöver låneskulden sedan säkerhetsobjektet har realiserats och att den avtalade köpeskillingen inte har en avgörande betydelse för avräkningen mellan parterna. Det är osäkert i vilken utsträckning de panträttsliga bedömning- arna bör tillgripas.

Svårbedömda situationer av annat slag kan uppkomma t. ex. om fastighetsägaren är både kreditgivare och förvärvare av säkerheten, vilket har förekommit i praktiken. Då uppstår frågan hur reglerna om tillbehör till fastighet inverkar, dels under avtalstiden och dels efter det att köparen tagit över egendomen för att realisera säkerheten. Svårigheterna ökar när man, såsom skett på senare tid, börjat använda Säkerhetsöverlåtelse som säkerhet för mer än en kreditgivare. Det kan också vara osäkert vem som enligt skattereglerna skall anses som ägare efter en säkerhetsförsäljning.

Bland nackdelarna med säkerhetsöverlåtelsen ingår att det fordras en hel del juridiskt kunnande och eftertanke vid formuleringen av avtalen. Detta gör säkerhetsformen till ett besvärligt inslag i hanteringen för institutionella kreditgivare. För enskilda parter är den också kostsam om risker för misstag och förluster skall förebyggas.

2.3.3. Avtalspraxis

Bruket av Säkerhetsöverlåtelse av byggnad på annans mark och nyttjande- rätten är som sagt ganska spritt. Utredningen har fått upplysningar om detta på skilda sätt under arbetets gång, bl. a. genom förfrågningar hos statliga och kommunala myndigheter, banker och andra enskilda organisationer och enskilda personer. Utredningen har fått del av formulär och annat förberedelsematerial och exempel på redan gjorda avtal. Formulär finns sålunda hos Göteborgs och Stockholms kommuner, främst för anläggnings- arrenden i hamnarna. För handeln med fritidshus genom HSB—företag har det också utformats formulär och andra handlingar. Mest utvecklat är emellertid det system som skapats av riksmarskalksämbetet i samarbete med kreditorganisationer för marker under ämbetets förvaltning.

En vidareutvecklad form av säkerhetsöverlåtelsen presenterades 1979 av Svenska Bankföreningen i form av den successiva säkerhetsöverlåtelsen. Innebörden av denna är att den kreditgivare som först gjort ett säkerhets— förvärv i sin tur gör en Säkerhetsöverlåtelse till en annan kreditgivare. Den överlåtelsen avser ”en andel” i egendomen, till sin storlek ospecificerad. Överlåtelserna kan fortsättas i ytterligare led genom att den som förvärvat

• Sida 79
•  Original

andel i säkerheten i sin tur överlåter andel till en tredje kreditgivare osv. Säkerheten realiseras på en gång för samtliga som har del i den, och de får täckning för sina fordringar i turordningen efter förvärven.

Genom den successiva säkerhetsöverlåtelsen har man skapat en form i vilken nyttjanderättshavaren kan anlita mer än en kreditgivare och ställa säkerhet hos envar av dem. Härigenom har man undanröjt en av svagheterna hos säkerhetsöverlåtelsen i dess vanliga form. Från en annan synpunkt sett har man emellertid tillfört nya moment som ökar komplikationerna vid tillämpningen. För att undvika vissa sådana i form av rättighetskonkurrens vid konkurs m. ni. har man på banksidan begränsat sig till att medverka endast då det är myndighet, försäkringsbolag, bank eller likvärdig kreditin- rättning som är inblandad.

Den nya formen skapades närmast på grund av vissa statliga låneformer för energisparåtgärder och för underhåll av kulturhistoriskt värdefulla byggna- der. Lånen förutsätter att staten bereds säkerhet, och oftast har byggnads- ägaren behov även av annan kredit. Den successiva säkerhetsöverlåtelsen har kommit i tillämpning inom riksmarkskalksämbetets arbetsområde, dock inte för statliga lån. (Se avsnitt 16.16.)

2.3.4. Riksmarskalksämbetets system

Utvecklingen av säkerhetstransaktionerna inom riksmarkskalksämbetets område framgår av en PM som ämbetet upprättade 1953. Där sägs det att 1952 års HD-avgörande (NJA 1952 s. 407) undanröjt den tveksamhet som tidigare rätt om möjligheterna att använda Säkerhetsöverlåtelse för byggnad på annans mark. Där ges också regler för den ordning som sedan kommit att gälla inom ämbetets område. Dit hör Kungl. Djurgården i Stockholm och marker som i övrigt ligger under riksmarskalksämbetets förvaltning genom ståthållarämbetet och särskilda slottsförvaltningar.

De enskilda arrendeavtalen rörande olika områden som riksmarkskalks- ämbetet upplåter får i väsentliga delar sitt innehåll genom en hänvisning till bestämmelser i särskilda stadgar. Reglerna som gäller för säkerhetsöver- låtelserna förs in i arrendeavtalen genom en hänvisning till särskilda bestämmelser som riksmarskalksämbetet har ställt upp. Dessa bestämmelser har under åren undergått vissa ändringar. Den senaste versionen är dagtecknad den 18 april 1980 och är ändrad i förhållande till vad som tidigare gällt, bl. a. genom regler om den successiva säkerhetsöverlåtelsen.

Systemet innebär i huvudsak att riksmarskalksämbetet medger och medverkar till säkerhetsöverlåtelser och för ett register över dem, om uppställda villkor har uppfyllts. Registreringen utförs inom Djurgårdsför- valtningen även för områden under någon annan förvaltningsgren. Ifråga om Djurgården handlar riksmarskalksämbetet som företrädare för Konungen på grund av en speciell Statsrättslig nyttjanderätt som den regerande konungen har till dessa marker (se prop. 1964:183 5. 4). När det här talas om markägaren syftar uttrycket därför i fråga om Djurgården på Konungen ehuru han blott är nyttjanderättshavare i första hand.

Registreringen motiveras i promemorian med att markägaren har åtagit sig att lösa in arrenderätt och byggnader m. m. i vissa fall då man vägrar att godta en ny arrendator. Dessutom framhålls det att det för en sund långivning är av

• Sida 80
•  Original

intresse att långivare och andra intressenter kan få kännedom om de säkerhetsöverlåtelser som gäller. För registerhållningen uttas det en avgift av låntagaren. Avgiften uppgår enligt promemorian till 50 öre för varje påbörjat hundratal kronor av krediten. För successiv säkerhetsöverlåtelse utgår ytterligare hälften av beloppet.

Säkerhetsöverlåtelsen skall avse vissa bestämda byggnader. Dessa skall tas upp i en specificerad förteckning och om ytterligare egendom kommer att överlåtas till kreditgivaren skall detta anmälas till ämbetet.

Säkerhetsöverlåtelsen skall omfatta även arrenderätten till marken. Iden delen har bestämmelserna ändrats samtidigt som de kom att gälla också för successiva överlåtelser. Dessförinnan innebar systemet att arrenderätten skulle pantsättas till kreditgivaren. Skälen bakom denna tidigare ordning och de rättsliga konsekvenserna är oklara mot bakgrunden av vad som sagts ovan om pantsättning av nyttjanderätt. Det finns många nyttjanderätter som har omfattats av sådan pantförskrivning men efter tillkomsten av de nya bestämmelserna började man att efter hand ändra pantförskrivningen till överlåtelse.

I bestämmelserna sägs det att ämbetet i särskild skrivelse skall underrätta kreditgivaren om att markägaren lämnat sitt tillstånd till säkerhetstransak— tionen samt att ämbetet skall göra vissa utfästelser. Dessa avser först att ämbetet skall underrätta kreditgivaren om det uppkommer någon förverk- andeanledning beträffande arrendet men även om det eljest hänt något ”av betydelse för kreditgivaren”. Som motprestation kräver ämbetet rätten att få uppgifter om den aktuella krediten och har även förbehållit sig att få pröva rimligheten av denna såsom en förutsättning för att transaktionen skall få genomföras.

Regler om frivillig överlåtelse av arrenderätten och förvärv genom bodelning, arv, testamente och exekutiv auktion har tagits upp i de särskilda stadgarna. Där har markägaren med visst undantag förbehållit sig rätten att avgöra om en ny arrendator skall godtas eller om markägaren skall återta arrendestället. Markägaren har också åtagit sig en lösenrätt av olika omfattning för olika fall, om en ny arrendator inte godtas. Bestämmelserna kräver på grund av avvikelserna från 10 kap. 7 & JB arrendenämndens tillstånd, vilket också anges i avtalen.

Bestämmelserna om säkerhetsöverlåtelse innehåller regler för fall då säkerheten skall tas i anspråk av kreditgivaren. De reglerna innebär vissa avvikelser från vad som i övrigt gäller om överlåtelse enligt arrendeavta- let.

När fråga om realisation uppkommer skall riksmarkskalksämbetet enligt bestämmelserna ofördröjligen underrättas. Innan försäljning sker skall namnet på den tilltänkte förvärvaren uppges. Egendomen skall säljas till en spekulant som anvisats eller godkänts av ämbetet, såvida inte kreditgivaren kan visa att detta skulle lända honom till förfång. I så fall ochi fall då ämbetet inte anvisat någon spekulant, har kreditgivaren rätt att överlåta egendomen till någon person som skäligen kan tas för god som arrendator, varvid markägaren dock har rätt att lösa in egendomen till dess värde. Kretsen av förvärvare är ytterligare preciserad till att omfatta enskild person, aktiebo- lag, stiftelse eller ideell förening.

För förverkandefall samt fall då markägaren enligt de allmänna avtalsbe-

• Sida 81
•  Original

stämmelserna kan komma att ta tillbaka arrendestället på grund av arrendatorns död har markägaren gjort vissa åtaganden. Markägaren har sålunda förbundit sig att avstå från uppsägning, om kreditgivaren inom fyra månader efter underrättelse överlåter egendomen enligt samma regler som nämnts ovan eller åstadkommer rättelse i fråga om förverkandeanledning- en.

För lägen då arrenderätten av någon anledning skall upphöra ges det vidare skilda regler beträffande fall då markägaren ämnar upplåta lägenhe- ten på nytt till oförändrad användning och fall då så inte är avsikten.

Om fortsatt upplåtelse skall ske, anger reglerna de båda alternativen att en ny arrendator skall tillträda, enär den gamle arrendatorn inte vill utnyttja sin" rätt till förlängning, och att bytet sker av annan anledning, främst förverkande. För båda fallen betingar sig markägaren i första hand, att arrendatorn eller kreditgivaren skall sälja byggnad och annan egendom som omfattas av säkerhetsöverlåtelsen till någon spekulant som riksmarskalks- ämbetet anvisar eller godkänner, såvida det inte visas att detta skulle leda till förfång. Om ämbetet inte påfordrar försäljning eller om den skulle lända till förfång, gäller JB:s regler om hembud till markägaren, om lösenrätt för denne samt om arrendatorns rätt och skyldighet till bortförande av egendomen när lösen inte sker.

För fall då arrendeområdet inte skall upplåtas till oförändrad användning har markägaren åtagit sig att lösa in den egendom som omfattas av säkerhetsöverlåtelsen till dess värde.

Om lösenbelopp sägs ytterligare bl. a. att de skall beräknas av tre gode män och att i beloppen inte skall inräknas värdet av säregna inrättningar och påtagliga lyxanordningar.

2.3.5. Säkerhetsöverlåtelsen i fortsättningen

Säkerhetsöverlåtelsen skulle kunna förbättras och bli ett bättre fungerande kreditmedel än den är för närvarande. I första hand skulle man kunna införa en registrering av transaktionerna samt klargöra rättsreglerna kring dem och skapa grunden för enklare avtal. Detta skulle kräva lagstiftning.

På denna väg skulle man få motsvarigheten till ett registerpantsystem, dock utan pantsystemets fördelar. Säkerhetsformen skulle under alla omständigheter bli mindre lätthanterlig än en registerpanträtt. Den sakrätts- liga säkerheten skulle dessutom bli sämre än hos panträtten, om man inte kunde ogiltigförklara oregistrerade säkerhetsöverlåtelser. Detta skulle ge stora problem, eftersom det, som förut nämnts i fråga om lösöreköpslagen, är mycket svårt att i praktiken dra en gräns mellan en överlåtelse i säkerhetssyfte och en som är avsedd att leda till fullbordad omsättning. Det skulle närmast fordras att den sakrättsliga giltigheten av alla överlåtelser gjordes beroende av antingen registrering eller något annat påtagligt moment såsom besittningsöverföring eller underrättelse till en tredje man. För regler om besittningsöverföring saknas det praktiska förutsättningar och som mottagare av underrättelser skulle man, i brist på lämpligt alternativ, antagligen få välja samma register som avsetts för säkerhetsöverlåtelsema. Man skulle knappast kunna dra in fastighetsägaren i detta sammanhang. Med den allmänna registrering som blev följden skulle man ha infört ett slags

• Sida 82
•  Original

allmänt lagfartssystem för byggnader med nyttjanderätter, vilket inte torde vara önskvärt.

Säkerhetsöverlåtelsen kan sålunda inte heller efter förbättringar av reglerna göra ett nytt pantsystem onödigt.

En annan fråga gäller om säkerhetsöverlåtelsen skall kunna tänkas förekomma efter det att ett nytt registerpantsystem har införts. Något skäl att uttryckligen förbjuda detta föreligger inte. En panträtt äventyras sålunda inte av att pantobjektet också blir föremål för säkerhetsöverlåtelse. Bristerna som säkerhetsöverlåtelsen har kommer emellertid enligt utredningens uppfattning att medföra att den säkerhetsformen faller ur bruk, om ett nytt pantsystem uppfyller de krav som kommer att ställas på det i kreditlivet. Däremot kan det som förut nämnts uppkomma konflikter, om ett objekt kan pantsättas både enligt reglerna i ett nytt pantsystem och enligt äldre regler genom besittningsöverföring eller denuntiation till fastighetsägaren. (Se avsnitt 2.2.)

2.4. Återtaganderätt

En säljare som lämnat köparen kredit för köpeskillingen har sedan gammalt inom vissa gränser kunnat säkra sin fordran genom att förbehålla sig rätten att ta tillbaka det sålda vid bristande betalning. Köpen kan vara avbetal— ningsköp eller köp där hela köpeskillingen skall betalas först framdeles. Kreditsäkerheten uppkommer genom att säljaren förbehåller sig rätten att ta tillbaka godset eller vanligare genom att han förbehåller sig äganderätten till det tills full betalning skett. Varianter förekommer också där man formulerar avtalet som ett hyresavtal med villkor att äganderätten till föremålet skall övergå till den som hyr efter en viss tid och avtalsenliga betalningar. Till konstruktionen är förbehållen ganska lika säkerhetsöverlåtelsen.

I juridiska sammanhang har äganderättsförbehåll eller ägarförbehåll varit de vanliga benämningarna på säkerhetsrätten. I samband med tillkomsten av konsumentkreditlagen (19772981) har emellertid en ändring skett,och man använder i stället uttrycket förbehåll om återtaganderätt och inriktar sig därmed på säkerhetsrättens reella innebörd. Detta hindrar inte att ägande— rättsförbehåll eller andra termer används i avtalen. (Se SOU 1975:63 s. 185 och Westerlind m. fl., Kommentar till konsumentkreditlagen s. 158—159.)

Principer för återtaganderätten har utformats i rättstillämpningen, men det har också getts lagregler i ämnet. Regler fanns i den numera upphävda lagen (1915:219) om avbetalningsköp som avsåg lösöre. Numera finns det bestämmelser i konsumentkreditlagen och lagen (1978:599) om avbetal— ningsköp mellan näringsidkare m. fl. Dessa lagar gäller för varor, varmed i stort sett torde avses samma område som lösöre, och där begränsas återtaganderätten på skilda sätt. Byggnad på annans mark ligger utanför de nya lagarnas tillämpningsområde. Varor som är avsedda att bli en byggnad måste däremot i åtminstone något skede anses ingå under kategorin vara. När man skall bedöma hur användbart ett återtagandeförbehåll kan vara i fråga om byggnad på annans mark har man under alla förhållanden att utgå från de mera allmänna principer som utformats i rättstillämpningen om giltigheten av ett sådant förbehåll. (Se prop. 1973:138 5. 160 och 1976/77: 123 s. 158.)

• Sida 83
•  Original

Samtidigt som återtaganderätten godtagits i rättsordningen har det dragits snäva gränser för den. (Se SOU 1974:55 s. 223—224.) Ett förbehåll därom har t. ex. ansetts gälla bara för den ursprungliga fordringen på köpeskillingen och i den ursprungligen avsedda egendomen. Denna måste därför vara identifierbar och får inte ha förenats med eller uppgått i annan egendom. Det har ansetts att förbehållet saknar verkan redan genom att det medges i avtalet att godset får behandlas på det otillåtna sättet, även om något sådant förfarande inte har hunnit ske. (Se NJA 1960 s. 221.) Det finns även andra inskränkningar i giltighetsområdet.

Begränsningarna för giltigheten medför att ett förbehåll ofta saknar verkan i fråga om byggnad på annans mark eller att det äri hög grad osäkert i vad mån det gäller i olika situationer. En sådan situation är att en säljare levererar antingen löst material eller större byggnadsdelar för en byggnad. I praktiken kommer så gott som alltid byggnaden att uppföras även med tillförande av material från annat håll och med arbetsinsatser från olika håll. Detta sammanfogande och blandande av prestationer innebär att identiteten hos delarna förändras. (Se NJA 1955 s. 1.)

Även om delarna av vad som fogats samman alltjämt kan identifieras och skiljas från varandra finns det hinder mot återtagandeförbehåll till delarna. Det har nämligen slagits fast i rättstillämpningen att ett sådant förbehåll inte bör få gälla till delar av vad som utgör sammansatta fungerande enheter. Bakom ståndpunkten ligger uppfattningen att det är olämpligt att dela vad som en gång blivit konstruerat och att man inte bör ha regler som leder till värdeförstörelse, vilket lätt blir fallet om ett återtagandeförbehåll skulle göras gällande till delar av helheten. (Se t. ex. NJA 1955 s. 1, 1960 s. 9 och 221.)

Fallen i praxis har avsett båtar, bilar och även hus som är fastighetstillbe- hör. Synsättet kan vara aktuellt även beträffande byggnad på annans mark, t. o. m. om det är ett helt hus som säljaren levererar för uppställning på nyttjanderättsområdet. Om ett hus är flyttbart, har det likväl oftast någon form av grundläggning och är oftast försett med ledningar för el, vatten och avlopp. Flyttas huset rycks det därmed bort från den fungerande helheten. Det är endast de mycket enkla husen som man kan betrakta som helt oberoende av andra anordningar och där man skulle kunna tänka sig att ett förbehåll om återtaganderätt gäller. Sådana fall är emellertid ointressanta i förevarande sammanhang, eftersom där inte föreligger sådana kreditbehov som motiverar att egendomen används som säkerhet.

Ett förbehåll om återtaganderätt kan emellertid tänkas vara giltigt också för andra än de mycket enkla byggnaderna, om leverantören har nyttjande- rätten till marken eller eventuellt om han har förvärvat nyttjanderätten som säkerhet. Att ordna förhållandena på det sättet torde emellertid i allmänhet inte vara någon praktisk lösning.

Försöken att använda förbehåll om återtaganderätt som säkerhet för leveranser av byggnader på annans mark eller material till dem torde i praktiken ha uppgetts. I stället används säkerhetsöverlåtelse av byggnaden och nyttjanderätten. På det sättet kan åtminstone den största fordringsäga- rens anspråk säkerställas.

Om en nyttjanderättshavare tänker sälja en byggnad för bortforsling och placering på annan plats, måste förhållandena jämställas med leverans av hus

• Sida 84
•  Original

i övrigt och vad som här har sagts om sådana situationer blir tillämpligt. Skall köparen också tillträda nyttjanderätten till marken kan säljaren, liksom vid fastighetsförsäljning, bereda sig säkerhet genom ett villkorligt köp, vari- genom förvärvet görs beroende av att köpeskillingen betalas. Till sin verkan är detta avtal mycket likt förbehållet om återtaganderätt.

Förbehåll om återtaganderätt ger enligt vad som framgått inte de möjligheter som kreditbehoven kräver på det här aktuella området. Det är användbart endast i mycket begränsad omfattning och några praktiska möjligheter att utveckla det till en mer allsidig form av kreditsäkerhet torde inte föreligga.

2.5. Företagsinteckning

Enligt skilda författningar har det redan tidigt medgivits att viss egendom reserveras för en fordringsägare som lämnat krediter för samma egendom. Man har då talat om förlagslån och förlagsegendom. Dessa speciella former av förlagssäkerhet förändrades till en mera allmän form av förlagsinteckning för industriella rörelser genom förordningen (1883:16 s. 1) angående förlagsinteckning.

Enligt den förordningen var inte byggnad på annans mark med bland förlagsegendomen annat än som del i gruvegendom för vissa fall. Vid en reform 1932 inbegreps alla gmvor. Samtidigt skapades det en särskild förordning om inteckning i jordbruksinventarier liknande den som gällde industritillgångarna. För produkter från jordbruket hade det dessutom redan tidigare införts vissa former av panträtt som inte var beroende av tradition av pantegendomen.

Förlagsinteckningen med kompletterande säkerhetsformer förändrades till företagsinteckning genom lagen (1966:454) om företagsinteckning. Den säkerhetsformen kom att gälla för en vidare krets av rörelseidkare än föregångarna avsett varjämte byggnad på annans mark och arrenderätt togs in i kretsen av egendom vari inteckningen gäller.

Företagsinteckningen är endast användbar för egendom som tillhör en näringsidkare och under särskilda förutsättningar. Inteckningen meddelas i näringsverksamheten som sådan och omfattar därmed egendom som hör till verksamheten om den tillhör de kategorier som lagen särskilt räknar upp. I säkerhetsunderlaget, som genomgående endast kan vara lös egendom, ingår enligt 4 & 2 ”byggnad eller annan anläggning som icke hör till tomträtt” och enligt punkt 3 i paragrafen ingår ”arrenderätt, hyresrätt, rättighet som avses i 7 kap. 3 & jordabalken, bostadsrätt eller rätt till gruva eller annan gruvegendom, om rättigheten kan utmätas".

Inteckningen gäller också i substitut för de särskilt uppräknade katego- rierna genom föreskriften att den omfattar också fordran på vederlag för överlåtelse eller upplåtelse eller på ersättning med anledning av att egendom skadats eller gått förlorad eller tagits i anspråk genom expropriation eller liknande förfarande. Om näringsidkaren överlåter hela den intecknade verksamheten, gäller inteckningen i fordran på vederlaget.

Efter ägarväxlingen är företagsinteckningen gällande endast i begränsad omfattning. Om hela verksamheten överlåtits gäller inteckningen under en

• Sida 85
•  Original

övergångstid i sådan egendom som omfattas av säkerhetsrätten och som följt med i överlåtelsen. Om näringsidkaren överlåter enstaka föremål, faller de emellertid ut ur säkerhetsunderlaget. Lagen har ytterligare detaljregler i hithörande frågor.

Föreskrifterna i lagen innebär att alla former av arrende med arrendatorns anläggningar kan omfattas av inteckningsformen. Benefika nyttjanderätter kan däremot inte ingå men väl nyttjanderättshavarens anläggningar även i sådant fall. I praktiken torde det endasti undantagsfall kunna bli fråga om att bostadsarrende med anläggningar omfattas. Främst är det jordbruksarren- den samt anläggnings- och lägenhetsarrenden som ingår i säkerhetsunderla- get.

Det är emellertid inte ovanligt att en näringsidkare vid sidan om företagsinteckningen använder säkerhetsöverlåtelse för en arrenderätt med anläggningar. Förfarandet kan vara motiverat av att arrenderätten inte är utmätningsbar och därför inte omfattas av företagsinteckningen. Säkerhets- köparen kan emellertid ändå få kreditsäkerhet i egendomen enligt uppfatt- ningen att företagsinteckningen, liksom vid fullgången överlåtelse, upphör att gälla i det som transaktionen avser och består i näringsidkarens egendom i övrigt. Säkerhetsöverlåtelsen kan därför bli använd i fall då kreditvärdet hos de olika kategorierna egendom kan utnyttjas bäst genom att arrenderätt med byggnader får utgöra kreditsäkerhet för sig.

Uppdelningen kan sålunda vara ett tecken på att företagsinteckningen inte är det bästa sättet att utnyttja kreditvärdet i byggnad på annans mark med arrenderätt. Säkerhetsformen lider dessutom under alla förhållanden av de begränsningarna att den är tillgänglig endast för näringsidkare och att den i allmänhet inte kan användas för bostäder. För en utvidgning i den riktningen saknas det förutsättningar, om man inte helt omgestaltar företagsinteckning- en.

Det förslag till lag om företagshypotek som regeringen har lagt fram i sin lagrådsremiss överensstämmer i huvudsak med innehållet i lagen om företagsinteckning på de punkter som nämnts här. De ändringar som lagförslaget innehåller avser i stället främst andra frågor. (Se SOU 1981:76 s. 11—12 och lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek m. m. 5. 1—2 och 31—39.)

2.6. Fastighetsägarens rätt enligt JB

Fastighetsägaren har, om inte annat avtalats, en speciell säkerhetsrätt till arrendatorns byggnader och anläggningar enligt 8 kap. 21 5 tredje stycket JB, vilken närmast kan kallas för retentionsrätt. Bestämmelserna ger ett undantag från den rätt arrendatorn eljest har att föra bort byggnad och annan anläggning från arrendeområdet när han skall frånträda arrendet.

Hinder att föra bort en byggnad föreligger om det har hämtats ämnen till den från jordägarens fastighet. Hindret består tills jordägaren fått ersättning för värdet av materialet. Säkerhetsrätten är uppenbarligen alltför begränsad till sitt användningsområde för att erbjuda utgångspunkter för lösningar av de här aktuella kreditproblemen.

• Sida 86
•  Original

• Sida 87
•  Original

3.1. Inledning

Reglernai andra länder om förhållanden som har med jord och fast egendom att göra är i allmänhet ganska olika de svenska. Detta gäller också andra nordiska länder. Det har i stort sett inte alls förekommit något gemensamt nordiskt lagstiftningsarbete på detta rättsområde. Problemen har varit så anknutna till det egna landet att de inte gett upphov till något mera påträngande behov av enhetlig lagstiftning.

Utländska förhållanden har likväl intresse i förevarande sammanhang. Det visar sig att man på olika håll — också i våra grannländer— har system som medger att byggnad på annans mark sätts i pant. Rättsläget utomlands ger illustrationer av de tekniska och rättsliga problem som hör samman med reglerna för en sådan ordning.

Systemen i de nordiska länderna, som här är av störst intresse, är olika inbördes. Pantsystemen kan sägas spela skilda roller både rättsligt och ekonomiskt i olika länder. Det finns flera drag i de utländska reglerna som går igen i lösningar som man måste stanna för hos oss, men som helhet är det inte något system som passar för våra förhållanden.

3.2. Danmark

Den danska Lov om tinglysning, tillkommen 1926, är en sammanfattande lagstiftning om inskrivning i offentliga register. Den innehåller motsvarig- heter till inskrivningsreglerna i den svenska JB men också regler om annan registrering. De danska reglerna medger också att lösegendom i allmänhet sätts i pant genom registrering och utan traditionsförfarande. I fråga om fast egendom är tinglysningen i allmänhet en förutsättning för att rättigheter till egendomen skall gälla. Lagstiftningen har godtrosregler som motsvarar de svenska och regler om ersättning av statsmedel för förluster som kan drabba enskilda i olika situationer.

För pantsättning av byggnad på annans mark ges det grundläggande regler i tinglysningsloven & 19 stk 1. Enligt lagrummet skall en byggnad ges ett eget upplägg i tingbogen och behandlas som en självständig fast egendom. Förutsättningen är att det är fråga om hus som är avsett att varaktigt förbli på sin plats och att andra uppställda villkor för registreringen är uppfyllda. Byggnadspantsättning används såväl för byggnader som hör till näringsverk-

• Sida 88
•  Original

samhet — särskilt inom hamnen i Köpenhamn — som för fritidshus och kolonistugor m. m. (Se främst von Eyben, Formuerettigheder s. 320—324 och Vinding Kruse, Tinglysningsloven s. 134—137.)

Regleringen är inte fullständig och det har i praxis uppkommit en hel del tillämpningsproblem. En utredning som arbetar med frågor om tinglysning- en har 1968 fått i uppdrag att också se över byggnadspantreglerna men har inte fullföljt sitt arbete ännu.

Eftersom registreringen och pantsättningen avser byggnad måste man kunna identifiera denna. Problem har därvid uppkommit beträffande byggnader på hamnområdena i Köpenhamn och på andra områden som inte är fastighetsindelade ävensom i andra fall när det finns flera byggnader på en och samma registerfastighet. I Köpenhamn är byggnaderna på hamnområ- dena numrerade genom stadsmyndigheternas försorg och för tinglysning fordras uppgift om det aktuella byggnadsnumret.

I praktiken sker identifieringen i allmänhet med hjälp av nyttjanderätts— kontrakt, brandförsäkringsbrev och kartor som kan finnas. En tinglysning som anges avse en viss beskriven byggnad, t. ex. en kvarn, har ansetts kunna gälla även andra tillhörande byggnader.

Kreditgivarna betingar sig enligt de vanliga formuleringarna i pantbreven — de är här upprättade av parterna — panträtt såväl i existerande byggnader som i kommande byggnader på det arrenderade området. Tinglysningslovens regler har inte formulerats för en sådan ordning utan med tanke enbart på existerande byggnader, men pantbreven godtas likväl i allmänhet för tinglysning, utom i Köpenhamn där det av identifieringsskäl först krävs uppgift om byggnadsnummer. Sådant nummer sätts redan då byggnadslov meddelats. Det har sagts att det inte i och för sig föreligger något hinder för stiftande av panträtt i ännu ej befintlig egendom. Från dessa utgångspunkter har man också uppmärksammat problemet att ett nyttjanderättsavtal kan ändras till att avse ett större område än tidigare med ytterligare byggna- der.

Att en byggnad träder i stället för en pantsatt byggnad, t. ex. efter rivning eller brand, är ett specialfall av problemet med kommande byggnader. Det har påpekats att systemet i Köpenhamn ger särskilda identifieringssvårighe- ter i sådana fall, eftersom den nya byggnaden får ett nytt nummer som inte visar att den trätt i stället för en annan.

Tanken har förts fram, att det borde krävas fastighetsbildning beträffande den nyttjade marken som villkor för tinglysning, men den lösningen har också mött bestämt motstånd. På något håll krävs det till skillnad från praxis i andra distrikt att också nyttjanderättsavtalet tinglyses. Därmed blir det nödvändigt med avstyckning i de fall där nyttjanderättstiden överstiger 10 år, eftersom detta krävs enligt lagstiftningen om fastighetsbildning. I vissa fall tinglyses också panträtt i nyttjanderätten till skydd för pantvärdet hos byggnaderna. I andra fall måste kreditgivaren genom överenskommelse med jordägaren betinga sig att få inträda i nyttjanderätten för fall då byggnaden måste tas i anspråk som pant.

En annan fråga som har gett problem i tillämpningen gäller legitimationen för sökanden och kontrollen av det förvärv som åberopas när det söks tinglysning. När det väl gjorts anteckning i tingbogen om äganderätt eller annan rådighet ger åtgärdeni fortsättningen legitimation för den antecknade

• Sida 89
•  Original

personen vid nya ansökningar. För prövningen vid den första registreringen saknas det emellertid närmare regler i lagen. Förhållandena bedöms därvid främst med utgångspunkt från nyttjanderättskontrakt eller annan utredning om nyttjanderätten, handlingar om förvärv av byggnaden samt brandförsäk- ringsbrev.

3.3. Finland

Enligt finländsk rätt kan byggnader på annans mark samt annan lös egendom pantsättas genom inskrivningsförfarande, dels enligt de allmänna reglerna i förordningen 1868 om inteckning i fast egendom och dels enligt lagen 1923 om lösöreinteckning. Lösöreinteckningen motsvarar närmast den svenska företagsinteckningen och dessa regler lämnas här åsido.

Enligt fastighetsreglerna kan inteckningen ske i ”tomtlegorätt” som formellt sett motsvarar den svenska tomträtten, men som har ringa praktisk betydelse. Större betydelse har det som kallas anläggningsinteckning i ”en eller flere byggnader och inrättningar på annans grund”. För anläggnings- inteckningen gäller regler dels i inteckningsförordningen och dels i jordle- golagen 1966. (Se Zitting-Rauttiala, Lärobok i sakrätt s. 136—166.)

Inteckning i anläggning har ingått i inteckningssystemet från intecknings- förordningens tillkomst 1968. Inteckningsformen har stor praktisk betydelse, eftersom det finns ett stort antal arrenden av bostads-, affärs- och industritomter. Marken ägs mestadels av kommunen när anläggningsinteck- ning förekommer. Inteckning söks i allmänhet som underlag för kredit redan för uppförandet av byggnader. Det kan sägas att anläggningsinteckning med hänsyn till användningområdet i mycket motsvarar inteckning i svensk tomträtt.

För att anläggningsinteckning skall medges fordras det att anläggningen har tillkommit med markägarens bifall och att den jämte nyttjanderätten till själva grunden skall kunna överlåtas till tredje man utan markägarens hörande. Det måste finnas en gällande inteckning i fastigheten till säkerhet för nyttjanderättens bestånd och dödning av sådan inteckning innan upplåtelsetiden har gått ut fordrar medgivande av den som innehar en anläggningsinteckning.

I rättstillämpningen fordras det att det åberopade nyttjanderättsavtalet ges in till inskrivningsmyndigheten när det söks anläggningsinteckning. Myndig- heten kontrollerar att avtalet är gällande enligt den tidsgräns som satts i kontraktet. Myndigheten fordrar också in uppgift om vem som är aktuell nyttjanderättshavare enligt sådana register som vissa städer har för sina egna fastigheter. Någon motsvarande undersökning görs inte när markägaren är en privatperson eller annars när det saknas registeruppgifter. Det anses att inteckning är ogiltig om den beviljats efter medgivande från en tidigare nyttjanderättshavare. För sådana fall finns det inte några regler om godtrosförvärv eller om ersättning av statsmedel.

Inskrivningsmyndigheten kontrollerar inte särskilt om det finns byggnader på nyttjanderättsområdet och inte heller vem som äger byggnader som visat sig finnas på platsen.

En av de särskilt reglerade frågorna avser fallet att legotiden är till tiden

• Sida 90
•  Original

bestämd och att tiden har löpt ut. Huvudregeln är då att en anläggningsin- teckning förfaller, om inte legotiden förlängs eller det sker nyupplåtelse till samme innehavare. Upphör legorätten i förtid, har inteckningshavarna rätt att begära omedelbar betalning. Om äganderätten till marken och legorätten kommer i en och samma hand, fortfar legorätten att gälla sålänge det finns anläggningsinteckningar, men det är oklart på vad sätt dessa inteckningar gäller. Det har sagts att de enligt rättspraxis besvärar fastigheten i stället för anläggningarna. En ändring av villkoren för legorätten gäller inte mot den som har anläggningsinteckning, om han inte medgett ändringen. Ett undantag gäller för förlängning av upplåtelsetiden.

3.4. Norge

Den norska loven om tinglysing av 1935 har en samlad reglering om inskrivning i offentliga register och motsvarar den danska tinglysningsloven. Även den norska lagen omfattar registreringar av skilda slag, dock inte av lösöre i allmänhet. (Se Harbek-Solem, Lov om tinglysing & 15.)

Det finns inte någon lagregel som allmänt slår fast vad som är fast egendom eller tillbehör därtill. Byggnad på annans mark räknas emellertid som fast egendom. Som principiell huvudregel gäller att en fastighetsägare civilrätts- ligt kan förfoga över hus och mark var för sig genom både överlåtelse och pantsättning, varför det får stor betydelse hur det enskilda avtalet om en transaktion har utformats.

Enligt den norska rätten finns det nyttjanderätter av olika slag till fast egendom, en del särskilt reglerade, andra inte. Som en allmän regel anses gälla att begränsade rättigheter till fast egendom kan pantsättas, om de kan fritt överlåtas till annan innehavare eller om markägaren ger ett särskilt medgivande till pantsättning när överlåtelsehindret beror på honom.

Det finns särskilda regler om att nyttjanderättsområden skall mätas och kartläggas, om upplåtelsen skett för mer än tio år.

Byggnad på annans mark behandlas i tinglysingsloven med utgångspunkt från nyttjanderätten till marken. Om denna nyttjanderätt blivit tinglyst, är nyttjanderättshavaren därmed legitimerad att förfoga över byggnader på området. Tinglysingen kan ske på det upplägg som gjorts för själva fastigheten, men man gör ett särskilt upplägg för nyttjanderätten, om upplåtelsetiden är mer än tio år ävensom i andra fall, om det är lämpligt, vilket anses vara fallet om rättigheten skall pantsättas.

Gäller rättigheten en del av en fastighet, krävs det i allmänhet att gränserna är klart och utförligt angivna för att tinglysing skall ske. Gränserna skall vara beskrivna i upplåtelsekontraktet eller framgå av annan handling som är tinglyst, t. ex. ”målebrev” enligt bestämmelserna om mätning och kartläggning i byggningsloven. Undantag gäller för s.k. ”punktefeste”. Detta är en upplåtelse som ger nyttjanderättshavaren rätt att uppföra byggnad i förhållande till en punkt eller ett märke i terrängen. Sådana upplåtelser får endast ske efter samtycke från vederbörande byggmyndighet, t. ex. genom att det godkänns att ett visst område utnyttjas för upplåtelse- formen och ges bestämmelser om hur punkterna skall placeras. Det ställs stränga krav på punktbeskrivningen. Punkten kan anges enligt koordinat-

• Sida 91
•  Original

systemet eller märkas ut med en järnpåle som i sin tur försetts med nummer eller annat lämpligt kännetecken.

Förvärvskontroll skall göras i samtliga fall när det begärs tinglysing. Särskilda regler gäller för prövningen vid en första införing av en nyttjanderätt i grunnboken. Den som är införd där som fastighetsägare har ”grunnbokshjemmel” dvs. är legitimerad att förfoga över fastigheten. För nyttjanderätter med eget upplägg ger tinglysingen av själva upplåtelsen ”hjemmel” för nyttjanderättshavaren och ny rättsinnehavare måste härleda sitt förvärv från denne.

En speciell nyttjanderätt av stor betydelse är den som kallas tomtefeste och regleras i en lag från 1975. Denna rätt kan på grund av användningsområdet sägas motsvara både bostads- och anläggningsarrende enligt svenska regler och på grund av nyttjanderättshavarens starka ställning sägas i mycket likna den svenska tomträtten. Tomtefeste har funnits som nyttjanderättsform i Norge sedan gammalt redan innan den blev lagreglerad. (Se Sivillovbokut- valget, Rådsegn 9 1971 och Ot.prp. nr. 2 1974—75.)

Enligt 1975 års lag gäller tomtefestereglema för en nyttjanderätt som avser ”grunn till hus” som nyttjanderättshavaren ”har eller får på tomta”. Dessutom gäller reglerna beträffande vissa områden som utgör komplement till tomtplatsen såsom väg, bilplats rn. m.

Innebörden av nyttjanderätten regleras utförligt. Det ges bl. a. särskilda bestämmelser om förhållandet mellan markägaren och tomtefesteinnehava- ren för fall då tomtefesteavtalet är en andrahandsupplåtelse av part som enligt sitt avtal har rätt att upplåta tomtefesterätter. Förstahandsupplåtelsen är då inte tomtefeste. För upplåtelse av mark för bostadshus och fritidshus gäller det en minimitid på 80 år. Efter den tiden kan varierande villkor gälla. Vid sådan upplåtelse finns det också en rätt till inlösning av tomten, om den ligger på privat mark. Lösenrätten inträder enligt huvudregeln efter det att 50 år förflutit av upplåtelsetiden. Avtalet kan förlängas ivissa fall när det saknas inlösningsrätt.

Festerett får i allmänhet förvärvas av en ny innehavare, dock med den allmänna begränsningen — även vid exekutiv auktion — att förvärvet får ske bara av person som upplåtaren godkänner, om inte annat avtalats. Upplåtaren får å andra sidan vägra att ge sitt godkännande endast på sakliga grunder.

Om pantsättning ges det särskilda regler. Nyttjanderättshavaren har sålunda rätt till pantsättning, om inte annat följer av att rättigheten inte får förvärvas av en ny innehavare. Ett sådant förbud följer av bestämmelser i lag vid livstidsupplåtelser. Det kan också följa av avtal i vissa fall, om tomten är obebyggd. Ett sådant avtal hindrar likväl inte att festeretten pantsätts för ”byggelån”.

Pantobjektet består av nyttjanderätten och rättighetshavarens anläggning- ar som en enhet. Detta följer av föreskrifterna att festeretten endast kan pantsättas tillsammans med byggnad som nyttjanderättshavaren har eller får på tomten och att byggnaden endast kan pantsättas tillsammans med festeretten. Under förarbetena ansågs det redan i det gällande rättsläget vara naturligt att panträtten omfattade både nyttjanderätten och husen även om bara nyttjanderätten eller bara husen var nämnda av parterna.

Om nyttjanderättshavaren blir ägare till tomten och inte annat är avtalat,

• Sida 92
•  Original

övergår den tinglysta panträtten till att gälla i själva fastigheten med förmånsrätt från det att nyttjanderättshavarens åtkomst blivit tinglyst. I en speciell regel sägs det att en upplåtare som vill häva avtalet om festerett skall ge underrättelse härom till den som har tinglyst panträtt i festeretten. Det framgår emellertid inte vilka befogenheter panthavaren har i det läget.

• Sida 93
•  Original

4.1. Inledning

Ett pantsystem för byggnader på annans mark innebär att rättssystemet tillförs en ny kreditsäkerhetsform. Den kommer att kräva en hel del lagregler och arbete från myndigheternas sida med registrering och andra löpande uppgifter. En nyordning bör därför svara mot klara behov och kunna beräknas bli till nytta, om den skall genomföras.

Ett tydligt tecken på att säkerhetsformen behövs är i första hand vad som åberopats i utredningsdirektiven och deras förhistoria i form av tidigare uttalanden i lagstiftningssammanhang, ställningstaganden i riksdagen och framställningar från kreditnäringen.

Här skall saken ytterligare belysas med synpunkter på de skilda fall där det behövs krediter för byggnad och anläggning på annans mark enligt vunna erfarenheter. I första hand kan man helt allmänt skilja på förhållandena vid nyproduktion av byggnader och på förhållandena därefter. Det finns emellertid även en del andra speciella lägen att beakta. Som bakgrund redovisas uppgifter om det antal byggnader och anläggningar som kan beröras av ett nytt regelsystem.

4.2. Antalet befintliga objekt

Det finns uppgifter om byggnader på annans mark i materialet från 1975 års fastighetstaxering. Från detta material har det gjorts vissa tabeller som varit avsedda för internt statistiskt arbete bl. a. hos statistiska centralbyrån och som inte blivit publicerade. Tabellerna har en del uppgifter av intresse för denna utredning.

Tabellerna har upprättats länsvis och innehåller uppgifter om sådana enheter som har åsatts ett taxeringsvärde om 5 000 kr eller mera. Begränsningen beror på att byggnad på annans mark med lägre värde var undantagen från skatteplikt enligt 5 ä 4 mom. kommunalskattelagen (19281370) i den vid taxeringen gällande lydelsen. En sammanställning för hela riket av länstabellernas uppgifter om antalet objekt av olika slag ger följande resultat.

• Sida 94
•  Original

Antal taxeringsenheter i riket som är byggnad på annans mark enligt 1975 års fas-

tighetstaxering Småhusfastighet; uppgifter för närmare klassificering

saknas 254 Enfamiljsvilla 12 423 Tvåfamiljsvilla 764 Rad- eller kedjehus 1 165 Fritidshus 125 729 Småhus inrättade till bostad för fler än två

familjer 35 Annat småhus 692 Hyres- och affärsfastighet; uppgifter för närmare

klassificering saknas 91 Hyreshus med huvudsakligen bostäder 586 Hyreshus med både bostäder och lokaler 98 Hyreshus med huvudsakligen lokaler 544 lndustrifastighet; uppgifter för närmare klassificering

saknas 542 Tillverkningsindustri 1 443 Gruvbyggnader, täkter och stenbrott 101 Vattenkraftverk 62 Övriga kraftverk samt gas—, värme- och vattenverk 195 Bensinstationer, reparationsverkstäder och garage 2 205 Lager, förråd, upplagsplatser och depåer 3 130 Växthus 228 Exploateringsfastighet 3 Specialfastighet; uppgifter för närmare klassificering

saknas 2 893 Skola 23 Sjukhus 10 Hotell, restaurangbyggnad 118 Teater, biograf ll Idrottsanläggning, grönområde e. d. 247 Fastighetstyp okänd 543

Summa 154 135

Sammanställningen visar att det vid den aktuella tiden fanns 154 135 taxeringsenheter som var byggnad på annans mark. Det fanns sådana byggnader för varje ändamål som urskiljts för bebyggda fastigheter. De största grupperna i sammanställningen är fritidshusen med 125 729 enheter och småhusen för permanentboende med åtminstone 14 400 enheter. Hus för näringsverksamhet av olika slag finns till ett antal av åtminstone omkring 6 600.

Fritidshusen utgör 81,5 procent av totala antalet enheter som är byggnad på annans mark. Samtidigt utgör fritidshusen på annans mark 24,8 procent av alla de 506 527 taxeringsenheter som enligt 1975 års taxering var avsedda för fritidsboende.

I en undersökning utgiven av Byggforskningsrådet som avser förhållanden under 1976 och 1977 har andelen fritidshus på annans mark angetts till 28 procent av det totala antalet fritidshus i landet. Uppgiften bygger på enkätsvar från åtta län. För Värmlands och Gävleborgs län är andelen angiven till över 40 procent medan den i Stockholms län anges till under 10 procent. (Se Larsson — Rönström m. fl. , Fritidsboende och fritidsbebyggelse s. 58.)

• Sida 95
•  Original

I fråga om 1981 års fastighetstaxering innehåller den publicerade statistiken en tabell (tabell F) som anger antalet skattepliktiga taxeringsen- heter som utgör byggnad på ofri grund. Där redovisas materialet länsvis och för hela riket uppdelat på taxeringsenheter med olika användningssätt. Tabellen återges nedan. Dessutom finns det i redovisningen för samtliga taxeringsenheter (tabell 4) uppgifter om taxeringsenheter som är annan fastighet och som saknar markvärde. Även här torde det vara byggnad på annans mark som avses. (Se Sveriges officiella statistik. Allmän fastighets- taxering 1981 del 1 och 2.)

Enligt reglerna för 1981 års fastighetstaxering i 7 kap. 16 % fastighetstax- eringslagen (1979:1152) har beloppsgränsen för taxering av sådan enhet som är byggnad på annans mark satts till 10 000 kr och enheter med lägre värde ligger sålunda utanför tabellredovisningen. Såsom framgår av tabell F har taxeringsvärde 1981 åsatts totalt 137 387 enheter, varav 115 056 är fritidshus. Den högre värdegränsen för enheter som skulle åsättas taxeringsvärde 1981 kan vara förklaringen till att antalet enheter är något lägre enligt den taxeringen än enligt 1975 års taxering.

Tabell F Antal skattepliktiga taxeringsenheter som utgör byggnad på ofri grund enligt 1981 års allmänna fastig- hetstaxering Number of taxable units assessed consisting of buildings on some other owner's land (non-freehold) according to the General Assessment of Real Estate in 1981

Län Jord- Jord- Perma- Fritids- Hyres— lndustri- Annan Okänd Samtliga bruks- bruks- nenthus hus hus— enhet fastighet fastighet fastigheter fastighet fastighet enhet Typkod Typkod Typkod Typkod Typkod Typkod Typkod 00-08 09 10,11,13, 12,16 20-28 30—48 19,29,49

17,18

Stockholm 15 1 564 5 895 526 678 127 3 7 809 Uppsala 9 — 157 2 293 76 97 14 - 2 646 Södermanlands 24 - 135 4 874 74 149 12 3 5 271 Östergötlands 21 - 420 5 978 106 229 12 7 6 773 Jönköpings 11 - 272 4 549 97 254 19 2 5 204 Kronobergs 7 1 134 1 832 46 91 14 1 2 126 Kalmar 40 — 431 4 765 127 203 20 4 5 590 Gotlands 8 - 84 1 318 32 59 - 3 1 504 Blekinge 15 - 371 3 039 58 204 8 2 3 697 Kristianstads 59 - 292 2 108 65 180 23 2 2 729 Malmöhus 75 1 325 5 484 123 425 33 1 6 467 Hallands 37 - 445 7 350 71 216 25 6 8 150 Göteborgs o Bohus 16 - 956 5 149 227 1 801 77 9 8 235 Älvsborgs 21 - 612 4 306 140 360 28 9 5 476 Skaraborgs 59 - 383 2 758 75 191 4 2 3 472 Värmlands 32 - 521 7 050 85 230 17 - 7 935 Örebro 10 - 307 4 470 80 129 20 3 5 019 Västmanlands 17 - 151 3 451 73 180 16 - 3 888 Kopparbergs 127 2 712 6 417 126 317 24 14 7 739 Gävleborgs 10 — 616 8 526 141 301 9 2 9 605 Västernorrlands 3 1 372 3 250 77 160 20 1 3 884 Jämtlands 15 - 450 3 998 59 141 5 2 4 670 Västerbottens 106 2 635 8 118 105 208 29 6 9 209 Norrbottens 520 - 1 145 8 078 192 327 14 13 10 289

Hela riket 1257 8 10 490 115 056 2 781 7130 570 95 137 387

• Sida 96
•  Original

4.3. Byggandet på annans mark

Orsakerna till att det byggts på annans mark har skiftat med tidernas lopp. Utvecklingen har berott på faktorer som ingår i stora ekonomiska och sociala sammanhang. När saken bedöms från nutida utgångspunkter kan byggande på annans mark framstå som en olämplig avvikelse från det normala — att man bygger på egen mark — eftersom det är önskvärt att den som bygger har den säkra besittningsrätt till marken som äganderätten eller tomträtten ger.

Under 1800-talet och även tidigare var det emellertid förhållandevis vanligt att det byggdes bostäder och andra hus på annans mark. Jordbruks- arrendatorer tillförde egna hus på hemmanen, tjänstemän inom civil, militär och kyrklig förvaltning gjorde likadant på löneboställena, torp och backstu- gor byggdes ofta upp av nyttjanderättshavaren till marken. J ordavsöndringar på viss tid, som var en sorts nyttjanderätt, var en vanlig upplåtelseform för mindre bosättningar och det som byggdes blev hus på ofri grund. Det byggdes även fabriker och liknande och skolor på nyttjanderättsmark. Särfall utgör en del bosättningar på fjällägenheter och de hus som fiskande befolkning fick bygga på kronoholmar och andra kronans strandmarker. (Se avsnitt 7.9 och 7.10.)

Efter hand har förhållandena ändrats. I ökad utsträckning har mark och byggnader kommit i samme ägares hand ocksåi sådana fall då man i äldre tid haft byggnader på annans mark. Ett exempel på utvecklingen är den som styrts av ensittarlagstiftningen i dess olika versioner från 1918 och med vars hjälp många bebyggda nyttjanderättsställen överförts till självägda småfas- tigheter. Utvecklingen avspeglas också i det tidigare nämnda (avsnitt 1.3) ärendet vid 1945 års riksdag om en inlösenrätt till vissa nyttjanderättsställen med industribyggnader. Det finns fortfarande rester kvar av gamla förhål- landen och byggandet på annans mark har också fortsatt i delvis nya sammanhang och kan sägas ha ökati omfattning när fritidsboendet blivit allt vanligare.

En stor grupp av byggnader på annans mark är kolonistugorna. Anläggandet av koloniträdgårdar, oftast på kommunal mark, blev en folkrörelse som med föregångare i Landskrona började i Malmö omkring sekelskiftet. Därefter har intresset för kolonilotter varit skiftande. För närvarande ser man dem alltmer som alternativ till fritidshuset med de stora kostnader detta ofta drar. Även bebyggelsen på kolonilotterna har emeller— tid inte sällan blivit påkostad. (Se Koloniträdgård i SSK-regionen.)

Bakgrunden till de förhållanden som råder i dag har blandade inslag. Det är i stor omfattning så att markägaren inte velat göra sig av med äganderätten till marken. Beträffande stat och kommun har detta sina särskilda skäl och är främst beroende av markpolitiska överväganden. För enskilda markägare kan försäljningar framstå som oförmånliga på grund av skatter och av andra ekonomiska orsaker. I tider av stark eller långvarig inflation söker sig kapitalet gärna till de realvärden som fast egendom utgör, och ägarna blir ovilliga att sälja av sitt innehav. Ofta anser en fastighetsägare att årliga arrendeavgifter är en bra löpande avkastning av marken. Bristen på mark som är till salu i eftertraktade lägen kan medföra att det tecknas nyttjanderättsavtal där, trots att det kan finnas tomter att köpa på annat håll. På nyttjanderättshavarens sida kan det också många gånger saknas intresse

• Sida 97
•  Original

av friköp på grund av det höga markpris som kommer i fråga. Ytterligare kan både markägaren och nyttjanderättshavaren anse att arrendeupplåtelsen är en på många sätt enkel och smidig ordning utan det drag av slutgiltig disposition som äganderättsförvärvet har med kraven på fastighetsbildning, 1 lagfart m. m. Frågorna belyses av uttalanden av 1962 års fritidsutredning och av arrendelagsutredningen, vilka fortfarande är av intresse. (Se SOU 1964:47; s. 100—102, 145, 1965:19 s. 48—49, 160—161 och 1966:26 s. 52—79, 1 142—147.) 1 Skälet bakom valet av den arrenderade tomten som plats för fritidshus får ytterligare belysning i den i avsnitt 4.2 nämnda undersökningen av Larsson och Rönström m. fl. Där visas det beträffande det valda underlaget att det är vanligare med arrenderade tomter för husägare i lägre inkomstgrupper än i högre. I inkomstläget 20 000—40 000 kr per år anges nära hälften av ägarna ha sitt hus på ofri grund, medan andelen bara är en tiondel av dem som tjänar mer än 120 000 kr om året. Det sägs dessutom att de arrenderade tomterna är väsentligt mindre än de som är självägda. Man uppger att mediantomten är 1 667 kvm för hela det urval man arbetat med, och att den är 800 kvm större för hus på egen mark än för hus på annans mark. Undersökningen har också visat att bostadsytan är mindre i fritidshusen på annans mark än i husen på självägda tomter. Det anges i detta fall medianstorlekar för ytorna på 40 kvm i det första fallet och 58 kvm i det andra. (Se Larsson-Rönström m.fl., Fritidsboende och fritidsbebyggelse s. 59—60 och 86—87 .)

I framtiden kan det uppkomma delvis nya fall där det framstår som lämpligt att hus byggs på annans mark. En typ av fall avser jordbruksfastighet när den skall överföras från den ena generationen av ägare och brukare till den andra. I sådana fall uppstår det inte sällan problem med bosättningen för de äldre ägarna. Inom Lantbrukarnas Riksförbund (LRF) har tanken förts fram att det skulle kunna vara en lämplig lösning att den nya bostaden uppfördes på en arrendetomt på jordbruksfastigheten. Att avstycka en särskild bostadstomt har däremot befunnits oförmånligt från skilda utgångs- punkter. Byggandet på en arrendetomt skulle kunna bli ett praktiskt alternativ, om problemet med finansieringen kunde lösas.

I den blandade samlingen av objekt som nu finns och som kan beräknas finnas i framtiden kan man från olika utgångspunkter urskilja grupper som är av intresse för utredningsarbetet på växlande sätt och till vilka utredningen anknyter i skilda sammanhang.

En sådan grupp är permanentbostäderna som finns spridda över landet i ett beaktansvärt antal.

Fritidsbostäderna är de till antalet helt övervägande. Det är inom den gruppen man kan se utgångspunkter för en fortsatt uppgång, även om tillväxten för närvarande har stagnerat. Fritidshusen finns spridda i enstaka bosättningar på växlande villkor men också i byar på privat eller samhällsägd mark. Till samma grupp kan man räkna även kolonistugorna.

Anläggningar för näringsverksamhet av olika slag bildar en grupp för sig. De finns i stor utsträckning på kommunal mark i hamnar och på andra håll. Bland dem ingår också kiosker för försäljning av olika slag.

En särskild grupp utgörs av anläggningar för sport och idrott. Exempel finns på sådana objekt både på allmän och enskild mark.

Äganderätten till marken ger upphov till en annan gruppering. Med

• Sida 98
•  Original

enskilda parter på ömse sidor i nyttjanderättsförhållandet finns det anledning till särskilda hänsyn när ett pantsystem skall konstrueras. Inom gruppen finns bostäder i första hand.

När staten är markägare gör sig speciella intressen gällande. Inom gruppen finner man bl. a. sådana upplåtelseformer som fjällägenheter och kronohol- mar. (Se avsnitt 7.9 och 7.10.) Djurgården i Stockholm kan hänföras till en grupp för sig på grund av de förhållanden som råder där. (Se avsnitt 2.3.4 och 7.8.2.)

Kommunala upplåtelser ger anledning till särbedömningar av skäl liknande dem som gäller statliga områden. Inom gruppen finner man anläggningar i hamnar och på vissa andra trafikplatser m. m. ävensom kolonistugorna som ibland kan räknas som bostäder, ibland inte.

4.4. Kreditbehovet

4.4.1. Nybyggen

Nybygge av hus eller annan anläggning är det läge som i första hand ger ett behov av krediter. Även för mindre byggnader är byggkostnaderna oftast stora. Förhållandena skiljer sig i princip inte från byggande på egen fastighet på annat sätt än att det inte behövs kredit också för förvärvet av marken när denna innehas med nyttjanderätt.

Numera är det vanligt att det uppförs typhus av samma slag på såväl egna tomter som på arrendetomter. Som exempel på kostnaderna för sådana hus kan nämnas att ett företag för närvarande (juli 1983) kan erbjuda byggsatser till priser om ca 66 000—145 000 kr för fritidshus och 24 000—48 000 kr för kolonistugor. Som säkerhet för krediter som företaget medverkar till godtas även säkerhetsöverlåtelse när det är fråga om byggande på arrenderad mark.

För hus för permanentutnyttjande måste man allmänt räkna med väsentligt högre kostnader än för fritidshus. I fråga om byggnader för näringsverksamhet kan det också vara fråga om mycket stora byggkostnader. Redan en försäljningskiosk kan dra kostnader i storleksordningen flera hundra tusen kronor på grund av de standardkrav som ställs.

Det kan anmärkas att byggnader ibland uppförs på annans mark med stöd av arrenderätt innan en fastighetsbildning blivit klar. Så var t. ex. fallet med höghusen vid Sergels torg i Stockholm som därför till en början i avbidan på fastighetsbildning och tomträttsupplåtelse finansierades med hjälp av säkerhetsöverlåtelse.

4.4.2. Befintliga byggnader

De skilda användningssätt som finns för byggnaderna på annans mark medför att det finns hus av alla slag representerade i gruppen. Detta medför att ägaren kan stå inför ungefär samma underhållsproblem som den som äger sin tomt, även om fritidshus på annans mark ofta är mindre än de på egen tomt. Att gruppen också rymmer en del skräpbebyggelse är av mindre intresse här, eftersom det inte kan beräknas bli några pantobjekt av sådana

• Sida 99
•  Original

hus annat än vid en ombyggnad. (Se SOU 1966:26 s. 122—124.)

Inom gruppen finns också kulturhistoriskt värdefulla eller intressanta byggnader. Så är fallet på Djurgården i Stockholm. Som ytterligare exempel kan nämnas bl. a. kronoholmarna Gullholmen och Käringön i Bohusläns skärgård, Norrlandet i Gävle, Bruksvallarna i Härjedalen, Väggaområdet i Karlshamn och Sandskogen i Ystad. (Se avsnitt 7.8, 7.9, 7.10 och Norrlandet. Utredning om bebyggelse och upplåtelseformer.)

När ett hus väl har byggts, uppkommer det så småningom ett kreditbehov för underhåll och förbättringar. Kostnader står i samband med byggnadens utförande. Dyrbara reparationer kan bli aktuella i fråga om anordningar för värme, vatten och avlopp, dräneringssystem m. m. Fasadmaterial, takbe- läggning och takrännor kan behöva bytas, skorstenar muras om osv.

Under utredningsarbetet har det framkommit, att ägare till äldre hus på annans mark många gånger upplever sin situation som mycket bekymmer- sam just på grund av reparationsbehoven och att det visst inte alltid är lätt att finansiera åtgärderna med hjälp av säkerhetsöverlåtelse. Om ett hus har ett kulturhistoriskt värde kan situationen bli mera brydsam, eftersom under— hållskraven ökas och kostnaderna blir större. Kulturvärdet kanske inte är så stort att det motiverar statligt lånestöd men kan ändå vara beaktansvärt. Kreditproblemen för ägare till byggnad på annans mark framhålls också i fritidsboendekommitte'ns betänkande. (Se SOU 1982:23 s. 115.)

Ett kreditbehov uppkommer ofta när ett objekt skall övergå till ny ägare. Så kan vara fallet vid överlåtelse men också vid bodelning och arvskifte om objektet skall överföras till någon delägare mot vederlag i pengar. I första hand är det byggnaderna som priserna avser men också nyttjanderätten till marken kan ha ett andrahandsvärde, beroende på omständigheterna. Det blir fråga om belopp som uppgår till flera hundra tusen kronor. På Djurgården i Stockholm kan det vara fråga om miljonbelopp.

4.4.3. Andra kreditändamål

Ett kreditbelopp kan — i motsats till vad som avsetts i det föregående —— bli använt för något annat ändamål än förbättring eller inköp av den egendom som ställs som säkerhet. Ser man saken enbart från ekonomisk synpunkt lämpar sig byggnad på annans mark med det höga värdeläget mycket bra att bli använd som säkerhet, oavsett ändamålet för krediten. Också av denna anledning bör rättssystemet ha de regler som behövs för att egendomen skall kunna utnyttjas.

4.4.4. Samhällelig markpolitik

Ett pantsystem för byggnader på nyttjanderättsmark kan spela en särskild roll i fråga om en del fall där staten eller kommun är markägare.

Av statliga marker står kronoholmarna och fjällägenheterna i förgrunden. De bosättningar och upplåtelser av gammalt datum som det här är fråga om har från början avsetts för speciella yrkesgrupper. Numera innehas de i vissa fall av personer från andra grupper. Det har kommit att ställas krav på markägaren om att nyttjanderättshavaren skall få lösa till sig äganderätten till marken eller få den upplåten med tomträtt. Härvid har bl. a. åberopats

• Sida 100
•  Original

kostnaderna för underhåll av byggnaderna och det behov av krediter och pantsäkerhet som skapats härav. (Se avsnitt 7.9 och 7.10.)

Från samhällets sida har både överlåtelse och tomträttsupplåtelse en del skäl emot sig. Bl. a. har det ansetts oriktigt att objektet med de förmånliga lägen som det kan vara fråga om på ett okontrollerbart sätt skall kunna föras över i händerna på personer inom helt andra grupper än de som ursprungligen avsetts med upplåtelserna.

Ett pantsystem som är användbarti de angivna typerna av fall skulle kunna lösa de kreditproblem som är det kanske tyngsta argumentet bakom kraven på äganderätts- eller tomträttsförvärv. För markägaren skulle alltså rörelse- friheten bli större när det gäller att bedöma sådana krav, om det fanns ett pantsystem.

På ett likartat sätt skulle ett pantsystem kunna få betydelse för en framtida fritidsboendepolitik i enlighet med de tankar som har framförts av fritidsboendekommittén. Kreditmöjligheterna som pantsystemet öppnar skulle kunna göra nyttjanderättsupplåtelsen till ett praktiskt alternativ i sådana fall då det från samhällets sida finns skäl som talar emot att mark säljs eller upplåts med tomträtt. (Se SOU 1982:23 s. 104.)

Spörsmålet om och i vilken utsträckning stat och kommun skall avyttra mark är emellertid ytterst beroende av den markpolitik som förs. Detta är ett ämne som det inte ankommer på utredningen att yttra sig om.

• Sida 101
•  Original

5.3. Verkningar på markanvändning och planläggning

Enligt byggnadslagstiftningen ställs det samma krav vid byggande på mark som upplåtits med nyttjanderätt som vid byggande på egen fastighet. Denna innebörd av reglerna utgör utgångspunkter för en bedömning av hur den nya pantformen kan komma att inverka på markanvändning och planlägg- ning.

En viss verkan av pantsystemet kan knytas till sådana nyttjanderätter som redan består då pantsystemet kommer i tillämpning. En förutsättning är att de förs in i pantsystemet. Att detta kan antas ske endast successivt har framhållits i föregående avsnitt (5.2). De ökade kreditmöjlighetema kan leda till byggande och annan förbättring på nyttjanderättsstället som medför att detta kommer att stiga i värde. Det kan komma att byggas hus som redan förut varit medgivna enligt avtalet men som nyttjanderättshavaren inte förut haft råd till. Framför allt kan befintliga hus komma att förbättras, t. ex. genom att det dras ledningar för vatten och avlopp.

Är nyttjanderätten ett bostadsarrende kan förbättringarna leda till att arrendatorn får en rätt till förlängning av avtalet som saknats dessförinnan. Bland villkoren för sådan rätt ingår nämligen enligt 10 kap. 4 & JB att det vid jordägarens senaste möjliga uppsägningstillfälle skall finnas hus på området

• Sida 104
•  Original

och att detta skall vara i sådant skick att det åsatts taxeringsvärde. Med nu gällande regler i 7 kap. 16 % fastighetstaxeringslagen (1979:1152) fordras det att taxeringsvärdet uppgår till 10 000 kr för att taxeringsvärde skall bestämmas. Dessa båda villkor kan alltså komma att uppfyllas med hjälp av nya kreditmöjligheter.

Helt allmänt kan man anta att ändrad användning av mark som upplåtits med nyttjanderätt av här aktuella slag försvåras av att nyttjanderättshavaren lägger ner kostnader på området. Utom att det kan uppkomma en förlängningsrätt som saknats förut ökar arrendatorns intresse av en förlängning. Vidare blir eventuella lösensummor större , såväl om det är fråga om markägarens lösen som vid inlösen genom expropriation eller liknande förfarande.

Ett pantsystem kan också komma att inverka på äganderättsöverlåtelser och tomträttsupplåtelser av mark som innehas med arrenderätt. De kreditmöjligheter som öppnas genom J B:s inteckningssystem är ett viktigt skäl till att de som har hus på annans mark önskar förvärva marken eller åtminstone får den upplåten med tomträtt. Detta skäl skulle många gånger komma att bortfalla, om pantsättningsmöjligheten fanns även för arrende- ställen. Det bör emellertid märkas att det finns andra starka skäl bakom önskemålet om friköp av nyttjanderättsmark, vilka inte påverkas av pantregler.

Om efterfrågan på friköp och tomträtt minskar inverkar det också på behovet av fastighetsbildning. En minskning av fastighetsbildningen kan tänkas minska en fortlöpande sanering av olämpliga tomtbildningar för bebyggelse som kan ske genom jämkningar som görs vid fastighetsbildning— en. Nya enheter för bebyggelse, främst för fritidsbebyggelse, kan i ökad omfattning tänkas bli arrendeupplåtelser, sedan ett pantsystem har tillkom- mit. I första hand kan det bli en omfördelning så att tomter som skulle ha överlåtits med äganderätt eller upplåtits med tomträtt i stället blir arrendeupplåtelser. Man kan emellertid också tänka sig en viss nettoökning av tomterna för fritidsändamål.

Om pantsystemet skall ha denna effekt, fordras det att parterna på ömse sidori ett nyttjanderättsförhållande finner pantsystemets verkningar godtag- bara, eftersom systemet inte kommer att bli tillämpligt i det enskilda fallet om inte avtalet medger det. De faktiska möjligheterna att få kredit mot panten är en annan viktig omständighet som skapar osäkerhet. Det kan emellertid mycket väl tänkas att enskilda markägare lockas att öka utbudet av arrendeställen på grund av de högre arrendeavgifter som pantsättnings- rätten kan motivera. Intresset för nyttjanderättstomter kan också beräknas öka på arrendatorsidan när kreditsäkerhetsfrågan har lösts genom pantreg- lerna. Som förut har nämnts, är det vidare tänkbart att pantsystemet kan bli grunden för ett utbud av arrendeställen i mera organiserad form som ett led i en statlig eller kommunal fritidsboendepolitik. Man kan också tänka sig att en och annan anläggning för fritidsaktiviteter kan tillkomma som ett resultat av de kreditmöjligheter som systemet öppnar. (Se avsnitt 4.4.4 och 5.2.)

En ökning av intresset för arrendetomter ställer krav av olika slag. I första hand ökas efterfrågan på mark för upplåtelse och därmed uppkommer också behov av planering från kommunernas sida.

• Sida 105
•  Original

En omfördelning av markanvändningen till förmån för arrendeupplåtelser minskar behovet av fastighetsbildning. Härmed blir det färre arbetsuppgifter för myndigheterna inom det området. Man kan också tänka sig att bebyggelsen kommer att planeras mindre omsorgsfullt än om fastighetsbild— ning skulle ske. I de fall där bebyggelsen fordrar detaljplanläggning bör dock inte sådana nackdelar uppkomma.

Det bör framhållas att pantsystemet kan beräknas inverka på byggnads- standarden även i fråga om nytillkomna enheter. Pantsystem och kreditmöj- ligheter lämnar utrymme för att det väljs dyrare alternativ än som annars kunnat vara aktuella. Utredningen har fått uppgifter om fall där en sådan effekt kunnat observeras när arrendetomter kunnat bebyggas med hjälp av krediter mot säkerhetsöverlåtelse, bl. a. enär den byggande inte belastats av kostnader för köp av marken.

5.4. Andra verkningar

Andra verkningar som det finns anledning att nämna här är främst de som avser priser och skatter. Det är i stor utsträckning fråga om effekter som hör samman med vad som sagts tidigare men som utgör delvis andra aspekter av detta.

Om kreditmöjlighetema leder till bättre och dyrbarare byggnadsbestånd är detta fördelaktigt ur vissa synpunkter. Det har emellertid sådana praktiska problem med sig som att det fordras större insatser från förvärvare i olika sammanhang och att det uppstår nya och ökande kreditbehov.

Ökade möjligheter att arrendera ut markområden och att få bättre avgifter för dem än förut kan inverka på fastighetsvärdena, eftersom avkastnings- möjligheterna förbättrats.

Både bättre byggnadsbestånd och ökade fastighetsvärden slår igenom i fastighetstaxering och skatteuttag, om man utgår från regelsystemet som det är för närvarande.

Effekter av avsett slag hör oskiljaktigt samman med en ökad ekonomisk aktivitet vilka alltså indirekt kan tillskrivas pantsystemet.

• Sida 106
•  Original

• Sida 107
•  Original

6.1. Inledning

Det är i första hand byggnaden på den främmande marken som framstår som lämpad att vara pantobjekt, på grund av det värde den representerar för ägaren. Så ser man det också i utredningsdirektiven. Åtskilliga svårbemäst— rade problem uppkommer emellertid, såsom också förutses i direktiven, när man skall utforma ett väl fungerande pantsystem för egendomen.

Utredningen har prövat olika sätt att avgränsa pantobjektet med utgångspunkt från själva byggnaden. Det har då visat sig att systemet får stora svagheter i förhållande till de önskemål man kan ha och en annan väg har måst väljas. Det val som utredningen har gjort innebär emellertid sakligt sett inte någon avvikelse från tankegångarna i direktiven och syftet med dem.

Förslaget innebär att pantobjektet utgörs av nyttjanderätten till marken med en krets av tillbehör i form av byggnader m. rn. Nyttjanderätten kan vara pantobjekt även om det inte har uppförts någon byggnad på platsen. Tillbehörskretsen omfattar byggnader men också andra föremål av det slag som räknas som tillbehör enligt J B:s regler om fastighetstillbehör.

6.2. Byggnad och annan egendom

Den byggnad nyttjanderättshavaren har representerar det stora värdet för ägaren, om man ser till de nerlagda kostnaderna. Vid en bedömning av pantvärdet ställer det sig emellertid delvis annorlunda. Värdet är då beroende både av rätten till marken och av egendom som nyttjanderättsha- varen har där.

En byggnad har sitt fulla värde endast om det finns mark där den får stå. Man kan säga att byggnaden och rätten till marken bildar en enhet och att värdet på denna är större än de delvärden som kan sättas på byggnaden för sig och markrätten för sig. Detta innebär också att värdet på enheten kan variera, t. ex. i förhållande till vad som är kvar av upplåtelsetiden.

Förhållandet kan vara mindre uttalat, om det är fråga om en byggnad som kan flyttas i befintligt skick från en enkel grund eller som kan demonteras och monteras upp på nytt. Man måste emellertid under alla förhållanden räkna med kostnader för sådana åtgärder och de inverkar på värderingen av byggnaden tagen för sig. Den moderna byggtekniken medför emellertid att

• Sida 108
•  Original

en byggnad oftast inte är flyttbar från ekonomisk synpunkt sett. Man kan ofta räkna med att redan kostnaderna för rivning och flyttning blir större än värdet av det material man får kvar. Byggnaden utan markrätt har därmed ett negativt värde för ägaren.

En byggnad är inte i alla delar ett entydigt avgränsat föremål, vare sig det är fråga om hus eller något slag av byggnad. En del av de problem som detta skapar har beaktats i reglerna om tillbehör till fastighet. Där anges en grupp av vad som brukar kallas medelbara tillbehör, dvs. föremål som räknas som tillbehör till byggnad, som i sin tur är tillbehör direkt till fastigheten. Den avgränsning som byggnaden får på detta sätt har bl. a. ekonomiska motiveringar, vilka är av växlande styrka för olika tillbehör. Skälen bakom tillbehörsgrupperingen bör föranleda att samma slag av egendom hålls samman också som pantegendom när den är lös egendom.

Från ekonomiska utgångspunkter sett finns det emellertid än vidare samband. En byggnad är med nutida byggteknik oftast beroende av andra anläggningar på tomtplatsen. I första hand är det fråga om ledningar för vatten och avlopp med tillhörande anordningar. Det kan också vara fråga om staket, plank, murar o. d. vilka liksom ledningar räknas som självständiga slag av fastighetstillbehör. Detsamma gäller med träd och växter, vilka i allmänhet har stor betydelse för en bebyggelsemiljö.

Till det sagda kommer att flera byggnader på ett område ofta utgör en enhet för ägaren. Så är det t. ex. med garage och andra uthus eller gäststugor vilka alla kan vara viktiga komplement till ett bostadshus.

Planeringar eller andra omformningar av själva marken är också viktiga värdeskapande faktorer, men de kan närmast hänföras till marken och till värdet av nyttjanderätten.

De ekonomiska bedömningarna leder sålunda till att pantvärdet hos en byggnad på annans mark inte ligger enbart i byggnaden utan hos byggnaden i kombination med andra föremål på tomtplatsen samt den rätt med vilken de får finnas kvar där.

Ståndpunkten att man bör hålla samman byggnad och markrätt kan stödas av jämförelser med andra situationer. I en del sammanhang där det ges regler om byggnad på annans mark har man inte kunnat undgå att fästa vikt vid den rätt med vilken byggnaden finns på sin plats, ehuru sambandet fått en ofullkomlig reglering. Frågan belyses närmare i ett följande avsnitt (se 6.5). Man kan också nämna taxeringsreglema enligt vilka byggnad på annans mark får ett värde som förutsätter att den får stå på den plats den har. Pantreglerna i andra nordiska länder är också av intresse. Medan de norska reglerna innebär att markrätt och byggnader hålls samman på ett klart sätt har frågan vållat svårigheter i det danska systemet och skjutits åt sidan i det finländska.

6.3. Byggnadsgruppen

6.3.1. Gränserna kring egendomsgruppen

När man skall dra gränserna kring pantobjektet kan man gå till väga på olika sätt. Det är i och för sig möjligt att man räknar upp de föremål som saken

• Sida 109
•  Original

gäller med utgångspunkt från det samband de har eller på annat sätt. Att man därvid skulle få ett besvärligt system, inte minst vid registreringen, är uppenbart.

Utredningen menar i stället att man lättast kan hålla samman egendoms- gruppen genom att utgå från ett markområde till vilket den är knuten. Metoden har också en förebild i tillbehörskonstruktionen beträffande fastigheter.

Även när det gäller valet av markområde finns det olika tänkbara lösningar. Utredningen har emellertid i detta avseende valt det område som omfattas av nyttjanderätten i det enskilda fallet. Det främsta skälet härtill är att det är denna nyttjanderätt som också ingår i pantobjektet enligt vad som utvecklas i det följande. (Se avsnitt 6.4.1.)

6.3.2. Framtida egendom

Pantobjektet bör få ett vidare innehåll än att gälla endast sådana föremål som redan finns när panträtten uppkommer. Panträtten måste av flera skäl kunna stiftas i egendom som uppkommer i framtiden. Däremot avses givetvis inte annat än att kretsen skall vara begränsad till befintliga föremål när det kommer till en pantrealisation.

Vid nybyggnation tillkomer byggnader och andra anläggningar under en mer eller mindre utdragen tidsperiod och de finns ofta ett kreditbehov redan i början av den. Sett över en längre tidsrymd är också byggnader och anläggningar föränderliga ting på olika sätt. Det sker ofta kompletteringar genom att ytterligare byggnader uppförs i anslutning till äldre och genom att andra anläggningar tillkommer. Litet mindre vanliga, men ändå förekom- mande situationer, är att byggnader flyttas, brinner eller förstörs på annat sätt och att nya enheter sätts i deras ställe.

Om panträtten skall fungera väl som kreditmedel är det angeläget att den kan gälla redan på ett tidigt stadium av en nybyggnation som säkerhet för byggnadskreditiv. Det är också både av ekonmiska och rättsliga skäl nödvändigt, att panträtten gäller i förbättringar och kompletteringar efter hand som de tillkommer.

Invändningar mot att framtida egendom görs till pantobjekt skulle kunna tänkas bli gjorda från sakrättsliga utgångspunkter. Motiveringen skulle närmast kunna vara att man får en alltför oklar grund för panträtten och en osäkerhet om hur mycket av en gäldenärs egendom som vid varje tidpunkt omfattas av säkerhetsrätten. Bedömningen beror emellertid på hur reglerna konstrueras i sina detaljer. Panträtten i fast egendom har en motsvarande innebörd såvitt gäller byggnader och andra tillbehör och på det området har det inte rests invändningar som nu avses. När utredningsförslaget använder en konstruktion av samma slag som för fastighetspanten bör den kunna godtas även i sitt nya sammanhang. Den sakrättsliga tryggheten ligger i att

kretsen av föremål som kan vara omfattad av panträtten är noggrant angiven i lagtexten.

• Sida 110
•  Original

6.4. Markrätten

6.4.1. Valet av markrätt

Rätten till ett markområde för byggnader och andra anläggningar har. som det föregående visar, en avgörande betydelse för värdet som pantobjekt. Markrätten blir dessutom av betydelse för gränsen kring den grupp av föremål som jämte byggnaden ingår i pantobjektet.

Utredningen har valt den avtalade nyttjanderätten som den markrätt som bör ingå i pantobjektet på grund av fördelarna framför andra lösningar. Man skulle som närmaste alternativ kunna tänka sig att det skapades en speciell markrätt som ensam skulle gälla för den som förvärvar panten vid en exekutiv försäljning. Rättigheten skulle kunna härledas t. ex. ur markäga- rens medgivande till pantsättning eller medgivandet till att byggnader och anläggningar fått komma till stånd på platsen. Nackdelarna med konstruk— tioner av detta slag framgår av vad som kan framföras som positivt med att den avtalade nyttjanderätten i stället väljs.

En fråga för sig är vilka former av nyttjanderätt som över huvud taget bör kunna ingåi ett pantobjekt enligt det här föreslagna systemet. Detta problem avser tillämplighetsområdet för pantsystemet och det belyses i sitt särskilda sammanhang. (Se avsnitt 7.)

Även om det för utredningen stått helt klart att markrätten måste vara identisk med den avtalade nyttjanderätten, vill utredningen något beröra effekterna av att markrätten bestäms på annat sätt.

Det kan synas som om konstruktionen med en speciell markrätt skulle kunna ge fördelar, genom att den kunde utformas så att den omfattar endast ganska begränsade rättigheter gentemot jordägaren. Denne skulle kunna tänkas vara mer benägen att medverka till pantsättning, om en ny byggnadsägare efter en pantrealisation blott skulle få den begränsade markrätten och inte skulle inträda i pantsättarens alla rättigheter enligt nyttjanderättsavtalet.

Det är dock långt ifrån säkert att sådana fördelar skulle uppkomma. J ordägaren har genom att ingå arrendeavtalet visat att han vill upplåta de där angivna rättigheterna mot det avtalade vederlaget och andra motprestatio- ner. Om en nyttjanderättshavare kan antas uppfylla avtalsförpliktelserna, kan en ändring av nyttjanderättens innehåll inte utan vidare antas öka jordägarens benägenhet att godta en ny nyttjanderättshavare, särskilt som minskade förpliktelser för jordägaren bör föranleda mindre vederlag. Motsatsen kan dock gälla om pantsättaren haft särskilt förmånliga villkor på grund av släktskap med jordägaren eller av andra skäl. I sådana fall kan emellertid parterna skapa förutsättningar för en tilltänkt pantsättning genom att ändra arrendeavtalet, antingen så att arrendatorns befogenheter minskas eller så att motprestationerna ökas.

Valet av den faktiskt upplåtna nyttjanderätten som markrätt i pantobjek- tet har framför allt fördelen att områdets avgränsning är given av parterna i avtalet. Man kan alltså undvara alla regler om hur området annars skulle bestämmas. Det är en annan sak att markområdets läge bör fastslås enligt särskilda regler innan nyttjanderätten blir lämpad som pant. (Se avsnitt 8.2.3.)

• Sida 111
•  Original

Från pantvärdessynpunkt har upplåtelsen också den betydelsen att dess innehåll oftast grundas på överväganden som leder till att enheten utformas på ett ekonomiskt och praktiskt sätt. Upplåtelseområdet bildar gränserna för nyttjanderättshavarens aktivitet. Genom att ta med hela det området i pantobjektet säkerställer man därför att alla byggnader och anläggningar som ingår i det ekonomiskt-funktionella sammanhanget blir inbegripna.

Avgränsningen leder till att också andra värdeskapande faktorer kommer att omfattas av panträtten. Nyttjanderättsområdet bildar nämligen gränser- na för de åtgärder som nyttjanderättshavaren kan vidta med själva marken i form av planering, anläggning av vägar, parkeringsplatser och annat liknande. Sådana åtgärder skapar inte föremål som ingår i den grupp av egendom som nämnts förut, men resultaten blir likväl delari det ekonomiska och funktionella sammanhang som nyttjanderättshavaren skapat och som bidrar till värdet på helheten. Det är från pantvärdessynpunkt viktigt att pantobjektet omfattar allt vad som hör samman på detta sätt.

När hela nyttjanderätten tas in i pantobjektet får man med ytterligare faktorer som kan vara av betydelse för pantvärdet. Villkoren kan sålunda omfatta en rätt till väg eller områden och anläggningar som är gemensamma för ett flertal tomtområden. Vidare kan det i nyttjanderätten ingå jakträtt och fiskerätt. Det stora rekreationsvärdet hos sådana rättigheter kan medföra att de har stort inflytande på värdet hos nyttjanderätten till marken. Man kan tänka sig fall där denna med hus och anläggningar närmast är ett komplement till någon särskild rättighet till jakt eller annat.

Vid sidan av omständigheter som har med pantvärdet att göra följer det andra fördelar med att den avtalade nyttjanderätten blir en del av pantobjektet. Parternas avtalsförhållande bildar nämligen en grund för sådana regler om panten som man inte kan undvara för dess funktion som kreditsäkerhet. Det är här närmast fråga om att man måste säkerställa identifieringen av pantobjektet och ge regler om dess omsättningsbarhet och annat som behandlas i lagförslaget tillsammans med andra frågor om nyttjanderätten efter registreringen. Genom att anknyta sådana regler till parternas avtal kommer de in i ett sammanhang från vilket de ändå på något sätt måste härledas, och det sker på ett näraliggande och lättförståeligt sätt.

Ytterligare en fördel ligger i att man kan anknyta till reglerna om inskrivning av nyttjanderätt i fastighetsboken med de fördelar det medför. (Se avsnitt 8—11.)

6.4.2. Nyttjanderätten som ensamt pantobjekt

Förslaget innebär att pantobjektet i ett konkret fall kan bestå av endast en nyttjanderätt. Så är förhållandet då det ännu inte har byggts något på det upplåtna området eller annars tillförts något föremål som tillhör nyttjande- rättshavaren. Förslaget innehåller inte någon tidsgräns för hur länge ett sådant förhållande kan bestå. På denna punkt framträder skillnaden som klarast mellan inriktningen av förslaget och en konstruktion där det måste finnas en byggnad eller anläggning för att det skall föreligga ett pantob- jekt. '

Resultatet är emellertid inte någon nödvändig följd av förslagets

• Sida 112
•  Original

uppläggning i stort. Man kan tänka sig att registreringsreglerna får tillägg som innebär att en nyttjanderätt inte får registreras eller kanske inte intecknas, om det inte visas att det finns en byggnad eller att byggnadsarbete har påbörjats eller att det åtminstone har beviljats ett byggnadslov. Utredningen har emellertid inte funnit det nödvändigt eller ens lämpligt att tillfoga någon sådan begränsning.

Enligt utredningens mening finns det nämligen inte några egentliga nackdelar med att nyttjanderätten ensam skall kunna utgöra pantobjekt. Man kan möjligen framhålla att detta strider mot själva ändamålet med utredningen som är att nyttjanderättshavarens byggnader i första hand skall kunna utnyttjas som kreditmedel. Man behöver emellertid inte räkna med att obebyggda nyttjanderättsområden kommer att bilda panter annat än undantagsvis och då kan man räkna med att det finns ekonomiska skäl bakom. Saknas det sådana kommer rättigheten inte att godtas som pant, och häri ligger en viss spärr mot ansökningar om registreringar som saknar ekonomisk grund och i den meningen är onödiga.

Säkerhetsvärdet i en nyttjanderätt, tagen för sig, kan vara olika stort i olika fall. Det har redan nämnts att värdet i undantagsfall kan ligga i särskilda förmåner såsom jakträtt och fiskerätt. I första hand är det emellertid en byggnadsrätt som ger nyttjanderätten dess värde.

Det kan därför vara betydelsefullt att nyttjanderätten kan bilda en första grund för byggnadskreditiv i likhet med vad som gäller den obebyggda tomten vid fastighetspant. Det finns emellertid också ett samband med deti avsnitt 6.3.2 nämnda önskemålet att panträtt skall kunna stiftas i framtida egendom. Genom att panträtten kan stiftas redan i nyttjanderätten åstadkommer man på ett mycket enkelt sätt att egendomen i tillbehörsgrup- pen, liksom vid fastighetspant, blir omfattad av panträtten efterhand som den tillkommer.

Om byggnader och andra anläggningar brinner ner eller blir förstörda på annat sätt, har man ett annat läge där kreditgivaren kan ha intresse av säkerhet i enbart nyttjanderätten. Detta gäller även om han har rätt till en försäkringsersättning. Situationen blir emellertid också jämförbar med läget då nybebyggelse skall påbörjas, såvida avsikten är att det förstörda skall byggas upp igen. Behovet av säkerhet för byggnadskreditiv föreligger också nu.

Just i fallet med förstörda byggnader framstår det som särskilt angeläget att det finns åtminstone något kvar av panten efteråt. Man kan dock knappast nöja sig med att enbart i denna typ av fall låta nyttjanderätten ensam vara pant, utan man måste samtidigt godta att det läget kan åstadkommas redan från början. Annars skapas det möjligheter till att reglerna kringgås. Man kan nämligen knappast hindra t. ex. att någon med hjälp av en lätt flyttbar stuga skulle kunna uppnå det läge som systemet inte vill medge.

Vill man, trots det sagda, välja den stränga linjen att en inteckningssä- kerhet skall förfalla så snart egendomen i tillbehörsgruppen har blivit förstörd eller bortförd, får man nya svårigheter. Man kan då behöva regler om att inteckningarna skall få dödas på inskrivningsmyndighetens initiativ även i lägen där nyttjanderättshavaren inte har något intresse av det. Härigenom skapar man nya arbetsmoment för myndigheten.

• Sida 113
•  Original

6.5. Kombinationen av markrätt och byggnad

6.5.1. Lösningen i andra sammanhang

Den rättsliga kombinationen av byggnad och markrätt är en fråga som inte är utan problem. I fråga om äganderätt till fastighet har den fått sin lösning genom reglerna om tillbehör till fastighet. När de första reglerna av ännu använd modell tillkom genom lagen (1895 nr 36 s. 1) angående vad till fast egendom är att hänföra undanröjdes många svårigheter som man haft under en stor del av 1800-talet med den ökning av aktiviteten i handel, industri, fastighetsomsättning och kreditliv som då skedde.

För tomträtten har man valt samma lösning som för äganderätten till fastighet. Trots att tomträtten är en begränsad rätt till den fasta egendomen, en nyttjanderätt, är byggnader och annan egendom enligt 13 kap. 9 & JB tillbehör till tomträtten, sedan den blivit inskriven. Samtidigt gäller enligt 2 kap. 6 & JB att själva fastigheten saknar egna tillbehör. Därmed har man bl. a. vunnit att det inte behöver dras upp gränser mellan grupper av föremål som skulle kunna vara tillbehör till antingen fastigheten eller tomträtten.

Det finns en hel del exempel från äldre tid på hur lagregler formulerats på det sättet att de gäller för byggnad eller anläggning på annans mark utan att man drar in besittningsrätten till marken som föremål för själva regleringen. Tekniken har varit under diskussion främst i fråga om hus på ofri tomt i skilda lagstiftningsärenden. (Se Nya lagberedningens förslag till lag angående hvad till fast egendom är att hänföra, Sthm 1892, s. 40, Lagberedningens förslag till jordabalk III, Sthm 1909 s. 113 och prop. 1973:152 5. 5—6.)

Även i modernare lagstiftning har man följt linjen att knyta an till byggnaden i lägen då besittningsrätten till marken varit nog så betydelsefull i sammanhanget. Det har skett i lagar som avser vägar, ledningar och anläggningar i övrigt och samverkan mellan i första hand fastigheter rörande sådana anordningar, enligt modellen att byggnaden eller anläggningen kan tas in som intressent i företaget efter en lämplighetsprövning. Intressentska- pet medför sålunda att ägaren till byggnaden eller anläggningen blir förpliktad och berättigad i stället för ägaren till den mark som berörs.

Regler av detta slag finns i 1 5 lagen (1939:608) om enskilda vägar, 8 kap. 46 & vattenlagen (1918:523), 3 5 lagen (1970:244) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar (omtryckt 19761842), 4 5 lagen (1981:1354) om allmän- na värmesystem och 2 å anläggningslagen (1973:1149). Tekniken har också använts i 7 5 lagen (1959:157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad. En annan metod används däremot i gruvrätten där man använder gruvegendom som ett överordnat begrepp som omfattar både markrätt och byggnader m. m. Gruvlagen (1974z342) ger dock bestämmelser för de särskilda egendomsslagen.

Konsekvenserna av att regler knyts enbart till byggnader och anläggningar har blivit bäst belystai förarbetena till anläggningslagen. Där har man bl. a. berört de problem som kan uppkomma om en byggnad brinner ner eller på annat sätt försvinner sedan den har blivit delaktig i en gemensamhetsanlägg- ning. (Se prop. 1973:160 s. 185—186, 540—541, 558—559 och 597—599.)

• Sida 114
•  Original

6.5.2. Utredningens överväganden och förslag

Förslaget att pantobjektet skall göras till en enhet genom att byggnadsgrup- pens egendom får bilda tillbehör till markrätten har som framgått paralleller framför allt i fråga om fastighet men även i fråga om tomträtten. Tomträtten är så till vida mycket lik de här aktuella upplåtelserna som den rättsligt sett är en nyttjanderätt. Olikheterna ligger emellertid i att tomträtten i mycket kan sägas ha övertagit fastighetens roll. När man ser på andra rättsliga regleringar rörande byggnad och anläggning på annans mark framstår den här valda konstruktionen som en klar nyhet som avviker från vad som förekommit tidigare.

Under utredningsarbetet har det framstått som en viktig fördel, om man kan hålla samman pantens alla delar till en enhet som blir föremålet för de olika transaktioner och åtgärder som är i fråga. Vad man vinner är inte minst klarhet och enkelhet i pantsystemet genom att man begreppsmässigt håller samman det som ändå måste behandlas i ett sammanhang.

Pantobjektet skulle kunna bestämmas på ett annat sätt än det förslaget innehåller genom att man avstår från att arbeta med ett enhetligt ob jekt och i stället behandlar markrätt och byggnad var för sig, också detta med förebilder i annan lagstiftning. På det sättet måste man i det rådande läget gå till väga vid säkerhetsöverlåtelse, om man vill ha med båda delarna i transaktionen. Då skulle man emellertid redan vid formuleringen av lagreglerna få svårigheter att beskriva den del av pantobjektet som utgörs av byggnader och andra föremål och svårigheterna skulle föras över till parterna vid formuleringen av avtal om pantsättning och kredit. Med förslagets lösning har man redan vid beskrivningen av byggnadsgruppens innehåll hjälp av .]st tillbehörsregler på ett sätt som inte skulle ligga lika nära till hands med andra lösningar. Med det enhetliga pantobjektet förebygger man säkerligen också en hel del arbete för registermyndigheten med att ge råd om formuleringar av registreringshandlingarna.

Pantobjektets delar skulle emellertid kunna kombineras på andra sätt än genom en tillbehörsregel. En på sitt sätt längre gående sammankoppling skulle kunna innebära att man, liksom beträffande gruvegendom, samman- fattade hela panten under en ny gemensam beteckning. Någon bra lösning i den riktningen har dock inte stått att finna.

Ett näraliggande alternativ skulle kunna innebära att man väljer den förut redovisade metoden från bl. a. anläggningslagen. En rättslig reglering för byggnad skulle därmed i praktiken avse även markrätt och annat som man vill föra till panten. Man kan säga att pantreglerna i det finländska systemet för anläggningsinteckning har den innebörden och att detsamma delvis gäller också de motsvarande danska reglerna om tinglysning. I Danmark är det emellertid just nyttjanderättens roll i sammanhanget som aktualiserat reformplanerna. Tillvägagångssättet skapar även i svenska regler oklarhet om de rättsliga förhållandena. I ett pantsystem med de olika intressen som där är inblandade och det sätt på vilket parterna måste kunna bedöma förutsättningarna för sina transaktioner, bör sådana oklarheter göras så små som möjligt.

Metoden skulle också medföra att man får svårigheter att grundlägga panträtten i ett så tidigt stadium som kreditförhållandena kräver. Ägaren har

• Sida 115
•  Original

ju, som förut utvecklats, behov av att för byggnadskreditiv kunna erbjuda en panträtt redan innan någon byggnad har uppförts. Det kan förefalla egendomligt om t. ex. en byggnad som ännu inte har påbörjats skulle kunna representera inte bara andra föremål som redan tillkommit utan även nyttjanderätten till marken. I registreringsförfarandet skulle det bli nödvän— digt att prövningen av sökandens rätt inriktas på nyttjanderätten, och man kan säga att det i själva verket blir denna som registreras under namn av byggnaden som inte finns.

Lösningen på problemen ligger, som utredningen sett saken, i att man direkt inriktar sig på nyttjanderätten vid registreringen och vid panttransak- tionerna. Låter man därvid nyttjanderätten vara representanten för byggna- der och annan egendom är det närmast en fråga om ord om man talar om tillbehör eller låter egendomen representeras av nyttjanderätten på annat sätt. Tillbehörskonstruktionen har emellertid den fördelen att den är välkänd från andra jämförliga områden och där fungerar väl, låt vara att reglerna ibland kan vara svårtolkade.

6.6. Tillbehörskonstruktionen

6.6.1. Problemöversikt

När utredningen har valt en tillbehörskonstruktion för att hålla samman pantobjektets delar till en enhet har det uppkommit vissa följdfrågor av mera principiell betydelse.

En sådan fråga är i vad mån tillbehörskonstruktionen i förslaget bör överensstämma med den som jordabalken har för fastigheter. Det uppkom- mer också frågor om hur man skall undvika kollisioner mellan tillbehörs- kretsarna för en nyttjanderätt och för upplåtelsefastigheten i olika lägen.

6.6.2. JB:s tillbehörsregler

JB:s regler i 2 kap. om tillbehör till fastighet motsvarar i de grundläggande delarna regler som infördes genom 1895 års lag angående vad till fast egendom är att hänföra. Reglerna omformades genom lagen (1966:453) om vad som är fast egendom, bl. a. tillfördes industritillbehören, och därifrån har de förts över till JB.

Tillbehören till fastighet i allmänhet bildar två grupper. Den ena innehåller de 5. k. omedelbara tillbehören. Enligt 1 & utgörs de i första hand av byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk. Härtill kommer på rot stående träd och andra växter samt naturlig gödsel.

Gruppen med de medelbara tillbehören innehåller föremål som är tillbehör till byggnad och de är sålunda indirekt tillbehör till fastigheten. Denna grupp beskrivs i 2 5 som fast inredning och annat varmed byggnaden har blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Dessutom ges det ett flertal exempel både på tillbehör till byggnader i allmänhet och till byggnader för särskilda ändamål, t. ex. för bostad eller butikslokal m. m.

• Sida 116
•  Original

En tredje grupp tillbehör bildas av industritillbehören som anges i 3 &. Tillbehör av detta slag kan höra endast till fastighet som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet. Industritillbehören omfattar maskin och annan utrustning som tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsakligen på denna, dock att fordon, kontorsutrustning och handverk- tyg är särskilt nämnda undantag.

En förutsättning för att ett föremål av de nämnda slagen skall vara fastighetstillbehör är att det har en fysisk anknytning till fastighetens område. Detta framgår av 1 & när där sägs att föremålen skall ha anbragts i eller ovan jord eller, beträffande växter vara stående på rot. Ifråga om naturlig gödsel är ett motsvarande krav underförstått. Beträffande de medelbara tillbehören talas det om att byggnaden skall ha blivit försedd med föremålen. Det finns också ett krav på ett visst syfte med anknytningen. Enligt 1 5 skall den ha skett för stadigvarande bruk och enligt 2 5 skall ett byggnadstillbehör vara ägnat till stadigvarande bruk.

I ett andra stycke av 15 görs det undantag från kravet på en fysisk anknytning mellan föremål och fastighet. Det stadgas att även byggnad och annan anläggning utanför fastigheten kan höra till denna, om anläggningen är avsedd för stadigvarande bruk vid utövning av servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den faktiskt är placerad. Ett motsvarande undantag anges beträffande ledning för vilken det beviljats ledningsrätt enligt ledningsrättslagen (1973:1144), om det har meddelats ett förordnande i tillbehörsfrågan med sådant innehåll.

Med uttrycket tillföra som används i 4 och 5 åå får lagtexten anses sammanfatta de båda tillbehörsförutsättningarna som avser det fysiska sambandet mellan föremål och fastighet och syftet med detta. I uttrycket ligger det emellertid även något ytterligare som markerar reglernas sakrättsliga innebörd, dvs. att de avser förhållandet mellan fastigheten och tredje man i olika situationer. Med att föremål tillförs fastigheten av fastighetsägaren avses sålunda att de förenas med fastigheten i fastighets- ägarens intresse. Häri ligger ett av skälen till att de blir fastighetstillbehör. Huruvida fastighetsägaren äger föremålen är inte avgörande för tillbehörs- egenskapen i detta fall. Det kan vara fråga om hyrda föremål och de blir ändå fastighetstillbehör. (Rörande denna innebörd, se 1 kap. 3 & första stycket sjölagen, prop. 1973:42 s. 107—108, 219 och SOU 1981:76 s. 81.)

Däremot torde uttrycket tillföra inte vara avsett att markera någon skillnad mellan den person som rent faktiskt placerar ett föremål på en fastighet och den för vars räkning åtgärden sker. Det är underförstått att det alltid är den senare som åsyftas. Ett föremål har alltså tillförts fastigheten av fastighetsägaren även om det placeras där av någon som haft som uppdrag att transportera det till platsen efter det att fastighetsägaren har förvärvat det. Omvänt faller föremålet utanför tillbehörskretsen även om fastighetsägaren har placerat det på fastigheten, såvida det enligt allmänna regler tillhör en nyttjanderättshavare och placeringen har skett på hans uppdrag och i hans intresse.

Äganderätten har emellertid betydelse i situationer när någon annan än fastighetsägaren, framför allt en nyttjanderättshavare, har tillfört egna föremål till fastigheten i eget intresse. De faller då enligt 4 & utanför tillbehören tills det blivit en gemensam ägare till både föremålen och

• Sida 117
•  Original

fastigheten. Denna regel kan ge vissa tillämpningsproblem när flera personer på ett olikformigt sätt äger en fastighet och byggnader eller andra föremål som kan vara tillbehör. Som exempel kan nämnas fallet att två makar gemensamt äger fastigheten medan endast en av dem äger ett där uppfört bostadshus. (Se NJA 1982 s. 773.)

Bestämmelserna om tillbehör kompletteras i 5 & med obligationsrättsliga regler om att föremål av annat slag än industritillbehör blir fastighetsägarens tillhörighet sedan han tillfört dem till fastigheten, trots att han inte förvärvat full äganderätt enligt förvärvsavtalet. Detta uttrycks med föreskrifter om att villkor om återtaganderätt och äganderättsförbehåll inte får göras gällande efter den angivna tidpunkten. Detsamma gäller enligt andra stycket i paragrafen vid sådana hyres- eller nyttjanderättsavtal som har samma syfte som villkor eller förbehåll av det redan nämnda slaget.

För industritillbehören är regleringen något annorlunda i de delar där äganderättsfrågan berörs. I 45 sägs det att sådana föremål faller utanför fastighetens tillbehörskrets även om de tillförts av fastighetsägaren, såvida någon annan ägde dem och det inte senare blivit en gemensam ägare till föremålen och fastigheten. Även ett återtagandeförbehåll från säljarens sida, när fastighetsägaren förvärvar föremålen, ställer dem utanför fastighetstill- behören så länge förbehållet gäller.

Tillbehörskapitlet har också bestämmelser i 4 5 andra stycket som motverkar en kollision mellan reglerna om företagsinteckning och om fastighetstillbehör. De kommer att beröras i avsnittet om förhållandet mellan fastighetstillbehör och nyttjanderättstillbehör (avsnitt 6.6.5).

I 6 & föreskrivs det att byggnad, stängsel och annan anläggning på område som besväras av inskriven tomträtt inte hör till fastigheten, om än föremålen tillhör fastighetens ägare. I paragrafen görs det också ett motsvarande undantag för anläggning för gruvdrift. Att föremålen vid tomträtt är tillbehör till denna rättighet anges, såsom tidigare har sagts, i 13 kap. 95 JB.

Kapitlet avslutas med en 7 & som i första stycket ger regeln att en överlåtelse av föremål som hör till fastighet inte gäller mot tredje man förrän föremålet skiljs från fastigheten på sådant sätt att det ej längre kan anses höra till denna. I ett andra stycke hänvisas det till särskilda bestämmelser om vad som gäller vid exekutiv auktion på fastighetstillbehör och då sådant föremål tas i anspråk genom expropriation.

Ändringar i tillbehörsreglema har föreslagits av regeringen i den lagrådsremiss som upprättats på grundval av förslag av utredningen angående företagsinteckning. Förslaget avser industritillbehören och inne- bär att sådana tillbehör skall kunna skiljas från fastigheten genom ett inskrivningsförfarande och åter tillföras fastigheten på samma väg. (Se SOU 1981:76 s. 81—85, lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek m. m. 5. 39—42 och avsnitt 6.6.4.)

6.6.3. Utredningens förslag i huvuddrag

I förslaget har JB:s regler om tillbehör till fastighet gjorts tillämpliga för nyttjanderätt som blivit registrerad. I vissa delar saknar emellertid JB:s bestämelser tillämpning, eftersom de rör förhållanden som inte har någon motsvarighet vid nyttjanderätterna, t. ex. vad som sägs om servitut.

• Sida 118
•  Original

Förslaget har samma konstruktion som tillbehörsreglema för tomträtt i 13 kap. 9 & JB. Förslagets regler motsvaras emellertid inte av någon bestäm- melse av det slag som 2 kap. 6 & JB innehåller om att fastigheten i tomträttsfall är befriad från tillbehör. Nytt janderättstillbehören väljs i stället ut inom ett område där det oavsett en sådan regel inte är fråga om fastighetstillbehör. Denna innebörd utvecklas längre fram. (Se avsnitt 6.6.5 .)

Nyttjanderätten kan enligt förslaget bli försedd med tillbehör i rättslig mening i och med att den blivit registrerad. Därmed finns det en klar utgångspunkt för den viktiga sammankoppling av rätt till mark och föremål som tillbehörskonstruktionen innebär. Förutsättningarna för att ett föremål skall vara tillbehör till nyttjanderätten är desamma som för att föremål skall tillhöra fastighet. Det fordras alltså att det är fråga om föremål av visst slag, såsom byggnad och vad den i sin tur är försedd med. Nyttjanderätten kan även ha industritillbehör. Vidare skall det finnas en fysisk anknytning mellan föremål och markområde och därtill en viss avsikt med anknytningen.

Om tillbehörsförhållandet skall upplösas är kraven desamma som enligt JB. Föremålet måste alltså förflyttas från markområdet på ett mera varaktigt sätt, om det skall upphöra att vara tillbehör till nyttjanderätten.

Det sagda gäller så länge nyttjanderätten är registrerad. Efter en avregistrering saknas de rättsliga förutsättningarna för att hålla samman en enhet av nyttjanderätt och tillbehör. Vad som tidigare varit tillbehör blir att jämställa med föremål som annars finns på ett nyttjanderättsområde. Det blir då JB:s tillbehörsregler som direkt kommer att avgöra om föremålen är tillbehör till fastigheten eller faller utanför den kretsen.

På motsvarande sätt förhåller det sig om nyttjanderätten har upphört på grund av att upplåtelsetiden har gått ut. Ett sådant upphörande kan inträffa innan nyttjanderätten har blivit avförd ur nyttjanderättsregistret. (Se specialmotiveringen till 4 kap. 15 5.)

För fallen då nyttjanderätten kommer att gälla i fastighetsägarens hand föreslås det vissa följdändringar i form av en ny paragraf i JE:s tillbehörs- kapitel. Den anger att nyttjanderättstillbehören fortfarande ligger utanför fastighetens tillbehörskrets i de angivna fallen. Bestämmelserna behandlas i avsnittet om förhållandet mellan nyttjanderättstillbehör och fastighetstillbe- hör. (Se avsnitt 6.6.5.)

6.6.4. Industritillbehör

Utredningen har särskilt övervägt huruvida tillbehören till den registrerade nyttjanderätten också bör omfatta industritillbehör som avses i 2 kap. 3 & JB. Frågan får sin betydelse i praktiken främst beträffande anläggningsarrenden men kanske också för lägenhetsarrenden i vissa fall. Effekten av att industritillbehör inte skulle kunna förekomma vid den registrerade nyttjan- derätten skulle bli att föremålen kunde omfattas av företagsinteckning och det företagshypotek som har föreslagits.

När reglerna om industritillbehör tillkom i 1966 års lag om vad som är fast egendom var skälet att föremålen ansågs böra omfattas av fastighetspanten såsom en allmänt sett bättre kreditsäkerhet än företagsinteckningen. Utvecklingen har lett till att detta numera inte kan sägas generellt med lika

• Sida 119
•  Original

stor säkerhet. Förhållandena kan t. ex. medföra att möjligheterna att använda en fastighet för industri minskar. (Se SOU 1981:76 s. 81—82.)

När det gäller registrerad nyttjanderätt är läget delvis annorlunda än beträffande fastighet. Här kan förhållandena variera i stor omfattning. Skillnaden beror på att värdet av nyttjanderättspanten är beroende av ett flertal faktorer som växlar från fall till fall, såsom upplåtelsetid och andra avtalsvillkor. Det kan därför vara så att värdet hos nyttjanderättspanten generellt sett inte alltid är mera varaktigt än värdet hos industriföremålen. Därför kan det ibland vara lämpligare att industriföremålen förs till företagsinteckningar än till nyttjanderättspanten.

I allmänhet finns det emellertid enligt utredningens uppfattning lika goda skäl för industritillbehör till de registrerade nyttjanderätterna som till fastigheter. Några särskilda nackdelar är inte heller förenade med en sådan lösning. Ett starkt skäl för denna är också att man då undviker en kanske förvillande skillnad gentemot fastighetsreglerna. I de fall då det kan finnas anledning att skilja på nyttjanderätt och industriföremål kan önskningarna uppfyllas med hjälp av sådana regler som tagits upp i lagrådsremissen på grundval av det förslag utredningen angående företagsinteckning lämnat beträffande fastighetsförhållanden.

Förslaget i lagrådsremissen och från utredningen angående företagsinteck- ning innebär att sambandet mellan fastighet och industritillbehör skall kunna upplösas och ånyo etableras vid behov genom inskrivningsåtgärder i fastighetsboken. I lagrådsremissen föreslås, dels en ändring i 2 kap. 3 & JB om att industritillbehör på detta sätt skall kunna skiljas från fastigheten och dels bestämmelser i ett nytt 24 kap. i JB om inskrivningen. Även tomträtt avses med nyordningen. Förslaget grundas i första hand på att det kan finnas situationer då en industriidkare vill överlåta fastigheten men fortsätta att använda den enligt ett nyttjanderättsavtal med den nye ägaren och att det då kan vara lämpligt att näringsidkaren kan behålla egendomen som varit industritillbehör utan sakrättsliga komplikationer. En viss betydelse för förslaget har det också att synen något förändrats på det allmänt sett lämpliga i att man kopplar samman fastighet och industritillbehör. (Se SOU 1981:76 s. 81—85 och lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek m. m. 5. 39—42 och 113—118.)

Förslaget bör efterbildas för nyttjanderättens del på det sättet att industriidkaren även där genom inskrivningsåtgärder — då i nyttjanderätts- registret — får skilja och förena markrätt och industritillbehör. Därmed kan han själv i samråd med sina kreditgivare avgöra hur underlaget för kreditsäkerheter av olika slag lämpligen bör vara sammansatt. Utredningen ger också förslag till bestämmelser med denna innebörd.

6.6.5. Förhållandet mellan fastighetens och nyttjanderättens tillbehör

Översikt över problemen

De föremål som kan vara nyttjanderättstillbehör är, som redan sagts, av' samma slag som föremålen som kan vara fastighetstillbehör. Den mark till vilken de är anknutna är också densamma, vare sig föremålen ingåri den ena

• Sida 120
•  Original

tillbehörskretsen eller den andra. Dessa förhållanden medför att gränsen mellan tillbehörskretsama måste dras på ett klart sätt.

Det är flera situationer där det kan uppkomma konflikter mellan tillbehörskretsama. Den första föreligger redan när man skall välja ut de föremål som skall tillhöra nyttjanderätten. Frågan är då om fastigheten skall kunna berövas tillbehör som den redan har. När nya föremål tillförs ett markområde uppkommer frågan till vilken tillbehörskrets de skall föras. Här kan alltså fastigheten berövas en tillökning av tillbehör. När en nyttjanderätt enligt nuvarande regler upphör och när det sker ägarskifte beträffande föremål uppkommer liknande frågor.

Ett sätt att undvika varje kollision mellan tillbehörskretsar är det som gäller för tomträtten. Reglerna i 2 kap. 6 5 och 13 kap. 9 & JB innebär att fastigheten berövas alla sina tillbehör genom att tomträtten skrivs in och att fastigheten inte kan tillföras några tillbehör så länge tomträtten är inskriven. Tillvägagångssättet har kunnat användas i fråga om tomträtten, eftersom denna är en stadigvarande användningsform som alltid omfattar hela fastigheten och eftersom fastigheten efter tomträttsupplåtelsen spelar en underordnad roll och i stället nyttjas i tomträttens form.

Förutsättningarna för en lösning efter tomträttsmodellen saknas emeller- tid för de nyttjanderätter som här är aktuella. De behöver inte omfatta hela fastigheten och kan skapas och bringas till upphörande i friare former än vad som gäller tomträtten. Fastigheten skall självständigt kunna användas som kreditunderlag och kan därför inte utan vidare berövas några tillbehör till förmån för en nyttjanderätt. Öppnas det en sådan möjlighet, måste man också skydda borgenärer med panträtt i fastigheten och andra tredje män mot att byggnader och andra värdefulla tillbehör förs undan från den säkerhet som fastigheten annars ger. En sådan ordning skulle öka det inskrivningsrättsliga arbetet. I förslaget har andra lösningar måst väljas.

Principen i förslaget är att fastigheten och nyttjanderätten kan ha var sina tillbehör. Reglerna har konstruerats på det sättet att det inte kan tas något föremål från den krets av tillbehör som fastigheten redan har. Nya tillbehör kommer också att kunna tillföras fastigheten, även om de placeras på nyttjanderättsområdet. Föremål som därigenom först har kommit att ingå bland nyttjanderättens tillbehör kan dock inte överföras till fastigheten förrän sambandet med nyttjanderätten har upplösts, t. ex. genom att nyttjanderätten har upphört eller blivit avregistrerad. Förslaget har emeller- tid också regler som innebär att en nyttjanderätt inte upphör under samma omständigheter som nu gäller. Tillbehörsförhållandet kommer därmed att bestå och hindra att föremål förs över till fastigheten i lägen där så sker enligt nu gällande regler.

Tillbehör som förs till nyttjanderätten

Pantsystemet kan medföra att det skapas ett intresse för att man skall kunna föra över föremål från fastighetens tillbehörskrets till nyttjanderättens utan någon fysisk förflyttning. Så kan vara fallet om fastighetsägaren vill sälja ett hus och upplåta nyttjanderätt till marken. Utredningen har också fått uppmärksamheten fäst på detta önskemål genom en skrivelse från lantbruks- styrelsens juridiska enhet.

• Sida 121
•  Original

De fall som lantbruksstyrelsen anför avser läget när staten vill avveckla fjällägenheter och liknande upplåtelser. Förhållandena kan variera en del men de fall som nu är aktuella innebär att staten äger både mark och byggnader på en lägenhet som i sin helhet är upplåten på speciella villkor till en nytt janderättshavare. Avvecklingen innebär att staten säljer byggnaderna till nyttjanderättshavaren och upplåter marken på ordinärt arrende enligt JB:s regler. Med gällande regler kommer emellertid byggnaderna att fortsätta att vara tillbehör till den statliga fastigheten. Därför kan de inte utnyttjas som kreditsäkerhet med hjälp av ett pantsystem som avser endast egendom utanför fastighetens tillbehörskrets.

Enligt utredningens uppfattning skulle det i en del fall kunna vara värdefullt för enskilda ägare och nyttjanderättshavare, om tillbehör kunde föras över från fastighet till nyttjanderätt utan fysisk förflyttning, något som f. ö. oftast inte heller är någon praktiskt användbar lösning. Det skulle därför behövas bestämmelser av det slag som gäller för tomträtten eller som föreslagits i fråga om industritillbehör i lagrådsremissen som grundas på förslaget av utredningen angående företagsinteckning. (Se avsnitt 6.6.4.)

Utredningen har emellertid ansett att det ligger utanför dess uppdrag att göra de betydande ingrepp i tillbehörsreglema för fastighet som skulle fordras. Frågan har stor betydelse för fastighetskrediten och kräver särskilda utredningar. En mindre ingripande lösning vore att begränsa nya bestäm- melser till att gälla endast statliga fastigheter där problemen oftast kan vara enklare, eftersom det inte torde finnas någon pantborgenär. Även den lösningen har emellertid utredningen ansett ligga utanför arbetsuppgiften.

Förslaget innebär att nyttjanderättens tillbehör enbart tas från sådana föremål som enligt 2 kap. 4 & JB inte är fastighetstillbehör. Det är alltså här fråga om föremål som faller utanför den kretsen, främst på grund av att de ägs och har tillförts av nyttjanderättshavaren och inte av fastighetsägaren. Urvalet sker på samma sätt såväl då nyttjanderättens tillbehörskrets bildas första gången genom registreringen som då nya föremål förs till den. Fastighetens tillbehör kan alltså inte minskas i något av dessa fall.

— Vilka föremål i den angivna gruppen som kommer att vara nyttjanderätts- tillbehör skall avgöras enligt de regler som nu bestämmer om ett föremål är fastighetstillbehör eller ej. Utslagsgivande är alltså föremålets art, dess fysiska anknytning till nyttjanderättsområdet, syftet med anknytningen och nyttjanderättshavarens rätt till det m. m. Är det nytillförda föremål, prövar man sålunda först om de skall föras till fastigheten. Om så inte är fallet, gör man motsvarande prövning i förhållande till nyttjanderätten. De svårigheter som är förknippade med tillämpningen av J B:s regler kommer att föras över till det nu aktuella området men kommer inte att bli mera svårbemästrade där än på fastighetsområdet. Utredningen har ansett likheten mellan fastighetsreglerna och förslagets regler vara viktigare än att man genom nya regler undanröjer en eller annan tillämpningssvårighet som kan befaras.

Skall nyttjanderätten tillföras ett föremål som är fastighetstillbehör och som finns på nyttjanderättsområdet, måste det först skiljas från fastigheten på det sätt som nu krävs enligt 2 kap. 7 & JB. En tillfällig borttransport med en återföring till området är dock inte godtagbar enligt de bestämmelserna. (Se Westerlind, Kommentar till jordabalken 1—5 kap. s. 186.)

T illvägagångssättet vid valet av nyttjanderättens tillbehör innebär att det

• Sida 122
•  Original

kommer att kunna finnas föremål på ett nyttjanderättsområde som varken är fastighets- eller nyttjanderättstillbehör. De föremålen avgränsas med hjälp av 2 kap. 4 & JB som alltså därigenom blir tillämplig också i ett annat avseende än vid bestämmandet av föremålskretsen inom vilket nyttjande- rättstillbehören skall väljas. Det kan här vara fråga om ett föremål som tillhör någon som har en nyttjanderätt i andra hand till det område där föremålet är placerat — från registrerade andrahandsnyttjanderätter bortses härvid (se specialmotiveringen till 5 kap. under kapitelrubriken) — eller om ett förmål som tillhör någon helt utomstående person. Föremål som tillhör fastighets- ägaren är däremot fastighetstillbehör enligt huvudregeln.

Överföring av tillbehör från nyttjanderätten till fastigheten

De föremål som en gång har kommit att höra till en nyttjanderätt fortsätter att vara nyttjanderättstillbehör till dess det vidtagits sådana åtgärder med dem som avses i 2 kap. 7 & JB. Här förutsättes det att nyttjanderätten består och att den är registrerad. För att sambandet skall brytas fordras det alltså, liksom beträffande fastighetstillbehör, en varaktig förflyttning från nyttjan- derättsområdet. Nyttjanderättstillbehör kan därför inte bli fastighetstillbe- hör enbart genom att fastighetsägaren förvärvar dem såsom särskilda föremål Detta är en ändring i vad som nu gäller enligt 2 kap. 4 & JB.

Det finns emellertid förvärv som med dagens regler innebär att en nyttjanderätt upphör samtidigt som det sker en äganderättsövergång i fråga om föremål som enligt förslaget kan vara nyttjanderättstillbehör. Så förhåller det sig om fastighetsägaren förvärvar nyttjanderätten eller om nyttjande- rättshavaren förvärvar fastigheten. En variant kan vara att fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren ingår ett särskilt avtal om att nyttjanderätten skall upphöra och kombinerar det med en överenskommelse om förvärv av nyttjanderättstillbehör. (Se avsnitt 11.2.)

Enligt nuvarande regler leder sådana transaktioner till att föremål som tillhör nyttjanderättshavaren på olika vägar kommer att tillhöra den som också äger eller kommer att äga fastigheten och att de blir fastighetstillbehör. Samma effekt skulle också inträffa beträffande tillbehören till en registrerad nyttjanderätt, om inte annat följer av särskilda regler. Regeln i JB med kravet på en fysisk flyttning som förutsättning för att tillbehörsförhållandet skall avbrytas blir ju inte tillämplig när nyttjanderätten har upphört.

Det är på grund av sådana situationer som man i tidigare diskussioner om ett byggnadspantsystem har väntat sig särskilt svåra problem med att skydda den som har panträtt i en byggnad mot konkurrens från fastighetsborgenärer. (Se avsnitt 1.3.)

Utredningen har löst bl. a. dessa problem genom att förklara att nyttjanderätten inte upphör i de angivna typerna av fall utan att den fortsätter att gälla i fastighetsägarens hand. Därmed kommer tillbehörsför- hållandet att bestå tills det sker en fysisk förflyttning så som regeln i JB fordrar. Tredje man med intressen i nyttjanderätten och tillbehören får därmed det erforderliga skyddet. Samtidigt ändras emellertid förutsättning- arna under vilka en fastighets tillbehörskrets kan utökas enligt nu gällande ordning. Regeln om att nyttjanderätten fortsätter att gälla motsvarar vad som stadgas för tomträtt. Regeln omfattar flera situationer än de här nämnda

• Sida 123
•  Original

men har en av sina motiveringar i sin inverkan på tillbehörsfrågorna.

Problemet med att en säkerhetsrätt kan gå förlorad genom att dess underlag förs in i tillberhörskretsen för en fastighet beaktas redan i dag i fråga om företagsinteckning. Läget kan uppkomma, om näringsidkaren driver sin verksamhet på en fastighet med stöd av nyttjanderätt. Enstaka föremål som under driften av en verksamhet övergår till fastighetsägaren bortfaller ur säkerheten. Däremot har det getts skyddsregler för fall då hela verksamheten övergår till fastighetsägren eller då fastigheten övergår till näringsidkaren. Reglerna har tagits upp i 2 kap. 4 5 andra stycket JB och i 10% lagen om företagsinteckning.

Skyddet för säkerhetsrätten består i fördröjningsregler, olika utformade för de båda angivna fallen. Förvärvar näringsidkaren fastigheten, är fördröjningen satt till sex månader efter förvärvarens lagfartsansökan med ytterligare utsträckning, om talan om betalning hunnit väckas av säkerhetens innehavare.

När fastighetsägaren har förvärvat näringsverksamheten är fördröjningen enligt 2 kap. 4 å andra stycket JB samt 10 å andra stycket lagen om företagsinteckning bestämd till ett år från det verksamheten frånträddes. Tidsfristen följer av att säkerhetsrätten har förklarats bestå så länge och att föremålen blir tillbehör i och med att säkerhetsrätten upphör. Tiden kan utsträckas genom att säkerhetsrättens innehavare väcker talan om betalning ur dess underlag. I lagrådsremissen med förslag till lag om företagshypotek är tidsfristen annorlunda utformad än i gällande lag . Den föreslås vara sex månader från det att borgenären underrättades om överlåtelsen, dock längst arton månader. (Se lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek m. m. 5. 55.)

Dessa regler blir tillämpliga även för registrerade nyttjanderätter när det bedrivs företagsintecknad verksamhet på området med stöd av andrahands- nyttjanderätt. Sådana fall är det inte fråga om nu. Lösningen enligt de nämnda reglerna skulle emellertid kunna användas också för kollisionen mellan nyttjanderättens och fastighetens tillbehörskretsar och är ett realis- tiskt alternativ till reglerna i förslaget. Att försöka skapa en företrädesord- ning mellan rättigheter till fastigheten och de rättigheter som gäller i egendom som tillförs dess tillbehörskrets har utredningen däremot inte ansett vara praktiskt möjligt. (Se avsnitt 11.1 och 11.7.)

Ett viktigt skäl till att utredningen inte har använt metoden som gäller för företagsinteckningen är dess begränsade omfattning. Den kan bara lösa problemen med att nyttjanderättstillbehör förs in i tillbehörskretsen för fastigheten. Den av utredningen valda lösningen omfattar däremot både dessa fall och andra fall där säkerhetsunderlaget måste bevaras för den som har panträtt i nyttjanderätten. Utredningen har inte funnit skäl att ange olika lösningar för de skilda slagen av problem som föreligger.

Den lösning som gäller för företagsinteckningen kan också sägas passa mindre väl för nyttjanderättsförhållandena. Den kräver att säkerhetens innehavare i vissa fall visar aktivitet och väcker talan för att få betalning ur säkerheten. Överför man det systemet till nyttjanderätterna kan det leda till exekutiva förfaranden som är onödiga i den meningen att de skulle kunna undvikas med en annan rättslig lösning.

• Sida 124
•  Original

Tillbehörsfrågan när fastighetsägaren innehar nyttjanderätten

Förslagets konstruktion med att nyttjanderätter — liksom tomträtter —— skall kunna innehas av fastighetsägaren har aktualiserat ytterligare ett problem rörande tillbehören. Under ett sådant innehav kan det, även om det är fråga om en övergångsperiod, uppkomma behov för fastighetsägaren att vidta åtgärder beträffande byggnad eller annat tillbehör till nyttjanderätten för att det inte skall ske värdeminskning. Det kan vara fråga om reparationer som den förre nyttjanderättshavaren har försummat eller som blivit behövliga efter innehavarskiftet.

Om fastighetsägaren vidtar åtgärder beträffande nyttjanderättstillbehö- ren, kan det med gällande tillbehörsregler många gånger leda till att det är fastighetens tillbehörskrets som utökas. Detta skulle vara olämpligt redan på grund av att det därmed uppkommer en blandning av fastighets- och nyttjanderättstillbehör, där det kan vara svårt att urskilja till vilken tillbehörskrets ett föremål hör. Dessutom skulle effekten kunna bli att fastighetsägaren avstår från åtgärder som är ekonomiskt befogade.

Utredningen föreslår därför som 8 & en tilläggsparagraf i 2 kap. JB. Dess innebörd är att fastighetsägaren skall kunna reparera, förbättra eller byta ut nyttjanderättstillbehör utan att därmed skapa fastighetstillbehör. Resultatet kommer i stället nyttjanderättens tillbehörskrets till godo.

Det är en begränsad krets av åtgärder som fastighetsägaren kan vidta enligt bestämmelserna. Begränsningen motiveras av hänsynen till tredje man med intressen i fastigheten. Utredningen avser sålunda att fastighetsägarens åtgärder skall kunna hållas borta från fastighetens tillbehörskrets endast i den omfattning som framstår som ekonomiskt rimlig med hänsyn till de berättigade intressen som är kopplade till nyttjanderätten.

Fastighetsägaren måste i första hand få göra nödvändiga reparationer av nyttjanderättstillbehör utan att det skall komma fastighetens tillbehörskrets till godo.

Eftersom fastighetsägaren i allmänhet kan antas vilja överlåta nyttjande- rätten till en särskild innehavare, är det värdefullt om han kan göra sådana förbättringar som underlättar en överlåtelse. Det kan vara fråga om att modernisera utrustning och maskiner i kök m. rn. Utredningen har därför föreslagit att fastighetsägaren också skall få förbättra tillbehör genom att byta ut dem. Helt nya tillbehör, t. ex. en ny byggnad, får däremot inte tillföras nyttjanderättsområdet på här angivna villkor. Genom den begräns- ningen anser utredningen att intressenterna till fastigheten blivit tillräckligt tillgodosedda.

• Sida 125
•  Original

7.1. Inledning

Ett av problemen med en panträtt med nyttjanderätt till mark som pantobjekt är att avgränsa de arter eller typer av nyttjanderätt på vilka systemet skall kunna användas. Frågor av detta slag skall behandlas i det följande.

När direktiven framhåller att mycket talar för att panträtten får en allmängiltig karaktär, syftas det på att den bör kunna vara tillämplig för inte bara bostadsarrende, som är något av den självskrivna utgångspunkten, utan även för anläggnings- och jordbruksarrende. Det sägs att utredningen skall undersöka förutsättningarna för att de båda sistnämnda fallen kan inbegripas i systemet.

Under utredningsarbetet har övervägandena sträckts något längre än vad direktiven anger. Lägenhetsarrendet har sålunda också beaktats liksom vissa typer av nyttjanderätt som inte är arrende. Andrahandsupplåtelserna har krävt särskilda överväganden. Utredningen har också beaktat sådana äldre nytt j anderätter som berörs av J B:s övergångsbestämmelser. Nyttjanderätter i vidsträckt mening enligt regler utanför JB har också krävt ett visst beaktande.

7.2. Nyttjanderätt enligt JB

I JB ges allmänna regler om begränsade rättigheter till fastigheter i form av nyttjanderätt som upplåts genom avtal. Systemet bygger i det väsentliga på den indelning som infördes genom lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, nyttjanderättslagen. Med den lagen infördes termen nyttjan- derätt som den övergripande beteckningen i lagtexten.

En viktig nyhet som tillkom genom JB är att reglerna gäller inte bara för upplåtelser av enskilda utan även upplåtelser från offentliga organ, dvs. staten, kommuner, kyrkor samt vissa former av allmännyttiga inrättningar med ålderdomligt ursprung. Före JB särskiljde man en grupp av s. k. publika upplåtelser och behandlade dem i första hand enligt egna regler. Fortfarande finns det dock vissa särregler för upplåtelser från det allmänna.

Nyttjanderätten regleras genom allmänna bestämmelser i 7 kap. JB. Dessa gäller, utom för servitut och rätt till elektrisk kraft, också för alla slag av nyttjanderätt som JB avser. Nyttjanderätt i allmänhet omfattas också av

• Sida 126
•  Original

andra regler i balken, t. ex. 17 och 18 kap. och inskrivningsreglerna.

Som särskilda former av nyttjanderätt har tomträtt, hyra och arrende blivit utskilda, och för dem har det getts särskilda regler i JB. Vad som i övrigt ingår bland nyttjanderätterna har blivit preciserat så till vida att de 5. k. substansupplåtelserna förts dit genom en föreskrift i 7 kap. 3 &. Till nyttjanderätt i allmänhet hör också rättigheter som inte uppfyller förutsätt- ningarna som uppställts för att någon av de speciellt reglerade formerna skall föreligga. Särskilt gäller t. ex. att vederlagsfria rättigheter faller utanför arrendena även om de liknar arrende i andra delar än i fråga om vederlaget. Till JB:s område bör man också räkna vissa äldre upplåtelser som berörs av lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken (JP).

Andrahandsupplåtelser står i flera avseenden i en särställning, men de är enligt JB obligationsrättsligt att hänföra till de slag av nyttjanderätt vars villkor de uppfyller i det särskilda fallet. (Se avsnitt 7.8.)

I särskilda avsnitt behandlas i fortsättningen förutsättningarna för pantregler för arrendena, vederlagsfri nyttjanderätt och äldre former av rättigheter. Andrahandsupplåtelser och vissa upplåtelser av statlig mark behandlas också i egna avsnitt.

Tomträtten, som tillskapades 1907 som en tidsenligare ersättning för. det rättsinstitut som kallas ofri tomt i stad, följer som tidigare sagts sina egna regler. Den faller utanför den krets av nyttjanderätter som här är aktuell. Tomträtten har — liksom vattenfallsrätten, som numera bara förekommer övergångsvis — redan från början kunnat pantsättas enligt regler som i huvudsak motsvarar fastighetsreglerna. Tomträtten reformerades 1953 för att den skulle passa bättre som kreditobjekt än den gjort dittills.

Hyresförhållandet enligt 12 kap. JB faller utanför utredningsuppgiften, eftersom rättigheten avser hus eller del av hus och förhållandena därför är helt annorlunda än de som avser byggnad på annans mark. Däremot kan ägaren till en sådan byggnad upplåta hyresrätt till byggnaden, varvid Jst allmänna nyttjanderättsregler gäller för hyresrätten enligt föreskrift i 7 kap. 2 & JB.

Substansupplåtelserna har enligt 7 kap. 3 % JB blivit förda till nyttjande- rätterna för att tvekan i den delen skall undanröjas. De beskrivs där som rätt att avverka skog eller att tillgodogöra sig andra alster av fastigheten eller dennas naturtillgångar eller att jaga eller fiska. För upplåtelse av fiskerätt i vissa fall finns det också bestämmelser i lagen (1957:390) om fiskearrenden (omtryckt 1970:1018). En substansupplåtelse kan tänkas vara förenad med rätt att uppföra en byggnad. Förhållandena avviker emellertid från de som gäller vid nyttjanderätt till markområden och byggnader på dem. Det är skilda slag av kreditfrågor som kan beräknas uppkomma i de olika fallen. Substansupplåtelserna har därför lämnats utanför den grupp av nyttjande- rätter för vilken panträtten skall kunna användas.

7.3. Nyttjanderätter utanför J B:s område

Till nyttjanderätt i en mera vidsträckt bemärkelse kan man föra många former av rätt att använda fast egendom för vilka det finns regler på annat ställe än i JB. Några av dem skall beröras här.

• Sida 127
•  Original

I 7 kap. 4 & JB nämns gravrätt, vägrätt och bostadsrätt med förklaringen att balkens bestämmelser om nyttjanderätt inte gäller för dem. De ligger också utanför tillämpningsområdet för utredningens pantsystem. I de två första fallen finns det inte något behov av pantregler och beträffande bostadsrätten är det inte fråga om sådan äganderätt till byggnad på annans mark att pantproblemen bör lösas i förevarande sammanhang.

Nyttjanderätt kan skapas genom expropriation och inte heller då är Jst regler tillämpliga. Omständigheterna under vilka rättigheten då tillkommer är sådana att man inte behöver räkna med några kreditbehov av det slag som nu skall tillgodoses.

En arvsrättslig nyttjanderätt kan skapas till både fast och lös egendom genom testamente. ÄB ger regler för dessa rättigheter i 12 kap. Det är inte uteslutet att den som har nyttjanderätt av detta slag till en fastighet för upp ett eget hus där. Den arvsrättsliga nyttjanderätten har emellertid främst en annan roll än att ge nyttjanderättshavaren rätt till mark för byggande. Ett pantsystem av den här föreslagna modellen skulle inte heller passa till de regler som gäller den arvsrättsliga nyttjanderätten. Denna har därför lämnats utanför förslaget.

Mark som utgör allmän plats kan upplåtas för enskilt nyttjande. Reglerna härom finns för de här viktigaste fallen i allmänna ordningsstadgan (1956:617) och i lagen (1957:259) om rätt för kommun att uttaga avgift för vissa upplåtelser å allmän plats, m. m. I 1 & allmänna ordningsstadgan sägs att med allmän plats i den författningen skall förstås mark som enligt fastställd stadsplan eller byggnadsplan är gata, torg, park eller annan allmän plats och som har upplåtits för ändamålet. Till samma kategori hänför bestämmelserna också hamnområden som är tillgängliga för allmänheten, allmän väg och vissa andra områden för allmän samfärdsel. Kretsen av områden kan även vara utvidgad enligt lokal ordningsstadga.

Allmänna ordningsstadgan förutsätter i 25 att allmän plats kan tas i anspråk av enskilda för upplag, avstjälpning, försäljningsstånd, ställningar m. m. Enligt paragrafen kräver detta, av hänsyn till allmän ordning och säkerhet, för de flesta fall tillstånd av polismyndigheten, såvitt gäller stadsplanelagt område. Enligt den särskilda lagen har kommunen rätt att bestämma avgift för nyttjandet för mark under dess förvaltning. Kommunen har även i övrigt ett avgörande inflytande på upplåtelsefrågorna. (Se SOU 1966:26 s. 224—226 och Ragnemalm, Allmän plats.)

Det förekommer att mark upplåts på de beskrivna villkoren för kiosker, gatukök och liknande försäljningsställen av mera varaktigt slag. I andra fall har marken i stället skiljts av från den allmänna platsen genom planändring och därefter upplåtits på anläggningsarrende. Förhållandena kan vara ordnade på olika sätt på skilda orter.

Det finns förutsättningar för att ett pantsystem skulle kunna vara till nytta för dem som driver rörelse på allmän plats. För sådana fall krävs det emellertid helt andra regler än de som kan användas när nyttjanderätten grundas på ett privaträttsligt avtal. Enligt vad utredningen har erfarit finns det f. n. inte heller något överhängande kreditproblem på området, eftersom kioskhandeln har skapat sig egna finansieringsformer. Man måste också beakta att möjligheten finns i enskilda fall att man ändrar en upplåtelse till ett anläggningsarrende på vilket pantsystemet är användbart. Mot den bakgrun-

• Sida 128
•  Original

den har utredningen inte ansett att förslaget bör kompliceras med regler som skulle passa också för offentligrättsliga upplåtelser på allmän plats. (Jfr SOU 1966:26 s. 226.)

7.4. Äldre förhållanden

I rättsläget före 1907 års nyttjanderättslag har det funnits en hel del nyttjanderättsformer med varierande innehåll. Sådana har också levt kvar under nyttjanderättslagens tid ehuru de enligt övergångsbestämmelserna i stor utsträckning lämnades utanför lagens tillämpningsområde. Därefter har de successivt avvecklats, men inte fullständigt.

Vid tillkomsten av JB räknade man med att det fortfarande fanns kvar nyttjanderätter som följde äldre regler och det har i 7 & JP getts föreskrifter för dessa förhållanden. Det stadgas i paragrafen att vissa bestämmelser i äldre JB fortfarande äger tillämpning på stadgad åborätt och annan nyttjanderätt som ej omfattas av 1907 års nyttjanderättslag.

Stadgad åborätt har särskilt nämnts. Bland de nyttjanderättsformer som det i övrigt kan vara fråga om ingår de som har jämställts med fast egendom, dvs. rätten till ofri tomt i stad och till grund för vattenverk samt s.k. självständiga fisken. Dessutom kan det finnas besittningsrätter av det slag som går under delvis olika benämningar, såsom ständig och ärftlig besittningsrätt, ständig städje- och besittningsrätt o. d. De har i allmänhet upplåtits av staten men de kan också vara upplåtna av stiftelser och andra enskilda subjekt.

En form av nyttjanderätt som är intressant ur pantsynpunkt är den som gäller till de 5. k. gårdejordarna och som tidigare kallades för stadsägor oskiljaktigt förenade med tomt. Sambandet med tomter har upplösts enligt 135 lagen (1970:989) om införande av fastighetsbildningslagen, men en tomtägares nyttjanderätt till den frånskilda stadsägan består enligt de regler som kan gälla för den. På grund av sambandet med tomten kan stadsägan vara belastad av inteckningar som beviljats i tomten.

Andra nyttjanderätter av speciellt intresse är de som kan gälla på de s. k. kronoholmarna. De fallen behandlas särskilt i ett avsnitt längre fram. (Se avsnitt 7.9.)

Pantsystemet enligt det här redovisade förslaget behövs inte för sådana nyttjanderätter som är jämställda med fastigheter. I de fallen står inteck- ningssystemet för fastigheter till buds.

Stadgad åborätt avser i allmänhet jordbruksmark. Vad som längre fram sägs om jordbruksarrende visar att inte heller sådana upplåtelser är aktuella i förevarande sammanhang.

Iden mån åborätt inte avser jordbruk och i fråga om de äldre upplåtelserna i övrigt gör sig andra synpunkter gällande i fråga om tillämpbarheten av ett pantsystem. Det rör sig om särpräglade förhållanden och sällsynta fall där något behov av pantsystemet veterligen inte har gjort sig gällande. Reglerna kring upplåtelserna är delvis svårgripbara och konsekvenserna av att man för in dem i ett nytt pantsystem kan inte utan svårigheter överblickas. Utredningen har därför funnit att dessa äldre upplåtelseformer, i den mån de alltjämt förekommer, bör lämnas utanför pantsystemet. Ett undantag gäller

• Sida 129
•  Original

dock om de är vederlagsfria (se avsnitt 7.7).

Äldre regler om nyttjanderätt får emellertid betydelse också i ett annat sammanhang än i fråga om mer eller mindre föråldrade upplåtelseformer.

Även de nu gällande upplåtelsetyperna kan i vissa fall, åtminstone delvis, följa regler som är upphävda och ersatta med andra. Detta beror på övergånsbestämmelserna till de tid efter annan gjorda lagändringarna. Det kan sålunda finnas nyttjanderätter som upplåtits enligt 1907 års nyttjande- rättslag och för vilka det gäller regler i den lagen, tillkomna vid olika tidpunkter. Framför allt bör märkas att omvandlingen av lägenhetsarrendet till de tre arrendeformerna bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende skedde genom ändringar i nyttjanderättslagen år 1968.

Utredningens mening är att nyttjanderätter som följer äldre regler av detta slag skall kunna bli införda i det nya pantsystemet.

7.5. Bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende

7.5.1. Arrendenas avgränsning

På arrendeområdet har sedan gammalt upplåtelserna för jordbruksändamål krävt och fått särskild behandling vid lagregleringen. Vid sidan härav har man haft att räkna med upplåtelser för andra ändamål, vilka bildat en grupp med rikt varierande innehåll. I 1907 års nyttjanderättslag talades det länge om jordbruksarrende och arrende för annat ändamål än jordbruk, som i allmänhet kom att kallas för lägenhetsarrende. Jordbruksarrendet fick en utförlig reglering och den andra gruppen en mindre ingående behandling i bestämmelserna. Reglerna om jordbruksarrendet har också varit föremål för viktiga förändringar tid efter annan.

En reform gjordes emellertid av reglerna för den andra arrendegruppen genom lagstiftning år 1968. Då delades den i de tre arrendeslag som alltjämt finns, nämligen bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende. Grunden för reformen var att man ville ge nya regler för vissa upplåtelseändamål, vilket krävde att dessa skiljdes ut till särskilda arrendetyper med speciella rekvisit. Så bildades bostads- och anläggningsarrendet. Lägenhetsarrende blev nu också en lagterm som beteckning på resten av arrendeupplåtelsema för annat ändamål än jordbruk. Regelbildningen från år 1968 har i huvudsak oförändrad år 1972 förts in i JB.

Bostadsarrendet regleras i 10 kap. JB och har i 1 & blivit avgränsat genom tre kriterier. Upplåtelsen skall sålunda ha skett för annat ändamål än jordbruk, arrendatorn skall enligt arrendeupplåtelsen ha rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus, och det får ej vara uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående.

Bostadsarrendet löper enligt 2 5 under en bestämd tidsperiod, som är minst fem år, om inte arrendenämnden har medgivit en kortare avtalstid. En upplåtelse för arrendatorns livstid är dock tillåten som ett avsteg från regeln om att tidsperioden skall vara bestämd i förväg.

Anläggningsarrendet har fått sina särskilda regler i 11 kap. JB. För den arrendetypen har deti 1 € ställts upp fyra kriterier. En upplåtelse av jord skall

• Sida 130
•  Original

ha skett för annat ändamål än jordbruk, arrendatorn skall enligt upplåtelsen ha rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad och denna skall, också enligt upplåtelsens föreskrifter, vara avsedd för förvärvsverksamhet och vara av inte endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Det fjärde villkoret är att arrendetiden inte får ha blivit bestämd till arrendatorns livstid eller viss tid som understiger ett år.

Om upplåtelsetiden har det ytterligare stadgats i 2 & att upplåtelsen skall avse viss tid och att upplåtelsen gäller i fem år, om parterna lämnat tiden obestämd. Förutsättningen är att upplåtelsen inte avser arrendatorns livstid, eftersom det då inte alls är fråga om ett anläggningsarrende.

För lägenhetsarrendet finns det inte någon sammanhållen särskild regle- ring. I8 kap. om arrende i allmänhet har emellertid arrendetypen i 1 5 andra stycket blivit avgränsad. Där sägs att sådant arrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är ett bostads- eller anläggningsarrende. Ytterligare regler för arrendetypen finns i 3, 5 och 6 55 i kapitlet.

De konkreta fallen där en nyttjanderätt är att bedöma som den ena eller andra typen av de tre arrendeformerna har belysts i 1968 års lagstiftnings- ärende. En viss komplettering har sedan skett i rättstillämpningen. Det sätt på vilket man i lagtexten gjort indelningen i de olika arrendeslagen har medfört att byggnader eller anläggningari övrigt av olika slag spelar stor roll för exemplifieringen. (Se SOU 1966:26 s. 80—82, 142—148 och prop. 1968:19 s. 40—42, 62—63, 73—77, 82—83 och 94—96.)

Ifråga om bostadsarrende är det— i enlighet med huvudsyftet med 1968 års lagstiftning— sagti motiven, att arrendeformen föreligger när det är fråga om hus såväl för helårsboende som för fritidsboende. Utanför arrendeformen faller upplåtelser för idrottsanläggningar, klubbhus, åskådarläktare m. m. Kravet att det som huvudsaklig användning skall vara fråga om bostad för arrendatorn med närstående har också lett till att en upplåtelse för hyreshus leder till att det blir en annan arrendetyp. Här kan det vara tveksamt vilken betydelse ett tvåfamiljshus får om den ena lägenheten är för uthyrning. Även här kan man kanske anse att ändamålet huvudsakligen är bostad för nyttjanderättshavaren, om man inte anlägger enbart kvantitativa synpunk- ter. Vidare har det sagts, att en eller flera bostäder i ett hus som i övrigt är en fabriksbyggnad inte medför att upplåtelsen blir ett bostadsarrende.

Hus kan sägas vara en mera kvalificerad form av byggnad. När det gäller innebörden av att det skall vara fråga om bostadshus har en del synpunkter lämnats i lagförarbetena, men en mera detaljerad avgränsning har underlå- tits. Man har hänvisat till den ledning som det allmänna språkbruket ger rörande innebörden av ord som bostadshus och sommarstuga och framhållit att förhållandevis enkla byggnader ibland kan godtas som bostäder. Något särskilt minimikrav på bostad är alltså inte avgörande för indelningen i arrendetyper. Däremot har ett sådant krav betydelse för om besittnings- skyddsreglerna skall gälla eller inte vid bostadsarrende. Det har emellertid förts fram vissa exempel på vad som inte bör uppfattas som bostadshus och då har nämnts jakthyddor, sjöbodar som endast erbjuder en primitiv övernatt- ningsmöjlighet samt husvagnar och tält av tyg eller masonit. HD har haft att pröva frågor om gränsdragningen mellan lägenhets- och bostadsarrende i NJA 1974 s. 345 och funnit att en kolonistuga som uppförts som sommar-

• Sida 131
•  Original

bostad varit ett sådant bostadshus att nyttjanderätten var ett bostadsarren- de.

Anläggningsarrendet kan beskrivas med talrika exempel på de byggnader som kan komma i fråga. Många sådana finns i kommittébetänkandet och propositionen till lagstiftningen. En del av exemplen och vissa nya framgår också av det förut redovisade taxeringsmaterialet (se avsnitt 4.2) och av annat material som varit tillgängligt under utredningens gång.

Av exemplen kan, utan någon egentlig systematik, nämnas brännerier, stärkelsefabriker, mejerier, industribyggnader, kontor, bostäder för anställ- da, brädgårdar, lager, förråd, upplag, varv, garage, kolugnar, masugnar, drivhus, kraftverk, partiaffärer, hantverkslokaler, bensinstationer, gatukök, korvkiosker och kiosker i övrigt. Mark i hamnar och på järnvägsområden är vanliga upplåtelseområden men anläggningsarrende förekommer, som exemplifieringen visar, också i fråga om andra marker.

Även för anläggningsarrende finns det exempel som faller utanför kategorin. Det har sålunda nämnts att det inte blir sådan upplåtelse när en idrottsförening arrenderar ett område för klubbhus eller åskådarläktare. Detta beror på kravet att byggnaderna skall vara uppförda för förvärvsverk- samhet. Exemplen kan mångfaldigas med samma utgångspunkt. När det gäller idrottsföreningar och liknande tillkommer också att det ofta kan vara fråga om en vederlagsfri upplåtelse från kommunen såsom ett stöd för verksamheten och därmed blir det inte fråga om arrende över huvud taget.

Själva uttrycket byggnad innefattar gränsdragningar mellan olika former av konstruktioner. I förarbetena till arrendereglerna sägs det att uttrycket skall ha samma innebörd som i byggnadslagstiftningen. Där finns det emellertid inte någon lagfäst bestämning av uttrycket. Utgångspunkten är på det området det allmänna språkbrukets innebörd. I rättstillämpningen har man sedan gett närmare besked om hur enskilda fall skall bedömas. Avgörandena har därvid styrts av intresset att byggnadslagstiftningens regler skall bli tillämpade på förhållanden där de är lämpliga som reglerande instrument. (Se Bexelius m. fl. Byggnadslagstiftningen s. 535—539.)

Anknytningen av anläggningsarrendet till byggnad som grundförutsätt- ning ger sålunda vissa begränsningar för arrendeformen. Anläggningar som kajer eller järnvägsspår kan sålunda inte göra nyttjanderätten till anlägg- ningsarrende.

Kravet att byggnaden skall vara väsentlig för verksamheten ger andra begränsningar. Det har sålunda sagts att ett våghus eller en vaktkur på ett område med grusupplag inte föranleder att det blir fråga om ett anläggnings- arrende. Omvänt kan emellertid så bli fallet om det finns t. ex. en bilverkstad på ett område som huvudsakligen används som uppställningsplats för fordon.

För exemplifieringen av vad som numera ingår i gruppen lägenhetsarrende är avgränsningen av bostads- och anläggningsarrendena en avgörande utgångspunkt vid sidan om grundförutsättningen att det skall vara arrende för annat ändamål än jordbruk.

Till lägenhetsarrendena hör sålunda upplåtelser av områden där det inte skall uppföras byggnad. Främst är det då fråga om upplagsplatser och uppställningsplatser eller arbetsplatser mer eller mindre i det fria, även om

• Sida 132
•  Original

där finns eller skall uppföras andra anläggningar såsom t. ex. spår eller kajer.

Upplåtelser som avser mark för byggnader blir emellertid också lägen- hetsarrende, om byggnaderna inte är avsedda som bostad under de omständigheter som avses med bostadsarrende. Detsamma gäller om byggnaden inte är avsedd för förvärvsverksamhet i den tekniska mening och i den omfattning som lagen avser med reglerna om anläggningsarrende. Till lägenhetsarrende hör alltså upplåtelser åt ideella föreningar av olika slag. Sport- och idrottsklubbar behöver träningshallar och andra utrymmen för utövningen av verksamheten, klubblokaler och åskådarutrymmen. Det är inte alltid sådana ställs till förfogande, t. ex. av kommunen. Som särskilda slag av byggnader kan nämnas ridhus för ridsporten och klubblokaler och ekonomibyggnader på golfbanor. Särskilt i fråga om golfen är det stora markarealer som tas i anspråk för sporten och där måste också göras markarbeten av olika slag som inte räknas som byggnad i nu aktuell mening. Även andra sporter, såsom skidåkning, ridning och motorsport, behöver obebyggd mark för verksamheten och för anläggningar, t.ex. skidliftar.

Det kan, såsom framgått, också vara andra brister i rekvisiten för bostads- och anläggningsarrende som leder till att arrendet blir ett lägenhetsarren- de.

7.5.2. Arrendena som pantobjekt

Utredningsarbetet har resulterat i uppfattningen att alla de tre nu behand- lade arrendeformerna bör ingå i pantsystemets tillämpningsområde. Stånd- punkten beror främst på att det vid samtliga dessa arrendeslag finns behov av pantsättningsmöjligheten.

På området för bostadsarrendena finns den stora mängden av byggnader, främst fritidshusen, vilka bildar utgångspunkten för utredningsarbetet.

Vad gäller anläggningsarrende är arrendatorns behov av att kunna använda sin egendom som säkerhet lika stort som — om inte större än — behovet hos bostadsarrendatorn. Att detta intresse satts högt framgår av att man skapat andra kreditsäkerhetsformer just för näringsidkare av olika slag. Som förut sagts har emellertid företagsinteckningen ansetts vara bara en tillfällig lösning i fråga om problemen med byggnad på annans mark som säkerhetsobjekt. (Se avsnitt 1.3.)

Bedömningen av pantsystemets värde för anläggningsarrendena beror på hur jämförelsen mellan detta system och företagsinteckningen utfaller. Båda kan inte användas sida vid sida på grund av de risker som då skulle skapas för att egendomen blir dubbelt belastad av säkerhetsrätter. Utredningsarbetet har lett till den uppfattningen att man får den bästa ordningen både ur arrendators- och kreditgivarsynpunkt, om enbart pantsystemet blir tillämp- ligt i de fall där det är användbart. Den närmare gränsdragningen mot vad som kan omfattas av företagsinteckning behandlas i samband med följdän- dringarna i annan lagstiftning. (Se avsnitt 16.6.)

Även för lägenhetsarrendena finns det sakligt sett ett behov av att pantsystemet står till förfogande. Detta kan t. ex. gälla i fråga om arrenden som ingår i näringsverksamhet men som har anläggningar som inte räknas som byggnad. Här gör sig ofta samma skäl gällande för valet av pantsystemet

• Sida 133
•  Original

i stället för företagsinteckningen som i fråga om anläggningsarrendena. Även om det skulle kunna ligga mindre nära till hands att välja utredningens pantsystem i dessa fall kan det likväl vara olämpligt att skilja denna typ av arrende för näringsverksamhet från anläggningsarrendet, när det som här är fråga om rent kreditmässiga bedömningar. Annorlunda förhåller det sig när frågan såsom enligt J B:s gränsdragning gäller vilka arrendetyper som bör ha besittningsskydd i den form som gäller för anläggningsarrendet.

Ett pantsystem för lägenhetsarrendena är också motiverat då det är fråga om upplåtelser till ideella föreningar för deras anläggningar för sport, idrott, åskådarplatser, klubblokaler m. m. Även om det kan sägas att detta intresse inte kan värderas högt nog för att vara en självständig anledning att skapa ett nytt pantsystem, är det dock tillräckligt angeläget för att man inte utan vägande skäl skall ta undan lägenhetsarrendet från det pantsystem som ändå skall konstrueras.

Några större olägenheter skapar det inte att alla tre arrendeformerna omfattas av pantsystemet. Möjligen skulle lägenhetsarrendet kunna uteslu- tas med motiveringen att nyttjanderätter utan bebyggelse annars kan komma att utgöra pantobjekt. Som framhållits i avsnitt 6.4.2 kan emellertid sådana frågor lämnas till den kreditmässiga regleringen utan olägenheter. Man skulle också kunna hävda att lägenhetsarrendena lämpar sig dåligt som pantobjekt på grund av den bristfälliga lagregleringen av nyttjanderättsför- hållandet. Den omständigheten fordrar viss uppmärksamhet vid utformning- en av nu aktuella regler men bör inte vara ett avgörande skäl för att lämna arrendeformen utanför pantsystemet.

Skulle man skilja på de tre arrendeformerna, skulle man emellertid skapa nya problem med gränsdragningen mellan dem i den praktiska hantering- en.

Gränserna beror bl. a. på sådana svårbedömbara moment som att avgöra vad som är en byggnad, vad som är ett hus och vad som är den huvudsakliga användningen av egendomen. Dessutom är det oklart hur man skall bedöma rättsläget, om det sker en ändring i en faktor på vilken klassificeringen grundas, t. ex. på det sättet att ett bostadsarrende kommer att innehas av en juridisk person eller att verksamheten på ett anläggningsarrende ändras så att en byggnad inte längre är så betydelsefull för verksamheten som fordras för att reglerna om anläggningsarrende skall vara tillämpliga.

Gränsdragningssvårigheterna skulle leda till en besvärlig handläggning hos inskrivningsmyndigheten, om t. ex. lägenhetsarrendena skulle lämnas utan- för pantsystemet.

Förslaget har dock en begränsning i fråga om arrendena och det är att de måste vara upplåtna på viss bestämd tid för att pantreglerna skall vara tillämpliga. Härmed faller upplåtelser för någons livstid eller rena tillsvida- reupplåtelser utanför pantsystemet. Upplåtelser av detta slag är under alla förhållanden alltför osäkra för att de skall kunna antas bli användbara som pant och genom att de utesluts förenklas regleringen något. Det sagda framgår ytterligare i de avsnitt som behandlar frågor om upphörande av nyttjanderätt. (Se avsnitt 11.4 och 11.5.)

• Sida 134
•  Original

7.6. Jordbruksarrende

7.6.1. Arrendet lämnas utanför pantsystemet

Jordbruksarrendet har i 8 kap. 1 5 och 9 kap. 1 & JB avgränsats till att utgöra sådant arrende som innebär att jord upplåts till brukande. Med brukande avses främst det traditionella jordbruket men även trädgårdsskötsel. Avgränsningen är i detta fall förhållandevis entydig men det kan ändå förekomma gränsfall, som har betydelse för pantsystemet och som berörs i det följande.

Utredningen har av olika skäl kommit till den ståndpunkten att jordbruks- arrendet inte bör omfattas av det nya pantsystemet.

Det avgörande skälet ligger i bedömningen att pantsystemet sannolikt bara i begränsad utsträckning skulle bidra till att lösa kreditproblemen för arrendejordbruken. Man kan nämligen knappast anta att jordbruksarren- dena mera allmänt skulle komma att föras in i pantsystemet med vad detta kräver av anpassning av avtalsförhållandet till de krav som måste ställas på en fungerande pant. Det räcker här med en hänvisning till de regler som formulerats i den föreslagna lagtexten om nyttjanderättshavarens rätt att överlåta nyttjanderätten och om exekutiv försäljning. Härtill kommer de krav på avtalsinnehållet som kan komma att ställas av kreditgivaren som förutsättning för att arrendet skall godtas som pant.

Problemet med arrendatorns investeringar och finansieringen av dem har tagits upp under det pågående lagstiftningsarbetet beträffande reglerna om jordbruksarrende. (Se SOU 1981:80 s. 67—78 och lagrådsremiss med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen s. 12—15.)

7.6.2. Gränsdragningsproblemen

Avskiljandet av jordbruksarrendet från pantsystemets område medför att gränsdragningen mot andra arrendetyper får betydelse. Så som utrednings- förslaget utformats skall den bedömningen ske hos inskrivningsmyndigheten när en nyttjanderätt första gången skall föras in i nyttjanderättsregistret. Gränsdragningen mellan jordbruksarrendet och de arrendetyper för vilka systemet är avsett kan därvid ge sådana svårigheter att ett arrende kommer att registreras, trots att det vid en efterhandsbedömning befinnes rätteligen vara ett jordbruksarrende.

Gränsdragningsproblem kan uppkomma t. ex. när ett arrendeområde skall användas för trädgårdsodling. Att det blir ett hyresavtal när ett hus eller del därav uppläts samtidigt med jord för en mindre omfattande trädgårds- odling är en sak som här lämnas åsido. Den gräns som är aktuell är i stället den som går mellan jordbruksarrende och lägenhetsarrende när jord upplåts till trädgårdsodling. Det har ansetts att det bara är vid yrkesmässig odling eller i vart fall odling i vinstsyfte som upplåtelsen blir ett jordbruksarrende. Upplåtelser för hushålls— och hobbyodlingar skulle därmed falla utanför den kategorin och i stället höra till gruppen lägenhetsarrende. Så blir alltså fallet med upplåtelser av kolonilotter, om de inte på grund av rätten till bebyggelse kommer att bli bostadsarrenden. (Se avsnitt 7.5 och SOU 1968:57 s. 75.)

Trädgårdsodlingen kan också ge upphov till problem med gränsen mot

• Sida 135
•  Original

anläggningsarrendet. Så kan vara fallet om upplåtelsen sker för att arrendatorn yrkesmässigt skall driva odlingar i egna växthus, något som närmast gör upplåtelsen till ett anläggningsarrende, om det också finns odlingsbar jord på området. Hur en sådan kombination bör bedömas kan inte utan vidare avgöras.

Även i andra fall kan det bli gränsdragningsproblem då en upplåtelse har ett blandat ändamål. Det kan förekomma fall då det finns brukningsbar mark på arrendestället och då arrendatorn med jordägarens medgivande också ämnar bedriva annan verksamhet. Denna kan bestå i verkstadsrörelse, försäljning, tillverkning, lagerhållning, kanske skötsel av främmande hästar eller andra djur. Vilket arrendeslag som här skall anses föreligga kan bero på en bedömning av vad som är huvudsakligt i fråga om syfte eller verksamhet. Bedömningen kan utfalla på olika sätt om den görs av inskrivningsmyndig- heten eller av arrendenämnd eller allmän domstol på grund av skillnaden i utredningsmöjlighetema.

Utrymmet för tveksamma gränsdragningar minskas emellertid väsentligt genom det krav som lagförslaget har på att det skall finnas en registrerings- klausul i de nyttjanderättsavtal som skall få föras in i nyttjanderättsregistret. Genom att ta in klausulen i avtalet visar parterna i de allra flesta fall att det enligt deras mening är en annan rättighet än ett jordbruksarrende. Det kan likväl inte uteslutas att ett sådant arrende felaktigt kommer in i registret.

Utredningen har stannat för ståndpunkten att jordbruksarrende som felaktigt kommit in i nyttjanderättsregistret skall få stå kvar där och fortsättningsvis kunna användas som pant. Lösningen framstår som lämpli- gast jämfört med alternativet att registreringen i efterhand förklaras ogiltig med allt vad det kan innebära för redan upplåtna panträtter och andra inblandade intressen.

Förhållandena måste beaktas av den som överväger att ta en företagsin- teckning eller ett företagshypotek som säkerhet från en nyttjanderättshava- re. Den borgenär som fäster vikt vid att nyttjanderätten med tillbehör ingår i underlaget för företagsinteckningen kommer emellertid i allmänhet inte att försättas i någon utsatt rättslig position. Man måste räkna med att borgenären kontrollerar nyttjanderättsavtalet och då framgår det om där finns en registreringsklausul eller ej. En kontroll av nyttjanderättsregistrets innehåll visar också i vad mån rättigheten är registrerad eller ej.

En viss osäkerhet kan dock föreligga, eftersom parterna i nyttjanderätts- avtalet kan komplettera det med en registreringsklausul efter det att en företagsinteckning har lämnats som säkerhet. Den osäkerheten är emellertid inte större än den som annars råder i fråga om underlaget för företagsin- teckningen med den konstruktion den har. Reglerna medger ju en löpande omsättning och förändring av säkerhetsunderlaget. Det fordras därför alltid fortlöpande kontakter mellan kreditgivare och kredittagare och överlägg- ningar i frågor som år av speciell betydelse för säkerhetens värde. Så sker också i det institutionella kreditlivet. Särskilt bör också observeras att det torde vara ovanligt, att en kreditgivare över huvud taget fäster större vikt vid om sådana arrendeavtal som det här rör sig om bedöms som jordbruksar— rende och ligger med i säkerhetsunderlaget eller ej.

Frågan om den närmare gränsdragningen mellan arrenden som ingår eller inte ingår i underlaget för företagsinteckning behandlas i samband med

• Sida 136
•  Original

följdändringarna i annan lagstiftning. (Se avsnitt 16.6.)

Problemen med att avgöra vad som är ett jordbruksarrende eller annan arrendeform kommer under alla förhållanden att bli sällan förekommande. En registrering av en upplåtelse som visar sig vara ett jordbruksarrende torde komma att kunna ske endast i sällsynta undantagsfall.

7.7. Vederlagsfri nyttjanderätt

7.7.1. Förekomsten av vederlagsfria nyttjanderätter

Den moderna lagstiftningen följer en lång tradition när den under beteckningen arrende ägnar de utförligaste reglerna åt nyttjanderättsförhål- landen där vederlag skall utgå för nyttjandet av jorden, och prestationsskyl- digheten sålunda är ömsesidig. Att det är dessa fall som varit och är helt dominerande är förklarligt med hänsyn till jordens värde och betydelse i de mest skiftande sammanhang och med hänsyn till bytesekonomins roll i andra sammanhang. En del allmänna rättsregler finns likväl också om de vederlagsfria eller benefika upplåtelseformerna.

Den vederlagsfria nyttjanderätten till fastighet omfattas av den kategori som i 7 kap. 1 & JB beskrivs som ”annan nyttjanderätt”, dvs. nyttjanderätter som inte är av det speciella slag som avses med termerna arrende, hyra och tomträtt.

Den vederlagsfria nyttjanderätten enligt 7 kapitlets bestämmelser kan vara av alla de arter som över huvud taget räknas in i nyttjanderättsgruppen. Enligt den särskilda preciseringen i 3 & inräknas sålunda rätten att tillgodogöra sig skog, naturtillgångar i övrigt och alster av fastigheten samt rätten att jaga eller fiska. Den kan också ha samma ändamål som arrendena, dvs. gälla jordbruk, bostad, näringsverksamhet eller annat.

Utredningen har inte haft tillgång till någon statistik som visar hur vanliga de vederlagsfria upplåtelserna kan vara. Enligt den allmänna erfarenheten förekommer de emellertid både för permanentboende Och för fritidsboende, närstående och bekanta emellan. Särskilt kan man här erinra om att problemen med bosättningen för äldre lantbrukare kan tänkas få sin lösning genom vederlagsfria nyttjanderätter på det lantbruk som övergått till barn eller annan närstående. (Se t. ex. Bengtsson, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom s. 163—164.)

På skilda punkter har utredningen stött på uppgifter om vederlagsfria nyttjanderätter, bl. a. i en opublicerad undersökning som fritidsboendekom- mittén gjort under våren 1979 om fritidshus på annans mark på fyra orter. Där redovisas för Strömstad att ca 25 procent av nyttjanderättshavarna inte betalar någon avgift. För Storuman redovisas en andel av nära 20 procent vederlagsfria upplåtelser, för Umeå blott något enstaka fall och för Norrtälje inte något enda fall. (Se SOU 1982:23 s. 113—115.)

De säregna förhållandena rörande kronoholmarna innefattar som tidigare sagts att marken ofta är upplåten utan vederlag. Detta gäller alltid i de kontraktslösa fallen men också i vissa fall när kontrakt har upprättats. De vederlagsfria fall som anges i fritidsboendekommitténs undersökning kan i stor utsträckning vara upplåtelser på kronoholmar.

• Sida 137
•  Original

Utredningen har också erfarit att kommun i vissa fall har upplåtit mark vederlagsfritt för sport- eller idrottsändamål åt en förening som stöd åt dess verksamhet.

7.7.2. Vederlagsfri nyttjanderätt som pant

I förslaget har tillämpningsområdet för pantsystemet gjorts så vidsträckt att även vederlagsfria nyttjanderätter omfattas. Detta framgår av att det talas om nyttjanderätt och inte om den trängre kategorin arrende. Det finns dock en begränsning som liggeri att nyttjanderätten skall avse jord. Därmed faller awerkningsrätter, substansupplåtelser m. m. enligt 7 kap. 3 & JB utanför tillämpningsområdet.

Gränsen har dragits på detta sätt i första hand för att pantsystemet skall kunna användas för de vederlagsfria motsvarigheterna till bostads-, anlägg- nings- och lägenhetsarrende. Systemet omfattar emellertid även den vederlagsfria motsvarigheten till jordbruksarrendet. Det är nämligen inte utan vidare givet hur man bör dra en gräns inom området för vederlagsfria nyttjanderätter som avser användande av jord. En sådan gränsdragning är också mindre angelägen, eftersom det inte blir någon kollision med företagsinteckningen som bara kan omfatta arrenden.

Det grundläggande skälet till att vederlagsfria nyttjanderätter har tagits ini tillämpningsområdet är att det även här kan förekomma stora investeringar i framför allt byggnader med åtföljande kreditbehov. Det kan emellertid vara lämpligt att ta med dem redan för att undgå en del praktiska problem. Lämnas de utanför kan kreditbehoven leda till att parterna vill komplettera vederlagsfria avtal med en vederlagsklausul enbart för att pantsystemet skall kunna användas. Utredningen har ansett att lagreglerna inte bör sätta avtalsparter i en sådan situation. (Jfr avsnitt 7.10.1 om vederlaget för fjällägenheter.)

Ett annat skäl ligger i de problem som framför allt inskrivningsmyndighe- terna skulle få med en gränsdragning, eftersom det kan uppkomma svårigheter med att avgöra om en upplåtelse faktiskt är vederlagsfri eller ej. Rättspraxis ger prov på sådana problem. (Se t. ex. NJA 1961 s. 642.)

Nackdelarna med den valda ordningen ligger närmast i att man vid utformningen av lagtexten måste ägna uppmärksamhet åt nyttjanderättsfor- mer som har en mindre ingående reglering i lag än arrendena. Problemen i det avseendet är emellertid överkomliga.

För parterna i ett vederlagsfritt nyttjanderättsförhållande kommer det inte att vara helt problemfritt att utnyttja pantsystemet. För registreringen ställs det visserligen inte några andra krav än på ett arrende. Det kan emellertid tänkas att en kreditgivare kräver ändringar i eller tillägg till avtalet, bl. a. på grund av den bristande lagregleringen.

Registreringen kommer också att leda till modifikationer i nyttjanderätts- förhållandet, vilka måste observeras inte minst vid de vederlagsfria upplåtelserna. Ändringar inträder bl. a. i fråga om överlåtelserätten. Den registrerade nyttjanderätten kan sålunda komma att övergå till en helt annan person än den som fastighetsägaren velat gynna med en vederlagsfri upplåtelse. Det kan tänkas att fastighetsägaren varken vill låta vederlagsfri- heten eller andra villkor gälla för en ny innehavare. Förslagets regler om

• Sida 138
•  Original

överlåtelse och andra förvärv har inslag som medför att fastighetsägaren kan tillgodose sina intressen i de angivna avseendena. (Se avsnitt 10.2 och 10.4.)

7.8. Andrahandsupplåtelser

7.8.1. Innebörden av andrahandsupplåtelsen

Ett arrende eller annan nyttjanderätt kan vara en andrahandsupplåtelse, vilket innebär att upplåtelsen har gjorts av någon som själv har nyttjanderätt till fastigheten. Man kan också tänka sig ytterligare led i en kedja av upplåtelser. Här avses främst de mindre komplicerade fallen med bara en andrahandsrätt. En nyttjanderätt som upplåtits av en tomträttshavare är formellt också en andrahandsrätt, men den behandlas enligt 1 kap. Så i förslaget som en förstahandsrätt på grund av tomträttens särställning nära äganderätten.

JE:s nyttjanderättsregler är enligt förarbetena tillämpliga också på andrahandsrätter, såvitt gäller det obligationsrättsliga förhållandet mellan upplåtaren och innehavaren av andrahandsrätten. Det som sägs om fastighetsägare och jordägare gäller därvid för den som är rättighetshavare i första hand. Andrahandsrätten kan alltså ha alla de former som är möjliga enligt reglerna om förstahandsrätter. En huvudregel som också hållits fast i rättstillämpningen är att en andrahandsrätt inte gäller direkt mot fastighets- ägaren. Detta innebär t. ex. att en andrahandsrätt i och för sig kan vara att bedöma som ett bostadsarrende med en minimitid på fem år under förutsättning att förstahandsrätten gäller minst för så lång tid. Andrahands- rätten faller emellertid om förstahandsrätten skulle göra det, t. ex. på grund av förverkande eller en överenskommelse mellan innehavaren och fastig- hetsägaren eller av annan anledning. Att fastighetsägaren står utanför rättsförhållandet rörande andrahandsrätten, har också betydelse för tillämp- barheten av sakrättsliga regler. Vissa av dem, t. ex. om inskrivning i fastighetsboken, saknar tillämpbarhet och beträffande andra är det tveksamt om och i vad mån de kan användas. (Se prop. 1970:20 B 2 s. 935, 954—957, jfr B 1 s. 357—360. Se även Bengtsson, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom s. 4 och 24.)

En fråga av viss betydelse är vad som skall anses vara föremålet för andrahandsrätten. Från praktisk synpunkt sett är det naturligtvis ytterst fastighetens mark. Synsättet framgår t. ex. av lydelsen av 8 kap. 19 % JB när där talas om arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt till arrendestället. Från juridisk synpunkt kan man emellertid se förhållandet så att det är förstahandsrätten som är föremålet för andrahandsrätten. Man kan då, såsom också förekommer i propositionen till JB, säga att andrahandsrätten gäller i lös egendom. Saken kan också uttryckas så att andrahandsrätten är upplåten i förstahandsrätten. Motsvarande uttryckssätt används beträffande tomträtten, t. ex. i 13 kap. 1 & JB. Formuleringar av detta slag avspeglar sålunda närmast de rättsliga konstruktionerna och hur partsförhållandena är gestaltade, och de har därför kommit till användning i betänkandet. (Se prop. 197020 B 1 s. 357. Om termerna förstahandsrätt och andrahandsrätt,

• Sida 139
•  Original

se specialmotiveringen till 5 kap., rubriken och 1 å.)

Det finns vissa regler i JB om andrahandsrätter. I 8 kap. 19% ges huvudregeln för rätten att göra andrahandsupplåtelser när den första upplåtelsen är ett arrende. Där sägs det att arrendatorn ej utan jordägarens samtycke får upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller del av det. Härifrån görs det i samma paragraf ett undantag som ger arrendatorn vidare möjligheter, vilka han dock kan avsäga sig i avtal. Undantaget innebär att arrendatorn får hyra ut ledigt utrymme i byggnad eller upplåta område av ouppodlad mark till upplagsplats eller för liknande ändamål, om det kan ske utan olägenhet för jordägaren. Ett annat undantag är angivet i 205 och innebär att arrendatorn får hyra ut egen byggnad, om det inte orsakar avsevärd olägenhet för jordägaren. I 7 kap. 2 & ges föreskriften att samma kapitels regler är tillämpliga på en hyresrätt som upplåtitsi hus som inte hör till fastigheten.

7.8.2. Förekomsten av andrahandsupplåtelser

Andrahandsupplåtelserna förekommer i en hel del fall, även om de absolut sett inte är många i jämförelse med de enkla arrendena. Utredningen har fått kunskap om förhållandena genom kontakter med andra utredningar och med markägare och nyttjanderättshavare av olika slag. Företeelsen har behand- lats av arrendelagskommittén och av hyresrättsutredningen på grund av problem som den vållar. (Se SOU 1981:77 s. 257—268 och 1981:80 s. 149—154 samt lagrådsremissen med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen s. 76—78 och i arrendelagstiftningen s. 11.)

På det här aktuella området kan man urskilja två typfall av flerledade upplåtelser som är av särskilt intresse.

Det ena fallet är ett av dem som JB:s regler kanske närmast för tankarna till, nämligen att den som fått ett större markområde upplåtet till sig i sin tur upplåter något enstaka mindre område som tomt för fritidshus, permanent- bostadshus eller näringsverksamhet.

Det andra typfallet kan närmast beskrivas så att man har skjutit in en mellanarrendator mellan fastighetsägaren och den eller de rättighetshavare som faktiskt skall utnyttja marken. Det finns exempel på att ett flertal tomter i byar för fritidsbebyggelse är upplåtna i andra hand av en juridisk person som är mellanarrendator med lägenhetsarrende till hela byområdet. Mellanar— rendatorn kan också ha behållit vissa områden, eventuellt för att låta bostadsarrendatorerna utnyttja gemensamma anläggningar där för sport m. 111. Det finns vidare exempel på att marker på större gods har upplåtits i första hand i större delar till juridiska personer som gjort andrahandsupp- låtelser av skilda slag till mindre delar. (Se t. ex. NJA 1978 s. 404.)

På domänverkets område finns det exempel på båda de nu beskrivna typfallen och mellanformer. I åtminstone ett par fall har även kronoholmar disponerats genom att staten upplåtit större områden till en kommun som i sin tur delat upp dem i ett flertal bostadsarrenden i fritidsbyar.

Ett specialfall bland exemplen på andrahandsupplåtelser är Djurgården i Stockholm. Marken på Djurgården har från början så gott som helt ägts av staten. Statens områden har minskats en del genom åren genom överlåtelser till Stockholms kommun, men staten har fortfarande kvar stora områden

• Sida 140
•  Original

både på Norra och Södra Djurgården. Dessa kallas på grund av dispositions- formen formellt för Kungl. Djurgården men här fortsättningsvis endast Djurgården.

Djurgården är upplåten med nyttjanderätt enligt Statsrättsliga regler till den regerande konungen. Ursprunget till denna ordning är dunkelt, men den har bekräftats senast i samband med 1813 års regler om statsskicket. Djurgården förvaltas av riksmarskalksämbetet genom dess Djurgårdsför- valtning. För nyttjanderätten gäller att all avkastning skall användas för driftskostnader inom Djurgården eller återinvesteras där. Vissa förmåner tillkommer också Konungen personligen. (Se prop. 1964:183 s. 4.)

Med stöd av förstahandsrätten har det i stor utsträckning upplåtits nyttjanderätter i andra hand på Djurgården och många byggnader är uppförda för skilda ändamål, de flesta som bostäder.

Orsakerna till att det i allmänhet uppkommer andrahandsupplåtelser kan vara olikartade. De kan vara ett resultat av tillfälliga omständigheter och då inte bero på närmare överväganden av konsekvenserna. Så kan det vara om första nyttjanderättshavaren har ett förhållandevis stort område till förfo- gande och det förefaller honom lämpligt att upplåta en del av det till någon närstående eller annan person, särskilt om det är tänkt att andrahandsupp- låtelsen skall vara kortvarigare än huvudupplåtelsen. Det kan också vara så att första nyttjanderättshavaren för en tid vill upplåta hela området i andra hand i stället för att överlåta sin nyttjanderätt.

I många fall kan man med någon förenkling säga att orsaken till andrahandsupplåtelsen ligger i att fastighetsägaren velat skilja ägandet av marken från utnyttjandet av den i olika driftsformer. Formerna kan vara varierande. Det kan vara så att all drift organiseras i ett bolag som fått nyttjanderätten till hela fastigheten, varefter bolaget i andra hand kan upplåta t. ex. fritidstomter. Driften kan också delas upp i skilda grenar med skilda bolag som utövare, t. ex. ett för jordbruk och ett för skogsbruk med nyttjanderätt till skilda markområden. En sådan ordning förekommer på vissa större egendomar, såsom tidigare angetts.

I de nämnda fallen är det intressegemenskap mellan ägaren till marken och de juridiska personer som är arrendatorer i första hand.

Uppdelningen kan emellertid också förekomma utan sådan gemenskap. Markägaren kan finna det förenligt med sina intressen att upplåta ett markområde till någon annan för inkomstens skull och överlåta till denne att driva den rörelse det innebär att göra upplåtelser t. ex. för bostadstomter. Denna form har förekommit renodlad hos domänverket i åtminstone något fall och är väl den som är representerad på de kronoholmar där kommunen har förstahandsrätten. Den förekommer fortfarande hos domänverket i mellanformen att man på förstahandsarrende upplåter områden som är stora nog för ett par tomtplatser eller fler, och överlåter den vidare uppdelningen på förstahandsarrendatorn.

Uppdelningen kan i sin tur ha varierande motiv. Den ger administrativa fördelar när skilda driftsformer läggs på ett eller flera särskilda bolag. Det är emellertid liknande fördelar i andra fall när markägaren gör en upplåtelse till en fristående person eller organisation, eftersom han då får inkomster av marken utan de förvaltningsbestyr som följer av att ha många separata avtalsförhållanden till olika arrendatorer.

• Sida 141
•  Original

Markägaren kan också se en fördel i att ekonomiska risker med upplåtelser av mark för bebyggelse kan läggas på en juridisk person som står som förstahandsarrendator. Förluster behöver då inte bli ett hot mot den förmögenhet som markägandet utgör. Uppdelningen kan även ge skattemäs- siga fördelar, beroende på omständigheterna.

Det kan emellertid inte uteslutas att de dubbla upplåtelserna någon gång har skett i avsikt att fastighetsägaren skall undgå JB:s tvingande regler. Denne kan genom att upplåta ett lägenhetsarrende till en mellanarrendator betinga sig vederlag som motiveras av att marken skall utnyttjas för bebyggelse men undgå att bli bunden av de strängare reglerna för bostadsarrenden och anläggningsarrende. Främst är det reglerna om minimitid för upplåtelsen och om besittningsskydd som kan kringgås på detta sätt.

7.8.3. Nyttjanderätter i skilda led som pant

Möjligheten att använda nyttjanderätterna i flerledsförhållanden som pant behövs i första hand beträffande andrahandsupplåtelser. Nyttjanderättsha- varen är där i samma situation som vid en enkel upplåtelse direkt från fastighetsägaren.

Det finns emellertid förhållanden då det är av värde att en förstahands- upplåtelse kan pantsättas också när det har gjorts eller är avsett att det skall göras andrahandsupplåtelser. När andrahandsupplåtelsen avser endast någon eller några tomter och den som har förstahandsrätten har kvar ett tomtområde för egna hus, kan denne i fråga om kreditbehovet vara att jämställa med den som har fått en tomtupplåtelse direkt av fastighetsäga- ren.

När det är fråga om andrahandsupplåtelser av ett flertal tomter kan innehavaren av förstahandsrätten ha behov av krediter för att ordna gemensamma anläggningar för tomtarrendatorema. Härtill kommer att det under alla förhållanden kan finnas ett intresse av att man skall kunna utnyttja det pantvärde som nyttjanderätten har då rörelsen med andrahandsupplå- telser är lönsam. Särskilt gäller detta om förstahandsarrendet kommer att falla utanför företagsinteckningens område.

Pantsystemet skulle alltså av delvis olika skäl kunna vara av värde ifråga om nyttjanderätterna i båda leden när det skett andrahandsupplåtelse av nyttjanderätt.

Ett pantsystem som passar för enkla upplåtelser är emellertid inte utan vidare tillämpligt på flerledade förhållanden. Det fordras vissa särregler och hanteringen av registrerings- och pantfrågorna blir under alla förhållanden besvärligare. Säkerhetsvärdet hos nyttjanderätterna blir också ett annat, i allmänhet sämre än vid de enkla upplåtelserna.

Det uppkommer komplikationer på flera punkter, om man skall göra pantsystemet tillämpligt i de flerledade förhållandena. De uppkommer redan om endast andrahandsrätter skall omfattas av systemet men också om man i fråga om förstahandsrätter skall beakta att det finns eller kan komma att finnas upplåtelser i andra hand.

Sambandet mellan upplåtelserna i de flerledade förhållandena medför att man, när ena ledets rättighet skall föras in i pantsystemet, måste beakta även

• Sida 142
•  Original

rättigheteri det andra ledet i fråga om de avtalsmässiga förutsättningarna för en registrering. Liknande hänsyn måste man också ta i fråga om handlägg- ningen av de olika slagen av registerärenden som kan förekomma i övrigt.

En registrering och pantsättning av en rättighet i ett led måste också i flera avseenden få verkningar på innebörden av nyttjanderätten i ett annat led. Detta gäller Skriftlighetskravet, giltigheten av ändringsavtal, uppsägnings- förfarandet och rätten till förtida betalning ur panten, för att nämna några viktiga punkter.

Ytterligare gäller att reglerna i vissa andra frågor måste utformas på ett annat sätt för de flerledade förhållandena än för de enkla. En inskrivning i fastighetsboken kan sålunda inte göras till en registreringsförutsättning beträffande en andrahandsrättighet, eftersom JB inte medger sådan inskriv- ning. Tillbehörsreglerna måste ges en ytterligare komplikation eftersom en andrahandsupplåtelse ger upphov till ytterligare en krets av tillbehör.

Utredningen har övervägt att lämna de flerledade förhållandena helt utanför pantsystemet på grund av de lagtekniska svårigheterna, tillämpnings- problemen och riskerna för att det under alla förhållanden blir fråga om mindre goda pantobjekt.

Ett väsentligt skäl har därvid också varit att man måhända skulle kunna vänta sig att parterna anpassar sig efter pantreglerna på det sättet att de flerledade upplåtelserna avvecklas och förvandlas till enkla upplåtelser i de fall där man på någon sida vill använda pantsystemet. Det torde emellertid finnas så starka intressen bakom flerledsförhållandena att man inte utan vidare kan vänta sig en sådan anpassning. I vart fall skulle den antagligen ta lång tid. Man måste därför räkna med att framför allt de som har andrahandsrätter i många fall skulle bli lidande på en begränsning av pantsystemets tillämpbarhet.

Utredningen har därför stannat för att ge regler som medger att pantsystemet används för andrahandsrätter enligt särskilda bestämmelser i lagförslagets 5 kap.

Förslaget medger däremot inte att en förstahandsrätt används som pant samtidigt med en andrahandsrätt. Förslaget är konstruerat på det sättet att inblandade parter måste bestämma sig för om det är förstahandsnyttjande- rätt eller andrahandsnyttjanderätt som skall användas som pant och anpassa innehållet i avtalet om förstahandsrätten därefter.

Ett viktigt skäl till att förstahandsrätten bör uteslutas från pantsystemet, om andrahandsrätter skall användas som pant, är — bortsett från de komplicerade förhållanden som skulle uppstå — att den motsatta ordningen leder till kollision mellan säkerhetsrätter. Värdet av panträtten i andrahands- rätten skulle kunna bli illusoriskt, om förstahandsrätten kunde pantsättas med de risker för exekution som det för med sig. Läget beror här på vilken verkan man vill låta exekutionen ha på andrahandsrättens bestånd. Tillämpar man de regler som nu gäller för beståndet av en nyttjanderätt när fastigheten säljs exekutivt, får man resultatet att andrahandsrätten kan komma att upphöra genom försäljningen av förstahandsrätten. Redan utsikterna till att panträtten i andrahandsrätten skulle kunna förloras på denna väg skulle göra den värdelös som kreditsäkerhet. Det kan erinras om att motsvarande kollisionsrisk är eliminerad i tomträttsfall, eftersom

• Sida 143
•  Original

fastigheten då inte får intecknas. Riskerna för en andrahandsrätt att gå förlorad vid exekution i förstahandsrätten skulle troligen bli större än motsvarande risk för förstahandsrätten vid exekution i fastigheten (se avsnitt 1 1.5.)

7.9. Kronoholmarna

7.9.1. Nyttjanderätterna till kronoholmarna

Med benämningen kronoholmar syftar man på en mängd av öar, holmar och skär som tillhör eller anses tillhöra kronan. Kretsen är inte helt klart avgränsad. I första hand är det öar i saltsjön som avses, men det finns även motsvarigheter i de större insjöarna. (Se bl. a. SOU 1925:19 s. 351—353, 1947:47 s. 323—325, prop. 1950:60 s. 87—89 samt DsFi 1983212 5. 58—62 och bilaga 1.)

Det är främst fråga om öar som kronan i gången tid inte haft någon bestämd användning för. De har i stället nyttjats av befolkningen i samband med fiske och sälfångst. Vissa öar kan kronan helt eller delvis ha avsatt till särskilda ändamål, t. ex. fyrplats och tullverksamhet. Problemen med de bebyggda öarna har föranlett utredningen om de s. k. kronoholmarnas framtida disposition, kronoholmsutredningen, som avgett sitt betänkande. (Se DsFi 1983212.)

Kronoholmarna förvaltas av olika myndigheter. I allmänhet är det kammarkollegiet och länsstyrelserna som har uppgiften. I övrigt förekom- mer förvaltning av sjöfartsverket, domänverket och fortifikationsförvalt- ningen.

I stor utsträckning saknas kronoholmarna i fastighetsregister och fastig- hetsbok. De många gånger oklara äganderättsförhållandena har bidragit till detta men också den omständigheten att kronofastigheter ofta inte tagits in i fastighetsboken ens när äganderättsfrågan är klar.

Förhållandena har blivit berördai lagstiftningen i skilda fall. Bl. a. gavs det regler i 18 kap. 2 & BB i 1734 års lag om att bofast befolkning fick i eget härad eller egen socken mot avgift och efter lov fiska och sätta upp bodar vid konungens allmänna fiskelägen och grund i skären.

En författningsmässig reglering har getts i förordningen (1950:597) om fiskerätten vid vissa kronan tillhöriga havsstränder, skär och holmar m. m. Där sägs bl. a. att fiskeriidkare och sammanslutning av yrkesfiskare är berättigade att avgiftsfritt erhålla upplåtelse av mark för uppförande av boningshus, bod eller annan anläggning till gagn för yrkesfisket.

De flesta bosättningarna på nyttjanderättsmark är fritidsställen men det finns även en hel del permanentbostäder. Inte sällan är det då fråga om bostäder för fyr-, lots- eller tullpersonal. Bosättningarna leder sitt ursprung långt tillbaka i tiden och hör samman med jakt, fiske och sjöfarten i områdena.

Det finns både nyttjanderätter enligt avtal och sådana utan avtal. I de avtalslösa fallen härleder innehavaren sin rätt till företrädare på grund av arv "eller överlåtelse utan att ursprungsrätten kan klarläggas närmare. Även sådana besittningar respekteras av staten.

• Sida 144
•  Original

Upplåtelseavtalen kan vara en bekräftelse på en härledd rätt av gammalt ursprung och utsäga att det inte skall utgå någon avgift. Redan avgiftsfriheten medför då att det inte är fråga om något arrende. I andra fall kan upplåtelsen ha skett mot avgift, t. ex. när innehavarens yrke eller andra omständigheter medför att han inte tillhör någon sådan befolkningsgrupp som fått åtnjuta avgiftsfrihet. Avgifter blir det givetvis alltid fråga om när upplåtelsen sker helt oberoende av gamla förhållanden, t. ex. i form av bostadsarrende för fritidsbebyggelse eller annat ändamål.

Enligt kronoholmsutredningens undersökningar finns det omkring 200 bebyggda holmar med sammanlagt ca tusen bosättningar. De flesta bebyggda holmarna finns på östkusten i den yttre skärgården i Norrbottens län. Av dessa kan särskilt nämnas Malören, Brändöskäret, Haraskär och Kluntarna med rätt stora grupper av bebyggelse. Här finns det gamla fiskelägen kompletterade med nyare fritidsbebyggelse. Brändöskäret och Haraskär arrenderas på 49 år av kommunen som i sin tur upplåter bostadsarrenden i andra hand. Dessa arrenden — liksom de på Käringön på västkusten — avser endast stugplatser och inte någon ytterligare mark utanför husens grund. (Se DsFi 1983112 5. 63, 174 och Widmark, Kronoholmarna s. 129—132.)

Inom Västernorrlands län finns det bl. a. ett gammalt fiskeläge av kulturhistoriskt värde på Trysunda med ytterligare bebyggelse ansluten. Själva fiskeläget arrenderar staten ut till Trysunda fiskehamnsförening som i sin tur har gjort upplåtelser till medlemmar i föreningen.

Inom Södermanlands län har domänverket gjort en del upplåtelser på Hamnskär, Källskären, Fågelskär och Hävringe där det föreskrivits att arrendena inte får överlåtas till andra än lotsar, lotsars släktingar eller bekanta.

På västkusten finns det också flera bebyggda kronoholmar inom Göte- borgs och Bohus län. Större antal bosättningar finns det på Vinga, som har sjöhistoriska traditioner, på Ängholmen, där det också finns en varvsindu- stri, samt framför allt på Käringön och Gullholmen.

Både Käringön och Gullholmen har kulturhistoriskt intressanta samhällen uppbyggda kring fiskenäringen. Båda samhällena har blivit föremål för forskning för att man skall finna lämpliga former för deras fortsatta utveckling. (Se Gullholmen, Förslag till riktlinjer för bevarande och Aren, Käringsöns framtid.)

7.9.2. Nyttjanderätterna som pant

Kreditproblemen för nyttjanderättshavare med egna hus har varit en del av orsaken till att det tid efter annan sedan långt tillbaka gjorts framställningar om rätt att friköpa tomter på kronoholmar framför allt på västkusten. I enstaka fall har staten sålt mark. Många intressen är emellertid berörda av dispositionen av markerna.

För bebyggelsen på kronoholmarna skulle ett pantsystem utan tvekan i många fall vara av stort värde. De skäl som i allmänhet talar för att ägare till hus på annans mark bör kunna använda egendomen som kreditsäkerhet gäller även beträffande kronoholmarna. Förhållandena är emellertid i viss mån särpräglade. (Se t. ex. Gullholmen, Förslag till riktlinjer för bevarande och Arén, Käringsöns framtid 5. 124—131.)

• Sida 145
•  Original

Det är i vissa fall fråga om miljöer som hotas av strukturomvandlingama i samhället. Hoten kan bestå i avfolkning av bygderna eller i att det blir rena fritidsområden. Kulturhistoriska värden i själva bebyggelsens utförande kan också hotas, oberoende av hur husen används. Det är knappast i något fall av direkt intresse att den bebyggelse eller verksamhet som finns skulle försvinna. Undantag kan gälla för något fall av skräpbebyggelse där kanske intresset av fri natur kan väga över intresset att bebyggelsen bevaras.

Kreditmöjligheterna har också betydelse i ett vidare sammanhang. Om sådana möjligheter står till buds, kan ett betydelsefullt skäl till önskningar om friköp av tomtmarken eller omvandling till tomträtt falla bort. Även om friköp eller tomträttsbildning och den fastighetsbildning som fordras i båda fallen är en ändamålsenlig utveckling från vissa synpunkter sett kan den ha nackdelar med sig både på nyttjanderättshavare- och markägarsidan. Framför allt skulle pantsystemet kunna medföra en större frihet vid valet mellan nyttjanderätt och äganderätt eller tomträtt utan att kreditfrågan utövar någon press i en bestämd riktning.

Problemen med att forma pantsystemet så att det kan tillämpas på kronoholmsbebyggelsen beror i huvudsak på att det ofta saknas skriftliga upplåtelser och på att de enskilda nyttjanderättsområdena i vissa fall inte omfattar mer än byggnadernas yta. Härtill kommer att nyttjanderätten ofta faller utanför kategorin arrende enligt JB och dess föregångare. Ytterligare ett problem skapas av att kronoholmarna inte alltid finns upptagna i fastighetsboken, vilket behövs för att nyttjanderätten skall kunna skrivas in där.

Utredningen har inte funnit det möjligt att konstruera ett pantsystem som kan användas för kontraktslösa nyttjanderätter. Inte heller har det varit möjligt att göra undantag från Skriftlighetskravet för kronoholmsupplåtelser eller andra fall. Detta innebär att pantsystemet inte kan användas av sådana rättighetshavare på kronoholmarna där det saknas kontrakt.

Skriftlighetskravet är emellertid ett hinder som kan övervinnas i de fall då en nytt janderättshavare vill utnyttja pantsystemet. Kronoholmsutredningen framför den uppfattningen att alla nyttjanderätter på kronoholmarna bör bekräftas genom kontrakt och redovisar de skäl som talar därför. (Se DsFi 1983:12 s. 137.)

Även problemet med inskrivningen i fastighetsboken bör gå att lösa genom att det i förekommande fall görs upplägg där för den statliga fastighet som avses med en nyttjanderätt som är tilltänkt som pant.

Nyttjanderättsområden som består enbart av ytan för en byggnad kan inte märkas ut på marken på det sätt som kan ske när tomten är större än huset. Det är i första hand på kronoholmarna som det förekommer att nyttjande- rättsområdena är bestämda till stugplatser. Utredningen har beaktat dessa och likartade förhållanden i reglerna om hur ett nyttjanderättsområde skall identifieras innan det kan godtas för registreringi nyttjanderättsregistret. (Se avsnitt 8.2.3.)

Som redan förut har sagts skall pantsystemet kunna användas också för nyttjanderätter som inte är arrende. Kronoholmsfallen bildar en av de upplåtelsegrupper som motiverar att tillämplighetsområdet görs så vid- sträckt, trots att den omfattningen inte är helt problemfri.

Enligt utredningens uppfattning har reglerna för pantsystemet fått en

• Sida 146
•  Original

sådan utformning att systemet skall kunna användas även för nyttjanderät- terna på kronoholmarna, om Skriftlighetskravet har uppfyllts. Problem som kan uppkomma i andra avseenden än de nu nämnda framgår i de sammanhang där de aktualiseras.

7.10. Fjällägenheter och renskötarbostäder

7.10.1. Nyttjanderätterna

I fjällvärlden i Norrbottens, Västerbottens och Jämtlands län finns det nyttjanderättsupplåtelser på statlig mark ovanför odlingsgränsen eller på renbetesfjällen. De går under varierande benämningar men kan samman- fattas i två grupper. Den ena är fjällägenheter, som huvudsakligen upplåts för jordbruks- och egnahemsändamål och den andra renskötarbostäder, som är bostäder för renskötande samer.

Upplåtelsema har tillkommit under andra odlings- och samhällsförhållan- den än som nu råder, och upplåtelserna kan ses som resultat av historiska förhållanden. Upplåtelsema har förenats med skilda former av samhällsstöd för byggnation, flyttning, gästgiveribestyr m. m., vilka alltjämt gäller för lägenheter som består. Även på detta område finns det kulturhistoriskt värdefulla miljöer, t. ex. Bruksvallarna i Härjedalen. (Se prop. 1980/81:100, Bil. 13 s. 32 och JoU 1980/81:18 s. 10—11.)

För upplåtelser av fjällägenheter gällde tidigare särskilda regler i olika kungörelser och dessutom 1907 års nyttjanderättslag. Sedan särställningen för publika nyttjanderättsupplåtelser i princip har avvecklats, regleras förhållandena av JB med kompletteringar i andra författningar. Upplåtel- sema har gjorts mot vederlag och är avsedda att vara arrenden, även om avgifterna i vissa fall är symboliska årsbeIOpp om fem kronor.

Markupplåtelserna för renskötarbostäderna har skett på grundval av lagstiftningen om rennäringen, f. n. rennäringslagen (1971:437). Där finns det dock inte några regler för själva upplåtelserna. För dem gäller allmänna regler om nyttjanderätt med kompletteringar av andra bestämmelser. Upplåtelsema är i samtliga förekommande fall utan avgift och därför är det inte fråga om arrenden. De har i allmänhet skett för innehavarens livstid och ger rätt för denne att uppföra och bibehålla bostadsbyggnad.

Riksdagen har 1981 tagit ställning till frågorna om dispositionen och förvaltningen av lägenheterna i framtiden. Härvid har för fjällägenheterna fastlagts principer för en avveckling, vilka i enstaka fall kan bli aktuella även för renskötarbostäderna. Förvaltningen av båda upplåtelseslagen ligger hos lantbruksnämnden i länet med lantbruksstyrelsen som beslutande i vissa frågor t. ex. om nedläggning av en lägenhet. (Se DsJo 1979:1 och 19802, prop. 1980/81:100, bil. 13, B 10 s. 29—37, JoU 1980/81:18 s. 9—11 och rskr 1980/811207.)

Fjällägenheterna uppgick vid riksdagsbehandlingen till 278 stycken. Det beräknades att ca 220 av dessa skulle läggas ned och att så kunde komma att ske redan inom en femårsperiod beträffande 80 procent av antalet. En aweckling blir aktuell när den löpande upplåtelsetiden gått ut. Renskötar- bostäderna var vid riksdagsbehandlingen ca 400 stycken. För dem är en

• Sida 147
•  Original

avveckling inte lika aktuell som för fjällägenheterna, men den kan komma att ske i vissa fall.

Avvecklingen av en lägenhet innebär att staten inte längre upplåter marken på de speciella villkor som avses med benämningarna fjällägenhet och renskötarbostäder. Bosättningen upphör kanske inte men marken eller en del av den kommer att innehas av enskild person på andra villkor än tidigare. I så fall är det fråga om ett större eller mindre tomtområde för husen. Friköp kan tänkas i en del fall och även tomträttsupplåtelser är åsyftade. Det kan också upplåtas arrende enligt JB. I allmänhet blir det då fråga om bostadsarrenden.

Byggnaderna på fjällägenheterna ägs omväxlande av staten och nyttjan— derättshavaren, som då också har fått statligt stöd till uppförandet. Renskötarbostäderna ägs av lägenhetsinnehavaren. Det har sagts att det på sina håll finns ett uppdämt behov av upprustning av byggnadsbeståndet. Kulturhistoriska värden finns också att ta vara på. Särskilt har framhållits Bruksvallarna i Härjedalen med en sammanhängande bybebyggelse.

För sådana fall då en upplåtelse inte kan förlängas finns det regler om inlösen av byggnaderna från statens sida. De är avsedda att tillämpas även under den avveckling som är åsyftad. Även vid överlåtelser kan det uppkomma sådana här frågor. När en same önskar sälja sin bostad kan staten ofta, på grund av samernas särskilda rättigheter till områdena, inte medge att nyttjanderätten till tomten tas över av någon som inte är same. Även i sådana fall kommer inlösenregler i tillämpning.

7.10.2. Nyttjanderätterna som pant

Nyttjanderätterna kan enligt vad som framgått vara, dels upplåtelser med den särskilda karaktären som avses med benämningarna fjällägenheter och renskötarbostäder och dels sådana upplåtelser som kan föreligga sedan en sådan särskild upplåtelse har avvecklats.

I fråga om fjällägenheterna är det fråga om arrende i båda lägena. För renskötarbostäderna är det däremot före en avveckling fråga om vederlags- fria upplåtelser på vilka endast JB:s allmänna nyttjanderättsregler är direkt tillämpliga. Efter en avveckling rör det sig om bostadsarrenden.

Före en aweckling av lägenhetsformerna är behovet av det nu föreslagna pantsystemet mindre aktuellt, eftersom det finns särskilda stödformer för upplåtelserna. Helt saknas det dock inte användning för pantsystemet. Renskötarbostäderna faller också innanför tillämpningsområdet. Fjällägen- heterna däremot faller utanför, i den mån de är jordbruksarrenden. Utredningen har inte ansett att förhållandena påkallar någon särlösning för de fallen, på grund av den begränsade användning pantreglerna likväl skulle få på detta område.

Pantsystemet kan antas bli till större nytta för de upplåtelser som träder i stället för de avvecklade formerna. De faller också innanför tillämpnings- området för pantsystemet. Detta gäller även om en upplåtelse för en renskötarbostad skulle ersättas med en vederlagsfri upplåtelse enligt allmänna nyttjanderättsregler. Det kan emellertid tänkas att staten vill föreskriva sådana villkor för en ny upplåtelse, särskilt i fråga om överlåt— barheten, att det kan uppstå svårigheter i det konkreta fallet med att tillämpa

• Sida 148
•  Original

pantsystemet. Frågor av det slaget kommer att beröras i de sammanhang där regler om sådana frågor behandlas (Se särskilt avsnitt 10.2 och 10.4.)

De svårigheter som uppstår i fallen då staten före avvecklingen äger byggnader och överlåter dem till den som får arrenderätt till marken, har berörts i det föregående. (Se avsnitt 6.6.5.)

• Sida 149
•  Original

8.1. Inledning

En nyttjanderätt kan vara mer eller mindre lämpad som kreditobjekt. Detta är en del av orsaken till att utredningen begränsat redan de typer av nyttjanderätt som kan omfattas av pantsystemet. Problemet återkommer emellertid beträffande den enskilda nyttjanderätten inom tillämpningsom- rådet.

Svårigheterna kan hänföras till att nyttjanderätten helt och hållet skapas genom avtal och får sin grundläggande innebörd genom en sådan rättshand- ling. De rättsliga kraven på avtalens innehåll är varierande — de är särskilt svaga för lägenhetsarrendet och den benefika nyttjanderätten — men avtalsfriheten är stor även för bostads- och anläggningsarrendet. Denna bedömning gäller särskilt om man ser saken ur panträttslig synpunkt. Nyttjanderättsreglerna har inte alls formulerats med tanke på tredjemansin- tressen via panträtter och förhållandena har inte heller motiverat sådana hänsynstaganden.

Det är i och för sig möjligt att man i pantsystemet godtar nyttjanderätterna sådana de blivit utformade genom avtalen. Bedömningarna i kreditlivet kommer att innebära att man som panter endast godtar nyttjanderätter som uppfyller vissa krav. Detta kan i sin tur beräknas leda till att nyttjanderätts- avtalen i viss utsträckning på sikt anpassas efter kreditkraven.

Utredningen har emellertid valt linjen att i förslaget ge regler som medför att nyttjanderätten såsom pant får en delvis annan utformning än annars skulle vara fallet. Reglerna är utformade på tVå Olika Sätt. Det är dels fråga om förutsättningar för att en nyttjanderätt skall få tas in i nyttjanderättsre- gistret, registreringsförutsättningar, och dels fråga om verkningar som en registrering får på nyttjanderätten, oberoende av hur avtalet faktiskt är utformat, registreringseffekter.

I samtliga fall kan ändringarna i avtalsförhållandet hänföras till det ställningstagande som parterna gjort, när de önskat att nyttjanderätten skall kunna användas som pant. Registreringsförutsättningarna måste uppfyllas redan genom att parterna ger avtalet den önskade utformningen. Registre- ringseffekterna i sin tur uppkommer genom att avtalet blir registrerat i enlighet med parternas avsikt. Några verkningar som de inte kan förutse vid avtalets ingående medför inte förslaget.

• Sida 150
•  Original

8.2. Översikt över registreringsförutsättningarna

Utöver de krav förslaget ställer på nyttjanderätten för att den skall få tas in i nyttjanderättsregistret kommer det också att finnas formella inskrivnings- rättsliga krav som sökanden måste uppfylla i ett registreringsärende. Dem är det inte fråga om i detta sammanhang utan endast om kraven på nyttjanderättsavtalets form och innehåll.

Nyttjanderättsavtalet måste vara skriftligt. Vidare måste det innehålla en registreringsklausul, dvs. den grundläggande överenskommelsen mellan parterna om att avtalet skall få ingå i pantsystemet. Nu nämnda krav har i första hand betydelse för förhållandet parterna emellan. Dessutom har förslaget krav som närmast är motiverade av hänsyn till pantborgenärer men också till utmätningsborgenärer m. fl. , som får sina intressen knutna till den registrerade nyttjanderätten. De kraven har utformats som regler om identifieringen av nyttjanderättsområdet genom gränsmarkering och karta. Som ett ytterligare skydd för pantobjektet krävs det att det fått det sakrättsliga skydd som inskrivning av nyttjanderätten i fastighetsboken ger.

Skriftlighetskravet gäller redan enligt JB för bostads- och anläggningsar- rende som ett obligatoriskt krav för att sådant nyttjanderättsavtal skall vara giltigt. Avtal om lägenhetsarrende kan däremot ingås muntligen, om parterna är överens om att det inte skall vara skriftligt avtal. För de vederlagsfria nyttjanderätterna finns det inte något skriftlighetskrav.

Det finns flera skäl till att nyttjanderättsavtalen måste vara skriftliga när de ingåri pantsystemet. Skriftligheten behövs redan för att det skall kunna ske en registrering. Dessutom måste avtalen vara skriftliga för att de skall kunna förses med det innehåll som ingår bland registreringsförutsättningarna, nämligen registreringsklausul och karta. Härtill kommer att det är av grundläggande betydelse att ett så viktigt inslag i pantobjektet som nyttjanderättsavtalet fått sitt innehåll dokumenterat i skrift och därmed kan bedömas till sin innebörd och värderas. Skriftlighetskravet framgår indirekt av att det fordras att nyttjanderätten är inskriven i fastighetsboken, men det har framstått som riktigt att lagförslaget också direkt ställer upp kravet för sitt eget område. I förslaget har kravet fått en allmän formulering men det syftar på de avtalstyper för vilka det inte gäller sådant krav redan enligt JB.

8.3. Rätten att registrera och pantsätta

8.3.1. Registreringsklausulen vid nya avtal

En viktig fråga om konstruktionen av pantsystemet är på vilken grund det skall kunna användas för en enskild nyttjanderätt. Man har att välja på lag eller avtal som sådan grund. Med lag som grund skulle varje nyttjanderätt inom tillämpningsområdet kunna pantsättas på innehavarens initiativ under förutsättning att den uppfyller krav på överlåtbarhet m. rn. Med avtal som grund bygger pantsättningsrätten på parternas överenskommelse.

Det kan anföras skäl för att lagstiftningslinjen bör väljas. Det kan sägas

• Sida 151
•  Original

vara rimligt att en nyttjanderättshavare får utnyttja pantsystemet när han enligt avtalet får lägga ner så stora värden som det är fråga om när byggnader har uppförts. Nackdelarna med lagstiftningsmetoden ligger emellertid i att den ger minskad valfrihet i fråga om möjligheterna att upplåta mark. Trots att pantsättningsbefogenheten inte alltid behövs, måste den av praktiska skäl fogas till nyttjanderättsupplåtelser i allmänhet inom ett visst tillämpnings- område. Alla dessa upplåtelser skulle därför av panträttsliga skäl komma att följa vissa tvingande regler och få ett innehåll som inte alltid behövs eller är önskvärt för parterna. Man skulle därmed offra den möjlighet som nu finns till avtal med ett allt efter omständigheterna ganska starkt varierande innehåll, ibland med arrendenämndens tillstånd. Parternas valfrihet skulle reduceras och i vissa fall skulle valet stå mellan att ingå avtal eller att avstå.

Det kan tilläggas att det inte gärna kan genomföras en ordning som innebär att de panträttsligt motiverade modifieringarna i avtalet inträder först om nyttjanderättshavaren med stöd av lag bestämmer sig för att pantsätta. Verkningama för fastighetsägaren i fråga om överlåtelserätten m. m. är alltför stora för att denna lösning skulle kunna förenas med allmänna avtalsrättsliga principer.

I förslaget har avtalsgrunden valts, eftersom den medger att man bibehåller valfriheten på nyttjanderättsområdet. Förslaget kräver därför att det enskilda nyttjanderättsavtalet, såsom en del av sitt innehåll, utsäger att nyttjanderätten får registreras. Det skall sålunda innehålla en registrerings- klausul. Denna del av avtalet är en förutsättning för att nyttjanderätten skall få tas in i nyttjanderättsregistret.

8.3.2. Registreringsklausulen vid äldre avtal

När det gäller avtal som redan är slutna när pantreglerna träder i kraft ställer sig frågan om rätten att pantsätta annorlunda än i fråga om nya avtal. Avtalslinjen innebär att frågan för parterna kommer att gälla, om de skall ingå ett tilläggsavtal om att föra in pantklausulen i avtalet eller ej. Här saknas ju möjligheten att välja mellan att över huvud taget ingå ett nyttjanderätts- avtal eller att avstå.

Frågan om tilläggsavtalet är inte jämställd med den om att ingå ett nyttjanderättsavtal från början. Skillnaden gäller främst nyttjanderättshava- rens ställning. Han kan erbjuda sig att betala högre avgift för nyttjanderät- ten, men han har knappast något annat val än att finna sig i att fastighetsägaren avslår en begäran om tilläggsavtal. Möjligen kan han ställa i utsikt att han kommer att avstå från möjligheten till förlängning när avtalstiden gått ut, men betydelsen härav beror på marknadssituationen och nackdelarna blir i allmänhet störst för honom själv.

Vid de äldre avtalen talar intresseförhållandena därför starkt för att nyttjanderätterna görs pantsättningsbara direkt enligt lag. Upplåtelsen har tillåtit att nyttjanderättshavaren har skapat stora värden i byggnader med vad därtill hör. Det kan därför ligga mycket nära till hands att fastighetsägaren i det läge som de nya lagreglerna skapar får godta att nyttjanderättshavaren skall kunna utnyttja de ekonomiska värdena och vidmakthålla dem genom reparationer och förbättringar.

• Sida 152
•  Original

Å andra sidan har lagstiftningslinjen också för de äldre avtalen klara skäl emot sig, särskilt i huvudregeln att civilrättslig lagstiftning inte bör ges tillbakaverkande kraft. Så skulle ju bli fallet, om pantsystemet utan vidare gjordes tillämpligt. Det saknas dock inte exempel på att ny lag gjorts tillämplig på äldre avtal just på arrendelagstiftningens område. Här kan hänvisas till 41 & JP som gjort motsvarigheten till de tidigare reglerna om sociala jordbruksarrenden tillämpliga på äldre avtal under vissa förutsätt- ningar. I förevarande fall skulle dock ingreppen i de bestående avtalen bli så betydande att den rena lagstiftningsmodellen måste avvisas.

Utredningen har också övervägt en lösning som innebär att man även för äldre upplåtelser väljer avtalslinjen men modifierar den med hänsyn till det särskilda läge vari avtalsfrågan befinner sig under ett löpande nyttjanderätts- förhållande. Tanken har härvid varit att lagtexten kunde förklara att de äldre avtalen får användas som pant, men att fastighetsägaren får möjlighet att utverka ett förbud mot det, t. ex. från arrendenämnden. Reglerna skulle härmed bygga på en presumtion för att parterna i avtalet medger pantsättningsbarheten så länge inte fastighetsägaren visar motsatt inställ- ning.

Med en sådan reglering skulle emellertid inte alla registreringsförutsätt- ningarna enligt förslaget bli uppfyllda. Kravet på identifieringsåtgärder genom karta och gränsmärken och på inskrivning i fastighetsboken måste också tillgodoses. Det kan inte förutses att parterna skulle komma att lösa dessa problem genom överenskommelse som vid de nya avtalen. De har kanske motstridiga uppfattningar i pantsättningsfrågan. Det skulle därför fordras ett alternativt system för identifieringsåtgärderna, där kanske myndighet måste medverka.

Problemen med den alternativa modellen är i själva verket så stora att de inte kan övervinnas utan mycket ingripande omgestaltningar eller komplet- teringar av förslaget. Härtill kommer att presumtionsregeln under alla förhållanden kan uppfattas som en betydande ändring av rättsläget för fastighetsägarparten.

Utredningen har funnit att hindren är så stora att inte heller den alternativa lösningen är användbar för de gamla avtalen. Även för dessa måste därför den rena avtalsmodellen gälla med den innebörd som har beskrivits beträffande de nya avtalen i föregående avsnitt. Det bör emellertid framhållas, att parterna givetvis kan ha sitt gamla avtal kvar. Vad som fordras är att de kompletterar det med ett sådant ändringsavtal som kan fordras för att registreringskraven skall vara uppfyllda. (Se avsnitt 9.4.)

8.4. Identifieringen av nyttjanderättsområdet

8.4.1. Utgångspunkter

Den mark som nyttjanderätten avser är den konkreta utgångspunkten för avgränsningen av pantobjektet i det enskilda fallet. Det är markområdet som har upplåtits till användning, det är där byggnader och annat är placerade och det är till marken som eventuella befogenheter i form av jakt och fiske m. m. är anknutna. Kan man identifiera markområdet, har man i allmänhet

• Sida 153
•  Original

fullständigt fångat in hela pantobjektet.

När nyttjanderätten avser mer än ett område för enskilt nyttjande är problemen för samtliga områden lika dem som gäller nyttjanderätt till ett enda område. Det är frågorna om enskilda områden som behandlas i det följande. De särskilda problemen rörande gemensamhetsområden skall beröras för sig.

I enlighet med sakrättsliga principer måste det läggas stor vikt vid avgränsningen av pantobjektet i det enskilda fallet och möjligheten att identifiera det. Önskemål i den riktningen gör sig gällande fortlöpande under hela den tid pantobjektet är aktuellt som ett underlag för kreditsäkerhet. Behovet av en klar avgränsning av pantobjektet uppkommer självfallet när panten skall ställas, men det är även annars av vikt att det klart framgår hur ägaren har disponerat sina tillgångar. På ett avgörande sätt kräver önskemålen beaktande vid det exekutiva förfarande då säkerheten skall realiseras, något som alltid måste räknas som en möjlig upplösning av kreditförhållandet.

Nyttjanderättsavtalet bestämmer ensamt vilken mark rättigheten skall avse. Det finns inte några bestämmelser om hur avtalet skall utformas i den delen. Det skriftlighetskrav som gäller för bostads- och anläggningsarrende enligt JB kan väl tolkningsvis anses ha betydelse även i det avseendet, men någon klarare ledning ger det inte. Det finns emellertid faktorer som påverkar avtalsutformningen i riktning mot att nyttjanderättsområdet blir tydligt angivet.

Erfarenheten visar att nyttjanderättens område anges med mycket växlande noggrannhet i olika avtal. Det förekommer olika beskrivningar där man hänvisar till tomtnummer enligt en privat tomtindelning, kartlagd eller inte, till naturformationer med måttuppgifter, eller till en i avtalet intagen karta. Efter tillträdet kan man räkna med att det snart framgår av häckar, planteringar och andra arbeten var nyttjanderättshavaren anser gränserna gå, men detta gäller inte generellt.

Med de förhållanden som råder finns det risker för att ett nyttjanderätts- område inte blir entydigt bestämt. I nuläget har man inte någon större erfarenhet av tvister i sådana frågor. Saken kommer emellertid i ett helt annat läge när en nyttjanderätt kan vara pant.

Riskerna innebär att det kan finnas skilda uppfattningar om vad nyttjanderättsområdet omfattar. De kan gälla sträckningen av gränsen på någon sida. Det kan vara fråga om avvikelser som är försumbara för nyttjanderättens värde men också om avvikelser som är av väsentlig betydelse. Så är t. ex. fallet om frågan gäller huruvida en strand eller en utsiktsplats ingår eller ej.

Vidare kan man tänka sig konflikter med andra nyttjanderättsområden på fastigheten eller med mark utanför fastigheten. Om det upplåts mer än en nyttjanderätt på en fastighet, finns möjligheten att oklara gränsbeskrivningar leder till överlappning mellan olika områden. Så kan t. ex. vara fallet vid de bybildningar för fritidsboende som inte är ovanliga. Har ett område upplåtits vid fastighetens gräns, kan det också tänkas att t. ex. nyttjanderättshavaren fått uppfattningen att området omfattar mark som hör till den angränsande fastigheten. Fel av dessa slag är alltid betydelsefulla om nyttjanderätten utgör pant, oavsett om avvikelserna är av ekonomisk betydelse eller ej. De

• Sida 154
•  Original

vållar nämligen osäkerhet samt arbete och kostnader, bl. a. när de skall undanröjas.

Som orsaker till att det finns anledning till avvikande uppfattningar om vad en nyttjanderätt omfattar har man att räkna med misstag av olika slag från parternas sida. Man kan tänka sig att riskerna i det avseendet kommer att minska sedan pantregler tillkommit på grund av den större vikt som frågorna då kan tillmätas och den kontroll som kreditgivarna kan utöva. Riskerna måste emellertid likväl beaktas. Pantsystemet kan också tänkas ge anledning till bedrägliga åtgärder som syftar till vinster på bekostnad av en kreditgivare. Detta är möjligheter som i nuläget torde vara mindre näraliggande.

Ett gemensamhetsområde som en nyttjanderättshavare har tillgång till kan vara en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen. Nyttjanderätts- havaren kan vara ansluten till denna enligt regeln i 2 & anläggningslagen om att lagen kan tillämpas också på byggnad som ej hör till fastighet. Rätten till gemensamhetsanläggningen kan nyttjanderättshavaren dela med andra nyttjanderättshavare, fastighetsägare m. fl. intressenter.

En gemensamhetsanläggning tillkommer genom en anläggningsförrätt- ning och rätten till den grundas inte på nyttjanderättsavtalet. Möjligheten att bedöma vad anläggningen omfattar och innebär är lika goda som beträffande en fastighet. Sådana risker som här har angetts beträffande enskilda nyttjanderättsområden är därför inte knutna till gemensamhetsanläggning- en. Några identifieringsåtgärder blir inte behövliga i det nu aktuella sammanhanget.

Privata gemensamhetsområden som fastighetsägaren har lagt ut när mer än en nyttjanderätt har upplåtits kan vara av olika slag. Det kan vara fråga om gemensamma platser för lek, sport, idrott, bad m. m., och gemensam- hetsområdet kan också vara den gemensamma marken kring de enskilda nyttjanderättsområdena när de är bestämda som enbart stugplatser. Här åsyftas endast sådana fall då rätten till områdena är en del av förmånerna enligt de särskilda avtalen. Det kan förekomma även andra konstruktioner, t. ex. sådana där en förening av tomtarrendatorer har en särskild rätt till ett gemensamhetsområde.

Även beträffande privata gemensamhetsområden kan det finnas oklarhe— ter och andra ofullkomligheter i indelningen. Vad man närmast kan räkna med är att ett enskilt nyttjanderättsområde kan inkräkta på det gemensamma området eller omvänt. Redan en klar identifiering av det enskilda området kan beräknas avslöja sådana förhållanden. Parternas arbete och kostnader för särskilda identifieringsåtgärder beträffande denna typ av områden står därför inte i rimlig proportion till de små risker som skulle kunna förebyggas.

Utredningen har av dessa skäl lämnat de privata gemensamhetsområdena utanför de identifieringsregler som förslaget innehåller.

8.4.2. Lantmäteriverkets synpunkter

Utredningen har i skrivelse den 8 december 1978 vänt sig till statens lantmäteriverk (LMV) och bett om synpunkter bl. a. på frågorna om identifieringen av ett nyttjanderättsområde som skall användas som panti ett . registerpantsystem. Utredningen har därvid redovisat planerna på ett förslag

• Sida 155
•  Original

där nyttjanderätten ingår i pantobjektet och där registreringen avser nyttjanderätten. De risker som kan vara förknippade med att nyttjanderätts- områdenas omfattning är oklar har i korthet angetts och även kostnadsfrågan har förts fram.

Lantmäteriverket har svarat genom ett yttrande av den 16 juni 1980. I de delar som avser identifieringsfrågorna har yttrandet följande lydelse.

Kartläggning

Nyttjanderättsområdet måste gå att identifiera på sådant sätt att det inte uppstår oklarhet angående belägenheten och omfattningen. Det behövs därför en kartläggning av området med utgående från nyttjanderättsavtalet. Viss fastighetsutredning måste också ske, så att man klarlägger om det finns några konkurrerande rättigheter och att rätt fastighet är angiven. Tolkningen av avtalet bör ske under insyn från båda parterna. I vissa fall kan det tänkas att man finner att avtalet är oklart och behöver kompletteras genom något tillägg, som i så fall kan göras i anslutning till kartläggningen. I fall då karta har upprättats genom parternas försorg redan i anslutning till avtalets ingående kan kartläggningsinsatsen begränsas till en enkel kontroll av den upprättade kartan ute på fältet. Det sist berörda fallet torde väl i praktiken vara ovanligt. I övriga fall torde normalförfarandet bli att en ny karta upprättas genom mätning.

En särskild fråga är i vad mån gränserna för nyttjanderättsområdet bör markeras på marken. En tydlig och varaktig utmärkning på marken ökar säkerheten i fråga om panträttsobjektets omfattning och minskar risken för framtida problem vid t. ex. exekutiv försäljning. Det bästa är att varaktig utmärkning sker på samma sätt som vid fastighetsbildning. Alternativt kan man nöja sig med lägre krav på varaktighet, t. ex. markering med träpålar. Om staket, häck eller motsvarande redan finns kan det räcka med att denna mäts in och redovisas på kartan.

Saknas staket e. d. vid mätningstillfället torde man väl oftast kunna räkna med att ett sådant så småningom kommer till stånd med utgångspunkt från de vid kartläggningen utsatta markeringarna.

Kartläggningen bör ske med tillämpning av mätningskungörelsen (1974:339) och tillhörande tillämpningsregler, dvs. i huvudsak samma normer som vid fastighetsbild- ning. Noggrannhetskraven i dessa normer är flexibla i den meningen att de är anpassade till olika förutsättningar, t. ex. lägre på landsbygd än i tätort (varierande mätklasser, jfr 7 & mätningskungörelsen).

I det som förut sagts beträffande kartläggning har förutsatts att det är nyttjande- rätten som utgör pantobjekt. Om pantobjektet i stället utgörs av byggnaden medan markområdet inte är preciserat så kan kartläggningen förenklas. Identifieringen kan då ske genom angivande av byggnadens koordinater. I vissa fall kan koordinaterna bestämmas enbart med hjälp av ekonomiska kartan eller annat material.

Kostnader

Kostnaden för kartläggning enligt det resonemang som förts i det föregående, inklusive tolkning av nyttjanderättsavtal och behövlig markering på marken, kan här bara uppskattas preliminärt och i grova drag. Utgångspunkt är därvid främst avgiften för avstyckning enligt lantmäteritaxan (1971:1101, omtryckt 1976:491, ändrad senast 1979:1070). En annan utgångspunkt är de grunder som tillämpas vid beräkning av ersättning till kommun i fall då kommunen och det statliga lantmäteriet samverkar vid fastighetsbildning på grundval av s. k. C-avtal. Den kommunala mätningsorganisatio- nen utför i dessa fall främst den tekniska delen av avstyckningen, dvs. kartläggning :inklusive markering.

En avstyckning kostar enligt lantmäteritaxan — som bygger på principen om full

• Sida 156
•  Original

kostnadstäckning — för närvarande 3 500—4 100 kr för en avstyckad fastighet och 3 200—3 700 kr för varje ytterligare fastighet om flera avstyckas samtidigt. Arealtillägg tillkommer om avstyckad fastighet överstiger 5 000 m2. Att avgiften anges som intervall mellan två belopp hänger samman med varierande sätt att organisera hantlangningen vid mätningen. Ersättningen till kommun vid avstyckning inom område med C-avtal är 2 740—3 280 kr för en avstyckad fastighet och 2 260—2 690 kr för varje fastighet utöver den första. Det som nyss sades om arealtillägg och beroendet av hantlangningsorganisationen gäller också här.

Närmast synes man kunna uppskatta kostnaden för kartläggning i det nu aktuella sammanhanget till ungefär samma belopp som ersättningen till kommun inom C-avtalsområden, eller grovt angivet 3 000 kr för en nyttjanderätt och 2 500 kr för varje nyttjanderätt utöver den första.

Vid beräkningen har antagits att det är nyttjanderätten som utgör pantobjekt. Om pantobjektet i stället utgörs av byggnaden och markområdet som tillhörande nyttjanderätt omfattar inte behöver anges exakt, så kan kartläggningen förenklas och kostnaderna därmed minskas. I registreringen ingår åsättande av beteckning, ajourhållning av registret, avisering till andra myndigheter m. m. Någon kostnadsbe- räkning avseende registreringsåtgärderna har inte gjorts. De bedöms motsvara dem för registrering av en avstyckning. Fastighetsregistreringen bekostas enligt nu gällande principer av det allmänna.

Organisation

Ansvaret för kartläggning av nyttjanderättsområde bör ligga på en organisation som har den utrustning, kompetens och lokalkännedom som behövs för arbetet. Den organisation som enligt LMV:s bedömning bör komma ifråga är de statliga och kommunala fastighetsbildningsmyndigheterna (FBM).

Ansvaret för registrering av nyttjanderätt bör ligga på fastighetsregistermyndighe- terna (FRM).

Lantmäteriverket har också berört identifieringsfrågan i samband med synpunkter rörande registreringen av pantobjekten. Verket har förordat att pantobjekten registreras i fastighetsregistret och att nyttjanderättsområdena tas upp på en särskild registerkarta. (Se avsnitt 13.3.2.)

8.4.3. Förslagets identifieringssystem

Den tekniskt sett mest fulländade lösningen på identifieringsproblemet skulle man uppnå, om man i likhet med förhållandena vid tomträtt, krävde att nyttjanderättsområdet alltid skulle vara en fastighet för sig. I undantags- fall kan ett sådant krav vara uppfyllt redan i dag, men det skulle i de flesta fall kräva nya fastighetsbildningar.

Att kräva fastighetsbildning skulle emellertid vara att gå väsentligt längre än vad som fordras för att lösa de problem som pantfrågorna skapar. Ett sådant krav skulle också ha negativa följder. Det skulle orsaka kostnader för i första hand fastighetsägaren och genom höjda nyttjanderättsavgifter eller på annat sätt även för nyttjanderättshavaren. I många fall skulle det kanske inte heller gå att genomföra en fastighetsbildning på grund av de rättsliga krav som gäller för sådana. Slutresultatet skulle på skilda vägar bli att flertalet nyttjanderätter kom att bli ställda utanför pantsystemet.

Ett krav på fastighetsbildning är sålunda inte någon lämplig lösning på

• Sida 157
•  Original

identifieringsproblemen. Man skulle i stället kunna tänka sig att det i någon annan form krävs medverkan av lantmäteriet med uppmätning, märkning och kartläggning av nytt j anderättsområdet. Även detta skulle emellertid dra betydande kostnader som måste ses som en kreditkostnad för nyttjanderätts- havaren. I många fall skulle den inte stå i rimlig proportion till de krediter som nyttjanderättshavaren önskar eller ens har möjlighet att få.

Utredningen har därför ansett att man om möjligt bör finna någon annan väg för lösningen av identifieringsproblemen. Detta kräver att identifierings- reglernas roll i systemet övervägs mera ingående.

Problemen med identifieringen av nyttjanderättsområdet är att hänföra till förhållandet mellan avtalsparterna och till sakrättsliga förhållanden av olika slag. Samtidigt kan straffrättsliga frågor bli aktuella i enlighet med vad som i allmänhet gäller när någon överträder de gränser som sådana regler sätter.

Däremot skapar kreditsäkerhetsfrågorna inte några självständiga samhäl- leliga önskemål eller krav, t. ex. att nyttjanderättsområdena redovisas på marken, i offentliga register eller på kartor. Samhällets intressen kan däremot beröras indirekt såsom en konsekvens t. ex. av exekutionssystemet och att man kombinerar godtrosregler med rätt till ersättning från staten och på grund av det allmänna samhälleliga intresset av att konflikter förebyggs och undanröjs. Även skattemässiga intressen berörs. Det sagda är emellertid inte något unikt för det aktuella sammanhanget. Enligt utredningens mening gör sig dessa intressen inte så starkt gällande att man av hänsyn till dem måste ha ett särskilt identifieringssystem av fastighetsbildningsmodell.

Kostnaderna är en viktig faktor vid valet av identifieringsmetoderna. Identifieringen är det inslag i pantsystemet som kan leda till de största kostnaderna för inblandade parter. Det kan vara fråga om kostnader som direkt drabbar parterna men också kostnader som först faller på samhället och som kan överföras till parterna genom avgifter eller på annat sätt. Kostnadsfrågorna behandlas i ett särskilt avsnitt. Här skall blott framhållas att utredningen inte bara har beaktat samhällets kostnader utan har funnit det angeläget att skapa ett system där kostnaderna hålls så låga som möjligt för dem som vill utnyttja systemet. (Se avsnitt 14.)

Identifieringsreglerna behöver inte utformas med vidsträcktare syfte än att de skall förebygga de risker som berör enskilda intressen. Det innebär att de såvitt möjligt skall hindra att det uppkommer delade meningar mellan parterna i nyttjanderättsavtalet eller ett kreditavtal om vad nyttjanderätten avser. Det innebär också att det för andra intressenter skall gå att med tillräcklig grad av säkerhet bedöma vad ingångna avtal avser eller vad tilltänkta avtal skulle komma att avse.

Av riskanledningarna är det i första hand de oavsiktliga misstagen som såvitt möjligt bör förebyggas. Man kan emellertid överväga att gå längre och försöka förebygga också alla uppsåtliga felaktigheter som led i något bedrägligt förfarande. Utredningen har emellertid den uppfattningen att just identifieringsreglerna inte behöver gå så långt. Bedrägliga förfaranden är trots allt något förhållandevis sällsynt i sådana sammanhang som nu är i fråga. Redan skyddet mot misstag blir ett betydande hinder också för bedrägerier. Det är svårt att med rimliga insatser helt förebygga den sortens förfaranden på ett effektivt sätt. Utredningen har därför avstått från att

• Sida 158
•  Original

sträva efter så omfattande skydd genom identifieringsreglerna.

Utredningen har funnit att man kan tillgodose de intressen som pantsystemet skapar genom att lägga identifieringsuppgiften på parterna i nyttjanderättsavtalet. Därmed vinner man också att kostnaderna kan hållas på en mycket låg nivå jämfört med vad lantmäteriets medverkan skulle kosta.

Identifieringen skall enligt förslaget åstadkommas genom att det ställs vissa krav på nyttjanderättens och avtalets utformning, vilka måste vara uppfyllda för att nyttjanderätten skall få registreras. Den självklara utgångspunkten är att nyttjanderättsområdet måste ha ett bestämt läge. Dessutom skall emellertid gränserna framgå på marken av markformationer, växtlighet eller i sista hand märken som parterna själva har satt ut. Härigenom finns det förutsättningar för att de har klara och överenSStäm- mande uppfattningar om var gränserna går. Dessutom krävs det att nyttjanderättsområdet med sina gränsmarkeringar återgivits på en karta som parterna upprättat eller låtit upprätta och tagit in i sitt avtal. Härav följer en ytterligare säkerhet för att de är ense om områdets läge och omfattning och dessutom kan dessa omständigheter vid behov kontrolleras av utomstående i viss omfattning.

Kartan har emellertid ytterligare den viktiga funktionen att tillsammans med avtalets text vara underlag för inskrivningsmyndighetens kontroll av att nyttjanderättens område har ett bestämt läge och markerade gränser. Ur denna synpunkt måste den vara godtagbar till sin utformning och inskriv- ningsmyndigheten har att avgöra om kraven är uppfyllda också i det avseendet.

Avsikten är att inskrivningsmyndigheten skall göra sin bedömning av registreringsfrågorna på grundval enbart av kartan och andra tillgängliga handlingar. Några undersökningar på marken skall inte förekomma. Redan kartan och avtalets text kan antas ge ett gott underlag för att inskrivnings- myndigheten skall kunna upptäcka risker för konflikter i mera uppenbara fall. Om det finns särskild anledning att misstänka t. ex. en förväxling eller gränsöverlappning som berör en annan registrerad nyttjanderätt, kan kontrollen utsträckas till en jämförelse med kartan och andra handlingar i det andra registreringsärendet. Några sådana mera ingående kontroller är emellertid inte avsedda att ingå i rutinarbetet. Tvistefrågor som inte blir upptäckta kan prövas även efter en registreringi enlighet med den allmänna registreringsregel som förslaget innehåller i 4 kap. 2 5 genom hänvisningen till 19 kap. 16 & JB.

Med utredningens förslag kan ett nyttjanderättsområde vara identifierat på tre vägar. Utom gränsmarkering och karta har man att räkna med beskrivningen i avtalstexten. Denna text kan ha ett självständigt innehåll men kan också vara enbart en hänvisning till kartan.

Det kan tänkas fall då det blir en bristande överensstämmelse mellan de tre leden och att inblandade parter därigenom finner stöd för olika uppfattningar om områdets läge och omfattning. Sådana problem måste lösas genom en avtalstolkning där samtliga omständigheter tillmäts vikt enligt allmänna regler. Förslaget ger nämligen inte något formellt vitsord åt något enskilt led av dem som avser identifieringen av området. Detta är en viktig innebörd av att de samtliga utgör delar av nyttjanderättsavtalet.

• Sida 159
•  Original

Genom förslagets identifieringsåtgärder uppkommer det inte heller någon lagligen bestämd gräns i den mening som avses i 1 kap. 35 JB och bestämmelserna härom är alltså inte tillämpliga.

En identifiering med de anvisade metoderna kommer givetvis inte att bli jämförbar med vad lantmäteriorganisationen kan prestera. En avgörande fråga i sammanhanget är om de åtgärder som krävs för identifieringen uppfattas som tillräckliga från kreditgivarsidan. Om så inte blir fallet, måste man räkna med de negativa effekter som i allmänhet följer av en dålig pantkonstruktion, nämligen att pantsystemet inte blir använt i den utsträck- ning som kan önskas. Enligt utredningens uppfattning ger emellertid de föreslagna identifieringsåtgärderna den säkerhet för pantobjektet som rimligen kan krävas i kreditlivet. Härtill kommer att en kreditgivare i allmänhet måste besiktiga och värdera pantobjektet innan det kan godtas som kreditsäkerhet.

Vissa ytterligare problem kring gränsmarkering och kartläggning tas upp i de närmast följande avsnitten.

8.4.4. Gränsmarkeringen

Förslaget säger i 1 kap. 4 & 3 att nyttjanderättsområdet skall ha gränser som är markerade i behövlig omfattning. Regeln saknar sålunda mera precisa anvisningar om hur denna markering skall vara utformad. Avsikten är att markeringen skall kunna bestå både av naturformationer m.m. och av särskilt satta märken. Dessa frågor utvecklas i specialmotiveringen till lagrummet. Vid inskrivningsmyndighetens prövning av förutsättningarna för att en nyttjanderätt skall få registreras måste även frågan om gränsmarke- ringen bedömas.

Utredningen har övervägt möjligheterna att ge mera konkreta anvisningar i lagtexten om hur gränsmarkeringen skall vara beskaffad. I första hand skulle man kunna tänka sig att reglerna om nya fastighetsgränser skulle kunna göras tillämpliga också för nyttjanderätterna. Lantmäteriverket har också uttryckt en sådan mening i sitt yttrande.

Om en ny gräns som tillkommer genom fastighetsbildning stadgas det i 4 kap. 27 & första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988, omtryckt 1971:1035, FBL) att den skall utstakas och utmärkas i behövlig omfattning. Med utstakning menas att resultatet av en förrättning åskådliggörs på marken, bl. a. som underlag för den utmärkning som kan behövas och för beskrivning av gränsen på karta eller på annat sätt.

Även för fastighetsgränser talas det alltså om utmärkning i behövlig omfattning. Innebörden av fastighetssystemets regler är att det som huvudregel skall sättas särskilda gränsmärken till markering av nya gränser, men att det kan underlåtas i vissa fall om naturformationer m.m. ger tillräckligt säkra utgångspunkter för en gränsbeskrivning. De närmare reglerna om förfarandet finns i författningar och anvisningar som ansluter till FBL.

I lantmäteriverkets anvisningar till FBL ges det sålunda närmare föreskrifter om när utstakning och utmärkning är behövlig eller ej. I 5 & tredje stycket mätningskungörelsen (1974:339) sägs det att punkter och linjer utmärkes på marken genom att de förses med varaktiga märken (markering-

• Sida 160
•  Original

ar) av godkänd beskaffenhet eller genom att deras lägen på annat sätt anges. Lantmäteriverkets tekniska förklaringar och anvisningar (TFA) ger före- skrifter om vad som avses med varaktiga märken. Utöver vad som nu nämnts behandlas frågor om märken m. m. också i andra föreskrifter och anvisning- ar, bl. a. i standardiseringsnormer.

Utredningen har funnit att det inte är någon framkomlig väg att ange kraven på gränsmarkeringen för nyttjanderättsområdena genom en hänvis- ning som gör fastighetsreglerna helt eller delvis tillämpliga.

Regelsystemet är så detaljerat och splittrat på delvis svåråtkomliga föreskrifter att det i sin helhet är alltför komplicerat för att kunna följas av enskilda parter. Inte heller under inskrivningsmyndighetens ledning skulle en sådan ordning vara realistisk. Lantmäteriets medverkan skulle därför bli en nödvändighet. Härmed skulle man emellertid för den begränsade frågan om föreskrifterna beträffande gränsmarkeringen få överge den grundläggan- de principen att det är avtalsparterna som skall utföra identifieringsåtgär- derna. Den konsekvensen har inte utredningen varit beredd att ta.

En tillämpning av fastighetsreglerna i vissa klart avgränsade delar, t. ex. så att regler om vissa enklare former av märken skulle vara tillämpliga har också visat sig vara en svårtframkomlig väg. Skälet är närmast att förhållandena på marken kan vara så varierande att det inte låter sig göra att ge föreskrifter av tillräckligt enkel beskaffenhet. Även denna utgångspunkt leder därför till ett invecklat system där man inte klarar sig utan lantmäteriexpertis.

Utredningen har alltså valt principen att lämna sättet för gränsmarkering- en fritt från formaliserande föreskrifter och i stället gjort den till en lämplighetsfråga. Utförandet skall styras av de krav som måste ställas från avtalsrättsliga, sakrättsliga och inskrivningsrättsliga utgångspunkter. Frågan har alltså blivit jämställd med den mängd av frågor i övrigt som pantsystemet aktualiserar.

Innebörden av principen är att sättet för gränsmarkeringen kommer att få utformas under ledning av inskrivningsmyndigheterna och domstolarna som behandlar frågorna efter fullföljd av talan. Det blir alltså frågan om en praxisbildning av det slag som annars förekommer på civilrättens område. Frågorna berörs ytterligare i specialmotiveringen till 1 kap. 4 & 3.

Parterna skall givetvis kunna få den ledning de behöver från inskrivnings- myndigheten. Myndigheten har kartan i avtalet som underlag för sin kontroll av hur förhållandena på marken är i det enskilda fallet. Beskrivningen i avtalstexten kan vara ett annat hjälpmedel. Det är angeläget inte minst för inskrivningsmyndigheternas arbete att de uppgifter som anses erforderliga för bedömningen tillförs kartan eller avtalstexten. Det är såsom förut sagts inte avsikten att inskrivningsmyndigheten skall göra någon besiktning på marken. (Se avsnitt 8.4.3.)

8.4.5. Kartan m.m

Kartan som parterna skall tillföra nyttjanderättsavtalet skall visa nyttjande- rättsområdet och hur gränserna är markerade. Den blir, som tidigare har sagts, ett viktigt medel för parterna att klargöra vilken uppfattning de har om nyttjanderättsområdets omfattning. Den kan därmed förebygga sådana

• Sida 161
•  Original

oklarheter som pantobjektet inte bör vara behäftat med. (Se avsnitt 8.4.3.)

I registreringsärendet kan inskrivningsmyndigheten främst med kartans hjälp avgöra om nyttjanderättsområdets gränser har de erforderliga marke- ringarna med gränsmärken eller på annat sätt. I övrigt är kontrollmöjlighe- terna av naturliga skäl begränsade. Begränsningen står i överensstämmelse med den grundläggande synen på vilken förslaget bygger i identifieringsfrå- gan. Det finns emellertid vägar på vilka man skulle kunna öka inskrivnings- myndighetens inflytande.

En registerkarta skulle sålunda ge vissa ökade möjligheter. Den skulle innebära att de registrerade nyttjanderätterna lades in på en översiktskarta. Denna skulle alltså vid varje tillfälle visa vilka registrerade rättigheter som fanns till en viss fastighet.

En sådan karta är emellertid inte förenlig med utredningens förslag om att parterna på egen hand skall göra kartan över det enskilda nyttjanderätts- området. Det fordras mätningstekniskt mera fullgångna produkter för att det skall vara meningsfullt med en registerkarta. Denna drar alltså med sig ett mera komplicerat system av det slag som utredningen har avvisat i de grundläggande övervägandena. Man måste under alla förhållanden avstå från att lägga uppgiften med att föra en sådan karta på inskrivningsmyndig- heterna, eftersom deras organisation inte är avpassad för en sådan uppgift.

Ytterligare ett viktigt skäl mot registerkartan är att den, trots det stora arbete den drar, inte motverkar alla risker för kollisioner med andra rättigheter. Icke registrerade enheter ligger ju utanför vad den kan visa.

En tänkbar möjlighet är att avtalskartan får ett vidare innehåll än att bara visa den nyttjanderätt som avtalet avser. Kravet skulle kunna vara att kartan tar upp alla nyttjanderätter som upplåtits tidigare. Med den lösningen går man emellertid utanför den ram som avtalet om den aktuella nyttjanderätten bildar. Det blir i själva verket fastighetsägaren som får en särskild kartläggningsuppgift. Ytterligare regler om kartans betydelse och dess förhållande till inblandade avtal aktualiseras. Sådana komplikationer motsvaras inte av de fördelar som man eftersträvar med en mera utbyggd kartläggning. (Se om avtalets betydelse avsnitt 6.4.)

En koordinatbestämning av nyttjanderättsområdet har nämnts i lantmäte- riverkets yttrande som en möjlig identifieringsmetod. Det är då inte fråga om kartläggning men förfarandet har nära samband med en sådan åtgärd. Koordinatbestämning sker enligt ett system som innebär att man genom mätning anger punkter i terrängen, vilka ligger i skärningen mellan två korsande linjer, en x- och en y-axel. Dessa axlar står ytterst i samband med nätet av longituder och latituder över jordytan. Med detta förfarande skulle man kunna bestämma en mittpunkt av ett område eller ett hus, gränspunkter för ett område eller hörnpunkter för ett hus.

Använder man systemet för att bestämma gränspunkter för ett nyttjande- rättsområde kan man också gå vidare och upprätta en karta, eftersom merarbetet blir av mindre betydelse. Väljer man i stället att koordinatbe- stämma endast läget för en byggnad, har man knappast vunnit någon säkerhet av betydelse mot sådana oklarheter rörande nyttjanderättsområ-

• Sida 162
•  Original

dets omfattning och dess förhållande till andra upplåtelser som bör förebyggas.

Tillämpningen av koordinatsystemet fordrar mätningsteknisk sakkun- skap, dvs. i första hand medverkan av lantmäteriorganisationen, där åtgärderna i och för sig tillhör det rutinmässiga arbetet. En användning av dem drabbas därför av de motskäl som redan har utvecklats i redovisningen av förslagets huvudgrunder, där framför allt kostnaderna spelar stor roll.

De synpunkter som här har anförts har lett till att utredningen inte ansett koordinatbestämning vara någon lämplig metod för identifiering av pantob- jekten.

• Sida 163
•  Original

9.1. Inledning

Genom en pantsättning förs det in en ny intressent i nyttjanderättsförhål- landet vid sidan av fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren. Detta föranleder även andra modifieringar av nyttjanderättsförhållandet än de som tagits upp i det föregående som förutsättningar för att nyttjanderätten skall få registreras.

Det är även andra av nyttjanderättshavarens borgenärer än pantborgenä- rer som kan beröras av pantsystemet. Så är fallet med den som söker utmätning, kvarstad eller betalningssäkring, om åtgärden berör nyttjande- rätten. Sådana borgenärers intressen måste också iakttas i samman- hanget.

En annan grupp intressenter som får sin ställning påverkad av pantsyste- met och därför måste beaktas är de som förvärvat eller avser att förvärva en nyttjanderätt.

De erforderliga ändringarna i nyttjanderättsförhållandet kan tänkas ske på olika vägar. En avtalsreglering parterna emellan är en möjlighet. Förutsätt- ningarna för att nyttjanderätten skall få registreras kan sålunda utökas i förhållande till vad som förut har behandlats och omfatta flera krav på avtalets innehåll. Metoden är emellertid inte användbar på alla de punkter där en reglering behövs. Vissa sakrättsliga förhållanden faller sålunda utanför vad som kan åstadkommas på denna väg. Den har dessutom den nackdelen att registreringsmyndighetens kontrollarbete skulle komma att öka kraftigt och bli alltför omfattande.

En lämpligare ordning är därför att ändringarna anges i lag. Även med den utgångspunkten finns det emellertid olika lösningar. Ändringar kan t. ex. anknytas till parternas överenskommelse om att en nyttjanderätt skall kunna omfattas av pantsystemet. Att hänföra dem till ett ännu tidigare skede i avtalsförhållandet skulle däremot innebära ändringar i nyttjanderättstyper- nas allmänna innebörd och ge för långtgående verkningar. Även anknyt- ningen till överenskommelsen i pantsättningsfrågan har emellertid nackde- lar. Det blir kanske inte någon registrering av nyttjanderätten. Vissa regler om den kan då inte tillämpas, och i andra delar kommer den att följa regler som är motiverade av pantsystemet utan att detta är tillämpligt.

Den bästa lösningen är därför att nyttjanderätten får sin ändrade innebörd i och med att den tas in i pantsystemet, dvs. att den blir registrerad. Förslaget är utformat efter denna metod. Någon vilandeform av den grundläggande

• Sida 164
•  Original

registreringen innehåller förslaget inte. Vid registrering av ändringsavtal förekommer däremot Vilandeförklaring och verkningarna motsvarar i vissa fall dem som den beviljade registreringen har i nu aktuellt avseende. (Se specialmotiveringen till 2 kap. 25 och 4 kap. 13 5.)

De modifieringar i nyttjanderätten som pantsystemets regler leder till är begränsade till vad som är oundgängligen nödvändigt av panträttsliga skäl. Det finns likväl fog för bedömningen att dessa ändringar tillsammans med modifikationer som parterna föranleds att vidta genom avtal ger en ny nyttjanderättsform vid sidan av dem som redan finns.

9.2. Översikt över registreringens verkningar

I 2 kap. lagförslaget ges det regler som medför att nyttjanderätten genom registreringen på väsentliga punkter får ett annat innehåll än som följer av JB eller andra bestämmelser om nyttjanderätt i allmänhet. Kapitlet innehåller emellertid inte alla ändringar som pantsystemet orsakar i nyttjanderättsför- hållandet. Frågorna om tillbehör tas t. ex. inte upp i sammanhanget, trots att registreringen även här bildar utgångspunkten för en ny ordning. Skillnaden beror på att tillbehörsregleringen i första hand avser nyttjanderättshavarens lösa egendom i form av byggnader m. m. och inte i första hand nyttjande- rättsförhållandets innebörd. Vissa frågor om tillbehören berörs dock i 2 kap. av lagförslaget. (Se 2 kap. 10% och specialmotiveringen.)

Reglerna i förslagets 2 kap. kan sammanfattas i tre huvudgrupper. Den första avser formkrav för nyttjanderättsavtalet och andra grundläggande frågor om upplåtelseavtalet. En andra grupp reglerar frågor om överlåtelse och andra förvärv av nyttjanderätten, frivilliga och exekutiva, och under vilka former dessa skall få ske. Den tredje gruppen handlar om varierande problem om nyttjanderättens bestånd och upphörande i olika situationer. Här ges, bl. a. med tomträtten som förebild, bestämmelser om att nyttjanderätten kan övergå till fastighetsägaren och fortsätta att gälla i hans hand. Till dessa huvudgrupper kommer frågor om förfarandet i tvister om nyttjanderätten.

De tre huvudgrupperna av frågor är i den allmänna motiveringen behandlade i var sitt avsnitt, varvid den första om de grundläggande reglerna om nyttjanderättsavtalet tas upp i förevarande avsnitt och de båda övriga i två efterföljande. Tvistefrågorna behandlas i samband med andra frågor som de hör samman med och i övrigt i specialmotiveringen till 2 kap. 15 5 där huvudreglerna anges.

Reglerna har varierande innebörd på det sättet att de i vissa fall ger helt nya lösningar för alla nyttjanderätter inom tillämpningsområdet, även arren- dena. I andra fall har däremot arrendereglerna, eller vissa av dem, redan enligt JB den innebörd som krävs av panträttsliga hänsyn, medan förslaget måste ge motsvarande bestämmelser för att lösningen skall gälla även för andra nyttjanderätter. I sådana fall är förslagets bestämmelser likväl allmänt formulerade så att de omfattar samtliga aktuella nyttjanderättsformer. Ett annat tillvägagångssätt skulle leda till en alltför svårläst lagtext. Utredningen anser att vinsterna med en mera lättillgänglig lagtext överväger nackdelarna med att den i vissa fall dubblerar bestämmelser på annat håll.

• Sida 165
•  Original

De ändringar som registreringen leder till beträffande nyttjanderättsför- hållandet aktualiserar frågan om hur ändringarna förhåller sig till JB:s tvingande regler om arrendeavtalen.

I 8 kap. 25 första stycket JB ges den grundläggande regeln om den tvingande innebörden av arrendereglerna. Där sägs att förbehåll som strider mot någon bestämmelse i 8—11 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om inte annat anges. Enligt vissa paragrafer i kapitlen kan förbehåll till arrendatorns nackdel bli gällande under förutsättning att de har godkänts av arrendenämnden. I det andra stycket av paragrafen ges det närmare bestämmelser för sådana fall.

J B:s regler avser förbehåll i avtal och är därmed inte utan vidare tillämpliga på sådana förändringar genom lagregler som registreringseffekterna inne- bär. Dessa ändringar är emellertid en följd av parternas avtal om att nyttjanderätten skall få registreras och användas som pant. Detta avtal kan därför indirekt ses som ett förbjudet förbehåll, i den mån registreringen får sådana verkningar på nyttjanderättsförhållandet som strider mot arrenda- torns rätt enligt JB.

I allmänhet får registreringen endast verkningar som är till fördel för en arrendator. I fråga om överlåtelse och andra förvärv har emellertid förslaget en regel som medger avtal som kan inskränka möjligheterna att förvärva ett bostadsarrende. Det är emellertid kombinerat med ett särskilt krav på dispens av arrendenämnden. Förslagets regler om förvärvarens rättsställning efter en exekutiv försäljning kan emellertid sägas innebära en avvikelse som strider mot JB:s föreskrifter beträffande både bostadsarrende och anlägg- ningsarrende. (Se avsnitt 10.4.)

Det skulle kunna sägas att de fördelar som pantsättningsmöjligheten i sig ger åt en arrendator uppväger de försämringar som registreringseffekterna på någon punkt kan medföra. Utredningen anser att man kan göra den bedömningen. För att undanröja all tvekan i denna fråga föreslås emellertid en ändring i 8 kap. 2 5 JB som leder till ett undantag från den tvingande regleringen i fråga om nyttjanderätter som registrerats. I förslaget till den nya lagen anges också i 2 kap. 1 5 tredje stycket den tvingande karaktären av förslagets regler. Förslaget till ändring i JB avser endast den delen av ett arrendeavtal som anger att det får registreras och följderna av registreringen. I övrigt gäller J B:s tvingande regler fullt ut.

9.3. Skriftlighetskravet för upplåtelseavtalet

Att ett skriftligt nyttjanderättsavtal föreligger har angetts som en registre- ringsförutsättningi 1 kap. 4 5 1, och detta krav har behandlats i samband med andra registreringsförutsättningar. (Se avsnitt 8.2.)

Skriftlighetsfrågan avser emellertid också problemet hur man bör behand- la muntliga villkor vid sidan av dem som tagits upp i den skriftliga handlingen. Den frågan har i förslaget tagits upp bland registreringseffekterna.

Kravet att det måste finnas ett grundläggande skriftligt nyttjanderättsavtal leder inte utan vidare till att alla villkor också måste tas upp i handlingen och att muntliga sidovillkor mäste underkännas. Det finns emellertid viktiga skäl som talar för att kravet på skriftlighet bör sträckas så långt.

• Sida 166
•  Original

När nyttjanderätten skall användas som pant, är det personer utanför kretsen av parterna i själva nyttjanderättsavtalet som har behov av att kunna bedöma detta avtals innebörd. Förutsättningarna härför kan inte skapas, om inte alla delar av avtalet framgår av skriftliga handlingar. En annan ordning leder till osäkerhetsmoment som går ut över nyttjanderättens värde som pantobjekt.

För de arrenden där det redan enligt JB gäller ett krav på skriftligt avtal, dvs. bostads- och anläggningsarrende, innebär detta krav också att de icke skriftliga sidovillkoren blir utan verkan. För andra nyttjanderätter som kan omfattas av pantsystemet måste motsvarande regel uttryckas särskilt om den skall gälla. Den följer inte redan av den förut nämnda bestämmelsen om att ett skriftligt avtal är en förutsättning för att nyttjanderätten skall få registreras. I förslaget har det därför tagits upp en regel om att muntliga avtalsvillkor vid sidan om det skriftliga avtalet blir ogiltiga i och med att nyttjanderätten har tagits in i nyttjanderättsregistret. Bestämmelsen har placerats i 2 kap. 1 5 andra stycket.

9.4. Tilläggs- och ändringsavtal

9.4.1. Allmänna synpunkter

Ett nyttjanderättsförhållande kan bli förändrat genom ett nytt avtal. Det nya avtalet kan innebära att det görs tillägg till det ursprungliga avtalets innehåll eller att detta ändras på något sätt. Båda dessa varianter sammanfattas för enkelhetens skull här med benämningen ändringsavtal, eftersom även tillägg kan sägas ändra vad som förut gällt.

Ett nytt avtal kan också ha det innehållet att parterna överenskommit att nyttjanderättsförhållandet skall upphöra. Den sortens avtal behandlas i ett följande sammanhang. (Se avsnitt 11.2.)

Ett ändringsavtal kan ge nyttjanderätten ett annat innehåll än tidigare i vilket som helst avseende där avtalsfriheten råder. Ändringarna kan på ett mer eller mindre ingripande sätt beröra nyttjanderättens område, avgifterna, tilläggsförmåner såsom jakt- och fiskerätt, förlängningsmöjligheter och överlåtelserätt för att bara nämna några exempel.

Pantsystemet ger också upphov till ändringsavtal av ett nytt slag nämligen sådana som tillfogar det avtalsinnehåll som fordras för att en nyttjanderätt skall få registreras. I första hand måste en registreringsklausul tillfogas, om den inte finns i avtalet från början. Dessutom måste avtalet förses med den erforderliga kartan. Även andra ändringar kan behövas.

Däremot räknas det inte till ändringsavtal i nu förevarande mening, att det sker ett partsbyte med stöd av ett medgivande från fastighetsägaren att en ny person får förvärva nyttjanderätten. Ändringar beträffande parterna i avtalet brukar behandlas för sig på grund av att problemen här är annorlunda än när frågan gäller avtalsvillkorens innehåll. (Se Lejman, Den nya hyresrätten s. 38—40, Rodhe, Obligationsrätt s. 639—646 och Undén, Svensk sakrätt II:2 s. 197.)

Skriftlighetskravet måste, såsom nämnts i närmast föregående avsnitt, gälla också för ändringsavtalen. De panträttsliga skälen därför är i själva

• Sida 167
•  Original

verket om möjligt starkare än beträffande grundavtalet, eftersom det en gång skapade pantobjektet ändras i efterhand.Ändringsavtalen har emellertid även i skriftlig form en stor betydelse i pantsystemet på grund av de ändringar som de på ett mer eller mindre ingripande sätt innebär i pantobjektets innehåll. Ett ändringsavtal som tillkommit före en registrering blir givetvis bedömt tillsammans med grundavtalet i registreringsärendet. Beträffande ändringsavtal som tillkommer efter en registrering uppkommer frågan om ändringar utan vidare skall vara giltiga i olika relationer. Man har därvid att beakta förhållandet till borgenärer och till andra slag av tredje män och även förhållandet parterna emellan.

9.4.2. JB:s regler om ny upplåtelse

I J B har ändringsavtalen föranlett reglerna i 7 kap. 7 och 8 55 om vad som räknas som ny upplåtelse och icke ny upplåtelse. Rubriken till de båda paragraferna anger att de handlar om förlängning av tiden för upplåtelsen samt ändringar i och tillägg till upplåtelseavtalet. Genom placeringen i 7 kap. med de allmänna bestämmelserna om nyttjanderätt är reglerna tillämpliga på alla de former av nyttjanderätt som avses med detta förslag. De gäller också för tomträtten, vilket är av intresse i sammanhanget.

I 7 5 ges det bestämmelser om förlängning av upplåtelsetiden. Som huvudregel anges i första stycket att ny överenskommelse om sådan förlängning gäller som ny upplåtelse. Som undantag anges i andra stycket att det ej innebär att ny upplåtelse kommer till stånd, om förlängningen sker på grund av lag eller med tillämpning av en bestämmelse i upplåtelseavtalet. Härigenom blir det endast vad som kallas för fristående förlängning som kommer att räknas som ny upplåtelse. Den innebörden får en sådan förlängning både i obligationsrättsligt och sakrättsligt avseende.

Bestämmelserna i 8 5 avser överenskommelser om ändring i eller tillägg till upplåtelseavtalet. Huvudregeln som ges i första stycket säger att ändringen gäller som ny upplåtelse, men endast i förhållande till ny ägare av fastigheten eller innehavare av rättighet i denna, dvs. sakrättsligt. Undantag anges även i detta fall. Enligt andra stycket föreligger det inte någon ny upplåtelse, om ändringen sker med tillämpning av bestämmelse i lag om rätt till förlängning av upplåtelsen. Undantaget är här mera begränsat än vad som gäller om förlängning av avtalstid. Reglerna innebär att alla ändringar som sker under löpande avtalsperiod blir att anse som ny upplåtelse sakrättsligt sett. Paragrafen har också i tredje stycket en föreskrift om att såväl fastighets- ägaren som rättighetshavaren har rätt att på begäran få ett ändringsavtal anmärkt på den ursprungliga upplåtelsehandlingen, om det föreligger ett skriftligt avtal. En sådan anmärkning på fastighetsägarens kontraktsexem- plar, som alltså blott behöver vara en upplysning om att ett ändringsavtal har ingåtts, har enligt 12 5 den verkan att överenskommelsen gäller mot ny ägare till fastigheten på samma sätt som om det gjorts ett förbehåll därom vid dennes förvärv.

När JB förklarar att en överenskommelse är en ny upplåtelse eller att den inte är en ny upplåtelse, är det ett sätt att ange lösningen på en del problem som förlängnings- och ändringsavtal ger upphov till. (Se prop. 1970z20 A s. 247—249, 325 , 401, B 1 s. 368—374, B 2 s. 918—921 samt SOU 1960:24 s. 53 och

• Sida 168
•  Original

1960:25 s. 287—298.)

Problemen kan röra tillämpligheten av ny lag, formkravet för avtalet, reglerna om maximitid för upplåtelsen, om fastighetsbildning, och om skadestånd m. rn. Framför allt är det förhållanden som rör tredje man som är aktuella. Man måste t. ex. fråga sig under vilka villkor ett förlängnings- eller ändringsavtal gäller mot en pantborgenär eller annan som har rättighet till fastigheten eller mot en ny ägare till den.

I förarbetena till JB har man angett den allmänna synen på vad ett förlängnings- och ändringsavtal innebär för den redan skapade nyttjande- rätten. Det har därvid sagts att det ur obligationsrättslig synpunkt i allmänhet saknas anledning att anse att det föreligger en ny upplåtelse. Den nya överenskommelsen får i stället anses ingå som ett led i det ursprungligen skapade avtalsförhållandet. Undantag gäller vid fristående förlängning då parterna träffat en överenskommelse om förlängning av nyttjanderätten utan att det ursprungliga avtalet ger någon utgångspunkt för det eller att det finns stöd för det i en lagregel om förlängningsrätt. I sakrättsligt avseende har samma synsätt inte kunnat anläggas. Hänsynen till rättighetshavare och annan tredje man har föranlett att man delat in ändringsavtal i sådana som måste följa reglerna för nyupplåtelser och sådana som kan anses omfattade av den ursprungliga upplåtelsen. Till ny upplåtelse har man därvid fört alla ändringsavtal som inte skett med tillämpning av lagregler om rätt till förlängning. (Se prop. 1970220B 1 s. 368—374.)

Reglerna medför bl. a. att ett ändringsavtal som utgör ny upplåtelse faller utanför det skydd som den ursprungliga upplåtelsen kan ha fått genom inskrivning i fastighetsboken. Ändringsavtalet måste alltså också inskrivas för att det skall få motsvarande skydd. Den inskrivningen kan emellertid komma att få sämre förmånsrätt än grundavtalet. Som redan har nämnts har emellertid 7 kap. 125 en regel om verkan mot ny fastighetsägare av att ändringsavtalet har anmärkts på den ursprungliga upplåtelsehandlingen.

I förhållandet mellan parterna ger alltså reglerna en mycket vid omfattning åt vad som skall anses utgöra en och samma nyttjanderätt. Lagen drar endast en tidsmässig gräns för vad nyttjanderätten kan omfatta. I förhållandet till tredje man är gränsdragningen däremot snävare och varje villkorsändring innebär att en ny nyttjanderätt har tillkommit, såvida inte ändringen sker i samband med en avtalsförlängning som stöds på lag.

I fråga om tomträtten får reglerna om ny upplåtelse i praktiken en annan innebörd än för andra nyttjanderätter. De långa upplåtelsetiderna och förlängningsreglerna medför att det endast sällan kan bli en ny upplåtelse genom fristående förlängning. Ändringsavtalen kommer också i ett annat läge. Förutsättningarna för att det skall finnas konkurrerande rättighetsha— vare till fastigheten är begränsade och i de flesta fall är det inte heller avsett att fastigheten skall byta ägare.

Av hänsyn till rättighetshavare till själva tomträtten finns det emellertid en särskild reglering som innebär att viktiga ändringsavtal måste inskrivas för att bli gällande mot tredje man. Inskrivningen i tomträttsboken enligt dessa regler motsvarar också inskrivningen i fastighetsboken av andra nyttjande- rätter. Regleringen är av betydelse också för de problem som uppkommer beträffande nyttjanderätter som skall registreras enligt förevarande för-

slag.

• Sida 169
•  Original

I 13 kap. 21 5 JB ges i första stycket en bestämmelse om att en ändring i tomträttens villkor i skilda avseenden gäller mot den som har rättighet i tomträtten endast om det har beviljats inskrivning av ändringsavtalet eller ansökan därom har förklarats vilande i avvaktan på att vissa hinder skall undanröjas. Det sägs också att en verkställd fastighetsbildning är en förutsättning för giltigheten, om avtalet avser en ändring av området för tomträtten. I ett andra stycke förklaras det att kapitlets bestämmelser om upplåtelse av tomträtt också gäller för ändringsavtal.

Inskrivningsreglerna har tagits upp i 21 kap. 5 5. Rätten till inskrivning görs där beroende av att rättighetshavare av skilda slag har medgivit inskrivningen eller att ändringsavtalet är väsentligen utan betydelse för deras säkerhet.

Föreskrifterna för tomträtten innebär att ändringsavtal som enligt 7 kap. 8 5 utgör ny upplåtelse inskrivs såsom en del av den ursprungligen inskrivna tomträtten. Från inskrivningssynpunkt sett bildar alltså den ursprungliga upplåtelsen och ändringarna en enhet i likhet med vad som gäller parterna emellan beträffande nyttjanderätter i allmänhet.

9.4.3. Utredningens överväganden och förslag

Förhållandet mellan parterna

Parternas möjlighet att avtalsvis ändra en nyttjanderätt ger problem i flera avseenden i pantsystemet. Redan kravet att nyttjanderätten skall registreras ger anledning till frågan om det skall kunna göras ändringari registreringen. Dessutom uppkommer problemet vad som skall behandlas som en enda nyttjanderätt och kunna behandlas som en enhet i registret.

En tänkbar möjlighet är att registreringen ges den innebörden att nyttjanderätten därefter inte får ändras till sitt innehåll i något avseende. Lösningen skulle ge en stor enkelhet åt systemet och göra det onödigt med särskilda regler om hur tredjemansintressen skall tillvaratas i anledning av ändringsavtal.

En sådan läsning av avtalsläget är emellertid inte lämplig. Det kan erinras om att den inte förekommer ens för tomträtten, trots de önskemål om och förutsättningar för enkelhet i avtalsunderlaget som den upplåtelseformen kan ge anledning till. För nyttjanderätter i allmänhet kan ändringar i avtalsinnehållet vara befogade av många skäl. Långa upplåtelsetider— som är behövliga i pantsystemet — ökar behovet av ändringar. I många fall kan behovet vara beroende av hur förutseende parterna varit vid upplåtelsen. I andra fall är det oförutsedda förhållanden som ger anledning till dem. Så är framför allt fallet beträffande behovet av ändrade avgifter för upplåtelsen. Yttre förhållanden kan också motivera ändringar av upplåtelseområdet, tillägg eller borttagande av villkor i skilda avseenden rn. m.

Om inte pantsystemet medger avtalsändringar, blir det ett skäl för parterna att inte använda sig av det. Man måste emellertid också räkna med en risk för fördyrade inskrivningsrutiner i fall då en nyttjanderätt blivit registrerad. Om behovet av ändringar är så starkt för parterna, att de inte kan avstå från dem, måste de nämligen söka vägar att lösa problemen. En sådan är att nyttjanderätten avregistreras och återregistreras i sin nya form.

• Sida 170
•  Original

Registreringsförfarandet och tillvaratagandet av pantborgenärernas intres- sen kommer därvid att få ske i former som är föga praktiskt ordnade med hänsyn till syftet med dem.

Systemet måste i stället vara så flexibelt att det medger ändringar i en registrerad nyttjanderätts innehåll också efter registreringen.

Från sakrättslig synpunkt sett måste det krävas registrering som förutsätt- ning för att ett ändringsavtal skall gälla. Det skulle därför kunna tänkas att även giltigheten parterna emellan skulle vara beroende av registreringen. Från rent obligationsrättslig synpunkt finns det emellertid inte något skäl för en sådan ordning. Pantsystemet med dess registreringsregler ändrar inte förutsättningarna för parternas avtalsläge på det sättet, att man har skäl att föra in registreringen som ett moment i avtalsförhållandet.

I fråga om nyttjanderätten såsom enhet i registret kan inte pantsystemet följa den gräns som JB drar upp för vad som från sakrättslig synpunkt är en ny upplåtelse och inte är det. Däremot kan man följa den gränsdragning som JB gör i obligationsrättsligt avseende. Så har också skett i förslaget. Det innebär att vad som obligationsrättsligt sett kan uppfattas som en enhet också är en enhet i nyttjanderättsregistret. Det är först sedan man passerat den gränsen — vilken enligt det sagda är tidsmässig — som ett nytt avtal medför att en ny enhet måste registreras. Lösningen är densamma som den som redan gäller för tomträtten.

Förhållandet till rättighetshavare

De sakrättsliga komplikationer som ändringsavtalen skapar är likartade dem som gäller för tomträtten i motsvarande fall. Man måste alltså beakta intressena för dem som har rättigheter i nyttjanderätten i dess form före ändringsavtalet. Det tillkommer emellertid också ett behov av att ta hänsyn till nya förvärvare av nyttjanderätten, något som inte regleras för tomträttens del. Den frågan behandlas i nästföljande avsnitt.

Ifråga om sättet att ge rättighetshavama skydd finns det knappast någon annan väg att gå än den som används för tomträtten. Utredningen har därför valt att i 2 kap. 2 5 första stycket förklara, att ett ändringsavtal inte blir

,' gällande mot rättighetshavama förrän avtalet har blivit registrerat i

nyttjanderättsregistret eller ansökan därom har vilandeförklarats på vissa

,' grunder. Registreringsreglema innebär att registreringsåtgärderna inte kan— ske till förfång för en rättighetshavare utan hans eget medgivande.

Bland reglerna om panträtten har förslaget också i 3 kap. 4 5 föreskriften att en redan beviljad inteckning kommer att avse nyttjanderätten med det

' , innehåll den har efter en registrerad ändring. Denna regel innebär att ;" nyttjanderätten alltid har ett och samma innehåll för alla rättighetshava— re.

Däremot kan det finnas en skillnad mellan vad nyttjanderätten innebär parterna emellan och i förhållande till rättighetshavama. Parterna kan nämligen ha träffat ett ändringsavtal som ännu inte är bindande för rättighetshavama men som gäller för dem själva.

• Sida 171
•  Original

Förhållandet till förvärvare av nyttjanderätten

När nyttjanderätten förvärvas av en ny innehavare genom överlåtelse eller på annat sätt kan det föreligga ett ändringsavtal som ger nyttjanderätten ett annat innehåll än vad den ursprungliga upplåtelsehandlingen visar.

Om ändringsavtalet är registrerat vid förvärvet, bör det också gälla mot förvärvaren. Då har det också blivit gällande mot pantborgenärer och andra rättighetshavare.

Ett undantag som medför att förvärvaren inte blir bunden av ett registrerat ändringsavtal kan övervägas endast om han vid förvärvet saknade kännedom om ändringen på sådant sätt att han kan sägas ha varit i god tro. Härigenom skulle emellertid god tro ges betydelse i strid med registrets innehåll. Sådant godtrosförvärv kan visserligen förekomma beträffande panträtt i fastighet men det måste ses som ett undantagsfall. Det finns inte någon anledning att skapa ett sådant fall i förevarande sammanhang. Ett registrerat ändringsavtal bör alltså gälla också mot en förvärvare av nyttjanderätten, oavsett om han faktiskt saknat kännedom om det.

Läget är annorlunda om det vid förvärvet förelegat ett ändringsavtal som inte var registrerat men som då var gällande mellan fastighetsägaren och den förre innehavaren av nyttjanderätten. Motsvarande problem har lämnats oreglerat för tomträttens del, vilket beror på de speciella förhållanden som råder vid den upplåtelseformen i förhållande till nyttjanderätter i övrigt. Av intresse för hur frågan bör behandlas i pantsystemet är i första hand rättsläget vid förvärv av nyttjanderätter i allmänhet.

Rättsläget för den som förvärvar en nyttjanderätt genom frivillig överlåtelse berördes under förarbetena till 1953 års tomträttsreform. Lagberedningen intog ståndpunkten att förvärvaren blir bunden av ett ändringsavtal, även om han inte kände till det eller kunde sägas ha bort känna till det vid förvärvet. Även departementschefen torde ha haft samma uppfattning. Lagrådet ansåg rättsläget mera tveksamt.

Meningarna delade sig också i fråga om behovet av nya bestämmelser för tomträttens del. Lagberedningen hade inte föreslagit någon regel. Lagrådet ansåg en sådan erforderlig och menade att ett oinskrivet ändringsavtal inte borde bli bindande för en förvärvare som varit i god tro. Propositionen tog emellertid inte upp någon bestämmelse i ämnet. Departementschefen ansåg att några problem inte behövde befaras, eftersom förvärvaren av en tomträtt hade fullgoda möjligheter att få uppgifter om eventuella ändringsavtal från fastighetsägaren. De fastighetsägare som får upplåta tomträtt, främst stat och kommun, ansågs ha en sådan organisation att förvärvarens intressen kunde anses tryggade. (Se prop. 1953:177 s. 45—48, 76—77 och SOU 1952:28 s. 93.)

Underlaget för en bedömning av rättsläget vid förvärv av nyttj anderätter i allmänhet var bristfälligt vid tiden för tomträttsreformen. Det fanns i huvudsak endast avgöranden rörande skogsavverkningsrätt, en avtalstyp som dock i andra avseenden anses böra följa regler som avviker från vad som gäller för nyttjanderätt i allmänhet. (Se Almén, Lagen om avtals. 204 not 12, Bengtsson, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom s. 162—163, Undén, Svensk sakrätt II:2 s. 197, 206 och SOU 1966:26 s. 137.)

Att ett ändringsavtal blir gällande mot en godtroende förvärvare kan

• Sida 172
•  Original

främst motiveras av hänsynen till fastighetsägarens intressen. Den innebör- den har också tomträttsbestämmelserna, vilket numera måste tillmätas stor betydelse för hur rättsläget i allmänhet skall uppfattas. Utredningen anser därför, att man bör utgå från den allmänna regeln, att förvärvaren av en nyttjanderätt blir bunden av ett ändringsavtal, oavsett god tro.

I fråga om de registrerade nyttjanderätterna finns det skäl att överväga om man inte bör välja en annan lösning än den som i allmänhet gäller och låta en förvärvare som är i god tro undgå att bli bunden av ett ändringsavtal. Det sagda gäller fall då förvärvet skett genom frivillig överlåtelse.

Den gällande regeln om godtroende förvärvares bundenhet är svår att förena redan med att nyttjanderätten är registrerad. Registret är avsett att tillsammans med arkiverade handlingar innehålla underrättelser för tredje man av betydelse för hans rättsläge. För en blivande förvärvare av nyttjanderätten kommer det att brista i tillförlitlighet hos registret, om han kan bli bunden av ett för honom okänt ändringsavtal som registret inte har uppgift om.

Bristen i registreringssystemet kan inte uppvägas av att förvärvaren har möjligheter att få upplysningar av fastighetsägaren, eftersom det då är en helt annan upplysningskälla som anvisas. Vid nyttjanderätter i allmänhet är den inte heller så säker som den ansetts vara i fråga om tomträtten. Det bör uppmärksammas att den frivilliga omsättningen kommer att få en helt annan praktisk roll när det gäller registrerade nyttjanderätter än den förut haft för nyttjanderätteri allmänhet. Denna fråga berörs ytterligare i det följande. (Se avsnitt 10.2.)

Övervägandena har lett till bestämmelser i 2 kap. 25 andra stycket i förslaget som ändrar det rättsläge som får anses gälla vid överlåtelse av nyttjanderätt i allmänhet. Bestämmelserna innebär att den som genom en frivillig överlåtelse har förvärvat en registrerad nyttjanderätt blir bunden av ett ändringsavtal, i första hand om det framgår av registret och i övrigt endast om förvärvaren vid förvärvet kände till eller borde ha känt till avtalet. Innebörden härav är sålunda att en förvärvare som är i god tro inte blir bunden av ett ändringsavtal som registret saknar upplysning om.

Om förvärvaren är i god tro och det senare sker en registrering av avtalet, blir det emellertid i efterhand bindande för förvärvaren enligt registrerings- reglerna i 4 kap. 12 5. Dessa innebär att ett ändringsavtal inte får registreras så att det kan kränka en godtroende förvärvares rätt. Har ändringsavtalet träffats före en överlåtelse får det sålunda endast registreras om förvärvaren har medgett det. Registrering kan emellertid ske också om ändringsavtalet blivit anmärkt i förvärvshandlingen. I så fall är det uteslutet att förvärvaren har varit i god tro vid förvärvet och avtalet gäller således redan på den grunden mot honom.

I enlighet med inskrivningsrättsliga principer krävs det att förvärvarens person skall framgå av nyttjanderättsregistret — han skall ha åtminstone ansökt om förvärvsregistrering — för att han skall kunna bli beaktad i ett ärende om registrering av ett ändringsavtal.

Reglerna medför att fastighetsägaren får ett intresse av att ett ändrings— avtal blir registrerat snarast möjligt efter det att det har ingåtts. Registre- ringar är det verksammaste sättet på vilket det kan säkerställas att avtalet kommer att gälla mot en eventuell ny innehavare av nyttjanderätten. Enligt

• Sida 173
•  Original

registreringsreglerna får därför också fastighetsägaren söka registrering av ett ändringsavtal. Det finns emellertid inte någon garanti för att det alltid går att genomföra en sådan registrering. Åtgärden kan hindras av pantborgenä- rer och andra rättighetshavare. Detta är emellertid en av de risker som fastighetsägaren måste löpa i det nu tilltänkta systemet. (Se närmast föregående avsnitt.)

Vid exekutiv försäljning får ändringsavtalen en annan betydelse än vid frivillig överlåtelse. Förutsättningarna för att förvärvaren skall bli bunden av ett ändringsavtal bestäms här i första hand av förslagets regler om att pantborgenärer och andra rättighetshavare blir bundna av avtalet först sedan det har registrerats. Förslagets godtrosregel omfattar inte heller exekutiv försäljning.

En exekutiv försäljning som avser att ge betalning åt rättighetshavare måste givetvis innebära en försäljning av nyttjanderätten med den innebörd den hari förhållande till rättighetshavama. Härav följer att förvärvaren inte heller kan tilläggas en rätt som är mindre omfattande, t. ex. genom att förvärvaren blir bunden av ett ändringsavtal som minskar nyttjanderättens omfattning men som inte gäller mot rättighetshavama på grund av att det inte blivit registrerat.

Frågan torde få bedömas på samma sätt i fråga om tomträtt. Tomträttens regel att ett icke inskrivet ändringsavtal blir gällande mot en godtroende förvärvare kan, trots att det saknas särskild bestämmelse om det, inte antas gälla vid exekutiv försäljning. Förhållandet kan närmast jämföras med det som råder om en fastighetsägare — och även en tomträttshavare eller innehavare av en registrerad nyttjanderätt — har sålt tillbehör utan att sakrättslig giltighet har hunnit uppkomma när fastigheten tas i anspråk för någon borgenärs räkning. En exekutiv försäljning omfattar då också tillbehören. (Jfr prop. 1980/8118 5. 715.)

Försäljning under konkurs som inte sker genom exekutiv försäljning faller in under förslagets bestämmelser om frivillig överlåtelse och även där kommer alltså godtrosregleringen att gälla. (Jfr avsnitt 10.2.)

Familjerättsliga och bolagsrättsliga förvärv är inte nämnda i förslaget. Dessa förvärvstyper omfattas inte av de tidigare uttalanden som gjorts om rättsläget för förvärvare av nyttjanderätter i allmänhet. Utredningen anser att man för dessa förvärvstyper bör falla tillbaka på de allmänna reglerna för varje förvärvstyp. För familjerättsliga förvärv gäller som allmän regel att förvärvaren inträder i den rätt som föregående innehavare hade. För associationsrättsliga förvärv som är universella finns det anledning att räkna med motsvarande princip. Annars kan det finnas anledning att analogivis tillämpa den regel som enligt ovan får anses gälla för nyttjanderätter i allmänhet vid frivillig överlåtelse, vilket leder till samma resultat som för universalfången.

• Sida 174
•  Original

• Sida 175
•  Original

10.1. Inledning

Möjligheterna att överföra nyttjanderätten till en ny innehavare är en grundläggande förutsättning för att den skall kunna användas som pant. I sista hand behövs möjligheten för att rättigheten skall kunna realiseras till förmån för pantborgenärerna. En nyttjanderätt får emellertid enligt gällande ordning i allmänhet inte fritt överlåtas eller annars förvärvas av en ny innehavare.

I förslaget anvisas den exekutiva försäljningen enligt reglerna som gäller för fastighet för pantrealisationen. Även möjligheten till frivillig överlåtelse och andra former av förvärv blir emellertid av stor betydelse efter en pantsättning. För att undvika ett exekutivt förfarande kan nyttjanderättsha- varen behöva kunna överlåta pantobjektet och därigenom skaffa medel till betalning av de fordringar hans pantborgenärer har. Formerna i vilka nyttjanderätten överlåts eller annars förvärvas av en ny innehavare har också betydelse i pantsystemet, bl. a. på grund av kravet på registrering av förvärvet.

De problem som hör samman med överlåtelse och andra förvärv behandlas i förevarande avsnitt i skilda avdelningar för de olika frågorna.

Rätten att förvärva ett bostadsarrende — genom upplåtelse från fastighets- ägaren eller förvärv i andra hand — är begränsad enligt lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m. m. till vilken också hör en förordning med närmare bestämmelser. Begränsningarna gäller för vad lagen kallar kontrollsubjekt, dvs. utländska medborgare och andra utländska rättssub- jekt samt vissa svenska juridiska personer som kan komma under utländskt inflytande. Lagen avseri första hand fastigheter men gäller också för tomträtt och bostadsarrende.

Det påpekas i förarbetena att juridisk person dock inte torde kunna ingå avtal om bostadsarrende med hänsyn till de förutsättningar som gäller för den arrendetypen enligt 10 kap. 1 5 JB. (Se prop. 1981/82:135 s. 68.)

Kontrollsubjekten måste enligt lagstiftningen ha tillstånd av länsstyrelsen eller i vissa fall regeringen till de förvärv som lagen avser. Familjerättsliga fång och vissa andra förvärv mellan närstående samt fusion i vissa fall och förvärv genom inrop på exekutiv auktion är undantagna från kravet på förvärvstillstånd.

Lagen ger i 1 kap. 7 5 en ogiltighetsregel för förvärv som kräver förvärvstillstånd, om tillstånd inte sökts inom ansökningstiden, som är tre

• Sida 176
•  Original

månader från det förvärvet skedde, eller om förvärvstillstånd vägras. I fråga om fastighet föreskrivs det dock ett undantag från ogiltigheten, om lagfart blivit meddelad i strid med föreskrifterna i 20 kap. 6 5 8 eller 7 5 11 J B, vilka föreskriver att hänsyn skall tas till bl. a. de förvärvsinskränkningar som är i fråga. Motsvarande gäller också för tomträtt genom en föreskrift i 1 kap. 1 5 andra stycket enligt vilken lagens föreskrifter om lagfart vid tomträtt avser inskrivning av upplåtelse eller av förvärv av tomträtt.

I fråga om förvärv på exekutiv auktion stadgas det emellertid en skyldighet för förvärvaren att åter avyttra vad som förvärvats, om det skulle ha krävts förvärvstillstånd vid ett vanligt köp. Undantag gäller om förhållandena ändrats så att tillståndskravet bortfallit eller förvärvaren fått förvärvstillstånd i efterhand. Avyttras inte egendomen frivilligt när skyldighet finns därtill, kan länsstyrelsen förordna om försäljning på offentlig auktion genom kronofogdemyndighetens försorg.

De inskränkningar som dessa regler ger i rätten att förvärva bostadsar- rende ligger utanför området för övervägandena om registreringens inverkan på reglerna om överlåtelse och andra förvärv av nyttjanderätten. De måste emellertid beaktas i samband med registreringsreglerna. (Se specialmotive- ringen till 4 kap. 175 samt avsnitt 16.17.)

10.2. Rätten till frivillig överlåtelse m. m.

10.2.1. Allmänna synpunkter

En nyttjanderätt får enligt lagregleringen inte fritt överlåtas eller på annat sätt överföras till en ny innehavare. Detta rättsläge motiveras av det intresse fastighetsägaren har av nyttjanderättshavarens person och dennes möjlighe- ter att fullgöra skyldigheterna i avtalsförhållandet. Undantag gäller för tomträtt som får överlåtas utan att fastighetsägaren har något inflytande i frågan. Även för andra nyttjanderätter kan nyttjanderättsavtalet ge större handlingsfrihet än vad rättsreglerna innebär.

Med överlåtelse avses här som i andra sammanhang även byte och gåva vid sidan om den vanligaste formen där det utgår ett vederlag i första hand i pengar, dvs. motsvarigheten till köp. Beteckningen köp används emellertid i allmänhet inte i fråga om nyttjanderätt.

Genom att tala om frivillig överlåtelse skiljs sådana fall ut då överlåtelsen sker tvångsvis främst genom exekutiv myndighets försorg. Den exekutiva försäljningen behandlas i ett särskilt avsnitt. (Se avsnitt 10.4.)

Överlåtelse under konkurs är, när det exekutiva förfarandet inte anlitas, att betrakta som en frivillig överlåtelse. Härvid utgår bedömningen från att konkursboet handlar som representant för gäldenären. (Se Westerlind, Kommentar till jordabalken 1—5 kap. 5. 235—236.)

Som andra sätt att överföra nyttjanderätt beaktas här familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv.

De gällande begränsningarna i rätten att överföra nyttjanderätten till ny innehavare avser inte hus och annan egendom som i förslaget behandlas som tillbehör till nyttjanderätten. Reglerna om nyttjanderätten får emellertid i praktiken stort inflytande även i den delen, eftersom det oftast är fråga om

• Sida 177
•  Original

fasta anläggningar som även i fortsättningen måste ha någon plats att stå på. I viss mån berörs också sådan egendom av JB:s regler om nyttjanderätt. En försäljning för bortförande är emellertid inte berörd av de begränsningar som gäller för rätten att överföra själva nyttjanderätten. Tillbehör ligger också i huvudsak utanför vad som behandlas i det föreliggande avsnittet.

Överlåtelse är f. n. inte något vanligt sätt för överföring av en nyttjanderätt till en ny innehavare. Det vanligaste är enligt vad utredningen har erfarit att fastighetsägaren tecknar ett nytt upplåtelseavtal med den nye innehavaren och att denne förvärvar byggnader m. nr. av den förre nyttjanderättshava- ren.

Skälet till den rådande ordningen kan antas vara att det framstår som enklare för parterna att ha ett direktförhållande utan den tidigare nyttjan- derättshavaren som en mellanliggande part. Reglerna om rätten att överlåta spelar emellertid ändå en stor roll såsom utgångspunkt för nyttjanderätts- havarens möjligheter att komma ifrån avtalsförhållandet.

För registrerade nyttjanderätter måste överlåtelsen, vid sidan av främst de familjerättsliga förvärven, bli den normala formen av omsättning. Ordning- en med nytt kontrakt skulle ställa sig mycket svårhanterlig. För att ett nytt kontrakt skall kunna tecknas med en ny nyttjanderättshavare måste nämligen det gamla avtalet upphävas. Detta kan inte ske utan vidare efter registreringen, utan nyttjanderätten går då enligt förslaget i stället över på fastighetsägaren och gäller i hans hand tills det sker en avregistrering. En sådan åtgärd hindras bl. a. av att det finns inteckning i nyttjanderätten. (Se avsnitt 11.2.)

Pantsystemet kan också beräknas leda till en livligare omsättning över huvud taget. En anledning är att pantsättningen leder till längre upplåtelse- tider. Dessutom kan de ekonomiska engagemangen i samband med pantsättning i åtminstone en del fall leda till att nyttjanderättshavarna tvingas att genom överlåtelse göra sig av med alltför kostnadskrävande investeringar för att kunna förnöja sina borgenärer.

Även familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv kan i dag ersättas med nyteckning av kontrakt mellan fastighetsägaren och den nye innehava- ren. Också i dessa fall kommer pantsystemet att ge anledning till en annan praxis, som innebär att de speciella förvärvsformerna måste användas för att nyttjanderätten skall kunna stå kvar under sin registrering.

10.2.2. JB:s regler m.m.

JB har förvärvsregler för arrenden, utom för lägenhetsarrendet, och de är delvis olika till innehållet för skilda upplåtelseformer. För vederlagsfri nyttjanderätt saknas det skrivna regler och rättsläget bestäms av allmänna principer om nyttjanderätt. Samtliga de nu berörda upplåtelseformema är av intresse här. J ordbruksarrendet berörs dock endast i sällsynta undantagsfall av pantsystemet och lämnas därför i allmänhet utanför redovisningen av reglerna. Tomträtten får enligt JB:s regler omsättas lika fritt som en fastighet.

Huvudregeln för arrendena är att nyttjanderättshavaren inte får sätta någon annan i sitt ställe. Rätten därtill beror på medgivande från fastighetsägaren. Medgivandet kan ha formen av en bestämmelse i upplå-

• Sida 178
•  Original

telseavtalet eller lämnas i det särskilda fallet. Upplåtelseavtal som ger nyttjanderättshavaren fria händer att överlåta är enligt utredningens erfarenhet ovanliga. Från huvudregeln ges det emellertid undantag, olika för skilda typer av nyttjanderätt.

Grunden för huvudregeln är att fastighetsägaren anses böra ha det avgörande inflytandet över vem som nyttjar hans mark, också när han en gång har överlämnat nyttjanderätt till den åt en annan person. Nyttjande- rättshavarens person är också av stor betydelse för hur avtalsförpliktelserna blir uppfyllda och för att nyttjanderättsförhållandet i många andra avseenden skall löpa friktionsfritt. Från principiella utgångspunkter har man hänvisat till allmänna regler om att en förpliktad part inte efter eget val får frånträda sina skyldigheter gentemot motparten, och nytt janderättshavaren har därvid setts som i huvudsak förpliktad. Motsvarande synsätt anläggs emellertid inte i fråga om fastighetsägarens rättsställning, även om han kan ha väsentliga förpliktelser där personfrågan har betydelse. (Se prop. 1970220 BZ s. 951—952 och SOU 1968:57 s. 263—264.)

För de benefika nyttjanderätterna har man att räkna med samma huvudregel som för arrendena och på starkare skäl. I sådana fall där fastighetsägaren inte ens betingat sig något vederlag kan man förutsätta att han faktiskt har ett särskilt intresse av att rättigheten utnyttjas enbart av den han själv gjort upplåtelsen till.

För bostadsarrende är regler givna i 10 kap. 75 JB. Det första stycket innehåller den förut angivna huvudregeln. I andra stycket ges arrendatorn en rätt till överlåtelse, vilken avser arrenden på viss tid, således inte livstidsarrenden. Arrenderätten skall enligt dessa bestämmelser först hem- bjudas åt fastighetsägaren. Därefter får den överlåtas till någon annan person under förutsättning att jordägaren skäligen kan nöjas med denne.

Hembudet skall enligt lagtexten innebära att fastighetsägaren erbjuds att återta arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde. Erbjudandet skall även avse byggnad och vad som annars har utförts på arrendestället, om arrendatorn vill att fastighetsägaren skall överta även sådant. Fastighetsägaren skall inom en månad ge besked om att han vill anta ett hembud. Underlåter han det, inträder arrendatorns överlåtelserätt.

Överlåtelserätten gäller inom en personkrets som avgränsats enbart genom förklaringen att förvärvaren skall vara en person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas. Av förarbetena till bestämmelsen framgår, att det skall bedömas på ett objektivt sätt om en person är godtagbar, och det avgörande är härvid om förvärvaren kan antas komma att uppfylla de gällande avtalsvillkoren eller ej. Det har tillagts — utan närmare precisering — att för jordägaren väsentliga och berättigade skäl kan vinna beaktande, även om de inte avser att förvärvaren är misskötsam. Sin största betydelse har prövningen i praktiken i fråga om betalningen av vederlaget för nyttjanderätten. (Se SOU 1966:26 s. 139, prop. 1968:19 s. 93 och 100—101.)

För familjerättsliga förvärv ges det regler i tredje stycket av paragrafen. Enligt dessa kan arrenderätten övergå genom bodelning, arv eller testamente till person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas utan något föregående hembud. Samma regel gäller också för överlåtelse i konkurs. Om bolagsskifte och liknande förvärv saknas det regler, en fråga som berörs

• Sida 179
•  Original

längre fram. (Se avsnitt 10.2.3.)

Reglerna är tvingande till arrendatorns fördel. Det anges emellertid i ett fjärde stycke att begränsningar i rätten att sätta in annan arrendator kan få göras, om avtalet i den delen godkänts av arrendenämnden. Fråga är därvid om sådan dispens som avses i 8 kap. 25 JB. (Se avsnitt 9.2.)

För anläggningsarrende ges det regler i 11 kap. 7 5 JB. Första stycket ger såsom huvudregel föreskriften att arrenderätten får överlåtas till annan person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas. Arrenderätten får enligt andra stycket under samma förutsättningar överföras genom bodel- ning, arv och testamente samt genom bolagsskifte och liknande förvärv.

Det råder emellertid avtalsfrihet vid denna arrendetyp, utom beträffande exekutiv försäljning eller överlåtelse i konkurs. Fastighetsägaren får alltså för övriga fall förbehålla sig att arrenderätten inte får övergå till annan innehavare utan fastighetsägarens medgivande.

Lägenhetsarrendet har lämnats utan regler i den här behandlade frågan. Vid bedömningen av vad som bör gälla är man därför hänvisad till allmänna principer på området. De får anses innebära att nyttjanderätten inte får överföras, om inte fastighetsägaren har medgett det. (Jfr prop. 1970z20 A s. 404.)

För livstidsarrenden finns det ytterligare regler i 8 kap. 6 5 JB om upplåtelser för arrendatorns livstid. Enligt 1 kap. 2 5 i förslaget ligger emellertid sådana upplåtelser utanför tillämpningsområdet.

10.2.3. Utredningens överväganden och förslag Överlåtelse

JB och regelbildningen i anslutning till denna ger, såsom har framgått, begränsningar i överlåtelserätten för samtliga de nyttjanderättsformer som berörs av förslaget. Den grundläggande regeln om fastighetsägarens medgivande gäller oinskränkt för vederlagsfria upplåtelser och för lägen- hetsarrendet. En hembudsskyldighet är stadgad för bostadsarrendet, vartill kommer kravet på att en förvärvare skall vara objektivt godtagbar. Detta sista krav gäller för anläggningsarrendet, vilket därmed har den minsta inskränkningen i överlåtelsemöjligheterna.

Panträtt förutsätter som inledningsvis sagts, att den pantsatta egendomen kan överlåtas. Om hindren för en frivillig omsättning är för stora, styrs utvecklingen mot pantrealisation genom det exekutiva förfarandet. Detta är självfallet inte önskvärt. Det exekutiva förfarandet är också avsett att endast vara den sista utvägen för upplösandet av gäldsförhållandena när frivilliga åtgärder misslyckats. Å andra sidan kan hinder mot en frivillig omsättning också skapa fara för att det arrangeras exekutiva förfaranden för nyttjande- rätter som är tillräckligt attraktiva, om förvärvshindren därvid är mindre.

En särskild nackdel är förenad med överlåtelseregler som ger fastighets- ägaren ett stort inflytande över nyttjanderättshavarens dispositionsmöjlig- heter. I kombination med den ekonomiska belastning som nyttjanderätts— havaren kan ha ådragit sig och riskerna för exekutivt förfarande kan inflytandet lätt leda till att nyttjanderättshavaren kommer i ett sådant beroende av fastighetsägaren att balansen mellan dessa parter rubbas på ett

• Sida 180
•  Original

olämpligt sätt. Beroendet kan medföra att nyttjanderättshavaren i utbyte mot ett överlåtelsetillstånd ingår ett oförmånligt ändringsavtal eller tillmö- tesgår fastighetsägaren på annat sätt.

Rätten att överlåta och annars överföra nyttjanderätten är en av de frågor där avvägningen mellan de inblandade intressena ställer sig särskilt ömtålig. Risken finns å ena sidan att de panträttsliga och kreditmässiga kraven blir dåligt tillgodosedda. Å andra sidan kan reglerna ingripa för mycket i fastighetsägarnas intressen med den följden att de blir obenägna att medverka till att nyttjanderätterna blir omfattade av pantsystemet.

En helt fri överlåtelserätt är givetvis den ordning som bäst tillgodoser de önskningar som pantreglerna ger upphov till. Härigenom får fastighetsäga- ren, liksom vid tomträtten, ett direkt inflytande på valet av nyttjanderätts- havare endast vid upplåtelsen. Därefter kan en ny innehavare tillträda utan att fastighetsägaren kan motverka det, och mot en försumlig nyttjanderätts- havare är fastighetsägaren hänvisad till möjligheterna att använda förverk- andereglerna.

För nyttjanderätt i allmänhet — låt vara i den särpräglade formen av registrerad nyttjanderätt -— framstår dock den helt fria överlåtelserätten som ett för långtgående eftergivande av fastighetsägarens intresse. Förverkande- möjligheten skulle då bli hans enda skydd mot misskötsamma förvärvare. Reglerna härom skulle sannolikt inte framstå som tillräckliga ur fastighets- ägarsynpunkt.

Att en överlåtelse är helt beroende av fastighetsägarens medgivande, är å andra sidan uppenbart oförenligt med de krav som pantreglerna ger upphov till. Därmed blir nyttjanderättshavaren alltför bunden av fastighetsägarens ställningstaganden.

En hembudsskyldighet såsom vid bostadsarrende ger emellertid också ett långtgående inflytande åt fastighetsägaren, även om hans avböjande svar ger nyttjanderättshavaren rätt att överlåta till någon annan.

Hembudsförfarandet medför under alla förhållanden en fördröjning av överlåtelsen. Enligt gällande regler kan hembudstiden uppgå till en månad. Tiden kan knappast förkortas, om hembudsreglerna skall ha ett meningsfullt innehåll. Tidsutdräkten kan vara nog så betydelsefull i ett fall där nyttjanderättshavarens ekonomiska läge är ansträngt. Fördröjningen kan emellertid bli mycket större i praktiken. Om fastighetsägaren vill anta erbjudandet om inlösen, kan det nämligen bli tvist om lösenbeloppet. Den frågan skall enligt gällande regler behandlas av fastighetsdomstolen och det kan dröja lång tid innan ett slutligt avgörande träffats så att nyttjanderätts- havaren kan få ut sin betalning. Parterna anses däremot inte kunna göra lösenfrågan villkorlig, t. ex. så att fastighetsägaren får anta hembudet under förutsättning att lösenbeloppet inte överstiger ett visst belopp. Godkändes den ordningen, skulle nyttjanderättshavaren efter lång tids dröjsmål kunna få problemet att börja arbetet med en överlåtelse från samma utgångspunkt som om hembudet inte alls hade antagits från början. (Jfr NJA 1981 s. 552. Se Rittri, Några problem ang. bostadsarrende 5. 8—9.)

Kravet att en ny förvärvare skall vara objektivt sett godtagbar för fastighetsägaren, vilket gäller i skilda lägen enligt olika arrenderegler, tillgodoser i vid utsträckning fastighetsägarens intressen. Det ger emellertid inte utrymme för att rent personliga önskemål eller synpunkter hos denne

• Sida 181
•  Original

beaktas. Som tidigare sagts, är det främst förvärvarens möjligheter och förmåga att uppfylla avtalsvillkoren som är avgörande. (Se avsnitt 10.2.2.)

Den intresseavvägning som regleringen avser är i sak väl förenlig med de panträttsliga förutsättningarna, och kan därför användas som en allmän lösning på problemet med överlåtelserätten i pantsystemet. Så har också arrendelagsutredningen sett saken när den föreslog 1968 års överlåtelsereg- ler för anläggningsarrende, det område där utredningen tänkte sig att en framtida pantreform i första hand borde underlättas genom nya överlåtel- seregler. (Se avsnitt 1.3.)

Regleringen ger emellertid svårigheter som beror på den ordning i vilken det skall avgöras om en förvärvare uppfyller kraven eller ej. Enligt gällande regler skall en tvist om överlåtelserätt prövas av fastighetsdomstolen efter stämning.

Tvistefrågan kan komma upp på två vägar. Tvisten kan direkt gälla frågan om en viss förvärvare är godtagbar och väckas innan en överlåtelse har fullbordats. Härvid kan man tänka sig att talan väcks antingen av nyttjanderättshavaren eller av fastighetsägaren. Det ligger dock närmast till hands att det är nyttjanderättshavaren som försöker genomdriva ett godkännande av en förvärvare mot fastighetsägarens ståndpunkt.

Godtagbarheten kan emellertid också komma under bedömande i en förverkandefråga. Så kan bli fallet om nyttjanderättshavaren gör en överlåtelse efter att själv ha bedömt en förvärvare som godtagbar. Har han felbedömt saken, är det en anledning till förverkande av avtalet enligt föreskriften i 8 kap. 235 SJB, där såsom förverkandegrund anges att arrendatorn i strid med bestämmelserna i balken överlåter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe. En talan av jämförbart slag förelåg i NJA 1978 s. 404, där nyttjanderättshavaren till ett bostadsarrende bl. a. påstods ha försummat sin hembudsskyldighet. (Se även prop. 1968:19 s. 118.)

Tvister i överlåtelsefrågor är enligt utredningens uppfattning sällsynta såväl i den ena som den andra av ovannämnda varianter. I praktiken kan man räkna med att överlåtelsereglema närmast blir en grund på vilken fastighetsägaren beslutar att medge en överlåtelse som han blir tillfrågad om. Skulle han vägra ett godkännande, är det knappast någon framkomlig väg för nyttjanderättshavaren att direkt väcka talan i saken eller att själv göra godtagbarhetsbedömningen och ta risken av en förverkandetvist. Reglerna om rätten att överlåta till en objektivt sett godtagbar person innebär sålunda i själva verket att nyttjanderättshavaren i stor utsträckning är beroende av fastighetsägaren.

I pantsystemet är det enligt utredningens bedömning ogörligt att godta överlåtelseregler med den innebörd som kravet på godtagbarhet i praktiken har. Ur panträttslig synpunkt fordras det att nyttjanderättshavarens över- låtelserätt snabbt kan bli avgjord, när behovet av en överlåtelse har kommit upp. Ett sådant avgörande kommer till stånd, om fastighetsägaren medger överlåtelsen. Om han vägrar godkänna en förvärvare, behövs det en prövningsordning i vilken nyttjanderättshavarens önskemål skall kunna bedömas. Utredningen anser att arrendenämndema bäst kan fylla kra- ven.

De överväganden som nu har redovisats har lett till reglerna i 2 kap. 3 5

• Sida 182
•  Original

lagförslaget. En nyttjanderätt som ingår i pantsystemet genom att den har blivit registrerad förklaras där få överlåtas av dess innehavare. I fastighets- ägarens intresse anges det att överlåtelsen endast får ske till person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas. Prövningen av godtagbarhetsfrå- gan vid tvist har lämnats åt arrendenämnden. Härigenom har de praktiska möjligheterna till en prövning ökats i förhållande till vad som gäller i motsvarande fall f. n. Arrendenämndens prövningsrätt är begränsad till frågan om en förvärvares godtagbarhet, och avser t. ex. inte en förverkan- defråga där en otillåten överlåtelse åberopas som grund.

Reglerna innebär förändringar i förhållande till vad som nu gäller för olika nyttjanderätter. Fastighetsägarens odelade inflytande bortfaller i fråga om vederlagsfria nyttjanderätter och lägenhetsarrende. Hembudsskyldigheten bortfaller vid bostadsarrende. Kravet att förvärvaren skall vara godtagbar blir en tvingande huvudregel, vilket ändrar läget för anläggningsarrendet. Att arrendenämnden utgör prövningsinstans är en ändring för alla arrenden som berörs av förslaget och nu har fastighetsdomstolen i motsvarande roll.

Med den redovisade uppläggningen kan emellertid överlåtelsereglerna i vissa fall vara otillfredsställande från fastighetsägarens synpunkt sett. Minskningen av fastighetsägarens inflytande ger en viss stelhet åt den registrerade nyttjanderätten. Den tvekan som kan råda vid en förhandsbe- dömning av frågan om de grunder på vilka en förvärvare kan komma att bedömas som godtagbar av arrendenämnden kan också komma att ses som ett osäkerhetsmoment.

Det finns fall då fastighetsägaren har ett särskilt starkt intresse av nyttjanderättshavarens person. Detta kan särskilt gälla vid vederlagsfria upplåtelser. Så kan också vara förhållandet i andra fall, t. ex. om nyttjanderättsområdet ligger nära intill fastighetsägarens egen bostadstomt eller på elleri närheten av andra områden som han anser känsliga. I fråga om anläggningsarrenden kan det vara viktigt för fastighetsägaren att genom personvalet kunna inverka på arten av verksamhet som drivs på stället och hur den drivs.

I en del fall där stat och kommun är markägare kan möjligheterna att styra nyttjandrättsförvärven vara en särskilt viktig fråga. För dessa markägare kan upplåtelsen ingå i ett större sammanhang av överväganden, där innehavarens yrke och bosättning m. ni. har stor betydelse. Synpunkter av detta slag kan t. ex. göra sig gällande i fråga om fjällägenheter och besittningsrätter på kronoholmar m. m. (Se avsnitt 7.9 och 7.10.)

Likartade förhållanden råder i fråga om Djurgården i Stockholm. Den starka efterfrågan på upplåtelserna där kan lätt leda till att de kommer att bli använda för annat än bostäder, som nu är fallet, om huvudsakligen ekonomiska faktorer får vara avgörande i överlåtelsefrågoma. (Se avsnitt 7.8.2.)

Fastighetsägarens intresse i överlåtelsefrågan kan också ses från en delvis annan utgångspunkt. Hans önskningar att kunna begränsa kretsen av förvärvare kan bero på det sätt på vilket villkoren utformats i upplåtelseav- talet. Särskilt tydligt kan detta vara, om upplåtelsen är vederlagsfri eller har skett mot låg avgift. Det finns emellertid många andra fall där villkoren kan ha en avgörande betydelse. Bland förmånerna kan t. ex. ingå en jakträtt eller

• Sida 183
•  Original

en fiskerätt som fastighetsägaren inte anser vem som helst lämpad att utöva. Det kan också vara fråga om en rätt att utnyttja någon anläggning för bad eller sport utanför själva nyttjanderättsområdet som fastighetsägaren inte vill låta en ny innehavare överta.

Enligt gällande regler innebär en rätt att överlåta nyttjanderätten att förvärvaren får överta denna på de villkor som gällde för överlåtaren. Däremot kan fastighetsägaren kräva en villkorsändring som förutsättning för att han över huvud taget skall medge en överlåtelse i de fall där han har den rätten. Särskilt kan detta vara aktuellt i fråga om avgifterna. Ändringar av upplåtelsevillkoren kan vara en särskild anledning till att övergången till den nye innehavaren, såsom är vanligt, inte får formen av en överlåtelse utan att det tecknas ett nytt upplåtelseavtal. (Se Bäämhielm-Larsson, Jordbruksar- rende s. 172 och Rittri, Några problem ang. bostadsarrende s. 11.)

Nyttjanderätten har en av sina stora fördelar just i möjligheterna till variationer i innebörden, bl. a. i fråga om fastighetsägarens möjligheter till inflytande. Utredningen anser att man bör tillse att dessa möjligheter inte i onödan går förlorade i pantsystemet med risk för att många nyttjanderätter också kan komma att hållas borta därifrån.

Utredningen har därför i förslaget beaktat markägarintresset genom att föreslå en möjlighet till en förprövning av de grunder på vilka en ny innehavare skall kunna godtas. Förslaget går emellertid ytterligare ett steg och medger att markägaren genom en bestämmelse i nyttjanderättsavtalet — eller ett ändringsavtal — skall få begränsa kretsen av nykommande nyttjanderättshavare och även få bestämma att upplåtelsevillkoren skall ändras för en förvärvare. Förslaget kräver att sådana bestämmelser skall godkännas av arrendenämnden. För att få ett godkännande skall fastighets- ägaren lägga fram särskilda skäl för avtalsbestämmelsema. Arrendenämn- dens beslut avses få den verkan att en kommande prövning av en förvärvsfråga inte får avvika från det tidigare beslutet.

Prövningen får genom det sistnämnda inslaget innebörden av, inte bara en ren förprövning från den allmänna utgångspunkten att förvärvaren skall vara objektivt sett godtagbar, utan också en dispensgivning från de tvingande reglerna om överlåtelserätten. Den dispensgivningen följer mönstret från arrendelagstiftningen i övrigt. Förutsättningen för dispensprövningen är, liksom vid sådan prövning enligt arrendereglerna i JB, att nyttjanderättsav- talet anger att frågan får lämnas till arrendenämndens dispensprövning. Vägrar arrendenämnden att ge sitt godkännande, leder det till att avtalet förfaller, såvida inte parterna har avtalat att det ändå skall gälla i andra delar.

Utredningen anser att man vid en efterföljande prövning av ett faktiskt förvärvsfall kan se den tidigare dispensen som en norm för bedömningen av vem som får förvärva nyttjanderätten eller villkoren på vilka det får ske. Enligt utredningens uppfattning är en sådan normering i avtalet väl förenlig med nyttjanderättsregler i övrigt. Vid sin första upplåtelse får fastighetsäga- ren välja fritt vilket slag av innehavare han vill godta. I fråga om villkoren för utövandet av nyttjanderätten har han också bestämmanderätt. Om en upplåtelse innehåller speciella förmåner såsom jakträtt och annat som nämnts ovan, bör detta redan enligt gällande regler kunna inverka på bedömningen av om fastighetsägaren skäligen kan nöjas med en viss

• Sida 184
•  Original

förvärvare eller ej. Någon mera långtgående möjlighet för fastighetsägaren att välja ny innehavare torde dock den bedömningen inte medföra.

En förutsättning för att man skall kunna godta sådana begränsningar i överlåtelsemöligheterna som här har beskrivits är att den förste nyttjande- rättshavaren inte därigenom kan komma i ett utsatt läge i avtalsförhållandet. Dispensprövningen av arrendenämnden är avsedd att motverka risker i det avseendet.

I lagförslaget sägs det att dispensen kan medges, om fastighetsägaren visat särskilda skäl för den. Enligt utredningens mening bör en begränsning av förvärvarkretsen bygga på ekonomiska, sociala, eller personliga avvägningar som vid en allsidig bedömning framstår som rimliga och godtagbara. Det bör sålunda kunna godtas att staten eller en kommun vill begränsa förvärvar- kretsen på ett visst område t. ex. till renskötande samer, befolkning som bor i kommunen eller privata personer framför juridiska personer. Ganska snäva begränsningar kan tänkas när nyttjanderättsstället ligger nära fastighetsäga- rens egna hus eller upplåtelsen är vederlagsfri. Begränsningar bör också kunna godtas, t. ex. om förvärvaren vill använda nyttjanderätten på ett annat sätt än förut.

Ändringar av upplåtelsevillkoren som kan tänkas böra godkännas vid dispensprövningen är att en vederlagsfri upplåtelse skall löpa med avgift. I övrigt kan tänkas att vissa avtalsvillkor skall bortfalla, t. ex. om jakt- eller fiskerätt, eller nya tillkomma.

När det väl kommer till ett faktiskt förvärv, fordras det att ett ändringsavtal också ingås med förvärvaren och att det blir registrerat. Rättighetshavamas roll i det ärendet har berörts ovan. (Se avsnitt 9.4.3.)

Den närmare gränsdragningen kring de avtalsbestämmelser som bör kunna godkännas vid dispensgivningen måste lämnas åt rättstillämpningen, på grund av den stora rikedom på variationer som kan tänkas i prakti- ken.

Utredningens förslag kan bara i fråga om anläggningsarrende sägas innebära en inskränkning av den överlåtelserätt som nuvarande regler ger. Det arrendet får ju överlåtas till person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas utan att prövningen kan normeras i förväg eller överlåtelserätten begränsas. Å andra sidan finns det avtalsfrihet som medger att överlåtelse- rätten med vissa undantag kan begränsas eller tas bort av parterna ensamma.

För övriga nyttjanderättsformer som pantsystemet kan omfatta blir dispensmöjligheten närmast en ersättning för det minskade inflytande fastighetsägaren får genom att han förlorar rätten till hembud eller att vägra sitt medgivande till ett förvärv när överlåtelsen inte får ske utan hans medgivande.

Den ordning som förslaget innehåller är resultatet av vanskliga avvägning- ar av motställda sinsemellan ej helt jämförbara intressen. Utredningen har prövat också andra möjligheter men för sin del inte funnit någon bättre lösning än den föreslagna.

• Sida 185
•  Original

Familje- och associationsrättsliga förvärv

I reglerna om bostads— och anläggningsarrende förekommer det, såsom framgår av beskrivningen av JB:s regler, bestämmelser om familje— och associationsrättsliga förvärv. Utredningen har funnit att det även i förslaget bör ges föreskrifter om sådana förvärv i viss utsträckning.

Vid nyttjanderättshavarens död övergår nyttjanderätten enligt allmänna principer och utan att särregler givits till dödsboet i den mån den inte upphör genom dödsfallet. Ett specialfall föreligger vid upplåtelse på nyttjanderätts- havarens livstid då rättigheten enligt 8 kap. 6 & JB kan övergå på efterlevande make. Övergången till ett dödsbo ger vissa problem som tas upp i närmast följande avsnitt tillsammans med andra frågor om förvärv som görs av juridiska personer.

När det gäller familjerättsliga förvärv genom bodelning mellan makar, arv och testamente skapar pantreglerna ett behov av lika stora förvärvsmöjlig- heter som i fråga om frivillig överlåtelse. Detta beror på den ökade betydelse nyttjanderätten får som omsättningsobjekt genom pantsättningsmöjligheten och de ekonomiska förpliktelser som denna kan ge upphov till. Dessutom är det betydelsefullt att förvärvsmöjligheterna vid familjerättsliga förvärvsfor- mer inte är mera inskränkta än vid överlåtelse. En skillnad kan beräknas leda till att dispositionerna sker i andra former än förhållandena motiverar.

I förslaget förklaras det därför i 2 kap. 4 & att reglerna om frivillig överlåtelse också gäller för de familjerättsliga förvärven.

Förslagets huvudregel innebär utvidgade förvärvsmöjligheter endast för vederlagsfria nyttjanderätter och lägenhetsarrenden. För andra nyttjande- rätter inom tillämpningsområdet gäller redan en förvärvsrätt utan hembuds- skyldighet för person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas.

För bostadsarrenden och anläggningsarrenden leder förslagets dispensreg- ler till begränsningar i överlåtelserätten i förhållande till nu gällande huvudregler. I fråga om bostadsarrende kan emellertid begränsningar ske redan nu med dispens av arrendenämnden och i fråga om anläggningsarrende genom avtal utan dispens.

Med hänsyn till det rättsläge som råder kan pantreglerna sålunda inte sägas innebära en sådan minskning av befogenheter för nyttjanderättshavaren att denne missgynnas.

Associationsrättsliga förvärvsformer avses när det i JB:s regler för anläggningsarrende och jordbruksarrende talas om bolagsskifte eller liknan- de förvärv. Att uttrycket saknar motsvarighet vid bostadsarrende kan bero på att förvärvsformerna av olika skäl inte ansetts aktuella där eller att avsikten varit att huvudregeln om fastighetsägarens medgivande till ett förvärv skall gälla.

Vilka associationsrättsliga förvärvsslag som åsyftas med det använda uttrycket har inte beskrivits i detalj i förarbetena. Det finns anledning räkna med att alla förekommande förvärvsslag inte omfattas. Av förarbetena framgår att man sett de åsyftade förvärven som universalförvärv, liknande de familjerättsliga fång som också nämns i lagtexten. Denna innebörd framgår av att det i förarbetena hänvisas till reglerna om företräde på grund av inskrivning i 17 kap. 11 & JB. Där används också uttrycket bolagsskifte eller liknande förvärv i klar betydelse av förvärv som sker när ett bolags eller en

• Sida 186
•  Original

annan juridisk persons egendomsmassa fördelas. Associationsrättsliga förvärv som ligger utanför uttrycket i arrendereglerna är därför sådana som sker i form av tillskott när en juridisk person bildas eller under dess bestånd, eller som sker genom fusion av juridiska personer. (Se prop. 1970120 A 5. 342—347, B1 5. 456—457, BZ s. 951—953 och 1015—1016.)

Enligt utredningens mening leder den ökade förmögenhetsrättsliga betydelse som pantreglerna ger åt nyttjanderätten, att förvärvsreglerna som gäller överlåtelse också bör få sin tillämpning på associationsrättsliga förvärv. Härvid saknas det anledning att göra skillnad mellan olika förvärvstyper inom detta område. Att förvärven kan antas bli tämligen ovanliga i praktiken, är inte någon tillräcklig anledning att lämna dem utanför regleringen.

Förslaget innebär därför att alla associationsrättsliga förvärvsformer blir tillåtna på de i förslaget angivna villkoren. Därmed sker det utvidgningar av förvärvsrätten för bostadsarrendet, lägenhetsarrendet och de vederlagsfria nyttjanderätterna beträffande alla associationsrättsliga förvärv och för anläggningsarrendet beträffande förvärv som utgör tillskott till juridisk person eller fusion av sådan.

Även för dessa förvärvsformer innebär dispensmöjligheten enligt förslaget modifikationer som dock bör jämföras med motsvarande möjligheter enligt gällande regler eller den avtalsfrihet som råder.

Dödsbo och annan juridisk person som förvärvare

När nyttjanderättshavaren avlider övergår såsom har sagts i föregående avsnitt nyttjanderätten till dödsboet, i den mån inte rättigheten upphör genom dödsfallet. Övergången följer allmänna regler om att dödsboet träder i stället för den avlidne i fråga om egendomsförhållandena. Övergången är förutsatt också enligt regler om arrende, t. ex. när det anges villkoren för att arrenderätten skall få föras vidare genom bodelning, arv och testamente.

Frågan om dödsbo eller annan juridisk person som förvärvare har emellertid gett problem, i första hand beträffande jordbruksarrende, men också i fråga om bostadsarrende.

Ifråga om jordbruksarrende sammanhänger problemen med indelningen i gårdsarrende och sidoarrende enligt 9 kap. 2 & JB där det skiljande momentet är att arrendestället omfattar bostad för arrendatorn vid gårdsarrende men ej vid sidoarrende. I förarbetena till reglerna har det sagts att en juridisk person inte kan ha bostad och därför inte kan inneha ett gårdsarrende. Tanken kan överföras också till bostadsarrendet, som i 10 kap. 1 5 J B får sin avgränsning med hjälp av förutsättningen att arrendatorn eller närstående skall ha bostad på arrendestället. Utgångspunkten har i fråga om förlängning av arrenderätt föranlett ändringari JB år 1979 varigenom i 9 kap. tillagts 93 5 och i 10 kap. 6a &. (Se prop. 1970220 B2 5. 861 och 1978/79:183 s. 26—28.)

Anledningen till lagstiftningen var en osäkerhet om hur förlängningsreg- lerna borde tillämpas när jordbruksarrendatom dör under arrendeperioden och dödsboet träder i hans ställe. Olika uppfattningar om rättsläget förekom. Det ifrågasattes om dödsboet hade rätt till förlängning för den avtalstid som gällde för den avlidne eller för minimitiden om fem år som stadgas för fallen

• Sida 187
•  Original

då avtalstiden är längre än fem år. Den meningen hade framförts att kortare förlängningstid skulle gälla, antingen redan vid en första förlängning efter dödsfallet eller vid den förlängning som blir aktuell sedan dödsboet innehaft arrendet under en första förlängningsperiod. Skäl för sådana resultat hade antagits kunna vara att dödsboet inte kan inneha ett gårdsarrende, eftersom en juridisk person inte kan ha en bostad. (Se SOU 1978:36 s. 103—109 och 125.) .

För bostadsarrendet har tankegångarna inte utvecklats närmare, men en bedömning motsvarande den som förekommit beträffande jordbruksarrende innebär att dödsboet, som inte kan ha någon bostad, inte heller kan inneha ett bostadsarrende. Arrendet måste därmed i något läge bli förvandlat till ett lägenhetsarrende i dödsboets hand, om det inte finns förutsättningar för att det skall utgöra ett anläggningsarrende, vilket man kan bortse från i sammanhanget.

I propositionen rörande 1979 års lagstiftning uttalade sig föredragande statsrådet om utgångspunkterna för en lagstiftning i förlängningsfrågan. Härvid hävdade han att innehållet i själva avtalet är avgörande för om ett arrende är ett gårdsarrende eller inte och att arrendets egenskap av gårdsarrende därför inte syntes honom bli förändrat enbart därför att arrendatorn avlider och dödsboet inträder i stället. Han framhöll emellertid att förlängningstiden ändå kunde komma att sättas kortare än den gällande avtalstiden eller femårstiden med stöd av den kompletterande skälighetsre- gel som ingår bland bestämmelserna om förlängning. Även detta skulle kunna bero på att jordägaren hade åberopat att dödsboet inte kan ha bostad på arrendestället.

Den nya regeln i 9 kap. % & JB fick sitt innehåll efter att en avvägning skett av de skäl som kunde anföras för den lämpliga utformningen av förlängnings- reglerna när arrendet övergått till ett dödsbo. Regeln har nu den innebörden att dödsboet vid första förlängningstillfället har samma förlängningsrätt som den avlidne skulle ha haft. Vid kommande förlängningstillfällen är tiden som huvudregel satt till endast ett år. Vissa kompletterande föreskrifter har också getts. För bostadsarrende redovisades inte övervägandena särskilt, men det gavs som en ren följdändring samma regler som för jordbruksarrende under hänvisning till att problemen var likartade.

Lagstiftningen från 1979 har inte löst det principiella problemet om hur övergången till en juridisk person inverkar på de arrenden som är i fråga. Lagreglerna om förlängningsrätten är särlösningar för de dödsbofall som tagits upp till behandling. Uttalandena i propositionen uttrycker däremot — låt vara med en viss reservation — den uppfattningen att övergången till dödsboet inte innebär att arrenderätten förändras till sin art och kommer att följa andra regler än förut.

Lagstiftningen om bostadsarrende har utformats med sikte på en enskild person som innehavare av nyttjanderätten. Att det måste kunna ske en övergång till dennes dödsbo har dock såsom redan sagts varit förutsatt. Däremot har det möjligen inte förutsatts att en annan juridisk person skulle kunna förvärva ett arrende av detta slag genom överlåtelse eller annat fång. Ett tecken härpå kan vara att de särskilda reglerna om förvärv genom bolagsskifte och liknande associationsrättsliga förvärvsslag som anges för jordbruks- och anläggningsarrende saknas för bostadsarrendet. Den bakom-

• Sida 188
•  Original

liggande tanken kan emellertid också vara att sådana förvärv bör fordra fastighetsägarens medgivande och inte få ske på de förmånligare villkor som annars gäller.

Det bör emellertid märkas att juridiska personer i praktiken inte sällan gör förvärv av bostadsarrenden. Det sker vid säkerhetsöverlåtelser, varvid förvärvarna kan vara banker men även näringsdrivande bolag eller andra juridiska personer, t. ex. sådana som säljer byggsatser för hus eller färdiga hus. Den säkerhet som en sådan överlåtelse ger skulle alltså kunna vara till stor del illusorisk, om man följer tankegången att bostadsarrendet hos en juridisk person endast gäller som ett lägenhetsarrende. Härigenom skulle t. ex. besittningsskyddet ha fallit bort. Det kan eventuellt vara tveksamt om förvandlingen skulle hänföras redan till tidpunkten för säkerhetsöverlåtelsen eller först till läget när överlåtelsen fullbordas för att kreditgivaren i sin tur skall kunna realisera säkerheten. Om bostadsarrendet i så fall skulle antas återuppstå för det fall att arrendet förvärvas av en enskild person, är en annan av de olösta frågor som uppkommer.

Förvandlingsfrågan kan för övrigt tänkas komma upp också i andra situationer redan när arrendet innehas av en fysisk person. Avsikten att huset skall vara bostad för honom eller närstående kan tänkas falla bort, t. ex. genom att han önskar hyra ut det. En överlåtelse till en annan fysisk person kan skapa samma läge redan från början av dennes innehavstid.

För en registrerad nyttjanderätt ändras rättsläget genom förslagets regler om överlåtelse och andra förvärv, även om man har utgångspunkten att ett oregistrerat bostadsarrende kan övergå till lägenhetsarrende i en juridisk persons hand. Förslagets regler om att nyttjanderätten får förvärvas av ny innehavare är avsedda att ha den innebörden att nyttjanderätten övergår till den nye innehavaren med det innehåll den har vid förvärvet utan att det därigenom sker någon förändring.

Det bör framhållas att nyttjanderätten inte heller kan förändras till tredje mans nackdel till följd av att övergången uppfattas ha ett inslag av ändringsavtal. Detta skulle för det första strida mot den gängse uppfattning- en om vad en överlåtelse eller annat förvärv innebär. Dessutom kan uppfattningen endast ha fog för sig om fastighetsägaren medverkar vid förvärvet, vilket inte alltid behöver vara fallet. En ändring i avtalet som grundas på en överenskommelse måste emellertid registreras såsom ett ändringsavtal för att bli gällande mot tredje man.

Utredningen anser emellertid beträffande rättsläget i allmänhet, att någon annan tolkning än den som framförts i propositionen 1979 inte är praktiskt möjligt. Att ett bostadsarrende enbart genom övergången till en ny innehavare skulle genomgå en så ingripande förändring att det fortsättnings- vis kommer att följa reglerna för lägenhetsarrende, är inte förenligt med vanliga anspråk på att rättshandlingar skall vara förutsebara. Det är en annan sak att ett bostadsarrende troligen inte kan upplåtas till en juridisk person på grund av J B:s krav att det skall ske för bostad åt nyttjanderättshavaren eller närstående. Den syn som nu redovisats synes också överensstämma med den som framgår av propositionen till lagen om utländska förvärv av fast egendom m. in. (Se avsnitt 10.1.)

• Sida 189
•  Original

10.3. Överlåtelsens form och innehåll

10.3.1. Allmänna synpunkter

Det finns samband i flera avseenden mellan pantregler och reglerna om den frivilliga överlåtelsen av pantobjektet. Behovet av regler som ger en överlåtelserätt för nyttjanderättshavaren har behandlats förut. I skilda sammanhang har också berörts den allmänna frågan att pantregler som uppfattas som alltför hindersamma att följa kan bli lämnade utan tillämpning i det praktiska kreditlivet till förmån för regler om säkerhetsöverlåtelse. Sådana synpunkter har utredningen beaktat genom förslagets utformning i allmänhet. (Se avsnitt 1.4, 2.3.5 och 10.2.)

Pantsystemet medför på flera andra sätt att vad som gäller mellan parterna i ett överlåtelseavtal samt avtalets form m. m. blir av betydelse från panträttslig synpunkt och för möjligheterna till registrering av förvärvet. Direktiven för utredningen uppmärksammar också behovet att överlåtelse- reglerna övervägs som en konsekvens av att det skapas nya pantregler. (Se avsnitt 1.4.)

Utredningen tar av nämnda skäl här upp frågor om den närmare utformningen av reglerna om överlåtelse av pantobjektet i förhållandet mellan parterna i den transaktionen. Härvid berörs både nyttjanderätten och nyttjanderättshavarens byggnader och annat som enligt förslaget är tillbe- hör. Det är den frivilliga överlåtelsen som behandlas. Överlåtelse som sker exekutivt följer reglerna som gäller för det förfarandet, varvid dock vad som gäller för den frivilliga överlåtelsen i vissa avseenden bildar en viktig grund. (Se avsnitt 10.4.)

Andra förvärv än överlåtelse behandlas inte. Det saknas skäl att ge särskilda regler om familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv i förevarande sammanhang. De regler som gäller om skriftlig form för sådana förvärv är tillräckliga som grund för registreringssystemet.

10.3.2. Gällande regler

De regler som nu är av intresse är de som gäller för överlåtelse av en nyttjanderätt från en innehavare till en annan och av byggnader och annan egendom som nyttjanderättshavaren kan ha på nyttjanderättsstället. Reg- lerna om hur nyttjanderätten tillkommer genom upplåtelsen från fastighets- ägaren ligger alltså utanför vad som nu behandlas. Detsamma gäller regler om hur byggnader och annan egendom först kommer i en nyttjanderättsha- vares hand. Det kan ske genom att de flyttas till nyttjanderättsstället eller byggs upp där. Härvid kan regler om arbetsbeting och entreprenad m. m. bli aktuella. I viss utsträckning har frågor som hör till dessa sammanhang berörts i andra avsnitt. (Se avsnitt 2.4, 4.3 och 4.4.)

Både nyttjanderätten och byggnader och annan egendom som innehava- ren har på området räknas som sådan lös egendom för vilken lagen (1905:38 s. 1) om köp och byte av lös egendom (köplagen) gäller. Denna utgångs- punkt är klar sedan länge. Det förutsätts då givetvis i fråga om nyttjande— rätten att den får överlåtas. (Se Almén-Eklund, Om köp och byte av lös egendom 5. 6—7 och SOU 1974:55 s. 226.)

• Sida 190
•  Original

För tomträtten gäller det däremot andra regler. Såväl för överlåtelse som vissa andra rättshandlingar skall enligt 13 kap. 7 & JB samma regler som för fastighet tillämpas. Motsvarande har gällt också före JB:s tillkomst. När tomträtten upplåts från fastighetsägaren blir emellertid läget ett annat. För själva upplåtelsen har JB regleri 13 kap. Den övergång av byggnad och annat fastighetstillbehör som samtidigt sker till tomträttshavaren enligt föreskrif- ten i 13 kap. 5 & följer emellertid köplagens regler för lös egendom, låt vara med vissa modifikationer.

Även om utgångspunkten är klar att köplagens regler skall gälla för överlåtelse av både nyttjanderätt och byggnader m.m. är det en hel del osäkerhet om hur reglerna i detalj skall tillämpas i olika avseenden. Både nyttjanderätten och byggnaderna m. m. har sådana särdrag att köpreglerna enligt köplagen kan behöva ges en speciell innebörd eller kompletteras med grundsatser från annat håll. Frågan har belysts av HD i ett fall om fel i en byggnad som överlåtits i samband med upplåtelse av en tomträtt. Likheten med överlåtelse av fast egendom och med entreprenadavtal samt sambandet med reglerna om tomträtt föranledde här att köplagens regler inte i alla delar ansågs tillämpliga. (Se NJA 1977 s. 138.)

I sakrättsligt avseende, där köplagen i det stora hela saknar regler, finns det anledning till en hel del ovisshet om vad som gäller vid överlåtelse av en nyttjanderätt. Förvärvarens skydd mot överlåtarens borgenärer har antagits kunna uppkomma, antingen genom ett besittningstagande eller möjligen genom en denuntiation till fastighetsägaren. (Se SOU 1974:55 s. 220—221.)

I fråga om byggnad är läget säkrare. Rättstillämpningen rörande säkerhetsöverlåtelsen har klarlagt att redan avtalet om överlåtelse ger skyddet mot borgenärerna på överlåtarens sida och att detsamma gäller för skydd i fall av dubbelöverlåtelse. Besittningstagandet är således utan betydelse i dessa fall. (Se avsnitt 2.3 och SOU 1974:55 s. 217.)

1033. Utredningens överväganden och förslag

Allmänna synpunkter

När förvärvsregler skall övervägas för det nyskapade pantobjektet har det betydelse att pantobjektet består såväl av nyttjanderätten som av byggnader och andra föremål. Egendomsgrupperna kan i och för sig hanteras var för sig och så sker också i hittillsvarande praxis. Nyttjanderätt överlåts sålunda för sig och byggnader för sig, även om transaktionerna är sammanförda i en enda avtalshandling eller annars sker i ett tidsmässigt sammanhang.

I fråga om panträtten är det givet att tillbehörsreglema leder till att pantsättning som anges avse nyttjanderätten också kommer att omfatta tillbehören. En motsvarande innebörd har tillbehörsreglema för fast egendom och tomträtt. I förhållande till tredje man skall de hålla samman egendom på detta sätt. Från denna utgångspunkt har även förslagets registreringsregler konstruerats.

I förhållandet mellan parterna vid en överlåtelse eller annat förvärv har tillbehörsreglema för fast egendom eller tomträtt inte samma innebörd som i sakrättsliga relationer. De är likväl inte utan betydelse i det sammanhanget. I

• Sida 191
•  Original

reglerna om köp m. rn. i 4 kap. JB talas det sålunda om fastighet eller fast egendom, varvid också tillbehör är omfattade, och i avtalspraxis är det endast fastigheten som anges som köpeobjekt. Parterna har emellertid frihet att låta ett avtal avse enbart mark eller enbart byggnader. För att ett sådant avtal skall kunna göras gällande i sakrättsliga förhållanden måste emellertid byggnader m. m. skiljas från sitt samband med marken och föras bort från platsen, något som kan återverka också på den obligationsrättsliga giltighe- ten. För ett avtal om enbart byggnader gäller inte de fastighetsrättsliga reglerna i JB. Talas det parterna emellan enbart om fastigheten, kan det dock sägas föreligga en presumtion för att både mark och byggnader m. m. är avsedda att vara omfattade av transaktionen. (Se avsnitt 11.8.1 och NJA 1971 s. 332.)

Utredningen åsyftar att tillbehörsreglema i förslaget även i de nu diskuterade avseendena skall ha samma betydelse som de har beträffande fastighet och tomträtt. Lagtexten talar därför enbart om nyttjanderätten i fall där både nyttjanderätten och tillbehören i form av byggnader m.m. åsyftas.

Formkrav för överlåtelse

Något formkrav gäller såsom framgått inte för ett avtal om överlåtelse av en nyttjanderätt eller av byggnader m. ni. som tillhör nyttjanderättshavaren.

Registreringssystemet enligt förslaget kräver med nödvändighet att den som innehar pantobjekt kan förete en skriftlig handling som visar åtkomsten. Även i ett exekutivt förfarande är det viktigt att det finns en sådan handling. Skriftlighet vid överlåtelser kan till en viss grad drivas fram indirekt genom registreringsreglernas utformning. Registrering måste sålunda under alla förhållanden vägras i fråga om pantobjekt för vilka innehavaren inte kan visa skriftlig åtkomsthandling. När väl ett objekt tagits in i registret finns det emellertid nya intressen som kräver att registret visar den aktuelle innehavarens namn och att denne därför också blir skyldig att låta förvärvet registreras. Detta krav kan inte upprätthållas effektivt om det inte också finns ett krav på att förvärv av pantobjekt skall ske skriftligen.

Vid den närmare utformningen av ett skriftlighetskrav aktualiseras flera frågor om hur omfattande kravet skall vara och hur muntliga villkor vid sidan om det skriftliga avtalet skall behandlas m. m. Utredningen har vid övervägandet av dessa frågor funnit att det formkrav som gäller för fastighetsöverlåtelse enligt 4 kap. 1—3 55 JB passar väl även i förevarande sammanhang.

Förslaget innehåller därför en hänvisning i 2 kap. 5 å som gör de nämnda reglerna tillämpliga på nyttjanderättsöverlåtelse. En tillämpning av det fastighetsrättsliga formkravet innebär att man liksom för tomträtten i en viktig del för över fastighetsregler till att gälla i stället för allmänna regler som annars används för lös egendom.

Överlåtelseregler i övrigt

Utredningen har tagit upp även frågan om de lämpliga reglerna för förhållandet mellan överlåtare och förvärvare i andra avseenden än

• Sida 192
•  Original

beträffande avtalets form. I dessa delar finns det inte lika starka skäl för en nyreglering för pantobjektets del som i fråga om avtalsformen. Det finns likväl skäl att överväga nya regler.

Den främsta orsaken härtill ligger i att de regler för lös egendom i köplagen som nu i första hand bör tillämpas inte är helt lämpliga för pantobjektens del. Köpeobjektets egenart kan kräva modifikationer. Problem kan uppkomma redan i nuläget när fråga blir om en tillämpning beträffande en nyttjanderätt eller en byggnad på annans mark. Problemen ökar när man av dessa två delar gör den enhet som här är aktuell. Det bör på nytt framhållas att behovet av att använda dessa objekt för omsättning blir ett helt annat än som i allmänhet gäller för nyttjanderätter och byggnader i nuläget.

Problemen illustreras väl av regelbildningen för tomträtten, som innebär att överlåtelse av tomträtt med tillbehör enligt 13 kap. 7 % JB följer fastighetsreglerna. HD:s dom i det tidigare nämnda rättsfallet om överlåtelse från fastighetsägaren av byggnader som därefter skulle vara tomträttens tillbehör (NJA 1977 s. 138) ger ytterligare belysning av problemen eftersom HD där förklarat att köplagens bestämmelser om fel i godset inte i allo är tillämpliga vid sådan överlåtelse.

Utredningen har också funnit att även andra överlåtelseregler för fastighet än formreglerna är lämpliga för de här skapade pantobjektens del. Fastighetsreglerna passar väl till pantobjektens egenart och den likhet de har med fastigheter. Så är t. ex. fallet med de fastighetsrättsliga felreglerna och reglerna om reklamation i anledning av fel i förvärvsobjektet och andra kontraktsbrott. Undantag gäller för 4 kap. 7—9 55 JB om köp av del av fastighet som avser förhållanden som inte har någon motsvarighet vid nyttjanderätterna.

Det bör särskilt framhållas att utredningsförslaget skapar förutsättningar för sådana slag av fel i ett överlåtelseobjekt som JB i motsats till köplagen särskilt beaktar. Så är fallet med fel som består i högre pantbelastning än förvärvaren väntat. Dessutom skapar registreringssystemet med kraven på förvärvsregistrering lägen som innebär avvikelser från vad som förekommer i köplagsfall i allmänhet. Nämnda förhållanden kan kräva särskilda regler, om inte JB:s fastighetsregler kan användas.

Övervägandena har lett till att utredningen i 2 kap. 5 5 i förslaget anger att överlåtelse av en registrerad nyttjanderätt skall följa reglerna i 4 kap. JB i tillämpliga delar.

Förslaget förklarar även i 2 kap. 5 % att reglerna i 5 kap. JB skall tillämpas. De handlar om verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander m. rn. Dessa regler har ett visst samband med överlåtelser, eftersom dessa kan ge upphov till klanderfall. Enligt utredningens bedömanden är JB:s regler användbara också beträffande nyttjanderätterna och det förklaras att de skall tillämpas eftersom det finns ett behov av dem.

En annan grupp frågor som uppkommer gäller godtrosförvärv av nyttjanderätterna. Godtrosregler behövs bl. a. som komplement till regler om godtrosförvärv av panträtt. Utredningen har funnit att godtrosreglering- en för fast egendom i 18 kap. JB är användbar och förklarar i 2 kap. 6 5 att reglerna där skall tillämpas. (Se i övrigt avsnitt 11.3, 12.3 och specialmoti- veringen till 2 kap. 6 5.)

• Sida 193
•  Original

10.4. Exekutiv försäljning

10.4.1. Allmänna synpunkter

Exekutiv försäljning av arrenden förekommer i viss utsträckning. Inte heller denna form av omsättning får enligt gällande regler ske fritt från fastighets— ägarens inflytande. I de fall då nyttjanderättshavaren inte har någon egen överlåtelserätt är rättigheten helt undantagen från utsökningsförfarandet.

Enligt lagförslaget är den exekutiva försäljningen den väg på vilken pantborgenären utan nyttjanderättshavarens medverkan skall kunna utnytt- ja sin säkerhet för att göra sig betald för sin fordran. Värdet av nyttjanderätten som pant är därför — liksom beträffande fastighetspant — ytterst en fråga om vad den kan ge vid en exekutiv försäljning. (Se avsnitt 12.4.)

Förslaget innebär att exekutiv försäljning av en registrerad nyttjanderätt skall ske enligt regler som nu gäller för fast egendom till skillnad från de lösegendomsregler som annars gäller för nyttjanderätt och byggnader m. m. Enligt fastighetsreglerna kan försäljningen ske antingen på auktion eller under hand. Här avses såsom i andra sammanhang båda försäljningsformer- na, när det inte anges att endast en av dem åsyftas.

Den betydelse som den exekutiva försäljningen fåri pantsystemet medför att det också är en viktig fråga under vilka förutsättningar försäljningen skall få ske. Även i detta avseende är det här förhållandet mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren som behandlas.

Övervägandena avser nu, liksom i fråga om frivillig överlåtelse, själva nyttjanderätten. Förslagets tillbehörskonstruktion medför emellertid att byggnader och annan egendom som tillhör nyttjanderättshavaren kommer att beröras av försäljningsreglerna i likhet med vad som gäller vid frivillig överlåtelse. (Se avsnitt 10.3.3.)

Enligt vad som har framhållits tidigare omfattas inte överlåtelse under hand från nyttjanderättshavarens konkursbo av vad som sägs om exekutiv försäljning. I fråga om fast egendom får förvaltaren enligt 70 5 konkurslagen (1921 :225, KL) begära att egendomen skall säljasi exekutiv ordning. Enligt 1 kap. 7 & i förslaget skall KL:s bestämmelser om fast egendom gälla också registrerad nyttjanderätt. (Se avsnitt 10.2.1.)

10.4.2. JB:s regler om överlåtelserätt m. m.

Ett bostadsarrende får enligt 10 kap. 7 & tredje stycket JB överlåtas genom exekutiv försäljning till person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas. Det ställs alltså här inte något krav på hembud till fastighetsägaren. Denna överlåtelserätt gäller arrenden på viss tid, således inte livstidsarren- den. Med arrendenämndens tillstånd kan fastighetsägaren ha fått göra förbehåll i avtalet som minskar överlåtelserätten.

För anläggningsarrende gäller enligt 11 kap. 7 5 första stycket JB, liksom beträffande frivillig överlåtelse, att arrendet får överföras genom exekutiv försäljning till person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas. Skillnaden är emellertid att regeln är tvingande i fråga om exekutiv försäljning och inte ger parterna rätt att överenskomma om ett större

• Sida 194
•  Original

inflytande för fastighetsägaren.

Reglerna i JB och anslutande bestämmelser medför att vissa arrenden och nyttjanderätter, som läget nu är, över huvud inte kan tas i anspråk genom utsökning och bli föremål för exekutiv försäljning. De ingår då inte heller i nyttjanderättshavarens konkursbo. Detta läge föreligger i fråga om bostads- arrende för arrendatorns livstid, lägenhetsarrende och vederlagsfri nyttjan- derätt. Skulle emellertid fastighetsägaren ha lämnat ett medgivande till överlåtelse kan nyttjanderätten tas i anspråk av borgenärerna, om de eventuella villkor som uppställts blir iakttagna.

10.4.3. Utredningens överväganden och förslag

Utredningen har funnit att den exekutiva försäljningen är det sätt på vilket nyttjanderätten som pant bör kunna omsättas i pengar för pantborgenärer- nas räkning. Förutsättningar för exekutiv försäljning finns redan enligt gällande rätt genom överlåtelsereglerna för de nyttjanderättsformer som främst är aktuella som pantobjekt, nämligen bostadsarrendet och anlägg- ningsarrendet. I förslaget skapas förutsättningarna genom den allmänna överlåtelseregeln i kombination med att nyttjanderätterna förts in i pantsystemet under fastighetsägarens medverkan.

Frågan är emellertid om fastighetsägarens inflytande i överlåtelsesituatio- nen bör vara annorlunda vid exekutiv försäljning än vid frivillig överlåtelse för att den exekutiva försäljningen skall kunna fylla sin viktiga uppgift i pantsystemet.

När man överväger detta bör man var för sig beakta exekutionens båda försäljningsformer, auktionsförsäljningen och försäljningen under hand. Auktionsförsäljningen tilldrar sig mest uppmärksamhet, eftersom den är den ordinära försäljningsformen, i synnerhet vid försäljning på begäran av pantborgenär.

Det är av stor betydelse att försäljning på auktion kan ske under sådana villkor att förfarandet lockar spekulanter som vill ge goda bud. En viktig förutsättning för detta är att nyttjanderätten kan förvärvas utan att det ställs svåruppfyllda villkor för en köpares behörighet att göra ett förvärv. Förvärvsrätten bör med andra ord vara så fri som möjligt.

I fråga om fast egendom och tomträtt har önskemålet om fri förvärvsrätt beaktats genom att förvärv får ske på exekutiv auktion utan hinder som annars gäller enligt jordförvärvslagen (1979:230) m. fl. författningar. Där inträder i stället en skyldighet att sälja fastigheten vidare, om förvärvaren inte är behörig att inneha fastigheten enligt författningarna. För bostadsar- renden gäller motsvarande ordning enligt bestämmelserna i lagen om utländska förvärv av fast egendom m. m. (Se avsnitt 10.1.)

Vid de registrerade nyttjanderätterna uppkommer emellertid frågan om förvärvsrättens frihet redan i förhållandet till fastighetsägaren. De proble- men saknar motsvarighet vid exekutiv försäljning av fastighet och tomt- rätt.

En möjlighet att fritt förvärva på exekutiv auktion utan inflytande från fastighetsägaren är den fördelaktigaste ordningen, om man ser saken ur enbart panträttslig synvinkel. Att helt lämna fastighetsägaren utan inflytande är emellertid inte någon god lösning. Även om pantsättningen skapar ett

• Sida 195
•  Original

starkt intresse av att panten skall kunna säljas med bästa tänkbara ekonomiska resultat, har ändå fastighetsägaren viktiga intressen att bevaka, vilket har framhållits beträffande den frivilliga överlåtelsen. Beaktas inte detta förhållande, kan det befaras att fastighetsägare i många fall vägrar att medverka till att nyttjanderätten kan användas som pant. (Se avsnitt 10.2.)

Utredningen har därför övervägt olika möjligheter att göra den exekutiva överlåtelsen så fri som möjligt och samtidigt bereda fastighetsägaren ett inflytande som ger det nödvändiga skyddet för hans intressen.

Regler om hembud som måste beaktas innan en försäljning kan komma till stånd har måst förkastas både för auktions- och underhandsförsäljning. Hembudsförfarandet ger sådana stora hinder för den exekutiva försäljningen att dess resultat äventyras. Förfarandet med hembud skapar framför allt en stor tidsutdräkt som bromsar upp det exekutiva förfarandet för lång tid. Detta gäller redan om hembudet inte blir antaget, men särskilt i motsatt fall då det uppkommer tvist om lösenbeloppet.

En rätt till överlåtelse till person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas kan i nödfall tänkas. Även den lösningen ger emellertid sådana problem att den helst bör undvikas. Om auktionsförvärvarens behörighet att förvärva skall kunna prövas rättsligt i efterhand, löper förvärvaren en risk att bli underkänd som förvärvare. En sådan utsikt ger ett stort osäkerhetsmo- ment för eventuella spekulanter, vilket i sin tur äventyrar försäljningsresul- taten. Vill en spekulant gardera sig, kan han skaffa ett medgivande från fastighetsägaren i förväg. Det innebär emellertid även det ett besvär som kan hålla spekulanter borta och det är inte heller säkert att ett sådant medgivande kan utverkas. Dessutom får fastighetsägaren på denna väg ett inflytande över själva exekutionsförfarandet som inte är lämpligt. Att ge exekutionsmyn- digheten en rätt att besluta om en förvärvares behörighet utan möjlighet till annan omprövning än fullföljden i det exekutiva förfarandet måste anses som ett främmande inslag i denna process.

Vid en underhandsförsäljning skulle man i själva försäljningsskedet lättare kunna anpassa sig till ett krav på att förvärvaren skall vara objektivt sett godtagbar. Även här skulle det emellertid kunna bli problem i efterhand, om det blir tvist i frågan. I praktiken skulle man därför få försäkra sig om fastighetsägarens godkännande av en förvärvare i förväg, vilket ger fastighetsägaren det inflytande över exekutionen som inte bör komma i fråga. Ett sådant tillvägagångssätt kommer antagligen oftast att tillämpas hur man än konstruerar reglerna om ett inflytande för fastighetsägaren. Det är emellertid viktigt att problemen görs så små som möjligt för fall i allmänhet.

Det bör framhållas, att den nuvarande ordningen för exekutiv försäljning av nyttjanderätter, där både hembud och krav på godtagbar förvärvare måste beaktas, inte är något skäl för att samma regler bör kunna tillämpas i pantsystemet. Reglerna föranleder svårigheter redan för de exekutiva förfaranden som nu kan bli aktuella. I pantsystemet får exekutionen en central roll av helt annat slag än den har i det fåtal fall där den kan förekomma redan nu. Dessutom skall försäljningen ske enligt fastighetsregler med inblandning av pantborgenärer och andra intressenter som saknar motsva- righeter vid en exekutiv försäljning av en nyttjanderätt i nuläget.

• Sida 196
•  Original

Nackdelarna med de former av inflytande för fastighetsägaren som nu nämnts har lett till att utredningen har sökt efter lämpliga former där en fri försäljning kombineras med ett inflytande i efterhand för fastighetsägaren. Detta måste då innebära att förvärvaren under vissa omständigheter vid en uppgörelse med fastighetsägaren skall kunna förmås att lämna nyttjanderät- ten. Härvid skapas det nya problem, eftersom utgångspunkten bör vara att förvärvaren måste ha sina ekonomiska intressen beaktade så långt det är möjligt.

Utredningen har ingående övervägt regler enligt vilka fastighetsägaren tillerkänns en lösningsrätt i efterhand. Den ordningen kräver emellertid en hel del lagregler med detaljerade bestämmelser om ganska grannlaga avräkningar mellan parterna. Resultaten av sådana uppgörelser kan vara svåra att överblicka i förväg i konkreta fall. Regler av detta slag är därför inte gynnsamma för exekutionssystemet i stort.

En annan möjlighet är att man använder förebilderna i jordförvärvslagen m. fl. författningar med skyldighet för exekutionsköparen att sälja egen- domen vidare, om han inte är behörig att inneha den. Reglerna innehåller också nödvändiga föreskrifter om hur deti sista hand kan bli en försäljning på offentlig auktion genom länsstyrelsens försorg, om köparen inte vill sälja frivilligt. Sådana försäljningar kan leda till oförmånliga resultat för exekutionsköparen och lösningen bör om möjligt undvikas. (Se avsnitt 10.1.)

Utredningen har i förslaget valt en metod som innebär att problemet löses utan inblandning av det myndighetsförfarande som den offentliga auktionen innebär. Möjligheterna härtill skapas av att föremålet för förfarandet är en nyttjanderätt och saknar sålunda motsvarigheter i fråga om fastigheter. Reglerna är placerade i 2 kap. 7 och 8 55.

Enligt förslaget får den exekutiva försäljningen ske fritt i den meningen att den leder till ett giltigt förvärv, utan att det av hänsyn till fastighetsägaren behöver ställas något krav på förvärvarens person. Fastighetsägarens intresse beaktas i stället genom regler om att han får ett inflytande i efterhand.

Fastighetsägarens inflytande är format som en uppsågningsrätt. Den får användas mot en förvärvare med vilken fastighetsägaren inte skäligen kan nöjas. Här används alltså samma krav på objektiv godtagbarhet som gäller vid frivillig överlåtelse. Uppsägningsrätten får dessutom användas också mot en förvärvare som saknar behörighet enligt en sådan bestämmelse som med arrendenämndens medgivande kan ha förts in i nyttjanderättsavtalet, och som har beskrivits i samband med frivillig överlåtelse. När avtalet innebär att en förvärvare skall vara underkastad andra avtalsvillkor än som tidigare gällt, kan förvärvarens obehörighet bero på att han vägrar att ingå det ändrings- avtal som fordras. (Se avsnitt 10.2.3.)

Uppsägningen innebär att nyttjanderättshavaren är skyldig att frånträda nyttjanderätten inom två år från det uppsägningen skedde. Uppsägningen har emellertid fått en speciell innebörd i förhållande till andra uppsägnings- fall och innebär inte att nyttjanderättshavarens rätt under alla förhållanden skall upphöra. Uppsägningen förfaller nämligen, om nyttjanderätten under tvåårstiden övergått till en ny innehavare genom överlåtelse eller annat förvärv. Uppsägningen kan därför sägas innebära att exekutionsköparen blir

• Sida 197
•  Original

skyldig att avyttra rättigheten inom tvåårsperioden. Skyldigheten motsvarar därmed den försäljningsskyldighet som kan inträda enligt jordförvärvslagen m.fl. författningar i fråga om fastighet och tomträtt. Uppgörelsen kan emellertid enligt förslaget ske utan inblandning av någon myndighet.

Uppsägningen kan enligt förslaget förfalla också i andra fall än när förvärvaren frivilligt överlåter rättigheten till någon annan. Eftersom ändamålet med reglerna är att en obehörig förvärvare skall ersättas med en annan person, behöver uppsägningen inte fullföljas, om det finns anledning att vänta att det skall bli en exekutiv försäljning och ett förfarande som kan leda härtill har inletts inom tvåårstiden. I förslaget har såsom sådana åtgärder angetts utmätning och jämförliga fall, kvarstad och betalningssäkring samt att nyttjanderätten kommit att ingå i nyttjanderättshavarens konkursbo. För det sistnämnda fallet förfaller uppsägningen också om nyttjanderätten säljs i konkursen på annat sätt än genom exekutiv försäljning.

En tvist mellan fastighetsägaren och förvärvaren om det berättigade i uppsägningen och om förvärvarens rätt att inneha nyttjanderätten skall enligt förslaget prövas av arrendenämnden. Detta är i överensstämmelse med vad som föreslagits beträffande tvist om rätten att förvärva genom frivillig överlåtelse m. m. och det har också sin motivering i önskemålet om ett så snabbt avgörande som möjligt av behörighetsfrågan. (Se avsnitt 10.2.3.)

Går tvåårstiden ut utan att uppsägningen har förfallit leder det till att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren. Den närmare innebörden av uppsägningen framgår av vad som sägs i avsnitten om nyttjanderättens upphörande under avtalstiden och om uppsägning samt i specialmotivering- en till 2 kap. 7 och 8 55. (Se avsnitt 11.5 och 11.6.)

• Sida 198
•  Original

• Sida 199
•  Original

11.2. Förvärvsavtal mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren m. m.

11.2.1. Problemen och gällande regler

De problem som uppfattats som särskilt svårbemästrade när pantfrågan berörts i tidigare sammanhang har gällt verkningarna av att fastighet och nyttjanderätt kommer i samme innehavares hand. Det läget kan uppkomma genom att nyttjanderättshavaren förvärvar fastigheten eller att fastighets- ägaren förvärvar nyttjanderätten. Tillsammans med de fallen skall här tas upp även den situationen att parterna träffar ett avtal om att nyttjanderätts- förhållandet skall upphöra. (Se avsnitt 1.4 samt bl.a. SOU 1966:26 s. 156—157 och LU 1975:28 s. 7, 13.)

Att nyttjanderättshavaren förvärvar fastigheten där nyttjanderätten gäller kan inträffa i många lägen. Nyttjanderättshavaren kan många gånger vara en mycket näraliggande spekulant när fastigheten blir till salu men äganderätt- sövergång kan också bero på familjerättsliga eller associationsrättsliga förvärv.

Att fastighetsägaren genom avtal förvärvar nyttjanderätten kan däremot i nuläget betraktas som mindre praktiskt, bl. a. eftersom parterna också har andra avtalsmöjligheter att använda för att nå det syfte de kan antas eftersträva. Familje- eller associationsrättsliga förvärv kan emellertid också tänkas. I fråga om avtalsfallen ändras läget genom pantsystemet, vilket belyses längre fram. (Se avsnitt 11.2.2.)

Båda de nämnda förvärvssituationerna leder enligt gällande regler till att nyttjanderätten upphör som rättslig bildning.

JB:s tillbehörsregler i 2 kap. 4 & medför att nyttjanderättshavarens byggnader och annan egendom blir fastighetstillbehör, om nyttjanderättsha- varen förvärvar fastigheten. Samma förhållande inträffar också om fastig- hetsägaren förvärvar nyttjanderätten, såvida han också förvärvar byggnader m.m., vilket emellertid inte nödvändigtvis måste vara fallet. (Se avsnitt 6.6.5.)

• Sida 202
•  Original

Tillbehörsreglerna medför därför f. n. att fastighetsägaren endast i speciella situationer har skäl att förvärva en nyttjanderätt med byggnader. Det är närmast bara när han inte avser att fortsättningsvis göra nyttjande- rättsupplåtelser till marken som alternativet kan tänkas komma till användning. Annars bör nyttjanderätten med byggnader överlåtas direkt från den gamle innehavaren till en efterföljande. Fastighetsägaren kan visserligen efter ett förvärv på nytt upplåta marken, men byggnaderna blir enligt nuvarande regler kvar inom fastighetens tillbehörskrets och kan inte föras bort därifrån enbart genom en överlåtelse till en ny nyttjanderättsha- vare.

Om parterna avser att nyttjanderättsförhållandet skall upphöra och fastighetsägaren för sin del inte avser att någon vidare upplåtelse skall ske, kan parterna träffa ett avtal som upphäver nyttjanderätten. Att ett sådant avtal är tillåtet följer av allmänna rättsprinciper. För hyresrättens del har deti rättspraxis slagits fast att ett sådant avtal inte är att jämställa med en uppsägning och att uppsägningsreglerna inte behöver iakttas. (Se NJA 1978 s. 64.) Genom ett avtal av detta innehåll kan parterna nå samma resultat som genom att fastighetsägaren förvärvar nyttjanderätten. Effekten blir i båda fallen att nyttjanderätten upphör. Avtalet kan kombineras med en överens- kommelse om att fastighetsägaren övertar byggnader m. m. från nyttjande- rättshavaren. Saknas sådant avtal ankommer det normalt på nyttjanderätts- havaren att föra bort sin egendom. (Se avsnitt 11.8.1.)

För tomträttens del har det i fråga om de nämnda fallen getts regler i 13 kap. 22 & JB som medför att rättsläget är annorlunda än för nyttj anderätter i allmänhet. För samtliga de tre fall som nämnts anger lagrummet att tomträtten, om den är inskriven, trots de angivna åtgärderna fortfar att gälla till dess inskrivningen har dödats. Bestämmelserna i 21 kap. 6 5 andra stycket i balken säger att dödning inte får ske i det läge som förutnämnda paragraf avser, om inskrivning i tomträtten är beviljad eller sökt eller om tomträtten har utmätts, belagts med kvarstad eller tagits i anspråk genom betalnings- säkring och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då dödning söks. I fråga om rättighet som gäller i tomträtten oavsett inskrivning anger det förstnämnda lagrummet, att fastighetsägaren får svara för rättigheten även om tomträttsinskrivningen dödas.

Vid tomträttsupplåtelse kan fastighetsägaren ha helt andra skäl att vilja förvärva rättigheten än vad som gäller vid nyttjanderätt i allmänhet. Ett köp av tomträtten kan vara det enklaste sättet att bli av med en innehavare som inte är önskvärd. Fastighetsägaren kan också genom ett förvärv vid exekutiv försäljning vilja skydda fordringar han har mot säkerhet i tomträtten. En förutsättning för att transaktionerna skall vara ändamålsenliga är emellertid att tomträtten fortsätter att gälla i fastighetsägarens hand. Dessutom fordras det att fastighetsägaren på nytt kan överlåta rättigheten till en särskild tomträttshavare. Att detta är avsikten med lagregleringen anges också i förarbetena till 1953 års tomträttsreform, såvitt gäller fallet att fastighets- ägaren förvärvar tomträtten. (Se SOU 1952:28 s. 94—95.)

I fråga om upphörandeavtalen kan det vara tveksamt vad lagreglerna innebär beträffande tomträttens bestånd. Under lagförarbetena uttalade lagberedningen att ett avtal mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren

• Sida 203
•  Original

om att tomträtten skall upphöra bör behandlas som en överlåtelse av rättigheten och inte i och för sig medföra att den upphör. Lagberedningen föreslog emellertid inte någon lagregel med detta innehåll utan synes ha avsett att resultatet kunde uppnås genom att upphörandeavtalet i rättstill- lämpningen jämställdes medöverlåtelse. Under det fortsatta lagstiftnings- arbetet fördes emellertid upphörandeavtalet in i paragrafen där bl. a. verkan av överlåtelseavtalet regleras, dock utan att upphörandeavtalet uttryckligen jämställs med överlåtelse i andra avseenden än i fråga om den verkan som paragrafen anger. Den närmast till hands liggande tolkningen är att tomträtten även i dessa fall skall anses bestå med bl. a. den innebörden att fastighetsägaren skall kunna avyttra den. (Se SOU 1952:28 s. 94 och prop. 1953:177 s. 49, 77.)

Företagsinteckning som gäller i en nyttjanderättshavares lösegendom ger problem liknande dem som uppkommer när en panträtt kan gälla i motsvarande egendom enligt utredningsförslaget. Även vid företagsinteck- ning måste säkerhetens innehavare skyddas mot att underlaget för den på ett överraskande sätt försvinner genom att det flyter in bland tillbehören till en fastighet.

I 2 kap. 4 & andra stycket JB ges det därför de tidigare nämnda bestämmelserna för fallen att ägaren till en fastighet, där någon annan driver verksamhet omfattad av företagsinteckning, förvärvar verksamheten eller näringsidkaren förvärvar fastigheten. Det sägs i lagrummet att föremål som hör till verksamheten inte blir fastighetstillbehör förrän vissa förutsättningar föreligger. Dessa innebär att inteckningen skall ha upphört att gälla eller att det skall ha förflutit viss tid från det att verksamheten överläts eller lagfart söktes på fastighetsförvärvet. Kompletterande bestämmelser ges i 10 5 lagen om företagsinteckning. Bestämmelserna beskrivs närmare i avsnittet om tillbehörsreglema, där också innehållet i regeringens lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek redovisas på den aktuella punkten. (Se avsnitt 6.6.5.)

11.2.2. Utredningens överväganden och förslag

Det finns olika vägar att gå för att skydda panträtten mot de faror som skapas av att parterna i nyttjanderättsförhållandet träffar avtal som med dagens regler leder till att nyttjanderätten upphör eller att detsamma kan bli följden av familje- eller associationsrättsliga förvärv.

En möjlighet är att man förklarar transaktionerna ogiltiga så länge nyttjanderätten är registrerad, eller kanske så länge den besväras av inteckningar. Härmed tillgodoser man pantborgenärerna fullt ut men man binder å andra sidan fastighetsägare och nyttjanderättshavare hårt och begränsar deras handlingsmöjligheter i fråga om ekonomiskt legitima affärer. En lösning av detta slag är därför inte lämplig beträffande frivilliga avtal. Vid vissa familjerättsliga förvärv kan den betraktas som praktiskt taget ogenomförbar.

Nyttjanderättens upphörande kan fördröjas genom regler liknande de som gäller för företagsinteckning. Därmed får en pantborgenär åtminstone vissa möjligheter att skydda sin fordran, om man dessutom inför bestämmelser om någon form av underrättelse till honom.

• Sida 204
•  Original

Regleringen kan också tänkas få den innebörden att pantborgenären har möjlighet att ta sin säkerhet i anspråk genom exekutivt förfarande under tidsfristen och att nyttjanderätten den vägen kan komma att övergå till en ny innehavare. Med den uppläggningen tillgodoser man kreditgivarens intres- sen, men hela regleringen skapar i själva verket ett hinder för parterna i nyttjanderättsförhållandet att vidta de dispositioner de önskar och som kan vara ekonomiskt väl motiverade. Man använder också det exekutiva förfarandet på ett sätt som är främmande för dess egentliga syfte.

I tidigare uttalanden i frågan om panträtt i byggnad på annans mark synes man ha räknat med möjligheten att fastigheten skulle kunna träda i stället för byggnader såsom särskilt pantobjekt i fall av här behandlat slag. En sådan ordning gäller också för tomtefeste enligt norska regler och det har antagits att även finsk rätt kan ha den innebörden utan att det skrivits några regler därom. (Se avsnitt 3.3 och 3.4 samt SOU 19302 5. 123 och prop. l932:107 s. 15.)

Tomträttsreglerna har också en liknande innebörd genom att det i 13 kap. 22 & JB i den sista punkten förklaras att fastighetsägaren efter en dödning av tomträtten svarar för sådan rättighet som gällt i tomträtten oberoende av inskrivning.

Om fastigheten såsom pant kan träda i stället för nyttjanderätten, kan man tillgodose intresset hos kreditgivare som har säkerhet i nyttjanderätten, samtidigt som det står parterna i nyttjanderättsförhållandet fritt att vidta sådana dispositioner som nu är aktuella. Ett sådant utbyte av säkerhetsob- jekt skulle kunna jämföras med andra fall då en egendom såsom ett surrogat träder i stället för annan i skilda rättsliga sammanhang.

Under alla förhållanden skulle det emellertid krävas föreskrifter om hur säkerheten för fordringarna i den upphörda nyttjanderätten skall samordnas med inteckningar och andra säkerhetsrätter som tidigare har grundlagts i fastigheten. Den konflikt som här uppkommer har i tidigare sammanhang ansetts ge särskilt svårlösta problem. Motsvarande problem skulle inte uppkomma om samma lösning användes för tomträtten, eftersom själva fastigheten i de fallen är fri från egna belastningar. Närmast till hands ligger att nyttjanderättsfordringarna skulle få förmånsrätt efter vad som redan belastar fastigheten. Att t. ex. låta dem får samma förmånsrätt som nyttjanderätten har genom sin inskrivning är däremot inte någon godtagbar lösning. En mera förutsättningslös omordning av rättigheterna genom en förmånsordning av det slag som görs vid sammanläggning av fastigheter leder till en mer invecklad reglering. Även om problemen inte är olösliga, skulle slutresultatet bli en föga smidig ordning. Utredningen har därför valt en annan metod att skydda panträtten.

Förslagets lösning, i lagtexten intagen i 2 kap. 9 &, år att panten skyddas genom att nyttjanderätten kommer att fortsätta att gälla, trots de avtal som parterna har ingått. Nyttjanderätten har kvar sina tillbehör och hela pantobjektet är sålunda bevarat åt pantborgenärerna. Även familje- eller associationsrättsliga förvärv leder till samma resultat.

Nyttjanderätten tillkommer enligt förslaget fastighetsägaren. Ett alterna- tiv skulle kunna vara att nyttjanderätten förklaras gälla för dem som har säkerhet i den. Detta skulle innebära att den rätt som nyttjanderättshavaren tidigare innehaft så att säga blir svävande, eftersom borgenärerna inte

• Sida 205
•  Original

lämjpligen kan inträda just i nyttjånderättshavarens roll. Borgenärerna skulle därmed inte ha någon annan möjlighet än att realisera sin säkerhet, eftersom det svävande rättsläget troligen skulle vara oförenligt med deras intresse av pantvård m. m. Därmed skulle den exekutiva försäljningen kunna bli använd som instrument för konfliktlösningen i strid mot exekutionens syfte.

Fastighetsägaren kan överlåta nyttjanderätten och på det sättet kan den på nytt få en särskild innehavare. Detsamma kan inträffa genom exekutiv försäljning. Även familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv kan leda till samma resultat. Tillbehörsreglerna innebär att nyttjanderättstillbehören följer nyttjanderätten även när den på nytt övergår till en särskild innehavare. Förslaget innehåller också en uttrycklig regel om att fastighets- ägaren medan han innehar nyttjanderätten skall kunna underhålla och förbättra tillbehören på nyttjanderättsområdet utan att det därför skall uppkomma tillbehör till fastigheten i stället för till nyttjanderätten. (Se avsnitt 6.6.5.)

Konstruktionen har, som redan har visats, sin motsvarighet i fråga om tomträtten. Även en gruvrätt kan innehas av fastighetsägaren och en bostadsrätt av bostadsrättsföreningen, ehuru reglerna för normalfallen utgår från att det finns en särskild innehavare. Ägarhypoteket, som kan jämföras med en panträtt för fastighetsägaren i den egna fastigheten, är också ett näraliggande jämförelsefall. Konstruktionen har sin stora fördel i att pantobjektet bevaras, trots föreningen av nyttjanderätt och äganderätt till fastigheten på samma hand. Pantobjektet skyddas sålunda samtidigt som parterna i nyttjanderättsförhållandet har praktiska möjligheter att träffa de avtal som här avses. Dessutom kan familjerättsliga och andra förvärv ske utan hinder av panträtten. De komplikationer som kan uppkomma för parterna i nyttjanderättsförhållandet har de tillfälle att bedöma innan de medverkar till att panträtten kan uppkomma.

Samtidigt som transaktionerna mellan parterna i nyttjanderättsförhållan- det redan utan pantsystem kan vara ekonomiskt välmotiverade, ger pantsystemet upphov till nya sådana motiveringar. Fastighetsägaren kan få ett helt annat intresse än förut av att förvärva nyttjanderätten vid ett exekutivt förfarande, men även dessförinnan. Fastighetsägaren kan själv vara fordringsägare med krav på arrendeavgifter. Han kan också vara pantborgenär på grund av annan kreditgivning. Utredningens förslag till regler för exekutiv försäljning kan vidare ge fastighetsägaren anledning att vilja förvärva nyttjanderätten för att på ett enkelt sätt undvika att den övergår till en innehavare vars lämplighet han inte kan bedöma i förväg. (Se avsnitt 10.4.3.)

Nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren är förenad med en del problem som ännu inte har berörts. De är dock inte av den arten att de gör den rättsliga lösningen olämplig för de fall där den valts. Frågorna belyses längre fram i det särskilda avsnittet om konstruktionen. (Se avsnitt 11.7 och 11.8.)

• Sida 206
•  Original

11.3. Ogiltigt nyttjanderättsavtal

11.3.1. Problemen och gällande regler

När en nyttjanderättsupplåtelse är behäftad med felaktigheter som medför att upplåtelsen inte blir rättligt gällande, brukar termen ogiltighet användas som allmän beteckning. Det råder en del oklarheter om den rättsliga innebörden av begreppet, vilket dock inte hindrar att det används som här nu sker.

Innebörden av ogiltighet brukar beskrivas med att rättshandlingen skall återgå. Den skall alltså inte fullföljas och i den mån parterna har vidtagit några dispositioner skall man om möjligt återställa läget som det var dessförinnan. Den uppgörelse som det härvid blir frågan om kan emellertid innehålla en hel del problem som i sin tur måste lösas med rättsliga medel, varvid frågor om skadestånd och kostnadsersättningar m. in. kan uppkom.- ma. Även begreppet återgång är behäftat med en del oklarheter, som dock inte är av avgörande betydelse här. Det bör märkas att det också används som en beskrivning av följderna av hävning eller förverkande på grund av kontraktsbrott. (Se avsnitt 11.5.)

Vid sidan av ogiltighet som avser ett helt avtal eller annan rättshandling har man också att räkna med ogiltighet som medför att särskilda delar av rättshandlingen blir utan verkan enligt sin ordalydelse. Sådana fall ger inte den sortens problem som nu är i fråga, eftersom nyttjanderätt och pantobjekt i ett sådant fall likväl består.

Ogiltigheten kan ha många orsaker. Den kan t. ex. bero på brister i den rättsliga handlingsförmågan hos någon av parterna på grund av omyndighet eller av annat skäl. Det kan finnas omständigheteri själva avtalssituationen såsom tvång, svek och ocker som medför att avtalet inte kan upprätthållas. Samma resultat kan uppkomma, om ett avtal inte överensstämmer med de förutsättningar parterna eller någon av dem haft eller om det i efterhand visar sig att avtalet eller någon viktig del av det har oskäliga verkningar för någon part.

JB har också speciella regler om ogiltighet både av nyttjanderättsavtal i allmänhet och av arrendeavtal. Ett ogiltighetsfall anges också i lagen om utländska förvärv av fast egendom i 1 kap. 7 & beträffande bostadsarrende. (Se avsnitt 10.1.) >

I 7 kap. 9 % JB sätts det upp hinder för att nyttjanderätt upplåts i andel av en fastighet eller i en fastighets andel i mark som är samfälld för flera fastigheter. Det stadgas att en sådan upplåtelse inte har verkan som upplåtelse av nyttjanderätt. I förarbetena sägs det uttryckligen att bestäm- melsen har utformats som en ogiltighetsregel», (Se prop. 1970z20 B 1 s. 376.)

I 7 kap. 25 & JB anges det att samma regler som finns för panträtt i 6 kap. 8 & också gäller för nyttjanderätt. Innebörden härav är att en nyttjanderätts: upplåtelse är utan verkan, om fastigheten frångår upplåtaren av de orsaker som anges i 6 kap. 8 &. Fallen som anges där är att fastigheten frångår upplåtaren på grund av klander, att hans förvärv återgår såsom ogiltigt eller att förvärvsavtalet hävs av den som överlåtit fastigheten till honom. Som undantag anges att gåva återgår till givaren på grund av sådant långtidsvillkor

• Sida 207
•  Original

som kan förekomma vid gåva men ej annan överlåtelse. I så fall gäller nyttjanderättsupplåtelsen, såvida den inte gjorts så sent att talan redan blivit väckt om återgång av gåvan.

Som generellt undantag från föreskrifterna hänvisas det till reglerna om godtrosförvärv i 18 kap. av balken och andra bestämmelser som kan stadga en verkan motsatt vad föreskrifterna innehåller.

För arrendeavtal ges det i 8 kap. 2 5 andra stycket regler om verkan av att arrendenämnden avslår en framställning om godkännande av ett förbehåll som innebär avsteg från de tvingande reglerna till arrendatorns fördel som är intagna i 8—11 kap. Lagrummet anger att avtalet förfaller, såvida inte parterna har överenskommit att det skall gälla även om dispensen vägras. Ehuru bestämmelserna formellt avser alla arrenden blir de ej tillämpliga på lägenhetsarrende, eftersom det saknas dispensföreskrifter för den arrende- typen. Förslag föreligger om att bestämmelserna kompletteras med en regel om att ansökan måste göras inom en månad från avtalet för att bli prövad av arrendenämnden. (Se SOU 1981:80 s. 175—178 och lagrådsremiss med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen s. 71—72.)

Vid bostadsarrende kan arrendenämnden godkänna förbehåll som på varierande sätt ger ett annat innehåll åt upplåtelsen än vad JB annars avser. Förbehållet kan avse upplåtelsetiden, fastighetsägarens rätt att återta arrendestället under avtalstiden, rätten till förlängning av avtalet eller rätten till överlåtelse m. m. Vid anläggningsarrende är avtalsfriheten för parterna större än vid bostadsarrende och dispensfallen därför färre. Med arrende- nämndens godkännande kan det emellertid i avtalet tas in förbehåll om rätt för fastighetsägaren att återta arrendestället på andra grunder än de som JB anvisar. Återtagandeförbehållen berörs ytterligare i ett följande avsnitt. (Se avsnitt 11.5.)

I de fall där parterna har åsidosatt en tvingande regel som inte är förenad med dispensmöjlighet blir avtalet ogiltigt i den delen, men det kan också tänkas att förutsättningarna härigenom brister för hela upplåtelsen och att denna därför är ogiltig i sin helhet.

Skriftlighetskravet enligt 8 kap. 3 & leder också till ogiltighet om det åsidosätts. Det gäller fullt ut för alla arrenden utom lägenhetsarrende där det är tillåtet med muntligt avtal, om parterna är överens om det.

Utredningsförslaget innehåller ökade möjligheter till ogiltighet beträffan- de de registrerade nyttjanderätterna. Utöver bestämmelser om att vissa delar av avtalet kan sakna giltighet, ges det en ny regel för hela avtalet i 2 kap. 3 5. Det där angivna nya fallet av dispens av arrendenämnden för vissa avtalsförbehåll som inskränker möjligheterna till förvärv av nyttjanderätten genom överlåtelse m. m. är nämligen förenat med en sådan ogiltighetsregel som finns i den nyss nämnda 8 kap. 25 JB.

11.3.2. Utredningens överväganden och förslag

Att ett avtal visar sig vara ogiltigt tillhör ovanligheterna i rättslivet. Så är väl också fallet med nyttjanderättsavtal, om man ser till de ogiltighetsgrunder som kan komma i fråga för avtal i allmänhet. För arrendeavtalen är risken dock ökad främst genom JB:s föreskrifter i 8 kap. 2 & om att arrendenämn- dens avslag på en dispensansökan leder till att hela avtalet förfaller. De

• Sida 208
•  Original

förutsättningar parterna kan antas ha har här tillagts rättslig betydelse genom en uttrycklig bestämmelse. Även förslagets egen ogiltighetsregel i 2 kap. 3 5 kan få praktisk betydelse.

Ser man saken enbart med hänsyn till intressena hos fastighetsägaren och den nyttjanderättshavare till vilken upplåtelsen skett, finns det inte anledning till några särlösningar för fallen då upplåtelsen drabbas av någon ogiltighetsanledning. Pantsystemet för emellertid in pantborgenärerna i bilden och det kan också inverka på övriga borgenärer som nyttjanderätts- havaren har. Även den som förvärvar nyttjanderätten genom överlåtelse m. m. får ett annat läge än tidigare. (Jfr avsnitt 9.4.3.)

Till en början bör beaktas, att ogiltighet på grund av åsidosättande av Skriftlighetskravet inte alls kan förekomma i pantsystemet, eftersom skriftligt avtal är en ofrånkomlig registreringsförutsättning både för grund- avtalet och eventuella ändringsavtal.

I övrigt kan ogiltighetsriskema förebyggas genom den granskning som sker vid registreringen av en nyttjanderätt. Registreringsreglema har bl. a. en avslagsbestämmelse som avser uppenbart ogiltiga upplåtelser. Enbart den föreskriften kan emellertid inte hindra registreringen av ett avtal som senare kan bli ogiltigt på grund av vägrad dispens av arrendenämnden enligt 8 kap. 25 JB. I ytterligare utsträckning kan emellertid ogiltighetsfall förebyggas genom den kontroll kreditgivarna måste göra när de överväger att godta ett pantobjekt som säkerhet.

Man skulle alltså kunna säga att ogiltighetsfallen på grund av sin ovanlighet och möjligheterna att upptäcka dem inte ger större risker än att de skulle kunna lämnas utan särskilda skyddsregler i pantsystemet.

Bedömningen påverkas emellertid av förslagets regler om godtrosskydd för panträtten. Utredningen har i det avseendet funnit att det bör gälla ett godtrosskydd som omfattar sådana fel i upplåtarens befogenhet som består i att nyttjanderättsupplåtelsen är behäftad med ogiltighetsanledningar och inte endast sådana som är att hänföra till förvärv genom överlåtelse eller på annat sätt av en redan i och för sig giltig upplåtelse av nyttjanderätten. Förslagets ståndpunkt i den delen uttrycks genom reglerna i 3 kap. 5 5. (Se avsnitt 12.3.)

Innebörden av godtrosförvärv av panträtt måste, såsom närmare utvecklas i samband med vad som sägs om reglerna om panträtten, vara att nyttjanderätten är giltig trots ogiltighetsanledningen. Det upplåtelseavtal på vilket den aktuelle nyttjanderättshavaren stöder sitt innehav är emellertid ogiltigt enligt förutsättningarna. Nyttjanderättshavaren bör därför träda ut ur sin avtalsförbindelse med fastighetsägaren. Därmed föreligger ett fall då förslaget bör innebära att fastighetsägaren blir innehavare av nyttjanderät- ten. (Se avsnitt 11.7 och 12.3.2.)

Den nödvändiga lösningen för fallen där det skett godtrosförvärv av panträtt bör emellertid enligt utredningens uppfattning få inverka på behandlingen av ogiltighetsfall där det inte skett något sådant godtrosför- värv. Härigenom kan man undgå problem i tillämpningen med att avgöra vilket läge som föreligger i ett konkret fall. Förslaget innebär därför att det för samtliga ogiltighetsfall förklaras att nyttjanderätten skall gälla i fastighetsägarens hand. Reglerna härom är upptagna i 2 kap. 105 andra stycket.

• Sida 209
•  Original

Denna ordning bygger ytterst på den registrering som skett beträffande nyttjanderätten och som gett den dess särart. I de fall där det inte skett något godtrosförvärv av panträtt leder ordningen inte till något större besvär för fastighetsägaren, eftersom han på egen ansökan kan få nyttjanderätten avregistrerad. Härmed upphör den. Komplikationema i fallen när nyttjan- derättshavaren hunnit uppföra byggnad rn. m. berörs längre fram. (Se avsnitt 1 1 .8 .)

11.4. Upplåtelsetiden

11.4.1. Gällande regler

Avtalstiden för en nyttjanderätt kan bli bestämd på olika sätt. En viss slutdag kan vara utsatt i avtalet. Tidsperioden kan också vara mera relativt bestämd eller från början vara obestämd och vara beroende av den framtida utvecklingen.

Avtalstiden är emellertid enligt 7 kap. 5 & JB begränsad för de nyttjanderätter som balken avser, utom tomträtten som följer sina egna bestämmelser. För nyttjanderätt i allmänhet, med undantag för skogsawerk- ningsrätt, gäller sålunda att upplåtelseavtalet inte är bindande mer än 50 år från det avtalet slöts. Inom stadsplan är tiden begränsad till 25 år. Livstidsupplåtelser är dock tillåtna, även om nu angivna gränser kommer att överskridas. Tidsbegränsningarna gäller inte heller när staten är upplåtare. Sådan förlängning som grundas på lag får också ske utan hinder av att maximitiderna överskrids. Om en upplåtelse överskrider maximitiden och någon av parterna vill frånträda avtalet, måste han säga upp det hos motparten.

För jordbruksarrendena föreligger det nu, på skäl som där gör sig gällande, föreslag att 25 år skall vara den längsta tiden. (Se SOU 1981:80 s. 159—162 och lagrådsremiss med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen s. 62—65.)

Tomträtten är enligt 13 kap. 1 & JB en upplåtelse för obestämd tid. Tomträttshavaren har enligt 135 i kapitlet ej alls någon uppsågningsrätt. Hans möjligheter att komma från avtalsförhållandet ligger i stället i den fria överlåtelserätten. Fastighetsägaren har däremot enligt 14 å en uppsägnings- rätt efter utgången av vissa längre tidsperioder och även i övrigt på begränsade villkor.

För arrendena har JB också andra föreskrifter som avser avtalstiden. Bostadsarrende skall enligt 10 kap. 2 & JB ingås för bestämd tid om minst fem år eller för arrendatorns livstid. Har tiden bestämts på något annat sätt, gäller avtalet ändå för fem år. Arrendenämnden kan emellertid godkänna en kortare avtalstid.

För anläggningsarrendet är bestämmelserna i 11 kap. 1 och 2 55 JB något annorlunda utformade än för de andra arrendeslagen genom att det kan bero på arrendetidens längd om upplåtelsen skall anses vara ett anläggningsar— rende eller inte. Arrendetiden skall sålunda vara satt till minst ett år. Är tiden bestämd till kortare tid än ett år, föreligger det inte något anläggningsarrende utan närmast ett lägenhetsarrende. Detsamma gäller om upplåtelsen avser arrendatorns livstid. Är tiden obestämd på något annat sätt, gäller avtalet

• Sida 210
•  Original

fem år.

För lägenhetsarrendet har JB en föreskrift i 8 kap. 5 & att en upplåtelse som inte är bestämd till tiden, dvs. som gäller tills vidare, skall sägas upp för att upphöra. Den upphör då inte förrän på den fardag som infaller närmast efter sex månader från uppsägningen. Sker uppsägningen innan arrendatorn har tillträtt arrendestället, upphör dock avtalet genast i och med uppsägningen. Undantag från reglerna föreligger, om parterna har avtalat någon viss uppsägningstid. Avtalsfriheten är begränsad på det sättet att de förmåner som arrendatorn givits genom nu angivna bestämmelser är skyddade genom det allmänna förbudet i 8 kap. 2 & JB mot förbehåll som strider mot bl. a. reglerna i det kapitlet.

I övrigt finns det emellertid en stor rörelsefrihet för avtalsparterna vid lägenhetsarrende. Tiden kan bestämmas till hur kort tid som helst och rena tillsvidareavtal är möjliga, som redan har framgått. Både arrendatorns och, om parterna så skulle vilja, fastighetsägarens livstid kan användas som tidsangivelse. Även andra omständigheter kan användas på samma sätt. Det kan t. ex. föreskrivas att arrendet skall upphöra, om fastighetsägaren behöver marken för bebyggelse eller något annat ändamål. Om upplåtelsen på det sättet blir alltför obestämd, bör den dock kunna anses vara en upplåtelse tills vidare, varmed följer det uppsägningskrav och den rätt till fardag som nyss nämnts.

För benefika nyttjanderätter finns det inte några andra föreskrifter om upplåtelsetiden än de som avser maximitiden för en upplåtelse av nyttjan- derätt. Parterna kan t. ex. forma sin överenskommelse på sådant sätt som anges beträffande lägenhetsarrende. För att ett tillsvidareavtal skall kunna bringas att upphöra måste någon av parterna givetvis ge sin önskan härom till känna, men när och hur det skall ske anges inte i lag. En uppsägning kan här få omedelbar verkan.

Reglerna om hur arrendetiden skall bestämmas kompletteras av föreskrif- ter om uppsägningsskyldighet i varierande utformning. Dessa regler är kombinerade med bestämmelser om förlängning av avtalstiden utöver den som är åsyftad genom den ursprungliga upplåtelsen, regler som emellertid här lämnas åsido.

För bostadsarrendet föreskrivs det i 10 kap. 3 & JB att ett avtal för viss tid alltid skall sägas upp för att det skall upphöra när avtalstiden har gått ut. Uppsägningen skall ske senast ett år före avtalstidens utgång. Om uppsägningen inte sker i rätt tid, anses avtalet förlängt fem år, 5. k. tyst förlängning. Arrendenämnden kan godkänna avtalsvillkor med annat innehåll än nu sagts.

Vid anläggningsarrende kan parterna avtala om uppsägningen. Följden av att en avtalad uppsägningstid inte hålls anges i 11 kap. 3 &, i brist på avtal i den delen, vara att avtalet förlängs för en ny period som motsvarar avtalstiden, dock längst fem år. Har parterna inte angivit någon uppsägningstid i avtalet, skall uppsägning enligt samma paragraf ske senast sex månader före avtalstidens utgång.

Om arrendet är ett lägenhetsarrende, råder det avtalsfrihet i uppsägnings- frågan med det undantag som redan angivits, att ett tillsvidareavtal måste sägas upp för att upphöra. Om det inte avtalats något, upphör ett arrende för viss tid oberoende av uppsägning när tiden gått ut.

• Sida 211
•  Original

För benefika nyttjanderätter finns det som redan angetts inte några uppsägningsregler. Parterna har att avtala om den ordning de vill skall gälla. Har det inte avtalats något om uppsägning, upphör avtalet när upplåtelse- tiden har gått ut. "

De uppsägningstider som lagen anger avser bara den minsta tid inom vilken uppsägning skall ske för att få åsyftad verkan. Det anges inte någon längsta tid före vilken uppsägningen inte kan ske med sådan verkan. Det är därför möjligt att en uppsägning — även vid bostadsarrende — görs mycket långt i förväg, t. o. ni. redan när upplåtelseavtalet ingås. Motsvarande fråga har beträffande jordbruksarrende berörts i förarbetena till JB. (Se prop. 1970220 B 2 s. 976 och 1014. Se även Bäärnhielm-Larsson, J ordbruksarrende s. 82—83 och Rittri, Några problem ang. bostadsarrende s. 66.)

Till reglerna om uppsägning kommer också vissa bestämmelser om avflyttningsmeddelanden som hör samman med arrendators rätt till förlängt avtal. De har här lämnats åsido. (Se avsnitt 11.6.1.)

11.4.2. Utredningens överväganden och förslag

Den avtalade tiden

Eftersom de nyttjanderätter som förslaget omfattar i samtliga fall grundas på avtal, är givetvis avtalstiden av grundläggande betydelse för pantvärdet. Även en förlängningsrätt — såväl legal som avtalad — kan inverka på värdet, ehuru det kan vara svårt att i förväg bedöma om rätten faktiskt skall kunna utnyttjas. I allmänhet torde det emellertid vara den ursprungliga upplåtel- setiden som är avgörande för pantvärdet. Det kunde därför ses som en lämplig ordning att registreringen av nyttjanderätten också fick påverka upplåtelsetiden så att det därigenom alltid skulle uppkomma en långfristig upplåtelse i likhet med vad som gäller för tomträtten.

Utredningen anser det emellertid inte vara nödvändigt eller lämpligt att genom lagstiftning direkt inverka på upplåtelsetiderna. Avtalstidens längd är en faktor som en pantborgenär alltid kan bedöma i förväg med hjälp av kontraktet. Några särskilda regler som skyddar mot överraskningar behövs därför inte i det avseendet. Den anpassning av upplåtelsetiderna mot längre perioder som kan behövas för att nyttjanderätter skall bli lämpliga kreditobjekt kan —liksom andra avtalsändringar — ske efter hand under inverkan av kreditgivarnas krav. Avtalen kan härigenom beräknas bli bättre anpassade efter önskemålen i de varierande fallen än med den standardi- sering som en lagreglering med nödvändighet måste leda till.

I nuvarande läge kan det antas att upplåtelsetiderna många gånger är beroende av fastighetsägarens önskan att kunna höja arrendet med inte alltför långa mellanrum. Upplåtelsetiderna kan därför vara tämligen korta, trots att användningen av marken för arrendeupplåtelser är mycket långsiktig. Det är utredningens uppfattning att man i avtalspraxis kommer att finna lösningar som medger att intresset av villkorsändringar kan tillgodoses,

trots längre upplåtelsetider, t. ex. i form av klausuler som avser en reglering av arrendeavgiften efter vissa perioder.

• Sida 212
•  Original

Maximitiden för nyttjanderättsupplåtelse

De maximitider som stadgas för nyttjanderättsupplåtelser i 7 kap. 5 & JB kan sägas ge mindre goda förutsättningar för den utveckling som pantsystemet kan ge anledning till.

Den allmänna femtioårsregeln kan ge en alltför snäv ram för att passa till långa kreditavtal. Efter kredittiden måste det nämligen finnas kvar så lång upplåtelsetid att nyttjanderätten har kvar ett värde, annars har kreditgivaren inte någon säkerhet för den sista delen av sitt lån. De långa lånen blir främst aktuella för permanentbostäder men även för industribebyggclse. Man måste också beakta att lån ofta kan behöva förnyas för långa löptider vid överlåtelse av pantobjektet. Enligt gällande regler möter det också hinder att parterna i nyttjanderättsavtalet söker sträcka ut avtalstiden utöver maximi- tiden genom överenskommelser om förlängning. Det är nämligen bara den förlängning som vilar på lag som kan ske oberoende av om maximitiden kommer att överskridas.

Enligt utredningens uppfattning bör den allmänna maximitiden förlängas för de registrerade nyttjanderätterna till 75 år för att det skall finnas tillräckligt utrymme för en lämplig avtalspraxis. I samma riktning talar Också livslängden för byggnaderna som nyttjanderättsstället i allmänhet är eller blir försett med. En modern byggnad har ofta väsentligt längre livslängd än 50 år.

Den kortare maximitiden om 25 år inom stadsplanelagt område har sin motivering i den snabbare växling av förhållandena som kan antas ske där. Det har därför ansetts att en markägare inte skall bli bunden för lika lång tid där som beträffande mark i övrigt. Tiden har emellertid i tidigare skeden varit kortare än den är f. n. och förlängdes till 25 år genom 1907 års nyttjanderättslag med hänvisning till intresset att nyttjanderättshavaren bör kunna dra nytta av det arbete och kapital han lagt ner på stället. (Se NJA II 1908 nr 5 s. 4 och SOU 1981:80 s. 159—160.)

Maximitiden om 25 år ger inte det utrymme som behövs för att nyttjanderättsavtalen skall kunna få den längd som motiveras av en långsiktig kreditgivning. Ett byggande på stadsplanerat område kan generellt antas vara mera långsiktigt än ett byggande på annan mark, där spelrummet kan vara stort mellan de enklare fritidsbostäderna och de mera avancerade byggnaderna för permanentboende, industri eller annan långvarig använd- ning.

Utredningen anser därför att upplåtelsetiden inom stadsplan bör kunna ske för en maximitid som är lika lång som i övriga fall, dvs. för 75 år som utredningen enligt vad nyss sagts anser böra gälla för registrerade nyttjan- derätter i allmänhet. Fastighetsägaren har enligt förslaget, liksom enligt gällande regler, kvar sin frihet att begränsa upplåtelsetiden.

Utredningen ger på grund av det sagda förslag till ändring i JB både beträffande den allmänna maximitiden och beträffande särregeln för mark inom stadsplan.

• Sida 213
•  Original

11 .5 Upphörande under avtalstiden

11..5.1 Problemen och gällande regler

En nyttjanderätt kan komma att upphöra under avtalstiden av många olika anlledningar. Både fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren kan ha rätt att avbryta nyttjanderättsförhållandet i förtid. Ett sådant fall har redan behandlats i samband med frågor om avtalstiden, nämligen det då den i JB angivna maximtiden för nyttjanderättsupplåtelse har överskridits. (Se avsnitt 11. 4.)

Utom de fall där någon av parterna tar initiativ till att nyttjanderätten skall upphöra finns det fall där resultatet kan åstadkommas genom ingripanden som är att hänföra till någon utomstående, här sammanfattningsvis kallade ingripanden av tredje man. I allmänhet fordras det en uppsägning i den ordning som JB anvisar för att nyttjanderättsförhållandet skall kunna avbrytas. Så är emellertid inte alltid fallet. Att termen uppsägning här ibland används i en vidare mening än JB gett åt den har redovisats inledningsvis. (Se avsnitt 11.1.)

I första hand kan uppsägningsmöjligheten bero på att upplåtelseavtalet innehåller en bestämmelse härom. Om den ger Uppsägningsrätten åt nyttjanderättshavaren, möter bestämmelsen inte något lagligt hinder. Den kan anknytas till snart sagt vilken händelse som helst eller enbart en önskan från nyttjanderättshavaren att bli fri från avtalet.

En uppsägningsklausul som ger fastighetsägaren rätt att frånträda avtalet är däremot inte tillåten i alla situationer. JB har för arrenden regler om vad som kallas för uppsägningsskydd. Härigenom begränsas parternas möjlighe- ter atti avtalet ta in bestämmelser om en rätt för fastighetsägaren att säga upp avtalet under andra omständigheter eller i andra fall än de i lagen medgivna. Reglerna har i förarbetena till JB angetts vara kompletteringar till de tvingande regler balken har om avtalstiden för arrenden. (Se SOU 1966:26 s. 86—99, 149—150 och prop. 1968:19 s. 91—92, 100.)

För jordbruksarrendet har sådana bestämmelser funnits i 2 kap. 3 5 1907 års nyttjanderättslag redan före J B:s tillkomst. De gjordes tillämpliga också på bostads- och anläggningsarrende när de formerna tillkom genom 1968 års lagstiftning och har förts över till JB.

För bostadsarrende är det stadgat i 10 kap. 2 5 andra stycket att ett förbehåll som ger fastighetsägaren en uppsägningsrätt kräver arrendenämn- dens godkännande för att gälla, om det innebär rätt för jordägaren att återta arrendestället i annat än vissa angivna fall. Dessa fall är upptagna i balken i 7 kap. 5 & (maximitiden har överskridits) och 30 & (fastighetsbildning har ökat nyttjanderättens värde), 8 kap. 6 & (make efter livstidsarrendator har ingått nytt gifte), 14 & (säkerhet för arrendeavtalets fullgörande har försämrats), 18 & (arrendatorn har försatts i konkurs) och 23 5 (skilda förverkandeanled- ningar).

Anläggningsarrendet har i 11 kap. 2 & motsvarande reglering med undantaget att det inte hänvisas till 8 kap. 6 5 som saknar tillämpning för den arrendeformen.

1 För lägenhetsarrendet saknas det ett uppsägningsskydd av det slag som nu har angetts. Det finns inte heller samma förutsättningar härför, eftersom

• Sida 214
•  Original

arrendetiden redan enligt huvudreglerna kan vara obestämd och upplåtelsen kan gälla tills vidare. Före JB:s tillkomst gällde det enligt 2 kap. 70 å femte stycket 1907 års nyttjanderättslag ett begränsat skydd. Där föreskrevs det att en bestämmelse i avtalen om annan förverkandegrund än de i lagen angivna skulle vara utan verkan. I JB kan motsvarande möjligen anses följa av den allmänna bestämmelsen i 8 kap. 2 & om att avtalsförbehåll är utan verkan mot arrendatorn om det strider mot bl. a. föreskrifterna i 8 kap. där förverkan- dereglerna är angivna.

Avtalet om lägenhetsarrende kan alltså innehålla bestämmelser som ger inte bara nyttjanderättshavaren utan även fastighetsägaren en rätt att frånträda nyttjanderättsavtalet i förtid. Vad som gäller parterna emellan när en sådan uppsägningsrätt aktualiseras är inte till alla delar klart. Avtalet kan givetvis reglera även den saken. Om det inte finns någon bestämmelse av detta slag, kan man måhända räkna med att 8 kap. 4 5 andra stycket JB bör tillämpas.

Där ges det en allmän regel för det fall att arrendeavtal sägs upp när jordägare eller arrendator av annan orsak än förverkande har rätt att frånträda avtalet. Då upphör avtalet enligt bestämmelserna att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen, såvida arrendatorn har tillträtt arrendestället. Annars upphör avtalet omedel- bart.

För benefika upplåtelser saknas det regler av det slag som nu har redovisats.

JB har emellertid också en hel del regler som ger uppsägningsrätt för fastighetsägaren eller för nyttjanderättshavaren oberoende av avtalets föreskrifter, såvida inte avtalet innebär att sådan uppsägningsrätt är utesluten helt eller delvis. Om nyttjanderättshavaren genom en avtalsbe- stämmelse har betagits en uppsägningsrätt han har enligt J B:s bestämmelser, uppkommer emellertid nya problem angående innebörden av bestämmel- serna om att förbehåll som strider mot balkens föreskrifter inte gäller mot nyttjanderättshavaren över huvud taget eller endast med arrendenämndens godkännande.

Både fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren kan enligt 7 kap. 30 & JB få en uppsägningsrätt till följd av fastighetsreglering. Dessa uppsägningsfall ligger vid sidan av de som innebär att arrenderätten kan upphöra direkt på grund av fastighetsbildningsåtgärden och som nämns längre fram. Enligt 7 kap. 30 5 kan en nyttjanderätt — således inte bara en arrenderätt — sägas upp av fastighetsägaren, om nyttjanderättens värde har ökats genom fastighets- regleringen och nyttjanderättshavaren inte vill betala högre arrendeavgift. Nyttjanderättshavaren kan få säga upp, om nyttjanderättens värde har minskats genom fastighetsregleringen och de marköverföringar den har inneburit.

Fastighetsägaren ensam har en uppsägningsrätt i flera fall. I första hand föreligger sådan rätt vid förverkande av arrenderätten. Reglerna 'härom avser arrenden i allmänhet och ges i 8 kap. 23—25 55 i balken.

Punktvis anges det i 23 5 att arrenderätten är förverkad och att fastighetsägaren därför är berättigad att säga upp avtalet i följande fall. 1 Om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen.

• Sida 215
•  Original

2 Om arrendatorn vid jordbruksarrende undandrar sig att utföra arbete som åligger honom enligt avtalet. 3 Om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 355 och inte efter tillsägelse vidtar rättelse. 4 Om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller detta innehåller annan bestämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och inte efter tillsägelse vidtar rättelse. 5 Om arrendatorn i strid med bestämmelserna i balken överlåter arrende- rätten eller annars sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjande- rätt. 6 Om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt balken och det måste anses vara av synnerlig vikt för jordägaren att skyldigheten fullgörs.

Som en allmän regel gäller enligt sista stycket av paragrafen att en arrenderätt inte är förverkad, om det som ligger arrendatorn till last är av ringa betydelse.

Bestämmelserna kompletteras med föreskrifter i 24 5. För de första fyra punkterna i uppräkningen sägs det där att en rättelse från arrendatorns sida, vidtagen innan uppsägning skett, gör att uppsägningsrätten bortfaller. För fallen i de två sista punkterna sägs det att uppsägningen måste göras senast sex månader efter det fastighetsägaren fick kännedom om de förhållanden som avses för att uppsägningsrätten skall vara bevarad. I 25 & ges ytterligare regler för dröjsmål med betalning av arrendeavgift. De innebär att arrenderätten kan återvinnas inom viss tid efter det att uppsägning har skett, om betalning sker.

I 8 kap. 45 första stycket ges allmänna föreskrifter om verkan av en uppsägning som grundas på förverkande. Det sägs där att avtalet upphör att gälla på närmaste fardag, om inte nyssnämnda återvinningsregler innebär något annat. Dessutom anges det att det vid rättslig prövning av frågan kan beslutas att avtalet skall upphöra tidigare.

Fastighetsägaren har ytterligare möjligheter att bringa avtalet till upphö- rande i förtid vid arrende i allmänhet och med användande av uppsägning i J B:s mening. Så är fallet enligt 8 kap. 6 5 vid livstidsarrende som övergått på efterlevande make, om denne ingår nytt gifte. Ett annat fall anges i 8 kap. 14 å och innebär att fastighetsägaren kan ha uppsägningsrätt, om säkerhet som ställts för arrendeavtalets fullgörande blivit försämrad.

Konkurs på arrendatorns sida kan ge fastighetsägaren uppsägningsrätt enligt regler som är delvis olika för skilda arrendeslag.

Vid bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende medför konkursen enligt 8 kap. 18% JB uppsägningsrätt endast om arrendatorn inte hade hunnit tillträda arrendestället samt fastighetsägaren saknar godtagbar säkerhet för avtalets fullgörande och konkursboet inte heller vill ställa sådan inom en kortare tid efter anfordran.

Enligt vad som sägs i ett föregående avsnitt har förslaget i 2 kap. 7 5 nya bestämmelser om en uppsägningsrätt för fastighetsägaren. Denna avser fallet att nyttjanderätten blivit såld exekutivt och förvärvats av en person som kan

• Sida 216
•  Original

anses obehörig att inneha nyttjanderätten. Som framgår av bestämmelserna är regleringen delvis awikande från vad som annars gäller om uppsägning enligt JB. (Se avsnitt 10.4.3.)

Nyttjanderättshavaren har vid arrende uppsägningsrätt i flera fall än de som hittills har blivit nämnda.

Vid arrende i allmänhet är så fallet enligt 8 kap. 9 & JB, om ägovidden hos nyttjanderättsstället av fastighetsägaren i avtalet har blivit angiven till större omfattning än den verkliga. Undantag föreligger om bristen är av ringa betydelse eller om uppsägningen inte gjorts inom ett år från tillträdet, i båda fallen såvida inte fastighetsägaren har förfarit svikligt.

I 8 kap. 10 & JB ges en uppsägningsrätt för arrendatorn, om ägorna minskas eller försämras genom vattenflöde, jordras eller annan sådan händelse som inte har vållats av arrendatorn. Även här gäller ett undantag för ringa fall och uppsägningen får inte göras senare än ett år från händelsen eller tillträdesdagen, om händelsen hade inträffat redan dessförinnan.

Ett annat uppsägningsfall kan enligt 8 kap. 11 å i balken uppkomma, om en del av arrendestället frångår arrendatorn på grund av att något annat förvärv äger företräde, t. ex. vid konkurrerande upplåtelser av nyttjanderätt eller på grund av att fastighetsägaren av liknande orsak mister en fastighetsdel. Andra fall kan vara att nyttjanderättsområdet minskas genom att fastighets- ägaren mister en del av fastigheten på grund av ogiltighet hos sitt förvärv eller av att det drabbas av klander eller hävning. Uppsägningen skall göras senast inom ett år från förändringen eller från tillträdet, om minskningen hade skett redan dessförinnan.

Om fastigheten blir utmätt eller fastighetsägaren råkar i konkurs, ger det uppsägningsrätt för arrendatorn enligt 8 kap. 15 respektive 16 å i JB under förutsättning att händelserna inträffar före tillträdet. Uppsägningen måste i båda fallen göras inom en månad från det arrendatorn fått kännedom om händelserna för att uppsägningsrätten skall föreligga. Om arrendatorn försätts i konkurs, får också konkursboet enligt 8 kap. 17 å i balken en uppsägningsrätt även om konkursen inträffar efter tillträdet.

JB har också grunder på vilka en nyttjanderätt kan upphöra under avtalstiden på initiativ som i första hand kommer från annat håll än avtalsparterna, de fall som här sammanfattas som ingripanden av tredje man.

Ett första sådant fall anges i 7 kap. 14 å i balken och uppkommer genom en överlåtelse av fastigheten, om nyttjanderätten inte är skyddad på något av de olika sätt som är möjliga. Dessa är för nyttjanderätten som sådan inskrivning, förbehåll från säljarens sida, ond tro hos förvärvaren eller, beträffande arrende, skriftligt avtal och tillträde. Den nye ägaren måste emellertid säga upp nyttjanderättsavtalet inom tre månader från överlåtelsen för att kunna bli fri från det. Till dessa bestämmelser kommer ytterligare regler beträffande ändrings- och tilläggsavtal. (Se avsnitt 9.4.)

Exekutiv försäljning av fastigheten är, om den sker på auktion, enligt 7 kap. 16 & JB en anledning till att en nyttjanderätt kan upphöra i förtid. De närmare bestämmelserna om auktionens inverkan ges i 12 kap. UB. I korthet innebär reglerna i UB att en nyttjanderätt som är inskriven alltid är skyddad, om den har bättre rätt än exekutionsfordringen. Den ligger då inom skyddsbeloppet. Om den ligger utanför den gränsen, kan den bli gällande

• Sida 217
•  Original

gentemot köparen på grund av förbehåll vid auktionen. (Se prop. 1971:20 5. 146—154 och 192—194.)

Förbehållet kan enligt 12 kap. 33 å andra stycket UB grundas på en öskadlighetsbedömning av exekutionsmyndigheten. Rättigheten skall förbe- hz'ållas, om det saknas anledning anta att nyttjanderätten belastar fastigheten tilll beaktansvärd skada för innehavare av fordran med bättre rätt. En sådan bedömning ligger nära till hands, om upplåtelsen medför en lämplig användning av nyttjanderättsorådet och vederlaget är marknadsmässigt anpassat. Däremot är förutsättningarna mindre goda för att vederlagsfria upplåtelser skall kunna förbehållas på denna grund.

Förbehåll kan också enligt 39 5 i kapitlet grundas på utfallet av förfarandet Vild auktionen. Reglerna härom innefattar att fastigheten skall utropas i drubbla utrop, ett första utrop utan förbehåll för nyttjanderätten och ett andra uttrop med sådant förbehåll. Förhållandet mellan de avgivna buden visar i vad mån nyttjanderätten belastar fastigheten till skada för fordringshavare med bättre rätt. Om den utgör sådan belastning skall fastigheten säljas utan förbehåll för nyttjanderätten. Nyttjanderättshavaren kan emellertid betala eller ställa säkerhet för det belopp som skiljer mellan de båda buden eller på samma sätt tillskjuta det lägre belopp som fordras för att bättre liggande fordringar skall bli fullt täckta. Fastigheten säljs då med förbehåll för nyttjanderätten och nyttjanderätten är bibehållen efter auktionen.

Om nyttjanderätten varken är skyddad genom sin plats i företrädesord- ningen eller blivit förbehållen vid auktionen, är köparen i princip inte bunden av upplåtelsen. Principen har fullt genomslag för de vederlagsfria upplåtel- serna. För arrenden är det stadgat i 12 kap. 46 & UB att köparen också måste säga upp avtalet inom en månad från tillträdesdagen om det skall komma att upphöra. Ifråga om dagen då så först kan ske gäller reglerna om fardag m. m. i 8 kap. 45 JB. Lägenhetsarrendet kan bringas att upphöra enligt dessa regler. Vid bostads- och anläggningsarrende kan emellertid uppsägningen mötas med en invändning om besittningsskydd och ett krav på förlängning av upplåtelsen.

Besittningsskyddet för bostadsarrendet innefattar direkt en rätt till förlängt arrende och för anläggningsarrendet att arrendatorn inte är skyldig att avflytta annat än mot skälig ersättning för sin förlust, allt såvida inte den nye fastighetsägaren kan åberopa någon av de grunder som bryter besittningsskyddet. Bland dessa grunder ingår emellertid inte den omstän— digheten att arrendet lämnats utan skydd eller förbehåll vid den exekutiva auktionen. Det är alltså bara om någon annan omständighet ger anledning till det som arrendatorn blir tvingad att flytta eller att flytta utan ersättning för förlusten.

Om nyttjanderätten är inskriven i fastighetsboken — vilket ju enligt förslaget är en förutsättning för registreringen i nyttjanderättsregistret — skall det enligt 19 kap. 21 å andra stycket JB antecknas i fastighetsboken vilken inverkan auktionen haft på rättigheten.

Dessa bestämmelser har ersatt föreskrifter i 45 å andra stycket förordning- en (1875:42 s. 12) angående inteckning i fast egendom (inteckningsförord- ningen). Enligt dessa skulle inskrivningen (inteckningen enligt den äldre terminologin) vara utan verkan redan om fastigheten hade sålts utan förbehåll för nyttjanderätten eller utan att den annars var skyddad av läget i

• Sida 218
•  Original

företrädesordningen. En motsvarande sakrättsligt inriktad ordning skulle kunna tänkas även fortsättningsvis, och kanske kunna tillämpas till och med i fall då nyttjanderätten blivit bibehållen, om det skett endast genom förbehåll och inte på grund av inskrivningens läge i företrädesordningen. JB:s bestämmelser har emellertid enligt uttalanden i förarbetena fått en annan innebörd. (Se prop. 1970:20 A s. 387—388.)

JB:s bestämmelser innebär, att anteckningarna skall anpassas efter auktionens verkningar i förening med bestämmelserna om uppsägningsskyl- dighet och besittningsskydd beträffande arrendena. En inskrivning för ett arrende som inte bibehållits vid auktionen får sålunda inte avföras genom anteckning enligt 19 kap. 21 & JB. Anteckningen får endast innehålla uppgiften att det skett försäljning på exekutiv auktion och att rättigheten då lämnats utan förbehåll eller annat skydd. Inskrivningen står därmed kvar i fastighetsboken. Inskrivningen för en vederlagsfri nyttjanderätt skall där- emot avföras i motsvarande situation. Leder en uppsägning av ett arrende till att nyttjanderätten upphör, kan fastighetsägaren få inskrivningen dödad enligt de vanliga reglerna i 23 kap. 6 & JB. (Se prop. 1970:20 A 5. 386—388 och 412.)

En nyttjanderätt som inte är inskriven kan enligt 7 kap. 22 och 23 åå JB komma att få vika för någon annan rättighet till fastigheten, om inte båda kan utövas vid sidan av varandra. Något uppsägningskrav är inte stadgat för detta fall.

Expropriation och liknande tvångsförvärv anges i 7 kap. 26å JB som anledning till att en nyttjanderätt kan komma att upphöra. Expropriations- lagen (1972:719) och annan lagstiftning om tvångsförvärv har de närmare bestämmelserna i denna fråga. Tvångsförvärvet kan avse fastigheten med ett upphörande av rättigheten som följd eller enbart rättigheten.

Fastighetsreglering kan också leda till att en nyttjanderätt bortfaller. Regler ges i 7 kap. 29 & JB. De innebär att nyttjanderätten bortfaller i mark som vid fastighetsreglering kommer att föras över till en annan fastighet. Rättigheten upphör genast när marken tillträds av den andra fastighetsäga- ren utan krav på uppsägning. Däremot måste tillträdande ägare säga upp hyresavtal som kan gälla en byggnad som blir överförd.

Tomträtten har genom ett hävningsförbud i 13 kap. 8 & JB en ordning som på viktiga punkter helt avviker från vad som gäller för nyttjanderätt i övrigt.

Det föreskrivs i lagrummet att avtalet inte får hävas vare sig av fastighetsägaren eller tomträttshavaren. Det anges dessutom att den av dem som överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen har att återställa vad som rubbats eller att fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skadan.

Hävningsförbudet har tillkommit vid 1953 års lagstiftning om tomträtten. Det avser endast kontraktsbrott, varför ogiltighetsfall i princip ligger utanför dess område. Svårigheten som i vissa fall kan finnas att dra en gräns mellan de båda kategorierna har påtalats under lagstiftningsarbetet, men problemet har lämnats åt rättstillämpningen. (Se SOU 1952:28 s. 65—66, 80—81 och prop. 1953:177 5. 36—38, 71—72.)

Hävningsförbudet har sin motivering i önskemålet att en pantborgenär skall skyddas mot att tomträtten på ett oberäkneligt sätt kan komma att

• Sida 219
•  Original

upphöra. Utan ett sådant hinder ansågs det under förarbetena att man hade behövt skydda pantborgenärerna på något annat sätt. Härvid synes en lösenskyldighet för fastighetsägaren vid hävning från hans sida ha framstått som ett närliggande alternativ. Den annars hävningsberättigade parten har genom lagreglerna fått skydd genom föreskrifterna om skyldigheten för den felande att återställa vad som rubbats och att fullgöra vad som eftersatts samt att ersätta skada. Ytterligare skydd för fastighetsägaren ligger i att rätten till avgäld har förmånsrätt i tomträtten enligt 7 & 1 förmånsrättslagen (1970:979, omtryckt 1975: 1248).

11.5.2. Utredningens överväganden och förslag

Möjligheten att nyttjanderätten kan bringas att upphöra under avtalstiden är givetvis en allvarlig risk för pantobjektet. Detta gäller inte bara om initiativet kan tas av fastighetsägaren utan också om samma resultat kan åstadkommas av nyttjanderättshavaren. Det är inte alltid som fastighetsägarens och nyttjanderättshavarens intressen var för sig eller i förening sammanfaller med pantborgenärernas, och de har givetvis inte full överblick över kredittagarens förhållanden i alla lägen. Även sådana avbrott i nyttjande- rättsförhållandet som ytterst beror på inskridanden från tredje man är faror som måste beaktas.

Att nyttjanderätten kan bringas att upphöra i förtid innebär emellertid inte alltid så stor riski praktiken. I vissa fall kan de överblickas av en kreditgivare innan han accepterar säkerheten. Så är fallet med avtalsklausuler som ger uppsägningsrätt med eller utan arrendenämndens medverkan. I andra fall är det fråga om rena undantagssituationer. De som enbart avser jordbruksar- rende saknar i stort sett betydelse här, eftersom jordbruksarrenden endast i säregna undantagsfall kan komma in i nyttjanderättsregistret. I vissa fall "indanröjs riskerna genom regler som pantsystemet har i andra avseenden än det nu behandlade. Risken för att del av nyttjanderättsområdet skall frångå nyttj anderättshavaren i konkurrenssituationer saknas sålunda i en stor del av de tänkbara fallen på grund av kravet att nyttjanderätten skall vara inskriven ;fastighetsboken. Oriktiga uppgifter om ägovidden motverkas av kravet på rarta och gränsmarkeringar beträffande nyttjanderättsområdet. Riskerna som kan följa av fastighetsbildning, expropriation m. m. är mindre farliga för .(reditgivaren, eftersom denne har tillfälle att vara med i eller följa de skeenden som kan leda fram till situationer där nyttjanderätten upphör.

Det finns emellertid likväl tillräckligt många uppsägnings- och andra ivbrottsfall kvar för att de måste uppfattas som ett allvarligt hot mot )antobjektet. Framför allt kan nämnas förverkandemöjligheten. Även om reglerna härom och andra avbrottsregler faktiskt tillämpas mycket sällan, ran läget bli ett annat när den tredje parten, kreditgivaren, kommer med i iammanhanget. Det kan då uppkomma nya skäl till att de rättsliga nöjligheterna blir utnyttjade. Inte minst måste man beakta faran för att de rtnyttjas för ohederliga syften utan att en kreditgivare kan skydda sig.

I många fall kan kanske kreditgivarna likväl vara beredda att räkna in farorna för avbrott i nyttjanderättsförhållandet bland de risker som de anser ;ig böra ta vid kreditgivningen. I den mån så inte blir fallet kan emellertid

• Sida 220
•  Original

följden bli att de nya säkerhetsobjekten kommer att avvisas i det praktiska livet.

En alternativ möjlighet är att kreditgivarna som en förutsättning för att godta pantobjekten kräver att parterna i nyttjanderättsavtalet skall ha undanröjt avbrottsriskerna genom avtalsbestämmelser. Även om detta låter sig göra i stor utsträckning kan det emellertid inte ske fullständigt, bl. a. eftersom förbehåll som riktar sig mot arrendatorns rättigheter möter hinder i den tvingande regleringen enligt 8 kap. 25 JB.

Till svårigheterna kommer emellertid att kraven på avtalsskrivningen kommer att leda till att nyttjanderättsavtalen i många fall måste skrivas om eller ändras för att kunna bli godtagna som panter. Härmed för man in starkt komplicerande moment i arbetet med denna form av kreditsäkerhet. Inte minst blir detta fallet, om det skall göras ändringar beträffande en redan registrerad nyttjanderätt. Då måste också ändringsavtalet registreras med allt besvär och de kostnader det medför.

Förhållandena är alltså sådana att avbrottsfallen bör motverkas genom lagstiftning i den mån de innebär sådana faror för pantobjektet som en pantborgenär inte ändå är skyddad mot. I fråga om avbrott på initiativ av någon av parterna i nyttjanderättsförhållandet har utredningen funnit sådan fara föreligga.

Regler med samma syfte har också getts beträffande tomträtten på viktiga punkter. De föreligger i form av hävningsförbudet och uppsägningshindren i övrigt i förening med fastighetsägarens lösenskyldighet för de undantagsfall då uppsägningsrätt finns för honom. Tomträttsmodellen är emellertid inte användbar för den registrerade nyttjanderätten. Genom att man utesluter uppsägningsrätten för förverkande och av andra skäl skulle visserligen pantvärdet gynnas. Man skulle emellertid samtidigt ta bort viktiga moment i den fria konstruktion nyttjanderätten har med den effekten att fastighets- ägare kan bli mindre benägna att medverka till att pantsystemet blir använt. Av liknande skäl kan inte heller avsaknaden av uppsägningsrätt på nyttjanderättshavarens sida motvägas av en fri överlåtelserätt såsom är fallet i fråga om tomträtten. Reglerna för tomträtten beror på den särställning den hari förhållande till nyttjanderätt i allmänhet genom att upplåtaren i regel är ett samhälleligt organ och att detta på skilda sätt gynnar förutsättningarna för att det inte skall bli framtida komplikationer i avtalsförhållandet.

Utredningen anser att avbrottsriskerna bäst kan motverkas genom att effekten av ett avbrott förändras. I stället för att leda till att nyttjanderätten upphör bör avbrottet leda till att nyttjanderätten övergår till att gälla i fastighetsägarens hand så som ordningen ändå måste varai en del andra förut behandlade fall. Härigenombevaras säkerheten för kreditgivaren medan parterna ändå når det viktigaste av de mål de måste ha med uppsägningen. För fastighetsägaren avser det att han vill ha bort den aktuelle nyttjande- rättshavaren och för den sistnämnde att han vill frånträda nyttjanderätten och avbryta avtalsförbindelsen med fastighetsägaren. Att fastighetsägaren inte får alla verkningar av upplåtelsen undanröjda år en sak som beror på pantsättningen, och följderna därav kan han överblicka vid sin medverkan till registreringen. Förslaget har regler med det angivna innehållet i 2 kap. 10 5 första stycket.

Innebörden av att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren är enligt

• Sida 221
•  Original

förslaget densamma som i ogiltighetsfall som behandlas i ett föregående avsnitt (se avsnitt 11.3.) Det är alltså inte bara nyttjanderätten som övergår utan även byggnader och annan tillbehörsegendom. Reglerna behandlas närmare i andra sammanhang. (Se avsnitt 11.7 och 11.8.)

Den reglering som nu har beskrivits har en komplettering i utredningens förslag om uppsägningsregler för de registrerade nyttjanderätterna. Som redovisas i det särskilda avsnittet härom föreslår utredningen en föreskrift i 2 kap. 12 & om att uppsägning enligt JB:s bestämmelser i 8 kap. 8 & alltid skall äga rum när någon av parterna vill att nyttjanderätten skall upphörai förväg. Effekten av uppsägningen blir alltså, när den sker under avtalstiden, att nyttjanderätten upphöri förhållande till nyttjanderättshavaren men övergår till att gälla i fastighetsägarens hand. (Se avsnitt 11.6.)

I fråga om verkningarna av exekutiv auktion på fastigheten behöver det något närmare övervägas hur pantsystemets regler lämpligen bör utformas. Problemen blir aktuella för de fall då en registrerad nyttjanderätt blivit lämnad utan förbehåll vid försäljningen och inte heller annars är skyddad enligt exekutionsreglerna.

Sådana fall är enligt utredningens erfarenheter f.n. sällsynta. De kan närmast tänkas bli aktuella beträffande vederlagsfria upplåtelser. Även om en nyttjanderätt skulle bli lämnad utan förbehåll eller skydd i övrigt, innebär gällande bestämmelser att ett bostadsarrende med det besittningsskydd det har i normalfallet inte kan bringas att upphöra enbart på grund av utfallet av auktionen. För ett anläggningsarrende med dess indirekta besittningsskydd är riskerna i allmänhet mycket små att ett upphörande skall bli följden.

Pantsystemets regler kan enligt ett alternativ formas så att pantobjektet blir bibehållet på sätt som föreslås beträffande förtida uppsägningi allmänhet också i de sällsynta fall då nyttjanderätten annars skulle falla bort genom auktionen eller en efterföljande uppsägning. Denna effekt kan åstadkommas genom att en fullbordad uppsägning får den följd som utredningen föreslår för andra fall av förtida upphörande, nämligen att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren. De vederlagsfria registrerade nyttjanderätterna skulle kunna jämställas med arrendena genom att uppsägningsskyldigheten i 12 kap. 46 & UB utsträcks till att gälla även dem. Förslagets allmänna regel i 2 kap. 11 5 om att det alltid måste ske uppsägning när någon av parterna vill att nyttjanderätten skall upphöra i förtid gäller emellertid under alla förhållan- den med den kortare respittid som följer av reglernai 12 å i kapitlet, om inget undantag stadgas. (Se avsnitt 11.6.)

Det andra alternativet är att pantsystemets regler inte alls får ingripa i följderna av den exekutiva auktionen. Innebörden härav är att man låter möjligheten stå öppen att pantobjektet kan komma att upphöra på grund av exekutiv auktion på fastigheten.

Valet mellan alternativen är inte av större vikt i praktiken, eftersom de berörda fallen kan antas bli sällsynta. Principiellt är det emellertid av större betydelse.

Pantsystemet är avsett att omfatta en nyttjanderätt med det innehåll och den företrädesrätt den har i förhållande till andra intressenter i fastigheten. Det är inte avsikten att en borgenär med säkerhet i nyttjanderätten direkt eller indirekt skall kunna förskjuta företrädesordningen mellan intressenter- na i fastigheten. Det undantag som möjligen kan sägas ligga i att

• Sida 222
•  Original

inskrivningen av nyttjanderätten föreslås få omfatta en registreringsklausul som efteråt infogas i nyttjanderättsavtalet, får ses som en helt isolerad detalj. Den har viktiga skäl för sig i de förenklingar den medför beträffande fastighetsbokföringen och kan i praktiken inte antas ha någon effekt på rättigheter som belastar fastigheten. (Se specialmotiveringen till 1 kap. 4 ä 4.)

Ett skydd för pantobjektet enligt den ordning som utredningen i övrigt funnit lämplig vid förtida uppsägning skulle däremot kunna påverka fastighetspriset till men för fordringshavare med bättre rätt. En exekutions- köpare som vinner framgång med sin uppsägning skulle liksom hittills kunna bli befriad från avtalsförhållandet till nyttjanderättshavaren men skulle i gengäld få överta nyttjanderätten gällande i egen hand. Nackdelarna skulle med fog kunna uppfattas som besvärande. Köparen skulle sålunda kunna bli skyldig att ersätta nyttjanderättshavaren för hans tillbehör. Pantobjektet skulle även i fortsättningen utgöra säkerhet för den förre innehavarens skulder och exekutivköparen skulle kunna få både besvär och kostnader genom att nyttjanderätten måste tas i anspråk av kreditgivarna. Dessa förhållanden skulle kunna minska buden på fastigheten, även om en köpare också skulle kunna anse det fördelaktigt att kunna förfoga över nyttjande- rätten som en omsättningsbar tillgång. Synpunkterna leder enligt utredning- ens mening till att man bör följa linjen att pantsystemets regler inte alls skall ingripa i vad som redan gäller för exekutiv auktion på fastigheten. Reglerna om att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren vid förtida uppsägning har därför i 2 kap 10 & tredje stycket fått ett undantag för exekutionsfal- len.

Nyttjanderätten lämnas sålunda i förslaget såsom pantobjekt utan skydd på den aktuella punkten. Det är emellertid, såsom redan sagts, inte någon praktiskt betydelsefull situation det är fråga om. Innebörden för pantborge- närernas del är att de måste bevaka sina intressen på fastighetsauktionen för att försöka åstadkomma att nyttjanderätten då blir bibehållen. Deras situation är härvid jämförbar med den som råder när själva nyttjanderätten utsätts för exekutionen. Olägenheterna av en exekutiv auktion kan emellertid också motverkas genom att man redan vid inskrivningen utverkar att nyttjanderätten får en god prioritet i fastigheten.

Utanför förslagets reglering faller verkningarna av expropriation eller annat tvångsförvärv av fastigheten eller nyttjanderätten samt verkningarna av fastighetsreglering. I de fallen kan nyttjanderätten enligt nu gällande regler falla bort utan uppsägning. Förslaget har föreskrifter som medför att pantborgenärernas rätt både vid tvångsförvärv och fastighetsreglering kommer att beaktas under förfarandet enligt den särskilda lagstiftning som är i fråga. (Se avsnitt 16.9 och 16.14.)

En särskild regel tas upp i fråga om förverkande på grund av bristande betalning till fastighetsägaren. Det föreslås i 2 kap. 14 5 att försummelse i den delen inte skall vara någon förverkandeanledning för de registrerade nyttjanderätterna. Lösningen är alltså i denna del i sak densamma som tomträttens hävningsförbud genomgående leder till. Undantaget hör sam- man med förslaget till ändringi förmånsrättslagen där det, också i likhet med tomträttsförhållandena, tas upp en förmånsrätt för fastighetsägarens fordran på arrendeavgift. (Se avsnitt 16.5.)

• Sida 223
•  Original

Att arrendebetalningen kan föras bort från förverkandegrunderna är en fördel. Förverkandetvister är aldrig önskvärda. Förslagets regel om att nyttjanderätten efter förverkande övergår till fastighetsägaren påverkar inte möjligheterna till att förverkandefall kan uppkomma. Det kan också sägas att resultatet av förverkandet, trots dess praktiska fördelar för pantobjektet, dock i sig inte är eftersträvansvärt och därför bör begränsas så mycket som möjligt. Det medför nämligen en del komplikationer. Genom att just avgiftsbetalningen kan föras undan från förverkandefallen minskas förverk- andeanledningarna på en väsentlig punkt. Det är i praktiken främst avgiftsbetalningen som gör ett förverkande aktuellt, även om det är sällsynt också på den grunden.

Fastighetsägaren som har obetalda fordringar på nyttjanderättshavaren blir med förslagets regler hänvisad att söka ut sitt tillgodohavande hos nyttjanderättshavaren på samma sätt som andra fordringsägare. Förverkan- depåföljden skulle under alla förhållanden endast vara ett påtryckningsme- del som inte i sig ger någon betalning, om man inte räknar med den spekulationsartade vinsten av att fastighetsägaren skulle kunna få överta nyttjanderättshavarens byggnader m. m. utan ersättning. (Se avsnitt 11.8.)

Med förslaget förbättras i själva verket fastighetsägarens utsikter att få betalning genom att förmånsrätten i nyttjanderätten tillkommer. Den mest praktiska vägen för fastighetsägaren kan därför vara att utverka en utmätning av nyttjanderätten och då göra förmånsrätten gällande.

11.6. Uppsägning

11.6.1. Gällande regler

I JB anges uppsägning i ett flertal fall som det sätt på vilket ett arrendeförhållande får avbrytas. Motsvarande regler saknas beträffande andra nyttjanderätter utom enligt de allmänna nyttjanderättsreglerna i 7 kap. 30 & (fastighetsreglering har minskat eller ökat värdet av nyttjanderät- ten). I lagstiftning utanför JB anges det i något fall att uppsägning skall användas som ett medel att avbryta ett arrendeförhållande. Så är fallet enligt 12 kap. 46 % UB när en arrenderätt inte blivit bibehållen vid exekutiv auktion på fastigheten.

JB uppvisar emellertid också fall där uppsägning inte anvisas som sättet att avbryta nyttjanderättsförhållandet, ehuru ett sådant avbrott avses i reglerna. Så förhåller det sig beträffande 7 kap. 9 & (andelsupplåtelse), 22 och 23 && (konkurrerande upplåtelser), 25 & (klander, ogiltigt förvärv eller hävning av förvärv av fastigheten), 29 & (marken frångår fastigheten genom fastighets- reglering), 8 kap. 25 (otillåtet förbehåll mot arrendatorn), 3€ (muntligt avtal), 6 % (livstidsupplåtelser) och 9 kap. 32 & (arrendatorn överger arrende- stället). Expropriationslagstiftningen har ytterligare regler om hur en arrenderätt kan upphöra utan uppsägning och till sådana regler hänvisar 7 kap. 26 & JB. I fråga om annan nyttjanderätt än arrende kan av bestämmel- serna i JB nämnas även 7 kap. 5 & (maximitiden för upplåtelse har överskridits) och 14 5 (ny fastighetsägare är inte bunden av tidigare

• Sida 224
•  Original

upplåtelse).

Avtalsfriheten vid lägenhetsarrende kan i ytterligare andra fall medföra att uppsägning i formell ordning inte fordras för att avtalet skall upphöra när avtalstiden löpt ut. (Se avsnitt 11.4.1.)

För arrenden finns det närmare regler i JB om hur en uppsägning skall ske för att vara gällande. I 8 kap. 8 & sägs det att uppsägning skall vara skriftlig eller att den skall erkännas skriftligen av den som avses med den. Uppsägningen skall dock alltid vara skriftlig när anläggningsarrende sägs upp enligt 11 kap. 6 eller 6 a 5 i anledning av avtalstidens utgång samt då arrendatorn säger upp bostadsarrende enligt 10 kap. Så i anledning av avtalstidens utgång och begär förlängning av avtalet på ändrade villkor. En liknande regel finns även för jordbruksarrende.

Rätt mottagare av en uppsägning på fastighetsägarens sida är fastighets- ägaren enligt paragrafen, men om någon annan är behörig att ta emot arrendeavgiften får uppsägningen ske hos denne. I fråga om arrendatorssi- dan finns det inte någon motsvarande bestämmelse. Som rätt mottagare bör här den anses som är arrendator enligt avtalet.

I andra stycket av samma paragraf föreskrivs det beträffande skriftlig uppsägning att den skall delges den sökte. För delgivningsförfarandet är delgivningslagen (1970z428) tillämplig vartill kommer vissa särregler i JB.

Uppsägningens verkan enligt J B:s arrenderegler får sin närmare innebörd genom föreskrifterna i 8 kap. 4 och 5 55 om den tid som skall förflyta från uppsägningen till dess avtalet upphör. Reglerna avser fallen då uppsägning sker på grund av förverkande (4 & första stycket) eller annan orsak som ger rätt till förtida uppsägning (4 å andra stycket) samt då lägenhetsarrende på obestämd tid sägs upp (5 5). Reglerna har beskrivits på olika ställen i det föregående. (Se avsnitt 11.4.1 och 11.5.1.)

Uppsägningen av ett arrende har enligt JB kommit att få också andra inslag än att bara vara en förklaring från ena parten att han vill avbryta arrendeförhållandet. En uppsägning från fastighetsägarens sida skall enligt 11 kap. 6 5 vid anläggningsarrende innehålla en underrättelse om de villkor han ställer för att vilja förlänga avtalet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Dessutom skall den innehålla underrättelse om att arrendatorn har att inom viss tid hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling, om han inte går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning. Liknande meddelande kan ges separat för jordbruks- och bostadsarrende enligt 9 kap. 10é och 10 kap. 6 a &. Härtill kommer bestämmelserna i 9 kap. 8 5, 10 kap. 5 5 och 11 kap. 6 a & om att arrendatorn vid jordbruks-, bostads- och anläggningsarrende har att använda sig av uppsägning när han i själva verket vill ha avtalet förlängt men på ändrade villkor. Även fastighetsägaren har att använda sig av uppsägning i fall då han väl går med på ett förlängt avtal men vill att villkoren skall ändras.

Det föreligger nu förslag till en delvis ny ordning för uppsägning m. nr. av jordbruks- och bostadsarrende. Innebörden är att en uppsägning alltid skall avse att arrendet skall upphöra. Om en part vill att avtalsförhållandet skall förlängas men på andra villkor än de som tidigare gällt, skall han meddela motparten detta. Meddelandet skall behandlas på samma sätt som en uppsägning. (Se SOU 1981:80 s. 194—195 och lagrådsremiss med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen s. 73—80.)

• Sida 225
•  Original

11.6.2. Utredningens överväganden och förslag

Problemen

JB har, såsom framgått i det föregående, gett en särskild betydelse åt uttrycket uppsägning såvitt gäller arrendena genom att föreskriva en viss ordning för uppsägning samt genom att ange vissa följder av att den sker eller inte sker på det föreskrivna sättet.

J B:s bestämmelser om uppsägning är motiverade av förhållandet mellan parterna. När en nyttjanderätt blivit registrerad uppkommer frågan om det av panträttsliga skäl behövs särskilda former för en parts förklaring att han vill att nytt janderättsförhållandet skall upphöra. Frågorna avser såväl urvalet av de fall där särskilda regler fordras som utformningen av dem. Saken kan därvid ställa sig olika när det gäller ett upphörande av nyttjanderätten vid avtalstidens utgång eller ett upphörande under avtalstiden.

Andra fall av upphörande under avtalstiden än sådana där ena parten gör en uppsägning ligger utanför de regler som nu har beskrivits. För sådana fall då nyttjanderätten kan komma att upphöra genom expropriation eller fastighetsreglering kommer de intressen som har föranlett förslagets uppsägningsregler att bli beaktade genom förfarandet i den lagstiftning som då är aktuell. Delvis kommer detta att ske på grund av förslag till följdändringar som föreslås i detta betänkande. (Se avsnitt 11.5, 16.9 och 16.14.)

Avtalstidens utgång

För att ett arrende skall komma att upphöra vid avtalstidens utgång krävs det redan enligt JB i allmänhet att uppsägning sker viss tid i förväg. Undantagsvis kan dock uppsägning vara obehövlig. Så är fallet vid anläggnings- och lägenhetsarrenden, om parterna har kommit överens om det. Uppsägnings- kraven är kombinerade med föreskrifter om den tysta förlängningen om uppsägning inte sker i tid.

För de vederlagsfria upplåtelserna saknas det regler om uppsägning och även om tyst förlängning.

En registrerad nyttjanderätt kan alltså i avsaknad av särskilda regler komma att upphöra vid avtalstidens utgång trots att det inte skett någon uppsägning. Från panträttsliga synpunkter sett är emellertid detta inte något allvarligt hot mot tredje mans rättsställning.

Hur avtalstiden är utformad framgår av nyttjanderättsavtalet vilket också finns tillgängligt hos inskrivningsmyndigheten. Den som vill ta nyttjanderät- ten som säkerhet eller förvärva den eller annars fäster vikt vid dess innebörd kan alltså i förväg underrätta sig om dess värde och de risker den aktualiserar. Framför allt i skedet före en registrering när en pantsättning planeras, men också efteråt, kan kreditgivaren kräva sådana avtalsändringar som gör nyttjanderätten bättre lämpad som pant än den varit förut. Av hänsynen till pantborgenärerna finns det sålunda inte något egentligt behov av nya uppsägningsregler. De skulle inte heller kunna begränsas enbart till kravet på en uppsägning utan måste kombineras med föreskrifter om följderna av att denna underlåts, dvs. regler om tyst förlängning av det slag som redan finns

• Sida 226
•  Original

för bl. a. bostadsarrendet.

Av angivna skäl har utredningen avstått från att föreslå någon uppsäg- ningsregel för den registrerade nyttjanderätten beträffande läget när avtalstiden utgår.

Upphörande under avtalstiden

JB kräveri allmänhet uppsägning från parts sida för att en arrenderätt skall kunna bringas att upphöra under avtalstiden på grund av förverkande eller på någon annan av de i lag angivna grunderna. Undantag gäller emellertid när upphörandet beror på inskridande från någon utomstående, t. ex. genom att det sker fastighetsreglering, expropriation eller att fastighetsägarens fång av fastigheten angrips m. fl. fall.

För de benefika upplåtelserna är det ofta osäkert under vilka omständig- heter nyttjanderätten kan bringas att upphöra. Det finns också fall där det kan ske på i lag angiven grund utan att det samtidigt har stadgats något uppsägningskrav. (Se avsnitt 11.6.1.)

Regler som skulle medföra att en pantborgenär får underrättelse om en uppsägning saknas av förklarliga skäl helt f. n.

En pantborgenär måste givetvis få del av en uppsägning som medför att nyttjanderätten och därmed panträtten kan komma att upphöra i förtid. Det är också nödvändigt att nyttjanderätten inte annars kan bringas att upphöra utan att pantborgenären åtminstone i god tid fått ett meddelande om det. I första hand gäller detta när initiativet till ett upphörande kommer från fastighetsägaren. Pantborgenären måste emellertid skyddas också mot åtgärder från nyttjanderättshavaren, eftersom man inte kan utgå från att dennes handlande alltid sker i samråd med pantborgenären eller är ofarligt för dennes kreditsäkerhet.

En underrättelse till pantborgenären kan ses som ett ordningskrav men har också större betydelse. Får borgenären en underrättelse i tid, kan det kanske undvikas att nyttjanderätten bringas till upphörande. Särskilt gäller detta vid förverkande men också i andra fall. Vid nyttjanderättshavarens eget agerande ger underrättelsen en kontrollmöjlighet för borgenären.

Borgenärsintressena skulle i stor utsträckning kunna tillgodoses genom att nyttjanderättsavtalen förses med kompletterande bestämmelser. Fullt till- fredsställande lösningar kan emellertid vara svåra att uppnå den vägen och det skulle i vart fall många gånger krävas ändringsavtal som inte annars skulle vara nödvändiga. Frågan är dessutom av så grundläggande betydelse för pantobjektet att det redan av det skälet är befogat att reglera den i lagbestämmelserna.

Också andra intressenter än de borgenärer som redan har en panträtt, kan bli lidande av möjligheten att en registrerad nyttjanderätt sägs upp under avtalstiden. Möjligheten till uppsägning medför nämligen att registrets uppgifter inte blir fullt tillförlitliga och den som är intresserad av nyttjande- rätten har inte något enkelt sätt att komplettera dem. Även dessa förhållanden bör beaktas.

För att tillgodose de beskrivna önskemålen har förslaget en allmän regel om att parterna inte kan bringa nyttjanderätten att upphöra under avtalstiden annat än genom uppsägning. Uppsägningen skall ske i den

• Sida 227
•  Original

ordning som JB föreskriver för arrenden. Bestämmelserna fyller igen de luckor beträffande uppsägningskraven som JB lämnari fråga om vederlags- fria upplåtelser men som också kan föreligga i andra fall, framför allt för lägenhetsarrenden.

Förslaget föreskriver ytterligare att en uppsägning av de här aktuella nyttjanderätterna skall innehålla de skäl som åberopas för uppsägningen. Den bestämmelsen får betydelse för alla uppsägningar och modifierar vad som gäller enligt JB där det inte föreskrivs någon skyldighet att alltid ange uppsägningsgrunden.

Pantborgenärerna förs i förslaget in i uppsägningsförfarandet genom en skyldighet för den uppsägande att lämna meddelande om uppsägningen till sådana pantborgenärer som det går att få kunskap om genom nyttjanderätts- registret.

Pantborgenärer som inte låtit anteckna sig i registret och andra som kan vara intresserade av nyttjanderätten har inte rätt till något eget meddelande. Förslaget beaktar emellertid sådana intressen genom att även nyttjanderätts- registret skall underrättas om en uppsägning och att denna skall antecknas i registret. Härtill kommer en fördröjningsregel som innebär att nyttjande- rätten inte upphör förrän det har förflutit minst två månader från det att anteckningen gjordes i registret. Den som bevakar nyttjanderättsregistrets innehåll kommer alltså att ha en viss tid till förfogande för de åtgärder som han kan finna påkallade när en uppsägning har skett.

Förslagets regler i de angivna delarna är upptagna i 2 kap. 11 och 12 åå.

Ogiltighetsfall

Att någon vill göra gällande att en registrerad nyttjanderätt är ogiltig kan, liksom en uppsägning under avtalstiden, få stor betydelse för de borgenärer som har panträtt. Om det väcks talan i saken, skall nyttjanderättsregistret enligt registreringsbestämmelserna i 4 kap. 4 & underrättas och förses med en anteckning härom. På samma sätt förhåller det sig med dom eller slutligt beslut i målet. Händelserna får alltså publicitet på ett tidigt stadium.

För pantborgenärernas skydd har emellertid förslaget också reglerna om att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren, om den är ogiltig i förhållande till nyttjanderättshavaren. En nyttjanderätt får sålunda inte avföras ur nytt j anderättsregistret på grund av ogiltighet. Det kan ske först på fastighetsägarens ansökan och under förutsättning att den inte belastas av någon sökt eller beviljad inteckning. (Se avsnitt 11.3.)

Med hänsyn till vad förslaget sålunda i övrigt innehåller finns det inte något behov att för pantborgenärernas räkning införa bestämmelser av det slag som föreslås när någon part vill säga upp nyttjanderättsavtalet under avtalstiden. Inte heller av hänsyn till annan tredje man erfordras det sådana regler.

• Sida 228
•  Original

11.7. Nyttjanderätten i fastighetsägarens hand — Den närmare innebörden

11.7.1. Konstruktionen

Konstruktionen att nyttjanderätten blir gällande i fastighetsägarens hand tillgodoser önskemålet att pantobjektet skall vara bevarat för pantborgenä- rernas räkning. Det behöver skyddas i skilda situationer där det hotas på grund av svagheten att det endast vilar på ett avtal, nyttjanderättsavtalet. Ogiltiga upplåtelser blir sålunda gällande i fastighetsägarens hand och uppsägning leder till att han övertar nyttjanderätten. Detsamma blir följden av avtal mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren om förvärv av fastigheten eller nyttjanderätten samt ett avtal om att nyttjanderätten skall upphöra i förtid. I samtliga fall fortsätter inteckningar och panträtter att gälla i nyttjanderätten. (Se avsnitt 11.2, 11.3 och 11.5.)

Det finns emellertid problem kring konstruktionen, både från praktiska och mera teoretiska utgångspunkter, vilka behöver belysas.

När fastighetsägaren har förvärvat nyttjanderätten eller nyttjanderättsha- varen har förvärvat fastigheten, har avtalen som sådana inte inneburit något ingrepp i nyttjanderätten. Vad som har skett är att en av parterna i nyttjanderättsförhållandet har kommit att träda ut ur det. Från denna begränsade synpunkt, bör det sålunda inte finnas teoretiska invändningar mot att nyttjanderätten får fortsätta att gälla i fastighetsägarens hand.

Samma synsätt kan emellertid också anläggas i uppsägningsfallen. Med nuvarande regler uppfattas uppsägningen i allmänhet leda till att nyttjande- rätten som sådan upphör. Vad som i första hand inträffar är emellertid att rätten för den aktuelle nyttjanderättshavaren upphör och att det dittills gällande avtalsförhållandet avbryts. Detsamma inträffar också vid en överlåtelse av nyttjanderätten till en ny innehavare med den skillnaden att det samtidigt inträder en ny innehavare i det tidigare avtalsförhållandet. Utredningsförslagets regel om att uppsägningen leder till att nyttjanderätten blir gällande i fastighetsägarens hand kan sålunda ses som en parallell till vad som händer vid överlåtelse av nyttjanderätten.

Även fallet då parterna upphäver nyttjanderättsavtalet genom ett nytt avtal kan ses på det angivna sättet. Det nya avtalet innebäri första hand ett avbrott i avtalsförhållandet rörande nyttjanderätten.

När ett nyttjanderättsavtal är ogiltigt är det en något annorlunda motivering till att en nyttjanderätt likväl skall kunna gälla i fastighetsägarens hand.

Ett godtrosförvärv av panträtt i fastigheten innebär att det uppkommer en rätt till fastigheten på en ny grund, nämligen förvärvet i god tro. Häri är situationen likartad den som uppkommer genom ett godtrosförvärv av äganderätt till fastigheten. När det gäller en panträtt i en i och för sig ogiltig nyttjanderättsupplåtelse måste emellertid objektet för rättigheten avgränsas på något sätt och utredningen har funnit den enklaste lösningen vara att förklara att pantobjektet skall ha den omfattning som det ogiltiga nyttjan- derättsavtalet anger. Man kan också säga att det redan i bestämmelserna om att godtrosförvärv skall få ske och omfattningen av den uppkomna

• Sida 229
•  Original

rättigheten ligger, att nyttjanderätten enligt det ogiltiga avtalet består. Eftersom den däri angivne nyttjanderättshavaren inte har någon rätt över fastigheten, måste den tillkomma fastighetsägaren. Alternativet är att det ordnas en förvaltning genom pantborgenär eller på annat sätt. En sådan lösning har utredningen emellertid inte ansett lämplig. (Se avsnitt 12.3.)

Redan registreringen i nyttjanderättsregistret är emellertid ett moment som ensamt kan vara en tillräcklig motivering för att också ett ogiltigt nyttjanderättsavtal får leda till att fastighetsägaren blir innehavare av den därmed avsedda nyttjanderätten. Tanken är härvid att registreringen innebär en uppdelning av ägarens befogenheter till fastigheten. När ogiltigheten hos avtalet utesluter att den däri angivne nyttjanderättshavaren kan ha någon rätt till fastigheten, tillkommer den fastighetsägaren.

Likheten blir i själva verket stor med tomträttens regler om tillbehör enligt 13 kap. 9é JB. Det är registreringen av tomträtten som leder till att fastighetstillbehör utan yttre åtgärd flyttas över till att bli tomträttstillbehör. Motsvarigheter finns i förslaget beträffande industritillbehör som upprättats i samband med förslaget till lag om företagshypotek m. m. Förslaget innebär att tillbehör skall kunna flyttas ut ur och in i fastighetens tillbehörskrets enbart genom registreringsåtgärder. Likheten med det förslaget ökas av att även nyttjanderätten i fastighetsägarens hand kan vara försedd med tillbehör som på grund av registreringen i nyttjanderättsregistret faller utanför fastighetens tillbehörskrets. (Se avsnitt 6.6.5.)

Bedömningen ändras inte av att registreringen i själva verket skett på ett oriktigt underlag genom att det åberopade avtalet visat sig vara ogiltigt. Registreringen är liksom andra inskrivningsåtgärder myndighetsbeslut och måste angripas enligt de regler som gäller därom.

När man på detta sätt ser registreringen som ett avskiljande av vissa ägarbefogenheter möter det inte något teoretiskt hinder att effekten får inträda vid varje ogiltighet hos nyttjanderättsavtalet, således även i de fall där det inte har skett något godtrosförvärv av panträtt. Lösningen ger inte heller då några extra svårigheter för fastighetsägaren. Han kan efter egen ansökan få avregistrering av nyttjanderätten varigenom uppdelningen av hans ägarbefogenheter upphör. En förutsättning härför är givetvis att avregistreringen inte möter hinder på grund av inteckningar och panträt- ter.

Förvärvsreglema kan komma att användas som ett medel för en fastighetsägare att ha ett antal nyttjanderätter på band i beredskap för kommande försäljningar. En eller flera nyttjanderätter kan t. ex. först formellt upplåtas till en nyttjanderättshavare varefter de registreras och därefter överläts till fastighetsägaren. Det kan tänkas fall då det framstår som fördelaktigt för en fastighetsägare att på detta sätt ha färdigbildade registrerade nyttjanderätter att erbjuda vid en exploatering av ett byggnads- område.

Det är i och för sig tänkbart att det ges lagregler som är mera direkt anpassade efter ett önskemål av det nämnda slaget. Det skulle kunna ske t. ex. genom att reglerna medger att en fastighetsägare får bilda de registrerade enheterna utan att först göra någon nyttjanderättsupplåtelse genom avtal. Härmed uppkommer emellertid nya teoretiska och praktiska problem om nyttjanderättens rättsliga innebörd. Med dem följer också nya

• Sida 230
•  Original

frågor om tillbehörskonstruktionen för fastigheter och nyttjanderätter. Utredningen har inte ansett behoven kräva att de rättsliga konstruktionerna drivs så långt. Tomträttsreglerna medger inte heller att det bildas tomträtter på lager hos fastighetsägaren. Å andra sidan finns det emellertid inte några skäl att förhindra att förvärvsreglerna används på det angivna sättet, när en fastighetsägare finner det förenligt med sina intressen. Under alla förhållan- den kommer kostnaderna för registrering m. m. att motverka att möjligheten utnyttjas i onödan.

11.7.2 Vidareförsäljningen m. rn.

Ändamålet med konstruktionen att fastighetsägaren kan inneha nyttjande- rätten nödvändiggör att denna på nytt skall kunna överföras till en särskild nyttjanderättshavare genom exekutiv försäljning till förmån för de rättig- hetshavare som kan finnas. Härav följer att också frivillig överlåtelse och andra förvärvsformer måste kunna förekomma. Detta samband har angivits i det föregående. (Se avsnitt 10.2 och 10.4.)

Förslaget innebär att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren med det innehåll den hade i det partsförhållande som upplöses vid övergången. Det är också denna nyttjanderätt som på nytt kan övergå från fastighetsägaren till en ny innehavare. Nyttjanderättens innehåll bestäms av det tidigare avtalet i förening med den rättsliga regleringen för arrende och annan nyttjande- rätt.

Principen är alltså att själva övergången av nyttjanderätten till fastighets- ägaren inte ändrar nyttjanderättens innehåll. När nyttjanderätten därefter överförs från fastighetsägaren till en ny särskild innehavare gäller reglerna för den förvärvsform som då används. Vid överlåtelse kan godtrosförvärv t. ex. förekomma från förvärvarens sida. Övergången kan också ske genom familjerättsligt eller associationsrättsligt förvärv enligt därom gällande regler.

Övergången till fastighetsägaren och en därefter följande övergång till en ny nyttjanderättshavare kan emellertid ha vissa verkningar på nyttjanderät- ten vilka hör samman med de ändrade partsförhållandena.

Om nyttjanderätten har övergått till fastighetsägaren på grund av en uppsägning eller ett upphörandeavtal, måste man i ett nytt partsförhållande naturligtvis bortse härifrån liksom från de förvärvsavtal som kan ha föranlett att fastighetsägaren i andra fall blivit innehavare av rättigheten.

Felaktigheter som nyttjanderättsavtalet kan ha varit behäftat med i förhållande till den förre innehavaren kvarstår i princip tills de bortfallit genom den rättelse de kan fordra. I många fall kommer de emellertid att bortfalla redan genom att en ny person blir nyttjan rättens innehavare. Så bör t. ex. vara fallet med uppsägningsgrunder so består i att någon av parterna har oriktiga föreställningar om de fakta som avtalet vilar på, såvida parterna i det nya avtalsförhållandet är klara över omständigheterna. Som exempel kan nämnas frågor om nyttjanderättsområdets utsträckning och skick. F örverkandefrågor kommer givetvis också i ett nytt läge genom att en ny person blir nyttjanderättshavare.

Även beträffande ogiltighetsfrågor kan förhållandena vara annorlunda i det nya partsförhållandet. Både på fastighetsägarens och den nye innehava-

• Sida 231
•  Original

rens sida kan anledningar till ogiltighet som vilar på avtalsrättslig grund bortfalla i och med att det nya nyttjanderättsförhållandet etableras med full klarhet om utgångspunkterna på båda parternas sida. Såväl frågor om tvång och svek som om bristande behörighet m. rn. kommer att få bedömas från sina nya utgångspunkter.

Ogiltighetsfrågoma påverkas också av möjligheterna till godtrosförvärv av panträtt. Här är det själva godtrosförvärvet som medför att ogiltigheten inte längre kan göras gällande mot pantborgenären och det är sålunda inte fråga om en verkan av att en ny nyttjanderättshavare inträder. Verkningama kan gälla en ogiltighetsanledning som föranlett avbrott i ett nyttjanderättsförhål- lande och nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren. De kan emellertid gälla också andra ogiltighetsanledningar som inte föranlett någon åtgärd parterna emellan. Nyttjanderätten kan ha övergått till fastighetsägaren på annan grund, t. ex. en uppsägning eller ett upphörandeavtal.

Ett godtrosförvärv av panträtt kan ske också från fastighetsägaren under det att han innehar nyttjanderätten. Detta följer av att förslaget varken hindrar fastighetsägaren att inteckna på nytt eller att pantsätta ett pantbrev.

I undantagsfall kan ett fel i nyttjanderätten komma att bestå, trots att det inträder en ny särskild nyttjanderättshavare. Så kan vara fallet t. ex. om nyttjanderättsavtalet innehåller ett förbehåll som kräver arrendenämndens godkännande för att gälla och avtalet tidigare blivit ogiltigt, enär sådant godkännande vägrats av nämnden. Att under sådana förhållanden överlåta en nyttjanderätt i befintligt skick från fastighetsägaren är liktydigt med att skapa ett nytt ogiltigt avtalsförhållande. (Se avsnitt 11.3.1 och specialmoti- veringen till 2 kap. 3 ä.)

De ändringar i ett nyttjanderättsavtal som kan behövas för att det skall kunna tillämpas i ett nytt partsförhållande kan endast ske sedan en ny nyttjanderättshavare tillkommit som avtalspartner till fastighetsägaren. Detta följer av de allmänna reglerna om att avtal endast kan ingås i ett partsförhållande.

Det är inte uteslutet att man skulle kunna ändra utgångspunkterna så att fastighetsägaren ensam skulle kunna ändra nyttjanderättens innehåll. Utredningen har emellertid funnit att de praktiska vinsterna härav inte skulle bli stora nog för att motivera den komplicering av reglerna som fordras. Frågan hänger också samman med vad som nyss har sagts om att fastighetsägaren inte redan från början kan skapa nyttjanderätter på hand utan inblandning av en avtalspartner. Utredningen föreslår därför inte heller på den nu aktuella punkten några ändringari vad som måste följa av gällande rätt.

De principer som nu redovisats gäller också om nyttjanderätten säljs exekutivt. Så kan bli fallet om den tagits i anspråk för den förre nyttjanderättshavarens gäld eller för fastighetsägarens gäld. Varken utmät- ning eller konkurs inverkar som sådan på nyttjanderättens giltighet eller annars på förutsättningarna för dess fortbestånd, om man bortser från de särskilda fall då det finns regler härom för arrenden. Förutsättningarna för att nyttjanderätten skall kunna säljas exekutivt till en innehavare som kan utöva nyttjanderätt till fastigheten är givetvis faktorer som måste beaktas redan vid utmätning eller kvarstad och betalningssäkring som ytterst syftar

• Sida 232
•  Original

till en exekutiv försäljning.

Med den innebörd utredningen vill ge åt reglerna om nyttjanderätten gällande i fastighetsägarens hand, blir rättigheten då ett förrnögenhetsobjekt för sig. Nyttjanderätten följer inte med vid en försäljning av fastigheten, om inte också nyttjanderätten blivit föremål för överlåtelse. Lika väl som fastighetsägaren kan sälja eller annars avyttra den avskilda fastighetsdel som nyttjanderätten utgör, lika väl kan han behålla denna del under det att han gör sig av med fastigheten i övrigt. Han blir då själv en särskild nyttjanderättshavare med den nye fastighetsägaren som motpart i nyttjan- derättsförhållandet. Någon nyhet i förhållande till vad som redan f. n. gäller om möjligheten att på skilda sätt dela fastigheter vid förvärv ligger det inte i vad nu har sagts.

Motsvarande läge kan föreligga ifråga om exekutiv försäljning ävensom de åtgärder som avses leda fram därtill. Fastigheten och nyttjanderätten kan sålunda utmätas var för sig och endast ettdera av objekten behöver tas i anspråk, om det finns ekonomiska förutsättningar därför. Vid försäljningen måste delarna också behandlas var för sig. Det beror på omständigheterna i det särskilda fallet hur det bör förfaras vid en auktionsförsäljning där både fastigheten och nyttjanderätten skall säljas. Om nyttjanderätten är skyddad, t. ex. genom sitt läge inom skyddsbeloppet för fastigheten, kan den säljas först, om så framstår som lämpligt i övrigt. Om fastighetsförsäljningen kan leda till att nyttjanderätten inte blir förbehållen, bör man däremot klarlägga förutsättningarna för försäljningen av rättigheten genom att först sälja fastigheten.

11 .7.3 Förvärvshandlingen

Förslagets registreringsregler innebär att nyttjanderättsregistret skall inne- hålla upplysningar om den aktuelle innehavaren av en registrerad nyttjan- derätt. När nyttjanderätten har övergått till fastighetsägaren bör därför även detta framgå på ett tydligt sätt av registret. Förslaget innebär att också den övergången skall leda till en förvärvsregistrering. Som grund för den registreringen krävs det en förvärvshandling.

När nyttjanderättshavaren förvärvar fastigheten sker det emellertid inte något förvärv av nyttjanderätten och reglerna om förvärvsregistrering blir inte tillämpliga. Fastighetsboken kommer däremot enligt vanliga regler att innehålla en ny lagfart på fastigheten för nyttjanderättshavaren. Någon anteckning i nyttjanderättsregistret som visar att innehavaren också är densamme som fastighetsägaren behövs inte, eftersom nyttjanderätten under alla förhållanden måste bedömas tillsammans med uppgifter om fastigheten.

Vill fastighetsägaren förvärva nyttjanderätten genom överlåtelse, leder formreglerna enligt 2 kap. Så i förslaget till att det måste upprättas en skriftlig fångeshandling liksom vid överlåtelse i andra fall. På motsvarande sätt blir också familjerättsliga och andra fång att bedöma lika i fråga om fastighetsägarens förvärv och förvärv av någon annan person. I samtliga förvärvsfall kommer det alltså att föreligga en skriftlig fångeshandling. (Se avsnitt 10.3.)

Om nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren på grund av att parterna

• Sida 233
•  Original

träffat ett avtal om att nyttjanderätten skall upphöra, kommer det också att finnas en handling, eftersom förslaget i 2 kap. 9 5 andra stycket förklarar att det avtalet skall ha skriftlig form. För att undanröja all tvekan om handlingens användbarhet förklaras det i 4 kap. 17 ä 1 att den får åberopas som grund för förvärvsregistrering.

När nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren på grund av uppsägning eller ogiltighet är förhållandena annorlunda än i de förut angivna fallen. En skriftlig uppsägning är som sådan inte att jämställa med en förvärvshandling. Hur ogiltighetsfrågor skall aktualiseras i ett partsförhållande utan medver- kan av domstol saknas det oftast bestämmelser om.

Om parterna är ense i en fråga om uppsägning eller ogiltighet, kan de enligt allmänna regler göra upp sitt mellanhavande genom avtal i den form de själva väljer. Ett muntligt avtal är dock inte tillräckligt som grund för den förvärvsregistrering för fastighetsägarens räkning som förslaget föranleder. Om parterna däremot ger skriftlig form åt sin överenskommelse, är denna användbar som sådan fångeshandling som krävs.

När parterna är ense om att avbryta förhållandet sig emellan kan de också välja den formen att nyttjanderättshavaren överlåter nyttjanderätten till fastighetsägaren. Som ett alternativ kan de ingå ett avtal om att nyttjande- rättsförhållandet skall upphöra, varvid förslaget medför att de skall använda skriftlig form. Dessa avtal återspeglar inte den bakomliggande orsaken till dem, men några särskilda önskemål härom finns det inte heller av hänsyn till intressen utanför parternas krets.

Om parterna tvistar i frågan om uppsägningen eller ogiltigheten, måste saken avgöras genom dom. Detsamma blir fallet om parterna visserligen är ense om att förhållandet dem emellan bör avbrytas men inte kan ena sig om hur mellanhavandena skall regleras i det avtal som fordras för att fastighetsägaren skall få sin förvärvshandling. Domen i tvisten kommer i stället att utgöra den handling som fordras för förvärvsregistreringen.

Utredningen anser emellertid att domstolsprövning inte bör vara den enda möjligheten för fastighetsägaren att få fram den erforderliga fångeshandling- en när parterna inte kunnat ena sig om en uppgörelse som resulterat i en sådan handling. Det kan tänkas fall där de kan göra upp sina mellanhavanden i andra avseenden än just beträffande fångeshandlingen. För att domstols- prövningen inte skall bli nödvändig i sådana fall föreslås det i 4 kap. 17 5 1 att uppsägningshandlingen i förening med bevis om delgivningen skall få åberopas som grund för förvärvsregistreringen. Den närmare innebörden framgår av specialmotiveringen till det angivna lagrummet.

11.8. Byggnader och andra tillbehör

11.8.1. Problemen och gällande regler

När nyttjanderätten upphör förlorar nyttjanderättshavaren den rätt med vilken han har byggnader och annan egendom placerad på den främmande marken. JB har för arrendena bestämmelser om hur förhållandet mellan arrendatorn och fastighetsägaren skall regleras i sådana fall.

Nya frågor kommer emellertid upp i sådana fall som förslaget skapar

• Sida 234
•  Original

genom bestämmelserna om att nyttjanderätten väl kan upphöra för den aktuelle innehavarens del men bestå såsom rättslig enhet och övergå till att gälla i fastighetsägarens hand. Ändamålet med denna lösning kräver att byggnader och andra tillbehör kommer att följa med nyttjanderätten vid dess övergång till fastighetsägaren. Om så sker, uppkommer frågor om ett ekonomiskt vederlag till nyttjanderättshavaren för egendom som han får avstå från.

JB:s bestämmelser finns i 8 kap. 21 och 22 55 och avser bortförande av arrendatorn tillhörig egendom. Bestämmelserna i 21 & avser byggnad eller kostnad som arrendatorn i övrigt nedlagt på arrendestället och 22 & annan arrendatorn tillhörig egendom. Båda paragraferna avser förhållandena när en arrendator frånträder arrendet och lämnar arrendestället. Bestämmelser- na ärinte tvingande utan parterna har frihet att avtala i frågorna vid varje slag av arrende.

Reglerna i 22 & av kapitlet avser egendom som faller utanför den krets av tillbehör som den registrerade nyttjanderätten kan ha. De är därför inte av intresse i förevarande sammanhang. Reglerna i 22 5 kan således här lämnas åsido.

Bestämmelsernai 21 & avser egen byggnad som arrendatorn har uppfört samt kostnad som han annars har nedlagt på arrendestället. Det görs undantag för sådant som det har ålegat arrendatorn att utföra. Det kan härvid vara fråga både om byggnadsskyldighet och att planera och omgestalta marken.

De föremål som kan omfattas av bestämmelserna är närmare angivna endast i fråga om byggnad. I övrigt talas det om kostnad som lagts ner på arrendestället. Av förarbetena till paragrafen och dess föregångare framgår att man närmast avsett hus som i jordbrukssammanhang brukat kallas överloppshus samt fruktträd, prydnadsträd, bärbuskar och häckar men även anläggningar av skilda slag som inte avses redan med ordet byggnad. (Se NJA II 1908 s. 69—72 och prop. 1972z20 B 2 s. 957.)

Bestämmelserna säger att arrendatorn skall erbjuda jordägaren att lösa in den egendom som arrendatorn har på arrendestället när arrendet upphör. Fastighetsägaren har en frist om en månad från erbjudandet att ge sitt svar på det. Har det inte antagits inom fristen, har lösenrätten förfallit och arrendatorn får föra bort egendomen. Härvid åligger det honom att återställa arrendestället i tj änligt skick. Arrendatorn har tre månader på sig för att föra bort egendomen, räknat från det arrendestället avträddes eller från det att ett anspråk på lösen ogillats. Försitter han den tiden, blir egendomen fastighetsägarens utan lösen.

Lösenrätten har från början närmast motiverats med att man velat undvika onödig värdeförstörelse som skulle kunna ske, om arrendatorn får föra bort sådant som fastighetsägaren inte velat överta enligt avtal. Under förarbetena till de nuvarande reglernas föregångare i 1907 års nyttjanderättslag angavs exempel på egendom som borde skyddas och man nämnde då "utmed väg planterade prydnadsträd eller häckar”. (Se NJA II 1908 s. 71.)

Av rättspraxis framgår det att arrendatorn har skyldighet att föra bort sin egendom och att återställa området i sitt tidigare skick, om inte fastighets- ägaren vill lösa in egendomen eller ta emot den utan lösen. Enbart arrendatorns underlåtenhet att föra bort egendomen medför således inte att

• Sida 235
•  Original

äganderätten övergår till fastighetsägaren. (Se NJA 1956 s. 640.)

Ytterligare en regel gäller enligt 8 kap. 21 & JB för fall då ämnen till byggnad eller annan anläggning har hämtats från fastigheten. I sådant fall får egendomen inte tas bort förrän fastighetsägaren har fått ersättning för värdet av materialet. Detta hinder gäller även under arrendetiden. Innebörden av denna regel torde i kombination med de andra bestämmelserna i paragrafen vara att arrendatorns underlåtenhet att betala för material leder, först till att jordägaren får lösningsrätt till vad som utförts och därefter till att den egendomen tillfaller honom utan lösen, om inte materialet betalas.

Ifråga om förlängning av arrendet genom avtal eller enligt lag har det sagts att lagbestämmelserna inte blir att tillämpa förrän arrendestället slutligen frånträds. Motsvarande torde gälla vid överlåtelse av arrendet. Om det sker arrendatorsväxling genom att fastighetsägaren tecknar ett nytt upplåtelseav- tal med en tillträdande arrendator som har övertagit den avträdandes byggnader m. m. är läget annorlunda. Då leder väl avtalsförhållandena i allmänhet till att fastighetsägaren får anses ha avstått från sina anspråk på egendomen genom att teckna det nya upplåtelseavtalet. Det är emellertid inte uteslutet att man också kan gå längre och låta redan överlåtelsen som sådan få företräde framför fastighetsägarens anspråk enligt lagbestämmel- serna. Även denna fråga har fått viss belysningi rättspraxis och litteratur. (Se NJA 1928 s. 159, 1956 s. 640, prop. 1970:20 B 2 s. 958, SOU 1968:57 s. 358 och Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen s. 170.)

De vederlagsfria nyttjanderättsupplåtelserna ligger, såsom framgått, utanför lagbestämmelsernas område. Regler av det slag det här är fråga om med hembudsskyldighet och tidsfrister som skall iakttas för att inte äganderättsöverföring skall ske kan knappast heller tillämpas analogivis utanför det egentliga tillämpningsområdet.

En annan begränsning är att bestämmelserna endast avser lägen där ett en gång gällande arrende kommer att upphöra. Fall där ett avtal befinnes vara ogiltigt och det därför inte uppstått något bestående avtalsförhållande ligger sålunda utanför vad som omfattas. Inte heller i detta avseende kan man anse att bestämmelserna är analogivis tillämpliga.

När J B:s föreskrifter inte är tillämpliga, saknas det andra regler för hur det skall förfaras med byggnader m. m. på annans mark när ägaren inte längre får ha dem kvar. Om saken inte kan lösas genom avtal, torde den rättsliga utgångspunkten vara att byggnadsägaren är skyldig att ta bort egendomen. Ett annat resultat är tänkbart, om det kan anses att egendomen tillförts området med fastighetsägarens medgivande. Är parterna oeniga, måste fastighetsägaren i vart fall som en yttersta utväg utverka en exekutionstitel för att den vägen få egendomen bortflyttad genom myndigheternas försorg. Något förvärv av äganderätt till egendomen torde inte fastighetsägaren göra annat än genom avtal och normalt inte redan genom att ägaren underlåter att iaktta sina skyldigheter.

Frågan om arrendatorns byggnader m. m. berördes under förarbetena till 1968 års ändringar i arrendereglerna då bostads- och anläggningsarrendena skildes ut till särskilda former vid sidan om lägenhetsarrendet. Frågan hade också varit föremål för riksdagsmotioner där tanken på en lösningsskyldighet för fastighetsägaren hade förts fram. I lagstiftningsärendet befarades det emellertid att en lösningsskyldighet alltför mycket skulle kunna avhålla

• Sida 236
•  Original

fastighetsägare från att göra arrendeupplåtelser för byggande. De gällande reglernas ändamål att hindra onödig värdeförstörelse ansågs också alltjämt vara en bärande grund för dem. Det framhölls att den nya lagstiftningen under alla förhållanden förbättrade arrendatorns läge genom förlängnings- rätten för i första hand bostadsarrendet men indirekt också för anläggnings- arrendet. (Se SOU 1966:26 s. 74—75.)

11.8.2. Utredningens överväganden och förslag

Allmänna synpunkter

JB:s regler om arrendatorns byggnader och anläggningar när arrendet upphör kan sägas vara stränga mot arrendatorn. Hembudsskyldigheten verkar ensidigt till fastighetsägarens fördel. Avsikten med reglerna har också från början varit att fastighetsägaren skall kunna hindra förstörelse av värden som han kan utnyttja. Genom att vägra att anta hembudet kan fastighets- ägaren i många fall åstadkomma att arrendatorns egendom tillfaller honom utan vederlag. Möjligheterna härtill blir större ju mer påkostade byggnader och anläggningar det är fråga om, eftersom arrendatorns svårigheter att flytta bort dem står i förhållande till sättet på vilket de utförts.

Pantsystemet som nu föreslås kommer på skilda sätt att innebära förändringar i de förhållanden som berörs av reglerna om rätten till nyttjanderättshavares byggnader m. m. Helt allmänt kan man vänta sig att pantreglerna och de därigenom ökade kreditmöjlighetema leder till dyrbara- re byggnation på nyttjanderättsmark. Problemen kommer därmed att gälla större värden än annars skulle ha varit fallet. Å andra sidan kan man räkna med att avtalspraxis skall leda till längre upplåtelsetider än tidigare, vilket, bortsett från förlängningsmöjligheterna, gör att frågorna skjuts mera på framtiden då värdena kan ha sjunkit genom ålder och bruk. Båda de nämnda effekterna har behandlats också i andra sammanhang. (Se avsnitt 5.4 och 11.4.)

Pantreglerna kan tänkas komma att ge ett straffrättsligt hinder mot en bortflyttning av byggnader genom BrB :s föreskrifter i 10 kap. 4 5 om olovligt förfogande. Enligt straffbestämmelsen föreligger olovligt förfogande, om någon med egendom som han har i besittning vidtar åtgärd varigenom äganderätt eller säkerhetsrätt orättmätigt frånhändes eller annars berövas någon. Straffet för olovligt förfogande är böter eller fängelse i högst två ar.

Bestämmelserna är i och för sig tillämpliga såväl i fråga om lös som fast egendom. Det är dock osäkert om de avser sådana fall som att en säkerhetsrätt minskas, t. ex. genom att byggnader eller andra tillbehör förs bort från en pantsatt fastighet, eller om det först är när säkerhetsrätten i dess helhet gått förlorad som brottsförutsättningarna är uppfyllda.

I fråga om nyttjanderätt och byggnader på annans mark är utrymmet för tillämpning av bestämmelserna f. n. begränsat. Vid dubbelförsäljning av en byggnad torde de emellertid kunna vara användbara. Härvid kommer fallen med säkerhetsöverlåtelse i förgrunden, såväl om man betraktar en dubbeltransaktion som en skada på en äganderätt som om man anser den leda till skada på en säkerhetsrätt för den förste förvärvaren.

• Sida 237
•  Original

Pantsystemet kan skapa nya fall av olovligt förfogande. Under förutsätt- ning att sådant brott kan begås genom att tillbehör förs bort från en pantsatt fastighet kan motsvarande inträffa om en pantsatt nyttjanderätt berövas tillbehör. En annan likhet med fastighetsförhållanden kommer att föreligga i fråga om förstörelse av byggnader eller andra tillbehör till nyttjanderätten. Det förfarandet måste bedömas enligt reglerna om skadegörelse i 12 kap. BrB liksom motsvarande förfarande i fastighetsförhållanden faller under de bestämmelserna.

Pantsystemet med dess tillbehörsregler ändrar också på andra sätt förutsättningarna för tillämpningen av gällande regler om nyttjanderättsha- varens och fastighetsägarens rätt till byggnader och andra anläggningar som nytt janderättshavaren tillfört nyttjanderättsstället. Tillbehörskonstruktio- nen torde nämligen, i likhet med vad som gäller för fastighetsförhållanden, inverka på giltigheten parterna emellan av transaktioner där man t. ex. vid överlåtelse skiljer på nyttjanderätten och dess tillbehör utan att samtidigt flytta bort dessa. Frågan belyses ytterligare i samband med fallen då nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren.

I fastighetsförhållanden innebär tillbehörskonstruktionen, enligt vad som redovisats i annat sammanhang, i första hand att tillbehören måste skiljas från fastigheten för att överlåtelse och andra förfoganden över tillbehören skall få sakrättslig giltighet. Det har däremot i lagförarbeten sagts att avtalet är bindande parterna emellan även dessförinnan. Därför kan fastighetsäga— ren vara skyldig gentemot sin motpart att medverka till att försålda tillbehör också blir avskilda så att avtalet kan få sakrättslig giltighet. (Se SOU 1947:38 s. 109, SvJT 1940 rf s. 55 och avsnitt 6.6.2.)

HD har i NJA 1971 s. 332 förklarat att lagfart inte kunde meddelas på ett fastighetsköp där säljaren hade förbehållit sig äganderätten till en mangårds- byggnad och där parternas avsikt i första hand var att byggnaden skulle stå kvar på sin plats och att säljaren vid en kommande planläggning och fastighetsbildning skulle få köpa tillbaka mark till en tomt för huset. Avgörandet grundades på föreskriften i 5 5 förordningen (1875:42 s. 1) angående lagfart å fång till fast egendom om att lagfart inte får meddelas på förvärv som är uppenbart ogiltigt, vilken har sin motsvarighet i 20 kap. 6 5 9 JB. Enligt HD:s motivering är dess avgörande inte avsett att tillämpas på alla slag av tillbehör som undantas vid en fastighetsförsäljning eller på alla situationer där det sker.

Det kan antas att det är bristerna i den sakrättsliga giltigheten som har varit avgörande för HD:s ställningstagande. Kravet på ett giltigt förvärv såsom förutsättning för lagfart har alltså här förklarats omfatta giltighet även i sakrättsligt avseende. Kravet återverkar emellertid också på giltigheten parterna emellan genom det lagfartshinder som uppkommer.

Den innebörd, som de fastighetsrättsliga tillbehörs- och lagfartsreglerna har, kommer genom förslagets bestämmelser om tillbehör till nyttjanderätt och om förvärvsregistrering att överföras till området för den registrerade nyttjanderätten. (Se avsnitt 6.6.)

• Sida 238
•  Original

Avtalstiden har gått ut

När avtalstiden gått ut och det inte skett någon förlängning har nyttjande- rätten upphört. Rättigheten skall alltså avregistreras och tillbehörsförhållan- det mellan nyttjanderätt och byggnader m. ni. blir därmed upplöst. I den situationen blir JB:s regler om byggnader och anläggningar tillämpliga, om nyttjanderätten är ett arrende och parterna inte avtalat annat.

Bestämmelserna i JB kan sägas ge mindre goda förutsättningar för en avveckling av förhållandet parterna emellan när nyttjanderätten är registre- rad. Detta beror särskilt på den inverkan pantreglerna kan antas få på nyttjanderättshavarens byggande och annat utnyttjande av det upplåtna området. Häri ligger skäl att överväga vilka regler som passar bättre för de registrerade nyttjanderätterna än de som annars gäller. En annan anledning härtill är att J B:s regler är begränsade till arrenden och inte gäller de vederlagsfria upplåtelserna, vilket ger en oenhetlig reglering för de registrerade nyttjanderätterna som grupp.

En ovillkorlig skyldighet för fastighetsägaren att lösa in nyttjanderättsha- varens egendom skulle tillgodose dennes intressen i full utsträckning. Den skyldigheten skulle emellertid innebära en stor ekonomisk belastning för fastighetsägaren. Reglerna skulle därmed radikalt försämra förutsättningar- na för fastighetsägarnas vilja att medge registrering till men för användning- en av pantsystemet. En sådan lösningsskyldighet kan därför inte komma i fråga.

Det är emellertid inte avsaknaden av en lösningsskyldighet som i första hand ger obalansen mellan parterna i ett arrendeförhållande. Den beror i stället på regeln att nyttjanderättshavarens byggnader m. in. utan lösen tillfaller fastighetsägaren, om inte nyttjanderättshavaren fört bort egen- domen i tid. Härigenom får fastighetsägaren en spekulationsmöjlighet i sådana fall då han har användning för byggnaderna och i själva verket vill förvärva dem. Genom att avböja hembudet kan han räkna med att nyttjanderättshavaren kommer i det läget att det ställer sig förmånligare för honom att låta egendomen övergå till fastighetsägaren utan lösen än att lägga ner kostnader på en bortforsling.

En bättre balans mellan parterna skulle uppnås, om fastighetsägaren inte kan förvärva nyttjanderättshavarens byggnader enbart genom att nyttjande- rättshavaren underlåter att föra bort sin egendom. Om fastighetsägaren inte vill förvärva byggnaderna genom avtal, måste han då kräva att de förs bort. I sista hand får han utverka att de tas bort genom exekutiv myndighet. Han har inte rätt att använda egendomen utan nyttjanderättshavarens medgivande, och vill han verkligen använda byggnaderna, föranleds han därför att förvärva dem genom avtal med nyttjanderättshavaren. Därmed har fastig- hetsägarens spekulationsmöjligheter minskats väsentligt. Nyttjanderättsha- varen har å andra sidan inte någon motsvarande möjlighet gentemot fastighetsägaren, eftersom han har sin bortflyttningsskyldighet, vilken kan leda till exekutiva åtgärder av myndighet.

Förvärvsavtalet skulle fastighetsägaren kunna ingå med nyttjanderättsha- varen när nyttjanderätten upphört eller i anslutning därtill. En hembuds- skyldighet skulle vara till fördel även fortsättningsvis, eftersom den medför att frågan om förvärv blir väckt utan dröjsmål. Hembudsskyldigheten och en

• Sida 239
•  Original

därmed följande lösenrätt för fastighetsägaren är också ett tillräckligt skydd mot att nyttjanderättshavaren i onödan förstör värden som fastighetsägaren kan utnyttja, vilket är syftet med de nuvarande bestämmelserna för arrende.

Det bör märkas att pantsystemets regler kan föranleda att fastighetsägaren hellre vill förvärva den gällande nyttjanderätten med dess tillbehör än enbart egendom som varit tillbehör till en upphörd nyttjanderätt. Detta följer av de fördelar det kan ha för honom att på nytt kunna överlåta nyttjanderätten och byggnaderna till en ny innehavare. De fördelarna förlorar han, om han enbart förvärvar de tidigare tillbehören, eftersom de då faller in i fastighetens tillbehörskrets och inte kan föras bort därifrån enbart genom en överlåtelse. För att fördelarna med utredningsförslagets ordning skall kunna utnyttjas i nu avsedda situationer måste emellertid fastighetsägare och avträdande nyttjanderättshavare samverka och avtala om en förlängning av avtalet och därefter om att fastighetsägaren skall förvärva rättigheten med tillbehör.

Utredningen har emellertid inte ansett det erforderligt att det utformas nya regler om byggnader m. m. för fallen då nyttjanderättsavtalen upphör till följd av att upplåtelsetiden gått ut. I dessa lägen krävs det inte något särskilt skydd för pantborgenärerna, eftersom de haft möjligheter att förutse händelseutvecklingen och inrätta sig därefter. För parterna i avtalet om den registrerade nyttjanderätten bör det däremot vara angeläget att de tar upp frågorna om förfarandet med byggnaderna och annan nyttjanderättshava- rens egendom till reglering i avtalet.

Nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren

Förslagets regler om att nyttjanderätten kan övergå i fastighetsägarens hand aktualiserar problemet om hur byggnaderna och övriga tillbehör då skall behandlas. Frågan är om också den egendomen skall övergå till fastighets- ägaren och på vilken grund det i så fall skall ske. Saken ställer sig olika beroende på om nyttjanderätten övergår på grund av avtal mellan parterna, ett ogiltigt upplåtelseavtal eller en uppsägning under avtalstiden.

Om man bedömer övergångsfallen efter de regler som redan finns om nyttjanderätt, blir resultaten olika i skilda fall. I första hand bör en sådan bedömning ske enligt JB:s arrenderegler och därvid beaktas, att de vederlagsfria upplåtelserna inte omfattas av dessa samt att även ogiltighets- fall ligger utanför deras område. Även fastighetsregler blir emellertid aktuella.

Fallen där nyttjanderättshavaren förvärvar fastigheten ligger helt utanför problemområdet. Det är då fastigheten som är föremål för avtalet och detta följer sina egna regler. Både nyttjanderätten och dess tillbehör ligger kvar hos den innehavare som hela tiden haft dem. Vad som blir aktuellt är endast att avgöra i vad mån nyttjanderättens tillbehör bör bibehållas vid nyttjan- derätten eller falla in i fastighetens tillbehörskrets. Den frågan behandlas i annat sammanhang. (Se avsnitt 6.6.5.)

En fråga som uppkommer är om arrendereglerna rörande byggnader m. m. över huvud kan vara tillämpliga då en nyttjanderätt enligt förslaget övergår till fastighetsägaren. Reglerna är skrivna för fallen då arrenden helt upphör och arrendatorn därför lämnar arrendestället. Enligt utredningens

• Sida 240
•  Original

mening måste man emellertid räkna med att reglerna skulle komma att användas också i lägen där ett arrende övergått till fastighetsägaren, t. ex. efter en uppsägning under avtalstiden. Även med förslagets regler skall ju nyttjanderättshavaren frånträda arrendet och lämna arrendestället.

Ogiltighetsfallen omfattas som sagt inte ens i fråga om arrenden av JB:s nuvarande regler om behandlingen av byggnader m. m. vid upphörande av nyttjanderätten. Om man utgår från att ogiltighetsfall bör bedömas som sådana också i de fall då nyttjanderätten blir gällande hos fastighetsägaren, skall alltså egendomen flyttas bort och den kan inte förvärvas av fastighets- ägaren annat än genom ett avtal.

För uppsägning under avtalstid finns det för arrendenas del regler i JB om hur byggnader m.m. skall hanteras. Däremot är även sådana fall utan särskilda regler såvitt gäller de vederlagsfria upplåtelserna. Bedömer man uppsägningsfallen så att nyttjanderätten upphör också efter det att förslagets regler om nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren har införts, gäller det alltså för arrendatorns del, bl. a. att fastighetsägaren efter hembud har lösningsrätt men inte lösningsskyldighet. Reglerna innebär också att egendomen kan tillfalla fastighetsägaren utan lösen, om inte arrendatorn för bort den inom viss frist. Hans möjligheter härtill kan, som tidigare nämnts, beräknas bli påverkade av kreditgivarnas intressen i fall då pantsättning har skett. (Se avsnittet ovan med allmänna synpunkter.)

Om det är avtal mellan parterna som leder till att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren, har parterna också haft tillfälle att på ett eller annat sätt komma överens i fråga om byggnader och annan tillbehörsegendom. Något hinderi den delen reser inte arrendereglerna. I samtliga fall gäller emellertid att egendomen skulle bli tillbehör till fastigheten, om inte tillbehörsreglema för fastighet kompletteras med de bestämmelser förslaget har som håller egendomen avskild därifrån. (Se avsnitt 6.6.5.)

I en särställning står avtalen där parterna avbryter sitt avtalsförhållande, såväl de rena upphörandeavtalen som de som avser överenskommelse om uppsägningsrätt eller ogiltighet. I praktiken kan man räkna med att frågan om tillbehören även i dessa fall blir avtalsreglerad, eftersom upphörande- frågan avgörs genom avtal. I brist på avtal och särskilda lagbestämmelser kan det emellertid tänkas att man i tillämpningen skulle vilja falla tillbaka på reglerna i 8 kap. 21 & JB i den mån de anses omfatta det fall som är aktuellt.

Enligt utredningens uppfattning ger emellertid förslagets tillbehörsregler anledning till en annan lösning. Tillbehörsreglerna måste nämligen i dessa avtalsfall, liksom i fråga om överlåtelse och i analogi med vad som gäller för fastigheter, anses ge en presumtion för att tillbehören omfattas av avtalet om nyttjanderätten sålänge avtalet inte kan anses innebära motsatsen. Av detta skäl kan man undvara en lagreglering för tillbehörsegendomen beträffande avtalssituationer då parterna lämnat den utan uttryckliga betsämmelser i avtalet.

Såsom förut visats måste man också räkna med att förslagets bestämmelser om tillbehör och om förvärvsregistrering sätter vissa gränser för parternas möjlighet att avtala om att nyttjanderättens tillbehör inte skall följa med nyttjanderätten i dess övergång till fastighetsägaren. (Se avsnittet ovan med allmänna synpunkter.)

• Sida 241
•  Original

Vad som nu sagts om avtal kan överföras till fallen där nyttjanderätten eller fastigheten växlar innehavare genom familje- eller associationsrättsliga förvärv.

I ogiltighets- och uppsägningsfallen finns det emellertid skäl att närmare överväga hur nyttjanderättstillbehören bör behandlas när nyttjanderätten på grund av lagbestämmelserna och utan avtal övergår till fastighetsägaren. När det gäller utformningen av bestämmelser rörande tillbehören, kan olika möjligheter övervägas.

Om nyttjanderättshavaren bibehålls vid sin äganderätt till byggnader och andra tillbehör, undgår man problem som en egendomsöverföring till fastighetsägaren medför. Det uppkommer emellertid andra nackdelar. Lösningen innebär att nyttjanderätten och tillbehören blir skilda åt i fråga om innehavarens rätt till dem. Man skapar ett varaktigt förhållande utan avsikt att tillbehören skall föras bort från nyttjanderättsstället. Konstruktionen kommer härigenom i strid med den innebörd som tillbehörskonstruktionen har på fastighetssidan och som den också bör ha i fråga om nyttjanderätterna. (Se NJA 1971 s. 331 och avsnittet ovan med allmänna synpunkter.)

Det finns emellertid också andra nackdelar. Läget som uppstår skulle vara föga ändamålsenligt, eftersom varken fastighetsägaren såsom innehavare av nyttjanderätten eller ägaren av tillbehören kan utnyttja dessa utan överens- kommelse med den andre inblandade parten. Det kan givetvis förutses att avtal dem emellan kan möta svårigheter 1 det läge som har uppkommit. Den enda rimliga lösningen kommer därför ofta att vara att förhållandet upplöses. Även en frivillig avveckling kräver emellertid en samverkan mellan de båda inblandade parterna, vilken kan vara svår att åstadkomma. Om utgångsläget får bestå, kan det leda till dålig vård av panten och därmed nackdelar för pantborgenärerna.

Utredningen har på grund av de angivna synpunkterna kommit till uppfattningen att tillbehören bör övergå till fastighetsägaren tillsammans med nyttjanderätten. Med den ordningen måste man emellertid lösa problemet med den värdeöverföring som äganderättsövergången innebär.

En tänkbar ordning är att tillbehören får gå över till fastighetsägaren utan vederlag. Som förut sagts leder arrendereglerna i JB de facto ofta till det resultatet. Om regeln fastslås för de registrerade nyttjanderätterna, skulle den utsträckas också till de vederlagsfria upplåtelserna. Om man inte förser den med undantag, skulle den vidare komma att gälla också för de fall då egendomen faktiskt är flyttbar, vilket ju ofta är fallet t. ex. med industritill- behören. (Se avsnitt 11.8.1.)

Alternativet med en vederlagsfri övergång måste bedömas mot bakgrun- den av den förlust den kan innebära för nyttjanderättshavaren. Förlusten beror på egendomens värde och i allmänhet är det stora värden som äri fråga. Innebörden för nyttjanderättshavaren beror också på i vad mån nyttjande- rätten med tillbehör blivit utnyttjad som pant. Förlusten för nyttjanderätts- havaren utgörs i första hand av övervärdet över de fordringar som har säkerhet i pantegendomen. Bedömningen påverkas dock av att nyttjande- rättshavaren också har kvar de skulder för vilka nyttjanderätten utgör pant.

Det finns emellertid andra faktorer som minskar betydelsen av nyttjan- derättshavarens förlust av äganderättsövergången. Det kan med fog sägas att

• Sida 242
•  Original

värdeförlusten för honom bör hänföras till en tidigare händelse, nämligen att han gått miste om rätten enligt upplåtelseavtalet och därmed den mark där byggnader och andra tillbehör har sin plats. Särskilt i de fall där rätten gått förlorad på grund av förverkande eller annat missförhållande på nyttjande— rättshavarens sida kan det alltså någon gång sägas att förlusten av tillbehören är mindre betydelsefull. '

Förlusten bör emellertid inte undervärderas. I fråga om industritillbehör och i allmänhet egendom som är flyttbar blir den särskilt märkbar, om egendomen finns kvar och därför skall följa nyttjanderätten. Även om förlusten är förhållandevis liten är den svår att godta, om övergången av nyttjanderätten är att hänföra till kontraktsbrott eller annat missförhållande på fastighetsägarens sida. I sådana fall bör emellertid märkas att det kan föreligga en skadeståndsskyldighet för fastighetsägaren som skulle kunna inbegripa nyttjanderättshavarens förlust av tillbehörsegendomen. Inte heller detta korrektiv står emellertid alltid till buds. Nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren kan ske av orsaker som inte kan räknas fastighetsägaren till nackdel.

Den vinst som fastighetsägaren gör på äganderättsövergången kan vara ett viktigt skäl mot en vederlagsfri övergång. Vinsten för fastighetsägaren blir regelmässigt större än motsvarande förlust för nyttjanderättshavaren, eftersom fastighetsägaren förfogar över den nödvändiga tomtmarken för byggnader och andra tillbehör. Eftersom fastighetsägaren inte gjort någon direkt motprestation för förvärvet, kan denna vinst komma att uppfattas som i hög grad orättmätig. Motsvarande förhållande inträffar visserligen också vid de vederlagsfria förvärv som JB:s arrenderegler f. n. lätt kan leda till. Det bör emellertid på nytt beaktas att pantsystemet gynnar uppkomsten av dyrbarare byggnader och tillbehör i övrigt, varför problemen förstärks för de registrerade nyttjanderätternas del.

Det finns dock direkta skäl mot att fastighetsägaren skall åläggas en skyldighet att utge vederlag för tillbehörsegendomen. Utgiften kan bli en kännbar ekonomisk belastning, även om den motsvaras av värdet hos egendomen som förvärvas. Kreditmöjligheter står inte till buds i alla situationer. Fastighetsägaren kan givetvis täcka sina utgifter genom att sälja nyttjanderätt med byggnader, men detta kan möta svårigheter som inte kan övervinnas tillräckligt snabbt. Problemen blir mindre i de fall då fastighets- ägaren har en skadeståndsrätt, eftersom nyttjanderättshavarens och fastig- hetsägarens fordringar och skulder då kan avräknas mot varandra.

Även om fallen med nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren blir sällsyntheter kan vederlagsskyldigheten få negativa effekter. Risken finns att den betraktas som en sådan belastning för fastighetsägaren att den hämmar viljan på sådant håll att medge att pantsystemet kommer till användning. Vederlagsskyldigheten kan också inverka höjande på avgifterna för upplå- telser av registrerade nyttjanderätter.

Sammantagna talar omständigheterna enligt utredningens mening dock för att fastighetsägaren bör utge vederlag för byggnader och annan tillbehörsegendom som han övertar från nytt j anderättshavaren i och med att han övertar nyttjanderätten. Bestämmelser härom är upptagna i 2 kap. 10 å i förslaget.

I första hand bör detta gälla när övergången sker på grund av uppsägning.

• Sida 243
•  Original

Det kan tänkas att saken kan uppfattas som mera tveksam i ogiltighetsfallen. Det kan sägas, att fastighetsägaren i vart fall inte bör drabbas av utgifter eller kostnader då ogiltigheten inte beror på honom eller någon omständighet på hans sida. Häremot bör emellertid framhållas att förekomsten av byggnader och annan tillbehörsegendom även i dessa fall är ett faktum och att frågan om nyttjanderättshavarens förlust och fastighetsägarens vinst under alla förhål- landen är ett problem som måste lösas. Ofta kan det också i ogiltighetsfallen uppkomma skadeståndsfrågor som medför önskemålet att värdet av tillbehörsegendomen skall kunna användas som en avräkningspost.

I fråga om storleken av det vederlag som skall utgå för tillbehörsegen- domen har utredningen inte funnit någon annan möjlig norm än egendomens värde. Såsom redan har framhållits, måste man vid värderingen beakta att nyttjanderättshavaren saknar rätt till en tomtplats för egendomen, vilket medför att den under alla förhållanden måste värderas lägre än som sker när den är förenad med rätt till tomtplatsen där den finns. Innebörden av att nytt janderättshavaren förlorat tomtplatsen kan vara en faktor att beakta vid bestämmandet av ett skadestånd till förmån för nyttjanderättshavaren.

Utredningen anser emellertid att man inte kan ha värdet som en undantagslös norm. Förhållandena kan vara mycket växlande i nyttjande- rättsfallen och de betänkligheter som kan resas mot att fastighetsägaren över huvud taget åläggs en ersättningsskyldighet leder till att utredningen föreslår att omständigheterna i det enskilda fallet skall kunna beaktas. Förslaget innebär därför att det är skälig ersättning som skall ges för värdet. Frågorna belyses närmare i specialmotiveringen till 2 kap. 10 å.

• Sida 244
•  Original

• Sida 245
•  Original

12.1. Inledning

Att skapa pantsättningsreglerna för byggnad på annans mark är huvudupp- giften som utredningen fått genom direktiven. Förslaget till regler om panträtten kan därför ses som den centrala delen av utredningens arbete. Uppgiften aktualiserar åtskilliga problem.

I det föregående har behandlats frågor som avser förutsättningarna för att pantregler över huvud skall bli praktiskt användbara. I förevarande kapitel berörs de mera speciella panträttsliga problemen. Förutsättningarna för konstruktionen av det panträttssystem som utredningsförslaget innehåller belyses. Som ett delproblem inom det området tas här också upp frågan om hur reglerna om godtrosskyddet för panträtten bör utformas. Hit har också förts frågan om utformningen av pantrealisationen. I stor utsträckning innebär förslaget att pantreglerna skall vara lika med dem som enligt JB gäller för fastighetspanten, såväl i fråga om de sakliga lösningarna som den redaktionella utformningen. Det närmare innehållet i förslagets regler om panträtten behandlas i övrigt i specialmotiveringen till bestämmelserna i 3 kap. lagförslaget.

12.2. Panträttskonstruktionen

12.2.1. Regler i JB

J B:s regler om panträtten är fördelade på 6 kap. med materiella bestämmel- ser och 22 kap. där inskrivningsreglerna finns. Panträtten berörs också på andra ställen såsom 17 kap. i fråga om företrädesrätten på grund av inskrivningen och 18 kap. i fråga om vissa godtrosförvärv.

Panträttskonstruktionen innebär att det på ansökan skall fastställas en inteckning. Denna tillkommer genom en inskrivning i fastighetsboken och innebär att det i ett visst förmånsläge reserveras en del av fastighetens värde som kan bilda pant åt en fordringsägare. Storleken utgörs av det kapitalbe- lopp som ansökan avser och dessutom vissa i lagen bestämda tilläggsbelopp. Samtidigt med att inteckningen fastställs utfärdas det ett pantbrev på inteckningens kapitalbelopp, och det är den handlingen som skall användas när panträtten upplåts åt en fordringsägare.

Panträtten skall enligt bestämmelserna upplåtas av fastighetens ägare,

• Sida 246
•  Original

varmed förstås den som enligt senaste gällande förvärv är den rätte ägaren, och det skall ske till säkerhet för en fordran. Dessa bestämmelser rymmer skilda möjligheter till rättsliga misstag och felaktigheter i panträttsupplåtel- sen. Den godtroende förvärvaren av panträtt skyddas därför genom två skilda godtrosregler.

Den ena godtrosregeln är upptagen i 6 kap. 7 & och avser fall där den som upplåter panträtten väl har varit fastighetens ägare men inte längre är det på grund av att ägnaderätten har övergått till någon annan. Den regeln får framför allt betydelse vid s. k. generella hypotek när något fordringsförhål- lande inte föreligger vid pantsättningen eller skulden ökas efter äganderät- tens övergång.

Den andra godtrosregeln finns i 18 kap. 2 5 i balken och kompletteras av ytterligare bestämmelser. Den avser fall då något fel vidlåder förvärvet för den som utåt framstår som den rätte ägaren av fastigheten. Felet kan t. ex. innebära att förvärvet är ogiltigt eller att det finns anledning för en överlåtare att häva det. Till dessa regler hör också bestämmelser om ersättning av statsmedel i vissa fall, antingen till den fastighetsägare som utan egen medverkan får sin fastighet belastad av panträtt, eller till den godtroende kreditgivare som går förlustig panträtten.

Panträttskonstruktionen tillkom i och med att den nya JB infördes år 1972. Dessförinnan gällde ett äldre system med en ordning som innebar att ett skuldebrev skulle ges in till inskrivningsmyndigheten för inteckning i fastighetsboken, varigenom också panträtten uppkom. I rättslivet användes emellertid dessa intecknade skuldebrev på liknande sätt som pantbreven enligt den nu gällande ordningen. De fick därvid bilda säkerhet för fordran enligt ett annat skuldebrev, den s. k. omslagsreversen. Enligt övergångsbe- stämmelserna till JB är de intecknade skuldebreven jämställda med pantbrev.

Den nya panträttskonstruktionen har gett vissa problem vid användning- en, vilka främst har visat sig på sjörättens område där i huvudsak samma regler gäller som för fast egendom. Svårigheterna har ytterligare aktualise- rats vid ett pågående lagstiftningsarbete på lufträttens område när det blivit aktuellt att överföra samma konstruktion dit. Pantreglerna har därför utretts på samtliga tre rättsområden av pantbrevsutredningen som har avlämnat sitt betänkande. (Se SOU 1982:57.)

Pantbrevsutredningens förslag avser reglerna såväl i fråga om fastigheter som på sjörättens och lufträttens område. Förslaget innebär att pantsystemet görs så likformigt som möjligt för de tre områdena. Utredningen framhåller att det från banker och andra kreditgivare ställts mycket bestämda önskemål om en sådan likformighet. (Se SOU 1982:57 s. 39.)

I fråga om JB innehåller betänkandet förslag till en del ändringar i balken vilka inte rubbar de grundläggande dragen i panträttskonstruktionen men som modifierar den på viktiga punkter som är av intresse i förevarande sammanhang. Enligt förslaget skall rätten att pantsätta pantbrevet få överlåtas av fastighetsägaren till en annan person och innehavet av pantbrevet skall legitimera innehavaren att använda det för pantsättning, antingen i egenskap av fastighetsägare eller på grund av överlåtelse av befogenheten. Endast om det finns särskild anledning misstänka att innehavaren inte har denna rätt kan mottagaren av pantbrevet gå förlustig

• Sida 247
•  Original

panträtten. Vidare innebär förslaget att en pantsättning som skett för en fordran som ännu inte uppkommit, t. ex. som generellt hypotek, skall gälla för fordringen när den senare uppkommer. Endast om borgenären haft full vetskap om att gäldenären hade förlorat sin rätt att förfoga över fastigheten, skall borgenären kunna gå förlustig panträtten. (Se SOU 1982:57 s. 37—42, 121—124 och 173.)

De godtrosregler som sålunda föreslås innebär att man sammanfört J B:s nuvarande motsvarigheter i 6 och 18 kap. till en gemensam reglering i 6 kap. Som en följd därav föreslås det att bestämmelserna i 18 kap. skall upphävas i vad de avser godtrosförvärv av panträtt. De regler som nu finns där om ersättning av statsmedel får motsvarigheter i 6 kap. enligt förslaget.

12.2.2. Utredningens överväganden och förslag

För utredningen har ett av problemen varit om den nya panträtten bör utformas på samma sätt som fastighetspanträtten enligt JB eller om någon annan form bör väljas. Denna skulle i så fall bli en till uppbyggnaden enklare konstruktion än den väl utvecklade lösning som JB har. Skälen till valet av en enklare konstruktion skulle kunna ligga just i enkelheten och de fördelar den kan medföra. Man skulle emellertid också kunna anföra önskemål om att undvika en del av de svårigheter i tillämpningen som fastighetspanten trots allt vållat. (Se avsnitt 12.2.1 och SOU 1981:76 s. 65—66.)

Som alternativ till JB:s konstruktion skulle den nya panträtten kunna innebära att man registrerar ett redan träffat pantavtal i stället för att fastställa en inteckning och utfärda ett pantbrev som skall användas för en följande pantsättning. Lösningen behöver inte för den skull sägas innebära en återgång till det gamla fastighetssystemet med inteckning av skuldebrev. Modellen skulle kunna ges varierande grader av enkelhet. Den allra enklaste skulle kunna innebära att det blott är ett enda pantavtal som tas emot för registrering och att eventuellt följande pantsättningar får göras som andrahandspantsättningar under medverkan av den ursprunglige kreditgiva- ren. Lösningen skulle i mycket likna riksmarskalksämbetets system för säkerhetsöverlåtelser och successiva säkerhetsöverlåtelser. (Se avsnitt 2.3.4.)

Registreringen skulle i den enklaste varianten kunna göras som en kort notis i anslutning till den inskrivning som fastighetsboken har av nyttjande- rätten. Anteckningar om pantobjektet såsom att det indragits i konkurs eller blivit föremål för utsökning skulle kunna göras mer eller mindre omfattande eller uteslutas helt. Rättsverkningarna av registreringen skulle kunna ges varierande utformning. Möjligheterna till godtrosförvärv på grund av registreringen skulle t. ex. kunna uteslutas. Den exekutiva försäljningen skulle i huvudsak kunna följa reglerna för lös egendom.

Vinsterna med ett system av det slag som nu antytts skulle som sagt ligga i enkelheten. Denna skulle medföra att myndighetens registerarbete kunde hållas på ett minimum. Nackdelarna skulle emellertid samtidigt bli märkba- ra. Den större enkelheten och de uteblivna rättsverkningarna skulle svara mot större arbete för parterna i kreditavtalet och lägre rättslig säkerhet för pantborgenärer och andra intressenter i fråga om risker för att panträtten skulle förloras eller minskas i olika konfliktsituationer. Om man vill minska

• Sida 248
•  Original

nackdelarna genom att bygga ut systemet mot något mer utvecklat än den allra enklaste formen, närmar man sig emellertid på punkt efter punkt lösningar som JB redan har. För en full jämförbarhet med det systemet skulle man få en utvecklad flora av regler som till sina resultat överensstämmer med JB:s regler men där systemet som helhet är annorlunda.

Avgörande för hur detaljerat pantsystemet bör utformas på olika punkter är naturligtvis vilka krav som i olika hänseenden måste ställas på systemet. Enligt utredningens mening skall dessa krav ställas högt.

Pantobjektens värde medför sålunda att man måste räkna med att de behöver ställas som säkerhet åt flera kreditgivare samtidigt samt att de behöver användas för förnyade krediter efter återbetalning av de ursprung- liga. Därav följer bl. a. krav på en utförlig registrering. För att tillgodose kreditgivarnas krav på rättslig trygghet måste också rättsverkningarna av registreringen bli väl utbyggda.

Eftersom säkerheterna i betydande utsträckning kommer att hanteras av kreditgivare som också arbetar med långivning mot säkerhet i fastigheter, är det värdefullt för hantering och rutiner och därmed för kostnaderna att reglerna för de båda slagen av pant är så lika som möjligt. Sådana önskemål skapas för övrigt redan av den yttre likheten mellan pantobjekten. Om ett nytt pantsystem inte kan uppfylla dessa önskemål, skulle det säkerligen uppfattas som en väsentlig nackdel i kreditlivet.

Sammantagna leder krav och önskemål till att det nya pantsystemet bör konstrueras på samma sätt som fastighetssystemet, och utredningen har också valt den linjen. De skäl för en annan lösning som kan ligga i önskemålen om att undvika vissa ofullkomligheter hos fastighetspantregler- na bortfaller, om de förbättringar som pantbrevsutredningen har föreslagit blir genomförda.

Kraven som måste ställas med utgångspunkt från användningen av pantsystemet medför att likheten med fastighetsreglerna bör drivas så lång som de sakliga förhållandena medger. Den bör sålunda inte endast stanna vid de grundläggande dragen i konstruktionen. På det sättet uppfyller man bäst önskemålen på en kreditsäkerhetsform som låter sig lättast hanteras i den kreditnäring där den hör hemma. Utredningen har också funnit att fastighetspantreglerna i det stora hela passar mycket väl för de nya pantobjekten. Likheten mellan fastigheter och nyttjanderätter med tillbehör och de rättsliga situationer som kan föreligga är tillräckligt stor för att det skall kunna användas gemensamma regler.

Utredningens val har lett till att förslagets lagtext om panträtt byggts upp med JB:s regler som förebild. De materiella panträttsliga reglernai 6 kap. JB har sålunda fått sin motsvarighet i 3 kap. lagförslaget. Där har också tagits upp motsvarigheter till pantfrågor som i JB f. n. behandlas i 18 kap. De inskrivningsrättsliga reglerna i 22 kap. JB har sin motsvarighet i ett avsnitt om inteckning i lagförslagets 4 kap. I det kapitlet finns också motsvarigheter till reglernai 17 kap. JB om företräde på grund av inskrivning. Förslaget ger sina regler genom hänvisning till JB :s föreskrifter i den utsträckning det låter sig göra.

Utredningen som har samrått med pantbrevsutredningen, har också bedömt innebörden av dess "förslag till ändringar i JB:s bestämmelser. Ett genomförande härav rubbar inte förutsättningarna för att fastighetsreglerna

• Sida 249
•  Original

blir överförda till det nu behandlade området. Med hänsyn till det förberedande stadium på vilket förslaget rörande pantreglerna i JB befinner sig har utredningen emellertid inte anpassat förevarande förslag efter pantbrevsutredningens förslag utan följt JB:s nuvarande regler.

Hänvisningstekniken, som har använts också i andra sammanhang i förslaget, kan särskilt i fråga om pantreglerna antas ha fördelar med sig i tillämpningen. Det kan visserligen sägas att alla regler bör finnas samlade och utskrivna i den lag där de hör hemma. I fråga om pantreglerna kan det emellertid antas att det är lika fördelaktigt eller fördelaktigare att man har en enda grundtext i form av lagtexten för fastighetspanten och kan tillämpa deni den mån det inte stadgas något avvikande i lagtexten om den nya pantformen.

Den närmare utformning som pantreglerna fått enligt de angivna utgångspunkterna redovisas i specialmotiveringen till bestämmelserna i 3 kap.

12.3. Godtrosförvärv av panträtt

12.3.1. Regler i JB

JB har i 18 kap. 2 & bestämmelser om godtrosförvärv av panträtt när upplåtaren inte var rätt ägare till fastigheten på den grund att hans åtkomst eller åtkomsten för någon företrädare till honom var ogiltig eller inte gällde mot den rätte ägaren. Som förutsättningar för att en giltig panträtt skall kunna förvärvas i den situationen gäller att lagfart skall ha varit beviljad för upplåtaren vid pantupplåtelsen eller att lagfart kommer att beviljas för honom i efterhand. Dessutom fordras det att pantborgenären vid sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om att upplåtaren inte var den rätte fastighetsägaren.

I 3 & av kapitlet ges det undantagsregler vilka är desamma som de som gäller för godtrosförvärv av äganderätt till en fastighet. Dessutom innehåller kapitlet bestämmelser om ersättning av statsmedel m. m. med samma innehåll som när saken gäller förvärv av äganderätt till en fastighet.

Godtrosreglerna är tillämpliga också i fråga om tomträtt. Detta följer av den allmänna förklaringen i 13 kap. 7 5 JB att de bestämmelser balken har i sin första avdelning rörande överlåtelse av fastighet och upplåtande av rättighet däri m. ni. skall tillämpas också för tomträtt. Bestämmelserna är dock därmed begränsade till att avse endast den färdigbildade tomträtten och rättshandlingar som gäller denna. Frågor om upplåtelsen ligger alltså utanför dessa regler. (Se SOU 1960:25 s. 370, prop. 1970:20 B1 s. 412 och avsnitt 10.3.)

Begränsningen innebär att godtrosreglerna inte avser sådana fall då själva upplåtelsen av tomträtten är behäftad med bristfälligheter som medför att tomträtten kan förklaras ogiltig. Inträffar ett sådant fall, blir således även en panträtt som upplåtits i tomträtten utan verkan, oavsett som den förvärvats i god tro. Någon ersättning av statsmedel kan inte heller utgå. (Se prop. 1953:177 5. 37—38 och Bengtsson, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom s. 170—171.)

• Sida 250
•  Original

Godtrosförvärv av en nyttjanderätt kan ske enligt bestämmelserna i 18 kap. 1 5 andra stycket JB och de avser nyttjanderätt i allmänhet, således även tomträtt. Om upplåtaren inte är rätt fastighetsägare, kan nyttjande- rättshavaren enligt bestämmelserna likväl göra ett giltigt förvärv under förutsättning att upplåtaren vid nyttjanderättsupplåtelsen hade lagfart beviljad på fastigheten och att den till vilken upplåtelsen skedde då varken ägde eller bort äga kännedom om att upplåtaren inte var rätt fastighetsägare. Om nyttjanderätten blir överlåten, är förvärvarens goda tro inte tillräcklig för att nyttjanderätten skall gälla mot den rätte fastighetsägaren. Det fordras att godtroskraven uppfyllts redan av den till vilken upplåtelsen skedde. Även dessa bestämmelser är förenade med undantag enligt 35 i kapitlet och bestämmelser om ersättning av statsmedel i skilda situationer.

12.3.2. Utredningens överväganden och förslag

Fel i överlåtelse av nyttjanderätten

För fastighetspanten och panträtten i tomträtt är reglerna i 18 kap. JB om godtrosförvärv av panträtt ett av de element varmed lagstiftningen tryggar panträttens bestånd.

Skyddet gäller på båda områdena mot felaktigheter som kan vidlåda panträttsupplåtarens förvärv av pantegendomen. Häri ingår även sådana brister som kan ha tillkommit genom att hans förfoganderätt blivit begränsad i samband med förvärvet. I fråga om tomträtten omfattas dock endast felaktigheter som avser ett förvärv av den färdigbildade tomträtten och inte sådana som vidlåder själva upplåtelsen av tomträtten. (Se avsnitt 12.3.1.)

Utredningens strävanden att ge så stort säkerhetsvärde som möjligt åt den nya panträtten föranleder att den bör var försedd med ett godtrosskydd som i första hand är av det slag som gäller beträffande tomträtten. En förutsättning härför är att hinder inte möter i konstruktionen av pantsystemet eller annat avseende.

J B:s godtrosreglering bygger på inskrivningsförfarandet och på önskemå- let att den enskilde skall kunna använda fastighetsbok och inskrivningsre- gister som grund för rättsförvärv till fast egendom eller tomträtt utan att behöva riskera förluster. Det nyttjanderättsregister som utredningen före- slår är utformat på sådant sätt att det med lika stora skäl som fastighetsbok och inskrivningsregister lämpar sig som grund för en godtrosreglering. Detta gäller inte bara ifråga om förvärv av pantobjektet, dvs. nyttjanderätten med tillbehör som tidigare har berörts, utan också i fråga om förvärv av panträtt. (Se avsnitt 10.3.)

De förvärv som det blir fråga om kommer att ske enligt sådana regler och under sådana omständigheter att riskerna för felaktigheter inte kommer att vara större än vid motsvarande förvärv av fastighet eller tomträtt. Riskerna för kostnader för statsverket bör därför inte utgöra något hinder mot att även J B:s regler om ersättning av statsmedel förs över till det nu aktuella området.

Det sagda gäller också om pantbrevsutredningens förslag genomförs med de ändringar det innebär bl. a. i fråga om godtrosförvärv av panträtt. (Se avsnitt 12.2.1.)

• Sida 251
•  Original

Enligt utredningens mening bör alltså panträtten i nyttjanderätt under alla omständigheter vara försedd med regler om godtrosförvärv och anknytande regler om ersättning av statsmedel i samma utsträckning som gäller för panträtt i tomträtt. Omständigheterna vid nyttjanderättspanten är emellertid sådana att det finns skäl att överväga längre gående regler, vilket redovisas i följande avsnitt.

Fel i upplåtelsen av nyttjanderätten

Upplåtelsen av nyttjanderätten kan vara behäftad med fel i flera olika avseenden. De kan leda till att upplåtelsen förklaras ogiltig och för den skull skall gå åter eller till att någon av parterna har anledning att häva upplåtelseavtalet. Ogiltighetsgrunder och andra anledningar till fel i en nyttjanderättsupplåtelse har berörts i det föregående. För dessa fall innebär förslaget, att själva nyttjanderätten likväl består och då i fastighetsägarens hand. Så till vida är riskerna för pantborgenärerna minskade. Felet drabbar emellertid upplåtelseavtalet, vilket blir ogiltigt eller hävt, och därmed också den rättsliga grunden för panträttsupplåtarens befogenhet. (Se avsnitt 11.3 och 11.7.)

Ett godtrosskydd för panträtten som omfattar riskerna för felaktigheter i upplåtelsen av nyttjanderätten går längre än vad som gäller beträffande tomträtten. Att skyddet inte där har sådan räckvidd är emellertid inte tillräckligt för att utesluta det vid de registrerade nyttjanderätterna.

För tomträttens del begränsas de praktiska fallen av fel i upplåtelsen redan av förbudet i 13 kap. 8 & JB mot hävning av upplåtelsen. Härtill kommer som tidigare har framhållits, att tomträtten upplåts under sådana omständigheter med i allmänhet stat eller kommun som den ena parten att riskerna för ogiltighetsanledningar kan bedömas som mycket små. (Se avsnitt 9.4.3 om förhållandet till förvärvare av nyttjanderätten.)

I båda dessa hänseenden är förhållandena beträffande nyttjanderätterna annorlunda. Utredningen har, såsom framgått, inte ansett sig kunna föreslå något generellt hävningsförbud för fall av kontraktsbrott. Upplåtelsema kan också tänkas ske under mycket växlande förhållanden och mellan olika slag av avtalsparter. De särdrag i avtalssituationen som är ägnade att närmast utesluta riskerna för felaktigheter beträffande tomträtten föreligger alltså inte i allmänhet i fråga om den registrerade nyttjanderätten. (Se avsnitt 11.5.)

Om man bedömer saken med utgångspunkt från önskemålet att panträtten skall få största möjliga värde som kreditsäkerhet, bör felen som kan vidlåda upplåtelsen av nyttjanderätten omfattas av godtrosskyddet lika väl som fel som kan avse förvärv av nyttjanderätten i andra led. Den ena gruppens fel är generellt sett varken mera sällsynta eller mera lätta att upptäcka från kreditgivarhåll än felen i den andra gruppen, ehuru båda slagen av fel får räknas som undantagsfall.

I båda fallen är det också fråga om omständigheter som berörs av registreringsåtgärderna. Vid registreringen av nyttjanderätten skall nyttjan- derättsavtalet granskas av inskrivningsmyndigheten. Uppgiften liknar i stor utsträckning myndighetens prövning av fångeshandlingar i ett ärende om registrering av ett förvärv genom överlåtelse eller om lagfart på fastighet,

• Sida 252
•  Original

även om den kan sägas innehålla en del moment som är svårare än vad som gäller ärenden av det slaget. Frågorna om registreringssystemet utvecklas längre fram i den allmänna motiveringen. (Se avsnitt 13.1 och 13.2.)

Sammanfattningsvis kan här sägas att registreringssystemet enligt förslaget fått sådan uppläggning att det är väl ägnat att utgöra grunden för det godtrosskydd på grund av registrering eller inskrivning som nu är i fråga.

Utredningen har av de redovisade skälen ansett att godtrosskyddet för panträtten bör omfatta också fel som vidlåder själva upplåtelsen.

Dessa fel ingår bland dem som omfattas av bestämmelserna i 3 kap. 5 5 i förslaget. Genom dem görs godtrosreglerna i 18 kap. JB tillämpliga på nyttjanderättsförhållandena. Ersättning av statsmedel kan därmed komma i fråga även i anledning av sådana fel som nu är aktuella.

Statsverkets kostnadsansvar omfattar redan sådana fel genom att 18 kap. 1 5 andra stycket ger regler om godtrosförvärv av nyttjanderätt. Det nya med förslagets bestämmelser är att kretsen av fall vidgas och dessutom ersättningsskyldigheten kan aktualiseras på grund av pantsättning. Riskerna för fel i upplåtelserna av registrerade nyttjanderätter är enligt utredningens bedömande inte av beskaffenhet att öka faran för att statsverket skall åsamkas kostnader av större betydelse.

Utredningen räknar som redan framgått med att fallen med felaktigheter kommer att bli sällsynta. I den riktningen verkar särskilt den prövning som sker i ärendena när en nyttjanderätt registreras. Att godtrosreglerna likväl behövs beror på önskningarna att panträtten skall tryggas på det rättsliga planet i största möjliga utsträckning.

Ett godtrosskydd av den angivna omfattningen aktualiserar frågan vad pantobjektet består av när det upplåtelseavtal, varigenom det bildats, inte längre gäller. Frågan har berörts tidigare i samband med fall där nyttjande- rätten blir gällande i fastighetsägarens hand. Förutsättningarna för vad som sägs där skall här utvecklas vidare. (Se avsnitt 11.3 och 11.7.)

Problemet med objektet för godtrosförvärvet kan helt undvikas, om förvärvet ges innebörden att pantborgenären förvärvar, inte en rätt till nyttjanderätten såsom pantobjekt, utan en rätt till ersättning i pengar. Härvid ligger det närmast till hands att ersättningen skall utgå av statsmedel i likhet med vad som kan förekomma i en del fastighetsrättsliga fall som också har motsvarigheter enligt förslaget.

Denna tanke har emellertid framför allt emot sig att godtrosförvärvet härmed blir något i grunden annorlunda än det är i andra jämförliga situationer. Det förlorar sin innebörd av en uppgörelse mellan enskilda parter om rätten till föremålet för ett avtal. J B:s godtrosreglering blir härmed mindre användbar som utgångspunkt för bestämmelserna och en ny reglering blir nödvändig. Inriktningen på enbart ersättning i pengar bör därför övervägas närmare endast om det inte finns något godtagbart sätt att bevara pantobjektet.

Närmare till hands ligger det att godtrosförvärvet får avse en panträtt. Därmed måste nyttjanderätten bestå, trots att panträttsupplåtaren inte har egen rätt till den. Lösningen har motsvarigheter i andra fall av godtrosför- värv. Även ett godtrosförvärv av en fastighet från en innehavare som stöder sin rätt på en ogiltig överlåtelse skapar en rättighet som härleds från en överlåtare som inte har någon egen rätt till fastigheten. Detsamma gäller om

• Sida 253
•  Original

godtrosförvärvet avser panträtt i en nyttjanderätt och panträtten har upplåtits av en innehavare som förvärvat nyttjanderätten genom en överlåtelse behäftad med någon ogiltighetsgrund.

En fråga som därefter uppkommer är vem som skall inneha nyttjanderät- ten för pantborgenärens räkning, när upplåtelseavtalet inte gäller.0m nyttjanderätten skall bevaras till förmån för pantborgenärer som gjort godtrosförvärv av panträtt, måste det också finnas en innehavare som kan vårda panten. Här kan man inte tänka sig den person som upplåtit panträtten. Utgångspunkten är att dennes egen rätt till nyttjanderätten inte gäller. Om man skapar regler från en annan utgångspunkt skapas nya svåra problem, som bara delvis kan lösas t. ex. med skadeståndsregler.

Man kan inte heller tänka sig att pantborgenärerna eller någon av dem skulle inträda i rollen som vårdare av panten. För en sådan ordning saknas det praktiska förutsättningar. Lämnas å andra sidan panten utan särskild innehavare, skulle följden i praktiken antagligen bli att pantborgenärerna omgående måste försöka få ut sina fordringar och detta skulle leda till ett exekutivt förfarande. På den vägen skulle visserligen en ny nyttjanderätts- havare föras in i sammanhanget och nyttjanderättsförhållandet komma att fortsätta. Därmed skulle emellertid den exekutiva försäljningen bli använd för konfliktlösning som den inte är avsedd för.

Ett förslag att pantvården anförtros åt någon utanför kretsen av parter i de avtalsförhållanden som är aktuella måste också avvisas på grund av de komplikationer det skulle medföra.

Den lösning som utredningen funnit användbar är att nyttjanderätten får bli gällande i fastighetsägarens hand när någon särskild nyttjanderättshavare inte kan vara dess innehavare. Avtalet mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren kan därmed avbrytas i enlighet med vad som påkallas av att upplåtelsen är ogiltig eller annars behäftad med något fel. Ett nödvändigt komplement till lösningen är att fastighetsägaren också får överta byggnader och andra tillbehör till nyttjanderätten. (Se avsnitt 11.7 och 11.8.)

Vad som nu har utvecklats är den lösning som är nödvändig för att panträtten skall kunna få ett godtrosskydd som avser även fel i upplåtelsen av nyttjanderätten. Utredningen har emellertid funnit att man som en följd av ett sådant godtrosskydd bör låta nyttjanderätten övergå till fastighetsägaren och gälla hos honom i alla ogiltighetsfall, således även de där det inte skett något godtrosförvärv av panträtt. Motiveringen ligger i fördelarna med att man undgår de problem som kan följa, om man måste dra en gräns mellan nyttjanderätter som gäller eller inte gäller, trots att de är registrerade. Grunden till att nyttjanderätten i denna vida utsträckning kan bli gällande hos fastighetsägaren, trots att upplåtelsen inte gäller i förhållande till en nyttjanderättshavare, ligger i att nyttjanderätten blivit registrerad i det

offentliga registret. Dessa frågor utvecklas i ett tidigare avsnitt. (Se avsnitt 11.3.)

• Sida 254
•  Original

12.4 Pantrealisationen

Beträffande fastighetspanten anges det i 6 kap. 3 & JB att panträtten medför rätt till betalning vid utsökning eller annan medelsfördelning som myndighet gör. Vid utsökning sker det en exekutiv försäljning av pantegendomen. För denna försäljning ges det regleri 12 kap. UB. Dessa gäller enligt 1 kap. 11 & UB även för tomträtt. Ordningen är likartad beträffande panträtten i skepp och luftfartyg. I fråga om företagsinteckningen och det föreslagna företags- hypoteket är säkerheten däremot en förmånsrätt som kan göras gällande i inteckningsunderlaget vid utsökning eller i konkurs.

Den exekutiva försäljningsordningen för fastighet förutsätter att fastighe- ten blivit utmätt för någon fordringsägares räkning. Även andra förmånsbe- rättigade borgenärer än utmätningssökanden kan bevaka sin rätt och få utdelning i mån av tillgång på medel. Den exekutiva försäljningen kan ske även på begäran av förvaltaren i den konkurs där fastigheten ingår.

För att en borgenär skall få egendomen utmätt fordras det att fordringen blivit fastställd och att en exekutionstitel har utfärdats. En pantborgenär med skriftligt fordringsbevis kan åstadkomma detta genom att utverka en dom eller ett utslag i lagsökningsmål. Därvid kan fordringen samtidigt fastställas att utgå ur egendomen som därigenom skall anses utmätt.

Exekutiv försäljning av fastighet kan ske antingen på auktion eller under hand. Underhandsförsäljningen förutsätter att så högt pris kan åstadkommas att alla borgenärer med säkerhet i egendomen får full utdelning för sina fordringar. Aktionsförsäljningen däremot kan leda till att full betalning inte utgår för alla sakägare.

För handpant i lös egendom gäller enligt de ålderdomliga bestämmelserna i 10 kap. 2 & HB som huvudregel att pantrealisationen skall ske på offentlig auktion efter det egendomen har värderats och vissa andra åtgärder vidtagits. Dessa regler har en viktig förutsättning i traditionskravet för handpanten vilket medför att borgenären har panten i sin besittning. Även för lös egendom kan den exekutiva försäljningen användas. Också i detta fall krävs det en exekutionstitel och en utmätning. Den exekutiva försäljningen följer reglerna för lös egendom i allmänhet i 9 kap. UB.

Säkerhetsöverlåtelsen av byggnad på annans mark jämte nyttjanderätt till marken leder till andra former för realisation. Tillvägagångssättet kan bero på hur avtalet är utformat. Utgångspunkten är emellertid att borgenären redan har förvärvat egendomen för egen del och att han gör sin äganderätt inklusive sin nyttjanderätt gällande och genom en ny överlåtelse förvandlar egendomen i pengar. Redan avtalen brukar direkt ange att ett överskott utöver borgenärens fordran skall betalas till kredittagaren. Annars torde en sådan skyldighet få anses var innefattad i säkerhetsköparens skyldigheter enligt avtalet.

Utredningen har övervägt ordningen för pantrealisationen bl. a. i sam- band med frågorna om panträttskonstruktionen i stort. Därvid har det undersökts om en enklare panträttskonstruktion skulle kunna förenas med enklare realisationsregler än de som gäller för fastigheter. (Se avsnitt 12.2.)

Utredningens val av den fastighetsrättsliga panträttskonstruktionen som förebild medför emellertid, att även den realisationsordning som gäller för

• Sida 255
•  Original

fastigheter bör tillämpas. De pantsatta nyttjanderätterna kan liksom fastigheter beräknas ha höga värden och utgöra säkerhet åt flera pantbor- genärer. Den fastighetsrättsliga exekutionsordningen är utformad för sådana mera komplicerade förhållanden och bör därför användas även för nyttjan- derätterna.

Utredningen har funnit att exekutionsordningen i 12 kap. UB med anknytande bestämmelser kan tillämpas på de registrerade nyttjanderätter- na och att detta lagstiftningsvägen kan åstadkommas genom att deti 1 kap. 11 & UB anges att fastighetsreglerna skall gälla också för registrerad nyttjanderätt. Utredningen har utarbetat ett förslag till ändring i UB med denna lydelse. (Se avsnitt 16.10.)

• Sida 256
•  Original

• Sida 257
•  Original

13.1. Inledning

Utredningens förslag utgår, liksom direktiven, från att den nya panträtten måste grundas på en registrering genom myndighets försorg. Frågan om utformningen av registreringen ingår, som tidigare framgått, i det större problemet om den rättsliga konstruktionen av panträtten. Det val som utredningen gjort i den delen med fastighetspanten som förebild innebär därför i själva verket också ett ställningstagande till viktiga delar av registreringsfrågan. (Se avsnitt 12.2.)

Utredningen har likväl övervägt om andra möjligheter än offentlig registrering skulle kunna vara tänkbara. Främst har så skett i anslutning till andra utgångspunkter än den panträttskonstruktion som slutligen valts. Utredningen har emellertid inte funnit någon annan möjlighet än det offentliga registret vara praktiskt tänkbar.

Det återstår emellertid en del problem också efter detta principiella ställningstagande. Frågan uppkommer hur registret närmare skall vara utformat och vilken myndighet som skall föra det. Det finns också frågor om hur man skall beteckna enheterna som förs in i registret och hur handläggningen skall ske av frågor om dess innehåll.

Till stor del är frågorna sådana att de bör behandlas i samband med verkställighetsföreskrifterna till den lag som utredningen föreslår. Sådana föreskrifter ingår inte i förslaget.

De principiella ståndpunkterna i registreringsfrågorna är emellertid på olika punkter av betydelse för utformningen av förslaget i huvudsaken, och i vissa delar måste detta innehålla bestämmelser i registreringsfrågorna.

Mot denna bakgrund behandlas vissa registreringsproblem i avsnitt som följer härefter. Ytterligare frågor tas upp i specialmotiveringen till 4 kap. lagförslaget. Kostnadsfrågorna behandlas i ett sammanhang för sig. (Se avsnitt 13.2, 13.3 och 14.)

De ståndpunkter som utredningen har kommit till i fråga om registersys- temet har lett till att bestämmelserna i lagförslaget i stor utsträckning kunnat följa JB:s regler för fastigheter.

• Sida 258
•  Original

13.2. Registrets utformning

13.2.1. Problemen och anknytande regler

Ett register kan givetvis i tekniskt avseende utformas på många olika sätt. Det finns emellertid under alla förhållanden ett samband med den fastighetsrättsliga inskrivningen som sker hos inskrivningsmyndigheterna i domsagorna, manuellt i fastighetsboken och tomträttsboken och med automatisk databehandling, ADB-teknik, i inskrivningsregister i de områ- den där sådana blivit införda i stället för fastighetsboken och tomträttsboken. En sådan omläggning sker f. n. som ett av leden i det pågående införandet av fastighetsdatasystemet.

Ett register måste emellertid innehålla också en grundläggande registre- ring av de pantobjekt som är i fråga. Detta moment motsvaras av uppläggningen av enheter i det fastighetsrättsliga inskrivningssystemet. Där sker den på grundval av fastighetsregistreringen inom lantmäteriorganisatio- nen. Enligt förslaget får registreringen dock ett vidare innehåll och svarar delvis mot lantmäteriets fastighetsregistrering. Hos länens lantmäterienheter förs det fastighetsregister, manuellt i form av jordebok och stadsregister, eller med ADB-teknik i de områden där sådan omläggning skett, också som ett av leden i införandet av fastighetsdatasystemet.

F astighetsboken och tomträttsboken har sin författningsgrund i 19 kap. 1 & JB där det anges att sådana register skall finnas. I 2 & i kapitlet ges grundreglerna om inskrivningsmyndigheterna. Dessutom gäller särskilda regeringsföreskrifter om hur böckerna skall inrättas och föras rn. m.

JB har också i 19 kap. 24 5 ett grundläggande stadgande om inskrivnings- register. Bestämmelserna anger att inskrivningsregister kan inrättas i stället för fastighetsbok och tomträttsbok enligt beslut som regeringen har att fatta för en viss inskrivningsmyndighets område eller del därav. Även för inskrivningsregistret finns det särskilda bestämmelser, upptagna i lagen (1973:98) om inskrivningsregister.

Till det fastighetsrättsliga inskrivningssystemet hör också en dagbok för anteckning av inkommande ärenden och en minnesbok som visar vad som dag för dag kan vara att iaktta i anledning av förut behandlade ärenden. Inkomna handlingar m. m. samlas i akter. Det sagda gäller såväl för det manuellt förda systemet som för ADB-systemet, ehuru tillvägagångssättet i detalj är något olika i de båda fallen.

Att det skall föras fastighetsregister Över indelningen i fastigheter anges i 1 kap. 2 & FBL. Bestämmelser om ett nytt fastighetsregister som förs med ADB-teknik finns i kungörelsen (1968:379) om uppläggande av nytt fastighetsregister m. m. till vilken hör tillämpningsföreskrifter av skilda slag.

Arbetet med fastighetsdatasystemet bedrivs parallellt för fastighetsregis- ter och inskrivningsregister. F. 11. är systemet i drift i inskrivningsområdena i fyra län omfattande ca 25 procent av landets fastigheter. Det beräknas att det skall vara införti hela landet under senare delen av 1990-talet med nuvarande arbetstakt. Arbetet bedrivs under ledning av centralnämnden för fastighets- data, lantmäteriverket och domstolsverket.

Det finns emellertid också andra former av registreringar som har ett visst

• Sida 259
•  Original

intresse i förevarande sammanhang.

På sjörättens område förs det fartygsregister med ADB-teknik. Registre- ringen grundas på 1 kap. 2 5 sjölagen (1891:35 s. 1, omtryckt 1975:1289) och består av ett skeppsregister för de större enheter som kallas skepp, ett båtregister för mindre enheter och ett skeppsbyggnadsregister för skepp under byggnad. Registren förs centralt för hela landet hos sjöfartsregistret som utgör en särskild enhet vid Stockholms tingsrätt.

För luftfartyg gäller fortfarande en manuell hantering som består av en registrering i ett luftfartygsregister som förs av luftfartsverket med stöd av 2 kap. 1 5 luftfartslagen (1957:297) och av en inskrivning hos inskrivnings- myndigheten i Stockholms domsaga med stöd av lagen (1955:227) om inskrivning av rätt till luftfartyg. I ett betänkande som är under behandlingi justitiedepartementet har utredningen angående inskrivning av rätt till luftfartyg m. m. föreslagit en ny ordning med ADB-registrering liknande den sjörättsliga. (Se SOU 1976:70 s. 98.)

För företagsinteckning finns det ett manuellt inskrivningssystem som grundas på 16 5 lagen (1966:454) om företagsinteckning. Handläggningen sker hos inskrivningsmyndighet som handlägger fastighetsinskrivning, men för varje län endast den vars område omfattar kommunen där länsstyrelsen har sitt säte. En ny ordning med ett för riket centralt register som förs med ADB är nu föreslagen. (Se SOU 1981:76 s. 129 och lagrådsremiss med förslag till lag om företagshypotek m. m. 5. 19—22.)

För de registreringar som den nya panträtten enligt förslaget kräver har utredningen funnit vissa alternativ som bör särskilt övervägas. Dessa aktualiseras av de andra registersystem som finns för fastigheter och på närbesläktade områden. De huvudsakliga alternativen kan i sin tur utformas på varierande sätt.

Ett av huvudalternativen är att fastighetsdatasystemet användas, ett annat att det skapas ett särskilt ADB-system och ett tredje att man inför ett manuellt system. Fastighetsdatasystemet måste emellertid under lång tid kombineras med något annat, närmast ett manuellt system, inom områden där ADB-systemet inte kommit i drift. Ett särskilt ADB-system måste av tekniska skäl troligen vara ett riksregister. Ett manuellt system kan i och för sig vara ett riksregister men närmast till hands ligger att en manuell hantering sprids regionalt på något sätt.

Frågorna om registersystemet avser inte endast de urkunder som myndighet skall föra utan också utfärdandet av de underrättelser, bevis och beslut rn. ni. som måste gå ut därifrån till registeranvändarna. Pantbrev och gravationsbevis är näraliggande och ofrånkomliga exempel på sådana handlingar.

13.2.2. Synpunkter från centralnämnden för fastighetsdata och domstolsverket

För att få synpunkter på registreringsfrågan har utredningen vänt sig till centralnämnden för fastighetsdata (CFD) och domstolsverket med en skrivelse den 27 februari 1980. (Se bilaga 1.)

Utredningen har i skrivelsen redovisat i huvudsak två alternativ för det material för vilket ett register måste anpassas. Det ena avser främst vad som

• Sida 260
•  Original

föranleds av den panträttskonstruktion som nu föreslås och det andra vad som följer av en enklare panträttskonstruktion än förslagets. Utredningen har med vissa variationer angett de huvudalternativ för registersystemet som nämnts i föregående avsnitt. (Se avsnitt 13.2.1.)

Skrivelsen har behandlats av en arbetsgrupp inom CFD som i samråd med domstolsverket och lantmäteriverket utarbetat en förstudierapport. I denna redovisas fyra huvudalternativ med vissa variationer för lösningen av registreringsproblemen. För alternativen anges innebörden av dem i skilda avseende, bl. a. i fråga om kostnader. På grundval av rapporten har domstolsverket och CFD svarat på utredningens förfrågan i skrivelser den 27 februari respektive den 24 mars 1981. (Förstudierapporten; se bila- ga 2.)

Ett av rapportens huvudalternativ är att det nya registret kombineras med fastighetsdatasystemet, antingen så att pantuppgifterna förs in i det befintliga inskrivningsregistret i anslutning till inskrivningsuppgifterna för den nyttjan- derätt det gäller, eller så att det skapas en ny avdelning av fastighetsdata- systemet för pantuppgifterna. I båda fallen är alternativen möjliga endast där fastighetsdatasystemet kommit i drift. Enligt det första delalternativet fordras det under alla förhållanden en viss manuell hantering vid sidan av den maskinella.

Det andra huvudalternativet avser att man inom fastighetsdatasystemet bygger upp ett särskilt ADB-register som blir mera fristående från inskrivningsregistret än de alternativ som redan nämnts. Registret kan då byggas ut för sig och därför användas också inom områden där fastighets- datasystemet inte är infört. Rapporten räknar med att registerårendena måste handläggas av en central myndighet. Kostnaderna beräknas dock bli dubbelt så stora som för det jämförbara delalternativ som förut nämnts.

Det tredje huvudalternativet avser en ADB-registrering utanför fastig- hetsdatasystemet, där man t. ex. anlitar någon annan befintlig stordatoran- läggning eller en egen minidator. I samtliga fall räknas det med att ärendehanteringen måste göras av en central myndighet. Kostnaderna beror på utformningen och kan beräknas variera från mycket höga kostnader till kostnader som i vart fall är högre än för närmast föregående huvudalterna- tiv.

Som fjärde huvudalternativ tar rapporten upp den helt manuella hanteringen. Rapporten räknar med att hanteringen handhas av de befintliga inskrivningsmyndigheterna, såväl om man i övrigt har manuell inskrivning som om man har fastighetsdatasystemet i drift i distriktet. Rapporten anvisar också vägar på vilka man kan förbereda registerföringen för en senare kombinering med fastighetsdatasystemet eller något annat ADB-system genom att ange följande åtgärder: samlad registerföring (ev. med genom- slagskopia) —enhetlig och tydlig registerföring — för dataregistrering struktu- rerad registerföring — fullständiga hänvisningar — lämplig kodsättning.

Domstolsverket har i sin skrivelse anfört bl. a. följande synpunkter.

Det första i förstudien redovisade alternativet grundat på ADB-teknik ger endast begränsat stöd åt handläggningen vid registermyndigheten. De övriga ADB- alternativen ger alla beaktansvärda systemutvecklings- eller driftskostnader. Mot bakgrund härav synes det vara mest välbetänkt att försäkra sig om bibehållen

• Sida 261
•  Original

handlingsfrihet inför den framtida tekniska utvecklingen. Detta kan åstadkommas genom en strukturerad manuell registerföring, där antalet typer av inteckningsärenden är begränsat och registerutdrag genomgående utfärdas i form av kopior av registret. Genom föreskrifter för fortlöpande sanering av registerinnehållet kan blivande överföringskostnader hållas nere.

I CFD:s skrivelse lämnas bl. a. följande synpunkter.

Ett system för registrering av byggnadspant har olika beröringspunkter med fastighetsdatasystemet. Detta gäller frågor av både teknisk och juridisk natur, reformgenomförande, registeransvar, datafångst- och aviseringsproblematik samt tidsaspekter och kostnader. Även frågor som sammanhänger med fastighetsdatasys- temets utveckling på längre sikt (innehåll, utnyttjande rn. m.) är här aktuella. Enligt CFD:s uppfattning är det angeläget att samordningsfrågorna ägnas erforderlig uppmärksamhet.

Enligt CFD :s mening ger föreliggande material inte tillräckligt underlag för att nu ta ställning till ett framtida system för byggnadspantregistrering. Väsentliga faktorer som exempelvis innehåll, informationsåtervinning, behandlingstider och utdata är inte kända med tillräcklig noggrannhet. Därtill kommer den osäkerhet som uppenbarligen råder om vilken omfattning och geografisk utbredning en framtida byggnadspantre- gistrering skulle få. De siffror som nämns i skrivelsen tyder på en tämligen begränsad verksamhet även på sikt.

CFD förutsätter vidare att ett riksomfattande system för registrering av byggnads- pant efter utredning, lagstiftning och beslut skall kunna tas i bruk inom några år och innan fastighetsdatasystemet — i nuvarande utformning eller med en annorlunda teknisk lösning — kommer att vara infört i hela landet. Om byggnadspantregistrering skall inordnas i fastighetsdatasystemet — enligt något av alternativen I—II — innebär detta att för delar av landet måste ett manuellt system utvecklas och användas under en övergångstid.

Under rådande förhållanden och på nuvarande utredningsstadium förefaller ett manuellt systern förberett för övergång till ADB lämpligast (alternativ IV). Man har därvid behållit handlingsfrihet för val av framtida ADB-system, exempelvis enligt något av de övriga alternativen som redovisas i förstudien. En eventuell samordning mellan byggnadspant- och en framtida husregistrering skulle naturligtvis ge vissa särskilda fördelar.

Oavsett vilket alternativ som väljs är sambandet med fastighetsdatasystemet betydelsefullt. Detta gäller även om man stannar för ett helt manuellt system för byggnadspantregistrering. Det från olika användargrupper starkt uttalade önskemålet om samlad tillgång till fastighetsdata medför krav på att även byggnadspantuppgifter bör göras tillgängliga i fastighetsdatasystemet. Detta kan enklast ske i form av en markering i inskrivningsregistret i anslutning till nyttjanderättsinskrivningarna och med en referens till ifrågavarande särskilda register. Ett sådant förfarande kan genomföras utan några förändringar i det befintliga systemet.

Både domstolsverket och CFD har såsom framgår förordat det manuella systemet, det fjärde huvudalternativet i förstudierapporten, samt att man på olika sätt bör förbereda registreringen för en framtida övergång till ett ADB-register.

Domstolsverket har också framhållit, att det är förenat med beaktansvärda kostnader att använda något av de ADB-alternativ som rapporten anger, utom det som innebär att de nya uppgifterna tas in i det befintliga inskrivningsregistret i anslutning till inskrivning av nyttjanderätten.

_CFD markerar svårigheterna att fullständigt ta ställning på det underlag

• Sida 262
•  Original

som utredningen kunnat tillhandahålla. Myndigheten betonar också vikten av att de befintliga inskrivningsregistren under alla omständigheter redan från början kommer att ha någon hänvisning till det nya registret.

13.2.3. Utredningens överväganden och förslag

Av grundläggande betydelse för valet av registersystem är mängden av enheter som skall registreras. I ett inledningsskede finns det inte någon given mängd av objekt att fylla ett register med. Häri skiljer sig utgångsläget från det som gäller för fastighetsdatasystemet och andra jämförbara register.

Trots det stora intresse som man kan räkna med för pantsystemet, är det osäkert med vilken hastighet de pantsättningsbara nyttjanderätterna kom- mer att skapas. Tillkomsten beror på partsförhandlingar som berör skilda delar av ett avtalssammanhang och härtill kommer den roll kreditgivarna spelar med sitt urval av de objekt som värdemässigt och av andra skäl anses kreditvärdiga. Det kommer givetvis att ha stor betydelse i vad mån det faktiskt finns kreditutrymme för en långivning mot de nya säkerheterna. (Se avsnitt 5.2.)

På sikt — tidsperspektivet är dock osäkert — kan man räkna med åtskilliga tiotusentals pantobjekt. Närmare volymberäkningar är självklart omöjliga att göra. En uppfattning om de största tänkbara volymerna får man av tidigare redovisad statistik över taxerade byggnader på annans mark. Man bör emellertid också beakta möjligheterna att pantsystemet kommer att leda till en ökning av nyttjanderättsupplåtelser för byggande. Eftersom befintliga taxeringsenheter är något ojämnt spridda över landet, bör man räkna med en ojämn fördelning också av pantobjekten. (Se avsnitt 4 och 5.3.)

Förhållandena kring registemnderlaget medför enligt utredningens upp- fattning att man måste avvisa tanken att bygga upp särskilda ADB-register med de stora kostnader det då blir fråga om. Även sådana lösningar inom fastighetsdatasystemets ram som skulle dra höga utvecklingskostnader måste awisas. Man måste inte minst beakta att driftskostnaderna per ärende kan bli omfattande under övergångstiden då pantobjekten tillkommer.

Vad som skulle kunna övervägas är därför att man utnyttjar fastighetsda- tasystemets inskrivningsregister i dess befintliga form och för de nya pantuppgifterna i anslutning till nyttjanderättsinskrivningama. Eftersom fastighetsdatasystemet inte är utbyggt mer än i en mindre del av landet, måste man emellertid under alla förhållanden ha ett manuellt system för andra delar av landet. Problemet är därför om man redan i inledningsskedet bör använda fastighetsdatasystemet på de orter där det är i drift eller lämna avgörandet i den delen åt framtiden.

Enligt utredningens uppfattning kräver inte ärendehanteringen inom pantsystemet att man redan från början anordnar en ADB-registrering. Längre fram när pantobjekten blivit tillräckligt många kan emellertid en sådan hantering troligen ge fördelar. Kraven på ett ADB-system kan emellertid beräknas komma också från de intressen som är knutna till fastighetsdatasystemet. Pantsystemets uppgifter kommer nämligen att vara av intresse för dem som använder inskrivningsregistret vid bedömningar av direkta och indirekta belastningar på fastigheten. Pantuppgiftema blir också av betydelse tillsammans med fastighetsregistrets uppgifter vid fastighetsre-

• Sida 263
•  Original

gleringar och andra åtgärder beträffande fastigheterna. Sådana behov kan emellertid tillgodoses också om de nya pantuppgifterna förs i manuella register.

När det gäller att ta ställning till frågan om valet av registersystem spelar kostnadsfrågan enligt utredningens uppfattning en avgörande roll. Med hänsyn härtill och mot bakgrund av vad som redovisats i övrigt anser utredningen att det nya registret till en början bör utformas som ett manuellt system. Övergången till ett ADB-system bör övervägas längre fram, när man har mer erfarenhet av förutsättningarna. Man bör emellertid utforma det manuella systemet på sådant sätt att man underlättar en framtida övergång till ett ADB-system om detta visar sig lämpligt. (Se avsnitt 14.)

När det gäller att bestämma vem som skall vara registermyndighet i det manuella systemet kan flera olika lösningar övervägas. En riksmyndighet är t. ex. inte otänkbar. För ett sådant val kan tala, att ärendevolymen kanske inte blir omfattande under övergångstiden med dess okända längd. Kostnaderna för personalutbildning skulle t. ex. kunna anföras för en sådan lösning.

Enligt utredningens mening är det emellertid fördelaktigast att välja de befintliga inskrivningsmyndigheterna som registerförare. Med det valet sprider man ut arbetsuppgifterna på flera myndigheter, och för var och en av dem kan man räkna med att pantsystemet ger endast en marginell ökning av arbetsuppgiftema. På många håll kan det förbli så även när pantsystemet totalt sett kommit i omfattande tillämpning. Utbildningssvårighetema bör inte bli besvärande, eftersom utredningsförslaget så nära ansluter sig till fastighetsrättsliga förebilder. Om man räknar med att pantsystemet på sikt bör tillföras fastighetsdatasystemet, finns det ytterligare skäl att ha ett samband genom registermyndigheten redan från början, eftersom omlägg- ningsproblemen då minskas. Något hinder mot att man för ett manuellt register vid sidan av fastighetsdatasystemet hos de inskrivningsmyndigheter där detta äri drift föreligger inte heller enligt vad utredningen erfarit. En viss manuell hantering förekommer ändå vid sidan av ADB-systemet.

Utredningens lagförslag utgår från det registersystem som har beskrivits. Det nya registret har fått namnet nyttjanderättsregistret. I lagförslaget har tagits upp de regler därom som bör finnas i den nya lagen. De närmare bestämmelserna om utformningen av registret och rutinerna kring det bör ges i form av verkställighetsregler som beslutas av regeringen.

Lagförslaget som utredningen avger följer i stora drag JB:s regler om inskrivning. De allmänna bestämmelserna om inskrivning i 19 kap. JB har sålunda med modifieringar förts över till det nya pantsystemet. JB:s regler om lagfart har i stor utsträckning använts som förebild för den förvärvsre- gistrering som ingår i utredningsförslaget och JB:s inteckningsregler har på motsvarande sätt använts för inteckningen enligt förslaget.

Till dessa bestämmelser kommer emellertid föreskrifter om hur ett pantobjekt skall bli upptaget i registersystemet och avföras därifrån m. m. En viss motsvarighet har dessa frågor i reglerna om hur man gör upplägg i fastighetsboken för de enskilda fastigheterna. Dessa regler kan emellertid inte användas i pantsystemet utan bestämmelserna måste där få en annan inriktning. Lagförslaget har i detta ämne regler i 4 kap. om registrering och avregistrering som ansluter till materiella förutsättningari 1 kap. Dessa avser

• Sida 264
•  Original

innehållet i nyttjanderättsavtalet och identifieringsåtgärder av parterna m.m., vilka har behandlats i andra avsnitt. En viss likhet har förslagets bestämmelseri dessa frågor med sjölagens regleri 2 kap. om registrering och avregistrering av skepp. (Se avsnitt 8.2.)

13.3. Beteckningar på registerenheterna

13.3.1. Problemen

Enheterna i pantsystemets register måste av förklarliga skäl ha någon form av beteckning. Det närmaste skälet är att man måste kunna ange vilken enhet som avses med ett beslut, ett pantbrev eller ett gravationsbevis. Den minst utvecklade beteckning som praktiskt sett kan tänkas är att man anger fastigheten där nyttjanderätten gäller enligt modellen ”nyttjanderätt till Albo 1:5 Alstad socken". Fastighetsbeteckningarna med socken som registerområde tillhör de manuellt förda jordregistren. I fastighetsregistren somtillhör fastighetsdatasystemet används i stället kommun som register- område, medan man i görlig mån bibehåller övriga led i de nuvarande beteckningarna för de enskilda fastigheterna. Här används den äldre formen av fastighetsbeteckning i exemplifieringarna, eftersom den är välbekant i hela landet. Fastigheten i exemplet ovan skulle med den nya formen av beteckning kunna heta Albo 1:5 Ystads kommun.

Den enkla beteckningen i exemplet är emellertid inte tillräcklig, vilket framgår om man antar att det finns mer än en nyttjanderätt till fastigheten. Vare sig övriga nyttjanderätter är registrerade eller ej , skulle det uppkomma oklarhet och risk för förväxlingar. Redan för behandlingen av pantfrågorna krävs det beteckningar med vilka man kan skilja en nyttjanderätt från andra som gäller samma fastighet.

För man in ett krav på ett identifieringsförfarande med kartläggning och registerkarta m. ni. genom t. ex. fastighetsbildningsmyndighetemas försorg, har man givetvis därmed ofrånkomliga krav på ett system med exklusiva beteckningar för varje enhet som registreras. Det finns emellertid ytterligare hänsyn som gör sig gällande även med utredningsförslagets uppläggning att identifieringsåtgärderna skall utföras av parterna. (Se avsnitt 8.4.)

Man bör sålunda beakta att det i fastighetsbok eller inskrivningsregister bör finnas en hänvisning på fastigheten till det ställe i nyttjanderättsregistret där man kan finna registreringen av en nyttjanderätt som är inskriven i fastigheten. För inskrivningsregistrets del kan det ställas särskilda krav på hur beteckningen är utformad för att den skall kunna hanteras i fastighets- datasystemet på bästa sätt. (Se avsnitt 13.22.)

Ett framtida ADB-system också för nyttjanderättsregistret medför natur- ligtvis krav på ett beteckningssystem som är hanterligt i den ordningen. Enligt vad förut sagts bör en registeromläggning underlättas i görlig mån.

Av särskild betydelse är det beteckningssystem som redan finns hos skattemyndigheterna för byggnader på annans mark. I utredningsdirektiven har det sagts att utredningen bör överväga om de beteckningarna kan användas i ett pantregister.

Det projekt för en allmän husregistrering som nämns av lantmäteriverket

• Sida 265
•  Original

och CFD:s förstudierapport avser såväl hus som är fastighetstillbehör som hus på annans mark, och det innefattar också ett beteckningssystem. Projektet ligger emellertid långt från ett genomförande och kan lämnas åsido i förevarande sammanhang. (Se bilaga 2 och Husregistrering, promemoria 1976—11 utarbetad av en projektgrupp inom CFD.)

13.3.2. Lantmäteriverkets synpunkter

Lantmäteriverket har i sitt yttrande den 18 juni 1980 i anledning av utredningens frågor om förfarandet med identifiering av nyttjanderättsom- råden tagit upp även beteckningsfrågan. (Se avsnitt 8.4.2.)

I beteckningsfrågan anför lantmäteriverket följande synpunkter.

Möjlighet till pantsättning av nyttjanderätt innebär att nyttjanderätten måste kunna identifieras. För att underlätta redovisning och identifiering bör varje nyttjanderätt åsättas en beteckning. Om man inte har identifierande beteckningar på nyttjanderät- terna blir de praktiska olägenheterna och förväxlingsriskerna stora särskilt i fall då många nyttjanderättsupplåtelser skett från en och samma fastighet.

Problemen kring definition och identifikation av registerobjekt har utretts av centralnämnden för fastighetsdata (CFD) i en promemoria angående husregistrering (1976-11). De överväganden som redovisas bör gälla även vid bedömning av beteckningssystem för nyttjanderätter. I promemorian föreslås ett identitetssystem byggt på fastighetsundernummer, dvs. löpnummer för varje objekt inom en fastighet, varvid löpnumret kopplas till fastighetens registerbeteckning (se 5. 54 i ovan nämnda promemoria).

Om beteckningen på nyttjanderätt bygger på fastighetsbeteckningen för den belastade fastigheten, så kommer beteckningen i vissa fall att påverkas vid ändringari fastighetsindelningen. Det bör tilläggas att det torde vara ovanligt att område som är föremål för nyttjanderättsupplåtelse av här åsyftat slag blir föremål för fastighetsbild- ningsåtgärd. Det kan emellertid inträffa undantagsvis, t. ex. i fall då fastigheten utgör jordbruksfastighet som ingår i något slag av strukturrationalisering. I ett sådant fall kan t. ex. ett ägoskifte av fastigheten på vilket nyttjanderättsupplåtelser skett byta beteckning. Bestämmelserna om beteckningar för nyttjanderätterna måste utformas så att de kan tillämpas på ett lämpligt sätt också i sådana situationer. Detta behöver inte möta några större problem.

Ett annat möjligt beteckningssätt för nyttjanderätter vore att anknyta till beteckningssättet för gemensamhetsanläggningar (42 & fastighetsregisterkungörelsen 1974:1059, omtryckt 1979:11). Beteckningen skulle då bli av typen Berga n:2. Den skulle alltså inte ge besked om vilken fastighet nyttjanderätten belastar.

CFD utreder för närvarande vissa frågor kring byggnadsregistrering i fastighetsda- tasystemet, vilka aktualiserats i Er skrivelse 1980-02-27 och som är av betydelse för bl. a. utformningen av beteckningar för nyttjanderätter. LMV avstår därför från att nu lämna förslag till vilken lösning som bör väljas.

13.3.3. Skatterättsliga beteckningar

Hos länsstyrelserna och de lokala skattemyndigheterna förs det register, kallade skatteregister, över fastigheter och vissa andra enheter som berörs av fastighetstaxeringen, däribland byggnader på annans mark. Registreringen grundas på kungörelsen (1967:497) om vissa register hos folkbokföringsmyn- dighet över fastigheter" och skattskyldiga rn. fl. (omtryckt 1974:329). Kungörelsen brukar kallas för registerkungörelsen.

• Sida 266
•  Original

Länsstyrelsen för enligt 1 & registerkungörelsen ett ADB-register över fastigheterna i länet. För varje fastighet eller del därav som redovisas särskilt skall anges en beteckning samt uppgifter om ägare eller innehavare. Enligt 2 5 skall varje lokal skattemyndighet för sitt fögderi föra ett manuellt register med uppgifter från länsstyrelsens register. Det manuella registret består för varje enhet av ett kort, en s. k. fastighetsavi eller FAVIL. Rutinerna kring registreringen regleras av instruktioner av riksskatteverket. Dessa beskriver dock inte verksamheten i alla detaljer. (Se Riksskatteverkets instruktion, Lokal skattemyndighets fastighetsaviregister. Handledning för registervård 1981- 09- 18. )

Systemet innebär att de lokala skattemyndigheterna upprättar det primära underlaget för ADB- -registreringen hos länsstyrelsen. Ändrade förhållanden förs sålunda rn på FAVIL- korten och rapporteras genom dem till länssty- relsen där de förs in i ADB-registret. Härefter går nya FAVILzer med det aktuella innehållet tillbaka till de lokala skattemyndigheterna.

När nya enheter tillkommer börjar den lokala skattemyndigheten med att i två exemplar upprätta en fastighetsavi med samma innehåll som FAVIL men som benämns NYFAD. Ett exemplar lämnas till länsstyrelsen för registre— ring där och återsänds sedan tillsammans med ett FAVIL-kort som tillförs den lokala skattemyndighetens kortregister. NYFAD-korten utmönstras efter hand.

En byggnad på annans mark registreras på detta sätt så snart den lokala skattemyndigheten har fått uppgift om den nya enheten. Den underrättelse som i allmänhet kommer först är den som byggnadsnämnden lämnar enligt 18 kap 115 fastighetstaxeringslagen (1979: 1152). Enligt bestämmelserna där skall byggnadsnämnden kvartalsvis lämna uppgifter om byggnadslov som beviljats under kvartalet, bl. a. de som avser nybyggnad. Ägaren har dessutom skyldighet att avge självdeklaration beträffande byggnaden enligt bestämmelserna i fastighetstaxeringslagen, där 18 kap. 1 & avser allmän och 26 kap. 2 & avser särskild fastighetstaxering. Deklaration får även lämnas frivilligt.

En enhet som är byggnad på annans mark kan alltså bli registrerad innan det har tillkommit någon byggnad och innan det har skett någon taxering av den. Blir det inte något taxeringsvärde åsatt, mönstras registerkortet ut ur kortregistret och enheten kommer därmed att uteslutas också ur länsstyrel- sens register.

Enligt 7 kap. 16 & fastighetstaxeringslagen sätts det inte något taxerings- värde på bl. a. sådan enhet som år byggnad på annans mark, om enhetens taxeringsvärde ej skulle uppgå till 10.000 kr. Taxeringsnämndens beslut i taxeringsfrågoma skall enligt 20 kap. 20 & fastighetstaxeringslagen tas upp i fastighetslängden, dock inte om beslutet avser byggnad på annans mark med ett värde under 10.000 kr.

Som beteckningar på enheterna har man tidigare använt sig av enbart siffror i speciella kombinationer och inte av de officiella fastighetsbeteck- ningarna. En fastighet har enligt detta system individualiserats av ett löpnummer inom den församling där den är belägen. Metoden har i huvudsak motiverats av de tekniska krav som det Skatterättsliga ADB- systemet ställt. Beteckningssättet har emellertid ändrats inför 1981 års allmänna fastighetstaxering — dock utan ändring i registerkungörelsen. (Se

• Sida 267
•  Original

RS/AFB-utredningen, Fastighetsidentitet i AFB-systemet 1977-09-14.)

Enligt det nya systemet individualiseras fastigheterna med de officiella beteckningarna som finns i fastighetsregistren. Härtill kommer sifferbeteck- ningar för sådana delar av fastigheten som är av intresse ur taxeringssynpunkt enligt ett system som gällde även före beteckningsåndringen. Dessa kompletterande beteckningar utgörs av dels ett delnummer och dels ett binummer, vardera om högst tre siffror. Med ett delnummer anges byggnad på annans mark som finns på fastigheten. Med andra delnummer kan anges frånsålda områden i läget innan fastighetsbildning har skett eller andra delar av fastigheten som i ägarens hand har olika användningssätt. Binumret används för att ange andelsägare och kan förekomma också för enheter som är byggnad på annans mark.

En fastighet får enligt detta system t. ex. beteckningen Albo 125 Alstads socken 000 000. En byggnad på annans mark som finns på denna fastighet kan vara betecknad Albo 125 Alstads socken 001 000. Till identifieringssys- temet hör även sifferkoder för länet, kommunen och församlingen.

Uppgifter om taxerade enheter lämnar den lokala skattemyndigheten vanligen i form av taxeringsbevis. Uppgifter kan emellertid också lämnas i form av kopia av FAVIL eller av upplägg i fastighetstaxeringslängden. Samtliga dessa former anges i avgiftslistan under rubriken skatter och allmänna avgifter i kungörelsen (1964:618) om expeditionsavgift m. rn. (expeditionskungörelsen, omtryckt 19761383). Kostnaden är f. n. (februari 1984) för taxeringsbevis 55 kr, för FAVIL åt enskild person 30 kr för varje påbörjat tiotal och för ett upplägg i taxeringslängd 60 kr, varefter kostnaden stiger med 30 kr för varje ytterligare upplägg.

Inom områden där fastighetsdatasystemet äri drift är vissa skatteuppgifter tillgängliga också i datasystemet. Bestämmelser om informationssystemet för fastighetsregisterrnyndigheterna och inskrivningsmyndigheterna finns i fastighetsdatakungörelsen (1974:1058, ändrad senast 1982z55).

Systemet enligt kungörelsen innehåller bl. a. sådana uppgifter ur fastig- hetslängden som fordras för registerföringen hos inskrivningsmyndigheter- na. Enligt 45 i kungörelsen skall informationssystemet sålunda innehålla uppgift om kod för beskattningsnatur, taxeringsvärde m. m. Där skall dessutom anges ägare till hus på ofri grund med uppgift om person- eller organisationsnummer, namn och postadress. De skattemässiga beteckning- arnai form av delnummer och binummer nämns dock inte bland de uppgifter som skall förekomma i informationssystemet.

Enligt ett andra stycke i paragrafen skall uppgifterna avse förhållandena året närmast före det år då uppgiften hålls tillgänglig i informationssyste- met.

13.3.4. Utredningens överväganden och förslag

Registeruppgifterna om nyttjanderätterna måste på ett eller annat sätt innehålla uppgift om fastigheten där en nyttjanderätt gäller. Ett av skälen härtill är att nyttjanderätten enligt förslaget måste vara inskriven i fastighetsboken eller inskrivningsregistret innan den kan tas in i det nya registret. Det är redan av detta skäl lämpligt att fastighetens registerbeteck- ning får bilda en del av beteckningen på den registrerade nyttjanderätten.

• Sida 268
•  Original

Denna kan därefter tilldelas en tilläggsbeteckning av något slag. Eftersom den Skatterättsliga registreringen numera bygger på fastigheternas officiella beteckningar, finns det inte kvar något särskilt skäl att överväga registerbe- teckningar i nyttjanderättsregistret med annan konstruktion.

Ståndpunkten innebär att det beteckningssystem som används för gemensamhetsanläggningar och som lantmäteriverket visat på, inte är lämpligt för nyttjanderättsregistret. (Se avsnitt 13.3.2.)

Att registerenheterna måste ha någon form av tilläggsbeteckning har redan inledningsvis framhållits, eftersom enheterna måste kunna hållas i sår på ett tillförlitligt sätt. Ser man enbart till de krav som gör sig gällande inom det nya pantsystemet och dess register kan vilken som helst nummer- eller bokstavsbeteckning användas, vare sig den består enbart av siffror, bokstäver eller en kombination därav. En registerenhet skulle sålunda kunna betecknas t. ex. Albo 1:5 Alstad socken Nzl eller Albo 1:5 Alstad socken N:A eller något liknande, där N står för nyttjanderätt. (Se CFD:s förstudierapport, Alternativ 11, Bilaga 2.)

Fördelen med att man endast tar hänsyn till förhållandena inom pantsystemet är att man undgår de problem som alltid följer när man vill genomföra en samordning som berör skilda myndigheter och verksamhets- områden. Nackdelarna ligger i de svårigheter som skapas just genom att samordning inte skett. Det kan bli risker för förväxlingar och identifierings- svårigheter när olika beteckningar förekommer i skilda sammanhang. Från den utgångspunkten är båda de nyss nämnda varianterna mindre tillfreds- ställande. De påminner båda i olika grad om beteckningarna för gemensam- hetsanläggningar. För att undvika den likheten skulle nyttjanderättsbeteck- ningen kunna placeras före fastighetsbeteckningen. Det skulle också kunna vara en fördel att den får innehålla bokstäverna RN som förkortning av ”registrerad nyttjanderätt”, vilka följs av den löpande beteckningen, lämpligast bestående av siffror. En beteckning av denna konstruktion skulle kunna ha lydelsen RN:1 till Albo 1:5 Alstad socken.

Beteckningarna på de registrerade nyttjanderätterna måste ha en sådan utformning att de kan föras in i fastighetsdatasystemet utan svårighet. Det behovet uppkommer givetvis om nyttjanderättsregistret skall ingå i det systemet. Behovet kommer emellertid att föreligga oberoende av hur nyttjanderättsregistret förs. Där nyttjanderätten är inskriven i fastighetsbo- ken eller i fastighetsdatasystemets inskrivningsregister bör det nämligen finnas en hänvisning till den plats i nyttjanderättsregistret där nyttjanderät- ten är upptagen. Beteckningar enligt varianten VI i sammanfattningen i avsnittets slut torde uppfylla de krav som måste ställas från nu angiven utgångspunkt.

Även om man bara ser till behoven inom pantsystemet kan det emellertid finnas skäl för en samordning framför allt med de Skatterättsliga beteckning- arna. I skilda situationer uppkommer det sålunda ett behov av taxerings- uppgifter på en registrerad enhet, t. ex. för värderingen i samband med kreditgivning. Man måste då veta om en viss taxeringsuppgift för ”byggnad å” en viss fastighet avser den enhet i nyttjanderättsregistret som avses i kreditärendet.Används de Skatterättsliga beteckningarna skulle man uppnå betydande fördelar i fråga om samordningen mellan pantsystemet och den Skatterättsliga registreringen. Även samordningen med fastighetsdatasyste-

• Sida 269
•  Original

mer skulle gynnas, såväl i nuläget i områden där systemet är i drift, som i ett framtida läge då nyttjanderättsregistrets innehåll kan komma att tillföras fastighetsdatasystemet.

Det finns emellertid också svårigheter med att utnyttja de Skatterättsliga beteckningarna.

I första hand uppkommer det ett identitetsproblem på grund av att den Skatterättsliga registreringen avser byggnad, medan registreringen i pantsys- te met avser nyttjanderätt med byggnad som tillbehör. Grundreglerna för hur de Skatterättsliga enheterna bildas anges i 6 kap. fastighetstaxeringslagen.

I nuläget måste man räkna med att byggnader på ett och samma nyttjanderättsställe kan bli registrerade var för sig hos skattemyndigheten, bl. a. om värdemässiga faktorer anses motivera det. I de fall där så sker blir det svårigheter att använda skattebeteckningarna i pantsystemet.

En annan fråga gäller tillvägagångssättet när en registrering skall ske i nyttjanderättsregistret innan det finns någon registrering i skatteregistret. Så kan vara fallet, om en enhet inte blivit åsatt något taxeringsvärde på grund av att dess värde ligger under tiotusenkronorsgränsen. Även om enheten inte är lämpad som pantobjekt i utgångsläget, kan registrering komma att begäras på grund av planer på förbättringar som kräver krediter. Det behövs därför att skatteregistret kan ta upp även enheter som saknar taxeringsvärde, eventuellt på begäran av inskrivningsmyndigheten, i de fall då en registre- ringsfråga har kommit upp. En ordning som innebär att inskrivningsmyn- digheten själv sätter ett ledigt nummer i skattemyndighetens serie av delnummer skulle ge invecklade problem med aviseringar mellan inskriv- nings- och skattemyndigheter och måste därför avvisas.

Registrering i nyttjanderättsregistret kan också komma att begäras så tidigt att skattemyndigheten inte fått meddelande om ett beviljat byggnads- lov. Utredningen har inte velat sätta beviljat byggnadslov som förutsättning för registrering, eftersom detta kan inverka ofördelaktigt på nyttjanderätts- havarens kreditplanering. Om den skattemässiga beteckningen skall använ- das, bör den sålunda kunna åsättas även innan byggnadsnämnden har meddelat byggnadslov. Sakligt sett borde det inte finnas hinder härför, eftersom registreringen i nyttjanderättsregistret i allmänhet tyder på byggnadsplaner som kan antas leda till ett objekt som kommer att få taxeringsvärde åsatt.

Det skulle sålunda behövas att den skattemässiga registreringen kunde ske redan på en ansökan från en nyttjanderättshavare eller eventuellt på begäran av inskrivningsmyndigheten i ärendet då registrering sökts där.

Ett nödvändigt komplement till de Skatterättsliga rutinerna är att en enhet inte får avregistreras ur skatteregistret, innan det skett avregistrering i nyttjanderättsregistret. Risken finns nämligen annars att beteckningen blir använd för ett nytt objekt. Det kan inte accepteras i pantsystemet. Där måste beteckningen på en avregistrerad enhet vara förbrukad för alltid. Avregi- strering sker nu, t. ex. om värdet på en taxeringsenhet faller så mycket att denna förlorar sitt taxeringsvärde. Alternativet att beteckningar på avregi- strerade skatteenheter inte blir återanvända i skatteregistret är inte heller tillräckligt, eftersom en senare värdestegring med åtföljande nytt taxerings- värde på nytt kommer att ge upphov till skatterättslig registrering och nya beteckningsproblem.

• Sida 270
•  Original

Det sätt på vilket inskrivningsmyndigheterna skall få underrättelse om skattebeteckningarna ger också en del problem. En möjlighet är att den som söker registrering måste lämna ett bevis om skatteregistrets beteckning. Denna lösning ligger nära till hands, eftersom hela registreringen endast kan ske på begäran av en sökande och inte i något fall på myndighetsinitiativ. En av fördelarna är att sökanden blir den som måste kontrollera identiteten mellan det objekt som skattebeteckningen avser och det som registrerings- ansökan avser. Beviset kan ha formen av en kopia av FAVIL eller av upplägg i fastighetslängden, om taxering hunnit ske. Taxeringsbevis i deras nuvaran— de utformning är däremot inte användbara, eftersom de inte tar upp skatteregisterbeteckningen. En fördel vore om taxeringsbevisen rutinmäs- sigt blev försedda med den Skatterättsliga beteckningen, eftersom beviset är den vanliga formen för taxeringsuppgifter från skattemyndighet.

Det kan emellertid inte med nuvarande Skatterättsliga rutiner göras till en ofrånkomlig registreringsförutsättning att sökanden ger bevis om den Skatterättsliga beteckningen. Som redan har framhållits finns den inte alltid då en registrering kan vara aktuell. Kravet skulle därför i sådana fall hindra registreringen till skada för sökanden. Uppgiften om beteckningen måste därför inhämtas av inskrivningsmyndigheten. Den kan emellertid krävas från sökanden, om de skattemässiga rutinerna ändras så att en sökande har rätt att få sin enhet registrerad redan på ansökan, t. ex. om han uppger sig avse att begära registrering i nyttjanderättsregistret.

I de distrikt där fastighetsdatasystemet är i drift har inskrivningsmyndig- heten tillgäng till det förutnämnda informationssystemet med de taxerings- uppgifter som myndigheten f.n. behöver. Det vore givetvis lämpligt att informationssystemet också kom att innehålla de Skatterättsliga registerbe- teckningarna för byggnad på annans mark. För att detta skall bli fallet måste det ske en komplettering av föreskrifterna i 4 & fastighetsdatakungörel- sen.

Ytterligare ett problem föreligger emellertid på grund av att uppgifterna i informationssystemet hänför sig till året närmast före det år då de tillhandhålls där. Detta beror på att taxeringsvärdet året närmast före det år då lagfart söks i vissa fall skall gälla som värde på fastighet vid beräkningen av stämpelskatt. Motsvarande gäller också för tomträtt i vissa fall. Bestämmel- serna är intagna i 85 stämpelskattelagen (1964c308, omtryckt 1971:454).

Problemen med meddelandet av skatteregisteruppgifter till inskrivnings- myndighet kommer alltså under alla förhållanden att finnas också i distrikt där fastighetsdatasystemet är i drift.

Det bör nämnas att stämpelskatteutredningen föreslagit att de inskriv- ningsmyndigheter som ännu står utanför fastighetsdatasystemet bör förses med utdrag ur fastighetslängderna för att de där skall kunna hämta uppgifter som behövs i inskrivningsärenden. Denna ordning löser som framgått, inte problemen kring registreringen i nyttjanderättsregistret, eftersom fastighets- längden under alla förhållanden får sina uppgifter för sent för att det alltid skall vara tillräckligt i registreringsärendena. (Se SOU 198318 5. 57.)

Sammanfattningsvis kan följande sägas i frågan om beteckningarna på de registrerade nyttjanderätterna.

Som exempel på beteckningar på registrerade nyttjanderätter och på andra enheter av intresse i sammanhanget hari detta och närmast föregående

• Sida 271
•  Original

avsnitt anförts följande varianter.

I. Albo 1:5 Alstad socken 001 000. (Den Skatterättsliga beteckningen för byggnad på annans mark.)

II. Berga n:2. (Beteckning på gemensamhetsanläggning.)

III. Nyttjanderätt till Albo 1 :5 Alstad socken. (Den minst utvecklade formen av beteckning för en registrerad nyttjanderätt.)

IV. Albo 1:5 Alstad socken N:A. (Individualiserande beteckning för registrerad nyttjanderätt.)

V. Albo 1:5 Alstad socken Nzl. (Se vid IV.)

VI. RN:1 till Albo 1:5 Alstad socken. (Se vid IV.)

Beteckningarna för de registrerade nyttjanderätterna bör enligt vad som framhållits bygga på fastighetens officiella beteckning. Det kravet tillgodoser beteckningsvarianterna III—VI. Utredningen har emellertid också framhållit att man bör välja en beteckning som skiljer en registrerad nyttjanderätt från andra nyttjanderätter till fastigheten, var sig de är registrerade eller oregistrerade. Därför är varianten III olämplig. Varianterna IV och V är särskiljande på det sätt som fordras men har nackdelen att de kan komma att förväxlas med beteckningarna för gemensamhetsanläggningar enligt exem- pel II. Varianten VI framstår därför som en bättre form.

Beteckningar enligt exempel VI torde också utan svårigheter kunna föras in i fastighetsdatasystemet.

Om de Skatterättsliga beteckningarna enligt exempel I kunde användas skulle det ge sådana fördelar att den varianten principiellt kan förordas. Det möter emellertid ganska betydande svårigheter att samordna registrerings- förfarandet för nyttjanderätterna med de Skatterättsliga rutinerna. Dessa måste under alla förhållanden ändras i vissa avseenden för att samordningen skall bli möjlig. Kan en samordning inte åstadkommas, bör de registrerade nyttjanderätterna få beteckningar som tydligt skiljer dem från de Skatterätts- liga. Även det kravet uppfyller beteckningar enligt variant VI.

Den närmare lösningen av problemen med beteckningarna bör enligt utredningens mening ske som ett led i utfärdandet av verkställighetsföre- skrifterna till lagförslaget. Det arbetet bör ske i samarbete med riksskatte- verket, domstolsverket och CFD.

• Sida 272
•  Original

• Sida 273
•  Original

14.1. Inledning

Regeringen har i s. k. besparingsdrrektiv dragit upp gemensamma riktlinjer för utredningarnas arbete med hänsyn till kostnadsfrågorna. De senaste direktiven av detta slag, direktiv (198020) till samtliga kommittéer och särskilda utredare angående finansiering av reformer, anger vilken betydelse som skall läggas vid kostnaderna för att genomföra ett förslag och hur kostnaderna skall redovisas. Dessa direktiv skall följas oavsett vad som har sagts i de enskilda direktiv som en utredning arbetar efter.

De sålunda senast utfärdade besparingsdirektiven har i huvudsak följande lydelse.

Enligt tilläggsdirektiv (Dir. 1978z40) som utfärdades den 28 april 1978 ålades samtliga kommittéer och särskilda utredare att noga överväga hur eventuella kostnadskrävande förslag skulle kunna finansieras genom omprövning av pågående verksamhet och omfördelning av befintliga resurser inom det område kommitténs förslag avser. Kommittéerna skulle också göra en prioritering mellan angelägna önskemål inom utredningsområdet och så omsorgsfullt som möjligt belysa de indirekta effekterna i form av exempelvis ökad administration och byråkrati för myndigheter och enskilda som förslagen kunde medföra.

I budgetförslaget för budgetåret 1980/81 (prop. 1979/80:100 bil. 2) anfördes följande: ”En väsentlig faktor bakom statsutgifternas stegringstakt är de utredningar med förslag till reformer på olika områden som tas fram i kommittéforrn eller på annat sätt. I ett kärvt statsfinansiellt läge kan det finnas skäl att noga pröva på vilka områden och med vilken inriktning utredningsresursema bör sättas in. Detta gäller såväl inom regeringskansliet som inom myndigheter och nu pågående utredningar. Det kommer enligt min mening att bli nödvändigt att iökad utsträckning använda dessa resurser i effektivitetsfrämjande och omprövande syfte”.

I budgetförslaget framhålls också att det under de närmaste åren inte kommer att finnas något utrymme för en politik präglad av kostnadskrävande reformer eller löften. Det är i nuvarande ekonomiska läge angeläget att gällande statliga utgiftsåtaganden ges en förutsättningslös prövning. Intresset bör sålunda inte i första hand koncentreras på förslag till i och för sig befogade ökningar av existerande anslag och nya insatser utan övervägandena bör i stället avse möjligheterna till begränsningar och ompriori- teringar inom ramen för gjorda åtaganden.

Enligt anvisningarna för myndigheternas anslagsframställningar avseende budget- året 1981/82 skall myndigheterna för varje förslag som innebär en höjd ambitionsnivå redovisa besparingsförslag som normalt motsvarar minst kostnaden för ambitionsni- våhöjningen.

Mot bakgrund av vad som nu har redovisats bör de kommittéer som arbetar f. n. , på

• Sida 274
•  Original

samma sätt som under 1978, få ytterligare riktlinjer för sitt arbete för att detta skall kunna bli meningsfullt i rådande statsfinansiella läge. Därigenom kan undvikas att ett antal förslag till åtgärder presenteras för regeringen för vilkas genomförande saknas resurser. Kommittéernas arbete bör i stället utnyttjas i effektivitetshöjande och omprövande syfte. Även de kommittéer som tillkallas i fortsättningen måste givetvis arbeta under realistiska ekonomiska förutsättningar. Deras direktiv får utformas med hänsyn härtill.

Utgångspunkten skall vara att alla förslag som kommittéerna lägger fram skall kunna genomföras inom ramen för oförändrade resurser inom det område som förslagen avser. Det innebär att om kostnadskrävande förslag läggs fram måste samtidigt visas hur förslagen kan finansieras genom besparingar i form av rationali- seringar och omprövning av pågående verksamhet inom utredningsområdet. Kost- nadsberäkningarna skall vara väl genomarbetade och ta hänsyn till alla kostnader som kan uppstå oavsett om de drabbar staten, kommuner eller enskilda. Kommittéerna bör så omsorgsfullt som möjligt belysa de indirekta effekter i form av exempelvis ökad administration och ökat krångel, som förslagen kan medföra för myndigheter och enskilda.

I budgetförslaget för budgetåret 1980/81 framhålls att regeringen för sin del är inriktad på att i större utsträckning än tidigare vara restriktiv med krav på kommunala insatser. Riksdagen har i samband därmed uttalat (FiU 1979/80:15) att en självklar utgångspunkt för riksdagens ställningstaganden bör vara att kommuner och lands- tingskommuner inte annat än undantagsvis åsamkas nya utgifter till följd av statliga beslut. I regeringsförklaringen i oktober 1979 betonades också att regeringen avser att noga granska de ekonomiska verkningarna för den kommunala sektorn av statliga beslut. Det är därför nödvändigt att olika reformers effekter på den kommunala verksamhetens volymutveckling och på den kommunala ekonomin klarläggs. Mot denna bakgrund måste kommittéerna noga beakta de kommunalekonomiska konse- kvenserna av lämnade förslag och redovisa ett genomarbetat underlag som medger bedömningar i dessa avseenden.

De förutsättningar för utredningsarbetet som nu dragits upp bör gälla för samtliga kommittéer och särskilda utredare oavsett vad som har sagts i enskilda kommittédi- rektiv. De kommittéer som på grund av särskilda skäl inte anser sig kunna uppfylla kravet på att alla förslag skall hållas inom ramen för oförändrade resurser skall så snart som möjligt anmäla detta till det statsråd till vars ansvarsområde den hör. Det ankommer på regeringen att besluta om undantag i något särskilt fall kan medges.

Utredningen har beaktat dessa direktiv under utredningsarbetets gång. Lagförslaget har formats bl. a. efter önskemålet att det skall kunna genomföras inom ramen för direktivens målsättning. Förslaget ger också enligt utredningens bedömande förutsättningar för att det eftersträvade resultatet skall kunna uppnås med lägsta tänkbara kostnader på berörda områden. Det nyttjanderättsregister som föreslås avses sålunda bli ett manuellt register som förs av de inskrivningsmyndigheter som redan finns för den fastighetsrättsliga inskrivningen.

Kostnadsfrågorna kan såsom direktiven visar ses från i huvudsak två skilda utgångspunkter. Den ena avser samhällets kostnader i olika avseenden och den andra kostnaderna för enskilda personer och organisationer. I det följande redovisas utredningens bedömningar av kostnadsfrågorna var för sig för dessa kategorier.

Helt allmänt bör framhållas att kostnaderna för att genomföra utredning- ens förslag för samhällets del i huvudsak är en fråga om kostnader för rättsvård och rättstillämpning. Förslaget innebär sålunda inte i och för sig att

• Sida 275
•  Original

samhället skall åta sig några vidgade uppgifter i förhållande till enskilda. Det innebär inte heller att enskilda skall åläggas ökade prestationer i förhållande till det allmänna. Huvudvikten ligger i stället på att det skall ställas ett regelsystem till förfogande för enskilda intressenter som efter eget val skall kunna utnyttja delvis nya rättsliga former i sin ekonomiska verksamhet. Det skulle kunna ligga nära till hands att räkna med, att det kan komma att utgå stämpelskatt för förvärv av registrerade nyttjanderätter och för inteckning däri på samma sätt som beträffande fastighet och tomträtt. Utredningen har inte utarbetat några regler med detta innehåll. De överväganden som skattefrågan aktualiserar är av den beskaffenheten att den inte ansetts höra till utredningens uppdrag. Eftersom en sådan skatt inte är nödvändigt förbunden med pantsystemet, lämnas den åsido även i det nu aktuella sammanhanget.

14.2. Samhällets kostnader

Samhällskostnadema bör övervägas i vad de via olika förvaltningsgrenar kan drabba statsverket eller kommuner.

Statens kostnader hör i första hand samman med uppläggandet och driften av nyttjanderättsregistret. Förslaget innebär, såsom närmare redovisas i andra avsnitt, att registret skall föras manuellt av de redan existerande inskrivningsmyndigheterna för den fastighetsrättsliga inskrivningen. Re- gistret skall vidare tillföras sitt innehåll successivt i takt med att det görs ansökan om att nyttjanderätter skall tas upp där för att användas som pant. Någon inledande registrering av ett större bestånd av registerobjekt blir det sålunda inte fråga om. (Se avsnitt 13.2.)

Ifråga om kostnaderna för uppläggning och drift av nyttjanderättsregistret har utredningen samrått med domstolsverket. Dess ekonornienhet har i skrivelse den 10 juni 1983 redovisat följande bedömning.

Följande kostnader har antagits uppkomma vid införandet av ett system för byggnadspantinteckningar.

]. Administration vid domstolsverket, t. ex. utformning av register, blanketter och handläggningsanvisningar: två personmånader eller ca 30 000 kr.

2. Utbildning, introduktion vid inskrivningsmyndigheterna: 90 personveckor eller ca 300 000 kr.

Det löpande arbetet med byggnadspantinteckningar antas motsvara nuvarande arbete inom inskrivningsmyndigheterna på följande sätt:

Första inteckning med upplägg = 1,25 lagfartsärende. Inteckning = inteckning.

Innehav = innehav.

Övrigt = övrigt.

Självkostnaderna för detta arbete motsvaras i stort sett av vad som nu uttas i avgifter enligt avgiftslistan i expeditionskungörelsen.

Utredningen, som inte lägger fram förslag till formulär, blanketter o. d., har gjort allmänna överväganden i hithörande frågor. Utifrån dem finns det inte anledning att räkna med att frågorna skulle vara mera arbetskrävande än vad domstolsverket utgått från. Med den enkla utformning som erfordras bör

• Sida 276
•  Original

man i stor utsträckning kunna som förebild använda det material som redan finns utarbetat för inskrivningen beträffande fastigheter och tomträtt.

En mera speciell utformning av handlingarna kan föranledas av önskemå- let att registret skall bli tillrättalagt för att i framtiden eventuellt föras över till ett ADB-system. Inte heller under sådana omständigheter finns det anledning att befara ett mera kostnadskrävande arbete. (Se avsnitt 13.2.)

Utbildningskostnaden som domstolsverket tagit upp är en i viss mening rörlig kostnad. Den kan varieras genom att insatserna görs mer eller mindre omfattande utan att systemets funktion därför påverkas på ett mera avgörande sätt. Enligt utredningens bedömning kräver igångsättningen av systemet inte någon omfattande utbildning. Detta beror i första hand på att förslagets regler så nära ansluter till vad som gäller för den fastighetsrättsli ga inskrivningen. Den kostnad som domstolsverket räknat med kan i vart fall bedömas som väl tilltagen.

Igångsättningskostnader av angivet slag bör kunna medräknas vid bedömningma av den erforderliga nivån för expeditionsavgifterna. På motsvarande sätt torde redan nu mera allmänna registerhållningskostnader vara inräknade i expeditionsavgifterna för den fastighetsrättsliga inskrivning- en.

Uppgifterna i det löpande registreringsarbetet har i allmänhet motsvarig- heter i den fastighetsrättsliga inskrivningsverksamheten.

Förstagångsregistreringen har dock ingen exakt motsvarighet på fastig- hetssidan. Domstolsverket har uppskattat ärendet till att motsvara 1,25 lagfartsärende. Härvid ingår motsvarigheten till ett lagfartsärende i arbets- uppgiften.

Enligt utredningens uppfattning kan man böra räkna med en något större

. tidsåtgång för förstagångsregistreringen än som motsvarar 1 ,25 lagfartsären-

de. Arbetet kommer att omfatta moment som i vissa fall kan kräva en hel del ' tid. Främst bör nämnas att myndigheten skall kontrollera att rätt nyttjande—

rättshavare står som sökande, vilket måste ske utan stöd av tidigare registeruppgifter. Vidare måste åberopade avtal granskas, varvid bl. a. ett kartmaterial skall bedömas. Det kan vara realistiskt att räkna med att förstagångsregistreringen motsvarar i genomsnitt 1,5 lagfartsärende.

Under alla förhållanden kan kostnaden för förstagångsregistreringen täckas av expeditionsavgifter utan att beloppsnivån behöver markant avvika från vad som gäller beträffande liknande ärenden beträffande fastigheter. Inom samma ram ryms också kostnaderna för registrering av ändringsav- tal.

Utredningen delar domstolsverkets uppfattning, att registerårendena i övrigt inte kommer att bli mera arbetskrävande beträffande nyttjanderät- terna än motsvarigheterna i fråga om fastighet. Kostnaderna kan därmed kompenseras genom expeditionsavgifter på samma nivå som gäller för de fastighetsrättsliga inskrivningarna.

Ärendena kan beräknas bli en marginell belastning på inskrivningsmyn- digheterna. Särskilt beror detta på att registreringen av nyttjanderätterna, såsom nyss framhållits, kommer att ske efter hand på ansökan av deras innehavare. Något behov av personalökning kan förslaget därför inte antas medföra.

Statsverket kan också få kostnader på grund av bestämmelserna om

• Sida 277
•  Original

ersättning från staten vid godtrosförvärv av nyttjanderätt eller panträtt. Lagförslaget har bestämmelser härom i 2 kap. 65 och 3 kap. 55 som motsvarar de ersättningsregler som gäller beträffande fast egendom.

Kostnader i samband med godtrosförvärv kan inte anges till bestämda belopp, eftersom de beror på oberäkneliga händelser. Erfarenheterna beträffande fastigheter visar emellertid att ersättningsfallen är sällsynta företeelser. Enligt utredningens bedömningar kan riskerna för kostnader av detta slag generellt inte anses större i fråga om nyttjanderätterna än beträffande fastigheter. Med samma generella bedömning kan man för enskilda fall räkna med lägre belopp än beträffande fastigheter, eftersom fastigheter kan ha helt andra värden än vad man i allmänhet har att räkna med i fråga om nyttjanderätter.

Finansieringen av detta slags kostnader bör liksom motsvarigheterna på fastighetssidan beaktas när man fastlägger nivån på expeditionsavgifterna.

Kostnader som statsverket kan ådras på grund av fel eller försummelse i inskrivningsverksamheten kan bedömas likartat med vad som nu redovisats beträffande godtrosförvärven.

Samhälleliga kostnader kan uppkomma också på en hel del andra områden än de nämnda. Till stor del hör de samman med registreringssystemet. Detta fordrar att det utfärdas bevis och andra handlingar, såsom taxeringsbevis m .m. från skattemyndigheter, personbevis från pastorsämbeten samt kartor från byggnadsnämnder och lantmäterikontor. Dessutom ger en ökad aktiviteti fråga om markanvändning, byggande och kreditgivning upphov till ökade kostnader på de förvaltningsområden som berörs. Arrendenämnder- na föreslås också få nya uppgifter och även i övrigt kan det tänkas att pantsystemet ger upphov till prövning av arrendenämnd eller domstol av frågor som annars inte skulle uppkommit eller behövt föras dit.

I de flesta fallen är det fråga om en ökad volym på ärenden som redan rutinmässigt handläggs på de olika områdena, i somliga fall med en viss ' modifiering. Utredningen bedömer den ökade arbetsbelastningen som marginell. Kostnaderna kommer i allmänhet att täckas av de avgifter som uttas eller som kan uttas efter den översyn av gällande bestämmelser, som bör ske i samband med verkställigheten av utredningsförslaget.

14.3. Kostnader för enskilda

Med utredningsförslaget åsyftas, såsom redan har framhållits, att det skall ställas ett nytt rättsligt system till förfogande för enskilda i den allmänna ekonomiska verksamheten i samhället. Syftet är alltså inte att det skall läggas en prestationsskyldighet eller kostnader på enskilda. Kostnader kan emellertid likväl uppkomma som ett resultat av att förslagets system blir utnyttjat. De kategorier av enskilda som närmast är berörda är nyttjande- rättshavare, fastighetsägare och kreditgivare.

Enskilda av alla slag som berörs får sålunda kostnader på grund av tidsåtgång, besvär och behov av sakkunnig hjälp som rättshandlingar i allmänhet är förenade med i varierande grad. Kostnaderna uppkommer vid olika tillfällen alltifrån de inledande undersökningarna av förutsättningarna att använda regelsystemet till de tvister som kan uppkomma i anledning av att

• Sida 278
•  Original

det har utnyttjats. Kostnader av detta slag kan givetvis inte beräknas till några bestämda belopp i förevarande sammanhang.

Kostnader uppkommer dessutom i form av expeditionsavgifter som tas ut i registerårendena eller för handlingar som behöver inges i dessa. Även stämpelskatt på förvärv av nyttjanderätt m. ni. kan bli aktuell. Frågan härom ligger emellertid såsom inledningsvis framhållits utanför övervägandena.

Lagförslaget har på skilda punkter konstruerats med särskild hänsyn till önskemålet att de enskildas kostnader för att utnyttja pantsystemet bör bli så låga som möjligt. Särskilt kan nämnas bestämmelserna i 1 kap. 4 5 3 om hur ett nyttjanderättsområde skall vara identifierat för att registrering skall kunna beviljas. (Se avsnitt 8.4.)

Kreditgivare och även fastighetsägare kan enligt vanliga ekonomiska principer täcka sina kostnader genom priser och avgifter.

Såsom tidigare har framhållits kan man bl. a. räkna med att fastighetsägare kan betinga sig högre arrendeavgifter för pantsättningsbara arrenden än för andra upplåtelser. För kreditgivare uppkommer bl. a. den fördelen att de arbetskrävande frågorna om säkerhetsöverlåtelser kan komma att bortfalla och ersättas med de mera lätthanterliga pantärendena. (Se avsnitt 2.3 och 5.4.)

I sista hand är det sålunda nyttjanderättshavare som kan drabbas av ökade kostnader. Dessa måste därvid vägas mot nyttan av möjligheterna att enligt eget val kunna utnyttja pantsystemets fördelar.

• Sida 279
•  Original

2 kap. Nyttjanderätten efter registreringen

Kapitlet innehåller bestämmelser om det innehåll nyttjanderätten har sedan den registrerats. På skilda punkter leder registreringen till ändringar av vad som annars gäller enligt JB eller allmänna regler om nyttjanderätt. Även

• Sida 291
•  Original

bestämmelserna om tillbehör i 1 kap. 5 & ändrar på liknande sätt det rättsläge som annars råder. I fråga om tillbehören har bestämmelserna placerats i första kapitlet, eftersom de i första hand avser nyttjanderättshavarens byggnader och annan egendom. Tillbehörsreglerna medför emellertid i sin tur att även det nu behandlade kapitlets bestämmelser berör-byggnader och andra föremål som nyttjanderättshavaren har på det upplåtna området.

N yttjanderättsavtalet

15

Första stycket anger att nyttjanderättsavtalet är bindande för längre tid beträffande en registrerad nyttjanderätt än vad som gäller enligt 7 kap. 5 & JB. Där är tiden satt till högst 50 åri allmänhet och 25 år inom stadsplan. För båda fallen medger lagförslaget en avtalstid om 75 år för att upplåtelsetiden skall stå i samklang med de ekonomiska förutsättningar som pantsystemet skapar för att byggnaderna på nyttjanderättsområdet skall få en längre varaktighet.

Liksom enligt JB:s bestämmelser leder ett överskridande av maximitiden till en uppsägningsrätt för såväl fastighetsägaren som nyttjanderättshavaren. En sådan uppsägning blir emellertid att betrakta som en uppsägning i förtid och enligt bestämmelserna i 10 å i det nu behandlade kapitlet leder den till att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren. Frågan om den längre maximi- tiden behandlas i övrigt i den allmänna motiveringen i avsnitt 11.4.2.

Andra styckets regler är ett komplement till föreskriften i 1 kap. 4 5 1 att en nyttjanderätt får registreras endast om avtalet är skriftligt. Ogiltighetsregeln i det nu behandlade stycket medför att muntliga sidovillkor saknar verkan. Regeln gäller också för ändringsavtal.

Bestämmelserna medför att innebörden av en registrerad nyttjanderätt alltid kan bedömas på grundval av skriftliga handlingar som förvaras hos registreringsmyndigheten. Undantag kan förekomma endast i fråga om ändringsavtal som inte blivit registrerat. I så fall begränsas emellertid giltigheten av andra bestämmelser såsom framgår av närmast följande paragraf. Den nu aktuella ogiltighetsregeln behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 9.3.

I tredje stycket anges att lagförslagets regler är tvingande i fråga om följderna av att en nyttjanderätt blivit registrerad. Reglerna härom är förestavade av hänsyn till tredje mans intresse. Den tvingande regleringen står i överensstämmelse med vad som annars gäller i sakrättsligt avseende, ofta utan att det direkt har sagts ut i skriven lag.

Med uttrycket förbehåll syftar lagtexten i första hand på innehållet i nyttjanderättsavtalet. Vad som sägs kan emellertid tillämpas också på rättshandlingar som gäller enbart byggnader eller andra föremål i tillbehörs— gruppen.

Föreskriften i stycket innebär att själva förbehållen blir utan verkan. De hindrar därför inte att en nyttjanderätt registreras. Däremot kan ett sådant hinder skapas, t. ex. genom förbehåll i nyttjanderättsavtalet som motsäger avtalsinnehållet i vad det annars utsäger att nyttjanderätten får registreras. Frågan berörs i kommentaren till bestämmelserna härom i 1 kap. 45 2.

• Sida 292
•  Original

25

Paragrafen anger förutsättningarna för att ett avtal om ändring i eller tillägg till avtalet om en registrerad nyttjanderätt skall gälla mot tredje man. Förhållandet mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren regleras av bestämmelser för nyttjanderättsavtal i allmänhet. Paragrafen har i vissa delar sin motsvarighet i vad som enligt 13 kap. 21 & JB gäller beträffande tomträtt. Enligt vad som sägs i den allmänna motiveringen kan de här åsyftade avtalen sammanfattas med benämningen ändringsavtal. Frågorna härom behandlas i avsnitt 9.4.

En registrerad nyttjanderätt kan komma att få sitt område ändrat också på annat sätt än genom ändringsavtal. I samband med förslagen till följdänd- ringar i FBL berörs fallen där ändringar kan åstadkommas genom fastighetsbildning. Sådana ändringar berörs inte av den nu behandlade paragrafen och de gäller oberoende av registrering. (Se avsnitt 16.9.)

I första stycket anges registrering av ett ändringsavtal — och i vissa fall Vilandeförklaring av en registreringsansökan — vara en grundläggande förutsättning för att avtalet skall gälla mot den som har rättighet i nyttjanderätten. Regeln får betydelse i förhållande både till pantborgenärer och andra fordringsägare som kan göra sin rätt gällande i förhållande till nyttjanderätten. Så länge inte ändringsavtalet framgår av registret kan sålunda en rättighet göras gällande i nyttjanderätten med den innebörd den har oavsett ändringsavtalet.

14 kap. 11 & ges det regler som skyddar rättighetshavare mot registreringar av ändringsavtal som kan ha betydelse för deras rättsställning. I 13 å i det kapitlet ges också de bestämmelser om Vilandeförklaring av registreringsan- sökan till vilka det hänvisas i det nu behandlade lagrummet. Vilandeförkla- ring skall enligt de bestämmelserna ske när ändringsavtalet är beroende av att fastighetsindelningen ändras, t. ex. så att fastigheten tillförs ny mark eller att den delas eller förändras på annat sätt. Vilandeförklarin g på annan grund än som anges i 13 & leder inte till att ett ändringsavtal blir bindande mot sådan tredje man som avses i det nu behandlade stycket av 2 kap. 2 5.

Andra stycket har bestämmelser om ändringsavtals giltighet mot den som förvärvar nyttjanderätten. Reglerna är begränsade till att avse överlåtelser som sker i annan ordning än som exekutiv försäljning. Rättsläget vid exekutiva förvärv berörs i den allmänna motiveringen. (Se avsnitt 9.4.3.) Bestämmelserna i det nu behandlade stycket anger att förvärvaren blir bunden av ett ändringsavtal, om han känt till det eller borde ha känt till det vid tidpunkten när förvärvet skedde. Även om så inte varit fallet, blir avtalet bindande genom att det efteråt blir registrerat. Var avtalet registrerat redan vid förvärvet, blir det givetvis bindande för förvärvaren, så mycket mer som en efterhandsregistrering gör avtalet bindande. Om registrering var sökt men ansökan var vilande, t. ex. i avbidan på medgivande från en pantborgenär, blir resultatet detsamma. Skälet härtill är att förvärvaren inte kan anses ha varit i god tro när registret har haft uppgifter som varit tillgängliga vid förvärvet.

I 4 kap. 12 & lagförslaget finns det regler som skyddar förvärvaren mot registreringar som kan göra ändringsavtalet giltigt, trots att förvärvaren varit i god tro vid förvärvet.

• Sida 293
•  Original

Godtrosregeln är formulerad i anslutning till andra liknande bestämmelser civilrättslig lagstiftning.

Som ett fall där förvärvaren bör ha känt till ändringsavtalet har redan nämnts att ansökan om registrering var vilandeförklarad vid förvärvet. Ett annat föreligger då ändringsavtalet blivit anmärkt i förvärvshandlingen. Det fallet framstår som så klart att det enligt registreringsbestämmelserna i 4 kap. 12 & får leda till registrering av ändringsavtalet även om förvärvaren inte medger det.

I övrigt kan det vara skiftande förhållanden som föranleder att förvärvaren kan anses sakna god tro beträffande ändringsavtalet. Det kan tänkas att det bör räcka att avtalet hållits tillgängligt i samband med förvärvet även om ändringsavtalet inte blivit anmärkt i förvärvshandlingen. Omständigheterna under vilka nyttjanderätten har utövats av överlåtaren, t. ex. i fråga om det område som hävdats, kan också vara sådana att en förvärvare åtminstone bort inse att det förelegat ett ändringsavtal. Det kan av sådana eller andra skäl tänkas att det bör krävas att han själv är aktiv för att förhöra sig i frågan i första hand hos överlåtaren.

Frivillig överlåtelse rn. m.

35

Paragrafen anger vilken rätt nyttjanderättshavaren har gentemot fastighets- ägaren att frivilligt överlåta nyttjanderätten. Överlåtelsereglema innebär till stor del en nyordning i förhållande till vad som nu gäller. Frågorna behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 10.2.

Den allmänna regeln i första stycket innebär att en registrerad nyttjande- rätt kan överlåtas till den som är en objektivt sett godtagbar förvärvare. Tvistefrågor har lämnats åt arrendenämnden att lösa i vad de avser en förvärvares rätt att förvärva nyttjanderätten enligt paragrafens regler. Andra tvister, t. ex. en förverkandetalan som grundas på en otillåten överlåtelse, avses inte här. Sådana frågor måste handläggas enligt de regler som gäller om tvister i allmänhet.

I andra och tredje styckena ges föreskrifter om att överlåtelserätten kan inskränkas med stöd av ett dispensförfarande hos arrendenämnden. I formella delar är reglerna härom uppbyggda med förebild av andra dispensregler som JB har för arrenden. Det tredje stycket bygger på det förslag till ändringar av motsvarande bestämmelser i 8 kap. 2 5 J B som ingår i

regeringens lagrådsremiss rörande arrendelagstiftningen. (Se avsnitt 11.3.1.)

49

Paragrafen innebär att förslagets system för överlåtelse också blir tillämpligt för familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv. Kretsen av associations- rättsliga förvärv är större i denna bestämmelse än i regler som nu finns i 9 kap. 31 å och 11 kap. 7 & JB. Bestämmelserna behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 10.2.3.

• Sida 294
•  Original

55

Genom paragrafen görs JB:s regler i 4 kap. om överlåtelse av fastighet tillämpliga på registrerad nyttjanderätt. Undantag gäller för 7—9 55 i kapitlet, eftersom det saknas förutsättningar att tillämpa dem här. Även bestämmel- sernai 5 kap. JB om verkan av klander m. m. förs över till nyttjanderätterna, bl. a. som en konsekvens av att överlåtelsereglerna gjorts tillämpliga. Förebild för paragrafen finns i reglerna om tomträtt i 13 kap. 7.83 JB. Frågorna behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 10.3.

65

Paragrafen innehåller regler om godtrosförvärv av den nyttjanderätt som blivit registrerad. Dessutom ingår vissa andra bestämmelser om verkan av inskrivningi nyttjanderättsregistret. Bestämmelserna får sitt innehåll genom att det hänvisas till 18 kap. JB i tillämpliga delar. De bestämmelser i 18 kap. JB som avser panträtt omfattas inte av den nu aktuella hänvisningen men görs tillämpliga genom hänvisningen i 3 kap. 5 & lagförslaget. Frågor om godtrosförvärv av nyttjanderätten behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 10.3 och 11.3. De härmed sammanhängande frågorna om godtros- förvärv av panträtt tas upp i avsnitt 12.3.

Genom hänvisningen i paragrafen blir JB:s system för godtrosförvärv på grund av inskrivning tillämpligt i dess helhet. Det blir alltså en skillnad mellan fel av olika arter som kan vidlåda det förvärv som en överlåtare själv stöder sig på. Vid en del 5. k. starka fel kan godtrosförvärv inte ske. Vidare gäller reglerna om ersättning av statsmedel åt den som förlorar sin rätt genom en annans godtrosförvärv eller åt den som vid starka fel inte gör något förvärv trots sin goda tro.

. Reglerna i förslaget avser förvärv av nyttjanderätten från en tidigare nyttjanderättshavare. Vid förvärv direkt från fastighetsägaren genom upplåtelse kan det inte vara fråga om en registrerad nyttjanderätt. Sådana förvärv omfattas å andra sidan direkt av föreskrifterna i 18 kap. 1 & andra stycket JB, och de leder till samma resultat som om upplåtelsen hade ingått bland de fall som avses med förslagets regler. Bestämmelserna i förslaget innebär att godtrosförvärv kan ske från den som i sin tur har förvärvat nyttjanderätten genom överåtelse eller något annat förvärv som är behäftat med något fel. I det avseendet blir nyttjanderätterna jämställda med tomträtter för vilka motsvarande regler gäller genom den hänvisning som 13 kap. 7 5 gör till bl. a. bestämmelserna i 18 kap. JB. Förslaget leder emellertid också till att förvärvaren kan göra ett godtrosförvärv, när upplåtelsen är behäftad med något fel som inte förlorat sin betydelse genom ett godtrosförvärv av den förste nyttjanderättshavaren. I det avseendet går förslaget längre än vad som gäller för tomträtten. De sålunda åsyftade situationerna täcks också av ordalagen i J B:s beskrivning i 18 kap. lå första stycket av de fel som åsyftas. Den mera begränsade innebörden av andra stycket i JB:s paragraf beräffande nyttjanderätter i allmänhet åstadkoms genom det inskränkande tillägg som där görs i sista ledet av texten. Det ledet förlorar alltså sin betydelse för de registrerade nyttjanderätternas del genom att första stycket blir tillämpligt. Att förslaget

• Sida 295
•  Original

måste ha denna vida omfattning beror, utom på de sakliga skälen i övrigt, på att godtrosförvärv av panträtt måste kunna ske under motsvarande omständigheter och att reglerna om godtrosförvärv av själva nyttjanderätten måste vara lika omfattande.

I punkt ] anges det i form av avvikelser från JB:s regler för tydlighetens skull vilka former av anteckningsärenden som vid tillämpning av lagförslaget skall avses med JB:s föreskrifter i 18 kap. 8 &.

Punkt 2 innehåller bestämmelser som motsvarar föreskrifterna för tomträtt i 18 kap. 10 å andra stycket JB. Fastighetsägaren ges där en rätt att rikta en uppsägning eller en talan i vissa frågor mot den tomträttshavare som är rätt motpart vid talan om bättre rätt till tomträtten enligt 9 &, nämligen den för vilken inskrivning senast är beviljad eller sökt. Att 9 & är tillämplig enligt sitt innehåll också beträffande registrerad nyttjanderätt framgår av den allmänna hänvisningen i den nu behandlade paragrafen i förslaget.

Även vid de registrerade nyttjanderätterna kan det vara av värde för fastighetsägaren att vid uppsägning ha rätt att vända sig mot en nyttjande- rättshavare som är legitimerad genom inskrivning att vara motpart. Detta beror på att reglerna om överlåtelse är — om inte så fria som för tomträtten — så i vart fall så fria att det kan tänkas fall, där det kan uppstå tvister om rätten till nyttjanderätten och tvekan om vem som är den rätte nyttjanderättsha- varen.

Utredningen anser att denna legitimationsregel bör utsträckas också till att avse tvister som fastighetsägaren vill föra med nyttjanderättshavaren i fråga om avtalsförhållandet, inte minst på grund av det samband de kan ha med en uppsägningsfråga. För nyttjanderätternas del saknas det förutsättningar att, såsom vid tomträtten, begränsa en legitimationsregel till att avse endast vissa frågor. Därför avser förslaget tvistefrågor i allmänhet rörande avtalet. Om fastighetsägaren vill söka betalning ur nyttjanderätten med stöd av den förmånsrätt som förslaget innehåller, gäller den legitimationsregel som anges i 18 kap. 10 & JB, dock med stöd av hänvisningen i 3 kap. 5 & lagförslaget till vars område sådana frågor närmast hör.

Exekutiv försäljning

75

Paragrafen innehåller tillsammans med 8 5 den ordning som föreslås gälla för förhållandet mellan nyttjanderättshavare och fastighetsägare i fråga om exekutiv försäljning, på auktion eller under hand. Reglerna behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 10.4.

Första stycket innehåller huvudregeln att den exekutiva försäljningen kan ske fritt från inflytande från fastighetsägarens sida. Den som gör förvärvet skall alltså i enlighet med de exekutionsrättsliga reglerna betraktas som rätt innehavare av nyttjanderätten. Detta medför bl. a. att förvärvet skall föras in i nyttjanderättsregistret genom förvärvsregistrering.

Enligt andra stycket har fastighetsägaren ett inflytande över valet av förvärvare, vilket kan göras gällande i efterhand. Det är utformat som en rätt att säga upp nyttjanderättsavtalet hos förvärvaren. Förutsättningarna härför är att förvärvaren inte är en sådan person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas eller att förvärvet strider mot sådana inskränkningar i

• Sida 296
•  Original

förvärvsrätten som kan vara intagna i nyttjanderättsavtalet med stöd av dispens från arrendenämnden enligt bestämmelserna i 2 kap. 35 andra stycket. En anledning till att förvärvaren inte har rätt att behålla nyttjande- rätten kan såsom framgår av den allmänna motiveringen, t. ex. vara att han vägrar att ingå ett sådant ändringsavtal som enligt en dispens är en förutsättning för hans rätt att vara nyttjanderättshavare. Ändringsavtalet kan tänkas avse att en tidigare vederlagsfri nyttjanderätt i fortsättningen skall löpa med avgift. (Se avsnitt 10.4.)

En uppsägning har den följden att förvärvaren är skyldig att avträda nyttjanderätten inom två år från uppsägningen. Undantag från denna regel anges emellertid i 85. Fullbordas uppsägningen så att förvärvaren blir skyldig att avträda nyttjanderätten föreligger ett fall av förtida upphörande av förvärvarens rätt. Bestämmelserna i 10?) skall då tillämpas. Nyttjande- rätten kommer sålunda att övergå i fastighetsägarens hand.

Tredje och fjärde styckena avser tvistefrågor om förvärvarens rätt att behålla nyttjanderätten efter en uppsägning. Förslaget föreskriver att de skall prövas av arrendenämnden. En förutsättning är att ansökan om prövning görs inom en månad från uppsägningen, räknat från det den delgavs förvärvaren. Efter utgången av den tiden har möjligheterna till prövning enligt förslagets regler om verkan av det exekutiva förvärvet upphört.

85

Första stycket anger såsom undantag från huvudregeln i 7 5 att uppsägning enligt den paragrafen förfaller, om innehavaren frivilligt avyttrar nyttjande- rätten inom den i 75 angivna tvåårsperioden räknat från uppsägningen. Härvid blir nyttjanderätten gällande för den nye förvärvaren, om 3 5 och andra regler om frivillig överlåtelse blivit iakttagna. Följden blir densamma om nyttjanderätten genom något annat förvärv än överlåtelse får en ny innehavare under den angivna tidsperioden.

I andra stycket anges andra undantag från uppsägningens verkan för fall då förvärvaren blir ersatt med en annan nyttjanderättshavare. De fall som har tagits upp är att en ny exekutiv försäljning kommer till stånd efter åtgärder som vidtagits under tvåårstiden eller att de leder till försäljning i konkurs.

Även en ny exekutiv försäljning följer reglerna i 7 och 8 55. Försäljningen är sålunda fri i förhållande till fastighetsägarens intresse. I efterhand har denne samma inflytande som anges i 7 5. Att det redan gjorts en uppsägning av en obehörig förvärvare efter den första exekutiva försäljningen, kan emellertid antas inverka på aktsamheten hos spekulanterna vid den följande försäljningen så att man i praktiken inte behöver räkna med upprepade tvister mellan fastighetsägaren och förvärvare vid exekutivköp.

Nyttjanderättens övergång till fastighetsägaren 9 &

Paragrafen innehåller i första stycket de grundläggande reglerna om att den registrerade nyttjanderätten kan bestå, trots att det inte längre finns något avtalsförhållande mellan fastighetsägaren och en särskild person som

• Sida 297
•  Original

nyttjanderättshavare. Konstruktionen har 'skapats som ett skydd för de fordringsägare som kan ha panträtt i nyttjanderätten med tillbehör. Genom att nyttjanderätten kan fortsätta att gälla i fastighetsägarens hand blir pantob j ektet bevarat, trots att fastighetsägaren och den särskilde nyttjande— rättshavaren har företagit transaktioner som enligt allmänna regler leder till att nyttjanderätten upphör. Frågor kring konstruktionen med nyttjanderät- ten i fastighetsägarens hand behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 11, såvitt gäller förevarande paragraf särskilt i 11.2, 11.7 och 11.8.

Termen nyttjanderätt får när fastighetsägaren innehar rättigheten en något annan innebörd än när det finns ett avtalsförhållande. För att utmärka den skillnaden talas det om nyttjanderättsavtal endast när det är ett partsförhållande som åsyftas. Med nyttjanderätt avses även fall då ett avtalsförhållande saknas och rättigheten finns i fastighetsägarens hand.

Ett inledande avtalsförhållande är alltid en förutsättning för att det skall kunna uppkomma en nyttjanderätt. Det är med förslagets uppläggning inte möjligt för en fastighetsägare att utan förmedling av ett avtal uppnå att han får en nyttjanderätt på hand för senare dispositioner.

Nyttjanderätten kan komma att gälla i fastighetsägarens hand av olika skäl. I den nu aktuella paragrafen avses fall då det sker på grund av överlåtelseavtal mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren eller något familje- eller associationsrättsligt förvärv. Första stycket avser de två grundläggande fallen. Det ena är att fastighetsägaren förvärvar nyttjande- rätten och det andra att nyttjanderättshavaren förvärvar fastigheten. I båda fallen leder rättsreglerna f. 11. till att en nyttjanderätt av det slag förslaget avser upphör. Däremot finns förslagets konstruktion redan för tomträtten och bostadsrätten i vissa fall.

För tydlighetens skull anges det, i enlighet med vad konstruktionens syfte kräver, att nyttjanderätten kan överlåtas från fastighetsägaren eller övergå till en särskild innehavare genom något annat förvärv. Detta är alltså inte att räkna som en upplåtelse av nyttjanderätt utan följer de regler som gäller för den aktuella förvärvsformen.

Avtalet varigenom nyttjanderätten tillskapats fortsätter att ha betydelse även då fastighetsägaren innehar nyttjanderätten. Avtalet utgör den handling vari nyttjanderättens innehåll är angivet. Förslaget ger honom inte möjlighet att ensam ändra innehållet i nyttjanderätten under det han har den i egen hand. En ändring kan inte ske förrän det har tillkommit en ny innehavare till nyttjanderätten och ett avtalsförhållande har uppstått på nytt. Inget hindrar emellertid att fastighetsägaren gör en överlåtelse beroende av det villkoret att förvärvaren skall medverka till ett ändringsavtal av visst innehåll. Fastighetsägaren kan inte ha nyttjanderätten på hand längre än avtalet gäller. Någon förlängning kan inte ske i avsaknad av motpart.

En förutsättning för att nyttjanderätten skall bestå med fastighetsägaren som innehavare är att den är intagen i nyttjanderättsregistret. Fastighets- ägaren kan alltså avbryta sitt innehav genom att avregistrera rättigheten, om förutsättningarna härför i övrigt är uppfyllda. Det fordras t. ex. att det inte finns rättighetshavare som motsätter sig saken.

Inskrivningen i fastighetsboken består även under fastighetsägarens innehav av nyttjanderätten. Detta blir en följd av förslaget till ändring i 23 kap. 6 % JB. Enligt det förslaget får inskrivningen inte dödas så länge

• Sida 298
•  Original

nyttjanderätten är registrerad. (Se avsnitt 16.7.)

Det nämns inte något om vad som händer med byggnader och andra tillbehör till nyttjanderätten när denna blir gällande i fastighetsägarens hand. Något sådant behövs inte heller när rättsläget skapas genom avtal. I vad mån tillbehören övergår till fastighetsägaren tillsammans med nyttjanderätten och fortsätter att vara tillbehör därtill är en fråga som får bedömas på samma sätt som vid fastighetsköp. Frågan blir aktuell i förevarande sammanhang när det är nyttjanderätten och inte fastigheten som är föremål för avtalet. Tillbehörsreglerna får anses ge en presumtion för att tillbehören följer nyttjanderätten och den gäller så länge inte avtalet kan anses utsäga något annat. Tillbehörsegenskapen leder också till begränsningari möjligheterna för den särskilde nyttjanderättshavaren att förbehålla sig äganderätten till tillbehör när nyttjanderätten övergår. Reglerna härom motsvarar dem som gäller för fastighetsöverlåtelse. Givetvis kan kreditförhållandena också sätta gränser för möjligheterna. Bortförs tillbehör av betydande värde, minskar ju säkerhetens värde. (Se avsnitt 11.8.)

När fastighetsägaren innehar nyttjanderätten har denna alltså fortfarande sina egna tillbehör, vilka ligger utanför den tillbehörskrets som hör till fastigheten. Möjligheterna för fastighetsägaren att öka innehållet i nyttjan- derättens tillbehörskrets är emellertid begränsade. Frågor härom behandlas i den allmänna motiveringen och i kommentaren till förslaget till en ny 8 5 i 2 kap. JB. (Se avsnitt 6.6.5 och 16.7.)

Det skuldförhållande i vilket den ursprunglige nyttjanderättshavaren står till borgenärer med säkerhet i nyttjanderätten påverkas inte av att nyttjanderätten innehas av fastighetsägaren. Om nyttjanderättshavaren förvärvar fastigheten, sker det inte alls någon växling i innehavet av egendomen som är kreditsäkerhet. Men även när fastighetsägaren förvärvar nyttjanderätten lämnas gäldsförhållandet opåverkat härav, om inte annat avtalas med kreditgivarna. Objektet för en kreditsäkerhet kan också i andra fall, liksom beträffande fastighetspanten, komma att innehas av en annan person än gäldenären. Motsvarande läge kan t. ex. uppkomma när nyttjan- derätten övergår till en ny innehavare genom överlåtelse eller på annat sätt. Gäldsfrågan måste de inblandade parterna reglera särskilt sinsemellan i enlighet med sina önskemål.

I andra stycket anges ett tredje fall där ett avtal medför att nyttjanderätten blir gällande hos fastighetsägaren. Det uppkommer om fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren genom ett nytt avtal kommer överens om att nyttjanderättsavtalet skall upphöra. Ett sådant avtal ärinte att likställa med en uppsägning som innebär att en av parterna på någon giltig grund kan bringa avtalsförhållandet att upphöra.

I texten förklaras det att första styckets bestämmelser skall gälla också för detta fall. Eftersom avtalet inte utan vidare kan inordnas under någon annan kategori, t. ex. överlåtelseavtal, ges det också en direkt föreskrift om att det skall vara skriftligt. Används inte den skriftliga formen, gäller inte avtalet, och nyttjanderätten innehas även i fortsättningen av den särskilde inneha— varen.

Eftersom det är fråga om ett avtalsfall är det förutsatt att parterna reglerar också frågan om äganderätten till tillbehören enligt vad de fastighetsrättsliga reglerna medger. Skulle de underlåta detta, gör sig presumtionen som

• Sida 299
•  Original

tillbehörsreglema skapar gällande även vid denna avtalstyp. Tillbehören får sålunda anses följa nyttjanderätten, om inte avtalet leder till något annat. Det behövs sålunda inte heller i detta fall någon särskild föreskrift om vad som händer med tillbehören när nyttjanderätten övergår till fastighetsäga- ren.

105

I första stycket anges ett fall där den registrerade nyttjanderätten på annan grund än avtal blir gällande hos fastighetsägaren, nämligen en uppsägning under löpande avtalstid. En uppsägning innebär ett initiativ från en av parterna i motsats till ett sådant upphörandeavtal mellan båda parterna som avses i 9 5 andra stycket. Uppsägningsfallet behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 11.5, 11.7 och 11.8.

Andra anledningar till ett förtida upphörande av avtalsförhållandet än uppsägning ligger utanför bestämmelserna. Det är också bara en uppsägning i förtid som har den effekt paragrafen anger. När avtalstiden har gått ut kan nyttjanderätten upphöra enligt hittillsvarande regler, och den skall då också avregistreras. Uppsägningen är underkastad reglerna i JB samt 2 kap. 11 och 12 55 lagförslaget.

När parterna tvistar om det berättigade i en uppsägning får frågan lösas av domstol eller i fallet enligt 7 % tredje stycket av arrendenämnd. Domen eller beslutet kan då bli den förvärvshandling som fastighetsägaren behöver för att få sitt förvärv av nyttjanderätten förvärvsregistrerat enligt förslagets regler härom.

Om parterna är ense om att nyttjanderätten skall upphöra på den uppsägningsgrund som har åberopats, kan de träffa ett avtal härom. Detta avtal är inte detsamma som ett sådant upphörandeavtal som avses i 9 5 andra stycket, utan är ett avtal just i frågan om det berättigade av uppsägningen. För att avtalet skall kunna användas som underlag för den nödvändiga förvärvsregistreringen måste det vara skriftligt. Förslaget ger dock inte några formregler härom. De kan också välja att träffa ett överlåtelseavtal eller ett sådant upphörandeavtal som nyss har nämnts. Med tanke särskilt på att parterna kanske inte kan enas om något av alternativen, ger emellertid förslaget i 4 kap. 17 & 1 möjligheten att uppsägningshandlingen med delgivningsbevis används som fångeshandling.

Innebörden av att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren är densam- ma som när denna effekt inträffar i något av avtalsfallen enligt 9 5. Det hänvisas också dit i denna fråga. I texten sägs det dessutom att nyttjande- rättens tillbehör går över i fastighetsägarens ägo samtidigt med att nyttjanderätten övergår. Att enheten hålls samman på detta sätt är nödvändigt för att panten skall vara skyddad till förmån för pantborgenä- rerna. Något gäldsansvar förs emellertid inte heller i förevarande fall över på fastighetsägaren.

En bestämmelse om tillbehören fordras i det nu aktuella fallet, eftersom lagrummet syftar till att ange rättsläget oberoende av om parterna är ense i uppsägningsfrågan eller ej. För dessa situationer kan man inte somi avtalsfall anse att tillbehörsreglema ger en tillräcklig ledning. .

Ett avtal som innebär att tillbehören undantas i här behandlad situation är

• Sida 300
•  Original

inte gällande. Det följer av förbudet i 1 & tredje stycket mot avtalsförbehåll som strider mot lagens föreskrifter. Träffas ett sådant avtal sedan uppsäg- ningen har fullbordats, får det bedömas som ett avtal om att fastighetsägaren avyttrar tillbehören efter det att han har förvärvat dem med de konsekvenser det kan ha av hänsyn till pantborgenärer och andra intressenter.

Tillbehören skall enligt sista meningen i stycket ersättas av fastighetsäga- ren. Frågorna om värdet av själva nyttjanderätten ligger däremot utanför området för denna bestämmelse. De får i stället beaktas enligt de skadeståndsregler som kan vara tillämpliga. Betalningsskyldigheten för tillbehören beror enbart på den omständigheten att de övergår i fastighets- ägarens ägo och ärinte beroende av sådana ansvarighetsmoment som ingår i förutsättningarna för eventuella skadestånd.

Ersättningsregeln säger att fastighetsägaren skall utge skälig ersättning för värdet av tillbehören. Avsikten är att tillbehörens värde skall vara det högsta ersättningsbelopp som kan komma i fråga, men att ersättningen också skall kunna sättas lägre, om skälighetsbedömningen föranleder det.

Att avgöra värdet av byggnader och andra tillbehör erbjuder problem, när markvärdet inte kan ingå däri. Utgår man från värdet efter en bortflyttning, får man ofta inget värde alls eller ett negativt värde, eftersom nerrivet byggnadsmaterial ofta inte har något värde och drar kostnader för bortforsling. Ett så beräknat värde leder inte till en rättvis uppgörelse mellan parterna enligt de synpunkter som anlagts i den allmänna motiveringen. (Se avsnitt 6.5 och 11.8.2.)

Värdet bör alltså fastställas efter andra metoder. Närmast till hands ligger det att värderingen görs på samma sätt som när fastighetsägaren skall lösa arrendatorns egendom enligt 8 kap. 215 JB vid arrendets upphörande. Någon bestämd praxis har emellertid, såvitt utredningen kunnat finna, inte utbildat sig för sådana fall. Flera delvis skilda tillvägagångssätt är också möjliga. En möjlighet är att hela pantobjektet, dvs. nyttjanderätten inklusive tillbehören, värderas efter marknadsvärde varefter värdet fördelas på nyttjanderätten och tillbehören efter någon metod. Tillbehören kan också värderas till deras tekniska nuvärde, vilket i huvudsak innebär att man fastställer byggnadskostnaden och gör avdrag för ålder och skick. Utgångs- punkten kan vara antingen uppförandekostnaden vid värderingstidpunkten eller vid den faktiska byggnadstidpunkten. Därefter måste man komplettera med en uppräkning på grund av penningvärdeförsämring. Även andra värderingsmetoder är tänkbara som underlag för värderingen.

Tillbehörens värde ger alltså gränsen för den högsta ersättningen som fastighetsägaren bör utge. Ersättningen bör också ha denna storlek, om fastighetsägaren — såsom man oftast torde kunna utgå från — kan ekonomiskt utnyttja tillbehören. Detta kan ske t. ex. genom att nyttjanderätten med byggnader säljs till en ny innehavare. Det kan också ske genom att fastighetsägaren använder tillbehören för egen räkning under nyttjanderät- tens bestånd eller efter dess upphörande då de blivit införlivade med fastighetens tillbehör.

Det kan emellertid finnas situationer där det framstår som obilligt att fastighetsägaren skall betala den fulla ersättningen för värdet. Så är fallet, om han inte kan utnyttja egendomen till fullo eller om situationen på marknaden är sådan att han kan beräknas göra förluster vid en avyttring. Däremot bör

• Sida 301
•  Original

man inte i detta sammanhang ta hänsyn till anledningen till att tillbehören kommit att övergå till fastighetsägaren, parternas skuld till en uppsägning och dylika förhållanden. Sådana frågor bör beaktas vid uppgörelsen rörande nyttjanderättsavtalets bestånd och det skadestånd som kan vara aktuellt.

Av betydelse för ersättningsbeloppet är fordringarna för vilka nyttjande- rätten svarar. Fastighetsägaren bör inte åläggas att utge ersättning för den del av värdet som nyttjanderättshavaren redan har tillgodogjort sig genom att skaffa krediter. Om nyttjanderättshavaren inte fortsätter att betala för dessa — något som man har goda skäl att räkna med — kommer anspråken att riktas mot pantobjektet. Fastighetsägaren måste då välja mellan att själv betala eller att låta borgenärerna ta pantobjektet i anspråk.

Den avräkning som sålunda bör ske med hänsyn till krediterna böri första hand gälla den del av dem som kan anses belöpa på tillbehören. Eftersom nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren utan ersättning, finns det mindre skäl att avräkna även den del som belöper på nyttjanderätten. Enligt utredningens uppfattning ligger det närmast till hands att lämna den delen utanför avräkningen, vilken i annat fall måste avse tillbehörens värde. Frågan kan emellertid anses diskutabel och bör lösas slutligt i tillämpning- en.

Andra stycket anger som ytterligare fall där nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren, att nyttjanderättsavtalet är ogiltigt eller av annan orsak inte kan göras gällande. Fallen behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 11.3,11.7 och 11.8.

Nyttjanderätten övergår genom att det fastslås att avtalet inte kan göras gällande i partsförhållandet. Det fordras häri allmänhet en rättslig prövning på grund av skiljaktiga uppfattningar hos de inblandade intressenterna. I fall då alla inblandade är ense om en sådan utgång som lagrummet anger, kan emellertid saken göras upp genom avtal. För sådana fall gäller vad som sägs om avtal i en uppsägningsfråga i anslutning till första stycket.

Eftersom nyttjanderätten enligt föreskrifterna övergår på grund av lagbestämmelserna och inte till följd av ett avtal, är det liksom i uppsägningsfallen nödvändigt med en föreskrift rörande övergången av tillbehören. Den ges genom att reglerna i första stycket förklaras gälla också här.

Tredje stycket anger ett undantag från de fall som i övrigt avses i paragrafen. Undantaget gäller situationer då nyttjanderätten skall upphöra till följd av exekutiv auktion på fastigheten. Reglerna motiveras av att det enligt vad som sägs i den allmänna motiveringen inte ansetts lämpligt att lagförslaget ingriper i vad som gäller om sådan försäljning. (Se avsnitt 11.5.)

Uppsägning

I 11 och 12 %& ges förslaget de formregler om uppsägning av en registrerad nyttjanderätt som pantsystemet ger anledning till. Bestämmelserna komplet- terar de föreskrifter som redan finns för arrenden enligt JB. Hithörande frågor behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 11.6.

• Sida 302
•  Original

115

Paragrafen föreskriver att det alltid skall ske uppsägning, om någon av parterna skall kunna avbryta avtalsförhållandet i förtid. En förutsättning för tillämpningen är att parten har rätt att åstadkomma avbrottet. Grunden härtill följer av andra lagregler eller av avtalet. Någon materiell innebörd av detta slag har alltså inte uppsägningsregeln i paragrafen. Uppsägningsavtalet avser endast fall då någon av parterna vill avbryta avtalsförhållandet före avtalstidens utgång. Upphörande vid avtalstidens utgång avses sålunda inte. Om ett förtida upphörande kan åstadkommas på något annat sätt än genom initiativ av någon av parterna, t. ex. som en följd av en fastighetsreglering, ligger detta utanför bestämmelsernas område. Vill någon av parterna göra gällande att upplåtelsen är ogiltig, omfattas inte heller detta av uppsägningskravet. (Se avsnitt 11.3.)

125

Paragrafen ger i första stycket de formella föreskrifterna om hur en uppsägning enligt 11 & skall vara utformad. Det fastslås att uppsägningen skall vara skriftlig och innehålla de skäl på vilka den grundas. Skriftlighet är inte alltid ett krav enligt J B:s regler och inte heller kräver de att skälen alltid anges. Förslaget avviker sålunda delvis från JB:s arrenderegler. Båda modifikationerna erfordras för att uppsägningen skall kunna ge den information till pantborgenär och annan tredje man som förslaget avser. I den mån JB har ytterligare föreskrifter om vad som skall iakttas vid uppsägning skall de tillämpas utöver förslagets regler. Enligt hänvisningen till 8 kap. 8 % JB skall vad där föreskrivs om delgivning och andra formella frågor tillämpas även om inte detta, såsom för arrendena, följer direkt av balkens föreskrifter.

Andra stycket innehåller kravet att det skall avges ett särskilt meddelande om uppsägningen till pantborgenärer. Det är endast sådana borgenärer som har blivit antecknade i nyttjanderättsregistret som har rätt till ett sådant meddelande. Av praktiska skäl kan kretsen inte göras vidare. Den borgenär som av något skäl har valt att vara dold och har underlåtit att låta anteckna sitt innehav av ett pantbrev får därför själv bevaka innehållet i registret. Tredje styckets regler är härvid till hans hjälp.

Meddelandet skall vara skriftligt. Det skall följa de regler som gäller för själva uppsägningen i fråga om tiden inom vilken det skall avges. Innebörden av att meddelandet lämnas efter uppsägningen kan vara att uppsägningen får verkan först från en senare tidpunkt än när den skett, men också att uppsägningen inte alls kan åberopas, om tiden för att verkställa den har hunnit löpa ut.

Några regler om delgivning och liknande har inte föreslagits för meddelanden till pantborgenärer. Det hänvisas i stället till föreskrifterna i 405 första stycket lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Härav följer att meddelandena går på mottagarens risk. Avsändaren måste i eget intresse säkra bevis för att meddelandet är avlämnat i tid. Ett krav på bevis om att det också nått mottagaren har utredningen ansett medföra att alltför stora krav skulle

• Sida 303
•  Original

ställas på den uppsägande parten.

Tredje stycket innehåller föreskriften att en uppsägning skall anmälas till nyttjanderättsregistret för anteckning där. Härigenom kommer registret att innehålla information om uppsägningen till nytta för envar som vill bedöma nyttjanderättens värde med ledning av inskrivningsuppgifterna.

Inskrivningen har gjorts till en förutsättning för att uppsägningen skall få verkan parterna emellan. Dess verkan är fördröjd på det sättet att avtalsförhållandet inte upphör förrän tidigast två månader efter det att anmälan om uppsägningen har antecknats i registret.

Anmälan till inskrivningsregistret skall ske inom samma tid som gäller för uppsägningen. Det är endast en i rätt tid gjord anmälan som kan medföra att tvåmånadersfristen börjar löpa. Görs anmälan för sent, kommer sålunda uppsägningen inte att leda till att avtalsförhållandet upphör. Regeln hindrar att den uppsägande väntar med anmälan till registret så att detta först på ett sent stadium kommer att innehålla upplysningen om uppsägningen, ehuru denna skall göras i ett tidigt skede. Så är t. ex. fallet vid vissa former av förverkande där en uppsägning leder till avbrott i avtalsförhållandet först på närmaste fardag.

För att inte fristen enligt bestämmelserna skall bli illusorisk i sådana fall där inskrivningsmyndigheten har långa expeditionstider, har förslaget i övergångsbestämmelserna en regel om att tvåmånaderstiden tills vidare skall börja löpa först när inskrivningsmyndigheten tillhandahåller expedition i anteckningsärendet.

Hinder mot förverkande

Lagförslaget ingriper i princip inte i reglerna om förverkande av nyttjande- rätt. Den påföljden är alltså möjlig också för en registrerad nyttjanderätt. För att undanröja vissa av de risker som förverkandet kan skapa för pantobjektet och den som har det som kreditsäkerhet innehåller emellertid förslaget vissa modifikationer i vad som annars skulle gälla. Förverkande- frågor behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 11.5, 11.7 och 11.8.

De direkta ingreppen i de förverkanderegler som nu gäller gör förslaget genom 13 och 14 55 iförevarande kapitel. En viktig ändring av förverkandets innebörd följer emellertid också av förslagets bestämmelser i 10 5 om att en nyttjanderätt fortsätter att gälla i fastighetsägarens hand, om nyttjanderätts- avtalet kommer att upphöra på grund av en förtida uppsägning. Ett förverkande förutsätter nämligen en sådan uppsägning enligt 11 å i kapitlet men också enligt JB:s bestämmelser om arrende. Förverkandet har dock kvar sin nuvarande innebörd på det sättet att nyttjanderättshavaren som har förverkat sin rätt måste träda ut ur avtalsförhållandet till fastighetsägaren. En ytterligare modifikation ligger i föreskriften i 105 att byggnader och annan tillbehörsegendom samtidigt med nyttjanderätten övergår till fastig- hetsägaren mot en ersättningsskyldighet för denne till nyttjanderättshava— ren.

• Sida 304
•  Original

135

I första stycket anknyter paragrafen till föreskrifter som finns för arrenden i 8 kap. 23 & JB. Där stadgas det för vissa fall att fastighetsägaren måste ge nyttjanderättshavaren en tillsägelse om att rätta ett felaktigt beteende innan felet får åberopas som förverkandegrund. Sådana krav kan också tänkas gälla mot fastighetsägaren på grund av bestämmelser i upplåtelseavtalet.

Enligt JB gäller kravet på tillsägelse i de förverkandefall som tas upp i 8 kap. 23 ä 3 och 4 och som för arrenden i allmänhet avser att arrendatorn vanvårdar arrendestället eller nyttjar det för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen. Dessutom kan vissa andra fall bli aktuella vid jordbruksar- renden.

Kravet på tillsägelse ger nyttjanderättshavaren en viktig möjlighet att bättra sig och undvika ett förverkande med de svåra följder det i allmänhet har för honom. Den möjligheten är emellertid värdefull också för de pantborgenärer som kan finnas. Även om de skyddas av att nyttjanderätten föreslås få övergå till fastighetsägaren vid ett förverkande, är det av intresse för dem att förverkandet inte sker. Det ger dem bl. a. problem genom att pantobjektet kommer i handen på annan person än den som även i fortsättningen svarar för gälden.

Ilagrummet föreskrivs det därför att även pantborgenärerna skall få del av en tillsägelse om rättelse som nyttjanderättshavaren själv har rätt att få. På det sättet får borgenärerna möjligheter att påverka nyttjanderättshavaren att göra den rättelse som kan behövas. De kan därvid tänkas åberopa hans förpliktelser enligt kreditavtalet eller förfara på annat sätt. I andra stycket av paragrafen ges ytterligare möjligheter åt borgenärerna.

De närmare bestämmelserna rörande meddelandet ges genom att lagrum- met hänvisar till föreskrifterna i 12 å andra stycket om hur borgenärerna skall få meddelande om en förtida uppsägning.

Meddelande om en tillsägelse skall enligt dessa bestämmelser lämnas skriftligen och det skall lämnas till den som är antecknad i nyttjanderätts- registret som innehavare av pantbrev eller vilandebevis. Påföljden för att reglerna inte följs är att det inte anses ha skett någon giltig tillsägelse till nyttjanderättshavaren. Vilket meddelande denne än har fått, räknas det då inte som en tillsägelse som kan grunda rätt att åberopa ett förverkande. Liksom i fråga om uppsägningen går meddelandet på mottagarens risk enligt hänvisningen till 405 första stycket avtalslagen.

En regel till förmån för andra intressenter än dem som har antecknat sitt innehav av pantbrev eller vilandebevis ges genom att även tredje stycket i 12 å omfattas av hänvisningen. Därav följer att meddelandet om tillsägelse i likhet med ett meddelande om uppsägning skall anmälas till nyttjanderätts- registret för anteckning där. Det som sägs för uppsägningsfallen om att nyttjanderättshavarens rätt inte upphör förrän tidigast två månader efter anteckningen i registret har däremot inte någon tillämplighet på anmälan om tillsägelse, eftersom det inte handlar om ett upphörande av nyttjanderätts- havarens rätt i det skede som är aktuellt.

Andra stycket innehåller bestämmelser som ger pantborgenärerna en självständig handlingsmöjlighet för att undanröja anledningar till förverkan- de. De kompletteras genom föreskrifterna i första stycket om att pantbor-

• Sida 305
•  Original

genärerna skall ha underrättelse om att nyttjanderättshavaren har fått tillsägelse att rätta sig i något avseende där förverkande annars kan bli följden. Handlingsmöjligheten är emellertid inte inskränkt till fallen av tillsägelse om rättelse utan gäller även i andra fall.

Bestämmelserna säger att pantborgenärens åtgärder gäller lika som om nyttjanderättshavaren hade företagit dem. Innebörden är att en rättelse som pantborgenären gör undanröjer fastighetsägarens rätt att åberopa det rättade förfarandet som grund för förverkande. Även i andra fall skall pantborgenärens åtgärder räknas nyttjanderättshavaren till godo som om han själv hade stått för vad som utförts. Det ligger mycket nära till hands att räkna med att en pantborgenär även utan lagföreskrift enligt allmänna regler om panträtt i åtminstone vissa fall kan ha en sådan rätt som lagrummet anger. En uttrycklig bestämmelse behövs emellertid för att det inte skall råda någon tvekan om att pantborgenärerna har en självständig rätt att ingripa när deras rätt kan äventyras.

Åtgärderna som en pantborgenär kan vidta kan vara av mångahanda slag allt efter förhållandena vid den enskilda nyttjanderätten. När nyttjanderätts- stället vanvårdats kan det vara fråga om att utföra de vårdåtgärder som har eftersatts. Om det används för ett främmande ändamål kan rättelse ske. Ett otillåtet upplag kan t. ex. avvecklas genom att det lagrade materialet forslas bort. Det kan också vara fråga om att nyttjanderättshavaren har underlåtit att utföra någon underhållsskyldighet, t. ex. av väg eller gemensam mark, utan att det därför kan talas om vanvård. De eftersatta åtgärderna kan då utföras av borgenärerna eller någon av dem. Man får dock räkna med att den institutionella kreditgivningen sker under sådana omständigheter att rättel- semöjligheten där inte kommer att få någon större användning.

Med att åtgärderna vidtas av en borgenär avses givetvis inte nödvändigt att denne utför åtgärderna personligen. Borgenären kan anlita någon annan för det arbete som kan vara ifråga. Det är alltså borgenärens initiativ och uppdrag det handlar om. Kostnaderna för åtgärderna är en fråga som borgenär och nyttjanderättshavare får göra upp om med utgångspunkt i första hand från kreditavtalet.

145

Paragrafen innehåller ett undantag från de förverkandegrunder som annars kan åberopas. Undantaget är det enda undantaget av detta slag som förslaget innehåller. I övrigt måste förverkandefrågor bedömas enligt reglerna för det slag av nyttjanderätt som saken gäller i det enskilda fallet. Bestämmelserna berörs i den allmänna motiveringen i avsnitt 11.5.

Texten i paragrafen anger att försummelse av nyttjanderättshavarens betalningsskyldighet gentemot fastighetsägaren inte utgör en förverkande- anledning. Härigenom undantas den särskilda förverkandegrunden i 8 kap. 23? 1 JB att arrendeavgiften inte betalas i tid, i fråga om de registrerade nyttjanderätterna. Bestämmelserna i det föreslagna lagrummet omfattar emellertid även annan betalningsskyldighet i den mån den grundar sig på avtalsförhållandet.

Undantaget har sin motivering i att pantsystemet ger fastighetsägaren helt andra möjligheter att säkra sina fordringar än vad annars gäller. Han kan

• Sida 306
•  Original

liksom andra borgenärer erhålla pantsäkerhet, och den kan användas för fordringar i allmänhet som grundas på upplåtelseavtalet. Härtill kommer emellertid utredningens förslag om att fastighetsägaren enligt förmånsrätts- lagen skall få en förmånsrätt för fordran på arrendeavgift. Här avses alltså fordringar inom den mera begränsade kretsen enligt förverkanderegeln i JB. Därmed blir fastighetsägaren bättre skyddad än genom det mera svårtilläm— pade förverkandesystemet. (Se avsnitt 16.5.)

Undantaget har den viktiga fördelen att den diskuterade förverkandegrun- den kan undvaras. Förverkande är visserligen redan nu en sällsynt företeelse men när den någon gång förekommer är det i allmänhet betalningen av upplåtelseavgiften som försummelsen avser.

Förfarandet i tvister m. m.

De processregler som redan gäller är delvis olika för skilda slag av nyttjanderätter inom lagförslagets tillämpningsområde. Tvister om benefika nyttjanderätter handläggs av allmän domstol i vanlig sammansättning och enligt allmänna regler i övrigt. Valet av laga domstol skall därvid träffas enligt bestämmelserna i 10 kap. RB. För arrendena gäller bl. a. enligt 8 kap. 30% JB att vissa särskilt angivna frågor ankommer på arrendenämndens prövning, medan arrendetvisteri övriga fall enligt 32 å i kapitlet skall prövas av fastighetsdomstol i första instans. Vad som skall anses vara arrendetvist kan i bland vara tveksamt. Hit har sålunda inte räknats frågor om bättre rätt till arrende men däremot tvist om ett gällande arrendeavtal förelegat (se NJA 1973 s. 337, 1976 s. 711 och 1983 s. 331). I mål om lagsökning och betalningsföreläggande och om handräckning kan arrendetvist komma att prövas av allmän domstol i vanlig sammansättning enligt 31 % lagsöknings- lagen (1946:808) och 25 handräckningslagen (1981:847).

I mål där arrendenämnden är första instans kan avgörandet enligt 8 kap. 31 och 32 55 klandras genom att talan väcks hos vederbörande fastighetsdom- stol, dock inte i dispensärenden där arrendenämnden är första och enda instans. Mot fastighetsdomstolens dom får talan föras i hovrätten, med undantag för vissa slag av mål, och mot hovrättens dom får talan föras i HD utom i vissa andra slag av mål som stannar i hovrätten.

För processuella beslut av arrendenämnd, avvisande av ansökan m. m., gäller det särskilda regler i 23 a och 23 b åå lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder. Mot besluten får i vissa fall besvär föras i fastighetsdomstolen och mot dess beslut får talan föras i vissa fall, i andra fall inte.

De processuella reglerna ger sålunda en splittrad bild. Sambandet mellan de registrerade nyttjanderätterna och arrenden i allmänhet medför emeller- tid att det nu knappast kan genomföras en särskild ordning för de registrerade nyttjanderätterna. Förslaget har därför inte några allmänna regler för det processuella förfarandet utan anknyter till vad som redan gäller. Vissa nya bestämmelser om prövning av arrendenämnd föreslås emellertid i det nu behandlade kapitlet.

Frågan om de processuella reglernas utformning för arrende och hyra har väckts genom de förslag som hyresrättsutredningen och arrendelagskommit- tén har avgett. Utredningen förutsätter att de registrerade nyttjanderätterna

• Sida 307
•  Original

kommer att beaktas i det fortsatta arbetet på nya processuella regler. (Se SOU 1981:77 s. 269—306, 1981:80 s. 197—206 och lagrådsremiss med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen m. m. 5. 9—10.)

De frågor om tillämplig processordning som lagförslaget kan ge upphov till bör enligt utredningens mening kunna lösas enligt de allmänna regler som redan finns, i den män inte förslaget ger någon särskild bestämmelse. Tvistefrågor som avser arrende bör sålunda kunna hänföras till kategorin arrendetvist enligt hittills tillämpade grunder.

Förslagets registreringssystem kan ge upphov till tvistefrågor. Att sådana frågor skall behandlas i den särskilda besvärsordning som gäller för inskrivningsfrågor på fastighetsområdet framgår av 4 kap. 25 lagförsla- get.

155

Paragrafen innehåller bestämmelser om fullföljd av talan mot sådana avgöranden som arrendenämnden har att fatta enligt lagförslaget. Förslaget har bestämmelser härom på tre punkter. Det sägsi 3 5 första stycket i det nu behandlade kapitlet, att arrendenämnden skall pröva tvist om en förvärvares rätt att förvärva nyttjanderätten. Detta gäller såväl vid överlåtelse som vid förvärv enligt 4 5 i kapitlet. Vidare skall arrendenämnden enligt 7 5 tredje stycket pröva tvist om uppsägning av den som förvärvat nyttjanderätten vid exekutiv försäljning, men inte andra tvister om uppsägning. Arrendenämn- den skall dessutom göra den i 3 5 andra stycket angivna dispensprövningen rörande villkoren i nyttjanderättsavtalet.

Bestämmelserna i förevarande paragraf innebär att J B:s regler för arrenden överförs till att gälla för registrerade nyttjanderätter av alla slag, arrenden och vederlagsfria nyttjanderätter, i de frågor som förslaget anger. Arrendenämnds avgörande av en tvistefråga får sålunda klandras genom att talan väcks hos fastighetsdomstol och de i JB angivna reglerna härom blir tillämpliga i fråga om fullföljd av talan m. m. För dispensavgörandena sätter paragrafen ett fullföljdsförbud i likhet med vad som gäller för dispensmål enligt JB.

För sådana processuella beslut av arrendenämnd, avvisning av ansökan m. m., som avses i 23 a 5 lagen om arrendenämnder och hyresnämnder ger förslaget inte några egna bestämmelser. Vad som gäller enligt den nämnda paragrafen bör ändå kunna tillämpas i de nya slag av mål som lagförslaget hänför till arrendenämnds prövning. Vissa kompletterande följdändringar föreslås emellertid i den nämnda lagen. (Se avsnitt 16.8.)

3 kap. Panträtten

Enligt vad som sägs i den allmänna motiveringen överensstämmer panträtts- konstruktionen nära med JB:s regler om fastighetspant. (Se avsnitt 12.) Till följd härav kan de materiella bestämmelserna om panträtten ges genom hänvisningar till motsvarande bestämmelser i 6 kap. JB om fastighetspant. Dessa bestämmelser kompletteras i fråga om godtrosförvärv av panträtt m. nr. av föreskrifter i 18 kap. JB. Utredningsförslaget hänvisar även till dem. Det sker i förevarande kapitel, eftersom utredningsförslaget

• Sida 308
•  Original

saknar ett självständigt kapitel motsvarande 18 kap. JB. Av 1 kap. 65 förslaget framgår det hur JB:s föreskrifter för fastigheter m.m. skall översättas till de förhållanden som avser de registrerade nyttjanderätter- na.

Vissa avvikelser från JB:s regler är emellertid nödvändiga på grund av de särskilda förhållandena som gäller för den nya panträtten. I följande motiveringar till de enskilda paragraferna är det i huvudsak dessa avvikelser som behandlas.

Pantbrevsutredningens förslag till ändrade regler om fastighetspant innebär en del ändringar i 6 kap. och 18 kap. JB. Dessa ändringar är inte beaktade vid utformningen av lagförslaget.

15

Denna inledningsparagraf har i sak sin motsvarighet i 6 kap. 1 5 första stycket JB. Den skulle därför ha kunnat ges formen av en hänvisning till bestämmelserna i JB. Paragrafen har emellertid blivit särskilt utskriven, enär hänvisningen till inteckningsreglema måste avse lagförslagets bestämmelser i 4 kap. i stället för inteckningsreglema i JB så som i förebilden.

Någon motsvarighet till bestämmelerna om gemensamma inteckningar i andra stycket av J B:s motsvarande paragraf har inte förslaget. Gemensamma inteckningar kan, såsom anges i 2 5, inte förekomma enligt lagförslaget.

25

Paragrafen anger genom en allmän hänvisning till 6 kap. JB att bestämmel— serna där skall gälla i tillämpliga delar. Härigenom kommer panträtten enligt lagförslaget att nära överensstämma med vad som gäller om panträtt i fastighet.

Som ett uttryckligt undantag sägs det emellertid att JB :s bestämmelser om gemensamma inteckningar inte skall tillämpas. Gemensamma inteckningar kan inte förekomma i fråga om nyttjanderätterna. I 4 kap. 18 5 2 förklaras det uttryckligen att en ansökan om gemensam inteckning skall avslås. Gemen- samma inteckningar kan, såsom framgår bl. a. av kommentaren till 4 5 andra stycket, inte heller uppkomma genom delning av en nyttjanderätt i samband med fastighetsbildning. Anledningen till att de gemensamma inteckningarna avvisas, är att nyttjanderätterna som kan vara pantobjekt i allmänhet kommer att vara byggnadstomter för bostäder eller näringsverksamhet. För sådana pantobjekt är gemensamma inteckningar varken lämpliga eller behövliga. Detsamma gäller sådana lägenhetsarrenden som används för idrottsanläggningar o.d. Inteckningssystemet har därför kunnat förenklas på det sättet att de gemensamma inteckningarna blivit helt uteslutna.

Av bestämmelserna i 6 kap. JB skall givetvis de i 1 5 första stycket inte anses tillämpbara på nyttjanderätterna, eftersom de tagits in i närmast föregående paragraf i lagförslaget. På liknande sätt är det med 6 5 i JB:s kapitel. Den har sin motsvarighet i närmast följande paragraf i lagförslaget. Bestämmelserna i 165 finns det inte förutsättningar för att tillämpa på nyttjanderätterna. Även i vissa andra fall saknar en del av innehållet i J B:s bestämmelser tillämpbarhet. Detta framgår tillräckligt tydligt i de enskilda fallen.

• Sida 309
•  Original

Möjligheterna att tillämpa 6 kap. 7 och 8 55 JB gynnas av förslagets regleri 2 kap. 5 5. Där görs JB:s bestämmelser om köp och annan överlåtelse i stor utsträckning tillämpliga på överlåtelse av nyttjanderätterna. Även reglerna i 5 kap. JB om verkan av klander m. m. omfattas av hänvisningen i samma paragraf. Bestämmelserna i 8 5 första och andra styckena i 6 kap. JB kan tillämpas när en nyttjanderättshavare i förhållande till en annan gör anspråk på nyttjanderätten. När det är fastighetsägaren som vinner nyttjanderätten från innehavaren kan däremot bara andra stycket komma i fråga. Det bör erinras om förslagets bestämmelser i 2 kap. 10 5 som i regel leder till att nyttjanderätten fortsätter att gälla i fastighetsägarens hand.

35

Paragrafen anger i två punkter vissa undantag från huvudregeln att pantsäkerheten inte får tas i anspråk förrän fordringen för vilken den utgör säkerhet är förfallen.

Innehållet i punkt 1 motsvarar vad som gäller för fastighetspanten enligt 6 kap. 6 5 JB. För nyttjanderättspantens del finns det emellertid skäl att ställa upp även de fall som anges i punkt 2.

Punkt 2 omfattar fall där parterna eller någon av dem har vidtagit en åtgärd som innebär att nyttjanderätten blir gällande i fastighetsägarens hand. Lagrummet blir tillämpligt om parterna, såsom avses i 2 kap. 95 andra stycket, kommit överens om att nyttjanderättsavtalet inte längre skall gälla. Härtill kommer fallen då någon av parterna enligt 2 kap. 11 5 sagt upp nyttjanderättsavtalet till upphörande i förtid. I samtliga fall leder åtgärderna, om de fullbordas, till att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren för att gälla i hans hand.

Trots att nyttjanderätten kommer att bestå och panten är bevarad efter parternas åtgärder, kan det nya läget vara mindre tillfredsställande för pantborgenärerna. Det är inte säkert att åtgärderna vidtagits i samråd med dem. Även om nyttjanderätten med tillbehör går över till fastighetsägaren kan ansvaret för pantskuldema komma att ligga kvar på den förre nyttjanderättshavaren. Det läget skapar risker för misskötsel av krediterna. Det är i sådana fall angeläget att kreditgivarna kan ingripa tidigt och begära betalning utan att behöva avvakta att det faktiskt blir betalningsförsummel- ser.

Motsvarande risker torde man inte behöva räkna med i de förvärvsfall som avses i 2 kap. 9 5 första stycket. När det uppkommer en fråga enligt 105 andra stycket i kapitlet om ogiltighet e. d. bör pantborgenärernas ställning följa bestämmelserna i 6 kap. 8 5 andra stycket JB med stöd av hänvisningen i 2 5 i förevarande kapitel i förslaget.

Det kan finnas också andra fall än de som tas upp i paragrafen där det kan vara av värde för en pantborgenär att kunna ta panten i anspråk i förtid. Detta kan emellertid åstadkommas också genom att det anges i kreditavtalet att fordringen förfaller under de omständigheter som avses. Därmed kan panten tas i anspråk enligt vanliga regler, om inte gäldenären betalar sin skuld. Lagregleringen är begränsad till sådana fall då ett förtida ianspråkta- gande av panten har ett mycket nära samband med förutsättningarna för att panten accepterats som kreditsäkerhet.

• Sida 310
•  Original

45

Första stycket innehåller en förklaring att inteckningarna i en nyttjanderätt förfaller, om nyttjanderätten upphör. Med ett upphörande avses därvid att nyttjanderätten varken gäller för en särskild nyttjanderättshavare eller för fastighetsägaren. Ett typfall är att tiden för nyttjanderätten löpt ut utan att det skett någon förlängning av avtalet.

Föreskriften kan sägas vara en självklar följd av att den del av pantobjektet till vilken inteckningen knutits inte längre finns kvar. Från formell synpunkt sett har föreskriften sin motivering i intresset att nyttjanderätten skall kunna avregistreras utan hinder när den har upphört. Att låta panträtten fortsätta att gälla i byggnader och annan tillbehörsegendom möter samma hinder som redovisats för ett pantsystem där sådan egendom generellt får utgöra pantobjektet. (Se avsnitt 6.)

Det behandlade stycket har också bestämmelsen att inteckningarna förfaller redan genom en avregistrering av nyttjanderätten. Avregistrering får visserligen inte ske så länge inteckning gäller eller vissa andra belastningar finns, det anges i4 kap. 14 5 lagförslaget. Om åtgärden likväl skulle vidtas av förbiseende eller misstag, kommer emellertid inteckningarna att sakna den grund i registret som systemet bygger på. Därför föreslås föreskriften att även de förfaller. Skadorna härav får regleras enligt de bestämmelser som själva avregistreringen aktualiserar.

I andra stycket ges det bestämmelser som har en viss motsvarighet i 6 kap. 165 JB, men som på grund av de olikartade förutsättningarna har annat innehåll än bestämmelserna i JB.

Lagtextens innebörd är att en inteckning avser nyttjanderätten med det varierande innehåll den kan ha på grund av ändringar som minskat eller ökat dess område eller ändrat villkoren i andra delar. Det kan därför sägas att det är den registrerade enheten som är pantobjektet. Motsvarande förhållande gäller också för fastighetsinteckningen, ehuru det där finns också andra bestämmelser.

Ändringen av nyttjanderätten kan ske genom avtal. Det är i så fall fråga om ett ändringsavtal som måste registreras enligt bestämmelserna i 4 kap. 10—13 55.

Nyttjanderätten kan emellertid också ändras till sitt innehåll i samband med fastighetsbildning som berör upplåtelsefastigheten. Bestämmelserna om fastighetsbildningens verkningar på bl. a. nyttjanderätter ges i 7 kap. 27—30 55 JB och dessutom innehåller FBL ytterligare regler av betydelse. Vad som sålunda gäller är inte i alla delar förenligt med den ordning som utredningen funnit lämplig för pantsystemet och vissa följdändringar föreslås därför i FBL. Frågorna behandlas i samband med förslagen till dessa följdändringar. (Se avsnitt 16.9.)

55

Paragrafen handlar om godtrosförvärv av panträtt på grund av inskrivning och om verkan i vissa andra fall av inskrivning i nyttjanderättsregistret. Genom den hänvisning som paragrafen gör till 18 kap. JB blir godtrossys- temet för fastigheter liksom vissa andra regler för fastighetsförhållanden gällande för de registrerade nyttjanderätterna.

• Sida 311
•  Original

I fråga om godtrossystemet innebär det sagda att ett godtrosförvärv av panträtt är beroende av inskrivning i nyttjanderättsregistret. Den indelning JB har i sådana felaktigheter som kan botas och sådana som inte kan botas genom godtrosförvärv överförs till området för nyttjanderätterna. Detsam- ma gäller om systemet med ersättning av statsmedel till en nyttjanderätts- havare som får nyttjanderätten belastad med en panträtt eller till en pantborgenär som trots god tro inte förvärvar någon panträtt.

Godtrosreglerna får i praktiken ett något vidare innehåll när de tillämpas på nyttjanderätterna än vad de har beträffande fastigheter. När det gäller nyttjanderätterna kan det vara ett fel i själva nyttjanderättsupplåelsen, t. ex. ett ogiltigt avtal, som är anledningen till att innehavaren inte varit rätt upplåtare av panträtten. Såsom utvecklas i den allmänna motiveringen är det avsikten att det — i motsats till vad som gäller för tomträtt — skall kunna ske godtrosförvärv av panträtt i nyttjanderätt också i sådana fall. Ordalagen i 18 kap. 2 5 får anses inbegripa dessa situationer utan någon komplettering. (Se avsnitt 12.3.)

Fallet med fel i nyttjanderättsupplåtelsen saknar motsvarighet beträffande godtrosförvärv som avser en fastighet, eftersom fastigheten existerar oberoende av avtal. Det bör emellertid märkas att nyttjanderätten som upplåtits genom ett ogiltigt avtal enligt 2 kap. 10 5 andra stycket lagförslaget likväl är gällande, ehuru i fastighetsägarens hand.

I 18 kap. JB finns det i 9 och 10 55 bestämmelser om den verkan lagfarten eller lagfartsansökan har i fråga om skyldigheten att stå till svars i vissa frågor som rör fastigheten. Bestämmelserna berörs ivissa delar i kommentaren till 2 kap. 6 5 lagförslaget. De avser emellertid också frågor som hör till nu aktuellt sammanhang.

Den som vill söka betalning ur fastigheten med stöd av panträtt eller en säkerhetsrätt som gäller före panträtt kan sålunda rikta sig mot den som senast fått lagfart eller senast har sökt lagfart, även om fastigheten blivit överlåten. Förvärvaren har i rättegången samma ställning som om överlåtel- sen skett under rättegången. Betalningsanspråk kan, såsom ett alternativ, också riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk, om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken.

Utredningen anser att dessa bestämmelser bör gälla också den registrerade nyttjanderätten, varvid lagfarten och fastighetsboken liksom i andra liknande fall enligt 1 kap. 6 5 iförslaget skall läsas som förvärvsregistreringen och nyttjanderättsregistret. Med äganderättsanspråk i J B:s text skall förstås anspråk på att vara rätt nyttjanderättshavare.

4 kap. Registreringen

Kapitlet innehåller de formella bestämmelserna om det registreringssystem som utredningsförslaget avser. Registerfrågor behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 13.

Materiella regler ges i andra delar av lagförslaget. Grundläggande förutsättningar för att en nyttjanderätt skall kunna registreras tas sålunda upp i 1 kap. Där anges också att byggnader m.m. blir tillbehör till nyttjanderätten genom registreringen. Verkningama som registreringen har

• Sida 312
•  Original

på nyttjanderätten anges i 2 kap. Speciella regler om förhållandena när nyttjanderätt upplåtits i andra hand är intagna i 5 kap.

Reglerna i förevarande kapitel liknar i mycket de inskrivningsregler som gäller för fastighet. I vissa delar sker det också direkta hänvisningar till fastighetsreglerna. Handläggningsmyndigheten är också gemensam, nämli— gen inskrivningsmyndigheten enligt JB. .

Till dessa regler med de fastighetsrättsliga inskrivningsreglerna som modell kommer emellertid bestämmelser om den grundläggande registre- ringen av pantobjektet. Denna har en viss motsvarighet i förfarandet när en fastighet får sitt upplägg i fastighetsboken. Den har emellertid ett vidare innehåll och kan också jämföras med registreringen av fastigheterna i de fastighetsregister som förs av lantmäterirnyndigheterna eller med skeppsre- gistreringen enligt sjölagen.

Kapitlet är uppdelat på sex avsnitt. Det första innehåller gemensamma bestämmelser med bl. a. förfaranderegler av det slag som finns i 19 kap. JB. Därefter kommer tre avsnitt som handlar om registrering och avregistrering av pantobjektet. Härefter följer ett avsnitt om förvärvsregistrering med JB :s lagfartsregler som modell och slutligen avsnittet om inteckning, liknande JB:s inteckningskapitel.

Reglerna måste kompletteras med verkställighetsföreskrifter. Dessa har utredningen dock inte utarbetat något förslag till.

Gemensamma bestämmelser 1 5

Första stycket har den grundläggande föreskriften om att det skall finnas ett nyttjanderättsregister där man skall göra de införingar som pantsystemet kräver. Detaljerna om uppläggandet och förandet av detta register avses bli angivna i en tillämpningsförfattning i likhet med vad som gäller om fastighetsbok och andra jämförliga register. Utredningen avser att nyttjan- derättsregistret skall vara ett manuellt register. De regler som i övrigt ges i kapitlet är utformade från denna utgångspunkt. Frågorna behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 13.2.

I andra stycket ges en definition av termen registerårende, liknande den som finns för inskrivningsärende i 19 kap. 1 5 JB. Definitionen erfordras som ett stöd för lydelsen av andra bestämmelser som avser de ärendetyper som termen sammanfattar.

25

Första stycket anger vem som skall vara registermyndighet i det nya systemet. Uppgiften läggs på inskrivningsmyndigheterna för det fastighetsrättsliga inskrivningssystemet.

Dessutom har texten en hänvisning som medför att de allmänna bestämmelserna om inskrivning i 19 kap. JB med vissa undantag blir tillämpligai fråga om handläggningen av frågor som avser registret och dess innehåll. Detta kommer att gälla såväl i fråga om den grundläggande registreringen av pantobjekten som de därpå följande införingama i form av

• Sida 313
•  Original

förvärvsregistreringar och inteckningar m. m.

Hänvisningen utelämnar 1 5 i JB:s kapitel, eftersom förslaget har en egen motsvarigheti 1 5 i förevarande kapitel. Förslagets 4 5 är en motsvarighet till 20 och 21 55 i JB:s kapitel, varför också de paragraferna är undantagna från tillämpning. 23 5 i JB:s kapitel har en motsvarighet i 6 5 i förslagets kapitel och J B:s regel i 24 5 om inskrivningsregister bör inte f. n. tas upp i förslaget. Därför är även dessa paragrafer undantagna. Utöver dessa uttryckliga undantag finns det delar av JB:s bestämmelser som inte kan tillämpas beträffande nyttjanderätterna. Detta framgår tillräckligt tydligt av omstän- digheterna och behöver inte direkt anges i lagtexten.

Hur vissa begrepp i JB:s text skall översättas till sina motsvarigheter i förevarande sammanhang framgår av 1 kap. 65 lagförslaget.

Genom hänvisningen till 19 kap. JB blir det bl. a. sagt att det skall föras dagbok och läggas upp akter beträffande nyttjanderätterna. Ytterligare bestämmelser av detta slag har sin plats bland verkställighetsföreskrifter- na.

I fråga om tillämpningen av bestämmelser i 19 kap. JB kan i övrigt framhållas följande.

Avvisningsbestämmelsen i 8 5 beträffande förvärv som uppenbarligen ej är av beskaffenhet att kunna inskrivas blir att tillämpa bl. a. om det ansöks om registrering av en nyttjanderätt som ligger utanför förslagets tillämp- ningsområde. Ansökan kan t. ex. tänkas avse ett jordbruksarrende eller en substansupplåtelse enligt 7 kap. 3 5 JB. Verkningama av en registrering av misstag framgår av 1 kap. 25 och kommentaren därtill.

Bestämmelserna i 95 första stycket i JB:s kapitel blir inte tillämpliga eftersom nyttjanderätterna inte kan sammanläggas. Däremot kan uppskovs- regeln i andra stycket få betydelse. Uppskov kan t. ex. behövas i ett ärende om förvärvsregistrering för att det skall kunna utredas om en sökande har den nyttjanderätt som han påstår. Det sägs emellertid uttryckligen i förslagets paragraf att uppskovsbeslut inte får meddelas i ett ärende om registrering. Därmed kan uppskovet inte användas för att ett avtal genom kartläggning m. m. skall komma i det skick som fordras för registrering. Ofullständiga ansökningar skall enligt 9 5 i förslagets kapitel avslås och får sedan följas av en ny ansökan.

Föreskrifterna i 11 5 i J B:s kapitel om återupptagande av vilandeförklarad ansökan blir tillämpliga på alla vilandeförklaringar enligt förslaget.

Samma innebörd har också bestämmelserna i JB, ehuru det för tydlighe- tens skull där görs en anmärkning om de kapitel i vilka reglerna om Vilandeförklaring är intagna.

Hänvisningen till JB:s bestämmelser i 16 5 medför att registreringen och andra inskrivningsbeslut, liksom i fråga om fastigheter, i princip inte har materiell rättsverkan i fråga om giltigheten av åberopade förvärv och liknande. Härav följer att tvister, t. ex. om en nyttjanderätts gränser, kan föras trots att registrering skett.

Liksom i fråga om fast egendom finns det emellertid särskilda regler om materiell rättsverkan av en registreringsåtgärd. Så är fallet t. ex. med godtrosreglerna i 2 kap. 6 5 och 3 kap. 5 5 lagförslaget. En särskild föreskrift som leder till materiell rättsverkan av förvärvsregistrering i vissa fall föreslås i

• Sida 314
•  Original

lagen om utländska förvärv av fast egendom m. m. (Se avsnitt 10.2 och 16.17.)

I andra stycket förklaras det att bestämmelserna om inskrivningsdag i 45 och om uppskov i 5 5 lagen om inskrivningsregister skall tillämpas för det fall att samma lag gäller för inskrivningsmyndighetens arbete i övrigt. Detta innebär att fastighetsdatasystemet är i drift i inskrivningsdistriktet. Ehuru nyttjanderättsregistret skall föras manuellt vid sidan av fastighetsdatasyste— met, bör fastighetsdatasystemets regler om inskrivningsdag och uppskovs- förfarande tillämpas även för nyttjanderättsregistret. Så är fallet med annan sådan manuell hantering av fastighetsfrågor som inskrivningsmyndigheten kan ha vid sidan av ADB-systemet.

35

I paragrafen anges det att förslagets regler, såvitt gäller förevarande kapitel, med fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren avser den som senast har sökt lagfart eller förvärvsregistrering. Dessa legitimationsregler erfordras för att det alltid skall stå klart vem som är rätt företrädare för fastigheten och nyttjanderätten i skilda situationer som registreringsreglerna avser.

Det finns emellertid fall där bestämmelser i förslaget måste ha en annan innebörd. Så är det t. ex. beräffande föreskriften i 8 5 att nyttjanderättsha- varen är rätt sökande av den registrering genom vilken nyttjanderätten skall tas upp i registret. Av bestämmelsens innebörd framgår det att här avses den person som med stöd av ett giltigt förvärv är rätt nyttjanderättshavare. Den nu behandlade paragrafen är också enligt lydelsen inskränkt till att gälla för fall då det inte sägs något annat i lagtexten.

45

I paragrafens första stycke ges det punktvis föreskrifter om anteckningar som skall göras i nyttjanderättsregistret. Föreskrifterna motsvarar i stor utsträck— ning vad som gäller för fastigheter enligt 19 kap. 20 och 2155 JB. För nyttjanderätterna behövs det emellertid en del tillägg och variationer som motiverar att bestämmelserna i sin helhet får en särskild utformning.

I samtliga fall avser anteckningarna omständigheter som nyttjanderätts— registret bör lämna upplysning om för att det skall vara pålitligt som upplysningskälla.

Punkt ] föreskriver att uppsägning av nyttjanderättsavtalet till förtida upphörande och tillsägelse om rättelse av en omständighet som kan utgöra förverkandeanledning skall antecknas. I 2 kap. 12 5 tredje stycket sägs det att sådan uppsägning skall anmälas till registret för anteckning. Detsamma gäller enligt kapitlets 13 5 första stycket beträffande tillsägelse om rättelse. I båda fallen är uppgifterna betydelsefulla för kreditgivare och andra intressenter. Borgenärer som har sitt innehav av pantbrev eller vilandebevis antecknat har rätt till ett eget meddelande. Det finns emellertid också andra borgenärer och intressenter i övrigt som är beroende av registret för sina bedömningar. Uppsägningen leder, om den fullföljs, till att nyttjanderätten övergår till fastighetsägaren enligt 2 kap. 10 5 och ger också en pantborgenär rätt till förtida betalning enligt 3 kap. 3 5 2. Tillsägelsen är en förvarning om

• Sida 315
•  Original

att det kan komma en uppsägning på grund av förverkande och dessförinnan kan en kreditgivare ha anledning att inskrida med stöd av befogenheten i 2 kap. 13 5 andra stycket för att avvärja förverkandet.

En uppsägning som avser upphörande vid avtalstidens slut omfattas inte av föreskriften. Tiden då en sådan uppsägning kan vara att vänta framgår av avtalet och det finns tillgängligt hos inskrivningsmyndigheten. Tillämpnings- föreskrifterna till lagförslaget torde också böra innehålla bestämmelsen att nyttjanderättens slutdag skall antecknas i registret.

Enligt punkt 2 skall det antecknas att talan blivit väckt i skilda frågor som rör nyttjanderätten. Först nämns frågor som avser nyttjanderättens omfatt— ning och bestånd samt om bättre rätt till den. Dessutom anges fall där det annars uppkommit tvist rörande innehavet av nyttjanderätten. Sådana tvister kan avse en uppsägning av nyttjanderättsavtalet eller rätten att förvärva nyttjanderätten enligt 2 kap. 3 5. Även tvister som arrendenämnden har att pröva skall sålunda antecknas.

Samtliga dessa förhållanden är av betydelse för kreditgivare och andra som vill bedöma värdet av nyttjanderätten som säkerhetsobjekt och vad som annars kan komma att hända med nyttjanderätten.

När det sägs att talan om anteckningen skall avse nyttjanderätten åsyftas inte separata tvister om tillbehören, t. ex. i den formen att någon utomstående person gör anspråk på dem.

Punkt 3 innehåller kompletterande bestämmelser till punkt 2 och föreskriver att det slutliga lagakraftvunna avgörandet i mål enligt punkt 2 också skall antecknas. Det tilläggs att sådant avgörande skall antecknas också när det gäller annan tvist som avser en inskrivning.

Punkt 4 och 5 anger i analogi med vad som sägs i fråga om fastigheter i 19 kap. 21 5 JB att exekutiva åtgärder av skilda slag ävensom vissa säkerhets— åtgärder skall antecknas. Alla dessa uppgifter är av intresse för den som vill använda registret som underlag för sina bedömningar. Anteckningarna avser i punkt 4 att åtgärder blivit vidtagna och i punkt 5 att de bortfallit av något skäl.

Punkt 6 avser anteckningar om att inteckningarna har påverkats av något förfarande som kan ha sådan effekt. Anteckningarna skall i dessa fall ske i anslutning till varje inteckning som berörs. Motsvarande regler finns beträffande fastighetsinteckningar. Verkningama på nyttjanderättens inteckningar är av samma slag som de verkningar som kan förekomma beträffande fastighetsinteckningar.

Andra stycket innehåller direktiv till domstolen eller arrendenämnden om att den skall anmäla till inskrivningsmyndigheten att talan blivit väckt eller att annat förhållande föreligger av det slag som skall antecknas enligt punkterna 2 och 3 i första stycket. Motsvarande bestämmelser finns beträffande fastighetsförhållanden och bör därför finnas också för nyttjan- derätterna. I de fall då det skall ske anteckning enligt punkterna 4—6 finns det, i den mån det behövs, i andra författningar direktiv om att anmälan och underrättelse skall ske till nyttjanderättsregistret.

Tredje stycket innehåller en uppsamlingsbestämmelse som anger att anteckning skall ske också då detta föreskrivs i någon annan författning. Sådana bestämmelser kommer att bli aktuella i flera fall. Här kan nämnas lagen om dödande av förkommen handling som berörs av förslagen till

• Sida 316
•  Original

följdändringar. (Se avsnitt 16.12.)

I fråga om samtliga de anteckningsfall som paragrafen avser bör påpekas att bestämmelserna i första hand utformats med tanke på att nyttjanderätten redan är registrerad när frågan om anteckning uppkommer. Det kan emellertid tänkas situationer då registreringen inträffar efteråt. Även under sådana förhållanden bör anteckning ske så snart inskrivningsmyndigheten har fått erforderliga uppgifter. Frågor av detta slag behandlas i anslutning till förslaget till följdändringar i UB. (Se avsnitt 16.10.)

55

Paragrafen innehåller reglerna om det företräde mellan rättsägare som inskrivning i nyttjanderättsregistret kan ge. Föreskrifterna ges genom hänvisning till 17 kap. J B med en formell komplettering. I J B:s kapitel är 3 5 helt utan tillämpningsmöjligheter beträffande nyttjanderätterna, eftersom det inte kan göras någon inskrivning av förvärv av rättighet till nyttjande- rätten. Detta gäller även om det kan finnas sådan rättighet, t. ex. i form av andrahandsupplåtelse. Den angivna paragrafen har därför blivit undantagen från tillämpning. I övrigt finns det delar av paragrafer i JB som inte är användbara för nyttjanderätterna, något som emellertid framgår av omstän- digheterna utan att det behövs anges uttryckligen.

I bestämmelserna i 17 kap. JB talas det i allmänhet om fast egendom och inte om fastighet. Förslagets bestämmelse i 1 kap. 6 5 att ordet fastigheti JB :s regler skall förstås som nyttjanderätt är emellertid avsedd att tillämpas även när det i JB:s text talas om fast egendom.

65

Paragrafen innehåller en erinran om de kompletterande verkställighetsföre- skrifter som fordras. Något förslag till sådana har utredningen inte utarbetat. Vad som åsyftas är i första hand föreskrifter om uppläggandet och förandet av nyttjanderättsregistret. Vissa hithörande frågor behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 13.

Registrering av nyttjanderätt 7 5

Paragrafen anger att nyttjanderätterna skall tilldelas beteckningar när de registreras. Den närmare utformningen av beteckningarna överlämnas emellertid till verkställighetsföreskriftema. Såsom framgår av den allmänna motiveringen är de praktiska alternativen närmast att man använder de skattemässiga beteckningarna på taxeringsenheter som är byggnad på annans mark eller att man använder särskilda beteckningar skapade för nyttjanderättsregistret. (Se avsnitt 13.3.)

85

Paragrafen anger vem som har rätt att ansöka om att en nyttjanderätt skall tas in i registret. Denna rätt ges åt nyttjanderättshavaren ensam. Fastighetsäga— ren och fordringsägare är alltså uteslutna i detta sammanhang. Det är en

• Sida 317
•  Original

annan sak att allmänna regler om ingivare i inskrivningsärenden rörande fastighet skall tillämpas också här. Som ingivare kan alltså även andra än nyttjanderättshavaren uppträda.

Samtidigt ger paragrafen den viktiga huvudregeln, att registreringen beror på en ansökan och sålunda är frivillig. Principen kompletteras av reglerna om den frivilliga avregistreringen i 14 5.

Med nyttjanderättshavare förstås i paragrafen den som har ett giltigt förvärv av rättigheten. Det föreligger därmed en skillnad i förhållande till fall i allmänhet i kapitlet, där det enligt 3 5 är den som senast sökt förvärvsre- gistrering som är legitimerad.

Den andra meningen i paragrafen anger att en ansökan om registrering också skall anses vara en ansökan om att sökanden skall få förvärvsregistre- ring. Regeln underlättar inskrivningsmyndighetens arbete för fall då ansökan inte är fullständigt formulerad på denna punkt.

95

Paragrafen anger de fall där en registreringsansökan skall avslås. De materiella förutsättningarna för registrering är angivna i 1 kap. genom kraven på nyttjanderättens art och avtalets utformning m. m. Om de är uppfyllda och inte något annat hinder finns, skall det bli bifall till registreringsansökan i enlighet med lagens syfte.

I punkt ] förklaras det att brister beträffande kraven enligt 1 kap. 4 5 skall leda till avslag. Att dessa krav är uppfyllda är till största delen lätt att konstatera. Kravet att avtalet skall innehålla en karta som är godtagbar kan dock kräva en del bedömningar från inskrivningsmyndighetens sida.

PunktZ anger att nyttjanderättsavtalet måste ges in vid äventyr av avslag. Detsamma gäller ändringsavtal som kan ha träffats. Det kan inte alltid konstateras att det finns ett sådant. Även ett ändringsavtal som ingåtts före registreringen av nyttjanderätten måste emellertid registreras för att gälla mot tredje man i alla lägen. Fastighetsägaren kan gardera sig mot risken av utebliven registrering genom att tillse att det antecknas på huvudavtalet att ändringsavtal har träffats. Ges inte ändringsavtalet in vid registreringen, kan frågan om registrering av ändringsavtal tas upp senare på ansökan bl. a. av fastighetsägaren såsom framgår av 10 5.

Om sökanden har förvärvat nyttjanderätten från annan än fastighetsäga- ren genom en överlåtelse eller annat fång och inte ger in sin fångeshandling, föreligger det ett annat fall än som avses i den nu behandlade punkten. Då är det inte handlingen på vilken rättigheten grundas som saknas. Fallet omfattas i stället av avslagsgrunderna i punkt 3, eftersom förvärvshandlingen måste inges för att förvärvsregistrering skall kunna ske.

Punkten 3 gör alla hinder mot förvärvsregistrering till hinder mot att nyttjanderätten tas in i registret. Detta gäller såväl om det finns anledning avslå ansökan om förvärvsregistrering som att bara vilandeförklara den.

Kopplingen till förutsättningarna för förvärvsregistrering blir hinder för registrering av arrenden där någon bestämmelse i avtalet kräver dispens från arrendenämnden, om ett avslag skulle leda till att avtalet förfaller enligt 8 kap. 2 5 JB. Först sedan dispensen lämnats kan arrendet tas in i nyttjanderättsregistret, eftersom förvärvet dessförinnan är beroende av

• Sida 318
•  Original

villkor. Då föreligger hinder för förvärvsregistrering enligt 4 kap. 17 5 lagförslaget jämfört med 20 kap. 7 5 12 JB. Uppenbart ogiltiga upplåtelser kan också hindras att komma in i registret, om ogiltigheten framgår av avtalet i förening med andra tillgängliga uppgifter. Med stöd av avslagsregeln i 4 kap. 17 5 lagförslaget och 20 kap. 6 5 9 JB skall nämligen förvärvsregistrering inte ske i sådana fall. Ett exempel på en uppenbart ogiltig upplåtelse är enligt 7 kap. 95 JB upplåtelse som skett i andel av fastighet.

Avslagsgrundema saknar föreskrift som gör registreringen beroende av lagfart eller ansökan därom för den som upplåtit nyttjanderätten. Ett sådant krav finns beträffande inskrivning av tomträtt enligt 21 kap. 2 5 3 och 3 5 1. Det är emellertid onödigt beträffande nyttjanderätterna, eftersom inskriv- ning i fastighetsboken enligt bestämmelserna i 23 kap. JB är ett krav som måste uppfyllas för sig. Inskrivningen av tomträtt är en motsvarighet såväl till denna inskrivning som till lagförslagets registrering.

Reglerna om registrering av nyttjanderätt saknar bestämmelser om Vilandeförklaring av ansökan. Vid registrering av ändringsavtal enligt 10—13 55 kan dock Vilandeförklaring förekomma. Enligt 4 kap. 2 5 får inte heller uppskovsbeslut meddelas vid registrering av nyttjanderätt. En bristfällig ansökan kan sålunda endast avslås. Huruvida nyttjanderättsregist- ret, trots ett avslag bör tillföras ett upplägg för nyttjanderätten, är en fråga som bör besvaras i verkställighetsföreskrifterna.

Anledningen till förslagets linje i fråga om bristfälliga ansökningar är att uppskov och Vilandeförklaring onödigtvis skulle belasta registerhanteringen. En viktig förutsättning för ståndpunkten är också att en ansökan om registrering eller en beviljad registrering inte har någon prioritetsverkan knuten till sig. Reglerna om företräde på grund av inskrivning bygger på förvärvsregistreringen och inteckningen.

Det skulle emellertid kunna hävdas att en registreringsansökan borde kunna vilandeförklaras för att det skulle bli tillfälle att vilandeförklara den samtidiga ansökan om förvärvsregistrering. Härigenom skulle sökanden få de fördelar som förvärvsregistreringens prioritetsverkan kan ge. Det skulle av samma skäl kunna sägas att registreringsansökan i vart fall borde vilandeförklaras, när bristerna i ansökningsmaterialet är att hänföra endast till nyttjanderätten och de speciella förutsättningarna för förvärvsregistre- ring är uppfyllda.

De prioritetsverkningar som förslagets regler knyter till förvärvsregistre- ringen har emellertid ytterst sin grund i att det har skett en registrering av nyttjanderätten. Det är därför fullt följdriktigt att prioritetsverkningarna blir beroende av att förutsättningarna för registreringen verkligen kan uppfyllas. Utredningen har därför i båda fallen ansett det vara ett övervägande intresse att det inte tas upp enheter i registret som inte från början kan användas som pant i enlighet med registreringens ändamål.

Registrering av ändringsavtal

Sedan en nyttjanderätt tagits in i nyttjanderättsregistret kan den inte genom avtal fritt ändras till sitt innehåll i fråga om områdets utsträckning, avgäldens belopp eller andra villkor. Giltigheten av sådana ändringsavtal har i likhet med vad som gäller för tomträtt gjorts beroende av registrering enligt

• Sida 319
•  Original

föreskrifter i 2 kap. 2 5. Vid registreringen beaktas intressena hos dem som kan få sin rättsställning påverkad av ändringsavtalet. Registreringsbestäm- melserna finns i förevarande avsnitt. Frågorna om ändringsavtalen behand- las i den allmänna motiveringen i avsnitt 9.4.

Med ändringsavtal avses avtal med allehanda innehåll som innebär att ursprungliga villkor ändras eller att det görs tillägg till dem. Utanför kategorin ändringsavtal faller avtal som är fristående avtal om förlängning av upplåtelsetiden, dvs. överenskommelser om förlängning som inte kan stödas vare sig på lag eller på en förlängningsklausul i upplåtelseavtalet. Eftersom det härvid inte är fråga om ändringsavtal, är ett sådant avtal inte av beskaffenhet att kunna registrerasi den ordning som gäller för ändringsavtal och en ansökan därom skall därför avvisas enligt 4 kap. 2 5'lagförslaget och 19 kap. 85 JB.

Att en nyttjanderätt kan få ändrat innehåll till följd av en fastighetsregle- ring som berör upplåtelsefastigheten, framgår av vad som sägs i samband med förslag till följdändringar i FBL. Sådana ändringar av nyttjanderätten kan inte registreras enligt de nu behandlade bestämmelserna. (Se avsnitt 16.9.)

Det närmare förfarandet vid registreringen av ett ändringsavtal bör regleras i verkställighetsföreskrifterna. Utredningen utgår emellertid från att ändringsavtalet bör antecknas på upplägget för den ursprungligen registre- rade nyttjanderätten. Denna bildar därmed tillsammans med de ändrings- avtal som kan förekomma en enhet i registret. Tillvägagångssättet bör användas, trots att ett ändringsavtal enligt 7 kap. 8 5 JB kan vara att bedöma som en ny upplåtelse i de avseenden som där anges.

105

Paragrafen anger att registreringen av ett ändringsavtal får sökas inte bara av nyttjanderättshavaren utan även av fastighetsägaren. Denna utvidgning i förhållande till vad som gäller ansökan om en ursprunglig registrering beror på att det kan ligga i fastighetsägarens intresse att ett ändringsavtal, t. ex. rörande arrendeavgiften, blir registrerat och därmed blir bindande för en förvärvare av nyttjanderätten.

Angående reglerna om registreringen hänvisar paragrafen till 9 5 med de avslagsgrunder som anges i punkterna 1 och 2 ävensom till de följande 11—13 55. Förutsättningarna för att ett ändringsavtal skall få registreras är enligt hänvisningen till 9 5, såvitt gäller avtalets form och innehåll, desamma som de som gäller för den grundläggande registreringen. Avtalet måste sålunda vara skriftligt och kraven på karta och gränsmarkering måste vara uppfyllda, om ändringsavtalet avser området för nyttjanderätten. Ändrings- avtalet måste också vara inskrivet i fastighetsboken, om dess innebörd är att det skall anses som en ny upplåtelse enligt 7 kap. 8 5 JB. Däremot har den nu behandlade paragrafen ett uttryckligt undantag i fråga om det krav på registreringsklausul som enligt 1 kap. 45 2 gäller vid den ursprungliga registreringen. Ett ändringsavtal måste kunna registreras även utan särskild överenskommelse, eftersom registreringen är en förutsättning för att avtalet skall bli fullt gällande.

Vid ändringsavtalen föreligger inte den sammankopplingen att ansökan

• Sida 320
•  Original

om registrering också innefattar ansökan om förvärvsregistrering för en ny nyttjanderättshavare. Nyttjanderättshavaren måste emellertid ha åtminsto- ne sökt förvärvsregistrering, vilket enligt allmänna inskrivningsprinciper kan ske samtidigt med att registreringsansökan görs. Annars är han enligt 3 5 inte att anse som nyttjanderättshavare och behörig sökande. Nu behandlad paragraf har inte heller något registreringshinder som beror på att det föreligger hinder mot fullbordad förvärvsregistrering. Det framgår av att paragrafen inte hänvisar till punkt 3 i 9 5.

115

Paragrafen innehåller regler om hur vissa intressenter skall skyddas mot att ändringsavtal registreras och därmed blir gällande till men för dem.

Första stycket avser sådan rättsinnehavare som grundar sin rätt på inteckning, alltså den som är innehavare av pantbrev eller vilandebevis. Nyttjanderättshavaren som själv innehar pantbrev med ägarhypotek ärinte att anse som rättighetshavare i nu aktuellt läge. Hänsyn skall alltså inte tas till honom, om fastighetsägaren söker registreringen.

Rättighetshavaren skall medge registreringen, annars får den inte ske. Undantag gäller förfall då den är utan betydelse för hans rätt, vilket typiskt sett är fallet om nyttjanderättens värde inte påverkas i sänkande riktning. Även om det sker en påverkan till det sämre men den är oväsentlig får registrering ske utan medgivande. Bedömningen i dessa avseenden bör ske på samma sätt som i andra fall där det får göras s. k. oskadlighetsprövning beträffande fordringshavares rätt, t. ex. enligt 5 kap. 16 5 FBL, 21 kap. 5 5 eller 22 kap. 115 JB.

Stycket avslutas med bestämmelsen att registreringsansökan skall förkla- ras vilande i avvaktan på att föreskrivna medgivanden lämnas. Bestämmel- sen motiveras av att det kan förekomma att det först under behandlingen av registreringsärendet står fullt klart om och i vad mån medgivanden fordras. Under det att registreringsunderlaget därefter fullständigas bör ansökan framgå av nyttjanderättsregistret. Såsom framgår av 2 kap. 2 5 andra stycket kan detta vara betydelsefullt, om nyttjanderätten övergår till ny innehava- re.

Enligt andra stycket får ytterligare en krets av rättsinnehavare inflytande på registreringsfrågan. Här anges fordringshavare för vars räkning utmät- ning, kvarstad, eller betalningssäkring skett beträffande nyttjanderätten. Sådana rättsinnehavare skall beaktas under förutsättning att ett ärende om anteckning av åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då det söks registrering av ändringsavtalet. Dessa rättsinnehavare har samma inflytande som pantborgenärerna enligt första stycket.

125

Iparagrafen ges den som har förvärvat nyttjanderätten genom överlåtelse ett inflytande på registreringen av ändringsavtal.

Utgångspunkten för bestämmelserna är att förvärvaren inte själv har tagit del i ändringsavtalet utan att detta har ingåtts av en tidigare innehavare av nyttjanderätten. Reglerna i 2 kap. 2 5 andra stycket säger att förvärvaren då inte är bunden av ändringsavtalet annat än om det har registrerats eller

• Sida 321
•  Original

förvärvaren vid förvärvet kände till det eller borde ha känt till det.

Den nu behandlade paragrafen anger att ändringsavtalet får registreras, om förvärvaren medgivit det. Genom registreringen blir han alltså bunden av avtalet, även om han inte var det dessförinnan. Dessutom sägs det att registrering får ske, om ändringsavtalet är anmärkt i förvärvarens åtkomst- handling. Då föreligger det nämligen ett fall där det klart framgår att han måste ha känt till avtalet och därför är bunden av det enligt 2 kap. 2 5. Avtalet får anses vara anmärkt i förvärvshandlingen också om det är anmärkt på upplåtelseavtalet eller annan handling till vilken förvärvshandlingen hänvi- sar. Förslaget går inte längre än som nu sägs i att medge registrering på grundval av antagandet att förvärvaren måste ha känt till ändringsavtalet. I andra fall måste alltså saken till slut avgöras genom dom, om de inblandade intressenterna inte kommer överens.

Någon regel om oskadlighetsprövning har förslaget inte för nu behandlade fall. Förhållandena är i dessa sådana att de inte ägnar sig för bedömningar av det slaget. Förvärvarens intressen är nämligen inte på samma sätt som fordringshavarnas begränsade till frågan om nyttjanderättens värde.

Paragrafen avslutas med en grund för Vilandeförklaring i avvaktan på förvärvarens medgivande. Motiveringen till regeln är i huvudsak densamma som för vilanderegeln i den föregående paragrafen.

135

I paragrafens första stycke beaktas sådana fall då en fastighetsbildningsåtgärd utgör en förutsättning för ett ändringsavtal. Överenskommelsen kan t. ex. innebära att nyttjanderätten skall få utövas på mark som tillförs fastigheten genom fastighetsreglering eller på ny mark av annan anledning. Förslagen till följdändringar i FBL berör också fall där ändringsavtal kan vara en förutsättning för att fastighetsbildning skall få ske, när den berör mark som omfattas av en registrerad nyttjanderätt. (Se avsnitt 16.9.)

Lagrummet föreskriver att ändringsavtalet inte får registreras förrän fastighetsbildningen skett. Härmed avses att lagakraftägande beslut förelig— ger. Det ges också en regel om att registreringsansökan skall vilandeförklaras i avvaktan på fastighetsbildningen.

Andra stycket avser fall då ett ändringsavtal berör två eller flera registrerade nyttjanderätter på samma fastighet. Det kan t. ex. tänkas att parterna beträffande en nyttjanderätt avtalat att den skall utvidgas med ett område som hör en annan nyttjanderätt. Lagrummet föreskriver att det i sådana fall samtidigt skall registreras ändringsavtal beträffande båda nyttjanderätterna. För den ena nyttjanderätten avser sålunda ändringsavta- let en utvidgning och för den andra en inskränkning av området. Lagtexten är formulerad som en avslagsregel som är till för att hindra att ett ändringsavtal beträffande en nyttjanderätt registreras och leder till intrång på en annan. Det är här bl. a. fråga om att tillgodose det ändamål för vilket kraven i 1 kap. 4 5 3 på karta och gränsmarkering har ställts upp. När det gäller en eventuell konflikt med en oregistrerad nyttjanderätt eller någon annan rättighet, blir lagrummet inte tillämpligt. Då är kravet på karta och gränsmarkering det enda skyddet.

Förhållandena kan leda till att registreringsansökan vilandeförklaras

• Sida 322
•  Original

beträffande den ena nyttjanderätten, t. ex. i avbidan på medgivande av en fordringshavare. Då måste ansökan kunna vilandeförklaras också beträffan- de den andra nyttjanderätten, eftersom de båda skall registreras samtidigt. Lagrummet innehåller en föreskrift om sådan Vilandeförklaring. Om det finns hinder som leder till avslag för den ena ansökan måste givetvis även den andra avslås, oavsett grunden för det första avslaget. Det följer också av kravet på samtidig registrering av båda ändringsavtalen.

Avregistrering

Avsnittet handlar om hur en nyttjanderätt kan avföras ur nyttjanderättsre- gistret genom avregistrering. Genom att så sker är nyttjanderätten inte längre registrerad och därmed upphör alla de rättsverkningar som kopplats till registreringen.

Nyttjanderätten följer fortsättningsvis endast arrendereglerna i JB eller de andra nytt janderättsregler som är tillämpliga på en upplåtelse av det slag som är i fråga. Nyttjanderätten kan t. ex. inte längre ha tillbehör i förslagets mening. I och med att avregistreringen sker kan alltså nyttjanderättens tillbehör komma att bli tillbehör till fastigheten, om förutsättningarna enligt 2 kap. JB är uppfyllda. En annan konsekvens kan bli att nyttjanderätten blir uppsägningsbar på grund av att maximitiden för bindande upplåtelse har löpt ut. Så länge nyttjanderätten är registrerad gäller den längre maximitiden om 75 år enligt förslaget i 2 kap. 1 5, men efter avregistreringen gäller de kortare tider som anges i 7 kap. 5 5 JB.

Förslaget bygger på principen att användandet av pantsystemet skall vara frivilligt. Ett uttryck härför är bestämmelserna att en nyttjanderätt kan föras in där endast på ansökan. Principen avspeglas också i förevarande avsnitt, där det finns bestämmelser om en frivillig avregistrering på ansökan av nyttjanderättshavaren. Genom registreringen har emellertid också andra intressen blivit inblandade och även de måste beaktas vid en avregistrering, vilket reglerna föreskriver. Avsnittet har dessutom bestämmelser om en avregistrering som kan ske oberoende av ansökan.

145

Enligt första stycket skall nyttjanderätten avregistreras på ansökan av nyttjanderättshavaren. Åtgärden kan ske när som helst under nyttjanderät- tens löptid. Till skillnad mot läget vid den ursprungliga registreringen kan emellertid nyttjanderättshavaren inte tillåtas att helt fritt disponera över frågan om avregistrering.

Avregistreringen har till att börja med gjorts beroende av ett medgivande från fastighetsägaren. En viktig anledning härtill är fastighetsägarens förmånsrätt för arrendeavgift vilken enligt förslaget följer med registrering- en. Genom en avregistrering bortfaller förmånsrätten liksom andra rätts- verkningar av registreringen.

Även bortsett från förmånsrätten är det emellertid rimligt att fastighets- ägaren får ett inflytande över avregistreringen. Fastighetsägaren har bidragit till att nyttjanderätten blivit registreringsbar genom sina insatser i fråga om avtalets utformning och innehåll. Registreringen ger honom också fördelar, t. ex. de som liggeri att han kan få högre arrendeavgift än annars eller att han

• Sida 323
•  Original

kan förvärva nyttjanderätten med tillbehör och åter avyttra den med tillbehören utan att detta berör tillbehören till fastigheten. Dessa omstän- digheter har inte tillagts så stor betydelse att fastighetsägaren fått rätt att åstadkomma en registrering. Däremot ger förevarande lagrum honom möjligheten att hindra avregistrering sedan nyttjanderätten väl kommit in i registret. Nackdelarna för nyttjanderättshavaren av att nyttjanderätten finns kvari registret mot hans önskan kan inte anses större än att fastighetsägarens intressen bör väga över.

Andra stycket anger som hinder för avregistreringen att nyttjanderätten är belastad med inteckningar eller anteckningar om säkerhetsåtgärder eller att ansökan om sådana inskrivningsåtgärder har gjorts senast den dag då avregistrering söks. Innebörden av bestämmelserna är att avregistreringen av hänsyn till förekommande fordringsägare inte kan ske, om något av de angivna förhållandena föreligger. Genom att hindret satts redan vid inteckning eller ansökan därom är det ovidkommande, om pantbrevet innehas av en fordringsägare eller av nyttjanderättshavaren.

Förslaget bygger på tanken att inteckningar och andra införingar i registret skall dödas respektive avföras senast i samband med avregistreringen. Ett alternativ härtill är att det krävs medgivande till avregistreringen från de rättsinnehavare som är berörda. Enligt utredningens uppfattning skulle emellertid ett sådant krav inte vara anpassat till den situation som kan antas råda när en avregistrering blir aktuell. Frågan kan i allmänhet väntas uppkomma först sedan nyttjanderätten faktiskt upphört att svara för fordringar. Skulle den uppkomma tidigare, kan man inte vänta sig att pantborgenärerna skall gå med på att förlora sin säkerhet eller utmätnings- borgenärer och jämförliga rättsinnehavare att få sin säkerhet väsentligt försämrad genom avregistreringen.

155

Första stycket gäller avregistrering oberoende av ansökan. Förutsättningen är att nyttjanderätten har upphört. Avregistreringen skall då ske på inskrivningsmyndighetens initiativ.

Med att nyttjanderätten har upphört avses att själva rättigheten upphört och inte bara att avtalsförhållandet upphört så att nyttjanderätten enligt 2 kap. 9 eller 10 55 innehas av fastighetsägaren. En av förutsättningarna för att nyttjanderätten skall ha upphört är att den i avtalet angivna tiden har löpt ut. Detta är emellertid inte tillräckligt, eftersom det kan ha skett en förlängning som grundas på lag eller det registrerade avtalet. Om det inte finns förutsättningar för förlängning, upphör nyttjanderätten när upplåtelsetiden gått ut, även om parterna träffar ett fristående avtal om förlängning. Denna förlängning innebär att det gjorts en ny upplåtelse parterna emellan, vilken måste skrivas in i fastighetsboken och registreras för sig. Den tidigare gällande nyttjanderätten skall därför avregistreras.

Nyttjanderätten kan komma att upphöra också av annan anledning än att avtalstiden har löpt ut. En exekutiv auktion på fastigheten kan ha sådan effekt såsom framgår av 2 kap. 10 5 tredje stycket. Nyttjanderätten kan också komma att upphöra på grund av expropriation eller fastighetsbildning. (Se avsnitt 16.9 och 16.14.)

• Sida 324
•  Original

Andra stycket har bestämmelser om den utredning som inskrivningsmyn- digheten kan ha att göra för att kunna avgöra om nyttjanderätten har upphört.

Lagtexten föreskriver att det alltid skall inhämtas yttranden från berörda intressenter, innan inskrivningsmyndigheten tar ställning i frågan om nyttjanderätten har upphört. Nyttjanderättshavaren och fastighetsägaren skall föreläggas att yttra sig, vid behov vid vite.

Fordringsägare för vilken det har vidtagits någon sådan inskrivningsåtgärd som anges i 14 5 andra stycket skall sålunda beredas tillfälle att yttra sig. En förutsättning är dock att han kan nås med en underrättelse. Möjlighet härtill föreligger, om han är känd genom innehavaranteckning för pantbrev eller vilandebevis, uppgift från nyttjanderättshavaren eller på annat sätt. Skulle det finnas fordringsägare som inte kan nås, får avregistreringsfrågan avgöras ändå.

Yttrandena skall användas som underlag för bedömandet av om nyttjan- derätten upphört eller ej. Om nyttjanderätten har upphört, finns det inte någon anledning att underlåta avregistrering av hänsyn till någon borgenär, eftersom säkerhetsunderlaget redan är förlorat för honom. Förslaget anger också i 3 kap. 45 första stycket att inteckningarna förfaller genom att nyttjanderätten upphör.

Möjligheten till avregistrering enligt paragrafen är avsedd som ett medel för inskrivningsmyndigheten att efter egen utredning kunna föra av uppenbart onödiga registreringar. Inget hindrar att nyttjanderättshavaren ansöker om avregistrering när nyttjanderätten har upphört. Detta kan förväntas bli den vanliga ordningen. Frågan kan då handläggas enligt 14 5 som kräver fastighetsägarmedgivande och att alla belastningar är avförda från nyttjanderätten.

Förvärvsregistrering

Förvärvsregistrering innebär att det i registret antecknas vem som innehar nyttjanderätten och hur han har gjort sitt förvärv. Förvärvet kan ske genom upplåtelsen från fastighetsägaren eller genom överlåtelse eller annat fång från en tidigare innehavare. Förvävsregistreringen är alltså en motsvarighet till lagfarten i fråga om fastigheter.

165

I första stycket föreskrivs det att förvärvet av nyttjanderätten alltid måste registreras samtidigt med att nyttjanderätten första gången registreras. Det får alltså inte tas in en nyttjanderätt i registret utan uppgift om innehavare. Redan av föreskrifternai 8 5 samt av bestämmelserna i 9 5 3 framgår att man inte får registrera nyttjanderätten, om det inte också går att registrera ett förvärv. För fullständighetens skull bör emellertid detta anges också i förevarande sammanhang.

Vid registreringen av nyttjanderätten är det endast den aktuelle inneha— varen och hans förvärv som skall registreras. Eventuella äldre förvärv lämnas utanför registreringen. Det finns inte något intresse av att registret återger en fullständig innehavarkedja. Det är inte ens säkert att en sådan behöver klarläggas för att det skall kunna konstateras att sökanden till registreringen

• Sida 325
•  Original

är den rätte innehavaren och därmed behörig sökande. Fastighetsägarens uppgift om vem som är aktuell nyttjanderättshavare kan många gånger tänkas vara tillräcklig utredning i förening med andra omständigheter.

Andra stycket avser förvärv av nyttjanderätten sedan den väl blivit registrerad. För sådana fall ställer lagtexten upp kravet att varje förvärv skall registreras. Förvärvaren skall ansöka om registrering och ansökan kan också framtvingas genom vite enligt 17 5 och 20 kap. 3 5 JB. Skyldigheten beror på att registret måste innehålla uppgift om den aktuelle nyttjanderättshavaren för att registret skall kunna användas för sitt ändamål som upplysningskälla bl. a. om vem som är legitimerad innehavare av rättigheten.

175

I paragrafen ges det närmare bestämmelser om förvärvsregistreringen genom hänvisning till de flesta paragraferna i 20 kap. JB. Paragrafen innebär att reglerna för lagfart i huvudsak skall tillämpas med vissa undantag. Därtill föreskrivs vissa avvikelser som beror på de skiljaktiga förhållandena vid nyttjanderätterna.

Trots att hänvisningen omfattar hela 20 kap. 1 5 JB är inte första stycket tillämpligt, eftersom det har en motsvarighet i 16 5 i förslagets kapitel. Från hänvisningen är J B:s regler om lagfartssammanträde i 10—13 55 undantagna. Bestämmelserna har sin motivering i de särskilda förhållanden som gäller för fastigheter, främst när ett lagfartshinder beror på omständigheter långt tillbaka i tiden. Motsvarande problem bör kunna undvikas för nyttjanderät- ternas del.

I övrigt har alltså lagfartsreglerna befunnits vara lämpliga också för förvärvsregistreringen med vissa avvikelser. Hänvisningen till lagfartsregler— na innebär att bestämmelserna om förvärvsregistreringen kommer att innefatta frister för ansökan, tvångsmedel för inskrivningsmyndigheten att framtvinga en ansökan, bestämmelser om avslagsbeslut och vilandebeslut, när erforderliga krav för bifall inte är uppfyllda.

Vissa av de bestämmelser som kommer att gälla för förvärvsregistreringen blir användbara, på grund av att reglerna om köp och annan överlåtelse av fastighet blivit tillämpliga på nyttjanderätterna genom andra hänvisningar i lagförslaget.

När lagfartsreglerna om avslag och Vilandeförklaring skall tillämpas på nyttjanderätterna förs ett delvis nytt innehåll in under bestämmelsernas lydelse. Det beror på att förvärvssystemet för nyttjanderätterna delvis skiljer sig från fastighetsförhållandena.

Bestämmelserna i 7 5 12 JB om villkorade förvärv kan sålunda bli att tillämpa på fall där ett arrendeavtal innehåller någon bestämmelse som fordrar dispens av arrendenämnden enligt 8 kap. 2 5 JB. Detsamma är fallet beträffande sådana bestämmelser för en registrerad nyttjanderätt som enligt lagförslagets regleri 2 kap. 3 5 andra stycket är tillåtna under förutsättning av dispens i samma ordning.

När det gäller överlåtelse av nyttjanderätt och liknande förvärv har lagförslaget den allmänna regeln i 2 kap. 3 och 4 55 att nyttjanderätten får förvärvas av person med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöj as. Regeln gör det naturligt att fastighetsägarens godkännande inhämtas före ett

• Sida 326
•  Original

förvärv, men detta ärinte något krav. Det finns inte heller någon regel bland avslags- eller vilandebestämmelserna som gör förvärvsregistreringen bero— ende av fastighetsägarens medgivande. Godtagbarhetsfrågan kan prövas, om det tvistas om den, och då skall tvisten antecknas med den verkan att en efterföljande ansökan om förvärvsregistrering endast kan bli vilande. Avgörandet av tvisten kan innebära att en beviljad förvärvsregistrering skall undanröjas.

Det inflytande fastighetsägaren har vid exekutiv försäljning enligt 2 kap. 7 5 i förslaget är format på sådant sätt att något hinder mot förvärvsregistre- ring för köparen inte föreligger. Om fastighetsägaren har invändningar mot förvärvaren och har framgång i de åtgärder han vidtar enligt bestämmelser- na, leder detta antingen till att en ny nyttjanderättshavare förvärvar rättigheten eller till att fastighetsägaren övertar den. I båda fallen skall det ske nya förvärvsregistreringar.

Avvikelserna som anges i de skilda punkterna i paragrafen innefattar undantag, ändringar och tillägg till vissa av bestämmelserna i JB.

Punkt 1 tar först upp fallet att fastighetsägaren förvärvar nyttjanderätten på grund av uppsägning under avtalstiden i enlighet med bestämmelserna i 2 kap. 10 5 första stycket. Det anges för detta fall att uppsägningen med bevis om delgivningen skall anses utgöra fångeshandling för fastighetsägaren.

Uppsägningshandlingen har gjorts till fångeshandling för att det inte skall uppkomma problem med fastighetsägarens förvärvsregistrering vid de aktuella förvärven. Utan en bestämmelse i ämnet skulle uppsägningen inte kunna godtas som grund för registrering. I de fall där parterna inte kan enas om ett avtal om förvärv av nyttjanderätten skulle därför fastighetsägaren tvingas att utverka en dom på sitt förvärv. För att detta inte skall bli nödvändigt enbart av formella skäl, har uppsägningen tillagts den betydelse som lagrummet anger. Frågorna kring fångeshandlingen i uppsägningsfall behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 11.7.3.

I den behandlade punkten anges också att fångeshandlingen kan utgöras av ett avtal om att nyttjanderätten skall upphöra. I detta fall är det fråga om ett förvärv för fastighetsägaren enligt 2 kap. 9 5 andra stycket. Bestämmel- serna motiveras av att det kan vara tveksamt om avtalet utgör en fångeshandling, om det inte uttryckligen anges.

Bestämmelserna om fångeshandlingen medför att fastighetsägaren kan ha möjlighet att åberopa alternativa handlingar som grund för förvärvsregistre- ring. Detta torde emellertid inte ge några praktiska problem.

Ifråga om tiden för sökandet av förvärvsregistrering är lagfartsregeln i 20 kap. 2 5 andra stycket 1 JB tillämplig, när fastighetsägaren gjort sitt förvärv! genom uppsägning. Där anges det att tiden skall räknas från det förvärvet fullbordades, när förvärvet beror av villkor, myndighets tillstånd eller annan sådan omständighet. I uppsägningsfallen fullbordas inte förvärvet förrän tiden infallit då nyttjanderättshavaren skall avträda nyttjanderättsstället. I allmänhet inträffar detta på fardagen närmast efter uppsägningen eller fardagen som infaller viss tid därefter. Lagförslagets regler i 2 kap. 12 5 tredje stycket innebär också att det under alla förhållanden måste löpa minst en viss tid innan en uppsägning får verkan. Den frist det därvid blir frågan om utgör sådan omständighet som lagfartsregeln nämner.

Om parterna skulle tvista om det berättigade i uppsägningen, skall tvisten

• Sida 327
•  Original

antecknas i nyttjanderättsregistret enligt 4 kap. 2 5 2 lagförslaget. Härmed uppstår, såsom framgår av kommentaren till punkt 3 nedan, ett hinder för förvärvsregistrering som skall leda till Vilandeförklaring av ansökan med stöd av 20 kap. 75 3 JB.

För det fall att fastighetsägaren skulle söka förvärvsregistrering enligt förevarande lagrum innan avträdesdagen infallit, bör han inte få sin ansökan beviljad. Förvärvet fåri detta läge anses vara beroende av villkor, så som sägs i 20 kap. 75 12 JB.

I punkt2 görs det ett undantag från det hinder mot registrering som annars skulle följa av 20 kap. 7 5 2 JB. Bestämmelserna där utgår från kravet att fångesmannen, utom vid tvångsförvärv, alltid skall ha lagfart innan sådan kan meddelas för den nye ägaren. Detta krav kan inte upprätthållas vid nyttjanderätterna då det första gången söks förvärvsregistrering, dvs. vid registreringen av nyttjanderätten. Undantaget avser detta fall. Vid följande förvärv skall däremot samma regel gälla som för lagfart.

Punkt3 har bestämmelser som anpassar föreskrifterna i 20 kap. 7 5 3 JB till förhållandena vid nyttjanderätterna. Punkten avser för lagfartemas del att lagfartsansökan skall vilandeförklaras i anledning av sådan talan som skall antecknas i fastighetsboken. Förslaget har något avvikande regler i samma ämne i 4 kap. 45 2 och i förevarande punkt förs detta innehåll in i vilandebestämmelsen.

Inteckning

Med inteckning avses den registreringsåtgärd som är en förutsättning för upplåtandet av panträtten. Inteckningen skall innefatta att det utfärdas ett pantbrev, vid Vilandeförklaring ett vilandebevis. Systemet är med få undantag identiskt med vad som gäller för fastighetspanträtten. Frågorna belyses i den allmänna motiveringen i avsnitten om panträttskonstruktionen och registersystemet. (Se avsnitt 12 och 13.)

185

Paragrafen ger reglerna om inteckning genom en hänvisning till 22 kap. JB.

Som undantag anges bestämmelserna om gemensamma inteckningar, eftersom sådana inte kan förekomma vid nyttjanderätterna. Att 15 5 om tomträtt inte är tillämplig, torde vara klart utan uttryckligt undantag. I övrigt finns det delar av paragrafer som inte kan användas i förevarande sammanhang, vilket framgår av lagtextens lydelse.

Vissa avvikelser fordras emellertid från JB:s bestämmelser, och de anges punktvis i förslagets paragraf.

Punkt I anger hur bestämmelsen i 1 5 i JB:s kapitel skall tillämpas på nyttjanderätterna. Den behörighet i inteckningsärendena som JB ger åt fastighetsägare som har sökt lagfart måste gälla för nyttjanderättshavare som har sökt förvärvsregistrering.

Punkt2 har en avslagsregel för ansökan om gemensam inteckning. Den är en följd av att förslaget helt saknar möjlighet till den inteckningsformen.

Punkt 3 är en motsvarighet på inteckningssidan till föreskriften i 17 5 3

• Sida 328
•  Original

beträffande förvärvsregistrering. Det anges sålunda att en ansökan om inteckning skall förklaras vilande, när det väckts sådan talan som skall antecknas enigt 4 kap. 45 2 i förslaget.

Punkt 4 ger en speciell vilandegrund för nyttjanderätternas del, här fråga har uppkommit om att nyttjanderätten bör avregistreras. Det praktiskt aktuella fallet är att inskrivningsmyndigheten har ifrågasatt en avregistrering på grund av att nyttjanderätten har upphört. Bestämmelsen är emellertid också tillämplig om nyttjanderättshavaren har sökt avregistrering. I detta skede är det givetvis inte lämpligt att det tillkommer nya inteckningar. Först bör det avgöras om nyttjanderätten skall avregistreras. Avregistrering på grund av ansökan kan emellertid inte ske så länge inteckningsansökan står kvar. Någon avslagsregel ges likväl inte eftersom utredningen kan leda till att någon avregistrering inte skall ske. Då bör prioriteten för inteckningsansö- kan vara bevarad genom ett vilandebeslut.

Med att fråga om avregistrering uppkommit avses inte något annat än att det gjorts ansökan eller att inskrivningsmyndigheten tagit upp ett ärende om utredning i frågan. Det senare kan tänkas ske just i anledning av att nyttjanderätten blir aktuell genom att det ansöks om inteckning.

5 kap. Särskilda bestämmelser vid upplåtelse av nyttjanderätt i andra hand

I kapitlet har samlats de bestämmelser som behövs för att lagförslagets regler i övrigt, vilka är avsedda endast för nyttjanderätt upplåten i första hand (förstahandsrätt), skall kunna tillämpas på upplåtelse av nyttjanderätt i andra hand (andrahandsrätt). Frågor kring sådana upplåtelser behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 7.8.

Såsom framgår av övergångsbestämmelserna är kapitlet inte avsett att tillämpas på statschefens upplåtelser av den mark på Kungl. Djurgården i Stockholm, vilken han innehar med en speciell statsråttslig dispositionsrätt. På dessa upplåtelser är lagförslaget i övrigt direkt tillämpligt.

Kapitlets bestämmelser bygger på principen att antingen förstahandsrät- ten eller en eller flera andrahandsrätter kan användas som pant i systemet. Om förstahandsrätten skall kunna vara pantobjekt, kan en andrahandsrätt inte registeras. Om det är en andrahandsrätt som skall vara pantob jekt, skall den i princip behandlas som om den var en förstahandsrätt och förstahands- rätten som om den var äganderätten till fastigheten. Förstahandsrätten skall emellertid också vara registrerad i nyttjanderättsregistret, men med begrän- sade rättsverkningar och utan möjlighet till pantsättning.

Pantsättningsmöjligheten för andrahandsrätter kräver konstruktioner som delvis blir mycket komplicerade såväl teoretiskt som praktiskt. Man blir nödsakad att samtidigt arbeta med rättsliga företeelser på skilda plan. Svårigheterna kan illustreras med tillbehörsreglema. Man har t. ex. att räkna med fastigheten med dess tillbehör, en förstahandsrätt med dess tillbehör och en eller flera andrahandsrätter med egna tillbehör. Samtliga dessa rättsliga enheter kan innehas av fastighetsägaren men med tillbehörskretsama juridiskt sett åtskilda. Åtgärder beträffande nyttjanderätt i ett av leden får ofta återverkningar även i annat led.

• Sida 329
•  Original

Dessa komplicerade förhållanden går inte att undvika, om man över huvud skall kunna arbeta med andrahandsrätter som pantob jekt. Förslaget innebär likväl den redan nämnda förenklingen att endast endera förstahands- eller andrahandsrätt skall kunna utgöra pantobjekt. Det bör påpekas att förslaget utgår från ytterligare den förenklingen, att det inte är avsett för fall då det har upplåtits nyttjanderätt i en andrahandsrätt, alltså i ett tredje led.

15

Paragrafen anger till att börja med beteckningarna på de båda leden av nyttjanderätt som bestämmelserna avser. Nyttjanderätten som upplåtits i första hand kallas sålunda för förstahandsrätten och en nyttjanderätt som upplåtits eller avses bli upplåten i andra hand för andrahandsrätten. Beteckningarna svarar inte mot något etablerat uttryckssätt i hittillsvarande juridiskt språkbruk. I förevarande sammanhang har det emellertid visat sig nödvändigt att i lagtexten införa korta benämningar och härvid har valts de som paragrafen innehåller.

Bestämmelserna medger att flera andrahandsrätter, upplåtna i samma förstahandsrätt, samtidigt är registrerade och var för sig används som pant.

Paragrafen kräver för tillämpbarheten av kapitlet, att det i avtalet om förstahandsrätten finns en klausul om att nyttjanderättshavaren får upplåta andrahandsrätt och att sådan rätt får registreras. Att det dessutom i avtalet om andrahandsrätten måste finnas den i 1 kap. 4 5 2 angivna registrerings- klausulen följer av 25 i förevarande kapitel.

Avtalet om förstahandsrätten måste i någon form tillåta upplåtelse av en andrahandsrätt för att en sådan upplåtelse över huvud skall vara tillåten i förhållande till fastighetsägaren. Såvitt gäller registreringsbarheten får emellertid förslagets krav en vidare betydelse. Förslaget vilar på den uppfattningen att fastighetsägaren och förstahandsrättens innehavare bör göra klart sinsemellan vilken ordning som skall gälla i fråga om utnyttjandet av den upplåtna marken och användandet av pantsystemet. Eftersom endast endera förstahandsrätt eller andrahandsrätt samtidigt kan vara pantobjekt, är det mellan dessa alternativ som ett val skall göras. De krav förslaget ställer på innehållet i avtalet om förstahandsrätten är avsedda att ha denna effekt.

Genom att parterna i förstahandsavtalet sålunda måste ta ställning till frågan hur pantsystemet skall användas, undviks kommande konflikter. Det kan nämligen annars inträffa att innehavare av andrahandsrätter önskar utnyttja pantsystemet, medan innehavaren av förstahandsrätten anser sig behöva den möjligheten för egen del. Det kan också vara så att fastighets— ägaren aldrig avsett att andrahandsrätter skulle kunna pantsättas. Fastig- hetsägaren bör i någon form medverka till att andrahandsrätter blir registrerade och inte bara till att de får upplåtas, eftersom registreringen av dem påverkar inte bara förstahandsrätten utan också fastighetsägarens rättsställning.

Valet behöver parterna i förstahandsavtalet inte göra redan vid upplåtel- sen. Klausulen om upplåtelse och registrering av andrahandsrätt kan föras in i avtalet genom ett ändringsavtal. Detta kan ske även om förstahandsrätten

• Sida 330
•  Original

är registrerad, varvid givetvis föreskrifterna om inskrivning i fastighetsboken och registrering av ändringsavtal måste iakttas.

Förstahandsrätten kan utnyttjas som pant även om avtalet innehåller klausulen rörande andrahandsrätter. Så länge det finns inteckning i förstahandsrätten kan emellertid en andrahandsrätt inte registreras. Skulle förutsättningarna för registrering av en andrahandsrätt vara uppfyllda och sådan registrering beviljas, förändras emellertid det rättsliga läget för förstahandsrätten, såsom framgår av 3 5.

25

Paragrafen ger närmare bestämmelser om andrahandsrätten. Den innehåller ett par förutsättningar för att sådan rätt skall få registreras och dessutom bestämmelser om hur lagförslaget i övrigt skall tillämpas när registreringen avser en andrahandsrätt.

Första stycket anger som förutsättning för registreringen att förstahands- rätten är registrerad. Detta krav framstår som det lämpligaste medlet att åstadkomma att förstahandsrätten blir underkastad vissa rättsverkningar som är nödvändiga när andrahandsrätten skall användas som pant. Även beträffande förstahandsrätten måste man sålunda skapa en säkerhet för dess bestånd och åstadkomma skydd mot tveksamheter rörande dess omfattning. Man måste också tillse att den inte i något annat avseende är underkastad bestämmelser som blir en fara för andrahandsrätten. Vad som gäller beträffande förstahandsrätten framgår av 3 5.

Som ytterligare krav ställer första stycket upp förutsättningen, att förstahandsrätten inte besväras av någon sökt eller beviljad inteckning. Detta krav är en följd av att lagförslaget endast medger att endera förstahands- eller andrahandsrätt får utgöra pant.

Vidare krävs det att det inte får förekomma sådan rättsinnehavare som anges i 4 kap. 11 5 andra stycket. Härmed avses rättsinnehavare för vilken det har skett utmätning, kvarstad eller betalningssäkring och för vilken det har tagits upp ett ärende om anteckning av åtgärden i nyttjanderättsregistret. Dessa åtgärder kan visserligen vidtas oavsett om en andrahandsrätt är registrerad eller ej. Förslaget bygger emellertid på tanken att andrahands- rätten inte bör få registreras efter det att anteckningsärendet kommit upp. Registreringen skulle nämligen såsom framgår av 3 5 leda till att rättsställ- ningen för förstahandsrätten förändras till men för dem som fått utmätning eller annan av de angivna åtgärderna vidtagen.

Andra stycket innehåller den allmänna bestämmelsen att lagförslagets regler skall tillämpas på andrahandsrätten. Detta innebär att en sådan nyttjanderätt jämställs med en förstahandsrätt som är föremål för registre- ring utan att någon fråga om andrahandsrätt är aktuell.

Vissa avvikelser fordras emellertid från förslagets bestämmelser när de skall tillämpas på en andrahandsrätt och de anges punktvis i fortsättningen av lagtexten.

Punkt I är ett uttryck för den nyssnämnda konstruktionen att förstahands- rätten träder i stället för fastigheten när registreringen avser en andrahands— rätt. För att det skall stå klart att reglerna i 1—4 kap. skall tillämpas på det sättet, ges i denna punkt definitionsvis den bestämmelsen att vad som i de

• Sida 331
•  Original

kapitlen sägs om fastigheten och fastighetsägaren skall avse förstahandsrät- ten och dennas innehavare. Ett undantag anges i punkt 3.

Punkt 2 har en uttrycklig föreskrift om att det för andrahandsrätten inte gäller något krav på inskrivning i fastighetsboken. En sådan inskrivning kan inte ske enligt J B:s bestämmelser. Den skulle med i övrigt oförändrade regler inte heller vara till någon nytta, eftersom andrahandsrätternas prioritet i förhållande till andra intressen knutna till fastigheten beror på vad som gäller beträffande förstahandsrätten. Att denna skall vara inskriven i fastighetsbo- ken följer av registreringskravet i första stycket jämfört med 3 5.

Däremot skulle det kunna tänkas en inskrivning i nyttjanderättsregistret av andrahandsrätter såsom belastningar på förstahandsrätten.

En sådan inskrivning skulle i skilda avseenden kunna tilläggas verkningar motsvarande dem som inskrivningen i fastighetsboken har. Till stora delar behövs emellertid inte detta vid sidan av vad som ändå kommer att gälla. I fråga om dubbelupplåtelser av nyttjanderätt, liksom dubbelöverlåtelse, har förvärvsregistreringen en prioritetsverkan, såvitt gäller registrerade nyttjan- derätter. Registreringen av en andrahandsrätt måste också göra det uteslutet att en förvärvare av förstahandsrätten kan anses vara i god tro beträffande förekomsten av andrahandsrätten. Den kommer nämligen att framgå av registeruppgiftema om förstahandsrätten. Någon konkurrens mellan inteck- ningar i förstahandsrätten och i andrahandsrätter kan inte uppkomma enligt förslaget.

Utmätning samt kvarstad och betalningssäkring beträffande en första- handsrätt måste innebära att en redan upplåten andrahandsrätt respekteras. Detta följer av att JB inte har några regler om att en andrahandsrätt kan få prioritet genom inskrivning i förhållande till de åsyftade rättsinnehavarna. Upplåts andrahandsrätten senare, finns det inte någon anledning att genom inskrivningsregler i förslaget öppna en möjlighet till att den upplåtelsen skall kunna minska fordringshavarnas rätt. Förslaget har dessutom i första stycket den regeln att en andrahandsrätt inte får registreras, om ansökan sker samtidigt som det tagits upp ett ärende om anteckning om sådan åtgärd som nu är aktuell.

De fall där inskrivningsregler skulle kunna få betydelse, utöver vad som gäller enligt det sagda, motiverar enligt utredningens mening inte att systemet kompliceras med regler om inskrivning av andrahandsrätt i förstahandsrätt. Därför har förslaget inte några bestämmelser härom.

Punkt 3 kompletterar reglerna i 4 kap. om avslag på en ansökan om registrering. Uppfylls inte de särskilda registeringskraven i 1 5 och 2 5 första stycket i förevarande kapitel, är detta alltså avslagsanledningar vid sidan om vad som annars gäller enligt 4 kap. 9 5.

35

Paragrafen avser förstahandsrätten och anger hur lagförslagets regler skall tillämpas på den sedan en andrahandsrätt har tagits in i registret.

Som har angetts i anslutning till 2 5 första stycket, måste en registrering av en andrahandsrätt leda till rättsverkningar också för förstahandsrätten. De verkningar som fordras är av sådant slag att de kan åstadkommas genom kravet att förstahandsrätten registreras och därmed blir underkastad

• Sida 332
•  Original

lagförslagets regler. Därför har det också föreskrivits att förstahandsrätten skall registreras. Samtliga de regler som följer av registreringen bör emellertid inte gälla för förstahandsrätten sedan en andrahandsrätt har registrerats, eftersom denna då skall träda i stället för förstahandsrätten som pantobjekt. Det behövs också vissa avvikelser i övrigt från vad som följer av 1—4 kap. lagförslaget.

De förändringar i tillämpningen av 1—4 kap. som måste inträda för förstahandsrättens del är knutna till att det beviljas registrering av en andrahandsrätt. Tidigare kan de inte få inträda, eftersom en ansökan beträffande andrahandsrätten kan bli avslagen. En anledning kan t. ex. vara att förstahandsrätten är intecknad och i pantborgenärernas intresse måste förstahandsrätten givetvis följa förslagets regler fullt ut tills sådana intressen avvecklats.

De avvikelser i tillämpningen av förslagets övriga kapitel som fordras anges i punkterna 1—4 i paragrafen.

Punkt ] ger ett inteckningsförbud. Detta är en följd av att förslaget endast medger att endera förstahandsrätt eller andrahandsrätt används som pant. En annan konsekvens av den ståndpunkten är att det enligt 2 5 första stycket utgör en registreringsförutsättning för andrahandsrätten att förstahandsrät- ten är fri från bl. a. inteckning.

Däremot har det inte satts upp något hinder mot att förstahandsrätten efter registreringen av en andrahandsrätt blir utsatt för utmätning, kvarstad eller betalningssäkring eller att sådan åtgärd antecknas i registret. Förstahands- rätten får tasi anspråk med det värde den kan ha efter de ändringar som följer av att en andrahandsrätt har registrerats.

Om det ansöks om inteckning i förstahandsrätten sedan en andrahandsrätt har registrerats, skall ansökan avslås med stöd av förevarande punkt.

Punkt2 anger vissa undantag för regler i 2 kap. av förslaget, vilka inte skall gälla för förstahandsrätten sedan en andrahandsrätt har registrerats. Undantag görs för reglerna om frivillig överlåtelse och andra förvärv, för reglerna om exekutiv försäljning, för särreglerna om förverkande samt reglerna om tvisteförfarandet. I samtliga dessa fall är det fråga om bestämmelser för vilka motiveringen bortfaller i och med att förstahands- rätten inte längre kan utgöra pant.

I övrigt skall alltså lagförslagets regler om registrerad nyttjanderätt gälla. Förstahandsrätten kommer sålunda även fortsättningsvis att kunna ha egna tillbehör enligt bestämmelserna i 1 kap. 5 5. Förstahandsrätten kan vidare övergå till att gälla i fastighetsägarens hand enligt 2 kap. 9 och 10 55. Reglerna om uppsägning i 2 kap. 11 och 12 55 skall också tillämpas. Registreringsreglema i 4 kap. gäller med de undantag som följer av punkt 1 och 3 i den nu behandlade paragrafen.

Att registreringen måste ha de angivna verkningarna har såsom förut sagts sin motivering i att de har betydelse för andrahandsrättens pantvärde. Följden av reglerna är att förstahandsrätten inte kan upphöra överraskande, lika litet som själva pantobjektet kan göra det. Förstahandsrätten kan sålunda i stället för att upphöra komma att övergå till att gälla i fastighetsägarens hand med tillbehörsförhållandet oförändrat. Dessa regler stärker andrahandsrättens ställning på en'viktig punkt. Enligt de regler som annars skulle gälla skulle värdet av andrahandsrätten kunna vara till stor del

• Sida 333
•  Original

illusoriskt, hur goda avtalsvillkor som än är skrivna för den, eftersom en uppsägning av förstahandsrätten enligt huvudregeln leder till att också andrahandsrätten faller bort. Så blir inte läget enligt förslaget. Fastighets- ägaren blir i stället part i avtalet rörande andrahandsrätten, eftersom han inträder i den ställningen genom förvärvet av förstahandsrätten.

Punkt 3 kompletterar skyddet för andrahandsrätten och de till denna kopplade intressena mot sådana ändringsavtal rörande förstahandsrätten som kan försämra andrahandsrättens ställning. Bestämmelserna föri kretsen av intressenter in även innehavaren av en andrahandsrätt och sådana rättsinnehavare i övrigt som kan vara kopplade till den på sätt som anges i 4 kap. 11 5.

Intressenterna till en andrahandsrätt ges inte något inflytande förrän registrering beviljats av andrahandsrätten. Innan någon andrahandsrätt registrerats är, såsom redan framhållits, paragrafen inte tillämplig över huvud taget. Sedan en andrahandsrätt registrerats skulle redan ansökan om registrering av en annan andrahandsrätt kunna förenas med det i punkten avsedda inflytandet för dennas intressenter. Detta blir dock inaktuellt, eftersom uppskov eller Vilandeförklaring inte har någon tillämpning på registreringsansökan.

Punkt4 ger ett ovillkorligt förbud mot avregistrering av förstahandsrätten. Även detta är givetvis till för att skydda andrahandsrätten såsom pantobjekt. För att kunna avregistrera förstahandsrätten måste man därför först avregistrera alla andrahandsrätter. Därmed blir förevarande paragraf, inklusive den nu aktuella punkten, inte längre tillämplig. Förstahandsrätten kan därefter avregistreras enligt föreskrifterna i 4 kap. 14 och 15 55.

Övergångsbestämmelser

Lagförslagets bestämmelser är tillämpliga såväl på nyttjanderättsupplåtelser som skett före som på upplåtelser som skett efter ikraftträdandet av den föreslagna lagen. Denna inriktning framgår av bestämmelserna om tillämp- ningsområdet i 1 kap. 2 5 i förening med motiveringarna därtill. En grundläggande förutsättning för att en redan upplåten nyttjanderätt skall omfattas av de nya reglerna är emellertid att parterna kompletterar upplåtelseavtalet med en överenskommelse om att nyttjanderätten får registreras i det nya registret. Det är alltså parternas dispositioner som är avgörande för lagreglernas tillämplighet i det enskilda fallet, och något nytt rättsläge uppkommer inte direkt genom lagförslagets bestämmelser.

För lagförslaget som helhet behövs det därför inte särskilda övergångsbe- stämmelser. I allmänhet förhåller sig sig på samma sätt i fråga om följdändringarna i gällande lagstiftning. Där föreligger det dock vissa undantag som behandlas i de sammanhang där de hör hemma. (Se avsnitt 16.1.)

På vissa punkter bör emellertid även lagförslaget förses med övergångs- bestämmelser. De tas upp i punkterna 2—4 efter bestämmelsen om dagen för ikraftträdandet.

Punkt2 avser Kungl. Djurgården i Stockholm. Området ägs av staten men omfattas av en Statsrättsligt grundad nyttjanderätt eller dispositionsrätt för den regerande konungen. Denne har under åren fortlöpande gjort många

• Sida 334
•  Original

nyttjanderättsupplåtelser enligt allmänna regler. Eftersom staten äger marken, har utredningen betraktat Konungens upplåtelser som en form av andrahandsupplåtelser. Förhållandena belysesi den allmänna motiveringen. (Se avsnitt 7.8.)

Lagförslagets 14 kap. är direkt tillämpliga endast på nyttjanderätter upplåtna i första hand samt de därmed jämförbara upplåtelserna i tomträtt. Andrahandsupplåtelser kan också föras in i pantsystemet men då enligt bestämmelserna i 5 kap. med särskilda bestämmelser vid upplåtelse av nyttjanderätt i andra hand.

Särbestämmelserna om andrahandsupplåtelser är mindre väl ägnade att tillämpas på Konungens upplåtelser på Djurgården. Konungens bestämm- anderätt är så långtgående att nyttjanderätten i här aktuella avseenden kan jämställas med äganderätt. Mest ändamålsenligt är därför att upplåtelserna får falla under lagförslagets bestämmelser för nyttjanderätt som upplåtits av fastighetsägaren. Av formella skäl bör detta anges i lagen och utredningen har ansett att övergångsbestämmelserna är den rätta platsen, på grund av den särprägel förhållandena har.

I den föreslagna lagtexten anges det att bestämmelserna avser upplåtelser på Kungl. Djurgården i Stockholm, vilket av gammal hävd är namnet på det av Konungen disponerade området. De fastigheter som är aktuella är Djurgården 121 och 1:14 samt Norra Djurgården 1:1 i Stockholms kommun.

Med föreskriften att Konungen skall anses som fastighetsägare vid upplåtelserna är det också utsagt att dessa är att betrakta som upplåtelser av fastighetsägaren. Därmed blir de att anse som förstahandsupplåtelser av det slag som lagförslaget i allmänhet avser. Dessutom ger föreskriften ledning för den formella tillämpningen av lagförslagets bestämmelser om fastighetsäga- rens roll i olika sammanhang.

Eftersom upplåtelserna faktiskt inte har gjorts av fastighetsägaren, staten, omfattas de inte av JB:s bestämmelser om inskrivning i fastighetsboken. Sådan inskrivning sker inte heller. De föreslagna bestämmelserna innehåller därför föreskriften att inskrivningskravet enligt 1 kap. 4 5 4 lagförslaget inte gäller för de aktuella upplåtelserna. På samma sätt är inskrivningskravet undantaget enligt 5 kap. 2 5 2 ifråga om andrahandsupplåtelser som följer de bestämmelserna.

Punkt 3 och 4 avser båda en modifiering i bestämmandet av frister som anges i lagförslaget. Punkt 3 gäller den tid som anges i 2 kap. 12 5 tredje stycket och som skall löpa innan en nyttjanderätt upphör på grund av förtida uppsägning. Punkt 4 gäller besvärstiden i registreringsärenden. I båda fallen medför lagförslaget att fristerna skall räknas från den inskrivningsdag då beslut meddelats i det ärende som är i fråga. Övergångsbestämmelserna innebär i båda punkterna att fristerna tills vidare i stället skall räknas från den dag då sökanden tillhandahölls expedition i ärendet. I fråga om besvärstiden gäller dessutom att tiden dock skall uppgå till minst fyra veckor från inskrivningsdagen. Regeln anges beträffande besvärstiden genom hänvis- ning till de likalydande bestämmelserna för fastigheter i 58 a 5 lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken.

Lagförslagets övergångsbestämmelser har sin utgångspunkt i det förhål— landet att inskrivningsärenden på grund av arbetsbelastning och av andra

• Sida 335
•  Original

skäl ibland blir handlagda och expedierade ganska långt efter den inskriv- ningsdag och det datum som gäller för beslutet. Dröjsmålen kan uppgå till veckor och kanske månader, och när expedition tillhandahålls kan en frist räknad från dagen för beslutet därför ha löpt ut. Så länge sådana förhållanden kan råda kan inte tidsfrister räknas från beslutsdagen, om avsikten är att någon skall beredas tid att under fristen vidta någon åtgärd.

• Sida 336
•  Original

• Sida 337
•  Original

16.1. Inledning

Lagförslaget kräver följdändringar i en hel del författningar. Utredningen har utarbetat förslag till en del av de ändringar som behövs. Det har framstått som lämpligast att arbetet fullföljs först sedan lagförslaget blivit remissbe- handlat.

Förslagen avser i första hand sådana bestämmelser som kompletterar lagförslagets regler om pantsystemet och därför kan sägas ingå som ett led i konstruktionen av detta. Förslaget är dock inte fullständigt i denna del. Det har t. ex. inte tagits med samtliga författningar som nu reglerar pantborge- närernas ställning när myndighet fördelar medel som avser pantsatt fast egendom eller tomträtt.

Det tas också upp förslag till en del ändringar som bör bli en följd av att pantsystemet genomförs och som därför visar hur pantsystemet kommer att ingripa på skilda områden. De är avsedda som exempel och alla författningar där ändringar kan vara motiverade är inte medtagna, inte ens sådana som har ett nära samband med en författning för vilken ändringsförslag ges.

Ändringarna som föreslås kräver i allmänhet inte några övergångsbestäm- melser. De skall visserligen kunna tillämpas också på nyttjanderätter som tillkommit före ikraftträdandet. Liksom i fråga om lagförslaget krävs det emellertid i så fall att parterna i avtalet först har kompletterat detta med en klausul om att nyttjanderätten får registreras samt att registrering därefter skett. Det är sålunda en frivillig disposition av parterna som medför att förslagens bestämmelser kan bli tillämpliga och inte lagbestämmelser som inför ett nytt rättsläge för bestående nyttjanderätter. I vissa fall behövs det emellertid övergångsbestämmelser och då omfattar förslagen även dessa.

16.2. Handelsbalken

10 kap. Om pant och borgen

Kapitlet har i 75 det 5. k. handpantförbudet för skepp, skeppsbygge och luftfartyg. Detta förbud skyddar registerpanträtten i sådan egendom mot konkurrens från panträtt grundad på tradition av föremålen enligt HB:s bestämmelser, inbegripet fall då tradition och denuntiation skett till en tredje man enligt lagen (1936:88) om pantsättning av lös egendom som innehaves av

• Sida 338
•  Original

tredje man. Skyddsbestämmelserna har på grund av denna inriktning sin naturliga plats i förevarande kapitel av HB.

I fråga om möjligheterna att pantsätta byggnad på annans mark har det genom HD:s avgörande i NJA 1954 s. 455 slagits fast att enbart avtalet om pantsättning inte är tillräckligt för att en panträtt skall uppkomma. I övrigt är emellertid rättsläget ganska oklart. Man räknar dock med att en panträtt möjligen skulle kunna stiftas genom tradition till pantborgenären. Det har också antagits att en nyttjanderätt skulle kunna pantsättas genom denuntia- tion till fastighetsägaren. I båda fallen är det oklart hur reglerna närmare skulle vara utformade. Frågorna berörs i den allmänna motiveringen i avsnitt 2.2.

Pantsättning enligt de nämnda alternativen tillhör i vart fall inte de normala inslagen i rättslivet. Det finns dock exempel på att nyttjanderätt pantförskrivits — oklart enligt vilka regler — i samband med säkerhetsöver— låtelse av byggnader på området. Tillkomsten av ett registerpantsystem kan emellertid leda till att konkurrerande pantformer kommer att användas i otillbörligt syfte. Ett nytt registerpantsystem måste därför under alla förhållanden skyddas mot möjligheten att pantobjekten belastas med panträtt enligt regler utanför systemet.

Konflikterna kan förebyggas med en reglering liknande den som finns beträffande skepp, skeppsbygge och luftfartyg. Vid sidan av panträtt enligt registerpantsystemet skulle det då inte förekomma giltig panträtt stiftad på annat sätt.

Ifråga om den tidpunkt då annan panträtt än registerpanträtten skall vara utesluten finns det olika alternativ att välja på.

Ett pantsättningsförbud som helt allmänt gäller för nyttjanderätt och byggnad på annans mark är i och för sig tänkbart. Härmed skulle man få en enkel och klar reglering. Om nyttjanderätten av något skäl inte kan bli registrerad skulle följden bli att egendomen inte alls kan användas som säkerhet genom pantsättning. Någon större betydelse bör emellertid inte detta tillmätas på grund av den ringa praktiska betydelse pantsättning enligt nu gällande regler ändå har.

Mot alternativet talar emellertid att den nya lagstiftningen inte fordrar ett så långtgående ingrepp. Den inbegriper inte i övrigt i bestående förhållanden annat än efter det att en nyttjanderätt har registrerats under parternas medverkan. Ett pantsättningsförbud skulle också enligt principerna för ny lags tillbakaverkande kraft få ges en begränsad omfattning och komma att bli utan verkan på många objekt som också kan bli föremål för registerpanträt— ten.

Mera motiverat är det att de konkurrerande panträtterna blir uteslutna endast i fråga om sådana nyttjanderätter med tillbehör för vilka register- pantsystemet kan bli aktuellt. Den linjen leder till en mera komplicerad reglering än ett generellt pantsättningsförbud för nyttjanderätter och byggnader i allmänhet. Reglerna måste nämligen innebära, dels att redan stiftad panträtt förfaller och dels att en nyupplåtelse inte blir giltig.

Den fullbordade registreringen bildar en naturlig anknytning för de verkningar som är aktuella beträffande de panträtter som inte kan tillåtas konkurrera med registerpanträtterna. Genom registreringen har nyttjande- rätten och tillbehören fått den rättsliga egenart som avses med lagförslaget.

• Sida 339
•  Original

Dessutom är registreringen en händelse som lätt kan konstateras. Detta är av särskild betydelse för ogiltighetsverkan på redan gällande panträtt. Om gäldenären kan åstadkomma att en panträtt förfaller till skada för borgenären, måste nämligen åtgärden omfattas av straffbestämmelserna för olovligt förfogande i 10 kap. 4 5 BrB. Det är emellertid också av stor betydelse att tidpunkten efter vilken nya panträtter inte kan stiftas står i relation till klart iakttagbara omständigheter. Även om man från andra utgångspunkter skulle kunna välja en tidigare tidpunkt för rättsverkningarna — t. ex. dagen då registreringsklausulen förts in i nyttjanderättavtalet — är den av nu nämnda skäl mindre lämplig.

Utredningen har på grund av det anförda valt registreringen som avgörande moment i den reglering som skall skydda registerpanträtten mot konkurrens från panträtt tillkommen på annat sätt.

Det bör nämnas att en delvis liknande konkurrensfråga uppkommer beträffande registerpanträtten och företagshypoteket. Problemen i det sammanhanget behandlas i avsnittet om följdändringar i reglerna om företagshypoteket. (Se avsnitt 16.6.)

Säkerhetsöverlåtelser berörs inte av de nu aktuella bestämmelserna. Säkerhetsöverlåtelser konkurrerar inte med registerpanträtten enligt lagför- slaget, eftersom denna kommer att gälla mot säkerhetsköparen liksom mot annan förvärvare. I rättstillämpningen har också skillnaden upprätthållits mellan panträtt och säkerhetsöverlåtelse och förslaget följer den linjen när deti lagtexten talas om panträtt. Frågor om säkerhetsöverlåtelse behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 2.3.

Det kan ifrågasättas om 10 kap. HB är den lämpliga platsen för bestämmelserna om de konkurrerande panträtterna. Det är tveksamt redan i vad mån en panträtt uppkommen genom ett traditionsförfarande är grundad på bestämmelserna i HB. Än svagare är sambandet mellan HB:s regler och en panträtt som grundas på denuntiation. När nyttjanderätten är pantobjekt kan det också sägas att man på grund av objektets art kommit utanför HB:s område.

Alternativet till placeringen i HB är att reglerna tas upp i lagförslaget om registerpanträtten. Även om detta är tänkbart, är det dock enligt utredning- ens mening mindre lämpligt, eftersom lagförslaget handlar om den nya panträtten och systemet kring denna.

Placeringen i 10 kap. HB framstår mot den bakgrunden som lämpligast. För den lösningen talar också att det, trots det ovan, sagda finns likheter mellan handpantförbudet i 7 5 och de nu diskuterade bestämmelserna. Det är i båda fallen fråga om att skydda en registerpanträtt mot konkurrens från annan panträtt. Det kan dessutom sägas att en eventuellt tänkbar panträtt i nyttjanderätt och byggnad grundad på tradition, dock åtminstone analogivis kan anses ha sin rättsliga grund i handpantreglerna i 10 kap. HB.

Utredningen föreslår av dessa skäl att ogiltighetsbestämmelserna placeras i 10 kap. HB.

75

I enlighet med vad som sägs under rubriken till förevarande kapitel i HB föreslås ett nytt andra stycke i den nu behandlade paragrafen. Förslaget

• Sida 340
•  Original

innehåller ogiltighetsregler för panträtter som skulle kunna konkurrera med registerpanträtten. Att säkerhetsöverlåtelser inte berörs har framhållits inledningsvis.

Förslaget anger att en annan panträtt än sådan registerpanträtt som lagförslaget avser inte får göras gällande i en nyttjanderätt eller dess tillbehör sedan nyttjanderätten blivit registrerad. Bestämmelserna riktas såväl mot panträtt grundad på tradition som mot panträtt grundad på denuntiation till fastighetsägaren.

En konkurrerande panträtt kan sålunda inte uppkomma efter det att nyttjanderätten blivit registerad, och en borgenär kan inte på den vägen förvärva någon företrädesrätt till egendomen.

Även redan uppkomna panträtter drabbas av bestämmelserna. Genom att nyttjanderätten registreras blir de ogiltiga och kan inte längre göras gällande. Borgenären förlorar därmed den företrädesrätt han haft till egendomen. Inte heller kan borgenären grunda någon rätt till kreditsäkerhet på det avtal som kan vara ingånget mellan honom och hans gäldenär.

Effekterna av att en giltig pantsäkerhet förfaller blir emellertid mera vittgående. Eftersom en säkerhetsrätt går förlorad genom registreringen och denna åstadkommes genom en åtgärd av gäldenären, blir såsom ovan nämnts BrB:s bestämmelser i 10 kap. 4 5 om olovligt förfogande tillämpliga. Vidare kan en förfördelad pantborgenär ha rätt till skadestånd.

16.3. Lagen (1927:77) om försäkringsavtal 58 5

Paragrafen avser Skadeförsäkring och ingår i avsnittet om försäkring av tredje mans intresse. Den har bestämmelser om rättsläget för sådan tredje man som är panthavare. I tredje stycket hänvisas det till ytterligare bestämmelser rörande pantborgenärernas ställning i fråga om brandförsäk- ring på byggnad, och härvid omnämns rätten för den som har panträtt i fastighet eller tomträtt att få betalning ur brandskadeersättning.

De bestämmelser som åsyftas bör enligt utredningens förslag utvidgas till att avse även borgenärer med panträtt i nyttjanderätt. Som en följd härav föreslås det att förevarande paragraf kompletteras med upplysningen att de särskilda bestämmelser vartill det hänvisas även avser panträtt i registrerad nyttjanderätt.

885

Enligt 86 5 försäkringsavtalslagen har en pantborgenär under vissa förhål- landen rätt till ersättning ur brandskadeersättning för fast egendom, om ersättningen överstiger en tiondel av försäkringsbeloppet för egendomen. Det hänvisas till bestämmelser i särskild lag, varmed avses lagen (1927:79) om rätt för borgenär till betalning ur ersättning på grund av brandförsäk- ringsavtal.

Bestämmelserna i 87 5 skyddar under där angivna förutsättningar borge- närer med panträtt i fastighet mot att försäkringstagaren säger upp

• Sida 341
•  Original

försäkringsavtalet, eller att han kommer i dröjsmål med betalningen av försäkringspremien eller att annan omständighet inträffar som försäkrings— givaren annars skulle kunna åberopa till befrielse från ansvar gentemot pantborgenären.

Enligt den nu behandlade 88 5 gäller de nämnda bestämmelserna också för borgenärer som har panträtt i tomträtt, om brandförsäkring är tagen på byggnad eller annat som hör till tomträtten.

Pantborgenärer med panträtt i registrerad nyttjanderätt bör ha samma skydd för skada på pantobjektet som tillkommer den som har panträtt i fastighet eller tomträtt. I samtliga fall är det byggnader som i första hand är objektet för försäkringen och förhållandena är också i övrigt likartade.

Därför föreslås det ett tillägg till förevarande paragraf. Detta innebär att de åsyftade bestämmelserna om fastighet också skall gälla registrerad nyttjanderätt när försäkring har tagits på byggnad och annat som utgör tillbehör till nyttjanderätten.

Ändringar föreslås också i den förutnämnda särskilda lagen. Frågan härom behandlas i avsnitt 16.4.

Övergångsbestämmelser

Försäkringsavtal som avser byggnad på annans mark kommer i många fall att vara ingångna innan de föreslagna lagändringarna träder i kraft. Även en sådan föräkring bör gälla till förmån för pantborgenärer som erhållit säkerhet i nyttjanderätten och tillbehören sedan nyttjanderätten blivit registrerad.

Denna tillämpning av de föreslagna bestämmelserna på gamla försäkrings- avtal bör föreskrivas genom övergångsbestämmelser. Förslaget omfattar därför också sådana med den nu angivna innebörden.

16.4. Lagen (1927:79) om rätt för borgenär till betal- ning ur ersättning på grund av brandförsäkringsavtal

Lagen har de närmare bestämmelserna om ställningen för en borgenär med panträtt i fastighet eller tomträtt när byggnad eller annat tillbehör skadas genom brand och det utfaller försäkringsersättning på grund av brandför- säkring.

Bestämmelserna innebär i huvudsak att egendomens ägare är berättigad att lyfta försäkringsersättning som uppgår till högst tio procent av försäk- ringsbeloppet för egendomen. Om ersättningen är större skall den betalas till länsstyrelsen som har att fördela medlen med tillämpning av bestämmelserna om fördelning av köpeskilling efter exekutiv försäljning av fast gendom. Även denna högre ersättning får emellertid betalas direkt till egendomens ägare, om pantborgenärerna medger det eller ägaren har avhjälpt skadan eller ställt säkerhet för återbetalning av det uppburna beloppet. Ytterligare detaljregler gäller.

I enlighet med vad som har sagts i anslutning till förslaget till ändring i lagen om försäkringsavtal (se avsnitt 16.3) bör den nu aktuella lagen kompletteras med föreskrifter om att pantborgenär med säkerhet i registre- rad nyttjanderätt skall behandlas på samma sätt som den som har panträtt i fastighet eller tomträtt.

• Sida 342
•  Original

75

Paragrafen föreskriver i nuvarande lydelse att lagens bestämmelser om rättsställningen för borgenär med panträtt i fast egendom skall gälla också borgenär med panträtt i tomträtt. Förslaget innebär att paragrafen bör kompletteras med föreskrifter om att lagens regler skall gälla också förhållandena vid panträtt i registrerad nyttjanderätt.

I 5 5 föreskrivs det att länsstyrelsen skall lämna meddelande till inskriv- ningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken, när det vid medelsför— delning utfallit ersättning på ett pantbrevs belopp. På motsvarande sätt måste det också lämnas underrättelse för anteckning i tomträttsboken. Denna variation i fråga om den aktuella inskrivningsboken anges emellertid inte i lagtexten utan får anses följa av föreskriften i 7 5 om att lagens regler för fast egendom skall äga tillämpning. På samma sätt torde det utan lagändring stå klart att underrättelsen enligt 5 5 skall avse anteckning i nyttjanderättsregist- ret när försäkringen avser en registrerad nyttjanderätt.

Övergångsbestämmelser

I enlighet med vad som sägs i samband med förslaget till ändring i lagen om försäkringsavtal (se avsnitt 16.3) bör ändringarna i nu förevarande lag tillämpas också i fråga om försäkringsavtal som ingåtts före ikraftträdandet av ändringarna. Tillämpningen bör framgå av övergångsbestämmelser och förslag till sådana med det angivna innehållet har därför upprättats.

16.5. Förmånsrättslagen (1970:979)

7a5

Förmånsrättslagen anger i 6 och 7 55 förmånsrätter som gäller såsom särskilda förmånsrätter i fast egendom respektive tomträtt. Bestämmelser av samma slag behövs också i fråga om registrerad nyttjanderätt sedan möjligheten skapats att belasta sådan nyttjanderätt med registerpanträtt. Den förmånsrätt som redan ges i 5 5 1 bl. a. för fordran hos arrendator avser andra förhållanden än de nu aktuella. Förevarande förslag avser att det i lagen skall införas en ny paragraf, 7 a 5, vilken sålunda skall följa närmast efter 7 5 med bestämmelserna beträffande tomträtt.

I inledningen till den föreslagna paragrafen sägs det att den avser förmånsrätt i sådan registrerad nyttjanderätt som får pantsättas. Denna inskränkning har sin motivering i att det på grund av lagförslagets 5 kap. med särskilda bestämmelser vid upplåtelse av nyttjanderätt i andra hand kan finnas registrerad nyttjanderätt (förstahandsrätt) som väl skall vara intagen i registret men som inte får pantsättas. Pantsättningsmöjligheten är i stället överförd på sådan andrahandsrätt som har registrerats enligt kapitlets regler. Det har inte ansetts befogat att det tas upp en förmånsrätt endast för arrendeavgift i sådan registrerad nyttjanderätt som inte kan utgöra pant utan är upptagen i registret av andra skäl enligt vad som sägs i kommentaren till 5 kap. 35 lagförslaget.

I punkt ] anges det att förmånsrätt gäller i nyttjanderätten för arrende-

• Sida 343
•  Original

avgift. Förmånsrätten är begränsad till att gälla avgift som efter förfallodagen stått ute högst ett år innan utmätning skedde eller konkursansökan gjordes. Med arrendeavgift avses endast vederlaget för nyttjanderätten och inte t. ex. skadestånd eller andra skulder till fastighetsägaren. Motsvarande regler gäller för tomträttsavgäld enligt 7 5 1. De närmare övervägandena bakom förslaget finns i den allmänna motiveringen i avsnitt 11.5 och i specialmoti- veringen till 2 kap. 145 lagförslaget.

Punkt 2 tar i likhet med vad som gäller fastighet och tomträtt upp förmånsrätt på grund av inteckning i nyttjanderätten.

95

Paragrafen anger i första stycket att särskilda förmånsrätter gäller inbördes i följd efter numreringen på paragrafer och punkter i paragraferna. Ändrings- förslaget omfattar ett tillägg med en hänvisning också till den föreslagna 7 a 5.

De bestämmelser som i övrigt ges i paragrafen kan efter omständigheterna bli tillämpliga också i fråga om registrerad nyttjanderätt utan att det fordras någon ändring i texten.

Det bör särskilt påpekas att tredje styckets bestämmelser om företrädet mellan utmätning och inteckning i nyttjanderätten får en särskild betydelse när utmätningen har skett innan nyttjanderätten blivit registrerad. Frågorna belyses närmare. under rubriken till avsnittet rörande förslag till ändring i UB. (Se avsnitt 16.10.)

Övergångsbestämmelser

En fordran på arrendeavgift kan vara uppkommen innan en lagändring enligt förslaget träder i kraft. Den utvidgade förmånsrätt som ändringsförslaget innebär bör tillkomma även sådan fordran. Ett särskilt skäl härtill är att förmånsrätten står i samband med de inskränkningar som lagförslaget enligt 2 kap. 14 5 avses medföra i fråga om fastighetsägarens möjligheter att få nyttjanderätten förklarad förverkad på grund av betalningsförsummelser. Dessa inskränkningar kommer att gälla även för äldre fordringar.

Andra fordringar som berörs av de föreslagna ändringarna har sin förmånsrätt bestämd på sådant sätt att det inte fordras några särskilda övergångsbestämmelser för deras del.

Ändringsförslaget innehåller beträffande fordringar på arrendeavgift övergångsbestämmelser som överensstämmer med vad sålunda sagts.

16.6. Regeringens förslag till lag om företagshypotek

Regler om företagsinteckning finns f. n. i lagen (1966:454) om företagsin- teckning. Regeringen har emellertid den 15 september 1983 beslutat om remiss till lagrådet av ett förslag till ny lag på området med rubriken lag om företagshypotek. Frågor rörande betydelsen av den gällande lagen och regeringsförslaget behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 2.5 och 6.6.5.

Den panträtt som utredningen föreslår kan komma att kollidera med

• Sida 344
•  Original

rätten på grund av företagsinteckning enligt gällande lag, eftersom pant- egendomen såsom lös egendom kan ingåi underlaget för företagsinteckning. Detsamma kan komma att gälla beträffande den rätt som avses med regeringens förslag. En samordning bör alltså ske för att det inte skall bli en okontrollerad kollision mellan de skilda kreditsäkerhetsformerna.

Det förslag som utredningen här ger till hur samordningen bör ske utgår från lagrådsremissens förslag till lag om företagshypotek.

2 kap. Företagshypotek

15

Den gällande lagen om företagsinteckning räknar i 45 första stycket i sju punkter upp den lösa egendom som är underlaget för företagsinteckning. I punkt 2 tas upp byggnad eller annan anläggning som inte hör till tomträtt och i punkt 3 bl. a. sådan arrenderätt som kan utmätas. I punkt 1, som avser inventarier, varor och andra lösören, görs det undantag för skepp och skeppsbygge samt luftfartyg och sådan reservdel därtill som kan omfattas av inteckning i luftfartyg.

Lagrådsremissens förslag har i första stycket av förevarande paragraf en allmän regel enligt vilken ett företagshypotek omfattar näringsidkarens lösa egendom i den mån den hör till den intecknade verksamheten.

I andra stycket görs det undantag i tre punkter. Punkt 2 tar upp ett undantag för egendom som är av beskaffenhet att kunna vara föremål för panträtt på grund av inteckning. Undantaget omfattar skepp och annan sådan egendom som avses med undantaget i 4 5 första stycket 1 i gällande lag men också tomträtt och tillbehör därtill.

Utredningen har tagit den ståndpunkten att samordningen mellan de nya pantreglerna och reglerna om företagshypotek bör innebära att egendom inte skall kunna samtidigt vara belastad av båda säkerhetsrätterna. Den lösning som förordas är att den egendom som är avsedd att kunna utgöra pant i det nya pantsystemet skall tas undan från den lösa egendom som annars bildar underlag för företagshypotek.

Denna avvägning kommer formellt att bli täckt redan av det undantag som lagrådsremissens förslag anger i punkt 2 i den behandlade paragrafen. Det skulle emellertid i tillämpningen kunna uppkomma gränsdragningsproblem om inte lagtexten kompletteras.

Med den kontruktion pantsystemet har i lagförslaget är det inte en gång för alla givet när man skall anse att en nyttjanderätt eller tillbehörsegendomen är av beskaffenhet att kunna vara föremål för den föreslagna panträtten. När nyttjanderätten har registrerats är det klart att den kan intecknas och pantsättas. Dessförinnan kan det emellertid vara tveksamt hur man bör se saken. Det beror då på en kombination av omständigheter, om det skall kunna beräknas att nyttjanderätten skall kunna bli registrerad och införd i pantsystemet. Ett första krav är att nyttjanderätten är en upplåtelse av det slag på vilket pantreglerna är tillämpliga. Härtill kommer bl. a. att avtalet måste uppfylla de skilda krav i övrigt som ställs för att registrering skall få ske.

Förhållandena är sålunda annorlunda än i fråga om skepp och skeppsbygge

• Sida 345
•  Original

samt luftfartyg och dess reservdelar. Där kan frågan sägas vara i det väsentliga avgjord redan genom föremålets konstruktion och storlek.

Även i fråga om tomträtten är saken enklare. Någon tomträtt föreligger inte och inte heller något tillbehörsförhållande förrän tomträtten blivit inskriven. Man måste utgå från att det är först då som egendomen faller utanför företagshypoteket. Dessförinnan kan sålunda upplåtelsen och eventuella byggnader tänkas vara belastade av företagsinteckning och därmed också av företagshypotek.

Det behövs sålunda en precisering av det läge vid vilket pantreglerna skall anses kunna vara tillämpliga. Valet i den delen bör träffas med utgångspunkt från vad som är en lämplig avvägning mellan de inblandade intressena. Vid övervägandena måste man i första hand beakta den viktiga konsekvensen att nyttjanderätten med vad som kan vara eller bli tillbehör faller utanför underlaget för företagshypotek i och med att pantreglerna anses tillämpliga. Om kravet enligt pantsystemets regler faktiskt inte heller kommer att bli uppfyllda av något skäl, kommer egendomen att stå utanför båda formerna av kreditsäkerhet.

Väljs den fullbordade registreringen som den avgörande omständigheten, kan detta sägas innebära det längst gående hänsynstagandet till nyttjande- rättshavarens intressen. Egendomen faller då inte bort från företagshypote- kets område förrän det står klart att alla formella krav blivit uppfyllda för att egendomen skall kunna omfattas av panträtt. Samtidigt blir gränsdragningen grundad på ett klart och otvetydigt moment.

En sådan lösning motsvarar den som enligt vad nyss sagts gäller för tomträtten. Detta skulle kunna sägas vara en fördel på grund av de likheter som den registrerade nyttjanderätten får med tomträtten i andra avseenden. Det bör också erinras om att utredningen valt registreringen som skiljelinje mellan registerpanträtten och panträtt som bygger på tradition eller denuntiation enligt äldre regler. (Se avsnitt 16.2.)

Registreringen kan emellertid i praktiken komma att bli en mindre fördelaktig gräns än vad det redan sagda kan ge anledning att förmoda. Trots att egendomen formellt kan omfattas av företagshypotek ända tills registre- ring skett, kan det många gånger antas att en kreditgivare bortser från egendomen vid värderingen av säkerheten. Nyttjanderätten med tillbehör kan nämligen när som helst utan kreditgivarens vetskap falla bort från säkerheten genom att nyttjanderättsavtalet registreras. Detta kan betraktas som en större risk än att egendom skall falla bort genom försäljning, eftersom registreringen inte ändrar nyttjanderättshavarens användningsinöjligheter. Det kan därför antas att det helt och hållet kommer att bero på en kreditgivares förtroende för gäldenären och kreditgivarens kontrollmöjlig- heter, om han vill beakta en nyttjanderätt med tillbehörsegendom vid värderingen av företagshypoteket.

Det finns anledning anta att även en nyttjanderätt som avses bilda tomträtt samt blivande tomträttstillbehör kommer att bedömas på det nu angivna sättet i kreditlivet. Här har emellertid saken mindre betydelse eftersom upplåtelsen — såsom avtalet anger — redan från början är avsedd att bli en tomträtt och inte att eventuellt bestå som nyttjanderätt enligt allmänna regler.

En bättre anpassning till förhållandena vid kreditbedömningen får man

• Sida 346
•  Original

därför beträffande här aktuella nytt janderätter, om det avgörande momentet utgörs av möjligheten att få nyttjanderätten registrerad. Anknytningspunk- ten bör även vid ett sådant alternativ bestämmas till en omständighet som är lätt att konstatera. Det kan sålunda inte komma i fråga att det skall behöva göras bedömningar i förväg av huruvida en registrering skall kunna antas bli beviljad eller inte. En sådan ordning skulle kunna ställa till besvärliga problem. Den omständigheten att nyttjanderättsavtalet innehåller en registreringsklausul skulle däremot kunna vara det faktum som får avgöra om nyttjanderätten och tillbehörsegendomen skall kunna omfattas av företagshypotek eller ej.

Utredningen har såsom nyss sagts avvisat registreringsklausulen som avgörande för tidpunkten då äldre panträtter grundade på tradition eller denuntiation inte skall kunna gälla. Detta beror på att klausulen där inte är tillräcklig som anknytningsfaktor. Borgenärer och andra som har intresse av sådana panträtter kan nämligen antas ha större svårigheter att bedöma förhållandena på gäldenärens sida, än vad som gäller för den som är intresserad av en företagsinteckning. I sådant fall är det närmast innehavaren av företagshypoteket som är berörd, och denne kan beräknas ha nära förbindelse med gäldenären och stora möjligheter till de kontroller som kan behövas.

Väljer man registreringsklausulen som avgörande moment, kan gäldenä- ren, liksom om man väljer registreringen, bestämma om egendomen skall omfattas av företagshypotek eller ej. Det finns dock en betydande skillnad mellan de båda alternativen, eftersom gäldenären aldrig på egen hand kan föra in en registreringsklausul utan måste ha fastighetsägarens medverkan. En kreditgivare kan därför genom att underrätta fastighetsägaren få ett gott skydd mot att ett nyttjanderättsavtal på ett överraskande sätt faller bort från företagshypoteket. Det skyddet bör kunna vara tillräckligt för att en kreditgivare skall vara beredd att beakta värdet av en nyttjanderätt med tillbehörsegendom, om nyttjanderättsavtalet saknar registreringsklausul.

En följd av att gränsen beror på registreringsklausulen är att nyttjande- rättshavaren måste få nyttjanderätten registrerad för att alls kunna utnyttja säkerhetsvärdet hos egendomen. Misslyckas han med registreringen, åter- står emellertid möjligheten att ta bort registreringsklausulen från nyttjande- rättsavtalet genom ett ändringsavtal med fastighetsägaren. Egendomen faller därmed in i underlaget för företagshypotek.

Sammanfattningsvis kan man alltså säga att man i kreditlivet sannolikt med båda de diskuterade gränsdragningsfaktorema kommer att bedöma nyttjan- derätt med tillbehörsegendom på ett likartat sätt vad gäller egendomens värde som underlag för företagshypotek. Väljer man registreringsklausulen som avgörande moment, blir emellertid lagreglerna bäst anpassade till bedömningarna i kreditlivet. Några nackdelar av ett sådant val har inte yppat srg.

De angivna omständigheterna har föranlett utredningen till ståndpunkten att registreringsklausulen bör vara avgörande för om en nyttjanderätt skall ingå i underlaget för företagshypotek eller ej. Samma regel måste också gälla för sådan egendom som efter en registrering blir tillbehör till nyttjanderät- ten.

Förslaget avser därför att det i den behandlade paragrafen tillfogas ett

• Sida 347
•  Original

tredje stycke. Texten innehåller ett förtydligande av det undantag som anges i andra stycket 2 beträffande egendom som kan omfattas av panträtt på grund av inteckning. I fråga om nyttjanderätt skall undantaget tillämpas i och med att nyttjanderättsavtalet innehåller en sådan registreringsklausul som enligt 1 kap. 45 2 lagförslaget är en förutsättning för att nyttjanderätten skall få registreras.

Texten anger också att behandlingen av nyttjanderätten är avgörande för vad som skall gälla beträffande byggnad och annat som finns på nyttjande- rättsområdet. Egendom som på grund av en registrering av nyttjanderätten skulle bli tillbehör till denna skall också vara undantagen från företagshy- poteket.

16.7. Jordabalken

De förslag till ändringar i JB som regeringen tagit upp i lagrådsremissen den 24 november 1983 med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen är i allmänhet inte inarbetade i de paragrafer som berörs av förevarande förslag. Ett undantag föreligger beträffande 8 kap. 25 på grund av sambandet med utredningens eget lagförslag.

2 kap. Tillbehör till fastighet 8 5

Förslaget innebär att en ny paragraf, 85, skall införas i kapitlet. Den innehåller i första stycket en upplysning om att det finns särskilda bestämmelser om tillbehör till en registrerad nyttjanderätt. Härmed avses bestämmelserna i 1 kap. 55 lagförslaget. Upplysningen bör ges eftersom tillbehörsreglema i lagförslaget i viss mån inverkar på tillbehörsförhållandet beträffande fastigheten där nyttjanderätten gäller. Frågorna härom behand- las i den allmänna motiveringen i avsnitt 6.6.

En av lagförslagets verkningar beträffande fastighetens tillbehör följer av reglerna om att en registrerad nyttjanderätt med tillbehörsförhållandet orubbat kan övergå till att gälla i fastighetsägarens hand. Bestämmelserna härom är intagna i 2 kap. 9 och 10 55 lagförslaget och behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 11.2, 11.3, 11.7 och 11.8.

I andra stycket föreslås bestämmelser som leder till den andra av de verkningar som lagförslaget får på tillbehörsförhållandet för fastigheten. Enligt bestämmelserna kan fastighetsägaren, sedan han själv blivit inneha- vare av en registrerad nyttjanderätt, tillföra egendom till nyttjanderättsom- rådet utan att egendomen blir tillbehör till fastigheten. I stället blir den tillbehör till nyttjanderätten. Det finns emellertid en klar begränsning i möjligheterna att med denna verkan föra egendom till nyttjanderätten. Det kan enligt förslaget endast ske i form av reparation, förbättring eller utbyte av föremål som redan förut varit tillbehör till nyttjanderätten. Bestämmel- serna behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 6.6.5.

• Sida 348
•  Original

7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft

15

Förslaget avser att det i paragrafen skall skjutas in ett nytt stycke mellan andra och nuvarande tredje styckena. Det nya tredje stycket föreslås innehålla upplysningen att det finns särskilda bestämmelser om panträtt i registrerad nyttjanderätt. Upplysningen står i överensstämmelse med de likartade bestämmelser som paragrafen redan har. I sak motiveras den av att registreringen av en nyttjanderätt leder till att denna kommer att följa delvis andra bestämmelser än tidigare.

55

Ändringen som föreslås avser en begränsning i den huvudregel som anges i paragrafens första stycke om att nyttjanderätt i allmänhet är bindande för en maximitid om högst 50 år eller inom stadsplan högst 25 år.

Undantag från paragrafens tillämplighet gäller enligt dess nuvarande lydelse för tomträtt. Reglerna om upplåtelsetiden för tomträtt finns i stället i 13 kap. JB. I likhet härmed är bestämmelser om den längsta upplåtelsetiden för registrerad nyttjanderätt upptagna i lagförslaget där tiden i 2 kap. 1 5 är angiven till högst 75 år. Frågan om upplåtelsetiden behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 11.4.

Regeringens lagrådsremiss den 24 november 1983 med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen omfattar ett ändringsförslag också beträf- fande förevarande paragraf. Detta avser jordbruksarrende och påverkar inte förutsättningarna för utredningens förslag.

85

Paragrafen har i första stycket bestämmelser om att det i förhållande till ny ägare av fastigheten eller innehavare av rättighet i denna i allmänhet skall betraktas som en ny upplåtelse, när parterna gör en ändring i eller ett tillägg till ett löpande nyttjanderättsavtal. Därav följer bl. a. att ändrings- eller tilläggsavtalet inte kommer att omfattas av en tidigare gjord inskrivning av nyttjanderätten i fastighetsboken. För att inskrivningsskydd skall uppkom- ma även för det nya avtalet måste alltså detta bli särskilt inskrivet, och det får sin plats i företrädesordningen i enlighet med denna senare inskrivning.

Andra stycket av paragrafen har undantag från huvudregeln om att ändrings- och tilläggsavtal skall betraktas som ny upplåtelse. Ändringsför- slaget innebär att det tillfogas ett nytt undantag för sådana fall då ändringen eller tillägget endast innebär att nyttjanderättsavtalet förses med den registreringsklausul som är en förutsättning för registrering i nyttjanderätts- registret.

Detta undantag leder till att det inte behövs någon inskrivning av det avtal varigenom registreringsklausulen tillfogas. Ett krav på sådan inskrivning skulle kunna ge upphov till många dubbla inskrivningar i fastighetsboken utan motsvarande nytta för rättighetshavare och andra intressenter. Frågor- na härom behandlas i specialmotiveringen till 1 kap. 45 4 lagförslaget.

• Sida 349
•  Original

8 kap. Arrende i allmänhet 2 5

Paragrafen innehåller bestämmelserna om att J B:s föreskrifter om arrende i 8—11 kap. är tvingande till arrendatorns fördel, om det inte sägs något annat i de enskilda paragraferna i kapitlen. Parterna i ett nyttjanderättsavtal kan sålunda inte med verkan mot arrendatorn ta in vilka bestämmelser som helst i avtalet.

I förslaget har gjorts ett tillägg till första stycketi paragrafen. Där förklaras det uttryckligen att en sådan registreringsklausul som anges i 1 kap. 4 5 2 lagförslaget inte skall anses som en avtalsbestämmelse som till arrendatorns nackdel medför avvikelser från de tvingande reglerna. Överväganden i denna fråga redovisas i den allmänna motiveringen i avsnitt 9.2.

I paragrafens andra stycke föreslås samma ändring som redan ingår i regeringens lagrådsremiss den 24 november 1983 med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen. Förslaget syftar till att frågor om dispens från de tvingande reglerna skall föras fram till arrendenämnden inom en månad efter det att avtal har ingåtts. En sådan regel är till fördel också för de registrerade nyttjanderätterna och det nya dispensfall som lagförslaget har i 2 kap. 3 5. Följden av att ansökningstiden försittes är att den åsyftade avtalsbestämmel- sen inte kommer att ingå i avtalet. Den därmed avsedda frågan kommer i stället att regleras av de tvingande reglerna i JB. Avtalet består emellertid till skillnad från läget om arrendenämnden har vägrat att ge dispens. Då förfaller hela avtalet, om inte något annat har överenskommits. (Se SOU 1981:80 s. 175—178 och lagrådsremiss med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen s. 71—72.)

23 kap. Inskrivning av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av servitut och rätt till elektrisk kraft

15

Paragrafen anger bl. a. att inskrivning av nyttjanderätt i fastighetsboken får sökas av nyttjanderättens innehavare och av fastighetsägaren. Med nyttjan- derättshavare måste därvid förstås den som enligt upplåtelsehandlingen eller efterföljande förvärv är den rätte innehavaren av rättigheten. Förutsättning- ar för någon annan regel föreligger inte f. n. Förhållandena ändras emellertid om nyttjanderättsregistret tillskapas enligt utredningens förslag.

Här föreslås det att paragrafen får ett nytt andra stycke där det förklaras att den som senast sökt förvärvsregistrering i nyttjanderättsregistret skall anses som innehavare av en registrerad nyttjanderätt vid tillämpningen av förevarande kapitel i JB.

Bestämmelserna motsvarar bl. a. dem som gäller enligt 22 kap. 1 5 i balken och som anger att den som senast sökt lagfart skall anses som fastighetsägare enligt det kapitlets regler. En legitimationsregel av samma slag enligt förevarande förslag underlättar handläggningen av frågor bl. a. enligt de ändringsförslag som utredningen gör beträffande 5 och 655.

• Sida 350
•  Original

55

Paragrafen handlar om nedsättning av inskrivning. Det föreslås att det tillfogas ett nytt andra stycke. Detta skall ange att en inskrivning för en registrerad nyttjanderätt inte får nedsättas i sin företrädesordning utan hänsyn till dem som har panträtt eller annan rätt till nyttjanderätten.

Nyttjanderättens läge i förhållande till andra belastningar på fastigheten är en av de faktorer som kan inverka på värdet av nyttjanderätten såsom kreditsäkerhet. De som har panträtt i nyttjanderätten bör inte utan eget medgivande kunna få sin rättsställning försämrad på det sätt som nedsätt- ningen av nyttjanderättsinskrivningen innebär. Motsvarande skydd bör gälla fordringshavare med säkerhet på grund av utmätning och jämförbara åtgärder.

De intressenter som genom förslaget tilläggs inflytande i nedsättningsfrå- gan äri allmänhet desamma som de vilka enligt 4 kap. 11 5 lagförslaget skall beaktas i en fråga om registrering av ett avtal som ändrar nyttjanderättens innehåll.

Kretsen har gjorts vidare för sådana fall då lagförslagets särskilda bestämmelser i 5 kap. vid upplåtelse av nyttjanderätt i andra hand är tillämpliga. Om nedsättningen avser den i första hand upplåtna nyttjande- rätten, påverkar åtgärden nämligen läget för eventuella andrahandsrättighe- ter. I förslaget anges det därför beträffande registrerad andrahandsrätt, att nedsättningen av förstahandsrätten skall medges av innehavaren av andra- handsrätten samt av dem som har panträtt eller annan förut åsyftad säkerhetsrätt till denna.

65

Paragrafen har bestämmelser om dödning av inskrivning för bl. a. nyttjan- derätt. Förslaget avser att ett tillägg skall föras in i första stycketi paragrafen. Tillägget föreskriver att en inskrivning inte får dödas, om inskrivningen avser en nyttjanderätt som är registrerad. Denna måste alltså först avregistreras från nyttjanderättsregistret för att inskrivningen skall kunna dödas i fastighetsboken.

En föreskrift med detta innehåll kompletterar regeln i 1 kap. 4 5 4 lagförslaget om att en nyttjanderätt måste vara inskriven för att den skall få föras in i nyttjanderättsregistret. Bestämmelserna härom motiveras av intresset att nyttjanderätten till gagn för säkerheten skall få det sakrättsliga skydd som inskrivningen ger. Dessutom är det avsett att inskrivnin gens rum i fastighetsboken skall vara den plats där det hänvisas till nyttjanderättsregist- ret med dess ytterligare uppgifter som berör både fastigheten och nyttjan- derätten.

Paragrafens andra stycke medger att inskrivningsmyndigheten får avföra en inskrivning, om det är uppenbart att den inskrivna rättigheten inte gäller i fastigheten. Ett sådant fall föreligger t. ex. om rättigheten inte avser mark som har överförts till en avstyckad fastighet. Så länge en nyttjanderätt är upptagen i nyttjanderättsregistret kan det dock inte vara uppenbart att den inte är gällande, och avföring kan inte ske med stöd av förevarande lagrum. Det behövs därför inte någon ändring som uttryckligen hindrar ett avförande

• Sida 351
•  Original

innan motsvarande åtgärd blivit vidtagen i nyttjanderättsregistret.

Utanför bestämmelserna i paragrafen ligger den form av avförande av inskrivning som kan komma att ske till följd av att fastigheten blivit såld på exekutiv auktion utan förbehåll eller annat skydd för nyttjanderätten. Regler härom finns i 19 kap. 21 5 andra stycket JB och anslutande författningar om inskrivningsförfarandet. Anteckningar av detta slag avses inte heller med det nu föreslagna tillägget. En anteckning i anledning av en exekutiv auktion kan emellertid komma att följas av en ansökan om dödning enligt den nu behandlade paragrafen, om auktionen gett köparen en rätt att säga upp ett arrende och detta därigenom senare bringats att upphöra. Frågor härom behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 11.5.

16.8. Lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

I lagförslaget har arrendenämnden tillagts uppgiften att i första instans pröva vissa frågor som pantsystemet ger upphov till. Övervägandena i den delen behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 10.2.3 och 10.4.3. Lagförslaget tillför arrendenämndema uppgifter av två slag. Nämnderna skall dels kunna pröva vissa tvistefrågor och dels kunna ge dispens från tvingande regler i lagförslaget. I enlighet med uppläggningen av lagen om arrendenämnder och hyresnämnder bör de nya uppgifterna anges där.

15

Enligt första punkten i paragrafens första stycke har arrendenämnden som en av sina uppgifter att medla i arrendetvist. Sådan verksamhet kan bli aktuell också i tvist som hänför sig till pantsystemets bestämmelser. Även då kan det vara fråga om arrendetvist. Någon ändring i bestämmelserna i denna del ger lagförslaget inte anledning till. Frågorna om innebörden av begreppet arrendetvist berörs i specialmotiveringen till 2 kap. 15 5 lagförslaget.

Andra punkten innehåller en uppräkning av de fall då arrendenämnd har att pröva tvistefrågor. Lagförslaget har i två nya fall lagt sådan prövning på arrendenämnd. Det ena avser tvist om rätt att förvärva en registrerad nyttjanderätt vid överlåtelse eller annat förvärv (2 kap. 35 första stycket samt 4 5). Det andra avser rätten att behålla nyttjanderätten efter ett förvärv vid exekutiv försäljning (2 kap. 75 tredje och fjärde styckena).

Den ändring som föreslås är att det i denna punkt skall införas hänvisningar till de nämnda lagrummen i lagförslaget. Innehållet i dem behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 10.2 och 10.4.

Tredje punkten i det behandlade stycket anger fallen då arrendenämnd har i uppgift att pröva frågor om dispens från tvingande regler. Ändringsförslaget innehåller tillägg av det fall av dispensprövning som anges i lagförslaget. Genom en sådan prövning kan arrendenämnden tillåta att nyttjanderättsav- talet får innehålla bestämmelser som inskränker rätten till förvärv av en registrerad nyttjanderätt i förhållande till huvudregeln i 2 kap. 3 5. Dispensregeln anges i andra stycket av den paragrafen och gäller också för

• Sida 352
•  Original

fall som anges i4 och 7 55 samma kapitel. Frågorna behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 10.2. och 10.4.

23a5

Paragrafen hänvisar i första stycket till bestämmelser i JB och lagen om fiskearrenden om rätt för part att klandra beslut av arrendenämnd i arrendetvist. Lagförslaget har också sådana bestämmelser, intagna i 2 kap. 15 5. Den nu behandlade paragrafen bör ha en hänvisning även till dessa bestämmelser. En sådan har därför tillagts i ändringsförslaget.

Iandra och tredje styckena föreslås en redaktionell ändring som innebär att hänvisningarna till 23 5 andra stycket i lagen byts ut mot hänvisning till tredje stycket i samma paragraf. Ändringen motiveras av att det genom lag 1979z253, utan ändring i 23 a 5, har skjutits in ett nytt andra stycke i 23 5, varigenom hänvisningarna i 23 a 5 kommit att syfta på fel stycke i 23 5.

16.9. Fastighetsbildningslagen (1970:988)

Lagförslagets pantsystem kräver kompletterande bestämmelser i FBL, vilka kan hänföras till tre huvudgrupper. Den första av dem avser fastighetsregle- ring, den andra delningsformema avstyckning och klyvning och den tredje sammanläggning av fastigheter.

Fastighetsreglering innebär, såvitt här är av intresse, bl. a. att mark kan tas från en fastighet och föras över till en annan eller till en samfällighet. Fastighet som avstår mark kan samtidigt bli tillförd annan mark, men detta är inte nödvändigt. Förrättningen kan innebära att en fastighet i dess helhet bortregleras, dvs. överförs till och uppgår i en annan fastighet. Genom fastighetsreglering kan det också läggas servitut på en fastighet till förmån för en annan.

Möjligheterna att genomföra en fastighetsreglering är begränsad på olika sätt. Bl. a. gäller enligt 5 kap. 8 5 FBL att en fastighet varken får minskas eller ökas i hur hög grad som helst. Med stöd av medgivanden från berörda fastighetsägare och eventuella tomträttshavare kan förrättningen emellertid enligt 5 kap. 18 5 gå längre och leda även till att en fastighet i sin helhet överförs till en annan. Även utan medgivanden kan fastighetsregleringen få sådan större omfattning enligt bestämmelserna öm inlösen i 8 kap. i de begränsade fall som där anges.

Bestämmelser om hur en nyttjanderätt kan påverkas av fastighetsreglering är intagna i 7 kap. 295 JB. Enligt första stycket av den paragrafen får nyttjanderätten utövas på mark som överförs till upplåtelsefastigheten. Undantag föreligger om nyttjanderätten är begränsad till viss del av fastigheten, och är en s. k. lokaliserad nyttjanderätt, eller om det annars måste anses strida mot upplåtelseavtalet att nyttjanderätten utövas på den överförda marken.

I andra stycket av paragrafen anges det att en nyttjanderätt inte gäller i mark som genom fastighetsreglering frångår upplåtelsefastigheten. En nyttjanderätt kan alltså på detta sätt bringas att upphöra eller bli minskad till sin omfattning. När nyttjanderätten har förlorat mark genom fastighetsreg- lering kan fastighetsbildningsmyndigheten enligt bestämmelser i 5 kap. 33 5

• Sida 353
•  Original

' FBL förordna att nyttjanderätten skall få utövas på annan mark som hör till upplåtelsefastigheten.

För att nyttjanderättshavaren skall få utöva nyttjanderätt på mark som frångått upplåtelsefastigheten och därmed nyttjanderätten, fordras det däremot ett nytt avtal med ägaren till fastigheten dit marken har överförts. Det uppkommer då en särskild nyttjanderätt till en annan fastighet än den tidigare.

I fråga om det ursprungliga nyttjanderättsförhållandet finns det också bestämmelser i 7 kap. 30 5 JB. De anger att vederlaget för en nyttjanderätt kan jämkas uppåt eller nedåt och att parterna i vissa fall får en uppsägningsrätt, om rättighetens värde har ökats eller minskats.

De verkningar som en fastighetsreglering kan ha på en nyttjanderätt begränsar inte möjligheterna till fastighetsbildningsåtgärden på samma sätt som verkningarna på fastigheterna kan göra. Om nyttjanderättshavaren har byggnad på den disponerade marken, kan emellertid den bebyggda delen inte utan vidare föras över till en annan fastighet.

Mark med byggnad — annan anläggning omfattas inte av dessa bestäm- melser — får enligt huvudregeln i 5 kap. 7 5 FBL inte överföras från fastigheten. Regeln är tillämplig också om byggnaden tillhör en nyttjande- rättshavare. I så fall gäller emellertid ett undantag. Den bebyggda marken, vilken inte nödvändigtvis måste motsvara hela nyttjanderättsområdet, får överföras under förutsättning att ägaren tillförsäkras rätt att behålla byggnaden på dess plats. Såsom förut sagts innebär detta att ett nytt nyttjanderättsavtal måste ingås mellan byggnadsägaren och ägaren till fastigheten dit marken förs.

Bebyggd mark får i ytterligare vissa undantagsfall överföras, oavsett om byggnaden tillhör fastighetsägaren eller en nyttjanderättshavare. En första förutsättning är att väsentlig olägenhet inte uppkommer för sakägare. Dessutom fordras det, antingen att byggnaden har obetydligt värde eller att överföringen i betydande mån underlättar möjligheterna att vinna en ändamålsenlig fastighetsindelning. I dessa undantagsfall övergår också äganderätten till byggnaden till ägaren av fastigheten dit marken förs.

Frågor rörande byggnad och anläggning som tillhör en nyttjanderättsha- vare behandlas ytterligare i det följande under 5 kap. 125 FBL.

I lagförslaget beaktas fastighetsregleringens effekter genom bestämmel- serna i 3 kap. 4 5 andra stycket om att inteckning i nyttjanderätten gäller i rättigheten med det ändrade innehåll den kan få, bl. a. genom fastighetsreg- lering. Verkningama i avtalsförhållandet enligt 7 kap. 30 5 JB beaktas genom 2 kap. 10 5 lagförslaget. Frågorna behandlas i specialmotiveringen till de nämnda paragraferna och i fråga om avtalsförhållandet också i den allmänna motiveringen. (Se avsnitt 11.5.)

De verkningar som en fastighetsreglering kan ha på en registrerad nyttjanderätt föranleder emellertid också att det bör vidtagas vissa ändringar i FBL. Utredningens förslag härtill motiveras närmare i samband med behandlingen av de paragrafer som berörs. I korthet kan deras innebörd anges på följande sätt.

Den förlust som en nyttjanderättshavare kan åsamkas och det intrång som kan ske på nyttjanderätten genom en fastighetsreglering geri allmänhet, men inte alltid, rätt till ersättning för nyttjanderättshavaren. För fall då

• Sida 354
•  Original

ersättningen avser en registrerad nyttjanderätt bör därför ersättningsrätten förstärkas. Det bör även införas bestämmelser enligt vilka en ersättning skall kunna fördelas mellan fordringshavare som har panträtt eller annan säkerhet i nyttjanderätten.

Fordringshavarna måste emellertid också skyddas mot att nyttjanderätts- havaren som inte får någon penningersättning för sina skador anses kompenserad i form av nyttjanderätt till mark på en annan fastighet än den där den registrerade nyttjanderätten har upplåtits. I så fall kan fordringsha- varna inte få kompensation för att pantobjektet minskats i värde. Det finns också andra lägen då fordringshavarna bör skyddas.

Bestämmelserna i 7 kap. 29 5 JB innebär att en registrerad nyttjanderätt inte kommer att påverkas av att mark överförs till upplåtelsefastigheten, såvida nyttjanderätten bara omfattar en del av denna och sålunda är lokaliserad. Om nyttjanderätten omfattar hela fastigheten, kan den emel- lertid enligt huvudregeln få utövas också på den nya marken, såvida inte detta måste anses strida mot upplåtelsen. En sådan ökning av nyttjanderät- tens område innebär att handlingarna i ärendet om registreringen i nyttjanderättsregistret inte kommer att ge en korrekt bild av nyttjanderät- tens omfattning. Uppgiften att nyttjanderätten omfattar hela fastigheten är emellertid fortfarande riktig, och vad som saknas i akten är endast den aktuella fastighetskartan. Enligt utredningens uppfattning behöver det därför inte införas någon särskild bestämmelse för fallen då nyttjanderätten kan ändras på nu avsett sätt.

Förrättningsformerna avstyckning och klyvning enligt 10 och 11 kap. , som berörs av den andra huvudgruppen av utredningens ändringsförslag leder till att den berörda fastigheten delas. Vid avstyckning bildas det en eller flera nya fastigheter samtidigt som den ursprungliga fastigheten finns kvar i minskat skick. Vid klyvning delas fastigheten i en eller flera nya enheter och någon restfastighet återstår inte.

Delningarnas verkan på en nyttjanderätt anges i 7 kap. 275 JB. Det föreskrivs där att nyttjanderätten efter en delning av fastigheten får utövas i envar av de nybildade fastigheterna. Om nyttjanderätten är begränsad till visst område, får den dock endast utövas på den eller de fastigheter som omfattar någon del av nyttjanderättsområdet.

Dessa verkningar är inte förenliga med pantsystemet enligt lagförslaget, i den mån de kan innebära att nyttjanderätten blir gällande i två eller flera fastigheter. En uppdelning av nyttjandeätten skulle kräva bestämmelser om hur panträtten därefter skall utövas. Lagförslaget har inte några regler i denna fråga. Den tangeras emellertid av 3 kap. 4 5 andra stycket lagförslaget och är berörd i specialmotiveringen till den paragrafen.

I stället för bestämmelser i lagförslaget föreslår utredningen ändringar i FBL som skall hindra att avstyckning eller klyvning leder till att en registrerad nyttjanderätt blir uppdelad på flera fastigheter.

Den tredje gruppen av ändringar som föreslås avser sammanläggning av fastigheter enligt 12 kap. FBL. Ändringarna är avsedda att skydda fordringshavarna med säkerhet i en registrerad nyttjanderätt mot att dess förmånsläge försämras genom sammanläggningen.

Någon allmän bestämmelse om vilka intressenter som är sakägare vid en förrättning för fastighetsbildning ingår inte i FBL. Frågan har däremot

• Sida 355
•  Original

ingående behandlats i förarbetena. Det anges där bl. a. att fordringshavare inte räknas som sakägare med de allmänna befogenheter det skulle medföra. De hari stället sin ställning reglerad genom bestämmelser om de särskilda fall där deras intressen berörs.

I fråga om nyttjanderättshavare finns det särbestämmelser i 5 kap. 345 FBL. Enligt dessa ingår en nyttjanderättshavare i vissa fall i kretsen av sakägare vid en förrättning för fastighetsreglering. Nyttjanderättshavaren får denna ställning, om nyttjanderätten berörs av förrättningen och om denna har betydelse för honom. Därmed får rättighetshavaren det inflytande på förrättningen som avses med sakägarskapet. Vad som sålunda gäller är tillräckligt också när nyttjanderätten är registrerad. En förutsättning är dock att även innehavaren av en nyttjanderätt som upplåtits i andra hand kan behandlas som sakägare, om nyttjanderätten är registrerad. Andrahandsrät— tens ställning enligt JB berörs i den allmänna motiveringen i avsnitt 7.8.

Något uttalande har inte gjorts i fråga om ställningen för den som innehar en nyttjanderätt i andra hand. På expropriationsrättens område har emellertid HD förklarat, att en hyresgäst med andrahandsrätt inte ingår i sakägarkretsen vid expropriation av fastigheten. Avgörandet bör tillmätas betydelse också för tillämpningen av FBL, även om ett avgörande rörande en hyresrätt inte utan vidare kan överföras till att gälla också för arrende eller annan nyttjanderätt till jord. (Se prop. 19692128 B 5. 220-228,494—495 och NJA 1964 s. 500.)

Tillämpningen av FBL kan leda till otillfredsställande resultat, om innehavaren av en andrahandsrätt inte kan behandlas som sakägare enligt reglerna för nyttjanderättshavare i allmänhet. Särskilt gäller detta vid tillämpning av bestämmelserna i 5 kap. 7 5 om överförandet av mark med byggnad som ägs av en nyttjanderättshavare. Under alla förhållanden måste det emellertid betraktas som tveksamt om innehavaren av en andrahandsrätt som följer nuvarande regler kan ingå i sakägarkretsen enligt FBL eller under vilka förutsättningar så skulle kunna vara fallet.

Det finns dock anledning att behandla en registrerad andrahandsrätt annorlunda än en andrahandsrätt i allmänhet. Utöver de nyss angivna skälen att behandla innehavaren som sakägare måste man nämligen beakta att nyttjanderätten är mycket närmare anknuten till fastighetsägaren än en andrahandsrätt i allmänhet. Den anknytningen uppkommer genom de krav som ställs i 5 kap. 1 5 lagförslaget såsom förutsättningar för att andrahands- rätten skall få registreras. Enligt bestämmelserna fordras det att det i avtalet om den i första hand upplåtna nyttjanderätten anges att det får upplåtas nyttjanderätt i andra hand och att sådan andrahandsrätt får registreras. Dessa bestämmelser och vad kapitlet i övrigt föreskriver om nyttjanderätt i andra hand leder till att den i första hand upplåtna nyttjanderätten redan enligt upplåtelseavtalet får en mera underordnad ställning. Den eller de nyttjanderätter som upplåts i andra hand framstår i stället som den faktiska formen för nyttjandet av den upplåtna marken.

Den ställning som en registrerad andrahandsrätt sålunda har enligt lagförslagets bestämmelser bör enligt uredningens bedömande inverka på sakägarskapet enligt FBL. Innehavaren av nyttjanderätten bör betraktas som sakägare vid en förrättning enligt samma regler som gäller för nyttjanderätt upplåten i första hand. Med denna bedömning fordras det inte

• Sida 356
•  Original

några särskilda bestämmelser i FBL i denna fråga.

Resultatet har betydelse också för de ändringsförslag som anger att fordringshavare skall ha ett inflytande över hur en registrerad nyttjanderätt behandlas vid fastighetsreglering. För fall då det är en förstahandsrätt som åsyftas behöver det inte föreskrivas att kretsen av intressenter omfattar också rättsinnehavare till registrerade andrahandsrätter. De beaktas nämligen vid den självständiga bedömningen av hur andrahandsrätterna påverkas av fastighetsbildningsåtgärden. I förslaget till ändringi sammanläggningsregler- na i 12 kap. 5 5 FBL bör däremot texten utformas på samma sätt som i förslaget till ändring av 23 kap. 5 5 JB. (Se avsnitt 16.7.)

I 4 kap. 11 5 FBL anges det vilken betydelse som vid en förrättning skall tilläggas lagfarten på en berörd fastighet. Enligt vad där sägs skall den som har lagfart anses som fastighetsägare, om det inte visas att fastigheten tillhör någon annan.

För fall då en registrerad nyttjanderätt blir berörd kan det övervägas, om det bör ges en regel om att lagförslagets förvärvsregistrering skall ha en betydelse motsvarande den som tillagts lagfarten. Man kan ha olika uppfattningar i den frågan. Utredningen har emellertid för sin del ansett att en sådan bestämmelse kan undvaras. Lagförslagets regler om den registre- rade nyttjanderätten leder inte till någon ökning av svårigheterna för fastighetsbildningsmyndigheten att utreda vem som är nyttjanderättshavare till en berörd fastighet. Tvärtom underlättas uppgiften av förvärvsregistre- ringen, vilken givetvis även utan särskild föreskrift måste tilläggas betydelse vid bedömningen av vem som är rätt nyttjanderättshavare.

När saken gäller de inskrivningsrättsligt betonade frågor som uppkommer vid sammanläggning bör man enligt vad som sägs angående förslaget till ändringar i sammanläggningsreglerna förfara annorlunda. Då bör man behandla den som senast har sökt förvärvsregistrering som rätt innehavare av nyttjanderätten, och detta bör anges i bestämmelserna. (Se det ändringsför- slag som upprättats beträffande 23 kap. 1 5 JB, avsnitt 16.7.)

I 2 kap. 4 5 FBL finns det bestämmelser om hur fastighetsbildning påverkar frågan om vad som är tillbehör till fastighet som berörs av en förrättning. Det sägs först att det framgår av JB vad som är fastighetstillbe- hör. Såsom ett undantag från JB:s ordning anges det därefter att byggnad eller anläggning som enligt beslut vid fastighetsreglering skall rivas eller flyttas inte utgör tillbehör till den fastighet på vilken den är belägen. Härigenom undviks det att egendomen övergångsvis blir tillbehör till den fastighet dit marken blivit överförd innan rivningen eller flyttningen har verkställts.

I fråga om de registrerade nyttjanderätterna behövs det inte någon motsvarighet till undantagsbestämmelsen för fastighet om betydelsen av ett rivnings- eller flyttningsbeslut. Det är nämligen inte nyttjanderätten som är föremålet för fastighetsbildningen. Denna innebär inte att mark överförs från en nyttjanderätt till en annan så att byggnad eller annan anläggning också skulle kunna överföras nyttjanderätter emellan.

Förutsättningarna för utredningens förslag till följdändringar i FBL påverkas i viss utsträckning av det arbete som fastighetsbildningsutredningen (JU 1979:11, Dir. 1979:143) bedriver. Enligt vad som framkommit vid samråd utredningarna emellan kommer fastighetsbildningsutredningen

• Sida 357
•  Original

bl. a. att behandla frågor om nyttjanderätternas ställning vid fastighetsreg- lering.

5 kap. Allmänna bestämmelser (om fastighetsreglering)

125

Paragrafen har bestämmelser om ersättning för personlig skada som en fastighetsreglering kan förorsaka för fastighetsägare eller nyttjanderättsha- vare. Första stycket avser skada på grund av att byggnad eller annan anläggning som tillhör fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren tillsam- mans med marken där den står blir överförd till en annan fastighet. Andra stycket gäller skada på nyttjanderätten, om den är en arrenderätt.

Bestämmelserna i övrigt om ersättning till en nyttjanderättshavare är uppdelade på andra paragrafer i lagen. Även de bör belysas för att innebörden av den nu behandlade paragrafen skall framgå.

Enligt 10 5 i kapitlet skall ersättning utgå såsom likvidersättning för byggnad eller annan anläggning som genom fastighetsreglering övergår till annan ägare.

Fallen då äganderätten till byggnad kan gå förlorad för en nyttjanderätts- havare framgår av den också inledningsvis behandlade 7 5 i kapitlet. Enligt dess första stycke får mark med byggnad tillhörande en nyttjanderättshavare överföras till en annan fastighet under förutsättning att nyttjanderättshava- ren genom ett nytt upplåtelseavtal tillförsäkras rätt att behålla byggnaden på den överförda marken. I sådana fall behåller nyttjanderättshavaren byggna- den i sin ägo. I andra stycket anges emellertid fall som innebär att mark med byggnad får överföras med verkan att äganderätten till byggnaden övergår i den mottagande fastighetsägarens ägo. Så får ske under förutsättning att väsentlig olägenhet för sakägare inte uppkommer och byggnaden dessutom har endast obetydligt värde eller överföringen i betydande mån underlättar möjligheterna att vinna en ändamålsenlig fastighetsindelning. Även i det sista undantagsfallet torde det krävas att en byggnad inte har alltför högt värde, eftersom överföringen annars måste anses vara till väsentlig olägenhet för i första hand nyttjanderättshavaren. (Se prop. 1969:128 B 5. 371—378.)

I samband med de angivna fallen bör nämnas också det att nyttjanderätts- havaren med stöd av 5 kap. 185 2 deltar i en överenskommelse under förrättningen och går med på att mark med hans byggnad överförs under andra omständigheter än de här nämnda. I så fall övergår inte äganderätten till den mottagande fastighetsägaren, om inte överenskommelsen omfattar även detta. Om nyttjanderättshavaren inte tillförsäkras nyttjanderätt till den mottagande fastigheten, uppkommer frågan om byggnaden skall flyttas bort eller övergå till fastighetsägaren enligt bestämmelserna i 8 kap. 21 5 JB. Om avtal inte träffats i den delen och inte i ersättningsfrågan, torde ersättnings- frågan få bedömas enligt 5 kap. 12 5 första stycket FBL. En överenskom- melse också i ersättningsfrågan blir att bedöma enligt 18 5 2 i kapitlet. Den betydelse som nu avsedda slag av överenskommelser har i fråga om registrerade nyttjanderätter framgår av vad som sägs nedan i anslutning till 195 i kapitlet.

• Sida 358
•  Original

Bestämmelsernai 5 kap. 7 5 gäller inte beträffande annan anläggning än byggnad. Innebörden härav är att bestämmelserna inte hindrar att en anläggning som inte är byggnad tillsammans med marken överförs till en annan fastighet. Det sägs inte heller i FBL hur överföringen inverkar på äganderätten till anläggningen. Rättsläget får därför bedömas på det sättet att nyttjanderättshavaren behåller äganderätten. Om han inte tillförsäkrats nyttjanderätt till den mottagande fastigheten, saknar han emellertid möjlighet att utnyttja anläggningen och torde vara skyldig att forsla bort den, om han inte träffat någon uppgörelse med ägaren till den mottagande fastigheten. Frågan om skadeersättning får bedömas enligt 12 5 första stycket i kapitlet. En uppgörelse i ersättningsfrågan blir liksom beträffande byggnad att bedöma enligt bestämmelserna i 18 5 2 i kapitlet, och den betydelse detta har när nyttjanderätten är registrerad framgår av vad som sägsi anslutning till 195 i kapitlet.

Ytterligare ersättningsbestämmelser har 5 kap. i 24 5 om ersättning för rivning av byggnad och i 27 5 om ersättning för flyttning av byggnad eller annan anläggning. Vissa begränsningar gäller i fråga om rätten till flyttningsersättni'ng, bl. a. för fall då byggnaden behöver byggas om eller har uppförts eller förbättrats i strid mot förbud som meddelats under förrätt- ningen. Vid inlösen enligt 8 kap. gäller det ersättningsbestämelseri 5 och 6 55 i det kapitlet, vilka medför att all skada skall ersättas för en nyttjanderätts- havare vars rätt upphör.

Första stycket i den nu behandlade 12 5 ger sålunda en nyttjanderättsha- vare rätt till ersättning för personlig skada i anledning av att hans byggnad blir överförd till en fastighet där nyttjanderätten inte gäller och han därför måste frånträda byggnaden. Ersättning för själva byggnaden utgår enligt 10 5, om äganderätten övergår till den mottagande fastighetsägaren. Bestämmelserna i 12 5 får sålunda tillämpning, bl. a. om nyttjanderättshavaren behåller äganderätten och måste forsla bort byggnaden eller annars inte kan utnyttja den. Bestämmelserna anger också att skada skall ersättas, om den beror på att det läggs servitut på fastigheten där byggnaden står. Dessutom sägs det att även skada i övrigt skall ersättas.

De nu berörda reglerna gäller också för annan anläggning än byggnad. Enligt utredningens uppfattning är ersättningsreglerna i det behandlade stycket av 12 5 tillsammans med bestämmelsernai 10 5 samt 24 och 27 55 om rivning av byggnad och flyttning av byggnad och annan anläggning tillräckligt omfattande också för registrerade nyttjanderätter. De täcker sålunda alla skador som kan ha betydelse för fordringshavare med säkerhet i en registrerad nyttjanderätt, i den mån skadorna kan hänföras till byggnad eller anläggning i övrigt. Någon ändring i bestämmelserna som nu nämnts föreslås därför inte.

De ersättningsbestämmelser som enligt 8 kap. 5 och 6 55 FBL gäller vid inlösen innebär att en nyttjanderättshavare har rätt till ersättning för all skada i anledning av att nyttjanderätten kommer att upphöra. Dessa bestämmelser är tillräckliga för fall som avses i det nu behandlade stycket av 12 5.

Andra stycket i paragrafen innehåller bestämmelser om ersättning för arrenderätt som upphör eller minskas i värde. Bestämmelserna förutsätter att annan mark än den förlorade inte kunnat läggas ut för arrendatorn.

• Sida 359
•  Original

Eftersom endast arrende nämns i ersättningsbestämmelsen, måse man utgå från att avsikten varit att vederlagsfria nyttjanderätter skall lämnas utan ersättning. FBL har inte heller någon annan bestämmelse om ersättning till innehavare av vederlagsfri nyttjanderätt i den situation som lagrummet avser. Däremot kan innehavaren få ersättning för förlorad byggnad eller anläggning enligt vad förut sagts. Anledningen till att ersättningsrätt saknas för minskning av värdet på själva nyttjanderätten kan vara att söka i den avvägning mellan intressena hos markägare och nyttjanderättshavare som grundas just på att upplåtelsen skett utan vederlag.

När nyttjanderätten är registrerad och pantsatt eller annars belastad med fordran, kommer avvägningsfrågan i ett nytt läge. Värdet av den benefika nyttjanderätten är då utnyttjat till förmån för fordringsägare vilka inte står i ett sådant avhängighetsförhållande till fastighetsägaren som nyttjanderätts- havaren. Av hänsyn till fordringshavarna kan det inte godtas att nyttjande- rättens värde förringas utan ersättning som kan komma dem till del.

Eftersom pantsystemet omfattar också vederlagsfria nyttjanderätter, är det därför nödvändigt att ersättningsbestämmelsen i lagrummet vidgas till att omfatta också sådan nyttjanderätt, om den är registrerad.

En mera begränsad rätt till ersättning, som inträder först om nyttjande- rätten också svarar för fordran eller om någon fordringsägare skulle anse sig nödsakad att ta emot utdelning ur ett ersättningsbelopp, har utredningen inte ansett vara en lämplig lösning. Registreringen av nyttjanderätten markerar att denna på ett helt annat sätt än en oregistrerad upplåtelse representerar ett betydande värde för innehavaren och att den utgör utgångspunkt för investeringar eller planer därpå. Vederlagsfriheten gentemot fastighetsäga- ren kan i sådana situationer antas bero på personliga eller ekonomiska förbindelser dem emellan.

Vilka skador som skall ersättas enligt lagrummet är inte fullt klart enligt dess lydelse och förarbetena har inga närmare anvisningar i den delen. (Se prop. 1969:128 B s. 423, 1115 och 1160.)

En fråga som kan ställas är t. ex. om en jakträtt eller en fiskerätt som ingår i ett arrendeavtal omfattas av ersättningsbestämmelserna. Rättigheter av detta slag kan avse mark eller vatten som också i övrigt omfattas av upplåtelsen men kan också gälla andra områden. När fråga är om en registrerad nyttjanderätt kan rättigheterna ha stor betydelse för nyttjande- rättens värde och därmed för fordringsägare med säkerhet i nyttjanderätten. Förluster i sådana delar bör därför omfattas av ersättningsbestämmelser- na.

Förslaget till ändring i det behandlade stycket av paragrafen beaktar båda de nu upptagna frågorna. Förslaget innebär sålunda att lagtexten utvidgas med föreskrifter som gäller alla registrerade nyttjanderätter. Därmed kommer vederlagsfria upplåtelser som registrerats att omfattas av ersätt- ningsrätten. Dessutom anges det att ersättning skall utgå för skada som består i att nyttjanderätten upphör eller minskar i värde genom fastighets- regleringen. Härigenom blir det klart utsagt att alla förmåner som upplåtelsen innefattar skall beaktas vid skadevärderingen. Ersättningsrätten enligt förslaget är emellertid begränsad till att avse skadan på nyttjanderätten och dess värde och innefattar inte personlig skada i övrigt. Vad som gäller i den delen får bedömas enligt de bestämmelser som i övrigt finns i FBL.

• Sida 360
•  Original

Vid inlösen är ersättningsrätten enligt 8 kap. 5 och 6 55 vidare än enligt det nu behandlade stycket i 5 kap. 12 5. Reglerna i 8 kap. har sålunda inte någon begränsning som utesluter vederlagsfria upplåtelser. Även i övrigt har de en sådan utformning och grund att det saknas anledning anta att de lämnar sådana delar av nyttjanderättshavarens förmåner som här är av intresse utanför ersättningsrätten. Någon ändring i bestämmelserna i 8 kap. erfordras därför inte. (Se prop. 1969:128 B/s. 610—614 och 1143.)

Det bör märkas att skadebedömningen enigt förslagets bestämmelser om registrerad nyttjanderätt får en delvis annan innebörd än en skadebedöm- ning som gäller nyttjanderätt av annat slag. Skillnaden beror på det samband som ersättningsreglemai den behandlade 12 5 har med föreskrifternai 7 kap. 30 5 JB om fastighetsregleringens effekter i avtalsförhållandet.

Under förarbetena till ersättningsreglerna i FBL har det nämligen sagts att dessa bör uppfattas som subsidiära till reglerna i JB. Innebörden härav är att man vid ersättningsberäkning bör beakta den skademinskning som arrenda- torn kan åstadkomma genom att utnyttja möjligheterna till nedsättning av arrendeavgiften eller uppsägning av arrendet enligt bestämmelserna i JB. Det har också sagts att förrättningsförfarandet i vissa fall kan böra anpassas efter dessa förutsättningar så att utfallet av en prövning enligt JB:s regler föreligger när ersättningen skall bestämmas enligt FBL. (Se prop. 1969: 128 B 5. 1115—1116 och 1160.)

Förhållandena blir emellertid annorlunda när det gäller en registrerad nyttjanderätt. Då måste betydelsen av en arealminskning bedömas för sig oberoende av att vederlaget för upplåtelse kan komma att minskas. En nedsättning av avgälden blir enligt denna bedömning att uppfatta som en naturlig anpassning av betalningsskyldigheten till de förmåner som nyttjan- derätten omfattar efter fastighetsregleringen. Den påverkar däremot inte skadan av att viss mark gått förlorad för nyttjanderätten. Det sagda innebär inte annat än att mindre minskningar i areal eller andra förmåner allt efter omständigheterna kan tänkas vara så oväsentliga att nyttjanderättens värde inte påverkas. När nyttjanderätten helt går förlorad måste givetvis nyttjan- derättshavarens skyldighet att betala avgift och utföra andra prestationer bortfalla. Detta kan emellertid inte alltid anses kompensera förlusten av rättigheten.

Den uppsägningsrätt som reglerna i JB ger åt nyttjanderättshavaren kan inte heller generellt leda till att skadeersättning för förlorade förmåner skall bortfalla. Det bör emellertid i detta sammanhang också påminnas om den effekt som uppsägningen har enligt 2 kap. 10 5 lagförslaget. Enligt bestämmelserna där upphör inte nyttjanderätten, utan den övergår i sitt skadade tillstånd till fastighetsägaren för att fortsätta att gälla, bl. a. till förmån för fordringar med säkerhet däri.

Skadevärderingen omfattar även andra problem än de nämnda. En del sådana behandlas nedan i samband med 5 kap. 33 5 FBL.

I tredje stycket av den behandlade paragrafen finns det regler om att ersättning till en nyttjanderättshavare kan komma att avräknas på det likvidvärde som skall tillgodoräknas fastighetsägaren. Ytterligare sägs det emellertid att ersättningen till nyttjanderättshavaren kan minskas, om avräkningen på likvidvärdet leder till skada för sådana borgenärer som har säkerhet i fastigheten med bättre rätt än nyttjanderätten.

• Sida 361
•  Original

Den minskning som sålunda kan drabba nyttjanderättshavaren kan också drabba borgenärer med säkerhet i nyttjanderätten. Detta är emellertid en konsekvens av nyttjanderättens förmånsläge i fastigheten. Dessa verkningar i samband med fastighetsbildning måste fordringshavarna beakta, och någon ändring i reglerna är därför inte påkallad beträffande registrerade nyttjan- derätter.

195

Paragrafen har i sin nuvarande lydelse bestämmelser som i huvudsak jämställer fordringshavare i tomträtt med fordringshavare i fastighet i sådana fall då tomträtten påverkas av fastighetsreglering och ersättning därför skall utgå till tomträttshavaren. Bestämmelserna är uppdelade i två led med syftning på skilda bestämmelser i andra paragrafer.

Första ledet syftar på bestämmelserna i 5 kap. 16 5 F BL. Där ges det regler om hur annan ersättning till en fastighetsägare än för personlig skada och med vissa undantag i övrigt skall kunna fördelas mellan fordringshavare med säkerhet i fastigheten. Den nu behandlade paragrafen gör dessa regler tillämpliga beträffande dem som har fordringar med säkerhet i tomträtt till den skadade fastigheten.

Utgångsläget för bestämmelserna i 16 5 är att ersättningen i princip skall tillfalla fastighetsägaren. I paragrafen föreskrivs det emellertid att den i vissa fall genom ett inbetalningsförfarande skall gå till fördelning genom länsstyrelsens försorg. Sådana fall uppkommer, om fordringshavarna med säkerhet i fastigheten inte medger att medlen betalas ut till fastighetsägaren och det inte heller kan sägas att fastighetsregleringen är utan väsentlig betydelse för dem. När gemensam inteckning förekommer vidgas kretsen av rättsägare som har inflytande i frågan.

En medelsfördelning hos länsstyrelsen leder, med vissa här inte aktuella undantag, enligt 6 kap. 15 5 JB till att en inteckning blir utan verkan till den del medlen utfallit på pantbrevets kapitalbelopp. Inteckningen (och pant- brevet) kommer sålunda i fortsättningen att gälla endast för restbeloppet.

Dessa bestämmelser till skydd för borgenärer med säkerhet i fastighet, och via det här behandlade lagrummet i tomträtt, bör utsträckas till att gälla också borgenärer med säkerhet i en registrerad nyttjanderätt. Ordningen bör alltså vara att den ersättning som nyttjanderättshavaren kan vara berättigad till på grund av förlust eller värdeminskning av nyttjanderätten eller såsom ersättning för byggnad eller anläggning skall betalas in för fördelning hos länsstyrelsen, om inte förutsättningarna för utbetalning till nyttjanderätts- havaren är uppfyllda.

Den önskade ordningen kan åstadkommas genom det förslag till ändring som här föreslås. I förslaget anges det för de registrerade nyttjanderätterna att bestämmelserna i 5 kap. 16 5 FBL skall tillämpas i fråga om ersättning för förlust eller värdeminskning av nyttjanderätten eller dess tillbehör. Det bör märkas att förslaget därmed leder till ett delvis annat innehåll i fördelnings- reglerna än de har i fråga om fastigheter. Vid registrerad nyttjanderätt skall sålunda också en del av ersättningen för personlig skada fördelas.

Andra ledet i paragrafen ger fordringsägare med säkerhet i tomträtt ett inflytande i frågor där tomträttshavaren kan träffa överenskommelser som

• Sida 362
•  Original

innebär avsteg från vissa regler i FBL. En sådan överenskommelse kan t. ex. innebära att ersättningen till tomträttshavaren blir lägre än annars skulle ha blivit fallet, eller att han ådrar sig förluster eller kostnader utöver vad som skulle följa enligt FBL:s regler.

De fall där det får göras avsteg från FBL:s regler genom överenskommel- ser sakägare emellan är angivna i 5 kap. 18 5. I vissa fall ingår nyttjande- rättshavare i kretsen av de personer som skall deltai en sådan överenskom- melse för att den skall gälla. Ytterligare fall där överenskommelse kan träffas avser ersättning för rivning av byggnad enligt 5 kap. 24 5 och flyttning av byggnad eller annan anläggning enligt 5 kap. 28 5. I dessa paragrafer hänvisas det till 5 kap. 185 andra stycket och till den nu behandlade paragrafen.

När en nyttjanderättshavare enligt den nämnda 18 5 kan delta i en överenskommelse om avsteg från vad som annars skulle gälla anges i första stycket 2 och 4 i paragrafen.

Punkt 2 i 18 5 första stycket föreskriver att sakägare vilkas rätt berörs skall deltai överenskommelser om avvikelser från 5 kap. 6 5 andra stycket, 7 5 och 10—12 55. Till kretsen av sakägare kan enligt 5 kap. 34 5 höra nyttjanderätts- havare som berörs av förrättningen. De fall som åsyftas i den behandlade punkten avser bestämmelserna om att fastighetsregleringen skall ske med minsta möjliga olägenhet för berörda sakägare (6 5 andra stycket). Vidare avses reglerna om möjligheterna att till annan fastighet överföra mark med byggnad (7 5). Slutligen avses stadgandena om bestämmandet av ersättning (10—12 55).

Punkt 4 i 18 5 första stycket avser avvikelser från bestämmelserna i 5 kap. 13 och 14 55 om hur kostnaderna för förrättningen skall fördelas. Enligt lagrummet fordras det medgivande från den som genom överenskommelsen kommer att få betala mera än vad som annars skulle bli fallet.

Till skydd för fordringshavare med säkerhet i tomträtt anger den nu behandlade 19 5 att föreskrifterna i 185 andra stycket skall tillämpas när tomträttshavaren deltar i vissa överenskommelser. Enligt sin direkta lydelse avser dessa bestämmelser ett skydd för fordringshavare med säkerhet i fastighet. Skyddsreglema är begränsade till de fall då fastighetsägaren eller tomträttshavaren deltar i en överenskommelse som avser avsteg från reglerna om ersättning (10—12 55) eller om kostnaderna (13—14 55). Vid överenskommelser i andra delar har fordringshavarna inte något inflytande. De blir i stället tillgodosedda genom ersättningsbestämningen och den inverkan de kan utöva på den enligt nu diskuterade lagrum.

Bestämmelserna avser fordringshavare vars säkerhetsobjekt minskas i värde. De avser emellertid också fall då objektet ökas i värde och därför kan bli belastat med förmånsrätt för en ersättningsfordran enligt 6 5 1 eller 7 5 2 förmånsrättslagen före bl. a. inteckningar. Rätten att öva inflytande är begränsad till fordringshavare som berörs av den överenskommelse som är i fråga. Detta anges genom en oskadlighetsregel i lagrummet. Medgivande fordras sålunda inte från fordringshavare för vilka fastighetsregleringen är väsentligen utan betydelse.

De överenskommelser som en innehavare av en registrerad nyttjanderätt kan komma att delta i kan på olika sätt ha en menlig ekonomisk betydelse för fordringshavare med säkerhet i nyttjanderätten. I fråga om ersättningsreg- lerna kan nyttjanderättshavaren t. ex. gå med på att han skall tillgodoföras

• Sida 363
•  Original

ett för lågt belopp i ersättning för att nyttjanderätten minskat i värde på grund av intrång på mark eller tillbehör. Detta berör fordringshavarna som, enligt vad som sagts rörande första ledeti den behandlade paragrafen, bör ha rätt att få tilldelning av de medel som beräknas för nyttjanderättshava- ren.

Nyttjanderättshavaren kan också tänkas åta sig förrättningskostnader utöver vad FBL:s regler leder till, även om dettai praktiken torde vara en risk av mindre praktisk betydelse. Ett sådant åtagande är menligt för fordrings- havarna genom att nyttjanderättshavaren ökar sin skuldbelastning och minskar sin betalningsförrnåga. Däremot leder det med förslagets regler inte till att nyttjanderätten belastas med en förmånsrätt motsvarande betalnings- skyldigheten, så som gäller i fråga om fastighet och tomträtt. Vid ett fullföljande av följdändringarna kan det emellertid finnas anledning att överväga regler av det slaget också beträffande de registrerade nyttjande- rätterna.

Vad gäller förrättningskostnader kan sålunda inte fordringshavarnas säkerhet direkt påverkas av nyttjanderättshavarens överenskommelser. Utredningen har emellertid likväl funnit att det för enkelhetens skull inte bör göras avsteg från vad som gäller beträffande tomträtt. Förslaget till ändring av paragrafen anger därför att 18 5 andra stycket i dess helhet skall tillämpas beträffande fordran i en registrerad nyttjanderätt då fastigheten berörs av en fastighetsreglering. Kretsen av intressenter utgörs av sådana fordringshavare som anges i 4 kap. 11 5 lagförslaget. Även fastighetsägaren kan ingå i kretsen om han har en förmånsberättigad arrendefordran. Enligt vad som sägs under rubriken till nu aktuellt avsnitt behöver förhållandena vid upplåtelse av nyttjanderätt i andra hand inte nämnas särskilt i förevarande paragraf.

Innebörden av bestämmelserna är sålunda att det fordras medgivande av fordringshavarna till överenskommelser som nyttjanderättshavaren deltar i, om de innebär avvikelse från FBL:s regler om ersättning eller om fördelning av förrättningskostnader. En förutsättning för att en fordringshavare skall få sådant inflytande är att hans rätt påverkas. Detta följer av bestämmelserna om oskadlighetsbedömningen.

Fordringshavarnas inflytande enligt FBL omfattar även vissa andra fall där fastighetsägare eller tomträttshavare kan disponera över sin rätt till ersättning. Fallen avser rivning av byggnad (5 kap. 24 5 tredje stycket) och flyttning av byggnad eller annan anläggning (5 kap. 28 5 tredje stycket). I dessa lagrum anges det att också 5 kap. 18 5 andra stycket och 19 5 skall tillämpas. Om 19 5 ändras enligt förslaget, kommer fordringshavarna med säkerhet i registrerad nyttjanderätt även i rivnings- och flyttningsfallen att få det inflytande som nu gäller beträffande fastighet och tomträtt.

Bestämmelserna i 18 5 andra stycket FBL aktualiserar ytterligare en fråga om ställningen för nyttjanderätter vid fastighetsbildning.

Frågan kommer upp då det finns gemensam inteckning i en fastighet som berörs av en förrättning. Det inflytande som innehavaren av pantbrevet har när fastighetsägaren medverkar till skilda åtgärder är enligt lagrummet utsträckt till att omfatta också intressenter till fastigheter som är saminteck- nade med förrättningsfastigheten. Denna utsträckning sker i enlighet med reglerna i 22 kap. 11 5 JB om relaxation av gemensam inteckning och på samma grunder som de bestämmelserna vilar på. Till skillnad mot vad som

• Sida 364
•  Original

gäller vid relaxation är dock innehavare av nyttjanderätt i samintecknad fastighet utesluten från inflytande vid fastighetsbildning. FBL har också andra regler som följer samma mönster, t. ex. 5 kap. 165 och 10 kap. 2 5.

Nyttjanderättshavarens inflytande vid relaxation grundas på den försäm- rade ställning som nyttjanderätten kan få vid exekutiv auktion på upplåtel- sefastigheten, om inteckningsbelastningen ökas i bättre förmånsläge än det nyttjanderätten har. På motsvarande sätt kan nyttjanderättens ställning påverkas menligt av åtgärder i samband med fastighetsbildning.

Riskerna för nyttjanderätterna har emellertid i praktiken ansetts vara så begränsade att de kunnat lämnas åsido enligt reglerna i FBL. Tillkomsten av de registrerade nyttjanderätterna ändrar inte på förutsättningarna för den bedömningen. Frågan har också ett visst samband med vad som sägs i den allmänna motiveringen om ställningen för nyttjanderättshavarens fordrings- havare vid exekutiv auktion på fastigheten. (Se avsnitt 11.5.1.)

Utredningen har av skäl som framgår av det sagda inte funnit det erforderligt att ställningen förstärks för de registrerade nyttjanderätterna på den aktuella punkten.

33 5

Paragrafen föreskriver att fastighetsbildningsmyndigheten i vissa fall skall bestämma ett nytt område för en nyttjanderätt, om någon sakägare begär det och åtgärden är lämplig. Bestämmelserna avser fallet att nyttjanderätten är begränsad till ett visst område och att detta helt eller delvis går förlorat genom att mark förs bort från fastigheten genom förrättningen. Det är bara mark tillhörande upplåtelsefastigheten som enligt paragrafen kan tilläggas nyttjanderättshavaren, inte mark på någon annan förrättningsfastighet. Till dessa bestämmelser hänvisas det i 7 kap. 29 5 JB där det i övrigt anges vilka verkningar en fastighetsreglering kan ha på en nyttjanderätt.

Fastighetsbildningsmyndighetens beslut innebär att nyttjanderättsavtalet får ett delvis nytt innehåll. Förändringen är av samma slag som den parterna i avtalet kan åstadkomma genom ett avtal om ändring i eller tillägg till det ursprungliga avtalet. Sådana avtal ger upphov till frågorna om vad som är att anse som ny upplåtelse eller ej enligt bestämmelserna i 7 kap. 85 JB. Beträffande registrerad nyttjanderätt föreskriver lagförslaget i 2 kap. 2 5 att också ändringsavtalet skall registreras för att bli gällande mot tredje man. Motsvarande krav ärinte uppställt när nyttjanderätten ändras genom beslut av fastighetsbildningsmyndigheten. Ändringen blir då gällande i och med fastighetsbildningen. Frågorna om ny upplåtelse och ändringsavtal behand- las i den allmänna motiveringen. (Se avsnitt 9.4.)

Skyldigheten för fastighetsbildningsmyndigheten att under givna förutsätt- ningar lägga ut ny mark för nyttjanderätten kan ses som en fördel för nyttjanderättshavaren. Även utan medgivande av fastighetsägaren kan härigenom åstadkommas ett resultat som annars skulle kräva avtal mellan parterna. Bestämmelserna tillgodoser emellertid också andra sakägare. De möjliggör att marken som nyttjanderätten omfattar kan disponeras inom ramen för förrättningen utan att ersättningsanspråk uppstår från nyttjande- rättshavarens sida eller att den kan disponeras för lägre ersättning än annars

• Sida 365
•  Original

skulle bli fallet.

Om saken gäller en registrerad nyttjanderätt som svarar för fordringar, medför FBL:s bestämmelser i förening med ovan gjorda ändringsförslag att fordringshavarnas intressen blir tillgodosedda. Om nyttjanderätten tilldelas ny mark, likvärdig med den förlorade och nyttjanderättens värde därför inte påverkas, minskas inte heller pantvärdet. Fordringshavarna lider därmed inte någon skada. Minskas däremot nyttjanderättens värde, skall detta resultera i ersättning till nyttjanderättshavaren enligt 5 kap. 125 med det inflytande för fordringshavarna som anges ovan under 5 kap. 19 5. Frågan hur nyttjanderättens värde påverkas skall sålunda bedömas inom ramen för förrättningen liksom frågorna om hur fastigheter påverkas negativt eller positivt av fastighetsregleringen.

Det kan emellertid uppkomma förändringar i en nyttjanderätt även i en annan ordning vid fastighetsreglering. Nyttjanderätten kan nämligen komma att överföras till att gälla en annan fastighet än upplåtelsefastigheten. En förutsättning härför är att nyttjanderättshavaren ingår avtal med ägaren till den andra fastigheten. Avtalet kan innebära att nyttjanderätten skall gälla mark som överförs från upplåtelsefastigheten till den nya fastigheten men också att helt annan mark upplåts.

I FBL anges i 5 kap. 75 fallet att avtalet avser överförd mark. Enligt bestämmelserna upphäver avtalet det hinder som annars finns mot att mark med byggnad överförs från en fastighet, om byggnaden tillhör en nyttjan— derättshavare. Nyttjanderättshavaren behåller i sådant fall äganderätten till byggnaden trots marköverföringen.

I övrigt nämner FBL inte förfarandet att en nyttjanderättshavare tillförsäkras nyttjanderätt på annan fastighet genom avtal. Sådana avtal kan emellertid förekomma beträffande såväl bebyggd som obebyggd mark. Som exempel kan nämnas fall då jordbruksfastigheter förs samman genom fastighetsreglering. Nyttjanderätt till en fastighet som förs över till en annan fastighet kan då bevaras genom avtal om att nyttjanderätt skall få utövas på den mottagande fastigheten.

Avtal av detta slag måste enligt allmänna principer tilläggas betydelse vid bestämmandet av ersättning till nyttjanderättshavaren. Har han tillförsäk- rats en likvärdig nyttjanderätt på en annan fastighet än den där upplåtelsen förut gällt, kan någon ersättning inte utgå för skada på den ursprungliga nyttjanderätten. Det kan också sägas att skadan i själva verket blir ersatt i form av en ny nyttjanderätt i stället för med pengar.

En överföring av nyttjanderätten till en ny fastighet får därför en ingripande betydelse för dem som har fordran i den ursprungliga nyttjande- rätten. Denna upphör enligt bestämmelserna i 7 kap. 29 5 JB att finnas till. Därmed upphör även pantobjektet att existera utan att det utgår ersättning ur vilken fordringshavarna kan få tilldelning. På motsvarande sätt förhåller det sig, om det är endast en del av nyttjanderättens område som byts ut mot nyttjanderätt till en annan fastighet.

Fordringshavarna med säkerhet i nyttjanderätten skulle kunna tillgodoses genom föreskrifter om att den nya nyttjanderätten kan inträda som pantobjekt i den gamlas ställe. En sådan ordning möter emellertid en del svårigheter, bortsett från det mera principiella problemet med utbyte av ett pantobjekt mot ett annat.

• Sida 366
•  Original

Med lagförslagets uppläggning i övrigt måste det för ett sådant utbyte krävas att den nya nyttjanderätten blivit inskriven i fastighetsboken i den nya fastigheten och att den blivit registrerad i nyttjanderättsregistret. Inskriv- ningen kan givetvis komma att få ett sämre förmånsläge än det som gällde för den gamla nyttjanderätten, och redan därmed blir panten försämrad. Inte heller i övrigt kan man utgå från att den nya nyttjanderätten alltid blir likvärdig med den gamla. En försämring måste alltså också kunna leda till ersättning för att fordringshavarna skall kunna få tilldelning enligt de principer som redovisas ovan i anslutning till 5 kap. 19 5. Ett utbyte av pantobjektet bör därför ske inom ramen för fastighetsregleringen där Erforderliga värderingar och ersättningsbestämningar kan göras.

Såsom inledningsvis angivits behandlar emellertid fastighetsbildningsut- redningen frågorna om nyttjanderätternas ställning vid fastighetsreglering. Där beaktas också frågan om fastighetsbildningsmyndighetens nuvarande möjlighet att bestämma nytt område för en nyttjanderätt skall kunna utsträckas till att avse mark på en annan fastighet än upplåtelsefastigheten. En sådan möjlighet skulle ändra förutsättningarna för lösningen av pantfrågan. Utredningen har därför inte nu ansett sig böra närmare överväga bestämmelser om ett utbyte av pantobjektet. Utredningen föreslåri stället en annan lösning som innebär skydd för fordringshavare med säkerhet i en registrerad nyttjanderätt mot att pantobjektet upphör eller försvinner utan att ersättning kommer att bestämmas i pengar.

De föreslagna bestämmelserna är upptagna i ett nytt andra stycke i den nu behandlade paragrafen.

Förslaget anger förutsättningar för att mark som omfattas av en registrerad nyttjanderätt skall få överföras till en annan fastighet. Förutsättningarna gäller, till skillnad mot innehållet i 5 kap. 7 5 FBL, oavsett om marken är bebyggd eller ej.

En av förutsättningarna för att marköverföringen skall få ske är att fastighetsbildningsmyndigheten enligt första stycket i paragrafen bestämmer ny mark för nyttjanderätten på upplåtelsefastigheten. Den marken måste emellertid vara likvärdig med den förlorade. Bedömningen i den delen tillkommer myndigheten. Som alternativ förutsättning anges det att ersätt- ning bestäms i pengar för den skada som åsamkas nyttjanderätten med tillbehör. Sådan ersättning kan då fördelas mellan fordringshavarna enligt de bestämmelser som behandlas under 5 kap. 19 5.

De angivna förutsättningarna skapar hinder mot att mark som förloras för nyttjanderätten kommer att anses vara ersatt i form av nyttjanderätt till ny mark på en annan fastighet. Detta gäller såväl om detär en del av den gamla nyttjanderätten som skulle kunna ersättas på det viset som om saken gäller hela nyttjanderätten.

I fortsättningen av den föreslagna lagtexten öppnas det emellertid möjligheter till marköverföring också i andra fall. De uppkommer om åtgärden har medgivits av fordringsägare som har säkerhet i nyttjanderätten och för vilka förrättningen inte är väsentligen utan betydelse. Sådana medgivanden kan dock endast medföra att de övriga villkoren i förslaget upphör att vara hinder mot marköverföringen. Hinder får sålunda inte möta enligt bestämmelserna i kapitlets 7 5 om betydelsen av att nyttjanderättsha— varen äger byggnad på marken. Nyttjanderättshavaren måste i sådana fall

• Sida 367
•  Original

tillförsäkras den nya nyttjanderätt som är förutsättningen för här förda resonemang. Den föreslagna texten har alltså innebörden att fordringsha- varnas medgivanden inte kan ersätta det skydd som enligt 7 5 åsyftas för nyttjanderättshavaren personligen.

Kretsen av fordringsägare anges genom en hänvisning till 4 kap. 115 lagförslaget. Därmed är det bara fordringar som framgår av nyttjanderätts- registret som medför inflytande för sina innehavare. Kretsen är sålunda mera preciserad än om det, såsom t. ex. i 5 kap. 16 5 FBL, helt allmänt föreskrivs att inflytande tillkommer innehavama av fordringar i den berörda egen- domen. Fastighetsägaren ingår inte enbart på grund av en förmånsberättigad arrendefordran i den krets av fordringshavare som bestämmelserna anger. Hans intressen tillgodoses av vad som annars gäller om förutsättningarna för fastighetsreglering och av att han är sakägare vid förrättningen.

I enlighet med vad som sägs under rubriken till avsnittet om ändringar i FBL bör en registrerad andrahandsrätt behandlas som en nyttjanderätt för sig. Om andrahandsrätten berörs av åtgärderna vid fastighetsregleringen, kommer därför de som har fordringar i andrahandsrätten att ingå i kretsen av intressenter som får inflytande enligt det nu diskuterade förslaget utan särskild föreskrift.

Det ligger i fordringshavarnas hand att avgöra under vilka förutsättningar de skall medge marköverföringen. Iytterlighetsfall kan deras avböjande leda till att fastighetsregleringen inte kan genomföras på det planerade sättet eller till att nyttjanderätten kommer att skadas eller upphöra mot ersättning i pengar. Ingetdera alternativet är någon lycklig utgång.

Man kan emellertid räkna med att fordringshavarnas ställningstaganden beror på om de kan få ny likvärdig säkerhet eller om de eventuellt kan få sina fordringar betalade. Ny säkerhet kan de tänkas få i form av panträtt i nyttjanderätt till den fastighet till vilken mark överförts. Först måste emellertid fastighetsregleringen vara genomförd och fastigheten ha tillförts den aktuella marken. En fördröjning blir det sålunda under alla förhållan- den. I praktiken förekommer liknande lägen också beträffande panträtt i fastighet när man förenklar inteckningsproblemen genom dödning av inteckningarna i någon regleringsfastighet för att senare nyfastställa dem i en annan efter fullbordad fastighetsbildning.

I ett nytt tredje stycke i paragrafen föreslås det bestämmelser om utformning och expediering av sådana beslut enligt paragrafen som avser en registrerad nyttjanderätt.

Texten föreskriver att ett beslut av detta slag skall innehålla en sådan karta som enligt 1 kap. 4 5 3 lagförslaget skall vara intagen i ett nyttjanderättsavtal eller ett ändringsavtal, om avtalet skall få leda till registrering i nyttjande- rättsregistret. Kartan skall sålunda även i nu avsedda fall ange de erforderliga gränsmarkeringarna.

Bestämmelserna behövs eftersom ett beslut om ändring av nyttjanderät- tens område inte faller in under lagförslagets föreskrifter om ändringsavtal. Därmed skulle det inte heller gälla något krav på karta och gränsmarkering, om det inte ges särskilda bestämmelser om det. Intresset av att nyttjande- rättsområdet är identifierat i sin nya omfattning är lika stort när ändringen skett genom beslut av fastighetsbildningsmyndigheten som när ändringen tillkommit genom avtal.

• Sida 368
•  Original

I det nya stycket föreslås det slutligen att inskrivningsmyndigheten skall underrättas om ett beslut om sådan ändring av en registrerad nyttjanderätt som här avses. Beslutet skall antecknas i nyttjanderättsregistret. Detta följer av 4 kap. 4 5 tredje stycket lagförslaget i kombination med de nu diskuterade bestämmelserna. Frågan om även registreringen av fastighetsbildningen bör föranleda underrättelse till nyttjanderättsregistret bör övervägas i samband med verkställighetsföreskrifterna till lagförslaget.

Rättsverkningarna av en områdesförändring som sker genom beslut av fastighetsbildningsmyndigheten blir inte desamma som om ändringen åstadkommits genom ett avtal. Man får utgå från att förändringen blir bindande för borgenär och annan tredje man redan genom beslutet och fastighetsbildningen, oavsett anteckning eller registrering i nyttjanderättsre- gistret.

10 kap. Avstyckning 3 5

Paragrafen avser avstyckning från fastighet som besväras av tomträtt. Enligt första stycket får sådan avstyckning inte ske annat än om fastighetsägaren och tomträttshavaren slutit ett ändringsavtal som innebär att tomträtten skall gälla i endast en av styckningsdelarna. Dessutom krävs det att det sökts inskrivning av ändringsavtalet och att ansökan förklarats vilande enbart i awaktan på fastighetsbildningen.

En nyttjanderätt gäller efter avstyckningen enligt 7 kap. 27 5 JB i samtliga de fastigheter som efter delningen omfattar någon del av nyttjanderättens område. Enligt vad som har sagts under rubriken till förevarande avsnitt är den ordningen inte förenlig med lagförslagets regler, utan det fordras att nyttjanderätten blir gällande i endast en av fastigheterna. Denna ordning kan åstadkommas genom sådana bestämmelser som gäller för avstyckning från tomträttsfastighet.

Förslaget till ändring av det nu behandlade stycket innefattar därför ett tillägg som anger att paragrafens bestämmelser skall tillämpas också i fråga om registrerad nyttjanderätt som berörs av förrättningen. Bestämmelserna blir alltså endast aktuella om avstyckningen skall dela den mark som omfattas av nyttjanderätten. I sådana fall blir det emellertid hinder för avstyckningen, om det inte i förväg har slutits ett ändringsavtal som innebär att nyttjanderätten efter fastighetsdelningen begränsas till att gälla endast en av styckningsdelarna. Dessutom måste det ha ansökts om registrering av ändringsavtalet i nyttjanderättsregistret och ansökan ha blivit vilandeförkla- rad endast i avbidan på fastighetsbildningen. Lagförslaget har bestämmel- serna härom i 4 kap. 13 5. I registreringsärendet beaktas intressena hos de fordringsägare som har säkerhet i nyttjanderätten.

]] kap. Klyvning 3 5

Paragrafen avser i andra stycket klyvning av fastighet som är besvärad av tomträtt. De regler som då gäller har samma innehåll som reglerna om

• Sida 369
•  Original

avstyckning från tomträttsfastighet enligt den närmast förut behandlade paragrafen.

Den lösning som ges beträffande tomträtt bör överföras till den registrerade nyttjanderätten. Skälen härför är desamma som framförts i fråga om avstyckningsbestämmelserna. Förslaget har utformats i enlighet med denna uppfattning.

12 kap. Sammanläggning 5 5

Paragrafen har bestämmelser om hur inteckningar och andra inskrivningar skall behandlas vid sammanläggning av fastigheter och vilka hinder inskrivningarna därvid kan utgöra.

Sammanläggning får enligt punkt 1 ske, om inskrivningsbelastningen är likformig i de berörda fastigheterna. I andra fall får den enligt punkt 2 ske, om inskrivningarna samordnats genom ett förslag till företrädesordning som godkänts av dem som berörs därav. Någon företrädesordning behövs dock inte, om den enda avvikelsen från likformigheten är att någon av fastigheterna besväras av en inskrivning med sämre rätt än de som i övrigt gäller likformigt i fastigheterna. Enligt 6 5 i kapitlet skall vissa inskrivningar lämnas utan beaktande.

Bestämmelserna kan leda till att inskrivningen av en registrerad nyttjan- derätt får ett sämre förmånsläge i den nybildade fastigheten än den hade i upplåtelsefastigheten. En förutsättning härför är dock att nyttjanderättsha— varen har lämnat sitt medgivande genom att godkänna förslaget till företrädesordning. Det förutsätts här att ändringen inte har bedömts som väsentligen utan betydelse enligt 65 i kapitlet.

Den försämring som sålunda kan åstadkommas i fråga om nyttjanderät- tens ställning kan påverka pantvärdet. Sådana intressenter som kan tillkomma genom pantsystemets regler bör därför få inflytande på frågan vid sidan av nyttjanderättshavaren. Liknande förslag ges beträffande nedsätt- ning av inskrivning enligt 23 kap. 5 5 JB.

Förslaget innebär att det tillfogas ett nytt andra stycke i paragrafen. Där anges de ytterligare intressenter som måste medge att sammanläggningen sker enligt ett förslag till företrädesordning i sådana fall när denna skall godkännas av nyttjanderättshavaren. En förutsättning för att de skall ha något inflytande är sålunda att det inte följer av 6 5 i kapitlet att inskrivningen inte alls behöver beaktas.

Intressenterna anges på samma sätt som i förslaget till ändring av nedsättningsbestämmelserna i 23 kap. 5 5 JB. Angående skälen härtill hänvisas till vad som sägs i anslutning till den paragrafen. Förhållandena då nyttjanderätt upplåtits i andra hand berörs under rubriken till det nu aktuella avsnittet.

Vid tillämpningen av bestämmelserna enligt ändringsförslaget bör man anse den vara innehavare av en registrerad nyttjanderätt som senast har sökt förvärvsregistrering. Detta följer av att de behandlade frågorna kan jämställas med inskrivningsrättsliga frågor. För de rena inskrivningsfallen föreslås det ett tillägg till 23 kap. 1 5 JB enligt vilket sökt förvärvsregistrering

• Sida 370
•  Original

skall ge legitimation för nyttjanderättshavaren i fråga enligt det kapitlet. Legitimationsfrågan berörs också under rubriken till förevarande avsnitt.

16.10. Utsökningsbalken

Bestämmelserna i UB om exekutiv försäljning av fast egendom är de regler som utredningsförslaget anvisar för pantrealisationen. Avsikten är härvid att UB:s bestämmelser om fast egendom skall tillämpas på de registrerade nyttjanderätterna i likhet med vad som gäller om tomträtt. Utredningen har funnit att UB:s bestämmelser i sak genomgående är lämpade att komma till sådan användning. UB:s bestämmelser kan också bli att tillämpa beträffande nyttjanderätterna genom att det från annan fordringsägare än pantborgenär utverkas utmätning eller kvarstad. Även betalningssäkring kan vara aktuell. Frågorna om pantrealisationen behandlas i den allmänna motiveringen i avsnitt 12.4.

Att UB:s bestämmelser om fast egendom skall tillämpas på en registrerad nyttjanderätt anges redan i 1 kap. 75 lagförslaget. Därutöver behövs det endast på ett fåtal punkter ändringar i UB och förslag härtill redovisas i det följande i samband med de berörda paragraferna.

I tredje stycket av den nämnda 1 kap. 7 5 lagförslaget anges det att man med lagfart i bl. a. UB:s bestämmelser skall förstå förvärvsregistrering när dessa skall tillämpas på registrerade nyttjanderätter. Det behövs därför inte någon ytterligare bestämmelse i 4 kap. 24 5 UB där lagfartens betydelse vid utmätning anges.

UB:s bestämmelser om fast egendom skall tillämpas först från det att en nyttjanderätt blivit registrerad. Nyttjanderätten och byggnad eller annat tillbehör kan emellertid ha blivit föremål för utsökning redan dessförinnan enligt bestämmelerna om lös egendom. När registrering skett måste förfarandet övergå till att följa bestämmelserna för fast egendom. En liknande förändring i förfarandet kan förekomma beträffande skepp och luftfartyg m. m., om det inletts innan registrering skett.

Förmånsrätten för en utmätningsfordran påverkas också av att registrering kan ske i nyttjanderättsregistret efter det att utsökningsförfarandet har inletts. Utmätning av lös egendom i allmänhet medför enligt 4 kap. 305 första stycket UB förmånsrätt i och med beslutet. Detta gäller också för den oregistrerade nyttjanderätten och byggnad på annans mark. Den registre- rade nyttjanderätten skall emellertid enligt förslaget följa bestämmelserna för fast egendom vilka är intagna i andra stycket av paragrafen. De anger att förmånsrätten inträder först då ärende angående anteckning om utmätning— en tas upp på inskrivningsdag.

Den förmånsrätt som inträtt i och med utmätningsbeslutet enligt reglerna för lös egendom i allmänhet består även sedan nyttjanderätten blivit registrerad, oberoende av inskrivningsåtgärd. Registreringen kan emellertid påverka förmånsrättens läge i förhållande till inteckningar som därefter fastställs i nyttjanderätten. Förhållandet mellan förmånsrätt för inteckning och utmätning anges i 9 5 förmånsrättslagen. Bestämmelserna kommer att gälla också inteckning i nyttjanderätt. (Se avsnitt 16.5.)

Enligt bestämmelserna i 9 5 förmånsrättslagen får en utmätning företräde framför en inteckning som sökts samma dag som ärendet om anteckning av

• Sida 371
•  Original

utmätningen tagits upp eller som söks senare. Den förmånsrätt som endast grundas på ett utmätningsbeslut enligt bestämmelserna för lös egendom i allmänhet kan sålunda skjutas tillbaka av inteckningar som tillkommer sedan nyttjanderätten blivit registrerad. För att detta skall hindras måste utmät- ningen anmälas för anteckning i nyttjanderättsregistret så snart som möjligt efter registreringen. Äver.l i denna fråga kan jämförbara förhållanden uppkomma i fråga om skepp och luftfartyg, ehuru man där kan bedöma sådana situationer som mindre aktuella i praktiken än i fråga om nyttjanderätterna med det frivilliga registreringssystemet som föreslås för dem.

Den konkurrens som utmätningsfordringens förmånsrätt kan råka ut för genom att nyttjanderätten registreras behöver i praktiken inte innebära någon fara av betydelse. Så kan sägas vara fallet endast om registreringen skulle kunna ske utan kronofogdemyndighetens vetskap. Möjligheterna härtill är emellertid inte stora. Både vid utmätning av en nyttjanderätt och av byggnad på annans mark skall fastighetsägaren enligt 6 kap. 3 5 UB alltid underrättas. Dessutom är det, enligt vad utredningen erfarit, redan f. n. gängse praxis att kronofogdemyndigheten säkerställer utmätningen genom att enligt 8 5 i kapitlet ta nyttjanderättskontraktet i förvar. Skälen till den åtgärden blir givetvis starkare genom utredningsförslagets bestämmelser.

Det sagda medför att lagförslagets bestämmelser om de registrerade nyttjanderätterna inte behöver kombineras med särskilda bestämmelser om skydd för den förmånsrätt som kan ha skapats genom ett utmätningsbeslut före registreringen.

Om betalningssäkring bör nämnas att utredningsförslaget inte tar upp något förslag till ändring i lagen (1978:880) om betalningssäkring för skatter, tullar och avgifter. Enligt förarbetena är det avsett att tomträtt skall behandlas som fast egendom enligt den lagen och som rättslig grund härför hänvisas det till 13 kap. 26 5 JB där tomträtten generellt jämställs med fast egendom vid tillämpningen av UB. På motsvarande sätt bör därför lagförslagets likartade bestämmelser i 1 kap. 7 5 första stycket vara tillräckliga som grund för att en registrerad nyttjanderätt skall behandlas som fast egendom enligt lagen om betalningssäkring. (Se prop. 1978/79:28 s. 153.)

Ett fullbordande av följdändringarna till lagförslaget kan ge anledning till ändringar också i utsökningsförordningen (1981:981) och förordningen (1981:1185) om utsökningsavgifter. Utredningen har emellertid inte utarbe- tat förslag i de delarna.

] kap. Inledande bestämmelser 1] 5

I paragrafens andra stycke anges det att UB:s bestämmelser om fast egendom skall tillämpas även på tomträtt. En bestämmelse av detta slag har ansetts ha sin plats i balken, trots att det redan finns en motsvarighet i 13 kap. 26 5 J B. För att någon tvekan inte skall uppkomma bör även registrerad nyttjanderätt jämställas med fast egendom i den nu behandlade paragrafen, ehuru detta också sker i 1 kap. 7 5 lagförslaget.

• Sida 372
•  Original

Jämställdheten mellan registrerad nyttjanderätt och fast egendom innebär att även bestämningen i första stycket av vad som skall räknas till fast egendom enligt UB i tillämpliga delar skall överföras till de registrerade nyttjanderätterna. Även del av en registrerad nyttjanderätt — då i form av andel — samt villkorlig rätt till en nyttjanderätt blir sålunda att behandla enligt bestämmelserna om fast egendom.

12 kap. Försäljning av fast egendom 13 5

Paragrafen har bestämmelser om anslutningsrätt bl. a. för fordringshavare med förmånsrätt som ligger i bättre läge än det som tillkommer inteckningar. Föreskrifterna ges genom att det hänvisas till de aktuella bestämmelserna i förmånsrättslagen, 65 1 i fråga om fastighet och 75 1 och 2 i fråga om tomträtt.

Ändringsförslagen avser att det i första och tredje styckena skall föras in en hänvisning till de bestämmelser som enligt utredningens förslag skall tas upp i den nya 7 a 5 1 i förmånsrättslagen. Enligt vad som föreslås där skall fastighetsägarens fordran på arrendeavgift i viss utsträckning ha förmånsrätt före inteckningar som tas upp i punkt 2 i den nya _ paragrafen. När fastighetsägaren har en sålunda förmånsberättigad fordran, bör han också ha anslutningsrätt enligt den behandlade paragrafen i UB. (Angående förmåns- rättslagen, se avsnitt 16.5.)

215

Paragrafen ger bestämmelser om vilka rättsinnehavare som skall erhålla en särskild underrättelse om exekutiv auktion och om att anslutning har skett enligt 135 i kapitlet.

Fastighetsägaren har ett intresse av den exekutiva auktionen på en registrerad nyttjanderätt även om han inte är fordringsägare. Han kan nämligen vid auktionen bl. a. genom att avge bud inverka på vem som skall bli ny nyttjanderättshavare. Det föreslås därför en bestämmelse om att fastighetsägaren alltid skall ges särskild underrättelse om exekutiv auktion på en registrerad nyttjanderätt.

Bestämmelserna bör enligt förslaget placeras i ett tillägg till första stycketi den nu behandlade paragrafen, eftersom denna anger andra fall då särskild underrättelse skall lämnas. En möjlighet är emellertid att bestämmelserna i stället placeras i utsökningsförordningen.

Genom hänvisningen i andra stycket kommer underrättelseskyldigheten att gälla också när någon har utövat anslutningsrätt, i här aktuella fall i konkurs eller av borgenär som har förvärvat fastighetsägarens fordran på arrendeavgift. Även i fråga om anslutning är underrättelsen befogad, eftersom den kan inverka på förutsättningarna för hur fastighetsägaren anser sig böra agera vid auktionen.

• Sida 373
•  Original

255

Paragrafen anger de fordringar och rättigheter som skall tas upp i sakägarförteckningen beträffande fast egendom och tomträtt. I punkt 1 nämns med hänvisning till 65 1 och 75 1 och 2 förmånsrättslagen de fordringar som är förenade med förmånsrätt i bättre förmånsläge än det som tillkommer inteckningar. Hänvisningarna bör omfatta också punkt 1 i den 7a5 som enligt utredningens förslag bör införas i förmånsrättslagen. Hänvisningarna kommer därmed att omfatta även fastighetsägarens fordran på arrendeavgift för registrerad nyttjanderätt i den mån den har förmånsrätt före inteckningar som avses först med punkt 2 i den föreslagna paragrafen. (Se avsnitt 16.5 .) -

16.11. Lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt

205

I paragrafen anges det att lagens bestämmelser skall tillämpas på tomträtt när samägande föreligger.

Rättsläget torde f. n. innebära att samäganderättslagen är tillämplig på byggnad på annans mark. (Se NJA 1916 s. 104 och 1947 s. 196.) Däremot gäller den inte beträffande nyttjanderätt i allmänhet, såsom framgår av 1 5 och den nu behandlade paragrafen. Den likhet som de registrerade nyttjanderätterna i flera avseenden kommer att ha med fastighet och tomträtt gör det befogat att samäganderättslagen används också för nyttjanderätterna när de har mer än en innehavare.

En särskild anledning till att lagen bör tillämpas på de registrerade nyttjanderätterna är att det enligt UB:s bestämmelser i 8 kap. 8 och 9 55 Om utsökningsförfarandet beträffande andel i egendom förutsätts att samägan- derättslagen är tillämplig på rättsförhållandet. Vad UB föreskriver beträf- fande andel i egendom bör med samma skäl som gäller beträffande fastighet och tomträtt tillämpas också på registrerade nyttjanderätter.

Av angivna skäl föreslås det ett tillägg till den behandlade paragrafen med föreskrift att samäganderättslagen skall gälla också på registrerad nyttjan- derätt när den har mer än en innehavare.

16.12. Lagen (1927:85) om dödande av förkommen handhng

Lagen om dödande av förkommen handling avser bl. a. dödande av pantbrev som utfärdats efter inteckning i fast egendom eller tomträtt. Reglerna bör anpassas till att gälla också pantbrev som avser registrerad nyttjanderätt.

25

Paragrafen innehåller forumbestämmelser för ansökningar om dödning av de skilda handlingar som lagen gäller. För pantbrev som avser fastighet och tomträtt skall ansökan göras vid fastighetens forum. Samma regel bör också

• Sida 374
•  Original

gälla när pantbrevet avser en registrerad nyttjanderätt. Ett tillägg till texten med det innehållet föreslås därför.

10 5

Paragrafen anger bl. a. att ärenden om dödning av pantbrev skall föranleda vissa anteckningar i fastighetsboken eller annan inskrivningsbok som är aktuell. För att paragrafen skall passa bättre till 14 5 och de ändringar som där föreslås bör andra stycket avslutas med en mera allmänt hållen föreskrift än den nuvarande om de anteckningar som skall göras. Det bör endast anges att anteckning skall göras i inskrivningsboken. Härmed förstås den inskrivningsbok som innehåller inteckningen på vilken det i dödningsärendet

aktuella pantbrevet grundas. Ändringsförslaget är utformat i enlighet med denna ståndpunkt.

145

Paragrafen anger i sitt andra stycke att föreskrifter som gesi 10 och 13 55 om annan inskrivningsbok än fastighetsbok skall tillämpas på skepps- och skeppsbyggnadsregistren när dödning avser pantbrev som grundas på inteckning däri. Förslaget innebär att det bör göras ett tillägg med motsvarande innehåll i fråga om nyttjanderättsregistret när saken gäller pantbrev grundat på inteckning som är upptagen där. Dessutom föreslås en redaktionell ändring i texten som gör den mera lättillgänglig med det föreslagna tillägget.

16.13 Konkursförordningen (1979:801) 13 5 -

I 1 kap. 7 5 första stycket lagförslaget anges det att registrerad nyttjanderätt skall behandlas som fast egendom, bl. a. vid tillämpning av konkurslagen. Som ett komplement härtill fordras det en ändring i 13 5 konkursförordning- en som har bestämmelser om underrättelser som konkursdomaren skall lämna åt skilda håll om konkurs.

I punkt 7 i paragrafen bör enligt det sagda tilläggas att inskrivningsmyn- digheten skall underrättas om konkurs också i fall då en registrerad nyttjanderätt ingår i boet. Att underrättelsen skall föranleda anteckning i nyttjanderättsregistret framgår av 4 kap. 4 5 tredje stycket lagförslaget.

I enlighet med vad som sägs i specialmotiveringen till 4 kap. 4 5 lagförslaget bör en underrättelse också lämnas, då i efterhand, om en nyttjanderätt först efter konkursen blivit registrerad. En förutsättning är därvid att registreringen kommit till konkursdomarens kännedom.

16.14. Expropriationslagen (1972:719)

I 1 kap. 7 5 andra stycket lagförslaget anges det att registrerad nyttjanderätt vid expropriation eller liknande tvångsförvärv skall behandlas som fast

• Sida 375
•  Original

egendom. Motsvarande regel gäller för tomträtt enligt 13 kap. 26 5 andra stycket JB. Tomträttsbestämmelsen har den innebörden att ett expropria- tionsförfarande riktat mot fastigheten inte är tillräckligt för att tomträtten skall rubbas. Tomträtten måste i stället göras till ett självständigt föremål för expropriation. (Se prop. 1972:109 5. 388—389 och'420.)

Lagförslagets föreskrift bör enligt utredningens mening ha samma innebörd som tomträttsbestämmelsen. En registrerad nyttjanderätt bör i enlighet härmed behandlas som ett särskilt expropriationsobjekt. Genom att fastighetsreglerna blir tillämpliga får fordringshavare med säkerhet i en registrerad nyttjanderätt samma ställning som tillkommer fastighetsborge- närer.

En registrerad nyttjanderätt bör enligt det sagda behandlas som ett särskilt expropriationsobjekt såväl om den har upplåtits direkt av fastighetsägaren som om den är en andrahandsrätt enligt lagförslagets särskilda bestämmelser i 5 kap. En expropriation som avser nyttjanderätt till en fastighet måste sålunda riktas både mot förstahandsrätten och den eller de registrerade andrahandsrätter som kan finnas.

Det tredje stycket i paragrafen i lagförslaget har också föreskrifter om att lagfart och fastighetsbok, bl. a. i expropriationslagens bestämmelser, skall förstås som förvärvsinskrivning respektive nyttjanderättsregistret, när det är fråga om registrerad nyttjanderätt. Härigenom kan motsvarande föreskrifter i expropriationslagen undvaras.

1 kap. Inledande bestämmelser 2 5

Expropriationslagen har i första stycket av förevarande paragraf en bestämmelse som kompletterar ovannämnda bestämmelser i 13 kap. 26 5 J B om att tomträtten skall behandlas som fast egendom. Den exproprierande kan sålunda, som ett alternativ till förvärv av tomträtten, i stället få den upphävd eller begränsad. Motsvarande regel bör gälla även i fråga om registrerad nyttjanderätt. En ändring med det innehållet föreslås därför i förevarande paragraf.

En expropriation enligt den föreslagna bestämmelsen måste, i enlighet med vad som anges ovan, i förekommande fall riktas inte bara mot en i första hand upplåten registrerad nyttjanderätt utan också mot sådan registrerad nyttjanderätt som upplåtits i andra hand.

16.15. Banklagstiftning

För den del av den institutionella" kreditgivningen som bedrivs av banker finns det tre lagar med bestämmelser för tre skilda associationsformer. Lagen (1955:183) om bankrörelse, lagen (1955:416) om sparbanker och lagen (1956:216) om jordbrukskasserörelsen. Samtliga dessa bankers kreditrörelse är underkastad regler vilka är likalydande såvitt här är av intresse. De är intagna i 57 5 lagen om bankrörelse, 26 5 lagen om sparbanker och 34 5 lagen om jordbrukskasserörelsen. '

• Sida 376
•  Original

De åsyftade bestämmelserna är avsedda att ge ett skydd för de medel som en bank erhåller genom inlåning. Skyddet ges genom generella bestämmelser om att bankernas placeringar i form av utlåning rn. rn. i viss utsträckning skall täckas av kapital som är bankernas eget. Detta kapitaltäckningskrav är olika högt för olika sorters placeringar, beroende på den risk de generellt sett ansetts medföra. De gällande bestämmelserna är ett resultat av övervägan- den vid 1968 års reform av banklagstiftningen. (Se prop. 1968:143 5. 95—151.)

Riskgraden i det enskilda fallet beror givetvis på ytterligare faktorer, såsom de bedömningar banken gör av gäldenärens allmänna pålitlighet, tillförlitligheten hos bankens värderingar av säkerheten m. m. Dessa faktorer ligger utanför den nyss nämnda indelningen i riskkategorier, men de måste beaktas i bankernas löpande rörelse. Alla tre banklagarna har bestämmelser också härom. Det sägs sålunda att kredit får beviljas endast mot betryggande säkerhet i fast eller lös egendom eller i form av borgen. Härtill kommer en rätt också till en begränsad kreditgivning utan särskild säkerhet, bl. a. i fall där tryggheten i placeringen beror på låntagarens allmänna kreditvärdighet. Bestämmelserna är upptagna i 595 lagen om bankrörelse, 28 5 lagen om sparbanker och 36 5 lagen om jordbrukskasse- rörelsen.

I bestämmelserna om kapitaltäckningskravet indelas placeringarna i fyra riskgrupper, betecknade A—D. Grupp A avser riskfria eller i praktiken närmast riskfria placeringar och de kräver ingen kapitaltäckning. Där ingår bl. a. bankens egen kassa och guldkantade obligationer. Riskgrupp D avser placeringar med den högsta risken. Den är utformad som en restgrupp av placeringar som inte är nämnda i grupperna A—C och för dess placeringar krävs det en kapitaltäckning om åtta procent. I riskgrupperna B och C ingår bl. a. placeringar mot säkerhet i fastighetsinteckningar. Kapitaltäcknings- kravet för grupp B är en procent och för grupp C fyra procent. Det är dessa båda grupper som är av särskild betydelse i förevarande sammanhang.

Till grupp B hänförs närmare bestämt bl. a. placeringar mot fastighetsin- teckning inom 75 procent av fastighetens uppskattningsvärde, dock med begränsning till fastighet som utgörs av jordbruks-, affärs- eller bostadsfas- tighet. I grupp C ligger placeringar mot inteckningar mellan 75 och 100 procent av fastighetens uppskattningsvärde med begränsning till en mindre fastighetsgrupp. Den omfattar jordbruksfastighet eller bostadsfastighet med en eller tvåfamiljshus eller med flerfamiljshus för vilket statligt bostadslån utgår. Till riskgrupp C hänförs också placering mot inteckning i fastighet som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet, om inteckningen ligger inom 50 procent av uppskattningsvärdet.

Reglerna innebär sålunda att riskgruppen D med det högsta kapitaltäck- ningskravet blir tillämplig när inteckningen ligger utanför de särskilt säkra lägen som anges för grupp B och C eller när fastigheten har annan användning än som avses med de grupperna.

Inteckning i tomträtt är jämställd med inteckning i fastighet med den skillnaden att man vid bedömningen av värdeläget för inteckningen skall utgå från uppskattningsvärdet på byggnad som hör till tomträtten och beträffande tomträtt för industriell verksamhet även andra tillbehör.

Lagförslagets pantsystem ger anledning till övervägande av hur en

• Sida 377
•  Original

bankmässig kreditgivning mot den nya inteckningssäkerheten bör behandlas i fråga om kapitaltäckningskravet enligt banklagstiftningen. Lämnas frågan utan särskilda bestämmelser hindras inte kreditgivning mot den nya säkerheten. Sådana placeringar blir emellertid att härföra till riksgruppen D med kravet på åtta procents kapitaltäckning. Detta motverkar bankernas möjligheter att ge krediter mot den nya säkerheten.

Frågan som uppkommer är i första hand om inteckning i registrerad nyttjanderätt skall kunna jämställas med inteckning i fastighet på sätt som skett beträffande tomträttsinteckning.

Som invändning mot en jämställdhet kan framföras att säkerheten i registrerad nyttjanderätt inte är lika god som fastighetspanten. Generellt sett är detta riktigt, eftersom nyttjanderätten såsom pantobjekt kan vara utsatt för faror som inte har någon motsvarighet i fråga om fastighet. Främst bör beaktas att nyttjanderätten kan komma att upphöra genom att upplåtelse- tiden går ut.

En så allmän bedömning är emellertid inte tillräcklig när man skall avgöra frågan om lämplig grupp för placeringar mot den nya inteckningen. Riskgraderingen i reglerna om kapitaltäckningen ståri relation till värdet av de säkerhetsobjekt som är i fråga och härvid är det uppskattningsvärdet på fastigheten som skall användas. Med uppskattningsvärde avses, till skillnad från taxeringsvärdet, det värde som blir resultatet av den enligt bankmässiga principer gjorda värderingen i kreditärendet. I fråga om tomträtterna är det uppskattningsvärdet på byggnader och i vissa fall även andra tillbehör som är avgörande.

Ett uppskattningsvärde i fråga om en nyttjanderättsinteckning bör avse byggnader och andra tillbehör i likhet med vad som gäller för tomträtt. Detta medför dock inte att själva nyttjanderätten blir utan betydelse för värderingen. Som har framhållits i den allmänna motiveringen är byggnads- värdet intimt beroende av att det finns en gällande nyttjanderätt som medger att byggnaden får finnas kvar på platsen. (Se avsnitt 6.2.)

Uppskattningsvärdet på byggnader och andra tillbehör till nyttjanderätten måste alltså inbegripa bedömningen att nyttjanderätten kommer att gälla för den tidsperiod som värderingen avser. Det är härvid bl. a. fråga om att det efter kredittidens utgång finns så lång nyttjanderättstid kvar att värdet hålls uppe och inteckningen har kvar det erforderliga läget inom uppskattnings- värdet. Detsamma gäller naturligtvis i princip också i fråga om värdering av tillbehör till tomträtt. De långa upplåtelsetiderna medför emellertid att frågan där inte får den självständiga betydelse som blir fallet vid nyttjande- rätterna.

Med den innebörd som värderingsreglerna sålunda har, kan man enligt utredningens uppfattning jämställa inteckning i nyttjanderätt med inteck- ning i tomträtt och därmed indirekt med fastighetsinteckning i fråga om kapitaltäckningskravet enligt bankförfattningarna. Utredningens förslag till följdändringar är utformade i enlighet med denna uppfattning.

• Sida 378
•  Original

Lagen (1955:183) om bankrörelse 57 5

De ändringar som föreslås i paragrafen har sin grund i de överväganden, som redovisats under närmast föregående rubrik, varjämte det föreslås vissa språkliga modifieringar. Dessutom föranleder emellertid infogandet av den nya pantsäkerheten i texten en viss omformulering av föreskrifterna i fråga om tomträtten.

När inteckning i tomträtt jämställs med inteckning i fastighet i avdelning- arna B 3 och C 1 i tabellerna över riskgrader, görs det genom att det förklaras att inteckning i "tomträtt till sådan fastighet” skall höra till riskgruppen. Härmed anges samma begränsningar i fråga om användningen av tomträtten som föreskrivs beträffande fastighet. Sättet att ange tomträttens art med hänvisning till fastighetens användning är något missvisande men kan godtas på grund av tomträttens speciella konstruktion. För man in registrerad nyttjanderätt i texten, måste däremot ett annat uttryckssätt väljas. Den registrerade nyttjanderätten får sin egenart, t. ex att tjäna ett bostadsända- mål, genom innebörden av upplåtelsen, det sätt på vilket den utnyttjas och det slag av tillbehör nyttjanderätten har. Det avgörande är alltså inte hur fastigheten klassificeras. Detsamma gäller för tomträtt.

I förslaget har därför valts det uttryckssättet att inteckning i tomträtt och registrerad nyttjanderätt förklaras höra till samma riskkategorier som fastighetsinteckningama, om nyttjanderätterna är av motsvarande slag som de fastigheter som nämns.

Lagen (1955:416) om sparbanker 26 5

De föreslagna ändringarna grundas på vad som anförs under rubriken till förevarande avsnitt samt vad som sägs i fråga om ändringarna i 57 5 lagen om bankrörelse.

Lagen (1956:216) om jordbrukskasserörelsen 34 5

De föreslagna ändringarna grundas på vad som anförs under rubriken till förevarande avsnitt samt vad som sägs i fråga om ändringarna i 57 5 lagen om bankrörelse.

16.16. Bostadsfinansieringsförordningen (1974:946)

Bostadsfinansieringsförordningen har de grundläggande bestämmelserna om statligt stöd genom lån och vissa andra förmåner för produktion, förbättring och underhåll av bostäder. Dessutom finns det författningar med bestämmelser för särskilda former av byggande, såsom för energibesparande åtgärder m. m. Här talas det för enkelhetens skull i allmänhet bara om lån såsom föremål för stödet, och endast bostadsfinansieringsförordningen avses

• Sida 379
•  Original

om inte annat sägs.

Till författningarna har bostadsstyrelsen utfärdat föreskrifter med detal- jerade bestämmelser om tillämpningen. Författningama tillsammans med föreskrifterna publiceras i bostadsstyrelsens författningssamling (BOFS), senast i BOFS 1983:65, 70, 71 och 198421.

Bostadsfinansieringsförordningen avser bostäder för permanentboende. Fritidsbostäder ligger sålunda utanför bestämmelsernas område. Till områ- det hör också vissa lokaler som kompletterar bostäder. (Se bostadsstyrelsens föreskrifter till 1 5 avsnitt 2.2 och 2.3.)

Bestämmelserna innebär i första hand att lån och bidrag kan utgå till den som äger den aktuella fastigheten. Tomträttshavare är emellertid genomgå- ende likställd med fastighetsägare i de skilda bestämmelserna. Lån till enskilda förutsätter i allmänhet att fullgod säkerhet ställs i form av panträtt i fastighet eller tomträtt. Bestämmelserna härom är upptagna i 18 5

Även innehavaren av annan nyttjanderätt än tomträtt kan emellertid för begränsade ändamål få statligt lån. (Se bostadsstyrelsens föreskrifter till 1 5 avsnitt 2.5.) Även i sådana fall gäller krav på säkerhet i form av panträtt i fastigheten eller tomträtten. För fall då sådan säkerhet inte kan ställas medges det dock undantag.

Som ett allmänt undantag anges det sålunda i 18 5 sjätte stycket att kommunal borgen får godtas, om det finns särskilda skäl därtill. En förutsättning är att lånet avser ett småhus som skall bebos av låntagaren. Ett ytterligare undantag gäller fr. o. m. 1984 enligt 185 femte stycket. Där föreskrivs det att annan säkerhet än panträtt får godtas, om bostadslånet avser ombyggnad och huset ligger på mark som tillhör staten eller kyrkan. Bostadsstyrelsen har i sina föreskrifter avsnitt 4 preciserat de godtagbara säkerheterna till bankgaranti, kommunal proprieborgen eller privat proprie- borgen av en eller flera godtagbara borgensmän.

I bostadsstyrelsens föreskrifter till 18 5 avsnitt 3.2 och 3.3 ges det närmare bestämmelser om kommunal borgen för enskilda personer. Det sägs därvid om de särskilda skäl som åsyftas, att sådana i första hand skall anses föreligga, om lånet avser ombyggnad och låneunderlaget är högst 25 000 kr. Vidare sägs det att nyttjanderätten till marken skall vara säkerställd för länets löptid genom ett inskrivningsbart avtal. Kravet är också att avtalet skall inskrivas, om länsbostadsnämnden prövar erforderligt. Undantag gäller för kommunägd fastighet. Länsbostadsnämnden har också enligt föreskrif- terna rätt att kräva att inskrivningen får bästa företrädesrätt i fastigheten.

I fråga om annan nyttjanderätt än tomträtt innebär bestämmelserna sålunda att innehavaren kan få statliga lån endast i begränsad utsträckning. Möjligheten att få kommunal borgen har också enligt utredningens erfarenhet i praktiken ställt sig mycket olika i skilda kommuner.

Det nya pantsystemet ger ändrade förutsättningar för bestämmelserna om statliga bostadslån, eftersom det möjliggör för nyttjanderättshavare att ställa säkerhet på ett sätt som inte är möjligt för närvarande. Man kan därför tänka sig ändringar i bostadsfinansieringsförordningen enligt två huvudaltema- tiv.

Ett av alternativen är att ändringarna begränsas till att avse endast bestämmelserna om kreditsäkerheten i 18 5 av förordningen. Innebörden härav skulle vara att den som innehar en registrerad nyttjanderätt får rätt att

• Sida 380
•  Original

ställa säkerhet i form av panträtt i nyttjanderätten. Ändringarna skulle inte beröra de allmänna förutsättningarna för att en nyttjanderättshavare skulle kunna få lån, utan möjligheten härtill skulle vara lika begränsad som för närvarande. En lättnad skulle däremot uppkomma genom att problemet med kommunal borgen bortfaller.

En ändring av detta slag anser utredningen under alla förhållanden befogad på grund av det säkerhetsvärde som en registrerad nyttjanderätt kan beräknas ha. I det enskilda fallet måste givetvis säkerheten värderas och befinnas god för krediten. Att ge anvisningar i den frågan är en uppgift för bostadsstyrelsen och bör regleras i dess föreskrifter.

Det andra alternativ som aktualiseras är att nyttjanderättshavarens lånemöjligheter vidgas så att innehavet av en registrerad nyttjanderätt ger i princip lika lånemöjligheter som äganderätt eller tomträtt till en fastig- het.

Ser man till sättet att bygga på nyttjanderättsmark och sättet att använda byggnader där, är förhållandena för nyttjanderättshavare jämställbara med dem som gäller ägare av fastighet. Frågor av det slaget belyses i den allmänna motiveringen i avsnitt 4.3 och 4.4.

För en vidgad tillämpning talar också den nya panträtten på ett indirekt sätt. Det kan sålunda förefalla rimligt att möjligheten att ställa en fullgod kreditsäkerhet också kombineras med möjligheter att få krediter. Förhål- landena kan jämföras med dem som råder beträffande banker. Kreditgiv- ningen är där i princip fri och styrs av möjligheten för banken att få fullgod säkerhet. Frågorna berörs i samband med förslagen till ändringar i bankförfattningarna. (Se avsnitt 16.15.)

Vidgas tillämpbarheten av bostadsfinansieringsförordningen som här sägs, leder dess krav på säkerhet för krediterna till ekonomiskt motiverade begränsningar i stödet till innehavare av nyttjanderätt. På sätt som utvecklas i samband med förslagen till ändringar i bankförfattningarna måste värdering- en av säkerheten omfatta en bedömning bl. a. av hur varaktig upplåtelsen är. (Se avsnitt 16.15.)

Övervägandena bör enligt utredningens mening föranleda att tillämplig- heten av bostadsfinansieringsförordningen vidgas så som nu har sagts. Ett förslag till ändring i bostadsfinansieringsförordningen i enlighet därmed har därför utarbetats.

15

Förslaget innebär att det i paragrafen förs in ett nytt andra stycke med föreskrifter om att förordningens bestämmelser om tomträtt och tomt- rättshavare skall gälla också för registrerad nyttjanderätt och den som innehar sådan nyttjanderätt. Härigenom åstadkommer man den utvidgning av tillämpningsområdet som behandlas under föregående rubrik och som leder till att innehavare av registrerad nyttjanderätt kan få lån och annat stöd i större utsträckning än för närvarande.

Att föreskrifterna ges genom en anknytning till vad som gäller för tomträtt har fördelen att ändringarna blir begränsade i förhållande till alternativet att registrerad nyttjanderätt skulle föras in på alla de ställen där förordningen nu nämner tomträtt. De nya bestämmelserna har placerats i 1 5, eftersom de

• Sida 381
•  Original

avser tillämpningsområdet för förordningen och den närmare innebörden av de följande paragraferna.

Innebörden av förslaget är bl. a. att kravet enligt 185 på panträtt som säkerhet kommer att gälla också innehavaren av en registrerad nyttjanderätt och då avse panträtt i nyttjanderätten. De andra bestämmelser som förordningen eller bostadsstyrelsens föreskrifter har om innehavare till annan nyttjanderätt än tomträtt kommer med förslagets ändringar inte att bli tillämpliga för registrerade nyttjanderätter.

En ändring i enlighet med förslaget ger anledning till ändrade föreskrifter också från bostadsstyrelsens sida.

Det föreslagna nya stycket i paragrafen anger ytterligare att vad förordningen föreskriver om tomträttsavgäld inte skall tillämpas i fråga om registrerade nyttjanderätter, dvs. inte på arrendeavgiften för sådan nyttjan- derätt. Sådana bestämmelser är upptagna i 37 5 och avser räntebidrag för tomträttsavgäld.

Enligt utredningens mening skiljer sig beräkningssättet för tomträttsav- gäld på avgörande punkter från det som förekommer beträffande arrenden. Detta medför att det inte kan ges rättvisande regler om bidrag till arrendeavgiften med samma metod som använts beträffande tomträttsavgäl- den. Utredningen anser det inte heller sakligt befogat att utfärda andra bestämmelser om räntebidrag för arrendeavgift. Alltför många faktorer inverkar på beloppsnivån för att det generellt sett skall kunna anses lämpligt med ett stöd också i detta avseende.

Det sagda innebär att det även i övrigt saknas förutsättningar att enligt förordningen jämställa arrendeavgift med tomträttsavgäld.

16.17. Lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m. m.

1 kap. Fast egendom, tomträtt och bostadsarrende

15

Paragrafen anger att även utländska förvärv av bostadsarrende är underkas- tade samma inskränkningar som gäller för förvärv av fast egendom eller tomträtt. Detta gäller såväl förvärv genom upplåtelse från fastighetsägaren som genom överlåtelse eller annat förvärv från en nyttjanderättshavare. Sambandet mellan lagförslaget och förevarande lag berörs i den allmänna motiveringen i avsnitt 10.1.

I paragrafen föreslås den ändringen i andra stycket att lagens föreskrifter om lagfart skall gälla också förvärvsregistrering enligt lagförslaget. Samma likställdhet gäller redan mellan lagfart och inskrivning som avser tomträtt. Förslaget innebär inte någon ändring i lagens omfattning. Det avser i stället att lagens bestämmelser skall anpassas efter de nya förutsättningar som skapas av registreringssystemet enligt lagförslaget.

Lagfart beträffande fastighet och inskrivning beträffande tomträtt har enligt 75 andra stycket i lagen tillagts den betydelsen att de bryter den ogiltighetspåföljd som föreskrivs i första stycket av paragrafen. Den

• Sida 382
•  Original

påföljden inträder annars för ett förvärv om inte lagens föreskrifter iakttas. Förvärvsregistreringen enligt lagförslaget har en uppbyggnad och ett ändamål som i stort sett motsvarar vad som gäller lagfarten beträffande fastighet. Den är också på samma sätt som lagfarten förenad med bestämmelser om godtrosförvärv. Enligt utredningens uppfattning bör därför förvärvsregistreringen tilläggas samma verkan enligt förevarande lag som den lagfarten kan ha.

De lagfartshinder som anges i 7 5 andra stycket med hänvisning till där angivna lagrum i JB kommer att gälla också för förvärvsregistreringen. Detta följer av den hänvisning till samma lagrum som i sin tur tagits upp i 4 kap. 17 5 lagförslaget.

Det bör beträffande 7 5 första stycket märkas, att ogiltighetspåföljden får olika innebörd beroende på vilken sorts förvärv av ett registrerat bostads- arrende det är som träffas. Är det upplåtelsen från fastighetsägaren som blir ogiltig, kommer nyttjanderätten att bestå och enligt 2 kap. 10 5 andra stycket lagförslaget att övergåi fastighetsägarens hand. Vid förvärv som skett från en nyttjanderättshavare leder ogiltigheten däremot till att arrendet återgår till den nyttjanderättshavare från vilken förvärvet skett.

Bestämmelserna i 3 kap. förevarande lag om återförsäljning m. m. efter förvärv på exekutiv auktion skall tillämpas jämsides med lagförslagets bestämmelseri 2 kap. 7 och 8 55 om skydd för fastighetsägaren vid exekutiv försäljning. Någon konflikt mellan bestämmelserna är inte att befara, men åtgärder enligt den ena gruppen av föreskrifter kan växelvis få betydelse för tillämpningen av bestämmelserna i den andra.

I 3 kap. 1 5 tredje stycket föreskrivs att det vid behandling av lagfartsansökan efter förvärv på exekutiv auktion skall göras anteckning i fastighetsboken om vad som gäller i anledning av sådant förvärv. Bestäm- melserna kommer enligt det här framlagda ändringsförslaget att avse tillfället då det söks förvärvsregistrering. Att den föreskrivna anteckningen skall göras i nyttjanderegistret, torde stå klart utan särskild föreskrift.

• Sida 383
•  Original

Bilaga 1 Skrivelse från byggnadspantutredningen till centralnämnden för fastighetsdata (CFD) och domstolsverket 1980- 02—27.

Byggnadspantutredningen (Ju 1977105, Dir. 1977:12) har bl. a. till uppgift att skapa ett system för pantsättning av byggnad på annans mark. Arbetsupp- giften ger vissa problem med registrering av pantobjekten och pantbelast- ningama i register som förs manuellt eller med ADB. Utredningen är i detta avsnitt i ett inledande skede där det behövs utgångsmaterial för de närmare övervägandena. Utredningen har därför beslutat att vända sig till central- nämnden för fastighetsdata och domstolsverket med en förfrågan enligt denna skrivelse. Längre fram torde utredningen ha anledning att återkomma för ytterligare samråd.

Den planerade registreringen kan tänkas få olika omfattning. Den blir beroende dels av de rättsliga övervägandena av vad som måste krävas av hänsyn till de intressegrupper som skall utnyttja registreringen och dels av de registertekniska möjligheterna samt kostnader för staten och enskilda. Utredningen kan därför inte nu bestämt beskriva det registerinnehåll det blir fråga om, men det kan ges vissa vägledande uppgifter.

Den mest utvecklade varianten av ett byggnadspantsystem kan jämföras med inskrivningssystemet för fastigheter. I byggnadspantsystemet är det, som utredningen f. n. ser saken, nyttjanderätter som skall registreras och till dem skall byggnader m. m. knytas som tillbehör genom rättsreglerna i den nya lagstiftningen. I registret skall det finnas uppgift på den vid varje tidpunkt aktuelle nyttjanderättshavaren. Där skall dessutom finnas inteck- ningar och anteckning av skilda slag, t. ex. om konkurs för nyttjanderätts- havaren. En viktig skillnad i förhållande till fastighetssystemet är att enheterna skall föras in i registret först efter hand som det blir aktuellt att använda dem som pant och att de skall kunna föras bort från registret om så önskas. Från registret skall det expedieras handlingar av de typer som förekommer beträffande fastigheter, främst pantbrev och gravationsbevis.

Med en mindre utvecklad variant av systemet skulle registerinnehållet kunna vara något mindre omfattande, men det torde likväl böra innefatta uppgifter om aktuell nyttjandreättshavare samt belopp för skilda pantbelast- ningar. Expedieringen av handlingar skulle kunna begränsas, t. ex. på det sättet att det inte behövde utfärdas pantbrev.

En speciell lösning som kan vara värd att prövas innebär att man inte lägger upp något särskilt register för pantobjekten utan låter registreringen i den delen bestå av nyttjanderättsinskrivningen i fastighetsbok/inskrivningsregis- ter. I anslutning till den inskrivningen måste man i så fall kunna föra in uppgifter om vem som är aktuell nyttjanderättshavare och om pantbelast-

• Sida 384
•  Original